時(shí)間：2023-08-24 17:18:53
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
目前,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)法律法規(guī)的建立水平完全落后于發(fā)達(dá)國(guó)家,也不能滿(mǎn)足我國(guó)告訴發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的整體市場(chǎng)法律制度被架空,不能適應(yīng)市場(chǎng)的實(shí)際需求,失去了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束力。除此之外,我國(guó)政府主要采取行政手段進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的管控,法律細(xì)節(jié)規(guī)章本身就不完善,而且存在很多執(zhí)法不嚴(yán),有法不依的現(xiàn)象,導(dǎo)致法律效應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)管理中大打折扣。
完善經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制要較強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理能力,首先要增強(qiáng)愛(ài)那個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力,市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)能力的增強(qiáng),有助于有序健康的市場(chǎng)次序的建立,有利于市場(chǎng)規(guī)則和要求的形成,有助于市場(chǎng)自身的靈活反映和及時(shí)調(diào)整,這樣的微觀調(diào)整比國(guó)家行政手段的宏觀調(diào)整更加機(jī)敏,快速,效果也更好,方便自身時(shí)時(shí)的調(diào)整和控制。因此,市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)形成自身完善的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制,形成行業(yè)默認(rèn)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和操作要求,這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走向更遠(yuǎn)自身所必備的要求。除此之外,加大政府的監(jiān)督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相結(jié)合,對(duì)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督和指導(dǎo),對(duì)于違背市場(chǎng)規(guī)律和市場(chǎng)要求的行為進(jìn)行支出和糾正,幫助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制更好的完善和執(zhí)行。明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的政策是非常重要的,要根據(jù)我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況和我國(guó)的社會(huì)主義性質(zhì)制定科學(xué)合理的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策。政策的制定要符合我國(guó)的基本民情和不斷增長(zhǎng)的城市住房要求和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際發(fā)展情況。
保證我國(guó)國(guó)民生活有保障,經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)定增長(zhǎng),良性循環(huán)的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步有序發(fā)展的總體思想和行為目標(biāo)作為房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思想,出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)政策。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)要驚醒引導(dǎo)和調(diào)節(jié),讓其走上正規(guī)的軌道,避免房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于有政策的時(shí)候尚能有序發(fā)展,沒(méi)有政策的時(shí)候完全混亂的現(xiàn)象。
健全相關(guān)法律法規(guī)體系健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)體系,是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)督和約束的重要手段。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有法可依,可以穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)次序,保證房地產(chǎn)行業(yè)避免虛空增長(zhǎng),避免了經(jīng)濟(jì)犯罪,還可以有效避免利益驅(qū)使而造成的違法亂紀(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。應(yīng)當(dāng)完善和細(xì)化土地、房產(chǎn)和建筑的相關(guān)法則,建立系統(tǒng)化流程的法律體系。運(yùn)用法律的嚴(yán)肅性匡正房地產(chǎn)行業(yè)的違法犯規(guī)行為,嚴(yán)格完善的法律體系,避免開(kāi)發(fā)商走法律漏洞,運(yùn)用法律手段全面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)操作流程,肅清歪風(fēng)邪氣,創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力的綜合提高。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理能力有待進(jìn)一步加強(qiáng),在經(jīng)濟(jì)管理能力加強(qiáng)的過(guò)程中,要完善經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制,明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)政策,并健全房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī),實(shí)行內(nèi)外兼治,加上法律的約束和監(jiān)督,全面實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理能力的加強(qiáng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；法律法規(guī)；對(duì)策
1前言
近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財(cái)政收入，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了很多問(wèn)題。房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題
2.1對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，缺乏相關(guān)政策
近些年，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，政府有效控制房?jī)r(jià)的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問(wèn)題和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃認(rèn)識(shí)模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。再加上.對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，使得短期的政策和長(zhǎng)期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動(dòng)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場(chǎng)正常發(fā)展的秩序。另一方面.政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃，對(duì)事后的調(diào)控較多。
2.2管理機(jī)制不健全，管理力度不足
我國(guó)房地產(chǎn)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的難點(diǎn)和重點(diǎn)。雖然近些年國(guó)家政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)而密集推行了許多政策，但是這些政策和規(guī)定多數(shù)流于形式，部分政策的可操作性不強(qiáng)，致使其執(zhí)行效果不佳。同時(shí)，相關(guān)實(shí)施細(xì)則的制定與頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施細(xì)則的制定與頒布，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進(jìn)行兩級(jí)監(jiān)管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責(zé)調(diào)控不到位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有高收益、低成本的特點(diǎn) ，這成為了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，也成為了地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在一定程度上促使地方不斷推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理難度逐步加大，宏觀政策無(wú)法落實(shí)到位。
2.3缺乏健全的法律法規(guī)
從全世界各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國(guó)國(guó)內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)該具備從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)完善的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律。事實(shí)表明，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿(mǎn)足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。
另一方面，目前對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國(guó)務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實(shí)施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場(chǎng)有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行下去，必然會(huì)形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項(xiàng)法律法規(guī)沒(méi)有真正落實(shí)，那么將會(huì)直接降低法律的效力。
3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策
3.1制定合理的發(fā)展計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐
在充分了解我國(guó)的特殊基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個(gè)思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計(jì)劃，從而進(jìn)一步滿(mǎn)足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松’的狀態(tài)。
3.2建立健全管理機(jī)制
現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題難以單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令予以徹底解決，只有改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制才能有效改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不足。政府應(yīng)明確在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)履行的經(jīng)濟(jì)管理職能，調(diào)整和優(yōu)化政府部門(mén)的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化給予適度、適當(dāng)干預(yù)，從而建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)良好運(yùn)行的合理管理機(jī)制，以為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)建完善的社會(huì)環(huán)境。對(duì)于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時(shí)，還要在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)
法律法規(guī)的完善是—個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，需要具備一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。現(xiàn)階段，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，建立健全具有中國(guó)特色房地產(chǎn)法律法規(guī)體系已經(jīng)勢(shì)在必行，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)行，約束房地產(chǎn)管理行為向合法化、合理化、適度化方向發(fā)展。首先，我國(guó)應(yīng)以法律法規(guī)體系來(lái)有效制約政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，以規(guī)避由于政府過(guò)度的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成不利影響；其次，運(yùn)用法律法規(guī)體系保障我國(guó)房地產(chǎn)全方位、綜合、多層次的宏觀調(diào)控體系的構(gòu)建，不斷對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺(tái)與此相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，將房地產(chǎn)交易管理、開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、中介機(jī)構(gòu)管理等均納入到法律法規(guī)體系中。同時(shí)，提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策規(guī)范的嚴(yán)肅性、可操作性、穩(wěn)定性、層次性，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
4 對(duì)“國(guó)五條”操作細(xì)則的一點(diǎn)看法
筆者以為，地方政府對(duì)于“國(guó)五條”沒(méi)有選擇的權(quán)力，只有落實(shí)的責(zé)任和義務(wù)。由于地方政府與房地產(chǎn)有利益關(guān)聯(lián)，如果地方政府擁有調(diào)控選擇權(quán)，很有可能不是為了控制房?jī)r(jià)，而是為了土地財(cái)政。從這個(gè)角度而言，國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)該認(rèn)真審視各地細(xì)則，甚至有必要啟動(dòng)約談和問(wèn)責(zé)程序，以維護(hù)宏觀調(diào)控的公信力。一方面，應(yīng)該對(duì)那些沒(méi)有按期公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的地方，即沒(méi)有按期出臺(tái)細(xì)則的地方，進(jìn)行公示或者點(diǎn)名批評(píng)，以促使所有地方盡快出臺(tái)各自操作細(xì)則。另一方面，對(duì)各地細(xì)則進(jìn)行檢查，凡是不符合要求者，理應(yīng)責(zé)令去完善，讓細(xì)則具有可操作性。當(dāng)然，必須由國(guó)家部門(mén)制定的細(xì)則，應(yīng)該早日制定并公布。 總體來(lái)說(shuō)各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人所得稅的問(wèn)題反應(yīng)最強(qiáng)烈，從地方出臺(tái)的細(xì)則看，基本上遵循國(guó)家的口徑，因?yàn)閲?guó)家的細(xì)則沒(méi)有更多的詳細(xì)的辦法如何征個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人所得稅的征收，這方面還沒(méi)有具體到如何收。
5 結(jié)束語(yǔ)
總體說(shuō)來(lái)，近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和對(duì)經(jīng)濟(jì)的不斷改革，使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發(fā)展壯大.目前已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了很多問(wèn)題。房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。政府和企業(yè)只有充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的各種問(wèn)題，在必要時(shí)采取相關(guān)有效的措施加以解決，例如，制定合理的發(fā)展，計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐、建立并完善各項(xiàng)管理機(jī)制、進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)等。在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，起到警示的作用，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍.保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
參考文獻(xiàn)：
[1]羅家鑫.淺談我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問(wèn)題[J].大科技：科技天地，2011（15）.
關(guān)鍵詞 防范；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期；波動(dòng)對(duì)策
中圖分類(lèi)號(hào) F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A
文章編號(hào) （2014）13-0111-01
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)現(xiàn)狀
經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)主要指的是，在一定時(shí)間內(nèi)，某個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出現(xiàn)明顯的收縮、擴(kuò)張現(xiàn)象，通常是波浪狀，并伴隨有反復(fù)性。這種波動(dòng)代表的是，某個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)處于周而復(fù)始的收縮、擴(kuò)張運(yùn)動(dòng)狀態(tài)，是行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展空間的晴雨表。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是常見(jiàn)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的主流行業(yè)之一，其周期波動(dòng)是不可避免的現(xiàn)象。回首我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，很容易發(fā)現(xiàn)它不僅具有波動(dòng)性，還帶有我國(guó)發(fā)展轉(zhuǎn)變時(shí)期的波動(dòng)特點(diǎn)。
縱觀我國(guó)的幾次房地產(chǎn)周期波動(dòng)狀況，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)波動(dòng)的頻率和幅度越來(lái)越小，波動(dòng)長(zhǎng)度在逐漸增加，波動(dòng)周期中的每個(gè)階段都是呈波浪式變化。種種現(xiàn)象表明，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)情況已經(jīng)得到初步控制。不過(guò)，在仔細(xì)發(fā)掘波動(dòng)背后的影響因素時(shí)，就可以發(fā)現(xiàn)其實(shí)還存在許多潛在問(wèn)題。按照性質(zhì)來(lái)劃分，可以歸納為以下幾點(diǎn)：
（1）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于單一的數(shù)量型收縮、擴(kuò)張狀態(tài)。
（2）消費(fèi)者的需求量不具有周期性。
（3）行業(yè)的波動(dòng)狀況明顯受到我國(guó)政府政策調(diào)節(jié)的影響。
（4）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)制有許多問(wèn)題，并且這些漏洞問(wèn)題對(duì)行業(yè)波動(dòng)也有影響。
（5）產(chǎn)品的波動(dòng)性不是規(guī)律性波動(dòng)，而是呈現(xiàn)傾斜性波動(dòng)狀態(tài)。
（6）我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性差別，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)波動(dòng)性較大，在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)波動(dòng)性較小。
（7）我國(guó)的房地產(chǎn)波動(dòng)狀態(tài)具有明顯的中國(guó)特色，與國(guó)外的房地產(chǎn)波動(dòng)情況相差較大，在筆者看來(lái)是一種封閉型波動(dòng)。
二、防范我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劇烈波動(dòng)的對(duì)策
（一）規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)
國(guó)家的法律法規(guī)是保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，這主要是因?yàn)椋煞ㄒ?guī)具有規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性和強(qiáng)制性的特點(diǎn)，可以為房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境。以各方利益協(xié)調(diào)穩(wěn)定增加為前提，在這個(gè)基礎(chǔ)之上鍛造一個(gè)法制的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境。這樣可以避免因?yàn)闀r(shí)期變動(dòng)或人為操作，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生不正常波動(dòng)現(xiàn)象。
從行業(yè)性質(zhì)上來(lái)論述，房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)的范疇，這種行業(yè)牽扯的法律法規(guī)比較多。它的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都需要依賴(lài)完善、健全的法律法規(guī)制度，和商品業(yè)不同，不是單純的進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)雙方交易。
（二）加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度
1.明確宏觀調(diào)控目標(biāo)
房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控目標(biāo)有很多，按照性質(zhì)的不同，筆者將調(diào)控目標(biāo)總結(jié)歸納如下：首先需要保證房地產(chǎn)行業(yè)整體處于一個(gè)穩(wěn)定的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境中，合理地解決影響波動(dòng)周期的外來(lái)沖擊問(wèn)題。其次，將房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系合理化，正視供求問(wèn)題，并做出相應(yīng)的對(duì)策，促使國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。最后，可以從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面著手，將現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化完善。這樣可以有效地提高產(chǎn)業(yè)資源配置效率，對(duì)于資源的利用水平也有提升作用。
2.構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)系統(tǒng)
為了保證我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)效果，需要構(gòu)建一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)報(bào)系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)需要加入仔細(xì)、嚴(yán)禁、科學(xué)的元素。這主要是可以實(shí)時(shí)掌握當(dāng)今市場(chǎng)的需求狀況和這個(gè)行業(yè)的波動(dòng)情況，以便能及時(shí)作出相應(yīng)的對(duì)策。這種方式在現(xiàn)階段還沒(méi)有得到普遍使用，還處于試用階段，但是它具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)作用和重要的理論含義。
3.改善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制
沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，任何行業(yè)都需要相應(yīng)的機(jī)制作為運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)同樣如此。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連接體，在行業(yè)體制方面，應(yīng)當(dāng)充當(dāng)管理和調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角色。
現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在調(diào)控時(shí)滯的現(xiàn)象，所以在調(diào)控時(shí)應(yīng)當(dāng)盡可能地提前做出反應(yīng)。而周期預(yù)警系統(tǒng)就可以為人們提業(yè)信息，是行業(yè)的景氣指標(biāo)。及時(shí)進(jìn)行調(diào)控可以阻止問(wèn)題發(fā)展變大，避免因?yàn)榧眲x車(chē)現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)巨大的波動(dòng)狀況。
調(diào)控政策是一個(gè)長(zhǎng)期的制度，不能一味的增強(qiáng)調(diào)控力度。在筆者看來(lái)，中等的調(diào)控力度是最佳選擇。調(diào)控方式有很多，每種方式都具備針對(duì)性，所以在改善調(diào)控機(jī)制時(shí)，需要綜合多種調(diào)控方式，結(jié)合當(dāng)前的狀況來(lái)規(guī)劃。以此來(lái)保證行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和短期調(diào)控能兼顧，盡可能地利用柔和的解決方式來(lái)處理問(wèn)題，使宏觀調(diào)控軟著陸。
調(diào)控節(jié)奏也是影響調(diào)控效果的因素之一，對(duì)于這方面來(lái)說(shuō)，主要還是根據(jù)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。在必要時(shí)候，可以利用反周期的反向調(diào)節(jié)方式，使緊縮和擴(kuò)張交替進(jìn)行，利用擴(kuò)張性和緊縮性混合使用的調(diào)控方式，在保證了行業(yè)總體控制的基礎(chǔ)上，進(jìn)行行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
4.選擇恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控方式
現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方式主要采取的經(jīng)濟(jì)調(diào)控方式。這種方式是從經(jīng)濟(jì)利益的角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制。這種調(diào)控方式只是適用于當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以我們應(yīng)當(dāng)基于國(guó)家的形式和發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)調(diào)節(jié)方式進(jìn)行選擇，保證行業(yè)在不同時(shí)期有不同的調(diào)節(jié)特點(diǎn)，最終促使行業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路。
5.調(diào)整該行業(yè)的投資政策
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)比較高，出現(xiàn)了許多“空手套白狼”的現(xiàn)象，激起了民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資興趣。所以筆者認(rèn)為對(duì)于投資現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)的政策管理。在制定政策時(shí)，需要密切關(guān)注市場(chǎng)的投資變化情況，將投資主體內(nèi)部的結(jié)構(gòu)變化作為影響周期波動(dòng)的核心因素，使投資主體和政策結(jié)構(gòu)合理化。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化狀態(tài)具有明顯的波浪式波動(dòng)特點(diǎn)，站在國(guó)家發(fā)展和民生發(fā)展的角度來(lái)論述，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)起伏越大，對(duì)發(fā)展越不利。所以應(yīng)當(dāng)追求平穩(wěn)、長(zhǎng)期的發(fā)展。本文介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，以及防范我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劇烈波動(dòng)的對(duì)策，希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所幫助。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；失真；治理
會(huì)計(jì)信息是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，利用會(huì)計(jì)理論和會(huì)計(jì)方法，使用會(huì)計(jì)實(shí)踐獲取反映了會(huì)計(jì)主體的價(jià)值運(yùn)動(dòng)狀況的信息。會(huì)計(jì)信息的失真就是指會(huì)計(jì)信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準(zhǔn)確反映出會(huì)計(jì)主體真正的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)暴露出了不少問(wèn)題，特別是會(huì)計(jì)信息失真這一問(wèn)題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。
（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善
我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒(méi)有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒(méi)有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒(méi)有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現(xiàn)的，而主管部門(mén)往往考慮到的是本部門(mén)的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪質(zhì)量；探析
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)的管理以及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和評(píng)估提供了一定的信息，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速的現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)測(cè)繪工作日益受到重視。但是由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作開(kāi)展時(shí)間相對(duì)較短，一些標(biāo)準(zhǔn)并不十分完善，一定程度上難以反映出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪工作需要進(jìn)一步完善，通過(guò)提高測(cè)繪質(zhì)量，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀
房地產(chǎn)測(cè)繪主要是通過(guò)實(shí)際的建筑進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和測(cè)量，利用建筑中的剖面圖，將測(cè)量的對(duì)象及其數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，專(zhuān)業(yè)測(cè)繪的內(nèi)容包括房屋的使用情況，位置，環(huán)境，數(shù)量和結(jié)構(gòu)等等，需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)儀器進(jìn)行測(cè)量。房地產(chǎn)測(cè)繪主要分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪工作提出了更多的要求，測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪儀器設(shè)備水平日益提高，一定程度上提高了房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量水平。但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)測(cè)繪工作存在的問(wèn)題也有所增加，一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（一）房地產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)法律需要完善
由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此需要建立健全相對(duì)完善的房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。雖然當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)，比如《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，《房地產(chǎn)測(cè)繪疾病管理原則》等，但是在實(shí)際的測(cè)量運(yùn)用中由于受到不同地區(qū)發(fā)展情況不同的影響，房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)法律難以有效地落實(shí)，一定程度上影響了房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量。
（二）房地產(chǎn)測(cè)繪人員素質(zhì)有待于提高
房地產(chǎn)測(cè)繪工作需要相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，作為測(cè)繪人員需要熟練掌握相關(guān)的測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪專(zhuān)業(yè)知識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)還有待于進(jìn)一步提高，一些工作人員由于剛剛接觸測(cè)繪工作，缺少一些測(cè)繪工作經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致在實(shí)際的測(cè)繪工作中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些小的失誤，影響整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估信息，甚至?xí)绊懛康禺a(chǎn)的價(jià)值。另外房地產(chǎn)測(cè)繪人員在工作中的工作責(zé)任意識(shí)和工作積極性還有待于進(jìn)一步提高，由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作量比較大，工作人員的工作壓力比較大，工作人員難免會(huì)出現(xiàn)工作積極性下降和工作失誤現(xiàn)象，影響整個(gè)測(cè)繪結(jié)果。
（三）房地產(chǎn)測(cè)繪的監(jiān)督工作需要進(jìn)一步加強(qiáng)
當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪工作中缺少相應(yīng)的監(jiān)督，房地產(chǎn)測(cè)繪的水平受到一定影響。雖然房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪工作有一定的監(jiān)督作用，但是在實(shí)際的測(cè)繪工作中并沒(méi)有落實(shí)監(jiān)督工作，一些部門(mén)的監(jiān)督僅僅停留在形式方面，未能真正發(fā)揮監(jiān)督作用。還有一些部門(mén)的監(jiān)督人員缺少房地產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在監(jiān)督工作中也未必能發(fā)現(xiàn)測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)也沒(méi)有建立相應(yīng)的鑒定監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)測(cè)繪結(jié)果未能進(jìn)行詳細(xì)的分析，測(cè)繪的質(zhì)量不高，影響了整個(gè)房地產(chǎn)部門(mén)的決策和投資。
（四）房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)問(wèn)題
隨著信息技術(shù)的發(fā)展以及房地產(chǎn)施工難度的逐漸增加，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也需要進(jìn)一步提高，但是當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)并不十分完善。房地產(chǎn)測(cè)繪工作中會(huì)因?yàn)榈赜虻牟煌瑴y(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)相同，同時(shí)由于測(cè)繪技術(shù)問(wèn)題導(dǎo)致的測(cè)繪數(shù)據(jù)誤差也是比較常見(jiàn)的，這在一定程度上影響了整個(gè)測(cè)繪工作的順利進(jìn)行，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
提高房地產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量的必要性
房地產(chǎn)測(cè)繪工作為房地產(chǎn)各項(xiàng)工作的開(kāi)展提供相對(duì)完善的信息，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目日益增加，急需要測(cè)繪工作的相關(guān)信息，對(duì)今后的房地產(chǎn)收購(gòu)或者是建設(shè)工作提供相對(duì)完善的信息。
為房地產(chǎn)各項(xiàng)工作提供數(shù)據(jù)信息
房地產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器，測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段按照相關(guān)的規(guī)定對(duì)指定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)量，提供房地產(chǎn)平面圖，分層分戶(hù)的平面圖，表格，數(shù)據(jù)等等。房地產(chǎn)測(cè)繪工作的開(kāi)展能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)工作的開(kāi)展提供相對(duì)完善的數(shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)，房屋拆遷等等工作提供數(shù)據(jù)信息，并在此基礎(chǔ)上制定出相對(duì)完善的決策，提高房地產(chǎn)工作的水平。
規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少相對(duì)完善的規(guī)范制定，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少正常的秩序。房地產(chǎn)測(cè)繪工作能夠準(zhǔn)確地測(cè)量房屋建筑面積，這有助于規(guī)范房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更，城市規(guī)劃管理工作的開(kāi)展，特別是在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于一些開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，常常會(huì)在房屋面積中做一些手腳，因此提高房屋的售價(jià)，通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪工作可以有效地減少這一行為的出現(xiàn)，為消費(fèi)者提供相對(duì)真實(shí)的數(shù)據(jù)信息，減少房地產(chǎn)交易中存在的不公平交易，維護(hù)良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，減少房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，更好的保障房地產(chǎn)工作有序進(jìn)行。
保障業(yè)主的合法利益
近年來(lái)我國(guó)出現(xiàn)的房屋糾紛案件逐漸增加，但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律不完善，這些案件未能得到合理的解決。房地產(chǎn)測(cè)繪工作與業(yè)主的切身利益有著十分重要的關(guān)系，房地產(chǎn)測(cè)繪能夠?qū)Ψ课莸拿娣e進(jìn)行精確測(cè)量和準(zhǔn)確計(jì)算，能夠?yàn)楫a(chǎn)權(quán)管理部門(mén)提供相對(duì)權(quán)威的數(shù)據(jù)信息，這些可以在法律案件的審理中作為重要的證據(jù)。同時(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪工作還能夠?yàn)橐恍┻`章建筑的案件處理提供一定的憑證，使違章建筑案件的審理減少一些不必要的麻煩。通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的進(jìn)行一定程度上有助于維護(hù)業(yè)主的利益，為房地產(chǎn)糾紛案件提供可靠的法律依據(jù)，更好的保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定社會(huì)秩序。
三、提高房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的建議
房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)為房地產(chǎn)的發(fā)展提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，不僅僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)交易提供所需要的信息，同時(shí)也能夠給為城市規(guī)劃和城市建設(shè)等提供相應(yīng)的基礎(chǔ)信息和資料。但是由于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)測(cè)繪工作存在的問(wèn)題也日益突出，一定程度上影響了測(cè)繪工作的質(zhì)量。今后房地產(chǎn)管理部門(mén)需要進(jìn)一步重視和完善測(cè)繪工作，保障測(cè)繪工作質(zhì)量。
（一）健全房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)
房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)法律法規(guī)為測(cè)繪工作的開(kāi)展提供相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及城市建設(shè)現(xiàn)狀提出的標(biāo)準(zhǔn)。在今后的房地產(chǎn)測(cè)繪工作中需要對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)測(cè)繪法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)，在相關(guān)的法律范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪工作。針對(duì)一些單位在施工中不按照法律法規(guī)施工的行為進(jìn)行相應(yīng)的處罰，建立相應(yīng)的措施執(zhí)行相應(yīng)的法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)測(cè)繪工作的有序開(kāi)展和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（二）提高房地產(chǎn)測(cè)繪人員素質(zhì)
隨著房地產(chǎn)測(cè)繪工作要求逐漸增加，對(duì)于現(xiàn)有的測(cè)繪人員素質(zhì)也提出了新的要求，房地產(chǎn)測(cè)繪單位需要進(jìn)一步提高現(xiàn)有測(cè)繪人員的素質(zhì)，更好地適應(yīng)測(cè)繪工作的需要。一方面需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有測(cè)繪人員專(zhuān)業(yè)測(cè)繪知識(shí)的培訓(xùn)，提高人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高測(cè)繪的效率和質(zhì)量。另一方面需要引進(jìn)一些高素質(zhì)的測(cè)繪人員，不斷壯大和豐富測(cè)繪人員隊(duì)伍。測(cè)繪人員自身也需要不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，能夠掌握最新的測(cè)繪知識(shí)，不斷提高自身的素質(zhì)。測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)工作的重要組成部分，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用，因此測(cè)繪人員工作中需要提高工作責(zé)任意識(shí)和工作積極性，做好測(cè)繪工作，減少測(cè)繪數(shù)據(jù)不真實(shí)的現(xiàn)象。
（三）完善房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及測(cè)繪工作的發(fā)展，測(cè)繪技術(shù)要求逐漸提高，新的測(cè)繪設(shè)備也日益增加，一定程度上提高了測(cè)繪工作的水平。但是當(dāng)前一些房地產(chǎn)單位并沒(méi)有運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備，測(cè)繪技術(shù)水平發(fā)展也比較緩慢。今后房地產(chǎn)主管部門(mén)需要進(jìn)一步重視和完善測(cè)繪技術(shù)，通過(guò)增加資金投入，完善測(cè)繪設(shè)備，提高測(cè)繪工作的質(zhì)量。通過(guò)引用新技術(shù)和新設(shè)備才能更好地提高測(cè)繪工作的效率。測(cè)繪工作對(duì)于數(shù)據(jù)的要求比較高，先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備可以減少測(cè)繪數(shù)據(jù)的誤差，提高測(cè)繪水平，因此需要進(jìn)一步完善測(cè)繪技術(shù)，更好地適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的監(jiān)督
房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)著十分重要的位置，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，但是由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作缺少相應(yīng)的監(jiān)督，導(dǎo)致一些測(cè)繪質(zhì)量難以有效提高。在今后的測(cè)繪工作中一方面需要建立相對(duì)完善的責(zé)任制度，一旦出現(xiàn)測(cè)繪信息不合理和不真實(shí)現(xiàn)象追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，提高房地產(chǎn)測(cè)繪人員的責(zé)任意識(shí)。另一方面需要建立相應(yīng)的監(jiān)督鑒定機(jī)構(gòu)，有專(zhuān)業(yè)的測(cè)繪人員對(duì)測(cè)繪結(jié)果和測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，這樣可以更好地提高測(cè)繪工作質(zhì)量，減少測(cè)繪信息失真現(xiàn)象。房地產(chǎn)主管部門(mén)需要加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工作的監(jiān)督和檢查力度，通過(guò)嚴(yán)格規(guī)范測(cè)繪工作程序，監(jiān)督測(cè)繪數(shù)據(jù)分析工作減少測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題，提高整個(gè)測(cè)繪工作的水平。
結(jié)語(yǔ)：
房地產(chǎn)測(cè)繪工作為整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易工作提供所需要的數(shù)據(jù)，但是由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作十分復(fù)雜，涉及的數(shù)據(jù)信息比較多，測(cè)繪工作由于缺少相對(duì)完善的管理，測(cè)繪質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。今后房地產(chǎn)管理部門(mén)需要進(jìn)一步完善測(cè)繪工作規(guī)范，提高測(cè)繪工作人員的整體素質(zhì)，通過(guò)加強(qiáng)測(cè)繪工作的監(jiān)督和數(shù)據(jù)處理工作，保障整個(gè)測(cè)繪工作的質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也需要進(jìn)一步完善測(cè)繪工作，提高房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；發(fā)展
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開(kāi)，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，發(fā)展速度過(guò)快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果不佳；房?jī)r(jià)高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場(chǎng)規(guī)范性有待加強(qiáng)。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過(guò)了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越升級(jí)的現(xiàn)象。以由可見(jiàn)雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問(wèn)題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿(mǎn)艱辛。
1. 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題分析
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。
（1）近幾年來(lái)，我國(guó)多次的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。
（2）近年來(lái)，國(guó)家為調(diào)控房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列政策，從2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房?jī)r(jià)并未隨著政策的出臺(tái)隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，著實(shí)讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來(lái)，國(guó)家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，直到2007年對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無(wú)疾而終，之后政府出臺(tái)了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房?jī)r(jià)的暴漲。
（3）政策調(diào)控的手段過(guò)于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房?jī)r(jià)高漲的問(wèn)題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費(fèi)了國(guó)家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會(huì)出臺(tái)降稅費(fèi)鼓勵(lì)居民買(mǎi)房，不到一年又出臺(tái)二套房政策，讓原有剛性需求購(gòu)房者打了退堂鼓。購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)慢慢對(duì)國(guó)家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具”，“抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”成為“房?jī)r(jià)”的劑，如此依賴(lài)房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)簡(jiǎn)直是莫大的諷刺，這種“口號(hào)圖騰”如此下去未來(lái)勢(shì)必吸引不了消費(fèi)者的眼球了，到頭來(lái)百姓得到的更多的卻是傷害。
1.2 機(jī)制不完善，管理流于形式。
（1）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭中，房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢(qián)交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
（2）要解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對(duì)超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入，而不是依靠賣(mài)地、收稅來(lái)增加財(cái)政收入。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。
（3）房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的特點(diǎn)，改革開(kāi)放以來(lái)，在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國(guó)際金融危機(jī)中，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對(duì)我國(guó)在國(guó)際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱耍覈?guó)很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)本身也不具有長(zhǎng)久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。但是，過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用很難具有長(zhǎng)期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過(guò)加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。
1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。 從世界上各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)八條、新國(guó)十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。
2. 相關(guān)對(duì)策分析
2.1 制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐。
（1）我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。
（2）在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以滿(mǎn)足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
（3）同時(shí)，針對(duì)性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實(shí)踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對(duì)癥下藥。如在我國(guó)人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理來(lái)看，著重點(diǎn)在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)清楚界定和功能區(qū)分。對(duì)于滿(mǎn)足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實(shí)負(fù)起提供社會(huì)保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對(duì)于炒房類(lèi)房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。
2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系。 法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
2.3 建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位。
（1）當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門(mén)的管理職能。正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)
中圖分類(lèi)號(hào)：FO 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，需要大量的資金支持其發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金主要依靠銀行的借貸，缺乏其它的融資渠道，這種單一的融資渠道使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的依賴(lài)性很大，一旦無(wú)法從銀行獲得貸款，那么我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而使整個(gè)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該積極拓展融資渠道，盡可能的分散金融風(fēng)險(xiǎn)，保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道
我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要是銀行，隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整，使得我國(guó)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式發(fā)生了很大的困難。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要包括以下幾個(gè)方面：
1.1銀行貸款
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的需求量十分巨大，能夠獲得足夠的融資直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠銀行信貸獲得資金。融資渠道的單一，在很大程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)貸款的逐步緊縮，在很大程度上使房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金困難。
1.2上市融資
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市來(lái)進(jìn)行融資，對(duì)于解決房地產(chǎn)發(fā)展的資金瓶頸具有一定的作用。但是國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)安全的考慮，對(duì)于能夠上市的房地產(chǎn)企業(yè)限制的很?chē)?yán)格，當(dāng)前只允許一些具有相應(yīng)實(shí)力的企業(yè)借殼上市，對(duì)于一般的房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，很難通過(guò)上市融資。
1.3海外房產(chǎn)基金
隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入進(jìn)行，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步對(duì)外開(kāi)放，大量海外資金涌入我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資具有十分重要的意義。但是當(dāng)前國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)，這就使得很多企業(yè)在操作的過(guò)程當(dāng)中得不到有效的規(guī)范，不利于海外基金在房地產(chǎn)行業(yè)中充分發(fā)揮作用。
2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析
2.1實(shí)際融資渠道較為單一
雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道有上面幾種，但是除了銀行之外，其它的融資渠道在具體的操作上都還存在很多不成熟的地方，而且受到我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)的束縛，不能夠?qū)鉀Q房地產(chǎn)行業(yè)融資有根本性的作用。因此當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源仍然主要依靠銀行信貸，融資渠道十分單一。
2.2企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴(lài)過(guò)重
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，我國(guó)逐步建立起完善的金融市場(chǎng)，但是由于我國(guó)金融市場(chǎng)起步時(shí)間較晚，在很大程度上對(duì)于房地產(chǎn)的融資都集中在間接融資上。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自己的資金量往往不足以支持其開(kāi)發(fā)，因此主要是依靠銀行借貸當(dāng)中，這使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的依賴(lài)性十分巨大。
2.3海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題
海外基金在進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，往往采用自由的比較成熟的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)國(guó)內(nèi)的合作伙伴進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)。由于我國(guó)實(shí)際情況與其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制存在較大的差距，這就使得二者之間可能存在一些銜接上的問(wèn)題。因此國(guó)外基金在進(jìn)入我國(guó)時(shí)往往具有較高的要求，一般的房地產(chǎn)企業(yè)并不能通過(guò)國(guó)外基金的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。除此之外，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，存在很多不明確的地方，國(guó)外投資者在進(jìn)入中公時(shí)存在較多的顧慮。
3房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展趨勢(shì)
理想的房地產(chǎn)融資體系應(yīng)該是這樣的：房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)所需的資金主要都是自有的，或者是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)益型融資方式獲得的；中期資金則通過(guò)混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷(xiāo)售過(guò)程中，購(gòu)房者的個(gè)人住房貸款則主要通過(guò)銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場(chǎng)中，銀行資金則可以發(fā)揮更大的作用。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是銀行資金向風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的住房消費(fèi)領(lǐng)域傾斜，信托基金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)債券則迅速補(bǔ)充銀行在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域收縮所產(chǎn)生的行業(yè)發(fā)展資金不足。在這樣一個(gè)融資體系中，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都實(shí)現(xiàn)了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調(diào)節(jié)和平衡機(jī)制，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)因?yàn)殂y行信貸政策的調(diào)整而對(duì)自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生太大的沖擊，同時(shí)由于房地產(chǎn)資金來(lái)源的多元化與公眾化，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)也得到了保證。
4發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議
4.1建立多層次的房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資當(dāng)中存在的主要問(wèn)題就是渠道比較單一，缺乏多樣化的融資渠道。針對(duì)這種情況，應(yīng)該根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，有針對(duì)性性的豐富房地產(chǎn)的融資渠道，逐步建立和完善多層次的融資體系。各個(gè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要，有針對(duì)性的進(jìn)行金融創(chuàng)新，開(kāi)放出相對(duì)應(yīng)的金融產(chǎn)品，為其提供便利。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專(zhuān)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門(mén)檻相對(duì)較高,中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下,銀行縮緊信貸,房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類(lèi)型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所,才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。筆者認(rèn)為可以通過(guò)以下方式進(jìn)行嘗試一是擴(kuò)大權(quán)益融資比例，降低行業(yè)整體債務(wù)依存度；二是對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，可發(fā)行短期債券融資，對(duì)于中小型企業(yè)，則可以大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等方式。
4.2完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國(guó)家、地方和部門(mén)頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全,規(guī)定不具體。從整體上看,嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中,新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系,對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等,做出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
4.3加強(qiáng)對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金的引導(dǎo)
外資銀行以及境外的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金是中國(guó)房地產(chǎn)金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產(chǎn)品和房地產(chǎn)融資渠道會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)，外資資金的進(jìn)入會(huì)加速中國(guó)金融體系的建設(shè)。但同時(shí)，由于外資的逐利性，特別是游資更強(qiáng)的投機(jī)性，它們的大量進(jìn)入或流出會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可估量的影響，因此有關(guān)部門(mén)必須密切關(guān)注國(guó)際“熱錢(qián)”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，防止其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大的沖擊。
5總結(jié)
綜上所述，筆者認(rèn)為，構(gòu)建多元合理的、符合我國(guó)國(guó)情的融資渠道，除了不斷克服現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的金融調(diào)控政策給傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來(lái)的消極影響外，下階段我國(guó)應(yīng)重點(diǎn)培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠。總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發(fā)展路線，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理,進(jìn)一步完善法律法規(guī),努力創(chuàng)新金融工具,不斷豐富融資方式。
參考文獻(xiàn)：
[1] 盧丹丹.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道與融資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].魅力中國(guó),2009, (20).
[2] 倪雅波.試論房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀與創(chuàng)新[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2010, (12).
會(huì)計(jì)信息失真就是指會(huì)計(jì)信息對(duì)它的使用者而言失去了真實(shí)客觀性，它可以分為主觀會(huì)計(jì)信息失真和客觀會(huì)計(jì)信息失真。以下就是由小編為您提供的淺談房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的成因。
客觀會(huì)計(jì)信息失真是指由物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、幣值變動(dòng)，會(huì)計(jì)原則之間不協(xié)調(diào)導(dǎo)致主觀方法介入等客觀因素導(dǎo)致的會(huì)計(jì)失真。一般說(shuō)來(lái)，會(huì)計(jì)人員無(wú)意識(shí)的失誤也被稱(chēng)為客觀的會(huì)計(jì)信息失真，它是無(wú)法避免的。主觀會(huì)計(jì)信息失真是相關(guān)人員由于利益驅(qū)使而人為制造的會(huì)計(jì)信息失真。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。
我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒(méi)有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒(méi)有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒(méi)有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現(xiàn)的，而主管部門(mén)往往考慮到的是本部門(mén)的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。
會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國(guó)家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類(lèi)法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門(mén)在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
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【關(guān)鍵詞】融資模式 房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)市場(chǎng)
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從零開(kāi)始到現(xiàn)在的龍頭行業(yè)之一，其發(fā)展速度有目共睹。尤其在這幾年，經(jīng)濟(jì)始終保持著8%左右的增長(zhǎng)，如：2007年，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到了2.9萬(wàn)億，而09年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售總額將達(dá)5.7萬(wàn)億至6萬(wàn)億，然而2009年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻達(dá)12萬(wàn)億元，房地產(chǎn)行業(yè)占到了居民近半數(shù)的花銷(xiāo)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家財(cái)政收入的重要產(chǎn)業(yè)。
在我國(guó)的發(fā)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，其主要的資金來(lái)源是三個(gè)方面：第一，建筑企業(yè)所墊的資金；第二，銀行貸款所得；第三，預(yù)售房款所得。從實(shí)際的角度出發(fā)，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購(gòu)房者主要通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)購(gòu)房。比如說(shuō)，以首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見(jiàn)，這樣的籌集方式下必將導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其在金融方面出現(xiàn)信貸緊縮的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行的資金難以維持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
目前，我國(guó)出現(xiàn)了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項(xiàng)目融資，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，非上市股權(quán)融資等。
二、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問(wèn)題的分析
（一）我國(guó)房地產(chǎn)融資方式單一，效果不明顯
我國(guó)房地產(chǎn)的融資方式主要通過(guò)銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯。 隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，融資工具亟需創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道在不斷拓寬，以適應(yīng)我國(guó)的房地產(chǎn)融資體制的改變。
（二）融資風(fēng)險(xiǎn)大
我國(guó)現(xiàn)行的融資模式以銀行為主導(dǎo)，這使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨六大風(fēng)險(xiǎn)：過(guò)熱的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)；銀行貸款有著操作風(fēng)險(xiǎn)；土地開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)。銀行未建立完善的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系，缺乏全面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和全面系統(tǒng)的分析研究，大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和判斷不能做出正確的判斷。
（三）我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)不健全、不完善
我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來(lái)十分復(fù)雜，步驟繁瑣，在該領(lǐng)域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國(guó)的相關(guān)法律在房地產(chǎn)投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無(wú)法可依的局面，導(dǎo)致我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面無(wú)法開(kāi)展更大更多的渠道。
三、我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)新型融資方式探索
（一）拓寬融資渠道
1.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國(guó)房地產(chǎn)屬于間接上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)間接上市，即買(mǎi)殼上市。民營(yíng)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的很大構(gòu)成部分。對(duì)于這些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模小、融資渠道單一是其致命的缺點(diǎn)，也是其達(dá)不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。
2.房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。與國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)相比，我國(guó)的資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，股票債券的發(fā)行比例嚴(yán)重失調(diào)。為了拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券。具體建議如下：第一，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)債券；第二，采取新的措施方法，將我國(guó)房地產(chǎn)的債券上市，使其公平化，市場(chǎng)化，使我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域走上標(biāo)準(zhǔn)化；第三，健全與完善房地產(chǎn)債券信用評(píng)級(jí)體系；第四，發(fā)展房地產(chǎn)債券二級(jí)市場(chǎng)。不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券種類(lèi)，來(lái)吸引投資者的興趣，并且在柜臺(tái)交易市商制度方面要加大力度，保證房地產(chǎn)債券的生命力與其活力。
3.房地產(chǎn)投資信托基金。明確的定義為為專(zhuān)門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。其本質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。其功能主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面?zhèn)姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)，能得到其發(fā)展所需要的資金，降低融資成本，擴(kuò)大其投資規(guī)模，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，信托業(yè)發(fā)展為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了必需的投資環(huán)境。我國(guó)通過(guò)信托業(yè)已經(jīng)基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障。
4.房地產(chǎn)的證券化。房地產(chǎn)證券化是指把對(duì)房地產(chǎn)的直接投資及信貸等通過(guò)一定的金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化為證券資本。根據(jù)目前形勢(shì)來(lái)看，證券化可以以住房抵押貸款為出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)樽》康盅嘿J款資產(chǎn)是目前最有安全保障的資產(chǎn)之一。具體措施如下：一是規(guī)范和發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和信用評(píng)級(jí)制度。制定必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場(chǎng)體系與交易規(guī)則；二是健全與完善房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法規(guī)體系和稅收會(huì)計(jì)制度；三是積極發(fā)展房地產(chǎn)金融為二級(jí)市場(chǎng)。采取規(guī)范房地產(chǎn)融資措施，使其合理運(yùn)作和發(fā)展房地產(chǎn)信托保險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴(lài)銀行貸款的程度，減少銀行不良資產(chǎn)。
（二）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體制
1.建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長(zhǎng)償還期限等，可以確保這些購(gòu)房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達(dá)到保障他們權(quán)利的目的。
2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過(guò)此籌集大量的資金，同時(shí)還可以增加房屋的銷(xiāo)售量，在這條供應(yīng)鏈上靈活應(yīng)用，最終達(dá)到增加財(cái)政收入的目的。
3.建立合理的住房金融資金籌集機(jī)制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲(chǔ)蓄信貸制度；二是繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運(yùn)行質(zhì)量；三是發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，將個(gè)人住房抵押貸款出售或者證券化。
4.建立完善的個(gè)人信用制度。建立完善的個(gè)人信用制度，主要從樹(shù)立個(gè)人信用觀念、完善個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系兩個(gè)方面去做。當(dāng)然，關(guān)于我國(guó)信用制裁制度等相關(guān)的法律制度也要加以完善。是我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域有一個(gè)良性運(yùn)作的體系，操作快捷方便，及時(shí)有效的提供相關(guān)信息，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。
（三）加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)
要加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)，加大法律實(shí)施力度，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。主要從以下兩個(gè)方面出發(fā)：一方面，股權(quán)分置改革，《證券法》和 《公司法》修訂使我國(guó)資本市場(chǎng)面臨新機(jī)遇。兩法的修訂在內(nèi)容上對(duì)公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進(jìn)行了全面修訂，為房地產(chǎn)市場(chǎng)融資創(chuàng)新預(yù)留了新的鏖戰(zhàn)空間。另一方面，對(duì)于在保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入市場(chǎng)方面，也要出臺(tái)相關(guān)的辦法或法律法規(guī)，不斷壯大該行業(yè)投資者的投資力量。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 問(wèn)題 對(duì)策
一、引言
自從我國(guó)放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，短短幾十年里，房地產(chǎn)已發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)提高人們居住條件、地方收入以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的同時(shí)也存在一些突出問(wèn)題，房地產(chǎn)不斷占據(jù)著社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題。房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，使得整體抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較差，運(yùn)行存在較大風(fēng)險(xiǎn)，另外，價(jià)格一直居高不下，交易及二手市場(chǎng)一直不夠明朗。正是由于房地產(chǎn)關(guān)乎民生，責(zé)任重大，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的各種問(wèn)題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質(zhì)的問(wèn)題仍然存在，房?jī)r(jià)仍處于增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問(wèn)題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)之路仍然任重道遠(yuǎn)。
二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理存在的幾點(diǎn)問(wèn)題
（一）管理形式化，機(jī)制欠完善
近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭(zhēng)議，操作性不強(qiáng)，不能及時(shí)頒布實(shí)施細(xì)則。另外，從國(guó)家自上而下的管控方式來(lái)看，國(guó)家和地方一直職權(quán)模糊，定位不明確，兩級(jí)監(jiān)督未能起到應(yīng)有的管控效果，經(jīng)濟(jì)管控形式化，機(jī)制不完善。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經(jīng)濟(jì)的支柱，也是地方財(cái)政的重要力量。政府不斷抬高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商往往又與政府合作，內(nèi)部交易為常事，房地產(chǎn)管控難度加大，國(guó)家宏觀政策往往成為形式，無(wú)法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及土地、金融、開(kāi)發(fā)商以及政府等多個(gè)部門(mén)，協(xié)調(diào)不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是當(dāng)國(guó)際金融危機(jī)的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)國(guó)家出臺(tái)的一系列激勵(lì)措施，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到了的增長(zhǎng)起到了關(guān)鍵性的作用。也正是因?yàn)檫@樣，好多地方政府都將房地產(chǎn)作為支柱，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有明顯的作用。但是，房地產(chǎn)應(yīng)該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房?jī)r(jià)一直居高不下的問(wèn)題，首先必須從當(dāng)?shù)卣テ穑局降淖谥几淖兎康禺a(chǎn)體制，對(duì)于計(jì)劃外的房產(chǎn)征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎(chǔ)上，滿(mǎn)足政府比較穩(wěn)定的財(cái)政收入。但是，體制的改革還需一段時(shí)間，需要其他輔助手段，才能予以實(shí)現(xiàn)。
（二）法規(guī)制度體系不健全
從其他國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)上看，完備的法律法規(guī)是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保障和基礎(chǔ)。我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關(guān)的法律法規(guī)有待進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)涵蓋從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易一直到后期管理的全過(guò)程，但是目前還未出臺(tái)一部適合房地產(chǎn)的管理法。當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程顯然不能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國(guó)主要還是靠行政力量來(lái)管理房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，很多文件是以國(guó)務(wù)院名義簽發(fā)的，或是以國(guó)家部委的名義，比如國(guó)十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性等特點(diǎn)。雖然已初步建立起了某些相關(guān)的法律法規(guī)，但與之相配套的實(shí)施細(xì)則尚不夠完善，造成房地產(chǎn)以及土地市場(chǎng)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實(shí)，使其應(yīng)有的效力打了折扣。
（三）管理目標(biāo)不清晰，政策不夠穩(wěn)定
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標(biāo)一直都是限制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)漲，讓老百姓有房子住，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需平衡。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，政策目標(biāo)沒(méi)有遠(yuǎn)期規(guī)劃，加上政策目標(biāo)模糊，短期與中長(zhǎng)期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行帶來(lái)困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機(jī)可乘，干擾正常秩序，如經(jīng)濟(jì)適用房等。在調(diào)控過(guò)程中也出臺(tái)過(guò)很多政策，但是房?jī)r(jià)反而漲得更快。房地產(chǎn)政策調(diào)控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標(biāo)不治本，某種程度上來(lái)說(shuō)是對(duì)行政資源的浪費(fèi)，對(duì)穩(wěn)定民生產(chǎn)生不利影響。剛降稅費(fèi)要鼓勵(lì)人們買(mǎi)房，還不到一年時(shí)間又提出二套房限制政策，使得本來(lái)的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商已漸漸對(duì)調(diào)控政策變得麻木。左右搖擺的調(diào)控政策已經(jīng)淪為保增長(zhǎng)的工具，原本抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策儼然已成了房?jī)r(jià)暴漲的劑，過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體系已成為莫大的諷刺，這種口號(hào)式的經(jīng)濟(jì)管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費(fèi)者的目光。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)對(duì)策
（一）制定長(zhǎng)期目標(biāo)，指導(dǎo)短期實(shí)踐
當(dāng)前正是改革的攻堅(jiān)時(shí)刻，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正面臨著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于改善群眾的居住和生活條件以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，理順?lè)康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的思路，在保證眼前效益的同時(shí)也應(yīng)該確定長(zhǎng)期的目標(biāo)，以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)健康發(fā)展。在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定并出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期目標(biāo)，方是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時(shí)，把經(jīng)濟(jì)管理的長(zhǎng)期目標(biāo)析出中短期目標(biāo)來(lái)指導(dǎo)當(dāng)前工作，才能理順當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)關(guān)系并且提出針對(duì)性措施。例如，鑒于我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)條件，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)著重對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行明確的界定和功能區(qū)分。對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求要科學(xué)地進(jìn)行引導(dǎo)，政府要建立完善的住房保障體系，而對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的行為應(yīng)從金融等方面進(jìn)行限制。
（二）完善法律法規(guī)
目前要實(shí)現(xiàn)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，建立適合中國(guó)國(guó)情的完善的房地產(chǎn)法律體系，達(dá)到市場(chǎng)的規(guī)范化和房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理的合法化。要通過(guò)法律有效約束政府出臺(tái)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理政策，避免過(guò)多、過(guò)頻繁或搖擺的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)造成的負(fù)面影響和干擾。同時(shí)，要用法律確保建立并實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)全方位、多層次的宏觀調(diào)控措施。此外還要盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，保證現(xiàn)有法律的實(shí)施，并促成出臺(tái)《房地產(chǎn)法》，規(guī)范開(kāi)發(fā)、交易、中介以及后期服務(wù)等房地產(chǎn)涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性以及嚴(yán)肅性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、違法必究。
（三）健全管理機(jī)制，保障管理落實(shí)
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多深層次問(wèn)題，改革其經(jīng)濟(jì)管理體制是解決這些問(wèn)題的必要途徑。要清醒地認(rèn)識(shí)政府對(duì)市場(chǎng)起到的作用，同時(shí)充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，建立起對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效的運(yùn)行管理機(jī)制。還要理順中央與地方的關(guān)系，明確雙方責(zé)任和職責(zé)，地方政府要在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理上與中央步調(diào)保持一致，結(jié)合本地實(shí)際，因地制宜采取差異化的調(diào)控政策。此外還應(yīng)探索財(cái)稅體制改革，減小地方財(cái)政對(duì)土地的依賴(lài)程度，提高地方落實(shí)國(guó)家政策的積極性。
四、結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時(shí)，政府必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所存在的問(wèn)題與不足，并加以重視。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，我國(guó)政府必須正確對(duì)待，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，不斷學(xué)習(xí)其他國(guó)家先進(jìn)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，才能保證我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平不斷提高，更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展。
（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）
[作者簡(jiǎn)介：楊巍，男，中國(guó)人民大學(xué)研究生，研究方向：技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理。]
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)
[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念
房地產(chǎn)評(píng)估包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)工程質(zhì)量評(píng)估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。但是目前房地產(chǎn)評(píng)估主要指的是針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，即房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專(zhuān)業(yè)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過(guò)程，通過(guò)國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)的主管部門(mén)、各評(píng)估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過(guò)注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評(píng)估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過(guò)程中。具體來(lái)說(shuō)，首先，制定了房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件；其次，基本建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，通過(guò)統(tǒng)一評(píng)估程序和技術(shù)方法，來(lái)保證評(píng)估結(jié)果的客觀、公正和合理；第三，房地產(chǎn)評(píng)估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、投資等領(lǐng)域提供評(píng)估、咨詢(xún)等各方面服務(wù)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問(wèn)題
（一）立法滯后
雖然目前我國(guó)已形成了以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)門(mén)法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu(píng)估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中往往畏手畏腳，無(wú)法充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，其評(píng)估結(jié)果也就難以得到社會(huì)的認(rèn)可。同時(shí)這也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。
（二）從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊
房地產(chǎn)評(píng)估不僅具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒(méi)有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠(chéng)信度。但是我國(guó)目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級(jí)機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對(duì)從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門(mén)檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專(zhuān)業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識(shí)不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過(guò)于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過(guò)后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能充分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
（三）社會(huì)公信力不高
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較好的國(guó)家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國(guó)由于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問(wèn)題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開(kāi)發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。
四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的建議
（一）建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)
有法可依是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國(guó)家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)的估價(jià)人員要嚴(yán)懲不貸；二是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，對(duì)總額小的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小額估價(jià)項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致無(wú)人承接，對(duì)總額大的項(xiàng)目也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長(zhǎng)壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和給回扣現(xiàn)象；三是制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師守則等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，通過(guò)推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制建設(shè)，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作
為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師。可以參照日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒(méi)有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。
（三）全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的誠(chéng)信體系建設(shè)十分重要。目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)普遍存在的各種不誠(chéng)信行為是社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)評(píng)價(jià)較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠(chéng)信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財(cái)力，沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但它具有巨大的社會(huì)效應(yīng)，如果能夠通過(guò)行之有效的辦法來(lái)降低講誠(chéng)信者的成本，提高不講誠(chéng)信者的成本，使失信者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達(dá)到使房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都能夠重視信譽(yù)，因而社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)有較好的評(píng)價(jià)和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中的作用。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門(mén)做好房地產(chǎn)評(píng)估信用檔案。目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過(guò)信用檔案來(lái)實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來(lái)督促和引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遵守評(píng)估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法評(píng)估、獨(dú)立評(píng)估、公正評(píng)估的市場(chǎng)氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評(píng)估行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)，不僅要進(jìn)行多級(jí)估價(jià)師的升級(jí)教育，也要進(jìn)行同級(jí)執(zhí)業(yè)資格的維持教育，打破終身制，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過(guò)各種方式不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行行業(yè)的紀(jì)律教育和職業(yè)道德教育，使他們?cè)趦?nèi)心深處樹(shù)立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三，積極參與對(duì)評(píng)估糾紛的調(diào)處，認(rèn)真做好對(duì)違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護(hù)行業(yè)形象。
我國(guó)現(xiàn)階段依然是靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),而在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總計(jì)38070億元,占到投資總額的20.3%。顯然,房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用舉足輕重。對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)作用再加上其強(qiáng)關(guān)聯(lián)度使得房地產(chǎn)業(yè)位居我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之首。然而,其單一的融資渠道與房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不符,并漸漸成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。2010年1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集到資金56923億元,其中來(lái)自銀行的直接貸款達(dá)10443億元,其他資金為24387億元(其中間接來(lái)自銀行貸款的如預(yù)收款和個(gè)人按揭等占到86.3%),也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)商業(yè)銀行信貸的融資額高達(dá)31495億元,占到融資總額的55.3%之多。這無(wú)疑使房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行同時(shí)陷入巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)之中,及其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。果不其然,在我國(guó)接連新國(guó)十條、上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等調(diào)控政策以后,房地產(chǎn)商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。
與房地產(chǎn)商的融資需求相對(duì),我國(guó)居民在通貨膨脹、銀行儲(chǔ)蓄呈“負(fù)利率”的情況下急需能使資產(chǎn)保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到2009年底我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)260770億元,如此龐大的民間資產(chǎn)若有正當(dāng)合法的投資渠道即可流入高利潤(rùn)高回報(bào)的房地產(chǎn)行業(yè)。
至此,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)必要性也就凸顯出來(lái),它能夠在房地產(chǎn)業(yè)的資本需求和有效滿(mǎn)足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外,房地產(chǎn)投資基金還能降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn);促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。具體地來(lái)講,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金有以下現(xiàn)實(shí)必要性:
1.能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。目前主要依賴(lài)銀行貸款的單一融資渠道將房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸緊縮的形勢(shì)下置于資金短缺的困境中,現(xiàn)階段引入房地產(chǎn)投資基金使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠通過(guò)這一渠道面向社會(huì)公眾及機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資,徹底改變單一的融資結(jié)構(gòu),有利于避免房地產(chǎn)融資過(guò)于敏感地受到宏觀政策影響,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定地向前發(fā)展。
2.有助于建立居民資產(chǎn)性收益。我國(guó)居民現(xiàn)階段儲(chǔ)蓄金額龐大,建立房地產(chǎn)投資基金體制能夠引導(dǎo)這部分資產(chǎn)投資于收益穩(wěn)定并且信用良好的房地產(chǎn)行業(yè),建立起居民資產(chǎn)性收益,進(jìn)而提高城鄉(xiāng)居民生活水平。
3.能極大地降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。至2009年末,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)到28400億元,住房貸款余額為53500億元,房地產(chǎn)信貸總額達(dá)81800億元,占到當(dāng)年本外幣貸款余額(425600億元)的19.23%之多。由于房地產(chǎn)信貸具有來(lái)源的短期性和運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間的矛盾,過(guò)高的房地產(chǎn)信貸大大的增加了銀行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),極其不利于我國(guó)金融體系的健康運(yùn)行。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金能極大地降低銀行與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性,分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)我國(guó)金融體制的改革。
4.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、透明化進(jìn)程,同時(shí)有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰,增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力,最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展?fàn)顩r
房地產(chǎn)投資基金特指以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)進(jìn)行投資的一種集合投資制度。其最早于美國(guó)建立,目前以房地產(chǎn)投資信托為主要產(chǎn)品。自20世紀(jì)末亞洲國(guó)家也陸續(xù)成立房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金于2002年正式起步,以美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托為主要學(xué)習(xí)模式,在房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力下逐步向正規(guī)化發(fā)展。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金僅處于發(fā)展的初級(jí)階段,還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托,現(xiàn)有的如房地產(chǎn)信托計(jì)劃、境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金及產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同只能算作是房地產(chǎn)投資信托的雛形。
1.房地產(chǎn)信托計(jì)劃。房地產(chǎn)信托計(jì)劃是目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的主流產(chǎn)品。與真正房地產(chǎn)投資信托不同的是,房地產(chǎn)信托計(jì)劃具有短期性和債券性,并且資金只能投資給單一的項(xiàng)目。另外,單個(gè)信托計(jì)劃的合同數(shù)目收到限制,無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)流通且只能通過(guò)私募來(lái)籌集資金。
2.境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金(簡(jiǎn)稱(chēng)公司型投資基金模式)。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》,所受法律限制較少,但由于資本規(guī)模小往往會(huì)變成對(duì)單項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,有時(shí)甚至無(wú)法成功落實(shí)項(xiàng)目投資。
3.產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同。這類(lèi)投資模式能有效解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的流通障礙,突破了200份的合同限制,降低了投資門(mén)檻,并且它實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化,可以公開(kāi)進(jìn)行宣傳。但與信托公司相比不能通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲得信譽(yù)的增級(jí)。
4.外資房地產(chǎn)基金。除了房地產(chǎn)信托基金以外,外資房地產(chǎn)基金于21世紀(jì)初也開(kāi)始相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。特別是近年來(lái)受房?jī)r(jià)快速上漲以及人民幣升值預(yù)期的影響,外資房地產(chǎn)基金在加快進(jìn)入北京、上海等一線城市,并開(kāi)始采用房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性投資模式,大規(guī)模的收購(gòu)商用房地產(chǎn)。
三、我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資基金所面臨的障礙
1.法律法規(guī)的滯后。至今在我國(guó)理論界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)還是房地產(chǎn)投資基金到底應(yīng)該根據(jù)《證券投資基金法》還是《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》進(jìn)行調(diào)整。由于相關(guān)的法律制度還不規(guī)范、不完善,房地產(chǎn)基金私募市場(chǎng)難以規(guī)范化,暗箱操作行為普遍存在,更是無(wú)法形成公開(kāi)市場(chǎng);對(duì)于外資房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō),由于政策不夠透明、法律不完善,這類(lèi)基金在進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)面臨著很多風(fēng)險(xiǎn),絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法滿(mǎn)足外資房地產(chǎn)基金投資的苛刻條件,很難通過(guò)這種模式進(jìn)行融資。
2.缺乏積極的稅收政策。拿我國(guó)現(xiàn)有的類(lèi)房地產(chǎn)投資信托來(lái)說(shuō),政府對(duì)其按照企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征稅,產(chǎn)生了“雙重征稅”,而在房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)發(fā)展得比較成熟的國(guó)家,政府一律都出臺(tái)了稅收優(yōu)惠政策來(lái)支持房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展,例如,在美國(guó)股利分配有優(yōu)惠。我國(guó)這種消極的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)投資基金在中國(guó)的發(fā)展構(gòu)成了障礙。
3.機(jī)構(gòu)投資者的缺失。在美國(guó),有大量的機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金等在為房地產(chǎn)投資信托提供著穩(wěn)定巨額的資金,使美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金的資金很大程度上來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。相比之下,我國(guó)的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)還沒(méi)有真正的機(jī)構(gòu)投資者,這使得我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金規(guī)模很小,很難對(duì)多個(gè)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展壯大。
4.缺乏專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)基金投資家。目前在我國(guó)類(lèi)房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作的公司里,管理層人員以出身房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)居多,他們?cè)谫Y產(chǎn)運(yùn)作、證券股票市場(chǎng)交易等方面知識(shí)貧乏,而房地產(chǎn)投資基金包括房地產(chǎn)投資信托卻是同時(shí)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資本市場(chǎng)運(yùn)作兩項(xiàng)內(nèi)容的金融投資活動(dòng),以現(xiàn)有的人才顯然無(wú)法滿(mǎn)足其長(zhǎng)期發(fā)展的需要。
5.信息的不對(duì)稱(chēng)性。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運(yùn)行房地產(chǎn)投資基金的時(shí)候難以保證信息的對(duì)稱(chēng)性,信息披露的不對(duì)稱(chēng)嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。
四、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策建議
房地產(chǎn)投資基金按組織形式可分為公司型房地產(chǎn)投資基金、契約型房地產(chǎn)投資基金和有限合伙型房地產(chǎn)投資基金三種。在美國(guó)占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資信托屬于第一種類(lèi)型。它們相比,房地產(chǎn)投資信托具有一定的優(yōu)勢(shì),例如流動(dòng)性最好,資本市場(chǎng)的融資能力最強(qiáng)且最能享受稅收優(yōu)惠。故目前本以契約型投資基金為主導(dǎo)模式的日本、歐洲等地區(qū)都開(kāi)始轉(zhuǎn)而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù),學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn),將房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)模式已成為潮流。我國(guó)也不例外。故下文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托所面臨的問(wèn)題及障礙給予對(duì)策建議。
1.為房地產(chǎn)投資信托建立完善的法律體系。健全相關(guān)的法律法規(guī)并使之與國(guó)際接軌是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的當(dāng)務(wù)之急,我們要建立完善的法律體系來(lái)保證維持房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明,使其能健康長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。首先,目前的相關(guān)法規(guī)如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等之間存在著相互矛盾的內(nèi)容,應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和修訂,以達(dá)到法律法規(guī)環(huán)境的統(tǒng)一;其次,應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或者制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)投資基金的《投資顧問(wèn)法》、《投資公司法》等法律法規(guī);再次,應(yīng)補(bǔ)充修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及交易的管理制度,使在房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際操作中,房地產(chǎn)交易和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移都有法可依。此外,要制定房地產(chǎn)投資信托的專(zhuān)項(xiàng)管理措施,并逐步完善證券交易市場(chǎng)使基金證券的流通得以實(shí)現(xiàn)。
2.建立積極的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展成熟的國(guó)家,政府多為其專(zhuān)門(mén)制定一套稅收法規(guī),而在我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的立法,根據(jù)《公司法》來(lái)對(duì)信托公司進(jìn)行征稅引起了“雙重征稅”的問(wèn)題,稅收政策首先應(yīng)針對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)法規(guī)修訂,然后在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的實(shí)踐過(guò)程中再逐步調(diào)整,為房地產(chǎn)投資信托提供積極的稅收優(yōu)惠。
