時間：2023-06-05 09:56:09
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商品房買賣合同示本，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
甲方（銷售方）：______________ 法定代表人：______________
地址：________________________ 電話：____________________
乙方（認購方）：______________ 身份證號碼：______________
地址：________________________ 電話：____________________
為了保護商品房交易雙方的合法權益，經(jīng)雙方協(xié)商，就乙方認購甲方的商品房一事達成如下協(xié)議：
一、認購房屋基本情況
1．乙方預定甲方建設開發(fā)的______項目，位于______區(qū)______路______號院______號樓______單元______層______號（戶）房屋，戶型為 ____________ .該房屋暫測建筑面積______平方米（該認購協(xié)議書所簽建筑面積最終以產(chǎn)權登記部門實測面積為準）。
2．房屋建筑面積每平方米/人民幣______萬______ 仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），總房款人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥____________元）。
3．認購方共有人：
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
二、認購有效期
甲方承諾為乙方所預定房屋的保留期限自該認購書簽定日起15日（含15日）止。
三、認購訂金
本協(xié)議簽訂時，乙方向甲方支付訂金人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方須在上述房屋保留期限內(nèi)，攜本協(xié)議到甲方售樓處，與甲方協(xié)商簽定《商品房買賣合同》有關事宜。上述訂金____________在甲、乙雙方簽定《商品房買賣合同》時，由甲方退還或抵作該房屋的購房價款。
四、付款方式
乙方同意選擇下列第______種付款方式，在與甲方簽定《商品房買賣合同》后向甲方支付購房價款。
1．一次性付款
2．分期付款
3．按揭付款
五、證明文件
甲方應向乙方出示下列證件及其相關材料。
1．企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 證號：__________________
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 證號：__________________
3．國有土地使用權證書 證號：__________________
4．建設工程規(guī)劃許可證（包括附圖） 證號：__________________
5．房屋預（銷）售許可證 證號：__________________
六、甲方承諾
1．如果甲方提供虛假材料，此協(xié)議無效，甲方除退還訂金外還應承擔相應的法律責任。
2．自本協(xié)議簽訂后，為乙方保留該房屋15日止，不得與第三方簽訂該房屋《商品房認購協(xié)議書》或《商品房買賣合同》；并承諾在乙方攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本協(xié)議中約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。如甲方違反上述約定，需向乙方雙倍返還訂金，同時本協(xié)議自動失效。
3．乙方需要變更商品房認購協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，甲方應予配合。
七、乙方承諾
1．本協(xié)議簽訂后，在上述約定的時間內(nèi)到甲方指定的地點與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在甲方簽訂《商品房買賣合同》時，乙方將完全遵循本協(xié)議中約定的買受人、房屋位置、面積、價款、戶型等條款。
2．如買受人不能履行本協(xié)議書確定的義務，視為乙方自行放棄該房屋的保留權，甲方有權終止本協(xié)議的履行，同時乙方已交付的訂金不予返還。
3．甲方需變更商品房認購協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，乙方應予配合。
八、其它補充協(xié)議
1．______________________________________________________
2．______________________________________________________
3．______________________________________________________
4．______________________________________________________
5．______________________________________________________
九、雙方應保證其聯(lián)系方式真實可靠。
十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方（簽章）：____________ 乙方（簽章）：_________
【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋所有權證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負責辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年xx月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產(chǎn)權登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對上述房屋進行了裝修并使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權證的進展時，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，并進行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購買合同》有效。
【分歧】第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過政府不動產(chǎn)登記機構的備案登記，具有準物權的效力。同時，在沒有按照物權法規(guī)定開展預告登記的城市，備案登記作為商品房預售階段的唯一登記，應認定為準物權登記，具有排他性。因此，應當認定經(jīng)過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請求。
第二種觀點認為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應判決確認原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。
【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。
正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認定。我國物權法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產(chǎn)買賣設立了預告登記，一經(jīng)登記就具有了準物權效力。針對該條規(guī)定，從全國行政機關執(zhí)行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請的主體是開發(fā)商;而物權法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據(jù)合同法來確認合同的效力。
本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關于不動產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場的管理，減少類似糾紛的發(fā)生。
二、借貸關系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔保
【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關系、另一方主張系借貸關系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應結(jié)合雙方當事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關系的性質(zhì)。在借貸關系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構成一種非典型擔保。
【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應于當日交納全部房款，出賣人應于XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用，并在交付使用后360日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結(jié)構、承重結(jié)構和用途。簽訂合同當日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但發(fā)票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，并由房產(chǎn)管理局出具了商品房備案證明。
20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔本案訴訟費用。
二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。
最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票原件在稅務機關繳銷。
【審判】廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院經(jīng)審理認為，商品房買賣合同、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及商品房備案證明均系直接證據(jù)，足以證明雙方之間系商品房買賣關系。嘉美公司雖辯稱系借貸關系，商品房買賣合同系對借貸的擔保，但未能提供借款合同這一直接證據(jù)，商品房買賣合同的內(nèi)容及辦理商品房備案登記手續(xù)，亦不具有擔保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據(jù)。鑒于雙方之間系商品房買賣關系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求，應予支持。因楊偉鵬未提供證據(jù)證明曾向嘉美公司主張過權利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求，不予支持。
廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院經(jīng)審判委員會討論決定，作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應于本判決生效之日起xx日內(nèi)，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。
嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級人民法院提起上訴。
廣西壯族自治區(qū)高級人民法院經(jīng)審理認為，商品房買賣合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發(fā)票等證據(jù)形成了完整證據(jù)鏈，證明雙方之間存在房產(chǎn)交易行為，并已完成約定對價的給付，故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸，楊偉鵬已收取相應利息，并提供作廢銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據(jù)。在楊偉鵬不予認可的情況下，對借款數(shù)額、期限、利率等借貸關系的基礎事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質(zhì)亦不明，無法確認系借款利息，故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。
廣西壯族自治區(qū)高級人民法院經(jīng)審判委員會討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號民事判決書：駁回上訴，維持原判。
嘉美公司不服二審判決，依據(jù)民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規(guī)定向最高人民法院申請再審。
最高人民法院再審審理認為，嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人，且以該5人出具的《關于申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續(xù)的必備文件等事實可推知，其應知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發(fā)票復印件，尚不能認定商品房買賣關系。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質(zhì)，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實，在其未能證明雙方存在其他經(jīng)濟往來的情況下，認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關系，簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔保。楊偉鵬作為債權人，請求直接取得商鋪所有權的主張，違反了禁止流質(zhì)原則，不予支持。
最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。
詳細內(nèi)容見《人民司法·案例》20xx年第16期
三、城中村改造中房屋買賣合同應當注意的問題案情簡介：
位于某市的某住宅小區(qū)，緊鄰某中學新校址。該項目按照城中村改造政策開發(fā)，由所在地村委會委托某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)并公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。
合同主要內(nèi)容如下：
第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房合同時支付所購房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知后5日內(nèi)支付所購房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。
第五條 如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質(zhì)，則乙方必須在付清購房余款的同時一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方有權向乙方追究違約責任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規(guī)定的應付款之日起柒天內(nèi)，雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》……
第九條 房屋產(chǎn)權辦理乙方交清購房約定款項，辦理房屋交接手續(xù)后，在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產(chǎn)權及相關手續(xù)，甲方為乙方辦理相關證件時交納的費用，按某市房地局有關規(guī)定執(zhí)行，費用由乙方負責。如今后小區(qū)變更為商品房性質(zhì)時，另外交納的土地出讓金和辦理個人產(chǎn)權證所需的費用由購房者承擔。如因乙方購房者未按規(guī)定交清相關費用和未及時提供辦理權屬登記的相關資料，導致乙方不能取得房屋產(chǎn)權證書的，甲方不承擔責任。甲方承諾自交房之日起兩年內(nèi)為乙方辦理房屋產(chǎn)權證(大紅本)。辦理房屋產(chǎn)權證時，乙方應交納土地出讓金700元/㎡以內(nèi)，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。
根據(jù)上述《房屋買賣合同》的主要條款，業(yè)主應當按期交付各期房款，且在封頂時付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經(jīng)確定為商品房性質(zhì)，則業(yè)主在付清購房款余款的同時要一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款。如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方可追究乙方的違約責任。糾紛產(chǎn)生于20xx年5月交房期間，開發(fā)公司要求業(yè)主在付清剩余房款同時必須先預付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業(yè)主由于即將到該中學上高中，按照開發(fā)公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數(shù)業(yè)主卻認為現(xiàn)在開發(fā)公司不能出示商業(yè)國有出讓土地使用權證，也不能出示已經(jīng)是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業(yè)主與開發(fā)公司因此發(fā)生了糾紛。
20xx年7月22日，幾十名業(yè)主與開發(fā)公司開始了第一次正式對話，業(yè)主代表聘請我所律師向開發(fā)公司遞交了律師函，與開發(fā)公司聘請的律師，就《房屋買賣合同》中的有關問題進行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補充協(xié)議》。根據(jù)雙方認可的《補充合同》，業(yè)主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業(yè)主，如不愿意享受開發(fā)公司將要推出的優(yōu)惠待遇，也給予退還已交出讓金。
該起業(yè)主與開發(fā)公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。
律師點評：
城中村改造房屋買賣合同的效力問題——并非全部無效，多數(shù)是有效合同。
第一條、為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。第二條、商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。
第三條、商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。
本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
本辦法所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
第四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房。
第五條、國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。
省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。
直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責分工，負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。
第二章、銷售條件
第六條、商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七條、商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十二條、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
第十三條、商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。
第三章、廣告與合同
第十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。
第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
第十六條、商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
第十七條、商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。
第十八條、商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。
按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第十九條、按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套（單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
第二十條、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
產(chǎn)權登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝————————————－×100％
同約定面積
因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。
第二十一條、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
第二十二條、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
第四章、銷售
第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。
第二十六條、受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第二十七條、受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。
受托房地產(chǎn)中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第二十八條、受托房地產(chǎn)中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
第二十九條、商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。
第五章、交付
第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。
第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第三十二條、銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
第三十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。
第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
第三十五條、商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構質(zhì)量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第六章、法律責任
第三十六條、未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。
第三十七條、未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十八條、違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第三十九條、在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
第四十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；
（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；
（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；
（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；
（五）分割拆零銷售商品住宅的；
（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的；
（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；
（八）委托沒有資格的機構銷售商品房的。
第四十三條、房地產(chǎn)中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十四條、國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章、附則
第四十五條、本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。
本辦法所稱產(chǎn)權登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積。
第四十六條、省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。
一、商品房先租后售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房在竣工交付，并按規(guī)定辦理初始登記、取得《房地產(chǎn)權證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據(jù)合同約定再出售給該承租人的一種促銷行為。外銷商品房先租后售應嚴格按照本辦法辦理。
二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實施外銷商品房先租后售應具備以下條件：
1.已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權證書；
2.已與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同并已實施管理；
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實施外銷商品房先租后售，在出租時應先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應具備《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的條款內(nèi)容外，還應明確雙方當事人租后出售該房屋的有關權利、義務。其中必須包括：租后出售該房屋的時限；該房屋出租時的售價與實際出售時的售價計算；出租人解除承租人租后購房權利的條件；違約責任等內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可參照《上海市房屋租賃合同》規(guī)范文本并按上款規(guī)定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。
四、租賃合同簽訂后的15天內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）在應當核發(fā)《房屋租賃證》的5日內(nèi)書面通知市房地產(chǎn)交易中心。
五、租賃合同經(jīng)登記后，在合同約定的有效期限內(nèi)，該出租房屋需設定抵押權的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當將先租后售的事實明示抵押權人。
六、在租賃期間，未經(jīng)承租人書面同意放棄租后購房權利的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得將該房屋另行出售給他人。
在租賃期間，承租人征得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但承租人未與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產(chǎn)權證書前，不得將該房屋轉(zhuǎn)售給他人。
七、在租賃期間，承租人根據(jù)租賃合同約定購買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個月與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補充條款中載明出售前承租人租賃的時間、已繳付的租金。該房屋出租時的售價和實際出售時的價格計算等內(nèi)容。
八、買賣合同簽訂并按規(guī)定在市公證處辦理公證后的十五日內(nèi)雙方當事人應按規(guī)定向市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請和價格申報。辦理過戶申請和價格申報時，除應提交《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的文件外，還應提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發(fā)票、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。
九、經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產(chǎn)權證后，租賃合同即自行終止。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應在原租賃合同終止之日起的15日內(nèi)，向原受理登記的房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷租賃登記。
十、外銷商品房先租后售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應按滬地稅地（1997）27號“關于進一步搞好房地產(chǎn)租賃市場的稅收處理的通知”第三條的規(guī)定繳納有關租、售稅款。
十一、租賃期間，雙方當事人根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規(guī)定，解除或終止租賃合同的，則租賃合同中約定的有關租后出售該房屋的權利、義務也隨之解除或終止。
關鍵詞：三通費 住宅相關法規(guī)
一、貴陽市住宅"三通費"基本狀況
住宅買賣交易，其標的額本身不小、屬于居民的重大開支項目，而"三通費"的收取雖然只屬于買房中的一個小插曲，但是由于其收取的正當和合理性導致目前在貴陽市的樓盤中存在爭議，并且由于其本身數(shù)額并不低，因此在貴陽的樓盤銷售中仍然會引起不小的矛盾。目前在我市，多數(shù)樓盤在"收樓須知"的應繳費用中均會列出所謂的"三通費"一項。據(jù)了解，目前我市各個樓盤收取的"三通費"在5000元左右上下浮動。
在調(diào)查中，許多業(yè)主對于"三通費"的收取都存在疑問和不悅。例如，張先生花50多萬元購買了位于南明區(qū)某大型住宅小區(qū)的一套商品房，在收房時開發(fā)商要求繳納共計5000多元的"三通費"。由于參加工作時間不長，購房首付就幾乎花盡了張先生所有的積蓄，原本以為付了首付，就可以坐等收房，而這筆數(shù)額不小的"三通費"卻令他措手不及。不過，雖然認為這筆錢應該包含在房價之中，而不應該由購房者來"埋單"，但是由于找不到相關的文件依據(jù)，又急于收房入住，張先生只能無奈地向開發(fā)商交納了"三通費"。類似張先生的問題在實際住宅銷售的情況中是非常常見的。
筆者在我市一些律師事務所了解到，2009年初以來，"三通費"糾紛在我市住宅買賣糾紛中的比例正呈大幅上升趨勢，成為繼逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權證之后的第三大熱點。部分律師事務所甚至表示，此類糾紛已占到商品房買賣糾紛50%的比例。
二、貴陽市住宅"三通費"法律法規(guī)研究
居民住宅就其權屬性質(zhì)來界定，一般分為商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等。公租房、廉租房具有政府規(guī)定的交房標準，明確規(guī)定三通必須包含在交房條件當中，業(yè)主無需額外繳納此兩類住宅的三通費用。但是，對于商品房和經(jīng)濟適用房來說，此類房屋的三通費用的收取則存在爭議，因此下面筆者著重分析這兩類房屋的"三通費"收取問題。
1、首先對于貴陽市經(jīng)濟適用房進行分析，根據(jù)《貴陽市經(jīng)濟適用住房管理暫行規(guī)定》（筑府發(fā)2007〕96號），在經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設中，房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬設施、設備工程費計入開發(fā)成本，房開商不能向業(yè)主重復收取。
但是，《貴陽市經(jīng)濟適用住房管理暫行規(guī)定》文件是從2008年1月28日才開始生效的，也就是說，經(jīng)適房的房開商是否能收取"三通費"應當具體問題具體分析，具體要看審批房價的時間。據(jù)了解，2008年1月28日之前由市物價局審批的經(jīng)濟適用房就沒有把"三通費"納入房價，開發(fā)商向購房人另行收取"三通費"是合理的。但是，2008年1月28日之后，根據(jù)市政府(2007)96號文《貴陽市經(jīng)濟適用住房管理暫行規(guī)定》，貴陽市物價局制定的經(jīng)濟適用住房價格已含水表、煤氣安裝工程費，建設單位將不能在價外收取。
2、目前商品房交易在貴陽市房地產(chǎn)市場中占主要份額，因此有關"三通費"的爭議主要發(fā)生在商品房買賣上。商品房與經(jīng)濟適用房不同，商品房的價格屬市場行為，是由房開公司自主定價，因此商品房房價中包含了哪些內(nèi)容以及成本，物價部門無法明確。也就帶來了相關種種法律問題和矛盾。
"三通費"中關于水表"一戶一表"的安裝，2005年我省就已出臺了《貴州省城鎮(zhèn)供水"一戶一表"實施意見》該意見明確規(guī)定：新建住宅室內(nèi)給水工程所需經(jīng)費和水表購置費納入工程項目總概算，由住宅建設單位承擔。因此，購房者可以根據(jù)文件拒絕繳納關于水表"一戶一表"的安裝費用，但是由于目前尚無文件對于商品房煤氣和用電的開通費用作出規(guī)定，因而如果商品房買賣合同規(guī)定有相關費用，則買受人仍需繳納此費用。
三、針對貴陽市住宅"三通費"問題的相關建議
1、購房者簽訂合同時要細心
目前貴陽相關法律機構對于"三通費"是否繳納的裁決依據(jù)，通常是以《商品買賣合同》為準，如果《合同》約定"'三通費'由開發(fā)商代收"，則購房者在收房時需向開發(fā)商繳納該筆費用，反之如果未作約定，則購房者有權拒絕向開發(fā)商繳納該筆費用。
而目前絕大多數(shù)開發(fā)商在《商品房買賣合同》中都為自己埋下了"伏筆"。不少購房者坦言，都是到了收房階段開發(fā)商要求繳納"三通費"時才會正視這個問題，之前即使是在簽訂購房合同時，此類問題也常常被忽略，而這正為"三通費"糾紛埋下了隱患。在簽訂合同時，購房人最好就三通費用的收取問題就進行明確約定。隨著買方市場的逐漸形成，尤其是在當前受金融危機的影響，房開商也非常愿意坐下來和購房者商量合同條款，也就是說，業(yè)主已經(jīng)有了更多的話語權和話語空間，這就為明析合同條款，防止被蒙提供了可能。
2、政府通過制定法規(guī)對"三通費"進行規(guī)范
造成"三通"費用收費混亂局面還與另外兩個原因有關：一是、業(yè)主對專業(yè)知識的欠缺；二是，相關的政策法規(guī)不統(tǒng)一。由于我們不可能要求每一個業(yè)主都象專業(yè)律師一樣天天來研究房地產(chǎn)法律法規(guī)，所以，造成這種混亂局面的根本原因還是在于政策法規(guī)的不統(tǒng)一。如果政府能通過一部統(tǒng)一的法規(guī)，來明確房開商在交房過程中的收費項目，并對違規(guī)收費設定相應的行政處罰措施，那么"三通費"這個問題就能得很好地解決。
3、針對購房者加強相關知識的宣傳
現(xiàn)在許多開發(fā)商不以誠信為本，利用業(yè)主對"三通費"知識的欠缺，采取"蒙"的方式，欺詐收費。針對這種行為我的建議是，通過法律宣傳、知識講座等手段，使業(yè)主明白房價中包括了哪些收費項目，或者履行一個先行告知義務，告知業(yè)主在辦理交房手續(xù)時還要交納些什么費用。并且普及《商品房買賣合同》中的漏洞，避免風險。另外應當使購買者了解到由于開發(fā)商收取此類費用名義上均為代收形式，購房者有權要求開發(fā)商出示相關部門出具的代收費文本依據(jù)，否則同樣有權拒繳費。
參考文獻:
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[2]如何簽訂商品房買賣合同，瞿凱俊，華律網(wǎng)，2007年6月3日
[關鍵詞] 房地產(chǎn)市場 弱勢群體 面積誤差比 房地產(chǎn)開發(fā)商
隨著房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展，商品房預售正在逐年大幅增長，個人成為購房主體，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房是指已竣工驗收合格的房屋，買賣現(xiàn)房的行為稱為現(xiàn)售。期房也稱待建房屋、樓花，是指正在建設中的房屋，即尚未建成而正在建設中的房屋，買賣期房的行為稱為預售。目前，在預售中出現(xiàn)的各種侵權問題已成為焦點之一，其中最為嚴重的是面積問題，如何維權成為當務之急。
一、開發(fā)商面積侵權行為的具體表現(xiàn)
由于開發(fā)商弄虛作假、商品房買賣過程中的計價方式、購房者的誤解和不仔細、銷售管理環(huán)節(jié)的不完善等原因，商品房預售中出現(xiàn)的面積侵權行為具體表現(xiàn)在以下三個方面：
1.開發(fā)商多計算商品房面積
第一，把不該計算的計算成了面積：一些建筑物出于美觀方面或設計上的需要，在房屋某一層突出設計一個沒有頂蓋的平臺，并設有欄桿，有的開發(fā)商便把它當作半封閉陽臺來計算，而這種沒有蓋的平臺是不能計算建筑面積的；第二，應計算部分面積的卻計算全部建筑面積；第三，重復計算，即明明是一個樓梯，開發(fā)商卻硬計算兩個樓梯。
2.開發(fā)商多分攤商品房公攤面積
第一，重復分攤：按照共有建筑面積的分攤計算規(guī)則，屬于兩個功能區(qū)共有的建筑面積，應該按兩個功能區(qū)各自建筑面積的比例分攤。但是，某些開發(fā)商卻把這部分共有的建筑面積先全部分攤給一個功能區(qū)，然后在計算另一個功能區(qū)的建筑面積時，又全部計算并分攤給這個功能區(qū)；第二，故意分攤給售價較高的功能區(qū)：兩個功能區(qū)或多個功能區(qū)共用的樓梯間，本來應該按各個功能區(qū)各自建筑面積的比例分攤，但是，一些開發(fā)商卻故意只分攤給售價較高的功能區(qū)；第三，營業(yè)場所充當管理用房參與分攤：例如小區(qū)配建的小商店，一些開發(fā)商卻把它作為管理用房去讓所有產(chǎn)權戶分攤，這也是違反《共有建筑面積的分攤計算》規(guī)定的。
3.開發(fā)商利用面積誤差誤導欺騙消費者
第一，人為減少建筑面積誘導消費者：開發(fā)商往往在簽定銷（預）售合同中約定“上述面積為暫測面積，如暫測面積與實際面積有誤差時，房價款總金額按實際面積調(diào)整結(jié)算”。等結(jié)算時，消費者卻會被告知面積增加，需補交一大筆超出面積的購房款；第二，利用小誤差侵占消費者利益：例如開發(fā)商計算好一幢商品房每套的建筑面積均為152.47平方米，但卻故意以152.67平方米銷售，每套多銷售0.2平方米，一幢房屋兩單元共32套，每平方米售價4000元計，每套多收800元，一幢房屋多收2.56萬元。開發(fā)商就這樣玩把戲，便多收了2萬多元；第三，面積計算混淆“陷阱”：布置樣板房應該是件好事，它對于促進樓宇銷售起到極好的輔助效果。樣板房裝修本應按使用面積予以設計布局，但個別樣板房卻放大使用面積，有的甚至以建筑面積取代使用面積設置樣板房，從而造成樣板房空間面積大于交樓空間面積，對購房者構成有意欺騙。
二、購房者如何維護自身合法權益的思考
1.掌握面積誤差的法律處理辦法：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予以支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”即根據(jù)規(guī)定如果出現(xiàn)面積誤差比（面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100%。），買受人一是可以繼續(xù)履行合同，二是可以請求解除合同。
2.明確公攤面積大小
因為按建筑面積計價既涉及到套內(nèi)建筑面積又涉及公攤面積，既建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積，所以有可能會發(fā)生不利于購房者的變化，所以購房者必須明確公攤面積的大小，以防上當受騙。
第一，索取公攤數(shù)據(jù)：在簽訂購房合同時，讓開發(fā)商出示有關計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項目，以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權益。
第二，查閱有關資料：業(yè)主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產(chǎn)的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。
第三，在購房合同中約定公攤面積：在《商品房買賣合同》中有關于公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件中詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。同時列出公攤面積出現(xiàn)誤差的處理方式。
3.簽好補充協(xié)議，降低購房風險
由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往根據(jù)需要訂立補充協(xié)議，即通過補充協(xié)議對正式合同內(nèi)容加以修改、補充。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的應當采用非格式條款”。所以，補充協(xié)議比正式合同更重要。一般情況下，補充協(xié)議由開發(fā)商來起草，因此，有些開發(fā)商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以變更、取消，最大限度地減輕賣方的責任。有些開發(fā)商拒絕簽訂補充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。為了降低購房風險，購房者在簽訂補充協(xié)議時一定要仔細、認真。開發(fā)商在介紹或者推銷樓盤時，會有許多口頭承諾，如果這些承諾是真正影響你購房的要素，那么在簽訂合同時，就應明確地將這些口頭承諾寫入具體條款中。
4.仔細審讀合同條款，避免上當受騙
商品房買賣合同是明確買賣雙方當事人權利義務的主要依據(jù)，也是日后發(fā)生糾紛時解決爭端的憑證。購房者在簽訂合同過程中一定要仔細閱讀合同條款，弄清以下主要條款含義，以免被不法開發(fā)商蒙蔽欺騙。第一條：商品房銷售依據(jù)。注意預售許可證號，特別要注意所要購買的房屋是否在該許可證范圍內(nèi)。第二條：買受人所購商品房的基本情況。第三條：計價方式與價款。第四條：面積確認及面積差異處理。第五條：買受人逾期付款的違約責任和出賣人逾期交房的違約責任。第六條:出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。第七條：出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。第八條：關于該房屋所屬樓宇的使用權和外墻的使用權的約定問題和小區(qū)業(yè)主會所的權屬約定問題。
購房者只有在購房時增強自我保護意識才是最直接、最有效的維權途徑，同時也促使房地產(chǎn)開發(fā)商加強自律行為，使房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。
參考文獻:
[1]劉延東:商品房買賣法律指引[M].中國法制出版社,2005
[2]李安.做個精明的買房人[M].中國法制出版社,2005
3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。
5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。
7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
商品房買賣合同（合同編號：）合同雙方當事人：出賣人：__________________________________________
注冊地址：_______________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________
法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________
郵政編碼：___________________
委托人：____________________地址：__________________________
郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________
委托機構：__________________________________________________
注冊地址：______________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________
法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________
郵政編碼：__________________
買受人：________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】_______________________
地址：__________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________
【委托人】【】姓名：____________________國籍：_____________
地址：__________________________________________________________
郵政編碼：______________________電話：__________________________根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
第一條項目建設依據(jù)。
出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D(zhuǎn)讓批準文件號】為______________________。
該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。
_______________________________________________________________________________________。
第二條商品房銷售依據(jù)。
買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________。
________________________________________________________________________________________。
第三條買受人所購商品房的基本情況。
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：
第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。
該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。
（一）部門規(guī)章與現(xiàn)行法律的沖突
現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法同時在“房地產(chǎn)交易”一章中又規(guī)定了商品房預售制度，是為未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的例外情形。而建設部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預售和現(xiàn)售，且將現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。可見，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預售與現(xiàn)售的分界，并非登記領取權屬證書。從這一點上看，建設部的部門規(guī)章與國家法律規(guī)定似乎有沖突。
事實上，考察房地產(chǎn)相關立法規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)：《商品房銷售管理辦法》關于商品房現(xiàn)售的規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》的上述規(guī)定并不沖突。
（二）商品房現(xiàn)售不等同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
首先，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售，僅是與商品房預售相對應的一種銷售方式。有觀點認為，《城市房地產(chǎn)管理法》關于“未登記領取權屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是為防止期房轉(zhuǎn)讓，其實不然。《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。此條應屬委托性或授權性規(guī)范。雖然國務院辦公廳在2005年轉(zhuǎn)發(fā)《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。但究其原因，是在部分地區(qū)商品住房價格上漲過快、供應結(jié)構不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格作出的規(guī)定，并非《房地產(chǎn)管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領取權屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定不等同于禁止期房再行轉(zhuǎn)讓。
其次，《房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里的房地產(chǎn)權利人即指房屋所有權人和土地使用權人。依據(jù)《物權法》的規(guī)定，房屋所有權和土地使用權的取得均須以辦理權屬登記為要件（依據(jù)事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關系中，無論是預售還是現(xiàn)售，購買人尚未辦理權屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權人而非房地產(chǎn)權利人。即便該預售合同辦理了預告登記，也只是將該預售合同中一方當事人債的請求權賦予物的請求權，房屋所有權仍屬開發(fā)企業(yè)。
最后，商品房買賣中再行轉(zhuǎn)讓的標的并非房地產(chǎn)物權而只是商品房買賣合同中的權利義務。以預售為例，預售商品房轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓，即商品房預售合同中權利義務的轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?8條規(guī)定：當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人。可見預購人經(jīng)預售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，可以將商品房預售合同中的權利義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人，即將預售商品房轉(zhuǎn)讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預購人，因其在預售合同中的義務已履行完畢，剩下的只是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權，此時預售商品房轉(zhuǎn)讓實質(zhì)乃是債權讓與，《合同法》第80條規(guī)定，其只要通知債務人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。當然，根據(jù)《合同法》第87條、《房地產(chǎn)管理法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由于商品房預售合同都必須在產(chǎn)權登記部門備案，所以預售商品房轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預購人和第三人還要到產(chǎn)權登記部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人備案合同的注銷登記及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與第三人新簽訂商品房預售合同的備案登記手續(xù)。但這種程序本身是行政權力介入對房地產(chǎn)市場行為的強制干預，是宏觀調(diào)控確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的需要，并無法理可依。因此，《房地產(chǎn)管理法》第38條第6項之規(guī)定與《商品房銷售管理辦法》關于現(xiàn)售的規(guī)定并不沖突。
二、商品房預售與現(xiàn)售監(jiān)管對接的實踐難題
（一）竣工驗收合格———現(xiàn)售
考察我國現(xiàn)行立法及部分地方實踐不難發(fā)現(xiàn)：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。
國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。從上述規(guī)定看，竣工驗收應是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。
同為行政法規(guī)的《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)勘查、設計、施工、工程監(jiān)理等單位出具相關材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規(guī)定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?？梢?，按該條例的規(guī)定，建設項目竣工驗收是由建設單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設行政主管部門的主要職責是監(jiān)督備案。
2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細規(guī)定。
綜上，從工程建設和法律規(guī)定的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房預售與現(xiàn)售的分界點。
（二）現(xiàn)售備案的性質(zhì)
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。該辦法同時規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件。從條文本身來看，現(xiàn)售備案應是開發(fā)企業(yè)向主管部門辦理的現(xiàn)售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，而非房地產(chǎn)行政主管部門或房屋登記機構。因此，筆者認為，辦理現(xiàn)售備案不應對開發(fā)企業(yè)提交的備案資料進行實質(zhì)審查。
（三）現(xiàn)售監(jiān)管引發(fā)的相關問題
1.怠于申辦初始登記
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)《物權法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，購房人辦理分戶登記應以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發(fā)改委和財政部的規(guī)定，住宅房屋登記收費標準為每件80元，非住宅房屋登記收費標準為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。按規(guī)定核發(fā)一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發(fā)房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認為，允許現(xiàn)售商品房進行合同網(wǎng)簽備案，將降低開發(fā)企業(yè)申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產(chǎn)生個別企業(yè)無力支付辦理權證的相關費用而怠于辦理權屬登記進而導致業(yè)主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預售許可制度下同樣存在，并非對現(xiàn)售行為進行監(jiān)管允許現(xiàn)售合同備案所產(chǎn)生的特有問題。
2.如何辦理預告登記
《物權法》明確了當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定可申報預告登記的情形包括預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉(zhuǎn)讓、抵押以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以竣工驗收合格作為現(xiàn)售的標準，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當事人能否在合同備案后申請辦理預告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現(xiàn)售商品房買賣合同備案后辦理預告登記的情形，但從《物權法》對預告登記的定義來看，商品房現(xiàn)售買賣合同無疑屬于當事人之間的不動產(chǎn)物權協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權只要交易雙方有辦理預告登記的約定，應當可以辦理，并不違反法律規(guī)定。
3.能否受理（預）查封
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權。未登記的建筑物和土地使用權，依據(jù)土地使用權的審批文件和其他相關證據(jù)確定權屬?？梢?，未登記取得權屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預查封。最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）中提出了預查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封，預查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關于預查封的界定來看，商品房現(xiàn)售合同備案顯然不屬于預查封范圍，但該類房產(chǎn)的查封應參照預查封的相關規(guī)定執(zhí)行：即作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了商品房現(xiàn)售備案的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。
4.預售與現(xiàn)售的轉(zhuǎn)化和銜接
建設部在1998年《關于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現(xiàn)房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。從建設部的上述規(guī)定來看，將現(xiàn)售納入監(jiān)管范疇并核發(fā)相應證明是行政管理的要求。筆者認為，管理實踐中，應根據(jù)標的的特殊性對商品房預售、現(xiàn)售進行區(qū)別監(jiān)管。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，未竣工驗收合格的商品房申請預售的，應核發(fā)商品房預售許可證，且預售許可應有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應轉(zhuǎn)化為現(xiàn)售，現(xiàn)售商品房應包括竣工驗收合格尚未完成權屬登記以及已經(jīng)完成初始登記領取房屋權證的兩類。對于尚未取得初始登記的現(xiàn)售商品房的監(jiān)管，宜通過現(xiàn)售行為備案或核發(fā)現(xiàn)售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現(xiàn)售商品房，應將房屋權證作為交易的證明文件，可以實行網(wǎng)上簽約，但不宜再進行合同備案監(jiān)管。
三、國內(nèi)各地對商品房現(xiàn)售監(jiān)管的比較分析
由于國家層面的法律規(guī)范對商品房現(xiàn)售的規(guī)定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現(xiàn)售備案實踐。主要有：
其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預售與現(xiàn)售的分界，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、?？?、大連。按是否頒發(fā)現(xiàn)售備案憑證，又分為兩種情形：一是經(jīng)公示一定期限后即可現(xiàn)售，不頒發(fā)備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售商品房的，應將竣工備案等相關資料，報送市房地產(chǎn)交易登記管理機構進行網(wǎng)上公示。商品房信息網(wǎng)上公示3日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者方可辦理銷售合同網(wǎng)上備案。二是取得現(xiàn)售備案證明后可進行現(xiàn)售合同備案。例如，《武漢市開發(fā)辦關于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現(xiàn)售商品房實行商品房現(xiàn)售備案制度，開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送市開發(fā)辦備案；市開發(fā)辦對符合商品房現(xiàn)售條件的，出具武漢市商品房現(xiàn)售備案證，沒有辦理武漢市商品房現(xiàn)售備案證的，不得現(xiàn)售商品房?！多嵵菔猩唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記備案。
其二，將初始登記作為預售與現(xiàn)售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網(wǎng)上簽約方式進行商品房現(xiàn)售，但現(xiàn)售合同不備案，直接辦理權屬登記。北京市建設委員會《關于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實行網(wǎng)上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規(guī)定：本通知所稱商品房現(xiàn)房，是指已完成房屋所有權初始登記，并取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當事人自網(wǎng)上簽約之日起90日內(nèi)持網(wǎng)上打印的現(xiàn)房合同和北京市房屋權屬轉(zhuǎn)移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權屬轉(zhuǎn)移登記?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售方案備案管理暫行規(guī)定》規(guī)定：現(xiàn)售商品房的，在申請新建商品房所有權初始登記前，應當向區(qū)縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)憑《商品房銷售方案備案證明》及經(jīng)房屋所有權初始登記的房地產(chǎn)權證等材料，辦理現(xiàn)售商品房銷售合同網(wǎng)上認證手續(xù)。寧波市《關于實行商品房現(xiàn)售備案的通知》（甬建發(fā)[2009]189號）規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現(xiàn)售實行備案制，現(xiàn)售備案資料齊全的予以備案，核發(fā)商品房現(xiàn)售備案書。另外，寧波市還規(guī)定，原已申領商品房預售許可證的項目，在具備商品房現(xiàn)售條件后應將預售后剩余房源轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，領取商品房現(xiàn)售備案書后方可進行商品房現(xiàn)售，且應通過商品房銷售網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)進行商品房買賣合同備案。?？谑凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局《關于商品房現(xiàn)售備案管理問題的通知》規(guī)定，預售商品房項目申請轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，發(fā)給?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證；已辦理房屋權屬登記的，不辦理?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證。
結(jié)合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權屬登記領取權證作為預售與現(xiàn)售的分界，無論是否頒發(fā)現(xiàn)售備案證明均實現(xiàn)了對商品房銷售行為的全面監(jiān)管。寧波、?？趦傻氐囊?guī)定還對預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售行為作出了詳盡規(guī)定，值得借鑒。
四、加強和完善商品房現(xiàn)售管理的若干構想
為加強現(xiàn)售監(jiān)管，實現(xiàn)預售與現(xiàn)售管理的無縫銜接，筆者建議：
[關鍵詞] 商品房預售，優(yōu)惠廣告，生效要件，預售備案，預告登記
商品房預售是我國房地產(chǎn)市場近年出現(xiàn)的新事物 ，由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 ，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設資金的不足 ，因而成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競相采用的售房模式。由于商品房預售在我國剛出現(xiàn)不久 ，國家有關的法律法規(guī)尚不完善 ，導致實踐中出現(xiàn)不少問題。本文擬就商品房預售合同的若干法律問題作一初步探討。
一、商品房預售合同的法律性質(zhì)和特征
商品房預售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預售方）與購房者（預購方）簽訂 ，由預購方先支付定金或預付款 ，預售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權轉(zhuǎn)移給預購方的書面協(xié)議。筆者認為，商品房預售合同雙方當事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發(fā)商接受價款負有交付房屋的義務。商品房預售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預售合同有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同。因此，在實踐中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時，應按買賣合同一般規(guī)定來處理。
合同有預約與本約之分，兩者的性質(zhì)及效力不同。筆者認為，商品房預售合同是屬于本約。商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。商品房預售合同，因買賣的房屋在合同成立之時，并未開工或正在施工，即是將要建設或正在建設的房屋，甚至是尚在圖紙設計過程中的樓宇，所以帶有預售字樣。但雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權過戶，達到雙方交易目的。上海市《土地使用權有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗收合格后按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購房人應憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)?！本痛祟愐?guī)定而言，商品房預售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此，若當事人一方違反預售合同，守約一方可以依約定內(nèi)容請求對方履行。
商品房預售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同，它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：（1）商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現(xiàn)成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內(nèi)竣工的商品房。（2）商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。（3）商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。
二、購房優(yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力
在現(xiàn)實生活中，購房優(yōu)惠是商業(yè)常事，這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現(xiàn)在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉，而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關系到當事人雙方的利益，并對社會信用產(chǎn)生影響。因此，探討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。
法律對事實的規(guī)范歸根到底是對利益關系的規(guī)范，利益關系分析由此是法理分析的基礎，其對制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析，預售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預購合同，以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速發(fā)展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的激烈和購房者的眾多，優(yōu)惠廣告最終是服務于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益，這應成為法律調(diào)整的立足點。從一般法理上講，優(yōu)惠廣告對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具有法律上的約束力，否則顯然不利于規(guī)范商業(yè)信用和保護廣大購房者的利益。試想，如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無約束力而滿天飛，作為社會秩序的廣大購房者的利益亦無從保護，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。
在筆者看來，優(yōu)惠廣告應是附條件的單方承諾行為。[1]簡言之，即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優(yōu)惠，該承諾直接約束廣告的商家。單方法律行為也叫單獨行為，其特點是不需要他人同意即能發(fā)生法律效力。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾，將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認其對于廣告主的效力，避免邏輯上的復雜化和基于邏輯中間環(huán)節(jié)在實際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關系上看，正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式，符合優(yōu)惠廣告下當事人雙方的實際。從學理上，從有利于維護當事人的利益和交易安全考慮，把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強化對廣告人的拘束，擴大享有報酬請求權的范圍，減輕相對人在求償時的舉證責任。
優(yōu)惠廣告與要約邀請相似，但優(yōu)惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請，是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請有三個特點：（1）它是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約；（2）它不是一種意思表示，而是事實行為，是訂立合同的預備行為；（3）它對要約邀請人原則上無約束力，要約邀請人撤回要約，只要沒有給要約善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人不承擔法律責任。[3]一般而言，商業(yè)廣告即屬要約邀請，《合同法》第15條對此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請，在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時，商業(yè)廣告發(fā)出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔不可預見的違約責任。[4]可見，一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定，則應視為要約，《合同法》第15條對此亦有規(guī)定。據(jù)此，優(yōu)惠廣告應不同于一般商業(yè)廣告，兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價金，而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣，有推銷某種商品或服務的作用，但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之，優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用，但并非要約邀請。
優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力，在雙方訂立合同時生效，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務時，應承擔相應責任。由此，優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權利義務。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者的法律關系實際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭議時，如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告，應作為一個法律關系對待。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。
三、商品房預售合同的生效要件
1、預售方主體資格條件
預售方主體分為兩種情況：（1）開發(fā)企業(yè)自行銷售；（2）開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售。自行銷售的開發(fā)企業(yè)必須是具有獨立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對于委托房地產(chǎn)中介服務機構進行商品房預售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產(chǎn)中介服務機構必須取得相應的資格。房地產(chǎn)中介服務機構在預售商品房或進行商品房預售宣傳時，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明委托單位的權限。此外商品房預售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）對預售商品房主體資格所作的嚴格限定：（1）預售方必須是經(jīng)土地管理部門核準，已全部交付土地使用權出讓金，取得了商品房開發(fā)項目的土地使用權；（2）商品房屋的開發(fā)項目已經(jīng)當?shù)赜媱澒芾聿块T立項，已申領了固定資產(chǎn)投資許可證；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證；（4）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和峻工交付日期；（5）預售方已向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得了《商品房預售許可證》的。
2、商品房預售合同雙方意思表示真實一致
由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規(guī)定的有關內(nèi)容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護。
3、商品房預售合同內(nèi)容的合法性
預售合同必須遵守我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序和損害社會公共利益。
4、商品房預售合同形式的合法性
商品房預售合同屬不動產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內(nèi)容比較復雜。為保護當事人合法權益，我國法律法規(guī)規(guī)定，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》明確規(guī)定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同”，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預售合同簽訂后，“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，建設部1994年11月15日的《城市商品房預售管理辦法》也明確規(guī)定：“商品房預售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。
四、建立商品房預售合同的預告登記制度
（一）登記備案的行政法意義
上文中提到的商品房預售合同生效要件的第四個生效要件，是我國對于商品房預售合同的登記備案制度。從實踐來看，商品房預售合同備案只具有行政意義?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以罰款?！璠3]未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的……”由此可見，合同備案與否導致的是行政責任，不辦理合同備案只是讓開發(fā)企業(yè)承擔一定的行政責任，并沒有承擔合同無效的民事責任。從行政立法與民事立法的分工來看，應當將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關系，而民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關系。這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；行政責任與民事責任發(fā)生競合時，同樣應依據(jù)這兩種法律規(guī)范，分別處理，分別承擔相應責任。如果以違反行政性規(guī)范為由而導致民事行為無效，相當于用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關系，也就混淆了兩種法律規(guī)范的作用。在此方面，最高人民法院最近頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）是比較符合實際的，該解釋第六條規(guī)定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外?！?/p>
因此，筆者認為，預售合同備案的法律性質(zhì)是國家對商品房預售行為的行政管理行為和措施。
確立登記備案制度，從立法的原意來說，主要目的在于從行政管理的角度和試圖規(guī)范整個商品房預售市場所做出的規(guī)定。當然，經(jīng)過法律本身的不斷發(fā)展，同時也由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商品房預售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化，其已經(jīng)由一種行政管理效力向確立一種法律權利，尤其是賦予該登記以一定的物權效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。
（二）登記備案與預售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預售合同的效力
根據(jù)民法的一般原理，以及根據(jù)合同法及相關司法解釋的規(guī)定，法律行為的效力是否以登記為準，應以法律規(guī)定為準；在法律沒有明確規(guī)定合同沒有登記，合同無效的，登記本身并不影響到合同的效力。如前所述，法律對于商品房預售都要求進行登記，但同時又都明確指出登記只是備案，同時并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說，商品房預售合同登記只是從行政管理的角度，要求備案，合同的效力是另外一個問題。這一點，在當前理論界已經(jīng)取得了一致的認識。最高人民法院的有關司法解釋中，都體現(xiàn)了這樣一種精神，即設立商品房預售合同登記備案制度的核心目的在于加強對商品房預售的行政管理，商品房預售合同的效力與登記備案是相分離的。《最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移?！币罁?jù)該條，凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應當辦理登記手續(xù)但未同時規(guī)定合同登記后才生效的，如果當事人沒有依照法律、行政法規(guī)定辦理登記手續(xù)的，合同效力不因此受到影響，即如果合同除未登記外都合法，那么合同生效。關于商品房預售登記與預售合同本身的效力關系問題，最高人民法院最近頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第六條的規(guī)定（見前文），很顯然是明確了二者相分離，登記與否不影響合同效力的問題。
現(xiàn)行法律規(guī)定已對合同債權行為和登記產(chǎn)生物權效力的行為進行了區(qū)分，將合同備案行為和預售合同效力捆綁在一起不符合民法理論，更與有關的法律規(guī)定不相吻合。如果因預購人沒有辦理預售合同備案，就導致預售合同無效，就不能保障雙方當事人的合法權益。實踐中，假如因開發(fā)企業(yè)違法不能辦理預售合同備案，預購人也要承擔合同無效的后果，對預購人不利；或者因預購人原因不能辦理預售合同備案，開發(fā)企業(yè)也要承擔合同無效的后果，則對開發(fā)企業(yè)不利。所以，預售合同是否辦理備案不應影響合同效力。我們判斷商品房預售合同是否生效的主要標準，應是上文談到的四個生效條件，而不應該把商品房預售登記看作商品房預售合同的生效要件。登記備案與預售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預售合同的效力。
（三）登記是商品房預售合同的對抗要件
在實踐中 ，對商品房預售合同的登記是合同的有效要件 ，還是對抗要件 ，學者們的看法并不一致。我們認為 ，商品房預售合同的登記是合同的對抗要件 ，而不是有效要件。首先 ，從法律的規(guī)定來看 ，如前所述 ，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》都規(guī)定 ，預售方應當將預售合同報有關部門登記備案。這就十分明確地說明 ，商品房預售合同簽訂在先 ，登記備案在后 ，而登記機關只能對有效的商品房預售合同予以登記備案 ；其次 ，在商品房預售合同中 ，預購方處于比較弱的地位 ，面臨的風險比預售方要大得多。所以 ，如果認為登記備案是商品房預售合同的有效條件 ，那么沒有經(jīng)過登記備案的預售合同就是無效合同。這樣 ，一旦商品房預售合同沒有登記備案 ，預售方就不會受合同的約束 ，可以任意將商品房再預售第三人 ，預購方也就無法追究預售方的違約責任 ，這極不利于保護預購方的利益。所以 ，登記備案不是商品房預售合同的有效條件 ，而應當是對抗要件。
（四）改造商品房預售備案制度為預告登記制度，賦予其準物權的效力
在我國商品房預售過程中，當開發(fā)房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購人基于預售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權的債權請求權，然而債權請求權是一種只能向特定的相對人主張的權利，即相對權。預售人在預售合同簽定后仍然一直占有標的物，此時，預售人雖然負有于將來約定的時間轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，預售人很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)“一物數(shù)賣”的情況。而出現(xiàn)上述情況，由于預購人只享有債權請求權這種相對權，因此預購人的合法利益得不到有效保護，進而損害預購人利益，不利于交易安全，破壞了交易秩序。
為保護預購人的利益，《最高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經(jīng)預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任?！苯?jīng)過分析這一規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，此時雖有違約制度予以救濟，預售人的處分行為并未得到充分控制，預購人的交易目的并沒有實現(xiàn)，因此需要在法律上設計一種制度來對預購人進行更充分的救濟，以保護交易的安全。在大陸法系，采取的是不動產(chǎn)預告登記制度。保全不動產(chǎn)物權的請求權，是預告登記制度的出發(fā)點和歸宿所在。
所謂預告登記是指為了保全債權的實現(xiàn)，保全物權的順位請求權等而進行的提前登記。[5]它是與本登記或者終局登記相對應的一個概念。預告登記作為一種制度，源于德國?！兜聡穹ǖ洹返?83條[預告登記的性質(zhì)和效力]規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項土地上的物權的請求權，或者土地負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內(nèi)容或其順位的請求權，可以在土地登記薄中將其納入預告登記的。被保全的請求權附條件或者附期限時，預告登記也為許可。預告登記之后，對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的請求權的一部分或者全部構成損害的處分，為無效。以強制執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產(chǎn)管理人所為之處分，亦同?！盵6]自德國民法創(chuàng)設預告登記制度以來，大陸法系的一些國家，也設立了這一制度。如《瑞士民法典》第960條第二款規(guī)定：“處分的限制，經(jīng)預告登記后，始得對土地后取得權利有對抗的效力。”[7]臺灣地區(qū)《土地法》第 79條規(guī)定：“關于土地權利移轉(zhuǎn)之請求權，得申請保全之預告登記。此項預告登記未涂銷之前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權有妨礙者無效。”[8]隨著不動產(chǎn)交易的發(fā)展，預告登記制度的適用范圍擴展到土地以外的不動產(chǎn)交易，尤其是附著于土地之上的房屋。
預告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權的不動產(chǎn)登記，以確保權利人于將來能夠取得物權 ，它具有排他性 ，可以對抗第三人。預告登記是將物權法的規(guī)則施加于債權法 ，給予屬于債權法的請求權以排的物權效力 ，其本質(zhì)屬于物權法向債權法的擴張。[9] 預告登記制度的現(xiàn)實意義是，解決所有權保留買賣中，在合同成立后，標的物所有權轉(zhuǎn)移前，買受人基于合同產(chǎn)生的移轉(zhuǎn)房屋所有權這樣一種債權所有權得不到保護的問題。預告登記制度賦予買受人的債權請求權以物權的效力，對于經(jīng)預告登記的請求權，可以對抗不動產(chǎn)的所有人其他物權人，也可以對抗任意第三人，具有了絕對性和排他效力。所以，王澤鑒先生認為，預告登記制度與“買賣不破租賃”一樣，都是債權物權化的重要表現(xiàn)。[10]
在我國，盡管通過一系列司法解釋、相關部門規(guī)章的規(guī)定，逐步賦予了預售商品房預售登記以一定的法律效力。但是由于有關規(guī)定散見于不同的司法解釋或地方性法規(guī)中，規(guī)定的內(nèi)容也相對比較雜亂無章，甚至是零星的、破碎的，對于賦予商品房預售登記相應的法律效力內(nèi)涵方面仍然缺乏比較全面、體系化的規(guī)定。這與商品房預售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。
目前，我國現(xiàn)行法律未對期房買賣的預告登記作出規(guī)定，但從實務工作和法學界主流觀點來看，應建立預告登記制度。因此，我國應當根據(jù)物權立法的進展將現(xiàn)有的商品房預售登記制度適時地改造為預告制度。當前物權立法正在推進，由梁慧星先生主持的《中國物權法草案建議稿》第35條、第36條、第37條對于預告登記制度中的效力、涂銷及義務人的抗辯等問題做了規(guī)定。[11]我們通過把商品房預售登記備案制度改造為與預告登記制度，可以更好的保護購房者的利益，克服商品房預售備案制度的缺陷，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
我國所建立的商品房預售合同的預告登記制度，應使預告登記請求權的物權性質(zhì)得到法律的承認。這種預售合同登記所產(chǎn)生的一種請求權 ，有學者將其稱之為準物權。[12] 預告登記的請求權作為準物權，應具有以下四個方面的物權效力：
（1）保全效力。主要為保障以發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為目的的合同債權等請求權將來肯定發(fā)生預期物權效果的法律效力。在不動產(chǎn)債權行為成立之后、不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)移之前，雖然不動產(chǎn)所有權人已經(jīng)承擔了未來轉(zhuǎn)移其所有權或其他物權的義務，但由于合同相對人享有的債權無對抗第三人的效力，僅靠債權的請求權，債權行為的目的不一定能實現(xiàn)。如果將這種請求權以預告登記的方式登記，不動產(chǎn)出賣人違背預告登記所為的變更或處分不動產(chǎn)的行為就會無效，經(jīng)預告登記的請求權就會得到保證。
（2）順位保護效力。順位，是不動產(chǎn)物權在不動產(chǎn)登記簿上依設立的時間先后在排列的順序中所占據(jù)的位置。順位的確立，取決于登記的先后順序，先登記順位的物權優(yōu)于后登記順位的物權，只有先登記的順位的物權實現(xiàn)后，后順位的物權權利才能實現(xiàn)。預告登記在保全請求權實體權利的同時，還保全可請求權的順位，即依靠登記而為請求權人取得了在先的有利順位，使其具有排斥后續(xù)登記權利的效力。
（3）破產(chǎn)保護效力。相對人破產(chǎn)時，經(jīng)預告登記的請求權具有排斥債權人保障其將來實現(xiàn)物權的效力。如果請求權的履行條件已經(jīng)成熟或者期限已經(jīng)到來，該請求權的內(nèi)容為轉(zhuǎn)移所有權，請求權人可以行使取回權；如果該請求權內(nèi)容為設定抵押權，請求權人可以行使別除權。預告登記的請求權不當可以對抗不動產(chǎn)所有權人和其他物權人的意思而使保全請求權人達到取得不動產(chǎn)權利的目的，而且還可以在不動產(chǎn)物權人破產(chǎn)時對抗其他的債權人而確保保全請求權目的的實現(xiàn)。
2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。
3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。
5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。
7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
商品房買賣合同（合同編號：）
合同雙方當事人：
出賣人：__________________________________________
注冊地址：__________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：__________________________________________
法定代表人：______________________聯(lián)系電話：______________________
郵政編碼：__________________________________________
委托人：______________________地址：______________________
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________
委托機構：__________________________________________
注冊地址：__________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________
法定代表人：______________________聯(lián)系電話：______________________
郵政編碼：__________________________________________
買受人：__________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：______________________國籍______________________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】______________________
地址：__________________________________________
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________
【委托人】【】姓名：______________________國籍：______________________
地址：__________________________________________
郵政編碼：______________________電話：______________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設依據(jù)
出賣人以______________________方式取得位于______________________、編號為______________________的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D(zhuǎn)讓批準文件號】為____________________________________________。
該地塊土地面積為______________________，規(guī)劃用途為______________________，土地使用年限自____________年__________月__________日至____________年__________月____________日。
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】______________________。建設工程規(guī)劃許可證號為______________________，施工許可證號為______________________。
__________________________________________。
第二條 商品房銷售依據(jù)
買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為______________________，商品房預售許可證號為______________________。
__________________________________________。
第三條 買受人所購商品房的基本情況
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：
第______________________【幢】【座】______________________【單元】【層】______________________號房。
該商品房的用途為______________________，屬______________________結(jié)構，層高為______________________，建筑層數(shù)地上______________________層，地下______________________層。
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權登記】建筑面積共______________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______________________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積______________________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。
__________________________________________。
__________________________________________。
第四條 計價方式與價款
出賣人與買受人約定按下述第______________________種方式計算該商品房價款：
1．按建筑面積計算，該商品房單價為（______________________幣）每平方米____________元，總金額（______________________幣）__________千__________百__________拾__________萬__________千__________百__________拾__________元整。
2．按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（______________________幣）每平方米____________________元，
總金額（____________________幣）__________千__________百__________拾__________萬__________千__________百__________拾__________元整。
3．按套（單元）計算，該商品房總價款為（____________________幣）__________千__________百__________拾__________萬__________千__________百________拾____________元整。
4．__________________________________________。
第五條 面積確認及面積差異處理
根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。
商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____________________種方式進行處理：
1．雙方自行約定：
（1）__________________________________________；
（2）__________________________________________；
（3）__________________________________________；
（4）__________________________________________。
2．雙方同意按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____________________利率付給利息。
買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
產(chǎn)權登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝─────────────×100％
合同約定面積
因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。
第六條 付款方式及期限
買受人按下列第____________________種方式按期付款：
1．一次性付款__________________________________________。
2．分期付款__________________________________________。
3．其他方式__________________________________________。
第七條 買受人逾期付款的違約責任
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第____________________種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期在__________日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之__________的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過__________日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的__________％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之__________（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2．__________________________________________。
第八條 交付期限
出賣人應當在__________年__________月__________日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第__________種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1．該商品房經(jīng)驗收合格。
2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格。
3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。
5．__________________________________________。
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：
1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起__________日內(nèi)告知買受人的；
2．__________________________________________；
3．__________________________________________。
第九條 出賣人逾期交房的違約責任
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第____________種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過__________日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之__________的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過__________日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起________天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的__________％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____________（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
2．__________________________________________。
第十條 規(guī)劃、設計變更的約定
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：
（1）該商品房結(jié)構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
（2）__________________________________________；
（3）__________________________________________；
（4）__________________________________________；
（5）__________________________________________；
（6）__________________________________________；
（7）__________________________________________。
買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起__________天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____________________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。__________________________________________。
第十一條 交接
商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：__________________________________________。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。__________________________________________。
第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第____________種方式處理：
1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
2．__________________________________________。
3．__________________________________________。
第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1．__________________________________________；
2．__________________________________________；
3．__________________________________________；
4．__________________________________________；
5．__________________________________________。
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1．__________________________________________；
2．__________________________________________；
3．__________________________________________。
第十五條 關于產(chǎn)權登記的約定
出賣人應當在商品房交付使用后____________日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第____________項處理：
1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起____________日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的____________％賠償買受人損失。
2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的____________％向買受人支付違約金。
3．__________________________________________。
第十六條保修責任
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。__________________________________________。
第十七條 雙方可以就下列事項約定：
1．該商品房所在樓宇的屋面使用權________________________________；
2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權__________________________；
3．該商品房所在樓宇的命名權____________________________________________；
4．該商品房所在小區(qū)的命名權____________________________________________；
5．__________________________________________；
6．__________________________________________。
第十八條 買受人的房屋僅作____________________________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構、承重結(jié)構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。__________________________________________。
第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第____________種方式解決：1．提交________________________仲裁委員會仲裁。
2．依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。
第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共____________頁，一式____________份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣人____________份，買受人____________份，____________份，____________份。
第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向____________________________________申請登記備案。
出賣人（簽章）：買受人（簽章）：
【法定代表人】：【法定代表人】：
【委托人】：【委托人】：
（簽章）（簽章）
____________年____________月____________日
____________年____________ 月____________日
簽于 簽于
（商品房買賣合同內(nèi)容由建設部提供）
附件一：房屋平面圖
附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明
附件三：裝飾、設備標準
1．外墻：
2．內(nèi)墻：
3．頂棚：
4．地面：
5．門窗：
6．廚房：
7．衛(wèi)生間：
8．陽臺：
9．電梯：
草簽購房合同注意事項如下：所謂草簽，只是售房人員讓你們盡快簽字的一個借口，合同只要經(jīng)雙方當事人簽字，就成立并產(chǎn)生法律效力。不過你們簽訂的這份合同，違約金約定過高，且對你們明顯不公平，如果真產(chǎn)生糾紛，你們可申請法院撤銷該合同。需要注意的是，撤銷合同的期限是1年，自你們簽訂該合同起，因此，如果感覺會有糾紛，建議及時訴諸法律
正式合同未出來之前，草簽合同具有同樣的法律效力的
草簽合同只是相對于網(wǎng)簽合同(上房管局系統(tǒng)，有合同編號)的一種說法。
從合同效力角度，草簽合同與網(wǎng)簽合同都有同樣的合同效力，但不能對抗第三人。
《擔保法》第43條中的對抗第三人是指當兩個債權債務關系標的物相同，雙方發(fā)生爭議，都主張享有對該標的物的權利時，有登記的一方就可受法律的保護，優(yōu)先享有權利。
草簽網(wǎng)簽合同一樣嗎?問：20xx年8月底交房。開發(fā)商告訴我現(xiàn)在只能草簽合同，請問有法律效應嗎。網(wǎng)簽跟草簽有什么區(qū)別呢?
回復：1、開發(fā)商告訴您現(xiàn)在只能草簽合同，可能是因為開發(fā)商的商品房預售許可證未辦下來，或者是其他原因。
2、網(wǎng)簽是指您與開發(fā)商簽訂的合同是先從網(wǎng)上載下來的版本，雙方簽完后，還得到建委進行備案。
3、草簽表示您們雙方有房屋交易的意向，網(wǎng)簽就是正式簽訂的合同了
問：以前是可以網(wǎng)簽的,因為是一些原因,市房管暫停了網(wǎng)簽. 別的業(yè)主都是網(wǎng)簽,同時我已經(jīng)把全部房款交給了開發(fā)商, 我想知道這種情況的草簽,我的應享受的利益是否跟網(wǎng)簽一樣.
回復1、國家規(guī)定預售商品房買賣必須要網(wǎng)簽，草簽的只表示你們有房屋交易的意愿，并沒有履行合同必需的要件，所以您的利益很難保證;
2、現(xiàn)在房子暫停了網(wǎng)簽，并且停工了，中間必定有問題，建議您考慮將全部房款要回來。
問：我也想要.但是我該從哪幾個方面跟開發(fā)商協(xié)商,將房款要回呢? 我想開發(fā)商不會輕易把錢給我的.并且我也確實想買房子,將來會發(fā)生什么,我不清楚.但是他確實是五證齊全的.停止網(wǎng)簽的原因是土地問題.
回復：1、既然土地有問題，這種房子您都敢要?
2、可以開發(fā)商目前的狀態(tài)為理由將房款要回來;
3、看你們草簽的那份合同，是否有在什么情況下，可以返回房款的約定? 注：網(wǎng)簽是正規(guī)的受房管局監(jiān)督的，經(jīng)過網(wǎng)簽、就不可以一房二賣了，并且也能確定此房是可以依法銷售的房子，如果開發(fā)商不同意網(wǎng)簽，說明其中有一些問題。
房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么? 購房者在簽了認購書交了定金以后，就要簽訂正式的房屋買賣合同了，房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么?在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。房屋買賣合同怎么簽才能維護購房者的權益，請您閱讀下面的文章。
(一)購房者要注意關于定金的約定。
因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
(二)購房者要看清合同主體是誰。
購房者由于缺乏法律常識，有時會忽略這樣一些問題，比如代表發(fā)展商簽約的人并不是開發(fā)企業(yè)而是中介，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。
(三)購房者要小心開發(fā)商的補充協(xié)議。
有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補充協(xié)議。
(四)注意開發(fā)商約定的費用是否該繳納
房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)
管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這對消費者是不利的。
(五)購房者要注意把自己提出的補充協(xié)議寫進去
前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。也不要輕信開發(fā)商的口頭承諾，一定要將這些內(nèi)容明確寫進合同。
以上就是簽訂購房合同時需要主義的問題，大多數(shù)的中國人是拿自己一生積蓄來買房，這就意味著，簽購房合同時一定要小心再小心、謹慎再謹慎。除了要做到本文的介紹之外，還要具體問題具體分析一番，多動腦子，多看多聽多想，您要是做到這些，一定可以順利地簽好購房合同。如果對于開發(fā)商提供的合同條款不能把握，一定要咨詢律師后在簽，避免因為理解錯誤是自己的權益受到損害。
一般來說，簽訂購房合同要注意考察如下事項：
一、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)問
開發(fā)商應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
二、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營銷售房預售應當向消費者出示商品房預售許可證 售樓廣告和說明必須載明商品房預售許可證的批準文號。如果是現(xiàn)房需注意其是否具有房地產(chǎn)產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)。
三、要明確注意合同條款注明
房產(chǎn)面積、交房時間、付款條件、違約條款及相關配套設施，如要購買地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況。
四、消費者要注意自身付款能力
買房一定要充分考慮自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。
五、注意附近相關樓盤的價格及周圍的規(guī)劃
更要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。
此外，在商品房預售情況下，企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。消費者應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，此點在預售合同中應予明確交付時間。無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。
專家提醒，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔保修責任。
房子在任何中國人的心中都代表一種多情感的符號，它是家、是父母，指示著溫馨和安全。因此，簽訂購房合同注意什么，如何簽買房合同，怎么簽?意義重大，一定要竭盡全力簽訂一份盡量完美的合同，完美合同是完美家園的第一步。如果您實在不放心，可以聘請專業(yè)房產(chǎn)律師幫您打理一切，構建一個幸福祥和的家。
簽訂購房合同的注意事項，簽訂購房合同要注意哪些問題一、簽訂購房合同前的注意事項
首先我們要明確一個問題，購房合同指的是購房者與開發(fā)商之間約定權利義務的合同，所以簽訂購房合同，應該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定。但現(xiàn)在很多開發(fā)商會讓中介公司，中介公司是不能以自己的名義簽定購房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司簽訂購房合同，一定要注意看中介公司有沒有開發(fā)商的授權。除此之外，還要注意下面幾個問題：
(一)審查開發(fā)商是否“五證”齊全
在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，也就是建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證。如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了需要去產(chǎn)權登記部門辦理產(chǎn)權登記。
這里要特別提醒您，最主要的是兩證，是國有土地使用證和商品房預售許可證。一定要看準確，是預售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權證。還有，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。
(二)查看合同的具體內(nèi)容：
購房合同是出現(xiàn)糾紛時最直接的法律依據(jù)，因此合同的內(nèi)容尤其要注意，在簽訂正式的商品房買賣合同時要注意看以下合同條款：
1、房屋基本信息是否與認購書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購買的房屋;
2、付款方式以及如果沒有依約付款的責任怎樣承擔等問題;
3、看清約定的違約金是如何表達的，是千分之幾、是萬分之幾、還是百分之幾，是按日計算的、是按房屋總價款計算的、還是以實際付款作為基數(shù)的，這
些問題很重要，沒違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開發(fā)商總會拿約定條款不明確來為自己找推脫理由。
4、房屋交付使用的期限問題，一定要明確具體，不能是含糊不清的，如果開發(fā)商到期沒有依約交付，就是可以據(jù)此承擔違約金賠償;
5、產(chǎn)權登記的期限，看清楚違約責任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因為如果用“工作日”，必然會使實際交付時間延長;
6、看清楚爭議解決的方式。仲裁一般是開發(fā)商樂意選擇的爭議解決方式，因為實踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發(fā)商，所以在選擇這一方面時，作為購房者，一定要把訴訟約定在里面，給自己留一條退路。
在此提醒您，合同的內(nèi)容已經(jīng)涉及專業(yè)的法律知識了，我們普通購房者對其中的名詞可能都很難把握，最好邀請專業(yè)的律師陪同，將合同條款具體解釋清楚，確定自己可以接受在簽訂購房合同，避免日后出現(xiàn)糾紛。
二、簽訂購房合同還要注意哪些問題?
(一)簽訂補充協(xié)議，把售樓書和其他廣告宣傳的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，以防收房時發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳有天壤之別，卻沒有依據(jù)要求開發(fā)商退房或者承擔相應的責任。
(二) 明確貸款辦不下來的話，雙方的責任。現(xiàn)在貸款辦不下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無據(jù)可依。
(三)辦理產(chǎn)權證的時間也要明確在合同里，避免開發(fā)商拖延辦理。
(四)應該明確裝修標準，如果開發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對裝修的標準予以明確。不要含糊表述為使用進口品牌，或請注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來裝。提醒您一定要注意這一點，以免精裝修變成“驚裝修”。
(五) 關于公攤建筑面積，有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發(fā)商有很多贈與購房者的情況，實際上有時是公用的面積。
關于商品房購房合同
(合同編號：)
合同雙方當事人：
出賣人：__________________________________________________________________________________________________________________
注冊地址：______________________________________________________________________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：__________________________________________________________________________________________________
法定代表人：________________________________________聯(lián)系電話：______________________________________________
郵政編碼：______________________________________________________________________________________________________________
委托人：________________________________________地址：____________________________________________________
郵政編碼：________________________________________聯(lián)系電話：________________________________________________
委托機構：____________________________________________________________________________________________________
注冊地址：____________________________________________________________________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________________________________________________________
法定代表人：________________________________________聯(lián)系電話：____________________________________________
郵政編碼：____________________________________________________________________________________________________________
買受人：________________________________________________________________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：____________________________________國籍____________________________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】______________________________________________
地址：____________________________________________________________________________________________________________________
郵政編碼：____________________________________________聯(lián)系電話：____________________________________________
【委托人】姓名：________________________________________國籍：__________________________
地址：____________________________________________________________________________________________________________________
郵政編碼：____________________________________________電話：____________________________________________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
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第一條 項目建設依據(jù)
出賣人以______________________方式取得位于______________________、編號為______________________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓批準文件號】為____________________________________________。
該地塊土地面積為______________________，規(guī)劃用途為______________________，土地使用年限自____________年__________月__________日至____________年__________月____________日。
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出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】______________________。建設工程規(guī)劃許可證號為______________________，施工許可證號為______________________。
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。
第二條 商品房銷售依據(jù)
買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為______________________，商品房預售許可證號為______________________。
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。
第三條 買受人所購商品房的基本情況
買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：
第______________________【幢】【座】______________________【單元】【層】______________________號房。
該商品房的用途為______________________，屬______________________結(jié)構，層高為______________________，建筑層數(shù)地上______________________層，地下______________________層。
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權登記】建筑面積共______________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______________________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積______________________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二)。
__________________________________________________________________________________________________________________________________。
__________________________________________________________________________________________________________________________________。
第四條 計價方式與價款
出賣人與買受人約定按下述第______________________種方式計算該商品房價款：
1.按建筑面積計算，該商品房單價為(______________________幣)每平方米____________元，總金額(______________________幣)__________千__________百__________拾__________萬__________千__________百__________拾__________元整。
<1><2><3><4>編號：
賣 方： (以下簡稱甲方)
買 方： (以下簡稱乙方)
見證方： (以下簡稱丙方)
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達成以下條款：
第一條 甲方對產(chǎn)權的聲明
甲方根據(jù)國家規(guī)定，已依法取得北京市_________區(qū)(縣) 的房屋所有權證書，所有權證書_____字第____________號。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負全責。該房屋的結(jié)構為 _____________________，建筑面積為_________平方米。
第二條 甲方對買賣權的聲明
甲方保證該房屋是符合國家及北京市房屋上市的有關規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權將該房屋上市交易。由于違反國家及北京市相關政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟責任由甲方來承擔。
第三條 乙方對購買權的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購買上述房屋的完全產(chǎn)權之事簽訂本協(xié)議，并認可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。
第四條 房屋售價
雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣 元，價款合計為人民幣 元。(大寫____佰____拾____萬____仟____佰____拾元整)
第五條 付款方式
(一) 無須銀行貸款
1、乙方應在簽訂《北京市房屋買賣合同》時，支付相當于總房款的10%的定金。
2、乙方應在辦理立契過戶手續(xù)前3個工作日內(nèi)，支付剩余90%房款。
(二) 銀行貸款
1、 乙方應在簽訂《北京市房屋買賣合同》時，支付相當于總房款的10%的定金。
2、 乙方應在辦理立契過戶手續(xù)前3個工作日內(nèi)，支付首期房款。 3、 銀行貸款部分房款按銀行規(guī)定由銀行直接支付。
第六條 違約責任
1. 甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應書面通知甲方，甲方應在3個工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計利息)返還乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應書面通知乙方，并自悔約之日起3個工作日內(nèi)應將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2. 乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。每逾期一天，乙方應支付甲方所應付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3. 甲方應在獲得全部房款后3個工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強制執(zhí)行。
第七條 房屋交付 甲乙雙方就房屋交付達成以下細目：
1) 沒有房屋欠帳，如電話費、電費、物業(yè)管理費、取暖費等;
2) 沒有固定不可移動裝修物品的破壞;
3) 房屋本身沒有影響房屋使用或美觀的破壞;
4) 其它： 。
第八條 關于產(chǎn)權辦理的約定 本協(xié)議簽訂后，甲乙雙方應向房屋所在區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易所申請辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關規(guī)定申領房屋所有權證。 辦理上述手續(xù)時產(chǎn)生的稅費及相關費用，由甲乙雙方依照有關規(guī)定繳納。辦理過程中由丙方先行墊付，在物業(yè)交驗時提供相應票據(jù)。
第九條 有關爭議 本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當本合同在履行中發(fā)生爭議時，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。
第十條 生效說明 本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋所在區(qū)(縣)交易所留存一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 經(jīng)辦人： 電 話：
乙 方： 經(jīng)辦人： 電 話：
丙 方：
____年__月__日
正規(guī)商品房買賣合同范本
合同雙方當事人：
出賣人：____________________________________________________________
注冊地址：__________________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：____________________________________________________
法定代表人：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________
郵政編碼： _________________________________________________________
委托機構：______________________________________________________
注冊地址：__________________________________________________________
資質(zhì)證書號：________________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________________________________________
法定人：________________ 聯(lián)系電話：_____________________________
郵政編碼：__________________________________________________________
買受人：____________________________________________________________
姓名：___________________國籍(身份證)(護照)_____________________
地址：______________________________________________________________
郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：____________________________
委托人姓名：____________________國籍：__________________________
地址：______________________________________________________________
郵政編碼：____________________電話：________________________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設依據(jù)。
出賣人以出讓方式取得位于__________________________________編號為______________地塊的土地使用權。
土地使用權出讓合同號為__________________________.
【建設用地批準書】【土地使用權證書】號為__________________，土地出讓面積為______________平方米。地塊規(guī)劃用途為______________，土地使用權年限自____年____月____日____至年____月____日____止。
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】__________________________________ .工程建設規(guī)劃許可證號為________________________施工許可證號為______________________________________________________________________________.
第二條 商品房銷售依據(jù)
買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為廣州市國土房管局，商品房預售許可證號為______________.
第三條 買受人所購商品房的基本情況。
買受人所購的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖經(jīng)________規(guī)劃部門批準，見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)該商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的： 第________【幢】【座】________【單元】【層】[自然層____] ____號房。
該商品房的用途為________，屬________結(jié)構，層高為________米，建筑層數(shù)：地上____層，地下________層。
該商品房陽臺屬【封閉式】的________個，【非封閉式】的______個。
該商品房【合同約定】建筑面積共________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積________平方米，公共部分與公用房屋分攤建筑面積________平方米。
買受人在簽訂本買賣合同時，應與出賣人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》。
第四條 計價方式與價款。
出賣人與買受人約定按下述第______種方式計算該商品房價款： 1、該商品房屋屬預售，按【套】【整層】出售，按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為( 幣)每方米______________元，總金額為( 幣)____億____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。
2、該商品房屋屬預售，按整幢出售，按建筑面積計算，該商品房單價( 幣)每平方米______元，總金額( 幣)____億____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
3、該商品房屋屬現(xiàn)房，按【套】【整層】【整幢】出售，總金額為( 幣)____億____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
合同約定計價面積與實測計價面積有差異的，以實測計價面積為準。商品房交付后，實測計價面積與合同約定計價面積發(fā)生差異，雙方同意按以下第____種方式進行處理：
第五條 面積確認及面積差異處理。
1、雙方同意按以下原則處理：
1)面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不作任何補償;
2)面積誤差比絕對值在0.6%以上(不含本數(shù))至3%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方按實測計價面積及本合同約定的房屋單價據(jù)實結(jié)算;
3)面積誤差比絕對值超過3%(不含本數(shù))時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按________利率付給利息。
買受人不退房的， 實測計價面積大于合同約定計價面積時，面積誤差比3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人。實測計價面積小于合同約定計價面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
面積誤差比=(實測計價面積-合同約定計價面積)/合同約定計價面積×100%
因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的應當簽署補充協(xié)議。
2、雙方自行約定：
1)________________________________________;
2)________________________________________;
3)________________________________________;
4)________________________________________;
第六條 付款方式及期限。
買受人應當按時如期將房價款支付到《商品房預售許可證》指定的售房款銀行監(jiān)控賬號上(已竣工項目買受人可將房價款直接支付給出賣人)。
監(jiān)控銀行：______________________________________
監(jiān)控賬號：______________________________________
買受人按下列第______種方式按期付款;
1、一次性付款
________________________________________________________________________________________________________.
2、分期付款;
1)____年____月____日前支付全部房價款的______%;計( 幣)__-__億____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
2)____年____月____日前支付全部房價款的______%;計( 幣)__-__億____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
3)____年____月____日前支付全部房價款的______%;計( 幣)__-__億____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
4)____年____月____日前支付全部房價款的______%;計( 幣)__-__億____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
5)____年____月____日前支付全部房價款的______%;計( 幣)__-__億____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
3、其他方式
________________________________________________________________________________________________________.
第七條 買受人逾期付款的違約責任。
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第____種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理(不作累加)
1)、逾期在____日以內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行;
2)、逾期超過____日后，出賣人有權提出解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之____(該比率應不小于第1項中的比率)的違約金。
2、 ________________________________________________________________________________________________________.
第八條 交付期限。
出賣人應當在____年____月____日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1、該商品房經(jīng)驗收合格。
2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。
3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
4、______________________________________________________.
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起____日內(nèi)告知買受人的;
2、______________________________________________________.
3、______________________________________________________.
第九條 出賣人逾期交房的違約責任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第____種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理(不作累加)：
1)逾期不超過____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行;
2)逾期超過____日后，買受人有權提出解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一____(該比率應不小于第1項中的比率)的違約金。
2、______________________________________________________.
第十條 規(guī)劃、設計變更的約定。
該商品房預售后，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規(guī)劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應在買受人提出終止合同申請的30天內(nèi)退回已付購房款及利息(以付款日起至退款日止為期，以退期日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算)。
第十一條 交接。
商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
____________________________________________________________________________________________________________.
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。
因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。
第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第____種方式處理：
1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
2、____________________________
3、____________________________
第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。 出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1、____________________________
2、____________________________
3、____________________________
4、____________________________
5、____________________________
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1、____________________________
2、____________________________
3、____________________________
第十五條 關于產(chǎn)權登記的約定
出賣人應當在商品房交付使用后____日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付使用后____日內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第____項處理。
1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起____日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的____%賠償買受人損失。
2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的____%向買受人支付違約金。
3、____________________________.
第十六條 保修責任
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。
第十七條
雙方可以就下列事項約定：
1、該商品房所在樓宇的屋面使用權屬全體業(yè)主共同所有;
2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權屬全體業(yè)主共同所有;
3、____________________________;
4、____________________________.
第十八條
買受人的房屋僅作____________________________使用，買受人使用期內(nèi)不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構、承重結(jié)構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施。并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。
第十九條
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第____種方式解決：
1、提交廣州市仲裁委員會仲裁。
2、依法向人民法院起訴。
第二十條
本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。
第二十一條
合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條
本合同連同附件共____頁，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣人一份，買受人一份，廣州市房地產(chǎn)交易所一份。
第二十三條
本合同雙方簽訂后30天內(nèi)向廣州市房地產(chǎn)交易所辦理登記手續(xù)后生效。
出賣人(簽章)：_________________________ 買受人(簽章)：______________________
【法定代表人】：_________________________ 【法定代表人】：_________________________
【委托人】：_________________________ 【委托人】：_________________________
登記部門：________________________ 登記時間：____年____月____日
商品房購房合同范本參考
出賣人(以下簡稱甲方)：______________________________
法定代表人：_________________聯(lián)系電話：______________
注冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業(yè)執(zhí)照號碼：___________________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
委托人(房地產(chǎn)經(jīng)紀機構)：___________________________
法定代表人：_________________聯(lián)系電話：______________
注冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業(yè)執(zhí)照號碼：___________________________________
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資格證書編號：____________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
買受人(以下簡稱乙方)：______________________________
國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯(lián)系電話：_____________________________________
委托人：____________________________________
國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯(lián)系電話：_____________________________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達成如下條款：
第一條 商品房情況
該商品房銷售許可證號：_____________________ 商品房座落：_______區(qū)、縣________________路、道、街__________________________。設計用途_____，建筑結(jié)構_____，建筑層數(shù)為_____層。建筑面積_____平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_____平方米，公共部分分攤建筑面積_________平方米。
商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。
商品房土地來源為：________。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二條 商品房價款
商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為___________元(幣種：___)，價款為_______元，計_____(大寫)。
第三條 商品房交付日期
商品房竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付;未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付。
甲方于_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：
1、 變更合同
2、 解除合同
3、 _____________________________。
第四條 乙方付款形式及付款時間
乙方按下列第種形式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、其他方式
第五條 甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內(nèi)的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責任：
1、合同繼續(xù)履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。
2、解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。
3、_____________________________________________________________。
第六條 乙方逾期付款的處理
乙方如未按本合同第四條約定日期付款，逾期在_______日內(nèi)的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，甲方有權按照下述的第_______種約定，追究乙方違約責任：
1、合同繼續(xù)履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金。
2、解除合同。乙方應按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金。
第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理
商品房建筑面積以房屋所有權證記載面積為法定依據(jù)。商品房建筑面積與甲方銷售面積差異不超過±3%(包括±3%)的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售面積的差異多退少補。
面積差異超過±3%的，雙方約定如下：
第八條 商品房質(zhì)量及保修責任
甲方交付的商品房的質(zhì)量和設備等應符合國家有關規(guī)定和甲方的承諾(見附件三)，未達到國家規(guī)定標準和承諾的，甲方應承擔責任。
在乙方正常情況下，甲方應按照《**市商品房住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。
第九條 商品房配套設施運行的約定
下列配套設施運行日期約定如下：
1、上水___________________________ 。
2、下水___________________________ 。
3、供電___________________________ 。
4、燃氣(氣源種類)_____________________ 。
5、暖氣___________________________ 。
6、 _____________________________。
上述配套設施未按約定日期運行的，甲方應在 日內(nèi)采取撲救措施，并賠償乙方損失;超過上述約定期限的，甲方應賠償損失，并且每項還應按商品房價款的______ %向乙方支付違約金。
第十條 商品房設計變更的約定
甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設計和環(huán)境布局(見附件四)。確需變更的，甲方應自設計變更方案確定之日起_____日內(nèi)與乙方協(xié)商。
乙方同意變更的，雙方訂立補充合同。
乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權解除合同。解除合同的，甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外，甲方還應按商品房價款的______ %向乙方支付違約金?！?gt;
第十一條 商品房交接
商品房交付時，甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續(xù)，提供《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。
第十二條 商品房產(chǎn)權登記
商品房竣工驗收合格后，甲方須在30日內(nèi)辦理房屋所有權初始登記。初始登記完畢后，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記。
甲方未按時辦理房屋所有權初始登記或未協(xié)助乙方辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，給乙方造成損失的，甲方應承擔責任。
第十三條 物業(yè)管理
關于物業(yè)管理的服務內(nèi)容和收費標準等，按有關規(guī)定由乙方與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理合同。
第十四條 產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛的約定
甲方保證在交付商品房時，無產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。如存在產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第十五條 爭議處理
本合同發(fā)生爭議，甲乙雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成時，按下列第____種方式處理：
1、向_____________ 仲裁委員會申請仲裁;
2、向人民法院提起訴訟。
第十六條 合同附件
本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同(見附件五)。
附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。
第十七條 合同份數(shù)
本合同連同附件共______，一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，備案機關存留一份，其他二份備用，具有同等效力。
第十八條 合同生效
本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的，按照其約定。
甲方： 年 月 日 委托人： 年 月 日
乙方：年 月 日 委托人：年 月 日
附件一： 商品房屋平面圖
附：商品房方位圖;分門分層平面圖(1：100或1：200)，將該商品房圈紅，加蓋騎縫章。
附件二： 商品房抵押、租賃等情況
附件三： 商品房質(zhì)量和設備等情況
附件四： 商品房房屋設計和環(huán)境布局情況
附件五： 補充合同
合 同 登 記 備 案 欄
