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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業融資風險，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產行業；金融風險；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01
現代房地產研究學家普遍認為，在房地產行業中金融就是實現房地產行業的資金融通，其中房地產金融的重要組成部分也就是融資，房地產的融資包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產典當以及房地產證券等，目前還沒有形成真正的風險評估系統。那么下面本文就對我國房地產行業中存在的金融風險及其對策進行分析。
一、我國房地產行業中的金融風險
其中在房地產行業金融中，包括了房產金融以及地產金融，兩者均是對房地產資金融通進行研究的重要內容。房地產金融包括吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產行業金融體制也在逐漸的進行革新。
現今我國房地產行業金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。
房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產行業金融發展過程中，其交易市場具有一定的復雜性，并且在逐漸加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。
房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、我國房地產行業中金融風險的解決對策
為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押帶來的風險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產行業的金融風險以及收益均進行相應的管理。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發商對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到在企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風險管理能力，對于房產的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。
三、結語
總而言之，想要對房地產行業金融風險進行有效的控制，必須對房地產金融業的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。
參考文獻：
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關鍵詞：資本結構；房地產行業；發展現狀；問題；優化途徑
中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）04-0009-02
隨著國內經濟發展進入新常態，作為國民經濟增長的支柱產業，我國房地產業告別了十年的黃金時期，也進入了其行業發展新常態，面臨投資增速放緩、庫存居高不下、房價轉勢下降、市場分化突出的不利局面。面對著新常態的機遇和挑戰，我國房地產業未來發展充滿了不確定性。從資本結構上看，國內房地產企業抵御金融風險的能力普遍明顯不足，大部分企業存在著資本結構不合理、對銀行貸款融資依存度高、短期借款融資比重大、償債風險高等一系列問題。因此，我國房地產業如何在國內經濟進入新常態的大環境下，如何生存發展、如何降低行業風險、優化資本結構并保持較好成長態勢是房地產企業需要思考的問題。
一、國內房地產業發展現狀
近年來，國內房地產業在經歷長達十年的井噴式增長期后，行業增長勢頭趨緩，樓市逐漸降溫，發展增速放慢。以2014年房地產行業數據為例，國內房地產上市公司資產總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產主營業務收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營業利潤均值19.85億元，同比上升9.77%。盡管2014年國內房地產上市公司各項關鍵性財務指標仍呈現上升趨勢，但從增速上看，除凈資產均值外，其余三項指標增速同比均有不同程度的下降。2015年，全國整體樓市銷售業績在國家相關利好政策的刺激下，市魴星櫓鴆交嘏。1―5月份全國商品房銷售面積累計35 996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達到24 409億元，同比增長3.1%。
總體來看，房地產行業整體銷售業績增幅收窄，盡管上市公司規模仍保持穩步增長的勢頭，但國內房地產開發整體投資增速下行趨勢已成必然，各項產業發展的關鍵性指標增速已經步入下降通道。
二、國內房地產企業資本結構存在的問題
企業資本結構通常是指企業權益資本和債務資本同企業總資本之間的比例關系，通常用財務指標資產負債率（總負債/總資產）來表示。企業資產負債率越低，則財務風險越小，債權人資本保障程度越高，而過高的資產負債率則會給企業帶來巨大的償債壓力和財務風險。就資本結構而言，國內房地產行業內部充斥著資本結構失衡、融資渠道單一的問題。
（一）資本結構失衡，整體資產負債率偏高
根據Wind數據顯示，2016年國內上市公司有132家資產負債率高于70%，其中23家屬于房地產行業，這23家公司中甚至有12家的負債率超過80%，即便是行業龍頭萬科A和新城控股的負債率也分別達到80.6%和82.81%。2016年國內房地產行業整體平均資產負債率為79.72%，直逼80%關口。目前，國際上房地產行業資產負債率通行標準為50%，由于國內市場差異，國內房地產業平均負債率的正常范圍也在60%～70%之間。可見，國內房地產業資產負債率整體過高，且上漲勢頭不減，財務風險日益加大。
國內房地產業資產負債率過高，究其原因主要是房地產業本身是非常典型的資金密集型行業，資金杠桿在企業發展過程中扮演重要的角色。房地產企業在生產經營過程中尤其是前期投入階段對資金需求量大、流轉周期長，而鑒于目前我國金融體系的不完善，可供企業選擇的融資渠道過少，股權融資、自籌資金等方式又存在一定局限性，相對而言，企業更傾向采用銀行貸款的方式進行資金籌措以維持正常生產經營活動。正是企業對債務融資方式的偏好和依賴，進一步加大了企業的財務杠桿，從而導致負債率整體偏高，其潛在的金融負債風險為我國經濟穩定發展埋下隱患。
（二）融資渠道單一，對銀行貸款依存度高
目前，國內房地產企業的資金來源主要由銀行貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金和預收款）三個部分構成。房地產業屬于資金密集型企業，總體資金投入需求量大，其自有資金相對不足，主要資金投入源于銀行貸款。根據央行和銀監會的調查數據顯示，國內房地產企業的55%資金直接來源于銀行系統，而房地產業的自籌資金基本上來源于商品房銷售收入，絕大部分購房者采用銀行按揭貸款方式支付總房款，若按首付30%計算，則企業自籌資金中的70%同樣來自銀行貸款；其他資金包括購房定金、預收款和建筑施工方的工程墊付款等，而施工承包商墊付款中大部分資金來源于銀行貸款，這實質上構成了房地產業的間接銀行信貸。通過以上分析，保守估計國內房地產業直接或間接通過銀行貸款方式所籌措資金已占企業融資總額的七成以上。可見，國內房地產企業對銀行貸款的依賴程度明顯過高，財務杠桿過大。一旦房地產行業發生經濟波動，其經營風險和財務風險將直接傳導給銀行，導致金融風險爆發，進而影響國家金融市場的安全和穩定。
我國房地產業過高的資產負債率以及單一的融資模式加大了企業的財務杠桿和經營風險，嚴重阻礙了企業的持續穩定發展和資本結構優化進程。因此，當前國內房地產企業共同面臨的問題是如何促使其過高的資產負債率下降至合理區間，拓寬融資渠道，從而優化自身資本結構，降低財務風險。
三、資本結構優化具體途徑和方式
（一）降低資產負債率，合理控制負債規模，優化資本結構
根據我國房地產行業負債為主的融資特點，應把降低資產負債率作為資本結構優化的切入點。前文所示，國內房地產企業財務杠桿過大的問題非常突出。正常情況下，對于成長迅速、盈利空間較大的企業而言，適度的財務杠桿能夠增加資本投入，激活企業的創造能力，擴大企業規模，提升盈利能力。同時，適債務利息可以抵稅，有助于企業減輕稅負。但財務杠桿在幫助企業增加盈利的同時，也在累積風險。高負債產生的利息會導致企業現金流緊張，過度增加財務費用，吞噬稅前利潤，一旦投資項目無法實現預期盈利甚至虧損，財務杠桿會成倍放大財務風險，導致資金鏈瀕臨斷裂，使企業陷入財務困境。目前，我國房地產上市公司整體資本負債率已接近80%，資金鏈條過于緊張，償債壓力大，將資產負債率降至合理區間將有助于產業結構調整，優化企業資本結構，促進房地產行業長期穩定發展。
（二）增強長期償債能力，合理調整融資結構，實現融資渠道多元化
國內房地產企業債務結構普遍以中短期負債為主，長期負債比例較低。“短為主、長為輔”的債務結構要求企業要具有較強的短期償債能力，但短期償債能力的強弱并不能代表企業的成長性和可持續性，也無法衡量企業抵御市場風險的能力。短期負債比例偏高，企業財務風險增加的同時，短期償債壓力驟增，一旦資金不足，企業會被迫做出非理性決策，以高息借貸方式籌措資金，填補短期債務漏洞，而這些短期行為對企業長期持續發展造成不利影響。對于房地產行業而言，長期負債利率相對較低，提高長期負債比例，將有助于減輕企業債務利息負擔，促進企業不斷增強自身持續盈利能力和現金流創造能力。企業只有持續產生穩定可靠的現金流，才能增強長期償債和抵御風險的能力，從而降低企業投資經營風險。
目前，我國房地產行業融資結構不合理，長期融資比例偏低，其主要原因是融資渠道過于單一，企業融資來源主要依靠銀行貸款。因此，要解決融資結構失衡問題，應當采取信托融資、房地產證券化等方式拓展融資空間，實現融資渠道多元化。
1.信托融資，一般是指信托公司針對有較好盈利空間的房地產投Y項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言，信托融資優勢在于融資成本低，財務費用少，融資期限彈性大，可以在不提高資產負債率的情況下實現企業資本結構優化。
2.房地產證券化是房地產市場發展的主流方向，可以促使房地產行業經營管理更專業、資源配置更合理，其最常見的表現形式是上市融資。房地產企業通過上市可以迅速籌集巨額股權資金并作為注冊資本長期使用，并無償債壓力，同時還可以達到擴大企業規模、分散經營風險、降低融資成本、改善資本結構的效果。
（三）加速行業資源整合，擴大企業經營規模，實現規模產出效應
由于我國房地產企業個體經營規模所限，除銀行貸款融資外，大多數企業還無法滿足債券融資、上市融資等外部融資方式的條件。因此，擴大房地產企業經營規模是打破其他外部融資方式限制條件、開辟融資渠道的重要途徑。
1.房地產企業若想染指大型開發項目，整體實力必須過硬，要具有相當的經營規模和行業資質，同等市場機遇面前小規模企業往往被忽略，所以要著重擴大企業規模，提升市場影響力和抵御風險能力，實現經營規模化。
2.小規模企業融資相對困難，限制較多，融資規模有限，以中短期資金為主，而大規模企業則更容易獲得資金的支持。因此，擴大企業規模就要加大行業整合力度，通過整合減少企業數量，提升經營規模，實現房地產行業整體規模化發展。
四、結語
在市場經濟條件下，我國房地產業尚處在發展階段，企業整體資產負債率偏高，資本結構不合理，融資渠道單一，對于銀行貸款有嚴重的依賴性，這些問題都阻礙了房地產行業正常發展。因此，合理控制企業資產負債率，改善內外融資結構，實現融資渠道多元化，成為房地產業實現資本結構優化的有效途徑。合理的資本結構直接關系到房地產企業自身的生存和發展，同時也對行業整體的持續健康發展起到決定性的作用。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產融資；現狀；發展趨勢
中圖分類號：FO 文獻標識碼：A
房地產行業是一個資金密集型行業，需要大量的資金支持其發展。當前我國房地產行業發展的資金主要依靠銀行的借貸，缺乏其它的融資渠道，這種單一的融資渠道使得房地產行業對于銀行的依賴性很大，一旦無法從銀行獲得貸款，那么我國房地產行業將會出現資金鏈斷裂的情況，從而使整個行業和房地產市場面臨著巨大的風險。因此我國房地產行業應該積極拓展融資渠道，盡可能的分散金融風險，保證整個房地產行業的健康發展。
1我國房地產企業傳統融資渠道
我國傳統的房地產融資渠道主要是銀行，隨著國家對于房地產信貸政策的調整，使得我國房地產傳統的融資方式發生了很大的困難。我國房地產行業傳統的融資渠道主要包括以下幾個方面：
1.1銀行貸款
房地產行業對于資金的需求量十分巨大，能夠獲得足夠的融資直接關系到房地產行業的發展。當前國內房地產行業主要依靠銀行信貸獲得資金。融資渠道的單一，在很大程度上增加了房地產行業發展的風險。隨著國家對于房地產貸款的逐步緊縮，在很大程度上使房地產行業面臨著資金困難。
1.2上市融資
房地產企業通過上市來進行融資，對于解決房地產發展的資金瓶頸具有一定的作用。但是國家處于經濟安全的考慮，對于能夠上市的房地產企業限制的很嚴格，當前只允許一些具有相應實力的企業借殼上市，對于一般的房產企業來說，很難通過上市融資。
1.3海外房產基金
隨著我國改革開放的不斷深入進行，我國房地產市場逐步對外開放，大量海外資金涌入我國房產市場。海外房產基金的進入對于我國房地產行業融資具有十分重要的意義。但是當前國內尚沒有相關的法律法規，這就使得很多企業在操作的過程當中得不到有效的規范，不利于海外基金在房地產行業中充分發揮作用。
2我國房地產企業傳統融資渠道存在的弊端分析
2.1實際融資渠道較為單一
雖然我國房地產行業的融資渠道有上面幾種，但是除了銀行之外，其它的融資渠道在具體的操作上都還存在很多不成熟的地方，而且受到我國現行法規的束縛，不能夠對解決房地產行業融資有根本性的作用。因此當前我國房地產行業的資金來源仍然主要依靠銀行信貸，融資渠道十分單一。
2.2企業對銀行貸款依賴過重
隨著我國經濟發展速度的加快，我國逐步建立起完善的金融市場，但是由于我國金融市場起步時間較晚，在很大程度上對于房地產的融資都集中在間接融資上。當前我國房地產企業自己的資金量往往不足以支持其開發，因此主要是依靠銀行借貸當中，這使得整個房地產行業對于銀行的依賴性十分巨大。
2.3海外基金與國內企業對接的難題
海外基金在進入我國房地產行業時，往往采用自由的比較成熟的風險評價機制，對國內的合作伙伴進行風險評價和預測。由于我國實際情況與其風險評價機制存在較大的差距，這就使得二者之間可能存在一些銜接上的問題。因此國外基金在進入我國時往往具有較高的要求，一般的房地產企業并不能通過國外基金的風險評價。除此之外，我國相關法律法規不夠健全，存在很多不明確的地方，國外投資者在進入中公時存在較多的顧慮。
3房地產融資渠道的發展趨勢
理想的房地產融資體系應該是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信托基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸政策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由于房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。
4發展我國房地產融資渠道的對策和建議
4.1建立多層次的房地產融資體系
當前我國房地產融資當中存在的主要問題就是渠道比較單一，缺乏多樣化的融資渠道。針對這種情況，應該根據我國的國情，有針對性性的豐富房地產的融資渠道，逐步建立和完善多層次的融資體系。各個金融機構應該根據房地產行業的融資需要，有針對性的進行金融創新，開放出相對應的金融產品，為其提供便利。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行,缺少專業信貸機構。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高,中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下,銀行縮緊信貸,房地產企業深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。筆者認為可以通過以下方式進行嘗試一是擴大權益融資比例，降低行業整體債務依存度；二是對于大型房地產企業，可發行短期債券融資，對于中小型企業，則可以大力發展房地產投資信托基金等方式。
4.2完善房地產金融法律法規
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全,規定不具體。從整體上看,嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中,新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系,對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等,做出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。
4.3加強對外資金融機構以及境外基金的引導
外資銀行以及境外的房地產產業基金是中國房地產金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產品和房地產融資渠道會為房地產企業打開，外資資金的進入會加速中國金融體系的建設。但同時，由于外資的逐利性，特別是游資更強的投機性，它們的大量進入或流出會對我國經濟產生不可估量的影響，因此有關部門必須密切關注國際“熱錢”進入房地產市場的動向，防止其對我國房地產市場造成太大的沖擊。
5總結
綜上所述，筆者認為，構建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現行宏觀政策主導下的金融調控政策給傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響外，下階段我國應重點培育發展房地產信托業務，同時積極探索完善房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等融資渠。總之在信貸緊縮的大環境下,我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發展路線，加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理,進一步完善法律法規,努力創新金融工具,不斷豐富融資方式。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產行業 金融風險 防范措施
近幾年，隨著我國經濟迅速發展與全球化的加劇，很容易出現房地產金融風險的問題。對于這種問題，我國也在慢慢完善相關機制以保障房地產行業能夠持續向上發展。房地產行業在發展的過程中房地產金融是其重要因素，因此防范金融風險不但決定了房地產行業的健康發展趨勢，還會對整個國家經濟與金融行業的持續發展造成深遠影響。
一、房地產金融風險的含義和類型
（一）金融風險含義
房地產金融的廣義是指房地產資金之間的流通，包含了房產金融與土地金融。而它的狹義是指與房地產開發與投資經營相關聯的金融活動與投資活動。而金融風險指的就是房地產業在銀行的幫助下進行籌措、融通、清算資金等相關金融業務時，因為各種突發問題而受到影響，使銀行在收益時不能夠達到預期收益，進而需要承擔風險損失，造成房地產金融風險。
（二）房地產金融風險類型
信用風險。主要指的是因借款人沒有能力償還或者不想償還，而出現的貸款利息不可以及時回收或根本沒有辦法回收的狀況。這種信用風險一般都會出現在房地產企業因房源銷售困難、投資周轉不暢或者因經營不善導致虧損甚至倒閉等這些情況上面，如果借款的是個人，并且個人出現了收支減少、待業在家、支出更多或者亡故等因素也會導致沒有能力還款。
流動性風險。因為在當前金融機構并沒有充足的運轉資金與能夠隨時提現的資產，所以可能會出現無法償還到期債務，與無法滿足客戶提出要取出存款的要求，進而承擔流動性風險。有部分流動性風險具有原發性，指的是在資產構造里中長期資金貸款比例太大，現金等不能解決提款需求，同時又缺少資金融合的經濟渠道與方法，從而使流通不暢；也有一些流動性風險具有繼發性，主要是因為信用風險引發的風險，在房地產金融里有很多人是將房產作為貸款抵押品，而當貸款人無法按時還取貸款時，銀行就會要求將抵押房產進行處理以得到賠償，但是房產賣不掉就會導致銀行缺少相應的資金用來解決提款等問題，這也會出現流動性風險。
匯率風險。如果在金融市場里出現外匯升值，就會導致本國貨幣在外貶值，而讓以外匯為主的債務出現家中的情況；如果情況剛好相反，就會讓用外匯計價的相關資產出現減少的情況。在進行外匯買賣與收支時也有可能產生風險，因此當在房產金融里出現外匯或者外債的身影時，就有可能會出現外匯風險。
二、出現房地產金融風險的原因
（一）健全房地產金融風險管理的相關機制
當前，我國房地產金融的法律法規建設在不斷進行完善，房地產市場也隨之在快速發展，兩者都具備了廣闊的發展前景，但是在當前還沒有其他的專門針對房地產金融的法案，在當前經濟發展形勢下，與房地產金融相關的規章制度應該得到進一步完善。
（二）房地產金融渠道單一，太過依賴銀行貸款
我國的房地產金融市場在經歷了30年的發展之后，國內銀行的相關體制建設漸漸成熟，但是房產開發所需資金大多依賴銀行貸款，既存現狀顯然會讓房地產金融出現更多的風險。目前我國銀行對于房地產行業的貸款方式主要有建筑貸款、房產資源開發貸款、儲備貸款與住房貸款等方式，所以，在房地產金融市場所運轉的各項環節都會承擔其中運行時可能會出現的信用與市場風險。而且，如果每項環節在運轉的過程中產生差錯就一定會給金融市場帶來不可估量的風險。
（三）受益群體的利益訴求差異化
當前我國國情決定了房地產金融市場的受益群體會有多元性，在這當中包含了各階層政府、地產開發商、土地產權方、商業銀行和有住房需求的人等。這些受益群體在利益訴求方面存在著較大的差異，特別是房地產業在進行市場化后，房產價值就會和受益群體之間有著千絲萬縷的聯系，在消費者負擔不了高房價時，銀行不但會貸款給開發商同時還會提供貸款給普通消費者，這又會讓銀行借貸身處風險之中，而且，在房地產金融市場里政府也占據了關鍵位置，因此要在利益和風險間找到支撐點。所以，房地產金融市場里受益群體的利益訴求決定了風險的發生幾率。
（四）個人住房貸款有潛在的違約風險
我國的個人征信系統已建立并在不斷完善，在當中所包含的內容越來越多，反映的信息情況越來越全面，因此銀行在對貸款人資產情況與貸款意圖進行監管調查時，會越來越方便，但隨著城鎮化進程的推進，原有的客戶群體已發生很大變化，大量農民進城務工，也通過貸款方式解決住房問題，貸款客戶的人員組成變得多元化，但個人征信系統對這部分客戶的信息還不全面，這類客戶以往從事農業生產，個人信用信息沒有建立或不全面，使得銀行在貸款審批中無法借助個人征信信息來規避可能出現的風險。另外，貸款客戶人員類型組成的的多元化，使得其還款來源也變得多樣化，還款的不穩定性因素增加了，更容易導致客戶在申請按揭住房貸款后，出現違約風險。
三、加強房地產金融風險防范措施
（一）增強銀行的自身管理
銀行如果想防范自身的貸款風險那么在事前就應該重視預防，不是在風險發生后再想辦法解決。在貸款發出前，如果發生了開發商無法償還貸款的情況，那么銀行應該立即將其抵押品沒收。但這種方法也是事后的補救，防范重點應該還是事前控制。而另一面，需要強化監控房地產行業貸款的各種細節。銀行一定要按照法律法規走流程，不能被利益蒙蔽了雙眼，發放貸款給不合標準的房地產開發商，并需要強化認識房地產金融市場的規律，不被金錢所誘惑，對銀行內部進行改革、改進原有體制，并同時制定出科學合理的考核方式，施行權責合一的獎罰制度。
（二）擴展房地產行業的融資渠道
將房地產行業的融資渠道擴展開來的目的是將銀行獨自承擔的風險分給社會來共同承擔，主要方法有投資者自身承擔起房地產金融風險的融資。當前我國在房地產行業方面的主要融資方式有將貸款融資轉化為銀行貸款、資產實現證券化、房產信托等多樣性融資渠道，是擴展消費者與房地產行業融資渠道的重要方式，而且也能顯著減少房地產市場的金融風險。當房地產市場金融系統完備之后，房地產融資與個人貸款才可以在股權與債券融資中構建完善的證券市場。在證券市場中，可以創新使用各種金融工具，其中包含了信托證券、投資基金等方面。這樣才能有效實現投資者在房地產市場中的融資渠道，進而逐步分解對金融風險的分析。
（三）建立完善的市場機制
在我國現有的市場體系里，如果缺少了市場的監督或者能力不足，就有可能出現資源配置不均衡的現象，導致部分收益個體把發展成本轉移到奉獻資源者身上，而這些人不但沒有辦法得到收益同時還需浪費成本。房地產市場金融風險主要是因為受益群體之間的競爭，特別是有一些利益集團無法對某些參與者產生約束力，最后出現利益失衡的現象。所以如果想防范房地產市場金融風險就應該建立高效率的約束機制，并通過平衡收益群體間的利益訴求，確保市場擁有相對公平，進而完成風險和利益之間的平衡。
（四）完善個人信用評級機制
雖然我國現在建立了針對個人的信用評級制度，但是一般情況下都只會依靠道德約束與評判，如果在貸款過程中出現了違約問題，當事人的要承擔的法律責任相對不會很嚴重，而銀行在其中的制約效力也會十分有限，所以，完善現有的個人信用評級制度是當前銀行的首要任務，我國應和國外已發展完善的個人信用評級機制看齊，建立信用調查、信用檔案等機制于一體的監管制度，以有效的法律監管個人貸款，增強違約風險成本，例如，銀行可以采取聯網的方式，在網上對涉嫌貸款違約的當事人進行公布，并同時取消其永久貸款資格；并強化對信用評級制度的使用，信用等級越高能夠得到的貸款金額越大，而且利息利率與貸款日期等都能夠相應獲得優待，以此方法完善信用評級機制，能夠有效防范金融風險的發生。
四、結束語
近年來，我國房地產行業和金融產業之間的合作逐漸在深化開展當中，由此便可以看出房地產行業只有擴寬融資渠道才能夠防范與化解金融風險，除開傳統意義上的銀行投資，外來資金也應成為我國房產金融業新的資金來源。銀行在進行經營改革時可以把潛在的貸款風險加入到考慮范疇。在此之外，政府之間也應該將房產業中受益群體之間的各種訴求進行平衡，并以順應市場發展規律為前提正確掌握宏觀調控，使房地產金融市場能夠成功防范風險，發展道路可以越來越穩定。
參考文獻：
[1]湯磊.我國房地產金融風險及防范[J].對外經貿，2015，04
論文摘要:我國房地產行業在過去幾年中資產負債率較高，有的公司資產負債率十分異常。本文通過分析我國房地產行業上市公司2006-2008年的數據，探討了我國房地產行業的資本結構特征，并與信息技術行業、零售行業進行比較，尋找不同行業間的差異，并分析其原因，指出房地產行業應大力拓展融資渠道，以實現其穩步發展。
自20世紀80年代，不同產業的資本結構差異引起了理論界的重視。國外學者owen，Dalyubert1982)，Brander，Jarrer和Kim(1982)，Titman(1984)，Lang和Malitz(1985)，Kester(1986)，Brander和Lewis(1986)，Maksimovic(1988)，Sarig(1988)，dasgupta和Titman(1996)，Fries，Miller和Perrandin(1997)，Mackeyhe和Phillips(2002)等都研究了行業因素對資本結構的影響。
我國目前的資本結構實證研究涉及的范圍很廣，主要集中在研究影響資本結構的相關因素方面。在資本結構的行業差異方面，陸正飛、辛宇(1998)，王娟、楊鳳林(2002)，郭鵬飛、孫培源(2003)研究發現我國上市公司資本結構受行業因素影響顯著。也有一些學者研究發現公司資本結構的行業差異并不顯著。
Schwartz和Aroson認為研究不同行業公司的資本結構是否具有顯著差異，可作為研究最優資本結構是否存在的一種替代方法。如果存在最優資本結構，不同行業的公司將根據其所處行業的特定商業風險逐漸形成自身獨特的資本結構;反之，如果不同行業的資本結構完全是隨機形成的，則說明可能根本不存在最優資本結構(1967)。本文將我國房地產行業資本結構與其他行業進行比較，分析得出我國房地產行業因為資本結構成本高，高度依賴短期融資使企業抗擊短期金融政策和行業政策的能力降低，資金鏈變得脆弱，增大了企業的經營風險。我國房地產行業應拓寬融資渠道，減少對短期投資的依賴，以實現其穩步發展。
研究設計。研究假設及其論證。假設各行業的負債比率沒有顯著差異。如果拒絕原假設，則說明樣本間差異顯著。本文首先將房地產行業與其他兩個產業的資本結構樣本數據進行描述性統計分析，再采用Kruskal-Wallis H非參數檢驗方法來檢驗不同行業的負債比率是否具有顯著差異。如果差異顯著，說明不同行業的的公司由其所處行業的特定經營風險逐漸形成自身獨特的資本結構，并非隨機形成。最后從行業經營風險角度分析差異形成的原因，從而對風險進行利用和規避。
資本結構指標選擇。學術界普遍存在三種度量資本結構的方式:總負債/總資產，總負債/股東權益，長期負債/總資產。本文選擇總資產負債率(即總負債/總資產)這個指標來衡量企業的資本結構。由于企業資產價值的市場價值獲得比較困難，本文的總資產指標采用賬面價值計算。
樣本選擇。本文所選房地產公司樣本為2006-2008年在滬、深兩個證券交易所發行A股的房地產上市公司。剔除PT、ST公司及資本負債率有異常的公司，選擇滬市、深市92家房地產上市公司進行分析。同樣，比較樣本數據剔除PT、ST公司，選取了2006-2008年我國信息技術行業78家上市公司和批發零售貿易業54家上市公司為比較樣本。在比較樣本數據的選擇方面，本文選取了零售行業、房地產行業和信息技術行業分別代表勞動密集、資金密集和技術密集型產業展開分析。本文使用SPSS11.5統計分析軟件進行統計分析。
房地產行業與其他行業資本結構比較分析
(一)描述性統計
1.我國房地產行業資本結構特征。2006-2008年我國房地產上市公司主要財務指標(見表1)。根據對房地產上市公司2006-2008年度的會計報告分析計算表明:從整體上看，目前我國房地產上市公司的整體盈利水平不高。從各房地產上市公司3年的情況來看，存在著資產負債率過高或過低的不合理現象。2006年有的公司在總資產息稅前利潤較低的情況下資產負債率竟然達到了90.11%，而有的公司資產負債率只有23.65%。從結構上看，我國房地產上市公司偏好于債務融資。在債券融資和股權融資兩種方式中，股權融資占了更大的比重。我國房地產上市公司總體資本結構的變化反映了不同時期各種外部經濟因素的影響，將其與其他行業資本結構相比較可以反映行業的盈利性和成長性。為了更加深入的剖析我國房地產行業資本結構特征，將其與不同行業進行橫向比較，從而找出差異。
2.房地產行業與其他行業資本結構比較。資本結構行業差異的統計描述(見表2)，從表2中數據可以看出，房地產行業和零售行業的資產負債率都很高，這與我國國情是相符的。我國目前正處于高速發展時期，房地產行業與零售行業都需要大量的資金，企業發展主要是負債融資。
(二)房地產行業與其他行業間差異的假設檢驗
房地產行業與其他行業負債比率比較的Kruskal-Wallis H假設檢驗結果(見表3)。從表3可以看出，房地產行業與其他兩個產業的資本結構有非常顯著的差異，同時2006-2008年檢驗統計量比較接近，說明這種差異具有穩定性。
房地產行業與其他行業資本結構差異的成因分析
房地產行業與其他行業的資本結構差異是顯著的，本文從行業經營風險分析造成這種差異的原因。
資產運營能力。行業的總資產周轉率越高，資產的運營能力越強，銷售收入就越高。零售行業資金循環回收速度快，有很強的舉債能力，償債能力有保障，可以看出它傾向于高負債的融資決策。房地產行業的總資產周轉率比零售行業低，比信息技術行業高，它的負債也比零售行業低，比信息技術行業高。
資產結構。根據國內外大多數學者的結論，資產結構影響行業資本結構主要表現為，有形資產比重越高，資本破產清算及擔保價值越大，越容易得到銀行信貸，會導致企業負債率較高。房地產行業的有形資產比率明顯高于其他行業，那么融資會依靠抵押貸款方式，負債就會較高。
行業的成長性。成長性行業內源融資有限，需要更多的外源融資。Myers認為，流動負債會減少成本，并且通過對樣本公司的統計，發現流動負債在總負債中占絕對比重，導致這類行業總負債水平較高。房地產行業的增長率較高，但發展中存在許多問題，受政策影響較大，流動負債水平較高。
投資時間。房地產行業投資的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性，所以其風險更大。而其他行業投資時間相對于房地產行業來說時間短，效益更快。
市場信息的分散性。房地產行業市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。零售行業與信息技術行業市場發展更充分，變現容易。
綜上所述，我國房地產行業融資渠道主要依賴向銀行舉債，而房地產行業投資周期長，變現困難，一旦資不抵債就會將其經營風險轉嫁于銀行。并且房地產行業受政策、經濟環境影響都較大，所以其經營風險較其他行業大，融資成本高。
關鍵詞：房地產經濟；金融風險；問題；措施
作為我國國民經濟中的支柱產業之一，房地產行業是一個基礎性強、關聯度大的資金密集型產業，因而，其發展和進步，離不開金融機構信貸資金的大力支持。但是，由于房地產價格的波動性較大、銀行業自身的缺陷等問題，給房地產經濟的健康穩定發展帶來不利影響的同時，嚴重阻礙了我國國民經濟的進一步發展，因此，解決房地產金融問題，及時防范和處理房地產金融風險，促使房地產經濟的健康發展，成為推動我國國民經濟持續穩定增長的強大動力之一[1]。
一、我國房地產金融中存在的問題
1、房地產的開發資金過度依賴于銀行貸款
作為一種資金密集型的產業，房地產行業的開發資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產投資的市場風險、融資信用風險主要集中于商業銀行，給商業銀行的發展帶來不利影響。根據有關統計估算，絕大部分的房地產開發資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業銀行，使得其直接或者間接的承擔了房地產市場中，各個環節的市場風險和信用風險，其中，以開發商貸款的風險為主，進而給造成商業銀巨大的金融風險。
2、消費者的住房信貸存在著違約的風險
在房地產市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產經濟持續發展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業帶來一定的金融風險。據統計，在房地產行業繁榮階段，四大國有商業銀行的房地產住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產行業起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業銀行不能及時、準確的監督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業銀行的金融風險增加[2]。
3、金融機構自身經營中存在的一系列的問題
目前，由于商業銀行把房地產信貸當成一種優良的資產，大力發展房地產信貸，并且在經營業務上存在著急功近利的錯誤傾向，例如，有的商業銀行降低對客戶資質等級評定的門檻，簡化審查手續，加快審查速度，使得商業銀行存在著金融風險。同時，在房地產貸款的發放過程中，有的商業銀行盲目樂觀的看待政府干預和政府擔保項目，甚至過度追捧政府干預和政府擔保項目，忽視項目所具有的風險性，給自身帶來不利影響。另外，很多的房地產企業依靠信托公司，按照銀行貸款的有關條款執行信托，而在委托貸款方面，一些信托公司的經營能力、管理水平等可能存在著不足，給房地產企業自身和商業銀行帶來負面影響。
二、防范房地產金融風險的具體措施
1、實現房地產行業抵押貸款的證券化
加快房地產行業抵押貸款證券化的進程，實現其證券化，可以有效的分散商業銀行的金融風險，促進房地產行業的健康持續發展。所謂的住房抵押貸款證券化，是指金融機構匯集和重組自身所持有的住房抵押貸款，經由證券機構，以現金方式購入證券，然后根據信用評級或者擔保，以證券形式為投資者提供貸款。在此過程中，商業銀行可以通過轉讓部分收益權的方式，及時回收資金，而證券投資者則從抵押貸款利益，獲得收益。因此，不斷加快住房抵押貸款的證券化進程，實現其證券化，是防范和規避金融風險的有效途徑。
2、積極發展房地產行業的信托投資基金
加快房地產信托投資基金，解決房地產投資流動性差、投資門檻高的問題，實現房地產的融資，可以極大的緩解房地產行業過度依賴銀行業的局面。通過發展房地產信托投資基金，改善房地產企業融資困的狀況，擴大投資者的范圍，減少金融風險，可以規范房地產行業的行為，引導房地產行業的健康發展。
3、不斷提高金融機構的風險管理水平
銀行自身的經營方式是自身生存和發展的前提，因此，銀行部門應該制定科學的管理制度，不斷提高風險管理水平，以維護自身的穩定發展。銀行應該不斷完善房地產信貸風險的評估體系，建立信貸決策支持信息系統，加強內部控制，加強與中介機構之間的信息合作，以提高風險管理水平，及時防范和處理金融風險[3]。
三、總結
總而言之，房地產行業的發展對于我國國民經濟的發展有著至關重要的影響，因此，認清房地產經濟波動與金融風險之間的關系，建立完善的房地產金融體系，及時有效的防范和控制房地產金融風險，引導房地產行業的持續穩定發展，促進國民經濟的發展，以不斷提高我國的整體經濟水平。
作者:劉歡 單位:湖南外貿職業學院
參考文獻
[1]郝丁.我國房地產經濟波動與金融風險防范研究[D].西南財經大學,2016.
關鍵字：房地產；金融；風險；防控
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
隨著房地產行業的不斷發展以及房價的一路飄升，與房地產行業密切相關的房地產金融也漸漸成為了人們關注的焦點。特別是2007年，美國 “次債危機”更是掀起了全球金融市場的混亂。這場由房地產行業所引發的金融風險提醒我們，越是在行業繁榮時期，越應該加強風險控制和行業監管，同時要采取多種措施穩定市場，保持房地產行業有序健康發展。防范房地產行業金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定、發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也起著至關重要的作用。
一、基本理論
房地產金融是指在房地產開發、建設、流通、經營、消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。房地產金融的內容主要包括吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產貸款，從事房地產投資、信托、保險、典當和貨幣結算以及房地產有價證券的發行與交易等。
房地產金融風險作為金融風險的一種，所指的是在房地產資金融通過程中，經營房地產金融業務的金融機構，由于各種現實中無法確定的因素，使金融系統特別是銀行實際收益與預期收益發生了一定偏差，從而蒙受損失或獲得額外收益的機會和可能性。
二、風險分析
1、房產貸款總量大
近幾年由于中國銀行業的行業轉型，普遍把房產貸款看作優質資產，高盈利資產，從而不遺余力地發展此項業務，導致我國在個人房產貸款的發放額度迅速提升。在激烈的市場競爭下，一些銀行過度迎合客戶需求，放松業務辦理條件，不僅貸前審查流于形式，貸中向客戶提供違規便利，而且貸后疏于跟蹤管理，種種違規行為為不良貸款的增長埋下隱患。
2、信貸結構不合理
由于長期受我國福利分房制度和金融機構傳統經營模式的影響，金融機構對房地產行業的投資中，造成建設貸款與消費貸款的比重嚴重失調，形成重生產、輕消費的投資格局，加上銀行的投資取向一直偏重于房地產的開發建設，使開發商的住房建設貸款額度遠遠大于貸給個人購房的住房消費的額度。
3、銀行信貸依存度高
我國房地產開發商普遍規模較小、資質偏低、權益性資本不足。房地產金融與房地產業相互依存，兩者的風險具有共生性，我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
4、金融機構操作風險
房地產業近幾年的持續高增長速度和高額的收益，吸引了銀行信貸資金的大量進入，而有些房地產企業的惡意拖欠，又使得銀行不惜違規操作或放松信貸條件，從而進入惡性循環。另外，還存在銀行貸前審經辦人員風險意識不到位，審查流于形式，客戶資料不能全面而連續，使商業銀行缺少相關的風險預警機制。
三、原因解析
1、房產價格持續走高
最新資料顯示，中國房價仍然呈現持續走高的態勢，相應引起銀行以房地產為標的的抵押資產價值逐步攀升。但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預期等國內外因素導致房地產市場出現拐點，房價出現大幅下調，銀行的信貸資產質量就會惡化。另外，房價大幅上漲，也會使得房地產行業吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差擴大，在一定程度上抑制房地產貸款的健康發展。
2、行業市場監管不力
（1）無序競爭。銀行之間競相壓低住房抵押門檻，形成無序競爭，既加大了銀行的經營成本，也給銀行帶來極大的信用風險。不僅包括房地產相關利益者串謀，高估房價、虛構交易，套取、騙取銀行房貸資金，還有用假收入證明等虛假文件到銀行進行虛假住房抵押、套貸、騙貸等現象。
（2）投機行為。由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業，很多開發商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險。
3、金融市場信息不對稱
房地產項目經營周期長、技術要求高且市場變化快，加重了信息的不對稱。信息傳遞機制不完善和個人誠信制度的缺乏使得銀行在與房地產開發商和購房者之間的信息博弈中處于劣勢，銀行無法對房地產投資項日的預期效益和潛在風險進行全面評估。貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現象時有發生，也很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，導致房地產金融風險的加大。
4、金融機構違規操作
房地產業是國民經濟的支柱行業，近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放松信貸條件發放房地產貸款，在一定程度上助長了房地產投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降，隨時都有發生災難的可能。
四、防范措施
1、拓展融資渠道，優化貸款結構
拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產金融風險的必由之路。
2、完善業務監管機制，加強金融監管力度
首先，要建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業相關的信息。如果發現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發展戰略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發展戰略。
3、健全法律法規體系，防范制度風險
企業必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的法律條例，用法規的方式約束規范企業自身與銀行的金融行為。要重視政府的監督職能，主動配合政府在房地產市場中的宏觀調控職能，以更加積極的姿態維護企業自身和國家的利益。
4、規范流程審批手續，防范操作風險
加強內控機制建設，要規范金融機構內部的經營管理，強化其內部的約束機制，進一步把貸款風險、貸款效益和貸款責任人的切身利益聯系起來，明確各級房地產信貸人員的權利和責任，使其各司其職、各負其責，加強信貸管理，尤其在審批環節要嚴格把關，杜絕各種人情貸款、關系貸款的發生。通過建章立制規范業務人員的行為，強化對信貸業務人員的業務政策與操作培訓，崗位責任與敬業精神培訓，風險意識教育，職業道德教育等，不斷提高其綜合素質，減少主觀放縱風險的可能。
中國房地產金融的發展尚在初級階段，出現一些風險和隱患是必然的，要客觀看待這一情況，積極尋求解決方法。當前，防范和控制中國房地產金融風險，關鍵在于建立適應中國當前社會經濟發展和房地產業現狀的新型房地產金融體系，使房地產金融的發展跟得上房地產業發展的步伐。因此，要加強相關法律法規的建設，積極探索新的融資渠道，尋求一條適合中國的房地產發展之路。
參考文獻：
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[2]方榮才. 我國房地產金融風險的分析與防范[J]. 商場現代化, 2008(10) .
關鍵詞：風險管理 房地產資金鏈 發展趨勢
房地產是我國的支柱產業，對國民經濟的發展和社會市場的穩定有重要影響。在房地產行業的發展中，資金是保證房地產行業健康發展的關鍵因素。目前，在宏觀政策的調控下，房價依然堅挺，并沒有合理回歸，表明房地產行業的發展存在較大風險。資金鏈作為房地產行業的關鍵所在，資金管理的缺失，將導致資金鏈出現問題，嚴重影響房地產行業的正常發展。因此，為了實現房地產行業的正常發展，減少風險的存在，還需要各方共同努力，加強房地產行業的資金鏈風險管理，促進房地產行業的健康發展。
一、房地產資金鏈的現狀分析
分析房地產資金鏈的現狀，主要是從房地產資金的三個環節（籌措、使用、回籠）來進行分析，探究在各個環節存在的問題。
（一）資金籌措
資金籌措作為房地產資金鏈的起始環節，在房地產資金鏈中占據著重要的地位，對整個房地產的資金鏈的正常運行有重要影響。第一，一個企業投身于房地產行業，必須要籌措資金，有雄厚的資金支持；第二，籌措資金是其他環節的基礎，若該環節出現問題，將直接影響后兩個環節的正常運轉。在資金籌措環節中，主要存在的問題表現在以下幾點。
1、銀行信貸比重大，依賴程度高
據調查資料顯示，當前，我國的一些房地產企業的資金來源形式主要是分為貸款、定金、預收款、外資以及個人按揭貸款等，雖然形式看上去呈現多樣化，但是數據顯示，在這些資金來源中，外資籌資所占的比重很小，大部分主要集中在貸款，也就是說籌措資金的主要方式是銀行貸款，對銀行貸款的依賴程度比較高，這其中可能會存在風險。
2、較高的資產負債率
在我國的房地產企業中，還普遍存在著資產負債率較高的現象，有些房地產企業的資產負債率已經超過了國際常規水平，甚至有些企業超過了行業的警戒線。這都說明這些企業面臨著嚴峻的經營風險，并且經營利潤不能達到負債的水平，再加上企業的固定資產不能變現，這些房地產企業在發展過程中，面臨著相當嚴重的財務危機，房地產企業的正常發展受到影響。
3、較高的流動負債率
我國的房地產企業還面臨著較高的流動負債率，據多年的統計數據顯示，在很長的一段時間內，流動負債率均高于70%，這也導致了我國的房地產企業的資金鏈一直比較緊張，對房地產企業的正常發展造成了一定的影響。房地產企業較高的流動負債率與房地產企業的行業特點是分不開的，因為房地產企業普遍選擇流動負債來為企業的發展籌資。
（二）資金使用
這是資金鏈的第二個環節，是連接資金籌措和資金回籠的橋梁，合理使用資金是保證房地產資金鏈安全運行的關鍵所在，對保證企業的正常發展有重要作用。在資金使用過程中存在的問題有：
1、投資開發中的支出較多
在房地產企業中，投資開發費用主要包括設備、土建、配套等支出，據2012年數據顯示，開發投資增長16.7%，依舊是房地產企業主要的費用支出。設備和土建的費用一般來說還比較固定，但是配套以及其他一些費用種類比較繁多，在市場中存在不一樣的收費情況，存在著很大的隨意性，這種不規則的變動給房地產企業的發展帶來不利影響。
2、不合理的土地購置
土地購置資金投入在房地產企業的各項支出中，占據著第二的位置，較高的土地購置資金投入也在一定程度上加劇了資金鏈的緊張情況。如果合理配置土地，那么將大大緩解資金鏈的緊張運行狀況。雖然政府出臺了相關的限制政策，土地購置不合理的現象有所減少，但并沒有消失，如北京的萬柳地塊的地王。不合理的土地購置會浪費大量的資金，加劇資金的緊張形勢，還會造成土地資源的閑置浪費。
3、速動比率較低
受行業特征和經營模式影響，企業的流動資產所占的比重較大，但在存貨中比重較大的是開發成本，原材料所占比重較小，速動比率較低，低于安全值，造成企業的營運資金持有量處于一個較低的水平，企業面臨的還貸壓力較大。
（三）資金回籠
1、銷售市場遇冷
在房地產企業中，回籠的資金主要來源是銷售收入，而當前受宏觀調控政策以及消費者消費觀念的影響，銷售市場并不完全向好，也會存在銷售遇冷的淡季。銷售市場遇冷，大量的房子無法轉化成資金，回籠資金的周期變長，拉大了資金鏈，一定程度上也造成了資金鏈的緊張局面。
2、現金流出現負增長
前面也提到房地產的資金投入絕大部分放在了投資開發上，由于房地產項目的周期較長，很容易導致資金出現周轉困難問題，從而影響資金鏈的正常運轉，資金鏈處于緊張情況下，現金流的運轉更加困難。以浙江廣廈集團為例，在08年至11年，存貨占流動資產的80%，而開發成本占到了存貨的80%。
二、資金鏈的風險管理
（一）拓寬籌資渠道
針對房地產企業的籌資過度依賴銀行貸款，容易引發并存的風險，房地產企業在籌資時可以拓寬籌資渠道，適當將間接融資方式轉變為直接融資。在間接融資中，存在好多中間環節，成本較高，收益較低，穩定性較差，因此，可以通過發行股票、債券等方式進行融資。
（二）應用財務杠桿
針對房地產企業的資產負債率較高的現象，企業應當采取措施降低負債所占的比重，應用財務杠桿進行調節，調整資本結構，在資金使用上，提高資金的使用率，融資時優先考慮內部融資。
（三）負債率的制定要科學、合理
針對房地產項目開發周期時間長，資金被長期占用的情況，可以選擇使用權益資金進行替代；同時，在負債上，企業可以減少流動負債率，增加非流動負債率，以此來增加償債能力。例如：在土地的出讓金上，可以考慮把短期貸款改成長期貸款，這樣就可以減少短期付貸的壓力。
（四）合理使用土地資源
企業應當根據自己的發展規劃，合理購置和使用土地資源，避免過量購置土地資源，造成土地資源的閑置浪費；同時還可以避免資金的過度支出，減少資金的緊張局面。此外，房地產企業還必須加強成本預算，使各項工程支標準化出，提高資金的利用率。
三、房地產企業的發展趨勢
（一）房地產企業轉型
單一的產品開發企業在當前的市場發展中越來越處于不利的境地，必須加快房地產企業的轉型，綜合發展多種類型的產品，以滿足不同層次的需求。就像房地產大亨易小迪所說的那樣，房地產開發已經呈現了多元化的發展局面，因此，房地產市場的發展可以轉向城中村市場等，拓寬市場發展的潛力。
（二）土地購置回歸理性
在遭遇資金鏈緊張的形勢下，不少企業紛紛加強土地資源購置的管理，盡量避免不合理的土地購置，以節省房地產企業發展所需的資金。據資料顯示，2012年，用于房地產企業的土地購置面積下降19.5%，這也反映出土地購置回歸理性，資金鏈的運轉的緊張局面可以得到緩解。
（三）不斷增強房企的核心競爭力
在未來的房地產企業發展中，不斷增強核心競爭力成為房企發展的重要趨勢。房地產企業將會不斷加大科技投入，加強產品的創新，如：環保型產品的研發，不斷淘汰落后產品，大力推動建筑材料的集約化生產，提高科技水平和科技含量，以適應房地產行業的激烈競爭。
四、結束語
在房地產企業的正常發展中，資金鏈是最為關鍵的部分，是保證房地產企業正常運轉的基礎。但是房地產企業資金鏈中存在的問題和面臨的風險使得資金鏈的安全性和可靠性受到很大影響。因此，必須加強對房地產項目資金鏈的風險管理，從資金鏈的三個環節進行有效控制，確保資金鏈的穩定。同時，為了適應房地產行業的發展，房地產企業應當抓住機遇，積極進行轉型，提高核心競爭力。
參考文獻：
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[4]林華靜.房地產企業資金鏈風險分析與對策[J].財會通訊?風險管理，2010（144）
【關鍵詞】房地產；經濟波動；金融風險；防范措施
現階段房地產已經成為我國國民經濟發展過程中非常重要的支柱性產業。就國內GDP增長率來看，就將近有24%是來自房地產行業的貢獻。眾所周知，房地產行業不僅是資金密集型產業，其自身還與金融體系之間存在非常密切的聯系。但是還需注意的是，房地產經濟本身具有一定的波動性，一旦出現波動就會對金融體系造成影響，從而產生嚴重的金融風險，如果不對其進行有效控制，還容易使其蔓延成金融危機。
一、造成我國房地產出現經濟波動的原因分析
1.經濟原因
影響房地產出現經濟波動的諸多因素中，經濟因素是其中最為主要的因素之一。而這里的經濟因素指的就是房地產發展和生存所處在經濟環境，也就是我們通常所說的宏觀經濟因素。而經濟變量和參數這二者的優勢就是通過在其作用影響的時間段內，對經濟增長率、國內生產總值、真實發展指數、物品價格水平、實際的通貨膨脹率、房地產自身結構以及外界金融環境等方面進行表現。
2.城市發展原因
房地產行業給城市發展建設奠定了良好的基礎，而城市發展水平高低就可以由房地產水平來直接反映。城市發展好壞也決定了基礎設施、居民住宅等方便的切實需求，此外還對城市中人口數量的多少、實際流動性、交通樞紐等多方面帶來影響。而這些方面直接作用在房地產行業中，就會給其經濟帶來影響，進而使得房地產經濟出現波動。
3.房地產供需原因
在一定程度上，房地產實際供需關系也是影響其經濟出現波動諸多因素中的一種。供需關系也是跟隨著市場實際情況的變化而變化的，想要保證房地產經濟快速發展就需要消費者作為基礎和支撐，不然經濟發展水平就會長時間得不到提升。再加之房地產供應數量會受到勞動力、資金數量以及施工建設技術等方面的影響和制約，這也就充分表明房地產供求關系本身具有不確定性，使得需求波動一定會出現在供給波動之前，因此這也是造成經濟波動的重要因素之一。
4.資金原因
一旦加大在房地產行業中的投資，就會推動房地產行業的快速發展及擴張，使得這一產業進入良好的繁榮時期。例如，按照中國統計年鑒》所給出的數據可知，2003年到2013年這10年里，房地產行業中有40%以上的資金是由銀行貸款來作為支撐的，而單就2008年來看，全國范圍內房地產企業實際到位資金就達到了 3.81萬億元之多，其中有國內貸款有0.7萬億元，外資投資為0.07萬億元，房地產開發企業自身籌集資金為1.51萬億元，企業自身擁有0.9萬億元，而剩余到位資金都是通過其他有效途徑或者是方法來進行籌資的，這也就直接表明現階段我國房地產資金的實際來源還是主要依靠銀行借貸來作為支撐。
5.投資回報原因
如果在房地產產業中投資回報率出現較高的情況時，就會涌入和吸引大量的資金進入到行業中來，進而使經濟曲線逐漸提升，并進入到繁榮的時期，這樣以來就會使房地產的總供給數量持續增加，從而對供求關系造成影響，致使經濟波動出現。從上個世紀90年代初期到2013年年底，我國房地產行業實際的投資總量提升了將近58倍，而90年代初期房地產行業的投資金額僅在540億元左右。因此表明，供需關系以及回報率的增加使得房地產行業達到了快速的發展。
6.心理因素
就現階段實際情況可知，心理因素對房地產經濟波動的實際影響主要表現在較短時間的市場波動方面上，這是由于房地產投資人員以及相應的購買者，對未來某一階段的房地產價格進行預期而引發的問題，所以使得他們自身的行為具有一定的投機性。這樣一來隨著時間增加，就會使參與者在信息溝通方面越完善，促使人們心理逐漸趨于平穩，所以心理因素對房地產波動有著較為直接的影響。
二、有效應對房地產業出現經濟波動以及防范金融風險的有效途徑
1.有效應對房地產業出現經濟波動策略
（1）加強對房地產業的投資政策的調整
首先，投資主體結構的改變。這是由于投資結果的實際情況會對房地產造成周期性的影響。想要有效應對經濟波動，就要做到明確產權、職責清晰，并且還要形成一套能夠有效規避風險的機制，同時還要根據房地產企業的實際情況制定相應的具體措施。
其次，投資規模的改變。投資規模的大小、數量等都會對房地產行業帶來一定影響，在編制相應的政策時，要保證房地產實際投資規模要和我國宏觀經濟規模之間相符合。同時在相應目標的制定方面也不能偏離我國實際的經濟發展水平，同時還要注意的是，要進一步確保固定資產投資中房地產資產投資金額以及規模的比例，預防房地產泡沫的出現。
最后，要對政府部門的投資活動進行規范及健全。眾所周知，政府部門的投資在經濟發展過程中起到了一定的引領作用，而政府部門可以通過自身投資活動和行為，來實現對房地產行業管控的目的。
（2）提升對房地產價格變化的管控
在市場經濟環境背景下，房地產價格的變動是非常普遍和正常的現象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的提升，還能提升房地產企業自身的經濟實力。然而一旦房地產和附屬行業的價格過高或者是脫離市場平均水平，這時政府部門就要根據切實情況來對其進行調節和控制。這里要特別注意的就是地價的問題，因為其價格高低直接對房地產價格造成影響，如果其價格偏高就會提升房地產價格的迅速上漲，在一定程度上阻礙了中低水平消費者對住宅的實際需求，使得相關產業價格上漲，引起通貨膨脹的現象發生。因此，對房地產價格進行調控能夠降低其經濟上的波動。
2.應用房地產行業中金融風險的策略
（1）構建起完善的宏觀監測指標系統。
就現階段實際情況來看，我國要快速構建起完善的金融預警系統，進而有效對房地產行業實際供需關系以及實際投資情況等進行分析，只有使用有效的數據和指標，才能更好的對房地產所具備的金融風險進行有效監測及分析，確保相關政策的完善引導貸款方面的投向。例如，商品房實際空置率指標、房地產價格偏離度指標以及抵押貸款真實收入的彈性指標等。
（2）構建起健全的個人征信系統。
個人信用系統的不完善也是導致金融風險出現的重要因素，再加之部分房地產商出現嚴重的違約，使得購房者的自身進行還款的積極性被影響，這樣一來就加劇了住房貸款的違約率，導致銀行損失嚴重，加大了金融風險出現的幾率，因此建立健全的個人信用征信系統是十分必要的。首先，制定其規范、合理個人信用調查系統。其次，建立起良好的個人信用系統法律環境。
（3）構建全方位的融資途徑。
現階段，房地產融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產風險都集中在銀行中，因此根據實際情況，就要有針對性的拓寬其融資渠道，建立起完善的融資系統從而推動房地產行業發展。例如，信托融資、投資基金以及資產證券化等。
三、結論
總而言之，隨著我國經濟社會的發展，房地產行業的快速發展，使得房地產經濟和金融風險時常出現，如果不對其進行有效的調節及管控，就會造成嚴重的影響。因此，要避免其積極波動和金融風險的出現，就要對其產生原因進行分析，然后有針對性的使用相應對策來進行解決，從而更好地推動市場經濟的發展，促進我國經濟轉型的成功。
參考文獻：
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房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
2當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
3房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
3.1房地產投資基金的優勢分析(S)
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
3.2房地產投資基金的劣勢(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3.3房地產投資基金的機會(O)
(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
3.4房地產投資基金的風險分析(T)
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
4發展房地產投資信托基金的政策建議
1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
一、當前房地產業資金管理現狀
房地產企業的資金鏈是以項目的融資為開端，經過項目的開發以及房子的交付使用，到項目的售后，其最終的過程是支付外部的融資成本，這幾個過程形成了房地產行業循環反復使用，房產企業資金鏈的管理主要包括資金的籌措，資金的使用和資金的回流三個環節。在房地產生產過程中，需要吸收大量的社會物化勞動投入，勢必要動用大量的人力物力，規模較大的住宅小區以及建筑物的建設資金大部分需要上億元甚至更多，所以在整個房地產項目的開發過程中需要大量的資金支持，整個環節中必須保證資金鏈的良好運作。房地產項目資金環節是一個很長的周期，資金投入大，回籠慢，同時運營過程中會面臨許多偶然因素的制約，包括土地投資市場、綜合開發市場以及房地產銷售市場，項目資金投入后需要經過各個市場的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤。
二、房地產業資金管理存在的問題
我國房地產經營模式簡單可以歸納為置地-建設-銷售三個部分，建設時間、市場環境以及政府制定的行政法規等，無法進行有效的盈利預測，房地產開發企業的管理上存在著許多需要改進的方面，如公司治理結構，資金管理，工程財務管理以及整個項目資金賬目的審計環節都存在不同程度的問題。
（1）資金管理存在漏洞
貨幣資金是企業變現能力最強的資產，可以用來滿足企業生產經營中資金流動支付的需要，同時也是企業還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項目內部資金管理也很重要，如果某職位在財務管理上的權力較大，高度的資金集權會增大財務舞弊事件發生的概率。
（2）收入成本核算缺乏合理性
房地產企業的開發周期一般是一年以上，項目較大的工程甚至要3至5年的時間。這期間，資金的收效慢，就會發生企業的投入產出比例呈現出不合理的現象，大量的資金投入產生的費用無法與收入配比，需要注意的是，開發產品即便預售完畢，預售款項并不能確認是收入，房地產開發產品的成本載體是整個建設工程項目，項目銷售單位卻是單個樓層或者戶型，單個樓層的售價與其成本自然就不是配比的。
（3）內部風險控制不當
雖然房地產開發公司大多依據國際管理經驗設立了內部審計機構，但是成效卻不大，主要原因是國內企業只模仿了內部審計機制的外形，設置了機構，卻沒有學到內部審計機制的核心，國內房地產企業內部審計機構往往沒有財務審計實權，審計報表的審批還是在領導手中，高度集中的財務集權設置，讓內部審計部門的工作內容大多流于形式，沒有起到監督管理作用。
三、房地產業開發財務管理的建議
面對日益加深的金融危機，在行業、企業目標資本結構式管控財務風險的同時要防范資金斷流底線，開創多元化融資渠道，加強企業大規模融資，遵守風險收益均衡原則，建立完善統一的財務系統，對財務風險進行合理預測和防范，對資金的管理做到物盡其用。
(1)完善企業目標資本結構
企業在建立資本結構時，要根據自身的發展規劃和償還能力確立融資目標，負債份額，債源分布，還債時間，將投資回收時間與負債時間長短期聯合起來，防止還債集中到來。創建良好的籌資環境，降低資金成本，避免到期物理償債的現象發生，有效防范財務風險，良好的融資環境能夠促進企業吸收到更多的投資。
構建內部集團資金結算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一，各類單位在中心內開設收入戶和支出戶，通過資金預算管理，資金統籌管理，對資金進行有效的綜合評估，挖掘資金潛力，降低資金風險，提高資金調度的準確性和及時性，將資金的預算、資金使用情況細化到每月每日，使得預算在不斷變化中接近實際應用，為日后其他工程項目資金預算提高可行度和準確性的建議。有效的會計系統控制位企業提供了真實完整，有效可靠地資金流動信息，能夠幫助企業做出正確的經營決策，及時制定風險防范措施，促進房地產行業資金鏈的有序運行。
（2）推進企業自身改善
企業自身要注重對項目開發可行性的研究，對項目進行開發背景、規模和經濟形勢進行全方位的研究，確定項目后，對市場供需情況、工程預算以及政策法規進行全面分析，確定項目資金鏈能夠穩定持續的拓展。
銀行借貸已經不能滿足日益變化的房地產行業需求，房地產行業不能局限于當前的融資方式，除了傳統借貸和風險投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優質資產，形成多元化融資資金鏈，提高項目資金流動性。
在審計控制方面，現代內部審計已不再是單一的財務審計，其功能已經逐步擴展到了經營審計領域，側重對企業資產的安全、政策法規的遵循情況跟的內容控制，有效的財務審計能夠對財務經營過程中的資金使用舞弊情況，財務風險預警情況進行及時準確的預報。要保障審計功能發揮作用，要嚴格遵照財務審計制度，實習財務分權制度，利益先關的領導、部門不能干涉審計部門的結果，加強內部審計部分的獨立性，積極發揮企業內部審計管理監督作用，從而為房地產企業資金使用的安全性提供保障。
關鍵詞：房地產；金融風險；信息
一、信息不對稱下我國房地產金融風險的表現形式
1.銀行貸款依賴型的融資結構
在整個房地產行業的高速發展過程中，在信息化交流的市場上，銀行對房地產的作用越來越重要，銀行所提供的經濟是維系房地產正常運轉的有力保障。就目前來說，我國房地產企業的開發資金基本由銀行貸款、自籌資金以及其他資金三方面構成，它們可以說是維系整個房地產行業正常運作的全部資金來源。自籌資金，一般來說房地產商只會負責其中百分之五十左右，剩余的則由施工單位自行解決，而施工單位的資金基本源于銀行貸款。再分析一下其他資金，它占據3種資金總和的百分之四十左右的份額，而建筑定金就會用去其百分之八十以上的資金，與此同時，建筑定金的百分之六十以上也都源于銀行貸款。因此，綜合分析，在房地產投資上銀行貸款占據著最主要的位置。由于市場信息缺乏，所以銀行對房地產企業進行融資所面臨的風險也越來越大。
2.銀行的操作風險
現如今，銀行在進行委托的過程中存在不少問題：相關信息缺乏同步性、層級關系的復雜性以及完善的銀行管理和監控等層面的欠缺性。特別是在房地產金融行業，一些商業銀行單方面謀求業務的提升，在審核客戶貸款資質的時候缺乏嚴謹性，進而造成了兩者之間不平衡的發展關系，增添了銀行的整體貸款風險。目前，某些房地產不法分子勾結內部員工，采用聯合欺騙的手段進行金融貸款，增添了一系列的金融風險，是造成我國信貸損失的主要來源。這也將銀行在操作信貸流程方面的弊端也暴露無遺。
3.“假按揭”現象
“假按揭”，是指申請貸款的人和開發商相互勾結，虛報材料，進而在銀行申請貸款進行套現的行為。申貸體制的漏洞是造成這一現象的罪魁禍首，因為銀行有著近乎苛刻的房地產開發貸款要求和較為寬松的個人住房貸款要求。對銀行來說，這種現象會占用銀行多數資金，也對信貸資產質量造成直接影響，容易形成不良資產，增添銀行信貸風險。同時，“假按揭”對于房地產的發展來說毫無幫助，它僅僅使得市場呈現出海市蜃樓般的繁華。當然，這一現象也充分暴露了房地產公司缺乏基本的道德素養。而造成該現狀發生的最大原因，便是房地產企業在對政府或者銀行尋求幫助的時候，隱瞞了該房地產企業的一些重要信息，這種欺瞞行為，會成為嚴重影響房地產公司穩健和諧成長的障礙。
4.抵押貸款風險
為了推動房地產行業的高速發展，我國近幾年逐步擴大了房產信貸規模，但與之俱來的是增加了信貸風險，而違約情況也相應的增加不少。為了遏制此現象的繼續發展，規避相應的信貸風險，銀行在審核客戶貸款資質更加嚴格的同時，也要求個人和開發商申請房產信貸，都得提供相應的抵押才能正常放貸。盡管如此，某些借貸者仍然會提供虛假的經濟收入、信用和抵押物等信息，給銀行收回貸款帶來了諸多不確定性甚至無法收回，增添了其信貸風險。現階段，中國房產金融市場上有著一系列不道德現象：虛報經濟情況、重復抵押以及提供虛假信息等。從08年的全球次貸危機可以看出，個人房貸也是一種高風險的信貸業務，銀行應該加強在個人信貸方面的管理，降低風險。
5.房地產價格風險
虛假信息在房地產金融市場上的不斷飆升，迫使銀行不得不要求房地產公司在進行借貸業務的時候，必須提供相應的抵押才能正常放貸。以此同時，抵押物的價值直接決定了房地產公司能獲得的貸款額度，然而，實際房地產商所提供抵押物的真實價值通常無法準確評估。所以，在無法獲取真實信息的房地產市場上，房地產商借此大肆開發房產，進而不斷向銀行借貸，這就促使房價不斷上漲，甚至出現了房價每年有近10%增幅的現象。由于此類情況的不斷發生，整個房地產行業所呈現的價值就表現得異常虛高，進而促成整個房地產行業處于異常“繁華”的迷霧之中。隨著時間不斷推移，這片迷霧終會被吹散，一旦迷霧散開，房地產商在銀行的抵押物大幅縮水，接踵而至的就是銀行面臨的巨大經濟損失。另外，因為放假上升，銀行對房地產企業提供貸款的資金貸款率也會慢慢增加。正是由于銀行的這種變化，給本就資金緊張的房地產企業帶去更大的困擾。在極端情況下，房地產企業負責人極有可能攜款逃跑，給銀行造成更大的經濟損失。而從另外一個角度分析，我國對于房地產企業所進行融資的方式，也是國內融資手段尚不完善的反應。
二、房地產金融市場的信息不對稱產生的原因
1.企業與銀行之間的信息不對稱
在房地產金融市場中，銀行的獲利情況直接取決于所投資項目的風險大小以及貸款利率的高低。在進行對房地產融資的時候，銀行主要面臨兩點金融風險：首先，在進行市場融資的時候，由于銀行掌握的房地產市場信息相對匱乏，無法準確了解房地產公司的真實運行情況，因此無法為其給出明確的貸款額度。這就給銀行投資房地產帶來了許多潛在的風險，長年累月，信貸風險的雪球只會越滾越大。此外，房地產公司為獲取更多的銀行貸款，也會有意隱瞞所存在的一系列弊端，以期提升它的價值繼而可以從銀行獲取更多的資金。與此同時，在成功獲得銀行的貸款之后，為謀求更多的利益，房地產公司在向銀行匯報財務信息時也會有所保留。在上述情況的綜合作用下，在進行房地產融資的過程中，商業銀行的市場風險增加了許多，同時某些房地產公司丑陋的不道德形象也是暴露無遺，也使得國內本就不太規范的融資市場更加混亂不堪。
2.住房消費者與銀行以及銀行內部成員之間
在住房貸款方面，銀行的信貸風險主要來源有：
一方面，在進行住房貸款申請環節過程中，銀行無法僅僅根據核實貸款者單方面提供的工作類別、經濟來源等信息，從而較為準確的對客戶的資信水平進行評估，常常僅按照社會平均資信情況來設定貸款要求，這樣一來，部分信譽等級較高的客戶不得不因為較高的信貸開銷而放棄申貸。與此同時，部分信譽等級較低的客戶會因為較低的信貸開銷選擇申貸。
另一方面，由于我國商業銀行普遍存在多級的現象，這中間就會出現信息的不對稱的問題，同時，由于業務員對其有著諸多的主觀性，對借貸者信息的準確性無法全面核實，如此便給開發商和銀行員工提供了謀求非法利益的溫床。這其實是由于道德風險而引發的信息不對稱，通常是因為國內的房地產市場發展尚不健全；但是最重要的是該行業市場體系還存在很多缺陷，是明顯的不完全競爭市場。
同時，有關的法律法規不夠完善，信息披露不完全，讓市場交易主體取得信息的代價過高，并且存在一些行為主體的信用尤其是道德問題，容易造成博弈的其他方無法取得可靠的信息資源。
三、政策建議
為保障我國房地產事業健康穩定發展，則需著力解決金融市場上所存在的信息不對稱問題。對此，提出如下可行性方案：
首先，銀行應該徹底放棄對房地產公司的單向融資支助辦法，這樣不僅銀行面臨的市場危機大，而且這對于房地產公司的穩定發展也是極為不利的。所以，針對這一形式，我國應該學習外國的融資手段，給房地產的融資提供多種選擇。
其次，商業銀行自身也應該加強自身對風險的判斷意識，嚴格按照規定對抵押物進行正確估價。除此之外，還需要對需要進行貸款的房地產單位進行審核，只有審核過關的才有資格獲得銀行的貸款。在這個過程中，不但需要商業銀行加大對房地產行業的管控，而且對于商業銀行自身所存在的問題，也需要謹慎對待。
最后，商業銀行還需要對房地產企業貸款人的信息進行進一步的確認，開啟信用制度的模式，從而有效避免信息弱化對融資過程所造成不良影響。除此之外，銀行還需要全面掌握好住房抵押貸款信息庫、個人信息資料庫以及個人信用檔案的資料。這也可以為商業銀行對房地產企業進行順利融資提供有效的依據。
參考文獻：
