時(shí)間：2023-06-08 11:17:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)評估行業(yè)前景，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評估方法
一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況
中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。
二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。
1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展
從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
3.自律不夠
國外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評估報(bào)告其評估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評估報(bào)告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。
三、我國房地產(chǎn)評估方法
1.成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。
所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）×成新率。
2.市場法
比較法是將估價(jià)對象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。
3.收益法
按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會計(jì)利潤，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛剩‘?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。收益法評估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。
3.4假設(shè)開發(fā)法
運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價(jià)值的求取。
四、結(jié)論
科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。
參考文獻(xiàn)：
[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014
[2] 張東紅，談我國房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策[J]，山東建筑，2014
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)問題 評估理論 企業(yè)管理 發(fā)展趨勢
中圖分類號：G449.7文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
伴隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展，逐步建立了比較規(guī)范的評估管理制度和體系，建立了一只評估專業(yè)隊(duì)伍，初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、自主發(fā)展的道路。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和不動產(chǎn)評估行業(yè)競爭的加劇,不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理已經(jīng)越來越重要。本文主要探討不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理理念等問題。
一、目前我國房地產(chǎn)估價(jià)方法的現(xiàn)狀
目前我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)活動進(jìn)行的較晚，估價(jià)理論體系基本上是從西方引進(jìn)的，隨著中國加入WTO，距國外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國的估價(jià)市場日益逼近，在我國，房地產(chǎn)估價(jià)有收益法、成本法、市場法、剩余法、路線法等其它方法，收益法是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)工作采用的最主要的方法之一，它是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用出發(fā)來評估房地產(chǎn)價(jià)格的方法，它不但具有充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)，而且具有十分重要的實(shí)踐意義中國房地產(chǎn)估價(jià)市場日益穩(wěn)妥，
二、房地產(chǎn)評估對象
在房地產(chǎn)行業(yè)，評估對象主要是指具體要估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)對象主要有土地、建筑物、建筑物與土地合一等。除了要對估價(jià)對象的分類加以明確外，還要對估價(jià)對象的一些基本情況進(jìn)行基本的了解，若是土地，則需要了解是沒有開發(fā)過的還是新開發(fā)地還是附有影響地價(jià)的附屬建筑物的土地；但只是單純的建筑物估價(jià)，則要真正的明確建筑物的含義，若要是為了寫字樓估價(jià)需了解是否包括其中配備的設(shè)備，為酒樓估價(jià)需了解是否包括其中的桌椅設(shè)備等；如果是建筑物與土地合一的估價(jià)對象，需了解建筑物是仍然保存，還是將被拆遷等
房地產(chǎn)的評估方法其中基本方法主要有市場比較法，收益法和成本法等基本的方法，其中市場比較法和收益法在市場經(jīng)濟(jì)中運(yùn)行比較廣泛，收益法和市場調(diào)查法能真正的了解市場的行情，對地產(chǎn)及時(shí)的進(jìn)行掌握，更好的保障用戶的利潤，下面我們用收益法對某某商場的房產(chǎn)做一個(gè)評估分析
建筑面積26800平方米
1.年租金收入
根基委托方提供的租賃合同及估價(jià)人員對周邊類似的租賃房的了解，確定月租金80元/平方米,空置率5%，則年租金收入;
80*26800*12*（1-5%）=2444.16（萬元）
2.年費(fèi)用
（1）維修費(fèi)
估價(jià)放高層鋼構(gòu)，房屋重置價(jià)值1000元/平方米，年限60年，殘值率0，維修折舊費(fèi)80%
1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73（萬元）
(2）年管理費(fèi)用
按年租金收入的3%計(jì)算
2444.16×3%=73.32（萬元）
（3）房產(chǎn)稅
按年租金收入的12%計(jì)算
2444.16×12%=293.30（萬元）
（4）保險(xiǎn)費(fèi)
取房屋重置價(jià)格的2‰
1000×2‰×26800=5.36（萬元）
3、資本化率的確定
以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，安全利率取國家一年期存款利率1.98%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取6%
4、尚可使用年限的確定
估價(jià)對象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。
5、估價(jià)對象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價(jià)格：
V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（萬元）
6、應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金
估價(jià)對象應(yīng)補(bǔ)交的國有土地使用權(quán)出讓金為321.60萬元。
7、估價(jià)對象收益價(jià)格
24579.47－321.60=24257.87（萬元）
三、房地產(chǎn)估價(jià)目的及必要性
房地產(chǎn)估價(jià)目的主要是為房地產(chǎn)市場交易及其它有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動提供公平合理的價(jià)格。目前房地產(chǎn)估價(jià)主要有以下幾種目的: (1) 各類房地產(chǎn)的買賣、租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓、交換等交易中的估價(jià)(2) 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、保險(xiǎn)(3拆遷補(bǔ)償?shù)?(4) 企業(yè)合資、合作、租賃經(jīng)營企業(yè)改制。不同的估價(jià)目的是有所差異的這就會影響估價(jià)結(jié)果，房地產(chǎn)估價(jià)的目的是指為何種需要而評估房地產(chǎn)，不同的估價(jià)目的，來源于對估價(jià)的不同需要。估價(jià)目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也會出現(xiàn)相應(yīng)的差異。
四、房地產(chǎn)企業(yè)管理發(fā)展新趨勢
隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)一體化程度不斷提高，企業(yè)經(jīng)營管理方面也出現(xiàn)一些新的趨勢。房地產(chǎn)估價(jià)方法可以反映人們對房地產(chǎn)價(jià)格形成的認(rèn)識，無論是理論上還是實(shí)際的操作中，房地產(chǎn)的估價(jià)都十分重要，所以房地產(chǎn)估價(jià)的方法也應(yīng)該科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，不能單純依靠經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。從國內(nèi)外的情況來看，房地產(chǎn)估價(jià)的方法很多，有的是基于實(shí)踐產(chǎn)生的，而一部分則是基于理論形成的
1.企業(yè)重建和不斷優(yōu)化的創(chuàng)新型管理
企業(yè)重建是從根本上重新設(shè)計(jì)的根據(jù)原有基本信念和業(yè)務(wù)流程，以其全面優(yōu)化績效考核。其技術(shù)基礎(chǔ)是信息網(wǎng)絡(luò)對企業(yè)內(nèi)部的全面實(shí)施。通過網(wǎng)絡(luò)可以很大的節(jié)省數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)時(shí)間，提高工作效率。創(chuàng)新型管理則體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是根據(jù)環(huán)境變化及時(shí)更新管理和經(jīng)營理念，調(diào)整優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略；二是推進(jìn)管理制度創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新和市場拓展創(chuàng)新，把創(chuàng)新深入到經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)；三是人力資源和企業(yè)文化創(chuàng)新。要求所有員工在各自領(lǐng)域內(nèi)成為創(chuàng)新者，形成創(chuàng)新型的企業(yè)文化；四是業(yè)務(wù)創(chuàng)新。不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)深度，創(chuàng)造出與眾不同的產(chǎn)品和獨(dú)具特色的經(jīng)營方式。
2. 建立人本管理為核心的剛?cè)峤Y(jié)合管理體系
人的管理就是以人為核心，是企業(yè)管理的最高境界。實(shí)踐證明，凡是重視人本管理的企業(yè)，基本都充滿生機(jī)和活力。人本管理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是按照大部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，主要是對中介機(jī)構(gòu)人員而不是簡單的就機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。主要包括人員資質(zhì)、人員繼續(xù)教育、人員誠信、人員懲處等。二是對從業(yè)人員的素質(zhì)要求都比較高，不僅僅是享有好的薪酬更多的希望有好的學(xué)習(xí)知識的環(huán)境、能擔(dān)任富于挑戰(zhàn)性的工作、有表達(dá)意見及參與的機(jī)會三是人本管理還要不斷提高個(gè)人素質(zhì)，努力培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神、協(xié)調(diào)能力、凝聚能力，處理好制度與人的關(guān)系，不斷優(yōu)化制度不斷進(jìn)步。
3.企業(yè)道德管理核心，注重對人的培養(yǎng)
現(xiàn)代企業(yè)制勝的關(guān)鍵，已不再僅僅取決于先進(jìn)的設(shè)備等有形資產(chǎn)，更多的是依靠知識產(chǎn)權(quán)、品牌、商譽(yù)等無形資產(chǎn)。企業(yè)競爭歸根到底就是人才的競爭。人力資源是企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)。高素質(zhì)的員工和具有專業(yè)知識的人才將是一種戰(zhàn)略資源。企業(yè)管理的核心就是強(qiáng)調(diào)以人為本，把企業(yè)管理中心建立在充分調(diào)動并保護(hù)員工的自覺性、積極性、主動性、創(chuàng)新性上，注重啟迪員工自己管理自己的主體性和自覺性。
4.國際化趨勢，注重全球戰(zhàn)略，
在經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為支配世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨勢。在世界范圍內(nèi)各國、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)相互融合，形成了“全球統(tǒng)一市場”。同時(shí)在世界范圍內(nèi)建立了規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的國際經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系，包括WTO的多邊經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系等。生產(chǎn)要素在世界范圍內(nèi)自由流動和優(yōu)化配置。對房產(chǎn)的評估的發(fā)展也要全面的走向全球化的于世界接軌。隨著全球市場逐步開放，勢必推動商品信息、技術(shù)及生產(chǎn)要素跨境流動的不斷增加，各國經(jīng)濟(jì)之間的相互依賴日益加深，市場配置資源的基礎(chǔ)性作用從國家內(nèi)部擴(kuò)展延伸到全球，形成了全球經(jīng)濟(jì)一體化的必然趨勢。這也就要求評估的這個(gè)行業(yè)不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。
在社會的不斷發(fā)展的進(jìn)程中，社會對房地產(chǎn)的評估的能力和準(zhǔn)確程度有很大的要求，這也就需要這樣的人才不斷的學(xué)習(xí)，企業(yè)對人才的培養(yǎng)也越來越注重了，這需要的不僅僅是他們的基本技能還需要有一定的經(jīng)驗(yàn)，對房產(chǎn)的面積，房價(jià)，對房內(nèi)的設(shè)備和設(shè)備的新舊程度能作出一定的判斷，在對市場的現(xiàn)狀，行情等進(jìn)行分析，對顧客有一定的耐心，保證顧客的的對產(chǎn)業(yè)的有一定的判斷，盡量保證顧客的獲得做大的利潤，這樣既可以保證顧客的對評估行業(yè)的信任，同時(shí)也可以保證評估這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景，更好，更快的發(fā)展，在促進(jìn)各方獲得效益的同時(shí)，為社會的發(fā)展效益也提供一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商 銀行
自1998年我國實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策以來，城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級促使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動GDP增長的重要力量和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。但我們應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)業(yè)是先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，其和金融業(yè)的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱問題已經(jīng)有所呈現(xiàn)，無論政府，還是金融機(jī)構(gòu)都要對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提高警惕，做到充分認(rèn)識并積極防范。
1 我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成
1.1 由借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
即由于借款人不遵守借款合同約定的按期還貸而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)中最常見的。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突變，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失。目前對借款人主要審查借款人借款時(shí)的還款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，這種風(fēng)險(xiǎn)對銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時(shí)，這種情況一般不會發(fā)生。三是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素。導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 由房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)：一是善意違約。開發(fā)商將購房款人賬后，因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會。通過不正當(dāng)?shù)氖侄危云潢P(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購買開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。
1.3 銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風(fēng)險(xiǎn)的最大受益者，理應(yīng)在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)上積極主動。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行為迫于搶占市場份額而面臨風(fēng)險(xiǎn)。按照委托理論，在銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者提供貸款上。商業(yè)銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題是指那些具有很強(qiáng)冒險(xiǎn)精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業(yè)銀行獲得貸款。從而給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)的危害性。在對客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴(yán)格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進(jìn)行商業(yè)用房貸款，或者對未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范。是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重中之重。
1.4 抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難：二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立。但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的：三是價(jià)值不實(shí)，抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估時(shí)弄虛作假，其評估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
2 防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略
2.1 嚴(yán)格準(zhǔn)人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在對項(xiàng)目進(jìn)行可行性、風(fēng)險(xiǎn)性充分分析的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎貸款，這也是于我國目前提出的穩(wěn)健的財(cái)政政策相符合的。一是選擇性，優(yōu)先選擇那些開發(fā)資質(zhì)較高、資信程度較好，同時(shí)市場前景明了的項(xiàng)目予以優(yōu)先支持；二是審查性，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，企業(yè)自有投入開發(fā)資金占整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)投資的比例符合標(biāo)準(zhǔn)并具備四證。(《國有土地使用證》、
2.2 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的監(jiān)管
目前，個(gè)人住房消費(fèi)貸款總體數(shù)量大，關(guān)系較為復(fù)雜，而且個(gè)人住房貸款于居民的個(gè)人切身利益密切相關(guān)，關(guān)系重大。首先要按照目前關(guān)于個(gè)人住房貸款的新要求，完善個(gè)人住房貸款的管理辦法，規(guī)范其審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，建立個(gè)人住房貸款的信用登記制度；其次要健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，完善擔(dān)保辦法，進(jìn)一步嚴(yán)格按照國家和各大商業(yè)銀行制定的控制居民第二套住房的貸款比例和額度，同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化文本，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)；再次要嚴(yán)格評估貸款抵押物實(shí)值，嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過80％的要求，杜絕“零首付”貸款的發(fā)放；最后要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，杜絕擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生。
2.3 提高房地產(chǎn)信貸業(yè)預(yù)警能力
一是要加強(qiáng)房地產(chǎn)政策及時(shí)、廣泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、統(tǒng)計(jì)、研究體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場、客戶、前景的分析預(yù)測，提高房地產(chǎn)信貸預(yù)警能力；三是要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，加強(qiáng)建筑工程預(yù)決算、房地產(chǎn)評估等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，提高業(yè)務(wù)水平和市場判斷能力，從每一個(gè)環(huán)節(jié)上保證信貸體系運(yùn)行順暢，并及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化 山東省
城鎮(zhèn)化是當(dāng)前重要的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一，城市、鎮(zhèn)規(guī)模急劇擴(kuò)張，隨之帶來的是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。山東省作為我國的人口第二大省和沿海發(fā)達(dá)省份，城鎮(zhèn)化的任務(wù)更是艱巨，但同樣給建筑和房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的發(fā)展空間。
1.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系
城鎮(zhèn)化是指農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口的過程。在我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，這一過程相當(dāng)緩慢，但改革開放以后，這一過程明顯加快。同時(shí)，改革開放以來尤其是20世紀(jì)90年代以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)一直以一種超常規(guī)的速度向前發(fā)展。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與城鎮(zhèn)化不可分離的，城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推劑。
衣、食、住、行是人類的基本需求，在人們解決了基本的食物問題之后，住房成為首當(dāng)其沖的問題。許多剛剛走出農(nóng)村進(jìn)入城市的人成為房地產(chǎn)業(yè)的潛在消費(fèi)者，同時(shí)隨著人們生活水平的提高和對居住條件改善的需求的日益強(qiáng)烈，巨大的住房需求儼然吸引了開發(fā)商的眼球。同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化帶來的城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市檔次的提升，工業(yè)用房地產(chǎn)、商業(yè)用房地產(chǎn)業(yè)以極快的速度發(fā)展，可以說，在一定程度上，正是城鎮(zhèn)化催生了我國的房地產(chǎn)業(yè)。
2.山東城鎮(zhèn)化進(jìn)程的趨勢分析
按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平處于30%到50%之間時(shí)，其城鎮(zhèn)化將進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展階段。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年至2007年，山東省城鎮(zhèn)化水平由40.3%增至46.75%，每年提高1.29各百分點(diǎn)。按照這一速度，2010年底，山東省城鎮(zhèn)化水平將超過50%，意味著山東省的城鎮(zhèn)化進(jìn)程經(jīng)歷了高速發(fā)展后，將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。
2011年山東省城市化領(lǐng)導(dǎo)小組向各市、縣、區(qū)下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作的通知》。《通知》提出，根據(jù)新的形勢和任務(wù)，確定全省“十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)為，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%以上，年均提高1個(gè)百分點(diǎn)，給山東省的城鎮(zhèn)化注入了一針強(qiáng)心劑。如果目前山東省總?cè)丝谝?600萬計(jì)，那么每年就有96萬人口由農(nóng)村進(jìn)入城市，可想而知，這是一個(gè)非常大的數(shù)字。
3.山東房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析
最近幾年山東省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢是十分良好的。結(jié)合未來五年山東省城鎮(zhèn)化進(jìn)程的分析，筆者認(rèn)為未來幾年山東省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景基本平穩(wěn)，主要基于以下幾方面的原因：
第一，我國整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，這一點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)，但房地產(chǎn)業(yè)也有其自身弱點(diǎn)，需要資金量大并且對宏觀經(jīng)濟(jì)的變化非常敏感。如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低潮，房地產(chǎn)業(yè)往往先于其他行業(yè)表現(xiàn)出來。改革開放以來，我國GDP的增長率一直保持在8%左右，顯示了政府對經(jīng)濟(jì)的宏觀把握能力，也增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的信心。
第二，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快保持了需求拉動住房增長的良好態(tài)勢。正如上文分析，山東省每年約有100萬人口進(jìn)入城市，如果人均住房面積就以15平方米計(jì)算，每年至少需要新增住宅1300萬平方米，事實(shí)上還遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字。隨著城市居民人均可支配收入的逐年增加，如果再算上城市居民為改善居住條件而購買新房，每年新增的住宅需求還是相當(dāng)大的。同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，省內(nèi)一些城市也逐漸的對老城區(qū)實(shí)行改造，這也在一定程度上增加了住房的需求。
第三，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，其它類型房地產(chǎn)如工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公寫字樓等物業(yè)的需求也必將增長。而這部分房地產(chǎn)如商業(yè)房地產(chǎn)、寫字樓等由于其較高的進(jìn)入門檻往往能創(chuàng)造出更大的價(jià)值，而且勢必會成為有實(shí)力的大企業(yè)競相投資的熱點(diǎn)。
第四，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，房地產(chǎn)市場必將越來越規(guī)范，而規(guī)范的房地產(chǎn)市場往往能帶來新的發(fā)展空間。當(dāng)前山東省房地產(chǎn)企業(yè)比較多并且比較混雜，一些沒有資質(zhì)、沒有實(shí)力的小企業(yè)嚴(yán)重?cái)_亂了市場秩序，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和外資企業(yè)的進(jìn)入，那些有資質(zhì)等級有誠信的開發(fā)企業(yè)將逐漸主導(dǎo)市場并且形成行業(yè)內(nèi)的良性競爭和發(fā)展，這對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是一件好事。
第五，隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間必然會越來越寬闊。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包含門類非常多的行業(yè)，它不但包括各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還包括各類房地產(chǎn)中介行業(yè)如房地產(chǎn)咨詢、評估、策劃、銷售等。目前山東省房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)育不健全，與南方房地產(chǎn)市場相對比較完善的城市相比，山東省的房地產(chǎn)中介行業(yè)還比較落后，沒有形成一套規(guī)范的運(yùn)作體系，正因?yàn)槿绱耍艚o房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展空間還是非常大的。
4.房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的經(jīng)營戰(zhàn)略
山東省的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在以下幾方面采取措施以應(yīng)對不斷深入的城鎮(zhèn)化：
第一，搞好房地產(chǎn)需求的市場調(diào)研工作。首先，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做好市場需求的調(diào)查工作，查清短期和長期的市場需求，根據(jù)需求量確定開發(fā)量；其次，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，人們的收入差距也越來越大，不同收入的檔次也越來越多，不同的收入檔次有不同的住房消費(fèi)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)針對不同消費(fèi)需求開發(fā)出價(jià)格各異的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
第二，住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要突出居住理念，要符合人性化要求。當(dāng)前人們對住房的要求已不再單單滿足于解決基本需求，而是對住房的舒適性、個(gè)性、高科技性等提出了很高的要求，開發(fā)商可以針對消費(fèi)者的消費(fèi)需求推出一批綠色住宅、高檔時(shí)尚住宅。
第三，應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)評估、咨詢、、策劃等中介組織，同時(shí)這些中介行業(yè)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范運(yùn)作，要做到中介程序清晰化、簡潔化、合法化。要建立更多的評價(jià)和審查企業(yè)行為的組織，確保企業(yè)的公平競爭規(guī)范和幫助企業(yè)維護(hù)自身的權(quán)益，為企業(yè)提供多方預(yù)測、預(yù)警、報(bào)價(jià)、結(jié)算、技術(shù)交易等服務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。
第四，因?yàn)槌擎?zhèn)化的發(fā)展促進(jìn)了城市密集區(qū)、城市群等的產(chǎn)生，正如山東半島城市群一樣，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該突破城市的界限，尋求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跨區(qū)域投資以及不同區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合，只有這樣，才能將房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成真正的品牌，而只有真正的品牌企業(yè)，才能夠在不同地域、不同背景中保持強(qiáng)勁的活力。
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關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值模式 新會計(jì)準(zhǔn)則
中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）30-0086-02
投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓。在借鑒國際會計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，中國在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中將投資性房地產(chǎn)定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、用于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的房屋建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。
一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式及其優(yōu)缺點(diǎn)
1.成本模式。成本模式要求企業(yè)對資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認(rèn)為企業(yè)對外公布資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀；而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對比來反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績；另一方面，基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作，成本模式是以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)的一種核算方法。成本模式計(jì)量方法的優(yōu)點(diǎn)是會計(jì)處理簡單、容易操作、始終按投資性房地產(chǎn)的原始入賬價(jià)值進(jìn)行成本核算，而且此種計(jì)量方法不受公允價(jià)值變動的影響。所以，在一定程度上不容易使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值虛增或虛減，大大降低了調(diào)節(jié)利潤的可能性。同時(shí)成本計(jì)量模式的核算過程相對比較簡單而且在成本計(jì)量模式下如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致則不必進(jìn)行納稅調(diào)整，若不一致只需對折舊額進(jìn)行調(diào)整，而且對所得稅納稅調(diào)整的會計(jì)處理也簡單易行。但是采用此計(jì)量模式易高估或低估資產(chǎn)價(jià)值，不能及時(shí)客觀地反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
2.公允價(jià)值模式。公允價(jià)值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。企業(yè)如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式則應(yīng)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，對投資性房地產(chǎn)可采取公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)。在充分引入公允價(jià)值計(jì)量理念之后，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)會計(jì)所提供的會計(jì)信息質(zhì)量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強(qiáng)。而且此計(jì)量方法的采用方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量模式可采用市場比較法、收益法、成本估價(jià)法和假設(shè)開發(fā)法等方法計(jì)量，同時(shí)此種計(jì)量方法可根據(jù)投資性房地產(chǎn)市場行情的變化等外部公開信息及時(shí)調(diào)整其賬面價(jià)值，有效地增強(qiáng)了會計(jì)信息的相關(guān)性；極大地提高了會計(jì)信息質(zhì)量使企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況等相關(guān)信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場上獲得更加公允的公司股票定價(jià)。但也會導(dǎo)致較大的利潤波動性，為企業(yè)的發(fā)展增加不穩(wěn)定性因素，為企業(yè)操縱利潤提供了空間，增加了該行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)，引入公允價(jià)值計(jì)量模式使公允價(jià)值的認(rèn)定及會計(jì)處理更為復(fù)雜。
3.兩種模式的選擇。目前《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》認(rèn)為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的優(yōu)選模式是成本模式，但如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)則可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并且不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這與中國會計(jì)政策變更的相關(guān)規(guī)定是一致的。
二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際運(yùn)用中存在的問題
在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值模式，會對中國房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生有利影響，但公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際的運(yùn)用中也存在著一些問題。
1.估值難度較大。根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)無法從活躍市場或其他市場獲取公允價(jià)值時(shí)，需要采用估值技術(shù)。而估值技術(shù)不僅受主觀判斷的影響，還會因風(fēng)險(xiǎn)狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)自身信用的變化而相應(yīng)變化；同時(shí)，相同或類似的房地產(chǎn)會因時(shí)因人因地而異。評估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國房價(jià)的波動較為頻繁，使計(jì)量難以及時(shí)反映其真正的價(jià)值從而使評估難度增加。此外，中國相關(guān)專業(yè)評級機(jī)構(gòu)尚不健全，使公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果較難達(dá)到公允。
2.影響企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值以及所得稅納稅調(diào)整額。公允價(jià)值計(jì)量模式反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對待公允價(jià)值計(jì)量的引入。公允價(jià)值的引入，一方面會提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利的市場環(huán)境中企業(yè)價(jià)值也會隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產(chǎn)市場不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，會直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，而企業(yè)收益則未必增長相同的比例，此時(shí)的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。在所得稅納稅調(diào)整方面：公允價(jià)值模式下，稅法允許計(jì)提折舊而會計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊；稅法不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得或損失而會計(jì)確認(rèn)。因此，稅務(wù)處理上需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊數(shù)額。同時(shí)隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動，納稅調(diào)整數(shù)額也將相應(yīng)變化。并且，由于投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益，還需要對該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整。可見，采用公允價(jià)值計(jì)量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會增加很多。
3.利用公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤。采用公允價(jià)值模式，企業(yè)可在會計(jì)期末將賬面價(jià)值調(diào)為公允價(jià)值，兩者之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。會計(jì)利潤可隨公允價(jià)值的波動方向而上下變動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場利潤的穩(wěn)定性，而且近年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受市場波動的影響更加明顯。如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，當(dāng)年的利潤就會增加。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價(jià)值之后，其利潤不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場的價(jià)格趨勢，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤水平。同時(shí)，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或攤銷而減少的成本支出也會增加當(dāng)年的利潤。另外，對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)企業(yè)需聘請第三方投資機(jī)構(gòu)，其高額評估費(fèi)用會減少企業(yè)的利潤、增加企業(yè)的經(jīng)營成本。除此之外，在此種計(jì)量模式下由于公允價(jià)值是根據(jù)市場價(jià)值變動的；因此，房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價(jià)值計(jì)量模式可能會導(dǎo)致企業(yè)利用房價(jià)操縱利潤，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，誤導(dǎo)會計(jì)信息使用者。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)措施
1.完善機(jī)構(gòu)評估。中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場波動相對較大，如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤的風(fēng)險(xiǎn)很高。引進(jìn)第三方評估機(jī)構(gòu)可以增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性，但企業(yè)不能聘請自己認(rèn)定的非專業(yè)評估機(jī)構(gòu)或自我評估，而應(yīng)聘請經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨(dú)立的評估，盡可能地降低投資者風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)操縱利潤。
2.提供有利環(huán)境、給予稅收支持。為滿足公允價(jià)值計(jì)量的要求，減少企業(yè)操縱利潤的機(jī)會，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，首先我們應(yīng)該不斷完善市場經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場改革，進(jìn)一步完善生產(chǎn)資料市場和資本市場，加快建立公平的交易環(huán)境；其次，在稅收等方面國家也應(yīng)該給予一定的支持。2007年7月頒布實(shí)施的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵企業(yè)更多采用公允價(jià)值計(jì)量模式。
3.加強(qiáng)信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業(yè)操縱利潤的辦法，投資性房地產(chǎn)的同類房地產(chǎn)的市價(jià)、初始確認(rèn)價(jià)值、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時(shí)充分的披露。采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評估的評估機(jī)構(gòu)詳情、評估的證據(jù)與方法、來源等因素。
四、結(jié)論
新會計(jì)準(zhǔn)則適應(yīng)了當(dāng)前中國企業(yè)發(fā)展的需要，為企業(yè)提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。但無論是成本模式還是公允價(jià)值模式都有其利弊：成本計(jì)量模式減少了企業(yè)的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出，而且會計(jì)處理相對簡單、容易理解、不受公允價(jià)值變動的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱，但歷史成本計(jì)量模式不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況和反映未來經(jīng)濟(jì)前景。而公允價(jià)值模式則能使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場的公允價(jià)值、提高企業(yè)的融資能力，但在市場環(huán)境不穩(wěn)定的情況下會給企業(yè)帶來賬面損失的風(fēng)險(xiǎn)，而且公允程度不易控制、估值技術(shù)難度較大、企業(yè)易于操縱利潤、粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、誤導(dǎo)會計(jì)信息使用者。因此企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎、適度選用公允價(jià)值計(jì)量模式，不斷完善公允價(jià)值計(jì)量模式并結(jié)合現(xiàn)實(shí)的國家政策、經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境作出明智的選擇。
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內(nèi)容摘要:本文通過對特征價(jià)格模型的深入研究,結(jié)合多種價(jià)格指數(shù)編制方法優(yōu)點(diǎn)與我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí),提出當(dāng)前國內(nèi)城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建方法:以加權(quán)平均法為主要形式,吸收特征價(jià)格法的基本思想對加權(quán)平均法進(jìn)行改進(jìn),剔除干擾因素,使編制出的價(jià)格指數(shù)能更好地反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。
關(guān)鍵詞:特征價(jià)格 加權(quán)平均 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
目前,我國房地產(chǎn)市場處于供求兩旺的狀態(tài)。面對房地產(chǎn)業(yè)的大好形勢,為了防止泡沫現(xiàn)象的發(fā)生,促進(jìn)房地產(chǎn)市場信息的透明化是一個(gè)重要舉措。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是房地產(chǎn)市場綜合因素影響下,供求關(guān)系的直接體現(xiàn),能及時(shí)地向社會傳達(dá)市場信息,是房地產(chǎn)市場信息透明化的主要標(biāo)志。
國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
目前,我國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制與既有政府主持的,也有民間承擔(dān)的。民間的房地產(chǎn)指數(shù)由房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)編制,如中房指數(shù)(CREIS)、戴德梁行指數(shù)(DTZ index),偉業(yè)指數(shù)、中原城市指數(shù)(包括 CCI 和 CCL)等。政府的房地產(chǎn)指數(shù)一般由房地產(chǎn)管理部門組織編制,如全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、深圳房價(jià)指數(shù)、上海住宅預(yù)售價(jià)格指數(shù)、西安40指數(shù)等。這些價(jià)格指數(shù)的編制和使用上存在以下幾個(gè)問題(張宏斌、賈生華,2000):指數(shù)編制過程中,板塊、片區(qū)和商業(yè)圈的劃分缺乏必要的理論依據(jù);指數(shù)的計(jì)算方法落后;價(jià)格指數(shù)的預(yù)測方法不能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的內(nèi)在特點(diǎn);各地編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的主體不一樣,造成了數(shù)據(jù)的來源和樣本的選擇方法存在很大的差異。
國外的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法眾多,從現(xiàn)有文獻(xiàn)來看,大致可歸納為以下幾種關(guān)鍵類型:重復(fù)交易法、特征價(jià)格法以及混合模型方法。其中重復(fù)交易法和特征價(jià)格法是解決房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制中由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異、品質(zhì)差異所造成的指數(shù)偏差等問題的較好方法,尤其是特征價(jià)格法在國外住宅價(jià)格指數(shù)的應(yīng)用中最為廣泛。然而,由于我國特殊的國情和市場條件,國內(nèi)目前十余種房地產(chǎn)指數(shù)的編制大多采取了理論上簡單、實(shí)際編制上粗糙的加權(quán)平均法,或者是加權(quán)平均法和重復(fù)交易法相結(jié)合的不規(guī)范做法。在指數(shù)的理論和實(shí)踐中存在著指數(shù)測算方法不完善、樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性、指數(shù)的應(yīng)用受到很大的局限等問題。
然而,隨著我國市場經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步高速增長,我國各地房地產(chǎn)市場在數(shù)年內(nèi)就有了前所未有的變化和發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、市場體制較完善的地區(qū)和城市,房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范和成熟,市場交易案例逐步增多,房地產(chǎn)交易登記備案制度也逐步得以實(shí)施和完善。這樣,我國城市房地產(chǎn)指數(shù)在編制的基本理論方法上,一些城市地區(qū)已初步具備了應(yīng)用特征價(jià)格法的現(xiàn)實(shí)可行性,大量的交易案例和實(shí)際價(jià)格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的測算成為可能。同時(shí),由于我國目前房地產(chǎn)市場仍然以一級市場(即新盤的交易)為主,大多數(shù)城市的二手房市場遠(yuǎn)未放開,市場交易資料相對來說還是較封閉不公開,這種現(xiàn)實(shí)狀況極大地限制了重復(fù)交易法的應(yīng)用。當(dāng)然,在一些二手房市場較發(fā)達(dá)、市場基礎(chǔ)較好的個(gè)別地區(qū),如上海,可以考慮采用該方法編制房地產(chǎn)指數(shù)。此外,由于大多數(shù)地區(qū)和城市,畢竟房地產(chǎn)市場的發(fā)育晚、規(guī)范慢、交易少,在一定的時(shí)期內(nèi)都不一定能夠具備僅僅應(yīng)用征價(jià)格法的條件。這樣采用細(xì)分市場和加權(quán)平均法以及特征價(jià)格法可能對目前國內(nèi)很多亟需編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的城市還是一種可行的思路。
總之,從未來我國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的趨勢看,特征價(jià)格法因其方法的科學(xué)性和理論的完善性而具有廣闊的應(yīng)用前景,應(yīng)加強(qiáng)這方面的理論研究。此外,應(yīng)針對不同地區(qū)不同條件選擇合適的、可行的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法。在有條件的地區(qū)、城市,可分別采取兩種以上的方法進(jìn)行房地產(chǎn)指數(shù)的編制,并進(jìn)行比較研究。
特征價(jià)格模型
房地產(chǎn)特征價(jià)格法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的理論依據(jù)源于“特征價(jià)格理論”,最早由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lancaster于1966年創(chuàng)立,其意義為每單位消費(fèi)者在追求效用極大的過程中,每增加一個(gè)單位某種屬性的消費(fèi),所愿意支付的邊際費(fèi)用。這種方法是應(yīng)用特征價(jià)格理論,運(yùn)用模型求出影響房地產(chǎn)商品價(jià)格的品質(zhì)因素所隱含的價(jià)格,并可確定每一品質(zhì)因素變動對商品價(jià)格的影響程度。這樣即使是非同質(zhì)商品也可以在基期和報(bào)告期進(jìn)行比較。設(shè)p為房地產(chǎn)商品價(jià)格;Xi為房地產(chǎn)品質(zhì)因素;βi為各品質(zhì)因素對房地產(chǎn)商品價(jià)格的影響系數(shù);Tj為房地產(chǎn)商品在j期售出的虛擬變量,若出售Tj=1,否則Tj=0;rj為在j期出售的房地產(chǎn)商品價(jià)格變動; 為隨機(jī)誤差項(xiàng)。根據(jù)特征價(jià)格理論可以建立房地產(chǎn)商品價(jià)格模型:
LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)
通過回歸分析,以得到各期的值,利用這些數(shù)據(jù)就可以編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這種方法雖有較好的理論基礎(chǔ),但在應(yīng)用時(shí)要注意考慮這樣幾個(gè)問題:影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素有那些;房地產(chǎn)價(jià)格與這些特征因素之間的關(guān)系是什么樣的。因此,在實(shí)施時(shí),該方法需要大量的房地產(chǎn)價(jià)格資料及相應(yīng)的大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),這樣有助于發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律,目前國外一般采用特征價(jià)格理論編制房地產(chǎn)指數(shù),使計(jì)算出來的房地產(chǎn)指數(shù)盡可能反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。特征價(jià)格模型的實(shí)證研究和應(yīng)用分為兩個(gè)方面:
價(jià)格指數(shù)的編制。特征價(jià)格模型最初的用途是編制價(jià)格指數(shù),即使在現(xiàn)在,特征價(jià)格模型的第一種且非常重要的用途,也還是根據(jù)數(shù)據(jù)的性質(zhì)(時(shí)間序列數(shù)據(jù)、橫截面數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù))對價(jià)格指數(shù)的編制方法進(jìn)行全面改善,研究的基本目的是提高住宅價(jià)格基準(zhǔn)的精確性,一些研究還構(gòu)建了適用于特別用途的住宅價(jià)格指數(shù),如對貧困分界點(diǎn)的測量進(jìn)行改進(jìn)。
推斷特征的隱含價(jià)格和估計(jì)特征的市場需求。大多數(shù)研究往往把焦點(diǎn)集中在運(yùn)用模型如何求得科學(xué)合理的特征價(jià)格這個(gè)問題上。而美國不少學(xué)者研究不同人種、社會經(jīng)濟(jì)狀況等因素對住宅價(jià)格的影響。另外, 有不少學(xué)者使用特征年齡系數(shù)來測度折舊。盡管估計(jì)特征的市場需求存在一些困難,但還是有許多研究試圖得到單個(gè)住宅特征或特征群的需求參數(shù)(有時(shí)是供給和需求參數(shù))。
我國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建
應(yīng)用特征價(jià)格模型的理論前提是市場均衡,在現(xiàn)實(shí)世界中滿足這一理想條件的情況不存在。但是,國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)育已經(jīng)為應(yīng)用特征價(jià)格模型創(chuàng)造了條件。應(yīng)用的切入點(diǎn)可以房地產(chǎn)行業(yè),因?yàn)樵趪獯蠹s有一半多的房地產(chǎn)價(jià)格研究采用特征價(jià)格模型進(jìn)行的實(shí)證研究,這些研究為本文提供了豐富的文獻(xiàn)資料和借鑒經(jīng)驗(yàn)。此外,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資料收集條件已經(jīng)基本成熟,可以通過政府部門、中介機(jī)構(gòu)等各種渠道獲取市場資料。因此可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)研究:一是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制; 二是房地產(chǎn)評估方法的完善;三是研究環(huán)境、交通等具體因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響,這些都是可行的且具有重要的實(shí)踐意義。由于房地產(chǎn)價(jià)格特征指數(shù)法要采集大量的數(shù)據(jù),一般直接編制全國的房地產(chǎn)價(jià)格特征指數(shù)有困難,現(xiàn)以成都市房地產(chǎn)為例,探討改進(jìn)的房地產(chǎn)特征指數(shù)的實(shí)施方案。
(一)對城市房地產(chǎn)市場作分區(qū)、分類
這里主要是指對住宅的分類,可分為普通住宅、公寓、別墅,或分為多層、高層等,主要是使各類之間的品質(zhì)更為接近,各類之間的區(qū)別更大些。分區(qū)就是將城市區(qū)域劃為一個(gè)個(gè)片區(qū),劃分的原則就是保證每一個(gè)片區(qū)在環(huán)境品質(zhì)方面,如周邊學(xué)校、商業(yè)中心、醫(yī)院、周邊道路、空氣污染情況、治安環(huán)境等方面大體的相同性。在實(shí)際操作時(shí),應(yīng)邀請本地區(qū)房地產(chǎn)市場方面的專家,采用特爾斐法確定影響房地產(chǎn)商品價(jià)格的品質(zhì)因素。
(二)采用抽樣調(diào)查方式獲取數(shù)據(jù)
該方式能夠事先計(jì)算和控制誤差,同時(shí)還可以降低編制指數(shù)的成本。首先對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了分區(qū)分類后,抽樣時(shí)宜采用分層抽樣的方式。根據(jù)抽樣原理在允許誤差的情況下確定樣本數(shù)目,再根據(jù)各片區(qū)的規(guī)模及近幾年各片區(qū)的交易量來確定在每個(gè)片區(qū)抽樣的數(shù)目。
然而,在同一片區(qū)內(nèi),房地產(chǎn)商品之間僅在樓層、建筑面積、裝修程度、朝向等建筑物本身品質(zhì)方面存在不同,因此較容易應(yīng)用特征價(jià)格理論建立模型來評估這些品質(zhì)的變動對房地產(chǎn)價(jià)格帶來的影響。這樣,如果同一房地產(chǎn)商品在報(bào)告期沒有交易,也可采用在同一片區(qū)有交易的房地產(chǎn)商品修正后的價(jià)格作為代替,解決了樣本前后期同一性的問題。同時(shí)因?yàn)橥黄瑓^(qū)的環(huán)境品質(zhì)大體一致,前后期品質(zhì)的影響也可消除。這樣,在很大程度上解決了前面提到的樣本可比性和價(jià)格評估的問題。
(三)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建
1.分區(qū)分類房地產(chǎn)均價(jià)。每一個(gè)片區(qū)同一類別的房地產(chǎn)價(jià)格保證了同質(zhì)可比性,因此可以通過計(jì)算分區(qū)分類均價(jià):
pij'=∑p'ijsq'ijs/∑q'ijs (2)
其中:i表示片區(qū),j表示住宅類別,s表示樣本房地產(chǎn),t表示報(bào)告期,p'ijs樣本房屋用于房地產(chǎn)指數(shù)編制的房地產(chǎn)價(jià)格,q'ijs為該房地產(chǎn)交易面積,t表示報(bào)告期,0 表示基期。
2.分區(qū)分類房地產(chǎn)指數(shù)。由于每一個(gè)片區(qū)同一類別的房地產(chǎn)可以看作是同質(zhì)樣本,因此分區(qū)分類房地產(chǎn)指數(shù)就相當(dāng)于個(gè)體指數(shù),其計(jì)算公式如下:
Iij=p'ij/q0ijs(3)
3.綜合指數(shù)。 接下來就要采用加權(quán)的方法將分類分區(qū)指數(shù)合成綜合指數(shù),根據(jù)需要,可以合成某一行政區(qū)指數(shù),也可以合成某一類別指數(shù),或者合成總體綜合指數(shù)。由分區(qū)分類指數(shù)合成綜合指數(shù),非常關(guān)鍵的是權(quán)重的選擇。權(quán)重的選擇要考慮兩方面的問題:一是采用成交面積還是成交金額,目前國內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)較多的采用成交面積,略顯不足,有些高檔住宅成交面積雖小,但成交金額較大,在整個(gè)房地產(chǎn)市場中所占地位較重,這在權(quán)重中應(yīng)有反映。二是只考慮有交易的房地產(chǎn)還是考慮全部的房地產(chǎn)交易面積都會發(fā)生變化,也就意味著現(xiàn)實(shí)中的權(quán)重在每一個(gè)計(jì)算期都發(fā)生變動,因此,按基期權(quán)重計(jì)算的結(jié)果就會與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差。有些片區(qū)經(jīng)過一段時(shí)間可能因各種原因而退出指數(shù)計(jì)算,而有些新建小區(qū)可能要成為指數(shù)計(jì)算的樣本。另外根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場的情況,各片區(qū)所占權(quán)重經(jīng)過一段時(shí)間也要進(jìn)行調(diào)整。這些調(diào)整間隔大約一至兩年為宜。樣本或權(quán)重調(diào)整后都要對當(dāng)期指數(shù)進(jìn)行調(diào)整,以保證指數(shù)前后的銜接。
結(jié)論
理論上,特征價(jià)格法要求房地產(chǎn)市場完全競爭。就房地產(chǎn)市場而言,由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、開發(fā)規(guī)模大的特點(diǎn)。同時(shí),我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)行嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度,這樣房地產(chǎn)市場存在一定的進(jìn)入壁壘;而房地產(chǎn)建設(shè)投資周期長的特點(diǎn)又決定了企業(yè)在退出房地產(chǎn)業(yè)時(shí)也存在一定的障礙。房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目與具有完全競爭行業(yè)的企業(yè)數(shù)目相比,相對而言要少得多。同時(shí),雖然房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是產(chǎn)異質(zhì)性,但應(yīng)該看到,在同一類型的產(chǎn)品上,各企業(yè)提供的產(chǎn)品差別實(shí)際上并不是很大的。因此可以判定房地產(chǎn)市場至少不是完全競爭市場。
本文提出的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)構(gòu)建方法,不僅保留了特征價(jià)格指數(shù)方法的優(yōu)點(diǎn),還充分結(jié)合了目前我國實(shí)際的情況,對于構(gòu)建適合我國房地產(chǎn)市場的價(jià)格指數(shù)具有參考價(jià)值。
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關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老;住房反向抵押貸款;宏觀環(huán)境
1、國外以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及美國的成功經(jīng)驗(yàn)
1.1 美國、英國、新加坡等十幾個(gè)國家實(shí)行的以房養(yǎng)老模式的共同特點(diǎn)
1.1.1 貸款機(jī)構(gòu)不盡相同,但都需要銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)的相互合作。加拿大唯一的反向抵押貸款產(chǎn)品是由私人的專業(yè)公司提供的。新加坡則是由保險(xiǎn)公司――職總英康保險(xiǎn)公司推出的,政府是否提供正在討論之中。而美國則是由政府和私人房貸機(jī)構(gòu)同時(shí)提供,但政府的產(chǎn)品占市場的絕大部分,貸款的運(yùn)行機(jī)構(gòu)也較多。以上幾個(gè)國家雖然設(shè)計(jì)和提供以房養(yǎng)老產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)不同,有的是盈利性的,有的是非盈利性的,但其銷售和管理依賴于銀行或保險(xiǎn)公司眾多的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò),需要專業(yè)房貸機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和銀行等金融機(jī)構(gòu)的相互合作。
1.1.2 借款人局限為老年人,且借款者必須擁有私人房產(chǎn)并要參加相關(guān)保險(xiǎn)。加拿大、美國對借款人的年齡要求為62歲及以上,新加坡是50歲及以上。
1.1.3 貸款發(fā)放方式有較大的靈活性。在貸款的發(fā)放額度上,加拿大規(guī)定:可以獲得其房產(chǎn)評估價(jià)值10%-40%的貸款額度,具體數(shù)量由借款人的年齡、性別、婚姻狀況、房產(chǎn)的類型和地段以及評估時(shí)的現(xiàn)行利率而定,最低為14500美元,最高為50萬美元。美國最低為154896美元,最高為280749美元,限額主要根據(jù)房產(chǎn)所在的不同地區(qū)來確定,并且每年調(diào)整。在貸款發(fā)放方式上,加拿大是以一次性的方式給付申請人,而美國則有分期支付、一次性支付和信用支付,或者是三種方式的結(jié)合。
1.1.4 還款方式可自由選擇,最大限度地維護(hù)借款人或其繼承人的利益。由于以房養(yǎng)老的目的就是在保證老年人繼續(xù)居住在自己房屋內(nèi)的前提下,以該房屋做抵押取得現(xiàn)金來養(yǎng)老,因此借款人在沒有構(gòu)成違約的情況下,只要還在該房屋內(nèi)居住,就沒有還款的義務(wù),但借款人有義務(wù)保證房屋的完好價(jià)值,以保證貸款人的債權(quán)。在償還方式上,最常見也是最符合其目的的還款情況,就是借款人去世之后,以其住房資產(chǎn)還款。
1.2 美國反向抵押貸款的成功經(jīng)驗(yàn)
1.2.1 政府的扶持
政府的扶持是美國反向抵押貸款取得成功的保證。反向抵押貸款在美國始于20世紀(jì)60年代,但是發(fā)展相當(dāng)緩慢。直到1989年,美國聯(lián)邦住房管理局對HECM產(chǎn)品提供保險(xiǎn),才確保了老年人的廣泛參與。 1990年之前,全美一共只有3000名反向抵押貸款用戶,1990年至1992年間新增加了5000用戶。1992年后,增長速度加快,在1993年至1998年間增加了46,750份貸款。
1.2.2 完善的住房金融市場完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)成功的基礎(chǔ)。由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級市場,與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證了反向抵押貸款的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。多種形式的房地產(chǎn)信用活動也使得住房金融市場具有極大的活力和極好的流動性。
1.2.3 開放的文化觀念
老年人的文化認(rèn)同是反向抵押貸款成功的前提。與基于回報(bào)理性的代際贍養(yǎng)方式不同的是,美國人更崇尚獨(dú)立自主的精神,代際之間的物質(zhì)凝聚力較弱。子女成年后對父母的贍養(yǎng)義務(wù)很輕,老年人在處理自己的資產(chǎn)時(shí)有很大的自。
2、我國實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性分析
2.1 住房制度改革
傳統(tǒng)的住房制度無視住房的商品性,因此住房沒有被作為消費(fèi)資料進(jìn)入商品交換領(lǐng)域,而是作為單位的固定資產(chǎn),納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。1994年,住房制度的改革建立了以私有產(chǎn)權(quán)為主的產(chǎn)權(quán)制度。從此,購房者擁有了完全意義的住房產(chǎn)權(quán)。這為房屋的抵押開辟了道路,也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,使得以房養(yǎng)老在法律上可行。
2.2 住房二級市場的迅速發(fā)展
住房反向抵押貸款的推行離不開房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在申請貸款時(shí),要有專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行估價(jià),以此估價(jià)為基準(zhǔn)確定貸款的金額;貸款償還時(shí),也需要房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)再次對房屋進(jìn)行評估,然后貸款人委托拍賣機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行拍賣,或者委托二手房銷售中介把房屋轉(zhuǎn)手銷售,用銷售所得償還貸款。國由于近幾年來各地舊城改造拆遷加快,一部分低收入市民暫時(shí)失去了原有住房,而不斷高漲的新房價(jià)格又令他們望而生畏,于是紛紛轉(zhuǎn)向二手房市場尋找適合自己的住房。另一部分收入較高的市民,在經(jīng)濟(jì)能力有了更大提升之后,希望改善自己的居住狀況,于是紛紛轉(zhuǎn)手己有住房,購買更高檔的新房。我國二手房市場也因此而日益火爆起來,并且隨著我國城鎮(zhèn)化速度加快、流動人口增加和人民生活水平的提高而更加壯大、成熟和完善。
2.3 家庭理念的逐漸轉(zhuǎn)變
隨著社會的不斷進(jìn)步,商品意識、經(jīng)濟(jì)核算意識如今已日益深入人心,勢必要進(jìn)入家庭經(jīng)濟(jì)生活中,并對傳統(tǒng)的代際關(guān)系和撫養(yǎng)贍養(yǎng)行為造成強(qiáng)有力的的沖擊。當(dāng)前,公眾的思想觀念、生活方式正在發(fā)生劇烈的變化。“遺產(chǎn)繼承、養(yǎng)兒防老”的觀念雖然還沒改變,但在實(shí)際生活中,依靠養(yǎng)育兒女來達(dá)到養(yǎng)老防老的目的,卻已變成一個(gè)很大的難題。而住房反向抵押貸款模式所具有的資源優(yōu)化配置的特性,能夠得到廣大家庭的共鳴。
2.4 金融市場的需求
若實(shí)行以房養(yǎng)老,勢必會持續(xù)大規(guī)模地向愿意參與這一業(yè)務(wù)的老人收購住房,因此需要大規(guī)模的資金為以房養(yǎng)老模式的長期運(yùn)行提供穩(wěn)定的資金。而近幾年來,我國的銀行存款、外匯儲備、保險(xiǎn)費(fèi)收入等大幅增長,社會資金閑置問題日益突出,引起了高度重視。發(fā)展以房養(yǎng)老,可以充分利用閑置資金,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
3、我國推行反向抵押貸款的障礙及克服策略
3.1 傳統(tǒng)觀念的影響
中國“養(yǎng)兒防老”的思想根深蒂固。子女贍養(yǎng)老人是應(yīng)盡的義務(wù),也是我們的優(yōu)良傳統(tǒng),老人去世后的一切遺產(chǎn)理所當(dāng)然由兒女繼承。反向抵押貸款在我國的推行,要考慮到這種文化對它的接受性。對于年輕一代來說,易于接受新鮮事物,其對反向抵押貸款的接受相對比較容易一些。但對于老年人來說,采用反向抵押貸款一方面可能擔(dān)心由于自己的行動會傷害到子女的面子,另一方面也可能有在自己去世后總要為后代留下些什么的復(fù)雜的感情因素,即遺產(chǎn)動機(jī)的考慮,并且老年人接受新鮮事物總是較慢,反向抵押貸款這種金融產(chǎn)品又相對比較復(fù)雜,老年人對其的理解與接受相對比較難。
當(dāng)然,人們的觀念總是在改變。現(xiàn)代的年輕人就沒有他們的上輩那樣強(qiáng)烈的遺產(chǎn)動機(jī),他們對于養(yǎng)老保險(xiǎn)、年金等金融工具的概念更加熟悉,比起上輩其對反向抵押貸款就有可能持有完全不同的態(tài)度。而且政府與潛在貸款機(jī)構(gòu)共同推動對老年人消費(fèi)者進(jìn)行有效的消費(fèi)教育,廣泛宣傳反向抵押貸款這一新產(chǎn)品,使其知道這種產(chǎn)品的好處,也可以快速改變?nèi)藗兊挠^點(diǎn)。
3.2 以房養(yǎng)老模式推行中的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性
以房養(yǎng)老方式的運(yùn)行周期長,涉及的行業(yè)都是基礎(chǔ)性的,風(fēng)險(xiǎn)大,主要有長壽風(fēng)險(xiǎn)、住宅價(jià)值變動風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)。在WTO的激勵和壓力下,我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革快速深化,包括住房、養(yǎng)老、醫(yī)療、社保、金融保險(xiǎn)市場在內(nèi)的一系列經(jīng)濟(jì)體制改革,都表明未來社會的不確定在迅速變大,各種風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。因此,通過各種內(nèi)在和外在的制度設(shè)計(jì),來降低以房養(yǎng)老方式的風(fēng)險(xiǎn),是必須解決的突出難題。
信息不完全、不對稱及逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)是首先要給予提出的。在住房產(chǎn)權(quán)完全易主的以房養(yǎng)老模式中,交易雙方對有關(guān)信息的了解及把握程度上,存在著一種嚴(yán)重的信息不完全、不對稱的問題。特定機(jī)構(gòu)對客戶的相關(guān)信息掌握是不完全的,交易雙方占有的信息是不對稱的。這就會使特定機(jī)構(gòu)在未來長期的交易中處于一種劣勢。以房養(yǎng)老模式的運(yùn)營中,特定機(jī)構(gòu)對以房老人的身體健康狀況、既往病史、預(yù)期壽命及尚可存活年限等因素,對決定整個(gè)壽命期內(nèi)每期應(yīng)付款額度的多少,是至為關(guān)鍵。作為以房養(yǎng)老者的老年人對自己的這些狀況是最為清楚,但開辦此業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)對此卻并不了解。而且要得到這些應(yīng)該得到的全部信息,需要巨大的費(fèi)用成本,代價(jià)過大。一般情況下,將此事項(xiàng)完全搞清楚的是很難的。另外,像預(yù)期壽命及尚可存活年限等信息,特定機(jī)構(gòu)固然是難以預(yù)料,就是以房養(yǎng)老者個(gè)人也無法說對此就是把握的非常清楚。總之,未來信息的不完全及不確定性及交易雙方對掌握信息的不對稱,會給以房養(yǎng)老的推行帶來眾多不利影響。可與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作,以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 房地產(chǎn)泡沫
由于房產(chǎn)是反向抵押貸款的唯一還款保證,如果貸款到期時(shí),房產(chǎn)價(jià)格處于泡沫的上升階段對于貸款機(jī)構(gòu)來說,房產(chǎn)出售價(jià)格會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期價(jià)格,貸款機(jī)構(gòu)獲得較好收益;但如果出現(xiàn)相反的情況,貸款機(jī)構(gòu)就可能遭受重大的損失,甚至有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。從長期來看,一個(gè)國家或地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格總是保持一種上升的趨勢。但如果出現(xiàn)對市場的錯誤判斷,誤把房產(chǎn)泡沫的形成過程看作為正常的房產(chǎn)升值,會出現(xiàn)嚴(yán)重的后果。這就要求在設(shè)計(jì)反向抵押貸款產(chǎn)品時(shí),合理確定房產(chǎn)升值率。
在防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫以及出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫以后對貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行救助方面,政府應(yīng)該承擔(dān)起責(zé)任。政府應(yīng)采用合適的宏觀調(diào)控措施及時(shí)防止房地產(chǎn)市場過熱,保持市場的平穩(wěn)。在己經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時(shí),要對陷入流動性困難的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行救助,一方面可以保護(hù)老年借款人的利益,另一方面也有利于整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。
4、總結(jié)
我國面臨巨大的養(yǎng)老壓力,利用金融創(chuàng)新推出新的金融產(chǎn)品來增強(qiáng)退休老人的自我養(yǎng)老保障能力,是一條切實(shí)可行的途徑。推行反向抵押貸款對于緩解我國社會的養(yǎng)老壓力具有重大的意義。但是,反向抵押貸款的推行要求有一定的社會經(jīng)濟(jì)條件,并且伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。我國正處于新舊體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期,政治、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面都發(fā)生著深刻的變化,不確定性因素很多。尤其是我國目前的金融市場還不發(fā)達(dá),傳統(tǒng)觀念的影響根深蒂固,在這種情況下,推出反向抵押貸款要非常謹(jǐn)慎。政府、學(xué)術(shù)界、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)等各個(gè)部門要通力合作,進(jìn)行項(xiàng)目的可行性論證,設(shè)計(jì)開發(fā)出符合我國實(shí)際的反向抵押貸款產(chǎn)品。
“以房養(yǎng)老”在我國尚存在一些觀念上和操作中的風(fēng)險(xiǎn),但確有實(shí)施的必要性,而且有很大的發(fā)展空間。正如計(jì)劃生育和住房制度改革一樣,雖然困難重重,但只有有所行動才能有所改變。美國媒體曾以“200萬老年人口、2%的市場開發(fā)率”等數(shù)字來說明倒按揭的市場巨大。相比而言,中國1.4億的老年人和近乎0%的市場開發(fā)率無疑證明這是塊遼闊的、未開墾的處女地。筆者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”在我國勢在必行,而且前景看好。運(yùn)行由政府主導(dǎo)和牽頭成立的非盈利的住房反抵押中心,必將成為應(yīng)對老齡化挑戰(zhàn)的有效武器;而將家庭住房與養(yǎng)老保障有機(jī)地結(jié)合起來,勢必有助于推進(jìn)我國和諧社會的建設(shè)。
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河?xùn)|區(qū)經(jīng)貿(mào)委作為全區(qū)商業(yè)管理部門，對區(qū)內(nèi)典當(dāng)業(yè)、拍賣業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。典當(dāng)這個(gè)幾乎被人遺忘的行業(yè)又重新回到人們視野之中，并且以其新時(shí)期的不同性質(zhì)使人們逐步認(rèn)同和接受，以其特殊的市場定位和服務(wù)范圍在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮獨(dú)特的作用。拍賣領(lǐng)域由最初的公物、罰沒物資、司法委托擴(kuò)展到國有企業(yè)改制、破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置、國有土地轉(zhuǎn)讓、金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置以及無形資產(chǎn)和科技成果等，拍賣標(biāo)的物涉及房地產(chǎn)、機(jī)動車（船）、機(jī)器設(shè)備、股權(quán)、文化藝術(shù)品、日用消費(fèi)品、民間收藏以及車輛運(yùn)營權(quán)、承包權(quán)等。拍賣業(yè)作為最有效的市場配置資源的交易方式之一，正逐漸成為現(xiàn)代市場體系中的有機(jī)組成部分。
一、典當(dāng)、拍賣業(yè)的發(fā)展前景
根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定，所謂典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》規(guī)定拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣活動應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則。
隨著市場經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)的發(fā)展，中小企業(yè)融資問題日益突出，古老的典當(dāng)行以嶄新的面貌再度興起，并有著良好的發(fā)展態(tài)勢。以前，典當(dāng)行最大的功能是救窮，而今已被救急所取代，如果需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行融資，選擇銀行進(jìn)行借貸，可能要花費(fèi)上月的時(shí)間，遠(yuǎn)水難解近渴，一些中小企業(yè)主多選擇典當(dāng)房產(chǎn)或汽車，以求在短時(shí)間內(nèi)獲得較多資金。自*年《典當(dāng)管理辦法》實(shí)施以來，典當(dāng)企業(yè)得到了快速發(fā)展，典當(dāng)業(yè)的興起為多數(shù)中小企業(yè)和個(gè)人提供了除傳統(tǒng)融資方式以外的另一種融資渠道，一定程度是為其解決臨時(shí)資金需求起了“拾遺補(bǔ)缺”的積極作用，成為精明市民的“第二銀行”。
中國的拍賣業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的作用越來越大，也出現(xiàn)一個(gè)新的發(fā)展勢頭和機(jī)遇。當(dāng)前企業(yè)改制和資產(chǎn)重組為中國拍賣業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。我國股份制企業(yè)所有權(quán)和控制權(quán)的變更主要是通過行政劃撥和出讓方與受讓方當(dāng)面洽談的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)，帶有“暗箱操作”的特點(diǎn)，而股權(quán)拍賣通過公平競價(jià)的方式對股份所代表的資產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，整個(gè)操作過程都體現(xiàn)了“三公”的原則。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，股權(quán)拍賣活動已日漸頻繁，并逐步成為資本市場的一個(gè)重要組成部分。人民生活水平的不斷提高，藝術(shù)品的收藏將重新成為一個(gè)熱點(diǎn)，這為中國拍賣業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機(jī)。
二、我區(qū)典當(dāng)、拍賣業(yè)的現(xiàn)狀
近年來，我區(qū)典當(dāng)業(yè)、拍賣業(yè)有了一定程度的發(fā)展，作為輔的融資渠道，典當(dāng)業(yè)在為人民群眾救急解難、緩解中小企業(yè)短時(shí)資金困難等方面發(fā)揮了積極的作用，一定程度的化解了社會矛盾，促進(jìn)個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
截止目前為止，我區(qū)共有典當(dāng)企業(yè)6家，分別是鑫隆、福信、銀河、嘉華、東方、興業(yè)典當(dāng)行。其中興業(yè)典當(dāng)行是今年新增企業(yè)。截至今年二季度末，典當(dāng)業(yè)注冊資本總額1億元，總業(yè)務(wù)筆數(shù)339筆，典當(dāng)余額2327.88萬元，上繳稅金21.84萬元，從業(yè)人員56人。除今年新增企業(yè)外，資產(chǎn)負(fù)債率18%，典當(dāng)資金周轉(zhuǎn)率100%，營業(yè)利潤率3.95%；另外，我區(qū)還有拍賣企業(yè)5家，分別是福信、嘉華、銀河、久源、敬人拍賣有限公司。通過管理體系認(rèn)證企業(yè)1家，中拍協(xié)評定AA級企業(yè)1家，注冊拍賣師12人，房地產(chǎn)評估師6人，舊機(jī)動車估價(jià)師8人。6月份拍賣場次4場，成交額974.1萬元，稅金1.67萬元，傭金總額33.48萬元。比去年同期增長2.47%。
三、我區(qū)典當(dāng)拍賣業(yè)存在的問題
由于典當(dāng)拍賣業(yè)行業(yè)復(fù)興的時(shí)間不長，在實(shí)踐中還存在不夠完善的方面，主要表現(xiàn)在：
（一）行業(yè)發(fā)展不平衡，部分企業(yè)處于停頓狀態(tài)。我區(qū)福信拍賣行被中拍協(xié)認(rèn)定為AA企業(yè)，榮獲中國拍賣百強(qiáng)企業(yè)，大部分成交業(yè)績出自這個(gè)企業(yè)，其他企業(yè)業(yè)績很少甚至為零。
（二）普遍缺乏優(yōu)秀的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員。從國際上來看，對典當(dāng)、拍賣從業(yè)人員的要求很高，既要有高學(xué)歷，又要具備一定的專業(yè)知識和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。從我區(qū)實(shí)際來看，典當(dāng)、拍賣從業(yè)人員141人，其中注冊拍賣師12人，房地產(chǎn)評估師6人，舊機(jī)動車估價(jià)師8人，其他高級專業(yè)技術(shù)人員16人，占總從業(yè)人員的29.79%，比發(fā)達(dá)國家低許多。
（三）個(gè)別企業(yè)存在不規(guī)范行為。如今年我區(qū)一家典當(dāng)行被每日新報(bào)報(bào)道有銀行卡套現(xiàn)行為，經(jīng)核實(shí)這家典當(dāng)行開展銀行卡作為質(zhì)押物的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，但有手續(xù)不規(guī)范的行為，現(xiàn)已責(zé)令停止。
（四）社會認(rèn)知度不高。部分人們受傳統(tǒng)觀念和舊的思維方式的影響，把拍賣這種交易方式與社會制度等同起來，把它看作是某種剝削制度的產(chǎn)物，認(rèn)為典當(dāng)業(yè)仍具有封建統(tǒng)治階級和地主階級高利貸剝削的性質(zhì)。
四、加強(qiáng)我區(qū)典當(dāng)拍賣業(yè)的探索和思考
為加強(qiáng)對全區(qū)典當(dāng)、拍賣業(yè)的監(jiān)管，重點(diǎn)防范和及早化解可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)與社會風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)典當(dāng)、拍賣業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為，要做好以下幾方面的工作：
（一）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度，把好“進(jìn)口關(guān)”
嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度，把好第一道關(guān)，有兩個(gè)作用。其一，根據(jù)《拍賣法》商務(wù)部《拍賣管理辦法》、商務(wù)部公安部聯(lián)合頒布的《典當(dāng)管理辦法》的要求，對新設(shè)企業(yè)的注冊資本、章程、經(jīng)營管理人員、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)制度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，擇優(yōu)選報(bào)。其二，有助于行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，過度發(fā)展加劇行業(yè)發(fā)展不平衡。典當(dāng)業(yè)具有金融性質(zhì)又有商業(yè)性質(zhì)，拍賣業(yè)為特殊的流通商業(yè)，都非主流行業(yè)，是依附從屬于主流行業(yè)，不可能成為一個(gè)高速發(fā)展的行業(yè)，市場的規(guī)模和容量必然受到需求恒定的制約。所以要按照統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，穩(wěn)定發(fā)展的原則開展新增企業(yè)工作，使其繁榮時(shí)不會過度，其衰退時(shí)不會消亡，而健康有序地發(fā)展。
（二）加強(qiáng)監(jiān)管、加大執(zhí)法監(jiān)督力度
經(jīng)貿(mào)委是典當(dāng)業(yè)地方行業(yè)監(jiān)管部門，依法負(fù)責(zé)對地方典當(dāng)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，建立規(guī)范、公平的典當(dāng)業(yè)市場秩序；市公安、工商等部門按各自職能負(fù)責(zé)相應(yīng)的監(jiān)管工作。通過加強(qiáng)監(jiān)管，實(shí)行典當(dāng)行、拍賣行月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)制度，及時(shí)了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營、變更等情況。定期與企業(yè)開戶行聯(lián)系，了解掌握資本金、資產(chǎn)負(fù)債率情況，做好監(jiān)管。杜絕違規(guī)吸儲、高息放貸、違規(guī)操作、超范圍經(jīng)營等違規(guī)行為。禁止典當(dāng)行非法集資、吸收或者變相吸收存款、發(fā)放信用貸款以及從金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款；嚴(yán)厲查處典當(dāng)行虛假出資、抽逃注冊資本、超比例負(fù)債、超比例放款、故意收當(dāng)贓物、強(qiáng)迫當(dāng)戶贖當(dāng)?shù)葒?yán)重違規(guī)行為；加強(qiáng)對當(dāng)票購領(lǐng)使用、當(dāng)物估價(jià)、息費(fèi)收取、絕當(dāng)物處理的監(jiān)督與管理，對于有違規(guī)行為又不按要求進(jìn)行整改的，責(zé)令停業(yè)整頓；嚴(yán)厲打擊非法經(jīng)營活動，依法取締非法經(jīng)營機(jī)構(gòu)，維護(hù)正常的典當(dāng)經(jīng)營秩序；實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度。典當(dāng)行如發(fā)生重大事件和問題，應(yīng)立即向當(dāng)?shù)卣褪小^(qū)經(jīng)貿(mào)委報(bào)告，并及時(shí)采取有效措施化解矛盾，確保社會穩(wěn)定。
（三）完善制度，做好年審工作
嚴(yán)格執(zhí)行典當(dāng)、拍賣管理辦法的各項(xiàng)管理制度，完善收當(dāng)手續(xù)，避免出現(xiàn)市場風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，防范利用典當(dāng)業(yè)進(jìn)行銷贓洗錢不法行為。禁止拍賣行惡意降低傭金比例或低于拍賣活動交易成本收取傭金的行為。根據(jù)《年審管理辦法》的要求，認(rèn)真做好年審工作，幫助企業(yè)提交符合要求的核查及年審材料。通過會計(jì)師事務(wù)所對企業(yè)進(jìn)行審計(jì)。
（四）加強(qiáng)行業(yè)自律，充分發(fā)揮協(xié)會職能
目前政策法規(guī)不十分健全，缺乏科學(xué)及激勵機(jī)制，需要企業(yè)加強(qiáng)自身探索，行業(yè)協(xié)會要充分發(fā)揮優(yōu)勢，各企業(yè)指導(dǎo)性意見，維護(hù)市場秩序，防止不正當(dāng)競爭和惡性競爭，力求保證一個(gè)良好的行業(yè)秩序。
（五）引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)管理，樹立品牌意識
努力增強(qiáng)服務(wù)功能和提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提升自身素質(zhì)是現(xiàn)代企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要積極引進(jìn)人才，改善經(jīng)營管理，積極開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新。主管部門聯(lián)合協(xié)會多組織在崗人員金融、法律、業(yè)務(wù)技能等方面的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，增長業(yè)務(wù)技能，強(qiáng)化服務(wù)理念。引導(dǎo)企業(yè)參加“爭做守信用企業(yè)活動”，推進(jìn)行業(yè)不斷規(guī)范，樹立良好形象。
（六）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；虛擬性；宏觀經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，不僅為城鎮(zhèn)居民提供了安居樂業(yè)的居所，推進(jìn)了城市化進(jìn)程，也有力地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)揮著重要作用，作為一種導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，其連帶效應(yīng)為國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展提供了契機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等上下游60多種產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新興行業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展，譬如物業(yè)管理、法律咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等等。
與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也暴露出許多問題，尤其房價(jià)持續(xù)飛漲已經(jīng)越來越偏離經(jīng)濟(jì)的增長速度和普通百姓的收入水平，使之成為社會輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)，引起全世界對金融監(jiān)管以及房地產(chǎn)市場虛擬性的高度關(guān)注。虛擬經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的根源，房地產(chǎn)泡沫也是由房地產(chǎn)市場具有的虛擬特性引發(fā)的。如何解釋房地產(chǎn)所具有的虛擬特性，以及它對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，是本文要討論的主要內(nèi)容。
一、虛擬資本與虛擬經(jīng)濟(jì)。
馬克思在《資本論》第三卷第五篇中對虛擬資本進(jìn)行分析，提出“人們把虛擬資本的形成叫作資本化。人們把每一個(gè)有規(guī)則的會反復(fù)取得的收入按平均利息率來計(jì)算，把它算作是按這個(gè)利息率貸出的一個(gè)資本會提供的收益，這樣就把這個(gè)收入資本化了”[1]493。生息資本的運(yùn)動和信用制度的發(fā)展創(chuàng)造出了虛擬資本，包括股票、債券、匯票、不動產(chǎn)抵押單等，“所有這些證券實(shí)際上都只是代表已積累的對于未來生產(chǎn)的索取權(quán)或權(quán)利證書，它們的貨幣價(jià)值或資本價(jià)值，或者像國債那樣不代表任何資本，或者完全不決定于它們所代表的現(xiàn)實(shí)資本的價(jià)值”[1]494。
虛擬資本本身沒有價(jià)值，但虛擬資本可以通過循環(huán)運(yùn)動產(chǎn)生利潤，獲取某種形式的“剩余價(jià)值”，它不能直接作為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)要素或資本在生產(chǎn)活動中發(fā)生作用，而只是所有權(quán)證書，是“現(xiàn)實(shí)資本的紙制復(fù)本”，反映著債權(quán)債務(wù)關(guān)系。“但是，作為紙制復(fù)本，這些證券只是幻想的，它們的價(jià)值額的漲落，和它們有權(quán)代表的現(xiàn)實(shí)資本的價(jià)值變動完全無關(guān)，盡管它們可以作為商品來買賣，因而可以作為資本價(jià)值來流通。”[1]530當(dāng)金融發(fā)生動蕩時(shí)，虛擬資本的價(jià)格可以數(shù)倍于它們所代表的實(shí)際資本價(jià)值，也可以大大低于實(shí)際資本價(jià)值，甚至一文不值。
（一）虛擬資本對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的積極影響。
1.加快財(cái)富的集中和資本的積累，促進(jìn)資本的社會化進(jìn)程。虛擬資本的出現(xiàn)改變了資本積累的方式，資金集中更加迅速、快捷，促進(jìn)了資本的社會化，為高效率的社會化大生產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。 促進(jìn)了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉(zhuǎn)移更加自由靈活，從而能表現(xiàn)出明顯的優(yōu)化資源配置的效應(yīng)和導(dǎo)向性，帶動了勞動力、技術(shù)、自然資源在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門之間的優(yōu)化配置。 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。虛擬資本的繁榮，能增加投資者財(cái)富，刺激消費(fèi)增長，改變短期邊際消費(fèi)傾向，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長的乘數(shù)效應(yīng)，虛擬資本中的股票債券，如果絕大部分是生產(chǎn)性的，也有利于經(jīng)濟(jì)的增長。 促進(jìn)利潤率平均化。“信用制度的必然形成，以便對利潤率的平均化或這個(gè)平均化運(yùn)動起中介作用。”[1]5325.減少流通費(fèi)用。“一項(xiàng)主要的流通費(fèi)用，就是貨幣本身，因?yàn)樨泿抛陨砭哂袃r(jià)值。”通過信用，“a相當(dāng)大的一部分交易完全用不著貨幣。b流通手段的流通加速了。……一方面，這種加速是技術(shù)性的；也就是說，在現(xiàn)實(shí)的、對消費(fèi)起中介作用的商品流轉(zhuǎn)額保持不變時(shí)，較小量的貨幣或貨幣符號，可以完成同樣的服務(wù)。這是同銀行業(yè)務(wù)的技術(shù)聯(lián)系在一起的。另一方面，信用又會加速商品形態(tài)變化的速度，從而加速貨幣流通的速度。”[1]541（二）虛擬資本對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的消極影響。
虛擬資本如果發(fā)展過度，就會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的消極影響：
1.虛擬資本的過度發(fā)展會擠占生產(chǎn)部門的資金供給。在高投資回報(bào)預(yù)期下，大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場和房地產(chǎn)市場，造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。如果流進(jìn)虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金過多，就會造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門資金不足，發(fā)展乏力，出現(xiàn)生產(chǎn)性投資的擠出效應(yīng)。 虛擬資本是經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的根源。虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫的成分不斷增加，人們對虛擬利潤的追逐導(dǎo)致大量資金非正常涌入虛擬資本市場，人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動。 在虛擬資本的積累快于現(xiàn)實(shí)資本積累的情況下，生息的貨幣資本不僅不反映現(xiàn)實(shí)貨幣資本的積累，而且自我擴(kuò)張，這樣就導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)資本供求和生息貨幣資本的供求出現(xiàn)明顯差別，生息貨幣的過剩或不足，不反映或不完全反映現(xiàn)實(shí)資本的過剩或不足，增大了調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的難度。
虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)的概念。成思危認(rèn)為，虛擬經(jīng)濟(jì)是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運(yùn)動有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動。簡單地說，虛擬經(jīng)濟(jì)就是直接以錢生錢的活動。劉駿民認(rèn)為，虛擬經(jīng)濟(jì)是以資本化定價(jià)行為為基礎(chǔ)的價(jià)格系統(tǒng)，其運(yùn)行的基本特征是具有內(nèi)在的波動性。
二、房地產(chǎn)市場虛擬性的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場具有虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的二重屬性，虛擬性是指房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn)，其特性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間。具體表現(xiàn)在：
其一，以房地產(chǎn)的權(quán)屬證書開出的匯票或發(fā)行的抵押證券實(shí)質(zhì)上是一種虛擬資本。根據(jù)馬克思的解釋，房地產(chǎn)權(quán)屬證書“實(shí)際上都只是代表已積累的對于未來生產(chǎn)的索取權(quán)或權(quán)利證書”，它本身沒有價(jià)值，但可以通過循環(huán)運(yùn)動產(chǎn)生利潤，獲取某種形式的剩余價(jià)值。諸如房地產(chǎn)抵押貸款以及抵押貸款的證券化（mbs）、房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券以及股票等有價(jià)證券（reits），依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動使得這些房地產(chǎn)金融工具不經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利的經(jīng)濟(jì)活動，就是一種虛擬經(jīng)濟(jì)，這充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的虛擬性。
其二，資本化定價(jià)。作為不動產(chǎn)的土地，土地價(jià)格就是“地租的資本化”，它使土地資產(chǎn)成為一種具有虛擬資本屬性的資產(chǎn)。實(shí)際上，在現(xiàn)代房地產(chǎn)投資、融資實(shí)務(wù)中，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行估價(jià)的收益資本化法仍是決定房地產(chǎn)投資的最主要估價(jià)方式，只是在估算現(xiàn)金流量時(shí)需要考慮更多的因素，以求達(dá)到更好的預(yù)測效果。
其三，投資者并不直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種重要的投資品，由于對土地需求不斷增加而土地存量不變，因此，從長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格必呈上升趨勢。投資者為了資產(chǎn)保值增值而取得房地產(chǎn)所有權(quán)，其投資的目的在于盈利，投資者并沒有直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動。
三、房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)性質(zhì)使其成為聯(lián)系實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶，它像一把雙刃劍，對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著正負(fù)兩方面作用。郭金興認(rèn)為，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種重要的虛擬資產(chǎn)，并且隨著虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其虛擬性也在不斷增強(qiáng)，這在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家體現(xiàn)得尤為明顯。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場波動并不一定會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成破壞性影響。劉駿民、王千也認(rèn)為，實(shí)際上，一個(gè)發(fā)達(dá)而完善的房地產(chǎn)市場有可能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長中起到穩(wěn)定作用。
（一）完善的房地產(chǎn)市場的積極作用。
1.促進(jìn)金融市場擴(kuò)大。房地產(chǎn)以其不動產(chǎn)的特點(diǎn)成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款的重要抵押品，再加上房地產(chǎn)抵押貸款及其證券化等金融工具的不斷創(chuàng)新，也擴(kuò)大了銀行和金融市場的范圍和規(guī)模。通過向銀行抵押貸款，企業(yè)和個(gè)人可以獲得資金用于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易，而房地產(chǎn)市場交易的活躍進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲。抵押品價(jià)格的上漲改善了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，并吸引過剩資金流向房地產(chǎn)金融市場，進(jìn)而使得信貸規(guī)模以及金融市場的規(guī)模和范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。 支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融市場既可以吸收大量社會過剩閑散的資金，從而化解實(shí)體經(jīng)濟(jì)物價(jià)不穩(wěn)定的壓力，在很大程度上消化實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；也可以為房地產(chǎn)市場上企業(yè)和個(gè)人的投資需求提供資金支持。 優(yōu)化社會資源配置。房地產(chǎn)金融市場將資源從低效率利用部門轉(zhuǎn)移到高效率部門，使社會的經(jīng)濟(jì)資源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部門，實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。房地產(chǎn)增強(qiáng)資金的配置效應(yīng)從而引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)對資源的優(yōu)化配置。隨著金融改革的深化，虛擬經(jīng)濟(jì)的資源配置功能越來越強(qiáng)，極大地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
所以說房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分適當(dāng)?shù)牟▌訉?shí)體經(jīng)濟(jì)是有益的，一方面它可以緩解對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，另一方面也可以優(yōu)化資金配置，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)能更好地配置資源服務(wù)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，改善國民福利。
（二）房地產(chǎn)市場虛擬性的負(fù)面作用。
1.它是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源。一方面，在高投資回報(bào)預(yù)期下，大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場和房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮，經(jīng)濟(jì)泡沫不斷增加。同時(shí)，自上世紀(jì)80年代以來，全球范圍內(nèi)的金融自由化、資本市場管制放松以及先進(jìn)通訊技術(shù)的應(yīng)用使得資本流動更方便、更快捷，國際資本可以更容易地跨國界流向收益高的房地產(chǎn)市場，大大增加了房地產(chǎn)市場的泡沫。另一方面，房地產(chǎn)和其他虛擬資產(chǎn)之間結(jié)構(gòu)失衡，發(fā)展速度參差不齊，同樣可能由于大量貨幣資金積聚于房地產(chǎn)市場而造成房地產(chǎn)泡沫。 房地產(chǎn)業(yè)與銀行貨幣發(fā)行、金融證券市場緊密聯(lián)系在一起，使房地產(chǎn)波動通過貨幣供給和信貸總量等傳導(dǎo)機(jī)制對金融市場和宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。市場繁榮時(shí)，利率水平較低，貸款規(guī)模和信貸總量不斷增加，居民收入預(yù)期增加，購房者對房地產(chǎn)的需求增加，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加速增長；在加息過程中，人們對于經(jīng)濟(jì)前景持樂觀態(tài)度，居民收入預(yù)期進(jìn)一步增長。而一旦由于政策變動或投資者預(yù)期變化等原因引發(fā)信貸規(guī)模驟減時(shí)，購房成本增加，居民收入預(yù)期下降，便會抑制房地產(chǎn)需求，經(jīng)濟(jì)增速便會下降。同時(shí)房價(jià)的下跌也促使居民觀望乃至拋售房產(chǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)的下跌。人們對經(jīng)濟(jì)預(yù)期普遍持悲觀態(tài)度時(shí)，如果投資者資金鏈斷裂，就很容易引發(fā)金融危機(jī)。
因此，防止大量貨幣積聚在房地產(chǎn)市場，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，是治理房地產(chǎn)過度虛擬產(chǎn)生泡沫的關(guān)鍵。我國目前由于金融或資本不發(fā)達(dá)，投資渠道少，房地產(chǎn)往往被作為一種優(yōu)質(zhì)的投資品，在流動性過剩、資本逐利的本性推動下，就會引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)、房價(jià)迅速上漲的不良局面。而房地產(chǎn)又是對政策，尤其是對土地、金融、稅收等政策依賴性很強(qiáng)的行業(yè)，資金松緊對房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性的影響。引起2007年美國次貸危機(jī)的直接原因就是貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場的降溫。從2004年6月到2006年8月美國基準(zhǔn)利率先后上調(diào)17次，從1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大，違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場降溫則使借款人難以將房屋出租、出售，即使出售了房屋也不足以償還購房貸款本金和利息，從而產(chǎn)生了商業(yè)銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng)，最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的發(fā)生。
四、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及建議。
國人對住房有特殊情結(jié)。由于人多地少、經(jīng)濟(jì)高速增長、城市化進(jìn)程加速、信用工具不斷出新、超前消費(fèi)意識形成等因素的相互作用，導(dǎo)致我國需求膨脹，且具有相當(dāng)?shù)膭傂裕偌由暇硟?nèi)外投資、投機(jī)的炒作，尤其是當(dāng)前我國人民幣升值預(yù)期的高漲，熱錢正在快速進(jìn)入我國，使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)極不正常的狀態(tài)。一方面，形成了虛假的房市需求，推動房價(jià)不斷上漲，投資者購房時(shí)不考慮自己的真實(shí)消費(fèi)能力，包括按揭貸款后的還貸能力，而是考慮投資收益和成本，只要房價(jià)漲幅超過銀行還貸利息成本，投資性購房的需求便會不斷增加；另一方面，造成社會資源的極大浪費(fèi)，許多城市房子空置率很高，而中低收入人群越來越買不起房子，極易引發(fā)社會矛盾，影響和諧社會的建設(shè)。
從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系看，目前我國存在著結(jié)構(gòu)性失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求與供過于求同時(shí)并存：一方面，大量的商品房積壓，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商沒有充分分析市場，對市場有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長緩慢。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩俊Ｓ捎谖覈姆康禺a(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是通過制定科學(xué)、有效、競爭的規(guī)則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求，抑制房地產(chǎn)投機(jī)或炒作。為此，筆者提出以下具體建議：
第一，進(jìn)一步完善我國的住房保障制度。政府應(yīng)進(jìn)一步加大對保障性住房建設(shè)的投入力度，優(yōu)先保證供應(yīng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地；同時(shí)，要建立科學(xué)規(guī)范的準(zhǔn)入機(jī)制，使住房保障制度真正保障買不起商品房和無力自行解決住房問題（包括無能力租市場價(jià)住房）的貧困家庭或中低收入家庭。
第二，加強(qiáng)對熱錢的跟蹤和管制，控制熱錢大量流入房地產(chǎn)市場。當(dāng)前人民幣在境外壓力下升值預(yù)期不斷高漲，吸引大量熱錢涌入境內(nèi)，房地產(chǎn)尤其是豪宅是熱錢投資的主要對象。所以，一方面要穩(wěn)定幣值尤其是預(yù)期；另一方面，要從根本上完善我國的市場體制、金融制度以及貨幣政策等。
第三，增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施，當(dāng)股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購買虛擬房產(chǎn)，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。
第四，加強(qiáng)政策的針對性和有效性。房地產(chǎn)由于受多種因素影響，是個(gè)復(fù)雜的市場體系，政府應(yīng)該有的放矢地制定地方房地產(chǎn)政策，而不能搞“一刀切”。同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分析研究，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，完善市場監(jiān)測分析和預(yù)警機(jī)制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。
第五，加強(qiáng)稅收、信貸等政策對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控作用。加強(qiáng)、調(diào)整房地產(chǎn)市場交易稅收，加強(qiáng)物業(yè)立法。同時(shí)，貨幣政策制定者應(yīng)該增加對發(fā)展中的按揭市場基本結(jié)構(gòu)的關(guān)注，并提高信貸條件，加強(qiáng)對經(jīng)營家庭債務(wù)相關(guān)的金融實(shí)體的監(jiān)管，以保證其健康運(yùn)行。
第六，充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性，綜合考慮房地產(chǎn)金融問題，而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融。同時(shí)，進(jìn)一步完善立法，使房地產(chǎn)企業(yè)股票發(fā)行和交易規(guī)范化，把企業(yè)通過股份制而籌集的資金納入健康發(fā)展的軌道。
總之，解決住房問題需要政府這只看得見的手與市場這只看不見的手兩者的密切配合。一方面，要發(fā)揮市場在資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，利用市場的力量來使住宅商品適應(yīng)各種不同的需求，以實(shí)現(xiàn)供需之間的動態(tài)平衡；另一方面，市場和政府兩只手是互相配合的，政府應(yīng)該更多地考慮保障社會公平。
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關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估結(jié)果；評估機(jī)構(gòu)；評估人員
中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）04-0106-02
資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展飛速，目前已滲透到企業(yè)改制、證券市場、金融監(jiān)管、房地產(chǎn)市場、財(cái)產(chǎn)征稅、司法鑒證等經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)領(lǐng)域。資產(chǎn)評估是許多經(jīng)濟(jì)活動決策的重要參考，對促進(jìn)資源合理配置，維護(hù)市場交易秩序等方面具有重大貢獻(xiàn)。
資產(chǎn)評估結(jié)果作為一個(gè)財(cái)務(wù)信息，涉及會計(jì)領(lǐng)域、管理領(lǐng)域、金融領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域等各個(gè)領(lǐng)域，其對企業(yè)、社會甚至國家的影響是非常廣泛的。但是，在資產(chǎn)評估行業(yè)，我們經(jīng)常能看到這樣一種現(xiàn)象，針對同一評估對象，在同一評估時(shí)點(diǎn)，相同的評估目的，采用同種的評估方法的條件下，不同的評估機(jī)構(gòu)或者評估人員資產(chǎn)評估結(jié)果有時(shí)候是不一樣的，特別是對速發(fā)展的世界，評估對象不再是單一的資產(chǎn)，而是趨于綜合化、復(fù)雜化、多元化。企業(yè)兼并、企業(yè)出售、股份經(jīng)營、擔(dān)保等中的資產(chǎn)評估，單一衍生證券資產(chǎn)成本的估計(jì)問題，新興市場的價(jià)值評估，對于國際化多業(yè)務(wù)公司的價(jià)值評估等，對這些待評估對象的評估，不同的評估機(jī)構(gòu)或者評估人員所得的結(jié)果差異更是明顯。是什么原因?qū)е逻@一現(xiàn)象的呢？為解釋這一現(xiàn)象，我們做了深入的調(diào)查，分析同種資產(chǎn)評估方法下的結(jié)果差異形成原因。
一、資產(chǎn)評估結(jié)果差異的產(chǎn)生原因
以下分析資產(chǎn)評估結(jié)果出現(xiàn)不一致的原因，主要是基于同一評估對象、同一評估時(shí)點(diǎn)、相同的評估目的，采用同一種資產(chǎn)評估方法。
（一）各個(gè)評估機(jī)構(gòu)之間缺乏交流
實(shí)務(wù)工作中，經(jīng)常發(fā)生這樣一種現(xiàn)象：同樣的資料，同樣的條件下，交給不同的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，得出的結(jié)果是不一樣的。原因是什么呢？目前的評估機(jī)構(gòu)分為會計(jì)事務(wù)所、房地產(chǎn)評估事務(wù)所、土地評估事務(wù)所、企業(yè)管理咨詢公司和財(cái)務(wù)咨詢公司。各種評估機(jī)構(gòu)都會有本機(jī)構(gòu)的一套資產(chǎn)評估程序和評估工作規(guī)范，不同的評估機(jī)構(gòu)拿到同樣的數(shù)據(jù)，由于資產(chǎn)評估程序和評估工作規(guī)范的不一致，評估模板、數(shù)據(jù)處理方法可能不同，模板里的參數(shù)可能不一樣，權(quán)重取值可能也不一樣，對某些指標(biāo)的要求不同等；同時(shí)，由于中國資產(chǎn)評估方面的法律規(guī)章制度不統(tǒng)一，各個(gè)評估機(jī)構(gòu)評估依據(jù)也可能也是不一樣。以上因素將直接導(dǎo)致同種資產(chǎn)評估下的結(jié)果差異。
（二）評估人員判斷差異
資產(chǎn)評估人員的判斷差異是導(dǎo)致同種資產(chǎn)評估方法下評估結(jié)果出現(xiàn)差異的另一個(gè)重要的原因。資產(chǎn)評估人員的判斷差異分為一般判斷差異和特殊判斷差異。
1.一般判斷差異。一般判斷差異是指在所有的資產(chǎn)評估過程中都會遇到的判斷差異。一般評估判斷差異主要有：（1）資產(chǎn)評估人員的評估經(jīng)驗(yàn)。許多待評估對象，需要大量的人為判斷。例如常見的對發(fā)展成熟行業(yè)的某企業(yè)現(xiàn)金流量的預(yù)測判斷，這些判斷主要是根據(jù)評估師的工作經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)評估人員評估經(jīng)驗(yàn)越豐富，考慮的越縝密，資產(chǎn)評估結(jié)果越接近待評估資產(chǎn)的價(jià)值；評估人員評估經(jīng)驗(yàn)不足，考慮不周，評估結(jié)果難免出現(xiàn)偏差。所以，評估人員的經(jīng)驗(yàn)豐富程度，將可能直接導(dǎo)致同種資產(chǎn)評估方法下的結(jié)果差異。（2）評估機(jī)構(gòu)或者評估人員對資產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)的接受程度。評估機(jī)構(gòu)或者評估人員對資產(chǎn)評估結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)的接受程度不同，也將直接導(dǎo)致同種資產(chǎn)評估方法下的結(jié)果差異。評估機(jī)構(gòu)或者評估人員如果能接受較高的資產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)，其判斷就相對激進(jìn)，資產(chǎn)評估結(jié)果可能偏大；評估機(jī)構(gòu)或者評估人員如果只能接受較低的資產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)，其判斷就相對謹(jǐn)慎，資產(chǎn)評估結(jié)果可能偏小。
2.特殊判斷差異。特殊判斷差異，是指在特殊情況下才會出現(xiàn)的判斷差異。特殊判斷差異主要有：（1）資產(chǎn)評估資料本身存在的缺陷。某些情況下，評估資料本身就是有缺陷的，使評估人員不能擁有充足的資料，搜集資料受到限制，最終導(dǎo)致資產(chǎn)評估結(jié)果差異的出現(xiàn)。比如說對某些新產(chǎn)品的經(jīng)營成本及費(fèi)用的預(yù)測，過去的數(shù)據(jù)是否具有代表性，是否正常，是否有足夠時(shí)期的數(shù)據(jù)可供選擇等。類似的還有對于不熟悉的市場領(lǐng)域、技術(shù)不成熟的領(lǐng)域等的預(yù)測判斷，這些特殊情況下判斷差異是不可避免的，最終也將導(dǎo)致評估結(jié)果不一致；有些待評估對象雖然有足夠的過去資料，但是評估資料的搜集有一定的局限性。比如說對專有技術(shù)的評估，專有技術(shù)屬于企業(yè)的商業(yè)機(jī)密，不允許提供完整的信息。（2）評估方法本身存在的問題。眾所周知，評估方法分為市場法、收益法和成本法。特別是當(dāng)選擇收益法時(shí)，其基本前提是被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣來衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣來衡量；被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。有些評估對象的收益或者成本不是全部都能用貨幣來衡量的，比如說企業(yè)的高效管理、積極的企業(yè)文化、高素質(zhì)的人才、潛在的市場等，這些都能為企業(yè)創(chuàng)造較高的收益，但是很難用貨幣來衡量。所以，當(dāng)選擇了收益法，也就選擇了大量的人為判斷，導(dǎo)致不同評估人員資產(chǎn)評估結(jié)果出現(xiàn)差異也是在所難免的。而選擇成本法時(shí)，人為判斷相對就少了，不同的資產(chǎn)評估人員得到的評估結(jié)果差異就很小，甚至一致。
（三）評估人員交叉學(xué)科知識有待提高
有些資產(chǎn)評估需要對整個(gè)行業(yè)預(yù)測甚至公司所處的整個(gè)宏觀環(huán)境的認(rèn)知及預(yù)測，比如說對某新興行業(yè)的某家公司的企業(yè)價(jià)值評估，評估人員不僅僅要了解公司的實(shí)物資產(chǎn)，這個(gè)相對是比較容易的，難的是對企業(yè)收益的預(yù)測，這個(gè)需要對國家政策的導(dǎo)向，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)未來的市場占有率，產(chǎn)品的更新?lián)Q代等等的預(yù)測，這個(gè)不僅僅需要評估人員的評估專業(yè)知識，還需要扎實(shí)的會計(jì)、管理、金融、經(jīng)濟(jì)、計(jì)算機(jī)技術(shù)等學(xué)科領(lǐng)域的知識。
（四）評估人員受到外界的壓力
資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者評估人員評估待評估資產(chǎn)，某些情況下受到外界利益的驅(qū)使或者委托方的威脅亦或是第三方的脅迫，使得資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不能恪守質(zhì)量控制體系，使得資產(chǎn)評估人員不能嚴(yán)格遵守職業(yè)道德準(zhǔn)則的要求，破壞了資產(chǎn)評估的獨(dú)立性原則和客觀公正性的原則，導(dǎo)致同種資產(chǎn)評估方法下的結(jié)果差異。
二、幾點(diǎn)建議
（一）評估機(jī)構(gòu)之間加強(qiáng)合作和交流
各個(gè)評估機(jī)構(gòu)多交流各自機(jī)構(gòu)的評估程序、評估工作規(guī)范、資產(chǎn)評估法律法規(guī)依據(jù)等，盡量使評估程序、評估工作規(guī)范和評估依據(jù)統(tǒng)一化、規(guī)范化，在交流與發(fā)展的過程中，不斷的提高，不斷的創(chuàng)新；加強(qiáng)職業(yè)道德、專業(yè)術(shù)語、評估資格、教育、法律等方面的合作與協(xié)調(diào)，為評估行業(yè)創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境；積極交流評估中碰到的問題，分享心得，培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀評估人員。
（二）著力培養(yǎng)頂尖的資產(chǎn)評估人才
就目前來說，資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展相對曲折和緩慢，幾乎成為特別關(guān)注的社會弱勢行業(yè)，人們甚至一度對其發(fā)展前景失去信心。對此，國家應(yīng)出示相關(guān)政策，使資產(chǎn)評估行業(yè)更規(guī)范化、更市場化，廣泛宣傳資產(chǎn)評估行業(yè)的重要性和必要性，鼓勵發(fā)展資產(chǎn)評估；社會積極配合，重視資產(chǎn)評估行業(yè)、重視資產(chǎn)評估人才，給予其足夠的實(shí)習(xí)機(jī)會，有經(jīng)驗(yàn)的評估人員給予適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)；完善資產(chǎn)評估人員的后續(xù)教育體系，后續(xù)教育模式可以參照國外成熟的資產(chǎn)評估行業(yè)后續(xù)教育模式或者國內(nèi)后續(xù)教育相對完善的行業(yè)，加以創(chuàng)新，使之適合中國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，從而給資產(chǎn)評估行業(yè)營造全面發(fā)展的環(huán)境。
（三）資產(chǎn)評估人員廣泛學(xué)習(xí)，加強(qiáng)自身的教育，提高綜合素質(zhì)
資產(chǎn)評估是多門學(xué)科相互交叉的邊緣科學(xué)，資產(chǎn)評估人員應(yīng)是多方面知識和能力的綜合型人才，這需要資產(chǎn)評估人員付出更多的努力。評估人員要有意識地努力學(xué)習(xí)各個(gè)學(xué)科領(lǐng)域的知識，有時(shí)候評估一個(gè)項(xiàng)目可能要用到會計(jì)、管理、金融、經(jīng)濟(jì)、工程、建筑、各種技術(shù)等方面的知識，不是借助專家就能完成；再次，資產(chǎn)評估人員要有意識地提高自身的職業(yè)素養(yǎng)，在執(zhí)業(yè)的過程中恪守職業(yè)道德，嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。總之資產(chǎn)評估人員在學(xué)習(xí)過程中要樹立信心，樹立正確的心態(tài)，抓住鍛煉自己的每一個(gè)機(jī)會，努力吸取養(yǎng)分，將培養(yǎng)自己成為一名資產(chǎn)評估行業(yè)的頂尖人才作為奮斗目標(biāo)。
資產(chǎn)評估結(jié)果表面上只是提出某項(xiàng)資產(chǎn)或者權(quán)利的價(jià)值意見，但是，在資產(chǎn)交易過程中，資產(chǎn)評估的結(jié)果是確定交易底價(jià)的依據(jù)，并且成為財(cái)務(wù)信息，對國家財(cái)政稅收、企業(yè)及銀行的經(jīng)營管理、個(gè)人理財(cái)?shù)炔粌H具有直接的當(dāng)期影響，而且會間接地對國家的金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。了解、分析同種資產(chǎn)評估方法下的結(jié)果差異對于客觀看待評估結(jié)果差異具有重要意義，在評估過程中注意導(dǎo)致差異的細(xì)節(jié)，盡量避免可以避免的評估差異；使評估出來的評估結(jié)果盡量趨于待評估資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，體現(xiàn)資產(chǎn)評估的客觀性原則、公正性的原則；使資產(chǎn)評估更好地為委托方服務(wù)，為社會服務(wù)，維護(hù)公眾利益。
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關(guān)鍵詞：中間業(yè)務(wù)；外部環(huán)境；發(fā)展策略
一、我國商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)存在的問題
（一）中間業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍單一，創(chuàng)新能力不足
我國商業(yè)銀行由于受外部環(huán)境及自身?xiàng)l件的限制，中間業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍狹小，不少產(chǎn)品在很大程度上是來源于對國際市場已有產(chǎn)品的模仿和改造，缺乏創(chuàng)造性思維和本土特征，無法滿足客戶的個(gè)性化需求。
（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂，業(yè)務(wù)競爭無序
中間業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行以收取手續(xù)費(fèi)為目的的一種有償?shù)慕鹑诜?wù)性業(yè)務(wù)。但由于目前法規(guī)不健全，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，商業(yè)銀行在實(shí)際經(jīng)營過程中為了爭奪客戶，以攬存為目的，采取相互壓價(jià)、提供優(yōu)惠條件等種種不正當(dāng)競爭手段來吸引客戶，在銀行之間形成了一種盲目競爭的態(tài)勢。
（三）法律法規(guī)不健全
在我國，長期以來卻沒有相關(guān)的法律法規(guī)來引導(dǎo)和規(guī)范銀行中間業(yè)務(wù)，目前唯一能夠遵循的只有2001年7月才頒布實(shí)施的《商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)暫行規(guī)定》，而且該規(guī)定僅是框架性的，仍有許多不完善之處。
（四）風(fēng)險(xiǎn)防范意識不夠，管理構(gòu)架不完善
隨著商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，中間業(yè)務(wù)已由單純收取手續(xù)費(fèi)向承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化。其風(fēng)險(xiǎn)逐漸呈現(xiàn)出損失巨大、復(fù)雜性高、隱蔽性強(qiáng)等特點(diǎn)，中間業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避越來越不容忽視，而我國商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)最突出的問題是風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)不合理。
二、完善我國商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)的策略
（一）優(yōu)化我國商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)發(fā)展的外部環(huán)境
1.完善法律法規(guī)體系
發(fā)展中間業(yè)務(wù)必須以完備的金融市場和良好的金融環(huán)境為依托。國家有關(guān)部門應(yīng)盡快制定相應(yīng)的管理法律、法規(guī)促進(jìn)公平、高效競爭，引導(dǎo)我國商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)積極、穩(wěn)妥、規(guī)范、健康地發(fā)展。中央銀行在政策取向上，應(yīng)更多的鼓勵和支持商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)的發(fā)展。根據(jù)各個(gè)階段的不同情況對商業(yè)銀行開展中間業(yè)務(wù)實(shí)行報(bào)備制或?qū)徟啤＝ㄗh出臺一批完整的中間業(yè)務(wù)法規(guī)、管理制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及中間業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃來規(guī)范中間業(yè)務(wù)的經(jīng)營行為，使商業(yè)銀行做到中間業(yè)務(wù)有法可依、有章可循。
2.放松金融管制，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的混業(yè)經(jīng)營
商業(yè)銀行應(yīng)該不斷探索現(xiàn)存制度下中間業(yè)務(wù)的最優(yōu)發(fā)展模式，拓展中間業(yè)務(wù)發(fā)展的空間。當(dāng)前，全球范圍內(nèi)，金融混業(yè)經(jīng)營已成為一種趨勢。我們必須加快金融創(chuàng)新的步伐，盡快制定出相關(guān)的制度和措施，逐步實(shí)施多元化的經(jīng)營策略，努力實(shí)現(xiàn)范圍經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。我國商業(yè)銀行可以通過成立綜合型全能銀行來規(guī)避制度上的缺陷，涉足證券、基金、保險(xiǎn)、信托等領(lǐng)域，與證券、保險(xiǎn)共用網(wǎng)點(diǎn)設(shè)備，提高經(jīng)營效率。
3.構(gòu)筑功能性創(chuàng)新監(jiān)管模式
商業(yè)銀行進(jìn)行不正當(dāng)競爭，對中間業(yè)務(wù)少收費(fèi)或不收費(fèi)的行為，勢必對整個(gè)競爭環(huán)境造成損害，并且不利于自身的發(fā)展。商業(yè)銀行應(yīng)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，遵守市場規(guī)則，共同營造公平競爭環(huán)境。首先要規(guī)范中間業(yè)務(wù)定價(jià)，合理收費(fèi)。要堅(jiān)持與國際商業(yè)銀行接軌的原則，堅(jiān)持統(tǒng)一管理，分類指導(dǎo)的原則。我國政府和人民銀行要制定中間業(yè)務(wù)收費(fèi)管理辦法，明確商業(yè)銀行對中間業(yè)務(wù)進(jìn)行收費(fèi)的權(quán)利，積極發(fā)揮銀行同業(yè)協(xié)會的作用，協(xié)商制定中間業(yè)務(wù)的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。
（二）營造公平有序的市場競爭環(huán)
1.明確商業(yè)銀行自身定位
我國加入WTO后，外資銀行對我國銀行業(yè)的沖擊之一就是中間業(yè)務(wù)市場的爭奪。面對新的形勢，我國商業(yè)銀行首先要認(rèn)清自身“服務(wù)”的定位，從戰(zhàn)略的高度把中間業(yè)務(wù)作為一項(xiàng)主營業(yè)務(wù)來抓，應(yīng)當(dāng)把中間業(yè)務(wù)作為利潤的增長點(diǎn)來看待，明確市場定位，加強(qiáng)人才的培養(yǎng)，以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心開展經(jīng)營，爭取中間業(yè)務(wù)發(fā)展的市場優(yōu)勢；增強(qiáng)效益意識，把發(fā)展質(zhì)量和經(jīng)營效益作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)。
2.明確中間業(yè)務(wù)市場定位
加快中間業(yè)務(wù)的發(fā)展，必須考慮社會公眾對金融服務(wù)的實(shí)際需要，分析發(fā)展前景，根據(jù)內(nèi)在條件和外在需求分層次由易到難、由低級到高級發(fā)展，分別制定近、中、遠(yuǎn)期策略。
短期應(yīng)注重傳統(tǒng)中間業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)較小的創(chuàng)新中間業(yè)務(wù)，如金融咨詢、業(yè)務(wù)、擔(dān)保、保管及其它業(yè)務(wù)，把他們培育成能打開市場贏得效益的拳頭產(chǎn)品；中期定位可逐步向以實(shí)現(xiàn)收益為主要目的的中間業(yè)務(wù)拓展，如金融驗(yàn)證、金融評估、資產(chǎn)評估事務(wù)所、房地產(chǎn)評估事務(wù)所、拍賣行等；長期可著重向以期貨、期權(quán)為主的金融衍生產(chǎn)品開拓，并推動我國金融業(yè)實(shí)行混業(yè)經(jīng)營。
3.建立中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品的定價(jià)模型
單項(xiàng)中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品的收入R由銷售量Q和銷售價(jià)格p決定，用公式表示為：R=pQ（式1）。中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品成本C由固定成本FC和變動成本VC組成，即：C=FC+VC（式2）。單項(xiàng)中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品利潤為收入R減去成本C，表示如下：∏=R－C（式3）。其中，F(xiàn)C是某個(gè)常數(shù)，VC=vQ，v為平均單位變動成本，為已知；Q是某單項(xiàng)中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品的銷售量。根據(jù)條件四，銷售量與價(jià)格的關(guān)系可以表示為：Q=a－bP（式4）。其中，a，b為己知數(shù)且均大于0，p表示中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品銷售價(jià)格，Q表示一定價(jià)格水平下某單項(xiàng)中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品的銷售量。式1、2、4帶入式3得：∏=－bp2+(a+by)p－F－av（式5）。單項(xiàng)中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品的利潤∏最大化的條件，為其對價(jià)格的一階導(dǎo)數(shù)為0，即：（式6）。由式6，單項(xiàng)中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品利潤最大化的價(jià)格為:P*=(bv+a)/2b（式7）。
4.建立中間業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制
對中間業(yè)務(wù)的信息披露制度和內(nèi)控體系加以規(guī)范是對中間業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管的重要手段。制定出詳細(xì)的規(guī)章制度進(jìn)行約束和限制，對容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)防范；要完善各類中間業(yè)務(wù)管理層次結(jié)構(gòu)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)類別制定不同的措施來防范各類風(fēng)險(xiǎn)；要建立管理型金融會計(jì)新體系。
參考文獻(xiàn)：
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Abstract： the project management professional education goal is to develop an integrated and applied talents， and the undergraduate education of students in the process of solving practical problems， can skilled use of textbook knowledge， but lack of innovation， not better combined with engineering practice， this project management and professional goals. Draw further apart. Through the analysis of the problems existing in the practice teaching process of engineering management specialty， this paper discusses the methods to improve the students’ practical ability of engineering cost， in order to cultivate applied talents with creative spirit and practical ability.
P鍵詞：工程管理；工程造價(jià)；實(shí)踐能力培養(yǎng)
Key words： engineering management；engineering cost；practical ability training
中圖分類號：G64 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）23-0222-03
0 引言
揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院工程管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是把學(xué)生塑造成有綜合性、應(yīng)用性能力的人才，培養(yǎng)方案不僅僅局限于書本知識的傳授，更加注重學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)，使學(xué)生更加貼近工程，更加接近實(shí)際。隨著經(jīng)濟(jì)全球化逐漸深入，我國建筑企業(yè)對應(yīng)屆畢業(yè)生實(shí)踐能力的要求越來越高，但從學(xué)校近年的就業(yè)狀況來看，許多工程管理專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生在實(shí)踐能力方面大都不能滿足用人單位的要求，學(xué)校對學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)與企業(yè)的用人需求開始有脫節(jié)的跡象。因此，對工程管理專業(yè)學(xué)生工程造價(jià)實(shí)踐能力培養(yǎng)就成了此專業(yè)教育成功的關(guān)鍵，也是學(xué)生能夠較快融入到就業(yè)崗位的關(guān)鍵。
1 工程管理專業(yè)學(xué)生工程造價(jià)實(shí)踐能力培養(yǎng)存在的問題分析
1.1 學(xué)校沒有制定完善的實(shí)踐能力培養(yǎng)體系
我們從開設(shè)工程管理專業(yè)的各所高校中了解到，對學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)已經(jīng)越來越被高校重視，各種實(shí)踐培養(yǎng)計(jì)劃也通過各種方式應(yīng)用到教學(xué)當(dāng)中，如單位實(shí)習(xí)、課程結(jié)業(yè)后的課程設(shè)計(jì)以及畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）等。
該院工程管理專業(yè)緊追時(shí)代潮流，對學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)相當(dāng)重視，在實(shí)習(xí)、課程設(shè)計(jì)以及相關(guān)軟件的學(xué)習(xí)方面都收到了不錯的效果，但實(shí)踐方案實(shí)施的深度和廣度同國內(nèi)一些知名高校還有一定差距。比如某些應(yīng)當(dāng)安排實(shí)習(xí)或者課程設(shè)計(jì)的課程因?yàn)檎n時(shí)問題而沒有開設(shè)，或者因?yàn)檎n程沖突而選擇放棄開設(shè)。該院工程管理專業(yè)造價(jià)方向只開設(shè)了土建、裝飾以及安裝三個(gè)方向，但也只有土建方向完整的可以上完一個(gè)學(xué)期，裝飾和安裝由于時(shí)間原因只開設(shè)了半個(gè)學(xué)期，使得學(xué)生對這兩個(gè)方向的實(shí)踐能力達(dá)不到工作單位的要求，更別提學(xué)院沒有涉及的市政和園林這兩個(gè)方向的課程及實(shí)踐環(huán)節(jié)，使得一些市政園林單位望而卻步。除此以外，學(xué)院并沒有開設(shè)相關(guān)算量軟件的必修課程，而是把它作為學(xué)生課后練習(xí)的手段，使得學(xué)生不能系統(tǒng)、熟練地掌握算量軟件的操作以及一些應(yīng)該注意的事項(xiàng)，同時(shí)也大大浪費(fèi)了這些教學(xué)資源。安排工地實(shí)習(xí)的時(shí)間過短，相對于項(xiàng)目生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，學(xué)生很難深刻理解實(shí)習(xí)的真正意義。種種問題的出現(xiàn)，都指向了該院實(shí)踐能力培養(yǎng)體系的不系統(tǒng)、不完善。因此，要想從根本上提高學(xué)生的實(shí)踐能力，鞏固學(xué)生專業(yè)知識基礎(chǔ)，亟需從學(xué)院的實(shí)踐能力培養(yǎng)體系中尋找突破。
1.2 校內(nèi)外實(shí)踐性教學(xué)不能協(xié)調(diào)一致
據(jù)了解，我國一些開設(shè)工程管理專業(yè)的高等院校都把實(shí)踐環(huán)節(jié)分為校內(nèi)和校外兩部分。校內(nèi)實(shí)踐基本從算量軟件、測量認(rèn)識實(shí)習(xí)以及已完工程認(rèn)識實(shí)習(xí)等方面著手，校外實(shí)踐則是把學(xué)生安排到具體的工作單位進(jìn)行實(shí)地實(shí)踐。由以往的經(jīng)驗(yàn)來看，校內(nèi)實(shí)踐因?yàn)閺?qiáng)制性的緣故，學(xué)生執(zhí)行的較好，掌握的也比較透徹，但是校外實(shí)踐由于缺乏一定的監(jiān)督，自由度較高的緣故，學(xué)生應(yīng)付的居多，很難從中真正提高自己的實(shí)踐能力。因此，在制定培養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)加大對校外實(shí)踐的監(jiān)督，使學(xué)生切實(shí)地從校外實(shí)踐中受益，真正提高自己的實(shí)踐能力。
1.3 校外實(shí)踐的質(zhì)量難以達(dá)到預(yù)期效果
工程管理專業(yè)的特殊性決定了實(shí)習(xí)單位的特殊性，它需要把學(xué)生安排到具有一定危險(xiǎn)性的項(xiàng)目現(xiàn)場。這就加大了學(xué)校安排實(shí)習(xí)單位的難度。此外，一些造價(jià)工程師在算量的時(shí)候不喜歡受到外界的干擾，而剛進(jìn)單位實(shí)習(xí)的學(xué)生大多對實(shí)際工程造價(jià)工作接觸不深，對于復(fù)雜的工程量計(jì)算規(guī)則和套價(jià)規(guī)范又不得不向他們請教，這就對他們的工作帶來了一定的困擾，因此他們對這方面有所抵觸。種種原因使得學(xué)生的校外實(shí)踐質(zhì)量不高，難以達(dá)到學(xué)校既定目標(biāo)。
1.4 基礎(chǔ)理論知識難以同實(shí)踐環(huán)節(jié)真正有效地結(jié)合
眾所周知，絕大多數(shù)開設(shè)工程管理專業(yè)的高等院校，其實(shí)踐環(huán)節(jié)的教學(xué)多依附于基礎(chǔ)理論知識的構(gòu)建，沒有考慮到實(shí)際工作中需要的應(yīng)對突發(fā)狀況的能力，更沒有把提升學(xué)生創(chuàng)新能力作為培養(yǎng)計(jì)劃的重點(diǎn)，指導(dǎo)思想僅僅是通過實(shí)踐來驗(yàn)證理論知識和認(rèn)識生產(chǎn)，不能真正提高學(xué)生的實(shí)踐能力。比如，在安裝造價(jià)的課程設(shè)計(jì)中，學(xué)生只需要掌握運(yùn)用工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量，會套定額計(jì)算工程造價(jià)，沒有考慮到工程的實(shí)際情況，沒有設(shè)置復(fù)雜情況來考查學(xué)生獨(dú)立解決施工方案和施工組織設(shè)計(jì)的創(chuàng)造能力，這使得學(xué)生的實(shí)踐能力不能夠滿足時(shí)代的要求，創(chuàng)造能力、應(yīng)變能力以及綜合運(yùn)用知識的能力，也不能滿足用人單位的需求。
1.5 對學(xué)生的實(shí)踐能力缺乏完善的評價(jià)體系
眾所周知，入職造價(jià)行業(yè)有許多的硬性條件。一些擁有造價(jià)員從業(yè)資格證書或者造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格證書的人很容易被用人單位認(rèn)可，獲得應(yīng)聘機(jī)會，而剛畢業(yè)的大學(xué)生缺乏從業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及執(zhí)業(yè)證書，入職有一定的難度。該院尚未對學(xué)生專業(yè)實(shí)踐能力進(jìn)行評價(jià)，對學(xué)生是否擁有從業(yè)資格證書也沒做硬性要求，僅僅依靠學(xué)習(xí)成績以及大學(xué)生暑期實(shí)踐報(bào)告作為評價(jià)指標(biāo)，其可比性和可信度并不能完全被用人單位信服。對于那些全國性的英語四、六級以及計(jì)算機(jī)等級證書不能體現(xiàn)其本專業(yè)的實(shí)踐能力。因此，把從業(yè)資格證書考核制度列入學(xué)生實(shí)踐能力培養(yǎng)計(jì)劃中是極其必要的。
1.6 學(xué)院對工程管理專業(yè)實(shí)踐能力培養(yǎng)相對其他土木專業(yè)有所差距
該院工程管理專業(yè)的地位同土木專業(yè)有一定的差距，沒有得到應(yīng)有的重視。學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)作為其日后工作的重要保障，從本專業(yè)的教學(xué)、經(jīng)費(fèi)以及實(shí)習(xí)基地建設(shè)等方面的政策來看，并沒有得到應(yīng)有的對待。目前，一些本專業(yè)的配套設(shè)施尚未落實(shí)到位，工程管理實(shí)驗(yàn)室的部分軟件過于陳舊，迫切需要更新?lián)Q代，這使得學(xué)生實(shí)踐能力培養(yǎng)體系尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
2 工程管理專業(yè)學(xué)生提高工程造價(jià)實(shí)踐能力的研究
2.1 系統(tǒng)的教學(xué)體系
實(shí)踐能力的培養(yǎng)需要系統(tǒng)的教學(xué)體系，因此可通過以下四個(gè)階段對學(xué)生實(shí)踐能力進(jìn)行提升：
①基礎(chǔ)理論知識傳授階段，設(shè)置該階段的目的是使學(xué)生掌握基礎(chǔ)的專業(yè)知識，了解本專業(yè)的發(fā)展前景，培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力，為三四年級的專業(yè)實(shí)踐奠定基礎(chǔ)；
②專業(yè)課程實(shí)踐能力培養(yǎng)階段，該階段旨在加深學(xué)生對專業(yè)課程熟悉的程度，通過課程設(shè)計(jì)培養(yǎng)學(xué)生知識應(yīng)用能力以及獨(dú)立思考的能力；
③應(yīng)用性實(shí)踐能力培養(yǎng)階段，在實(shí)踐性教學(xué)過程中，學(xué)生通過分析工程造價(jià)管理現(xiàn)實(shí)存在的問題，培養(yǎng)自己解決實(shí)際問題的能力，同時(shí)提高自己的實(shí)踐和創(chuàng)新能力；
④社會實(shí)踐能力培養(yǎng)階段，在此階段，需要對學(xué)生進(jìn)行專業(yè)的入職培訓(xùn)，將學(xué)生安排到單位進(jìn)行鍛煉。通過在工作第一線的實(shí)踐學(xué)習(xí)，學(xué)生能夠更好地理解其將來所要從事的工作，認(rèn)識自己尚存在的不足，努力提升自己的實(shí)踐能力，讓自己在日后的職位競爭中立于不敗之地。
2.2 通過課堂教學(xué)提升學(xué)生的工程素養(yǎng)
對于剛進(jìn)入本專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)生來說，他們對工程項(xiàng)目的認(rèn)識基本來源于教師在課堂上的傳授，教師對學(xué)生工程素養(yǎng)的塑造上有著至關(guān)重要的影響。老師在傳授基礎(chǔ)理論知識的同時(shí)，要有意識將與之相關(guān)的實(shí)際問題帶入，緊密聯(lián)系實(shí)踐內(nèi)容，通過課堂教學(xué)提升學(xué)生的實(shí)踐能力意識。除此以外，也可以采用互動式的教學(xué)方式，學(xué)生在講臺上說出自己對工程項(xiàng)目的認(rèn)識，老師在臺下通過啟發(fā)、討論的方式對學(xué)生進(jìn)行啟迪，這更有益于學(xué)生拓寬思路，意識到實(shí)踐創(chuàng)新能力的重要性。
2.3 實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)及其內(nèi)容能滿足學(xué)生發(fā)展需要
一方面，按照本專業(yè)設(shè)定的培養(yǎng)目標(biāo)，精心設(shè)計(jì)適合學(xué)生發(fā)展的實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，努力為學(xué)生創(chuàng)造一個(gè)適宜其實(shí)踐能力發(fā)展的平臺，將實(shí)踐教學(xué)作為一條主線貫穿于本科四年的教育培養(yǎng)過程。
另一方面，教師要對以往的實(shí)踐性教學(xué)進(jìn)行反思，科學(xué)地安排實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容，通過適宜的教W方式更好地傳遞給學(xué)生。同時(shí)也要重視學(xué)生對實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容的反饋，對于不足之處加以改正，加強(qiáng)對實(shí)踐性教學(xué)的過程考核，將實(shí)踐性教學(xué)作為教學(xué)改革的重點(diǎn)。
2.4 實(shí)踐能力培養(yǎng)方案的指導(dǎo)思想要緊密同時(shí)代聯(lián)系起來
在競爭越來越激烈的今天，誰能夠解決好工程管理中存在的問題，誰能夠提出新的管理模式，誰就能成為這個(gè)行業(yè)的佼佼者。因此，指導(dǎo)思想要緊隨時(shí)代潮流，實(shí)現(xiàn)實(shí)踐教學(xué)的三個(gè)替代：
①培養(yǎng)學(xué)生自主創(chuàng)新能力替代培養(yǎng)機(jī)械式的動手能力；
②解決工程實(shí)際問題替代傳統(tǒng)的仿真教學(xué)模式；
③知行合一的教學(xué)模式替代古板的課堂教學(xué)模式。
2.5 不能忽視教師素質(zhì)對學(xué)生實(shí)踐能力的影響
教師資源優(yōu)劣是評價(jià)一個(gè)學(xué)校好壞的重要指標(biāo)，它對于本專業(yè)的發(fā)展也有著至關(guān)重要的影響。
工程管理專業(yè)的理論知識需隨著建筑業(yè)的發(fā)展及時(shí)更新，因此要求教師除了擁有較高的學(xué)術(shù)水平和教學(xué)水平外，還要求他們能夠不斷地對其原有的知識進(jìn)行更新，對課程的內(nèi)容、學(xué)科發(fā)展動態(tài)、學(xué)科研究方法和研究規(guī)律等有深入的研究和理解，并將其消化整理成淺顯易懂的知識傳遞給學(xué)生。
教師只有具備工程造價(jià)研究能力、實(shí)踐動手能力，才能承擔(dān)起培養(yǎng)學(xué)生動手能力的重任。學(xué)校可以按計(jì)劃分別將教師送到建設(shè)領(lǐng)域的相關(guān)企業(yè)進(jìn)行包括業(yè)務(wù)知識、管理知識、工程造價(jià)知識、服務(wù)意識等方面的實(shí)踐考察，再將先進(jìn)的管理模式和技術(shù)帶回課堂，拓寬學(xué)生的視野，讓其對本專業(yè)有更深層次的理解。
學(xué)校也可以利用各企事業(yè)單位現(xiàn)成的資源，聘請有經(jīng)驗(yàn)的注冊造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師、建造師作為學(xué)校的校外指導(dǎo)教師，定期給學(xué)生開設(shè)專業(yè)性講座和進(jìn)行校外實(shí)習(xí)指導(dǎo)。
3 提高學(xué)生實(shí)踐能力過程中應(yīng)該注意的事項(xiàng)
工程造價(jià)實(shí)踐能力培養(yǎng)方案要本著以學(xué)生為主的思想，在實(shí)施過程中，要注重基礎(chǔ)理論知識的鋪墊，也要緊抓實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)理論實(shí)踐兩不誤。應(yīng)注意的事項(xiàng)有：
①貼近工程實(shí)際，面向生產(chǎn)第一線。涉及學(xué)生的實(shí)踐內(nèi)容必須要增強(qiáng)其實(shí)行的可行性，提高與工程項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度，貼近工程的實(shí)際特點(diǎn)。通過這樣的綜合訓(xùn)練，學(xué)生在課堂上就能模擬實(shí)際工程管理工作，真正實(shí)現(xiàn)與企業(yè)的無縫對接，既掌握了專業(yè)理論知識，又為日后更好地融入工程企業(yè)，參與工程管理奠定了基礎(chǔ)。
②進(jìn)行仿真實(shí)踐，打破空間束縛。由于符合實(shí)踐性教學(xué)的的典型工程往往由于空間、時(shí)間的限制變得可遇不可求，因此仿真工程實(shí)踐在這里就顯得尤為重要了，它不僅能夠突破工程管理專業(yè)實(shí)踐活動中空間和時(shí)間的限制，又能夠靈活地設(shè)置變量，達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)變能力的目的。通過模擬仿真實(shí)踐，學(xué)生既能初步了解造價(jià)管理人員的基本工作，也可通過工程仿真訓(xùn)練掌握工程軟件計(jì)算思路與技能，加強(qiáng)對理論知識的理解及綜合實(shí)踐的運(yùn)用。
③注重培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)化意識。工程管理專業(yè)的資格考試主要有造價(jià)員、注冊造價(jià)工程師、注冊監(jiān)理工程師、注冊建造師、注冊房地產(chǎn)評估師等，當(dāng)前本學(xué)院工程管理專業(yè)開設(shè)的課程涵蓋的知識點(diǎn)應(yīng)與以上資格考試的基本考點(diǎn)相適應(yīng)，并且學(xué)校安排的實(shí)踐項(xiàng)目的內(nèi)容也會有意識地向國家執(zhí)業(yè)資格考試的要求靠攏，讓學(xué)生在校學(xué)習(xí)階段就可以從理論到實(shí)踐對工程管理類國家執(zhí)業(yè)資格考試的要求有所了解，使學(xué)生在校期間就可以受到適應(yīng)社會的熏陶，增強(qiáng)日后適應(yīng)社會的能力。
④依據(jù)專業(yè)綜合實(shí)訓(xùn)課程的內(nèi)容來制定課程的考核方式以及標(biāo)準(zhǔn)。對于工程管理專業(yè)來說，由于綜合實(shí)訓(xùn)課程的內(nèi)容和形式具有多樣性，所以專業(yè)綜合實(shí)訓(xùn)課程考核方式也是各式各樣的，比如，參加造價(jià)綜合實(shí)踐的可以提交造價(jià)咨詢報(bào)告；參與施工管理實(shí)踐的提交項(xiàng)目的施工方案或施工組織設(shè)計(jì)；參加工程管理等。學(xué)生在上述過程中的實(shí)際表現(xiàn)以及上交的成果報(bào)告的質(zhì)量可以作為教師評判打分的標(biāo)準(zhǔn)。
4 結(jié)語
工程管理專業(yè)具有很強(qiáng)的實(shí)踐性，因此實(shí)踐教學(xué)既應(yīng)是本專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)又該是本院辦學(xué)的一大特色。在實(shí)施實(shí)踐教學(xué)的過程中，要注重加強(qiáng)本校工程管理專業(yè)的辦學(xué)特色，確立該專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)，構(gòu)筑科學(xué)、合理、可實(shí)踐性強(qiáng)的工程管理專業(yè)的人才培養(yǎng)體系，同時(shí)也要在籌建工程造價(jià)管理的實(shí)訓(xùn)室等硬件設(shè)施上下足功夫。只有這樣才能讓學(xué)生能夠更好地將理論與實(shí)際結(jié)合，書本知識與實(shí)踐操作結(jié)合。工程造價(jià)實(shí)踐性教學(xué)既能拓寬學(xué)生知識面、豐富工程造價(jià)的實(shí)踐訓(xùn)練活動，又能加速培養(yǎng)應(yīng)用型工程造價(jià)管理人才。最重要的是，它對于傳授知識、增強(qiáng)能力、提高素質(zhì)、鼓勵創(chuàng)新及發(fā)展性的應(yīng)用型本科教育新模式的轉(zhuǎn)變將起到舉足輕重的作用。
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