時間：2023-08-24 17:17:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運行遠(yuǎn)沒有達到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟壓力，面臨的財務(wù)風(fēng)險也較大。同時，當(dāng)前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分類及形成的原因分析
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。一般來說，財務(wù)風(fēng)險指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務(wù)風(fēng)險兩種。由于廣義的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般包含了這幾個方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險；再籌資風(fēng)險；利率變動風(fēng)險；通貨膨脹風(fēng)險；稅率變動風(fēng)險以及投資收回風(fēng)險等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財務(wù)風(fēng)險呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財務(wù)風(fēng)險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟的影響，未來走勢較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進一步加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)分析，導(dǎo)致了財務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財務(wù)管理作用。這種缺乏較強的財務(wù)管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制不夠嚴(yán)格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效防范措施
房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴(yán)，缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，根據(jù)不同的理財環(huán)境和理財階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上的風(fēng)險分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識薄弱，對預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強財務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強化財務(wù)管理的地位，讓財務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營活動當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個部門的相關(guān)情況，拓展對于財務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財務(wù)管理手段，及時應(yīng)對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財務(wù)風(fēng)險。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財務(wù)風(fēng)險，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強對于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境，建立財務(wù)內(nèi)部控制制度，強化風(fēng)險管理，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。
總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測手法，并配之以風(fēng)險回避策略，風(fēng)險防范策略以及保險轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險，加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險，建立財務(wù)預(yù)警體系，加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險，把風(fēng)險管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財務(wù)危機，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟效益。
參 考 文 獻
[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與對策[J]．經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）
[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）
[3]于永順．企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與管理[J]．企業(yè)導(dǎo)報．2009（6）：101
摘 要 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到很大的帶動作用，但作為高風(fēng)險行業(yè)，為了控制成本，規(guī)避風(fēng)險，在當(dāng)前競爭日益激烈的環(huán)境下，實行動態(tài)財務(wù)管理具有必然性。本文首先對動態(tài)財務(wù)管理進行了基本概述，然后分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題，論述了其構(gòu)建動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的必然性和可行性，最后提出了房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建動態(tài)財務(wù)管理模式的步驟，對房地產(chǎn)業(yè)進行財務(wù)管理、成本控制具有借鑒作用。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 動態(tài)財務(wù)管理 現(xiàn)狀 構(gòu)建
由于房地產(chǎn)業(yè)所處的重要經(jīng)濟地位和行業(yè)本身所暴露出的現(xiàn)實財務(wù)問題，有必要引入一種更為科學(xué)的財務(wù)管理理念和方法來指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，提高項目的抗風(fēng)險能力。另外，開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資是為了獲取利潤，從財務(wù)管理的角度來講，就是要實現(xiàn)開發(fā)項目經(jīng)濟價值的最大化。因此必須借助于一個有效的價值測量工具來提升項目的經(jīng)濟價值，即開發(fā)和運用動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)。
一、動態(tài)財務(wù)管理概述
動態(tài)財務(wù)管理是一種財務(wù)管理的方式，所謂的動態(tài)化管理就是在管理中利用對結(jié)果的模擬來實現(xiàn)對目前財務(wù)管理的措施和方法的改進，是一種預(yù)測式的財務(wù)管理方法。其應(yīng)用的主要手段是利用動態(tài)化的管理指標(biāo)和預(yù)先設(shè)置好的管理工具和財務(wù)分析的方式對財務(wù)實現(xiàn)管理，從而研究企業(yè)財務(wù)信息在某種因素的制約下會如何發(fā)展。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的財務(wù)管理現(xiàn)狀
與一般項目投資相比，房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、過程復(fù)雜、投資巨大等特點。其財務(wù)管理工作往往要求準(zhǔn)確的投資分析和成本控制能力。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，沒有對開發(fā)項目實行有效的財務(wù)管理和成本控制，項目開發(fā)環(huán)節(jié)存在諸多財務(wù)問題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。歸納起來，問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（一）缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識
許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)項目管理時沒有做很好的事情財務(wù)預(yù)算，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地的成本、資金運作、投資回報率等方面做細(xì)致的財務(wù)分析，因而無法準(zhǔn)確地預(yù)測目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算和分解落實工。這很有可能會造成企業(yè)盲目地進行資金管理，嚴(yán)重影響了項目的經(jīng)濟效益。
（二）為趕工期忽略成本控制
迫于市場競爭以及資金回收方面的壓力，許多房地產(chǎn)公司都會出現(xiàn)趕工期的情況。為了節(jié)省時間，經(jīng)常出現(xiàn)沒有完成設(shè)計工作就急于“招標(biāo)”、“施工”，普遍存在“邊干邊設(shè)計”這種現(xiàn)象。正所謂欲速則不達，這種一味追求建設(shè)速度的做法造成了在項目建設(shè)前期無法對目標(biāo)進行估計測算，不利于日后施工過程進行有效的成本控制。
（三）部門間信息溝通不暢，不利于項目財務(wù)工作的開展
房地產(chǎn)項目進行財務(wù)管理，往往需要大量的基礎(chǔ)財務(wù)資料。而這些，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及一線施工管理部門。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)單純認(rèn)為成本管理是財務(wù)部門的工作，而沒有認(rèn)識到財務(wù)部門實行財務(wù)管理需要其他職能部門的配合，以至于財務(wù)部門無法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無法進行成本核算與管理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實行動態(tài)財務(wù)管理的必要性和可行性
（一）實施動態(tài)財務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目價值的客觀需要
房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須采取最低成本戰(zhàn)略，差異化戰(zhàn)略，或者集中戰(zhàn)略。而采取低成本戰(zhàn)略，必須要對企業(yè)實現(xiàn)有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰(zhàn)略必須具備持續(xù)的創(chuàng)新能力，能夠不斷超越自身和競爭對手，而房地產(chǎn)企業(yè)的任何一項創(chuàng)新，都不具有可持續(xù)性，非常容易被競爭對手模仿，所以很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正做到持續(xù)創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長遠(yuǎn)的生存發(fā)展，擁有自己的核心競爭能力，就必須走低成本戰(zhàn)略之路，通過進行有效的財務(wù)管理和控制，來最大程度地降低企業(yè)的運行成本。但是傳統(tǒng)的財務(wù)分析與核算不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這項要求，已不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作，因此，在企業(yè)內(nèi)部實行動態(tài)財務(wù)管理是其必然選擇。
（二）信息化技術(shù)的應(yīng)用為實施動態(tài)財務(wù)管理提供了可能
面對經(jīng)濟全球化和信息化的發(fā)展趨勢，財務(wù)管理信息化已是必然趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。而要實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，必須擁有能迅速處理財務(wù)信息和具備數(shù)據(jù)運算功能的分析工具，這就要求結(jié)合不同公司實施動態(tài)財務(wù)管理的實際需要來開發(fā)應(yīng)用財務(wù)軟件。通過財務(wù)軟件的使用，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的信息化，企業(yè)的決策者就可以得到經(jīng)過處理的、簡明直觀的財務(wù)信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財務(wù)核算工作，而且同時也可以降低企業(yè)的人工成本。另外，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)具有非常強大的數(shù)據(jù)處理能力，可以對所有需要進行處理的信息進行處理，這樣企業(yè)就可以綜合把握各種信息，避免產(chǎn)生因忽略部分?jǐn)?shù)據(jù)而造成決策失誤的現(xiàn)象。
四、房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理模式的構(gòu)建
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建原理
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建，是一個關(guān)聯(lián)整個企業(yè)的系統(tǒng)工程。在構(gòu)建之前，必須明確系統(tǒng)設(shè)計的原理，即在動態(tài)財務(wù)管理的定義框架內(nèi)，立足于對財務(wù)數(shù)據(jù)的及時處理與反饋，將動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)構(gòu)建成一個能夠?qū)崟r反映項目資金運作情況的信息平臺。在這個平臺上，房地產(chǎn)企業(yè)可以模擬出目標(biāo)資金在不同市場環(huán)境下的變化，并將動態(tài)財務(wù)指標(biāo)與目標(biāo)值的比較結(jié)果及時反饋給系統(tǒng)，供企業(yè)管理者進行決策提供參考。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理模式構(gòu)建思路
不同的企業(yè)，其資金運作情況也不同，因此要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的特點，制定相應(yīng)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)控制流程。在財務(wù)動態(tài)管理鏈中，公司任何一處發(fā)生成本支出的環(huán)節(jié)與項目，都可以在動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)中直觀展示。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)控制水平將達一個全新的高度。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)借助動態(tài)系統(tǒng)不斷提高企業(yè)的內(nèi)部成本控制水平，為股東創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。另一方面，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)可以對企業(yè)的資金運作情況進行預(yù)測，從而有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用效率。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式系統(tǒng)設(shè)計
房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的關(guān)鍵是要進行管理模式系統(tǒng)設(shè)計，通過建立適合目標(biāo)企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理平臺，使企業(yè)的各職能部門的財務(wù)管理都能在一個系統(tǒng)內(nèi)進行。房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計，主要分為以下幾個環(huán)節(jié)：
第一，需求分析。結(jié)合所在企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與財務(wù)管理的目標(biāo)，根據(jù)所要解決的主要問題，確定未來系統(tǒng)所要實現(xiàn)的主要功能，從而科學(xué)地進行功能模塊的設(shè)計。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)實行動態(tài)財務(wù)管理，主要是為了實現(xiàn)其財務(wù)管理的信息化，既包括財務(wù)信息匯總、查閱、調(diào)整、分析以及執(zhí)行結(jié)果測算等，又包括對房地產(chǎn)企業(yè)具體項目的財務(wù)運行情況進行實時信息反饋，統(tǒng)計分析和綜合評估等工作。進行有效的需求分析，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的前提。
第二，設(shè)置系統(tǒng)模塊。在明確了動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)所要具備的功能后，就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)進行模塊設(shè)置。通常，房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理主要包括基礎(chǔ)信息、可行性分析、成本控制以及企業(yè)績效評估幾個模塊。
第三，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的運行。動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)正式運行后，才能使房地產(chǎn)真正實現(xiàn)有效的財務(wù)管理。主要包括前期準(zhǔn)備工作、財務(wù)成本的計算、分解、監(jiān)控管理、評估考核等環(huán)節(jié)，以及各個環(huán)節(jié)之間的相互配合。只有真正使企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)得以有效運用，才能有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的各種資源，特別是資金的合理配置，進而不斷提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
第四，系統(tǒng)的集成管理。這一階段對系統(tǒng)的各個功能模塊進行整合，從而形成一個完整的相互協(xié)調(diào)的系統(tǒng)。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目因為周期長，成本大在管理中容易因為復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動態(tài)化的財務(wù)管理模式，對開發(fā)項目進行全過程的動態(tài)監(jiān)控是十分必要的，通過進行實時化監(jiān)控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011
[中圖分類號] F275 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02
1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
1.1 行業(yè)特點帶來的風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風(fēng)險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產(chǎn)業(yè)進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當(dāng)國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調(diào)整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產(chǎn)政策，房價呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。
1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險
當(dāng)市場通貨膨脹或利率上調(diào)時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。
1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險
資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟實力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時，就會引發(fā)財務(wù)危機，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強化對現(xiàn)金流量的管理工作。
1.4 國家宏觀政策所帶來的財務(wù)風(fēng)險
2010年，全國房價大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟嚴(yán)重。國家為促進其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。
1.5 財務(wù)風(fēng)險管理意識不強
企業(yè)財務(wù)管理意識不強，加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財務(wù)管理制度，在項目開發(fā)前沒有合理進行預(yù)算，也沒有全方位的財務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預(yù)期目標(biāo)，有效地控制成本，減少財務(wù)風(fēng)險。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析
2.1 外部因素
外部因素包括經(jīng)濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險主要是指受經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財務(wù)危機。
2.2 內(nèi)部因素
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來的財務(wù)風(fēng)險上。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控策略
3.1 完善財務(wù)風(fēng)險控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險防控體系，包括財務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險管理機制。在資金流風(fēng)險有效識別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風(fēng)險。通過絕對數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導(dǎo)致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營周期相一致?？茖W(xué)分析財務(wù)風(fēng)險后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險防控體系。首先要加強財務(wù)風(fēng)險意識培養(yǎng)，確定管理層對風(fēng)險防控負(fù)責(zé)，以此為基礎(chǔ)引進現(xiàn)代風(fēng)險量化和管理工具，對財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進行細(xì)化，并制訂財務(wù)風(fēng)險控制方案，根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險責(zé)任機制，對風(fēng)險管理要實行問責(zé)監(jiān)管制度，并加強執(zhí)行。
3.2 加強融資環(huán)節(jié)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應(yīng)建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機構(gòu)，促進貸款模式的創(chuàng)新。
3.3 在投資方面的財務(wù)風(fēng)險防范
對投資商，應(yīng)加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標(biāo)分析法來確定經(jīng)濟效益最優(yōu)化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風(fēng)險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項目，要進行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風(fēng)險。
3.4 加強現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面來加強：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責(zé)任落實程度，提高運營資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應(yīng)創(chuàng)新營銷方式，結(jié)合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經(jīng)濟體合作，實現(xiàn)價值鏈融資和運營資金動態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。
主要參考文獻
【關(guān)鍵詞】民營房地產(chǎn)財務(wù)管理對策
20世紀(jì)90年代，隨著我國市場經(jīng)濟體制的確立，住房的商業(yè)化，使得房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的同時催生了更多民營房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個風(fēng)險性比較大，資金比較密集的行業(yè)，政策性的措施對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常明顯，所以在房地產(chǎn)行業(yè)處于盈利的樂觀時期的，要注意企業(yè)內(nèi)部財務(wù)狀況的管理和控制，防止一旦國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控時導(dǎo)致的資金困難，企業(yè)無以為繼境況的產(chǎn)生，因此本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理存在的問題進行思考并找到解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的對策。
一、民營房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的意義
（一）加強財務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金
“有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司的核算體系互不相同，財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，財務(wù)報表不一致，這就難以向管理者提供統(tǒng)一”，加強財務(wù)管理，可以使得企業(yè)的資金統(tǒng)籌安排，各個崗位各司其職，合理分配，對各個項目進行科學(xué)規(guī)劃，不能讓資金由于管理不善出現(xiàn)損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰(zhàn)略規(guī)劃，企業(yè)最終獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展。
（二）加強的財務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性
加強財務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財務(wù)制度，使得各個環(huán)節(jié)能夠公開透明，使得企業(yè)財務(wù)各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，也只有這樣嚴(yán)格規(guī)范的財務(wù)管理才能夠在法制性的市場競爭中經(jīng)過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場中的認(rèn)可度，增強企業(yè)的競爭力。
（三）加強財務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高。
加強財務(wù)管理，必然要求財務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，也只有財務(wù)人員素質(zhì)的提高才能夠使得財務(wù)管理的科學(xué)化、正規(guī)化。因此，加強財務(wù)管理使得企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員必須積極主動提高專業(yè)知識水平，更應(yīng)該提升相應(yīng)思想道德水平，從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進了財務(wù)管理水平的提升，進而促進了企業(yè)的發(fā)展。
二、民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
（一）融資難的困境
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，使得越來越多的中小企業(yè)活躍在我國經(jīng)濟發(fā)展中在市場經(jīng)濟活動中扮演著重要的角色，民營企業(yè)在促進經(jīng)濟發(fā)展、解決勞動力就業(yè)和維護社會穩(wěn)定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對于中小企特別是民營企業(yè)的政策相比較于國有企業(yè)來說明顯的扶持力度不夠，中小企業(yè)里面有很大一部分是民營企業(yè)，民營企業(yè)在發(fā)展過程中經(jīng)常會遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業(yè)里面的房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險性的資金密集型行業(yè)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期又比較長，所以對于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業(yè)規(guī)模和行業(yè)的高風(fēng)險性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對于民營企業(yè)貸款的各項資質(zhì)要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發(fā)行現(xiàn)階段對于規(guī)模比較小的企業(yè)是不可能，在目前形勢下也很難發(fā)行債券，只能采取非正規(guī)渠道的融資，必然加大財務(wù)管理的風(fēng)險。
（二）財務(wù)管理風(fēng)險意識不強
我國民營房地產(chǎn)企業(yè)的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢的推動，大好的形勢催生了很多曾經(jīng)的建筑隊的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產(chǎn)公司，公司成立后更多的注重房地產(chǎn)的施工和銷售方面的管理，從事財務(wù)方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個部門工作統(tǒng)一都由企業(yè)主自己來決定，而企業(yè)主以及至親的的學(xué)歷水平、素質(zhì)水平、家族的復(fù)雜關(guān)系網(wǎng)使得民營房地產(chǎn)公司財務(wù)管理缺乏明確分工，缺乏專業(yè)性。財務(wù)從業(yè)人員對財務(wù)制度不熟悉，業(yè)務(wù)不精，對工作積極性不強，另外一些財務(wù)人員見到領(lǐng)導(dǎo)來了，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財務(wù)管理制度，的腐敗行為時有發(fā)生。
（三）缺乏靈活高效的財務(wù)管理制度
健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度是做好企業(yè)內(nèi)部管理的中心環(huán)節(jié)，只有建立靈活高效的財務(wù)管理制度，才能夠規(guī)范企業(yè)財務(wù)的各項財務(wù)管理，只有規(guī)范化、制度化的財務(wù)管理才能提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。而目前我國民營房地產(chǎn)企業(yè)除了財務(wù)管理意識不強之外，財務(wù)管理模式比較單一，對于項目成本控制和流出資金控制比較嚴(yán)格，而對預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、財務(wù)分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督體制，一些民營企業(yè)在內(nèi)部越權(quán)行事、人情行事的情況時有發(fā)生，導(dǎo)致財務(wù)管理混亂。
三、如何提升民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平
（一）增強企業(yè)信用，增加融資渠道
企業(yè)的發(fā)展過程中難免回出現(xiàn)資金困難的情況，特別對于房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時有發(fā)生，這個時候向銀行貸款是一個風(fēng)險性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對于貸款的企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格的要求，具有良好信用的企業(yè)才能夠在市場的激烈競爭中獲得更多可利用的資源，民營企業(yè)在日常工作交往中堅持誠信交往，提升自己在行業(yè)內(nèi)的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經(jīng)明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔(dān)保機構(gòu)，進行信用擔(dān)保獲得銀行貸款的支持，或者與有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)進行合作開發(fā)項目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動企業(yè)管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業(yè)自身信用水平的提高。
（二）增強財務(wù)管理意識，提升從業(yè)人員素質(zhì)
良好的財務(wù)管理需要高素質(zhì)的財務(wù)從業(yè)人員的工作配合，所以民營房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該增強財務(wù)管理意識，把加強財務(wù)管理作為整個房地產(chǎn)公司長遠(yuǎn)發(fā)展的不可或缺的重要組成部分，管理者應(yīng)當(dāng)首先從自身，從高層抓起，增強領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)管理觀念，遵守財務(wù)制度和財務(wù)紀(jì)律。同時，加強財務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，強化專業(yè)水平測試，提升實踐運作能力，“使財務(wù)人員的責(zé)任不能簡單地局限在記賬上．要把重點放在財務(wù)分析、財務(wù)預(yù)測、成本控制等方面”，同時也要加強財務(wù)從業(yè)人員思想道德素質(zhì)的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學(xué)習(xí)和公司的業(yè)務(wù)實際相結(jié)合的原則，提高會計人員的理論水平和實際操作能力。
（三）建立健全靈活高效的財務(wù)管理制度
首先要加強企業(yè)管理層和財務(wù)人員對于建立財務(wù)管理制度重要性的認(rèn)識，健全的財務(wù)管理制度對于企業(yè)所有員工都是一個比較好的制度保障。財務(wù)管理制度的制定應(yīng)當(dāng)從民營企業(yè)自身實際狀況出發(fā)一方面要加強財務(wù)人員的專業(yè)知識培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和道德覺悟。另一方面健全的財務(wù)制度的制定應(yīng)當(dāng)包括預(yù)算管理、成本管理、資產(chǎn)管理、財務(wù)分析等各個方面。統(tǒng)一強調(diào)指出財務(wù)報表，以保持財務(wù)報表的統(tǒng)一性和報表數(shù)據(jù)的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發(fā)給各個部門以增強制度的合法地位，并且在日常生活中嚴(yán)格落實。財務(wù)管理制度必須明確崗位職責(zé)分工，并確定崗位責(zé)任問責(zé)制，一旦出了問題，責(zé)任到人。
（四）財務(wù)管理制度中還應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督體制，確立內(nèi)部獨立審計，提高財務(wù)管理的效率
首先要樹立內(nèi)部審計為公司業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的觀念，提高企業(yè)管理層在觀念上對內(nèi)部審計工作的重要性認(rèn)識，特別是對審計崗位的員工在企業(yè)地位的認(rèn)可，選拔具有專業(yè)知識的內(nèi)部審計人員。其次，要保持企業(yè)內(nèi)部審計部門的獨立性，并且內(nèi)部審計部門由企業(yè)主要負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)管理，以便提升其權(quán)威性和操作獨立性。再次，對內(nèi)部審計職能的擴大化理解。內(nèi)部審計不僅僅是單向的對企業(yè)進行監(jiān)督的部門，而且還應(yīng)該擴大審計的業(yè)務(wù)范圍，讓內(nèi)部審計也可以對企業(yè)進行內(nèi)部控制審計，績效管理審計、經(jīng)濟責(zé)任審計等一系列的內(nèi)控建設(shè)，發(fā)揮審計在公司自我約束機制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，定期對內(nèi)控制度執(zhí)行情況進行審計、監(jiān)督，利用內(nèi)審熟悉情況的特點，針對審計當(dāng)中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設(shè)性意見，給企業(yè)主當(dāng)好參謀和助手，在強化審計監(jiān)督職能基礎(chǔ)上逐步形成規(guī)范的內(nèi)部審計體制。最后，要加強企業(yè)內(nèi)部審計隊伍建設(shè)，完整的審計工作不僅要有完善的審計操作標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范審計人員的各項行為，也應(yīng)有一批專業(yè)素質(zhì)較強的審計人員隊伍，因此對于進入審計隊伍的人員應(yīng)該進行嚴(yán)格考核，特別注重內(nèi)部審計人員的職業(yè)道德，注重審計人員的管理。
參考文獻
[1]陳春景.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策[J].中國科技財富,2010(22).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)危機 成因 防范措施
一、引言
隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步成為我國國民經(jīng)濟中的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個具有投資巨大、回報豐厚、回收緩慢、高風(fēng)險的特殊行業(yè)。其經(jīng)營模式也具有特殊性，如：其生產(chǎn)周期長、融資投資的金額較大、資產(chǎn)負(fù)債的比率較高等。面對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特性，必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金凈值現(xiàn)狀來看，大多數(shù)企業(yè)為負(fù)值。例如：2010年上市房地產(chǎn)公司中綜合實力排名第一的萬科房地產(chǎn)現(xiàn)金流量指標(biāo)為0.203，綜合實力排名第二的保利房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量最低，為-4.89。這一數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍存在緊張的局面。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資過程也會使財務(wù)風(fēng)險加大?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)的不樂觀在很大程度上能夠充分反映出企業(yè)存在著財務(wù)危機的隱患。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集的典型行業(yè)，具有資金投入量大、但是回收期長、變現(xiàn)能力差等特點。這些不同于其他行業(yè)的財務(wù)特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。
（一）存在利率波動的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營的，利率的波動將大大影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本增加而預(yù)期的收益降低，而房地產(chǎn)消費者的購買欲望也將下降。此時將形成房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)成本高、市場需求低的局面。自2004年起 ，央行已經(jīng)多次加息，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，更增加了貸款買房者的投資成本。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的收益，避免財務(wù)損失，不斷提高房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格的提高也在很大程度上抑制了投資者的購買欲。
（二）存在按期償債的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金一般是由自有資金、銀行借款、經(jīng)營性欠款、房地產(chǎn)預(yù)售款四部分構(gòu)成的。在這四部分資金構(gòu)成中，自有資金所占的比重較低因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大部分換是來自于銀行借款。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其資金的回收期較長，預(yù)期利潤有存在很大的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。如果，房地產(chǎn)企業(yè)不能及時支付到期的銀行幾款利息或本金，那么企業(yè)將面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)受到高收益的影響，盲目的采取多種渠道的融資活動，將大額存單進行質(zhì)押貸款，最紅導(dǎo)致企業(yè)無力償還銀行的債務(wù)。
（三）存在再籌資的風(fēng)險
如果房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，將降低企業(yè)對債權(quán)人的償債保證，此時企業(yè)如果想從貨幣市場或金融機構(gòu)再籌集資金，難度將加大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的成因分析
激烈的市場競爭、來自各方面的因素都將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的發(fā)生，這不利于企業(yè)未來的發(fā)展。
（一）國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)控因素
目前，我國國民經(jīng)濟的發(fā)展正處于上升階段，經(jīng)濟發(fā)展形勢良好。但是，我國的各項經(jīng)濟政策、經(jīng)濟制度并沒有呈現(xiàn)出與經(jīng)濟高速發(fā)展的勢頭。各種政策不能完全與經(jīng)濟發(fā)展形勢配套，存在太多不確定因素，因此，房地產(chǎn)業(yè)必定受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的沖擊。例如：國家對環(huán)保的要求越來越嚴(yán)格，在環(huán)保政策的制定方面也充分體現(xiàn)出人文意識，高考期間房地產(chǎn)施工暫停、對夜間房地產(chǎn)施工進行嚴(yán)格管理、對施工過程中發(fā)出的噪音嚴(yán)格控制等政策的出臺，都對房地產(chǎn)也造成了影響。再例如：國家隊房地產(chǎn)價格的控制政策、貨幣政策、利率及匯率政策等的變化都是房地長企業(yè)無法預(yù)料和控制的。
（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理
這是企業(yè)也發(fā)生財務(wù)危機的根本原因，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表將企業(yè)的財務(wù)狀況氛圍三種類型：第一，流動資產(chǎn)的大部分是由流動負(fù)債籌集構(gòu)成的；第二，資產(chǎn)負(fù)債表中的累計結(jié)余是紅字，這說明企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)資產(chǎn)虧損，財務(wù)危機已經(jīng)發(fā)生；第三，虧損已經(jīng)侵蝕了企業(yè)全部自有資產(chǎn)，出現(xiàn)資不抵債的情況。有的房地產(chǎn)企業(yè)過分追求負(fù)債在財務(wù)中的杠桿作用，想要實現(xiàn)投資收益的最大化，從而造成高財務(wù)危機的發(fā)生。
（三）企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性造成財務(wù)危機
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境十分復(fù)雜，財務(wù)關(guān)系的混亂是造成財務(wù)危機的又一個重要因素。例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間、企業(yè)與上級部門之間、資金的使用、利潤的分配等方面都不同程度的存在著權(quán)責(zé)不分、管理混亂的現(xiàn)象，造成企業(yè)資金嚴(yán)重流失，資金的完整性、安全性遭到破壞。而企業(yè)的財務(wù)管理人員只是局限于自己的可控范圍，對財務(wù)管理缺乏對數(shù)據(jù)的整理與分析，對市場的判斷、經(jīng)營狀況等的財務(wù)分析僅憑主觀臆斷。這種缺乏真實性的信息分析是財務(wù)危機的發(fā)生存在著客觀性。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)偏低
我國的房地產(chǎn)行業(yè)索然僅僅經(jīng)歷了30年的發(fā)展歷程，但是它對國民經(jīng)濟的影響卻很大，并且占到國民生產(chǎn)總值的40%-50%。這就需要大量高素質(zhì)的人才來完成對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)參差不齊。很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者根本就不懂房地產(chǎn)的經(jīng)營，在這樣的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為很值得懷疑。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險管理意識
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是由于國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展順利，經(jīng)濟形勢好，房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為房地產(chǎn)時穩(wěn)賺不賠的行業(yè)，因此對企業(yè)存在的財務(wù)危機認(rèn)識不足。例如：很多房地產(chǎn)企業(yè)為了取得國家土地的使用權(quán)不擇手段。再融資過程中對自己的預(yù)期銷售又充滿了信心，這些都給企業(yè)帶來了財務(wù)危機。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的有效防范措施
（一）防范財務(wù)危機的一般性措施
1、提高對財務(wù)危機的防范意識
房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)危機的有效控制離不開人的因素，因此，必須在企業(yè)中樹立起嚴(yán)格的發(fā)風(fēng)險防范意識，不僅僅是企業(yè)的財務(wù)人員，其他各部門的工作人員必須同樣樹立起財務(wù)危機防范意識，真正將企業(yè)的內(nèi)部控制落實到位。
2、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)
資本使房地產(chǎn)企業(yè)生存的必要條件，只有對資本結(jié)構(gòu)進行合理的優(yōu)化才能使資金使用效率提升，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。
（二）防范財務(wù)危機的技術(shù)型措施
1、項目評估階段財務(wù)危機的防范
房地產(chǎn)企業(yè)取得國家土地的使用權(quán)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)企業(yè)必須聘請專業(yè)的公司對土地進行可行性評估，對企業(yè)的盈利能力進行預(yù)算，通過對多種方案的對比，對評估進行動態(tài)修正。
2、項目融資階段財務(wù)危機的防范
在對企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目作出最初的評估后，經(jīng)過政府的設(shè)計規(guī)劃、方案評審、立項批復(fù)就可以正式卡法建設(shè)了，此時股東的大量資金已經(jīng)變成了土地成本，融資時該階段迫在眉睫的問題。對于該階段發(fā)生的財務(wù)危機，企業(yè)必須避免兩個極端問題的發(fā)生：一個是過分自負(fù)，一個是盲目圈錢。
3、項目銷售及資金回籠階段財務(wù)危機的防范
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售是最關(guān)鍵的，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售的特點，企業(yè)必須明確產(chǎn)品的定位、對產(chǎn)品進性科學(xué)的定價、制定合理的銷售政策、掌握靈活的銷售技巧。而對于銷售過程中的資金回籠問題，企業(yè)必須針對不同的客戶采取不同的對策，降低財務(wù)危機發(fā)生的幾率。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的原因很多，企業(yè)必須針對不同的原因進行認(rèn)真的分析，尋找防范財務(wù)危機的對策，避免財務(wù)危機的發(fā)生，使房地產(chǎn)企業(yè)能為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展做出更大的貢獻。
參考文獻：
[1]陳美蘭.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機與防范淺析[J].財經(jīng)界，2011
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 成因 對策
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成原因
財務(wù)作為一個開放的系統(tǒng)，在按照自身軌跡進行運作時，也在不斷地和外部的市場進行聯(lián)系，因此財務(wù)風(fēng)險地形成主要來自企業(yè)的內(nèi)部和外部，進而產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險
因為公司外部風(fēng)險因素變化而引起整個財務(wù)環(huán)境的不確定性，被稱為系統(tǒng)性風(fēng)險，系統(tǒng)性風(fēng)險對其他公司的財務(wù)經(jīng)營也會產(chǎn)生影響。而從性質(zhì)上看系統(tǒng)性風(fēng)險也是環(huán)境風(fēng)險。導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險形成的原因主要包括：宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、資源環(huán)境、政策法律環(huán)境。
1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境
經(jīng)濟發(fā)展的周期和國家的經(jīng)濟發(fā)展水平制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，會經(jīng)歷不同的發(fā)展階段。我國房地產(chǎn)業(yè)周期和GDP的增長有關(guān)，兩者的波動大致相同。我國房地產(chǎn)周期頻率隨市場發(fā)展和行業(yè)的成熟而變化，我國房地產(chǎn)發(fā)展周期中衰退期和低谷期較短，增長期和繁榮期的時間較長，由此可見，我國社會大眾對房地產(chǎn)市場的需求在不斷提升，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和發(fā)展需求明顯高于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)。從房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資的關(guān)系角度分析，房地產(chǎn)的銷售增長刺激了房地產(chǎn)投資的增長。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動了與房地產(chǎn)相關(guān)的周邊產(chǎn)業(yè)的興起，從而促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。相對的這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格以及產(chǎn)品更新速度等也影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.市場環(huán)境
市場環(huán)境作用下的市場風(fēng)險主要包括：價格的風(fēng)險、再投資的風(fēng)險以及購買力的風(fēng)險等。隨著我國房改制度的實施，在銷售方面?zhèn)€人的購買者正在成為購房的主要力量，因此對個性化的需求越來越高，對產(chǎn)品的細(xì)分以及客戶群體的細(xì)分要求也越來越高。如果產(chǎn)品開發(fā)前沒有做好項目的定位、項目的規(guī)劃設(shè)計以及銷售策略等方面的工作，會給產(chǎn)品帶來滯銷的風(fēng)險?，F(xiàn)階段我國房產(chǎn)的產(chǎn)品差異性越來越小，因此開發(fā)商面臨著產(chǎn)品的同類化和同質(zhì)化的競爭問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)難度，同時也增加了銷售的費用。
3.資源環(huán)境
房地產(chǎn)的開發(fā)基礎(chǔ)是土地資源，但是土地資源作為不可再生資源，給房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)帶來了資源環(huán)境上的風(fēng)險。土地的儲備受國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家土地政策、土地市場供求關(guān)系和土地本身位置的影響。其中土地政策的變化和土地價格的變化對房地產(chǎn)開發(fā)商有重要的影響。土地作為房產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，占用了前期投資的大量資金，土地資源影響著開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)和資金收益，如果開發(fā)商不能及時的對儲備土地進行開發(fā)，需要交納土地閑置費，甚至可能出現(xiàn)無償交回土地使用權(quán)的情況。因此在進行房產(chǎn)開發(fā)時要考慮到資源環(huán)境帶來的風(fēng)險。
4.政策法律環(huán)境
國家通過使用稅收、金融、財政等多種經(jīng)濟形式對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，以此保證國民經(jīng)濟能夠換得健康有序的發(fā)展。宏觀調(diào)控的政策手段對房地產(chǎn)企業(yè)的收益有重大的影響，其影響主要表現(xiàn)為：首先，國家和政府對土地資源的開發(fā)、使用計劃會直接影響土地的市場供應(yīng)關(guān)系，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)。其次，國家和政府制定的各項稅收會影響房地產(chǎn)的價格，對房地產(chǎn)的銷售情況有重要的影響。再次，國家和政府所采取的房地產(chǎn)交易政策，對房地產(chǎn)的流通情況有很大的影響;最后，國家和政府對金融政策的調(diào)整和更改，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有重要的影響。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)非系統(tǒng)性風(fēng)險
由特定經(jīng)營環(huán)境變化引起的不確定性風(fēng)險，稱為非系統(tǒng)性風(fēng)險，同時可對個體產(chǎn)生風(fēng)險影響。非系統(tǒng)性風(fēng)險主要來自各公司自身的營業(yè)活動和財務(wù)活動，屬于公司特有的風(fēng)險。從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的角度看，非系統(tǒng)性風(fēng)險主要的表現(xiàn)形式是：籌資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。由此可見，企業(yè)自身經(jīng)營特征、資金的結(jié)構(gòu)、財務(wù)管理水平以及決策風(fēng)險意識等是引發(fā)非系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生的主要因素。
1.房地產(chǎn)企業(yè)本身經(jīng)營特點
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期長、過程復(fù)雜、涉及部門多以及環(huán)節(jié)多等。房地產(chǎn)的完整開發(fā)程序是獲得土地、調(diào)研市場，投資決策、施工建設(shè)、推廣銷售、物業(yè)管理等，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中所涉及的合作單位較多，同時要接受多個政府部門的監(jiān)督和管理，主要包括規(guī)劃部門、國土部門、建設(shè)部門、環(huán)保部門等。這些方面加大了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的進度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度。如果其中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，例如：設(shè)計變更、施工條件變化、環(huán)境條件變化等，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的周期延長，同時增加營業(yè)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)的收益下降，甚至出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。
2.房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)的全部資金來源中，權(quán)益資金和負(fù)債資金的比例關(guān)系構(gòu)成了企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要有自由資金、銀行信貸、銷售預(yù)付款以及經(jīng)營性欠款組成，其中房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較小，而負(fù)債資金占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金來源的60%以上，甚至有的已高達90%左右，因此企業(yè)如果不能有效的對各類風(fēng)險進行控制，會提高本息到期支付的財務(wù)風(fēng)險。
3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能力
我國房地產(chǎn)企業(yè)中的大型房地產(chǎn)企業(yè)是由國有資本控制的，或者大型房地產(chǎn)企業(yè)的前身就是國有企業(yè)。因此國有企業(yè)中存在的一些問題，例如：工作效率低、管理水平差、內(nèi)部激勵機制不完善以及內(nèi)部約束機制不健全等問題也會出現(xiàn)在大型房地產(chǎn)企業(yè)中。同時企業(yè)在進行資金管理和使用時，不能有效的進行資金使用和利益分配的管理和責(zé)任劃分，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率低，以及資金的安全性差等問題，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力無法提高。
4.房地產(chǎn)企業(yè)決策風(fēng)險意識
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策是造成財務(wù)風(fēng)險的一個重要方面，在決策中由于企業(yè)缺乏對投資項目可行性的研究和分析，對經(jīng)濟信息收集上的失誤以及決策者的決策能力低下等問題，造成投資決策的失誤，不但使投資項目的收益受損，而且使投資的成本無法及時收回，給企業(yè)帶來了嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險治理
（一）加強財務(wù)管理
加強對房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在進行融資時按照國家的法律法規(guī)進行。對于企業(yè)的投資風(fēng)險決策問題，既要勇于進行風(fēng)險投資，同時又要避免盲目投資和冒險投資，盡量降低投資的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要及時了解最新的市場資源信息，以此提高市場競爭力。對企業(yè)內(nèi)部的資源要進行合理的配置，對企業(yè)的資金使用和分配要進行合理的計劃，因此要加強對企業(yè)的收益分配風(fēng)險的管理，使企業(yè)的收益分配可以科學(xué)合理的進行。
（二）建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)
通過編制現(xiàn)金流量的預(yù)算，建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來更好的對企業(yè)的資金進行管理和監(jiān)督。現(xiàn)金流量編制的準(zhǔn)確性關(guān)系著企業(yè)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是否能正常發(fā)揮作用，因此企業(yè)要將具體目標(biāo)進行匯總處理，制定全面的企業(yè)預(yù)算計劃。以此來預(yù)測未來現(xiàn)金收支的情況，以周、月、季、半年以及1年為期限，建立滾動式的現(xiàn)金流量預(yù)算計劃。同時要確立長期的財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財務(wù)的預(yù)警模式，企業(yè)的信息化為財務(wù)預(yù)警提供了基礎(chǔ)信息，可以對企業(yè)財務(wù)活動中隱藏的風(fēng)險進行監(jiān)督，通過對企業(yè)內(nèi)部和外部理財環(huán)境的分析和研究，可以及時地發(fā)現(xiàn)財務(wù)的危機信號，從而可以根據(jù)危險信息的提示找到風(fēng)險危機的源頭并及時解決。建立財務(wù)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)可以為企業(yè)的決策提供依據(jù)，對企業(yè)的資源可以進行合理的配置，可以有效地對財務(wù)風(fēng)險進行檢測，保證企業(yè)的財務(wù)管理工作的安全性和有效性。
三、結(jié)束語
現(xiàn)階段我國的國民經(jīng)濟不斷的發(fā)展，而這種發(fā)展決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)的高回報率和廣闊的發(fā)展空間，吸引了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的加入，同時也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一些問題。為了防范和解決財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對自身的企業(yè)特點和實際情況進行分析，找到原因并制定相關(guān)的解決措施及時解決問題，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展水平和整體的利益。
參考文獻：
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一、房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)治理的作用
在經(jīng)營開發(fā)的前階段，房地產(chǎn)企業(yè)想要進行房地產(chǎn)開發(fā)就首先應(yīng)取得相關(guān)政府的批準(zhǔn)，在取得審批后才能進行房地產(chǎn)開發(fā)。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)有針對性的對消費者進行經(jīng)濟活動。因此房地產(chǎn)企業(yè)在不同經(jīng)濟活動階段會有不同的工作內(nèi)容，業(yè)務(wù)往來的對象也不完全一樣。因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)治理工作中，具有計劃性、復(fù)雜性以及經(jīng)濟強大性等多種不同的特點。財務(wù)治理作為指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動中，具有以下作用：
（一）有效安排籌資內(nèi)容，提高籌資效率
企業(yè)在進行長期籌資時，財務(wù)治理能夠根據(jù)房地產(chǎn)開況合理的規(guī)劃資本財務(wù)與債務(wù)情況，將財務(wù)結(jié)構(gòu)與股份配置進行詳細(xì)分析后得出籌資申報結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)才能夠根據(jù)投資申報數(shù)據(jù)進行資本融資與房地產(chǎn)開發(fā)。通過財務(wù)治理進行的不同籌資方式的對比，房地產(chǎn)企業(yè)也能從中發(fā)現(xiàn)利益，制訂出符合自身條件的財務(wù)決策。
（二）有效設(shè)計投資規(guī)模，控制投資風(fēng)險
對于長期當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟投資來說，財務(wù)治理的好就能幫助企業(yè)進行科學(xué)的投資活動，減少投資風(fēng)險，控制投資成本，提高投資利潤。房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)濟活動時，組建投資方案進行拿地的時候，需要根據(jù)項目所在地的市場行情進行有效觀察，并根據(jù)不同市場環(huán)境制定開發(fā)方案。將房地產(chǎn)建設(shè)的可行性與引導(dǎo)的敏感性進行設(shè)計研究，通過不同的方案評估資金情況，制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。在后期進行方案的實施后，也能根據(jù)實際的市場反應(yīng)，進行有效的經(jīng)濟方針修改，幫助企業(yè)調(diào)整投資方案，修整投資建設(shè)，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
（三）有效的調(diào)整運營效率，提高銷售預(yù)算
企業(yè)在進行經(jīng)濟調(diào)配時，需要財務(wù)管理在中間充當(dāng)調(diào)控手。進行有效地營運資本調(diào)整。有效的財務(wù)治理能夠在實際工作中幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高資金營運效率，提高資金流通，為房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)的過程中帶來源源不斷的企業(yè)收益。并通過科學(xué)的財務(wù)預(yù)算，幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少運營資本，實現(xiàn)相同的現(xiàn)金流，最大程度的提高企業(yè)利益。從這里可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)治理工作能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)資本進行有效管理，制約成本，通過有效的財務(wù)治理工作強化企業(yè)利益，通過科學(xué)的經(jīng)濟計劃幫助企業(yè)進行有效的資本活動，控制風(fēng)險，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。然而在現(xiàn)實工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)治理存在著相當(dāng)一部分管理問題以及財務(wù)漏洞，這會影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動，對企業(yè)造成或小或大的經(jīng)濟損失，甚至引發(fā)大的財務(wù)危機。我們需要對問題進行思考，設(shè)計對策及時進行解決。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)治理存在的問題
目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)治理工作存在著一些問題，問題的存在會影響企業(yè)的發(fā)展，主要問題有以下幾個方面：
（一）相當(dāng)一部分開發(fā)項目缺乏財務(wù)治理的可行性研究
財務(wù)治理工作的主要內(nèi)容就是在房地產(chǎn)企業(yè)提出新的開發(fā)項目時幫助企業(yè)對新項目進行可行性研究，系統(tǒng)的研究會幫助企業(yè)審慎時度，但是現(xiàn)在實際情況是，出現(xiàn)了新的開發(fā)項目時，企業(yè)不將項目報財務(wù)管理部，不通過科學(xué)的系統(tǒng)可行性研究，只通過經(jīng)驗就對項目進行判斷，在實際工作中也不進行科學(xué)的數(shù)據(jù)考察與仔細(xì)的市場經(jīng)濟分析，通過管理層的所謂經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)就對開發(fā)項目進行批準(zhǔn)或篩除，不僅會造成有財務(wù)問題的開發(fā)項目混入開發(fā)過程中，也會使有價值的開發(fā)項目被房地產(chǎn)企業(yè)遺忘，造成企業(yè)資源的浪費。進行開發(fā)項目的確定，必須要配合科學(xué)的市場經(jīng)濟論證，缺乏財務(wù)治理的可行性論證，就容易在開發(fā)過程中產(chǎn)生問題，影響企業(yè)發(fā)展。
（二）企業(yè)經(jīng)營管理者對財務(wù)治理工作重視程度不夠
房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理中，經(jīng)營管理者不能對財務(wù)治理工作投以百分之百的重視，在房地產(chǎn)企業(yè)活動中，管理工作人員不能使財務(wù)人員在企業(yè)開發(fā)中參與活動，財務(wù)治理在日常參與的活動還僅僅局限于報銷登記、記賬以及撥款付款、報表登記等等。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目制定與經(jīng)濟風(fēng)險的預(yù)算時，高層人員不能調(diào)動財務(wù)治理人員的積極性。例如在企業(yè)進行一級項目的開發(fā)與制定時，如果不將財務(wù)工作交給財務(wù)治理人員進行籌劃，就不能得出開發(fā)項目的制定時間、詳細(xì)籌劃資金以及投資的金額大小。由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中不能交予財務(wù)治理工作人員詳細(xì)分析項目利弊，總結(jié)經(jīng)濟程度，就不能在項目過程中順利籌資，會影響企業(yè)發(fā)展。更重要的問題是，在項目開發(fā)建設(shè)過程中，經(jīng)費不僅應(yīng)用在開發(fā)建設(shè)中，還應(yīng)將部分經(jīng)費放在營銷過程中，但是資金的調(diào)配比例如要財務(wù)治理工作人員進行詳細(xì)預(yù)算，在項目開發(fā)和銷售過程中，出現(xiàn)資金需求時再進行籌資就已經(jīng)為時已晚。
（三）財務(wù)治理中資金的管理存在問題與風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，由于財務(wù)部門的缺失，會造成企業(yè)可調(diào)配的資金總數(shù)較少，資金來源少，渠道窄，造成融資困難的問題。這會造成房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模受到局限，限制房地產(chǎn)開發(fā)項目的擴大。由于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小，資金有限，在項目開發(fā)完成之后需要將資金迅速回籠，這就會造成資金建設(shè)不及時，在開發(fā)下一項目時資金不能到位，造成回收資金難，財務(wù)管理過程中的資金回收是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要問題。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利益追求，管理人員會將資金集中在大城市進行投資，隨之也會加大投資風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險會隨著越來越大。
（四）工作中缺乏高效的財務(wù)管理制度與風(fēng)險意識
由于在實際財務(wù)治理工作過程中，財務(wù)管理模式相對較為單一，這會對項目的開發(fā)造成阻礙。在實際工作中，財務(wù)治理僅承擔(dān)著項目成本管理與資金流出控制，不重視資金預(yù)算與財務(wù)分析，影響財務(wù)的有效利用以及監(jiān)督管理的強度，這會使房地產(chǎn)開發(fā)過程中財務(wù)工作混亂，難以發(fā)揮正確的價值。
（五）成本管理創(chuàng)新能力不足
部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中實行的成本管理方案是較為全面的，要求員工在工作過程中嚴(yán)格執(zhí)行成本管理手段。但是在執(zhí)行過程中，不少房地產(chǎn)企業(yè)不能守住原則組織工作，資金管理的成本管理流于形式，部門與部門之間存在著工作脫節(jié)，在財務(wù)治理工作中，也存在著監(jiān)督脫節(jié)的問題。成本管理過程中，財務(wù)治理創(chuàng)新能力不足，在進行前期的工作勘察以及設(shè)計過程中，不能將預(yù)算工作精細(xì)做好，同時財務(wù)治理工作過程中，財務(wù)工作人員的專業(yè)能力有限，不能講一線資料完全設(shè)計得體，這就會出現(xiàn)無法有效的將成本進行控制的問題。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)治理問題的解決對策
（一）提高企業(yè)財務(wù)管理意識
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動具有強大的復(fù)雜性，在實際工作中計劃性很強，只有通過科學(xué)的財務(wù)管理，才能有效控制資本流通，實現(xiàn)風(fēng)險預(yù)算與控制，帶給企業(yè)最大的利益空間。因此企業(yè)在經(jīng)濟開發(fā)項目的過程中應(yīng)強化財務(wù)管理意識，將財務(wù)治理作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)，確立其核心位置，增加財務(wù)管理部門的話語權(quán)，提高其工作地位，將整個房地產(chǎn)經(jīng)營活動與財務(wù)治理融為一體。
（二）加大財務(wù)相關(guān)可行性的研究力度
房地產(chǎn)企業(yè)在工作中屬于行為管理收效的工作，是一個高投資、高風(fēng)險同時擁有高回報的行業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，應(yīng)重視財務(wù)管理的作用，在新開發(fā)項目中，要加大開發(fā)前的可行性研究，促進財務(wù)管理工作的科學(xué)性與有效性，使投資開發(fā)風(fēng)險降到最低，最大限度的提高企業(yè)的經(jīng)濟效率。在財務(wù)治理過程中，管理人員應(yīng)詳細(xì)對項目進行分階段分析，具體考察項目施工細(xì)節(jié)，組織數(shù)據(jù)材料，全方面對風(fēng)險與回報進行數(shù)據(jù)分析，制定相應(yīng)的措施進行彌補，只有這樣，企業(yè)在進行項目開發(fā)時才能順利進行，避免引發(fā)大的問題。
（三）加強開發(fā)項目的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時需要考慮的成本有很多，具體包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及銷售稅費成本等多個方面。在財務(wù)治理工作中，重點應(yīng)對這些成本進行有效控制，嚴(yán)格避免成本提高以及其他人員暗箱操控克扣成本的出現(xiàn)。在項目開發(fā)過程中，財務(wù)治理部門應(yīng)緊盯成本歸處，對成本嚴(yán)格控制，有效的財務(wù)成本管理會幫助企業(yè)降低成本，提高獲益。企業(yè)應(yīng)選擇合格的施工隊伍，這樣才能保證在施工過程中減少質(zhì)量問題，避免成本增加。
（四）建立完善的財務(wù)管理制度體系
有效的資本管理是財務(wù)治理的關(guān)鍵，在企業(yè)經(jīng)營過程中，只有建立完善的財務(wù)管理制度體系，才能在經(jīng)營項目中實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。這需要企業(yè)在經(jīng)營中密切配合，加強管理。建立財務(wù)管理制度，通過監(jiān)督實現(xiàn)經(jīng)濟利益的透明化。同時，建立健全的監(jiān)督管理制度應(yīng)提高企業(yè)監(jiān)督部門的信譽，讓被監(jiān)督部門能夠完全信服。
（五）提高財務(wù)人員的素質(zhì)與管理水平
經(jīng)濟發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)治理人員也提出了更高的要求，按照目前的企業(yè)工作要求，我們應(yīng)不斷提高財務(wù)人員綜合能力，增強素質(zhì)，加強隊伍管理水平。在日常工作中，管理部門應(yīng)組織財務(wù)人員參加各類培訓(xùn)，增加知識結(jié)構(gòu)，同時應(yīng)組織考核，監(jiān)督財務(wù)管理部門每位職工都按時參加，培養(yǎng)財務(wù)管理工作意識。
四、總結(jié)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 能力分析 財務(wù)狀況
從2007年第四季度開始,中國房地產(chǎn)市場開始了調(diào)整,全球金融危機的爆發(fā)使房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度進一步加大。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格盤整、成交量持續(xù)萎縮的狀況,對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況造成非常不利的影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須進行客觀的財務(wù)分析,反映企業(yè)真實的財務(wù)狀況及贏利能力,為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的贏利能力分析
贏利能力是企業(yè)成敗的關(guān)鍵,只有長期贏利,企業(yè)才能真正做到持續(xù)經(jīng)營。反映贏利能力的財務(wù)比率有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率和權(quán)益報酬率等,所有這些指標(biāo)都與凈利潤有關(guān)。盡管包括非經(jīng)常性損益在內(nèi)的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況,但是扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業(yè)務(wù)的贏利能力。為了更加客觀真實地反映企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的贏利能力,在計算凈利潤時,應(yīng)剔除兩方面的影響,一是剔除非經(jīng)常性損益的影響,二是剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)節(jié)利潤的影響。非經(jīng)常性損益通常指與企業(yè)的主營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的各項收支、損益、各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、補貼收入等科目。
經(jīng)驗告訴我們,決定企業(yè)命運的是現(xiàn)金流,唯有現(xiàn)金流支撐的贏利才是真實的、可持續(xù)的。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)分析銷售現(xiàn)金率、資產(chǎn)現(xiàn)金率,反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力。銷售現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與銷售收入之比,表明實現(xiàn)一元銷售所取得的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量。資產(chǎn)現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與平均資產(chǎn)之比,表明一元資產(chǎn)通過經(jīng)營活動所能形成的現(xiàn)金凈流入。一般來說,這兩個比率越高,企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力就越強。
二、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析
房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力體現(xiàn)的是企業(yè)財務(wù)狀況的安全性。反映短期償債能力的指標(biāo)有流動比率、速動比率,這類指標(biāo)從靜態(tài)角度反映企業(yè)可在短期內(nèi)用流動資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還到期流動負(fù)債的能力。反映長期償債能力的指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù),這類指標(biāo)體現(xiàn)企業(yè)償還其長期債務(wù)本金與支付利息的能力。
在計算流動比率和速動比率時應(yīng)充分考慮以下三個因素。首先是存貨的界定。在房地產(chǎn)企業(yè),開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品均作為存貨列于流動資產(chǎn)中,而只有開發(fā)產(chǎn)品和已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本才能在短期內(nèi)變現(xiàn)。因此在計算流動比率時,需將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來。其次是應(yīng)剔除待攤費用和預(yù)付賬款等事實上不能再轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債的流動資產(chǎn),并考慮存貨的真實價值。對于房地產(chǎn)企業(yè)高價取得的土地儲備,必須充分考慮減值準(zhǔn)備,才能真實反映存貨的變現(xiàn)價值,客觀反映其償債能力。最后是應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動負(fù)債中扣除。因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和國內(nèi)預(yù)售政策,預(yù)收賬款實質(zhì)上是企業(yè)未實現(xiàn)的銷售收入,一旦項目竣工入伙就可以結(jié)算收入,因此不能將預(yù)收賬款視為一般流動負(fù)債。在判斷房地產(chǎn)企業(yè)流動比率與速動比率的高低時,應(yīng)結(jié)合行業(yè)的平均水平進行分析。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時,還應(yīng)結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、投資性房產(chǎn)等因素綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)存貨變現(xiàn)的時間很長,不同企業(yè)間存貨變現(xiàn)的速度差異也很大,在相同條件下,房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率越高,其現(xiàn)金流入越快,凈資產(chǎn)收益率將越高,防范財務(wù)風(fēng)險的能力將越強。投資性房地產(chǎn)能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來相當(dāng)大的現(xiàn)金流入,是償還短期債務(wù)的重要保證。
房地產(chǎn)企業(yè)在計算資產(chǎn)負(fù)債率時應(yīng)該重視資產(chǎn)的真實價值,比如存貨是否存在減值、投資性房產(chǎn)是否采用公允價值。在計算利息保障倍數(shù)指標(biāo)時,同樣要將非經(jīng)常性損益和企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的影響剔除,這樣才能真實反映企業(yè)的實際償債能力。
目前業(yè)界普遍認(rèn)為,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。事實上,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高,處在高負(fù)債運營的狀態(tài),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更重視償還短期債務(wù)的能力。從動態(tài)角度分析一定時期經(jīng)營現(xiàn)金流量償還到期債務(wù)的能力,這類指標(biāo)有到期債務(wù)償付比率、現(xiàn)金支付保障率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)以及短期風(fēng)險頭寸。到期債務(wù)償付比率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之比,反映公司運用經(jīng)營現(xiàn)金流量償付到期債務(wù)本息的實際水平。該比率小于1,說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差;該比率大于1,則顯示經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛,足以償還到期債務(wù)。現(xiàn)金支付保障率是指本期可動用的現(xiàn)金與本期預(yù)計需支付的現(xiàn)金之比,反映企業(yè)在特定期間內(nèi)可動用的現(xiàn)金是否能夠滿足企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金支付的水平。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之比,反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力。該比率越高,說明企業(yè)越擁有足夠的現(xiàn)金用于償付利息,企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也就越小。短期風(fēng)險頭寸是指貨幣資金與經(jīng)營凈現(xiàn)金流量之和減去到期流動負(fù)債的差額。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)償還短期債務(wù)的能力,是指企業(yè)除了現(xiàn)有貨幣資金外,未來一個時期內(nèi)是否有足夠的收入償還短期債務(wù)的能力。該指標(biāo)為正數(shù),表明經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛,足以償還到期債務(wù),反之,說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差。
在分析現(xiàn)金流量時,“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”必須是真實的銷售現(xiàn)金回籠,“收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”必須將關(guān)聯(lián)方歸還欠款、占用關(guān)聯(lián)方資金、非經(jīng)營性現(xiàn)金流入剔除,還原真實的經(jīng)營現(xiàn)金流量。
三、營運能力的財務(wù)分析
營運能力是以企業(yè)各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度來衡量企業(yè)資產(chǎn)利用的效率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。周轉(zhuǎn)速度越快,表明企業(yè)的各項資產(chǎn)進入經(jīng)營環(huán)節(jié)的速度越快,形成收入和利潤的周期就越短,經(jīng)營效率就越高。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運營能力的是存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率越高,說明項目開發(fā)周期越短。在相同的市場條件下,存貨周轉(zhuǎn)率越高,房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)收益率。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力時,還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,不能簡單地以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作為判斷依據(jù),因為有的房地產(chǎn)企業(yè)是通過提高周轉(zhuǎn)率來提高凈資產(chǎn)收益率,而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產(chǎn)收益率。
四、房地產(chǎn)企業(yè)成長能力的分析
在現(xiàn)實生活中,人們更為關(guān)心的可能還是企業(yè)未來的成長能力。反映成長能力的指標(biāo)有主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率、經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率等。在評價企業(yè)成長能力時,掌握該企業(yè)連續(xù)若干年的數(shù)據(jù),才能得出較為準(zhǔn)確的判斷。
主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率越高,表明公司業(yè)務(wù)擴張能力強、市場競爭能力強,成長能力強。經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率是指本期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與上期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量之比,該指標(biāo)反映公司經(jīng)營現(xiàn)金流量的變化趨勢和具體的增減變動情況。一般來說,該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1,表明公司經(jīng)營現(xiàn)金流量呈上升趨勢。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；問題對策
中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會經(jīng)濟生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的增長點。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務(wù)管理方面反映出來。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀
(1)管理制度不夠健全?，F(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動，總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)工作的盲目，使財務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項目實施之前缺乏可行性的分析。
(2)財務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進行開發(fā)的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費、土地拆遷費、前期準(zhǔn)備費、物業(yè)費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團內(nèi)部管理部門和集團內(nèi)部各個單位之間的經(jīng)濟關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系，這無疑給如此繁雜的財務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務(wù)人員必須要加強債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個方面的關(guān)系。
(3)成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強。在一個房地產(chǎn)項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項目的投資成本加大，從而影響項目預(yù)期的利潤實現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財務(wù)人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產(chǎn)的費用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項目開發(fā)對全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發(fā)項目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。
(4)財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低。目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對待經(jīng)營管理都沒有很好的認(rèn)識，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認(rèn)為財務(wù)只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔(dān)當(dāng)，尤其是在財務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險很高，所以這樣不專業(yè)的財務(wù)管理隊伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。
二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策
(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個企業(yè)的企業(yè)會計和財務(wù)管理以及財務(wù)會計的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財務(wù)管理的環(huán)境時房地產(chǎn)公司企業(yè)財務(wù)管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關(guān)的會計管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良，進而來促進企業(yè)的財務(wù)機制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。
(2)提高決策者的財務(wù)管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財務(wù)意識直接決定一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
(3)提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓(xùn)，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。
(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產(chǎn)公司建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務(wù)部門對項目完成以后取得的經(jīng)濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財務(wù)方面的相關(guān)問題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實現(xiàn)的目標(biāo)。
參考文獻：
[1]張月,王靜.我國中小企業(yè)財務(wù)理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.
[2]馮志銫,魯忠軍.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經(jīng)濟,2010(25):153-156.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 上市 財務(wù)分析
中圖分類號：F293.33
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2017）02-144-02
房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀環(huán)境和政策波動影響較大，在目前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境下資金鏈普遍緊張，自主上市無疑是房地產(chǎn)企業(yè)善選之舉，為企業(yè)發(fā)展提供動力。但企業(yè)上市是一項復(fù)雜且綜合性很強的工作，通常項目周期長，涉及企業(yè)改制、上市申報、財務(wù)培訓(xùn)、財務(wù)咨詢等工作，其中財務(wù)會計資料的審核工作則是重中之重，而會計資料審核中重點是盈利能力指標(biāo)。本文結(jié)合上市要求，針對目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)在收入、成本和稅收幾個在理論界有不同處理意見的方面，對影響企業(yè)自主上市的主要財務(wù)問題進行分析，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)自主上市提供一些參考。
一、房地產(chǎn)自主上市的必要性
從有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍都在70%，資金來源主要是預(yù)收款、自I資金和銀行貸款（開發(fā)貸），而且預(yù)收款和自籌資金有很大一部分也是來源于銀行貸款，如個人信用貸款，可以說房地產(chǎn)資金來源主要是銀行，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，過度依賴于銀行貸款的現(xiàn)象是普遍存在的，這樣的財務(wù)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)處于較高的市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控和貨幣緊縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)貸的條件又極為苛刻，自有資金比例也逐步提高，有的已達到45%或更多。在當(dāng)前環(huán)境下，上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過上市，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升抵御負(fù)債風(fēng)險能力，對房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展獲得穩(wěn)定的長期融資渠道，顯得尤為重要。
二、國內(nèi)上市的主要條件及分析
《證券法》《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)對企業(yè)上市有關(guān)條件和具體要求做了相關(guān)規(guī)定，主要條件是從主體資格、公司治理、獨立性、同業(yè)競爭、關(guān)聯(lián)交易、財務(wù)要求等幾個方面展開。2008年7月中國證監(jiān)會為完善房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的政策引導(dǎo)和支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)獲得借殼上市的機會，在審核標(biāo)準(zhǔn)備忘錄里提出了以下幾點重點關(guān)注問題，這些關(guān)注點可以成為房地產(chǎn)企業(yè)自主上市的重要參考依據(jù)。
（一）產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性和市場地位
支持主營業(yè)務(wù)方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的大型龍頭企業(yè)，限制以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主、主要業(yè)務(wù)屬于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的企業(yè)。
（二）資本實力和盈利能力
支持資本和資產(chǎn)規(guī)模較大的、有保持和提升盈利能力運作水平的企業(yè)，開發(fā)業(yè)務(wù)歷年來保持穩(wěn)定增長或總體增長水平，限制盈利能力起伏不定或只運作過一、兩個小項目的企業(yè)。
（三）財務(wù)狀況
合并報表扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率原則上不超過70%，不存在嚴(yán)重依賴外部資金（如銀行借款）。
（四）土地儲備
原則上滿足三年以上的開發(fā)，限制受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的驅(qū)使、憑人為運作拿地而介入房地產(chǎn)的企業(yè)。
（五）管理和業(yè)務(wù)規(guī)范性
在上市審核中，核心在于對企業(yè)的內(nèi)在核心價值進行審核，企業(yè)核心判斷標(biāo)準(zhǔn)是能否給投資者帶來經(jīng)濟效益，具體表現(xiàn)就是持續(xù)盈利能力。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，被證監(jiān)會刷下的企業(yè)中，因持續(xù)盈利能力方面的問題占了大部分。與制造企業(yè)相比，盈利能力的要求，房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要低，按照IPO的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)行前三年的累計凈利潤超過3000萬元，累計營業(yè)收入超過3億元。對于房地產(chǎn)來說，可能是幾套房子的價格，但房地產(chǎn)的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企業(yè)大的多，容易受政策的影響，其業(yè)績?nèi)菀状蠓鹊牟▌?。因此要求最近三年發(fā)展穩(wěn)定、業(yè)績較好，持續(xù)盈利能力是房地產(chǎn)自主上市重點關(guān)注的問題。
三、房地產(chǎn)自主上市的主要財務(wù)問題
獨立、持續(xù)的盈利能力是證監(jiān)會審核人員重點關(guān)注問題，如果公司的盈利主要來源于非主營業(yè)務(wù)，其盈利能力的獨立性會受到質(zhì)疑，同時發(fā)審委更關(guān)注盈利的真實性和可持續(xù)性。從公司角度，公司持續(xù)盈利能力取決于行業(yè)環(huán)境、行業(yè)地位、市場空間等外部因素和核心業(yè)務(wù)、主要產(chǎn)品及用途、土地儲備等內(nèi)部因素；從財務(wù)角度，盈利能力主要體現(xiàn)在收入的組成及增減變動、毛利率的構(gòu)成及各期變動、利潤來源的連續(xù)性和穩(wěn)定性三個方面。營業(yè)收入反映了公司創(chuàng)造利潤和現(xiàn)金流的能力；成本費用直接影響企業(yè)的毛利和利潤，影響著企業(yè)的盈利能力。下面就圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)的特點，從房地產(chǎn)的收入、成本和稅收方面分析對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。
（一）收入確認(rèn)對利潤的影響
房產(chǎn)銷售包括期房銷售和現(xiàn)房銷售，銷售方式有預(yù)售、一次性銷售和分期付款銷售。房屋銷售款在取得預(yù)售證后，經(jīng)過簽訂合同、工程竣工驗收、交付買方、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)收入確認(rèn)具有一定的特殊性，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)收入，在實際工作中也存在不同的理解。
關(guān)鍵詞：合同管理;房地產(chǎn)財務(wù);作用
隨著經(jīng)濟制度的改革，對房地產(chǎn)財務(wù)管理工作也存在一定的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)財務(wù)作為企業(yè)合同管理中重要的環(huán)節(jié)，財務(wù)管理是否正常運行決定了企業(yè)經(jīng)濟活動的發(fā)展?fàn)顩r。加強和完善房地產(chǎn)財務(wù)管理，制定相應(yīng)的措施，能夠有效的提升財務(wù)管理制度實施的有效性，提升企業(yè)合同管理水平，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
一、企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)的作用
對于傳統(tǒng)的企業(yè)的房地產(chǎn)財務(wù)管理目標(biāo)主要是將利潤最大化，這就需要考慮投入產(chǎn)出、風(fēng)險因素和時間因素的相互比較，然后根據(jù)市場上股票的股價來進行財務(wù)分析和管理。由于受到多種因素的影響，波動性比較大，很難有一個公正、統(tǒng)一衡量的標(biāo)準(zhǔn)，使得財務(wù)管理工作中一些隱患。相比于傳統(tǒng)的財務(wù)管理，房地產(chǎn)財務(wù)管理的目的主要是將房地產(chǎn)效益和合同責(zé)任都作為企業(yè)財務(wù)管理的工作內(nèi)容，合理的對企業(yè)財務(wù)進行管理，選用最優(yōu)的財務(wù)措施，對風(fēng)險與報酬和資金的時間價值兩者之間的關(guān)系充分考慮，在確保企業(yè)的經(jīng)濟增長的同時，加強投入資本和合同管理，將社會責(zé)任風(fēng)險報酬、經(jīng)濟風(fēng)險報酬和環(huán)境風(fēng)險報酬的企業(yè)價值發(fā)揮到最大化，有效的保證合同的執(zhí)行，促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略實施。
二、企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)所存在的問題
（一）合同管理意識淡薄
在企業(yè)合同管理過程中，對房地產(chǎn)財務(wù)狀況不夠重視，沒有有效的針對性的解決措施，在合同的執(zhí)行中管理意識還比較淡薄，房地產(chǎn)財務(wù)工作受到阻礙，相關(guān)的財務(wù)報表不夠詳細(xì)，信息不夠準(zhǔn)確，企業(yè)自身的管理上存在著片面追求利潤增長的理念，一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)有著先施工，再簽合同的思想，對于企業(yè)合同管理意識不強，財務(wù)管理人員缺少相關(guān)的監(jiān)督，從而制約了房地產(chǎn)財務(wù)管理有效的實施。
（二）管理制度還不夠完善
在房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中，對于管理制度還不夠完善。在企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)管理是其中重要的環(huán)節(jié)。目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理制度的制定缺乏該有的重視，對財務(wù)管理上沒有一個合理的設(shè)計方法，導(dǎo)致在制定的過程中只是簡單的制作，沒有參照其它的數(shù)據(jù)，使得房地產(chǎn)報告缺失相應(yīng)的科學(xué)依據(jù)和事后評估報告。相關(guān)的合同簽訂和經(jīng)濟效益統(tǒng)計工作沒有一個具體的標(biāo)準(zhǔn)，對整個房地產(chǎn)財務(wù)管理運行造成一定的阻礙。
（三）合同管理不夠規(guī)范
隨著經(jīng)濟體制的改革，合同管理工作在我國許多企業(yè)中都開展起來。當(dāng)時在合同管理方面還不夠科學(xué)和系統(tǒng)，隨意性問題比較嚴(yán)重，對一些相關(guān)事務(wù)的安排沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。對于合同沒有統(tǒng)一的格式，合同中的一些條款不夠全面，相關(guān)條款制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟活動中，沒有按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來制定合同，并且對一些注意事項、處理措施和責(zé)任分配都沒有納入合同中。轉(zhuǎn)讓合同、銷售合同、采購合同，沒有進行分類，對簽訂的合同沒有合理、科學(xué)的編號，沒有全面的合同檔案體系，合同濫用現(xiàn)象比較明顯。對合同的保管不夠重視，使得財務(wù)部門不能及時的對合同所產(chǎn)生的交易信息進行記錄，會計處理出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，從而使得納稅不夠及時。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平比較低，財務(wù)人員對合同的變更、登記等相關(guān)的操作全部依賴與手工，信息技術(shù)應(yīng)用不強，造成財務(wù)管理效率低下，管理中錯誤問題不斷提升。在資金方面出現(xiàn)數(shù)據(jù)偏差或者合同管理不足情況，對財務(wù)管理的工作造成一定的阻礙。
（四）監(jiān)督評估機制還不夠健全
在企業(yè)合同管理工作中，不僅要對計劃的制定和執(zhí)行落實，還要注重房地產(chǎn)財務(wù)活動的評估和監(jiān)督。當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中沒有相應(yīng)的財務(wù)報表評估環(huán)節(jié)，對于財務(wù)的處理只是停留收支的環(huán)節(jié)上，沒有對非貨幣信息過多的關(guān)注，這就使得企業(yè)合同管理的開展上不能有效的體現(xiàn)出合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性，使得房地產(chǎn)財務(wù)報告的準(zhǔn)確性和關(guān)聯(lián)性不能得到有效的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)財務(wù)管理的執(zhí)行和落實過程中，由于涉及的環(huán)節(jié)比較多，這就使得監(jiān)督體制不能很好的開展，房地產(chǎn)財務(wù)管理受到一定的制約。
（五）管理人員水平還有待提高
在企業(yè)合同管理的過程中，合同簽訂和合同格式相對比較繁瑣、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。由于缺少相關(guān)的專業(yè)人員，使得不能夠在房地產(chǎn)財務(wù)中對企業(yè)合同管理有效運用。在房地產(chǎn)合同管理和制訂過程中，工作人員專業(yè)知識比較缺乏，專業(yè)水平相對較低，這就使得企業(yè)合同管理過程中，不能發(fā)現(xiàn)問題的所在，制約了房地產(chǎn)財務(wù)工作進行。一些企業(yè)管理人員對房地產(chǎn)財務(wù)進行日常的審核時，由于專業(yè)水平的問題，很難發(fā)現(xiàn)其中的隱患，部分員工的工作積極性和工作責(zé)任意識不高，這些都使得在房地產(chǎn)財務(wù)工作難以開展和落實。
三、加強企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)的應(yīng)用對策
（一）提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，根據(jù)目前財務(wù)人員綜合性人才缺乏的情況，應(yīng)該要加強對各種層次、各種類型的綜合性人才隊伍培養(yǎng)，以此來滿足財務(wù)人員在合同管理中的需要[1]。推動財務(wù)工作模式的完善，更應(yīng)該對現(xiàn)有的財務(wù)管理人員進行強化培訓(xùn)，提升自我的職業(yè)道德素養(yǎng)，并且能夠讓他們能夠充分認(rèn)識到合同管理在財務(wù)活動中的重要性[2]。財務(wù)管理人員在工作中應(yīng)該樹立工作責(zé)任意識，提升工作的積極性。通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和相關(guān)的信息技術(shù)，對相關(guān)的人員進行指導(dǎo)，更好的培養(yǎng)實踐性人才，保障房地產(chǎn)財務(wù)工作在合同管理中有效進行，同時滿足合同管理中對財務(wù)人才的需求，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有效進行。
（二）建立有效的合同控制體系
當(dāng)前一些企業(yè)所采用的財務(wù)管理制度，對于財務(wù)管理體系主體上還不太明確，沒有特定的控制主體，造成企業(yè)財務(wù)管理工作沒有有效的落實到實處，企業(yè)合同管理不夠規(guī)范。對企業(yè)合同控制體系的完善和建立，對企業(yè)合同涉及到的數(shù)據(jù)應(yīng)該要注意及時的進行記錄。對于企業(yè)發(fā)展的投資項目應(yīng)該做好審核工作，成立董事會，構(gòu)建完善的合同控制體系，并且建立多元會的監(jiān)事會結(jié)構(gòu)。確定控制體系主體，采用分級負(fù)責(zé)的方式，明確各個企業(yè)部門之間的職責(zé)，將責(zé)任落實到個人。加強財務(wù)部門與其他部門共同配合，保障房地產(chǎn)財務(wù)能夠有效的落實和實行。成立職工持股會，使員工的人力資本能夠權(quán)益化，進而從內(nèi)部進行監(jiān)督和治理，減少財務(wù)工作的不規(guī)范性出現(xiàn)。提升員工的積極性，加強房地產(chǎn)財務(wù)管理。
（三）提升合同管理水平
企業(yè)合同管理工作是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展的基本要求，根據(jù)當(dāng)前企業(yè)合同管理執(zhí)行不規(guī)范的狀況，加強企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行是很有必要的。加強企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行開始應(yīng)該做好合同中的編制工作，對合同的格式和內(nèi)容進行要科學(xué)、合理的制定，合同管理中注重改革的重點，對于合同形式確定之后，不要隨意的對其進行更改，尤其針對相關(guān)責(zé)任人對合同隨意更改的問題，制定企業(yè)管理者共同審定批準(zhǔn)制度，保障企業(yè)合同管理工作按規(guī)定程序批準(zhǔn)并且能夠嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)合同簽訂的形式，做好合同糾紛的應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)對措施，減少合同問題所帶來的經(jīng)濟損失。對于財務(wù)管理工作中出現(xiàn)的不符合財務(wù)管理制度的支出項目，做好監(jiān)督和管理工作。然后對合同管理制度執(zhí)行要加強檢查工作，企業(yè)的管理部門對合同制度執(zhí)行加強檢查力度，對每個月、季度進行簽訂的合同數(shù)據(jù)狀況進行審查，并且及時掌握和了解相關(guān)的合同制度執(zhí)行情況和合同財務(wù)資金數(shù)據(jù)，同時房地產(chǎn)財務(wù)部門對相關(guān)的專項經(jīng)費進行專項審計，從而避免漏記、多記的現(xiàn)象出現(xiàn)，確保企業(yè)合同管理有效進行，提升企業(yè)合同管理水平，促進企業(yè)更好的發(fā)展。
（四）健全完善考核評估制度
在房地產(chǎn)企業(yè)的運作過程中，評估和核算是企業(yè)用來調(diào)整財務(wù)活動的方式，能夠有效的保障財務(wù)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，應(yīng)該定期及時的對合同財務(wù)收支狀況和具體的資金流動狀況進行評估和總結(jié)，以便于能夠在最早的時間內(nèi)對出現(xiàn)的問題進行改正和調(diào)整。加強對合同項目考核和評估，進而提升財務(wù)管理的價值。注重房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的改進和創(chuàng)新，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，科學(xué)、合理的制定有效的考核評估制度，這樣才能保證財務(wù)管理在運行過程中對合同涉及到的收支情況真實性，確保企業(yè)經(jīng)濟活動正常運行。
（五）轉(zhuǎn)變合同管理觀念
目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要是以追求經(jīng)濟效益最大化為目標(biāo)，對企業(yè)合同觀念還比較落后。隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)展，對于財務(wù)管理越來越重視。消費者的消費觀念對好的房地產(chǎn)樓盤更加的青睞，為保障房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行水平提升，轉(zhuǎn)變合同管理觀念是很有必要的。通過多元化、科學(xué)化的合同管理觀念加入到財務(wù)管理中去，不僅能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)運營中所出現(xiàn)的問題，還能夠改變當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)外在性的情況，而且還可以協(xié)調(diào)好財務(wù)關(guān)系，組織好資金運動，有利于搶占市場份額，推動房地產(chǎn)企業(yè)合同管理與財務(wù)管理效益統(tǒng)一和諧，使房地產(chǎn)企業(yè)價值達到最大。
四、結(jié)語
終上所述，加強企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)重要作用探討是很有必要的。通過提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)、建立有效的合同控制體系、提升合同管理水平 、健全完善考核評估制度、轉(zhuǎn)變合同管理觀念等措施，能夠有效的提升財務(wù)管理制度實施的有效性，加快合同管理觀念的轉(zhuǎn)變效率，提升企業(yè)合同管理水平，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)財務(wù) 內(nèi)控模式 資金運作
一、房地產(chǎn)財務(wù)相關(guān)問題
1、房地產(chǎn)財務(wù)概念及運作方式
房地產(chǎn)財務(wù)指房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門在其經(jīng)營中,通過資金的籌集、分配、運用和收回,而與有關(guān)方面所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。這種財務(wù)關(guān)系包括:①房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理部門與國家之間發(fā)生的財務(wù)關(guān)系;②房地產(chǎn)各開發(fā)、經(jīng)營、管理部門之間所發(fā)生的財務(wù)關(guān)系;③房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理部門內(nèi)部各職能部門之間發(fā)生的財務(wù)關(guān)系;④房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理部門與職工之間的財務(wù)關(guān)系。
房地產(chǎn)資金運作方式指房地產(chǎn)資金籌集、運用、回收的整個過程。房地產(chǎn)資金運動以預(yù)付一定的貨幣資金開始,房地產(chǎn)資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)是其運動的表現(xiàn)形式,周轉(zhuǎn)速度的快慢是衡量房地產(chǎn)資金運動質(zhì)量高低的主要指標(biāo)。只有把房地產(chǎn)與金融業(yè)結(jié)合起來,并使個人參與住房建設(shè),才能充分調(diào)動公民建房的積極性,使房地產(chǎn)建設(shè)資金轉(zhuǎn)入軌道。
2、房地產(chǎn)財務(wù)統(tǒng)計的內(nèi)容
房地產(chǎn)財務(wù)統(tǒng)計就是對房地產(chǎn)財務(wù)活動的經(jīng)濟特征進行數(shù)量方面的分析,以提高資金使用效果提供依據(jù)。
財務(wù)統(tǒng)計的內(nèi)容有以下幾方面:
(1)固定資金統(tǒng)計,為制訂固定資產(chǎn)投資計劃提供依據(jù)。
(2)流動資金統(tǒng)計,為合理地使用流動資金,提高流動資金周轉(zhuǎn)速度提供分析數(shù)據(jù)。
(3)成本統(tǒng)計,反映一定時期內(nèi)成本的升降情況,可為降低成本提供分析資料。
3、房地產(chǎn)財務(wù)統(tǒng)計的意義
城市房地產(chǎn)經(jīng)營單位隨著房屋出租與出售業(yè)務(wù)的開展,要以價值形式來實現(xiàn)房屋的生產(chǎn)、分配、交換和消費。要按一定的方式籌集房地產(chǎn)經(jīng)營單位的資金,用來進行周轉(zhuǎn)和購置設(shè)備、物資,組織房地產(chǎn)經(jīng)營活動。為充分有效地利用資金,節(jié)約生產(chǎn)費用,降低成本,必須實行嚴(yán)格的經(jīng)濟核算。因此可以說,房地產(chǎn)經(jīng)營單位財務(wù)統(tǒng)計是適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的需要而產(chǎn)生和發(fā)展起來的,它是對房地產(chǎn)經(jīng)營單位實行統(tǒng)計監(jiān)督的重要工具之一。
房地產(chǎn)財務(wù)統(tǒng)計的主要意義在于以下幾方面:
(1)為編制房地產(chǎn)經(jīng)營財務(wù)計劃和檢查計劃執(zhí)行情況提供依據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)營單位要依據(jù)財務(wù)統(tǒng)計資料來保證各項計劃指標(biāo)的科學(xué)性,運用統(tǒng)計指標(biāo)來反映房地產(chǎn)經(jīng)營過程中資金運行的實際狀況。
(2)核算房地產(chǎn)經(jīng)營單位的資金數(shù)量,對于管好、用好資金,保證房地產(chǎn)經(jīng)營需要,加速資金周轉(zhuǎn)有著重要的現(xiàn)實意義。
二、房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)部控制制度內(nèi)容
任何形式的管理都離不開系統(tǒng)、全面的經(jīng)濟信息,而這些經(jīng)濟信息中絕大部分屬于財務(wù)信息,來源于財務(wù)信息系統(tǒng)。因此,為保證財務(wù)信息的真實性、可信性,有必要建立一整套財務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)。財務(wù)內(nèi)部制度控制是根據(jù)信用社的各項業(yè)務(wù)、財務(wù)活動,以國家的政策法規(guī)法令為依據(jù),建立財務(wù)業(yè)務(wù)處理的各項程序,以保證財務(wù)信息的可信性、合法性、真實性和準(zhǔn)確性。具體控制系統(tǒng)包括以下幾個方面。
1、執(zhí)行各項制度辦法控制
各級財務(wù)職能部門應(yīng)嚴(yán)格遵守上級制定的各項制度、辦法等,根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況也可制定有關(guān)的業(yè)務(wù)核算制度、辦法、操作程序以及為執(zhí)行上級制度而制定的補充規(guī)定等,并及時上報上級社(行)核查備案,并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。
2、財務(wù)內(nèi)部管理控制
財務(wù)部門根據(jù)業(yè)務(wù)實際需要,組織人力和合理地進行分工。勞動組織和人員分工應(yīng)有利于執(zhí)行規(guī)章制度和提高工作效率,建立健全各項業(yè)務(wù)操作規(guī)程和崗位責(zé)任制,建立質(zhì)量考核制度及經(jīng)常性的檢查評比制度。
3、建立財務(wù)憑證的審核制度
對財務(wù)憑證的內(nèi)容和連續(xù)編號進行審查,對各部門或個人領(lǐng)用的空白重要憑證要進行登記,并定期檢查使用情況。
4、財務(wù)核算
財務(wù)核算是通過填制憑證等一系列的活動,對企業(yè)日常發(fā)生的財務(wù)活動情況進行反映和監(jiān)督,形成系統(tǒng)的財務(wù)信息。
5、建立復(fù)核制度
6、建立分批控制和檢查差錯的制度
7、財務(wù)分析
財務(wù)分析主要是以會計核算提供的資料為依據(jù),對企業(yè)財務(wù)活動進行調(diào)查研究,檢查財務(wù)計劃的完成情況,為以后進行財務(wù)預(yù)測和編制財務(wù)預(yù)算提供資料。
房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)分析的主要財務(wù)指標(biāo)包括:償債能力指標(biāo)、營運能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)。房地產(chǎn)財務(wù)分析還應(yīng)及時為財務(wù)風(fēng)險的控制提供依據(jù)。
三、房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)部控制制度模式創(chuàng)建
隨著市場經(jīng)濟的不斷完善,房地產(chǎn)市場的不斷擴大,為了準(zhǔn)確地進行財務(wù)預(yù)算是企業(yè)保持競爭的重要保障,是企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部控制的一個重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)要保持財務(wù)的運轉(zhuǎn),必須進行財務(wù)內(nèi)部控制管理模式的構(gòu)建。
1、預(yù)算管理創(chuàng)新模式
預(yù)算管理是為了實現(xiàn)企業(yè)既定的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),通過編制經(jīng)營活動案在實際工作中得到貫徹執(zhí)行。企業(yè)的預(yù)算要以明確經(jīng)營目標(biāo)為前提,采取分權(quán)控制的模式,將決策權(quán)進行分解來進行內(nèi)部控制。預(yù)算管理是實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的一個重要模式。
2、財務(wù)計劃控制的加強
依據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)增長量、最高盈利水平來編制財務(wù)收支計劃,并通過有計劃、有秩序、有目的進行控制。財務(wù)內(nèi)部控制的檢查,主要是對銀行業(yè)金融機構(gòu)財務(wù)管理制度建立健全情況和制度執(zhí)行情況進行現(xiàn)場檢查,通過對財務(wù)內(nèi)部控制的檢查,督促被查機構(gòu)加強財務(wù)管理,健全各項制度。
3、對財務(wù)內(nèi)控制度執(zhí)行情況的控制
要調(diào)閱損益類科目賬、表和有關(guān)憑證以及崗位責(zé)任制等資料,調(diào)閱有關(guān)財務(wù)管理制度、報表有關(guān)報告等資料,檢查是否財務(wù)授權(quán)審批制度。調(diào)閱《會計檢查登記簿》和有關(guān)報告等資料,檢查是否按照有鄉(xiāng)規(guī)定組織人員對本級和下級單位財務(wù)管理工作進行定期或不定期檢查。
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