時間：2023-06-02 10:00:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產開發稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；稅收；籌劃
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2009）03-0224-02
0 前言
房地產開發企業涉及到的稅收優惠政策主要有：
（1）營業稅：
企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。
將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。
房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（2）土地增值稅：
建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。
因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。
以房地產進行投資聯營，聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件，將房地產轉到所投資的聯營企業中，免征土地增值稅。
一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅。
房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。
在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的行為，免征土地增值稅。
對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關核準，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免土地增值稅。
我們可以利用國家的稅收優惠政策來進稅收籌劃提高企業的經濟效益。
1 變房地產銷售為投資
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
2 利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃
稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項目金額為6000萬元。
（1）如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%
適用30%稅率。應繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬元）
（2）如果分開核算，該企業應繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。
豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬元）。
分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。
3 合理定價的籌劃
依據《實施細則》第十一條規定，“納稅人建普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅?！逼髽I可利用20%這一臨界點進行籌劃。設某房地產開發企業待售標準住宅，除營業稅、城建稅及教育附加外的扣除項目金額為A，銷售房價總額為X，營業稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業要享受起征點優惠，那么最高售價只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X，雖能享受起征點優惠，但利潤較低。如果企業欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說，對企事業來說只有當價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業稅、城建稅及教育附加時，提價才有利可圖。假設售價提高Y，X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項目金額為A+5.5×（X+Y），假設增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。
甲房地產公司建成并待售普通標準住宅，當地同類住宅的市場售價在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權的金額為3000萬元，房地產開發成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機構的證明，也不能按房地產開發項目分攤，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業利潤。上述案例中除營業稅、城建稅及教育附加外的可扣除項目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬元），從而形成以下兩個方案：
方案1：公司既享受起征點優惠，又獲得最高利潤，則最高售價為10400×1.2848=13361.92（萬元），此時獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬元）。當價格在11000萬元至13361.92萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬元。
方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價要大于1009.84 （萬元）。即房地產總售價至少要超過1009.84+13361.92=14371.76（萬元），此時提價才會增加企業總收益，否則提價只會導致總收益減少。所以，當市場房價在11000萬元至14000萬元之間時，公司應選擇13361.92萬元作為房產銷售價格?？梢娖髽I在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。
銷售價格的定價策略，是房地產企業納稅籌劃的一個非常重要的方法，這不僅對土地增值稅會產生影響，同時對企業的營業稅及附加、企業所得稅等，都有重大影響。
4 設立獨立核算的銷售公司
上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產銷售時的銷售價來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產開發商將企業的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則房地產企業既能夠以比較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。甲企業（以下均不考慮加計扣除20%因素）原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產，扣除項目金額為840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅2400×5000×5%＝60（萬元），城市維護建設稅和教育費附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，甲企業首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實現銷售利潤200萬元，因非房地產開發企業，不能加計20%扣除，且不能享受普通標準住宅增值率20%之內免稅政策，需繳納營業稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤237.3萬元，通過設立銷售子公司比原銷售計劃多實現凈利潤51.3萬元。
5 通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃
【關鍵詞】房地產 稅收籌劃
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地產企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
（1）房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
（2）合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
舉例來說，上海某家房地產公司有幾家股東合資組建，其“一致行為人”實際為兩家股東A和B，準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓，寫字樓及商業取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后，如某一股東自留或整體轉讓，則按照一定售價視同銷售并轉讓產權，繳納相應稅金，但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是，在審批報建酒店時，特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請，其別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價，并裝飾后經營，定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權，物業的利潤由A公司股權轉讓溢價體現，并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金，可節約大量稅負，實現了房地產企業和股東雙方的共贏。同樣，寫字樓及配套商業報建時，預先立項明確一定面積作為自建物業。待實現銷售后，尾盤物業也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。
當然，以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續應完備，包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法，預先確定自營資產后轉為再出售是可以的；但是假若報建時為出售，再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚，稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。
2、開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業根據具體情況予以分析比較。
例如：某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150%，應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，營業稅及其附加1000×5.5%=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50%，應繳納土地增值稅500×30%=150萬元；營業稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
例如：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25%。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×10%=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5%=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10%=6萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49萬元。
2、相關借款利息的籌劃實務
由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
（1）針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用 (期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
（2）針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3、銷售與裝修分開，分散經營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃
房地產的銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1、針對納稅主體的新設分立
這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。
舉例來說，上海房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。（1）若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。（2）以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。（3）如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%
2、減少賬面收入或遞延納稅時間
（1）開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。
（2）將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。
（3）對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅。
【參考文獻】
[1] 蓋地：企業稅務籌劃理論與實務. 東北財經大學出版社，2005。
[2] 蘇強：房地產企業如何進行稅收籌劃. 市場論壇，2006（2）。
【關鍵詞】 房地產開發企業; 土地增值稅; 稅收籌劃
2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關注的焦點?？偫碓谡ぷ鲌蟾嬷袕娬{:“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》正式下發,加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產有關的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產開發企業來說,并不是一個利好消息?？陀^來說,我國房價過高的原因很復雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內卻高達50%―60%①。在房地產應征的各種稅費中,土地增值稅引人關注。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產企業收益影響最大的稅種之一,如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產開發企業發展中刻不容緩的一件大事。
一、土地增值稅稅收籌劃分析
土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發,結合有關的稅收優惠政策,綜合考慮房地產企業的整體利益,把握好增值率的節點,降低增值額,達到節約稅金的目的。
(一)增加扣除項目金額
房地產開發企業在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現行土地增值稅對房地產開發中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和(簡稱“合計數”)的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息支出或不能提供金融機構證明的,可按“合計數”的10%以內計算扣除包括利息在內的所有費用支出。
案例1:某房地產開發公司開發商品房,當地政府規定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃(假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明,并未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);
2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元
3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬
房地產開發時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分攤轉讓房地產項目的利息支出或提供金融機構證明,以達到節稅目的。
(二)對于不同增值率的房產的籌劃
同一房地產開發企業的房地產有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同,這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算,就有可能降低高增值率房產的適用稅率,使稅負下降。
案例2:某房地產開發公司2008年同時開發兩個項目,項目1 為寫字樓,營業收入為20 000萬元,可扣除項目金額為6 000萬元;項目2為普通住宅,營業收入為4 000萬元,可扣除項目金額為2 400萬元。
1.分開核算:項目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數35%,應納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項目2:增值額=4 000
-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數5%,應納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應納土地增值稅總額
=6 300+520=6 820(萬元)。
2.合并核算:該公司營業總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數15%,應納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。
比較可以看出,合并核算能夠節省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。
二、合理定價
根據土地增值稅有關起征點的規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規定,納稅人在出售普通標準住宅的時候,就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。
案例3:某房地產開發公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產開發公司希望享受起征點的優惠,則最高售價P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當該公司的銷售價格在1 285萬元以內,不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。
如果企業想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數為0”。假設價格提高了y,此時房產的新價格為P+y,相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負上漲帶來的負擔。
三、綜合應用
以華德房地產開發公司的房地產項目為例,運用上述節稅措施,合理節省土地增值稅。
華德房地產公司在同一塊土地上開發兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發項目共支付地價款為1 000萬元,合計開發成本費用為5 000萬元,如果該企業按轉讓房地產開發項目分攤利息并且能夠提供金融機構證明的應扣除利息為420萬元(當地政府規定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產時應如何稅收籌劃呢?
一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應該分攤利息支出并提供金融機構證明。
二是對于兩棟房產應如何定價做出判斷。如想在享受起征點優惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時免征土地增值稅。
三是如果銷售住宅樓時,開發商通過提供價格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6 000萬元。此時住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應稅率40%,速扣數5%,應納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)
=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應稅率30%,速扣數0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達到節稅的目的。
在房地產市場競爭日益激烈的情況下,房地產企業選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。
四、結束語
隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化,房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作,需要同時高度熟悉企業運營和稅收法規。房地產企業應該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業目標和實施成本,控制風險才能減輕企業稅負,增強自身競爭力。
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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險
新的時期，國家對房地產調控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產企業的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發生；有利于實現納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業經營管理水平和財務管理水平；有利于優化產業機構和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業成本，增加企業的直接經濟效益。
然而，筆者通過在房地產業從事會計工作的實踐發現，房地產業稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產企業稅收籌劃的意識，并轉化為企業稅收籌劃的行動，最終為房地產企業帶來實在的利益，就顯得非常必要。
一、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃
1.營業稅納稅籌劃
根據營業稅為流轉稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。
（1）通過減少營業稅應稅項目的流轉次數進行納稅籌劃
比如，A房地產開發企業向B銀行借款1億元開發房地產。借款期滿后，A企業以100套住宅償還借款。根據稅法規定，應繳納營業稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業稅等。該住房因流轉了兩次，因而也繳納了兩次營業稅。如果A、B能達成協議，由B直接來代替A出售該房產，所得款項由B來優先受償，則可以減少流通次數，因而減少稅負。
（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃
比如，C 企業有一價值 12 億元的土地使用權，由 D 企業提供資金，合作開發。開發所得的房產，約定由C、D兩企業按一定比例擁有產權。比如雙方各可以得到價值14億元的房產。若C、D兩企業簡單合作開發，則按照稅法的規定，“以物易物”方式下需征收營業稅，此時 C 企業需要繳納營業稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業能夠合資成立一“合營企業”，則可以無須繳納營業稅，因而有效降低稅負。
2.企業所得稅納稅籌劃
企業所得稅是指國家對境內企業生產、經營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業所得稅的納稅義務人是指在中國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。
企業所得稅的稅率為25%。
應納稅收入總額指企業在生產經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他收入。
準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發生的與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。
企業所得稅應納稅額的一般計算公式為：
應納稅額=應納稅所得額×稅率
應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額
根據企業所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產產權的轉移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。
（1）通過推遲房地產產權的轉移時間進行納稅籌劃 根據稅法規定，只有在房地產的所有權發生變更時，才確認銷售收入的實現。因而，房地產開發企業可以通過推遲房地產產權轉移時間的方法，來推遲銷售收入的實現，進而推遲企業所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。
（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產開發企業的經營過程中，經常出現房產所有權已經轉移，房產銷售收入業已實現，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業稅負。
3.土地增值稅納稅籌劃
根據土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。
（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃
在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。
（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃
因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。
（3）通過選擇恰當的利息扣除標準進行納稅籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但址高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。”第3項規定：“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里所說的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這里的（二）為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
根據以上規定，當該企業的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規定的標準扣除。
除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。
二、房地產企業稅收籌劃的誤區
1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段
稅收籌劃是通過對稅收優惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。
某房地產企業通過將“營業收入空掛其他單位”，據此以《營業稅暫行條例》的有關規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天”為根據，該企業認為其尚不需要繳納稅款。
其實，該企業的上述做法從形式上看似乎并不違反有關的稅收法規，但實質上該企業的目的是為了逃避納稅義務，因此根據“實質課稅”和“實質重于名目”的原則，稅務局以該企業將營業收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發生時間。該企業此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。
2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業整體稅負的輕重
稅收籌劃應進行系統思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產企業在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業最后的稅后收益沒有相應地最優化。 --！>
3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低
稅收籌劃是通過降低稅負而實現企業價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現為財務利益最大化，具體體現為現金流最優。
三、房地產企業稅收籌劃風險的類型
稅收籌劃的風險是指企業的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產企業稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：
1.因稅收政策變化而導致的風險
由于房地產行業對我國的經濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調控的重中之重。隨著經濟的波動，房地產行業經常處在調控之中，因而相關的稅收政策也是經常變化。所以，企業可能會因沒有及時掌握最新的國家相關稅收政策而導致稅收籌劃風險。
比如，基本法規：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規政策：《財政部國家稅務總局關于上地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關于房地產開發企業上地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）、《國家稅務總局關于上地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業沒有及時把握最新的相關稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。
2.因稅法層次較低而導致的風險
我國現有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規。不僅如此，對房地產企業實際行為產生最大影響往往是大量的部門規章。由于部門規章的數量比較大，相關部門又比較多，因而在實踐中發生相互沖突、前后矛盾等現象就比較多，從而客觀上提高了企業稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。
比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。
3.因理解政策不透而導致的風險
因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產經營等等多方面的專業知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業缺乏這一方面的專業人才，而僅僅從某一個角度出發進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。
四、房地產企業稅收籌劃的風險防范
為了防范企業的稅收籌劃風險，企業應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業應該重點從以下幾個方面著手進行防范。
1.通過聘請專業人員進行風險防范
稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業運營等多方面的專業知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。
2.通過規范會計核算進行風險防范
稅收籌劃的前提是規范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業必須依法設立完整規范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據。
3.通過把握稅收政策進行風險防范
因為房地產業涉及的稅收政策相對較多，并且經常發生變化，因此房地產企業要時刻關注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產企業在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。
4.通過優化籌劃方案進行風險防范
稅收籌劃是一個系統工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。
5.通過獲得稅務機關認可進行風險防范
稅收在現代市場經濟條件下，既有財政收入職能，又有經濟調控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產企業應全面及時了解稅務機關的執法規范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。
6.建立有效的風險預警機制
由于目的的特殊性和企業經營環境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關企業還應當充分利用現代先進的網絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監控，一旦發現風險，立即向籌劃者或經營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）
參考文獻
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【關鍵詞】房地產開發企業；稅收籌劃；問題與措施
稅收籌劃風險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預期目標有著較大的偏離，給納稅人的后期經濟活動帶來了無法避免的影響。
一、房地產開發企業稅收籌劃風險分析
1.政策風險
房地產作為國民經濟的支柱，所以相對于其他的行業來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風險呢？顧名思義，政策風險指的是由于國家對房地產的相關法律法規進行調整，而直接影響了房地產稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經濟發展的快車道，在中國以地為本的傳統觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產，造成了房地產經濟行業的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關部門出臺了一系列關于抑制房價的稅收政策，而房地產稅就是其中的一個重要內容。在法律法規不斷變動的大環境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標的實現面臨著夭折的風險。例如近期發生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發的《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據當時的法律，A公司與B公司在私底下達成協議，即A企業先向B企業以房產為資本進行股權投資，然后再將股權出售給乙公司，這樣就在法律的框架內免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規定指出，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業一起建造的商品房進行投資和聯營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業來說，如果不能夠及時的調整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務局認為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產上，還要面臨著巨大的損失。
2.片面性風險
片面性風險指的是由于企業納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產開發的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應的稅款，所以房地產是一個稅收復雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：
A房地產公司新開發了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發成本花費了800萬元，貸款利息分攤了60余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，在能夠提供相關機構的金融證明的前提下，對于分攤利息支出的部分在繳納稅款的時候可以計入總數，但是包括其余的部分（購買土地使用權支付的金額加上房地產開發成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應的金融機構的證明，那么就需要將購買土地使用權所支付的金額加上的房地產開發所花費的金額的百分之十來計算。企業的財務人員經過詳細的計算得知，提供相關金融機構的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應的金融機構證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務工作人員就認為不需要向稅務局提供相關的金融證明，但是如果不向稅務局出示相應的證明，那么在交納企業所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務人員所做的稅收籌劃是錯誤的。
3.成本偏高風險
房地產開發企業在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業在考慮通過稅收籌劃來實現節稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節省出來的實際利潤。
4.認定風險
稅收籌劃的前提是符合國家相關的法定法規，所以是合法的節稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導的一種合法性經濟意圖。但是由于我國相關的法律法規不夠完善，稅務執法人員的個體素質參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發生誤會，給企業帶來了預料之外的巨大損失。
二、房地產開發企業稅收籌劃風險防范與控制
1.強化風險意識，梳理依法籌劃理念
房地產與別的行業有著顯著的差別，作為國民經濟的支柱，所以相應的籌劃風險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產企業的管理層需要加強對于風險防范的意識。當然任何企業的行為都需要在法律的框架內，所以財務人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎，并且具有守法意識。
2.設立稅務管理機構，提高籌劃水平
由于房地產企業稅務復雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業來說較大，所以一些大型的企業都設定專門的稅務管理機構，對稅務的籌劃、涉稅業務的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業務進行專業的管理，尤其是對于一些大型的房地產開發企業來說，設立專門的稅務管理就以及配置專業型人才，在合理機制的協調下，就能夠實現稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風險，實現企業稅收籌劃目標具有著重要的意義。
3.提高稅收籌劃人員的業務水平和職業素質
房地產行業的稅收籌劃具有著很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產企業所要做的就是提高企業招收人員的基準，綜合的增強他們額團隊素質。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業知識和實踐經驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據實踐證明，一個企業的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業知識和職業素養，還要交手他們一些關于金融、貿易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業之后，就能哦在有限的時間內對這家企業的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并恩能夠在短時間以內制定出相應的籌劃方案，極大程度上節省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。
4.借助稅收中介機構的專業服務
在現代市場上，有一種專門的稅務籌劃機構，這種機構的業務能力往往要高于一般的企業內部的稅務管理機構的業務水平，所以一些房地產企業可以將這些具有著極強的專業性、復雜性的工作交給外部機構來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業素質是的限制而導致的工作出現一系列的差錯的產生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構作為外腦，加強企業內部的監督。
三、結語
房地產行業作為我國的國民經濟支柱，對于市場經濟的發展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產企業節省稅收，實現利潤最大化的環節之一，也是體現一家房地產企業進一步發展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應的解決措施，希望能夠對我國在這方面的改進有所借鑒意義。
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關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀
誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。
過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！痹S多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。
誤區三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。
誤區四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。
誤區五：隨意調整稅款申報數額
有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。
“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結語
房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。
參考文獻：
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[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.
關鍵詞:房地產企業稅收籌劃問題對策
一、房地產稅收籌劃存在的問題
(一)房地產企業的納稅意識薄弱，法律意識不強
依法納稅是每個納稅人對國家應盡的義務，與國家的整體利益及企業、單位、個人的直接利益有著密切的聯系。國家通過制定實施稅法加強對國民經濟的宏觀調控，在社會主義市場經濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產企業，因此，一些房地產企業對稅法政策了解很少，進而出現了不會交稅的現象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產企業也開始將注意力放在了應納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產企業的發展，房地產企業也面臨著沉重的稅收負擔，這時房地產企業為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產企業不但要面臨因偷逃稅而必須承擔法律制裁的風險，更要承擔因偷逃稅對企業帶來的不利影響，這兩種風險給企業帶來了不小的負面影響，進而給企業的稅收上帶來了很大的風險。
(二)企業誤把稅收籌劃當成了財務部門會計處理的工作
目前，很多房地產企業的領導及相關人員錯誤地認為，企業的稅收只是財務部門的事兒，企業的應納稅額是由財務部門來決策，一旦出現多交稅或者是被稅務機關處罰了都是因為財務部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產企業的決策人不了解稅收的產生，所以當企業有納稅問題產生時就會出現無法解決的尷尬局面。雖然企業在交稅的過程中，財務人員也會跟稅務機關打交道，但并沒有涉及到企業各經營過程相關稅收事宜，財務人員只是將企業在正常經營過程中所涉及到的稅款交到了稅務機關。對于房地產企業所涉及的比如土地轉讓、開發、銷售房產等等環節的稅收結果，最終還是需要房地產企業的決策人在這些業務發生前做好稅收籌劃工作。房地產企業的各個經營環節都需要通過合同來體現，當稅務機關來企業查看房地產企業的各項業務過程時就需要企業提供相關的合同，而房地產企業所涉及的每份合同都代表企業的一個業務過程，此時也相應產生一個業務過程的稅收，并涉及到相關業務部門，同時財務部門就應交納稅收。但是每一項業務過程即合同簽訂的過程并不是由房地產企業的財務部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業務簽訂的牽頭人。此時，企業如果將稅收籌劃單純地放到財務部門，讓財務部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學、不合理、不可取。所以說，房地產企業應改變以往的舊觀念，不能再將企業稅收籌劃工作推給財務部門，而應樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業在業務處理前做好稅收籌劃。
(三)房地產企業誤把稅收籌劃的實施放在業務產生的事后來進行
房地產企業的稅收之所以經常出現問題從而被稅務機關處罰是因為房地產企業沒有重視稅收籌劃，也是因為企業的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業決策人只有在看到業務發生后的稅負很重時才希望財務部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產企業在稅收方面存在的最大缺陷。當企業的稅收產生時，再通過財務部門的財務處理手段去處理已經晚了，更不存在稅收籌劃了。
(四)房地產企業對公司內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。比如：房地產企業在設立過程中，性質不同，稅收政策也不同，企業在開發土地的時間上有推移，從而造成稅收的結果也不同，而且財務只是對企業經營成果進行核算與反映，企業很多具體業務不是財務能操作的。比如：企業在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業的稅收負擔，給財務部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。
二、房地產稅收籌劃對策
(一)房地產企業應提高稅收籌劃意識
房地產企業要想做好稅收籌劃工作，首先應轉變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業的決策人應做好企業各項業務過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務部門相互配合。
(二)房地產企業應提高納稅成本節約意識
房地產企業應提高納稅成本節約意識，并通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃。因此，不僅需要財務人員全面了解國家相關稅收政策，更需要企業的決策人充分了解國家最新相關稅收政策，并設計好房地產各項經營過程，以減輕企業自身的納稅負擔，規避納稅風險。
(三)房地產企業應做好事前籌劃
稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產企業的開發經營過程中，決策人要做決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產業相關稅種的優惠政策來出臺相關的稅收籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術上沒什么把握的話，企業還可以通過聘請稅務事務所等專業人員來進行稅收籌劃。
綜上所述，稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行稅務籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅務籌劃的作用。
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1.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法
1.1合理的增加扣除項目一般來說，影響房地產企業土地增值稅的主要因素之一就是增值稅的稅額與扣除項目金額之間的比率，即增值率是以累進稅率進行計算的，也就是說，曾氏率越大，所適用的稅率越高，而企業所上繳的稅款越多。因此要降低增值率應該采用合理的增加扣除項目，使企業的土地增值稅適用于比較低的稅率，降低企業的稅負。按照我國的稅法，房地產企業從轉讓收入額中扣除項目的主要部分有一下幾種：第一，支付取得土地使用權的費用；第二，房地產企業的開發費用以及開發成本；第三，與企業轉讓房地產使用權有關的稅金；第四，其他國際規定的應扣除項目，這部分應扣除項目主要是指從事房地產開發業務的納稅人可以按照取得土地使用權所支付的金額以及開發成本的和中加計扣除20%。另外，值得注意的是，房地產開發企業除了必要的利息費用之外，期間費用的扣除不應該按照實際發生的金額進行扣除，而是按照企業支付土地使用權的金額以及開發費用的綜合的5%進行扣除。在企業制定稅收籌劃的過程中，納稅人可以將這部分期間費用轉入房地產企業的直接成本中，一旦在稅收籌劃之后轉移，就被認為是偷稅行為，因此一定要進行事前籌劃。房地產企業員工的工資、辦公費用、招待費用以及相關的福利費用都屬于期間費用，這部分在計算土地增值稅時可以全部扣除，這也為房地產企業提供了一個降低稅收的機會。
1.2合理利用國家稅收優惠政策根據我國《土地增值稅暫行條例》中的規定，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅，一旦超過，就應該按照規定進行扣除。另外，稅法還規定，對于房地產企業的納稅人既是建造普通住宅的有實際進行房地產開發的，就應該分別核算增值稅額，對于不分別進行計算的，其建造普通住宅的納稅人不適用于免稅的規定，因此合理利用國家的稅收優惠政策可以降低房地產企業自身的稅負，根據自身的經營狀況制定合理的稅收籌劃。
1.3合理利用土地增值稅的征稅范圍在我國的房地產企業土地增值稅的稅收籌劃中對于土地增值稅的征稅范圍的規定十分重要，首先，土地增值稅的課稅對象是對具有土地使用權以及其他地上建筑物的轉讓行為進行合理的征稅，根據稅法的規定，可以將房地產企業發生的裝修費用計入開發成本中，并予以合理的扣除；其次，房地產企業土地增值稅的征稅范圍不包括轉讓土地使用權以及房產產權的行為；最后，房地產企業土地增值稅是對國有土地使用權以及地上建筑物及附著物進行轉讓的行為，我國的房地產企業在進行土地增值稅的稅收籌劃時可以根據以上三點進行合理的規劃?？偠灾?，以上三種房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法應該根據企業自身的實際經營情況進行，在不違反國家稅法的相關規定的前提下，靈活的利用房地產企業土地增值稅的稅收籌劃為企業減輕稅收成本，以實現房地產企業利潤的最大化目標。
2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的案例分析
案例描述：A企業使一家房地產開發企業，2014年6月出售一棟普通住宅，面積總為110000平方米，支付土地出讓金5000萬元，開發成本12000萬元，利息支出2000萬元，根據國家規定，城市建設稅率為7%，教育稅附加征收率為3%，營業稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%，當地政府部門對房地產開發費用所允許扣除的比例為10%，試問房地產企業應該怎樣制定銷售方案，才能保證稅收籌劃方案最合理？兩方案的所得稅稅前利潤差額為7493.225-6538.7＝954.525（萬元）從上述兩種方案可以看出，雖然方案2降低了銷售價格，但是免征了土地增值稅，一定程度上降低了稅收成本，使企業的利潤額增加了954.525萬元。
3.結束語
面臨當前國家產業結構不斷調整的大環境，加之房地產企業的項目開發又具有特殊性，決定房地產企業長久發展的重要措施就是制定完善的土地增值稅的稅收籌劃方案，以良好的稅收籌劃機制為企業“節稅”，增強企業的市場競爭力，鍛煉企業的管理人員，防止企業稅收風險的產生。現在，越來越多的房地產企業已經意識到稅收籌劃的重要性，只要按照合理的增加扣除項目、合理利用國家稅收優惠政策、合理利用土地增值稅的征稅范圍集中土地增值稅的稅收籌劃方法進行稅收方案的制定，就可以越來越廣泛的利用稅收籌劃的優勢為企業贏得更大的利潤空間。
作者：黨蘭貴單位：沿海地產投資（中國）有限公司
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。
二、房地產企業稅收主要分布情況
（一）開發建設環節
房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。
（二）轉讓處置環節
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環節
房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔?？傊?，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業主要稅種的籌劃策略
（一）營業稅稅收籌劃
營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通?？梢詮娜齻€方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
對于房地產企業來說，土地增值稅是對房地產企業收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實行四級累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產企業可以根據增值稅的特點和相關優惠政策，合理進行稅收籌劃。根據土地增值稅相關條例規定，對于增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產企業在對房屋進行定價時，要充分考慮相關的優惠政策，以提高企業利潤作為目標。舉例來說，A地產在2014年開發了一個項目，該項目列為普通住宅，共10000平方米，2015年5月完工，該房地產項目共發生的費用如下：取得地盤價款300萬元，開發成本500萬元，為了響應國家限制房價的政策，年末企業推出一批低價房源，管理層的初步定價策略有兩個，方案一的定價策略是1300元/平方米，方案二的定價策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業應該繳納的營業稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為72.8萬元，扣除項目金額為1112.8萬元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二，企業應該繳納的營業稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為75.6萬元，扣除項目金額為1115.6萬元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應交土地增值稅為70.32萬元，方案二的凈利潤為224.08萬元，很顯然，在這兩個方案中，考慮土地增值稅的優惠政策之后，可以為企業帶來更多的利潤。其次，房地產企業可以利用利息扣除方法進行稅收籌劃。由于房地產企業利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；二是不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的10%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。所以可以根據具體情況選擇適合的方法進行稅收籌劃。當企業利息費用比較高時，可以通過提供金融機構證明，采用分攤利息的方式進行利息費用扣除；如果利息支出比較小時，則可將其計入開發成本一并扣除，這樣也有利于降低企業土地增值額，進而減輕了土地增值稅負擔。
（三）企業所得稅稅收籌劃
企業所得稅稅收籌劃的重點在以下兩個方面，一是通過合理的方法實現遞延收入；二是對企業的成本、費用進行籌劃，以減少企業的應納稅所得額。具體來說，企業可以根據需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計價方法等來實現。尤其對于房地產企業，其固定資產占企業總資產的比重很高，在適當的情況下，企業可根據發展，縮短固定資產折舊年限，進而提高當前的折舊額，企業所得稅的應納稅所得額就會隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來說，某房地產企業有一套房屋，價值100萬元，預計使用5年，凈殘值為零，企業在進行稅收籌劃，根據情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變為3年，二是采用雙倍余額遞減法計提折舊，三是采用年數總和法計提折舊，通過計算可知方案一不僅可以滿足稅務機關要求，還可以給企業帶來更多的經濟利益。
（四）房產稅的稅收籌劃
房產稅的計稅方法有兩種，一種是按照房產原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計征；另一種方法是從租計征，以房產租金作為房產稅的計稅依據。因此，房產稅的稅收籌劃重點就是如何對房屋進行分配以及如何分解房地產的租金收入，以實現稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價值400萬元，將其全部對外出租，租金每年30萬元，則該房地產企業應該繳納的房產稅為3.6萬元，如果房地產企業在對外出租過程中，將水電費、物管費等分解開來，由物管公司收取客戶水電費、物管費8萬元，則企業的房產稅為2.64萬元，這樣就可以節省0.96萬元的房產稅。
（五）其他稅種的稅收籌劃
對于房地產企業，在進行房產交易過程中，還會涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅，計稅依據是應稅憑證記載金額或者應稅憑證件數。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對于企業之間的借款合同則無需繳納印花稅，因此，適當情況下，房地產企業可通過企業之間借款來代替與銀行的借款。房地產企業在轉移土地以及房屋權屬時還需要繳納契稅，關于契稅稅收籌劃，一般企業可以將房屋的銷售與相關設備銷售分開進行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節約契稅。
四、結論
隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。
【關鍵詞】
房地產：納稅。
一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元?？梢姡ǚ糠绞降霓D變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。
根據上述規定：
房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
摘要房地產企業的經營具有投資大、周期長、高風險的特點，為了對房地產企業財務風險進行更有效的規避和控制，使企業實現更佳的經濟效益，要強化房地產企業的稅收籌劃管理。本文就房地產企業稅收籌劃相關問題展開討論，并提出了相應的建議和措施。
關鍵詞房地產企業稅收籌劃措施
稅收籌劃指的是，在遵循稅法以及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌劃、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能的取得涉稅收益，從而整體上實現納稅人最優的涉稅財務管理活動。房地產企業的投資大、銷售周期長、經營和投資風險大，稅收種類較多，稅務負擔較重，運用稅收籌劃的手段，不但能有效減少企業涉稅成本，還能提升房地產企業競爭力，促進其長期健康發展。
一、房地產企業稅收籌劃重要性分析
（一）房地產企業納稅金額大、負債率高
房地產企業由于投資大、經營周期長、收益集中在后期，納稅金額巨大，因而節稅潛力很大，通過有效的稅收籌劃能夠減輕房地產企業稅務負擔。另外，房地產企業往往負債率較高，目前來看融資渠道又比較單一，因而通過稅收籌劃可以有效緩解資金壓力。
（二）稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎
控制和降低納稅成本，是房地產企業降低經營成本，實現利潤最后大化的有效途徑之一。以往，由于房地產企業依法納稅意識十分單薄，出現了以偷稅、漏水避稅等手段降低納稅成本的現象，這一做法不但會受到相關法律的制裁，也嚴重影響了房地產企業的可持續發展。因而，為了通過合法途徑降低稅務成本，和維持房地產企業的可持續發展，進行科學的稅收籌劃是十分必要的。
二、房地產企業稅收籌劃的常見方法
（一）房地產企業營業稅的籌劃
由于營業稅按所經營項目的流轉次數收取稅費，對于房地產企業來說，一個項目的流轉次數越多，需要繳納的營業稅也就相應較高，因而減少項目的流轉次數便可顯著減少所需繳納的營業稅。以往，通過合作建房來減少房地產企業項目流轉次數這一方式較為常見，具體做法是：一）項目交易雙方形成合營企業，風險共同承擔，利潤共同分享，這樣的情況下，雙方都不必繳納營業稅；二）交易雙方通過交換房屋所有權和土地使用權的方式來實現合作建房，這種情況下，交易雙方只需分別為無形資產的轉讓和房屋的銷售繳納營業稅。
（二）房地產企業土地增值稅的籌劃
房地產企業土地增值稅的籌劃有兩種方法：一）結合建房方式進行稅收籌劃。首先，根據稅法規定，代建房屋是不需要繳納土地增值稅的，而合作建房建成后需要轉讓的，則需要繳納土地增值稅，可見代建的方式可降低稅務負擔，具體的，房地產企業可將符合代建房條件的建房按照“服務業――業”的方式繳納營業稅而避免后期繳納土地增值稅；二）分散收入。常見的辦法是將整個工程項目分解為多個小的工程，以及將某些項目從整個房地產工程中分離出來而達到無需繳納土地增值稅的目的。
（三）房地產企業所得稅的籌劃
房地產企業可通過推遲確認時間的方式減小所得稅應
繳金額，由于這種方法可將部分收入的納稅時間推遲到未來一年或幾年之內，而貨幣具有時間價值，因而推遲確認時間可減輕企業稅負。房地產企業在進行所得稅籌劃時往往尤其注意臨近年終的收入確認，因為這些交易更容易從時點上進行控制，例如當企業當年收入遠遠高于可扣除的項目時，可結合具體情況使預計下一年確認的收入符合當年確認條件；另外，還可通過對廣告費用進行籌劃的方式降低房地產企業應繳納的所得稅。根據稅法，房地產企業廣告費和業務宣傳費低于銷售收入15%的部分將被扣除，房地產企業經營中應注意這一準則而避免不必要的稅務開支。
三、房地產企業稅收籌劃要點
（一）依法納稅，合法籌劃
房地產企業應提升其依法納稅的意識，增強相關稅法知識，杜絕納稅中的違法行為，如偷稅、漏稅等。而是應該用合法的手段進行稅收籌劃，避免因違法造成的經濟損失和負面影響。
（二）提升企業決策水平
房地產企業稅收籌劃歸根結底決定于企業領導的決策，決策水平的高低，和決策規范性的高低直接影響著房地產企業的稅負大小，因而要提升稅收籌劃水平，減少企業稅務負擔，就要首先提升房地產企業決策水平和管理水平。房地產企業決策者應從企業戰略的角度，作出前瞻性的企業決策，從根本上降低企業稅負，而不是單純用技術性和補漏性的措施來進行稅收籌劃。
（三）強調企業價值最大化
對于單個的工程項目來說，房地產企業最終追求的是利潤最大化，對于房地產企業的長期經營來說，房地產企業的最終目的是實現企業健康、可持續的發展，以獲得更佳的經濟效益，可見稅負最小化并不是房地產企業的最終目標，因而房地產企業的一切稅收籌劃手段都不應與房地產企業戰略目標的實現以及長期發展的需要相矛盾。
四、總結
由于房地產企業面臨著日益激烈的市場競爭，只有合理控制經營成本才能提升自身競爭力，稅收籌劃是降低企業稅務成本的有效措施，因而房地產企業應在充分認識稅收籌劃重要性的前提下，通過合法手段來降低企業稅務負擔，提升企業經濟效益。
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稅收籌劃是納稅人立足國家稅收政策、法規規定的范圍，在生產經營中對稅法提供的一切優惠條件充分加以利用，事先安排和籌劃各種活動，以促進不必要納稅支出的盡可能減少及稅后利潤最大化實現的一種經營管理活動。作為市場經濟發展必然結果，在我國經濟改革與發展過程，對稅收籌劃的步調具有一致性要求。隨著房地產企業在我國第三產業中比重的日益增加，在經濟不斷發展中我國也為房地產企業創造了一系列進行稅收籌劃的條件?；谶@些有利條件，在稅收籌劃上我國房地產企業取得了一系列成就。新會計準則從2007年1月1日實施后，房地產企業稅收環境隨之發生變化，稅收籌劃也不可避免地受到影響。在新會計準則環境下如何做好稅收籌劃，是房地產企業目前必須面對的問題。
一、新會計準則環境下房地產企業稅收籌劃受到的影響
新會計準則實施后，創新性地實現了會計信息化，且具有比舊有會計準確更加明確的使用范圍與財務報告目標。在新會計準則環境下，房地產企業稅收籌劃主要受三方面內容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產，第三方面為固定資產計量。在新會計準則中，房地產企業存貨計價方法一改后進先出法，新的加權平均法和先進先出法會導致房地產企業在毛利上出現一定程度的波動，若房產企業缺乏正確應對方法將會增加其企業的稅負；房地產企業在建設周期上較長，其當期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準則規定，關于投資性房地產如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規定也會促使企業稅負有所增加。在固定資產計量方面，新會計準則也確定了新的規定，新規定對房地產企業涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準則在公允價值計量模式方面所作出的新規定，使房地產企業可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展，將會較大程度地影響到房企負債和資產計量，進而影響到房地產損益計算。針對投資性房地產的會計處理，新會計準具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當前的操作手段與方式作出相應地調整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。
二、新會計準則環境下房地產企業進行稅收籌劃的對策
房地產企業主要收入來源為不動產銷售，關于企業銷售收入在新會計準則中確認要求相對比較嚴格。為了規避或者最小化負面影響，房地產企業應在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產銷售中以分期付款為重要策略。根據此種情況，房地產企業為遵循新會計準則中對收入嚴格確認原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進行確定，使相應的成本得以結轉，在此基礎上收入確認時間便可以被延遲，從而實現對納稅的延遲。房企在處理預售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產企業開發過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準則規定下延緩納稅時間。
其次，房地產企業在經營的過程中，為了對資金不足的問題進行化解，在銷售中房企還會對預收房款形式加以采取。在會計準則中，房地產企業預收房款銷售相應的營業稅納稅義務在向客戶收取預收款的當天就會產生。不過，當房產企業收到的款項并非直接的營業款，而是在業務方面與其發生往來的單位所給予的歸還借款，在新會計準則中房地產企業當天無營業稅納稅義務。針對這一情況，房地產企業應對預售房款的稅收籌劃進行加強，歸還借款的點充分利用。房地產企業可與顧客協商，簽訂一定的協議，將房產預售款在協議中轉變為與房企相關的墊付款，從而在遵守新會計準則的同時有效推遲營業稅納稅義務確認時間。
新會計準則的和實施，對我國房地產行業稅收籌劃的影響顯而易見。房地產企業應立足新會計準則影響，積極做好對房地產的稅收籌劃。
