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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產消防工程，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
許建習系某消防工程安裝公司經理，何政旺等人系其手下打工的農民工。2003年8月，許建習與某房地產公司簽訂消防工程承包合同，工程完工后，該房地產公司拖欠吳建習的工程款，經吳建習次催討未果，造成在吳手下打工的農民工何政旺等人工資被拖欠。
2005 年春節前，何政旺向吳建習索要工資，吳建習迫于無奈與何政旺商量，共同逼迫房地產公司老總吳某某還款，以支付工人工資。吳建習提供車輛、資金，于2005 年1月27日將吳某某指認給何政旺認識。1月29日，何政旺糾集楊勇、陳偉鋼等人在路上將吳某某強行推上車并關押于事先租來的房屋內，由何政旺等人看守，吳建習與吳某某商談還款事宜，至1月31日，吳某某被迫將拖欠的工程款35萬余元付給吳建習，四被告人隨即將吳某某釋放。后四被告人分別被公安機關擒獲。
中國法院網·林永青 廖秀榕
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房地產項目消防系統聯動
在現在建筑中，消防系統是一個十分關鍵的環節，擁有可靠的消防系統可以在有火災等突發事件時最大程度的保障人們的生命財產安全。隨著時代的進步，科技的更新，現代的消防系統主要包括火災自動報警系統、消火栓系統、消防聯動系統、防排煙系統、自動噴淋系統等等，而這些系統又通過一臺或幾機的中控消防主機連接在一起，最后成為一個獨立而又完整的自動化消防系統。本文將對以上消防系統的幾個方面進行詳細的闡述。
火災自動報警系統：火災自動報警系統可劃分為四部分：1.煙感報警器等火災探測器元件；2.消防主機；3.信號動作元件；4.信號總線。基本結構如下圖示：
火災自動報警系統通過自動化手段實現火災探測，報警及設備聯動控制。火災探測器主要是指煙感探頭等探測元件。煙感報警器的工作原理就是通過監測煙霧的濃度來實現火災防范的。其模塊內部采用離子式煙霧傳感器，離子式煙霧傳感器是一種技術先進，工作穩定可靠的傳感器，被廣泛運用到各種消防報警系統中，性能遠優于其他氣敏電阻類的火災報警器。煙感報警器內部主要有三大部分組成：1.紅外發射管；2.光學迷宮；3.其他電源及輸出模塊。報警器對煙霧感應主要由光學迷宮完成，迷宮內有一組紅外發射、接收光電管，對射角度為135度。當環境中無煙霧時，接收管接收不到紅外發射管發出的t外光，后續采樣電路無電信號變化；當環境中有煙霧時，煙霧顆粒進入迷宮內使發射管發出的紅外光發生散射，散射的紅外光的強度與煙霧濃度有一定線性關系，后續采樣電路發生變化，紅外發射管的紅外光束被煙塵粒子散射，散射光的強弱與煙的濃度成正比，所以光敏管接收到的紅外光束的強弱會發生變化，轉化為點信號，最后轉化成報警信號。通過報警器內置的主控芯片判斷這些變化量來確認是否發生火警，一旦確認火警，報警器發出火警信號，火災指示燈（紅色）點亮，并啟動蜂鳴器報警從而達到反饋火警的作用。
消火栓系統：消火栓系統以建筑外墻為界，可分為室內消火栓系統和室外消火栓系統。
室內消火栓系統包括：消火栓箱，消防水帶，槍頭，消火栓管線，消防泵及其附屬配件組成。室內消火栓系統給水壓力一般按照樓層高度可分為高壓（高區），低壓（低區）給水系統。室內消火栓系統要求任何位置水槍的噴水高度不小于10m。一般民用住宅給水系統壓力公式為：P=280+40（n-2）。式中 P為從地面算起消火栓系統給水壓力（Kpa）；n 為樓層數。
室外消火栓系統一般包括水源引入點，給水管道，消防水池及室外消火栓系統。室外下火栓系統的給水水源一般來自市政自來水管網（要求水壓不低于0.1Mpa），天然水或者消防水池。
消防聯動系統：消防聯動系統是指當發生火災后，報警設備（煙感、溫感等）首先探知火災信號，然后傳遞給主機，主機接到火警信號，按照預先設定的程序，啟動警鈴，消防廣播，排煙風機等設備，并切斷非消防電源。所有這些動作，都是在報警主機接收到信號后，才開始動作的，所以，這些動作就稱為消防聯動。消防系統一般由兩部分組成：一部分是報警系統（也就是探測火災，傳遞信號的系統），另一部分就是聯動系統（也就是接收到火災報警信號后，啟動消防附屬設備的系統）。消防聯動系統主要功能如下：
在發生火警時，要求：噴淋泵啟動，噴淋系統啟動；送，排風機啟動；聲光報警器啟動；啟動消防電源；電梯迫降至一樓；啟動應急照明系統。
防排煙系統：防排煙系統在整個消防系統中占據著重要地位，它的主要作用是：為安全疏散人群創造條件；為火災撲救創造條件；控制火勢蔓延。
當發生火災時，由于燃燒物的材料和阻燃系數不同，火場的煙霧中會含有大量有毒有害的氣體。在火災中，多數傷亡人員是因為煙塵中毒昏迷造成的。據統計，因受煙霧窒息傷亡的人數占總火災傷亡人數的85%。
防排煙系統主要包含風機，風道，百葉及風閥等器件。當火災發生時，消防主機將火警位置信息反饋至著火點風閥，風閥打開，風機啟動，從而實現排煙送風功能。
自動噴淋系統：自動噴淋系統與消火栓系統原理較為相似，最大的區別在于噴射方式。噴淋系統多應用于住宅，商業室內部分。該系統可分為干式，濕式，預作用等類型。
噴淋頭根據場所不同分為以下幾種：
1.下垂型噴淋頭。下垂型噴淋頭是使用最廣泛的一種噴頭，下垂安裝于供水支管上，灑水的形狀為拋物體型，將總水量的80～100%噴向地面。主要用于不需要裝飾的場所，如車間、倉庫、停車庫、廚房等地。
2.直立型噴淋頭。適宜安裝在移動物較多、易發生撞擊的場所如倉庫，還可以暗裝在房間吊頂夾層中的屋頂處以保護易燃物較多的吊頂頂棚。
直立型噴淋頭直立安裝在供水支管上，灑水形狀為拋物體型，將總水量的80～100%向下噴灑，同時還有一部分噴向吊頂。
3.普通型噴淋頭。適用于餐廳、商店、倉庫、地下車庫等場所。普通型灑水噴淋頭既可直接安裝，又可下垂安裝于噴水管網上，將總水量的40%-60%向下噴灑，較大部分噴向吊頂。
4.邊墻型噴淋頭。適宜于布管較難的場所，邊墻型灑水噴淋頭靠墻安裝。主要用于辦公室、門廳、休息室、走廊客房等建筑物的輕危險部位。
綜上所述，隨著現代住宅的層數越來越高，空間使用越來越充分，電氣設備設施越來越完善，火災隱患及火災危害的程度也越來越大。如何避免火災的發生，如何減少火災危害成為房地產項目的重要議題。作為火災的重要解決方案之一，消防系統就顯得尤為重要，隨著科技的發展，相信在不久的將來會出現更加先進的消防應急系統來更好地保障人們的生命財產安全。
參考文獻：
[1]李亞峰，馬學文，余海靜.建筑消防工程[J].機械工業出版社，2013（06）.
【關鍵詞】項目開發；細節；企業品牌
本文作者根據多年來在房地產開發項目管理中，碰到的各種由于項目實施細節處理不到位，影響到開發產品質量的問題，針對實際情況，將相關細節以及處理辦法整理出來，希望設計、開發、施工、監理等有關單位能加以注意和預防，共同夯實品牌基礎。
1 門窗類細節處理
1.1 入戶門相碰現象（圖1）
在高層建筑中，由于消防《高規》要求防火門向外開（該規范條款在各地審圖總工中仍有不同的理解和執行），由此往往會造成隔壁（對面）兩戶入戶門碰頭或者阻礙開啟現象，或出現阻礙消防通道的問題。這些問題設計單位應該在方案設計階段加以注意和解決，通常采用的方法有：加大通道寬度，將門位置進行調整，入口內凹等方法處理。
1.2 消防樓梯間防火門（圖2）
按規范，防煙樓梯間防火門只要求自閉、達到防火等級即可，因此，開發單位在定型和采購過程中因加以注意，不必追求豪華繁雜。特別是不能采購帶反鎖的防火門，否則可能會帶來嚴重的后果。
1.3 大面積的PVC塑料窗穩定性差問題
由于PVC塑料門窗的固有特性，很多竣工驗收以及在建的工程，均發現大面積的落地窗穩定性差、門扇前后擺動幅度過大的問題。究其原因主要有以下幾方面：（1）落地窗過大，超過圖集里面給出的組裝限度，而沒有在組拼中設計獨立的主拼鏜梁柱加強支架；（2）施工圖紙和開發商沒有明確門窗的使用系列和用料規格，特別是加強鋼的規格；（3）施工方沒有嚴格按圖集要求的規定用料和節點要求施工，比如：拼鏜料插鋼不合規格、內插鋼沒有露頭錨固等。
解決辦法：設計時合理控制組合門窗的寬度、合理的組拼方式；開發方和施工方要明確要求用料規格；嚴格按照圖集施工。
1.4 住宅入戶門禁的智能化設計
隨著住宅逐步向高層化、高檔化發展，小區入口越來越繁雜，因此，開發方應在土建施工前及時與物業、設計部門共同商討確定一套成熟的智能門禁系統，以避免后期返工的損失。
1.5 在施工和監理過程中還應嚴格把關的其它門窗細節問題
1.5.1 門窗四周必須嚴格打發泡劑和密封膠，窗臺由專人灌填細石混凝。
1.5.2 開發商選定材料時，外窗框盡量按設計效果圖顏色選配。
1.5.3 在方案設計階段，要盡量注意平面布置中門窗的合理位置，比如：衛生間門避免正對入口大門；房間門避免互相正對；衛生間門合理偏位以便能留出安裝洗手盤或者洗衣機位置等等細節。
1.5.4 根據行業競爭的激烈局面和現時流行做法，挑窗盡量設計成布置合理的落地方式，入戶花園尺度應適當合用等等。
2 建筑泛水、反邊細節
2.1 廚房煙道、下水管的洞口反邊設置
由于煙道一般都是使用僅為2CM厚的預制結構，無任何防水功能，現實中，大量的廚房（包括出屋面）煙道的滲漏水，均是由于沒有做混凝土反邊致使廚房地面水流滲出。建議設計單位要將煙道洞口混凝土反邊作為常用的構造大樣在施工圖中固定下了來，施工方應嚴格按圖與結構層同時施工。
2.2 屋面高低差的泛水
由于立面造型的原因，一些斜坡屋面與平屋面之間往往存在幾十公分的高低差墻體，由于一般的做法是按外墻的砌磚方法施工，也就不可避免的出現水平溫度裂縫，很容易造成雨水的滲入。在設計時應采用上下梁合成用混凝土整體澆注的做法。
2.3 屋面女兒墻、馬頭墻等泛水
實際工程中，經常發生由于女兒墻或馬頭墻和樓板交接處水平開裂，雨水滲出，造成外墻大面積污染的情況。主要原因是屋面溫度應力造成墻腳與樓板面交接處開裂。
解決方法：在女兒墻腳與樓板交接處設置鋼筋混凝土整體泛水，泛水高起300以上。斜屋面泛水還必須分成臺階式，嚴禁墻起腳處混凝土為斜底；馬頭墻不宜設計太高，同時應加密構造柱，加強壓頂梁等處理。屋面水平的剛性防水層與垂直的女兒墻接處須采用柔性填充。
3 裝飾、構造、陽臺欄桿等細節處理
3.1 現階段開發項目中的空調機設置不合理，大部分不能使用，主要原因有：（1）設計空調位置與實際使用不合適、或尺寸不夠、或散熱效果差業主不愿用；（2）沒有設計好設備安裝的洞口，竣工后，由于外面有裝飾柵格，業主無法高空進行安裝。
3.2 陽臺欄桿踢腳板留置太低，在業主清理衛生時容易產生高空墜物；另外，在高層建筑中，實體部分太低，易造成臨邊恐懼感。建議設計時設置實體擋板200-300高。
3.3 項目的效果圖往往很做得漂亮，但施工圖設計時很多構造細節和顏色與效果圖不符，到竣工驗收才發現與批準的效果差距很大；另外，設計單位在做沒有出立面效果的背立面施工圖時，設計往往很簡單，希望設計單位加以重視；同時，開發單位在施工過程中也應及時做好樣板與設計方確認。
4 施工總圖、標高、節點處理等細節處理
4.1 在一些開發的項目規劃文本審批過程中，均不同程度存在規劃總圖與單體建筑的尺寸、標高不對，技術指標不附，陽臺、挑出不清等現象，造成規劃反復審批的狀況，也給施工過程中帶來不同程度的損失，希望今后設計單位在設計時要加以注意。
4.2 一些臨街的商業建筑，一層鋪面一般都是直接連接人行道，如果道路坡度較大，則如果一層鋪面室內標高定位不準，很容易造成返工損失的現象。因此，開發單位應主動地聯系政府規劃部門、設計單位和施工單位，及時根據實際道路標高逐戶商定推算好室內標高，并按此報批和施工。
5 水電、消防、場地景觀等細節處理
在房地產開發過程中，該部分出現的問題比較多，主要是總圖場地設計和管線綜合還沒有做到與施工圖設計同步，各方應引起足夠的重視。
5.1 消防設計應盡量優化。現狀的消防工程一般是承包給特定的單位施工，基本是以通過消防驗收為原則，因此在消防設計中，應以優化、節省為原則。盡量套用規范中相應較低、較節省的標準等級。
5.2 一些項目在沒有進行總圖場地設計，或是設計不合實際就進入施工，造成很多沒必要的重復施工損失和景觀破壞。因此應將場地設計、管線綜合和施工圖同時出圖，并希望設計人員到現場準確了解場地情況，確保設計切實可行（主要內容有：變壓器房、消防與生活水增壓泵房、供水系統、排水系統、高低壓線路走向、光纖電信線路等）。
5.3 單體建筑中的水電管線的走向、井道位置設計、消防設施布置仍較混亂，管線不合理布置影響到其它功能的使用。這其中有不按圖施工原因，也有設計不細、不合實際、無法施工的原因。建議設計方在水電設計時能更加深入細致，開發、設計、施工方應加強碰頭協調，研究出一套更適合相應項目實際的水電安裝做法。
5.4 在房地產項目開發過程中，應特別注意強電設計中的入戶總等電位聯結、衛生間等電位聯結、浪涌保護器等細節，嚴格按有關規范要求設置和施工，以杜絕各種安全隱患。
參考文獻
[1]廣西鑫達新世紀房地產開發有限責任公司近年開發項目的圖紙資料和實體照片
【論文摘要】：房地產開發、興建工廠、住宅小區、文化體育場館、工業園區、科技園區、經濟開發區、商業街區以及涉外賓館飯店、寫字樓、構筑物等。公共建筑與民用建筑工程，投資方首先要委托做好落實工程場地即紅線內的"三通一平"。（水通、電通、路通、場地平整）。這也是招標工程，必須具備的條件中重要組成部分。
水通--施工企業、根據建筑規模、結構、檐高、工程地點（城近郊區以內不允許現場攪拌混凝土）計算出生產用水，根據民工進駐工地施工的人數計算出生活用水，以及消防用水等累計出日須用水量，要求建設單位提供幾時（直徑多少毫米）的水管安裝到紅線以內，施工企業的項目經理（建造師）依據施工工程的實際需要以及擬定的施工組織設計（施工方案）安裝臨時管網、在安裝臨時水管時，盡量利用紅線內的正式管網，如果可以利用異取而代之，應在破土動工之前先把紅線內室外管線鋪設到室外檢查井再接通臨時管網，以便節約現場管理費中的臨時設施費用。
電通--施工企業在施工組織設計中，根據施工工期，建筑物的高度和跨度，建筑構配件或設備的最大重量，確定安裝幾臺什么型號的大型垂直運輸機械以及施工現場需要設置的中小型機械和施工方案中計劃使用的施工電動機具，施工照明計算出生產用電，根據施工企業進駐施工現場辦公，操做（干活）人數計算照明，生活用電等累計出多少千瓦供電量，要求建設單位提供滿足需求的變壓器或電閘總表，施工企業項目負責人按照標后設計（中標后的施工組織設計），布線接通電源安裝臨時電線或電纜，亦可把紅線的室外線路鋪設安裝到位，再接通臨時線路，節省費用開支。臨時線路要用合格產品防止漏電確保生產安全。
路通--公路交通（汽車或火車）能否直通施工現場以滿足施工機械、建筑材料、設備的運輸以及施工勞務的進出廠。如果建筑物建在山丘上或半山腰或湖泊中，公路不能直通，施工組織設計中就要充分考慮不通距離的運輸方案。如果通往施工現場有段道路松軟，難以載重車輛通行，得在開工前將松軟地段采取加固技術措施滿足道路通暢。以上諸多因素造成的活動物化勞動的消耗，施工企業要在商務標（經濟標）的開辦費中或在投資方登記的技術經濟洽商中給予量化并用貨幣形式計取出來。
場地平整--場地內的障礙物已經全部折除，滿足施工企業在標后設計中（中標后的施工組織設計）的生產區、生活區在施工活動中的平面布置，以及測量建筑物的座標、標高、施工現場抄平放線的需要。
以上就是房地產開發，新建建筑工程的"三通一平"。
建筑裝飾裝修工程，無論是新建、擴建、整體更新改造都是在建筑物成型的基礎上，對室內外空間進行的延續工程施工或二次工程施工，他不僅起到保護結構給人們以舒適、典雅、整潔、大方、實用、環保、健康、優美的感受而且實現功能多元化，設施現代化。他是將裝飾物品及功能設備固定到被裝飾的物體上，他的一切活動，要體現和完善設計意圖達到牢固美觀、功能完善。他具有附著性、可更換性、可分割性、整體性、工序的短暫性、產品的單一性、工序的相互依賴性與相互制約性等特點。為此，他是錦上添花的臉蛋施工工程。施工前必須作好落實施工區域內的"七通一平"即水通、電通、路通、通訊通（電話IDD、DDD、傳真、電子郵件、寬帶網絡、光纜等）、排污通、熱力管線通、燃氣管線通和場地平整。
房地產開發新建工程的"三通一平"與建筑裝飾裝修施工工程的"七通一平"所要求落實的內含是不一樣的。房地產開發興建的"三通一平"是投資方把道路通往施工現場，把水電供至紅線內，至于施工用水用電，由施工單位臨時安裝布置管網滿足施工用水用電的要求。一平--場地平整前已敘述。建筑裝飾裝修施工工程的"七通一平"是施工單位在裝飾裝修飾面工程施工之前根據設計圖紙對各個房間功能的要求，把管線、設備、安裝到位，才可施工，不能漏項，不能有半點疏漏，及使是一個插座、一個開關漏掉了也會造成人為的返工。重新列槽布線、臥盒，不僅延誤工期造成人工、材料的返工浪費，而且會影響到裝飾效果和質量。為此；建筑裝飾裝修施工工程，在開工之前首先要落實施工區域內的"七通一平"。在建筑裝飾裝修工程施工中往往是把干管干線接通到各個層面的管道井里，甩出接泊口或把電路輸送到各個層面的電閘箱，裝飾施工企業在飾面施工之前要把燈飾管線、弱電系統的廣播、放像、音響、閉路電視、共用天線，呼叫系統、電話（IDD、DDD）等，消防工程的溫感（廚房）煙感（客房、走廊、廳堂及噴灑系統等通風空調、電梯、霓虹燈、電腦、監控系統、水管（上下水）、衛生潔具等的管線支管支線從管通井或各層電閘箱接通與設備一起安裝到位。在建筑裝飾整體更新改造工程中，往往在建筑物的房間內，增加一些新的功能，那么不僅支管支線需要重新鋪設，干管干線亦得安裝，施工企業就要把增設功能的管線設備安裝到位后再進行飾面工程的施工。
建筑裝飾裝修施工工程施工之前做好，落實施工區域的"七通一平"是杜絕工程返工浪費，確保工程質量非常重要的環節。建筑裝飾工程總的施工順序是：先預埋、后封閉、再裝修（飾）。
預埋階段--先通風、后水管、再電氣。
封閉階段--先墻面、后天棚、再地面。
裝飾階段--先油化、后裱糊、再面板。
關鍵詞：房地產開發；成本控制；問題
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-02
房地產業作為國民經濟的支柱產業是近年來消費和投資的熱點，近年來國家加強對房地產市場的宏觀調控，房地產開發企業面臨著“土根”、“銀根”的嚴控以及大量境外資金涌入等方面的多重壓力，市場競爭日趨白熱化。隨著房地產市場微利時代的到來，房地產開發企業市場競爭的形態、內涵、方式也必然將發生深刻的變革，控制房地產開發成本已成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。
房地產開發具有建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產開發企業會計核算不可能和一般商品一樣進行。房地產開發企業的成本控制包括從立項到銷售實現的全過程控制，過程如果控制好了，結果通常是可以預期的。本文對房地產開發企業成本控制進行探討，以期降低投資成本，縮短投資回收期，保障企業、國家、投資人的合法權益。而房地產開發企業開發成本，大體可分以下六大部分：1.土地成本；2.前期費用；3.工程成本；4.營銷成本；5.管理成本；6.財務成本。
從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度較小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多、而出現發生前后測算差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性、可控性較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發過程中進行成本控制的重點。其中尤以工程成本為重中之重。
一、房地產項目開發成本控制的總體思路
1.建立成本控制目標。在項目開發的開始階段，及早建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責任落實到部門；2.項目開發公司成立成本控制小組。組長由項目開發公司總經理擔任，定期對開發項目的成本進行全面分析、評估，并對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施；3.設計是成本控制的關鍵。注重對設計人員成本意識的培訓；在保證開發產品設計質量的前提下推行成本限額設計，控制設計對成本的增加；4.嚴格規范工程分工程度，及早進行招標準備。設計、造價、工程部門相互配合；規范材料樣本、工料規范，減少合同履行糾紛和風險，降低工程造價；5.完善設計變更、現場簽證流程、完善變更前的成本評審制度，明確相關人員的簽字權限；6.開源節流，嚴格控制管理費用開支。
二、房地產項目開發成本控制的具體辦法
1.土地成本管理
土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、拆遷補償費、契稅等。在整個開發過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本測算、分析準確。采取一定的投標報價策略、嚴格控制土地移交及付款風險。
具體而言，土地成本控制方面應在充分考察地理位置、區位環境狀況、城市發展規劃與該地塊的關系、城市的歷史、經濟、文化、戰略發展、特殊的政治文化背景，如：危房改造、政府重點工程等；有針對性地采取以下策略：
（1）舊城區改造地塊。開發企業應積極與政府協商，爭取盡可能的優惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的稅收返還；在地塊規劃設計條件允許下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。
（2）其它開發商轉讓（掛牌交易）的地塊。應在地理位置、區位環境狀況、項目公司的財務狀況等方面對其進行仔細認真的調查，減少操作過程中的風險（如是否存在債務糾紛）；同時積極與轉讓方進行協商，爭取延長付款期限，降低資金成本。
（3）公開招投標、拍賣地塊。加強地塊區域房地產市場的研究以及項目可行性研究，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標。采取一定的投票策略，做好政府相關部門的公關工作，中標后、簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發、交地以及付款有利條件，降低土地成本。
項目開發公司應在房地產開發中不斷積累經驗，逐步建立土地儲備資料體系，對不同時段、不同區域、不同來源的土地資料進行分門別類歸類存檔整理，并建立競爭對手調研制度以保證投標過程和結果與計劃的一致性，最大程度降低公開投標所帶來的土地成本增加風險。
2.前期費用管理
在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。在選項、立項時必須對開發項目進行財務分析，了解項目預期收入、成本、利潤以及風險情況；在可行性研究階段必須把資金流量和銷售計劃做出來，這樣在項目開發階段對整個項目資金需求作到心中有數，保證資金鏈供應，讓項目順利地進行下去。一般情況下，前期費用（約占項目總成本的2-3%左右），主要指設計費、報建費、勘察測繪費以及可行性研究費用，其中成本控制的重點為設計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準）；降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，對于設計費用，主要從以下幾方面進行控制：（1）方案設計、工程設計均實行招投標制度；無論是規劃設計還是一般的裝修設計，均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比；（2）加強技術溝通、實行限額設計、嚴格控制設計質量；凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平、管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料、設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數據，如鋼筋含量、砼含量等，以方便對結構設計的造價比較。（3）嚴格設計出圖前的審核工作；將工程變更的發生盡量控制在施工之前；在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，注重進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。因此，在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。（4）在滿足建筑效果的前提下，嚴格實行裝飾用料和建筑材料封樣；設計結果決定了工程造價75%甚至以上，因此設計管理（雖然整個設計費用僅占總成本的2%左右）是工程成本管理的重中之重；在實際工作中，造價及項目部應積極配合參與結構選型設計、基礎設計等的評估，參與材料、設備的經濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經濟性建議。
3.工程成本管理
工程成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分包工程、甲供物資、配套成本等構成。分包工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分包工程、供貨合同成本。在實際工作中應主要通過以下具體措施來控制分包成本：
3.1在項目建設前期（項目規劃階段、方案設計階段、施工圖設計階段等），根據設計的深度，以及以往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。
3.2成本控制目標一旦確定，造價、財務部門應及時對成本測算值作進一步拆分，如土建工程、安裝工程、消防工程、弱電工程等；具體化的成本控制指標對工程分包和材料選用具有指導作用；決策時需要根據分解后的成本控制目標結合具體項目定位情況進行綜合選擇，或進一步選取替代品，以達到設計效果與建造成本的協調統一、高性價比。
3.3在工程分包和材料招標采購過程中，堅持“貨比三家，最低價中標”的原則。工程造價部門對各發（分）包工程均需編制標底，作為評標的重要參考依據。同時，加強對分包商、材料供應商管理，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目的。
3.4根據實際情況對投標單位采用議標制度。一方面，通過議標，可以解決招標過程中存在的技術上、工期上等各類含糊不清的問題，避免將這些問題、矛盾帶入合同中，從而導致施工糾紛、價款爭議；另一方面，利用承包商的競爭心態實現報價讓利，降低成本。
3.5造價部門、工程部門充分調研建材市場，了解新工藝、新材料市場信息，并充分協助設計部門進行設計、選樣、封樣，盡可能實現部分材料的替代、施工方案的替代，降低工程造價。
3.6招標準備工作應及時準備，并在準備過程中不斷完善。金無足赤、人無完人，造價人員、設計人員在實際工作中避免不了對某些專業、新生事物存在生疏、不了解的情況，提早開始這方面的工作，為下一步的正式招標采購工作積累專業知識和管理經驗，這樣也可以間接實現成本控制目標。
3.7完善設計變更、現場簽證的流程、制度，嚴格變更前的成本評審，明確各相關人員的簽字權限。明確工程、造價等部門、人員的簽字權限、分工及職責，確保工程變更簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。工程變更簽證后應根據合同規定及時辦理預算增減，審核執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
造價與財務配合建立成本分析預警制度，在項目進展的不同階段根據項目的具體情況實時、定期調整成本臺賬，及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進行調整、消除造成成本異常波動的不合理因素。在項目竣工決算后，由財務、造價共同牽頭，對項目開發成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并總結項目開發經驗教訓，提高企業的投資決策水平、管理水平以及經營決策能力。
4.營銷成本管理
營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右），主要指在項目推廣、銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。營銷成本管理的主要措施為以下幾點：
4.1建立營銷推廣計劃及各項廣告支出預算。隨著房地產企業市場競爭的日益激烈，建立完善的項目市場推廣計劃以及廣告費用預算制度，是非常必要的。一方面在宏觀上實現控制項目營銷費用；另一方面根據不同項目并結合市場實際情況采用靈活多變的媒體推廣措施。4.2完善營銷成本管理的招標采購工作，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優質低價，控制營銷費用。4.3降低媒體廣告的折扣點，從而達到控制營銷費用的目的。
5.管理成本控制
管理成本（約占項目總成本的2-3%左右），主要是公司、項目部為組織和管理項目開發經營活動而發生的各類費用，主要為員工工資及福利費以及行政成本。管理成本控制主要從全員日常工作入手，樹立降低成本、增加效益的觀念，全員參與對項目的開發間接費用進行控制，提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支也是管理成本控制的基本作法。
關鍵詞：建筑消防系統；施工監理；控制要點及方法
中圖分類號：TU998.1文獻標識碼： A 文章編號：
工程概述
本文所參建的工程為無錫市萊特房地產有限公司建設的無錫萊特SOHO項目，本工程為高層公寓式公共建筑。其中A區辦公樓為16層，建筑高度為54.8米；C區辦公樓為22層，建筑高度為80.4米，均為一類高層建筑；B區裙房為3層，D區地下一層地下室為地下汽車庫，設備用房與人防工程，總建筑面積為：33254.22m2。
二、施工階段監理控制要求及工作內容
根據我監理公司在監理工作中，體會到各個施工隊伍的水平參差不齊，有的單位施工經驗缺乏，施工資料一無所有，盲目地進行無序施工。給監理工作帶來很多不便，為了保證施工質量，本文除提出監理控制要點外，并增補了常用的施工方法及要求。因消防工程對防止和減少火災危害，保障人身安全和財產安全，起著重要作用。現將我在監理工作中體會到的幾點與大家分享。
施工階段監理控制要點 :
1.熟悉設計圖紙，全面了解設計內容，參加設計交底與圖紙會審，提出設計中存在的問題，盡量避免和減少因設計圖紙問題造成對工程質量，進度，投資的影響。工程施工時，嚴格參照設計圖紙，規范規程、標準圖集、技術操作規程進行驗收。
2.審查承建單位的施工組織設計，施工方案，使之有針對性、合理性、可靠性. 參加工序驗收時必須在施工單位自檢合格后進行，監理人員切勿成為或替代施工方的質檢員。
3.檢查施工單位特殊工種人員上崗證。
4.審查施工單位的工程進度計劃，要求與合同、總進度計劃相一致。
5.檢查在施工中需使用的檢測儀器，是否完好，是否在檢定周期內。其必須具有技術鑒定書或合格證。
6.施工前，各專業仔細審圖，發現問題協商解決。
7.材料，設備進場時，重要設備應由建設，施工、監理共同檢驗，填寫《開箱檢查記錄表》，對設備的外觀、隨機資料進行認真檢驗。檢驗產品合格證，質保書和技術說明。按有關規定，對產品進行抽檢，并形成相應的質量記錄。
8.施工現場多工種交叉作業時，要求各方之間要溝通配合，避免造成窩工或返工，且應做好成品保護工作。
9.在土建施工時，要求土建專業監理人員，協助本專業的施工人員與土建專業施工人員一起，按設計圖紙施工好所需的設備基礎，預埋件、預留孔及設備運輸通道。
10.對于隱蔽工程在隱蔽前必須進行隱蔽驗收，檢查施工質量是否符合要求，發現問題待整改合格后，才能簽字驗收，進入下道工序的施工。
三、建筑消防系統施工監理控制要點及方法
（1） 消防水系統的設置及安裝
1.檢查進場管材，管件、閥門的質量，規格及產品出廠合格證是否符合要求。
2.主要材料有鍍鋅鋼管,重點檢查管道規格尺寸及管道壁厚。
3.消防用水可由給水管網，消防水池供給。
4.室內外消防給水管道的布置 。
5.管道和部件安裝前，必須清楚內部污物和雜物，安裝中斷或完畢的敞口處應臨時封閉.
6.鍍鋅鋼管采用螺紋連接，當管徑大于 100mm時，可采用卡箍式法蘭或焊接，但應對焊道及熱影區的表面進行防腐處理。
7.管道支，吊，托架的安裝位置應正確、平整牢固，與管道接觸應牢固。
(2)、室外消防給水系統
室外消防給水系統形式多樣，但其最終目的都是保證室外消防水源供給。這一保障供水水源的室外消防給水方法監理要點有：
（1）室外消防給水網應布置成環狀，但在建設初期或室外消防用水量不超過 15升/秒時，可布置成支狀。室外消火栓放置距離要距建筑物5m及以上40m以下，距消防車道2m范圍內。同時，在進行數量和位置的布置時，要保證建筑物任一部位均在消火栓120m保護半徑內。
（2）合理設置環狀管網的輸水干管及向環狀管網輸水的輸水管，應不小于兩條，當其中一條發生故障時，其余的干管應仍能通過消防用水總量。
（3）環狀管網應用閥門分成若干獨立段，每段內消火栓數量不宜超過 5個。
（4）室外消防給水管道的最小直徑不應小于 100mm。
（5）室外設置的水泵接合器要便于消防車使用，距消火栓15―40m，標志明顯，不得有物體遮擋。
(3)、室內消防給水系統
作為建筑物消防撲救的主要設施，室內消火給水系統能否正常運轉極為重要。
1.室內消防給水系統應與生活給水系統分開獨立設置，確保消防給水的穩定、安全。
2.室內消防豎管的布置，應保證同層相鄰兩個消火栓的水槍的充實水柱同時達到被保護范圍內的任何部位。每根消防豎管的直徑應按通過的流量經計算確定，但直徑不應小于 DN100mm. 布置隔斷閥門要保證檢修管道時關閉的豎管不超一根，當豎管超過4根時，可關閉不相鄰的兩根，閥門啟用標志要顯目。
3.室內消火栓給水系統應與自動噴水滅火系統分開設置。
4.室內消防給水管道應采用閥門分成若干獨立段。
5.管道材質、閥門等必須嚴格按設計和規范執行。安裝前核驗產品合格證明材料、技術參數、檢查和抽樣試驗、見證送檢，安裝后全部進行水壓試驗。
6.消火栓系統完成后須進行系統水壓試驗、管道沖洗和水槍試射，合格后才能進入調試階段。
(4)、自動噴淋系統
針對特殊環境和部位而設的自動噴淋系統對火災初期撲救意義較重。
1.設置原則：由于所參建的建筑最高為80.4米小于100m，故只在建筑及其裙樓的公共走道、各公寓內、地下車庫、電梯廳前室內等不易疏散、人員密集、外部增援滅火與救生較困難和性質重要的場所設置了自動噴淋滅火系統。
2.安裝要求。
（1）自動噴淋滅火系統管道的連接，可采用螺紋連接或焊接。
（2）每個自動噴淋滅火系統應設有警報閥，控制閥（應設啟閉指示裝置），水力警鈴，系統檢驗裝置和壓力表；宜設水流指示器，壓力開關等輔助電動裝置。
（3）采用閉式噴頭的自動噴水滅火系統應設有延遲器等防止誤報警的裝置。
（4）自動噴淋滅火系統的每根配水支管或配水管的直徑不應小于 25mm。
（5）自動噴淋滅火系統管網內的工作壓力不應大于 1.2MPa. 并設泄水裝置。管道應有坡度，充水系統應不小于 0.002；充氣系統和分支管應小于 0.004。
（6）安裝自動噴淋滅火裝置，吊架與噴頭的距離，不應小于300mm，距末端噴頭的距離大于 750mm。吊架應設在相鄰噴頭間的管道上，當相鄰噴頭間距大于 3.6m，可設一個，小于1.8m，允許隔段設置。
（7）在自動噴淋滅火系統的控制信號閥前，應設閥門，在其后面不應安裝其它用水設備。
3.按防火分區設置自動噴淋系統，覆蓋面大，管線多，在進行安裝時要協調好與之相鄰設施、管線的交叉作業。
4.安裝完自動噴淋滅火系統后要進行系統水壓試驗和管道沖洗，只有合格才能進行調試。 (5)、防煙排煙系統和通風空調系統
防排煙系統主要是能夠實現有序的排放高溫煙氣，方便人員疏散。
1.在審查圖紙時要著重考慮防排煙系統的合理性，看是否有遺漏，如果水泵房送排風管道穿越防火分區而未設防火閥，水泵房至疏散出口的內走道大于20m 而未設排煙口，消防驗收時都要整改。
2.嚴格材料、設備、構配件的進場，按設計核對參數和規格，審查證明文件。如風機的風壓、風量與設計參數的符合情況，防排煙風管法蘭墊片是否不燃等。
3.加強風管安裝過程的檢查，因本項目風管為現場實地測量，加工成品后廠家安裝。主要檢查風管吊裝后是否按要求設防晃支吊架，逐一檢查防火閥熔斷器是否在迎來風方向。
4.調試階段著重進行風口風量平衡檢查、風速測定及實測數據與設備參數的核對、設備運行狀況的檢查等。
四、建筑消防系統調試監理的要點和方法
成立消防聯動調試小組調試建筑消防系統，消防聯動調試方案由消防施工單位編制。經總監批準后實施。調試方案的內容要詳細，明確要求各單位的分工、配合，特別明確各專業子系統或單機的調試完成時間，按節點完成時間倒排各專業子系統工作計劃。監理工程師要掌握現場情況，參與、配合調試工作，現場協調各方間的問題。調試完子系統或單機后，可進行整個消防系統聯動調試。聯動調試前要明確各聯動調試人員的任務、清理各子系統或單機調試完成情況、落實互相配合事項。之后，按聯動調試要求督促各單位配合，根據調試所反饋問題，及時處理故障，對調試情況進行詳細記錄，直至消防系統聯動調試合格。
五、結論
消防工程作為一項系統工程，其程序復雜、涉面廣、牽涉人員多，往往其監理協調工作的難度較大，所以監理要在施工各階段積極參與、主動介入，督促施工單位按圖紙嚴格施工，促使消防工程按目標進度順利實施。同時，監理也要熟悉消防規范、消防驗收程序及內容，在消防工程監理中有的放矢，實現質量監理控制，順利通過消防驗收。
參考文獻：
[1]《最終建筑消防工程設計施工驗收與技術規范標準手冊》-珠海 珠海出版社，2003年
[2]《自動噴水滅火系統施工及驗收規范》-北京 中國計劃出版社，2003年
關鍵詞：總圖；空間景觀；豎向設計；綜合管網；交通運輸；環境舒適度
Abstract: in this paper, civil construction and real estate field on the general layout design do not pay much attention to the situation, systematically expounded the general layout definition, research objects and in the engineering design, especially on the general layout in the real estate field influence according to the spatial landscape, vertical design, integrated network, traffic and transportation, comfortable environment degree in five aspects has carried on the detailed analysis, and combining some engineering examples.
Key words: General; landscape; design; network; transport; environmental comfort
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
1 總圖學科
總圖（general drawing），即總平面布置，是一門研究工程群體（本文的群體特指建構筑物、道路、管網、綠化等工程實體）之間的相互聯系（包括平面及空間組合方式、豎向關系、運輸物流聯系等）及相互影響（主要是總圖優化布置后的空間景觀、通風采光、物流運輸、工程投資等方面的效果）的關系，集景觀建筑學、物流運輸學、測量地質學、氣象地理學、現代風水學等為一體的綜合性學科，其精髓是達到群體與自然環境的和諧統一。
總圖在民用建筑領域，特別是房地產領域，有著深刻影響力，主要表現在空間景觀、豎向設計、綜合管網、交通運輸、環境舒適度等方面。
2 空間景觀
總圖在地產項目的空間景觀設計中，有著強大的影響力。它主要研究建筑群體的個體之間相互關系，注重和自然環境、天際視野的有效結合, 合理構造景觀，為居民提供一個舒心的居住環境。總圖在空間景觀設計中，一般要分析建筑群體組合的呼應效果，分析建筑的體量大小是否協調，分析高度不等建筑的合理布局，分析建筑對視線和天際線的影響等。
總圖布置好，小區的空間景觀豐富，給人賞心悅目的感覺。總圖布置考慮欠佳，則可能造成總圖布局凌亂，封閉，給人煩躁壓抑的感覺。有些地產項目著重對商業資源的利用，或者太過強調空間的圍合性，圍繞小區周圍布置大片的商業門面或建筑，沒有適當的留白，造成小區擁擠、封閉的空間景觀效果。
重慶大渡口區A居住小區是個比較失敗的例子（見圖一）。A居住小區位于大渡口區步行街路口，修建于2001年，其周圍被松青路、錦霞街、湖榕路包圍，地理位置十分優越。但在總圖布置的時候，沿小區四周臨街面修建了商住樓，建筑分為內外兩排布置。小區里的視野封閉在中庭，與外部沒有形成有效聯系，且內外排建筑之間空間景觀狹窄，其笨拙凝重的假歐式風格，緊密的總圖布置，破壞了步行街的整體形象。圖一重慶大渡口區A居住小區總平面圖
還有好多地產項目，忽略和周邊環境的協調，對自然天際線造成了極大的破壞。重慶南濱路的雙子樓也是一個失敗的例子。從渝中半島看南濱路，雙子樓完全占據了親水空間，把后面的建筑物遮攔無遺，并且破壞了南山自然的天際線，一副優美的山水畫卷變成了索然無味的鋼筋混凝土防護林。
但也有成功的例子（見圖二）。重慶南岸區的B居住小區，總平面采用自由的放射形布置，為小區及外部環境留下了眾多的景觀透視通廊，只達長江。整個小區空間景觀構造活潑清爽，人居其中自然心曠神怡。
圖二重慶南岸區的B居住小區總平面圖
3豎向設計
豎向設計是充分利用和合理改造自然地形，合理選擇設計標高，使之滿足建設項目的使用功能要求，成為適宜建設的建筑場地。豎向設計的作用：提高土地利用率，優化多功能空間；提高空間藝術質量、自然美、藝術美、生活美;提高空間環境質量，有效調節光溫，調節小氣候，使氣流舒適；提高施工效率；減少工程投資。
豎向設計是總圖專業傳統專長。中國高等教育建筑學專業的大學課程，對豎向設計部分涉及很少。對一個地形起伏大，標高制約條件苛刻的復雜地產項目，建筑師往往措手無策。建筑師們在進行總體布局的時候，只注重平面構圖的美觀，往往不會對豎向標高進行處理，造成豎向連接生硬甚至脫節的現象，有時開挖山體形成高邊坡，破壞了自然環境，增加了工程投資，有時排水沒有處理好，造成洪水隱患。
按照《城市用地豎向規劃規范》（CJJ83-99），居住用地適宜規劃坡度最大為25%，自然坡度宜小于30%，對重慶等自然地形坡度較大的山地城市，豎向設計尤為重要。山區地形地貌特點，決定了豎向設計一定要依山就勢，盡大可能減少土石方，節省基礎費用。為了減少土石方和基礎給用量，山區豎向設計一般遵循的原則有：建筑體量宜小不宜大；荷載大選挖方地段，荷載小選填方地段；標志性建筑宜選凸地；道路設計要遵循等高線，線形宜曲不宜直；邊坡開挖依地質，少修擋墻多護坡；臺階設計就地勢。
圖三某南方城市C居住小區邊坡圖
圖三為某南方城市C居住小區邊坡圖。從照片上可以看出，小區所處的自然地形為山坡地，坡度在45°左右，本來都不適宜修建居住房產項目。但是開發商卻認為地價便宜，購買后進行開發。在開發時，總圖布置不依山就勢，卻按照大臺階的豎向設計進行建筑布局，造成了25m左右的高邊坡和擋墻，破壞了自然，增加了投資，景觀也不協調。不但山地，平原地方的豎向設計也十分重要，其考慮的重點是場地排水。因此豎向設計在房地產領域的影響力處于核心的地位。
四綜合管網
綜合管網是對各種工程管線在平面位置和豎向位置的統一布置，這也是總圖專業傳統專長。在房地產領域，對綜合管網設計的重視性不夠。多數民用建筑設計院，由于沒有總圖專業，通常綜合管網設計由給排水專業擔任。但給排水專業沒有參加總平面及豎向設計，其綜合管網無論從從設計深度還是設計合理性方面都大打折扣，其管線布置散亂，沒有進行具體定位;各種管線平面和豎向交叉沖突嚴重；小區管網與市政管網的接點參數不明確；沒有對管線的施工順序做合理安排。這些問題反應到現場，就是施工單位無法照圖施工，導致管線施工隨意，到處修改，沒有統籌性，嚴重影響施工進度，經常發生返工，甚至出現排水不能自排的情況，而且不方便今后的物業管理等后續工作。其實，這些綜合管線問題，應該95%以上就在圖紙上解決，其余不到5%才到現場處理。目前工程設計領域，只有總圖才能勝任這項工作。
圖四 綜合管網的設計程序流程簡圖
五交通運輸
在房地產項目中，交通運輸（主要為道路運輸）設計也是一項重要的內容。它主要研究車流和人流的優化布置，提高車行通暢性和舒服性，保證人行的便捷性和安全性。合理的道路布置網絡，對車流的組織和景觀的構成起著強烈的引導作用。
多數民用建筑設計院通常由建筑專業代替總圖專業進行道路運輸設計。建筑專業由于沒有學習過系統的道路知識，其道路平面設計一般按照景觀小道進行設計，追求道路的曲線美，忽略了道路的運輸功能和消防工程，曲線過多，行車舒適性不夠；線路沒按道路設計要素進行設計，造成現場放線困難；盡頭道路過多，運輸不通暢；交叉口設置不合理，交通安全存在隱患；路面結構不適應小區的運輸狀況；無法處理現場遇到的地基處理、路面結構問題；道路坡度過大，道路的轉彎半徑不夠等問題。
圖五 D居住小區道路實景圖
圖五為D居住小區道路實景圖，從圖上看，道路線形無端曲折，彎道生硬，既不美觀，行車又別扭，這個問題，看來是設計師沒有對道路進行優化的設計，隨手勾勒，同時現場隨意施工所致。
從上述情況可以看出，道路運輸在房地產領域的影響力也不容忽視。
六 環境舒適度
環境舒適度是總圖在房地產領域影響力的最終體現。總圖在空間景觀、豎向設計、綜合管網、交通運輸方面的影響力，在一定程序上決定了環境舒適度。
房產項目總圖布置所形成的采光、通風的效果與氣象地理學是緊密相關的。一個優秀的總圖設計專家，必定對項目所在地理特點和氣象條件有足夠的認識，同時具備對總圖布置形成的局部小氣候的分析能力。總圖布置的時候，盡量減少建筑對北面建筑的陽光遮擋時間；建筑布置與城市夏季主導方向形成一定的角度以利自然通風；利用合理的建筑間距和建筑布局營造小氣候通風條件。
一些房產項目，在總圖布置的時候，經常忽視了采光的要求，日照分析雖滿足規范，但人情味不夠，大部分樓下的花草得不到陽光，植物生長不盛；冬天，一個有陽光的健身場地無所尋覓，小區缺乏應有的活力。
通風的要求，許多房產項目更是最后的考慮因素。一些建筑師竟然連風玫瑰圖都看不懂，不會分析小區的主導風向，不會分析局部的小氣候條件，把住宅成排地布置在主導風向上，把自然通風攔腰截斷，使小區的舒適度大打折扣，增加了能源的消耗。拿上述A居住小區的例子來說，建筑密集成排布置，小區里面完全沒有自然通風，可想小區的居住環境的不適。
風水學與中國營造學和中國造園等構成了中國古代建筑理論的三大支柱。而現代風水學是在吸收中國古代建筑風水學精髓的基礎上建立起來的，其追求“天人合一”的境界，講究建筑布局、豎向設計與自然的和諧統一，強調因勢利導地對自然進行改動，其遵循的原則與總圖的布置原則有著驚人的類似。
現代風水學也推崇“氣”的理論，“氣順則榮，氣滯則衰”。某些房產項目在堰塘等自然地勢低洼選址，從總圖選址的角度講，極不合理，防洪、防水、基礎處理費用高，視野封閉，從風水的角度講，聚集的是潮濕、污穢之“氣”，人居其中，很易生病；某些房產項目的總平面布置死板、生硬，建筑群體之間沒有靈動的呼應，建筑之間互相遮擋，氣流不順暢，整個小區缺乏應有的生氣。
圖六 重慶某步行街E居住小區總平面圖
商業地產中的機電工程牽涉到的環節主要有給排水系統、采暖系統、電氣系統、消防系統、通風系統、弱電系統以及各類設備，上述每個系統單獨而言都可以說是商業地產項目的關鍵部分，因此，對商業地產中的機電工程進行研究具有重要的現實意義。本文首先對商業地產中機電工程成本控制進行了深入分析，闡述了機電工程造價特點及其影響因素;其次重點分析了商業地產中機電工程施工技術管理，以期能夠提升我國商業地產機電工程施工質量。
關鍵詞:
商業地產機電工程成本控制技術管理
建筑工程的快速發展為我國社會經濟做出了極大的貢獻，而建筑工程中的機電工程又是其重要的組成部分，在對機電工程進行施工的時候牽涉到很多的部門和單位［1］，另一方面，社會經濟的不斷發展給商業地產機電工程提出了更好的要求［2］，因此，必須要高度重視建筑工程中的機電工程。商業地產中的機電工程牽涉到的環節主要有給排水系統、采暖系統、電氣系統、消防系統、通風系統、弱電系統以及各類設備，上述每個系統單獨而言都可以說是商業地產項目的關鍵部分，隨著科學技術的不斷發展，用在機電工程中的技術日益復雜，因此，必須要采取有效措施來對其進行管理［3］。
1商業地產中機電工程成本控制
1．1機電工程造價特征
對于整個商業地產建設而言，機電工程是其中非常重要的構成部分，一般情況下其造價占到整個工程總費用約30%～70%。機電工程建設過程中會牽涉到很多材料，另外建設時經常出現變更，需要進行大規模的暗裝暗敷，這些因素共同決定了機電工程造價分析很難進行準確控制，有很大的難度。(1)機電工程建設過程中會牽涉到很多的設備和材料，這些設備和材料具有品牌多、規格多、品種多的特點，并且相互之間具有較大的價格差;(2)當今新工藝和新材料的更新換代速度非常快，器械設備的快速更新在提升建設效率的同時，給造價分析帶來了困難;(3)機電工程在建設過程中有很大部分是和土建施工交叉進行的，再加上機電工程牽涉到的領域很多，在設計圖紙的時候不可避免會出現相互矛盾或者考慮因素不全的問題，需要在施工過程中實施變更設計。上述的機電工程建設特征很難對工程成本進行有效控制。
1．2機電工程造價影響因素
(1)“人”的因素。商業建筑機電工程牽涉到的“人”主要有設計人員、施工管理人員以及施工人員等。目前很多設計單位中設計人員其專業素養方面存在較大差異，如果設計圖紙文件不好，會對工程建設質量、工期以及造價產生較大影響;施工管理人員其管理能力同樣對機電工程的建設產生直接影響，如果管理人員能力不夠便會引起施工現場的混亂，最終增加不必要的成本投入;施工人員是對機電工程建設影響最大的因素，但是我國商業地產建設的主力軍是農民工，他們大部分人的專業技能嚴重缺乏，無法確保工程施工質量，工程返工率相對較高，最終導致工程造價的增加。
(2)“材”的因素。材料是機電工程造價控制重要因素，如果使用不滿足要求的材料，不但安全性能得不到保障，出現問題還要返工增加成本，另外在施工過程中由于材料問題需要經常對其實施保養也會增加后期維護成本。
(3)“機”的因素。機電工程建設過程中機械設備是重要的工具，其能耗、效率以及故障率會在很大程度上影響工程造價，有必要采取措施進行預控。現在大部分機電安裝公司都不具規模，所承包的機電工程建設項目造價都較低，因此都是租用的機械設備，很難對這部分造價進行控制。
(4)“技術”的因素。機電工程施工組織以及方案設計是否先進會對工程造價產生直接影響。如果施工組織以及方案不好，則會出現違反施工程序和施工原則、技術要點不滿足要求等問題，最終使得機電工程建設進度、質量以及安全性能不滿足要求而增加造價。
(5)“變更”因素。通常而言，機電工程建設過程中存在較多變更，這主要是因為其本身較為復雜，同時還需要和其他專業進行交叉，并配合好土建、園林、裝飾等工程，所設計的圖紙往往無法滿足現場具體施工要求。比如同一空間中水、電、暖以及風管的避讓問題，另外還要繞開結構梁、柱等。這就要求根據實際情況對設計圖紙進行變更，會在很大程度上增加工程造價。
2商業地產中機電工程技術管理
2．1圖紙設計階段的技術管理
商業建筑中的機電工程建設在設計階段就必須做好設計管控，因其設計專業較多，包括建筑給水排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風與空調、電梯、消防工程等，且各個專業都存在著密切的關聯，他們不是獨立存在而是相互依托相互聯系，在設計中必須做好統籌考慮。如果在設計階段各專業設計師未做好協調，后期施工中會出現大量的問題需要變更，這及影響了施工的進度也會對施工的質量產生影響，甚至會對將來建筑運行階段產生一些影響。由此可見圖紙設計階段的技術管控時非常必要且關鍵的，設計就如建筑的基礎，基礎扎實穩固后面的工作才會順利開展，所以我們作為技術管理人員必須參與到商業地產的機電設計階段，才能更好的完成后期現場的技術管理和質量控制。商業地產中機電工程的占比愈來愈大，已經成為了后期商業地產正常運營的重要部分，完善的設計技術把控，也會是商業地產中各機電系統穩定運行的關鍵。
2．2現場施工技術管理
商業建筑中的機電工程建設要求在建筑變電系統、供電系統以及高壓系統的基礎上來完成，這牽涉到較多領域，例如給排水專業、消防領域、電梯工程專業、空調通風專業等。在施工之前需要準備好施工圖紙、施工中需要用到的材料、器械設備等，另外所有的機電工程施工人員都必須要到位。完成上述準備工作之后，還需要對建筑中的底板結構實施必要的預留以及預埋等預處理，例如，對剪力墻處以及橋架穿越樓板處孔洞做好預留工作。預埋之后需要在樓板對應位置做上標記，以此來避免在裝設其它機電的時候對其造成損壞。機電工程施工準備工作是后續施工建設的基礎，能夠確保后續機電工程建設能夠順利推進。另外，因為在完成砌體以后位于墻內的機電安裝管線線盒無法再進行移位，因此在裝設線盒的時候必須要保證位置的準確性。
2．3智能化系統安裝技術管理
在商業地產機電工程建設的時候，應該綜合考慮建筑的實際需求以及成本問題選擇安裝對應的智能化系統。對于商業地產而言，一些最基本智能化系統是必須要裝設的。智能化系統包括的內容較多，主要有計算機系統、消防聯動、建筑監控、綜合布線、火災報警、安全防范等。在裝設智能化系統的時候最重要的就是考慮對應產品的標準進行科學合理的規劃設計，嚴格根據相關規定標準來進行施工并做好驗收工作，在驗收過程中如果出現不滿足要求的情況則不予通過。另一方面，還應該注重安裝工序交接，確保機電安裝能夠和通風空調、給排水系統以及裝飾材料等工程融為一體。
3結束語
建筑工程的快速發展為我國社會經濟做出了極大的貢獻，而建筑工程中的機電工程又是其重要的組成部分，對商業地產中的機電工程進行研究具有重要的現實意義。本文主要結合實踐經驗闡述了商業地產中機電工程成本控制問題以及施工技術管理問題，以期對同行有所幫助。
作者：徐偉 單位：湖北鴻敬恒翔置業
參考文獻
［1］徐偉．商業地產中機電工程的重要性探討［J］．中國高新技術企業，2016(7)．
關鍵字：電氣施工 管理 設計審圖 質量控制
近幾年我國房地產業的迅猛發展，帶動了建筑行業的發展，同時也導致了房地產行業之間的竟爭日趨激烈，許多房地產開發企業為了提升新建大廈的檔次，把智能化建設作為提升大廈品位的一個亮點。而隨著大廈智能化建設的普及化，電氣工程的地位和作用就顯得越來越重要，直接關系到房地產項目的質量、工期、投資和預期效果，而電氣工程的質量，如電氣設備、線路是否存在漏電或火災隱患，火災報警及聯動控制系統功能是否完善、運行正常，消防設備、應急照明的供電是否可靠，保安監控系統是否完備，門禁、車輛管理系統能否滿足日常管理的需要等諸多方面，將直接影響到大廈整體設備的安全運行、影響到用戶的舒適性、安全性。因此，重視電氣工程施工的管理與質量控制，把無質量缺陷的電氣安裝工程交到用戶手中，讓用戶用的安全、住的舒適，無論對于電氣工程安裝單位還建設單位，都有著十分重要的意義。
一、要充分認識到電氣工程在建筑工程中的重要作用
電氣工程（本文所指的電氣工程泛指工業與民用建筑中強電及弱電工程）是工程項目的重要組成部分，如果把建筑比作計算機，結構相當于計算機的硬件，建筑裝飾相當于計算機的外觀，通風相當于計算機的散熱通風，那么電氣工程就相當于計算機的中央處理器（CPU），同時提供所有硬件運行所需的能源。隨著建筑智能化的迅速發展，電氣工程的地位和作用越來越重要，直接關系到整個工程的質量、工期、投資和預期效果，工程質量直接影響到建筑物整體設備的安全運行、節能效果及建筑物投入使用后的使用功能，包括工作、生活在其中的人員的舒適性、安全性、高效性。這里所說的安全性涉及的范圍很廣，如電氣設備、線路是否存在漏電或火災隱患，火災報警及聯動控制系統功能是否完善、運行正常，消防設備、應急照明的供電是否可靠，保安監控系統是否完備等等。
二、電氣工程師應具有的責任心及工作能力
電氣工程師應有對所負責的電氣工程質量高度負責的責任心，充分應用自己的專業水平，深入、細致地搞好電氣工程的技術、質量、簽證、進度、安全等管理工作。
一個好的電氣工程師首先要有全面的專業知識，不僅要掌握強電各系統的內容及施工規范，還要有豐富的弱電各系統的知識和經驗；同時，還必須熟悉各種有關的設計規范、有關主管部門的正式及“非正式”的規定等，這些比施工規范要多得多，而且涉及面廣，更新快。而且近幾年興起的建筑智能化設計，尚無全面的國家級規范和標準，僅有個別子系統的規范和一些地方規范，目前來看，可以把這些地方規范作為設計的參考。
盡管強電各系統的技術已比較成熟，但電氣設備、材料及元件種類繁多，并且還在不斷改進、更新換代，要想全面掌握各種電氣產品的性能，不經過一定的努力、沒有一定的經驗積累是很難做到的。
要及時跟上建筑智能化的發展，掌握各系統的技術狀況，哪些是成熟的、可應用于工程中。智能建筑是一項綜合的、系統的工程，而且在技術和應用上發展很快，投資比例不斷提高，電氣工程師必須不斷地更新知識、掌握發展動態以充實自己，深入了解和掌握各種建筑智能化系統和產品的技術性能、工程業績（包括成功和不成功的案例）、投資情況、投入使用后的效果等等，只有這樣才能跟上時代的發展。
三、電氣工程師在設計審圖及圖紙會審階段應注意的問題
要審查設計圖紙是否符合相關規范或有關技術質量標準，設計是否合理和優化。特別是對建筑智能化的設計，要防止盲目求大、求全，應以適用為主，考慮經濟承受能力和投資取得的回報。設計和選用的產品應是開放型的，便于有條件時系統擴展、互聯和信息共享。 要根據工程的具體功能情況，明確業主對其項目的定位和需求。應提供意見和建議與業主，及早協調明確要設置哪些系統，以便所設系統與主體工程同步進行，避免主體完工后再上系統，難于施工，剔鑿造成對建筑的破壞和浪費。尤其對建筑智能化各系統的設計，因系統綜合性強、產品更新換代快、投資風險大，應慎重考慮實施。 要審查設計是否體現了工程的經濟性、施工便利性的原則，許多成熟的技術及材料是否在本工程中有所體現和運用。比如對高層住宅的設計，有些部位配電線纜可以不必采用耐火型，供消防用的采用阻燃型即可，可以節省一半的材料費用；盡量用阻燃PVC線管或鍍鋅電線管取代鋼管，既節約投資又可方便施工。很多設計過于保守，變壓器容量偏大，導致初期投資增加，投入使用后基本電費過高，只好報停，既麻煩又浪費。 作為電氣工程師，應該認真準備并組織好電氣圖紙會審工作，不能走過場、應付了事，要認真審圖，把影響工程質量，使用功能等方面的問題盡量在會審時解決。現在是市場經濟，從事工程設計的單位大都人員流動性大，加之有的單位設計項目多，難免會出現一些問題，如各專業之間缺乏溝通，圖紙中“打架”、不一致的地方多等等，這些問題如不及早提出、處理，影響的不僅是工程質量，還會因返工而影響工程進度、造價，甚至引起糾紛。審圖時主要應注意幾點：1）高壓、通訊、有線電視進戶預埋套管的位置、標高是否合理；2）戶外如果有照明、閉路監控攝像頭（防盜報警探測器、公共廣播等，也要預埋合適的套管，避免后期剔鑿。3）動力配電、控制設計是否與其他相關專業的要求一致。4）電纜橋架、插接母線、線槽等的位置、標高是否合理及便于安裝，避免與風管、水管等“打架”。5）預留套管、洞口是否有合理的平面布置圖，標高、尺寸是否標注清楚。6）浴室等特殊場所的電氣安全保護是否符合規范及驗收的要求。總之，在審圖時要做的細致工作還很多，這里不一一列舉。 四、電氣工程的質量控制
工程的質量是幾代人的事，工程建設不同于科學實驗，不能有失敗，不能拿工程做“實驗”。電氣工程質量的好壞直接影響建筑物功能是否正常運行，影響該建筑的社會效益及經濟效益。
（一）施工準備階段的質量控制
電氣工程師不能只停留在按圖施工的水平，要全面熟悉設計圖紙，努力并善于發現圖紙中的不足，及時提出處理意見，對業主而言是維護其利益，對自己也是提高。
好的工程質量是由高素質高水平的施工人員完成的，這就要求施工前要對施工隊伍及人員進行考核和評估，并調整好技工和普工的比例。要對技工進行持證上崗，但也不能偏信證件，因為現在假證存在較多，主要還要看實際操作水平。
電氣工程師要根據工程的實際情況編制施工組織設計（施工技術方案）并嚴格審查，要求有完善的質量保證體系、保證工程質量的各項技術措施，而且應符合經會審的設計圖紙及國家現行的有關電氣工程的施工及驗收規范。
對施工班組及人員進行工程的總體技術交底，由于施工人員流動性較大，還要根據工程的進度情況分階段進行交底。明確現行實用的規范及操作規程和順序。對工程所需的資料表格及相關技術文件、要求、標準做到心中有數。對工程中所有的材料、設備進行考查和確認，為下一步工作創造條件。
根據業主及土建工程的總體進度編制電氣工程進度計劃、人員計劃、機具計劃并組織落實，工程過程中要根據實際情況及時修改及補充。
（二）施工階段的質量控制
施工中必須根據已會審后的電氣設計圖紙和有關技術文件，按照國家現行的電氣工程施工及驗收規范，地方有關工程建設的法規、文件，經審批的施工組織設計（施工技術方案）進行。施工中若發現圖紙問題應及時提出并處理，不允許未經同意私自變更設計。要求嚴格堅持執行和落實“三檢”制，關鍵部位，實施旁站監理。
嚴格推行規范化操作程序，編制符合規范、工藝標準、可操作的質量控制程序。平時注意及時收集和整理資料，特別是隱蔽工程的驗收資料及隱蔽簽證。未經有關人員在隱蔽驗收表上簽字，不得進行下道工序，防止監督流于形式。記錄好施工日志。
1．主體施工階段
重點注意以下幾個問題：
嚴把電氣管材、線盒的質量關，將不合格材料拒之于工程之外。如鍍鋅鋼管的壁厚，厚管不小于2．5mm，薄管不小于1．5mm，鍍鋅層應完好，PVC管應采用中型以上，一般采用重型管，必須是阻燃型。每次進材料都應填報審表，經監理審查同意后方能用于工程。為不影響結構、保證保護層厚度，預埋電線管不能敷設在鋼筋的外側，管路在同一處交叉不能超過三條，線管不能并排綁扎在一起。管與管、管與盒連接應牢固、緊密，要防止堵塞，綁扎必須牢固。住宅部分的墻體上一般均有開關和插座，墻體定位必須準確。強弱電的線盒間距符合要求。
現在工程設計大多采用阻燃PVC管暗敷，許多情況下往往只注意線管、線盒的審查而忽視了一個小的細節－連接用的膠水。事實上如果膠水不合格，即使再好的材料、再嚴格的工藝要求也保證不了連接的質量，連接不牢，導致砼振搗時接頭脫落。所以要特別注意膠水的質量，最好選用與線管同一品牌的膠水，一般都能符合要求。澆注砼時，要求每臺輸送泵都有電工跟班，及時處理被壓壞的線管、線盒。
均壓環、避雷帶、防雷引下線等對建筑的安全非常重要，是否漏焊，焊接長度及質量是否滿足規范及設計要求。每處都要仔細檢查，特別是結構轉換層，由于柱子主筋調整，防雷引下線容易錯焊、漏焊，所以電氣工程師要提醒施工人員引起重視，這也是監理檢查內容的重點，必須認真檢查，確保工程質量。
2．安裝及調試階段
重點注意以下幾個問題：
要求先對配電箱、線盒內壓線做樣板，布線整齊、壓接牢固，多股線搪錫，然后再全面展開，防止做了大量工作后才發現存在的問題，返工困難，而且影響進度。
接地線的連接，接地端子的預留應符合規范要求；外墻的金屬門窗、欄桿防及屋面的金屬大件部分防雷作為關鍵，搞好工序銜接，防止遺漏；設備外殼接地應完善。
要求工作按程序進行，如所有電纜、插接母線、導線、設備必須經絕緣測試合格后方能送電調試，嚴禁憑“經驗”、憑感覺冒然送電。
設備運行調試要按先空載后帶負荷、先單體后聯動進行。并應先對可調元件如熱繼電器調整至設計規定值，調試運行還要持續運行規定的時間，驗證電氣及機械性能的可靠性。
重點檢查吊頂內的線路，導線穿管敷設必須符合要求。
雙電源末端切換的調試，盡管實施時比較簡單，但往往因為太簡單、不重視或各工種之間協調不好而出現問題。（如：雙電源末端切換箱在應急電源供電時無法自動切換，只因二次回路轉換開關未打到自動位置；應急電源供電回路未核對相序，因相序反了而導致電機反轉。）
一、城市管理人才社會需求分析
隨著我國城鎮化和城市現代化建設的不斷發展，城市建設和發展過程中急需城市管理人才，主要體現在以下方面：
（一）城市管理人才匱乏和知識背景失衡，加劇城市管理人才培養需求
城市發展的決定因素是管理城市的人，專業化管理人員的思想、觀念、知識結構決定著城市的發展效能和質量。從我國目前的情況看，中觀層次的城市管理人才、企業微觀管理人才和國家宏觀管理人才緊缺，急需一批在知識結構上文、理、工、經、管、法相互滲透、全面而完善的專業化管理人員。
（二）城市化加速發展和城市現代化程度不斷提升，催生城市管理人才需求空間
目前，我國的城市化水平已超過50%，城市化率每年增長約為1.2個百分點。城市化進程會伴隨大規模的城市基本建設，以及層出不窮的“城市病”和不斷推進的舊城改造，為專業化的城市資源經營和城市綜合開發管理提供了更為廣闊的人才需求空間。
（三）大力投資市政工程建設，凸顯城市管理人才缺口及適配
隨著國家和地方對市政工程的大力投資，以及鼓勵民間資本的進入，給市政工程注入了動力源，隨著全國各城市加大市政建設發展和運營服務管理，使得人才缺口問題越來越凸顯，專業人才的供給亟待解決。
（四）從天津市城市建設和發展來看，城市管理人才需求規模在持續增進
隨著天津市城市建設步伐的加快，為城市基礎設施建設、城市綜合功能配套和房地產開發經營業發展，催生專業化人才的迫切需求。一方面，天津市近3年均處于城市建設發展高峰期。另一方面，天津市的土地和房產市場持續發展，為房地產項目、樓宇等管理帶來了人才需求空間。
（五）突出和明晰城市管理專業定位和特色，放大城市管理人才需求供求匹配
目前，城市管理專業的就業領域涉及城建、國土、市政、環保、規劃、房地產經營開發、物業管理以及教學研究機構等部門或企業。基于城市各個領域科學化管理，從市政基礎設施到商務樓宇和產業園區建設項目運營服務管理，從市政企業、建筑企業到房地產開發企業、物業管理企業都急需補充大量管理人才。
二、城市管理專業建設基礎、目標及特色
天津城建城市管理專業是在學校城市管理學科群和學院公共管理一級學科基礎上，依托天津市人文社科重點研究基地――天津城鎮化與新農村建設研究中心和土地資源管理專業著手籌建。在專業建設基礎和條件上，學校于2011年組建公共管理系和城市與區域經濟研究所，2012年獲批自主設置城市管理二級學科碩士授權點，設立生態宜居城市與可持續建設管理研究中心。現有專職教師8人，其中教授3人，副教授5人，專業涉及經濟、金融、管理、工程等領域，具有承擔城市管理專業教學與科研任務的基本師資隊伍，職稱結構、學歷結構和年齡結構合理。天津城建經管學院城市經濟與管理實驗中心設有建設工程項目管理綜合訓練中心、土地資源集約利用實驗中心、電子商務平臺、微機應用實驗室、管理科學與工程實驗室、城市經濟實驗室和校外實訓基地（36個），為本專業發展奠定了良好的實驗和實習平臺。
依托學校學科基礎和行業背景設置，適應城市建設和發展需要，基于生態宜居城市建設發展理念為指導，明確了城市管理專業定位。其定位凸顯服務城市微觀層面管理上，突出在市政領域、樓宇經濟領域、產業園區領域等建設和管理領域服務，以城市基礎設施、公益性設施和生產經營性設施等城市建設與運營管理為主，兼顧城鄉規劃與產業優化管理為特色，培養適應城市建設和發展需要，具備現代城市管理理念和思維，掌握現代城市管理理論、知識、技術與方法，接受城市基礎設施、公益性設施和生產經營性設施等建設與運營服務管理實踐訓練，能在城市建設和管理相關的企事業單位、城鎮社區、房地產企業、物業管理企業等，從事城市建設與運營服務管理工作的應用型專門人才。要求學生掌握現代先進城市管理理論、知識、方法和技術，具有從事城市微觀層面管理綜合素質和實踐能力。在此基礎上，天津城建城市管理專業建設突出以下特色。
（一）依托基礎夯實、特色鮮明、優勢突出的城建類學科基礎平臺
天津城建是天津市唯一一所城建類學科特色鮮明、優勢突出的市屬普通高等學校。學校立足天津、面向全國，致力于服務我國城鎮化和城市現代化建設，構筑了互為依托、相互支撐的城市規劃與建筑、城市建設、城市經濟與管理、城市環境與生態、數字城市、城市文化等六大學科群。本專業正是依托這六大學科群，重點突出城市經濟與管理學科群，具有特色鮮明、優勢突出、學科基礎夯實的專業依托學科基礎和平臺，保障了專業建設和可持續發展的基礎和條件。
（二）突出“一二三三二”人才培養特色體系
突出本專業“一個導向理念（生態宜居城市建設發展理念）、兩個面向（面向天津城市微觀管理、面向城市基層一線管理）、三個領域（市政領域、樓宇經濟領域、產業園區領域）、三類設施（城市基礎設施、公益性設施和生產經營性設施）、二類強化（強化以城市建設工程項目運營服務管理為主，兼顧建設工程項目建設管理；強化建設項目建設前期規劃分析決策和建成后運營服務管理）”的人才培養要求和辦學特點。
（三）明晰和強化人才培養規格的差異性
與國內主要院校開設城市管理專業的人才培養方案比較看，天津城建設置本專業具體差異表現在：
1.培養目標定位方面。重點突出城市微觀管理層面，強化具體某幾個城市領域管理，注重涉及面精準和緊密契合天津和全國城市建設和發展管理領域亟需人才培養的關鍵需求。
2.課程設置方面。本專業與其他高校課程設置內容相比，突出了城市不同領域設施建設項目前和建成后具體運營服務管理課程內容，比如開設招商學、城市建設項目環境質量與影響評價、市政工程規劃、城市工程可行性分析、物業資產經營管理、客戶關系學等專業課程。
3.畢業生就業方面。畢業生適應的工作領域包括政府機關、城市建設部門、城市非政府機構組織和相關教研機構從事規劃、設計、社區管理、物業管理、城鎮發展決策研究與建設管理等工作，而且注重突出學生能夠在城市市政建設和管理企事業單位以及房地產經營開發企業、物業管理企業從事城市相關領域針對各類設施建設前和建設完成后的一線具體運營服務管理工作。
三、城市管理專業課程設置
天津城建對于城市管理的專業課程設置涵蓋以下六大版塊：
城市規劃基本理論
該部分涵蓋《城市發展概論》《城市地理學》《城市規劃原理》《城市綠色基礎設施規劃》等課程，主要側重于：城市形成的動因，城市化進程與經濟、社會發展的關系，城市規劃的任務和作用，城市用地分類、評價、構成和布局，項目建設規劃控制，城市規劃實施的目的與作用，城市規劃實施的機制、原理等知識。
土木工程基本知識
該部分涵蓋《土木工程概論》《建設項目管理》等課程，具體而言，主要側重于以下知識的教學：城市軌道交通工程、公路工程、建筑工程和市政工程等土木工程的結構和施工技術等內容。
市政公用設施管理
該部分涵蓋《市政管理學》等課程，主要側重于以下知識的教學：城市市政公用設施類型，城市水源保護及主要給水設施布局及城市污水量預測與污水處理，城市用電負荷預測與計算，城市供電網絡，城市燃氣輸配設施，城市電信工程，城市垃圾收集和處理，城市工程管線布設，城市消防工程設施布設要求，城市災害防范。
城市道路和交通管理
該部分涵蓋《城市公共交通管理》等課程，主要側重于以下知識的教學：城市綜合交通構成，城市交通調查，城市公共交通結構，我國城市交通發展政策，城市交通樞紐設施類型與特點，城市軌道交通特征，城市軌道交通工程建設標準。
城市生態環境管理
該部分涵蓋《城市生態學》《城市環境影響評價》等課程，主要側重于以下知識的教學：城市生態系統的構成與功能，城市環境問題的類型、成因、評價目的、內容、程序與基本方法及綜合治理途徑等。
智慧城市管理基本知識
該部分涵蓋《智慧城市管理》《物聯網技術》等課程，主要側重于對以下知識的教學工作：信息技術的基本知識，遙感技術的基本知識及其在城市建設管理中的應用，地理信息系統（GIS）的基本理論與方法，全球定位系統（GPS）在城市交通管理中的應用等。其中，核心課程涵蓋：經濟學原理、管理學原理、公共行政學、城市管理學、城市規劃原理、城市經濟學、城市社會學、城市數字化管理、土木工程概論、建設項目管理等課程。主要專業實驗涵蓋：高級程序設計語言C 、應用統計學課程設計、建設項目管理課程設計、數字化城市管理課程設計、房地產開發與經營課程設計、城市建設項目環境質量與影響評價課程設計等。主要實踐環節涵蓋：城市管理專題調查、城市管理部門及企事業單位實習、畢業論文等。
四、城市管理專業建設發展的若干思考
第一，強化實踐教學能力。建立3D虛擬仿真實驗室、數字城市實驗室、城市應急管理實驗室，通過與政府、非政府組織以及相關企事業單位溝通，建設實習基地，以實驗室和實習基地為支撐，以需求為導向，針對所需知識及技能調整現有的課程體系，強化“課堂教學―實驗室實驗―基地實踐”鏈式化培養。
第二，組合立體師資力量。任何專業的發展都離不開人才的交流和共識，特別是新生事物的建設和培育。因此，城市管理專業發展必須吸納先進理念、優秀的人才，以開放的思維，組合立體師資隊伍，將相關專業的教授、知名學者、社會需求方請到隊伍中來，群策群力，共生共建。
一、物業租賃基本情況
證券股份有限公司三路證券營業部租用我行物業有市區三路188號新樓首層左面大堂（350平方米）和二樓樓層（750平方米）、主樓二樓樓層1050平方米、主樓三樓整層（800平方米）、附樓飯堂及地下發電機房的房地產，租期由2008年11月1日至2011年10月31日，每月租金人民幣99494元，（注:飯堂發電機房月租1200元/月），即約34元/M2。該租金標準為2008年簽定租約前我行通過咨詢滿堂紅、21世紀不動產等當地連鎖房產中介在該地段商業寫字樓商鋪租賃標價及咨詢同地段的東駿大廈寫字樓租價而定。
二、物業管理檢查情況
我行作為出租方單位在租約期間對租戶從清潔衛生、安全保衛、房屋管理等的物業管理情況進行全面掌握是十分必要的。
1、清潔衛生方面
為了規范物業管理活動，維護我行以及租戶的合法權益，租戶應當重視租賃房屋清潔環境，遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。我行對租戶在物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。我行亦相應承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。租賃方因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
2、安全保衛方面
租戶應當做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，租戶在采取應急措施的同時，應當及時向我行行政管理部門報告，協助做好救助工作。
租戶企業雇請保安人員保衛方面，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公眾合法權益。同時，根據《物業租賃管理條例》，租賃單位在物業管理安全保衛中的權利義務不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。如租戶自行聘請保安人員因違反條例和管理規約的規定，導致人身以及財產損失，我行概不承擔連帶責任。
3、房屋管理方面
根據國家最新頒布的《物業管理條例》第三十八條，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主同意，租賃企業或者個人不得改變業主物業管理用房的用途。對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，租戶單位應當制止，并及時向我行行政管理部門報告。物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，我行責任人會及時維修養護，租戶應當給予配合。
一、建筑裝飾裝修的市場現狀
1．繁榮的裝飾市場。隨著經濟的快速發展，行業之間加大市場投資，房地產市場火暴，老百姓收入的提高，以及裝飾材料市場普遍多元化等原因，推動了裝飾業的全面發展，并且創造了無限的商機。
2．裝飾行業的法律、法規的不斷完善逐步規范裝飾業。目前出臺的《建筑法》、《合同法》、《房地產法》、《規劃法》、《招投標法》以及《建設工程質量安全管理條理》等法律法規，使裝飾市場逐步規范化，政府加大管理力度，特別工程招投標市場化更加公開、公平、公正，透明度高，使有實力、高素質的裝飾企業占領市場，成為工程的中標者。
3．裝飾企業自身素質的不斷提高，加大了市場的競爭。前幾年許多裝飾企業自身素質低，裝飾工程質量低劣，安全問題較多，特別是本地企業不找自身原因，而是一味的抱怨，使自己越走越窄，難以立足市場。隨著市場的發展，企業慢慢認識到這一點，加之外地大企業進入西安市場，要求企業必須有一支高素質的管理隊伍，為業主提供更加優質的服務，包括事前，事中，事后服務，這樣才能參與市場的競爭，創造自身價值。
4．業主法律意識提高。市場競爭的加大，促使許多業主素質不斷提高，讓投資真正達到好的效果，并為之創造最大限度價值。
二、裝飾企業的定位及發展方向
1.定位標準
（1）企業資質。更多招標書中明確高級資質，如國家一級、二級資質才能有資格參加投標，所以要求企業特別重視自身資質。
（2）高品位工程的招標。主要參與一些國家有利稅大戶、政府事業單位項目，國家級如農業、旅游等開發區項目等，特別注意高品位項目如；投資到位，規模大的項目等。這就要求裝飾企業只有編制規范化，高質量的商務標、技術標書才能有把握中標。
（3）管理人員。企業管理人員特別是中高級管理人員必須具備知識化、年輕化，同時企業要給管理者創造良好的環境及較好的待遇，充分發揮其能動性，并形成強烈的團隊精神，使企業產生更大活力，創造更大價值。
（4）ISO9000質量體系認證。裝飾企業應按照ISO9000質量體系要求為業主提供優質的服務，包括事前（合同簽訂前）的承諾，服務咨詢，親情理念，滿意的宗旨，目標的建立；事中（施工過程）的溝通、質量安全、投資進度的控制、合同圖紙的實施，資料的完善；事后（竣工后）的熱情接待、回訪、免費上門服務以及公司良好的形象。在以上基礎上持續改進，做到更好。
（5）工程質量安全。訂出質量目標、工程合格率100%、優良率90%以上、工程零安全事故與隱患。這就要求管理人員對質量、安全有高度的責任感及意識，嚴格要求，認真檢查，讓業主滿意。
2．發展方向
（1）裝飾工程是建設工程的一個分部工程，作為一個點可以為其它行業發展創造條件。
（2）重點關注一些大型企業如長慶油田公司建設項目，新建設的開發區如曲江新區、楊陵開發區等項目。
（3）參與一些大型房地產項目的配套服務，如前期的樣板房的設計、施工，后期高品位的家裝。
（4）積極參與政府開發的項目，以提高企業知名度，創造社會及經濟價值。
三、建筑裝飾裝修工程技術控制的要素
1．裝飾工程的進度（網絡計劃）
（1）進度表（根據實際發生情況，報告周進度計劃）。
（2）材料明細表，各種材料進場表，自檢和業主驗收時間表。
（3）各工種人員進場安排表。
（4）隱藏工程驗收時間表。
（5）各單項工程階段檢驗及驗收時間表。
以上工作雖密不可分，但通常業內人士只用第一種表代替。我們認為很難發現問題，更不能細人，而將這幾個環節提出來，充分考慮和安排，就會發現其中有沖突的地方，使我們能預前解決矛盾，并將工程的管理落到實處。同時，以上工作對加強同業主和其監理人員的交流好處。
2．裝飾工程的質量
（1）各專業原始圖紙及現場勘察資料。
（2）施工圖深度（節點圖，特殊工藝說明圖，各單位工種之間配合工作如預留檢修口方案等）。
（3）施工組織設計，施工場地平面使用說明。
（4）主要工序施工方案及用材一覽表，尤其是防水、防潮、防四害、防腐方案。
（5）要技術班組和管理人員安排一覽表。
（6）種負責人名單及其身份證復印件、主要技術特長和管理水準。
（7）工程及檢驗明細一覽表。
（8）分包工程及各分包單位資質一覽表（應附說明資料）。
前兩項工作雖然同施工隊伍的關系不是很重要的，但往往問題就會出現在這里。許多工程項目常有這種情況，施工隊伍進場了，發現設計單位確定的洗手間位置，沒有給排水管道，或者建筑提供的電源與設計不符，需重新設置配電房等，造成成本不必要的加大。因此，施工前的實地勘察和審查施工圖非常重要。另外，由于目前設計人員素質不等，對施工工藝和材料的應用很熟練的設計師并不是很多，尤其是一些特殊做法，更需要我們優秀的施工人員同設計師多溝通，而不要一意孤行的去改變材料或改變做法，從而偏離了設計的初衷。
裝飾工程質量是最重要的質量控制點是隱蔽工程，雖然不被人重視，但往往問題就出現在這里。如給排水工程管道的水壓試驗雖然很簡單的，但卻為整個工程最重要的環節。沒有經過驗收，規定壓力數值的試驗，管道系統是否漏水無法保障，一旦隱蔽暗裝、作好防水、再貼完瓷片及竣工之后發現漏水，再找原因是非常困難的，經濟上的損失非常大，更嚴重的是我們可能失去了一個合作伙伴。因此，隱蔽工程的自檢是施工中最關鍵之處。
3．裝飾工程的投資
（1）設計階段控制。裝飾效果論證、功能論證、圖紙深度審核。
（2）施工階段控制。
（3）材料、設備的產地、品牌、等級及材料樣板的封存一覽表。
（4）主材進場自檢和業主的確認。
（5）工序的合理安排和人員的合理調用。
（6）備料的準確和材料的合理利用。裝飾施工合同簽訂之后，應該說工程項目的成本、利潤基本有了90%的底數，以上環節施工階段決定了工程的成本。我特別反對“偷工減料”，實際上對有經驗的施工人員來講這一定是“得不償失”。設計階段的要點似乎同施工企業關系不大，但施工前，業主的確認和理解設計意圖非常重要。也許我們經常聽說，施工到一半或基本完工后，業主認為設計效果不好，造成返工，這種投資上的浪費有時非常大，對此部分的工程追加，雖然與施工企業關系不大，但十有八九業主是不會結算給施工企業的。因此，施工前同業主之間的溝通是必不可少。
4．對裝飾工程信息的管理
（1）裝飾材料消防審批表。
（2）基層隱蔽驗收記錄。
（3）吊頂隱蔽驗收記錄。
（4）防火涂層隱蔽驗收記錄；
（5）主要材料產品出廠合格證及復驗報告。
（6）進口材料的設備商檢證、產地證。
（7）分部工程質量評定匯總表。
（8）施工日記和周、月工作總結。
（9）竣工圖。裝飾工程的信息管理，具體的說，就是要作好施工日記，總結和以上各種施工的自檢和驗收記錄、整理工作。通過以上工作，既可以隨時對進度、質量、投資的原計劃進行對比，隨時調整施工組織計劃，又可以預前解決可能出現的特殊問題，更能在出現施工紕漏時，找出問題的原因并及時得到解決。同時，通過文字上的信息交流，也可以加強同業主之間的了解和信任，為后續的合作打下基礎。
5．配套專業的質量
給排水工程
（1）閥門解體檢查記錄。
（2）管道焊接記錄。
（3）管道焊縫探測報告。
（4）計量表校驗報告。
（5）管道試壓檢驗報告。
強電和弱電工程
（1）防雷引線安裝隱蔽驗收記錄。
（2）線路穿管敷設隱蔽驗收記錄。
（3）接地極接地帶埋設隱蔽驗收記錄。
（4）配電柜箱安裝就位記錄。
（5）應急發電設備安裝就位記錄。
（6）用電設備安裝就位記錄。
（7）導線及設備絕緣電阻測試記錄。
（8）接地接零點阻測試記錄。
（9）計量儀檢定報告。
（10）整定記錄及整定通知單。
消防工程
（1）消防材料設備報批表。
（2）閥門解體檢查記錄。
（3）鋼管焊接記錄。
（4）設備絕緣電阻測試記錄。
（5）接地接零電阻測試記錄。
（6）噴淋頭、煙感器性能抽樣實驗報告。
（7）煙感器反應實驗報告。
（8）管道試壓檢驗報告。
空調安裝
（1）消防材料設備報批表。
（2）風、水管道安裝防腐保溫隱蔽驗收記錄。
（3）閥門解體檢查記錄。
（4）給水管焊接記錄。
（5）設備絕緣電阻測試記錄。
（6）接地接零電阻測試記錄。
（7）管道試壓檢驗報告。
（8）冷凍水系統水溫測試報告。
（9）風口風壓測試報告。
（10）風潔凈度測試報告。
（11）系統總體測試報告。
雖然裝飾工程具有它的獨立性，但它同各配套專業的施工是一個整體。有些工程業主可以讓一家裝飾工程公司總承包，對一些大型的裝飾工程，則是由幾家專業施工單位共同完成。因此，相互的合作是非常重要的。同時，對一個裝飾工程的項目經理來講，他的專業知識是有限的，但各專業的質量控制點必須知道。
就配套專業來講，除了同裝飾工程有其共性之外，必須作好以下工作：隱蔽工程驗收及各種記錄，管道埋件隱蔽驗收記錄，設備安裝、調試、試運轉、試驗檢驗記錄和報告，材料設備產品出廠合格證及出廠檢驗報告，進口材料設備商檢證，產地證，分部工程質量評定匯總表，竣工圖，對單項專業工程的控制，都要要求施工管理人員作好各項記錄并且達到質量要求的標準，由此，整個裝飾工程的施工質量就得到了量的控制。
四、建筑裝飾企業管理逐步規范化
現代企業發展要求裝飾企業管理必須規范化，企業內部必須有一支高素質管理人員，懂技術、懂管理，這樣企業才會發展、進步。完善裝飾企業的組織機構，關注市場研發部、設計部、質量保證部、項目管理部等部門職責。
（1）市場研發部。收集市場信息，研究、策劃創品牌意識，編制高標準的商務標、技術標，編制公司的形象策劃（IC計劃），靈活的談判運作以及溝通的能力。
（2）設計部。提供優秀的設計作品，積極和業主溝通，處理整改方案，參與市場開發。
（3）質量保證部。為業主提供優質的服務包括事前承諾服務，事中過程服務，事后回訪服務。檢查保證施工質量安全，完善檔案資料，提供預控措施。
（4）項目管理部。負責管理施工現場質量、安全、投資、進度以及檔案資料。調動資源（人力、設施、工作環境、技術標準），確保優良工程及零安全事故及隱患，對質量、安全負責。
五、目前裝飾企業存在的不足
（1）形象設計包裝意識不足。
（2）編制標書質量低。
（3）設計作品普通，無新意，無品位，設計不合理，價值低。
（4）施工中不符合設計及規范要求，質量達不到優良或合格標準，存在安全隱患，竣工不能順利驗收。
（5）施工檔案編制不規范、不完整，竣工不能結算。
（6）企業高、中級管理人員素質低，人員高度短缺，創品牌意識差，工作效率低。
（7）顧客沒有優質的服務，不承諾、不尊重、不回訪，沒有體驗顧客“至上”的感覺。
（8）施工現場沒有體現文明施工，材料無端浪費多，沒有成品保護措施。
（9）缺乏有效的管理制度，只是一種簡單管理過程的控制，不求過程的結果。
