時間：2023-06-08 11:29:48
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產風險防范，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產企業 財務管理 措施
在很多地區中，房地產是主要的產業，雖然我國房地產產業起步比較遲，但我國房地產企業也得到快速發展，并為我國的經濟帶來一定的影響，然而，房地產產業的發展也存在一定的問題。當前，財務風險是阻礙房地產企業穩定發展的重要原因，為此，房地產企業一定要加大對財務管理風險防范及控制。
一、房地產財務風險管理的涵義
對于狹義的財務風險而言，財務風險是由普通的收益而帶來的大幅度的風險或者是財務杠桿而為企業帶來可能會導致破產的風險。而對于廣義的財務風險而言，財務風險是在投資、資金運作、融資的時候受到多種因素的影響，而導致資金成本收回的難度加大以及投資的回報不高的風險，進而不利于企業穩定的發展。為此，房地產企業一定要加大對財務管理力度。
二、房地產財務管理風險出現的原因
（一）財務管理人員綜合素質不高
對于我國很多的房地產企業而言，即使具備一定數量的財務管理人員，但財務管理人員的綜合素質不高。對于大部分的房地產企業而言，財務管理人員并沒有正確認識財務管理，基本上都認為財務管理只是一項記錄企業收支的工作，而且所記錄的數據并不能為企業的發展提供有效的意見，同時，當財務管理出現問題的時候，只能依賴于財務管理人員，從而導致財務管理欠缺一定的科學性，最終不利于房地產企業財務管理的有效性。
（二）財務管理工作流于形式
為了確保房地產企業財務管理工作的順利運行，一定要建立完善的財務管理體系。對于大部分的企業而言，雖然都建立了財務管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財務管理人員只是表面分析財務數據，并沒有深究財務數據的價值。財務管理部門雖然能夠通過科學的方式預計出企業在融資的時候會出現的風險以及效益，但是理事會并沒有重視起來。此外，企業為了盡快得到貸款，并沒有認真對貸款的款項以及內容進行合理的分析，進而造成企業的負債率提高。由于企業沒有健全的財務管理系統，從而導致財務管理工作流于形式，最終不利于企業長期發展。
（三）預算管理不夠科學
對于房地產企業而言，所需要的資金的流轉數目十分龐大，同時開發項目越龐大，所需資金就會更加多，而且資金占有的時間就會更加長。一部分的企業發現市場房價水漲船高，通過競標得到土地后，就會采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當企業并沒有進行科學的預算管理，沒有全面對土地開發成本進行考慮時，很容易為企業帶來一定的財務風險，甚至會增加企業的開發成本，從而導致企業獲得的利潤減少。為此，房地產企業一定要加大對預算管理的力度，同時要清楚國家的政策，從而能夠防止因為政策的變動而導致企業利潤的減少的情況出現。
（四）成本控制不合理
對于房地產開發而言，最突出的特征是建設時間長、所需資金多，而且，在房地產開發的每一個環節中，都需要巨額的資金流動，當企業不能合理的控制成本，就會造成資金的利用率降低。通常情況下，企業往往只重視工程的進度，而忽視了成本控制的必要性，進而造成企業經濟效益的下降。同時，企業不重視成本控制，不單單會為企業帶來一定的財務風險，也會導致企業內部一些人員謀取私利，最終不利于企業的穩定發展。
三、房地產財務管理風險防范及控制的有效措施
（一）提高財務管理人員的綜合素質
通過促使財務管理人員綜合素質的提高，能夠促使房地產企業財務管理水平的提高。一般而言，財務管理工作是否有效，是與財務管理的綜合素質有直接的聯系。財務管理人員不單單要學會做報表以及記賬，同時，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關知識，從而能夠確保財務管理工作的順利進行。
（二）建立完善的財務管理機制
對于房地產企業而言，要加大對財務管理的力度，首先，企業一定要完善企業的財務管理機制，并要健全財務管理制度，合理的促使施工員工素質的提高，同時要強化會計工作，因為，對于財務管理工作而言，一個小小的失誤都會帶來一定的財務風險，為此，企業一定要建立健全的財務管理制度，從而更好的防范財務管理風險。
（三）建立風險防范體系
對于房地產企業而言，會受到多種外界因素的影響，為此，企業一定要建立完善的風險防范體系。為了能夠建立完善的風險防范體系，企業要樹立風險意識，充分的認識風險，從而才能科學的對將會出現的財務風險進行預測。比如，再籌資風險、利率變動風險等，對于不同的風險，企業要制定不同的防范措施。同時，有效的預測以及規避風險，能夠促使企業利益的最大化， 最終能夠促使企業在市場競爭中屹立不倒。
（四）促使預算管理水平的提高
對于房地產企業的財務管理而言，具有一定的不穩定性，在開發項目前，一定要進行預算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業利潤的最大化。就房地產企業而言，財務部門一定要重視資本預算，同時要以項目預算要基礎，有效的對資金的活動量進行控制。此外，要制定預算管理方案，有效的對房地產進行財務預算，最終促使項目決策的科學性的提高。財務管理部門要以企業的實際情況為前提，合理的對資金進行分配，從而促使財務風險的降低。最后，企業要建立健全的預算管理機制，重視對員工的績效考核，加大對財務管理的力度，全面進行預算工作，從而促使財務預算管理水平的提高。
四、結束語
綜上所述，房地產企業要想長期穩定發展，就一定要加大對財務管理風險的防范及控制，并要采取有效的措施解決財務管理風險中的問題。為此，企業一定要做好財務風險管理，才能確保企業核心競爭力的不斷增強。
參考文獻：
摘 要：房地產交易規定事項由交易雙方定制房地產交易應符合法律、法規的規定，只有合法的房地產交易才受法律的保護等。房地產交易的特點還有很多，需要尋求房地產交易中的風險以及做好風險防范。必須從房地產交易特點出發，為風險的防范做鋪墊。
關鍵詞 ：房地產交易 風險防范
普通老百姓購房者來說，購房是他們人生中的大事，要花費多年甚至幾十年的積蓄，一旦被騙，很有可能陷于絕境中，嚴重甚至轉變成社會問題，因此分析房地產交易中存在的風險且指出規避的方法對于廣大購房者具有關鍵積極意義。
1、房地產交易中的相關風險
1.1 房地產開發商引起的相關風險
我國城市規劃可利用土地資源較為緊缺，房地產企業在對土地進行拍賣工作時往往出現物非所值的現象，而房地產企業出于經濟利益方面的考量，在當前市場行情的壓力下，通過與地方官員進行暗箱操作，把城市的規劃進行更改，在本來規劃為綠地、公共設施以及緩沖地帶等地方進行建筑項目，導致樓房整體開發不合理，給人住居民在生活、健身與其他活動上帶來諸多的不便。而部分房地產開發商甚至把觸角伸到房屋建設的項目建設上，通過偷工減料，沒有將房屋的環保規格降低在消防要求、水電配套工作上，進而導致建筑頻頻出現相關質量問題。另一方面，部分開發商在進行房屋銷售時，利用虛假廣告夸大信息，導致有時業主在付款后出現貨不對板與不能入住等情況出現，有時即使是入住后由于相關手續問題遲遲不能拿到房屋產權。
1.2 不良中介組織方面引起相關風險
國內房地產中介組織大多數會在房地產咨詢、價格評估與經紀等方面向業主提供相應的服務，其在一定程度上可以利用本身知識體系與對市場的把握能力為業主提供最全面的信息，以便于業主在房地產的購買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場上卻存在著部分的不良中介，通過業主在房地產知識上與政策上認識的缺乏，在進行合同簽訂的過程中加入部分對中介有利的服務條款，從而減少部分交易業主的權利，使交易方出現經濟與服務等方面的損失。還有部分從事房地產中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關服務工作時以包銷為名義，沒有將房屋委托人委托的價格與第三方進行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價;當然，由于市場經濟的弊端，往往還會出現無照經營、超越經營范圍以及非法經營等問題的出現。
2、房地產交易中買方對風險的防范
2.1 在進行房屋選購前，買方可以通過網絡與傳媒信息、其他買家評價與我國相關房地產部門等方式進行房地產信息與政策的了解工作，而對于房地產的市場信息，買家要通過本身對實際情況的調查來掌握，避免出現盲目購買的現象，在進行購買前，一定要親身到所在樓盤進行核查。而對于房屋質量，國家未來政策與未來市場等自身無法把握的方面，可以采納相關職業人員的意見。
2.2 買方在進行購買的過程中，切忌出現定金先交的現象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過對房地產的信息進行全盤的了解，降低受置業顧問的誘導，而對于合同不了解的部分要向開發商企業詳細詢問，如果涉及國家政策方面的有必要向我國相關房地產部門進行咨詢(如產權產籍管理所等)，在合同簽訂后，再根據相關條文規定提交定金。
2.3 在所簽的合同中，一定要把交樓時間、辦理房地產證書以及違約責任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過詳細的條文列舉，例如在房物的質量保期上，一般要將房屋的整套設施與其他配套設施進行一一列舉，避免出現認為麻煩而一眼簽合同的現象。
3、防范房地產交易風險的相關方法
3.1 建立健全房地產法制制度
目前，我國房地產業與其他產業相比還較為年輕，在相關法律法規的配套工作上還相對落后。因此，我國政府要發揮主導作用，提高與市場、企業等方面的合作力度，在根據市場實際需要與相關問題的前提下，通過聽證會、網絡建言與傳媒監督等各種形式建立健全我國房地產的相關法制制度，而在制度的執行工作上，一定要要求我國相關部門做到“有法必依，執法必嚴與違法必究”等，對于出現違規現象的事業單位與房地產開發企業還要加大懲罰力度，力爭相關制度在實際工作上發揮最大的作用。
3.2 樹立誠信觀念體系
我國政府與相關部門，在對房地產企業進行“批復入市”的工作中可以提高相關審核力度，對于在道德方面有前科的企業一定要做好把關工作。而在實際的工作上，可以對相關房地產機構進行道德講座與培訓工作，加強從事人員的職業素質與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監督力量來促使相關人員樹立誠信觀念。
3.3 加強我國房地產市場信息體系的建設工作
目前，從房地產市場的層面出發，一定要加強我國房地產市場信息系統的建設工作，提高對我國房地產在市場上實際運行的監測力度。例如，我國房地產相關監管的部門要提高對信息溝通與整合工作，定時對土地供應、商品住房市場供求情況以及土地與住房價格變動等信息的公布工作，通過必要的手段引導輿論方向，在相關的政策實施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩定我國房地產市場，促進市場朝理性的方向發展。
4、結束語
房地產交易風險是多因素導致的，房地產交易風險防范是一項綜合性較強的工作。絕大多數房產交易者都是誠信者，也不排除別有用心的交易人。事先如果能有效防范可能會出現的風險問題，得以交易圓滿完成，對雙方來講都是好事。一旦把交易圓滿完成寄托在交易雙方及中介都誠信的僥幸心理上，即使是萬一的概率，也會有不幸者，而這個不幸者要挽回損失所要付出的時問、精力都遠遠大于事先簽定一個沒有風險的合同。
參考文獻：
關鍵詞：房地產投資；風險；防范；管理
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02
房地產業作為一個有高額附加值的行業，對實現社會生產要素的優化配置、調節社會消費結構、發展城市建設、為國家財政提供穩定的收入、解決就業、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產業是一個典型的高投入、高風險行業。在房地產投資中對風險的估計、分析正確否將直接影響到房地產投資項目的成功與否。因此，分析房地產投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。
一、房地產投資風險及其特征
房地產投資是指投資者將其資金投放到房地產的開發經營管理中，以獲取產業利潤的一種經濟行為。房地產開發是一個動態過程，它具有開發周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產投資的形成都要經歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資項目帶來多種多樣的風險。
房地產投資風險的特征主要體現在以下幾個方面：
第一，風險的不可預知性。房地產投資風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。如：國家政策的變化；戰爭的爆發；自然環境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風險估計進去。
第二，房地產的不可移動性。房地產的不可移動性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。
第三，房地產開發項目的高投入性。房地產開發項目的基礎設施建設投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產項目少則數百萬元，多則上億元。這樣大的投資規模使投資者面臨融資風險、利率風險和通貨膨脹風險。
第四，房地產投資周期的長久性。房地產項目的開發及交易具有較長的時間過程。房地產商品的耐久性使房地產的自然壽命和經濟壽命很長。因此，在房地產項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風險源之一。
第五，房地產項目投資的專業管理依賴性。專業管理依賴性是指項目投資離不開專業化的投資管理活動，可分為內部和外部兩部分。內部專業管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經驗和能力。外部專業管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規劃、城建、市政、道路、環保、消防等部門的專業管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構的專業指導。若投資者不具有以上專業能力或不遵守國家有關部門的專業管理，則面臨項目前期已投入卻得不到審批或違反有關部門的規定而被處罰等一系列的風險。
第六，房地產投資活動的相關性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動作出反應并進行調整卻相當遲鈍，這同樣是房地產投資風險之所在。
二、房地產投資風險的主要類型
傳統上，房地產投資風險主要分為投資系統性風險和非投資系統性風險。前者會影響整個房地產市場變化，后者只影響單項房地產價格變化。
1.投資系統性風險
第一，政策風險。房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，在我國市場經濟尚未完善的情況下，國家對房地產業的發展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產投資者帶來風險。
第二，利率風險。當前房地產投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產投資成本越高，其投資收益越低。
第三，通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現象顯現。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。
第四，供求變化的風險。當房地產供不應求時，房地產價格急速上升，產生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發生變化，其不確定性給房地產投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨“空房”率高漲的局面。
第五，自然風險。自然風險是指由于自然因素(如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產投資項目產生的風險。
2.非投資系統風險
第一，經營風險。當前的房地產市場是完全競爭市場，由于房地產投資者在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經營競爭風險的出現主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。
1.房地產企業財務風險管理概述
財務風險是財務系統的結構設置不合理或者企業融資不當，使財務系統的運行偏離了正確的發展方向，進而對企業造成經濟上的損失。狹義上來說，財務風險主要指的是利用財務的杠桿給企業帶來可能破產的風險，或者普通收益產生大幅變動的風險。從廣義上來說，財務風險主要指的是企業在融資、投資及資金運作過程中受到各種因素影響，使得投資收益下降甚至投資成本難以收回，從而威脅到企業的生存和發展。
目前房地產企業主要面臨的財務風險有以下幾種：（1）按期償貸風險。房地產企業進行地產開發的資金主要來源是自有資金、預售款、銀行貸款、民間集資，而往往自有資金和預售款占有的比例較小，房地產企業的大部分經營資金都是來源于銀行貸款。但是房地產企業的資金回收期相當長，經營狀況也存在著相當大的不確定性，一旦房地產企業資金鏈條中的某一個環節出現問題，就很可能導致房地產企業不能按期償還銀行的貸款，而這樣也將引發一系列的嚴重后果。（2）利率變動風險。利率是政府對于市場資金流向進行宏觀調控的重要手段，而如果房地產公司在負債經營期間遇到利率大幅度的變動，勢必導致償還銀行貸款乃至民間集資的成本增加，這樣就削弱了原本的收益。如果房地產企業因為盲目開發而在外貸款的資金數目過大，則很容易導致資金鏈條斷裂，入不敷出。（3）再籌資風險。由于房地產企業負債率高的普遍性，企業往往對于負債率不是很重視，但是負債率過高，則企業對于債權人的債償保證將降低，這就直接影響到企業今后借貸的難易程度。
重視財務管理，提高對財務風險管理的認識，對財務管理重新定位，形成與企業經營相適應的運行機制，才能提高房地產企業風險防范能力。
2.房地產企業出現財務風險的主要誘因
2.1財務管理工作人員的專業素質不夠
我國大多數的房地產企業雖然有專業的財務管理人員，但是財務管理人員的專業素質都不夠強。大多數的房地產企業，或者企業的財務管理人員對于財務管理的認識都存在不足，普遍認為財務管理只是對企業的各項收支進行記錄，這種單純的數據的記錄是無法為企業的發展提供建設性的意見的。而財務管理中的突發問題也只是依靠財務管理人員的經驗自行解決，缺乏科學性，這些都導致了房地產企業的財務管理隱患重重。
2.2管理工作流于形式
為了保證公司財務管理的正常運轉，建立健全的財務管理體系是非常重要的，很多企業也都建立了自身的財務管理體系，但是或多或少都存在一些問題。如：財務管理人員對于財務數據的分析停留在表面，沒有什么實際的價值；財務部門通過計算得出了融資資金可能產生的效益和風險，但是理事會卻不重視；企業急于獲得貸款而沒有仔細地分析貸款的內容和款項，從而導致企業的負債率升高企業自身卻還不知道。財務管理系統的不完善使管理工作流于表面，這對于企業的長遠發展是很不利的。
2.3缺乏合理的預算管理
房地產企業需要的資金的流轉的數目通常是以千萬計，而越是龐大的開發項目需要的資金就越多，資金占用的周期越長。有的企業看到市場房價水漲船高，在競標取得土地的使用權之后，期望通過囤地、捂地來獲得更大的收益，但是如果在這期間沒有做好合理的預算管理，沒有考慮到土地的開發成本，此種行為帶來的風險，則很可能造成企業最終開發的成本增加，獲取的利潤反而比原先的要少。因此房地產企業必須重視企業預算的管理，對于國家政策走向有明確的把握，避免因為政策而導致的損失。做好企業的預算管理，能夠在開發和銷售的過程中做到及時調整預算，對于規避財務風險有顯著的效果。
2.4成本控制不嚴格
房地產開發最顯著的特征就是涉及的資金多，建設周期長，而從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用，每一個環節中都涉及有巨額的資金流動，如果不控制好成本，很可能導致資金的利用率低下。房地產企業重視工程的進度，卻沒有意識到成本控制的重要性，導致企業的經濟效益降低。
再者，對于成本控制的輕視，不僅會為企業帶來財務風險，還很容易造成心懷不軌者借用管理上的漏洞來謀取私利，對企業的利益造成損害。
3.房地產財務風險控制措施
3.1加強財務管理人員的財務管理素質
想要提高房地產企業的財務管理水平，最主要的就是提高財務管理人員的財務管理素質。財務管理工作的有效與否，與財務管理人員的工作素質直接掛鉤。財務管理人員需要知道的不僅是記賬和做報表，還要學習工程管理、成本控制等財務管理所必須的知識，這樣才能保證財務管理工作的有效進行。
3.2加強投資項目管理，控制投資風險
房地產項目涉及的資金多、開發周期長的特點直接導致了房地產產業極易受到社會環境、經濟環境、工程建設管理等因素的影響，因此對于投資項目的管理一定要到位，這樣才能控制投資的風險。如：房地產企業可以通過其良好的信譽和土地來進行銀行的抵押貸款，以此來增加資金流動，降低財務風險。業負債經營會給企業帶來杠桿效益，加大企業的經濟效益，但這并不意味著負債比例越高越好。隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。但是如果對于投資項目的管理足夠科學，就能夠在負債與盈利之間找到最佳的結構，將企業的債務風險降到最低的同時實現利益的最大化。
3.3樹立風險意識，建立風險規避體系
房地產企業容易受到社會環境、經濟環境、工程建設管理等因素的影響，因此建立健全的風險規避體系是很重要的。想要建立健全的風險規避體系，首先要做的就是樹立風險意識，唯有將風險意識培養到足夠的高度才能科學預測可能出現的財務風險，如：按期償貸風險、利率變動風險以及再籌資風險，并針對不同的風險設立不同的防范方案。對于風險的預測和規避能夠幫助企業創造利益，這對于企業在日益激烈的房地產市場的競爭中占得先機是非常重要的。
關鍵詞:房地產信貸 銀行業 風險防范
房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等,都發揮著極為重要的作用。同時,由于房地產信貸是一項充滿風險的業務,房地產開發企業每年從銀行取得的貸款飛速增加,金融資本投入巨大,一旦房地產價格出現劇烈波動,貸款違約情況就會大增,房地產信貸風險就會顯現。如何規避金融風險,積極促進房地產業持續健康地向前發展,是我國當前值得重視的問題。
一、健全房地產信貸的法律體系,建立房地產貸款信用體系
通過立法改變土地和房屋登記中存在著的產權關系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問題,對土地、項目在建設工程和房屋的使用權、所有權、抵押權進行明確規定,并為這些權利的行使提供法律保障。要依法辦事,對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,追討款項,并通過法律手段,追究當事人的法律責任。房地產貸款信用體系包括房地產開發貸款和個人住房貸款信用評級體系。建立和完善房地產開發貸款信用體系,重要的是要對房地產開發企業進行資信評級。目前我國商業銀行資信評級存在著兩大問題,一是定性指標過高。二是定量指標不足。銀行對申請貸款的房地產開發企業進行信用評級要解決的主要問題是突出評級指標中定量指標的作用,擴大定量指標占比。要適當提高定量指標權重,通過對各項指標的分析,增強銀行對企業信用評分的科學依據,并對定性指標的處理進行量化,解決銀行信貸人員在評判時的主觀性。
二、發展多元化的房地產金融市場,構建多元化房地產市場融資體系
要大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。為了促進房地產業的健康可持續發展,在規范房地產信貸的同時,也要為房地產開發企業拓寬融資渠道,擴大直接融資比例,鼓勵支持金融產品的創新,打造房地產開發商的創新金融模式,構建多元化房地產市場融資體系,實現房地產企業融資渠道多元化,從單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發展。
三、提高首付的付款比例,加強利率風險的管理
個人住房貸款還款期限通常為20年到30年,期中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔了相當大的利率風險,造成貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。銀行應嚴格保證首付政策的執行,適度提高首付比率,嚴禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴格的貸前信用審核,避免出現虛假按揭的現象。建立房地產業貸款的風險轉移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉讓市場。審慎穩步地開展資產證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風險。加強利率風險的管理,住房抵押貸款業務創新是防范風險的內在要求,研究開發利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。
四、完善房地產項目貸款操作模式,加強對貸款及售房款項的監控
銀行應加強對銷售回籠資金的監管,防止房地產企業將已經完工項目的信貸資金再投入到下一個項目,降低房地產信貸資產風險。對項目進行嚴格審查,通過對項目的評估,確定房地產貸款投放的金額、投放時機,簽訂相應借款合同、項目封閉式管理補充條款,并在合同、補充條款及協議中明確項目封閉式管理的具體事項。對項目資金進行封閉管理,建立專戶監管和使用跟蹤制度,項目資金用于專項、用于項目專項支出。建立資金用前審查制度,貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎上,根據工程進度進行資金撥付。建立貸款回收制度,在項目達到一定進度后,及時收回原有的開發貸款。
五、銀行自身加強管理,提高風險防范能力
銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。信貸審批人員應在審批環節嚴格把關:分析項目是否符合國家宏觀政策,項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,項目總投資的合理性和合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況。分析項目抗風險能力和項目的市場前景,分析擔保措施和企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。
綜上所述,金融業要穩健的運行,需要健全房地產信貸的法律體系和信用體系,發展多元化的房地產金融市場,同時銀行要加強利率風險的管理,加強對貸款及售房款項的監控,提高自身風險防范能力。
參考文獻:
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[2]羅曉華.完善我國商業銀行房貸風險管理[J].科技資訊, 2008;10
【關鍵詞】房地產； 代建。
房地產代建是由擁有土地、資金的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種商業模式。本文將著重探究房地產代建模式的定義與分類、商業代建的發展基礎及風險防范。
一、房地產代建模式的定義及分類。
基于委托方的不同性質，房地產代建模式可分為商業代建和政府代建兩類，其中商業代建又分為項目代建和資本代建兩類。
1. 商業代建。
所謂商業代建，是由非政府類委托方委托，代建方進行開發建設的代建模式。項目代建和資本代建兩種商業代建模式的主要不同在于標的地塊是否已確權。
（ 1） 項目代建。
項目代建是指代建方與已經取得標的地塊土地所有權證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，代建方承擔工程營造和銷售任務，通過管理和品牌輸出，為委托方提供項目開發全過程管理與服務，并依據項目銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。
在項目代建運作過程中，委托方負責籌措項目開發所需全部資金，擁有項目開發中的投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔項目投資風險。代建方主要負責項目管理團隊組建、規劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發環節的全過程管理。
（ 2） 資本代建。
資本代建與項目代建的運作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且并未獲得標的地塊的土地使用權，因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內容。
2. 政府代建。
政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理與服務，依據項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。
相對于商業代建而言，政府代建項目的利潤較低，但通過參與民生工程建設，代建方在贏得市場占有量的同時，也可獲取更多的社會資源，不失為當下房地產開發企業生存與發展的良好載體。
二、商業代建模式的發展基礎。
房地產代建模式體現了市場經濟專業化分工的基本原則，其中政府代建模式存在時間和成熟程度均較商業代建見長。但在當前房地產調控的政策環境下，房地產市場正逐步從賣方市場過渡到買方市場，產品品質日益受到重視，商業代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業代建模式的存在基礎與風險防范。
1. 合作雙方對開發理念認知的一致性。
委托方對代建方產品開發理念的認同是代建合作存在的根基。目前，商業代建業務主要來自二三線城市，并以地方性龍頭企業居多，部分擁有資金或土地資源的企業并沒有房地產開發或高端物業營造的經驗，需要更具影響力的房地產品牌和產品來確保項目的議價能力與盈利水平。因此，代建方通常是高端房產品營造的代表企業，其開發理念和相應的品質、成本要求與委托方對于項目的認知存在著一定差距。故而，在確定合作關系前，委托方與代建方必須就產品營造的各項標準達成高度一致，以保障項目正常運轉。
2. 人才培養與輸出的效率和質量。
代建方品牌輸出的高質量和一致性是代建商業模式存在的關鍵，而實現品牌輸出最重要的因素便是項目管理團隊的綜合素質。
代建方要實現規模化經營，必須高度重視內部人員招聘、培養和輸出的質量和效率，以保障自身品牌的同質化輸出。
3. 土地與資金的保障力度。
雖然代建方不承擔項目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應的資金成本，但為保障項目開發和銷售節奏，確保項目開發按計劃推進，項目規劃條件、土地權屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時期關注的重點。
三、商業代建模式的風險與防范。
目前，經過部分代建企業的經營與嘗試，商業代建模式展現出良好的發展狀況與發展前景，但也顯露出一定的經營風險，主要包括委托方干預風險、政府干預風險以及履約風險，需要代建企業高度重視、有效防范。
1. 委托方干預風險與防范。
上文中已經提到，委托方與代建方在產品開發理念不可能完全一致。在項目實際運營過程中，存在因委托方各類干預而影響項目推進的風險，雙方在簽約時應建立科學合理的決策機制，注重合約規劃與成本控制，保障雙方利益最大化。
2. 政府干預風險與防范。
目前，由于政府規劃調整帶來的設計、工程調險在項目實際推進過程中仍屢見不鮮。代建方須優化項目拓展渠道，選擇土地、規劃條件明晰的合作項目，同時嘗試建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合約機制，降低項目不確定性。
3. 合作履約風險與防范。
商業代建需要委托方的資源支撐和承建方的實際勞動，因而代建合作履約風險主要來自委托方和承建方。在委托方層面，要依據項目開發節奏設計代建傭金收付款節奏，明確雙方權責范圍，同時慎用設計資源，保障企業知識產權； 在承建方層面，要加強項目管理團隊的執行力，嚴把質量關，同時選擇優質承建方建立長期合作機制。
綜上所述，商業代建模式作為一種房地產開發的創新模式，在當前中國政策和市場環境下，其可行性和盈利能力是值得關注的，但其操作過程中也存在一定的風險。委托方、代建方應積極探索改良渠道，通過代建模式優化房地產市場資源配置，促進房地產市場健康、有序發展。
【參考文獻】
【關鍵詞】宏觀調控；房地產開發貸款風險；成因；防范措施
房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此，加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識對房地產信貸具有特定的現實意義。
一、房地產開發貸款的內涵和特征
房地產開發貸款指由商業銀行向房地產企業發放，用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的貸款。房地產行業開發周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產開發貸款具有資金額度大、使用周期長、抵押物價值不穩定等特點，這些特點決定了房地產開發貸款的高風險性。作為資金密集型典型產業，房地產行業對于資金的依賴性遠遠大于其他行業。隨著房地產調控新“國五條”進入執行階段，地方政府調控細則陸續出臺，房地產信貸風險將進一步顯露。如果得不到有效的控制，這種風險將會危及商業銀行乃至整個金融體系的安全。
二、房地產開發貸款的風險成因
（一）資本金問題
房地產開發企業在初期運作的時候，資本金是否充足至關重要，因為它決定房地產開發企業的市場空間。從房地產開發的現實情況分析，絕大多數房地產開發企業都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關招投標手續取得土地使用權之后，能夠推進開發的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發商利用其與政府職能部門的關系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發資格，再將土地使用權抵押和在建工程抵押以及將已開發的部分房產抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產開發項目。房地產開發商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質是將其開發的風險間接轉移到銀行身上。
（二）融資中的重復抵押風險
房地產開發商在采取單獨將土地使用權抵押和在建工程抵押時，都存在重復抵押問題。因為單獨將土地使用權抵押時，評估價格應是土地的自身價值，并不包括房產，而在建工程抵押系土地連同其上房產的價值。也就是說，開發商在通過土地使用權和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應資產的價值是不匹配的。房地產進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權時只能單純依靠拍賣房產受償，而此時土地使用權重復抵押所對應的貸款很難收回。例如：開發商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優先權得到受償。可見在土地使用權重復抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產價格的持續走高，而不是土地資產單獨變現的價值。另外，因土地使用權抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務中沒有關注開發商是否將土地使用權單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現變化，相關風險便會顯現。
（三）售房與收貸的兩難境地
對于房地產開發企業來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務中，許多開發商在房地產價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續更大的建設項目，導致銀行貸款出現風險。如何控制開發商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關重要，但從目前體制分析，還沒有在房產銷售環節建立起真正有效的保障和監管機制，現實中銀行對于開發商大肆出售房產的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發商銷售房產就不能收回貸款，允許開發商售房又擔心開發商擴大開發項目不歸還貸款，導致貸款風險加劇。
三、應對措施
1、政策控制。
中國銀監會主席劉明康日前在接受《人民日報》采訪時表示，銀監會要求銀行業金融機構嚴格執行關于房地產貸款的分類監管規定：（一）是加強土地儲備貸款管理。根據政府信用和財政收支狀況，在重新評估基礎上，作出必要的授信額度調整；嚴格把握好土地抵押率，原則上應大幅壓低抵押率，以防止過度授信；跟蹤貸款去向，與地塊掛鉤，監控貸款投向和土地最終用途，確保貸款不被挪作他用，確保土地拍賣或協議轉讓收入優先償還貸款。（二）是嚴控房地產開發貸款風險。重視開發企業資質、業績和信用度，在全行實行開發商企業名單式管理，對存在土地閑置超一年以上的，商業銀行一律不得發放新開發項目貸款，對土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業銀行對已發放的貸款應當調減并采取保全，并在全行客戶名單中作出反應；提高抵押品標準，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款；把握好貸款成數動態控制，貸款總額不得超過在建工程的五成，對已有土地抵押的，根據不同風險狀況相應下調成數；對住房銷售回籠資金實行封閉管理，根據銷售進度按比例歸還開發貸款，對到期難以歸還的開發貸款一律不得再給予展期。
2 、對開發商資質、誠信度、還款能力、還款意愿進行嚴格審查和慎密判斷。
在國家宏觀調控的背景下，要強化“有所為，有所不為”的經營理念，對于開發商股東的實力及關聯公司狀況、誠信度、項目前景、自有資金來源及比例、抵押擔保行為進行深入細致的調查核實，組織科學嚴謹的貸前評估，嚴防信息不對稱產生的潛在風險。特別要高度重視對開發商的第一還款來源即開發商第一償付能力的分析跟蹤，充分認識以房地產抵押物代償為條件僅是第二還款來源，是最后一道救濟途徑且實現艱難，要及時糾正以房地產抵押為“保險箱”的錯誤思想認識。
3、開發商必須提供抵押擔保，而且必須是貸款項目的抵押擔保。事實表明，市場競爭愈激烈，銀行貸款安全性可能更差。對此，建議銀行監管部門應加強協調指導，嚴格制止銀行間因惡性競爭而爭相降低擔保條件。除審慎接受極少數實力雄厚且信譽良好的大企業或企業集團作為第三方連帶責任保證人之外，商業銀行的房地產開發貸款的審批特別是新增房地產開發貸款不應接受第三方連帶責任保證。
4、嚴格審查抵押物的權屬。
原則上只接受開發商權屬項下的土地使用權抵押和貸款項目的在建工程作抵押，及時、準確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況，確保抵押物權屬清晰，抵押登記手續齊備，合法合規。
5、嚴格實行房地產開發貸款封閉管理。
即商業銀行在查實開發商自有資金投入已達到項目總投資35%的基礎上，對包括貸款和銷售款的支配和使用實施專項監管、嚴格控制，確保項目正常運作和貸款回收，防止開發商轉移、挪用或抽逃資金。
四、結語
在我國，房地產作為特殊的一個行業，因其產業鏈帶動效應、資金聚集效應和產品的特殊性，在我國經濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產及其開發貸款特點的基礎上，系統分析我國房地產開發貸款風險的形成原因，理解關鍵控制點，有助于商業銀行制定有效的應對措施和控制方法，防范房地產開發貸款風險。
參考文獻
一、完善企業的控制環境
任何企業的控制活動都存在于一定的控制環境之中。所謂控制環境，是指影響企業內部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素。控制環境是企業控制活動的一種氛圍，主要包括經營管理的觀念、方式和風格；組織結構；董事會；授權和分配責任的方法；管理控制方法；內部審計；人力資源管理政策和實務；外部環境的影響等。控制環境的好壞直接影響到企業內部控制的貫徹和執行以及企業整體戰略目標和經營目標的實現，加強和完善企業內部控制，首先應注意企業內部控制環境的建設。
二、設立良好的控制活動
控制活動是確保管理階層的指令得以實現的政策和程序。控制活動出現在整個企業內的各個階層與各種職能部門，涉及的控制對象包括人、財、物、產、供、銷等各方面控制活動是針對關鍵控制點而制定的，因此，企業在制定控制活動時關鍵就是要尋找關鍵控制點。企業一般根據其經營活動的關鍵績效領域確定其關鍵控制活動，一般包括，對人的素質、任職資格以及業績考核的控制，企業運營的控制，包括計劃決策管理、銷售收款、采購付款、財產物資管理、融資投資管理、資金管理控制等，以及對內部信息系統的構建、內部監督機構運作等方面進行的控制。
三、加強企業的內部監督
要確保內部控制制度被切實地執行且執行的效果良好，內部控制過程就必須被施以恰當的監督。監督是一種隨著時間的推移而評估制度執行質量的過程。
內部審計是監督內部控制其他環節的主要力量。在內部監督過程中，內部審計發揮著越來越重要的作用，內部審計通過監督控制環境和控制程序的有效性，監督企業的內部控制是否被執行并及時反饋有關執行結果的信息，幫助企業更有效地實現預期控制目標。同時，在監控過程中，內部審計可以促進控制環境的建立、為改進控制制度提供建設性建議，為組織成功的達到所需要的內部控制水平服務。
四、購買保險
購買保險是風險管理之成本收益較高的方式，但前提是開支不超出財務資源。
五、反應式應變
反應式應變即測定薄弱環節，并制定政策和程序。要運用信息的力量，通過制定程序將法律訴訟和違法的可能性降到最低，采取一種積極主動的反應性風險管理方法。首先要用好律師和會計師，不僅在起步階段要用到，甚至前進的每一步都需要他們。其次，影響到經營業務的法律很多，因此要保持和這些執法機構的聯系，并且要有最新的法律作參考。此外，還要做好培訓計劃，銷售過程要符合法律和倫理觀念，使銷售過程更為專業。
關鍵詞：房地產開發貸款；資金平衡；風險防范
中圖分類號：F832．45 文獻標識碼：A 文章編號：1003－9031（2006）09－0066－03
市場經濟改革深化后，商業銀行預算約束加強，必須將風險識別和控制焦點從借款人特征擴展到借款人與市場并重，才能滿足日益嚴峻的競爭形勢的要求。這種轉變意味著，商業銀行不能夠僅僅從債權人角度孤立的考慮如何保障債權安全，而要從借款人角度出發，綜合、整體的考慮整個投資過程是否可行、可能存在的主要風險因素是什么、如何規避等問題。只有借款人投資達到期望的效果、銀行的債權才能得到根本保障。[1]
借款人的投資過程就是將自有資金和債務資金投資形成固定資產后通過生產的產品實現銷售后回流資金補償投資的過程。該過程涉及到借款人資金籌措、融資安排、投資計劃、生產管理、市場銷售、負債償還和利潤分配等資金過程。這一過程要求現金流入和流出必須保持平衡。在銀行貸款參與資金循環過程后，凡是可能減少現金流入和增加現金流出的因素都可能成為銀行的風險因素，需要進行準確揭示、提前控制。本文以房地產開發投資為例，從項目資金平衡角度考察投資過程中資金流動特點，通過分析影響項目資金流的各種因素來識別風險、測量風險和控制風險，并評價房地產開發貸款風險控制中可能存在的問題和對策。
一、房地產開發投資的資金平衡
1．房地產開發投資的資金運行。房地產開發投資過程按照房屋形象進度可以分為三個階段，即建設準備期、建設期和現房銷售期。在建設準備期，開發商通過招、拍、掛等方式購置土地、進行土地平整、工程設計、工程招標和市政報建等工程前期準備，所需資金主要來源于開發商自有資金。在房屋建設期，投資支出的主要是工程費用和相關稅費；由于商品房開發采取的預售制度，這一階段的資金來源可以分為自有資金、銀行開發貸款和預售收入三部分。房屋竣工結算后進入現房銷售階段，投資支出主要是當期經營成本、相關稅費、貸款本金償還和凈利潤分配，所需資金來源于銷售收入（見圖1）。房地產項目開發投資的建設準備期、建設期和現房銷售期必須保持資金平衡。
2．考慮資金時間價值后的投資資金整體平衡。考慮經營期和貼現率后，以通過項目財務凈現值來反映房地產開發投資資金的整體平衡。上述三個階段的資金平衡都能夠通過凈現值的公式來衡量：
NPV＝∑（CIi－COi）／（1＋r）ii＝1、2、3、．．．、n
其中，CIi是現金流入，COi是投資過程第i期的現金流出，r是貼現率，i是開發經營期。
（1）建設準備期的資產平衡：CI＝F（E，L，R）
房地產開發投資的現金流入是自有資金E，銀行貸款L和銷售轉投入R的函數。其中，自有資金來源于前期存貨銷售凈利潤、固定資產折舊、長期費用攤銷和股東追加投入等，是企業前期經營成果和股東信心的綜合反映，屬于內生變量。銀行貸款是銀行對借款人和項目的綜合評價后發放的，屬于外生變量。銷售轉投入取決于市場價格、消費者付款方式等因素，也是外生變量。
（2）建設期和銷售期的資產平衡：CO＝G（I，T，c L e）
房地產開發投資的現金流出主要是投資I、稅費T、經營成本c、貸款L和股東收益e的函數。其中，投資、經營成本和股東收益是可控的內生變量，稅費T和貸款償還L是剛性支出，屬于外生變量。
需說明的是，貼現率r是股東預期收益、貸款利率、風險升水等因素的綜合體現，還受市場競爭程度、政策環境等因素影響。
二、影響房地產開發投資資金平衡的主要風險因素
影響房地產開發投資資金平衡的風險因素可以分為減少資金流入的風險因素和增加資金流出的風險因素。一般采用的方法是分析影響項目投資資金平衡的各種因素變動對項目凈現金流量的影響程度，找到敏感性因素后再研究規避風險的具體措施。當前房地產開發投資中常見的風險因素主要是：
1．市場風險。房地產市場的價格是決定項目資金流入的決定性因素，工程投資和償債資金主要依賴銷售收入帶來的現金流入，因此，市場風險是房地產開發貸款面臨的主要風險。房地產市場風險可以分為企業個體性風險、系統性風險和區域性風險。Allen和Gorton1991證明了理性投資者與資產管理者之間的問題會產生資產泡沫。Allen等（1993）指出資產市場的信息不對稱會使價格操縱成為可能，并最終導致資產的價格泡沫。房地產市場的系統性風險主要是由于經濟周期、信貸、國際資本流動等宏觀經濟因素造成的。袁志剛等（2003）通過一個具有理性預期的購房者、地產商和銀行的房地產市場局部均衡模型，分析了房地產市場的均衡價格存在理性泡沫的條件和程度，以及導致泡沫破裂的相應條件。關于區域性市場風險，王維安等（2005）對存在地區經濟差異的房地產市場區域風險產生和擴散機制進行了描述，認為通常在經濟欠發達地區，房地產開發商對土地價格的炒作和居民對房地產價格的升值預期是導致房地產市場區域性風險的重要原因。[2]
2．項目資本金籌集風險。股東新增貨幣資金投入也是項目資本金的重要來源。為了彌補企業現有資金不足，借款人可能要引入新股東投入項目資本金。部分開發商為了獲得稅前抵減費用的優惠，不在實收資本中核算新增項目資本金、而是在“其他應付款”或“資本公積”科目核算。因此，對新投資者投入的資本金，銀行除了要審核投入資本形式和到位情況，還要其在借款人財務報表中的核算形式。
3．經營風險。房地產開發項目自籌資金主要來源于借款人前期經營凈收益形成的自我積累投入。房地產開發企業的主營業務收入是住宅、商鋪和車庫等存貨租售，在抵償成本、稅費后形成的凈現金流量能夠用來進行新的投資。應當重點考察借款人前期項目銷售情況，凡是能夠影響到企業存貨銷售的各種因素都可能成為影響資金流入的風險因素。如果借款人前期存貨余額較大、銷售期較長，應當進一步分析其存貨的構成，找到存貨銷售緩慢的原因。通常認為，存貨中大戶型住宅銷售緩慢可能是定價過高、當地購買力有限等原因；商鋪銷售不暢多是因為當地商業氛圍尚未形成等原因造成的。借款人前期存貨銷售不理想既占用了原有投入自有資金又影響到對新項目的資本金籌集能力。
4．土地購置風險。由于政府壟斷國有土地使用權轉讓的一級市場，借款人只能通過招、拍、掛方式獲得國有土地使用權。所有關于土地轉讓的制度、政策、稅費等變化都可能導致土地購置成本上升，將直接增加土地成本資金支出。為了保障項目用地，開發商一般要提前進行土地購置，待條件成熟后進行開發。銀行要關注企業的土地購置計劃，如果企業在貸款期內頻繁購置土地，將占用經營活動產生的現金凈流量，形成現金流出剛性壓力，相應減少了償債資金。
5．財務風險。房地產開發企業一般采用開發、建設和物業管理一體化的經營模式。這種經營模式造成開發企業和建筑商等企業存在密切的關聯方關系。各關聯方之間能夠通過頻繁的股權轉換、資產交易、往來賬款及等關聯方交易轉移成本和利潤。部分實行集團開發管理的公司還對各下屬公司實行統一對外融資、集中財務管理等方式在集團內部調控資金。銀行對于這類關聯方交易很難監控，難以保證項目資金的封閉運行，存在資金監管風險。
6．貸款方式風險。房地產開發商一般通過項目土地和在建工程為開發貸款提供抵押擔保。這種抵押方式存在法律瑕疵，必要時難以執行擔保、可能影響第二還款來源的穩定性。首先，由于土地使用權是與其地上附著物的權利一并轉移的，當項目實現銷售后，房屋所有權將從開發商轉移到消費者，消費者所購房屋對應的土地使用權也轉移給消費者所有，造成抵押物懸空。其次，相關法律規定，開發商在未付清建筑房工程款時，建筑商對在建工程形成的債權優于銀行的抵押權利。銀行只能在建筑商工程款付清的情況下才可能處置抵押物，存在較大不確定性。
7．償債風險。開發商一般采取滾動開發的方式進行運作，如果開發商前期項目銷售不暢，前期開發貸款不能按期償還，而開發商償債資金主要依靠新項目銷售收入。原項目貸款等負債造成借款人償債時間集中、償債壓力加大，可能影響新項目貸款按期償還。
三、在風險控制前提下提高房地產貸款使用效率的對策
考察房地產企業投資資金平衡過程說明，在準確識別投資風險后提高風險控制水平，就能夠提高房地產貸款的使用效率。
1．選擇貸款進入時間。項目前期土地購置、拆遷安置、場地平整和報建等工作涉及面廣、資金要求集中，風險較大，在基本建設條件尚不具備的情況下銀行貸款不宜過早進入。為提高市場效率，可以提前了解借款人融資需求，跟蹤項目進展情況，進入投資循環。
2．關注行業政策變化。政府行業調控政策是系統性風險的重要來源。要密切關注政府主管部門和各地方政府出臺的行業政策，及時調整貸款風險控制重點。政府政策主要從土地供應、施工規劃、利率水平、信貸政策和稅費政策等方面調節房地產市場價格。由于政策調節具有時滯性、動態性等特點，銀行要關注政府部分的房地產市場價格等方面變動情況的信息，分析市場價格各影響因素，及時調整貸款投放節奏。
3．提高市場風險識別能力。市場價格變化是市場風險的主要來源，銀行要分析反映房地產價格需求的指標，如當地經濟發展水平、人口數量和年齡構成概況、人均可支配收入情況和近年來房地產銷售面積和銷售收入的變化情況；反映供給水平的因素，如房地產投資規模變動情況、施工和竣工面積、空置面積變化情況等。
4．做好貸款封閉運行管理。設定還貸資金專戶，對貸款使用和償還進行封閉管理、專款專用。關注借款人的關聯方交易情況，督促其規范財務管理和會計核算，及時充分披露經營信息，防止借款人挪用項目開發貸款資金。
5．設置合法、有效、足值抵押。銀行應當關注項目土地權證的真實合法性、建筑工程付款等合同執行情況以及項目土地等權利是否已設為其他債務抵押等情況。由于房地產項目土地和在建工程抵押存在法律瑕疵，還應尋找非本項目土地和在建工程為開發貸款提供合法有效足值擔保；對借款人提供的抵押物依法進行實地審查并進行相關抵押登記，確保第二還款來源。
參考文獻：
[1] 趙慶森．商業銀行信貸風險與行業分析――以中國鋼鐵工業為實證[M]．中國金融出版社出版,2004．
國外學者對于多元化經營的研究是比較廣泛的，原因就是多元化是企業發展的重要戰略行為。早期的學者都普遍接受了美國學者安索夫（Ansoff，1957）定義的多元化經營概念，“用新的產品開發新的市場”是安索夫在《多元化戰略》一文中提出多元化理論。彭羅斯（Penrose，1959）、魯梅爾特（Rumelt，1974）對于多元化經營的定義進一步加深。企業發展壯大最為重要的一種戰略就是實施多元化經營戰略。多元化的經營，一方面可以實現“東方不亮西方亮”的目的，并且可以使企業的經營風險降低；此外，企業具有比較好的轉移剩余資源的能力，實現協同效應。
公司的多元化戰略有兩種類型：一是非相關多元化，經營者選擇在與公司主營業務完全不相關或關聯度很低的其他行業開展多元化；二是相關多元化，即涉足與主營業務相關的多元化領域，如農業與林業，鐵路運輸與水上運輸，鋼鐵冶煉與煤炭開采等。
二、房地產企業多元化現狀
與國民經濟行業其他行業相比，由于房地產產業鏈條長，相關行業都與其有很大的關聯性，比如建筑、建材、冶金、輕工、家電等多個產業都與房地產產業密切相關。與此同時，房屋中介、房屋評估、營銷策劃、物業管理等這些新的業務，也在房地產行業的不斷發展過程中有所涉及。為實現企業的可持續發展，房地產行業作為一個高風險、高收益的行業，當企業發展到一定規模時，對新領域的開拓可以通過多元化經營來實現。
多元化和專業化在國內房地產開發企業中，一直都有著較大的爭論。專業化可以實現企業效益和資源配置的最大化，是從經濟學角度來看，并且傾向多元化發展“香港模式”將被專注細分市場的“美國模式”取代的觀點也在近幾年出現。多元化不僅傾向于多種類型產品的開發，還包括對非開發環節的涉及，專業化強調的就是專業化分工。富力、碧桂園等企業規劃、施工、裝修、銷售、物業一條龍式的開發經營模式在房地產開發越來越強調專業化的大趨勢下得以實施，甚至碧桂園有自己的水泥廠。但是，同樣是碧桂園，以13億美元的價格收購香港TVB26%的股份，進軍香港傳媒業。根據A股上市房地產企業年報的分析可得，房地產企業經營多元化的行業包括：酒店餐飲、旅游業、公用事業（水電）、物業管理、建筑設計、裝修裝璜等領域，可以說行業多、范圍廣。
何玉梅（2012）經研究認為，企業多元化經營的公司價值與專業化經營的公司價值之間并沒有產生非常顯著的差異。但是，在大部分年份，總資產收益率最高的均為采取相關多元化策略的公司。王兵（2009）以50家上市的房地產企業為研究對象，多元化類型和多元化程度運用一定的定量表達式來分析，其對房地產企業經營績效和財務風險的影響程度，并且得出結論：房地產企業業績的穩定性受到企業實行多元化經營的影響，并且多元化程度越高，業績穩定性也就越好。莫中杰（2010）以60家在滬、深兩地上市房地產企業作為研究樣本，分析了國內上市房地產公司多元化經營對績效的影響。通過對相關數據實證分析得出結論：中國房地產企業的多元化經營程度與績效呈顯著負相關關系；房地產企業規模與績效呈顯著的正相關關系。研究顯示，中國房地產企業施行多元化經營戰略可能會損害企業績效。莫中杰（2010）建議，為避免造成主業未強而輔業又拖后腿的局面，房地產企業應盡量進行歸核化發展，集中主要資源發展房地產開發業務，在壯大主業的基礎上，視機遇與自身實力，擇機進行房地產相關業務多元化發展。通過以上文獻的研究，可以看出多元化的經營對房地產企業經營效益的提高并不是必然的，可是多元化發展的房地產企業一般業績穩定性較好。可能結合企業情況，進行業務多元化（相關多元化）是一種較為穩妥的選擇。
三、房地產企業多元化發展財務風險
（一）財務風險控制意識薄弱 改革開放以來，我國經濟持續快速發展了30余年，多數企業在這種情況下，便只想著做大做強，但是往往因為對風險管理意識的缺乏，盲目注重企業資產規模的擴大、業務的成長，卻忽視了其中隱藏的財務風險控制問題。
（二）委托關系導致財務風險問題 企業經營層和企業所有者之間委托關系的形成就是因為企業經營權與所有權的分離。經營層作為理性經濟人，所作出的決策不一定會對企業的所有者有利，往往都是傾向于有利于自身收入和待遇增加的決策。由委托關系引發的企業財務風險發生的可能就是，經營者為了自身權利、地位的鞏固和對企業掌控力度的提升，及經營者的薪酬水平得以提高，經營者做出的決策就有可能不利于企業所有者的利益。此外，企業實施多元化戰略基本上會伴隨一定的規模擴張，不管是進行非相關多元化戰略還是相關多元化戰略，企業新業務的管理一般會聘請新的經營者，就會有新的產權委托關系的產生，就會導致委托問題的更加復雜化。
（三）資金等資源短缺問題 由于房地產行業是一個以現金流占主導的行業，對現金流的變化情況要實時注意。為保障企業多元化擴展擁有一定的經濟基礎，就要保障原業務發展成熟，并且擁有較為穩定的現金流。實行多元化經營對企業的財務能力提出了更高要求，贏利性和流動性的有機統一、資本結構和資產結構的有機協調等是企業必須要充分考慮的財務問題。一般來講，專業化經營的企業資金需求量總是有限的，財務風險可控；而多元化經營的企業，尤其是過度多元化的企業，易形成高利率、高負債的格局，還本付息的壓力和企業的償債能力缺乏有力保障，都會使使企業面臨更大的財務風險。
（四）新業務存在“拖后腿”現象 企業在經營中實施多元化發展戰略，是寄希望多元化經營模式的運用可以給企業帶來更具潛力的利潤增長，并且有效地規避由于單一業務而出現的風險。企業認真分析考核市場的競爭情況，進行有效有目的的投資，盡快融入市場，逐步確定自己的核心競爭力，進而在新領域市場上贏得成功。但是盲目多元化經營可能會產生投資失誤，甚至因為新業務的發展不僅沒有盈利，還有可能導致產生企業發展的新危險，拖垮整個企業。
四、房地產開發企業多元化發展財務風險防范措施
（一）提高財務風險控制意識 沒有充分認識財務風險，缺乏良好的財務風險控制體系是我國企業在多元化經營過程中面臨的重要問題。所以，關于財務風險控制要把握在可以接受的范圍之內，首先是企業的首席執行官、財務總監要有強烈的風險意識，認識到多元化經營在分散原業務風險的同時會帶來新的風險，時刻警惕。
（二）健全經營者激勵約束機制 企業所有者需要制定一套行之有效的制度安排，建立對經營者的約束和鼓勵機制，避免經營者在進行多元化經營決策時出現“逆向選擇”與“道德風險”。
（三）企業已擁有自己的核心競爭能力 普拉哈拉德（C.K.Prahalad）和哈默爾（G.Hamel）是最早提出核心競爭力的，并且認為在企業的成長中核心競爭能力起著重要的作用，同時也是企業多元化經營取得成功的關鍵因素。在房地產企業中，能夠最快捷地創造和實現產品價值，有效地整合房地產價值鏈上的關鍵點成為競爭力的核心之所在。房地產企業應當從合理調整企業資金結構，拓寬融資渠道；掌握房地產經濟循環的周期性特點；慎重開發地塊的選取；嚴格控制建安成本；縮短房地產開發的周期，加速企業資金回籠；進行稅務籌劃，降低稅收成本，減少涉稅風險等方面培育主營業務的核心競爭力。在主營領域尚未具備核心競爭力的房地產企業不適宜發展多元化經營，進行分散性投資可能造成企業因資源分散缺乏而制約核心業務，影響企業發展。
（四）企業財務結構穩健，財務狀況較好 企業擁有富余的資金，并且長時間內，在產業發展中沒有好的利用機會，就可以考慮多元化戰略。這需要綜合幾點考慮：一是企業資源富余較多，資源（特別是資金）在一定程度上不能有效利用，不能實現資源的優化配置；二是企業資產的流動比率指標高。流動資產比率高說明企業可以進行更多的資源投資和資源利用；三是企業的資產負債比率偏低；四是資源的現金流量較多，或者說利潤效益比較穩定，當面臨多元化風險時有充分的規避風險能力；五是資金的來源渠道穩定。在企業多元化經營的過程中，成功的關鍵就是科學的資金使用策略。企業資金鏈的斷裂往往就是因為企業盲目多元化經營造成的。企業投資風險的增加是因為，企業的資金使用不當，相應的成本支出過多，但是收入卻較少。
（五）企業多元化運營企業負責人有駕馭能力 對于多元化經營要求企業負責人的能力要高，只有具有以下條件的企業家才有可能取得多元化經營戰略的成功：一是負責人有適應新產業的能力；二是負責人駕馭現有的主導產業之余仍有剩余的精力去管理新的產業。
（六）企業掌握了多元化發展新領域的必要信息與知識 一是掌握了與新業務相關的基本知識、基本經驗和基本操作技巧；二是完成了進入新業務的全部評估和規劃；三是了解與新業務相關的最新信息，如競爭情況、發展前景；四是考察聘用了熟悉新業務的管理者與業務骨干。
（七）合理的資源分配方式 有效資源在企業中往往是有限的，企業在原有行業上的資金投入會因為實施多元化戰略而減少，也使管理層發生注意力偏離，一定程度上消弱了原產業。而提前實現多元化戰略會導致自身資源的分散，使本企業喪失原本擁有或既定的競爭優勢。
（八）合適的進入模式 房地產企業以怎樣的模式開始實行多元化，決定著多元化戰略的成功與否。多元化戰略的進入主要有兩種模式，一是通過企業并購來實現，并購有利于企業迅速的由一個行業涉入另一行業；二是投資新建，這種模式時間長，投入高，有較大風險。所以房地產企業開始多元化戰略的時候應該選擇合適的進入模式，關鍵是如何讓核心競爭戰略統籌指導企業多元化發展、經營的問題。
（九）加強企業資源優化配置，注重企業整體風險規避 多元化經營戰略的相關性和非相關性，都在一定程度上呈現出財務協同。因此，要實行多元化經營必須在全局策略中進行整合，同時涉及到企業的資金運行模式變革，要加強整合企業資產，減少資產的閑置，確保資產的高效利用。
（十）建立高效的財務風險預警體制 建立健全企業財務風險預警體制在企業的運用中應當始終被放在一個關鍵性位置，制定和分析財務指標，建立短期長期財務預警體系，制定合理合適的風險防控策略，對于企業的發展乃至發展的穩定性、前進性有著重要的意義。
房地產企業在實現多元化經營戰略的過程中，必須清楚本身的資源狀況，合理多元化。企業通過業務的多元化經營不是一蹴而就的事情。多元化經營不單單只是經濟方面的一個行動，而是長期的實現過程。所以，房地產企業在實現產業規模經濟時，應該嚴格分析考慮本公司是否具備競爭力，處理好多元化與專業化的關系，從而使企業不斷發展壯大，實現核心競爭力，保證企業的可持續發展。
參考文獻：
[1]莫中杰：《房地產上市公司多元化經營對企業績效的影響》，《經濟研究導刊》2010年第12期。
[2]謝加濤：《企業多元化經營與財務風險控制》，《綠色財會》2011年第6期。
[3]戚蕓：《HR集團多元化經營下的財務風險控制研究》，西安理工大學2007年碩士學位論文。
1 稅收籌劃的概念及特點
稅收籌劃即在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅的經濟利益。稅收籌劃具有3個特點：合法性、超前性和目的性。
1.1 合法性
稅收籌劃要符合國家稅法，在稅法允許的范圍內進行籌劃。在企業經濟行為發生前，規劃不同的納稅方案，選擇出符合國家稅法的稅負最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業經濟效益。
1.2 超前性
稅收籌劃不是在企業經營行為已經結束、納稅義務已經發生的情況下進行的，是在企業經營行為未發生前，對經營行為預先進行規劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負最低的納稅方案，進而確定企業的經營行為。稅收籌劃是在事先進行的，因此具有超前性。
1.3 目的性
稅收籌劃的目的是通過事先籌劃，使企業降低稅負，實現稅收零風險。降低稅負是稅收籌劃的根本目標，但稅收籌劃的目標除了降低稅負以外，還有延期納稅、正確申報、降低稅收風險等目標。
2 當前房地產企業稅收籌劃中的問題
2.1 納稅意識淡薄
依法納稅是房地產企業應盡的義務，但某些房地產企業的納稅意識淡薄，尤其在看到企業納稅數額較大時，想方設法逃避納稅，一旦稅務稽查就會產生大額稅收滯納金和罰款，嚴重的甚至會觸犯國家稅法，形成逃稅罪，給企業經營造成不可彌補的損失。
2.2 內部缺乏稅收管理
許多房企沒有專業的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認為稅收都是財務部門的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財務部門的人員一般都具有稅收知識，但僅這些稅收知識做籌劃是不夠的，有時還會弄巧成拙，使企業多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業稅負。
2.3 容易產生稅收風險
由于房地產企業缺乏專業的稅收籌劃人員，在經營行為未發生之前進行納稅籌劃，造成企業沒有適用稅收優惠，而承擔了不必要的稅收負擔，或是應繳納稅款而未繳納稅款面臨補繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問題。有時甚至會觸犯稅收法規，承擔法律責任。
3 房地產企業應如何進行稅收籌劃
3.1 房地產企業可利用起征點籌劃土地增值稅
利用起征點應在項目立項之初，結合項目地段對戶型設計、建造成本、費用、銷售價格進行合理籌劃，一方面，戶型設計應為普通標準住宅；另一方面，對定價進行籌劃，使增值額不超過扣除項目金額的20%。經過籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負增加企業經濟效益。
3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項目進行籌劃
房地產項目開發費用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項目分攤利息、提供利息扣除憑證，利息不超過同期銀行借款利率的，利息可據實扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項目分攤利息的，利息費用按照土地價格和開發成本的5%計算扣除。房地產企業應在資金籌集階段進行籌劃，合理估計籌資費用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。
3.3 利用稅收優惠進行納稅籌劃
房地產企業應聘用專業人員或機構進行納稅籌劃，充分利用稅收優惠進行籌劃。例如，自建房屋時可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時要考慮到利息抵交企業所得稅的抵稅作用等。企業應根據自身特點，合理進行納稅籌劃。
4 房地產企業應如何預防稅收風險
4.1 房地產企業進行納稅籌劃要遵守法律
首先，要有遵守法律法規的意識，熟悉稅收法律法規，依法納稅。其次，要分析企業生產經營的特點，熟悉本行業稅收政策，在項目立項、產品設計、產品開發、產品銷售等各個環節進行納稅籌劃，選擇出既符合企業利益又遵循稅法規定的籌劃方案。
4.2 進行納稅籌劃應聘用專業籌劃人員或機構
我國稅法稅種多、計算復雜、更新快，沒有專業人員的服務很難準確把握稅收政策，如果對政策研究不到位，可能會造成多繳納、少繳納、不及時繳納或未能享受到政策優惠等問題，甚至觸犯稅法造成犯罪。
4.3 進行納稅籌劃應全面考慮
納稅籌劃時不僅局限于一個稅種繳納的多少，要考慮整個公司的綜合稅負。成功的納稅籌劃方案應是在遵守稅法的前提下，企業整體稅負相對較小，實現經濟利益最大化。
5 結語
黑龍江新天房地產集團有限責任公司 黑龍江齊齊哈爾 161000
[摘要]在當前市場經濟環境下，我國房地產行業取得了較快的發展，這也使房地產檔案管理工作中風險因素得以增加。文中對房地產檔案管理中的風險因素進行了分析，并進一步對提高房地產檔案的風險防范對策進行了具體的闡述。
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關鍵詞 ]房地產檔案；檔案管理；風險因素；對策
在當前社會發展過程中，房地產檔案工作作為一項服務性工作，能夠利用科學的方法和手段來為國民經濟發展過程中提供房地產檔案信息。而且在當前經濟快速發展過程中，房地產檔案在社會經濟中的重要性越來越體現出來，這不僅有效的確保了房地產檔案管理水平的提升，而且對房地產檔案的管理工作提出了更高的要求。在房地產檔案管理工作中，由于人們存在認識上的不足之處，從而導致房地產檔案管理工作中存在較多的風險因素，導致房地產檔案不能及時、合理的進行開發利用，無法有效的滿足廣大用戶對檔案資源的需求。所以需要加強對房地產檔案的風險防范措施，樹立良好的房地產檔案風險管理意識，確保房地產檔案管理水平的提升。
1、房地產檔案管理中存在的風險因素
1.1投資風險
在當前房地產項目實際操作過程中，需要提前做好檔案的備份工作，以便于能夠對突發性事件進行有效的防范。但由于前期回報具有未知性，這也使前期的投資具有較大的風險。因此需要做好投資幅度的有效控制工作。特別是在當前檔案管理信息化的新形勢下，在檔案前期的管理工作中需要投入大量的資金進行設備的購置，同時還要聘請專業人員，對相關檔案人員進行培訓，這都需要支出大量的費用，在房地產檔案管理工作中，這些前期的資金投入具有較大的風險存在。
1.2檔案信息化風險
當前我國房地產檔案管理工作加快了信息化建設的進程，這給房地產檔案工作帶來較大的便利，但也導致網絡信息的風險較高。房地產檔案網絡信息安全受到較大的威脅。而且在檔案信息化管理工作中，需要對大量的數字信息進行儲存，這就對系統的穩定性和設備的安全性提出了較高的要求，一旦設備出現損壞情況，則會導致大量的數據被破壞，給房地產檔案管理工作帶來巨大的損失，所以需要做好數據的拷貝和更新工作。而且在房地產檔案具體操作過程中也存在較大的風險，一旦出現錯誤操作，則會導致嚴重的經濟損失發生。
1.3突發風險
當前我國房地產檔案中許多寶貴的歷史材料還是以紙質的形式地蠔保存的，這就需要在檔案管理工作中要做好防火、防潮、防蟲等措施。這些紙質的歷史材料其抗風險能力較低，一旦發生自然災害，則會發生不或挽回的損失。
1.4知識產權風險
在房地產檔案信息化建設過程中，其主要目的是在網絡中建立數字信息資源的共享，但當前我國還沒有完善的地網絡信息制度，相關的法律法規也不健全，這就導致房地產檔案數字信息在實際應用中存在在較大的風險。而且在保護知識產權和檔案信息資源共享之間存在著相互矛盾的地方，這使檔案管理工作知識產權風險得以提高。
1.5技術風險
房地產檔案技術風險主要來自于兩個方面即技術引進和技術應用。在新技術引進過程中，不僅需要一定時間進行磨合，而且所帶來的效果也很難達到預期的設想，存在較大的風險。特別是在當前科學技術快速發展的新形勢下，信息技術越來越復雜，而檔案工作人員自身技術水平并沒有得到有效的提升，這就使其在技術操作中存在較多的風險性，對房地產檔案信息的完整性和安全性帶來較大的影響。
1.6人才風險
在當前網絡環境下，房地產檔案管理工作對于復合型人才需求量較大，而且在房地產檔案管理工作的任何一個環節，人才都發揮著極其重要的作用。但當前我國房地產檔案行業發展過程中，專業型的復合人才較為缺乏，這也給房地產檔案信息化建設帶來了較大的人才風險。
2、提高房地產檔案風險防范的對策
2.1樹立房地產檔案風險意識和加強檔案風險教育
隨著房地產市場的迅速發展，房地產檔案數目逐漸增加，對檔案的合理管理是具有重要意義的，房地產檔案中隱藏的風險問題是不容忽視的。只有樹立了房地產檔案風險意識，才能有效地規避和轉移房地產檔案管理中的各種風險。在面對不可抗力風險時，要大力宣傳，提早樹立防范意識，如今數字信息化技術作為全新的管理模式，雖實現無紙化，解決了一定的風險問題，但也產生信息化安全性的風險。管理部門要積極宣傳教育，采取有效措施，積極應對各種風險。
倘若只顧及房地產檔案的眼前利益而忽視其風險隱患，這種缺乏遠瞻性的做法只會導致管理上的盲目跟從。在應對突發性風險時，缺乏及時有效的解決策略，最終造成了無法挽回的損失，汶川地震中正是因為缺乏了這種風險意識，許多房地產檔案資料毀于一旦，使得財產損失的評估和理賠工作難以進展，所以樹立房地產檔案風險意識和加強檔案風險教育是亟不可待的。
2.2進行房地產檔案風險評估
在提出應對房地產檔案風險的管理措施前，應首先進行風險評估，房地產檔案風險評估是聘請相關專家在房地產檔案使用和管理過程中對可能出現的風險因素進行預測，得出一定的概率。管理部門再比較所得概率，并結合當地的實際情況進行風險分析，最終提出解決方案。
2.3強化房地產檔案風險管理
管理部門應充分研究房地產檔案風險，利用多種形式，做好對《檔案法》、《城市房地產檔案管理方法》等法律法規的學習與宣傳，實現依法治檔，做好風險防范，對房地產檔案中的資金風險、技術風險和知識產權風險進行控制，嚴懲查處違法違規行為，積極實現房地產檔案管理工作的法制化。同時，結合地方和企業的實際請況，制定房地產建設規劃，避免重復投資。隨著科學的發展，不斷改進的技術可以有效地降低技術風險。對于檔案信息的保存，應采取一式三份進行保管，一份封存，一份查閱，一份異地保管，這樣可以有效減少突發性風險的損失。
3、結束語
在我國現代化建設過程中，房地產作為其中非常重要的一項內容，做好房地產檔案管理工作，可以有效的為房地產的發展提供重析信息資源，更好的推動房地產市場的健康發展。當前我國房地產檔案管理中存在較多的風險因素，這就需要房地產檔案管理部門需要樹立良好的風險意識，強化風險教育工作，能夠有效的識別和分析各種風險因素，養成良好的風險防范意識，對風險進行有效的評估，并制定切實可行的風險防范對策，從而更好的推動我國房地產業的健康、持續發展。
參考文獻
[1]朱梅.房地產檔案管理中的人為風險及其應對措施[J].卷宗,2012年第4期.
