時間：2023-06-08 11:00:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇投資收益與風險分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1投資風險目前存在的問題
從現狀來看,我國對水利投資風險的研究尚處于初級階段,對水利投資風險和控制的分析方法與工具手段較為落后,研究的領域較為狹窄,往往只限于水利投資的某一方面(比如對城市供水投資的分析),缺乏借鑒和利用現代分析方法和科學工具對水利投資風險與控制進行全面深入的研究。
2風險的度量指標
風險的度量包括風險程度和風險概率2個方面。風險程度是描述風險造成損失的大小,又稱其為投資損失強度。風險概率是描述投資風險發生可能性高低,一般是用隨機事件的概率分布評價指標(標準偏差)來描述的。風險損失強度是從風險可能給投資者帶來的最大損失的角度來衡量的風險程度。在最大風險的情況下,投資者可能損失全部投資,也可能損失部分投資。投資風險損失強度是指在某一投資市場上,由于風險的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占的比例,按下式計算投資風險損失強度=投資支出-投資收入投資支出×100%(1)上式中的投資支出是指項目投資總額,投資收入是指扣除風險可能遭受的最大損失后的凈收益。當項目投資額和收入額發生變化時,投資風險損失強度也隨之發生變化。最極端的情況有下列3種。(1)投資收入=0,投資風險損失強度=100%,即由于風險而使項目損失了全部收入,風險損失強度達100%。(2)投資收入<0(虧損),投資風險損失強度>100%,說明當投資風險大到一定程度,使項目投資出現虧損時,投資風險損失強度將大于100%。(3)投資收人>0,投資風險損失強度<100%,當投資收入大到超過項目投資支出時,投資風險損失強度將呈負的狀態(小于0)。風險強度只能用來描述投資風險給投資者帶來損失的大小,而投資風險的發生一種隨機事件,人們無法確切地知道風險將在何時何地發生,只能依據統計結果的分布狀態來衡量其發生可能性的大小。當描述風險參數的統計量呈正態分布時,使用標準偏差(σ)及其變異系數(v)來衡量其分布的離散程度,從而描述其發生風險可能性的大小,其計算公式如下:(2)式中,σ為投資收益率標準差;Pi為狀態i發生的概率;Ri為狀態的投資收益率;n為狀態數;E(R)為投資收益率期望值;v為投資收益率變異系數。期望值是投資者對未來投資收益的預期結果,是在綜合考慮了投資方案在未來面臨的各種可能狀態發生概率及其投資收益率的統計量。期望值描述的是統計數列的集中(平均值)狀態。標準偏差則反映了統計數列偏離期望值的狀態,即所謂的離散趨勢。當然,σ值越大說明未來的投資收益值偏離期望值的可能性越大,風險也就越大。σ值越小,說明未來投資收益值偏離期望值的可能性越小,風險亦越小。需要說明的是,這里的“大”、“小”僅僅是一個相對概念,并沒有一個絕對的指標可以參照。因為不同的項目,投資規模不同的投資者,承受力不同,其評價“大”和“小”的標準自然不同,因而,投資風險分析在大多數情況下是用于不同方案間的比較分析。即使在對單一方案進行技術經濟評價時,其投資風險分析也要引用相類似項目進行比較判別。對大多數工程來說,無法收集到足夠多的數據來進行上述概率統計計算。因而,實際工作中人們用下式的標準差(δ)作為標準偏差(σ)的近似計算式(3)式中,δ為標準差;Ri為第i種狀態下的投資收益率;n為投資方案未來面臨的狀態數;R=ΣRi/n為投資收益率平均值。如果確切地知道項目投資收益率值的分布呈正態分布,又計算出了項目投資收益率平均值(R)和標準差(δ),便可依據正態分布的概率特性,判斷該項目未來投資收益值的風險狀態。正態分布條件下,收益率落在R±δ范圍內的可能性達84.1%;收益率落在R±2δ范圍內的可能性達97.7%;收益率落在R±3δ范圍內的可能性達99.9%。由此,便可對項目投資風險進行定量的描述。
3投資風險的主要特點
水利工程項目周期長、數量大、涉及范圍廣、風險因素數量多且種類繁雜,在實施的過程中存在著大量風險。水利投資風險具有覆蓋性、系統性、可變性和規律性等特點。覆蓋性。水利投資風險存在于整個項目生命期,而不僅在實施階段,而且隱藏在決策、設計以及所有相關階段的工作中。例如,在目標設計中可能存在構思的錯誤,重要邊界條件的遺漏,目標優化的錯誤;可靠性研究中可能有方案的失誤,調查不完全,市場分析錯誤;技術設計中存在專業不協調,地質不確定,圖紙和規范錯誤;施工中物價上漲,實施方案不完備,資金缺乏,氣候條件變化,水利工程項目的邊界條件發生較大變化等。系統性。水利投資風險的影響不是局部的,而是全局的,并且在某一段時間或某一方面的,它會隨著水利工程項目的發展逐漸擴大影響。例如反常的氣候條件造成水利工程延期,則會影響整個后續計劃,不僅會造成工期延長,而且會造成費用的增加,造成對工程質量的危害。即使局部的風險,如果處理措施不適當,其影響也可能隨著水利工程的建設實施而逐漸擴大?？勺冃?。在水利工程項目的整個過程中,各種投資風險在質和量上都有變化。隨著工作進程,有的風險發生可能性會降低,有的風險會得到控制,有的風險會發生并得到處理。同時,在項目的每一階段都可能產生新的風險。規律性。水利工程涉及經濟、社會、技術、自然等多種不確定性因素,某一具體風險發生具有偶然性,但是大量同類風險的發生卻具有必然性,這種必然性是可以通過科學的方法來認識和掌握的。水利工程項目的環境變化、項目實施有一定的規律性,所以水利投資風險的發生和影響也有一定的規律性,是可以進行預測的。在掌握水利投資風險規律性的基礎上,通過有意識的管理活動和預防措施,可以對風險進行全面的控制,從而降低風險發生的概率、減少風險發生的損失。
4總結
本文分析了政府水利投資風險產生的原因和影響因素,建立了水利投資風險分析理論體系,提出了控制水利投資風險的方法和策略。第一,明確了政府水利投資風險產生的原因。水利投資項目建設規模較大、周期較長,投資供給上存在時滯效應,同時投資管理體制仍不完善,這些因素導致水利投資項目具有一定的風險性。第二,明確了政府水利投資風險的特點。水利工程項目涉及范圍廣、風險因素數量多且種類繁雜。水利投資風險存在于整個項目生命期,包括決策階段、設計階段、實施階段以及其他相關階段;水利投資風險的影響是全局性的,局部風險處理不得當,會對水利工程總體建設實施產生威脅;在水利工程項目的整個過程中,各種投資風險在質和量上都有可能發生變化,在項目的每一階段都可能產生新的風險;水利工程風險的發生具有一定的必然性,這種必然性可以通過科學的方法進行評價和預測。
財務評價的主要內容包括總成本費用估算、收入和稅金及附加估算、利潤估算、現金流量分析、清償能力分析、財務生存能力分析、不確定性分析、敏感性分析、主要經濟指標分析、財務評價結論等內容。圍繞這些評價要點,搜集一些基礎數據,設計制作相應電子表格來完成。
二、財務評價的關鍵指標
(一)盈利能力分析指標
1.動態分析。(1)財務內部收益率(FIRR),指能使項目計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率。可以根據需要選擇計算稅前和稅后不同口徑的財務內部收益率結果。當該值大于或等于所設定的基準收益率時,項目方案在財務上可考慮接受。反之則予放棄或調整其它項目分目標。該指標是項目評價的核心指標,也是判別經濟風險的主要標準。(2)財務凈現值(FNPV),指按設定的折現率即基準收益率計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和?？梢愿鶕枰x擇計算稅前和稅后不同口徑的財務凈現值。一般情況下,按照設定的折現率計算的財務凈現值大于或等于零時,項目方案在財務上可考慮接受。反之則予放棄或調整其它項目分目標。該指標是也項目評價的核心指標,是計算財務內部收益率的基礎數據,也是判別經濟風險的主要標準。(3)投資回收期(Pt),指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間,一般以年為單位。項目投資回收期從項目建設開始年算起,若從項目投產開始年計算,應予以特別證明。項目投資回收期可借助項目投資現金流量表計算。項目投資現金流量表中累計凈現金流量由負值變為零的時點,即為項目的投資回收期。投資回收期短,表明項目投資回收快,抗風險能力強。
2.靜態分析。(1)總投資收益率(ROL),指項目達綱后正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率,表明總投資的盈利水平。該值高于同行業的收益率參考值,表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。(2)項目資本金凈利潤率(ROE),指項目達綱后正常年份的年凈利潤或運營期內年平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率,表明項目資本金的盈利水平。該值高于同行業的凈利潤率參考值,表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(二)償債能力分析指標
1.利息備付率(ICR)。指在借款償還期內的息稅前利潤(EBIT)與應付利息(PI)的比值,它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度。
2.償債備付率(DSCR)。指在借款償還期內,用于計算還本付息的資金與應還本付息金額的比值。它表示可用于計算還本付息的資金償還借款本息的保障程度。
3.資產負債率(LOAR)。指各期末負債總額同資產總額的比率。對該指標的分析,應結合國家宏觀經濟狀況、行業發展趨勢、企業所處競爭環境具體條件判定。
(三)財務生存能力分析
財務生存能力分析,應在財務分析輔助表和利潤與利潤分配表的基礎上編制財務計算現金流量表,通過考察項目計算期內的投資、融資和經營活動所產生的各項現金流入和流出,計算凈現金流量和累計盈余資金,分析項目是否有足夠的凈現金流量維持正常運營,以實現財務可持續性。財務可持續性應首先體現在有足夠大的經營活動凈現金流量,其次各年累計盈余資金不應出現負債。若出現負債,應進行短期借款,同時分析該短期借款的年份長短和數額大小,進一步判斷項目的財務生存能力。短期借款應體現在財務計劃現金流量表中,其利息應計入財務費用。為維持項目正常運營,還應分析短期借款的可靠性。以上指標均可通過建立電子表格中函數或公式快速計算完成,以提高分析的準確性和工作效率。
三、不確定性分析和風險分析
關鍵詞壽險公司投資風險風險管理資產負債管理
1保險公司保險投資現狀分析
（1）投資規模不斷擴大。全國保險公司資產總額自2004年6月突破1萬億元大關以來，截至2005年底，又上新臺階，達到1.5萬億元。2001～2005年，我國保險資金運用余額分別為3702.79、5799.25、8378.54、11249.79和14315.8億元。
（2）投資渠道不斷拓寬。近年來，中國保險監督管理委員會（以下間稱“中國保監會”）加大了拓寬保險投資渠道的力度，在允許保險資金投資銀行存款、國債、金融債的基礎上，經國務院批準，先后允許保險資金投資企業債券、證券投資基金、直接投資股票市場、保險外匯資金境外運用等。2006年3月保險資金又獲準間接投資于基礎設施。這些舉措為保險資金構建合理的投資結構、優化資產配置、分散投資風險，提高保險業的資金運用效率提供了良好的外部環境。
（3）保險投資結構出現了戰略性轉變。截至2005年底，保險資金運用余額14315.8億元。其中，保險公司持有國債3588.3億元、金融債1785.1億元、企業債107.6億元,分別占其發行余額的12.6%、13.4%和67%。保險公司持有銀行次級債804.9億元，占發行余額的44.6%。2005年中國保險資產結構實現了戰略轉變,債券投資占整個保險資產投資的比例首次超過銀行存款的比例,達到52.3％，與2005年初相比,債券投資比例提高了16.7個百分點；保險機構已成為債券市場的第二大機構投資者（見表1）。
（4）投資收益水平較低。保險資金投資運用效果卻不容樂觀，資金運用收益呈逐年下滑趨勢。有關資料顯示，2001～2005年，我國保險資金運用的綜合收益率分別為4.3%、3.14%、2.68%、2.9%、3.6%，收益率水平已經低于或接近《保險公司償付能力額度及監管指標規定》中提出的3%的資金年收益率底線。
2壽險公司投資風險分析
（1）利率風險。利率是國家調整宏觀經濟的杠桿，國家為了達到宏觀調控的目的，頻繁地使用利率杠桿來調節資金供求。因而，利率是保險公司不可控制的外部變量。保險公司所面臨的利率風險指的是利率變動對資產、負債價值造成負面影響的風險。從上述我國保險資金的投資渠道來看，投資組合中的幾乎所有品種都屬于直接的利率敏感產品，隱含著很大的利率風險。如在銀行存款方面，在過去銀行利率水平較高時，保險資金運用渠道過窄，還不足以對保險資金的投資收益構成較大威脅，但隨著央行連續8次降息，一方面使壽險公司利差倒掛的問題凸現了出來，另一方面，保險公司近一半的資金存入銀行，在實際利益幾乎為零的情況下，資金投資收益率為負；又如2004年以來的加息預期以及加息的實現使得債券價格大幅下跌，投資組合中的債券部分遭受巨大損失。因此，加強利率風險管理對提高我國保險資金的運用效果具有重要的現實意義。
（2）流動性風險。流動性風險是指投資者由于某種原因急于拋售手中持有的某項資產，采取價格折扣等方式造成投資收益的損失。流動性強的資產，一般具有完善的二級市場，可以隨時出售；流動性差的資產由于沒有完善的二級市場，不太容易交易轉讓，要降低價格進行交易，從而造成資本損失。
綜觀中國保險業改革和發展歷程，壽險業一直呈現快速增長勢頭。1990～2002年間年均增長率高達36%，2002年達到最高峰，增長率達59.74%。但是，自2003年開始，壽險業增長的速度有放慢的趨勢，尤其是2004年，全國人身保險的保費的增長速度下降到最低點7.2%。有學者提出，如果壽險業增長趨緩只是短期現象，那么隨著通脹壓力的緩解和產品結構調整的完成，繼續保險業的快速成長，問題也許并不嚴重；但如果在較長時間內增長一直趨緩，問題將會嚴重得多。因為壽險業躉繳短期分紅型占比過高的業務結構合理，將極有可能導致其未來業務的成長難以持續發展。以2002年和2003年為例，這兩年銀行保險中，5年期的分紅型躉繳短期業務占很高比重。2008年前后，這些業務將出現給付的高峰，如果新業務的成長不能維持一定的速度，將有可能出現現金流不足的流動性風險。而在通貨膨脹壓力下，水平低下的投資收益率將進一步降低產品的吸引力。隨著客戶以退保和保單抵押等形式的流失，現金流的流出將明顯大于流入，這將進一步加大流動性風險。
（3）匯率風險。匯率風險指在國際投資中，由于匯率變動引起的投資收益的變化。外匯匯率由于受各國政府的財政政策、貨幣政策、匯率政策以及外匯供求的影響而頻繁波動，因此，當投資于以外幣所表示的資產時，要承擔匯率風險。例如，從我國的情況來看，目前人民幣面臨升值壓力，一旦人民幣升值，以外幣持有的資產將會面臨大幅縮水的風險。
（4）信用風險。信用風險是指由于保險公司的貸款對象或者是其購買的債券的發行者的經營狀況惡化或故意違約，使公司無法按期收回本金和利息的風險。信用風險在最嚴重的情況下，將會導致保險公司的未來償付能力受到極大的影響，甚至會導致保險公司的破產。對于國內壽險公司來說，因為當前我國的保險資金運用的渠道較為單一，并不包括發放貸款；從投資債券來看，主要是信用等級較高的國債和金融債券，而企業債券所占比重較低，并且對投資企業債有嚴格的等級限制，所以信用風險并不如利率風險所帶來的影響顯得迫切。但在部分壽險公司中，存在著向內部員工發放住房貸款等實際操作；并且今后對保險資金投資渠道的放寬，當壽險公司可以進行房屋抵押貸款、保單質押貸款等投資時，信用風險也將逐步增加。
（5）資產與負債不匹配風險。資產和負債不匹配風險是指壽險公司在某一時點上資產現金流與負債現金流不匹配，從而導致壽險公司收益損失。由于壽險公司的資金主要來源（負債）具有長期性，對于許多壽險公司來說，多數保單的保障期限甚至長達20～30年，而對于壽險公司的資金運用渠道（資產）來講，有長期投資，也有短期投資。具體講，在資產層面上，不同的項目具有不同的到期時間、不同的現金流量分布以及不同的風險偏好，在面臨市場利率變化、股價波動、通貨膨脹等影響時，壽險公司存在很大風險。在負債層面上，即使對于同一家保險公司來講，不同的險種，由于期限不同，產品的現金流也影響著壽險公司資產負債的匹配。
（6）市場風險。市場風險是指由于市場供求不平衡引起市場價格變化而造成投資收益的不確定。由于我國金融市場發展不完善，保險資金運用所面對的市場風險是顯而易見的。僅以證券投資基金為例，有資料顯示，大約5%左右的保險資金投向了證券投資基金，但從賬面上，近幾年我國股票市場出現較長期低迷狀況，股票指數不斷下降，從2001～2005年5月，指數跌去了三成以上，造成保險公司投資基金浮虧20%～30%，截至2005年底，保險公司在封閉式基金上的投資仍舊虧損。
（7）操作風險。操作風險又稱運用風險，指由于壽險公司內部控制不健全或失效、操作失誤等原因導致的風險。操作風險的主要表現有：一是政策執行不當，這往往是由于有關信息沒有及時傳達給操作人員，可在信息傳遞過程中出現偏差，或者是操作人員沒有正確領會上司的意圖等原因而造成損失；二是操作不當甚至違規操作，操作人員業務技能不高或偶然失誤可能造成損失；三是交易系統可清算系統發生故障。3壽險公司投資風險管理
3.1政府對保險投資風險的監管
保險監管部門出于保證保險公司具有足夠的償付能力，以保護被保險人的利益的目的，應對保險資金的投資運用進行嚴格的監管，以規避投資風險。監管部門的舉措一般包括四個方面：一是對保險投資范圍的限制，主要是限定保險資金的投資范圍，禁止保險資金投資于高風險的資產和項目；二是對保險投資比例的限制，即對保險資金投資的各類資產結構及其比例進行限制；三是對投資資產與負債的配比關系的限制，即對投資資產與對投保人負債之間期限結構的配比關系的要求；四是對金融衍生工具的使用限制，在條件成熟時可以允許壽險公司參與金融衍生工具的交易，但必須以保值為前提，禁止進行套利等投機交易。
3.2保險公司對投資風險的管理
（1）資產負債管理。利率風險是保險資金投資運作中的最大風險，市場利率的變化，將對資產、負債的現金價值有不同的沖擊，打破資產、負債間原已實現匹配的均衡狀態，或使未來的資產、負債特征變得不對稱，而給未來壽險公司的正常經營帶來風險。壽險公司的資產負債管理，在充分考慮資產和負債特征（期間、成本和流動性）的基礎上，制定投資策略，使不同的資產和負債在數額、期限、性質、成本收益雙邊對稱、匹配，以控制風險，謀求收益最大化。持續期管理是進行資產負債匹配的有效方法。
（2）總風險限額限制?？傦L險限額反映保險公司可承受的最大資產損失的大小，一般由保險公司可承擔投資風險資本乘以百分比確定，百分比的大小由保險公司決策層根據公司實力及經營管理狀況確定。可根據一定評估周期，運用在險價值法對投資組合的在險價值進行計算、監控，并將之與公司規定的最高風險限額進行比較，對投資組合中高風險資產給予調整，減少高風險資產投資比例，加大低風險資產的投入，直到符合公司政策要求為止。
（3）投資管理組織架構設置?？茖W、高效的投資管理組織架構設置可以過濾掉大部分的操作風險，道德風險。組織架構的設置原則主要有以下幾方面：投資管理“三權分立”。保險資金的投資運作部門與資產所有人、資產托管部門分設，投資部門的運作受資產所有人、托管部門的監控；投資前臺與后臺分開，后臺對前臺操作情況進行實時評估、監控，同時，投資部門接受稽核部門的監控；戰略性資產管理、戰術性資產管理、證券選擇相互監督、制約；核算部門獨立于投資運作部門之外，負責資產及匯報的記錄和復核。
（4）交易流程控制。交易流程的有效控制，同樣是防范、化解操作風險和道德風險的有效手段。在交易流程控制中應嚴格遵循嚴格的授權、交易指令及時復核、交易結果及時反饋和交易操作及時存檔記錄的原則。
（5）保險產品開發策略。保險資金投資運作中的風險管理，不僅與投資運作過程本身有關，而且與保險產品最初的設計策略緊密相連，恰當的產品開發策略，不僅可增強新產品的銷售競爭力，而且可以化解許多潛在的投資風險。由于利率波動是保險企業經營管理中面臨的最大風險，在不同市場利率環境下可采用不同策略，低利率時期主要開發固定預定利率產品，高利率時期以開發投資連結類、分紅類產品為主，同時，保險公司產品在任何一個時期都應遵循多元化原則。
參考文獻
1戴錦平.保險投資效益風險分析[J].保險研究，2004(8)
2劉喜華.保險資金運用與壽險公司的資產負債管理[J].金融與保險，2004(6)
一、房地產企業成本及控制措施
（一）房地產企業成本的內容
1、房地產企業的成本
房地產企業成本是指房地產企業在開發、建設和經營中所產生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎設施費，前期工程費以及開發間接費和公共配套費等。
2、房地產企業的費用
房地產企業的費用主要指的是應攤費用，具體來說指的是房地產企業在開發、建設和經營期間應承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務費用以及銷售費用。
（二）房地產企業的成本控制
1、立項階段的成本控制
立項階段需要做好成本規劃，成本規劃的確定對成本控制具有指導性的意義，通過成本規劃，可以對項目的預期成本分布、收入，利潤和風險進行相應的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經濟分析，成本規劃及估算，現金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。
2、設計階段的成本控制
設計階段是房地產企業成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設計階段的成本控制。具體來說應當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規劃落實方案設計與施工圖設計；二是要強化技術溝通，貫徹執行限額設計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設計圖紙的審核工作。
3、建設階段的成本控制
建設階段是成本控制中心環節，除了要做好現場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應注意：第一，結合現場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質優、價廉的承包商；第四，規劃和落實好工程款的支付時間節點，有效控制財務成本。
4、交付階段的成本控制
交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產企業交付，第二是房地產企業按照合同向業主交付產品。第一階段成本控制關鍵在于加強竣工結算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結算。第二階段成本控制的關鍵在于和物業管理方協調好，做好產品交付工作，防止出現產品交付糾紛、違約情況。
二、房地產企業的財務風險分析
（一）房地產企業的融資風險分析
融資風險指的是企業為取得財物利益而產生的舉債，這會增加企業到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風險。當前，我國房地產企業的融資風險主要表現在融資規模持續增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產資金信托等。
（二）房地產企業的投資風險分析
投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業償債能力以及盈利水平下降的風險。當前，我國房地產企業投資風險的表現是房地產開發投資的規模持續增長，房地產市場庫存較高，房地產企業部分投資行為不合理等。
（三）房地產企業資金回收與收益分配的風險分析
資金回收風險指的是房地產企業由于財務問題而導致企業再生產時發生資金相對不足的問題。收益分配風險指的是利潤分配給企業生產經營的活動帶來的影響。房地產資金回收風險以及收益分配的風險的成因主要是由內外兩個方面產生的。內部因素主要為管理層制定的企業資金回收和收益分配規定不合理；外部因素主要指的是房地產企業對所處環境了解不足，如未能掌握行業和國家政策的變動等。
三、房地產企業成本于財務風險間的關系
由于房地產行業自身的特點以及房地產企業的迅速發展，導致房地產企業面臨著巨大的市場風險、投資風險等財務風險，如果不能很好的對這些風險進行控制，將會帶給企業非常大的損失，甚至會導致破產的危機。房地產企業的成本對于財務風險的影響主要表現在對融資規模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業財務風險。
關鍵詞：財務預警；目標：內容；運行機制
一、財務預警的概念和特點
(一)財務預警系統的概念
財務預警系統就是以企業的財務報表、經營計劃、相關經營資料及收集的外部資料為依據、依托建立的組織體系，采用各種分析方法，將企業所面臨的經營波動情況和危險情況預先告知企業經營者和其他相關利益關系人，并分析企業發生經營波動和財務危機的原因及企業財務運營體系隱藏的問題，以督促企業管理當局提早做好防范措施，為管理當局提供決策和控制依據的組織手段和分析系統。
(二)財務預警系統的特點
企業財務預警系統具有參照性、預測性、預防性和夏敏性等四個特點：
1 參照性。從參照性特點看，依據企業財務運行特點和相關規律，從大量的企業財務指標中篩選出能及時、準確地反映企業財務狀況變化的指標系列，運用財務管理原理和數據分析方法，測算出反映企業財務運行狀態的指標和指標體系，使其成為我們判斷和認識企業財務運行規律的參照或指標體系。
2 預測性。企業財務運行各影響因素之間有一定的相關關系、因果關系，所以我們可以根據財務運行狀態的發展趨勢和變化，預測或推算與此密切相關的各因素的發展變化。尤其是影響企業的財務狀況的關鍵因素出現不良征兆時，可以及早尋求對策，以減少財務損失。
3 預防性。一旦企業財務預警體系中相關指標接近安全線，便可以及時尋找導致財務運行惡化的原因，以化解財務危機。同時，通過企業的記錄系統，記錄財務危機發生的緣由、處理過程、解除危機的各項措施以及處理反饋與改進建議，吸取一些經驗教訓，以免類似的財務危機再次發生。
4 靈敏性。由于企業財務體系各因素之間密切聯系、相互依存，某一因素的變動會在另一因素上敏銳地反映出來，從而提供相關預警信息。
二、企業財務預警管理的目標和功能
(一)企業財務預警管理的目標
1 培育和提高企業財務風險意識，建立預警機制，提高企業的適應能力和發展能力。
2 隨時捕捉企業財務管理活動中各種管理漏洞、管理失誤、重大風險和隱患，并采取適當措施，保持企業資金運動始終處于安全區域內。
3 減少憂慮和恐懼，為企業提供一個有安全保障的理財環境，使企業領導和職工在應對財務風險的過程中增強信心，形成堅強的臺力。
4 實行例外管理，使企業領導能從紛繁雜亂的日常事務中解脫出來，有更多的時間和精力考慮企業重大決策。
5 充分利用企業現有管理基礎，充分發揮企業ERP(企業資源計劃)、IT(信息技術)技術的優勢，提高企業的財務管理水平和檔次。
(二)企業財務預警管理的功能
1 信息收集功能。財務預警的過程同時也是一個收集信息的過程，它通過收集與企業經營相關的產業政策、市場競爭狀況、企業本身的各類財務和經營狀況信息，進行分析比較開展預警。信息收集也是一個貫穿財務預警始終的活動。
2 監測功能。監測即跟蹤企業的生產經營過程，將企業生產經營的實際情況同企業預定的目標、計劃、標準進行對比，對企業營運狀況做出預測，找出偏差，進行核算、考核，從中發現產生偏差的原因或存在的問題。
3 預報功能。能夠預測危險事件的發展趨勢和最終后果，當危害企業財務狀況的關鍵因素出現之時，可以提出警告，提醒企業經營者早日尋求對策，避免潛在的風險演變成現實的損失，起到未雨綢繆、防患于未然的作用。
4 診斷功能。診斷是財務預警體系的重要功能之一。它根據跟蹤、監測的結果對比分析，運用現代企業管理技術、企業診斷技術對企業經營之優劣做出判斷，能夠判斷事件的危險程度。并找出企業運行中的弊端及其病根之所在。
5 治療功能。財務預警系統通過監測、診斷，判斷企業存在的弊病，找出病根后。能幫助經營者有的放矢、對癥下藥的制定有效措施更正企業經營中的偏差或過失，防止財務狀況進一步惡化。使企業回復到正常運轉的軌道。
6 免疫功能。通過預警分析，企業能系統而詳細地記錄財務危機發生的緣由、處理經過、平息波動和解除危機的各項措施。以及處理反饋與改進建議，作為未來類似情況的前車之鑒。還可將企業糾正偏差與過失的一些經驗、教訓轉化成企業管理活動的規范，以免重犯同樣或類似的錯誤，不斷增強企業的免疫能力。
三、財務預警的理論方法和內容
(一)財務預警體系的具體內容
1 企業財務環境預警。企業財務預警體系基本前提之一是企業內外部財務管理環境不發生重大變化，因此，企業應當關注企業內外部財務管理環境。一旦發生重大變化，就要適時調整財務預警體系，以適應新條件的要求。
2 企業資金運用活動預警。
企業資金運用主要反映在采購、生產、營銷和基礎管理活動中，從其循環過程看，一部分購買原材料，一部分以人工費用進人生產成本和費用，一部分購入固定資產，以折舊的形式進入成本和費用。
客戶是企業的上帝，企業的各項經營活動都要以客戶為中心展開，任何一項活動都會影響客戶的滿意度。營銷是企業的龍頭，財務是為營銷服務的。因此，我們的財務預警體系，是站在資金角度，全面跟蹤、反映、監督、評價企業的增值業務過程。
3 企業籌資活動預警?；I資活動預警以籌資方式方的不同分項目進行。主要包括短期借款、票據融資、商業信用、中長期借款和權益融資預警，對籌資活動中的不同情況提供了比較詳細的對策方案。所提供的預警指標主要有籌資方式所占比重、籌資增長率、付款逾期率、應收應付配合率、財務費用增長率、財務費用水平、利息支付率和留存收益增長率等。
4 企業對外投資活動預警。對外投資是資金循環運用過程中產生了剩余，企業為了獲得更高的收益，以長期投資為目的，實施企業生產經營活動以外的投資。對外投資具有金額大、期限長、風險大等特點，稍有不慎會導致全盤皆輸的結局。因此，應十分重視長期投資的財務預警。
企業對外投資的關鍵環節是項目論證、投資款撥付、項目管理和處置等。對外投資的財務預警指標分別適用于對外投資的不同階段，包括發現重大虛假信息、證券投資跌價損失率、投資收益率變化率和經濟增加值等。
5 貨幣資金管理和報表分析預警。資金計劃和貨幣資金管理是保證資金良性循環的神經指揮系統和動力系統。其預警指標主要是計劃變化率和合理保險儲備量的選擇。
對資金運行結果的跟蹤分析是促使資金健康運行的必要保證。在財務報表分析方面，國內外已經有比較成熟的體系和方法，主要是償債能力、營運能力、盈利能力和發展能力的分析，也可以進行企業安全率、Z值計分的評價。
在企業財務預警體系中，或有事項應當得到足夠的重視，特別
是那些風險意識較差、內部控制比較薄弱的企業，或有事項往往能導致一些致命性的問題。其主要預警指標有無原則對外擔保和被第三方追索等。
6 財務組織預警。健全高效的財務組織系統是財務預警體系運行的基礎和保障，同時也是財務預警所應關注的重要方面。主要包括財務組織管理預警的內容、財務組織擔負的職責、財務組織管理等。通過設置管理功能完備率、管理制度完備率、規章制度合理率和管理行為差錯率等預警指標，建立財務組織管理預警體系及各種警情的相應對策。
(二)企業預警管理與危機管理、風險管理等的關系
企業預警管理不同于危機管理和風險管理等，主要區別見表1。
(三)企業建立財務預警體系的運行機制
1 建立財務預警的電算化系統。財務預警系統要在實踐工作中實現理論上的功能，需要建立起計算機信息系統。計算機系統可以處理大量的數據，進行大范圍的分析比較，包括同企業、同集團甚至同行業。由于計算機的自動性，它還可以為企業財務預警管理提供“標桿”的作用，一旦實際值超過警戒值，系統就會自動向主管人員或者經營者發出警報，促使經營者及時解決企業出現的問題，防范不必要的風險。
2 財務信息收集、傳遞機制。良好的財務預警分析系統，要能夠有效預知企業可能發生的財務危機，預先防范財務危機的發生，這必須建立在對大量資料系統分析的基礎上，抓住每一個相關的經營波動或財務危機征兆。主要資料包括內部數據和相關外部市場、行業等數據。財務預警機制的重要前提是建立靈活高效的信息系統，在這個信息系統中最重要的是要形成信息收集、傳遞的完整、快捷的渠道。這個系統應是開放性的，不僅有財務人員提供的財務信息，更有其他渠道的信息。這個信息系統還應能提供及時完整的經營資料和數據，使經營者及各部門負責人能以實際經營狀況的數據體系，與財務指標數據相比較。還要配備專門的人員實施信息收集、處理、貯存及反饋的職能，并向預警系統輸送全面、準確、及時的信息提供必要的技術支持。
另外，企業是一個有機整體，財務預警系統應該與其他子系統保持和諧的合作關系，應當考慮不同子系統的數據傳遞和各子系統對數據的不同要求，實現企業數據共享，使子系統之間的關系變得更加和諧。
關鍵詞：基準收益率；現狀；影響因素；確定方法
基準收益率是企業、行業或投資者以動態的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的受益水平。它代表投資資本應當獲得的最低盈利水平和邊際收益率，是建設項目經濟評價的重要依據。
一、目前狀況
我國目前項目經濟評價中使用的行業基準收益率的依據是2006年國家發改委和建設部在1993年《建設項目經濟評價方法
與參數》基礎上修改形成的《建設項目經濟評價參數》。它明確提出，投資項目財務評價中使用的財務基準收益率，由國家發改委與建設部根據國家經濟發展與財務會計制度的改革組織測定、并定期調整。但由于近幾年來國際和國內經濟形勢變化較快，2008年金融危機造成的影響尚未消除，又出現了物價上漲迅速、社會全面通貨膨脹的過程，但基準收益率卻沒有隨之調整，因而再用
2006年測算的基準收益率作為評判項目和方案優劣的標準已不能正確引導投資決策。
二、影響基準收益率的因素
根據上述分析，由于經濟環境及國家政策的改變等，都將影響基準收益率的確定。下面對主要影響因素進行分析。
1．風險分析
國民經濟增長率與項目所在行業在國民經濟中的地位、發展狀況、市場特點、投資開發特點及國家有關產業政策等有關。風險來源主要有影響經濟體系中所有（或絕大多數）企業的一般性風險和只對某些企業產生影響的特殊風險。一般性風險包括消費、稅收、利率水平及能源價格等，企業特殊風險包括廣告促銷效果、企業管理能力、管理效率等因素。由于影響企業因素不同，風險在不同企業是不一樣的，如果對風險不同的項目用統一的基準收益率，就可能導致投資傾向于高風險的項目，使企業遭受損失。
2．不確定性
（1）受國民經濟狀況影響
國民經濟增長率呈一定周期性變化，在“增長—衰退—調整”之間轉換。不同經濟時期，投資者受經濟風險影響，對風險收益的期望值也不盡相同，導致投資風險收益率的變化，而政府為刺激經濟發展、控制通貨膨脹，調整國庫券利率和銀行儲蓄利率，直接影響了投資機會成本，從而引起投資風險收益率變化。
（2）受產品市場和生產要素影響
任何一種產品都可能經歷供不應求、產品過剩和供需基本平衡的階段。在不同階段，投資者所獲得的利潤和承擔的風險差別明顯，投資收益率亦隨之波動。生產要素的變化將影響投資項目在經營過程中的生產成本，直接導致投資收益的變化。
（3）受國家產業政策和宏觀調控影響
行業基準收益率的高低也體現著國家產業政策，在一定時期，國家鼓勵發展的項目，其基準收益率可適當降低，以鼓勵此類項目的建成投產，而需控制發展的行業則可相應調高，達到限制建設
目的。
三、基準收益率確定方法
企業的投資和收益率是緊密相連的，合適的折現率是任何投資決策成敗的關鍵。綜上所述，資本成本應是確定基準收益率的
下限。
1．資本成本的確定
資本成本是企業選擇資金來源、擬定籌資方案的依據，也是評價投資決策是否可行的基本經濟標準。一項投資要實現盈利目標，收益率必須大于資本成本。
投資所需的長期資金主要有兩種來源：權益資本和債務資本。在確定企業資本成本時，可通過對不同資金渠道的單個資本成本
加權平均得到，即加權平均資本成本（WACC）。
用公式表示為：WACC＝·kd·（1-Tc）＋·ke
其中：V——企業資產總值，D——債務資本，E——權益資本，kd——債務資本的成本，ke——權益資本的成本，Tc——企業稅率。
2．通貨膨脹率的確定
貨幣購買力不斷變化是所有現代經濟體系的特點，因此只有考慮到通貨膨脹的影響才能進一步增加投資決策的準確性，特別
是對現金流量中價格波動范圍較大的方案。由于通貨膨脹而出現不考慮通貨膨脹的實際利率和考慮通貨膨脹因素的名義利率。
設通貨膨脹率為P，名義利率為R，實際利率為I，則三者之間關系為：
I＝－1
當通貨膨脹率處于一般水平時，I·P的值較小，因此，美國經濟學家埃爾文·費雪將公式衍生為：I＝R－P
從上式可知，實際利率隨名義利率的提高而提高，隨通貨膨脹率的提高而降低。在計算現金流量時，如果不考慮通貨膨脹影響，就用實際利率，考慮通貨膨脹影響則用名義利率。投資項目的壽命周期一般都較長，為防止物價上漲、貨幣貶值導致投資項目失利，應根據物價變動率調整基準收益率，以保證在物價水平變動率較高
時，投資項目在經濟上仍然可行。
3．風險利率的確定
在考慮風險因素時，應根據項目情況進行具體分析?？梢园颜郜F率分解成幾個組成部分，第一部分是無風險利率，第二部分是一般性風險利率，第三部分是企業所具有的或決策者風險偏好的特定風險利率。
用公式表示為：I=I1+I2+I3
其中，I——基準收益率，I1——無風險利率，I2—— 一般性風險利率，I3——特定風險利率。
一般性風險利率可參照國家一定時期的產業政策，對于產品
市場前景好、收效快的項目，可選擇較低利率，如果產品市場前景不明朗，需要開拓、采用新技術的項目，則應選擇較高利率。
基準收益率是投資決策中的一個重要基礎，應隨客觀經濟環境
變化制訂出更為結合實際的評價指標。
以上僅是筆者對基準收益率所做的一些初步探討，有待于在今后的工作中進一步研究。
參考文獻：
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關鍵詞：保險投資 投資渠道 風險分析
金融業的對外開放和快速發展，推動了社會的進步，在國民經濟運行中發揮越來越重要的作用。保險業作為金融業的三大組成之一，在穩定社會、保障民眾、資金融通等方面發揮了重要作用。從現代保險業的發展來看，保險投資與保險業的生存和發展已經融為一體，承保業務和投資業務并駕齊驅，二者被譽為保險業發展的“兩個輪子”。
所謂保險投資，又稱保險資金運用或者保險資產運用，是指保險公司在組織經濟補償過程中將自有資金和保險準備金，通過法律允許的各種渠道進行投資或運用來獲取投資收益，以達到資金增值目的的一種經濟活動。保險投資是一種融資活動，社會保險經營的核心內容之一，也是保險公司維持其盈利能力和償付能力的重要保障和途徑。
然而，我國保險資金運用方面存在諸多問題與風險，這些對我國保險業乃至國民經濟的發展有很多不利影響，因此，研究我國保險投資中存在的問題、風險以及相應的管理對策具有重要的理論與現實意義。
一、我國保險投資的歷史沿革及現狀分析
自1980年恢復國內保險業務以來，我國保險資金運用大致經歷了四個階段 ：第一階段，從1980―1987年，為無投資或忽視投資階段，保險公司的資金基本上都投入了銀行，形成銀行存款。第二階段，從1987-1995年，為無序投資階段，此階段我國經濟增長過熱，相關法律法規并不健全，導致盲目投資，形成大量不良資產。第三階段，從1995-1998年，為逐步規范階段，1995年以來先后頒布了《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國銀行法》、《保險公司管理規定》等有關金融法律法規。第四階段，從1998年以后，為拓寬投資領域階段。1998年以來，隨著保險業務的快速發展，可運用資金大量增加，國務院開始逐步拓寬保險資金運用渠道。2006年6月26日,《國務院關于保險業改革發展的若干意見》，其中，有關保險資金運用的規定，意味著保險資金投資渠道的全面開放，這也標志著我國保險資金多元化運用新時代的到來。
近年來，我國保險業持續快速發展，保費收入按年均約30%的速度高速增長。截至2007年12月底，2007度全國原保費收入7035.76億元，同比增長了24.72%，遠高于上年的平均增長速度，保險資金總額29003.92億元，同比增長了63.86% 。巨額的保險資金表明了保險業健康快速發展的良好勢頭，但在我們必須看到我國保險業在資金運用方面還存在很多問題，也預示著保險業的風險。
二、我國保險投資存在的問題
1.保險資金運用方式方面。保險投資結構不盡合理，不能保證資金運用的安全性和收益性的統一，使保險投資難以成為與保險業務并重的主導業務。長期以來，回報率低的銀行存款一直是我國保險公司最重要的資產。近兩年，盡管我國對保險資金運用渠道有了新的規定，但整體資金運用結構仍不能起到保險資金資源優化配置作用，造成資產與負債匹配失衡，也遠遠落后于發達國家的證券化投資程度（見表）。而且保險投資渠道狹窄，投資工具和品種過少。
1998年～2006年我國保險業資金運用分布狀況表(單位：％)
資料來源：《中國保險年鑒》，中國保險監督管理委員會網站。
2.保險投資效果方面。保險投資收益率較低，存在較大的支付風險。由于我國保險資金很大部分都投資于現金和銀行存款，而這些投資工具絕大部分是以銀行基本利率為支點，而且對利率的彈性較大，因此，利率的變化對保險資金的投資收益將產生重大的影響。
3.保險公司管理方面。我國保險公司管理水平落后，投資管理仍然不規范，專業投資管理人才匱乏，保險公司資金運用內部風險管理體系還不完善。這些都嚴重影響了保險資金的投資收益，其業務組織架構及業務平臺已無法滿足資金運用發展的要求。
4.保險投資的外部環境方面。投資環境不成熟、資產負債不匹配，債券市場、股票市場，投資基金和其它投資工具的不成熟、不完善嚴重地影響了保險公司選擇各種投資工具，參與投資市場的運做。另外，法律法規不健全，國家對保險投資的管制政策和法規嚴重限制了我國保險投資的發展。
三、保險資金投資渠道及風險分析
1.風險識別。一般地，保險公司所面臨的風險主要有保險風險、信用風險、利率風險、商業風險以及保險投資風險等。其中，保險投資風險是保險公司最大的風險源。而各種保險資金投資渠道都具有其特殊的投資風險，在我國市場尚存在許多不足的情況下，對我國保險資金可能選擇的投資渠道進行風險分析是制定投資決策的最主要依據之一。
2.保險資金投資渠道及其風險分析。
⑴銀行存款。目前，保險公司的存款中大部分為協議存款，極易受到宏觀經濟政策的影響，形成政策性風險。我國存款市場利率尚未放開，從而存款的利率風險比較小?？偟膩碚f，我國保險資金銀行存款的風險較小，不是保險投資風險的主要組成部分。⑵投資債券。債券是各國保險資金運用首選的投資渠道被許多國家的保險公司視為長期的資本保值和增值手段。但是，我國保險資金投資債券也面臨著一些風險，主要有利率風險和流動性風險。⑶證券投資基金。證券投資基金是一種很好的收益――風險平衡機制，是保險資金管理的一種重要投資工具。近幾年的數據表明，我國保險公司已成為證券投資基金的最大機構投資者。但是，我國基金重倉持股現象十分嚴重，投資股票的集中度比較高。因此，保險資金投資證券投資基金存在著較大的市場風險。⑷投資股票。股票是另一重要的保險資金運用渠道。目前，股票投資在各國保險業資產總額的比重大約為20%―30%。和發達國家相比，我國股票市場還很不成熟，仍然存在一些問題，這些都使得保險公司投資股票時面臨著很大的市場風險。⑸直接投資不動產。對不動產的投資，主要是指對房地產和基礎設施的投資。它是一個連續的過程，初始的投資調查比較困難和費時，投資規模巨大且投資期較長，流動性較差，投資分散化的努力極為困難，對宏觀經濟形勢的變化也比較敏感。因此，存在一定的流動性和政策性風險。
除了以上五種投資渠道外，保險資金還可以考慮投資金融衍生產品，用于抵押貸款等。這些投資渠道各有其特點，也都面臨著不同的風險。如果保險公司不能有效的進行風險防范和風險管理，保險資金投資風險可能成為公司整體經營發展的阻礙，會嚴重影響公司正常經營，甚至危及公司的生存。
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論文關鍵詞：商業房地產投資風險 防范風險 防范
論文摘要：商業房地產的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業房地產的投資風險也是存在的，怎樣正確認識商業房產的風險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。
由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。
一、商業房地產的概念及特點
所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業房地產的投資風險
由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：
(一)經營風險
經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。
(二)財務風險
財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。
(三)市場風險
市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。
(四)利率風險
利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于
(五)無流動性變化風險
由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。
(六)自然災害帶來的風險
自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。
三、商業房地產風險的防范策略
商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
總結
總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。
參考文獻
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一、房地產投資風險的種類
在房地產投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。房地產投資風險主要包括政策風險、利率風險、市場供求風險、金融風險、技術風險以及其他風險。
二、新風景房地產開發有限公司投資風險分析
平頂山市新風景房地產開發有限公司作為鷹城房地產企業中的后起之秀，其投資風險決策的分析是不容忽視的。
（一）開發前期投資風險分析
1.政策風險
平頂山市作為一個三線城市，房價處在中間水平，漲幅比較平穩，投資性和投機性購房比例有限。在房地產投資過程中，平頂山市政府出臺的《平頂山市住房建設規劃意見書》相關土地、房產限購、住房、價格等政策等，均有可能對本企業房地產投資收益目標的實現產生巨大的影響。
2.金融風險
新風景房地產開發公司65%的資金來源于外部融資，其中長期債券融資占55%，長期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結構擴大了投資的利潤范圍。但是這種融資方式財務風險很高，若在公司發展不景氣時，還本付息可能將成為公司沉重的財務負擔，甚至有可能導致本公司破產。
3.法律風險
一個受法律保護的合法房地產項目必須擁有合法受讓的國有土地使用權、房地產企業資質以及行政主管部門的批準。有的項目雖然開發前景看好，可如果不顧及農民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發。如：在樓盤的審核驗收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。
（二）建設實施階段投資風險分析
1.工期風險
建設階段任何環節的時間損失都會使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優良產區，受本、外地農民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時到位使用等都會引起工期的延誤。
2.工程質量風險
工程質量是根據國家現行的有關法律法規、技術標準設計文件及工程合同中對工程的安全、使用經濟、美觀和環境特性的綜合要求。在工程建設中，影響工程質量的五個重要因素是：人、材料、機械設備、方法和環境。
（三）投資回收階段風險分析
1.市場供求風險
房地產的供給和需求是不斷變化的。供求關系的變化會使房地產投資的預期收益率發生偏離。
2.經營風險
根據調查結果顯示平頂山市消費者大多數青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風景房地產開發公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經營銷售風險不可小覷。
3.購買力風險
由于居民消費價格是反映商品經過流通各環節形成的最終價格，它最全面地反映了商品流通對貨幣的需要量。目前，世界各國基本上均用居民消費價格指數來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費者可能將消費從住房中轉移，從而影響房地產消費需求，最終給投資者帶來損失。
三、防范投資風險的建議
（一）高度重視可行性研究
在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中關鍵的一步。房地產開發企業對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的盲目性 。
（二）靈活應用投資組合理論
在投資領域里，要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資可以選擇不同區域、房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。例如：房地產開發商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。
（三）關注政策變動
我國房地產受政府政策影響大。因此，要時刻關注國家各項方針政策及我市政府政策的變化。研究各項政策，有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，并根據政策變動及時調整投資策略，進而有效控制政策風險。
（四）合理融通資金，減少金融風險
房地產投資數額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產投資者考慮貸款規模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉嫁給銀行。
（五）建立健全企業風險管理組織系統
為了更好地實現房地產投資決策，新風景房地產開發有限公司必須對風險投資決策工作進行具體的組織，確定風險管理組織結構，明確其職能，使企業各部門協調工作，保證風險管理目標的實現。
四、結論
【關鍵詞】金融投資 投資收益 風險規避
從這幾年來看，中國金融投資業已經慢慢發展起來，并日趨成熟，尤其是近2年各種金融投資工具如雨后春筍般涌現。金融投資業也促進者我國經濟的發展，但是經融投資一直是具有風險的行為。那么如何將風險降到最低以獲得最大的收益以就成為了廣大金融投資者思考的重要問題。
一、金融投資的種類
我國金融投資種類繁多，下面就簡單介紹幾種比較常見的品種吧。
（一）銀行存款
銀行存款是最常見的融資方式，它是指個人或者企業在銀行開設賬戶并存入資金，銀行按照相應的利率付給存款人利息。這種投資方式風險比較小，是我國居民選擇最多的一種金融投資方式之一。
（二）債券
債券是一般是企業或者政府發行的，方式主要是向社會籌集閑散資金，收益比銀行存款要高一些。債券發行的時候會與投資者確定應該支付的利率、利息以及償還本金的條件。在法律上這種債務關系屬于金融契約。它的特點收益較高，安全性較好，但流動性差。
（三）基金
基金分為2種，廣義的基金是指個人或企業為了某種目的而設立的具有一定數額的資金。本文所指的是狹義上的基金，又叫投資基金。投資基金是一種集合型投資，所有投資人共同承擔風險也共同分享收益。投資基金收益比較客觀，流動性也較強，不過仍然相對存在風險。
（四）股票
股票是公司在募集資本的時候向出資人或者投資人公開或者私下發行的。它可以用以證明持有者對發行股票公司擁有所有權的憑證。股票的流動性大，風險也比較高，但是相應的收益也比較高。
（五）外匯投資
外匯投資是一種不同貨幣之間進行兌換的投資行為，投資者利用匯率變化而獲得收益。它的特點是收益較高，風險也高，雖然操作靈活但是卻難以控制。如果投資者具備一定經驗的話才能對風險有所控制。
（六）貴金屬投資
貴金屬投資在交易中存在杠桿，原理是低買高賣以賺取差價，所以是一種風險大，收益也大的金融投資方式。它包含了貴金屬實物投資，電子盤交易投資以及黃金白銀投資。
二、金融投資風險和收益之間的關系
金融投資其實就是使資本合理化配置的過程，有效的金融投資可以減少資本浪費從而促進國家經濟發展，但是它又是風險和收益相伴相生的收益越高的金融投資風險也相對更高。投資者都希望風險小收益高，但是這是不可能實現的，所以做金融投資之前一定要充分的了解自己所能承受風險的能力反范圍，并且認真的學習了解金融市場的變化規律，只有正確的認識到風險和收益之間的關系，才能夠理性合理的選擇金融投資方式而從中獲得較高的收益。
三、金融投資風險與收益問題分析
（一）盲目投資
就目前來看，我國各行各業的投資者在進行金融投資活動過程中都普遍存在不合理的規劃的現象，多數都是根據簡單的數據分析或者自己的個人經驗就進行投資，甚至心血來潮跟著感覺來投資的。因此投資者的盲目性不但可能給自己造成經濟損失，還有可能擾亂社會的經濟秩序，更不要說獲利了。
（二）長期投資和短期投資比例不合理
由于我國國情特殊，金融市場監管制度不完善，投資者多數存在投機的僥幸心理，一般都想短期獲得高收益，者就導致投資者對長期的投資缺乏耐心和心理承受能力，只要市場有所變動就不計后果的匆忙結束投資，或者明明知道投資產品的風險明顯超出自己承受范圍也要貿然進行投資，最終結果是害人又害己。這種急功近利的投資方式是對自己不負責任的表現，是應該堅決杜絕的。
（三）風險與收益的把握水平比較低
金融投資行業中，總有投資者認為高風險的金融投資產品就容易帶來高額的經濟收益，所以，多數投資者經常抱有僥幸心理，時刻在資本市場中尋找著一夜暴富的機會，但是結果一般都不盡如人意。造成這種結果的原因就是投資者不能理性的分心金融風險和收益關系，保持二者的平衡，硬是把金融投資變成了金融投機，這樣非但不能取得i，反而還會增加投資的風險性。因此，投資者如果想要做好金融風險的控制工作首先應該樹立正確的投資觀念，養成良好的投資行為習慣，這樣才能有效的規避資本市場中存在的各種金融風險，提高自己的投資回報率。
四、規避金融投資風險，提高投資收益
（一）制定合理的投資規劃
投資規劃是指金融投資者為了獲得高收益而必須進行的前期準備工作。要想提高投資者應對風險的能力，就應該合理的對金融市場進行風險分析，這樣才能大大提高投資者保證自身資本的安全性又能獲得較高的投資收益。另外，企業在做制定投資規劃時可以借鑒其他金融機構的相關經驗，根據當前金融市場的變化規律結合自身的實際情況來選取合理科學的投資方式進行投資活動，進而提高投資收益水平。
（二）關注政策變化，合理選擇金融產品
金融投資產品受到的政策變化影響是非常大的，不僅國內投資有影響，外匯投資影響也非常的明顯。任何的金融投資產品預期收益和它所處的國家經濟環境都存在著非常緊密的聯系。國家的大環境包含了各種因素，例如國家總體經濟狀況，地區宏觀經濟政策等等，這些因素都講直接決定投資者的金融投資行為，作為金融投資者就應該密切關注國家的金融投資政策狀況。層層比較投資產品的各種風險和收益，權衡利弊而做出正確的投資決策。
（三）強化金融投資監管
有效的金融投資監管機制是開展金融投資活動的前提條件，同時也是維護投資者利益，保證金融市場健康秩序的基礎。我國金融投資監管分為行政機關和金融業自律組織兩部分，行政機關是指中國人民銀行，自律組織證鑒會，銀監會等機構。金融監管的具體執行中，行政機構統籌管理和監督各類金融交易活動，金融企業自身也需要服從組織的監管。雖然我國金融監管機制已經算比較成熟，但還是存在著不足之處的，所以，我們還應該借鑒國外一投資監管成功的經驗來完善我國的金融投資監管制度。
（四）理性投資
因為金融投資目前在我國市場經濟中還算是新興的行業，所以多數投資者對這個新行業的情況還是不甚了解的，制定投資策略的時候就不能全面考慮到實際的情況。對投資者而言，明確理性投資概念，再結合自身的實際情況來做出正確的投資目標和方向是非常重要的。所以投資者要不斷的學習投資的專業知識，以提高自己專業的素養。當投資者的的專業素養較高時，就能更加準確的知曉自身實際抵抗風險的能力。另外，投資前應該對投資對象進行深入調查。以外匯投資舉例，投資者必須應該了解銀行的相關利率，當地經濟水平，和監管政策等。投資工具可以為投資者提供投資平臺，但是投資者對投資對象了解不全面也很明顯，所以，投資者應該充分利用好金融投資工具來幫助自己把投資風險降到最低。
（五）借鑒投資者的成功經驗
要想獲得金融投資的成功并不是靠偶然的運氣行為，它是要經過縝密的分析的。所以，對成功的金融投資做分析學習是很有必要的。尤其是新進的投資者除了對成功經驗的分析還有必要學習投資理論知識。
（六）學習和掌握必要的投資技巧
選擇金融投資產品要具備技術性，這就要求投資者必須學會金融投資的分析方法，掌握一定的金融投資技巧以保證選擇結果的準確和合理。這對規避投資風險和提高投資收益都是相當重要的。
五、總結
上述得出，金融投資行為是會受到多方面因素影響的，所以投資者就必須全面的考慮到各種因素所對投資所帶來的影響。并盡量的規避投資風險獲得較高的投資收益。隨著我國市場經濟的發展，金融業發展也越來越成熟，金融監管制度正在逐步的完善起來。這樣的環境是越來越適合投資者進行投資的，投資者的投資行為越多也會促使我國金融投資市場也會慢慢的良性發展。
參考文獻：
[1]張秋娜.淺談期貨風險管理子公司發展存在的問題及對策[J].時代金融，2015.
關鍵詞：中小企業；財務困境；風險；策略
中小企業占到了我國企業總數的99%以上，數量眾多的中小企業在推動經濟社會發展方面發揮著重要作用，不過我國中小企業數量雖多，但是企業競爭實力普遍不強，尤其是在財務管理方面比較薄弱，這對于中小企業發展來說是一個很大威脅，調查發現超過80%的中小企業經營倒閉導火索都是財務困境。伴隨著企業之間的競爭全面升級，中小企業財務困境有增無減，這要求企業經營管理者要對于客觀存在的各種財務困境有一個全面而正確的認識，采取有效的措施來解決好這一問題，從而為企業的更好發展提供良好保障。
一、中小企業財務困境概述
中小企業財務困境的表現形式是多元的，其危害是巨大的，對于財務困境的表現以及危害進行全面的梳理分析，可以幫助中小企業更好的來開展這一工作。
1.中小企業財務困境表現
中小企業財務困境的表現多種多樣，從宏觀層面來看表現為企業財務風險攀升、財務管理粗放，從微觀層面來看，則表現為企業資金鏈緊張、財務成本較高等等。財務風險是中小企業財務困境的最主要表現，企業陷入財務困境之中，其所面臨各種風險將會急劇攀升，企業正常經營受損。企業資金鏈緊張、財務成本攀升這也是當前中小企業財務困境的主要表現，這些問題對于中小企業來說意味著資金供給以及需求之間的失衡、財務收益與財務支出之間的不匹配。
2.中小企業財務困境危害
財務是企業經營管理的重要一個方面，良好的財務管理將會為企業的健康發展保駕護航，財務管理與企業發展不匹配則會導致企業經營收到很大的影響。財務在企業中的重要地位以及作用意味著財務困境對于中小企業的危害很大，輕則會導致中小企業財務成本攀升，讓企業財務健康受損，重則會導致企業資金鏈斷裂，成為導致企業經營失敗的推手。正是因為財務困境的巨大危害，需要企業高度重視財務困境的解決，盡力減少財務困境所帶來各種損失。
二、中小企業財務困境
當前中小企業陷入財務困境的現象非常普遍，總結梳理當前中小企業的財務困境，可以歸納如下：
1.籌資風險較大
籌資難、籌資成本高一直都是中小企業主要的財務困境之一，這直接拉升了企業的籌資風險，導致企業很容易就會陷入財務困境之中。籌資作為企業財務管理的重要組成部分，籌資渠道是否多元、籌資成本是否可以承受、籌資周期安排是否科學，這些都是企業籌資的主要風險來源，目前中小企業在上述方面存在較大的不足，從而使得企業的籌資風險快速增加，威脅到了企業財務健康。舉例而言，籌資成本高使得企業背負了巨大的財務成本壓力，影響到了中小企業的收益水平。
2.投資決策盲目
投資是中小企業擴大經營規模的重要手段，投資的目的是獲得更大的收益，目前中小企業在投資方面比較盲目，往往沒有進行項目的可行分析以及發展前景，就盲目的進行項目投資，結果卻是投資難以獲得良好的收益，巨大的投資成本成為了中小企業的不可承受之重，導致企業出現了財務困境。中小企業經營機制靈活，對于一些熱點項目比較敏感，這是中小企業的優點，同時也是缺點，中小企業看到一些盈利良好的項目，往往就會一窩蜂的涌上，很快就導致所介入的市場出現供求失衡的問題，從而影響到投資收益。
3.內部控制薄弱
內部控制是企業財務風險管控的重要手段，良好的內部控制可以幫助企業更好的去管控財務風險，減少財務困境出現的可能性。中小企業目前在內部控制方面比較薄弱，沒有根據企業財務管理的需要形成有效的內部控制機制，舉例而言，企業在內部控制環境、風險應對措施等方面都有很大的不足，這使得內部控制的重要作用得不到充分的發揮，從而拖累了企業財務風險管理效果。
4.現金流管理落后
現金流管理是企業財務管理的重要方面，良好的現金流是維持企業正常運轉的基本保障，現金流管理水平的高低將會直接左右企業財務風險。目前中小企業存在的財務困境，很突出的一個方面就是現金流管理的落后，中小企業存在現金流管理理念不正確，現金流入管理以及流出管理粗放的問題，結果導致企業現金流要么就是超過企業正常運轉的需要，導致現金資源的浪費，要么就是現金流短缺，影響到企業正常的競爭運轉，從而給企業帶來了財務困境。
三、中小企業財務困境解決策略
中小企業財務困境的解決是一項系統的工作，需要積極借鑒優秀企業在財務困境解決方面所積累的經驗，并重點做好以下幾個方面的工作，從而較好的解決企業困境。
1.科學進行籌資安排
中小企業要正視籌資難的客觀現實，科學進行籌資安排，積極探索不同的籌資渠道，實現籌資風險的分散以及整體籌資成本的可控。舉例而言，除了外部籌資手段之外，還需要用好內部籌資手段，從而實現籌資渠道的更加多元。中小企業在籌資安排方面，還需要重點在籌資成本、債務周期安排等方面進行科學設計，企業要評估自身債務成本的承受能力，要合理安排還款期限，不能因為還款周期過于集中而損害到企業的正常運轉。
2.注意進行投資風險分析
在財務投資方面，建議中小企業要做好投資風險分析工作，投資風險分析的重點就是要對于投資項目的盈利前景進行一個盡量精準的預測，切忌對于一些特點投資項目進行盲目跟風，而是要做好可行性分析。企業管理者在投資分析中需要充分考慮資金的時間成本、長期投入、長期受益、投資收益折現率等等，通過這些指標的全面精準分析，來決定是否進行投資，如果長期投資收益難以彌補成本支出則投資項目不具有可行性，反之則可以進行投資。在投資風險分析方面，中小企業經營管理者需要集中進行討論，甚至可以邀請外部專家的介入，較好的來分析投資風險的大小。
3.加強內部控制
中小企業財務困境的解決需要利用好你不控制這一手段，通過良好的內部控制機制，較好的對于導致企業財務困境的各種因素進行有效處理，降低財務困境出現的可能性。內部控制機制的完善方面，重點就是要在內部控制環境、信息溝通反饋、風險控制措施等方面來不斷的進行調整優化，實現內部控制機制的完善，從而能夠做到對于企業財務風險的良好管控。
4.加強現金流管理
針對現金流危機這一財務困境，建議中小企業高度重視現金流管理工作的開展，樹立起來正確的現金流管理理念，完善現金流管理的制度，提升現金流入管理、流出管理的規范性，確?，F金流穩定。企業現金流管理要強調企業經營中現金流量的合理，既要滿足正常經營需要，同時又要具有一定的彈性，能夠較好的應付經營的波動?，F金流管理中要盡量做到量入為出，合理預算，對于年度內總的現金流指標進行科學預算，在預算指標下來開展現金流管理工作。
由于中小企業本身資金實力不夠，競爭實力不強，加上市場競爭的激化，中小企業陷入財務困境的情況屢見不鮮，在這種情況之下，中小企業必須要在財務困境解決方面投入更多的精力，綜合做好籌資、投資、現金流管理、內部控制等重要工作，從而較好的解決財務困境，為企業的更好發展提供良好的財務保障。
（作者單位：重慶理工大學）
參考文獻：
[1]郭雪晴，張偉利.對中小企業財務困境的幾點思考[J].中國科技縱橫，2014年9期.
關鍵詞：房地產；開發項目；投資收益；管理
中圖分類號：F416 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01
房地產開發項目具有投資大、周期長、工序復雜、資金周轉慢、風險大等特點，這些特點就決定了房地產開發項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發項目一般都是一次性的。因此必須在房地產開發項目投資前和投資后進行項目收益管理。本文根據自己的經驗和體會，要做好房地產項目投資收益管理，應從下四個方面進行。
一、構建適合企業的投資收益測算模型
建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標和實施效果的評價建立標尺；規范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。
中鐵二局集團房地產開發有限公司主要是承擔舊城、小區開發及土地整理等業務，屬于銷售型物業投資收益模型。對于銷售型物業的經濟評價指標很多。歸結起來，其核心指標關注兩個，靜態指標為銷售利潤率，動態指標為內部收益率。要得出上述指標，將形成項目利潤表、現金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關鍵節點表、銷售回款進度表、投資估算及投資進度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規劃指標，應作列表反映，為相關測算提供基礎信息。
二、構建項日收益評價體系
項目從征地到建設驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環節的項目收益評價最為重要，這個環節用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業都有一些核心經濟指標與輔助經濟指標，它們用來檢測項目是否給企業帶來收益。
企業建設成立前會對所有指標設置基準值，企業分析所有指標對于企業的重要性，然后設置每一個指標在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準值進行對比，然后依據相關規則，對所有指標打分，從而建設成立項目收益評價體系。
三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段
3.1 征地階段投資收益管理
征地階段非常重要，關系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數據，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關的內容。
（1）全面理解目標項目的規劃條件和設計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標是重點要注意的地方。這三個指標之間既互相聯系又互相限制約束。
（2）認識和價格相關的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設置的情況；④了解項目內外所有配置。
注重隱型成本。①開發土地內房屋拆遷需要的成本；②項目建設范圍周邊環境治理和市政設施建設需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。
做好風險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進行，需要對一些因素進行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯系，根據它們之間的聯系對項目競買底價進行分析。
3.2 策劃階段投資收益管理
策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產品、項目、客戶進行詳細的定位。這一階段重要作用是對預備方案進行篩選，然后確實最合理的設計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細的數據，確保決策準確。
此外，還有項目的配套設備的標準，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準確測算項目投資的項目配套設備。
3.3 方案階段投資收益管理
方案階段重心是在符合規劃指標要求的基礎上，依據項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規劃中的投資收益更深的測算。
3.4 定價階段投資收益管理
項目進行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確。現在大多數房地產企業定價的時候運用的方法是競爭導向法與需求導向法，但是項目進行是分批進行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據成本導向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。
3.5 結案階段投資收益管理
這個階段中心工作是對整個項目進行總結，得出經驗和教訓，對整個項目收益進行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進展報告與好的經驗都是在這個階段完成的，進展報告與好的經驗的制作過程中要認真的對每一個數據進行統計，并且把每一個數據表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎。
四、建設成立投資收益管理的組織機制
項目投資收益管理是一個復雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統一管理、分頭負責的組織機制。
