時間：2023-06-11 09:33:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業涉稅風險，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產企業 納稅籌劃 措施
一、加強房地產企業納稅籌劃的必要性
稅收具有強制性的特點，企業守法經營的重要評價標準就是依法納稅。房地產企業涉及企業所得稅、營業稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等諸多稅目，稅收已經成為眾多房地產企業除營業成本之外負擔最重的支出，在房地產行業形勢波動頻繁的現況下，控制稅收成本也成為房地產企業保持合理利潤的重要途徑。具體來講，充分進行納稅籌劃的意義體現在這幾點上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業支出，增加企業利潤，這些在籌劃中避免的支出對于房地產企業來講實際是不必要的成本支出，幫助企業充分發掘出潛在的免稅機會而不會多繳稅；其次，納稅籌劃也促進了房地產經營的更加合法化，企業在開展稅收籌劃的過程中必然要對企業所承擔的稅種特點、計稅、減免稅等方面的法律法規進行全面地了解，進而以此為基礎產生改進企業經營管理方式的見解，促進企業守法前提下的稅務減免；第三，納稅籌劃作為房地產企業財務管理活動的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業整體管理水平的層次高低，因此必須加強納稅籌劃管理。
二、房地產企業納稅籌劃的現狀分析
房地產企業與一般的商業企業在經營管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時，納稅籌劃是一項具有較高專業性的財務活動，而眾多的房地產企業財務管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現出不同的水平。從當前諸多房地產企業的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。
（一）納稅籌劃管理思想走不出錯誤的認識
所謂納稅籌劃的錯誤認識無非是那些老生常談的思想誤區。其一是靠與稅務征管部門搞關系爭取減免稅的錯誤思想，一些房地產企業以建立與稅務部門的良好關系為日常工作，想方設法的與稅務征管機構套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機會，有的房地產企業也千方百計的尋找稅收征管漏洞，以稅務部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會的風氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯誤思想，某些房地產企業為達少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費用、少記收入等方式從會計處理上隱匿真實賬目，嚴重的擾亂財務核算的正常秩序，有些企業竟以合作建房為名來掩蓋開發房地產的事實，將空置房屋的租賃收入不入賬或計入往來款項，偷逃營業稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。
（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差
房地產企業財務部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個方面的利益協調難題。首先是稅收最小化與稅后利潤最大化之間的利益協調問題。少納稅嚴格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產企業以少納稅為目的，從延遲預售款的入賬、費用開支的足額記錄等方面采取的會計政策也只是最大限度地利用了應該得到的稅收優惠，這種方式下費用開支等的最大限度提高，企業的稅后利潤并不能得到很好地保證，產生納稅籌劃與利潤目標的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業整體稅賦最小的利益協調問題。房地產企業涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計稅基礎并不相同，但其計稅依據是同一項業務活動，在籌劃時會出現結點，產生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產企業并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產企業也較為固守傳統的節稅方式，不同節稅途徑之間還不能很好的協調運用。
（三）納稅籌劃風險的管控力弱
房地產企業容易出現涉稅風險的方面包括稅務稽查的風險、會計政策和處理方式與稅法存在較大差異的風險、稅收法律變動的風險、納稅籌劃人員職業風險等等，這些風險是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業有必要建立稅收風險的管理機制體制。而很多房地產企業在這方面做得并不到位，風險管理與控制比較薄弱。一是對各種涉稅風險考慮不全面，缺少風險分析與評價的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準備；二是缺乏動態的涉稅風險監測機制，對于涉稅風險來源的主體行為的情況、動向不能及時的了解，無法形成風險的預警體系，增加了風險應對的難度；三是對已發生或可能發生的納稅風險處理與應對措施不當，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風險的不利影響降至最低。
（四）納稅籌劃的人員素質不高
房地產企業的納稅籌劃還沒有專業的部門和人才隊伍，大部分籌劃工作是由財務部門兼辦的，而財務部門一方面要擔負企業的財務管理和會計處理工作，業務繁瑣，另一方面，稅務籌劃具有很強的稅務專業性，大部分的財務或會計人員只是對納稅的會計處理較為在行，對于納稅籌劃涉及的較細節性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。
三、改進房地產企業納稅籌劃現狀的措施建議
（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務籌劃的開端
納稅籌劃是一項嚴肅的管理工作，房地產企業必須要從上至下形成一種正確的籌劃態度與思想。首先來講，房地產企業要理性對待與稅務征管部門的關系與業務往來，稅務征管部門代表著國家稅收的一定法定權利，房地產企業與其之間是執行與被執行的關系，而不可能成為平等的關系，因此房地產企業不應當設法成為其朋友，而應當以服從合法管理為基本態度來開展稅務往來。并且房地產企業要嚴格遵守稅務征管程序，不能利用稅務征管的漏洞來謀取稅務利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產企業要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產企業要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會計法規為納稅籌劃的基礎指引，對于預售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時入賬，對發生的費用支出據實扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。
（二）以整體納稅籌劃為主，協調稅務關系
房地產企業納稅籌劃的最終目標，合理來講應該是企業最終的稅后利潤最大，為實現這個目標，房地產產企業一定要處理好各種不同利益之間的關系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤最大的協調關系，房地產企業在努力增加扣除項目的同時，為保持稅后利潤的期望值，需要在費用支出的籌劃上尋找最佳平衡點，或者從收入的角度來通過增加加項的方式減小減項的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個稅目之間的關系，企業納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業所獲得的稅收利益最大的方案執行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關系，企業納稅籌劃時節稅與避稅是不同的方式，其細分下的方法也有多種，可以進行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。
（三）健全稅務籌劃涉稅風險的管理與調控
涉稅風險管理是房地產企業納稅籌劃的必然主題，房地產企業要從以下幾個方面健全納稅籌劃風險的管控：一是強化企業納稅風險的自我檢測與評估，建立一定的風險預警機制，企業可以從征管、稅法與會計政策各個方面開展合理性分析，對可能的涉稅風險進行識別與評估，從而以此為基礎，能確立一些標準或項目作為涉稅風險的衡量標準，建立起可行的風險預警機制；二是健全涉稅風險的動態監控機制，要充分對各種涉稅風險實現源頭監測與控制，對稅收法律制度發展情況與變化動態進行實時的了解，對企業經營業務流程涉及的納稅環境進行充分的把握，對企業會計政策的調整及時更新，以便將各種潛在的風險發生或發展的苗頭控制在最低；三是增強涉稅風險的處理與應對的靈活性，企業不僅要對發生概率較大的風險制定備用的風險處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動性和可調整性，能根據風險的動態變化作出針對性的調節，以便可以采取最有效的方式來遏制住風險事態的進一步惡化。
（四）加強納稅籌劃人員隊伍的建設
納稅籌劃作為一項對業務知識全面性掌握要求較高的工作，需要對稅收政策熟悉且能夠融會貫通的運用的人員來執行，基于此，一方面，房地產企業要盡量為納稅籌劃配備適當的人員，盡量將財務與納稅籌劃分開，以便增強納稅籌劃在企業管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業素質的限制可以達到最佳的結果。另一方面，房地產企業要對納稅籌劃人員進行專業技能的培訓，在日常工作中要求其密切關注國家稅收政策的趨勢與動向，對其進行企業經營戰略和業務流程開展的教育，使其可以緊密的結合企業發展實際來制定最有利的稅務籌劃方案，推動企業經營業績提高。
參考文獻：
[1]李桂芬.淺談房地產企業納稅籌劃[J].河北企業，2009；第10期
[2]蔣嬋.淺析房地產行業的納稅籌劃[J].中國集體經濟，2009；第12期
一、房地產行業經營特點與稅負情況
1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。
2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產企業納稅籌劃的主要方法
1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。
另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。
2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。
3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。
三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產企業的經營業務復雜，納稅環節也較多，因此企業的納稅籌劃必須從企業的整體經營的角度出發。從項目的規劃設計，土地的獲取和項目開發建設等等環節上嚴格把控，按照企業的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環節的稅負最低。例如企業在拿地之后的規劃設計環節就應當考慮到其預計開發產品的業態問題，若開發建設大戶型住宅等高端產品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優惠。因此，在房地產企業的納稅籌劃是與其經營計劃和整個開發流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。
關鍵詞：房地產企業；稅務內控；構建
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2012）08-0092-02
追求自身發展，提高自身競爭力是眾多企業追求的戰略目標，而內部控制就是實現企業長遠發展目標的一個必要手段，監控著企業內部管理。在所有企業看來，企業內部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業面臨的風險，可是關于稅務的內部控制體系，卻沒有被企業同等對待。當前形勢下，我國的稅收政策不斷調整，對企業實行了減稅、免稅等許多優惠政策，在很大程度上減輕了企業的稅收負擔。可是任何事物都有兩面性，企業在減輕稅收負擔的同時卻增加了稅務稽查的風險。企業所面臨的稅務環境不斷變化，這就要求企業適應環境的變化，加強內部控制管理水平。企業一方面要做到樹立稅務風險的防范意識，另一方面要在企業整體的內部控制體系中滲透稅務控制體系。
一、構建稅務內控體系的必要性
一種普遍觀點認為，企業的董事會、相關管理部門以及全體企業職工等共同實行的，實施企業稅務內控的根本目的是防范稅務風險，提高稅務價值，增強企業競爭力，并針對這一目標實行系統的、規范化控制活動。
近幾年以來，我國房地產業的飛速發展也帶動了房地產業的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對房地產業采取了宏觀調控的政策，而且國家對房地產業的稅務管理力度在逐年加大。國家稅務局曾經在十年前就已經把房地產業列為稅收專項檢查的對象，并且是必檢對象。在人民群眾眼中，房地產業中經常出現稅收差錯，比如偷稅、漏稅現象，這就從另外一個角度證明了我國的房地產業的稅務征收存在許多問題，有很高的涉稅風險。
在我國，國家對房地產業實行宏觀調控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺了許多政策來調控房地產市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產市場。盡管如此，房地產業仍然是我國國民經濟的支柱產業，而且房地產業的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產業的稅務內控體系顯得十分有必要，有利于規范房地產行業，使其健康發展。這不僅僅對房地產業有巨大作用，而且對我國的整個國民經濟都有很重要的意義。
如果企業沒有建立健全的稅務內控體系將會加大企業面臨的稅務風險。沒有健全的內控制度可能會使企業的稅務籌劃出現問題。比如，本來是想節稅，可是籌劃不當可能會導致偷稅、漏稅，也可能因為不懂國家的稅收政策中的優惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費。除此之外，稅務內控管理體系是否健全能夠影響企業的生產經營活動，也是企業能否長遠發展的關鍵環節。
二、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法
（一）提高企業稅務內控管理水平
企業要設立專門的稅務管理部門，即使自身條件不夠，無法達到設立專門的部門的水平，也要由專業人才專門管理企業的稅務管理工作。企業一定要把稅務管理工作人員的責任明確到位，除此之外，企業其他一些人員，只要是涉及到稅務的崗位，比如采購部門，都要明確職責。企業領導要大力支持稅務管理工作。稅務管理工作內容有：核算稅務申報數據、管理發票使用、分析稅收風險、研究國家稅收政策，利用其中的優惠部分，合理進行稅收籌劃、指導企業的相關部門，避免經營活動中的稅務風險、關注企業投資方向，提出稅務管理意見等。
（二）控制各環節的風險管理流程
企業的稅務內控體系屬于提前防范性質，對企業所面臨的風險要提前防范。完善稅務內控體系就要做到使企業各環節能夠正常運作，降低企業所面臨的各種稅務風險。企業的稅務內控管理是企業現代管理的重要內容，所以一定要在企業內部設立專門的涉稅管理部門，同時，要加大企業稅收籌劃的管理力度，使企業在運行中的每一個環節都能達到稅后收益的最大化。房地產企業首先要認真分析自身的每一個環節，正確評估，有效控制生產經營活動中的每一個涉稅環節，把風險降到最低。通過不斷完善稅務風險控制體系，并使之有效運行，達到控制涉稅環節的目的，從而實現稅務價值的提高。房地產企業有以下幾個環節可能會涉及到稅收，比如開發環節會涉及到土地增值稅；銷售環節會涉及到營業稅、土地增值稅以及印花稅等多個稅種，在這個環節中，企業所面臨的稅種最多；在保有環節中，房地產企業會涉及到房產稅、營業稅、城市建設維護費等若干稅種。
（三）企業內部要建立風險匯報制度
風險匯報制度，也就是企業內部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發，以大局為重，認真對待企業稅務管理工作。建立風險匯報制度能夠使每一個涉及稅收的企業職員都能夠明確自己的責任，樹立風險意識。對房地產企業來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項有時候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實際出發，針對企業的具體情況做出具體分析。對于一些重大的涉稅事項，比如稅務檢查、稅務籌劃、涉稅合同以及國家稅務優惠政策的調整等，一定要及時匯報。企業相關部門的涉稅人員如何進行匯報是由匯報標準決定的，并且要遵從一定的匯報流程。這就會使匯報文本在各部門之間流轉起來更加方便，和諧統一。
（四）建立內部稅務風險測評制度
從管理房地產的角度出發，測評企業運行中的稅務風險，并將其制度化，這就是風險測評制度，它屬于企業日常管理的一個方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業職工控制風險的意識，培養其高度的責任感。所以，房地產企業要及時做好職工的培訓工作，使其充分了解稅務基本知識，深刻認識稅務風險。第二，各個涉及到稅務的相關部門要及時評估涉稅風險，并及時調整工作方向，把風險消除在萌芽之中。第三，要根據國家稅收政策的變化及時調險測評制度。房地產企業的各部門之間一定要加強溝通，及時進行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關系，得到他們的指導和建議，對于規避稅務風險具有很重要的意義。
三、結束語
總之，房地產業的稅務管理一定要加強。企業一定要結合自身的實際情況建立有效的稅務內控體系。只有這樣才能防范稅務風險，加快企業發展。
參考文獻：
[1] 梁云鳳，逄振悅，梁云波.納稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006.
關鍵詞：房地產 關聯企業 轉讓定價
隨著我國轉讓定價稅制的進一步完善，稅務機關反避稅的矛頭開始指向內資企業，有關聯交易的房地產企業更是稅務機關反避稅關注的焦點。在實務中，房地產開發企業通過設立建筑安裝工程公司、設計公司、裝飾公司、物業管理公司等關聯企業，在大量的關聯交易中實行轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，從而達到避稅的目的。如果各關聯企業的企業所得稅征收方式和稅率一致，轉讓定價不會必然導致企業所得稅避稅，但會嚴重影響地稅部門的土地增值稅的征收。
2011年12月13日-15日，全國地稅系統反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產行業的反避稅問題進行了深入探討和研究，并對有關房地產企業的反避稅調查工作做出了具體部署。對于內資房地產企業的反避稅，不是利用傳統的稽查手段，而是利用轉讓定價的理論和方法對房地產關聯企業之間的交易進行反避稅調查和調整。對于內資房地產關聯企業的轉讓定價管理，也不再局限于對企業所得稅的關注，而是進一步拓展到了土地增值稅、營業稅等與房地產關聯交易相關的各項稅收。
一、房地產關聯企業的認定
所謂房地產關聯企業，是指在房地產開發與經營中與其他企業之間存在直接或間接控制關系或重大影響關系的企業，包括總機構與分支機構、母公司與子公司、同一總機構的不同分支機構、同一母公司的不同子公司等。
根據企業所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規定，構成關聯關系的主要有以下八種情形：
1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25％或以上的；
2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到15%或以上的；
3、企業與另一企業之間借貸資金占企業自有資金50％或以上，或企業借貸資金總額的10％是由另一企業擔保的；
4、企業的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業委派的；
5、企業的生產、經營活動必須由另一企業提供的特許權利才能正確進行的；
6、企業生產經營購進的原材料、零配件等是由另一企業所控制或供應的；
7、企業生產的產品或商品的銷售是由另一企業所控制的；
8、對企業生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯的企業（包括家族、親屬關系等）。
二、房地產關聯企業轉讓定價分析
房地產關聯企業轉讓定價是指房地產集團公司內部或關聯企業之間為了實現其整體戰略目標，在銷售貨物、提供勞務、轉讓無形資產等時違背市場交易原則而內部制定的價格。房地產關聯企業之間的轉讓定價將導致收入和費用在關聯企業之間的重新分配，從而達到避稅的目的。
在實務中，房地產關聯企業的關聯交易類型呈現多元化趨勢，轉讓定價表現形式日趨復雜化。具體包括：
1、貨物購銷業務中的轉讓定價
貨物購銷業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間在購銷建筑施工設備、原材料以及完工產品銷售等業務活動中，利用“高進低出”或“低進高出”的手段，將成本和利潤在關聯企業之間重新分配。例如，房地產開發公司高價從關聯企業購入施工設備或者是建筑材料，從而增加房地產的開發成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產公司低價向其關聯公司轉讓剛建成的商業大樓，構成了房屋銷售中的轉讓定價。在房地產關聯企業轉讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。
2、勞務提供業務中的轉讓定價
勞務提供業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過支付設計、管理、廣告、咨詢等勞務費用的高低，影響房地產關聯企業的成本和利潤。比如，房地產開發企業通過設立關聯建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發直接費用，以提高開發成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業所得稅。廣東某大型房地產公司下設全資設計公司、文化公司、技術咨詢公司，各子公司一年收到母公司設計、宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買母公司的藝術品作為各子公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移。
3、無形資產交易業務中的轉讓定價
無形資產交易業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間專利、專有技術、商標、商譽等無形資產的轉讓不按該類交易的市場價格收取特許權使用費，或故意將土地使用權在關聯企業間轉讓，從而影響房地產關聯企業的成本和利潤。如：福州某房地產開發公司取得政府劃撥地使用權，又將該塊地轉讓到其全資子公司名下開發房產，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規避了土地增值稅。
4、資金融通業務中的轉讓定價
資金融通業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過貸款利率的高低來影響房地產關聯企業的成本費用。例如，房地產集團母公司向房地產開發子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產開發子公司的費用。
三、房地產關聯企業轉讓定價的動機
1、可以規避部分企業所得稅。根據《中華人民共和國企業所得稅法》的規定，我國企業所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術企業和小型微利企業分別實行15%和20%的優惠稅率。根據納稅人的不同情況，企業所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產關聯企業通過轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，規避部分企業所得稅。臨沭縣某房地產公司通過新投資成立一家建筑施工企業（其企業所得稅實行核定征收方式），二者構成關聯企業，其開發項目多由該施工企業承建。在施工過程中，建筑施工企業通過高開發票，增加建筑安裝成本，轉移利潤到關聯企業。雖然建筑施工企業按發票金額繳納了3%的營業稅，但由于關聯施工企業采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉移的利潤在施工企業相當于乘以應稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業所得稅。
2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，依照四級超率累進稅率征收的一種稅。對房地產企業來說，轉讓房地產的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業的適用稅率也會越低，從而減少應繳納的土地增值稅額。房地產企業通過轉讓定價，以低于市場的價格轉讓房地產，或者以高于市場的價格向關聯企業支付安裝工程費、設計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產公司低價向其關聯公司轉讓房產，構成房屋銷售中的轉讓定價，涉案稅額達180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業所得稅、營業稅、還涉及土地增值稅。
四、房地產關聯企業轉讓定價涉稅風險
自2002年以來，房地產行業多次被列入全國稅收稽查的重點行業。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務機關已經擁有足夠的法律武器和技術手段對轉讓定價進行調查和調整，房地產關聯企業的轉讓定價已經成為稅務機關反避稅關注的焦點。
根據國家稅務總局的反避稅工作精神，各地稅務機關對于房地產關聯企業的轉讓定價監管將會日益嚴格，全國范圍的行業聯查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關聯交易的房地產企業如何規范關聯交易，調整定價策略，有效預防、控制、避免轉讓定價風險成為一項頗具挑戰性的工作。
1、規范關聯交易。房地產企業要充分了解企業自身的關聯交易情況，正確認識轉讓定價的稅務風險，按照《特別納稅調整實施辦法》的有關規定進行關聯交易，對關聯企業之間的關聯交易及所采用的定價策略及時進行審閱和調整，保證交易價格的公允性，規范納稅行為，有效預防對于轉讓定價稅務審計的風險。
2、重視關聯申報。有關聯交易的企業向稅務機關申報關聯交易情況，是法納稅人的基本義務，不履行義務就會受到處罰，企業很可能被列為稅務機關轉讓定價調查的重點對象之一。全國地稅系統反避稅工作會議明確指出要利用轉讓定價手段，要求房地產行業各相關企業提供關聯交易的資料，并在全國實現聯查。《特別納稅調整實施辦法》列出的關聯交易類型主要包括有形資產購銷、無形資產使用、提供勞務和資金融通四大類，房地產企業要對企業內部的關聯交易進行準確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產企業關聯交易的詳細情況，據實填報《企業年度關聯業務往來報告表》。存在重大關聯交易的企業應當向轉讓定價專業人士尋求幫助，以控制并降低轉讓定價風險。
參考文獻：
近些年，房地產市場出現了前所未有的發展機遇，房地產行業已成了國家經濟的支柱性產業，然而隨著房價持續走高，房地產項目呈現過熱化的發展趨勢，政府也加大了宏觀調控力度，采用強化稅收的政策，針對不同房地產企業以差別化方式執行信貸政策等方法對其進行監管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產企業的利潤空間。鑒于此，企業通過納稅籌劃來增加企業收益、規避納稅風險的重要性便逐漸顯露出來。
關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃；問題
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：1672―3198（2015）21019101
1房地產企業納稅籌劃的可行性
1.1涉稅環節多，納稅籌劃空間大
房地產企業生產周期比較長，涉稅生產環節比較多，在開發建設階段主要涉及城鎮土地使用稅、契稅、營業稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業稅金及附加、房產稅、土地使用稅。除此之外房地產企業還要向政府及事業單位繳納各項費用。房地產企業在每個生產環節都有涉稅事項，較多的稅種為企業實施納稅籌劃提供了空間。
1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強
國家的宏觀調控使得房地產企業間的競爭日益激烈，企業要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優勢。如今越來越多的企業實行了成本領先戰略，而房地產企業在進行開發過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業的經濟效益和會計目標的實現有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業稅負成本和經營風險，增強企業競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產企業實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
此外，納稅籌劃已經得到我國法律法規的認可，它已成為企業優化管理的重要內容。國家鼓勵企業進行納稅籌劃，而且隨著社會經濟的發展，我國的稅收制度正朝著制度化、規范化方向發展，為房地產企業的納稅籌劃提供了有力的法律保障。
2房地產企業納稅籌劃的問題分析
2.1企業納稅籌劃水平不高
房地產企業在進行納稅籌劃時，更多的是關注短期的或者當期的節稅收益，只是簡單的從規避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負進行比較，并未從企業的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優惠政策進行籌劃。
2.2納稅籌劃人才資源匱乏
納稅籌劃是一項專業性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現在我國大多數房地產企業的納稅籌劃人員都只是普通的財務人員，他們只會進行簡單的帳務處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預期的效果。
2.3缺乏納稅籌劃風險意識
房地產企業進行納稅籌劃過程中經常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據經濟發展的需求調整相關的政策，新出臺的政策往往會對房地產企業的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風險。如果房地產企業未把未來可能發生的風險因素考慮進去，風險意識淡薄，沒有對未來可能發生的籌劃風險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產生不利的影響。
2.4房地產業重復征稅現象制約了企業的納稅籌劃
近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復征稅的現象。從房產稅與城鎮土地稅的關系來看，房屋與土地的關系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態上，房地產市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設計上，按照現行稅收制度對土地要從量計征城鎮土地使用稅，對房屋則要從價計征房產稅。在房產稅的征收過程中就會出現土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構成房屋價格的組成部分的不合理現象，造成重復征稅，加大了房地產企業的稅負。企業若要避免重復征稅就需要將房地產價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現對一棟房產既征收了包含地價的房產稅，又對房產所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業的納稅籌劃。
3房地產企業納稅籌劃的對策建議
3.1注重納稅籌劃的整體性
企業在進行納稅籌劃過程中應進行綜合考慮，將其變成公司的經營戰略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關系的轉變。要減少整體的稅負，而不是
單純降低個別稅種的稅負。其次，在進行方案制定時，
房地產企業內部要形成良好管理體系。房地產企業內部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內部合作脫節，則容易出現問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結果就不同，銷售人員若不了解相關的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務部進行籌劃的選擇。因而企業各部門要加強溝通，從全局出發，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。
3.2設置專業的稅收籌劃組織機構
房地產企業經營業務復雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產企業在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業務、了解法規的專業的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業內部單設一個獨立的納稅籌劃組織機構，讓其負責制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務部門兼職負責，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業也可以充分利用稅務師事務所、會計師事務所、稅務咨詢公司等中間機構的資源，所提供的參考意見，接受專業的指導和幫助，以使企業的納稅籌劃方案更具科學性。
3.3關注稅收法律政策規避風險
我國稅收法律政策呈一種動態變化的狀態，尤其是當我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策也會有著較大的變動。
因此，房地產企業就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎上還要遵守稅務政策的引導，讓企業享受相關稅收優惠，同時也符合國家政府宏觀調控經濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。
納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法有時也會存在差異，但企業納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務機關認定的，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業的納稅負擔，還加重了企業的納稅成本。這就要求企業在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務機關和稅務部門的工作程序的了解，更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業的籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免籌劃風險，取得應有的收益。
3.4加大稅制改革力度
我國的稅制在不斷的完善但仍有重復征稅、稅制設置不合理的地方，加大了企業的稅負。一方面國家要根據實際情況及時對房地產行業的稅收制度進行改革，合并性質相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產行業進行正面干預，促進其健康發展；另一方面，房地產企業也應根據國家宏觀經濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內運用合理的方法進行納稅籌劃工作，降低企業成本，實現資金價值最大化，確保企業良性發展，為國家的經濟發展貢獻自己的力量。
參考文獻
[1]陳曉菲.探析房地產企業稅收籌劃的風險以及防范措施[J].中國外資，2013，（2）：114116.
一、實施“營改增”的意義
全面開展“營改增”制度，不但能夠使我國的稅收體制進一步完善，同時對稅收管理方面也具有非常巨大現實意義，由于我國在這個方面的漏洞很多，增值稅的實施，避免了稅收重復的現象，增值稅可以幫助企業提高競爭實力，在激烈的市場競爭中，能有占有不敗之地，但是增值稅的這種最用，也需要具有一定的前提條件，男就是要以寬廣的稅收為前提，這樣才能夠有效得以實施和推廣。除此之外，增值稅以及營業稅兩種制度同時進行，也產生了很多弊病，在市場進行形式愈發多元化的前提下，商品化服務也越來越多，因此，逐步將增值稅代替營業稅，是非常必要的。
二、“營改增”對房地產開發企業稅負的影響預測剖析
可抵扣進項不足，稅負增加的可能性很大，房地產開發企業是一個系統化的綜合性的產業，涉及土地使用、建筑行業、設計、勘察、金融等。 在銷售額一定的情況下，原先征收的營業稅稅負穩定，但“營改增”之后，企業的稅負很大程度上取決于進項稅額。
比如：某大型房地產開發企業兩年內已經完成項目的營改增前后稅收負擔的變化測算記性具體計算：
wy項目工程結算收入為87，200，000元，工程成本為80，077，897元。
yw項目工程結算收入為128，500，255，27元，工程成本為118，983，46元。
銷售稅額為：
wy項目工程銷項稅額=87，200，000÷（1+11%）×11%=8，641，441（元）
yw項目工程銷項稅額=128，500，255（1+11%）×11%=12，734，2609（元）
進項稅額為：
通過對該單位各項數據的總結分析計算得出，wy項目全部可以取得進項稅的情況下其進項稅收為6，837，802.17元，而部分取得進項稅的時候則為3.493，419，67元，yw項目為9，942，917，66元，部分取得進項稅的情況下為5，105，454，77元。
營改增后的稅負變化情形之一：材料可全部扣稅情況的稅負
Wy項目應交增值稅額= 8，641，441-6，837，820=1，803，621（元）
增值稅稅負=1，803，621÷87，200，000=2.07%
Yw應交增值稅額= 12，734，260-9，942，915=2，791，345（元）
增值稅稅負=2，791，345÷128，500，255=2.17%
情形之二：部分材料可扣稅情況的稅負
wy應交增值稅額=8，641，441-3，493，420=5，148，021（元）
wy增值稅稅負=5，148，021÷87，200，000=5.90%yw
應交增值稅額=12，734，260-5，105，454=7，628，806（元）
增值稅稅負=7，628，806÷128，500，255=5.94%
三、房地產開發企業積極應對“營改增”的若干策略
（一）提高成本結構的可抵扣比例，提升項目的現場管理能力
營改增中在可抵扣進項方面存在一些不足，為了能夠彌補這些不足，房地產開發領域的財務人員在小項目中，不能夠進行增值稅抵扣，其次要全面提高企業內部所有員工對于增值稅的認識，進行相關的培訓講座，訓練相關的管理者以及財務人員全面掌握營改增的相關規定內容，通過提高成本構架的可抵扣比例來實現對于營改增中進項中存在的不足。
（二）加強人員培訓，積極應對稅改帶來的各種納稅籌劃風險
提高相關人員的整體素質，對于正確處理稅收成本測算工作必然具有一定的促進作用，針對營改增推行所帶來的一系列復雜問題以及涉稅風險問題進行重點培訓，強化財務工作者的專業素養以及處理問題的應變能力，是非常必要的。企業針對新的稅收相關制度以及重點的稅收條例，開展公共講座，或者是課程培訓，鼓勵財務人員參與進來，從而實現對這些條例的進一步推廣，除了要堅持理論性知識的培訓，企業還應該從財務中篩選一些能力較強的工作者，進行營改增的相關實踐，從實踐中發現問題，解決問題，進而掌握各種新型的技術。
（三）強化員工“營改增”意識，做好增值稅票據的管理及跟蹤
企業稅收測算中，發表處理是非常關鍵的環節，尤其是針對進項稅票的處理方面，難度更加，那么企業強化員工營改增意識，積極跟進票據的管理，就成為了一項重要的工作。員工必須要充分認識到新稅對于企業的積極影響，在房地產行業中，稅收制度是均衡利益的有效手段，然后，工作人員針對新稅務以及發票的處理方法必須要全面掌握，從而避免出現紕漏，同時管理人員以及財務基層人員以及核算部門還需要積極跟蹤增值稅票據，最大限度的發揮出營改增的積極作用。
【關鍵詞】稅收風險 財務報表 財務分析
一、稅收風險和財務報表分析的概述
在稅收風險上，對公司的不確定性稅務風險，這種不確定性主要表現在兩個方面：一是企業要承擔的稅收法律風險，由于主客觀原因導致對相關稅收法律法規理解的偏差，或是在對稅收管理、財務稅務計算和執行上，沒有按照未付稅的執行稅法的有關規定，以至遭到補稅甚至被稅務機關查處而增加滯納金、罰款等，甚至面臨刑法處罰的嚴重情況。二是企業應承擔的稅收財務風險，企業相關涉稅行為因未能準確使用相應稅法或對相關稅收優惠政策缺乏了解繳納完全不必要的所得稅費用，企業稅負有所增加。財務報表分析方法即利用分析財務報表，盡早識別和控制稅收風險，從而做出相應的防范便可減少因發生稅收風險而造成的利益損失。
企業財務報表包括現金流量表、資產負債表、利潤表等部分，它們能夠進反映一定時期之內企業的財物狀況、資金流動、經濟活動效果等。稅務機關也會通過對企業的財務報表分析，數據整理，對企業的經濟活動和現狀進行了解，并做出相應的評價。
二、企業財務報表分析在識別稅收風險中的運用
稅務風險評估是企業加強稅務風險管理的有效方法，它是根據有關運用數理統計知識，在對稅收風險識別的基礎之上，在稅務機關對企業進行納稅申報評估之前對企業存在的稅收風險進行預測、量化、分析、排序、判斷以及再確定風險等級的管理活動。在稅收風險評估指標當中，企業財務會計報表是最為重要的數據來源之一。如：主營業務成本變動率、主營業務收入變動率等數據，都能夠從財務報表當中進行了解和計算。而財務報表中的總資產周轉率、凈資產收益率等財務比率指標，在稅收風險評估當中，也是十分重要的指標。同樣，稅務機關基于對企業財務信息的全面掌握，也會運用財務報表分析方法，對企業的生產經營能力進行準確的判斷和分析。同時根據征管信息系統的稅款數據，對企業納稅申報的合理性與真實性進行判斷和辨別。
三、案例分析――以A房地產公司為例
（一）公司背景資料
A是一家房地產股份有限公司，主要從事房地產開發和經營和酒店物業，近年來大力推進多領域跨越式發展戰略，成為一家大型企業集團。因此，其稅收風險不僅受企業重視，而且是中國證監會、投資者及行業競爭者所關注的焦點。
關注2014-2015A股份有限公司主要財務數據并計算其增減變動率，如：“主營業務收入變動率”16.34%、“主營業務成本變動率”1.46%、“銷售稅金變動率”44.66%、“管理費用變動率”11.6%、“財務費用變動率”36.38%、“資本公積變動率”8.82%、“營業外支出變動率”-80.11%、“營業利潤變動率”22.28%、“利潤總額變動率”23.83%。另外，2014-2015年A公司入庫地方稅數據增減變動率為：“營業稅變動率”-0.53%、“城市維護建設稅變動率”-0.54%、“教育費附加變動率”-0.51%、“企業所得稅變動率”0.29%、“個人所得稅變動率”1.45%、“房產稅變動率”1.9%“土地增值稅變動率”-0.3%、“土地使用稅變動率”0.86%、“其他”0.78%。
（二）識別和評估公司稅收風險
A公司l生的業務涉及增值稅、營業稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加等多項稅費。在此通過年度主要財務指標并借助稅收風險評估，以便從具體方面發現稅收風險。涉及企業所得稅的指標變動率預警值分別為：“主營業務收入變動率”10%、“財務費用變動率”>10%、“管理費用變動率”>5%、“營業外支出變動率”>20%、“其他應付款變動率”>10%、“資本公積變動率”>0、“主營業務收入變動率與銷售利潤變動率配比”≈100%、“主營業務收入變動率與主營業務成本變動率配比”≈100%。
將2014～2015年A公司主要財務指標變動率與預警值比較后可發現風險并將其描述為：財務費用變動率超過預警值，公司可能出現稅前列支資本化利息、超金融機構借款利率支付利息等問題；管理費用變動率超過預警值，可能存在稅前多列支管理費用；資本公積變動率超過預警值，可能存在受到返還稅費、接受捐贈、債務重組收益未確認；主營業務收入變動率與銷售利潤變動率配超過預警值可能存在不配比結轉成本或銷售稅金及附加的問題；主營業務收入變動率與主營業務成本變動率配比遠遠超過預警值，表明公司存在虛增收入、少轉成本，或當年建材價格下降、商品房售價卻大幅上漲等現象。
（三）對稅收風險結果分析
通過對A公司稅收風險的識別及簡單的評估，分析得出其可能在以下六個方面存在較大的稅收風險：一是由于房地產行業快速發展，市場的國家宏觀調控，在不斷出臺一些新的利息、稅收調控政策下，可能會加大公司在稅收上的不確定性。二是因為公司50歲及以上的涉稅人員沒有及時更新其原有的稅務知識體系導致錯誤。三是公司內控制度不完善，控制、防范稅收風險的能力不足。四是公司有利用借款利息避繳稅款的行為，關聯交易和不公平的條件等行為的存在。五是由于財務人員缺乏對公司整體性和全面性的考慮和判斷導致公司在投融資及重組過程稅務籌劃失誤，而給公司造成風險和損失。六是公司未采取國家給予的稅收優惠的優勢。
四、總結
本文以識別財務風險為目的，探索和強調企業財務報表分析對稅收風險管理工作的重要性，并得出以下結論：一是充分利用財務報表分析方法，著重分析表內數據之間、表與表之間存在的邏輯關系，及時識別風險，關注財務信息與涉稅信息的異常波動。二是自覺增強企業良好納稅觀，強化稅收通過風險意識實現合理優化納稅，可以地有效避免及降低企業地納稅風險，使其持專業素質，續健康地發展。三是分配專業素質高的涉稅人員可以有效提升企業規避稅收風險的能力。四是建立一個能夠合理表達企業需要的與稅務機關良好的稅企關系，積極向稅務機關進行政策咨詢，學習最新的稅收政策，結合實際情況，開展積極的政策分析、應用，在化解企業稅收風險的同時，為公司謀求經濟效益。
參考文獻
[1]吳曲峰.財務報表分析在納稅評估中的應用研究[D].廈門大學，2014.
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；思路
近年來，房地產企業偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，被查出有問題的企業725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。
稅務機關已將房地產行業納稅情況確定為監管重點，并且正積極探索建立房地產行業納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產開發企業與應納稅額有關數據的采集、監控和分析能力,同時在行政程序上規范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預見，房地產企業涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產企業如何對其經營活動進行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節稅空間大的稅種和納稅人構成入手
房地產企業在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產企業而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業的某種類別身份為基礎。因此房地產企業進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現節稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據混合銷售按照“經營主業”劃分只征一種稅的原則，企業有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業和產品特點的納稅方式。設有一房地產開發企業兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據《增值稅暫行條例》的規定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業稅收負擔。企業可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發現并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據和稅率，計稅依據越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現減輕納稅成本的目的，房地產企業應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產業涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業務收入相對于房地產銷售收入，涉及的稅負主要是營業稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業務進行核算，分解房地產價格，這樣還可能有效降低房地產的增值率。
選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據《房產稅暫行條例》第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。
優惠性條款。我國土地增值稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行稅收籌劃。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規定的通知》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產 企業 稅收
一、房地產行業稅收征管存在的問題
(1)房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的。這些企業曲解地方的優惠政策。甚至有的認為自己是招商引資企業，在稅收方面享有優惠、得到照顧，理所應當。部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚。特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(2)不按規定申報納稅。一是預收賬款不按規定及時申報納稅。《營業稅暫行條例實施細則》規定，“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”。二是掛靠其他企業搞開發，不申報納稅。一些個體經營者或單位本身沒有房地產開發資格.往往采取臨時向某個房地產開發企業上繳一定比例的管理費的辦法，借名進行房地產開發。發生的這部分房地產開發業務，被靠掛的單位不按規定進行財務會計核算，實際進行開發的開發商也不向稅務機關申報納稅。三是拆遷補償收入、部分代收代墊款項不按規定繳納稅款。房地產開發企業對老城區或舊居民區進行開發時，采用“拆一還一，多增補價”的方式，增加的面積以市場價或優惠價出售。一些房地產企業往往僅對差價部分計入營業收入.而對“拆一還一”等面積的部分視為開發成本.不按照規定申報納稅。少數房地產企業將煤氣集資費、暖氣集資費、有線電視開戶費等代收款項和代墊款項通過往來賬戶核算，不按規定申報納稅，偷逃稅款。
(3)政策宣傳力度不夠。政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓諸環節分別征收營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度。導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。
(4)不計銷售或少計銷售收入。一是以房抵債，不做銷售。房地產開發商利用這一手段進行偷漏稅的主要方式有：以房換地，不做銷售；以房抵工程款，不做銷售；以房抵銀行貸款，不做銷售；以房抵頂其他債務，不做銷售等。利用這一手段偷漏稅的手法主要是：發生這類業務，不做賬務處理或直接沖減應付賬款，不計銷售收入。利用這一手段偷漏的稅種有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅等。二是低價開票，少計收入或坐支售房款，不計入收入。房地產開發企業在銷售房屋開票時.不按實際銷售價格開具發票.而是低于實際價格開票入帳.另一部分房價款開自制收據不入帳.以此達到少繳稅款的目的。這種手段多發生在個人承包開發經營的房地產項目。三是分解售房款，少計收入。一些房地產企業采取分解售房款的形式，將停車位、車庫、閣樓等款項收入不按規定計人經營收入，而計入往來款項，造成少繳營業稅和企業所得稅。
(5)稅收違法打擊不夠。檢查工作力度不到位。目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴。雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜。事后監督檢查。追繳稅款相當困難。產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的。由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款。加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(6)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定.但現實中由于部門利益驅使。造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善。更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中。一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門。以及沒有一個具體的法律或規蕈來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作。普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業的稅源資料。但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力。由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態。遇到問題不能及時解決。必須召開部門間的協調會議才可解決。缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享。難以實現房地產行業稅源的源泉控制。
二、對房地產行業稅收管理的建議
針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題.為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平。進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時。通過整合現有征管資源，實現信息共享。加強部門協調配合。搞好各征管環節連接。實施一體化管理。
(1)優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發宣傳材料、宣傳手冊。在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式。將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業宣講有關政策.了解企業生產經營情況.幫助健全財務制度。規范財務核算。減少房地產行業企業的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優先為外來房地產企業辦理相關手續。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策.幫助分析規范房地產行業稅收管理對地方經濟發展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規范的稅收服務，提高企業自覺納稅的意識。使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能。用誠心、誠信營造良好經濟稅收環境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，留住外來商家。
(2)明確稅收政策，加強預售款結轉銷售的管理。房地產企業結轉銷售收入時間應以單項工程驗收合格時間為準，單項工程驗收合格后.企業將預收款結轉銷售并開具銷售發票.企業不得提前或延遲開票。為控制企業銷售收入結轉時間，可通過與規劃建設部門的定期聯系通報，掌握各地房產竣工驗收情況，對已驗收合格的房產，及時督促企業結轉銷售。
(3)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全。稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算。不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶。可以采取核定征收管理方法。包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業同規模水平從高核定征收。在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額。按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法。
關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 風險控制
近十幾年來，房地產業發展較為迅速，逐步成為推動國民經濟快速發展的重要力量。作為資本密集型行業，房地產業從成立初期、拿地建設到銷售等各環節涉稅金額較大種類較多，且投資規模大經營流程復雜，稅費支出在房地產企業總支出占比中約占五成，可見房地產業是重稅行業。隨著國家對房地產業的宏觀調控政策及稅收征管的持續加緊，房地產業的發展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規避稅收風險，也能夠使企業實現一定的節稅效益。在此背景下探討房地產業如何進行稅收籌劃有利于提升房地產企業財務效益并優化整體稅負。
一、房地產企業稅收籌劃步驟及方法
首先，房地產企業稅收籌劃步驟一般可分為四個環節：整體把握企業及相應稅收政策法規情況。了解自身風險偏好、財務狀況等要素，清晰地把握當地稅收法規及征收慣例；在對上述情況了解的基礎上設計籌劃方案，包含法規依據、注意事項及可能的稅收風險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風險；落實方案時應考慮企業價值最大化，保持與稅務機關的良好溝通，及時修正執行偏差；總結時應注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經驗。
推遲納稅時間節點可使企業獲得應納稅稅額的時間價值，在當前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質上減輕了企業稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業前期少納稅額。
不同房地產項目主體遵循不同的稅收規定。如分公司和子公司承擔的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔土地增值稅、營業稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產企業以新公司還是舊公司作為新項目開發主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現虧損，在舊公司開發新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。
稅收臨界點的存在可能使企業應納稅額達到臨界點時應納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發企業稅負質變，企業應充分認識自身稅收優惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當企業應納稅額在臨界點左右可適當調整以享受稅收優惠，但如果差距偏大則應綜合權衡成本利益。
在保證遵守現行稅法及有關政策規定的情況下，可合理選擇會計政策，調整企業成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產折舊政策、費用合理分類等，房地產企業項目開發時間較長，通過合理劃分小區的不同區間可有效利用普通住宅增值率20%有關的稅收優惠條件。嚴格區分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標準。
二、房地產企業稅收籌劃應重點關注的稅種
（一）企業所得稅籌劃
一是根據上述討論，不同房地產企業應選擇分、子公司等合適的組織形式，多數房地產企業從納稅風險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經營虧損，其虧損可在舊公司開發的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。
二是房地產業所需資金較多，融資時可適當舉債充分利用債務籌資的稅盾效應，項目完工前貸款利息可計入開發成本，完工后亦可計入財務費用直接扣除，節稅效益較為明顯。
三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經費保證在工資薪金總額的2%以內，業務宣傳費和招待費等在特定比例內的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產企業應注意控制不得稅前扣除項目的增加。
（二）土地增值稅籌劃
房地產企業面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業的稅收負擔，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務中應用較廣的幾種籌劃方法：
增加成本進行籌劃。稅法規定房地產企業的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產品競爭力提升產品質量。此外，企業也可降低售價減少增值額，但數據推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。
鑒于稅法規定，因項目公司出售股權時其土地權屬及房屋所有權并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉讓股權的形式節省該項稅金及營業稅。
組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據規定，房地產企業應分期清算土地增值稅，實務中地塊及期間的不同劃分將影響著企業整體的增值額，也為企業稅收籌劃提供了空間。
在房地產各業務環節分別成立相應公司以分散收入。如針對高端商業區、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發企業需按較高累進稅率納稅的現象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業管理服務收費可專門成立物業公司，避免營業收入中包含物業服務費及其他價外費用，切實降低房地產企業銷售收入。
鑒于稅務機關在納稅人取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產企業可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。
合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應準確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，可依據土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。
（三）營業稅籌劃
房地產行業主要在建筑業、租賃業、銷售不動產、轉讓無形資產等四方面涉及繳納營業稅，稅務籌劃可從以下展開：一是利用不同行業稅率差分離裝修與銷售業務收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業整體稅負；可成立專門物業公司以剝離手續費、配套設施代收費等人價外費用，減少營業稅計稅總額從而降低稅負。稅法規定物業公司代收水電費等行為屬于業務，可僅就其手續費收入征收營業稅，這就為房地產企業對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規定，對以不動產、無形資產投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為不征收營業稅，投資后轉讓股權的行為也不予征收，故房地產企業可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業樓或土地使用權等進行股權轉讓以有效利用稅收優惠政策。
（四）“營改增”對房地產企業的影響
2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數行業，對房地產企業而言是機遇也是挑戰。增值稅和營業稅作為兩大主要流轉稅種，在征稅環節和計稅依據上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產企業開發成本，但若企業能夠從施工單位或其他企業獲取足夠可抵扣進項稅專用發票，理論上說也可整體上減輕企業稅負。相信隨著“營改增”改革的持續推進和完善，房地產企業的稅負將會進一步減輕。
參考文獻：
一、加強對日常現金流量的預測
控制日常資金運營風險，編制現金流量預算非常重要。由于公司理財的對象是現金及其流動，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而是取決于有沒有足夠的現金用于各種支付。因此，編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測。現金流量預算就是通過對現金持有量的安排，使企業保持較高的盈利水平，同時保持一定的流動性，并根據企業資產的運用水平決定負債的種類結構和期限結構。現金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成，因為通過現金流量分析，可以觀察到企業的經營、投資和財務政策，將企業動態的現金流動情況全面反映出來。如通過現金流量分析，企業的經營者就能看出企業內部現金流量產生能力有多強，營業現金流量是正值還是負值，原因何在及企業是否有能力通過營業現金流量來履行其短期償債能力，扣除現金投資后企業的現金流量是否有盈余等。因此，準確的現金流量預算，可以為企業提供風險預警信號，使經營者能夠及早地采取行動，防范風險。對制定的預算必須定期審計。
二、采用資金集中管理模式
房地產企業一般采用項目法人制，通常設立多個項目公司，形成集團公司模式。集團公司不是幾個公司的簡單組合，為了能利用集團公司的協同效用，提高項目公司日常資金運作效率，集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團公司資金的流向、安全和效益，防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為，也能夠實現集團整體資源的有效配置，解決資金多頭開戶造成的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策，能最大限度地拓展內部融資的渠道，降低資金的閑置形成統一的資金池，以提高資金的使用效率，增強公司的抗風險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔保等或有負債的統一管理，由于集中管理具有較大的規模和實力，在和銀行等金融機構協商資金籌措條件時可處于有利地位，如可爭取獲得較為優惠的借款利率和期限。對資金使用效率進行內部審計。
三、房地產行業的內審要點
企業日常經營過程中，日常資金運營風險程度大小取決于日常現金流是否穩定，保持經營現金流的穩定是控制風險的關鍵。在企業現金流量的各項指標中，最為基本的就是經營性現金流指標。如果企業沒有經營性現金流，就沒有長期穩定的現金流供應；經營性現金流的控制是現金流控制管理的關鍵。房地產企業存貨價值比較大，占用了大量現金，構成大量經營現金流流出；房地產企業預收賬款也很大，是其最大的經營現金流來源之一。因此，加強對存貨和預收賬款及費用管理非常必要。這方面的具體內審要點如下：
（1）對貨幣資金的查證
a.首先要對庫存現金進行實地盤點，對大額的現金收支進行大范圍的憑證測試。b.對銀行帳戶的開設情況進行核實，必須派專人去基本戶開房銀行取證，有否發現帳外開戶的事項及有無對外擔保情況。c.對所有銀行的對帳單與對應的銀行日記帳進行比對，是否發現重大資金進出不入帳情況。d.核實現金支付、銀行支付及與費用支出的憑證，查看其后附的原始發票、簽呈、附件等，并且與合同及付款審批單進行核對。
（2）實物資產查證
a.取得被審計單位的固定資產、低值易耗品等實物資產的各項管理制度，并對這部分內控制度設計的合理性、完整性、有效性進行全面了解。b.查證固定資產以及低值易耗品的所有權或控制權：對各類實物資產，獲取、收集不同證據以確定其是否歸屬本公司所有；對外購的機器設備等固定資產，審核采購發票、采購合同等。c.實地監盤全部重要的固定資產，以確定其是否存在，并關注是否存在已報廢仍未核銷的固定資產。
（3）已售房源的價格查證
a.應獲取本公司各階段房源價格目錄，全面查證售價是否符合既定的價格政策。b.著重了解銷售給關聯方、內部職工、關系密切的重要客戶的情況，查證其房源、價格、數量、金額和比例等。c.取得本公司有關折扣的具體規定和其他文件資料，并抽查較大的折扣發生額的授權批準情況，與實際執行情況進行核對，檢查其是否經授權批準，是否合法、真實。d.根據《商品房銷售管理辦法》，在未取得預售證的情況下，有否收取定金性質款項，是否造成涉稅風險。
（4）費用支出查證
a.對公司所發生的開間費用、管理費用、銷售費用等科目中的大額支出進行大范圍的憑證測試。b.管理費用的明細項目的設置是否符合規定的核算內容與范圍，特別是開間費用和管理費用之間的分類是否有錯誤。c.查證公司經費（包括辦公費、會議費、廣告費、差旅費和業務招待費）是否系經營管理中發生，并查閱相關費用報銷內部管理辦法，核實是否有合法原始憑證支持。d.涉及大額費用支出的部分經濟合同進行必要的查閱，并就合同情況詢問相差經辦有員。
根據《企業會計準則》規定及房地產企業的核算要求，明確區別開間費用與期間費用，這有利于公司利潤情況的準確列報。房地產開發企業開間費用指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用，這些費用與具體某個房地產項目的“開發”相關，與開發產品的銷售、公司的日常營運費用沒有相關性。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。而期間費用則與某個房地產項目沒有關系，系為維持公司正常營運所發生的費用。如將銷售費，樓盤廣告均非開間費用，應作為期間費用處理。
（5）財務預算的審計
a.了解公司預算制度及執行概況。b.查證大額付款是否實行費用預算控制，并核實款項支付權限的履行情況。c.復核各項費用支出實際數額與預算數額的差異情況。d.抽取月度預算并與當月實際發生數進行比對，查閱年度決算報告，比對相關數據。
（6）招投標實施情況
a.工程招標清單編制是否有誤，投標方報價是否存在不平衡現象。b.招標條款設置是否合理，能否體現招標效果，達到降低成本的目的。c.招投標實施程序是否規范。d.項目招投標內控管理制度執行情況。根據招投標管理制度，公開招標項目應進行詢標。
（7）工程合同的簽訂及執行審計
a.合同內容是否嚴謹。b.施工合同是否改變招標文件的實質性條款，是否會導致投資失去有效控制。c.工程進度款付款控制管理是否到位。
（8）聯系單簽證方面的審計
a.工程聯系單是否與合同內容有重復。b.工程聯系單的簽復是否嚴謹。c.工程聯系單簽復是否結合實際情況綜合考慮。d.工程聯系單簽復單價是否符合市場實際。e.工程聯系單簽復提供的資料完整性。f.聯系單涉及到專業技術問題，簽發時必須有設計單位的答復意見。
（9）甲定乙供材料管理方面審計
a.定價方式是否合理。b.必須對部分材料的簽證價格的詢價與同類項目材料結算價格比對。
（10）內控制度執行情況審計
a.項目內控管理制度執行到不到位。b.項目是否有效控制投資，投資有否超概算較大。c.項目工期延誤情況是否嚴重，賠償管理是否規范。
通常，企業主要從內部控制、管理制度、內審監察三個層面，“三管齊下”地同時開展風險管理工作。
摘 要 企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。
關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合理避稅
一、納稅籌劃和企業合理避稅
納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006 年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的 捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按 納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
二、我國房地產企業納稅籌劃研究
1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
2．房地產開發企業利用相關借款利息的籌劃實務。由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3．變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方 是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
4．房地產企業利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：甲房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
5．房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
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