時間：2023-06-05 09:56:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【摘要】改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟建設發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力量也迎來了蓬勃發(fā)展時期，伴隨著房價上漲過快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務狀況出現(xiàn)預警的可能性。本文主要通過觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財務預警的因素、財務預警對策分別進行分析，進而得出研究結(jié)論。
【關鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財務預警
一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析
房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點，因此財務上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業(yè)利潤波動大、財務杠桿率高等突出問題。加強財務信息的分析工作，防范企業(yè)財務風險是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對國家宏觀調(diào)控政策的關注和分析，可以及時規(guī)避調(diào)控政策對企業(yè)財務狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對企業(yè)財務狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務危機。
本文通過分析認為，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個城市出臺了限購令，房產(chǎn)市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調(diào)控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。
二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財務預警因素分析
影響房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟因素、市場因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營因素等，總結(jié)歸納起來可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務預警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略、財務制度、財務人員素質(zhì)等都對企業(yè)財務狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務預警的外部因素而言，國家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險問題。
三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務預警對策分析
在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務預警，需要從融資、決策、長期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財務風險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財務基礎。
（一）完善融資政策
融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關鍵財務問題。企業(yè)主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務費用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務風險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運營成本。
（二）降低決策風險
考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點，科學的財務決策對企業(yè)的生存發(fā)展至關重要，所以，必須充分預防決策風險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調(diào)研，對購房者的年領、階層、消費習慣、價值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機構(gòu)牽制，嚴格執(zhí)行股東大會程序。三是要分散投資風險，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。
（三）制定長期規(guī)劃
要提高房地產(chǎn)企業(yè)應對財務風險的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應該制定合理的長期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應收賬款財務管理制度，加強應收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強應收賬款管理，降低應收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業(yè)的競爭軟實力。
四、研究結(jié)論
通過以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對房產(chǎn)企業(yè)進行有效財務預警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財務狀況的影響不斷增強，企業(yè)建立及時有效的財務預警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財務安全，長期來看，對我國國民經(jīng)濟發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。
參考文獻：
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房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于其投資大、回收慢、高風險、高回報的特點，房地產(chǎn)企業(yè)的財務運作模式具有一定的特殊性。1.財務風險的特點（1）房地產(chǎn)企業(yè)面臨現(xiàn)金流風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)所需資金巨大，且所跨時間較長，現(xiàn)金流斷流是房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對的首要問題，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)企業(yè)財務運作的重要內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)企業(yè)還存在銷售風險。由于房地產(chǎn)的存貨是以不動產(chǎn)的形式存在的，其變現(xiàn)能力較差。同時，房地產(chǎn)業(yè)易受到宏觀經(jīng)濟的影響，當經(jīng)濟不景氣時，易造成產(chǎn)品積壓，從而出現(xiàn)變現(xiàn)困難。2.資金管理的特點（1）房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為債務資本占了較大比重，由于房地產(chǎn)項目投資巨大，房地產(chǎn)企業(yè)往往采取債務融資方式，對投資項目進行大規(guī)模注資，其融資渠道主要是銀行信貸，因而易受到貨幣政策的影響。（2）在開發(fā)產(chǎn)品竣工前，房地產(chǎn)企業(yè)一般會采用預售的方式取得銷售回款，并將其投入到后期的開發(fā)建設中，使得房地產(chǎn)企業(yè)期末預收賬款余額巨大，而貨幣資金則相對較少。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價指標體系
財務績效評價，是指在財務范疇內(nèi)，應用財務指標體系對企業(yè)的經(jīng)營績效做出評價，具體包括，盈利能力、營運能力、償債能力和成長能力4個方面的評價。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價指標體系的構(gòu)建，本文基于房地產(chǎn)企業(yè)的財務特點，選取財務績效評價指標，并運用層次分析法（AHP）對指標賦予權(quán)重。
1.評價指標的選取選取財務績效評價指標，應根據(jù)指標體系構(gòu)建的一般原則。筆者從盈利能力、營運能力、償債能力、成長能力4個方面，選取房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價指標，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的財務特點，在所選取的指標中強調(diào)了現(xiàn)金流量、存貨變現(xiàn)、資本結(jié)構(gòu)等因素。（1）盈利能力指標。確定了凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率和盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標。（2）營運能力指標。確定了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標。（3）償債能力指標。確定了資產(chǎn)負債率、速動比率和現(xiàn)金流動負債比率指標。（4）成長能力指標。確定了營業(yè)利潤增長率、資本保值增長率和總資產(chǎn)增長率指標。
2.指標權(quán)重的確定房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價指標權(quán)重的確定，應建立在對房地產(chǎn)企業(yè)財務特點充分理解的基礎上，需要一定的職業(yè)判斷。因此，筆者運用層次分析法確定評價指標的權(quán)重。（1）向有關專家發(fā)放權(quán)重調(diào)查問卷，進而得到判斷矩陣。（2）運用AHP專業(yè)軟件ExpertChoice11.0，對回收的權(quán)重調(diào)查問卷逐份進行處理。該軟件可自動進行運算和一致性檢驗，如果運算結(jié)果不能通過一致性檢驗，則需對判斷矩陣進行調(diào)整，直到出現(xiàn)滿意的結(jié)果為止。（3）匯總上述步驟得出的權(quán)重結(jié)果，進行加權(quán)平均和歸一化處理，確定最終指標權(quán)重。
3.評價指標體系的確立根據(jù)以上對評價指標的選擇及指標權(quán)重的確定，最終完成了房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價指標體系的構(gòu)建。
三、運用沃爾評分法建立財務績效評價模型
沃爾評分法，是由美國著名財務學家亞歷山大•沃爾（AlexanderWall）創(chuàng)造的一種評價企業(yè)綜合財務狀況的分析方法。與其他的財務績效評價方法相比，沃爾評分法簡明扼要、便于操作，其評價結(jié)果以得分數(shù)表示，易于與其他企業(yè)進行橫向比較。
1.沃爾評分法的基本思路（1）確定指標和權(quán)重。選定流動比率、產(chǎn)權(quán)比率、固定資產(chǎn)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和自有資金周轉(zhuǎn)率作為評價指標，并以百分制的形式分別賦予各指標權(quán)重。（2）計算各指標評分。以行業(yè)平均值作為各財務指標的標準值，然后，將企業(yè)實際值與標準值相比，得出相對比率，繼而將該相對比率與對應評價指標的權(quán)重相乘，得出該指標的得分。（3）求出財務績效綜合得分。將各指標的評分加總，最終得出綜合財務績效的得分。
2.對沃爾評分法的改進雖然沃爾評分法在實踐中被廣泛應用，但是仍存在著一定的局限：一是沃爾評分法對財務指標及其權(quán)重的確定具有較強的主觀性；二是其評分計算方法未考慮個別嚴重異常的指標會對財務績效綜合得分的影響。鑒于此，在本文的研究中，有必要對沃爾評分法進行一定的調(diào)整。（1）評價指標和權(quán)重的調(diào)整。以上文建立的房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價指標體系作為調(diào)整后的評價指標和權(quán)重，從而更符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務特點。（2）計算方法和技術(shù)的調(diào)整。針對因某一指標嚴重異常而造成總評分不合邏輯這一缺陷，改進的辦法是，給各指標的得分分別設定上限值（標準評分值的1.5倍）和下限值（標準評分值的0.5倍）；同時，采用評分標準值與調(diào)整分之和作為綜合得分。若綜合得分介于上限得分和下限得分之間，則取綜合得分為最終得分。否則，則取上限得分或下限得分作為最終得分。具體計算過程為：綜合得分＝標準評分值+調(diào)整分，調(diào)整分＝（實際比率－標準比率）÷每分比率，每分比率＝（行業(yè)最優(yōu)比率－標準比率）÷（最高評分－標準評分值）。
3.評價模型的建立經(jīng)過上述調(diào)整，可使沃爾評分法得到較大程度的改進，使得評價結(jié)果更客觀合理。因此，本文以改進后的沃爾評分法作為房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價的評價模型。運用該評價模型可逐一算出各二級指標的最終得分，進而可求出相對應的一級指標得分∑Zi（i=1,2,3,4），最終算出綜合財務績效得分Z=∑Zi。改進后的沃爾評分法使得綜合財務績效標準總得分為100分，上限得分為150分，下限得分為50分。若得分在100～150分之間，則表示該企業(yè)財務績效高于行業(yè)平均水平，且得分越接近150分，表明該企業(yè)的財務績效越好；若得分在50～100分之間，則表示該企業(yè)財務績效低于行業(yè)平均水平，且得分越接近50分，表明該企業(yè)的財務績效越差。
四、結(jié)論與建議
1.結(jié)論對企業(yè)績效的評價是一項復雜的系統(tǒng)工程。筆者的研究著眼于財務的視角，根據(jù)沃爾評分法，構(gòu)建了一個較為完整的房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價指標體系，并以萬科地產(chǎn)為對象，對構(gòu)建的評價模型進行了實證分析。
2.建議筆者提出了幾點關于對房地產(chǎn)企業(yè)財務績效評價的建議，以期為我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。
（1）由于財務指標有時并不能完全客觀地反映企業(yè)的財務狀況，因此，在實踐應用中，對房地產(chǎn)企業(yè)財務績效的評價，要適當?shù)亟Y(jié)合非財務指標的使用，以非財務指標作為財務指標的重要補充。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務危機 財務預警 防范措施
房地產(chǎn)企業(yè)財務預警主要以企業(yè)的財務報表、經(jīng)營計劃及其他相關會計資料為依據(jù)，利用多種統(tǒng)計方法，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動、財務活動等進行分析預測，以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中潛在的財務危機，并在危機發(fā)生之前向企業(yè)經(jīng)營者發(fā)出警告，督促企業(yè)管理當局采取有效措施， 避免潛在的風險演變成危機，起到未雨綢繆的作用。簡而言之，即通過設置并觀察一些財務指標的變化，對企業(yè)可能面臨的財務危機進行預測預報的財務系統(tǒng)。
一、房地產(chǎn)現(xiàn)存財務危機分析
（一）籌資風險下的財務危機
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風險大、收益高等特點，其特點將決定房地產(chǎn)企業(yè)的各項活動均離不開資金的支持。而資金作為一種稀缺的資源，往往成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。同時，籌資是房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金短缺問題的重要途徑，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的過程實質(zhì)上為資源配置的過程，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)融資的方式主要包括銀行信貸、證券股票發(fā)行等。當房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額貸款后，一旦經(jīng)營績效不善，造成入不敷出，將給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的籌資風險，進而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。總結(jié)而言，房地產(chǎn)籌資風險主要受籌資金額大小、資金成本及其負債結(jié)構(gòu)三方面因素的影響，具體內(nèi)容如下所述：
1、金額大小。當房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款后，根據(jù)相關法律協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在規(guī)定的時間內(nèi)償還信貸部門本息。市場經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)是否得以可持續(xù)發(fā)展直接取決于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，因此，籌資金額的大小直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)還貸壓力，從而關系到籌資風險大小。
2、資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)籌資需要消耗一定的資金成本，而資金成本直接關系到房地產(chǎn)的利息總額。資金成本越高，房地產(chǎn)企業(yè)所需償還的貸款利息越高，從而房地產(chǎn)企業(yè)可使用的流動資金越少。
3、負債結(jié)構(gòu)。負債結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)企業(yè)負債中各種負債數(shù)量比例關系。其較大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力和長期償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)負債結(jié)構(gòu)中流動負債占據(jù)較大的比例，則表明房地產(chǎn)企業(yè)中具有較多的流動資產(chǎn)，此時房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力較低，償債能力較低。
（二）投資風險下的財務危機
投資是指將貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資是房地產(chǎn)企業(yè)籌資之后的資金使用環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)最大限度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展狀況。與融資相比，投資存在著較大的風險，一旦房地產(chǎn)企業(yè)受到不良因素的影響，將直接影響到投資決策的高效性、準確性。基于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復雜、開發(fā)周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多等特點，使得投資存在著顯著的不確定性。總結(jié)而言，房地產(chǎn)投資風險主要受規(guī)模大小、投資回收期、內(nèi)部報酬率、決策風險意識及其投資項目的監(jiān)管力度等五方面因素的影響，具體內(nèi)容如下所述：
1、規(guī)模大小。投資規(guī)模與房地產(chǎn)投入資金呈現(xiàn)正相關性，即房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，其所投入的資金越大，從而房地產(chǎn)的投資風險越大；反之亦然。實際生活中，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)因投資規(guī)模過大，而導致投資回收期變長，不能夠及時償還貸款本息。
2、投資回收期。投資回報期是指房地產(chǎn)企業(yè)自始投資日起至得到相應回報的時間。投資回收期可作為房地產(chǎn)企業(yè)財務投資回收能力的唯一衡量標準。實踐結(jié)果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期與其初始投資回收速度呈現(xiàn)負相關性，與其投資風險呈現(xiàn)正相關性。即房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期越長，其初始投資回收速度越慢，其投資風險越大；反之亦然。所以，房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期的長短對房地產(chǎn)項目財務狀況具有重要影響。
3、內(nèi)部報酬率。內(nèi)部報酬率又稱之為內(nèi)含報酬率，其是指房地產(chǎn)企業(yè)使投資項目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。其常作為反映投資項目真實報酬的重要指標，若該指標低于資金成本，則表明此次投資未產(chǎn)生效益，將房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大財務風險。
4、決策風險意識。決策風險意識直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)決策水平。現(xiàn)行部分房地產(chǎn)企業(yè)未經(jīng)核實便貿(mào)然采用各項經(jīng)濟信息，一旦經(jīng)濟信息不準確、不真實、不全面將造成房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤，從而使房地產(chǎn)企業(yè)陷入風險危機中。
5、投資項目的監(jiān)管力度。監(jiān)督管理是任何一個企業(yè)不可或缺的重要組成部分，通過實施監(jiān)督管理能夠及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)運行過程中的薄弱環(huán)節(jié)，并及時予以糾正和完善，確保企業(yè)順利有序發(fā)展。若企業(yè)監(jiān)督管理落實不到位且缺乏健全的監(jiān)督管理機制，將使得企業(yè)各項活動無法得到保障。
（三）營運風險下的財務危機
營運風險是房地產(chǎn)企業(yè)常出現(xiàn)的風險，其是指房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，受外部環(huán)境及主體等不良因素的影響，而導致的運營無法順利進行，并給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大損失。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)營運風險主要體現(xiàn)在開發(fā)建造風險及銷售風險兩個方面，詳細內(nèi)容如下所述：
1、開發(fā)建造風險。若成本相關內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中未能夠充分發(fā)揮其職能，將導致房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅度上升。除此之外，產(chǎn)品質(zhì)量也在一定程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為降低開發(fā)成本必須致力于落實內(nèi)部控制及提高產(chǎn)品質(zhì)量兩個方面，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
2、銷售風險。銷售風險是指房地產(chǎn)企業(yè)受推銷環(huán)境變化的影響，給予推銷活動帶來重大損失。通過推銷產(chǎn)品，能夠吸引消費者前來消費，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。當房地產(chǎn)企業(yè)銷售成績不佳時，將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，繼而導致房地產(chǎn)企業(yè)財務危機。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員的心理和道德一定程度上影響著銷售成績，若其心理素質(zhì)不高、道德素養(yǎng)低下將給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴峻的銷售風險。
（四）收益分配風險下的財務危機
收益分配是房地產(chǎn)企業(yè)財務循環(huán)的最后一個環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的風險主要指房地產(chǎn)企業(yè)將收益用于企業(yè)投資或分配給企業(yè)的投資者。收益分配風險實質(zhì)上是一種籌資風險，其主要包括虛盈實虧、過度分配的風險，降低企業(yè)償債能力的風險及股東員工積極性降低的風險。上述風險均是引發(fā)房地產(chǎn)財務危機的重要因素。
二、針對房地產(chǎn)現(xiàn)存的企業(yè)財務危機防范策略
（一）建立完整的資本預算程序
總結(jié)來說，不斷完善財務預算管理，提高企業(yè)財務預算管理效率，首先要使企業(yè)高層領導者與財務預算管理人員樹立正確的財務預算管理意識；其次是為企業(yè)財務預算管理制定明確的完善規(guī)劃和目標；其次是加強財務預算管理的執(zhí)行和監(jiān)督力度，從根本上打破財務預算管理體制流于形式的不利狀況；最后是充分調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)相關人員的積極參與，使經(jīng)營者、員工與企業(yè)形成責權(quán)利相統(tǒng)一的責任共同體。
（二）不斷完善房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理
健全的財務戰(zhàn)略管理為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的進一步強大與發(fā)展發(fā)揮著至關重要的作用。不斷完善房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理應從三方面進行，及完善籌資戰(zhàn)略、完善投資戰(zhàn)略以及完善利潤分配戰(zhàn)略。實現(xiàn)以上三方面戰(zhàn)略的有效完善有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，為房地產(chǎn)籌集到更多的發(fā)展資金。同時，在完善財務管理戰(zhàn)略管理時應切實與房地產(chǎn)的需求與特點有效的結(jié)合起來，進而，推進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
（三）建立房地產(chǎn)企業(yè)預警體系
防止財務危機發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)財務危機的發(fā)生有其深層次的原因，筆者認為，建立預警體系是避免企業(yè)發(fā)生財務危險的最為關鍵和可行的措施之一。房地產(chǎn)市場的多變性與不可準確預見性，加之受決策者水平的影響，使得企業(yè)的財務風險客觀存在。如果不能有效地規(guī)避與防范各種財務風險因素，勢必使其未來發(fā)展陷入危機。但財務危機由萌生到惡化經(jīng)歷了一個漸進積累轉(zhuǎn)化的過程，各種危機因素在這一過程中均將直接或間接地在一些房地產(chǎn)企業(yè)財務指標值的變化中反映出來。因此，通過觀察這些財務指標的變化，便可針對企業(yè)的財務危機發(fā)揮預警作用。
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【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 風險 風險控制
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理是按照國家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求，遵循資本營運規(guī)律，對房地產(chǎn)企業(yè)財務活動進行組織、預測、決策、計劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其特點有：資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標是生存、發(fā)展和獲利；財務管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務活動為核心，因此，財務管理對房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義，房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理也有著相應的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務的能力，減少破產(chǎn)的風險，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去；籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。
房地產(chǎn)行業(yè)近年來在我國得到了迅猛發(fā)展，這個在我國起步于20世紀80年代中期的新興行業(yè)已成為當前投資的重要領域之一，但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲，隨著金融危機爆發(fā)后實體經(jīng)濟所受影響漸漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫受到嚴重的擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機，其對財務管理的要求所存在的風險都逐漸暴露，如果這些風險得不到應有的重視和及時的風險控制應對策略，一旦整個市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn)，或許會在整個行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險必須得到重視。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理面臨的風險
1、償債風險
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運作才能支撐企業(yè)的運營。因此在項目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開發(fā)方式以負債開發(fā)為主，大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報的內(nèi)部利益驅(qū)動下，企業(yè)為追逐高利潤，經(jīng)常會在財務方面忽略考慮項目的可行性，預算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規(guī)范地進行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負債進行的投資不能按期收回并且得到預期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴重的償債風險。根據(jù)全國工商聯(lián)經(jīng)濟部、中華財務咨詢有限公司《中華工商上市公司財務指標指數(shù)（2011年度）》財務數(shù)據(jù)比較全行業(yè)上市公司2011年財務數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率處于相對較高的水平，僅次于輕資產(chǎn)的金融服務行業(yè)。
從2011年的截面數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率相對其他行業(yè)來說已處于高位，假設全行業(yè)資產(chǎn)負債率服從正態(tài)分布，那么房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)落在了這個以47.78%為均值的正態(tài)分布的98%，即3σ范圍以外，從統(tǒng)計學的概念已經(jīng)可以認為其達到了極大值。
從1997年至2011年，整個房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率一直在75%上下波動，遠高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)處于這么高的資產(chǎn)負債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。
2、籌資風險
從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規(guī)范的借入資金，使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當，而且不夠穩(wěn)定的資金構(gòu)成使得房地產(chǎn)企業(yè)財務管理面臨著很大的籌資風險。
目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發(fā)生增長變化，不僅進一步增加了企業(yè)的資金成本，而且還抵減了一部分預期收益，這種資本結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況對利率變化相當敏感，隨著利率的上下浮動產(chǎn)生較大的財務波動。
3、管理風險
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對其他行業(yè)來說較長，這也就決定了財務涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長，使得財務管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務關系，在經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)企業(yè)就會有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動，相應的風險和責任也就比較大。因為房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)性差，如果財務管理能力不強，財務監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會缺失，就會造成基礎管理薄弱、成本控制粗劣等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的成因
1、預算執(zhí)行力低
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規(guī)的預算管理制度；沒有對評估項目進行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運作以及資產(chǎn)報酬率等方面進行財務分析；沒有對企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應的評判。即使最后項目開始運作，整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款，拆東墻補西墻，影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風險和籌資風險。
2、資金管理低效和成本控制不力
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題。籌集到資金后，在企業(yè)層面，財務部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業(yè)基礎層面，財務管理人員普遍缺乏相應的管理知識，不能夠上升到宏觀層面去對整個企業(yè)資金運作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對資金管理的低效，既無法為企業(yè)良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運行的成本，同時成本控制不力使得財務系統(tǒng)處于一個非常脆弱的環(huán)境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業(yè)帶來了極大的管理風險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)風險控制對策
1、樹立風險意識
上述三點風險是房地產(chǎn)企業(yè)特別并值得高度重視的，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須針對自身情況樹立風險意識，設立風險防范機制等應對方案。沒有樹立風險意識的企業(yè)，就算現(xiàn)在做得規(guī)模再大、盈利再好，一旦出現(xiàn)小的財務波動，有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產(chǎn)企業(yè)由上至下要樹立風險意識，進而企業(yè)全體了解所面臨的風險，做好應對這些風險的措施，學習現(xiàn)代化高速發(fā)展的資金管理模式，及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。
2、可行性論證和科學決策
因為房地產(chǎn)企業(yè)有著獨特的行業(yè)特征和特點，在項目開發(fā)之初，企業(yè)就應從整體效益出發(fā)，使用成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進行可行性研究。與此同時，也要做好對整個企業(yè)的SWOT分析，根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業(yè)能夠做的和可能做的戰(zhàn)略組合，從而確定當前項目是否是企業(yè)能夠做、必須做的，考慮企業(yè)人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中，財務部門要從籌資成本、資金規(guī)模以及預期收益等方面進行整體分析、測算，實行科學的決策而非盲目立項上項。
3、加強預算執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過財務預算指導具體職能部門進行短期目標和長期計劃的完成，根據(jù)企業(yè)短期和中長期目標的不同，合理地對資金進行分配。同時，財務預算能夠科學地了解當前項目可能要求的大致財務狀況，進而做出相應的、合理的調(diào)整，有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務風險，有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動，避免資產(chǎn)負債率的逐年走高，將資產(chǎn)負載率保持在可控范圍內(nèi)，始終保持企業(yè)的償債能力，使企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去。
房地產(chǎn)企業(yè)應將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實際收益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署，在具體的項目預算方面，先對項目的各環(huán)節(jié)進行整體的預算。在實施和調(diào)節(jié)上，需要將月度、季度、年度的預算分析和考核進行協(xié)調(diào)安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預算執(zhí)行過程中，如果超出預算范圍內(nèi)的業(yè)務，應將其上報至企業(yè)最高決策層進行審批，并附加理由說明，在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn)，確實保證資金的安全。
4、構(gòu)建企業(yè)財務管理風險測評指標體系
我國現(xiàn)有的財務風險分析指標體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面，這三個方面的體系又由多種基礎指標構(gòu)成。財務風險評價方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標體系雖然重要但仍然需要改進，用更加數(shù)量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經(jīng)網(wǎng)絡分析等。
在眾多的風險評價方法中，層次分析法有其定性和定量相結(jié)合地處理各種評價因素的優(yōu)點，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試使用這種方法構(gòu)建企業(yè)財務管理風險測評指標體系。
5、規(guī)范財務行為，強化業(yè)務素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平不高，很重要的一個原因就是內(nèi)部管理制度不健全，財務管理的隨意性較大。無規(guī)矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規(guī)章制度，企業(yè)的財務管理流程就無章可循，如果不能嚴格按照規(guī)章制度來做，企業(yè)內(nèi)部管理的加強便無從談起。
同時，強化企業(yè)員工的業(yè)務素質(zhì)和管理知識，加強對財務人員的業(yè)務培訓很重要。質(zhì)量好的財務人員對于新情況的處理能力是相當關鍵的。企業(yè)財會人員應該加強自身的財務修養(yǎng)，通過科學的戰(zhàn)略眼光加強對企業(yè)資金運作的管理，從而達到降低財務風險的根本目的。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理面臨較大的風險，而其風險的形成原因是多方面的，有各企業(yè)內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)和成本控制不力的原因，也有外部行業(yè)特性造成的資產(chǎn)負債率高的原因，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的應對風險能力，必須要建立健全財務管理機制，以有效預防財務風險。只有有效地降低和規(guī)避財務風險，才能切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力，使房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟中健康發(fā)展、做大做強，成為一個健康的投資產(chǎn)業(yè)。
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關鍵詞：動態(tài)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；應用
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01
房地產(chǎn)也可以稱為不動產(chǎn)，是對房產(chǎn)和地產(chǎn)的合成，其存在形態(tài)有三種，分別是土地、建筑物以及房地合一。最近幾年來，由于國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市化水平越來越高，擁有高收益和高回報性的房地產(chǎn)業(yè)也獲得了極大地發(fā)展。但是，正因為房地產(chǎn)業(yè)自身的高回報性，使得房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，獲得更高的經(jīng)濟效益，就必須加強企業(yè)自身的財務管理，建立適合企業(yè)自身特點的動態(tài)財務管理模式。
一、財務動態(tài)管理概述
財務動態(tài)管理，是企業(yè)進行財務管理的一種形式，其目的針對的主要是企業(yè)未來財務的經(jīng)營目標和發(fā)展狀況，基本內(nèi)容在于根據(jù)當前企業(yè)發(fā)展的實際情況，對未來一段時間內(nèi)出現(xiàn)的，可以對預定目標造成影響的不確定因素，將企業(yè)發(fā)展中不同時期達成的目標與設定目標進行對比，從而實現(xiàn)對于企業(yè)財務的動態(tài)管理。隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，財務動態(tài)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中得到了廣泛的應用和普及。利用財務動態(tài)管理制度，許多房地產(chǎn)企業(yè)在一定時間內(nèi)實現(xiàn)了預定的目標，同時在實現(xiàn)目標的過程中，認識到了企業(yè)自身存在的不足和缺陷，對于提高企業(yè)管理水平，促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展有著十分重要的作用。
二、動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的應用分析
財務動態(tài)管理之所以可以在房地產(chǎn)企業(yè)中獲得廣泛的普及和應用，其主要原因在于財務動態(tài)管理制度從根本上符合了房地產(chǎn)行業(yè)財務管理的需求，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速達到自身的預定發(fā)展目標，分析發(fā)展過程中存在的不足，因此，具備一定的可行性和必要性。
1.必然性分析。經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的高回報性，也使得大量的房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，導致市場競爭日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳步，獲得良好的發(fā)展機遇，就必須從全局著眼，對市場經(jīng)濟進行全面掌控，提高企業(yè)自身的管理水平，而財務管理更是企業(yè)管理中的關鍵和重點。
財務動態(tài)管理是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)和經(jīng)濟活動的客觀需要，是除了技術(shù)手段和策劃手段，另外一種提升企業(yè)市場競爭力的有效方法。企業(yè)需要注重長遠利益，堅持可持續(xù)發(fā)展，就必須轉(zhuǎn)變自身發(fā)展觀念，努力追求創(chuàng)新，尋求技術(shù)和管理方面的突破。財務管理工作對于企業(yè)而言是至關重要的，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中應用財務動態(tài)管理，對于企業(yè)的發(fā)展有著無可替代的作用和意義。
2.可行性分析。隨著我國計算機技術(shù)的不斷進步和完善，其應用范圍也越來越廣，設計的領域和行業(yè)不斷增加，為企業(yè)的發(fā)展提供了便利。在房地產(chǎn)企業(yè)中，實行財務動態(tài)管理，計算機技術(shù)的支持是必不可少的。而相對的，傳統(tǒng)的財務管理模式由于受到發(fā)展的限制，已經(jīng)逐漸無法滿足計算機財務應用軟件的發(fā)展需要，在一定程度上阻礙了企業(yè)財務管理工作的進行，使得財務動態(tài)管理的優(yōu)勢無法得到充分地發(fā)揮。計算機技術(shù)在房地產(chǎn)財務管理中的應用，為財務軟件的開發(fā)提供了有利的環(huán)境條件和技術(shù)支持，也為財務動態(tài)管理的應用提供了可行性。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務動態(tài)管理模式的構(gòu)建
房地產(chǎn)企業(yè)的財務動態(tài)管理模式的構(gòu)建，需要技術(shù)人員的重視。其系統(tǒng)的構(gòu)成主要包括系統(tǒng)基本設計原理、系統(tǒng)的功能設計以及系統(tǒng)模塊設計三個方面，只有對其進行完整的設計和構(gòu)建，才能使得財務動態(tài)管理獲得最佳的效果。
1.系統(tǒng)基本設計原理。財務動態(tài)管理的最終目的是通過對企業(yè)在未來發(fā)展中項目資金的運作情況進行準確的把握和分析，使得企業(yè)可以對未來一段時間內(nèi)的發(fā)展目標有一個清晰的認識，確保決策的正確性和及時性。系統(tǒng)的設計原理就是圍繞這個目的展開的，而由于市場自身經(jīng)濟活動存在較大的可變性，需要對市場經(jīng)濟反映出的數(shù)據(jù)和信息進行相應的分析和處理，根據(jù)其相對穩(wěn)定的趨勢，對可能出現(xiàn)的所有目標方案的具體情況進行模擬，從而幫助企業(yè)財務管理人員準確掌握財務管理的方法，并將其引入企業(yè)發(fā)展中，針對不同時期企業(yè)的財務狀況，進行方法的選擇和調(diào)整，為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎。
2.系統(tǒng)功能設計。財務動態(tài)管理系統(tǒng)的功能設計主要是針對需求而言的，因此需要對需求進行分析。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務動態(tài)管理中，需要根據(jù)財務管理的主要目的和需要解決的問題，對系統(tǒng)功能進行確定，使得系統(tǒng)功能設計更加科學合理。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務管理主要是為了實現(xiàn)企業(yè)財務的信息化管理，包括對財務信息的查詢、修改、計算等，同時還要對企業(yè)開發(fā)項目的財務運行情況進行及時反饋和分析處理。因此，只有明確了需求分析，才能使得系統(tǒng)的功能設計更加合理。
3.系統(tǒng)模塊設計。在需求分析得以明確后，要根據(jù)系統(tǒng)所設計功能的要求，對財務動態(tài)管理系統(tǒng)進行模塊的設計。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應用的財務動態(tài)管理系統(tǒng)主要包括基礎信息模塊、可行性研究模塊、成本控制模塊以及績效評估模塊等，這些模塊共同構(gòu)成了系統(tǒng)的主體，為系統(tǒng)功能的實現(xiàn)提供了技術(shù)保障。
綜上所述，財務動態(tài)管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用是時展的趨勢，也是企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展的要求，存在明顯的可行性和必然性。企業(yè)管理人員在制定財務動態(tài)管理模式時，要結(jié)合企業(yè)自身實際，確保其功能可以得到最大程度地發(fā)揮。實踐證明，財務動態(tài)管理模式的應用，不僅可以提高企業(yè)的財務管理水平，還可以對企業(yè)的資金和成本進行實時控制，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。
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【關鍵詞】企業(yè)融資現(xiàn)狀 財務狀況分析
房地產(chǎn)是我國民眾最為關注的行業(yè)，它直接關系到民生問題。整頓房地產(chǎn)市場的秩序，一直也是政府宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。從2003年8月《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中國務院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)到2013年2月20日的“國五條”。表示了政府重視房地產(chǎn)市場的決心和遏制房價過快上漲的強硬態(tài)度。現(xiàn)在不僅僅是土地獲取端還是銷售端，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著宏觀政策和資金短缺的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應該何去何從，成為一個非常嚴峻的問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀分析
（一）企業(yè)融資現(xiàn)狀的分析
資金是企業(yè)生存和發(fā)展不可或缺的“血液”，房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于七個方面――國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其他資金。
自籌資金主要有企業(yè)自籌和向關系人借貸兩種形式，自籌資金表現(xiàn)為在流動資金不足的情況下，企業(yè)向職工集資；向關系人借貸。兩種方式的利率一般高于同期貨款的利率，而且金額較小，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只能解決暫時的問題，對于長遠的發(fā)展沒有根本的影響。
我國許多房地產(chǎn)企業(yè)是通過外資融資的直接融資方面，去獲得資金。這要分兩個部分來說，對于很多已經(jīng)進入資本市場的大型房地產(chǎn)企業(yè)，他們可以通過股權(quán)和債權(quán)融資輕易的獲得大量資本，去購置土地，去公關，去擴張。但是由于整體宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)越來越嚴重的競爭以及購房人愈來愈理性的購房需求，導致很多房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤不足以支撐高額的負債，于是債務危機頻現(xiàn)，而且有進一步滑入深淵的危險。從債券融資看，目前我國企業(yè)的債券市場的發(fā)展遠遠落后于股票市場的發(fā)展，大企業(yè)都難以通過發(fā)行債券的方式融集資金，規(guī)模小、信譽等級相對差的中小房地產(chǎn)企業(yè)就更不用說了。靠股權(quán)和債權(quán)融資來解決眾多中小企業(yè)，尤其是非國有中小企業(yè)融資問題不現(xiàn)實。
在當前調(diào)控政策的背景下，國民對于買房抱有觀望的心態(tài)，這就抑制了房屋銷售。銷售量的降低，為了回籠資金，大企業(yè)尚且需要降低房價來保證資金的流通，更何況中小企業(yè)。然而中小企業(yè)在擁有房源的數(shù)量以及其他一些軟實力上都存在明顯不足，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)較少的預售房款。所以就目前來看，在房屋預收款下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要取決于銀行貸款。
（二）企業(yè)財務狀況的分析
財務控制薄弱，缺乏具體的財務制度。當前，中小房產(chǎn)企業(yè)普遍存在財務控制薄弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：一是對現(xiàn)金管理不嚴，導致資金閑置或不足。在中小企業(yè)中，很少有一家制定出較完善的正式財務制度。一些企業(yè)的資金使用缺乏計劃安排，使財務陷入困境；二是在資金流入不足的情況下，企業(yè)資金支出的審查顯得不夠嚴格，職工各項費用的報銷過于寬松，造成了部分員工的投機行為；三是缺乏對收入、成本、利潤的分析，平時只關注現(xiàn)金流，缺乏對項目工程投入產(chǎn)出比的考慮。
管理模式僵化，管理觀念陳舊。中小企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，表現(xiàn)出企業(yè)領導者集權(quán)現(xiàn)象嚴重。現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)管理者思想落后，管理能力差，僅憑經(jīng)驗和感覺管理，缺乏對財務管理理論方法的認識和研究，更缺乏現(xiàn)代財務管理觀念，使其職責不分，越權(quán)行事，財務監(jiān)控不到位，財務管理失去了在企業(yè)管理中應有的地位和作用。
少數(shù)納稅人文化層次和現(xiàn)代經(jīng)營管理理念欠佳，不能按照《征管法》和稅務機關的要求建賬，主觀隨意性太大，收支無發(fā)票，收入隨意報，記賬的業(yè)務只是非開票不可的業(yè)務，有的記賬只是形式主義，為了應付稅務機關。財務人員、辦稅人員素質(zhì)參差不齊，由于新辦企業(yè)不斷增加財務人員緊缺，老會計有一定水平，但一人代幾個單位的帳，時間上不能保證；新會計不是缺理論知識，就是少實踐經(jīng)驗；更主要的原因是企業(yè)是老板，工資由老板發(fā)，不聽老板的就被炒魷魚，所以會計只能根據(jù)老板提供的票據(jù)“做賬”、“圓賬”。
二、解決中小企業(yè)財務管理問題的對策
隨著中小房產(chǎn)企業(yè)的財務問題日漸突出，企業(yè)要想在市場上走得更深更遠，工作任務就更加艱巨，必須采取有效措施予以解決。
制定科學的現(xiàn)代企業(yè)制度，建立規(guī)范的財務制度。加強企業(yè)的治理建設，逐步改變企業(yè)用人方面任人唯親，家庭成員占據(jù)重要的管理崗位，決策上獨斷專行的現(xiàn)狀。引進優(yōu)秀的管理人才，提高經(jīng)營決策的科學性，降低企業(yè)的經(jīng)營風險，提高企業(yè)的信用水平，來吸引外部投資，爭取銀行貸款。
【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 研究分析
目前，在我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展體系中，發(fā)揮著重要的支柱作用的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)之一就是房地產(chǎn)行業(yè)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的良好發(fā)展對于我國社會經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮具有重要的現(xiàn)實作用意義。然而，在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)況中，還存在著不少的問題與不足之處，其中一個明顯的表現(xiàn)就是在企業(yè)內(nèi)部財務管理這一經(jīng)營管理職能的實施上還存在一定的弊端和風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關管理人員的確非常有必要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理現(xiàn)況做一個簡單而系統(tǒng)的研究分析活動，從而為房地產(chǎn)企業(yè)未來的積極良好可持續(xù)發(fā)展起到一定的推動促進作用，做出一定的貢獻力量。
一、財務管理概述
（一）財務管理的基本概念和環(huán)節(jié)內(nèi)容
所謂財務管理其實就是指企業(yè)單位為了能夠通過提供充足的資金資源條件而有助于如期地實現(xiàn)和完成企業(yè)既定的戰(zhàn)略經(jīng)營目標和戰(zhàn)略經(jīng)營計劃，所展開的投資、融資籌資、資金分配、資金使用以及利潤核算分配等一系列財務經(jīng)營活動的管理過程。一般來講，企業(yè)單位的財務管理主要包括有制定財務決策、制定預算標準、記錄核算數(shù)據(jù)、進行差異分析、反饋控制、評價考核、激勵以及預測分析等等環(huán)節(jié)內(nèi)容。
（二）財務管理的目的和意義
從企業(yè)財務管理的基本概念和環(huán)節(jié)內(nèi)容中可以總結(jié)歸納出來，企業(yè)單位進行財務管理的根本目的就在于希望能夠通過實施企業(yè)資金管理活動提高企業(yè)的資金使用效率，進而更加有力地推動與促進企業(yè)單位的積極良好快速發(fā)展。至于企業(yè)管理的作用意義則主要表現(xiàn)在以下這樣的幾個方面：第一、高效的財務管理可以有助于企業(yè)的高層管理者及時清晰地了解企業(yè)的資產(chǎn)、負債、成本以及利潤狀況，也就是企業(yè)的綜合經(jīng)營狀況。第二、高效的財務管理有助于企業(yè)單位提高資金使用效率，優(yōu)化合理配置財務資金資源。第三、高效的財務管理有助于企業(yè)單位的資本積累以及利潤的最優(yōu)分配使用，進而增強企業(yè)單位的核心競爭力和綜合經(jīng)營實力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理運行機制中存在的問題
（一）仍然處于被動反應和落后的發(fā)展階段
這一問題主要就是指目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理還是屬于被動反應型的，在財務分析、財務控制和財務預算方面還基本上處于“零狀態(tài)”。財務管理人員幾乎就等同于出納人員。另外，在開展企業(yè)財務管理活動的過程中，不管是在財務管理的工具儀器方面還是在財務管理手段方法方面，都是仍然處于比較落后的水平狀態(tài)。
（二）嚴重缺乏集中性和統(tǒng)一性
這一問題主要就是指目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理活動中，各個項目公司或者項目部門的整個核算體系都各不相同，而且所使用的財務核算軟件也是不同的。這樣一來，當企業(yè)單位的高層管理者需要了解企業(yè)單位的財務狀況和經(jīng)營狀況時，相關的財務管理職能部門就不能為高層管理者提供統(tǒng)一一致的財務信息。這對于財務管理這項經(jīng)營管理職能順利正常發(fā)揮出準確反映企業(yè)財務經(jīng)營狀況的功能作用是非常不利的。
（三）高層管理不夠重視企業(yè)內(nèi)部的財務管理
這一問題主要就是指目前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)的高層管理者甚至很多的中層管理者都不太重視企業(yè)內(nèi)部的財務管理，而是將所有的精力都關注在企業(yè)的工程項目方面。因此，高層管理者對于企業(yè)財務管理的戰(zhàn)略規(guī)劃，監(jiān)督控管都是不夠到位的，從而也就不能夠很好地促進本企業(yè)內(nèi)部財務管理人員充分發(fā)揮工作的積極性、能動性和創(chuàng)造性，以及提高與增強本企業(yè)財務管理和資金使用的能力效率水平。這樣一來，就會嚴重影響到企業(yè)其他經(jīng)營活動的正常順利運轉(zhuǎn)。
（四）財務工作人員的技能素質(zhì)水平有待加強和提高。
這一問題主要就是指目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理活動中，相關財務管理工作人員的專業(yè)知識技能已經(jīng)不能夠很好地滿足現(xiàn)代企業(yè)財務管理和企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的需要。要知道，如今這個社會不僅僅是一個市場經(jīng)濟體制社會，而且還是一個以知識經(jīng)濟和網(wǎng)絡經(jīng)濟為主要經(jīng)濟發(fā)展特征的現(xiàn)代化高科技社會。在這樣的社會背景之下，掌握和精通各種先進知識技能的人才已經(jīng)成為企業(yè)最重要的一種戰(zhàn)略經(jīng)營資源。因此，財務管理人員的知識技能不足也是一個非常重要緊急的問題，需要盡快解決才是。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的改進對策
（一）加強財務管理的創(chuàng)新與改革，提高積極能動性
針對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中所存在的第一個問題，可以采取的改進對策就是房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強財務管理的創(chuàng)新與改革，并且還要在財務管理活動過程中提高工作人員的積極性、能動性和創(chuàng)造性。具體的做法就是首先從財務管理的相關觀念思想開始創(chuàng)新，其次是對財務管理的手段方法進行創(chuàng)新改革，最后對財務管理工作的監(jiān)督控制也要進行創(chuàng)新改革。
（二）建立和健全企業(yè)財務管理的制度體系
針對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中所存在的第二個問題，可以采取的改進對策就要建立和健全企業(yè)財務管理的制度體系。這個主要就是指我國房地產(chǎn)企業(yè)，特別是有二級公司的房地產(chǎn)企業(yè)，一定要在母公司和子公司之間建立形成統(tǒng)一的、相互融合的財務管理制度體系。在相關條件許可的前提下，不同的工程項目，不同的公司部門單位都盡量采用相同的財務核算軟件。如果實在不適采用相同的財務軟件時，也應該要通過相關的協(xié)調(diào)監(jiān)控手段盡量實現(xiàn)統(tǒng)一管理。這樣一來，才可以通過財務管理反應出企業(yè)最為真實客觀可信的財務信息，幫助企業(yè)高層做出相關的重要經(jīng)營決策。
（三）加強注重財務管理思想觀念的宣傳教育
針對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中所存在的第三個問題，可以采取的改進對策就是一定要加強注重財務管理思想觀念的宣傳教育。具體來講，就是要在企業(yè)內(nèi)部的全體員工范圍內(nèi)，特別是財務管理工作范圍內(nèi)，經(jīng)常就財務管理的重要性等相關信息進行宣傳、推廣和教育。也就是說，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應該要將這方面的培訓教育納入到企業(yè)員工的日常職業(yè)培訓規(guī)劃之中。這樣一來，就可以加強企業(yè)的高層管理者對企業(yè)財務管理職能活動的重視程度和關注程度，同時也能夠加強財務管理工作人員的工作積極性、能動性和創(chuàng)造性，為企業(yè)的資金高效分配使用以及整體良好發(fā)展做出更大的貢獻。
（四）加強財務管理工作人員知識技能的培訓與提升
針對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中所存在的第四個問題，可以采取的改進對策就是要加強財務管理人員知識技能的培訓與提升。這個主要就是指在知識經(jīng)濟和網(wǎng)絡經(jīng)濟的環(huán)境條件下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想提高本企業(yè)的綜合經(jīng)營實力和核心競爭力，奠定下堅實的資金基礎條件，就必須要加強重視對本企業(yè)財務管理人員在先進知識技能方面的培養(yǎng)和提升，而且還要大量的儲備和培養(yǎng)這方面的高素質(zhì)專業(yè)人才才行。
四、結(jié)束語
總而言之，為了能夠繼續(xù)更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展前進中的基礎支柱作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)的相關管理人員一定要加強重視對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理狀況進行監(jiān)督、控制和管理，改進創(chuàng)新其運行機制，及時解決其中所存在的問題，以便能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)財務資金的運用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展奠定下堅實的資金基礎條件。
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【關鍵詞】房地產(chǎn)；財務管控；體系構(gòu)建；優(yōu)化措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管控特色
（一）投資風險較高，決策需謹慎
目前我國內(nèi)需是剛性需求，所以房產(chǎn)短期風險不是很高。但是房產(chǎn)企業(yè)的項目時間跨度長，管理周期長，在這漫長的不確定經(jīng)營周期內(nèi)，一系列不確定的因素加大了房地產(chǎn)企業(yè)的風險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控體系構(gòu)建中一定要有完善具體的風險評估機制，提高項目投資決策的科學性，盡量降低企業(yè)的財務風險。
（二）經(jīng)營方法獨特，成本管理復雜
雖然房地產(chǎn)的費用主要是征地用地以及房屋建設的部分，但是由于項目建設的時間跨度大，對于不同項目不同時間的成本計算不同，甚至同一會計核算項目也需要根據(jù)時間計算成本，所以需要財務管控體系要有完善的根據(jù)時間核算的成本核算體系。
（三）產(chǎn)品開發(fā)周期長，投入金額多
我國房地產(chǎn)企業(yè)取得了快速發(fā)展的契機，但是如何邁向持續(xù)化發(fā)展的道路卻還需要進一步探索。同時我們也要認識到房地產(chǎn)行業(yè)是投資密度和風險程度都很高的行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)財務監(jiān)控體系的構(gòu)建就變得至關重要。
房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般都是需要大量資金投入開發(fā)和建設的工程，包括征地、土地使用、房屋建設、施工、完工、出售等一系列的過程，時間跨度最少為一年，周期性較長。隨著我國城市化進程的加速，必須要求房地產(chǎn)財務管控系統(tǒng)需要有一個長期、系統(tǒng)、綜合的管理和控制，盡量是成本核算和收益核算都盡量精確。
（四）財務管理難度較大
由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目涉及范圍廣，包括相關政府部門、土地征用對象、被拆遷者、投資者、施工工人等，很多的利益相關群體。如何協(xié)調(diào)好各方利益關系，給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控人員提出了一個巨大的難題。如何應對財務管控的復雜性和多樣性，需要一個完善全面的現(xiàn)代化企業(yè)財務管控的體系。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管控存在的問題
（一）缺少戰(zhàn)略性的管理戰(zhàn)略
房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控有其自身特點，要求其管理人員對于籌資、投資、利潤分配等有一個宏觀的上的了解，以便更加有力面對企業(yè)所面臨的各種復雜環(huán)境和挑戰(zhàn)。而目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務管控上缺少戰(zhàn)略性的把控，使得融資困難，企業(yè)管理資金方式落后，企業(yè)盲目投資產(chǎn)品等，無形之中降低了企業(yè)的核心競爭力。
（二）財務管控基礎薄弱
目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財務管控停留在基礎的會計核算基礎上，缺少預測和控制分析，財務功能單一，對于決策的幫助不足。有的房地產(chǎn)企業(yè)財務管控監(jiān)督體系薄弱，有現(xiàn)象出現(xiàn)，導致高層管理者無法真實了解企業(yè)財務管理狀況，相關制度體系不健全的弊端很嚴重。
（三）資金管理方式落后
盲目追求高端產(chǎn)品，忽視流動資金的問題和融資困難的存在，這是目前房地產(chǎn)企業(yè)的通病。在正常投資活動中，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)以市場行情為依據(jù)，盲目追求高端產(chǎn)品，投資決策缺乏可行性和科學性，忽視房地產(chǎn)行業(yè)市場真正所需。同時很多房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動中，不重視流動現(xiàn)金流量的管理監(jiān)察、未建立倉庫管理制度，不良資產(chǎn)長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況不容樂觀。房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時也會遇到融資困難的問題，商業(yè)銀行前期對于房地產(chǎn)企業(yè)開展較全面的資金調(diào)查使得時間耽誤過多，服務效果的滯后局面，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。
（四）成本管理不到位
很多中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管控人員自身素質(zhì)不高，缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)技能，不熟悉企業(yè)內(nèi)部財務管理控制和核算體系等。尤其在成本管理上，更多的體現(xiàn)了成本管理落實不到位，缺少全面系統(tǒng)的管理，缺少對于企業(yè)項目全過程的考察，認為財務管理主要是前期過程，缺乏對于項目實施過程中成本的監(jiān)督和控制。
三、財務管控體系構(gòu)建與優(yōu)化
（一）加強資本的結(jié)構(gòu)合理性
雖然會計學中所說的財務杠桿原理的確可以給企業(yè)的發(fā)展帶來杠桿效應的收益，但是太多借貸資金的流入也無疑增加了企業(yè)財務管理的風險導致企業(yè)破產(chǎn)的可能性增加。所以房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實際情況以及對未來發(fā)展的預期綜合分析，包括經(jīng)濟現(xiàn)狀和融資環(huán)境的安全性等，確定資金合理的結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)財務風險。
（二）不斷提升財務管理水平尤其成本管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)要注重加強對于財務管控人員的培訓和人力資源開發(fā)工作。使其對于本企業(yè)財務管控有一個全面系統(tǒng)的認識，爭取做到全員、全方位、全過程的財務管控尤其是成本管控的體系構(gòu)建。不僅要做好事前的預算工作，對于項目進程中的很多成本也要有效的監(jiān)督核查，完工的復查也是財務管理的重要任務。爭取全方位全過程降低財務成本。
（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)基礎財務管理
財務管理是企業(yè)管理的核心。要想構(gòu)建并優(yōu)化財務管理體系，企業(yè)必須從基礎財務管理做起，針對基礎管理薄弱，財務管理欠缺等問題做出策略上的改變。首先要轉(zhuǎn)變企業(yè)傳統(tǒng)財務管理的思想，利用更加先進的財務管理技術(shù)和手段，加強企業(yè)基礎財務工作。在處理好日常的會計報表和核算等基礎上，要加強預測和分析財務職能的訓練和加強。同時，要不斷完善企業(yè)內(nèi)控財務管理制度，加強內(nèi)控制度。企業(yè)內(nèi)部的審計部門要重點加強內(nèi)審制度的完善和健全，提高企業(yè)的抗風險的能力，對于不合理的財務信息要及時糾正和控制，是企業(yè)的內(nèi)控制度的構(gòu)建落到實處，使財務監(jiān)督制度有效的落實。
（四）積極拓寬融資渠道，提高信用等級
中小房地產(chǎn)企業(yè)要想改變目前融資困難的現(xiàn)狀，必須要改變自身的信用發(fā)展觀念，提高融資能力前提是先要提高自身的信用等級，改善銀行對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的看法。同時，在企業(yè)的發(fā)展過程中要積極和其他組織誠信合作，遵守商場的信用規(guī)則。另外還要積極拓寬房地產(chǎn)發(fā)展的融資渠道，獲得銀行融資信譽，與其他金融中介性的組織合作，讓銀行熟悉自己的業(yè)務過程和發(fā)展狀況，提高自身的信用等級，取得銀行的信任，為融資的可持續(xù)發(fā)展提供出路。
（五）完善企業(yè)戰(zhàn)略性財務管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)實行有效的籌資、投資和利益分配管理體系是企業(yè)的戰(zhàn)略性財務管理制度構(gòu)建的前提，是企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的保障。房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建良好的企業(yè)文化，重視財務管控的作用，從而提高自身的核心競爭力。首先根據(jù)自身情況，確定合適的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)籌資戰(zhàn)略下，擴寬融資渠道，為企業(yè)發(fā)展籌集足夠的資金；在企業(yè)投資戰(zhàn)略指導下，確定財務決策的可行性和科學性，做好項目具體的落實；在利益分配的指導下，確定合理的分配制度，保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在構(gòu)建和完善財務管控制度過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)要努力實現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分開，盡量減少投資者對企業(yè)日常運行干預，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，以科學的管理理念和管理制度對企業(yè)管理。
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[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會計信息質(zhì)量 會計準則
一、前言
當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關注,房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實施新企業(yè)財務會計準則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務會計核算中的會計信息質(zhì)量問題進行探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題
(1)風險信息披露內(nèi)容不完整
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業(yè)項目開發(fā)風險、土地供應風險、項目工程質(zhì)量風險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風險性的特點,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關風險的企業(yè)財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。
(2)會計核算準則指引不夠完善,業(yè)績評價信息不夠客觀
對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認收入往往要經(jīng)歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。
(3)企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善
當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系不規(guī)范,收入確認制度有待改善
當前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關的財務會計體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業(yè)簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發(fā)票確認收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認情況企業(yè)年報信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報由于當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風險與債務是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。
三、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議
針對上述房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:
(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
在提高房地產(chǎn)會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業(yè)的預售政策以及相應的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項目未竣工以前,預售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預售政策不同,往往會對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預售政策規(guī)定的要求,相關商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達到一定高度時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業(yè)還應當在財務報告附注中增加相關分項目現(xiàn)金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個項目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。
(2)完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預提應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關費用,而且在企業(yè)當期的資產(chǎn)負債表中也增加等額的負債,這就會對企業(yè)當期的財務狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。
(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計
針對當前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度的問題,相關企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點以及相關的管理要求而制定的內(nèi)部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內(nèi)部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的財務會計規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計,通過進一步完善內(nèi)部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統(tǒng)性。
(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系
近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質(zhì)量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規(guī)范進行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當前房地產(chǎn)會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認方法。
四、結(jié)束語
由于我國當前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計準則與相關制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展也是有益的。
參考文獻:
[1]崔學剛.上市企業(yè)財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009;1
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；融資方式
中圖分類號：F282 文獻標識碼：A 文章編號：1671-1009（2015）21-0122-02
引言
本文主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的相關問題，并且進行簡要的分析，提出了幾點合理化建議，充分的結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年的真實發(fā)展情況和行業(yè)的發(fā)展形勢，詳細的介紹了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的概念和特點及風險的主要產(chǎn)生原因，再有就是房地產(chǎn)企業(yè)風險的有關分析。通過對企業(yè)財務風險的研究，可以說明房地產(chǎn)在未來經(jīng)濟市場中仍占有重要的位置，需要國家對房地產(chǎn)企業(yè)進行關注，同時利用有效的風險防范措施，減少企業(yè)的經(jīng)濟損失，較可能的規(guī)避潛在的財務風險。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的相關研究
（一）企業(yè)財務風險的概念
所謂的財務風險就是一種與企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟相關聯(lián)的微觀經(jīng)濟風險。在企業(yè)財務風險中，主體就是在經(jīng)濟市場中的利益相關者。從狹義方面來說，企業(yè)財務風險就是籌資風險或者說出融資風險，由于企業(yè)管理者沒有進行準確的市場決策，導致企業(yè)面臨大量的經(jīng)濟損失，使得企業(yè)內(nèi)部的利益相關者身處風險之中。或者就是由于企業(yè)在發(fā)展的過程中，以高速運作的態(tài)勢，造成負債過多，無法償還而引發(fā)財務風險。從廣義的方面講，企業(yè)財務風險就是指在企業(yè)的經(jīng)濟活動中，由于外界和內(nèi)部環(huán)境的變化，使得企業(yè)財務出現(xiàn)問題，進而企業(yè)損失經(jīng)濟利益。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點
我國的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資方式基本都是進行商業(yè)銀行信貸。近幾年有很多的房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)銀行進行利益獲取，這也就導致融資渠道過于集中，使得房地產(chǎn)企業(yè)對信貸政策的變化要十分的關注，如果國家的信貸政策發(fā)生變化，就有可能導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務發(fā)生問題，所以商業(yè)銀行的信貸政策對房地產(chǎn)企業(yè)財務的影響十分巨大。房地產(chǎn)企業(yè)所需的資金較多，如果通過商業(yè)銀行信貸方式是很難進行融資的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的融資對象僅限于商業(yè)銀行，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險較高。再有就是由于房地產(chǎn)企業(yè)大量的進行資金借貸，導致企業(yè)的負債率較高，財務杠桿過度的使用，如果處理不當，就會引起公司面臨巨大的還款壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在運營時，通常開發(fā)投資會達到幾千萬，甚至是幾十億，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動頻繁，并且在實際的開發(fā)過程中，現(xiàn)金流量分布不均勻。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的產(chǎn)生原因
對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究可以分為兩個方面，內(nèi)部因素和外部因素。由于外部因素而引起的財務風險主要就是宏觀經(jīng)濟環(huán)境，隨著我國經(jīng)濟市場的不斷擴大，市場經(jīng)濟在逐年的增長，所以經(jīng)濟就是一種在不停的擴張和縮緊的過程，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受到我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響的程度較大。我國的宏觀經(jīng)濟環(huán)境良好時，房地產(chǎn)市場就會相對繁榮，如果宏觀經(jīng)濟環(huán)境在不斷的變化，波動的頻率和浮動較大，就會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟市場，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務風險。我國的法律法規(guī)及通貨膨脹都對房地產(chǎn)企業(yè)有較大的影響，例如2008年美國次貸危機就是由于通貨膨脹導致全球的經(jīng)濟市場崩潰。其內(nèi)部因素主要就是指企業(yè)自身的經(jīng)營方式，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營工作是一個長期緩慢的過程，涉及到的部門較多，同時還要對市場進行調(diào)研，保證市場環(huán)境良好，市場決策的好壞等這些因素都能引起房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的有關分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險
我國的資本市場在剛剛起步的階段，所以有很多的制度沒有很好的完善，還需要很長的時間進行建設。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，在市場結(jié)構(gòu)上就存在一定的問題，還沒有進行及時的解決，首先從宏觀方面來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要為負債融資的方式進行對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，這就會導致企業(yè)整體上的融資格局較小。從國外的房地產(chǎn)市場上看，國外房地產(chǎn)企業(yè)得到了長時間的發(fā)展，已經(jīng)在發(fā)展體系上有很多的先進之處，相比較我國的房地產(chǎn)市場是較為成熟的。同時對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，我國目前的房地產(chǎn)業(yè)沒有進行層次上的劃分，企業(yè)之間的競爭壓力較大，很多的信譽機構(gòu)，擔保機構(gòu)等都十分缺失。再有就是對于商業(yè)銀行來說，提供大量的資金就是為了能夠得到相應的收益，可是我國的房地產(chǎn)市場環(huán)境極不穩(wěn)定，使得企業(yè)會承受很高的風險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險
有相關的數(shù)據(jù)表明，我國的房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的時間內(nèi)，得到了快速的發(fā)展，很多的企業(yè)都愿意融入到房地產(chǎn)企業(yè)中，以獲取高額的利益，但也由于過多的開發(fā)商進入這個行業(yè)，導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的規(guī)模越來越大，銷售的價格也是逐年升高，在房屋的建設方面對別墅等商業(yè)用房投資加大，經(jīng)濟適用房的投資逐年減少。而且房地產(chǎn)企業(yè)的過度開發(fā)，也導致我國的空房率較高。一般而言，空房率高，就會導致房價較低，兩者是成反比，但在我國的房地產(chǎn)業(yè)中恰恰相反。再有就是我國的房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為及其不合理，不能迎合市場的需要，使得企業(yè)收益時間較長，影響企業(yè)的發(fā)展周期。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資資金過多，收益期較長，如果在投資決策方面出現(xiàn)失誤，就會造成企業(yè)經(jīng)濟的損失，不能保障企業(yè)利益相關者的基本權(quán)益，由此看來房地產(chǎn)業(yè)的投資約束較強，但是我國目前的實際情況所反映出來的問題是投資約束薄弱。導致企業(yè)利益相關者的權(quán)益沒有最基本的保障，企業(yè)利用資金進行盲目性的投資，很可能會造成財務風險。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收及收益分配風險
資金回收風險就是指企業(yè)的應收賬款出現(xiàn)相關的問題，雖然不能使企業(yè)的經(jīng)濟得到增長，但是能夠影響企業(yè)的資金回收，能夠提高企業(yè)的現(xiàn)金流動。如果資金回收受到了外界的影響，就有可能導致企業(yè)的資金鏈斷裂，不能進行下一步的實際工作。而房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風險就是指企業(yè)在生存和發(fā)展的過程中，對資金收益的分配問題分析，如果企業(yè)內(nèi)部缺少收益分配方面的制度，就會影響企業(yè)內(nèi)部的財務結(jié)構(gòu)，間接的造成財務風險。如果不能有效的對相關的收益進行科學性的分配，不利于企業(yè)融資成本的降低，很大程度上限制了企業(yè)進一步的發(fā)展。不同的分配政策也會導致不同的融資結(jié)果，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配較為隨意，但是不能違反正常的分配制度。
（四）在我國宏觀經(jīng)濟機制調(diào)控下的財務風險
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在我國的市場經(jīng)濟體系中占有重要位置。在房地產(chǎn)企業(yè)得到發(fā)展的同時，國家也相應的出臺了政策，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，主要通過對金融貨幣，土地及稅收方面的政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。早在2003年的時候，國家就對房地產(chǎn)市場出臺了金融宏觀調(diào)控政策，這是為了緩解某些地區(qū)房價較高的趨勢，國家通過對房地產(chǎn)金融的管理，進行一系列的調(diào)控，幫助房地產(chǎn)市場回復原有的狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)的對象就是土地，所以國家對土地的要求較高，而且我國對土地的需求越來越高，只有對土地進行宏觀調(diào)控，才能讓我國的市場經(jīng)濟進行可持續(xù)性發(fā)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施
（一）加強對多元化直接融資方式的發(fā)展
在我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過商業(yè)銀行信貸方式進行融資，而這種融資方式屬于間接融資，所以為了能夠擴大我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，要加強對多元化直接融資方式發(fā)展。首先可以通過股票融資方式進行籌集資金，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)想要在股票市場上發(fā)行股票，需要滿足各種需要，這也導致很多的企業(yè)沒有權(quán)益進行股票發(fā)行。所以我國可以適當?shù)姆艑捁善卑l(fā)行限制，讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)進入股票市場，進一步的提高直接融資的比重，能對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險有一定的限制作用。再有就是可以將房地產(chǎn)企業(yè)進行資產(chǎn)證券化，這樣能使企業(yè)資產(chǎn)的流動性增強，進一步的吸引投資者的關注，這也是新的融資方式之一，能有效的降低企業(yè)的財務風險。
（二）建立健全間接融資體系
近幾年的時間，我國很多行業(yè)的發(fā)展都開始選擇間接融資的方式擴充自身的資金，目前也是我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，想要通過這種融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)更多的服務，就需要建立健全間接融資體系。首先可以使間接融資方式多樣化，我國的商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資方面的創(chuàng)新力度還不夠，沒有提供更多的信貸方式，不能給予更好的信貸服務。如果能夠讓商業(yè)銀行的信貸方式多樣化，就能很大程度上降低企業(yè)的財務風險。同時目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)會選擇間接融資的原因就是商業(yè)銀行信貸較為大眾化，所以可以對直接融資方式進行創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變成間接融資方式供予房地產(chǎn)企業(yè)擴充資金。
（三）提高融資決策的合理性
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要制定出合理性的融資政策，這樣企業(yè)能夠按照標準化的規(guī)定，對企業(yè)進行合理化分析，選擇不同的投資項目，并且了解項目的可行性，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營情況選擇合適的決策，這樣對有助于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。還需要合理的安排還款計劃，合理的安排時間，企業(yè)的發(fā)展和資金是否及時到位有很大的關系，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金要滿足企業(yè)的正常發(fā)展。如果企業(yè)能夠制度出合理的還款計劃，就能有效的規(guī)避財務風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金具有時效性，如果不能在一定的時間入賬，就會失去原有的作用，導致企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)在融資前就需要對項目后期的還款等情況進行計劃，并進行規(guī)范性操作。
（四）對資金回收和收益方面的防范措施
首先要制定出有效的銷售計劃，這樣能夠保證企業(yè)在開發(fā)后能有足夠的資金回收。這些計劃一定要在房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)工作之前實行，這樣能夠保證企業(yè)有更多的時間進行銷售方面的準備。利用多種銷售渠道，進行相關的促銷方式，不斷的進行宣傳，以保證在物業(yè)開發(fā)后資金的迅速回籠。再有就是要保證房地產(chǎn)企業(yè)盡可能的規(guī)避財務風險，所以就需要對應收賬款進行嚴格的要求，防止資金回收不及時，造成市場經(jīng)濟的損失。為了能夠有效的強化企業(yè)的應收賬款，需要加強客戶和企業(yè)之間的信用等級，進而減少空房率，保證企業(yè)的發(fā)展。
（五）加強企業(yè)財務管理機制的建設
對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還有很長的一段路要走，所以需要在內(nèi)部不斷的加強財務管理機制的建設，這樣能夠有效的幫助企業(yè)在未來的發(fā)展中占據(jù)先機。首先要培養(yǎng)企業(yè)的基本決策能力，財務管理機制就是為了能夠在實際工作中，對市場經(jīng)濟環(huán)境的改變，做出相應的市場決策，使得企業(yè)不被外界因素影響，獲取經(jīng)濟利益。再有就是要擁有一定的信息整合能力，信息整合主要就是指企業(yè)的財務信息需要及時有效的總結(jié)和分析，這樣能夠保證企業(yè)信息使用者能清楚明了的了解當前企業(yè)的經(jīng)營成果和財務狀況，幫助使用者做出有效的決策。建立合理化科學化的財務管理機制能推動房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展，促進我國房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴張和體系的完善，總而言之，房地產(chǎn)作為人類生活的基本物質(zhì)設施，需要進行系統(tǒng)性的研究和分析，保證我國房地產(chǎn)市場的進一步開發(fā)。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險問題進行說明，幫助企業(yè)有效的規(guī)避財務風險，減少不必要的經(jīng)濟損失。不斷的對直接或間接融資方式進行開發(fā)和創(chuàng)新，使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資投資方面減少不必要的財務風險，再有就是對企業(yè)內(nèi)部的財務管理機制進行合理化的建設，保證融資決策的合理性，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中有更大的潛力和空間。
參考文獻：
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1. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式
從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，一般的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險主要表現(xiàn)為：
1.1無力償還債務風險。
房地產(chǎn)建設開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結(jié)果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。
1.2利率變動風險。
房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。
1.3再籌資風險。
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負債經(jīng)營使公司負債率加大，相應地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財務風險能否被盡早識別、發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中存在的問題
2.1一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務預算管理意識。
有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊伍按設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目就能夠按期竣工交付使用，就會產(chǎn)生經(jīng)濟效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財務預算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒從征地成本上、資金運作方面、經(jīng)濟效益的回報率上作細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實，就可能造成在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響了經(jīng)濟效益。
2.2部分房地產(chǎn)企業(yè)舉債隨意，加大了成本負擔。
在房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資中，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項目的投資風險度。
2.3資本結(jié)構(gòu)不當。
這是指企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產(chǎn)生負面影響而形成的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目運作實施開發(fā)行為，必須具備一定數(shù)量的資金，用于“拿地”、做規(guī)劃、支付各種費用、生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品。能否及時足額和經(jīng)濟地籌集到所需資金，直接關系到企業(yè)的開發(fā)活動能否順利進行并進而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，在此過程中借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財務風險也越大。
3. 加強房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的措施
3.1加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質(zhì)。
提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平，首先要提高其決策者的財務管理素質(zhì)，要使決策者通過學習和培訓能夠讀懂三種主要財務報表。即資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表。變其以往進行財務決策時的經(jīng)驗決策和主觀決策為科學決策。最大限度地降低財務風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應當樹立以人為本的觀念。一方面補充資深的財務人員到企業(yè)來，另一方面必須加強企業(yè)現(xiàn)有財務人員培訓，提高其綜合素質(zhì)。同時，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。
3.2優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險 。
房地產(chǎn)建設企業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，加大企業(yè)的經(jīng)濟效益，但是這并不意味負債比例越高越好，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。企業(yè)有貸款就有利息支出，就必然有財務風險存在。但是，在不同的資本結(jié)構(gòu)下，財務風險是不同的。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以利用本身的良好信用以及土地抵押進行銀行貸款以增加資金來源，充分發(fā)揮財務杠桿的作用，利用杠桿效益抵消財務風險帶來的消極影響；另一方面應把債務風險控制在集團可以接受的范圍內(nèi)。通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務資本的比例關系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，將財務風險降到最低。
3.3建章立制，規(guī)范財務行為。
為使企業(yè)財務管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴格按章操作是強化內(nèi)部管理的根本前提。因此，一方面，要求企業(yè)財務管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及財務管理的特點，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，積極探索從征地動遷到工程建設再到商品房營銷最后到物業(yè)管理整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務管理制度，形成標準化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機制。另一方面，由于開發(fā)企業(yè)財務管理是一個全新的領域，財務管理部門可以適當借鑒其他企業(yè)的先進經(jīng)驗及國外同行的管理經(jīng)驗，以加快我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理制度建設的步伐。
3.4降低施工成本。
首先應該減少建筑安裝成本。建筑安裝成本發(fā)生在項目建設過程中，是一個比較難以把握的成本。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開始動工建設之前應該通過各種方法估計在建設過程中的階段成本，然后根據(jù)實際建設階段中的成本對原來的估計數(shù)據(jù)進行調(diào)整，并依此為后一階段建筑安裝成本的預算，進行跟蹤監(jiān)控。
其次開展長期成本管理工作。成本管理不是一個一蹴而就的工作，需要從上到下的長期合作。這就要求全員動員起來開展成本管理工作：需要事先的成本預測，需要事中的成本計量，需要事后的成本分析、評價。建立二級成本管理單位是有效開展成本管理的好辦法。二級成本管理單位由房地產(chǎn)公司中不同部門的人共同組成，這些部門包括原材料采購、施工建筑、財務、物質(zhì)儲備等等。
3.5建立房地產(chǎn)建設企業(yè)的風險預警體系。
一個有效的財務預警系統(tǒng)應具備如下功能：
3.5.1監(jiān)測功能：通過對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行跟蹤、記錄和計量，考核實際情況與目標、預算、定額、標準之間的差異，分析偏差中存在的問題，以便查找出財務危機的蹤跡；
3.5.2預警功能：經(jīng)過對大量信息的分析，當出現(xiàn)可能危害企業(yè)財務狀況的關鍵因素時，財務預警系統(tǒng)能預先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營者及早做出準備或采取對策，避免潛在的風險演變成現(xiàn)實的損失、起到未雨綢繆、防患于未然的作用；
3.5.3診斷功能通過對監(jiān)測結(jié)果的對比分析，運用現(xiàn)代管理技術(shù)、企業(yè)診斷技術(shù)對企業(yè)營運狀況之優(yōu)劣做出判斷，可以及時、準確地找出企業(yè)運行中的弊端及病根之所在；
【摘要】隨著我國市場經(jīng)濟的大力發(fā)展，使得我國房地產(chǎn)市場不斷的擴大發(fā)展，因此不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入市場，促使我國房地產(chǎn)市場突飛猛速的發(fā)展。但隨著市場經(jīng)濟機制的變革，以及國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的問題和挑戰(zhàn)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的賬務和成本控制管理等問題。企業(yè)的賬務管理和成本控制，對企業(yè)的生產(chǎn)、銷售以及發(fā)展規(guī)劃等多個環(huán)節(jié)意義重大，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理層必須重視起來，加強賬務和成本控制管理工作。本文簡要分析房地產(chǎn)企業(yè)的賬務管理和成本控制工作中存在的問題，探討促進房地產(chǎn)企業(yè)賬務管理和成本控制的協(xié)同管理措施。
【關鍵詞】賬務管理 房地產(chǎn)企業(yè) 成本控制管理
一、賬務管理和成本控制的關系以及重要性
（一） 項目建設決策和成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)從項目決策，到拿地建設，最后開盤銷售，項目時間較長，這一時間段的市場變化、利率等隨時可能改變，有一定的風險存在。所以房地產(chǎn)項目的決策，會直接影響企業(yè)的成本控制，這使得企業(yè)的項目負責人員專業(yè)素養(yǎng)能力要求很高，包括項目人員的自身能力和他的項目。
（二） 財務監(jiān)督管理和成本控制的關系
房地產(chǎn)企業(yè)的財務系統(tǒng)體制對于成本的控制也有一定影響。企業(yè)領導和管理人員對賬務系統(tǒng)的重視度，會相應的制約企業(yè)的成本控制、核算。財務工作人員專業(yè)水平高，財務系統(tǒng)完善，有助于企業(yè)的成本控制管理工作效率和質(zhì)量提高，最終促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
（三） 房地產(chǎn)企業(yè)賬務管理和成本控制的重要性
完善企業(yè)的賬務管理系統(tǒng)，并運用科學合理的工作手段，能提高企業(yè)財務管理工作的質(zhì)量。通過成本的有效控制，能降低成本損耗，實現(xiàn)企業(yè)資源效益最大化，最終提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)賬務管理和成本控制中存在的問題
（一） 缺乏成本的管理意識
房地產(chǎn)市場初期是一個利潤高，風險小的行業(yè)，所以多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有意識到賬務和成本管理的重要意義。而隨著市場經(jīng)濟改革，市場競爭逐漸激烈，原來的低成本、高利潤現(xiàn)象已經(jīng)過去，使得房地產(chǎn)管理人員必須轉(zhuǎn)換思想，創(chuàng)新成本管理模式，把成本控制和企業(yè)的賬務管理結(jié)合起來，改進創(chuàng)新管理方法，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收入。
（二） 前期工作準備不夠
不少房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期準備中，過于關注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業(yè)沒有根據(jù)實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業(yè)造成經(jīng)濟損失，甚至可能造成企業(yè)的賬務體系崩潰，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
（三） 成本控制體系不夠完善
房地產(chǎn)的項目工程建設，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業(yè)的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制和賬務管理，多數(shù)是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統(tǒng)計分析的，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設項目的成本控制。
三、房地產(chǎn)企業(yè)賬務管理和成本控制協(xié)同管理的方法措施
（一） 加強成本控制制度建設
首先要加強成本控制制度的建設，才能促進賬務管理和成本控制協(xié)同管理的順利M行。加強成本控制，第一要加強成本預算工作。成本預算一定要結(jié)合實際情況，綜合分析各項數(shù)據(jù)信息。并且這個過程中，要確保各部門提供的資料是準確并完整的，然后根據(jù)成本控制制成表格，確保成本的預算科學合理。第二要加強成本的監(jiān)控管理。成本的各項采購，都必須根據(jù)成本管理部門制定的標準嚴格執(zhí)行，確保質(zhì)量、規(guī)格、數(shù)量和金額符合規(guī)定，嚴格控制各個環(huán)節(jié)的成本投入。第三要合理管理項目工程。各項物資采購要及時上報財務部門，確保賬務管理和成本控制的有效連接。并且材料款和工程款的結(jié)余，一定要按照合同規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)流程辦理，確保企業(yè)的資金順利運作。
（二） 完善企業(yè)賬務管理體系
建立一個完善的房地產(chǎn)企業(yè)賬務管理體系，才能加強基礎的財務工作管理，并提高財務工作效率和質(zhì)量，強化企業(yè)的賬務系統(tǒng)管理。賬務的管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎性工作，也是企業(yè)項目建設的重要工作。因此，要轉(zhuǎn)換賬務管理的理念，不斷改進創(chuàng)新管理體系，以科學的方法處理賬務信息數(shù)據(jù)，使賬務管理和成本控制管理工作更加有效，才能確保企業(yè)資金的正常運作。
（三） 制定合理的協(xié)同管理規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的財務狀況，結(jié)合市場特點，建立一套賬務管理和成本控制有效結(jié)合管理的體系，促使成本控制和賬務管理有效連接起來，實現(xiàn)賬務管理和成本控制協(xié)同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業(yè)的培訓，使他們不斷提高專業(yè)素養(yǎng)，全面了解新興技術(shù)，有助于及時發(fā)現(xiàn)賬務管理和成本控制管理中的問題，確保企業(yè)資金安全，而且還能推進賬務管理和成本控制的協(xié)同管理工作，促進系統(tǒng)的快速建立。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)賬務管理和成本控制的協(xié)同管理，能促使企業(yè)部門間的積極合作，充分利用企業(yè)資源，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。而且協(xié)同管理還能確保房地產(chǎn)企業(yè)的賬務安全，促使資金的運轉(zhuǎn)順利。因此房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強賬務管理和成本控制的協(xié)同管理，促進經(jīng)濟收入，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻：
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