時間:2023-06-02 09:59:06
開篇:寫作不僅是一種記錄,更是一種創(chuàng)造,它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感,將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇規(guī)劃設(shè)計合同,希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友,陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
工程地點(diǎn):_________
合同編號:_________(由設(shè)計人編填)
設(shè)計證書等級:_________
委托方:_________
設(shè)計方:_________
委托方委托設(shè)計方承擔(dān)_________規(guī)劃設(shè)計,工程地點(diǎn)為_________,經(jīng)雙方協(xié)商一致,簽訂本合同,并共同履行。
第一條 本合同簽訂依據(jù)
1.1 《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計市場管理規(guī)定》、《城市規(guī)劃設(shè)計計費(fèi)指導(dǎo)意見》和相關(guān)設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
1.2 國家及地方有關(guān)規(guī)劃設(shè)計管理法規(guī)和規(guī)章
1.3 規(guī)劃項目批準(zhǔn)文件
1.4 其他:_________
第二條 設(shè)計依據(jù)
2.1 委托方給設(shè)計方的委托書或設(shè)計中標(biāo)文件
2.2 委托方提交的基礎(chǔ)資料
2.3 設(shè)計方采用的主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是:
《城市規(guī)劃編制辦法》
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(gbj137-90)
《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》(gb50188-93)
《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(gb50180-93)
《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(gb50220-95)
《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》
《武漢市城市市政公用和其他工程設(shè)施規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》
其他:_________
第三條 合同文件的優(yōu)先次序
構(gòu)成本合同的文件可視為是能互相說明的,如果合同文件存在歧義或不一致,則根據(jù)如下優(yōu)先次序來判斷:
3.1 合同書
3.2 中標(biāo)函(文件)
3.3 委托方要求及委托書
3.4 投標(biāo)書
第四條 本合同項目的名稱、規(guī)模、階段及設(shè)計內(nèi)容(根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)填寫)
名稱:_________
規(guī)模:用地_________人口_________其他_________
階段:區(qū)域規(guī)劃總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃專項規(guī)劃其他
設(shè)計內(nèi)容:_________
第五條 委托方向設(shè)計方提交的有關(guān)資料、文件及時間
地形圖紙_________(比例尺_(dá)________)
地形圖電子文件(光盤軟盤)
其它資料_________
時間_________
第六條 設(shè)計方向委托方交付的設(shè)計文件、份數(shù)、時間
藍(lán)圖_________套
彩圖_________套
說明書或文本_________套
時間_________
第七條 費(fèi)用
7.1 根據(jù)本合同第1.1條款的相應(yīng)規(guī)定,經(jīng)雙方商定,本合同的設(shè)計費(fèi)用預(yù)算為_________萬元。
7.2 雙方在規(guī)劃設(shè)計審查后,按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計規(guī)模核算設(shè)計費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計間如遇規(guī)模或內(nèi)容調(diào)整,則設(shè)計費(fèi)也應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。
第八條 支付方式
8.1 本合同生效后三天內(nèi),委托方支付設(shè)計費(fèi)總額的_________%,計_________萬元作為定金(合同結(jié)算時,定金抵作設(shè)計費(fèi))。
8.2 設(shè)計方提交_________設(shè)計文件后三天內(nèi),委托方支付設(shè)計費(fèi)總額的_________%,計_________萬元;之后,委托方應(yīng)按設(shè)計方所完成的規(guī)劃工作量比例,向設(shè)計方支付總設(shè)計費(fèi)的_________%,計_________萬元,設(shè)計成果完成后,委托方結(jié)清設(shè)計費(fèi),不留尾款。
8.3 費(fèi)用支付方式,經(jīng)雙方協(xié)商為:_________。
第九條 雙方責(zé)任
關(guān)鍵詞:設(shè)計監(jiān)理咨詢;水利水電工程;建設(shè)項目;作用
1我國水利水電工程設(shè)計市場概況
1.1水利水電工程的特點(diǎn)水利水電工程屬關(guān)系國計民生的公共工程項目,多由國家投資。一般工程規(guī)模大,工期較長,投資大。工程的設(shè)計方案受諸如水文、地質(zhì)、氣象、地貌自然條件,移民等社會條件影響比較大。
1.2歷史背景我國水利水電工程的勘測設(shè)計、工程建設(shè)及運(yùn)行管理都隸屬于水利部和原能源部。我國水利水電項目的勘測設(shè)計由六大流域管理機(jī)構(gòu)(水利委員會)和水電工程勘測設(shè)計院分區(qū)域和條塊分割進(jìn)行。同時,各省區(qū)有省屬水利水電勘測設(shè)計院,從事本省的水利水電工程的規(guī)劃、勘測、設(shè)計工作。這樣從歷史上就形成了我國水利、水電工程勘測設(shè)計條塊分割的格局。
水電工程要從事長時期的水文、水能資料的收集,并由所在區(qū)域的勘測設(shè)計院進(jìn)行規(guī)劃,而這些資料長期由該流域管理機(jī)構(gòu)或勘測設(shè)計院掌握,造成了勘測設(shè)計單位對該工程項目的勘測設(shè)計壟斷地位。
我國水電工程的業(yè)主有流域滾動開發(fā)的,也有單個水電工程的開發(fā)公司。他們一般都是滯后于勘測設(shè)計單位介入工程,由于勘測設(shè)計單位預(yù)先掌握了工程的基礎(chǔ)資料,因而也不可能進(jìn)行勘測設(shè)計招標(biāo),僅能依靠原規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計工程,只補(bǔ)充簽訂勘測設(shè)計合同并進(jìn)行合同管理。
2設(shè)計監(jiān)理在水利水電工程建設(shè)項目中的作用
設(shè)計是工程建設(shè)的靈魂,設(shè)計方案的優(yōu)劣,直接關(guān)系到工程的功能、投資效益以及安全運(yùn)行,對勘測設(shè)計加強(qiáng)管理,是完善工程項目法人負(fù)責(zé)制的一項有效措施,因而對設(shè)計進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督是必要的。
2.1設(shè)計監(jiān)理的內(nèi)涵 在計劃經(jīng)濟(jì)時期,勘測設(shè)計院設(shè)計的的水利水電工程設(shè)計方案(可行性研究報告、初步設(shè)計報告)要經(jīng)過水利水電規(guī)劃設(shè)計總院進(jìn)行審查。這就是行業(yè)主管部門對下屬設(shè)計單位的設(shè)計進(jìn)行管理和監(jiān)督,而且其設(shè)計費(fèi)計劃有時也由規(guī)劃設(shè)計總院下達(dá)。現(xiàn)在推行水電項目項目法人(業(yè)主)負(fù)責(zé)制,由項目法人全權(quán)負(fù)責(zé)水利水電工程項目的資金籌措、征地移民、工程建設(shè)管理、協(xié)調(diào)社會各方關(guān)系等方面的工作。因而項目法人也理所當(dāng)然要管理勘測設(shè)計工作,保證前期勘測設(shè)計工作按時提供優(yōu)質(zhì)勘測設(shè)計成果,以滿足工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和工程施工的需要。目前多數(shù)水利水電工程的開發(fā)公司人員較少,有些公司內(nèi)部有一些水利水電設(shè)計方面的行家,但遠(yuǎn)不能滿足對勘測設(shè)計成果進(jìn)行審查、管理的需求。因而項目法人須借助外界的力量對工程的設(shè)計進(jìn)行監(jiān)督、控制和管理,以使工程的設(shè)計方案滿足功能要求,安全、可靠,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)化。設(shè)計監(jiān)理就是監(jiān)理單位受項目法人單位委托對設(shè)計單位進(jìn)行的勘測設(shè)計工作過程及勘測設(shè)計成果進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度以及工作費(fèi)用實行控制和管理,以使設(shè)計單位提交滿足勘測設(shè)計合同需要的、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較優(yōu)的勘測設(shè)計成果,并提供滿意的技術(shù)服務(wù)。
在工程項目批準(zhǔn)立項的前提下,設(shè)計監(jiān)理有以下幾項工作內(nèi)容:① 根據(jù)工程立項的預(yù)可行性研究報告和有關(guān)批文,審查勘測設(shè)計單位的“設(shè)計大綱”;②組織工程設(shè)計方案投標(biāo)和評定設(shè)計方案;③ 協(xié)助項目法人選擇勘測設(shè)計單位,委托勘測設(shè)計任務(wù),幫助簽訂(下一階段)勘測設(shè)計合同;④ 督促、檢查勘測設(shè)計合同的執(zhí)行,進(jìn)行設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度和費(fèi)用控制;⑤進(jìn)行勘測設(shè)計預(yù)可研階段以后各階段的設(shè)計成果審查,使勘測設(shè)計單位提交可行性研究成果,招標(biāo)設(shè)計成果和施工詳圖;⑥過程中進(jìn)行必要的設(shè)計方案的研究、核算。現(xiàn)階段,我國的水電工程設(shè)計監(jiān)理可作③、④、⑤、⑥項工作。
2.2我國現(xiàn)階段對勘測設(shè)計控制的幾種模式近幾年來,我國的水利水電項目的項目法人也是借助外界的專家或單位對設(shè)計單位的勘測工作進(jìn)行控制,主要有以下模式:①業(yè)主白行管理型。有些工程初步設(shè)計已經(jīng)國家審查批準(zhǔn),其后的勘測設(shè)計管理工作由業(yè)主自行與設(shè)計單位簽訂合同,進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度和費(fèi)用管理。并從社會聘請專家對設(shè)計成果進(jìn)行審查,保證勘測設(shè)計成果的質(zhì)量。三峽工程等都采用廠這種模式。設(shè)計審查的責(zé)任由業(yè)主承擔(dān);②前期設(shè)計監(jiān)理型。在設(shè)計之初,就聘請有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)對設(shè)計合同進(jìn)行管理,控制設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度和費(fèi)用。咨詢機(jī)構(gòu)有大量的技術(shù)專家,也負(fù)有設(shè)計成果的審查責(zé)任,監(jiān)理從一開始介入了設(shè)計方案,對方案有較深的理解。
2.3設(shè)計監(jiān)理和施工監(jiān)理①設(shè)計監(jiān)理是業(yè)主依據(jù)監(jiān)理合同和勘測設(shè)計合同委托的設(shè)計監(jiān)理對設(shè)計單位的勘測設(shè)計進(jìn)行監(jiān)督、控制管理,協(xié)調(diào)業(yè)主與設(shè)計單位的關(guān)系與并與雙方一起把勘測設(shè)計成果做好;②施工監(jiān)理則是業(yè)主依據(jù)監(jiān)理合同和工程施工承包合同委托施工監(jiān)理單位對工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度和合同費(fèi)進(jìn)行控制;③后者主要代表業(yè)主管理工程建設(shè),協(xié)調(diào)業(yè)主與承包商之間的關(guān)系,一般不與設(shè)計單位發(fā)生直接的關(guān)系。對業(yè)主轉(zhuǎn)發(fā)的施工圖進(jìn)行審核以檢查施工圖與施工合同的偏差及施工圖的正確性;④兩者的工作對象,依據(jù)的合同和工作內(nèi)容、工作方式等均不相同,相同方面是都對業(yè)主負(fù)責(zé)。對業(yè)主而言如果監(jiān)理單位有合格的設(shè)計咨詢和工程監(jiān)理資質(zhì),設(shè)計監(jiān)理和工程監(jiān)理選一個監(jiān)理單位,從勘測設(shè)計到工程建設(shè)進(jìn)行全工程監(jiān)理則最好;它對工程特點(diǎn)比較熟悉,能更好把握設(shè)計、施工質(zhì)量和進(jìn)度,也可減少業(yè)主的協(xié)調(diào)工作量。
3結(jié)論
關(guān)于數(shù)字化測圖
數(shù)字化測圖具有其不可替代的優(yōu)點(diǎn):第一,點(diǎn)位精度高。其地物地形點(diǎn)的平面位置不受展繪誤差和測定誤差影響,由于原始數(shù)據(jù)的精度毫無損失,可以獲得高精度的測量成果。第二,改進(jìn)了作業(yè)方式。數(shù)字測圖使野外測量實現(xiàn)自動記錄、自動解算處理、自動成圖,自動化的程度高,出錯的概率小,繪圖的地形圖精確、規(guī)范。第三,便于圖件的更新。借助于計算機(jī)技術(shù),數(shù)字地形圖可以通過變更數(shù)據(jù)快速的得到修改后的圖件。第四,方便成果的深加工利用。數(shù)字化測圖的成果是分層存放,不受圖面負(fù)載量的限制,從而便于成果的加工利用,比如:CASS軟件圖層中,將水系、房屋、道路等存于不同的層中,通過打開或關(guān)閉不同的層可得到所需的各類專題圖,供水利工程的規(guī)劃和設(shè)計使用。
數(shù)字地圖成圖的主要方法有:①原圖數(shù)字化。在水利工程中,有些單位經(jīng)費(fèi)比較困難,有的是由于受到時間限制,而又需要用到數(shù)字地形圖時,就可以充分地利用現(xiàn)有的地形圖采取計算機(jī)+數(shù)字化儀+繪圖儀+數(shù)字化軟件的方法,在很短的時間內(nèi)獲得數(shù)字化的地圖成果。②航測數(shù)字成圖。當(dāng)一個測區(qū)很大時,可以利用數(shù)字?jǐn)z影機(jī)所獲得的數(shù)字影像內(nèi)業(yè)通過專門的航測軟件,在計算機(jī)上對數(shù)字影像進(jìn)行像對匹配,建立地面的數(shù)字模型,再通過專用的軟件來獲得數(shù)字地圖。③地面數(shù)字測圖。在水利工程的規(guī)劃設(shè)計中常需要比例尺較大些的地圖,采用地面數(shù)字測圖的方法就可以實現(xiàn),且所得到的數(shù)字地圖精度高、便于修改。實施數(shù)字化測圖也要注意以下問題:第一,進(jìn)行野外數(shù)據(jù)采集時,測點(diǎn)密度應(yīng)盡量滿足水利工程渠系建筑物規(guī)劃的需要;地貌部分較破碎時,野外采點(diǎn)應(yīng)密一些,便于計算機(jī)處理數(shù)據(jù)時能正確反映地貌。第二,野外測點(diǎn)應(yīng)準(zhǔn)確反應(yīng)各類重要地物,如水系、道路、橋梁、居民地等。第三,帶狀地形圖橫向范圍應(yīng)比實際大一些,一般需超出設(shè)計渠線50~150m,為渠線擺動留有余地。第四,當(dāng)山區(qū)水平梯田較多時,野外采樣點(diǎn)應(yīng)盡量反映實際情況,較平坦的平原地區(qū)野外采樣點(diǎn)一般選間隔在50~100m。
關(guān)于設(shè)計監(jiān)理制推行
水利工程勘測設(shè)計階段是水利實施的重要階段,容易出現(xiàn)的問題包括:勘測資料精度差,對具體情況調(diào)查不詳,水文、地質(zhì)、氣象資料收集不全;設(shè)計人員責(zé)任心不強(qiáng),業(yè)務(wù)水平低,設(shè)計方案質(zhì)量差;各專業(yè)、工程部位、部門之間銜接不流暢,甚至脫節(jié);圖紙會審制度不規(guī)范,校核人員專業(yè)水平有限等,嚴(yán)重影響了水利施工工程的質(zhì)量。實施設(shè)計監(jiān)理制,能對設(shè)計的全過程進(jìn)行控制與監(jiān)督,促進(jìn)設(shè)計單位提高其設(shè)計質(zhì)量,從而提高水利工程質(zhì)量。
設(shè)計監(jiān)理工作首先要求雙方簽訂監(jiān)理合同,明確監(jiān)理范圍、內(nèi)容和責(zé)權(quán)。其次,依據(jù)監(jiān)理合同,組建現(xiàn)場監(jiān)理機(jī)構(gòu),機(jī)構(gòu)人員包括總監(jiān)理工程師、監(jiān)理工程師、監(jiān)理員和其他工作人員。第三,編制項目監(jiān)理規(guī)劃,設(shè)計監(jiān)理機(jī)構(gòu)就是派駐在水利工程項目中,由監(jiān)理單位管理的負(fù)責(zé)履行委托設(shè)計監(jiān)理合同的組織機(jī)構(gòu)。監(jiān)理機(jī)構(gòu)的基本職責(zé)與權(quán)限是根據(jù)監(jiān)理合同劃定的,一般包括下列各項工作:核查并簽發(fā)勘測設(shè)計用圖及資料;審批勘測設(shè)計單位提交的各類設(shè)計文件;監(jiān)督、檢查工程勘測設(shè)計進(jìn)度;主持協(xié)調(diào)勘測設(shè)計合同各方之間的關(guān)系。總監(jiān)理工程師應(yīng)負(fù)責(zé)全面履行監(jiān)理合同中所約定的監(jiān)理單位的職責(zé),主持編制監(jiān)理規(guī)劃,制定監(jiān)理機(jī)構(gòu)規(guī)章制度,確定各部門職責(zé)分工及各級監(jiān)理人員職責(zé)權(quán)限,調(diào)整并調(diào)換不稱職的監(jiān)理人員,審批勘測設(shè)計單位提交的施工總體布置、施工組織設(shè)計,主持處理合同違約、變更和索賠,主持勘測設(shè)計合同實施中的協(xié)調(diào)工作,要求勘測設(shè)計單位撤換不稱職或不宜在本工程工作的人員,審核質(zhì)量保證體系文件并監(jiān)督其實施。監(jiān)理工程師應(yīng)按照總監(jiān)理工程師所授予的職責(zé)權(quán)限工作,對總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé),參與編制監(jiān)理規(guī)劃,預(yù)審勘測設(shè)計單位提交的施工總體布置、施工組織設(shè)計,協(xié)助總監(jiān)理工程師協(xié)調(diào)各方之間的工作關(guān)系。
質(zhì)量控制是設(shè)計監(jiān)理工作的關(guān)鍵,監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立和健全質(zhì)量控制體系,對勘測設(shè)計單位資質(zhì)進(jìn)行審查,確認(rèn)是否有資格承擔(dān)設(shè)計任務(wù);按照各階段設(shè)計報告編制規(guī)程和現(xiàn)行政策的要求,對設(shè)計進(jìn)行監(jiān)督;掌握各設(shè)計階段關(guān)鍵技術(shù)的論證方向及落實情況。進(jìn)度控制也是監(jiān)理工作的重要內(nèi)容,進(jìn)度控制要分出輕重緩急,明確重點(diǎn),對疑難問題或關(guān)鍵技術(shù)做到心中有數(shù),注重協(xié)調(diào),保障各專業(yè)、工程部位、部門之間相互銜接。費(fèi)用控制也是重點(diǎn),但由于勘測設(shè)計費(fèi)用在工程總費(fèi)用中所占比例不大,可采用總價承包,按設(shè)計合同規(guī)定分期支付。
作者:趙春龍單位:江蘇省江陰市璜土水利農(nóng)機(jī)管理服務(wù)站
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);造價工程師;成本管理
引言:房地產(chǎn)作為一種商品,在國家宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范的情況下,當(dāng)房地產(chǎn)的基本元素,如房型、環(huán)境等都已被市場理性選擇,那么價格戰(zhàn)將是一種趨勢,造價工程師成本管理工作的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目盈利空間的大小,成為市場競爭中制勝的關(guān)鍵。
要做好房地產(chǎn)項目成本管理,筆者認(rèn)為,造價工程師應(yīng)對投資決策、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算五個階段的投資進(jìn)行控制,尤其是投資決策和規(guī)劃設(shè)計階段。
1、投資決策階段的成本管理
造價工程師通過對已完房地產(chǎn)項目經(jīng)驗的積累,以及借用國際著名咨詢公司的可行性研究理論、研究方法,充分考慮市場經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益等各項因素,對建安工程、室外景觀、地上車位、地下車庫、市政配套及不同層次的精裝定位的單方造價進(jìn)行分析,建立起一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及滿足市場需求的房地產(chǎn)項目成本管理數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)定位決策是以房地產(chǎn)市場調(diào)查資料和市場預(yù)測結(jié)果為基礎(chǔ),例如出售對象、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo),當(dāng)項目作出定位決策后,根據(jù)所開發(fā)土地的建筑面積、建筑密度、容積率等指標(biāo),結(jié)合成本管理數(shù)據(jù)庫估算出項目投資所需資金,從而指導(dǎo)房地產(chǎn)項目投資決策。
2、規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理
項目作出投資決策后,控制項目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段,影響工程造價的程度為75%。規(guī)劃設(shè)計階段節(jié)約投資的可能性為88%。為實現(xiàn)各設(shè)計階段的投資控制目標(biāo),造價工程師可采取下列措施:
2.1、設(shè)計合同應(yīng)明確突破限額設(shè)計的責(zé)任。因現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)大多還不能達(dá)到有自己完善的設(shè)計管理中心,項目產(chǎn)品設(shè)計一般都委托給專業(yè)設(shè)計單位,故造價工程師在各設(shè)計階段進(jìn)行投資控制時,按房地產(chǎn)項目定位要求,將投資限額按投資控制目標(biāo)分解到房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理中心,設(shè)計管理中心人員將分解目標(biāo)反饋給專業(yè)設(shè)計單位。造價工程師應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂設(shè)計合同時,明確突破限額設(shè)計的責(zé)任。如果因設(shè)計原因超投資限額,設(shè)計人員必須無償修改并承擔(dān)一定責(zé)任;因設(shè)計責(zé)任進(jìn)行工程變更,導(dǎo)致超投資限額后果的給予處罰。
2.2、運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和價值工程原理。(1)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計是經(jīng)批準(zhǔn)的整套標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件圖紙。造價工程師對已完工房地產(chǎn)項目的優(yōu)秀設(shè)計部分進(jìn)行性價比比較,并搜集整理,協(xié)助設(shè)計管理中心建立標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計庫。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計可以節(jié)約設(shè)計費(fèi)用,加快施工速度,保證工程質(zhì)量,較大幅度降低工程造價。(2)、運(yùn)用價值工程(價值系數(shù)V=功能系數(shù)F/成本系數(shù)C)原理。造價工程師應(yīng)研究圖紙中的開間、進(jìn)深、層高、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備等等是否合理。做多種方案的功能和成本研究,選擇性價比最優(yōu)的方案。
3、招投標(biāo)階段的成本管理
造價工程師在招投標(biāo)階段的成本管理中,應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范、定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙、現(xiàn)場因素、工期等認(rèn)真審核標(biāo)底:審核工程量、單價、經(jīng)費(fèi)及價差、各種包干費(fèi)用以及標(biāo)底造價是否合理。目的在于:合理的工程造價是工程質(zhì)量的保證。高價承包使房地產(chǎn)開發(fā)商蒙受投資損失;低價承包會造成承包商不規(guī)范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質(zhì)量隱患重重。增加工程項目的全壽命后期維修費(fèi)用,實屬得不償失。
4、施工階段的成本管理
造價工程師在施工階段的成本管理,就是把計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值。在施工中定期分析投資實際值和目標(biāo)值之間的偏差原因,并采取有效措施加以控制,保證投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。
4.1、造價工程師應(yīng)審核施工組織設(shè)計,采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評審,加強(qiáng)投資控制。筆者曾負(fù)責(zé)的某工程項目,原施工組織設(shè)計:土方開挖大量采用機(jī)械,考慮到地下水的影響,施工機(jī)械開挖占80%,人工開挖占20%,并有降水設(shè)施。經(jīng)審核施工組織設(shè)計,發(fā)現(xiàn)開挖基礎(chǔ)時間正值枯水期,機(jī)械和人工比例不合理,經(jīng)調(diào)整,按機(jī)械挖土占90%計,人工挖土占10%計,且減少降水費(fèi)用,節(jié)約了一筆投資。造價工程師還應(yīng)重點(diǎn)審查施工組織設(shè)計中各種不合理施工措施增加的費(fèi)用,并防止各種索賠事件的誘因包含在其中,這種投資的事前控制,對成本投資控制有事半功倍的功效。
4.2、造價工程師應(yīng)核查工程變更,保證總投資限額不被突破。由于目前的現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)等都是以工料機(jī)直接費(fèi)為基礎(chǔ),直接費(fèi)金額多,間接費(fèi)也多。這往往會使一些承包商為了追求利潤而搞工程變更。造價工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟(jì)、美觀的角度確定是否需要進(jìn)行工程變更。在保證變更目的且滿足定位要求及使用功能的情況下,盡量用價格低的材料代替價格高的材料。
造價工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容核查和估算工程變更價格,進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較,按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格,計算該項工程變更對總投資額的影響。只有規(guī)范工程變更操作,主動監(jiān)控,工程變更的投資才能得到有效控制。
5、工程竣工結(jié)算階段的成本管理
工程竣工結(jié)算階段的成本管理工作主要是審核竣工結(jié)算。審核的具體內(nèi)容包括:竣工結(jié)算是否符合合同條款、招投標(biāo)文件,結(jié)算是否按工程計量規(guī)則、造價主管部門的調(diào)價規(guī)定等進(jìn)行編制。要根據(jù)合同、圖紙、工程預(yù)算書等,對工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應(yīng)材料設(shè)備逐項審核,不重不漏。有疑問時,查看當(dāng)時的監(jiān)理日記,并進(jìn)行現(xiàn)場校核。造價工程師應(yīng)及時掌握施工方法和材料價格對造價的影響,不偏不倚,使竣工結(jié)算真實反映工程造價。
綜上所述,只有當(dāng)造價工程師在房地產(chǎn)項目成本管理中真正發(fā)揮作用,房地產(chǎn)成本管理才能得以有效控制。本文試以探討造價工程師如何做好房地產(chǎn)項目成本管理,以期拋磚引玉,使房地產(chǎn)項目成本管理能更上一個臺階。
參考文獻(xiàn)
[1] 劉伊生。全國造價師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材:工程造價管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)。北京:中國計劃出版社,2006。
委托方:
設(shè)計方:
委托方委托設(shè)計方承擔(dān)上海××城項目設(shè)計工作,工程地點(diǎn)為xx市xx區(qū)××路××號,經(jīng)雙方協(xié)商一致,簽訂本合同,并共同履行。
第一條 本合同簽訂依據(jù)
1.1《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》以及國家和上海市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的管理法規(guī)和規(guī)章。
1.2規(guī)劃項目批準(zhǔn)文件。
第二條 設(shè)計依據(jù)
2.1《××城項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》。
2.2委托方提交的基礎(chǔ)資料。
2.3設(shè)計方采用的主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是:
《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》;
《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(gb50180-93);
《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(gb50220-95)。
第三條 合同文件的優(yōu)先次序
構(gòu)成本合同的文件可視為是能互相說明的,如果合同文件存在歧義或不一致,則根據(jù)如下次序進(jìn)行使用和解釋:
3.1合同書及補(bǔ)充協(xié)議;
3.2委托方要求及《××城項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》;
3.3合同規(guī)定的其它有效附件。
第四條 本合同項目的名稱、規(guī)模、階段及設(shè)計內(nèi)容
4.1名稱:××城項目工程規(guī)劃概念方案設(shè)計、方案設(shè)計深化及擴(kuò)初設(shè)計。
4.2規(guī)模:可建設(shè)用地××萬平方米(用地內(nèi)含已建學(xué)校,學(xué)校占地面積×萬平方米)
容積率:1.5(居住及配套)
總建筑面積:約××萬平方米
4.3設(shè)計內(nèi)容及階段:
本次設(shè)計地塊內(nèi)含××廠地塊和××廠地塊,需將二塊地合并統(tǒng)一規(guī)劃。合同內(nèi)容為整個設(shè)計過程之概念方案設(shè)計、方案深化設(shè)計及擴(kuò)初設(shè)計(單體報批圖)階段內(nèi)容,各階段具體內(nèi)容如下:
4.3.1完成概念方案階段設(shè)計,包括總平面規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、豎向設(shè)計、建筑環(huán)境與景觀設(shè)計、建筑單體方案設(shè)計(包括組團(tuán)設(shè)計、戶型設(shè)計示意、立面設(shè)計意象)、其它分析圖等,方案匯報后,若未能達(dá)到委托方期望之效果,委托方有權(quán)解除本合同,委托方不要求解除本合同的,設(shè)計方有義務(wù)按照委托方要求調(diào)整設(shè)計構(gòu)思及意圖,直至委托方書面確認(rèn)方可進(jìn)入下一階段設(shè)計。
4.3.2調(diào)整并完善概念方案,主要在委托方對概念方案初步認(rèn)可的基礎(chǔ)上,進(jìn)行概念方案深化設(shè)計;此階段主要完成總平面規(guī)劃及各種分析圖,單體方案平立剖面圖,完成各種戶型及組合圖,提出詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo);此階段文件需滿足規(guī)劃局及委托方的經(jīng)濟(jì)評價的要求。
4.3.3在征得委托方對方案的書面意見的基礎(chǔ)上,進(jìn)行方案深化設(shè)計,形成正式詳規(guī)及方案報批文件,提交政府規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)。報批文件包括的內(nèi)容:總平面規(guī)劃及各種分析圖,單體建筑方案設(shè)計(包括住宅戶型、平面組合、立面及立面效果圖等,商業(yè)設(shè)計及研究),并按委托方及有關(guān)主管部門要求提交規(guī)劃設(shè)計說明書及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等文件資料(包括但不限于本合同第六條款規(guī)定的文件),形成設(shè)計文本。
4.3.4在完成規(guī)劃局詳規(guī)及方案審批意見后進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計。此階段工作內(nèi)容主要為各單體建筑平立剖面圖,對影響單體建筑立面的主要剖面、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、材料、色彩予以表達(dá),提供材料樣板,指導(dǎo)及配合其它設(shè)計單位的擴(kuò)初及施工圖設(shè)計,對施工圖設(shè)計過程中出現(xiàn)的技術(shù)問題,設(shè)計方應(yīng)給予技術(shù)服務(wù)咨詢和指導(dǎo);若委托方對方案提出新的修改意見,設(shè)計方應(yīng)無條件配合修改,非原則性、重大性、功能性的修改意見,設(shè)計費(fèi)不作調(diào)整。
4.3.5在以上設(shè)計過程中設(shè)計方承諾來上海項目現(xiàn)場與委托方進(jìn)行匯報研討次數(shù)不少于8次 (含8次)。確因工作需要,應(yīng)委托方要求,設(shè)計方超過前述8次的來滬次數(shù),發(fā)生的差旅費(fèi)用由委托方承擔(dān)。
第五條 委托方向設(shè)計方提交的有關(guān)資料、文件及時間
地形圖紙(比例尺[1:500]),兩份;
地形圖電子文件(光盤 ),一份;
規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn),兩份;
××城項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書,一份;
紅線點(diǎn)坐標(biāo),兩份;
時間:××××年×月××日前。
第六條 設(shè)計方向委托方交付的設(shè)計文件、份數(shù)、地點(diǎn)及時間
6.1概念方案設(shè)計及調(diào)整概念方案階段設(shè)計文件包括:
規(guī)劃總平面圖(1:500)
道路交通與豎向設(shè)計圖(1:500)
環(huán)境與景觀設(shè)計示意圖
城市輪廓分析圖
各組團(tuán)設(shè)計概念圖,比例不限
住宅單體方案設(shè)計(含立面設(shè)計意向、戶型設(shè)計示意)
地下室或半地下室規(guī)劃圖(1:200)
其它分析圖,比例不限
工作模型
文本:包括概念方案說明書和所有圖紙縮印件
概念方案說明書應(yīng)說明規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)意及構(gòu)思,簡要計算各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
所有圖紙中應(yīng)包括表現(xiàn)效果圖及cad圖;
6.2方案深化(詳規(guī)報批)設(shè)計文件包括:
方案設(shè)計說明書
經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
規(guī)劃總平面圖(1:500)
道路交通與豎向設(shè)計圖(1:500)
環(huán)境與景觀設(shè)計圖(1:500)
城市輪廓分析圖
其它分析圖,比例不限
住宅單體方案設(shè)計(含立面效果圖、戶型平面圖)
地下室或半地下室規(guī)劃圖(1:200)
文本:包括方案設(shè)計說明書和所有圖紙縮印件;方案設(shè)計說明書應(yīng)說明規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)意及構(gòu)思,詳細(xì)計算各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(包括各組團(tuán)、住宅戶型套內(nèi)建筑面積和銷售面積)
所有圖紙中應(yīng)包括表現(xiàn)效果圖及cad圖
6.3擴(kuò)初設(shè)計階段(單體報批)設(shè)計文件包括:
單體設(shè)計說明書
經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
總平面圖
地下車庫平面圖
各建筑單體平面圖
各建筑單體立面圖(不少于三個),外觀立面圖應(yīng)標(biāo)明所用材料及顏色
各建筑單體剖面圖
各建筑組團(tuán)主要立面圖
各建筑組團(tuán)主要剖面圖
放大關(guān)鍵局部立面、剖面圖,應(yīng)標(biāo)明關(guān)鍵尺寸
關(guān)鍵設(shè)計區(qū)域放大立面、剖面圖
區(qū)域細(xì)部分析圖
材料展示板說明建筑材料、裝修及顏色
文本:包括設(shè)計說明書和所有圖紙縮印件;設(shè)計說明應(yīng)包括:單體主要設(shè)計要求及各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(包括各組團(tuán)、單體住宅戶型套內(nèi)建筑面積、單體建筑面積等),圖紙應(yīng)包括主要單體立面表現(xiàn)效果圖(正面及背面)及cad圖
6.4詳細(xì)規(guī)劃模型一臺(比例1:300)
6.5提交文件份數(shù):
6.1、6.2、6.3條彩圖各1套;
6.1、6.2、6.3條文本各10套(含各類圖紙的縮印件);
6.1、6.2、6.3條電子文件光盤各一份。
6.6提交文件時間:設(shè)計方應(yīng)于××××年×月××日前完成概念方案設(shè)計并提交設(shè)計成果,自概念方案經(jīng)委托人書面確認(rèn)后7日內(nèi),設(shè)計方應(yīng)完成方案設(shè)計并提交設(shè)計成果;自方案設(shè)計經(jīng)委托人書面確認(rèn)后7日內(nèi),設(shè)計方完成并提交深化、報批圖紙;在方案深化設(shè)計經(jīng)委托方及有關(guān)政府主管部門書面確認(rèn)后10日內(nèi)完成擴(kuò)初設(shè)計工作并提交設(shè)計成果。
若設(shè)計方逾期不能完成設(shè)計工作及遞交設(shè)計成果文件的,其逾期違約責(zé)任由設(shè)計方承擔(dān),并承擔(dān)相應(yīng)的違約金;若委托方要求設(shè)計方提前完成設(shè)計并提交設(shè)計成果文件的,雙方提前商定出圖時間。
6.7提交文件地點(diǎn):xx市xx區(qū)××路××號×樓設(shè)計部。
第七條 費(fèi)用
7.1根據(jù)本合同第1.1條款的相應(yīng)規(guī)定,經(jīng)雙方商定,設(shè)計費(fèi)單價總計為××元/平方米,其中:概念方案設(shè)計階段×元/m2 ,設(shè)計費(fèi)計××萬元;方案設(shè)計及深化階段×元/m2,設(shè)計費(fèi)計×××萬元,擴(kuò)初設(shè)計階段×元/m2,設(shè)計費(fèi)計××萬元,設(shè)計費(fèi)總計×××萬元。
7.2本合同約定的設(shè)計費(fèi)單價一次性包死,包括設(shè)計方完成本合同約定工作內(nèi)容及要求提供的各項設(shè)計成果文件所需的設(shè)計費(fèi)、曬圖費(fèi)以及設(shè)計人員來往車旅費(fèi)、食宿費(fèi)、管理費(fèi)、稅金等設(shè)計方將符合本合同約定的設(shè)計成果交付委托方所需的所有費(fèi)用,該單價不因包括該工程建筑面積的變化、設(shè)計范圍內(nèi)的補(bǔ)充設(shè)計、增加設(shè)計深度、修改方案、國家調(diào)整設(shè)計費(fèi)率、總投資調(diào)整、概預(yù)算調(diào)整等任何因素的變化而調(diào)整,除本協(xié)議另有約定外,委托方無需向設(shè)計方支付其他任何費(fèi)用。
第八條 支付方式
8.1本合同生效之日起10日內(nèi),委托方支付設(shè)計費(fèi)總額的10%,計××萬元作為預(yù)付款。
8.2 設(shè)計方提交概念方案設(shè)計文件并經(jīng)委托方及有關(guān)主管部門書面確認(rèn)后七日內(nèi),委托方支付設(shè)計方設(shè)計費(fèi)總額的20%(含委托方支付的預(yù)付款),計××萬元;
8.3 設(shè)計方提交方案深化(詳規(guī)報批)設(shè)計文件,正式向規(guī)劃局申報并取得詳規(guī)批復(fù)等規(guī)劃局認(rèn)可的書面文件后七日內(nèi),委托方支付本合同總設(shè)計費(fèi)的30%,計××萬元;
8.4設(shè)計方完成擴(kuò)初設(shè)計并提交擴(kuò)初設(shè)計階段(單體報批)設(shè)計文件,向規(guī)劃局單體報批取得批復(fù)并經(jīng)委托方確認(rèn)之日起七日內(nèi),委托方支付本合同總設(shè)計費(fèi)的20%,計××萬元;
8.5剩余設(shè)計費(fèi)待施工圖設(shè)計完成,工程竣工驗收合格之日起10日內(nèi)付清。
8.6設(shè)計費(fèi)用由銀行轉(zhuǎn)帳支付,委托方在支付設(shè)計費(fèi)用前,設(shè)計方應(yīng)當(dāng)向委托方開具相應(yīng)金額的合法發(fā)票,否則,委托方有權(quán)拒絕支付相應(yīng)款項。
第九條 雙方責(zé)任
9.1委托方責(zé)任
9.1.1委托方按本合同第五條規(guī)定的內(nèi)容,在規(guī)定的時間內(nèi)向設(shè)計方提交基礎(chǔ)資料及文件,并對其完整性、正確性及時效性負(fù)責(zé)。委托方不得要求設(shè)計方違反國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。
9.1.2 委托方提交上述資料及文件超過規(guī)定期限 10天以內(nèi),設(shè)計方按本合同第六條規(guī)定的交付設(shè)計文件時間順延;委托方交付上述資料及文件超過規(guī)定期限10天以上時,設(shè)計方有權(quán)重新協(xié)商提交設(shè)計文件的時間。
9.1.3委托方確定×××為本項目的設(shè)計聯(lián)絡(luò)人,負(fù)責(zé)設(shè)計聯(lián)絡(luò)工作,期間的有關(guān)聯(lián)絡(luò)及有效文件簽署須有聯(lián)絡(luò)人簽字,涉及對設(shè)計成果的確認(rèn)或有關(guān)費(fèi)用的確認(rèn)等,必須經(jīng)委托方加蓋公章方為有效,否則,委托方一律不予認(rèn)可。委托方若變更聯(lián)絡(luò)人須提前×日書面通知設(shè)計方。
9.1.4委托方應(yīng)按本合同約定的金額和時間向設(shè)計方支付設(shè)計費(fèi)。
9.1.5委托方要求設(shè)計方比合同規(guī)定時間提前交付設(shè)計文件時,須提前××日通知設(shè)計方,設(shè)計方應(yīng)當(dāng)書面答復(fù),如自收到通知之日起×日內(nèi)不答復(fù)的,視為同意委托方變更提交設(shè)計文件的時間。
9.1.6方案深化設(shè)計內(nèi)容的深度不能滿足下一步設(shè)計要求時,設(shè)計方應(yīng)在委托方指定期限內(nèi)進(jìn)行修改或重新設(shè)計,直至達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn),且委托方有權(quán)不支付設(shè)計費(fèi),并解除本合同。
9.2設(shè)計方責(zé)任
9.2.1設(shè)計方應(yīng)按國家規(guī)定和合同約定的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計,按本合同第六條規(guī)定的內(nèi)容、時間、設(shè)計成果形式及份數(shù)向委托方交付設(shè)計文件(出現(xiàn)9.1.1、9.1.2、9.1.4、9.1.5規(guī)定有關(guān)交付設(shè)計文件順延的情況除外),并對提交的設(shè)計文件的質(zhì)量負(fù)責(zé),對委托方違反國家強(qiáng)制性設(shè)計規(guī)范的要求設(shè)計方有義務(wù)向委托方指出并提供相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范依據(jù)。設(shè)計方并應(yīng)當(dāng)盡專業(yè)設(shè)計單位能夠達(dá)到的注意,就設(shè)計方要求等不符合設(shè)計規(guī)范或常規(guī)之處,向委托方指出并指明其可能的后果,并應(yīng)當(dāng)按委托方的再次要求或標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。委托方未發(fā)出再次要求或標(biāo)準(zhǔn)的,設(shè)計方應(yīng)當(dāng)按原要求或標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
9.2.2在設(shè)計分別進(jìn)行到概念設(shè)計、方案設(shè)計、方案設(shè)計深化時 (各階段設(shè)計基本完成,正式輸出文件前),設(shè)計方應(yīng)向委托方進(jìn)行設(shè)計匯報,待委托方及有關(guān)主管部門確認(rèn)方案后方可輸出正式文件,若設(shè)計方擅自輸出設(shè)計成果文件后與委托方意見不一致時,其文件資料費(fèi)用不予支付,委托方有權(quán)拒絕支付設(shè)計費(fèi)。
9.2.3設(shè)計方確定××為本項目的設(shè)計聯(lián)絡(luò)人,負(fù)責(zé)設(shè)計聯(lián)絡(luò)工作,期間的有關(guān)聯(lián)絡(luò)及有效文件簽署須有聯(lián)絡(luò)人簽字,若設(shè)計方變更聯(lián)絡(luò)人須提前×日書面通知委托人。
9.2.4設(shè)計文件中選用的國家規(guī)范、部門及地方規(guī)范資料由設(shè)計方自行解決,所需費(fèi)用由設(shè)計方自行承擔(dān)。
9.2.5設(shè)計方對設(shè)計文件出現(xiàn)的遺漏或錯誤負(fù)責(zé)修改或補(bǔ)充。由于設(shè)計方設(shè)計錯誤造成工程質(zhì)量事故損失,設(shè)計方除負(fù)責(zé)采取補(bǔ)救措施外,應(yīng)免收受損失部分的設(shè)計費(fèi),并賠償由此給委托方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
9.2.6設(shè)計方交付設(shè)計文件后,按規(guī)定參加委托方和有關(guān)上級的設(shè)計審查及報批,并根據(jù)審查結(jié)論負(fù)責(zé)對設(shè)計成果進(jìn)行調(diào)整修改補(bǔ)充,該部分內(nèi)容不計入設(shè)計變更,不增加費(fèi)用。
9.2.7設(shè)計方有責(zé)任在施工圖設(shè)計階段向施工圖設(shè)計方進(jìn)行技術(shù)交底,對施工圖設(shè)計方提出的問題及時給予解答,對設(shè)計過程中發(fā)現(xiàn)的影響效果的部位按委托方要求及時給予更改。
9.2.8設(shè)計方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂之日起×日內(nèi)向委托方提供設(shè)計項目組組成情況及各成員的專業(yè)水平情況報告,由委托方審議,并應(yīng)當(dāng)按委托方要求撤換相關(guān)人員,但委托方的審議并不免除設(shè)計方組織設(shè)計項目組不力的責(zé)任。如發(fā)生變動,設(shè)計方應(yīng)當(dāng)提前×日向委托方提交書面報告。設(shè)計方必須由其內(nèi)部職工組成的項目管理人員及技術(shù)人員自行完成本工程。委托方發(fā)現(xiàn)設(shè)計方上述人員與設(shè)計方所報不符,視為設(shè)計方違法分包,設(shè)計方應(yīng)向委托方承擔(dān)設(shè)計費(fèi)總額20%的違約金。
9.2.9設(shè)計方應(yīng)承擔(dān)國家相關(guān)規(guī)定的相應(yīng)的設(shè)計責(zé)任。
第十條 保密
委托方委托設(shè)計方形成的設(shè)計文件著作權(quán)歸委托方所有,委托方有權(quán)自主決定使用而無需向設(shè)計方另行支付費(fèi)用。設(shè)計方有署名權(quán),參加各項評獎權(quán)。未經(jīng)委托方同意,設(shè)計方不得將設(shè)計資料及文件擅自修改,復(fù)制或向第三人轉(zhuǎn)讓,或用于本合同項目外的項目。如發(fā)生以上情況,設(shè)計方應(yīng)承擔(dān)由此引起的一切后果及責(zé)任。
第十一條 訴訟
在執(zhí)行本設(shè)計合同時如發(fā)生爭議,委托方與設(shè)計方應(yīng)及時協(xié)商解決。協(xié)商不成時,雙方當(dāng)事人同意可向委托方所在地人民法院起訴。
第十二條 合同的變更
雙方協(xié)商一致,可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,依照其規(guī)定。
第十三條 合同的解除
有下列情形之一者可解除合同:
13.1因不可抗力導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的的;
13.2在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的;
13.3當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的;
13.4當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
13.5設(shè)計方提交的文件在設(shè)計方案的設(shè)計深度不能滿足或體現(xiàn)委托方委托內(nèi)容的;或不能通過政府部門批準(zhǔn)的。
第十四條 違約責(zé)任
14.1委托方未按協(xié)議規(guī)定的時間、金額支付款項的,每日按應(yīng)支付額的萬分之二支付違約金。
14.2由于設(shè)計方原因遲延交付設(shè)計文件的,每日按設(shè)計費(fèi)總額的萬分之二支付違約金,逾期十五日,委托方有權(quán)解除本協(xié)議,設(shè)計方應(yīng)向委托方承擔(dān)設(shè)計費(fèi)總額20%的違約金。
14.3在合同履行期間,除根據(jù)合同第十三條規(guī)定及因設(shè)計方原因?qū)е卤緟f(xié)議解除和終止外,委托方有權(quán)提前××日通知設(shè)計方解除本合同,雙方按下列情況執(zhí)行:
14.3.1設(shè)計方設(shè)計工作未開始的,委托方不給予任何補(bǔ)償和賠償,如委托方已支付預(yù)付款,設(shè)計方應(yīng)在委托方指定期限內(nèi)無息返還給委托方。逾期未返還的,每日按應(yīng)返還金額的千分之二支付違約金。
14.3.2在設(shè)計工作已經(jīng)開始并向委托方提交設(shè)計成果,委托方予以確認(rèn)無異議的(即設(shè)計方已經(jīng)開始進(jìn)行概念方案設(shè)計階段),雙方按照設(shè)計方提交設(shè)計成果的實際設(shè)計量進(jìn)行結(jié)算,除此之外,委托方無需向設(shè)計方承擔(dān)任何補(bǔ)償和賠償責(zé)任和費(fèi)用,同時設(shè)計方應(yīng)保證該階段設(shè)計方案及已提交的設(shè)計成果的的完整性、準(zhǔn)確性。
14.4 設(shè)計方應(yīng)當(dāng)隨時應(yīng)委托方的要求或征得委托方同意后修改其設(shè)計中的錯誤、矛盾、偏差、或漏項。因設(shè)計設(shè)計偏差、錯誤、矛盾或漏項,致使設(shè)計期限延長或成本費(fèi)用增加的,設(shè)計方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償補(bǔ)償責(zé)任,如給委托方或任何他人造成損失的,設(shè)計方并應(yīng)當(dāng)賠償該損失。
14.5設(shè)計方不能有效履行本合同各項規(guī)定,致使工程出現(xiàn)質(zhì)量等問題,設(shè)計方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任及法律責(zé)任。
第十五條 合同生效及其他
15.1設(shè)計方為本合同項目的服務(wù)至報批完成且全部工程竣工驗收合格之日止。
15.2本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。本合同一式8 份,委托方6份,設(shè)計方2 份。
15.3本合同生效后,雙方認(rèn)為必要時,可到項目所在地建設(shè)行政主管部門規(guī)定的審查部門備案,到工商行政管理部門鑒證。
15.4本合同附件與本合同具有同等法律效力。
附件:
委托方提出的《項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》;
雙方認(rèn)可的往來傳真、電報、會議紀(jì)要等。
15.5未盡事宜,經(jīng)雙方協(xié)商一致,簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
委托方: (蓋章) 設(shè)計方:(蓋章)
法定代表人:(簽字) 法定代表人:(簽字)
委托人:(簽字) 委托人:(簽字)
項目經(jīng)理:(簽字) 項目經(jīng)理:(簽字)
住 所: 住 所:
電 話: 電 話:
傳 真: 傳 真:
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關(guān)鍵詞;房地產(chǎn);項目;成本控制
中圖分類號:F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1001-828X(2012)06-00-01
一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)工程項目是一個復(fù)雜的建筑實施過程,通過對各種資源進(jìn)行調(diào)度和組合利用,實現(xiàn)預(yù)期的建筑目標(biāo),具有規(guī)模大、實施過程復(fù)雜等諸多特點(diǎn)。項目管理需要滿足復(fù)雜管理系統(tǒng)以及項目管理提出的目標(biāo),對全過程進(jìn)行系統(tǒng)的控制,從而實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。成本控制要使得工程項目的建設(shè)符合目標(biāo)成本的要求,只有這樣才能夠確保各方的基本利益,這也是成本控制的最為基本的出發(fā)點(diǎn)。從這個角度來看,文章探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現(xiàn)實意義的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制概述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制,是控制理論在項目成本管理中的實際應(yīng)用。即在項目實施各環(huán)節(jié)采取一定的控制管理措施,以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據(jù),項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制,其中,事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關(guān)因素;事中控制就是項目實施過程中對成本的控制;事后控制就是項目成本真正出現(xiàn)改變時采取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制,確保事先制定的成本計劃的切實實現(xiàn)。對項目成本控制的深入研究,有助于項目管理水平的提升、對成本進(jìn)行有效控制、強(qiáng)化企業(yè)成本核算能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預(yù)測、成本計劃、成本現(xiàn)場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內(nèi)容。這些環(huán)節(jié)相互影響,前一個環(huán)節(jié)為后一個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ),彼此形成了項目成本控制的主要內(nèi)容體系。詳見下圖:
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目全過程成本控制
1.設(shè)計階段的成本控制
眾所周知規(guī)劃設(shè)計階段對工程造價的影響非常大,據(jù)資料統(tǒng)計,規(guī)劃設(shè)計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強(qiáng)設(shè)計階段的成本控制,確定合理的設(shè)計方案、成熟的工藝,減少在施工階段重大設(shè)計變更和方案變化的發(fā)生,對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此,項目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念,在設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段,從對功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來,考慮質(zhì)量價格比以及功能價格比的取舍問題,從而有效的利用設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段控制工程項目成本。
2.招投標(biāo)階段的成本控制
通過招投標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過程中,不要一味的追求最低的投標(biāo)報價,而是對工程造價進(jìn)行了科學(xué)的計算之后,在確保施工企業(yè)獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量的前提下,通過競爭獲得合理低價。同時,通過招標(biāo)詢價,及時了解最新的人、材、機(jī)單價,加強(qiáng)對成本的控制。
房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個項目的開發(fā)做好定位、營運(yùn)方案,并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交底,給出明確的各項成本控制指標(biāo),對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié),以指導(dǎo)下一步的設(shè)計、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設(shè)計范圍。在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時,應(yīng)明確具體設(shè)計范圍,特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計均應(yīng)在總體設(shè)計合同內(nèi),避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計費(fèi)用增加,及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合而造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。另外,水電圖紙不能及供,特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供,會造成電梯調(diào)試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生,應(yīng)力求避免。
3.項目實施階段的成本的控制
在項目實施階段,要強(qiáng)化成本控制主要從如下幾個方面著手:(1)加強(qiáng)設(shè)計變更、簽證的管理;(2)加強(qiáng)對施工單位的施工組織設(shè)計的審核;(3)重視分包的確定和管理;(4)加強(qiáng)成本與質(zhì)量、進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)控制;(5)深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關(guān)資料;(6)編制合同臺賬,加強(qiáng)對合同的管理。通過上述措施,能夠有效的加強(qiáng)項目實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制
為更仔細(xì)地做好審價結(jié)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機(jī)制,與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議,聘用造價工程師長期駐守,專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項目的決算資料。并且明確告示各方:第一,該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價專家,代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價復(fù)核工作;第二,結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費(fèi)用,其收益按審核后核減費(fèi)用的百分比率收取費(fèi)用;第三,建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認(rèn)可,方能送交財政投資評審中心。通過這種方式,能夠有效的控制項目成本。
三、結(jié)語
項目成本的控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的,文章首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本控制的基本理論問題,構(gòu)建了房地產(chǎn)工程項目的項目成本管理的基本框架,最后引入了全過程項目成本控制方法,提出了從項目的設(shè)計規(guī)劃階段、招投標(biāo)階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。希望文章的研究對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促進(jìn)作用。
參考文獻(xiàn):
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[2]李銘.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期成本控制[J].當(dāng)代經(jīng)理人(下旬刊),2006(10).
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);質(zhì)量;控制
【中圖分類號】 TU712.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A【文章編號】 1727-5123(2011)01-011-01
1引言
在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,開發(fā)企業(yè)通過對各項資源(如策劃單位、規(guī)劃設(shè)計單位、建造單位、物業(yè)管理等)在調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建造階端、服務(wù)階段等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效整合和提升,形成企業(yè)的核心競爭力,并開發(fā)出高質(zhì)量的項目。各環(huán)節(jié)和各資源往往是相對獨(dú)立卻又密不可分的,如何把各方面資源協(xié)調(diào)運(yùn)作好,是關(guān)系到房地產(chǎn)項目成敗的重要問題。而這一切要靠建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系來實現(xiàn)。
2目前房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)問題的剖析
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中,一般對開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理重視不夠,而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時,產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均己確定,規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都己經(jīng)審查通過,這時,假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu),則很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告,支付前期可行性報告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),使得承擔(dān)可行性研究報告編制的咨詢單位,很少進(jìn)行深入的市場調(diào)查(宏觀、微觀調(diào)查),及對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行深入分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費(fèi)用,從而影響設(shè)計人員進(jìn)行精心設(shè)計的積極性,這一問題己嚴(yán)重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。
3開發(fā)項目前期工作的質(zhì)量管理
3.1建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人,必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是;①根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略,市場定位目標(biāo),負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃,并組織實施;②按質(zhì)量計劃規(guī)定,跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況,特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗證、檢查和評審活動;③對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題,組織研究解決,向項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)人報告;④編制項目質(zhì)量報告,報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查,不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé),項目各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任,項目質(zhì)量才能有保證。
3.2建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段。采用德爾非法進(jìn)行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司完成項目咨詢工作以后,開發(fā)商項目團(tuán)隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進(jìn)行自我評審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊螅稍兂晒拍芴峤唤o委托方。建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善,并形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。在開發(fā)項目的前期咨詢單位選擇上,應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。
4設(shè)計階段的質(zhì)量控制
4.1方案設(shè)計階段。開發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計單位時,要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察,根據(jù)樓盤的策劃定位,選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計,并請本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解,設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。在方案設(shè)計過程中,業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳,不要隨意干涉,讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計單位簽訂合同,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化,作出報批方案。
4.2設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量,應(yīng)對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時,開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù),對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中,特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計,存在隱患或功能降低。
5施工階段的質(zhì)量控制
項目施工過程中的質(zhì)量控制,實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差,以此確保工程的工作過程質(zhì)量。只有確保了過程質(zhì)量,才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程控制中需要用到的工具和技術(shù)有;檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實際工作中,可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進(jìn)行監(jiān)控;監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài),是否符合保證質(zhì)量要求;做好設(shè)計變更的控制工作;做好施工過程中的檢查驗收工作;做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理。當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時,應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改,并跟蹤檢查,直到合格為止;當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況,又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時,應(yīng)下達(dá)停工指令,糾正后下達(dá)復(fù)工指令;要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度;對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核,對其計量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評價和確認(rèn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過建立和實施質(zhì)量保證體系來實施全過程有效控制,使每一個過程得到高效運(yùn)作,并及時、準(zhǔn)確地過渡,提高工作質(zhì)量,降低不可預(yù)計風(fēng)險,滿足市場需求。還應(yīng)滿足該組織規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo),確保影響產(chǎn)品質(zhì)量的技術(shù)、管理和人的因素處于受控狀態(tài)。所有的控制應(yīng)針對減少、消除不合格,尤其是預(yù)防不合格,進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)。
參考文獻(xiàn)
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同協(xié)議書
(適用于包括聯(lián)合竟買土地的合作開發(fā))
立本協(xié)議當(dāng)事人:
甲方:
乙方:
丙方:
目 錄
第一章、總則:
第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工
第三章、費(fèi)用的分擔(dān)
第四章、會計財務(wù)制度
第五章、房屋的分配
第六章、合作項目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式
第七章、土地竟買:
第八章、工程前期:
第九章、工程營造:
第十章、房屋銷售:
第十一章、竣工材料報批:
第十二章、工程保修:
第十三章 物業(yè)管理
第十四章 本協(xié)議的變更和終止
第十五章、違約責(zé)任
第十六章、合同管理
第十七章、其他約定事項
第一章、總則
1.1 根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局等單位的青國土資房(預(yù))告字[200×]×號儲備國有土地使用權(quán)拍賣預(yù)告的規(guī)定,青島市國土資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開拍賣×宗儲備國有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議本協(xié)議當(dāng)事人當(dāng)事人(以下簡稱本協(xié)議當(dāng)事人)充分協(xié)商,本協(xié)議當(dāng)事人決定聯(lián)合參加青島市×區(qū)×路×號地塊(以下簡稱×號地塊)的竟買,拍買購得寧夏路×號地塊后,由本協(xié)議當(dāng)事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資開發(fā)。
1.2 項目部是本協(xié)議項下合作項目(以下簡稱合作項目)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項目的開發(fā)、決策和管理。項目部下設(shè)各部具體負(fù)責(zé)合作項目實施。
1.3 土地竟買、工程前期的報批、對規(guī)劃設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造(本協(xié)議當(dāng)事人按整樓座取得房屋的除外)、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項由項目部統(tǒng)一管理。分得房屋的銷售由本協(xié)議當(dāng)事人自行負(fù)責(zé)。
1.4 本協(xié)議當(dāng)事人通過聯(lián)合竟買的方式取得合作項目的土地。
1.5 本協(xié)議當(dāng)事人通過竟買方式競得開發(fā)土地,實行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋,分別辦理《商品房預(yù)售許可證》,本協(xié)議當(dāng)事人各自銷售其分得的房屋。
1.6 合作項目設(shè)立獨(dú)立的財務(wù)帳戶,費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。
1.7 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實際分得房屋的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜椖克l(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用和其他稅費(fèi)。
第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工
2.1 為便于合作項目的開發(fā)、建設(shè)、管理,由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立“ ”項目部(以下簡稱項目部),項目部全權(quán)負(fù)責(zé)合作項目的開發(fā)和管理,是合作項目的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。項目部下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務(wù)部、工程予決算部等部門。
2.2 項目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項目部設(shè)總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理 人。
項目部的職責(zé):
全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項目的一切事宜。
項目部的議事規(guī)則:
項目部實行工作例會制度,決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時,由專職人員負(fù)責(zé)記錄,參加會議人員對會議記錄無異議時應(yīng)在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項目部例會由項目部經(jīng)理主持,經(jīng)理因故不能參加的,由副經(jīng)理主持。合作項目所涉事項由項目部協(xié)商一致確定,達(dá)不成一致的,按每方繳納竟買保證金數(shù)額比例予以表決,其重要事項按占竟買保證金數(shù)額的三分之二方的意見辦理,一般事項按占竟買保證金數(shù)額過半數(shù)方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分,屆時由工程部另行確定。
經(jīng)理的職責(zé):組織和協(xié)調(diào)項目部的日常工作,主持項目部的例會。
副經(jīng)理的職責(zé):副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。
2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設(shè)經(jīng)理 人。
綜合部的職責(zé):
綜合部經(jīng)理的職責(zé):
2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設(shè)經(jīng)理 人。
綜合部的職責(zé):
綜合部經(jīng)理的職責(zé):
2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設(shè)經(jīng)理 人。
工程部的職責(zé):
工程部經(jīng)理的職責(zé):
2.6 銷售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷售部設(shè)經(jīng)理 人,銷售部經(jīng)理的人選由項目部決定。
銷售部的職責(zé):
銷售部經(jīng)理的職責(zé):
2.7 財務(wù)部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財務(wù)部設(shè)經(jīng)理 人。
財務(wù)部的職責(zé)
財務(wù)部經(jīng)理的職責(zé):
2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理 人。
工程予決算部的職責(zé):
工程予決算部經(jīng)理的職責(zé):
第三章、費(fèi)用的分擔(dān)
3.1 合作項目的配套費(fèi)用,在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分?jǐn)偂7址糠桨复_定后,按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂7课菘⒐y繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。
本項的配套費(fèi)用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費(fèi)用。
3.2工程款在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分?jǐn)偂7址糠桨复_定后,按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂7课菘⒐y繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。如本合同當(dāng)事人是按整樓座取得房屋的,房屋工程價款、稅費(fèi)由各自負(fù)擔(dān)。
本項的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費(fèi)。
3.3 合作項目發(fā)生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費(fèi),在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分?jǐn)偂7址糠桨复_定后,按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂7课菘⒐y繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。
3.4 項目部及下設(shè)各部專職人員的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費(fèi)用,在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分?jǐn)偂7址糠桨复_定后,按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂7课菘⒐y繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。
3.5 售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資,在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分?jǐn)偅址糠桨复_定后,按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅课菘⒐y繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。
3.6 項目部下設(shè)各部實行費(fèi)用包干,超資不補(bǔ),節(jié)余作為獎勵由各部自行支配。各部下設(shè)各部的具體費(fèi)用數(shù)額,屆時由項目部確定。
3.7 本協(xié)議當(dāng)事人派員到項目部及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費(fèi)用等,均由派出方負(fù)擔(dān)。
3.8 除銷售部經(jīng)理外,其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用均由派出方負(fù)擔(dān)。
3.9 本協(xié)議項下合作項目的貸款利息按比例予以分?jǐn)偂?/p>
3.10 項目部及下設(shè)部門租用的辦公場所發(fā)生的租賃費(fèi)用, 在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分?jǐn)偂7址糠桨复_定后,按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂7课菘⒐y繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。
第四章、會計財務(wù)制度
4.1 合作項目所涉的會計、稅務(wù)各自進(jìn)帳,分別處理。
4.2 合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理,其資金設(shè)立獨(dú)立帳戶,該帳戶須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目部書面決定后,由財務(wù)部實施。
4.3 主管會計和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任,本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。
4.4 財務(wù)部應(yīng)定期以書面的方式公布費(fèi)用支出情況。
4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設(shè)資金的,不論以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請貸款,本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。
4.6
第五章 房屋的分配
施工圖通過審批后,由項目部確定分房方案。協(xié)商不成的,由項目部根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納竟買保證金的比例,將房屋劃分為若干份,通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的,視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。
第六章、合作項目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式
6.1 竟買保證金的繳納日期按7.4項辦理。
6.2 拍賣機(jī)構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項辦理。
6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。
6.4 竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按7.6項辦理。
6.5 工程前期向有關(guān)部門所繳納的行政性事業(yè)性收費(fèi),在項目報批前由本協(xié)議當(dāng)事人支付。
6.6 合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定各自繳納。
6.7 項目部及下設(shè)部租用的辦公場所發(fā)生的租賃費(fèi)用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。
6.8 根據(jù)《建設(shè)工程施工合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。
6.9 根據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付設(shè)計費(fèi)日期。
6.10根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付監(jiān)理費(fèi)日期。
6.11 其他費(fèi)用的支付,屆時由項目部根據(jù)合作項目的進(jìn)度另行確定。
第七章、土地竟買:
7.1 本次拍賣會及本協(xié)議當(dāng)事人共同擬竟買的地塊的簡介:
根據(jù)《青島市儲備國有土地使用權(quán)拍賣公告》青土資房告字[200×]×號,200×年×月×日,青島市國土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產(chǎn)交易中心(巫峽路9-11號)五樓拍賣廳舉行青島市儲備國有土地使用權(quán)出讓拍賣會。本協(xié)議當(dāng)事人決定參加上述×號拍賣地塊的竟買。
7.2 1號地塊的基本情況和規(guī)劃設(shè)計主要指標(biāo)
1. 地塊位置:
2. 地塊總面積:
3. 土地用途:
4. 土地面積:
5. 容積率:
6. 建筑密度:
7、 綠地率:
8. 規(guī)劃建筑面積:
7.3 本協(xié)議當(dāng)事人一致同意,竟買×號地塊的樓面地價的竟買應(yīng)價不超過人民幣 元/平方米。
7.4 竟買保證金人民幣 元,甲方支付 元,乙方支付 元,丙方支付 元。前述保證金應(yīng)于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前支付給出資最多的一方,由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋管理局。
7.5 拍賣機(jī)構(gòu)的傭金,在拍賣機(jī)構(gòu)規(guī)定日期的×日前向出資最多的一方支付,由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人繳納。本協(xié)議當(dāng)事人按竟買保證金的比例分?jǐn)偱馁u傭金。分房方案確定后,按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂7课菘⒐y繪后,按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實結(jié)算。
7.6 土地竟買的有關(guān)手續(xù),由出資最多的一方負(fù)責(zé)辦理。竟買不成的,應(yīng)在拍賣機(jī)構(gòu)退還保證金到帳后×日內(nèi)退還本協(xié)議當(dāng)事人。
7.7 每方派員一名參加拍賣會,由出資最多的一方派員負(fù)責(zé)舉牌。竟買成交的,由負(fù)責(zé)舉牌人簽署成交確認(rèn)書和拍賣筆錄。
7.8 拍賣成交后,本協(xié)議當(dāng)事人最遲應(yīng)于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過出資最多的一方轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋管理局。
7.9 《國有土地使用權(quán)出讓合同》由出資最多的一方代本協(xié)議當(dāng)事人簽訂。
7.10 拍賣成交后至《國有土地出讓合同》簽訂前,任何一方毀約導(dǎo)致其他方將競得土地再行拍賣的,違約方應(yīng)支付前次委托方和本協(xié)議當(dāng)事人的傭金,如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的,違約方負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。
7.11 應(yīng)價超過7.3項約定的,其他本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)予以追認(rèn),也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的,負(fù)責(zé)舉牌的一方,應(yīng)在拍賣結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。
7.12 除竟買不成的,任何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。
7.13 竟買不成的,除4.9項外,本協(xié)議的其他條款自動失效。
第八章、工程前期:
8.1 合作項目的工程前期工作由項目部統(tǒng)一管理和決策,工程前期部具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。
8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項:
1、報批建設(shè)項目的立項和可行性研究報告
2、建設(shè)項目的市場調(diào)研,確定開發(fā)項目的整體方案;
3、規(guī)劃設(shè)計單位招標(biāo)(或確定規(guī)劃設(shè)計單位),簽訂《規(guī)劃設(shè)計合同》;
4、規(guī)劃方案設(shè)計和規(guī)劃方案的報批;
5、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
6、建筑設(shè)計單位招標(biāo)(或確定建筑設(shè)計單位),簽訂《建筑設(shè)計合同》;
7、方案設(shè)計和施工圖的審批;
8、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;
9、施工單位招標(biāo)(或確定施工單位),簽訂《建設(shè)工程施工合同》;
10、監(jiān)理單位招標(biāo)(或確定監(jiān)理單位),簽訂《工程監(jiān)理合同》;
11、委托質(zhì)檢工作;
12、申辦開工計劃和《施工許可證》;
13、辦理規(guī)劃驗線,開發(fā)項目開工。
8.3 辦理上述事項向有關(guān)部門繳納的相關(guān)費(fèi)用,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)在繳納費(fèi)用的×日前支付給財務(wù)部。
第九章、工程營造
9.1 合作項目工程施工單位的選擇,應(yīng)通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,本協(xié)議的任何一方不得參加合作項目工程的招標(biāo)和施工。
9.2 合作項目工程的監(jiān)理單位的選擇,通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。
9.3 《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)具備下列條款:
1、工程總價款采用“包死價”和工程設(shè)計變更據(jù)實結(jié)算的決算方式:
2、工程材料由施工單位總包,未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。
9.4 工程款的撥付日期由項目部決定,由財務(wù)部統(tǒng)一支付。屆時由工程部按工程進(jìn)度提出工程款撥付計劃,待項目部批準(zhǔn)后,由財務(wù)部執(zhí)行。
9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。
9.6 工程的施工和管理由工程部負(fù)責(zé),工程施工過程中的資料由專人負(fù)責(zé)。……
第十章、 房屋銷售:
10.1 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋,分別辦理《商品房預(yù)售許可證》。
10.2 分得的房屋由本協(xié)議當(dāng)事人獨(dú)自派員銷售。以各自的名義分別與購房的業(yè)主簽訂商品房買賣合同,各自出具收款收據(jù)。收取的購房款進(jìn)合作項目設(shè)立的獨(dú)立帳戶。
10.3 售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營銷費(fèi)用、購置辦公家具和銷售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分?jǐn)偂4こ炭⒐y繪后,按確權(quán)的建筑面積據(jù)實決算。
本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。
本條約定的營銷費(fèi)用是指為銷售房屋通過媒體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。
10.4 房屋的銷售采用統(tǒng)一的《商品房買賣合同》文本。《商品房買賣合同》文本的起草由合作項目聘任的法律顧問負(fù)責(zé)。
10.5 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷售人員,應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)后方能上崗。
10.6 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷售人員應(yīng)服從銷售部經(jīng)理的管理。
第十一章、竣工驗收和竣工材料的報批:
11.1 工程的竣工驗收工作,由項目部負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合。……。
第十二章、工程保修:
12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的,由出價最低的一方承擔(dān),或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。
12.2 房屋的保修金按工程結(jié)算值的 %計算,每方按實際分得的房屋面積予以分?jǐn)偂3こ坛霈F(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題時,保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。
12.3 保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。
12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。
12.5 保修期限內(nèi),如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的,由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任,其有權(quán)向保修單位予以追償。
第十三章 物業(yè)管理
13.1 房屋交付后,實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
13.2 物業(yè)管理單位的確定,由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的,本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位,并與之簽訂物業(yè)管理合同。
第十四章 本協(xié)議的變更和終止
14.1 經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。
14.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意,任何一方不得將本協(xié)議項下的項目向他人轉(zhuǎn)讓。
14.3 竟買土地被有關(guān)部門收回的,本協(xié)議自動終止。
14.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的,本協(xié)議自動終止。
第十五章、違約責(zé)任
【關(guān)鍵詞】 水利水電工程; 管理方法;組織模式
水利工程項目管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)性任務(wù),包括投標(biāo)、項目建議書、可行性研究、融資方案研究、征地移民、設(shè)計、采購、施工、試運(yùn)行、員工培訓(xùn)等等一系列內(nèi)容,本文根據(jù)項目建設(shè)過程中自身涉及的內(nèi)容進(jìn)行了有益的探索、研究。提出了“項目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制、合同管理制”原則對工程項目進(jìn)行管理。
1、工程建設(shè)管理的組織模式
水利水電工程多為浩大的工程,涉及到移民安置、水土保持、地質(zhì)災(zāi)害評估等等大量的工作內(nèi)容涉及單位和部門廣,協(xié)調(diào)工作量大,按照傳統(tǒng)的工程建設(shè)的管理組織方式,工作隊伍將是一個龐大而又復(fù)雜的組織機(jī)構(gòu)。部門眾多、效率低,為了消除這些弊端,在最短的時間內(nèi)完成項目內(nèi)容,我們構(gòu)建了以市場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的的思維方法,形成了按投資多元化、管理社會化、經(jīng)營市場化建立工程項目管理組織的總體構(gòu)想。擺脫繁瑣的程序指定法,只要抓住項目總體規(guī)劃與設(shè)計的管理,充分調(diào)動各個參建主體的積極性通過貫徹對合同主線實施“靜態(tài)控制、動態(tài)管理”的思路,促進(jìn)各參建單位形成自覺的質(zhì)量品牌意識、市場競爭意識及顧全大局的觀念,使工程進(jìn)展較順利,質(zhì)量、工期、投資等方面均得到有效的控制。
除此要加強(qiáng)工程項目的社會化管理功能,將部分專業(yè)工程委托社會化的專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)對其的實施進(jìn)行管理。這樣,讓項目業(yè)與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)以經(jīng)濟(jì)關(guān)系建立起具有特色的大型項目的工程管理組織結(jié)構(gòu)模式。項目承擔(dān)主體業(yè)主要集中精力管理重大問題,重點(diǎn)做好定思路、定標(biāo)準(zhǔn)、定制度等關(guān)鍵性工作,抓好規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè),工程招標(biāo)、合同管理四大塊。
2、規(guī)劃設(shè)計管理
水利水電項目的規(guī)劃設(shè)計包括方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目規(guī)劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用,其中,尤其以方案設(shè)計為重中之重:方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計。設(shè)計則包括各階段的勘測設(shè)計、評估、報批、專題、審查、施工招標(biāo)設(shè)計、施工圖設(shè)計等;一個重大水利水電工程項目的規(guī)劃設(shè)計項目管理絕不僅僅只涉及技術(shù)問題。更應(yīng)充分重視管理及協(xié)調(diào)工作。規(guī)劃期間要考慮周全的核準(zhǔn)方案對移民安置、庫區(qū)淹沒賠償、水土保持、水資源論證及取水預(yù)許可、壓覆礦產(chǎn)、地質(zhì)災(zāi)害評估等工作內(nèi)容,各單位各部門的復(fù)雜關(guān)系等都要充分考慮;設(shè)計階段一定要把握好主體思路,設(shè)計是施工的龍頭,設(shè)計工作的內(nèi)容將貫穿整個項目實施的始終。 作為項目設(shè)計的管理業(yè)主,對項目設(shè)計要重點(diǎn)做好設(shè)計方面的投資控制、設(shè)計方面的進(jìn)度控制、設(shè)計方面的質(zhì)量控制、設(shè)計合同管理、設(shè)計信息管理以及設(shè)計組織協(xié)調(diào)等方面的管理。 項目管理論壇
3、工程建設(shè)管理
水利水電工程項目建設(shè)一般都建設(shè)周期長,規(guī)模大,受氣候、地質(zhì)、地形、水文等地理環(huán)境影響作用大、施工環(huán)境惡劣同時還受環(huán)境保護(hù)、政策變化和經(jīng)濟(jì)變化等因素的影響,風(fēng)險很大。是一項復(fù)雜的系統(tǒng)管理工作。在工程管理中除了管理好工程建設(shè)外還要處理好工程與自然環(huán)境、工程與移民、工程與社會等各系統(tǒng)間的關(guān)系。責(zé)任單位必須做好主體工程開工條件、施工內(nèi)容、生產(chǎn)準(zhǔn)備、施工過程、竣工驗收、后評價六大塊的管理工作。重點(diǎn)是施工過程,是工程建設(shè)管理的核心,質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資四大控制是施工管理的四個基本要素,理清它們之間的關(guān)系,分析它們之間彼此影響制約的因素,找出它們的最佳結(jié)合點(diǎn),在質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資四者之間建立起科學(xué)的相互促進(jìn)機(jī)制,調(diào)動所有部門、所有員工的積極性和配合性,讓公司及各施工單位的人、機(jī)、料、法、環(huán)始終處于和諧及保持在最好的安全狀態(tài)下運(yùn)行,促進(jìn)項目各標(biāo)段健康有序進(jìn)行。
4、工程招標(biāo)管理
工程項目招標(biāo)要遵循標(biāo)界清晰,便于合同管理,優(yōu)化施工布置,減少施工干擾的原則,對所有招標(biāo)項目要采取統(tǒng)一規(guī)范制定,明確各方責(zé)任,要落實到位,對大項目、重要項目要采用公開招標(biāo)方式(具體發(fā)劃分各單位根據(jù)自身情況規(guī)定),招標(biāo)對象要公開邀請,保證公平和招標(biāo)的真正價值。,不要走過程。服務(wù)項目象施工監(jiān)理、階段性驗收、零星機(jī)電設(shè)備供應(yīng)等等,可采用摸底后招標(biāo),要保證投標(biāo)單位不得少于3家,要有充足的代表性和對比性。招標(biāo)文件要保合法性和嚴(yán)密性,每個環(huán)節(jié)都要保證競爭的公平和有序性,評標(biāo)過程中嚴(yán)格按照國家計委等7部委聯(lián)合的《評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》來執(zhí)行。
無標(biāo)底工程招標(biāo)是當(dāng)前市場中采取一種新形式實踐方法。它的核心是在工程招標(biāo)時不編制招標(biāo)的標(biāo)底。不設(shè)投標(biāo)報價有效幅度,投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定自主報價的招標(biāo)方式。無標(biāo)底招標(biāo)是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)中工程項目招標(biāo)的必然趨勢。從我國目前的市場招標(biāo)看,工程招投標(biāo)中的腐敗現(xiàn)象、工作質(zhì)量問題不斷,不少工程錢沒少花,質(zhì)量卻很差,因為用的施工隊伍素質(zhì)不高,不少資金都流到了工程以外,而實行“無標(biāo)底”招標(biāo)可建立公平的競爭環(huán)境,真正讓市場、讓法律、合同發(fā)揮作用。另一方面,由業(yè)主提供實物工程量清單,施工單位根據(jù)自身情況及市場行情自主報價,可避免多家投標(biāo)單位重復(fù)計算工程量,減少人力、物力及財力的浪費(fèi),并可減少標(biāo)底編制及評標(biāo)成本,從而提高社會效益。
大量的工程項目從開工到運(yùn)行滋生的不良現(xiàn)象告訴我們,象水利水電工程這樣的龐大項目承擔(dān)業(yè)主只有從管理制度上、管理方法上采取措施,才能鏟除腐敗的溫床,徹底消除工程招標(biāo)中的負(fù)面影響因素,真正地實行公開、公平、公正的工程招標(biāo)與采購。形成科學(xué)的招標(biāo)管理方式。
5、合同管理
合同管理制是建設(shè)代企業(yè)管理模式的主線,是保證工作有序,避免糾紛的有效手段和法律維護(hù)的依據(jù)。合同管理的主要任務(wù)是從目標(biāo)控制角度出發(fā),依據(jù)有關(guān)政策、法律、規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同條款處理合同問題。包括工程項目建設(shè)中與設(shè)計、材料、設(shè)備、施工單位簽訂的各類合同的管理工作,從合同條件的擬訂、協(xié)商、簽署、執(zhí)行情況的檢查和分析等環(huán)節(jié)進(jìn)行,在簽訂的合同中,要明確的項目管理師的地位、管理權(quán)限及協(xié)調(diào)關(guān)系的內(nèi)容,以便項目管理師按合同條件對合同的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督管理。以期通過合同體現(xiàn)“四控制”的任務(wù)要求,維護(hù)合同訂立雙方的正當(dāng)權(quán)益。要做到嚴(yán)格的合同管理就要從合同的預(yù)管理、合同的簽訂程序、按合同辦事、完善合同清算工作四個方面入手,保證合同前期整體規(guī)劃可靠性,取得大家對合同的認(rèn)可性,減少合同執(zhí)行難度,依據(jù)合同條款規(guī)定,促使各方嚴(yán)格按合同約定辦事,為最終的順利結(jié)算掃清一切障礙。
在水利水電工程項目中,因為水利工程的特殊性,必須強(qiáng)化工程合同管理的核心地位。
象這種大型的國有工程,我國通常喜歡走計劃管理,但是目前的市場體制決定了,純粹的國有是行不通的,必須向市場機(jī)制的轉(zhuǎn)軌,這種大型建設(shè)項目的管理也勢必由國家經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入而發(fā)生變化。市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)、信用經(jīng)濟(jì),所以不管水利水電工程項目的業(yè)主是誰都必須實行嚴(yán)格的合同管理制,以市場為導(dǎo)向,以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。每個項目要根據(jù)自身的情況實行合理的合同結(jié)構(gòu),才能真正實現(xiàn)水利水電項目管理組織的目標(biāo),保證項目按時正常運(yùn)作。
6、總結(jié)
水利水電是作為重大民生工程的特殊性,決定了水利水電工程項目管理方法的計劃性,但是開放的市場化又決定了水利水電工程單純的計劃管理運(yùn)行是不適宜的,只有計劃與市場的有效結(jié)合,才能使水利水電工程項目實行科學(xué)的管理,在保證質(zhì)量、縮短周期的情況下還能大大的節(jié)省成本。
參考文獻(xiàn)
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業(yè)務(wù)循環(huán)一:立項決策
典型案例:
2007年9月,位于上海市普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的4C東南地塊招標(biāo),民營企業(yè)上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元的價格從國美名下的鵬潤地產(chǎn)、華潤集團(tuán)和上海新黃浦集團(tuán)等大鱷口中搶下這一地塊,樓板價高達(dá)1.6456萬元/平方米,樓板價甚至超過周邊次新二手房的價格,隨著國家出臺一系列宏觀政策和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對房地產(chǎn)市場的影響,志成公司最終以犧牲1.1億元保證金為代價在其網(wǎng)站上宣布退地。2008年8月,該土地重新上市,上海贏華以7.64億元底價收獲此地。
立項決策中可能存在的舞弊和風(fēng)險包括:(1)項目投資不合法;(2)未充分考慮可能存在的法律及政策風(fēng)險;(3)項目建議、可行性研究報告的編制與項目決策者為同一部門或人員;(4)項目建議書的編制未堅持真實客觀原則,隨意變更投資規(guī)模,人為調(diào)節(jié)投資估算,夸大項目的經(jīng)濟(jì)效益;(5)編制虛假的可行性研究報告或可行性研究報告未對市場、技術(shù)和財務(wù)進(jìn)行充分分析;(6)決策程序不合法;(7)盲目決策,高價拍地。
企業(yè)可采取的控制措施有:
1、通過出讓獲取國有土地使用權(quán),且該項目已經(jīng)主管部門行政批準(zhǔn),開發(fā)企業(yè)需具有相應(yīng)資質(zhì),以確保房地產(chǎn)項目的成立與開發(fā)受到法律的保護(hù)。
2、關(guān)注政策動態(tài),如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、財稅金融政策、貨幣政策及產(chǎn)業(yè)政策的變化,及時調(diào)整投資策略,控制政策風(fēng)險。
3、實行崗位分工與授權(quán)批準(zhǔn)控制,不相容崗位相互分離。編制項目建議、可行性研究報告與項目決策崗位相分離,指定專門部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項目建議書和可行性研究報告,項目決策由企業(yè)最高決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
4、項目建議書內(nèi)容至少應(yīng)包括(1)項目決策背景(特別是項目啟動對公司未來3~5年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義及該項目在公司發(fā)展中的地位);(2)項目概況(宗地位置、現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、大市政配套及規(guī)劃控制要點(diǎn));(3)市場分析(區(qū)域內(nèi)市場成長狀況、供應(yīng)產(chǎn)品特征、目標(biāo)客戶研究、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位),(4)經(jīng)濟(jì)性分析(投資估算、財務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項目資金預(yù)測)。
5、會計機(jī)構(gòu)或人員直接參與項目建議書的編制,或?qū)椖拷ㄗh書中投資估算及經(jīng)濟(jì)效益的評估加以確認(rèn)。
6、可行性研究報告除項目建議書內(nèi)容外,還應(yīng)包括(1)競投方案,分析以競拍和投標(biāo)方式取得土地時最高競價和投標(biāo)價;(2)法律及政策性風(fēng)險分析(城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成,造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷);(3)規(guī)劃設(shè)計分析(初步規(guī)劃設(shè)計思路、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析);(4)項目開發(fā)分析(土地升值潛力初步評估、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析、工程計劃、銷售計劃);(5)投資收益分析(成本預(yù)測、稅務(wù)環(huán)境及其影響分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、項目資金預(yù)測,投資風(fēng)險評估及相應(yīng)對策);(6)管理資源配置(機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源需求);(7)綜合分析與建議(優(yōu)劣勢、結(jié)論和建議)。
7、組織營銷、會計、技術(shù)、工程等部門的相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對項目建議書和可行性研究報告進(jìn)行分析論證,會計機(jī)構(gòu)或人員必須對可行性研究報告中投資收益分析和預(yù)測結(jié)論的可靠性發(fā)表具體書面意見。
8、企業(yè)最高決策機(jī)構(gòu)聘請專家或委托有資格的咨詢公司對項目建議書、可行性研究報告進(jìn)行評估,對項目的不確定性進(jìn)行特別評估,關(guān)注盈虧平衡分析和敏感性分析。
9、根據(jù)評估結(jié)果,最高決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資決策,未經(jīng)評估程序的項目不得立項。對重大房地產(chǎn)開發(fā)項目實行集體決策并執(zhí)行審議聯(lián)簽制度,決策過程必須有完整的書面記錄,會計機(jī)構(gòu)或人員必須參與決策全過程,嚴(yán)禁任何個人單獨(dú)決策或擅自改變集體決策意見。
業(yè)務(wù)循環(huán)二:規(guī)劃設(shè)計
典型案例:
四川某公司中華樓工程七層框架辦公樓于1994年10月破土動工,1995年9月完成主體工程,同年12月倒塌,死傷數(shù)十人,直接經(jīng)濟(jì)損失200余萬元。經(jīng)調(diào)查,承擔(dān)該工程的設(shè)計單位是具有丁級資質(zhì)的某建設(shè)勘探設(shè)計所,按有關(guān)規(guī)定,丁級設(shè)計單位只能承擔(dān)一般中小型公共建筑或7層以下無電梯住宅,另外,該工程在設(shè)計、施工過程中不執(zhí)行國家法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,偷工減料,如大部分地下樁基的樁數(shù)不夠,實際樁數(shù)與按規(guī)范計算的樁數(shù)相比較少設(shè)計、施工10~50%。
規(guī)劃設(shè)計中可能存在的舞弊和風(fēng)險包括:(1)勘探設(shè)計單位無相應(yīng)資質(zhì);(2)設(shè)計不符合規(guī)范,(3)設(shè)計不合理,或設(shè)計過于保守;(4)以趕工期為由,邊施工,邊設(shè)計。
企業(yè)可采取的控制措施有:
1、委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢公司對勘探、設(shè)計單位進(jìn)行招投標(biāo),并按已定選擇勘探、設(shè)計單位的程序和標(biāo)準(zhǔn),通過專家評標(biāo)的方式,擇優(yōu)選擇。
2、設(shè)計階段控制要點(diǎn):(1)專題調(diào)研,委托設(shè)計前考察相關(guān)項目、收集相關(guān)資料;(2)按詳細(xì)的設(shè)計要求下達(dá)設(shè)計任務(wù)書,分別與勘探、設(shè)計單位簽訂勘探、設(shè)計合同,明確責(zé)任,嚴(yán)禁設(shè)計單位將設(shè)計任務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人;(3)組織規(guī)劃設(shè)計方案聽證會,由專家對總體規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審;(4)組織相關(guān)部門或?qū)I(yè)技術(shù)人員對設(shè)計圖紙進(jìn)行會審,并提出明確的書面審查意見,督促設(shè)計單位進(jìn)行修正。
3、項目概預(yù)算控制要點(diǎn):(1)以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計控制的依據(jù),采用限額設(shè)計并和設(shè)計費(fèi)掛鉤,對設(shè)計單位進(jìn)行賞罰;(2)要求設(shè)計單位出具每一階段(擴(kuò)初設(shè)計、單體設(shè)計和施工圖設(shè)計)設(shè)計概(預(yù))算;(3)設(shè)計、工程、預(yù)算會同監(jiān)理組成聯(lián)合小組對設(shè)計單位編制的設(shè)計概(預(yù))算進(jìn)行演算和復(fù)核,審查內(nèi)容包括編制依據(jù)的合法性、時效性,工程量、定額套用、費(fèi)用計取和匯總的合理性和正確性,審查設(shè)計概(預(yù))算是否存在漏列、錯列、多列的現(xiàn)象;(4)設(shè)計概算如超經(jīng)批準(zhǔn)投資估算的規(guī)定比例,企業(yè)應(yīng)進(jìn)行論證,并辦理報批手續(xù),投資額嚴(yán)格控制在設(shè)計概算之內(nèi)。
業(yè)務(wù)循環(huán)三:項目施工
典型案例:
南京某建設(shè)集團(tuán)項目管理有限公司副經(jīng)理王某,授意招投標(biāo)機(jī)構(gòu),完全針對某家施工企業(yè)的特點(diǎn)制作標(biāo)書;待招標(biāo)文件公布后,引來眾多競爭者,由于標(biāo)書具有很強(qiáng)的針對性,大多不明就里的施工企業(yè)被挑刺,從而出局;當(dāng)招標(biāo)進(jìn)入第二輪時,入圍的是一些有默契的施工企業(yè),只有一家“志在必得”,另外幾家則是“陪標(biāo)”。經(jīng)過一連串隱蔽性極高的暗箱操作后,王某與施工企業(yè)、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)用“規(guī)則”
串謀,使工程招投標(biāo)取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5萬元人民幣、4000美元、3000澳元、一塊歐米茄手表、一臺海信32英寸液晶彩電的賄賂。
項目施工中可能存在的舞弊和風(fēng)險包括:(1)招投標(biāo)過程中發(fā)包、承包的舞弊行為,如串標(biāo)、陪標(biāo)、標(biāo)底泄密、內(nèi)部定標(biāo)等暗箱操作;(2)合同簽訂、執(zhí)行存在問題如合同文本不嚴(yán)密,成本費(fèi)用控制不力,工期延誤,存在質(zhì)量、安全隱患,拖欠工程款等。
企業(yè)可采取的控制措施有:
1、招投標(biāo)控制要點(diǎn):(1)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢公司或組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)等專業(yè)人員編制招標(biāo)文件和標(biāo)底,明確招標(biāo)項目的技術(shù)要求、投標(biāo)人資格審查標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及合同主要條款;(2)組織預(yù)算、財務(wù)等專業(yè)人員審查標(biāo)底計價內(nèi)容、計價依據(jù)的準(zhǔn)確性、合理性及標(biāo)底價格是否在投資限額內(nèi);(3)對投標(biāo)單位的資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察并出具書面考察意見;(4)盡可能采用工程量清單的方式公開招標(biāo)或邀請招標(biāo);(5)招標(biāo)文件發(fā)出后,招標(biāo)人不得擅自變更其內(nèi)容,確需澄清、修改或補(bǔ)充的,應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件截止15天前,書面通知所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人;(6)投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定的時間和標(biāo)志密封投標(biāo);(7)按招標(biāo)文件的規(guī)定準(zhǔn)時開標(biāo)、評標(biāo);(8)依法由工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面專家組建評標(biāo)委員會,對投標(biāo)情況進(jìn)行評估,提出書面評估意見;(9)擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位,在同等條件下,選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位并發(fā)中標(biāo)通知書。
2、合同控制要點(diǎn):(1)與監(jiān)理、施工及材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂書面合同;(2)合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算、財務(wù)等方面的專業(yè)人員,合同條件必須符合招標(biāo)條件,合同條款及內(nèi)容清晰,出包工程嚴(yán)禁轉(zhuǎn)包;(3)聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密合同文本,防止施工單位進(jìn)場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口進(jìn)行索賠。
3、現(xiàn)場簽證控制要點(diǎn):(1)現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量,并由甲方主管工程師、預(yù)算人員及監(jiān)理共同簽名,其中甲方預(yù)算人員須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān);(2)現(xiàn)場簽證遵循及時性原則,嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽,簽證內(nèi)容、原因、工程量須清楚明了,涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù);(3)實行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項目,在施工過程中不得辦理任何簽證;(4)因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng),確實需要變更設(shè)計的,應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算,經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和甲方負(fù)責(zé)人認(rèn)可后,方可辦理,辦理過程中須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同,變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進(jìn)行,任何變更不能使合同失效;(5)杜絕盲目簽證。
4、工程質(zhì)量與監(jiān)理控制要點(diǎn):(1)項目開工前通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位對項目施工進(jìn)行質(zhì)量、投資、進(jìn)度和安全的監(jiān)督和管理,監(jiān)理單位與其所監(jiān)理的施工單位和供貨商無利益關(guān)系;(2)認(rèn)真審查施工單位開工報告及相關(guān)資料,開工前應(yīng)取得施工許可證,符合開工條件才能開工;(3)嚴(yán)格把關(guān),發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故,須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析原因,提交事故情況報告及防患措施,明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位,按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實,事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案;(4)隱蔽工程驗收,由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù),凡未經(jīng)驗收簽證的,施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工,隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理,存入工程技術(shù)檔案;(5)企業(yè)對監(jiān)理工作進(jìn)行定期不定期的檢查,確保監(jiān)理資料的真實、完整,掌握工作質(zhì)量、進(jìn)度和投資的實際情況。
5、工程材料及設(shè)備控制要點(diǎn):(1)項目開工前,設(shè)計或工程管理部門及時列出所需材料及設(shè)備清單,并決定是甲供、甲指乙供還是乙供并在工程施工承包合同中加以明確;(2)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間,防止積壓或造成窩工;(3)甲供材料和設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價,主要設(shè)備和大宗建材采購采用招標(biāo)方式;(4)材料和設(shè)備進(jìn)場時須出具檢驗合格證,對到貨材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格,及時清點(diǎn)驗收手續(xù),出具檢驗報告,對不符合要求的材料和設(shè)備,及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款;(5)采購合同中須載明因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的,供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任;(6)建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度,不得由一人完成材料采購全過程;(7)甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和驗收檢驗證明以及結(jié)算清單,經(jīng)審核無誤后,辦理結(jié)算。
6、工程進(jìn)度款支付控制要點(diǎn):(1)工程進(jìn)度款的撥付程序:施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表;工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理,對照施工合同及進(jìn)度計劃,審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)的工程質(zhì)量并整理復(fù)核工程價值量;財務(wù)部審核后按規(guī)定的批準(zhǔn)程序付款并登記臺帳;(2)由于設(shè)計變更和工程變更等原因造成價款支付方式及金額發(fā)生變動的應(yīng)提供完整的書面文件和相關(guān)資料,且涉及金額的資料已經(jīng)專業(yè)技術(shù)人員審核;(3)合理籌集工程項目所需資金;(4)按合同規(guī)定的金額或比例提留工程尾款和質(zhì)量保證金,在竣工決算后支付工程尾款,在質(zhì)保期滿經(jīng)驗收合格后支付質(zhì)量保證金。
業(yè)務(wù)循環(huán)四:竣工決算
竣工決算階段可能存在的舞弊和風(fēng)險包括:(1)驗收不符合規(guī)范、驗收手續(xù)、資料不齊全、驗收不及時;(2)竣工決算不符合條件,結(jié)算工程量、結(jié)算單價、簽證及索賠計算不準(zhǔn)確;(3)竣工決算中存在舞弊行為;(4)竣工決算未審計。
企業(yè)可采取的控制措施有:
1、項目完工后,必須經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三階段且質(zhì)量符合法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計的要求。監(jiān)理、勘察、設(shè)計應(yīng)在質(zhì)量檢查報告上審核簽字,對不符合驗收要求的應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。
2、項目驗收后才能交付使用并建立財產(chǎn)明細(xì)表。
3、工程驗收后,應(yīng)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》,明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任及處罰措施。
工程編號:______________________________________
合同編號:______________________________________
發(fā)包人:________________________________________
設(shè)計人:________________________________________
發(fā)包人(甲方)與設(shè)計人(乙方)經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同,合同條款如下:
第一條 合同簽訂依據(jù)
1.1 《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計市場管理規(guī)定》和《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》。
1.2 國家及北京市有關(guān)建設(shè)工程勘察設(shè)計管理的其他法規(guī)和規(guī)范性文件。
1.3 建設(shè)工程批準(zhǔn)文件。見附件一。
1.4 城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)文件。見附件二。
第二條 工程設(shè)計項目的設(shè)計階段、內(nèi)容、規(guī)模、投資,雙方相互提交的設(shè)計資料與設(shè)計文件。
2.1 設(shè)計內(nèi)容涵蓋甲方委托的該工程項目及項目中應(yīng)包括的各專業(yè),具體內(nèi)容應(yīng)以可行性研究報告、設(shè)計任務(wù)書、中標(biāo)標(biāo)書、雙方認(rèn)可的設(shè)計方案為準(zhǔn),如有需要補(bǔ)充的內(nèi)容或仍有選擇余地的問題,如結(jié)構(gòu)形式、工藝、施工方法對設(shè)計的特定要求等可另行約定。
2.2 發(fā)包人向設(shè)計人提交的設(shè)計資料見附表一,設(shè)計人向發(fā)包人提交的設(shè)計文件詳見附表二,設(shè)計階段、規(guī)模、投資見附表三。
第三條 設(shè)計收費(fèi)及支付辦法
3.1 本工程設(shè)計收費(fèi)按照國家和北京市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。發(fā)包人要求設(shè)計人超出國家主管部門規(guī)定的設(shè)計周期趕工提供設(shè)計圖紙的,設(shè)計人可以收取最高不超過設(shè)計費(fèi)三分之一的趕工費(fèi),趕工費(fèi)數(shù)額為______________________元。
3.2 本工程設(shè)計收費(fèi)詳見附表三。本合同簽訂時發(fā)包人向設(shè)計人支付估算設(shè)計費(fèi)總額的20%作為定金,設(shè)計合同履行后,定金可以抵做工程設(shè)計費(fèi)。
3.3 設(shè)計人向發(fā)包人提交初步設(shè)計文件時,發(fā)包人向設(shè)計人撥付應(yīng)付設(shè)計費(fèi)總額的30%(不含定金)。
3.4 設(shè)計人向發(fā)包人提交施工圖設(shè)計文件時,發(fā)包人向設(shè)計人按設(shè)計概算確定的設(shè)計費(fèi)結(jié)清全部工程設(shè)計費(fèi)。
3.5 對采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料,有利于提高建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的,發(fā)包人和設(shè)計人可以在上浮25%的幅度內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)額。
3.6 設(shè)計周期超過12個月時,設(shè)計人與發(fā)包人可根據(jù)不同階段完成的工作量增加設(shè)計費(fèi)付款次數(shù),金額與時間另行約定。
3.7 工程設(shè)計費(fèi)用中不包括高大空間的風(fēng)洞試驗費(fèi)用、幕墻檢測費(fèi)用、設(shè)計采用新結(jié)構(gòu)新技術(shù)時發(fā)生的必要試驗費(fèi)用及其發(fā)生的各種設(shè)計審查費(fèi)用。
3.8 鋼結(jié)構(gòu)工程加工詳圖和各類幕墻詳圖均由鋼結(jié)構(gòu)加工單位和專業(yè)公司負(fù)責(zé)完成。
第四條 雙方責(zé)任
4.1 發(fā)包人責(zé)任
4.1.1 如期向設(shè)計人提交本合同附表二規(guī)定的有關(guān)建設(shè)文件和設(shè)計資料,并保證所提交資料質(zhì)量達(dá)到工程設(shè)計要求。發(fā)包人對所提供資料的合法性、完整性、正確性及有效性負(fù)責(zé)。發(fā)包人不得要求設(shè)計人違反國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。
4.1.2 按約定的日期和數(shù)量付給設(shè)計人工程設(shè)計合同定金、工程設(shè)計費(fèi)和約定的趕工費(fèi)。
4.1.3 本工程建筑材料、設(shè)備的加工訂貨如需設(shè)計人員配合時,所需費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)。
4.1.4 負(fù)責(zé)本工程各階段設(shè)計文件向規(guī)劃設(shè)計管理部門的送審報批工作,并負(fù)責(zé)將報批結(jié)果書面通知設(shè)計人。
4.1.5 在不增加工程設(shè)計費(fèi)總額情況下,發(fā)包人有責(zé)任就本工程設(shè)計中所采用的新技術(shù)、新材料等項目,協(xié)助設(shè)計人辦理技術(shù)合同中應(yīng)由發(fā)包人辦理的有關(guān)手續(xù)。技術(shù)合同可作為本合同的附件,與本合同具有同等效力。
4.1.6 發(fā)包人要求設(shè)計人進(jìn)行現(xiàn)場設(shè)計或派赴施工現(xiàn)場的設(shè)計人員時,應(yīng)向設(shè)計人正式發(fā)出邀請書,并且負(fù)責(zé)設(shè)計人必要的工作條件,所需費(fèi)用由發(fā)包人負(fù)擔(dān);發(fā)包人要求設(shè)計人派專人留駐施工現(xiàn)場進(jìn)行配合與解決有關(guān)問題時,雙方應(yīng)另簽訂補(bǔ)充協(xié)議或技術(shù)咨詢服務(wù)合同。上述費(fèi)用不計入工程設(shè)計費(fèi)總額之中。
4.2 設(shè)計人責(zé)任
4.2.1 設(shè)計人應(yīng)按國家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程及發(fā)包人提出的設(shè)計要求進(jìn)行工程設(shè)計,按合同規(guī)定的內(nèi)容、進(jìn)度要求及國家規(guī)定的文件份數(shù)提交質(zhì)量合格的設(shè)計文件,并對其負(fù)責(zé)。
4.2.2 設(shè)計人在其設(shè)計文件中應(yīng)注明本工程合理使用年限。
4.2.3 負(fù)責(zé)本合同工程設(shè)計項目開工前的設(shè)計交底工作。負(fù)責(zé)該項目施工期間及時解決與設(shè)計有關(guān)的技術(shù)問題。按規(guī)定參加該工程地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)(和主要隱蔽工程)和竣工質(zhì)量驗收。
第五條 工程設(shè)計版權(quán)
本工程的設(shè)計版權(quán)屬設(shè)計人所有,發(fā)包人有責(zé)任對此給予保護(hù),保護(hù)內(nèi)容應(yīng)包括投標(biāo)書、設(shè)計方案、文件、資料圖紙、數(shù)據(jù)、計算機(jī)軟件和專有技術(shù)。未經(jīng)設(shè)計人同意,發(fā)包人對設(shè)計人交付的設(shè)計資料及文件不得擅自修改、復(fù)制、向第三人轉(zhuǎn)讓或用于本合同外的項目,如發(fā)生以上情況,發(fā)包人應(yīng)負(fù)法律責(zé)任,設(shè)計人有權(quán)向發(fā)包人提出索賠。
第六條 設(shè)計變更與違約責(zé)任
6.1 由于發(fā)包人變更計劃任務(wù)書、建設(shè)條件、施工技術(shù)條件、已選定的設(shè)計方案、已批準(zhǔn)的初步設(shè)計、已提交的使用要求、文件和資料等,給設(shè)計人造成設(shè)計返工時,雙方需重新商定提交文件的日期,返工前發(fā)包人要按實際返工工日向設(shè)計人支付費(fèi)用或出具支付返工費(fèi)用具體金額承諾,每人每工日按壹千元計算。如因上述變更導(dǎo)致重新設(shè)計的,則按本合同第七條7.3款執(zhí)行,結(jié)清已完成工作量的設(shè)計費(fèi),終止本合同關(guān)系,重新簽訂合同。
6.2 由于發(fā)包人提交設(shè)計所需資料及文件超過規(guī)定期限15天以內(nèi),設(shè)計人按本合同規(guī)定交付設(shè)計文件時間順延;超過規(guī)定期限15天以上時,設(shè)計人有權(quán)重新確定提交設(shè)計文件的時間。
6.3 發(fā)包人未在本合同第三條所約定的時間內(nèi)交付工程設(shè)計費(fèi)時發(fā)包人從應(yīng)付設(shè)計費(fèi)之日的次日起計算,每延誤一天,向設(shè)計人按應(yīng)付該階段工程設(shè)計費(fèi)的___________支付違約金。逾期超過30天以上時,設(shè)計人有權(quán)暫停履行后繼階段工作,并以書面形式通知發(fā)包人。發(fā)包人的上級或設(shè)計審批部門對設(shè)計文件不審批或本合同項目停建、緩建,發(fā)包人在事件發(fā)生之日后15日內(nèi)按7.4條款向設(shè)計人結(jié)算設(shè)計費(fèi)。
6.4 發(fā)包人違反本合同第五條約定,應(yīng)向設(shè)計人支付違約金,其金額為發(fā)包人向設(shè)計人應(yīng)支付全部設(shè)計費(fèi)的兩倍,并承擔(dān)其他相應(yīng)的法律責(zé)任。
6.5 由于設(shè)計人原因而沒有按本合同規(guī)定的時間提交設(shè)計文件時,設(shè)計人應(yīng)從提交文件之日的次日起計算,每延誤一天,減收該設(shè)計階段設(shè)計費(fèi)的___________作為違約金。
6.6 設(shè)計人對設(shè)計資料及文件出現(xiàn)的遺漏或錯誤負(fù)責(zé)修改或補(bǔ)充。由于設(shè)計人的錯誤造成工程質(zhì)量事故損失時,設(shè)計人除負(fù)責(zé)采取補(bǔ)救措施外,應(yīng)減收、免收直接受損失部分的設(shè)計費(fèi)。損失嚴(yán)重的,根據(jù)損失的程度和設(shè)計人責(zé)任大小賠償發(fā)包人實際發(fā)生的部分經(jīng)濟(jì)損失,賠償金額依據(jù)質(zhì)量事故鑒定機(jī)構(gòu)所確定的事故責(zé)任度進(jìn)行,也可在質(zhì)量事故發(fā)生后由雙方協(xié)商確定。
6.7 發(fā)包人不履行合同時,設(shè)計人不返還定金,且發(fā)包人應(yīng)按設(shè)計人實際完成工作量支付設(shè)計費(fèi);設(shè)計人不履行合同時,應(yīng)雙倍返還發(fā)包人定金,同時返還已收取的設(shè)計費(fèi)。
第七條 合同生效、中止與結(jié)束
7.1 本合同經(jīng)雙方加蓋公章,并由法定代表人簽章或起授權(quán)的人簽字方為有效。授權(quán)委托文件為本合同的一部分。本合同生效日期以雙方中最后一方簽字(或蓋章)的日期為準(zhǔn)。
7.2 本合同生效后,設(shè)計人負(fù)責(zé)將合同送北京市勘察設(shè)計管理處備案,建設(shè)工程批準(zhǔn)文件和城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)文件不全時,發(fā)包人應(yīng)提供齊全;雙方認(rèn)為必要時,可辦理公證。
7.3 雙方因故需變更或終止本設(shè)計合同時,應(yīng)提前15天書面通知對方,對本合同中的遺留問題取得一致意見,形成書面協(xié)議作為本合同附件。未達(dá)成協(xié)議前,本合同繼續(xù)有效。
7.4 因發(fā)包人原因要求中途停止設(shè)計工作的,已付定金不退還;當(dāng)設(shè)計工作進(jìn)行該設(shè)計階段不足一半時,發(fā)包人應(yīng)支付該設(shè)計階段設(shè)計費(fèi)的一半;設(shè)計工作進(jìn)行到該設(shè)計階段超過一半時,發(fā)包人應(yīng)支付該設(shè)計階段全部設(shè)計費(fèi)。同時,按本條7.3款辦理,結(jié)束本工程雙方合同關(guān)系。
7.5 本合同以設(shè)計人向發(fā)包人提供本合同規(guī)定的全部工程設(shè)計文件,發(fā)包人按 本合同規(guī)定付清全部設(shè)計費(fèi)之日起,終止本合同關(guān)系,本合同另有條款約定的除外。
第八條 不可抗力
本合同在執(zhí)行過程中,若發(fā)生不可抗力因素,使本合同不能履行或不能全部履行時,雙方可協(xié)商解決,不受本合同有關(guān)條款的約束。
第九條 合同糾紛解決方式
本合同在執(zhí)行過程中發(fā)生糾紛,雙方協(xié)商不成時,向北京市規(guī)劃委員會申請調(diào)解,調(diào)解不成時,采取下列第( )種方式解決:
1.向北京仲裁委員會申請仲裁;
2.向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁(限涉外合同);
3.向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十條 未盡事宜
本合同未盡事宜由雙方協(xié)商確定,并形成書面協(xié)議作為本合同附件執(zhí)行。雙方簽訂的有關(guān)協(xié)議及雙方承諾的往來電報、電傳、傳真、會議記要等,均為本合同組成部分,與本合同具有同等法律效力。
第十一條 附加條款
本合同附加條款如下:___________________________________________________
第十二條 合同文本
本合同正副本一式_______份,正本_______份,副本_______份,甲乙雙方各執(zhí)正本_______份,甲方執(zhí)副本_______份,乙方執(zhí)副本_______份,其中送管理部門________份備案,需公證或投保時可適當(dāng)增加副本。
合同簽訂地點(diǎn):北京市
發(fā)包人(公章):_____________設(shè)計人(公章):______________
法定代表人:_________________ 法定代表人:__________________
授權(quán)簽約代表:_______________授權(quán)簽約代表:________________
單位地址:___________________單位地址:____________________
郵政編碼:___________________ 郵政編碼:____________________
開戶銀行:___________________開戶銀行:____________________
開戶賬號:___________________開戶賬號:____________________
___________年______月______日 ____________年______月______日
北京市規(guī)劃委員會 制定
北京市工商行政管理局 監(jiān)制
二〇〇二年七月
填寫合同須知
一、凡在北京地區(qū)進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計的發(fā)包人和設(shè)計人,可使用本合同文本;
二、使用本合同文本時,可對條款進(jìn)行必要的補(bǔ)充;
三、本合同附件填寫完畢附于合同后,雙方應(yīng)加蓋騎縫章;
四、單位級別編號按北京市勘查涉及管理處統(tǒng)一編號填寫,本合同工程編號和合同編號由設(shè)計人編排;
五、本合同文本由北京市規(guī)劃委員會制定,北京市工商行政管理局監(jiān)制,任何單位和個人不得自行翻印。
附表一
發(fā)包人應(yīng)以書面形式提交下列建設(shè)文件及設(shè)計資料
序號
文件內(nèi)容
文件提交日 期
備 注
1
2
3
4
5
6
附表二
設(shè)計人應(yīng)按約定周期提交下列設(shè)計文件
序號
文件內(nèi)容
文件提交日 期
備 注
1
2
3
4
5
6
備注:本工程設(shè)計依次初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段開展設(shè)計工作。設(shè)計進(jìn)度依照建設(shè)部規(guī)定的設(shè)計周期,并考慮發(fā)包人對該項目工程的實際要求以及設(shè)計人的可能,經(jīng)雙方共同協(xié)商約定。
設(shè)計文件提交日期在雙方簽訂同時若不能確定,則可待設(shè)計工作進(jìn)行到可確定時,雙方另行簽訂《階段設(shè)計協(xié)議書》,作為本合同的附件執(zhí)行。提交設(shè)計文件的份數(shù)以國家物價局和建設(shè)部的規(guī)定為準(zhǔn),超出部分另行收
附表三1
設(shè)計項目收費(fèi)表
序號
項目名稱
面積(㎡)
層數(shù)
投資(萬元)
等級
收費(fèi)基價(萬元)
調(diào)整系數(shù)
設(shè)計收費(fèi)金額
專業(yè)
復(fù)雜
附加
1
2
3
4
5
6
7
8
9
合 計
備注:
1.本合同設(shè)計費(fèi)暫按發(fā)包人委托的投資估算確定,設(shè)計收費(fèi)結(jié)算以設(shè)計人實際完成的設(shè)計投資額為基數(shù)計算并據(jù)此進(jìn)行結(jié)算。
2.本合同簽訂時,按估算設(shè)計費(fèi)的_________%收取合同定金。本合同定金為__________________元。
附表三2
工程項目設(shè)計內(nèi)容、規(guī)模、投資及收費(fèi)表
工程名稱: 設(shè)計階段: 總規(guī)模: 總投資:
序號
子項名稱
規(guī)模
投資
設(shè)計費(fèi)
其他費(fèi)用
費(fèi)用合計
增加圖紙文件費(fèi)用
各類費(fèi)用小計
備注:
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);重點(diǎn)環(huán)節(jié);成本管理;核心競爭力
中圖分類號:F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2011)17-0029-03
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一般以成立公司進(jìn)行運(yùn)作,它具有資金投入量大、 產(chǎn)品附加值高、建設(shè)周期長且經(jīng)營風(fēng)險大的特點(diǎn)。近年來,隨著市場競爭的日趨激烈,房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)識到加強(qiáng)成本管理的重要性,均采取措施加強(qiáng)成本管理。筆者結(jié)合工作實踐體會,認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須抓住關(guān)鍵因素,加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本管理。這不僅適合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn),而且對房地產(chǎn)企業(yè)有效控制成本,發(fā)揮成本效用,不斷提高企業(yè)核心競爭力,促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀分析
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,目前尚未形成專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理理論與實踐的研究,總體成本管理水平不高。主要表現(xiàn)在:
1.成本管理認(rèn)識上存在誤區(qū)。目前,有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是一項財務(wù)行為,加強(qiáng)成本管理主要是財務(wù)人員的職責(zé),其他員工只要完成自身本職范圍內(nèi)的工作即可,即使與成本管理掛鉤考核也只是被動的完成某個成本費(fèi)用控制指標(biāo),缺乏全員參與、全員責(zé)任的成本管理意識,沒有充分發(fā)揮全體員工成本控制的積極性、主動性和能動性。
2.沒有站在單位全局的高度重視成本管理,缺乏戰(zhàn)略成本管理眼光。由于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行體制與機(jī)制決定了其成本管理的力度與深度無法達(dá)到生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的管理水平,不少企業(yè)的成本管理工作主要表現(xiàn)在收集、統(tǒng)計與開發(fā)項目成本有關(guān)的數(shù)據(jù)上,局限于成本的絕對發(fā)生額,不考慮整個開發(fā)經(jīng)營活動的真實本質(zhì)和效率;只注重項目建造環(huán)節(jié)的成本控制,忽視項目前期階段的成本管理;只強(qiáng)調(diào)項目成本的事中、事后控制,忽略事前的成本控制,因而,缺乏一種全面成本管理的意識,最終影響成本管理應(yīng)有的效用。
3.產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)意識與市場需要有很大差距。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,產(chǎn)品質(zhì)量是立業(yè)之本,服務(wù)意識是發(fā)展之源。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于短期行為影響,售后服務(wù)、維修不到位,拖欠工程款嚴(yán)重,給房地產(chǎn)質(zhì)量帶來巨大的安全隱患。一旦發(fā)生商品房質(zhì)量責(zé)任事故,其造成的損失和后果是非常嚴(yán)重的,直接影響到企業(yè)的存亡和人民的生命財產(chǎn)安全。
4.缺乏先進(jìn)的成本管理制度體系。許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的成本管理制度體系,粗放式地進(jìn)行成本管理。即使制定了一套比較完整的成本管理制度,也往往是寫在紙上,掛在墻上,在實際執(zhí)行中得不到有效執(zhí)行,一些房地產(chǎn)企業(yè)由于管理水平限制,缺乏戰(zhàn)略成本管理眼光,容易出現(xiàn)短期行為,以致造成員工出工不出力,質(zhì)量得不到保證的局面。
二、加強(qiáng)成本管理制度建設(shè),更新房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念
1.房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成。主要包括11項費(fèi)用:(1)土地及大配套費(fèi)用;(2)前期費(fèi)用;(3)建筑安裝工程費(fèi)用;(4)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用;(5)公用配套設(shè)施費(fèi)用;(6)不可預(yù)見費(fèi);(7)貸款利息;(8)銷售費(fèi)用;(9)管理費(fèi)用;(10)營業(yè)稅金及附加;(11)土地增值稅。屬于房地產(chǎn)企業(yè)可控費(fèi)用的是(2)~(11)項費(fèi)用,而成本控制的重點(diǎn)是前期費(fèi)用,此項費(fèi)用雖然其數(shù)額不大,在整個房地產(chǎn)開發(fā)成本中也只占很小的比例,但由于是項目管理的源頭,對整個項目開發(fā)起控制與導(dǎo)向作用。前期工作開展的水平,直接決定了整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平。
2.樹立全員成本管理意識。全體員工要有這樣一種理念:成本是可以控制的,但是成本控制不只是成本控制部門的事情,需要單位全體人員的共同參與,員工良好的成本意識是全面成本控制的先決條件。
3.強(qiáng)化制度保障措施,加強(qiáng)效績評價體系建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)效績評價體系應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)可持續(xù)盈利成長能力最大化為目標(biāo),從而全面提升企業(yè)財務(wù)能力,推動財務(wù)管理的深化。由此可見,讓成本管理滲透到各個環(huán)節(jié),形成完整的管理鏈條,達(dá)到全過程控制。通過合理的效績評價,充分調(diào)動各相關(guān)部門的工作積極性,促進(jìn)團(tuán)隊成員之間互相監(jiān)督、制約,應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長久之計。
三、抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié),加強(qiáng)支出大項管理,向管理過程要效益
1.加強(qiáng)設(shè)計管理,提高設(shè)計的成本合理性、設(shè)計產(chǎn)品的合適性。在項目定位后,作為項目事前控制的源頭環(huán)節(jié),規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大,其對項目造價控制的影響最為關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計是否科學(xué)合理直接影響項目建造費(fèi)用、建設(shè)工期、項目建成后的使用價值以及銷售狀況,一般來說,規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)企業(yè)成本支出所起到的控制作用,能控制到項目總費(fèi)用的85%以上。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須重視該環(huán)節(jié)的成本管理。重點(diǎn)做好以下環(huán)節(jié):
(1)嚴(yán)格設(shè)計單位選擇。通過各種引進(jìn)競爭機(jī)制,能通過招標(biāo)的一律使用招標(biāo)方式,在招標(biāo)條件不具備時要采取議標(biāo)、詢價等方式,在綜合評價審查的基礎(chǔ)上選擇委托設(shè)計單位,決不能因節(jié)約設(shè)計費(fèi)用或其他原因而選擇設(shè)計能力較弱的設(shè)計單位,因為這會給未來的項目設(shè)計定位、設(shè)計水平和成本控制帶來隱患。
(2)和設(shè)計單位密切配合,科學(xué)分析,不斷優(yōu)化設(shè)計方案。充分考慮技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合,注重引入新技術(shù),不斷提高設(shè)計產(chǎn)品的藝術(shù)。在設(shè)計中加強(qiáng)研究應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量,以滿足市場需要,唯其如此才能贏得顧客和市場。
(3)加強(qiáng)對設(shè)計方案的會審。加強(qiáng)方案的合理性、可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,避免因設(shè)計考慮不周或失誤而造成經(jīng)濟(jì)損失。嚴(yán)格控制設(shè)計中裝飾性設(shè)計。一些沒有必要的異形結(jié)構(gòu)、裝飾性柱和梁以及外架等,其費(fèi)用往往很高,施工難度大,容易出現(xiàn)安全事故,影響工期,應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行控制,對確實有必要投入的項目應(yīng)進(jìn)行投入與效益的評價分析。
(4)加強(qiáng)對設(shè)計單位的考核,采取各種手段加強(qiáng)設(shè)計單位的成本意識,提高設(shè)計成果的成熟度,有效控制工程造價。一定要強(qiáng)化設(shè)計單位的成本意識,例如和設(shè)計院配合,推行采用限額設(shè)計方法,在確保工程質(zhì)量的前提下降低工程造價。為提高設(shè)計的性價比,應(yīng)要求設(shè)計單位在保證設(shè)計產(chǎn)品符合國家相關(guān)設(shè)計規(guī)范的前提下,成本費(fèi)用控制在企業(yè)期望的范圍內(nèi)。在設(shè)計單位提供施工圖紙后再委托獨(dú)立的同級別的第三方設(shè)計單位對設(shè)計圖紙進(jìn)行審核,如果圖紙設(shè)計合理,企業(yè)可以按照一定的比例給予獎勵;反之,應(yīng)按照設(shè)計合同約定對設(shè)計單位處以一定比例的賠償。通過這些類似的約定,可以大大增強(qiáng)設(shè)計單位的成本意識,最終達(dá)到雙方共贏的目的。為防止在施工中設(shè)計變更的大量發(fā)生,在設(shè)計合同中,應(yīng)量化設(shè)計變更指標(biāo),約定設(shè)計變更發(fā)生額不能超出工程總造價的百分比(并在合同中設(shè)立前置性條件,防止在實際施工中設(shè)計單位為了不突破合同約定百分比而將必須變更的事項人為不予變更而影響工程質(zhì)量)。通過合同的制約,提高設(shè)計單位的重視度,最大限度提高設(shè)計的質(zhì)量。
(5)提高設(shè)計空間的合理性是降低成本最現(xiàn)實最直接的措施。在現(xiàn)實生活中,我們經(jīng)常可以看到這樣的事情,同樣水平的兩個樓盤一個銷售火爆,一個卻很一般,究其原因,主要是設(shè)計空間的合理性造成的差異。對于居住者來說,在同樣的建筑面積下當(dāng)然都希望自己的房屋設(shè)計空間合理適用,沒有浪費(fèi)的空間。有時居民甚至?xí)驗槟硞€樓盤的空間設(shè)計更合理而愿意付出比相同樓盤更高一些的買價,。而增加樓盤設(shè)計空間的合理性基礎(chǔ)上不會增加成本支出,有時會因為優(yōu)化設(shè)計而降低成本,因此要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。
2.加強(qiáng)物資采購管理,大力實行大綜物資招標(biāo)制度,充分發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢降低采購成本。在項目立項并完成設(shè)計后,材料采購環(huán)節(jié)是重要的成本控制。很多施工過程中的糾紛和隱患也多在此環(huán)節(jié)產(chǎn)生,直接影響到項目施工期間的成本管理和結(jié)算。因此,在該環(huán)節(jié)應(yīng)著重做好以下方面工作:
(1)加強(qiáng)合同管理,硬化合同條款。把在建設(shè)過程中可能發(fā)生的扯皮、現(xiàn)場糾紛、施工過程疑點(diǎn)難點(diǎn)等問題盡可能在合同中約定,防范合同風(fēng)險。
(2)成立大綜物資設(shè)備材料采購中心,對重要設(shè)備與材料實行自主供貨,切實發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢,降低采購成本。材料費(fèi)是影響工程項目造價的直接因素,如表1所示。
可見,材料費(fèi)用占到建安成本的比例高達(dá)56%,據(jù)國家權(quán)威統(tǒng)計研究表明,有些項目甚至高達(dá)70%,所以,控制材料成本就成為成本控制的重點(diǎn)。
筆者認(rèn)為,應(yīng)從公開透明采購過程、充分滿足采購時間、提高采購人員專業(yè)素質(zhì)三個方面入手:
(1)要建立崗位輪換制度,防止采購人員長期專一負(fù)責(zé),滋生腐敗。通過實行崗位輪換,使得采購員與供貨商之間無法保持長久的私人合作關(guān)系,也會在采購人員之間形成天然的監(jiān)督機(jī)制。
(2)透明采購過程,采購決策集體化。這樣可以使盡可能多的供貨商參與到采購中,增加了資源的廣泛性和報價的競爭性與可選擇性。
(3)大力推行大綜物資招標(biāo)采購制度。在確保工程物資質(zhì)量的前提下,通過市場競爭合理降低物資采購成本。為防止物資供應(yīng)單位惡性競爭,采取低于成本價格中標(biāo),中標(biāo)后采取偷梁換柱降低物資質(zhì)量供貨的情況,招標(biāo)時應(yīng)對投標(biāo)人資質(zhì)、業(yè)績、材料供應(yīng)能力、材料質(zhì)量設(shè)立前置性條件,對材料價格進(jìn)行廣泛的市場調(diào)研,在綜合評定后設(shè)定可以接受的價格范圍,在價格范圍內(nèi)對投標(biāo)單位進(jìn)行綜合評定,擇優(yōu)選取物資供應(yīng)單位。
3.控制甲供材料用量,減少施工過程中的材料損耗,合理確定房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)證的乙方自購材料。對于重要的裝飾及安裝材料,房地產(chǎn)企業(yè)往往在施工合同中明確甲供材料、由企房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)認(rèn)證乙方自購材料設(shè)備清單。對于甲供的材料設(shè)備,要結(jié)合工程實際、所在省市建筑工程規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn),給乙方制定一個合理的材料施工損耗率,超過額定用量的違約金計價辦法,以及甲供材料的到貨驗收及、接管保管、領(lǐng)用都要有明確的約定,以免過程管理失控。對于房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)證的乙方自購的材料設(shè)備,房地產(chǎn)企業(yè)成本人員及現(xiàn)場管理人員應(yīng)密切注意市場行情,隨著工程進(jìn)展情況深入現(xiàn)場、市場,盡量直接向生產(chǎn)廠商了解第一手的材料價格,然后與施工方確定一個雙方都相對公平、合理的價格,掌握成本管理的主動權(quán)。
4.加快前期工作,縮短開發(fā)周期,減少貸款資金占用積數(shù)以減少資金占用費(fèi)成本。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金有50%的部分來自銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地后,到項目開工建設(shè)期如果時間拖得過長,一方面會給企業(yè)造成大量的銀行貸款利息負(fù)擔(dān),加大了財務(wù)風(fēng)險,另一方面會降低企業(yè)的經(jīng)營效益。因此,企業(yè)在土地拍賣時就及時與長期合作的設(shè)計單位和咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作,做好市場定位、初步規(guī)劃和編制工程設(shè)計概算。中標(biāo)后,馬上在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計,選擇咨詢機(jī)構(gòu)對設(shè)計圖紙進(jìn)行獨(dú)立審查,加快報建報批、“三通一平”等前期工作,以提早開工建設(shè),縮短建設(shè)周期,充分發(fā)揮資金的使用效益與效率。
5.加強(qiáng)稅收籌劃,在符合稅收法規(guī)的前提下合理降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。目前,房地產(chǎn)企業(yè)可以加強(qiáng)稅收籌劃的是“甲供物資”營業(yè)稅納稅問題。主要是因為:
(1)目前“甲供物資”的范圍界定不清。根據(jù)《中華人民共和中營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定“納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的,其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價值在內(nèi)。如果安裝的設(shè)備價值不作為安裝工程產(chǎn)值的,設(shè)備價款就不應(yīng)該征收營業(yè)稅,施工單位只就安裝費(fèi)用和輔助材料價款繳納營業(yè)稅”。但對于什么是設(shè)備,什么是“甲供物資”,哪些應(yīng)作為“甲供物資”,尤其是隨著科技的發(fā)展,有些物資體積雖小但價值極高,有些物資體積雖大但價值低,目前界定不清。
(2)“甲供物資”會計核算制度目前不具體。如果“甲供物資”作為納稅依據(jù),發(fā)票如何開具,發(fā)票的抬頭是誰,目前無明確規(guī)定。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)之間在“甲供物資”納稅問題上存在分歧。因為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)包時,“甲供物資”往往不并入施工單位的合同總承包價格,而在物資供應(yīng)后,由施工單位向房地產(chǎn)企業(yè)辦理驗工計價,施工單位如果全額開具發(fā)票無形中多付出了“甲供物資”所含的稅金,而這部分稅金根據(jù)建設(shè)部第107號令《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》的規(guī)定,并沒有并入施工總價中。具體見表2。
鑒于以上情況,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大與稅務(wù)部門的溝通,在符合稅法規(guī)定的前提下合理進(jìn)行稅收籌劃,減少稅務(wù)糾紛,節(jié)約稅金,提高利潤。
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理突出了全過程、全員、全方位管理,貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的始終。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和市場競爭的日趨激烈,改變成本管理的傳統(tǒng)思維定勢,樹立持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略成本理念,抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié),做好源頭控制,管好支出大項,從而控制和降低房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費(fèi)用,最終實現(xiàn)企業(yè)價值最大化是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的一個必然趨勢。
由于作者水平和篇幅有限,相關(guān)探討還有很多不盡如人意之處。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理是一項系統(tǒng)工程,各個環(huán)節(jié)必須緊密結(jié)合,全員參與,向管理要效益,才能不斷健全完善成本管理各項工作。
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