時間：2023-08-24 17:17:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業財務總結，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
隨著我國房地產事業的迅猛發展，該產業也已經成為拉動我國經濟增長的主要支柱。與此同時，也帶來了高資產和高負債等巨大的財務風險，然而這些風險也成為制約該產業健康、持續發展的重要因素。由此可見，加強房地產企業財務管理的措施也是非常必要的，同時也是勢在必行的。
一、房地產企業財務管理中存在的問題
通過對我國大中小型的房地產進行分析，發現房地產企業在財務管理方面存在的問題是多種多樣的，總結起來主要包括如下幾點：
(一)不合理的企業資本結構
眾所周知，我國房地產企業在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會有所降低，這也是房地產企業資產負債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會給銀行帶來非常沉重的負擔，同時也會使房地產企業所面臨的風險逐漸增多。由于房地產企業具有這一特點，使其償債的能力減弱，如果在投資項目中出現了紕漏，就會面臨著支付的危機。這樣不但會降低自身的信用度，同時也會加大利息的成本。尤其是隨著金融危機的爆發，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴重。雖然，國家針對這一現狀采取了一定的補救措施，使房地產企業的情況有所好轉，但并沒有從根本上解決房地產企業資本結果上的不足和缺陷。
(二)在投資項目的選擇上不夠謹慎
我國房地產企業在投資項目的選擇上不夠謹慎，隨意性比較大，通常只是注重對項目資金的決算，從而忽視了項目的選擇。通過大量的調查顯示，房地產企業在做項目的選擇時，往往缺少系統的、科學的，以及可行性的項目論證，只是單單憑借個人的經驗，對項目做出選擇。有時還會存在嚴重的跟風現象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現今大部分房地產商所熱衷的選擇，從而忽視了經濟適用房的建設。而投資項目的選擇是否科學、合理是與企業的發展，甚至企業的存亡之間的關系式非常密切的。因此，如何合理、科學的對投資項目進行選擇和安排，也是房地產企工作人員所關注的。
(三)資本回收的風險較大
通過對房地產企業多年的研究和總結，該企業具有資金投入較大、產品不可移動，以及資金回收周期較長等特點。通過與其他企業相比，房地產企業無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴峻的挑戰，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項目上出現問題，那么也就意味著企業將會出現非常巨大的資金缺口。甚至還會增大資產的負債率，從而使房地產企業的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會進一步的加大。
二、加強房地產企業財務管理的措施
通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產企業所面臨的財務管理方面的問題是非常嚴峻的，其管理工作是否合理直接影響企業的最終效益。下面，筆者針對以上提到的幾點問題，總結如下幾點措施和方法。
(一)對房地產企業的財務行為進行規范
首先，房地產企業對其業務進行開發時，應該參照房地產自身的具體情況、開放能力，以及市場的需求，切勿不可盲目、跟風的開發業務項目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項目，一定要先按照具體的程序進行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學性和可行性。此外，企業其他各項的財務行為也應嚴格參照相應的行為規范，做到有章可循，有據可依。
(二)合理的管理和使用資金
作為財務管理的中心—資金，在對其進行使用和安排時，企業一定要做到統一的安排、詳細的籌劃、合理的調度，確保資金能夠得到合理、科學的使用和支配。此外，房地產企業還應建立專門的資金管理機構，對資金進行統籌的安排和使用，通過合理的調度，發貨幣的時間價值充分的發揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。
(三)建立健全、規范的規章制度
房地產企業之所以會出現籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業中缺少比較健全和規范的規章制度密切相關的。因此，企業的財務管理人員應根據企業的具體情況，以及財務管理方面的特點等，制定出比較完善、健全的規章制度，使企業資金的應用和管理做到有章可循，以及合理分配。
除此之外，還應加大對財務人員其他專業知識和技能的培養。由于房地產具有開發行業的特殊性，因此，這就要求財務人員不但應該具備財務管理方面的知識，還應掌握如成本控制和工程管理等方面的知識。
三、結束語
總而言之，如果房地產行業想要長期健康、持續的發展，就必須要充分的重視財務管理的風險防范、財務控制制度，以及對財務體系的完善和改進，從而提高企業財務控制的能力和抵御風險的能力等。本文通過對房地產企業財務管理中存在的問題，以及加強房地產企業財務管理的措施等進行了詳細的敘述和分析，希望可以為房地產事業的發展和完善做出應有的貢獻。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業 財務管理體系 構建策略
房地產企業在中國屬于高風險、高投入、高回報的行業之一，在近年來國家加大宏觀調控力度的大背景之下，房地產行業的競爭壓力愈加凸顯，同時，房地產企業擴大投資規模，籌集資金數量不斷攀升，財務管理體系壓力巨大，因此，構建高效的財務管理體系就成為房地產企業當前所面臨著的重要課題。本文探討了房地產企業構建財務管理體系的有效策略，以期為加強房地產企業的資金管理效用，并提升企業核心競爭力而獻計獻策。
一、當前房地產企業財務管理的特點
房地產行業的興衰受許多因素制約，而多年來企業的財務管理也受到了內部結構變化的影響。九十年代是中國房地產行業的快速發展期，供不應求的市場特征使許多房地產企業沒能夠探索出一條優化財務管理模式的可行之路，并一直將這種狀況延續至今。受此影響，當前許多房地產企業的財務管理呈現出了以下兩個特點。
第一，財務風險日益加大。對于房地產企業來說，財務風險的加大是基于兩種因素造成的。一是外部因素。從當前的房地產市場來看，市場飽和度遠遠不足，但人們的購買力與房地產行業的不景氣卻是成反比的，而這就加大了一些重大財務決策的難度。同時，融資渠道的狹隘歷來是房地產企業的一大弊病，在缺乏資金保障的前提下，房地產企業由運營風險所帶來的財務風險可想而知。此外，由于近年來國家對市場調控的力度逐漸加大，使得房地產企業的成本投入與效益產出存在著極大的不穩定因素，從而進一步加大了財務風險。二是內部因素，如房地產企業的財務管理意識、管理模式和人員素質等等，都是可能會導致財務風險的潛在性因子。
第二，財務管理的難度加大。房地產企業的資金密集特點對財務管理提出了更高的要求，宏觀來看，其財務管理是一個極為龐大的體系，在這一體系中，與其構成財務關系的主要有投資人、開發企業、債權人、債務人、企業職工、被投資企業等等；此外，房地產企業財務管理還與動遷單位與居民、勘察設計單位、原材料供應商、購房人、銀行和工商稅務等部門存在著重要關系，同時房地產行業稅收政策、法律法規等較為復雜，財務人員如沒有相應的專業知識和經濟常識，則很難應對企業資本化、規模化經營后的各種財務問題和財務風險，由此可以看出房地產企業財務管理的繁重與難度。
二、如何構建有效的財務管理體系
結合上述論述，房地產企業財務管理體系的構建是一項系統工程。要加強財務管理效用，使財務管理能夠滿足企業發展的需求，財務部門負責人就必須要首先落實三項前提：第一，全面提升財務人員的綜合素質，加強對財務人員的思想教育，使其能夠正確認識當前所面臨著的嚴峻局勢，激發他們的工作意識和提升工作能力；第二，在總結經驗和認真剖析當前工作現狀的基礎上建立健全財務管理制度，用制度來維系財務部門的高效運作，提升部門凝聚力和全面促進工作效用；第三，結合企業的戰略目標，全面制定發展戰略規劃，將財務管理工作賦予時代特征，使其能夠滿足新時期時代需求和未來發展需求。
同時，在上述基礎上，重點圍繞以下三個層面構建高效的財務管理體系。
（一）全面加強資金管理
在工作實踐中，房地產企業財務部門應全面加強資金管理，其管理手段主要在于三個方面。
第一，強化資金內控制度，優化資金結構。財務部門應全力加強項目預算，結合項目各項構成要素，制定出科學合理的資金需求量，從而保障資金的合理運用。
第二，建立項目定額指標，將實際資金投入控制在一定的浮動范圍之內，同時對用于子項目的各項支出進行嚴格審查，嚴控資金浪費，從而達成合理縮減成本、換取最大效益這一戰略目標。
第三，在財務部門內部創設“部門文化”，與企業文化相結合，將增收節支、開源節流、提高資金利用率提升到思想這一戰略高度上來，從而加強成本投入控制，提升房地產企業的實際效益。
（二）加強投資項目管理
從整體來說，房地產企業的投資規模較大，重點項目眾多，而每一個投資項目中都可能存在著風險隱患，因此，基于財務管理視角探析，加強投資項目管理是構建高效財務管理體系的重要內容。在實踐中，財務管理部門應對投資項目的合理性進行綜合評測，對投資方案的可行性進行深入的分析，同時利用現資組合理論，對投資組合進行合理化調整，以期最大限度消除財務風險，彰顯財務管理功效。
（三）拓展融資渠道
資金是房地產企業的命脈，多元化的融資渠道能夠推動企業的健康發展，使其在當前危機四伏的房地產市場中立于不敗之地。因此，房地產企業財務管理部門應全力解決融資渠道狹隘這一弊病，積極拓展融資渠道。在實踐中，房地產企業可結合自身特點，創設以下幾種融資方式。
第一，要改成債權融資。債權融資包括銀行貸款、信用擔保、發行債券等。銀行貸款目前仍然是我國房地產行業最主要的融資渠道，很好的利用公司現有的資產作抵押擔保從金融機構貸款。其優點是籌資速度快、籌資成本低、借款彈性好。其不足之處是財務風險較大、限制條件較多、籌資數額有限。
第二，采用階段性股權融資的方式構建融資平臺。房地產企業在項目開發到一定程度和銷售回款滯后的這一階段中是資金最為緊張的時段。在這一時段中，企業可采用階段性股權融資的方式迅速籌備資金，讓更多的融資對象參與進來，并給予他們較高的回報。其優點在于不增加負債率，而缺點在于成本投入較大，因此，房地產企業可結合自身的實際情況運用這一融資模式。
此外，房地產企業可利用的融資方式還有很多，如上市、利用外資基金等等，這需要財務部門加大對更多渠道的開發力度，用“外部眼光”來看發展。只有將企業置身于市場之中，才能審時度勢，占領市場，駕馭市場，資金周轉才能做到良性循環，最終達到合理利用資金的目的。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產企業；財務內控模式；構建；研究
近年來，隨著我國社會經濟的快速發展和城市化建設進程的不斷加快，房地產企業的發展可謂突飛猛進，目前已經上升到一個高速發展的階段。雖然取得的成績非常突出，但實踐中我們可以看到當前的房地產企業財務內控模式有待進一步完善和規范，加強房地產企業財務內控管理勢在必行。在房地產企業發展到一定階段后，企業的資金、人員、市場等發展到了一定的規模，使得企業的機構設置、財務管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發展， 以適應企業發展的需要，從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡， 加強內部控制制度是建立現代企業制度的內在要求。 內部控制是企業進行內部管理的需要，是現代企業最重要、最關鍵、最基本的一項管理方式。完整而又嚴密的內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制，可以杜絕經營管理中的各種漏洞，治理已經發生的錯誤與弊端，預防潛在弊病的發生，減少和避免各種不必要的財產損失。
1、當前房地產企業財務內控模式中存在的問題分析
隨著社會經濟的快速發展，雖然房地產企業發展比較迅猛，但由于當前我國房地產企業的財務內控研究及其實踐活動仍處在一個初級、摸索階段，房地產企業財務內控過程中難免會遇到這樣那樣的問題。總結之，主要表現在以下幾個方面：
（1）思想上缺乏足夠的重視
社會經濟的發展和市場經濟體制改革的不斷完善，帶動了房地產企業的全面發展，同時企業之間相互競爭也變得日益激烈，房地產企業財務內控業已成為當前房地產企業生存與發展的重要抓手。但實踐中我們經常會看到，當前我國很多房地產企業的會計財務管理信息存在著嚴重的失真問題，違法亂紀行為屢見不鮮，不僅嚴重擾亂市場經濟的正常發展秩序，而且還對房地產企業的可持續發展造成了非常嚴重的影響。究其原因，主要是因為房地產企業的領導及工作人員對企業財務內控管理缺乏思想上的重視，加之各項制度不完善，導致以上問題的出現。從表面上來看，企業財務內控管理應當從數據入手，屬于會計人員的工作范疇，但內控決策、監督和執行三者是相互分離由相互統一的。
（2）房地產企業內控決策不合理
從實踐來看，當前很多房地產企業內控決策過程中，依然存在著目標不明確、方法不科學、不細化等現象，這主要表現為房地產企業的內控過于粗放，沒有明細的具體規定，尤其缺乏科學性與實踐性。比如，部分房地產企業因缺乏月度工程預算管理機制，會計人員只對當月的成本進行核算，而難以對整個房地產工程項目成本進行控制和管理；部分房地產企業對自己的分公司沒有設立較為明確、的考核標準、權責部分，導致分公司管理人員對整個工程項目施工過程中所消耗的材料漠不關心，以致于大量的材料被浪費掉、成本大幅度增加，這些均是內控決策不合理造成的。
（3）房地產內控管理人員的綜合素質有待進一步提高
據調查顯示，當前很多房地產企業財務內控管理、執行人員缺乏工作責任感，對于控制程序不夠重視，經常會出現錯誤的判斷、相互串通舞弊等行為，以致于房地產企業財務內控難以發揮作用。房地產企業財務會計管理部門是企業內控之核心，同時它也是一項非常復雜、綜合性的管理工作，因此財會人員不僅要具備非常豐富的專業知識和實踐經驗，而且還要有較高超的企業經營管理技能。但實踐中卻并非如此，房地產企業內控管理人員的素質缺陷，成為制約房地產企業快速發展的主要桎梏。
2、構建房地產企業財務內控新模式的有效策略
基于以上對當前我國房地產企業財務內控模式中存在的問題分析，筆者認為要想有效的防范以上問題的出現，構建新的內控模式，就必須認真做好以下幾個方面的工作：
（1）建立基于公司發展戰略的內控體系
公司的內控體系只有基于公司的發展戰略進行制定.才能與企業的長遠發展目標趨于一致。才能按照企業的資源和開發計劃進行內控體系的建設和實施.使內控體系中的組織設計、權責分工、資源的組織、資源的配置、制度的制定、流程的建立、內控的實施和反饋。都能夠協調統一、系統嚴密。
（2）完善現有的組織結構
立足實際，設置合理的組織結構， 根據相關結構進行責任分配與授權，企業的組織結構的功能在于提供規劃、執行、控制和監督活動的框架。 房地產開發企業可根據內部控制不相容崗位設計原則及開發流程需要作相因的設計，例如：總經理下設分管財務、工程、開發策劃、營銷的副總或承擔相應職能的總會計師、總經濟師、總工程師、營銷總監等，總而言之做到人、財、物分管，各司其職，相互制約，采購（招標） 、付款、收款必須由兩個以上部門會簽，再由分管領導審批，最后由總經理審定， 為內部控制系統的運作提供合理有效的組織保證。
（3）構建健全內控信息資源渠道，執行監督檢查機制
房地產財務核算業務能力水平的提高，要充分現代信息產業與通訊行業的技術手段；以實現財務核算業務與房地產信息資源的網絡信息一體化，進而對房產內部資源信息實現共享，保證完善內外部信息溝通在平臺上實現動態決策以及動態管理，建立鍵全的內控信息資源渠道。以財務管理預算審計工作為核心，實現現階段經營戰略目標有效分析和實施戰略反饋；實現在地產項目全過程的資金和成本監控，并對各部門的業務范疇之內的財務活動有效進行監督檢查，實現對其
財務活動的預測、控制、有效分析、及時反饋、改進實時動態機制等，施行以上部署監督職能要充分與部門的績效考評相緊密結合。
（4）建立有效的風險評估系統
從管理風險和經營風險兩個角度進行風險確認， 管理風險主要確認管理理念和經營風格對目標的影響及在機構設置、崗位分工、權責劃分及人力資源政策等方面存在的潛在風險。對于房地產開發企業應分析業務流程，針對經手資金
量大和影響成本費用控制目標的機構設置、崗位分工、權責劃分應充分評估風險， 是否存在一個部門或個人包辦經濟事項的情況和可能。 在充分評估風險的前提下，制定機構設置、崗位分工、權責劃分及人力資源政策等控制措施。通過風險評估，可以找出房地產企業內部控制系統的關鍵點，從而來加強其內部控制系統的設計。
（5）加強財務人員素質教育，提高內控質量
隨著科學技術的迅猛發展， 產業特征的變化和信息化社會的到來，對人的綜合素質和理解能力、適應能力的要求越來越高，會計人員僅僅具有普通的查賬本領已不適應，必須擴大知識面，提高知識水平。房地產會計人員也是如此，在新形勢下， 建設項目的投資會計不僅是單純的造價和財務收支，還涉及到工程設計、造價前期的控制階段、工程管理等都將成為財務工作的重點， 這就要求房地產企業必須擁有素質較高、專業知識全面的財務會計人員隊伍，以充分發現和揭示問題， 使內部控制名符其實地處在較高層次監督的位置上。
結語：內控管理是房地產企業管理工藝的重要內容，同時也是房地產企業財務管理工作的關鍵所在，對房地產企業可持續發展具有非常重要的作用，因此應當加強思想重視管理機制創新，為房地產企業探尋新的發展契機。
參考文獻：
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關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
摘 要 隨著我國城鎮化腳步的不斷加快，房地產熱潮一浪高過一浪，大量房地產企業如雨后春筍般興起。房地產企業的運作需要巨額的資本，因此，在房地產企業開發過程中，財務管理工作占據著核心地位。當前，房地產企業的財務管理工作普遍沒有作到位，管理中存在諸多問題。房地產企業要想在激烈的競爭中占據優勢，實現自身長遠發展就需要改革和創新當前的財務管理制度，提高財務管理的水平。
關鍵詞 房地產 財務管理 創新
近年來，房地產行業成為推動我國國民經濟發展的重要力量，但是面對激烈的競爭要想提高企業的競爭力，就需要從科學管理的角度出發，改善管理最重要的是，提高中小房地產企業財務管理的水平，提高財務管理水平就需要改革和創新企業現有的財務管理制度。
一、中小房地產企業財務管理工作中存在的問題
財務管理觀念滯后。現代的財務管理預測、分析等沒有被應用到實際工作當中，大多財務決策只是憑管理者的經驗做出，管理者依據的信息少而且可靠性、及時性都沒有保障，影響企業健康、持續、快速發展。
缺乏有效的財務成本管理。成本管理需要大量的有效的成本數據作支撐，現在我國企業對現代化的成本管理方法的運用表現的普遍比較消極，企業大多不愿花費過多的人力、物力、財力去做成本的分析和預測，這使得企業決策缺乏科學性，對企業的管理存在諸多不良影響。
資金管理和財務監控方面的欠缺。現行房地產企業的財務制度，沒有有效地對資金結構和運作的可行性研究，許多企業追求多元化經營，存在大量的短期負債，加大企業的財務風險，這都是由于企業資金管理制度不健全造成的。
財務管理涉及諸多方面，管理難度大。房地產企業有別于其他企業的一個重要方面是其開發活動涉及到很多方利益，財務關系也就相應變得復雜。有關財務管理的決策都應該進行反復論證，財務管理的難度大，同時企業承擔的風險也大。
管理人員業務能力不足。中小房地產企業財務管理上的一大弊病是，大多財務崗位由親屬擔任，業務水平明顯存在不足，家族式的管理模式造成企業財務管理工作的無序和混亂，而且管理和整治方面的難度都加大。
二、房地產企業財務管理創新
建立健全現代企業管理制度。現代企業制度要求產權分離、管理制度化，建立現代企業管理制度使得企業的日常管理活動處于有序的狀態之下，為企業科學的財務管理活動提供一個良好的大的前提。
加強成本管理。中小房地產企業應該建立成本核算和控制制度，對成本數據進行記錄、整理、分析和列報，引入現代化的成本管理和分析方法，做好企業的成本數據的分析和預測。合理進行資金分配、投資管理，對資金的運作要進行監控，實時了解資金的運作信息，避免投資損失，事后要進行分析，總結經驗教訓，對于不足的地方要加以改善。
健全內部控制制度及管理流程。內部控制制度是財務管理的有效手段，健全內部控制制度，落實內控措施，能夠有效地降低企業的財務風險，使企業的財務管理和活動更加有序、高效。首先，應該將企業的財務管理程序以制度的形式確立下來，財務人員應該按照制度規定進行財務管理活動，確保財務管理工作的規范化，建立決策、經營、監督相互制約和協調的運行機制；其次，發揮內部審計的職能。
實施信息化管理。建立企業內部網絡體系，實現信息共享和各部門管理的一體化，確保信息傳遞的實效性，同時降低管理成本。建立信息的收集和分析機制，有效識別有效信息和無效信息，對有效信息進行深入分析，進而為決策提供依據，提高財務決策的科學性。
建立全面預算體系。加強對預算的管理和對預算執行的監督，以預算為基礎對各部門業績進行考核，確保經營目標的實現。
擴寬融資路徑。房地產業的高速發展不僅有利于國民經濟的提高，也有利于國內消費的增長。從當前情況來看，房地產業的融資路徑還不甚寬闊。房地產企業財務融資主要是銀行開發貸款、房地產信托、房地產投資基金等。
加強涉稅風險防控。房地產行業一直是一個稅務風險偏高的行業，稅務機關和房地產企業也都是非常清楚的，但是仍有很多房地產企業，特別是中小房地產開發企業心存僥幸，仍然沒有對自己的稅務處理事項及時做出清理，被稅務機關稽查出的問題往往都會涉及刑事犯罪。為此，財務管理中應該提前做好財稅風險預測，做好整個過程中的風險評估與把控，為企業的健康發展掃清財稅風險障礙。
總之，中小房地產企業的長遠發展離不開科學管理，而科學有效地財務管理是科學管理的重要組成部分，提高財務管理水平在當前形勢下是勢在必行的。企業應該認識到自身存在的問題，針對問題進行改革和創新，完善管理，控制成本費用，提高自身競爭力。
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關鍵詞：房地產開發企業 財務風險 風險控制
一、前言
隨著國家近年對房地產企業的政策收緊，使房地產企業在發展壯大過程中被迫面對不利的系統風險。此外，房地產企業所持有資金相對密集的特質，也導致房地產企業要應對來自企業內部的非系統風險。借助對房地產企業可能遭遇的系統風險與非系統風險的分析，進而制定出適宜的外部風險規避措施與內部財務風險防控措施，對于當前國內房地產企業的發展有積極意義。
二、房地產企業財務風險分析
根據房地產企業可能遭遇的財務風險的來源不同，可以將房地產企業財務風險歸結為來自企業外部的系統性風險與來自企業內部的非系統性風險：
（一）系統性風險
系統風險產生于房地產企業外部，宏觀經濟環境、市場環境、資源環境以及法律政策環境等各類外部環境是系統性風險的主要誘因。
1、宏觀經濟環境
宏觀經濟的發展規模與速率，帶動著作為其子產業部門的房地產業的發展規模與速率。房地產業的產銷定價等活動受宏觀經濟的影響。在宏觀經濟整體呈倒退趨勢時，投資者會持觀望態度，審慎利用資金，同時減少投在規模過大的建設項目上。基于此類原因，將使房地產業的商品房成交量下降，開發商為激活市場被迫下調價格。
2、土地資源市場
土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產開發中必不可少的資源性要素。同時，國內經濟形勢的變化，國家土地法律法規、政策的修訂與更改，土地價格變動帶來的供需關系變動，土地區位等因素，都會對房地產開發商造成各類影響。房地產企業的開發成本中，土地占有極大比重，由于土地占用了大量的房地產企業開發資金，因而房地產開發商所投入的資金能否周轉靈活以及預期利潤獲益率的多寡在相當大的層面上受土地成本的影響。
3、介于市場氛圍的風險
行業競爭力如此之大，在越演越烈的基礎上，對于一般的企業來說，在開發以及銷售方面，其難度大大的增加了。然而現在，市場氛圍所引發的市場風險也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產品研發的定位上因沒有充足的事前準備，給產品帶來一定的滯銷的風險，還有潛在的價錢、購買力以及投資風險等。
4、關于政策的影響
對于房地產業的發展來說，來自政府政策的影響主要有如下幾個方面，其一：政府所制定的相關金融政策會給房地產業的融資帶來一定的影響；其二：來自政府的相關稅收，在影響房地產價格的同時，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產暢通的是來自政府制定的房地產交易的相關規定；其四：政府對于土地資源的開發，以及供應上的限制措施，會在開發狀況方面影響到房地產。。
（二）非系統性風險
1、個性營銷
房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。如果某個地方處理不善，就會影響企業的銷售效益。
2、資金結構
樓市投資即房地產投資需擁有大量資金，在類型上屬于資金密集型，而假設這些投資大部分或者全部都來自預售款或者銀行貸款。房地產市場的迅速發展，使得房地產融資呈多元化趨勢，如房地產信托投資基金（REITs）、股權投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現為房地產融資注入新鮮活力。房地產的另一個重要的特征是高負債率。項目資本化成為時下房地產最主要的經營模式，這一模式的資本融資是在立項之后。
3、決策失誤帶來風險
之所以產生財務風險，財務決策的失誤是重要原因之一。企業往往由于缺乏對所投資項目進行全面的可行性分析；兼以在對投資進行決策時依據的相關經濟信息片面或缺乏真實性；或做出決策的主要決策者能力不足等因素的存在致使決策失誤的發生。頻繁的決策失誤不僅使得投資失敗，而且使企業無法獲得相應的收益，從而因此承擔巨大的財務風險。
三、控制房地產企業財務風險的措施
（一）對投資項目進行可行性分析
房地產企業在項目開發之前，要做好對項目的可行性分析。因為任何一個細節環節出現問題都可能導致項目投資失敗。基于此，房地產企業必須對可能出現的系統性風險因素進行全面考慮，并有針對性的調整項目實施計劃，盡可能的避免財務風險的產生，以提高項目投資的成功可能性。對房地產項目可以采取一定措施如組合式投資等，在降低投資風險的基礎上保證收益的穩定化和最大化。房地產企業要保持發展勢頭，需要在發展過程中根據市場要求及時調整發展策略、堅持創新、不斷拓展視野并以產品質量為重。
（二）全面提升房地產企業管理人員與財務人員職業素養
基于房地產企業管理人員與財務人員在房地產企業的重要地位。因此在職業素養提升方面，針對企業管理人員，應以科學決策能力提升為導向，借助對資產負債表、現金流量表與損益表的學習和領會，使企業管理人員的財務管理水平得到提高，同時使其改變以往的憑借個人經驗主觀決策的方式，使其在決策過程中能融入對企業內外部環境的客觀分析，以便使企業財務風險發生的概率降低；對于企業財務人員的職業素養提升，應側重人力資源規劃與員工培訓兩個方面。
（三）建立健全完善的融資管理制度
基于房地產企業籌資風險防控目的出發，制定規范化與系統化的籌資管理章程并嚴格遵行章程規定。首先，房地產企業應借助市場調查等多樣化方式，搜集同類企業信息，尋求本行業的優化資本結構配置模式。其次，房地產企業對單一項目的籌資活動的專項管理，是降低籌資風險與節約籌資成本的有效途徑。最后，房地產企業在企業內部也應同時進行籌資活動效能化管理，借助對企業內部不同項目的籌資活動橫向對比，實現對風險的評估與成本的控制。
（四）構建財務預先警告體系
構建房地產公司的財務預先警告體系，即通過設立與分析部分敏感性財務相關數據的改變情況，對公司的支付能力、生產經營取得盈利的能力、運營的能力、公司發展能力等典型性指標深入的全面分析，運用金融理論、財務知識、企業的組織與領導理論、市場經營銷售理論等專業領域的知識，運用結構對比分析法、簡化的數學結構等趨勢分析方法和數量化的方法，找出公司存在的安全隱患問題，向有關領導發出預警信號。
（五）科學實施財務收支預算
財務收支預算在實施環節中存在諸多的易變化的、未知的因素，致使房地產公司在生產建設運營期間，可能將會產生不少難以預測的問題，房地產公司投資的項目能否成功與此有著直接的聯系。公司財務部應當將資本支出預算與項目預算作為基礎條件，科學周密地安排好公司資金的開發目標、收入支出比重、經濟效益獲得與資金運作規劃。在平時的管理工作實踐中，可以將每月的考查審核情況、每季度的檢查情況、年度總結情況等多種手段聯系在一起，以有效發揮公司的有關財務作用。
四、結束語
房地產公司應該增強財務安全隱患意識，掌握房地產公司財務的風險類型，對財務安全隱患的情況進行科學的識別并運用合理手段防止風險的產生，在公司計劃收益一定的前提下，將有關安全隱患情況減少至最低的限度，使房地產公司能夠可持續地健康發展。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業 財務管理 風險 現狀 建議
結合當前全球經濟一體化發展的實際情況，我國房地產企業面臨更加廣泛的發展空間與機遇。而隨著市場經濟環境的日益復雜化，財務風險也成為房地產企業財務管理中不得不關注的話題，對企業經濟的健康、持續發展起到關鍵作用。對于我國房地產企業來說，必須意識到財務風險的客觀存在，進一步強化企業的財務管理職能，提高投資回報率，樹立良好的社會形象，提升核心競爭力。
一、房地產企業財務管理面臨的風險
企業開展財務管理活動，是防范財務管理風險的重要途徑。客觀認識房地產企業發展過程中可能遇到的各種風險，可提高財務管理的針對性、有效性，具體分析如下：
（一）項目投資風險
由于房地產項目的特殊性，具有開發周期長、投資額大等特征，其中涉及到諸多不確定的因素，而投資也對項目成敗、企業經濟效益水平等產生直接影響。如果出現諸多波動因素，造成房地產企業的開發項目無法實現預期目標，就會對其償債能力及盈利水平造成影響，形成投資風險。另外，一些房地產企業在運行過程中，大面積地籌集資金、盲目追求高效益，忽略了對市場項目的可行性分析，結果可能造成投資項目的技術可行性較低、市場調研數據失真而產品上市之后面臨營銷難題、行業擴張過度、控制管理手段不到位等。
（二）籌資風險
以我國房地產企業項目開發的實際情況來看，以資金驅動作為重要動因。但是當前大多房地產企業的自有資金匱乏，大多資金應用于土地成本支出，而后期開發所用的資金大多來自籌資或者回收前期銷售款。因此可以說，資金已成為房地產產業鏈中的重要組成部分，甚至一些房地產企業背負了高壓負債，面臨到期無法償還本息的風險，而過于盲目或者大規模的投資，也將增加財務風險可能性。例如，債務規模較大、利率水平偏高等，都會增加籌資的成本費用；債務的期限結構欠妥，大多債務的到期時間較為集中，加大償債壓力等。
（三）投資回報風險
對于房地產企業發展來說，資金回報風險是財務風險的又一表現形式，主要在房地產的開發產品處于可售狀態之后，又一政策變動、銷售手段滯后等問題，造成銷售狀況不盡人意，不能在短時期內實現效益目標或者回收資金；再加上企業面臨較大的資產負債壓力，如果不能及時回收資金，將無法滿足后期發展的資金需求，同時降低企業償債能力，極易陷入財務困境中，不利于樹立企業的良好形象，甚至企業面臨破產危機。
二、房地產企業財務管理現狀
（一）財務管理模式滯后
以當前房地產企業的發展狀況來看，財務管理人員已經逐漸意識到開展財務管理活動的重要意義，并且大多房地產企業的領導者也參與到財務管理工作中，在一定程度上強化了房地產企業的管理效果與控制力度。但是也要意識到，領導關注的財務管理重點在于是否存在違法亂紀行為，緊緊盯住財務部門的工作狀況，認為只要管好財務管理部門就萬事大吉，而忽視了其他方面的監管。實際上，這種陳舊的思想觀念已經無法適應市場經濟發展的新需求，甚至可能造成企業面臨巨大風險損失，不利于房地產企業的長遠性發展。
（二）缺乏完善的財務管理制度
由于市場經濟體制改革的不斷深入，房地產企業面臨紛繁復雜的發展環境。過去，房地產企業處于初級運行階段，財務管理活動沒有可以遵循的依據，普遍存在資金分散、私設小金庫、賬外賬等現象，增大了企業的財務風險可能性；另外，由于缺乏完善的規章制度，房地產企業的財務管理缺乏精細化的預算，在一些資金管理工作中存在盲目運作行為，仍然停留在簡單的會計核算層面，沒能對企業經濟狀況進行細致分析與探討，財務部門無法掌握款項的收支，企業領導者也無法從整體把握資金運營狀況，可能造成決策失誤。
（三）資金結構有待調整
對于我國房地產企業的融資渠道來說，普遍存在單一性問題，大多籌集資金來自銀行貸款。那么在所有的投資基金中，自有資金的比例偏少，增強了企業的負債率。這種客觀形勢的存在，一方面增加了銀行的貸款負擔，另一方面則增加了房地產企業的風險可能性。由于房地產項目的投資數額大、周期長，因此銀行貸款的利息成本也比較大，尤其在金融危機爆發之后，銀行在發放貸款方面顯得更加謹慎，再加上當前國家各項政策的約束作用，使得銀行貸款渠道難上加難，房地產企業如果不能獲得有效的資金保障，仍然以不合理的資金結構模式存在，將面臨巨大的風險，甚至由于資金鏈斷裂而破產。
（四）全面成本管理工作不到位
所謂全面成本管理，就是要求房地產企業財務成本管理措施，落實到項目實施的各個環節，實現全過程管理、全員管理。應該認識到，房地產企業的成本發生是一個動態性過程，包括規劃、設計、施工及銷售等諸多環節，因此成本管理應貫穿于整個項目開發過程中，對涉及到的成本各個要素進行全面規劃，確保企業實現效益最大化目標。同時，房地產企業往往忽略了工程成本管理的基礎資料，因此無法及時了解來自企業內部各個部門、施工前線管理部門等運行狀況，還有一些房地產企業認為成本管理應該由財務部門負責，沒能實行全過程、全方位的成本核算，造成財務部門收集資料的來源有限，成本管理偏離了預算目標，無法控制企業成本水平。
三、房地產企業財務管理優化的幾點建議
（一）改進財務管理的觀念意識
當前，我國一些房地產企業的財務管理觀念滯后、方法單一，無法及時掌握市場經濟發展的信息狀況，還有一些領導缺乏對財務管理的重視程度或者缺少財務管理知識，在引導企業財務管理方面顯得力不從心。實際上，領導作為一個企業發展過程中的重要決策者，只有意識到財務管理工作的重要性，并將其與企業發展聯系起來，進一步提高重視程度，才能促進企業的健康發展。在激烈的市場環境下，房地產企業領導者應不斷完善自身的財務管理知識，并意識到財務管理是一個長期性、系統性的工程，需要在企業內部形成全員意識，更好地發揮財務管理效能，推動企業長足發展與進步。
（二）建立健全財務管理制度
對于現代化企業發展來說，只有構建完善的財務制度，才能確保財務管理各項工作的規范、有序發展。那么房地產企業在制定規則制度過程中，應客觀分析房地產項目面臨的風險、存在的問題等，提高財務管理制度的針對性、可操作性。首先，通過設置專業化的財務管理機構，對企業的現金收支、資金融通、固定資產等進行分析，為編制預算、實施決算等奠定基礎；其次，通過構建完善的財務管理制度，如現金制度、報銷制度、采購制度等，提高財務管理的制度化、規范化；再次，建立完善的考核制度，發揮監督機制的積極作用，可組成由最高決策人帶頭，以財務管理部門為主的內部控制小組，定期檢查各項規章制度的落實狀況，及時發現制度執行過程中存在的問題，如項目制度的落實狀況、項目制度難以落實的原因等，客觀分析可能面臨的后果，有針對性地采取糾正措施；對于嚴格執行財務管理規章制度的部門及個人給予獎勵；對于違反規章制度的部門及個人，給予嚴厲處罰，調動各部門參與考評的積極性。
（三）實現多元化的融資渠道
若想提高財務管理的質量水平，有效規避房地產企業可能面臨的財務風險，要求房地產企業必須進一步拓寬融資渠道，改變以往過于依賴銀行貸款而產生的各種資金風險。首先，尋找并開拓民間融資方法，在合理規避金融風險的基礎上，可以適當選擇比銀行同期利率稍高的融資方式；其次，采取合作開發模式，加強與其他房地產企業的戰略合作關系。尤其對于中小型房地產企業來說，具有規模小、資源數量少的特征，因此進一步擴大企業發展規模，實現經濟效益目標，是中小型房地產企業的發展趨勢，而通過戰略合作，促進利益共享、風險共擔，也是非常有效的手段。例如，如果企業擁有土地所有權，但是缺乏開發資金，為了獲取更多的資金支持，就可以通過轉讓部分股權的方式，與資金雄厚、技術水平高的房地產企業合作，這樣既可以解決資金難題，也更利于房地產企業增強自身管理水平。
（四）采取積極的全面成本管理措施
在現代企業發展過程中，應樹立成本管理意識，以此作為企業發展的核心與基礎，幫助企業實現財務管理目標，促進企業更堅定、更健康的發展。那么房地產企業在開展成本管理工作時，應采取如下措施：其一，制定明確的成本管理目標，尤其研究項目建設前期可能涉及的費用，包括規劃設計的成本、工程開發的費用、經營收入等，都應該納入到預算項目中；其二，加強對成本費用的歸集與核算，正確計算開發項目中所涉及的土地征用費用、拆遷補償費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用等；其三，加強對成本的深入分析，奠定在財務核算基礎上，嚴格考核成本指標的實現狀況，及時發現指標實施過程與制定標準存在的偏差，分析原因并采取糾正措施，不斷積累經驗、總結教訓，尋找控制成本的有效方法；其四，加強對基礎數據收集與整理工作的重視程度，作為企業領導者，必須起到帶頭作用，形成良好的企業成本管理氛圍，要求各個部門、各個崗位從每一個細節之處著手，落實節約成本的目標。另外，還應做好與成本相關數據的記錄工作，為財務部門制定成本預算奠定基礎；其五，提升成本核算人員的綜合素質，除了具備基本的成本管理知識以外，必須了解施工的流程，掌握工程預結算的相關知識，形成良好的職業道德。
四、結束語
總之，房地產企業作為我國國民經濟支柱的重要產業之一，能否獲得健康、持續性的發展，將對構建經濟社會、和諧社會起到關鍵作用。在當前我國加大房地產業監控力度的背景下，房地產財務管理工作顯得更加重要。在新時期、新形勢下，房地產企業必須轉變思想觀念，開展積極的戰略性財務管理活動，對房地產投資項目進行全方位、全過程的控制與管理，樹立風險意識、成本意識和發展意識，客觀分析以往工作中存在的問題，采取有效的解決措施和完善方法，實現我國房地產企業的又快又好發展。
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【關鍵詞】房地產企業；財務管理；問題；對策
近幾年，房地產行業在我國迅速發展，由于國家不斷出臺調控政策，壓縮了行業的利潤空間，因此，其必須改善、提升企業的管理能力，保持企業的可持續發展，否則將可能被淘汰。良好的財務管理是實現企業盈利目標的重要保證。但目前許多企業并不能真正重視財務管理方面存在的問題及其帶來的后果。
房地產企業的產品主要有土地、房屋、代建工程等，按消費類型分有經濟適用房和非經濟適用房，其開發方式一般為自行開發、合作開發、代建工程。其行業特點是投資大、周期長、風險高。本文探討了企業自行開發商品房過程中財務管理存在的問題，并提出了解決對策。
一、目前房地產企業財務管理存在的問題
1.缺乏財務管理風險意識
對于企業來說，存在財務活動，就會有財務風險。對于客觀存在的財務風險，企業應該視情況進行防范、降低及規避。目前許多房地產企業的高層及大股東管理觀念滯后，財務管理流程模糊，缺乏財務管理風險意識，不重視可行性分析及事前控制，在投資、籌資、招投標等重大決策中，沒有財務人員參與，缺乏數據分析和實際調研，導致決策失誤，加大企業財務風險。部分企業與母公司、控股公司等關聯企業之間，在資金使用、收益分配等方面管理不到位，約定條款不明確，使資金利用效率低下，造成資金流失，無法保證資產的安全、完整。
2.資金籌集、使用及管理不科學
房地產企業資金投入巨大，投入時間密集，從項目開發到項目銷售經歷的時間長，如何籌集資金、合理使用資金至關重要。
企業的資金分為自有資金和外部融資。雖然自有資金使用成本低，但數量有限，因此企業通常都要利用外部融資來滿足項目開發的需要。部分企業忽視了融資成本、還款條件、期限及還款能力，大量向銀行貸款，有些企業因達不到銀行信貸的條件，進行利率較高的民間貸款，這些都導致了企業債務沉重，甚至造成資金鏈斷裂。
并且，資金籌集完畢后，許多企業在資金使用上沒有計劃，沒有預計好資金投入和資金回籠的周期，資金使用混亂，資金流向缺乏清晰記錄，有的企業還存在資金體外循環的問題，給資金違規操作埋下隱患，容易造成企業資金流失。
3.不能很好地進行全面預算管理及成本管理
企業的預算管理涵蓋企業經營的各方面，最后匯總到財務部門，通過具體的數據體現預算及執行的結果。目前，有部分企業只對支出控制或只看重利潤，缺乏從銷售、施工到財務的全面預算。企業若只簡單地控制一兩方面，其他方面難免失控，達不到預算的預期目的。
房地產企業項目對成本核算和成本控制要求較高。部分企業觀念落后，認為成本控制就是成本降低。但過低的成本可能帶來質量隱患，需要為彌補質量缺陷投入更多的物力財力。
4.不能有效地進行稅收籌劃
房地產企業的稅收籌劃應始于項目的可行性研究。但許多企業并不重視事先籌劃，也不注意國家對標準普通住宅的土地增值稅稅收優惠，到清算時才發現不滿足稅收優惠條件，需要補交一定數量的土地增值稅。部分企業為了節稅，違規操作，造成企業需補交稅款或被罰款。
5.財務制度不健全，或執行力度不到位
部分企業沒有相應的財務制度，造成簽批付款等手續不合規，對管理層的交易授權范圍沒有明確規定，不相容職務不相分離，對現金、有價證券等實物資產沒有定期進行盤點控制，財務僅限于簡單記賬，沒有輔以相應詳細的臺賬記錄，沒有召開財務工作總結會進行財務分析，不能為企業的成本費用控制和決策提供參考等問題。
有的企業雖然有財務制度，但實際操作中沒有嚴格執行制度，管理上存在漏洞，導致員工非法侵占企業資產。
6.財務人員素質和專業勝任能力與企業發展不相適應
部分房地產企業人事關系復雜，財務人員專業能力較差，不了解國家政策、法律法規、會計核算方法的新動向，導致財務工作質量低下，更不能為企業的發展決策提供有力幫助。其不了解房地產行業的成本核算，不能對成本進行準確地歸集，提供不了全面、準確的成本數據，無法真正控制好成本，及時發現企業潛在的風險。
7.沒有建立健全激勵和監督機制
部分企業僅重視對經營者、銷售人員的考核，缺乏對財務人員的激勵，不能真正激發財務人員的工作積極性。
在監督方面，部分小規模房地產企業沒有內審機構，有的企業雖然設置內審機構，但由于其缺乏獨立性和應有的地位，往往不能發揮內審功能，內審機構在審計過程中遭到其他部門員工的普遍抵觸，內審人員難以公正、客觀地進行審計。
二、加強房地產企業財務管理的對策
1.提高財務管理風險防范意識
企業大股東、高管及企業每個部門的員工，都應該樹立風險防范意識。財務部門更應該將財務風險防范貫穿到財務管理中的每個環節，為企業的投資、籌資等重大決策提供可靠數據和科學的分析。企業之間的資金往來，應有專人管理、分析，切實提高資金利用效率。企業應該建立財務風險預警控制系統，根據企業自身情況制定相應的財務風險控制指標，利用財務報表、預算報表以及其他資料，采用比例分析、因素分析、改進的杜邦分析法等方法進行控制指標的計算、分析。在實際中，資產負債率和現金流對房地產企業的生存發展舉足輕重，對其風險控制尤為重要。
2.合理安排資本結構，控制資金成本
企業須利用好財務杠桿，綜合考慮籌資成本、還款能力、還款條件及期限，找出適合本企業的資本結構，合理安排資本結構，降低資金成本。
企業應建立收支兩條線，嚴格管理資金，杜絕資金體外循環。資金的使用要由有相關權限的部門審批，嚴禁越權審批、審批流程不全，否則，財務部門應拒絕支付。財務人員還要確保每筆資金的流向清楚、記錄準確。
3.加強全面預算管理
只有全員參與企業預算的編制，才能使預算成為其自愿努力的目標。大型企業應成立預算管理委員會，將企業的一切活動納入預算管理范圍。預算管理應有相應的制度，編制、修改、匯總、審批、執行與監督都應該在制度的范圍內進行。年終決算后，預算的完成情況應與考核掛鉤，
預算一經審批確定，應下發到相關部門，由各部門負責人牽頭，將預算各項指標落實到實處。各部門應有專門人員對本部門預算的執行情況進行動態跟蹤與分析，使部門負責人能隨時了解預算執行過程中出現的問題，并著手解決。每月各部門將預算執行情況上報財務部或預算管理委員會，進行匯總、分析，為企業經營者掌握企業的經營情況、做出決策提供依據。
4.進行成本控制，形成成本管理體系
房地產企業工程周期長，項目面廣，涉及到前期調研、土地儲備、資金來源等，其成本控制應從項目立項開始，直至項目清算。成本控制不僅包括項目工程，還與上、下游的企業有關，所以企業應制定符合自身特點的成本管理體系，進行全方位的成本管理，權衡利弊，把成本管理與企業盈利結合起來，尋求企業利益最大化。
由于前期設計成功與否對后期施工成本影響很大，因此房地產企業需要改變傳統的只重視施工階段成本控制的思路。通過高質量的設計使項目符合國家及行業規定、功能符合項目既定的標準，避免后期因工程不達標而不得不修改設計、重新返工的惡劣后果。
應重視合同的訂立，合同的條款、金額、涉及的稅費、付款方式及時間、發票的開具都要仔細推敲，降低因合同修改、洽商導致企業追加超出預期的資金，造成成本失控的后果。
5.做好稅收籌劃工作
土地增值稅是房地產企業的一個重要稅種，國家稅法規定，普通標準住宅增值不超過20%部分可以免征土地增值稅。企業需要把握好普通標準住宅的標準，設計部門在設計戶型、確定容積率，銷售部門在定價方面都要考慮將來土地增值稅清算時能否享受稅收優惠，財務部門應該會同相關部門做各種測算，制定有利于企業的方案。
6.建立健全財務制度，加大執行力度
房地產企業應建立健全財務制度，對現金、采購、報銷、稽核等管理做到規范化、制度化，使財務人員在工作中有制度可依。對企業的簽批付款流程、管理層的交易授權范圍應有明確的制度規定。財務人員在實際工作中，要嚴格執行財務制度，對不符合簽批流程的業務，不予執行。款項支付的金額應在預算、計劃范圍內，超出范圍的，須經過特別的審批流程或高層集體決議。
財務部門應真正做到不相容職務分離，做好日常財務核算工作，記錄好臺賬。對于財務工作采用信息化管理的企業，要做好權限設置。對現金等實物資產定期盤點，盤點時至少有兩人，做到賬實相符。財務部應該有定期的財務例會，給財務人員提供總結匯報工作、互相交流、解決疑難問題的平臺。財務部門應按規定，按時提交財務分析報告，反映企業真實的經營狀況、提出改進意見和建議。
7.提升財務人員的綜合素質
房地產企業要重視提高財務人員素質。企業財務部門應聘用有一定學歷背景、業務能力強、經驗豐富、有職業道德的員工，并對其進行定期或不定期的培訓、交流，鼓勵其學習新知識、新技能，不斷提升其綜合能力，為企業發展提供高素質人才。
8.加強內部審計，建立健全激勵監督機制
內審是企業財務管理的重要方面。房地產企業業務繁雜，項目周期長，內部審計有利于發現問題，能督促財務部按企業按制度操作，落實財務管理制度。
房地產企業應保持內審部門的獨立性、權威性，聘用有專業勝任能力的員工進行審計。對審計中發現的問題要在審計報告中詳細披露，經董事會批準后，責令各部門負責人牽頭限期整改，并在下期審計報告中披露上次審計問題的整改效果。
應建立健全完善的激勵監督機制、獎懲機制，做到獎懲有據可依。有條件的企業可以引進平衡計分卡進行績效管理，將企業要實現的目標落實為員工可操作的衡量指標和目標值，激勵員工去尋找和支持改進行為和流程的方式，保證企業的目標能夠實現。
參考文獻：
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關鍵詞：財務管理；房地產企業；納稅籌劃
房地產企業是指以盈利為目的，從事房地產開發、經營、管理與服務的企業。房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質量。納稅籌劃是指各類企業在符合國家稅收法律法規前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業內部的經濟壓力，提高企業整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產企業面臨著巨大挑戰，因此基于財務管理的房地產企業納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產企業納稅籌劃能力，能夠減輕房地產企業的經濟負擔，提高房地產企業經濟效益，對促進房地產企業的可持續發展具有積極意義。
一、納稅籌劃對房地產企業財務管理的影響
（一）對財務管理對象的影響
財務管理對象主要是指企業的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產財務管理對象的影響，主要體現在房地產資金流動方面。一方面，房地產企業按照國家稅法規定，通過調節固定資產折舊方法、折舊年限，或減少無形資產分攤年限，進而減少房地產企業整體利潤，從而推遲房地產企業納稅，并將納稅時間調整到國家稅收優惠政策最大的年限。另一方面，房地產企業通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策，降低房地產企業納稅成本，進而減少房地產企業資金流動。此外，房地產企業還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產企業經濟收入。
（二）對財務管理目標的影響
財務管理目標是房地產企業財務管理中的重要組成部分，是評價房地產企業財務管理水平的重要標準。房地產企業若想持續健康發展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產企業若想在現今市場經濟環境下穩步前行，就應采取相應措施，降低企業生產經營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠實現房地產企業財務管理目標，其作為一種規劃手段，主要是圍繞房地產企業管理目標而展開的，納稅籌劃的優劣直接關系著房地產企業財務管理目標能否實現。當前房地產企業正處于巨大壓力之下，其內部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產企業在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業發展的長久利益，制定符合企業自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產企業的綜合競爭力。
（三）對財務管理內容的影響
財務管理內容與納稅籌劃之間是相互交叉關系。現階段我國財務管理主要分為資產融入、投資、經營及收益四個環節。納稅籌劃貫穿于這四個環節之中。首先，在房地產企業融資階段，應充分考慮我國的房地產稅收政策及稅收法律調整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產企業選擇正確的融資方式奠定基礎。其次，投資作為房地產企業的關鍵環節，關系著房地產企業的生存與發展。成功的房地產投資能夠促進房地產企業健康平穩的發展，失敗的房地產投資能夠引發房地產企業破產等不良后果。納稅籌劃在房地產企業投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產企業的納稅成本，同時也能優化房地產企業資金配置，控制房地產企業資金流向，進而提高房地產企業經濟效益。因此，房地產企業在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規模，進而實現房地產企業財務管理投資目標。再次，在房地產企業經營、生產、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環節的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產經營、宣傳模式。
二、基于財務管理的房地產企業投資活動納稅籌劃方法
（一）延遲納稅
房地產企業在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規規定的延遲納稅，則會使房地產企業將所要繳納的稅款金額，優先使用到企業日常生產、生活及服務之中。房地產企業在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產企業資金流通壓力，從而擴大了房地產企業經濟效益，提高了房地產企業綜合競爭力。
（二）利用優惠政策
我國為鼓勵房地產企業發展，頒布了一系列優惠政策，例如：房地產企業在進行不動產銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產企業經營而言，可以利用我國針對高新技術企業、節能產業等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業務。
（三）利用稅率臨界點
現階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產企業可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產企業整體稅負壓力減輕，有利于房地產企業資金流動，提高房地產企業整體經濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業將負擔高額稅負，極大地增加了企業稅負壓力。因此，房地產企業應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。
（四）分解銷售價格
土地增值稅作為房地產企業納稅的主要部分，其稅率與房地產企業所得的增值稅成正相關。因此，房地產企業可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產企業增值額，減少房地產企業所要承擔的土地增值稅。
三、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題
我們以某發展集團為例，結合該發展集團實際情況，闡述現階段基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題。
（一）企業承包項目性質并未明確
不同的業務模式、結算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。
（二）安置房項目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團現階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發現其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業納稅信用，增加了企業納稅負擔。
（三）納稅籌劃發票管理存在問題
目前，該發展集團在納稅籌劃發票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發票要求。其所采用的發票主要為增值稅專用發票，并進一步對發票進行了認證。同時，也并未區分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發票，這就在一定程度上增加了該發展集團增值稅負擔。
（四）企業稅務風險意識有待加強
就目前現狀，該發展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發生原因、企業內部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時，企業內部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯，往往認為稅務風險與其無關，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發展集團內部并未建立完善的稅務風險監督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發現、早避免，嚴重增加了集團內部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現紕漏。同時，集團內部負責納稅籌劃的工作人員專業素養仍有待加強，專業人才隊伍建設應持續進行。最后，集團內部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現錯誤，影響了集團信譽等級。
四、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃措施研究
（一）明確企業承包項目性質，加快處理增值稅進項稅額
首先應明確該發展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質。按照國家稅法上規定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發展集團作為受委托方，其在開展立項等相關手續時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權、產權轉移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發展集團名義辦理工程結算，但該發展集團在工程結算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發展集團并不符合國家稅法“代建”規定第四條。為進一步明確企業承包項目性質，該發展集團應展開相應工作。該發展集團應與稅務機關展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質，并以項目性質為基礎，進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質，此時集團應將已認定的進項稅額進行區分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業內部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。
（二）安置房項目采用政府回購模式
為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業稅務風險。因此，該發展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業在開發房地產的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業稅負壓力。
（三）加強對納稅籌劃發票的管理
發票是在商品銷售、購買過程中，企業經營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產企業與常規房地產企業性質有所不同，國有房地產企業不以營利為目的，因此其發票管理應在國家法律法規的基礎上進行調整。針對該集團納稅籌劃發票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業在成本支出時應盡量用增值稅專用發票，從而減輕企業增值稅負擔。同時，集團內部增值稅發票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發票進行判斷，確保發票上的數額與財務賬本上所記錄的數額相一致，應明確所有稅務發票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據。
（四）提高企業稅務風險意識
增強房地產企業稅務風險意識，能夠降低房地產企業稅務風險事件發生概率。首先，房地產企業領導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產企業財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產企業各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優惠政策，積極與稅務機關溝通，了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監督評價體制，全面監控房地產企業內部涉稅業務，參照行業內部納稅指標，制定符合企業實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內部的各個方面，根據事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結納稅籌劃方案實施經驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產企業可持續發展。此外，集團應根據企業的實際情況建立稅務管理部門，指派專業人士從事稅務管理，提高稅務管理專業性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業性強、稅收管理經驗豐富的專業人士。針對集團內現有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關法律知識，實現納稅籌劃工作與集團實際經營發展相結合。納稅籌劃的內容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現象發生。二是節稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產經營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經濟負擔。四是稅收轉嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調整，從而將稅收轉嫁給他人承擔，進而減輕企業稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發生，進而減輕企業經濟壓力。
五、結語
總而言之，在經濟發展的大環境下，基于財務管理的房地產企業納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規劃房地產企業資金流動去向，減輕稅務為房地產企業帶來的經濟負擔，保證房地產企業能夠平穩健康發展。
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隨著市場的發展變化，房地產企業面臨著來自企業內外部政策法規、客戶、競爭者等越來越嚴重的經營環境，特別是財務風險突出。眾多資本實力不足的中小開發商在融資渠道較為單一的前提下，已難以應付高昂的開發成本和規避高額的風險。房地產行業日益成為資本巨人占主導地位的游戲場所。因此，房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。目前，大多房地產企業財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白，且資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。因此，只有通過建立、健全和強化企業的成本管理、資金管理及財務分析，引進財務管理中先進的、適合行業特點的操作方法，制定房地產企業長遠發展規劃，進行年度預算，才能建設適合自身行業特點的現代管理型的財務管理體系。
二、房地產企業管理型財務體系的構建目的
財務管理體系是企業管理體系中重要的組成部分，是企業在一定的戰略目標指導下，對于企業的經營活動和投、融資活動實施有計劃、協調運作的各項財務管理活動，通過有明確職責、適當的風險控制機制來貫徹落實的價值化管理體系。它包括為制定、實施、實現、評審和保持財務管理方針所需的組織機構、規劃活動、機構職責、慣例、程序、過程和資源等。
因此，構建并完善房地產企業管理型財務體系的目的在于幫助企業實現自身設定的財務表現水平，并不斷地改進財務行為，不斷達到更新更佳的境界，從而促進財務管理水平的提高。具體體現在：促進核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業管理的核心手段之一；為保障房地產企業發展戰略的實現，提供了有效戰略實施操作手段；為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案，使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息；強化了房地產企業風險控制，能夠有效降低企業運營風險。
三、房地產企業管理型財務體系的構建原則
財務管理體系的原則是指財務管理在企業財務實踐中通過不斷的摸索總結出來的適用于多數企業財務管理實際的經驗，與財務管理理論并無直接關系，而是與企業的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關。因此，房地產企業管理型財務體系構建的原則主要包括：
（1）以事實為依據原則。正確的決策需要管理者用科學的態度， 以事實或正確的信息為基礎，通過合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業明確規定收集信息的種類、渠道和職責，確保財務數據和相關的非財務數據及信息準確、及時、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實分析，權衡經驗與直覺，做出相關的決策。
（2）系統管理原則。在財務管理中采用系統的方法，就是將財務管理體系視為一個大系統，在理財過程中遵循整體性、層次性、目的性和環境適應性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統加以辨識、理解和管理，以達到實現財務戰略、財務方針和既定的財務目標。
（3）高層管理者重視原則。財務管理體系建立與否、保持實施狀況如何、體系運行效果能否滿足需要，都與企業的高層管理者密切相關。高層管理者應以身作則，按照財務管理體系運行的要求進行各項財務活動。
四、房地產企業管理型財務體系的構建內容
房地產企業管理型的財務管理體系應著重于企業內部資源配置的優化，是基于資產展開的一種精細化的管理。它基于企業環境的要求而產生，該體系和傳統的財務管理體系又有著本質的不同，與傳統體系相比，現代管理型財務體系能夠及時對企業各個方面的資源配置產生指導、評估和預警的作用，而傳統的財務管理更多的是停留在反映方面。具體到房地產企業管理型財務體系的構建中，就應該著重加強業務授權制度、財務核算體系、管理會計系統、預算管理體系及資金管理系統等方面。
（1）建立和完善業務授權制度。房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論，企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程，與業務流程緊密結合，直接影響企業管理控制方式和控制程度。
（2）完善財務核算體系。房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點：①根據管理需求重新設計和調整會計單據。目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計。②科學設置會計一二級科目，并與全面預算管理結合起來。③統一會計核算程序和規則。各個會計主體的會計科目、單據、財務數據及程序設置等要保持統一。
（3）建立管理會計系統。建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。①責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。②房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。
（4）建立全面預算管理體系。房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。①全面預算模式。根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。②預算的編制與執行：房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通,這樣才能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。③預算的考核與分析。房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評。
（5）完善資金管理系統完善。房地產企業資金管理系統，首先應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。其次，建立適應于企業規模的資金控制模式。大型房地產企業，二級項目開發公司眾多，會計主體數量較大，適應于資金調度中心模式；中小型房地產企業，則可選用資金監控模式。
五、結束語
本文主要以我國大型地產企業為樣板，就房地產開發方面的財務集中管控問題進行探索。隨著我國市場經濟的發展，城市化進程正在不斷加速。房地產企業為我國的城市化事業做出了重大貢獻。隨著我國第一代房地產企業的逐漸壯大，布局全國的房地產開發已經成為地產企業發展的方向。這些企業跨地域龐大、子公司眾多，股份背景復雜。總部對下屬子公司的正常財務管束就成為監督和保證子公司健康發展的基礎。地產企業的財務集中管控較其他行業有其獨特的一面，這主要是因為地產企業資金回籠速度慢，項目開發周期長。財務的集中管控不僅包括了基本的財務指導和監督機制，還包含配置財務資源、財務規劃工作、監控和維護企業資金鏈等工作內容。所以，地產企業做好財務集中管控體系建設的意義重大。
1、房地產企業財務集中管控概述
1.1財務集中管控體系的內涵
地產企業的財務集中管控體系就是以網絡化管理系統為平臺，通過嚴格的規范化財務操作流程對財務工作進行梳理，將整個地產企業從總部到子公司所有的財務信息分條目錄入、分析，然后對這些財務數據進行自動化的上傳和處理，得出地產企業的總體財務狀況分析報告。只在方便高層管理者了解各子公司財務狀況以及企業整體資金鏈狀況，為企業今后的進一步發展提供相關的數據分析與支持。
當前我國大部分全國化的房地產財務集中管控體系是建立在電子信息和網絡技術基礎上的，同時又整合了國際先進的財務管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財務操作流程進行中國化的創新，使房地產企業的財務工作變的更加科學、規范合理。從而可以更好的參與國內外地產行業的競爭。
1.2地產企業財務集中管控的優勢
1.2.1 財務核算標準統一
通過財務集中管控體系，可以把地產企業布局在全省、甚至全國的子公司的財務核算標準統一起來，以相同的核算單位、報表格式對財務管理進行梳理。同時以計劃的財務匯報時間對財務工作進行提交與匯報。方便企業高層和財務監督人員對財務狀況的調查與了解。
1.2.2 提高財務監督效率
鑒于房地產企業的地域性差別，大部分企業對于子公司的財務核算是允許獨立核算的。建立財務集中管控體系，不是要剝奪子公司財務核算的權力，而是為了更好的對子公司內部的財務狀況進行監督，推動銷售業績、員工績效、戰略規劃的科學制定與有效執行。
1.2.3 提升企業的控制力度
總部通過對子公司的財務集中管控，完成一系列的財務工作，包括：財務監督、資金監控、風險控制和彌補漏洞等，加強了對子公司的控制力度，避免了大型房地產企業“集而不團”、“各自為戰”的狀況。一方面提高總部對各種發展戰略的指定的科學性，另一方面加強了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業既定的整體發展戰略規劃。
1.3房地產企業財務集中管控體系運行中的問題
雖然財務集中管控體系在某種程度上促進了房地產企業的發展，但是我們也要看到，企業在具體運轉過程中，集中管控效果還存在一定的不足。
1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性
房地產企業的財務集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進行統一的分配。由于當前我國的金融業還未達到發達國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發展機遇或發現市場先機時，財政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業整體的發展規劃發展，但是這也是妨礙子公司自主性發展的一種提體現。
1.3.2 總部管理效率較慢
財務集中管控需要將財務工作通過網絡匯總至總部，然后再進行數據處理和分析。當前我公司總部財務人員較少，工作量太大，造成財務人員力不從心的工作現狀。以至于不少財務報告處理效率較低。
1.3.3 管控系統功能不完全
財務集中管控對總部的計算機硬件要求較高。但是當前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計算機“機堵”問題；另一方面，財務處理軟件系統功能尚未開發完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進行處理，降低了數據處理速度。
2、房地產企業財務集中管控體系的建設方向
2.1完善的財務信息處理平臺
當前房地產公司最重要的是建立一套完整的完善財務信息處理平臺系統。運用分布式賬套財務管理方式處理財務問題，由于地方子公司獨立核算，是的財務管理的信息編碼和名稱缺乏統一的使用標準。而且各地方子公司財務人員的不規范操作使得財務信息報表中難度和口徑出現很大缺口，公司日常管理的財務內容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時耗力，還影響了報銷管理速度。
為了保證企業基本的織架構，必須將財務資料、政策機制、管理標準等具體內容進行量化管理，為整個企業財務管理部門提供基礎標準保障，使得房地產企業在全國范圍內做到財務管理的制度化與自主性的有機統一。
2.2 嚴格的財務核算制度
財務核算制度也是房地產企業建立健全財務集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個有利于公司集中管控的統一核算制度。財務人員在日常工作中可以使用系統的總賬處理功能，集成固定資產管理。從固定資產的投資、折舊、流通以及報廢統一生成自動的電子憑據；也可以利用總賬系統集成處理往來款，比如：格局賬單時間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據的自動對接與核銷。
完成這一制度后，基本實現了企業財務集中管控中的流通管控功能，可以及時對下屬子公司每天的財務報表進行監控和管理，定期對子公司的預算、決算進行檢查。為資金下一步的流通方向進行效果對比分析，促進企業投資的科學性。
2.3高效率的資金運轉處理中心
隨著房地產企業產業布局規模的進一步擴大，建立高速的資金流通、結算處理中心是加強財務集中管控系統的重要內容。房地產企業的資金周轉速度不一，因為樓盤和項目的性質、地理子公司財務體系的戰略性調整，加強對其財務狀況和資金流量的監管。當前，地產企業構建財務管理團隊兩種模式：一種是總部直接派遣財務人員入駐；另一種是實行財務管理的集中核算。財務人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財務人員，通過網絡系統進行財務工作的管理，與總部財務進行對接。這種財務人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調性質，占用總部編制，向總部財務領導負責。另一種是實行集中地財務集中核算，子公司設立財務報賬人員，只有使用權限，沒有批復和決定權限。限定范圍外的資金流動項目需要獲得總部財務部的單子簽章方可進行；總部設立專門的核算處理中心，負責領導、規劃、處理一切財務實務。
3.2 統一進行預算管理
子公司預算的制定要符合企業長遠的戰略布局和近期的資金流動現狀。在當前經濟環境下，堅持以風控為先，收支平衡，合理發展的原則。同時，結合子公司所在城市的發展情況以及房地產發展宏觀和微觀信息，完成整體性的財務預算管理。實現業績、績效、預算相結合的財務控制體系，合理的運作資金的流向，優化企業資源配置，推動企業整體的預算管理。
為保證統一預算管理的執行程度，財務部應結合公司上年度資金流動方向，創建預算執行分析反饋系統。在實際工作中，加強與子公司的財務信息交流，市場現狀交流，及時提醒風險狀況，強化預算編制的科學性，統籌風控與發展的統一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預算分析會，各子公司結合上季度、年度的財務報告進行預算分析，通過后再進行預算處理。
3.3 加強財務監督體系建立
對于財務集中管控體系建設，必須構建符合國家法律法規的財務管理制度。提高業務流程的規范化程度以及內部財務監督機制。良好的內部監督機制是完善財務集中管控體系的基礎和保障。
房地產企業下屬項目眾多，財務需要處理的事項較分散，使得財務監督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業要將財務監督的主次、輕重進行劃分。實行重點監督，定期檢查的監督管理辦法。財務集中管控重點內容可以設為：會計的核算、財務報表審核、資金流動審核等關鍵財務審核工作。
3.4 加強硬件以及團隊建設
企業要想完善財務集中管控體系，就必須把企業龐大的人力資源優勢轉化成人才優勢。財務管理事關企業機密，更是要加強對財務人才培養的重視。從內部建立適合財務人才涌動的儲備機制，公平、公開、公正的選拔環境，合理有效的晉升體系，促進財務隊伍進一步專業化。同時，財務集中管控體系也需要對企業的電子信息技術進行升級。不斷提升財務處理軟件的功能和自動化程度，強化軟件處理速度，彌補系統漏洞等。
摘 要 內部控制是企業管理的重要內容。房地產企業作為房地產開發項目的投資主體，是項目資金流動、項目評價、風險的最終責任人和承擔人，其內部控制更加重要。當前在房地產市場調控從嚴的趨勢下，企業應充分發揮內部控制、加強管理、防范風險，實現企業價值最大化。
關鍵詞 房地產企業 內部控制 建設
房地產行業目前已經成為了中國國民經濟的重要支柱產業之一。與此同時，房地產企業彼此之間的競爭也越發激烈。多年的高速發展遺留下來的企業內部運營管理問題也制約著房地產企業向更高目標的追求。因此房地產企業的管理者們也在逐漸思考如何從自身管理出發，向管理要效益。同時思考如何實現從粗放式管理向精細化管理的轉變。而內部控制作為企業內部管理的一種手段，正是有效解決房地產企業目前面臨管理問題的有效途徑。
一、房地產企業加強與改進內部控制的意義
內部控制水平是衡量現代企業管理的重要標志。美國內部會計控制委員會（COSO）框架指出:內部控制是一個過程，受企業董事會、管理當局和其他員工影響，旨在保證財務報告的可靠性、經營的效果和效率以及現行法規的遵循。內部控制主要包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監督等五項要素。
我國的房地產業起步于上世紀80年代中期,隨著國民經濟的發展得到了跨越式甚至是爆炸式的成長。但是我國的房地產企業起步晚、規模小、基礎差,其企業行為遠未實現規范化,與國外房產業相比有很大差距。由于房地產業的特殊性，決定了其必須加強內部控制。簡單地說，首先，房地產企業開發項目投資的巨大，決定了資金管理與成本控制的重要性；其次，房地產企業涉及到建筑材料供應、建筑安裝工程提供、裝飾裝修工程等廣泛長遠的產業鏈，涉及到人民群眾的基本保障需求，做好內部控制可以切實提高效率，杜絕浪費，提供給民眾質優價廉的產品。再次，房地產企業開發項目持續的時間長，其投資的風險與機會成本決定了加強內部控制的必要性。
二、房地產企業目前內部控制現狀分析
（一）企業管理層對內部控制認識不足，未引起足夠重視
較多的房地產企業對內部控制的重視主要集中在流程層面的控制活動，而非重視整體的企業內部控制建設，對于控制環境、風險評估和信息與溝通如何實施考慮不多。具體體現為經營管理者對內部控制認識不足，沒有充分認識到建立內控的重要性和必要性；在管理上實行家族制，在決策中慣用長官意識，在崗位設置上為節省人工費用，實行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構成內部牽制；在貨幣資金管理、實物監控、投資和資產處置等方面，沒有制定成文的內控制度。
（二）內部控制不嚴，成本費用升高，使房地產企業經營風險加大
由于房地產開發項目有投資大、工期長的特點,加強財務基礎工作顯得尤其重要，但目前的狀況卻不樂觀。當前內部控制體系的不完善在房地產企業出現了多種因素引起的采購成本高、銷售費用高, 其中廣告宣傳費及業務招待費尤甚；又如房地產企業的資金支出缺乏預算指導, 或雖有預算但執行不嚴；各項資產管理與使用、處置不嚴格。
進入2010年，面對越來越偏離需求性住房正常需求而過熱的房地產市場，中央政府下發了“國十條”以期將房地產行業降至正常水平。宏觀手段其中就包括了對房地產開發商的資金調控手段，如壓縮房地產信貸規模、提高支付土地款保證金、縮短土地拍賣款首期支付比例等。這些方面都對房地產開發企業的資金狀況帶來了較大的壓力。這客觀上也要求企業加強內部控制，開源節流，杜絕浪費與內耗，節約寶貴的資金。
（三）內部控制失控，使房地產企業會計信息失真
一方面，由于較多的中小企業財務會計工作秩序不十分規范，一些企業的領導者對于財務會計工作并沒有足夠的重視，甚至明示或暗示財會人員違反原則甚至弄虛作假，而造成的信息失真現象較為嚴重。如常規性的印單(票)分管制度、重要空白憑證保管使用制度及會計人員分工中的“內部牽制”原則等得不到真正的落實；會計憑證的填制缺乏合理有效的原始憑證支持；人為捏造會計事實、篡改會計數據、設置賬外賬、亂擠亂攤成本、隱瞞或虛報收入和利潤；資產不清、債務不實等等。另一方面，由于在最近兩輪房地產調控期間，監管部門收緊了對房地產企業的融資，這樣使得房地產企業的資金鏈出現危機，導致企業違反內部控制原則高息借貸，或者偽造相關財務資料騙取銀行貸款。
三、改進內部控制，提高房地產企業財務管理水平
（一）提高管理人員對內部控制的認識程度，增強內部控制意識
一方面房地產企業高層應強化企業內部控制意識，加強對公司管理人員的法紀政紀、反腐倡廉等方面的教育，做到奉公守法，廉潔自律，主動維護企業內部控制制度，規范行為，防范舞弊，及時糾正不法行為。另一方面鼓勵公司領導及管理人員要不斷地更新知識，提高實際工作操作能力，注重學習能力的培養。此外，房地產企業應該把內部控制思想融入到企業文化中，通過企業文化來增強員工的控制意識。一個有較強控制意識的組織通常意味著有較好的控制環境。
（二）企業應構建風險導向型內部控制，發揮內部控制預警作用
房地產企業在構建內部控制制度時，應貫穿風險導向意識。企業要立足于防范與規避經營風險與財務風險的角度出發，對于可能存在風險的關鍵控制點，企業要制定并嚴格執行內部控制，以加強資金預算管理,統籌調配資金,保障工程建設需要。如就開發資金而言，從工程合同的初始階段入手,執行全面資金預算計劃管理,合理控制項目的資金流量,減少資金沉淀,節約財務費用。此外，企業還應當加強對內部控制執行情況的監督與評審。如：在甲供物資和固定資產管理方面,應著重收、發、存等方面的工作,期末應及時稽核物資管理部門的賬冊,及時掌握期末庫存情況。
（三）根據開發項目實際情況，實施全面的內部控制
企業應依據財政部頒布的《內部會計控制規范――基本規范》等規范性文件，制定適合本企業業務特點和管理要求的內部控制制度。具體到房地產開發企業，應重點考慮如下舉措：
1. 做好項目前期工作，為后續財務核算與制度建設打好基礎。完整而又嚴密的內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制，建立一套完整的崗位責任制度報告制度、內部審計與電子監控制度等各種規章制度，能夠增強控制能力，加強內部控制，提高經營管理水平和企業素質 同時，也可以監督各種經濟活動嚴格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協調均衡地發展，保證各項計劃的完成和經營目標的實現企業應針對以上存在的薄弱環節, 著重加強這部分內控制度的建立和完善, 如貨幣資金控制、 購銷控制、 費用控制及資產的會計控制等。
2.在項目開發的全過程,要求業務部門完整保管和整理資料、建立臺賬，定期與施工單位核對款項；可以加強經濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經營管理中的各種漏洞，治理已經發生的錯誤與弊端，預防潛在弊病的發生，減少和避免各種不必要的財產損失。
3. 在開發項目的全過程，還要做好全面的成本費用控制，可以采用項目預算來進行控制，將各類開發成本細分，細化到土地出讓金、前期設計、前期工程、基礎設施、建安工程、配套設施等細目，能夠細化的可控成本應繼續細化，通過層層分解來制定出詳細的目標控制成本，通過成本差異分析控制、授權批準控制、成本核算控制、項目后評估總結等控制手段，并制定詳細的績效考核方案，嚴格項目成本預算的編制、執行、評價，從而做到控制目標成本，確保經營目標實現。
四、結論
當前，我國地產企業財務管理體制尚存在籌資風險大，資金結構不合理，企業監督機制不健全，財務基礎工作水平不高等問題，要不斷改進我國地產企業財務管理體制，加強財務管理體制的建設，需要加強企業內部控制，建立健全財務監督制度和機制，提高財務基礎工作質量，力求精細化管理，才能促進企業不斷可持續性發展，以實現企業價值最大化。
參考文獻：
[1]宋培華.試論企業內部控制的問題及對策.集團經濟研究.2006(12).
