時間：2023-06-15 17:27:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；金融風險
1 引言
隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，十年來房地產(chǎn)行業(yè)不斷成長，人們對住房的需求造成了房價的過快增長，同時房價過快增長給人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調(diào)控，逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快導致房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風險，這對于投資企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
2 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行指導，調(diào)節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導致了房地產(chǎn)行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關的經(jīng)濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產(chǎn)市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅有經(jīng)濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：
2.1 金融政策
當前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。國家利用利率政策對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，主要是通過調(diào)節(jié)存款準備金率，影響金融機構(gòu)的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應量。國家通過調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
2.2 房產(chǎn)稅的征收
征收房產(chǎn)稅是當前西方國家逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產(chǎn)的購買量，導致居民對于房地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。
2.3 限購令的出臺
限購令是當前我國為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們?yōu)榱送顿Y導致的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量增加，同時也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象可以起到很好的降溫作用，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護百姓的利益有著重要的作用。
2.4 一些具體行業(yè)政策
為了加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，國家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監(jiān)管和住房保障等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴格的控制。當前我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些政策的調(diào)整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調(diào)控，但是對于當前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導致國家房地產(chǎn)行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應的執(zhí)行措施，當前的房地產(chǎn)市場還需要進一步加強控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護大多數(shù)居民的利益。
3 房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風險
房地產(chǎn)的金融風險主要是一些從事房地產(chǎn)金融業(yè)務的機構(gòu)在進行投資之后未能得到預期的經(jīng)濟收益，造成金融機構(gòu)的損失。當前我國的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的金融風險對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融機構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當前房地產(chǎn)金融風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
3.1 房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過于單一
當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過向商業(yè)銀行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時一些商業(yè)銀行主要是通過開展這一業(yè)務增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種相互依存的關系。但是這也一定程度上導致了一些企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴過于嚴重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應的利潤，這對于商業(yè)銀行的發(fā)展將會造成十分不利的影響。另外一些開發(fā)商經(jīng)營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風險。
3.2 房地產(chǎn)市場的法制建設不完善
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，一些企業(yè)采取不正當?shù)姆绞教Ц叻績r。當前我國的外商投資的房地產(chǎn)行業(yè)的項目逐漸增加，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗和管理方法。與外商投資的房地產(chǎn)項目相比我國的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競爭力，導致我國的房地產(chǎn)金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供了一定的經(jīng)驗，但是也增加了我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風險。
3.3 房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序有待于完善
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場秩序，導致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經(jīng)濟利益。另一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國家經(jīng)濟政策的調(diào)整，國家逐漸重視一些經(jīng)濟適用房的建設，但是由于房地產(chǎn)商的投資比例不協(xié)調(diào)，導致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應的住房保障。
4 如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對于我國的經(jīng)濟發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
4.1 增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道
當前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款業(yè)務，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，應該嚴格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務，維護商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
4.2 健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范
房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開發(fā)商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善當前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對當前外商進入我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應該進一步加強相應的法律制度建設，對與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題進行及時解決。房地產(chǎn)管理人員需要掌握當前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關的法律法
規(guī)，并學習和借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
4.3 對個人住房貸款進行嚴格的控制
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規(guī)范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)金融風險的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。
4.4 完善抵押貸款擔保
合理的抵押擔保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險，因此進一步完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來源是金融機構(gòu)的貸款，但是隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風險，再加上一些開發(fā)商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構(gòu)經(jīng)濟損失。
完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構(gòu)面臨的房地產(chǎn)開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構(gòu)房地產(chǎn)風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規(guī)范性，導致房地產(chǎn)金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風險。
5 結(jié)語
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當前由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少相關的監(jiān)督和調(diào)控措施，導致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險逐漸增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步加強國家的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險不僅僅對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時對于一些金融機構(gòu)的發(fā)展造成嚴重的經(jīng)濟損失和風險，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風險。
參考文獻：
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2006年2月15日,財政部了39項企業(yè)會計準則(其中包括1項基本準則和38項具體準則),從而標志著適應我國市場經(jīng)濟發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計準則體系的正式建立。時至今日,新準則的頒布已半年有余,離具體的實施日期日趨接近。其間,有關會計準則的應用指南(征求意見稿)也已出臺,這對于各項準則的深入理解提供了理論支持。但是,新準則的實施到底會給各行各業(yè)帶來怎樣的影響還是個未知數(shù)。在此,筆者擬對新準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響進行具體分析,以期對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實務運作提供一些參考。
一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準則
目前,房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分,其交易日趨活躍,在國民經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯,適時分析新的會計準則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響之前,筆者首先對影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計準則進行梳理。
在我國新的會計準則體系中,具體會計準則是指引規(guī)范企業(yè)財務報告的強有力工具,而基本準則則是準則的準則,它對各個具體準則起著指導作用。因此,不論哪個行業(yè),其會計規(guī)范都不可避免地要受到基本準則的影響,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從各項具體準則的名稱和規(guī)范的實質(zhì)內(nèi)容來看,在38項具體準則中,與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關的準則主要包括《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》,前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范,后者強調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。而與一般行業(yè)相關的具體準則(從第1號至第21號),以及與企業(yè)財務報告相關的準則(從第28號至第38號)則或多或少地與房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范相關。例如《企業(yè)會計準則第1號——存貨》、《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會計準則第14號——收入》、《企業(yè)會計準則第21號——租賃》等分別規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的存貨與固定資產(chǎn)管理、減值計提、收入確認、租賃業(yè)務。客觀地說,本套準則相對于國際會計準則而言,具有言簡意賅的特點,既體系了我國的特色問題,又比較符合多項準則同時實施的學習需要。但是整套準則規(guī)范內(nèi)容卻相當豐富,包括一般行業(yè)準則、特殊行業(yè)準則、報告準則和銜接準則等。有鑒于此,筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有直接密切關系的兩項具體準則,即第3號和第15號準則,其中的重中之重為第3號準則。
《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》并不是一項專門對房地產(chǎn)行業(yè)作出規(guī)范的準則,它所針對的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn);同時,該準則也不是一項規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準則,它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認、計量和披露。由于該準則對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進行了分類規(guī)范,并引入了公允價值模式(即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,而不是單一地采用歷史成本模式),因此,該準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。與此相對應,《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》主要規(guī)范企業(yè)(建造承包商)代建的房地產(chǎn)。雖然該準則與我國原先的《企業(yè)會計準則——建造合同》差異不大,但是它作為規(guī)范企業(yè)建造合同的確認、計量和相關信息披露的準則,同樣在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。
二、具體準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
當梳理清影響房地產(chǎn)行業(yè)的各項具體準則之后,我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業(yè)會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。
(一)對會計核算的影響
如前所述,我國新的會計準則體系對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細規(guī)定——第3號準則規(guī)范的對象為投資性房地產(chǎn),第15號準則規(guī)范的對象為代建的房地產(chǎn),而企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務或者為經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)則通過第4號準則進行規(guī)范,作為存貨的房地產(chǎn)通過第1號準則進行規(guī)范。這種對不同房地產(chǎn)類型的明細劃分,要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認,以便向財務會計報告使用者提供與企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關的會計信息,在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。同時,分類處理的理念反映在企業(yè)的財務報表中,會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成,以及相關財務比率的計算,影響企業(yè)前后各期財務數(shù)據(jù)的可比性。但是我們同時也應該意識到,工作量的增加以及對人員素質(zhì)要求的提高更有助于企業(yè)提高會計信息的有用性,從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經(jīng)濟決策。
值得一提的是,《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》在第3段明確指出:“本準則適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產(chǎn)權(quán)益的計量和在經(jīng)營租賃出租人財務報表中投資性房地產(chǎn)的計量”,這與我國的準則規(guī)定不盡相同,需要引起在境外上市或在境內(nèi)境外交叉上市企業(yè)的重視,把握不同準則對房地產(chǎn)明細類型的核算差異,以便提供準確、可比的會計信息。
(二)對損益確認的影響
公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點,而這一亮點同時也體現(xiàn)在第3號準則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇。第3號準則規(guī)定:企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。由于采用公允價值模式計量,不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,僅需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。因此,對于可能采用公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何相對準確地把握企業(yè)各期的財務狀況和經(jīng)營成果需要引起高度關注。
第3號準則規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時,轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;否則計入所有者權(quán)益。這就意味著,當不同類型的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換處理時,房地產(chǎn)公司需要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,這又將影響企業(yè)的損益金額大小。
(三)對稅收體系變化的影響
在前文筆者提到此次會計準則體系對于不同類型的房地產(chǎn)項目進行了分類規(guī)范,這種對資產(chǎn)的分類也將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如,2006年3月6日,國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》,該通知將住房項目細分為經(jīng)濟適用房與非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目,同時規(guī)定了不同的計稅毛利率,從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。與此相類似,不同的具體準則對不同類型房地產(chǎn)的規(guī)范差異,也會引起對房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的變化。
目前,我國的房地產(chǎn)稅收按課稅環(huán)節(jié)的不同,分為房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)稅收、保有環(huán)節(jié)稅收、交易環(huán)節(jié)稅收,以及所得環(huán)節(jié)稅收四大類,而且稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn),對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進行征稅。但是,隨著會計準則對于房地產(chǎn)的明細規(guī)范,以及公允價值模式的采用,有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如,對于房地產(chǎn)類型的明細規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持,這為我國房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息,如何把握會計準則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問題之一。
(四)對財務報告編制的影響
考慮到我國現(xiàn)階段的實際國情,2007年1月1日新準則的實施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司,對非上市公司未做強制性要求。因此,新準則對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響,更多地表現(xiàn)為對上市公司的影響。由于我國少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè),他們需要遵守境外國家(或地區(qū))會計準則的規(guī)定,這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務報告,鑒于各國準則的差異,提供財務報告的成本相當大。但是,當各國準則日益趨同時,財務報告的編制成本會大大降低。同樣,隨著我國會計準則(CAS)與國際會計準則(IAS)的日益趨同,我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務報告的成本將隨之降低。
但是,準則的趨同并不意味著完全相同,把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范方面的差異進行簡要分析,特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先,與CAS3相比,IAS40適用的范圍更廣,更明確,確認原則更具體;其次,IAS40推薦采用公允價值計量模式,而CAS3更傾向于采用成本計量模式;再者,IAS40將房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換差額均計入當期損益,而CAS3對轉(zhuǎn)換差額區(qū)分損失和收益分別確認;最后,IAS40在信息披露方面的規(guī)定更規(guī)范,更完善等等。
關鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響
我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機日益嚴重，促使我國越加重視低碳經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟主要組成因素，但低碳經(jīng)濟的利用將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生很大的影響。所以，合理利用低碳經(jīng)濟，順應時展需求是至關重要的。房地產(chǎn)經(jīng)濟中應用低碳經(jīng)濟，需要房地產(chǎn)行業(yè)的重視和消費者的認可，從而實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展。
一、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的不利影響
1.增加房地產(chǎn)開發(fā)成本
低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)提出的最重要標準和要求就是節(jié)能減排。但目前房地產(chǎn)開況來看，大部分開發(fā)單位將精力放在怎樣利用房地產(chǎn)增加企業(yè)的經(jīng)濟效益和擴大企業(yè)規(guī)模上。與此同時，房地產(chǎn)設計人員通常注重房地產(chǎn)分配設計方案，忽視低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展所造成的影響。但，我國低碳經(jīng)濟觀念出現(xiàn)較晚，沒有系統(tǒng)的低碳技術，造成節(jié)能減排材料價格的提升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟發(fā)展不能順利進行；低碳經(jīng)濟發(fā)展工作單一性強，也導致了房地產(chǎn)建設發(fā)展不能充分發(fā)揮其指導作用。低碳經(jīng)濟最核心的內(nèi)容就是利用新能源、新技術、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導致我國在最短時間內(nèi)實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展是很困難的。
2.房地產(chǎn)開發(fā)缺乏質(zhì)量控制體系
在房地產(chǎn)建設工作管理過程中，應與低碳經(jīng)濟相結(jié)合，進行系統(tǒng)研究分析，及時對不合理的地方進行調(diào)整，進而為房地產(chǎn)經(jīng)濟符合低碳經(jīng)濟發(fā)展要求提供保障。但就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)單位并沒有將工程質(zhì)量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經(jīng)濟方法和原來設計存在很大的差別，也因缺乏質(zhì)量監(jiān)測工具和方法，限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。
3.導致房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價
隨著低碳經(jīng)濟逐漸深入房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)中，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經(jīng)濟的局限性，也造成相應土地價值發(fā)生變化。這樣的社會背景下，開發(fā)商就此會為了保障自身經(jīng)濟利益，將低碳化和綠色環(huán)保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數(shù)的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展。
二、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的有利影響
1.調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)低碳經(jīng)濟不但推動房地產(chǎn)行業(yè)順應時展要求，同時也調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理，但低碳經(jīng)濟的發(fā)展，彌補了這方面的不足，加強了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。更好順應時展需求，加強房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是必要的。所以，各大房地產(chǎn)開發(fā)商，可以將眼光放在建筑質(zhì)量和環(huán)保性能等方面，為進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的長期性的發(fā)展提供保障。
2.有效實現(xiàn)了節(jié)能降耗低碳經(jīng)濟發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)向節(jié)能化方向發(fā)展。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用的建筑施工設備和建筑材料非常巨大，但低碳經(jīng)濟要求在房地產(chǎn)建筑施工中應遵循低碳化，利用低碳經(jīng)濟進行房地產(chǎn)行業(yè)建設，促使其主動應用低碳新設備、新技術、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節(jié)能減排的理想標準。3.有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)長期性發(fā)展目前，低碳經(jīng)濟觀念已經(jīng)深入人心，在房地產(chǎn)開發(fā)建設中，合理融入低碳經(jīng)濟，也更能滿足消費者的需求。開發(fā)商將低碳經(jīng)濟合理的運用到房地產(chǎn)建設中，不僅可以有效的避免開發(fā)商為自身的經(jīng)濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質(zhì)。所以，低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期性發(fā)展有很大的促進作用。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟中利用低碳經(jīng)濟的有效措施
1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項目的戶型布局
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)通常采用粗放式經(jīng)營模式，開發(fā)商主要重視經(jīng)濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經(jīng)濟發(fā)展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發(fā)商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內(nèi)裝修。但業(yè)主在進行室內(nèi)裝修中，導致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經(jīng)濟發(fā)展的要求相悖離。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應重視提高自身開發(fā)質(zhì)量，利用低碳經(jīng)濟發(fā)展理念，充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟作用，合理做好每個戶型的設計工作，適當調(diào)整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結(jié)合，最終實現(xiàn)低碳裝修。
2.積極倡導低碳式生活
低碳經(jīng)濟快速實現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)單位加強各部門工作對低碳經(jīng)濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經(jīng)濟，讓消費者充分了解低碳經(jīng)濟所產(chǎn)生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產(chǎn)項目的開發(fā)，進一步為低碳經(jīng)濟發(fā)展提供有利條件。
3.規(guī)定項目流程設計
在房地產(chǎn)建筑設計中，應結(jié)合低碳經(jīng)濟的具體要求，建立合理設計流程，制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)范。制定規(guī)范設計圖紙，進而保證環(huán)保設計順利進行。對設計過程中主要強調(diào)和重要設計部分制定專門管理措施。將房地產(chǎn)經(jīng)濟設計理念與設計者詳細溝通，促使每個設計人員達到一致的設計理念。根據(jù)低碳經(jīng)濟設計理念和要求，設立規(guī)范的設計流程，從而達到低碳經(jīng)濟設計標準。比如在設計對雨水回用設施，既需要考慮場地內(nèi)雨水具體情況，又需要景觀設計人員提供用水數(shù)據(jù)等，所以制定規(guī)范設計流程，順應房地產(chǎn)經(jīng)濟設計需求是必要的。
四、結(jié)論
保障人類生存環(huán)境質(zhì)量和維護自然環(huán)境發(fā)展，發(fā)展低碳經(jīng)濟是至關重要的?；诘吞冀?jīng)濟在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，所以，房地產(chǎn)行業(yè)應加強有利影響作用，合科學合理的調(diào)整其不利影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟和低碳經(jīng)濟的更好發(fā)展保駕護航。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資方式；房地產(chǎn)行業(yè)
在我國國民經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的作用不容忽視。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活質(zhì)量的不斷攀升，人們對房地產(chǎn)行業(yè)有了更高的要求和關注度。房地產(chǎn)金融也就是在房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求之下逐步發(fā)展起來的，商業(yè)銀行等相關金融機構(gòu)紛紛參與了對房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入。由此，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的聯(lián)系便愈發(fā)緊密，而金融泡沫也造成了房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱性?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)在人們生活當中的重要性，展開房地產(chǎn)金融方面的分析和探討是一件意義重大的事情。
1房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵與特點
1.1房地產(chǎn)與金融的關系
眾所周知，房地產(chǎn)的發(fā)展要依靠金融業(yè)提供的充足資金。房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，每一個環(huán)節(jié)都要用到不少的資金。所以除了開發(fā)商要有雄厚的資金基礎之外，金融機構(gòu)參與投資也是非常重要的。通過房地產(chǎn)的良好發(fā)展，金融業(yè)也能夠?qū)崿F(xiàn)更高的利潤收益，將房地產(chǎn)作為抵押品，比貨幣的有更穩(wěn)定的增長態(tài)勢，這也是金融機構(gòu)鐘情房地產(chǎn)投資的最大原因。
1.2房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵
在項目開發(fā)、建設和消費的整個流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務等，統(tǒng)一稱為房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融也是房地產(chǎn)和金融行業(yè)在長期發(fā)展融合之后所產(chǎn)生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金，支持房地產(chǎn)的良好發(fā)展和健康的資金循環(huán)。1.3房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融有保值增值性強、資金流量大和輪轉(zhuǎn)周期長的幾個特點。房地產(chǎn)的抗通貨膨脹能力較強，這一特點也讓其有了較大的穩(wěn)定性。房產(chǎn)是生活必需品，也具有金融性質(zhì)，再加上土地的稀缺性和高價值的屬性，進行房地產(chǎn)開發(fā)的項目便需要大量的資金注入。房地產(chǎn)項目從設計到銷售需要的時間周期較長，如果消費者是分期付款，付款期限便長達幾十年，這讓房地產(chǎn)周期有了輪轉(zhuǎn)周期長的特點。
2房地產(chǎn)金融的風險
金融機構(gòu)為房地產(chǎn)籌集資金、清算等過程中，由于環(huán)境變化或是決策失誤等原因，可能會造成資金受損，這就是房地產(chǎn)金融的風險，主要有以下方面：
2.1融資渠道單一
對于西方發(fā)達國家來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過各項基金金融融資，而我國房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量眾多，多數(shù)資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個舉措或變動，將直接影響到房地產(chǎn)公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產(chǎn)的金融風險。
2.2市場監(jiān)管不到位
房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，國家的政策和規(guī)范也會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成較大影響。一些地區(qū)過度追求GDP，對于樓市的非正常房價的情況，一些地區(qū)的政府采取縱容態(tài)度，監(jiān)管不到位導致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫更嚴重，同時加重了房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融的風險。
2.3信貸規(guī)模增長過快
我國房地產(chǎn)行業(yè)和西方發(fā)達國家相比起步較晚，飛速發(fā)展的過程中，風險性也逐漸加重。人口增長和城市化進程的逐步深化，導致房產(chǎn)供不應求，房產(chǎn)價格有了較大的提升，很多地區(qū)出現(xiàn)了炒房熱潮。各大金融機構(gòu)面對高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產(chǎn)當中，信貸規(guī)模的快速增長，造成了房價居高不下，泡沫化問題進一步加重。
2.險識別應對體制不完善
當前我國房地產(chǎn)行業(yè)風險識別和應對體系缺乏完善，還沒有能力準確識別和應對各類風險。對于市場上來講，如果出現(xiàn)泡沫破滅，銀行將會出現(xiàn)大量壞賬，房地產(chǎn)經(jīng)營將難以為繼；信用上，因為對借款人的審核不規(guī)范，會出現(xiàn)房屋難以銷售，開發(fā)商可能會因為賠錢而無法償還貸款。
3房地產(chǎn)金融的解決對策
3.1擴大融資渠道
由于融資渠道單一，造成了風險集中的情況出現(xiàn)。針對這一點，應當開發(fā)多元化的融資渠道，通過多遠話的融資方式，轉(zhuǎn)變當前融資渠道單一的局面。另外，可以加強推動房地產(chǎn)貸款的證券化，通過對房地產(chǎn)信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關注，把流動性不高的房地產(chǎn)投資變?yōu)橘Y本市場當中的證券資產(chǎn)，同時加強信托的管理機制，推進信息公開化，推動房地產(chǎn)信托投資基金在我國的良好發(fā)展。
3.2完善法規(guī)政策
房地產(chǎn)是和人們生活有緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)，不過當前有大量的投機性需求出現(xiàn)，導致了房地產(chǎn)市場的供小于求，所以，政府需要制定相關管控措施，來抑制房地產(chǎn)當中的投機性需求，達到控制房價的目的；通過出臺相關法律政策，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)金融市場參與者的權(quán)益，讓房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定的軌道上進一步發(fā)展。
3.3控制信貸規(guī)模
通過政府的力量，控制信貸規(guī)模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結(jié)合房地產(chǎn)信貸，對不良貸款和盲目投資進行篩選和規(guī)避。
3.4完善發(fā)展與監(jiān)管機制
想要解決房地產(chǎn)金融發(fā)展當中的問題，除了要進一步完善相關法律條例之外，還需要建立起長期穩(wěn)定發(fā)展的機制。想要達成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設的科學規(guī)劃。另一方面，展開房地產(chǎn)市場的嚴格監(jiān)管也有重大意義，政府要通過對市場的全面分析，展開合理的調(diào)控，保證供需平衡，準確預測發(fā)展態(tài)勢，合理引導投資。
4結(jié)束語
通過上述分析，我們可以看出房地產(chǎn)金融對金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。想要房地產(chǎn)金融有牢固的發(fā)展基礎，對房地產(chǎn)行業(yè)有足夠的保障力，就需要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體狀況，加強房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新性，保證其質(zhì)量的可靠性，通過多遠化的發(fā)展方式，達到房地產(chǎn)金融長期、穩(wěn)固的進步和發(fā)展。
參考文獻：
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1.房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房價快速提高。
在中國城鎮(zhèn)化政策開始實施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當前中國房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴重造成了房地產(chǎn)市場無法全面根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要進行合理調(diào)節(jié)。正是因為房地產(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟發(fā)展不相符，從而導致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價的上升幅度基本上已經(jīng)不科學了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
2.房地產(chǎn)適應市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低，市場發(fā)展不成熟。
由于房地產(chǎn)市場興起時間較短，市場發(fā)展還不健全，而房地產(chǎn)行業(yè)適應市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買方市場，從而導致了房價在發(fā)展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產(chǎn)開發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，但是中低端的商品房供不應求。這樣的現(xiàn)象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質(zhì)量。
3.目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關的金融體系發(fā)展不完善。
在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎的生產(chǎn)行業(yè)。正是因為這個原因，資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會直接影響到房地產(chǎn)項目的工程進度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時，由于當前銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制還不健全，其承擔的發(fā)展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產(chǎn)開發(fā)上的融資途徑。
二、目前推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的對策
（一）強化政府經(jīng)濟職能，推動房地產(chǎn)市場走向成熟化
根據(jù)當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。但是從當前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的趨勢發(fā)展。但是，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市建設的重要一部分，而房地產(chǎn)消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數(shù)額較大。因此，通過強化政府經(jīng)濟職能，推動房地產(chǎn)市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發(fā)展。其中，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過科學規(guī)劃、經(jīng)濟調(diào)節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調(diào)控手段。通過合理調(diào)整房地產(chǎn)的價格，促使房地產(chǎn)朝著科學合理的方向發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場更加繁榮穩(wěn)定。
（二）制定科學化的發(fā)展規(guī)劃，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展
在中國當前社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發(fā)展模式的調(diào)整。很多人錯誤的認為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件，這樣的觀念不利于房地產(chǎn)科學健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經(jīng)濟利益；有的開發(fā)商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經(jīng)營的方式從中獲得經(jīng)濟利益；有的房地產(chǎn)開發(fā)商則將房子裝修成娛樂場所和工業(yè)廠房等，從經(jīng)營中獲得經(jīng)濟利益；而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟價值。因此，在當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，應該根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，進行綜合規(guī)劃，努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設工作。堅持制定適合房地產(chǎn)經(jīng)濟科學發(fā)展的途徑，深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟關系，促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件
在目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于過度依賴金融機構(gòu)資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)單位與金融機構(gòu)之間的聯(lián)系非常緊密。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項資金流動的問題，中國政府還應該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場貸款的證券化，努力將整個房地產(chǎn)一、二級市場納入到國家整體經(jīng)濟的發(fā)展中，推動中國房地產(chǎn)市場與資本市場合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產(chǎn)金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風險，有效推動房地產(chǎn)行業(yè)更好地適應市場經(jīng)濟化的趨勢發(fā)展，有效提高整個房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟價值，促進中國國民經(jīng)濟穩(wěn)定的發(fā)展。
（四）建立科學化的管理機制，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主體
中國當前房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問題，便需要建立科學合理的管理機制，充分明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的主體。通過利用政府職能進行科學調(diào)整，將推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各項政府職責落到實處。同時，還應該不斷完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展提供重要的條件。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，構(gòu)建與中國經(jīng)濟發(fā)展相適應的房地產(chǎn)法律體系，從而促使中國房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化。通過將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟更加規(guī)范和穩(wěn)定，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
（五）以科技創(chuàng)新為依托，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展
房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，應當以科技創(chuàng)新為依托，知識經(jīng)濟，科技發(fā)展水平的提升，對于推動國民經(jīng)濟的發(fā)展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展，對于改善人們的生活，工作環(huán)境具有重要意義；能夠引領房地產(chǎn)智能化的發(fā)展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產(chǎn)建設的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展，人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式，探索合乎人類生存發(fā)展的模式，將房地產(chǎn)發(fā)展和人類居住文明引上新的臺階。
三、結(jié)論
一、國家宏觀經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，土地用地的限制、政策辦理的嚴格規(guī)范以及新的設計理念的不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭力日益加大。要想在房地產(chǎn)行業(yè)中有所收益，讓經(jīng)濟得以持續(xù)發(fā)展，土地規(guī)劃的合理配置就作為一個彈性的元素就成為了房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)生經(jīng)濟效益、社會是否得以長存發(fā)展的關鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)是一種涉及到系統(tǒng)管理、控制、信息以及工程等多種行業(yè)因素、諸多環(huán)節(jié)的復雜實體產(chǎn)業(yè)，這當中需要大量的人力資源、物資條件以及各種政策措施的扶持，環(huán)節(jié)上所要求考慮的因素比較多，而這些因素與國家對于經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控息息相關。房地產(chǎn)行業(yè)的更大的經(jīng)濟效益和社會效益都與國家各項經(jīng)濟調(diào)控政策有著很大的關系。
二、市場因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
在瞬息萬變的知識經(jīng)濟時代，隨著市場環(huán)境的不斷變化和企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定，使得企業(yè)各種風險并存，公司盈余能力的穩(wěn)定性也受到了很大的挑戰(zhàn)。面臨著材料價格、房屋價格等不斷上漲的風潮，房地產(chǎn)公司的風險不斷加大，公司資產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。房地產(chǎn)項目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動的有效性以及材料的合理利用，在當前社會生產(chǎn)力發(fā)展水平下，在考慮組織因素對生產(chǎn)消耗影響的前提下，完成的建筑項目工程如何實現(xiàn)各種資源的有效配置，實現(xiàn)人工和材料經(jīng)濟的最大有效化是當前房地產(chǎn)成本核算重點關注的問題之一。
1.人們的購買力對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金很大，一般來說，很多家庭對于房地產(chǎn)住宅的購買力不是可以進行隨意揮灑的，對于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)更不能夠任意而為。而一旦在某一個區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)達到飽和或者價格高于當?shù)厝说膶嶋H水平，房地產(chǎn)價格就會受到?jīng)_擊而影響了銷售，進而對于投資了巨額資金的房地產(chǎn)商來說，就會帶來重大虧損，對于土地資源也是一種浪費。
2.土地價格的變化對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國家的。政府對于土地出讓金的多少取決于市場土地價格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產(chǎn)行業(yè)的成本就會加大，從而影響房地產(chǎn)的利潤。
3.行業(yè)競爭的影響
隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提升，人們對住房建筑條件的要求越來越高，受到當前各種政策的影響，房地產(chǎn)市場規(guī)模化在不斷壯大的同時，同行業(yè)間的競爭也越來越大。行業(yè)之間為了能夠在市場中勝出，必然通過成本控制策略來降低成本，同時也通過營銷策略來進行房地產(chǎn)的營銷。而從這里來看，市場經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也涉及到了盈利背后的各種運營措施之間的競爭。
三、防止市場經(jīng)濟不穩(wěn)定因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
1.政府對于房地產(chǎn)所依托的土地價格的調(diào)控
如果沒有政府從中進行的統(tǒng)一規(guī)劃，不統(tǒng)一各個區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，就會帶來沒有規(guī)劃的建設，不僅不能讓土地開發(fā)產(chǎn)生有效的經(jīng)濟利益，而且可能因為無規(guī)劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費。另外，很多房地產(chǎn)商看到的是眼前的經(jīng)濟收益，而沒有從社會的長遠發(fā)展來考慮問題。土地不經(jīng)過政府的規(guī)劃然后再按照計劃地進行，就會產(chǎn)生大量開發(fā)土地、無計劃開發(fā)土地的盲目。一旦出現(xiàn)過剩的情況，房地產(chǎn)商本身實力不足難以承擔所有的應有成本支出，于是就出現(xiàn)了土地被擱置的現(xiàn)象。而有些房地產(chǎn)商，為了自己的經(jīng)濟利益，對于自己征收來的土地進行二次出讓開發(fā)，這當中，土地被轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范管理，市場混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費，同時也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的沖擊。
2.政府對于房地產(chǎn)行業(yè)提供防范措施
關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；對策分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題
（一）缺乏連續(xù)性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調(diào)整房地產(chǎn)市場供需平衡方面，以此控制國內(nèi)房價的增長速度和供應數(shù)量。然而，我國政府在房地產(chǎn)市場管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產(chǎn)市場需求。目前，我國政府不能從本質(zhì)上認識對房地產(chǎn)市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經(jīng)濟管理政策，不能對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟管理政策會擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟適用房、房產(chǎn)稅收、國五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。
（二）相關法律、法規(guī)體系的不健全。從國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個階段的經(jīng)濟管理法。同時，我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設落后于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理文件主要以國務院名義頒發(fā)，或者以國家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國11條、新國4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法，缺乏嚴肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國政府在房地產(chǎn)特定領域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴等現(xiàn)象。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議和對策
在充分了解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀的基礎上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對策。
（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國經(jīng)濟發(fā)展的關鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國政府需要充分認識房地產(chǎn)行業(yè)對于改善國民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國經(jīng)濟增長的特殊地位?！闭枰贫ㄟB續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉(xiāng)居民實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護社會的穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標的實現(xiàn)。其三，應制定長期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理長期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長越調(diào)，越調(diào)越長”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理目標進行明確規(guī)定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場的違法行為。
（二）完善相關法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)市場處于初級階段，各項法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長。完善的法律、法規(guī)體系，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化地運行，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關系到社會經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定?！拔覈枰⒎戏康禺a(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調(diào)控政策。”其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產(chǎn)涉及的多元化的復雜財產(chǎn)關系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)秩序長時間脫離正常經(jīng)濟軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟軌道。我國政府對相關法律、法規(guī)體系進行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺相關的法規(guī)，促進《房地產(chǎn)法》的出臺。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設、交易和后期服務納入到經(jīng)濟管理中，標志著我國房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關政策的層次性、嚴肅性和穩(wěn)定性。
（三）完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理途徑。我國政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發(fā)商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項目。在房地產(chǎn)項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經(jīng)濟管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會的實際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項目開發(fā)前對開發(fā)商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟造成的損失。其次，加強開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業(yè)務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業(yè)務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經(jīng)濟管理的最終目標是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進地方經(jīng)濟的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現(xiàn)作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤，又帶動了地方經(jīng)濟發(fā)展。
三、結(jié)束語
我國房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，相關法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國政府經(jīng)濟管理的執(zhí)行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產(chǎn)市場情況，加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國政府應該借鑒國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的先進經(jīng)驗，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
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關鍵詞：土地供應 房地產(chǎn)價格 影響 調(diào)控措施
改革開放以來，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，其中，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟的發(fā)展過程中起到了十分重要的作用。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但是隨著我國城市化進程加快和房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，土地資源的供應日益緊張，土地資源危機影響了房地產(chǎn)的價格?，F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)單位平方的價格持續(xù)上漲，部分城市的單位價格上漲甚至已經(jīng)到了不可控制的地步了，這樣的供求關系以及經(jīng)濟發(fā)展模式，對我國經(jīng)濟健康、可持續(xù)發(fā)展埋下了嚴重的隱患。
一、土地資源和房地產(chǎn)之間的關系
土地和房屋都是十分重要的資源。土地和房屋都有著根本性的特點，土地是一種不可再生的稀有社會資源，而房屋則是要依附在土地上才能發(fā)揮出它最基本的使用功能，而且房屋依附在土地上，還有著不可移動的特點。正是土地和房屋各自獨有的特點，使它們之間的聯(lián)系十分緊密。所以，控制房地產(chǎn)價格最直接、也是最根本的措施，就是控制土地的供應量。通過深入分析城市土地的供求關系對城市房地產(chǎn)價格的影響，可以為制定科學的調(diào)控措施提供有力的數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)，使房地產(chǎn)行業(yè)朝著健康的方向發(fā)展，同時還能建立起房地產(chǎn)價格調(diào)控的理論體系。所以，正確處理好土地供應與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關系，有著十分重要的現(xiàn)實意義。
二、土地價格的調(diào)控
（一）土地政策
在相P的土地政策當中，地方政府和相關的土地管理部門是土地政策實施的主體，房地產(chǎn)市場則是土地政策的客體。實施土地政策的目的是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)社會經(jīng)濟健康發(fā)展，同時創(chuàng)造一個良好的投資環(huán)境。在土地政策的實施過程當中，實施調(diào)控的手段有很多，比如有調(diào)控土地價格、土地數(shù)量以及土地供應結(jié)構(gòu)。近幾年由于建筑行業(yè)發(fā)展迅速，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，其目的是為了抑制過熱的投資環(huán)境，保證我國建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
（二）土地的供應機制
在上面講到過，土地政策在實施的過程當中有很多手段，比如土地的價格控制、對土地供應的數(shù)量進行限制、調(diào)整供應土地的結(jié)構(gòu)形式。通過這些手段可以有效預防房地產(chǎn)投資過熱的情況，在一般市場經(jīng)濟規(guī)律的前提下，保證我國建筑行業(yè)健康發(fā)展，增強市場經(jīng)濟抵御風險的能力。對土地的供應量進行調(diào)節(jié)，可以對房地產(chǎn)的需求量和供應量進行有效調(diào)控制，如果在某一時間房地產(chǎn)發(fā)展速度太快，市面上出現(xiàn)了一些投機，就會嚴重擾亂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，這時候政府和相關部門就可以采取土地政策。減少土地的供應量，這樣就可以有效抑制投機活動。
三、土地供應對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）供應量對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
在一般的市場經(jīng)濟環(huán)境下，同時按照相關的經(jīng)濟規(guī)律，土地供應量和房地產(chǎn)價格之間存在著相互影響的關系，兩者是相輔相成的。如果土地的供應量過多，那么房地產(chǎn)的價格就會相應的下降。如果土地供應量減少，那么房地產(chǎn)價格就會相應的上升。同時房地產(chǎn)價格也會作為土地供應量的一個參考，在這樣的關系和經(jīng)濟規(guī)律之下，使得房地產(chǎn)行業(yè)和土地供應達到一個平衡狀態(tài)。在另一方面，房地產(chǎn)的供應也會隨著土地供應量的增加而增加，如果土地供應量沒有增加，同時房地產(chǎn)的價格有出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，這時候也可以看作是一種平衡的狀態(tài)。土地的出售主要是以國家為主導，只有國家和相關政府才能出售土地，壟斷性質(zhì)十分明顯，使得經(jīng)濟市場相關土地競爭機制不完善。但是現(xiàn)階段我國城市對土地的需求量十分大，我國實行的土地政策是對土地的數(shù)量、土地的供應結(jié)構(gòu)、土地用來開發(fā)的強度這些方面進行控制。根據(jù)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的情況來看，最可靠的方法是控制土地的供應量。土地供應量的出發(fā)點就是控制土地供應來達到影響房地產(chǎn)價格的目的。對房地產(chǎn)市場進行土地供應的限制，可以很快抑制房地產(chǎn)價格過高的現(xiàn)象，打擊房地產(chǎn)市場當中的投機者，維持房地產(chǎn)行業(yè)正常的發(fā)展。需要指出的是，雖然土地量的限制可以影響房地產(chǎn)行業(yè)的價格，但是不能影響房地產(chǎn)行業(yè)的需求量，因為對于消費者來說，這些都是剛性需求。通過上面的論述可以得出。土地政策和房地產(chǎn)行業(yè)是相互聯(lián)系，相互影響的。土地供應體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)價格則體現(xiàn)了市場消費者對房地產(chǎn)的剛性需求。
（二）供應價格對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
根據(jù)土地供應量與房地產(chǎn)價格之間的關系，我們可以得出：土地的價格，不是由它自己決定的，而是對房地產(chǎn)行業(yè)的供應量決定的。如果房地產(chǎn)土地供應量出現(xiàn)了變化，那么房地產(chǎn)價格，也會出現(xiàn)相應的變化。所以，房地產(chǎn)的價格是根據(jù)土地的供應以及市場消費者的需求決定的。市場消費者對房地產(chǎn)的需求增加是房地產(chǎn)價格上漲最重要的因素。為了獲取更高的利益，房地產(chǎn)開發(fā)商一般都會將土地的經(jīng)濟利益發(fā)揮到最大。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期比較長，在短期內(nèi)，市場的需求量會大于市場的供應量，這樣也會導致土地價格的上漲。所以可以得出這樣一個結(jié)論：土地價格的上漲是因為房地產(chǎn)價格上漲所引起的。所以在我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格當中，開發(fā)商處于價格的主導地位，開發(fā)商對房地產(chǎn)的定價決定了我國大環(huán)境下房地產(chǎn)價格的整體走向。
（三）供應方式對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
在土地資源日益緊張的今天，為了合理運用土地資源，避免土地資源的浪費，我國對土地的供應方式提出了一些具體的要求。以前我國土地供應的方式是協(xié)議出售，現(xiàn)在逐步走向了規(guī)范化，可以以拍賣、招標等方式進行土地出讓。這種規(guī)范的出讓方式，可以促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
（四）供應結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
我國對土地供應結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，是為了控制大規(guī)模的高檔建筑對土地不合理的開發(fā)，通過對供應結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，可以使低收入消費者的消費需求得到滿足。
一、房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀
從行業(yè)總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金高度集中、高風險的特點。商品住房、商鋪等開發(fā)本身需要很高的資金投入，在推進房地產(chǎn)項目中，幾乎每個階段都離不開大量現(xiàn)金流的投入，并且要隨著開發(fā)進度不斷增加投入資金。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍經(jīng)營涉及面比較廣泛、投資周期比較長，因此房地產(chǎn)的銷售資金回收過程比較長，財務經(jīng)營風險比較高。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資風險情況
（一）房地產(chǎn)融資成本非常高
國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷出臺和落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)性貸款限制越來越嚴格，住房按揭貸款規(guī)模受到越來越多限制，房貸利率逐步上調(diào)，從而極大地限制了房地產(chǎn)企業(yè)依靠房屋預售款作轉(zhuǎn)投資金的勢頭。在此情形下，許多房地產(chǎn)企業(yè)只能被迫進行社會民間融資或者向房地產(chǎn)信托機構(gòu)借款，造成這兩者融資的規(guī)模呈現(xiàn)逐步快速擴大的趨勢，而這兩種渠道的融資利率普遍都比銀行同期基準利率高，有的高達數(shù)倍甚至數(shù)十倍，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)融資成本逐漸走高，并遠遠高于之前的銀行貸款成本。
（二）房地產(chǎn)投資周期比較長，資金回籠比較慢
房地產(chǎn)開發(fā)不是一項三兩天或者三兩月就能完成的工程，因而其資金運行周期都比較長，短則一兩年長則三四年，有的甚至五年以上。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從投資立項開始，到規(guī)劃設計，再到建筑施工，最后到資金回籠，都有一個比較漫長的周期。此外，在此周期內(nèi)，不但要受到國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的影響，還要受到市場自身剛性需求的影響，因此資金回收期常常具有不確定、市場化、多變性等特點。
（三）房地產(chǎn)融資機會成本比較大，風險系數(shù)比較高
當前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取了吸收大量社會資金的融資形式，不但融資涉及戶數(shù)、人數(shù)多，而且規(guī)模很大，月利率高達3%—5%，甚至8%以上。在當前嚴厲的稅收環(huán)境下，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了尋求稅收利好，做出了賬外賬。這樣，就會在很大程度上，使得企業(yè)財務管理形成很大弊端，對企業(yè)的財務管理制度造成損害，同時埋下違法違規(guī)的“惡因”，使得企業(yè)稅收違法成本不斷增加，融資成本（有的最少提高20%）和風險系數(shù)大大提高，從而不利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)經(jīng)營風險越來越大
近年來，隨著房價的持續(xù)上升，國家不斷出臺宏觀政策進行引導、調(diào)控和限制，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不對投資保持謹慎。前些年，由于一些房產(chǎn)投資者盲目大量投資，在很大程度上造成了房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，形成很大的“泡沫經(jīng)濟”景象?，F(xiàn)實是房地產(chǎn)的剛性需求有限，真實的房地產(chǎn)市場需求量需要打個折扣計算。
三、加強房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務管理的對策措施
（一）努力提升財務管理人員的業(yè)務素質(zhì)和專業(yè)水平
要提高房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務管理科學化水平，就要堅持以人為本，就要不斷提高財務管理人員的意識和能力。因此，要經(jīng)常和定期開展各種財會培訓班，加強對財務人員的融資知識、風險意識、工作方法、職業(yè)道德、法紀觀念的培養(yǎng)。
（二）積極改進財務管理方式方法，加強對融資的規(guī)范化管理
當前，在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中，企業(yè)的財務管理方式方法比較單一，因此應積極借鑒和引進國外先進的操作手段和融資工具，加強融資產(chǎn)品創(chuàng)新，加強對融資的籌集、分配、使用的科學化、規(guī)范化管理，提高融資資金的使用效率。
（三）合理編制財務預算，為融資提供科學決策依據(jù)
根據(jù)企業(yè)融資實際情況，利用財務人員的專業(yè)知識，綜合考慮融資成本、融資結(jié)構(gòu)、融資風險、市場狀況的情況，編制合理的財務預算，為企業(yè)領導層和管理層進行科學決策提供重要依據(jù)，促進企業(yè)長遠發(fā)展。
（四）加強財務成本管理，拓展融資渠道
在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中，要充分考慮融資各個環(huán)節(jié)成本需要，積極利用各種方法加強財務管理，加強公司財務的內(nèi)部審計和監(jiān)督。同時，要積極拓展企業(yè)融資渠道，改變過于依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實力。
四、結(jié)束語
關鍵詞：重要性；影響；作用
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟發(fā)展中的影響
在促進中國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的作用是顯而易見的，它是必不可少的推手。因此，房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟的影響，從房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的影響總結(jié)如下幾個方面有著舉足輕重的作用。
伴隨著我國現(xiàn)代經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的作用是顯而易見的。因此房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的影響具有舉足輕重的作用，下面從幾個方面概括房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的影響。
1）政策面的影響。近幾年過熱的房地產(chǎn)行業(yè)，利潤高，促進經(jīng)濟平穩(wěn)增長，但在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的影響下，對經(jīng)濟發(fā)展埋下了隱患。漸漸的市場上出現(xiàn)炒房的投機行為，使得資金更加進一步的流向房地產(chǎn)業(yè)，加速了經(jīng)濟泡沫破裂的風險，并直接影響我國的實體經(jīng)濟發(fā)展，針對這一現(xiàn)象，我國政府果斷采取措施，進行了房地產(chǎn)業(yè)的管制，規(guī)范房地產(chǎn)市場，主要的政策手段有：限價、限購；調(diào)整貸款利率；提高銀行準備金率；調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的商品交易稅以及房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段。其中很多政策是針對房地產(chǎn)行業(yè)的，但是通過利率的調(diào)整也同時影響了我國經(jīng)濟體系中的其他行業(yè)，因此，我們可以深刻的認識到，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展直接影響了我國政府的相關經(jīng)濟政策，由此可以對我國整個經(jīng)濟體系產(chǎn)生影響。
2）社會方面的影響。提到房地產(chǎn)行業(yè)在社會方面的而影響就得提一個關鍵詞，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展為我國經(jīng)濟發(fā)展貢獻了不可或缺的力量，據(jù)相關統(tǒng)計，每增加一元的房地產(chǎn)產(chǎn)值就會帶動近2元的相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值，并同時解決大量剩余勞動力問題。由此我們從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的角度分析房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國社會方面造成的影響。主要從兩個方面：
①房地產(chǎn)行業(yè)標準缺乏，行業(yè)不規(guī)范。我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興行業(yè)，同其他相對成熟的工業(yè)、制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈之間的依存度水平較低，缺乏基本的行業(yè)規(guī)范和標準，由于每個鏈條行業(yè)的標準普遍缺失，所以導致每個行業(yè)在銜接問題上的關聯(lián)點總是含糊不清，不利于整個行業(yè)的健康發(fā)展。長時間以來，房地產(chǎn)行業(yè)鏈中的土地和資金一直扮演著產(chǎn)業(yè)鏈核心競爭力的角色，無論房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部哪家公司一旦具備了土地和資金兩個關鍵指標，其他的相關條件都可以進一步完善，如此一來，整條產(chǎn)業(yè)鏈的生存法則受到漠視。所以整個鏈條上的行業(yè)不是相互扶持共同進步，而是相互蠶食。
②房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈收益分配不合理，嚴重扭曲，直接影響整條產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)收益如果不合理，將會直接制約整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，部分開發(fā)商作為產(chǎn)業(yè)鏈上游，占有大部分收益，獨自分享產(chǎn)業(yè)鏈的絕大部分利益，部分開發(fā)商包攬了房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)的所有工作，從賣地、立項、融資、開發(fā)、建造、營銷、物業(yè)管理等方面面面俱到，全程參與；導致下游產(chǎn)業(yè)鏈只能為了生存忍氣吞聲，享受剩余利益，由此出現(xiàn)：就出現(xiàn)了公司降低服務傭金、設計公司減低設計費、施工企業(yè)為開發(fā)商墊資等，來獲取生存的空間。這些都是典型的以犧牲整體交易費用來追求單體超額利潤的做法。長此以往，各專業(yè)分工的不一致，不能平衡行業(yè)之間的利潤，不利于塑造有序公平的市場秩序，不利于整條產(chǎn)業(yè)鏈的健康發(fā)展。
③人文方面的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展過程中需要大量的勞動力，這樣就很好的解決了我國普遍存在的就業(yè)難的問題，一個良好的房地產(chǎn)行業(yè)可以為社會各個階層提供一個良好的就業(yè)平臺，一方面滿足企業(yè)對人才的需要，另一方面給予廣大的勞動者生存下去的工作機會，實現(xiàn)雙贏的局面。通過勞動，使得人人獲得勞動報酬，養(yǎng)活自己，減少政府壓力，降低社會的犯罪率，從一定層面上保障了社會的平穩(wěn)，一個穩(wěn)定安全的社會又會反過來促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展同時也是促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這是一個良性循環(huán)的過程。從這個方面看，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對，改善居民居住環(huán)境、提高人民生活質(zhì)量、使人民安居樂業(yè)、社會長治久安等人文方面產(chǎn)生了巨大的影響。
2.住房公積金制度的促進作用
1）公積金推動了住房貨幣化改革。住房公積金的實施一定程度上促進了住房的貨幣化改革，推動了城鎮(zhèn)住房的建設，增強了居民個人的住房消費能力，也改變了房地產(chǎn)住房銷售難的現(xiàn)狀。當我國取締住房實物分配這一制度，進而推行住房分配貨幣化的社會制度之際，住房分配就由住房實物向著住房補貼和公積金的方向轉(zhuǎn)變，這一的形式上的巨大變化對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響。在這個轉(zhuǎn)變過程中國家和社會需要改變?nèi)藗兊淖》肯M觀念，但觀念的緩慢變化深刻影響了住房公積金的發(fā)展進程。目前我國也只有經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和大中型企業(yè)能夠全面落實這一種住房補貼政策。國家針對城鎮(zhèn)住房問題頒布的相關制度改革，重點強調(diào)必須全面推行住房公積金制度，希望通過法定性、強制性的住房公積金繳存規(guī)范制度全面推動住房公積金朝著貨幣化目標進行改革。
2）公積金制度的確立強化了人們的購房能力。隨著房價的不斷上漲，人們的住房消費能力面臨著巨大的挑戰(zhàn)，住房作為人們生存和發(fā)展的基本物質(zhì)條件，國家在十七大中提出了住房保障的相關制度。推行住房公積金就是體現(xiàn)住房保障的重要措施，它實現(xiàn)了城鎮(zhèn)職工對住房要求的基本愿望。住房公積金結(jié)合了貨幣化分配和資金互助的相關保障制度和措施，通過逐年積累和繳存，利用歸集的資金為在職人員打造了一個廣闊的融資渠道，保證了中低收入家庭能夠利用市場化的集資途徑解決自身的住房問題，提高他們的住房支付能力。
3）公積金支持公租房建設。住房公積金努力實現(xiàn)著最大化的增值收益，它通過籌集基金的方式加大了對廉租房和公租房的建設力度。在保障房的運營建設中，住房公積金貸款也相應參與進來，從而確保住房公積金的保障性住房建設能夠在資金積累、安全、運作等方面進行大膽探索，得出最適宜的住房公積金惠民政策，從而降低住房公積金的沉淀規(guī)模，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用，力爭在保證公積金安全的前提下，將大部分資金用于支持保障性住房建設，通過住房公積金的增值收益來解決低收入人家的住房問題。
4）住房公積金促進了住房建設。從1991年住房公積金制度初建之際，針對住房建設資金短缺和供給嚴重不足的現(xiàn)狀，住房公積金發(fā)揮著它的住房保障功能，實現(xiàn)了在職員工對住房渴求的愿望。在公積金制度全面推行時期，公積金貸款大力支持者安居工程、危房改造等住房建設項目的進行，為解決住房短缺矛盾和住房市場建設提供了強而有力的資金支持，還帶動了房地產(chǎn)的商業(yè)化建設，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的全面發(fā)展奠定了堅實的基礎，進一步促進了房地產(chǎn)項目的開發(fā)。
3.住房公積金的現(xiàn)狀及問題
近段時間以來，中國多個城市出現(xiàn)公積金吃緊現(xiàn)象，資金運行壓力加大，貸款等待時間拉長，這讓許多需要使用公積金購房的剛需人群“很受傷”。 其中，杭州、徐州宣布推出“個人住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務”，以緩解公積金貸款猛增的壓力；合肥推出公積金貸款“輪候制”，根據(jù)每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計劃，實行總量控制。這就要求建立合理的公積金存貸機制，另一方面，要拓展公積金保值增值渠道，改進住房公積金的管理和投資運營模式。并且，公積金應優(yōu)先滿足首次購房的貸款需求，控制多套貸款，同時嚴格管理制度，對于那些違規(guī)違法挪用公積金，的官員，絕不能手軟。
【關鍵詞】房地產(chǎn) 融資 貨幣政策 證券市場
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)是非常典型的資金密集型行業(yè)，因此其如此快的發(fā)展速度必須建立在大量的資金為保障的前提下，因此融資便成了房地產(chǎn)行業(yè)的命脈。然而，從2007年12月開始，經(jīng)中央經(jīng)濟工作會議的決定，2008年將實行從緊的貨幣政策。從緊的貨幣政策明顯導致房地產(chǎn)商在銀行的貸款成本上升，然而當時房價也不斷攀高，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不減反增。但是，從2010年下半年起，房價增長明顯減緩。2012年1月19日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市在住宅房銷售價格變動中，與2011年12相比下降的就有52個城市。由此可見房價下跌已是一個很明顯的趨勢。而此時央行公告顯示，我國的貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健。在房價下跌的情況下，我國信貸松動并不明顯，融資成本普遍偏高，房地產(chǎn)商不得不通過促銷等方式來回籠資金，這將嚴重削減房地產(chǎn)業(yè)的利潤。
二、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道
（一）銀行貸款
銀行貸款一直是房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來源。由于我國直接融資門檻較高，銀行貸款一直備受房地產(chǎn)商的青睞。銀行貸款總額在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中的比重，一直不低于20%。根據(jù)2011年年中統(tǒng)計，134家房企長期和短期借款總額達到3690.68億元，比年初增加了226.37億元，增長率達到6.53%。對大型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，即使在金融環(huán)境不太樂觀的情況下，他們也能向銀行籌措大量資金，如保利在2011年年中報表中披露的貸款總額高達528.7億元。
（二）股權(quán)融資
大型的房地產(chǎn)公司可以選擇上市融資來獲取資金。但由于金融市場瞬息萬變，發(fā)行股票融資會承擔較高的風險，并且對發(fā)行單位的各項指標要求嚴格，所以能夠通過這種方式籌資的房地產(chǎn)商比例并不多，越是知名的地產(chǎn)商在股票融資方面更有利可圖。截止到2012年初，在滬深A股市場中，有143家房地產(chǎn)公司，其中總市值最低的8.4億元，最高的達902.7億元。
（三）發(fā)行債券
房地產(chǎn)企業(yè)債券是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的為了融通資金，并必須償還的有價憑證。我國房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券主要是短期債券，但這主要是因為我國企業(yè)債券市場發(fā)展得并不成熟。隨著債券市場的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的長期債券應該日趨增加。
（四）引進外資
雖然如今樓市低迷，但根據(jù)美國外國房地產(chǎn)投資者協(xié)會的一項調(diào)查顯示，中國仍舊在全球最佳房地產(chǎn)投資地區(qū)中名列第三。如今由于政府的穩(wěn)健貨幣政策和對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使得各大地產(chǎn)商都對外資引進寄予厚望。但在2012年初，政府監(jiān)管層明確表示要對外資入注房地產(chǎn)行業(yè)加大監(jiān)管力度，使得引進外資勢頭有所減緩。
三、我國房地產(chǎn)業(yè)融資困境
（一）融資成本高、難度大
在經(jīng)歷2008年金融危機以后，我國的貨幣政策一直處于緊張狀態(tài)。根據(jù)金融市場一般理論，我國當前金融市場的房地產(chǎn)融資基本情況是比較緊張的。
1.存款準備金率。自2010年以來，人民銀行曾11次上調(diào)人民幣存款準備金率，在2011年6月末，大型金融機構(gòu)存款準備金率達到歷史最高點21.5%，雖然在今年2月24日下調(diào)了0.5%。但許多專家認為我國今年的貨幣政策已經(jīng)定調(diào)，此次只是微調(diào)，并不能改變大局，房價下降的趨勢不可能再扭轉(zhuǎn)。
2.存貸款基準利率。此外為了抑制信貸額的增長，銀行多次上調(diào)存貸款基準利率。存貸款基準利率的上調(diào)，不僅抑制了金融機構(gòu)對房地產(chǎn)商的貸款能力，也抑制了房地產(chǎn)商對貸款的需求。迫使房地產(chǎn)商尋求其他的融資渠道。
3.控制信貸量。2011年以來，央行憑借存款準備金率，大大控制了市場的信貸總量。許多專家認為，隨著經(jīng)濟增長速度減慢，會導致銀行借貸情緒越來越嚴重。而房地產(chǎn)作為國家重點的宏觀調(diào)控行業(yè)，信貸量從緊是首要目標，甚至連個人按揭回款都非常緩慢。
（二）金融市場不完善導致直接融資困難
我國金融市場起步晚，各種制度、機制建立不完善，使得直接融資的門檻高，成本也高。知名房地產(chǎn)商在貸款相對容易的同時，在資本市場上發(fā)行股票、債券也同樣比中小地產(chǎn)商容易得多。自2010年以來，我國房地產(chǎn)上市公司在證券市場上的情形慘淡，包括增發(fā)股票等在內(nèi)受到很大沖擊。在貨幣政策的壓力下，許多房地產(chǎn)公司都轉(zhuǎn)向證券市場，但穩(wěn)健的貨幣政策同樣壓制了證券市場的活躍程度，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資情形，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資情形更是雪上加霜。
（三）政府對外資入注房地產(chǎn)的謹慎態(tài)度
2012年初，我國對外資利用的新監(jiān)控目標為“穩(wěn)規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、上水平”。而房地產(chǎn)行業(yè)的外資引進則被歸入“優(yōu)結(jié)構(gòu)”的目標之中。雖然在2011年，房地產(chǎn)行業(yè)所引用的外資數(shù)額較大，與2010年相比有較快的增長趨勢，但是在2012年穩(wěn)健的貨幣政策和外資監(jiān)控目標的雙重壓力下，外資在房地產(chǎn)業(yè)的增長勢頭必然減緩，融資較去年可能更為艱難。
（四）法律法規(guī)對房地產(chǎn)融資渠道的限制
房地產(chǎn)企業(yè)運作的重要原材料就是土地，而根據(jù)銀監(jiān)會的規(guī)定，銀行開發(fā)貸款和信托產(chǎn)品不允許用于購買土地。并且證監(jiān)會也不準許房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO和再融資的方式囤積土地和房源。因此，房地產(chǎn)商只能通過自有資金獲取土地。在房地產(chǎn)規(guī)模日益增大的情況下，自有資金遠遠不能滿足購買土地的需要。因此，缺乏有效的購買土地的融資渠道是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要瓶頸。
四、房地產(chǎn)行業(yè)融資困境的應對
根據(jù)以上對我國房地產(chǎn)業(yè)的各種融資問題，必須采取有針對性的措施才能有效應對。房地產(chǎn)行業(yè)高風險、高回報的特征使得融資問題尤為重要，資金短缺是房地產(chǎn)企業(yè)致命的弱點。因此，必須走出融資困境，尋求有效的融資方式，房地產(chǎn)行業(yè)才能長遠健康地發(fā)展。
（一）建立多元化融資機制
我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中，銀行貸款的比重占絕對優(yōu)勢。這就形成了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一的局面。一旦中央銀行貨幣政策的變動將引發(fā)融資環(huán)境的很大變化，如果房地產(chǎn)行業(yè)融資過分依賴于銀行貸款，不僅房地產(chǎn)商本身風險較大，還會給銀行帶來風險。因此，必須通過多元化的融資機制來分散融資風險。所以，必須規(guī)范金融市場，加大金融市場的監(jiān)管力度，促進金融市場的健康發(fā)展才能順利建立起多元化的融資機制。
（二）夾層融資
夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權(quán)益認購權(quán)。夾層融資的風險和回報介于債務和股本之間，它是可以提供形式靈活的較為長期的融資。因此，在夾層融資的條件下，企業(yè)本身在制定策略、發(fā)展計劃方面有很大的靈活性。但是，我國夾層融資發(fā)展尚屬初步階段，夾層投資者少，并且結(jié)構(gòu)單一。為此服務的中介機構(gòu)也很少，并且服務體系并不完善。因此，我國應該盡快建立起關于夾層融資的健全的法律法規(guī)，以保證夾層融資能發(fā)揮其在融資領域的重要作用。
（三）房地產(chǎn)信托投資基金
房地產(chǎn)信托基金，即REITs,其全稱為“Real Estate Investment Trust”。REITs是房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，它通過發(fā)行收益憑證籌集眾多投資者的資金，并由專門投資機構(gòu)進行投資管理。REITs可以有效吸收大量的民間資本，改變房地產(chǎn)行業(yè)過分依賴銀行貸款的融資格局，同是也減輕了銀行的經(jīng)營風險。但是，由于中國證券市場發(fā)展并不完善，我國的房地產(chǎn)信托投資基金正處于起步階段。在2011年4月，我國證監(jiān)會對REITs進行了嚴格限制，但這些并不能否認REITs在我國的發(fā)展前景很廣闊。我國必須盡快建立起相應的完善的法律法規(guī)系統(tǒng)，規(guī)范證券市場秩序，才能為REITs創(chuàng)造更好地發(fā)展環(huán)境。
五、結(jié)論
我國房地產(chǎn)業(yè)的融資問題不僅關系到該行業(yè)的發(fā)展問題，也關系到整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在整個社會的資金鏈條中占有重要的地位。雖然如今宏觀經(jīng)濟環(huán)境并不樂觀，我國的貨幣政策為了宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定必須穩(wěn)健進行，這給房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況帶來了很大壓力，但穩(wěn)健的貨幣政策并非是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)低迷的根本原因，相反這更加促進了人們?nèi)で蟾鄻踊娜谫Y渠道，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠突破瓶頸，健康發(fā)展。
參考文獻
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關鍵詞：房地產(chǎn)；盈余管理；手段；建議
隨著證券市場的發(fā)展，我國上市公司的會計環(huán)境正在日趨復雜化，對于盈余管理問題的研究開始出現(xiàn)，并且逐漸成為會計理論研究的熱點之一。盈余管理從世紀的創(chuàng)造性會計演變而來，從最初的進行利潤平滑，到后來的從事秘密準備，并逐步向現(xiàn)在的盈余管理發(fā)展，被稱為是“市場參與者的游戲”，日益受到我國會計學界的關注。近年來房價高居不下，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，更加劇了人們對于房地產(chǎn)企業(yè)盈余信息的廣泛關注。房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表，其總市值在我國整個上市公司中占有很大比重，對于資本市場的穩(wěn)定起著舉足輕重的作用。鑒于此，本文認為研究房地產(chǎn)上市公司的盈余管理狀況對于保證我國資本市場健康發(fā)展有著重要意義。
一、盈余管理概述
盈余管理是管理當局在會計準則允許的范圍內(nèi)，通過對會計信息的加工處理實現(xiàn)自身利益最大化，卻損害投資者、股東、債權(quán)人等其他利益相關者的行為。盈余管理的主體是企業(yè)管理當局，客體是財務報告，是利用會計政策的可選擇性以及會計準則本身存在的漏洞而實現(xiàn)的，使企業(yè)不同會計期間的盈利有所變化，但并不會改變企業(yè)整個生命周期的實際盈利水平，最終目的是企業(yè)經(jīng)營者獲取自身利益，而直接后果是造成財務報表使用者對財務信息的誤解，最終導致判斷或決策失誤。企業(yè)經(jīng)營者進行盈余管理就是希望通過較低的盈余管理成本獲得與之相比更大的收益時，這就是盈余管理動機即誘發(fā)盈余管理行為的力量源泉，具體而言有融資動機、報酬動機、避稅動機、資本市場動機等。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理手段
1、通過調(diào)節(jié)收入確認時點進行盈余管理
由于《企業(yè)會計準則》僅對收入確認的條件進行了原則性規(guī)定，未具體針對某一行業(yè)某一類型銷售方式下收入確認條件進行規(guī)定，給企業(yè)在實踐中留有一定的自行判斷空間。目前，房地產(chǎn)企業(yè)對收入確認條件的規(guī)定存在多種判斷，主要體現(xiàn)在風險轉(zhuǎn)移的時點上。雖然上市公司對收入確認的時點都做了不同程度的規(guī)定，但實際上，公司管理人T通常會采取一些手段來推遲收入的確認時間，從而在賬面上調(diào)減當期銷售收入，相應地減少當期應支付的企業(yè)所得稅，以此實現(xiàn)盈余管理的目標。房地產(chǎn)企業(yè)除了自行開發(fā)業(yè)務之外，還可能會經(jīng)營一些不受國家規(guī)劃制約，隱蔽性較強的業(yè)務，企業(yè)通常會將這些業(yè)務隱瞞不入賬，成為企業(yè)小金庫收入的主要來源，且減少當期的銷售收入，進而減少當期的應納所得稅額。
2、通過調(diào)節(jié)成本、費用進行盈余管理
由于房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)周期一般都要橫跨兩個或更多的會計期間，這就要求企業(yè)在工程完工時或會計期間結(jié)束時按規(guī)定結(jié)合實際成本發(fā)生情況確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)相配比對應的成本。然而在分配費用、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時候，企業(yè)管理人員很可能根據(jù)自身的需求來進行相應的判斷和選擇。企業(yè)通過將部分已完工工程的成本費用轉(zhuǎn)至未完工工程，從而拖延結(jié)轉(zhuǎn)成本，達到虛增利潤的目的；同樣也可以將未完工工程的成本費用提前確認至已完工的工程里，從而達到多計成本少計利潤的目的。企業(yè)可以提前開始或拖延結(jié)束資本化時點，將借款費用計入在建工程，以達到虛增資產(chǎn)、虛減費用的目的；企業(yè)可以拖延開始或提前結(jié)束資本化時點，將本應計入在建工程的借款費用按普通借款計入財務費用，以達到虛減資產(chǎn)、虛增費用的目的。
3、通過公允價值計量模式進行盈余管理
公允價值既能客觀、公允地反映企業(yè)真實的市場價值，但同時也給企業(yè)盈余管理提供了更大的空間，尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量，更是給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)進行盈余管理提供了更為便利的條件。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不再計提累計折舊和資產(chǎn)減值準備，大大減少了相關成本費用，相應的使企業(yè)利潤得到很大提高；另一方面，對投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式進行計量的，將資產(chǎn)負債表日的公允價值與賬面價值之間的差額直接計入當期損益，這樣就會對企業(yè)當期利潤造成很大影響；除此之外，由于我國土地資源緊缺，人口眾多，對商品房需求很大，房地產(chǎn)市場一路走俏，市場價格一直居高不下且增長迅猛，所以每年由房地產(chǎn)市場價格上升導致的公允價值變動損益對一般企業(yè)來說，也是一筆可觀的非經(jīng)常性損益，可以不同程度地增加企業(yè)當年利潤以及企業(yè)價值。
4、通過資產(chǎn)減值進行盈余管理
資產(chǎn)減值準備范圍的增加也讓企業(yè)管理人員進行盈余管理有機可乘。尤其對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)準則新增的對建造合同資產(chǎn)計提相應的減值準備，很可能成為企業(yè)盈余管理有力的工具。由于房地產(chǎn)行業(yè)項目投資規(guī)模一般較大，工程周期較長，存在著大量在建工程項目，很多項目橫跨至少一個會計周期，但由于國內(nèi)市場變化較快，比如原材料漲價等因素，經(jīng)常會導致建造合同的預計總成本超過合同總收入，形成合同預計損失；而由于地域不同等因素，企業(yè)在提取減值準備的時候自主空間較大，這無疑給房地產(chǎn)公司提供了新的盈余管理空間。
二、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的建議
1、建立健全房地產(chǎn)行業(yè)會計準則制度
實踐的不斷發(fā)展，經(jīng)濟業(yè)務的不斷創(chuàng)新，給企業(yè)的管理層進行盈余管理也提供了便利。這是因為無法在準則中體現(xiàn)的經(jīng)濟業(yè)務，使企業(yè)有了很大可以自行判斷的空間。為了盡可能避免盈余管理行為，需要健全和完善會計準則和制度，更加清晰得界定不同經(jīng)濟業(yè)務應該使用的會計方法和估計模型，以保證會計信息的質(zhì)量和信息披露的真實性。對于房地產(chǎn)這一具有非常多特殊情況的行業(yè)來說，應該從企業(yè)新項目立項、項目規(guī)劃、土地收購、施工審批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投資回報收回這各個環(huán)節(jié)，都不能用一般的生產(chǎn)制造類企業(yè)的會計準則來衡量。我國房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要一個統(tǒng)一的行業(yè)會計準則來規(guī)范所有的業(yè)務流程，加強行業(yè)信息的披露以及行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一的可對比的規(guī)范。這樣不僅有利于行業(yè)本身的發(fā)展，也有利于國家經(jīng)濟市場的發(fā)展，統(tǒng)一的規(guī)范使得國家能夠更有效地進行宏觀調(diào)控，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
2、進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露
為了解決信息不對稱這一問題，政府作為經(jīng)濟市場的宏觀領導者，應當出臺更加詳細和規(guī)范的信息披露制度，使企業(yè)的財務信息進一步透明化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，項目因為有著復雜性，則更應該針對具體項目的情況進行披露，保證會計信息的相關性和可靠性。對具體施工的項目的詳細情況進行披露，只有將充分的信息披露出來，真實反映企業(yè)的生產(chǎn)運營狀況，保證會計信息的可靠性，才能減少企業(yè)利用財務準則體系進行盈余管理，從而保護行業(yè)投資者的權(quán)益，保護我國市場經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定發(fā)展。
3、加強房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)督體系的建設
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟社會的主導產(chǎn)業(yè)，又關系著國計民生，從其開始發(fā)展至今一直處于政府和社會公眾關注的中心，這也就使得對房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督體系應該更加完善和健全，才能保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應該提高其財務信息披露程度，保證財務信息和生產(chǎn)經(jīng)營信息的及時準確披露，會計事務所和監(jiān)管機構(gòu)應該起到外部監(jiān)督作用，對房地產(chǎn)行業(yè)的相關新聞和動態(tài)予以關注，及時敦促上市公司真實反映各項信息，減少管理層的盈余管理機會。
5、加強房地產(chǎn)企業(yè)的誠信道德建設
雖然通過外部手段可以對企業(yè)的盈余管理行為進行約束，使披露出來的會計信息可以反應企業(yè)真實的財務狀況和生產(chǎn)經(jīng)營狀況，但是誠信建設依然非常重要。如果經(jīng)濟市場上的參與者沒有誠信，制度規(guī)范也無法起到改善市場環(huán)境的實質(zhì)性作用，只有當誠信道德深入人心，用道德規(guī)范來影響整個市場經(jīng)濟，才能維護整個市場的良好運行，才能使我國的經(jīng)濟產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。政府應該做好誠信觀念和誠信意識的強化工作，將道德和教育相結(jié)合，將信用和法律制度相結(jié)合，這樣才能將誠信道德逐步在整個經(jīng)濟市場乃至整個社會中成為基礎。
參考文獻：
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