時間：2023-06-07 09:09:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇前期物業管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
一、物業的設計人是不是專業的物業管理者，其在判定設計方案時，不可能將后期的物業管理中，可能出現的問題考慮周到。同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔,建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節，提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。
從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。
二、物業的前期介入還應積極參與工程施工的監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。
物業管理企業派出專業人員入住項目，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端,為業主爭得了良好的，硬件條件。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。
此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。
三、提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。
物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。
物業管理的前期介入階段是物業管理單位熟悉物業實際情況的過程，由于其參與了物業的設計規劃階段，可以對物業的總體規劃布局、結構以及管域安排做到心中有數。由于其對工程的質量進行監督，對物業日后可能出現的種種隱患了如指掌，在工作中可以做到有的放矢，同時，其又可以有充裕的時間進行物業管理方案的設計，人員的安排，為管理物業打下良好的基礎。亦收集的各種圖紙等原始資料的基礎上建立完善的檔案文件系統。減輕日后的管理難度。
(一)前期物業的概念
關于“前期物業管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統一的界定。前期物業大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業管理在物業管理實務中,又稱為物業管理的前期介入,是指物業接管驗收之前,物業服務企業從今后物業使用者、服務者角度積極參與房地產開發建設的行為,即在物業服務企業正式接管物業之前的各個階段。第二階段,前期物業管理,是指自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與物業服務企業簽訂的日常物業管理合同生效時止的物業管理。
對于前期物業概念,應將前期介入和前期物業相區別,前期物業不應包含前期介入,即應僅指前期物業的第二階段。基于此,前期物業可定義為自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發包方聘請監理進行監督,國家規劃和建設部門負責行政監督,即使是施工現場的秩序維護和環境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業管理的必要。
其二,在前期介入階段,物業合同是由開發商和其自主聘請的物業服務企業簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業服務企業對房地產開發無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業管理的含義相去甚遠。
(二)前期物業的特點
前期物業服務企業由建設單位選聘。前期物業服務合同是由建筑單位通過招投標或協議方式選聘物業服務企業后,與之簽訂的合同。由于業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業主大會成立之前,業主對于物業服務企業的選聘難以形成合意,為了物業利用和使用,由建設單位代表業主與前期物業企業簽訂前期物業合同。在此,由前期物業服務企業負責對物業的設施、設備、環境等內容進行驗收。
涉及三方主體且法律關系具有復合性。依據《物業管理條例》第25條規定:“建設單位與物業買受人簽定的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。因此這一階段涉及建設單位、物業公司和業主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業主是買賣合同關系;在建筑單位選聘物業管理企業時,二者之間是委托合同關系;建筑單位是作為業主的人選聘物業公司,與業主之間又形成委托關系;當物業公司管理物業、為業主提供服務時,與業主又構成了委托合同關系。
建筑單位占據主導地位。在前期物業管理中,建設單位、物業服務企業和業主之間并非處于平等地位。前期物業服務企業由建設單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設單位又處于主導地位,因此建設單位在前期物業中始終占據主導地位。因此如何規制建筑單位,保護業主利益成為前期物業管理中十分重要的問題。
我國前期物業管理中存在的主要問題
(一)對前期物業涵義缺乏認識
前期物業的起算點是以建設單位選聘物業管理企業開始。如果建設單位在建設中就選聘物業企業,則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業的開始時間,容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業企業適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業主將物業企業和建設單位等同,將建設質量責任等同于服務質量,不利于前期物業企業與業主良好關系的建立,影響前期物業企業在該物業區內的長期經營。
(二)前期物業管理合同侵犯業主合法權益
表面上看,在前期物業中建設單位和物業企業簽訂的合同以及前期物業企業和業主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方自愿選擇的結果。但是,實際上建設單位始終處于絕對的主導地位,無論是對物業企業,還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中,決定權完全在建筑單位手中,前期物業企業為了中標,而一味強調最低價格,造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉嫁到業主身上。
(三)對前期物業時間和“質價比”缺少具體規定
在前期物業中,前期物業的存在時間直接影響向日常物業的過渡,而“質價比”則又直接影響到了前期物業存在時間。我國《物業管理條例》第10條只是規定,業主大會、業主委員會由業主在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負責籌建工作以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定。在此情況下,業主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業時間進行限制,則可以說業主大會的成立將更加撲朔迷離。
解決前期物業管理中存在問題的對策
(一)明確前期物業的涵義
由于我國目前對于前期物業的界定缺少統一的認識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業的順利開展,各方當事人權利的行使和義務的履行,以及由前期物業向日常物業的過渡,基于此必須首先對前期物業涵義有一個正確的認識。筆者認為,前期物業可以定義為自建設單位選聘的物業服務企業,從接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。以此強調前期物業的期間為前期物業企業接管驗收物業起至日常物業生效止的時間,明確前期物業企業的權利義務范圍。
(二)加強對建設單位主導地位的監督
為了保障物業的順利開始,建設單位在前期物業中必然占有明顯的優勢,這是由前期物業特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當事人的法律地位,就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制,以防侵犯業主合法權益。筆者認為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設單位制定的臨時物業規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續,或由行政部門制定臨時物業規約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業企業的選聘,或監督選聘。
(三)規范前期物業企業的選聘制度
前期物業企業是否具有獨立性的身份,能否按市場規律選聘前期物業企業,不僅對前期物業服務的質量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業企業對于建設單位也能形成一種制約。筆者認為,保障前期物業企業的獨立,規范選聘制度可從以下方面進行:強調房產開發必須與物業管理分離,物業企業不得與房產開發企業有任何實質上的聯系,特別是對于特定的物業區域,其建設單位不得和物業企業有任何聯系;進一步嚴格物業選聘的招投標制度,對于物業規模小的或只要有投標者的,就應采用招投標方式,只有在無人投標的情況下,在行政部門的監督下才能采用協議的方式,并且必須進行公示,接受業主的監督。
(四)明確規定前期物業的存在時間并限定前期物業費
由于前期物業企業的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業將會無限期的延續下去,并且前期物業企業還會盡力阻止業主大會的召開或以各種方法破壞業主大會。而在對前期物業費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認為,要想防止這種情況發生,可以采用以下方法:一是明確規定前期物業期限是一年,在特殊情況下,經行政主管部門批準,可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業費,由物業所在地的物價部門會同有關部門結合當地條件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監督,該地前期物業費必須在該幅度之內具體確定。
參考文獻:
1.許海峰.物業管理[M].人民法院出版社,2004
2.楊崇智.前期物業法律問題分析[J].四川大學法律碩士學位論文,2006
3.閏允宇.前期物業管理不應無限期延續[J].現代物業,2006(10)
成都市房產管理局? 編制
特別提示
一、根據建設部、國家工商行政管理局關于推行使用《物業管理合同（示范文本）》的通知（建設部[1997]263號）和《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》第十六條的要求，印制本合同文本。
二、根據成都市房產管理局《關于加強前期物業管理有關問題的通知》（成房物[XX]第2號）的規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，向當地物業管理主管部門備案。
三、請物業管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。
前期物業管理服務合同（示范文本）說明
1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。
2．本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。
本合同文本所稱空置房是指在一個物業區域內房地產開發企業非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所稱空關房是指購房人已購但未使用的房屋。
3．為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。
5．本合同文本適用于開發建設單位與其選定的物業管理企業簽訂。
6．對合同文本[?]中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。[?]中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
7．在簽訂合同前，受托方應當向委托方出示應當由受托方提供的有關證書、證明文件。
8．本合同文本條款由成都市房產管理局負責解釋。
前期物業管理服務合同備案表
合同備案號：（?? ）
一、合同雙方當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_______________
（簽章）
聯系人：_______________________________?
聯系電話：_____________________________
受托方（以下簡稱乙方）：_______________
（簽章）
物業管理負責人：_______________________
聯系電話：_____________________________
二、物業基本狀況
物業名稱：________________________
物業類型：________________________
關鍵詞:前期物業 前期介入 物業管理
前期物業的概念及特點
(一)前期物業的概念
關于“前期物業管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統一的界定。前期物業大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業管理在物業管理實務中,又稱為物業管理的前期介入,是指物業接管驗收之前,物業服務企業從今后物業使用者、服務者角度積極參與房地產開發建設的行為,即在物業服務企業正式接管物業之前的各個階段。第二階段,前期物業管理,是指自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與物業服務企業簽訂的日常物業管理合同生效時止的物業管理。
對于前期物業概念,應將前期介入和前期物業相區別,前期物業不應包含前期介入,即應僅指前期物業的第二階段。基于此,前期物業可定義為自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發包方聘請監理進行監督,國家規劃和建設部門負責行政監督,即使是施工現場的秩序維護和環境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業管理的必要。
其二,在前期介入階段,物業合同是由開發商和其自主聘請的物業服務企業簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業服務企業對房地產開發無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業管理的含義相去甚遠。
(二)前期物業的特點
前期物業服務企業由建設單位選聘。前期物業服務合同是由建筑單位通過招投標或協議方式選聘物業服務企業后,與之簽訂的合同。由于業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業主大會成立之前,業主對于物業服務企業的選聘難以形成合意,為了物業利用和使用,由建設單位代表業主與前期物業企業簽訂前期物業合同。在此,由前期物業服務企業負責對物業的設施、設備、環境等內容進行驗收。
涉及三方主體且法律關系具有復合性。依據《物業管理條例》第25條規定:“建設單位與物業買受人簽定的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。因此這一階段涉及建設單位、物業公司和業主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業主是買賣合同關系;在建筑單位選聘物業管理企業時,二者之間是委托合同關系;建筑單位是作為業主的人選聘物業公司,與業主之間又形成委托關系;當物業公司管理物業、為業主提供服務時,與業主又構成了委托合同關系。
建筑單位占據主導地位。在前期物業管理中,建設單位、物業服務企業和業主之間并非處于平等地位。前期物業服務企業由建設單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設單位又處于主導地位,因此建設單位在前期物業中始終占據主導地位。因此如何規制建筑單位,保護業主利益成為前期物業管理中十分重要的問題。
我國前期物業管理中存在的主要問題
(一)對前期物業涵義缺乏認識
前期物業的起算點是以建設單位選聘物業管理企業開始。如果建設單位在建設中就選聘物業企業,則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業的開始時間,容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業企業適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業主將物業企業和建設單位等同,將建設質量責任等同于服務質量,不利于前期物業企業與業主良好關系的建立,影響前期物業企業在該物業區內的長期經營。
(二)前期物業管理合同侵犯業主合法權益
表面上看,在前期物業中建設單位和物業企業簽訂的合同以及前期物業企業和業主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方自愿選擇的結果。但是,實際上建設單位始終處于絕對的主導地位,無論是對物業企業,還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中,決定權完全在建筑單位手中,前期物業企業為了中標,而一味強調最低價格,造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉嫁到業主身上。
(三)對前期物業時間和“質價比”缺少具體規定
在前期物業中,前期物業的存在時間直接影響向日常物業的過渡,而“質價比”則又直接影響到了前期物業存在時間。我國《物業管理條例》第10條只是規定,業主大會、業主委員會由業主在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負責籌建工作以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定。在此情況下,業主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業時間進行限制,則可以說業主大會的成立將更加撲朔迷離。
解決前期物業管理中存在問題的對策
(一)明確前期物業的涵義
由于我國目前對于前期物業的界定缺少統一的認識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業的順利開展,各方當事人權利的行使和義務的履行,以及由前期物業向日常物業的過渡,基于此必須首先對前期物業涵義有一個正確的認識。筆者認為,前期物業可以定義為自建設單位選聘的物業服務企業,從接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。以此強調前期物業的期間為前期物業企業接管驗收物業起至日常物業生效止的時間,明確前期物業企業的權利義務范圍。
(二)加強對建設單位主導地位的監督
為了保障物業的順利開始,建設單位在前期物業中必然占有明顯的優勢,這是由前期物業特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當事人的法律地位,就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制,以防侵犯業主合法權益。筆者認為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設單位制定的臨時物業規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續,或由行政部門制定臨時物業規約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業企業的選聘,或監督選聘。
(三)規范前期物業企業的選聘制度
前期物業企業是否具有獨立性的身份,能否按市場規律選聘前期物業企業,不僅對前期物業服務的質量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業企業對于建設單位也能形成一種制約。筆者認為,保障前期物業企業的獨立,規范選聘制度可從以下方面進行:強調房產開發必須與物業管理分離,物業企業不得與房產開發企業有任何實質上的聯系,特別是對于特定的物業區域,其建設單位不得和物業企業有任何聯系;進一步嚴格物業選聘的招投標制度,對于物業規模小的或只要有投標者的,就應采用招投標方式,只有在無人投標的情況下,在行政部門的監督下才能采用協議的方式,并且必須進行公示,接受業主的監督。
(四)明確規定前期物業的存在時間并限定前期物業費
由于前期物業企業的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業將會無限期的延續下去,并且前期物業企業還會盡力阻止業主大會的召開或以各種方法破壞業主大會。而在對前期物業費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認為,要想防止這種情況發生,可以采用以下方法:一是明確規定前期物業期限是一年,在特殊情況下,經行政主管部門批準,可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業費,由物業所在地的物價部門會同有關部門結合當地條件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監督,該地前期物業費必須在該幅度之內具體確定。
參考文獻:
1.許海峰.物業管理[m].人民法院出版社,2004
關鍵詞：規范物業；前期物業；物業管理
Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.
keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement
前言
本文從前期物業管理的主要內容、重要意義，以及前期物業管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。
一、前期物業管理的定位
前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”它準確地界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”
二、前期物業管理的特殊性確定了其重要
前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，具有一定的特殊性，是搞好整個物業管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。
物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業管理服務合同，只能在成立業主大會，業主大會選聘之后，由業主委員會代表全體業主簽訂物業服務合同。也就是說，物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系。然而，在房地產開發中，房地產項目的滾動開發，業主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業從開始交付給業主到成立業主委員會，按《重慶物業管理條例》，業主人住率50%，滿兩年。為搞好物業的后期管理，在物業建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業管理法律關系，不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位（開發商）與物管企業簽訂的前期物業服務合同形成的；再之，前期物業管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業的特殊性就在于此。
加強前期物業管理，不但能保證業主（購房人）的長遠利益，還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業的施工質量，達到完善物業的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業管理，有利于規范物業管理，可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業進行物業管理，有利于實現建設單位與物業管理企業的“雙贏”。前期物業管理是實施物業管理的重要的基礎，是后期物業管理的前提。
三、前期物業管理的內容確定了其特殊性
《物業管理條例》總共70條，其中前期物業管理就有11條，并就前期物業管理設專章，由此可知前期物業管理的重要性。前期物業管理涉及的內容較多，〈條例〉規定了前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等。
（一）前期物業服務合同是開發商與物業企業簽訂的，這是前期物業管理活動得以實現的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業管理合同的約定，是開發商、業主與物業企業的基本義務。《前期物業服務合同（示范文本）》中，把前期物業服務的主要內容分為14個部分，例如：1、物業共用部分的維修、養護、運行和管理；2、物業共有設施設備的維護、養護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項的協作管理和服務等內容，開發商與物業企業根據小區（大廈）建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。
（二）前期物業招投標是開發商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業企業的過程。《招標投標法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》是物業管理招投標的基本依據，物業招投標在招標、投標、開標、評標以及依據招投標文件簽訂物業服務合同的各個環節必須按法律法規的規定執行。
（三）業主臨時公約是由開發商制定。業主臨時公約是維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序，創造良好環境的一部約束全體業主的前期物業管理活動中的共同約定。有的地區業主和專家認為業主公約可以稱之為小區（大廈）的憲法，它對業主和使用人在物業的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規定，對物業使用中的禁止行為，對物業的維護、物業的管理、業主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發商、物業企業和全體業主身上。
（四）物業承接驗收是前期物業管理的基礎。它是指物業企業在承接物業時，進行以物業的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是實施物業管理必不可少的首要環節和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產開發企業的物管企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。一些物管企業為擴大規模，在物業承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業矛盾，如房屋質量、公用設施中的問題，業主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業“替人受過”。
因此，物業承接驗收不可忽視。應嚴格對物業的共用部位、共用設施設備，特別是管網設施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產品的質量責任、施工安裝質量責任、管理維護責任，以保證開發商、業主、物業企業的合法權益，提供開展物業管理的必備條件，確保物業使用安全和功能，保障房屋買受人的物業管理消費權益。
應嚴格按照建設部1997年7月1日的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業共同部位、共有設施設備進行查驗。
四、前期物業管理中的問題
《物業管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業管理中仍然存在著諸多問題。可以歸納為以下八個方面：
（一）前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確。
《條例》第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”實際上，有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時，沒有按規范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業管理，殃及到業主的利益。
（二）物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
在前期物業管理中，由于建管不分，依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
（三）共用設施設備不明確。
物業管理企業在承接物業后，建設單位應向物業管理企業對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。
四）業主臨時公約未建立或未約定。
《條例》第22條明確規定：“建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
可是，有的開發商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業主臨時公約的制定和建立；有的開發商即使制定了業主臨時公約，但條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業管理留下了許多后遺癥。
（五）前期物業管理招投標不規范。
目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有的開發商與物業管理企業本是“父子”關系，“老子”開發的物業直接給請外來“管家”，多數情況仍然是開發商與物業管理企業“私下”協協商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業管理企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
（六）物業服務和收費“質價不符”。
《條例》第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”
國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第5條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業管理“質價不符”的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業管理活動中，一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價；以及有些業主不考慮物業服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”，違背了物業服務收費的基本原則。
（七）物業管理用房未配置。
《條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”
物業管理用房的規范化管理是物業管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業管理企業在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，是為了使物業管理企業有利于搞好物業管理工作，有一些建設單位在建設規劃時，就有意放棄了物業管理用房的配置，忽視了物業管理用房的作用，造成了物業管理企業接管物業后難于開展正常的物業管理工作。
（八）物業維修資金管理制度未建立。
《條例》第54條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
在前期物業管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業主對交納物業專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業小區專項維修資金收取困難；有的開發商在按比例收取物業專項維修資金后，又沒有按有關規定執行，挪作他用，使物業專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業企業掌握，不能接業主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業管理活動中出現的問題。
五、加強前期物業管理的對策
鑒于前期物業管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業管理中出現的諸多問題，抓好前前期物業中的主要問題，是物業管理中的一個重要的課題，前期物業管理著重應在以下幾個問題把好關口：
（一）規范前期物業管理招投標行為。
《條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”物業管理招標投標制度是《物業管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》為規范發展物業管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區的開發商、業主大會、業主委員會已經開始以招投標方式選聘物業管理企業，物業管理招投標意識正逐步深入人心，物業管理招投標市場正逐步建立。推行物業管理的招投標對保障開發商選聘物業企業的行為公開透明，維護業主自主選聘物業管理企業的權利，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理的整體水平。
《條例》和《辦法》規定的招投標原則，對于規范物業管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段，也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以，規范前期物業管理招投標，可以采取以下對策：
1、加強前期物業管理招投標制度的學習，使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培育和發展招投標中介服務機制；5、建立和完善物業管理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。
（二）制定前期物業管理業主臨時公約
《條例》規定：建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位有責任在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。同時，業主臨時公約對全體業主具有約束力。實行業主臨時公約制度有利于提高業主的自律意識，預防和減少前期物業管理活動中的糾紛。
1、建設單位在制定前期物業臨時公約時，必須按《條例》規定；使業主臨時公約盡量規范化，并不得侵犯物業買受人的合法權益；2、建設單位制定的業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業主應自覺遵守業主臨時公約，并予以書面承諾。
綜上所述，由此可見前期物業管理的重要性及特殊性。由于前期物業管理法律關系的主體包括了建設單位（開發商）、業主和物業管理企業三方。三方在前期物業管理活動中存在著不可分割的聯系和諸多問題，要使前期物業管理活動健康有序發展，就必須加強前期物業管理，它在整個物業管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業管理，就會使整個物業管理活動有個好的開端，也是規范整個物業管理活動的重要前提。加強和規范了前期物業管理，可減少整個物業管理活動中的諸多矛盾，為物業管理的后期發展鋪平了道路。
（三）規范前期物業管理服務合同
《條例》第35條明確指出：“物業服務合同應對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”尤其是前期物業管理服務合同更應嚴格按《條例》規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業管理服務合罔是前期物業管理權利和義務的唯一法定文件。所以，規范前期物業管理服務合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節以及重建輕管的現象發生，還能保護先期入住業主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據。規范前期物業管理服務合同應采取以下對策：
關鍵詞：物業管理前期物業行政權力
一、在前期物業中存在的問題
1.對前期物業的開始時間界定不清。依我國《物業管理條例》第21條規定，前期物業的開始時間是以建設單位選聘物業服務企業始，則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別，容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業合同沒有強行規定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現，業主只有要么購買房屋并接受前期物業合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業合同簽訂中的主導地位，防止前期物業變成永久物業。
2.容易造成前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。表面上看，前期物業合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業企業，還是對業主都具有支配權。依我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。建設單位在前期物業中的這種優勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業管理企業可以在合同條款中約定較高的物業管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業主對物業的合理使用權。
3.建設單位選聘前期物業企業不規范。依我國《物業管理條例》第24條第1款規定，國家只是提倡房地產開發與物業管理分離，而非強行規定。故房地產開發單位完全不理會國家倡導，采用開發與物業管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯關系的物業管理企業來參與選聘，并最終使其中標獲得物業管理權。此外，即使物業企業與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業中標，或不經過招投標程序直接選聘。
二、行政權力在物業管理存在的問題
1.在業主大會成立中存在的問題。在首次業主大會召開的過程中，由于此時業主還很分散，前期物業企業因利益關系很難公正地負責首次業主大會的召集，所以行政機關應承擔更多的責任。但是，依我國現行法規的規定行政機關只是起指導的作用，很難保障首次物業大會公平、公正地召開。而在業主大會及業主委員會正常成立的情況下，物業服務合同、業主大會的議事規則等問題，業主都能進行合理的安排，此時行政權力應該減少直接干預，賦予群眾自治權。但是，現行法規對此卻進行了詳細的規定。如對于業主大會的議事規則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會的議事規則。
2.對于物業服務合同監督方面存在的問題。在物業管理中，物業問題或多或少地會涉及到公共利益。為防止物業問題損害公共利益、他人合法權益，就有必要對物業管理進行行政監督：一方面對業主大會、業主委員會等組織進行監督；另一方面對物業服務合同進行監督。現行法規對于組織的監督有明確的規定，如業主委員會成立后需向行政機關備案。然而對于物業服務合同卻沒有相關的備案或其他的監督程序，特別是對前期物業合同，行政機關應加強監督，以防止建設單位、前期物業企業濫用優勢地位侵害業主合法權益。然而，依現行法規行政權在此十分薄弱。
3.在新舊物業交接中存在的問題。在業主大會選聘了新的物業服務企業后，新物業進入的過程中，也是容易出現物業管理秩序混亂的時候。此時，舊物業企業或因為利益糾葛，或由于心有不甘，有意或無意地排斥新物業企業的進入，因為業主與物業企業法律地位平等，故無權強制舊物業企業退出。這種情況下，行政機關應當充分使用行政權力保障交接的順利進行。但是，我國的現行法規中對于此處行政權的運用卻十分不明確，也很不充分。如在《物業管理條例》第39條只是規定，物業企業間應做好交接工作，但是如何做好、是否應有一個時間限制沒有規定。
三、物業管理各方當事人法律地位認識方面存在的問題
1.物業服務企業。物業服務企業是依法成立的營利性法人，其行為主要是商事行為，但也具有部分的公共事務性。一方面，其通過向業主提供約定的物業服務，其與業主法律地位平等，與業主之間主要形成民事法律關系。另一個方面，物業小區也是社會的一部分，小區事務也會直接影響到公共利益。因此，在行為涉及公共利益時也會帶有一定的行政性，如涉及治安、環保等方面法律、法規規定的行為時，在有行政委托或行政授權的情況下，就可以行使部分行政性職權。但是，在我國現行法規中，對于物業企業部分行為的行政性缺少認識。
2.業主、業主大會、業主委員會。業主為社區的真正主人，是有權接受物業企業服務，并支付物業服務費的重要一方當事人。業主大會是由全體業主組成，其只是一個議事性機構，其性質不應是一個法人。業主委員會是業主大會的常設組織，在業主授權的情況下，代表業主監督物業企業的活動。其職能應主要是日常性的、監督性的。因此，在物業管理中，只有業主才有最終的決定權，因為其是最終義務即繳付物業費義務的承擔者。而在我國現行的法規中，對于業主的權利關注過少，過多地強調統一，強調業主大會及業主委員會的權利。
3.居委會、街道辦事處。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。街道辦事處是行政機關的派出機構，行使行政職權。業主委員會也是基礎群眾性自治組織。故在業主大會和業主委員會成立的情況下，居委會的職能與業主委員會的職能是重合的。因此，在我國現行法規中，將居委會和業主大會、業主委員會的職能分離，將居委會至于業主委員會之上的做法，既會浪費資源，又容易引起不必要的糾紛。
參考文獻：
近年來，隨著城市化進程的不斷加快，物業管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業管理工作涵蓋了從居民區到工業、商業、公益事業等各類物業項目的管理內容。加強物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，促進城市房地產的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環境；有利于增加就業崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環境。各級各有關部門和單位要從落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要性，進一步統一思想，以改善環境、營造和諧社會、創建平安城市為目標，積極采取措施，全面加強物業管理工作，不斷擴大物業服務覆蓋面，建立健全長效管理機制，切實提高物業管理工作的整體水平。
二、構建上下聯動的物業管理工作機制
按照各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會負責，鄉鎮政府、街道辦事處具體組織，社區居委會協助落實，房管部門監督管理，相關職能部門密切配合，物業服務企業具體承擔，“條塊結合、以塊為主”的原則，建立和完善物業管理體制，明確管理職責，落實工作責任，形成上下聯動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業管理工作。
（一）各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會負責本轄區物業管理工作。組織所轄鄉鎮、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業管理工作；落實辦事機構，建立縣（市、區）、街道（鄉鎮）、社區三級物業管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區物業管理工作的部署檢查、組織協調和監督指導。
（二）鄉鎮、街道辦事處負責組織開展本轄區物業管理工作。負責會同房產管理部門，科學劃定物業管理區域；指導同一物業管理區域內的業主成立業主大會，并選舉產生業主委員會；指導轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會和實施物業管理；組織或參與物業服務質量的檢查考評；建立健全投訴處理機制，協調解決物業管理中的綜合性問題；對轄區物業管理工作進行監督和檢查，協助綜治、公安、工商、文化、教育、衛生、環保、房管等相關部門開展小區綜合整治工作。
（三）社區居委會負責本轄區物業管理的實施工作。負責業主大會籌建、業主委員會改選的組織工作，指導業主委員會制定管理規約和業主大會議事規則；指導業主委員會選聘物業服務企業或建立自治性物業服務組織；協助物業服務企業和物業服務組織落實服務合同；協調處理物業服務中的矛盾糾紛；對住宅小區內損害業主利益的各類違章行為，及時上報相關行政執法部門。
（四）房產行政主管部門負責物業管理的監管和行業指導。負責研究制定本轄區物業管理發展規劃，制定相關配套政策和行業標準；參與本轄區內新建住宅項目的規劃建設和綜合驗收；負責轄區內物業服務企業的資質審查；組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；指導、監督選聘物業服務企業的招投標工作；負責對住宅專項維修資金的使用進行審查；負責指導物管機構和街道（鄉鎮）加強物業服務活動的日常監管，牽頭協調相關部門共同做好物業管理相關工作，依法查處物業管理違法行為；市房產行政主管部門牽頭組織對各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會、市各有關部門推進物業管理工作情況進行檢查考核。
（五）相關職能部門依據各自職責，共同抓好涉及物業管理的相關工作。規劃、建設、公安、工商、文化、教育、消防、衛生、環保、城管、物價、質監等相關職能部門負責依法查處居住小區內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、污染環境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，維護物管區域正常的公共管理秩序。
三、合理確定物業管理方式和組織形式
物業管理實行等級性或基礎性管理服務。根據各區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理方式和組織形式。力爭三年內，物業管理或基礎性物業服務覆蓋到所有住宅小區，基本形成體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。
（一）新建商品房住宅小區要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘符合資質的物業服務企業實施物業管理。規劃、建設、房管等部門要各司其職，加大對新建住宅小區規劃設計、施工建設、物業服務的監管力度。新建住宅小區要嚴格落實公建配套驗收制度，驗收時，街道、社區、前期物業服務企業必須參加。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。開發建設單位要強化售后服務，在保修期內承擔物業的保修責任。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的移交工作，確保新建住宅小區全面實行規范的物業服務。
（二）老舊住宅小區要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為依據，界定各物業管理服務區域；以社區居委會為主體，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為載體，開展物業服務活動。要加大對老舊住宅小區的整治力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區基礎落實到位。規模較小的零散住宅小區或樓幢，可并入相鄰小區實施統一管理、差異化服務，開展物業管理的經費由小區全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用需經業主大會或業主代表會議討論通過。經費的使用情況定期以書面形式在物業管理區域內公示，接受全體業主監督。
（三）合理確定物業服務內容與收費標準。物業服務內容要區別不同的物業性質和特點，確定服務的項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。
新建商品房住宅小區和具備市場化物業管理條件已實施市場化物業管理的老舊住宅小區，根據區域內規劃建設、配套情況和設定的服務項目，依據物價、房管部門制定的物業管理等級評定標準，通過前期物業服務招投標，或者由業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同，確定服務等級和收費標準，并經房管部門會同物價部門核定后實施。
不具備市場化物業管理條件的老舊住宅小區，由社區居委會負責落實基礎性物業服務項目。由社區組建物業服務隊伍實施基礎性管理服務的，其收費標準由社區居委會組織召開業主大會或業主代表會議討論通過，在小區內公示，由房管部門會同物價部門核定后實施。
四、規范物業管理的相關工作
（一）規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立前，必須實行前期物業管理。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業管理委托合同》、《業主臨時管理規約》和物業管理用房，并按規定程序招聘符合資質的物業服務企業，進行前期物業管理。
（二）規范業主委員會的組建和工作程序。進一步完善社區、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的工作機制。每個物業管理區域應當成立一個業主委員會。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從有關產權單位及物業管理區域內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織協調能力的業主中推薦人選。業主委員會主要負責召集業主大會、監督履行物業服務合同、監督實施管理規約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。街道辦事處（鄉鎮人民政府）要支持業主委員會的工作，業主委員會集體換屆期間，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。
（三）規范物業相關合同管理工作。開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業服務的相關條款，約定房屋交付使用后物業服務的主要內容、服務等級及對應的收費標準。
業主委員會成立前，開發建設單位要按規定程序與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務委托合同。
業主與物業服務企業要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業服務合同和業主臨時管理規約，并認真履行。
業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式的物業服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業主應當根據物業服務合同的約定，按期交納物業服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業進行督促催交；經督促仍不交納的，由房管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）協助物業服務企業依法催交。建立業主交納物業管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業服務費的，在未交全物業服務費前，相關部門可限制房屋的轉讓交易。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區居委會調解處理；調解處理不成的依法解決。
（四）規范物業服務行為。物業服務企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。房產行政主管部門要會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）加強對物業服務企業的監管。加強對物業服務企業服務質量的檢查，對物業服務企業的服務行為進行抽查，建立誠信檔案，規范其服務行為，認真評定物業服務企業的業績和誠信程度，并依據有關規定作為資質評定和物業招投標的重要依據。在強化對物業服務企業考核的基礎上，建立優勝劣汰新機制。對服務質量差、業主滿意率低的物業服務企業，要依法吊銷其資質證書。要嚴格招投標管理，對物業服務企業在招投標過程弄虛作假，串通投標等違法違規行為，嚴肅處理，一年內不得參加投標活動。要建立健全物業服務項目經理制度，切實提高物業服務行業從業人員素質。要建立透明消費制度，研究出臺新的物業服務收費標準，提高業主滿意率。要建立健全物業投訴處理責任機制，建立數字化物業管理信息系統，設立物業服務“”，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業服務企業整改，切實保障業主的合法權益。
五、確保物業服務行業健康有序發展
（一）加強組織領導。物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。市政府將把物業管理作為民生和社會穩定工作納入各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會社會經濟發展考核指標。各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會，市各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、創建文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。
（二）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國務院《物業管理條例》、《省物業管理條例》和《市物業管理實施細則》等相關的政策法規和規定，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務的商品消費觀念，引導廣大市民主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境，及時繳納物業服務費用，努力形成人人關心支持物業管理的良好氛圍。
隨著我市總體經濟形勢的增長，物業管理行業也進入了快速發展時期。目前，我市物業管理企業已達400多家，從業人員近萬人。雖然與其他兄弟城市相比較，我們存在著幾點優勢，但也還有很多不足之處。
一、我市物業管理行業存在的優勢
1、建立前期物業管理招投標機制
為規范物業的前期管理，建立通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的機制。我市下發了《關于做好貫徹實施<物業管理條例>有關工作的通知》等相關文件對前期物業管理做了明確規定。并率先組建了物業管理招投標專家庫，即沈陽市物業管理招投標評審委員會，主要負責主持物業管理企業對物業管理項目的評審工作。還聘請業務精，能力強的資深律師組建法律顧問團，為招投標工作的順利開展，打好堅實的法律基礎，充分體現了物業管理市場競爭機制的“公開、公平、公正”原則。去年成功的組織了“中街北苑”等多個前期物業管理招投標項目。從而改變了我市物業管理的委托制為聘任制，打破了誰開發、誰管理的壟斷局面。
2、完善物業管理企業資質的審批、年檢制度。
為了加強對物業管理企業的資質管理，根據《物業管理企業資質管理辦法》我市下發了《關于印發沈陽市新設立物業管理企業資質核定辦法的通知》嚴格按照規定對新設立的物業管理企業進行審核。同時，實行分級審批制度，即先由各區房產局進行初審，然后再由市房產局進行審查。并不定期對物業管理企業資質進行突檢，業已對17家臨時資質期限已滿，尚未向市、區物業行政主管部門申請三級資質評定的物業管理企業，對其物業資質予以取消。并對那些服務意識不好，只收費不服務、屢遭投訴的劣質物業管理企業進行警告。通過對我市物業管理企業資質的清理、整頓，規范了物業管理企業行為、有效解決群眾投訴保證了物業管理的服務質量，凈化了物業管理市場。
3、組織培訓，提高從業人員素質
隨著我市經濟的持續增長，居民生活水平的逐步提高，這就對物業管理行業的服務意識及管理水平提出了更高的要求。因此，《條例》實施以來，我市與國家建設部物業管理培訓中心，聯合舉辦了5期物業管理從業人員崗位培訓班，全市物業管理企業經理及具體工作人員共有1700余人參加了培訓。使他們及時學習了《條例》的各項規定，掌握了物業管理的專業化知識，達到物業管理企業和業主雙贏。
4、開展組團整治工程，推進我市物業化進程。
為改善居民的生活環境，徹底改變舊住宅區臟、亂、差的舊貌，我市開展了組團整治工程。完善小區道路，達到路面平整，硬鋪裝為彩色方磚；設立景觀花壇和藝術小品；安裝鐵藝大門；建通透式圍墻；設立垃圾轉運站；經規劃部門批準，建設收發室、物業管理及服務用房等。舊住宅區的硬件得到了完善，具備了實行物業管理的基本條件，逐步對舊住宅區推行物業管理。隨機對全市813個實行物業管理的住宅區進行調研，其中98年以前建成的舊住宅區占305個。物業化率達92%，規范化率達40%。物業管理這一新興行業在我市已逐漸的被工業區、學校、醫院、商場、辦公樓宇等各類物業的管理所采用，形成了包括房屋及相關設施設備維修養護、小區保安、環境清潔、綠化、居民生活服務、等綜合配套服務的新體制。
5、建立物業管理企業資質信用檔案
為進一步規范物業企業行為，提高物業企業服務質量，市、區兩級共同建立了系統軟件。這個軟件包括每個物業管理公司的企業基本情況、物業情況、企業簡介及自述、企業圖片、企業資質情況、企業管理制度、企業財務制度、企業管理人員的情況等全部評細情況。此軟件的建立，將每個企業可以的相關信息面向社會予以，便于各物業公司自行查詢，更便于接受公眾的監督，使物業管理行業能夠建立一個公正、健康的行業環境。
6、完善機構建設，明確職責
我市物業管理行業主管部門的機構建設比較完善。市房產局物業管理處全面負責物業管理行業的指導、監督，方針政策的制定及物業管理行業的相關事宜。市住宅小區管理辦公室負責物業管理活動的日常監督、管理。這一模式的管理機構設立，更便于對物業管理行業的管理。
關鍵詞：物業管理；物業服務；業主大會；
作者簡介：張農科(1964—)，男，江蘇泗陽人，北京市住房和城鄉建設委員會副主任，經濟學博士。
一對我國物業管理三十年實踐的再認識
毋容置疑，我國物業管理的產生和發展，順應了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，填補了在單位制解體以后住宅區管理的真空，逐步形成了企業主導的一體化物業管理模式，使人們知道了物業管理的基本內容，初步培育了人們的物業服務消費意識。30年來，物業管理規模不斷擴大，物業服務企業及其從業人員數量不斷增長，其行業地位也已初步確立。據不完全統計，目前全國實施物業管理的房屋總建筑面積超過150億平方米，物業管理從業人員人數超過300萬人，物業管理行業創造的產值超過2000億元。經過30年的發展壯大，物業管理已經成為人們生活和工作不可或缺的重要組成部分。但是，物業管理作為我國社會發展中的重要行業，仍處于初級發展階段。長期以來，管理模式的簡單復制、體制機制的粗放設計，正把30年來的物業管理實踐根基推向整體坍塌的邊緣。
1.物業管理的主體嚴重錯位
物業管理本質上是業主行使共同管理權利的體現，業主作為物業的所有人，是物業管理的主導者和物業服務的消費者，并通過業主大會行使物業管理的權利。但在我國物業管理的發展中，業主的主體地位和權利長期被漠視，物業服務企業越俎代庖，成為物業管理活動的主導者。《物業管理條例》更是直接確認了業主委托物業服務企業管理的單一物業管理方式，通過國家行政法規的形式維護了物業管理中企業的主導地位。物業服務企業與業主在物業管理中主體角色的錯位，客觀上導致了社會對物業管理產生了錯誤的認識，限制了業主對物業管理方式的自由決策權和選擇權的行使，也為業主怠于行使共同管理權利、不履行義務留下了制度上的口實。
2.物業服務市場機制完全失靈
任何市場都應當包含買方和賣方，在物業服務市場中，買方是業主大會，賣方是物業公司。物業服務產品是準公共服務產品，是對公共部位的管理和服務，任何單一的業主不能決定其價格，只有代表全體業主的組織才能夠決定其價格，換句話說，沒有代表全體業主的組織就沒有真正的買方。但是，在我國的物業管理市場上，作為物業服務買方的業主大會在大部分住宅區還沒有成立，這就使得物業服務處于有賣方無買方、物業服務強賣強買的狀態，導致物業服務企業在服務過程中，即使不提升自己的業務水平也能夠生存，且能賺取暴利。在這種狀況下，我國的物業管理行業整體上缺乏足夠強大的市場競爭壓力和不斷進步的動力，市場機制完全失靈，最終阻礙了物業管理行業的健康發展。
3.物業服務與政府應提供的公共服務的邊界不清
在現行物業管理模式下，物業服務包含了大量的政府應提供的公共服務內容，使物業管理偏離了行業的核心價值。傳統的建筑區劃“紅線”，混淆了物業服務和公共服務的邊界，免除了政府應該承擔的公共服務，物業服務企業代為承擔起了物業管理區域的公共服務職責，掩蓋了政府公共服務的缺失。這種狀況導致了物業服務企業以管理者自居，而忽視了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業管理的核心價值。這不僅給政府的公信力帶來了負面影響，也阻礙了物業服務企業的健康發展。
4.現行的物業管理制度基本失效
近些年來，物業管理的深層次矛盾逐漸顯現，因物業管理引發的各種糾紛層出不窮，群體事件、暴力事件有增無減，已經嚴重影響到住區的生活秩序與和諧社會的建設，而這些矛盾糾紛都可以從現行物業管理制度、機制和物業管理模式上找到其產生的根源。如果再不變革現行制度，重塑物業管理模式，則必將葬送物業管理行業的前途，也必將危及既有房屋的可持續管理，甚至將對和諧社會的建設起到直接的破壞作用。
二我國傳統物業管理模式存在的主要問題
著眼于我國物業管理的和諧永續發展，我們有必要在肯定物業管理行業30年來所做出的貢獻和取得的成就的同時，結合近年來物業管理發展中出現的一系列爭議、矛盾和糾紛，剖析現行物業管理制度的種種弊端，深刻反思我國物業管理30年來所形成的物業管理模式。
1.《物業管理條例》對物業管理的界定過于狹隘，違反了《物權法》的規定，不符合物業管理實踐和未來的發展方向
《物業管理條例》第二條給出的物業管理定義中，直接確認了業主委托物業企業管理為唯一的物業管理方式。雖然相對于單位體制下的房屋管理，以企業為主導的物業管理方式更加專業和有效率，但這一規定明顯忽略了物業管理本質上是業主實現其財產權利的一種方式這一基本事實。這不僅與法律相悖，也與實踐不符。
從法律層面來看，2007年頒布實施的《物權法》明確了業主對自身財產的管理權利和業主作為物業區域內法定“物業管理人”的身份，其第八十一條對物業管理方式做出了明確規定，即“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。可見，《物權法》至少規定了三種物業管理方式：業主自我管理方式、業主委托物業服務企業管理的方式和業主委托其他管理人管理的方式。作為比《物業管理條例》位階更高的重要法律，《物權法》對于物業管理的規范發展具有一種正本清源、定紛止爭的終極作用。但《物業管理條例》置《物權法》的相關規定及物業管理的內涵和方式于不顧，依然維護了業主委托物業服務企業管理的“一元化”物業管理方式。這實質上是剝奪了業主的物業管理主導權。《物業管理條例》的如此規定使我國物業管理的現行制度錯過了一次借《物業管理條例》頒布而自我修復、矯正方向的重要機遇。
從實踐層面來看，《物業管理條例》規定的單一物業管理方式早已被突破。比如，北京市海淀區品閣小區的物業管理即采用了《物權法》規定的業主自我管理的物業管理方式。該小區全體業主通過成立“北京三自品格社區服務中心有限公司”的方式對小區實施自管，該自管方式的特點在于社區服務中心采取公司制運作，小區業主是公司股東，全體業主組成股東大會，業主委員會相當于董事會，社區服務中心總經理相當于公司總經理，對業主委員會負責，業主委員會對全體業主負責。全國其他地方也出現了很多業主自我管理物業的實踐嘗試，并且有些項目已經取得了較好的效果。在物業管理相對發達的國家和地區，業主大會普遍成立，而且具有較高的自我管理能力，一般委托職業經理人管理物業日常事務，職業經理人負責組織選聘專業服務公司提供專業化服務。可見，業主自我管理和聘請管理人管理已經成為物業管理的重要方式。
按照《物權法》的規定，業主是建筑物區分所有權人，對自己所有的物業具有直接支配和完全排他的權利。因此，是否管理物業、如何管理物業完全取決于業主，業主才是物業管理的真正主體。隨著業主參與意識的提高和自我管理能力的增強，業主大會作為全體業主行使共同權利的組織形式，將在物業管理中發揮越來越重要的作用。據此可以預見，我國物業管理的發展方向，將是業主自我管理方式及委托職業經理人管理在內的其他管理方式。
2.物業管理“一體化”模式混淆了物業服務與公共服務的界限，扭曲了物業管理的核心價值
物業管理“一體化”模式為深圳首創，后來各地爭相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來內地物業管理的基本模式。《物業管理條例》更是通過基本定義，對“一體化”管理加以肯定。當然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業行業的形成和發展起到了一定的促進作用。但是，現在看來，“一體化”管理模式具有重大缺陷。
(1)“一體化”管理模式混淆了物業服務與公共服務的界限
在“一體化”管理模式下，物業服務企業以物業管理區域為管理邊界，管理內容不僅僅是房屋維修養護，而且包括秩序維護、消防安全、二次供水、供配電、環境衛生、園林綠化、車輛管理等，物業企業成了“萬金油式的管家”。這種模式使得物業服務企業承擔了很多本不應當由其承擔的公共服務內容，有關政府部門以建筑區劃“紅線”為借口，規避了應當承擔的公共服務責任。
(2)“一體化”管理模式扭曲了物業管理的核心價值
物業管理的核心價值是保證房屋建筑的宜居和使用安全，實現物業的保值增值，并延長其使用壽命。因此，物業管理的核心應是為房屋建筑使用安全服務，物業服務企業的服務重心應當放在物業共用部位及共用設施設備的維修、養護和管理上。但是，目前物業服務企業卻不得不將很大一部分人財物力放在秩序維護、消防安全、園林綠化、環境衛生、供水供電、車輛管理等本不屬物業服務范圍的內容上，致使物業管理企業的管理與服務偏離了物業管理的核心價值。如果任由這種狀況持續下去，可以預見，一棟棟樓房和一幢幢大廈在正常生命期限到來之前就都變成了“危房”。
(3)“一體化”管理模式損害了業主利益
建筑區劃“紅線”本來僅僅是規劃學中的一個概念，卻被“一體化”管理模式演繹成了重大利益的“切割線”。在住房商品化推動之初，政府把小區內的公共服務設施轉移給了開發建設單位，開發商又將其轉嫁給業主，這個過程看似順理成章，但當水、電、氣、熱等公共服務實施后，管理和服務卻無法再劃清責任主體，且存在著政府壟斷的公共服務企業大量重復收費的問題。在這個過程中，“一體化”管理模式客觀上成了損害業主利益的“幫兇”。
3.物業服務市場主體不健全，市場競爭機制失靈
30年來，業內人士常常將“物業管理市場”、“物業服務市場”掛在嘴邊，認為物業管理已經實現市場化。按照經濟學對市場的定義“市場是對某一特定產品或一類產品進行交易的買方與賣方的集合”，即只有買賣雙方都存在的情況下市場才能存在。但在目前的物業管理實踐中，大部分情況下只有賣方而沒有買方。按照《物權法》的規定，物業管理活動的權利主體是業主，業主行使權利的組織形式是業主大會。按照權責一致的原則，業主大會既是物業管理權利的行使者，也是物業管理責任的承擔者，因此，業主大會應當是物業服務的買方。但是，目前普遍存在著業主大會成立難的問題，業主大會還遠沒有實現全覆蓋。況且，即使業主大會已經成立，其法律地位也未被承認，其仍處于民事行為能力不完整的狀態，無法承擔共同管理的責任，無法成為市場的主體。這種情況下的業主大會是不能成為真正意義上的物業服務的買方的。而沒有買方這一市場主體，物業管理當然也就沒有形成買賣關系，雙向選擇和等價有償也就無從談起，如此，市場競爭機制也就無法正常發揮其作用。于是，我國的物業管理在上述背景下最終演繹成了一出“自編、自導、自演”的劇目。在這個舞臺上，物業管理企業既缺乏來自買方主體的有效監督，也缺乏市場競爭的強大壓力。
現行的物業服務合同大部分是前期物業服務合同的延續，是在業主大會尚未成立的情況下簽訂的。在《物業管理條例》的制度框架下，在前期物業管理階段，物業服務企業由建設單位代替業主大會予以選聘，業主只能被動地接受建設單位為其選聘的物業服務企業，業主對物業服務價格無從協商和選擇，只能被動地接受。毫無疑問，在這種制度框架下，建設單位將從自身利益出發，壟斷前期物業服務企業的選擇權和前期物業服務價格的制定權。經濟學家張維迎曾說過，“真正衡量競爭的指標只有一個，那就是準入自由”。在現行物業管理制度框架下，前期物業服務市場是不開放的、不自由的，物業服務是被強迫售賣的，業主是被迫接受物業服務的。因此，前期物業服務的競爭是不充分的或者根本沒有競爭。
4.業主大會的法律地位不明確，缺乏順暢的運行機制和有效的監督機制，導致業主無法實現自我管理
在業主組織制度設計方面，《物業管理條例》規定，業主大會與業主委員會并存，業主大會的決策形式是召開業主大會，業主大會作為權力機構行使決策權，業主委員會作為執行機構執行業主大會的決議。但是，《物業管理條例》的規定存在很多矛盾，業主也根本無法通過業主大會行使共同管理的權利。
(1)業主大會的法律地位不明確
一方面，《物業管理條例》規定了業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表全體業主的利益，將業主大會定位為“決策機構”，決定物業管理的重大事項；另一方面，《物業管理條例》對業主大會的行為能力卻未作任何規定，業主大會不能以自己的名義對外實施法律行為，不是物業服務合同的協商和簽訂主體，在司法實踐中亦不被承認，沒有訴訟主體資格。也就是說，業主大會只有決定物業管理事項的權力，但無行使決定權的有效途徑，只是一個有名無實的“權力機關”。而業主大會的民事主體地位直接關系著業主共同利益的保護，如果業主大會的法律地位仍然處于不明確的狀態，業主的共同管理權利將無從行使，業主的共同利益將無法維護。
此外，一方面，《物業管理條例》第十五條規定，“業主委員會執行業主大會的決定事項”，將業主委員會定位為業主大會的“執行機構”；另一方面，又規定業主委員會有權“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”，從《合同法》角度看，業主委員會因在合同上蓋章而成為合同的一方當事人，但發生糾紛時業主委員會因無獨立財產而不能承擔民事責任。這就導致出現了這樣一種奇怪的現象：業主委員會是特殊民事行為的權利主體，但其卻不能成為責任主體。這項規定不僅為業委會可能發生的腐敗而不承擔責任埋下了隱患，而且，也從根本上傷害了全體業主的利益。
縱觀發達國家或地區，業主組織擁有完全民事行為能力的法律地位早已得以確立。美國通過判例模式確立了業主協會的實體地位，使其具有獨立的行為能力，享有權利，承擔義務，賦予其在訴訟中成為當事人的資格；法國和新加坡采用的是自然構成模式，在業主團體之始就賦予業主團體完全的行為能力，業主團體是獨立的民事主體。我國香港地區則是通過登記的方式確立業主立案法團的民事主體地位。可以看出，通過給予業主組織實體化地位，明確業主團體的行為能力，讓業主切實成為自己物權的主人，同時承擔相應的責任，讓每個業主成為合格的公民，是當今發達國家或地區共同的和普遍的做法。
(2)業主大會缺乏順暢的運行機制導致業主大會“五難”問題突出
業主大會的“五難”問題，是指業主大會的啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難。業主大會成立的啟動門檻高，導致業主大會成立啟動難；業主大會指導部門指導與監督的方法和力度不專業、不到位，甚至出現橫加干涉、不作為、亂作為的現象，造成業主大會指導部門與業主之間出現關系緊張，導致業主大會籌備難；備案條件不明確以及主管部門辦理備案的時限缺乏規范，導致業主大會備案難；《物業管理條例》第十二條規定了業主大會召開的兩種方式，即集體討論和書面征求意見，但不論哪種方式都難以形成真實、合法、有效、高效的業主大會決議，導致業主大會決策難，并且成為業主大會運作過程中存在的最嚴重的問題；由于業主大會決策難，街道、鄉鎮對業主大會指導監督不專業，業主委員會集體辭職等原因，導致業主大會換屆難。
(3)業主大會內部監督無制度，外部監督無載體，業主自我管理不規范
目前，業主委員會的權力濫用問題非常嚴重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅專項維修資金；要求物業企業免除物業費；要求物業企業發工資；擅自解聘物業企業；擅自選聘與其有利害關系的企業為服務單位，等等。更為嚴重的是，即使上述問題發生，業主委員會也幾乎不用承擔任何責任，至多被罷免，或者謀取私利后辭職甩手。對于業主組織的監督，《物業管理條例》只規定了兩條：一是業主在物業管理活動中，享有監督業主委員會工作的權利；二是業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。但監督權如何行使，具體監督措施是否到位，都缺乏相關的可操作性規定，無數的事實也印證了這種監督是無力的。從根本上說，目前對于業主大會和業主委員會缺乏一套健全的內外部監督制約機制。
5.管理規約法律定位不清晰，實施缺乏強制力保障，無法有效約束業主履行管理責任
管理規約是物業管理區域內全體業主共同制定的，約定物業管理的共同管理權利、義務和責任事項，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，堪稱業主自我管理的“憲法”和物業管理的根本制度。但是，管理規約制度在內容和實施中還存在以下三個方面的問題：《物業管理條例》雖然將管理規約規定為物業管理七大基本制度之一，但并沒有突出管理規約的法律地位，也沒有指定可供參考的管理規約示范文本；《物業管理條例》沒有對業主應當履行的義務和應承擔的責任等有關管理規約的基本事項做出強制性規定，導致業主欠費治理等問題依然沒有制度性的解決渠道；業主大會本身不具有完全民事行為能力，無法通過司法渠道強制業主履行管理規約約定的責任，導致物業管理規約實施無法得到有效保障。
而反觀國外和我國港臺地區，均通過法律規定的強制性措施來保障管理規約的權威性。如我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》規定，業主欠交公共基金和其他應分攤費用的，經催繳后仍不給付的，可以訴請法院命其交付，特別嚴重的情形，還可以訴請法院強制違反管理規約的業主遷離。這些規定為我們下一步完善管理規約制度提供了參考。
6.前期物業管理招投標制度剝奪了業主共同管理的權利
前期物業管理招投標，是指建設單位作為招標人自行或委托招標機構組織購買物業服務、物業服務企業參與投標競爭的一種交易活動。在前期物業管理招投標制度設計中，由建設單位作為招標人代業主招標物業服務企業，存在招標主體錯位問題，這種做法實質上是剝奪了業主共同管理的權利。從實際效果來看，這一制度已經被建設單位綁架，成為建設單位逃避物業產品質量責任的合法外衣。在這種做法下，招投標制度具有的公開、公平、公正原則被完全抹殺了。
按照《物權法》的規定，業主的建筑物區分所有權包括三項權利，即對專有部分的專有權、對共有部分的共有權和共同管理權或者“成員權”，這三項權利不可分割。業主在取得了建筑物專有部分所有權的同時，也就取得了對建筑物共有部分的所有權，也就當然享有對建筑物及其附屬設施設備的共同管理權。同理，業主在轉讓建筑物專有部分專有權時，共有部分的共有權和共同管理權得一同轉讓。因此，業主在取得建筑物專有部分所有權后應當有權行使共同管理的權利，包括確定何種物業管理方式，是否通過招投標選聘物業服務企業。
在《物業管理條例》的框架下，建設單位僅向業主交付專有部分，而未交付共有部分，也未交付業主的共同管理權。毋庸置疑，在前期物業管理的招投標中，作為招標人的建設單位是從自身利益而非業主利益出發開展招標活動的，實踐也在不斷證明著這種風險的客觀存在。前期物業管理招標依法可以采取公開招標和邀請招標兩種方式，換句話說，公開招標并不是前期物業管理招標的必然選擇方式。建設單位往往通過邀請招標方式選聘符合其利益的物業服務企業。在此情況下，建設單位幾乎處于絕對優勢地位，建設單位想讓哪家企業中標哪家企業就能中標。一般來說，有兩類企業能夠中標：第一類是建設單位自己成立的物業服務企業，其為建設單位利益的代言人；第二類是選擇向建設單位妥協、維護建設單位利益的物業服務企業。這類企業為了取得項目的管理權，與建設單位串通招投標，損害全體業主和其他物業服務企業的利益，使得前期物業管理的招投標變成純粹的流于形式的一種違法行為。雖然全體業主作為建筑物區分所有權人，但在前期的物業管理階段卻無法參與到物業服務企業的選擇，以及物業服務內容、服務標準和服務價格的確定。這是一個十分不合理的事情。
7.前期物業承接查驗主體缺失，且缺少可操作的技術標準，致后期承接查驗無法順利進行
《物業管理條例》規定，物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接驗收手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料。由此可以看出，《物業管理條例》規定了兩種類型的承接查驗：第一種為建設單位與物業服務企業之間的承接查驗；第二種為業主委員會與物業服務企業之間的承接查驗。承接查驗的內容包括兩部分：一是物業管理資料的移交；二是物業現場的查驗。物業承接查驗制度的設立，本為明確建設單位、業主與物業服務企業之間的責、權、利，加強建設與管理的銜接，消除前期開發所遺留的問題，減少物業管理的矛盾糾紛，但實際上此目的并未達到，開發遺留的問題不僅未見絲毫減少，建設單位、業主物業服務企業之間的法定的責、權、利關系亦沒有厘清。
(1)前期物業承接查驗主體的缺失導致交接主體的混亂
業主購買房屋時，不僅僅包括相對獨立的房屋單元，即物業專有部分，還包括不可分割的物業共有部分。每個單個的業主對其購買的專有部分享有專有權，全體業主對物業共有部分享有共有權。建設單位不僅應當與每個單個的業主對專有部分進行承接查驗，還應當與全體業主組成的業主大會對物業共有部分進行承接查驗。但是，按照《物業管理條例》的規定，建設單位僅僅向業主移交了物業專有部分，而把物業共有部分錯誤地移交給了前期的物業服務企業。
(2)物業承接查驗缺乏具體和可操作性的標準
建筑物共用部位和共有設施設備差異性巨大，查驗方法及查驗標準自然也各不相同，要實現有序和高質量的交接查驗，需要制定承接查驗的詳細標準。當前，《物業承接查驗辦法》規定了承接查驗的程序，但在承接查驗制度設計中，缺乏承接查驗標準這一承接查驗制度中最核心的一環，使交接查驗雙方均缺乏技術標準作為承接查驗的依據。
(3)業主大會與物業服務企業之間的承接查驗無法順利開展
建設單位與前期物業服務企業之間的承接查驗是最初的承接查驗，業主大會與物業服務企業之間的承接查驗是后續的承接查驗。如果源頭出了問題，下游的問題就會更多。在第一次承接查驗時，建設單位如果根本沒有向前期物業服務企業移交竣工驗收資料、物業規劃與建設的有關資料，那么，在前期物業管理階段結束時，前期物業服務企業當然無法向業主大會進行移交，業主大會也就無法向新選聘的物業服務企業進行移交。物業共用部位及共用設施設備的查驗亦存在同樣的問題。事實上，由于前期物業服務交接過程中在交接對象上發生了錯誤和缺乏具體和可操作性的標準等原因，遂導致了建設單位與前期物業服務企業之間的承接查驗制度流于形式，掩蓋了建設單位設計開發中的問題，諸如房屋質量瑕疵、配套設施不全、共有或共用部分被非法處分等開發遺留問題被長期地“保留”了下來，即使后期業主大會與物業企業在承接查驗過程中發現了問題，但因此時建設單位已經撤離，甚至已經不復存在了，亦難以追究建設單位的相關責任。
8.前期物業管理招投標制度和承接查驗制度遺留的大量開發問題對后期物業管理的負面影響
在所有物業管理的矛盾糾紛中，開發遺留問題引發的矛盾糾紛大約占到六至七成。而前期物業管理招投標制度恰恰是引發開發遺留問題的主因，因為大多數中標的前期物業服務企業都是在符合建設單位利益的前提下被選聘出來的，所以，建設單位就可以輕而易舉地將不合格的物業產品交付出去。
前期物業管理招投標制度的缺陷直接導致了建設單位與物業服務企業之間的承接查驗流于形式。在前期物業管理階段，業主大會缺位，前期物業服務企業代替業主大會與建設單位辦理承接查驗手續。但是，目前看來，前期物業服務企業大部分都成為了建設單位的利益代言人，其他即便與建設單位之間沒有利益關聯，也不會因為物業管理資料不齊全或者物業共用部位、共用設施設備達不到設計標準和規劃要求而放棄接管一個物業項目，這種狀況最終造成了大量的開發遺留問題，使業主的合法權益遭到侵害。可見，前期物業服務企業不能依法承擔起承接查驗的義務和責任，而只有全體業主(業主大會)才是與建設單位辦理承接查驗手續的最適格的主體，因為他們是物業管理資料及物業共用部位、共用設施設備的產權人，物業管理資料齊全與否及物業共用部位、共用設施設備合格與否直接關系著他們的切身利益。
建設單位撤出之后，前期物業服務企業背負了大量開發遺留問題的“黑鍋”，導致業主與前期物業服務企業矛盾糾紛的產生和信任關系的缺失，業主常常以拒交物業費來行使抗辯權。最終這將導致物業管理陷入無序的狀態，進而導致業主權益和物業服務企業權益雙雙受損的格局。
9.物業服務企業資質管理制度缺乏合理性，易帶來大量尋租現象，既破壞市場規律，又妨礙公平競爭
資質管理制度是計劃經濟的產物，政府通過特許權對物業服務企業的經濟活動進行干預和管制，妨礙了市場競爭的作用，不利于物業服務企業的公平競爭，造成了社會資源的浪費，并非監管企業的有效方式。
市場經濟要求的原則是通過市場力量來調控企業能否承攬業務以及承攬業務量的大小。在市場經濟條件下，只有通過市場自由競爭才能實現資源的優化配置，而不是通過所謂的為物業服務企業設定不同的資質等級來達到該目的。以資質等級的高低決定可承接業務的多少是經不起推敲的。一級資質的物業服務企業未必有能力管理好更多的物業項目或更大面積的物業項目；三級資質的物業服務企業也未必沒有能力管理好30萬平方米的住宅項目。假如一個30萬平方米的住宅項目的全體業主一致表決選聘一家三級資質的物業服務企業提供服務，任何政策法規也難以有足夠的理由禁止業主這樣做。而且，《物權法》已明確規定，“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。從立法目的來看，法律充分尊重了業主的選擇權，甚至都不要求必然由專業的物業服務企業來管理物業。如果我們再要求業主選聘物業服務企業時，必須按照企業可承接物業項目面積的多少進行選聘，顯然是違背《物權法》的立法精神的，亦違背公平競爭的市場原則。
10.資質管理制度的實施缺乏可行性，其無法解決無資質經營、超資質經營、出租、出借資質證書等問題
現實中，有些物業項目存在著無資質經營和超資質經營的問題，但缺乏相應可操作的制度規定予以糾正。以超資質經營為例，按照《物業服務企業資質管理辦法》第十九條的規定，“物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款”。從行政處罰的角度來看，警告并罰款操作起來并不難，難的是如何“責令限期改正”，是責令企業限期取得相應等級資質證書，還是責令物業服務企業撤出物業管理項目，這兩種可能的途徑均不易操作。尤其是后者，如果責令物業服務企業撤出物業管理項目，就必然存在一定時期的物業服務真空，而業主又須臾離不開物業服務。即使責令改正了，限期之后仍未改正仍然不好處理。出租、出借資質證書的行為，主要表現在個人或者較低資質等級的物業服務企業掛靠其他物業服務企業的行為，這種違法行為很難發現和取證。可見，資質管理制度實施過程中存在諸多難以解決的問題。這是導致資質管理制度形同虛設的原因所在。
11.物業管理從業人員職業資格制度混亂不堪，無法起到促進行業發展的作用
物業管理從業人員職業資格是《物業管理條例》設定的行政許可。《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”實行物業管理人員職業資格證書制度，是提高物業管理從業人員職業素質、規范物業服務企業行為、提高物業管理水平、推進物業管理健康發展的重要手段。但是，物業管理從業人員職業資格制度非常混亂，并不能適應當前形勢的要求。
(1)物業管理職業資格模糊不清，定位不準
《物業管理條例》規定：“物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。”從上述條文可知，凡是從事物業管理的人員，上至物業服務企業的總經理、董事長，下至工程維修人員、綠化工、保潔員、保安員都應當持有相應的職業資格證書。但實際情況是，全國沒有哪一家企業能夠做到所有從事物業管理的人員都具有相應的職業資格證書。《物業服務企業資質管理辦法》對各等級資質物業服務企業在人員數量方面都有相關要求，規定物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員須達到一定人數，且須按照國家有關規定取得職業資格證書。該《辦法》一方面將“物業管理專業人員”與“工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員”進行區分；另一方面卻沒有界定清楚“從事物業管理的人員”、“物業管理專業人員”的范圍。在《物業管理條例》頒布后，陸續出現了建設部培訓頒發的物業企業經理證、勞動部頒發的物業管理師、建設部和人社部頒發的注冊物業管理師等幾類資質證書。其中，前兩種職業資格已經停止考試或頒證，第三種資格幾經波折，剛剛在全國完成第二批考試。人社部和建設部早在2005年11月16日就制定并頒布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》，但截至目前，還沒有一名物業管理師完成注冊。后續也沒有完善的管理措施。總之，目前的物業管理從業人員職業資格制度沒有回答“物業管理從業人員職業資格到底指什么資格”這一問題，也沒有清楚地回答“誰應當取得物業管理從業人員職業資格”的問題。
(2)目前的物業管理從業人員執業資格制度非但沒有起到人員管理規范的作用，反而帶來了很大的混亂，“借證”問題尤為嚴重
從業人員執業資格制度與物業服務企業資質管理制度密切相關，資質等級的取得及晉升都需要相應數量的職業資格。但是，“借證”現象卻是目前從業人員管理過程中的一個頑癥，也徹底瓦解了企業資質管理制度。物業服務企業在取得資質證書后擅自降低資質條件的現象大量存在。物業管理企業在申請資質等級時須滿足的物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員總人數及具有中級職稱以上的人數，企業通過不正當途徑都很容易做到。比如，申請二級資質物業服務企業要求物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。而有些企業可能一時招聘不到這么多具有相應證書的人，或者出于成本、管理面積方面的考慮，也不想招聘那么多具有相應證書的人，尤其是10人以上的中級職稱人員，但這些企業仍可以通過“借證”的方式獲得資質證書。因為在企業提出申請時，資質審批部門只是進行書面材料的審查，并不一對一地進行人、證核實，所以企業能夠輕松取得資質證書。資質證書取得后，資質審批部門也不可能做到經常性地核查企業是否能夠滿足資質證書取得時的資質條件，因此，企業取得資質證書后擅自降低資質條件的現象就不足為怪了。可見，目前的物業管理從業人員資格管理制度并不能起到對物業管理從業人員進行有效監管的作用。
12.住宅專項維修資金管理制度運行不暢，無法保證物業共有部分保修期滿后的維修、更新和改造
建立住宅專項維修資金，是為了保證物業共用部位、共用設施設備的維修養護，保證物業的正常使用，是保障全體業主共同利益的基礎之一。但是，當前的住宅專項維修資金制度存在很多問題，無法起到應有的作用。
(1)專項維修資金的維修范圍模糊不清
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這里的“住宅共用部位、共用設施設備”，其范圍是模糊的，至于對“共用”但所有權不明晰的部位和設施設備，《住宅專項維修資金管理辦法》沒有明確這些部位和設施設備的維修、更新和改造是否也應當由住宅專項維修資金承擔。此外，“維修、更新和改造”中的“維修”是一個籠統的概念。雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規定，“根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用”等費用不得從住宅專項維修資金中列支，但物業服務企業應當承擔的“維修”費用和住宅專項維修資金應當承擔的“維修”費用的界限很難劃分，物業服務企業因此很容易逃避本應由其承擔的維修義務，從而造成建筑物、構筑物及相關部位和設施設備的失修、失養、壽命縮短，并且影響業主的正常生活。這一規定，反而不如《住宅專項維修資金管理辦法》實施之前“大修、中修、小修”制度對維修范圍和維修年限的規定明確。
(2)“政府代管制度”和“使用申請審核制度”不具合理性
既然專項維修資金屬于業主所有，政府也就沒有權利對專項維修資金進行代管。《住宅專項維修資金管理辦法》中“由建設(房地產)主管部門委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶”的規定，極易遭到質疑。且不說主管部門所委托的商業銀行是否是最恰當的選擇，單說維修資金存定期還是存活期就是一個問題。同理，從所有權性質來看，《住宅專項維修資金管理辦法》規定的住宅專項維修資金“使用申請審核制度”亦不合理。
(3)“續交制度”根本無從操作
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，“業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交付額30%的，應當及時續交”，但沒有規定如何續交。除去《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人”的規定，能夠迫使業主交納首期住宅專項維修資金外，住宅專項維修資金的數額將有減無增。可見，住宅專項維修資金制度從根本上來說是不可持續的，因此，也就談不上住宅專項維修資金能夠充當物業的“保命錢”或“養老錢”了。
綜上所述，當前企業主導的物業一體化管理模式以及支撐其模式的基本制度存在著諸多弊端，已經阻礙了物業管理的健康發展。因此，必須適時徹底改革這種模式，否則，我國的物業管理就有可能陷入被動不堪、甚或無以為繼的境地。
三關于再造我國物業管理模式的構想
事實說明，我國的物業管理不僅僅是某項物業管理制度出現了問題，而是既有的一體化物業管理模式已經走到了盡頭。在原有模式思路上修修補補，只能是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，顯然不能從根本上解決已經暴露出來的物業管理的矛盾糾紛。因此，必須根據《物權法》的基本精神，結合社會發展方向，重構物業管理模式，著力構建一種業主大會主導下，物業服務市場主體健全、競爭充分、服務更加專業化、社會化的物業管理新模式。
1.全部物業項目成立業主大會，培養物業服務買方主體
業主大會是物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分所有權，在物業管理活動中依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則，行使共同管理權利、承擔共同管理責任的組織。業主大會是物業服務的買方，是物業服務市場的重要組成部分。因此，成立業主大會，對于業主正確行使共同管理權利和履行責任、健全物業服務市場、促進業主物業可持續發展、完善社區治理結構和提升社會管理水平，均具有重大的現實意義。
對于新建物業項目，首先應運用“準強制性”手段組建業主大會，使業主大會隨著房屋的交付使用而誕生。當物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積一定比例后，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請；街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導、協助成立首次業主大會會議籌備組。其次應降低業主大會成立的門檻。應規定“占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主”即可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請；研發業主電子投票平臺，以此解決時間和空間障礙、提高首次業主大會會議效率、保證投票過程的公開、公平和透明。再次應注重發揮社會專業人士和社會組織的作用。首次業主大會會議籌備組應聘請具有積極參與意識、專業知識和服務能力的律師或者其他人員擔任組長或顧問，以其專業知識和能力保障首次業主大會各項工作的順利進行。
對于已經入住的物業項目，一是應推動地方政府把業主大會組建納入政府的職責范圍，明確各相關部門在業主大會組建中的職責分工，并且應建立相關考核機制，把業主大會的組建、規范運作納入各部門、街道的考核內容；二是應制定政策措施，發揮社會組織在業主大會組建中的作用，積極探索向有經驗、有專業能力、有公益心的社會組織購買輔導業主大會組建的社會服務。
2.實行業主大會登記制度，明確業主大會的法律地位
業主組織缺乏民事行為能力，已經成為當前制約業主行使權利、履行責任、維護業主權益和促進物業服務水平提升的重要因素。當前，北京和廣州都已經試行業主大會登記制度，事實證明是可行的。業主大會登記以后，有利于破解業主大會行使共有和共同管理權利的難題，其具體表現在以下三個方面。
(1)可以獨立設立賬戶
在物業管理區域內，根據《中華人民共和國物權法》第七十條的規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。根據此規定及已有的相關經驗，業主大會或者其授權機構——業主委員會如果經營物業共用部分，需以業主大會或者其授權機構的名義對外簽訂契約。業主大會登記后，便可持登記證書和機構代碼等資料獨立在銀行開立業主大會或者其授權機構賬戶，以解決經營中的資金往來問題。
(2)可以獨立充當原告或被告
目前，在物業管理糾紛案件的訴訟中，業主委員會成為原告或被告已不鮮見，有些省市法院還以文件的形式建議確認業主委員會在物業管理糾紛案件中的訴訟主體資格。如2004年重慶市頒布的《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》明確指出：依法成立的業主委員會可以充當原告和被告，訴訟風險由全體業主共同承擔。其實業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會才是全體業主共同利益的代表者，相應的，以業主大會的名義從事的活動，后果即應由全體業主承擔。業主大會依法登記后，具有民事行為能力，自然可以獨立充當原告或被告。當然業主委員會、部分業主未依照法律、法規規章、管理規約擅自行事造成民事侵權和合同違約的，業主大會不承擔其行為后果，須由其自己承擔相應責任。
(3)可以登記共有財產
《物權法》第七十三條規定，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。據此，業主大會具備實體地位后，這些財產即可登記在業主大會名下，全體業主即成了名副其實的“股東”，這有利于業主認識到自己是建筑物共有部分的真正所有者，進而有利于物業的維護和保養。同樣，小區內的物業共用部分收益，也可據此而名正言順地歸屬到業主大會的名下，據此也可使物業公司明白其行為的邊界，從而有利于預防矛盾糾紛的發生，有利于業主與物業建立和諧的互動關系。
3.建立權責明確、監管到位、廉潔自律的業主大會運行機制
業主大會的規范運作，是業主正確行使共同管理權、履行法定責任、維護社區和諧穩定的根本保證。業主大會要具備良性的運作機制，須注重做好以下幾個方面的工作。
(1)健全組織架構
健全的業主大會的組織架構，是業主大會有效發揮作用的基礎。健全的業主大會的組織架構包括決策機構、理事(董事)機構、監事機構和專職人員。決策機構指的是業主大會，理事(董事)機構指的是業主委員會，監事機構指的是業主監事會，專職人員包括職業經理人、秘書等。
(2)設立業主共有資金
設立業主共有資金，目的是進一步理順住宅區物業服務交易活動中各方主體的法律關系，保障業主對物業共用部分的收益權，實現業主大會對物業服務費用等業主共有資金的所有權、管理權。業主共有資金是指物業管理區域內，由業主大會所有的資金，其包括物業管理資金(費)、專項維修資金、物業共用部分的經營收益和業主大會的其他合法收入。住宅區業主大會依法成立并登記后，經業主大會決定，可以開立業主共有資金賬戶，用于物業管理區域業主共有資金的存儲。設立業主共有資金后，即可由業主大會定期向物業公司支付費用，此舉會推動越來越多的物業服務合同采取酬金制的形式。該形式要求業主大會要全程跟蹤物業服務企業的服務，并定期評估物業公司的服務質量，以確定后續物業服務合同是否繼續履行或重新簽訂。由于該形式需要業主大會聘用熟悉物業管理的人員，故此舉將會推動受聘于業主大會的職業經理人隊伍的產生。而一旦職業經理人隊伍逐步成熟，其對綜合性物業公司的依賴程度將會下降，業主大會對物業服務的選擇權即會加大，其可根據物業服務需求和性價比，在聘請綜合性物業服務公司和專業公司之間做出選擇，進而推動物業服務分工的更加細化和服務內容的更加專業化。
(3)修改管理規約，明確業主和業主大會的法律關系
應通過管理規約確定業主與業主大會之間的債權債務關系：建筑區劃內全體業主授權業主大會行使共用部分管理的權利，受全體業主委托購買物業服務并向物業服務企業或專業服務企業支付費用；業主按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例，向業主大會交納物業服務資金，業主大會用業主交納的物業服務資金向物業服務企業和專業公司支付物業服務費用和專項服務費用；個別業主拒交物業服務資金時，業主大會或業主委員會可以按照規約約定進行催繳或者向人民法院提起訴訟，以保護全體業主的合法權益。
(4)改簽物業服務合同，明確業主大會和物業服務企業的法律關系
物業管理作為一種準公共服務產品，是基于建筑區劃內共用部分提供的服務，只能是由全體業主集體購買。在法理上，既然業主大會是全體業主授權行使共用部分管理權利的主體，那么，就應當由業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同，購買物業服務。而業主則應當向業主大會交納物業服務資金用于支付購買物業服務的費用。除前期物業管理階段外，物業服務合同應全部改由登記后的業主大會與物業服務企業簽訂。此舉可以明確業主大會作為物業服務買方的締約主體地位，從根本上糾正長期以來單個業主購買整個物業管理區域物業服務的主體錯位行為，從而徹底理順物業管理中各方間的法律關系。
4.改革前期物業管理制度，實現物權完整轉移
為有效預防和遏制開發遺留問題的產生，督促建設單位提高建設質量并將合格的物業產品交付給業主，明晰前期物業管理階段建設單位、物業服務企業、業主之間的責權利關系，必須改革現有的前期物業管理制度。
(1)重新界定前期物業管理期限，明確前期開發與后期管理的責任分界點
前期物業管理期限應當界定為：從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止。對于異產毗連房屋來說，現行的房屋交付制度只是建設單位把專有部分交付給了業主，共用部分實際上是由建設單位選聘的前期物業服務企業實施管理，因此在業主大會成立并對共用部分進行查驗交接之前，共用部分的權利主體和責任主體仍然是建設單位。物業管理是對物業共用部分的管理，物業共用部分的所有權人是全體業主。只有要求建設單位將符合要求的物業共用部分交付給全體業主，才能從源頭上保障物業管理的順利開展。這一制度設計，實際上是對前期開發過程中存在問題的一次總清算，有利于前期開發過程中的質量、配套等問題在交接查驗這個環節被發現和攔截下來。
(2)規定建設單位的前期物業服務責任
既然已經明確建設單位與全體業主完成物業共用部分交接之前的階段為前期物業管理階段，那么，這一階段的前期物業服務責任就應當由建設單位承擔。將前期物業服務責任放在建設單位之后，在物業服務方式方面則不必作單一要求，建設單位可以自行提供前期物業服務，也可以將全部專項服務委托給物業服務企業，或者將專項服務委托給專業企業，只要受托的物業服務企業和專業企業符合相關的資質要求即可。關于前期物業服務的費用，按照權責一致的原則，其間所涉及的費用也應該由建設單位承擔，而不應當讓單個業主繳納。
(3)制定物業項目承接查驗技術規范，明確交接查驗標準
當業主成立了業主大會，決定了新的物業管理方式后，就面臨著業主大會與建設單位做好物業共用部分的查驗和交接，就需要一套物業項目承接查驗技術標準。目前，北京市已制定了地方標準——《新建物業項目承接查驗技術標準》。該標準共分為16個章節，明確規定了建設單位和全體業主雙方交接主體對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗內容。同時，對物業交接查驗的定義、適用范圍、內容、程序、方法等都做了相應的規定。這不僅為承接查驗提供了可操作的規范，也有利于夯實建設單位的質量責任，減少前期遺留的問題。
5.建立物業共用部分的管理權制度
一個物業項目內存在著建筑外墻、屋頂、門廳、電梯、消防設施、綠地、道路、管井、會所、人防工程、車庫、車位等物業共用部分，但是，其中很大部分的權屬是不清晰的，管理權也是有爭議的。這導致一方面會產生“物無所主，人必爭之”的現象；另一方面也會產生“公地悲劇”的現象。因此，必須將每項物業共用部分所涉及的權利、義務和責任予以明確。如果確權問題在短期內難以實現，那么至少管理權應當徹底清晰，建立一套區分完全、細化清楚的物業共用部分管理權制度。
對于物業共用部分，可以按照使用范圍將管理權利和責任區分給相關業主，把相應的物的維護權責劃分到使用者，分不出去的由業主大會或業主大會聘請物業服務企業、專業服務企業、其他管理人承擔管理責任。在實踐操作層面，可以以樓層、樓棟為單位，把相應的物業共用部分維護權責劃分給使用者，并采用“使用者付費”的原則，由每個樓棟、單元門或樓層的業主自己修理和更換，將其所產生的費用從小區業主大會的共有資金賬戶中剝離出去。類似安全通道、房頂維護等物業共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關業主出資修理和維護。這樣，不僅有利于降低物業管理的成本，還能使物業共用部分得到及時的維護。總之，應當按照最小化的原則建立物業共用部分的管理權制度，確保權利有保障、義務有人擔、責任能到人。
6.構建服務細分、公開公正和競爭有序的物業服務市場環境
在業主大會這一主體普遍成立，并不斷成長成熟的同時，政府應通過政策調節工具，推動建立服務細分、統一開放、競爭有序的物業服務市場環境，為物業服務買賣雙方之間形成良性互動創造條件。
(1)打破物業管理區域內的服務壟斷，促使物業服務進一步專業化細分
要促使物業服務企業回歸到體現物業管理核心價值的服務上，即對房屋本體和設施設備的管理上，并通過強制標準、社會監督等措施提高物業服務企業的專業化水平，促進產業升級，立足于把物業行業打造成專業性強和技術高度密集的高端行業，以保證房屋建筑的使用安全，實現物業的保值增值，并延長其使用壽命；鼓勵專業化服務企業隊伍的發展，逐步把清潔衛生服務、綠化養護服務、停車管理服務等各專項服務從物業服務范疇剝離出去。
(2)改革招投標制度，將所有的物業管理招投標納入有形市場
為避免物業管理招投標中的種種舞弊問題，應當將招投標活動全部納入有形市場，禁止建設單位、業主大會、業主委員會作為招標人代表參與評標并確定中標人。具體做法是建立統一的物業管理招投標平臺，所有的物業管理招投標一律通過該平臺進行，嚴格招投標信息公開程序、內容、范圍及時限，確保招投標各環節信息公開透明，以便于社會監督，增加串標難度。
(3)細化服務標準，適應不同物業類型，滿足不同服務需求
不同的物業有不同的特點，業主群體的需求也不盡相同，因此，應當制定不同等級的物業服務標準。目前，北京市制定了地方標準——《住宅物業服務標準》。該標準分為五級，構成了物業服務標準體系。該標準突出強調了物業管理的核心價值，強化了物業共用部位和共用設施設備的維修養護管理，包括房屋結構、建筑部件、空調系統、二次供水設備、排水系統、照明和電氣設備、電梯、消防設施設備等的日常運行和維修養護。建設單位在銷售房屋前，或者全體業主在確定物業管理方式前，可以根據住宅物業項目實際情況及業主的需求選定相應的物業服務標準，并委托第三方評估監理機構參照北京市物協按季度的物業服務成本信息測算出服務價格。業主也可以在簽訂物業服務合同前，根據自身需求選擇服務等級。該標準有助于推動建立質價相符的物業服務市場機制，有利于促進業主和物業服務企業建立起和諧互信的關系。
(4)引入第三方機構評估監理物業服務質量和服務費用
物業服務第三方評估監理，是指物業服務評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托，依照法律、法規、規章的規定和合同約定，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估監理服務的活動。
在簽訂物業服務合同前，業主和物業服務企業可以委托第三方評估監理機構，針對業主選擇的物業服務事項和服務標準，根據公布的社會平均成本，結合項目具體情況對物業服務價格進行測算。物業服務評估監理機構以獨立第三方的地位對物業項目進行承接查驗，對物業服務費用進行評估，對物業服務合同的執行情況進行監督和評判。當業主與建設單位、物業服務企業就交接查驗、物業服務質量和服務價格發生爭議時，可以聘請第三方評估監理機構進行評估，以減少物業服務企業、建設單位和業主之間的矛盾，促進物業服務行業健康有序地發展。
7.創新行業監管模式，突出行業監管重心，落實政府相關部門職責，推動行業走向技術密集型發展道路
物業管理行業走向健康、良性、可持續發展道路，需要行業主管部門和政府相關部門積極履行職責，正確引導物業管理行業的發展方向。
(1)創新行業監管模式
資質管理制度是一種靜態的管理制度，基于資質管理制度的監管模式是一種“重審批，輕監管”的模式。這種監管模式很難達到應有的監管效果，必須加以改革，建立對企業的動態監管、行為監管和信用監管體系。
物業服務企業的信用管理具體措施應當包括以下三方面的內容：積極引導物業服務企業建立優良信用；嚴厲懲處企業失信行為；及時準確地向社會披露物業服務企業及從業人員的信用信息。
物業服務企業信用對于物業服務市場秩序有著極其重要的影響。物業服務企業的信用主要由兩部分組成：一是商務信用，即其與業務伙伴(包括業主大會、業主委員會、業主、建設單位、專業經營單位等)個性化的信用，表現為企業守合同、重信用，遵守商業道德；二是公共信用，即其在社會經濟公共秩序方面的信用，表現為物業服務企業遵守物業管理相關法律、法規及其他規定，能夠守法經營。因此，應加快建立對物業服務企業及其主要從業人員的信用監管制度，進而達到規制物業服務企業和從業人員行為的目的。
物業服務企業的監管重心應從物業服務企業向物業服務項目上轉移，通過對物業項目的監管達到對物業服務企業的規制。物業服務企業的價值主要體現在其所管理的物業服務項目上，物業管理矛盾糾紛也發生在物業服務項目上，因此，將物業項目監管到位才能真正管好企業。這就需要對企業實行動態監管，調整行業監管重心，建立項目備案制度和項目負責人制度。在此基礎上，監管部門以項目為單位實施動態監管，通過對項目負責人的行為實施動態監管，最終建立以項目經理為抓手管好項目，以項目為抓手管好企業的監管模式。
(2)明確行業主管部門的監管目標
政府是公共利益的化身，而房屋管理過程中最大的公共利益就是使用安全，所以行業主管部門的工作重心應該通過對行業的監管保證房屋使用過程中的公共安全。行業主管部門的具體監管工作應包括以下幾方面的內容：制定相關的法規政策；對業主進行安全使用方面的指導，約束業主不合理的使用行為，減緩房屋建筑的老化速度，延長建筑的使用壽命；完善對房屋安全的評估和安全告知程序；明確與房屋安全相關的業主大會、物業服務企業等各方主體的權利、責任與義務，維護各方主體的合法權利；監督各方主體履行自己的責任與義務。
(3)相應政府部門的管理職責應延伸到物業管理區域
如前文所述，物業服務企業承擔了本不應屬于其提供的服務，政府相關部門應該進入物業管理區域，將以下內容納入公共服務和行政管理的范疇：樓宇外環境衛生的管理(日常清掃保潔、垃圾清除外運等)；綠化管理(園林綠地的營造與保養、整體環境的美化等)；治安管理(樓宇內外的安全、保衛、警戒、對各種突發事件的預防與處理以及排除各種隱患)；消防管理(火災的預防及發生火災時的救護與處理)；道路管理(道路的維護、交通秩序的維護等)。
(4)正確處理物業管理和物業服務的關系
對“物”的管理是物業服務企業的立身之本，對“人”的服務是物業服務企業的處世之道。物業服務公司進入住宅區提供服務的合法性，是基于與全體業主簽訂的物業服務合同，所以物業管理和物業服務都是一種契約行為，是契約規定的雙方權利與義務的體現，與“權力”不沾邊。從根本上講，業主聘請物業服務企業的目的是保障物業共用部分的維修養護，所以物業服務企業的工作重心是維護房屋建筑的安全使用，并在此基礎上保持房屋建筑的良好品質。可以說，對“物”的管理是物業服務企業的立身之本。
契約主體一般為兩方或多方，就物業服務合同來講，契約主體應該是業主大會這一全體業主的集合體與物業服務企業。由于房屋是與人融為一體的，在很大程度上，住宅區的房屋不僅僅是業主的居住場所，更是業主的“家”，所以物業服務企業不僅要管好“物”，還要處理好與業主大會的關系，更要處理好與業主個體之間的關系。可以說，處理好與業主大會、與業主的關系，是物業服務企業的處世之道，是做好物業管理的必要條件。
一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性
近年來，隨著城市化進程的不斷加快，城市面貌發生了很大變化，社區物業管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，有利于保持和改善市民工作和生活的環境，有利于增加就業崗位、維護社區秩序、營造和諧的社會氛圍。社區物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。各個單位要以社區環境綜合整治、住宅小區建設與物業管理同步推進為重點，以加強管理、改善環境、營造和諧社會、創建文明城市為目標，堅持尊重現實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區物業管理，健全長效管理機制，不斷擴大物業管理覆蓋面，推動物業管理工作上水平。
二、理順體制，構筑適合城市發展的社區物業管理工作框架
按照“區級負責，辦事處組織，社區居委會落實，以塊為主、屬地管理”的原則，完善社區物業管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，建立社區基層組織與業主自治組織的協作機制，共同推進社區物業管理工作。
（一）區建設局物業管理工作職責
區建設局作為全區的物業行業主管部門。具體工作職責包括：
1.組織街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區物業管理工作；
2.落實辦事機構，建立區、辦事處、社區三級物業管理工作體系；
3.落實管理責任，加強本轄區物業管理工作的部署、檢查和督導落實；
4.負責本轄區住宅小區物業用房驗收及住宅專項維修資金使用管理工作；
5.負責對物業服務企業的誠信、升級、評優進行初審、對轄區內物業服務企業的行為進行監督，對物業服務企業違法經營行為提出處罰建議等。
6.負責本轄區建住宅項目的聯審聯驗工作，把好物業用房的承諾關和驗收關。
7.組織轄區內前期物業管理招投標，把好前期物業服務合同、物業用房、房屋維修資金承諾關。
（二）街道辦事處物業管理工作職責
辦事處對轄區內物業管理負總責,組織轄區物業管理工作的開展。具體工作職責包括：
1.會同建設、房管、規劃等有關部門科學劃定社區物業管理區域；
2.組織社區居委會、開發企業及有關產權單位，選舉產生各物業管理區域的業主委員會；
3.組織轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會并實施物業管理；
4.對已成立業主委員會的物業管理區域進行管理，保障業主委員會的正常運轉及業主自治作用的發揮；
5.對轄區物業管理工作進行監督檢查和考評，協助公安等部門加強對社區物業保安工作的監督檢查；
6.負責聯席會議的召開,協調、處理、解決物業管理中出現的矛盾和糾紛。
（三）社區居委會物業管理工作職責
社區居委會具體組織協調業主委員會實施社區物業管理。具體工作職責包括：
1.組織轄區內業主大會籌備、召開、選舉，組織業主委員會制定物業管理規約和業主大會議事規則，規范業主和物業服務企業的行為；
2.落實物業服務項目，協助業主委員會聘請有關單位核算成本，提出收費標準和依據，經業主大會通過后，到所在轄區街道辦事處物業管理部門、區物價部門和區房管部門備案；
3.協助和指導業主委員會選聘物業服務企業或建立自治性物業服務組織，簽訂物業服務合同，組織物業服務的實施；
4.督促檢查物業服務企業和物業服務組織，落實服務合同，定期公布費用收支情況，調處服務中的矛盾糾紛，對不落實服務合同的物業服務企業和物業服務組織，有權向業主委員會建議終止其物業服務。
5.調處物業管理服務中的矛盾糾紛,協調業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作。
(四)政府相關單位要從大局出發,各司其職,各負其責,密切配合,齊抓共管,積極做好物業管理和服務工作。
區公安部門負責對物業服務企業保安人員(公共秩序維護員)進行監管、培訓,指導物業服務企業做好安全防范。
區消防部門負責依法監督指導物業服務企業履行消防安全職責,及時查處堵塞消防通道、損壞公共設施等違法行為。
區環保部門負責依法查處對物業管理區域內建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染等違法行為。
區物價部門負責同區物業主管部門制定物定物業收費辦法和標準,查處物業服務企業違規收費行為。
區工商部門負責依法查處物業管理區域內非法廣告行為,加強對物業管理區域內經營項目的審批管理。
區城管執法部門負責依法查處對物業管理區域及無物業小區亂搭亂建、亂堆亂放、占用綠地等違法行為。
供電、通信等單位要認真做好物業管理區域內相關設施建設和維護工作。
三、因地制宜，合理確定社區物業管理的區域、模式、內容和收費標準
社區物業管理實行等級化或基礎性管理服務，根據各個區域房屋建設、設施配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理區域、模式、內容和收費標準。
（一）物業管理區域劃分
在辦事處組織下，統籌考慮，綜合權衡，按照以下規定科學合理地劃分物業管理區域。
1.原則上以建筑物的宗地紅線圖、立項或規劃批準的范圍劃定物業管理區域。相對完整的居住小區、獨立組團應作為一個物業管理區域。
2.物業管理區域的劃分與社區居委會、街道辦事處、縣區地域的范圍一致。
3.物業易于封閉和統一整治。
4.基礎設施、配套設施設備共用，房屋質量、配套程度、環境狀況相近的物業宜劃入同一個物業管理區域。
5.同一土地使用權的物業宜劃入同一個物業管理區域。
（二）物業管理模式
1.建住宅小區。對建住宅小區，開發建設單位要根據住宅小區前期物業招投標管理的有關規定，通過公開招投標形式選聘物業服務企業，并將物業服務合同報物業主管部門備案。同時，要建立健全物業管理退出機制，淘汰服務的水平低、管理差的物業服務企業；凡物業服務企業中途退出或終止服務的住宅小區，物業主管部門要配合社區居委會、辦事處督促業主委員會對其退出物業服務項目后的業主共有經費進行審計，監督物業服務企業將物業管理用房和剩余經費、管理資料移交給業主委員會，業主委員會應當及時召開業主大會，重選聘物業服務企業，暫時不能確定物業服務企業的，小區的環境衛生及綠化等由街道辦事處組織實施，確保小區居民正常的秩序。
2.整治后的現有住宅小區。根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定物業服務區域；以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業服務活動。加大對現有住宅小區的整治力度，辦事牽頭，相關部門配合逐步解決現有住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的現有住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題，管理費用由業主承擔。單位自建的家屬樓，如不能實行規范的物業管理，則由各單位牽頭進行物業服務，社區居委會負責監督指導。
3.建低價位拆遷安置房，保障性商品房等小區。創造條件逐步推進市場化物業管理，前期物業服務由辦事處和社區組織管理；有條件成立業主委會的按照有關程序確定物業管理模式。物業服務企業中途退出或終止服務的住宅小區，業主委員會應當及時召開業主大會，重選聘物業服務企業，暫時不能落實的所在辦事處和業主委員會組織臨時物業服務管理。
（三）物業服務內容與收費標準
區別不同的物業性質和特點，確定管理服務的內容、項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。建住宅小區根據小區規劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房管部門制定的物業服務等級評定標準，確定服務等級和收費標準。現有住宅小區的物業服務內容和收費標準，可采用選項式服務形式，根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與委托的物業服務企業或物業服務組織簽訂服務合同，并在小區內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作
（一）規范建小區的前期管理工作
建的住宅小區，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。開發企業在辦理商品房預售許可證時，應預留物業管理用房并應當與主體工程同步交付使用，簽訂房屋維修資金承諾書,按規定選聘有資質的物業服務企業，并與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務委托合同，進行前期物業服務。
（二）規范業主委員會的組建和工作運轉
在一個物業管理區域內，公有住宅出售建筑面積達到30%以上,或者建商品住宅出售建筑面積達到50%以上,或者建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的居住小區,應成立業主委員會。每個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主大會、業主委員會開展工作的經費，由全體業主承擔，或者從產權屬于全體業主的公建配套設施經營收益中列支。街道辦事處要按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及產權人、熱心公益事業人員中推薦，主任可由社區居委會成員擔任。辦事處要支持業主委員會的工作，業主委員會成立前或換屆期間，由辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。
（三）規范業主委員會成立后的社區物業管理
1.做好物業服務企業選聘工作
業主委員會成立后，應當依法及時召開業主大會，決定對前期物業服務企業續聘或另聘物業服務企業。業主大會決定選聘的物業服務企業的，業主委員會應以書面形式告知前期物業服務企業。開發企業、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保建住宅小區全面實行規范的等級化服務。
2.規范物業管理有關各方的權利和義務
業主委員會負責召集業主大會、代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業服務合同；監督物業服務合同的履行、監督管理規約的實施；督促業主按照合同約定，協助、支持物業服務企業的工作；積極配合和支持社區居委會的工作等。
業主依法享有制定和修改業主大會議事規則，制定管理規約，選舉業主委員會或更換業主委員會成員，選聘、解聘物業服務企業，籌集和使用住宅專項維修資金等項權利。業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用。
物業服務企業要依據服務合同，制定完善的物業服務方案以及保安、保潔、維修、財務、檔案等管理制度，負責物業管理區域內的衛生清掃保潔、花草樹木養護、車輛停放管理以及與物業服務合同約定的其他服務項目，切實履行職責，提高服務質量。對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。
各相關專業設施管理部門要做好社區供電、通訊等基礎設施的管理及服務工作，依法承擔相關管線和設施設備維修養護責任，滿足社區居民的要求并向最終用戶收取有關費用。
3.加強對物業服務企業的監管
區物業管理部門加強對物業服務企業的監管，建立健全物業服務企業信用檔案制度，認真評定物業服務企業的服務業績和信用程度，并在誠信評定和物業招投標中作為重要條件；建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，并督促物業服務企業整改，切實保障業主合法權益；建立健全物業管理淘汰、退出機制，對物業服務不到位、業主投訴較多的物業服務企業，按有關規定予以處理。積極探討組織業主對物業公司經理進行年度評議的制度和辦法。
4.嚴格物業服務企業退出和移交程序
住宅區業主大會和物業服務企業，因物業服務合同期滿雙方不續約或者提前解除合同、物業服務企業退出住宅區管理的，必須本著維護社會穩定、保證物業管理區域基本正常秩序、實現平穩過渡的原則，嚴格履行退出和移交程序。
①物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或在合同期內提前解除合同、擬退出住宅區管理服務的，應于合同期滿或提前解除合同、擬退出之日的90日前書面告知業主委員會，并告知區物業管理部門、街道辦事處和社區居委會，做好相關設施設備和資料的移交事項。住宅區未成立業主大會的，所在地街道辦事處要牽頭組織由有關部門參加的聯席會議，聽取業主和物業服務企業的意見，處置物業服務企業退出的具體事宜。
②業主大會提出與物業服務企業終止或解除合同、重選聘物業服務企業的，業主委員會要在業主大會作出決議后將解約原因和時間書面告知物業服務企業，并將會議相關情況書面告知區物業管理部門、辦事處和社區居委會，同時保存好相關資料，接受區物業管理部門、辦事處和社區居委會的查驗。物業服務企業要在接到通知后的60日內完成退出工作。業主大會要在原物業服務企業完全退出之前完成對物業服務企業的選聘工作。
五、加強政策扶持和組織領導，確保社區物業管理工作健康發展
（一）加強政策扶持。區勞動和社會保障部門要結合實施“擴大再就業工程”、“完善社會保障體系工程”等，給予物業管理從業人員優惠政策。區建設部門要與有關部門搞好配合，從政策、業務上加強對物業管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區的各個單位，要支持和參與社區物業管理工作。
（二）落實資金保障。物業服務企業要提升服務水平，加大管理力度，提高物業服務收費率，為社區物業服務提供基本保障。完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法，依據相關規定將資金管好、用好。加大財政支持力度，區財政安排物業管理啟動資金和扶持資金，設立區物業整治專項管理經費，推動物業管理的全面開展。
本文作者：耿格峰 單位：棗莊學院旅游與資源環境學院講師
在經營效益上，普通居住物業服務收費難的狀況并未根本改變，行業的平均利潤率呈下降趨勢，部分企業生存狀況不容樂觀。棗莊市的住宅小區物業服務費收費標準是2006年制定的，最高一級的收費標準為0.8元/m2/月，最低的只有0.2元/m2/月，近些年勞動力等各類成本的上漲已導致相當數量的物業服務企業陷入生存困境，現行稅賦政策沒有對物業管理行業進行扶持或者優惠，企業經濟負擔重。在商業模式上，提供簡單的保修、保潔、綠化和秩序維護等基礎服務仍是主要模式，傳統粗放型的商業模式在現代服務業市場競爭中差別優勢難以持續。物業服務公司和社會公共服務部門利益矛盾物業服務企業具有一定的公共管理性質職能，承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理，物業區域內的市政設施和城市的配套設施是相互連接的。但是在遇到具體問題時，配套設施出現問題要求社會公共服務部門配合維修時，由于利益的關系，協調起來比較困難。
業主和物業企業立場不一致一些業主片面強調個人維權把物業企業當成對立面，不服從管理，甚至刁難物業服務人員。部分業主只講權利、不講義務，不能自覺遵守管理規約。從調查情況來看，業主不配合，不支持物業的物業管理，拖欠物業服務費問題突出。業主委員會沒有發揮真正的作用全市共成立有小區業主委員會70個，相當一部分小區在業主入住幾年后仍沒有召開業主大會，沒有組建業主委員會。有一些小區雖然成立了業主委員會，但是沒有經費來源，正常的工作沒辦法開展，還有個別業主委員會委員只是為了自己利益，根本沒有代表廣大業主。
在法律關系上，物業服務企業、業主、業主大會、業主委員會、建設單位、市政公用部門之間的矛盾糾紛依然存在相關主體之間的法律關系不協調。地方政府物業管理方面的法規性文件少，難以做到有法可依，有章可循。對于棗莊市而言，《棗莊市物業管理持證人員在崗培訓和監理個人誠信檔案的若干規定》還急需完善。物業管理體制中的行業主管、街道辦、居委會體制不健全，工作不完善。各職能部門職責不明確，責任落實不到位，街道辦事處、居委會沒有發揮應有的作用。物業企業沒有相關執法權物業企業在服務過程中，經常會出現有些業主為了自己的利益，在小區內違章搭建的行為，物業服務企業有權對這些行為進行制止，但由于沒有行政執法權，只能協調其它相關部門進行處理，所以在處理此類事件的力度上就大打折扣。
在市場主體上，物業服務企業作為獨立的法人實體參與到市場競爭之中物業服務企業要取得一個項目時，必須通過招投標程序進入，給物業管理行業提供一個公平競爭的環境。物業管理要參與早期介入從理論上說，也并不是規定從事物業管理都要進行早期介入，但是從實踐上來看，參與早期介入的物業管理的項目往往能夠發展較好。因為物業服務企業會從業主或者使用人的角度對規劃、施工提出合理的意見和建議。對于有前期管理的項目這一點體現得更加明顯。根據棗莊市的情況，市建委《關于實施前期物業管理招標投標制度》和《棗莊市前期物業管理招投標細則》的要求，由各區（市）具體組織實施前期物業管理招投標工作，評標人員由棗莊市房管局建立的專家庫中抽取，是房管局負責監督管理。沒有實行前期管理招投標的項目不給頒發《商品房預售許可證》，并不予辦理在建工程抵押登記手續。
對于物業服務企業要加強內部管理，提供質價相等的服務對于提高物業服務企業的管理水平，可以成立物業管理管理協會，讓所有的物業服務企業成為會員，利用這個平臺積極組織企業培訓，通過對外考察交流學習，提高管理人員的認識水平，同時，采取多種形式，做好各個層次人才培訓，提高從業人員素質。建立全市物業管理綜合信息系統，對物業從業人員檔案、專項維修資金、業主水、電、氣、暖、物管等費用的交納進行信息化管理。房地產行政主管部門也要加強監管，對于不符合資質條件的企業或者服務質量差的企業就排除出物業管理行業。物業管理活動具有公共管理職能性質主管部門涉及到房地產主管部門、街道辦事處、各個市政設施的提供部門。物業服務企業與各個部門單位要及時溝通。房地產主管部門要從搭建平臺，明確街道辦事處、居委會及社區履行物業管理工作的職責。
在市場供求上，物業管理的對象是物，核心是人相關主管部門和物業服務企業要加大宣傳，讓業主知曉相關的法規和條例，知道自身的權利和義務。物業服務企業應當積極參加社區志愿活動，主動承擔社會責任。物業服務企業和業主的關系是“服務”和“被服務”的關系，并不是說業主就是“上帝”，物業服務企業就是“奴仆”，要理順兩者的關系，可以通過開展社區文化活動，提供服務品牌意識。例如進駐棗莊的青島新時代物業服務有限公司就提出了“情滿家園”的服務品牌,在品牌建設方面，員工和業主積極參加公益事業，組織業主登山、健身等活動。在服務質量方面，積極探索引入第三方評估參與物業服務成本評估，建立服務成本與收費價格聯動機制等途徑。物業行政主管部門積極作為對于沒有成立業主委員會的居住小區，根據《物業管理條例》的規定召開業主大會，選舉業主委員會。政府相關部門要積極支持和幫助業主委員會發揮作用。強化對業主委員會的日常監督，充分發揮業主委員會代表業主的意愿。
從棗莊物業管理的發展，棗莊已經出臺了符合棗莊市實際的地方性法規、政策、規范性文件，如《棗莊市物業管理辦法》、《棗莊市普通住宅小區物業管理服務等級標準》、《棗莊市住宅專項維修資金管理辦法》、《棗莊市物業質量保修金管理辦法》以及《物業管理合同》、《管理規約》等示范文本；制定完善《棗莊市物業管理持證人員在崗培訓和監理個人誠信檔案的若干規定》。
物業管理是一個與廣大居民日常工作生活密切相關的重要行業，也是提高城市和社區管理水平、關注民生的一個重要載體。棗莊市物業管理發展要立足本市，不斷學習借鑒發達國家的經驗，加大國內各地區之間的交流，把物業管理做成名副其實的朝陽產業。
第一章總則
第一條
本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)
企業名稱：
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受委托方(以下簡稱乙方)
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根據有關法律、法規及《前期物業管理服務協議》的有關約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將___________(物業名稱)委托乙方實行前期物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：
座落位置：________市________區________路(街道)________號。
管理界限：東至________;南至：________ ;
西至________;北至：________ .
占地面積：________平方米。
建筑面積：________平方米。
委托管理的物業構成細目見附表。
第三條 本合同生效時，本物業的開發建設現狀是：規劃設計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________.
第二章委托管理事項
第四條 根據本合同生效時本物業的開發建設現狀，乙方參與下列事項管理：
(一)參與項目設計，負責________.
(二)參與工程質量監督，負責________.
(三)參與竣工驗收，負責________.
第五條 根據規定核實物業管理辦公用房和經營用房的位置和面積。
第六條 制定《物業使用守則》，與業主、使用人辦理物業交接驗收和入住手續，收取有關費用及住宅共用部位、共用設施設備維修基金。
第七條 負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重結構部位(基穿承重墻體、梁、柱、樓板、屋面)、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、________、________.
共用設備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________.
共用設施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。
第八條 其它委托管理事項
(一)按《住宅質量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務。
(二)附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、商業網點、文化體育娛樂場所等。
(三)公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。
(四)公共環境衛生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。
(五)實行封閉物業管理住宅區內的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。
(六)維護社區公共秩序，包括：安全監控、值班、巡視、________.發生刑事案件依照法律規定報公安部門處理。
(七)與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。
(八)物業檔案管理。包括物業工程圖紙、竣工驗收資料、產權資料、業主和物業使用人檔案、維修檔案、________.
(九)負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費、電梯運行費，經委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、________、________.
(十)房屋自用部位、自用設備的維修、養護，若產權人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。
第三章委托管理期限
第九條 委托管理期限自本合同生效之日起至本物業管理區域業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂《物業管理委托合同》生效之日止。
第四章雙方權利和義務
第十條 甲方權利和義務
(一)甲方權利
1、審定乙方前期物業管理方案和規章制度;
2、審核乙方有關前期物業管理的財務預算，批準決算;
3、檢查、監督乙方前期物業管理的實施情況，提出整改意見;
4、監督乙方物業管理辦公用房、經營用房使用情況。
(二)甲方義務
1、為乙方實施前期物業管理提供條件，協助乙方實施前期物業管理方案，協調好施工單位、監理單位與乙方的關系。
2、征求乙方對本物業規劃設計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關單位落實整改。
3、執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。
4、承擔相關的前期物業管理費用。
5、按規定向乙方提供全部工程技術檔案資料。
6、按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規定代收維修基金。
7、按有關規定提供建筑面積________平方米的物業辦公用房(產權歸全體業主所有)，應于通過竣工綜合驗收之日起________日內，交由乙方使用。
8、按物業管理區域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經營用房(產權歸全體業主所有 )，應于通過竣工綜合驗收之日起________日內交由乙方使用。
9、負責處理有關工程建設遺留問題。
第十一條 乙方的權利和義務
(一)乙方權利
1、根據甲方委托和有關法律法規制定前期物業管理實施辦法、方案和規章制度并實施管理。
2、依據本合同委托管理事項，向甲方及有關單位提出整改意見和建議。
3、提出維修資金年度使用計劃并對委托物業實施維修養護和管理。
4、規勸、制止業主或使用人違反《物業使用守則》和《前期物業管理服務協議》的行為。
5、有權使用物業管理辦公用房和經營用房。
6、依據《前期物業管理服務協議》的約定，向業主或使用人收取物業管理費用及其他費用。
7、選聘專業公司承擔專項工程業務，但不得將整體物業管理責任轉讓給第三人。
8、當業主、使用人裝修物業時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理。
9、《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的權利。
(二)乙方義務
1、履行本合同并依法經營管理，自覺維護甲方及產權人或使用人的權益。
2、主動接受甲方的監督。
3、接受物業管理行政主管部門的監督指導。
4、對保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備按有關規定實施維修、養護和管理。
5、按照有關規定使用維修基金利息。
6、每半年向業主、使用人公布一次物業管理服務費收支情況。每年1月份向業主公布全年維修基金利息收支情況。
7、本合同終止之日起7日內，向業主委員會移交甲方所提供的全部物業管理檔案資料、有關財務賬冊和物業辦公用房、經營用房及本物業的公共財產等。
8、《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的義務。
9、________________________ .
第五章前期物業管理服務標準
第十二條 竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方按約定標準執行;竣工綜合驗收后的物業管理服務標準，依據國家有關標準及《濟南市物業管理辦法》、《濟南市住宅小區物業管理等級服務評定(試行)標準》制定，具體內容如下：
(一)房屋及維修管理
1、房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現象。
2、房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。
3、封閉陽臺、空調外安裝、抽油煙機排氣孔等統一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。
4、一樓護欄無探出墻面現象，二樓以上無護欄。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續，工程質量驗收手續齊全，決算書經過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。
7、房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。
8、房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。
(二)共用設備管理
1、設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。
2、專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過專業培訓，持證上崗。
3、設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制度，無事故隱患。
4、小區內生活用水(高壓水泵、水池、水箱)有嚴密的管理措施，有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。
5、電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。
6、電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健全，運行養護有記錄。
7、負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為18℃，不低于16℃。
(三)共用設施管理
1、小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2、公共照明設施設備齊全，運行正常。
3、道路暢通，路面平坦無損壞。
4、污水排放暢通，溝道無積水。
5、危險部位標志明顯，有防范措施。
(四)綠化及養護管理
1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。
2、綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(五)環境衛生管理
1、小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。
2、小區內實行垃圾袋裝化，日產日清。
3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良好。
4、道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。
5、雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪;雨后及時清理污水。
6、小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。
7、小區內無違章臨時建筑。
8、小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象。
9、共用場地定期清潔地面無油漬等污染現象。
(六)社區秩序維護
1、小區內實行24小時值班巡邏制度。
2、值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
(七)停車場及車輛停放管理
1、甲方委托乙方經營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛生無污染、無破損，車輛管理制度完善。
2、________________________________.
3、________________________________.
(八)消防
1、消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2、配備專職或兼職消防管理人員。
3、消防通道暢通無阻。
4、________________________________.
5、________________________________.
(九)按《房屋裝飾裝修管理協議》實施裝修管理。
(十)________________________________ .
第六章前期物業管理服務費及相關費用
第十三條 物業管理服務費
(一)業主未辦理入住手續前，由甲方按________標準向乙方支付物業管理服務費。
(二)本合同有效期內未交付使用物業的物業管理服務費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________.
(三)本合同有效期內已交付使用物業的物業管理服務費，由乙方根據《前期物業管理服務協議》的約定，按下列標準向業主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ .
(四)合同有效期內，若物價部門批準調整物業管理服務費收費標準，從批準執行之日起，乙方按調整標準向甲方、業主、使用人收________
(五)甲方、業主、使用人逾期交納物業管理服務費，從逾期之日起，按照應交金額的________%按日交納滯納金。
(六)業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。
第十四條 保修期內物業的維修養護執行建筑工程保修的有關規定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：。
第十五條 保修期滿后發生的房屋公共部位、共用設備設施的維修養護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執行。
第十六條 乙方根據有關委托，按政府定價向業主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租、等。
第十七條 業主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設備實施維修養護及其他服務時，乙方可按約定標準向業主或使用人收取服務費。
第十八條 電梯運行費按下列約定執行：________________________________.
第十九條 在實行封閉物業管理住宅區內的停車車位，由乙方對停放車輛的業主、使用人實行委托服務，按物價部門規定收取車位費。車位費收入扣除經營管理成本后的結余部分，主要用于1、物業共用部位、共用設施設備維修;2、綠地養護;3、彌補減免的物業管理服務費;4、便民服務費用，5、業主委員會辦公經費。
第七章違約責任
第二十條 甲方違反本合同第十一條第(二)項有關約定，使乙方不便或無法實施前期物業管理的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應予賠償。
第二十一條 乙方違反本合同第十二條第(二)項有關約定，未盡職責、未履行義務的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權終止合同，造成經濟損失的，乙方應予賠償。
第二十二條 乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業管理標準管理物業，給甲方經濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權解除合同，給甲方造成的經濟損失，由乙方賠償。
第二十三條 物業交付使用后，發生重大質量事故時，甲乙雙方應提請政府主管部門并組織其他相關單位，共同分析查明原因。屬設計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。
第二十四條 因業主、使用人使用不當發生的物業共用部位、共用設施設備維修費用，由相關的業主、使用人承擔。
第二十五條 影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限________日內負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。
第二十六條 甲乙雙方任何一方無法律依據和正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方________元的違約金;造成對方經濟損失的，應給予賠償。
第八章附則
第二十七條 雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
第二十八條 本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。
第二十九條 本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執1份，具有同等法律效力。
第三十條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十一條 本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意：
(一)由濟南市仲裁委員會仲裁。
(二)向人民法院起訴。
第三十二條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
