時(shí)間：2023-06-07 09:21:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；現(xiàn)狀；對策
一、前言
房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)投入的資金量較大，資金回籠周期較長，如果運(yùn)營管理不善，勢必會引發(fā)各種社會問題。因此，有必要采取措施加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)“溫和”發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀
1.財(cái)務(wù)管理制度有待落實(shí)
盡管當(dāng)前我國有許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相應(yīng)財(cái)務(wù)管理制度，但是由于高層管理者對財(cái)務(wù)管理工作重視程度不高，既定的財(cái)務(wù)管理工作并未真正地落到實(shí)處。這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)制度在有些情況下形同虛設(shè)，且隨著時(shí)間推移，很容易造成企業(yè)的經(jīng)營管理不到位、信息披露不準(zhǔn)確現(xiàn)象頻發(fā)。而且，部分地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理權(quán)責(zé)不夠分明，影響信息傳遞及溝通效率，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息缺乏真實(shí)性和可靠性。除此以外，我國有些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化管理仍滯留在傳統(tǒng)的、基礎(chǔ)的會計(jì)核算階段，無法及時(shí)搜集與反饋財(cái)務(wù)核算信息、財(cái)務(wù)績效評價(jià)，偏離了戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理的理念。
2.企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)問題
據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2015年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為66%，以房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策為例：住宅開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于35%，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于50%，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依賴大量外部資金，如何選擇合適的融資渠道是首要問題。房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)自身現(xiàn)有規(guī)模、項(xiàng)目施工進(jìn)度選擇銀行間市場、信托計(jì)劃、保險(xiǎn)資管計(jì)劃、券商資管計(jì)劃、房地產(chǎn)私募基金等融資渠道。由于目前銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)的融資信息無法完全對稱，部分地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力迫使下，可能會引入兩種以上融資渠道進(jìn)行組合，加大資金杠桿，增加了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。
3.資本回收風(fēng)險(xiǎn)
作為不動(dòng)產(chǎn)投資行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)相對于一般企業(yè)，投資回報(bào)周期較長、資金回籠期間風(fēng)險(xiǎn)較大[1]。以二三線城市為例，開發(fā)面積約十萬方的地產(chǎn)項(xiàng)目完成立項(xiàng)報(bào)批、施工建造、開盤預(yù)售、竣工交付的這一個(gè)完整開發(fā)周期需要四至五年的時(shí)間。在這段時(shí)期內(nèi)，地方宏觀調(diào)控、產(chǎn)品競爭力、金融業(yè)政策波動(dòng)、購房人投資偏好等不定因素都會導(dǎo)致潛在的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。在建設(shè)項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，外部融資陸續(xù)注入，時(shí)間越久，資金機(jī)會成本就越高，持續(xù)投資，資金回收難度系數(shù)持續(xù)增加。如果在市場行情回暖和房價(jià)逐步攀高雙重態(tài)勢下，開發(fā)貸款與資金回籠風(fēng)險(xiǎn)不易顯現(xiàn)；一旦房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入下行通道，市場成交均價(jià)大幅回落，銀行業(yè)為規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而收緊經(jīng)營性貸款政策、提高居民購房按揭貸款門檻，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)退兩難，陷入被動(dòng)局面，直至資金鏈斷裂。
三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對策
1.完善財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)執(zhí)行力完善
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度。首先，企業(yè)在掌控和預(yù)測外部環(huán)境和內(nèi)部條件變化的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)部門根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營項(xiàng)目現(xiàn)狀以及企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，以管理層的角審視項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)中涉及財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的工作內(nèi)容角度，發(fā)現(xiàn)問題，提出解決方案，制定明確的規(guī)定。只有通過在經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)踐協(xié)作，重新梳理的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度、及時(shí)改善瑕疵環(huán)節(jié)，才能更加有效地滲透于企業(yè)自身發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)中、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)混亂的現(xiàn)象，從而實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的目的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)管理制度的過程中必須兼顧企業(yè)的其他管理制度，保證財(cái)務(wù)管理制度與其他制度的協(xié)調(diào)性，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，減少企業(yè)內(nèi)耗。財(cái)務(wù)績效評價(jià)是一項(xiàng)長期而核心的工作，除了貫徹對“盈利能力、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營能力、公司成長性”的財(cái)務(wù)定量評價(jià)，還需要結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)，落實(shí)財(cái)務(wù)定性評價(jià)，即對一段時(shí)期內(nèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度制定與執(zhí)行、全面預(yù)算、資金管理、財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)信息化、財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體評估，與行業(yè)先行企業(yè)管理水平對比，取長補(bǔ)短，自我完善。
2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)，為其預(yù)算提供條件
身處全球化信息時(shí)代，計(jì)算機(jī)信息技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，我國各行各業(yè)已經(jīng)將熱門高新技術(shù)引入自身建設(shè)發(fā)展中。房地產(chǎn)業(yè)在國家基礎(chǔ)建設(shè)中有不可忽視的重要作用，為了應(yīng)對市場經(jīng)濟(jì)的要求，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)，將信息化技術(shù)應(yīng)用于內(nèi)控建設(shè)中，為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算、采購和銷售等工作提供有利條件，實(shí)現(xiàn)乃至超越“三算合一”主要目標(biāo)。為此，企業(yè)管理層必須加大財(cái)務(wù)管理信息化的資金投入，及時(shí)更新所需的軟件和硬件，引進(jìn)專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，有針對性的進(jìn)行專業(yè)軟件開發(fā)，持續(xù)開展財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能培訓(xùn)[2]。其次，企業(yè)管理層需要善于發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理職能與各職能部門工作環(huán)節(jié)的協(xié)作特點(diǎn)，加大信息化建設(shè)的宣傳力度，讓財(cái)務(wù)信息化理念深入每個(gè)部門，從而配合信息化建設(shè)的推進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用信息化技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)資源建立相對完善的信息數(shù)據(jù)庫，并將關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)管理信息資源存儲于信息庫中，以便財(cái)務(wù)管理人員及時(shí)統(tǒng)籌相關(guān)部門、下屬分子公司、乃至大型集團(tuán)公司的資金運(yùn)作，最大化提高工作效率。
3.健全財(cái)務(wù)審核體系，加大監(jiān)管內(nèi)控力度
健全財(cái)務(wù)審核體系，加大監(jiān)管內(nèi)控力度，應(yīng)該從以下幾點(diǎn)入手：第一，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門負(fù)責(zé)人要高度重視財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)管理制度，單位員工才能認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理與企業(yè)的健康發(fā)展息息相關(guān)，從源頭上改變財(cái)務(wù)管理意識落后的狀況，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)管理制度推行過程中的阻力因素。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該成立或?qū)ν馕歇?dú)立的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，加大對基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作的監(jiān)管力度，從而將財(cái)務(wù)管理制度落到實(shí)處。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要對企業(yè)制度的建設(shè)和執(zhí)行進(jìn)行督促和監(jiān)察，以便保證財(cái)務(wù)管理工作能充分發(fā)揮其價(jià)值，保證財(cái)務(wù)管理工作的效率。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從財(cái)務(wù)管理程序上避免企業(yè)高級管理人員權(quán)利獨(dú)攬現(xiàn)象，要對權(quán)利進(jìn)行合理拆分和制衡，努力實(shí)現(xiàn)決策、執(zhí)行和監(jiān)督的三權(quán)分立。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，將房地產(chǎn)建設(shè)所涉及的項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)論證，并采用集體決策的方式，避免將決策權(quán)集中于個(gè)人，從而實(shí)現(xiàn)權(quán)力制衡的目的，提高財(cái)務(wù)管理水平[3]。
4.合理選擇企業(yè)融資形式，確定融資策略
房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)要綜合考慮融資成本、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、信息傳遞、資本結(jié)構(gòu)等各方面的因素。其中考慮順序?yàn)椋旱谝唬紤]內(nèi)部積累，鑒于這種方法融資阻力小、風(fēng)險(xiǎn)小、無發(fā)行成本。第二，考慮借貸，此類方法速度快、彈性大，保密性好，是信用等級高的企業(yè)進(jìn)行融資的最佳途徑。第三，有價(jià)證券，這類方法一般傾向于先發(fā)行公司債券。企業(yè)不能無償使用籌集的融資本金，應(yīng)該在付出相應(yīng)代價(jià)后，再向股東、債券持有人等資金支付利息和股息報(bào)酬。而企業(yè)在融資過程總中必須注意控制融資成本，如支付股利、利息、手續(xù)費(fèi)、傭金等。另外，在確定融資策略之前，企業(yè)必須了解融資策略的種類：其一，配合型融資策略，實(shí)際上是一種理想型模型，難以真正實(shí)現(xiàn)。其二，冒險(xiǎn)型融資策略，這類融資策略使資金需求能通過大比例短期負(fù)債通融。其三，保守型融資策略，其短期負(fù)債比率較低，可以降低公司無法償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，但是長期負(fù)債融資成本高于短期融資。房地產(chǎn)企業(yè)要做的是，立足于當(dāng)前的實(shí)際情況，合理選擇企業(yè)融資形式，科學(xué)制定融資策略。
近期政府提出“以債轉(zhuǎn)股去化融資杠桿”的構(gòu)思，目的是減輕企業(yè)的償債壓力，這對于房地產(chǎn)業(yè)會有一定促進(jìn)，但銀行方面會損失資金的機(jī)會成本，只能作為權(quán)宜之計(jì)，長久之計(jì)還在于調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能結(jié)構(gòu)。另外在操作層面，銀行入股上市公司可以在二級市場靈活買入與減持，但銀行入股非上市公司就缺乏有效的退出機(jī)制。目前只能寄期望政府可以及時(shí)出臺上市公司“債轉(zhuǎn)股”初步試行方案；同時(shí)為非上市企業(yè)量身打造方案，例如銀監(jiān)會等監(jiān)管部門制定股權(quán)對價(jià)的仲裁機(jī)制、出臺相關(guān)準(zhǔn)入及安全退出政策。
四、結(jié)束語
總而言之，面對日益嚴(yán)峻的國際、國內(nèi)形勢，部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)清自身財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，認(rèn)真研究并采取有效對策，積極應(yīng)對財(cái)務(wù)管理制度不健全、企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、投資回收風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)管理工作者能力不均等問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]徐珊.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及改進(jìn)措施[J].企業(yè)改革與管理，2014，15（6）：180-222.
[2]陳素均.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對策探析[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，11（34）：14.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 問題 對策
隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮不斷涌動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸成為我國的支柱企業(yè)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都出現(xiàn)了問題，影響了企業(yè)經(jīng)營的安全性，其中一個(gè)重要問題就是財(cái)務(wù)管理上的問題。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理工作對企業(yè)來說極其重要，因此識別并解決財(cái)務(wù)管理中存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說極其重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理必要性
房地產(chǎn)開發(fā)公司作為資本密集型企業(yè)，資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)決定企業(yè)生死的要素。資金的流動(dòng)存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)。而且，企業(yè)的資金又不是越多越好，這會降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發(fā)公司了解開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，以便對資金進(jìn)行有效管理。另外，成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題，如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，對房地產(chǎn)公司及其重要。因此，做好企業(yè)的成本控制和成本管理，對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題
當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司、尤其是中小型開發(fā)公司，財(cái)務(wù)管理都存在著一些問題。
（一）對財(cái)務(wù)管理的重視性不高
我國房地產(chǎn)開發(fā)公司將管理工作的重點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)效益上，對財(cái)務(wù)管理的重視性不夠，尤其是忽視了財(cái)務(wù)管理工作在長期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司僅僅將財(cái)務(wù)管理定位為記賬等會計(jì)類工作，對財(cái)務(wù)管理認(rèn)識不夠。另外，一些公司對開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進(jìn)行可行性研究，項(xiàng)目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進(jìn)行詳細(xì)安排，導(dǎo)致整個(gè)財(cái)務(wù)管理過程的混亂。
（二）財(cái)務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性
我國房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建立清晰的財(cái)務(wù)目標(biāo)，制定的制度也缺乏實(shí)際操作性，沒有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè)，沒有得到有效的實(shí)施。
（三）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理水平低
當(dāng)前我國一些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)管理意識淡薄，對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識不夠，且文化程度不高，因此，業(yè)務(wù)技能也不高，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財(cái)務(wù)管理知識，在實(shí)際工作中只是憑經(jīng)驗(yàn)和直覺進(jìn)行管理，這一問題會影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行的安全性和效率。
（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，融資渠道單一
房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動(dòng)的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來越嚴(yán)格，加上其本來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來越困難。
三、應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理問題的對策
（一）加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的重視程度
房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的重視程度，并將這種重視落到實(shí)處，同時(shí)將重視程度傳遞給財(cái)務(wù)管理人員，嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，為財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，營造良好的氛圍。另外，保證在項(xiàng)目開發(fā)前期做好可行性分析，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理中項(xiàng)目投資分析的知識，對項(xiàng)目開發(fā)的周期、投入、收益等進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證后期開發(fā)過程中資金的可控性。
（二）制定科學(xué)規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格落到實(shí)處
房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行和管理程序，參照本行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財(cái)務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，并在實(shí)際應(yīng)用過程中加強(qiáng)監(jiān)督，保證財(cái)務(wù)管理制度的順利實(shí)施，起到應(yīng)有的作用。同時(shí)，在運(yùn)行的過程中不斷進(jìn)行反饋，以及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，不斷完善這一制度。
（三）加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘，又要注重后期對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，無論是認(rèn)識上還是技能上。財(cái)務(wù)管理人員技能的提高，有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，進(jìn)而可以順利推進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，這對整個(gè)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行都很重要。
（四）加強(qiáng)對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項(xiàng)目不同時(shí)期資金的流動(dòng)有整體上的認(rèn)識，并提前做好準(zhǔn)備，防止出現(xiàn)資金流斷裂的問題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有：編制現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用，加強(qiáng)對投融資的管理等。對于融資問題，企業(yè)要優(yōu)化融資方式，進(jìn)行多元化融資。企業(yè)集團(tuán)還可以在整個(gè)企業(yè)建立資金池，將各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，對各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行調(diào)劑使用，從而保證整體的穩(wěn)定。
四、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理非常重要，認(rèn)識并解決這些問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙雪梅，趙美華.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012
1．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系構(gòu)建中存在的問題
1．1財(cái)務(wù)管理制度流于形式
從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，很多企業(yè)并沒有給予財(cái)務(wù)管理足夠的重視，很多現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理的制度也沒有被應(yīng)用到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度方面的建設(shè)和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴(yán)肅對待。相關(guān)責(zé)任部門在執(zhí)行的過程中也不能將內(nèi)部控制體系真正的去貫徹和落實(shí)，從而使得內(nèi)部控制體系在企業(yè)中的建設(shè)和完善完全失去了實(shí)踐上的支撐，財(cái)務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內(nèi)部人員的意識薄弱有著密切的關(guān)系。
1．2有效的財(cái)務(wù)管理體系尚未形成
當(dāng)前很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)方面并沒有形成完善的系統(tǒng)，而且還多存在著企業(yè)建立的內(nèi)部管理體系并不能很好地適應(yīng)企業(yè)管理的需要。盡管當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)內(nèi)部控制體系的時(shí)候也參考了很多先進(jìn)的案例和內(nèi)部控制制度，但是其在對自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細(xì)致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應(yīng)性。除此之外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內(nèi)部控制制度建設(shè)的過程中并沒有引進(jìn)相關(guān)的靈活性應(yīng)變機(jī)制，根據(jù)時(shí)事和環(huán)境的變化來修訂和完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。
1．3融資渠道比較單一
房地產(chǎn)是一項(xiàng)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當(dāng)前形勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開拓，大多企業(yè)都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持，已經(jīng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。
1．4內(nèi)部監(jiān)管不到位
在內(nèi)部控制體制建立后，必要的內(nèi)部監(jiān)管措施也是必須的，但大多數(shù)企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機(jī)制。首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制層次性方面，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)都采取了設(shè)置屬地項(xiàng)目公司的管理模式，在這種集團(tuán)控股型管理模式下，因?yàn)楹芏嘧庸痉植荚诟鞯兀湓谥卫斫Y(jié)構(gòu)、管理組織形式、內(nèi)部控制流程等方面都存在較多的缺點(diǎn)，往往與企業(yè)本部的財(cái)務(wù)管理存在協(xié)調(diào)或匹配上的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監(jiān)督管理方面還缺少先進(jìn)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在很多情況下都變成了事后監(jiān)督，從而使得監(jiān)督執(zhí)行的效果大大降低了。
1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺不完善
中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導(dǎo)意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設(shè)方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系建設(shè)中的現(xiàn)代化要求。如企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制的過程中，通過信息化可以實(shí)現(xiàn)對企業(yè)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和整體的過程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關(guān)注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設(shè)的過程中并未建立完善的管理平臺。
2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的構(gòu)建策略
2．1正視現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理模式
首先，在意識方面房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員和全體員工都要對這種現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的制度有一個(gè)清楚的認(rèn)識，充分理解內(nèi)部控制流程及其對企業(yè)管理的重要意義。然后建立一套現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規(guī)章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實(shí)，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
2．2建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)核算和管理體系
相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的建設(shè)上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)核算和管理體系。首先，要根據(jù)自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)及時(shí)地引進(jìn)先進(jìn)成熟的制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，以建立適應(yīng)性強(qiáng)的符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理制度;其次，要同時(shí)加強(qiáng)對實(shí)際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)清自身企業(yè)在管理過程中的缺點(diǎn)，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎(chǔ)之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設(shè)的有效性和可操作性。
2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
較高的投資風(fēng)險(xiǎn)、較大的資金投入以及較長的建設(shè)周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點(diǎn)，尤其在其發(fā)展的過程中融資問題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下工夫。在當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發(fā)展自身融資能力的建設(shè)，合理地利用銀行貸款這種傳統(tǒng)融資模式在企業(yè)融資過程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴(kuò)股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。
2．4加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計(jì)工作
加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)控制是保障企業(yè)內(nèi)部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)過程中有著重要的作用，這有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。在審計(jì)控制的過程中通過專項(xiàng)業(yè)務(wù)和定期審計(jì)的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中出現(xiàn)的問題的就很容易被發(fā)掘，并能夠?qū)崿F(xiàn)對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業(yè)績效審計(jì)和內(nèi)部控制審計(jì)的執(zhí)行，企業(yè)將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的重點(diǎn)，這種在事前和事中加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部控制的管理能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)中出現(xiàn)的問題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。
2．5搭建完善的財(cái)務(wù)信息化管理平臺
在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的建設(shè)方面也要加強(qiáng)重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營、財(cái)務(wù)、銷售、采購等多方面、各個(gè)環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業(yè)的全面控制來說是一個(gè)得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實(shí)現(xiàn)暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。
3．結(jié)語
（一）財(cái)務(wù)管理是核心
管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，相關(guān)的財(cái)務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身效益和利潤的最大化。新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本和財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)低成本、高收益的財(cái)務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，原料采購、項(xiàng)目施工到房屋銷售這一系列活動(dòng)，都貫穿有財(cái)務(wù)活動(dòng)，財(cái)務(wù)活動(dòng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個(gè)部門工作的開展，一定程度上受財(cái)務(wù)信息的影響，利用財(cái)務(wù)信息，可以推算出項(xiàng)目預(yù)期投資和造價(jià)的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）預(yù)知企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達(dá)終點(diǎn)，必須有良好的導(dǎo)航和天氣預(yù)報(bào)系統(tǒng)來指明方向，同時(shí)躲避暴風(fēng)雨，降低損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時(shí)間也長，并且投資風(fēng)險(xiǎn)高，這些特點(diǎn)的存在，使項(xiàng)目預(yù)測和實(shí)際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點(diǎn)對地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的影響，就需要預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，利用財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，減少風(fēng)險(xiǎn)對自身項(xiàng)目的影響。
（三）財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財(cái)務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財(cái)務(wù)管理發(fā)揮不出實(shí)際作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點(diǎn)放在消費(fèi)者需求上，忽視自身財(cái)務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型中，財(cái)務(wù)管理逐漸突出，項(xiàng)目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，做好項(xiàng)目預(yù)期分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高自身在行業(yè)中的競爭力，始?K立于不敗之地。
二、出現(xiàn)的問題
（一）機(jī)制不完善
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)制建設(shè)上不下功夫，管理機(jī)制不健全，財(cái)務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財(cái)務(wù)管理部門的工作人員，財(cái)務(wù)管理知識和經(jīng)驗(yàn)都不足，在財(cái)務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財(cái)務(wù)管理體制不完善，財(cái)務(wù)信息不能及時(shí)準(zhǔn)確的上報(bào)，導(dǎo)致項(xiàng)目得不到整體掌控，對于項(xiàng)目使用的資金也不能進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)，很容易造成資金的浪費(fèi)，損失企業(yè)的錢財(cái)，加重項(xiàng)目的資金負(fù)擔(dān)。
（二）力度不深入
目前，大部分房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財(cái)務(wù)報(bào)表編制，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財(cái)務(wù)預(yù)測等工作，房地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項(xiàng)目決策提供依據(jù)。同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)對于財(cái)務(wù)管理的重視度也不高，重點(diǎn)還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財(cái)務(wù)管理只做表面工作，財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)無法實(shí)現(xiàn)同步，不僅降低項(xiàng)目利潤，還會影響企業(yè)發(fā)展。
（三）成本達(dá)不到最優(yōu)
項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)購買、工程招投標(biāo)和施工是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項(xiàng)目開發(fā)利潤。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導(dǎo)致資金流失，，購置土地使用權(quán)時(shí)，由于沒有事先預(yù)估，購買的土地價(jià)格超出預(yù)算，給項(xiàng)目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。
三、改善的措施
（一）健全制度
首先，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的完善，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財(cái)務(wù)工作情況，科學(xué)的考量，進(jìn)而完善好財(cái)務(wù)管理工作的機(jī)制。其次，要管理好財(cái)務(wù)人員的行為，健全行為準(zhǔn)則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細(xì)。財(cái)務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。最后，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對性的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)管理制度有實(shí)用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）樹立思想
財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)長期工作，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的基本手段，通過財(cái)務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項(xiàng)目支出資金、考核自身的實(shí)際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目中。為了更好的做好項(xiàng)目預(yù)算工作，財(cái)務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強(qiáng)化預(yù)算工作組織，將項(xiàng)目管理的程序進(jìn)行細(xì)分，擬定每個(gè)階段的具體預(yù)算方案，保證項(xiàng)目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實(shí)施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，改變企業(yè)對財(cái)務(wù)部門的認(rèn)識，促使各個(gè)部門積極配合和協(xié)助財(cái)務(wù)管理工作，完成了整個(gè)企業(yè)的預(yù)算管理工作。
（三）提高素質(zhì)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)聘者，對于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財(cái)務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認(rèn)識到自身所從事的工作對企業(yè)運(yùn)營的重要作用，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感。同時(shí)，建立專業(yè)財(cái)務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對財(cái)務(wù)問題。另外，定期組織培訓(xùn)，聘請財(cái)務(wù)管理專家到企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)結(jié)束后，要對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行評比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，通過這種方式，提高財(cái)務(wù)管理人員工作的積極性，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。
（四）信息化建設(shè)
財(cái)務(wù)管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報(bào)表編制等，還有財(cái)務(wù)預(yù)測、項(xiàng)目控制、決策和分析等。這些工作會產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還會出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理達(dá)到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財(cái)務(wù)管理工作，為財(cái)務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進(jìn)技術(shù)人員，建立和管理自身的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)登入財(cái)務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個(gè)部門進(jìn)行信息整合，加強(qiáng)企業(yè)部門間的溝通，同時(shí)也給各個(gè)部門進(jìn)行項(xiàng)目決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學(xué)合理性。
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè) 管理體制 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，各種產(chǎn)業(yè)層出不窮，產(chǎn)業(yè)的規(guī)模也在逐漸地?cái)U(kuò)大，對于一個(gè)大的企業(yè)來說，內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理體系中非常重要一部分。內(nèi)部控制是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理建設(shè)是企業(yè)提高市場競爭能力和加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的必然要求。近幾年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房價(jià)也越漲越高，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大亨都在產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)期賺得盆滿缽滿。但眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，它在快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著投資、籌資、資金回籠和成本失控等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，防范企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)是目前我國房地產(chǎn)行業(yè)需要急待解決的問題。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)快速、良好的持久發(fā)展。
一、財(cái)務(wù)內(nèi)控制度
一個(gè)企業(yè)想要穩(wěn)定持久的發(fā)展，它的內(nèi)部管理是非常重要的。一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部管理包括對人員的管理和對財(cái)務(wù)的管理，企業(yè)的任何發(fā)展都需要資金的支持，資本是一個(gè)企業(yè)的基礎(chǔ)。所以財(cái)務(wù)內(nèi)控制度管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，對于一個(gè)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著極為重大且現(xiàn)實(shí)的意義。財(cái)務(wù)內(nèi)控制度即遵循財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)政策和基本財(cái)務(wù)目標(biāo)，通過有效的制度形式強(qiáng)化對子公司及其他成員企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)測、督導(dǎo)與控制，是完善企業(yè)集團(tuán)治理機(jī)制，克服目標(biāo)逆向選擇傾向，提高財(cái)務(wù)資源配置與使用效率的重要環(huán)節(jié)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)業(yè)，近幾年來，越來越多的人看到房地產(chǎn)行業(yè)的商機(jī)，進(jìn)而加入到房地產(chǎn)行業(yè)中來。房價(jià)也被炒得越來越高，人們只看到了外在的商機(jī)，注重外在的規(guī)模，而逐漸地忽視了內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，忽略了內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理的重要性。現(xiàn)在的一些房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不夠重視，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理對于企業(yè)的管理不如外部的商機(jī)重要，所以將更多的精力放在了企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展上。其次，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)產(chǎn)管理體制不夠完善，仍有很多弊端。當(dāng)然除了房地產(chǎn)管理者對于財(cái)務(wù)管理的不重視的現(xiàn)象之外，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)內(nèi)控制度管理建設(shè)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，這也造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系不科學(xué)，不系統(tǒng)。同時(shí)對于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不到位，也是一個(gè)很嚴(yán)重的問題，會造成企業(yè)財(cái)務(wù)不明，會計(jì)出現(xiàn)差錯(cuò)和營私舞弊的情況。這些對于一個(gè)企業(yè)來說，都是非常嚴(yán)重的問題，會使房地產(chǎn)企業(yè)的資金出現(xiàn)使用不明，資金鏈不完整等情況。
三、財(cái)務(wù)內(nèi)控制度完善對房地產(chǎn)企業(yè)的意義
資金對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有非常重要的作用，而資金鏈的短缺對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常嚴(yán)重的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投資的行業(yè)，企業(yè)財(cái)產(chǎn)內(nèi)部控制制度作為企業(yè)重要且實(shí)用的財(cái)務(wù)控制管理制度，在對企業(yè)資金的管理中發(fā)揮著重要的作用。只有房地產(chǎn)企業(yè)的資金穩(wěn)定，那么這個(gè)企業(yè)才有可能長期穩(wěn)定的發(fā)展。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)產(chǎn)內(nèi)控制度的不重視，使財(cái)產(chǎn)內(nèi)控系統(tǒng)不健全，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有極大的阻礙作用。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化以及工業(yè)化進(jìn)程的不斷加劇，企業(yè)所面臨的市場競爭越來越大，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要在競爭如此激烈的環(huán)境下，占有一席之地，就需要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的重視。房地產(chǎn)企業(yè)擁有科學(xué)、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度，才能更好的提升企業(yè)的核心競爭力，使企業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展。
四、房地產(chǎn)企業(yè)如何更好地建設(shè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度
為了房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，就要進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)對內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理力度，以會計(jì)制度為準(zhǔn)繩，企業(yè)內(nèi)部管理要堅(jiān)持合法合規(guī)的整體性、動(dòng)態(tài)性、適應(yīng)性和牽制與配合等原則。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要建立適合自己企業(yè)管理模式的財(cái)產(chǎn)管理制度，但是必須以國家的法律法規(guī)為基本準(zhǔn)繩，在國家的規(guī)章制度之內(nèi)，制定本企業(yè)切實(shí)可行的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度必須充分涉及到財(cái)務(wù)會計(jì)的各個(gè)方面，它既要符合長期的發(fā)展規(guī)劃，也要注重企業(yè)的短期目標(biāo)與計(jì)劃，盡量做到細(xì)致和全面，使企業(yè)的發(fā)展不會出現(xiàn)漏洞；第三，財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要有針對性，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)階段的發(fā)展情況，針對企業(yè)的弱勢方面制定相應(yīng)地、切實(shí)有效的財(cái)照策，將各個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)加以有效的控制，以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)水準(zhǔn)；第四，財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要有適應(yīng)性原則，當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，企業(yè)發(fā)生著日新月異的變化，所以財(cái)務(wù)內(nèi)控制度也要實(shí)時(shí)改變，及時(shí)的補(bǔ)充，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與變化，適應(yīng)社會的發(fā)展，使企業(yè)不會被社會淘汰；第五，雖然財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要與時(shí)俱進(jìn)，但同時(shí)也要保持連續(xù)性和一致性，這樣才能保證企業(yè)的更好發(fā)展；第六，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)，也要根據(jù)企業(yè)的具體經(jīng)濟(jì)成本而定，不能好高騖遠(yuǎn)，換而言之，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度更重要的是它的操作性要強(qiáng)，要考慮成本效益，如果制定的財(cái)務(wù)制度不利于管理，那么就沒有任何意義了。
參考文獻(xiàn)：
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一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在問題
（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大。總體而言，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)時(shí)間跨度長、融資數(shù)額大的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目。隨著社會的不斷發(fā)展與進(jìn)步，近些年來，低價(jià)和房價(jià)不斷攀升，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，一次性投入的資金更多，增加了房地產(chǎn)的融資任務(wù)。[1]另外，由于大量的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長，周轉(zhuǎn)率不高，并且時(shí)間跨度較長。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須采取多種手段促進(jìn)融資。房地產(chǎn)企業(yè)在征地、開發(fā)、施工建設(shè)、竣工檢驗(yàn)等一系列環(huán)節(jié)通常需要兩年的時(shí)間，房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期性加大了融資的難度和周期性。而開發(fā)后的房屋在出售過程中往往是采用分期付款的形式，開發(fā)時(shí)投入的大量的資金，很難在短期內(nèi)回收，無形當(dāng)中又增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。
（2）財(cái)務(wù)管理體制不完善。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理中，資金流轉(zhuǎn)不暢、過大的負(fù)債等問題使得財(cái)務(wù)管理難度不斷增加。而此時(shí)，在多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有一個(gè)科學(xué)化的管理體制，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不健全，管理制度不完善，對財(cái)務(wù)管理人員的沒有做出清晰的崗位職責(zé)分配，企業(yè)發(fā)展運(yùn)行中，出現(xiàn)了財(cái)務(wù)問題，各個(gè)管理人員相互推諉，不能對問題進(jìn)行及時(shí)解決，反而使管理人員內(nèi)部矛盾逐步加深。在項(xiàng)目經(jīng)營過程中，出現(xiàn)了財(cái)務(wù)問題，管理人員未能制定出有效的應(yīng)對措施。缺乏科學(xué)性和規(guī)范化的管理體制已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的需要，更不能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的創(chuàng)新管理，影響到了企業(yè)的長期發(fā)展。[2]
（3）財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新意識淡薄。縱觀我國的房產(chǎn)企業(yè)，在管理過程中普遍存在創(chuàng)新型的管理意識，使得財(cái)務(wù)管理中存在較大風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理人員在對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收入的預(yù)測、分析和控制等過程中往往還采用較為傳統(tǒng)的管理方式，沒有真正把創(chuàng)新管理落實(shí)到位。在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營中，沒有對項(xiàng)目資金進(jìn)行準(zhǔn)確分析與合理利用，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識不高，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中存在漏洞，資金流動(dòng)出現(xiàn)短缺，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益無法得到有效保證。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過程中，會涉及到分析、控制等多種問題，財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，因而未能實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，一定程度上也限制了財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新措施
（1）更新財(cái)務(wù)管理觀念，提高效能。先進(jìn)的管理觀念是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)創(chuàng)新管理的重要內(nèi)容。在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一定對財(cái)務(wù)管理觀念進(jìn)行創(chuàng)新，用創(chuàng)新的管理觀念帶動(dòng)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。首先要制定出對人員的激勵(lì)和約束機(jī)制，使人員參與到企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與管理的全過程，明確權(quán)、責(zé)、利之間的關(guān)系，促進(jìn)科學(xué)決策。[3]同時(shí)還要充分調(diào)動(dòng)起管理人員的積極性，最大程度的挖掘其管理潛能，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技能，對企業(yè)發(fā)展中的不確定因素進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測，彌補(bǔ)企業(yè)自身發(fā)展的缺陷，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的實(shí)現(xiàn)。另外財(cái)務(wù)管理人員要樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，制定出具有針對性的財(cái)務(wù)管理措施，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對資金的分配和走向進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)劃，財(cái)務(wù)部門要利用好財(cái)務(wù)信息，使其發(fā)揮出最大作用，在更新管理觀念的同時(shí)，提高財(cái)務(wù)管理效能，創(chuàng)新技術(shù)，統(tǒng)籌規(guī)劃，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)全面經(jīng)濟(jì)效益的提高。
（2）建立健全財(cái)務(wù)管理制度和體系，促進(jìn)管理。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新，首先就要建立健全財(cái)務(wù)管理制度和體系。在完善管理機(jī)制的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新。要認(rèn)真分析市場經(jīng)濟(jì)條件，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況，制定出具有針對性和原則性的會計(jì)制度。設(shè)立專門的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，明確會計(jì)人員崗位職責(zé)，嚴(yán)格規(guī)定預(yù)算編制、工資核算和資金流動(dòng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制現(xiàn)金、采購、銷售和報(bào)銷等財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理流程制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。另外，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營工作的監(jiān)管，制定出相應(yīng)的考核和責(zé)任追究制度，使財(cái)務(wù)管理工作真正落實(shí)，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
（3）創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理方法，降低風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理是財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容，同時(shí)也是影響財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要因素，因而加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理勢在必行。[4]金融市場的風(fēng)云變幻，使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變得復(fù)雜；房地產(chǎn)市場本身的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接因素；房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加也加大了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，一定要采取創(chuàng)新性的方式對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。要對企業(yè)中可能引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行全面分析、有效識別，確定出合理的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，科學(xué)的制定出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行研究，及時(shí)制定出應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)措施，最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而帶來的損失。
（4）創(chuàng)新內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)審計(jì)。內(nèi)部控制制度是一個(gè)企業(yè)維持生產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)，也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一個(gè)有效手段。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立起一個(gè)完善的內(nèi)部控制體系，確保企業(yè)決策、經(jīng)營及監(jiān)督三個(gè)環(huán)節(jié)能夠相互配合與制約，還要確定董事會在企業(yè)內(nèi)部控制體系中的主導(dǎo)地位，從而對企業(yè)運(yùn)作中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管。其次，要嚴(yán)格制定內(nèi)部控制制度以及財(cái)務(wù)決策等相關(guān)控制制度，尤其是對控股的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更要加強(qiáng)控制。最后，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，使內(nèi)部審計(jì)職能得到充分發(fā)揮，對于一些重大的投資開發(fā)項(xiàng)目和財(cái)務(wù)支出，要加大審計(jì)力度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；成本管理
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)原來的粗放型項(xiàng)目經(jīng)營管理模式存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營離不開三個(gè)要素，即土地、建筑物和房地的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展同時(shí)帶動(dòng)著第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)[1]。近幾年，國家相關(guān)政策的出臺使得可開發(fā)土地資源在不停地縮減，加上建筑原材料、人工使用等費(fèi)用的上漲，地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作中面臨著嚴(yán)峻的形勢。在這種狀況下，研究如何進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本控制和管理，保證企業(yè)在持續(xù)的激烈競爭下獲得行之有效的經(jīng)濟(jì)效益，已成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要途徑。
1、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面存在的問題
項(xiàng)目的成本管理是企業(yè)的核心競爭力的真正體現(xiàn)，現(xiàn)代項(xiàng)目的成本管理和控制優(yōu)先思考的是如何通過工程管理，以最低的資源消耗來完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)周期長，又屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目成本管理方面存在著很大的不足。
1.1 工程項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本管理不完善
“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建造和完善三個(gè)步驟是環(huán)環(huán)相連的，這些元素共同構(gòu)成了企業(yè)總的投資成本和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)所實(shí)現(xiàn)的成本管理是在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中對整個(gè)過程的管理[2]，地產(chǎn)企業(yè)要想做好項(xiàng)目的成本管理和控制，就必須實(shí)現(xiàn)擬定好項(xiàng)目的成本計(jì)劃，然而多數(shù)企業(yè)只重視對生產(chǎn)過程中成本的管控，大多忽視了項(xiàng)目生產(chǎn)前的研發(fā)成本管理和材料供應(yīng)變化造成的附加成本。
1.2 對項(xiàng)目成本管理的認(rèn)識不足、缺少系統(tǒng)性的管理
從某種程度來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中過多的注意開發(fā)規(guī)模的大小而忽略了開發(fā)所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。由于沒有形成完善的成本管理體系和制度，項(xiàng)目成本計(jì)劃的制定習(xí)慣于采用傳統(tǒng)的思維模式來看待當(dāng)前面臨的問題，形成注重規(guī)模大小、忽視經(jīng)濟(jì)效益，重視短期利益、忽視長遠(yuǎn)規(guī)劃，重視建設(shè)過程、輕視管理決策的惡性循環(huán)當(dāng)中。
1.3 成本過程的管理權(quán)責(zé)混亂、管控不科學(xué)性
部分企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中缺乏行之有效的管理責(zé)任制度，只注重追求開發(fā)過程的任務(wù)目標(biāo)而不顧項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，忽視了決策為管理經(jīng)營服務(wù)的真正內(nèi)涵。或者對已制定的成本管理體系不予置理、管理比較松散，項(xiàng)目成本的核算不能定期實(shí)行，忽視了項(xiàng)目建設(shè)的動(dòng)態(tài)變化過程，造成企業(yè)的成本增加。
1.4 缺乏行之有效的監(jiān)督和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制
目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)責(zé)分工不相對應(yīng)，成本管理制度形同虛設(shè)，缺少有效的監(jiān)督和激勵(lì)措施，賞罰不夠分明，挫傷管理人員的積極性。另外，在成本管理體系的執(zhí)行中，存在暗箱操作的現(xiàn)象，管理制度不能得到落實(shí)，對成本管理制度的執(zhí)行過程缺乏有效的監(jiān)督。
2、工程項(xiàng)目建設(shè)降低成本管理的方法和對策
隨著房地產(chǎn)建設(shè)市場建設(shè)的逐步完善，地產(chǎn)界也越來越重視降低項(xiàng)目成本的管理方法，以期達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)營效益。結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場的成本管理現(xiàn)狀，運(yùn)用成本管理和控制理論，提出了成本管理以下幾個(gè)方面的對策：
2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期成本管理
工程項(xiàng)目的初期設(shè)計(jì)是進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的源頭，一份高質(zhì)量的設(shè)計(jì)方案不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理、取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，還可取得較好的社會效益。首先，企業(yè)可采用招標(biāo)競選的方式，通過對比各個(gè)方案的優(yōu)劣性，將設(shè)計(jì)中的優(yōu)點(diǎn)合理組合來實(shí)現(xiàn)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)。其次，在滿足項(xiàng)目總體要求的情況下，對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)行科學(xué)的限額控制。最后，合理使用價(jià)值工程優(yōu)化原理，對設(shè)計(jì)方案和圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)行核對，以期提高工程設(shè)計(jì)的完美性，避免因工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)缺陷給整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)帶來不可估量的損失。
2.2 結(jié)合現(xiàn)代管理體系，加強(qiáng)施工階段成本管控
在項(xiàng)目施工建設(shè)階段，企業(yè)面臨著大量的現(xiàn)場問題，甚至是變更設(shè)計(jì)方案等重大問題。建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系是適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)化的結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是房地產(chǎn)企業(yè)走向成熟的必然選擇。在項(xiàng)目施工階段，可根據(jù)場情況及時(shí)對存在的成本管理問題進(jìn)行糾正，制定非約束性措施，以期降低成本管理。而對于企業(yè)下達(dá)的針對性措施要制定嚴(yán)格的約束性措施，實(shí)現(xiàn)成本控制的量化。因此，在項(xiàng)目建設(shè)階段，制定約束性措施和非約束性手段相結(jié)合是很有必要的。
2.3 目標(biāo)責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理制度
制定一套科學(xué)的懲罰與激勵(lì)制度可以提高管理人員的積極性，從而增強(qiáng)企業(yè)競爭力。這種責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理體系，一方面使得管理人員積極地為自己的本職工作努力；另一方面，在做好本職工作的同時(shí)還可以獲得企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)，為房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的競爭條件下積蓄力量。
2.4 加強(qiáng)資金管理、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度
結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)做好資金保證。對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門分工明確、細(xì)化管理，制定科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，定期進(jìn)行核對，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)問題。積極為企業(yè)的經(jīng)營管理層提出對策，作出客觀評價(jià)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，應(yīng)注意加強(qiáng)資金的籌措管理，縮短資金流程、加快資金周轉(zhuǎn)力度，為企業(yè)的投資建設(shè)提供保障。
3、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是企業(yè)提高核心競爭力，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢、實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。本文針對我國目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理和控制方面存在的問題，分別從加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期成本管理、加強(qiáng)施工階段成本管控、建立目標(biāo)責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理制度以及加強(qiáng)資金管理、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度等四個(gè)方面為切入點(diǎn)，探討了房地產(chǎn)企業(yè)降低工程項(xiàng)目成本管理的方法和對策。
參考文獻(xiàn)
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理探討
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用,開發(fā)周期通常為二至五年,項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中對所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配,進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):
(一)開發(fā)周期長,籌資金額大,籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià),要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時(shí)間往往兩年或更長;最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長,周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金,并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
(二)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,投資決策分析責(zé)任重,要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長,且房地產(chǎn)使周期也長,在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性,還在著許多不確定的因素,對房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險(xiǎn),降低風(fēng)險(xiǎn)。
(三)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)獨(dú)特,成本管理工作繁雜
雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成,但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在的問題有:
(一)財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃,卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。
(四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤的來源,更是企業(yè)長期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會成本和資金利用效率的問題。
(五)審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。
(六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài),在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議,希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。
第一,健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé),加強(qiáng)會計(jì)監(jiān)督職能。會計(jì)人員除了進(jìn)行會計(jì)核算外,還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審,監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn),以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
(一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時(shí)也會將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求
企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性,而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。
摘 要 隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)也在蓬勃發(fā)展，成為國民生產(chǎn)生活中舉足輕重的行業(yè)。地產(chǎn)行業(yè)屬于高度依賴資金型的行業(yè)，近幾年由于金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)蕭條，嚴(yán)重沖擊著地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的危機(jī)。探索地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和出路已經(jīng)成為迫切的需要。在地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)管理是整個(gè)企業(yè)管理的重要部分，然而我國的國企房地產(chǎn)還沒有合理和完善的財(cái)務(wù)管理體制，這制約了財(cái)務(wù)管理本應(yīng)在企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮的重要作用，本文認(rèn)真研究和剖析了地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，提出了相關(guān)的解決辦法和優(yōu)化對策，希望對目前地產(chǎn)行業(yè)的蕭條和困境有所啟示和借鑒。
關(guān)鍵詞 地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)問題 優(yōu)化對策
一、地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理概述
地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，嚴(yán)重依賴強(qiáng)大的現(xiàn)金流，屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。大部分國企房地產(chǎn)都得向銀行等金融部門、其他渠道籌集資金，而且貸借額度都非常大。更大的潛在風(fēng)險(xiǎn)是，地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)開發(fā)和經(jīng)營分布面廣泛、持續(xù)投資性強(qiáng)、資金使用周期長、資金回收較慢，這些使得地產(chǎn)行業(yè)在高風(fēng)險(xiǎn)中經(jīng)營，財(cái)務(wù)管理如果出錯(cuò)，很可能使企業(yè)陷入困境。因此，必須優(yōu)化國企房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，建立和完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，做好財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)控制體系，提高財(cái)務(wù)管理能力，統(tǒng)籌資金的管理使用，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展，提高競爭力，尋找機(jī)遇，更快更好地發(fā)展，爭取早日擺脫金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)蕭條的影響。
二、國企房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理所存在的問題
（一）我國許多國企房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)管理不科學(xué)。如：有些國企房地產(chǎn)為了自身利益進(jìn)行賬務(wù)的暗箱操作，制作虛假賬目信息、用發(fā)票或者打白條代替賬目取現(xiàn)等；有些管理者、越權(quán)管理、完全不按財(cái)務(wù)制度和程序進(jìn)行管理，使財(cái)務(wù)管理無章可循、非常混亂；有些國企房地產(chǎn)為逃稅漏稅，會計(jì)信息失真嚴(yán)重，做假賬，減報(bào)或虛報(bào)賬目，而且監(jiān)管不嚴(yán)；企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，不能起到應(yīng)有的監(jiān)管和審計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)的職責(zé)。財(cái)務(wù)管理管理的落后和財(cái)務(wù)管理方式的滯后，都嚴(yán)重影響了國企房地產(chǎn)的管理水平。
（二）財(cái)務(wù)管理體制不夠完善，問題很多。現(xiàn)在的很多國企房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平僅僅限于會計(jì)的核算功能，沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)規(guī)劃與決策、企業(yè)優(yōu)化資金使用和控制，企業(yè)在戰(zhàn)略制定和實(shí)施上的重要作用。
1.財(cái)務(wù)管理制度缺乏科學(xué)性，沒有依據(jù)國企的發(fā)展進(jìn)行設(shè)計(jì)。這使得企業(yè)的財(cái)務(wù)制度流于形式，沒有得到真正的實(shí)行。財(cái)務(wù)制度的不科學(xué)，缺乏公信力和執(zhí)行力，很多員工不愿執(zhí)行和遵守；企業(yè)財(cái)務(wù)制度沒有依據(jù)企業(yè)的發(fā)展來制定，是企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)不明確，缺乏長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，是員工的財(cái)務(wù)工作比較盲目，缺乏對財(cái)務(wù)管理的長遠(yuǎn)見解，只顧眼前利益；財(cái)務(wù)分析的不科學(xué)，對投資缺乏風(fēng)險(xiǎn)的控制和投資回報(bào)率的預(yù)算，有時(shí)不根據(jù)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，依舊按照多元化經(jīng)營和眼前效益優(yōu)先原則進(jìn)行投資，最終會導(dǎo)致企業(yè)蒙受損失。
2.企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算意識和成本控制管理思想。對項(xiàng)目的投資，一定要進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目的可行性分析，不能僅憑管理者的眼光和一己之見，而很多國企房地產(chǎn)不重視項(xiàng)目投資的可行性分析，依據(jù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的一己之見投資，太過隨意，沒有對項(xiàng)目的成本、投資額、收入、收益率、周期進(jìn)行詳盡的研究和分析，沒有準(zhǔn)確預(yù)算收入和支出，可能會使項(xiàng)目投資失誤，成本增加，影響企業(yè)的收入和效益。很多企業(yè)忽視了成本控制管理，很多部門的收支也沒執(zhí)行成本核算和控制，導(dǎo)致實(shí)際費(fèi)用遠(yuǎn)比預(yù)算大，資金嚴(yán)重浪費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的全面成本管理執(zhí)行的很不到位，而且相關(guān)管理層和員工也沒有積極參與到全面控制成本中來。項(xiàng)目投資前對其缺乏相關(guān)研究和分析，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算不夠科學(xué)和準(zhǔn)確，以及開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，成本控制管理的不到位，這些對資金缺乏合理的使用和管理，增加了企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，很可能使資金鏈斷裂，使企業(yè)陷入危機(jī)。
3.財(cái)務(wù)管理人員缺乏必要的財(cái)務(wù)技能素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理的層次偏低。一些國企房地產(chǎn)中的財(cái)務(wù)管理人員并非是專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，可能對財(cái)務(wù)管理缺乏必要的認(rèn)識，財(cái)務(wù)方面的知識比較匱乏，財(cái)務(wù)技能的操作也不熟練，不能勝任現(xiàn)代企業(yè)對財(cái)務(wù)管理的任職要求。還有些財(cái)務(wù)人員是從底層一步步做起，但是他們的文化素質(zhì)不高，管理理念陳舊，缺乏比較前沿的管理思想，和現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理接軌的積極性，致使財(cái)務(wù)管理的模式落后，遠(yuǎn)不能勝任現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需要。
三、地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理改善建議和優(yōu)化對策
（一）建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，創(chuàng)新管理模式。要建立高效科學(xué)的職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來對企業(yè)的戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、投資方向、企業(yè)管理、組織變革等進(jìn)行全面管理。高效的管理機(jī)制，專業(yè)的管理人員，采用現(xiàn)代的前沿管理理論和制定科學(xué)的制度，使用現(xiàn)代化的管理方法及手段，有利于企業(yè)的擴(kuò)大和長久發(fā)展，這有效提高了管理者和員工的積極性、創(chuàng)造性，避免了管理機(jī)制陳舊、財(cái)務(wù)管理混亂、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大的問題。
（二）優(yōu)化財(cái)務(wù)管理，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。
1.建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞒绦颉蠓康禺a(chǎn)制定的財(cái)務(wù)會計(jì)制度一定要符合企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)情況，針對具體問題、便于實(shí)踐和操作，而且要有公信力和執(zhí)行力，必須得到有效強(qiáng)制的實(shí)行。建立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度，還要建立相應(yīng)的考核制度和監(jiān)督制度，對財(cái)務(wù)進(jìn)行全面的制度建設(shè)。
2.完善財(cái)務(wù)會計(jì)和管理會計(jì)體系。首先，要細(xì)化會計(jì)職能，將不同財(cái)務(wù)問題劃歸為不同的會計(jì)預(yù)算和核算內(nèi)容，便于具體分析項(xiàng)目的費(fèi)用；其次，要建立統(tǒng)一的會計(jì)工作流程和核算程序，科目設(shè)置、會計(jì)結(jié)算格式、賬目處理工作程序、報(bào)表的使用等都要保持一致，這樣有利于提高工作效率。另外，管理會計(jì)系統(tǒng)的建立主要是要建立責(zé)任中心，劃分為投資中心、成本控制中心、風(fēng)險(xiǎn)管理中心以及效益核算中心等，各自負(fù)責(zé)項(xiàng)目的進(jìn)度和業(yè)績，及時(shí)研究和反饋業(yè)務(wù)執(zhí)行的信息，為管理層提供決策依據(jù)。
3.建立財(cái)務(wù)預(yù)算制度，對項(xiàng)目進(jìn)行分析，預(yù)算資金使用和管理。開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究和分析，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)成本、開發(fā)成本、其他相關(guān)雜費(fèi)、項(xiàng)目收益、貸款額度等進(jìn)行全面預(yù)算。項(xiàng)目開發(fā)中，還要根據(jù)各責(zé)任中心對資金的需求和使用計(jì)劃進(jìn)行分析和預(yù)算，合理進(jìn)行財(cái)務(wù)規(guī)劃，有效分配和協(xié)調(diào)資金的使用，確保在預(yù)算計(jì)劃內(nèi)完成項(xiàng)目進(jìn)程。財(cái)務(wù)管理人員要構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，編制未來收益分析表、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)、資產(chǎn)的負(fù)債表等，嚴(yán)格控制成本，確保企業(yè)的利潤。還要不斷地檢查和考核，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理，形成約束力。
4.嚴(yán)格資金管理。要珍惜企業(yè)的信用，籌集資金要有計(jì)劃，資金的周轉(zhuǎn)要及時(shí)，這樣能夠減少貸款利息和現(xiàn)金占用率，還提高了企業(yè)還貸信用。另外，還要嚴(yán)格控制企業(yè)的管理費(fèi)用支出，杜絕鋪張浪費(fèi)。
5.提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)和技術(shù)水平，制定相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)理論知識，提高財(cái)務(wù)管理操作技能，這樣能夠提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作效率和員工的積極性。
四、結(jié)語
優(yōu)化地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理，迫在眉睫，科學(xué)高效的財(cái)務(wù)管理體系有利于企業(yè)進(jìn)行合理準(zhǔn)確的投資，效益最大化的運(yùn)用資金，控制企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)國企房地產(chǎn)的長久發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]洪天配.淺談房地產(chǎn)成本控制.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）.2010年12期.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 措施
在很多地區(qū)中，房地產(chǎn)是主要的產(chǎn)業(yè)，雖然我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步比較遲，但我國房地產(chǎn)企業(yè)也得到快速發(fā)展，并為我國的經(jīng)濟(jì)帶來一定的影響，然而，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在一定的問題。當(dāng)前，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要原因，為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及控制。
一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的涵義
對于狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由普通的收益而帶來的大幅度的風(fēng)險(xiǎn)或者是財(cái)務(wù)杠桿而為企業(yè)帶來可能會導(dǎo)致破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。而對于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是在投資、資金運(yùn)作、融資的時(shí)候受到多種因素的影響，而導(dǎo)致資金成本收回的難度加大以及投資的回報(bào)不高的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而不利于企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對財(cái)務(wù)管理力度。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因
（一）財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不高
對于我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，即使具備一定數(shù)量的財(cái)務(wù)管理人員，但財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)不高。對于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理人員并沒有正確認(rèn)識財(cái)務(wù)管理，基本上都認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是一項(xiàng)記錄企業(yè)收支的工作，而且所記錄的數(shù)據(jù)并不能為企業(yè)的發(fā)展提供有效的意見，同時(shí)，當(dāng)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問題的時(shí)候，只能依賴于財(cái)務(wù)管理人員，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理欠缺一定的科學(xué)性，最終不利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效性。
（二）財(cái)務(wù)管理工作流于形式
為了確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利運(yùn)行，一定要建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。對于大部分的企業(yè)而言，雖然都建立了財(cái)務(wù)管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財(cái)務(wù)管理人員只是表面分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并沒有深究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的價(jià)值。財(cái)務(wù)管理部門雖然能夠通過科學(xué)的方式預(yù)計(jì)出企業(yè)在融資的時(shí)候會出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及效益，但是理事會并沒有重視起來。此外，企業(yè)為了盡快得到貸款，并沒有認(rèn)真對貸款的款項(xiàng)以及內(nèi)容進(jìn)行合理的分析，進(jìn)而造成企業(yè)的負(fù)債率提高。由于企業(yè)沒有健全的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作流于形式，最終不利于企業(yè)長期發(fā)展。
（三）預(yù)算管理不夠科學(xué)
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，所需要的資金的流轉(zhuǎn)數(shù)目十分龐大，同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目越龐大，所需資金就會更加多，而且資金占有的時(shí)間就會更加長。一部分的企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場房價(jià)水漲船高，通過競標(biāo)得到土地后，就會采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當(dāng)企業(yè)并沒有進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算管理，沒有全面對土地開發(fā)成本進(jìn)行考慮時(shí)，很容易為企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)黾悠髽I(yè)的開發(fā)成本，從而導(dǎo)致企業(yè)獲得的利潤減少。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對預(yù)算管理的力度，同時(shí)要清楚國家的政策，從而能夠防止因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少的情況出現(xiàn)。
（四）成本控制不合理
對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，最突出的特征是建設(shè)時(shí)間長、所需資金多，而且，在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都需要巨額的資金流動(dòng)，當(dāng)企業(yè)不能合理的控制成本，就會造成資金的利用率降低。通常情況下，企業(yè)往往只重視工程的進(jìn)度，而忽視了成本控制的必要性，進(jìn)而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的下降。同時(shí)，企業(yè)不重視成本控制，不單單會為企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部一些人員謀取私利，最終不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及控制的有效措施
（一）提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
通過促使財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的提高，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。一般而言，財(cái)務(wù)管理工作是否有效，是與財(cái)務(wù)管理的綜合素質(zhì)有直接的聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理人員不單單要學(xué)會做報(bào)表以及記賬，同時(shí)，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關(guān)知識，從而能夠確保財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行。
（二）建立完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要加大對財(cái)務(wù)管理的力度，首先，企業(yè)一定要完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，并要健全財(cái)務(wù)管理制度，合理的促使施工員工素質(zhì)的提高，同時(shí)要強(qiáng)化會計(jì)工作，因?yàn)椋瑢τ谪?cái)務(wù)管理工作而言，一個(gè)小小的失誤都會帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為此，企業(yè)一定要建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，從而更好的防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。
（三）建立風(fēng)險(xiǎn)防范體系
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會受到多種外界因素的影響，為此，企業(yè)一定要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。為了能夠建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，充分的認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)，從而才能科學(xué)的對將會出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測。比如，再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等，對于不同的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要制定不同的防范措施。同時(shí)，有效的預(yù)測以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，能夠促使企業(yè)利益的最大化， 最終能夠促使企業(yè)在市場競爭中屹立不倒。
（四）促使預(yù)算管理水平的提高
對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理而言，具有一定的不穩(wěn)定性，在開發(fā)項(xiàng)目前，一定要進(jìn)行預(yù)算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業(yè)利潤的最大化。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)部門一定要重視資本預(yù)算，同時(shí)要以項(xiàng)目預(yù)算要基礎(chǔ)，有效的對資金的活動(dòng)量進(jìn)行控制。此外，要制定預(yù)算管理方案，有效的對房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，最終促使項(xiàng)目決策的科學(xué)性的提高。財(cái)務(wù)管理部門要以企業(yè)的實(shí)際情況為前提，合理的對資金進(jìn)行分配，從而促使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的降低。最后，企業(yè)要建立健全的預(yù)算管理機(jī)制，重視對員工的績效考核，加大對財(cái)務(wù)管理的力度，全面進(jìn)行預(yù)算工作，從而促使財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平的提高。
四、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想長期穩(wěn)定發(fā)展，就一定要加大對財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及控制，并要采取有效的措施解決財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中的問題。為此，企業(yè)一定要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能確保企業(yè)核心競爭力的不斷增強(qiáng)。
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題
（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)又是經(jīng)營者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會計(jì)、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會計(jì)信息失真等；納稅風(fēng)險(xiǎn)增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計(jì)的獨(dú)立性、公正性。
（二）財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還處于初始的會計(jì)核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、控制方面強(qiáng)有力的作用。
1、財(cái)務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，包括賬實(shí)核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會計(jì)核算程序沒能得到切實(shí)有效的貫徹，會計(jì)資料的相關(guān)性、真實(shí)性和可靠性比較差；財(cái)務(wù)上的內(nèi)部控制機(jī)制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。
2、財(cái)務(wù)管理多屬“被動(dòng)反映型”。僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)會計(jì)階段；財(cái)務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計(jì)信息。
3、資金的籌措和使用沒有計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會多，更容易忽視財(cái)務(wù)管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。
我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于財(cái)務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對策
（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)模可以迅速擴(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機(jī)制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。
（二）構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。
1、完善財(cái)務(wù)會計(jì)體系。（1）科學(xué)設(shè)置會計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會計(jì)科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費(fèi)用及下級明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計(jì)核算程序。企業(yè)的會計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。
2、建立管理會計(jì)系統(tǒng)。建立管理會計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會計(jì)報(bào)告體系，向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。
3、健全預(yù)算會計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對象，對項(xiàng)目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度為主對經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。
4、強(qiáng)化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計(jì)劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象。
5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會計(jì)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報(bào)銷、稽核等制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。
目前我國中小企業(yè)普遍存在經(jīng)營管理落后、融資渠道窄、資金鏈脆弱等問題，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增加。文章通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題進(jìn)行分析，研究經(jīng)營管理創(chuàng)新的措施，以期對中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到推動(dòng)作用。
關(guān)鍵詞：
新形勢;中小房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營管理;創(chuàng)新
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是巨大的。但在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨生存考驗(yàn)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱：中小房企）將面臨更嚴(yán)峻的發(fā)展環(huán)境。挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，中小企業(yè)若能及時(shí)解決自身管理存在的問題，尋找有效的解決對策，積極參與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，便能抓住機(jī)遇走出困境。
一、中小房企在經(jīng)營管理方面存在的問題
（一）發(fā)展戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、明晰的戰(zhàn)略規(guī)劃
大多數(shù)中小房企是家族企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)高度集權(quán)決策和領(lǐng)導(dǎo)體制主體化、隨意化，管理幅度過大、職責(zé)崗位不明確，管理粗放，沒有在科學(xué)分析和研究自身企業(yè)現(xiàn)狀、行業(yè)前景及外部市場的基礎(chǔ)上制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃。大部分企業(yè)負(fù)責(zé)人管理思想落后，僅僅把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)定位為“獲得項(xiàng)目”，認(rèn)為當(dāng)前能否取得合適的項(xiàng)目才談得上企業(yè)的發(fā)展，缺乏品牌意識，只注重眼前利益，而不是從長遠(yuǎn)的市場前景的戰(zhàn)略高度考慮。由于受土地、資金資源配置不均衡的影響，導(dǎo)致中小房企無法有的放矢地選擇和規(guī)劃市場資源，無法準(zhǔn)確定位。這在很大程度上降低了企業(yè)適應(yīng)日益復(fù)雜的局面、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展。因此在國內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)許許多多開發(fā)完幾個(gè)樓盤就迅速解體的中小房地產(chǎn)企業(yè)。
（二）人力資源管理不健全，缺乏專業(yè)化人才
中小房企中大多是家族企業(yè)，管理體制和規(guī)章制度不科學(xué)、不健全，管理者很難像處理普通員工一樣處理自己的家屬和親信。由于受傳統(tǒng)人力資源管理思想制約和對外面資源的排斥，很難吸引到優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人和復(fù)合型人才，人員素質(zhì)跟不上市場的需要和企業(yè)的發(fā)展。沒有制定規(guī)范的中長期人力資源規(guī)劃，仍然采取隨意的招聘方式，職工離職之后再去招聘新的員工，而不是根據(jù)企業(yè)對人員的未來需求進(jìn)行有針對性的招聘和培養(yǎng)。不注重員工培訓(xùn)，投入很少，更愿意招聘現(xiàn)成的人才,人才流動(dòng)性大。很多培訓(xùn)目的性和針對性不強(qiáng)，培訓(xùn)內(nèi)容比較單一,大多數(shù)培訓(xùn)和工作契合度不高,主要是針對新員工和技術(shù)人員，對管理人員的培訓(xùn)缺乏，與員工自身發(fā)展無太大聯(lián)系,無法針對不同層次、不同人員特點(diǎn)進(jìn)行能力、素質(zhì)的綜合培訓(xùn)和開發(fā),培訓(xùn)效果不理想。員工的知識層次整體較低，缺少高層次的投融資、項(xiàng)目策劃、營銷人員、企業(yè)管理人員甚至人力資源管理人員。人力資源基礎(chǔ)薄弱，沒有建立完善和健全的崗位評價(jià)、薪酬激勵(lì)機(jī)制和績效管理體系，薪酬制度和績效設(shè)置激勵(lì)性不強(qiáng)，薪酬制度沒有更好地與業(yè)績水平掛鉤，大多是根據(jù)學(xué)歷、崗位制定的固定工資，起不到激勵(lì)作用。考核標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，考核結(jié)果容易導(dǎo)致不客觀、不公正。
（三）財(cái)務(wù)管理落后，資金鏈脆弱
由于缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，很多經(jīng)營者是從包工頭發(fā)展過來的或?qū)W建筑專業(yè)的，缺乏現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理理念，將財(cái)務(wù)管理與會計(jì)工作混為一談，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理就是簡單的記賬與編制財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)管理層次較低，財(cái)務(wù)管理流于形式。大多數(shù)中小房企在投資項(xiàng)目時(shí)過于主觀，忽視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算，缺乏理性的市場分析和判斷，為了購買土地使用權(quán)存在很多非理性的現(xiàn)象，沒有在投資決策中考慮對項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工階段進(jìn)行全面的挖掘和分析，從而節(jié)約成本。不注重自身自有資金和核心競爭力的培養(yǎng)，為了拿到項(xiàng)目急于從銀行貸款，缺乏現(xiàn)金流量日常管理理念，對資金的籌措工作沒有制定有效計(jì)劃或方案；為了加快產(chǎn)品促銷、資金回籠的目的，制定一些為客戶擔(dān)保等短期計(jì)劃，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)前期投入巨大，資金轉(zhuǎn)換周期較長，缺少后期資金的注入，加劇了企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立財(cái)務(wù)方面完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，缺少對財(cái)務(wù)管理的審核和內(nèi)部控制，加大了企業(yè)的成本。財(cái)務(wù)人員一人兼數(shù)職，使財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)部門極易出現(xiàn)會計(jì)信息失真，賬目混亂、大量的呆賬、壞賬，甚至出現(xiàn)舞弊情況。
二、提高經(jīng)營管理水平的創(chuàng)新舉措
（一）發(fā)揮中小房企自身優(yōu)勢，科學(xué)進(jìn)行戰(zhàn)略定位
中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時(shí)，要努力避開行業(yè)內(nèi)大公司、大企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，尋求差異化產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢，填補(bǔ)市場需求的不足，例如向二、三線城市和縣域市場發(fā)展。中高層管理人員要善于學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變觀念，逐步建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和獨(dú)立自主的經(jīng)營管理創(chuàng)新思維，從以銷售收入為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰饨鹗杖霝橹鳌Ｒe極參與城市的運(yùn)營，抓住新型城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)會，抓住城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)需求，抓住城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造機(jī)會，抓住小城鎮(zhèn)的建設(shè)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)機(jī)遇，以政府政策、規(guī)劃、人和經(jīng)濟(jì)發(fā)展為導(dǎo)向，創(chuàng)新開發(fā)理念，慎重選擇開發(fā)區(qū)域，以特色產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展。在這個(gè)過程中，中小房企應(yīng)走專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化信息化、品牌化、合作開發(fā)道路，以更多的精力進(jìn)行專業(yè)化、信息化操作，與戰(zhàn)略合作伙伴一同有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)融入到戰(zhàn)略管理中，運(yùn)用各類數(shù)學(xué)分析模型及層次分析法對市場環(huán)境進(jìn)行分析，經(jīng)過5Force分析、SWOT分析，經(jīng)過對自己和周邊樓盤、目標(biāo)客戶、競爭對手的透徹了解，對市場細(xì)分后，找到一個(gè)準(zhǔn)確的定位。
（二）打破家族式管理瓶頸，健全人力資源管理制度和體系
應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的人力資源規(guī)劃，制定配套的管理制度，建立科學(xué)規(guī)范的用人機(jī)制，用“制度約束”代替“人治”，最大限度克服家族式經(jīng)營的弊病。采用網(wǎng)絡(luò)化管理使企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)扁平化，樹立“以人為本”的理念和導(dǎo)向，使員工的思想在其指引下自由發(fā)揮，不斷地激發(fā)他們兢兢業(yè)業(yè)的工作熱情和銳意進(jìn)取創(chuàng)新精神。建立健全各類人員的考核培訓(xùn)體系，對人才進(jìn)行細(xì)分，制定管理人員、銷售人員等適合不同人員的培訓(xùn)方案、可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)核心崗位人才的培養(yǎng)力度,建立動(dòng)態(tài)績效管理考評、評價(jià)體系，體現(xiàn)公開、公平、公正原則的全員競爭上崗制,形成引進(jìn)、培養(yǎng)、激勵(lì)和人才競爭的一整套管理制度，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。除了提供晉升的空間和具有誘惑力的薪酬之外，還要突出員工職業(yè)生涯規(guī)劃的重要性，采用員工持股激勵(lì)制，讓員工真正融入企業(yè)，成為企業(yè)的主人，增強(qiáng)企業(yè)人員的穩(wěn)定性。
（三）構(gòu)建動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，加強(qiáng)內(nèi)控管理
強(qiáng)化高管層的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，由簡單的核算向價(jià)值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變。將中小房企各個(gè)項(xiàng)目部門的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行整合，整合財(cái)務(wù)監(jiān)控和資源配置，統(tǒng)一核算制度與財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建起完善的、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體系。構(gòu)建全面預(yù)算管理和嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算體系，完善財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控體系，將內(nèi)部控制制度化和規(guī)范化，重視日常監(jiān)督和內(nèi)部審計(jì)，隨時(shí)監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流量的使用情況，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理和資金集中管理，提高資金的使用效率。對每一項(xiàng)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究和論證，科學(xué)預(yù)算，把投資后的產(chǎn)出放在首位考慮，防止盲目舉債投資，并對籌資、投資、經(jīng)營活動(dòng)中的資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，使項(xiàng)目的實(shí)施在正確財(cái)務(wù)信息和可行性論證的前提下順利開展，增強(qiáng)投資決策的科學(xué)性。企業(yè)各部門包括市場部、法規(guī)部、工程部等要各司其責(zé)，在市場調(diào)研、法律、施工等層面，做好項(xiàng)目合同管理、開發(fā)前期工程、設(shè)計(jì)階段、結(jié)算階段的成本控制，完善成本控制設(shè)計(jì)流程。在開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段,進(jìn)行針對性的風(fēng)險(xiǎn)評估，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高會計(jì)人員的工作質(zhì)量，加強(qiáng)考核和采取淘汰機(jī)制，防止財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)錯(cuò)誤和舞弊行為，實(shí)現(xiàn)對內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。
（四）培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，增強(qiáng)核心競爭力
如今的市場需求，不再僅僅是鋼筋、水泥加設(shè)備、器具，而是業(yè)主本身對戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、居住品質(zhì)的追求，甚至是一種精神的映射，顧客的購買心理已從“追品牌產(chǎn)品”潛移默化為“追品牌企業(yè)”。例如恒大等一些大品牌到三、四線城市開發(fā)項(xiàng)目就被搶購的現(xiàn)象。注重企業(yè)品牌文化建設(shè)，注重把企業(yè)文化理念貫穿于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、核心價(jià)值、經(jīng)營理念、規(guī)章制度、履行社會責(zé)任和員工培訓(xùn)等各方面,打造符合市場需求和經(jīng)濟(jì)規(guī)律、遵循人性化的企業(yè)文化。培育獨(dú)特的、優(yōu)秀的企業(yè)文化，可以不斷增加企業(yè)內(nèi)部凝聚力和外部競爭力，從而有利于塑造差異化的企業(yè)形象，有利于企業(yè)的品牌建設(shè)。企業(yè)文化的建設(shè)絕非一朝一夕能夠解決，不僅要營造無私奉獻(xiàn)的文化氛圍，激發(fā)員工的潛能,引領(lǐng)企業(yè)員工融入企業(yè)的生產(chǎn)、生活中,實(shí)現(xiàn)企業(yè)、員工共同和諧發(fā)展，還要與消費(fèi)市場定位接軌，突出個(gè)性，樹立鮮明的企業(yè)形象，體現(xiàn)企業(yè)本身的差異化，將企業(yè)外在的品牌與內(nèi)在的文化有機(jī)結(jié)合，培育核心競爭力。
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