時間：2023-06-08 11:20:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產市場調研，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、東莞市房地產發展狀況
在東莞新一輪城市建設的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。
東莞市政府關于常平（2001~2020）經濟發展戰略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、2010年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃2005年、2010年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。
3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。
2)西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4)常平東門區域，
常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考
案名
世紀康城
山水雅居
新天美地
戶型
二房
三房
二房
三房
二房
三房
面積
77.2
103
77
128
75.37
137
均價
3500元
3800元
3400元
總價
27萬
36萬
29.3萬
48.6萬
25.6萬
46.6萬
20年供樓
1600元
1850元
1700元
2600元
1400元
2500元
30年供樓
1300元
1500元
1400元
2100元
1150元
2000元
租金
無家具1500元/月
無家具
1800元/月
未定
未定
帶家具
2500元/月
帶家具
3500元/月
總結
園林景觀
戶型不實用
價格偏高
出入方便
戶型較好
周邊休閑配套
方正實用
尊貴豪華
單價易接受
總價較高
市場結論：
1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。
2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20*年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在20*年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
:
——房地產發展目標調整。20*年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20*年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
【關鍵詞】房地產市場營銷 策略 應用的探討
伴隨著經濟社會的快速發展，房地產經濟已經成為國民經濟的重要支柱產業，并且推動了國民經濟的發展和壯大。市場營銷是房地產企業面向社會的注意窗口，是房地產企業運營生產的重要手段。只有正確合理的市場營銷手段才能促進房地產事業的蓬勃發展，推動社會經濟的進步。市場營銷策略是房地產企業向社會獲取經濟利益的有效途徑，市場營銷決定了房地產開發的增長速度。
一、當前房地產市場營銷現狀分析
（一）市場調研不足且缺乏真實性
開展房地產市場營銷策略的重要依據就是進行市場調查，獲取第一手資料。當前，有些企業對市場調視力度不夠，市場調研不足，缺乏真實有效性。致使企業在制定營銷策略時，僅僅是理論性的判斷，沒有實際生活調研數據作為依據。忽略了社會需求的狀況，導致理論與實際出現了偏差，使制定的市場營銷策略失去了時效性，制約了市場營銷策略的效果，影響了企業的發展和經濟利益。
（二）目標市場的定位模糊
隨著社會經濟的發展，人們生活水平出現了兩級分化的情況，導致了在收入和思想意識形態的差異，使社會的整體消費人群之間存在著對產品需求的差異，需要的房地產產品也不相同。當前，有些房地產開發商忽略了這一特點，將房地產建設成高端大氣的高檔小區，使得中低收入人群無法承受高檔的房價。這種目標市場定位的模糊狀態，影響了整體的房地產市場。
（三）市場營銷渠道陳舊
當前的房地產市場影響渠道采用的是以電視營銷和平面廣告設計為主。隨著網絡的興起，大中規模的房地產企業的市場營銷渠道比較廣泛，獲得的經濟效益更好，一些小的房地產企業由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場營銷渠道的發展，使得受益低，導致房地產企業減少了在營銷方面投入的資金。
（四）價格營銷策略單一
價格營銷包括市場定價和調價，是房地產市場營銷的重要策略。當前的房地產企業都采用了降低價格開盤的策略，在樓盤銷售過程中，逐漸的調節房價，沒有合理的調節機制制約。有些房地產企業甚至是盲從的進行價格的調整，促使價格營銷策略的單一性。
二、房地產市場營銷策略分析
（一）產品策略
房地產營銷包括的內容有房地產實體項目產品和有關項目的服務設施。所以，房地產市場營銷策略要從基礎、核心、產品等方面考慮，將房地產市場營銷策略的重點放在打造品牌戰略和特色戰略上。特色戰略就是突出房地產項目的實體產品特征、周邊環境、相關的配套設施等方面的特點和不同與別家的優勢，將房地產項目的優勢充分的展現出來，用建筑的風格、戶型設計、質量、服務等作為搶占市場的依據，滿足消費者的需求。打造房地產品牌戰略就是將房地產企業的形象鮮明化。品牌的競爭是房地產市場競爭的核心，是將企業的無形資產變成企業競爭的附加值，將企業向多元化發展。憑借企業品牌優勢，可以促進市場營銷的開展實現營銷目標。
（二）價格策略
價格策略是房地產市場營銷的重要策略，直接影響房地產的發展。價格關系到房地產經營的成本和利潤，和消費者的購買支付行為，影響著銷售的情況和企業利益目標的最終實現。價格策略的制定要考慮企業成本利潤核算和消費人群的實際購買情況，運用科學的定價方法，制定出合理的價格。
（三）促銷策略
促銷策略就是運用合理的傳遞方法將房地產企業的產品和服務的知名度擴大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產企業的銷售人員直接與樓盤消費人員進行有效的溝通、接洽，建立良性的關系，用產品和服務質量說話，加強消費者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產的各種廣告，樹立的品牌形象，進行中的營業推廣技術等，運用到房地產產品銷售和服務質量中進行的促銷活動。將人員促銷和非人員促銷結合在一起，就形成了促銷策略。
三、房地產市場營銷策略的創新發展
社會經濟的發展，必然帶動房地產市場經濟的發展，所以傳統的房地產市場營銷策略和組成營銷策略就無法滿足經濟市場的發展和壯大，為了在社會市場競爭中立于不敗之地，房地產企業只有改變已有的思想理念，創新市場營銷策略，使房地產企業長久的發展下去。
（一）人文營銷
由于現在社會的發展和進步，影響著消費水平的發展，所以消費者對居住環境的要求越來越高，這就要求房地產的產品和服務質量要具備人文理念。在進行市場銷售時，將產品的項目特點和服務的人文理念充分的體現出來，將項目營銷變環境，提升房地產企業文化的內涵。
（二）社會營銷
社會營銷是從社會發展的角度出發，因為房地產企業是社生產力的重要組成部分。以經濟實體的形式，獲取社會群眾的經濟利益。在做房地產企業營銷策略時，以品牌形象承擔社會應盡的職責，與人們群眾搞好關系，建立口碑式營銷，樹立社會良好形象，獲取經濟利益。
（三）知識營銷
我們現在所處的是知識經濟時代，消費者在購買產品之前，就已經了解了有關房地產方面的相關知識，所以，房地產企業在對消費者進行產品知識灌輸時，要以輔助、加強、提升的觀點進行講解，以增強消費者的滿意度和信任度，最終達成營銷的順利進行。
關鍵詞：房地產；開發；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.
關鍵詞:房地產;營銷;問題
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0099-01
1 存在問題
1.1 市場調查缺乏真實性
一些企業在市場營銷方案制訂時,往往以見報的信息為依據,其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢,也很少進行實地調研,從目前可見的營銷報告中,對房地產消費者的調查分析不足,這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高,直接影響到房地產企業經濟效益和社會效益。
1.2 市場定位不準
由于市場調查的真實性的缺乏,導致了很多房地產家市場定位缺乏科學性,胡亂羅列賣點,導致樓盤滯銷。許多房地產開發商并未全面充分地認識到市場需求的差異性,不顧當地經濟及實力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業自身的資源條件,沒有明確的目標,不進行科學的市場定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業住房,最終導致諸多樓盤滯銷,而適應廣大中低收入家庭的經濟住房卻十分短缺。
1.3 產品賣點把握不準,癡迷炒作
當前,房地產界炒作之風盛行。開發商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣點”。很遺憾,不少房地產開發商一味地想制造轟動效應,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費者實際需求。
1.4 過分依賴廣告攻勢
房地產商過度偏愛廣告攻勢,似乎廣告做得越多,聲勢造得越大,樓盤就越好銷售。房地產企業經常強調“猛烈的廣告攻勢”、“強大的空中優勢”,偏愛采用大發行量的大眾媒體進行宣傳。事實上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。
1.5 脫離市場需求的創新
房地產是“創新制勝”的行業,在房地產市場發展的過程中,房地產創新的確給企業創造了很大的財富。然而隨著國內房地產市場的不斷成熟,如今的房地產開發商在創新方面,似乎都有一種遇到“ 瓶頸”的感覺,似乎每前進一步都非常困難,最終導致了只是為了創新而不得不創新,失去了創新本來的意義,更沒有考慮到消費者的實際需求。
2 解決對策
2.1 提高房地產市場調研的準確性
真實準確的市場信息是房地產營銷策劃基礎和依據。在市場調研前,企業應制定嚴謹的市場調查流程;市場調研時,要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握;調查結束后,應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常,一項正式調查的全過程一般可以分為:調查準備、調查實施以及調查數據分析與總結三個階段。
2.2 明確目標市場,科學市場定位
目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節,也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代,消費者需求層次的多樣化,房產開發商更應明確其目標市場,進行科學的市場定位。因此,房產企業應當全面與充分的認識市場需求的差異,從消費者實際購買力與需求出發,企業自身特點出發。
2.3 實事求是,避免故意炒作
策劃者應根據顧客的不同而不是產品的不同來細分產品。一個開發項目,往往賣點很多,規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產開發商應根據自身產品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產營銷策劃的運作中,策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。
2.4 提高廣告品質,重視廣告創意
廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。廣告做得很好,消費者會有很高的預期,而一旦產品出了一點問題,也很容易遭到集體抗議,產生許多負面后果。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目,價格是更好的傳播方式,如果房地產商肯把樓盤的價格降低一點,客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低。
2.5 加強策劃人員的專業知識培訓
加強對策劃人員專業知識的培訓,可以定期組織學習的機會,為策劃人員提供能夠互相交流的機會,吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內涵是什么,這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感,認真負責的做好策劃項目。
營銷成為一門獨立的學科始于20世紀初的美國。但直到50年代營銷研究才開始超越流通領域，與企業的整體的經營管理活動密切結合起來，并且得到廣泛的應用和發展。
所謂營銷創新，是指企業為實現其經營目標，其營銷行為在理念、措施、途徑、方法、體系等方面的更新、改進和完善。事實上，營銷觀念的創新和營銷組合的創新是最大程度的創新，同時，后信息社會營銷觀念的創新也達到了一個新的境界。
（1）營銷觀念的創新
現代營銷觀念創新的路徑是沿著兩條線索展開的：一是以顧客價值為基礎，其目的是盡量滿足消費者利益最大化，進而實現企業的發展；二是以社會價值為基礎，其目的是讓企業承擔更大的社會義務或道德責任，從而把贏利目標和價值追求有機結合起來。實踐中，更多的研究者將精力集中于以顧客價值為基礎的營銷創新領域，在營銷策略、營銷技術和營銷邊界的擴展上提出了形形的新理論、新技術。而以社會價值為基礎的營銷創新則提出了社會營銷、綠色營銷、道德營銷等方式。在50年代和60年代，營銷這一領域屬于銷售導向，重視個人推銷。70年代到80年代中期營銷進入顧客導向時代，這時重視的問題有市場細分化、目標市場選擇、產品定位及營銷組合等，營銷成果則是依據市場占有率、市場地位、以及市場成長率之類的指標衡量。80年代中期至今，營銷處于一個激烈變動的時期，眾多新的營銷概念如雨后春筍般不斷涌現出來，包括社會營銷、綠色營銷、生態營銷、關系營銷、服務營銷、網絡營銷、理念營銷、整合營銷、知識營銷、文化營銷等等。
（2）營銷組合的創新
（3）后信息社會營銷觀念的創新
后信息社會，又稱比特（bit）時代或數字化時代，是繼農業社會、工業社會和信息社會之后的一種新型文明形態。比特時代的來臨使營銷面臨著一個全新的環境，營銷創新又達到了一個更新的境界。
①動態營銷觀念
企業營銷面臨的永遠是動蕩不定的市場，現代企業必須拋棄以靜制動、以不變應萬變的靜態營銷思想，時刻保持高度的危機感和緊迫感，樹立動態營銷觀，做到既把握現在又駕馭未來。
②創造市場營銷觀念
傳統的市場營銷常常是以贏得既有市場、提高既有市場份額為目標，營銷者盯著已經成熟的市場，采用各種策略手段，旨在從其他公司那里奪得部分市場份額。但隨著全球競爭和市場細分的加劇，企業必須樹立創造市場的營銷觀，引導和創造需求，創造市場，如此才能在市場競爭中取得主動權。
③綠色營銷觀念
后信息社會里，消費者的綠色需求不斷擴大，企業必須以綠色營銷觀念為指導，把市場需求與環境保護，經濟效益與環境效益有機地結合起來，實現人與環境的和諧發展，保護生態環境，不斷改善人類的生存環境，在維護全社會的整體及長遠利益的基礎上去滿足消費者需求，實現企業自身利益。
④服務營銷觀念
由于企業間同類產品之間質量性能上的差異日趨減少，同質性日趨增加，一個企業利潤的源泉更多的來自于企業提供的與該產品相配套的服務。服務營銷中蘊涵著企業對顧客的親情，通過建立一種新型的親情關系，以企業的“感情投資”換取顧客的“貨幣投資”。
⑤知識營銷觀念
后信息社會的經濟形態是知識經濟，這就要求企業必須樹立知識營銷的觀念。知識營銷要求企業提供的產品是企業利用新技術研發或改進的產品，要具有一定的文化內涵、知識含量，能滿足消費者的知識需要。
二、當前房地產市場營銷現狀分析
1.市場調研不足且缺乏真實性。進行市場調研是企業獲取真實資料數據的最直接來源，是開展營銷策劃的最重要依據。但當前一些企業在開展市場調研時，調查力度不夠，缺乏真實的實地調研資料數據，而又缺乏專家意見，因此導致企業在制定項目市場營銷方案時，只是片面地以書面報告的資料作為制定依據，而忽視了對目標市場消費者的需求狀況、實際支付能力以及競爭者狀況的分析。
2.目標市場的定位模糊。隨著經濟發展和人民生活水平的提高，高收入人群對于房地產產品的需求層次也是不斷提高的，但是由于收入、意識形態的差異，社會的整體消費群體之間對于房地產產品的需求層次還是存在差異的，即房地產產品需求是多層次的。而當前一些房地產開發企業卻忽視這種需求多層次性的特點，只是盲目地進行高檔產品的定位，大建高端住宅產品，從一方面既反映出企業對目標市場的定位模糊，細分不明，另一方面，也表明目標市場的模糊定位將導致整體房地產市場結構的不合理性，中低收入人群住房困難的問題難以解決。
3.市場營銷渠道陳舊。目前房地產市場營銷的渠道仍是以電視營銷和平面廣告為主，網絡營銷漸漸興起和發展，整體看來大中規模的房地產企業的營銷渠道較多，經濟效益更好，而一些小企業由于受到經濟規模和品牌知名度的限制，采取的營銷渠道更少，收效更低，可能會促使企業進一步縮減營銷投入。
4.價格營銷策略單一。價格營銷是房地產市場營銷的重要策略，包括定價和調價。當前多數房地產企業都是低價開盤，在銷售過程中適時進行價格調節，但是調價的過程都缺乏合理的調節機制。
三、房地產市場營銷策略分析
當前房地產市場營銷策略主要包括產品策略、渠道策略、價格策略和促銷策略。
1.產品策略。房地產營銷活動的客體既包括房地產實體項目產品，也包括項目相關的服務。因此作為市場營銷的核心策略與基礎策略，產品策略要圍繞項目產品和服務展開，即產品策略的重點在于實施差異化戰略與打造房地產品牌（品牌戰略）。差異化戰略是要突出地產項目產品在實體形態特征、區位條件、相關配套等方面的優勢和特色，充分顯示出項目的差異性，具體如在建筑風格、戶型設計、建造質量、物業服務、地理區位、配套設施等方面的差異，以此來作為細分目標市場的依據之一，滿足目標市場的差異化需求。實施房地產品牌戰略就是要打造特色鮮明的企業形象。隨著我國房地產市場的快速發展，房地產企業品牌的競爭已經成為市場的主要競爭，逐步取代了價格競爭和產品競爭。品牌成為房地產企業的核心競爭力，是企業的無形資產，能夠提升企業的附加值，并且促進企業的多元化、縱深化發展。憑借企業品牌優勢，可以促進市場營銷的開展，實現營銷目標。
2.價格策略。價格策略是房地產市場營銷中的重要策略，其對于房地產企業的發展具有直接現實意義。因為價格直接關系到房地產開發經營的綜合成本與利潤，即包括土地成本、開發費用、管理費用、各種稅費、利息以及利潤等在內。另外，產品價格也直接影響到消費者的購買支付行為，從而最終影響產品銷售狀況和利潤目標的實現。因此價格策略的制定要兼具企業的成本利潤核算及目標市場人群的實際支付能力，采取科學靈活的定價方法和手段。具體而言，價格策略包括兩部分：第一，在確定初始售價時的定價策略；第二，由于供求狀況、開發成本、市場競爭環境等因素會不時發生變動，因而房地產企業必須對產品價格進行相應的適當調整，即調價策略。初始的定價策略可以根據折扣優惠和產品差異來進行定價，給予消費者一定的現金或實物折扣來刺激購買行為，實現銷售目標；而調價策略則是要綜合考慮項目成本、通脹情況、供求狀況和市場占有率等因素，分階段進行產品價格的合理調整。
3.促銷策略。房地產市場營銷不僅要求房地產企業能夠通過各種營銷渠道及合理的銷售價格，將滿足市場需求的產品和服務提供給消費者，還要求房地產企業能夠利用各種宣傳和溝通手段，將房地產產品和服務的相關信息傳遞給消費者，促進購買行為的發生。而促銷不外乎是合適的傳遞方法，它還能擴大房地產企業及其產品與服務的知名度。促銷策略一般包括人員促銷和非人員促銷兩類。人員促銷是企業銷售人員直接聯系消費者，與消費者進行接洽，透露當前產品與服務的相關信息。但進行人員促銷時容易受到銷售人員個人素質的影響，并且人員促銷所需要的成本更高，因此具有一定的局限性。非人員促銷大多則是指利用各類廣告、進行營業推廣或樹立企業品牌形象等手段，進行房地產產品和服務的促銷。人員促銷與非人員促銷的組合應用，就構成了房地產市場營銷中的促銷策略。
四、房地產市場營銷策略的創新發展
隨著社會經濟的發展和房地產市場的不斷成熟，傳統的市場營銷策略及其組合營銷策略已經無法滿足市場不斷發展的需求特點，為了在競爭中處于優勢地位，房地產企業必須要轉變營銷觀念，創新營銷策略才能謀求企業的長遠發展。
1.人文營銷。當前社會文化對現代消費的影響力越來越
大，住房消費亦不例外。社會的進步要求居住環境包含文化的韻味，這就要求房地產產品和服務具備高尚的文化理念，而文化又是人文的核心內容。因此，在進行房地產市場營銷時，要充分打造項目產品和服務的人文特質，營造項目范圍內的人文環境，提升房地產企業文化的人文內涵。
關鍵詞：房地產； 市場營銷； 策略
中圖分類號： F253 文獻標識碼： A
近年來，隨著國家宏觀調控作用的逐步顯現和房地產業的逐步成熟，房地產營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產市場逐步發展壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產產品不同于一般的消費品，其物業的不可移動性、價值的高額性、生產周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，越來越受到開發商們的重視。但是，由于中國的房地產營銷理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷理論體系尚未在房地產業內形成，房地產市場營銷還存在不少值得探索的問題。
一、 我國房地產營銷主要存在的問題
1.市場調查缺乏真實性。一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。
2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。
3.促銷策略單一。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業對房地產營銷的要求。
4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產營銷的發展。營銷的過程是一個產品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發現大多數企業都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產的增值空間；節奏近視癥，整個樓盤同時上市，結果剩下的“死角房”無人問津；效應近視癥，片面地運用營銷技巧來產生效應，項目面市無計劃，前后矛盾。
二、房地產市場營銷對策
1．注重市場調研，實施全過程營銷。房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業管理的全過程。可以說房地產營銷的目的主要在于深度的前期市場調研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業的出現是在選址、開發前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。
2.大力開展網絡營銷
房地產產品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地了解產品的相關信息，反復比較均衡。這是由于房地產產品價值巨大和消費持久性決定的。信息的不對稱是導致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉化為購買欲望，必須在房地產營銷中強化信息溝通。過去，房地產營銷信息溝通主要借助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且帶有很大的誘導性質和片面性，使得潛在購買者對之產生很多質疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產開發商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產營銷效果首先需要解決的問題。借助網絡手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產商建立自己的網站，提供購房的各種信息，并設置互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關信息，并實現與開發商的互動。
3．注重人性化營銷
人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷；尊其習性，以尊重消費者的居住習俗來進行營銷；適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷；滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優惠政策等因素傳達給消費者；售樓處的環境設計要盡量完備人性化設施，體現對消費者的關愛。例如在售樓處設置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設備、殘疾人專用通道等。
三、結語
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
參考文獻：
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[2]杜宇；試論房地產營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）.
關鍵詞：城鎮化建設房地產土地供給
城鎮化是經濟社會發展的必然過程，中國正處于城鎮化快速發展的階段。城鎮化進程中為農村轉移人口解決住房問題尤為重要，因而對地產發展有著巨大的推動作用。中國農村人口比例占人口總數的一半以上，那么城鎮化率每提高一個百分點，將有近一千多萬農村人口涌入城鎮。為了容納更多的居民，城市的空間必然要得到進一步的開發利用。在這一過程中，包括大量基礎設施的建設在內的各商業地產、工業地產等的開發會為地產開發商帶來的大量的商機。城鎮化建設將會對地產業發展產生巨大的推動作用，然而也存在一些問題。
一、城鎮化背景下地產發展存在的問題
1.土地供給問題
土地是房地產發展中最為重要的內容，城鎮化進程中所需的大量建設用地使得土地供給問題不斷凸顯。 部分地方政府不能合理利用土地，表現為搞粗放發展、無序投資等等。甚至有些地方政府和房地產商之間甚至會以不正當的方式達到謀取各自的某種利益的目的，導致在土地供給秩序混亂，資源分配不合理，謀取私利現象嚴重。
2.開發規劃不合理
目前我國城鎮化建設普遍存在規劃滯后于開發的現象。缺乏有計劃的，科學的規劃一方面導致了房地產開發出現混亂失控的局面，另一方面也使得城鎮房地產發展與資源、生態、環境之間的矛盾和沖突日益突出和嚴重，最終導致城鎮土地資源使用效率偏低，生態平衡被破壞等嚴重后果。
3.難以企及的高房價
城鎮化進程中，對大量農村轉移勞動力的安置催生了城鎮化背景下房地產發展的源動力。據中國社會科學院2010年《經濟藍皮書》顯示，現階段農村居民收入比高達29.44倍，因而日益增長的高房價對于大部分農村居民來說“留下來”無異于“天方夜譚”。
二、問題產生的原因分析
1.土地供給渠道混亂
土地供給產生問題的根源在于地產商獲得土地的渠道雜亂，既有國土部門供地，又有地方部門和單位供地，還有房地產開發企業供地。而且獲取土地的過程存在暗箱操作，競爭條件不平等種種問題。
2.市場機制不健全
我國城鎮化建設發展速度較快，但是相關的一系列配套的市場機制并不健全。諸如房地產市場的市場基礎、市場主體、市場規則等等要素的不充分將直接引發城鎮房地產市場交易行為不規范。而房地產企業的行為缺乏約束、市場隱易活躍等扭曲市場機制的行為最終將導致市場機制失靈，無法充分發揮房地產對城鎮化發展的推動作用。
3.地產市場供需結構失衡
地產市場的供需結構不合理是催生高房價的重要原因。地產開發商普遍熱衷于開發可獲高利潤回報的商業地產，以致其供應過剩。而對于中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房及廉租房等供應則嚴重不足，導致了一些地區出現了部分樓盤開盤前就已售空而另一些地區卻出現“鬼城”。
三、對策及建議
1.有效發揮政府職能
城鎮化這一過程是市場自發形成的，政府既然不能去親身組織城鎮化，不如轉型為服務型政府，伴隨這一過程提供必要的公共設施和服務。弱化政府在城鎮房地產市場中的市場職能，強化其引導、規劃、協調、監管及服務職能，從而保證城鎮房地產市場的健康、有序發展。
2.完善配套法律制度
城鎮房地產市場開發過程應進一步突破戶籍制度，打開依附于它的教育、就業、計生政策等制度的制約，打破城鎮化進程中房地產市場長期存在的“二元結構”現象（城鎮常住人口房地產市場和城鎮流動人口房地產市場），推動市場要素的自由流動和價格市場的形成，從而進一步提高城鎮房地產市場的完全市場化程度。
3.合理開發，注意土地利用率問題
在城鎮化建設過程中，政府應該統一控制土地。首先政府應當加大土地供給，保障住房供給量。政府應該將城鎮化過程中擴大的城區面積有效利用，合理分布其用途。其次，政府應該大力發展房地產評估、咨詢、、策劃等中介組織。同時建立更多的評價和審查企業行為的組織，確保企業的公平競爭，減少土地分配過程中的不正當交易。
4.做好市場調研工作
做好房地產市場的需求調研是城鎮地產健康發展的重要前提之一。開發企業首先應該做好市場需求的調研，查清不同收入階層不同房型的市場需求，根據需求量確定開發量。防止開發規劃與居民有效需求不匹配的現象出現。
參考文獻：
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[3]尹伯玉：促進房地產業健康持續發展與城鎮化進程和諧共贏.中國經貿，2010（4）.
編號
執行部門監督部門考證部門
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。
本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
（一）調研方法
本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。
（二）調研人員
①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。
②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。
③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。
三、調研內容和結論
（一）××市的宏觀環境
1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
①國內生產總值（GDP）。
②人均國內生產總值。
③社會消費品零售總額。
④人均社會消費品零售總額。
⑤職工年平均工資。
⑥城鎮居民人均可支配收入。
⑦城鎮居民人均消費性支出。
⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。
⑨城鄉居民儲蓄存款余額。
⑩城市居民人均居住面積。
2.城市規劃及發展趨勢
①城市規劃。
②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。
（二）去年××市房地產的發展情況
①新建商品房發展情況。
②經濟保障住房的發展情況。
③二手房的發展情況。
（三）今年××房地產市場分析和預測
①截至今年××月的銷售增長情況。
②未來幾個月的銷售預測情況。
（四）今年××市房地產政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況
1.××區總體規劃
①城市規劃。
②居住用地規劃。
③商業規劃。
④交通規劃。
2.××區零售業態綜述
①主要業態分布區域。
②主要業態所處地位及趨勢。
（六）××項目所在的××區的房地產市場分析
1.項目區域市場分析
（略）
2.項目片區市場分析
①項目位置。
②片區范圍。
3.項目街區特點
①地塊位置、環境及交通。
②人口分布及收入構成。
4.項目周邊配套
①周邊商業分布、經營狀況。
②項目周邊教育配套。
③項目周邊金融配套。
④項目周邊醫療配套。
（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤及分析
分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。
3.其他在售樓盤及分析
分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。
（八）綜合結論
①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。
②本區域開發的樓盤建筑風格和設計特點。
③本區域的戶型特點和面積分布情況。
④本區域樓盤客戶的主要特點。
（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素
1.暢銷特征
①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。
②市場定位準確。
③產品在當地市場具有唯一性。
④戶型設計相對較為合理、實用率高。
⑤產品的性價比高。
⑥物業管理到位。
⑦營銷定位及宣傳效果較好。
⑧企業及項目品牌具有影響力。
2.滯銷特征
①交通不便，生活配套設施不完善。
②企業運作項目資金鏈斷裂。
①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。
②總價過高，首付壓力相對較大。
⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。
⑥開發規模與開發時機出現錯位。
（十）調研結論
①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。
②項目發展建議,包括發展策略、目標客戶特征以及具體建議等。
四、相關資料附錄
①入戶調研問卷。
②統計數據資料。
③訪談及會談記錄。
關鍵詞：利率調整；房地產市場；影響；問題；對策
一、利率變動對房地產市場的影響
（一）利率調整對購房者的影響
房地產市場的購房者主要分為兩類：一是為了改善生活條件的自住購房；二是購買房產進行投資以實現財富的保值增值。利率調整對購房具有直接影響，首先，對于自住購房者，他們的目的是為了改善自己的居住環境，利率上升后，這類購房者的還貸數額將提高。雖然銀行可以對首次購房者在基準利率的基礎上降低10%，但每月多支出的還款數額對于中低收入的家庭來說是不小的壓力。而對于投資需要的這類購房者，如果他們持有的房地產資金是自有資金，利率調整會加大機會成本，如果，購房資金是從銀行借貸的，就會加大購房者的實際成本。因此，利率的上調會在一定程度上抑制購房需求。但對于房地產的投資者和投機者來說，影響他們需求的主要是持有房地產的預期收益和其他資產收益。如果房價上漲速度得不到控制，或者一直處于上漲的趨勢中，房地產市場的投資需求不僅不會減少， 反而會增加。
（二）利率調整對供房者的影響
房地產業屬于資金密集型行業，房地產業的融資渠道多數是通過向商業銀行貸款獲得的，資產負債率高。當貸款利率連續大幅度升高時，開發商獲取資金的財務成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產開發的收益就會大大降低，開發商可能會減少房地產的投資，房地產的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發商的開發成本增加，收益減少，但是對于房地產企業中實力較強規模較大的開發企業來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產企業的平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發商的影響只有 20%左右的企業開發貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負債實際上是發商銷售的預收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發商所有。另外，開發商還可以有他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發商來說是不大的。但是對于一些規模較小、實力較弱、信用較差、開發資金來源渠道單一的小開發企業來說，由于開發資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調整后由于資金使用費用的融資成本和財務成本的增加，其項目資金的運作會受到較大的影響，面臨較大的經營壓力，所以一些小的開發公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產行業的結構優化和調整。
二、存在的不足
（一）利率市場化改革不完善
首先，我國利率政策的制定存在諸多問題。我國利率政策的頒布具有一定的滯后性，難以滿足迅速發展的經融市場。長短期利率之間缺乏有效的聯動，有些受管制的利率調整后根本無法將經濟信號傳遞到其他利率當中去，錯誤的利率信號容易導致某些商品例如房地產商品價格的扭曲，起不到利率的杠桿性作用。其次，我國缺乏高效的利率監管體系。我國的監管部門對利率風險監管極小，給市場帶來了激烈的競爭。再次，我國的金融環境缺乏穩定性我國的資本市場、貨幣市場發展都還不夠成熟，二者并沒有形成一個充分競爭的市場體系。
（二）房地產場的運行存在問題
首先，我國房地產市場的供求總量發展不平衡。房價的居高不下使得人們只能將購買的類型鎖定在小戶型商品房、經濟適用房等保障性住房上面，而房地產開發商卻將開發重點放在高檔別墅、社區以及大戶型商品房，供求總量出現嚴重的非均衡性，住房的結構供需也不平衡。我國的高檔戶型與小戶型供給比例嚴重不合理，中低價位的小戶型住宅供給量非常低。其次，政府的監管不到位。再次，我國的土地政策有待健全。國的土地價格形成機制仍不明確，許多地方政府將土地出讓給開發商而獲得財政收入，開發商對土地資源的壟斷是導致房價居高不下的重要導火索，助長了房地產泡沫的膨脹。
三、對策和建議
（一）促進利率市場化改革
首先，我國要培養穩定的宏觀經濟環境。我國宏觀經濟環境基本保持穩定，銀行和企業間保持著協調的關系，為利率市場化改革提供強有力的保證；其次，強化我國的利率監管體系職能。建立一個健全高效的利率監管體系，既要保證監管的高效性，又不能違背市場經濟運行的規律，使各個資產市場對央行的監管信號有反饋作用。央行應該進一步放開利率管制，轉變智能，增強利率的監管和調控能力的前提是提高市場利率的透明度，保證金融機構信息披露的真實性，還要保證通過合理的利率來提高我國貨幣政策操作的靈敏度，保證各金融市場的參與者對央行利率調控信息和調控意圖有著高敏感度。
（二）調整我國房地產市場的運行
首先，推進房地產供給多層次化，完善住房保障制度。我國的房地產市場應該以需求為主導，建立為我國住房需求服務的房地產供給結構才是解決供矛盾的唯一方式。其次，加強政府監管。政府應該引導房地產市場主體將宏觀的、理性的眼光投放到房地產市場中來。一定要采取必要的政策手段限制開發商不正當的競爭行為，建立房地產價格波動預警體系，實時監控國際國內房價走勢。再次，健全我國的土地政策，提高土地的利用率。
參考文獻：
[1]李小芳.利率調整對房地產市場的影響分析[J].中南商學院.
關鍵詞：房地產 市場營銷 策略分析
中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02
營銷是市場經濟運行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業績，誰將會擁有市場發展的主動權。因此，本文從市場營銷的基本內涵及意義出發，探討當前房地產市場營銷的發展現狀以及今后的改進與提升策略，對于促進我國房地產市場營銷業績水平的提升以及整體的房地產業的穩健發展具有現實的借鑒意義。
一、房地產市場營銷的基本內涵
在探討房地產市場營銷的基本內涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經濟運行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標消費群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產營銷是市場營銷的一個有機組成部分，其對于整個房地產市場的運營與發展有著極為重要的現實意義。
（一）房產營銷是房地產生存的基礎
房地產具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進行市場的變現，其在前期的投資才能收回，企業才能獲得相應的市場利潤，從而為今后的發展奠定一個良好的基礎。市場營銷的業績以及其所帶來的后續的收入都是一個房地產企業得以順利運營的重要血液。
（二）房地產營銷是促進整體經濟發展的重要動力
在今天的國民經濟的運行與發展的過程當中，房地產已然上升橐桓鮒匾的產業鏈條，其在帶動居民消費、拉動內需等方面發揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進房地產市場營銷的發展，不僅是一個重大的經濟活動，也是維護社會穩定發展的重要的民生工程。
（三）房地產營銷是盤活房地產市場的關鍵所在
作為房地產市場運營體系的重要組成部分，通過房地產營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關的預定目標，也會從整體上盤活房地產企業的運營體系。例如，在進行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費者的消費心理以及消費需求進行必要的把握，從而為后期的房地產商品品質的改善與提升來提供必要的反饋與建議。
二、我國房地產市場營銷的現狀
由于諸多層面的原因，我國的整體的房產營銷還存在著以下幾個層面的問題。
（一）房產營銷的方式還不夠豐富
同別的行業的市場營銷策略相比較，我國的房地產市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產市場營銷方式還需要進一步的補充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產市場營銷的方式越豐富，其所要達到的市場營銷效果也將越來越傾向預期的方向發展。房地產營銷在方式方面的滯后，對于整個行業的發展所產生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產企業自身對于市場運營業績的準確性與科學性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業的房地產營銷所面臨的挑戰與壓力也會進一步的增加。
（二）房產營銷人員的素質有待強化
在房地產市場營銷的過程當中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產市場營銷員工的整體素質，尤其是營銷層面的專項素養已經作為一個重要的議題而提到了議事日程。
（三）房地產營銷思想及策略還需要改進
通過市場調研及分析發現，一些房地產企業之所以在市場營銷的過程當中沒有獲得比較大的進步與發展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進一步的扭轉與提升。在信息資訊不斷發展與變化的當下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進行很好地與時俱進，那么其最后所要面臨的市場發展壓力則是非常大的。房地產營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團體房地產市場營銷業績的表現。
三、房地產市場營銷策略的提升路徑
在今天的房地產市場營銷策略的改進過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養的提升方面以及房地產企業市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。
（一）要充分把握電子商務的發展契機，注意房地產的網絡化營銷
今天的年輕的消費群體已經成為消費的中堅力量，他們的網絡購物的習慣已經逐漸成為一種重要的消費方式。因此，今后在房地產市場營銷的過程中，要善于借助網絡來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務平臺，將網上選房與線下參觀交易有機地結合在一起。通過這種方式，今后的房地產營銷將會呈現出更加多元的發展態勢。通過眾多的案例可以看出，房地產企業借助當下比較流行的互聯網媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發展與提升。只要充分把握好電子商務發展中所帶來的機遇，今后的房地產市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。
（二）打造一流的房產銷售隊伍
在上文中已經提到，在今天的房地產營銷過程中，營銷隊伍整體素質的不高是營銷行業業績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產營銷人員的整體素質進行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質的全方位的考察，從源頭上進行綜合素質的把關；另一方面，要加大崗位培訓的力度，在日常的房地產市場營銷的過程當中，通過經驗的傳授與總結的方式，幫助房地產市場營銷人員進行綜合素養的提升。在進行專業團隊的打造過程中，需要借鑒當下比較先進的人本主義的思想，通過這種方式整個團隊所具有的價值感與創造力，在市場業績的開拓與提升層面有一個質的飛躍。
（三）思想層面要不斷地與時俱進
在思想層面，需要不斷地從房地產市場營銷的大環境出發進行必要的改進與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進行前沿的市場營銷理論的學習；另一方面，要在房地產整個的行業運轉的過程當中，善于把握市場的發展機遇，借助利好的商業發展政策來實現房產營銷業績的提升。在市場的快速發展的過程中，房地產企業要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產市場營銷規模的發展與提升來提供最大層面的支持。當然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進的過程中，需要從企業自身的發展實踐入手，結合市場環境所呈現出來的特點，將兩者之間進行一個很好的對接。在不斷發展與完善的過程當中，更好地將房地產市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。
這一點在今天以及以后的房地產市場營銷體系的發展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。
總之，房地產營銷水平的提升是一個系統的過程。在這個過程中，制定科學的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當然，在這個過程中要充分把控市場環境以及其他相關因素對房地產市場營銷的影響。
四、結語
本文主要分析了在當前的環境下，房地產市場營銷的發展策略。隨著我國整體經濟的平穩過渡，房地產市場也將會迎來另一個重要的發展高峰期。因此，本文對于房地產市場營銷現狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。
參考文獻：
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一、點--單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎,它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課,而且也是任何資深人員,對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項:
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講,就是分析樓盤的區域歷史沿革,區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等);了解區域交通狀況,(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等);因或公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講,就是樓盤地塊的大小形狀,所處位置,它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣,樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素,它的優劣與否,往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分,重點在于了解樓盤的土地、總建面積,產品類別與規劃,建筑設計與外觀,總建套數與房型,面積、格局配比,建筑用材,公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎,只有認真分析產品,才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目,雖不是產品本身,但卻是產品的重要構成,它就是我們常說的公司的組成,即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……,從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中,往往有許多價格方面的促銷活動,但萬變不離其宗,其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點,媒體選擇,廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方,一方面是指銷售點的選擇,人員的配置,業務執行……,另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征……,所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果,其他幾個方面都是因,了解因果,分析其中的緣由,是單個樓盤,也是整個市調工作的全部內涵。
二、線和面--區域市場
對單個樓盤的詳盡了解之后,可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析,主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。
區域分析區域分析是指在特定區域中,對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個樓盤的地理位置分析,在具體分析中,區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起,通過區域分析便可得知,它是和虹橋飛機場至市中心的良通線路,虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。
區域產品區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內,樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點,以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤,在大家都是住宅,都是一樣的價格,都是一樣的品質的情況下,其中的一個賣得相當好,這就是區域產品應該著力分析的地方。
需求特征需求特征是指區域人口數量和密度,人口結構和家庭規模,購買力水平,客戶的需求結構與特征,人口素質和習慣嗜好……,需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視,把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。
區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告,首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤,而后以這個樓盤所在的街道為延伸區,將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后,則以這一街道為基準,分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……,由此從點到線,從線到面,不斷的比較、分析,歸納和總結,區域市場的狀況便會了如指掌。
三、體--宏觀環境
對點、線、面的把握是市場調查的主體,但不是全部,只有對體(宏觀環境)的深刻理解,才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。
政治社會政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度,房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石,剖析房地產市場,不能忽視政治因素。新晨
經濟因素經濟因素是所有房地產宏觀因素中,對公司和個人最為顯現,最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況,財政收支與物價,人口數量與消費,居民收入與儲蓄……等各種因素,如1997年存款利率的幾次大幅下調,對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的,房地產市場也因此幾起波瀾。
行政法規行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度,對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅,它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多,投資資金就不太愿意進來,經濟發展速度就相對緩慢一點;限制過少,投機暴利的行為就接踵而至,對國民經濟的損害也不可低估。
