時間：2023-06-02 09:57:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目開發策劃書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
我國房地產行業競爭日趨激烈，成本控制已成為房地產企業占領y場制高點的重要手段。本文從房地產項目成本控制的意義出發，對房地產項目成本控制的土要問題及其對策進行探討。
【關鍵詞】
房地產企業；項目成本；控制；對策。
近年來，我國房地產業已成為我國國民經濟的重要支撐產業，對我國社會經濟起著重要作用。作為資本密集型行業，房地產企業對資金管理、項目建設成本的控制都具有較高的要求。本文擬從房地產項目成本控制的重要意義出發，對房地產項目成本控制的現狀、問題及對策進行探討。
一、房地產企業加強項目成本控制的意義。
現階段，國內房地產市場競爭日趨激烈，加之國家房地產政策的深入改革，給房地產企業都帶來較大挑戰。通過控制成本就成為房地產企業占領市場制高點的關鍵環節。房地產企業利潤是銷售收入與成本費用的差額。目前，我國正通過多種手段來控制市場房價，房地產企業不能通過銷售收入來實現經濟效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業減少費用支出，因而為企業實現經濟效益提供重要保證。
二、現階段房地產企業項目成本控制存在的主要問題。
1、項目成本管理意識較薄弱。
當前不少房地產企業沒有樹立全面的成本管理理念，成本控制意識薄弱。一些項目經理只關注項目的質量、進度問題；技術人員則認為自己的任務是解決施工難題，保證技術的有效利用和工程質量，而導致項目超支嚴重；而項目的實際施工人員則關注項目的施工及工程進度。從表面上看，整個項目的施工分工明確、各司其職，但實際上并未將成本控制的目標分解到項目中的相關人員，違背了項目成本控制的全員性原則，造成項目成本管理的無序散亂，項目成本控制失效。
2、缺乏系統的成本控制組織體系。
目前，不少房地產企業還沒有同步設置專門的機構來實施成本管理控制，大多數都是由財務部門來負責，缺乏進行成本控制的組織體系，導致管理控制與實際施工脫節。
為了更好的配置資源，不少房地產企業將部分工程分包出去，導致工程施工建設過分分散，成本控制標準無法統一，資源浪費嚴重。
還有的管理者單純認為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對決策、設計階段的費用開銷，造成前期大量的資源浪費。
3、資金管理手段較落后，有待優化。
資金是房地產企業的血液。雖然大部分房地產企業都制訂了相應的資金管理計劃以及各項費用的開支計劃，但是，真正按計劃實施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計劃、方案的可行性，導致房地產企業在管理控制過程中與預期計劃發生脫離，使企業的資金管理無所適從，阻礙了企業資金的周轉運行。
由于缺乏先進技術，資金計劃不能根據人力、物力、資金的市場環境變化而及時調整，造成實際項目的成本費用超過資金使用計劃，資金計劃流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，執行效率低。
目前我國房地產企業普遍存在對合同管理缺乏成本管理的意識，沒有形成全面管理的思維。在實際實施過程中，合同隨著工程進度的推移而涉及內容及工序越來越紛繁復雜，導致在合同拆分時出現關于時間進度、用料成本等問題。同時，在一些合同中對項目施工的質量標準、項目的工程造價支付方式等缺乏明確規定，導致在審核時項目不能順利通過，執行力度較低，導致項目工期延長、成本消耗過高，給成本管理帶來較大風險。
三、房地產項目成本控制的關鍵環節。
1、建立項目成本控制責任制，加強項目成本控制意識。
項目成本控制的責任分配不清是導致成本控制意識薄弱的一個主要因素。因此，房地產企業應建立健全的項目成本控制責任制，建立一套科學合理的項目成本控制體系。首先，明確成本控制的主體，將開發項目作為成本控制的中心，對其發生的收入、成本和費用都進行獨立核算，反映項目過程中發生或即將發生的成本，動態的調節和控制可控成本。其次，確定成本控制標準，并以此作為考核的依據。房地產企業應以預算計劃為出發點，保證計劃與實際的可比性，以合適的數據為基礎，進而確定項目成本控制的標準。最后，房地產企業應根據既定的成本目標和控制標準來衡量項目成本控制的完成情況，審核員工的業績情況，并作為責任者獎懲的依據。
2、實施全過程的項目成本控制。
全過程項目成本控制體系，主要包括：
決策階段、設計階段、招標階段、施工階段等。決策階段，策劃書的關鍵內容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充分分析和判斷，包括經濟形勢、土地開發支出、前期工程預算、建筑安裝工程造價成本以及不可預見費等多個方面。設計階段，重點就是降低建筑安裝成本。完善工程項目設計招投標制度，加強技術溝通，實行限額設計。招投標階段，加強對招投標工作各環節的監控，避免決策失誤。嚴格、謹慎審核單位的信譽、經濟狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價給工程結算帶來的困難。在施工階段應主要是控制建筑材料和設備的成本，按設計規范和技術規定進行施工，有效、合理底節省施工成本。
3、加強房地產項目資金的預算管理和集中管理。
房地產企業應加強對項目資金的全面預算管理，要求追蹤和監督項目各環節發生的各項支出，分析預算與實際的差異，以利于預算部門掌握整個項目預算的執行情況，便于及時對出現的問題提出改進措施或建議，確保預算目標的實現。同時，加強項目資金的集中管理，設立專門的資金結算中心，對房地產項目的資金進行統一調配和監督使用，提高企業資金使用效率，減少財務風險。
4、加強合同管理。
加強合同管理的目的在于增強合同的嚴密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達到降低項目成本的目的。其中，應嚴格控制合同的變更，如施工條件變更或進度的變更等，即使有變更也應按變更合同程序辦事，并及時辦理增減預算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，同時盡量減少索賠事件的發生，嚴格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產生投資失控。
總之，我國房地產企業應充分認識到項目成本管理的內涵和意義，重視房地產項目開發全過程中的成本控制，才能實現房地產企業經濟效益的最大化和企業現代化發展。
參考文獻
關鍵詞：房地產開發管理；產品設計；完善措施
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著新世紀的到來，科學技術的不斷發展，帶來了經濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業的理念不斷更新，房地產行業也不例外。傳統的房地產行業之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學技術和人們理念的不斷創新，房地產行業面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現代社會中房地產的規劃和設計在整個房地產企業中起著關鍵作用，是現代房地產開發行業的靈魂。
1 產品定位的步驟
在現代房地產開發過程中，房地產產品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產品定位在最具有需求的目標市場。設計定位指的是根據客戶對產品外觀及其他功能的要求進行精心的設計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環節中怎樣將產品進行推廣，是使產品得到廣大消費者的支持。
1.1房地產行業產品定位的步驟
在整個房地產公司的運行過程中，在公司產品定位工作的實施過程中主要有地產的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產策劃部門針對公司的運營狀況及市場調研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結合之后，同時將自有或公建的經營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結合設計部門的設計理念和結論，將產品定位建議書編制好。
1.2流程設計最優化
（1）產品定位組織結構的創新化。在現代房地產行業的管理中采用矩陣式管理模式，在現有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規定的時間要求之內做好該項目工作。在該項目工作結束之后，將小組成員調回原來的部門。采用矩陣結構管理模式能夠改善房地產行業人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產企業的工作效率。（2）市場調研方式創新化。在現代房地產企業的市場調研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應對房地產的需求，必須采用新的調研方式改進現代房地產行業中的問卷調查和訪問調查模式。比如由房地產行業的設計部門設計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環結果，及時反饋信息。在房地產企業的工作中，項目策劃工作的主要目標之一是對產品進行準確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產品，最后形成產品定位的詳細策劃書，并請相關的專業人員對策劃書進行評定，形成一個閉環結果，同時對設計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監控。
2創新產品
在現代房地產企業工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結合在一起，分析和提煉國內某些項目產品及市場，采用差異化競爭策略，創新各類新產品。
2.1規劃與戶型創新化
在現代房地產工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環境做到詳細的了解，尋找出項目的最優建設地理優勢，建設出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環繞的小鎮，在關于該小鎮的開發和建設過程中就要突出小鎮的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產企業中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創新點。如在某住宅小區中花園洋房的設計中，改變了傳統別墅建設中多層的概念，引入空中院落的設計理念，取得較好的效果。
2.2立面與景觀的創新化
傳統的建筑設計強調立面的設計主題，在立面外面標注特殊符號，如古典、西式等。在現代房屋的規劃設計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統一風格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區房屋的建設中，采用清新典雅的古典風，形成各種獨特風韻的建筑群體，在面料的設計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應。
在現代建筑中所追求的創新主要指的是在景觀設計上的創新，建設不同格局風味的景觀。在園林景觀的設計中可以采用不同的建設風格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風情等，這些不同風情的創造和設計均是房地產企業在園林景觀設計中獨具匠心的設計。此外，在建筑的設計過程中必須針對不同的地理環境設計不同風格的建筑。如某房地產商在關于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發過程中，就將原來的池塘留存，整個小區的景觀圍繞著池塘展開，設計者在對原始池塘進行專業化的設計和改造之后，將它建設成一個原生態的水域，其主題以原生態水景為最佳創意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。
2.3技術創新化
在房地產行業中技術創新是各種新東西的使用和開發，比如開發新產品、新技術等。隨著現代社會的不斷發展以及人們生活水平的提高，我國房地產必須面向節能、環保以及可持續方向發展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術和成果，在材料使用過程中，采用各種環保性能較好的材料。在現代房地產中技術創新主要表現在兩個方面：一、科學技術的創新；二新材料、產品升級以及新設備的改良等方面。如太陽能新技術的使用等，在無錫某小區的建設過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現裂縫的毛病。在南京某小區的建設中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術即采用樓板的采暖和制冷技術，最終取得良好的銷售效果。
3設計過程中成本控制化
在現代建筑的設計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術、產品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設計過程的成本得到控制。
3.1 設計準備工作控制化
設計師在準備設計工作的過程中必須按照設計說明書及限額進行設計，在設計環節中注意成本控制意識的培養。如關于室內的設計必須規定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設計施工合同中要確定一些比較硬的經濟指標，避免在建筑過程中過分強調安全性而忽略經濟性。如在現代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節約60-100元/m2。在項目的建設中按一定數目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節約達到了300萬元以上500萬元以下。
3.2 設計階段的優化
在現代建筑的設計施工過程中，必須優化整個設計施工方案，尤其是對方案的中的技術必須進行一定程度的優化。設計施工的主要方面在基礎、結構、節能設計、人防方案以及對飾面材料的優化。如在某一個住宅區中人防方案的設計中，丟棄機械停車方案。不但節約初期關于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環節中的銷售和運營成本。同時在施工設計過程中對基礎形式進行進一步的論證，是在施工設計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節省資源，加快工期。在節能環節使用動態權衡法代替七項指標法，綜合使用多項節能措施，確定最佳的經濟方案。
3.3 施工過程中成本的控制
在現代房地產的建設過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設計中進行優化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質和成本結合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內和景觀所用的材料時必須綜合權衡，選擇最佳方案。
4結語
總之，產品設計管理是房地產企業的核心之一，是房地產開發的靈魂。因此，房地產開發過程中必須對成本、工期、質量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產的規劃設計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產開發管理中的各項措施，從而加強產品的核心競爭力，打造房地產開發項目的品牌質量。
參考文獻：
[1]張穎,沈杰.關于房地產創新問題的探討[J].山西建筑,2004,（4）：67.
[2]王照順.房地產開發規劃設計品牌質量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.
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2021房地產銷售工作計劃范文__房地產公司在董事會的領導下,經過全體員工的努力,20__年的各項工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會的初步認同?？傮w上說,成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階,特制定本方案。
一、總體經營目標
1.完成房地產開發面積__萬平方米。
2.實現樓盤銷售額__萬元。
3.完成土地儲備__畝。
二、總體經營目標的實現
為確保20__年度經營目標的實現,各部門需要做好如下工作。
(一)完成__項目開發及后期銷售工作
__項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經濟效益,我們必須高質量完成。因此,公司做出如下計劃。
1.確保一季度__工程全面開工,力爭年內基本完成一期建設任務
__項目一期工程占地面積為__畝,總投資__億元,建筑面積__萬平方米。建筑物為__商業廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。
(1)土地征拆工作
春節前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調查,二月份完成征地范圍內的無證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。
(2)工程合同及開工
一月份簽訂招投標合同,工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業并簽訂施工合同,確定監理企業并簽訂監理合同。三月份工程正式開工建設。
(3)報建工作
工程部應適時做到工程報建報批,跟進圖紙設計。一月份完成方案圖的設計,二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中,工程部應善于協調與相關部門的關系,不得因報建拖延而影響工程如期開工。
2.全面啟動細化__項目招商工作
招商工作是__建成后運營的重要基礎。該工作開展得順利與否,也直接影響企業的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實現招商__戶。
(二)加快__項目、__項目的施工速度
協調與施工單位的關系,加快__項目、__項目的施工速度,確保__項目的一期工程、__項目的二期工程在4月底前完成竣工驗收。
(三)完成__項目、__項目的銷售工作
__項目、__項目已全部竣工完成,為了迅速實現資金回流,結合項目所處地段及同類項目的價格,可以考慮采取適當的優惠措施,提高成交量。今年的目標銷售額為__萬元,銷售率達到__%。
(四)參加土地招標
項目開發部要根據公司的實際情況,積極參與土地的招投標工作,確保企業土地儲備達到__畝以上。
2021房地產銷售工作計劃范文隨著企業之間競爭態勢的發展，企業的市場觀念發生了巨大的變化，已經有越來越多的企業放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉而根據市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。
企業的廣告活動原來只擔負站在企業立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業從推銷導向向營銷導向的變化。
在房地產行業，廣告策劃不僅要考慮地產開發項目的區域經濟情況、而且要考慮地產開發項目周圍的市場情況和區位情況。房地產策劃是一個龐大的系統工程，各個策劃子系統組成一個大系統，缺一不可，密切聯系，有機統一。同時它的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向;在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告等方面要有超前的眼光。
另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產策劃要造就市場、創造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據其市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的適應狀態。
房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市場。
目前，一些房地產開發項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益?；诖?，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：
案例：《天河花園》
1、市場分析
1.1、區域市場分析
天河區位于廣州市東部，東與黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區?？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區的要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區內。天河區是廣州的科研高教區，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區內社會保障事業發展較快。
由于城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區域。
1.2、定向市場分析
員村位于天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發展，該外來人口越來越多，逐漸發展成了外來人口聚居地，由于天河區政府的搬遷和落成，使該區的環境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區域房地產業的發展，吸引不少在城東工作的人士在此置業安居。
1.3、項目分析
1、項目名稱：海景中心
2、項目規模：由2幢28層組成
3、推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層
4、宣傳主題：只交一成，即做業主
5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2
6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)
7、優劣勢分析
⑴優勢分析
1、本項目由海景公司開發，發展商實力雄厚，能給買家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線，發展潛力巨大。
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;
4、項目以準現樓發售，增強買家信心。
5、社區配套設施較完善，有學校、醫院、市場、天河公園、_場等;
(2)劣勢分析
1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。
3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。
4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;
1.4、競爭對手資料分析
對手一
1、項目名稱：僑穎苑
2、項目規模：由3幢12層及一幢9層組成
3、推售情況：現推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層
4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化
5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2
6、優劣勢分析
⑴優勢分析
①該樓盤已為現樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;
②價格較同區域其他樓盤為低，有競爭優勢;
③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;
⑵劣勢分析
①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環境較差，影響買家購買心理;
②樓盤周圍環境欠佳，影響樓盤檔次;
③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;
對手二
1、項目名稱：紫林居
2、項目規模：由3幢連體9層組成
3、推售情況：現推C—H座的3～9層
4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2
6、優劣勢分析
⑴優勢分析
①該樓盤是員村一帶為數不多的小區樓盤，且內部環境優美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;
③該樓盤緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析
①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;
②周邊外來人員多，且時常有治安事件發生，影響買家入住信心;
③戶型設計上有一定的不足，有凸柱現象;
1.5、項目周邊配套狀況
1、社區配套
①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環境保護學校
②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學
③小學：昌樂小學
④銀行：中國建設銀行
⑤康體：天河體育中心、羽毛球館
1.6、項目企劃思路
由于項目為廣電成熟生活區物業，有優良的先天條件。區域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：
1、充分利用先天優越的交通環境
項目的交通環境較為優越，故可利用具備的先天優越的條件來諦造一個"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。
2、把握市場需求，迎合買家心理
隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。
3、營造現場舒適環境，引起客戶購買沖動
在吸引大量客流后，現場環境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環境。
4、體現"以人為本"的經營理念
面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規劃設計更加"人性化"。2、項目市場定位
2.1市場定位
員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價翻一番"。所以，本項目的區域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝的前提。結合區域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象
——-"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區域的熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。
2.2、項目形象定位
在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環境好的綠化小區的心態，帶給客戶一種"既享有成熟小區環境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環境氣氛中擺脫出來，從而體現項目內外環境的優越。
2021房地產銷售工作計劃范文一、加強自身業務能力訓練。在20__年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20__年的銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20__年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20__年的房。產銷售工作重點是___公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20__年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務_達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
關鍵詞：項目開發成本過程控制
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
當今的房地產行業，企業眾多，競爭日益激烈，在產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，我們房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力與企業的成本控制息息相關，不注重成本控制的企業都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業將逐漸失去市場份額。因此，加強開發項目的成本控制顯得尤為重要。
合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于項目投資決策、設計、施工、結算、保修階段，可以說是一個系統控制過程。各個階段成本控制均有其各自的特點，所起的作用和重要程度也有所不同，尤其是決策、設計、施工、結算四個階段。
一、投資決策階段 投資決策階段是明確產品定位和開發規模，是項目開發中最為關鍵的階段。此階段所做的項目策劃書、投資估算、編制項目籌劃建造書是投資決策的重要依據，直接影響項目的投資效益。這一階段的成本控制主要從以下幾方面加強。 1.組建優秀的項目團隊，項目可行性研究以及產品策劃是一個系統、專業的工作。在決策階段，公司需要組織一個經驗豐富，集工程、成本、經濟、設計、營銷等專業人才的項目組。項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員要參與投資決策的具體工作，主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。 2.進行詳細的成本分析 （1）土地開發成本支出約占項目總支出的30~35％，買地時應綜合考慮地塊形狀、周邊環境及容積率限制、開發風險和升值空間，影響最大因素之一是容積率，直接影響開發和銷售量。土地成本的確定應包含：土地出讓金、土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套費。（2）前期費用估算，包括三通一平、勘察檢測費等，一般占項目總支出的2~3％。（3）建安成本，一般占項目總支出的45~50％，是投資成本的主要組成部分。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。（4）配套設施及小區智能化費對中檔樓盤一般為項目總支出的4％，高檔樓盤為6%左右。區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業經營運作打好基礎； （5）園林環境工程費一般為項目總支出的3~5％，其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。（6）投資決策階段的管理費：主要包括銷售費用、財務費用和管理成本，一般為13~16％。特別是售樓處、樣板房的設置及定位上應重點投入，同時運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。（7）不可預見費及風險分析一般為除去土地開發費用外的直接成本的2-3％。項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析。
二、設計階段
設計階段是控制工程造價的關鍵工程設計是具體實現技術與經濟對立統一的過程，建設項目一經決策確定后，設計就成了工程建設和控制工程造價的關鍵。設計一旦完成，項目投資額也就基本確定了。經專家統計，設計費雖只占開發全壽命費用的1％左右，但它對工程造價的影響程度占70~80％。因此，有效地控制工程造價，必須把好設計關。
1．實行設計方案招標，優化設計。 它可以廣泛吸引設計單位，在公開、公正、平等的良好環境下參與競爭，真正實現功能好、造價低、效益高、技術經濟合理的設計方案脫穎而出。
2．運用價值工程優化設計方案。 其優勢：一是既可提高工程的功能又可降低工程的造價，二是在保證工程功能不變的情況下降低工程造價，三是在保證工程造價不變的情況下提高工程功能，四是可在工程功能略有降低的情況，使工程造價大幅度降低，五是可在工程造價略有提升的情況，使工程功能大幅度提高。
3．實行限額設計，有效控制工程造價。 限額設計就是按照批準的初步設計總概算來控制技術設計和施工圖設計，在滿足功能的前提下，各專業按照分配的投資限額進行設計，管理者嚴格控制不合理變更，保證估算、概算、預算起到層層控制的作用，從而保證總投資額不被突破。限額設計是控制工程造價的重要手段，設計人員熟悉工程概預算定額及材料市場價格是前提，分解投資是實行限額設計的有效途徑和主要方法。
三、施工階段
開發商與施工單位的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：
1、加強設計階段的圖審，減少在施工階段重大設計變更和方案性變化的發生，對有效地控制工程造價將起到決定性的作用。要建立圖紙會審制度，通過專業審查、系統審查、部門交接審查、綜合審查來減少設計錯、漏、碰、缺。
2、加強設計變更、現場簽證的監督和管理施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。
3、加強合同管理，有效控制造價。因為合同是成本管理的依據,故此就顯得十分重要,它要求我們在合同談判、合同條款的修訂上要根據本項目特點選用有利于己方的方式。比如,采用合同固定總價包干、合同固定單價包干等方式,條款準確、清晰,就合同執行過程中的索賠問題作好防止與處理辦法,對工程中存在的變更問題,合同應提出明確的計算方法,關于變更,應在圖紙的審查過程中,采用企業自審和專家會審等辦法,消除重大變更的存在性。
4.加強設備和材料的價格管理，完善設備、材料管理體系。（1）大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料、石材干掛、鋁合金、入戶門等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。（2）建筑常用的地材、通用材在限定品牌、品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢。（3）甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。（4）材料采購都應實行樣板、樣品認定制度。
5.加強資金計劃執行的監控。（1）資金計劃是在項目開發性控制計劃確認并簽訂合同的基礎上編制的。（2）施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，在這樣一個總框架下監控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。（3）資金計劃與成本的動態控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業的銷售收入與工程支出處于良性循環。
四、結算階段結算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復雜性”。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞以及客觀上的疏忽，需落實：1.成立項目結算小組，專門負責。2、采用會議確認制，來解決結算過程中出現的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。3.建立切實可行的二次復審機制，使結算工作處于受監控狀態。
實踐表明，工程造價的控制是一項系統工程，它貫穿于項目建設周期的全過程，與基本建設的每一個階段都緊密相連。建設項目投資活動涉及面廣，影響因素多，只有用系統的、全面的觀點去分析影響因素，對影響因素實施控制，利用科學方法和先進手段，合理的確定造價和有效地控制造價，以增加投資效益，減少耗費。
參考文獻：
[1] 張翠勤. 建筑工程各階段造價管理方法研究[J]. 合肥工業大學學報(社會科學版), 2010.
[2]左小德.項目投資管理學[M].暨南大學出版社，1997.
