時間：2023-06-06 09:32:50
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業經濟，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產；經濟管理；問題；策略
（一）經濟管理目標不明確 根據目前房地產行業經濟管理發展現狀來看，房地產市場化經濟建設尚未有明確的發展方向，而這種原因的產生與國家政府有關部門制定的政策有著直接的關聯，由于國家對房地產行業的可持續發展實施支持工作，只需保證房地產市場用房問題保持平衡狀態即可，從而導致房地產行業在經濟管理工作中只關注于住房價格。然而從實際房地產行業經濟管理方面出發，政府并沒有制定相關的經濟管理方案，以及房地產行業尚未意識到經濟管理工作中的細節，因此，在經濟管理工作方面還不夠長遠性、沒有明確的經濟管理目標；從政府有關部門實施政策而言，因政策自身具有時間上的限制，由于尚不夠完善的政策會造成房地產行業的經濟危機，對房地產經濟帶來巨大的影響，甚至導致其走向滅亡。
（二）尚未建立完善的經濟管理制度 從房地產行業市場化經濟發展宏觀角度來看，很多的經濟管理制度只做其表面功夫，無法正常發揮自身存在的價值及優勢，近幾年，我國政府有關部門加大對房地產行業經濟管理力度，并出臺了一系列相關的政策及法律法規等，但由于房地產行業的自身的管理力度不足，導致相關政策無法融入到經濟管理工作中，造成經濟管理工作的嚴重失衡。由此可見，房地產行業在經濟管理工作中還存在很多的漏洞，例如相關經濟管理制度不夠完善，由于各種因素的出現，造成經濟管理工作的協調與發展出現嚴重脫節的現象。
（三）缺少相關的經濟管理工作法律法規 房地產行業的經濟發展與國家法律、法規有著直接的作用，這也是房地產行業能夠快速發展的前提條件，由于現階段我國還處于社會主義可持續發展的初級水平，對與法律、法規制定還處于摸索現狀，無法制定完善的制度規范，因此導致房地產行業依賴于政府有關部門的監督管理工作，因此，我國應加強法律、法規的制度制定工作。同時，我國在房地產行業建立了相關的法律規范，但這些法律制度只適用于某一特定的房地產經濟管理工作中，由于自身法律制度無法滿足整個房地產行業的經濟管理建設工作，從而導致房地產惡性循環現象的發生。
二、提高房地產行業經濟管理工作的解決措施
（一）制定房地產經濟管理計劃實施目標 政府有關部門應對房地產行業現階段的發展現狀進行詳細了解，從而制定房地產行業的發展目標，并在最短的時間內對房地產行業經濟效益起到最大的作用，這種方法在一方面解決國民的住房問題，另一方面也可促進國家經濟建設的發展。因此，政府有關部門應加大對房地產行業的調查力度，并作出詳細的房地產行業長遠性發展計劃方案，這是促進房地產行業的可持續發展的有利條件。
（二）建立完善的經濟管理制度 目前，我國房地產行業在進行變革工作中，受到眾多因素的影響，如果采用較為簡單的政府經濟調控政策，難以解決房地產行業經濟管理工作中所遇到的問題，從而對房地產行業的發展造成一定的影響。對于這一問題，政府有關部門應明確經濟管理工作的職能，了解房地產行業的經濟市場變化趨勢，在市場失衡的情況下，可及時采取應對措施以及正確地看待問題，選用合適的經濟市場干預方法，保障房地產行業經濟管理與其它經濟行業可持續發展。
（三）完善相關經濟管理方面法律法規 國家法律、法規還處在發展過程中，屬于一項循序漸進的工作，因完善思維法律制度的制定需要相應的實際數據經驗的檢測結果。如今，我國的房地產行業經濟管理工作仍然處于發展階段，針對我國國情的發展現狀，對于制定我國房地產行業相關法律、法規工作勢在必行，從而使其房地產行業走向市場化、規范化、合理化。首先，政府有關部門制定政策對房地產行業經濟管理工作進行制約，避免政府對房地產行業造成不利影響；其次，在保障房地產行業各方面經濟宏觀調控制度構建體系的同時，不斷地完善《城市房地產管理法》、《建筑法》、《土地管理法》等相關法律制度，通過房地產行業經濟管理制度細則的不斷提出，提高我國房地產行業相關法律制度規范的嚴謹性、可操作性、層次性以及穩定性。
三、提高房地產經濟管理的重要性
（一）提高國民的收入 因房地產行業的快速發展，我國國民生產總值也有所增長，可見我國國民經濟的發展與房地產行業的發展是密不可分的。根據實踐結果的證明，房地產行業的經濟效益占據所有行業經濟效益的比例巨大。
（二）提高國民的生活水平 改革開放以來，國民經濟水平有了穩步上升，促使人們對生活的質量要求較高，而住房又是人們最基本的生活所需，導致房地產行業改變了原有的國民生活水平條件，從原有的平層到多層再到高層，從樓梯再到電梯，對國民的生活環境有了巨大的改善，從而提高生活質量。
（三）促進了我國經濟的發展 房地產行業的發展能夠帶動我國經濟的發展，其中最為顯著的一點是：隨著房地產行業大批量的涌現，為國民提供了眾多的就業崗位，例如，房地產行業房屋銷售工作，需要國民文化素養極高以及對人才的需求量較大，在一定程度上解決了大學生畢業就業難的問題。然而在房地產行業經濟管理工作中會存在很多的不足，例如，房屋價值過高，導致社會群眾的嚴重不滿，不僅加大了社會各界之間的矛盾，又對我國經濟市場的發展造成一定的影響。對此，政府有關部門應對其存在的問題，進行合理的分析，尋找其發生問題的根本原因，積極的引進國外先進的房地產經理管理制度，采取科學、合理的方式引導房地產行業走向市場化、經濟化，從而促進我國房地產行業經濟的可持續發展。
四、結束語
由此可見，對于現階段房地產行業發展的現狀進行觀察，對于在經濟管理工作中存在的問題深入探討，并制定相關解決措施，大致可從管理人員的意識、管理制度、法律法規等方面入手，減少房地產行業經濟管理工作中存在的問題，使其更好地為國民居住條件做出貢獻。
關鍵詞：房地產；經濟管理；對策分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國房地產經濟管理過程中存在的問題
（一）缺乏連續性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調整房地產市場供需平衡方面，以此控制國內房價的增長速度和供應數量。然而，我國政府在房地產市場管理方面，存在缺乏連續性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產市場需求。目前，我國政府不能從本質上認識對房地產市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經濟管理政策，不能對房地產行業進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。
（二）相關法律、法規體系的不健全。從國外房地產經濟管理經驗來看，房地產經濟管理政策有效執行的前提是完善的法律、法規體系。目前，我國房地產行業處于初級發展階段，房地產經濟管理缺乏完善的法律、法規。雖然房地產經濟管理貫穿于房地產開發、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產整個階段的經濟管理法。同時，我國房地產法律、法規建設落后于我國房地產行業發展，經常出現房地產法律存在真空的現象。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。
二、我國房地產經濟管理建議和對策
在充分了解我國房地產經濟管理現狀的基礎上，分析房地產經濟管理存在的問題，利用歸納、總結和分類的方法，提出我國房地產經濟管理對策。
（一）制定連續性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產業經濟結構調整和產業發展方式轉變，所以我國經濟發展的關鍵就是“轉型和發展”。“我國政府需要充分認識房地產行業對于改善國民居住條件和提高生活質量的重要作用，以及其在我國經濟增長的特殊地位。”政府需要制定連續性發展規劃。我國房地產行業處于初級發展階段，需要制定連續性發展規劃，以保證房地產行業健康發展。同時，在連續性發展規劃的背景下，政府需要明確房地產經濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉居民實際居住需求和城鎮化建設需求之間的矛盾。連續性政策的制定可以維護社會的穩定，促進國民經濟和諧，保證房地產經濟管理目標的實現。其三，應制定長期發展規劃。在了解我國房地產行業發展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產行業經濟管理長期發展規劃，以此保證房地產行業健康、穩定地發展，避免出現“越長越調，越調越長”的調控常態。從房地產市場發展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產市場經濟管理目標進行明確規定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產行業經濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產市場的違法行為。
（二）完善相關法律、法規體系。目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其一，房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定。“我國政府需要建立符合房地產市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策。”其二，規范房地產市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進《房地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。
（三）完善我國房地產經濟管理途徑。我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。
三、結束語
我國房地產市場處于初級發展階段，相關法律、法規還不完善，大大影響了我國政府經濟管理的執行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產市場情況，加強對房地產經濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產市場健康、穩定的發展。另外，我國政府應該借鑒國外房地產經濟管理的先進經驗，提高我房地產經濟管理水平，促進我國房地產行業健康發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產行業 稅收籌劃 風險 控制
一、前言
稅收籌劃在目前政府對房地產市場嚴格調控、不斷加強樓市管控措施、對房地產行業嚴密監管的大環境下，已經成為房地產行業實現收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產行業企業財務管理的一個核心環節。然而，房地產行業的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達到合理合法的避稅目的。在房地產行業通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業要面臨的各種風險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產行業必須認真細致做好以下工作：對稅收籌劃可能發生的各種風險進行深入和專業的分析，全面理解相關法律和政策要義，制定出有效防范風險發生的應對措施，切實地執行稅收籌劃方案并進行嚴格監督，最大限度防止風險的發生。
二、稅收籌劃的概念
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案產生，經過半個多世紀的發展，稅收籌劃的規范化定義得以逐步形成，即“在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅（TaxSavings）的經濟利益”。稅收籌劃作為一門學科，主要由稅務管理學、財務管理學、會計學等多門學科組成。由于目前世界各國市場經濟的發展程度不同，稅收籌劃這門學科在資本主義發達國家已經發展成熟，而我國還處在稅收籌劃學習和運用的初級階段。
三、房地產行業存在的稅收籌劃風險
企業在進行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關法律和政策，也可能導致企業經營陷入各種困境而存在風險。
（一）稅收政策風險
稅收政策風險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導致房地產行業難以完成稅收籌劃。房地產行業在我國市場經濟中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產行業進行嚴格調控，稅收政策將對房地產企業產生巨大影響。由于我國市場經濟發展尚不成熟，出現了規章和稅收規范數量要多于法律法規的現象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經濟的發展，稅收制度的不斷完善，經濟環境的快速變化，政策也會發生改變，這就導致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執行。這是房地產行業時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。
（二）法律風險
在國內，稅收籌劃業務尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產政策產生變化；并且房地產企業實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規定。一旦企業在制定稅收籌劃方案的時候，相關人員對現行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產企業稅收籌劃的法律風險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產企業對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執行，由此會給企業的正常發展造成嚴重影響。
（三）行業之間的風險和財務風險
國內房地產行業的發展與經濟發展有著密不可分的關系，因此會受到社會經濟多方面的影響。影響社會經濟發展有諸多方面的因素，具有相當的復雜性，從而房地產行業之間就存在許多復雜和相互的影響。那么房地產企業在制定稅收籌劃時候對行業也產生潛在的影響。
房地產行業運轉通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產企業大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產企業投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產企業要面臨的資金風險也會大大增加。
（四）企業經營風險
房地產行業經營的不是單一的項目，行業內各個企業之間的經營項目也不會完全相同，因此，企業稅收籌劃方案詳細規劃的項目也是多種多樣的。在項目經營多樣化的行業中，房地產企業的經營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經營風險。如果不對操作作出合理的規范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進行稅收籌劃，勢必會造成企業經營成本的增加，從而可能導致企業經營項目的失敗。
四、房地產行業稅收籌劃風險的控制措施
對房地產行業稅收籌劃進行風險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現的各種風險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風險。應針對可能發生的不同風險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進行風險應對：
（一）深入了解稅籌劃的風險
房地產企業在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業經營管理和財務管理的操作流程。還要對現行相關法律和政策進行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產行業的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風險，以及風險帶來的后果，而且要樹立風險防范意識，這樣才能使企業實現收益最大化及風險最小化。
（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步
稅法與房地產相關政策起著調整房地產行業發展的作用，它實現政府對房地產行業的監管和調控，保證行業的健康穩定發展。因此，房地產企業在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關政策的相關規定，做出不同的繳稅方案，并根據具體情況進行優化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關政策會隨著市場環境的改變而變化，所以房地產企業在制定和執行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關政策的變化，及時修改完善方案，及時調整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。
（三）建立健全會計核算制度
健全的會計核算制度是企業實施稅收籌劃的基礎，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業稅收籌劃能否有效實現合理合法的避稅。對于整個企業經營的過程，財務部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎，財務部門的會計核算工作是否能提供準確的數據關系到誰稅收籌劃能否實現，以及能否規避風險。要嚴格對財務人員進行崗前培訓，制定會計核算工作的細化標準和復核制度，制定相關工作的獎懲標準。
（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性
稅收籌劃決策關系到企業生產、經營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業一項整體的系統工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應該看到整體稅費的降低，和企業整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業整體稅務成本的變化，就會導致企業的持久發展受到影響。因此，房地產行業稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業的長遠發展。
五、結束語
稅收籌劃能給企業帶來很大的經濟利益，但是其背后潛在的風險也不能忽視。房地產企業應重點深刻理解相關法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風險，合理制定籌劃方案，嚴格落實嚴格監督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業帶來的風險。
參考文獻：
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關鍵詞 房地產 經濟管理 調控政策
一、國內房地產經濟管理現狀
從表面上來看，我國房地產行業發展較為繁榮，但是探究到行業內部，其實還是存在較多問題，而且這些問題嚴重威脅到我國房地產行業的可持續發展，不能忽視。
為了加大對房地產行業的管控，國家先后出臺了諸多管理政策以遏制房價的快速增長，但是從實際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題，反而加大了租房者的負擔。土地、原材料、人工、機械等房地產行業所需要的物質成本不斷上漲，造成房地產行業的成本上升，間接推動了房地產價格的上漲。另一方面，一是消費需求還在增加，使得房地產的交易量也不斷增加，二是我國實施城鎮化的發展戰略，也將推動房地產行業的發展。當前我國房地產經濟管理的原則是實行土地國有化，將土地所有權、使用權和經營權相互分離，這樣有助于國家對土地進行整體規劃，也有助于相關政策的順利執行。
二、當前房地產經濟管理過程中存在的問題
（一）政策大多為短期政策，缺乏連續性
最近幾年，我國將房地產市場的調控重點放在供需平衡上，但是大多數政策都是短時間內的，缺乏連續性的政策，沒有從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，無法進行長期有效的管理。同時，政府在制定短期政策和長期政策時，所控制的目標會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機者提供了擾亂市場獲利的機會，不利于我國房地產行業的穩定發展。國家相繼經濟適用房、房產稅收、國五條政策都暴露出我國對管理目標模糊的事實。
（二）經濟管理流于形式，缺乏完善的監督制度
政策出臺的目的在于加強市場管理，促進房地產行業健康發展，但是當前諸多政策流于形式，政策的執行缺乏相應的監督體系。一方面房價持續上漲，使得購房者的壓力進一步增大；另一方面民間出現了大批的炒房者，進一步抬高了房屋價格，導致我國出臺的諸多房地產經濟管理政策都無法有效地發揮其效果。另外，中央政府和地方政府實行兩級監管，導致中央出臺的政策和地方出臺的政策會有一定的沖突之處，同時對于管理的職責和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國房地產行業出現“上有政策，下有對策”的惡性循環體系。房地產屬于高回報產業，房地產是不少地方政府的主要財政來源，很容易出現權錢交易等腐敗情況，影響中央政府的經濟管理效果。
（三）相關法律、法規體系的不健全
法律、法規體系的健全是進行有效房地產經濟管理的前提，雖然我國房地產行業發展較為繁榮，但是法律體系的建設嚴重滯后，導致房地產行業有不少漏洞并誕生不少投機者擾亂市場。當前我國房地產經濟管理的文件或政策大多由國務院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴肅性、穩定性和長期性，使得房地產行業經常出現無法可依、有法不依、執法不嚴的局面。
三、解決我國房地產經濟管理過程中問題的建議和對策
（一）制定連續性政策，做到長期管理
首先，我們對城市要進行合理定位，從區域位置、實地觀摩、資料調查和歷史情況這四方面來對城市進行定位，根據城市的定位確定相應的發展戰略，然后政府制定連續性發展規劃，明確房地產經濟管理的目標，緩解需求與建設之間存在的差距和矛盾，維護社會和諧穩定，促進經濟持續發展。最后，我國長期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規定房地產經濟管理的目標和自己的角色，發揮自身的作用，引導國民進行健康的住房消費。
（二）建立健全管理機制
健全的管理機制可以使房地產良性發展，政府要發揮經濟管理在房地產行業的作用，使房地產行業本身和國家調控都能促進房地產行業健康、穩定的發展。另外，中央政府需要調整財稅制度，降低地方政府財政對房地產行業的依賴性，并對的情況嚴厲打擊，并挑選典型案例對地方政府進行教育，維護市場環境，促進房地產行業健康發展。
（三）完善法律、法規體系
目前，我國出臺與房地產相關的法律法規只有《土地管理法》《城市房地產管理法》和《建筑法》幾部，數量比較少，而且缺乏具有行業針對性的《房地產法》，相關部門應快速推動《房地產法》的出臺，使我國在進行房地產經濟管理和出現房地產經濟糾紛時做到有法可依。從過去幾次國家的調控政策來看，效果不是很理想。
（四）開展實際勘察，了解土地住房居住情況
地方政府為了提高財政收入，對土地審批程序管控不嚴，導致不少違建工程，另外有些開發商在取得土地審批之后，由于種種原因導致工程建設無法正常進行，造成土地資源的閑置浪費。對于這種情況，各級政府應定期對轄區的土地使用情況進行調查，對閑置土地要回收或重新規劃，嚴厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應定期統計閑置房屋數量，結合實際購房需求，從而判斷房地產行業是否處在健康狀態，建立房地產市場預警系統，幫助政府制定長期的房地產經濟管理規劃。
（五）轉換經濟補償方式，滿足房地產的實際需求
雖然我國總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價還是望而卻步。就如何解決房價高這一民生問題，可以采取經濟補償的形式，對于購房者，可以對其經濟狀況進行調查和評估，根據地區的不同和購房者的經濟狀況不同制定相應的補償標準，縮小低收入人群與高房價之間的差距。當前我國采取的廉租房和經濟適用房政策，執行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。
（六）提高環保意識，增強生態觀念
房地產經濟的開發理應與環境的發展相協調，房地產開發商必須不斷增強環境保護意識，只有這樣，房地產經濟才能持續健康長遠發展。在開發投資項目時要對當地的生態環境進行調查，認真聽取專家意見，開發建設過程中更要科學規劃，合理利用土地，提高開發土地的生態經濟效益，積極發展園林綠化，建立房地產開發與環境保護協調發展的綜合決策機制和協調機制，將“綠色空間、綠色家園”的開發設計理念貫穿于開發建設過程始終，使房地產經濟成為生態環境的有機組成部分。
四、結束語
由于社會的日益發展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足使用需求，從而給房地產行業的快速發展提供了先決條件。但是由于房地產行業發展得過快過熱，在發展過程中出現了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的政策進行調控，但是成效有限。我國需要準確、客觀地了解房地產行業的發展現狀，借鑒國外先進管理經驗，在提高我國房地產經濟管理水平的前提下，促進我國房地產行業健康穩定的發展。
（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）
參考文獻
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Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.
關鍵詞： 房地產；鋼鐵消費量；影響因素；預測
Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）07-0018-04
0 引言
2011年中國粗鋼的表觀消費量已經超過了6.6億噸，其中房地產行業直接消耗的粗鋼占比41%，另外基礎設施用鋼中有相當一部分是用來給房地產行業建設相關的配套的設施，綜合起來看，中國房地產行業直接和間接消耗的鋼材占到了全年粗鋼表觀消費量的半壁江山。因此，房地產行業形勢的發展在很大程度上決定了中國鋼鐵行業的發展。對于中國鋼鐵產業鏈，從上游鐵礦石、到中游的冶煉壓延，下游鋼鐵制品業等企業對于未來的發展更加關注房地產業的走勢。本文以人口增長和人均住房面積增長作為預測房地產行業鋼材消費的自變量，結合中國房地產面積用鋼單耗的變化，以經濟平穩發展為前提進行預測。
1 2005～2011房地產用鋼分析
1.1 房地產行業用鋼規律分析
房地產行業用鋼量從2005年近1.1億噸增長到2011年的2.71億噸，6年間增長了2.45倍，年復合增長16.32%；同時，房地產行業用鋼量占總的鋼材消費量比重從42.46%下降到37.43%，從歷史運行軌跡上看，房地產行業用鋼量占鋼材總消費量比重雖有反復（2004年到2011年這八年間基本圍繞著40%的水平小幅波動）但占比逐漸降低的趨勢是確定（圖1，圖2）。
增速情況，房地產用鋼的增速波動明顯，主要還是受宏觀經濟形勢和政策的影響，2008年受“次貸危機”導致全球經濟衰退的影響，房地產用鋼量增速跌至歷史最低的7%，之后我國經濟刺激計劃出臺，需求急劇釋放，房地產行業用鋼量增速大幅回升，至2010年房地產用鋼增速達25%（圖1）。2009年房地產市場空前繁榮，尤其是住房的投資需求快速放大，而住房供給無法快速釋放，致使住房價格不斷攀高，積累的泡沫也越來越大。2010年中央政府實施史上最嚴厲的房地產調控措施，限售、限購、限貸政策陸續出臺，2011年底，樓價上漲勢頭得到遏制，隨后受樓市調控影響，房地產用鋼增速大幅回落。
1.2 房地產行業用鋼影響因素分析
微觀上，決定現階段房地產行業用鋼的是房地產行業供求關系。隨著城鎮化的進程和國民經濟的發展，自住和投資性需求的釋放，供求格局表現為供給側的變化決定著市場的規模和行業的發展。
以竣工面積和銷售面積來反映房地產市場現時的供需格局可以很明顯看出，2005年以后，無論是年竣工面積總量還是竣工面積增速均低于銷售面積，這表示房地產市場規模是由供給側決定的（圖3）。
從房地產行業的需求因素分析，大致可以分為：收入，人口結構以及對房價的預期等因素。首先，經濟學上，收入尤其是居民收入決定一切消費和購買力。一般來說，居民收入與房地產需求存在正相關關系，即居民收入水平與房地產消費需求呈同方向變動。根據2000年到2010年國家統計局的城鄉人均收入為自變量、人均住房面積保有量為因變量進行擬合，可以看出二者之間的線性關系良好（圖4）。
其次，人口結構對于住房的需求也有較大的影響。其中，城鄉居民家庭戶數、平均每戶家庭人口、人口的自然增長率等指標與住房需求的變化關系密切。隨著城鎮化進程，城鄉人口結構發生顯著的變化，農村人口及占總人口比重不斷降低，與之相對的是城鎮人口的上升及占總人口比重的提高。與此同時，無論是農村家庭還是城鎮家庭，平均每戶家庭人口都在下降（圖5）。再加上，人口的自然增長率已經由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到僅為4.79%，人口增長率已經下降到較低水平（圖6）。其中城鎮家庭戶數的增加、人口自然增長率即總人口的增長、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地產消費、而農村家庭戶數的減少、城鄉居民平均每戶人口的下降等對房地產消費有抑制作用。因為各項指標之間的相互影響，故考察城鄉家庭擁有的住房面積保有總量作為人口結構對住房需求的影響的主要指標，公式為：人均住宅面積×平均每戶家庭人口×家庭戶數。
結合目前我國人口分布和經濟發展狀況，我們認為城鄉二元經濟結構的存在依然是未來十年中國經濟的一個重要特點，推衍到房地產行業，則需要考慮城鎮化率、城市的擴展，人口的流動以及商業區和工業區遷移分布等。
從經濟的區域發展狀況來說，東部沿海以及城鎮依然會是我國經濟發達和熱點地區，雖然中部和西部的經濟崛起會縮小區域間的差距，但是人口的主要流動方向依然是向城市和東部轉移，按照國家發改委公布的2010年和2011年全國城鎮化率47%和48.3%推算，以現有的城鎮化速率，預計到2020年我國的城鎮化率約為60%，那么屆時，即使僅按一戶一套住房計算，城鎮居民住宅的保有量也將大幅超越農村居民住宅保有量。我國龐大的流動人口數量也應當成為考慮房地產需求的重要因素，依照國家統計局數據，近兩年來，我國人戶分離人口、流動人口的比重呈小幅上升的趨勢，正常情況下，人口分離人口或者流動人口所帶來的需求至少是每戶兩套住房（表1）。同樣，人口的流動、城鎮化率的提高將導致城市規模的擴張，反映在行政區劃上就是縣鄉鎮一級區劃減少，市及市轄區的增長。伴隨著行政區劃的變化、市區面積的擴張，人口密度的提高，市轄區至少需要配套一到兩個成規模的商業中心，此時，商業營業用房的開發數量將增長（表2）。同時，地級市原有的工業中心將會外移且按照產業布局重新進行規劃，那么因為舊有的工業用房的拆除以及新的工業用房的建設帶來的新增房地產需求將帶動鋼材消費。
最后，隨著近年來國民經濟發展、市場經濟體系的確立以及金融市場的改革完善，房地產作為家庭資產配置的一種途徑，其投資品屬性表現的越來越明顯，房地產的投資功能也越來越為人們所關注，其價格也水漲船高。對于一般消費品來說，該商品的自身價格與消費需求是呈反向變動關系，即該商品的價格上漲時會抑制消費需求，反之亦然。但是投資品的價格上漲或者潛在購買者預期該商品的價格未來會上漲時，反而會促進對投資品的消費需求。房地產作為居民重要的資產配置形式，其資產溢價成為居民勞動收入外的重要財產收入來源之一。2009年以來的房價上漲，房地產的投資品屬性就表現的比較強烈（圖7）。并且，當宏觀經濟處于擴張期時，再輔以相對寬松的貨幣政策，例如針對個人住房貸款及監管寬松時，利用金融桿杠進行房地產投資也會大幅促進房地產的消費。
從房地產行業的各項運行指標來分析，與房地產行業用鋼量增速同步性最好的是新開工面積增速這項指標，這與房地產行業自身運行特點有著密切的聯系。一般來說，一項房地產項目在開工前進行一定的物資儲備，但由于新項目開工之初以土石方施工為主，鋼材用量低，因此新項目開工前的鋼材采購量少。隨著前期土石方工程的完成（土石方施工時間占整個項目施工時間相對較短），項目開工之后為后續工程的順利進度提供充足的物資保障，這時鋼材的采購量和儲備量逐漸增加。因此，新開工面積的增速與房地產用鋼增速有最好的契合度（圖8）。
宏觀上，房地產行業受國家宏觀經濟政策和國民經濟影響較大。從產業結構上來說，房地產開發的固定資產投資完成額占到全社會固定資產投資完成額的兩成，占第二產業的固定資產投資完成額的一半左右，如果再考慮到房地產行業對上下游產業的帶動，房地產行業成為名副其實的國民經濟支柱產業（圖9）。
將國房景氣指數、宏觀經濟波動、宏觀經濟政策相結合可以看出，在現今，我國的經濟發展的主導力量依然是投資的情況下，宏觀經濟形勢和政策對房地產行業的運行有著深遠的影響。就最近幾年來看，2005年的宏觀調控以及后續的國八條、新國八條拉開了樓市調控的序幕，樓市陷入低迷。2007年“次貸危機”的爆發又使得樓市陷入蕭條；隨后的4萬億經濟刺激計劃助推樓市；2009年下半年房價的快速上漲招致了新一輪的調控，樓市再次跌入谷底（圖10）。
2 預測方法
2.1 房地產行業用鋼測算思路
房地產行業用鋼量計算相較于其他行業復雜，利用了房地產行業固定資產投資完成額、PPI以及單耗之間相互關系來進行推測，公式為：用鋼量=單耗*城鎮固定資產投資完成額。其中，房地產行業城鎮固定資產投資完成額為剔除了價格因素后，實際發生的固定資產投資完成額，調整的方式是：當年房地產固定資產投資完成額/當年PPI。用鋼單耗表示為，每單位實際發生的城鎮固定資產投資完成額所需的用鋼量，利用1998年至2010年用鋼單耗數據進行回歸分析，得出2011年至2020年的單耗數據。然后根據宏觀模型推測出的2012至2020年房地產行業固定資產投資完成額與用鋼單耗相乘得出2012年至2020年房地產行業用鋼總量。
2.2 房地產行業用鋼量預測及結論
首先，在未來宏觀經濟平穩運行的假定下，并且在未來的這段時間內，投資仍然是中國經濟發展的主要拉動因素，城鎮化和收入增長是房地產需求增長的主要誘因。城鎮化水平的提升，導致城區面積的大幅擴展、人口密度的提升，將在城市規劃和建設中注重商業中心的配套建設，而且由于城區面積的逐步擴大，商業中心的配置數量將明顯增多，即人口密度的提高表現為對于商業中心需求的緊迫性，城區面積的擴展意味著為商業中心配置的地理分布多元化，因此考慮到這兩點，商業營業用房的快速增長將成為帶動房地產用鋼增長的重要方面（圖11，圖12）。
對于政策上，假設未來五到十年，房地產調控政策依舊從緊，同時調控常態化，政策維持鼓勵以居住為主導的消費結構，抑制房地產行業的投機投資性需求，房地產行業處于穩定發展階段，劇烈波動的可能性較小，因此，我們得出，將來五到十年，房地產行業固定資產投資增速將大幅下滑，房地產行業年用鋼量仍繼續保持正增長，但增速下降，且房地產用鋼占鋼材總消費量比重持續降低。
短期，預計2012年房地產固定資產投資增速大幅下降，在累積一定壓力后于2013年釋放，房地產固定資產投資增速觸底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并長期保持8%的水平左右。受此影響，房地產行業用鋼量將在2019年左右突破3億噸，到2015年左右房地產行業用鋼增速下降到5%以下，此后長期處在低于5%區間，房地產行業用鋼占年鋼材消費量的比重穩步下滑，到2020年前后達到20%左右，自2012年始，占比下降約7個百分點（表3）。
3 結論
隨著中國經濟的穩步發展，中國居民收入不斷提高，為增進房地產消費提高了基礎。同時，中國持續推進的城鎮化，中國城鎮人口的數量和在總人口中占比的提高、城市區域的擴大，促進了房地產行業的發展的同時促進了中國房地產業用鋼的增長。另外隨著中國房地產行業的發展和建筑標準的提高，房地產行業用鋼單耗的增加也促進了房地產用鋼總量的增長。但是需要注意的是隨著經濟發展方式的轉變，中國房地產行業在國民經濟地位中的弱化使得房地產行業用鋼比例逐漸下降。
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關鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產行業
近些年，為防止房地產行業出現泡沫經濟，我國頒布各種關于土地增值稅的通知及政策法規，限制房地產行業經濟虛增，發揮政府調控能力，即便如此，房地產行業仍舊熱度不減。對于房地產行業而言，盡管涉及對營業稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業稅負降到最低程度。稅收籌劃工作是企業財務人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規避企業稅務風險的一項舉措。如何認清房地產行業繳納土地增值稅的現實狀況，才能采取恰當的稅收風險規避措施，實現企業利潤的最大化，提升在行業中的競爭力。
一、關于房地產行業征收土地增值稅的現狀分析
由于我國房產價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現國家的經濟調控。我國實行超額累進稅率對土地增值稅進行征收，對于嚴格的政策調控，多數房地產企業均產生危機意識，但現實工作中仍有各種不合理狀況產生。
首先，在實際工作中，房地產企業對土地增值稅缺乏重視。由于房地產行業經驗周期長，核定步驟、內容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務部門規定的四級稅率要低，這就導致房地產行業實際繳納的土地增值稅金額數目并不顯著，對房地產行業的銷售形勢并未產生影響。在巨大的銷售額面前，房地產企業往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產生高度重視。
其次，房地產行業對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現象時有發生。由于國家關于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產企業的發展，一些企業為降低稅收成本，實現更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現在對國家稅收優惠政策的運用，如合作建房有暫免征收的優惠，代建費用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規定方面，利息費用的合理扣除，期間費用的有效轉移等都是企業關注的重要內容。再者，房地產的銷售收入方面的控制，合理控制房產銷售，減少房產增值額，進而使得適用稅率降低，稅務負擔大大減輕。以上幾點都是房地產企業中經常需要籌劃的降低應交稅款的指標，如果合理有效籌劃，則對企業發展起著極大的促進作用，能大幅度節約企業成本，增強核心競爭力。但過猶不及，一旦企業發生過分追求稅負的降低，則很可能走向節稅的彎路，面臨違規風險。因此房地產行業應建立有效的審計和評估、預防機制，防止稅收籌劃風險的發生，但現行狀況下，多數房地產企業未能對此產生足夠重視。
二、房地產行業對土地增值稅稅收籌劃具體舉措
（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風險意識
納稅籌劃的目的是通過相關法紀和科學計算方法的運用，對企業稅款實施繳納，為企業爭取更大的利潤增長空間。因此企業必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業在稅款繳納方向走彎路，要建立風險評估體系，樹立風險意識，對土地增值稅的繳納工作產生高度重視。企業納稅籌劃人員應當具備較強的專業技能，把握國家政策變動，及時采取應對措施，不斷進行土地增值稅相關知識的學習。對于企業來說，納稅風險多種多樣，只有針對企業自身業務狀況，才能制定適合自己企業發展的納稅管理體系。這要求企業在增強業務人員稅務知識專業性的同時，協調好與稅務主管部門的關系，遇到納稅問題及時處理，避免產生風險和糾紛，保證房地產行業的良性發展。
（二）對土地增值稅的優惠政策及時關注，瞄準籌劃方向
近年來，我國關于土地增值稅的政策不斷調整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應及時關注，瞄準納稅籌劃方向。現階段主要有兩種稅收優惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產企業與其他企業合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運用這一政策，減少稅務負擔。還有房地產運用土地進行投資和聯營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產企業可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費用不需繳納土地增值稅，房地產企業合理運用國家政策，確保企業納稅籌劃科學合理，使得利潤的有了上升的空間。
（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準確
土地增值稅涉及的主要項目有利息費用的扣除和期間費用的扣除，還有針對開發商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產企業制定納稅籌劃措施時，首先對開發成本高度重視，這其中包含著多項實際發生，并可以按照規定合理扣除的方面。也要對房產轉讓價格予以關注，對允許扣除的項目進行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發過程中產生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業的利息扣除方法。或通過銀行貸款，使得利息費用比例增高，可以計入房產開發成本，予以扣除。此外對于期間費用，如財務費用、管理費用等項目，合理計算分攤，具體細化，最終能計入開發成本，則能實現據實扣除。對于不同開發項目，還應按比例進行費用的分攤，這樣能有效節省稅務開支。另外，房地產企業可以通過合理定價，將房產分批銷售，控制房產銷售收入，減少房產增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業減少稅負的一種籌劃措施。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 經營管理 人才 培養
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
隨著經濟的不斷發展，我國城鎮化建設的加速，使房地產行業得到了快速發展，對于房地產經營管理人才需求量也在逐步擴大，要求從業人員更加專業化。我國房地產經營管理人才的培養，相對于房地產業的發展來說，還相對比較滯后，如何使房地產管理人才更能適應行業發展需要，如何提升學校教育知識與社會實踐的結合度，這些都成為現階段人才培養的重點所在。
我國房地產業發展背景
從房地產行業的發展來看，改革開放之前，我國的土地管理比較嚴格，房屋屬于福利分配，沒有明顯的商品屬性，不論是房屋建設，還是房屋的修繕等，都由國家安排，這就導致國家負擔沉重，不能適應社會的發展和人民群眾的需求，也制約著我國城市的發展。改革開放之后，土地制度開始放松，土地使用權可在市場上流通，我國也適時突出相關政策，鼓勵房地產行業的發展，房屋的商品屬性開始突顯，也使得我國房地產業得到快速發展。由于改革開放前體制的約束，我國房地產經營管理人才十分匱乏，近年來，房地產行業井噴式發展造成人才需求更為突出。
從教育體制來看，由于高等院校自身的發展情況和發展方向不同，開設專門的房地產專業的高等院校很少，即使有相關的專業學院，但由于發展的方向不同，在課程設置方面也不盡相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，沒有形成統一的教學規劃，這樣對于專業建設的發展也造成瓶頸，最終也影響著我國房地產業的長久健康發展。[1]
行業經營管理人才的需求
在經濟高速發展下，房地產行業也發生了很大的變化，對于專業的經濟管理人才的需求也改變。一方面是對經營管理人才的要求，更為專業化、知識化，要求有較深的業務知識，有良好的職業素質，有很強的工作能力的復合型人才。另一方面，由于房地產行業的日趨成熟，本土化特點日趨明顯，房地產行業的投資性加大，與金融市場的逐步融合，對于具有多知識的房地產經營管理人才的需求加大。現階段，房地產企業的不斷發展及行業競爭力的逐步增強，都需要更多的經營管理人才，老一輩的注重工程、技術的房地產人員已經不適應時代的發展，需要更多傾向于時展的管理人才的補充，使整個行業的人才素質不斷提升，更加專業化，更能融入到國際化發展的潮流中。
房地產經營管理人才的培養方向
對于房地產經營管理人才的培養，要有明確的培養目標。不僅要求該行業人才具備專業的基礎知識和管理能力，還需要有很強的實踐技能和分析能力。整體的培養目標應該是具備高水準的文化素養和職業道德，有很強的經濟知識基礎及相關學科的知識，并且對房地產周邊行業有很強的經營管理能力的綜合性人才。這個目標的確認，也為我國房地產經營管理人才的培養指明了方向，使高校教育能夠更加切合行業需求進行教學改革，符合人才發展的長遠規劃。
在人才培養的過程中，要始終結合社會需求，根據行業的發展和市場的需求，來確定人才的培養計劃。現階段房地產業的迅速發展，對于人才需求量較大，各高校可適當的擴大招生，這樣一方面可以滿足市場對人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。從房地產行業來看，房地產經營管理設計部分較多，需要學習的相關法律法規種類繁多，這就要求在人才培養中，注重多元化發展，進行綜合性的學習，適應實際工作的需求。
房地產經營管理人才培養的措施
根據市場的需求，需要對現階段的教育培養模式進行重新的梳理和改革，更加注重人才培養的多元化和實用化。
完善教育體系
在目前我國高校教育方面，對于房地產經營管理人才的培養，還沒形成完善健全的培養體系，各高校應該逐步擴大對該專業的支持力度，建立多層次的教育體系。在加強知識理論學習的過程中，更要注重實際操作和運用能力的協調發展，使行業經營管理人才更趨于多樣化。
在基本人才培養體系的完善過程中，也要注重對高水平人才培養體系的建設，加強研究生教育培養體系的建設，培養出高素質的專業性科研人才，擴大房地產行業人才的儲備。同時，要逐步建立多層次的繼續教育體系，對于房地產業各層次從業者，都需要不斷的學習和提高，這樣才能符合市場的變化發展。
2、加強合作對接
在人才培養過程中，專業院校不僅要讓學生成為行業理論人才，還要積極與行業合作與對接。學院教育要符合行業發展的趨勢，并對專業人員進行相關的職稱管理和學術探討，才能培養出優秀的、具有很強競爭力的人才，使人才培訓形成良好的循環，高校教育成為人才培養的基地，而行業成為高校教育的方向趨勢，并對高校教學成果進行評估，達到互動發展，使人才的競爭力更為突出。[2]
參考文獻：
所謂的會計信息，是指通過財務報表、財務報告或附注等形式，由會計單位向投資者、債權人或其他信息使用者，將單位財務狀況和經營成果的信息進行揭示。會計單位按照規定的會計制度,法規,方法和程序，將企業經營過程中價值運動所產生的數據進行加工，成為有助于決策的財務信息和其他經濟信息。而房地產行業的會計信息，則為行業內的經濟活動，提供依據。
一、我國房地產行業會計信息質量問題
由于房地產行業的特殊性，導致房地產行業會計信息失真的原因較多，造成了房地產行業會計信息質量問題的存在。房產企業單位會計人員的整體素質的優劣，是關系房地產行業會計信息質量的關鍵。會計人員是會計活動的主體，會計信息主要是經過此類群體，對相關要素的計量以及確認才能生成。我國房地產企業會計人員失真的原因主要有兩個方面，分別是綜合素質不高，以及會計人員的業務水平較低。因此，在工作中錯帳、帳簿記錄不清、成本核算不準確等現象時有發生，還有挪用公款、做假賬等，職業道德修養的缺陷造成的會計信息的失真。房地產企業的會計工作中，還存在會計準則執行不足的現象，或是會計法律制度與會計法規不完善，房地產行業監督機制不健全。房地產企業對會計信息的管理力度不足，均能造成企業會計信息的失真。最后，會計人員的工作收入確認存在較大的隨意性，房地產預收款項及貸款定金等非常多的款項，造成了會計信息的漏洞。同時，房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點,這些特點為部分想要的人提供了廣大空間,從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。
二、改善房地產行業會計信息質量的建議與對策
1.加快會計準則制定，完善相關法律法規在實際工作中，房地產行業的會計信息質量，由于部分企業未落實和解讀好新會計準則，并沒有得到有效的提高。因此，房地產企業應加大力度對會計準則及會計制度的完善，加快制訂和出臺新的具體會計準則，針對易出現的問題加以規范。逐步建立一套與新會計準則配套的會計信息披露的規范體系，提高會計信息披露的真實性和可靠性。針對房地產企業會計中一些特殊事項,以規范和統一企業會計核算,建立有多方利益關系人參加的會計準則、會計制度制定機構，遵循科學合理的制定程序，征求意見應擴大范圍，制定出具有普遍認同的準則、制度。通過此類制度的建立，加強財務信息需求者參加及監控的動機與能力，增強房地產企業會計信息中，企業財務信息和經營業績信息的可比性和有用性。
2.提高單位法人會計責任意識，加強會計隊伍建設提高單位法人會計責任意識和會計從業人員的執業素養，是治理房產企業會計信息失真現象的最好方法。因此，要加大對單位負責人的法律、法規宣傳力度，樹立其對會計信息真實性的責任意識，對房地產企業經營活動中的會計工作起到促進作用，使企業中各部門人員明白，會計信息的法律責任，嚴格規范員工遵守會計制度，對損害社會利益的行為嚴懲不待。在此基礎上，由于會計從業人員的職業道德、專業素養和專業技能，都是影響房地產會計信息質量的重要因素，所以要加強對會計從業人員的培訓，提高會計人員的整體素質，使之職業道德以及職業責任感有所提高。以上述工作為基礎，確保會計工作的各項制度能夠有效執行，加強會計人員的客觀性、獨立性，提升會計人員的職業素養，保障房地產行業中會計信息的質量。
3.政府加強對房地產行業的監管和違規懲罰力度有些地方政府忽視了國家與社會的整體利益，造成了腐敗現象的發生，還些會計師事務所內部質量控制薄弱，造成了房地產企業的會計信息的失真。因此，在政府部門中，應該建立健全房地產信息溝通制度,以實現對房地產開發項目的動態監管,加大其力度。除此以外，還要加大對開發商會計信息的審查范圍和懲罰力度,對行業內存在的違法違規行為，通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式，對房地產開發企業直接給予經濟處罰,提高其會計信息造假的違法成本。
三、結論
隨著我國房地產行業的不斷發展，世界經濟的曲折前進和我國經濟水平的不斷提高，房地產行業在我國經濟中的地位越來越重要，是工業生產甚至社會活動、人民生活提供基礎的重要產業，已經逐漸成為我國經濟中比較重要的基本支撐點。因此，對會計信息的要求也必然越來越高，面對會計信息失真這種比較普遍的現象，小到房地產企業，大到國家政府部門，都要盡快加大治理力度，確保會計信息的真實性和可靠性，維護國家與社會的整體利益，促進房地產行業的長足發展。
作者：馬雅琴 單位：蘇州第五建筑集團有限公司
關鍵詞：房地產行業；可持續發展；發展瓶頸
一、我國房地產市場出現的問題分析
我國房地產行業經歷了輝煌的發展階段，當前房地產發展逐漸走向平穩，如何在市場飽和的狀況下調整經營戰略是行業內需要深思的問題，我國房地產周期波動頻率縮小，其波動幅度減小，但房地產發展面臨著宏觀經濟惡化、國內結構性調整的難題，下面對現階段房地產市場出現的問題進行詳細分析：
（一）銷售面積增速低于零。自從我國房地產商業化以來，房地產經歷了快速發展階段，隨著房地產行業疲態顯示，但是其住宅銷售面積增速一直維持在20%-30%之間，在2008年以后，房地產行業發展出現了新的形勢，其住宅銷售面積增速維持在零附近，在一些沿海地區的城市中，這一數據甚至降到了負值，這表明房地產行業發展勢頭逐漸冷卻，其價格開始平穩。但是在全球性金融危機的影響下，整體宏觀經濟環境不景氣，房地產受到恐慌心理、股市、利率及匯率等異常變化的影響較大，其可能會出現較大的不穩定性變動。
（二）全國范圍內的交易量萎縮。隨著房地產業蓬勃發展，房價也與日俱增，在價格持續上揚的背景下，人們帶有很強的從眾買房心理，其全國范圍內的交易量顯著提升，但是從2008年以來，全國的房地產市場普遍出現了交易量大幅度減少的現象，其降幅甚至達到了40%以上，這給房地產商帶來了巨大的風險，但是對房地產整體而言，交易量趨于平穩則是一個利好，這正好給我國房地產行業發展模式調整的機遇。
（三）房地產發展成本較高。房地產屬于高投資的行業，其主要的融資渠道是股市和銀行，一旦宏觀經濟環境發生變化，房地產行業就會受到較大的波動，以房地產的融資而言，一旦房價趨于穩定或者是價格下跌，金融系統就會面臨著很大的風險，雖然當前很多人選擇個人借貸，這在房地產還貸中屬于優良資產還貸，當前四個國有銀行出現的不良貸款率僅為1.5%，但是房地產開發商的貸款不良率較高，房地產業發展嚴重依賴于開放商的資本投入，一旦房地產商出現資金危機，很容易帶動銀行陷入困境。
二、我國房地產發展的幾點思考建議
（一）促進房地產市場穩定，保持供求關系穩定。房地產業經歷了輝煌的發展后逐漸走向了供求關系平衡的狀態，因此下一步的工作是促進房地產業市場供求平衡，在控制房地產投資速度上，保證房地產發展符合市場需求規律，從供應和需求兩個方面統籌工作，要對城市建筑進行合理改造，提高房地產內需，同時政府要強化經濟形勢優化，帶動居民收入增長，為房地產發展注入動力；再者國家要發揮其市場調節作用，鼓勵房地產開發商放低銷售價格，減輕人們的購房壓力，保證人們的居住權利。從房地產供給方面來說，要提高工程竣工率，充分利用空置房，規范房地產市場的發展，合理優化房地產資源配置。
（二）健全市場預警機制。房地產業發展要建立完善的預警機制，這有助于政府及時了解房地產行業動態，并出臺相應的宏觀調整政策，當前我國各級政府已經針對房地產發展建立了相應的預警機制，將房地產納入到監督系統中，對于采集的資料進行詳細劃分。預警機制建立要采用科學的計算方法，規范空置率的計算方法并合理設置警戒線，結合增量空置率和存量空置率兩大指標，建立空置率雙指標體系，以便全面反映空置房狀態。通常而言，增量空置率直接反應商品房的控制狀態，為房地產投資和開發調整提供相應的市場依據，同時這一數據也體現了社會房屋總量的態勢和余缺狀況，因此管理部門要制定完善的預警機制。
（三）深化金融體制改革。首先是要開發行業融資的多樣化，保證房地產資金鏈不會斷裂，為房地產業發展提供堅實的金融保障，同時要推進住宅擔保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實施和使用，分擔房貸風險；再者要推動銀行改革，基于房地產業發展改革銀行，提高銀行系統的管理能力，控制金融風險能力，同時政府部門要加強對金融機構的準入標準，保證優良資金進入到房地產市場中，避免不良資本進入造成房地產市場出現混亂。結語：隨著我國經濟發展模式轉變進程推進，作為國民經濟主體產業的房地產業要適應市場的發展需求，樹立正確的發展理念，促進房地產業市場穩定，健全市場預警機制，同時深化金融體制改革，為我國房地產業的發展提供健康的環境。
參考文獻：
目前，我國經濟社會處于嚴重的誠信缺失狀態，總體形勢不容樂觀。據有關部門不完全統計：我國企業每年因信用問題導致的損失約6000億元；合同交易履約率僅為60%，68%的企業曾因信用問題遭受損失；企業“三角債”金額高達上萬億元；由于產品質量低劣或制假售假造成的各種損失達2000億元。這些統計數字表明，我國經濟社會的發展缺少牢固的信用基石，構建和完善社會信用體系，已成為完善我國社會主義市場經濟體制的客觀需要，黨的十明確提出“深入開展道德領域突出問題專項教育和治理，加強政務誠信、商務誠信、社會誠信和司法公信建設”。
為加快我國社會信用體系建設進程，充分發揮協會、商會的作用，促進行業信用建設和行業守信自律，從2006年起全國整規辦和國資委聯合下發了《商會協會行業信用建設工作指導意見》，并在多個行業協會商會開展了行業信用評價試點工作。隨著這項工作的開展，信用評價已成為由商務部和國資委牽頭負責的一項常態化的工作。截至目前，已有148個行業商會協會開展了行業信用評價工作，覆蓋了包括房地產、建筑、機械、電子、石化、醫藥等在內的大部分行業和領域，共評出A級以上信用企業6000多家。
中國房地產業協會、中國房地產研究會自2009年起開始在行業中組織開展房地產行業信用評價，2010年經商務部、國資委批準，成為第四批行業信用評價參與單位，2011年在北京、重慶、大連等地的部分房地產企業試點工作的基礎上，2012年起在全國范圍內開展了房地產行業信用評價工作，截止到目前已有83家企業獲得評級。
一、開展房地產行業信用評價的必要性
自1998年深化住房制度改革后，在住房分配貨幣化政策推動下，房地產行業進入了快車道，年增長率約20%，年產值平均占GDP的5%左右。房地產行業在改善人民生活、加快城市發展、推動經濟社會發展等方面起到了十分重要的作用，同時帶動并推動了眾多相關行業的發展，刺激了國民經濟的發展，也為各地方財政提供了財源。但同時房地產行業的信用問題日益突出，影響了行業的健康發展。房地產開發商處于信息優勢地位，信息的不對稱性不僅增加了消費者的交易成本，還引發了許多有關房屋交易和使用的糾紛。在房屋質量、房屋銷售、面積計量、售后服務和物業管理等各個環節都存在著信用問題，其中有關房屋質量的投訴占60%。因此，在房地產行業中開展信用評價成為行業發展之必需。
二、房地產行業信用評價的特點
房地產行業是個個性化強、地域差異大、行業涉及面廣、民眾關聯度高的行業。要做好房地產行業信用評價，必須結合行業特性來開展這項工作。
1.科學的指標體系
房地產行業具有非常鮮明的特點。首先，品牌影響力較弱，只有極少數市場化的品牌企業通過整合現有資源來細分和占領市場，形成統一清晰的品牌形象。其次，房地產行業發展存在地域和規模的不均衡性，集團公司與項目公司共存，無法以同一尺度衡量其信用。再次，項目周期與財務周期不匹配，影響財務指標的可比性。最后，建筑是遺憾的藝術，而且這些遺憾在建成后很難通過售后服務彌補。同時，房地產行業還具有資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等普遍特點，因此，必須設立一套符合房地產行業特點的信用評價指標體系（簡稱指標體系）。該指標體系即具有一般信用評價的共性，還必須具備房地產行業的特性，即考量企業的客觀信用能力，更注重企業在房地產開發建設全過程中的經營信用情況以及企業履行社會責任的信用，要從以上幾個方面對房地產企業的開發能力、信貸、納稅、合同履約、產品質量以及社會責任等多方面進行全面的評價。在分值比例設定上使企業經營信用情況的分值比例達到了45%，企業履行社會責任信用分值比例達到35%，企業客觀信用能力占全部分值的20%。同時采取一票否決制，如企業發生違法違規或其他嚴重失信行為，一律不予評價。只有這樣才能真實、客觀、公正地考核衡量企業的信用情況。
2.完善的組織機構
為做好信用評價工作，中國房地產研究會、中國房地產業協會成立了由兩會領導、行業專家和有關部門主要負責人組成的房地產行業信用評價管理委員會和信用評價專家委員會，成員構成不僅有房地產方面的專業人士，還包括了來自土地、金融、信用建設、品牌、消費者權益保護等多方面的專家，既有政府官員、專家學者，還有企業家，他們不僅具有較高的理論水平和專業素質，還有豐富的實踐經驗，在評價指標制定、評價辦法修改、信評工作方向上給予很多幫助，提出很多很好的意見和建議，對指導開展工作發揮了積極作用。信管委下設信管辦，負責具體組織工作。機構的完善，保證了信用評價工作的順利開展。
3.引入了社會第三方信用評價機構
為客觀真實的反映參評企業的信用情況，房地產行業信用評價引入了社會第三方信用評價機構對參評企業進行獨立、客觀的評價。社會第三方通過招標選取，實行動態管理，并進行專業培訓。
評價中，第三方評價機構不僅對參評申報材料逐一進行書面審核，還一律對參評企業進行實地核查。通過實地核查及和參評企業面對面的交流，了解企業的經營狀況，同時通過對企業經營關聯單位、相關行政機關和社會組織的調查詢問以及社會企業信用信息的查詢，了解企業對員工、合作方、消費者、政府、社會信用及履行社會責任的情況，使評價到客觀、真實、全面。
4.采用“三統一”的工作方式
房地產行業信用評價是建立在企業自愿參加基礎上的一項工作，其工作方式是以中國房地產業協會、中國房地產研究會為主導，依托地方協會，按照統一指標體系、統一收取費用、統一選取社會第三方“三統一”的方式來進行。評價工作每年開展一次，評價結果三年有效，每年組織一次復評。
三、如何進一步做好信用評價工作
在經濟快速發展的今天，社會信用體系建設越來越受到重視，但認識水平和制度建設還有待提高和完善。要進一步做好房地產行業信用評價工作，首先要解決好以下幾個問題。
1.要提高對信用評價工作的認識
由行業協會主導的行業信用評價能夠更有權威的推動行業形成守信踐諾的長效機制，有效地約束會員企業的道德風險和機會主義行為，有助于提高行業協會的服務能力，對促進行業信用建設和行業守信自律，保障行業健康發展發揮重要作用。它既不同于政府部門基于監管需要而實施的資質管理，也有別商業機構基于市場需求提供的信用評級。它突出了自愿性、專業性、自律性和服務性，更多的反映的是企業自身資產情況、開發經營行為和履行社會責任所獲得的社會信譽，是企業參與市場經濟活動的一張臉面、一個標簽，由協會組織推進這項工作更具有行業的權威性和公正性。同時，必須正確認識信用評價的作用，信用評價不是表彰，不單純是為了頒牌，頒牌只是手段，其目的一是為了加強行業信用建設，促進行業守信自律，規范房地產市場秩序，促進行業健康發展。二是企業通過信用評價能看到自身優點和差距或問題所在，從而提高綜合管理水平，提升企業自身的社會信用度。從長遠來看，在市場經濟條件下，對企業的資質管理必將逐步向資信管理轉變，大力推動信用信息在全國范圍的互聯互通，發揮信用信息對失信行為在更大范圍的監督和約束已成為市場經濟良性持久發展的必要條件。
2.要加強信用評價結果的應用
研究探討信用評價結果的應用問題，發揮信用評價的激勵和約束作用，使信用等級良好的企業多受益，讓有信譽的企業贏得更大的市場發展空間是信用評價工作持續發展的前提。只有這樣才能吸引更多的企業參加。這是信用評價工作在當前一個時期面臨的實際問題。可喜的是一些省市已經在研究探索和努力推進信用評價激勵機制的建立。如重慶在有關部門的支持下，出臺了五個方面的激勵政策。上海市政府自2008年開始開展“上海市企業誠信創建活動”，通過建立企業信用檔案、星級評定、政府網公示提升企業社會信用體系建設，目前已有85家房地產企業獲得星級評定，并在政府網上進行公示。
3.要加強與地方協會的聯系和配合
房地產開發具有地域性，開發企業是屬地管理，參評企業的組織、信息的采集與核實離不開地方協會的支持。地方協會的積極性直接影響信用評價工作的廣度和質量。只有充分發揮地方協會積極性，提高地方協會對這項工作的認識，加大地方協會開展這項工作的力度，才能使信用評價工作落到實處。
4.要加大信用評價工作的宣傳推廣
關鍵詞：房地產市場；綠色營銷；可持續發展
跨入了綠色文明與低碳經濟時代后，綠色元素開始越來越多地融入到各種經濟活動中，而房地產行業作為我國重要的經濟組成部分，自然也毫無例外，尤其是在房地產市場營銷中，綠色營銷理念開始得到愈來愈多的重視與運用。綠色營銷是以環境保護與生態維護為基本導向，以實現企業自身及整個社會的可持續發展為最終目標的現代營銷理念。房地產市場的綠色營銷管理則是在房地產企業的生存與發展過程中，為了實現企業、社會及自然環境的和諧共存，將綠色生態觀念引入到房地產行業和市場營銷活動中，通過綠色理念的貫徹落實，以環境保護為主導目標，依據綠色營銷理論來更新發展策略，并實際運用到企業營銷管理各個環節，以指導房地產企業營銷業務的策劃、實施與開展，滿足綠色文明社會對房地產企業提出的全新要求，促進企業、社會及自然的可持續發展（康浩，2012）。近年來，環境污染和生態破壞等非綠色問題伴隨著房地產行業的迅猛發展及日漸繁榮而越來越嚴重，這極大威脅了行業、經濟和社會的可持續發展。因此，綠色營銷理念的引入和應用成為我國房地產行業市場營銷活動的關鍵。
一、房地產市場綠色營銷的特點與內容
同一般營銷管理過程一樣，綠色營銷要求房地產企業在辨識、預期并符合消費的社會需求基礎上，對人才、資金、物資、信息、知識等各種有形和無形資源進行有效整合和優化配置，進而帶來經濟效益及永續經營。除此之外，其還有別于傳統的營銷方式，要求房地產企業將綠色效益也作為企業重要的經營目標之一，通過一系列房地產綠色營銷的組合手段來滿足消費者對于綠色住宅以及優化環境的需求，實現企業經濟效益、消費者效益、社會效益、生態效益三者的有機結合與統一和諧。
我國房地產市場的綠色營銷管理主要具有以下幾個特征：一是隨著我國房地產市場營銷關系的延伸，消費者與企業間的直線關系得以擴大，綠色營銷已開始逐漸擺脫傳統束縛，慢慢適應市場對消費者、企業及社會三者間效益的合理權衡與調節的需求；二是房地產市場的綠色營銷主要采取進行綠色定價、開展綠色促銷、選擇綠色渠道、樹立綠色品牌、設計綠色住宅及提供綠色物業服務等營銷策略，體現出綠色化和生態化特點；三是注重房地產企業的環保意識、社會使命感與責任感，強調其社會責任和環保義務，并通過在企業內部營造綠色價值觀和文化氛圍，提升企業自身的綠色形象，從而在激烈的市場競爭中占據優勢地位。
我國房地產市場的綠色營銷管理過程主要包括以下內容：一是在企業上下樹立綠色營銷的意識和觀念；二是搜集綠色建筑的相關信息，設計和開發綠色地產；三是引導購房者及全體社會的綠色消費觀念；四是建立并實施綠色營銷監管體制；五是在企業內部培育綠色文化。傳統的房地產行業以經濟利益最大化為其唯一的經營目標，在追求高額利潤的過程中，企業的社會責任感和環保意識逐漸弱化，經常發生企業利益、消費者利益及社會利益相沖突的問題，而綠色營銷管理能夠使企業對其自身的社會責任感開始重新審視，并努力協調其自身經濟利益的追求與社會責任承擔、消費者利益維護、環保問題解決等之間的矛盾，進而有利于實現企業與整個社會、自然環境的和諧相處。
二、我國房地產市場開展綠色營銷的必要性
房地產作為迄今為止人類對各種自然資源及能源消耗最大的行業，尤其需要盡快將其傳統的粗放型生產運作方式轉變為集約型，站在長遠發展的角度解決各種資源浪費問題，這也是保證我國國民經濟獲得可持續發展的關鍵問題。同時，隨著經濟的快速發展，我國的城市化進程不斷加快，人民的生活和消費水平得到很大提升，其對居住條件的改善需要越來越迫切，住宅及商業等各種用房需求與日俱增。據有關專家預測，目前及未來至少五十年里，房地產行業將依然是我國經濟發展增長最迅速的行業之一，因而，采取有效的綠色營銷管理模式和方法是我國房地產行業在未來綠色經濟和綠色文明時代立足發展的大勢所趨。
而從我國房地產市場的特點來看，綠色營銷的開展同樣也是十分必要的：一是隨著各種機制的不斷完善，市場在我國房地產建設和發展中的基礎性作用越來越突顯，市場供求關系成為當前決定我國住宅資源配置的主要因素。其中，城鎮居民對住宅商品的需求則成為市場供需關系的決定因素，居民住宅需求市場正在形成并逐漸趨于成熟，房地產行業也相應的逐步邁入以需求為導向的發展階段，這些都為我國綠色住宅的設計、開發、建設和發展創造了市場環境優勢。二是隨著經濟發展和科技水平的提升，人們的消費水平和生活質量逐日提高，個人素質也得到提高，其健康意識、綠色意識、環保意識逐步得到樹立和增強，消費傾向和偏好開始向綠色角度轉移，因而，綠色住宅龐大的潛在需求量為綠色營銷奠定了良好的市場基礎。三是可以預測到，未來隨著需求量的擴大，居民對綠色住房的消費投入將大幅提高，而政府對房地產行業的支持力度同樣也將增加，這些都為綠色營銷的發展提供了有力的資金保障。四是綠色營銷相比傳統營銷方式具有極大的成本優勢。在綠色地產的設計和開發建設整個過程中，其強調通過全生命周期管理來降低設計、開發成本及消費者的使用成本，并通過對各種建筑材料和資源的節約、循環、充分有效和可持續利用，來減少材料資源的消耗，降低施工建造成本。
三、當前我國房地產市場綠色營銷存在的問題
（一）系統風險的成因
系統風險又稱市場風險，指由于企業外部某種因素的影響和變化，導致所有企業的財務成果具有不確定性。主要包括：宏觀經濟趨勢的不確定性、國家經濟政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產企業來說，系統風險的成因主要表現在以下兩個方面。
1．國家經濟周期和市場經濟環境的變化
宏觀經濟趨勢的變化和市場經濟環境在房地產企業的發展中一直發揮著至關重要的作用，房地產企業的發展周期隨著國民經濟的周期波動，經歷了從蕭條一直到復蘇的四個階段。如自次貸危機爆發以來，全球經濟發展水平急劇下滑，使得金融危機漸漸演變為經濟危機，在這樣的經濟背景下，中國的企業必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調存款準備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產購買者的實際購買壓力和房地產企業的資金融資壓力，這都將引發財務風險的產生。另外，房地產企業的發展還與我國的其他許多行業密切相關，這些行業的發展情況都會對房地產企業產生直接或間接的影響。制造業、商業銀行的發展狀況都將對房地產企業的開發成本產生影響。房地產的開發項目主要為土地且占據了企業的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關系都將對開發商資金的周轉率和收益率產生重要影響。
2．經濟法律政策的變化
房地產企業在我國的發展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經濟的支柱產業并已達到白熱化的發展狀態。國家為了保證國民經濟的平穩協調發展，頒布了一系列財政稅收等政策法規對房地產行業進行宏觀調控，且一次比一次更加具有針對性和嚴厲性。
（二）非系統風險的成因
非系統風險又稱特殊風險，指由于個別企業某個特殊因素的變化而造成的風險。一般主要來源于企業自身的經營活動和財務活動。對于房地產企業，引發這些風險的因素主要表現在以下幾個方面。
1．資本結構不合理
一個企業倘若不具備一個科學合理的資本結構，必將影響企業的經營收益，同時增加企業的財務風險。眾所周知，房地產企業在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現能力弱，企業發展的大部分資金來源于外部金融機構貸款和工程建設項目的預付款，只有小部分來源于企業的自有資金。資產負債率過高，債務資金所占比例過大，一旦企業實際收益率低于預期收益率，將會導致資金鏈斷裂，可能產生不能支付到期付息的財務風險。
2．融資渠道單一
隨著經濟的發展，目前我國房地產企業已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業通過上市發行股票來籌資。房地產企業開發項目初期通常需要較大的投資額度，因此企業的現金流風險較大，保持連續的資金鏈十分重要。但我國目前的金融體系和房地產金融不健全，導致房地產業對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產開發項目運營周轉的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業自身在面臨財務風險的時候不能利用資產組合來很好的規避風險。特別是在人民幣基準利率不斷上調的環境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業開發項目的成本費用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發某種財務風險。
3．資金管理意識匱乏
房地產企業具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財務特征，相應的企業應運用縝密的財務管理方式對企業的財務狀況和經營成果進行監督和管理。由于我國房地產行業起步晚，很多企業在財務管理制度上不健全，管理混亂或將財務管理僅局限于會計核算方面，缺乏對全面資金預算的嚴格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現在為未制定出成文的資金運用計劃。這些都在無形中增加了房地產開發項目的成本，導致企業自身的投資風險加大。
4．財務人員普遍缺乏風險意識觀念
目前來看，房地產企業對財務風險的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現象。風險控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規范性和完整性都未達到規范的要求，或僅僅滿足了相關部門的檢查，末充分發揮會計的監督和控制作用。這些都源于財務人員缺乏風險意識觀念，未意識到風險管理對企業生存和發展的重要性。財務人員的專業技能和知識滯后，已無法跟上當前經濟時展的步伐，從而導致其處理的財務信息質量普遍較低，不能為企業管理者做出正確決策提供應有的幫助。在風險決策意識方面，沒有系統和縝密的分析、比較和研究，這都將引發企業財務風險的發生。
二、有效防范房地產行業財務風險的措施
由于系統風險多為不可分散風險，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當的手段對其加以利用，使其向著對企業有利的方向發展。而關于非系統風險，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。
（一）緊跟宏觀形勢，產品多元化協同發展
縱觀房地產行業的發展過程，每一階段的發展都與國家的宏觀經濟形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關。在這樣的環境下，企業必須能夠對政策的導向做出合理的判斷，有效地預測房地產行業的走向，提前做好資金的融資預算等工作，最大限度地規避系統風險。與此同時，房地產企業要想有效地控制財務風險，應做到產品多元化協同發展。目前，我國房地產行業的上市公司多以住宅開發為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調控的局面，建議房地產企業可以嘗試著開發多業化的市場。如選擇商業房地產、旅游房地產等供給缺口大、資金回籠快且幾乎不受干預的業務。
（二）完善企業的資金結構，實現科學化、合理化
企業在不同時期呈現的財務風險是不同的，且由于房地產企業的長期高負債經營模式，使得其營運成本明顯高于其他行業，因此必須對企業的資金結構進行完善，合理配置企業的資產結構，有效降低企業的營運成本與風險。鑒于房地產行業資金回籠相對較慢，在完善資金結構時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。
（三）拓寬融資渠道，實現多元化
目前房地產企業僅僅依賴銀行貸款形式進行融資，而銀行關于房地產行業的貸款限制條件逐年增加，使房地產企業的融資困難問題更加嚴重。逐步拓寬企業的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業的市場競爭力，從而謀求更好的發展。首先企業要充分挖掘自身發展潛力，科學利用現有的留存資金。其次可以增強對民間資金和其他企事業單位資金的利用率。同時，可以運用投資信托基金和資產證券化融資方式。在經濟全球化的背景下，還可以利用海外平臺進行融資，相對于我國商業銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機制靈活。在實現融資渠道多元化的同時，也最大限度的降低了融資成本，優化了企業現有的資本結構，這對企業的長期穩定發展十分重要。
（四）增強資金管理意識，實現效益化
鑒于房地產行業的資本結構中，自有資金較少，且融資困難，房地產企業在拓寬融資渠道的同時，應增強資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續的同時，充分利用閑置資金，對其實施有效地控制與管理。在不影響企業日常經營活動的同時，可以進行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業營運成本，實現效益化。
（五）增強風險意識、提高財務人員的管理素質
房地產行業作為一個高收益、高風險的行業，要保持企業的平穩健康發展，企業人員應意識到在企業經營過程中的各個環節都存在著財務風險。同時，要意識到對財務風險進行預測和防范并非僅是財務人員的責任，而是全體員工的責任。所以企業高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權衡各方面的影響因素，提高財務信息的質量。其次，培養全體員工的風險意識觀念，把風險管理切實落到實處上，同時要求員工廣泛學習最新的專業知識，切實提高其自身的綜合素質，將企業的財務風險最大限度的降至最低點。
三、結語
