時(shí)間：2023-06-06 08:59:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)合同管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、進(jìn)一步提高對(duì)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序重要性的認(rèn)識(shí)
整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實(shí)踐“*”重要思想和
落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來，堅(jiān)持深化改革和加
強(qiáng)法治并舉，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，不斷加大對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進(jìn)一步強(qiáng)化制度建設(shè)，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
二、切實(shí)加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度
（一）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等法律法規(guī)進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，公開曝光，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。
（二）加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價(jià)，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房價(jià)，擾亂市場秩序的，房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)商品房銷售人員的培訓(xùn)和管理，對(duì)違規(guī)從事商品房活動(dòng)的單位和人員，要從嚴(yán)處理。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價(jià)格、房產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價(jià)格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號(hào)）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國家工商總局令第71號(hào)）等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理。工商行政管理部門要會(huì)同房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展
銷活動(dòng)的管理，嚴(yán)格展銷許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門要審查展銷活動(dòng)主辦方資格，房產(chǎn)管理部門要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)情況。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷活動(dòng)。
（五）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國家工商總局監(jiān)制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購房人明示。房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房“實(shí)名制”。對(duì)房地產(chǎn)銷售過程中實(shí)施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門要加大對(duì)合同違法和侵害消費(fèi)者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門處理。
（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，要向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在買賣過程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。
三、認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)措施，深入開展整頓活動(dòng)
（一）深入開展專項(xiàng)整治活動(dòng)。從9月份起，用一年左右時(shí)間，在全市范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。各地和市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要認(rèn)真制定整治工作方案，明確時(shí)間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強(qiáng)烈的，要予以通報(bào)批評(píng)。
（二）暢通舉報(bào)投訴渠道。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要通過開設(shè)專項(xiàng)整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。
（三）建立房地產(chǎn)交易誠信機(jī)制。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)、準(zhǔn)確、公開相關(guān)信息。房地產(chǎn)企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員的失信行為情節(jié)嚴(yán)重的，要通過新聞媒體予以曝光。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要建立對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的監(jiān)督和懲戒機(jī)制。
一、提高認(rèn)識(shí)，充分認(rèn)識(shí)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場的重要意義
整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各區(qū)、縣房管部門要從實(shí)際出發(fā)，切實(shí)引起高度重視，認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院、建設(shè)部、省建設(shè)廳有關(guān)文件，加大對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管、查處、，各開發(fā)企業(yè)努力打造誠信主體，規(guī)范銷（預(yù)）售行為，營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場建康發(fā)展。
二、整頓規(guī)范內(nèi)容
①加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理。
各區(qū)、縣房管部門要按照法定程序許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證，應(yīng)向社會(huì)公告后在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購、登記、選號(hào)等形式收取預(yù)定款或變相預(yù)售商品房。違反上述規(guī)定房地產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。
②加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷）售動(dòng)態(tài)管理。
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)除提供必要的資料外，必須提供預(yù)售項(xiàng)目每棟樓的單元數(shù)量，以及每個(gè)單元戶數(shù)各住宅編號(hào)。并將每月銷售情況在次月5日之前上報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門（設(shè)專人負(fù)責(zé)）。嚴(yán)禁囤積房源，惡意炒作，哄抬房價(jià)，對(duì)故意擾亂市場秩序的企業(yè)，房管部門將聯(lián)合有關(guān)執(zhí)法單位嚴(yán)肅處理。
③加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。
未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告內(nèi)容必須真實(shí)可靠，并標(biāo)有商品房預(yù)售許可編號(hào)。堅(jiān)決制止街頭亂貼、亂發(fā)小廣告，凡不明確標(biāo)識(shí)預(yù)售許可編號(hào)的廣告均屬違法廣告，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假信息、違法廣告，執(zhí)法部門將從嚴(yán)處理。
④加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同時(shí)，必須使用我市統(tǒng)一規(guī)范的《商品房買賣合同》（示范文本），并為購房者提供《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》，任何單位不得私自修改、翻印合同文本。各區(qū)、縣房管部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，認(rèn)真落實(shí)購房“實(shí)名制”。對(duì)房地產(chǎn)銷售過程實(shí)施合同欺詐，套取貸款，偷逃稅費(fèi)的違法行為，房管部門不予辦理登記備案、房地產(chǎn)交易手續(xù)，構(gòu)成犯罪的，由司法部門處理。
⑤加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。
凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理備案手續(xù)。中介機(jī)構(gòu)必須按照物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不得用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)，違反上述規(guī)定房管、工商、物價(jià)部門依法查處。
三、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場工作安排。
按照建設(shè)廳要求，用一年左右的時(shí)間集中開展整頓規(guī)范房地產(chǎn)專項(xiàng)活動(dòng)，具體安排如下：
①20*年8月-12月，房管局、建設(shè)局組織檢查組，對(duì)各區(qū)、縣建設(shè)局、房管局（處、所）各開發(fā)企業(yè)（包括市區(qū)各開發(fā)企業(yè)），進(jìn)行一次綜合性執(zhí)法檢查，針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，根據(jù)情節(jié)給予通報(bào)和處罰。
xx年初，置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。xx年集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;xx年集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。下面總結(jié)一下一年來的工作。
一、職能發(fā)展
過去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。
1‘建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。
2、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。
3、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。
4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營績效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。
二、財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)
公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。
1、為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競爭意識(shí)和危機(jī)感，看問題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。
2、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。
（江蘇虎豹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 揚(yáng)州 225000）
摘 要：面對(duì)市場競爭日趨激烈的經(jīng)營環(huán)境，再加之經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，很多企業(yè)已經(jīng)開始將運(yùn)營成本管理作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)生存和發(fā)展的有力途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過高度繁榮的歷史時(shí)期之后，應(yīng)該逐步認(rèn)識(shí)到運(yùn)營成本管理同企業(yè)存續(xù)之間的必然聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)管理層在深化運(yùn)營成本管理理念的基礎(chǔ)上，應(yīng)該采取一系列具有針對(duì)性的措施來切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；運(yùn)營成本；控制
中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2014）34-0082-02
收稿日期：2014-11-20
作者簡介：花慧（1979-），女，江蘇揚(yáng)州人，財(cái)務(wù)經(jīng)理，會(huì)計(jì)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理與納稅籌劃。
一、引言
獲得最大利潤是企業(yè)經(jīng)營管理過程中的一項(xiàng)重要目標(biāo)，而在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不斷降低運(yùn)營成本則是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的有力手段。首先，不管從哪個(gè)角度來看，降低企業(yè)運(yùn)營成本都將有助于企業(yè)的生存和發(fā)展，在企業(yè)收入持平或者增長的情況下，運(yùn)營成本的降低本身就意味著利潤的直接增加，如果企業(yè)發(fā)生收入下滑，運(yùn)營成本的降低也能在很大程度上減少企業(yè)的實(shí)際損失。其次，降低運(yùn)營成本還有助于緩沖企業(yè)的外部競爭和內(nèi)部資金運(yùn)作的雙重壓力，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。在企業(yè)內(nèi)部不斷優(yōu)化運(yùn)營成本，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)略打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同品質(zhì)、低價(jià)格的商品將會(huì)在激烈的市場競爭中獲得更加客觀的市場份額，讓企業(yè)即便在面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的情況下仍舊生存下來，并且得到一定的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在經(jīng)營管理過程中的各項(xiàng)支出，諸如銷售費(fèi)用、勞務(wù)支出等都是運(yùn)營成本的組成部分?？陀^來看，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入額度大、施工周期長等特點(diǎn)，如何有效利用運(yùn)營資金、降低運(yùn)營成本，成為房地產(chǎn)未來發(fā)展的關(guān)鍵。
二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本管理中的主要問題
（一）缺乏完整的運(yùn)營成本分析內(nèi)容
目前，我國針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本的分析方法有很多，諸如量本利分析法、因素分析法、趨勢分析法、比較分析法、比率分析法等等，然而，面對(duì)眾多的分析方法，房地產(chǎn)企業(yè)卻還很難從中選擇適合自身經(jīng)營管理特點(diǎn)的運(yùn)營成本分析方法，究其原因，主要同房地產(chǎn)企業(yè)未能全面搜集運(yùn)營成本分析內(nèi)容有關(guān)。不少房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本分析內(nèi)容，還僅僅停留在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行單一對(duì)比和匯總層面上。這樣的對(duì)比與匯總，只能在表面上大致了解房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本情況，無法做到深入分析，而且還只能對(duì)相鄰兩個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)的運(yùn)營成本情況進(jìn)行分析，難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展做出預(yù)測和規(guī)劃。從管理內(nèi)容上來看，財(cái)務(wù)分析、預(yù)算分析、經(jīng)營分析都是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本分析中的重要內(nèi)容，但是在實(shí)際工作中，卻很少有企業(yè)能夠?qū)⑦@些內(nèi)容同時(shí)加以考慮，以偏概全的現(xiàn)象較為普遍。
（二）運(yùn)營成本管理方式不科學(xué)
首先，組織架構(gòu)與成本管理意識(shí)的缺失，在很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本管理水平。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至都沒有專有的部門負(fù)責(zé)運(yùn)營成本管理工作，在組織架構(gòu)上就無法保證運(yùn)營成本管理的客觀需要。在思維理念上，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者仍將“財(cái)務(wù)管理”、“造價(jià)成本”等概念同運(yùn)營成本混為一談，并沒有理解運(yùn)營成本管理的內(nèi)涵和外延，降低運(yùn)營成本也就更加無從談起。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營成本管理過程中，缺乏“動(dòng)態(tài)成本”、“目標(biāo)成本”等概念，未能有效形成針對(duì)運(yùn)營成本管理的系統(tǒng)過程。最后，缺乏業(yè)務(wù)水平扎實(shí)的運(yùn)營成本管理人員，也是房地產(chǎn)企業(yè)難以降低運(yùn)營成本的重要因素，尤其是在逐步實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，人才短板更加明顯。
（三）運(yùn)營成本分析機(jī)制不完善
靈敏高效的運(yùn)營成本分析機(jī)制，不僅能夠通過制度化的規(guī)定明確房地產(chǎn)企業(yè)管理層和普通員工的權(quán)利和責(zé)任，同時(shí)也能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本管理中的疏漏和弊端，做好事前的風(fēng)險(xiǎn)控制工作。然而，就現(xiàn)實(shí)情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本分析機(jī)制還處在初級(jí)階段，完善程度有待提升。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了針對(duì)運(yùn)營成本管理的規(guī)章制度，但是在實(shí)際工作中卻未能嚴(yán)格執(zhí)行，而且在規(guī)章制度的內(nèi)容中，也僅僅包括運(yùn)營成本分析內(nèi)容、報(bào)告編制的具體工作，與經(jīng)營管理活動(dòng)有著明顯的脫節(jié)，導(dǎo)致運(yùn)營成本分析機(jī)制十分不完善。
三、房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營成本的主要方法
（一）建立運(yùn)營成本管理平臺(tái)，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一管理
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本分析內(nèi)容不完整的情況，建立專業(yè)化的運(yùn)營成本管理平臺(tái)是十分必要的。運(yùn)營成本管理平臺(tái)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)運(yùn)營成本的動(dòng)態(tài)管理。信息技術(shù)是運(yùn)營成本管理平臺(tái)能夠有效運(yùn)行的必備基礎(chǔ)，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)時(shí)接收動(dòng)態(tài)成本內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)同步化的成本核算與控制。搭建運(yùn)營成本管理平臺(tái)之后，房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)都能夠處在實(shí)時(shí)追蹤之下，并且有助于提升各流程的規(guī)范程度，實(shí)現(xiàn)同金融業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)接。在運(yùn)營平臺(tái)的日常運(yùn)行中，合同管理是核心，主要包括合同的變更、結(jié)算、支付管理等內(nèi)容。除此之外，該平臺(tái)還能夠?yàn)槠髽I(yè)管理者提供針對(duì)運(yùn)營成本管理相關(guān)決策的有力依據(jù)，比如大量的運(yùn)營成本日常管理工作都可以依靠平臺(tái)進(jìn)行處理，甚至是簡化，并且可以實(shí)現(xiàn)透明化管理和實(shí)時(shí)查詢，能夠有效提高決策效率，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本有極大促進(jìn)作用。
（二）完善運(yùn)營成本管理方式
行之有效的運(yùn)營成本管理方式，需要依賴健全的成本控制制度和規(guī)范的組織架構(gòu)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營成本的前提條件。完善的運(yùn)營成本管理機(jī)制能夠抑制不利于降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本因素的產(chǎn)生。可以說，運(yùn)營成本管理方式是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，完善相關(guān)的投標(biāo)管理辦法、成本管理激勵(lì)機(jī)制、設(shè)計(jì)科學(xué)的指標(biāo)考核體系、預(yù)算管理辦法等內(nèi)容都已經(jīng)迫在眉睫。完善運(yùn)營成本管理方式是一個(gè)長期性的工作，并且具有較高的專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視運(yùn)營管理人才的選聘和培養(yǎng)，組建一支專業(yè)素養(yǎng)扎實(shí)的運(yùn)營成本管理人才隊(duì)伍，為提高企業(yè)運(yùn)營成本管理水平，切實(shí)降低企業(yè)運(yùn)營水平打下人才基礎(chǔ)。
（三）摸索出適合自身發(fā)展特點(diǎn)的運(yùn)營分析機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)需要意識(shí)到，運(yùn)營成本管理的目標(biāo)并不是孤立存在的，并不是只要數(shù)字上有所降低就是成功，運(yùn)營成本的降低只有同質(zhì)量、進(jìn)度、效率、工作量等內(nèi)容相結(jié)合，進(jìn)行綜合分析才具有實(shí)際意義，決不能一味壓縮運(yùn)營成本，而不顧其他目標(biāo)的是實(shí)現(xiàn)。鑒于此，在運(yùn)營成本管理過程中，質(zhì)量控制、合同管理、進(jìn)度監(jiān)督工作都必須同步實(shí)施。大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本的超支很大程度上不是成本控制本身出了問題，而是由于分析機(jī)制出現(xiàn)偏差所帶來的，這些問題的解決難以通過強(qiáng)化成本控制加以解決，需要結(jié)合技術(shù)、管理等層面綜合考慮。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營成本管理過程中，需要考慮采取的措施和辦法會(huì)不會(huì)對(duì)其他目標(biāo)產(chǎn)生不良影響。舉個(gè)簡單的例子，在采用限額設(shè)計(jì)法時(shí)，并不是僅僅考慮節(jié)約投資，盲目將投資金額降低，而是在實(shí)事求是、精心設(shè)計(jì)、尊重客觀規(guī)律的原則下，改進(jìn)設(shè)計(jì)方法，一方面降低企業(yè)的運(yùn)營成本，另一方面也能夠在較高水平上保持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量與功能。
四、結(jié)語
面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的劇烈變化，尤其是在管理理念、信息技術(shù)快速發(fā)展的今天，企業(yè)一方面獲得了更多更先進(jìn)的運(yùn)營成本控制方法，另一方面也在經(jīng)濟(jì)全球化的影響下，面臨著更加殘酷激烈的競爭。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，誰能夠獲得運(yùn)營成本管理上的又是，誰就能搶占競爭的先機(jī)。在新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要深入挖掘運(yùn)營成本管理中“降低成本”和“獲得利潤”的潛力，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的落后觀念，在充分分析自身情況的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的運(yùn)營成本管理法降低成本，為企業(yè)創(chuàng)造更加廣闊的發(fā)展空間。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)階段；成本控制
自1965年開始，企業(yè)領(lǐng)域中便存在“戰(zhàn)略”這個(gè)概念。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也變得愈加激烈，企業(yè)為獲取更大的成功也在不斷調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略。而在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制占據(jù)著不可動(dòng)搖的地位。近十年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展階段，但在黃金階段之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將何去何從。就目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，必須降低開發(fā)成本。如何更好的控制成本，需要從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段以及施工階段三方面進(jìn)行控制。
一、在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行開發(fā)成本控制
（一）開發(fā)中進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，設(shè)計(jì)起到至關(guān)重要的作用，設(shè)計(jì)的好壞關(guān)乎工程的投資效益，關(guān)乎工程的總體造價(jià)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，需要做好設(shè)計(jì)階段的成本控制。
限額設(shè)計(jì)的實(shí)行可以有效的控制設(shè)計(jì)階段的成本。限額設(shè)計(jì)就是先讓業(yè)主提出總投資的估算，企業(yè)在業(yè)主估算的限額內(nèi)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，之后業(yè)主通過評(píng)估和審核確定新的限額，最后將其分解到主要專業(yè)的預(yù)算限額中。在施工過程中，各不同專業(yè)要進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，要強(qiáng)化責(zé)任，要合理分解和使用投資限額，要保證預(yù)算不得超出限額的5%，對(duì)于超出的要進(jìn)行處罰。
（二）開發(fā)中進(jìn)行多方案比較。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要開展多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，尤其對(duì)于投資額較大的專業(yè)工程，更需要進(jìn)行比較。在工程中，要充分運(yùn)用相關(guān)原理，要在保證工程功能不變的情況下，盡量降低投資額。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要時(shí)刻將技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及優(yōu)化貫穿其中。不僅如此，在技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較時(shí)還要結(jié)合技術(shù)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)進(jìn)行合理的預(yù)測。
（三）開發(fā)中要保證圖紙質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，審核的范圍不單單是建筑圖、設(shè)備圖，而是對(duì)項(xiàng)目中所有的圖紙就行審核。在審核過程中，各專業(yè)相關(guān)人員要進(jìn)行的充分溝通協(xié)調(diào)，只有這樣，才能更全面的審核圖紙，才能更快的發(fā)現(xiàn)圖紙中所存在的問題。不僅如此，通過共同審圖，還能提升圖紙的設(shè)計(jì)深度，防止設(shè)計(jì)中的疏漏，更有利于投標(biāo)單位作出精準(zhǔn)的報(bào)價(jià)，防止不必要的浪費(fèi)。
二、在招標(biāo)階段進(jìn)行開發(fā)成本控制
（一）制定完善的招標(biāo)文件。在招標(biāo)階段，招標(biāo)文件的好壞關(guān)乎招標(biāo)的成敗，關(guān)乎履約的順利程度。因此，要注重招標(biāo)文件的編制，使其內(nèi)容詳細(xì)，便于操作。招標(biāo)的內(nèi)容必須包括招標(biāo)的范圍及方式、工程的工期和質(zhì)量要求、招投標(biāo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款結(jié)算方式等等內(nèi)容。不僅如此，在制定招標(biāo)文件時(shí)要嚴(yán)格依據(jù)法律條文，要保證雙方處于同等地位，防止開發(fā)中出現(xiàn)違法違紀(jì)現(xiàn)象。
（二）避免投標(biāo)單位的掛靠現(xiàn)象。就目前的建筑市場，包工頭的掛靠現(xiàn)象仍普遍存在，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)掛靠多家單位的圍標(biāo)現(xiàn)象。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，以嚴(yán)重?cái)_亂市場合理的秩序，將直接影響中標(biāo)后的施工質(zhì)量以及項(xiàng)目管理。因此，在招標(biāo)階段，要采取切實(shí)可行的措施，避免掛靠現(xiàn)象的出現(xiàn)。這需要事先對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面的了解，并向投標(biāo)單位明確態(tài)度，同時(shí)，要通知企業(yè)的法人代表親自到現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)，并在評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)中進(jìn)行技術(shù)答辯。
（三）要進(jìn)行合理評(píng)標(biāo)。在工程的招投標(biāo)中，報(bào)出最低價(jià)的單位中標(biāo)已成為一種慣例，這雖然可以有效的控制成本，但在真正的施工過程中，報(bào)出低價(jià)的中標(biāo)單位往往因價(jià)格過低而無法按期完工，或是在施工過程中，通過偷工減料來獲取利潤，這不僅降低了工程的整體質(zhì)量，為項(xiàng)目建設(shè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，更為業(yè)主帶來財(cái)產(chǎn)損失，甚至?xí)绊懮陌参！?/p>
（四）在評(píng)標(biāo)時(shí)間上進(jìn)行適當(dāng)延長。在招標(biāo)階段，要嚴(yán)格按照《招投標(biāo)法標(biāo)》的規(guī)定，投標(biāo)的單位數(shù)要高于或等于三家，如果少于三家投標(biāo)單位，專家可直接進(jìn)行否表，要求重新招標(biāo)。當(dāng)投標(biāo)單位確定后，需要對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)審，一般情況下，中小型工程的評(píng)標(biāo)時(shí)間約為一天，專家的評(píng)審時(shí)間不超過1個(gè)小時(shí)；大型工程的評(píng)標(biāo)時(shí)間約為兩天，專家的評(píng)審不超過2個(gè)小時(shí)。但在實(shí)際評(píng)標(biāo)時(shí)，專家面對(duì)投標(biāo)單位所制定的數(shù)百頁投標(biāo)文件，時(shí)間便顯得特別倉促，部分專家甚至在評(píng)審前對(duì)工程一無所知，只能在評(píng)標(biāo)前聽取招標(biāo)單位的簡短介紹，這直接導(dǎo)致專家無法做出全面的評(píng)審，也無法真正做到擇優(yōu)選標(biāo)。因此，合理的延長評(píng)標(biāo)時(shí)間便顯得尤為重要。在中小型工程中可將專家評(píng)審時(shí)間延長2-3個(gè)小時(shí)，在大型工程中可將專家評(píng)審時(shí)間延長4-6個(gè)小時(shí)。同時(shí)，在招標(biāo)前，招標(biāo)單位要與專家進(jìn)行充分的溝通，要告知專家工程的重點(diǎn)及難點(diǎn)，確保專家科學(xué)合理的進(jìn)行評(píng)審，保證評(píng)審質(zhì)量。
三、在施工階段進(jìn)行開發(fā)成本控制
（一）加強(qiáng)合同管理。在施工階段，合同是企業(yè)與業(yè)主之間的紐帶，是工程造價(jià)計(jì)算、付款、結(jié)算和索賠的重要依據(jù)。因此，要切實(shí)加強(qiáng)合同的管理。制定合同時(shí)，要嚴(yán)格按照國際通行的施工合同范本（FIDIC文本），要盡量避免因合同問題所導(dǎo)致的糾紛或索賠。同時(shí)，要建立并完善工程的變更審批流程，減少工程數(shù)量的變更，使中標(biāo)價(jià)及合同價(jià)真正起到控制成本的作用。
（二）靈活管理工程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，其周期較長、內(nèi)容較多、涉及面較廣。因此，在開發(fā)過程中，要做好控制，加強(qiáng)管理。但從實(shí)際情況來看，許多事情都是不可預(yù)見的，這就需要開發(fā)企業(yè)依據(jù)豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行靈活的管理，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整變更調(diào)整。對(duì)于變更，企業(yè)要有正確的認(rèn)識(shí)，變更雖然會(huì)投資、工期產(chǎn)生或多或少的影響，但如果不進(jìn)行變更，則會(huì)帶來更大的損失。當(dāng)然，在項(xiàng)目實(shí)施前，要依據(jù)項(xiàng)目情況制定《工程變更管理辦法》，使項(xiàng)目的變更有據(jù)可循，防止因變更而產(chǎn)生不必要的矛盾。
（三）完善目標(biāo)管理體制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，要設(shè)立明確的成本目標(biāo)，要制定并完善目標(biāo)管理體制，要定期分析和監(jiān)控預(yù)算的執(zhí)行情況，要將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，不斷進(jìn)行修正和完善。從房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)來看，項(xiàng)目建設(shè)過程中存在綜合性以、多變性以及關(guān)聯(lián)性。因此，在成本控制上要有整體觀念，不能單單考慮某一方面的節(jié)省，而忽略整體的進(jìn)程。同時(shí)，在成本控制上，要從源頭做起，將成本控制貫徹整個(gè)工程當(dāng)中。
綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)“工程”。需要完善的保障體系，需要靈活的調(diào)整變更，需要整體的協(xié)調(diào)配合。只有真正做好成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的競爭中披荊斬棘，迎來企業(yè)發(fā)展的春天。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本管理；招投標(biāo)管理；合同價(jià)款；
中圖分類號(hào)：TU723.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的具體工作內(nèi)容包括: 成本預(yù)測和決策、 成本信息、 成本計(jì)劃、 成本控制、 成本核算、 成本分析檢查等內(nèi)容。這些內(nèi)容相輔相成,構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)完整的成本管理體系。成本預(yù)測與成本計(jì)劃為成本控制、 核算提出要求和指標(biāo), 成本控制、 核算為成本分析檢查提供依據(jù),成本分析、 檢查結(jié)果反饋給成本預(yù)測、 計(jì)劃環(huán)節(jié),作為下一階段預(yù)測和計(jì)劃的參考。
工程量清單計(jì)價(jià)包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、 措施項(xiàng)目費(fèi)、 其他項(xiàng)目費(fèi)、 規(guī)費(fèi)和稅金。我國工程量清單計(jì)價(jià)采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià),包括完成工程量清單中分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、 材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、 管理費(fèi)和利潤,并考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下,分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目的綜合單價(jià)中的人工費(fèi)、 材料費(fèi)、 機(jī)械費(fèi)由該項(xiàng)目的企業(yè)內(nèi)部單價(jià)與該項(xiàng)目的企業(yè)內(nèi)部消耗指標(biāo)乘積后得到，不僅大大簡化了編制成本計(jì)劃的程序, 而且大大提高了所編制成本計(jì)劃的準(zhǔn)確性、 科學(xué)性,為后續(xù)的成本管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、《計(jì)價(jià)規(guī)范》（2008）下房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)管理
《計(jì)價(jià)規(guī)范》（2008）下房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段造價(jià)控制的關(guān)鍵點(diǎn)有工程量清單編制、評(píng)標(biāo)機(jī)制、施工合同條件。
1、工程量清單的編制
工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。工程量清單是工程量清單計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)平臺(tái)，是工程成本控制的數(shù)量依據(jù)。
1.1熟悉《計(jì)價(jià)規(guī)范》，掌握工程量清單的編制原則
編制原則和編制人的規(guī)定主要目的是為所有的投標(biāo)人提供一個(gè)公平競爭的條件。工程量清單應(yīng)當(dāng)依據(jù)招標(biāo)文件、施工設(shè)計(jì)圖紙、施工現(xiàn)場條件、各種操作規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和《規(guī)范》進(jìn)行編制，編制過程應(yīng)當(dāng)遵循“四統(tǒng)一”原則，即“統(tǒng)一項(xiàng)目編碼、統(tǒng)一項(xiàng)目名稱、統(tǒng)一計(jì)量單位、統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則”。
1.2準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目特征描述
項(xiàng)目特征描述是工程量清單的一個(gè)重要內(nèi)容，項(xiàng)目特征描述不清楚是目前工程量清單編制中比較典型的問題，應(yīng)引起清單編制人員的重視，因?yàn)轫?xiàng)目特征描述不清容易引起理解上的差異，造成投標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)時(shí)不必要的失誤，造成報(bào)價(jià)不準(zhǔn)，影響招標(biāo)的工作質(zhì)量，還可能埋下爭議和索賠的隱患。
1.3正確計(jì)算工程量
實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)后，工程量清單中的工程量只是報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)，而結(jié)算時(shí)以實(shí)際完成的工程量為準(zhǔn)。工程量計(jì)算是工程量清單編制工作的核心內(nèi)容，工程量計(jì)算不正確，可能帶來下列問題：
（l）工程量計(jì)算錯(cuò)誤如果被投標(biāo)人發(fā)現(xiàn)和利用，則會(huì)給建設(shè)單位帶來損失，投標(biāo)人如果發(fā)現(xiàn)工程量計(jì)算錯(cuò)誤，可能會(huì)采取不平衡報(bào)價(jià)等手段達(dá)到中標(biāo)后在工程實(shí)施中多收錢的目的；
（2）工程量的錯(cuò)誤還會(huì)增加設(shè)計(jì)變更工程的處理難度；
（3）工程量的錯(cuò)誤還會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的困難。由于合同價(jià)通常是根據(jù)中標(biāo)價(jià)加上適當(dāng)?shù)念A(yù)留費(fèi)用后確定的，工程量計(jì)算的錯(cuò)誤會(huì)造成項(xiàng)目管理中成本控制的困難。因此，正確計(jì)算工程量是保證工程量清單質(zhì)量的一個(gè)重要內(nèi)容。
1.4認(rèn)真校核工程量清單
工程量清單編制完成后，除編制人要反復(fù)校核外，還必須有其他人審核。工程量清單審核的內(nèi)容主要有：清單項(xiàng)目是否有錯(cuò)項(xiàng)、重項(xiàng)、漏項(xiàng)，項(xiàng)目特征描述是否準(zhǔn)確、完整，工程量計(jì)算是否有誤，清單編碼是否正確等。將工程量清單提供給所有投標(biāo)人復(fù)核，再由編制單位匯總、復(fù)核，將統(tǒng)一修正的工程量清單發(fā)給各投標(biāo)人。這個(gè)步驟雖然增加了投標(biāo)單位和單位的工作量，但可以提高工程量的準(zhǔn)確性，也盡可能避免業(yè)主與中標(biāo)方在施工過程中就工程量問題可能出現(xiàn)的爭議。
2評(píng)標(biāo)機(jī)制
2.1評(píng)標(biāo)辦法的選擇
招標(biāo)文件設(shè)置評(píng)標(biāo)辦法時(shí)應(yīng)合理分配經(jīng)濟(jì)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)的權(quán)重，在保證質(zhì)量的前提下獲得招標(biāo)人滿意的價(jià)格。
采用綜合評(píng)估法的，應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)文件提出的工程質(zhì)量、施工工期、投標(biāo)報(bào)價(jià)、施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、投標(biāo)人及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)業(yè)績等，能否最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)要求和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審和比較。不僅考慮報(bào)價(jià)因素，而且還對(duì)投標(biāo)單位的施工組織設(shè)計(jì)、企業(yè)業(yè)績和市場信譽(yù)等按一定的權(quán)重分值分別進(jìn)行計(jì)分，按總評(píng)分的高低確定中標(biāo)單位?；蛘卟捎脙呻A段評(píng)標(biāo)的辦法，即先對(duì)投標(biāo)單位的技術(shù)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，在技術(shù)方案可行的前提下，再以投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)作為評(píng)標(biāo)定標(biāo)的唯一因素，這樣既可以保證工程建設(shè)質(zhì)量，又有利于招標(biāo)人選擇一個(gè)合理的、報(bào)價(jià)較低的單位中標(biāo)。
2.2商務(wù)標(biāo)分析與詢標(biāo)制度
商務(wù)標(biāo)分析是指在詳細(xì)評(píng)審前有招標(biāo)單位和招標(biāo)單位對(duì)有效的投標(biāo)文件是否實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件，投標(biāo)報(bào)價(jià)是否有計(jì)算錯(cuò)誤等進(jìn)行系統(tǒng)分析，目的是查清各投標(biāo)報(bào)價(jià)是否有漏項(xiàng)，是否有過高或過低的報(bào)價(jià)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)在審查了商務(wù)標(biāo)分析報(bào)告后，作出各投標(biāo)人需要澄清，說明和補(bǔ)正的明細(xì)表，要求各投標(biāo)人對(duì)此作出澄清、說明和補(bǔ)正。應(yīng)在評(píng)標(biāo)、定標(biāo)過程中，建立清單報(bào)價(jià)澄清制度，給投標(biāo)商一個(gè)解釋澄清的機(jī)會(huì)，同時(shí)評(píng)標(biāo)委員會(huì)能夠公正、公平、有效地評(píng)審?fù)稑?biāo)文件。
二、《計(jì)價(jià)規(guī)范》（2008）下房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同價(jià)款管理
實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)必須配套有詳細(xì)明確的工程施工合同管理辦法。我國在2000年由建設(shè)部頒布實(shí)施了《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》，但在工程量清單計(jì)價(jià)法推廣實(shí)施后沒有就新的計(jì)價(jià)辦法與之相配套的合同管理示范文本。在簽訂施工合同時(shí)，針對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)模式的特點(diǎn)，應(yīng)主要考慮以下幾點(diǎn)：
1.合同價(jià)款方式的約定
建設(shè)工程施工合同的主要功能是承發(fā)包雙方利益的分配和風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，招標(biāo)人或建設(shè)單位可以通過適宜的合同類型和設(shè)定合同條款而最大限度地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給施工單位，同時(shí)最大限度的減小自己的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)工程施工合同根據(jù)合同計(jì)價(jià)方式的不同，一般可以分為三大類型：固定總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)理論
(一)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目流程
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程包括：一是前期考察階段，對(duì)選擇的地段進(jìn)行調(diào)查，通過大量的信息來判斷是否具備投資機(jī)會(huì)，并且對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，看是否存在可行性，這是關(guān)鍵性的第一步。二是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，包括對(duì)建筑的整體布局、造型設(shè)計(jì)、功能結(jié)構(gòu)等方面提出設(shè)計(jì)要求，確定方案之后，進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、使用設(shè)備、材料列表、工程概算等方面的初步安排，最后進(jìn)一步布置項(xiàng)目的詳細(xì)設(shè)計(jì)，并繪制詳細(xì)的建筑安裝圖以及文字說明。三是進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定承包商之后，還可以選擇監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督。四是施工階段，項(xiàng)目建設(shè)單位領(lǐng)取開工證開始進(jìn)行項(xiàng)目施工，開發(fā)商對(duì)施工項(xiàng)目不直接參與，而是通過監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督控制，但是房地產(chǎn)開發(fā)商最終享有對(duì)監(jiān)理單位的管理權(quán)。五是銷售工作。房地產(chǎn)的營銷方式比較靈活多樣，包括傳統(tǒng)銷售、利用媒體銷售、網(wǎng)絡(luò)銷售、參加房產(chǎn)會(huì)銷售等，當(dāng)然，在銷售之前，要通過相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)。六是竣工交付階段，房產(chǎn)開發(fā)商以及涉及到的所有相關(guān)單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面竣工檢驗(yàn)工作，并到相關(guān)部門取得合格證明手續(xù)。七是物業(yè)管理階段。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀
當(dāng)前形勢下，我國房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭激烈，所以對(duì)項(xiàng)目的成本管理提出更高的要求。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走過了20多年的發(fā)展歷程，在建立企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系方面已經(jīng)具備一定的經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)于不同開發(fā)商來說，同樣操作一個(gè)項(xiàng)目，成本控制的程度卻有很大差異，很明顯，目前我國房產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的成本管理還存在一定的壓縮空間，且成本控制體系尚未完善。
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制存在的問題包括：一是招標(biāo)單位迫于價(jià)格競爭壓力，而采取壓低報(bào)價(jià)，導(dǎo)致報(bào)價(jià)嚴(yán)重偏離實(shí)際情況，又因利益驅(qū)動(dòng)不顧工程質(zhì)量而選擇次等材料進(jìn)行施工建設(shè)，長此以往，則出現(xiàn)巨大的安全隱患。二是一些開發(fā)商制定了合理的規(guī)劃，但是，在工程施工后，超支現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，成本至高不下，因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長的特點(diǎn)，且受到各種因素的影響而導(dǎo)致成本難以控制。三是沒有從全局考慮控制成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本控制并非只是在施工階段，而更要抓住前期設(shè)計(jì)決策階段的控制。四是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)落后于國外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過程的成本管理需要一個(gè)技術(shù)手段來支持。
二、目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念
(一)目標(biāo)成本管理的涵義
目標(biāo)成本管理是指生產(chǎn)或設(shè)計(jì)某項(xiàng)產(chǎn)品，為了達(dá)到最終的目標(biāo)利益所能接受的最大成本，目標(biāo)成本管理是進(jìn)行全過程的成本控制，并將成本管理貫穿到生產(chǎn)過程中。
(二)目標(biāo)成本管理的流程
1、確定目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品的戰(zhàn)略規(guī)劃、長期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)自身的生產(chǎn)條件和技術(shù)水平以及當(dāng)前的市場情況等一系列參數(shù)來確定的。
2、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本
目標(biāo)成本確定以后，就開始計(jì)劃怎樣來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，這是最關(guān)鍵的控制階段。就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，受很多因素的影響，企業(yè)要想完成目標(biāo)成本，需要經(jīng)過不斷的調(diào)整和戰(zhàn)略規(guī)劃，值得注意的是，調(diào)整的幅度較小。因?yàn)槿绻麧櫟?，成本就?huì)增加，造成成本的過度浪費(fèi)，如果利潤定位過高，目標(biāo)成本就會(huì)壓低，造成任務(wù)目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)甚至?xí)l(fā)生偷工減料的現(xiàn)象。
三、基于目標(biāo)成本視角下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制的設(shè)計(jì)
(一)基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理方法中，運(yùn)用最廣泛的是偏差分析法，它是指在項(xiàng)目前期設(shè)定一個(gè)成本目標(biāo)，而后在實(shí)施過程中規(guī)定一些檢查點(diǎn)，通過對(duì)檢查點(diǎn)的實(shí)際成本值和計(jì)劃成本值相比較，來衡量項(xiàng)目施工過程中成本的控制程度。這種成本管理方法對(duì)成本控制的作用有限，雖然能在檢查點(diǎn)得知費(fèi)用的收支情況，但是不能得出其他相關(guān)的結(jié)論。比如項(xiàng)目投資增加后的成本會(huì)不會(huì)引起成本繼續(xù)上升，工程進(jìn)度與成本超值是否存在關(guān)系，還有如果不采取補(bǔ)救辦法，到項(xiàng)目完成后，成本會(huì)不會(huì)超支。基于上述考慮，就非常有必要采取一種更為有效的成本控制方法了。
掙值法是對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況和目標(biāo)計(jì)劃之間存在的差異進(jìn)行分析，當(dāng)兩者出現(xiàn)差異時(shí)，預(yù)測項(xiàng)目成本和施工未來的發(fā)展趨勢。雖然這種方法可以有效地對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，但也存在不足之處。掙值法的準(zhǔn)確程度取決于對(duì)項(xiàng)目的完成程度的度量，而不是在中間部分進(jìn)行；另外，掙值法要求事先做好規(guī)劃工作，對(duì)某些靈活的項(xiàng)目工作，一旦出現(xiàn)突發(fā)問題，事前難以預(yù)料。
多級(jí)掙值法與目標(biāo)成本的控制相結(jié)合，能有效地避免以上問題的存在。通過對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行工作分解，并設(shè)立結(jié)構(gòu)層次，在每個(gè)層次上都進(jìn)行成本控制，對(duì)項(xiàng)目的完成狀況做趨勢分析，得出更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。這種辦法可以有效地控制成本，但缺點(diǎn)是工作難度比傳統(tǒng)的掙值法要大。所以，在項(xiàng)目的實(shí)施過程當(dāng)中，要根據(jù)實(shí)際具體項(xiàng)目來選擇成本控制法。
(二)基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)
當(dāng)前，計(jì)算機(jī)管理技術(shù)對(duì)我國企業(yè)的管理有著非常重要的作用，大型企業(yè)的工程成本管理過程中數(shù)據(jù)復(fù)雜，計(jì)算數(shù)額巨大，絕大多數(shù)大型企業(yè)在項(xiàng)目概預(yù)算時(shí)會(huì)選擇利用計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)編制報(bào)表、工程進(jìn)度控制、合同管理等。雖然針對(duì)項(xiàng)目工程的技術(shù)管理手段可以實(shí)現(xiàn)，但是就整個(gè)成本管理來說，從前期的方案設(shè)計(jì)、投資規(guī)劃直到施工都要始終貫穿，才能使成本管理更為有效。
參考文獻(xiàn):
[關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售合同
商品房買賣分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種，期房買賣又稱為商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。預(yù)售商品房作為一種期權(quán)交易模式，專業(yè)性強(qiáng)、涉及法律關(guān)系復(fù)雜，客觀地形成了在房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商和買房消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱，給雙方在簽約過程中造成了許多困難，很容易侵害買房消費(fèi)者的合法權(quán)益。商品房預(yù)售合同就其性質(zhì)而言，應(yīng)屬房屋買賣合同的一種，但由于其標(biāo)的物是在建中的房屋，這就使得該種合同呈現(xiàn)出許多與一般貨物的買賣合同不同的特點(diǎn)，在實(shí)踐上也出現(xiàn)了一些特殊的法律風(fēng)險(xiǎn)和糾紛焦點(diǎn)，在合同的訂立和履行過程中主要表現(xiàn)為以下方面：
一、 合同的主體資格存在缺陷
按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方必須具備如下的條件：
1.預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果預(yù)售方不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格而與他人簽定了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同；
2.預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。土地和房屋不可分割的特性決定，房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓，只有確定了土地使用權(quán)的商品房才能訂立預(yù)售合同。否則，該合同為無效合同，而且房地產(chǎn)管理部門不可能為雙方辦理有關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)，預(yù)購方最終無法取得該商品房的所有權(quán)；
3.預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)預(yù)定施工進(jìn)度和竣工交付日期。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商進(jìn)行商品房建設(shè)的前提條件，否則，屬于違法建筑，雙方簽訂的預(yù)售合同即為無效合同；
4.預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
只有當(dāng)預(yù)售方符合了上述條件，才具備和購房者簽訂商品房預(yù)售合同的資格。但是有一些開發(fā)商隱瞞了自己某些條件欠缺的事實(shí)，甚至偽造了相關(guān)的證明，騙取了購房者的信任，雙方簽署了不具有法律效力的合同。即使訴諸法律，預(yù)售方負(fù)有的義務(wù)僅僅是退還已收房款，最多加付利息。
二、 預(yù)售廣告、售樓說明書誤導(dǎo)購房者
從法律角度而言，售樓說明書是一種要約邀請，或稱引誘要約，是發(fā)展商讓其商向不特定的對(duì)象發(fā)出的，用以介紹并推銷商品房屋的有關(guān)圖片、文字說明。購房者只能通過售樓說明書去了解房屋的結(jié)構(gòu)、房型、設(shè)施，從而做出是否購買的決定。所以售樓說明書可以說是簽訂合同的基礎(chǔ)。如果售樓說明書帶有欺詐的性質(zhì)，將會(huì)影響到商品房預(yù)售合同本身。最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。開發(fā)商為了促銷物業(yè)，在不違背真實(shí)的情況下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，但是，夸大的、根本不能實(shí)現(xiàn)的廣告會(huì)造成對(duì)購房者的誤導(dǎo)，為日后引發(fā)糾紛埋下隱患。
三、 合同條款不規(guī)范
為了保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，我國已經(jīng)推行了《商品房預(yù)售合同》示范文本，北京、上海等大城市的《商品房預(yù)售合同》示范文本經(jīng)過了多次修正，逐步完善。但是在合同的某些方面，仍然存在一些問題：
1.銷售面積有貓膩。商品房面積乘以單價(jià)即為總購房款，單價(jià)一般情況下經(jīng)合同約定，雙方明確，不會(huì)變動(dòng)，一方很難提高或降低，而預(yù)售合同中的商品房面積往往是根據(jù)施工圖紙確定的，而且這個(gè)銷售面積（建筑面積）不只包括房屋的套內(nèi)面積，還包括公攤面積，后者需要專業(yè)人士，獲取整套建筑施工圖紙才能計(jì)算出來，一般購房者根本不清楚這個(gè)數(shù)據(jù)的來歷。通常情況下，由于施工中放線、支模等的影響，銷售面積數(shù)與實(shí)際竣工的房屋面積有一定誤差?！渡唐贩款A(yù)售合同》示范文本對(duì)“銷售面積”與“實(shí)測面積”不一致的情況都作了相關(guān)的約定，比如北京市示范文本規(guī)定：“根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實(shí)測建筑面積結(jié)算房價(jià)款；（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。”這一條款看似公平，當(dāng)面積誤差超過3％時(shí)，退房者可以得到房款和利息，不退房時(shí)，3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由購房者補(bǔ)足，超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。但實(shí)際情況是：購房者在暗處、開發(fā)商在明處。無論對(duì)“建筑面積”或“實(shí)測面積”，購房者都無法掌握，而為開發(fā)商則自始至終都能控制。比如有的開發(fā)商表面上單價(jià)比較優(yōu)惠，但在公攤面積上多加1個(gè)平方米、2個(gè)平方米，購房者根本無法知道其中的奧妙，而實(shí)際交房時(shí)，實(shí)測面積多出1％、2％，由此帶來的總房款可能有數(shù)千或者上萬元。
2.權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。在房屋預(yù)售合同中，有違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，但是開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中，往往強(qiáng)調(diào)的是購房者的義務(wù)，回避或減清自己的義務(wù)，比如對(duì)延期交房而應(yīng)承擔(dān)的違約金的比率設(shè)定過低等。
3.不通過協(xié)商，強(qiáng)迫購房者接受某些條款。在實(shí)際操作中，購房者和開發(fā)商協(xié)商的機(jī)會(huì)幾乎等于零，開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》示范文本中早已添上了他決定的選擇或數(shù)據(jù)，例如，上面提到的開發(fā)商延期交房而應(yīng)承擔(dān)的違約金的比率，購房者根本沒有談判的余地。
四、合同履行不全面
由于商品房預(yù)售合同的簽訂早于商品房的建成，容易引發(fā)各類糾紛。主要是以下幾個(gè)方面：
1.開發(fā)商修改設(shè)計(jì)。在建設(shè)過程中，開發(fā)商出于各種目的，可能將購房者看到的設(shè)計(jì)圖紙上的某些內(nèi)容進(jìn)行修改，比如綠地面積、公用建筑、配套設(shè)施等。有的是擅自修改，購房者還可以通過相關(guān)渠道向主管部門反映，能夠得到改正；有的規(guī)劃設(shè)計(jì)的修改卻是得到了相關(guān)部門批準(zhǔn)而進(jìn)行的，雖然合法，但是購房者在簽訂預(yù)售合同之初所預(yù)想中的家園已經(jīng)面目全非了。
2.延期交房。由于建設(shè)過程中，有多種因素影響工期，比如開發(fā)商資金短缺、施工單位延誤工期、不可抗力的影響等，延期交房必然打亂一些購房者的入住計(jì)劃，給他們的生活帶來不便。
3.降低裝修標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于一些約定精裝修的商品房，在實(shí)際建設(shè)過程中，以次充好，或者取消了原來銷售廣告中宣傳的配置，以此來降低成本。
五、國家對(duì)商品房預(yù)售的訂立和履行應(yīng)加大監(jiān)管力度，增強(qiáng)合同示范文本的強(qiáng)制性，規(guī)范強(qiáng)勢企業(yè)的交易行為
1.嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，避免一些資信不良的開發(fā)商參與房地產(chǎn)開發(fā)，建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)比制度以確保房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定；嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，從預(yù)售之初即對(duì)商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，非法定部門不得受理登記，無法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無效。
2.大力推進(jìn)《商品房預(yù)售合同》示范文本的建設(shè)和改進(jìn)。由于諸多原因，目前全國并未推行統(tǒng)一的《商品房預(yù)售合同》示范文本，造成了合同管理上的不規(guī)范。此外，上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預(yù)售合同具體條款存在著較大的差異。
3.嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，加強(qiáng)登記備案管理，對(duì)不合乎法律規(guī)定，顯失公平的商品房預(yù)售合同和開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。商品房預(yù)售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。后者是合同產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力的手續(xù)制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條對(duì)此做出了規(guī)定。
4.對(duì)商品房預(yù)售合同的履行實(shí)行必要的監(jiān)管，嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購房人同意，購房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報(bào)有關(guān)管理部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于預(yù)售的商品房，建設(shè)主管部門除了按照國家有關(guān)的規(guī)范對(duì)質(zhì)量和安全進(jìn)行監(jiān)督管理之外，建議在監(jiān)管過程中，增加必要的合同履行管理，要求開發(fā)商按照預(yù)售合同中的約定向購房者交付房屋。
從各國房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，商品房預(yù)售都占有較重要的地位，取消商品房預(yù)售并不利于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，因此除了政府部門的努力，還需要房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格自律，消費(fèi)者增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，新聞輿論應(yīng)加強(qiáng)對(duì)一些商品房預(yù)售合同中“霸王條款”以及商品房預(yù)售合同履行過程中的違約行為的曝光，不斷促進(jìn)商品房交易行為的公平和公正，保證購房者的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)：
出納是指按照有關(guān)規(guī)定和制度，辦理本單位現(xiàn)金收支、銀行結(jié)算及有關(guān)賬戶，保管庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券、財(cái)務(wù)印章及有關(guān)票據(jù)的總稱。下面是下面是小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!
房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文1時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又將跨過一個(gè)年度，在領(lǐng)導(dǎo)及同事們的幫助指導(dǎo)下，通過自身的努力，我個(gè)人無論是在敬業(yè)精神、思想境界，還是在業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作能力上都得到進(jìn)一步提高，其工作總結(jié)如下：
一、日常工作
1、收費(fèi)。
2、依據(jù)現(xiàn)金收支單據(jù)編制收支日報(bào)、收入日報(bào)、收入月報(bào)及出納帳，由會(huì)計(jì)員審核簽名。
3、清點(diǎn)庫存現(xiàn)金(其中包括賬面?zhèn)溆媒?、公寓備用金及按金，墻磚費(fèi)、內(nèi)部賣廢品費(fèi))。
4、查詢銀行余額與帳面余額核對(duì)清楚，并查詢已開發(fā)票的金額是否到帳。
5、收入存行(將日常的收入及公寓的收入分別存入農(nóng)業(yè)銀行及農(nóng)村信用社)。
6、報(bào)銷及借支(由經(jīng)辦人、部門主管、會(huì)計(jì)員簽字后方可支付現(xiàn)金。
7、登手工銀行日記賬及現(xiàn)金日記賬。
8、支票、法人章及網(wǎng)上銀行u盾的保管。
9、停車場月?？ǖ脑O(shè)置與發(fā)放(業(yè)主來收車位需發(fā)月?？?，按業(yè)主交的管理費(fèi)來設(shè)置使用日期)。
10、工資的發(fā)放，制工資發(fā)放表(轉(zhuǎn)賬工資及現(xiàn)金工資)，核對(duì)員工的帳號(hào)與金額，開支票在銀行轉(zhuǎn)帳。
11、每個(gè)星期五準(zhǔn)備備用金退裝修按金。
12、會(huì)計(jì)每三個(gè)月會(huì)打交款通知單，將其裝訂好，以便查閱和統(tǒng)計(jì)繳費(fèi)戶數(shù)。
二、工作中遇到的問題
在工作中如遇到自己無法解決的問題，應(yīng)請示領(lǐng)導(dǎo)給予提示或是解決問題的方法。
房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文2不知不覺加入到公司這個(gè)大家庭已經(jīng)一年了，時(shí)間說短不短，說長不長。但這段時(shí)間給我的感覺卻是非常親切，親切的領(lǐng)導(dǎo)，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環(huán)境，溫馨的工作氣氛。過去的近一年的時(shí)間里發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，更是讓我時(shí)常回味，時(shí)常想念。在公司的這段時(shí)間，不僅認(rèn)識(shí)了這么多好同事，更多的是學(xué)到了很多東西，以前對(duì)房地產(chǎn)一無所知的我，現(xiàn)在也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購房合同，這對(duì)我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的美好時(shí)刻，我把自己這一年來的工作做了一個(gè)總結(jié)，有值得驕傲的工作成績，也有不足的工作缺點(diǎn)，也希望通過總結(jié)，對(duì)自己有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，也請領(lǐng)導(dǎo)，同事對(duì)我的工作進(jìn)行監(jiān)督。
作為一名財(cái)務(wù)工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責(zé)，也是嚴(yán)格在照此執(zhí)行。
1、嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時(shí)存入銀行。
審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。
2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯(cuò)。
對(duì)收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無誤。
3、堅(jiān)持每日盤點(diǎn)庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。
這樣一來，問題便不會(huì)留到隔日，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對(duì)拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。
4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務(wù)。
對(duì)業(yè)務(wù)單位交來的支票，在收到支票時(shí)，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。
5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。
保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險(xiǎn)柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫好憑證交接單，及時(shí)傳遞到集團(tuán)公司分管財(cái)務(wù)手里。對(duì)于這快日常工作，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯(cuò)，我想這一點(diǎn)應(yīng)該是值得驕傲的。
6、每月編制工資報(bào)表，到月底及時(shí)匯總各部門當(dāng)月考勤情況，詢問領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報(bào)表，編制完畢先交由主任審核，審核無誤后，交由總經(jīng)理簽字確認(rèn)。
最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)，在這點(diǎn)上，我有過一點(diǎn)失誤，雖然及時(shí)糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的工作，就是去集團(tuán)公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請款。
領(lǐng)導(dǎo)剛交給我這份工作的時(shí)候，我并沒有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團(tuán)公司，一旦分管會(huì)計(jì)問到我相關(guān)問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費(fèi)了時(shí)間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對(duì)房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時(shí)間。而且，我將請款這項(xiàng)工作用細(xì)致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計(jì)。
當(dāng)然，一年的工作要用文字寫完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務(wù)，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結(jié)到這里，以后工作上有有待提高的地方，請領(lǐng)導(dǎo)和同事多指導(dǎo)，爭取在新的一年里，把工作做得更細(xì)，更完善，不出癖漏。
房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文3在--年的這一年度中，我繼續(xù)擔(dān)任公司的出納一職，主要負(fù)責(zé)中融信、中大南分的出納工作以及統(tǒng)計(jì)填報(bào)工作。現(xiàn)將這一年的工作總結(jié)如下：
一、工作方面：
(一)在出納工作上，主要有銀行結(jié)算業(yè)務(wù)、現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)、保管。
1、以票據(jù)結(jié)算的方式到銀行進(jìn)賬付款。
主要支付了中融信辦公室的物管費(fèi)、房租、水電費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi);營銷部門的廣告策劃費(fèi);設(shè)計(jì)費(fèi)、測繪費(fèi);工程裝飾費(fèi);律師顧問、稅務(wù)咨詢費(fèi)等。中大南分方面主要支付給森林故事物業(yè)管理公司以及貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
2、按時(shí)依據(jù)實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)憑證登記現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬。
3、根據(jù)每月銀行對(duì)賬單編制銀行余額調(diào)節(jié)表。
4、定期或不定期進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)并編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表。
5、各月經(jīng)過余額調(diào)節(jié)后賬實(shí)相符，未出現(xiàn)金額上的較大誤差。
6、做好會(huì)計(jì)憑證的保管工作。
積極配合每月審計(jì)部門的內(nèi)部審查。
7、工資發(fā)放方式改革，改現(xiàn)金發(fā)放為發(fā)到銀行卡上，采用網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式發(fā)放，方便快捷且不易出錯(cuò)。
8、為中大森林故事的業(yè)主開不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，收取維修基金、水電煤氣、可視對(duì)講、房款面積差價(jià)等款項(xiàng)。
今年共有大約17家業(yè)主來辦理發(fā)票，2人購買了森林故事四個(gè)車位。
9、到南明區(qū)地方稅務(wù)局、南明區(qū)國家稅務(wù)局辦理中大公司納稅申報(bào)、發(fā)票購買相關(guān)事宜。
后因?yàn)槎悇?wù)申報(bào)改革，先是零申報(bào)企業(yè)采用短信申報(bào)方式，后稅務(wù)局開始采用聯(lián)網(wǎng)申報(bào)。年初新版發(fā)票開始使用，原手開發(fā)票統(tǒng)一更換為機(jī)打發(fā)票，參加了稅務(wù)局組織的對(duì)于機(jī)打發(fā)票開具的相關(guān)培訓(xùn)。
10、從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國際廣場售樓部擔(dān)任財(cái)務(wù)收銀員，主要收取認(rèn)籌會(huì)員費(fèi)、商鋪以及房屋的首付款。
收款開具的收據(jù)、金額在每日工作結(jié)束后按時(shí)統(tǒng)計(jì)，并由當(dāng)日值班會(huì)計(jì)、銷售部負(fù)責(zé)人簽字核對(duì)。期間參加過三次中大國際廣場的解籌活動(dòng)、一次正式開盤活動(dòng)。工作結(jié)束后，所有收據(jù)、代金券以及售樓部財(cái)務(wù)室鑰匙一把都已交還至?xí)?jì)處。
(二)對(duì)于統(tǒng)計(jì)填報(bào)方面：
1、數(shù)據(jù)都是據(jù)實(shí)填寫，并已按時(shí)將月報(bào)、季報(bào)上報(bào)到南明區(qū)統(tǒng)計(jì)局、貴陽市統(tǒng)計(jì)局。
因中融信項(xiàng)目還未動(dòng)工、中大南分未有項(xiàng)目，因此每個(gè)月填報(bào)的數(shù)據(jù)基本保持不變。
2、統(tǒng)計(jì)局組織的培訓(xùn)都已參加，統(tǒng)計(jì)政策的變動(dòng)以及報(bào)表內(nèi)容的改變都已掌握。
3、遵守統(tǒng)計(jì)法以及統(tǒng)計(jì)政策的各項(xiàng)規(guī)定。
二、工作中存在的問題以及反思：
(一)本職工作上基本做到了認(rèn)真負(fù)責(zé)，但也出現(xiàn)了一些疏忽，對(duì)此我進(jìn)行了深刻的自我批評(píng)與檢討。
財(cái)務(wù)工作首先需要謹(jǐn)慎，要嚴(yán)格按照公司的財(cái)務(wù)規(guī)章制度辦事，每付出去的一筆款項(xiàng)不僅需要各位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督，更需要我們財(cái)務(wù)人員的謹(jǐn)慎，金額過大時(shí)就算手續(xù)齊全也應(yīng)當(dāng)再次向領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。但是我在這一點(diǎn)上確實(shí)存有失誤，今后定當(dāng)時(shí)刻警醒，提醒自己嚴(yán)格按照出納的崗位職責(zé)和規(guī)范做事。出現(xiàn)的`一些失誤對(duì)于我來說是一次教訓(xùn)，也是一次成長，從中學(xué)到的東西將會(huì)使我今后的工作更加完善。
(二)需要不斷加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)。
在今年參加了會(huì)計(jì)資格證書的考試，并順利通過。由于今年全省會(huì)計(jì)從業(yè)證書考試時(shí)間的大調(diào)整以及初級(jí)考試的報(bào)名時(shí)間錯(cuò)過等原因，原定于今年繼續(xù)參加會(huì)計(jì)初級(jí)資格的學(xué)習(xí)調(diào)整到明年，希望通過更多的學(xué)習(xí)來加強(qiáng)我的工作技能。
同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的諸多知識(shí)我還了解得不夠，身為房地產(chǎn)行業(yè)的一名出納，更要立足于長遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展，因此了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅法等是非常必要的。
(三)參加工作已經(jīng)一年有余，對(duì)于出納的工作內(nèi)容已經(jīng)基本掌握。
財(cái)務(wù)工作很多時(shí)候都是重復(fù)性的工作內(nèi)容，但出納只是財(cái)務(wù)的初級(jí)，還有更高深的東西值得我學(xué)習(xí)。同時(shí)我也希望接觸一些其他的挑戰(zhàn)，畢竟我剛參加工作不久，需要學(xué)習(xí)的東西還很多。要專精也要博識(shí)，這樣將來才能更好地為公司創(chuàng)造效益。
(四)在工作中團(tuán)結(jié)同事，和睦相處。
我參加工作時(shí)間短，各方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此需要虛心像各位同事學(xué)習(xí)。在能力范圍內(nèi)，幫助同事解決遇到的問題，努力與大家創(chuàng)造和諧的工作氛圍。
房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文4自6月份入職以來，主要從事公司財(cái)務(wù)部出納一職。在部門中我們的每一名財(cái)務(wù)人員都有自已收獲，盡管職位分工不同，但是能看到每一位同事盡職盡責(zé)的為公司的發(fā)展做出的奉獻(xiàn)。同時(shí)對(duì)我來說更是一份磨練自己意志力、提升自我能力、展現(xiàn)自我價(jià)值的一個(gè)機(jī)會(huì)。
在工作期間，能夠按時(shí)保質(zhì)保量的完成領(lǐng)導(dǎo)交予的工作，并且從這份工作中，讓我學(xué)到了更多的業(yè)務(wù)技能及為人處世的道理。下面我將針對(duì)我近五個(gè)月以來的工作做出簡要回顧和總結(jié)。
一、主要工作內(nèi)容。
嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)制度要求，辦理費(fèi)用報(bào)銷，現(xiàn)金、銀行的收付業(yè)務(wù);協(xié)助完成金蝶財(cái)務(wù)軟件的安裝、調(diào)試及模板的修訂;完成與銀行相關(guān)的業(yè)務(wù)，支票、憑證的購買，對(duì)賬單據(jù)的打印、校對(duì);認(rèn)真登記日記賬、銀行存款日記賬，保證日清月結(jié);保管庫存現(xiàn)金、有價(jià)證劵、公司資料及有關(guān)印章;登記支票和公司資料使用情況;完成記賬憑證的填寫，打印，歸檔;按月統(tǒng)計(jì)當(dāng)月合同的類型涉稅金額代下個(gè)月粘貼印花稅票;按月編制銀行余額調(diào)節(jié)表，現(xiàn)金盤點(diǎn)表等財(cái)務(wù)相關(guān)報(bào)表;協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)完成《財(cái)務(wù)支付程序》、《差旅費(fèi)程序》、《采購立項(xiàng)程序的》、《固定資產(chǎn)管理程序》、《財(cái)務(wù)保密清單》等文件的修訂;與財(cái)務(wù)公司聯(lián)系開立一般賬戶的相關(guān)事宜。
二、其他工作內(nèi)容。
完成財(cái)務(wù)經(jīng)理交待的其它財(cái)務(wù)相關(guān)工作，如：財(cái)務(wù)用辦公用品的采購等;協(xié)助綜合管理部完成公司籌備期間的辦公用品的采購，快遞的收發(fā)，與物業(yè)公司的交涉及住房公積金的開戶等先關(guān)事宜;協(xié)助綜合管理部組織公司第一次秋游活動(dòng);加入高端座談會(huì)會(huì)務(wù)組，并配合領(lǐng)導(dǎo)完成高端座談會(huì)的物資采購及會(huì)場布置等相關(guān)工作。
三、工作進(jìn)展及心得。
作為一個(gè)合格的出納，必須要學(xué)習(xí)、了解和掌握政策法規(guī)和公司制度，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平和知識(shí)技能。也深刻了解到出納人員要有較強(qiáng)的安全意識(shí)，現(xiàn)金、有價(jià)證券、票據(jù)、各種印鑒，既要有內(nèi)部的保管分工，各負(fù)其責(zé)，并相互作用。
在工作期間，我會(huì)嚴(yán)格要求自己，具有較強(qiáng)的.責(zé)任心和進(jìn)取心，工作熱情度較高;樂于與他人溝通，有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力;責(zé)任感強(qiáng)，切實(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合各部門負(fù)責(zé)人成功地完成各項(xiàng)工作;積極學(xué)習(xí)新知識(shí)、技能;注重自身發(fā)展和進(jìn)步認(rèn)真、高效的做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項(xiàng)任務(wù)，能夠做到在工作中發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，在細(xì)節(jié)上出現(xiàn)的漏洞，能夠及時(shí)的改進(jìn);在此，我非常感謝部門的領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我的工作期間的耐心幫帶，感謝我的同事對(duì)我工作中出現(xiàn)失誤后給予及時(shí)的提醒和指正，能夠讓我在處理各種問題時(shí)考慮得更加全面，正確對(duì)待自己，找準(zhǔn)不足之處，迎接新考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。
通過近五個(gè)月的工作，我覺得自己還有一些不足之處，需要在今后的工作中不斷加以改進(jìn)。
文字功底差，在個(gè)人工作匯報(bào)等工作報(bào)告中語言、措辭等運(yùn)用不當(dāng);對(duì)待工作不夠嚴(yán)謹(jǐn)，多次出現(xiàn)不應(yīng)該發(fā)生的小錯(cuò)誤;工作中，與同事之間的溝通力度不夠;
四、20--年工作計(jì)劃。
新的一年意味著新的起點(diǎn)、新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)，我決心再接再厲，更上一層樓。在新的一年，我需要認(rèn)真的審視自己，將自身的問題、缺點(diǎn)一個(gè)個(gè)消滅掉。
那么，在本職工作上的計(jì)劃及方向：對(duì)待工作上，需要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認(rèn)真掌握庫存限額，按現(xiàn)金收付記賬，憑證辦理收付，金額方面要當(dāng)面點(diǎn)清，防止工作出現(xiàn)拆錯(cuò)。
做好現(xiàn)金、銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，保證賬證相符，賬款相符，存取與銀行賬目相符的工作。
及時(shí)核對(duì)銀行存款，做到賬款相符;管理好相關(guān)憑證，防止丟失。
不斷學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，與部門會(huì)計(jì)人員密切配合，做到相互支持、配合默契。
在個(gè)人能力上，我需要得到以下進(jìn)步和提升：
需要要進(jìn)一步加強(qiáng)文字綜合能力，在個(gè)人報(bào)告上要書寫嚴(yán)謹(jǐn)、措辭得當(dāng)。
工作中要更嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，確保不出任何差錯(cuò)。
提高自己與公司各部門成員的溝通能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。特別是和工商、稅務(wù)、社保等單位的外聯(lián)溝通能力。
五、總結(jié)。
在這短短的幾個(gè)月的工作中，所有成績都只代表過去，所有教訓(xùn)和不足我們每個(gè)人都牢記在心，努力改進(jìn)在以后的工作中我將加強(qiáng)學(xué)習(xí)和掌握財(cái)務(wù)各項(xiàng)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)安全意識(shí)，維護(hù)個(gè)人安全和公司的利益不受到損失，做好自己的本職工作，和公司全體員工一起共同發(fā)展。
再次也真誠的感謝幫帶過我的部門領(lǐng)導(dǎo)，感謝你們對(duì)我工作期間的幫帶及指導(dǎo)，才能讓我有了今天的進(jìn)步和成長。
在新的一年，我將會(huì)盡最大努力，和你們一起共同進(jìn)步、學(xué)習(xí)，為我們的公司做出小小的貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文5財(cái)務(wù)的工作是不能容的絲毫馬虎,財(cái)務(wù)人員的工作報(bào)表是絕對(duì)保密的,這會(huì)直接影響到一個(gè)企業(yè)的運(yùn)行。因此,在平時(shí)的時(shí)候,需要制定一個(gè)完善的管理體系,房地產(chǎn)商對(duì)于財(cái)務(wù)出納看的更加重要,下面為朋友們介紹房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)出納述職報(bào)告,大家可以參考。
時(shí)間如梭,轉(zhuǎn)眼間又跨過一個(gè)年度之坎,回首望,雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果,但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。
年初,置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整,財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流,財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn),出納核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。--年-月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月,財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;--年-月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理,財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部,要求管理水平的不斷地提升,外部,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控,在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來了,下面總結(jié)一下一年來的工作。
一、職能發(fā)展
過去的一年,財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。
1、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄,使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理,有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。
2、對(duì)出納報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整,制訂了出納報(bào)表管理辦法。
使出納報(bào)表更趨于管理的需要。
3、修改完善了出納結(jié)算單,推出了出納憑證管理辦法,為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。
4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法,為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營績效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金,鋪下了良好的基礎(chǔ)。
公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”,說明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視,同時(shí)也說明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。
為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性,財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員,會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競爭意識(shí)和危機(jī)感,看問題、做事情缺少前瞻性,進(jìn)行了一一剖析,同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部,僅僅做好核算是不夠的,管理上不去,核算的再細(xì)也沒用,核算是基礎(chǔ),管理是目的,所以,做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí),要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算,在考慮核算要求的同時(shí),還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題,現(xiàn)在考慮不充分,以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。
1、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開發(fā)成本、期間費(fèi)用的出納二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理,并對(duì)明細(xì)科目作簡要說明,目的,一是統(tǒng)一核算口徑,保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;
二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成,并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。
2、配合目標(biāo)責(zé)任制,對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整,目的,一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;
二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改,建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證,并于明確,作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。
3、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司,財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu),為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理,保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性,提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。
--月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流,將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。
4、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì),目的,是對(duì)各公司經(jīng)營狀況進(jìn)行一次全面地了解,為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。
5、根據(jù)公司的要求對(duì)部門職責(zé)進(jìn)行了修改,并制訂了部門考核標(biāo)準(zhǔn)。
為了使出納核算工作規(guī)范化,重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》,要求從基礎(chǔ)工作、出納核算、日常管理三方面提出,目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開展規(guī)范化工作,從出納核算到檔案管理,從小處著手,全面開展,逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。
6、出納知識(shí)的培訓(xùn),我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容,一是《出納法》,要了解出納知識(shí),首先要了解這方面的法律知識(shí);
二是出納基礎(chǔ)知識(shí),非專業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確,目的是為了看懂出納報(bào)表,為了能看懂報(bào)表,就要了解一些基礎(chǔ)的東西;三是如何看報(bào)表,這是出納知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。
經(jīng)過調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì),于--年--月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄及說明》;于--年--月--日推出《出納報(bào)表管理試行辦法》;--年-月--日推出《出納憑證管理試行辦法》。出納報(bào)表推出執(zhí)行-個(gè)月后,從出納報(bào)表格式設(shè)置上看,報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué),能比較清晰地反映出納的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷售收入與結(jié)算利潤有一個(gè)時(shí)間上的差異,這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無法全面反映出損益情況,需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。
出納憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門,下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知,-月份實(shí)行逐步換新的辦法,-月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來看,主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對(duì)這些問題,我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流,明確有關(guān)事項(xiàng),解決設(shè)計(jì)上的不足。--年-月份,針對(duì)出納憑證管理試行情況,再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷單據(jù)意見,根據(jù)大家的建議,對(duì)出納結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善,并于--年-月--日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。
經(jīng)過財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng),財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了,管理能力也得以提高,財(cái)務(wù)部從出納核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步,但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距,需要我們不斷地完善和提高。
二、職能管理
(一)核算工作
核算工作是本部門大量的基礎(chǔ)工作,資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷、出納核算與結(jié)轉(zhuǎn)、出納報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。
1、出納審核
出納審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵,嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。如--家園項(xiàng)目地處余杭--,根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票,否則建設(shè)單位不得在稅前列支,為此我們對(duì)工程發(fā)票的來源嚴(yán)格審核,并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司,目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù),并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理,我們在嚴(yán)格審核退回的同時(shí),幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開具工程發(fā)票的事宜,使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。
2、材料核算
材料占工程成本比重較大,同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過甲供材料的方式,解決了這方面的質(zhì)量問題,但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制,從下半年開始建筑材料價(jià)格不斷上升,甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象,特別是水泥價(jià)格翻一番,還提不到貨,為了確保工期順利進(jìn)行,配合材料部門調(diào)整采購結(jié)算方式,由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。
公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲,現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù),一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款,二是由于時(shí)間較長給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度,已發(fā)現(xiàn)過送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。
在材料采購調(diào)撥過程中,我們感覺在材料管理的“采購——供貨——結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中,我們只掌握了兩頭,對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠,材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接,我方是否參與驗(yàn)收不清楚,因收貨單上無我方人員的驗(yàn)收簽字,這就無法掌握材料實(shí)際到場的品質(zhì)與數(shù)量。如-月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”,施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異,經(jīng)核實(shí),是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí),發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救,只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少彙┴洝Y(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié),特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。
3、出納內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行
對(duì)-月份出納報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問題,如:①---公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行,使用的仍然是老格式,發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制;②--公司未按新表編制,因?yàn)樾畔鬟f上的出了問題,已通知從-月份報(bào)表按新表式編制。對(duì)這件事的反思,一項(xiàng)新工作的推行,一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行,二是執(zhí)行人足夠重視并自覺執(zhí)行,只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。
對(duì)出納報(bào)表推出執(zhí)行-個(gè)月后進(jìn)行反檢,從出納報(bào)表格式設(shè)置上看,報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué),能比較清晰地反映出納的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷售收入與結(jié)算利潤有一個(gè)時(shí)間上的差異,這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無法全面反映出損益情況,需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“出納報(bào)表(內(nèi))ⅳ《經(jīng)營情況表》”和“出納報(bào)表(內(nèi))ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和--公司在編制-月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在-月份報(bào)表中全面推廣,因這項(xiàng)工作的前期工作量較大,由于-月份開展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了,要求-月份落實(shí)執(zhí)行。
4、銷售管理
春節(jié)前后按揭放款緩慢,針對(duì)這個(gè)問題,姚笑君副總裁親自督陣,由財(cái)務(wù)部與銷售部門進(jìn)行了核對(duì)查明原因,并催促銀行放款。并明確了職責(zé),按揭資料由銷售部門負(fù)責(zé),整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí),將名冊報(bào)財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作,在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。
-月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷售管理力量,加強(qiáng)了對(duì)銷售臺(tái)帳的審核,加快了財(cái)務(wù)銷售明細(xì)的編制,及時(shí)與銷售置業(yè)部的銷售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì),并對(duì)銷售計(jì)劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析,提出有關(guān)措施。如:從-月份開始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門檻提高,要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制,建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況,或了解清楚客戶的相關(guān)信息,避免按揭辦理后反復(fù)工作;對(duì)銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù),并對(duì)這批客戶多加關(guān)注。
5、稅務(wù)政策及納稅申報(bào)
運(yùn)用稅務(wù)政策,向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請,經(jīng)--市地方稅務(wù)局檢查審核于--年月--日下文批復(fù)同意--建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)--山水人家置業(yè)有限公司、--坤和建設(shè)有限公司等-戶企業(yè)按不超過當(dāng)年銷售收入-%的比例提取--年度總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。--年出納決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了--萬元。對(duì)--年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算,整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分-個(gè)公司交費(fèi)。這樣利于管理,對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握,主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。--年度,山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤,為彌補(bǔ)以前年度的虧損,我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作,經(jīng)多方努力于--年-月獲得所得稅退稅返還--萬元。
(二)審計(jì)工作
1、--置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤,在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí),辦理以前年度虧損彌補(bǔ)申報(bào)。
為彌補(bǔ)以前年度虧損委托--天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司--年、--年及--年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)(--年、--年已審計(jì)過),出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益,西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。2、委托--興合出納師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行出納審計(jì),審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告,審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的出納審計(jì)報(bào)告經(jīng)過蹉商獲得了有效的出納審計(jì)報(bào)告。
3、委托--興合出納師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作,已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。
4、-月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì);
--月份對(duì)客旅分公司--年經(jīng)營進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì);對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的--年出納報(bào)表進(jìn)行復(fù)核;-月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司--年經(jīng)營情況自查工作進(jìn)行了布置,并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。
5、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象,為此我們在-月份已對(duì)--年的有關(guān)出納資料進(jìn)行復(fù)檢,做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。
-月-日,--市審計(jì)局前來對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì),由于準(zhǔn)備充分,審計(jì)后對(duì)我們的出納核算規(guī)范性給予肯定。
6、--年-月--日,--市地方稅務(wù)局稽查二局召開屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。
本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開展,會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置,稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段,第一階段,為自查階段,時(shí)間從-月--日至-月--日,給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì);第二階段,為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查,時(shí)間從-月下旬至-月底,對(duì)以下三類企業(yè)為必查對(duì)象:①自查情況空白的;②銷售利潤率不到-的;③不交自查情況表的,另外按自查戶數(shù)的--%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象;第三階段,為省局重點(diǎn)檢查。
公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視,姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作,要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作,經(jīng)過--天的奮戰(zhàn),完成了自查工作。在自查申報(bào)過程中,認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢,在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過自查申報(bào),未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；利潤；成本控制；施工階段
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言：房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)完整的過程，合理地確定工程造價(jià)，就是在建設(shè)程序的各個(gè)階段，合理確定投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、承包合同價(jià)結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià)；工程造價(jià)的有效控制，就是在優(yōu)化建設(shè)方案設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個(gè)階段，采用一定的方法 和措施把工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額以內(nèi)，以求合理使用人力物力和財(cái)力，取得較好的投資效益開發(fā)項(xiàng)目全過程實(shí)施現(xiàn)代化管理和成本控制的效果如何，顯得至關(guān)重要，它直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，即項(xiàng)目投資的決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段乃至項(xiàng)目后期管理階段。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目節(jié)約成本，減少投資起到關(guān)鍵作用，但施工階段的成本控制的重要性同樣不可忽視。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入施工階段后，由于在設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段的造價(jià)管理已經(jīng)基本確立了項(xiàng)目的建設(shè)成本，所以施工階段的主要任務(wù)是控制項(xiàng)目的額外支出，即嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生；合理制定計(jì)劃，確保按期交付工程，以達(dá)到及時(shí)銷售并回收資金的目的，減少項(xiàng)目開發(fā)的資金成本。如何對(duì)施工階段的成本進(jìn)行有效的控制，我認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：
一、標(biāo)后施工組織設(shè)計(jì)的審定
房地產(chǎn)企業(yè)一般不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，沒有對(duì)施工組織設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、可行性進(jìn)行認(rèn)真分析，監(jiān)理、工程部門對(duì)標(biāo)后施工組織的審核大多流于形式，審核完后即束之高閣；可是在承包人提交的施工組織設(shè)計(jì)中往往會(huì)隱藏一些不合理的之處，在后續(xù)的施工及竣工結(jié)算中增加費(fèi)用，這也是房地產(chǎn)成本控制中容易被忽略的地方。標(biāo)后施工組織設(shè)計(jì)的審定應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
(1)基坑土方的開挖方式、工作面寬度及放坡系數(shù)應(yīng)合理；(2)臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)點(diǎn)、材料的堆放點(diǎn)應(yīng)提前考慮周全，以免影響后續(xù)工程的施工，造成臨時(shí)設(shè)施不得不重新搭設(shè)及材料的二次搬運(yùn)；(3)合理安排總包、各專業(yè)分包之間的施工工序。
二、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作
由于目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍較緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、不合理的地方較多，對(duì)圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失及工期延誤。
圖紙會(huì)審中部分應(yīng)著重審查的范圍主要有：
(1)基坑開挖及基坑圍護(hù)可行性，基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)圖中注明土方開挖順序是否科學(xué)、節(jié)約。(2)屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水及門窗防水做法是否可行。(3)土建與各專業(yè)矛盾問題。(4)工程施工中的可行性問題。(5)室外管線走向及布置是否合理。(6)圖紙是否符合國家的規(guī)范要求。(7)圖紙中的設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理。(8)圖紙是否有不明確的地方，如有應(yīng)盡快明確。
三、加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理
項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃以項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)(開工、開盤、竣工、交房、結(jié)盤)為骨干，綜合項(xiàng)目開發(fā)的各專項(xiàng)計(jì)劃經(jīng)平衡、協(xié)調(diào)形成。
項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃制定不合理，容易導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延期、成本嚴(yán)重超支、質(zhì)量問題層出不窮，最終導(dǎo)致客戶投訴率居高不下，經(jīng)營業(yè)績和
品牌形象嚴(yán)重受損。
計(jì)劃管理應(yīng)避免出現(xiàn)的以下問題：
(1)計(jì)劃管理沒有一個(gè)組織上的保障。公司沒有專業(yè)的計(jì)劃管理部門統(tǒng)籌公司的計(jì)劃，而將計(jì)劃管理的職責(zé)放在行政管理部、總裁辦、總經(jīng)辦等行政部門，由于缺少對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)具體業(yè)務(wù)的了解，這些部門實(shí)際不能承擔(dān)有關(guān)計(jì)劃的編制、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)等職責(zé)，只能淪為計(jì)劃的收集、匯總和期末按計(jì)劃考核評(píng)分的部門，計(jì)劃管理的效果不佳。
(2)缺乏保證計(jì)劃實(shí)行的制度、流程。缺乏計(jì)劃管理相應(yīng)的制度、流程、操作指引和工作標(biāo)準(zhǔn)支撐，表現(xiàn)為計(jì)劃制定合理性不強(qiáng)、計(jì)劃變更隨意性大、變更頻繁。計(jì)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性得不到保證。
(3)不尊重科學(xué)的規(guī)律。計(jì)劃中的每一個(gè)工作都有其合理的完成時(shí)間，而不能人為的進(jìn)行壓縮。如強(qiáng)行壓縮導(dǎo)致最后的結(jié)果是既不能按期完成既定目標(biāo)，又加大了成本的投入，計(jì)劃也就成了一紙空文。
(4)后續(xù)工程不計(jì)代價(jià)盲目趕工。在計(jì)劃實(shí)施過程中，往往前期計(jì)劃落后的情況，房地產(chǎn)公司為了完成計(jì)劃的總體目標(biāo)，便“埋頭苦干”、“大干特干”，完全不考慮成本的增加及質(zhì)量上的下降。
四、加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理
現(xiàn)場簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價(jià)之外的施工內(nèi)容所作的簽認(rèn)證明，具有臨時(shí)性和無規(guī)律性等特點(diǎn)。如設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時(shí)需辦理現(xiàn)場簽證。它是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。
如何有效控制現(xiàn)場簽證，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：
(1)現(xiàn)場簽證單管理要執(zhí)行嚴(yán)格的規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對(duì)企業(yè)造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任。
(2)現(xiàn)場簽證單應(yīng)及時(shí)辦理。對(duì)特殊情況，后補(bǔ)辦的現(xiàn)場簽證單，經(jīng)辦人員應(yīng)有書面情況說明。
(3)現(xiàn)場簽證單規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成費(fèi)用審核、確認(rèn)工作，以保證動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)確性。
(4)現(xiàn)場簽證單完成簽證流程工作后應(yīng)及時(shí)歸檔匯編，建立現(xiàn)場簽證單臺(tái)賬目錄。防止出現(xiàn)重復(fù)簽證的現(xiàn)象發(fā)生。
(5)現(xiàn)場簽證單的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。
(6)現(xiàn)場簽證管理工作在各部門之間進(jìn)行多級(jí)審核控制體系；各級(jí)在審核過程中應(yīng)實(shí)事求是、認(rèn)真仔細(xì)、意見明確，有關(guān)手續(xù)資料的簽字、蓋章等根據(jù)權(quán)限規(guī)定務(wù)必齊全、有效。
(7)簽證內(nèi)容完成后，現(xiàn)場工程師應(yīng)避免采用類似“情況屬實(shí)”或“工程量屬實(shí)”等模糊性字眼進(jìn)行簽認(rèn)，而必須實(shí)度實(shí)量后簽字確認(rèn)完成或未完成的事實(shí)或者工程量、材料材質(zhì)和規(guī)格、工日數(shù)、機(jī)械臺(tái)班等內(nèi)容。
五、合同交底
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理水平不斷提高，合同條款越來越嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的總包合同少則幾十頁，多的上百頁。再加上有些項(xiàng)目監(jiān)理工程師、項(xiàng)目現(xiàn)場工程師未參與合同的談判、訂立工作，導(dǎo)致執(zhí)行合同的人員大多數(shù)情況下對(duì)合同具體內(nèi)容理解不充
分；在合同的履行過程中，容易造成因管理不當(dāng)而造成不必要的損失。合同簽訂人員向合同執(zhí)行人員面對(duì)面進(jìn)行合同交底，使合同執(zhí)行人員熟悉合同條文、合同總體分析結(jié)果、合同中的主要內(nèi)容、各種規(guī)定、管理程序及各種行為的法律后果等；則可有效保證合同的正確履
行和合同風(fēng)險(xiǎn)的防范。
合同交底應(yīng)做好以下幾點(diǎn)的交底工作：
(1)具體的工程界面劃分，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，關(guān)鍵性工期節(jié)點(diǎn)及總工期要求等；(2)發(fā)包人、監(jiān)理承及承包人的權(quán)利與義務(wù)；(3)總分包配合的內(nèi)容及要求；(4)發(fā)包人、承包人違約責(zé)任；(5)現(xiàn)場簽證、工程聯(lián)系單等單據(jù)的辦理要求；(6)甲供材料的種類及管理辦法；(7)合同進(jìn)度
款的支付；(8)竣工驗(yàn)收要求及竣工資料編制移交。
六、結(jié)束語
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工階段的成本控制具有重要的意義，房地產(chǎn)公司應(yīng)從組織、制度上保證以上五個(gè)方面的工作得到有效推進(jìn)，盡量節(jié)約公司的成本，以便提高公司的盈利水平。 從而能動(dòng)地影響決策、設(shè)計(jì)、施工等階段的全過程管理，減少或避免建設(shè)資金的流失，最終降低整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資效益。
【關(guān)鍵詞】工程施工；技術(shù)管理；合同管理；重要性
隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，建筑行業(yè)迅速崛起，房地產(chǎn)開發(fā)成為近幾年來投資的重點(diǎn)。人們對(duì)建筑工程的要求，不僅需要滿足基本的居住需求和外表的美觀，對(duì)于建筑技術(shù)和質(zhì)量也提出了很高的要求。建筑工程的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜艱巨的動(dòng)態(tài)過程，從前期的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到后期的施工建設(shè)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要認(rèn)真完成，以保證工程的質(zhì)量。本文結(jié)合實(shí)際，談?wù)劰こ淌┕ぜ夹g(shù)管理及項(xiàng)目合同管理的重要性。
一、工程施工技術(shù)管理
利用科學(xué)有效的措施確保施工安全、順利的進(jìn)行是建筑工程施工技術(shù)管理的主要內(nèi)容。建筑工程的管理實(shí)施應(yīng)嚴(yán)格遵照國家相關(guān)法律規(guī)定，合理地組織各項(xiàng)建筑施工工作，以提高建筑施工的質(zhì)量。在實(shí)際建設(shè)中，提高工程施工技術(shù)管理應(yīng)做好以下幾方面工作：
1、施工準(zhǔn)備階段的技術(shù)管理
施工之前設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格審查施工設(shè)計(jì)圖紙，確保有完整、明確的設(shè)計(jì)圖紙說明和施工項(xiàng)目地質(zhì)勘查資料。工程技術(shù)管理人員應(yīng)熟悉施工圖紙，對(duì)于設(shè)計(jì)意圖應(yīng)做到充分了解，并能夠在施工現(xiàn)場中準(zhǔn)確運(yùn)用施工圖紙，一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)應(yīng)重點(diǎn)掌握。對(duì)于圖紙中出現(xiàn)的問題進(jìn)行匯總，并提出具體的修正方案，使得問題在施工前盡可能解決。同時(shí)在工程主管部門的指導(dǎo)下，結(jié)合工程特點(diǎn)，制定施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)于施工方案、進(jìn)度計(jì)劃、材料及勞動(dòng)力安排等作出詳細(xì)說明，并做好操作人員的特殊工藝技術(shù)專項(xiàng)培訓(xùn)，準(zhǔn)備好施工現(xiàn)場所需材料、機(jī)具，充分做好施工的前期準(zhǔn)備，確保施工的順利進(jìn)行。
2、現(xiàn)場施工階段的技術(shù)管理
現(xiàn)場施工是建筑工程的重要實(shí)施階段，加強(qiáng)這個(gè)階段的技術(shù)質(zhì)量管理有利于工程的施工進(jìn)度和建筑質(zhì)量。施工工藝決定了建筑工程質(zhì)量的好壞，對(duì)于不太成熟的工藝應(yīng)安排專人進(jìn)行試驗(yàn)，并將試驗(yàn)成熟后的工藝編制成作業(yè)指導(dǎo)書，下發(fā)給施工管理人員，并由他們進(jìn)行書面交底，包括材料準(zhǔn)備、施工技術(shù)要點(diǎn)、檢查方法、質(zhì)量要求、常見問題及整改措施等，將每一道工藝都進(jìn)行技術(shù)交底，使相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及時(shí)得到反饋，以指導(dǎo)下一步工作。對(duì)于一些特殊環(huán)節(jié)，更應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行技術(shù)交底，對(duì)于安全隱患部位和特殊建材的施工進(jìn)行重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，并告知新設(shè)備或新工藝的具體要求。建筑工程的的質(zhì)量好壞還表現(xiàn)在建筑材料，在材料進(jìn)場前應(yīng)先報(bào)驗(yàn)，保留兩份業(yè)主同意的材料樣品，在材料進(jìn)場后依照樣品進(jìn)行報(bào)驗(yàn)（只允許使用報(bào)驗(yàn)合格的材料）。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)材料采購環(huán)節(jié)的管理，采購人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行材料的檢查驗(yàn)收手續(xù)進(jìn)行材料的采購。
3、竣工驗(yàn)收階段的技術(shù)管理
建筑工程的竣工驗(yàn)收要求工程技術(shù)管理人員必須具有較高的專業(yè)知識(shí)和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和堅(jiān)持按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行驗(yàn)收的鮮明立場。工程技術(shù)管理人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家建筑工程相關(guān)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)際的具體數(shù)據(jù)為依據(jù)準(zhǔn)確把握施工質(zhì)量的檢驗(yàn)尺度。對(duì)于施工完成的分項(xiàng)工程應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量特征的測定，以施工設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，比較測得的結(jié)果和規(guī)定的質(zhì)量，從而作出工程質(zhì)量是否合格的判斷。對(duì)于在驗(yàn)收檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題，必須要求施工人員及時(shí)采取措施進(jìn)行補(bǔ)救，并在補(bǔ)救結(jié)束后再次進(jìn)行復(fù)查驗(yàn)收。
二、工程項(xiàng)目合同管理
任何建筑工程項(xiàng)目都以簽訂承發(fā)包合同為前提，合同是建筑工程管理活動(dòng)開展的基本依據(jù)，貫穿于工程項(xiàng)目管理的全過程。加強(qiáng)合同管理能夠確保項(xiàng)目管理的有效進(jìn)行，規(guī)范各個(gè)建設(shè)主體的行為。抓住合同管理的核心，能夠進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)控，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)。同時(shí)，合同也是處理項(xiàng)目實(shí)施中的各種爭執(zhí)和糾紛的法律依據(jù)。在具體實(shí)施中，應(yīng)做好以下幾方面的工作：
1、應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目合同文本的擬定和分析
為了有效防止合同出現(xiàn)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)，合同的文本形式應(yīng)采用示范文本的格式，除非是特殊情況，否則不要使用承包和發(fā)包雙方自行擬定的合同文本格式。采用《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》的格式，有利于行政機(jī)關(guān)進(jìn)行合同監(jiān)督和仲裁機(jī)構(gòu)解決裁判糾紛，維護(hù)雙方的合法利益。合同管理人員應(yīng)在深入調(diào)研工程現(xiàn)狀的前提下擬定合同內(nèi)容，使合同內(nèi)容具有預(yù)見性，并細(xì)致分析合同內(nèi)容，避免出現(xiàn)有異議的內(nèi)容。擬定出初稿后應(yīng)進(jìn)行合法性及完備性分析，確認(rèn)承發(fā)包雙方的資格、招投標(biāo)過程是否符合法定程序、工程項(xiàng)目是否具有實(shí)施合同的條件等。同時(shí)，應(yīng)確保合同的文件、條款齊全以及用詞準(zhǔn)確等。
2、建立合同管理制度
簽訂合同后，合同管理人員應(yīng)將合同內(nèi)容作出解釋和說明，對(duì)各級(jí)項(xiàng)目管理人員和各組負(fù)責(zé)人進(jìn)行交底。將各種合同時(shí)間的責(zé)任分解到各小組，明確各組甚至個(gè)人的工作職責(zé)和范圍，將合同層層分解，任務(wù)落實(shí)到個(gè)人，協(xié)調(diào)好各方面的工作，確保合同共同順利實(shí)施。實(shí)施每日報(bào)送制度，將每個(gè)部門的工作情況及工作計(jì)劃進(jìn)行每日搜集，確保合同管理人員及時(shí)掌握工程信息，對(duì)工程中出現(xiàn)的各種問題及時(shí)作出正確決策。由于成本核算人員不熟悉現(xiàn)場合同情況，從而無法將索賠費(fèi)用及時(shí)納入當(dāng)月付款要求，針對(duì)這種狀況，應(yīng)建立進(jìn)度款審查批準(zhǔn)制度。
3、對(duì)項(xiàng)目合同實(shí)施動(dòng)態(tài)管理
在建筑工程的項(xiàng)目實(shí)踐中，合同變更較為頻繁和復(fù)雜，索賠糾紛往往伴隨著合同變更而來，因此簽訂合同之后，合同管理人員還應(yīng)加強(qiáng)合同的動(dòng)態(tài)管理。
（1）重視現(xiàn)場簽證。按照合同條款應(yīng)避免過早、過量的簽證，尤其應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待合同變更的補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)于設(shè)計(jì)變更或施工圖變更之類的錯(cuò)誤，需要更正項(xiàng)目，圖紙不變時(shí)應(yīng)避免重復(fù)簽證。
（2）對(duì)于圖紙、計(jì)劃、規(guī)范、技術(shù)說明等涉及工程管理的各種文件應(yīng)做到及時(shí)記錄、收集和整理，審核并分析合同變更部分。實(shí)際工作中，應(yīng)將合同變更與提出索賠同步進(jìn)行，待承發(fā)包雙方意見一致后再進(jìn)行。
（3）及時(shí)處理停工損失，雙方應(yīng)以書面形式，按照合同約定的時(shí)間進(jìn)行合法簽認(rèn)。
（4）嚴(yán)格執(zhí)行定額規(guī)定，根據(jù)實(shí)際工程或有關(guān)規(guī)定及同類定額處理未定額的情況。此外，還應(yīng)做好合同履行情況的評(píng)價(jià)工作。
三、小結(jié)
施工技術(shù)管理和合同管理是建筑工程管理的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，在建筑施工中應(yīng)做好這兩方面的工作。工程施工技術(shù)管理需要從業(yè)人員的高度專業(yè)和敬業(yè)，并采用科學(xué)的管理辦法，做好施工各階段的技術(shù)管理工作，確保工程的質(zhì)量；合同管理貫穿于項(xiàng)目管理的全過程，加強(qiáng)合同管理能夠確保項(xiàng)目管理的有效進(jìn)行，規(guī)范各個(gè)建設(shè)主體的行為；抓住合同管理的核心，能夠進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)控，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)。
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關(guān)鍵詞：開發(fā)單位；房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理
中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則
1.1 目標(biāo)統(tǒng)一的原則。使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有效的實(shí)施和運(yùn)行需要各個(gè)參與者要能夠有明確統(tǒng)一的目標(biāo)，這是項(xiàng)目管理的首要保證。在項(xiàng)目的設(shè)置和運(yùn)行的時(shí)候需要采用統(tǒng)一的政策和方針，是參與者有著共同的目標(biāo)，是設(shè)計(jì)、施工、組織、合同等規(guī)范性文件能夠貫徹實(shí)施到位，項(xiàng)目實(shí)施的全過程能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。
1.2 責(zé)任權(quán)平衡原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中需要能夠明確設(shè)置各方的責(zé)任范圍，是參與者能夠明確自身的職責(zé)和權(quán)益，在參與項(xiàng)目管理的過程中將有關(guān)問題和文件嚴(yán)格的執(zhí)行到位，確保項(xiàng)目責(zé)任明確到各方。
1.3 組織制衡原則。在管理的過程中需要對(duì)于不同的組織之間制定一定的制約關(guān)系，各方應(yīng)該有自身的管理原則和范疇，保持一定的平衡原則。這樣可以避免在管理的過程中遇到一些由于管理的范疇或者是制度問題出現(xiàn)的矛盾，溝通的障礙等，管理的工作實(shí)施起來更加的流暢，有著較好的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)了高效的管理模式。
1.4 責(zé)任連續(xù)性的原則。在管理的過程中很多時(shí)候會(huì)遇到由于責(zé)任性不強(qiáng)而出現(xiàn)的問題，在項(xiàng)目眾多的管理問題中出現(xiàn)了矛盾交叉、找不到責(zé)任人的狀況。在這樣不明確的責(zé)任體系中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理將會(huì)出現(xiàn)很多的漏洞，工作人員也會(huì)出現(xiàn)責(zé)任的推卸問題，管理的難度加大，責(zé)任無從承擔(dān)。這些都是工作人員的責(zé)任不連續(xù)性導(dǎo)致的，在管理的時(shí)候要注意做好工作人員管理銜接工作。
2 項(xiàng)目開發(fā)單位進(jìn)行項(xiàng)目管理方法
2.1 按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。
2.2 按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。
2.3 按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。
3 項(xiàng)目開發(fā)單位項(xiàng)目管理要點(diǎn)
3.1 提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標(biāo)成本控制體系來準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。
3.2 做好房地產(chǎn)策劃。投資者需要以市場為導(dǎo)向，做好房地產(chǎn)的策劃和開發(fā)，規(guī)范化操作，將品牌化觀念來占領(lǐng)市場。減少在策劃中的失誤，保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)和項(xiàng)目的競爭力。社會(huì)資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來形成前所未有的優(yōu)勢。特別是在營銷策劃中要結(jié)合市場對(duì)于樓盤的消費(fèi)層次和消費(fèi)人群、價(jià)格和戶型等進(jìn)行決策，以銷售的情況來進(jìn)行樓盤的再建設(shè)，這是一種長遠(yuǎn)的銷售眼光，培養(yǎng)出客戶區(qū)域市場，主動(dòng)去創(chuàng)造效益而且實(shí)現(xiàn)了以人為本的理念，對(duì)于品牌的塑造有很好的作用。
3.3 投資控制。投資控制屬于決策的一部分，決策之前需要對(duì)建筑區(qū)域進(jìn)行實(shí)地的考察，并綜合相關(guān)的數(shù)據(jù)，盡量的在保障質(zhì)量的前提之下，縮短投資的金額。投資方可以根據(jù)投標(biāo)情況選擇資金合理的投資單位，然后訂立相關(guān)的合同，一旦簽訂了合同，就應(yīng)該嚴(yán)格按照合同條款辦事。
3.4 項(xiàng)目進(jìn)度管理。（1）設(shè)計(jì)前的進(jìn)度管理。a.確定工期總目標(biāo)。b.編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。c.編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行。d.施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。（2）設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理。a.編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行。b.編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并控制執(zhí)行。（3）施工階段的進(jìn)度管理。a.編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行。b.編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。
3.5 加強(qiáng)企業(yè)管理的文化建設(shè)。企業(yè)的管理文化決定了全體員工的核心價(jià)值觀，對(duì)于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規(guī)范和調(diào)節(jié)作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的時(shí)候需要對(duì)于核心的管理對(duì)象的管理意識(shí)和水平進(jìn)行一定的培訓(xùn)和提高，在企業(yè)的實(shí)踐過程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關(guān)心人和培養(yǎng)人，在企業(yè)文化氛圍中聚集人才，使房地產(chǎn)企業(yè)成為競爭中的贏家。
3.6 質(zhì)量控制。項(xiàng)目開發(fā)方工程項(xiàng)目質(zhì)量控制，包括勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收各階段，在設(shè)計(jì)階段，通過招標(biāo)選擇最優(yōu)質(zhì)量保障的設(shè)計(jì)單位。在施工階段，通過施工準(zhǔn)備、施工過程、施工驗(yàn)收全過程的全面質(zhì)量監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)和決策，在質(zhì)量自控主體和監(jiān)控主體共同努力下，保證竣工項(xiàng)目達(dá)到投資決策所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3.7 信息管理。信息管理指的是信息傳輸和合理的組織和控制。根據(jù)大量的事實(shí)考察我們發(fā)現(xiàn)，大部分的施工問題的引發(fā)因素都是數(shù)據(jù)資料的管理方面。這種問題導(dǎo)致了不必要的經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)，所以必須采取信息化的管理模式。在項(xiàng)目實(shí)施過程中為實(shí)現(xiàn)有序的科學(xué)信息管理，參與各方都要編制各自的信息管理手冊，利用互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)于項(xiàng)目的投資控制、進(jìn)度控制、合同管理。
3.8 品牌建設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。
3.9 優(yōu)化關(guān)系協(xié)調(diào)管理。（1）項(xiàng)目內(nèi)部及周邊關(guān)系協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)項(xiàng)目內(nèi)部各單位的關(guān)系，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與周邊、政府的關(guān)系。重要協(xié)調(diào)事項(xiàng)應(yīng)事先向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。在手續(xù)辦理過程中，與自來水公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門等進(jìn)行接洽，起草相關(guān)供水、供電、供熱、排污等相關(guān)建立良好的溝通關(guān)系。（2）要處理好與質(zhì)量監(jiān)督部門的關(guān)系。質(zhì)監(jiān)站對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量等級(jí)核定，是對(duì)該工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收的依據(jù)。在搞好現(xiàn)場管理工作的同時(shí)，還應(yīng)協(xié)助、配合質(zhì)監(jiān)部門的工作，充質(zhì)監(jiān)部門權(quán)威的作用。
結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)運(yùn)營中的重要方面之一，真正得到市場追捧的項(xiàng)目一定是在項(xiàng)目管理方面有所建樹，而一個(gè)好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究項(xiàng)目管理，項(xiàng)目管理的成功是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。企業(yè)要想在激烈的市場競爭中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，做到精心計(jì)劃、積極管理、嚴(yán)格控制，是能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的。
