時間：2023-06-15 17:26:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業審計重點，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；稅務稽查
一、房地產行業稅源構成
房地產行業是現行稅制下繳納地方稅收的第一大產業，包括12的稅和2的額外的營業稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅、城市維護城建稅、教育附加費、地方教育附加費。根據現行稅法，只有當房地產企業在房地產企業出售原材料將支付。旅行稅由保險公司征收，不屬于稅務檢查的范圍。除稅務機關檢查檢查外，由稅務機關征收稅款，檢查繳納稅款的機關將征收水利建設資金、價格調節基金、殘疾人就業保障基金和工會基金。
二、房地產行業特點決定其稅務稽查的特殊性
（一）經營周期長，稅務監管困難
大多數的房地產開發項目，特別是在開發項目的北方地區，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過一年，加上前期項目審批和銷售后，有的項目甚至幾個會計期間完成的項目，土地征用、開發、銷售全過程的。稅務檢查往往難以介入房地產行業的性質后，從項目的開始，它為企業提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務機關控制企業成本核算收入每個時期都不容易，難度增加稅收審計調查[3]。
（二）供應鏈長，會計核算復雜
房地產開發行業從項目、土地收購到開發和銷售，涉及9個環節，是一個越來越復雜的過程。特別是在房地產開發部門，建筑成本會計根據不同的產品開發可能會更復雜。企業可能會通過虛列的手段進行成本避稅等，如果稅務稽查人員對建設和安裝的專業知識是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產開發公司還沒有開發出一個項目，開發一個項目已經開始另一個項目開發。通過對工程項目成本的混淆，使企業在進行稅務稽查時，難以對每一項目的成本進行劃分，增加審計的難度。
（三）涉及監管部門多、涉及稅種多
由房地產局、建設局、國土局、規劃局從多部門銷售的研究和開發，發展房地產業，監察審計局，更多的相關信息，證據是困難的，但也提供證據的真實性的保證。在現行稅制下，房地產行業涉及12個稅種。除營業稅（最早在2015增值稅）外，企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業稅、稅收等都涉及房地產業和非常有特點的行業稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭議和關注，而且房地產行業在稅務檢查有重大的困難。
（四）地域性強，各地法規政策、執法尺度不統一
房地產開發行業強大的區域限制，和當地的法律和法規，執法標準不能完全統一。例如，房地產企業將開發成地下車庫或車位出售長期使用權，是否應為租賃資產確認，如果按租賃行為，房地產稅將收取等問題，各省的具體規定是不一樣的。對這一地區的一些省份還沒有明確的規定，使得稅務稽查執法人員的自由裁量空間變大。
三、對房地產稅務稽查的建議
（一）建立健全房地產稅務稽查的相關法制
一般來說，中國的稅收法律制度立法層次低，許多授權立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產稅收檢查的發展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當稅收行政法規、規章等部委相關法律沖突時，按照法律優先的原則，稅法可以作為執法的基礎，執法人員不能提供法律保護。二是稅收法律文書太多，自由裁量權過大，稅法中存在矛盾，給稅務稽查帶來衍生風險。目前我國正處于經濟發展的轉型階段，為了適應經濟的發展，在法律、法規文件的形式只具有指導作用，具體實施措施的制定，由稅務機關和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規定，導致內部沖突，但也造成了當前稅務系統復雜的情況。稅務稽查執法往往是很難找到一個強有力的法律依據，為審計人員帶來執法風險。三是為了規范房地產行業稅收太小，只有一些規范性文件對房地產企業的形式頒布的法規部門是杯水車薪，財務人員，會計舞弊，處罰應設置沒有設置太低的書書。這些制約房地產行業稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國家要加強立法，讓稅務人員稽查時有法可依。
（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產一體化系統接軌
房地產綜合系統是實現房地產企業開發產品的有效的稅務監督稅務機關，并建立和房地產管理信息系統。房地產系統集成是實現“以票控稅管理、稅源監控、網絡比對、稅收政策的綜合管理”的管理，根據“通知”的規定，“國家稅務總局關于房地產稅收的文件管理系統集成管理實施中的一些問題，結合對房地產稅源管理發展的實際情況。房地產綜合系統信息傳輸機制，實現彼此的信息共享，稅務登記和稅源數據庫文件的建立，從根本上把握以前主動房屋產權交易，是對稅收和房地產行業之間的資源共享的信息平臺。建立共享房地產稅收檢查和房地產稅管理信息是實現檢查，檢查房地產信息管理軟件集成平臺，實現對接。在房地產稅收稽查的選擇過程中，根據房地產企業的房地產銷售數據集成系統，分析和比較了企業的稅收情況，確定了重點企業的檢查。在房地產稅檢查的檢查過程中，準確了解企業銷售房屋的產權登記和簽訂合同，確定房地產企業的真實銷售，從而解決收入問題難以準確驗證。
（三）加強省市兩級房地產稅務稽查，實現一級稽查
省、市稅務稽查機構對房地產行業的稅務檢查。為了避免重復檢查的房地產企業，浪費資源，增加稅務檢查的強度。應取消縣（區）局的檢查機構，并建立審計制度，兩省。根據房地產企業分布結構的來源，將縣（區）局檢驗機構納入省、市檢驗機構體系，一批專業設立檢驗機構，檢驗人員部署省適當的檢驗局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗機構。省、市檢驗制度，將為房地產行業分類考試的實施提供前提和保障。分類機制的實質是解決專業分工問題。也就是說，通過分類機制，打破原有分工的行政區劃的審計分工格局，代表經濟分工和行業屬性，以及企業規模規模，對審計部門布局的性質進行劃分。具體來說，“分級”解決方案，明確了省和市審計局的職能任務垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級專業檢查局的職能的任務。
總結
總之，房地產行業稅收稽查工作，反映了關系的統一與特殊性之間的矛盾。審計工作的統一性，也應遵循稅收法律法規，遵循會計準則和其他有關法律、法規的規定。特殊性體現在，由于其行業的特點，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業。因此，針對行業的稅務稽查，我們應該從行業的特點出發，從企業的角度進行分析，總結出一種更有效的審計方法和思路。
參考文獻
[1]董恒. 房地產行業稅務稽查研究[D].吉林大學，2014.
[2]王偉一. 房地產業地稅稽查分析系統的設計[D].吉林大學，2014.
內容摘要：自上世紀80年代以來，隨著住房制度改革，我國房地產行業得到迅速的發展。本文擬分析房地產開發企業在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關方面進行房地產開發企業專項審計時做參考。
關鍵詞：房地產開發企業 稅收 審計
改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮住房制度市場化程度不斷提高，城鄉居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發展。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發展。房地產開發企業迅速發展的同時，房地產開發企業會計也開始逐步形成并完善。我國目前已經出臺了針對房地產企業的會計規范有《房地產會計制度》、《股份有限公司會計制度附件二》，2006年2月，財政部就房地產業務了《企業會計準則第3號－投資性房地產》，并形成了以所得稅、營業稅、土地增值稅、房產稅為主體的房地產稅收體系。然而，由于房地產開發企業經營和產品的特點，一部分房地產開發企業面對越來越激烈的市場競爭，不采取正當途徑增加收入、降低成本，而是暗地操控利潤、偷逃稅款、騙取銀行信用。
房地產開發企業生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發企業的生產經營與其他行業不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發企業是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發企業各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發企業的稅務審計和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。
房地產開發企業的主要稅種
國務院辦公廳于2005年5月9日下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。
房地產開發企業應納稅費主要有:以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。
營業稅及企業所得稅的審計
房地產開發企業主營業務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業收入的確認金額。在審查中，這部分對企業實際稅負影響最明顯的是企業確認為收入的銷售價格。通常企業在進行開發項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。在審查中，應該詳細審查收入計算與實際收入之間的差額，要謹慎提防企業為逃避納稅而將收入長期掛賬或者變相轉移收入。需要注意的是，由于房地產開發企業本身的特質，企業員工在購買本企業開發產品時，大都可以享受折扣的優惠，有的企業對內部職工購房優惠甚至可以低至市場正常銷售價格的80%。
另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業假借鼓勵員工推銷本企業開發產品為名，對介紹消費者購買本企業開發產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區分不同情況予以處理：如果企業對員工工作期間購買本企業開發產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業出售給員工的開發產品按照市場銷售價格，即按照稅法規定中的視同銷售價格調整企業的應納稅銷售收入，調增營業稅和企業所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發項目承包給施工單位建設的房地產開發商違反稅法規定，沒有完成代扣代繳義務的情況。按照稅法的規定，這部分承包項目應該在開發商支付給承包商及監理單位，承包商與監理單位確認為收入時代扣代繳營業稅。審查中發現許多開發商在代扣了這部分營業稅金后，通過將營業稅金在“其他應付款”項的掛賬而并未履行繳納義務，而施工單位、監理單位也由于對稅法的理解不透徹，往往是本身的納稅義務已經由開發商代扣代繳完成了納稅義務，卻仍然在收到工程款確認為收入時，又繳納了一次營業稅。對于這種現象，應該要求開發商調整會計賬務，繳納已經代扣的營業稅款，同時通知施工及監理單位向稅務機關要求退回前面已經多繳納的營業稅金。
印花稅的審計
印花稅是房地產開發企業存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發企業偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業將印花稅單列“應交稅金――印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規定印花稅應稅行為在發生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業解釋這樣處理是為了方便統計各年度發生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。納稅范圍方面，應該納稅的沒有計入納稅范圍，無須納稅的卻又繳納了印花稅款。按照現行稅法規定，企業與相關單位發生的有關會計、法律等相關具有專業技能的咨詢合同無須交納印花稅。在實務中，大多數企業對于這部分咨詢性質的合同大多繳納印花稅；許多開發商對于項目前期的勘查設計方面向相關專家咨詢的合同也繳納了印花稅。根據對稅法立法本意的理解，開發企業與勘察單位訂立的勘察設計合同應該根據設計合同納稅，但是對于勘查咨詢合同可視為中介性質咨詢合同，可以暫不納入印花稅納稅范圍。實務中尤其應該注意的是，這部分以前年度已經貼花的多繳印花稅款，根據稅法的規定不可以要求稅務機關退回，也不可以用于沖抵以后發生的印花稅款。因此，應建議企業以后發生這類合同無須再繳納印花稅，同時注意企業是否將這部分稅款在以后年度沖抵。
房產稅的審計
對房地產企業產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發企業房產稅的繳納作了以下規定：房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業已使用或者出租、出借的產品應該按規定征收房產稅。對開發商的房產稅進行審查，應該非常關注企業長年未賣出的房產的現時狀況，如是否存在已經將房產出租、出借而仍然長年掛存貨賬，從而偷逃稅款。必要時，應該采取抽查部分存貨，突然到現場察看以實際判斷存貨的使用狀況。另一個應該注意的是，由于工程的結算時間往往滯后于使用時間，因此，對部分工程竣工驗收時間特別滯后于實際已使用時間的，應該建議企業調整計入房產稅稅基。房地產開發企業由于企業自身擁有大量的開發產品，因此，大多數開發商均會為本企業無房員工提供優惠房租的住房。按照稅法規定，從2001年1月1日起，企業按照政府規定的價格向職工出租的公有住房、企業自有住房，免繳房產稅。這部分出租住房在滿足條件時應該提醒企業從企業自用房產的房產原值中剔除。
土地增值稅的審計
土地增值稅是影響房地產開發企業稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發企業土地增值稅的清算，是審計房地產開發企業土地增值稅的重點。房地產開發企業通過虛構合作開發建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對合作開發土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。” 如某房地產開發企業實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發模式”的避稅方式，在審計的時候要重點審查合作建房的條件是否真正符合稅收規定。另外，房地產開發企業以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入、虛列公共配套設施支出和房地產交換不確認收入來少繳和不繳土地增值稅。在審計的時候要按照稅務機關核定的交易價格來確定收入，讓其補繳土地增值稅。房地產開發企業在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設施支出發票重復進入開發成本，減少收入，少繳稅款。更有一部分房地產企業利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。
城鎮土地使用稅的審計
在對房地產開發企業城鎮土地使用稅審計時，發現有以下幾個問題：房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮土地使用稅。本文認為在審計時應根據《財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）規定，自2006年5月1日起，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。《國家稅務總局關于對繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮土地使用稅的批復》（國稅函發[1998]669號）規定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內，都應依照規定繳納土地使用稅。
契稅的審計
房地產企業的契稅審計主要有房地產開發企業自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發企業在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。審查代收代繳契稅時要注意房地產開發企業是否與購房者達成協議，少開或不開銷售不動產發票，蓄意虛減計稅依據，少繳或不繳契稅。對這種情況審計時要加強與房管部門溝通協作，杜絕以收據作為契稅及辦理房產證依據外，還應深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產發票，強化征管，促使房地產開發企業嚴格依據稅收管理辦法如實、及時開具不動產發票，繳納稅款。
隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。針對房地產開發企業稅務審計的情況，要對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。在房地產開發企業稅收審計過程中發現房地產開發企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。
一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。因此稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。
二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強對房地產企業納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發現問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而發生偷逃稅行為。另一方面加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核管理力度，增加房地產開發企業的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。以及加強對房地產開發企業使用發票的管理強化行業稽查和加大對偷逃稅的懲處力度建立起房地產行業良好的納稅秩序。實施房地產稅收一體化征管，建立各稅種稅源控管。雖然涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息大致相同，通過加強房產過戶管理，可以強化房地產稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產稅收管理的科學化、精細化提高到有效的水平。
然而在現行的稅制下，僅僅加大對稅收征管的力度和逃稅企業的處罰力度，對遏制全行業偷逃稅款有一定作用，但卻不是治本之策。本文認為，要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，消除房地產行業信息不對稱的問題，從源頭上堵住房地產企業的逃稅漏洞，改革完善房地產稅制，建立一個和諧的房地產開發企業市場，才是本文所闡述的對房地產開發企業稅務審計的根本目標。
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關鍵詞:房地產；市場；宏觀調控；法律
Abstract: The first executive meeting of the State Council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. Under this background, this paper first analyzes the status quo of China's real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.
Key words: real estate; market; macro-control law;
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產行業在我國興起至今，相關的法律建設逐步完善為行業的正規發展提供了重要支撐。但房地產市場近年來的繁榮背后仍然存在諸多問題需要法律規制，對于宏觀調控與法律的雙管齊下成為研究的重點問題。如何用穩定的、富有強制性的法律規定配合不同時期的宏觀調控是具有難度的，本文將對此提出有針對性的解決對策。
1 我國房地產市場發展現狀
我國房地產市場當前整體上呈現出發展的熱潮。政府多次表示控制房價的信心和決心，實際上房價增長的趨勢并沒有被徹底遏制，在很多城市，目前的房價都超越了金融危機爆發之前。從量上來看，房地產存量及其未來發展預期與需求量之間能夠逐步向相對吻合的方向進軍；而從價上來看，各個需求層次人群的購買力不同，在供給量保證的前提下，價格成為制約供給和需求吻合的主要矛盾。
2 我國房地產市場需要調控的主要環節
我國房地產市場的興起和繁榮與國家經濟發展的整體步調是相對一致的，人們生活水平的提高，購買的增強，都是房地產需求的來源。但行業過快過熱發展的問題必須通過科學的宏觀調控予以引導，從而盡快解決擺在面前的行業矛盾。價格過高是當前房地產市場最突出的問題，而且是日益嚴重，因為房價的增速遠超過了人們工資的增速，廣大中低收人群體買不起房，高收入群體以及“炒房團”卻是“多買多得”，市場購買力兩極分化嚴重，市場基本需求和剛性需求始終面臨壓力。
3 我國房地產市場調控所需的法律支持
在我國房地產市場存在的各個需求層次都擁有被保障的權利，前提是合理的需求保障。法律允許房地產投資，但排斥的是惡意炒作。對需求層次的合理保障以及價格、土地出讓、市場秩序的調控都離不開法律的支持。宏觀調控就必須以更明確、更具體的規定踐行法律約束。這樣才能使各個時期的宏觀調控舉措發揮切實的影響力。結合我國房地產市場宏觀調控的最新進展，在法律層面需要對價格、土地出讓、市場秩序給予更多的約束支持。
3．1 價格約束
《房地產管理法》對住宅商品價格的形成基礎做出了要求，第四章第三十三條規定“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。”它是住宅商品現價的參考標準。第四章第三十四條規定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”這是從管理層面對房地產價格實施的法律約束，但是在市場交易行為中，居民購買住宅商品時很難從專業角度對上述各類價格實施比較研究，他們直接接觸的實現當前的高價格，如何從法律角度穩定價格、抑制不合理價格的存在尤為緊迫。
3．2 土地出讓約束
《房地產管理法》第二章第十條規定“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。”這是從宏觀層面對房地產開發的約束，在我國，集體所有的情況大多存在于縣級、村級單位，即使在城市中，也會存在大量的行政村。當地村委會具有很強的“話語權”，有時縣級領導都難以干預。
3．3 市場秩序約束
《房地產管理法》第六章第六十五條規定“違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。”這一條款同樣存在法律責任可能過輕的問題。非法從事房地產開發獲得收入理應沒收非法所得，并實行罰款。但對于此類當事人來說，資金上的損失并不足以使他們放棄非法從事房地產開發的投機心理，更重要的是開發活動實施后，后續問題的解決也比較復雜，直接影響市場秩序的穩定。法律條款缺少刑事責任規定，無形中會增加當事人的投機心理。另外在企業經營中涉足的金融合作領域、市場交易限制方面也需要具體的規定來調整市場秩序。
4 我國房地產市場調控的法律對策
針對房地產市場調控的需求以及現有法律存在的問題，在法律對策方面，政府應注重強化《房地產管理法》的指導作用，加強指導的全面性，并為該法與其他法律法規的關聯提供支持，共同規范我國房地產市場的發展。
4．1 法律責任定性
運用《房地產管理法》協助市場調控，首要的是法律約束和法律責任的進一步吻合，即法律責任應延伸至刑事范疇，在刑事責任方面要有更深的追根溯源的要求。但是經過多年洗禮仍屹立于行業之中的房地產企業，其所獲利潤足以支撐非法用地可能遭受的罰款。地方政府出于各種利益考慮，也會存在和企業聯合的意愿。企業、地方政府和國家相關部門之間就會產生博弈，所以在沒有刑事責任的壓力下，經濟損失和單純的行政處罰不足以影響企業、地方政府對利益最優化的博弈選擇。而《房地產管理法》中一旦涉足刑事責任，那么對當事人的審查就會進入更深的層面，是否存在行賄受賄問題都將被明朗化，《房地產管理法》從法律約束到法律責任之間也將取得更完善的對應。
4．2 價格衡量標準
房地產市場的價格問題會產生一系列的聯動效應，從價格環節進行宏觀調控具有現實意義。《房地產管理法》并沒有排斥對具體指標的約束。市場指導價格應當是在科學調研、分析基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，并經過評估后得出的結論，是對房地產市場價格是否過高還是過低的一種認定參考標準，也是政府信息公示的重要內容。
4．3 市場秩序引導
作為房地產行業的專屬法律，《房地產管理法》有責任對市場秩序加以約束，特別是在我國房地產市場有待規范的今天，市場秩序的法律約束更是具有深刻的指導意義。首先進一步闡明地區建設規劃對房地產開發需求的度量，然后從審批進入房地產開發的流程開始，對銀行、擔保等金融領域的審批和限制條件詳細列明。最后再對購買交易行為提出符合地方實際的要求，便于政府宏觀調控各個時期的舉措實施。
4．4 房地產行業審計
我國《審計法》對政府和企業的審計工作已有具體規定，但從《房地產管理法》中進一步明確審計監督工作，對確立房地產行業審計的地位、推動各個時期的宏觀調控，都具有非常積極的意義。值得注意的是行業審計是一項持續、穩定的工作，在任何宏觀調控時期都離不開行業審計，審計工作也同樣會強化宏觀調控政策的落實效果。
5結言
宏觀調控作為政府提供的最重要的“公共物品”，市場參與者有理由對其有合理的確定的預期。宏觀調控目的是為了創造一種穩定的宏觀經濟環境，保證生產者和消費者從中獲益，避免因時而經濟過熱與通貨膨脹，時而全面緊縮與市場疲軟，生產者和消費者無法從中獲得確定的預期和利益。然而追求宏觀調控經濟上的“合規律性”不能成為其僭越法律的理由，而應是調控手段、調控時機的相機選擇問題。政策的穩定性、連續性、可預測性滿足了生產者和消費者的確定性需求，因此合法性是宏觀調控的本質需求。
【參考文獻】
關鍵詞：房地產企業 內部控制體系 構建 完善 探討
構建并完善企業的內部控制體系，是當前企業增強自身經營管理水平以及提高企業效益的重要有效途徑。內部控制作為企業經營管理的重要環節，它通過和企業經營管理過程相結合，對企業的日常生產經營管理活動進行相應地約束和調節，實現對企業的整體生產經營活動實時有效地監控與管理。因此構建一套科學、合理的內部控制體系對促進企業的可持續發展起著非常重要的作用。
一、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要目標
（一）戰略目標
在企業的經營管理過程中，戰略目標是企業的最高層次目標，它同房地產企業的真正目的相協調，體現出企業的經營管理者就企業應當怎樣為其利益的相關者創造經濟價值而作出的選擇。
（二）報告目標
這類目標主要指在企業的經營管理過程中，要求企業提供的外部與內部報告都具有真實可靠性。真實、可靠的報告能夠為企業經營者制定合理的經營發展戰略和企業發展目標提供完整準確的信息，同時為企業管理者作出正確的經營決策提供正確的信息數據。
（三）遵循目標
這類目標主要為了房地產企業在房產開發以及經營管理過程中符合國家的相關法律、法規而設定，遵循目標對企業的市場聲譽以及社會聲譽等都會產生深遠的影響。
（四）資產及運行安全目標
這類目標旨在確保房地產企業經營管理的有效性，包括企業的盈利目標、企業業績以及企業資源不受損失等，并確保房地產企業現有的各種實物資產的完整、安全，同時確保企業的生產經營活動能夠正常開展，并力保企業價值的完整性、真實性。
二、房地產企業構建并完善內部控制體系的基本原則
（一）全面性原則
房地產企業的內部控制體系要貫穿于企業經營管理活動的全過程，涵蓋包括房地產企業進行開發經營的每個環節，財務會計工作的每個崗位以及每項經濟業務，要實現全過程、全員性控制。
（二）重要性原則
對事關房地產企業內部經營管理的重要事項要進行嚴格地掌握和控制，要狠抓工程招投標環節，并將工程質量安全、施工成本以及房屋的銷售作為內部控制的關鍵環節和關鍵控制點。相比之下，那些較為次要的經營管理事項則依據企業的具體能力采取適當控制。
（三）相互牽制原則
房地產企業在進行構建內部控制體系時，應合理分設工作崗位、組織機構，合理規范職責權限，并確保不同崗位之間職責明確、相互監督、相互牽制。主要包括財務會計記錄、授權批準、審核檢查、不相容職務相分離等內容，使不相容崗位和職務之間能夠相互監督、相互制約，形成有效的制衡機制。
（四）有效性原則
房地產企業在構建內部控制體系時，需依據企業自身的實際情況以及行業特點，要有實用性以及針對性，同時要確保構建的內部控制體系與企業自身的規模以及企業的管理水平相符，并滿足提高企業經營效率效果的要求。內部控制是房地產企業內部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業的經營管理過程中嚴格執行，此外，還應確保內部控制體系隨著企業內部業務以及外部環境的不斷變化，而進行相應地調整和完善。
（五）合法原則
房地產企業在構建并完善企業內部控制體系時一定要遵循國家相關的法律、法規以及有關部門的具體操作流程來進行，嚴禁出現違規、違法操作的行為，確保企業各種經濟業務以及經營管理活動正常有序地開展。
（六）成本效益原則
房地產企業要想構建并完善企業的內部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內部控制效果之間的相互關系，盡可能在降低內部控制成本的基礎之上，取得一個相對較好的內部控制效果。
三、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要措施
現階段，我國除了部分上市公司以及國有性質的企業，大部分房地產企業都沒有相對統一、系統的內部控制體系。一般情況下，企業會依據國家的相關法律、法規，結合企業的經營規模以及行業特點來制定相應的內部控制體系。因此，房地產企業在構建并完善企業內部控制體系應著重從以下幾個方面進行：
（一）做好企業控制環境建設
一般來講，控制環境主要分為兩種：內部環境以及外部環境。外部環境主要包含：企業所處的市場經濟環境、法律環境等。在這個環節中，外部環境的建設主要是由政府通過改革國家體制、完善法律系統以及推動道德教育等措施來實現的。由此可見，外部環境已經遠遠超出了房地產企業的控制范圍，因此外部環境不應作為企業內部控制體系的重要組成部分。而內部環境主要是指企業內部的組織機構以及人力資源等方面。在這個環節中，內部環境的建設應由房地產企業通過自身的努力來完成。通過創設合理的組織機構以及明確各部門職責權限，健全和完善董事會、股東會以及各部門的經營班子，并進一步明確董事會、監事會以及股東會的職責權限，同時不斷地強化董事會在企業日常經營管理活動的主導地位，構建一個以董事會為主體，監事會、股東會等相互牽制、相互監督的內部控制機制。
（二）健全和完善風險控制機制
房地產企業從獲取土地、開發建設直至房屋銷售的整個生產經營過程都會受到諸多外界因素的影響和干預。因此這就要求企業在生產經營管理過程中切實強化風險意識，通過設立風險預警機制、風險識別體系以及采用風險評估與應對等手段對企業在生產經營過程中遇到的經營風險以及財務風險等進行有效地預防和控制。
（三）強化企業的控制活動
房地產企業在生產經營管理過程中應重點關注和實施的主要控制活動包括：財務會計控制、授權批準控制、不相容職務分離控制以及實物控制等。例如，在財務會計控制中要重點關注會計記錄的真實完整，發票的真偽，建造成本的計量和確認等問題；在授權批準控制中，要重點關注重大決策是否經過集體決策審批的程序；在不相容職務分離控制中，要始終把內部牽制作為處理各種關系的核心；在實物資產控制中，要處理好實物保管和財產記錄的工作。房地產企業應根據自身設立的內部控制目標，結合房地產行業風險應對策略，綜合運用各種必要的控制措施，對本企業各種經濟業務持續實施有效控制。
（四）建立有效的信息溝通體系
房地產行業是個高風險的行業，時時刻刻都會受到來自內部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產企業必須建立起及時、有效的信息溝通體系，以確保正常經營活動持續有效地進行。要注重搜集日常經營活動中各種內部和外部的信息，并及時篩選，對于重要的信息必須及時遞交董事會、監事會和股東會，以便董事會、監事會和股東會能夠及時有效地進行決策。
（五）強化企業的內部監控
要想保證房地產企業的內部控制制度有條不紊地實施執行，就一定要做好相應的內部監督工作。房地產企業應當依據自身的規模以及行業特點，建立一個與之相適應的內部審計機構，并確保內部審計機構的設置，審計人員的配備和工作的獨立性。內部審計作為內部控制的重要環節，有著非常重要的作用。它能通過檢查和評價內部控制的執行情況，及時改進發現的內部控制缺陷，為企業的經營管理者提供完成企業經營管理目標有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業內部的審計監督體系。
四、結束語
房地產行業是高投入、高風險、高回報的行業，因此構建一套科學、合理的內部控制體系對房地產開發企業有效規避行業風險，降低企業成本，提升可持續發展能力等都具有重要的意義。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；洗錢；金融監管
中圖分類號：F832 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392（2011）03-0070-02
一、利用房地產行業洗錢的特點及原因
（一）房地產交易隱蔽性較大
由于房地產價格的上漲使房產保值、升值的潛力空間巨大，洗錢者購買后用于出租甚至轉手售出不容易被察覺，且在全國范圍內均可購買沒有區域限制。雖然在部分地區已經實行了實名制購房制度，然而洗錢分子輕而易舉就可以通過向信得過的親朋好友多借幾個戶口買房，再者可以通過購房、投資或者花錢都可以很容易地得到一個當地戶口。如廊坊地區居民距離天津較近，只要到天津購得一處住房，就可以獲得當地戶口，使得洗錢活動暢通無阻。
（二）房地產單位價值較高，便于大額資金進出，容易成為洗錢的載體
以廊坊市為例，商品房銷售價格都在4000元以上，一套普通住房價值大都在30-60萬元之間，在北京、上海、深圳、廣州等大城市，一套住房的價值在幾百萬，有的別墅甚至上千萬。犯罪分子可將黑錢及不正當收入由貨幣形態變為房地產形態，然后通過將房地產銷售、按揭、中介、轉讓、租賃、做假賬等途徑變成有贏利的資金。
（三）通過房地產業洗錢具有中間環節多、周期較長、投資回報高特點
房地產開發項目一般周期都在一年以上，洗錢者可直接或間接投資房地產開發，如果不出現爛尾樓、重大質量安全事故或相關案件，相關部門一般很難發現。且房產保值、升值的潛力空間大，公司開發后出售，或個人購買后用來出租或者轉手售出，能夠獲得很高收益。
（四）缺乏對履行反洗錢義務的特定非金融機構的范圍、其履行反洗錢義務和對其監督管理的具體辦法
相關反洗錢法律法規雖然對負有反洗錢義務的金融機構進行了具體列舉，但對應當履行反洗錢義務的特定非金融機構的范圍、其履行反洗錢義務和對其監督管理的具體辦法至今未作出明確規定。
二、利用房地產行業洗錢的方式
（一）以大額現金購置、出售房地產方式洗錢
洗錢者借助目前我國房地產市場持續不斷的暴漲惡炒混亂局面，多采取現金一次性付款方式同時購置一處或多處房地產，再以現金一次性支付方式分次出售，將犯罪所得和不正當收入變成合法的投資收益，從而達到洗錢的目的。由于通過金融機構采取支付結算方式很容易被追溯調查出來，所以洗錢者多采取現金一次性付款方式購置、出售房地產。現金付款方式主要分為兩種，一種為直接用現金到房地產開發公司交付房款，一種為購房者從外地匯款到本地銀行，然后從本地銀行取現后就近存入購房賬戶。由于購房采取現金付款，銀行只知道有現金流量而無法監測到現金流的源頭和去向，難以進行反洗錢監測。
（二）采取提前歸還住房按揭貸款方式洗錢
洗錢者為逃避大額現金支付可能帶來的風險，故意在購房時出具虛假收入證明資料，辦理個人住房按揭貸款，用銀行貸款支付部分房款，過一段時間后，用犯罪或其他非法所得提前歸還銀行住房按揭貸款。同時，洗錢者還可以通過直接投資房地產業，通過制造熱銷假象炒高房價，為獲取超額利潤而囤積房源，然后伙同律師和銀行工作人員，疏通銀行對該項目的個人住房貸款審批環節，以虛假貸款申請者名義發放個人住房按揭貸款，一段時間后再以犯罪或其他非法所得提前歸還銀行住房按揭貸款，從而達到洗錢目的。
（三）通過使用偽造身份證明文件以房地產中介身份進行洗錢
主要是通過偽造身份證明文件，故意掩蓋資金所有者，利用偽造的身份證明文件或自己合伙人的名義開設賬戶，以經紀人身份代客戶進行房地產交易，虛擬以低價購買高價賣出方式謀取暴利進行洗錢。
（四）以直接或間接投資房地產行業方式洗錢
直接投資房地產行業是指洗錢者直接將犯罪收入借用自己所信任的人名義組建房地產開發公司，自己從幕后操縱，以合法的身份運作房地產開發項目，將犯罪收入混入正當經營所得，依法申報納稅后將犯罪收入合法化。間接投資房地產行業是指洗錢者看準個別出現資金短缺的正當經營的房地產投資開發企業，將犯罪收入以暗股、干股或借款的名義將資金借給房地產開發公司，參與房地產開發投資，然后通過借款利息或者獲得分紅方式獲得對非法所得的合法占有。
三、強化房地產反洗錢監管的建議
（一）盡快制定《特定非金融機構反洗錢辦法》，進一步建立和完善洗錢高風險行業反洗錢監管制度
明確負有反洗錢義務的特定非金融機構的范圍及其監督管理辦法，使《反洗錢法》中對特定非金融機構反洗錢義務的原則性規定具體化。結合房地產行業特點，建立房地產行業反洗錢部門規章制度，明確其反洗錢工作職責，明確界定房地產行業洗錢的特征、方式、手段、種類及認定標準等，使反洗錢執法有章有法可循。
一是盡快建立房地產業客戶身份識別制度。房地產交易時，房地產開發公司應要求購房者或者其房地產經紀人補充提交大量客戶身份信息，不僅包括居民身份證或單位營業執照等身份信息，還應包括職業、經營范圍、收入來源等信息，并備案待查。要求出售房產的賣家也提交同樣具體的客戶信息。同時，明確房地產經紀人在客戶身份識別方面的反洗錢義務。要求其在接受房屋買家委托購房時，必須確定買賣雙方的真實身份，必須記錄每個客戶的詳細個人信息和交易情況，如果客戶是公司而非個人，則經紀人還必須取得該公司的證明文件和負責人的信息，并且還要確定有無第三方參與交易。
二是盡快建立房地產大額交易報告制度。鑒于目前房地產行業洗錢風險主要集中在大額現金支付這一顯著特點，要求房地產開發公司、房地產經紀人對收到超過一定金額標準以上的交易資金，必須向反洗錢監測中心上報大額交易報告，以便有針對性地追蹤可疑的房地產交易，同時防止可疑的買房人用大量現金購置房產，從而有效監控那些有洗錢嫌疑的交易者動向。同時，盡快研究制定房地產業可疑交易上報標準，要求房地產開發公司、房地產經紀人對于發現偽造、變造個人或單位身份證件進行房地產交易，購買單套住房價值在一定標準以上，同一客戶同時購買兩套房屋以上等情況，必須向反洗錢監測中心上報可疑交易報告。
三是建立房地產客戶身份識別資料和交易記錄保存制度。要求房地產開發企業、房地產經紀人對于房地產交易過程中產生的客戶身份識別資料和交易記錄必須保存五年以上。
（二）會同建設部在房地產領域開展反洗錢工作，共同研究在房地產領域開展反洗錢工作的政策措施
盡快在全國范圍內落實商品房預（銷）售合同聯機備案和實名制購房制度，增加中國房地產行業的信息透明度，使有關部門可以隨時在全國聯網的房地產登記系統查詢到購房人購置房地產情況以及交易記錄，以防止某些人將買房作為洗錢的手段。
（三）禁止房地產大額現金交易，對超標準住房擁有者收入進行合法性檢查
加快推廣銀行本票等非現金支付工具的使用，在房地產交易中禁止大額現金收付，尤其是要禁止銀行接受大額現金存取款。同時，根據區域、城市差異，對購置單套金額在一定標準之上的購房者、同時擁有多套住房且地產總價值超過一定金額標準以上的房地產擁有者，要求房地產開發公司、房地產經紀人對其收入合法性進行必要審查，并對其真實性、合法性負責。
【關鍵詞】新會計準則 企業所得稅
一、新準則下所得稅核算存在問題
首先，在目前中國經濟的大背景下，我國對公允價值的使用在實質上逐漸在與國際接軌。但是利潤確實受到公允價值使用的影響，存在偷稅漏稅的空間，雖然新準則將公允價值的使用范圍和確認的條件都做了限定，例如，在非貨幣資產交換中，明確說明了其要具有商業實質或者公允價值要可靠計量，但是雖然有這么多的規定，但是對公允價值的規范使用依然不能達到很好的預期。
其次，新準則中流動資產的跌價減值準備仍然可以轉回，只有固定資產、在建工程、無形資產、長期股權投資、成本模式計量的投資性房地產、生產性生物資產、成本法計量的金融工具、可供出售的權益工具、礦區權益等9項不能沖回，而存貨、消耗性生物資產、遞延所得稅資產、融資租賃中出租人未擔保余值、攤余成本計量的金融資產、可供出售的債務工具等6項資產減值這些項目可以沖回。這樣，利潤就比較容易操作。
再次，新準則使得借款費用可以資本化的資產的范圍擴大了。原借款費用準則中納入借款費用資本化的資產僅指固定資產，新準則規定了，借款費用不僅包括了固定資產，一些長時間才能收回的存貨以及投資性的房地產也包括在內了。這些產品在待售階段，把借款費用資本化就會讓公司的利潤增高。因此，這個條款就導致了一些企業可能存在人為地操縱企業的利潤。
綜上幾點，企業存在操縱利潤的空間，其所得稅的核算必然也存在可操縱性，也存在偷稅漏稅的空間。
二、以房地產行業的企業所得稅核算為例
以房地產行業的企業所得稅核算為例，新準則頒布實施后，各行業中表現最明顯的就是房地產行業的偷稅漏稅行為了。由于房地產行業屬于暴利行業，在利益的驅使下，房地產全行業都普遍存在偷稅漏稅等違法的行為。盡管國稅系統把房地產行業列為稅收專項檢查內容，但是其偷稅行為愈演愈烈。房地產行業偷稅問題已經受到了整個社會的關注。一些無良開發商運用更加多樣化、專業化、隱蔽化的手段進行偷稅漏稅。下面就以房地產企業為例，分析新準則下企業主要的偷稅手段及其形式：
（一）隱匿應稅收入
其主要方法是：(1)銷售收入確認不及時，少列收入坐支現金現象嚴重，有的直接進入企業小金庫不入賬。對銀行按揭款項不及時入賬，或者把收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。(2)以工程尚未決算，收入、成本、費用無法確定為由，將已實現的商品房銷售款長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額；(3)隱匿銷售車庫、儲藏室等附屬配套設施的收入和面積，由于這兩項收入不好辦房產證，開發商往往不記收入。
（二）擠占、多提、虛列成本
其主要方法有：(1)不遵循配比原則在完工產品與在產品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補償費、前期設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費以及開發的間接費用、借款費用等，將前述費用全部擠占完工產品成本；(2)以工程完工未結算為由，高估建筑安裝工程費和配套設施費，將其長期掛在“其他應付款”和“應付賬款”科目，虛增成本。
（三）超標準列支或扣除相關費用和支出
主要項目內容包括：(1)注冊資本金不到位，將應繳資本的支出和利息作為經營性費用扣除；(2)超標準列支或扣除人員工資及職工福利費；(3)超標準列支或扣除業務招待費、宣傳費和廣告費；(4)超標準、超范圍列支、扣除各類捐贈和贊助支出等。
（四）納稅申報不及時
納稅申報不及時，不按預收房款申報預售收入依據利潤率（或毛利率）繳納所得稅，或干脆就不申報，甚至作虛假申報，等等。
房地產行業銷售收入快速增長，已經成為企業所得稅收入的重要來源。管好房地產就管住了所得稅的大頭，就控制住了所得稅稅收流失的風險。
三、對新準則下所得稅核算的建議
新舊準則銜接過程中，誠然會有人利用這一過程操縱利潤。但是事物的發展和完善總要有一個過程，會計準則也在監管中不斷的完善。
（一）謹慎、適度選用公允價值計量模式
在總體上要求公司應當嚴格按照新會計準則的要求，謹慎、適度地選用公允價值計量模式。在內部控制和決策程序上，公司應當建立健全同公允價值計量相關的內部控制和決策體系，公司董事會和管理層應當各負其責。
（二）合理制定會計政策，做出恰當的會計估計
公司也應對新的會計準則有全面的理解，這樣才能更好地執行新的會計準則。深入理解包括基本準則、具體準則及其應用指南的各項規定，并結合會計準則的要求和公司實際情況，合理制定會計政策。
（三）重點審查因實施新準則利潤異常的企業
審計部門和其他監管部門是新準則順利實施強有力的后盾，在新準則實施特別是新舊準則銜接時期要重點審查因實施新準則利潤異常的企業。
參考文獻
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關鍵詞：新會計準則；房地產開發；企業；會計；影響
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
前言
財務會計工作是支持各行各業科學記錄其經濟活動的重要管理工作部分．因此，作為指導各行各業經濟活動的會計準則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經濟的發展速度。
房地產行業作為我國第三產業的組成部分其交易日趨活躍．在國際經濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準則與該行業的影響顯得十分必要。新會計準則帶來的許多重要變化，不僅對企業財務報表產生影響．更重要的是將對其生產、經營、業績、價值評估體系等產生重要影響。對企業而言．其主要目標不僅是將會計準則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業自己的符合新準則體系的會計政策體系。
1、新會計準則的主要變化
這次新推出的會計準則中最重要的變化是關于公允價值計量模式的概念。新會計準則指出“在公允價值計量下。資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。這是增強房地產企業記錄其經濟活動科學性的關鍵。目前，在我國房地產價值的逐漸增加這一現象，已經得到社會各界人事的共識。對于房地產行業，房價的變化和增長對于企業經濟活動和收益有著牽一發動全身的關聯，而原來的會計準則中對于成本的計量不如新會計準則中的相關規定更能夠科學有效的反映房地產企業的經濟活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產企業等各行業的普遍歡迎。
2、新會計準則對房地產開發企業會計工作的影響
新會計準則的實施對很多行業的會計工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點探討為了適應公允價值計量模式這一要求，會對我國房地產行業企業中的會計工作產生的影響。
2.1、公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響
及時、科學、準確的反應企業的資產和負債的實際情況，不僅是對于房地產開發企業．對于任何企業都是反應該企業經濟活動和收益的重要指標。在選擇公允價值計量模式下進行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產開發企業來說是有一定的難度，但對準確反應企業經營的情況卻十分重要。由于房地產開發企業的項目從立項到進入到銷售環節，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學的反映該企業的經營收益是采用公允價值模式進行會計核算的關鍵。
2.2、對信息披露質量的影響
對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準則中最突出、最科學的進步之一，這一理念的科學之處，在應用與房地產開發企業的會計工作中充分地給予了體現。按原企業會計準則中的相關規定，對于房地產企業的會計核算、企業經營投入成本和收益的體現都不足夠科學、準確、及時，因此造成經濟損失甚至企業破產等現象。公允價值計量模式的應用，不但能夠準確、真實、客觀的反映房地產開發企業經濟活動，而且為房地產開發企業及相關部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應用嗎，各房地產開發企業的資產總值也較之從前發生較大的變化。對于行業整體資金和價值的體現也更為客觀和真實。
2.3、公允價值計量模式下的費用計提影響
歷史成本計量原則下房地產企業盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準則出臺后，企業盈余管理又呈現出新的特征．房地產開發企業可將將來的難確定性視作調節利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產企業需計提未來將要發生的費用。但是新會計準則中存在一個問題，就是對用什么樣的標準來計提費用沒有給出明示，例如：在房產開發過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關的建設費用，在這部分費用還沒有發生時，在會計上的處理只是進行計提，所以可能就會造成房地產企業借助計提來調節企業利潤，或是對計提的標準有所猶豫。
3、新會計準則下房地產開發企業會計工作的改進
房地產開發企業財會工作所受新會計準則的影響，可充分體現出公允價值具有雙重性的影響：房地產開發公司若要真實的反應企業的會計信息，那么就會增大相應的工作難度；計提標準的含糊不清又可為房地產開發公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產開發公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產開發企業自身要加強對房地產性質的分析能力，能夠真實準確的分析出本企業是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎。企業會計工作人員要依據房地產行業的相關信息，深入分析房地產開發企業在施工作業中會產生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業領導投資決策的重要依據，避免由于盲目的投資而造成的風險。另外會計人員要有嚴謹的工作態度，對費用的計提和所得稅的處理要謹慎、嚴格，盡最大能力減少企業財務的波動。②相關政府機構應參照近年來我國房地產開發企業的統計數據，對新會計準則下較為含糊的計提標準給予細致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發展。
4、應對新準則的對策分析
新會計準則體系的是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應了我國當前的、甚至超前的經濟環境這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰房地產行業以及社會公眾該如何應對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發生是我們應該要著重討論的問題。
4.1、借鑒香港聘請獨立評估師的做法
如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估作為公允價值的確定依據，并在年報中具體披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。
4.2、把握時機實現企業自身資產的轉換
從近幾年來國家出臺的調控措施及新會計準則的規定適當的將長期自用房產或作為存貨的房產轉換為投資性房地產。因為對于房地產企業來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產資產利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值從而擴大企業的總資產規模這樣可以提高房地產企業的融資能力，銀行等金融機構對企業的借貸規模也會隨之上升。
4.3、執業人員素質及財務方面要進行改進
其一要提高執業人員素質、順利實施新準則其關鍵因素在人。因為在新準則中非常強調財務人員的職業判斷能力．對財務人員的綜合素質提出了更高的要求。其二，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結果。因此公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。
4.4、加強監督機構的監督力
新會計準則對企業的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架并由專業團體和法庭執行相關的監管程序。
隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展會計人員素質的增強合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關政府機構監督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。
結語
隨著經濟的發展，房地產產業的發展也是日新月異的取得進步和成果，房地產行業已經逐漸成為支撐國家經濟的支柱產業．在這樣的形勢下提出公允價值計量模式，對房地產公司的財務管理有諸多的益處，有助于房地產行業朝著良性的方向發展，故房地產行業應依照新會計準則，對現有工作做進一步完善，使會計管理工作呈現嶄新的局面。參考文獻：
[1]劉琰．新會計準則下房地產企業的會計變化與優4E[J]．會計師，2009(11)
關鍵詞：房地產 企業內部 管理策略
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
前 言：眾所周知，企業的內部管理會受到來自戰略發展、內部空盒子、內部監管等多方面因素的影響和限制，其中，隨著現代企業管理制度的進一步確立，內部控制的管理地位逐步顯現。在企業內部，需要進一步明確各自的權責，承擔著管理權、監督權、決策權的管理層應該與各部門員工之間形成更加緊密的配合與溝通，以便進行日常的協調、監督和考評，從而不斷優化房地產企業的現有發展模式，幫助企業獲得更多的經濟效益。不少房地產企業在加強內部控制管理之后，企業的整體管理水平和抗風險能力都有了較為明顯的提高，尤其是內部控制信息披露制度的建立，使得房地產企業能夠有機會朝著更加穩定、健康的方向發展，從而實現企業價值最大化的財務管理目標。
一、房地產企業內部控制管理的主要問題
（一）內部控制環境建設薄弱。目前，一些房地產企業給公眾留下了過分追逐利益、缺乏社會責任感、公信力差等印象，這同房地產企業內部控制建設滯后，內部控制環境薄弱息息相關。我國房地產企業大多存在內部控制流程不合理，內容不完整的問題。首先，有些房地產企業對內部控制的重視程度不夠，即便建立了內部控制管理制度，但是卻未能有效執行，僅僅只是為了應付有關部門的檢查、審計，平時就將其束之高閣。長此以往，不僅導致企業財務會計信息質量下降，甚至還出現了各類違法違紀現象，嚴重擾亂了我國社會主義市場經濟秩序。其次，還有一些房地產企業只開展了一些最基本的內部控制操作，并沒有系統化，尤其是自我防范與約束機制的缺失，導致企業內部控制管理仍舊停留在事后控制的階段。最后，一部分企業在設計內部控制管理流程時，未能充分考慮到自身的實際狀況，導致內部控制流程脫離實際，不符合企業規模、業務特點的需求，控制效果不佳。
（二）缺乏合理的收入成本核算方法。我國房地產企業普遍存在收入成本核算不合理的狀況。客觀來看，房地產企業開發周期長，從獲得土地到開發完成至少需要1-2年，其間極有可能發生投入產出比不合理的情況。在項目開發初期，需要大量的資金投入，此時并沒有開始產生收入，因此收入費用無法配比，即便產品已經全部預售，預售款也不能確認為收入。除此之外，房地產企業的成本載體是建設工程整體，按照樓層或者戶型為單位的銷售方式，也會造成單一樓層或戶型與整體成本難以匹配的情況。
（三）缺乏必要的風險管理機制，尤其是在工程項目管理中存在較大漏洞。從目前的情況看，房地產企業在從事項目開發的過程中會遭遇到各種各樣的風險。縱觀當前的房地產企業，大多數對于項目風險的控制和化解能力都較為薄弱，普遍存在著風險控制意識不足、風險控制手段匱乏、技術落后等問題，嚴重制約了房地產企業內部控制管理水平的提高。以工程項目分包風險為例，某些房地產企業在進行工程分包的過程中，并沒有嚴格按照設計部門的文件對分包企業的資質、業績、水平、業績等核心指標進行深入考察，甚至出現將承包工程的主體分包給缺乏必要資質的公司，該項工程的開發風險可想而知，一旦出現問題，可能會給房地產企業帶來毀滅性的打擊。
（四）風險評估執行力薄弱
房地產企業的發展和壯大，企業存在的風險問題也會越來越突出，由于內部控制制度的不健全，內部控制意識弱影響了風險評估體系發展和執行力度，對風險沒能及時進行預警措施，導致了房地產企業經營的風險擴大的嚴重后果。
二、強化房地產企業內部控制管理的對策
（一）創造良好的內部控制環境。治理機構、組織設計、權責分配、企業文化、人力資源政策、內部審計等都是構成企業內部控制環境的重要要素，也是企業實施內部控制的基礎。為了創造良好的內部控制環境，房地產企業可以從以下幾個方面入手：首先，重視完善公司治理結構，突出公司管理層的作用。內部控制的順利實施需要以健全的公司治理結構為前提，公司領導者既是法人治理結構的主體，同時也是內部控制的推行者，由此可見，只有最大限度突出公司管理層的作用，才能形成深入貫徹內部控制管理制度的風氣。其次，重視對內部控制管理意識的培訓。房地產企業需要從上至下提高對內部控制的重視，充分意識到企業所面臨的發展形勢，通過定期的培訓，掌握內部控制設計和實施的基本理念及原則，建立內部控制管理的長效機制，保證內部控制的順利實施。
（二）強化成本控制，提高企業整體競爭力。目前，成本控制已經逐步成為了房地產企業的核心競爭力之一，科學的成本控制需要以健全的內部控制管理為依托。“粗放型”、“集約型”是現代成本控制的兩項分支。“集約型”的成本控制要求企業通過改進生產技術水平來優化生產流程和生產工藝，在此基礎上實現降低成本的目標。“粗放型”的成本控制則是在維持現有生產技術、工藝不變的基礎上，通過減少材料使用來降低成本的方法。現代成本控制將二者進行有機結合，即在提高生產技術、工藝的情況下，通過合理下料來降低實際成本。在成本控制方面，地產龍頭萬科實施了成本對標管理，也就是通過行業對比、標桿學習的辦法對成本進行持續優化。在實際工作中，萬科采用成本軟件，對項目運作過程中的所有成本信息實行計劃管理和動態跟蹤記錄。具體來說，在項目實施之前，子公司會根據總公司的要求，編制項目成本計劃并上報公司管理層進行審批，無誤反饋后再執行；項目正式運行后，成本管理部門需要定期對成本做出預測和調整，也就是前文所說的動態跟蹤管理。與此同時，總公司還會不定期開展成本抽查等工作，從而保證子公司反饋成本信息的真實性和準確性，起到及時的監督作用。
（三）根據內部控制風險管理框架的要求，建立風險管理機制。客觀來看，房地產行業屬于高投入、高回報、投資期限長、風險較高的行業，這些特性都決定了房地產行業較之其他行業來說有著更高的風險。如果房地產企業缺乏對各項風險的管理措施，那么最終可能導致企業經營的失敗。鑒于此，房地產企業的管理者要樹立正確的風險管理理念和風險意識，在此基礎上，建立具有實際可操作性的風險管理機制，全面提高企業的風險管理水平。具體來說，房地產企業在取得土地、開發建設、房屋銷售等各個環節，都會受到來自企業內外部各種因素的影響，面臨的不確定較多，因此，建立起風險識別、預警、評估等措施十分必要，以便對財務風險和經營風險進行控制。首先，房地產企業的風險管理主要針對事前預防，通過對內部控制環節的規范，降低企業面臨風險的可能。其次，房地產企業還應盡快建立起內部風險監督機構，重點對高風險領域進行檢查，及時發現潛在的風險，從而執行風險轉移措施，降低風險可能帶來的損失。最后，房地產企業必須意識到風險管理是一項長期工程，并非一蹴而就，而是貫穿于企業內部控制的全過程。以萬科為例，2010年度，萬科除了參照財政部等五部委聯合的《企業內部控制基本規范》及深交所《上市公司內部控制指引》等相關規定，堅持以風險導向為原則，對公司的內控體系進行持續的改進及優化，以適應不斷變化的外部環境及內部管理的要求。根據企業風險管理需要和內部控制基本規范的要求，萬科對組織結構進行了優化調整，將總部財務管理部調整為財務與內控管理部，下設稅務管理部和法務部，將風險管理部調整為審計監察部。通過這些調整，房地產企業嚴格按照內部控制風險管理框架的要求，靈活運用風險控制手段，及時發現內部控制的薄弱環節，并提出具有針對性地改進意見，從而進一步提升企業管理水平。
（四）完善內部監督機制，強化執行能力。加強對企業員工的素質進行內部控制體系的培訓，提高素質，增強企業內部控制的責任感和意識，合理配置內部審計機構的工作人員，保證工作的獨立性
三、結束語
綜上所述，房地產企業在自身不斷發展壯大的過程中，逐步建立起完善的內部控制管理制度具有十分關鍵的作用。然而，在實踐中我們必須看到，內部控制制度的實施遠比想象中來得艱辛和復雜。如何將內部控制理論中的概念、要素、框架、結構，與我國房地產企業的實際經營管理活動相結合，從而真正將內部控制所涉及到的設計、評價、改正等核心措施一一落實到位，才是房地產企業進行內部控制管理的最終目標。
參考文獻：
[1]張春峰.淺議房地產內部控制制度[J].現代商業，2011（26）.
自我國改革開放以來，房地產企業高速發展，其在我國國民經濟中占據重要位置，并成為我國支柱產業。房地產作為一種技術密集型與經濟密集型的綜合型企業，企業經濟成本的控制關系著企業的生存，企業一旦出現審計風險將會對企業帶來不可估量的損失，因此，必須對其引起足夠的重視。成本控制在房地產企業中應用十分廣泛，企業要進行資金的運用與效益的實現與成本控制息息相關。自2011我國重點工程與財政投資項目在全國省市地區逐漸走向高峰，跟蹤審計隨之開始實行，并迅速被各個行業所關注，特別是成本資金投入量特別大的房地產。
關鍵詞：
房地產企業；成本控制；跟蹤審計；路徑優化
一、成本控制跟蹤審計在當前房地產企業的現狀
（一）跟蹤審計手段單一
跟蹤審計很大程度上彌補了傳統審計上的不足，其在房地產企業中發揮著不可替代的作用。但在當前，房地產企業跟蹤審計缺乏實效性，審計手段過于單一。跟蹤審計制度自實行以來，許多審計人員對項目成本控制的方式依然只是針對實地的考察與資料的上報等途徑。隨著當代房地產企業的逐漸集團化，企業工作的內容十分廣泛，過于單一的審計手段顯然是不能應對當前企業的發展形勢，這種審計方式無法充分發揮跟蹤審計的作用。
（二）審計流程粗略
審計工作在當前房地產企業中普遍缺乏詳盡的審計流程，導致跟蹤審計工作失去了主動地位，對審計工作有所忽視。跟蹤審計部門對審計的執行力不夠強烈。企業內部情況瞬息萬變，審計部門所制定的審計流程缺乏針對性，沒有根據企業的實際情況，依然只是照搬審計制度中的相關流程，對企業的實際問題未能切實解決，且在實行過程中易偏向形式化，從而導致跟蹤審計的執行力偏弱。另外，審計人員在開展審計工作的過程中，遇到突發事件或者企業運行的情況變化，要及時做好審計流程的調整措施，從而有效掌握與平衡整個成本控制。
（三）審計工作人員綜合素質偏低
跟蹤審計在2001年才開始實行，與房地產企業的發展相比相對較落后，并存在有所忽視的現象，從而導致審計工作人員素質偏低的問題。在現有企業跟蹤審計工作人員中許多部分是會計部門轉變而來，再者是通過會計招聘介入而來，造成審計工作人員專業性有待于提高。跟蹤審計工作所汲及的內容與環節十分廣泛，如建筑工程、物業管理、銷售等，這對于當前跟蹤審計工作人員有了更高的要求。但當前跟蹤審計工作人員遠遠達不到要求，對成本控制跟蹤審計中的一些細節問題無法處理得當，導致成本控制服務效率偏低。
二、控析成本控制跟蹤審計的優化路徑
（一）融合信息化技術
隨著信息化技術的快速發展，其應用的領域十分廣泛，各行各業依托信息化技術迅速發展。針對于當前房地產企業審計手段單一，可通過信息化技術的融合，完善與創新審計手段。具體有以下幾種途徑：其一，利用信息化電子技術處理資料的收集、審閱工作及匯總工作，通過企業內部局域網公開審計資料的各個層面，不僅能夠促進審計工作的及時性與實時性，還能提高工作人員的審計工作效率。其二，通過信息化視頻監管跟蹤審計的各個環節，對項目實施方案以及成本資金運用的具體環節能夠有效控制在范圍內，進一步促進成本資金的約束力。
（二）審計流程切合企業運營實踐
成本控制關系著企業的可持續發展，其與的各個環節緊密相連，如資金的運用、投資效益的實現等。為了充分發揮成本控制的實效性，制定審計流程的控制中必須做到實用化、全面化及科學化。首先充分掌握跟蹤審計的實際項目運用狀況，然后總結企業運營實踐經驗，設計出初步的審計流程；其次，根據建立起的初步流程在后續做到具體化、細節化與階段化，從而使審計工作員開展工作時能夠做到條理性、有效性，從而確保整個工作的全面化。
（三）提高審計工作人員的綜合素質
審計工作人員專業素質能力低不僅使跟蹤審計工作效率下降，還會引起審計風險的發生，因此，必須提高成本控制審計工作人員的綜合素質水平。財務管理工作機構是對跟蹤審計人員素質水平能夠有效控制，因素，人力資源機構開展審計工作崗位的招聘時，必須切實根據審計工作的實際需要，通過多渠道、多平臺的方式招錄審計相關專業人才，從而審計工作充滿新的活力，進一步促進審計工作的效率；其次，人力資源機構要定期對審計人員專業性、拓展性、技能性等多方面進行培養工作，針對當前房地產內部審計工作的實際需求制定出合理的培訓計劃；最后，建立與完善績效考核制度，根據企業審計工作的內容及特點，通過計分方式考核審計工作的責任意識、審計工作進度等，進一步促進工作人員的積極主動性。
三、結束語
綜上所述，隨著房地產企業的快速發展，其在促進我國國民經濟增長中發揮著舉足輕重的作用，其房價在當前社會中一直在上升，成控制控制跟蹤審計越來越重要，其最終目的是將最小的資金的投入，實現快速發速的經濟效率，以優質的質量完成房地產企業預期的項目，達預期的效果，充分利用有限的資源與資金投入。然而在當前房地產企業中跟蹤審計的問題仍然較多與普遍，房地產企業必須及時認清企業存在的問題與危機，針對出現的實際問題做出應對措施，才能實現企業的可持續發展。
參考文獻
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[3]張璐.房地產行業全過程跟蹤審計研究[D].華中農業大學,2013.
[4]秦宏.企業建設項目內部跟蹤審計研究[D].重慶大學,2010.
一、新形勢下銀行信貸風險管理中存在的問題
1.銀行信貸投放行業和領域過于集中。在我國的經濟發展中，銀行信貸投放領域比較集中，已經開始出現負面影響，對我國經濟快速發展起了一定的阻礙作用，同時銀行信貸風險管理工作難度也被大大的提升了。我國是發展中國家，在金融領域中的發展歷史較短，很多的經驗和抵御風險的能力較低，因此國家制定出臺較多的政策引導銀行信貸投放行業的發展。隨著市場經濟的發展，供求變化取決于市場因素，很多經濟管理問題不能被徹底回避，這就給我國的銀行信貸工作帶來困難。目前我國的銀行信貸投放行業多集中在房地場行業、通訊行業以及制造行業，在這些行業中房地產行業的銀行信貸投放最為集中，在房地產行業的發展中吸引了較多的信貸資金進行投資，如果對房地產行業的投資價格期望太高，又沒有嚴格的宏觀調控使投放指數回歸到合理的水平，同時銀行不斷為房地產行業提供個人信貸勢必會加重風險。
2.對于信貸違約風險出現的概率缺乏準確估計。我國對于銀行信貸違約風險的評估能力較低，首先我國的銀行信貸對客戶的評級方法比較寬泛和粗糙，信貸客戶的等級結構劃分不夠明顯，評級的程序劃定以及信息的收集方法比較落后，這就使得我國的信貸管理總體設計結構出現問題，影響了信貸行業的正常的發展。我國銀行信貸管理部門對于信貸客戶的級別劃分較為粗糙，主要表現在對客戶信息的了解不夠徹底，信息獲取的渠道比較單一，級別的分類過簡單，同發達國家和地區相比存在較大差距，這就使得我們在計算信貸違約率的過程中不能夠獲得準確的數值，進而使得在宏觀經濟調控的政策下無法很好的實現對信貸風險的回避，很難通過經濟政策手段躲避信貸風險帶來的潛在危機和危害。如果經濟不能在一個穩定健康的環境中發展，一旦出現問題，勢必會對整個金融環境產生巨大的影響造成不可估量的經濟損失。
3.質押貸款中對于質押物的估值相對較高。在新形勢下我國的銀行信貸抵押形式繁多，但是多數抵押方式都是通過質押的方式進行的。抵押質價格的高低主要取決于市場的供求關系以及經濟的發展形勢。這就使得抵押質的價值變動范圍無形中被擴大了，使得抵押質的價格具有一定的時間性。如果經濟發展處在上升的形勢，那么就會對信貸抵押質產生積極的影響，抵押質的價格就會上升，如果經濟發展狀態沒有達到預期的期望水平，銀行信貸抵押質的價值就會隨之降低出現縮水的現象。股票作為銀行信貸質押物是十分常見的。如果以股票作為質押物的信貸業務這是容易產生風險的，風險值是受到股票撥動而變化的，因此一旦股票在上市運行的過程中出現撥動，抵押質的價格也會受到影響，不僅損害抵押質持有者的經濟利益，同時對信貸銀行經濟利益也產生了較大的影響。
二、新形勢下加強和提高銀行信貸風險管理水平和質量的建議和對策方法
1.形成和提高信貸風險防范的意識。在銀行信貸業務中，要對目前后金融危機影響繼續存在以及我國經濟增長速度放緩的形勢有了解和認識，這對于提高銀行信貸工作的安全性，降低信貸工作中存在的風險性有重要的幫助，同時也能夠實現對信貸工作中的流動性和營利性很好的把控。形成和提高信貸風險防范意識，應該深入學習研究和探索銀行信貸業務風險發生、擴散、防范、控制等規律提高對信貸風險的理論水平和認識能力，摒棄傳統的僅僅依靠經驗和簡單比較的模糊評審方法。
2.依靠銀行內部審計來診斷和防范信貸風險的發生和擴散。內部審計是銀行信貸風險管理綜合系統中的一個重要組成部分。一般來說內部審計在銀行的組織結構中具有相對獨立的地位，這使得其審計結果具有不可替代性。在目前銀行信貸業務操作的模式框架下，前臺業務經營部門和單位構成了銀行信貸風險防范的第一道防線，而后臺的業務復核構成了整個防范系統的第二道防線。而內部審計對于一般的操作風險舞弊環節和其他錯誤不當行為則構成了第三道防線。內部審計的獨立性不僅可以發揮對第一道防線和第二道防線的風險控制結果的檢查作用，而且也能通過這種再監督作用促使其進行功能改進和作用提升。
總而言之，隨著我國金融行業的發展，在金融領域中的投資份額已經占我國國民生產投資總額很大部分，并呈現出繼續快速發展的形勢。銀行信貸是金融行業重要組成部分涉及范圍較廣，包含了我國生產建設行業中的很多領域。銀行信貸活動為銀行帶來經濟效益的同時也相應的帶來了一定的風險。如何很好的控制產生的風險，提高經濟價值對我國銀行信貸行業的發展十分重要。在我國信貸轉型的重要階段，利用和妥善處理風險創造更多的經濟價值已經成為當前信貸行業發展的重要趨勢。因此，正確的了解銀行信貸風險管理工作中存在的問題，制定科學的對策應對出現的問題保證我國銀行信貸行業的健康發展是我們目前工作的重點。
作者:王惠 單位:龍江銀行股份有限公司哈爾濱分行
[關鍵詞]房地產企業；稅收；問題；審計
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.12.119
[中圖分類號]F293.3；F239.6 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）12-0-01
1 房地產企業稅收中的常見問題
1.1 虛交稅款
房地產企業提前確認收入，預交或虛交稅款的情況較為普遍。一些政府或稅務部門，往往在不能及時完成稅收任務的狀況下，與房地產企業約談，采取先征后退的方式向其提供優惠，導致房地產企業提前確認收入，在無稅源的情況下虛繳稅款。
1.2 延時納稅
一些房地產企業往往通過推遲結轉營業收入，延時納稅來實現少交稅款，其主要做法是：延遲結轉經營收入、把將售房款長期放在應付款等科目匯中、在收入結轉時，僅將首付款結轉收入，而不按合同規定進行定期確認收入、不按照實際收款日期確認收入等。
1.3 偷逃稅款
房地產企業的收入總額應包括生產經營收入和其他收入。其中，其他收入包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入及其他代有關部門收取的代收費用等。而在實際審計工作中發現，部分房地產企業通過將其他收入用往來稅款進行核算，或在按揭款上動手腳，最終實現偷逃稅款的目的。
除此之外，部分房地產企業通過不同項目間的成本混轉來降低利潤，最終實現偷逃稅款的目的。一些房地產企業同時開發多個房地產項目，有的項目已經完成銷售，有的項目還處于預售環節，而房地產企業故意混算成本，結轉成本，不按照國家規定進行分項目核算，違背責權發生制原則，以達到偷稅目的。
2 房地產企業稅收審計優化對策
2.1 提升審計隊伍素質
審計人員的綜合素質是做好審計工作的基礎，因此，審計工作者要具備豐富的會計知識，熟悉法律法規，及時掌握各項稅收政策。與此同時，還要熟練掌握計算機技術，使審計工作者在具體工作中得心應手，不斷積累工作經驗，提高分析數據的水平和工作效率。這也是審計工作者審查房地產企業偷稅問題、查證房地產企業稅收征管質量的制勝武器。
2.2 強化信息利用
首先要利用前年度納稅電子資料，對同一納稅人近年的一系列數據做對比性分析，以便從中找出稅種變化等諸多問題；其次，要充分關注外調工作，及時發現并處理出現的問題。比如，為獲取房產交易方面的信息，要從網絡、報紙等媒體上查閱樓盤的出售廣告，或以購房者的身份到售樓服務部門了解銷售情況，根據情況到樓盤所在地查看建設工期等；最后，多元化地搜集具有使用價值的信息資料，結合房產立項、開發、銷售等一系列工作，采集分析稅務機關以外的房產、建設、交易、按揭銀行等諸多第三方信息。
2.3 提升選案環節針對性
例如，關于預征虛征稅款問題，其前期征管數據是重中之重，可提高工作的有效性。正常情況下，這樣的問題往往存在于稅收任務重的分局。通過對比分析其征管數據中12月份稅收占全年的比例，配合進一步數據分析，從而得到較為準確的信息。第一，要篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個月的電子數據，一般來說，稅款入庫日期應在稅款所屬期的下一個月。反之，出現12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，預征稅款問題就可能存在。第二，篩查同一個月多次申報的電子數據，同一納稅人在同一個月份中對同一稅種只能申報繳納一次。如果出現征收2筆以上稅款的紀錄，那么，預征稅款的問題也有可能存在；第三，查找大額、整數入庫稅款紀錄，這些稅款常常會通過倒算的方式算出納稅基數，因為正常申報的繳納稅款很少出現整數，可在查找出整數稅款的基礎上落實該款申報繳納是否合法。第四，有的房地產企業處于籌備期，年末若突然出現大額營業稅等稅款入庫.虛交稅款也有可能發生。
2.4 注重實物信息核查
項目數量、開發面積、開發地點、單位價格等4個環節是重中之重。主要包括全面核實納稅人實際參與開發的項目數量、開發面積，各項目的開發地點，并與該項目的“竣工驗收證明書”“土地規劃許可證”“土地出讓（轉讓）合同”“竣工驗收時間”等資料做對照，核實項目的可售商品房面積。例如，通過抽查開發項目的回遷安置協議、聯建協議、房屋銷售合同，依據開發項目坐落地點等客觀情況判定回遷。聯建商品房面積的真實性及可售面積的虛實、核實開發項目的銷售單價與同期市場價格相比是否存在不正常現象等。
2.5 加大售房合同檢查力度。
在企業審計中，對比售房合同與經營收入，審查是否存在未按合同規定結轉收入的情況。警惕往來賬戶，重點是掛賬的應付款項及借款項目。要特別注意金額較大的業務.審查是否將售房款廢往來賬戶而未結盟轉收入.或亂進利息虛增成本等問題。
3 結 語
綜上所述，做好房地產企業稅收審計工作，對維護房地產行業正常競爭秩序，促進房地產產業的健康發展有著重要意義。因此，稅收審計人員應對房地產企業稅收工作中存在的問題進行經常性的反思總結，并通過改進審計方法、提升隊伍素質、優化審計模式等策略不斷提升房地產企業稅收的準確性、全面性和有效性。
主要參考文獻
今天這次全縣房地產稅費一體化征收管理工作動員大會，是為了加強我縣房房地產稅費一體化征收管理，規范房地產行業稅收秩序，保障全年財稅收入順利完成而召開的一次非常重要的會議。主要任務是：動員全縣上下和財稅系統廣大干部職工，進一步統一思想，堅定信心，采取有效措施，整頓和規范地產稅費一體化征收管理工作，實現我縣房地產業與財政稅收收入同步增長、發展共贏的目標，促進房地產市場健康發展。下面，我代表縣委、縣政府，就如何抓好房地產稅費一體化管理工作講三點意見。
一、充分認識房地產稅費一體化征管工作的重要意義
房地產稅收是一個地方財政收入的重要組成部分,房地產規費和土地收入是一級政府籌措經濟發展和城市建設資金的主要渠道，加強房地產稅費征管、做大房地產稅收是一個地區提升市場化、工業化和城市化水平的現實與必然選擇。近年來，我縣房地產迅猛發展，已經成為全縣國民經濟的重要產業之一，與此同時，房地產行業的稅費貢獻與其發展速度極不相稱，整個行業存在大量偷漏稅費現象。推行房地產稅費一體化征收管理工作，有利于公平稅費負擔，促進房地產行業健康發展；有利于堵塞稅費流失漏洞，增加財政收入；有利于簡化辦事程序，方便群眾辦事；有利于加強黨風廉政建設，從源頭上治理腐敗。全面推行房地產稅費“一體化”征管，既是優化經濟發展環境、加強黨風廉政建設的迫切需要，也是保障政府可用財力增長、提升城市建設水平的迫切需要，更是加速經濟發展和實現財政增收的迫切需要，對當前促進經濟社會全面協調發展、建設和諧平安社會具有極其重要的現實意義。因此，各級各部門要充分認識到實施房地產稅收一體化管理的重大意義，要充分認識到偷逃騙稅、搞“人情稅”、“關系稅”等違法行為的危害性，自覺地把思想、行動統一到縣委、縣政府的決策部署上來，加強配合，創新機制，著力推進房地產稅費一體化管理工作。
二、把握房地產稅費一體化征收管理工作重點
我縣對房地產稅費實行“一體化”征管的主要做法是按照依法征收稅費的原則，對承擔房地產稅收征管職責的財政、國稅、地稅、城建、土管、房管、經貿、人防等部門的管理體制和權限范圍進行整合完善，在保證現行職責權限不變的基礎上，以契稅征管為把手，以數據比對為依托，實現各部門信息共享，將全部稅費在一個大廳進行“一廳管理、內部流轉、限時辦結、統一出件”，為納稅人提供全面、公開、公平、公正、規范、透明、優質、高效的“一體化”服務，實現各個稅種和收費項目之間的有機銜接。具體內容有五個：
一是以“先稅后證”為基，做好“配合”二字文章。
征管中心要嚴格按照：
第一，房地產交易人到業務咨詢臺了解政策及辦事程序，并由業務咨詢臺移交至稅費申報崗。
第二，房地產交易人提供合同、協議等相關資料，并填好內部循環表，由稅費申報崗審核后移交至稅費評審崗。
第三，房地產交易人持資料交由稅費評審崗核定應繳稅費，再移交至主任辦公室（領導崗）審核。
第四，房地產交易人持資料由領導崗審核簽字后，移交至銀行代辦點繳款。
第五，房地產交易人持銀行繳款回單，到計稅崗開具完稅憑證，再到計費崗開具行政事業性收費票據。
第六，房地產交易人持完稅憑證和繳費票據到中心辦證崗辦理“四證”。至此，大廳辦事流程全部完畢。
這6道辦事流程辦理稅費業務，各項稅費業務均要在大廳內部循環表上進行聯審聯批，項目資料公開傳遞，切實做到“陽光操作”。同時，城建規劃許可證、國有土地使用權證、房產證（含商品房預集許可證）、契證、稅票（含銷售發票）、行政事業性收費票據，共“四證兩票”要全部納入征管大廳統一編號、統一辦理和統一開具，同時逐步建立局域網實行電腦開票和發證，切實做到以票控稅、以票控費、以票控證，先稅費后辦證，堅決杜絕稅前發證、費前發證、私自發證的行為。凡涉及到稅費減免的，必須經縣政府研究同意，并以政府抄告單為依據，按照相關規定減免額度進行減免。任何單位、個人無權自行減免稅費。
二是以“一窗服務”為綱，做好“效責”二字文章。
一體化中心內設有以財政局牽頭，涵括地稅局、國稅局、國土資源局、建設局、規劃局、房產局、人防辦、城管局、經濟局、收費等十一個部門。房地產職能部門要派出懂政策、熟業務的工作人員擔任窗口負責人，各窗口間要按照一體化工作流程，既分工又合作，在提高服務意識的同時，業務操作要努力實現公開、公平、公正。一體化中心要充分發揮職能作用，指導相關職能部門的服務窗口在征收中主動落實收費公示制、辦事公開制，推行首問負責制、一次性告知制、限時辦結制、服務承諾制、責任追究制。并提供人性化的服務，推行文明用語。如縮短了交易過戶、產權登記等業務的辦理時限，若企業或群眾急需，能做到即受即辦，當天辦結。對急辦產權證入學、入戶籍及企業辦理房地產他項權融資等實行特事特辦，開通"綠色通道"。同時實行網上審批，做到崗位設置科學化、業務操作程序化、數據資料檔案化，保證交易辦證既安全又便捷高效。此外，還要建立健全各項規章制度，進一步明確財政、房產、地稅窗口的工作職責，確保政策執行，提高工作效率和服務質量。
三是以“系統平臺”為軸，做好“操作”二字文章。
我縣的一體化管理系統要依照房產、財政、地稅三個部門工作流程來搭建，要嚴格按照由房管系統服務器、一體化系統服務器，通過交換機連接至各個部門窗口終端來實現業務處理，并通過VPN專線實現網絡監控，必須集中體現出“以計算機管理為依托，信息共享，鏈式管理，數據控管”的先進管理理念，要達到稅收科學化、規范化、精細化的管理要求，要從根本上避免人情評估、虛假合同、少開稅票等違規現象發生。
四是以“最低計價”為根，做好“防控”二字文章。
為保證最低計稅價格的科學合理，我們要設置先進的最低限價系統，該系統需由房產基本信息子系統、房屋坐落地址智能匹配系統和房產計稅價格數據庫系統等三個子功能模塊組成。該系統要在實地踏查并建立房地產基本信息庫、專業評估公司結合信息庫信息確定評估基準價格的基礎上，自動通過內置參數對評估基準價格進行調節并最終生成最低計稅價格，實現真正意義上的“一房一價”，要努力防止人為因素導致的納稅異常，以達到保證房地產稅收的公平、公正和公開的目的。
五是以“數據共享”為控，做好“監管”二字文章。
數據共享方面：一是同步采集初始信息。以稅費一體化征收軟件為抓手，綜合國土、工商、發改、規劃、房產等相關部門的信息，建立建設項目基礎信息數據庫，信息資料數據在各部門傳遞共享，實現一表式采集、一戶式存儲，確保納稅人或繳費人涉稅涉費基礎信息真實、準確、完整。二是同步監控稅費動態。在全角度、多渠道匯集繳款人動態信息的同時，注重分析與納稅相關信息，查找漏繳、少繳問題及成因，及時查漏補缺。三是同步制定計征標準。每年由財政、物價等部門組織測定縣城各路段的基準地價、基準房價、基準造價，按個人、單位、開發商分類制定各項目的執收標準，報政府審批公布后執行，稅費計征標準統一。四是同步征收稅費。項目申報人在申請辦證繳費時，必須同步申報納稅，稅費同時繳清后，才能申領證件。
監管方面：一是要同步檢查。不管是日常檢查，還是專項檢查或專案稽查，都堅持稅費統查，查費必查稅、查稅必查費，分類掌握稅費檢查信息資料，分別加工整理，保障稅費統查質量。二是要同步分析，著重從辦證戶應繳稅費業務關聯點入手，在縱橫比對中，拓展檢查深度的線索和方向。三要是同步結算，對房地產企業以年度稅費結算為重點，同步結算稅費征納繳欠情況，著重查處少繳、漏繳等現象，有計劃地加大欠繳稅費清理力度，以收入實績彰顯檢查結算實效。
三、確保房地產稅費一體化工作取得實效
（一）提高對一體化管理工作重要性的認識。開展好房地產稅費一體化管理工作，既是國家稅務總局和省、市局明確的近年來的重點工作，也是發揮稅收職能加強宏觀調控、堵塞稅收漏洞提高征管水平的內在要求。同時，房地產業稅收作為地方稅收入的主要來源，一體化管理工作的好與壞將會直接影響到整個稅收任務的完成。因此，各級各部門必須樹立起長遠觀念，堅持長抓不懈，切實把加強房地產業稅收管理作為近時期稅收管理的重點工作抓緊抓好。主要領導要積極履行協稅、護稅第一責任人的職責，及時協調工作中的熱點難點問題，確保清查清繳工作順利進行。財政、地稅、國土、房產、規劃等部門要加強配合與協作，共同推進“先稅后證”制度的落實，努力構建協稅護稅的控管網絡。紀檢、監察、審計、公安稅偵等部門，要協助征收機關加大對欠稅單位的查處力度，依法打擊偷逃騙稅、抗稅等違法行為。廣大群眾和各房地產開發商要消除思想顧慮，積極配合做好清查清繳工作，如實申報生產經營及納稅情況，確保房地產各項稅收應收盡收。各征收機關要規范征管員的工作行為，嚴禁收人情稅和隨意減免稅，嚴禁收受或索取納稅人財物。
（二）深入開展調查研究，創新工作思路。各級各部門要切實深入開展對本地區房地產稅費一體化管理工作的調查研究，結合社會經濟發展形勢和國家有關宏觀調控政策，進一步查找和剖析房地產稅費一體化管理工作的薄弱點、征管中出現的新矛盾和新問題，與時俱進，創新工作思路，大膽探索實踐，不斷完善“四房”管理措施。
（三）切實做好對各級的日常督導和管理。要切實搞好對各基層部門的工作指導，采取現場督導、網上檢查、巡查通報等方式，加強日常督導檢查。重點要抓好調度，做好房地產稅費一體化管理經驗的全面推廣工作。
