時(shí)間：2023-06-12 14:45:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地有關(guān)的法律，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營(yíng) 法律體系 缺陷 完善
一、我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)法律體系的構(gòu)造
當(dāng)前，我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)法律體系，是由一系列有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)范構(gòu)成的有機(jī)整體。從法律效力上講，它是由有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)的憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章、司法解釋（如《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等組成；從性質(zhì)上劃分，它可以分為專門性的土地承包經(jīng)營(yíng)法律規(guī)范和附屬性的土地承包經(jīng)營(yíng)法律規(guī)范，比如，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》（以下簡(jiǎn)稱《承包經(jīng)營(yíng)法》）和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中的有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)法律規(guī)范之分；從內(nèi)容上講，它分為有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)的實(shí)體法律規(guī)范和有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)的程序性法律規(guī)范等.
二、我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)法律體系存在嚴(yán)重的缺陷
通過(guò)仔細(xì)研究，我們就能發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)法律體系至少存在如下嚴(yán)重的缺陷：
（一）對(duì)相關(guān)法律關(guān)系主體及其相互之間的關(guān)系的規(guī)定模糊
我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)法律體系中規(guī)定了不少法律主體的，比如，農(nóng)村集體、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、村民小組、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、農(nóng)民、村民等法律關(guān)系主體。但是，對(duì)于這些法律主體的特征及其構(gòu)成要件和相互之間的法律關(guān)系規(guī)定不明確，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)于它們的認(rèn)定莫衷一是，難以處理有關(guān)法律問(wèn)題. 以下從某些方面予以分析
1、對(duì)于村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員、農(nóng)民和村民的規(guī)定及其相互關(guān)系規(guī)定不明
《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）第十四條同一條文的第一、二款用了村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員、農(nóng)民和村民三個(gè)不同的概念.該條第一、二款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)……承包土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)。”“在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)于個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。”對(duì)于這三個(gè)概念沒有具體界定；它們的法律特征到底是什么，有哪些構(gòu)成要件，它們相互之間是什么關(guān)系，也沒有確定。
2、作為承包經(jīng)營(yíng)的主體（即承包方）的本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員、農(nóng)民、村民、家庭成員和農(nóng)戶之間的相互關(guān)系是什么，沒有明確規(guī)定，由此引發(fā)一系列問(wèn)題。根據(jù)前述《土地管理法》第十四條規(guī)定，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和農(nóng)民都是農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的獨(dú)立享有主體，作為承包方，有權(quán)依法承包農(nóng)民集體所有的土地；而根據(jù)前述《土地承包經(jīng)營(yíng)法》第三條和第十五條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地采取家庭承包方式，其承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，只有農(nóng)戶才是采取家庭承包方式承包經(jīng)營(yíng)農(nóng)民集體所有的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體。如此以來(lái)，根據(jù)上述三部不同的法律，同一類土地，存在三個(gè)不同的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體，三個(gè)主體都有權(quán)承包經(jīng)營(yíng)，從而產(chǎn)生了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的積極沖突，由此可能導(dǎo)致如下問(wèn)題：（1）發(fā)包方不知向那個(gè)主體發(fā)包；（2）作為承包方的三個(gè)主體可能爭(zhēng)相主張土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；如果其中的某個(gè)承包經(jīng)營(yíng)主體因?yàn)闆]有取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而向發(fā)包方及有關(guān)部門提出承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主張的訴請(qǐng)，則發(fā)包方及有關(guān)部門恐難作出裁決，決定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確認(rèn)歸哪一個(gè)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體！（3）沒有明確農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與農(nóng)戶的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)到底是什么關(guān)系，農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否應(yīng)當(dāng)以戶作為整體，來(lái)承包村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。
3、依照法律規(guī)定，村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、村民小組都作為發(fā)包方。但是，它們相互之間是什么關(guān)系，法律卻沒有明確規(guī)定。《土地承包經(jīng)營(yíng)法》第六條第一款中規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包……。”據(jù)此，（1）村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)都是依法屬于村農(nóng)民集體所有的農(nóng)民集體所有的土地的發(fā)包主體，都有權(quán)依法發(fā)包依法屬于村農(nóng)民集體所有的農(nóng)民集體所有的土地；（2）村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組，都是已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地的發(fā)包主體，都有權(quán)依法發(fā)包依法屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地。因此，這可能導(dǎo)致如下嚴(yán)重問(wèn)題：
在土地承包經(jīng)營(yíng)時(shí)，發(fā)包權(quán)到底由哪個(gè)享有，難以確定，從而導(dǎo)致各方爭(zhēng)相主張享有承包經(jīng)營(yíng)的土地的發(fā)包權(quán)；如果有關(guān)各方就此發(fā)生爭(zhēng)議，請(qǐng)求有關(guān)部門依法予以解決，有關(guān)部門也無(wú)法依法裁決；
承包人到底與哪一個(gè)發(fā)包方主張土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。尤其是在幾個(gè)發(fā)包方就發(fā)包權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，爭(zhēng)執(zhí)不下的情況下，這必然導(dǎo)致如何保證承包人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)得到確實(shí)享有、行使這一重大而又現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題難以解決！
（二）發(fā)包方與承包方之間的權(quán)利義務(wù)不對(duì)應(yīng)，可能導(dǎo)致承包方土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)難以落實(shí)。除了前面所說(shuō)的原因之外，還因?yàn)榉梢?guī)定存在嚴(yán)重的漏洞。《土地承包經(jīng)營(yíng)法》第五條第一款規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。”根據(jù)此條款的規(guī)定和前述的法律規(guī)定，可能造成如下不良后果：
1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員只能依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，而對(duì)于其他發(fā)包方發(fā)包的土地就可能不能依法承包。具體分析如下：
（1）當(dāng)村民委員會(huì)作為發(fā)包方，發(fā)包的本村農(nóng)民集體所有的土地時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可能不能依法承包。因?yàn)樽鳛榘l(fā)包方的村民委員會(huì)完全可以以“土地承包法律沒有通過(guò)規(guī)定，賦予作為承包人的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由村民委員會(huì)發(fā)包的本村農(nóng)民集體所有的土地的資格和權(quán)利”為由，拒絕向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本村農(nóng)民集體所有的土地；
（2）當(dāng)村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)依法由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，且該土地由村民小組發(fā)包時(shí)，村民小組也完全可以“土地承包法律沒有通過(guò)規(guī)定，賦予作為承包人的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由村民小組發(fā)包的本村農(nóng)民集體所有的土地的資格和權(quán)利”為由，拒絕向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本村集體經(jīng)濟(jì)所有的土地。
2、對(duì)于所有發(fā)包方發(fā)包國(guó)家所有、依法由本集體使用的土地，村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可能無(wú)法承包。因?yàn)椋蓻]有通過(guò)的授予村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包國(guó)家所有、依法由本集體使用的土地的資格或者權(quán)利；也無(wú)規(guī)定發(fā)包方必須或者應(yīng)該向村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包國(guó)家所有、依法由本集體使用的土地的義務(wù)。
3、即使法律規(guī)定了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，但是，由于法律并沒有同時(shí)規(guī)定，本集體經(jīng)濟(jì)組織有依法向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村土地的義務(wù)，而只是規(guī)定：“任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利。”因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織完全可以以“法律并沒有同時(shí)規(guī)定，本集體經(jīng)濟(jì)組織有依法向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村土地的義務(wù)”為借口，拒絕向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村土地，。如此以來(lái)，所謂法定的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地的權(quán)利，就變成“竹籃打水一場(chǎng)空”！
（三）對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，法律沒有明確規(guī)定。而在司法實(shí)踐中，人民法院對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，（1）有的人民法院認(rèn)定其為按份共用權(quán).因?yàn)椋恋爻邪?jīng)營(yíng)的農(nóng)戶中的每個(gè)家庭成員，在發(fā)包方向農(nóng)戶發(fā)包土地時(shí)，都是按照農(nóng)戶家庭成員人數(shù)和土地的不同性質(zhì)，確定每個(gè)家庭成員對(duì)于每一類土地承包經(jīng)營(yíng)的數(shù)量，從而確定整個(gè)農(nóng)戶總的承包經(jīng)營(yíng)土地?cái)?shù)量.只不過(guò)是因?yàn)榉傻囊螅麄儽仨毻ㄟ^(guò)或者借助農(nóng)戶這個(gè)形式，與發(fā)包方簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，從而獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán).再以此方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，每個(gè)農(nóng)戶中的每個(gè)家庭成員對(duì)于該戶所承包經(jīng)營(yíng)的土地，都按照一定的份額各自獨(dú)立享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；對(duì)其獨(dú)立享有、行使；而且，該權(quán)利可以在農(nóng)戶中的家庭成員依法分割，由他們各自分別獨(dú)立享有、行使；基于本權(quán)利，對(duì)于由此產(chǎn)生的其他權(quán)利，比如土地征收補(bǔ)償權(quán)利，也可以由他們或者他們也可以獨(dú)立享有、行使. 每個(gè)農(nóng)戶中的每個(gè)家庭成員也可以主張或者要求對(duì)農(nóng)戶所承包經(jīng)營(yíng)的土地進(jìn)行分割，（2）有的人民法院認(rèn)定其為共同共用權(quán).即每個(gè)農(nóng)戶中的家庭成員，對(duì)于農(nóng)戶所承包經(jīng)營(yíng)的土地，只能以農(nóng)戶的形式，共同享有、行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得對(duì)其進(jìn)行分割，也不能主張對(duì)其進(jìn)行分割，從而各自獨(dú)立享有、行使；基于本權(quán)利，對(duì)于由此產(chǎn)生的其他權(quán)利，比如土地征收補(bǔ)償權(quán)利，也只能以農(nóng)戶的形式共同享有、行使，不能由每個(gè)農(nóng)戶中的家庭成員獨(dú)立享有、行使。
（四）實(shí)踐中可能出現(xiàn)，土地承包經(jīng)營(yíng)合同的農(nóng)戶代表產(chǎn)生、變更、中止和終止呈現(xiàn)無(wú)序化。即使是以農(nóng)戶為承包方，與發(fā)包方依法簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同，取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，法律沒有規(guī)定，這種權(quán)利是按份共用權(quán)還是共同共用權(quán)；也沒有規(guī)定，作為承包方的農(nóng)戶與發(fā)包方簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同的代表的產(chǎn)生、變更、中止和終止的程序、辦法。由此，可能導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)合同的農(nóng)戶代表產(chǎn)生、變更、中止和終止無(wú)序化。具體表現(xiàn)如下：
1、現(xiàn)實(shí)中，發(fā)包方與作為承包方的農(nóng)戶簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，習(xí)慣上都是直接以戶口簿記載的戶主簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同。
2、如果代表該農(nóng)戶代表失去民事行為能力繼續(xù)（包括死亡），如何產(chǎn)生新的農(nóng)戶代表，接替原農(nóng)戶代表去代表農(nóng)戶繼續(xù)簽訂、履行土地承包經(jīng)營(yíng)合同就成為一個(gè)迫切需要解決而又現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。而現(xiàn)實(shí)中對(duì)此問(wèn)題的解決，沒有一套統(tǒng)一完整的模式，也沒有規(guī)范的程序，因此導(dǎo)致其呈現(xiàn)一種實(shí)際的無(wú)序化狀態(tài)。
3、對(duì)于家庭成員全部是未成年人的農(nóng)戶，法律沒有規(guī)定由誰(shuí)作為該戶代表，代表該戶作為承包方與發(fā)包方簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同。《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱《通則》）第十四條規(guī)定：“無(wú)民事行為能力人、限制行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定監(jiān)護(hù)人。” 《通則》第十六條第三款只是規(guī)定：“如果沒有第一、第二款規(guī)定的監(jiān)護(hù)人的，由未成年人的父母所在單位或者未成年人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。”據(jù)此，由于法律沒有規(guī)定，如果各個(gè)單位或者部門相互推諉或者爭(zhēng)相擔(dān)任未成年人的監(jiān)護(hù)人時(shí)，如何確定未成年人的監(jiān)護(hù)人（法定人，下同），因此可能出現(xiàn)以下情形：
（1）未成年人的父母所在單位或者未成年人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門相互推諉，都不愿意擔(dān)任未成年人的監(jiān)護(hù)人。
（2）未成年人的父母所在單位或者未成年人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門相互積極主張擔(dān)任未成年人的監(jiān)護(hù)人。
因?yàn)樵诔霈F(xiàn)上述兩種情況下，實(shí)際都會(huì)導(dǎo)致真正意義上的無(wú)人擔(dān)任未成年人的監(jiān)護(hù)人，所以，在簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，根本沒有人（單位或者部門）擔(dān)任未成年人的人，未成年農(nóng)戶與發(fā)包方簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同。
（3）確定由該未成年人所在村村民委員會(huì)擔(dān)任其法定人。據(jù)此，如果該村民委員會(huì)又是作為土地承包經(jīng)營(yíng)合同的發(fā)包方，那么，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，該村民委員會(huì)就成為該合同雙方的共同人，這是法律所不允許的；否則，它就有可能簽訂一份有損于未成年人農(nóng)戶權(quán)益的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同。這顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
（五）作為土地承包經(jīng)營(yíng)合同的一方當(dāng)事人，當(dāng)其有關(guān)權(quán)利遭到侵犯時(shí)，被侵權(quán)人的救濟(jì)途徑不暢。
認(rèn)真研究目前我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)法律體系，就可以十分清楚地知道，作為土地承包經(jīng)營(yíng)合同的一方當(dāng)事人，當(dāng)其有關(guān)權(quán)利遭到侵犯時(shí)，救濟(jì)途徑不暢。具體表現(xiàn)如下：
1、村民或者農(nóng)戶依法承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的權(quán)利或者請(qǐng)求權(quán)（包括訴權(quán)）失去根基。因?yàn)榉蓻]有規(guī)定，發(fā)包方有向村民或者農(nóng)戶發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的義務(wù)，所以，當(dāng)發(fā)包方不向村民或者農(nóng)戶發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地時(shí)，村民或者農(nóng)戶依法承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的權(quán)利就成為“無(wú)源之水”；他們也不可能向發(fā)包方提出其承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的權(quán)利主張或者要求，或者要求發(fā)包方向其發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。一旦出現(xiàn)村民或者農(nóng)戶依法承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的權(quán)利落空時(shí)，他們的訴權(quán)也就失去了根基！
2、發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人難以適從。在發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，爭(zhēng)議各方如何尋求救濟(jì)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》作出了不同的規(guī)定，導(dǎo)致有關(guān)部門相互推諉，爭(zhēng)議各方無(wú)所適從。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十六條第一、二、三款規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，人民政府處理。”“單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)人民政府處理。”“當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內(nèi)，向人民法院。”依照此規(guī)定，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)有關(guān)人民政府解決；只有在不服有關(guān)人民政府的處理決定的情況下，才能在接到該通知之日起30日內(nèi)向人民法院。但是，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五十一條第一、二款則規(guī)定：“因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。”“當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者調(diào)解協(xié)商不成的，也可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院。”據(jù)此，可以看出，因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以自由選擇通過(guò)自愿協(xié)商、申請(qǐng)調(diào)解、仲裁；也可以直接向人民法院。而沒有要求當(dāng)事人在協(xié)商不成的情況下，先提請(qǐng)有關(guān)人民政府解決；只有在只有在不服有關(guān)人民政府的處理決定的情況下，才能在接到該通知之日起30日內(nèi)向人民法院。
由于兩部法律規(guī)定的不同，導(dǎo)致了如下兩種情形：（1）當(dāng)事人之間因因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（確認(rèn)）發(fā)生糾紛，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五十一條的規(guī)定，直接向人民法院提訟。一些人民法院則以《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十六條的規(guī)定為由，認(rèn)定該糾紛先由人民政府解決，進(jìn)而裁定駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求！（2）如果當(dāng)事人對(duì)此協(xié)商不成，提請(qǐng)有關(guān)人民政府予以解決，有關(guān)人民政府完全有可能根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五十一條的規(guī)定，以該法律規(guī)定屬于特別法為由，根據(jù)“特別法優(yōu)于一般法”的原則，要求當(dāng)事人直接向人民法院。如果當(dāng)事人直接向人民法院提訟，人民法院又按照第（1）種方式處理，那么，當(dāng)事人之間因因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（確認(rèn)）發(fā)生糾紛以后，向有關(guān)人民政府或者法院請(qǐng)求予以解決，該糾紛很有可能在有關(guān)人民政府和人民法院之間循環(huán)往復(fù)不止，久久卻得不到妥善解決。
3、各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組對(duì)于村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營(yíng)中的發(fā)包權(quán)，它們的這些權(quán)利遭到侵害時(shí)，難以尋求司法救濟(jì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》等一系列法律，都規(guī)定、保護(hù)村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地的農(nóng)民集體所有權(quán)和各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組對(duì)于村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營(yíng)中的發(fā)包權(quán)，它們的這些權(quán)利遭到侵害時(shí)，可以尋求救濟(jì)（包括司法救濟(jì)）。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于適用解釋》以及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)有關(guān)組織侵害了各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組對(duì)于村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營(yíng)中的發(fā)包權(quán)，各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組難以尋求司法救濟(jì)。
近一段時(shí)間以來(lái),面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房用地違法這一不爭(zhēng)的事實(shí),眾多相關(guān)部門卻像面對(duì)山洪爆發(fā)一樣,顯得無(wú)奈。有關(guān)部門“溫馨的提示”,更顯出現(xiàn)實(shí)的嚴(yán)峻與法律的蒼白。原因固然很復(fù)雜,然而復(fù)雜的事物分析起來(lái)又往往是那么的簡(jiǎn)單。根本原因無(wú)外是小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中,游離于法律框架之外的各方利益博弈達(dá)到均衡的結(jié)果。如果圈定于法律框架之內(nèi),其結(jié)果卻是國(guó)家利益受損、法律與社會(huì)秩序遭到破壞。
對(duì)待大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā),政府和有關(guān)管理部門已陷入兩難的境地。從土地利益分配的角度而言,房地產(chǎn)開發(fā)面臨著合法不合理和合理不合法的困境選擇。合法不合理的國(guó)有土地開發(fā)和合理不合法的集體土地開發(fā)都面臨著相當(dāng)?shù)膭?dòng)力和阻力,分別形成了各自的存在空間。
國(guó)有土地開發(fā)雖然合法,但從利益分配角度而言卻不合理。按現(xiàn)行有關(guān)法律,要想在集體土地上開發(fā)房地產(chǎn),必須先將集體土地以農(nóng)地價(jià)格(往往是低于農(nóng)地價(jià)格)征為國(guó)有,再按建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。但我國(guó)目前的征地制度明顯有悖于法理、倫理和公理。
長(zhǎng)期以來(lái),國(guó)家征地開發(fā)建房一直是扛著合法的大旗,而行不合理的事。集體土地被強(qiáng)行征用、野蠻拆遷,卻得不到合理的補(bǔ)償。國(guó)家有關(guān)部門表示,征地制度已到非改不可之時(shí)。為此,國(guó)家和地方出臺(tái)了不少惠及農(nóng)民的征地拆遷政策(如北京148號(hào)文)。然而這些政策卻沒有得到充分的落實(shí)。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),就是頂著不合法的壓力,在追求合理的利益。
集體土地開發(fā)從利益分配角度而言雖然合理,但卻不合法。按我國(guó)憲法基本規(guī)定,公有制實(shí)現(xiàn)形式有兩種:全民所有制和勞動(dòng)集體所有制。集體土地歸集體,于情于理,土地收益也應(yīng)歸集體,這是天經(jīng)地義之事。但在集體土地上直接搞房地產(chǎn)開發(fā)顯然違反了相關(guān)法律和法規(guī)。
上個(gè)世紀(jì)90年代中期以來(lái),小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)從無(wú)到有、由少到多,近幾年大有“星火燎原”之勢(shì),一直籍合情合理之名,而行不合法之事。選址無(wú)規(guī)劃、轉(zhuǎn)用無(wú)指標(biāo)、用地?zé)o審批、建設(shè)無(wú)執(zhí)照、銷售無(wú)許可,真所謂“五證”全無(wú),稅費(fèi)皆逃,卻沒有得到及時(shí)和有效的制止和法律制裁。國(guó)家及地方相關(guān)部門已采取措施,小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)必須停建、停售。為此,國(guó)家和地方三令五申集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)不合法,有些省市還殺了幾只“雞”。然而,禁令也好、殺“雞”也好,小產(chǎn)權(quán)房還是暗流涌動(dòng)。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),改變了不合理的利益分配,不斷叩響要求集體土地開發(fā)合法化的大門。
小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的存在使法律失去尊嚴(yán)、使市場(chǎng)失去公平、使國(guó)家失去應(yīng)得利益。小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)留給我們過(guò)多的是無(wú)奈,無(wú)奈之后,我們無(wú)法選擇逃避。
如何處理小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)問(wèn)題?僅僅是權(quán)宜之計(jì),也許我們有兩種方式可以選擇。
第一,采取“西醫(yī)”方法,“動(dòng)手術(shù)”。堅(jiān)決取締已有、現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房開發(fā),根據(jù)土地、規(guī)劃、建設(shè)相關(guān)法規(guī),符合規(guī)劃的補(bǔ)交出讓金和稅費(fèi),外加罰款,不符合規(guī)劃的限期自行拆除或。要問(wèn)可行性?基本不可行。
第二,采取“中醫(yī)”的辦法,“針灸”。已有、現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)給以保留,補(bǔ)交部分出讓金和稅費(fèi),開發(fā)商、集體、個(gè)人都拿一點(diǎn)(最好轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房,免出讓金)。要問(wèn)可行性?基本可行,但問(wèn)題容易復(fù)發(fā)。要使此法有效而問(wèn)題不復(fù)發(fā),還應(yīng)配以“猛藥”,有關(guān)部門要負(fù)點(diǎn)責(zé)任了。
不管采取什么方法,這只是解決目前的問(wèn)題。要解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題,必須徹底改革征地制度,在房地產(chǎn)開發(fā)上,走城鄉(xiāng)一體化的開發(fā)道路,均衡國(guó)家、集體、個(gè)人三者之間的利益關(guān)系,讓土地所有者做到享有土地的權(quán)利。
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的法律地位
根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證是農(nóng)村土地承包合同生效后，國(guó)家依法確認(rèn)承包方享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律憑證，對(duì)依法保護(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)益、促進(jìn)土地依法自愿有償流轉(zhuǎn)、提高土地價(jià)值和利用效率等具有不可替代的法律作用。由于我國(guó)農(nóng)村實(shí)行集體土地制度，因此，農(nóng)村土地的所有權(quán)歸屬集體，農(nóng)民通過(guò)承包取得土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)和一定的處置權(quán)。我國(guó)家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)制度的重要特點(diǎn)，就是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，按有關(guān)規(guī)定和各地實(shí)踐至少達(dá)30年。黨的十七屆三中全會(huì)又把這種關(guān)系定性為“長(zhǎng)久不變”。有關(guān)專家學(xué)者認(rèn)為，從這一點(diǎn)來(lái)看，長(zhǎng)期穩(wěn)定的承包關(guān)系實(shí)質(zhì)上形成了相當(dāng)意義上的農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)，這種權(quán)屬關(guān)系的確立和憑據(jù)就是國(guó)家依法頒發(fā)的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》。可見，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證是農(nóng)民對(duì)土地各項(xiàng)權(quán)益的法律依據(jù)，根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定及精神，證書也是農(nóng)民以手中的土地進(jìn)行抵押從而獲得信貸支持以及購(gòu)買土地生長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)保險(xiǎn)的基本法律憑證。從金融視角看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證是依法開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的先決條件，對(duì)有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)、厘清權(quán)利關(guān)系有重要作用；同時(shí)，對(duì)開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保險(xiǎn)也可發(fā)揮同樣的法律作用。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理存在的問(wèn)題
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的管理是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作。從流程上看，它包括確權(quán)、登記、頒證、換證、銷證等環(huán)節(jié)；從涉及部門來(lái)看，政府、農(nóng)業(yè)主管部門、村委會(huì)、村民等都直接參與。因此，國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的管理極為重視，專門制定了部門規(guī)章予以規(guī)范，為權(quán)證管理提供了法律依據(jù)。然而，我國(guó)農(nóng)村幅員遼闊、地區(qū)差異大，一些地區(qū)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理仍然存在不少問(wèn)題。筆者就此對(duì)江西省宜豐縣作了深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理中存在不少問(wèn)題。
一是權(quán)證的頒發(fā)程序不規(guī)范。按規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的頒發(fā)主體是縣人民政府，由縣農(nóng)業(yè)主管部門負(fù)責(zé)具體的落實(shí)和監(jiān)督審核。但是，縣農(nóng)業(yè)主管部門為了減少工作量，把空白權(quán)證交給鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)再交給村委會(huì)自行填寫，所蓋的審核章也不是縣級(jí)農(nóng)業(yè)主管部門而是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)經(jīng)站的，有些甚至蓋的是村委會(huì)的印章，程序不規(guī)范、審核監(jiān)督不嚴(yán)格等問(wèn)題極大地?fù)p害了權(quán)證應(yīng)有的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。
二是權(quán)證的頒發(fā)到戶率不達(dá)標(biāo)。按照法律規(guī)定，凡是承包了土地的農(nóng)民均應(yīng)持有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，同時(shí)我國(guó)實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度，權(quán)證以家庭為單位頒發(fā)。因此，承包了土地的農(nóng)戶應(yīng)該戶戶有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。但是，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和村委會(huì)干部，擔(dān)心權(quán)證發(fā)放后失去對(duì)土地和農(nóng)民的控制權(quán)，以替農(nóng)戶保管為由扣管權(quán)證，使權(quán)證沒有真正頒發(fā)到農(nóng)戶手中。尤其是近幾年通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包土地的經(jīng)營(yíng)大戶，多數(shù)承包的是“四荒地”，但都沒有獲得證書。據(jù)調(diào)查，存在相當(dāng)數(shù)量的承包農(nóng)戶沒有證書，證書發(fā)放到戶的實(shí)際比率只有60％―70％，沒有達(dá)到國(guó)務(wù)院要求“100％落實(shí)到戶”的目標(biāo)。
三是證地不相符的現(xiàn)象較普遍。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的本質(zhì)屬性是確權(quán)性，即對(duì)農(nóng)民承包土地權(quán)利邊界的確定和劃分，從而有效保障各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)權(quán)利。因此，證地相符是證書合法有效的基本要件。但是，部分鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和村委會(huì)填寫權(quán)證時(shí)，都是依據(jù)農(nóng)村稅費(fèi)改革之前的土地承包臺(tái)賬(稅改前普遍存在瞞報(bào)、少報(bào)現(xiàn)象)，存在權(quán)證載明的承包面積小于實(shí)際面積的問(wèn)題。同時(shí)，仍有個(gè)別村(組)實(shí)行“3年一小調(diào)、5年一大調(diào)”的“土政策”，而且調(diào)整后未在權(quán)證上進(jìn)行變更登記，加上多數(shù)農(nóng)民對(duì)權(quán)證的法律意義認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)證地不符可能引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致權(quán)證上載明的內(nèi)容往往一成不變，或與實(shí)際相脫節(jié)。
四是權(quán)證只發(fā)不管的問(wèn)題較突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的管理是一個(gè)完整的工作流程，頒發(fā)權(quán)證只是管理工作的一個(gè)環(huán)節(jié)，頒證后的管理是一項(xiàng)更重要的工作。有的地方單純以頒發(fā)證書、完成上級(jí)下達(dá)的指標(biāo)任務(wù)為工作目標(biāo)，往往“發(fā)完了事”。而對(duì)于證書所需要的登記、更換、補(bǔ)發(fā)、注銷、收繳等工作流程則缺乏相應(yīng)的管理措施，一定程度存在土地流轉(zhuǎn)無(wú)登記、地塊調(diào)整無(wú)更改、權(quán)證損毀無(wú)補(bǔ)發(fā)、承包終止無(wú)注銷等現(xiàn)象，使得權(quán)證的作用難以得到有效發(fā)揮。
三、隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)
從法律的角度來(lái)看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書有四重性質(zhì)：一是確權(quán)證書，是國(guó)家對(duì)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確認(rèn)；二是有價(jià)證書，是法律對(duì)農(nóng)民承包土地的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)的保護(hù)；三是流轉(zhuǎn)證書，是農(nóng)民有償自愿流轉(zhuǎn)土地的法律憑證；四是承諾證書，是以國(guó)家權(quán)威的形式穩(wěn)定農(nóng)民的“定心丸”。因此，證書管理的不規(guī)范、不到位必然會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)隱患。
一是證書的法律效力易遭質(zhì)疑。證書頒發(fā)程序的不規(guī)范，所蓋印章的級(jí)別不符合法律和有關(guān)規(guī)定的要求，證書內(nèi)容與實(shí)際脫節(jié)，削弱了證書的法律效力，甚至可能導(dǎo)致證書不具備法律效力。一旦發(fā)生糾紛，證書的效力容易遭受質(zhì)疑，使其難以發(fā)揮保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、定分止?fàn)幍奈餀?quán)憑證作用。若拿這樣有法律缺陷的證書作為銀行貸款的抵押憑證，則蘊(yùn)含了很大的道德風(fēng)險(xiǎn)。一旦貸款到期無(wú)法償還或是發(fā)生惡意拖欠，貸款權(quán)利人手中的抵押品將成為“一紙空文”。據(jù)了解，這也是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款遲遲難以付諸實(shí)施的重要障礙，銀行(農(nóng)村信用社)因擔(dān)心抵押物難以管理，信貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法化解，從而貸款意愿大打折扣。
二是增加了依法解決農(nóng)村土地糾紛的難度。從法律效力看，在處理土地糾紛調(diào)查取證時(shí)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書的法律效力高于承包合同，更高于承包登記簿和村委會(huì)開的證明材料，但是證地不相符與農(nóng)民沒有證書現(xiàn)象的存在，削弱了農(nóng)民在土地承包經(jīng)營(yíng)中的話語(yǔ)權(quán)，為鄉(xiāng)(村)干部違背法律和農(nóng)民意愿調(diào)整、收繳和流轉(zhuǎn)土地提供了便利，增加了糾紛解決調(diào)查取證的難度和復(fù)雜性。一旦農(nóng)民發(fā)現(xiàn)因證書管理混亂帶來(lái)了糾紛的升級(jí)，則容易引發(fā)農(nóng)民將不滿情緒轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)(村)干部，激化干群矛盾，從而影響農(nóng)村社會(huì)秩序的和諧穩(wěn)定。土地糾紛的長(zhǎng)期存在，是農(nóng)村地區(qū)的“老大難”問(wèn)題，若不有效解決，則對(duì)農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新會(huì)產(chǎn)生直接的負(fù)作用，有糾紛的權(quán)利無(wú)法拿來(lái)抵押，而且由于農(nóng)村各種傳統(tǒng)勢(shì)力錯(cuò)綜復(fù)雜，金融機(jī)構(gòu)作為一種外來(lái)資本力量，極易引起農(nóng)村本土力量的抵制和排擠，而土地糾紛則可能成為矛盾激發(fā)的導(dǎo)火索。
三是阻礙了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范有序發(fā)展。土地有序和充分流轉(zhuǎn)是提高土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值、開展農(nóng)村土地抵押貸款、將土地資源轉(zhuǎn)化
成市場(chǎng)資本的重要途徑，而農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證恰恰能夠發(fā)揮規(guī)范、引導(dǎo)和促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的作用。因此，證書管理不規(guī)范在一定程度上導(dǎo)致了農(nóng)村土地信息管理系統(tǒng)不健全，影響了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立和完善。證書能為入股、合伙經(jīng)營(yíng)等新型合作社建立經(jīng)濟(jì)關(guān)系提供權(quán)威的憑證，為銀行貸款、購(gòu)買保險(xiǎn)提供重要依據(jù)，并理順各種利益分配關(guān)系。但是，證書登記確權(quán)等法律作用未能充分發(fā)揮，將阻礙農(nóng)村土地的規(guī)范合法流轉(zhuǎn)。
四是增加了創(chuàng)新農(nóng)村土地金融服務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)。目前，有的地區(qū)已經(jīng)允許用證書作為信貸抵(質(zhì))品，以解決土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)融資難的問(wèn)題，但是證書內(nèi)容的不真實(shí)、登記管理流程的不完善、權(quán)威性認(rèn)可度不高等問(wèn)題的較普遍存在，提高了銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，直接影響信貸投入的發(fā)放。筆者就此向有關(guān)銀行業(yè)人員了解，他們對(duì)此類改革嘗試并不看好，認(rèn)為在農(nóng)村固有權(quán)利關(guān)系與法律規(guī)范之間的不匹配為以后金融機(jī)構(gòu)保護(hù)金融債權(quán)埋下了隱患。
四、加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理促進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新的對(duì)策建議
加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理，對(duì)促進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新意義重大，筆者就此提出相關(guān)對(duì)策建議。
第一，開展大規(guī)模的宣傳教育活動(dòng)，提高農(nóng)民對(duì)權(quán)證法律意義的認(rèn)識(shí)。當(dāng)前，不少農(nóng)民對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的法律性質(zhì)、法律地位和法律作用不了解、不熟悉，自我權(quán)利保護(hù)意識(shí)的淡薄是造成證書管理不規(guī)范的重要原因。由于農(nóng)民維權(quán)意識(shí)弱，導(dǎo)致相關(guān)部門工作動(dòng)力缺乏、不作為或亂作為的行動(dòng)空間較大，并且工作錯(cuò)誤無(wú)法得到及時(shí)糾正。筆者認(rèn)為，中央政府或有關(guān)部門應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理作為我國(guó)農(nóng)村工作的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，對(duì)推進(jìn)農(nóng)村法制建設(shè)、健全農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制等具有不可忽視的意義，應(yīng)圍繞證書開展大規(guī)模的、深入人心的宣傳。可通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙、標(biāo)語(yǔ)、電影和地方戲劇等多種途徑，以農(nóng)民喜聞樂(lè)見的方式，把黨的農(nóng)村土地政策和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書的重要性，向廣大農(nóng)民宣傳好、解釋好。
第二，建立健全權(quán)證管理工作機(jī)制，應(yīng)用信息化管理平臺(tái)。我國(guó)農(nóng)民數(shù)量大、分布廣，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理工作量大、信息量大、管理難度大，這是造成一些職能部門工作滯后的重要原因。而采用現(xiàn)代信息技術(shù)、研發(fā)信息化管理平臺(tái)能有效解決這個(gè)問(wèn)題，并且經(jīng)過(guò)近年來(lái)的“政府上網(wǎng)”工程等信息化建設(shè)，我國(guó)基層政府已經(jīng)具備了實(shí)現(xiàn)證書信息化管理的硬件條件。因此，應(yīng)依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》加強(qiáng)證書的管理，設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，并賦予其證書登記和換發(fā)的權(quán)利與責(zé)任，簡(jiǎn)化工作流程，為農(nóng)民登記、更改、補(bǔ)換和注銷證書提供便利。同時(shí)，大力推廣和應(yīng)用信息化管理系統(tǒng)，以證書管理為核心，實(shí)現(xiàn)權(quán)證與承包經(jīng)營(yíng)合同、登記簿等信息的統(tǒng)一，并且將其與土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)建設(shè)相銜接和配套，與信貸部門等金融機(jī)構(gòu)的信用農(nóng)戶評(píng)比、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款、林權(quán)抵押貸款等信息系統(tǒng)的對(duì)接和共享，逐步形成統(tǒng)一的農(nóng)村土地管理信息網(wǎng)絡(luò)。
第三，開展一輪權(quán)證清查整頓活動(dòng)。目前，全國(guó)范圍內(nèi)僅開展了針對(duì)證書頒發(fā)工作的檢查活動(dòng)，但是證書管理工作尚缺乏必要的監(jiān)督整頓。而沒有自上而下強(qiáng)有力的監(jiān)督整頓，基層政府的工作動(dòng)力容易懈怠，政策落實(shí)難以持續(xù)，一些工作容易虎頭蛇尾、流于形式。因此，建議由農(nóng)業(yè)部牽頭開展一輪全國(guó)性的、徹底的權(quán)證清理檢查整頓，嚴(yán)格按照“四相符”的要求，即權(quán)證登記的內(nèi)容要與實(shí)際承包地塊相符、與上級(jí)劃定的基本農(nóng)田相符、與簽訂的承包合同面積相符、與村組調(diào)查摸底的底冊(cè)及匯總臺(tái)賬相符，以鞏固頒證工作成果，奠定權(quán)證長(zhǎng)效管理的基礎(chǔ)。
第一條 為加強(qiáng)土地監(jiān)察工作，保障土地管理法律、法規(guī)的實(shí)施，依法查處土地違法行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例所稱土地監(jiān)察，是指土地管理部門依法對(duì)單位和個(gè)人執(zhí)行和遵守土地管理法律、法規(guī)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查以及對(duì)土地違法行為進(jìn)行查處的行政執(zhí)法活動(dòng)。
第三條 本條例適用于我省行政區(qū)域內(nèi)土地所有者、使用者及有關(guān)單位和個(gè)人土地違法行為的監(jiān)察管理。
第四條 縣（市）以上土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)土地監(jiān)察工作。
監(jiān)察、公安、審計(jì)等有關(guān)部門和人民法院、人民檢察院應(yīng)按照職責(zé)分工，各司其職，密切配合，做好土地監(jiān)察工作。
第五條 設(shè)區(qū)的市土地管理部門對(duì)市轄區(qū)、縣（市）土地管理部門對(duì)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)土地監(jiān)察工作實(shí)行集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。
第六條 縣（市）以上人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地監(jiān)察工作的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)土地管理法律、法規(guī)的實(shí)施，實(shí)行行政首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，并納入政績(jī)考核的內(nèi)容。
縣（市）以上人民政府應(yīng)向本級(jí)人大常委會(huì)報(bào)告土地管理法律、法規(guī)實(shí)施情況和重大土地違法案件的查處情況。
第七條 任何單位和個(gè)人都有保護(hù)土地的義務(wù)，對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為，有權(quán)向土地管理部門和有關(guān)部門舉報(bào)。
對(duì)舉報(bào)土地違法行為、協(xié)助查處土地違法案件成績(jī)顯著的單位和個(gè)人，由人民政府給予表彰或獎(jiǎng)勵(lì)。
第二章 監(jiān)察職權(quán)
第八條 土地監(jiān)察職責(zé)：
（一）監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)貫徹執(zhí)行情況；
（二）受理對(duì)土地違法行為的檢舉和控告；
（三）制止土地違法行為，查處土地違法案件；
（四）監(jiān)督檢查建設(shè)用地的審批、征用和使用情況；
（五）監(jiān)督檢查國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止等活動(dòng)和集體土地使用情況；
（六）監(jiān)督檢查土地權(quán)屬登記和發(fā)證情況；
（七）會(huì)同有關(guān)部門監(jiān)督檢查非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地計(jì)劃執(zhí)行情況；
（八）監(jiān)督檢查土地開發(fā)利用和復(fù)墾情況；
（九）監(jiān)督檢查征地費(fèi)用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓金繳納、管理和使用情況；
（十）依法應(yīng)監(jiān)察的其他事項(xiàng)。
第九條 土地管理部門對(duì)正在發(fā)生的土地違法行為，應(yīng)責(zé)令違法單位和個(gè)人停止違法行為；對(duì)依法受到限期拆除新建建筑物和其他設(shè)施處罰的單位和個(gè)人，繼續(xù)施工的，有權(quán)查封繼續(xù)施工的設(shè)備和建筑材料。
第十條 土地管理部門發(fā)現(xiàn)下級(jí)土地管理部門實(shí)施違法或不當(dāng)?shù)耐恋匦姓袨椋瑧?yīng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，上級(jí)土地管理部門有權(quán)予以撤銷、變更。
第十一條 土地管理部門發(fā)現(xiàn)下級(jí)人民政府實(shí)施違法或不當(dāng)?shù)耐恋匦姓袨椋瑧?yīng)報(bào)請(qǐng)本級(jí)人民政府予以糾正。
第十二條 土地管理部門發(fā)現(xiàn)本級(jí)人民政府實(shí)施違法或不當(dāng)?shù)耐恋匦姓袨椋瑧?yīng)及時(shí)建議本級(jí)人民政府糾正，并向上一級(jí)土地管理部門報(bào)告。
第十三條 土地管理部門應(yīng)根據(jù)土地監(jiān)察任務(wù)，配備相應(yīng)的土地監(jiān)察人員，具體負(fù)責(zé)土地監(jiān)察工作。
第十四條 土地監(jiān)察人員應(yīng)恪盡職守，秉公辦事，清正廉潔，嚴(yán)格執(zhí)法。
土地監(jiān)察人員必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)、考核，取得執(zhí)法資格后方可從事土地監(jiān)察工作。土地監(jiān)察人員依法履行監(jiān)察職責(zé)時(shí)，須佩帶行政執(zhí)法標(biāo)志，出示行政執(zhí)法證件。
第十五條 土地監(jiān)察人員在調(diào)查土地違法案件時(shí)，有權(quán)查閱、復(fù)印有關(guān)文件，要求當(dāng)事人提供證明材料，并可進(jìn)入土地違法現(xiàn)場(chǎng)檢查。
被檢查單位和個(gè)人必須接受檢查，不得拒絕。
第十六條 土地監(jiān)察人員依法執(zhí)法公務(wù)，受法律保護(hù)。
第十七條 符合法定條件的土地監(jiān)察隊(duì)可以接受土地管理部門的委托，行使土地監(jiān)察職權(quán)。
土地監(jiān)察隊(duì)負(fù)責(zé)人需要任免、調(diào)動(dòng)工作的，有關(guān)部門應(yīng)征求上一級(jí)土地管理部門的意見。
第三章 違法案件查處
第十八條 省土地管理部門管轄全省行政區(qū)域內(nèi)下列案件：
（一）市人民政府（行署）及其土地管理部門非法批準(zhǔn)占用土地的案件；
（二）在全省范圍內(nèi)有重大影響的土地違法案件；
（三）省人民政府和國(guó)家土地管理局交辦的土地違法案件。
第十九條 市（地）土地管理部門管轄本行政區(qū)域內(nèi)的下列案件：
（一）縣（市）人民政府及其土地管理部門非法批準(zhǔn)占用土地的案件；
（二）在本行政區(qū)域內(nèi)有重大影響的土地違法案件；
（三）同級(jí)人民政府和上級(jí)土地管理部門交辦的土地違法案件。
第二十條 縣（市）土地管理部門管轄本行政區(qū)域內(nèi)的土地違法案件。本條例第十八條、第十九條規(guī)定的除外。
第二十一條 管轄權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的，由共同上一級(jí)土地管理部門指定管轄。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府對(duì)管轄權(quán)有爭(zhēng)議的，由縣（市）土地管理部門指定管轄。
第二十二條 上級(jí)土地管理部門發(fā)現(xiàn)下級(jí)土地管理部門對(duì)依法由其管轄的土地違法案件不及時(shí)查處或查處不力的，應(yīng)發(fā)出土地違法案件查處督辦通知書，必要時(shí)可以直接依法查處。
第二十三條 土地管理部門立案查處土地違法案件，應(yīng)符合下列條件：
（一）有明確的行為人；
（二）有違反土地管理法律、法規(guī)的事實(shí)；
（三）依照土地管理法律、法規(guī)應(yīng)追究行政法律責(zé)任；
（四）屬于土地管理部門管轄；
（五）在追責(zé)時(shí)效內(nèi)。
重大土地違法案件立案后，應(yīng)抄報(bào)上一級(jí)土地管理部門備案。
第二十四條 立案查處的土地違法案件，由兩名以上土地監(jiān)察人員承辦。
案件承辦人員和主管負(fù)責(zé)人，與本案有利害關(guān)系或與本案當(dāng)事人有近親屬關(guān)系的，應(yīng)予回避。
第二十五條 經(jīng)立案調(diào)查認(rèn)定有違法行為的，土地管理部門應(yīng)及時(shí)發(fā)出《責(zé)令停止土地違法行為通知書》，送達(dá)當(dāng)事人。當(dāng)事人接到通知書后，應(yīng)立即停止土地違法行為。
第二十六條 土地違法案件調(diào)查結(jié)束后，土地管理部門分別情況依法作出如下決定：
（一）認(rèn)定違法事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，應(yīng)給予行政處罰的，作出土地違法案件行政處罰決定；
（二）認(rèn)定侵犯土地所有權(quán)或者使用權(quán)的，作出土地侵權(quán)行為處理決定；
（三）認(rèn)為國(guó)家工作人員有違法違紀(jì)行為需要給予行政處分的，提出書面處理建議，按照干部管理權(quán)限移送有關(guān)單位；
（四）認(rèn)為當(dāng)事人違法行為構(gòu)成犯罪的，將案件移送司法機(jī)關(guān)；
（五）認(rèn)定證據(jù)不足、違法事實(shí)不成立的，決定撤銷案件。
監(jiān)察、司法機(jī)關(guān)對(duì)土地管理部門移送的案件，應(yīng)及時(shí)查處，并將結(jié)果反饋給土地管理部門。
第二十七條 土地管理部門查處土地違法案件，應(yīng)自立案之日起60日內(nèi)作出處理決定。重大、復(fù)雜的案件，經(jīng)上一級(jí)土地管理部門批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延期，但延長(zhǎng)的期限不得超過(guò)90天。
第二十八條 各級(jí)人民政府應(yīng)積極支持并監(jiān)督土地管理部門依法查處土地違法案件。對(duì)土地管理部門查處土地違法案件遇到干擾、阻撓的，應(yīng)采取有效措施予以排除，保障土地管理部門依法進(jìn)行查處。對(duì)土地管理部門不依法查處土地違法案件或查處不力的，應(yīng)督促其糾正。
第二十九條 土地管理部門查處土地違法案件，應(yīng)使用省土地管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的文書。
案件處理完畢后，承辦人應(yīng)寫出結(jié)案報(bào)告，經(jīng)本級(jí)土地管理部門審查批準(zhǔn)結(jié)案。辦案過(guò)程中形成的文書、圖片、照片等資料收集整理立卷歸檔，并將下列文書報(bào)上一級(jí)土地管理部門備案：
（一）《土地違法案件行政處罰決定書》；
（二）《土地侵權(quán)行為處理決定書》；
（三）《土地違法案件結(jié)案報(bào)告》；
（四）經(jīng)復(fù)議機(jī)關(guān)復(fù)議或人民法院審理的案件，應(yīng)附復(fù)議決定書副本或人民法院判決書副本。
對(duì)重大的土地違法案件，土地管理部門或人民政府應(yīng)予以通報(bào)。
第四章 法律責(zé)任
第三十條 非法批準(zhǔn)征用、使用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效，對(duì)批準(zhǔn)的單位主管人員或責(zé)任人依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》第四百一十條規(guī)定追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)占用的土地嚴(yán)格依法處理。
第三十一條 買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，依法給予行政處罰，對(duì)主管人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》第二百二十八條規(guī)定追究刑事責(zé)任。
第三十二條 違反法律規(guī)定，在耕地上挖土、挖沙、采石、采礦等，嚴(yán)重毀壞種植條件的，或因開發(fā)土地造成土地沙化、鹽漬化、水土流失的，依法給予行政處罰；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》第三百四十二條規(guī)定追究刑事責(zé)任。
第三十三條 違法批準(zhǔn)出讓或擅自出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，批準(zhǔn)文件或出讓行為無(wú)效，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分，占用的土地由土地管理部門依法處理。
第三十四條 拒絕、阻礙土地監(jiān)察人員依法執(zhí)行公務(wù)或?qū)ν恋乇O(jiān)察人員、舉報(bào)人打擊報(bào)復(fù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》的規(guī)定給予處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十五條 土地管理部門依照本條例第九條規(guī)定查封施工設(shè)備、建筑材料等所發(fā)生的費(fèi)用，由建設(shè)單位或個(gè)人承擔(dān)；因建設(shè)、施工單位或個(gè)人過(guò)錯(cuò)造成查封財(cái)產(chǎn)損失的，由建設(shè)、施工單位或個(gè)人承擔(dān)。
土地管理部門違法實(shí)施查封措施，給建設(shè)、施工單位或個(gè)人造成損失的，應(yīng)依法予以賠償，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員依法給予行政處分。
第三十六條 當(dāng)事人對(duì)土地行政處罰或行政處理決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟。
當(dāng)事人逾期不履行行政處罰或行政處理決定的，由作出行政處罰或行政處理的決定機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第三十七條 各級(jí)人民政府、土地管理部門及其工作人員對(duì)土地違法行為隱瞞不報(bào)、不查，或者在處理土地違法案件中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
第三十八條 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十二條規(guī)定，可以處理本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村居民非法占用和超標(biāo)準(zhǔn)占用土地建住宅的案件。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府不依法作出處理或處理不當(dāng)?shù)模h（市）土地管理部門應(yīng)依法予以糾正。
股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議模板一
本協(xié)議由下列雙方于_________年_________月_________日于中華人民共和國(guó)(以下稱“中國(guó)”)_________訂立：
轉(zhuǎn)讓方：_________(以下稱“甲方”)，其法定地址為：_________;
受讓方：_________(以下稱“乙方”)，其法定地址為：_________。
鑒于：
1.甲方系依據(jù)中國(guó)法律合法設(shè)立并有效存續(xù)的企業(yè)法人，合法持有_________(定義見下文)的全部資產(chǎn);
2.乙方系依據(jù)中國(guó)法律合法設(shè)立并有效存續(xù)的有限責(zé)任公司，合法從事其目前正在從事的業(yè)務(wù);
3.乙方有意向甲方購(gòu)買_________的全部資產(chǎn)，甲方亦有意向乙方轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn);
4._________國(guó)有資產(chǎn)管理局已經(jīng)于_________年_________月_________日出具批復(fù)，同意甲方將_________的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予乙方，該批復(fù)列載于本協(xié)議附件二;
5._________國(guó)有資產(chǎn)管理局于_________年_________月_________日作出批復(fù)，對(duì)于_________的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(定義見下文)予以確認(rèn)，該批復(fù)列載于本協(xié)議附件二;
6._________廣播電視局于_________年_________月_________日作出批復(fù)，批準(zhǔn)甲方將_________的資產(chǎn)向乙方轉(zhuǎn)讓，該批復(fù)列載于本協(xié)議附件二;
7.甲方、乙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，同意共同進(jìn)行協(xié)作和配合，促使甲乙雙方之間資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的順利完成。
就_________的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，甲方和乙方在此明確各自的權(quán)利和義務(wù)，達(dá)成協(xié)議如下：
第一條 定義
1._________：_________，其資產(chǎn)詳情列載于本協(xié)議附件之資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
2.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)：即_________。依據(jù)本協(xié)議規(guī)定的條件，甲方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)向乙方轉(zhuǎn)讓。
3.轉(zhuǎn)讓生效日：本協(xié)議第五條所述之轉(zhuǎn)讓生效條件完全達(dá)成的日期，或，若截至_________年_________月_________日上述生效條件仍未能完全達(dá)成，甲乙雙方書面同意的另一日期。
4.評(píng)估基準(zhǔn)日：_________年_________月_________日。 5.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：列載于本協(xié)議附件一的以_________年_________月_________日為評(píng)估基準(zhǔn)日的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的估值報(bào)告，由_____編寫，并經(jīng)_________國(guó)有資產(chǎn)管理局確認(rèn)。
6.相關(guān)期間：自評(píng)估基準(zhǔn)日(含評(píng)估基準(zhǔn)日)至轉(zhuǎn)讓生效日(不含轉(zhuǎn)讓生效日)之間的期間。
第二條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.根據(jù)本協(xié)議的約定，甲方同意在本協(xié)議所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓生效日依據(jù)本協(xié)議規(guī)定的條件將轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予乙方。
2.乙方同意根據(jù)本協(xié)議的約定自甲方受讓轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。
3.自本協(xié)議所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓生效日起，乙方即成為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的合法所有者，享有并承擔(dān)與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的一切權(quán)利和義務(wù)，甲方則不再享有與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的任何權(quán)利及利益，也不承擔(dān)與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的任何義務(wù)和責(zé)任，但本協(xié)議另有規(guī)定者除外。甲方將確保在轉(zhuǎn)讓生效日后的_________日內(nèi)完成有關(guān)的合同(包括本協(xié)議附件四及附件五所列的各項(xiàng)合同、保單)變更、房屋、車輛權(quán)屬證明的變更及其他必要的法律手續(xù)。
4.自轉(zhuǎn)讓生效日起，乙方及其授權(quán)人士將完全有權(quán)接管轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，并使用其從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或依法進(jìn)行其他處置。
第三條 轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)
甲乙雙方同意，在評(píng)估基準(zhǔn)日，本協(xié)議所述的并將于轉(zhuǎn)讓生效日向乙方轉(zhuǎn)讓的全部資產(chǎn)列載于本協(xié)議附件一的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。甲乙雙方確認(rèn)，在轉(zhuǎn)讓生效日，甲方將上述全部資產(chǎn)向乙方轉(zhuǎn)讓，包括但不限于：
1.設(shè)備動(dòng)產(chǎn)列載于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)的所有用于生產(chǎn)的設(shè)備動(dòng)產(chǎn)，包括但不限于：工具、設(shè)備、辦公室的陳設(shè)及有關(guān)裝置、計(jì)算機(jī)、電話、傳真機(jī)和復(fù)印機(jī)，以及其它的辦公室設(shè)備和運(yùn)輸工具。
2.不動(dòng)產(chǎn)列載于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)的機(jī)房、播送臺(tái)站及其他設(shè)施。
3.文件和資料與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的或附屬于轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的全部業(yè)務(wù)記錄、財(cái)務(wù)及會(huì)計(jì)記錄、營(yíng)運(yùn)記錄、統(tǒng)計(jì)資料、說(shuō)明書、維護(hù)手冊(cè)、培訓(xùn)手冊(cè)等文件和資料，無(wú)論是以文字形式或以電腦軟件、硬件形式或其他形式予以記錄的。
4.合同權(quán)益與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的由甲方在轉(zhuǎn)讓生效之日前所簽訂并存在的任何合同、協(xié)議、契約及其修正、修改或補(bǔ)充，包括但不限于列載本協(xié)議附件四的有關(guān)_________、_________、_________、設(shè)備購(gòu)買、租賃、定做、運(yùn)輸及建筑安裝的主要合同、列載于本協(xié)議附件五的保險(xiǎn)單以及其它的所有合同、協(xié)議、 契約、承諾函、保證函、信用證、提單、貨單、各種票據(jù)及其他任何有關(guān)的法律文件。
第四條 轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付的時(shí)間及方式
1.甲、乙雙方一致同意，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所反映的評(píng)估結(jié)果以及_________對(duì)該評(píng)估結(jié)果的確認(rèn)，本協(xié)議所述的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格總額為人民幣_(tái)________元整。
2.乙方應(yīng)當(dāng)在根據(jù)本協(xié)議第五條的規(guī)定的轉(zhuǎn)讓生效日后的十個(gè)工作日之內(nèi)，將本協(xié)議前款規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格總數(shù)支付給甲方。
第五條 生效條件
1.本協(xié)議所述轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓在下述條件獲得完全滿足時(shí)生效：_________。
2.除非甲乙雙方協(xié)商確定另一日期作為轉(zhuǎn)讓生效日或解除本協(xié)議，上述條件完全達(dá)成的日期即為轉(zhuǎn)讓生效日。
第六條 甲方的聲明、保證及承諾
甲方在此向乙方聲明、保證及承諾如下：
1.甲方是根據(jù)中國(guó)法律正式設(shè)立和合法存續(xù)的企業(yè)，并具有一切必要的權(quán)利、權(quán)力及能力訂立及履行本協(xié)議項(xiàng)下的所有義務(wù)和責(zé)任;而本協(xié)議一經(jīng)簽署即對(duì)甲方具有合法、有效的約束力。甲方與乙方簽訂本協(xié)議并不會(huì)構(gòu)成甲方違反任何其他合同、其本身的公司章程及成立文件以及任何所適用的中國(guó)法律法規(guī)。
2.甲方對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)具有合法的、完全的所有權(quán)及控制權(quán)，有權(quán)簽署本協(xié)議并轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或其任何部分，而該等資產(chǎn)或與該等資產(chǎn)相關(guān)的任何權(quán)益，不受任何優(yōu)先權(quán)或其他第三者權(quán)利的限制。乙方于本協(xié)議所達(dá)成的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成后將享有作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的所有者應(yīng)依法享有的一切權(quán)利并可依法轉(zhuǎn)讓、處分該等產(chǎn)權(quán)，并不會(huì)受到任何扣押、抵押和負(fù)擔(dān)其他第三者權(quán)利的限制。
3.在本協(xié)議簽署日及轉(zhuǎn)讓生效日，沒有正在進(jìn)行的、以甲方為一方的或以轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的任何部分為標(biāo)的的，如作出對(duì)甲方不利的判決或裁定即可能單獨(dú)或綜合一起對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)狀況或業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大不利影響的任何訴訟、仲裁或行政處理程序。
4.與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的、影響轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的合法性或甲方對(duì)其所有權(quán)的合法性的所有文件、許可、批準(zhǔn)、同意、授權(quán)，包括但不限于本協(xié)議附件三所列者，甲方均已取得，不存在任何法律上的瑕疵。
5.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中一切按照中國(guó)法律和行業(yè)慣例應(yīng)該保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)，在本協(xié)議簽署日均已由甲方投保，且該等列載于本協(xié)議附件五的保單在本協(xié)議簽署日直至轉(zhuǎn)讓生效日仍然有效。甲方保證在轉(zhuǎn)讓生效日前不采取任何行為，亦不忽略任何行為，使 上述保單成為無(wú)效或可能成為無(wú)效。
6.截至轉(zhuǎn)讓生效日，甲方并無(wú)任何正在生效的非正常商業(yè)條件的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)合同或安排并因此對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的狀況產(chǎn)生重大不利影響。
7.甲方在轉(zhuǎn)讓生效日之前對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所占用土地的使用是合法的，并不需要補(bǔ)交任何稅費(fèi)，且并不存在任何未正式向乙方披露的因甲方在轉(zhuǎn)讓生效日前對(duì)土地的使用而需要乙方承擔(dān)或履行的義務(wù)或責(zé)任。
8.甲方?jīng)]有關(guān)于有關(guān)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的、一旦披露便會(huì)影響到簽訂本協(xié)議或本協(xié)議任何條款的原意被改變的事實(shí)未向乙方披露。
9.于轉(zhuǎn)讓生效日，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中的房屋、機(jī)器、工具及其他設(shè)備均處于良好的運(yùn)作及操作狀態(tài)，并經(jīng)定期及適當(dāng)保養(yǎng)及維修。
10.甲方的高級(jí)管理人員或相關(guān)的知情人士對(duì)有關(guān)轉(zhuǎn)讓生效日前的與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的商業(yè)或技術(shù)秘密負(fù)有保密義務(wù)，不得對(duì)外透露或基于商業(yè)的目的使用上述秘密。
11.在轉(zhuǎn)讓生效日后，甲方本身不會(huì)(而甲方亦將促使其所有附屬公司不會(huì))在中國(guó)境內(nèi)或境外以任何方式(包括但不限于本身經(jīng)營(yíng)、或透過(guò)合營(yíng)或持有其他公司或企業(yè)的股份或其他權(quán)益)參與任何對(duì)有關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)際或可能構(gòu)成直接或間接競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)或活動(dòng)。
12.在相關(guān)期間按照以往的正常方式對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行使用及保養(yǎng)及經(jīng)營(yíng)管理。
13.即使在轉(zhuǎn)讓生效日后，上述聲明、保證及承諾將繼續(xù)有效。
第七條 乙方的承諾、聲明及保證
乙方在此向甲方聲明、承諾及保證如下：
1.乙方是依據(jù)中國(guó)法律成立并合法存續(xù)的股份有限公司，其合法擁有其正在擁有的資產(chǎn)，并合法經(jīng)營(yíng)其正在經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)。
2.乙方有充分的權(quán)利進(jìn)行本協(xié)議所述的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并已經(jīng)獲得簽署和履行本協(xié)議的一切合法授權(quán)。
3.乙方將按照國(guó)家法律及有關(guān)政策的精神與甲方共同妥善處理本協(xié)議所述產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的任何未盡事宜。
4.按照本協(xié)議的規(guī)定向甲方支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
第八條 保密
除中國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)或有關(guān)公司章程、應(yīng)予適用的香港有關(guān)法律法規(guī)或香港聯(lián)合交易所有限公司的證券上市規(guī)則有明文規(guī)定或要求外，未經(jīng)他方同意，任何一方在本協(xié)議所述交易完成前，不得將本協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容向本次交易參與各方之外的任何第三人透露。
第九條 本協(xié)議未盡事宜
甲乙雙方同意，在本協(xié)議簽署后，就本協(xié)議未盡事宜將進(jìn)行進(jìn)一步的協(xié)商，并 在轉(zhuǎn)讓生效日前達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。該補(bǔ)充協(xié)議構(gòu)成本協(xié)議不可分割的組成部分。
第十條 違約責(zé)任
1.任何一方違反其在本協(xié)議中的任何聲明、保證和承諾，或本協(xié)議的任何條款，即構(gòu)成違約。違約方應(yīng)向守約方支付全面和足額的賠償。而守約方有權(quán)決定是否繼續(xù)執(zhí)行或終止本協(xié)議。
2.在本協(xié)議簽署后，當(dāng)發(fā)生針對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或乙方，但起因于本協(xié)議簽署日前甲方占有、使用轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的行為，而在本協(xié)議簽署日前未曾預(yù)料到或未向乙方披露的債務(wù)糾紛或權(quán)利爭(zhēng)議時(shí)，甲方同意采取措施予以解決，使轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或乙方免受損失。若該等糾紛或爭(zhēng)議對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或乙方造成任何損失，則甲方同意作出賠償。
第十一條 爭(zhēng)議的解決
1.凡因執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生的與本協(xié)議有關(guān)的一切爭(zhēng)議，協(xié)議雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。如果不能協(xié)商解決，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
2.根據(jù)中國(guó)有關(guān)法律，如果本協(xié)議任何條款被法院裁判為無(wú)效，不影響本協(xié)議其它條款的持續(xù)有效和執(zhí)行。
第十二條 適用法律
本協(xié)議的訂立、效力、解釋、執(zhí)行及爭(zhēng)議的解決，均受中國(guó)有關(guān)法律的管轄。
第十三條 協(xié)議權(quán)利
未經(jīng)另一方的書面同意，任何一方不得轉(zhuǎn)讓其依本協(xié)議所享有的權(quán)利。各方的繼承者、經(jīng)批準(zhǔn)的受讓人均受本協(xié)議的約束。但是，甲乙雙方在此互相同意對(duì)方指定其各自的有關(guān)的附屬企業(yè)負(fù)責(zé)本協(xié)議的具體履行。甲乙各方在本協(xié)議中的所享有的全部權(quán)利及承擔(dān)的全部義務(wù)，同時(shí)視為由其各自指定的附屬企業(yè)所享有及承擔(dān)。
第十四條 不可抗力
1.“不可抗力”是指本協(xié)議各方不能合理控制、不可預(yù)見或即使預(yù)見亦無(wú)法避免的事件，該事件妨礙、影響或延誤任何一方根據(jù)本協(xié)議履行其全部或部分義務(wù)。該事件包括但不限于地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、火災(zāi)或其它天災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、騷亂、罷工或任何其它類似事件。
2.如發(fā)生不可抗力事件，遭受該事件的一方應(yīng)立即用可能的最快捷的方式通知對(duì)方，并在十五天內(nèi)提供證明文件說(shuō)明有關(guān)事件的細(xì)節(jié)和不能履行或部分不能履行或需延遲履行本協(xié)議的原因，然后由各方協(xié)商是否延期履行本協(xié)議或終止本協(xié)議。
第十五條 附件
本協(xié)議所有附件是本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同等法律效力。
第十六條 文本
本協(xié)議以中文書就。正本一式_________份，甲乙雙方各持_________ 份。每份正本均具有同等法律效力。
轉(zhuǎn)讓方(蓋章)：_________________
法定代表人(簽字)：_____________
受讓方(蓋章)：_________________
法定代表人(簽字)：_____________
附件
一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(略)
二、關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的政府批復(fù)(略)
三、證明轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)合法性的文件(政府批復(fù)等)(略)
四、合同清單(略)
五、保險(xiǎn)單(略)
股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議模板二
甲方：乙方：丙方：
經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成協(xié)議如下：
一、地塊概況
1、該地塊位于 __________，土地面積為__________平方米(折__________畝)。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)詳見附件國(guó)有 土地使用證。
2、現(xiàn)該地塊的用途為住宅、工業(yè)、綜合和商業(yè)用地。
二、轉(zhuǎn)讓方式
1、甲方保證通過(guò)土地掛牌形式把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________%，土地用途為商業(yè)、住宅用地。
2、土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為__________萬(wàn)元/畝[包括級(jí)差地租、市政配套費(fèi)、開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費(fèi)、 青苗補(bǔ)償費(fèi)、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費(fèi)和土地管理費(fèi)]，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣_(tái)_________萬(wàn)元。
3、乙方同意按以下時(shí)間和金額分二期向甲方支付土地價(jià)款：第一期定金，地價(jià)款的__________%，計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元 ，付款時(shí)間及條件：雙方簽訂協(xié)議書，且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后__________天內(nèi)支付;第二期，付清余款，計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元，付款時(shí)間及條件：在乙方簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議， 取得該土地的國(guó)有土地使用證后 個(gè)工作日內(nèi)支付。
4、為保證前款第一期地價(jià)款的及時(shí)支付，丙方同意提供兩宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保，抵押的土地 使用權(quán)面積為__________平方米(詳見成國(guó)用()字第__________號(hào)和成國(guó)用()字第__________號(hào))，抵押擔(dān)保的范圍與 甲方承擔(dān)的責(zé)任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后______天內(nèi)到當(dāng)?shù)赝凉懿块T辦理抵押登記手續(xù)，抵押期限至 乙方取得機(jī)投鎮(zhèn)________畝土地的國(guó)有土地使用證之日止。
5、該項(xiàng)目由乙方獨(dú)立運(yùn)作，盈虧自負(fù)。甲方愿意幫助乙方解決有關(guān)稅費(fèi)返還及政策協(xié)調(diào)。項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束并經(jīng)審計(jì)后，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率超過(guò)_______%的，超過(guò)部分凈利潤(rùn)乙方同意與甲方五五分成。
三、違約責(zé)任
1、甲方誠(chéng)邀乙方參與其_______畝土地的公開掛牌處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計(jì)_______萬(wàn)元，甲方應(yīng)在確認(rèn)乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個(gè)工作日內(nèi)支付此款。
2、乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款，應(yīng)以每日未付部分的萬(wàn)分之二點(diǎn)一作滯納金支付給甲方。如未能按時(shí)付款超過(guò)_____個(gè)工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。
3、甲方應(yīng)對(duì)乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。
四、其他
1、在掛牌出讓過(guò)程中，乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費(fèi)用，其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅等均由甲方承擔(dān)。
2、乙方的開發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
4、本協(xié)議在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí)，提請(qǐng)法院裁決。
5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。
6、本協(xié)議一式六份，三方各執(zhí)兩份。
甲方(蓋章)：
代表：
乙方(蓋章)：
代表：
丙方(蓋章)：
關(guān)鍵詞：物權(quán)法權(quán)益土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
新出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》分五編十九章二百四十七條，專門針對(duì)農(nóng)民權(quán)益設(shè)置的條文有21條，與農(nóng)民權(quán)益密切相關(guān)的條文有22條。其中更是把與農(nóng)民土地權(quán)益息息相關(guān)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)單獨(dú)列為兩章（第十一章和第十三章）。由此可看出，對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益的保護(hù)是物權(quán)法重要內(nèi)容之一。民法學(xué)家王利明教授更是將物權(quán)法看作是“農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)的基本法。”
一、物權(quán)的確立是物權(quán)法保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的基礎(chǔ)
物權(quán)法第二條規(guī)定:“物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。”也就是說(shuō)，權(quán)利人不需要借助他人的幫助，就能夠依據(jù)自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如轉(zhuǎn)讓物權(quán)時(shí)，不需要征得他人同意，他人也不得進(jìn)行干涉，即使是政府及其官員，否則就是違法。這在很大程度上改變了“國(guó)家利益至高無(wú)上，當(dāng)個(gè)人利益與國(guó)家利益相沖突時(shí)，個(gè)人只能無(wú)條件服從”的傳統(tǒng)觀念，體現(xiàn)出物權(quán)法最大的亮點(diǎn)平等保護(hù)國(guó)家、集體和私人的物權(quán)。
土地不僅是農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，也是其最后的社會(huì)保障。土地權(quán)力問(wèn)題是物權(quán)特別是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)最核心的問(wèn)題。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)又是其中的重要內(nèi)容之一，它關(guān)系到農(nóng)民安身立命的基本權(quán)利，將其寫入物權(quán)法，從法律上明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，就是把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入到物權(quán)保護(hù)的范疇中。
如果說(shuō)《農(nóng)村土地承包法》是第一次把農(nóng)村土地所有權(quán)與土地使用權(quán)剝離，那么《物權(quán)法》就是將農(nóng)村土地使用權(quán)作為物權(quán)給予法律明確。雖然物權(quán)法中關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的條款與農(nóng)村土地承包法中的內(nèi)容似乎并沒有多少變化。但是物權(quán)法卻大大提升了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律地位。“尤其是根據(jù)這一法律規(guī)定，承包人可以在司法上獲得保護(hù)其權(quán)利的更多途徑：他可以基于物權(quán)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，基于承包合同行使違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)，基于法律規(guī)定行使侵權(quán)行為請(qǐng)求權(quán)或不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。”打個(gè)比方，如果你以前承包一個(gè)果園，但是后來(lái)發(fā)包方嫌承包費(fèi)太低，他就可以收回，而最多只支付一下違約費(fèi)用。而現(xiàn)在明確為物權(quán)，作為絕對(duì)權(quán)，發(fā)包方?jīng)]有權(quán)利隨意撤回發(fā)包。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確定為物權(quán)后可以更好地保護(hù)農(nóng)民的合法土地權(quán)益，增強(qiáng)農(nóng)民抵御來(lái)自他人，包括發(fā)包方、地方政府不正當(dāng)干涉和侵害的能力。一旦出現(xiàn)對(duì)承包權(quán)的侵犯，無(wú)論這種侵犯是來(lái)自于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或者外部，承包人都可以以自己的名義提訟，獲得法律保護(hù)。像承包人因承包土地獲得豐厚報(bào)酬而受到集體內(nèi)部打壓的情況，其維權(quán)將有法可依，而不再僅僅局限于道德范疇的約束。發(fā)包人與承包人之間的土地承包合同條款將更加規(guī)范化，相關(guān)權(quán)利的內(nèi)容、效力與公示方法等都將由法律確定，而不允許發(fā)包人通過(guò)承包合同中的約定加以排除。因此物權(quán)法將限制發(fā)包人任意制定承包合同條款的行為，保護(hù)承包人的合法權(quán)益。物權(quán)法、合同法和土地承包法將共同發(fā)揮維系農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系的作用。
二、物權(quán)法中保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的內(nèi)容
（一）有關(guān)穩(wěn)定土地承包關(guān)系的內(nèi)容
《物權(quán)法》第126條第1款規(guī)定:“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。”第2款規(guī)定：“前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。”后者是物權(quán)法的創(chuàng)新，是對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的很好補(bǔ)充，有利于土地承包關(guān)系的穩(wěn)定，同時(shí)賦予了農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，利于農(nóng)民對(duì)承包地的長(zhǎng)期規(guī)劃。
承包期內(nèi)考慮到如果發(fā)包方隨意調(diào)整、收回土地，將會(huì)影響到土地承包穩(wěn)定性，故對(duì)于土地承包的調(diào)整，《物權(quán)法》第130條明確規(guī)定：“承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。”“因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。”而這里所指的相關(guān)規(guī)定包括《農(nóng)村土地承包法》第27條，“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。”
另外《物權(quán)法》第131條還規(guī)定：“承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”對(duì)于土地承包收回的情形《農(nóng)村土地承包法》第26條將其分為兩種：一是承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；二是承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。物權(quán)法與其它法律的延續(xù)性可見一斑。
（二）有關(guān)征地及其補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容
近年來(lái)由于拆遷、征地補(bǔ)償引起糾紛的事件屢有發(fā)生。如何切實(shí)保護(hù)人民群眾的利益，特別是中國(guó)最大弱勢(shì)群體農(nóng)民的利益，成為政府最為關(guān)心的問(wèn)題之一。為進(jìn)一步規(guī)范行為，物權(quán)法對(duì)拆遷、征地補(bǔ)償做出了相對(duì)完善的規(guī)定。
《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”可以看出此項(xiàng)條款規(guī)定征地的前提必須是為了“公共利益”。同時(shí)征地不得違反“法律規(guī)定的權(quán)限和程序”。雖然物權(quán)法并未就“公共利益”的范圍進(jìn)行專門規(guī)定，但可以肯定的是商業(yè)性開發(fā)不屬于公共利益，也就是說(shuō)，像開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目占用集體土地的情況將受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罰代批”等違法占用土地的做法，也將得以規(guī)范。
關(guān)于征地補(bǔ)償，《物權(quán)法》第42條第2款規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”這體現(xiàn)了黨和國(guó)家關(guān)于征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則。針對(duì)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中存在的征地補(bǔ)償不到位和侵占補(bǔ)償費(fèi)用的行為，為確保補(bǔ)償費(fèi)能切實(shí)落到百姓手中，《物權(quán)法》第42條第3款還規(guī)定，“任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。”并明確指出，違反規(guī)定的要依法承擔(dān)法律責(zé)任。
（三）有關(guān)集體土地所有權(quán)的條款
個(gè)別地方干部擅自把農(nóng)民的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民到法院，法院以“土地是集體所有”為由拒絕立案，農(nóng)民土地權(quán)益受到侵害。這一事件暴露出的是現(xiàn)有集體所有權(quán)主體不明、權(quán)屬不清的缺陷。我國(guó)憲法雖然規(guī)定了農(nóng)村土地集體所有的制度，但究竟由誰(shuí)來(lái)代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)卻未確定，這使得有些地方鄉(xiāng)村干部成為事實(shí)上的所有權(quán)代表。新出臺(tái)的物權(quán)法在集體所有制完善方面做出了努力，有一定的創(chuàng)新。第59條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。”可以看出，這是保護(hù)集體成員合法權(quán)益的有效渠道。該法實(shí)施后，地方干部擅自轉(zhuǎn)讓集體所有土地的情況將得到控制。即使出現(xiàn)上述情況，由于物權(quán)法確立了農(nóng)民對(duì)集體土地享有獨(dú)立的權(quán)利主體地位與合法權(quán)益，農(nóng)民可以依據(jù)所享有的權(quán)利以及物權(quán)性質(zhì)的土地承包權(quán)，向法院，追究地方干部的民事責(zé)任，法院不應(yīng)再拒絕立案。
（四）有關(guān)保護(hù)個(gè)人利益的條款
過(guò)去我們總是說(shuō)：國(guó)家利益大于集體利益，集體利益大于個(gè)人利益。物權(quán)法的出臺(tái)顛覆了我們這一傳統(tǒng)觀念。法國(guó)杰出的思想家孟德斯鳩就曾說(shuō)過(guò)：“在民法慈母般的眼里，每一個(gè)個(gè)人就是整個(gè)國(guó)家。”在民事法律領(lǐng)域，任何民事主體都是平等的。《物權(quán)法》第63條第2款規(guī)定：“集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”這為集體中的成員維護(hù)個(gè)人權(quán)益提供了法律武器，也為地方干部可能成為事實(shí)上代表行使集體土地所有權(quán)的行為提供了約束。如果農(nóng)村集體組織的管理人員侵害了農(nóng)民的合法權(quán)益，侵吞了集體財(cái)產(chǎn)，受侵害的農(nóng)民可以依據(jù)所享有的權(quán)力向法院，請(qǐng)求撤銷有關(guān)規(guī)定，維護(hù)其權(quán)益，甚至是侵權(quán)人員。
三、幾點(diǎn)說(shuō)明
（一）農(nóng)村宅基地仍不能自由流轉(zhuǎn)
根據(jù)物權(quán)法第133條，能夠以“入股”、“抵押”等形式流轉(zhuǎn)的土地僅限于“通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地”。可見集體土地的流轉(zhuǎn)仍然沒有完全放開。是否應(yīng)放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，一直存有爭(zhēng)議。“考慮到目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。”物權(quán)法雖然限制了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，但卻在農(nóng)民融資渠道上有所突破。《物權(quán)法》第181條規(guī)定：“經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品抵押，……。”這一點(diǎn)賦予了中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)從業(yè)者浮動(dòng)抵押權(quán)，農(nóng)民可以拿“未來(lái)農(nóng)產(chǎn)品”到銀行抵押貸款。也就是，農(nóng)民把糧食種下地后，可以根據(jù)將來(lái)的收益向銀行貸款買化肥、買農(nóng)藥等等。當(dāng)然，這還需要農(nóng)民和銀行進(jìn)行協(xié)商，請(qǐng)求其受理貸款申請(qǐng)，這在實(shí)際操作中還是有一定難度的。盡管如此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)仍然是我國(guó)物權(quán)制度的創(chuàng)新，是具有中國(guó)特色的一種物權(quán)。
（二）“公共利益”的不確定性
《物權(quán)法》規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”但是，對(duì)于征收的前提“公共利益”，物權(quán)法并沒有明確規(guī)定，因此“公共利益”很可能會(huì)在實(shí)踐中被濫用。據(jù)悉，有關(guān)部門正在考慮以單行法的形式對(duì)此進(jìn)行規(guī)定。而在此之前，公共利益的界定權(quán)意味著將由法官進(jìn)行裁定，主觀因素的加入，使得其認(rèn)識(shí)上的不確定性加大。
（三）農(nóng)地承包方仍然處于比較被動(dòng)的地位
物權(quán)法中雖然就承包期限、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記等農(nóng)民土地權(quán)益進(jìn)行了相應(yīng)的法律規(guī)定，但發(fā)包方的意志對(duì)于合同的內(nèi)容仍將起主導(dǎo)作用。發(fā)包方可通過(guò)合同條款對(duì)承包方加以限制或附加種種苛刻的義務(wù)和條件。再加上作為政策基層執(zhí)行者的發(fā)包方往往帶有行政色彩的權(quán)力，所以農(nóng)戶的土地權(quán)益在現(xiàn)實(shí)生活中極易受到發(fā)包方的侵害。承包方的被動(dòng)地位，使得其抵御外來(lái)因素干擾的能力降低，土地經(jīng)營(yíng)的自由度受到影響。還應(yīng)注意的是，土地的征收和征用帶有強(qiáng)制性，并不是完全平等主體之間的交換和流轉(zhuǎn)。
（四）物權(quán)法只是框架性法律
現(xiàn)有物權(quán)法的內(nèi)容大多原本是零星分散在其他各個(gè)法律中的，將之抽出來(lái)整理為一部法律，是讓老百姓有一個(gè)比較清楚的物權(quán)意識(shí)，便于法律的適用。同時(shí)，對(duì)過(guò)去性質(zhì)比較模糊的權(quán)利也加以明確。比如，物權(quán)法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確立為物權(quán)而不是債權(quán)，這種物權(quán)性質(zhì)的明確界定，有利于農(nóng)民土地承包權(quán)的保護(hù)。從現(xiàn)有的內(nèi)容看，物權(quán)法還只是一部框架性的法律，它所涵蓋的是最基本和最主要的原則，有很多規(guī)定還需依賴后期的一些工作進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。為更好地完善其中的相關(guān)規(guī)定，物權(quán)法在制定中留有一定余地，如征收補(bǔ)償?shù)姆矫婢椭皇亲鞒鲈瓌t性、指導(dǎo)性的規(guī)定，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物權(quán)法規(guī)定的補(bǔ)償原則和補(bǔ)償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出具體而明確的規(guī)定。物權(quán)法與既有法律關(guān)系協(xié)調(diào)的問(wèn)題，日后也應(yīng)予以重視。
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[關(guān)鍵詞] 空間權(quán) 空間利用權(quán) 基礎(chǔ)
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市土地資源的有限性與城市發(fā)展的需要之間的矛盾日益擴(kuò)大，故加強(qiáng)對(duì)地下空間和地上空間的利用，實(shí)屬十分必要。以各種方式開發(fā)利用空間，已成為世界范圍內(nèi)的普遍趨勢(shì)。與開發(fā)利用空間如火如荼的局面相反，我國(guó)空間利用的立法層面，處于相對(duì)落后狀態(tài)。我國(guó)大陸有關(guān)空間權(quán)的專門立法尚屬空白，僅在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中，稍有涉及。鑒于此，許多學(xué)者無(wú)不贊同在我國(guó)的物權(quán)法中確立空間權(quán)制度。但就空間權(quán)中的一些理論問(wèn)題，學(xué)者之間的認(rèn)識(shí)頗不一致。本文將針對(duì)空間利用權(quán)是否應(yīng)作為獨(dú)立權(quán)利的理論基礎(chǔ)進(jìn)行論述。
一、空間利用權(quán)作為獨(dú)立的權(quán)利類型具有歷史必然性
所有權(quán)神圣為傳統(tǒng)民法中三大基本原則之一，其在土地所有權(quán)上即表現(xiàn)為土地所有權(quán)“上窮天寰，下及地心”。故土地所有權(quán)的范圍包括了地表所有權(quán)，空中所有權(quán)和地下所有權(quán)三部分。土地所有人對(duì)自己所有土地，以地表為中心而擁有上下垂直的支配力。在傳統(tǒng)民法中，空間權(quán)一直屬于土地所有權(quán)的內(nèi)容。土地所有權(quán)的行使及于土地之上下，土地所有權(quán)范圍包括地表、地上及地下三部分。于此情形下，空間既無(wú)必要，亦無(wú)可能從土地中脫離而獨(dú)立，空間僅作為土地的附屬物，與此相適應(yīng)，空間利用權(quán)無(wú)獨(dú)立存在之必要，均被包含于土地所有權(quán)之中。
時(shí)至近代，尤其是19世紀(jì)工業(yè)革命之后，社會(huì)生產(chǎn)力迅猛發(fā)展，一方面城市人口劇增，城市規(guī)模急速擴(kuò)張，從而給土地的需求帶來(lái)了巨大壓力；另一方面，科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展也帶動(dòng)了人類建筑水平的迅速提高，從而為人類土地的立體利用開辟了無(wú)限前景。土地需求的壓力和建筑水平提升，激發(fā)了人類向土地上空和地下開發(fā)和利用的熱情。高架鐵路、空中走廊、地下街、地下鐵道、地下停車場(chǎng)等利用空間的情形紛紛涌現(xiàn)。這些空中或地下建筑物的出現(xiàn)，無(wú)疑緩解了土地需求壓力，提升了城市土地利用率，同時(shí)，也對(duì)傳統(tǒng)的土地所有權(quán)提出了挑戰(zhàn)。
由此可見，雖然于近代之前，空間利用既無(wú)存在之必要，也無(wú)出現(xiàn)之可能。但是，隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，傳統(tǒng)的土地所有權(quán)遭遇挑戰(zhàn)，依靠其已不能解決層出不窮的利用空間的問(wèn)題。于此，傳統(tǒng)的土地所有權(quán)觀念應(yīng)該得以突破，應(yīng)當(dāng)使有關(guān)空間的權(quán)利從土地所有權(quán)中獨(dú)立出來(lái)解決生產(chǎn)力發(fā)展帶來(lái)的問(wèn)題。空間利用權(quán)作為獨(dú)立的權(quán)利類型是符合歷史發(fā)展規(guī)律的，是具有歷史必然性的。
二、將空間利用權(quán)作為獨(dú)立的權(quán)利類型符合法律的要旨
在一個(gè)健全的法律制度中秩序與正義這兩個(gè)價(jià)值通常不會(huì)發(fā)生沖突，相反，其往往會(huì)在一平等的層面上緊密相連融洽一致。一個(gè)法律制度若不能滿足正義的要求，那么從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，它就無(wú)力為政治實(shí)體提供秩序與和平。但在另一方面，如果沒有一個(gè)有序的司法執(zhí)行制度來(lái)確保相同情況獲得相同待遇，那么正義也不可能實(shí)現(xiàn)。因此，秩序的維續(xù)在某種程度上是以存在著一個(gè)合理的健全的法律制度為條件的，而正義則需要秩序的幫助才能發(fā)揮它的一些基本作用。“為人們所要求的這兩個(gè)價(jià)值的綜合體，可以用這句話加以概括，即法律旨在創(chuàng)設(shè)一種正義的社會(huì)秩序。”(P43) 然法律是通過(guò)何種途徑來(lái)創(chuàng)設(shè)一種正義的社會(huì)秩序呢？德國(guó)法哲學(xué)家耶林提出的“法學(xué)乃權(quán)利和義務(wù)之學(xué)”的命題深刻地回答了這個(gè)問(wèn)題。指明了法學(xué)是圍繞權(quán)利和義務(wù)而展開的。既然如此，則法律首先應(yīng)確定權(quán)利和義務(wù)，只有在此基礎(chǔ)之上才得圍繞權(quán)利和義務(wù)創(chuàng)設(shè)一種正義的社會(huì)秩序。故法律乃為權(quán)利的前提，“只有法律之抽象的原則存在，而后權(quán)利才會(huì)存在。權(quán)利由于法律而后才有生命，才有氣力，同時(shí)又將生命與氣力歸還法律。”(P6)空間利用權(quán)作為權(quán)利，賦予其獨(dú)立的法律地位有助于正義的社會(huì)秩序的形成。上文已述，空間利用權(quán)是隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展而逐步產(chǎn)生的，與此相適應(yīng)，有關(guān)空間利用權(quán)的地位問(wèn)題日益提到日程上來(lái)。若將空間利用權(quán)納入其他權(quán)利范疇，則不能解決有關(guān)空間利用權(quán)的問(wèn)題，并且有關(guān)空間利用的問(wèn)題，往往涉及科技含量較高，經(jīng)濟(jì)成本巨大，利益主體繁多的工程項(xiàng)目。問(wèn)題的及時(shí)解決有助于各方利益的協(xié)調(diào)，反之，若久拖不決，則會(huì)出現(xiàn)“牽一發(fā)而全身動(dòng)”的尷尬局面，于此情況下，法律不僅與于旨在創(chuàng)設(shè)一種正義的社會(huì)秩序的理念相去甚遠(yuǎn)，反而導(dǎo)致社會(huì)秩序的紊亂。故將空間利用權(quán)作為一種獨(dú)立的權(quán)利從根本而言是符合法律的要旨的。
參考文獻(xiàn)：
一、辦理非法占用土地案件基本情況分析
(一)辦理案件數(shù)量及種類
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2011年11月，3年來(lái)全市檢察機(jī)關(guān)共辦理涉及“非法占用土地”案件67件91人，主要涉及以下罪名：(1)涉嫌非法占用農(nóng)用地罪27件37人。已至法院作有罪判決的7件13人，已未有判決結(jié)果的8件，正在審查12件；(2)涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪3件3人。已作有罪判決1件1人，正在審查2件2人；(3)涉嫌非法經(jīng)營(yíng)罪5件6人，均經(jīng)檢委會(huì)研究因法律依據(jù)不足未；(4)涉嫌集資詐騙罪1件1人，正在審查；(5)涉嫌受賄、罪等職務(wù)犯罪31件44人，均作有罪判決。
(二)公安司法機(jī)關(guān)辦理此類案件存在的主要問(wèn)題分析
實(shí)踐中，有的公安機(jī)關(guān)對(duì)此類嚴(yán)重違法行為沒有及時(shí)立案查處：有的雖以非法占用農(nóng)用地罪、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪立案?jìng)刹椋蛔⒅卮驌糸_發(fā)商一方，沒有追究土地出讓方的責(zé)任，導(dǎo)致顯失公平：在對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題上，有的公安機(jī)關(guān)以“非法經(jīng)營(yíng)罪”立案?jìng)刹橐扑蜋z察機(jī)關(guān)后，由于法律依據(jù)不充分沒有到法院。有的法院對(duì)檢察機(jī)關(guān)移送的非法占用農(nóng)用地罪、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪案件以社會(huì)穩(wěn)定和責(zé)任主體不明為由作出答復(fù)。不以犯罪論處。加之最高人民法院《關(guān)于個(gè)人違法建房出售行為如何適用法律問(wèn)題的答復(fù)》明確意見(法(2010)395號(hào))：“在農(nóng)村宅基地、責(zé)任田上違法建房出售如何處理的問(wèn)題，涉及面廣，法律、政策性強(qiáng)。據(jù)了解，有關(guān)部門正在研究制定政策意見和處理辦法，在相關(guān)文件出臺(tái)前，不宜以犯罪追究有關(guān)人員的刑事責(zé)任”。這些批復(fù)或答復(fù)性意見。客觀上為檢察機(jī)關(guān)辦理此類案件帶來(lái)了障礙。
存在上述問(wèn)題的原因可歸納為以下兩個(gè)方面：一是未立案或未能或未作判決的案件大多因公、檢、法三家對(duì)法律適用問(wèn)題存在一定認(rèn)識(shí)分歧：二是相關(guān)法律、法規(guī)不明確，缺乏可操作性，導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)責(zé)任人追究不力。如對(duì)沒有辦理征用農(nóng)村集體土地等合法手續(xù)建“小產(chǎn)權(quán)房”，能否適用刑法第225條(非法經(jīng)營(yíng)罪)第4項(xiàng)中的“其他嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序的非法經(jīng)營(yíng)行為”認(rèn)定問(wèn)題，以及對(duì)村委會(huì)集體決策出租土地使用權(quán)能否以非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪追究村委會(huì)主任等法律適用問(wèn)題目前均不明確，導(dǎo)致目前對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處理問(wèn)題，無(wú)法以刑罰手段追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任。
二、檢察機(jī)關(guān)辦理此類案件法律適用中存在的主要問(wèn)題及解決方案
非法占用土地主要涉及“非法占用農(nóng)用地罪、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪、非法經(jīng)營(yíng)罪”三類犯罪的法律適用問(wèn)題。深入研究此類犯罪，對(duì)于及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決法律適用中的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，正確及時(shí)適用刑罰手段打擊犯罪，有效遏制非法占用土地現(xiàn)象發(fā)生具有十分重要意義。
(一)關(guān)于“非法占用農(nóng)用地罪”的法律適用問(wèn)題
從全市辦理的涉嫌非法占用農(nóng)用地罪來(lái)看，大部分院認(rèn)為，適用法律不存在根本，但在研究此類案件時(shí)主要有以下幾種分歧：
1.對(duì)《刑法》第342條的“數(shù)量較大”與“大量毀壞”是何種關(guān)系理解不一。原《刑法》第342條規(guī)定：“違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”刑法修正案(二)將《刑法》第342條修改為：“違反土地管理法規(guī)。非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”(將原有的“非法占用耕地罪”改為“非法占用農(nóng)用地罪”)。此法條中的“數(shù)量較大”與“大量毀壞”是何種關(guān)系，部分院認(rèn)為二者是并列關(guān)系還是選擇關(guān)系，法律規(guī)定不明確。有觀點(diǎn)認(rèn)為本罪不必同時(shí)具備兩個(gè)條件，具備其一即可。還有的觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然無(wú)明確表示必須同時(shí)具備兩種結(jié)果，實(shí)踐中認(rèn)為同時(shí)具備才可構(gòu)成本罪，前者是量的關(guān)系，后者是危害后果，兩者應(yīng)該是并列關(guān)系而非選擇關(guān)系。
目前銀行與開發(fā)商合作的理想模式大多是，開發(fā)商取得土地證，將土地抵押給銀行取得貸款，房屋銷售時(shí)銀行發(fā)放按揭并逐步收回貸款。這一模式看似合理，其實(shí)銀行也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。一是作為抵押物的國(guó)有土地使用權(quán)，在沒有開發(fā)前是有實(shí)在價(jià)值的，但一旦開發(fā)以后，則其價(jià)值事實(shí)上已隨售房行為逐步轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)之中。二是已開發(fā)土地在實(shí)踐中是無(wú)法執(zhí)行與拍賣的，實(shí)際擔(dān)保價(jià)值基本喪失。一旦開發(fā)商惡意不還貸款，銀行就土地?fù)?dān)保其實(shí)是無(wú)法變現(xiàn)的。銀行在發(fā)放貸款后，應(yīng)控制住開發(fā)商的資金回籠，在銷售達(dá)到一定比率（如30%）后應(yīng)逐步收貸款，在銷售過(guò)大半時(shí)（如70%）應(yīng)收清貸款。在操控上，銀行可在土地抵押后，先發(fā)放部分貸款，待開工逐步追加在建工程抵押，再陸續(xù)放款。這樣一來(lái)，開發(fā)商每買一套房屋，都必須先取得銀行同意，方可在房管部門備案銷售，銀行可完全控制住銷售回籠，也避免了已開發(fā)土地難以變現(xiàn)的弊端。
二、劃撥土地抵押應(yīng)注意的問(wèn)題
涉及劃撥土地抵押的規(guī)定比較多。1997年國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》中第二部分第2款規(guī)定“以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。”2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。2004年1月15日國(guó)土資源部《關(guān)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》明確了“以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。”
從上述有關(guān)文件的變化過(guò)程中可以看出，劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押物拍賣后必須先繳納土地出讓金，還要支付金額不菲的過(guò)戶費(fèi)用。因此在辦理涉及劃撥土地的房地產(chǎn)抵押時(shí)，銀行應(yīng)充分考慮處置抵押物的費(fèi)用，適當(dāng)降低貸款成數(shù)，以控制風(fēng)險(xiǎn)。
三、關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理應(yīng)注意的問(wèn)題
商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，普遍采用評(píng)估的方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。這一點(diǎn)，在2006年1月13日建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等三部委聯(lián)合的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）中被進(jìn)一步規(guī)范。《通知》指出:房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核的人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能，不得參與信貸決策。
以往商業(yè)銀行一般不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用，由借款人作為委托人來(lái)承擔(dān)。今后商業(yè)銀行必須就評(píng)估一事與借款人簽訂協(xié)議，明確哪一方作為委托人，即付費(fèi)方。另外在銀行內(nèi)部決策部門和審核人員上也應(yīng)調(diào)整，即不能由信貸決策部門選用評(píng)估機(jī)構(gòu)，按《通知》要求，審核人員還應(yīng)當(dāng)是具備房地估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能的專業(yè)資格人員，并不得參與信貸決策。形成兩股相對(duì)獨(dú)立、相互制約的機(jī)構(gòu)。
四、對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的審查
于2005年8月1日生效的最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中的部分條款對(duì)金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)有較大影響。
一是開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。但前開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。鑒于此，金融機(jī)構(gòu)在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時(shí)，必須要做好主體審查，對(duì)以前有以開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓方出讓土地使用權(quán)的出讓合同，應(yīng)采取有力措施，盡快督促借款人、抵押人將這部分合同得到市、縣人民政府土地管理部門的追認(rèn)。
二是經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無(wú)效。鑒于此，金融機(jī)構(gòu)辦理土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)審查土地出讓金的實(shí)際繳納情況，以及出讓金是否低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)，是否已及時(shí)足額繳納。
三是受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。鑒于此，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)注意關(guān)注土地使用權(quán)人是否按土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、容積率、綠化率等條件進(jìn)行開發(fā)。若有改變，是否經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，也要防范“超過(guò)合同約定動(dòng)工開發(fā)日期二年后未動(dòng)工開發(fā)的土地，政府可以無(wú)償收回”的法律風(fēng)險(xiǎn)。
五、土地儲(chǔ)備貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行普遍認(rèn)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較低。但從法律上分析，土地儲(chǔ)備貸款也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：
1、土地收購(gòu)資金過(guò)分依賴銀行貸款。目前各地的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，很多地區(qū)達(dá)80-90%左右。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或國(guó)家有關(guān)政策變化，土地市場(chǎng)不活躍，儲(chǔ)備的土地供不出去，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)法還款時(shí)，即使銀行抵押了大量土地，亦難以處置。過(guò)高的貸款比例也給土地儲(chǔ)備中心帶來(lái)了沉重的利息負(fù)擔(dān)，其發(fā)展前景將受到影響。
2、土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是由政府組建的不以營(yíng)利為目的的特殊機(jī)構(gòu)，按政府委托或授權(quán)行使一些特定的職能，形式上主要有事業(yè)單位、土地開發(fā)公司兩種，但它們都不具有嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體地位，只是地方政府經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)機(jī)構(gòu)。因此，在法律上尚未解決土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)定位問(wèn)題。
3、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只具有有限的民事行為能力。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名義上都是獨(dú)立法人，但是否有償還能力，其儲(chǔ)備的土地是否就是它的財(cái)產(chǎn)，是否有權(quán)處分等都還不確定，其能夠獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)也是有限的。如果以儲(chǔ)備的土地使用權(quán)抵押貸款，就等于儲(chǔ)備中心有權(quán)處置土地使用權(quán)，這從當(dāng)前的有關(guān)規(guī)定來(lái)看是沒有法律依據(jù)的。
4、現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備制度缺乏足夠的法律支持和保障。雖然很多地方政府已建立了土地儲(chǔ)備制度并制定了相關(guān)規(guī)定，但基本停留在“地方規(guī)章”的層次，沒有上升到地方法規(guī)的高度，且目前沒有法律、行政法規(guī)及全國(guó)統(tǒng)一的部門規(guī)章來(lái)規(guī)范。《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》都沒有明確土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能定位、收購(gòu)范圍等，導(dǎo)致土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度缺乏法律依據(jù)，當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效保障。
一、高度重視土地執(zhí)法監(jiān)管工作
近年來(lái)，各地、各部門堅(jiān)持保障發(fā)展和保護(hù)資源相結(jié)合，嚴(yán)格耕地保護(hù)，節(jié)約集約利用土地，嚴(yán)厲打擊土地違法違規(guī)行為，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。但是，土地違法違規(guī)行為在個(gè)別地方、個(gè)別單位仍然存在，從年新開工項(xiàng)目土地使用清理情況來(lái)看，有的縣（市、區(qū)）未報(bào)即用、邊報(bào)邊用、未供即用等違法占用土地的現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，個(gè)別地方違規(guī)出讓土地被國(guó)土資源部掛牌督辦，造成了不良影響。面對(duì)土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查全覆蓋的新形勢(shì)，各地、各部門必須迅速適應(yīng)土地執(zhí)法監(jiān)管模式和手段的重大變化，從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)管工作的重要性，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家土地管理政策和法規(guī)，規(guī)范用地秩序。
二、廣泛宣傳土地管理政策和法規(guī)
各地、各部門要加大土地管理法律法規(guī)及相關(guān)政策的宣傳教育力度。宣傳教育的對(duì)象以地方各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和鄉(xiāng)村基層干部為主，宣傳教育的重點(diǎn)突出土地國(guó)情、省情、市情、土地管理法律法規(guī)及配套制度等內(nèi)容，使各級(jí)干部進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感，帶頭遵守和模范執(zhí)行國(guó)家土地管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定。宣傳教育的方式要多樣化，國(guó)土資源部門要聯(lián)合公、檢、法、紀(jì)檢監(jiān)察等部門，有選擇地在新聞媒體上披露和曝光違法用地案件的查處情況，提高宣傳實(shí)效。通過(guò)廣泛深入的宣傳教育，營(yíng)造各級(jí)各部門依法行政，社會(huì)各界自覺守法的良好土地執(zhí)法監(jiān)管氛圍。
三、認(rèn)真開展土地違法違規(guī)自查自糾
年度土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作已經(jīng)啟動(dòng)，后時(shí)相的衛(wèi)星監(jiān)測(cè)圖片即將拍攝，各地必須迅速開展自查自糾。要全面清理，摸清底數(shù)。各地要對(duì)年度衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作以來(lái)土地“批、供、用、補(bǔ)、查”情況認(rèn)真開展一次排查，重點(diǎn)清查土地審批環(huán)節(jié)是否存在違法違規(guī)審批，土地供應(yīng)后是否違法違規(guī)使用，新開工項(xiàng)目是否存在未報(bào)即用、邊報(bào)邊用、未供即用等違法行為，違法用地是否得到及時(shí)查處等情況。要嚴(yán)肅查處，處理到位。各地對(duì)清查出的土地違法違規(guī)行為，要迅速糾正，既要處理事，又要處理人，確保處理到位；對(duì)符合用地條件的，要在年11底前完善用地手續(xù)。要切實(shí)整改，創(chuàng)新制度。各地要對(duì)存在的土地違法違規(guī)行為進(jìn)行深刻剖析，針對(duì)土地管理特別是土地執(zhí)法監(jiān)管中存在的薄弱環(huán)節(jié)，采取切實(shí)可行的措施加以改進(jìn)，積極探索和建立土地執(zhí)法監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制。
四、進(jìn)一步強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)管職責(zé)
嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管、依法查處土地違法違規(guī)行為是各地、各部門共同的社會(huì)責(zé)任。各地要構(gòu)建以政府為主導(dǎo)、國(guó)土資源部門具體負(fù)責(zé)、相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合的土地執(zhí)法監(jiān)管體系，形成齊抓共管合力，提高監(jiān)管實(shí)效。
用土地的第一責(zé)任人，必須加強(qiáng)對(duì)土地執(zhí)法監(jiān)管工作的領(lǐng)導(dǎo)和督辦。對(duì)國(guó)土資源部門上報(bào)的土地違法違規(guī)行為，應(yīng)根據(jù)《省土地違法行為報(bào)告暫行辦法》的規(guī)定，及時(shí)依法制止和組織查處，不得隱瞞不報(bào)和壓案不查。要建立健全違法用地、違章建筑查處領(lǐng)導(dǎo)小組和綜合防控隊(duì)伍，對(duì)依法應(yīng)當(dāng)拆除的違法建筑，要組織相關(guān)部門，依法。
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地糾紛；新農(nóng)村建設(shè)
中圖分類號(hào)：S-9
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1006-0278（2013）03-019-01
一、經(jīng)濟(jì)原因
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地增值效益的大幅提升，是土地糾紛案件增多的直接原因。
1 在工業(yè)化、鎮(zhèn)化加快的情況下，占地過(guò)多過(guò)快，征地補(bǔ)償仍然是城鄉(xiāng)二元化的，這不僅加劇了城鄉(xiāng)收入差距，而且造成了農(nóng)民心理不平衡，導(dǎo)致農(nóng)民與政府、與開發(fā)商之間的矛盾。現(xiàn)行征地辦法，基本都是給予失地農(nóng)民一次性補(bǔ)償。集體土地被征收以后，往往能為征地一方帶來(lái)很大的增值收益，而被征地一方所獲得的補(bǔ)償相對(duì)較少。集體和農(nóng)民土地增值收益分配比例不斷降低，直接原因在于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高幅度遠(yuǎn)跟不上上漲幅度。依照我國(guó)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，由三部分組成：一是土地補(bǔ)償費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為該耕地征用前三年平均產(chǎn)值的6-10倍；二是安置補(bǔ)助費(fèi)，為該耕地年產(chǎn)值的4-6倍；三是被征用土地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)以及當(dāng)?shù)卣試?guó)有土地有償使用收入所做的補(bǔ)貼，總和最高不超過(guò)具體地塊平均畝產(chǎn)的30倍。但因農(nóng)地產(chǎn)值相對(duì)不高，導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)用偏低，按照法定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的補(bǔ)償費(fèi)有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，難以解決失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，而且相鄰地塊的征地補(bǔ)償往往因用途不同而相差很大。宅基地的補(bǔ)償則沒有明確的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中，有些地方按著附著物補(bǔ)償，而有些地方則單獨(dú)補(bǔ)償。
2 土地既是農(nóng)民的生活資料，也是生產(chǎn)資料，如果土地不被征收，農(nóng)民可以自己耕種，還可以得到國(guó)家補(bǔ)貼，取得不錯(cuò)的收入。而土地被征收，征地補(bǔ)償費(fèi)用僅考慮被征收的土地原用途和原價(jià)值，不考慮土地本身的價(jià)值、增值價(jià)值及預(yù)期收益，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，計(jì)算依據(jù)不合理。
3 政府征用土地時(shí)，土地補(bǔ)償費(fèi)集體占了大多數(shù)補(bǔ)償款，由集體統(tǒng)一支配。而政府對(duì)集體如何使用土地補(bǔ)償款缺乏細(xì)化，缺乏可操作性的規(guī)章制度，致使鄉(xiāng)、村層層克扣現(xiàn)象比較普遍，再加上缺乏嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)管監(jiān)督機(jī)制，補(bǔ)償款發(fā)放存在漏洞。
二、政策及法律法規(guī)，現(xiàn)行有關(guān)土地方面的政策及法律制度設(shè)計(jì)缺失，是土地糾紛產(chǎn)生的根本原因
（一）政策調(diào)整
農(nóng)業(yè)政策的調(diào)整，是導(dǎo)致農(nóng)民收益的變化的根本原因。改革開放后農(nóng)村實(shí)行了，農(nóng)民承包土地30年、50年不變的政策已深入人心，但在政策執(zhí)行過(guò)程中各級(jí)政府提高征收各種稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加上物價(jià)上漲等因素，農(nóng)民種地?zé)o利可圖，打擊了農(nóng)民生產(chǎn)的積極性。國(guó)家適時(shí)進(jìn)行了政策調(diào)整：讓農(nóng)民重新看到了種地的益處；免征各種稅費(fèi)，提高農(nóng)民生產(chǎn)積極性，對(duì)種地農(nóng)民實(shí)行政府補(bǔ)貼，提高種地農(nóng)民待遇。加上糧食價(jià)格的提高，外出務(wù)工農(nóng)民即使不出家門，土地也會(huì)給自己帶來(lái)比較滿意的收入。
（二）法律、法規(guī)頻繁修訂
法律和政策的契合不協(xié)調(diào)是糾紛產(chǎn)生的法制性根源。自實(shí)施到現(xiàn)在，國(guó)家有關(guān)農(nóng)村土地承包問(wèn)題的政策、條例、法律法規(guī)不斷出臺(tái)，如《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》、《民法》、《土地承包法》等，有關(guān)的政策條例不勝枚舉。由于國(guó)家整體處于社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，使得已有的法律、法規(guī)很難適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的變化，經(jīng)常被補(bǔ)充和修訂。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》在1988年、1998年、2004年被三次修訂，每次都有新增添的內(nèi)容。法律、政策的靈活性和多變性與土地變動(dòng)滯后性和緩慢的過(guò)程產(chǎn)生矛盾。針對(duì)這種情況，即便是專門從事土地問(wèn)題研究的人員也難以完全理解法律的真正意義。
三、社會(huì)保障缺失
“地不要人”是不少地方的征地補(bǔ)償方式。被征地農(nóng)民一次性拿到補(bǔ)償款，如同國(guó)有企業(yè)職工買斷工齡一樣，實(shí)質(zhì)上都是失業(yè)，但是工人享受社會(huì)保障，被征地的農(nóng)民卻沒有。在城市化進(jìn)程中，出現(xiàn)大批種田無(wú)地、上班無(wú)崗、社保無(wú)份的“三無(wú)”農(nóng)民，他們失去了生存、就業(yè)、養(yǎng)老的根本保障，沒有辦法融入城市，也沒有生活的最低保障，從而引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。
四、征地理由不充分
政府在對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行征收時(shí)，利用“公共利益”一詞的模糊性，隨意將征地原因解釋為“公共利益”。沒有及時(shí)向農(nóng)民宣傳好相關(guān)的法律法規(guī)，不能將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及辦法及時(shí)公開的向被征地農(nóng)民展示。按照現(xiàn)行法規(guī)，土地使用權(quán)歸農(nóng)民，而產(chǎn)權(quán)屬于村集體，在征收及補(bǔ)償?shù)某绦蛏喜煌晟疲r(nóng)民缺乏有效的參與。在“雙主體”制度下，強(qiáng)勢(shì)“集體”往往會(huì)導(dǎo)致失地農(nóng)民“被代表”。
一、基本情況及現(xiàn)狀
二、維權(quán)工作經(jīng)驗(yàn)和做法
（一）加強(qiáng)法律法規(guī)政策的宣傳普及，增強(qiáng)農(nóng)民工依法維權(quán)意識(shí)。我們采取送法下鄉(xiāng)、專題培訓(xùn)等多種方式宣傳和普及農(nóng)村土地承包法律法規(guī)政策，教育農(nóng)村基層干部依法行政、依法辦事，引導(dǎo)農(nóng)民工學(xué)法、懂法和用法。對(duì)前來(lái)咨詢涉及到農(nóng)民工土地承包方面的問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)解答，一方面宣傳了法律法規(guī)政策，另一方面又促進(jìn)了相關(guān)問(wèn)題的解決。
（二）因地制宜采取多種措施，落實(shí)農(nóng)民工承包土地的權(quán)利。我們依法確認(rèn)和維護(hù)農(nóng)民工的土地承包權(quán)益，積極推進(jìn)延包后續(xù)工作的不斷完善，確保承包地塊、面積、承包合同、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書“四到戶”，充分保障了農(nóng)民工長(zhǎng)期的土地收益權(quán)，促進(jìn)農(nóng)民工安心轉(zhuǎn)移到非農(nóng)領(lǐng)域就業(yè)。
（三）引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)民工土地流轉(zhuǎn)收益。隨著支農(nóng)惠農(nóng)政策的實(shí)施，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)漸趨活躍。為此，我們積極引導(dǎo)農(nóng)戶特別是農(nóng)民工規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，簽訂正式流轉(zhuǎn)合同，確保農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)收益。
（四）建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制，維護(hù)農(nóng)民工土地承包權(quán)益。針對(duì)目前我縣農(nóng)村土地矛盾日益尖銳的現(xiàn)狀，我們對(duì)外出務(wù)工農(nóng)民由于土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范等因素引發(fā)的矛盾，耐心細(xì)致地做好調(diào)解工作，維護(hù)農(nóng)民工與受讓耕種農(nóng)民之間的合法權(quán)益，盡量把損失降到最低，確保農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。
三、存在的主要問(wèn)題
（一）有的村組干部在二輪承包后，對(duì)外出務(wù)工人員承包耕地的意愿了解不透，甚至誤解，認(rèn)為外出務(wù)工農(nóng)民已經(jīng)放棄了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，導(dǎo)致部分外出農(nóng)民工未及時(shí)發(fā)到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。
（二）有的村組干部對(duì)農(nóng)村土地承包法律法規(guī)政策理解上存有偏差，允許村民小組農(nóng)戶間自行協(xié)商每3－5年重新調(diào)整承包地，導(dǎo)致部分外出農(nóng)民工喪失農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
（三）有的村組干部對(duì)外出務(wù)工承包農(nóng)戶和下落不明承包農(nóng)戶的承包地，沒有按法定程序簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，而是以其他方式處置，導(dǎo)致外出務(wù)工農(nóng)民回到村組后，紛紛找村組干部要回承包土地，由此引發(fā)糾紛。
（四）有的村組干部工作中圖省事怕麻煩，對(duì)外出務(wù)工農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)直接填發(fā)給現(xiàn)耕種農(nóng)戶等，由此引發(fā)各種矛盾糾紛。
（五）稅改前，有些農(nóng)民工深感負(fù)擔(dān)重，通過(guò)口頭協(xié)議將土地送回給村委會(huì)或轉(zhuǎn)讓給他人耕種，現(xiàn)今政策不同了，他們又想要回承包地，由此引發(fā)各種矛盾糾紛。
四、建議
（一）加大宣傳力度，確保宣傳到戶。針對(duì)常年在外務(wù)工的農(nóng)戶可以通過(guò)其親友轉(zhuǎn)告等方式進(jìn)一步加大宣傳，確保農(nóng)村土地承包有關(guān)法律法規(guī)政策宣傳到千家萬(wàn)戶。
（二）加強(qiáng)學(xué)習(xí)和實(shí)踐，努力提高工作水平。農(nóng)村基層干部要全面掌握有關(guān)農(nóng)村土地承保法律法規(guī)政策，找出工作中存在的不足點(diǎn)，工作中碰到矛盾糾紛能夠及時(shí)提出應(yīng)對(duì)措施，找出解決方案，把矛盾糾紛化解在基層，確保農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。
