時間：2023-06-08 11:20:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產用戶分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】：房地產 信息數據庫 構建實現
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
隨著社會的發展和進步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產管理工作隨著網絡等新興媒體的發展，其實際工作中依附的高科技、信息化系統運用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產信息數據庫系統工作中的一些實踐進行具體的闡述和分析。
1企業建立房地產信息數據庫的意義
在房地產企業實際工作中，信息統計工作的地位已變得日趨重要，當前房地產管理和統計工作在實際操作中相較于之前的工作已經有了根本性的轉變。房地產管理工作中的各級部門已經認識到如果脫離了基本的統計數據分析，將對房地產管理工作進一步的如何設計規劃、如何制定目標、如何預測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發揮信息統計在實際工作中的運用，就要對房地產各項基礎信息進行統計數據并進行保存完整。因此，房地產管理工作中盡早建立一個完善的統計信息數據庫，才能充分發揮統計工作的在實際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產發展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學、較完備的房地產信息數據庫系統。
2構建房地產信息數據庫的目標需求
構建功能較為完善的房產管理信息系統是為了實現房產業務辦理的信息化、網絡化目標。具體需求如下：構建該系統要能能基本實現圖形數據與屬性數據的相互關聯功能，實現以圖管房、以圖管檔的思想；實現商品房的預售許可受理、審核、發證、歸檔及相關檔案管理功能。實現房產測繪圖形繪制、面積分攤與計算、生成分戶圖、成果報表自動輸出等功能。系統要能提供通過圖幅號或地號、姓名、證號等數據信息直接關聯到相應圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產權人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數據信息；系統所需要的基礎圖形由甲方提供。對于查封、抵押、凍結等情況的房屋如辦理過戶，系統要有自動提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統需具有較全面的統計功能，既能進行圖上統計，也要能按照所提供文字條件進行統計，為領導決策提供支持。系統需要提供較為強大的后臺管理功能，需要具備完善的權限管理功能，要能靈活控制每一個人對每一個作業環節的權限，并可根據需要由甲方安排指定人員進行調整。系統要能進行商品房的網上預售備案管理，能在網上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實現網上預售合同的管理等。
3房地產信息檔案數據庫系統的實現
針對目前的房產實物檔案管理存在的問題，要求采用最先進計算機數碼成像技術，開發房地產信息檔案數據庫管理系統，通過該系統，采信息化系統為基礎的集中管理房地產信息檔案網絡化管理手段，實現房地產信息數據庫共享，實現檔案數據庫的全數字化管理。
3.1基本需求
①人員權限設定
功能描述：實現用戶分組管理功能。實現用戶組權限管理功能（添加、刪除權限）、用戶在各個權限組之間切換，以達到科學合理利用房產管理系統的目的。可以列出系統所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用戶組和每個組擁有的權限，并可以添加、刪除每個用戶組的權限。
②管理員設置用戶密碼
選擇了一個用戶后，“設置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。
③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統檢查后把當前用戶的密碼修改成新密碼。
向組中加用戶：選擇一個組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。
從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個用戶，刪除。刪除時要求確認。
④修改用戶組的權限：打開組的權限列表，列出所有的權限，通過復選框來增加、刪除組的權限，并設置權限字段。
⑤性能需求：密碼管理符合國家標準的密碼管理體系。可管理的權限包括：房屋的范圍、各種功能操作。
3.2流程規則
流程定制是一個系統開放與否的標志，隨著時間的發展，很多房地產管理業務的處理方式和流程都在發生變化。在系統中，有權限的系統管理員可根據實際情況來設定業務流程，只要簡單的進行環節的調整和選擇，就能實現流程的更改，從而不因為一個簡單的流程的變化而需要系統的再開發、升級，影響正常的工作。
①業務操作流程：
②數據流圖：
3.3業務規則
業務規則主要是指業務受理和業務流轉的基本前提，是信息互動的關鍵。構建完善的業務規則庫，解決好數據互動及數據相互限制與約束的問題，系統中引入完整、科學的業務規則，在每個業務環節，配合用戶的操作，系統能自動提取業務規則庫中的相關信息，推送給用戶，并作自動判斷、驗證、關聯計算處理等，并將業務規則與工作流管理緊密結合起來。業務規則庫要像工作流一樣，是可靈活維護的。
①業務操作流程：
②數據流圖：
3.4要件定制
要件定制是設定每一業務所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據設定的標準來收取要件，避免漏收、錯收等現象，保證收件人員把好第一關，從而提高工作效率。
①業務操作流程：
②數據流圖
4構建房地產信息數據庫的應用需求
房地產信息數據庫量初期可設置達到100G的數量級，應選用大型數據庫管理系統。用戶可以改變數據庫表字段的長度，增加新字段。為了提高數據的訪問速度，可以把歸檔前后的數據分開，存放于不同的數據庫。掃描要件存儲一個數據庫中。姓名、地址等字段最好設為100個字節。為了便于統計匯總，常用的參值同時保存名稱和代碼值。
關鍵詞：房產銷售；系統開發；VB；ACCESS
中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2012)22-5269-02
VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research
HUANG Wei-hua
(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)
Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.
Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS
隨著人類社會的進步和科學技術的發展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導致房地產銷售日益火爆。在房地產銷售行業競爭日益激烈的今天，房地產企業怎樣提高服務質量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產銷售業務形式復雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經不能適應現代房產銷售的需要，在這種形式下，房產銷售管理系統營運而生。
1國內外現狀分析
1.1國外現狀
通過網絡方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據美國房地產經紀人協會統計數據顯示,在房地產企業中約有75%的美國房地產商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯網找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產公司的房源信息就錄入在電腦系統中,到03年購房者就能夠在互聯網上查到各種房源信息。
1.2國內現狀
隨著計算機技術和Internet的迅速發展和普及,目前在國內通過Internet的方式成交的的房地產交易量也在日益增長,根據中國房產網站大全的統計顯示,目前在國內與房地產相關的網站總量已經超過了10000家,使用房地產網站的人數更是超過了1000萬人，所以房地產公司現在都比較重視網絡平臺,大部分的房地產企業已經擁有了自己的企業網站，但沒有很好地利用計算機和網絡技術來進行房產銷售和管理。
2系統開發的背景和意義
2.1系統開發的背景
目前社會上隨著房地產企業規模的不斷擴大，各種服務類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規模較大的房地產企業來說,面對如此巨大的信息量，開發出一套與企業相適應的房地產銷售管理系統來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統，能夠做到對信息的規范管理、科學統計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。
在房產銷售管理中，最基本的一項常規性工作——房屋銷售服務信息管理，常規卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規范。
開發房地產銷售管理系統就是為了使售后服務信息管理的管理朝規范化、簡單化、有效化的方向發展。
2.2系統開發的意義
傳統的房地產銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數據量非常大，而且不利于企業總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統的運作產生非常大的影響。開發該套房地產銷售管理系統，可使房地產銷售管理系統化、規范化和自動化，從而提高房地產銷售管理水平。
2.3所做工作
針對目前國內房產銷售管理的落后現狀，提出一種動態房地產銷售的系統，采用c/s架構，開發工具采用VB語言，數據庫采用ACCESS小型數據庫。本系統根據房地產銷售的要求和特點構建而成，編寫相應的軟件，能夠實現對房地產銷售管理的系統化、規范化和自動化，提高房地產銷售管理水平。
3系統功能設計
3.1系統功能設計
房地產銷售管理系統是一個交互式查詢系統，在明確系統的目標與數據庫結構的前提下，設計該系統的主要功能，包括：用戶登錄、數據維護、數據查詢，文件打印等。
1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數據破壞，保證數據的保密性和安全性，本系統將事先設計好的用戶名和密碼放在數據表中，用戶登錄時系統將會把用戶輸入的數據與數據表中的數據進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統，通過系統對用戶進行管理，這樣可實現添加新用戶并賦予相應權限以及用戶登錄密碼修改等功能。
2）數據維護：數據維護包括數據輸入、數據修改與刪除。根據自己的需要，用戶可對數據表中的數據進行操作，將改動的數據及時傳到后臺的數據庫中，將失效的數據從數據庫中刪除，保證數據庫中數據的實時性和有效性。
3）數據查詢：要判斷一個系統的優劣，主要看該系統的核心部分即系統的查詢功能，本系統可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。
4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對合同的進行管理。
3.2系統流程圖
系統流程圖如圖1所示。
圖1系統流程圖
如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態管理等。
4結束語
由于時間和技術等多方面的原因，本系統仍存在一些不足。經過調研相關資料，為了更好地完善系統功能，現提出以下建議：
優化系統維護功能：增加系統管理功能，能夠有數據糾錯功能，同時為了保證系統中各個要素能夠隨環境的變化始終保持正確的工作狀態。系統維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統生命周期的60%，因此必須對系統維護給予重視。
參考文獻：
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關鍵詞：我國房地產周期；宏觀經濟；互動關系；國民經濟
隨著社會主義市場經濟的發展，房地產業在市場經濟中占有重要作用。研究房地產周期與宏觀經濟間互動關系具有重要意義，關系著市場經濟更好的發展，也關系著房地產產業的發展。本文將影響房地產周期的國民經濟因素分為房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素，分析房地產景氣指數與利率的相互關系。
一、影響我國房地產周期的宏觀經濟因素
在宏觀經濟上或者微觀經濟上，影響房地產周期的因素涉及廣泛，并且各個因素之間存在相互的聯系。房地產周期的微觀因素包括生產者與消費者心理因素或者經濟停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產的市場價格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價格。房地產周期的宏觀因素主要包括國民經濟因素、相關部門頒布的法律法規制度措施因素、社會風氣及地域文化等因素。
（一）房地產利率
通常情況下，房地產利率的變動與房地產周期的波動呈現相反關系。如果房地產利率上升，房地產市場經濟將處于衰落的趨勢；如果房地產利率下降，則房地產的周期波動范圍變大，市場景氣也就上升。房地產利率對房地產開發投資商投資規模有一定的影響，及對房地產用戶信用儲蓄及消費貸款有一定的影響。若房地產其它影響因素不變，房地產利率下降，則開發投資商比較容易擴大規模建設，其投資經濟成本也就較低，而對于房地產存款利率的下降，則可以帶動消費者的消費傾向，減少儲蓄的存儲，從而增加房地產市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費者購房的消費貸款，也擴大了房地產市場的消費分期付款信貸規模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。
（二）房地產國內生產總值
國內生產總值指在固定的時期內，一個區域經濟中的全部貨物和勞動力的生產總值。其不僅可以反映一個區域的生產經濟，也可以反映一個區域的經濟發展狀態。國內生產總值GDP主要受消費需求C、投資商投資規模I、政府補貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：
GDP=C+I+G+X
國內生產總值GDP主要是體現一個區域的經濟發展處于何種狀態，若GDP的增長數字大于0時，則國內生產經濟處于上升階段；相反，若GDP增長數字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時期。要使國內生產總值體現一種真實的市場經濟現象，運用CPI指數，調整國內生產總值的變動，從而精確顯示市場經濟我國內生產總值的實際變動。一個區域GDP的大幅度增長，體現了該區域的經濟正在蓬勃發展，國民經濟收入的增加，隨之帶動了消費者消費的增加，同時也帶動了房地產消費水平的提高。相反，一個區域的GDP處于負增長狀態，則該區域房地產市場經濟處于衰退時期，同時消費者的消費能力也就降低，也減弱了房地產的消費供給，房地產市場經濟也停滯不前。
（三）貨物通貨膨脹
貨物通貨膨脹，將導致房地產市場價格與真實貨物價值的變動，從而影響房地產市場經濟的變化。房地產價格是體現總物價水平的關鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產價格的變化，其呈現正相關關系。若物價總體水平呈現上升趨勢，則房地產市場價格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產的真實價格也呈上升階段；相反，房地產市場價格及真實價值呈下降階段。
通貨膨脹因素，也影響房地產產品的保值功能與升值功能的變動，從而影響房地產市場經濟的波動。市場上物價上漲，導致引發通貨膨脹后，進而導致貨幣貶值，同時也影響了消費者的消費觀念。雖然通貨膨脹會影響房地產供給的需求，但房地產保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關的關系，因此，通過為消費者抵御物價上漲所帶來的通貨膨脹，進而推動房地產經濟的發展。另外，市場經濟中通貨膨脹現象與通貨緊縮現象的交替變化，將會周期性的影響房地產投資商投資的預期回報率，進而影響房地產市場經濟周期性的波動。
（四）市場經濟中貨幣供應量
貨幣供應量是指市場經濟中某一時期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲、企業單位及財政金融機構的存儲等不同的金融資產。根據我國人民銀行劃分的貨幣供應量有M0、M1、M2三個不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應量，其不僅體現房地產的購買力，也可以體現國民經濟的發展狀況。
二、房地產周期與宏觀經濟間互動關系分析
運用VAR模型，實現房地產周期與宏觀經濟間互動關系。VAR模型又稱為向量自動化模型，也稱為分機構化多方程模型。VAR模型可以應用在很多領域，如模型中的脈沖響應函數可以用來顯示任何一個變量的變動如何運用模型來帶動其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財政政策對市場經濟的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩還是趨勢平穩；若每個變量都不是平穩的，但是變量的線性組合是平穩的，這種現象就稱所選變量是協整的，特別注意的是協整不適合采用變量的一階差分進行房地產周期評估。
結束語
本文主要分析宏觀經濟中房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素對房地產生產周期的影響，研究房地產周期與宏觀經濟間的互動關系。
參考文獻：
[1]尹惠媛.房地產周期與宏觀經濟間互動關系的研究[D].山東大學，2007.
[2]楊麗娟.房地產波動與宏觀經濟相互關系的實證研究[D].重慶大學，2008.
1 互聯網+的含義
什么是互聯網+？通俗來說，“互聯網+”就是“互聯網+各個傳統行業”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術以及互聯網平臺，讓互聯網與傳統行業進行深度融合，創造新的發展生態。它代表一種新的社會形態，即充分發揮互聯網在社會資源配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于經濟、社會各域之中，提升全社會的創新力和生產力，形成更廣泛的以互聯網為基礎設施和實現工具的經濟發展新形態。互聯網+是把將線下的商務機會與互聯網結合，這就為傳統的企業開辟了新的市場渠道。
百年工業史背后隱藏的是同樣的產業邏輯：“標準化”、“規模化”和“流水線”。隨著互聯網特別是社交網絡的發展，傳統工業時代正在遠去。未來經濟與社會組織將不再是凝固僵化的“矩陣式”形態，而呈現為互聯網社群支持下、個性張揚的“網狀”模式。這種轉變是革命性的。
古希臘哲學家赫拉克里特曾說過“人不能兩次踏入同一條河流”，就是說企業一定要跟上時代的步伐，踏準時代的節拍。互聯網時代，一定會是一次徹底的顛覆，不創新就會被時代淘汰。意識到這種變革，在互聯網時代，企業要有自我革命、自我顛覆的勇氣，才能取得涅槃重生的美好結局。
2 互聯網+房地產
據統計，美國已經有90%房地產商經常利用網絡和客戶交流，美國供方中，72%的房地產利用網絡銷售房屋；需方中，有80%購房者在買房之前都在網上進行搜集信息的活動。中國現在房地產網民已經占到了全國網民總數的三分之一。目前房地產網絡產業鏈初步形成，一年有三千多房地產網商，在網上投入八億多網絡廣告費，在全國各行各業中排第四。
就中國房地產與互聯網的結合而言，截止2014年之前，大部分房地產商對于互聯網平臺的應用還是體現在簡單的媒體化傳播、營銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯網應用鏈條。到目前主流的房地產與互聯網的結合應用，從公司控制力角度，可以分為：互聯網公司平臺、金融公司平臺、房地產商互聯網平臺，涉及的業務收入主要有：新房業務、二手房業務、租賃業務、互聯網金融業務以及興起的社區O2O業務。從發展階段來看，互聯網與房地產的結合應用產生的行業影響，也正在發生劇烈變化。當下，互聯網正在快速改造相關行業，房地產在未來也有可能因為互聯網的介入被創新或者被顛覆，互聯網思維帶給房地產的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產品對于房地產行業的影響。互聯網網絡文化、互聯網生態、媒體化表現的基本認知，將會是房地產企業對于互聯網利用的基本法則，從基本的網絡營銷開始，未來的房地產應用，應該嘗試在建立互聯網入口級服務、房地產自身產品精細化改造、物業服務等領域進行改造和創新，一切以改變人類生活方式為目標，
3 互聯網時代下企業的管理要求
中國房地產的現狀目前大部分還是以傳統的住宅、辦公樓的建設加銷售開發模式為主，傳統的房地產營銷手法作用有限或已遇到瓶頸。隨著房地產市場的縱深化發展，作為房地產商，單純的鋼筋水泥的建筑和售賣已經遠遠不能滿足用戶的需求。誰能最大化的整合資源，誰才能真正贏得用戶的認可和信任。這就是這個時代的價值。
在沒有互聯網之前，企業和用戶之間是有距離的，信息是不對稱的，企業是中心，企業營銷就是對用戶我的信息，而廣告成了一個最主要的渠道。至于用戶，是被動接受企業的信息。而如今，網絡化階段，海爾集團首席張瑞敏提出互聯網思維的核心思維就是零距離和網絡化。零距離指的是企業和用戶之間信息流通的無障礙，網絡化指的是企業經營無邊界，所有用戶都可以參與。所以我們更應該堅持創新并敢于挑戰自己才能面對更大的挑戰和風險。
對于互聯網時代的企業而言，真正的互聯網思維是對傳統企業價值鏈的重新審視，體現在戰略、業務和組織三個層面，以及供研產銷的各個價值鏈條環節中。并且將傳統商業的“價值鏈”，改造成了互聯網時代的“價值環”即戰略制定和商業模式設計要以用戶為中心，業務開展也要以用戶為中心，組織設計和企業文化建設都要以用戶為中心。戰略層、業務層和組織層都圍繞著終端用戶需求和用戶體驗進行設計。這就是互聯網時代的“價值環”模式。其中，在業務層面，用戶端和供應鏈端聯接起來，形成了一個閉環，將不斷地實現價值動態地傳遞，用戶將需求反饋至研發生產，研發生產形成產品或服務再傳遞到銷售端，銷售端通過接觸用戶又形成了二次的循環。這種經過互聯網思維改造的“價值環”模式，將對傳統商業生態和商業理論帶來深刻的影響。“價值環”要求我們必須擁有互聯網思維（見圖一），持續不斷地關注用戶需求、聆聽用戶反饋并且能夠實時做出回應，這是未來企業建立商業模式的基礎。
4 互聯網時代下房地產的管理創新
總體而言，互聯網對于房地產的改變目前仍舊是局部的。就行業本質而言，房地產商不是 “蓋房子的”那么簡單，最核心的競爭要素是不動產的管理能力和社區服務水平。也就是說，管理的是物，那就要考慮讓“物業”保值增值，服務的是人，那就要考慮讓“業主”舒服滿意。要實現這兩個層面的管理升級，為了更好的觸網，房地產商就必須完成兩個轉變：一是角色的轉變，從生意人變為產品人。互聯網時代的成功是建立在好產品的基礎上，而好產品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業管理創新，好的社區服務升級，也都是“產品人”思維的體現。二是商業模式的轉變，從原來的單維度靠擠壓成本要利潤變為多維度憑服務增值要利潤。互聯網時代最重要的變化就是消費者主權意識迅速覺醒，以往由商家主導的市場已變為由消費者強勢主導，顧客變成真正的上帝。正所謂“粉絲經濟”的真諦，并非取決于商家自身有多強，而是取決于商家的姿態有多低。對房地產商而言，也必須積極轉換身份，全心全意地為業主服務。
為了實現真正的互聯網+，互聯網+房地產的運作過程大體可分為四個階段：
第一階段為傳播層面，即社會化營銷階段，要求企業能夠利用網站、微博、微信和APP來展示公司的產品和品牌。
第二階段為渠道層面，即B2C階段，就是把渠道從線下搬到線上，通過互聯網銷售產品。
第三階段為供應鏈層面，即廣義層面的電子商務—消費定制（C2B），消費者能夠參與到產品設計和研發環節。
第四階段為價值鏈層面，即用互聯網思維重新架構企業，從傳播、營銷、供應鏈到運營管理都能夠由互聯網來驅動，同時對組織結構和管理方式予以相應調整。
同時在房地產公司運作過程進行以下五個方面的管理創新。
首先，戰略層面
過去，所有企業都是以企業自身為中心，但在互聯網時代改變了，必須始終堅持以用戶為中心。未來5-10年內，房地產商將會面臨三大主力消費群體帶來的商機和挑戰。一是九零后為代表的居住消費需求，二是老齡化加快帶來的養老地產爆發式增長，三是城市升級帶來的公共空間或服務設施的改造需求。
在中國房地產商要做的是決策以及對生活方式的策劃，基于這個原因，為了適應這種改變，對于企業戰略的定義要予以升華，并不能只是單純的蓋房子賣房子，而是在大的互聯網戰略下，以地產作為實現產業協同的平臺，搭建一個包括家電、家居、物流、金融、地產等全產業鏈的生態圈，努力成為一個為用戶提供全方位智能化的生活方式倡導者或者服務商。
第二、從運營層面上，公司運營能力主要體現在兩個方面：
（1）財務指標，要重點關注營運能力的提升，營運能力體現企業的管理水平和資產運用能力，主要體現在現金周轉天數，也就是財務管理中的CCC，其中行業數據分析顯示，行業平均周轉天數為1200多天，房地產商可以通過信息化途徑提高銷售去化，降成本、降庫存，控制土地獲取節奏等方式，采用多渠道融資，加強籌資，投資，用資等各個經營環節的管理，創新財務管理，實現周轉天數的縮短，大大的打破資金成本過高的傳統局面。
（2）公司運營，作為房地產商要及時通過大數據模式提高公司運營能力，可以考慮與第三方公司合作自主研發成本、工程、運營、營銷等模塊信息化系統，大大提升全國項目的綜合管控能力。
第三，產品創新：設計方案要始終把用戶需求擺在首位，使用戶需求最大化，突出個性化、時尚化、智能化、環保化、平臺化。
（1）與用戶充分溝通：在前期，可以借助網站、微信、APP等渠道充分與潛在客戶進行網絡交互，通過互聯網，使用戶真正參與戶型設計，實現“按單定制”，滿足用戶的個性化需求。房地產商應從拿地前鎖定地塊開始，通過線上和線下各種渠道，有針對性的與潛在用戶進行交互，并重點對產品進行戶型、立面、價格、景觀等進行調研，實現用市場數據說話，營銷倒逼設計團隊。
（2）設計創新：除了傳統意義上的設計方案優化及人性化體驗外，增加智能化帶給用戶“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身邊”的智慧生活的家體驗。結合國家推崇的綠色、低碳、適老化、智慧化幾大方面，通過通訊網、互聯網、廣電網、電力網等多網融合的網絡平臺，采用有線與無線網絡相結合的方式，把所有設備通過信息傳感設備與網絡相聯，從而實現了“家庭小網”、“社區中網”、“世界大網”的互聯互通，并通過網絡實現3C產品、智能家居系統、安防系統等的智能化識別和管理以及數字媒體信息的共享。
（3）商業創新：商業產品線也可以全面觸網，同傳統商業地產不同，互聯網時代融合電商和傳統商業的定位是以云服務為線上交互平臺（O2O），以街體驗為線下運營模式，實現商家、消費者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。通過強大的四網融合平臺，將入駐商家自動接入“云平臺”，獲取金融和大數據服務，直接為經營服務；對于消費者來講，購物和休閑娛樂都會有云平臺服務。
第四，組織創新。
美國企業史學者錢德勒說企業的成長主要是依賴于兩個變量，這兩個變量決定企業的成長，第一個是戰略，第二個是組織，且戰略從屬于時代，戰略是根據時代的變化來設計，但是組織又根據戰略的變化來變化。現在戰略改變了，組織也必須要進行改變。
傳統的管理理論有三個要素：第一個是管理的主體，第二個是管理的客體，第三個是管理的手段。它是封閉的不開放的。原來的組織是金字塔式，最底層的員工上面有很多領導，很難自主做出決策是被管理者。現在要做成一個開放的平臺生態圈，所以現在的組織從前期到設計、工程、成本、營銷，一直到售后全部要直面用戶，了解用戶需求，使用戶需求最大化，這樣的產品才會是被市場接受的產品。
第五，機制創新。
戰略和組織改變后，能不能可持續優化，取決于薪酬體系和機制層面。傳統行業的薪酬體系搭建一般會依據每個員工的職級和崗位等綜合測算進行設計，績效考核體系用的比較多的應該是KPI、360°考核等，但實際并沒有達到激發員工工作熱情的目的。在互聯網時代，用戶的需求是碎片化和個性化的，企業需要從“大規模生產”轉向“大規模定制”。同時，用戶的需求又是快變的，企業必須跟上“用戶點擊鼠標的速度”。因此，企業的管理模式必須做出改變——由最了解一線需求的員工做決策，之前的管理者則從“下指令者”變為“資源提供者”。把倒三角的科級組織變為網絡化的小微自組織，從而讓所有流程都能與用戶交互，贏得了用戶自然可以在互聯網時代游刃有余。
為了適應互聯網時代，以海爾集團為例，海爾從2006年開始推行的“人單合一雙贏”模式。“人”指的是員工，“單”指的是市場目標——不是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體，而“雙贏”則指員工在為用戶創造價值的同時，體現出自身的價值。舉個例子，以前，除了案場的銷售人員，設計、工程、采購等環節根本無法真正接觸置業者，自然也無法得知用戶的需求，他們做出來的項目肯定也無法得到置業者的認可。而人單合一，小微化以后，從設計到采購到工程到營銷，他們可以通過網絡與置業者直接交互，反復交互的成果就是熱賣戶型和熱賣項目。各模塊的員工也在交互過程中創造了超值，參與了分享，真正實現使每個人成為自己的CEO
5 結束語
互聯網一直是在改進我們的人性，科技讓我們變得更人性化。在地產圈，“互聯網＋”的概念還剛剛興起，互聯網+房地產的管理創新模式也遠遠不止這些，所以地產人一定要更加放開思想，敢于創新，在經歷過痛苦和迷茫后，最終實現自我顛覆成功。
關鍵詞：房地產;信息管理;系統開發;功能;關鍵技術
信息技術的發展，推動了計算機在各個行業的廣泛應用，其具有運算速度快、存儲量大等優點。但是目前在我國的房地產行業中計算機還沒有得到很好的利用。房地產方面的信息種類多種多樣，不僅僅包括文字類型的數據，更重要的是包括一些影像信息以及描述土地心心的幾何信息，該類信息對房地產的掛歷和經營都有著重要的作用。因此，為有效的提高房地產信息的工作效率和管理水平，建立完善的房地產信息系統，實現房地產管理的信息化，對于促進房地產的發展有著非常重要的作用。對于房地產信息管理系統的建立，需要利用合理的方法和手段，只有這樣才能夠使得建立的房地產信息管理系統高效運行結構合理、系統完善。
一、房地產信息管理系統的主要功能
1.有效實現對房產項目的管理
在房地產信息管理系統中所主要包含的房產管理方面有以下幾個方面：
(1)房產管理。主要包括房屋的使用費用進行管理以及房屋維修管理等。房屋的使用費用管理所涉及的主要管理方面是房屋的租金；房屋的維修管理針對的是房間的維修情況以及對建筑物的管理。
(2)公用房管理。包括的主要有土地、房屋產權管理，日常事務管理，數據管理、人防工程管理等幾個功能模塊。土地、房屋產權管理的主要對象有房產證及其相應的建筑物信息、土地以及土地證信息；日常事務管理所面向的對象主要是房產的日常管理，包括對房產的租賃、使用、修繕、回收等各個方面的管理。數據管理針對的是對房間信息、建筑物信管理；人防工程管理是對地下空間設施的使用并進行相關的進路。
(3)樓層圖紙的管理。該管理方面主要包括Web應用顯示和圖紙錄入兩大模塊。圖紙錄入模塊提供了自主開發的可視化桌面軟件，對樓層圖紙進行掃描、接收、繪制等，將紙質的樓層平面圖紙數字化后存儲于計算機中，通過數據主鍵關聯實現圖形信息與數據庫中房屋信息的統一。Web應用顯示模塊采用的主要結構形式是B/S形式，主要的依托是系統基礎平臺，可以在Web頁面上相應的樓層房間信息，用戶可以經授權通過瀏覽其來對圖紙進行瀏覽，并可以進行查詢等簡單的操作。
(4)房改管理。房改方面的管理主要包括住房購買管理、住房補貼管理以及回購房屋管理。住房購買管理包括的方面有對出售的樓房的進行房產證、購房款繳納以及樓房信息等；住房補貼管理包括對補貼金額、補貼形式等信息管理：回購房屋管理是對回購材料、回購退款信息以及回購申請等信息管理。
2.有效實現信息管理
(1)用戶及權限管理。在該模塊中提供了創建用戶組、添加刪除用戶、設置用戶組權限等主要的功能管理。主要由系統管理員對系統進行維護。該模塊可以提高用戶操作的合法性，同時可以更有利于對用戶進行管理。
(2)綜合信息管理。房產用戶可以根據自己的相應需要，在使用權限范圍內對相關的房產信息進行網上查詢和檢索。房地產有關的各種信息。
(3虛擬管理。所采用的主要技術有Web應用技術和GIS數據管理技術，不同于樓層的圖紙管理，該模塊面向的范圍是整個樓區。用戶要想獲樓層內部的具體信息可以通過瀏覽Web頁面來了解相應的信息。同時通過與樓層圖紙之間的有效結合可以從對建筑物的管理過渡到對房間的管理上，從而有效的實現對整個樓區的虛擬管理。
二、房地產信息管理系統開發中的關鍵技術
1.屬性數據與空間數據庫
在房地產行業中采用較多的信息管理系統是地理信息系統，即GIS。該系統是一種集數據的輸入、運算、更新、存儲、、分析、綜合為一體的應用技術系統。在GIS管理系統中所包含的主要的數據形式有屬性數據和空間數據兩大類。要想實現圖文的相互訪問，需要建立屬性和數據兩者直接的聯系。空間數據對應的是實體的具體地理位置，例如，某個街道的具置等。屬性數據就是用來描述這些數據的一些特征性的數據，例如某一街道的編碼等。在GIS系統中一般采用空間數據和屬性數據分開存儲的方法，這樣可以很大程度上增強數據處理的靈活性。對于空間數據結構采用的是空間實體和空間索引之間相互結合的方式。其中，空間實體是空間中具體的空間實體所對應的地理位置的抽象模型，主要的類型有點、線、面。空間索引是一種查詢空間實體機制，通過空間索引可以快速、有效的查詢到某一空間實體的具置多對應的數據。同時，空間數據結構是一種分層次的結構方式，用戶可以根據自己的需要來對空間的實體進行分層和對應的組合。采用分層次的結構方式可以提高對數據的搜索速度，從而可以更加靈活的對數據進行管理。在房地產信息中，所包含的主要數據信息有單位信息、單位下的房屋信息和土地地段信息，以及房屋周圍的其它信息等。在設計屬性數據庫時，對這些屬性數據的存儲和管理通常采用關系數據庫的形式。
2.多媒體信息
在房地產信息中需要對主要地段的信息進行更好的顯示，在管理系統的設計時，會對關鍵地段采用視頻播放和全景圖展示的形式。在房地產信息管理系統中有效的結合多媒體技術和空間信息。具體的操作就是根據空間的信息可以在電子地圖上檢測到視頻信息或者對應的圖像，若采用媒體信息就調用視頻播放程序，若采用全景圖信息，就調用相應的全景圖瀏覽程序。
3.全景圖
除了采用多媒體信息以外，我們還可以采用全景圖的形式來對關鍵地段進行更好的顯示，全景圖像的生成可以首先利用數碼相機獲得獨立的圖像，然后再采用計算機的圖形處理技術。采用全景圖的形式，用戶可以直接點相應的圖像就可以查看。為了在觀察全景圖像時，不會迷失方向，可以引入全景俯視導航圖的形式，在相機的角度范圍內觀察圖像。
三、結論
在房地產信息管理系統中采用GIS系統技術，可以很好的實現圖文之間相互的查詢和訪問，同時采用多媒體技術和全景圖的形式可以對房產信息進行更全面的表述。GIS該信息系統可以清楚的表達信息、操作簡捷、界面美觀。同時系統的組織結構也可視化程度較高、內容全面、結構合理。在房地產信息管理中采用GIS系統可以提高房地產的管理水平，符合現代房地產管理的需要。對房地產進行信息管理，有效的結合計算機技術開發房地產信息系統可以提高準確、全面的房地產資源信息，并可以對房地產的使用情況和運行狀況進行及時、有效的反映，進而可以促進房地產資源的有效、合理配置。
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【關鍵詞】互聯網+ 房地產營銷模式 途徑
一、前言
房地產行業作為我國國名經濟的支柱型產業，對加強城市基礎設施建設、加快城市化發展進程和帶動其他行業的發展具有重要的推動作用，實行互聯網+房地產營銷模式有利于減少房地產經營者的營銷費用，降低企業的營銷投入成本，是企業獲得最大的經濟效益，同時，將互聯網與房地產營銷模式有機結合具有鮮明的時代特征，符合時展的潮流，提高房地產企業的營銷效率和質量，市場定位精準化，創新并發展了傳統營銷手段的內涵，形成了企業營銷新的經濟增長點。
二、互聯網+房地產營銷模式開展的必要性
（一）市場化發展的必然選擇
社會主義市場經濟的快速發展為互聯網+房地產營銷模式的發展提供了重要的契機，并為其的發展提供了良好的市場環境，作為一種新型的營銷模式，其充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，從市場和消費者的實際需求出發制定有針對性的營銷手段和方式。隨著城市化進程的不斷加快，市場購房主體發生了根本性的變化，以中青年新生代群體為主，購房和住房需求從單一化的需求層次向多元化的質量要求轉變，在追求生活質量提高的同時，更加注重情感、社會需求和自我價值的多重升華，“互聯網+”時代的到來，能夠有效地滿足市場和消費者的需求，對房地產資源進行綜合化和系統化的分析，是市場化發展的必然選擇。
（二）互聯網時代下的房地產發展的必由之路
互聯網以其獨有的特點，將市場中的各種生產要素進行優化和列配置和集約化的加工處理，以此來實現各種數據的高效整合。房地產營銷資源和手段與互聯網的現代化發展融為一體，成為房地產行業發展的新型的經濟發展形態和模式，有效提升房地產營銷模式的創新能力和經濟增長實力，培育房地產行業新的經濟增長點，延長房地產行業營銷模式的產業鏈，增加營銷模式的附加價值。以現代信息為主的互聯網時代，擁有較多的受眾人群，并呈現上升態勢，具有廣闊的市場發展空間，因此，互聯網+房地產營銷模式是企業生存和發展的必由之路，是企業在市場發展中提升自身核心競爭力的關鍵所在，并在一定程度上決定企業的可持續發展。
三、互聯網+房地產營銷模式發展的現狀
（一）房地產離線商務營銷模式
房地產離線商務營銷模式又被稱為“O2O營銷模式”，以互聯網為依托，將房地產營銷模式中的價格、服務和預訂等信息以線下的形式傳遞給經營商店，并由此推動給線下消費者，離線商務營銷模式具有廣闊的市場發展空間，并成為重要的市場營銷模式。房地產離線商務營銷模式，具有良好的市場宣傳效果，極大的節約了房地產的營銷成本，有效了提高了房地產行業的營銷效率和質量，擴寬了渠道的銷售資源，甚至在一定程度上實現了企業的營銷跨越式發展，促進了營銷模式的多元化發展，2015年樂居充分利用“O2O營銷模式”，發展E金卷，并與滴滴打車合作，實現了多元化的營銷發展。
（二）房地產社交網絡營銷模式
房地產社交網絡營銷模式是一種新型的網絡交流平臺，充分網絡社交優勢，建立強大的社交網絡關系，以此來支持房地產營銷模式的發展，為其提供充足穩定的客源，滿足房地產消費者的主觀需求和消費需求，對用戶進行精準化的市場定位，加強消費者與房地產營銷人員之間的互動性，具有高效的信譽度，加快房地產企業營銷資金的回收和周轉速度，掌握更加全面的市場信息，以便對市場營銷方向進行及時有效的調整。房地產社交網絡營銷平臺較為多樣，如微信、微博、QQ和網站推廣等多種社交工具，2014年萬科房地產企業與QQ、微信等眾多社交網絡平臺合作，對房地產社交網絡營銷模式進行了全新的探索，使房地產社交網絡營銷模式發生了革命性的改變。
（三）房地產大數據營銷模式
房地產大數據營銷模式對多種網絡平臺的數據進行綜合性的分析，充分運用大數據網絡信息技術，將房地產的推廣與宣傳工作實現網絡化的時代性發展，在大數據營銷模式下，房地產企業要對大數據的技術和數據進行有效的分析和處理，從數據的走向和發展趨勢對未來房地產發展前景進行有預測，進行精準化的市場定位，從而確定房地產企業的發展模式，提升企業的品牌內涵，增強企業的市場競爭力，進而使企業獲得較高的投資回報率。2014年萬科房地產企業攜手百度，迎來房地產企業的大數據營銷時代，系統用戶上網搜集的全面性信息，為萬科指明了廣告投放方向，其投放效果遠遠高于傳統手段。
四、互聯網+房地產營銷模式發展的優勢
（一）營銷手段的多樣化
互聯網+房地產營銷模式使房地產營銷的手段朝著多元化的方向發展，房地產營銷模式的傳統化手段以單純性的廣告投放為主，途徑較為單一，且收效甚微，將互聯網與房地產營銷模式有機結合，使房地產營銷手段的跨越式發展，通過現代網絡技術、信息科學技術，將房屋的內容以圖片、文字、視頻等形式從多個角度全方位的展現各消費者，是營銷手段多維度發展的重要表現，充分滿足了消費者的主體需求，并以此為重要的銷售途徑，是房地產企業的銷售產品更加趨于形象化和生動化，具有全面性、綜合性和多樣化的特點，極大的提高了消費者的購買效率和企業的銷售質量，實現了營銷模式的休閑娛樂化發展。
（二）營銷流程的互動性
互聯網具有雙向化和互動性的多重特點，與傳統單一化的房地產營銷流程相比，互聯網+房地產營銷模式更加生態活動化，有效的加強了消費者與房地產營銷企業之間的互動性，實現了營銷信息的多元化發展，建立有效的信息溝通交流機制，極大的提高了信息交流的暢通性、方便性和快捷性。在互聯網+房地產營銷模式下，消費者可以充分享受自身在購房過程中的主體地位，根據自身的消費需求將自己的想法和意見以互聯網的形式進行有效的傳達，充分調動了消費者的購買熱情，極大的提高了消費者購房的主動性和積極性，同時房地產企業可以根據消費者提供的信息和數據進行及時的營銷戰略調整，準確把握消費者最新的消費方向，制定有針對性的房地產營銷產品，與消費者建立長期、有效的雙向互動關系。
（三）營銷費用的節約性
互聯網+房地產營銷模式能夠有效的節約企業的營銷費用，降低房地產企業的生產投入成本，實現企業經濟效益的最大化，為企業的可持續發展奠定堅實的經濟基礎。一方面，互聯網具有全面性和高覆蓋性的特點，能夠有效的搜集和獲取房地產企業的信息發展和營銷資源，通過先進化的科技發展手段進行有效的營銷手段調整，極大地提高了房地產企業的資金周轉速度，縮短營銷時間的同時有效的降低了企業的營銷投入成本；另一方面，傳統化的房地產營銷手段需要多方面的費用和資金，這其中涉及店面的租金費用、裝修費用和銷售人員的投入成本，如若將互聯網與房地產營銷模式有機結合，投入成本僅涉及網站的日常維護和制作費用，極大的降低了放低產企業的營銷成本，實現了企業內部資金的高效發展和良性運作。
五、互聯網+房地產營銷模式的構建途徑
（一）以互聯網為手段優化整合房地產市場營銷資源
要充分發揮互聯網的網絡化優勢，對房地產行業的市場資源進行優化合理配置，實現各種市場資源的高效整合。首先，對房地產行業要進行以互聯網為基礎的市場調研，從市場資源的實際情況出發制定有針對性的市場營銷策略，發揮網絡高效化和全覆蓋的特點，發展潛在的市場消費者，與潛在消費者建立高效化和暢通化的互聯網溝通交流機制，對網絡消費者和潛在客戶建立行之有效的獎勵機制，提高網絡消費者的參與主動性和積極性，充分調動消費者的參與熱情。其次，互聯網+房地產營銷調查問卷的設計要簡介明了，實現趣味性、精煉性和簡短性的有效統一，通過簡潔明了的數據進行深入的探索和分析，保證市場信息的準確性、真實性和客觀性，將所有潛在消費者提供的信息進行專業化的分類，并建立統一的檔案，以此來作為房地產企業發展的重要依據。最后，建設一批高素質、專業化的網絡數據分析隊伍，對房地產營銷數據進行綜合性的分析，并對市場發展前景進行有效預測，為房地產行業的發展指明前進方向。
（二）以互聯網為平臺拓寬房地產營銷渠道
以互聯網為平臺拓寬房地產營銷渠道，從直接銷售和間接銷售兩種途徑出發，調節經營者和消費者在空間、結構等方面的矛盾，從市場的實際供求情況出發，以最小的成本為消費者提供最為優質的服務，增加房地產產品的附加價值，延長房地產產業鏈，為房地產行業的發展提供重要的發展契機。以互聯網為平臺對房地產產品進行直接銷售，房地產企業要成立專門化的互聯網銷售部門，聘用專業化的網絡銷售人才和網站維護人員，在互聯網申請相應的網絡域名成立規范化的互聯網房地產銷售網站，將互聯網營銷模式與傳統化的房地產營銷模式緊密結合，加強與客戶之間的聯動，對互聯網房地產產品進行直接銷售。互聯網間接銷售途徑，主要以中介結構、專業等形式存在并發展，房地產行業對間接銷售機構進行綜合性的考量和評估，內容主要包括機構的業務范圍、消費者的反饋情況和中介機構的品牌效應等，進而將房地產企業的產品以最為有效和快捷的途徑傳遞給消費者，使房地產企業在激烈的市場競爭中占有重要位置。
（三）以互聯網為依托采取多元化的推廣策略
以互聯網為依托采取多元化的營銷推廣策略，充分發揮互聯網方便快捷、受眾人群廣泛的特點，將互聯網作為房地產企業營銷信息的重要場所，強化與消費者之間的溝通與交流，增加房地產企業的互聯網營銷推廣站點的點擊率，實現互聯網營銷推廣效果的最大化。首先，將互聯網營銷推廣手段與傳統化的推廣手段有機結合，形成一種新型的房地產推廣模式，將現代信息技術、科學技術與互聯網營銷推廣緊密聯系，以彈出窗口、動畫廣告、浮動窗口等形式出現于互聯網消費者視線之中，充分發揮兩者的優勢，進行高效的優勢互補，將房地產營銷推廣貫徹和落實到實處。其次，增加互聯網消費者的點擊率，擴大互聯網+房地產營銷推廣模式的會員和用戶人群，保證互聯網房地產網站信息的真實性和準確性，新用戶注冊即可獲得信用幣，并隨著用戶信用度的增加呈現增長態勢，提高用戶交易的成功率，獲得用戶的信任。最后，以分享網站的形式增加互聯網房地產營銷推廣模式的受眾數量，定期舉辦相關的活動，樹立良好的企業形象，形成強大的品牌效應。
（四）以互聯網為途徑制定合理的營銷價格
以互聯網為途徑制定合理的營銷價格，從消費者和市場需求的實際情況出發，制定有針對性、合理性和科學性的營銷價格，充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，以拍賣和折扣兩種形式對營銷價格進行有效的制定。以拍賣的形式制定房地產營銷價格，充分發揮消費者在互聯網+房地產營銷定價模式中的主導地位，隨著社會經濟快速發展，這種由消費者主導定價的營銷模式能夠有效的調動消費的參與積極性，提高消費者的購房熱情，滿足房地產企業和消費者的雙向需求，形成一種長期性、穩定性的雙贏局面，房地長企業在發展過程中可以制定合理的營銷目標，充分掌握和了解市場的發展行情和信息，滿足市場多元化的發展需求。同時，采取以折扣的形式制定合理的營銷價格，分為現金折扣和季節性折扣，消費者在規定的時間內將所有的現金付清可以獲得一定的折扣，或者在淡季的時候指定有針對性的營銷價格，充分運用互聯網方便快捷、信息量大的優勢，獲得更多的潛在客戶。
六、總結
現代信息技術和科學技術的發展，為互聯網+房地產營銷模式的發展提供了廣闊的市場空間，在模式的構建和發展過程重要充分運用互聯網的發展優勢，以互聯網為途徑從資源、渠道、推廣和價格四個方面制定合理化的營銷策略，實現互聯網+房地產營銷模式的跨越式發展，推動我國國民經濟又好又快發展。
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萬科聯手淘寶賣房的消息讓市場頗為振奮。
據介紹，凡淘寶用戶在最近一年內的消費額，均可在萬科全國12個城市的23個樓盤直接沖抵購房款。針對全年消費不滿5萬元的用戶，淘寶將直接發放5萬元房款補貼。
這意味著在淘寶上花多少，買房時就能降多少。因此，不少沒有買房的女網友歡呼：老公再也不會阻止我上淘寶了。
有業內人士認為，萬科此舉實際上就是一種促銷的行為，在房地產行業下行期，這種方式比直接降價更有宣傳點。利用電商平臺賣房在某種程度上也是一種噱頭，以達到市場營銷的目的。
但值得注意的是，還有分析師表示，線上線下打通并融合增值服務為用戶提供完整的購房體驗是新房銷售的最終趨勢。他預計，2014年房地產電商市場規模將達到63.7億元，同比增長超八成。
萬科聯手淘寶賣房
8月25日，淘寶網與萬科聯合宣布，凡淘寶用戶在最近一年內的消費額，均可在萬科全國12個城市的23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元。其中，上海的淘寶用戶在享受所有優惠的基礎上，可再減7萬元優惠。
針對全年消費不滿5萬元的用戶，淘寶將直接發放5萬元房款補貼。據其預計，這一活動將使淘寶用戶的購房成本最多節省10%。
據介紹，淘寶房產此次的營銷活動囊括了杭州、北京、上海、重慶、深圳等地的萬科樓盤，總價跨度從40萬元-5000萬元不等，戶型既有30平方米的單身公寓，也有300平方米的豪宅。
該活動在8月25日上線不到半天，已經有140余位網友享受到了總計100萬元的優惠。
北京參與活動的只有位于大興亦莊經濟開發區金第萬科？金域東郡一處。據了解，目前該樓盤單價為28000元/平方米-32000元/平方米。
但是，記者昨日多次撥打金第萬科？金域東郡的售樓處電話，均無人接聽。
搜狐焦點網工作人員向記者表示，萬科該樓盤只有這一個銷售電話，并不清楚無人接聽的原因。
值得注意的是，消費者可用來抵扣房款的必須是淘寶網上的消費金額，不含天貓消費在內，也不包括轉賬匯款、水電煤繳費等交易金額。
由于一般淘寶消費數額并不大，這也意味著真正能享受大幅房款優惠的網友并不多。
有房企人士向記者表示，萬科此舉實際上就是一種促銷的行為，不過是以和淘寶合作的形式來開展，在房地產行業下行期，這種方式比直接降價更容易被購房者接受。
房地產電商化成趨勢
實際上，房地產行業利用電商平臺賣房已經不是什么新鮮事兒。
去年，萬科與天貓就有業務上的合作，推出的萬科業主家裝O2O項目就是基于電商平臺上的一次互動。此外，此前也有房企借助電商平臺開展以一萬抵五萬的活動。
上述活動本質上都是降價促銷，并借機宣傳新樓盤，以此吸引購房者來買房。
需要提起的是，目前，很多房企都開始紛紛“搭乘”電商平臺推樓盤，破局傳統的售樓模式。在搜房網、騰訊房產、新浪樂居等網站上，不少樓盤扎堆掀起了“電商團購”活動。
今年以來，房地產市場陷入低迷，房價下跌趨勢明顯，上半年多數房企業績都有所下滑，加速去庫存化成為房企下半年的主要任務，而萬科也把下半年作為推貨走量的出貨窗口。
如今，借助電商平臺已經成為房企賣房的重要手段。
方正證券分析師張常新表示，2014年房地產電商市場規模將達到63.7億元，同比增長84%，拉動新房銷售互聯網滲透率達12.8%，預計未來滲透率不斷提升。
他認為，線上線下打通并融合增值服務為用戶提供完整的購房體驗是新房銷售的最終趨勢。O2O模式有助于整個生態體系的良性運轉，為各方帶來價值。用戶可以獲得更大購房折扣，并享受更完整的購房體驗；對開發商而言，短期提升銷量，長期提供全面的增值服務；對互聯網新房銷售企業，提供增值服務，打開未來的成長空間。
盡管依靠電商平臺賣房是趨勢，但由于目前的房地產市場處于下行期，即便促銷后價格有所下降，抱有“買漲不買跌”觀念的購房者并不一定會出手。
【關鍵詞】DLAN VPN 性價比 Internet網 房地產 物業管理 數據流壓縮技術 捆綁技術 斷線重撥技術
房地產行業是國民經濟的支柱產業之一，通常包括房地產開發、物業管理、房地產二手物業等業務。房地產開發商、物業管理公司、房地產二手物業公司在信息化建設過程中，一般都采用各種售樓管理軟件或物業管理軟件。公司的各種數據和信息運行在公司的售樓系統和物業系統中進行數據集中管理，而各售樓處和物業管理處能夠將數據實時上報總部，公司的管理層能夠及時掌握公司業務和財務數據并作出準確決策，提高工作效率和服務質量，縮短公司的整個決策周期，這就迫切要求構建一種安全可靠的聯網方式。
傳統的解決方案，是采用DDN專線的方式或通過Moden撥號方式來實現分支機構和總部的互聯。DDN專線方式存在架設困難、增加分支機構時無法輕松擴張、月租費用昂貴的缺點；而電話Moden撥號方式則存在速度慢、容量小、安全性差的缺點。采用DLAN VPN軟件的虛擬專用網是一種高性價比的選擇。作為國內領先的VPN開發者，深信服科技開發的Sinfor DLAN系統是VPN中的佼佼者，它可以非常快速、簡便地構建安全高效的遠程網絡平臺。
一、功能齊全的Sinfor DLAN VPN軟件
Sinfor DLAN VPN軟件是領先的VPN軟件系統，從功能上可分為標準版、安全版（集成DWALL軟件防火墻）和專業版（支持多線路綁定、帶寬疊加）三種類型，每一種類型的產品均由總部模塊（MDLAN）、分支模塊（SDLAN）和移動用戶模塊（PDLAN）構成。用戶可根據自身網絡規模選擇合適的產品類型、模塊數量，構建適合本企業業務需求的VPN網絡平臺。
DLAN VPN軟件的最大優點是靈活方便，沒有硬件平臺限制。Sinfor DLAN VPN可安裝于各種Windows平臺，支持任意上網方式。從ADSL、LAN寬帶、Moden撥號到GPRS、CDMA、WIAN等，都能方便地通過DLAN VPN軟件構建虛擬網絡平臺，在奔騰3以上配置的PC機或服務器上均有出色的性能體現。如果對網絡性能有更高要求，只需選用更好的硬件平臺。
DLAN VPN軟件便于遠程實施、快速部署。VPN網絡一定是跨地域的網絡，遠程的分支機構、移動用戶僅需下載相應的軟件模塊、安裝配置即可使用。DLAN VPN支持集中配置，將相應的配置文件和安全策略下發至遠程分支機構或移動用戶，就可以在很短時間內完成整個VPN網絡的部署。深信服科技的一些先進技術，如Web Agent動態IP尋址技術，HARDCA硬件鑒權身份認證技術，多線路綁定、帶寬疊加技術等，都在DLAN VPN軟件中得到應用，充分保證了DLAN VPN的安全穩定和高效率運行。
DLAN VPN軟件組網靈活，可以構建星型、網狀或混合網絡。除了DLAN VPN軟件各模塊之間互連互通外，DLAN VPN也能夠與Sinfor M5400、M5100、S5100硬件網關之間互連互通，真正實現軟硬兼施。
二、VPN組網方案
房地產公司的分支機構較多，而且分支機構增減變化比較頻繁，如房地產公司一般會將總部設在城市中心寫字樓中，而在城市各地開發多個樓盤，在一個樓盤開發成功后業務又會自然地轉移到其他正在開發的樓盤上。對于物業管理的房地產企業來說，公司通常會同時管理多個物業，這些物業都位于城市的不同地點，這就需要VPN產品能夠進行快速部署，以滿足其分支機構增減和不斷擴容的要求。另外，房地產公司的分支機構一般都沒有專門的網絡管理人員，這就需要VPN產品易于實施和維護。而Sinfor DLAN VPN軟件版可以很方便地實現快速部署，且易于實施，能滿足房地產行業的需求。
采用Sinfor DLAN VPN軟件版產品，公司總部分支機構（包括分公司、辦事處、各地現場售樓處）只須安裝一套Sinfor DLAN軟件，移動用戶安裝Sinfor DLAN移動客戶端軟件，就可做到遠程“網上鄰居”互相訪問。所有應用都通過了Internet隧道的加密，確保數據傳輸以及遠程用戶接入的安全。在公司總部通過ADSL、寬帶等任一種方式上網，在總部局域網的網關電腦上安裝總部模式Sinfor MDLAN軟件，在分支機構的網關電腦上安裝分支模塊Sinfor SDLAN軟件，在移動用戶的電腦上安裝PDLAN移動用戶軟件，就實現了聯網。其部署實施非常方便，并且沒有任何硬件投入，更不需要更改原有網絡的結構。
三、網絡的技術特點
1、安全性高
房地產行業的競爭是商業情報的競爭，樓盤信息以及策劃方案是商業機密，不能泄露。Sinfor VPN從四個方面確保了VPN網絡的安全性。一是針對網絡的安全保護。企業可通過捆綁深信服科技企業級防火墻，防止各種黑客攻擊。二是數據傳輸的安全。Sinfor VPN可以對所有傳輸的數據進行加密，并保證數據在公網上傳輸的安全。三是接入安全。除了標準的用戶名、密碼接入認證之外，還有硬件捆綁接入認證。這種認證方式提取了遠程接入電腦的硬件信息，作為客戶端接入的證書并進行驗證，即使客戶端的用戶名和密碼泄露，也可以避免非法用戶的接入。四是接入之后的安全保障。Sinfor VPN帶有靈活細致的權限管理，能夠給每個合法接入用戶授權，指定特定用戶訪問局域網的特定資源。
2、速度快
Sinfor VPN通過兩種方式進一步提高VPN的速度。一是數據流壓縮技術，在DLAN VPN內置了數據壓縮算法，對所有傳輸的數據進行壓縮之后再傳輸。這就在無形中提高了帶寬，經實際測試在很多情況下甚至比直接連接還要快。二是DLAN VPN增加了多線路捆綁功能。用戶可以申請多條Internet線路，然后將多條線路的帶寬進行綁定，并發使用，使得帶寬成倍增加，還可實現在此基礎上的QOS管理。
3、多線路技術提升線路的穩定性
使用Internet線路存在斷線的可能性，給VPN網絡的可靠運行帶來了隱患。因此，深信服科技Sinfor DLAN創新性地提出了多線路捆綁技術，在一個VPN的節點上可以同時使用多條Internet線路，只要其中一條線路正常工作，DLAN VPN網絡就能保持正常。
4、雙備份的Web尋址技術
基于Web的動態尋址技術是深信服科技的專利技術，通過該技術使得DLAN VPN可以支持ADSL等動態IP撥號上網方式，無需固定IP，大大降低了客戶使用VPN的成本。由于動態尋址過程依賴于Web的可靠性，因此，DLAN采用了互為備份的Web設置，只要有一個Web能夠正常工作，就可正常實現動態尋址，從而保證了VPN尋址的可靠性。
5、斷線重撥技術
為了保證撥號網絡的穩定性，DLAN集成了自動撥號軟件，在撥號中斷后5秒內可以重撥。網絡物理連接恢復正常后，VPN隧道將在1分鐘內自動建立，從而保證系統迅速恢復。
6、支持遠程部署和模塊升級
Sinfor DLAN為純軟件產品，安裝方便，可以實現遠程安裝，遠程部署。模塊化設計，使得用戶可以根據需要，下載相應模塊文件即可增加新的功能。
7、簡單方便的配置備份和恢復
Sinfor DLAN采用多個加密的配置文件形式保存配置信息，系統提供了對所有配置的打包備份功能，管理員可方便地對配置文件進行備份和恢復。同時還可以在本地配置好遠程網絡，利用配置恢復功能在遠程導入配置。
四、網絡的實現效果和成功實例
1、實現效果
（1）搭建所有應用系統的互聯平臺。房地產公司總部與下屬分支機構售樓管理軟件、物業管理系統能實現實時互聯，兩地同時使用，就像在同一個局域網內一樣，且客戶端也可接入公司總部局域網數據庫。另外，公司的OA系統、財務系統、CRM系統的數據也做到集中統一管理，便于公司高層領導進行分析、決策，提高了決策的科學性和準確性。
（2）節省費用。房地產企業在激烈的市場競爭環境中，非常關心每一項投資的性價比。只要投入一套DLAN軟件的費用，即可達到DDN專線的效果，相比DDN專線每月昂貴的月租費用，還大大降低了企業遠程聯網的成本。如果采用其他VPN設備，則不支持動態IP接入，要申請固定的IP地址又是一筆巨大的長期成本。考慮到Sinfor VPN對動態ADSL以及寬帶接入的支持，它確實為用戶極大地降低了互聯網的成本。
（3）信息數據集中，業務實時處理。使用DLAN VPN系統后，總部與各分支機構連接起來，所有房地產數據都能實時地集中到總部，可以方便地對客戶所需要的信息進行實時查詢。此外，通過移動模塊，管理員無論在何地都可直接接入總部網絡查看所需信息，大大提高了決策的準確性。
（4）適用于各種網絡的環境，擴張簡便。Sinfor VPN系統對接入方式沒有特殊要求，采用任一種接入方式接入互聯網就可構建VPN系統。因此，當新樓盤開張或門店擴張時，就可結合當地的實際情況靈活選擇價廉物美的接入方式構建VPN，不受地域、運營商品限制，甚至可以實現全球擴張。
2、成功實例
目前采用Sinfor DLAN VPN網的房地產公司達幾十家，遍及全國各地。
【關鍵詞】房地產開發；項目；風險；對策
隨著我國經濟社會的發展，人們對房地產的需求增加，極大地促進了房地產行業的發展，房地產行業逐漸發展成為我國國民經濟中的重要行業。房地產行業具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強等特點，風險因素復雜多樣，并且存在于房地產開發項目的整個過程中。因而，對房地產開發項目的風險進行識別，進而提出防范對策，具有重要的現實意義。
一、房地產開發項目的風險分析
根據房地產開發項目的流程，可將房地產開發項目的風險依次分為決策風險、土地風險、設計風險、建造風險和銷售風險等五類。
1.決策風險。決策階段是房地產開發過程中一個重要的環節。房地產行業與國民經濟的發展密切相關，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規定、土地供應量的控制、土地使用的約束、環境保護的要求，以及對投資規模、投資方向和稅收的控制等，都會對房地產開發項目構成風險。項目的開發類型定位對項目的成功與否至關重要，房地產土建工程一旦完成，很難再就房地產的開發類型進行更改。
2.土地風險。土地是房地產開發項目的基礎，對房地產開發項目影響很大。土地所處區域內的自然條件與社會、經濟、行政等因素產生的綜合效應，決定著土地的潛在收益能力，是影響房地產投資風險的決定性因素。土地政策風險來源于土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調控制度，以及不同的土地政策執行力度等。
3.設計風險。設計費在建設工程全過程的費用中所占比例不大，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達到75%。合理的設計可以降低成本10%，由于設計原因引起的質量事故占總事故量的40%。設計風險是指由于設計方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，導致建筑工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設計進度不能滿足工程要求；還可能因設計方案不合理而造成房地產租售不出去，房產滯銷而引起收益下降。
4.建造風險。建造風險主要體現在招投標、合同、承包商履約能力、成本、工期、質量等方面。開發商采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協商議標等三種。招投標時要選擇適當的招標模式，選擇符合條件的設計單位、施工單位和監理單位。在項目建設過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應合同等；如果合同管理不善或合同執行不嚴，可能出現合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質量、工期和成本，給項目相關方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導致拖延工期，從而影響進度及房屋銷售。
5.銷售風險。銷售階段是決定房地產開發項目能否獲利的一個關鍵階段，銷售時機的選擇、銷售價格的定位、銷售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會影響銷售效果和最后盈利。房地產銷售時機一般有三種情況：預售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售方式都有各自不同的風險。
二、房地產開發項目風險防范對策
1.重視可行性分析。決策的正確與否關系到整個項目的成敗。因而，在項目的決策階段，應充分搜集項目相關的各種信息，實地考察和調查，獲得詳實的數據，做好項目的市場分析、財務評估、人力資源分析、項目的敏感因素評估，確定房地產開發項目盈利的可能性，并在此基礎上做出決策。市場分析包括分析房地產開發項目市場定位、競爭優勢、競爭對手、顧客群體、項目的市場銷售潛力等；財務評估包括房地產開發項目的利潤預測、銷售盈虧平衡點的估測、投資構成的估測、投資回收期及內部收益率的估測、流動資金周轉速度的估測、資產及負債比的發展趨勢估測、資金籌措方法等。
2.建立風險預警體系。建立房地產風險預警體系，便于房地產企業更自覺、更系統地管理項目開發過程中的風險。由于房地產開發項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量，很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業經營風險時，應建立的風險指標體系，并憑借以往房地產開發項目中的經驗和歷史數據，運用先進的技術和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數據，對房地產行業和房地產開發項目進行風險預警，如果發現風險，立即啟動風險預警，并采取相關措施，進行風險防范。
關鍵詞：成本管理；房地產；項目
中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：
近年來，我國房地產業的發展速度日益加快，目前，房地產已成為了我國國民經濟的支柱產業。房地產市場日益規范化，但市場競爭也愈演愈烈，在房地產開發項目中，企業必須采取科學有效的成本管理辦法，以提高房地產企業的經濟效益，促進企業的發展。房地產開發項目具有高風險性、高收益性、高投資及投資期限長等特點，這就決定了房地產開發項目成本管理具有高難度性。成本管理在一定程度上體現了企業的經營管理水平，加強房地產開發項目的成本管理不僅有利于提高企業經濟效益，對企業綜合效益均有重要意義。
一、房地產開發項目成本管理存在的問題
（一）項目開發成本管理認識不足
在房地產開發項目中，長期存在“重規模輕效益”、“重數量輕質量”和“重過程輕決策”等觀念，在開發過程中，過分強調開發項目的規模大小，甚至以開發規模作為衡量房地產開發企業實力以及領導能力的主要指標，而忽視了其在生產效益中的規模。此外，部分企業開發的土地是通過各種模式或者其他的非市場途徑所獲取的，成本管理認識不足。
（二）缺乏科學的成本管理辦法
部分房地產開發項目中，成本管理僅僅被認為是控制單項成本的工作，比如規劃設計成本、土地成本、配套設施成本等，對這些成本的管理只是在審核撥付時簡單地進行控制，但在項目選址、規劃設計以及定位包裝過程中，缺乏有效的管理措施，給項目施工及銷售過程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業不斷地設法堵塞成本漏洞，而對成本漏洞的預防缺乏有效的措施，企業步入債務的惡性循環中。
（三）缺乏有效的成本監督機制和激勵機制
房地產項目的開發周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業的成本管理缺乏監督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。
二、加強房地產開發項目成本管理的策略
（一）明確成本管理戰略
科學合理的成本管理戰略是房地產企業經營戰略的關鍵部分，應貫穿經營活動的全過程，在經營管理過程中充分重視成本管理問題。首先，企業成本管理戰略的目標要立足于用戶的滿意度，從而全面提高項目的市場價值。近年來，房地產行業的市場競爭日趨激烈，用戶的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次用戶的需求已成為房地產開發項目成功的保證。與其他建設項目不同，房地產項目具有商品性，因此，其價格同其他大多數商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業的價格就越有競爭力。但成本結果實際上是由用戶對企業產品的認可度和滿意度來決定的，因此，在房地產開發項目成本管理中，必須立足用戶的滿意度，才能贏得更大的利潤。其次，房地產項目的成本管理實際上是從時間以及空間上所開展的業務過程，具有動態性。傳統的成本管理主要是對企業內部資金在運動過程中產生的價值消耗進行管理，但成本管理實際上是一個動態的過程，它不僅僅是對某一時間點上項目成本的管理，還應貫穿項目開發的整個過程，因此，項目成本管理具有空間性。房地產項目成本管理應貫穿項目開發的全過程，不僅是尋求成本優勢資源降低生產成本，更要注重開發各個環節的優化，保證開發過程的連續性。
（二）加強房地產開發項目全過程各階段的成本管理
1、項目的決策階段
在房地產項目的決策階段，成本管理主要包括項目前期規劃費用、可行性研究費以及土地費等。尤其是土地費用，約占房地產總成本的20%-40%左右，因此，應重點控制房地產開發項目的土地費。房地產開發商對成本的控制主要取決于兩個方面，一方面是當地政府對于土地的供應能否維持一個動態平衡的局面，另一方面是通過各種關系和正當的手段來獲取較低價格的土地。在這個過程中必須著眼城市發展及城市規劃建設，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。
2、項目規劃及設計階段
在房地產開發項目的規劃及設計階段，成本管理主要包括招標費用、設計費用以及地質勘查費用等。設計費用所占的比例通常在成本總數的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關系著工程造價，且影響程度在75%以上。項目設計質量直接關系著施工階段的投資規模，同時也影響項目在銷售期的經濟效益，決定了項目的產品是否符合消費者的需求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入。在確定投資決策以后，必須加強規劃設計階段特別是設計任務書、設計過程、設計成果評審優化和設計變更四個環節的成本控制。在總體設計規劃階段，可以采用設計招標，將設計方案與工程造價充分地結合在一起，擇優選擇方案設計單位及建筑設計單位，在確保建筑造型美觀、質量較高的同時，確保造價的合理性。但單體設計階段，則應充分分析市場在一定時期內的需求，在技術分析及經濟分析的基礎上開展應用價值工程，將工程功能細化，并去除不必要的功能，重點控制造價較高的工程。同時，完善對設計人員的激勵機制，以提高設計人員的工作積極性和責任心，以便更好地控制工程造價。此外，還應加強設計出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在項目開工前。在項目設計階段，可委托監理單位對設計進行監理，確保工程的安全性、技術性、周密性和經濟性，從而減少或者避免設計不合理或者設計失誤導致投資損失。
3、項目施工階段
在施工階段，加強項目質量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過公開招標的方式選擇具有相應資質和經驗的監理單位，對工程的技術質量全面監管，同時也可協助業主進行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應選擇較好的承包企業，選擇施工工藝先進、報價合理、工期較短、技術力量雄厚和社會信譽較好的施工企業，以有效縮短工期，并節省工程造價。第三，簽訂合同時，應明確合同內容，根據建筑市場情況、建筑行業的相關標準、規范以及項目建設過程中可能出現的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強工程變更簽證管理、監督以及審核，確保建立及甲方現場代表的簽證，并由開發商的成本管理部門核實。第五，應加強材料及設備成本控制。加強市場價格調研工作，做好材料及設備的采購、驗收等，確保質量和價格合理。第六，加強現場安全管理，建立健全安全管理對策及辦法，加強現場人員的安全意識，加強現場安全管理和安全事故防范措施，及時發現并處理安全問題，盡量避免安全事故的發生。
4、項目竣工結算階段
在項目竣工結算階段，所有結算工程均必須按照設計圖紙以及合同規定完成，并且應驗收合格，對于取消項目應有相關手續，并在結算中將其扣除。同時，應嚴格執行投標單價或者簽證價格，同時與合同文件進行對照。應嚴格按照相關協議以及合同內同，合理地確定優質獎和工期獎等相關的費用。應建立健全并嚴格貫徹落實工程的結算復審制度以及尾款會簽制度，以確保工程結算的質量。最后，應正確地處理索賠費用。
5、銷售階段
房地產項目的銷售與建設幾乎是同步進行的，為確保項目具有較高的銷售量，同時使消費者感知到該項目的升值趨勢及空間，應具有較佳的銷售方式及手段。大部分開發商會委托專業的銷售機構進行銷售，因此，應加強銷售階段的成本控制，主要包括銷售、銷售廣告以及策劃樓書等費用。
（三）完善成本管理制度優化成本管理系統
實施成本管理戰略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產開發的成本管理是一項復雜的系統性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發企業應按照市場化的要求完善企業內部成本管理相關制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應建立實時有效的監督機構，按照既定目標及相關制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環節中發揮監督管理作用。可通過建立科學有效的激勵制度，全面激發員工的工作積極性、主動性和責任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業效益。同時建立高效的成本管理系統，將企業的目的和任務轉化為目標，對開發成本實行目標管理，加強目標制定的科學性和合理性、目標分解的明確性以及目標實施的可控性，通過對估算、概算、預算、合同、合同執行的管理，將動態成本與目標成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態控制的目的。
三、結束語
在競爭日益激烈的今天，房地產企業要想提高自身綜合效益，實現可持續發展，在項目開發中就必須加強成本管理。房地產成本管理應堅持全員參與和全過程控制，并建立完善的成本管理體系，加強項目全程的成本管理、監督和分析，為企業制定并調整銷售策略提供可靠依據，從而使企業獲得更大的社會效益和經濟效益，并增加企業的核心競爭力，促進企業的良性發展。
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關鍵詞：房地產測繪；技術應用；信息管理
房地產測繪是進行房地產交易時最為重要的依據。為了保證房地產測繪以及房屋和房屋用地的相關信息披露更為客觀、公正、完整、準確，采用測量測繪新技術以及信息管理手段，加強房地產測繪的科學性和準確性，是有效地規范房地產市場的重要手段，也是測繪行業的重要課題。
一、應用于房地產領域的測繪新技術
房地產測繪主要是利用測量技術測算房產面積。隨著CAD技術以及GIS技術在測繪領域的廣泛應用，房地產測繪技術也日新月異，目前已經進入應用領域的測繪新技術有以下幾種：
1、運用CAD制圖直接繪算房產面積并進行現場點位測量復核的雙作業模式。這是目前應用較為廣泛的房地產測繪技術，在進行房產設計及報審批階段時就將房地產的設計圖紙CAD版進行存檔和分戶計算面積，進而積累基礎的房地產測繪電子版數據，并且在房地產施工階段進行補充和校對，進而形成統一的規范。在進行房產備案及交易時，可以直接利用原有的資料進行現場測量復核之后，運用在房產轉移登記的產權配圖中，既減少了繪圖配圖的大量工作，也減少了不必要的現場測繪工作，也減少了配圖工作的差錯率，較高的提高了工作效率。
2、基于GIS技術的多系統運用聯合。計算機技術在房地產測繪領域應用已經相當成熟，早期僅僅是利用計算機輔助制圖，而后到使用計算機技術實現面積分攤自動化計算，目前在房地產管理局應用較為廣泛的是基于GIS技術層面的實現多功能計算的測繪管理軟件，并且實現了結合計算功能的數據綜合管理。這類軟件基于AutoCAD基礎上二次開發，同時加入對GIS系統的聯動運用，結合已有的管理系統的功能，擴充房產測繪數據管理功能，主要是擴充房產面積計算功能。這類技術著眼于優先解決面積計算功能，基本是以房屋具有共同分攤的棟為基本單元，而不是以戶室即產權單元為基本單元。并且較為合理的運用了GIS系統里的地籍資料，可以較好的實現基于GIS系統的數據查詢和管理功能，既能充分利用已有的正在產生的房地產測繪數據，又減少了對現有系統數據的影響，避免了龐大的計算冗余和數據調整。
3、結合Web Service技術的測繪子系統管理模式。根據房地產測繪各個子系統側重點不同，可以將各個系統作為獨立的子系統，將房產測繪管理相關的系統分為面積測算子系統、房產測繪流程管理子系統、房產測繪數據管理子系統，各子系統之間以松散耦合方式聯系，房產測繪管理系統與地籍系統，產權交易登記系統等MIS系統也以松散耦合方式聯系，各系統以web service方式對外提供自己的數據服務。利用GIS數據實現房產測繪數據與地籍宗地數據和交易登記數據的掛接，實現圖形數據與屬性數據的圖屬互查，為整個房地產權籍管理提供完善可靠的地籍和房產測繪基礎數據。
二、房地產測繪信息管理系統優化應用
隨著房產管理信息系統的逐步建立與發展，房產信息系統形成了以GIS空間數據為支撐的綜合信息應用管理系統，房地產測繪信息的創建和更新可以非常直接的實現系統化管理。房地產測繪信息管理系統不僅僅承擔存儲和更新功能，在其優化應用中也逐步實現了信息數據傳輸和統計功能，并且提升了系統開發平臺和結構模式、數據入庫等方面的運用能力，為統計及房地產開發咨詢決策提供相應的參考。
1、采用子系統方式對房地產測繪信息進行分散管理。這樣就可以將面積測算、測繪流程及測繪數據管理等分部工作進行分散，繼而將成果文件作為數據管理系統中的一個屬性字段直接存儲，當需要打開測算數據的時候，直接從系統中取出讀入到測算軟件中。采用這種方式可以在不改變現有的測算軟件實現數據的集中式存儲，簡化了作業人員的操作步驟，減少了差錯率，也使得系統開發具有極大的靈活性，測算軟件的選擇也具有極大的靈活性。
2、信息管理系統進行優化OA運用，提升信息數據的同步性和時效性。房地產測繪信息的流程管理主要涉及面積測算和配圖的業務流程管理，包括測算軟件數據上載、下載、變更等的流程管理，與一般的業務審批型OA區別不大，既可以獨立開發，也可以單獨引用。
3、與地籍資料結合的房地產測繪數據管理要實現并聯應用，關注其數據的綜合運用及單一數據的準確性。為實現測繪數據的充分利用，使用子系統直接對房地產面積測算軟件的圖形格式管理，避免逐層打開的方式帶來大量的數據冗余，進而避免誤操作對數據的破壞和影響。在房地產面積測算經過審核提交后，數據變化的機率很小，因此可以通過測算軟件直接生成每個戶室單元的既定內容和比例尺的戶室平面圖文件，在數據管理系統中直接存儲平面圖文件，利用原有的測算軟件生成每個戶室平面圖即可，而無需改變原有的圖形格式。平面圖文件格式可以采用Adobe的PDF和微軟的MDI格式，圖形打印效果好，數據處理簡單。 測繪數據管理系統通過宗地代碼與地籍宗地系統聯系，通過樓盤代碼與交易登記系統聯系，這都需要基于GIS技術才能實現圖屬互查。通過在測繪系統中存放宗地代碼，即可查詢到地籍宗地系統的相關宗地信息。在交易登記系統中存放宗地代碼和樓盤代碼，在交易登記系統中就可以查詢到相關的宗地信息和測繪數據。測繪數據管理系統中其他方面文字屬性的內容都是采用數據庫管理方式實現。
三、基于GIS技術的房產測繪信息管理策略
1、基于GIS技術的系統開發平臺與結構模式
通過房地產測繪信息管理系統及子系統監理，可以將房地產信息進行平臺管理。在GIS平臺中體現房地產的位置、周圍地理環境、建造年代、權屬單位及空間分布特性。建立在地理信息系統平臺上的房地產測繪信息管理系統，具備完善的數據采集、處理，輸出、建庫、檢索、分析等勸能。其中，數據采集手段包括了數字化、矢量化、GPS、電子平板測圖、開放式數據轉換等。數據處理包括編輯、自動拓撲處理、投影、變換、誤差校正、圖框生成等方面的幾百個功能，數據輸出既能夠迸行常規的數據交換、打印，也能夠進行版面編排、掛網、分色、印刷出高質最的圖件，數據庫可建立各種模型庫，實現三庫合一的分析功能。這個管理分析平臺既包括矢量空間分析，也包括對遙感影像、DEM、網絡等數據的常規分析和專業分析。
2、基于測量成果系統的CORS基站建設的在線監控。
廣西測繪局將廣西現有的傳統大地測量成果和現代空間定位框架動態基準成果集成一體，搭建基于Web Service技術的、穩定可靠、快速便捷的測繪基準成果信息化管理與服務平臺，為用戶提供一站式成果服務，逐步改變傳統大地測量成果被動式的服務模式。基于GIS技術和關系型數據庫的基礎上，采用WEB SERVICE以及B/S網絡服務模式開發廣西大地測量基準成果管理系統，有針對性地建立了電力、鐵路、氣象等多種數據庫，對廣西大地測量基準成果進行安全、高效的管理，同時實現多種形式的大地測量基準成果地理位置的在線信息查詢服務。開發完善的用戶管理模塊，基于網絡數據包截取技術實現對CORS用戶的實時監控和管理；采用網頁編程技術自主實現了CORS基準站運行狀態的在線監控和顯示。
四、房地產測繪管理及實施
房產測繪是根據房產產權確權的需要，用測量的手段，以權屬為核心，權屬單元界限為基礎，房產的平面位置、形狀、面積為重點，繪制成房產圖，并以房屋和房屋用地調查表補充配合圖面信息顯示的專業測繪。
由于房產測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責，而且總把測繪成果出錯的責任歸結給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優勢和技術優勢，強化對房產測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產權屬登記的測繪成果資料進行抽檢，有時進行突擊檢查或根據業主的舉報進行檢查，根據《房產測繪成果質量評定標準》進行評分，同時對每個測繪單位建立作業項目管理數據庫，實時統計、記錄抽檢中發現的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。
測繪成果資料目錄執行通告制度，對經測繪信息中心審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄，包括：房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務信息網予以公布。使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。開發建設單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后，將通過審核的房屋測繪技術報告書和下列分攤情況將在政務信息網上進行公示：①被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；②參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；③不分攤的共用部位。
五、結束語
隨著房地產測繪各種新技術的逐步推廣應用，已經逐步監理了完善的房地產測繪信息管理系統，并且運用于不同的測繪及工程領域。而在房地產測繪工程的實際使用中，需要對目前的房地產測繪信息管理系統進行優化運用，靈活運用其子系統，就能夠有效的解決不同行業、不同部門之間的系統差異問題。
參考文獻：
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摘要:作為國民經濟支柱產業的房地產業，房地產行業會計信息失真必然會嚴重危害國家和個人的利益。文章首先通過對房地產行業會計信息質量問題的成因分析，歸納了其對利益相關者影響，進而提出了相應的改善建議和對策。
關鍵詞:房地產行業;會計信息質量;會計準則
隨著我國國民經濟的飛速發展，作為國民經濟支柱產業的我國房地產業也得到了空前繁榮，對國民經濟的貢獻率不斷增大。但是，由于種種原因，我國房地產開發企業普遍存在較為嚴重的會計信息失真現象，如部分企業隱瞞利潤以偷漏營業稅，虛構交易以騙取銀行信用，曲解行業特殊性以掩蓋核算隨意性，不選用統一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產業宏觀調控政策的制定、房地產業稅收的征繳和上市房地產公司利益相關者的投資決策離不開正確的會計信息，因而房地產會計信息的各種質量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此，如何通過宏觀決策和微觀管理以規范和提高房地產開發企業會計信息質量，就成為我國理論界和實務界研究的熱點。綜上所述，本文將通過對房地產開發企業會計信息質量問題的成因以及危害的分析，探討其完善和提高的對策。
一、房地產業會計信息質量問題的成因
房地產業會計信息質量低下問題的成因，既有企業內部利益的因素，也有外部制度、監管等方面的因素，具體而言包括以下幾點:
(一)財務舞弊導致會計信息缺乏真實可靠性
房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結構的原因，在房地產項目開發過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發商運用混淆成本界限、虛列業務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣大空間，從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。
(二)濫用會計準則導致會計信息質量不高
由于我國房地產行業的特殊性，使得我國企業會計準則允許房地產開發企業在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業管理者可以根據個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設施建設同土地開發同步往往不同步進行，導致企業預提的公共設施配套工程費用與實際發生數常常存在較大差異，使得企業財務報表不能及時反映企業當期的真實經營情況，從而為企業操控利潤提供了巨大空間。
(三)隨意確認會計事項導致會計信息失真
由于現行的《企業會計制度》缺乏對房地產等特殊行業會計實務的詳細指引準則和制度，使得企業對會計項目的確認存在很大的隨意性，例如:在收入確認方面，有的開發企業在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產權轉移手續后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業當期利潤產生很大影響，從而導致企業會計信息嚴重失真。
(四)外部監管不到位導致會計信息質量缺乏公信力
由于房地開發一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門，使得各類開發信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發商進行有效監管，促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。
二、會計信息質量低下對利益相關者的危害分析
通過以上分析可以看出，企業會計信息質量低下既有客觀原因，也有主觀因素，因而會對企業的利益相關者造成不同程度的影響，表現在:
(一)會計信息質量低下對債權人的危害
與企業股東不同，企業債權人并不參與分享企業高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產開發企業最大和最主要債權人的銀行，其在進行信貸決策時，最關心的問題就是企業能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產開發企業會計信息的是否符合穩健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關鍵，這意味著企業的凈資產因盡可能統一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產開發企業隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。
(二)會計信息質量低下對政府政策調控的影響
會計信息是各種經濟信息的基礎，是政府部門制定各項經濟政策的重要依據。由于會計信息占了社會經濟信息總量的70%以上，因而企業會計信息質量的高低直接決定了經濟信息的總體質量，從而對政府宏觀調控等經濟決策的質量造成重要影響。但是，我國房地產開發企業會計信息質量普遍低下的嚴峻事實，如隱匿企業收入、虛增企業成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內的各項宏觀調控政策，在一定程度上擾亂了整個經濟工作的秩序，阻礙了我國現代化的進程。
(三)會計信息質量低下對投資者的誤導
一方面，從客觀上看，由于房地產行業投入產出具有較強的周期性，表現為不同的會計期間業績往往波動較大，如項目建設期內往往業績不佳，而竣工后則業績突飛猛進，因而一般的公司業績評價指標，如凈利潤等，無法正確、客觀、全面的放映企業正式經營情況，從而造成會計信息質量低下，對投資者造成誤導;另一方面，從主觀上看，企業管理為了企業利益，通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露，或為圈錢，或為二級市場炒作，或為避免戴帽以及退市等，造成企業會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。
三、完善房地產會計核算，提高會計信息質量的對策
(一)建立和完善的房地產行業會計規范體系
根據房地產行業的特殊性，應在我國現行的《企業會計制度》中，針對房地產企業會計中一些特殊事項，如遞延稅項準則、投資物業準則、預提賬款、開發費用攤銷、會計期間選擇、或有事項披露等規定具體的會計準則或會計制度，以規范和統一企業會計核算，從而增強房地產企業會計信息中企業財務信息和經營業績信息的可比性和有用性。同時，應補充和完善房地產行業會計業務的行為準則，避免房地產開發企業會計人員依據企業需要，做出不規范的會計處理。
(二)改進與完善會計信息的披露制度
提高會計信息披露的真實性和可靠性，首先，通過立法建立健全保證房地產開發企業會計信息真實可靠的法規法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務信息的披露等，做到有法可依、執法必嚴;其次，拓寬信息披露渠道，如建立類似“標準普爾”的公司評價體系，使得投資者和債權人可以通過別的渠道獲取相關房地產企業的專業信息，而不必依靠單一的企業財務年報等;最后，要進一步完善房地產企業財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經濟和法律環境。
(三)加強政府對房地產行業的監管和違規懲罰力度
首先，在政府部門中建立健全房地產信息溝通制度，建立跨部門的房地產信息管理中心，定期召開聯系會議交流房地產項目開發進展的相關信息，以實現對房地產開發項目的動態監管，杜絕其會計信息造價的空間;其次，加大對開發商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產開發企業直接給予經濟處罰，多渠道督促開發商自覺守法;最后，對所有房地產開發企業采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業。
(四)積極培育第三方會計信息的專業用戶
國外會計信息質量管理的實踐證明，依賴信息企業的內部控制和政府外部監管是無法有效解決企業會計信息質量低下的問題，必須有效利用市場需求方的力量進行制衡，即培育第三方會計信息專業用戶，主要包括:證券公司、證券投資咨詢機構、證券投資基金以及其他機構投資者。他們擁有資金、信息、技術和研究團隊等方面的優勢，相對非專業用戶而言，其投資決策受會計信息質量的影響較小，在信息市場中扮演著信息分析專家和信息傳播者的雙重角色，通過利用專業用戶所具有的識別和分析能力，對房地產開發企業的會計信息質量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產開發企業會計信息誤導的程度。
參考文獻
[1]包穎浩.論我國房地產行業會計信息質量問題[J].財會研究，2008，(1).
