時間：2023-08-10 17:26:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理相關(guān)知識，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設(shè)計資料
1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識
1.項目總投資構(gòu)成的知識
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學(xué)相關(guān)知識
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的原則
2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識
2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)
查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數(shù)
細分計劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產(chǎn)項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構(gòu)成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進行指導(dǎo)
4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則
3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法
3.投資風險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市
場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預(yù)測
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行
1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位
(二)項目規(guī)劃
2.能夠提出項目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書
1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算
(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與
動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風險因素三、房 地
(二)項目風險
產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實施市場調(diào)研活動
1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢
五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標
6.財務(wù)評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產(chǎn) 項目 市
3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O(shè)計方案
場 調(diào)查 研
(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預(yù)測
6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析
7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項目概念設(shè)計方案
二、房地產(chǎn)(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設(shè)計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓(xùn)計劃
五、房 地
產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
1 普通住宅物業(yè)經(jīng)濟管理糾紛類型
隨著一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區(qū)的日益增多，各種物業(yè)糾紛也不可避免地產(chǎn)生，并且隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權(quán)意識的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢。普通住宅的物業(yè)管理經(jīng)濟糾紛，其本質(zhì)都是涉及到居民生活的金錢瓜葛。而在居民生活當中，物業(yè)管理涉及房屋、保潔、綠化、安保、車輛管理等業(yè)主生活的各個方面，而一旦處理不好，就會引發(fā)小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟管理的糾紛，這些經(jīng)濟糾紛，主要包括以下幾方面的糾紛類型。
1.1 物業(yè)管理收費引起的經(jīng)濟糾紛
由于物業(yè)管理收費引起的經(jīng)濟糾紛是業(yè)主與物業(yè)管理之間最常見的經(jīng)濟糾紛類型。現(xiàn)在，普通住宅物業(yè)管理中仍然存在收費難的問題。現(xiàn)實中，除了惡意欠費的業(yè)主外，大部分欠費業(yè)主都有諸如物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、物業(yè)收費不合理、房屋質(zhì)量有問題等各種理由。而這些理由，有的是物業(yè)公司的責任，而有的卻不是物業(yè)公司的責任。在實踐中，物業(yè)管理收費糾紛主要有物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主對物業(yè)管理合同認識不清、物業(yè)服務(wù)的類別和收費標準不了解、物業(yè)服務(wù)收費不透明等多方面的誘因。
1.2 業(yè)主和物業(yè)管理存在矛盾摩擦引起的經(jīng)濟糾紛
業(yè)主和物業(yè)管理之間由巨比主方和物業(yè)方對物業(yè)服務(wù)范圍和標準的不同理解，使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得出截然不同的評價，另外物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量不高或存在管理漏洞，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理之間出現(xiàn)矛盾或摩擦，這種情況就很容易引起業(yè)主和物業(yè)管理之間的經(jīng)濟糾紛。
還有.些經(jīng)濟糾紛是由于物業(yè)管理存在不足或管理漏洞導(dǎo)致的，例如小區(qū)道路積水導(dǎo)致業(yè)主受傷、樓道照明未及時維修導(dǎo)致業(yè)主損失等。
1.3 業(yè)委會與物業(yè)管理部門之間的經(jīng)濟糾紛
小區(qū)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)委會主要負責及時了解業(yè)主需求和物業(yè)使用人的意見，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同進行小區(qū)的物業(yè)管理工作;同時負責選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等工作。
業(yè)委會在履行職責的過程中，會因為小區(qū)地面停車費的收取、小區(qū)店面租金管理等歸全體業(yè)主所有的經(jīng)濟收入與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，同時也會因為小區(qū)公共施設(shè)維修維護、小區(qū)公共資金的使用等公共事務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生分歧和糾紛。另外，業(yè)委會為了提高小區(qū)物業(yè)管理水平而選聘新的物業(yè)企業(yè)，在新舊物業(yè)更替過程中也容易與物業(yè)公司產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。
1.4 業(yè)主與業(yè)主之間產(chǎn)生的經(jīng)濟糾紛
在現(xiàn)實生活過程當中，有一些業(yè)主在進行例如維修自家房屋等個入事務(wù)過程當中，存在損壞建筑防水層、或破壞建筑外墻、或改變了房屋使用性質(zhì)等行為，結(jié)果導(dǎo)致建筑公共部分遭受破壞，損害到其他業(yè)主的利益，甚至給其他業(yè)主帶來了經(jīng)濟損失。當業(yè)主發(fā)生破壞行行為時，物業(yè)管理企業(yè)沒有發(fā)現(xiàn)并進行引導(dǎo)或及時進行制止，就會引發(fā)業(yè)主與業(yè)主之間的經(jīng)濟糾紛，也會引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的經(jīng)濟糾紛。
1.5 開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致的經(jīng)濟糾紛
開發(fā)商與業(yè)主之間的經(jīng)濟糾紛，多數(shù)與房屋質(zhì)量有關(guān)系。有一些開發(fā)商為了牟取高額的利潤，在修建房屋的過程當中，選用一些低質(zhì)量的建筑用材，甚至在施工過程當中出現(xiàn)偷工減料的問題，或者在房屋建造過程中由于施工因素導(dǎo)致房屋出現(xiàn)瑕疵或質(zhì)量缺陷。致使業(yè)主在收房或居住過程當中出現(xiàn)房屋滲水，地面裂縫等一系列的建筑問題。
房屋交房之后，一切管理系由物業(yè)管理企業(yè)負責，一些業(yè)主沒有相關(guān)的知識，就會將房屋質(zhì)量的問題歸因于物業(yè)管理企業(yè)，在房屋維修不及時或房屋多次出現(xiàn)質(zhì)量問題時，業(yè)主就會用拒繳物業(yè)管理費等方式給物業(yè)管理企業(yè)施壓或者尋求精神補償。而物業(yè)管理企業(yè)夾在業(yè)主與開發(fā)商之間更是很難開展相關(guān)工作。這樣出現(xiàn)惡性循環(huán)，就會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，開發(fā)商與業(yè)主之間產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。
2 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)濟糾紛的誘因
誘使小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛的原因有很多，其中具體可以分為三大類:第一大類是物業(yè)管理企業(yè)的管理存在問題，第力(類是由開發(fā)商遺留下來的問題沒有得到解決和處理，第三類則是由巨比主自身的素質(zhì)和認識存在較大差異。
2.1 物業(yè)管理企業(yè)存在的問題
2.1.1 缺乏服務(wù)意識
服務(wù)理念的缺失使得小區(qū)物業(yè)管理處不能夠及時做到與業(yè)主溝通，不能從業(yè)主的角度考慮問題，對物業(yè)與業(yè)主糾紛或業(yè)主投訴置之不理，甚至?xí)I(yè)主使用一些報復(fù)性手段，這樣小區(qū)當中會呈現(xiàn)出越來越多的問題，如果小區(qū)物業(yè)管理處選擇一意孤行，不提高自身服務(wù)意識和服務(wù)水平，將會導(dǎo)致惡性循環(huán)，久之會將業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)推向?qū)α⒚妫瑫?dǎo)致物業(yè)管理處與業(yè)主產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾。
2.1.2 收費規(guī)范不標準
小區(qū)物業(yè)管理部門的收費不規(guī)范不標準，甚至出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)為牟取利益而亂收費。這一類問題的產(chǎn)生主要是因為物業(yè)管理處沒有及時做到服務(wù)分類并設(shè)置收費標準，或者收費標準過高;沒有將公共設(shè)施經(jīng)營收入及時公開或者上繳業(yè)主委員會;沒有將公共設(shè)施維護養(yǎng)護費用及時公開。這樣，就導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理處產(chǎn)生誤解或拒繳。
2.1.3 服務(wù)不到位，管理存在漏洞
在現(xiàn)實的生活當中，小區(qū)物業(yè)管理處擔任著小區(qū)服務(wù)的角色、管理的角色，同時也擔任著協(xié)調(diào)的角色。在小區(qū)物業(yè)管理會牽扯到業(yè)主生活的方方面面，而物業(yè)管理牽涉其中非常多的細節(jié)，一旦出現(xiàn)服務(wù)不到位、協(xié)調(diào)不及時，就可能導(dǎo)致經(jīng)濟糾紛的發(fā)生。例如，業(yè)主違規(guī)裝修遭到其他業(yè)主投訴，而物業(yè)管理處沒能及時制止，導(dǎo)致其他業(yè)主遭到損失;小區(qū)發(fā)生需要緊急維修的事故，但是物業(yè)管理企業(yè)沒能及時維修導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主經(jīng)濟損失;小區(qū)綠化遭到破壞、環(huán)境衛(wèi)生不盡人意，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位導(dǎo)致樓盤保值增值空間降低等。這些經(jīng)濟糾紛的產(chǎn)生都是因為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位而產(chǎn)生的。
2.2 開發(fā)商遺留問題
開發(fā)商遺留問題沒有能及時解決，或者解決不完全，往往導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生矛盾，業(yè)主會將問題的矛頭指向物業(yè)管理企業(yè)，認為物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到責任或者拖延，進而采用拒繳物業(yè)費甚至更激烈的行為對物業(yè)管理企業(yè)進行施壓，從而導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的經(jīng)濟糾紛。
2.3 業(yè)主自身的問題
2.3.1 業(yè)主素質(zhì)參差不齊
小區(qū)業(yè)主在教育背景、職業(yè)背景、生活習(xí)慣、經(jīng)濟基礎(chǔ)、思想認識水平等各個方面存在非常多的差異。任何住宅小區(qū)包括一些高端住宅小區(qū)中，都會或多或少地存在一些自身素質(zhì)較低、生活習(xí)慣較差、思想認識水平低的業(yè)主。這些自身素質(zhì)較低的業(yè)主，在生活行為中容易出現(xiàn)私自占用公共用地，對于公共環(huán)境的維護不到位，甚至破壞公共環(huán)境，隨地亂扔垃圾的不文明甚至侵害他人的行為，造成其他業(yè)主損失，公共部位維護費用增加等，從而引發(fā)經(jīng)濟糾紛。
2.3.2 缺乏對業(yè)主責任的認知
有一些業(yè)主只認識到了自己作為業(yè)主所享有的權(quán)利，卻沒有認識到作為小區(qū)主人應(yīng)該承擔的責任，或者說有些業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理活動中存在偏頗的自我意識，對于小區(qū)物業(yè)管理當中的條例，只是遵守，不能提出自己的建設(shè)性意見;對于小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)、業(yè)主大會、小區(qū)活動等不聞不問，而只注重自身利益是否得到滿足或受到侵害。這些業(yè)主往往會成為物業(yè)管理經(jīng)濟糾紛的制造者或者積極參與者。
2.3.3 缺乏對物業(yè)管理的正確認知
部分業(yè)主由于法律法規(guī)知識的缺失、對物業(yè)管理不夠了解等原因，對物業(yè)管理的認知存在偏頗或者誤區(qū)，缺乏對物業(yè)管理工作范圍、工作職責、物業(yè)管理法律法規(guī)等的正確認知。導(dǎo)致在業(yè)主日常生活過程中，會將其他業(yè)主侵權(quán)、突發(fā)、意外等使得自身遭受經(jīng)濟損失或者傷害的事件，歸罪于小區(qū)物業(yè)管理處，認為小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事件，都應(yīng)該由物業(yè)管理處來負責。這種由F}主對于物業(yè)管理缺乏正確的認知，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾與經(jīng)濟糾紛。這也是一些小區(qū)經(jīng)濟糾紛法律案件中普遍存在的現(xiàn)象，這與我國現(xiàn)階段的社會發(fā)展有一定的關(guān)系，與物業(yè)管理知識的普及有直接關(guān)系。
3 小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟管理糾紛解決措施
3.1 建立健全小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟管理法律法規(guī)
針對現(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理問題，國家的法律部門應(yīng)該提出相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)，用法律和法規(guī)來引導(dǎo)市場，規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)體制。從而盡可能地從法律上引導(dǎo)物業(yè)經(jīng)濟管理朝著正軌化方向發(fā)展。
3.2 提高物業(yè)經(jīng)濟管理水平
物業(yè)經(jīng)濟管理部門要從自身的角度出發(fā)，提高物業(yè)經(jīng)濟管理水平。對于開發(fā)商遺留問題等，積極溝通、盡快協(xié)調(diào)，為業(yè)主服務(wù);對于自身存在的服務(wù)不到位、管理漏洞等問題，及時發(fā)現(xiàn)并及時修正，提高小區(qū)物業(yè)管理處的管理水平;對巨比主在實際生活中出現(xiàn)的一些違法行為，要及時進行制止，必要時還可以通過法律法規(guī)等相關(guān)知識，對業(yè)主進行勸導(dǎo)，及時與其他的業(yè)主進行溝通;最為重要的就是公共收益財務(wù)收支的公開，接受小區(qū)居民的監(jiān)督，制定明確、詳細的服務(wù)收費標準并公開，避免亂收費等。
3.3 普及物業(yè)管理知識
在法律案件實踐中，有許多小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)濟糾紛案件的原因是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理的管理范圍、管理權(quán)責等認知存在偏差。基于此，應(yīng)該普及社會對于物業(yè)管理的認知，普及業(yè)主對于物業(yè)管理的認知，普及物業(yè)管理相關(guān)知識。但是這個任務(wù)交給學(xué)校教育在我國現(xiàn)行的教育體制下是不可能完成的，交給社會，那么普及的速度、普及的人群都存在限制，甚至依賴公共媒體還有可能產(chǎn)生社會對物業(yè)管理的認識誤區(qū)。所以，小區(qū)物業(yè)管理處應(yīng)該積極普及物業(yè)管理相關(guān)知識給業(yè)主，通過組織小區(qū)文化活動、展示物業(yè)管理優(yōu)秀事跡及知識等方式。這樣，以住宅小區(qū)或社區(qū)為單位進行，相信能夠非常有效地提高業(yè)主對于物業(yè)管理的認知，從而避免業(yè)主認知偏差與物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；公共組織；對策
中圖分類號：D920.4；C931.2 文獻標識碼：A 文章編碼：1003-2738（2012）06-0253-01
一、物業(yè)管理問題的提出
隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和住房制度的不斷改革，社區(qū)物業(yè)管理在中國從無到有，并成為基層政府管理社區(qū)的重要內(nèi)容。社區(qū)作為社會最基層的社會自治組織，其所具有的獨有的社會功能受到越來越多的重視。但是，在從單位制的社區(qū)向社會性的社區(qū)過渡的過程中也暴露出很多的問題。主要比如物業(yè)管理經(jīng)費籌集困難和使用不透明，社會公共產(chǎn)品的供給不足，嚴重影響了社區(qū)居民生活和城市管理。
物業(yè)管理是從計劃經(jīng)濟體制下想社會主義市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型過程中的一種新型房屋管理體制。在物業(yè)管理體制建設(shè)過程中必然也遇到了一些矛盾和問題。根據(jù)中國消費者協(xié)會的統(tǒng)計，商品房投訴以及設(shè)計到的物業(yè)公司數(shù)量呈上升趨勢，而且投訴中以群體性投訴占主要部分。其中，在各種物業(yè)糾紛中，街道辦事處等基層組織、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等之間因物業(yè)管理委員會的成立、物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)費繳納等糾紛構(gòu)成了社會物業(yè)管理最突出的問題。在糾紛的過程中物業(yè)管理委員會應(yīng)該扮演著重要的溝通作用，積極化解糾紛。但是，物業(yè)管理委員會不是物業(yè)矛盾的終點，甚至是糾紛的“主戰(zhàn)場”，物業(yè)公共產(chǎn)品的需求與物業(yè)公共產(chǎn)品的供給的矛盾已經(jīng)超出了物業(yè)管理委員會調(diào)整的范圍，物業(yè)利益的博弈嚴重制約著物業(yè)管理改革的前進腳步。因此，以社會利益調(diào)節(jié)為重點，依靠社會利益表達機制來化解社區(qū)矛盾，促進物業(yè)管理體制的改革，就成為政府的重要職能。
二、當前物業(yè)管理中主要存在的問題
（一）社區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理制度的認識不足。
物業(yè)管理的發(fā)展歷史在我國發(fā)展時間還較短，在物業(yè)管理中，建筑物區(qū)分所有權(quán)和我國傳統(tǒng)所有權(quán)有著巨大差異，在理論上對其性質(zhì)也還沒有形成統(tǒng)一的認識。所以，社區(qū)業(yè)主就很難理解和把握現(xiàn)實中的物業(yè)管理問題。具體表現(xiàn)有許多社區(qū)業(yè)主對社區(qū)業(yè)主大會和社區(qū)業(yè)主委員會認識不清，對社區(qū)業(yè)主組織有一種漠不關(guān)心的態(tài)度。在日常碰到物業(yè)管理糾紛的時候社區(qū)業(yè)主則主要簡單地拒絕繳納物業(yè)管理費來作為對抗形式，不能合法的行使自己正當?shù)臋?quán)力。
在我國市場化的改革的進程中，政府在社區(qū)治理中也嘗試了一些變化。住房制度改革帶來的最大變遷就是住房有過去的單位福利向市場化配置方向發(fā)展。大眾通過市場行為買房承擔起了原來由單位負擔的公共設(shè)施設(shè)備的使用、維護等。但是房產(chǎn)的購買者面對公共產(chǎn)品的維護等資金的籌集問題，現(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)生的事情是，社區(qū)業(yè)主搭便車的行為。這就引發(fā)了社區(qū)業(yè)主和企業(yè)之間矛盾的一個重要因素。
（二）政府在物業(yè)政策中供給不足。
首先，根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)中關(guān)于維修基金的政策規(guī)定，所有住宅小區(qū)必須建立社區(qū)物業(yè)維修基金。這部分的基金專門用于小區(qū)中公共物品發(fā)生損壞時進行修善等所需儲備的租金，屬于全體小區(qū)業(yè)主公共有。目前，維修基金主要存在以下兩個問題：第一，建筑單位繳納困難；第二，小區(qū)物業(yè)公司侵占的問題。其次，房地產(chǎn)行政主管部門控制著和影響業(yè)主委員會的權(quán)力。從現(xiàn)行的《物業(yè)條例》看，其賦予小區(qū)業(yè)主委員會和小區(qū)業(yè)主的權(quán)力不足，另一方面對開發(fā)商和物業(yè)管理公司的約束力有限，這樣顯然不利于小區(qū)業(yè)主維護自己的合法權(quán)益。最后，從物業(yè)權(quán)的法律規(guī)定來看，與物業(yè)最密切的法律概念是“物權(quán)”。隨著人們生活水平的提高，小區(qū)業(yè)主除了對停車的需要外還有商業(yè)、娛樂等方面的需要，小區(qū)最為住房所有權(quán)的所有者應(yīng)該是物業(yè)管理中最重要的主體，但是，目前小區(qū)業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利在管理中并沒有充分的體現(xiàn)出來。物業(yè)管理中包括小區(qū)的治安、供水等，這些小區(qū)業(yè)主的日常生活息息相關(guān)。在這些領(lǐng)域的法治不健全導(dǎo)致行政權(quán)力的膨脹甚至濫用，導(dǎo)致各方權(quán)利的不必要沖突，導(dǎo)致小區(qū)日常生活秩序的混亂。
三、政府部門應(yīng)該采取的措施
（一）政府做好物業(yè)管理的宣傳工作。
房地產(chǎn)產(chǎn)品與一般的商品差別很大，小區(qū)業(yè)主普遍對住房區(qū)分所有性質(zhì)不太了解，對如何行使權(quán)力、物業(yè)管理關(guān)系等性質(zhì)也認識不清。盡管小區(qū)業(yè)主應(yīng)該熟悉相關(guān)知識來提高自身保護意識，但是，根據(jù)我國《消費者權(quán)益保護法》第八條規(guī)定：消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利；第十三條規(guī)定，消費者享有獲得有關(guān)消費和消費者權(quán)利保護方面的知識的權(quán)利。就是我們所說消費者享有商品的知情權(quán)和接受教育權(quán)，根據(jù)我國《消費者權(quán)益保護法》第二十八條規(guī)定：房地產(chǎn)行政部門應(yīng)當采取必要的措施保護業(yè)主的合法權(quán)益。針對母犬小區(qū)業(yè)主普遍存在的困境，首先政府要做好必要的宣傳工作。除房地產(chǎn)行政部門作為主體直接參與外，還應(yīng)該規(guī)范建設(shè)單位的行為，告知其義務(wù)范圍，把社區(qū)工作納入有關(guān)宣傳的工作。
（二）對物業(yè)管理制度的完善。
首先，是小區(qū)建設(shè)單位與物業(yè)管理公司分離。就實際情況來看，建筑單位和物業(yè)管理公司的不正常密切關(guān)系是很多物業(yè)管理問題的根源，政府有必要促使住房建設(shè)單位和物業(yè)管理公司分離，政府在社區(qū)小區(qū)中引導(dǎo)使用招標制度。政府相關(guān)主管部門應(yīng)該修改《物業(yè)管理法》第二十一條關(guān)于小區(qū)業(yè)主選擇物業(yè)管理公司之前，小區(qū)建設(shè)單位可以選擇物業(yè)管理公司。社區(qū)選擇物業(yè)公司應(yīng)該處于相關(guān)政府主管部門的監(jiān)督下進行，嚴格按照招投標制來選擇物業(yè)管理公司。
其次，提升物業(yè)管理水平。政府主管部門要建立和完善物業(yè)管理標準，明確物業(yè)管理公司的管理范圍。政府主管部門要對物業(yè)管理公司登記備案，這樣就一定程度上避免物業(yè)管理公司隨意改變更改義務(wù)等。政府主管部門也要不定時的對物業(yè)管理公司進行檢查，嚴格查處各種違反物業(yè)管理法規(guī)的行為，對違規(guī)的物業(yè)公司要依法嚴格處理。促使物業(yè)管理公司的健康發(fā)展。
最后，對小區(qū)業(yè)主委員會進行指導(dǎo)。我國《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立物業(yè)大會，并選舉產(chǎn)生小區(qū)業(yè)主委員會。但是，現(xiàn)實情況不盡如人意。這主要是由于物業(yè)政府行政部門指導(dǎo)不足有直接關(guān)系。在對業(yè)主委員會提高指導(dǎo)的同時，政府主管部門還應(yīng)對缺乏物業(yè)管理相關(guān)知識的業(yè)主委員會委員進行培訓(xùn)，發(fā)揮其高效的作用，促進物業(yè)管理制度完善。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 員工 培訓(xùn)
一、現(xiàn)有培訓(xùn)中存在的問題
1.物業(yè)管理企業(yè)管理者在培訓(xùn)觀念上的誤區(qū)。一些物業(yè)管理企業(yè)為了減少支出,由于對培訓(xùn)存在錯誤的認識,認為員工已有一定的知識,在工作中會自己摸索和學(xué)習(xí)而采取不培訓(xùn)或是簡單了事的做法。具體表現(xiàn)為:第一,認為培訓(xùn)價值不大只是給別人做嫁衣:管理者認為市場上勞動力供過于求員工走了可以再找或是他們認為員工得到了知識與技術(shù)后容易跳槽;第二,培訓(xùn)成本高組織負擔不起:部分企業(yè)只注重眼前利益而放棄了培訓(xùn);第三,新員工會自然融入工作:據(jù)統(tǒng)計約有80%的企業(yè)沒有對新員工進行有效的培訓(xùn)直接將其分配到工作崗位上去。
2.培訓(xùn)過程中過分注重課堂教學(xué)及文件化程序。這種做法不能適應(yīng)物業(yè)管理多工種的實際情況,也不能提高員工培訓(xùn)的興趣和效果。應(yīng)該根據(jù)實際情況因材施教。
3.培訓(xùn)作用發(fā)揮不高。許多員工經(jīng)過培訓(xùn)后時間不長就忘記了培訓(xùn)內(nèi)容或者對培訓(xùn)的內(nèi)容缺乏具體運用的機會,導(dǎo)致培訓(xùn)沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。
4.過分注重理論知識的培訓(xùn),實踐訓(xùn)練較少。培訓(xùn)僅靠理論知識的學(xué)習(xí)是遠遠不夠的,物業(yè)管理可以說是實踐性很強,除了基礎(chǔ)性的理論知識外,需要大量的實踐經(jīng)驗的積累和較高綜合素質(zhì)的支撐。因此要將培訓(xùn)和實踐、專業(yè)知識的學(xué)習(xí)與綜合素質(zhì)的提高有機結(jié)合起來。
二、培訓(xùn)內(nèi)容
1.職業(yè)道德知識的培訓(xùn)。職業(yè)道德可以促進企業(yè)發(fā)展,可以幫助企業(yè)進步,也可以給每一位忠誠地服務(wù)企業(yè)的員工帶來利益和幸福。職業(yè)道德隨著職業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn),并且,其內(nèi)涵逐步深化,其作用不斷增強。企業(yè)越是發(fā)展,對于職業(yè)道德建設(shè)的要求就越迫切。加強職業(yè)道德建設(shè),建立企業(yè)新風,要求各崗位各工種的從業(yè)人員掌握職業(yè)道德基本原則,牢固確立服務(wù)客戶、服務(wù)企業(yè)、服務(wù)他人的職業(yè)道德觀。因而,學(xué)習(xí)職業(yè)道德基本知識,對于每一位物業(yè)管理從業(yè)人員都十分重要。
2.物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)知識的培訓(xùn)。該類培訓(xùn)是為了讓每一個員工對物業(yè)管理企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、企業(yè)文化、未來規(guī)劃、管理服務(wù)理念、經(jīng)營范圍、內(nèi)部規(guī)章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。
3.物業(yè)管理工作基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)。該類培訓(xùn)主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業(yè)管理、物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)知識。
4.物業(yè)管理從業(yè)人員專項技能培訓(xùn)。旨在讓物業(yè)從業(yè)人員能夠按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定,通過對房屋建筑及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地進行專業(yè)化維修養(yǎng)護管理以及維護相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序,為業(yè)主、使用人提供服務(wù),同時提高物業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)意識,提升服務(wù)技能。
三、員工培訓(xùn)的實施
1.對培訓(xùn)進行具體的分析。一個物業(yè)管理企業(yè)開展組織培訓(xùn)工作,就意味著該公司內(nèi)部出現(xiàn)了薄弱環(huán)節(jié),要采取某種培訓(xùn)項目來彌補。因此,對培訓(xùn)項目必須進行工作分析、比較分析,發(fā)現(xiàn)公司現(xiàn)狀與理想狀態(tài)之間的偏差。(1)組織分析。結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的年度經(jīng)營管理發(fā)展計劃,分析企業(yè)及各部門需要哪些培訓(xùn)以保正計劃的實施。(2)任務(wù)分析。據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容分析個人需要進行哪些培訓(xùn)才能保證任務(wù)的完成。(3)個人分析。依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀分析哪些人需要培訓(xùn)培訓(xùn)的具體內(nèi)容是什么。
2.在實施培訓(xùn)前明確企業(yè)所培訓(xùn)的對象并對其進行合理分類。和其他企業(yè)一樣,物業(yè)管理企業(yè)員工構(gòu)成基本可分為操作層、管理層和決策層。由于物業(yè)管理的服務(wù)性特點,物業(yè)管理企業(yè)又具備自己不同的特征。對于一般的員工,因為其工作內(nèi)容不同,對其培訓(xùn)既有相同要求又有不同要求。培訓(xùn)最忌諱培訓(xùn)對象水平的參差不齊,因為設(shè)計好的課程很難滿足不同水準的各類管理服務(wù)人員同時需求。
3.制定適合企業(yè)的培訓(xùn)方法與技術(shù)。為了避免培訓(xùn)的盲目性,使培訓(xùn)真正達到預(yù)期的效果,在培訓(xùn)前要在進行充分的調(diào)研的基礎(chǔ)上,制定培訓(xùn)方法和技術(shù)。人員培訓(xùn)是一項在時間和金錢等各方面花費都比較大的工程,在企業(yè)實際工作中,對不同人員的素質(zhì)提高也有輕重緩急。企業(yè)培訓(xùn)的對象主要是成年人,且成年人一般都具有一定的社會經(jīng)歷及成熟的思維能力。因此,為了最大限度地提高培訓(xùn)的投資效益,就必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要和個人發(fā)展的具體情況,合理地確定培訓(xùn)對象和選擇培訓(xùn)方法和技術(shù)。
培訓(xùn)計劃的制定既要符合實際工作的需要,又要能夠滿足各類人員的要求,根據(jù)培訓(xùn)的具體目標,靈活機動地安排具體的培訓(xùn)計劃、方法和實施方案,使培訓(xùn)能夠達到預(yù)期的目的。
4.培訓(xùn)控制。培訓(xùn)控制的目的是為了監(jiān)視培訓(xùn)活動以保證培訓(xùn)活動按計劃進行并糾正培訓(xùn)過程中的偏差。可采用培訓(xùn)簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓(xùn)結(jié)束時對員工進行考核并將考核成績納入績效考評與員工的待遇掛鉤。
5.分析評估培訓(xùn)效果。每次培訓(xùn)工作結(jié)束后,要結(jié)合員工的培訓(xùn)總結(jié)、表現(xiàn)等方面對本次培訓(xùn)的效果進行分析評估,以便在今后的培訓(xùn)中采取更好的培訓(xùn)措施。正確做好培訓(xùn)的評估分析工作也是培訓(xùn)工作的一個重要環(huán)節(jié),也可以為下次培訓(xùn)提供經(jīng)驗。分析評估應(yīng)從有效性和效益性兩方面進行評估,并最終形成評估記錄,為今后的培訓(xùn)工作提供借鑒。對于企業(yè)來講培訓(xùn)的內(nèi)容和效果還應(yīng)與員工的升遷、任職相聯(lián)系增強員工參加培訓(xùn)的熱情和動力,將員工素質(zhì)的提高與企業(yè)的發(fā)展及競爭力的提高有機聯(lián)系起來。
員工的培訓(xùn)一方面是提高員工的知識水平、服務(wù)水平和綜合素質(zhì),另一方面是增強了員工對企業(yè)的認識,傳承和發(fā)揚企業(yè)文化,凝聚企業(yè)力量,創(chuàng)新服務(wù)觀念。在員工培訓(xùn)方面,首先要解決的是思想認識問題,讓員工融入到企業(yè)中,通過培訓(xùn)讓員工感受到在企業(yè)工作自身利益有保障,有自己成長和發(fā)展的空間。企業(yè)為自己施展技能和才華搭建了平臺,樹立員工忠誠于企業(yè)的思想,堅定為企業(yè)效力的信心,增強做好各項工作的責任感,培養(yǎng)員工與企業(yè)同呼吸、共命運的品質(zhì),從而樹立員工的大局意識和發(fā)展意識,激發(fā)員工的工作熱情、活力和不斷創(chuàng)新的能力。
參考文獻:
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 思想政治 工作 措施
思想政治工作是物業(yè)管理企業(yè)的重要組成部分，它具有推動企業(yè)的精神文明建設(shè)、減少腐敗發(fā)生、提高公司職工素質(zhì)的重要作用，有助于建設(shè)和諧的人際關(guān)系和工作關(guān)系。要提高思想政治工作在物業(yè)管理中的整體效果，就要重視以下方面工作的開展。
一、物業(yè)管理中思想政治工作的作用
1.有助于推動精神文明建設(shè)。物業(yè)管理機構(gòu)在物業(yè)公司更好地為社區(qū)服務(wù)的實際工作中起著關(guān)鍵的作用，精神文明建設(shè)的好壞直接關(guān)系著其在相關(guān)職工、住戶中的形象，最終影響公司的經(jīng)濟效益。通過對物業(yè)管理機構(gòu)的人員進行思想政治方面的宣傳和教育，讓一線工作者們都清晰地認識到自己作為一個工作人員，是在為公司工作，是為社區(qū)老百姓服務(wù)，自己的職業(yè)是高尚的。如果物業(yè)管理工作能夠十分重視思想工作，那么，違背社會主義道德的行為將會大大減少，整個社區(qū)的社會風尚將會有更大改觀。
2.有助于減少腐敗發(fā)生。改革開放以來，隨著對內(nèi)改革、對外開放政策的實施，黨員干部在企業(yè)內(nèi)的靈活度有所增加，這樣就給了部分干部一些滋生腐敗的土壤。我們知道，不僅僅是在物業(yè)管理機關(guān)，還包括其他各個機關(guān)，都有少數(shù)黨員干部，尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部、行賄受賄、貪污腐化，搞權(quán)錢交易，引起我們周邊許多同志的不滿。久而久之，企業(yè)的信譽度就會下降，在人民心目中的地位也會下滑，危害企業(yè)長期、全面的發(fā)展。
3.有助于建設(shè)和諧的人際關(guān)系和工作關(guān)系。和諧的人際關(guān)系和工作關(guān)系是每個人追求的目標，但因為各種各樣的原因，總是會出現(xiàn)人與人之間的關(guān)系走向不穩(wěn)定的問題，同事之間的不穩(wěn)定人際關(guān)系最終會導(dǎo)致工作關(guān)系的不和諧加劇，影響工作的開展和深入。事實表明，如果用強迫的辦法去解決是不合時宜的，用行政命令的辦法更是無稽之談，根本起不到積極作用，弄不好還會加劇消極作用發(fā)生的效應(yīng)。
二、提高物業(yè)管理中思想政治工作
1.思想政治工作內(nèi)容要有全面性。思想政治工作包含內(nèi)容很多，涵蓋廣泛，內(nèi)容豐富。一是進行時事政治教育。比如：學(xué)習(xí)十和十八屆四中全會會議精神、黨的群眾路線實踐教育第一批教育成果和第二批開展情況、當前的國際形勢和國內(nèi)形勢等等，讓物業(yè)管理人員及黨員充分認識到當前的政治形勢，思想與黨和國家要求保持高度一致，用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)物業(yè)工作。二是要開展理想信念教育。通過開展此項教育，讓物業(yè)管理人員充分認識到物業(yè)工作對社會的貢獻，在現(xiàn)代化建設(shè)中的重要地位和作用，使其盡快建設(shè)成為一支政治素質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)強、業(yè)務(wù)管理服務(wù)好的物業(yè)管理隊伍。三是開展專業(yè)知識教育。針對物業(yè)管理人員素質(zhì)差、知識文化水平低的現(xiàn)象，要開展專業(yè)知識教育，豐富自己行業(yè)知識和專業(yè)素質(zhì)。四是開展遵紀守法教育。要教育物業(yè)人員遵紀守法，嚴格按照法律法規(guī)、規(guī)章制度辦事，樹立物業(yè)管理人員在業(yè)主心中的形象。
2.思想政治教育人群要有針對性。在現(xiàn)實的物業(yè)管理中，往往因為物業(yè)工作性質(zhì)原因?qū)е乱恍┪飿I(yè)職工思想偏激，所以工作中帶有個人情緒，態(tài)度不好，與業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛，多次受到業(yè)主投訴，嚴重影響了物業(yè)管理的服務(wù)形象。在開展思想政治工作時，我們要因人施教，找準問題原因，往往原因很簡單，比如：有的職工因為常年在外施工，點多面廣，有面對業(yè)主冷面相對，久而久之產(chǎn)生心理扭曲;有的職工因為工資偏低，總覺得勞動和收入不成比例;或者有的職工在生活中出現(xiàn)困難，沒有足夠時間照顧家庭等等原因。在找到原因后，要充分考慮職工困難，為職工解決后顧之憂，才能使職工轉(zhuǎn)變思想，積極工作，這樣才能使落后者跟上，提高思想政治工作整體效果。
3.思想政治教育方法要有創(chuàng)新性。針對物業(yè)管理人員工作復(fù)雜、點多面廣、人員較少、身兼多職的特點，傳統(tǒng)會議式的教育模式，已經(jīng)起不到什么作用，所以要在教育方法上尋找突破，既不影響職工工作，又能達到教育目的。一是可以利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進行教育。當前，是網(wǎng)絡(luò)信息時代，物業(yè)管理相關(guān)部門，可以利用網(wǎng)絡(luò)建立一個網(wǎng)站，將學(xué)習(xí)內(nèi)容和相關(guān)知識上傳至網(wǎng)站，讓各物業(yè)分公司及業(yè)務(wù)管理員全面受到教育。二是可以利用智能手機傳播軟件進行教育。當前智能手機幾乎人人都有，教育部門可以利用手機上的微信、微博和騰訊軟件進行傳播教育。教育內(nèi)容具有新穎及時性，讓廣大職工利用休息期間受到教育。三是發(fā)傳單方式進行教育。可以利用早會或發(fā)工資契機，進行印發(fā)教育傳單，這樣，也能達到教育目的。
參考文獻
關(guān)鍵字：高職 教學(xué)體系設(shè)計 職業(yè)發(fā)展
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理得到了快速的發(fā)展，各類物業(yè)服務(wù)公司不斷向規(guī)模化、智能化方向發(fā)展，近幾年的發(fā)展趨勢體現(xiàn)在社會對專業(yè)物業(yè)管理人才的需求迅速增長。同時，隨著業(yè)主居住理念的變化和建筑物自身科技含量的不斷革新，物業(yè)服務(wù)理念持續(xù)提升，國外先進物業(yè)管理模式被積極引入，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對專業(yè)人才的綜合能力要求不斷提高。這一系列的變化對物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)提出了新的要求。高等職業(yè)院校對物業(yè)管理人才的現(xiàn)有教育模式相對滯后，已不能培養(yǎng)出完全適應(yīng)社會需求的人才。如何進行教學(xué)體系的全面改革，培養(yǎng)出社會需要的專業(yè)化高端人才成為高職物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)的熱點問題。
首先，進行教學(xué)體系改革，必須結(jié)合職業(yè)發(fā)展特點來設(shè)計和規(guī)劃。物業(yè)管理專業(yè)人才在我國主要由高職高專院校培養(yǎng)，高職院校的畢業(yè)生強調(diào)實用技能，教育部在"深化高等職業(yè)教育若干意見"中把就業(yè)作為高職院校人才培養(yǎng)的導(dǎo)向。這就意味著高職院校的課程設(shè)置不能像本科院校的課程強調(diào)學(xué)科理論性和全面性，而是重在培養(yǎng)學(xué)生適應(yīng)社會需要的實用知識和技能；但高職院校培養(yǎng)人才又不同于職業(yè)上崗培訓(xùn)或工種培訓(xùn)，在強調(diào)就業(yè)的同時也要注重培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)習(xí)能力和綜合素質(zhì)，使學(xué)生不僅在畢業(yè)時能順利就業(yè)，也能在以后根據(jù)需要轉(zhuǎn)崗、換崗和跨崗工作。即職業(yè)教育既要以就業(yè)為導(dǎo)向，同時也要關(guān)注學(xué)生的職業(yè)發(fā)展，培養(yǎng)具有終身發(fā)展能力和自我提升能力的高端人才。對于物業(yè)管理專業(yè)來說我們的目標主要在于要培養(yǎng)學(xué)生的實踐技能順利就業(yè)，同時也要使學(xué)生進入社會之后能夠根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展不斷學(xué)習(xí)，不斷提升自己的職業(yè)能力，成為社會需要的熱門實用技能型人才。
經(jīng)過全面、動態(tài)的行業(yè)調(diào)研、工作任務(wù)分析和教學(xué)體系分析，基于職業(yè)發(fā)展的工作過程導(dǎo)向，我校于2012年9月完成現(xiàn)行（新的）物業(yè)管理人才培養(yǎng)方案。現(xiàn)行人才培養(yǎng)方案按行業(yè)崗位需求進行取舍，從知識、能力、素質(zhì)多方位入手，打破物業(yè)管理專業(yè)原有的學(xué)科型體系，按物業(yè)管理企業(yè)實際工作流程重新設(shè)計教學(xué)，構(gòu)建以行業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向、以能力為本位、以職業(yè)綜合素質(zhì)和職業(yè)能力為主線、以模塊化課程為主體的高職物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)體系。
1科學(xué)合理地設(shè)置課程
建立適合高職教育的課程模式，是實現(xiàn)高職人才培養(yǎng)目標的重要一環(huán)，以學(xué)科知識結(jié)構(gòu)的完整性、系統(tǒng)性和理論性為依據(jù)，以培養(yǎng)學(xué)生具有深厚的專業(yè)理論基礎(chǔ)、寬廣的專業(yè)知識面、較強的科學(xué)創(chuàng)造潛力為目標。高職院校強調(diào)以就業(yè)為導(dǎo)向，就要從社會需要的人才素質(zhì)出發(fā)，進行與之相適應(yīng)的課程設(shè)置。課程設(shè)置首先應(yīng)考慮到社會和就業(yè)市場的需求，在設(shè)置之前充分調(diào)研了解物業(yè)管理行業(yè)最新的具體情況，然后按照就業(yè)崗位所需技能有針對性地進行課程設(shè)置。
其次，由于校內(nèi)專職的教師主要時間和精力集中在教學(xué)上，對于物業(yè)管理一些實際問題體會不如直接從事物業(yè)管理的人員深刻，因此邀請從事物業(yè)管理工作的專家和校內(nèi)專業(yè)負責人及骨干教師組成專業(yè)建設(shè)委員會，研究決定課程設(shè)置、課程內(nèi)容的取舍，保證課程的科學(xué)優(yōu)化設(shè)置和行業(yè)的零距離對接。
再次，隨著物業(yè)管理行業(yè)的動態(tài)發(fā)展，相應(yīng)的課程設(shè)置也要根據(jù)社會和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展變化及時動態(tài)地進行調(diào)整，保證課程的實用性和生命力，增強學(xué)生的就業(yè)競爭能力和學(xué)生適應(yīng)不同崗位的自我發(fā)展能力。我校具體做法如下：針對目前高端物業(yè)不斷增加，高級物業(yè)管理人員需求旺盛，相應(yīng)地開設(shè)針對別墅、高檔公寓等物業(yè)信息管理的課程。隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理不能局限于過去的保潔、綠化等基礎(chǔ)服務(wù)，而是更強調(diào)物業(yè)的經(jīng)營與增值，我校適當增加開設(shè)物業(yè)的綜合經(jīng)營與管理的相關(guān)課程，伴隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理的智能化程度不斷提高，在設(shè)置課程時，我校及時引進最新的相關(guān)知識和技能開設(shè)了樓宇智能化系統(tǒng)等新型課程，以適應(yīng)行業(yè)和社會的發(fā)展需要。
最后，在設(shè)置專業(yè)課程時，注意與相關(guān)的行業(yè)和職業(yè)資格證書結(jié)合在一起。例如國家將物業(yè)管理人員分為初級、中級、高級物業(yè)管理員和物業(yè)管理師四級，在課程設(shè)置時，可以結(jié)合高職院校的培養(yǎng)層次和目標將中高級物業(yè)管理員的相關(guān)要求和標準納入課程，這樣學(xué)生在學(xué)習(xí)好專業(yè)課程的同時又較容易取得相關(guān)的行業(yè)技能和職業(yè)資格證書，有利于學(xué)生的就業(yè)和以后的職業(yè)發(fā)展。
2.與企業(yè)深度合作，構(gòu)建校內(nèi)外實訓(xùn)
課堂教學(xué)主要側(cè)重理論知識，高職院校要培養(yǎng)高技能人才更強調(diào)學(xué)以致用，實訓(xùn)與實習(xí)是課堂教學(xué)之外的另一個至關(guān)重要的方面。由于專業(yè)建設(shè)時間短、專業(yè)認識模糊，以及資金不足、實驗室建設(shè)定位不準確等原因?qū)е赂呗氃盒５奈飿I(yè)管理專業(yè)實驗室、實驗設(shè)備設(shè)施缺乏，校內(nèi)實訓(xùn)場所不足，難以滿足技能教學(xué)的需要。職業(yè)能力為主線、以模塊化課程為主體的提高學(xué)生對專業(yè)技能的認識和實際操作能力必須靈活的開展特色實訓(xùn)。
校內(nèi)實訓(xùn)結(jié)合學(xué)校實際情況，充分利用現(xiàn)有資源開展。例如，學(xué)校后勤集團、設(shè)備管理處、學(xué)生食堂、宿舍、多媒體教室、教學(xué)大樓以及各種水電氣設(shè)施設(shè)備等都可以成為其實踐教學(xué)的場所或器材。還可以在校內(nèi)建立起模擬物業(yè)服務(wù)公司，讓學(xué)生在模擬環(huán)境中開展物業(yè)管理，并參與學(xué)校設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等工作。此外，各高校物業(yè)大多由專門的物業(yè)服務(wù)公司進行管理，校內(nèi)實訓(xùn)也可以攜手學(xué)校的物業(yè)服務(wù)公司，利用現(xiàn)有的設(shè)施設(shè)備安排學(xué)生適當參與前臺客服、會計、房屋建筑維修、水電設(shè)備維修等項目，在真實的物業(yè)管理環(huán)境中進行實訓(xùn)，這樣實訓(xùn)效果學(xué)生反映良好。
校外的實訓(xùn)選擇有合作及實習(xí)安排意向的萬科、金地集團等六家企業(yè)，企業(yè)在培養(yǎng)學(xué)生綜合素質(zhì)中具有獨特的、高職院校不可替代的作用，企業(yè)全程參與學(xué)校的各種教學(xué)活動。保障了我們培養(yǎng)的專業(yè)人才符合企業(yè)的用人需求，真正落實和深化了校企合作，促進校企的雙向交流。
一方面，學(xué)校利用自身的教育資源優(yōu)勢為企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、員工培訓(xùn)、項目開發(fā)等方面提供支持；另一方面，學(xué)校與企業(yè)建立實習(xí)基地的基礎(chǔ)上讓企業(yè)更多地參與教學(xué)活動，例如聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員和工程技術(shù)等專業(yè)人員作為兼職教師負責實踐教學(xué)的指導(dǎo)，請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的知名專家來校為學(xué)生做講座傳授經(jīng)驗知識，在企業(yè)的全程參與物業(yè)管理的教學(xué)活動的過程中深化彼此的交流與合作，實現(xiàn)共同發(fā)展。
3.師資力量多渠道擴充
我校高職院物業(yè)管理專業(yè)建立時間較短，提升教師隊伍的整體素質(zhì)是物業(yè)管理教學(xué)改革不可忽視的內(nèi)容。提升教師素質(zhì)首先應(yīng)對現(xiàn)有教師進行有計劃的進行培訓(xùn)和開發(fā)，例如分批選派相關(guān)教師到物業(yè)服務(wù)公司掛職、兼職，以提高教師的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。其次可以聘請一些行業(yè)的專家和有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員作為兼職教師。這種做法的好處是：一是彌補技能實訓(xùn)課教師的不足；二是保證教師有較高的專業(yè)水平；三是加強學(xué)校與社會的聯(lián)系；四是保持學(xué)校師資結(jié)構(gòu)的靈活性，有利于專業(yè)的調(diào)整和提高學(xué)校辦學(xué)效益，提升專業(yè)教師的整體水平，驅(qū)動高職物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)和科研等方面具有前瞻性和先進性。
4.階段性獲取職業(yè)技能認證
教學(xué)體系中的課程設(shè)置采用能力本位的思想，實踐課程以模塊化設(shè)置為主，各科均制定有能力評價標準。學(xué)生可以分階段學(xué)習(xí)各模塊，不同階段的學(xué)習(xí)獲取不同水平的職業(yè)技能認證。除了獲得畢業(yè)證書之外，鼓勵學(xué)生根據(jù)社會需要和自身興趣取得相關(guān)的職業(yè)資格證書，不僅有利于學(xué)生的就業(yè)，也有利于促進專業(yè)知識和技術(shù)的學(xué)習(xí)，增強學(xué)生的競爭力。
現(xiàn)階段，在全國范圍內(nèi)開展物業(yè)管理員和物業(yè)管理師、注冊物業(yè)管理師、樓宇管理員等職業(yè)資格鑒定工作的機構(gòu)和組織已經(jīng)很普遍了。在教學(xué)過程中進行教學(xué)計劃、教學(xué)內(nèi)容的調(diào)整，將課程內(nèi)容與職業(yè)資格證要求有機地結(jié)合在一起，在完成教學(xué)任務(wù)的同時也幫助學(xué)生基本完成了職業(yè)資格考試的準備工作。在這種教學(xué)模式下我校最近幾年都組織學(xué)生參加湖北省省職業(yè)技能鑒定指導(dǎo)中心舉行的物業(yè)管理員證的資格考試，大多數(shù)同學(xué)通過了考試。在獲得物業(yè)管理員證書之外，也可鼓勵學(xué)生取得與物業(yè)管理相關(guān)從業(yè)資格證，如物業(yè)管理師證、計算機等級證、英語等級證等證書。證書制度的實施一方面有利于在教學(xué)過程中實行課證融合，深化學(xué)習(xí)，另一方面提高了學(xué)生的就業(yè)競爭力，拓展了學(xué)生的職業(yè)發(fā)展能力。
5.不斷改進和完善現(xiàn)有教學(xué)手段
我校積極推進的物業(yè)管理教學(xué)改革中突破傳統(tǒng)的課堂講授的模式，采用啟發(fā)式教學(xué)、案例教學(xué)、項目教學(xué)等方法。例如講授物業(yè)設(shè)施與設(shè)備管理時，可以結(jié)合典型案例講解、項目教學(xué)，并鼓勵學(xué)生參與討論分析。講授物業(yè)管理概論、房屋維修與管理、物業(yè)設(shè)備智能化等課程時可以組織學(xué)生到現(xiàn)場觀看操作流程或考察處理情況，讓學(xué)生全面了解基本操作程序。觀摩結(jié)束后，要求學(xué)生討論觀感體會，并進行總結(jié)點評以提高學(xué)生的實踐能力。在物業(yè)管理單項實訓(xùn)和綜合實訓(xùn)課堂上可以安排學(xué)生分組設(shè)計項目，現(xiàn)場模擬物業(yè)服務(wù)公司的工作情景，調(diào)動學(xué)生的積極性。在課程的考核方式上根據(jù)課程性質(zhì)和要求采用現(xiàn)場操作、模擬實習(xí)、校外崗位實習(xí)等多種方式相結(jié)合。對基礎(chǔ)課程，側(cè)重考核學(xué)生對知識的理解掌握；對于實踐性較強專業(yè)課程則側(cè)重考核學(xué)生動手操作的能力。
以物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)新模式為目標，設(shè)計物業(yè)管理專業(yè)全套職業(yè)實踐的能力單元，并就每一職業(yè)能力單元制定職業(yè)能力標準和考核標準，進而設(shè)置課程和選擇匹配的實踐教學(xué)方式，建立與理論教學(xué)體系相輔相成的實踐教學(xué)體系。
物業(yè)管理專業(yè)是實踐性很強的新興專業(yè)。，構(gòu)建一個有廣泛行業(yè)認可度的高職物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)體系，積極與企業(yè)等用人單位合作制定相關(guān)的課程體系、教學(xué)模式等，培養(yǎng)出社會需要的高素質(zhì)人才，對構(gòu)建和完善高現(xiàn)代高等職業(yè)教育教學(xué)體系具有積極的現(xiàn)實意義。
參考文獻：
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Fang Li；Wen Xiaoyun
（陜西省警官職業(yè)學(xué)院，西安 710043）
（Shaanxi Vocational College of Police，Xi'an 710043，China）
摘要：本文通過對目前物業(yè)管理專業(yè)與行業(yè)發(fā)展模式現(xiàn)狀的探索和調(diào)研，結(jié)合陜西警官職業(yè)學(xué)院的具體情況，對陜西警官職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)今后人才培養(yǎng)模式的方向以及與行業(yè)深度合作方式作進一步的研究和探討。
Abstract: Based on the current situation research of property management and professional development mode, with the specific circumstances of Shaanxi Vocational College of Police, it has a further study and discussion for the future direction of professional training mode and depth of cooperation with the industry in Shaanxi Vocational College of Police.
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 人才培養(yǎng)模式 校企合作
Key words: property management；training mode；school-enterprise cooperation
中圖分類號：G42文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）32-0201-02
1我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
物業(yè)管理從80年代末才進入中國，但自20世紀90年代以來在中國發(fā)展迅猛，現(xiàn)從業(yè)人員達300多萬人，可以預(yù)見其未來的空間很廣闊。從這個意義上講，高職院校的物業(yè)管理專業(yè)是一個市場需求量相當大的專業(yè)，這一客觀現(xiàn)實為專業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。
就目前整體形勢而言，大多數(shù)從業(yè)人員的知識水平不高、專業(yè)素質(zhì)不精、缺乏相關(guān)的知識技能培訓(xùn)，整體水平不高，這種參差不齊的業(yè)務(wù)水平狀況，與業(yè)主對從業(yè)人員的過高要求之間存在嚴重落差，明顯不適應(yīng)，這種不平衡的現(xiàn)象，嚴重制約了行業(yè)的發(fā)展。
面對我國目前的物業(yè)管理行業(yè)，社會給我們提出了更高的要求，各企業(yè)都希望學(xué)校為他們培養(yǎng)出具有專業(yè)技能的一批高素質(zhì)、綜合性人才，以滿足企業(yè)對人才的需求，但目前我國的物業(yè)管理高職專業(yè)教育發(fā)展明顯跟不上步伐，還不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需求，傳統(tǒng)本科或?qū)？平逃膶W(xué)科體系模式不適合當前時代的發(fā)展，同時，這種教育模式下培養(yǎng)出的人才缺乏對物業(yè)管理方面解決實際問題的能力，這個問題亟待我們解決。
2我國物業(yè)管理行業(yè)人才需求現(xiàn)狀分析
物業(yè)管理和服務(wù)對象有著很大的差異，需要一批熟悉各物業(yè)特點，掌握常規(guī)管理和實際操作能力的實用型技術(shù)人才；而另一方面,由于每種物業(yè)的管理服務(wù)工作都會涉及到房屋設(shè)備、公共設(shè)施的維修養(yǎng)護，公共區(qū)域的治安、環(huán)衛(wèi)、交通等綜合管理與經(jīng)營，需要有一批懂得企業(yè)管理與經(jīng)營、經(jīng)濟分析、公共關(guān)系學(xué)等復(fù)合型通用人才。
3現(xiàn)階段物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀
目前我國物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式已經(jīng)形成了成三種：一是以服務(wù)為中心的人才培養(yǎng)模式；二是以技術(shù)為中心的人才培養(yǎng)模式；三是復(fù)合型的人才培養(yǎng)模式。
4陜西警官職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)與行業(yè)結(jié)合現(xiàn)狀分析
4.1 我院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的建立針對我院具體和實際的情況，在制定和優(yōu)化物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案過程中，我們應(yīng)具體考慮到兩個方面：第一，要充分強調(diào)本專業(yè)的行業(yè)特色，兼顧本專業(yè)基本特點；第二，要考慮專業(yè)的實踐性和應(yīng)用性，在理論學(xué)習(xí)的同時，要注重實踐能力的培養(yǎng)。具體來說，所做的工作主要有：
①物業(yè)管理教研室成立專業(yè)指導(dǎo)委員會；
②2009年5-6月，物業(yè)管理教研室開展專業(yè)調(diào)研，并進行行業(yè)崗位群分析；
③召開專家研討會，獲得物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)專家的意見和建議，建立物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式；
④2009年9月，物業(yè)管理專業(yè)開始正式招生；
⑤2010年5月，再深入市場做調(diào)研，進一步修訂和完善人才培養(yǎng)方案。
4.2 現(xiàn)階段我院物業(yè)管理專業(yè)與行業(yè)結(jié)合現(xiàn)狀分析
4.2.1 實習(xí)基地的建立2009年8-9月，與西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、陜西騰捷置業(yè)有限責任公司、西安錦園物業(yè)管理有限責任公司、陜西大洋立恒物業(yè)管理有限責任公司和學(xué)院后勤處、財務(wù)裝備處簽訂共建實習(xí)實訓(xùn)基地協(xié)議；2010年10月，與北京康景物業(yè)管理有限責任公司簽訂“頂崗輪崗實習(xí)基地協(xié)議”。
4.2.2 現(xiàn)場教學(xué)《物業(yè)設(shè)施設(shè)備與管理》、《房屋構(gòu)造與管理》、《物業(yè)安全管理》等課程由兼職教授承擔。通過行業(yè)專家現(xiàn)場教學(xué)，使學(xué)生直觀了解相關(guān)知識，使理論知識更多地和企業(yè)實際結(jié)合起來，也使企業(yè)學(xué)生有所了解和認識，為以后的頂崗實習(xí)或者畢業(yè)實習(xí)打下基礎(chǔ)。
4.2.3 邀請相關(guān)專家講座聘請陜西知名物管公司的行業(yè)專家就物業(yè)管理專業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、最新發(fā)展動態(tài)等作專題報告，以擴大學(xué)生的學(xué)術(shù)視野。
4.2.4 職業(yè)資格證書考試培訓(xùn)的開展2009年9月，與西安市房管局培訓(xùn)中心簽訂共建“全國物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格考試考點”協(xié)議；2010年11月底聯(lián)合西安市房屋管理局組織物管員資格證書考試，要求學(xué)生必須獲得物管員上崗資格證書。我系第一次物業(yè)管理員資格考試已經(jīng)順利通過和考試，學(xué)生通過率高達99%以上。
4.2.5 頂崗實習(xí)頂崗實習(xí)是指學(xué)生根據(jù)學(xué)校教學(xué)計劃的要求，在規(guī)定的教學(xué)時限內(nèi)，按照學(xué)校實習(xí)教學(xué)計劃的安排，在企事業(yè)單位相關(guān)實踐崗位上進行的實踐學(xué)習(xí)活動。通過頂崗實習(xí)，一方面企業(yè)可以在頂崗實習(xí)過程中選擇有敬業(yè)精神、業(yè)務(wù)能力強的學(xué)生作為企業(yè)的儲備人才，提高企業(yè)管理與服務(wù)水平、降低用人成本；另一方面，學(xué)校通過學(xué)生頂崗實習(xí)可以提高學(xué)校知名度、降低辦學(xué)實踐成本、彌補在專業(yè)實踐教學(xué)過程中存在的設(shè)備、設(shè)施不齊全、實踐指導(dǎo)師資力量薄弱、實踐效果差的不足，更重要的是提高了學(xué)生的就業(yè)能力，培養(yǎng)符合市場需求、滿足企業(yè)用人要求、具有實用技能與發(fā)展?jié)撃艿膹?fù)合型人才。我院2009級部分學(xué)生寒假在西安錦園物業(yè)管理有限公司頂崗實習(xí)，受到了該公司的好評和認可，并在新開學(xué)給學(xué)生進行了寒假實習(xí)心得的交流和匯報。
4.2.6 訂單式培養(yǎng)我院經(jīng)濟管理系畢業(yè)學(xué)生59名到北京康景物業(yè)管理有限公司實習(xí)，因為實習(xí)效果良好，我院2011年6月10日與康景集團北京物業(yè)管理分公司達成合作辦學(xué)的“訂單式培養(yǎng)”協(xié)議，這是我院校企合作方面訂單式培養(yǎng)的首次突破。
5陜西警官職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的探討
5.1 完善教學(xué)手段，讓企業(yè)參與高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案的制定為了向社會輸送高素質(zhì)的復(fù)合型人才，應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)帶進高校，多與企業(yè)交流，使用人單位提前介入專業(yè)，關(guān)心和支持本專業(yè)的發(fā)展，讓企業(yè)在物業(yè)管理人才的培養(yǎng)上掌握更多的主動權(quán)，使其從人才的被動接受轉(zhuǎn)為積極參與，從而進一步完善教學(xué)手段，參與人才培養(yǎng)方案的制定，讓高校的講臺變得更加開闊。我院物業(yè)管理教研室特別針對北京康景物業(yè)管理公司的需求有針對性的制訂了“康景班物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案”，并與企業(yè)持續(xù)的探討和磋商。
5.2 推行“校企結(jié)合”的人才培養(yǎng)模式，訂單式培養(yǎng)的進一步的落實與優(yōu)化“校企合作”就是充分利用學(xué)校和企業(yè)兩種資源,學(xué)校和物業(yè)服務(wù)企業(yè)密切配合,融為一體,共同培養(yǎng)物業(yè)管理人才。而“訂單式”培養(yǎng)使學(xué)校按照企業(yè)的要求培養(yǎng)人才，進一步提高物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)技能。我院物業(yè)管理教研室針對訂單式培養(yǎng)提出2+1的人才培養(yǎng)模式。
5.3 師資隊伍的建設(shè)，培養(yǎng)雙師型教師，選派優(yōu)秀教師到企業(yè)掛職鍛煉由于物業(yè)管理行業(yè)涉及面較廣、實踐性較強,因此物業(yè)管理專業(yè)注重建設(shè)具有“教學(xué)能力強、實踐技能高”的“雙師”型的師資隊伍。專業(yè)老師滲入行業(yè)、深入企業(yè)，不做外行，參與物業(yè)管理企業(yè)的運作，為企業(yè)的改革、發(fā)展出謀劃策，為企業(yè)提供培訓(xùn)、咨詢等服務(wù)。我院物業(yè)管理專業(yè)團隊于2011年7月加入西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會成為會員，進一步提高行業(yè)企業(yè)參與力。
5.4 提高實習(xí)水平，加強校內(nèi)外實踐基地建設(shè)實踐基地包括校外基地和校內(nèi)基地，校外基地主要是指企業(yè)，而校內(nèi)基地則指的是物業(yè)管理專業(yè)實驗室。加強校外實踐基地的建設(shè)，要擴大和加強與企業(yè)的長期合作關(guān)系，從而建立一批穩(wěn)定的校外實習(xí)基地和產(chǎn)學(xué)研基地。除此之外，物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的實踐能力和創(chuàng)新能否得到培養(yǎng)和提升，需要創(chuàng)造一種較為真實的“虛擬場景”，增加綜合實踐訓(xùn)練，加強實訓(xùn)場室建設(shè)，以切合實際的仿真教學(xué)環(huán)境，讓學(xué)生親身去做、去體驗、去揣摩，應(yīng)對在實施現(xiàn)場隨時可能發(fā)生的各種突況，使學(xué)生直接深入到科研和生產(chǎn)第一線，增強學(xué)生對社會的了解和提高實踐工作能力。
5.5 舉辦專業(yè)技能大賽為了進一步提高學(xué)生的動手實踐能力和綜合職業(yè)素質(zhì)的提高，可舉辦“模擬物管公司大賽”、“模擬物管公司投標大賽”等多種專業(yè)技能大賽，要求學(xué)生以工作團隊的形式參加，并由專業(yè)教師指導(dǎo)。預(yù)賽由專業(yè)教師當評委，而決賽由物管公司的客座教授擔任評委，從而激發(fā)學(xué)生參與的積極性和培養(yǎng)團隊協(xié)作意識。
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供方：
需方：
經(jīng)友好協(xié)商，供方需方提供《數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)》(單機精英版)，雙方達成以下協(xié)議：
一、供貨：供方必須在需方合同簽定之日起兩天內(nèi)將《數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)》(單機精英版)所包括的應(yīng)用軟件產(chǎn)品（650M光盤為介質(zhì)）運輸至需方指定地點。
二、安裝：供方負責為需方安裝《數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)》（單機精英版）的一切相關(guān)軟件。供方必須保證提供的應(yīng)用軟件產(chǎn)品能正常、安全、穩(wěn)定地運行，而且必須提供該應(yīng)用軟件產(chǎn)品所有的操作手冊以及使用說明書等所有相關(guān)資料。安裝工作應(yīng)運抵后即時完成。
三、調(diào)試：供方在對《數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)》(單機精英版)的安裝工作結(jié)束后，必須立即開始對該應(yīng)用軟件產(chǎn)品進行調(diào)試并協(xié)助需方進行初始化工作，調(diào)試工作所需的設(shè)備由供方自行解決，供方在需方工作現(xiàn)場對本次合同所提供的應(yīng)用軟件產(chǎn)品進行調(diào)試時，需方應(yīng)盡量配合供方的工作并提供方便。調(diào)試的內(nèi)容包括系統(tǒng)的可操作性、可使用性。
四、培訓(xùn)：供方在應(yīng)用軟件產(chǎn)品調(diào)試工作完成后即開始進行培訓(xùn)工作。培訓(xùn)工作的地點可有供需雙方協(xié)商，原則上一般設(shè)在需方的工作場所。供方將為需方提供一次免費培訓(xùn)，若需方需要供方繼續(xù)提供培訓(xùn)服務(wù)，則需向供方現(xiàn)場即時支付100元人民幣/課次的培訓(xùn)費。
五、維護：在《數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)》（單機精英版）合格驗收之日起，供方必須對該應(yīng)用軟件產(chǎn)品提供終身電話技術(shù)支持以及三個月內(nèi)兩次上門的免費維護。供方在接到需方的上門維護通知后，若無特殊情況必須在24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場維護。超出約定維護期后，需方若需要上門維護，須按照每次50元人民幣的規(guī)定即時向上門維護人員支付維護費用。
六、版權(quán)：供方必須保證提供給需方的《數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)》（單機精英版）是供方擁有獨立版權(quán)的正版軟件，該系統(tǒng)的版權(quán)以及相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)完全歸屬供方，使用權(quán)屬需方。未經(jīng)供方許可，需方不得出售和轉(zhuǎn)讓該系統(tǒng)，并且不得在本合同范圍以外的其他地方使用該系統(tǒng),也不得翻制出版隨附的“用戶手冊”等相關(guān)資料。供方如發(fā)現(xiàn)需方發(fā)生了上述行為，供方有權(quán)對需方提出索賠。
七、結(jié)算：本合同總金額為人民幣壹仟元整（1000.00），需方支付的方式為人民幣現(xiàn)金或支票。需方須在供方將貨物送抵上門時即一次性支付給供方本合同的全部合同款項。
八、其他：
1、違約責任：
因供方原因造成《數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)》（單機精英版）不能正常運行或其他不符合該合同的約定事項，一切責任由供方承擔。
需方應(yīng)嚴格按照合同要求執(zhí)行合同款項，否則供方有權(quán)收回產(chǎn)品的使用權(quán)并停止相應(yīng)服務(wù)。需方在使用過程中應(yīng)嚴格按照供方提供的操作規(guī)程進行日常操作，如因操作不當或疏忽造成工作數(shù)據(jù)丟失等責任事故，供方不承擔任何責任。
2、合同糾紛解決方式：由甲乙雙方友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向仲裁委會員申請仲裁或向沙坪壩區(qū)法院提訟。
3、本合同由供需雙方簽字，蓋章后生效。本合同一式二份，供需雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力。
供方需方
一、工作完成情況
（一）全力以赴,通力協(xié)助，確保物業(yè)管理服務(wù)大廳按時啟動
為進一步規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理和信息服務(wù)水平，按照市政府及局領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，從年初開始，小區(qū)辦負責組織開發(fā)建設(shè)了沈陽市物業(yè)行業(yè)信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)由沈陽物業(yè)網(wǎng)、沈陽市物業(yè)內(nèi)部信息管理系統(tǒng)和沈陽市物業(yè)管理市場服務(wù)大廳三個部分組成。信息服務(wù)部與大連海心計算機公司，通力協(xié)作，一邊積極參與軟件研發(fā)工作，一邊建設(shè)服務(wù)大廳，克服了重重困難，歷經(jīng)8個月的努力工作，確保了物業(yè)行業(yè)信息管理系統(tǒng)按時開通。于9月20日，舉行了全國第一個物業(yè)管理有形市場—沈陽市物業(yè)管理服務(wù)大廳啟動儀式。使我市物業(yè)行業(yè)步入信息化管理的良好開端，在規(guī)范發(fā)展的道路得到了進一步的提升。特別版權(quán)所有是沈陽市物業(yè)管理市場服務(wù)大廳的啟動運行，為全市居民和物業(yè)服務(wù)單位提供了一個查詢和監(jiān)督的平臺，也為政府的有效監(jiān)督管理提供了基礎(chǔ)保證。受到了市領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定及國內(nèi)行業(yè)同仁的高度贊譽。
（二）系統(tǒng)采集，不斷完善，充實物業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)和沈陽物業(yè)網(wǎng)內(nèi)容
為廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提供更多的詳實的信息，使他們能夠隨時查閱物業(yè)管理的政策、法規(guī)，是我們建設(shè)沈陽市物業(yè)行業(yè)信息管理系統(tǒng)的初衷之一。因此，我部組織各區(qū)小區(qū)辦重新采集了物業(yè)管理方面的數(shù)據(jù)（主要包括：物業(yè)管理企業(yè)信息、物業(yè)管理項目信息和物業(yè)企業(yè)人員信息）。并由專人對采集上的信息進行匯總、統(tǒng)計，且先后三次組織相關(guān)人員對數(shù)據(jù)進行校對，保證了各方面信息的詳盡、準確、系統(tǒng)。同時，將《物業(yè)管理條例》、《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等國家、省、市物業(yè)管理方面的政策法規(guī)文件共74件，上傳到沈陽物業(yè)網(wǎng)和服務(wù)大廳的觸摸屏上，供廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)查閱。并將物業(yè)管理企業(yè)信息、物業(yè)管理項目信息和政策法規(guī)在物業(yè)服務(wù)大廳的大屏幕上滾動播放，真正做到了信息、數(shù)版權(quán)所有據(jù)的即時更新和共享的體系。
（三）打造平臺，制作專題，真實展示企業(yè)風采
為確保業(yè)主能夠擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)公平競爭提供一個廣闊的服務(wù)平臺。至物業(yè)行業(yè)信息管理系統(tǒng)投入使用以來，我們先期選擇了萬科、銀基等10個服務(wù)質(zhì)量較好、管理水平較高的物業(yè)管理企業(yè)，制作了專題宣傳片，主要宣傳企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和管理情況等。在物業(yè)服務(wù)大廳大屏幕上定期播放，供廣大業(yè)主和社會各界了解企業(yè)的信息。播放以來，受到廣大業(yè)主的熱烈歡迎，特別對廣大業(yè)主擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè)提供了基礎(chǔ)保證。
（四）完善制度，明確責任，保障物業(yè)行業(yè)信息管理系統(tǒng)良性運行
沈陽市物業(yè)行業(yè)信息管理系統(tǒng)實屬我市在物業(yè)管理工作的創(chuàng)新嘗試，在全國屬于首創(chuàng)。特別是物業(yè)管理服務(wù)大廳的投入使用，直接體現(xiàn)了向服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變。考慮到上述因素，及大廳工作人員基本為各部門抽調(diào)人員的實際情況。經(jīng)請示領(lǐng)導(dǎo)同意，我部制定了《沈陽市物業(yè)管理服務(wù)大廳工作制度》，并正與海心公司著手制定《沈陽市物業(yè)行業(yè)信息管理系統(tǒng)運行規(guī)則》等一系列的運行制度。通過落實制度，明確責任，實施目標明確，分工具體，既分工又合作的工作方式，確保了信息系統(tǒng)的良性運行，
（五）開展培訓(xùn)，強化學(xué)習(xí)，提高市、區(qū)兩級工作人員操作水平
隨著物業(yè)內(nèi)部管理信息系統(tǒng)的投入使用，對市、區(qū)兩級行政主管部門人員的計算機操作水平要求越來越高，為此，我部組織全市17個區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）物業(yè)行政主管部門工作人員，進行了集中培訓(xùn)。同時，考慮到市內(nèi)7區(qū)物業(yè)管理企業(yè)較多，管理項目較大的實際情況，又增加了一期培訓(xùn)班。使全市物業(yè)管理行政部門人員都能夠熟練的操作信息管理系統(tǒng)。實現(xiàn)了市、區(qū)快速信息傳遞、反饋和監(jiān)督管理機制。
（六）深入宣傳，科學(xué)規(guī)劃，努力普及物業(yè)管理知識
為讓廣大業(yè)主充分了解物業(yè)管理的相關(guān)知識，充分地行使業(yè)利；使物業(yè)管理企業(yè)認真執(zhí)行法律制度，切實履行好服務(wù)職能。一是開設(shè)了物業(yè)管理政策咨詢解答窗口，接待業(yè)主對物業(yè)管理方面的投訴和物業(yè)管理政策的咨詢；二是利用大屏幕關(guān)注率高的特點，按時播放《發(fā)展中的沈陽物業(yè)》、《物業(yè)管理是怎樣煉成的》等一系列的宣傳片，達到圖文并貌；三是設(shè)立書報欄，把《中國物業(yè)》、《沈陽物業(yè)》、《中國建設(shè)報》等物業(yè)管理相關(guān)報刊、雜志供廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)閱讀。
二、2007年工作計劃
（一）發(fā)揮媒體作用，展現(xiàn)服務(wù)大廳功能
一是與電視臺、電臺、沈陽報業(yè)集團等部門聯(lián)合，公開物業(yè)市場服務(wù)大廳的熱線電話及介紹服務(wù)大廳的大屏幕、觸摸屏播放的信息。
二是與相關(guān)媒體開展評優(yōu)活動，入選的物業(yè)管理企業(yè)要將經(jīng)營業(yè)績等情況，拿到服務(wù)大廳進行展示，借此機會，讓全市業(yè)主了解到市場服務(wù)大廳是物業(yè)管理信息的集散地，同時，在服務(wù)大廳舉行頒獎儀式，邀請社會各界參加。
（二）加快系統(tǒng)建設(shè)，提高信息化程度
一是完成物業(yè)信息系統(tǒng)的二期研發(fā)。目前，我們已建立了以市小區(qū)辦為主體，以區(qū)小區(qū)辦為分支的內(nèi)部管理系統(tǒng)。明年，要在此基礎(chǔ)上要將管理系統(tǒng)深入到物業(yè)管理企業(yè)，實現(xiàn)市、區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)的三級管理體系，提高辦事效率，促進行業(yè)的快速發(fā)展。
二是建設(shè)沈陽住宅區(qū)的電子地圖。要將我市住宅區(qū)的位置、管理狀況、產(chǎn)權(quán)類型等全部在電子地圖上進行標注，即可以隨時查詢某個住宅小區(qū)的位子又可以了解該住宅小區(qū)的管理狀況。
（三）擴展業(yè)務(wù)氛圍，提升大廳服務(wù)功能
一是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)場開標。目前，大屏幕能夠?qū)ξ飿I(yè)管理招投標現(xiàn)場進行轉(zhuǎn)播，明年要實現(xiàn)在市場服務(wù)大廳進行現(xiàn)場開標。并力爭實現(xiàn)現(xiàn)場招投標。
二是開設(shè)企業(yè)宣傳欄。在繼續(xù)制作企業(yè)宣傳片的基礎(chǔ)上，在市場服務(wù)大廳開設(shè)企業(yè)宣傳欄，鼓勵物業(yè)企業(yè)將印刷宣傳小冊子在大廳宣傳欄內(nèi)擺放，供廣大業(yè)主拿閱。
（四）舉辦聯(lián)誼活動，擴大服務(wù)大廳影響
以座談會的形式，定期組織全市物業(yè)管理企業(yè)代表，業(yè)主代表進行交流（可利用局內(nèi)的會議室），使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠面對面，形成良性的互動。一方面物業(yè)管理企業(yè)可以了解到業(yè)主的需求，另一方面業(yè)主也能夠了解到物業(yè)企業(yè)的服務(wù)狀況。同時，在活動結(jié)束后，請相關(guān)人員到大廳進行參觀，由專人講解大廳的功能，逐步擴大影響力，搞活市場，推動行業(yè)發(fā)展。
（五）加強窗口管理，樹立一流服務(wù)意識
一是作好物業(yè)管理政策咨詢解答工作。做到一般投訴一次性處理解決，當場解決不了復(fù)雜問題，在受理后轉(zhuǎn)物業(yè)部進行處理。
二是作好物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)業(yè)主工作。進一步規(guī)范工作程序和辦事流程。積極配合物業(yè)管理處對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，作好物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批、年檢、晉級等要件的收發(fā)工作。
三是作好維修資金業(yè)務(wù)辦理工作。做到當天受理的維修資金的更名、過戶、退還要件，當天轉(zhuǎn)給維修資金部，縮短工作時間、提高工作效率，更好的為廣大業(yè)主服務(wù)。
購房者選擇物業(yè)項目，應(yīng)該充分考慮物業(yè)項目所處的地理位置、戶型、周邊環(huán)境、開發(fā)商的資信情況，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。
購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意查驗開發(fā)商的五證。交付定金，簽訂認定書。選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同。再交付購房款，辦理銷售或預(yù)售備案登記。
在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請專業(yè)的房地產(chǎn)律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險。
一、關(guān)于五證
有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。
1、復(fù)印件要注意看原件。
2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。
3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。
二、關(guān)于公攤面積
建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。
1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。
3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。
三、關(guān)于房產(chǎn)證
建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。
1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。
四、關(guān)于書面通知
合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。
1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。
五、關(guān)于所售房屋的坐落位置
陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。
對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認。
六、關(guān)于所售房屋的抵押
有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。
1、在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。
2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責任。
七、關(guān)于物業(yè)管理公約
《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。
1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標的方式介入。
2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。
3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。
八、關(guān)于各方責任范圍
如果因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。
1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)；消防安全管理；應(yīng)對措施
1引言
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的推行和發(fā)展，催生了很多服務(wù)型的新興企業(yè)，比如小區(qū)物業(yè)消防安全管理服務(wù)行業(yè)，就是當前非常受人矚目的行業(yè)。從本質(zhì)上說它屬于一種綜合的管理服務(wù)體系，而消防安全是服務(wù)體系中的一個重要的內(nèi)容，為的就是為小區(qū)居民提供一種安全、健康、舒心的居住環(huán)境。但是由于各種主觀因素和客觀因素的緣由，導(dǎo)致消防安全工作不能在小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理順利地實施，甚至還出現(xiàn)了嚴重的火災(zāi)事故和人員傷亡的現(xiàn)象，這已經(jīng)嚴重地影響了小區(qū)居民乃至社會群眾的人生財產(chǎn)安全。因此，消除小區(qū)物業(yè)消防的安全隱患以及加強居民的消防安全意識工作迫在眉睫，政府相關(guān)部門以及小區(qū)物業(yè)管理人員必須對此高度的重視，提出解決的措施，保證小區(qū)居民的人身財產(chǎn)安全。
2小區(qū)物業(yè)消防安全方面存在的隱患
2.1小區(qū)建設(shè)整體缺乏安全消防設(shè)計和規(guī)劃
現(xiàn)在很多小區(qū)在最開始的立項設(shè)計上沒有完全將整體的消防規(guī)劃設(shè)計納入到其中，不符合國家頒發(fā)的《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求和相關(guān)規(guī)定，在消防設(shè)施及器材的配備和使用上都沒有按照嚴格的標準來。特別是一些房地產(chǎn)的開發(fā)生為了降低購買消防設(shè)施的成本，進而獲得更大的利益，而使用不合格標準的消防設(shè)備，或者器材配套根本不齊全，小區(qū)多個地方根本沒有配備消防器材。除此之外，某些小區(qū)的暖氣管道以及煤氣管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等現(xiàn)象非常常見。以上這些現(xiàn)象都十分容易導(dǎo)致火災(zāi)事故或者是意外情況的發(fā)生，存在著很大的安全隱患，倘若一旦出現(xiàn)問題，后果將不堪設(shè)想。
2.2沒有將消防安全管理的相關(guān)內(nèi)容引入到小區(qū)的物業(yè)管理中
當前我國小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來發(fā)展迅速，但是仍然存在著不少弊端，值得引起大家的重視和關(guān)注。尤其是在小區(qū)物業(yè)消防安全管理方面上，存在著些許問題，具體來說主要體現(xiàn)在以下這幾個方面：1.小區(qū)物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容和精力都放在了防盜問題上，對于消防安全管理的責任不到位，沒有重視起來，甚至沒有與之相關(guān)的比較完善的小區(qū)物業(yè)消防安全應(yīng)急預(yù)案。2.物業(yè)公司的工作人員自身的管理能力以及專業(yè)素質(zhì)不強，沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和訓(xùn)練，對消防安全的相關(guān)知識理論掌握得不夠透徹，甚至連基本的消防器材的操作都不會，這是非常嚴重的問題。這就意味著一旦有意外事故發(fā)生，小區(qū)居民將無法得到最有效的疏散和安全保障。
2.3小區(qū)居民的消防安全意識不強
隨著人們生活水平的提高，對生活的基本要求已不再局限于溫飽上，將更多的心思放在了追求生活的品質(zhì)和審美上。因此，在裝修房子和購買家具時，過分追求個性化和好看的裝飾，在裝修材料以及材質(zhì)上沒有充分的考慮，導(dǎo)致使用的家具材料都是非常容易燃燒的，有很大的安全隱患。還有一點非常重要的就是，小區(qū)居民的消防安全意識不強，反倒是防盜意識非常強烈，幾乎各家各戶的陽臺窗戶都裝了防護欄，以防小偷破窗而入。但是這樣一來，小區(qū)的整棟樓都是護欄的話，倘若發(fā)生火災(zāi)或是意外情況，不利于逃生和疏散。
3應(yīng)對小區(qū)物業(yè)消防安全問題的對策
3.1小區(qū)物業(yè)管理嚴格按照規(guī)定要求進行消防規(guī)劃設(shè)計
隨著地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國家對于小區(qū)物業(yè)消防安全管理行業(yè)也提出了最新的要求，對此還制定了相關(guān)的法律法規(guī)，對消防器材購置的標準進行了硬性的規(guī)定，不得使用不合格的消防設(shè)施。除此之外，消防安全設(shè)計單位在編寫消防設(shè)計備案時，一定要嚴格按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》等國家頒布的相關(guān)法律的要求和規(guī)定。消防部門要嚴格審查和監(jiān)督小區(qū)消防安全管理的每一個細節(jié)，實實在在地落實每一步。另外，當?shù)氐墓蚕辣O(jiān)督機構(gòu)也要肩負起該肩負的職責，對小區(qū)物業(yè)消防管理的每一個環(huán)節(jié)嚴格地把控和驗收，對于不符合規(guī)定和標準的，要責令其進行整改和完善，保證小區(qū)物業(yè)的消防安全管理順暢進行。
3.2明確小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的消防安全職責
明確小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的消防安全職責就是要求小區(qū)物業(yè)管理部門嚴格遵守《中華人民共和國憲法》中的相關(guān)規(guī)定，對消防安全管理的事務(wù)以及工作職責做到心中有數(shù)，制定滿足生活實際的消防安全管理條例。最好是能組織起一個志愿消防隊，定期對小區(qū)的消防安全進行排查和巡視，保證能在第一時間對突發(fā)狀況進行控制和營救；另外就是定期對小區(qū)的消防器材和設(shè)施進行保養(yǎng)和維護，定期組織消防演習(xí)，提高居民的逃生本領(lǐng)。
3.3提高小區(qū)居民的消防安全意識
一是對小區(qū)物業(yè)的管理人員進行消防安全知識的培養(yǎng)和專業(yè)技能的訓(xùn)練，通過一系列的教育活動和培訓(xùn)讓每一個消防安全管理人員深刻認識到消防安全管理的必要性；二是小區(qū)物業(yè)的管理人員可以定期開展消防活動，宣傳消防安全的重要性，讓每一位小區(qū)居民自發(fā)地參與進來，從自身做起，然后傳遞給更多的人這種消防安全的意識。同時也在一定程度上提高了小區(qū)居民的消防安全自救的能力。
參考文獻
[1]熊文林.淺談小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問題及對策[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2016（9）.
[2]周建明.淺析居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀與對策[J],科技與企業(yè),2014（9）.
關(guān)鍵詞：物業(yè)智能化 教學(xué) 問題
物業(yè)智能化是我國的一個新興項目和朝陽行業(yè)，社會對該類人才的需求非常大，但矛盾的是許多學(xué)校并不能培養(yǎng)出合格的學(xué)生，因為它要求學(xué)生在擁有扎實理論基礎(chǔ)的同時更應(yīng)具備較強的動手能力。為了適應(yīng)社會的需求，我院特開展物業(yè)管理專業(yè)樓宇智能化的課程教學(xué)，由于是新的課程，還存在著一些問題。
一、目前存在的問題
從行業(yè)需求看，物業(yè)智能化企業(yè)都想招到既有扎實理論基礎(chǔ)，又有較強動手能力、團隊合作精神和自主學(xué)習(xí)能力的學(xué)生，能夠馬上上崗，以節(jié)省培訓(xùn)費用。但我們物業(yè)的學(xué)生總擔心自己所學(xué)無法勝任或水平不夠而選擇改行。這體現(xiàn)出課程教學(xué)與行業(yè)需求存在錯位。
1、“壓縮版”教學(xué)。效仿本科的“壓縮版”教學(xué)，強調(diào)以理論教學(xué)為主，忽視動手能力。我校《樓宇智能化》課程一共72學(xué)時，但實訓(xùn)課程僅有24學(xué)時，達不到訓(xùn)練學(xué)生動手能力的效果。
2、教學(xué)計劃滯后。對于要適應(yīng)信息迅速變化的物業(yè)智能化行業(yè)而言，需要根據(jù)行業(yè)的最新需要及時修改教學(xué)計劃。而現(xiàn)在的教學(xué)計劃都是在前一年就制定好的并按部就班的實施，這不僅體現(xiàn)不出“新”，還使學(xué)生不能第一時間學(xué)到行業(yè)的新技術(shù)。
3、實訓(xùn)教學(xué)環(huán)境不足。物業(yè)智能化涵蓋樓宇自動控制、LonWorks EIP 教育培訓(xùn)、智能家居控制、消防火災(zāi)自動報警、綜合布線、衛(wèi)星有線電視、閉路電視監(jiān)控與防盜報警、停車場管理、一卡通、背景音樂、可視對講等11個系統(tǒng)。由于是新開課程，我院目前的實訓(xùn)系統(tǒng)僅有一半，且未實現(xiàn)對學(xué)生課后開放。
4、未設(shè)置相關(guān)配套課程。物業(yè)智能化要求學(xué)生同時具備理論知識和動手能力，除了該行業(yè)自身的知識，還需具備相關(guān)知識，如電工學(xué)、電子學(xué)、繪圖學(xué)、工具使用與操作學(xué)等等。而我院并未配置這些相關(guān)課程的教學(xué)，因此物業(yè)學(xué)生在實訓(xùn)教學(xué)中往往不知道如何看圖紙、繪圖紙、使用工具及拆裝設(shè)備元件等等。
5、教師不夠?qū)I(yè)。該門課程的理論和實訓(xùn)教師均為非專業(yè)，理論教師出身工廠的高級工程師，對機器設(shè)備的運作原理、構(gòu)造、維護等都很在行，現(xiàn)為我院的副教授。雖然其原工作背景與物業(yè)智能化在某種程度上有一定相關(guān)性，但畢竟不是正統(tǒng)科班出身。實操教師是物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的，但早期并未學(xué)習(xí)和接觸過物業(yè)智能化這個新鮮事物，由于缺乏理論和實操經(jīng)驗，在實操教學(xué)上并不能起到專業(yè)理想的效果。
6、學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力較低，主動性較差，對教師的依賴性較強。對于教師不教的或沒教好的內(nèi)容，學(xué)生也不會去學(xué)。
二、解決問題的建議
針對上述出現(xiàn)的問題和現(xiàn)象，本人提出一些改進建議和意見，主要有以下幾點：
1、堅持以“培養(yǎng)社會需求的人才”為原則。物業(yè)智能化需要的是具有扎實理論知識和較強動手能力的人才，兩者缺一不可，因此物業(yè)智能化課程教學(xué)應(yīng)將理論和實操并重。現(xiàn)在的72學(xué)時可延長至90學(xué)時，理論與實操的比重為。由于我院是高職院校，強調(diào)動手能力，實操課的學(xué)時甚至可以多于理論課。
2、在制定教學(xué)計劃時，應(yīng)設(shè)置相關(guān)配套課程或教學(xué)單元，幫助學(xué)生更好更完善地掌握物業(yè)管理樓宇智能化的知識。
3、提高教師專業(yè)業(yè)務(wù)水平，讓專業(yè)教師與社會接軌。教師應(yīng)擺脫教材的束縛，通過自學(xué)、外出培訓(xùn)、在行業(yè)企業(yè)掛職鍛煉等手段方法不斷為自己充電來提高自身的專業(yè)水平，還能及時將行業(yè)新的信息和動態(tài)反饋給學(xué)生，從而更好的進行教學(xué)。
4、改善實訓(xùn)環(huán)境，課后開放實訓(xùn)室。盡可能購置物業(yè)智能化涵蓋的所有實訓(xùn)項目系統(tǒng)，讓學(xué)生能充分了解和學(xué)習(xí)，面面俱到。規(guī)定課后開放時間，派教師或班干學(xué)生進行管理，讓有興趣的學(xué)生在課余也能進行實操訓(xùn)練，彌補課堂時間內(nèi)未做完的項目，提高動手能力。
5、改進考核方式，重視學(xué)生動手能力。對于像物業(yè)智能化這種對動手能力要求較高、實踐性較強的課程來說，期末考試可以取消筆試形式。建議采取以個人或小組為單位的課程設(shè)計、項目實訓(xùn)、答辯等考核方法。這樣可以提高學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力和動手能力。
6、完善網(wǎng)絡(luò)課程。將物業(yè)智能化的教學(xué)資源上傳到網(wǎng)絡(luò)上，使有興趣的學(xué)生在課后也能利用這些資源進行學(xué)習(xí)。教師還可以開通在線論壇或加入學(xué)生班級Q群，實時為學(xué)生提供答疑。
7、加強校企合作，聘請企業(yè)精英進入學(xué)堂開辦講座或上課。
三、結(jié)束語
通過上述分析，物業(yè)管理樓宇智能化行業(yè)要求學(xué)時不僅具有扎實的理論知識，還要具備較強的動手能力、自主學(xué)習(xí)能力等等。要使學(xué)生具備這些軟硬件素質(zhì)，除了對學(xué)生提出要求外，教師自身也要具備更高的素質(zhì)，這就要求教師必須具備接受新知識和新技術(shù)的能力。我院的物業(yè)智能化在這些方面還顯得不足，由于是新教學(xué)課程，還有改進的空間和時間。
參考文獻：
