開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目投資；決策

一、房地產(chǎn)的投資概念和基本類型

房地產(chǎn)投資決策就是圍繞事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在掌握了大量的相關(guān)信息后，通過(guò)科學(xué)的分析手段，并進(jìn)行定理分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方案進(jìn)行選擇的過(guò)程。通常房地產(chǎn)投資決策由決策、決策目標(biāo)、決策對(duì)象、決策環(huán)境四個(gè)要素。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資按照不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分有不同的類型：按投資分析方法來(lái)說(shuō)，分為定量分析和定性分析；按照決策目標(biāo)來(lái)分析，分為多目標(biāo)決策和單目標(biāo)決策；按照制度決策的方式來(lái)說(shuō)分為多層決策與單層決策。

房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資期權(quán)分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權(quán)也叫等待期權(quán)，是指開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)的情況決定何時(shí)動(dòng)工，擁有延遲投資的權(quán)利，這種能夠降低項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)。一種是擴(kuò)張期權(quán)，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)價(jià)格的波動(dòng)，產(chǎn)品的供應(yīng)情況在市場(chǎng)中投入少量的資金進(jìn)行試探，這種選擇被稱為擴(kuò)張期權(quán)。還有一種方式為分階段投資期權(quán)，由于一次性投資的規(guī)模越大，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，所以房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目分為若干個(gè)相關(guān)聯(lián)的部分，每一個(gè)階段的投資都根據(jù)市場(chǎng)的需求而變化，這種期權(quán)方式又稱為分期滾動(dòng)方式。最后一種是收縮期權(quán)，當(dāng)房地產(chǎn)的銷售出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，為減少損失，投資者可以酌情進(jìn)行收縮開(kāi)發(fā)或者中止開(kāi)發(fā)[1]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的內(nèi)容

1、經(jīng)濟(jì)分析的概念

經(jīng)濟(jì)分析是指企業(yè)依據(jù)國(guó)家相關(guān)的財(cái)政和稅收方面的制度與法規(guī)來(lái)分析某一個(gè)項(xiàng)目的可行性，并研究項(xiàng)目的投資收益、投入產(chǎn)出比等方面的數(shù)據(jù)，從而為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人進(jìn)行投資做出相應(yīng)的決策參考作用。一定要注意的是，企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的前提必須是項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析人員能夠?qū)τ绊戫?xiàng)目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當(dāng)前的社會(huì)中，由于社會(huì)因素的變化較快，所以經(jīng)濟(jì)分析人員也要具備能夠隨機(jī)應(yīng)變的基本素質(zhì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須要提供有效的決策，再對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數(shù)據(jù)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)分析主要就是對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并且數(shù)據(jù)還能為信息的比對(duì)和估算提供依據(jù)，然后，要編制相應(yīng)的準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)要對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，要以基本的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力分析。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)的評(píng)估記過(guò)，作出該房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資是否可以進(jìn)行的最終決策。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析

首先要房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析。成本估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性分析中最重要的一環(huán)，它影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和健康發(fā)展等方面，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析首先要進(jìn)行的就是成本分析。分析人員要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)費(fèi)用環(huán)節(jié)，如土地的征用、土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及各種附加費(fèi)，補(bǔ)償費(fèi)等，還包括管理人員的工資及日常的開(kāi)銷等費(fèi)用的估算，然后還要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套公共設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行估算，配套公共設(shè)施的費(fèi)用一般是指那些并不直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施的費(fèi)用。當(dāng)然，成本分析還包括了市政建設(shè)費(fèi)、建筑勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和城市建設(shè)費(fèi)用等。總之，房地產(chǎn)成本的估算是否正確合理會(huì)直接影響到項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取收益的前提。所以，對(duì)銷售收入的估算也應(yīng)該加強(qiáng)重視。首先要充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和業(yè)績(jī)，并利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)的銷售收入與銷售價(jià)格關(guān)系密切，因此在實(shí)際的項(xiàng)目定價(jià)過(guò)程中，通常采用定位法來(lái)進(jìn)行確定，一般的定價(jià)法有成本導(dǎo)向法和客戶導(dǎo)向法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法。多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析人員采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法來(lái)確定銷售價(jià)格，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力以及社會(huì)因素來(lái)決定銷售價(jià)格是比同類競(jìng)爭(zhēng)者高或者低。此外，對(duì)于銷售收入的稅金以及附加費(fèi)用的估算也非常必要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中設(shè)計(jì)的稅種以及費(fèi)用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對(duì)企業(yè)的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過(guò)這些收入和費(fèi)用的估算，能夠使決策者對(duì)企業(yè)的投入產(chǎn)出比進(jìn)行詳細(xì)的了解并分析。有利于制定最終的項(xiàng)目投資決策。

最后，還要考慮項(xiàng)目的某些不確定方面因素的影響并進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項(xiàng)目效益的關(guān)鍵因素，所以項(xiàng)目的相關(guān)評(píng)估人員要主要對(duì)這個(gè)因素進(jìn)行考慮和評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以此來(lái)減少投資的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、房地產(chǎn)決策分析應(yīng)注意的問(wèn)題

1、要組建專業(yè)的分析團(tuán)隊(duì)

科學(xué)、系統(tǒng)的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須要實(shí)行的。組建專業(yè)的分析團(tuán)隊(duì)，能夠有效的降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高開(kāi)發(fā)效率。項(xiàng)目投資的決策設(shè)計(jì)范圍很廣泛，必須有專業(yè)的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。

2、建立起規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制

市場(chǎng)調(diào)研是獲取有效信息的關(guān)鍵途徑，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功就必須建立完善市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制。即要規(guī)范市場(chǎng)調(diào)研流程，明確崗位職責(zé)，提高人員素質(zhì)，拓寬信息渠道，建立起日常的市場(chǎng)的監(jiān)控體系。

3、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也很大，所以提高風(fēng)險(xiǎn)分析能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是至關(guān)重要的。要更加科學(xué)的方法來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制[3]。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是整個(gè)項(xiàng)目中最重要的一環(huán)，所以，只有加強(qiáng)對(duì)投資環(huán)節(jié)的評(píng)估，對(duì)不確定因素的充分考慮，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的可靠性。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭宏彬.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析[J].中華建設(shè)，2012，（06）：67-68

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;問(wèn)題對(duì)策

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會(huì)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平的高低對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國(guó)加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟(jì)體系，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的發(fā)展要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理逐步與國(guó)際接軌，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國(guó)外企業(yè)對(duì)我國(guó)投資幅度加大，促進(jìn)了酒店業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國(guó)際接軌。在經(jīng)濟(jì)一體化的情況下，中國(guó)將成為國(guó)際建設(shè)市場(chǎng)最大的熱點(diǎn)之一，強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新增加的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能，對(duì)國(guó)內(nèi)同行來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力陡然增加，當(dāng)前，國(guó)際慣例的項(xiàng)目管理知識(shí)對(duì)我國(guó)業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識(shí)我國(guó)項(xiàng)目管理與國(guó)際接軌的迫切性，切實(shí)而深入的了解國(guó)際慣例的項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作，由此分析我國(guó)項(xiàng)目管理的癥結(jié)及我國(guó)施工企業(yè)功能的匱乏，進(jìn)而再造我國(guó)投資與建設(shè)全新的項(xiàng)目管理體制，提高我國(guó)建設(shè)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。在這樣的國(guó)際國(guó)內(nèi)背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理進(jìn)行研究就顯得極為重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理近年來(lái)雖已取得重要的進(jìn)展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費(fèi)用超支等問(wèn)題，和國(guó)際先進(jìn)水平比較，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平，存在不少問(wèn)題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項(xiàng)目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進(jìn)方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項(xiàng)目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足

在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，作為項(xiàng)目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有很好的對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致研究分析，并提出項(xiàng)目的總體目標(biāo)，也沒(méi)有將工作任務(wù)進(jìn)行分解，并加以落實(shí)分配，這導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)以下問(wèn)題：

①項(xiàng)目在初期無(wú)法向下進(jìn)行；

②項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)；

③項(xiàng)目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力

在項(xiàng)目開(kāi)始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場(chǎng)作用，沒(méi)有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計(jì)研究，只是根據(jù)周邊項(xiàng)目戶型、樓型照貓畫(huà)虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場(chǎng)定位工作主體發(fā)生偏差；

②運(yùn)用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；

③偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位；

④目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。

2.設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無(wú)法跟上，造成在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：

(1)缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境，造成了設(shè)計(jì)招標(biāo)往往流于形式。

(2)忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性

未認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過(guò)程的重要影響，公司對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)普遍存在一種“輕設(shè)計(jì)控制，重施工控制”的思想。

(3)設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

對(duì)于設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計(jì)單位的工作量較大，部分設(shè)計(jì)人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙很難做到精心勘探、精心設(shè)計(jì)，達(dá)到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項(xiàng)目檔案管理管理混亂，尤其是對(duì)工程項(xiàng)目的合同管理方面，未能實(shí)現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實(shí)施工程項(xiàng)目管理。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策建議

要加強(qiáng)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)管理，項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項(xiàng)目可行性研究和投資決策。

1.進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究

市場(chǎng)調(diào)研的目的是對(duì)所篩選的項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，驗(yàn)證項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，為開(kāi)發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機(jī)性而強(qiáng)調(diào)科學(xué)性。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場(chǎng)調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行以下三方面的調(diào)研：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價(jià)格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況來(lái)確定是否投資，投資什么項(xiàng)目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進(jìn)行環(huán)境調(diào)研

主要指項(xiàng)目的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購(gòu)買力、文化環(huán)境、社會(huì)治安、社會(huì)職業(yè)分布、文化教育、社會(huì)風(fēng)氣、習(xí)俗等，使得對(duì)項(xiàng)目從政治、經(jīng)濟(jì)、文化的高度來(lái)認(rèn)識(shí)，這也是為社會(huì)服務(wù)的同時(shí)獲取社會(huì)效益及良好經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。

(3)要進(jìn)行開(kāi)發(fā)場(chǎng)地調(diào)研

場(chǎng)地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認(rèn)識(shí)到一塊位置優(yōu)越的土地會(huì)給開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的效益。這其中，開(kāi)發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開(kāi)發(fā)場(chǎng)地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項(xiàng)目管理隊(duì)伍應(yīng)參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開(kāi)發(fā)初步建議方案并評(píng)價(jià)綜述方案的優(yōu)缺點(diǎn)，同時(shí)對(duì)未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。

2.進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策與預(yù)算

進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒(méi)有切實(shí)可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項(xiàng)。因此，在項(xiàng)目可行性研究時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和融資決策是項(xiàng)目經(jīng)理必須重視的問(wèn)題。

(1)重視投資分析

項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、市場(chǎng)可接受的樓盤價(jià)格水平、投資成本進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過(guò)投資分析對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的計(jì)劃性和目標(biāo)性進(jìn)行有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項(xiàng)目管理運(yùn)作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，一般要幾年時(shí)間，融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用可能高達(dá)總固定費(fèi)用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對(duì)建設(shè)總費(fèi)用有很大的影響，一定要請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預(yù)計(jì)預(yù)售收入，測(cè)算出需融資額度，然后確定該項(xiàng)款項(xiàng)的還款方案，并根據(jù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進(jìn)行分析，確保項(xiàng)目的資金流量有盈余，從而保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利實(shí)施。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目控制管理

項(xiàng)目實(shí)施階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的工作是按合同規(guī)定為項(xiàng)目順利實(shí)施提供必要的條件，并在實(shí)施過(guò)程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門）的工作，定期為項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行研究分析，該階段的項(xiàng)目管理可描述為：在項(xiàng)目實(shí)施階段，業(yè)主的項(xiàng)目組人員，按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源，對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)工至竣工的工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過(guò)程，本階段的工作重點(diǎn)是項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理

進(jìn)度控制是指對(duì)工程實(shí)施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時(shí)間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進(jìn)行計(jì)劃并付諸實(shí)施，然后在計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進(jìn)度計(jì)劃后再付諸實(shí)施，如此循環(huán)，直至工程項(xiàng)目竣工、交付使用的過(guò)程。

(2)加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是指項(xiàng)目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo)，一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過(guò)程就是工程項(xiàng)目質(zhì)量的形成過(guò)程。項(xiàng)目實(shí)施階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目組要開(kāi)展多方面的工作，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行控制和監(jiān)督，概括地說(shuō)有審查確認(rèn)承包商的質(zhì)量保證體系，進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則以及對(duì)監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

參考文獻(xiàn):

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第3篇

摘要：良好的專業(yè)性課程體系設(shè)置對(duì)于培養(yǎng)符合現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專業(yè)人才發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。文章以天津城建大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)的課程體系設(shè)置為例，從人才培養(yǎng)、方案設(shè)計(jì)、課程體系構(gòu)建等諸多方面進(jìn)行了研究。最后就課程體系建設(shè)中的實(shí)踐性教學(xué)需要掌握的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行了深入研究。

關(guān)鍵詞：人才培養(yǎng)；方案設(shè)計(jì)；課程體系

0引言

在上世紀(jì)80年代，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速興起，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人才的需求急劇增加。為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和滿足社會(huì)對(duì)相關(guān)人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理這一專業(yè)。從1989年我國(guó)高等院校正式設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理這一專業(yè)到1998年止，在這十年間我國(guó)設(shè)置此類專業(yè)的高等學(xué)校達(dá)到114所。然而在1998年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到一定阻力，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛倒閉，相關(guān)專業(yè)人才需求量也急劇下降。因此，在1998年，教育部頒布了《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，在此目錄中將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)整為管理科學(xué)與工程類下的目錄外專業(yè)。按照此要求，各個(gè)高校對(duì)已開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)進(jìn)行調(diào)整，主要調(diào)整方案有兩種：一種是將該專業(yè)合并進(jìn)入工程管理專業(yè)，另一種是將該專業(yè)合并進(jìn)入工商管理專業(yè)。2012年，教育部頒布了《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄（2012年）》，將原有的“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”專業(yè)正式更名為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理”，專業(yè)代碼設(shè)置為120104，主干學(xué)科為管理科學(xué)與工程。1992年，天津城建大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱我校）開(kāi)辦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)，是全國(guó)建設(shè)類高校最早開(kāi)設(shè)該專業(yè)的院校之一。在1998年因本科專業(yè)目錄調(diào)整，取消了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理這一專業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)學(xué)科門類為管理學(xué)下的管理科學(xué)與工程類，該門類包含我校尚未開(kāi)設(shè)的管理科學(xué)、我校已經(jīng)開(kāi)設(shè)信息管理與信息系統(tǒng)、我校已經(jīng)開(kāi)設(shè)工程管理、我校已經(jīng)開(kāi)設(shè)工程造價(jià)和我校于2016年新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理5個(gè)專業(yè)。由此可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)的開(kāi)設(shè)對(duì)于完善我校學(xué)科體系的建設(shè)發(fā)揮著重要作用，同時(shí)為專業(yè)人才培養(yǎng)的準(zhǔn)確定位提供框架性思路。

1專業(yè)培養(yǎng)方案設(shè)置內(nèi)容

我校的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理主要是將經(jīng)濟(jì)、管理、工程、法律等相關(guān)知識(shí)相互融合的專業(yè)，在培養(yǎng)方案安排上以重點(diǎn)強(qiáng)化房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)和后期資產(chǎn)的管理為特色，以學(xué)生的高質(zhì)量就業(yè)為導(dǎo)向，注重學(xué)生前沿性理論知識(shí)和實(shí)踐性應(yīng)用技術(shù)的掌握。據(jù)此設(shè)定三個(gè)專業(yè)就業(yè)方向：一是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析和前期開(kāi)發(fā)工作；二是房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃，在房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作；三是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)，從事（住宅、商業(yè)和工業(yè)）物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理工作。本專業(yè)學(xué)生主要學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)、建造技術(shù)、信息科學(xué)等方面的基本知識(shí)和基礎(chǔ)理論，全面系統(tǒng)地接受科學(xué)思維、系統(tǒng)思維、管理思維、人文思維及相關(guān)的基本訓(xùn)練，掌握現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理的方法和手段，具備在房地產(chǎn)、投資、咨詢、施工、金融與保險(xiǎn)等領(lǐng)域的企事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、開(kāi)發(fā)投資、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等能力，培養(yǎng)能針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行管理的具有創(chuàng)新意識(shí)的復(fù)合型應(yīng)用人才。為了達(dá)到培養(yǎng)能力的實(shí)現(xiàn)，我們針對(duì)各個(gè)分項(xiàng)能力，設(shè)置了對(duì)應(yīng)的課程和教學(xué)環(huán)節(jié)矩陣表。

2培養(yǎng)方案的三個(gè)就業(yè)方向課程體系

針對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，培養(yǎng)方案設(shè)定三個(gè)就業(yè)方向，圍繞著三個(gè)就業(yè)方向設(shè)置了三個(gè)課程群。

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析和前期開(kāi)發(fā)工作

選擇該方向的原因主要是：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，建設(shè)和使用周期長(zhǎng)，其前期開(kāi)發(fā)居于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理的全程中的核心，該方向的選擇可以填補(bǔ)本校現(xiàn)有其他專業(yè)培養(yǎng)方向的空白。該方向的課程體系由學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)核心課、實(shí)踐教學(xué)科和專業(yè)選修課組成，共包含16門課程。如表2所示。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，在房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作

選擇該方向的原因主要是：該專業(yè)是在已經(jīng)開(kāi)設(shè)10年的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)基礎(chǔ)上調(diào)整而來(lái)，是原有專業(yè)的教學(xué)、社會(huì)資源、項(xiàng)目前期分析的整合結(jié)果。該方向的課程體系由專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)核心課、實(shí)踐教學(xué)科和專業(yè)選修課組成，共包含11門課程。

2.3房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)，從事（住宅、商業(yè)和工業(yè)）物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理工作

選擇該方向的原因主要是：城鎮(zhèn)化的建設(shè)背景，存量房的逐年加大，物業(yè)的多樣性，房地產(chǎn)金融特性的突出，服務(wù)提升的需求，去庫(kù)存。該方向的課程體系由專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)核心課、實(shí)踐教學(xué)科和專業(yè)選修課組成，共包含12門課程。如表4所示。

2.4三個(gè)特色方向的邏輯關(guān)系

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)聯(lián)系起來(lái)；房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃建立全局概念，同時(shí)，作為一個(gè)職能與就業(yè)方向；房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建立產(chǎn)品概念，強(qiáng)調(diào)技術(shù)性和市場(chǎng)性，同時(shí)，解決少量就業(yè)問(wèn)題；房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)建立服務(wù)概念，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)、增值和交易服務(wù)，同時(shí)，衍生出系列職能與就業(yè)方向。

3培養(yǎng)方案的主要特點(diǎn)和實(shí)施保障

我校教學(xué)培養(yǎng)方案主要突出實(shí)踐性，其中包括實(shí)踐性教學(xué)建設(shè)和實(shí)踐性能力提升兩個(gè)方面。學(xué)生“實(shí)踐能力”的培養(yǎng)主要突出培養(yǎng)學(xué)生直接應(yīng)用知識(shí)而非發(fā)現(xiàn)新知識(shí)的能力。

3.1教學(xué)思路的設(shè)定

本專業(yè)的教學(xué)思路主要設(shè)定在服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展上，辦學(xué)定位設(shè)定到培養(yǎng)應(yīng)用型技術(shù)技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即為天津的區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)的能力；為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步服務(wù)的能力；為畢業(yè)學(xué)生創(chuàng)造價(jià)值的能力。

3.2教學(xué)中理論與實(shí)踐結(jié)合

首先，從教學(xué)結(jié)構(gòu)上考慮，重新論證理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的關(guān)系，由實(shí)踐教學(xué)服務(wù)于理論教學(xué)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)踐教學(xué)為核心，在一定程度上突出實(shí)踐教學(xué)在教學(xué)體系中的地位。其次，構(gòu)建以職業(yè)能力為重點(diǎn)的實(shí)踐教學(xué)體系，尤其是就業(yè)和工作關(guān)鍵能力方面的培養(yǎng)。理論教學(xué)主要以專業(yè)為導(dǎo)向，優(yōu)選教學(xué)內(nèi)容，以能力培養(yǎng)為核心，注重技術(shù)邏輯體系，強(qiáng)化基礎(chǔ)理論知識(shí)。但是從行業(yè)企業(yè)的需要出發(fā)，學(xué)校的教學(xué)應(yīng)以培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力為重點(diǎn)，挖掘出學(xué)生個(gè)體智慧和能力。因此，學(xué)校應(yīng)重構(gòu)現(xiàn)有的教學(xué)體系，將其完善成為包括目標(biāo)體系、課程體系、保障體系、管理體系及考核體系等要素所構(gòu)成的教學(xué)體系。實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)的建設(shè)主要以解決學(xué)生實(shí)習(xí)、實(shí)訓(xùn)為目的，著力建立模擬真實(shí)工作環(huán)境、真實(shí)技術(shù)實(shí)施條件、仿真管理案例和項(xiàng)目引領(lǐng)的教學(xué)場(chǎng)景。與此同時(shí)，不斷探索實(shí)踐教學(xué)方法的創(chuàng)新，將多種教學(xué)法進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，注重提高學(xué)生的參與性。我校的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)在培養(yǎng)方案制定過(guò)程中十分注重實(shí)踐教學(xué)，主要構(gòu)建了校內(nèi)模擬實(shí)訓(xùn)室、與企業(yè)共建實(shí)訓(xùn)基地、校外建立實(shí)習(xí)基地等三個(gè)平臺(tái)，進(jìn)行學(xué)生的專業(yè)基本技能學(xué)習(xí)和訓(xùn)練等，提高學(xué)生在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等方面的專業(yè)核心能力。同時(shí)，為保障實(shí)踐教學(xué)的管理工作，根據(jù)每門實(shí)訓(xùn)課程的實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)，我校制定了包括實(shí)訓(xùn)大綱、實(shí)訓(xùn)任務(wù)書(shū)、實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)書(shū)等在內(nèi)的較為規(guī)范的文件。我校經(jīng)管學(xué)院目前已經(jīng)擁有了服務(wù)于房地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)室和專業(yè)實(shí)驗(yàn)室，包括：工程建設(shè)管理綜合訓(xùn)練中心、信息管理與微機(jī)應(yīng)用、3S、管理科學(xué)與工程、電子商務(wù)平臺(tái)等五個(gè)實(shí)驗(yàn)室和一個(gè)圖書(shū)資料室；獲批天津市人文社科重點(diǎn)研究基地———天津城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究中心，生態(tài)宜居城市與可持續(xù)建設(shè)管理研究中心等科研機(jī)構(gòu)。此外，還專門設(shè)置了市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)訓(xùn)室、房地產(chǎn)綜合實(shí)訓(xùn)室等。這些相關(guān)資源完全可以滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理這一專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的需要。

3.3積極探索緊密的校企長(zhǎng)期合作共贏機(jī)制，加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)方法創(chuàng)新

校企合作首先是相關(guān)教育機(jī)構(gòu)與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的密切合作。我們?cè)谠信c行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)緊密聯(lián)系的基礎(chǔ)上，又進(jìn)一步加強(qiáng)了與中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)、天津市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì)等單位的密切合作。其次是與相關(guān)企業(yè)的密切合作。根據(jù)我校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)的定位內(nèi)容，我校正在努力加強(qiáng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的前期部門、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司等企業(yè)的合作。

3.4強(qiáng)化“雙師型”專業(yè)教師隊(duì)伍的建設(shè)

建設(shè)“雙師型”專業(yè)教師隊(duì)伍，主要從以下三個(gè)方面予以落實(shí)。一是充分利用學(xué)校、學(xué)院和專業(yè)的校友會(huì)等社會(huì)資源，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)施工單位、房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所等單位引進(jìn)具有一定素質(zhì)、具有較豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，建立成相對(duì)穩(wěn)定的兼職專業(yè)教師隊(duì)伍。二是充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)所擁有的校外實(shí)訓(xùn)基地，建立專業(yè)教師到基地實(shí)踐制度，通過(guò)一定的制度措施的落實(shí)來(lái)強(qiáng)化現(xiàn)有專職教師的實(shí)踐能力。三是發(fā)動(dòng)教師積極參與專業(yè)實(shí)驗(yàn)室、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，在建設(shè)和運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中鍛煉提高教師的專業(yè)實(shí)踐能力。同時(shí)，鼓勵(lì)教師考取相關(guān)行業(yè)的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，通過(guò)有效激勵(lì)手段，促使教師主動(dòng)利用業(yè)余時(shí)間參與企業(yè)實(shí)踐。

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第4篇

一、問(wèn)題的提出

近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與年俱增，基本上都高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的增速，房地產(chǎn)已經(jīng)成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成功不只取決于現(xiàn)在占有和使用資源的多少，更在于他們識(shí)別、創(chuàng)造、有效整合與利用資源的能力，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前應(yīng)將市場(chǎng)基本狀況、國(guó)家政策、消費(fèi)者選擇以及項(xiàng)目特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，以便把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，這其中關(guān)鍵的一項(xiàng)就是做好項(xiàng)目定位。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的概念可以進(jìn)行如下表述：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)的方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶中確定與眾不同的價(jià)值地位。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位研究的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)定位一般包括：產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位三部分內(nèi)容。

（一）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位就是形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品，主要包括兩部分內(nèi)容：一是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，從而確定市場(chǎng)需求的種類、形式、大小和趨勢(shì)，為產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)基礎(chǔ)；二是研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過(guò)程，以便確定房地產(chǎn)項(xiàng)目形成過(guò)程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品構(gòu)成的主要因素，形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品。

（二）客戶定位。客戶定位是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。客戶定位需要研究消費(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同時(shí)研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。

（三）形象定位。形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所持有、不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、能進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。形象定位需要研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)形式，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目從產(chǎn)品到商品的過(guò)程中的最佳表達(dá)方式。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位主要研究如何確定目標(biāo)客戶群體和產(chǎn)品內(nèi)容，是投資決策的重要因素。項(xiàng)目定位貫穿于市場(chǎng)研究、投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃管理和銷售執(zhí)行，是決定產(chǎn)品未來(lái)銷售好壞的關(guān)鍵因素。具體來(lái)說(shuō)，主要有以下四種方法：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析方法是指運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)搜索、歸納和整理，形成項(xiàng)目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性分析，利用普通邏輯的排除、類比、補(bǔ)缺等方法形成項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。可以通過(guò)實(shí)地調(diào)查、問(wèn)卷訪問(wèn)和座談會(huì)等多種方法進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。

（二）項(xiàng)目SWOT分析方法。SWOT是優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的合稱，主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件各方面進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅。其中，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析主要著眼于項(xiàng)目自身的實(shí)力及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，機(jī)會(huì)和威脅分析是關(guān)注外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響。

（三）建筑策劃方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的核心集中體現(xiàn)在建筑環(huán)節(jié)，同時(shí)也是產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)生方式。建筑策劃方法就是抓住這一點(diǎn)，根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)，從建筑學(xué)角度出發(fā)，依據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)客觀分析，最終得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的方法。

（四）目標(biāo)客戶需求定位法。目標(biāo)客戶需求定位法是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在物業(yè)產(chǎn)品定位時(shí)，根據(jù)所選定目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)出能滿足他們個(gè)性化需求的產(chǎn)品。比如，各種酒店的投資開(kāi)發(fā)。

五、“西安高新區(qū)國(guó)家級(jí)軟件服務(wù)外包基地”實(shí)例分析

（一）項(xiàng)目概況。西安高新區(qū)木塔寨軟件外包基地項(xiàng)目所在地的南北主干道為唐延路，南臨城市交通干道――丈八東路，東接太白南路，交通網(wǎng)絡(luò)完善。項(xiàng)目周邊分布著眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)配套，木塔寺遺址位于其間，項(xiàng)目周邊生活條件優(yōu)越、人文景觀豐富。項(xiàng)目所在地域，近距離有高新區(qū)軟件園、信息產(chǎn)業(yè)基地、長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園、銀河科技園等大型科技產(chǎn)業(yè)基地和大唐電信、東盛集團(tuán)、海星集團(tuán)等知名科技企業(yè)，科技氛圍十分濃厚。

（二）市場(chǎng)分析。據(jù)賽迪顧問(wèn)預(yù)測(cè)，到2010年中國(guó)軟件外包市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到70.28億美元，占全球軟件外包市場(chǎng)的8.4%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為50.2%。毋庸置疑，軟件外包業(yè)務(wù)已經(jīng)成為軟件行業(yè)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。IDC（國(guó)際數(shù)據(jù)資訊）預(yù)計(jì)，在2009年之前，軟件外包業(yè)將保持每年50%的高速增長(zhǎng)。計(jì)世資訊的研究報(bào)告也顯示，在未來(lái)5年中，中國(guó)在IT與服務(wù)方面的投入將達(dá)到2.3萬(wàn)億元人民幣。由此可見(jiàn)，軟件外包行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅谖磥?lái)的幾年里需要大量的軟件外包基地來(lái)滿足軟件外包行業(yè)發(fā)展的需要。

西安高新區(qū)成立于1991年3月，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)已完成開(kāi)發(fā)配套35km2。自1994年以來(lái)，各項(xiàng)綜合指標(biāo)一直位居全國(guó)53個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)前列，多次被評(píng)為全國(guó)先進(jìn)高新區(qū)。1997年率先加入APEC科技工業(yè)園區(qū)組織；2001年被列為“十五”期間國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)國(guó)家示范高新區(qū)之一；2002年12月被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織考察認(rèn)定為六個(gè)“中國(guó)最具活力的城市和地區(qū)”之一；2004年通過(guò)了ISO14000驗(yàn)收，成為國(guó)家環(huán)保示范區(qū)；2005年成為全國(guó)首家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)和國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)示范園區(qū)。目前，正與北京、上海、深圳等地高新區(qū)一起，共同建設(shè)世界一流高科技園區(qū)。

西安高新區(qū)作為西安軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和引領(lǐng)區(qū)，在西安市委、市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶持政策》后，也及時(shí)出臺(tái)了《西安高新區(qū)促進(jìn)軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持政策》，表明了西安高新區(qū)對(duì)發(fā)展軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的決心。

綜上所述，高新區(qū)以其重要的地理位置、良好的軟件外包市場(chǎng)投資環(huán)境和優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策，將依然是眾多軟件外包及相關(guān)行業(yè)投資商的青睞之地。

（三）定位分析。結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研，主要從SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅）四個(gè)方面對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分析：

1、優(yōu)勢(shì)分析。（1）高新區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展；（2）項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)；（3）投資商資源優(yōu)勢(shì)；（4）科技氛圍濃厚；（5）西安高新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套不斷完善。

2、劣勢(shì)分析。（1）相比其他區(qū)域，該項(xiàng)目所在位置現(xiàn)有公交線路覆蓋不足；（2）涉及大量的拆遷、安置和補(bǔ)償，工作進(jìn)展中將會(huì)遇到較大的阻力。

3、機(jī)會(huì)分析。本項(xiàng)目存在著以下發(fā)展機(jī)會(huì)：（1）高新區(qū)不斷發(fā)展壯大，被列為國(guó)家以及陜西重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象，西安要通過(guò)自身的比較優(yōu)勢(shì)以及積極營(yíng)造出的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，來(lái)確保成為全球軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)中的橋頭堡；（2）軟件行業(yè)持續(xù)發(fā)展，新成立的軟件公司不斷出現(xiàn)，對(duì)基地的需求強(qiáng)烈。

4、威脅分析。目前，很多城市的高新區(qū)以及西安本地的一些經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)都在籌劃建設(shè)軟件園，投資者的選擇余地變大，如何吸引投資者進(jìn)行投資將成為項(xiàng)目實(shí)施必須解決的一個(gè)問(wèn)題。

（四）定位結(jié)論

1、產(chǎn)品定位。項(xiàng)目進(jìn)行包含地上建筑物和建筑物的拆遷、安置、補(bǔ)償，以及上水、下水、電力、道路、燃?xì)狻崃Α⑼ㄐ拧?chǎng)地平整等在內(nèi)的“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，將來(lái)定位于西安高新區(qū)軟件外包基地、辦公、住宅、商業(yè)、城市景觀為一體的城市高新科技開(kāi)發(fā)綜合配套區(qū)。

第5篇

一 房地產(chǎn)工程管理的特點(diǎn)

（1）目標(biāo)統(tǒng)一性

房地產(chǎn)工程管理是一個(gè)復(fù)雜的統(tǒng)一體，需要各個(gè)目標(biāo)予以協(xié)調(diào)統(tǒng)一才得以順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)具有總目標(biāo)和分目標(biāo)兩種，兩者具有統(tǒng)一性。分目標(biāo)指的是工程項(xiàng)目的功能目標(biāo)和效益目標(biāo)，即房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模、生產(chǎn)效果、技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益等。總目標(biāo)是指工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)等，是一種針對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)工程管理具有那么多的目標(biāo)，但是原則上是以質(zhì)量目標(biāo)為第一標(biāo)準(zhǔn)的，且總目標(biāo)和分目標(biāo)具有一定的統(tǒng)一性。例如，當(dāng)工程管理的進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)發(fā)生沖突的時(shí)候，應(yīng)該以質(zhì)量目標(biāo)為準(zhǔn)。

（2）高風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)工程管理具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，且在管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)一般很難預(yù)測(cè)和控制。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險(xiǎn)主要有融資風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)工程管理具有如此多的不可預(yù)料和控制的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究就成為了房地產(chǎn)工程管理的重要課題。

二 分析房地產(chǎn)工程管理中存在的問(wèn)題

（1）開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作不夠

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有做好充足的準(zhǔn)備，只關(guān)注地產(chǎn)地段、周邊商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施，并沒(méi)有和建筑單位一同將工程前期的準(zhǔn)備工作做好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有將前期需要的技術(shù)和資料準(zhǔn)備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進(jìn)度，沒(méi)有采取應(yīng)有的工程技術(shù)和程序，草草開(kāi)工，因而使得工程質(zhì)量存在一些問(wèn)題。在沒(méi)有了解工程的相關(guān)實(shí)際情況的前提下就草草開(kāi)工，使得在實(shí)際開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)依據(jù)不足等情況，使得開(kāi)發(fā)單位對(duì)城市的相關(guān)信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來(lái)了一些困擾。

（2）不重視施工許可規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有進(jìn)行有效的工程管理，為了追求盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，不顧開(kāi)發(fā)程序的限制率先施工，這給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了不良的影響，也給社會(huì)帶來(lái)了消極的影響。有些房地產(chǎn)施工單位在還沒(méi)有通過(guò)政府主管部門的相關(guān)檢查和辦理手續(xù)之前就開(kāi)始施工。還有些房地產(chǎn)公司利用制度上的漏洞，在開(kāi)挖和填坑等手續(xù)剛辦理完成后，就開(kāi)始施工，隨后又被強(qiáng)制停止和一定程度的經(jīng)濟(jì)懲罰，還給施工單位帶來(lái)了遭遇罰款的厄運(yùn)。因此，如果房地產(chǎn)公司沒(méi)有根據(jù)施工許可規(guī)定來(lái)進(jìn)行施工，不僅會(huì)影響工程的進(jìn)度，還會(huì)造成不好的社會(huì)影響。

（3）管理機(jī)制不健全

有些房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在機(jī)制不健全的現(xiàn)象，主要是因?yàn)閷?duì)工程管理認(rèn)識(shí)不足。房地產(chǎn)在工程管理的運(yùn)行中照搬一些項(xiàng)目管理的模式，并對(duì)項(xiàng)目管理中的細(xì)節(jié)研究不夠，出現(xiàn)了管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象，給工程事前和事中管理帶來(lái)了嚴(yán)重影響，使得進(jìn)度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預(yù)期的目標(biāo)，出現(xiàn)了延遲交房、成本過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、管理費(fèi)用過(guò)高等嚴(yán)重后果。

（4）完工后驗(yàn)收不嚴(yán)格

受到傳統(tǒng)觀念的影響，有些房地產(chǎn)工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對(duì)待竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)草草了事，也沒(méi)有進(jìn)行備案。為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，很多房地產(chǎn)公司希望將竣工這個(gè)環(huán)節(jié)中盡快完成，沒(méi)有對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管理，導(dǎo)致工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而出現(xiàn)了不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，拖延交付等不良后果。

三 分析如何加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的對(duì)策

（1）加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理?房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控制和可預(yù)測(cè)目前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的最大問(wèn)題就是缺乏前期的研究問(wèn)題。因此，我們要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的優(yōu)化管理，包括對(duì)前期的管理，在規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面控制和預(yù)測(cè)。首先，在規(guī)劃階段，我們要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研和投資分析工作，及時(shí)把握市場(chǎng)的信息，并通過(guò)對(duì)其認(rèn)真分析實(shí)現(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。其次，在設(shè)計(jì)階段，我們要根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)程序做好設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備工作，以市場(chǎng)的需求為標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合性能、經(jīng)濟(jì)、安全、生態(tài)等多方面的考慮，做好各利益的均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)工程項(xiàng)目的巨大浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，在設(shè)計(jì)階段，我們一方面要結(jié)合預(yù)算施工設(shè)計(jì)圖，做好規(guī)劃和測(cè)量工作，力求資料和信息的完全準(zhǔn)確；另一方面，我們要與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通和交流，保證施工中的細(xì)節(jié)能夠在實(shí)際中得到落實(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍內(nèi)。總之，我們要打造一個(gè)全面可控的前期管理系統(tǒng)，為后期工程的順利實(shí)施做好保證。

第6篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 策略

房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素（如土地、廠房）和基本的生活資料（如住宅），是一種人們十分重視、十分珍惜的財(cái)產(chǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為良好的投資對(duì)象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步和人口的增長(zhǎng)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)日益增長(zhǎng)。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，己成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)二大“發(fā)動(dòng)機(jī)”一內(nèi)需、出口、基建中最強(qiáng)勁的動(dòng)力之一。對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。它發(fā)展的好壞直接影響著相關(guān)行業(yè)的興衰成敗。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨著許多不確定性，尤其在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。那么如何有效地進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，如何識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成為我們所必須面對(duì)和解決的重要問(wèn)題。

一、項(xiàng)目投資階段的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化有可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對(duì)租金、售價(jià)的限制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其是對(duì)投資規(guī)模、投資方向以及金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制定，都對(duì)房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素可以細(xì)分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。并且存在房地產(chǎn)制度變革和金融政策變化、環(huán)保政策變化以及稅務(wù)政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。其中土地政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二） 產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮。政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

（三） 金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻，使那些主要靠銀行貸款

進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（四） 稅收政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開(kāi)發(fā)成本相當(dāng)大的比例。

（五）勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

建筑工程勘察、設(shè)計(jì)是指查明和分析與建筑工程建設(shè)場(chǎng)地直接或間接有關(guān)的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖土等的工程性質(zhì)，以及依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)及有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范、勘察報(bào)告等要求進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，最終提交勘察和設(shè)計(jì)結(jié)果，即勘察報(bào)告、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙和投資概預(yù)算。勘察風(fēng)險(xiǎn)是指由于勘探點(diǎn)分布、鉆孔深度及勘探方法不當(dāng)?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致對(duì)建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文地質(zhì)狀況等分析錯(cuò)誤，進(jìn)而直接影響對(duì)地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計(jì)發(fā)生錯(cuò)誤。

二、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從正式開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的工程施工建設(shè)階段，主要任務(wù)是在施工過(guò)程中，通過(guò)加強(qiáng)管理、采取措施，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能按時(shí)、按質(zhì)地推向市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益。

（一）工期風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會(huì)使工期拖延，而時(shí)間的延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生較大變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)：另一方面會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金利息支房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析出，導(dǎo)致資金積壓、開(kāi)發(fā)成本增加、投資利潤(rùn)下降。影響建設(shè)工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、地質(zhì)因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等，這些因素產(chǎn)生的工期風(fēng)險(xiǎn)概括起來(lái)分為工期延誤風(fēng)險(xiǎn)和工期延期風(fēng)險(xiǎn)兩種：工期延誤風(fēng)險(xiǎn)是指由于承包商自身的原因而導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)：工程延期風(fēng)險(xiǎn)是指由于非承包商原因而導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指建筑設(shè)計(jì)變更，或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的工期、成本和質(zhì)量損失。

（三）質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)

工程質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境，事先對(duì)這五個(gè)因素嚴(yán)格予以控制，是保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的關(guān)鍵。安全風(fēng)險(xiǎn)包括施工人員不安全行為風(fēng)險(xiǎn)、控制物不安全狀態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、作業(yè)環(huán)境不安全風(fēng)險(xiǎn)三類。發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)必然導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損失，工期延誤，效率下降。

三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，資金投放工作基本結(jié)束，投資過(guò)程就轉(zhuǎn)人到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括：營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。

（一）營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來(lái)進(jìn)行管理， 這也面臨著一些不確定因素，如專業(yè)管理隊(duì)伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費(fèi)用等。

（三）其他風(fēng)險(xiǎn)

其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性。其中包括不可抗力以及由人們的過(guò)失或故意行為所致的災(zāi)害等等。這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。

參考文獻(xiàn)：

【1】許曉音，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策研究[J]，商業(yè)研究，2010

第7篇

[關(guān)鍵詞]中小房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目投資；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）02-0056-03

在復(fù)雜而競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境處于深刻的急劇變化的當(dāng)代，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益帶來(lái)?yè)p害。對(duì)于企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)無(wú)刻無(wú)處不在的，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理才能夠轉(zhuǎn)危為機(jī)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)久而健康的發(fā)展。[1]正是基于這一憂患和危機(jī)意識(shí)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理（Risk management）理應(yīng)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)日益重視并亟需進(jìn)一步研究、探討和完善的重要課題。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理是指作為組織的企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機(jī)會(huì)所采取的綜合的、全面的整體理念及相應(yīng)的行動(dòng)，包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、企業(yè)反應(yīng)活動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警活動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)信息的監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)傳遞等活動(dòng)。[2]因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段的特殊時(shí)期，推動(dòng)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)完善項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理的控制系統(tǒng)，能夠在提升中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的經(jīng)營(yíng)效益、保持并提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值。

一、復(fù)雜而多變：中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及其特點(diǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要⒂胝咧一。從企業(yè)的視角來(lái)看，企業(yè)的各項(xiàng)市場(chǎng)行為及其相關(guān)聯(lián)的最終目的在于獲得利潤(rùn)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目并進(jìn)行開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷和銷售則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動(dòng)。一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)指的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將自有或通過(guò)融資手段獲得的資金，投入到土地使用權(quán)的購(gòu)買、土地開(kāi)發(fā)、商品房及其配套設(shè)施或商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)以及包括物業(yè)管理在內(nèi)的一系列相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)，以此來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。[3]但是，實(shí)務(wù)界和理論界都清楚地認(rèn)識(shí)到：房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資的全過(guò)程充滿著不確定性，以及不確定而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。也正因?yàn)槿绱耍L(fēng)險(xiǎn)分析以及相應(yīng)的管理是中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資從決策、運(yùn)營(yíng)、融資到服務(wù)所必須進(jìn)行的不可或缺的內(nèi)容。[4]本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源具有復(fù)雜、多樣而且動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)；具體而言，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源可以大致分為兩大范疇：一是外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源；二是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。

（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，就是指在項(xiàng)目投資的決策、運(yùn)營(yíng)、管理等全過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的由于企業(yè)外部環(huán)境的變動(dòng)和不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是嵌套于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策制度背景之中的，其全過(guò)程中的參與主體不僅包括中小房地產(chǎn)企業(yè)自身，而且還涉及與地產(chǎn)、房產(chǎn)相關(guān)的供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)、政府部門等監(jiān)管機(jī)構(gòu)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風(fēng)險(xiǎn)也包括外部可能的機(jī)遇，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、外部政策風(fēng)險(xiǎn)、金融貨幣風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及其他不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)[5]。

典型的如項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的因?yàn)檎咦儎?dòng)而帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的宏觀調(diào)控的影響極深，政策風(fēng)險(xiǎn)指的是國(guó)家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)的一系列政策而給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)帶來(lái)的不確定性。[6]具體而言，項(xiàng)目投資過(guò)程中的政策風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)槠渚唧w來(lái)源的不同又可細(xì)分為：土地政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸融資風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、諸如住房限購(gòu)保障等住房政策風(fēng)險(xiǎn)。[7]這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策、可行性分析、經(jīng)營(yíng)管理等階段時(shí)刻保持對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)政策的敏感度，制定風(fēng)險(xiǎn)管控的預(yù)案。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

除去面臨的來(lái)自外部的政策、法律、市場(chǎng)環(huán)境的不確定性而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)之外，在項(xiàng)目投資過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠依照規(guī)劃，順利完成項(xiàng)目的投資、運(yùn)營(yíng)與銷售等一系列活動(dòng)，還需要仰賴項(xiàng)目投資與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的管理能力。在這一過(guò)程中，因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種因素的影響，項(xiàng)目投資也可能面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，包括工程質(zhì)量的監(jiān)控而帶來(lái)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)內(nèi)部外部融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目投資的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由中小房地產(chǎn)企業(yè)自身原因形成的。

例如，項(xiàng)目投資過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密集的特點(diǎn)，項(xiàng)目投資資金量大而且周期性強(qiáng)、資金的回收周期較長(zhǎng)。[8]對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于自身缺乏大規(guī)模的項(xiàng)目資金來(lái)源，因此，往往只能通過(guò)融資而進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)。這就使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨可能的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、資金運(yùn)營(yíng)與管理、成本收回、利潤(rùn)獲得及其分配以及如何進(jìn)入下一輪的資金周期循環(huán)等[9]，都可能會(huì)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的停擺乃至爛尾，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

二、項(xiàng)目投資過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的挑戰(zhàn)及問(wèn)題

（1）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”：房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的背景轉(zhuǎn)變

2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特征整體進(jìn)入新常態(tài)的發(fā)展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入中高速的發(fā)展階段，以往維持的高速發(fā)展難以為繼，結(jié)構(gòu)性減速是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)；另一方面，新常態(tài)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)入攻堅(jiān)期，如何化解產(chǎn)能過(guò)剩、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)“騰籠換鳥(niǎo)”、實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略、提高全社會(huì)和企業(yè)的創(chuàng)新能力并以此提升生產(chǎn)效率等等也是新常態(tài)我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的新挑戰(zhàn)。

與此相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展脫離不開(kāi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入深度調(diào)整期，最明顯的就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房?jī)r(jià)格的變化上：從以往的交易量和交易價(jià)格以較快速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前交易額和交易價(jià)格以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資額等均進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)乃至負(fù)增長(zhǎng)的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)方面存在結(jié)構(gòu)性的差異，但是毫無(wú)疑問(wèn)，與90年代以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，供求關(guān)系發(fā)生了改變，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、市場(chǎng)拓展能力、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ让媾R的挑戰(zhàn)也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何修煉內(nèi)功、化解風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇，就成為未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性的前提在于企業(yè)管理者需要樹(shù)立較高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控的理念。[12]但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者在項(xiàng)目投資過(guò)程中常常沒(méi)有對(duì)可能的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)保持充分的敏感、警惕和意識(shí)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)變化等特點(diǎn)也沒(méi)有充分而科學(xué)的認(rèn)識(shí)。“理念決定行為”！缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者在項(xiàng)目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運(yùn)營(yíng)階段、后期營(yíng)銷階段都缺乏對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、應(yīng)對(duì)措施和企業(yè)內(nèi)部相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立和完善。實(shí)際上，從風(fēng)險(xiǎn)管理的視角來(lái)看待企業(yè)的項(xiàng)目投資行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)管理的“利益攸關(guān)方”，因此也是責(zé)任主體，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者如果缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)劃，且沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)、制度設(shè)計(jì)并進(jìn)行相應(yīng)的組織建設(shè)，如此一來(lái)，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員其也就難以建立起自身的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的意識(shí)和積極性、能動(dòng)性，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不濃、認(rèn)識(shí)不足。[13]

（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理能力弱、風(fēng)險(xiǎn)管理策略不足

除了風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)不夠之外，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在目投資過(guò)程中面臨的另一個(gè)挑戰(zhàn)在于其對(duì)項(xiàng)目投資和管理的風(fēng)險(xiǎn)管理能力較弱、風(fēng)險(xiǎn)管理的策略欠缺。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理領(lǐng)域常常運(yùn)用“風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度”來(lái)衡量一個(gè)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、應(yīng)對(duì)反應(yīng)、控制活動(dòng)、信息溝通等風(fēng)險(xiǎn)管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力劃分為初始級(jí)別、可重復(fù)級(jí)別、已定義階段、管理階段和優(yōu)化階段。[14]以此為標(biāo)準(zhǔn)，大致可以認(rèn)為，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中所展現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平往往是零散的、無(wú)意識(shí)的、無(wú)組織并且無(wú)規(guī)劃的，往往是建立在以往經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上而沒(méi)有引入科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)和理念。而在風(fēng)險(xiǎn)管理的具體操作策略方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也往往出現(xiàn)“捉襟見(jiàn)肘”，孤軍奮戰(zhàn)而難以找到合理并適合自身發(fā)展情況的風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)方法。根據(jù)以往研究者的總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運(yùn)營(yíng)階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風(fēng)險(xiǎn)管理的策略，例如，對(duì)項(xiàng)目的可行性的分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析、政策和宏觀市場(chǎng)環(huán)境的分析、企業(yè)內(nèi)部資金情況和投融資組合的設(shè)計(jì)等等。[15]中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都存在許多不足，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)管理者仍然奉行的是粗放式的、經(jīng)驗(yàn)式的管理理念和方式，而沒(méi)有對(duì)企業(yè)內(nèi)外部的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)進(jìn)行重新的洗牌、整合、變革和提升。

三、兼顧內(nèi)外：完善中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理的思路及關(guān)鍵措施

（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)與管理控制

如前所述，項(xiàng)目投資過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅來(lái)自外部，也來(lái)自內(nèi)部。而且，進(jìn)一步講，外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的真正實(shí)現(xiàn)往往也是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部管理控制的失當(dāng)而造成或擴(kuò)大的。[16]因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制是否有效，是項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)形成以及應(yīng)對(duì)是否得當(dāng)?shù)闹匾绊懸蛩亍Ｒ虼耍行》康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，理應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)（Internal audit）的力度、提高管理控制的強(qiáng)度及其科學(xué)性、持續(xù)性和有效性。實(shí)際上，在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理這一理論范疇，內(nèi)部審計(jì)與控制是其不可缺少的內(nèi)涵，也是重要的理念和實(shí)踐的來(lái)源。[17]一方面，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)建立科學(xué)而規(guī)范的內(nèi)部會(huì)計(jì)審計(jì)，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等的準(zhǔn)確性，防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的連鎖反應(yīng)；與此同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的內(nèi)部控制和管理，這主要包括對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)外部環(huán)境控制、決策過(guò)程須遵循的程序和方法、風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與管理的監(jiān)督和控制等。此外，為了加強(qiáng)對(duì)投資和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)、管理、監(jiān)督和控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該從組織文化建設(shè)來(lái)提高全體員工的審計(jì)和管控意識(shí)，以內(nèi)部員工激勵(lì)和考核并重，強(qiáng)化決策能力和執(zhí)行能力，并推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部從決策層到執(zhí)行層的分布和傳播。[18]

（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)管控風(fēng)險(xiǎn)并抓住發(fā)展機(jī)遇

有研究者提出，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和實(shí)踐不僅包括對(duì)因?yàn)椴淮_定性帶來(lái)的隱患、危險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、回避、應(yīng)對(duì)和管控，更重要的是，在當(dāng)今以信息快速更迭、機(jī)遇稍縱即逝的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）也應(yīng)該在管控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)做好準(zhǔn)備，抓住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資的發(fā)展機(jī)遇。也就是說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)既是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)警與控制，同時(shí)也是轉(zhuǎn)危為機(jī)、抓住機(jī)遇的過(guò)程。[19]然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)更多地聚焦于對(duì)眼前的、短期的風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方面，而沒(méi)有從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的視角來(lái)看待，企業(yè)處理、應(yīng)對(duì)好未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也有很大可能給自身的項(xiàng)目投資與擴(kuò)張、企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作、市場(chǎng)聲譽(yù)的提升和積累等方面帶來(lái)的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展、挑戰(zhàn)與機(jī)遇往往是相伴相生的。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在前期分析、識(shí)別、管控可能的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也應(yīng)該深入探討和總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)背后可能的發(fā)展機(jī)會(huì)，以風(fēng)險(xiǎn)管理的路徑和思路作為企業(yè)內(nèi)部和外部改革和重整的推動(dòng)力！換句話說(shuō)，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)以保險(xiǎn)的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性，而且也應(yīng)從更為全面、整體的視角來(lái)理解風(fēng)險(xiǎn)及其背后的消極與積極的影響。[20]

（3）善于積累社會(huì)資本、建立外部聯(lián)結(jié)，提升自身風(fēng)險(xiǎn)管理的能力

無(wú)論是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是其他領(lǐng)域，當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)“萬(wàn)事萬(wàn)物，互聯(lián)互通”的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)與同行、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈上下游、消費(fèi)者、監(jiān)管部門等機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)體共同形成了一個(gè)巨大的網(wǎng)絡(luò)。加之，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程（決策階段、前期籌備階段、運(yùn)營(yíng)階段和后期銷售階段）所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)是來(lái)自外部和內(nèi)部的復(fù)雜而多樣的。基于這樣一種理念，本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)不可能局限在自身的活動(dòng)范圍，獨(dú)善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業(yè)邊界，努力與其他企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人建立外部鏈接，從而積累相應(yīng)的社會(huì)資本。這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)，提升自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力的重要途徑。實(shí)際上，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)所擁有的社會(huì)資本的質(zhì)量、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，對(duì)其項(xiàng)目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價(jià)值鏈增值的角度來(lái)看，企業(yè)社會(huì)資本對(duì)企業(yè)項(xiàng)目投資增長(zhǎng)有著積極的正面影響，這是因?yàn)槠髽I(yè)社會(huì)資本會(huì)影響到企業(yè)項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)、影響到企業(yè)之間特別是與合作方的信任度，進(jìn)而傳遞到對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)帶來(lái)影響。[21]同理，中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部、外部社會(huì)資本的占用，將會(huì)直接或間接地影響到其對(duì)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)的信息的把握與分析。而在信息時(shí)代，對(duì)信息的掌握和分析能夠提高企業(yè)對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析的能力。

（4）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的組織建設(shè)，建立項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中之所以忽視風(fēng)險(xiǎn)管理，其中一種重要原因就在于風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任具體、組織建設(shè)落后。實(shí)際上，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)管理的主體應(yīng)該予以明確、具體，并從制度設(shè)計(jì)和職責(zé)崗位安排的高度，設(shè)立固定的項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理主管、專門的風(fēng)險(xiǎn)管控的部門，例如風(fēng)險(xiǎn)管控經(jīng)理以及由企業(yè)從決策層到執(zhí)行層的各個(gè)部分的風(fēng)險(xiǎn)管控的委員會(huì)，來(lái)專職專責(zé)處理、統(tǒng)籌與風(fēng)險(xiǎn)管控相關(guān)的工作。[22]因?yàn)橹挥凶龅綑?quán)責(zé)人一一對(duì)應(yīng)，才能夠確保風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)能夠真正執(zhí)行。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立并完善項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)警與管理系統(tǒng)的過(guò)程中，一方面應(yīng)該保持對(duì)信息和數(shù)據(jù)的敏感性，特別是需要全面收集準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，并將其分析、整理并統(tǒng)合為相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，這是風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)警的基礎(chǔ)；另一方面，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)頂層設(shè)計(jì)及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的指標(biāo)體系，包括外部與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)形成因素，并根據(jù)情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整和補(bǔ)充，從而為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供綜合評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。[23]

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第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；問(wèn)題；措施

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)的井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)已成為國(guó)內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)之一。高速的發(fā)展也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，而這些問(wèn)題都可以歸結(jié)為企業(yè)管理不到位所致，而工程管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產(chǎn)工程管理對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

所有的投資的目的都是為了追逐利潤(rùn)，房地產(chǎn)投資之所以這么火爆，也是因?yàn)槠淅麧?rùn)可觀。房地產(chǎn)商終極的目的就是把商品（各類商品房）銷售出去，要想實(shí)現(xiàn)這一目的就需要更多的去滿足消費(fèi)者的需求。消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)關(guān)注的無(wú)非就是地段、價(jià)格、房型、周邊配套、增值潛力、開(kāi)發(fā)商品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、景觀等因素，除地段外，要最大限度滿足這些內(nèi)容就必須做好房地產(chǎn)的工程管理工作。

2.1 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理制

項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的目的是作出項(xiàng)目土地取得后的第一次、也是最重要的一次決策，明確項(xiàng)目的成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控制點(diǎn)，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案，建立本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總綱領(lǐng)文件。

2.2 設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)狂熱的年代，設(shè)計(jì)對(duì)地產(chǎn)的重要性可能還沒(méi)體現(xiàn)，投資者是房子就來(lái)?yè)屬?gòu)，而現(xiàn)階段，投資及政策風(fēng)險(xiǎn)加大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案往往直接能關(guān)系到整個(gè)工程的命運(yùn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)研發(fā)階段就決定了項(xiàng)目總貨幣價(jià)值的90%，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有了好的設(shè)計(jì)方案，在同等價(jià)位上就更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這往往也是吸引消費(fèi)者眼球的主要地方。在好的設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上才會(huì)產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品，蘋果成功的核心就在于對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的狂熱追求，所以做好設(shè)計(jì)管理工作是房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容之一。

2.3 前期管理

整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)程中的各類證照申領(lǐng)行業(yè)中都籠統(tǒng)地歸到前期部門，或者叫前期開(kāi)發(fā)部門，貫穿項(xiàng)目從申請(qǐng)建設(shè)用地預(yù)審及立項(xiàng)開(kāi)始，到建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用的全過(guò)程，正式開(kāi)工前以“一書(shū)五證”為前期工作的主要成果：選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，項(xiàng)目完成以“一表一證”為竣工手續(xù)的主要成果：建設(shè)工程竣工備案表及商品房交付使用許可證。各個(gè)證照能否按時(shí)拿到，意味著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否多快好省，各階段是否合法合規(guī)，前期管理的重要性不言而喻。

2.4 施工及成本管理

施工管理直接決定了整個(gè)項(xiàng)目工程質(zhì)量的好壞，由于房地產(chǎn)的施工時(shí)間較長(zhǎng)，參與施工的各個(gè)合作單位眾多，住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂的施工及材料采購(gòu)類合同數(shù)量一般超過(guò)30個(gè)，涵蓋了酒店、辦公、酒店式公寓的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的合同可以近百個(gè)。一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中往往會(huì)遇到不少意料之外的困難，如何加強(qiáng)對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。

相對(duì)與其它工程管理的不同點(diǎn)

房地產(chǎn)工程管理是伴隨著房地產(chǎn)的興起而發(fā)展起來(lái)的一種新的管理形式，雖然都屬于管理的范疇，特別是這個(gè)發(fā)展跨越性時(shí)代賦予了更多的內(nèi)涵，有著不同于常規(guī)的東西。其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

3.1 過(guò)程上的不同

常規(guī)的工程管理都是走的“設(shè)計(jì)-組織施工-現(xiàn)場(chǎng)管理-驗(yàn)收”這個(gè)基本過(guò)程。而房地產(chǎn)的工程管理包含了從拿地前工程成本預(yù)測(cè)、內(nèi)部可行性研究，到拿地后的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段再到各類合作單位招標(biāo)、施工實(shí)施、竣工交付、售后服務(wù)、竣工結(jié)算等全過(guò)程，特別是商業(yè)項(xiàng)目，不同的業(yè)態(tài)落位，涉及到大量的工程設(shè)計(jì)條件協(xié)調(diào)，它不僅是施工的管理，更應(yīng)該說(shuō)是做項(xiàng)目管理，是資源的分配、協(xié)調(diào)管理，從過(guò)程和范圍上比其它的管理更為廣泛、更具有挑戰(zhàn)性。

3.2 管理的主體上的差異

關(guān)注主體的不同也就決定了方法上的差異，首先在控制進(jìn)度上，常見(jiàn)的工程管理主要是微觀上的工程本身的管理，而房地產(chǎn)則是從宏觀上對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行整體的布局和掌控。其次，相對(duì)于主要關(guān)注于施工方案、構(gòu)造和方法的常規(guī)管理，房地產(chǎn)工程管理更多的把營(yíng)銷理念作為設(shè)計(jì)的參數(shù)，然后再根據(jù)設(shè)計(jì)出的參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)和施工，這更貼近消費(fèi)者，營(yíng)銷意圖十分明顯。然后，常規(guī)的管理更注重的是如何把整個(gè)工程成本的控制到最低，而房地產(chǎn)工程管理除對(duì)成本的關(guān)注外，同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目創(chuàng)造的總貨幣價(jià)值，換句話說(shuō)它更注重的是投入和收益比，比如在階段性的銷售火爆期，給予施工方更好的付款方式、甚至額外支付趕工費(fèi)，力爭(zhēng)提前銷售。最后，一般的工程都是要求按照設(shè)計(jì)要求和相關(guān)部門的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)去控制質(zhì)量，房地產(chǎn)除此之外，更看重的是客戶對(duì)開(kāi)發(fā)品牌的認(rèn)可度，著力提高本地品牌的知名度、認(rèn)知度。

3.3 監(jiān)控對(duì)象的差異

一般的工程管理主要就是組織施工，然后對(duì)施工過(guò)程中的人和物料以及機(jī)械進(jìn)行合理的管理，以保證實(shí)現(xiàn)對(duì)成本、進(jìn)度和質(zhì)量的最優(yōu)的控制。房地產(chǎn)工程管理更多關(guān)注的是從內(nèi)到外整個(gè)體系的完整情況、是否有序進(jìn)行，真正的是做項(xiàng)目管理，不同深度地管理協(xié)調(diào)所有的參與者，而非單純的工程管理。

房地產(chǎn)的工程管理中常見(jiàn)的問(wèn)題及解決方法

每年竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，但是真正的能讓消費(fèi)者有口皆碑的卻極少，交房后會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題。其根本原因在于工程管理上存在著很多問(wèn)題，這些問(wèn)題如果不能解決，將會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。主要問(wèn)題如下：

4.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)缺失

早期的地產(chǎn)項(xiàng)目頗有點(diǎn)做到哪算哪，跟著市場(chǎng)走，市場(chǎng)火多賺，市場(chǎng)差少賺，而現(xiàn)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目最忌諱的就是，管理構(gòu)架、項(xiàng)目目標(biāo)、實(shí)施方案的缺失混亂，再次強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度是確立該項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的決策性會(huì)議，項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)應(yīng)采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，形成的會(huì)議決策是本項(xiàng)目的總綱領(lǐng)，是最重要的決策會(huì)議。各職能部門也是通過(guò)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)達(dá)成共識(shí)、做出各部門承諾，比如工程指標(biāo)、銷售指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)等等，有了目標(biāo)，才有努力、才有落實(shí)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制定的各項(xiàng)指標(biāo)、工作節(jié)點(diǎn)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心控制要素，也是一次向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的交底會(huì)，項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)不完整，絕不急于進(jìn)入下一階段工作，否則只會(huì)在偏離的方向上越走越遠(yuǎn)。

4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的不完善，撒手制

很多小型房地產(chǎn)企業(yè)，把規(guī)劃設(shè)計(jì)這塊工作全部扔給設(shè)計(jì)院，本公司可能就派個(gè)有過(guò)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員跟蹤，拿到圖紙就去報(bào)規(guī)報(bào)建，而事實(shí)上，很多設(shè)計(jì)單位不一定了解客戶需求，把握不住客戶的設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，不清楚開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制要求，不擅長(zhǎng)如何通過(guò)設(shè)計(jì)強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量通病進(jìn)行預(yù)防，更不要說(shuō)如何深入挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，在設(shè)計(jì)階段創(chuàng)造更大的總貨幣價(jià)值。事實(shí)上在產(chǎn)品價(jià)值鏈中，利潤(rùn)最高的部分是研發(fā)、營(yíng)銷與服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)最低。在研發(fā)方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)通常比在制造能力具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)有更高的競(jìng)爭(zhēng)力。解決問(wèn)題的方法無(wú)他，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要把設(shè)計(jì)管理的意識(shí)提高到戰(zhàn)略高度，建設(shè)一支從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，水平出眾的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，真正把設(shè)計(jì)研發(fā)、設(shè)計(jì)管理作為核心要素之一進(jìn)行管理。

4.3 光注重進(jìn)度，施工質(zhì)量仍不夠重視，

如何在保證進(jìn)度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是衡量一個(gè)建設(shè)方管理的水平重要標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目承包制下總承包單位“以包帶管”現(xiàn)象嚴(yán)重，其自身質(zhì)保體系大多無(wú)法保證工程質(zhì)量，承包單位不了解也不關(guān)心房地產(chǎn)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)、部品標(biāo)準(zhǔn)、成本控制要求，造成建設(shè)方和施工方在質(zhì)量意識(shí)上的較大差異，在施工的過(guò)程中，質(zhì)量問(wèn)題頻頻出現(xiàn)。

現(xiàn)階段建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)雖有提高，但和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍不甚相配的，勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)、質(zhì)量意識(shí)、主人翁意識(shí)單薄，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系。

工程質(zhì)量的管理手段要從常用的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過(guò)程檢查）和零缺陷質(zhì)量控制（分戶驗(yàn)收）。從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過(guò)專業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)。從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變，通過(guò)設(shè)計(jì)完善的動(dòng)態(tài)管理工具，輔以先進(jìn)的信息設(shè)備，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)施工部位、施工班組的動(dòng)態(tài)跟蹤。

從傳統(tǒng)的工序、工藝質(zhì)量檢驗(yàn)轉(zhuǎn)為向?yàn)楫a(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)和建造的全過(guò)程質(zhì)量控制，房地產(chǎn)企業(yè)要真正做到以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

4.4 成本管理落后，需與時(shí)俱進(jìn)

傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制，無(wú)外乎采取招標(biāo)管理和合約管理作為降低施工成本的主要手段、通過(guò)施工組織和施工工藝控制施工成本、對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行控制和管理、控制現(xiàn)場(chǎng)簽證、審查工程結(jié)算進(jìn)行成本管理。

而新階段的地產(chǎn)成本管理已經(jīng)由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)成本控制，由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向?yàn)橥顿Y分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購(gòu)、工程建造、運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全過(guò)程成本控制。

項(xiàng)目投資分析是項(xiàng)目成本控制的起點(diǎn)，開(kāi)發(fā)成本受開(kāi)發(fā)節(jié)奏、市場(chǎng)銷售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制等條件的多重制約，產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性、差異性決定了項(xiàng)目成本控制的優(yōu)劣。

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)、功能、技術(shù)參數(shù)、配套檔次的確定，決定了70%以上的工程成本。設(shè)計(jì)專業(yè)計(jì)算、設(shè)計(jì)參數(shù)確認(rèn)、設(shè)計(jì)選型等決定工程成本的關(guān)鍵因素，如果不能在設(shè)計(jì)階段逐一研究確定，一旦反復(fù)將造成工程成本的極大浪費(fèi)，依靠后期工程招標(biāo)壓縮施工成本，只是治標(biāo)不治本的做法。

對(duì)參與投標(biāo)企業(yè)的考察篩選、招標(biāo)文件中指定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、配合標(biāo)準(zhǔn)等方面的考核及要求，選擇高效率，重信譽(yù)重合約，管理組織扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商的重要指標(biāo)，而采取最低價(jià)中標(biāo)仍是控制工程建造成本的重點(diǎn)。

4.5 企業(yè)不重視知識(shí)積累、不重視知識(shí)沉淀

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總結(jié)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，常常發(fā)現(xiàn)，同一問(wèn)題在不同區(qū)域不同項(xiàng)目多次重復(fù)犯錯(cuò)，之前犯過(guò)的錯(cuò)誤沒(méi)有形成寶貴的公司開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段很多地產(chǎn)企業(yè)中都意識(shí)到經(jīng)驗(yàn)的積累、知識(shí)的沉淀的必要性，有了雛形的“知識(shí)管理系統(tǒng)”想法，盡可能降低錯(cuò)誤重犯的概率，避免在同一個(gè)地方摔倒兩次的現(xiàn)象產(chǎn)生，當(dāng)然這種系統(tǒng)初級(jí)階段是一種非正式的、零散的、不系統(tǒng)的應(yīng)用，但是隨著組織或企業(yè)的成長(zhǎng)，特別是地域的擴(kuò)張，一個(gè)自動(dòng)化的知識(shí)管理系統(tǒng)就顯示出非常重要的意義，相對(duì)與原始的手工知識(shí)管理它可以為企業(yè)帶來(lái)更加巨大的利益。

根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)行相匹配的管理深度要求，一方面，企業(yè)可以通過(guò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，使產(chǎn)生信息的工作與處理該信息的工作盡可能地有效結(jié)合，從而壓縮總部和項(xiàng)目組的決策層次，使其向扁平化方向發(fā)展，以提高組織的應(yīng)變能力；另一方面，可先構(gòu)建集團(tuán)層次的知識(shí)管理庫(kù)，每個(gè)項(xiàng)目公司在項(xiàng)目結(jié)束后，分部門分專業(yè)把項(xiàng)目獲得的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)等傳遞到集團(tuán)的知識(shí)管理庫(kù)，先保存起來(lái)，隨后進(jìn)行加工整理，最后通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)組織成員共享。其中，經(jīng)營(yíng)管理層負(fù)責(zé)制定企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)和戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)執(zhí)行日常管理工作；項(xiàng)目小組層是項(xiàng)目小組在項(xiàng)目實(shí)施結(jié)束后，回到知識(shí)庫(kù)層，把他們?cè)陧?xiàng)目中獲得和創(chuàng)造的知識(shí)（成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、工作中獲得的體會(huì)等）進(jìn)行整理并存儲(chǔ)到知識(shí)庫(kù)層；知識(shí)庫(kù)層不是一個(gè)組織實(shí)體，它是一個(gè)“知識(shí)蓄水池”，主要是將經(jīng)營(yíng)層和項(xiàng)目小組層創(chuàng)造的知識(shí)以文本、數(shù)據(jù)、視頻的形式存儲(chǔ)到計(jì)算機(jī)中，并重新分類和整理。之后，將存儲(chǔ)的知識(shí)借助于集團(tuán)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)，在組織內(nèi)部迅速擴(kuò)散和傳播，達(dá)到知識(shí)共享的目的，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理層和項(xiàng)目小組層的創(chuàng)新。

總結(jié)

房地產(chǎn)的工程管理在目前來(lái)說(shuō)還處在不斷的發(fā)展和成熟階段，還有很多的東西需要慢慢的去學(xué)習(xí)和完善，充分利用和學(xué)習(xí)其他企業(yè)的先進(jìn)的管理方法和施工經(jīng)驗(yàn)，不斷的總結(jié)和完善管理制度，使得整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都保證在一個(gè)很高的水平，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展有著十分重要的意義。本文通過(guò)對(duì)該問(wèn)題的分析和研究，對(duì)房地產(chǎn)工程管理所面臨的問(wèn)題給出了基本的應(yīng)對(duì)方案，希望能給相關(guān)人員起到一定的借鑒作用。

參考文獻(xiàn)

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第9篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 借款費(fèi)用 資本化

我國(guó)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用的定義是企業(yè)因借款而發(fā)生的利息，折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外而借款發(fā)生的匯兌金額。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)于借款費(fèi)用可予資本化的借款范圍有嚴(yán)格的規(guī)定，即僅限于專門借款，企業(yè)只有為購(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)，即專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才允許予以資本化，其他借款所發(fā)生的借款費(fèi)用均不允許資本化，而應(yīng)記入當(dāng)期損益。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)借款費(fèi)用的處理也參照其他行業(yè)企業(yè)的做法,作期間費(fèi)用處理，而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則采取了不同的處理原則：

一、我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用處理的原則一記入財(cái)務(wù)費(fèi)用

1.我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，生產(chǎn)期間的，記入財(cái)務(wù)費(fèi)用”。

2.我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)專門借款發(fā)生的費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接記人當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用”。由于對(duì)房地產(chǎn)公司而言，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取記人財(cái)務(wù)費(fèi)用的做法。

3.我國(guó)財(cái)政部2001年1月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》，首次就借款費(fèi)用的資本化條件、方法做出了明確規(guī)定，即“因借款費(fèi)用而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準(zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范疇，即該準(zhǔn)則的第二條稱：“本準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用”。

綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中借款費(fèi)用的處理原則是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)借款利息采取費(fèi)用化的處理辦法。

二、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中費(fèi)用的處理原則一予以資本化

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)“借款費(fèi)用的資本化”明確指出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是符合借款費(fèi)用資本化條件的。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)“借款費(fèi)用資本化”也明確地房地將產(chǎn)開(kāi)發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)范圍。日本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)所借入的款項(xiàng)是專門為了用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的的借款利息予以資本化，記入資產(chǎn)的成本。可見(jiàn)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和日本的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的借款費(fèi)用明確列入適合于資本化的范圍的。

三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用處理的會(huì)計(jì)規(guī)定存在問(wèn)題

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――借款費(fèi)用》所規(guī)定的符合借款費(fèi)用資本化化的對(duì)象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借人的款項(xiàng)”。這一范圍過(guò)于狹窄，將其非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)，排除在外，如造船、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等等。筆者認(rèn)為沒(méi)有必要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)排除在該準(zhǔn)則之外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象――房地產(chǎn)雖然是商品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)的范疇，但其借款比重大，時(shí)間長(zhǎng)，利息負(fù)擔(dān)重，事實(shí)上已經(jīng)具有了資本性資產(chǎn)性質(zhì)，符合借款費(fèi)用資本化的條件。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司實(shí)際上一直采用借款費(fèi)用資本化的處理辦法。

2.目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費(fèi)用處理上的又一個(gè)“雙軌制”。由于借款費(fèi)用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的重大差異。

3.由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用不予資本化而列入期間費(fèi)用。其一，有悖于歷史成本的原則和費(fèi)用配比原則。這源于房地產(chǎn)借款費(fèi)用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系。其二，它易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用虛增，負(fù)擔(dān)過(guò)大，不利于企業(yè)正確地評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)成果。同時(shí)也直接影響到國(guó)家稅收征收和房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和成長(zhǎng)。

四、筆者的幾點(diǎn)思考和建議

1.針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者建議將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費(fèi)用予以資本化。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商品使用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則，它應(yīng)劃歸開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范疇，并將構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。

2.將有特定用途的未開(kāi)發(fā)土地的借款費(fèi)用納入資本化范圍。筆者認(rèn)為，對(duì)尚未開(kāi)發(fā)的土地所發(fā)生的借款費(fèi)用的處理應(yīng)具體分析：如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地，則為獲得該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化。因?yàn)楂@得該土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，購(gòu)入土地和后續(xù)的建筑施工活動(dòng)一樣，也屬于為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時(shí)不宜將其納入資本化范圍。因?yàn)檎劜簧蠟閷?shí)現(xiàn)資產(chǎn)的預(yù)定用途所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時(shí)作為費(fèi)用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范同。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化停止時(shí)間，應(yīng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》規(guī)定以“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)為依據(jù)”。

綜上所述，在借款費(fèi)用資本化問(wèn)題上，我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際會(huì)計(jì)操作過(guò)程中存在著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不真實(shí)，財(cái)務(wù)狀況可比性差的缺陷，嚴(yán)重地影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。為此，筆者建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款費(fèi)用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。

參考文獻(xiàn)：

第10篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；工程管理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，如何實(shí)現(xiàn)相關(guān)資源的優(yōu)化配置，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)研究熱點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程涉及很多內(nèi)容，對(duì)這些內(nèi)容的進(jìn)行有效處理就構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內(nèi)容。

1.工程的總體規(guī)劃。人類在做任何一件事情之前需要一個(gè)規(guī)劃， 同樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也需要一個(gè)有效規(guī)劃，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前都有一個(gè)總體設(shè)計(jì)與規(guī)劃。工程開(kāi)發(fā)的總設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)建設(shè)工作重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。工程設(shè)計(jì)的報(bào)批和編制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要前期工作。

2.相關(guān)方面的協(xié)調(diào)合作。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程要涉及面廣， 加上房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點(diǎn)， 如配合單位多、施工周期長(zhǎng)、工程項(xiàng)目多、建設(shè)范圍大，所以很容易產(chǎn)生矛盾沖突。為達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行需要及時(shí)地溝通，做好以下幾個(gè)方面的工作：實(shí)行工程開(kāi)發(fā)總承包制度；定期召開(kāi)有關(guān)部門的協(xié)調(diào)會(huì)；積極配合開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)單位及時(shí)理好開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的各種矛盾。

3.工程質(zhì)量監(jiān)督檢查。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中有過(guò)硬的質(zhì)量是取勝的重要砝碼， 房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，最大化必須過(guò)好建筑物的質(zhì)量的關(guān)。工程質(zhì)量好壞是設(shè)計(jì)質(zhì)量、勘察質(zhì)量、原材料質(zhì)量、使用維護(hù)質(zhì)量及施工質(zhì)量的直接反映，所以在工程開(kāi)發(fā)設(shè)過(guò)程中要注意各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控，對(duì)整體開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全面、深入的質(zhì)量監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，解決問(wèn)題。

4.工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。工程項(xiàng)目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達(dá)到工程設(shè)計(jì)的要求和合同規(guī)定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備驗(yàn)收的條件后，根據(jù)施工單位的竣工驗(yàn)收的請(qǐng)求，有關(guān)的驗(yàn)收小組要依照國(guó)家制定的各類質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收和鑒定，只要達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備使用條件才能進(jìn)行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的常見(jiàn)問(wèn)題

1.前期準(zhǔn)備工作不充分

當(dāng)前很多房地產(chǎn)項(xiàng)目存在著盲目決策開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，往往沒(méi)有進(jìn)行充分前期調(diào)研論證，通常地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很多地關(guān)心的是工程項(xiàng)目建設(shè)的位置、配套設(shè)施以及和商業(yè)環(huán)境等，然而對(duì)其開(kāi)發(fā)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素的論證關(guān)注不夠，往往造成因工程項(xiàng)目前期無(wú)法進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，而引發(fā)一系列后續(xù)問(wèn)題。例如結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理、戶型單一造成公攤過(guò)大、空置率高、成本較高問(wèn)題。

2.對(duì)施工許可程序不重視

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)施工單位為了工程進(jìn)度，往往還沒(méi)有經(jīng)過(guò)建設(shè)主管部門施工許或相關(guān)手續(xù)沒(méi)有辦理完畢之前，就提前施工。不少開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆制度上的漏洞。例如在開(kāi)挖和填坑手續(xù)辦理之后，在相關(guān)施工許可未完成之前，就進(jìn)行開(kāi)工。往往會(huì)導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進(jìn)行，而且也造成了不良的社會(huì)影響。

3.監(jiān)理制度不規(guī)范，完工驗(yàn)收不嚴(yán)謹(jǐn)

由于設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位之間配合不緊密，導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)大量設(shè)計(jì)問(wèn)題，很多施工單位隨意變更設(shè)計(jì)圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監(jiān)理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規(guī)范監(jiān)督。許多開(kāi)發(fā)單位對(duì)工程施工中的分項(xiàng)驗(yàn)收等管理環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)，往往造成工程竣工總體驗(yàn)收時(shí)產(chǎn)生驗(yàn)收的資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足情況，從而出現(xiàn)不能為驗(yàn)收辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致拖延交付和備案邂逅的結(jié)果。

三、改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理的建議

項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的運(yùn)用雖然取得了一些成績(jī)，但在行過(guò)程中也逐漸凸顯出一些問(wèn)題，筆者認(rèn)為，要從根本上加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃管理

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理普遍存在調(diào)研不足和可行性研究論證不夠的問(wèn)題，因此，為了優(yōu)化項(xiàng)目管理，必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃和設(shè)計(jì)等前期管理工作。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前要做充分的市場(chǎng)調(diào)研和投資分析，盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期內(nèi)。進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，明確消費(fèi)者的需求， 選擇更具商業(yè)價(jià)值地段，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的建筑戶型。另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項(xiàng)，不留缺口。加強(qiáng)與國(guó)家規(guī)劃部門溝通尋找政策上的支持，協(xié)調(diào)和平衡各方面利益，避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)不到位而產(chǎn)生工程進(jìn)程被叫停、設(shè)計(jì)反復(fù)修改等現(xiàn)象，從而避免資源上的浪費(fèi)。

2.加強(qiáng)項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量管理與控制

在施工之前，工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商應(yīng)與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴(yán)格遵守合同的要求來(lái)辦事，除了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，對(duì)施工安全、款項(xiàng)支付、驗(yàn)收、工期、工程質(zhì)量等進(jìn)行明細(xì)的規(guī)定，避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強(qiáng)施工質(zhì)量的控制，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中重點(diǎn)工作。協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。對(duì)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證在施工進(jìn)程的各個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3.加強(qiáng)成本管理和風(fēng)險(xiǎn)控制

價(jià)格是房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的重要籌碼，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須完善加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前充分做好預(yù)測(cè)和評(píng)估工作，對(duì)項(xiàng)目成本、利潤(rùn)等進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在施工過(guò)程中，充分做到投標(biāo)招標(biāo)的市場(chǎng)化，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，只有這樣才能降低成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)行業(yè)是投資大、周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，因此，控制風(fēng)險(xiǎn)是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合同的形式，明確開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各參與方的責(zé)任，來(lái)減少隱蔽損失。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)投保的方式，在客觀上降低房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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第11篇

[關(guān)鍵詞]營(yíng)銷策劃；市場(chǎng)導(dǎo)向；創(chuàng)新

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.19.028

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2013）19-0048-03

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過(guò)程，它的中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，決定了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征、消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。研究房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的意義。

1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的產(chǎn)生及發(fā)展

營(yíng)銷策劃，屬于市場(chǎng)要素整合學(xué)。任何一宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上都是獨(dú)一無(wú)二的，每一宗樓盤都有不同的區(qū)位，在同一區(qū)位有不同的路段，在同一路段有不同的地塊，在同一地塊有不同的幢號(hào)，在同一幢號(hào)有不同的房型，等等。這是房地產(chǎn)品天然所具有的差別化，針對(duì)不同房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃自然就是因時(shí)、因地、因人而完全不同的排列組合過(guò)程。因此，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃必須基于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須基于與這些資源的排列組合相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)定位和細(xì)分市場(chǎng)。

20世紀(jì)90年代初，是深圳房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)期，也是深圳房地產(chǎn)商的黃金時(shí)代，市場(chǎng)上住宅的供給有多大，就會(huì)有多大的市場(chǎng)需求，根本無(wú)需營(yíng)銷，也不用進(jìn)行營(yíng)銷策劃相關(guān)工作。1992年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大起來(lái)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣出去，于是產(chǎn)生了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大師。1997年以來(lái)，隨著住房貨幣化制度的改革，市場(chǎng)上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形的概念被創(chuàng)造出來(lái)，賣房子就是賣概念。1999年以后，“概念營(yíng)銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”等概念。

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃又被賦予了更豐富的內(nèi)涵。首先是前期定位策劃，通過(guò)定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過(guò)程中的營(yíng)銷推廣策劃，根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營(yíng)銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃，在項(xiàng)目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點(diǎn)。

內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場(chǎng)營(yíng)銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近20年才慢慢產(chǎn)生的。回顧自治區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的觀念也經(jīng)歷了一個(gè)從概念營(yíng)銷策劃到全程營(yíng)銷策劃的發(fā)展過(guò)程。

自治區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論和實(shí)務(wù)發(fā)展與國(guó)家的基本同步。首先得歸功于國(guó)外營(yíng)銷理論的發(fā)展，營(yíng)銷理論的豐富和發(fā)展為我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，造成房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，使得房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作成為必要的營(yíng)銷手段。第三，自治區(qū)眾多營(yíng)銷策劃人士的努力實(shí)踐，使房地產(chǎn)營(yíng)銷理論逐步趨于完善和成熟，他們?cè)趯?shí)踐中創(chuàng)造出許多經(jīng)典樓盤營(yíng)銷案例的同時(shí)，還不斷在理論上加以總結(jié)，提出富有創(chuàng)造性的營(yíng)銷策劃理論，如概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式等。這些新興觀念的產(chǎn)生，為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷策劃理論賦予了豐富的內(nèi)涵，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了非常重要的作用。

2內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的主要問(wèn)題

自治區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，營(yíng)銷策劃理念應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)尚處于初創(chuàng)時(shí)期。而在當(dāng)前新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，部分開(kāi)發(fā)商為了眼前的利潤(rùn)，忽視了消費(fèi)者的需求，過(guò)多地重視短期宣傳，忽視了長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，導(dǎo)致在營(yíng)銷策劃過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2.1目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確

由于高額的消費(fèi)支出、購(gòu)買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高關(guān)聯(lián)度的購(gòu)買行為，其購(gòu)買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間非常復(fù)雜，變化的可能性也非常大，所以應(yīng)該采用專業(yè)的消費(fèi)者行為調(diào)研。可是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“市場(chǎng)是引導(dǎo)出來(lái)的”、“我們比消費(fèi)者更專業(yè)”，正是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的這種心態(tài)，使其在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中普遍忽視了對(duì)消費(fèi)者的研究，從而造成了目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于政策敏感性行業(yè)，它不僅要受相關(guān)法律法規(guī)政策的影響與約束，而且還要受許多不可預(yù)測(cè)因素的影響，這些因素關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的銷售盈利情況以及整個(gè)項(xiàng)目的成敗。但是，開(kāi)發(fā)商在做產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析時(shí)，往往根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，市場(chǎng)調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒(méi)有為可行性分析報(bào)告做出實(shí)際的貢獻(xiàn)。由此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的投資判斷失誤，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，這里需要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研意識(shí)的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要回歸理性，不能全憑經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人感性判斷。

2.2缺少規(guī)范的可行性分析

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不但受經(jīng)濟(jì)、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預(yù)測(cè)因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，甚至決定項(xiàng)目的成敗。然而，有一些開(kāi)發(fā)商在前期策劃過(guò)程中不知投資分析為何物，對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)缺乏敏銳的分析和判斷，不做規(guī)范的項(xiàng)目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)進(jìn)行投資決策，營(yíng)銷策劃也介入過(guò)晚，導(dǎo)致投資決策失誤，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不對(duì)路，以至于到項(xiàng)目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

2.3營(yíng)銷策劃方案過(guò)度追求概念的炒作

概念營(yíng)銷的理念在一陣火熱過(guò)后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣點(diǎn)，甚至有人說(shuō)“賣房子就是賣概念”。開(kāi)發(fā)商不是根據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是先設(shè)計(jì)產(chǎn)品，再去尋找與所設(shè)計(jì)產(chǎn)品需求相適應(yīng)的目標(biāo)人群，顯然與市場(chǎng)規(guī)律背道而馳。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃應(yīng)該有分析物業(yè)賣點(diǎn)、展開(kāi)賣點(diǎn)的一個(gè)過(guò)程，而不應(yīng)該是人為制造賣點(diǎn)、為了營(yíng)銷而營(yíng)銷、過(guò)度追求概念的炒作。消費(fèi)者的需求必須通過(guò)消費(fèi)產(chǎn)品本身才能得以滿足，脫離物業(yè)本身特性、過(guò)度追求炒作、隨意夸大物業(yè)的特性去營(yíng)銷，只能是負(fù)面宣傳，背離營(yíng)銷的最終目的。

2.4模仿抄襲現(xiàn)象比較普遍

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的興起，應(yīng)當(dāng)是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開(kāi)始的。多年的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃實(shí)踐，使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗(yàn)和極有價(jià)值的策劃理論與思想。最近幾年來(lái)，內(nèi)地城市的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始注重營(yíng)銷策劃。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業(yè)人員到沿海城市學(xué)習(xí)、取經(jīng)，參加各類策劃培訓(xùn)班；二是邀請(qǐng)知名策劃人前往內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擔(dān)任總策劃或顧問(wèn)；三是內(nèi)地舉辦各種房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃講座，并邀請(qǐng)知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最新理念。通過(guò)這幾種方式，沿海城市先進(jìn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例，開(kāi)始在內(nèi)地開(kāi)花結(jié)果。同時(shí)，內(nèi)地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現(xiàn)了“克隆”現(xiàn)象，甚至有的地方幾個(gè)樓盤的營(yíng)銷策劃方案幾乎相同，這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。

2.5廣告宣傳脫離實(shí)際，銷售管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷的后期策劃任務(wù)當(dāng)中，廣告宣傳策劃是其工作重點(diǎn)。廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶聽(tīng)信廣告宣傳買了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳的實(shí)際差距太大；或是由于銷售過(guò)程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，銷售人員的自主虛假承諾，導(dǎo)致消費(fèi)者被蒙騙簽約。有的宣傳廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵。新形勢(shì)下，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，廣告商與開(kāi)發(fā)商可謂絞盡腦汁，不少?gòu)V告制作非常精美，突出特色，但是卻毫無(wú)說(shuō)服力。精美、有創(chuàng)意、標(biāo)新立異，這些都代替不了信息性強(qiáng)、可信、令人難忘等帶來(lái)的影響力。在廣告中或者住宅銷售時(shí)做出不切實(shí)際的承諾。開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳時(shí)，通常聲稱自己的產(chǎn)品如何舒適、價(jià)格低廉等，并且銷售人員在銷售時(shí)，為了促成銷售，甚至不顧公司的聲譽(yù)，會(huì)對(duì)客戶做出虛假的承諾。

3內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃手段創(chuàng)新

縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃方案，有符合實(shí)際的，也有超越想象的；有老套的做法，也有創(chuàng)新的方案。由此可見(jiàn)，營(yíng)銷策劃人員已絞盡腦汁、挖空心思。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了炒作與浮躁之后，已經(jīng)慢慢地走向理智和成熟。那么，在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人員更應(yīng)該注重理性，從實(shí)際出發(fā)，為房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的未來(lái)穩(wěn)重掌舵。

3.1強(qiáng)化品牌戰(zhàn)略

隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與宣傳。因此內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃者應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性要強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的品牌。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，根據(jù)實(shí)際需求量來(lái)決定市場(chǎng)供給情況；在可行性研究的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃。

3.2適應(yīng)消費(fèi)者個(gè)性化要求

隨著房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性化和個(gè)性化，消費(fèi)者偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減少，理性購(gòu)買行為增多；各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸形成自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更多考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃者應(yīng)該針對(duì)不同消費(fèi)者進(jìn)行更加明確的市場(chǎng)細(xì)分，以滿足不同類型消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。

3.3明確營(yíng)銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實(shí)際

營(yíng)銷策劃，屬于市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)當(dāng)中營(yíng)銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質(zhì)性，因此，針對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營(yíng)銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過(guò)程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃必須基于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須基于這些資源的排列組合相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)定位和細(xì)分市場(chǎng)，不能脫離實(shí)際。內(nèi)蒙古房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作要研究消費(fèi)者的需求、引導(dǎo)消費(fèi)者需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應(yīng)做到：從實(shí)際出發(fā)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，認(rèn)真分析樓盤與市場(chǎng)的銜接問(wèn)題，不能憑空捏造；做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益；立足于消費(fèi)者的實(shí)際，注重人的意識(shí)創(chuàng)新，挖掘消費(fèi)者的有效需求。

3.4調(diào)整營(yíng)銷模式，建立全程營(yíng)銷機(jī)制

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。各開(kāi)發(fā)商核心能力的側(cè)重點(diǎn)不同，房地產(chǎn)營(yíng)銷組織形式也可以有其獨(dú)特性。但是，基本的框架應(yīng)該以客戶導(dǎo)向型全過(guò)程營(yíng)銷理念為指導(dǎo)，營(yíng)銷機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化策劃和銷售部門的客戶服務(wù)和反饋功能。策劃部門應(yīng)該是樓盤相關(guān)信息的收集者和樓盤市場(chǎng)興奮點(diǎn)創(chuàng)造性思維產(chǎn)生的組織者。通過(guò)吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣自然而然地變得容易。當(dāng)然，在整個(gè)項(xiàng)目策劃過(guò)程中，不排除專業(yè)人士對(duì)客戶進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，從而把雙方可能的分歧解決在當(dāng)前。目前自治區(qū)部分開(kāi)發(fā)公司成立了客戶俱樂(lè)部，經(jīng)常與客戶溝通項(xiàng)目進(jìn)展、公司狀況，組織客戶深入項(xiàng)目策劃，與客戶形成良性互動(dòng)與有效聯(lián)接。還有一些開(kāi)發(fā)公司專門成立了客戶服務(wù)中心，設(shè)投訴接待和售后服務(wù)等職能。

3.5加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高策劃人員素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)公司策劃人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。可以通過(guò)定期組織培訓(xùn)班的形式，為策劃人員提供互相交流的機(jī)會(huì)，聽(tīng)取優(yōu)秀策劃人士的意見(jiàn)，積累經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷增強(qiáng)策劃人員的市場(chǎng)敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種理念運(yùn)用到營(yíng)銷策劃工作過(guò)程中去，做好房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作。

作者：張慶海

主要參考文獻(xiàn) 

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第12篇

當(dāng)前，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)職業(yè)教育的發(fā)展和改革產(chǎn)生了全面的、深刻的影響，并提出了更高的要求。職業(yè)教育要能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、職業(yè)崗位的需求，滿足社會(huì)對(duì)專門人才的需要．就必須確立以就業(yè)為導(dǎo)向、以能力為本位的教學(xué)理念。充分體現(xiàn)以提高學(xué)生綜合職業(yè)能力和全面素質(zhì)為目標(biāo)，以實(shí)踐技能訓(xùn)練為重點(diǎn)的現(xiàn)代職教特色。所以說(shuō)，職業(yè)學(xué)校從開(kāi)始辦學(xué)就要找準(zhǔn)就業(yè)市場(chǎng)需求．在新形勢(shì)下，教育都提出了改革人才培養(yǎng)模式要求，進(jìn)一步調(diào)整教育結(jié)構(gòu)，建立具有職業(yè)教育特點(diǎn)的人才培養(yǎng)與評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和制度，深化職業(yè)教育改革。

房地產(chǎn)專業(yè)是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的新專業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)企業(yè)、物管公司、資產(chǎn)公司以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司等均對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才有著巨大和廣泛的需求然而，房地產(chǎn)專業(yè)又是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)，兼具工程、管理、經(jīng)濟(jì)和法律等多學(xué)科知識(shí)的綜合性專業(yè)，目前該專業(yè)人才的培養(yǎng)模式問(wèn)題不易把握，其知識(shí)、能力和素質(zhì)的要求上也有待明確。河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院自2006年創(chuàng)辦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)，2006年開(kāi)始招收高職生。作為建筑院校工程管理系的專業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)使用工程管理專業(yè)基礎(chǔ)課程，即工程技術(shù)類課程、工程經(jīng)濟(jì)類課程、工程管理類課程、造價(jià)管理類和法規(guī)類課程等平臺(tái)，培養(yǎng)具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)理論問(wèn)題的能力，具備從事房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)技能畢業(yè)生，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同需求。

2房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式

人才培養(yǎng)模式是指在一定時(shí)間，一定社會(huì)環(huán)境下，在一定的教育思想指導(dǎo)下，人才培養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及人才培養(yǎng)活動(dòng)的人才培養(yǎng)計(jì)劃、組織方法和運(yùn)行方式。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)狀和今后發(fā)展的需要，高職人才培養(yǎng)模式的內(nèi)涵包括三個(gè)層面的內(nèi)容。第一是目標(biāo)體系，主要指培養(yǎng)目標(biāo)及規(guī)格；第二是內(nèi)容方式體系，主要指教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法與手段、培養(yǎng)途徑等；第三是保障體系，主要指教師隊(duì)伍、實(shí)訓(xùn)基地、教學(xué)管理和教學(xué)評(píng)價(jià)等。可以從以下方面對(duì)高職類房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)模式進(jìn)行定義：

(1)以培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理一線所需的綜合素質(zhì)較高的技能型技能人才為辦學(xué)宗旨；

(2)完善以培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)技能能力為主線的理論和實(shí)踐教學(xué)體系；

(3)形成校內(nèi)教學(xué)與社會(huì)教學(xué)與生產(chǎn)實(shí)踐相結(jié)合的人才培養(yǎng)途徑；

(4)具備一支教學(xué)水平較高并且具有較強(qiáng)實(shí)踐能力的師資隊(duì)伍；

(5)具有良好的實(shí)踐教學(xué)條件和環(huán)境；

(6)具有科學(xué)規(guī)范和先進(jìn)的教育管理制度。

作為建筑行業(yè)的專業(yè)之一，在能力結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)專業(yè)人有研究型、技能型、研究一技能型三種才培養(yǎng)模式。研究型模式著重培養(yǎng)理論基礎(chǔ)扎實(shí)、寬厚，能從事科學(xué)研究和技術(shù)開(kāi)發(fā)工作的人才。研究型模式要求土木工程和經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)的實(shí)力雄厚，要有好的科研條件和學(xué)術(shù)氛圍，并且是以研究生教育為主。技能型模式則培養(yǎng)具有較強(qiáng)的實(shí)際操作能力，能將專業(yè)知識(shí)和技能應(yīng)用于社會(huì)建設(shè)工作人才。研究一技能型模式界于研究型和技能型之間，科研能力和操作能力二者并重，其畢業(yè)生可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等實(shí)踐性工作。

作為工程管理系的專業(yè)之一，在專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式有工程型、管理型、工程一管理型三種。工程型模式著重土木工程技術(shù)知識(shí)的教育，在課程設(shè)置上安排較多的土木工程類課程和實(shí)踐環(huán)節(jié)，其人才特點(diǎn)體現(xiàn)為工程技術(shù)知識(shí)豐富，實(shí)際操作能力強(qiáng)，能勝任房地產(chǎn)工程技術(shù)和管理的基層崗位。管理型模式偏重于經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)的教育，在課程設(shè)置上安排的土木工程類課程及其實(shí)踐環(huán)節(jié)相對(duì)較少，金融、投資和工商管理類等課程的比重較大，工程一管理型模式則對(duì)土木工程類知識(shí)和經(jīng)濟(jì)管理類知識(shí)的教育并重，在課程設(shè)置上并不偏重某一類課程，其人才特點(diǎn)體現(xiàn)為具有一定的土木工程知識(shí)和經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)，具備較強(qiáng)實(shí)際動(dòng)手能力和組織協(xié)調(diào)能力，兼?zhèn)涔こ绦秃凸芾硇腿瞬艑I(yè)技能。

3我院房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式建立

3．1選擇合理的人才培養(yǎng)模式

根據(jù)我國(guó)教育的實(shí)際情況，絕大多數(shù)高校應(yīng)選擇技能型或研究一技能型模式。河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院為高職院校，現(xiàn)階段宜選擇技能型、工程管理型培養(yǎng)模式，不適宜選擇純研究型的辦學(xué)模式；而河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)需要大量的實(shí)踐性技能人才，我院的職業(yè)教育特點(diǎn)正好符合了市場(chǎng)需求。而且，我院有廣泛的土木及建筑工程教學(xué)資源優(yōu)勢(shì)，滿足我省對(duì)管理型房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀人才對(duì)具有一定土木工程知識(shí)和經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)，具備較強(qiáng)實(shí)際動(dòng)手能力和組織協(xié)調(diào)能力需求。

3．2確立培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)方向的大專畢業(yè)生主要從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際工作，但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)寬泛，學(xué)生進(jìn)入社會(huì)所需要的知識(shí)和技能不可能在學(xué)習(xí)期間全部解決。因此，房地產(chǎn)方向高職畢業(yè)生應(yīng)具有比較扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，然后在社會(huì)需求和個(gè)人感興趣的領(lǐng)域去發(fā)展專門知識(shí)。

我院房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)定為，面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、營(yíng)銷策劃公司及政府管理部門等，培養(yǎng)熟悉和把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理所必需的知識(shí)，掌握房地產(chǎn)估價(jià)理論，掌握房地產(chǎn)投資分析與策劃理論，具備房地產(chǎn)估價(jià)員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等基本素質(zhì)，兼?zhèn)渫聊竟こ碳夹g(shù)相關(guān)知識(shí)，能從事房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、咨詢、估價(jià)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理等技術(shù)服務(wù)及相關(guān)管理工作的房地產(chǎn)高素質(zhì)技能型人才。

3．3有特色的教學(xué)計(jì)劃

教學(xué)計(jì)劃的制定是人才培養(yǎng)模式的具體化形式之一。在具體安排教學(xué)計(jì)劃時(shí)，可以結(jié)合培養(yǎng)目標(biāo)確定各類課程的比例關(guān)系，進(jìn)而確定各門課程具體內(nèi)容、學(xué)時(shí)和學(xué)分要求。按照工程管理系學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)的建議，工程管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)必修課由教研室根據(jù)專業(yè)技術(shù)發(fā)展水平在1—5學(xué)期確定，以拓展學(xué)生的專業(yè)空間。設(shè)置房屋構(gòu)造與識(shí)圖、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、招投標(biāo)與合同管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)策劃、物業(yè)管理等26門課程作為專業(yè)必修課程。以專業(yè)平臺(tái)課程加專業(yè)方向課程的模式建立，兩部分課程的學(xué)時(shí)分配比例約為專業(yè)平臺(tái)課程占50%；專業(yè)方向性課程占50%。在理論與實(shí)踐課程安排方面，實(shí)踐類課程比例超出50％，讓學(xué)生既具有較為寬廣的專業(yè)基礎(chǔ)，又具有走向工作崗位以后從事某一專業(yè)的初步技能和繼續(xù)學(xué)習(xí)的專業(yè)理論基礎(chǔ)。

3．4強(qiáng)有力的師資隊(duì)伍

我院工程管理系現(xiàn)有教師36人，其中注冊(cè)造價(jià)工程師，監(jiān)理工程師，房地產(chǎn)估價(jià)師，一級(jí)建造師等10余人，相關(guān)專業(yè)平臺(tái)課程師資也非常充分，在多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，房地產(chǎn)估價(jià)公司等建立實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)教結(jié)合的教學(xué)途徑。