時間：2023-08-23 17:00:11
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋繼承相關法律，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
人口老齡化是指高齡人口數占我國總人口比重增長的動態，以房養老是一種類似于“住房反抵押貸款”的新興養老概念。保險公司以此概念為基礎推出相關的保險產品。
一、發展以房養老保險的必要性
1.人口老齡化加劇，養老金缺口擴大
隨著人口老齡化問題的加劇，我國養老金的數額已經無法滿足長期給付。如何保障高齡群眾有充足的養老金進行養老已經成為國家和社會不得不解決的問題。單單依靠社會保險金已經無法提供高質量的晚年生活保障，只有適時購買商業保險采用商業保險和社會保險相結合的方式才可以保證晚年生活的品質。
2.養老機構發展差
我國一部分高齡群眾選擇去養老院安享晚年，而房產由子女繼承。這樣既解決了養老問題又使子女繼承了自己的財產。但是由于我國養老機構環境以及設施發展速度較為緩慢，其居住環境和基礎設施建設的發展速度遠遠低于高齡群眾的需求程度。全國高水平養老機構的增長速度遠遠低于人口老齡化的增長速度，而且高水平養老機構的費用也并非是大眾所能接受的，這一養老方式并不能徹底解決養老問題。
二、以房養老保險發展過程中面臨的問題
1.傳統養老觀念的束縛
中國人的傳統養老觀念是養兒防老，而以房養老方式恰恰與這種傳統養老觀念相悖。以房養老是指將具有自主房產所有權的房屋進行估值后抵押給保險公司，保險公司按照房屋估值來決定每個月應給予被保險人多少養老金。當被保險人故去后保險公司享有房產的處置權。保險公司將房產的價值抵扣養老金后剩余部分返還給其繼承人。由于保險公司享有最終的房屋處置權，所以很多老年人從心理上很難接受，對以房養老的模式也不是很認可。
2.保險公司對房價的走勢較為悲觀
從2009年后我國房屋成交價格持續走高，目前已經達到了短期內的高點。如果此時推出以房養老保險，當進行房產估值時可能會發生估值過高的情況。房屋如果想要有市場就不可能一直瘋長下去。如果一直保持高速度的增長，達到有價無市的狀態時只會影響其需求量。所以在此價格高位時保險公司對后市房價較為悲觀，認為房地產價格在后期可能會下跌。若推出以房養老保險，當被保險人去世后其房屋估值可能少于其支付養老金數額，保險公司可能面臨虧損狀態。
3.適用群體較小
由于傳統養老觀念的束縛，以房養老目前更適用于家里擁有兩套房產，且老人和子女單獨居住的家庭。在此類家庭當中，當高齡群眾以其中一套房產抵押購買以房養老保險后其可以將另外一套房產留給子女，而且當子女和老年人分開居住后年輕人不會因為老年人購買以房養老保險后而變得無家可歸，這既減輕了年輕人的負擔又提高了老年人的晚年生活質量。但以我國目前高昂的房產價格來看，擁有兩套房產的人群畢竟占少數，而較小的群眾基礎不利于其在全國范圍內推廣。
4.法律法規不健全
雖然2004年就已經提出以房養老的概念，但直到2014年我國才出臺了關于以房養老保險試點的相關法律文件。以房養老保險先在北京、上海、深圳、武漢四個城市展開，試點期限為兩年到2016年6月止。雖然提出了保險試點的相關文件，但是相配套的政策性文件還未出臺，這大大的限制了以房養老保險在我國的發展。
5.業務分割嚴重，無法統籌協調
在我國金融業分業監管，各金融機構雖職責明確但容易形成權力的真空地帶。保險公司并沒有抵押貸款的職能，如果貸款則必須向商業銀行申請，而投保人是與保險公司簽訂保險合同并不是銀行，銀行和保險公司業務上的無法協調性使得以房養老保險業務一再停滯。
三、發展以房養老保險的對策
1.加強政府宣傳引導
由于傳統養老觀念導致以房養老保險不被老年人接受，如果想要在我國順利地開展以房養老保險就需要政府加大宣傳工作，對老年人進行思想上的疏導工作，只有養老觀念的改善才能夠順利開展以房養老保險的后續工作。
2.完善相關法律制度
相關法律制度的不健全使得許多保險公司不敢開展以房養老保險，許多高齡群眾不敢購買以房養老保險。針對以上情況并結合我國人口老齡化加劇的國情，政府必須快速完善相關法律制度，只有當相關法律制度完備后以房養老保險才會進入快速發展時期。
3.推進金融體制改革
以房養老保險發展面臨困境的另一主要原因就是金融業分業監管導致權責分散。隨著時代的發展金融分業監管的弊端越來越突出，金融混業化的呼聲越來越高。隨著養老問題越來越尖銳，改革金融體制推動以房養老保險發展已成為大勢所趨，只有金融體制改革保險公司才能大力發展以房養老保險。
4.設計多種款式的保險產品，擴大群眾基礎
目前我國以房養老保險只有參與型和非參與型兩種款式。由于我國滿足相關以房養老保險要求的人口基數較少，如果想在全國范圍內大力推廣以房養老保險全面解決養老金缺口擴大的困境就必須推出適合更大規模人群的保險產品。
為了規避將來可能產生的矛盾糾紛，眼下越來越多的家庭選擇以事先協商、訂立家庭協議書的方式來安排房產、錢款、贍養等家庭重大問題。不過，由于許多人對法律一知半解，又缺乏專業人士的從旁指導，旨在“未雨綢繆”的家庭協議書往往到了最后卻成為一張廢紙。
老人還活著，如何“放棄”遺產？
上海市民顧老伯與老伴丁阿婆共育有三子一女，大兒子一家在國外定居，其他子女均居住在上海。二兒子顧青曾在東北插過隊，同滬成家后一直與父母居住在一起。考慮到顧青一家三口的經濟狀況不如其他兄弟姐妹，且常年照料二老生活，顧老伯遂召集子女協商今后自己的遺產分配。經多次商議后，全家人簽訂了一份家庭協議書，約定老夫妻倆的遺產由顧青繼承，其他子女自愿放棄遺產繼承。
2014年4月，丁阿婆去世，小兒子拒絕履行家庭協議書的約定，要求依法繼承母親的遺產。顧青無奈，尋求律師幫助，律師卻告知，該協議書中的遺產繼承部分無法律效力，小兒子的要求合法。
“我國的《繼承法》規定，繼承從被繼承人死亡時開始.遺產指的是公民死亡時遺留的個人合法財產。也就是說，只有在被繼承人死亡時，才會產生遺產，也才會產生繼承關系。老人既然還在世，就沒有遺產一說，子女又怎么能放棄遺產？”律師表示，子女即使做出放棄繼承的意思表示，也要在繼承開始后、遺產處理前。很多家庭協議書中會寫明對老人將來的遺產的分配，其實都是無效的。
贍養協議“說廢就廢”？
上海市民張老伯多年前與小兒子因房屋拆遷鬧了點矛盾，后一直隨大兒子一家生活。兩年前，張老伯就贍養問題和兩個兒子簽訂了家庭協議，將名下的一套產權房過戶給了大孫子，今后自己的晚年生活由大兒子及孫子照料，不需要小兒子贍養。
2014年年初，張老伯骨折后需要裝支架，他以無力承擔醫藥費及后續康復費為南，要求小兒子承擔贍養義務，每月給付500元贍養費。小兒子拿著家庭協議書氣憤地來到社區調委會：“三個人白紙黑字都簽了名，上面寫明了我不拿分文也不養老人，現在這張協議說廢就廢了？”
律師解釋：“《婚姻法》明確規定，子女不履行贍養義務時，無勞動能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養費的權利。也就是說，只要被贍養人要求你履行贍養義務，那無論雙方是否曾經對此進行過任何形式的約定，贍養人都必須承擔起相應的責任”贍養父母是國家法律規定的義務，子女之間就父母贍養問題的約定不能對抗國家法律。
律師認為，若涉及重大財產、房屋居住或戶籍問題，簽訂家庭協議書還是很有必要的，這樣一旦發生情況變化，就有據可依。訂立家庭協議有兩個原則：一、協議的內容不能與法律法規相悖，違背法律法規的協議是無效的；二、協議的內容要有可操作性，家庭協議書應寫得簡潔明了，對于吃不準的條款不妨事先咨詢一下相關法律人士。
問：5年前，我和前夫離婚的時候，我們約定將一套共有的房子給了孩子，孩子當時已經27歲。兒子現在對我不好，我想要回房子，可以嗎？
答：一般不可以。因為，把共有房子贈與孩子，是你和前夫在5年前就已經完成的贈與行為，房產如果已經過戶，所有權已經轉移，你就不能再反悔。
2、作為孩子監護人，可以出售未成年孩子的房產嗎？
問：我與丈夫共同修建了一棟房子，房子還沒有辦理房產證。去年，我與丈夫協議離婚，我們約定，男方不承擔建房子的欠款，已經修好的這套房子給兒子，兒子現年五歲，由我扶養，他不給扶養費。請問，我能不能將此房子賣了？
答：監護人沒有權力單方出售孩子名下的房屋。嚴格來講，即使是你和他父親都同意，也不應當將該房屋出售。我國民法通則有明確規定：監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。
3、我們的財產，丈夫和他前妻的孩子（沒由我們撫養）有繼承權嗎？
問：我和丈夫是再婚。他和前妻有個兒子還未成年，由他前妻撫養。我老公在和前妻離婚后，和我結婚前貸款買了一套房子，這套房子在我們結婚后，由我們共同還貸款，請問，這個房子今后他兒子能繼承嗎？
答：首先，根據我國法律的規定，配偶、子女、父母，為第一順序繼承人。孩子的第一順序繼承人地位不因父母離婚，監護權變更而改變。所以，你丈夫和前妻的孩子有權繼承你丈夫的財產。你丈夫結婚前購買的房子是丈夫婚前財產，雖然，婚后共同還貸共同居住，仍然不是夫妻共同財產，你只對共同還貸部分有所有權。你丈夫和前妻的孩子有權繼承其父親的婚前財產。
4、公用區域掛空調外機，遭鄰居反對，怎么辦？
問：我家空調安裝在了和鄰居公用的圍墻上，稍微有點搭在他們外面搭的一間房子上。現在鄰居來吵，要我們移機，我們該怎么辦？
答：根據相關法律不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。你利用公共空間掛空調外機，對鄰居的相鄰權已經造成侵權，你應該想辦法停止侵權。
5、未成年人父親去世，繼母可以比他祖父母優先撫養孩子嗎？
這個孩子母親早年已經去世，父親在去年去世，繼母和父親結婚維持了5年的婚姻，孩子已經和繼母很親密。現在，孩子祖父母擔心繼母再嫁，想要回孩子，請問繼母與祖父母誰對孩子更有監護權？
答：因為孩子是未成年人，與繼母共同生活5年，關系融洽，已經形成撫養關系，他們的關系同親生父母子女關系是一樣的，也就是，此時，繼母和親生母親是一樣的，對孩子有監護權。只有在繼母放棄的情況下，祖父母才可以擔任孩子的監護人。
6、親人不照顧老人可以嗎 ？
問：我的母親是殘疾，外公外婆近九十歲了，卻沒人照顧。我的兩個舅舅變著法把外公外婆的低保救助領了，卻不照顧老人。請問，我能要求他們照顧外公外婆嗎？
答：根據相關法律，成年子女有贍養扶助父母的義務。你舅舅和你母親都對老人有贍養義務，但因你母親是殘疾人，難以盡到贍養義務，所以，你兩個舅舅應該盡到贍養義務。子女不盡贍養義務的話，首先可以調解，如果調解不成的話可以直接訴請人民法院調解，對于你這種情況，如果你的外公外婆無法出庭，可以委托你或者其他親屬作為委托訴訟人進行。
7、協議離婚后，對方不履行協議怎么辦？
海南旅游業的快速發展大大促進了海南酒店業的發展，同時隨著國民經濟的持續發展，人均可支配收入不斷提高，國民旅游觀念轉變，這一系列因素都為產權式酒店在海南長遠發展創造了條件。但是在國內相關法律、法規不明確，市場機制不健全，以及產權式酒店自身定位失衡和經營管理模式的缺失等多重因素的共同作用下，產權式酒店在海南的發展不斷暴露出各種問題與弊端。怎樣合理運用酒店資源，如何最大限度地發掘酒店潛力，從而提升海南產權式酒店的經濟效益，維護投資者的利益是有待解決的難題。本文旨在通過對海南產權式酒店發展過程中所存在的問題進行研究，提出相應的策略。論證海南產權式酒店的發展必須與國情和海南本土的實際情況相結合，只有通過本土化經營等措施才能實現產權式酒店在海南的長遠發展。
一、產權式酒店在海南的發展背景
20世紀90年代初，海南房地產日益興盛，全國大量資金涌入海南房地產開發項目，整個海南島淪為一個建筑工地，隨處可見拔地而起的高樓大廈、酒店、度假村和別墅小區，這一切都遠遠超出了海南當地的消費需求，最終導致海南房地產泡沫不斷膨脹。在國家的宏觀調控下，國家緊縮銀根政策出臺，給海南房地產帶來一定的影響，大量資金開始撤出海南，房地產工地被迫停工，留下一些沒有完工的建筑，已建成的項目無處可買，整個海南島囤積了大量的閑置房產。海南省為擺脫困境，盤活樓盤，回籠資金在我國率先引入產權式酒店發展模式，在一定程度上緩解了海南房地產市場的壓力，經過宣傳，很快就受到了投資者的熱捧，但產權式酒店也隨之暴露了諸多問題，海南開發商在此期間推出的萬華大廈、藍夢家園等幾家產權式酒店均以失敗告終。
二、海南產權式酒店發展存在的問題
海南產權式酒店與西方產權式酒店的孕育成因大不相同，西方產權式酒店的產生伴隨中產階級的迅速崛起而悄然興起，而海南產權式酒店最初只是被作為一種救市手段而被引入國內，作為“舶來品”，產權式酒店在后續的經營發展過程中暴露了諸多與海南本土不相適應的問題。
（一）海南產權式酒店自身經營管理上的缺失
1.產權式酒店產品層次單一與價格偏高。海南的產權式酒店大多數都是五星級的豪華酒店，其價格普遍在每平方米10 000萬元以上，有的甚至高達50 000萬元以上，高昂的價格雖然對提升酒店檔次和品牌有一定作用，但驚人的價格為一般消費大眾所難以接受，無形中減小了潛在市場，阻礙了產權式酒店在海南的發展。
2.經營管理模式缺失。海南產權式酒店沒有形成規模效益，缺乏有經驗的酒店管理團隊的專業化經營管理，導致后期經濟效益不佳，可能無法兌現對于投資者的承諾;同時，海南產權式酒店起步較晚，缺乏相應的專業管理人才。
3.缺少本土化特色。海南產權式酒店發展時間短，缺乏相應的經驗，如果一味照搬西方經營模式，只會脫離本土消費者的實際需求。
（二）相關法律、法規制度建設滯后
產權式酒店是介于房地產與酒店業之間的中間產品，國內尚未有專門針對產權式酒店的法律法規，很多相應的法律問題難以鑒定解決，目前存在一些爭議。
1.建設用地性質鑒定。產權式酒店建設用地是商業用地，而產權式酒店最終取得是房屋所有權性質卻是住宅性質，違背了我國現行的相關法律。
2.產權關系不明確。《商品房銷售辦法》中明文規定在房地產銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，有些地方出臺了地方性文件明確禁止賓館、酒店分割出售，導致產權式酒店無法為每間客房產權投資人辦出“小產證”，投資者無法擁有產權式酒店的產權，自身利益難以得到法律保障。
3.開發商對投資者所承諾的回報率難以保證且有違法律規定。產權式酒店在出售時許諾的利益分紅直接與酒店自身的經營狀況掛鉤，而多數產權式酒店的經營利潤在出售時按照80%～100%入住率計算，這一樂觀預測很容易在現實經營中出現虧損。《房地產廣告暫行規定》中明確提出，房地產廣告中不能出現以固定投資回報的承諾，所以一旦在回報率上出現糾紛，投資者無法得到法律支持。
三、產權式酒店在海南的發展對策
（一）實現產權式酒店在海南發展的本土化
1.明確市場定位。學習美國產權式酒店的經營，建立多層次的產權式酒店，通過采取Extended stay hotels的方法，將產權式酒店分為高檔、中檔、經濟型三種類型，以滿足不同層次的消費需求，既要有滿足高收入人群的豪華五星級產權式酒店，也要開發面向消費大眾的三星級或四星級的產權式酒店，這樣才能擴大目標市場，實現自身產品的多元化，有利于海南產權式酒店健康發展。
2.實行價格監管機制。可以為個別檔次極高，受眾更為高端的產權式酒店提供有力保障，同時也能避免破壞市場秩序行為的出現，有助于促進價格符合國內實際消費水準，推動海南產權式酒店價格本土化。
3.實施集團化發展策略和品牌化管理模式。通過組建產權式酒店集團，實行集團化管理可以使自身面對激烈的行業競爭更具優勢與底氣;通過優質的服務樹立海南產權式酒店鮮明的品牌形象，擴大海南產權式酒店的影響力，促進海南產權式酒店產品的銷售;海南產權式酒店自身也應加強對員工專業素質的培訓，培養產權式酒店的專業管理人才。
4.實現經營本土化和服務個性化。海南產權式酒店的核心競爭力就是服務，為不同顧客提供個性化服務，使顧既滿意又驚喜，只有這樣才能在激烈的行業競爭中爭得一席之地，我國的消費者有周末度假消費、黃金周出游消費的習慣，所以產權式酒店業務消費客房的時段應該本土化。
（二）完善相關法律、法規建設
1.立法規范產權式酒店的建設用地使用權。海南產權式酒店發展多年取得了一定成效，但根據現行的法律法規產權式酒店的建筑用地性質問題沒有合法依據，如果完全禁止恐怕難以有效實施，可以通過立法廣開渠道，這樣有利于規范化管理，促進海南產權式酒店健康發展。
2.加強政府職能。第一，政府盡快推出針對產權式酒店的法律法規，可以使投資者在購買產權式酒店產品后享有使用權、繼承權、饋贈與轉讓的權利;建立保障金制度。第二，經營者向政府主管部門繳納一定數額的質量擔保金，引入專業擔保公司為投資者的收益提供擔保。第三，采用統一的合同范本，涉及開發商與投資者的房屋買賣合同和投資者與酒店的房屋租賃合同。第四，在國內創立行業協會，制定行業規則，自律其行為。
3.完善退出機制。投資者很難對酒店管理公司進行有力的監督與制約，在缺乏規范運作的情況下，如果缺少退出機制，很容易使投資者陷入進退兩難的困境，只有建立完善的退出機制才能有效維護投資者的權益。應當在房屋買賣合同書上明確約定退出條件，即在酒店經營狀況不佳時，投資者無法收到合同約定的收益或是出現“一房二賣”的情況時，投資者可以采取的一種補救措施來維護自身權益。
（三）投資者自身要有規避投資風險的意識
投資者在合同訂立前要詳細了解開發商的資質、信用狀況、資金狀況;土地使用權性質、用途和年限;建設規劃等情況。在合同訂立只后，應首先審查開發商的營業執照等證件，詳細閱讀房屋買賣合同，從房地產廣告，簽訂認購書，簽訂房屋買賣格式合同與補充協議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修及產權證辦理等事項，投資者可以向律師等專業人士咨詢，以避免存在對投資者不利的條款。
（四）其他
積極完善國內分時度假交換網絡，推廣普及帶薪休假制度，同時海南產權式酒店可以借鑒國外產權式酒店的先進經驗，將產權式酒店配套的娛樂健身設施面向大眾開放，這樣可以培養潛在的消費、投資人群，提升產權式酒店的影響力。
【關鍵詞】法律法規 違法建筑 單一制規制 現狀 弊端
一、“違法建筑”一詞的概念及種類
違法建筑一詞并沒有一個統一的概念，我國相關的法律法規也沒有對此作出明確的定義。理論上有很多種理解，比如有的學者定義為：違法建筑是違反了《土地管理法》、《城鄉規劃法》等相關法律法規的規定而建造的建筑物和其他工作物。有的學者將之定義為：違法建筑是指違反規章以上規范性法律文件的義務性或禁止性規定，未經相應行政主管部門審批、許可或者違背審批、許可的范圍而進行建筑活動所產生的，經有權行政主管部門依法認定其違法性和社會危害性的建筑物以及其它建造設施。有的人認為：未按法定報批手續，或有報批手續，但未按規定在指定地點擅自搭建的房屋、攤位等建筑物。從我國相關的法律法規規定上看，總的來講可以將違法建筑概括出一些特點：① 違法建筑具有違法性，即沒有合法的權利。違法建筑如果符合相關法律的規定，取得相關的權利，那么就是合法的，正是因為違法建筑不具備法律規定的條件或者程序，才使得建筑物本身是違法的。違法性的“法”的范圍，一般的來講主要是《城鄉規劃法》和《土地管理法》，我國其他的地方性法規、部門規章和地方性規章對此有相關界定和規定的，不應包含在“法”的范圍之內。②違法建筑不是自然違章，而是法律上違章，需要通過一定的程序予以認定或者裁定確定其違章。最高人民法院法發[1993]37號司法解釋指出：“因違法建筑妨礙他人通風采光或因違法建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。違法建筑的認定、拆除不屬民事糾紛，依法應由有關行政部門處理。”可見，違法建筑的認定需要有相關的程序來確認。
違法建筑按照不同的法律規定，有很多種，主要的有以下幾種：①違法規劃類。違法了《城鄉規劃法》的相關規定，沒有取得建設用地規劃或建設工程規劃的建筑物；②違法用地類。違反了《土地管理法》的相關規定，沒有取得土地使用權證，或者沒有按照土地用途管理制度的建筑物，包括違法占用土地、非法轉讓土地、不辦理土地變更登記和臨時用地建設永久性建筑物等幾類；③非法施工類。即違反了《建筑法》的規定，沒有取得建筑工程施工許可證或者建筑工程許可證失效的情形；④其他類型。包括在用地、選址、設計、施工、管理等方面違反規劃、建筑和土地管理等規范性法律文件以外的其它規定，對社會公共利益造成損害的建筑物或設施幾類。
二、我國相關法律對違法建筑的單一制規制現狀
針對上述的違法建筑的問題，我國相關的法律一般都采取單一的法律處罰方式，認定為違法并進行相關的處罰。根據《城鄉規劃法》的第六十四條到第六十七條，具體規定了以下幾類處罰：第一、未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的行政處罰。第二、未取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證進行建設的行政處罰。第三、建設單位或者個人未經批準進行臨時建設、未按照批準內容進行臨時建設、臨時性的建筑物、構筑物超過批準期限不撤除等幾種違法規劃取得和建設制度的處罰。在這幾類處罰上，針對第一類主要采取三種處罰措施：責令停建、采取改正措施；不能采取改正措施的限期拆除；不能拆除的沒收實物并罰款。針對第二類采取兩種措施：責令停建、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。針對第三類的處罰措施：限期拆除并罰款。可見，在規劃體制上，違反規劃審批制度的，責令限期改正，如果不能限期改正。因此，從規范體制上，對于違法建筑要么進行改正以符合規劃，不符合規劃的就一個后果：拆除。
在我國《土地管理法》上也建立了相關的處罰措施，其處罰措施也是強制和單一的，即拆除土地上的建筑物，返還土地。《土地管理法》第七十六條規定：“未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”因此非法用地的處罰措施是：退還土地；拆除建筑物恢復土地原狀。第七十八條規定：無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用，征用土地的，其批準文件無效。所占土地如不歸還，按照非法占地處理。《土地登記規則》42條規定，土地使用者，所有者不按規定如期申請土地初始登記的，按非法占地論處。不按規定申請變更登記的，還將視情節輕重，報請政府批準，注銷土地登記，吊銷土地證書。可見，我國土地管理制度也是遵循嚴格的管理體制，其對非法占地和用地的管理是嚴格而單一的。
我國的《建筑法》對沒有獲得建筑工程施工許可證的非法施工行為采取了罰款的制度，并未規定違法施工的建筑物為非法，但是不能通過驗收和登記手續，無法取得合法的產權，這也是一種單一的處罰體制。《建筑法》第六十四條規定：“違反本法規定，未取得施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工的，責令改正，對不符合開工條件的責令停止施工，可以處以罰款。”但是在房屋的竣工驗收和登記上需要施工許可證，如果沒有施工許可證，難以通過竣工驗收和房屋登記工作。《建筑法》第六十一條規定，沒有經過驗收的建筑物不得交付使用。《房屋登記辦法》第二十二條規定：“有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：（一）未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的。”可見，雖然沒有建筑施工許可證并不會進行拆除等處罰，但是不能通過驗收和登記手續，不能合法取得房屋等建筑物的產權。我國的《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”因此，沒有合法權利的建筑物得在征收時不得補償，沒有房產證的房屋一般難以得到補償。這樣，雖然我國建《筑法》并沒有規定未取得施工許可證的建筑物是違法的建筑，但是從相關制度體系上來看，未取得施工許可證的建筑物也是非法的。
因此，我國在行政法上對違法建筑的法律規制是單一的，總體上是違反審批程序的土地及建筑物，是沒有權利的，違反規劃管理和土地管理的建筑物如果不能改正，就要，沒有權利，也沒有合法的補償。
三、違法建筑單一制規制的弊端和局限
我國相關法律法規對違法建筑的單一規范體制，在理論和實踐上存在諸多的弊端和局限，難以和有關的法律形成一個統一的有效機制，難以保障各主體之間的利益公平，使得違法建筑所涉及的一些社會問題越來越突出，矛盾越來越深。
首先，違法建筑涉及到公益和私權的問題沒有明確的法律體系。違法建筑首先在民法上屬于物的概念，而且是不動產，關于違法建筑的公益和私權都是現實中存在的重要問題。從公益的角度來看，違法建筑雖然違法，但是消耗了很多的社會資源，進入了交易的市場，產生了一定的社會效益。如果在法律上完全按照無權來對待并予以拆除，不符合社會效益，不符合資源效益的原則，會導致極大的資源浪費和利益失衡，導致社會和市場的諸多弊端。
從私權的角度來看，違法建筑雖然在行政上是違法的，但是私權和公法之間并沒有必然的聯系，不能簡單的就說沒有經過合法審批的違法建筑就必然沒有私權存在。關于這一點，學者們有很多種學說，我國學界曾存在“所有權說”、“瑕疵所有權說”、“建筑材料所有權說”、“不動產物權說”、“使用權說”以及“占有權說”等觀點，但總的來看一般不主張賦予違建人對違法建筑完全的民事權利或物權。而且作為一個物，違法建筑還涉及到諸多的其他權利，比如，違法建筑物的買賣、抵押、租賃、相鄰權、地役權等諸多私權上的相關問題。雖然我國相關的法律法規對此問題有很多規定，但是這些涉及到公益和私權的問題在法律上并沒有做出整體的、統一的體系規定。
其次，相關的法律法規對違法建筑的相關法律體制規范也沒有統一和健全。
第一，從民事法律上，沒有統一規范違法建筑的權利體系。由于建筑物的價值很高，往往是單位和個人一項非常重要的財產，這一項重要的財產需要在民事和經濟法律上有著統一的體系對此予以規范，但是，縱觀我國相關的法律法規，并不是完全的統一和完善。雖然有一些法律法規對此有所規定，比如《物權法》規定非法建筑物沒有物權，不能買賣；《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第48條規定：“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”即規定了非法建筑物抵押無效；《城市房地產管理法》第53條明文規定，房屋租賃中的出租人應該是所有權人。即規定非法建筑物的租賃合同無效；《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：“（一）未依法取得房屋所有權證的；……（五）屬于違法建筑的；……”即規定了違法建筑不得出租；《繼承法》第3條規定，“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產”，即規定遺產是合法財產，那么違法建筑物也無法繼承。可見，雖然一些民事法律對此問題作出有關的規范，但是不成體系、不完整，有關相鄰權、抵押權、地役權等諸多方面沒有規定和完善。
第二，在公法上，也沒有形成違法建筑的整體處置體系，對違法建筑的立法并沒有完善，只是從一些法律法規上推斷違法建筑的相關管理規定。現在我們國家在立法上并沒有形成一個統一的違法建筑的概念和定義，在行政上沒有明確違法建筑的主管部門和機關，從違法建筑的認定、管理、處罰、拆除和補償并沒有形成一個整體的法律體制。司法上，也沒有建立起相關的審判體制，針對違法建筑的做法也是 “一刀切”，沒有區分不同情況對事實做出判斷，沒有區分不同情況對法律使用做出選擇等等。這些問題都是比較突出的，亟待加強。
四、對違法建筑雙重規制的建議
從保護公益和保護私權和公法統一完善上，需要公法和私法之間形成一個統一的法律體系，完整的保護各方的合法權益，建議從建立違法建筑的雙重規制體系，達到保護權益和維護法制統一的需要。
首先，從平等主體之間的法律關系上，利用過錯責任和損害賠償責任的原則，形成違法建筑的私權保護體系。平等主體之間的法律關系涉及到諸多方面，但主要是買賣、租賃、抵押等合同關系。從法律規定上，由于缺乏合法性，可以用過錯責任原則和損害賠償的原則來確定相關主體的責任分配，這樣可以達到私權利益上的平衡。這樣既符合《合同法》中關于無效合同的規定，也和《物權法》、《擔保法》等法律相吻合，還能繼承良好的法律理念和傳統習慣。
其次，從管理的角度，建立和完善國家管理體制，使得違法建筑的認定、監督、處罰得以健全。我國現有的法律規定上，一般是，處以罰款，沒有補償。這種做法太過簡單和單一，應當建立區分制度，將每種法違法的情況區分對待，必須拆除的才予以拆除。從另一角度而言，將建筑物拆除，就是相當于“判死刑”，涉及到很多主體利益和社會諸多方面的問題，不是最后的必要，盡量予以改正。因此，完善行政處罰的程序和方式是解決管理的關鍵一步，而且，應當從立法和司法的角度來保證行政程序的合法性和合理性。
總之，我國當前對違法建筑的整體認識和法律體制上都需要加強和完善。認真對待違法建筑的問題，也是認真對待私權和公益的問題，需要形成一個良好的法律體制才是解決這一問題的關鍵。而良好的法律體制又需要從兩個方面來完善，包括平等法律關系的完善和私權上體制的形成，也許要從公法的角度形成對的違法建筑的管理和規范，這些都需要從立法、行政、司法上著手，形成對違法建筑的私法規制和公法規制的雙重規制體制，以建立整體的法律體制解決違法建筑的額問題。
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對于有抵押的房屋辦理轉移登記，業內一直有不同的觀點。《物權法》第191條規定，抵押期間抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。《房屋登記辦法》第34條規定：“抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第33條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。”可以看出有抵押房屋辦理轉移登記是可行的，是有法律依據的，只是在辦理時需要部分附加條件而已。
在進行登記時遇到抵押房屋轉讓的情況，大致有如下三種：1.抵押人或者購房人提前清償債務的。2.購房人承諾承繼原債務和還款義務并與抵押權人簽訂抵押變更合同的。3.所有權人死亡或者出贈房屋的。
很多同行依據建辦住房函[2008]249號《關于貫徹實施的通知》中第7條規定，轉讓已設定抵押的房屋，受讓人申請設立新的抵押的，登記機構可以將原抵押權注銷登記、所有權轉移登記和新抵押權設立登記一并辦理，認為應該先辦理原抵押的注銷，再辦理轉移登記，然后重新設立抵押，即不管是哪種情況，都應當按照先注銷抵押權，然后再辦轉移的程序操作。筆者認為不妥，對以上三種情況應當分別對待，不能簡單等同辦理。
《物權法》第177條規定有下列情形之一的，擔保物權消滅：（一）主債權消滅；（二）擔保物權實現；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。《房屋登記辦法》第48條規定：經依法登記的房屋抵押權發生下列情形之一的，權利人應當申請抵押權注銷登記：（一）主債權消滅；（二）抵押權已經實現；（三）抵押權人放棄抵押權；（四）法律、法規規定抵押權消滅的其他情形。從中可以看出抵押權注銷需要的條件。
我們對前文所述經常遇到的三種有抵押房屋的轉移，逐一進行分析。
第一種，抵押人或者購房人提前清償債務的，主債權消滅，擔保物權已經消滅，應當辦理抵押權注銷登記。
第二種，購房人承諾承繼原債務和還款義務并與抵押權人簽訂抵押變更合同的，抵押權人同意抵押人轉讓房屋并與購房人簽訂新的抵押權合同的，原債權債務依然存在，并未消滅，抵押權人也不可能申請抵押權注銷登記。
第三種，所有權人死亡或者出贈房屋的。根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第68條，抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。《繼承法》第33條規定繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產實際價值為限。所以所有權人死亡或者出贈房屋的，抵押權并未消滅，注銷抵押權無從談起。
出現第二種和第三種情況時，抵押物并未發生變化，抵押權人也未發生變化，只是因為房屋所有權發生了變化，導致抵押發現了變化。這種情況下，筆者認為，辦理抵押權注銷，然后辦理轉移登記再設定抵押權不妥，應當辦理買賣、繼承、贈與的轉移登記手續，同時根據購房人、繼承、受贈人與銀行達成的新抵押合同，辦理相應的抵押變更登記。而不是在辦理抵押注銷后，重新設定抵押權。
假設甲擁有一處房屋，乙、丙銀行先后在上面設立了抵押權，后丁購買該房屋，并且乙和丙同意丁購買繼續履行甲的貸款協議，并且很明顯，丙的抵押順位要在乙之后。此時，如果注銷了抵押權再重新設定抵押權，乙的抵押順位無法保證；而如果辦理轉移登記后，再辦理抵押權變更登記，則乙的抵押順位就能獲得保障。
綜上所述，在遇到已設立抵押權的房屋發生轉移登記時，登記機構應當根據具體情況，具體分析來辦理相應的登記業務。不能簡單要求注銷抵押權，然后才辦理房屋轉移登記。不能因為登記機構自身管理的原因，更不能用電腦系統無法實現的理由，強行要求先行辦理注銷抵押權的登記，應當根據相關法律的規定，區別不同情況，辦理相應的注銷、轉移或者變更登記。
一、甲方出租給乙方的廉租住房位于XX樓 單元 號房，該房屋建筑面積共 平方米。
二、房屋租賃期自 年 月 日起至 年 月 日止，乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為住房使用。
三、乙方承租廉租住房，需向甲方繳納租賃保證金 元（大寫： ），待退出房屋時退還乙方（不計利息）。
四、房屋租金為：￥ 3.00 元/月·平方米。年租金合計 元/年（人民幣大寫： 仟 佰 拾 元 角 分）。租金按月結算。
房屋租金由甲方根據《大黃山豫新公司廉租住房管理辦法》確定。根據租賃房屋的結構系數、樓層系數、配套系數等進行租金調整。
五、租賃期間，乙方除交納租金外，還需自行承擔水費、電費、取暖費、電視收視費等相關費用，如未按時交納相關費用而被有關部門處罰的，乙方承擔全部責任。
六、租賃期滿，甲方有權利收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方必須在租賃期滿1個月之前，按照相關法律法規向甲方如實報告家庭收入、家庭人口及住房變動情況。甲方會同相關部門對其申報情況進行復核并公示。經復核仍符合廉租住房規定條件，乙方提出續租的，簽訂續租合同；經復核不再符合廉租住房規定條件或乙方未提出續租的，甲方收回其承租的廉租住房。
七、本協議作為乙方取得房屋使用的憑證。甲、乙雙方均有遵守國家房產管理法律、法規、政策的義務。
八、廉租住房只有承租權，沒有繼承權。如乙方已不符合廉租住房承租條件的，甲方依法按規定收回房屋，終止協議。
九、租賃期內，甲方依法享有的權利和承擔的義務：
（一）甲方有權對乙方承租廉租住房的資格進行檢查，有權對乙方使用房屋的情況進行檢查，發現不符合廉租住房承租條件、違反房屋使用規定者，有權終止租賃協議，收回房屋。
（二）國家、省、市及企業對廉租住房政策調整，甲方可根據規定要求乙方提供相關的資料、文件等。
（三）國家、省、市及企業對廉租住房政策調整，頒布與廉租住房有關的政策規定，甲方應當及時告知乙方。
（四）甲方為便于房屋功能的使用，可能對房屋及所屬設施進行改造，乙方應積極協助配合。
十、租賃期內，乙方享有的權利和承擔的義務：
（一）乙方享有國家規定的給予符合廉租住房申請條件的家庭和各項優惠政策的權利，保證其承租資格符合相關法律法規規定的條件，服從甲方的相關檢查，如實報告家庭人口、收入、住房等情況。
（二）按期交納房屋租金及相關費用，不得拖欠、拒交。
（三）遵守物業管理規定并配合勞動服務公司的正常工作，按期交納應自行承擔的相關費用。
（四）乙方應正確使用其所承租的房屋及設施、設備。不得將雜物倒入下水道和衛生間，避免堵塞管道；造成堵塞或設備設施損壞一切費用由乙方承擔，不得在墻上和屋頂及其他地方另改煙道；墻面不得蹬踏；不得改變樓梯間、過道、走廊、門道等公用場所的設施，承租人之間應當本著互諒互讓、維護公共利益和合理使用的原則，屋面樓梯間、過道、走廊、及室外不得堆放任何物品，保持公共場所安全暢通；樓道空間和陽臺不準亂堆亂放；不得在屋內存放易燃易爆及其他危險物品等。如因使用不當或人為原因造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復并承擔經濟賠償，造成的后果由乙方承擔責任，如在租期內違反上述規定三次以上（含三次者），甲方有權解除協議，收回房屋。
（五）房屋需要騰出維修時，乙方應服從甲方安排，按期遷出，若拖延不遷，發生的安全事故和一切損失，由乙方負責。
（六）乙方不得改變房屋及設施、設備狀況，如果改變應立即恢復原狀，造成房屋及設施、設備損壞的，應承擔經濟賠償。 （七）乙方不得對房屋進行裝修，乙方擅自裝修對房屋及鄰里造成損害的，應承擔全部責任。交還房屋時甲方對乙方裝修費用不予賠償。
（八）乙方不得轉租、轉借或私自互換承租房屋，不得違反廉租住房使用規定及進行其他法律、法規禁止的行為。
（九）房屋租賃期滿或其他原因收回房屋時，乙方應將承租房屋及設施、設備交還甲方，同時交清房屋租金和其他各項費用。交還房屋時應當保持房屋及設施、設備的完好狀態，不得留存物品或影響房屋的正常使用，對未經同意留存的物品，甲方有權處置。拒不交還房屋的，甲方有權按有關規定進行處理。
（十）乙方應當履行團結互助、創建和諧社區的義務。
十一、乙方有下列行為之一的，甲方有權解除協議，收回出租的房屋，追繳欠租：
（一）未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的；
（二）家庭人均收入連續一年以上超出師市城鎮居民最低生活保障標準的；
（三）因家庭人數減少或住房面積增加，人均住房面積超過城鎮居民住房困難標準的；
（四）擅自改變房屋用途的；
（五）將租住的廉租住房轉借、轉租或擅自互換的；
（六）房屋閑置三個月以上的；
（七）擅自拆改變動房屋結構、改變房屋狀況的；
（八）損壞承租房屋及設施、設備，不予修復或不予賠償的；
（九）利用承租房屋存放危險物品或進行違法活動的；
（十）逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，已經給甲方造成嚴重損害的；
（十一）拖欠房租累計六個月以上；
（十二）與企業解除勞動合同及遷移者。
十二、甲、乙雙方應嚴格遵守本協議的各項條款規定，如違約，違約方應承擔違約責任。本協議下發生的爭議，由雙方當事人協商或申請調解；協商或調解解決不成的，可以申請仲裁或向人民法院。
十三、因不可抗力原因致使本協議不能繼續履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔責任。
十四、本協議一式叁份，甲方貳份，乙方一份，自雙方簽章之日起生效。
甲 方：新疆大黃山豫新煤業有限責任公司 乙 方：
法人代表： 身份證號：
經 辦 人：
關鍵詞:小產權房;制度經濟;解決對策
一、何為小產權房
首先,所謂產權,就是指所有權。新制度經濟學派對產權內涵有多種解釋。科斯從產權與權力的關系解釋產權; 阿爾欽從法律層面解釋產權; 登姆塞茨注重從產權在社會體制中的功能和作用來解釋產權; 巴澤爾從經濟分析角度來分析產權。總之,新制度經濟學派關于產權的概念至少包括: 產權是某個主體對某個經濟物品或某種稀缺資源或某種可交易對象物的一種權力,是具有排他性的財產權;產權就是行為選擇權;產權是一組權力或產權束,至少包括對財產的所有權以及由此引發的占用權、使用權、處置權、收益權等。產權所包含的各項權力可以有不同的排列組合與制度安排;產權邊界并不是無限的,即產權的外部影響使得產權必須要有一定的界限,同時產權可以通過市場進行交易的。作為產權束中的重要內容,所有權包含了對物支配和利用的一切權能, 是其他物權的“母權”。因此, 所有權常常被稱為“絕對權”,它具有復歸性的特征。
其次,小產權房定義應有廣義和狹義之分,廣義的小產權房包括:第一種是指由房地產發展商的一個大產權分割來的、相對于開發商的大產權而言的,購房人的產權;第二種是在房屋再轉讓時需補要繳納土地出讓金的房屋;第三種小產權房是由鄉鎮政府頒發產權證書的房屋,又被稱為鄉產權房。狹義的小產權房指的就是第三種,即建設在農村集體土地上的商品性住宅,這些在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發。
二、小產權房帶來的主要問題分析
(一)農民基本生活保障問題
目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發,集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件,而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分,大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。
(二)購房者權利保障問題
我國的憲法第十條規定:“城市的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地,除法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權證》。
三、現有觀點對“小產權房”的出路初探
(一)加快集體土地流轉的立法工作
“小產權房”的根本問題在于集體土地流轉缺乏明確的規定。在相關法律法規缺失的背景下,解決“小產權房”的問題,必須通過完善相關法律的途徑。
(二)控制“小產權房”用地的擴張
通過統籌城鄉之間的土地資源利用,把“小產權房”的地域配置限制在城鎮建設規劃區之內;把每年“小產權房”的建設數量限制在年度建設供地計劃之內,在一定程度上承認它的合法性,把它納入房地產市場,作為一個有益的補充。
(三)用疏通的方法管理現有的“小產權房”
從保護耕地的角度來講,部分“小產權房”有可能違反了現時的耕地保護政策,但是從房地產市場來講,這是一種增加住房供給的方式。國家可以選擇合適的時機通過先立法再補交部分稅費或土地出讓金的方法來解決現有“小產權房”的產權問題。
(四)核發經濟適用房產權證書或限價房產權證書
經過核實,符合經濟適用房購房條件的購房者,發證機關直接向其核發經濟適用房房屋所有權證書。符合限價房購房條件者,核發限價房所有權證書。對于該兩種情況,購房者未來轉讓時的轉讓條件和購買條件等可適用經濟適用房或限價房的相關規定。
(五)核發特別房屋所有權證
對于不符合經濟適用房或限價房的購房者,或不愿意補繳土地出讓金的,核發特別房屋所有權證。持有該類房產證的購房者可以自己居住和繼承。但是,房屋所有人未來再出售時,因受讓人不同而區別對待。
(六)核發普通房屋產權證書
購房人在初次辦理房屋所有權證時可以直接補繳土地出讓金及相關稅費,并取得普通房產證和土地使用權證書。取得該房產證的房屋所有權人等同于普通商品房的購房者,所有權人可以自己居住,也可以依法直接上市交易,受讓人不受任何限制。
四、新制度經濟學觀點
從新制度經濟學產權理論的角度來審視, 我國小產權房產權制度缺陷亦非常明顯。主要表現在以下幾個方面:
(一)房產殘缺
新制度經濟學通常將產權受到殘損而不完整的情況視為產權殘缺。產權最主要表現為所有權,但是小產權房的所有權的排他性不是很強。
(二)房產所有權主體模糊
在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證由鄉政府或村政府頒發,所有權主體模糊,所有權主體的非明晰化造成了權力真空。
(三)使用權的不連續性
由于產權殘缺和所有權主體模糊,購房者大部人不會購買此房長住下去,他們會在財富充足的時候把房子的使用權轉讓,這樣就會造成交易費用,交易費用的增加,有時是邊際成本大于邊際效益,這樣會使持房者抬高房價,又反過來使得交易成交的可能性降低,持房者賣不出去房子,會造成資源的閑置。
五、我國小產權房產權制度改革的基本思路
首先,應考慮到制度變遷的路徑依賴性和制度設計成本。現階段,產權清晰,權責明確是購房者普遍接受并認為是最有效的, 符合我國基本經濟制度結構, 所以應當成為小產權房產權制度改革必須遵守的基本原則。
其次,明確界定所有權主體,規范所權有主體行為。通過產權劃分,明確不同產權主體的權利、責任邊界,使權利和責任對稱,從而建立起有效的激勵和約束機制由此可以解決購房者所有權主體虛置問題,同時又使產權界定成本最低。
第三,是要積極探索小產權房市場的運行機制和補償機制,建立合理有效的小產權房制度。
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【關鍵詞】銀行 存款繼承 風險 防范
近日，A銀行一客戶因存款繼承問題向A銀行上級部門進行投訴，要求盡快解決其繼承存款支取問題。客戶反映的基本情況是：存款人因病去逝，在A、B、C等3家銀行有存款20余萬元及房屋一套，有甲、乙2個子女，存款人生前遺囑對存款進行了分割，存單及密碼由乙持有，但甲向A銀行申請了存單掛失止付。因繼承問題產生糾紛，乙以甲為被告向法院提出了財產繼承糾紛訴訟。法院判決內容主要為：1.房屋由甲繼承，但甲應向乙支付現金23萬余元；2.存款24萬余無，由乙繼承20余萬元，甲繼承3萬余元。判決生效后，乙向銀行提供了判決書、定期存單，以判決書中甲還應向乙支付房屋款為由要求全額支付被繼承人在A銀行的存款19萬元及利息。A銀行以判決書中乙也享有部分繼承份額，在繼承人未全部到場情況下暫不能支付。乙遂向銀行投訴稱，銀行以二繼承人不能同時到場要求乙申請法院強制執行繼承人存款無理，因存款本身就是繼承人的，且被繼承人在其他二家銀行存款均已支付給乙，A行亦應立即支付，聲稱要向銀監局投訴或向法院A行，并要求賠償。
一、存款人死亡后存款繼承的辦理
存款人死亡后其存款的支取在銀行業務中屬特殊的個人金融業務，一般區分兩種情況：
（一）存款人已死亡，合法繼承人向銀行提交繼承權證明書或法院裁決（含判決書、裁定書、調解書，下同）的。《中國人民銀行關于執行的若干規定》（下稱《規定》）40條第二款第（一）項規定：存款人死亡后，合法繼承人為證明自己的身份和有權提取該項存款，應向儲蓄機構所在地的公證處（未設公證處的地方向縣、市人民法院－－下同）申請辦理繼承權證明書，儲蓄機構憑以辦理過戶或支付手續。該項存款的繼承權發生爭執時，由人民法院判處。儲蓄機構憑人民法院的生效的判決書、裁定書或調解書辦理過戶或支付手續。
從上述規定可知，只有公證機關和人民法院是判斷繼承人是否有繼承權的有權部門。也就是說，繼承人支取被繼承人存款分二種情況：一是各繼承人對存款的分割無異議或僅有一個繼承人的，繼承人憑公證機關辦理的繼承權證明書后向銀行要求支付；二是各繼承人之間對存款的分割存在分歧的，繼承人應向法院提起確權之訴或繼承權糾紛之訴，由法院對死者存款的歸屬和份額進行裁決，繼承人依據法院的生效裁決要求銀行予以支付。
（二）存款人已死亡，存單持有人沒有向銀行申明遺產繼承過程，也沒有持法律文書，直接要求銀行辦理支付的。銀行不知或存單持有人未告知存款人死亡的，也未向銀行提交相關繼承法律文書，而是直接去銀行支取存款人生前存款的，銀行視為正常支取或轉存。如引起存款繼承爭執的，銀行不負責任。
如銀行已知存款人死亡信息或在辦理辦理5萬元（不含）或等值外幣1萬美元以上現金存取中查詢存款人身份時發現存款人身份證件已被注銷的，銀行應告知持折（卡、存單，下同）人按存款繼承程序辦理。盡管實務中難以證明銀行對存款人已死亡情況知曉，相關人員可能未必對存款支取提出異議，銀行一旦按正常存取款程序辦理，如發生繼承糾紛，很可能以未審慎履行注意義務等事由被追究責任。前述投訴事件中如乙提供判決書向B、C行要求支取存款，B、C行認為乙的繼承份額大于在本行存款金額予以支付的，一旦甲的權益最終未能實現銀行可能面臨一定風險。
（三）繼承人支取存款應提供的材料。繼承人依據繼承證明書或法院裁決向銀行要求支付存款的應向銀行提供相關法律文書、所有繼承人的身份證件、存折，無需提供被繼承人的身份證件、預留的密碼或印鑒等。如存單遺失或滅失的，還應先申請掛失。
（四）繼承人不能全部到場情況的處理。繼承人辦理存款繼承的，所有繼承人（監護人代未成年人領取的應提供相應證明）應至銀行網點辦理存款的支取或過戶，這是目前辦理存款繼承最為便捷的方式；如所有繼承人無法至銀行網點的，可辦理經公證的授權委托書委托他人代辦支取（過戶）或由公證機關提存；各繼承人對上述途徑有分歧的，繼承人可向法院申請強制執行，未能到場的繼承人份額由法院提存。
二、銀行在辦理存款繼承中的風險防范
（一）認真審核相關資料。銀行經辦人員應仔細核對繼承人是否為法律文書上所記載的權利人，通過身份證聯網核查系統核實繼承人身份，并按繼承公證書、法院裁決確定的各繼承人份額支付，由各共同繼承人在支付憑證上簽字確認，并將繼承權證明書、法院判決書、裁決書、調解書原件作為取款憑證附件。對繼承公證書或法院裁判文書真實性有疑義的可與文書出具機關核實。
（二）依法合規，不介入糾紛。銀行在辦理存款繼承業務中只負責按繼承公證書或法院裁決所載的存款分配內容進行支付，不對法律文書是否合理合法進行審核或評判。《民事訴訟法》第242條規定，發生法律效力的民事判決、裁定，以及刑事判決、裁定中的財產部分，由第一審人民法院或者與第一審人民法院同級的被執行的財產所在地人民法院執行。繼承人取得的繼承公證書或法院裁決通常涉及房屋、股票、存款等較為復雜的財產內容，只有法院才能依法行使執行權，銀行不能對判決涉及的所有財產進行軋差后對存款進行分配。
一直以來，我們把創業視為一種能力，通過創業這個過程創造經濟價值和社會價值。對于大學生而言，我們更視創業為一種銳意進取的精神。但今天，我們只把創業當作一種工具來利用。除了充分的信息、理性的分析以及對自身行為的掌控以外，還需要法律的支持來幫助當代大學生在創業的過程中更好地實現自己預期的目標。創業公司要成長，大學生應當主動適應當前的創業環境，儲備一定的法律知識，做到未雨綢繆。
1公司成立和治理相關法律問題
在公司創立過程中，創業團隊所要進行的重要工作包括：首先理順對內對外的股權結構。對內是指創業團隊內部的股權劃分和員工期權制度的建立，對外是指如何正確處理創業團隊和投資人的關系。除此之外，為了夯實公司管理和永續經營的基礎，需要理順勞動和知識產權歸屬制度，此時公司很可能需要經驗豐富的外部律師幫公司建立勞動管理體系。再者，在設計階段和執行階段需要進行風險評估并規范商業模式。參考鏈接：https：//wwwzhihucom/question/19821024/answer/38221450最后瀏覽日期 2016/2/16。
具體而言，根據一般程序，創業團隊需要在公司注冊前簽訂“股東協議”，然后依據《公司法》和相關的行業準入要求成立公司。創業公司在注冊成立后，需要盡快取得主營業務方向必需的各種資質證書、許可證等，也需要租賃辦公場所、采購基本設備。這就涉及“房屋租賃合同”“設備采購合同”。以下以“股東協議”為例詳述。
股東協議既是股東間有關共同出資成立有限公司共同經營一項事業的民事合同，又是公司成立后如何經營管理、決策、利潤分配等重要運營規則的基本依據，對于創業公司起步意義非同小可。參考股東協議及注意事項，鏈接：http：//mtsohucom/20151112/n426213370shtml 最后瀏覽日期2016/2/16。 公司股東合作協議應對以下四大重要方面做出規定，包括：公司出資，股東認繳公司注冊資本是企業成立的前提；表決權，表決權是股東參與公司事務的主要途徑；股東協議還可以對股東身份的繼承做出約定；如果沒有特別約定，企業利潤分配的比例應當與股權比例一致。當然，以上所有約定還應當體現在章程之中。
股東簽訂合資協議有其必要注意事項：首先要審查股東資格。由于全體股東要對發起設立公司的行為承擔連帶責任，所以一定要審查好股東的資格，包括股東的人品、能力、家庭情況、資產情況、有無對外大額債務等。并且對股東的身份證明最好進行備份。其次要明確出資額及出資方式。根據《公司法》的相關規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的從其規定。一定要明確股東的出資方式和金額。如涉及以土地使用權及房產作為出資方式，出讓方應當保證所擁有的土地使用權及房屋所有權均系經合法方式取得，并合法擁有，可以被依法自由轉讓。
2勞動合同相關法律問題
創業公司在注冊成立后，需要招聘員工。對于大學生初創團隊而言，勞動合同的簽署也涉及很多需要注意的問題。根據筆者小范圍問卷調查創業團隊得出的結果，創業團隊在實踐的過程中，認識到以下問題：
首先，要避免簽署空白勞動合同。我國《勞動合同法》第十九條規定，勞動合同應當具備以下條款：（一）勞動合同期限；（二）工作內容；（三）勞動保護和勞動條件；（四）勞動報酬；（五）勞動紀律；（六）勞動合同終止的條件；（七）違反勞動合同的責任。勞動合同除前款規定的必備條款外，當事人可以協商約定其他內容。由此可知，空白勞動合同違反了《勞動合同法》第十九條的規定，根據《勞動合同法》第十八條的規定，違反法律、行政法規的勞動合同無效。由于空白勞動合同依法屬于無效合同，則勞動者和用人單位之間實際沒有簽訂勞動合同。而且創業團隊應當注意仔細閱讀合同條款，保留含企業蓋章的勞動合同原件。其次，在實踐中創業團隊內部成員之間往往需要簽訂勞動合同，因為公司本身是法人，公司與創業成員之間的雇用關系需要通過合同確定下來。但由于很多現實原因或者經驗不足的疏漏，企業與創業成員之間沒有簽署勞動合同，而創業者依然愿意為自己的團隊工作。在這種情況下，創業團隊中的個人應該注意保留工作相關證據，為日后維護自己的合法權益奠定基礎，其中重要的證據包括工資支付憑證、勞動者以員工身份和其他個人、機構簽訂過的合同文書等。最后，要注意，創業團隊中的勞動者有相對自由的“辭職權”，勞動合同期限不是約束勞動者的，勞動者在勞動合同期限屆滿前辭職不是違約。勞動者有自由的辭職權，應當提前三十日以書面形式通知用人單位。在勞動合同期限內，企業是不能隨意解雇勞動者的，故一般而言，勞動合同期限設置越長，對勞動者越有利。
3公司股權相關法律問題
公司在發展過程中，股權會不斷發生變化：股權轉讓，新股東加入，或者舊股東退出，公司股權變動帶來的是新老股東的雙贏還是當事人的痛苦？這就涉及股權變動時的安排策略。
發展期作為公司非常重要的階段，通常會引入新的投資者，這就涉及簽訂“股權轉讓協議”的問題，對于一般投資者而言，通常用兩種方式稀釋股權，其一是根據《中華人民共和國公司法》第三十四條的規定“股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。”此處應注意的問題是：若涉及新股東的資金是否能及時到位的問題，則應在股權變動協議中明確說明相應的違約責任。再者，在引進新的股東導致公司控股股東發生變更時，則要對新股東的資信問題進行詳細的了解與分析，分析新股東是否具備相應的投資實力，以避免日后出現不必要的紛爭。其二是轉讓股權或股份，我國《公司法》對于股權轉讓，按照有限責任公司與股份有限公司的區別進行規定。①對于有限責任公司而言，我國《公司法》第七十一條第一款規定“有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。”也就是說，本公司股東之間，股權可以自由轉讓。但對于向股東以外的人轉讓股權，我國《公司法》規定“股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。公司章程對股權轉讓另有規定的，從其規定。”這也就是說，公司可以通過將某一股東的股權轉讓他人的方式達到稀釋該股東股權的目的。②對于股份有限公司而言，根據我國《公司法》第一百三十七條至第一百三十九條的規定“股東持有的股份可以依法轉讓。股東轉讓其股份，應當在依法設立的證券交易場所進行或者按照國務院規定的其他方式進行。記名股票，由股東以背書方式或者法律、行政法規規定的其他方式轉讓；轉讓后由公司將受讓人的姓名或者名稱及住所記載于股東名冊。股東大會召開前二十日內或者公司決定分配股利的基準日前五日內，不得進行前款規定的股東名冊的變更登記。但是，法律對上市公司股東名冊變更登記另有規定的，從其規定。”由此可見，我國法律對于股份有限公司轉讓股份的規定更為嚴密和煩瑣，創業團隊應該仔細研讀相應條款，做到有的放矢。
還應注意的是，處于發展期的創業公司，應該聘請常年的法律顧問，在遇到數額較大的交易或者不慎卷入糾紛時，可以得到專項法律服務。
4公司深度發展相關法律問題
公司到了成熟期，一般已經規模相當，有能力的公司開始考慮與其他公司開展更為深層次的合作，此時就會涉及“戰略合作協議”，該協議出于長期共贏的考慮，是在共同利益的基礎上，實現更具深度和廣度的合作。
關鍵詞：農村；土地糾紛；法律救濟
農村土地糾紛的大量發生和存在，已引起社會各界的普遍關注，然而由于相關法律法規的規定不夠完善和統一，絕大多數糾紛是通過行政權的介入來解決。從而使得此類糾紛在法律層面上缺少衡量的根本標準。而農村土地糾紛的當事人，由于涉及利益重大，往往表現的情緒激烈，非理性的表達自己的訴求，極易引起集體上訪而激化矛盾，直接影響社會穩定。以何種方式處理農村土地糾紛，需要我們建立起法律層面的邏輯性，進而引導建構和諧的社會關系。縱觀農村土地問題的制度安排，雖然政策調控痕跡明顯，但法治化的軌跡亦清晰可辨。而且這種法治化的進程正與日俱增。司法救濟已經成為解決涉農土地糾紛的重要手段。我們有責任對涉農土地糾紛的司法實踐進行認真的總結和思考，借以提高農村土地糾紛法律救濟的效率和水平。
一、農村土地糾紛主要表現形態
農村土地利益關系復雜，因此糾紛表現形態多樣。在司法實踐當中，比較常見和影響較大的糾紛主要有：
l、農村集體土地征收補償費糾紛
農村集體土地征用的補償費在實質上是被重用土地所有權定價中的問題。被征地的當事人對土地征用補償、拆遷安置補償政策表現出來的激烈情緒，實際上就是對征用土地一方給出的價格表示不滿。此類糾紛固然可以通過行政權參與后，以強制力實現土地使用權的轉讓，但被征地的當事人利益受到來自不同方面的干擾和侵害之后，所選擇的集體上訪、群體訴訟，使得此類糾紛在很長的一段時間之內總處于一種不確定的狀態之中，期待從土地使用權轉讓 之后獲得的利益亦將不穩，社會成本隨之加大。
2、農村集體土地上的違章建筑
國家壟斷土地一級市場，規定農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而事實上，由于巨大的經濟利益驅動和市場經濟的要求，國家的這一強制性規定，并未能有效遏制農村非農建設用地的“地下交易”，而且愈演愈烈。在此過程中，較為常見的是農村集體組織以租賃、聯營等形式轉讓農村集體所有的土地使用權，當事人沒有到土地部門辦理土地使用權的相關手續，也沒有到城建部門辦理房屋建審手續，隨意在農村集體所有的土地修建建筑物。村民在征地拆遷時惡意搶建房屋，相關部門并沒有及時制止，也沒有及時補辦相關手續，導致大量違章建筑存在。
3、土地收益分配糾紛
農村集體土地征用的補償費在實踐中包括了地上建筑物、附著物的補償費以及農業人口安置的補助費，在農村集體土地征用的補償費確定之后還出現針對該費用分配的問題。農村集體組織對某一些村民的待遇進行限制，一些因為身份關系戶籍進入農村集體經濟組織，要求落實村民待遇。
二、農村土地糾紛的司法狀況
無救濟則無權利，司法救濟正是權利保障的重要方式之一。隨著我國法治建設的推進，解決和處理各類農村土地糾紛已被納于法治化的軌道，對農村土地糾紛進行司法救濟顯得尤為重要。
1、人民法院受案范圍不斷擴大
人民法院不斷擴大受案范圍，使得諸多農村土地權益紛爭和土地行政紛爭能夠通過司法程序得以解決。以銅川市某區法院受理的一起“入贅婿”要求享受村民待遇參與土地收益分配的案件為例。童××為銅川市某區自強村二組村民，生有兩個女兒一童清、童貞。1998年童貞的戶口自銅川市某區自強村遷出。2008年11月14日，楊成與童清登記結婚，成為童清的丈夫、童保元的女婿，并一直在自強村二組生活。2008年11月15日，童××即開始通過自強村村委會及其所在的村民小組向區農副事業管理局提出申請。請求為楊成辦理戶籍事宜，一直沒有結果。2006年2月27日，自強村村委會召開村民代表會議，會議紀要載明：本村姑娘找農民女婿的，女婿戶口不能轉入自強村。2006年6月25日，童保元向被告自強村村委會書寫保證書，載明：楊成進門入戶口一事，經多次與村委會協商，因村委會不同意將場成戶口直接遷入村中，現按村委會決定，女婿楊成在童保元家中生活，贍養父母，只將戶口遷入童××家，不享受待遇。望村委會給予辦理，解決楊成戶口問題。2010年6月27日。自強村村委會主任及村民小組組長，在童保元向區農副事業管理局提出的申請書上簽字表示同意遷入。2010年12月13日，楊成的戶籍遷入被告村組。2011年1月17日，自強村第二村民小組在給村民分配2010年度決分款時沒有給楊成分配。但自強村還有八個村民因婚姻戶籍遷入該村民小組，一直享受村民待遇。該區法院受理的諸如此類間接的土地收益糾紛一直處于上升的態勢。
2、相關立法不斷完善
有關處理農村土地糾紛案件的法律、法規、司法解釋不斷完善，為人民法院處理農村土地糾紛案件提供了法律依據。針對農村土地承包合同糾紛較多，且已嚴重影響農村土地承包關系穩定的情況，最高人民法院于1986年4月12日實施了《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的意見》的司法解釋．1999年6月28日出臺了《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》，同時廢止了前《意見》。2003年3月《農村土地承包法》實施后，最高人民法院又于2004年，在廣泛征求社會各界意見的基礎上制定了《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的若干規定》，該《規定》針對當前農村土地承包糾紛的新情況、新特點，對訴訟主體資格，承包合同和土地承包經營權，承包地的收回、調整和交回，糾紛的解決方式和土地承包經營權的繼承等問題做了具體規定。
關鍵詞：宅基地；善意取得；無權處分
中圖分類號：DF5.9 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）14-0261-02
案情簡介：原告宗某是某村村民，50歲，有兄弟3人，均已成家單過，宗某夫婦與年邁父母共同生活。宗某的父母有平房5間，庭院300米。2004年，宗某父母共同決定將房產贈與宗某，并于2005年將房產更名于宗某名下。2007年，宗某父母相繼離世。2009年，宗某夫婦到縣城打工，并在縣城落戶，農村房屋閑置。
被告韓某是城鎮居民，從事個體經營。韓某見城郊土地房屋逐漸被國家征收，便開始大量購買城郊農村土地和房屋，韓某曾向宗某表示要購買宗某的房屋，宗某沒有同意。2010年，宗某回老家，發現自己的房屋被自家的兩兄弟擅自賣給了韓某。宗某遂向法院提訟，要求被告韓某返還房屋。韓某辯稱其購房時，不知宗某的兩兄弟對房屋沒有處分權，而自己又向韓某兩兄弟支付了相應的價款，自己屬于善意取得。法院支持了被告韓某。此案件，是眾多農村房宅流轉中的個案，但它折射出農村房產、宅基地流轉的現實性對現有法律制度的挑戰，以及司法不公對農民利益的損害。
一、依據現有法律規定韓某作為城鎮居民不具有購買農房資格
農村房屋買賣，在法律上不存在障礙，如《土地管理法》第62條規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從我國的《民法通則》、《合同法》分析，也不存在爭議。但在確定房屋買賣的買受人對象上存有歧義。
國務院辦公廳曾在1999年發文規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國土資源部又于2004年頒發文件8，強調了該精神：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證.”
依據民法理論，為方便利用不動產資源，房屋與土地轉讓時實施“房地一致”原則，而不應該分割轉讓。如確實需要分割轉讓，則需要經過嚴格的審批手續并依法辦理過戶登記。
基于以上分析，在現有的法律框架下，城鎮居民在農村購買房宅受到較為嚴格的限制，因此，本案中的韓某因身份原因，不能成為農村房屋及宅基地買賣契約的主體。
但有一個現實問題不能否認，由于農村人口大量向城市流動，農村出現了大量的閑置房產，而城鎮居民或基于對田園生活的向往，或基于創業的需求，甚或于投機不當利益的驅動，使農村房產和土地的交易暗流涌動。而面對這樣的現實，法律沒有適時跟進是一個遺憾。
二、宗某由農村將戶口遷至縣城對受贈農村房產并無影響
《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”根據該規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，不得超量多占。而事實是，目前一戶擁有兩處以上宅基地的情況現實中普遍存在，其中相當一部分是因贈與或繼承而取得。根據宅基地使用權是基于農民特定身份而享有的性質，城鎮居民是無權享有宅基地使用權的。而現實生活中，城鎮居民因繼承、贈與而受讓農村房屋的情況也不在少數。這些房屋有的被長期閑置，沒有處理；也有的被城鎮居民翻建或年長后回去居住。對此，所在村集體往往不予過問，事實上變相取得了農村房屋的宅基地使用權。
中國目前大多省市還實行著“二元化”城鄉戶籍管理制度，即還存在著農村戶口和城鎮戶口的區別。那么，贈與人可否將農村房屋贈與城鎮戶口的受贈人？筆者認為，法律并未對繼承人的城鄉身份進行區分，只要是贈與人合法建造的農村房屋，無論受贈人是農村戶口還是城鎮戶口，也不論其是本集體經濟組織的成員還是非本集體經濟組織的成員，受贈人在符合法律規定的條件下都應有權接受。
三、韓某受讓宗某房宅的行為不構成善意取得
根據《物權法》第106條的規定，承包地流轉中適用善意取得也應同時具備以下三個條件：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
首先，受讓人取得承包地必須是善意的。
善意取得制度中的“善意”，是指受讓人不知轉讓人無所有權或處分權的事實。受讓人是否善意要考察其是否盡到審查注意義務。受讓人盡到了自己的審查注意義務，仍然對轉讓人無處分權或承包地存在權利瑕疵不知情的，其主觀上才是善意的。若應知或明知出讓人無處分權而仍然通過交換而占有該不動產的，則為惡意，惡意不能合法地取得財產的所有權。所以，善意是受讓人取得財產所有權或主張其他權利的法律前提和道德上的立足點。一個明知轉讓人無處分權而仍受讓該財產的人，同違反所有人意志轉讓財產的人一樣，均屬于一種故意侵犯他人所有權的行為，不僅在法律上不能主張權利，還應受到法律的制裁。一般情況下，受讓人應當可以通過查閱有關公示的材料而得知出讓人是否有權處分該土地。而被告韓某未盡審查注意義務，僅憑主觀想象和日常規律推斷而主張不知宗某無處分權不能作為善意的理由。
另外從善意取得的立法本意來看，不動產的善意取得主要針對的是錯誤和有瑕疵的登記，受讓人信賴此登記而發生的不動產所有權轉移，一般是和欺詐行為以及職能部門不負責有關。而本案并不存在登記錯誤和登記有瑕疵。
