時(shí)間：2023-07-19 17:29:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城鄉(xiāng)建設(shè)管理法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
第一條為了加強(qiáng)對(duì)全縣各類建設(shè)用地的監(jiān)督和管理，使有限的建設(shè)用地合法、規(guī)范、科學(xué)、合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》、《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》，結(jié)合我縣各類建設(shè)用地管理使用的實(shí)際，特制定本辦法。
第二章城鄉(xiāng)居民宅基地管理
第二條農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的在農(nóng)民集體所有土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能申請(qǐng)宅基地使用權(quán)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)；非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。非農(nóng)業(yè)人口要擁有宅基地只能通過轉(zhuǎn)讓、購買他人房屋或者參予允許建住宅的國(guó)有土地使用權(quán)出讓取得。
第三條農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村人均耕地1畝以下的，每戶宅基地批準(zhǔn)不超過133平方米（0.2畝）；農(nóng)村人均耕地1畝以上的，每戶宅基地批準(zhǔn)不超過200平方米（0.3畝）。
第四條申請(qǐng)宅基地，按以下審批程序辦理：
（1）由居民向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布，期滿無異議的填寫《宅基地申請(qǐng)審批表》。
（2）《宅基地申請(qǐng)審批表》報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，并加注意見。國(guó)土所人員實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等，同時(shí)加注意見。
（3）由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府統(tǒng)一報(bào)縣國(guó)土資源局，由縣國(guó)土資源局審查。
（4）經(jīng)縣國(guó)土資源局審查同意后，上報(bào)縣政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批領(lǐng)導(dǎo)小組復(fù)查。
（5）經(jīng)縣政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批領(lǐng)導(dǎo)小組復(fù)查通過后，提請(qǐng)縣政府常務(wù)會(huì)議審核。
（6）經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議審核批準(zhǔn)后，國(guó)土局負(fù)責(zé)，會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村到實(shí)地丈量批放宅基地，發(fā)放宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)書。居民住宅建成后，要實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地，然后經(jīng)本人申請(qǐng)，憑建設(shè)用地批準(zhǔn)書換取國(guó)有土地使用證。
第三章項(xiàng)目建設(shè)用地管理
第五條可以以劃撥形式供地的單位有：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
第六條（1）申請(qǐng)用地單位使用的建設(shè)用地必須是國(guó)有建設(shè)用地，要使用集體所有的土地必須先依法進(jìn)行轉(zhuǎn)用和征用后，方可劃撥使用。
（2）以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，必須經(jīng)縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核，報(bào)縣政府常務(wù)會(huì)議審查。
（3）經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議審查批準(zhǔn)后，方可在國(guó)土部門辦理國(guó)有土地使用證。
第四章鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村公益事業(yè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地管理
第七條鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的各類企業(yè)所用的集體所有權(quán)用地。
第八條申請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)持相關(guān)單位的批準(zhǔn)文件，經(jīng)鄉(xiāng)企局等單位審查，向縣國(guó)土局提出申請(qǐng)，經(jīng)縣人民政府審查同意，按照審批權(quán)限審批，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第九條鄉(xiāng)村公益用地是指依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其依法設(shè)立的公益性組織，用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)所用的集體所有權(quán)用地。
第十條鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)主要指鄉(xiāng)村行政辦公、文化科學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設(shè)施、生產(chǎn)服務(wù)和公用事業(yè)等。
第十一條鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占用權(quán)、使用權(quán)，沒有收益權(quán)與處分權(quán)，不得擅自改變土地用途。
第十二條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村居民住宅等建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照布局合理，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。建設(shè)用地應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并按規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。
（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地15畝以下，鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地22.5畝以下的，經(jīng)縣政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批領(lǐng)導(dǎo)小組審核，報(bào)縣政府常務(wù)會(huì)議審查批準(zhǔn)后方可使用。
（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地15畝以上，鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地22.5畝以上的，經(jīng)縣政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地核準(zhǔn)審批領(lǐng)導(dǎo)小組審核，經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議研究同意，上報(bào)省、市審查批準(zhǔn)后方可使用。
第五章經(jīng)營(yíng)性用地管理
第十三條經(jīng)營(yíng)性用地包括工業(yè)用地、商業(yè)用地、旅游用地、娛樂用地和商品住宅用地等。其中工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，不包括采礦用地。
第十四條經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓取得，凡通過“招、拍、掛”取得的國(guó)有土地使用權(quán)，經(jīng)縣國(guó)土資源局審查材料齊備、程序合法且足額繳納了土地出讓金的，可直接提請(qǐng)縣政府常務(wù)會(huì)議審批，縣國(guó)土資源局依據(jù)批件按程序辦理土地使用手續(xù)。
第六章監(jiān)督管理
第十五條縣國(guó)土資源局對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第十六條縣國(guó)土資源局在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)國(guó)家工作人員的違法行為，自己無權(quán)處理的，應(yīng)向行政監(jiān)察機(jī)關(guān)提出行政處理建議書。
第十七條縣國(guó)土資源局在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)土地違法行為構(gòu)成犯罪的，應(yīng)將案件移送有關(guān)機(jī)關(guān)，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法給予行政處罰。
第十八條對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地、占用土地的，國(guó)土局要依據(jù)法律規(guī)定，限期拆除或沒收非法建筑。
第十九條對(duì)超過批準(zhǔn)面積，多占土地的，依據(jù)相關(guān)法律予以處罰。
一、指導(dǎo)思想
以黨的十精神為指導(dǎo)，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、節(jié)約集約土地資源的原則，著力打造新村建設(shè)亮點(diǎn)、新村規(guī)劃點(diǎn)和集居點(diǎn)，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。
二、工作原則
堅(jiān)持“以人為本、管理創(chuàng)新、落實(shí)責(zé)任、完善機(jī)制、節(jié)約資源、注重實(shí)效”的原則，加強(qiáng)規(guī)劃和土地資源管理巡查，促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃和國(guó)土資源管理常態(tài)化、制度化、規(guī)范化建設(shè)。
三、工作目標(biāo)
加強(qiáng)宣傳、落實(shí)責(zé)任，確保耕地面積不減、質(zhì)量不降，基本農(nóng)田得到有效保護(hù)；結(jié)合新村建設(shè)，做好管、用、建的疏堵結(jié)合，減少亂搭亂建違章建設(shè)和違法用地，引導(dǎo)群眾科學(xué)規(guī)劃、節(jié)約集約、規(guī)范利用土地資源，促進(jìn)我鎮(zhèn)土地資源利用更加科學(xué)化、制度化。
四、工作措施
（一）進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃和國(guó)土管理法律、法規(guī)的宣傳
一是結(jié)合“4.22”世界地球日、“6.25”土地日、“12.4”法制宣傳日宣傳《土地管理法》、《四川省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》等相關(guān)法律法規(guī)；二是利用廣播、電視、板報(bào)、專欄對(duì)規(guī)劃、國(guó)土相關(guān)法律法規(guī)的宣傳；三是各村、社區(qū)及企事業(yè)單位利用戶長(zhǎng)會(huì)、代表會(huì)、院壩會(huì)等形式多樣的規(guī)劃、國(guó)土法律法規(guī)宣傳。
（二）進(jìn)一步落實(shí)規(guī)劃建設(shè)和國(guó)土資源管理責(zé)任制
一是鎮(zhèn)與各村、社區(qū)簽訂城鄉(xiāng)建設(shè)與國(guó)土資源管理責(zé)任書，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；二是簽訂基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書，實(shí)施基本農(nóng)田保護(hù)；三是農(nóng)房審批建設(shè)試行3000元責(zé)任金制度（包括房屋建設(shè)風(fēng)貌責(zé)任金、規(guī)范建設(shè)和垃圾清運(yùn)責(zé)任責(zé)任金、安全責(zé)任金），引導(dǎo)農(nóng)戶節(jié)約集約用地、合法建設(shè)；四是機(jī)關(guān)干部實(shí)行規(guī)劃建設(shè)與國(guó)土資源管理“一崗雙責(zé)”制度，增大規(guī)劃建設(shè)和國(guó)土資源管理管理力度。
（三）進(jìn)一步做好規(guī)劃定點(diǎn)與土地開發(fā)利用工作
1.做好新村規(guī)劃。按區(qū)政府新村建設(shè)和新農(nóng)村綜合體建設(shè)工作會(huì)議精神，今年實(shí)施點(diǎn)燈省級(jí)新村聚居點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和完成點(diǎn)燈、菜勝、水庫、勞動(dòng)、工農(nóng)、峰洞6村集聚點(diǎn)規(guī)劃。
2.健全農(nóng)房審批會(huì)商制度。農(nóng)房審批，由農(nóng)戶在每月1—10日提交村組簽字的書面申請(qǐng)到便民中心，11—15日規(guī)建、國(guó)土對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，21—30日規(guī)建、國(guó)土到現(xiàn)場(chǎng)定點(diǎn)集中會(huì)審，會(huì)審后通知建房戶。
3.切實(shí)加強(qiáng)土地開發(fā)。結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、新農(nóng)村建設(shè)，做好土地開發(fā)整理及增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作；落實(shí)申報(bào)光榮、扇子、工農(nóng)、光華、峰洞等5個(gè)村的土地整理項(xiàng)目；爭(zhēng)取幸福、峰洞土地增減掛鉤立項(xiàng)工作；做好省投資的土地整理項(xiàng)目（點(diǎn)燈、水庫、勞動(dòng)、菜勝4個(gè)村，建設(shè)規(guī)模11100畝，預(yù)計(jì)新增耕地1330畝）。
4.切實(shí)加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)。根據(jù)規(guī)劃和詳規(guī)，完成永久基本農(nóng)田劃定工作中標(biāo)志牌及界樁安裝，按照土地利用總體規(guī)劃要求，正確引導(dǎo)合理合法利用土地。
5.積極推進(jìn)合法用地。協(xié)助成貴高鐵、宜屏快速通道等重點(diǎn)項(xiàng)目報(bào)征任務(wù)；依法推進(jìn)德隆酒業(yè)、國(guó)榮商貿(mào)、幸福磚廠等征地征收供地工作；協(xié)助成貴高鐵的土地權(quán)屬調(diào)查。
6.深化農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)保護(hù)。繼續(xù)深入實(shí)施農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，全面完成農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證、農(nóng)村集體土地使用權(quán)證（宅基證）確權(quán)頒證。
（四）進(jìn)一步強(qiáng)化土地巡查和違法建設(shè)查處工作
進(jìn)一步健全和完善城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制，堅(jiān)持動(dòng)態(tài)巡查片區(qū)包干責(zé)任制，以集中巡查和動(dòng)態(tài)巡查相結(jié)合的方式，建立規(guī)范巡查臺(tái)帳，將違法用地，違章建設(shè)制止在萌芽狀態(tài)。加強(qiáng)違法用地、違章建筑、臨時(shí)建筑監(jiān)督和查處力度；完成2012年度衛(wèi)片監(jiān)測(cè)圖斑的不規(guī)范用地行為的查處、整改工作。
（五）進(jìn)一步強(qiáng)化地質(zhì)災(zāi)害預(yù)防和建筑安全工作
[關(guān)鍵詞]城鄉(xiāng)規(guī)劃；問題；措施
中圖分類號(hào)：TU98 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2014）36-0212-01
引言
城鄉(xiāng)規(guī)劃是各級(jí)政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，保護(hù)生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護(hù)社會(huì)公正與公平的重要依據(jù)，也是一項(xiàng)全局性、綜合性、戰(zhàn)略性的工作，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等各個(gè)領(lǐng)域。因此，做好城鄉(xiāng)規(guī)劃管理對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)極為重要。
1 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的主要內(nèi)容
城鄉(xiāng)規(guī)劃管理是指組織編制和審批城鄉(xiāng)規(guī)劃，并依法對(duì)城鄉(xiāng)土地的使用和各項(xiàng)建設(shè)的安排實(shí)施控制、引導(dǎo)和監(jiān)督的行政管理活動(dòng)。
2 目前我國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理存在的問題
2.1 城鄉(xiāng)建設(shè)存在盲目性
目前，我國(guó)的城鄉(xiāng)建設(shè)處于快速推進(jìn)的時(shí)期，一些城市盲目跟風(fēng)，掀起了城鄉(xiāng)建設(shè)的熱潮，盲目引進(jìn)部分企業(yè)，盲目促進(jìn)城鎮(zhèn)化，使城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)逐漸脫離城鄉(xiāng)發(fā)展的客觀規(guī)律。大多數(shù)城鄉(xiāng)注重經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而忽視環(huán)境質(zhì)量，導(dǎo)致城鄉(xiāng)建設(shè)混亂、環(huán)境污染嚴(yán)重等問題，阻礙了城鄉(xiāng)發(fā)展。
2.2 缺乏相應(yīng)的法制保障
城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施在很大程度上依賴于城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的職能執(zhí)行，但目前我國(guó)的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理缺乏相應(yīng)的法制保障，導(dǎo)致規(guī)劃缺位現(xiàn)象嚴(yán)重，規(guī)劃審批權(quán)濫用等問題。我國(guó)雖已形成較為系統(tǒng)完善的城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，但在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面的法律法規(guī)相對(duì)薄弱，因而導(dǎo)致行政處罰標(biāo)準(zhǔn)不明確，對(duì)違法行為的責(zé)任認(rèn)定較為模糊，對(duì)違法當(dāng)事人處罰不當(dāng)?shù)群蠊Ａ硗猓胤叫苑ㄒ?guī)的不完善，致使規(guī)劃?rùn)?quán)威性受到損害，同時(shí)，規(guī)劃行政處罰的條塊分割，也影響了城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的有序開展。因此，必須盡快完善相應(yīng)的法律法規(guī)，制定一套完備的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律體系，以使城鄉(xiāng)規(guī)劃管理做到有據(jù)可查，有法可依，更好的指導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)。
2.3 缺乏公眾參與和監(jiān)督
我國(guó)現(xiàn)階段的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作主要是通過當(dāng)?shù)卣毮懿块T來決策實(shí)現(xiàn)的，屬于少數(shù)人的決策，公眾參與城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的機(jī)會(huì)較少，忽略了廣大社會(huì)群眾力量和市民對(duì)于城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的合理性建議與評(píng)價(jià)，從而難以形成一個(gè)具有全局性、科學(xué)性的表達(dá)機(jī)制。這就容易滋生一系列問題，從而使城鄉(xiāng)規(guī)劃管理背離城鄉(xiāng)規(guī)劃目標(biāo)，同時(shí)公共利益會(huì)被某些群體利益所取代，最終造成城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的方向偏離原有的發(fā)展軌道。此外，由于缺乏有效監(jiān)督，也會(huì)造成一些政府官員利用城鄉(xiāng)規(guī)劃管理對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)進(jìn)行干預(yù)，謀取個(gè)人利益，并產(chǎn)生各種尋租行為。
3 提高城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理的措施
3.1 建立有效機(jī)制保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的順利實(shí)施
在城鄉(xiāng)建設(shè)中嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃是發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃戰(zhàn)略引導(dǎo)、綜合調(diào)控和資源配置作用的保障，因此，應(yīng)嚴(yán)格城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、審批和修編管理，強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施前、中、后每個(gè)階段的監(jiān)督管理；建立城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施評(píng)估制度，對(duì)規(guī)劃的實(shí)施情況做出科學(xué)合理的評(píng)價(jià)；嚴(yán)格規(guī)劃執(zhí)法和問責(zé)制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止亂占地、亂建設(shè)、亂變更等違法違規(guī)現(xiàn)象，對(duì)違反規(guī)劃的責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)；完善規(guī)劃監(jiān)督機(jī)制，始終將監(jiān)督檢查貫穿于城鄉(xiāng)規(guī)劃制定和實(shí)施的全過程，從而使城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作更加科學(xué)化、規(guī)范化。
3.2 完善相應(yīng)的法律法規(guī)
完善相應(yīng)的法律法規(guī)，以現(xiàn)實(shí)為依據(jù)，通過實(shí)地調(diào)查和征求公眾意見，以及征求專家學(xué)者意見等形式，形成與我國(guó)現(xiàn)階段相適應(yīng)的法規(guī)體系，更好的服務(wù)于城鄉(xiāng)建設(shè)，把城鄉(xiāng)建設(shè)的美好且適宜人們居住。
3.3 提高城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的公眾參與度
在城市規(guī)劃管理工作中進(jìn)一步提高公眾參與度，本著對(duì)公眾負(fù)責(zé)的態(tài)度全面開展和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作應(yīng)廣泛征求群眾看法及意見，體現(xiàn)絕大部分群眾的共同價(jià)值觀及物質(zhì)文化需求；城鄉(xiāng)建設(shè)項(xiàng)目要以公眾為主體，確保社會(huì)資源得以科學(xué)、合理地分配；公開、公示城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的具體內(nèi)容，保證群眾的監(jiān)督權(quán)得以實(shí)現(xiàn)；完善城鄉(xiāng)規(guī)劃行政許可聽證制度，防止決策的片面性，提高規(guī)劃實(shí)施的合法性和合理性。
4 結(jié)語
在我國(guó)快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理起著不可忽視的重要作用。搞好城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，應(yīng)從當(dāng)前實(shí)際出發(fā)，兼顧政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素，分析問題存在的原因，而后提出相應(yīng)的解決措施。無論是規(guī)劃決策者、管理者還是社會(huì)大眾，都要主動(dòng)行使權(quán)力，積極監(jiān)督城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)，敢于指出城鄉(xiāng)建設(shè)出現(xiàn)的錯(cuò)誤，共同建設(shè)有規(guī)劃、有秩序的美好家園。
參考文獻(xiàn)
[1] 孟志強(qiáng).探究當(dāng)前形勢(shì)下城市建設(shè)規(guī)劃管理的發(fā)展[J].世界家苑，2012（8）.
關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 社會(huì)管理 問題分析
中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
城鄉(xiāng)建設(shè)是社會(huì)建設(shè)的支柱，與社會(huì)管理可以說雖各成一體，但相輔相成，緊密聯(lián)系，其發(fā)展的好與壞，直接關(guān)系著廣大社會(huì)群眾的切身利益，直接影響社會(huì)管理成效和社會(huì)和諧穩(wěn)定。
一、城鄉(xiāng)建設(shè)與社會(huì)管理的問題
1、規(guī)劃與建設(shè)的問題。
規(guī)劃是城市建設(shè)的藍(lán)圖和靈魂，堅(jiān)持規(guī)劃先行，發(fā)揮規(guī)劃龍頭作用是城鄉(xiāng)建設(shè)的首要要?jiǎng)?wù)。規(guī)劃的實(shí)施，規(guī)劃剛性的確保，成為我們面臨的新問題。城鄉(xiāng)亂挖亂占、亂搭亂建，甚之有規(guī)劃空設(shè)，不按規(guī)劃建設(shè)，只按領(lǐng)導(dǎo)意圖建設(shè)的問題仍然存在，重復(fù)拆建，資源浪費(fèi)，城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、規(guī)模發(fā)展緩慢、環(huán)境品位較差，“零、散、亂、差”成了制約城鄉(xiāng)建設(shè)的癥結(jié)，規(guī)劃建設(shè)與管理的執(zhí)行不力，致使設(shè)施服務(wù)條件改善不大，無法滿足群眾日益進(jìn)步的生產(chǎn)、生活需求，相應(yīng)引發(fā)了一系列社會(huì)問題和群眾矛盾，從而嚴(yán)重制約和影響社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。
2、拆遷與發(fā)展的問題。
因?yàn)椴疬w問題關(guān)系到城市建設(shè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民的切身利益，如不妥善解決，必將影響正常的生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)中的障礙。城鎮(zhèn)房屋拆遷政策性強(qiáng)， 影響面大，是政府經(jīng)濟(jì)建設(shè)中所面臨的爭(zhēng)議最大、糾紛最多的一項(xiàng)工作。由于一些單位拆遷補(bǔ)償安置不到位、拆遷程序不到位，造成因城鎮(zhèn)房屋拆遷引起的糾紛和集體上訪有增加趨勢(shì)，影響正常的生產(chǎn)生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定。
3、住房保障開發(fā)建設(shè)的問題。
住房是人們最基本的生活需求，人人享有適當(dāng)?shù)淖》渴浅鞘凶》拷ㄔO(shè)的主要任務(wù)，也是城市住房建設(shè)追求的目標(biāo)。住房問題是重要的民生問題。居民住宅建設(shè)是一直受到黨和政府的高度重視，其被視為社會(huì)發(fā)展的主要拉動(dòng)力之一，但是應(yīng)當(dāng)看到，目前城鎮(zhèn)住宅緊張，仍然是一個(gè)比較突出的問題。
4、行業(yè)管理監(jiān)督的問題。
城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)管理主要涉及工程審批、招投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、質(zhì)量及施工安全監(jiān)督，近年來，城鎮(zhèn)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)及農(nóng)村危舊房改造力度不斷加大，建設(shè)工程數(shù)量、規(guī)模呈逐年上升趨勢(shì)，而在這一領(lǐng)域管理工作中最容易滋生腐敗、發(fā)生瀆職犯罪和侵犯民權(quán)問題，影響社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。在建筑工程質(zhì)量監(jiān)管方面，高層建筑的興起，成為了工程質(zhì)量及施工安全監(jiān)督的新課題，監(jiān)督技術(shù)落后、技術(shù)人員短缺也成為急待解決的問題。同時(shí)，在工程建設(shè)中，對(duì)保障農(nóng)民工工資、建筑工地流動(dòng)人口管理等涉穩(wěn)工作重視不夠，管理力度不強(qiáng)。
5、公用事業(yè)管理及服務(wù)的問題。
道路及排水設(shè)施、供水、供熱、物業(yè)服務(wù)等公用事業(yè)管理直接關(guān)系到社會(huì)群眾的切身利益，是社會(huì)管理重要內(nèi)容。近年來，隨著城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，但是“重建設(shè)輕管理”的問題還沒有徹底解決，設(shè)施損壞及維修不及時(shí)，直接導(dǎo)致城鎮(zhèn)服務(wù)水平不高。同時(shí)，為了實(shí)施集中供熱，政府采取招商引資對(duì)城市供熱實(shí)行市場(chǎng)化動(dòng)作，所引發(fā)社會(huì)問題及穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)已突顯。
二、解決問題的舉措
1、科學(xué)規(guī)劃，加快建設(shè)。城市是人類文明之花，城市建設(shè)更要樹立“以人為本”的城市規(guī)劃建設(shè)理念。一要全面規(guī)劃。要完成城鎮(zhèn)及村莊規(guī)劃編制，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃全覆蓋。二要科學(xué)建設(shè)。要嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)，所有建設(shè)項(xiàng)目必須依法履行建設(shè)程序。建設(shè)中，要著力處理好新城區(qū)開發(fā)建設(shè)與舊城區(qū)改造提升之間的關(guān)系，處理好建設(shè)資金量與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度之間的關(guān)系，處理好城市品位提高與人民群眾生活品質(zhì)提升之間的關(guān)系，處理好加快項(xiàng)目施工與方便市民出行之間的關(guān)系，形成“人人關(guān)心支持、人人自覺參與”城市建設(shè)的良好氛圍；三要加強(qiáng)對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的行政責(zé)任的追究。對(duì)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門、及相關(guān)單位違反規(guī)定調(diào)整規(guī)劃、違反規(guī)劃批準(zhǔn)使用土地和項(xiàng)目建設(shè)的行政行為，除應(yīng)予以糾正外，還應(yīng)按照干部管理權(quán)限和有關(guān)規(guī)定對(duì)直接責(zé)任人給予責(zé)任追究。
2、強(qiáng)化公共管理。城鄉(xiāng)建設(shè)部門承擔(dān)著直接關(guān)系人民群眾切身利益，涉及社會(huì)管理的保障性住房、物業(yè)管理、供水、集中供熱及建設(shè)市場(chǎng)秩序等公共管理工作，因此，一定要切實(shí)加強(qiáng)這些管理工作。一是加快住房保障體系建設(shè)。強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，多方籌措資金，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，特別要進(jìn)一步健全廉租住房制度，合理確定廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，健全廉租住房保障方式，加大廉租住房建設(shè)力度，逐步形成符合縣情的保障性住房體系和商品房體系，有效遏制房?jī)r(jià)過快增漲，緩解群眾“住房難”，努力使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)。二是規(guī)范物業(yè)管理。積極推行市場(chǎng)化物業(yè)管理，規(guī)范各方主體行為，明確權(quán)責(zé)關(guān)系，營(yíng)造文明和諧的居住環(huán)境。此外，積極推廣小區(qū)物業(yè)管理快速糾紛處理工作機(jī)制等，努力形成小區(qū)文明創(chuàng)建工作合力，促進(jìn)住宅小區(qū)和諧安定。三是推選陽光拆遷。以貫徹執(zhí)行新頒布的城鎮(zhèn)房屋征遷法規(guī)為契機(jī)，大力實(shí)施“陽光征遷”，著力維護(hù)各方主體合法權(quán)益。要牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念，工作中既要考慮城市建設(shè)發(fā)展的需要，更要考慮群眾切身利益的維護(hù)；既要堅(jiān)持依法征遷，更要倡導(dǎo)有情征遷、和諧征遷；既要嚴(yán)格執(zhí)行征遷政策，確保公平合理，更要顧及社會(huì)困難群體，體現(xiàn)“以人為本”工作理念，讓被征遷群眾率先享受城市建設(shè)成果。
3、加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)。一是加強(qiáng)執(zhí)法人員培訓(xùn)教育。組織學(xué)習(xí)行政法律法規(guī)及建設(shè)行業(yè)管理法規(guī)。二是規(guī)范執(zhí)法行為，樹立隊(duì)伍形象。嚴(yán)格按照行政執(zhí)法規(guī)定，從執(zhí)法程序、執(zhí)法著裝及言行等方面入手，制定執(zhí)法人員行為規(guī)范，并且配備相應(yīng)的執(zhí)法設(shè)施及設(shè)備，提高執(zhí)法工作能力。三是加強(qiáng)對(duì)一線執(zhí)法人員隊(duì)容風(fēng)紀(jì)糾察，細(xì)化自由裁量權(quán)，嚴(yán)查人情案、關(guān)系案、執(zhí)法不規(guī)范、執(zhí)法不公正、執(zhí)法不文明以及不作為等現(xiàn)象。
關(guān)鍵詞：豐縣；城鄉(xiāng)建設(shè)；增減掛鉤
中圖分類號(hào)：D922.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
在城鄉(xiāng)建設(shè)中，用地增減掛鉤是緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾的有效手段，同時(shí)也是促進(jìn)節(jié)約集約用地的重要舉措。豐縣城鄉(xiāng)建設(shè)中各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要求相關(guān)部門要明確工程完成的任務(wù)節(jié)點(diǎn)，探索創(chuàng)新機(jī)制，加大督查力度，確保完成各項(xiàng)增減掛鉤工程穩(wěn)步快速推進(jìn)。但在取得一定成績(jī)的同時(shí)，同時(shí)也存在著群眾利益保障需進(jìn)一步加強(qiáng)、增減掛鉤專項(xiàng)規(guī)劃層次不高，運(yùn)作機(jī)制不完善等一系列問題。
1 豐縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策運(yùn)行情況
豐縣自開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作以來，各鎮(zhèn)、各單位工作熱情很高，進(jìn)展很快。豐縣增減掛鉤工作概況：已通過省、市驗(yàn)收了2007、2008、2009、2010年度增減掛鉤項(xiàng)目53個(gè)，總規(guī)模3617.7畝，實(shí)現(xiàn)新增耕地3537.73畝，包括村莊搬遷項(xiàng)目34個(gè)，面積2596.3畝，工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目19個(gè)，面積1021.4畝。其中：2007年度增減掛鉤項(xiàng)目7個(gè)，總規(guī)模324.64畝，新增耕地面積294.56畝；2008年度增減掛鉤項(xiàng)目7個(gè)，總規(guī)模575.95畝，新增耕地面積545.78畝；2009年度增減掛鉤項(xiàng)目10個(gè)，總規(guī)模316.11畝，新增耕地面積309.39畝；2010年度增減掛鉤項(xiàng)目29個(gè)，總規(guī)模2401畝，新增耕地面積2388畝。2012年度增減掛鉤項(xiàng)目入庫17個(gè)，總規(guī)模43.7132畝，規(guī)劃新增耕地43.7132畝，待省市驗(yàn)收。
豐縣通過開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，總體取得了顯著效果：通過統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，拆舊建新，積極引導(dǎo)農(nóng)民集中居住，改造空心村，建設(shè)節(jié)地型住宅；加快了地方的新農(nóng)村建設(shè)，改善了農(nóng)民的生活環(huán)境，促進(jìn)了土地的集約化利用。然而，豐縣在執(zhí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策中也暴露了不少問題。
2 豐縣用地增減掛鉤政策執(zhí)行中存在的問題
2.1 農(nóng)民合法權(quán)益得不到保障，土地糾紛不斷
雖然豐縣在執(zhí)行用地增減掛鉤政策中，農(nóng)民得到了部分好處，但從總體來看，農(nóng)民的合法權(quán)益沒有得到保護(hù)，土地糾紛不斷。這主要體現(xiàn)在：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與農(nóng)民期望值差距較大。在宅基地補(bǔ)償中只按照部分符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一的補(bǔ)償，超出部分不予補(bǔ)償，這樣就導(dǎo)致了農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償新宅面積的不理解和不認(rèn)可。二是農(nóng)民很少有參與權(quán)。在補(bǔ)償重建過程中，絕大部分農(nóng)民屬于被動(dòng)置換宅基地。三是部分較為發(fā)達(dá)鎮(zhèn)村，農(nóng)民并居舉措導(dǎo)致了農(nóng)民生活不便，生活成本增加，違背農(nóng)民意愿等問題。
2.2 存在法律和政策上的缺失
在豐縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作中體現(xiàn)的法律和政策的缺失，主要表現(xiàn)在宅基地產(chǎn)權(quán)問題上。由于沒有一個(gè)完善的、單一的宅基地管理法規(guī)，尤其有關(guān)宅基地的流轉(zhuǎn)制度和產(chǎn)權(quán)問題等深層次方面的相關(guān)政策很少，導(dǎo)致了在宅基地管理上形成了政策上的真空層。在涉及舊城鎮(zhèn)改造方面，雖然出臺(tái)了一些關(guān)于城鎮(zhèn)改造的相關(guān)文件，但由于舊鎮(zhèn)改造中收費(fèi)項(xiàng)目繁多，審批復(fù)雜，目前的政策無法覆蓋[1]。
2.3 復(fù)墾的耕地質(zhì)量差，難以保證耕地占補(bǔ)平衡
在開展用地增減掛鉤工作中，會(huì)出現(xiàn)夸大土地整理指標(biāo)，造成耕地占補(bǔ)難以平衡問題。為了爭(zhēng)取更多的建設(shè)用地指標(biāo)，不切實(shí)際地夸大用地整理指標(biāo)。如對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行重復(fù)性的整理開發(fā)，甚至將不能復(fù)墾為耕地的土地作為掛鉤指標(biāo)上報(bào)，浪費(fèi)了人力、物力和財(cái)力，加重了地方農(nóng)民負(fù)擔(dān)[2]。
3 完善增減掛鉤政策的建議
3.1保障農(nóng)民合法權(quán)益，明晰土地產(chǎn)權(quán)
為了在工作中，切實(shí)保障農(nóng)民合法權(quán)益，首先要給以農(nóng)民實(shí)惠，注重改善農(nóng)民的生活、生產(chǎn)條件，保證農(nóng)民的生存質(zhì)量部會(huì)降低；其次不得侵犯農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)，充分尊重土地所有者的權(quán)益；第三，加大宣傳力度，使農(nóng)民認(rèn)識(shí)到土地整理工作的意義，保證整理項(xiàng)目的透明和公開，接收農(nóng)民的監(jiān)督[3]。
3.2 引入市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，采取多種因地制宜的整理模式
農(nóng)村建設(shè)用地整理的模式大致可以分為兩部分：一是資金籌措模式，這種模式主要有：村集體自主型、市場(chǎng)主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)型等。二是村民居住的安置模式，這種模式主要有：不離土不離鄉(xiāng)方式、離土不離鄉(xiāng)方式、理想力圖方式等。農(nóng)村建設(shè)用地整理是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的過程，一方面，對(duì)于條件適合的區(qū)域，要對(duì)整理模式進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作；另一方面，要學(xué)習(xí)一些典型模式的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)要因地制宜，探索并創(chuàng)新一些新模式。
3.3 指標(biāo)置換要“雙掛鉤”
在農(nóng)村建設(shè)用地整理時(shí)需注重復(fù)墾耕地的質(zhì)量，同時(shí)要建立好耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，從而完善耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，科學(xué)評(píng)價(jià)，合理運(yùn)作，做到建設(shè)用地指標(biāo)和復(fù)墾耕地的矢量、數(shù)量“雙掛鉤”。要在規(guī)定的期限內(nèi)整理復(fù)墾出相應(yīng)面積的耕地，完成已經(jīng)使用的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)的置換歸還，可以采取先安排部分掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，并允許在復(fù)墾耕地前進(jìn)行使用[4]。對(duì)于超額完成整理復(fù)墾任務(wù)、形成新的建設(shè)用地指標(biāo)的，新指標(biāo)可以結(jié)轉(zhuǎn)到下一期直接使用。
4 結(jié)語
自豐縣開展城鄉(xiāng)建設(shè)有地增減掛鉤工作以來，各單位高度重視，制定方案、創(chuàng)新機(jī)制，增減掛鉤工作取得了階段性成效；有效地解決了土地供需矛盾，拓展了用地空間；改善了農(nóng)民生產(chǎn)生活條件，城鄉(xiāng)發(fā)展環(huán)境逐步優(yōu)化；土地復(fù)墾步伐明顯加快，萬頃良田建設(shè)工程穩(wěn)步推進(jìn)。豐縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作，涉及到多個(gè)部門，牽扯到各方面的利益，各相關(guān)單位要強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，要科學(xué)編制增減掛鉤年度實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步規(guī)劃操作模式，全面實(shí)行“先拆后建”模式，在增減掛鉤復(fù)墾項(xiàng)目實(shí)施前落實(shí)安置補(bǔ)償措施，保障安置用地，創(chuàng)新市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，要切實(shí)維護(hù)好群眾的合法權(quán)益，拆舊建新規(guī)劃方案、新居分配和舊房評(píng)估要充分聽取群眾意見，尊重群眾的知情權(quán)和參與權(quán)，辦事情辦好，讓人民真正受益，從城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作中得到實(shí)惠。
參考文獻(xiàn)
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第一條為規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)秩序，保障房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建筑法》和《房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合改造，配套建設(shè)的原則，進(jìn)行城市住宅統(tǒng)一綜合開發(fā)，嚴(yán)格控制零星插建住宅項(xiàng)目。
第四條城市住宅統(tǒng)一綜合開發(fā)是指由獨(dú)立法人資格和相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)城市住宅市場(chǎng)需求，在符合城市規(guī)劃的前提下進(jìn)行住宅樓建設(shè)和銷售的一系列行為過程。
第五條未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和個(gè)人，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和個(gè)人，不得超資質(zhì)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第二章土地管理
第六條房地產(chǎn)開發(fā)用地必須由政府以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓，任何單位或個(gè)人不得以土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)過戶等名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，縣國(guó)土資源局應(yīng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市建設(shè)的需要，合理編制國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。
第七條城市建設(shè)用地要符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，提高土地利用率，防止土地資源和城市基礎(chǔ)設(shè)施的浪費(fèi)。
第八條閑置土地閑置時(shí)間超過兩年的，由政府無償收回土地使用權(quán)，納入政府儲(chǔ)備庫予以儲(chǔ)備。逐步加大政府對(duì)國(guó)有土地儲(chǔ)備及整理力度，對(duì)于土地面積過小地塊（原則上不低于30畝）一般不予單獨(dú)出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)結(jié)合周圍地塊整體拆遷改造。
第九條城市建成區(qū)內(nèi)，凡列入計(jì)劃的城中村、棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的土地，相關(guān)部門不得再進(jìn)行其他項(xiàng)目的審批，對(duì)原有無籍房屋不得補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，原土地使用者不得再進(jìn)行翻建、改建、擴(kuò)建。
第十條未納入供應(yīng)計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)用地項(xiàng)目，原則上不予供地，對(duì)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目及其他確需實(shí)施供地的項(xiàng)目，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，可以補(bǔ)充調(diào)整納入供應(yīng)計(jì)劃。
第十一條任何單位或個(gè)人不得將劃撥土地或非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地(包括以轉(zhuǎn)讓房屋為名將房屋占有范圍內(nèi)的劃撥土地隨之轉(zhuǎn)讓的情形)用于房地產(chǎn)開發(fā)。劃撥土地經(jīng)縣政府批準(zhǔn)準(zhǔn)予補(bǔ)辦出讓或轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)依據(jù)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件辦理土地出讓手續(xù)，并足額交納土地出讓金，改變土地用途的，由政府依法收回（購）。
第十二條任何單位或個(gè)人不得將出讓土地自行或聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)及非法轉(zhuǎn)讓出讓土地(包括以轉(zhuǎn)讓房屋為名而該房屋占有范圍內(nèi)的出讓土地隨之轉(zhuǎn)讓的情形)用于房地產(chǎn)開發(fā)。
出讓的工業(yè)、倉儲(chǔ)、科研等用地改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，由政府依法收購后采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓。
出讓土地上新建、擴(kuò)建、翻建、改建項(xiàng)目，經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核定，新的容積率為原容積率1.5倍以上的，由政府依法進(jìn)行收回（購）后，依據(jù)新的規(guī)劃用途依法供應(yīng)土地；新的容積率為原容積率1.5倍（含1.5倍）以下的，可以進(jìn)行新建、擴(kuò)建、翻建，如容積率有提高，應(yīng)依法繳納增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝新土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。
第十三條任何單位或個(gè)人不得以城中村改造或舊城改造名義將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。縣城內(nèi)符合城市規(guī)劃的土地經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法批準(zhǔn)，由縣國(guó)土資源局辦理征收手續(xù)后依法、依規(guī)出讓。
第十四條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)嚴(yán)格按照《縣土地一級(jí)開發(fā)流程》和《縣城中村及舊城改造土地收儲(chǔ)工作流程》的規(guī)定進(jìn)行舊城改造或城中村改造。
第十五條縣國(guó)土資源局、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的資料，依據(jù)縣政府有關(guān)規(guī)定，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收稅款。
第三章規(guī)劃管理
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須符合我縣的住房建設(shè)規(guī)劃，并經(jīng)縣規(guī)劃審批委員會(huì)審批后方可實(shí)施。
第十七條新建居住區(qū)的規(guī)模，應(yīng)按照居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，配套設(shè)施必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)范，做到給水、排水、電力、供熱、有線電視、網(wǎng)絡(luò)通信等一次到位。
第十八條舊城改造堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)，原則上以紅線寬度25米以上道路圍合的區(qū)域規(guī)模為最小開發(fā)單元，嚴(yán)格控制插建，做到規(guī)劃一片、開發(fā)一片、完善一片、驗(yàn)收一片。
第十九條舊城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綠地率不得低于25%，新城區(qū)不得低于30%，已編制詳規(guī)的按詳規(guī)執(zhí)行。
第二十條按照“縣級(jí)指導(dǎo)、鎮(zhèn)級(jí)組織、村級(jí)實(shí)施”的原則，全面實(shí)施城中村改造。城中村改造方案未經(jīng)縣政府批準(zhǔn)不得進(jìn)行建設(shè)。
第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須按照下列程序辦理相關(guān)手續(xù)。
(一)在土地出讓前由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)《縣城控制性詳細(xì)規(guī)劃》出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
(二)縣國(guó)土資源局組織實(shí)施土地出讓，并與受讓人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，同時(shí)將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件作為出讓合同的重要內(nèi)容和組成部分。
(三)建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和《國(guó)有土地使用證》向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局領(lǐng)取《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》。
(四)開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制建設(shè)方案，報(bào)規(guī)委會(huì)審批通過后，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
第二十二條凡是新建的住宅建筑一律不準(zhǔn)另建儲(chǔ)藏室和車庫，侵占樓間綠化及活動(dòng)場(chǎng)地，居住區(qū)內(nèi)一律不設(shè)置實(shí)體墻。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行測(cè)量定線、驗(yàn)線和工程的竣工驗(yàn)收。
第四章施工管理
第二十四條建設(shè)單位在開工前，必須向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請(qǐng)領(lǐng)取《施工許可證》。未取得《施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一律不得開工。
第二十五條建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取《施工許可證》，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：
(一)已經(jīng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)手續(xù)。
(二)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
(三)已經(jīng)確定施工企業(yè)，按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的必須進(jìn)行招投標(biāo)，并辦理中標(biāo)手續(xù)。
(四)提供施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審批。
(五)有保證工程質(zhì)量如安全的具體措施，并按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量，安全監(jiān)督手續(xù)。
(六)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。
第二十六條工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并辦理竣工備案，同時(shí)提交建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、規(guī)劃驗(yàn)收證明、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書、工程質(zhì)量保修書、施工單位和監(jiān)理單位出具的建設(shè)單位已按合同約定撥付工程款的證明、商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等文件。
第五章房產(chǎn)管理
第二十七條凡進(jìn)入我縣的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，必須到我縣房地產(chǎn)管理辦公室進(jìn)行登記備案，并提交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人資格證明等相關(guān)證件。
第二十八條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度和預(yù)售合同登記備案制度。
(一)商品房預(yù)售必須符合以下條件：
1、出具開發(fā)建設(shè)單位承諾書（內(nèi)容包括：供水、供電、供熱須納入城市管網(wǎng)，并保證水、電、暖的及時(shí)供應(yīng)；物業(yè)管理用房按開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積3‰的比例建設(shè)；收取購房戶購房總價(jià)2%的專項(xiàng)維修資金，統(tǒng)一交房管辦代管；開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理辦公室辦理交易、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，除契稅、證費(fèi)外其它費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。）；
2、已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》；
3、開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的開戶銀行證明；
4、開發(fā)建設(shè)單位與銀行簽定的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；
5、已經(jīng)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同；
(二)開發(fā)建設(shè)單位按所建房屋建筑面積每平方米6元向縣房管辦交納承諾保證金。履行承諾后，承諾保證金全部退還，不計(jì)利息。
(三)開發(fā)建設(shè)單位符合以上條件的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，并在1O日內(nèi)開盤銷售。
(四)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將其送交縣房地產(chǎn)管理辦公室登記備案。
第二十九條凡新建、擴(kuò)建、翻建、改建建設(shè)項(xiàng)目必須到縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《工程竣工備案》手續(xù)，否則，縣房地產(chǎn)管理辦公室不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。
第三十一條物業(yè)管理用房按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積3‰的比例建設(shè)。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，只能用作物業(yè)管理活動(dòng)。
第三十二條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)成立之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由開發(fā)建設(shè)單位代管，但要公開物業(yè)管理項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。待成立業(yè)主大會(huì)后，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)再進(jìn)行移交。
第六章法律責(zé)任
第三十三條對(duì)非法占用土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，由縣國(guó)土資源局進(jìn)行查處，同時(shí)，縣發(fā)改局不得辦理項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)手續(xù)，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不得辦理建設(shè)規(guī)劃許可和施工許可，電力、供水部門不得供電、供水，房地產(chǎn)管理辦公室不得辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款。
第三十四條對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)將劃撥土地或以舊城改造、城中村改造名義將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由縣國(guó)土資源局進(jìn)行查處，沒收違法所得，并可處以非法所得的50%以下罰款。
第三十五條對(duì)企業(yè)和個(gè)人未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期整改，并處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十六條對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途和土地使用條件用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由縣國(guó)土資源局對(duì)受讓人處每平方米2—4元罰款，責(zé)令限期糾正。逾期不糾正的，由縣國(guó)土資源局無償收回其土地使用權(quán)。
第三十七條對(duì)已取得合法土地使用權(quán)，未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者未按照縣規(guī)劃委員會(huì)審批進(jìn)行建設(shè)的(主要包含容積率、建筑密度、綠地率、退讓地界、建筑間距、建筑形式及外裝風(fēng)格等主要控制指標(biāo)），縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。
第三十八條在規(guī)劃方案批準(zhǔn)后，開發(fā)建設(shè)單位辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，需向住建局簽訂《規(guī)劃方案建設(shè)保證書》，并按工程造價(jià)的5%—10%繳納保證金，經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收核實(shí)后，予以返還。
第三十九條對(duì)未取得《建設(shè)工程施工許可證》擅自開工的，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令其停止施工并對(duì)建設(shè)單位和施工企業(yè)分別處合同價(jià)款的1%以上2%以下罰款。
第四十條未組織竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格擅自交付使用的，責(zé)令改正并處以工程總造價(jià)2%以上4%以下罰款。
第四十一條未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款1%以上的罰款。挪用預(yù)售款項(xiàng)的，責(zé)令限期改正，并處以3萬元以下罰款。
第四十二條任何團(tuán)體和個(gè)人不得為未取得《商品房預(yù)售許可證》的開發(fā)商制做預(yù)售宣傳品和預(yù)售廣告，否則，依照有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行處罰。
第七章附則
【關(guān)鍵詞】 國(guó)土資源 管理 問題 思考
1 國(guó)土資源管理中存在的問題
地少人多是我國(guó)的基本國(guó)情。用相對(duì)較少的耕地面積養(yǎng)活了十三億人口，同時(shí)確保國(guó)家建設(shè)的持續(xù)發(fā)展是我國(guó)土地資源管理成績(jī)。目前，隨著建設(shè)用地不斷擴(kuò)大，耕地的銳減等現(xiàn)象，國(guó)土資源管理的形勢(shì)日益嚴(yán)峻。其重點(diǎn)問題集中在土地保護(hù)政策與發(fā)展、立法與執(zhí)法等方面矛盾的激化。
1.1 土地保護(hù)政策與國(guó)家建設(shè)發(fā)展問題
改革開放以來，國(guó)土資源管理為我國(guó)的城市建設(shè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化做出了突出貢獻(xiàn)。隨著城市化建設(shè)的發(fā)展，日益嚴(yán)峻的用地形勢(shì)與耕地保護(hù)制度發(fā)生了較大的沖突。一方面，受一些不正確的發(fā)展觀念、政績(jī)觀念的影響。部分地區(qū)不惜犧牲環(huán)境保護(hù)、土地節(jié)約利用、大片耕地等換取短暫的發(fā)展機(jī)會(huì)。導(dǎo)致了城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模不斷的膨脹，甚至難以控制。另一方面，耕地面積的銳減，違規(guī)、違法用地的猖獗，導(dǎo)致了我國(guó)節(jié)約用地制度、耕地保護(hù)制度等基本國(guó)策執(zhí)行難。嚴(yán)重危害了國(guó)土資源管理的成效，致使國(guó)土資源管理的有效性明顯不足。
1.2 國(guó)土資源管理立法與執(zhí)法的若干問題
建國(guó)以來，我國(guó)一直很重視立法工作，堅(jiān)持走依法治國(guó)道路。在國(guó)土資源管理方，我國(guó)的立法及相關(guān)的法律、法規(guī)完善雖然一直受到重視，但還存在很多的不足。第一，法律對(duì)于國(guó)土資源管理總體規(guī)劃的法律地位描述不完善。致使國(guó)土資源管理人員在實(shí)施土地審批、監(jiān)管等工作時(shí)權(quán)限受到限制（如國(guó)土資源管理人員無權(quán)限制人身自由、無權(quán)處理執(zhí)法中的財(cái)產(chǎn)問題等），不利于土地使用監(jiān)督執(zhí)法。第二，我國(guó)農(nóng)村的土地管理改革腳步緩慢，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體土地使用權(quán)等的轉(zhuǎn)讓等行為較為混亂。如村集體建蓋的小產(chǎn)權(quán)房大量流入商品房交易市場(chǎng)，并且在房產(chǎn)建設(shè)過程中嚴(yán)重侵占了耕地面積。又如，村民亂建、亂蓋等現(xiàn)象嚴(yán)重。莊基地的亂批、亂占現(xiàn)象等，嚴(yán)重影響了國(guó)土資源的有效管理。立法的不完善導(dǎo)致國(guó)土資源管理監(jiān)管松懈，對(duì)于違法、違規(guī)的查處普遍存在寬、松、輕現(xiàn)象，使國(guó)土資源管理執(zhí)法不夠堅(jiān)決，缺少震懾性，存在較嚴(yán)重的“差別化執(zhí)法”現(xiàn)象。
2 國(guó)土資源管理現(xiàn)狀的思考
土地是人類賴以生存的根本，是我國(guó)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。處理好國(guó)土資源管理中存在的關(guān)鍵性問題，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)、快速增長(zhǎng)的需求。
2.1 提高國(guó)土資源管理的實(shí)效性
首先，加強(qiáng)國(guó)家土地政策的執(zhí)行和宣傳力度，樹立正確的發(fā)展觀、政績(jī)觀，提高各部門對(duì)國(guó)土資源管理的認(rèn)識(shí)，糾正國(guó)土資源使用中的一些不良意識(shí)，提高國(guó)家節(jié)約用地、保護(hù)耕地等政策的實(shí)施。其次，謹(jǐn)慎推進(jìn)農(nóng)村，避免農(nóng)村土地管理過程中的過激行為，通過法律、法規(guī)宣傳，國(guó)家土地政策宣傳及各方面的教育，使廣大農(nóng)民能夠在國(guó)土資源管理上與國(guó)家形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，提高農(nóng)村土地管理的實(shí)效性。再次，嚴(yán)格控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地的膨脹，堅(jiān)持科學(xué)用地、規(guī)劃用地，確保土地資源利用的最佳狀態(tài)、最好效益。第四，扮演好國(guó)土資源管理部門在國(guó)家土地管理中的角色。一方面，要發(fā)揚(yáng)人民公仆的服務(wù)精神，提高政府部門的公仆形象。另一方面，要加大對(duì)國(guó)土資源管理的監(jiān)管力度，積極的查處土地使用過程中的違規(guī)、違法等行為，并嚴(yán)厲處理，確保國(guó)土資源管理的有效性。第五，重視國(guó)土資源管理的現(xiàn)代化、科技化建設(shè)，建立可統(tǒng)一規(guī)劃、方便聯(lián)通、資源共享的國(guó)土資源管理數(shù)據(jù)庫，提高我國(guó)國(guó)土資源管理的效率。
2.2 加強(qiáng)國(guó)土資源管理的依法性
依法治國(guó)是我國(guó)的基本國(guó)策，對(duì)于國(guó)土資源的管理必須建立在法律基礎(chǔ)上，堅(jiān)持依法治理、監(jiān)管等。首先，加強(qiáng)工作人員及群眾的法律意識(shí)，組織相關(guān)法律的宣傳、學(xué)習(xí)等活動(dòng)，提高廣大群眾的法律意識(shí)，促進(jìn)依法執(zhí)行國(guó)土資源管理的效率。其次，重視國(guó)土資源法律、法規(guī)的建立和完善。對(duì)于農(nóng)村宅基地管理、集體土地使用權(quán)限轉(zhuǎn)讓等方面的立法不足要積極的進(jìn)行研究，不斷的完善，減少執(zhí)法過程中的阻力，提高國(guó)土資源管理成效。再次，通過法律明確國(guó)土資源管理中不同部門、人員的權(quán)、責(zé)、利等方面的關(guān)系，提高我國(guó)耕地保護(hù)等方面的執(zhí)行效果。第四，通過國(guó)土資源管理法律、法規(guī)建設(shè)，促進(jìn)我國(guó)的耕地保護(hù)工作、節(jié)約用地工作、地質(zhì)災(zāi)害防護(hù)工作等等的開展，提高我國(guó)土地的使用效益，提高國(guó)土資源管理水平。第五，通過法律權(quán)威提高國(guó)土資源管理過程中對(duì)于違法、違規(guī)用地的查處力度，避免不敢動(dòng)、不敢管、走形式等國(guó)土資源管理模式，將我國(guó)的土地管理政策落到實(shí)處。提高國(guó)土資源管理部門的執(zhí)法水平和執(zhí)法能力，強(qiáng)化國(guó)土資源管理部門的監(jiān)管力度。第六，通過立法完善土地管理過程中各部門的聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，將土地違規(guī)、違法開發(fā)、使用的監(jiān)督、處理等工作落到實(shí)處。加強(qiáng)依法處理土地糾紛、土地使用問題等方面的力度，提高我國(guó)國(guó)土資源管理法律意識(shí)，促進(jìn)依法治國(guó)的實(shí)踐。
3 結(jié)語
我國(guó)地域遼闊，地域形式復(fù)雜，對(duì)于國(guó)土資源的管理要通觀全局，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展著手，協(xié)調(diào)土地管理中的各種矛盾。在國(guó)土資源管理總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行土地審批、土地使用監(jiān)管、地質(zhì)災(zāi)害預(yù)防等工作，保護(hù)我國(guó)土地資源的開發(fā)利用效益及良好秩序，不斷提高我國(guó)土地資源管理的水平。使之能穩(wěn)定的、持續(xù)的為我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)提供支持，緩解耕地保護(hù)與建設(shè)用地膨脹之間的矛盾，加速我國(guó)的發(fā)展和建設(shè)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：失地農(nóng)民；征地補(bǔ)償；法律構(gòu)建
中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2013）01-0193-02
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，道路交通、能源建設(shè)、工業(yè)同、大學(xué)城、商業(yè)區(qū)、住宅樓等建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，大量農(nóng)村土地被征收，導(dǎo)致失地農(nóng)民激增，其生活無法得到保障。因此，有必要重新審視我國(guó)土地征用法律規(guī)定的不足，從而構(gòu)建一個(gè)能夠有效保護(hù)失地農(nóng)民權(quán)益的法律制度。
一、當(dāng)前農(nóng)民失地現(xiàn)狀分析
《中華人民共和國(guó)憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”第47條規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。此外《農(nóng)業(yè)法》、《土地承包法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《土地復(fù)墾規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)為農(nóng)村土地征收提供了法律依據(jù)。
國(guó)土部2008年頒布《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤管理辦法》初衷是為了確保18億畝耕地的紅線，其核心是實(shí)行“增減掛鉤”，將農(nóng)村建設(shè)用地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地直接掛鉤，若農(nóng)村整理復(fù)墾建設(shè)用地增加了耕地，城鎮(zhèn)可對(duì)應(yīng)增加相應(yīng)面積建設(shè)用地。此辦法一出臺(tái)，立馬帶來了巨大的負(fù)面效應(yīng)。
據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)失地農(nóng)民的數(shù)量可能超過2000萬人。民進(jìn)中央?yún)⒄h政部副部長(zhǎng)聞連利認(rèn)為“隨著我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地被大量征用，失地農(nóng)民作為農(nóng)民中的一個(gè)特殊群體，數(shù)量迅速擴(kuò)大。失地農(nóng)民數(shù)量增加所引起的后果是非常嚴(yán)重的，這些失地農(nóng)民成為三無農(nóng)民（無土地、無工作、無社保），因征地引發(fā)的、惡性事件頻發(fā)，給社會(huì)的穩(wěn)定和政府形象造成了惡劣影響。
二、農(nóng)民失地的法律原因分析
（一）對(duì)失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)的法律規(guī)定籠統(tǒng)
《憲法》第10條第2款和《土地管理法》第8條第2款規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有，這在法律上賦予了農(nóng)民集體土地所有權(quán)。
但法律認(rèn)定的“集體”包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體、村集體和組集體，農(nóng)地到底屬于哪級(jí)集體所有，相關(guān)法律沒有作出明確規(guī)定。并且在實(shí)際操作過程中，征收補(bǔ)償往往被各級(jí)政府、村委會(huì)以及集體經(jīng)濟(jì)組織通過各種名義克扣，嚴(yán)重侵害了失地農(nóng)民的合法權(quán)益。
土地征收過程中的另外一個(gè)問題就是：既然集體組織是農(nóng)村土地的所有人，其在土地的征收過程中應(yīng)當(dāng)起著主導(dǎo)作用，但是在征收的過程中，國(guó)家基本是通過行政手段。自上而下的進(jìn)行征收，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)對(duì)自己的土地沒有參與權(quán)和話語權(quán)。
（二）對(duì)農(nóng)民土地征收程序的不合理
根據(jù)2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第14條規(guī)定：健全征地程序：農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受保護(hù)，享有征地前的告知權(quán)、聽證權(quán)以及征地補(bǔ)償機(jī)制和糾紛的解決機(jī)制的保護(hù)，但是實(shí)際上，由于具體的實(shí)施措施不明確，農(nóng)民得不到應(yīng)有的法律保護(hù)。
（三）土地補(bǔ)償和收益分配的不合理
對(duì)于土地補(bǔ)償問題，《土地管理法》第47條雖然明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以正確體現(xiàn)地塊的級(jí)差地租及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
對(duì)土地收益分配和管理問題，《土地管理法》實(shí)施條例第26條規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，因而農(nóng)民的得到的補(bǔ)償十分有限。
三、國(guó)外對(duì)失地農(nóng)民法律保護(hù)的做法
（一）強(qiáng)調(diào)公益目的
19世紀(jì)英國(guó)的《強(qiáng)制征購?fù)恋胤ā反_認(rèn)了土地的使用目的必須證明該項(xiàng)目是“一個(gè)令人信服的符合公眾利益的案例”，也就是征收項(xiàng)目帶來的利益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過被剝奪土地的人所受到的損失。
大陸法系的德國(guó)，更加注重征地的公益性，在進(jìn)行土地征收前要進(jìn)行征收公益性審查，其土地征用主體被嚴(yán)格限定為地方政府和依法取得公益建設(shè)的單位。為防止土地被任意征用，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，征地主體要從整體上考量如何最佳利用土地和保持總量平衡。
（二）嚴(yán)格征地程序
英國(guó)在征地程序方面，首先要召開一個(gè)是否動(dòng)用征地權(quán)利的調(diào)查會(huì)，聽取各方的意見，并指定一位獨(dú)立督察員進(jìn)行評(píng)估。接著由獨(dú)立督察員將評(píng)估意見向國(guó)務(wù)大臣報(bào)告，最終由國(guó)務(wù)大臣確認(rèn)此項(xiàng)目是否適用《強(qiáng)制征購?fù)恋胤ā贰?/p>
美國(guó)憲法第五條修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用。”從而可以看出，土地征用必須具備三個(gè)要件：正當(dāng)法律程序、合理補(bǔ)償和公共使用。
（三）征地安置補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)化
許多國(guó)家的征地補(bǔ)償是建立在市場(chǎng)化的基礎(chǔ)之上的，也就是說，征地補(bǔ)償以市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)。土地征用費(fèi)相當(dāng)于土地價(jià)值，按照征用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格給足補(bǔ)償；土地賠償金是對(duì)土地權(quán)利人因征用而造成的經(jīng)濟(jì)及其他損失的補(bǔ)償。
改革現(xiàn)有的二元土地市場(chǎng)制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化，有利于農(nóng)村的發(fā)展和社會(huì)的和諧。本文從城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的特征，城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割的弊端和城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化面臨的挑戰(zhàn)三個(gè)方面對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化的問題進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞：土地整治工程；項(xiàng)目施工；現(xiàn)場(chǎng)管理
Abstract：Reform of the existing dual land market system, to achieve the integration of urban and rural construction land market, rural development and social harmony. In this paper, the characteristics of urban and rural construction land market, the challenges three aspects of integration of urban and rural land market segmentation and disadvantages of urban and rural construction land on the integration of urban and rural construction land market analysis.
Key words: land remediation works; construction of the project; site management
中圖分類號(hào)：TU984.11+4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
土地是人類重要的生產(chǎn)資料和賴以生存的空間環(huán)境。自20世紀(jì)90年代，我國(guó)開始實(shí)施征地制度，土地市場(chǎng)向城鄉(xiāng)二元化發(fā)展。目前，我國(guó)土地市場(chǎng)的主要特征就是城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)特征。但是，隨著社會(huì)的進(jìn)步和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，在2010年，我國(guó)的國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)會(huì)議提出并通過了建立中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化的戰(zhàn)略決策[1]。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化就是打破以土地二元所有制為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)土地使用的雙軌制，國(guó)家出讓國(guó)有土地的使用權(quán)，集體出讓集體建設(shè)用地的使用權(quán)，建立以這兩種使用權(quán)為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)一體化市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的有機(jī)統(tǒng)一。城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化的核心就是在國(guó)家科學(xué)的宏觀調(diào)控下，讓土地市場(chǎng)在土地資源的配置中起主要作用。
一、城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的特征
我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的主要特征是二元分割，即農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和非農(nóng)生產(chǎn)用地，農(nóng)村土地和城市土地分割。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
（1）城鄉(xiāng)土地的產(chǎn)權(quán)二元化
土地產(chǎn)權(quán)包括與土地相關(guān)的使用權(quán)、繼承權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。土地產(chǎn)權(quán)是與土地有關(guān)的根本問題[2]。我國(guó)城鄉(xiāng)執(zhí)行不同的土地產(chǎn)權(quán)制度，而且城鄉(xiāng)土地之間的使用權(quán)與所有權(quán)不能隨意交換。這樣的土地產(chǎn)權(quán)制度使城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)出現(xiàn)了一道鴻溝。我國(guó)的土地資源長(zhǎng)期無法按照市場(chǎng)要求及經(jīng)濟(jì)規(guī)律合理地進(jìn)行優(yōu)化配置，成為我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程發(fā)展緩慢的主要原因。
（2）城鄉(xiāng)土地的用途二元化
長(zhǎng)期以來，我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)有別的建設(shè)用地使用制度。農(nóng)村住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村公共設(shè)施等都采用集體所有制的土地，而城市企業(yè)等非農(nóng)建設(shè)用地則采用國(guó)家所有制的土地，若需要占用集體所用制的土地，則需先向國(guó)家申報(bào)，由國(guó)家征收該土地為國(guó)有土地后才再被批準(zhǔn)占用。我國(guó)《土地管理法規(guī)定》 ：農(nóng)民集體土地不能出租或轉(zhuǎn)讓于非農(nóng)業(yè)的建設(shè)，只能用于耕作及農(nóng)村的公共建設(shè)。由此，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的唯一途徑就是將集體所以土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有土地。這限制了農(nóng)村土地在市場(chǎng)中的流通，使土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)受到限制。而且，農(nóng)民從征地中獲得的補(bǔ)償是很低的，這導(dǎo)致農(nóng)村長(zhǎng)期以來的資金缺乏。所以，我國(guó)城鄉(xiāng)土地用途的二元化，使我國(guó)農(nóng)村的建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到嚴(yán)重的影響。
（3）城鄉(xiāng)土地的市場(chǎng)二元化
我國(guó)在城鄉(xiāng)二元分割的土地制度的基礎(chǔ)上，形成了城鄉(xiāng)二元土地市場(chǎng)。這使農(nóng)村的建設(shè)用地被隔離于土地市場(chǎng)之外。此外，二元分割的土地制度還導(dǎo)致了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)開放的不平等性。比如農(nóng)民的宅基地，無法流通，更無法交易，則不可能獲得增值。相反城鎮(zhèn)居民的住房則可隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)獲得高額的增值收益。
（4）城鄉(xiāng)土地的價(jià)格二元化
城鄉(xiāng)土地的價(jià)格也是呈現(xiàn)二元分割的，這也是我國(guó)土地問題產(chǎn)生的原因所在。城市土地作為建設(shè)用地的主要供應(yīng)者，獨(dú)享土地的增值效益，而農(nóng)村的集體土地則局限在農(nóng)耕和農(nóng)村公益事業(yè)的建設(shè)上，不能享有增值效益。這與對(duì)集體和居民的土地財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公平的保護(hù)相違背。
二、城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割的弊端
（1）城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割使農(nóng)民的土地權(quán)利受損
城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割使農(nóng)民的土地權(quán)利受到所害，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是國(guó)家在征收土地用于非農(nóng)用時(shí)對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償金額很低，時(shí)常發(fā)生農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵犯的現(xiàn)象。二是農(nóng)民擁有的土地權(quán)利不完整，受使用期限及流通范圍的限制。這嚴(yán)重制約了土地市場(chǎng)的發(fā)展和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，影響農(nóng)村的發(fā)展和城市化進(jìn)程。近年來，由于土地問題引起的農(nóng)民上訪事件逐漸增多，土地問題已成為影響社會(huì)和諧的一個(gè)重要因素[3]。
（2）城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割使有限的土地資源受到極大的浪費(fèi)
農(nóng)村土地的低價(jià)導(dǎo)致了土地的無效利用。城市過分強(qiáng)調(diào)外延擴(kuò)張，而忽視對(duì)現(xiàn)有城市的土地資源合理而有效的利用，造成了有限土地資源的極大浪費(fèi)。一項(xiàng)調(diào)查顯示：當(dāng)前被征用的農(nóng)村土地中有超過43%被閑置，這嚴(yán)重造成農(nóng)用用地的流失與浪費(fèi)[4]。土地作為有限的資源，應(yīng)在人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置。
（3）城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割為土地腐敗創(chuàng)造了機(jī)會(huì)
現(xiàn)存的城鄉(xiāng)土地二元分割制度為土地腐敗制造了機(jī)會(huì)。由于征地時(shí)對(duì)農(nóng)地的補(bǔ)償費(fèi)用與土地用于城市建設(shè)所獲得的巨大利益之間的差額，加上地方土地管理制度缺乏透明性，助長(zhǎng)了各種腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p壞了農(nóng)民及國(guó)家的利益。
三、城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化面臨的挑戰(zhàn)
我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的進(jìn)程中面臨各個(gè)方面的挑戰(zhàn)。需謹(jǐn)慎行事，完善相關(guān)的法律法規(guī)，積極穩(wěn)妥的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。面臨的挑戰(zhàn)主要有以下兩個(gè)方面：
（1）城鄉(xiāng)建設(shè)一體化面臨制度性的挑戰(zhàn)
首先，農(nóng)村的集體土地所有權(quán)只能通過被國(guó)家征用的方式來實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移，不能直接進(jìn)入土地市場(chǎng)，其次，我國(guó)的宅基地使用制度的不合理，造成了城鄉(xiāng)住房用地的二元分割。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)仍歸集體，不能自由交易及轉(zhuǎn)讓，但是城市居民的住房歸自己所有，可以自由買賣，這顯然是不合理的。最后，農(nóng)村集體土地是使用權(quán)是有期限的，這也阻礙了土地的交易。
（2）建設(shè)用地一體化面臨農(nóng)村社會(huì)保障制度不完善的挑戰(zhàn)
現(xiàn)階段，我國(guó)社會(huì)保障制度的受益主體主要是城市市民，而對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障制度很不完善。農(nóng)民仍有后顧之憂，不愿意放棄賴以謀生的土地，這阻礙了土地流轉(zhuǎn)。此外，即使有些農(nóng)民為了眼前的經(jīng)濟(jì)利益，將土地流轉(zhuǎn)出去，此后既無穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源，又無制度保障，便會(huì)導(dǎo)致沉重的社會(huì)包袱，影響社會(huì)和諧。因此，城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化需要建立健全完善的農(nóng)村社會(huì)保障制度。
四、結(jié)束語
綜上所述，只有改革現(xiàn)有的二元土地市場(chǎng)制度，實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化，才能穩(wěn)定推進(jìn)農(nóng)村的發(fā)展，保證我國(guó)的社會(huì)和諧和國(guó)家的長(zhǎng)治久安。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞: 城鄉(xiāng)土地規(guī)劃；增減掛鉤；實(shí)施；問題探討
中圖分類號(hào):F320文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A
在城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施的過程中，部分地區(qū)由于缺乏嚴(yán)格的規(guī)范制度的指引，不能妥善分配好城鄉(xiāng)利益，侵害農(nóng)民權(quán)益、土地管理秩序混亂等現(xiàn)象還經(jīng)常出現(xiàn)，在這種情況下，必須進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施行為，對(duì)于實(shí)施增減掛鉤過程中存在的問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了幾點(diǎn)切實(shí)可行的意見及對(duì)策。
1 當(dāng)前城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施存在的問題
1.1對(duì)增減掛鉤政策的認(rèn)識(shí)存在偏差
對(duì)增減掛鉤政策的認(rèn)識(shí)存在偏差主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是對(duì)于實(shí)施增減掛鉤的重要作用沒有足夠重視，而是僅僅將其作為衡量城鄉(xiāng)計(jì)劃用地的一種指標(biāo)或是一種解決城鄉(xiāng)用地矛盾的一種手段，因此各項(xiàng)舉措或是做法直接和增減掛鉤的思想相違背，導(dǎo)致地區(qū)間土地建設(shè)止步不前。另一方面，由于對(duì)于文件精神和要求不能嚴(yán)格執(zhí)行，或是不能將文件要求和所在地的實(shí)際情況相結(jié)合，沒有綜合考慮田、水、路、林的整治工作，沒有充分做好與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)的協(xié)調(diào)和整體推進(jìn)，往往實(shí)施過程具有一定的片面性。
1.2 容易產(chǎn)生城鄉(xiāng)利益分配不均
城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村兩個(gè)不同的團(tuán)體代表著不同的利益集團(tuán)，如果將它們聯(lián)系在一起，那么如果利益分配不均，必將影響另一方的生產(chǎn)積極性，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，然而通常情況下利益多偏向于城鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的利益往往不能被完全的顧及。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是城鎮(zhèn)人口不斷增多，盡管農(nóng)村人口大量涌入城鎮(zhèn)，但是農(nóng)村還保留著他們居住的地方，因此這就給土地的增減掛鉤實(shí)施帶來了困擾，同時(shí)城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷壯大，也會(huì)使得政策或是利益分配更加偏向于城鎮(zhèn)，當(dāng)城鄉(xiāng)利益發(fā)生沖突的時(shí)候，農(nóng)村的利益保障力度還有待提高，還存在城鄉(xiāng)利益分配不均等問題。
1.3 對(duì)農(nóng)民和集體的利益考慮不充分
首先，一些文件或是政策上規(guī)定農(nóng)村居民的居住地面積是不能夠超過150m2 的，但是按照以往農(nóng)村的蓋房習(xí)俗或是慣例，農(nóng)村很多的房屋建筑是和這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相違背的，而按照文件的規(guī)定，農(nóng)民居住房屋超出標(biāo)準(zhǔn)的部分就是新增耕地面積的主要來源，因此這就又涌現(xiàn)出一個(gè)問題那就是農(nóng)民超出部分的居住面積應(yīng)該怎樣處理，有沒有相應(yīng)的補(bǔ)償手段和標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)這也是沒有充分考慮農(nóng)民利益的一種體現(xiàn)。其次，一般情況下的增減掛鉤的項(xiàng)目都是區(qū)域間的較大規(guī)模的項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的順利實(shí)施都必須政府出面或市場(chǎng)采取必要的行政手段來保障項(xiàng)目的順利完成。然而在具有一定強(qiáng)制性的行政手段的支持下的增減掛鉤行為勢(shì)必會(huì)損害農(nóng)民或是集體的利益，比如一些農(nóng)民是否愿意搬遷、是否適應(yīng)家園環(huán)境改變等等都是我們應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)然每一種措施或是政策的初衷都是正確的，但是如果缺乏有效的保障措施或是沒有制定符合實(shí)際的土地管理辦法，那么最終損害的仍是農(nóng)民的利益。
1.4 制度不夠完善，管理有待規(guī)范
首先，對(duì)農(nóng)村土地所有權(quán)沒有明確定義，缺乏必要的法律依據(jù)。在《土地管理法》中明確規(guī)定：土地是集體所有，村民沒有土地處置權(quán)力。這與所有權(quán)實(shí)際上是矛盾的。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，各類性質(zhì)的征地屢見不鮮，在這個(gè)過程中農(nóng)民始終處于弱勢(shì)地位，自身的合法權(quán)益很難得到保障。其次，所有權(quán)主體不明確。《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村的集體土地可以由村委會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行管理，也可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)管理或經(jīng)營(yíng)。然而，規(guī)定與實(shí)際的配套監(jiān)督機(jī)制卻并不匹配，導(dǎo)致一些道德素質(zhì)低下、只顧自身利益的干部，利用職務(wù)之便，進(jìn)行權(quán)錢交易，從而嚴(yán)重影響村民的切身利益。如發(fā)生在山東平度的征地事件，在村民完全不知情的情況下，村長(zhǎng)，私自將村民土地出讓。村民對(duì)征地嚴(yán)重不滿，與相關(guān)方面展開對(duì)抗，結(jié)果受到傷害的總是手無寸鐵的農(nóng)民。最后，所有權(quán)弱化。農(nóng)民普遍認(rèn)為土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，這種認(rèn)識(shí)導(dǎo)致村委會(huì)等集體土地所有權(quán)組織實(shí)際職能弱化，執(zhí)行力、約束力嚴(yán)重不足。其次，在重新建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)時(shí)會(huì)占用部分的耕地或是農(nóng)村土地，那么在這個(gè)過程中需要的建設(shè)用地是否需要遵循嚴(yán)格的審批制度，是否有相關(guān)的制度對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。其三，農(nóng)民搬出了原來的居住地，搬進(jìn)了新建的小區(qū)，原來的房屋占地將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦兀敲丛瓉淼恼剞D(zhuǎn)化為耕地的過程中的土地用途變更的登記問題；當(dāng)然在“宅基地?fù)Q房”模式中仍然存在土地征收問題，增減掛鉤的土地的審批問題等等以及增減掛鉤實(shí)施地區(qū)的相關(guān)的管理制度、監(jiān)管制度、工作制度等等都需要進(jìn)一步的完善和解決。
2 規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤工作的對(duì)策
2.1 加強(qiáng)宣傳，提高認(rèn)識(shí)
城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施行為本質(zhì)上是想在保證耕地面積不變的前提下更好的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，因此它是一種全新的土地創(chuàng)新利用模式，符合各個(gè)群體的利益，非常值得推廣和應(yīng)用，因此我們應(yīng)該加強(qiáng)宣傳，加深廣大人們?nèi)罕娬龑?duì)于相關(guān)政策的理解程度，不斷提高他們的認(rèn)可度，從而不斷推進(jìn)農(nóng)村的發(fā)展。作為領(lǐng)導(dǎo)干部更應(yīng)該正確學(xué)習(xí)相關(guān)文件的精神，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持實(shí)事求是，努力將文件要求與本地區(qū)的實(shí)際情況相聯(lián)系，在利用各種媒體手段進(jìn)行宣傳的同時(shí)還要用實(shí)際行動(dòng)去證明實(shí)施增減掛鉤的可行性及其強(qiáng)大的優(yōu)越性和利民性。
2.2 統(tǒng)籌規(guī)劃，整體推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
城鄉(xiāng)土地實(shí)行增減掛鉤工作其實(shí)是一項(xiàng)綜合性比較強(qiáng)、復(fù)雜性較高的工作，它需要整體把握，宏觀控制，它直接關(guān)系到能否順利推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，因此必須進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，穩(wěn)步的推進(jìn)。各地區(qū)規(guī)劃部門應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀缓徒?jīng)濟(jì)社會(huì)條件，確定掛鉤項(xiàng)目區(qū)，合理布局新建區(qū)的區(qū)位、規(guī)模和空間，搞好農(nóng)民住房集中建設(shè)改造詳細(xì)規(guī)劃。同時(shí)要綜合考慮土地開發(fā)利用、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、農(nóng)民就業(yè)和社會(huì)保障等問題，以掛鉤為抓手，綜合推進(jìn)各方面工作，實(shí)現(xiàn)土地利用節(jié)約集約、耕地資源有效保護(hù)、農(nóng)民生活切實(shí)提高、城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)共榮。
2.3 以農(nóng)為本，推進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展
我國(guó)既是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，又是一個(gè)人口大國(guó)，因此解決好糧食問題的關(guān)鍵還是在于保證一定面積的耕地的面積，因此在城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施中絕不能以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)，而是應(yīng)該以農(nóng)為本，推進(jìn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。各地政府部門應(yīng)該始終把人民群眾的利益放在首位，要把農(nóng)民滿意不滿意、擁護(hù)不擁護(hù)、受惠不受惠作為衡量農(nóng)村土地整治成效的根本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些任意占用耕地或是曲解增減掛鉤的行為要堅(jiān)持依法取締，切實(shí)保障農(nóng)民的利益。
2.4 完善制度，強(qiáng)化監(jiān)管
無論是什么利國(guó)利民的政策都需要完善的制度作為保障，因此要想進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實(shí)施行為，完善制度、強(qiáng)化監(jiān)管是關(guān)鍵。增減掛鉤的實(shí)施過程中需要注意的環(huán)節(jié)或是需要遵守的流程非常多，而每一個(gè)流程或是環(huán)節(jié)如果沒有完善的制度進(jìn)行規(guī)范的話，那么一些漏洞勢(shì)必會(huì)造成利益的分配不均。因此增減掛鉤的實(shí)施地區(qū)必須不斷完善各項(xiàng)制度，包括財(cái)政、審批、管理、監(jiān)管等各個(gè)方面，同時(shí)還要對(duì)其進(jìn)行一一落實(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，保障這些制度能夠配合增減掛鉤的工作的順利的開展。
2.5 進(jìn)一步強(qiáng)化土地規(guī)劃管理的原則
我國(guó)自2012 年之后成為了世界“第二大經(jīng)濟(jì)體系”。雖是如此，但我國(guó)仍然是一個(gè)不折不扣的農(nóng)業(yè)大國(guó)，土地仍然是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)耕作質(zhì)量好壞直接影響農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量及產(chǎn)量，直接影響到社會(huì)穩(wěn)定，所以保持一定的農(nóng)業(yè)耕地面積是優(yōu)先條件，這是首要的大原則性問題。其次是節(jié)約土地的原則。隨著人們生活水平的提高，人們希望自己所居住的生活環(huán)境是舒適的、大面積的。然而這必然會(huì)占用大量土地，所以在節(jié)約土地的原則上，應(yīng)盡可能的利用劣地或者荒山做建設(shè)用地，從而達(dá)到節(jié)約資源的目的。其三是因地制宜的原則。不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，土地規(guī)劃利用也存在差異，所以要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，國(guó)地制宜地進(jìn)行合理規(guī)劃。
3 結(jié)語
增減掛鉤是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的有效機(jī)制，是促進(jìn)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地的重要途徑，是促進(jìn)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地的重要途徑，是一項(xiàng)有利于保護(hù)耕地、改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件、保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要著手點(diǎn)和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要突破口，非常值得推廣和應(yīng)用。
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為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地秩序，保護(hù)農(nóng)村村民的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》以及市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下。
一、嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃，從嚴(yán)控制農(nóng)村村民建房用地
農(nóng)村宅基地選址必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，地上建筑物建設(shè)必須按批準(zhǔn)的規(guī)劃要求實(shí)施。農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)與舊村改造、土地整理相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地，盡量不占或少占農(nóng)用地。
農(nóng)村村民建造住宅確需使用農(nóng)用地的，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，申請(qǐng)分配土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)，由國(guó)土資源所每年初向規(guī)劃科提報(bào)農(nóng)村宅基地所需新增建設(shè)用地計(jì)劃，經(jīng)審查同意后，按規(guī)定到用地科辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，按照城鄉(xiāng)建設(shè)局和國(guó)土資源局《關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)偏遠(yuǎn)村莊農(nóng)村宅基地管理的函》的要求，除偏遠(yuǎn)村莊外，其他村莊不再審批宅基地。
符合使用宅基地申請(qǐng)條件的本村村民，可以購買本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)他人多余的或者戶口遷移到外地且不在本村居住村民的房屋。雙方應(yīng)當(dāng)?shù)絿?guó)土資源局辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租、贈(zèng)與或者將住宅改作他用，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
二、完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序
宅基地的審批實(shí)行“一戶一宅”的原則，體現(xiàn)公開、公正、公平的要求，簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率，不得濫設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目，增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。
宅基地申請(qǐng)、審批程序：
（一）符合建房條件的農(nóng)村村民，向村民委員會(huì)提出用地申請(qǐng)。
（二）村民委員會(huì)將用地申請(qǐng)?zhí)峤淮迕駮?huì)議，或村民代表會(huì)議討論通過。
（三）村民委員會(huì)將討論通過的申請(qǐng)戶的家庭成員情況、現(xiàn)有住房情況、及申請(qǐng)內(nèi)容張榜公布，公布時(shí)間不少于10天。
（四）村民委員會(huì)將公布后無異議的申請(qǐng)戶資料及擬占用宅基地位置情況分別報(bào)鎮(zhèn)(街道辦事處)鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心和國(guó)土資源所審核。經(jīng)審查合格后，由鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心出具《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》，城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的村莊經(jīng)國(guó)土局預(yù)審后由市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理處出具《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。
（五）國(guó)土資源所到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合建房條件、建房擬用地是否符合土地利用總體規(guī)劃及地類等。
（六）經(jīng)上述審核全部符合條件后，國(guó)土資源所管理人員進(jìn)行實(shí)地堪丈面積，調(diào)查四鄰有無糾紛及侵權(quán)，核實(shí)現(xiàn)有住宅間數(shù)，戶口、年齡等，填寫《農(nóng)民建房用地申請(qǐng)表》。支部書記和村主任在《農(nóng)民建房用地申請(qǐng)表》上簽字、蓋章，加蓋村民委員會(huì)公章。
（七）城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的村莊報(bào)送宅基地預(yù)審材料時(shí)，將宅基地審批材料一同報(bào)送，局一同會(huì)審，待《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)后，同時(shí)辦理宅基地用地手續(xù)。
（八）國(guó)土資源所將宅基地受理報(bào)件先報(bào)鎮(zhèn)（街道辦事處）審核同意，再報(bào)市行政許可服務(wù)中心陽光大廳國(guó)土局窗口，經(jīng)局會(huì)審?fù)夂螅瑖?guó)土資源所到村莊張貼批準(zhǔn)公告。
（九）宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，國(guó)土資源所根據(jù)宅基地審批的位置、面積，到現(xiàn)場(chǎng)定點(diǎn)，放線，并在住宅建成后到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。
三、宅基地審批時(shí)間安排
宅基地審批實(shí)行每年度分四個(gè)季度集中審批。
四、加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)法
（一）凡移址新建住宅應(yīng)先退出舊宅基地的，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)與村民簽定合同，先拆舊后建新，確保按期交出舊宅基地，合同須到國(guó)土資源所備案并入檔留存。
（二）村民或村集體經(jīng)濟(jì)組織嚴(yán)禁向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的公民轉(zhuǎn)讓宅基地及房屋，擅自轉(zhuǎn)讓的，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
（三）局國(guó)土資源執(zhí)法大隊(duì)、國(guó)土資源所應(yīng)進(jìn)一步健全和完善土地執(zhí)法巡查制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，應(yīng)依法予以查處。
一、工作目標(biāo)
（一）、違規(guī)用地“三看”任務(wù)“
一看有無違章建設(shè);
二看有無違規(guī)流轉(zhuǎn);
三看有無私挖盜采。
（二）、農(nóng)房建設(shè)“四看”任務(wù)：
一看基礎(chǔ)不挪位；
二看樓層不增減；
三看風(fēng)貌不走樣；
四看復(fù)耕不拖延。
建立查處違規(guī)建房、沙石開采、土地流轉(zhuǎn)等行為的1+1快速反應(yīng)機(jī)制即兩個(gè)一天工作制：在違規(guī)行為發(fā)生一天之內(nèi)村、社要發(fā)現(xiàn)、上報(bào)、核實(shí)；一天之內(nèi)鎮(zhèn)綜合執(zhí)法大隊(duì)要快速執(zhí)法、處置和善后。
二、巡查內(nèi)容
為有效防止新違章建筑的搭建和及時(shí)了解掌握已有違章建筑信息，要求實(shí)行每天巡查制度，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)各村委會(huì)和監(jiān)督員務(wù)必嚴(yán)格按照相關(guān)要求仔細(xì)做好巡查工作，并將巡查發(fā)現(xiàn)的違章建筑進(jìn)行拍照取證和登記造冊(cè)并及時(shí)上報(bào)，為拆除違章建筑提供事實(shí)依據(jù)。
三、工作要求
（一）明確責(zé)任，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。充分認(rèn)識(shí)規(guī)劃監(jiān)督工作的重要性和必要性，全力以赴，務(wù)求實(shí)效。按照責(zé)任分工，主動(dòng)作為、全程參與、及時(shí)跟進(jìn)，充分發(fā)揮職能作用，加強(qiáng)督促指導(dǎo)，積極協(xié)調(diào)配合，及時(shí)解決問題；建立上下聯(lián)動(dòng)、村村聯(lián)動(dòng)、部門聯(lián)動(dòng)的工作格局，確保全鎮(zhèn)查違、處置工作快速、有效推進(jìn)。
（二）強(qiáng)化宣傳，廣泛動(dòng)員。堅(jiān)持輿論先行，充分利用宣傳載體，大力宣傳巡查違章建筑的重要性、必要性以及因違章建筑帶來的負(fù)面影響和不良后果，為開展全鎮(zhèn)規(guī)劃監(jiān)督工作創(chuàng)造輿論氛圍。及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)，編發(fā)工作簡(jiǎn)報(bào)，搭建政策指導(dǎo)、信息溝通、推進(jìn)工作的平臺(tái)。
（三）嚴(yán)肅紀(jì)律，問責(zé)問效。監(jiān)督員在巡查工作中要做到“兩帶頭兩不準(zhǔn)”，即帶頭支持規(guī)劃監(jiān)督、執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定，不準(zhǔn)說、不準(zhǔn)做不利于規(guī)劃監(jiān)督、執(zhí)行工作的話和事；帶頭做好親朋好友的工作，不準(zhǔn)為違法用地違規(guī)建設(shè)說情、打招呼、寫條子。要加大責(zé)任追究，實(shí)行嚴(yán)格問責(zé)。對(duì)因思想不重視、工作不到位而影響巡查工作進(jìn)度和成效，以及因處置不當(dāng)造成嚴(yán)重后果的責(zé)任人、參與或教唆他人阻礙農(nóng)房建設(shè)和違章建筑巡查工作的黨員干部，要嚴(yán)格追究黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任，直至依法追究其刑事責(zé)任。
（五）保障有力，促進(jìn)工作順利推進(jìn)。各村監(jiān)督員工資7600元/年，其中3600元按300元/月發(fā)放，另外4000元在年底根據(jù)鎮(zhèn)規(guī)劃執(zhí)行、監(jiān)督委員會(huì)的考核結(jié)果發(fā)放。各村規(guī)劃執(zhí)行、監(jiān)督工作經(jīng)費(fèi)8000元/年。
（四）建立考核機(jī)制、確保工作力度。堅(jiān)持完善規(guī)劃執(zhí)行、監(jiān)督管理體制，堅(jiān)持從快、從細(xì)、從嚴(yán)巡查，對(duì)于違法用地、違規(guī)建設(shè)做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)報(bào)告、有效制止、快速處置；建立健全考核機(jī)制：
一是針對(duì)各村兩委會(huì)考核
1、及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)制止有力沒有造成任何損失和不良影響的進(jìn)行表揚(yáng)；
2、發(fā)現(xiàn)既成事實(shí)的違法違規(guī)行為每發(fā)現(xiàn)一起扣除工作經(jīng)費(fèi)2000元-5000元；
3、發(fā)現(xiàn)3起及以上既成事實(shí)并造成損失和不良影響的違建行為取消村年終評(píng)先選優(yōu)資格，年終工作經(jīng)費(fèi)歸零，村支部書記、村主任向鎮(zhèn)黨委政府寫出書面檢查，全鎮(zhèn)通報(bào)，并扣除年終目標(biāo)考核分5分。
二是針對(duì)監(jiān)督員考核
1、巡查工作一次不到位扣減當(dāng)月工資100元；
2、發(fā)現(xiàn)一起既成事實(shí)并造成損失和不良影響的違建行為扣除當(dāng)月工資300元；
