時(shí)間：2023-06-06 09:01:04
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)建筑工程，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；建筑工程；施工管理；問(wèn)題；要點(diǎn)
中圖分類(lèi)號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
房地產(chǎn)建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質(zhì)量的重要手段，要想使施工管理充分發(fā)揮作用，就要從房地產(chǎn)建筑工程的全程出發(fā)，做好工程各個(gè)階段的施工管理和控制，保證工程的施工質(zhì)量和安全，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的安全隱患。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)建筑工程施工管理中仍然面臨著一些問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重阻礙建筑工程的施工質(zhì)量，同時(shí)影響工程建筑效益水平的發(fā)揮。由此，本文根據(jù)房地產(chǎn)建筑工程的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出施工管理要點(diǎn)，以供參考。
1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理問(wèn)題
1.1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理意識(shí)薄弱
當(dāng)前，房地產(chǎn)建筑工程施工問(wèn)題層出不窮，其根本原因是房地產(chǎn)建筑工程施工管理的意識(shí)薄弱。建筑施工方和開(kāi)發(fā)商對(duì)施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個(gè)口號(hào)。建筑工程施工過(guò)程中缺乏一個(gè)系統(tǒng)的施工管理體系，在施工過(guò)程中違規(guī)操作和違章操作的現(xiàn)象嚴(yán)重，但是施工管理卻無(wú)從下手，缺乏管理體系的引導(dǎo)作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質(zhì)量，導(dǎo)致施工安全隱患的發(fā)生。而在施工中要做到將項(xiàng)目施工責(zé)任落實(shí)到施工的每一個(gè)最小的單位，將每一個(gè)人的安全和安全管理部門(mén)以及整個(gè)施工單位掛鉤，這就使得整個(gè)項(xiàng)目工程中形成了安全和效益并進(jìn)的局面，所有從事施工操作以及管理的人員都需要根據(jù)施工工作內(nèi)容從企業(yè)的施工部門(mén)和政府的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行較為全面的安全，做到每個(gè)施工工作人員都取得安全施工許可方可上崗。在施工過(guò)程中要杜絕各類(lèi)施工工種的無(wú)證上崗，一旦發(fā)現(xiàn)在施工過(guò)程中出現(xiàn)無(wú)證上崗的情況時(shí)，施工管理的部門(mén)應(yīng)該受到處罰，如果因?yàn)檫@種情況造成了安全事故和經(jīng)濟(jì)損失，施工項(xiàng)目管理經(jīng)理需要對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中的全部損失承擔(dān)責(zé)任。只有提高對(duì)建筑施工要點(diǎn)的認(rèn)識(shí)程度，才能真正從整體上提高我國(guó)建筑行業(yè)的整體發(fā)展質(zhì)量。
1.2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高
房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員是施工過(guò)程的重要參與者，因此，房地產(chǎn)施工管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量。每一個(gè)工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門(mén)依法簽訂好勞務(wù)合同，同時(shí)和施工過(guò)程中的各類(lèi)合同都做好詳細(xì)的記錄和較好的保存，將這些作為施工結(jié)束后發(fā)生事故的原始資料。在施工過(guò)程當(dāng)中要適當(dāng)?shù)嘏e行安全訓(xùn)練，在制定安全訓(xùn)練的過(guò)程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過(guò)各種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩?xùn)練教育做到對(duì)每一個(gè)施工操作和管理人員進(jìn)行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過(guò)將效率和安全同一的辦法促進(jìn)了工程施工安全系數(shù)的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提升。只有通過(guò)一系列科學(xué)合理的安全組織措施和施工方案，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問(wèn)題就是：房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高，一些管理人員不能充分認(rèn)識(shí)其職責(zé)權(quán)限，在房地產(chǎn)建筑工程施工過(guò)程中，管理人員不能充分發(fā)揮其作用，對(duì)施工違規(guī)和違章操作視而不見(jiàn)，對(duì)施工管理存在僥幸心理，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程施工的質(zhì)量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴(yán)重脫節(jié)，從而在出現(xiàn)施工問(wèn)題時(shí)難以及時(shí)進(jìn)行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設(shè)效益。
2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理要點(diǎn)
在工程建筑項(xiàng)目施工的實(shí)際操作過(guò)程中，注意技術(shù)的管理同時(shí)提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對(duì)于控制施工工程的總體質(zhì)量具有重要意義，在實(shí)際的施工過(guò)程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運(yùn)用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個(gè)項(xiàng)目工程的順利實(shí)施提供了有力的技術(shù)和管理保障。
2.1 房地產(chǎn)建筑工程施工準(zhǔn)備階段管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規(guī)劃，要充分考察施工場(chǎng)地的環(huán)境，從而根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的狀況做好施工的準(zhǔn)備活動(dòng)。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網(wǎng)工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學(xué)詳細(xì)的規(guī)劃，要與供電、供水等部門(mén)做好溝通，從而保證房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)滿足使用群體對(duì)房地產(chǎn)性能的要求。做完相關(guān)規(guī)劃后，要進(jìn)行圖紙的設(shè)計(jì)。要充分保證房地產(chǎn)建筑工程的設(shè)計(jì)水平，要堅(jiān)持發(fā)揮經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀大方的設(shè)計(jì)理念。在設(shè)計(jì)好圖紙之后，要進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，從而保證圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與施工具體環(huán)境的一致，保證圖紙的實(shí)施效果。圖紙審核完之后，要進(jìn)行施工的技術(shù)交底工作，設(shè)計(jì)人員要把設(shè)計(jì)理念與施工人員進(jìn)行溝通，技術(shù)人員要對(duì)施工人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，從而保證施工中技術(shù)的恰當(dāng)應(yīng)用。只有這樣，才能保證施工準(zhǔn)備工作的有效性，為后續(xù)施工過(guò)程提供支持。施工前期的準(zhǔn)備工作是保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)水平的根本保證。
2.2 房地產(chǎn)建筑工程施工階段的管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)施工階段，施工管理包括施工質(zhì)量管理、施工進(jìn)度管理和施工安全管理等環(huán)節(jié)。這一階段是房地產(chǎn)建筑工程的重要階段，該階段的施工管理效果直接關(guān)系到工程建筑的建設(shè)水平，由此需要根據(jù)施工管理的要求進(jìn)行施工的全程監(jiān)督。
（1）施工質(zhì)量管理
房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量管理直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，由此做好施工的質(zhì)量管理是至關(guān)重要的。具體來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)施工材料的質(zhì)量，要從材料的采購(gòu)到應(yīng)用做好全程的跟蹤，在材料采購(gòu)的過(guò)程中，要根據(jù)材料的規(guī)格要求進(jìn)行對(duì)比和檢測(cè)，要保證材料的質(zhì)量，堅(jiān)決抵制不合規(guī)的材料。材料采購(gòu)?fù)瓿珊螅龊貌牧系谋９芎蛡}(cāng)儲(chǔ)，防止保管不當(dāng)對(duì)材料質(zhì)量造成的影響。材料在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)之后，要進(jìn)行二次檢測(cè)，最大限度的保證施工材料的質(zhì)量，防止材料質(zhì)量的瑕疵導(dǎo)致的工程質(zhì)量問(wèn)題。除此之外，要提高房地產(chǎn)建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專(zhuān)業(yè)技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設(shè)的質(zhì)量，保證施工質(zhì)量管理水平的發(fā)揮。
（2）施工進(jìn)度管理
在房地產(chǎn)建筑工程施工過(guò)程中，要加強(qiáng)建筑工程施工的進(jìn)度管理。要對(duì)施工地環(huán)境進(jìn)行分析，從而根據(jù)環(huán)境的特征確定施工的進(jìn)度。要編制科學(xué)合理的施工進(jìn)度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協(xié)調(diào)好施工建設(shè)方、施工方和監(jiān)理單位的關(guān)系，從而保證三方達(dá)成施工進(jìn)度的一致意見(jiàn)。要保證材料和設(shè)備的調(diào)度和安排，從而嚴(yán)格遵守施工進(jìn)度安排。在施工過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行處理和解決，防止施工問(wèn)題對(duì)施工工期的拖延，要全程監(jiān)督施工的進(jìn)度，并根據(jù)施工的具體實(shí)際進(jìn)行進(jìn)度安排的調(diào)整，保證施工過(guò)程的有效性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的建設(shè)效益水平。
（3）施工安全管理
安全生產(chǎn)是施工過(guò)程的重中之重，安全事故的發(fā)生不僅會(huì)對(duì)施工人員的生命安全構(gòu)成威脅，同時(shí)會(huì)影響到建筑工程建設(shè)的效益水平，因此，施工安全管理至關(guān)重要。在施工現(xiàn)場(chǎng)，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對(duì)施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，使其增長(zhǎng)自我保護(hù)意識(shí)，要對(duì)施工人員進(jìn)行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時(shí)，在施工場(chǎng)地要設(shè)置安全網(wǎng)和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對(duì)一些違章操作的施工人員要予以相應(yīng)的處罰，防止類(lèi)似事件的發(fā)生。
2.3 房地產(chǎn)建筑工程竣工階段的管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)完工之后，要進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這一階段，也要加強(qiáng)管理的力度，為房地產(chǎn)的最后階段把好關(guān)。工程竣工驗(yàn)收由建設(shè)方主持，邀請(qǐng)規(guī)劃、環(huán)保、房產(chǎn)管理等部門(mén)參與，同時(shí)，施工方和監(jiān)理方也是驗(yàn)收的重要主體。在驗(yàn)收過(guò)程中，要對(duì)房地產(chǎn)建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行客觀評(píng)估，對(duì)不符合要求的地方及時(shí)與施工方進(jìn)行協(xié)調(diào)，一旦出現(xiàn)不符合要求的情況要及時(shí)進(jìn)行返修，防止工程質(zhì)量問(wèn)題造成的房地產(chǎn)效益水平的喪失。房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收階段是項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這一階段不容忽視，要根據(jù)工程建設(shè)的具體要求進(jìn)行分項(xiàng)驗(yàn)收，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行處理和解決，保證房地產(chǎn)各個(gè)部分的質(zhì)量。
3 結(jié)語(yǔ)
當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步以及人們生活水平的提高，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目逐漸增多，人們對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平也更為關(guān)注。在房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目施工的實(shí)際操作過(guò)程中，注意技術(shù)的管理同時(shí)提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對(duì)于控制施工的總體質(zhì)量具有重要意義，在實(shí)際的施工過(guò)程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運(yùn)用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講房地產(chǎn)建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個(gè)項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了有力的技術(shù)和管理保障。房地產(chǎn)建筑工程施工管理直接關(guān)系到建筑工程施工的質(zhì)量，由此會(huì)直接關(guān)系到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益水平，因此，必須加大房地產(chǎn)建筑工程施工管理的力度，保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，防止安全隱患的發(fā)生，滿足人們對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產(chǎn)建筑工程的質(zhì)量，發(fā)揮建筑工程建設(shè)的效益水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和順利發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：建筑工程；管理重要性；房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)；滲透研究
1前言
房地產(chǎn)在建設(shè)過(guò)程中要堅(jiān)持貫徹落實(shí)科學(xué)化以及精細(xì)化的管理設(shè)計(jì)，如此才能真正意義上的解決工程構(gòu)建過(guò)程中所面臨的各類(lèi)問(wèn)題，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠按照相應(yīng)的要求完成任務(wù)，同時(shí)能有效地保證建筑工程的質(zhì)量達(dá)標(biāo)。其中，建筑工程的管控模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)建過(guò)程中應(yīng)該充分體現(xiàn)其價(jià)值，才能更好地展示出建設(shè)的效果，并且能在建設(shè)過(guò)程中能更好地管控施工資金資源消耗，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能達(dá)成最大化的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)價(jià)值的目標(biāo)。
2房地產(chǎn)在建設(shè)中運(yùn)用建筑工程管理的重要性
因?yàn)榉康禺a(chǎn)的工程管控的水平和質(zhì)量直接會(huì)影響到社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益，為此，在建設(shè)的過(guò)程中要嚴(yán)格控制施工的進(jìn)度，把控好施工的成本以及水平，在進(jìn)行工程進(jìn)度的管理過(guò)程中，首先要確保施工工程開(kāi)展的實(shí)際時(shí)間，以及房地產(chǎn)開(kāi)工的項(xiàng)目成本的具體質(zhì)量，更好地保證房地產(chǎn)施工管控效果的最大化，促使房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用與地位能發(fā)揮其最大的作用。在此之外，建筑工程成本管理的過(guò)程中，要科學(xué)合理地運(yùn)用到工程造價(jià)的管理方案，能有效地保證房地產(chǎn)的效益。最后，在建筑工程竣工階段，要不斷地強(qiáng)化整個(gè)工程質(zhì)量管理的質(zhì)量，從而確保房地產(chǎn)整個(gè)工程的誠(chéng)信值。
3房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用建筑工程管控的模式所遇到的問(wèn)題
3.1工程造價(jià)設(shè)計(jì)不合理。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，很多的企業(yè)未來(lái)獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資歷，在落實(shí)項(xiàng)目投標(biāo)的過(guò)程中存在視野盲區(qū)，這在很大程度上直接干擾了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，對(duì)于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量造成了巨大的安全影響與干擾，其中一些施工隊(duì)伍并沒(méi)有按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，加之，投標(biāo)過(guò)程中工程造價(jià)缺乏科學(xué)合理性，使得施工的成本預(yù)算不合理，導(dǎo)致施工后期出現(xiàn)資金短缺的問(wèn)題，直接影響工程的質(zhì)量和水平，加之，財(cái)務(wù)管理過(guò)程中確定相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)性人才，關(guān)于成本預(yù)算不科學(xué)，或者是思想單薄，將直接致使工程施工的成本極大程度上超出之前預(yù)算。3.2質(zhì)量檢查不嚴(yán)謹(jǐn)。在很多的建筑工程施工隊(duì)伍中，很多的工作人員并不重視建筑的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，檢查過(guò)程不嚴(yán)謹(jǐn)不及時(shí)，加之檢查過(guò)程中缺乏相應(yīng)的檢查方案、對(duì)于出現(xiàn)的安全事故的預(yù)案管理不到位，這在很大程度上會(huì)影響建筑施工的成本和質(zhì)量。施工的材料質(zhì)量存在問(wèn)題，選擇質(zhì)量欠佳的材料，在施工過(guò)程中很容易引發(fā)工程質(zhì)量的問(wèn)題，從而導(dǎo)致事故發(fā)生的概率增大。在此之外，在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中匱乏有關(guān)的防護(hù)措施，施工現(xiàn)場(chǎng)的檢測(cè)、監(jiān)管工作不充分，無(wú)法及時(shí)察覺(jué)安全問(wèn)題。3.3房地產(chǎn)管理制度的欠缺。在房地產(chǎn)施工管控落實(shí)的進(jìn)程中，不管是前期的規(guī)劃還是完成后的保養(yǎng)，都需要通過(guò)設(shè)計(jì)科學(xué)有效地管控體系來(lái)確保房地產(chǎn)質(zhì)量的管控成效。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，有關(guān)的管控體系并無(wú)法及時(shí)的緊跟時(shí)展，多數(shù)的施工企業(yè)仍舊通過(guò)各種固化腐朽的管控制度甚至直接生搬硬套其他企業(yè)的管控規(guī)章，不但與企業(yè)自身不吻合，并且也會(huì)影響到管控工作的成果，甚至束縛企業(yè)施工管控的合理落實(shí)。3.4建設(shè)安全生產(chǎn)意識(shí)的不足。在建筑施工的過(guò)程中，對(duì)于安全生產(chǎn)的意識(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。為了能更好地保證建筑安全施工的具體過(guò)程，不斷提升自身的安全管理工作，有利于保證工程建設(shè)的安全實(shí)施。目前，由于很多管理單位的人員并沒(méi)有真正在崗，從而導(dǎo)致了施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員不在崗的情況。從而導(dǎo)致施工過(guò)程安全管理不到位，安全制度以及安全條例得到落實(shí)，使得工程建設(shè)存在很大的安全隱患，從而影響工程的穩(wěn)定進(jìn)行。
4建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用分析
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)該與建筑工程管控之間構(gòu)成良好的溝通。通過(guò)科學(xué)的建筑工程管控方式，能夠充分提高工作的質(zhì)量，那么具體的措施如下：針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建立科學(xué)有效地管理模式，使得相關(guān)的項(xiàng)目能得到合理的效益。與此同時(shí)，在對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，工程管理的方法能更好地保證建筑項(xiàng)目的相關(guān)環(huán)節(jié)有序地鏈接在一起，充分體現(xiàn)出建筑企業(yè)不同部門(mén)之間得到更好地溝通和協(xié)調(diào)，并且能更好地協(xié)作，使得建筑工程的工作效率以及質(zhì)量獲得有效地提高。在建筑工程管控的進(jìn)程中，因?yàn)樗?guī)劃的內(nèi)容眾多，其中包含了工程的質(zhì)量、成本、工程的安全性等一系列的管控項(xiàng)目。在工程管控的各個(gè)階段中，其中不同的管控內(nèi)容之間存在直接的關(guān)聯(lián)，而且是單獨(dú)劃分的，不允許切割，通過(guò)規(guī)范化的管控，能夠在最大限度上確保建筑工程的施工質(zhì)量。如今，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了充分的發(fā)展，城市化進(jìn)展不斷加劇，城市人口越發(fā)的密集，人口對(duì)于房子的需求更加強(qiáng)烈，針對(duì)于此，在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，具備廣闊的發(fā)展前景，此外，對(duì)于眾多投資人來(lái)說(shuō)，為了獲得更加的經(jīng)濟(jì)收益都將目光放置在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中。在經(jīng)濟(jì)收益的驅(qū)使下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建將獲得持續(xù)不斷地發(fā)展，各種新興的房地產(chǎn)在市場(chǎng)大背景下的到長(zhǎng)足的發(fā)展。由此，更多的人加入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之中，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程管理項(xiàng)目中還存在很大的滯后性，在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
5提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑工程管理的整體水平的具體策略
5.1建立健全的質(zhì)量監(jiān)管體系。通過(guò)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量監(jiān)督水平，則需要不斷地完善房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的管理系統(tǒng)，不斷探究符合房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督管理的方式方法，通過(guò)采取符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理體系。其一可以通過(guò)建立是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督的負(fù)責(zé)部門(mén)，才能有效提高建筑工程技術(shù)的全面提升，更好地發(fā)揮好監(jiān)理以及監(jiān)督管理的作用和價(jià)值；其二，建立科學(xué)統(tǒng)一的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理的相應(yīng)工作體系，從而更好地提高房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督檢查的相應(yīng)程序，同時(shí)能對(duì)各個(gè)部門(mén)以及現(xiàn)場(chǎng)施工人員具體施工的情況進(jìn)行質(zhì)量管理責(zé)任分工。其三，通過(guò)建立科學(xué)化的監(jiān)督機(jī)制，深入分析數(shù)據(jù)，利用BIM工程管理的相應(yīng)數(shù)據(jù)分析辦法，能更好地建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，從而更好地利用質(zhì)量工程建設(shè)的相關(guān)數(shù)據(jù)以及辦法。5.2對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃管理。在實(shí)際的管理過(guò)程中，針對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析，并采取有效地措施，從本質(zhì)上能更好地規(guī)避因?yàn)槊つ康亻_(kāi)發(fā)所引起的問(wèn)題發(fā)生。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該挑選具備高商業(yè)價(jià)值的地段進(jìn)行研發(fā)，為此，在進(jìn)行選擇用地之前就要做好相關(guān)的市場(chǎng)前期的調(diào)研觀察，這也是有效提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)做好市場(chǎng)的相關(guān)的調(diào)查工作是最根本的價(jià)值是為了讓消費(fèi)者能對(duì)房地產(chǎn)的所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品有很高的認(rèn)同度。在進(jìn)行招標(biāo)的過(guò)程中能根據(jù)地形以及消費(fèi)者的需求建立設(shè)計(jì)圖紙，在最大限度上能夠有效杜絕因?yàn)槭┕み^(guò)程所引起的問(wèn)題。5.3項(xiàng)目工程管理中的適當(dāng)約束。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，商業(yè)合同成為貫穿于整個(gè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和施工的關(guān)鍵影響因素。值得注意的是，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)前期就應(yīng)該做好相應(yīng)的調(diào)查工作，制定合理科學(xué)的方案和合同，開(kāi)發(fā)商與承建商之間要做好相應(yīng)的合同簽訂，如此才能基于這個(gè)基礎(chǔ)上跟其他的供應(yīng)商之間訂立各種各樣的合同，當(dāng)開(kāi)發(fā)商在簽署了這些合同以后，其最終的目的是為了能更好地明晰兩者之間的所需要承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)簽署這一類(lèi)合同的方法，其根本的目的在于能讓房子得到應(yīng)有的保證，針對(duì)于此，在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑工程中，其核心的是要保證房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理中的合同管理是確保工程質(zhì)量的基本前提。5.4保證施工進(jìn)程有序管理。為了能有效提高建筑工程的質(zhì)量，同時(shí)能更好地在所規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成建設(shè)任務(wù)，因此要嚴(yán)格地把控好建筑施工的整個(gè)進(jìn)度，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)施工的具要求，應(yīng)該嚴(yán)格地控制好相應(yīng)的管理方案，區(qū)分好施工的重難點(diǎn)問(wèn)題，從而形成有效地管理機(jī)制，同時(shí)要不斷地加強(qiáng)施工的數(shù)據(jù)分析工作，從而尋找出工程施工過(guò)程中所會(huì)遇到的隱患問(wèn)題，為了更好地保證施工協(xié)調(diào)穩(wěn)定性，從而更好地保證房地產(chǎn)項(xiàng)目有序地進(jìn)行。
6健全建筑工程的安全管理體系
對(duì)于建筑工程而言，安全管理體系的建立是非常重要的一環(huán)，它能有效保證建筑工程施工的安全性。通過(guò)建立健全的安全管理體系的方式，對(duì)于質(zhì)量管理能有很大的幫助，在健全的管理體系中能更好地約束施工人員的行為，同時(shí)能更好地落實(shí)到實(shí)際工作之中。其次，在現(xiàn)場(chǎng)施工的過(guò)程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定來(lái)推進(jìn)施工的有效進(jìn)行，把握好施工的現(xiàn)場(chǎng)安全問(wèn)題。并且做好持證上崗的準(zhǔn)備，為安全管理施工做好準(zhǔn)備。在此之外，在進(jìn)行安全管理的過(guò)程中，要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行安全考核，這不僅僅能很好地保證施工人員的安全，也能為施工安全打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
7結(jié)語(yǔ)
總而言之，為了能更好地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)水平和質(zhì)量，要運(yùn)用建筑工程管理這一有效途徑，并且兩者之間有著緊密的關(guān)系，能互相促進(jìn)，但是在實(shí)際的建筑工程項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理中，通過(guò)合理控制、工程造價(jià)、施工時(shí)間和進(jìn)度等多個(gè)因素等進(jìn)行合理的控制，大大提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的綜合效益。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 建筑；工程設(shè)計(jì)管理
中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言:在中國(guó)，上世紀(jì)八十年代末，房地產(chǎn)才剛剛起步，九十年代進(jìn)入發(fā)展期，到了二十一世紀(jì)，房地產(chǎn)才作為一個(gè)真正的產(chǎn)業(yè)并進(jìn)入了繁榮期。尤其是最近幾年，房地產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重失調(diào)，滿足不了社會(huì)的需求，放假持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的高房?jī)r(jià)受到了社會(huì)廣泛的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理的根本目標(biāo)就是為市場(chǎng)設(shè)計(jì)出高質(zhì)量、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的符合企業(yè)文化的產(chǎn)品。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品的要求也越來(lái)越高，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理的要求也越來(lái)越高。
一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)狀
國(guó)外許多高等院校都設(shè)計(jì)了與設(shè)計(jì)管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)課程，甚至還有專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行研究，但是設(shè)計(jì)管理只涉及到了工業(yè)和工藝領(lǐng)域，與房地產(chǎn)相關(guān)的還很少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，企業(yè)從來(lái)只關(guān)注投資收益，往往都忽視了建筑的規(guī)模、功能、藝術(shù)價(jià)值等等，因此，為企業(yè)設(shè)計(jì)出高水準(zhǔn)產(chǎn)品的重?fù)?dān)就落到了建筑師的身上。
中國(guó)的房地產(chǎn)較外國(guó)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)起步比較晚，建筑施工企業(yè)是進(jìn)入房地產(chǎn)最早的企業(yè)，但是由于各個(gè)企業(yè)的文化存在很大的差異，經(jīng)常使得項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題。二十一世紀(jì)來(lái)臨之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展起來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)的企業(yè)越來(lái)越多，而且許多大型企業(yè)都有了自己專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)公司。最近幾年房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求越來(lái)越不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑產(chǎn)品的質(zhì)量關(guān)注度不夠，企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)的資金投入也不夠[1]。
隨著企業(yè)集團(tuán)化的發(fā)展，設(shè)計(jì)管理部門(mén)逐漸誕生，有的集團(tuán)甚至設(shè)置集團(tuán)下屬專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。國(guó)內(nèi)雖然也有專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)管理顧問(wèn)公司，但是很少有企業(yè)真正委托這些公司進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，主要是國(guó)內(nèi)缺乏能力強(qiáng)的建筑師，真正能夠擔(dān)任實(shí)際的專(zhuān)業(yè)人和工程建設(shè)的技術(shù)指導(dǎo)人員少之又少。近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)漸漸意識(shí)到了設(shè)計(jì)管理的重要性，企業(yè)接二連三的設(shè)置設(shè)計(jì)管理部門(mén)。但是設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)還存在許多問(wèn)題沒(méi)有解決，如產(chǎn)品質(zhì)量低下，不符合市場(chǎng)的需求，設(shè)計(jì)的費(fèi)用不僅很高，而且工期滯后。另外，設(shè)計(jì)管理的服務(wù)功能，人才機(jī)構(gòu)，技術(shù)管理體系等方面都不夠完善。規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、建立高標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系、開(kāi)發(fā)處滿足市場(chǎng)需求的高品質(zhì)產(chǎn)品等都是急需解決的問(wèn)題。
二、設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題
雖然房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，而且與現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有著十分密切的聯(lián)系，但是我們不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)這方面的研究還是比較少。主要原因是國(guó)內(nèi)的建筑師在研究設(shè)計(jì)建筑時(shí)，非常容易只關(guān)注建筑的藝術(shù)性，而忽略了從管理學(xué)以及系統(tǒng)工程理論上的角度來(lái)全面分析研究設(shè)計(jì)產(chǎn)品。
房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理與工程管理有所區(qū)別，與設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)管理也存在著差別。現(xiàn)如今能夠參考到的文獻(xiàn)也只是談到了管理中的某個(gè)單一的要素，并沒(méi)有進(jìn)行更深層次的分析和探討。實(shí)際情況中，在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理研究時(shí)，應(yīng)該深入研究設(shè)計(jì)管理的課題建筑；分析設(shè)計(jì)進(jìn)度時(shí)，也不能忘記研究設(shè)計(jì)工期，這些問(wèn)題都是非常值得我們關(guān)注的。
當(dāng)前，我們需要全面完整的設(shè)計(jì)管理理論分析文獻(xiàn)、關(guān)于設(shè)計(jì)管理目標(biāo)層次性研究的文獻(xiàn)、深入探析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的組織管理的文獻(xiàn)等等。中國(guó)房地產(chǎn)的管理模式與國(guó)外的有很大的不同，國(guó)外的管理模式有太多的參照標(biāo)準(zhǔn)和條文規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)就有自己鮮明的特點(diǎn)，我們的管理模式靈活性強(qiáng)，而且需要根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研究總結(jié)，然后完善與創(chuàng)新。因此，在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)管理上迄今為止沒(méi)有真正意義上的研究成果[2]。
設(shè)計(jì)管理不僅僅與項(xiàng)目管理相關(guān)，也與技術(shù)管理相關(guān)。在我國(guó)，關(guān)于項(xiàng)目管理和技術(shù)管理的的單一分析研究成果比較多，而且應(yīng)用的也比較多，但是將兩者有機(jī)結(jié)合在一起形成的理論比較少，更別說(shuō)將兩者有效的應(yīng)用到一起。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)的管理還面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，設(shè)計(jì)管理工作的落實(shí)、創(chuàng)新、發(fā)展也受到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)與政策的約束。
三、建筑工程各階段的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)
第一，需求設(shè)計(jì)階段。需求設(shè)計(jì)是在業(yè)主完成前期策劃（項(xiàng)目定位、主要功能定義、投資估算）之后進(jìn)行的。該階段主要是調(diào)查人文法律環(huán)境、氣候場(chǎng)地條件、項(xiàng)目預(yù)算等等，這樣就可以明確建筑物的價(jià)值、目標(biāo)、需求。需求設(shè)計(jì)文件中包含的因素都是需要優(yōu)先考慮的，比如建筑總平面的規(guī)劃、場(chǎng)地和設(shè)計(jì)方案的限制、設(shè)施的功能需求、預(yù)算等等。
第二，方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。該階段要與建筑師進(jìn)行溝通和交流，設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案，以某種形式（實(shí)物模型、效果圖、平面圖、剖面圖）向決策層進(jìn)行展示。決策層應(yīng)該向有關(guān)單位和部門(mén)征求意見(jiàn)和建議，還要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，最后確立。審核重點(diǎn)主要包括：設(shè)計(jì)依據(jù)、建筑面積及形狀、環(huán)保措施、投資預(yù)算，還有設(shè)計(jì)的方案是否符合國(guó)家方針政策，是否實(shí)用，是否經(jīng)濟(jì)。隨著方案的不斷審核，方案也不斷完善。
第三，各專(zhuān)項(xiàng)方案設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段。該階段是施工前的最后準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)管理的主要任務(wù)是督促各個(gè)單位按照之前確立好的總體設(shè)計(jì)方案進(jìn)行材料采購(gòu)和設(shè)備制造，還要準(zhǔn)備并審核好施工需要的圖紙和文件[3]。
第四，施工設(shè)計(jì)配合階段。該階段就是要組織圖紙會(huì)審，找出設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題并找出解決措施。還要進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，設(shè)計(jì)交底就是設(shè)計(jì)單位向業(yè)主或有關(guān)施工負(fù)責(zé)人介紹設(shè)計(jì)意圖、施工中的難點(diǎn)和問(wèn)題等等，圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底都是在施工前應(yīng)該進(jìn)行的。
結(jié)語(yǔ):房地長(zhǎng)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理工作是非常系統(tǒng)的，而且對(duì)技術(shù)含量的要求也很高。設(shè)計(jì)必須要知道并了解建筑的特性，更要掌握專(zhuān)業(yè)技術(shù)方面的技能。管理設(shè)計(jì)不僅要具備扎實(shí)的基本理論知識(shí)，也要有強(qiáng)烈的管理意識(shí)。設(shè)計(jì)管理貫穿于項(xiàng)目建設(shè)工程的始終，只要按照一定的原則，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理隊(duì)伍的建設(shè)，抓住管理的關(guān)鍵，一定會(huì)不斷提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。
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成本與工期的相互關(guān)系
一、直接成本與工期的關(guān)系
任何工程項(xiàng)目都是由若干組生產(chǎn)工序組成的，要分析項(xiàng)目成本與工期的關(guān)系，首先就要分析單個(gè)活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間與成本的關(guān)系。一般而言整個(gè)工程的直接成本是由各項(xiàng)工序的成本組成的，因此，以工序作為研究單元來(lái)研究成本與工期的關(guān)系具有現(xiàn)實(shí)意義。工序的直接成本一般包括人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用等。其中為完成工序作業(yè)所消耗性材料費(fèi)是不隨工序作業(yè)時(shí)間發(fā)生變化而改變的，如鋼筋、水泥、砂石等費(fèi)用。工序的人工費(fèi)用和機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用間也可稱(chēng)為工序的資源成本，它隨著工序作業(yè)時(shí)間的壓縮而增加。工序可分為連續(xù)型、離散型和間斷型三種，其中，連續(xù)型工序的直接成本隨著工序持續(xù)時(shí)間有規(guī)律的變化；離散型是指當(dāng)項(xiàng)目采用大型機(jī)械施工的時(shí)，不可能逐單位時(shí)間縮短工期，只能從采用的幾個(gè)不同施工方案中確定與其相應(yīng)的作業(yè)時(shí)間，各方案之間無(wú)任何規(guī)律性的關(guān)系；間斷型是指當(dāng)工序根據(jù)施工條件采用兩種或兩種以上施工方法時(shí)，因施工方法和施工效率不同會(huì)出現(xiàn)明顯不同的時(shí)間成本關(guān)系。
二、間接成本與工期的關(guān)系
項(xiàng)目的間接成本是指非直接用于也無(wú)法直接計(jì)入工程對(duì)象時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，即為施工準(zhǔn)備、組織和管理施工生產(chǎn)所發(fā)生的全部施工間接費(fèi)用。比如現(xiàn)場(chǎng)管理人員的工資、資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、檢查試驗(yàn)費(fèi)、工程保修費(fèi)、工程排污費(fèi)以及其他費(fèi)用等。隨著項(xiàng)目時(shí)間的縮短會(huì)導(dǎo)致間接成本的降低，按照間接成本隨時(shí)間序列是否變化，將其分成兩類(lèi):不變間接成本和可變間接成本。一般說(shuō)來(lái)，工序的間接成本與工期成正比關(guān)系，間接成本隨著工序時(shí)間的增加而遞增。間接費(fèi)率與工作數(shù)目無(wú)關(guān)，僅與企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理水平、工程復(fù)雜程度及地區(qū)類(lèi)別等因素有關(guān)。
工期效益
一、工期效益的概念
建設(shè)總工期變化對(duì)工程建設(shè)效益的總影響稱(chēng)為工期效益，從宏觀上講，工程項(xiàng)目由于工期長(zhǎng)、工程投資巨大等特點(diǎn)，提前竣工能迅速形成固定資產(chǎn)，擴(kuò)大再生產(chǎn)能力，具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從微觀上看，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，提前竣工，一方面提早發(fā)揮了效益，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高投資的收益；另一方面減少了建設(shè)期間貸款所需支付的利息，經(jīng)濟(jì)收益是巨大的。對(duì)于建筑施工企業(yè)來(lái)講，承建工程按時(shí)或早日完工，預(yù)期的利潤(rùn)就成為現(xiàn)實(shí)，可以盡早地投入下一項(xiàng)工程的建設(shè)，在滾動(dòng)建設(shè)中取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、工期效益的組成
工期效益主要有以下三部分組成，即工期變化對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、工程總投資、工程投入生產(chǎn)后產(chǎn)生效益產(chǎn)生的影響。現(xiàn)階段，我國(guó)在建生產(chǎn)性項(xiàng)目眾多，如果在建的項(xiàng)目能提前一年完工，將不僅能夠增加數(shù)以?xún)|計(jì)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)收益，而且還可消化吸收更多的勞動(dòng)力就業(yè)，從而給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)直接和間接的經(jīng)濟(jì)效益。隨著改革開(kāi)放以來(lái)三十年間我國(guó)在工程領(lǐng)域的飛速發(fā)展，資本投入方式也發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，逐漸形成了自籌資金與銀行貸款兩種籌資模式。由于建設(shè)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)，工程造價(jià)中的利息支出在項(xiàng)目總投資中占有一定的比例。因此，縮短工程工期，能夠減少建設(shè)期工程項(xiàng)目貸款利息的支出，從而降低了項(xiàng)目的投資成本。工程項(xiàng)目工期的變化對(duì)投資成本總額產(chǎn)生很大的影響，對(duì)于一些時(shí)效性很強(qiáng)的項(xiàng)目（如水電項(xiàng)目、高速公路等）來(lái)講，通過(guò)縮短項(xiàng)目工期，使工程提前投入生產(chǎn)，盡早發(fā)揮投資效益，是業(yè)主十分關(guān)注的問(wèn)題。工期變化不僅能使項(xiàng)目提前獲得收益，還有利于提高項(xiàng)目的社會(huì)效益。
法定代表人：王用偉，該公司董事長(zhǎng)。
委托人：葉智興，浙江東方正理律師事務(wù)所律師。
委托人：陳貽身，男，1937年2月1日出生，住浙江省義烏縣稠城鎮(zhèn)繡湖西路6號(hào)2棟102室。
上訴人（原審被告）：義烏市建筑工程有限公司，住所地：浙江省義烏市稠城鎮(zhèn)北門(mén)街93號(hào)。
法定代表人：曹學(xué)剛，該公司董事長(zhǎng)。
委托人：趙箭冰，浙江政法聯(lián)律師事務(wù)所律師。
委托人：陳小明，男，1953年8月23日出生，住浙江省義烏縣稠城鎮(zhèn)北門(mén)街93號(hào)新倉(cāng)庫(kù)309室。
上訴人義烏市偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)偉業(yè)公司）與上訴人義烏市建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建筑公司）因建筑工程承包合同糾紛一案，不服浙江省高級(jí)人民法院（1998）浙法民初字第14號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，偉業(yè)公司的法定代表人王用偉、委托人葉智興、陳貽身，建筑公司的委托人陳小明、趙箭冰到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1994年4月20日，偉業(yè)公司與建筑公司簽訂《建筑安裝工程承包合同》，約定：建筑公司承建位于義烏市城北良種場(chǎng)內(nèi)的偉業(yè)大廈，工程建筑面積為5680.90平方米，工程造價(jià)為239萬(wàn)元，工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)合格以上，工期自1994年5月至1995年1月10日，每延誤一天由承包方按合同總造價(jià)的0.5％向發(fā)包方支付違約金，合格工程不獎(jiǎng)不罰，經(jīng)修補(bǔ)后合格工程，包括加固處理經(jīng)鑒定可投入使用工程按1％罰承包方，發(fā)包方如需設(shè)計(jì)變更，必須由原設(shè)計(jì)單位作出正式修改通知書(shū)和修改圖紙，承包方才予實(shí)施。合同簽訂后，建筑公司即開(kāi)始施工。在大樓樁基工程施工期間，浙江省煤田地質(zhì)測(cè)試中心樁基動(dòng)態(tài)測(cè)試室分別于1994年5月7日、5月20日、6月22日作出工程樁基檢測(cè)報(bào)告，指出偉業(yè)大廈樁基中部分樁存在夾泥、軟泥物、砼強(qiáng)度不均段、偏低等質(zhì)量問(wèn)題。義烏市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站向建筑公司發(fā)出《質(zhì)量問(wèn)題通知書(shū)》，指出樁基施工存在質(zhì)量問(wèn)題，要求暫停施工，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位提出處理意見(jiàn)。1994年7月6日東陽(yáng)市建筑設(shè)計(jì)院變更了設(shè)計(jì)圖紙，義烏市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站向偉業(yè)公司發(fā)出《復(fù)工通知書(shū)》，同意復(fù)工。因偉業(yè)大廈增加建筑面積，偉業(yè)公司與建筑公司又簽訂《建筑施工補(bǔ)充協(xié)議》，約定：建筑公司墊資40萬(wàn)元，偉業(yè)大廈工程竣工驗(yàn)收合格后一個(gè)月歸還，不計(jì)息。偉業(yè)大廈工程預(yù)算300萬(wàn)元，本工程按四級(jí)企業(yè)等級(jí)收取管理費(fèi)，工程竣工時(shí)間為1995年3月30日（按驗(yàn)收?qǐng)?bào)告為準(zhǔn)）。以后偉業(yè)公司向有關(guān)部門(mén)辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證及有關(guān)審批手續(xù)并領(lǐng)取了《商品房預(yù)售證》。在施工過(guò)程中，偉業(yè)公司未按經(jīng)會(huì)審圖紙的要求，經(jīng)東陽(yáng)市建筑設(shè)計(jì)院變更了部分圖紙后，又將審批建筑層數(shù)六層（局部七層）改建為七層（局部八層），偉業(yè)大廈實(shí)際建筑面積達(dá)到9043.09平方米，違法超建1311.95平方米。1995年2月28日，義烏市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)向偉業(yè)公司發(fā)出《限期拆除違法建筑物通知書(shū)》，責(zé)令偉業(yè)公司在同年3月10日前將違法建筑物自行拆除。同年8月10日，該委員會(huì)又作出《城市規(guī)劃違法案件行政處罰決定書(shū)》，認(rèn)為偉業(yè)公司未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下進(jìn)行建設(shè)，且不按會(huì)審圖紙施工，擅自加層，其行為違法，決定處以罰款并補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。1995年8月18日，偉業(yè)公司按處罰決定繳納罰款后，義烏市城建監(jiān)察大隊(duì)通知偉業(yè)公司取得建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，同意工程掃尾施工。1995年8月25日，偉業(yè)公司重新補(bǔ)辦了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建設(shè)規(guī)模層次七層局部八層，占地1222平方米）。1996年2月，偉業(yè)大廈竣工。同年5月，偉業(yè)公司搬入偉業(yè)大廈八樓辦公并出賣(mài)了部分房屋。同年9月16日，義烏市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站向雙方當(dāng)事人發(fā)出通知指出：偉業(yè)大廈不少梁及墻體有裂縫，該工程經(jīng)多次圖紙變更、增加間數(shù)及層數(shù)，且未正式驗(yàn)收即交付使用。通知要求立即停止使用偉業(yè)大廈，請(qǐng)法定檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出加固方案。1996年12月18日浙江省建筑科學(xué)設(shè)計(jì)院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)省建科院）根據(jù)偉業(yè)公司、建筑公司、東陽(yáng)市建筑設(shè)計(jì)院、義烏市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站的要求對(duì)偉業(yè)大廈作出《結(jié)構(gòu)檢測(cè)及結(jié)構(gòu)復(fù)算》，認(rèn)為由于加層和增加較大噸位水箱和電梯，致使第三層框架承受的荷載比原設(shè)計(jì)增加較多，房屋裝修后超出的荷載是可觀的。升層后超載是梁上出現(xiàn)裂縫的基本原因，砼沒(méi)有達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度等級(jí)對(duì)裂縫的產(chǎn)生也有一定的影響。1997年1月6日，義烏市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站向雙方發(fā)出《工程質(zhì)量問(wèn)題通知書(shū)》。同年2月27日，義烏市建設(shè)局向偉業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于要求立即騰空偉業(yè)大廈的通知》。同年5月18日，省建科院受偉業(yè)公司委托又提出偉業(yè)大廈結(jié)構(gòu)復(fù)算與結(jié)構(gòu)處理的具體方案。同年6月23日，義烏市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站向建筑公司發(fā)出了《質(zhì)量問(wèn)題通知書(shū)》，指出鑒于該工程保證資料嚴(yán)重不足，無(wú)法證明工程合格，不準(zhǔn)交付使用。1997年7月22日，義烏市建設(shè)局發(fā)出通知責(zé)令偉業(yè)公司停止使用偉業(yè)大廈。7月23日，義烏市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站向偉業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于建筑工程未經(jīng)驗(yàn)收不得交付使用的通知》。9月22日，義烏市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站作出《偉業(yè)大廈工程質(zhì)量等級(jí)核定通知書(shū)》核定訟爭(zhēng)工程為不合格工程。9月29日，義烏市建設(shè)局對(duì)偉業(yè)公司作出《義烏市建設(shè)局行政處罰決定書(shū)》，決定限偉業(yè)公司在接到處罰決定之日起十日內(nèi)把擅自投入使用的房屋騰空拆除加層建筑物并對(duì)其他建筑物返修加固。偉業(yè)公司對(duì)處罰決定不服向義烏市人民法院提起行政訴訟，金華市中級(jí)人民法院于1998年2月6日作出終審判決認(rèn)為，1996年5月偉業(yè)公司搬入偉業(yè)大廈辦公，偉業(yè)大廈出現(xiàn)的第三層框架梁裂縫，基本原因是升層和增設(shè)較大噸位水箱及電梯，加固可否保障質(zhì)量，尚無(wú)定論，義烏市建設(shè)局行政處罰決定并無(wú)不當(dāng)，維持義烏市建設(shè)局處罰決定。以后，雙方當(dāng)事人對(duì)造成不合格工程的原因、拆除及加固責(zé)任和費(fèi)用、工程造價(jià)等一系列問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。1998年9月4日，偉業(yè)公司向一審法院起訴，請(qǐng)求解除雙方簽訂的偉業(yè)大廈建筑工程承包合同，由建筑公司支付工程款及利息、施工過(guò)程中存在質(zhì)量問(wèn)題而增加支付的各種費(fèi)用，向偉業(yè)大廈商品房預(yù)購(gòu)方支付賠償金共計(jì)1027.5159萬(wàn)元。以后偉業(yè)公司又變更了訴訟請(qǐng)求，要求建筑公司拆除升層部分1312平方米、對(duì)偉業(yè)大廈立即返修加固、支付違約金、罰金、維修費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、多收工程款、賠償損失共計(jì)102.1946萬(wàn)元。
另查明，一審審理期間，經(jīng)偉業(yè)公司申請(qǐng)，一審法院委托中國(guó)建設(shè)銀行浙江省分行對(duì)偉業(yè)大廈工程（包括七層、局部八層）造價(jià)進(jìn)行鑒定，結(jié)論為3717070元。偉業(yè)公司未經(jīng)檢驗(yàn)使用偉業(yè)大廈后至今未按金華市中級(jí)人民法院行政判決書(shū)內(nèi)容履行拆除偉業(yè)大廈七層、局部八層的處罰決定。自1994年1月7日至1996年7月18日，偉業(yè)公司先后向建筑公司支付工程款3443645.30元。在偉業(yè)大廈施工期間城建部門(mén)因工程質(zhì)量問(wèn)題責(zé)令1995年2月28日至1995年8月18日期間停工，停工時(shí)間計(jì)171天。1993年12月3日，吳昕生給偉業(yè)公司出具了收據(jù)，載明收到偉業(yè)公司鋼筋共403噸，計(jì)人民幣141萬(wàn)元，以上鋼筋抵偉業(yè)大廈工程款，義烏市稠城城西建筑工程隊(duì)加蓋了印鑒。吳昕生在偉業(yè)公司與建筑公司訂立建筑工程承包合同時(shí)為建筑公司的簽約代表。1999年5月3日吳昕生向一審法院出具書(shū)證證明：其向偉業(yè)公司寫(xiě)收據(jù)時(shí)不代表建筑公司。1998年11月24日義烏市人民政府發(fā)文決定對(duì)建筑公司改制，建筑公司更名為義烏市建筑工程有限公司，原公司的債權(quán)、債務(wù)由改制后的有限公司承擔(dān)。1999年2月12日，改制后的有限公司領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
一審法院認(rèn)為，偉業(yè)公司與建筑公司簽訂的《建筑安裝工程承包合同》和《建筑施工補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》為有效合同。建筑公司按約定完成偉業(yè)大廈工程后，偉業(yè)公司未經(jīng)驗(yàn)收即實(shí)際使用偉業(yè)大廈，應(yīng)視為工程已竣工交付，由此產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題或其他問(wèn)題，應(yīng)由偉業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。偉業(yè)公司主張其入住偉業(yè)大廈后自行對(duì)工程進(jìn)行了維修、檢測(cè)，所支出的費(fèi)用由建筑公司承擔(dān)，其主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。依合同約定的工程期限，扣除合同未約定的偉業(yè)大廈升層的施工時(shí)間和有關(guān)部門(mén)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)的時(shí)間，建筑實(shí)際完工時(shí)間比合同約定的工期逾期105天，建筑公司應(yīng)向偉業(yè)公司支付違約金。根據(jù)金華市中級(jí)人民法院終審的行政判決書(shū)認(rèn)定的事實(shí)，偉業(yè)公司應(yīng)對(duì)偉業(yè)大廈工程存在的質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)主要責(zé)任，建筑公司承擔(dān)次要責(zé)任。按一審法院委托的中國(guó)建設(shè)銀行浙江省分行對(duì)偉業(yè)大廈工程造價(jià)鑒定的結(jié)論，偉業(yè)公司未多付工程款，偉業(yè)公司提交的向建筑公司交付價(jià)值141萬(wàn)元鋼筋折抵工程款的證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證不能認(rèn)定這批鋼筋已交付給建筑公司。偉業(yè)公司請(qǐng)求建筑公司退還多收100萬(wàn)元工程款的理由不充分，不予支持。據(jù)此判決：一、建筑公司應(yīng)在偉業(yè)公司按金華市中級(jí)人民法院（1998）金中法行終字第1號(hào)行政判決履行拆除偉業(yè)大廈七層局部八層建筑物第二天起三個(gè)月內(nèi)，履行修復(fù)、加固偉業(yè)大廈其余工程，交付合格工程。所需費(fèi)用由偉業(yè)公司負(fù)擔(dān)70％，建筑公司負(fù)擔(dān)30％；二、建筑公司應(yīng)向偉業(yè)公司支付延期交付承建工程的違約金1575000元（于判決生效后十日內(nèi)付清）；三、駁回偉業(yè)公司的其也訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)61385元、鑒定費(fèi)15000元，合計(jì)76385元，由偉業(yè)公司負(fù)擔(dān)53469元，建筑公司負(fù)擔(dān)22916元。偉業(yè)公司和建筑公司均不服一審判決，向我院提起上訴。偉業(yè)公司上訴稱(chēng)：偉業(yè)大廈工程質(zhì)量問(wèn)題是由于建筑公司違規(guī)施工造成的，應(yīng)由建筑公司承擔(dān)拆除加層的責(zé)任，承擔(dān)修復(fù)、加固的費(fèi)用并依合同約定承擔(dān)合同總標(biāo)的造價(jià)1％的罰金。建筑公司應(yīng)退還多收的工程款并承擔(dān)退款利息。一審判決對(duì)建筑公司延期交工的違約時(shí)間計(jì)算有誤，應(yīng)延長(zhǎng)至1996年5月。同時(shí)申請(qǐng)追加?xùn)|陽(yáng)市設(shè)計(jì)院為本案共同被告。偉業(yè)公司向建筑公司交付的價(jià)值為141元的鋼筋應(yīng)折抵工程款。由建筑公司承擔(dān)一審、二審的訴訟費(fèi)。建筑公司上訴稱(chēng)：其在約定的工期內(nèi)完工，不存在延期交工。偉業(yè)公司應(yīng)向其返還墊資款40萬(wàn)元。合同約定建筑公司延期交房的違約責(zé)任為總造價(jià)的0.5％，違約金比例過(guò)高且權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，為此請(qǐng)求二審法院予以撤銷(xiāo)或變更。由偉業(yè)公司承擔(dān)一審、二審訴訟費(fèi)。本院認(rèn)為，偉業(yè)公司與建筑公司簽訂的《建筑安裝工程承包合同》有效，《建筑施工補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》中由建筑公司墊資40萬(wàn)元的約定違反了反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的法律規(guī)定而無(wú)效，補(bǔ)充協(xié)議的其他部分有效。以浙江省金華市中級(jí)人民法院生效法律文書(shū)確認(rèn)的事實(shí)、浙江省建科院《義烏偉業(yè)大廈結(jié)構(gòu)檢測(cè)與結(jié)構(gòu)復(fù)算》、浙江省義烏市質(zhì)檢站《偉業(yè)大廈等級(jí)核定通知書(shū)》作為一審判決認(rèn)定偉業(yè)大廈工程質(zhì)量責(zé)任分擔(dān)的依據(jù)是正確的，偉業(yè)公司應(yīng)對(duì)偉業(yè)大廈工程不合格承擔(dān)主要責(zé)任，建筑公司也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任；偉業(yè)公司上訴主張?jiān)A爭(zhēng)工程不合格是建筑公司違規(guī)施工造成缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。偉業(yè)公司使用偉業(yè)大廈的時(shí)間應(yīng)以浙江省金華市中級(jí)人民法院生效的法律文書(shū)確認(rèn)的時(shí)間為準(zhǔn)，一審判決認(rèn)定偉業(yè)公司使用偉業(yè)大廈的時(shí)間應(yīng)予變更，對(duì)建筑公司延期交房的違約金數(shù)額亦作相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)合同總價(jià)款等本案實(shí)際情況，按雙方在合同中約定違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金數(shù)額過(guò)高，依據(jù)民法的公平原則予以調(diào)整，一審判決確定的建筑公司向偉業(yè)公司支付的違約金數(shù)額是合適的，對(duì)偉業(yè)公司要求建筑公司增加支付違約金數(shù)額的上訴請(qǐng)求不予支持。建筑公司上訴主張其在合同約定工期內(nèi)完工，未違約缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。案外人吳昕生給偉業(yè)公司出具的收據(jù)所載的內(nèi)容不能認(rèn)定價(jià)值141萬(wàn)元的鋼筋已由建筑公司接收并折抵工程款，故收貨收據(jù)所產(chǎn)生的法律關(guān)系的權(quán)利人有權(quán)另行提起訴訟。一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)偉業(yè)大廈工程造價(jià)鑒定的數(shù)額與偉業(yè)公司向建筑公司支付工程款數(shù)額間的差額，應(yīng)視為建筑公司墊資款由偉業(yè)公司返還亦支付50％利息。偉業(yè)公司申請(qǐng)追加案外人東陽(yáng)市建筑設(shè)計(jì)院為本案被告，因偉業(yè)公司與設(shè)計(jì)單位間的委托設(shè)計(jì)關(guān)系與本案的建筑工程承包合同糾紛不是一個(gè)法律關(guān)系，其提出的追加申請(qǐng)缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第五十七條、第五十八條第一款第（五）項(xiàng)、第六十條、第六十一條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、維持浙江省高級(jí)人民法院（1998）浙法民初字第14號(hào)民事判決第一、二、三項(xiàng)；
關(guān)鍵詞：房屋建筑；工程；施工現(xiàn)場(chǎng)；質(zhì)量管理
在房屋建筑工程現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主方，扮演著質(zhì)量控制主體的重要角色，質(zhì)量管理工作的開(kāi)展水平將直接影響房屋建筑工程施工質(zhì)量與效果。為確保房屋建筑工程項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期施工效果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目施工要求，為施工進(jìn)展提供充足的資金支持；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目隊(duì)伍，為現(xiàn)場(chǎng)施工提供技術(shù)保障；應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理，以健全的質(zhì)量管理工作體系，明確不同施工環(huán)節(jié)中的質(zhì)量管理具體內(nèi)容，以促進(jìn)質(zhì)量管理水平的進(jìn)一步提升。
1房屋建筑工程施工質(zhì)量管理現(xiàn)狀
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度上來(lái)說(shuō)，在房屋建筑國(guó)內(nèi)各成實(shí)踐中質(zhì)量管理仍然存在粗放式的特點(diǎn)，主要依賴(lài)于施工過(guò)程中的質(zhì)量檢驗(yàn)，檢驗(yàn)以事后糾正為主，尚未形成一套系統(tǒng)化的預(yù)防與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)體系。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主方，扮演著質(zhì)量控制主體的重要角色，其質(zhì)量管理工作的開(kāi)展水平將直接影響房屋建筑工程施工質(zhì)量與效果。但在施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理方面，仍然存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：①缺乏質(zhì)量控制深度，施工過(guò)程中錯(cuò)誤頻頻發(fā)生，變更問(wèn)題廣泛存在；②僅關(guān)注事后整改，忽略事前預(yù)防以及事中控制；③缺乏一套健全的質(zhì)量管理工作體系，無(wú)法明確相關(guān)參與方在質(zhì)量管理中的權(quán)責(zé)。
2現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理體系分析
2.1新開(kāi)工序施工環(huán)節(jié)
在房屋建筑工程現(xiàn)場(chǎng)施工中，新開(kāi)工序施工方案是指針對(duì)在現(xiàn)場(chǎng)施工中所使用的新材料、新工藝、新方法，業(yè)主方應(yīng)通過(guò)審批施工方上報(bào)方案的方式對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行有效控制。在這一環(huán)節(jié)的現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量管理基本體系如下圖所示（見(jiàn)圖1）。在新開(kāi)工序施工環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：①明確房屋建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)新開(kāi)工序的實(shí)施要求，規(guī)定施工方按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編寫(xiě)詳細(xì)的新開(kāi)工序施工組織方案；②由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人會(huì)同監(jiān)理方、施工方等責(zé)任主體負(fù)責(zé)人共同參加新開(kāi)工序施工方案審批會(huì)議，對(duì)新開(kāi)工序施工方案進(jìn)行全面審核與交底；③新開(kāi)工序施工方案經(jīng)審批合格后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人組織監(jiān)理方、施工方等責(zé)任主體負(fù)責(zé)人簽署新開(kāi)工序方案審批報(bào)告；④全面監(jiān)督新開(kāi)工序具體實(shí)施情況進(jìn)行，定期檢查現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理記錄。
2.2實(shí)物樣板施工環(huán)節(jié)
房屋建筑工程施工中，在分部、分項(xiàng)工程大面積實(shí)施前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求施工方針對(duì)容易出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或質(zhì)量通病的部位選擇標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型作出施工示范，主要內(nèi)容包括施工工序、施工流程、施工材料選擇、施工質(zhì)量要求、施工排版樣式、以及施工人員技術(shù)水平要求。同時(shí)還應(yīng)在相應(yīng)部位粘貼圖片或標(biāo)志牌詳細(xì)說(shuō)明工藝方法與操作流程。在實(shí)物樣板施工環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注以下幾個(gè)方面：①前期施工合同中明確實(shí)物樣板制作的具體要求，并有專(zhuān)人負(fù)責(zé)與施工方負(fù)責(zé)人就實(shí)物樣板質(zhì)量要求進(jìn)行交底；②審查施工方上報(bào)的實(shí)物樣板方案，安排專(zhuān)人監(jiān)督實(shí)物樣板的制作過(guò)程，并檢查監(jiān)理方現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理的工作記錄；③會(huì)同施工方、監(jiān)理方負(fù)責(zé)人驗(yàn)收實(shí)物樣板進(jìn)，并生成詳盡的驗(yàn)收記錄與專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告。
2.3實(shí)測(cè)實(shí)量施工環(huán)節(jié)
在房屋建筑工程現(xiàn)場(chǎng)施工中，實(shí)測(cè)實(shí)量的主要目的是對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行及時(shí)的反饋與糾正。在施工現(xiàn)場(chǎng)班組完成房屋建筑工程中某一分部或分項(xiàng)工程施工作業(yè)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)檢查與復(fù)核各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并在原工作面上對(duì)照標(biāo)注質(zhì)量誤差、規(guī)范要求等檢查復(fù)核結(jié)果內(nèi)容。在這一施工環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：①在與各施工方簽訂的合同中明確停工檢查及整改時(shí)間節(jié)點(diǎn)；②明確施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量的具體要求與標(biāo)準(zhǔn)，組織設(shè)計(jì)方、施工方、以及監(jiān)理方等責(zé)任主體負(fù)責(zé)人參加實(shí)測(cè)實(shí)量前期工作會(huì)議，進(jìn)行全面交底與協(xié)商；③對(duì)監(jiān)理方有關(guān)實(shí)測(cè)實(shí)量方案的審批意見(jiàn)進(jìn)行檢查，審查檢查方案的可操作性與預(yù)計(jì)效果；④會(huì)同設(shè)計(jì)方、施工方、以及監(jiān)理方等責(zé)任主體負(fù)責(zé)人參加實(shí)測(cè)實(shí)量工作例會(huì)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人按照30.0％以上監(jiān)理方復(fù)核結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行二次復(fù)測(cè)，并根據(jù)復(fù)測(cè)結(jié)果要求施工方進(jìn)行整改，對(duì)施工方整改情況進(jìn)行全面監(jiān)督；⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人應(yīng)以房屋建筑工程砌體結(jié)構(gòu)承重墻、柱體結(jié)構(gòu)、框架柱結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)以及填充墻結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，對(duì)標(biāo)注是否及時(shí)與完整進(jìn)行檢查。
2.4成品保護(hù)施工環(huán)節(jié)
在房屋建筑工程現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)節(jié)中，成品保護(hù)的主要目的是對(duì)已經(jīng)完成施工的半成品或成品進(jìn)行有效防護(hù)，避免因無(wú)序施工所造成的質(zhì)量缺陷或返工問(wèn)題。在成品保護(hù)施工環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)關(guān)注以下兩個(gè)方面：①在與施工方所簽訂的施工合同中專(zhuān)門(mén)約定與成品保護(hù)相關(guān)的條款，明確房屋建筑工程現(xiàn)場(chǎng)施工中的成品保護(hù)要求以及具體目標(biāo)；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)施工方所編寫(xiě)的房屋建筑工程成品保護(hù)方案進(jìn)行審查，對(duì)施工方在成品保護(hù)中是否嚴(yán)格按照方案開(kāi)展工作進(jìn)行監(jiān)督管理，并形成反饋意見(jiàn)，要求施工方及時(shí)整改并完善。3結(jié)束語(yǔ)房屋建筑工程施工質(zhì)量是消費(fèi)者普遍關(guān)注的問(wèn)題之一，只有確保房屋建筑的質(zhì)量水平，才能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度入手，健全其在房屋建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)中的質(zhì)量管理工作體系，明確質(zhì)量管理具體內(nèi)容，對(duì)提高質(zhì)量管理工作開(kāi)展水平有重要影響與價(jià)值，值得引起同行人員的廣泛關(guān)注與重視。
作者:陳金華
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；質(zhì)量管理；措施
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
引言
由于房地產(chǎn)是賣(mài)給客戶(hù)的商品，客戶(hù)對(duì)商品的認(rèn)可度決定了公司的生存狀態(tài)，建筑工程質(zhì)量的優(yōu)劣是最為重要的一項(xiàng)，建筑工程質(zhì)量問(wèn)題十分復(fù)雜且難以預(yù)見(jiàn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員在進(jìn)行質(zhì)量管理時(shí)不能只注重施工的質(zhì)量，而應(yīng)該全方位的考慮包括圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、建筑材料等影響工程質(zhì)量的各種因素。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了優(yōu)化工程質(zhì)量管理，應(yīng)該建立建筑工程全方位質(zhì)量管理系統(tǒng)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的目的
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)具有時(shí)間約束性和一次性特點(diǎn)的工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的主要目的是在規(guī)定期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)單次工程施工，最大程度度的減少返工。為了降低由于現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的返工頻率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該要加強(qiáng)施工過(guò)程中的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中，對(duì)于工程建立單位及施工單位是否如實(shí)履行了合同規(guī)定內(nèi)容要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，如檢查是否按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定施工、工程的進(jìn)度是否與實(shí)際切合等等，要保證對(duì)房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的施工過(guò)程及質(zhì)量問(wèn)題予以及時(shí)的了解和掌控，加強(qiáng)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和監(jiān)督，保證前期的工程能夠符合工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及質(zhì)量管理要求。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的必要性
目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的水平普遍不高，質(zhì)量低下、交房延期、空置率高是不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的共性問(wèn)題。而對(duì)于建筑工程的質(zhì)量問(wèn)題，建筑公司始終不夠重視。在建筑工程施工過(guò)程中，負(fù)責(zé)管理工程建筑質(zhì)量的人員質(zhì)量意識(shí)不夠強(qiáng)，責(zé)任心差，難以做到有效的監(jiān)管建筑工程施工的質(zhì)量?jī)?yōu)劣，使得質(zhì)量管理系統(tǒng)發(fā)揮不了其作用。要想妥善解決這類(lèi)問(wèn)題，對(duì)工程建筑實(shí)施質(zhì)量管理是很有必要的。除此之外，政府部門(mén)監(jiān)管缺位或者力度不夠也是造成房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量參差不齊的重要原因。當(dāng)建筑公司成功中標(biāo)之后，施工單位的資質(zhì)、設(shè)計(jì)圖的確定、材料的選擇、施工作業(yè)人員的技術(shù)水平等沒(méi)有得到政府正規(guī)程序的審查，這些足以構(gòu)成影響工程建筑質(zhì)量的重要威脅。政府部門(mén)及其工作人員對(duì)施工單位缺乏及時(shí)有效的監(jiān)督管理，也是當(dāng)前房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量存在的一個(gè)重要問(wèn)題。所以只有以上這些問(wèn)題能夠得以妥善解決，才能保證房地產(chǎn)工程建筑的質(zhì)量。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的主要內(nèi)容
做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理需要考慮多方面的因素，如設(shè)計(jì)圖紙、施工環(huán)境、地質(zhì)水文條件、建筑材料的選擇、施工隊(duì)伍的組建等等，這些都是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的因素，其中任何一項(xiàng)如果管理不善就可能導(dǎo)致事故的發(fā)生，影響工程的整體質(zhì)量。
設(shè)計(jì)圖紙的了解
施工圖紙是工程得以展開(kāi)的重要依據(jù)，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)，可以將設(shè)計(jì)師的理念和精神通過(guò)建筑學(xué)理論、工程結(jié)構(gòu)、力學(xué)理論展現(xiàn)出來(lái)，并運(yùn)用到實(shí)際的工程施工當(dāng)中去。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙都是有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，并由設(shè)計(jì)專(zhuān)家重重審核之后確定的。設(shè)計(jì)圖紙是工程施工規(guī)劃的具體體現(xiàn)，因此，施工人員在工程開(kāi)展之前一定要先熟悉設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)其進(jìn)行分析和解讀。
實(shí)事求是的施工方案
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)圖紙確定之后，就應(yīng)該對(duì)工程的施工方案加以確定。工程的施工方案在確定是不能太過(guò)單調(diào)，因?yàn)槊恳粋€(gè)工程所處的地理環(huán)境不同、地質(zhì)水文條件不同、要體現(xiàn)的功能也不同，因此施工單位一定要根據(jù)實(shí)際情況，實(shí)事求是的制定出科學(xué)合理的施工方案。
工程建筑材料及人員資質(zhì)的審核
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程在現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理中，施工人員和施工材料是其中很重要的部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程在施工過(guò)程中用到的材料比較多，這些材料都是構(gòu)成工程質(zhì)量實(shí)體的基本單位，其質(zhì)量的好壞及損壞狀況對(duì)于工程的施工有著直接的影響。如果建筑工程的原材料不達(dá)標(biāo)，或者出現(xiàn)損壞，會(huì)直接使工程的質(zhì)量降低，而施工人員的資質(zhì)及技術(shù)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的關(guān)鍵，加強(qiáng)施工過(guò)程重的材料管理和人員管理可以在很大程度上提高工程的質(zhì)量。
工程施工質(zhì)量的跟蹤
由于房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目建設(shè)工程受建設(shè)規(guī)模和建設(shè)順序的限制，所以每一個(gè)施工階段都要嚴(yán)格按照規(guī)定的工序進(jìn)行。項(xiàng)目的分項(xiàng)階段是影響工程進(jìn)度的主要原因，有一些項(xiàng)目一定得祈禱承上啟下的作用，因此，在工程實(shí)施階段進(jìn)行質(zhì)量跟蹤和監(jiān)控室很有必要的。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制的主要措施
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制普遍采用事中控制及事后控制的方法。因?yàn)檫@兩種方法都有著比較明顯的預(yù)見(jiàn)性和時(shí)限性，造成我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理工作存在很大的漏洞。要解決這一問(wèn)題，必須從工程的整個(gè)流程出發(fā)，切實(shí)抓好施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)，確保施工管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
重視隊(duì)伍建設(shè)，提升整體人員素質(zhì)
既然人是決定因素，那么加強(qiáng)建筑隊(duì)伍建設(shè)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)就顯得至關(guān)重要了。提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工隊(duì)伍人員素質(zhì)，除了要建立正規(guī)的培訓(xùn)機(jī)制以外，還要加強(qiáng)思想教育，業(yè)務(wù)素質(zhì)可以通過(guò)培訓(xùn)獲得，思想素質(zhì)的提升就要靠科學(xué)的教育和嚴(yán)格的管理了。要在隊(duì)伍中樹(shù)立正氣，要講團(tuán)結(jié)協(xié)作，建立賞罰分明的激勵(lì)制度，讓每一個(gè)人都能夠成為靠得住信得過(guò)的干將。這對(duì)提升整個(gè)工程的質(zhì)量，具有決定性的意義。
進(jìn)行技術(shù)控制，不斷改進(jìn)工藝流程
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理與技術(shù)因素密切相關(guān)。監(jiān)管人員要熟悉施工圖紙，要懂得檢測(cè)要領(lǐng)和相關(guān)儀器使用，要注意合理安排監(jiān)管程序，確保施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)時(shí)處于監(jiān)管控制之中。監(jiān)管人員還要不斷改進(jìn)工藝流程，不斷修正監(jiān)管方式和總結(jié)監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，這樣才能提高監(jiān)管技術(shù)，實(shí)現(xiàn)高效率。
原材料輸入過(guò)程管理
材料管理歷來(lái)是質(zhì)量管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，只有嚴(yán)防死守，才能杜絕不合格材料入場(chǎng)，這對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理意味著什么，相信大家都是心知肚明。材料控制不僅需要監(jiān)管人員有專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)儲(chǔ)備，還要有高度的責(zé)任心和自律防腐意識(shí)。對(duì)入場(chǎng)的材料，要看合格證，還要看實(shí)物并對(duì)其進(jìn)行技術(shù)檢測(cè)，這樣才能確保萬(wàn)無(wú)一失。
施工現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程控制管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量是通過(guò)施工過(guò)程產(chǎn)生的，嚴(yán)把施工過(guò)程管理控制的重要性不言而喻。在施工過(guò)程現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)管人員要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)、各項(xiàng)操作和各道工序進(jìn)行把關(guān)。要通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、程序化實(shí)現(xiàn)監(jiān)管。
在驗(yàn)收時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行“三檢”制度，即自檢、互檢、交接檢。自檢，就是指分項(xiàng)工序施工過(guò)程和工程結(jié)束后對(duì)該產(chǎn)品的檢查。只有及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，才能將質(zhì)量隱患消滅在萌芽中。互檢，就是指由專(zhuān)業(yè)質(zhì)檢人員用專(zhuān)門(mén)設(shè)備進(jìn)行的質(zhì)量檢測(cè)。交接檢，這是驗(yàn)收的最后一道工序，要由專(zhuān)職質(zhì)檢人員、相關(guān)負(fù)責(zé)人組成，對(duì)已經(jīng)完成的工程產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。不管是哪種質(zhì)量檢測(cè)，都要以過(guò)硬的質(zhì)量來(lái)說(shuō)話，只有經(jīng)過(guò)這一道道質(zhì)量檢測(cè)關(guān)，才能推出合格的建筑產(chǎn)品。
結(jié)語(yǔ)
建筑工程施工質(zhì)量由施工人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平、施工材料質(zhì)量所決定，并與建筑物的質(zhì)量關(guān)系重大，涉及到人民群眾的生命以及財(cái)產(chǎn)安全。為了使建筑工程保持在良好的質(zhì)量狀態(tài)之下，不僅要注意文中提到的各種操作的細(xì)節(jié)，還要加強(qiáng)工程建筑施工過(guò)程中的質(zhì)量管理。為了保證從根本上控制建筑施工的質(zhì)量，促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的保質(zhì)保量的發(fā)展，使人民群眾安居樂(lè)業(yè)，需要質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)以及施工單位共同努力，用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，認(rèn)真做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作。
參考文獻(xiàn)：
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。
1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分
房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶(hù)的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶(hù)的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。
2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施
3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。
3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；建筑經(jīng)濟(jì)；成本管理；優(yōu)化措施；研究
目前，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響之下，建筑經(jīng)濟(jì)成本管理是建筑企業(yè)管理建設(shè)的重中之重，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展過(guò)程中，需要投入較多的資金量，一定程度上影響到了建筑企業(yè)正常的利潤(rùn)增長(zhǎng)。因此，必須制定切實(shí)可行的優(yōu)化措施來(lái)予以解決和應(yīng)對(duì)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入全新的生機(jī)與活力。
一、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的相關(guān)論述分析
（一）建筑經(jīng)濟(jì)成本管理內(nèi)涵分析
建筑經(jīng)濟(jì)成本管理是集企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總說(shuō)的核算、成本控制以及成本決策于一身的系統(tǒng)化管理模式。建筑企業(yè)的成本管理具體涵蓋著建筑工程建筑的方方面面，具有著一定的復(fù)雜繁瑣性，而且成本管理的實(shí)施，對(duì)于項(xiàng)目成本費(fèi)用的降低具有極大的推動(dòng)力。
（二）建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的可行性因素分析
1.有利于確保房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工的質(zhì)量和水平。成本管理與企業(yè)生產(chǎn)理念、運(yùn)營(yíng)模式是緊密聯(lián)系、密不可分的關(guān)系，而且也大大決定著勞動(dòng)生產(chǎn)率。目前根據(jù)最終產(chǎn)品水平來(lái)分析，可以進(jìn)一步確定建筑工程管理效益，增強(qiáng)建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的科學(xué)性與高效性。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)中，產(chǎn)品價(jià)格很大程度取決于成本管理的實(shí)施。通過(guò)對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品生產(chǎn)成本的分析與估算，可以提升產(chǎn)品和材料的使用效益，為建筑企業(yè)的工程項(xiàng)目予以強(qiáng)有力的保障。2.有利于為企業(yè)運(yùn)營(yíng)決策提供真實(shí)的參考依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理建設(shè)過(guò)程中，成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中占據(jù)著重要的地位，已經(jīng)成為了企業(yè)管理過(guò)程決策的重要參考性依據(jù)。企業(yè)在成本核算方法的實(shí)施中，可以進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理與成本控制的建設(shè)。而且可以規(guī)范建筑工程流程，更好地符合于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展趨勢(shì)，具有較強(qiáng)的一致性。
二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的建筑經(jīng)濟(jì)成本管理中所存在的不足之處
（一）缺乏著較強(qiáng)的建筑經(jīng)濟(jì)成本管理意識(shí)
目前，建筑經(jīng)濟(jì)成本管理尚未得到房地產(chǎn)企業(yè)高度的重視與關(guān)注。主要表現(xiàn)為：首先，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)成本管理中，過(guò)于注重資源能源的消耗，尚未能很好地對(duì)施工準(zhǔn)備和施工預(yù)算實(shí)施成本經(jīng)濟(jì)控制，使施工供應(yīng)架構(gòu)出現(xiàn)了一定的混亂、無(wú)序，成本控制問(wèn)題面臨著較大的困難。此外，由于建筑經(jīng)濟(jì)成本管理意識(shí)較為落后，成本管理在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)可較多的問(wèn)題，浪費(fèi)了房地產(chǎn)企業(yè)大量的資源能源甚至帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
（二）對(duì)建筑管理人員的管理力度不夠深入
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，人工費(fèi)用是經(jīng)濟(jì)成本管理中的重要內(nèi)容，相關(guān)管理人員必須在此扮演著重要的行業(yè)角色。但是，一些房地產(chǎn)企業(yè)很難有效地對(duì)施工人員或者管理人員加以約束、限制。管理人員是建筑工程建設(shè)的堅(jiān)實(shí)力量，管理人員的綜合素質(zhì)有待于進(jìn)一步提升，要滿足于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)人員也并沒(méi)有嚴(yán)格按照市場(chǎng)規(guī)范來(lái)進(jìn)行操作，工程項(xiàng)目的不達(dá)標(biāo)或者超標(biāo)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，人力和資源的浪費(fèi)后果不可估量。
（三）成本控制制度較不完善
房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上，以往的材料控制觀念較為根深蒂固，對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的依賴(lài)程度越來(lái)越大。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，并不符合房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的建設(shè)目標(biāo)。過(guò)于注重經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，并沒(méi)有在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而且在成本控制重點(diǎn)中，存在著一定的過(guò)于強(qiáng)調(diào)材料和財(cái)務(wù)控制而輕視投資戰(zhàn)略的心理誤區(qū)。
（四）采購(gòu)行為存在著一定的不合理性
一些房地產(chǎn)企業(yè)只注重眼前蠅頭小利，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展建設(shè)的眼光，并沒(méi)有對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行詳細(xì)的考核，便草率地簽訂了協(xié)議，嚴(yán)重違背了建筑供應(yīng)商參與市場(chǎng)活動(dòng)的準(zhǔn)則。而且尚未建立健全科學(xué)完善的管理體制，不正當(dāng)?shù)牟少?gòu)行為由此產(chǎn)生，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)用價(jià)值，造成了建筑企業(yè)額外生產(chǎn)成本的大幅度增加。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)材料過(guò)程中，并沒(méi)有正確處理好生產(chǎn)成本與建筑質(zhì)量之間的關(guān)聯(lián)性，將采購(gòu)重心全部放在了商品性能的使用性上，進(jìn)而使市場(chǎng)化發(fā)展方向出現(xiàn)了嚴(yán)重的失衡。
三、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的優(yōu)化措施
（一）建立健全科學(xué)系統(tǒng)的建筑經(jīng)濟(jì)成本管理機(jī)制
建筑經(jīng)濟(jì)成本管理在建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中發(fā)揮著不可忽視的作用，要積極投身于建筑經(jīng)濟(jì)管理工作的建設(shè)中去，對(duì)建筑成本加以必要的控制和調(diào)整，進(jìn)一步貫徹落實(shí)于成本管理。與此同時(shí)，在建筑經(jīng)濟(jì)成本管理過(guò)程中，要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的成本管理機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)成本管理的獨(dú)立性與專(zhuān)業(yè)性，推動(dòng)建筑成本管理工作朝著更加系統(tǒng)規(guī)范的方向發(fā)展。此外，還可以實(shí)施一定的建筑成本管理責(zé)任制，對(duì)于在成本管理中可能發(fā)生的問(wèn)題，要進(jìn)行嚴(yán)格地調(diào)查與追究。對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的管理人員要予以一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)；反之，就要給予相應(yīng)的處罰，進(jìn)而不斷促進(jìn)建筑經(jīng)濟(jì)成本管理機(jī)制的形成。
（二）提升建筑工程項(xiàng)目人員的綜合素養(yǎng)
首先，房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)管理者要充分發(fā)揮其監(jiān)管職能，開(kāi)展一系列的業(yè)務(wù)培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，對(duì)于存在薄弱環(huán)節(jié)要加大扶持與培養(yǎng)力度，要不斷增強(qiáng)人員對(duì)于專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)操作的熟練程度，樹(shù)立良好的崗位責(zé)任意識(shí)，要做到具體問(wèn)題具體分析，結(jié)合工程項(xiàng)目人員的實(shí)際工作情況實(shí)施可針對(duì)性強(qiáng)的職業(yè)培訓(xùn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本核算的精準(zhǔn)化目標(biāo)。此外，在對(duì)人員進(jìn)行管理中，也可以實(shí)施一定的激勵(lì)與約束機(jī)制，充分激發(fā)相關(guān)人員工作的積極性、主動(dòng)性以及創(chuàng)造性。如果工程項(xiàng)目臨時(shí)發(fā)生些許改動(dòng)，要及時(shí)分析和整理工程變更資料，推進(jìn)建筑工程施工工作的正常實(shí)施。
（三）優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提升管理高度
要想有效對(duì)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理，企業(yè)要深入結(jié)合當(dāng)?shù)氐膭趧?wù)、材料以及市場(chǎng)基礎(chǔ)狀況等方面，制定出科學(xué)完善的成本估算表，借助于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式培養(yǎng)高質(zhì)量的施工勞務(wù)分包團(tuán)隊(duì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展相應(yīng)的勞務(wù)分包招標(biāo)工作[3]。設(shè)置專(zhuān)門(mén)的招標(biāo)小組，妖廣泛吸納專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)極高的人員參與其中。招標(biāo)小組要從建筑工程實(shí)際情況出發(fā)，初步擬定一份招標(biāo)說(shuō)明。再對(duì)承包適宜進(jìn)行詳細(xì)的闡述，至少要邀請(qǐng)三家的施工團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行招標(biāo)，最后根據(jù)競(jìng)標(biāo)書(shū)選擇出更具代表性的承包團(tuán)隊(duì)。
（四）規(guī)范和優(yōu)化采購(gòu)工作環(huán)節(jié)
建筑工程材料也是建筑企業(yè)極其重要的一部分，成本占據(jù)著整體工程成本的一半。必須要對(duì)嚴(yán)格規(guī)范材料選購(gòu)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要制定出相應(yīng)的采購(gòu)制度，在工程建設(shè)前期階段，要合理分析施工預(yù)算的準(zhǔn)確性、科學(xué)性，并且由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審批。在審批工作完成以后，工程采購(gòu)清單的制定更是必不可少。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要正確處理好采購(gòu)部門(mén)與其他部門(mén)之間的友好關(guān)系，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)密的考核，特別是在采購(gòu)商品質(zhì)量和產(chǎn)品價(jià)格等方面。再通過(guò)了相應(yīng)的考核以后，再最終確定其合作關(guān)系。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的建筑經(jīng)濟(jì)成本管理勢(shì)在必行，順應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展建設(shè)的重要保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高對(duì)于建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的重視程度，制定科學(xué)完善的建筑經(jīng)濟(jì)成本管理機(jī)制，提升財(cái)務(wù)管理工作的效率，加大施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督力度，避免項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本浪費(fèi)嚴(yán)重的現(xiàn)象發(fā)生，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的建設(shè)目標(biāo)。
作者:郭鶴娟 單位:江蘇省張家港市錦豐城鎮(zhèn)投資建設(shè)有限公司
參考文獻(xiàn)：
[1]王曉明.淺析建筑經(jīng)濟(jì)成本管理中的幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題[J].建筑知識(shí),2016,(2):211-212.
【關(guān)鍵詞】工程建筑；質(zhì)量管理；必要性
1 房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量管理的必要性
目前，我國(guó)房地產(chǎn)工程建筑管理的水平普遍不高，質(zhì)量低下、交房延期、空置率高是不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的共性問(wèn)題。而對(duì)于建筑工程的質(zhì)量問(wèn)題，建筑公司始終不夠重視。在建筑工程施工過(guò)程中，負(fù)責(zé)管理工程建筑質(zhì)量的人員質(zhì)量意識(shí)不夠強(qiáng)，責(zé)任心差，難以做到有效的監(jiān)管建筑工程施工的質(zhì)量?jī)?yōu)劣，使得質(zhì)量管理系統(tǒng)發(fā)揮不了其作用。要想妥善解決這類(lèi)問(wèn)題，對(duì)工程建筑實(shí)施質(zhì)量管理是很有必要的。
除此之外，政府部門(mén)監(jiān)管缺位或者力度不夠也是造成房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量參差不齊的重要原因。當(dāng)建筑公司成功中標(biāo)之后，施工單位的資質(zhì)、設(shè)計(jì)圖的確定、材料的選擇、施工作業(yè)人員的技術(shù)水平等沒(méi)有得到政府正規(guī)程序的審查，這些足以構(gòu)成影響工程建筑質(zhì)量的重要威脅。政府部門(mén)及其工作人員對(duì)施工單位缺乏。
及時(shí)有效的監(jiān)督管理，也是當(dāng)前房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量存在的一個(gè)重要問(wèn)題。所以只有以上這些問(wèn)題能夠得以妥善解決，才能保證房地產(chǎn)工程建筑的質(zhì)量。
2 房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量管理的具體方案
2.1 建立全方位的質(zhì)量管理系統(tǒng)
在施工之前，施工單位需要就工程質(zhì)量作一個(gè)系統(tǒng)的測(cè)算和分析，同時(shí)還應(yīng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而得出相應(yīng)的質(zhì)量分析報(bào)告，用以指導(dǎo)質(zhì)量管理人員的行為，引導(dǎo)其明確自身的責(zé)任，從而在工程建筑的各方面嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。針對(duì)工程建筑中的重點(diǎn)部分，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)門(mén)的施工隊(duì)伍來(lái)設(shè)計(jì)，并針對(duì)特定的工程擬定相對(duì)應(yīng)的施工計(jì)劃和方案。建立以施工方為領(lǐng)導(dǎo)核心，由專(zhuān)門(mén)人員統(tǒng)一安排調(diào)度的作業(yè)機(jī)制，協(xié)調(diào)各施工單位的工作有序進(jìn)行。而作為施工一方的管理監(jiān)督人員必須全面掌握各項(xiàng)設(shè)計(jì)、工序的具體要求，統(tǒng)籌調(diào)度各不同專(zhuān)業(yè)的施工隊(duì)伍人員，保證工程建設(shè)的各個(gè)階段有序進(jìn)行。
在施工過(guò)程中，建立工程建筑質(zhì)量責(zé)任制。為了保證工程建筑質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)建立全方位的質(zhì)量監(jiān)督管理體系，把質(zhì)量責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，并且把績(jī)效與個(gè)人的福利掛鉤。對(duì)于影響工程質(zhì)量的一些根本性問(wèn)題，從技術(shù)水平和人事制度方面進(jìn)行改進(jìn)，從而建立更加科學(xué)、合理的管理機(jī)制，讓每一個(gè)施工人員對(duì)自身的責(zé)任予以明確，從而最終達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量管理水平的提高。
2.2 提高施工人員素質(zhì)，保證工程建筑質(zhì)量
要保障建筑工程施工的質(zhì)量，首先要對(duì)施工人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，企業(yè)可在施工技術(shù)技巧、質(zhì)量要求、法律法規(guī)等方面進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)和教育，提高他們的綜合素質(zhì)。此外，要明確施工人員對(duì)工程的質(zhì)量意識(shí)，并使企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者、工程的組織者、基層施工人員都認(rèn)識(shí)到工程質(zhì)量的重要性。其次要提高所有工程施工人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。具備較強(qiáng)的進(jìn)行質(zhì)量設(shè)計(jì)、工程管理的能力，規(guī)劃施工、專(zhuān)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)能力，以及檢查和識(shí)別工程質(zhì)量?jī)?yōu)劣的能力是監(jiān)督管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員都不可或缺的，一線施工生產(chǎn)人員則必須具有高超的技術(shù)水平，謹(jǐn)慎仔細(xì)的工作態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和行業(yè)制定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑工程的質(zhì)量。綜上所述，施工企業(yè)若想保證建筑工程最終的質(zhì)量，就必須培養(yǎng)一批專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平高、工作態(tài)度嚴(yán)肅認(rèn)真的施工人員。此外，也應(yīng)當(dāng)注重加強(qiáng)對(duì)施工管理人員的技術(shù)技能的培訓(xùn)，幫助其了解新技術(shù)新產(chǎn)品進(jìn)而達(dá)到掌握的程度，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)施工人員職業(yè)道德修養(yǎng)，培養(yǎng)其雷厲風(fēng)行的敬業(yè)精神和一絲不茍的工作態(tài)度，做到施工中不留隱患。
2.3 建筑工程施工階段質(zhì)量管理
施工階段的質(zhì)量監(jiān)控的涉及范圍廣，內(nèi)容復(fù)雜，從圖紙的設(shè)計(jì)、原材料的選擇到工程的施工，每一個(gè)具體環(huán)節(jié)都不能粗心大意，要了解質(zhì)量監(jiān)督管理的范圍和重點(diǎn)，并且做到心中有數(shù)。這樣有利于在突發(fā)狀況之下能及時(shí)采取措施，進(jìn)而保證建筑工程的質(zhì)量。在一般情況下質(zhì)量管理的范圍及重點(diǎn)為：
2.3.1 會(huì)審設(shè)計(jì)圖紙是質(zhì)量監(jiān)控的首要環(huán)節(jié)
圖紙是建筑工程施工建設(shè)的首要依據(jù)。首先應(yīng)確保選拔資質(zhì)合格的建筑設(shè)計(jì)單位，同時(shí)在設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)上還要嚴(yán)格把關(guān)。但不能僅僅為減少設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)的開(kāi)支而聘請(qǐng)不符合資質(zhì)要求的個(gè)體或個(gè)人對(duì)建筑工程進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣很容易造成設(shè)計(jì)的質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。此外，有些設(shè)計(jì)單位為了多賺取設(shè)計(jì)費(fèi)用，惡意增加建筑材料的用量而抬高工程的造價(jià)，因此在施工圖紙的設(shè)計(jì)這一關(guān)必須嚴(yán)格把控。所以在建筑施工之前必須對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行認(rèn)真審閱，掌握設(shè)計(jì)目的，因?yàn)橐粋€(gè)與設(shè)計(jì)規(guī)劃不相符合的產(chǎn)品是沒(méi)有資格談及質(zhì)量的。另外，還需要考慮的問(wèn)題是圖紙上的設(shè)計(jì)規(guī)劃是否能使施工順利進(jìn)行。
2.3.2 對(duì)建筑材料的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
要保證房地產(chǎn)建筑工程的質(zhì)量，首先，在建筑材料的選擇上尤其要把好采購(gòu)關(guān)。建筑材料的采購(gòu)人員必須掌握所需建筑材料的具體信息和材料供應(yīng)商的基本情況。在實(shí)地采購(gòu)時(shí)，應(yīng)對(duì)建筑材料供應(yīng)商的信譽(yù)以及材料本身的質(zhì)量進(jìn)行細(xì)致檢查，從而保證建筑材料的優(yōu)質(zhì)。此外，不僅要仔細(xì)檢查進(jìn)入施工場(chǎng)地的材料實(shí)物，還要對(duì)相關(guān)材料的質(zhì)量保證書(shū)、規(guī)格等是否與預(yù)設(shè)的要求相符合進(jìn)行核查，進(jìn)入施工場(chǎng)地的建筑材料和建筑物資必須具備出廠檢驗(yàn)合格證書(shū)、材料材質(zhì)證明以及使用的說(shuō)明書(shū)。
3 嚴(yán)格控制工程建筑的竣工驗(yàn)收
建筑工程的竣工驗(yàn)收，是建設(shè)施工的最后一道工序，是對(duì)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程質(zhì)量情況的最后一步的審核和檢查。工程驗(yàn)收時(shí)，要嚴(yán)格按照國(guó)家制定的工程驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程的每一項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收和審查。對(duì)原始記錄以及其他各項(xiàng)資料進(jìn)行重點(diǎn)查看，檢查這些資料文件是否真實(shí)，是否齊全，是否符合國(guó)家制定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，還要檢查砂漿以及混凝土、各類(lèi)構(gòu)件的硬度和強(qiáng)度是否符合預(yù)設(shè)的要求。嚴(yán)格控制工程建筑的竣工驗(yàn)收，是保障房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量的最后一道防線，因此必須嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，保障每一項(xiàng)工程建筑的良好質(zhì)量。
4 結(jié)語(yǔ)
實(shí)踐表明，作為開(kāi)發(fā)商管理人員應(yīng)當(dāng)全面調(diào)度公司的人、財(cái)、物，嚴(yán)格按照質(zhì)量安保體系運(yùn)行。精心組織、科學(xué)管理，確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)預(yù)定目標(biāo)。并且在工程建設(shè)的過(guò)程中從每一個(gè)細(xì)節(jié)上做好防控工作，要在思想上重視質(zhì)量第一，在施工程序和操作過(guò)程中要嚴(yán)格認(rèn)真的堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)施工管理，以避免工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。
【參考文獻(xiàn)】
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、前期工程、造價(jià)控制、探索、對(duì)策
長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)建筑工程造價(jià)控制認(rèn)識(shí)存在一定偏差，大多只重視建筑項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制，而忽視建設(shè)前期造價(jià)控制。在建設(shè)成本控制中，施工后控制節(jié)約投資約20%，而決策設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制約占60-80%，由此可見(jiàn)，在工程造價(jià)控制方面，應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)決策實(shí)際階段控制。
1. 房地產(chǎn)工程決策階段造價(jià)控制
決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中占據(jù)核心地位，它是選擇及決策投資方案的過(guò)程。
1.1投資決策造價(jià)管理程序
做好房地產(chǎn)決策階段造價(jià)控制就必須了解房地產(chǎn)投資決策造價(jià)管理的每個(gè)階段，通常情況下投資前期建設(shè)項(xiàng)目投資決策程序可分為：投資機(jī)會(huì)研究階段、項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究階段、項(xiàng)目評(píng)估與決策審批階段等四個(gè)階段：
1.1.1投資機(jī)會(huì)研究階段
投資機(jī)會(huì)研究又稱(chēng)為投資機(jī)會(huì)論證，這一階段的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方向提出建議。依照市場(chǎng)發(fā)展需求，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及地區(qū)部門(mén)的行業(yè)要求等情況，結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)踐調(diào)查分析，科學(xué)合理的選擇房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。
1.1.2項(xiàng)目建議書(shū)
項(xiàng)目建議書(shū)就是針對(duì)擬建項(xiàng)目做得整體規(guī)劃，規(guī)劃需要結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，行業(yè)地區(qū)發(fā)展計(jì)劃，站在客觀角度從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必要性方面作出分析。
1.1.3可行性研究階段
可行性研究階段是由：初步可行性研究階段及詳細(xì)可行性研究階段。主要對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)影響等方面進(jìn)行調(diào)查研究，并最終做出是否可行的結(jié)論。
1.1.4項(xiàng)目評(píng)估與決策審批階段
在項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告作出后，邀請(qǐng)具有評(píng)估資質(zhì)的單位對(duì)項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行評(píng)估、論證，這種由第三方做出的評(píng)估論證相對(duì)科學(xué)，編制項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，交相關(guān)決策部門(mén)作為項(xiàng)目審批的重要理論依據(jù)。
1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程決策造價(jià)控制措施
房地產(chǎn)工程決策造價(jià)控制要求在整體上把握項(xiàng)目工程的投資方向，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目決策因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。
1.2.1影響房地產(chǎn)項(xiàng)目決策可行性的因素
政府因素、環(huán)境因素等都是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要因素，直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程決策前應(yīng)該適當(dāng)分析周?chē)绊戫?xiàng)目決策可行性因素。
1.2.2投資估算編制
投資估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，是項(xiàng)目建議書(shū)與可行性報(bào)告的重要組成部分，投資估算的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到項(xiàng)目可行性研究評(píng)估結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌措資金產(chǎn)生重大影響。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)正確、全面的評(píng)估工程造價(jià)，編制全面、可信的投資評(píng)估報(bào)告。
2.房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)造價(jià)控制
2.1房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)造價(jià)控制概念
建筑設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑項(xiàng)目進(jìn)行全面合理的規(guī)劃，并為后續(xù)施工提供可靠、詳實(shí)的技術(shù)依據(jù)。目前，我國(guó)部分開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)建設(shè)中，過(guò)分注重施工成本控制，而忽視建筑設(shè)計(jì)造價(jià)控制，從而降低了工程項(xiàng)目利潤(rùn)率。
2.2建筑設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的措施
2.2.1設(shè)計(jì)過(guò)程中運(yùn)用價(jià)值工程概念
價(jià)值工程是指通過(guò)對(duì)產(chǎn)品功能分析，實(shí)現(xiàn)以最低成本完成必要功能的方式并最終提高產(chǎn)品價(jià)值的科學(xué)分析方法。同一建筑項(xiàng)目，同一單位施工，存在不同的設(shè)計(jì)方案，也存在不同造價(jià)，因此可以充分運(yùn)用價(jià)值工程選擇合適設(shè)計(jì)方案。但選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)造價(jià)并非越低越好，而是要結(jié)合工程的功能與造價(jià)兩方面因素進(jìn)行綜合分析與評(píng)定。
2.2.2合理運(yùn)用限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)指的是以設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)與投資評(píng)估為依據(jù)控制初步設(shè)計(jì)，以批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)為成本控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的依據(jù)，同時(shí)相關(guān)專(zhuān)業(yè)應(yīng)給予確保投資額分配合理。截止目前，我國(guó)大部分建筑設(shè)計(jì)都是委托給專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司代為設(shè)計(jì)的，設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)工程的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，因此在設(shè)計(jì)項(xiàng)目中存在漏項(xiàng)等問(wèn)題，為解決這一難題，可以適時(shí)引入限額設(shè)計(jì)理念與方法，對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量、概預(yù)算指標(biāo)等各個(gè)方面進(jìn)行全面控制。在初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)依照可行性報(bào)告對(duì)投資金額進(jìn)行估算，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。投資估算應(yīng)大于控制概算，這有助于培養(yǎng)設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)工程造價(jià)成本控制的意識(shí)，實(shí)現(xiàn)在滿足工程使用功能的前提下對(duì)投資額及工程量進(jìn)行限制的目的。
2.2.3設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化
先進(jìn)設(shè)備、合理工藝都是設(shè)計(jì)方案控制得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，因此在實(shí)際工作中應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)方案給予充分考慮，并住著專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性、安全性進(jìn)行全面評(píng)估。評(píng)選最佳設(shè)計(jì)方案需要遵循以下幾個(gè)原則：首先，確保建筑資源的合理配置，以設(shè)備成本為例，設(shè)備成本在工程項(xiàng)目建設(shè)總成本中約占40%的比重，如果設(shè)計(jì)中盡量選擇標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的通用設(shè)備，不僅有利于確保工程項(xiàng)目建設(shè)能夠順利開(kāi)展，而且可以降低工程設(shè)備的租用費(fèi)用，選擇設(shè)備型號(hào)時(shí)，在滿足建筑施工工藝要求的前提下，盡量選購(gòu)國(guó)產(chǎn)設(shè)備，并避免重復(fù)選購(gòu)設(shè)備。其次，管線布置及建材運(yùn)輸也是影響工程建設(shè)造價(jià)的重要因素之一，因此，應(yīng)合理選擇建材的運(yùn)輸方式，以降低工程造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)選擇無(wú)軌運(yùn)輸方式運(yùn)輸建材，一方面可以減少占地，另一方面起到節(jié)約投資的作用。
2.2.4應(yīng)引入設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
在工程設(shè)計(jì)階段，應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。招投標(biāo)制的實(shí)行可以最大限度的提高資金的利用效率，比如設(shè)計(jì)方案應(yīng)含有開(kāi)發(fā)商每平方米建筑的用鋼量，如果實(shí)際施工用鋼量超出設(shè)計(jì)方案所列，應(yīng)扣除相應(yīng)設(shè)計(jì)費(fèi)用。這樣可以增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的成本控制觀念，促使設(shè)計(jì)師將設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)掛鉤，杜絕技術(shù)與經(jīng)濟(jì)脫節(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)。有利于激發(fā)設(shè)計(jì)師尋找最優(yōu)設(shè)計(jì)方案、實(shí)現(xiàn)建筑造價(jià)控制的潛能。
2.2.5加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)概算的監(jiān)督
此外外部監(jiān)督也是實(shí)現(xiàn)建筑造價(jià)控制的有利措施，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)單位的技師體系認(rèn)證、設(shè)計(jì)資料是否超標(biāo)等進(jìn)行審核。審核設(shè)計(jì)概算應(yīng)結(jié)合日常工作經(jīng)驗(yàn)，平時(shí)應(yīng)對(duì)不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型、不同等級(jí)裝修、不同用途進(jìn)行分類(lèi)。對(duì)于不同類(lèi)型的工程，應(yīng)分別列出其所包含的單項(xiàng)和單位工程及主要參數(shù)；這樣有利及時(shí)于收集相關(guān)工程項(xiàng)目的名稱(chēng)、地點(diǎn)、類(lèi)型、施工單位、占地面積等資料并及時(shí)掌握相關(guān)建材、設(shè)備價(jià)格。
由于我們長(zhǎng)期對(duì)成本控制的理解僅僅局限于對(duì)目標(biāo)值的比較方面，當(dāng)實(shí)際值偏離目標(biāo)值后在采取相應(yīng)措施，這種滯后的行為只能發(fā)現(xiàn)偏差，并不能減少偏差，因此應(yīng)分析以往產(chǎn)生偏差的原因，并依此為基礎(chǔ)采取事前控制措施，盡量避免實(shí)際值與目標(biāo)值出現(xiàn)偏差，變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制，實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)有效控制工程造價(jià)目標(biāo)。
3.招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制
3.1招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制的重要性
招投標(biāo)階段也是建筑工程合同的簽署階段。建筑工程合同內(nèi)容主要包括：工期、付款方式、工程質(zhì)量及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲條款、安全生產(chǎn)、雙方責(zé)任與義務(wù)等。是項(xiàng)目法人單位與施工方簽署的具有法律效益的文書(shū)，是雙方施工、監(jiān)理、驗(yàn)收的重要依據(jù)。其中關(guān)于承發(fā)包價(jià)格及索賠條款的規(guī)定直接影響工程造價(jià)。
3.2招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制的措施
3.2.1推行工程量清單招標(biāo) 工程量清單是國(guó)際上通用的計(jì)價(jià)模式之一，由招標(biāo)方及機(jī)構(gòu)根據(jù)施工圖紙計(jì)算并匯總工程量，然后在通過(guò)招標(biāo)詢(xún)價(jià)的方式，經(jīng)過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)選擇價(jià)低者。實(shí)行工程量清單招標(biāo)方式可以有效避免招投標(biāo)中弄虛作假、暗箱操作等違法行為，有利于凈化建筑市場(chǎng)，控制工程造價(jià)。
3.2.2改進(jìn)建筑工程評(píng)標(biāo)方法
我國(guó)目前現(xiàn)行的工程評(píng)定方法有：最低標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)估法等評(píng)標(biāo)方法。地方政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)實(shí)際情況及法律法規(guī)規(guī)定制定適宜的綜合評(píng)定辦法，選取投標(biāo)中價(jià)格最低的標(biāo)的。
3.2.3重視投標(biāo)文件評(píng)審工作
招標(biāo)方應(yīng)對(duì)重視評(píng)標(biāo)工作，評(píng)標(biāo)委員需要嚴(yán)格遵循招標(biāo)文件規(guī)定評(píng)標(biāo)，而且需要對(duì)標(biāo)書(shū)中的錯(cuò)誤及遺漏加以更正及補(bǔ)充，減少合同履行中責(zé)任劃分不清現(xiàn)象的發(fā)生。
4.結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，就得有效的控制工程造價(jià)，房地產(chǎn)工程造價(jià)控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制過(guò)程，房地產(chǎn)工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)建設(shè)過(guò)程，不僅需要施工過(guò)程中造價(jià)控制，而且需要加強(qiáng)房地產(chǎn)前期工程造價(jià)控制，采用切實(shí)可行的方法控制投資估算、初步設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及合同等階段工程造價(jià)，將有效地控制房地產(chǎn)工程的投資，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制發(fā)展的必然趨勢(shì)。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)管理途徑實(shí)施方式
房地產(chǎn)工程管理一方面是房地產(chǎn)工程質(zhì)量的重要保障手段，另一方面也是房地產(chǎn)工程安全的可靠保障。近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)居住環(huán)境的實(shí)用性、安全性以及美觀性等方面的要求越來(lái)越高。通過(guò)提高房地產(chǎn)工程管理水平來(lái)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與安全，越來(lái)越受到人們的重視。
1房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容
1．1成本管理
成本管理是對(duì)建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行事先的估算、概算、預(yù)算、控制、分析與核查，具體來(lái)說(shuō)，成本管理主要包括計(jì)劃成本、預(yù)算成本、實(shí)際成本的管理。成本管理與建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益直接相關(guān)，在進(jìn)行成本管理時(shí)，工作人員需依據(jù)項(xiàng)目的具體分工，將項(xiàng)目的成本控制作為一項(xiàng)重要的工作來(lái)展開(kāi)，必須健全以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本管理體系。
1．2質(zhì)量管理
質(zhì)量管理是房地產(chǎn)建筑工程管理的核心內(nèi)容，其管理水平的高低將會(huì)直接影響建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。在質(zhì)量管理工作中，建筑施工單位要深入貫徹落實(shí)科學(xué)高效的原則，科學(xué)管理，精心安排，在控制進(jìn)度目標(biāo)的前提下，保證每一道工序的質(zhì)量都符合要求，最終滿足項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的各項(xiàng)要求。1．3安全管理安全管理工作是項(xiàng)目施工管理上縫會(huì)必提的話題，安全出了問(wèn)題，一切成果將付諸東流，管理者一定要堅(jiān)持預(yù)防為主、安全第一的原則，對(duì)管理與施工人員加強(qiáng)安全教育，嚴(yán)格進(jìn)行安全檢查，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施不安全狀態(tài)的及時(shí)排查和管控，強(qiáng)化管理人員及施工人員的安全意識(shí)，明確安全管理責(zé)任，加強(qiáng)安全管理監(jiān)督。建立嚴(yán)密的安全管理體系，是盡量避免安全責(zé)任事故發(fā)生的重要制度保障。
1．4進(jìn)度管理
進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理當(dāng)中一個(gè)非常重要的過(guò)程。通過(guò)分析進(jìn)度過(guò)程可以了解項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)和施工周期，從而為及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施提供保障。在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程中，要合理安排好各分部、分項(xiàng)及檢驗(yàn)批施工的銜接，在確保安全、質(zhì)量、合理成本的前提下，保證工程進(jìn)度按期完成。
2房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀問(wèn)題
2．1前期工作的現(xiàn)狀
目前的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具體實(shí)施的過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)許多設(shè)計(jì)變更的情況，究其原因，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段由于受到一些主客觀因素的影響，設(shè)計(jì)單位往往會(huì)忽視了已建項(xiàng)目使用過(guò)程中出現(xiàn)的一些質(zhì)量通病，施工圖階段存在一些設(shè)計(jì)上的缺陷，這些缺陷在施工過(guò)程中未被施工管理者及時(shí)捕捉而及時(shí)做出變更，造成項(xiàng)目在質(zhì)量、觀感及使用功能上一些問(wèn)題的出現(xiàn)。
2．2招投標(biāo)管理的現(xiàn)狀
目前部分房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益或是因?yàn)槟承┨厥獾脑颍鶗?huì)在招標(biāo)的過(guò)程中采取一些不合適的方式來(lái)確定總包單位。比如部分建設(shè)單位在實(shí)際招標(biāo)過(guò)程中，往往對(duì)投標(biāo)企業(yè)存在一定程度上的傾向性或排斥性，最終真正中標(biāo)的施工單位其實(shí)許多都是掛靠具備房建資質(zhì)企業(yè)的“游擊隊(duì)”，他們的技術(shù)裝備、施工力量及技術(shù)水平很多時(shí)候并不一定能夠滿足建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)的要求，必然會(huì)影響了工程的質(zhì)量及工期。
2．3建筑材料選型現(xiàn)狀
目前很多建設(shè)項(xiàng)目的建筑材料在采購(gòu)環(huán)節(jié)上也存在一些問(wèn)題，如在選材時(shí)沒(méi)有通過(guò)招標(biāo)或是貨比三家的方式進(jìn)行材料選購(gòu)，而是一次競(jìng)標(biāo)、多次跟標(biāo)持續(xù)使用一些問(wèn)題建材及設(shè)施設(shè)備，甚至有的企業(yè)為圖省事，直接和供應(yīng)商建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，而對(duì)其建材及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的好壞并不關(guān)心，致使建筑工程的質(zhì)量得不到基礎(chǔ)的保障。
2．4施工安全管理現(xiàn)狀
建筑工程現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中，施工安全管理是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是企業(yè)開(kāi)展安全生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)。目前，部分企業(yè)還是缺乏足夠的安全管理意識(shí)，并未配備相應(yīng)的安全設(shè)備及安全管理人員，現(xiàn)場(chǎng)施工人員缺少必要的安全培訓(xùn)工作，施工現(xiàn)場(chǎng)存在安全隱患，甚至導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。
2．5施工人員素質(zhì)現(xiàn)狀
近些年，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民的生活質(zhì)量也有所提升，對(duì)物質(zhì)、精神層面的要求發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變，人們對(duì)房屋建設(shè)不在只限于遮風(fēng)避雨，對(duì)建筑房屋的舒適度、美觀性提出更高要求，這就要求房建工程施工人員必須掌握更新、更多的施工技術(shù)和方法。但是，目前建筑施工人員大多數(shù)都是一些文化水平不高的農(nóng)民工，多數(shù)人員并沒(méi)有接受正規(guī)的培訓(xùn)后就匆匆上崗，對(duì)施工的一些工藝流程、技術(shù)要求并不了解，甚至有些無(wú)法根據(jù)施工圖紙展開(kāi)施工，這也成為影響建筑工程質(zhì)量的重要原因。
3完善房地產(chǎn)工程管理的途徑與具體方式
3．1物業(yè)前期介入施工管理
項(xiàng)目實(shí)施期間，建設(shè)單位如能夠提前引進(jìn)物業(yè)管理公司，參與施工進(jìn)度的過(guò)程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)一些以前管理項(xiàng)目中存在的一些設(shè)計(jì)缺陷上的共性問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)方提出設(shè)計(jì)優(yōu)化方案，避免造成投資浪費(fèi)。
(1)建設(shè)單位要提前通過(guò)招投標(biāo)或直接委托的方式確定項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施單位，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
(2)物業(yè)公司設(shè)立項(xiàng)目前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，組建一批物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，根據(jù)不同專(zhuān)業(yè)要求安排相關(guān)人員配合監(jiān)理介入施工過(guò)程管理，明確各類(lèi)管理人員的崗位職責(zé)，根據(jù)施工的不同階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)以往管理項(xiàng)目中存在的一些設(shè)計(jì)缺陷的問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)單位提出設(shè)計(jì)變更建議。
3．2選定施工實(shí)力較強(qiáng)的總包單位
建設(shè)單位要切實(shí)依照招投標(biāo)法的相關(guān)要求，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)總體要求出發(fā)，依法依規(guī)確定具有較強(qiáng)施工實(shí)力、能夠真正滿足項(xiàng)目建設(shè)需求的總包施工單位，為項(xiàng)目在后期實(shí)施過(guò)程中的成本、質(zhì)量、安全、進(jìn)度等環(huán)節(jié)的管理奠定了基礎(chǔ)。
3．3完善施工過(guò)程中的成本控制體系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利益的重要手段，只有將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制好，才能節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中的成本。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，對(duì)費(fèi)用的要求非常大，如果控制不好成本的話，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。由此可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制和管理是非常重要的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的過(guò)程中存在很多的環(huán)節(jié)，為了更好的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的成本進(jìn)行有效的控制和管理，必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，即在策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節(jié)約項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
3．4加強(qiáng)施工過(guò)程的質(zhì)量管理
提高施工人員的工作積極性和責(zé)任心，強(qiáng)化施工人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高施工人員的技能水平和質(zhì)量意識(shí)，做好重點(diǎn)工序和上下道工序交接的銜接工作，確保每道工序質(zhì)量都能確保合格，不將質(zhì)量問(wèn)題帶入到下面的工序中，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的工序要及時(shí)返工。另外，還要加強(qiáng)材料管理，要選用質(zhì)量符合要求的施工材料進(jìn)行施工，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題的材料要果斷拒絕使用。采購(gòu)環(huán)節(jié)必須選購(gòu)符合質(zhì)量要求的施工材料，這樣才能真正保證工程的質(zhì)量。
3．5加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理
(1)建立完善的安全管理制度，將各個(gè)環(huán)節(jié)的安全管理工作落到實(shí)處，讓每個(gè)員工均認(rèn)識(shí)到安全管理的重要性，提升自身責(zé)任感。同時(shí)，施工企業(yè)要制定針對(duì)性的獎(jiǎng)懲制度，確保工程安全管理責(zé)任到人。做好施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查工作，一旦發(fā)生施工安全事故，及時(shí)追究相關(guān)人員的責(zé)任。
(2)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)督檢查力度，有效消除建筑工程施工安全隱患，做好安全事故的預(yù)防工作，將事故隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。做好建筑工程施工安全檢查工作，定期或不定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施安全檢查，從根本上加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理。
3．6進(jìn)度控制管理
加強(qiáng)工程進(jìn)度跟蹤管理，對(duì)照施工進(jìn)度圖的安排跟蹤各個(gè)階段的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，落實(shí)好分工制度，所謂的分工制度也就是說(shuō)把每一項(xiàng)具體的建筑工程施工責(zé)任和任務(wù)明確到每一個(gè)施工人員身上，促使施工人員意識(shí)到自身的任務(wù)和責(zé)任，進(jìn)而提升其施工的效率，還可以結(jié)合相應(yīng)的激勵(lì)制度來(lái)給予表現(xiàn)優(yōu)秀的施工人員一定的獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)而調(diào)動(dòng)施工人員工作的積極性。
3．7強(qiáng)化裝飾裝修階段的管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)都是交付精裝房，目前大多數(shù)的新建項(xiàng)目交付標(biāo)的都是精裝房，精裝房的一個(gè)重要過(guò)程就是裝飾裝修，此階段管理的重點(diǎn)主要在于現(xiàn)場(chǎng)的人、材、機(jī)、技術(shù)、管理等資源的全面應(yīng)用，要求現(xiàn)場(chǎng)管理者憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮超強(qiáng)的施工管理能力，嚴(yán)格履行質(zhì)量監(jiān)督職責(zé)，實(shí)現(xiàn)全員、全方位、全過(guò)程的有效控制。主要做法有:
(1)項(xiàng)目開(kāi)工前必須實(shí)行嚴(yán)格的圖紙會(huì)審制度，項(xiàng)目管理者要組織建設(shè)方、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位的項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人以及各施工班組的施工班組長(zhǎng)參會(huì)，參會(huì)前需熟悉圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，根據(jù)實(shí)際情況提出施工意見(jiàn)，盡量減少錯(cuò)、缺、矛盾等問(wèn)題的出現(xiàn)，圖紙會(huì)審結(jié)果出具會(huì)議紀(jì)要，到場(chǎng)人員簽字確認(rèn);
(2)各工序要有明確的質(zhì)量責(zé)任負(fù)責(zé)人，簽定質(zhì)量責(zé)任狀，從工人選用、材料選擇、施工完成、維護(hù)保養(yǎng)等多方面明確其責(zé)任，加上項(xiàng)目管理者的質(zhì)量監(jiān)督和控制，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)及人性化管理方式保證施工質(zhì)量。與此同時(shí)，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)新技術(shù)、新工藝、新工人的技術(shù)指導(dǎo)，確保裝修施工目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn);
(3)根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，采用PDCA管理方法，及時(shí)改進(jìn)關(guān)鍵工序工藝，調(diào)整并確定合理、有效的施工進(jìn)度并跟蹤落實(shí);
(4)實(shí)行樣板制度，以利于大面積裝修項(xiàng)目有統(tǒng)一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照，并按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范要求，預(yù)防質(zhì)量通病在施工項(xiàng)目上發(fā)生。
3．8成品保護(hù)的管理
施工單位針對(duì)各道工序必須采取有效的成品保護(hù)措施，在竣工驗(yàn)收、交付使用之前，均要認(rèn)真做好終端產(chǎn)品的成品保護(hù)，措施主要包括:保護(hù)、包裹、覆蓋、封閉、貯存等幾種方式，具體采用何種保護(hù)措施需要根據(jù)被保護(hù)對(duì)象和施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況確定:
(1)保護(hù)。提前采取保護(hù)措施，以防止成品可能發(fā)生的損傷或污染;
(2)包裹。就是將被保護(hù)物包裹起來(lái)，以防損傷或污染;
(3)覆蓋。就是使用表面覆蓋的辦法防止堵塞或損傷;
(4)封閉。就是采取局部封閉的辦法進(jìn)行保護(hù);
(5)貯存。對(duì)有環(huán)境(如溫度、濕度、通風(fēng)、清潔、采光、避光、防鼠、防蟲(chóng)等)要求的物資，采取倉(cāng)庫(kù)保存的方式進(jìn)行保護(hù)。
4結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作來(lái)說(shuō)，當(dāng)前存在的問(wèn)題和缺陷還是比較多的，這些問(wèn)題和缺陷的存在必須要在后續(xù)的相關(guān)管理工作中予以高度的關(guān)注，才能夠不斷提升房地產(chǎn)管理項(xiàng)目的水平和價(jià)值。
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