時間：2023-08-25 17:09:57
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。聯(lián)排別墅是大多數(shù)經(jīng)濟(jì)型別墅采取的形式之一。房屋建筑面積在90平方米以下且是首次購房的按1%繳納；面積在90平方米至140平方米的，按1.5%繳納。面積超過140平方米的，按3%繳納。個人所得稅：售房者取得房屋產(chǎn)權(quán)未滿5年出售的，按房屋部分的20%繳納，或者按房價的1%繳；房屋產(chǎn)權(quán)已滿5年的，免征個稅。
二手房別墅所繳稅的種類和額度有所不同。在實(shí)踐中，買賣雙方需要繳交的稅種也會有所不同。根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對于濟(jì)南的購房者來說，買二手房需要繳納的稅費(fèi)有以下幾種：土地增值稅。房產(chǎn)稅。契稅。手續(xù)費(fèi)。交易管理費(fèi)。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第二條本規(guī)定適用于我市城市規(guī)劃區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房屋租賃、房地產(chǎn)中介活動和物業(yè)管理。
第三條市房產(chǎn)管理局（以下簡稱房管部門）負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)的房產(chǎn)市場的監(jiān)督、管理工作。各相關(guān)部門依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及政策對應(yīng)履行房地產(chǎn)管理相關(guān)職責(zé)。
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備資質(zhì)，按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；嚴(yán)格資質(zhì)管理，杜絕無照、無證從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得《工商營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》，凡無營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商部門責(zé)令停止開發(fā)經(jīng)營行為，凡無資質(zhì)證書或超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由房管部門責(zé)令限期改正，并處以5—10萬元罰款；騙取資質(zhì)、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)的，由房管部門處以1—3萬元罰款。
第五條開發(fā)項(xiàng)目的確定，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，在土地使用權(quán)出讓和劃撥前，規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定的事項(xiàng)提出書面意見，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格執(zhí)行資本金和項(xiàng)目手冊管理制度。資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目手冊及項(xiàng)目建設(shè)的其它相關(guān)資料報送房管部門備案。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由房管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦的，則處以10—30萬元罰款；驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重，造成重大傷亡事故的，吊銷營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，依法追究刑事責(zé)任。
第七條商品房預(yù)售必須辦理預(yù)售許可證。商品房預(yù)售應(yīng)簽訂預(yù)售合同，同時使用地稅部門監(jiān)制的房屋預(yù)售款收據(jù)收取預(yù)售款，并報房管部門登記備案。房管部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金。未取得許可預(yù)售商品房的，沒收違法所得，并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款；騙取預(yù)售許可的，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。
第八條商品房現(xiàn)房銷售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將開發(fā)項(xiàng)目手冊和符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報房管部門備案；必須使用《商品房買賣合同示范文本》，并向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；面積誤差率不超過3%。凡違反上述規(guī)定的，由房管部門責(zé)令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下罰款。利用虛假告宣傳、欺詐、誤導(dǎo)公眾的，由工商部門按相關(guān)法律規(guī)定予以處罰。商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價制度，對違反明碼標(biāo)價規(guī)定，或不實(shí)價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費(fèi)者爭購的，由物價部門依據(jù)《價格違法行為行政處罰規(guī)定》進(jìn)行處罰。
第九條在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)嚴(yán)格實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、限制身份、占新退舊、一戶一基”的原則，嚴(yán)禁利用集體土地從事商品房開發(fā)，嚴(yán)禁假借新農(nóng)村建設(shè)名義，以聯(lián)合建房、合作建房的形式，出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)；嚴(yán)禁非法銷售在集體土地上建設(shè)的房屋。違反上述規(guī)定的，國土資源部門沒收違法所得并處罰款；房管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以處理。
第十條對具有下列房地產(chǎn)開發(fā)行為之一的，房管部門按無資質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營處以5—10萬元罰款；國土資源部門按土地基準(zhǔn)地價補(bǔ)收土地出讓金，并處以罰款；稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)部門移送的證據(jù)依法予以處理。
（一）未經(jīng)規(guī)范程序購買破產(chǎn)、改制、重組的企（事）業(yè)單位房地產(chǎn)進(jìn)行商品房開發(fā)，或以企（事）業(yè)單位名義建房向外出售的；
（二）以危房改造名義改、擴(kuò)建住宅，銷售給申報家庭共同生活成員以外業(yè)主的；
（三）以其它理由新建、擴(kuò)建私人住房銷售給申報家庭共同生活成員以外業(yè)主的。
第十一條嚴(yán)格執(zhí)行審批辦證程序，嚴(yán)禁超越政府審批范圍發(fā)放土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收備案證和房屋產(chǎn)權(quán)證。城市危房改造和拆遷建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行初始業(yè)主申報認(rèn)定制度，嚴(yán)禁在辦理土地、規(guī)劃等相關(guān)證件過程中提前分戶、一證多戶。
第十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記按房管等相關(guān)部門在市行政服務(wù)中心窗口設(shè)定的程序辦理。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)如實(shí)申報成交價格，提交合法的房屋銷售發(fā)票，以成交價格作為交納稅費(fèi)的依據(jù)；成交價格明顯低于正常市場價格的，依評估價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
第十三條房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則；房地產(chǎn)抵押由房管部門實(shí)行登記制度，抵押合同簽訂30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)椒抗懿块T辦理抵押登記手續(xù)，依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押受國家法律保護(hù)。但法律、法規(guī)禁止抵押的，不得設(shè)定抵押。抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定。
第十四條用于出租經(jīng)營的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定。房屋租賃實(shí)行登記備案制度，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)到房管部門辦理登記備案手續(xù)。租賃房屋經(jīng)登記備案后，房管部門依法核發(fā)《房屋租賃證》。偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》的，由房管部門注銷其證書，并處以罰款；對不按期申報、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，房管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并處以罰款。《房屋租賃證》應(yīng)作為有關(guān)部門辦理相關(guān)證件的要件之一予以出示。房屋出租人應(yīng)依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，否則，稅務(wù)部門依法予以處理。
第十五條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行登記備案制度。房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員實(shí)行資格管理。設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到市房管部門備案并申請資質(zhì)。實(shí)施收費(fèi)前應(yīng)到市物價部門辦理《服務(wù)價格監(jiān)審證》，嚴(yán)格實(shí)行機(jī)構(gòu)資質(zhì)年檢制度，對不合格和不規(guī)范操作的機(jī)構(gòu)予以清除。未取得房地產(chǎn)中介資格和資質(zhì)，擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由房管和物價部門依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第十六條房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員承辦業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂中介服務(wù)合同；中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)按市物價部門核定標(biāo)準(zhǔn)和核發(fā)的《監(jiān)審證》收取服務(wù)費(fèi)用；中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有違法違規(guī)行為。否則，房管部門收回資格證書或公告資格證書作廢，并處以1萬元以上3萬元以下罰款；物價部門依據(jù)《價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰。
第十七條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房管部門沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十八條物業(yè)服務(wù)實(shí)行服務(wù)等級收費(fèi)制度。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物價部門會同房管部門制定政府指導(dǎo)價，服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會依據(jù)政府指導(dǎo)價協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。報市物價部門備案，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。
第十九條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作中，、、的，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十條對本規(guī)定前的歷史遺留問題，按照下述原則處理：
（一）個人建房違規(guī)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為的，房管部門在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，區(qū)分不同區(qū)域不同情況，依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處罰。
（二）凡拆遷改建房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)提供原拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)證件，由房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在辦理新證的同時予以注銷，按新建面積辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，不予處罰；辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，視不同情況區(qū)別對待。
1、政府統(tǒng)一拆遷改建舊城房屋及市政府征用土地涉及的拆遷異地安置新建的房屋，憑戶口簿和拆遷補(bǔ)償協(xié)議書及征地補(bǔ)償協(xié)議書認(rèn)定后，對被拆遷人及家庭成員按規(guī)定程序?qū)徟陆ǖ姆课荩谵D(zhuǎn)移登記時免予處罰。
2、凡臨道路立面改造拆除房屋退出規(guī)劃紅線按規(guī)定程序?qū)徟亟ǖ姆课蒌N售時，憑拆除前的房產(chǎn)證、改建前房屋現(xiàn)狀圖和道路規(guī)劃圖認(rèn)定后，免予處罰。
3、未占用規(guī)劃紅線的拆除重建房屋對外銷售，在拆除面積（以原產(chǎn)權(quán)證登記面積為準(zhǔn)）兩倍以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的不予處罰；超出兩倍的部分面積，轉(zhuǎn)讓登記前應(yīng)予處罰。
（三）占用臨道路空地及其它空閑土地興建住房對外銷售的，按相關(guān)規(guī)定處罰。
（四）企業(yè)利用工業(yè)用地，建造住宅對外出售的，一律視作違規(guī)從事房地產(chǎn)開發(fā)予以處罰。
第二十一條違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，私自建房或非法從事房地產(chǎn)開發(fā)的，所建房屋一律拆除。
關(guān)鍵詞：房屋產(chǎn)權(quán)檔案；公開查詢；解析
改革開放以來，我國的城市建設(shè)發(fā)展的異常迅猛，房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢頭也十分強(qiáng)勁，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。房屋產(chǎn)權(quán)檔案隨著房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展也被越來越廣泛的應(yīng)用開來，對于房屋產(chǎn)權(quán)檔案的使用也越來越頻繁，而房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢工作也越來越重要。實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢可以將房屋產(chǎn)權(quán)屬登記的公示作用發(fā)揮出來，對于保障房產(chǎn)交易的安全以及維護(hù)房產(chǎn)交易市場的秩序都有著很重要的作用。
一、實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢的作用
（一）可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展
實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)檔案的公開查詢對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很好的作用。這主要是因?yàn)槔梅课莓a(chǎn)權(quán)檔案可以對房地產(chǎn)檔案的工作發(fā)揮檢驗(yàn)和促進(jìn)的作用，實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢工作的前提是要不斷地將館藏豐富起來，對于房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理、保存和檢定工作要進(jìn)一步的提高效率和工作質(zhì)量，并且要不斷的創(chuàng)造和編制種類豐富的檢索工具，以滿足社會各界的多方面的利用需求。同時，通過房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢可以將群眾的反饋意見收集，對完善房產(chǎn)市場的薄弱環(huán)節(jié)有很大的幫助。另外，通過將房屋產(chǎn)權(quán)檔案查詢公開化可以對檔案工作起到宣傳作用，讓人們能夠充分的認(rèn)識到房屋產(chǎn)權(quán)檔案的重要性和其不可替代的價值性，以取得社會大眾對于房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理等工作的支持和幫助，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的更好更快發(fā)展。
（二）對社會開發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)信息資源有促進(jìn)作用
將房屋產(chǎn)權(quán)檔案由傳統(tǒng)的封閉化向公開化進(jìn)行轉(zhuǎn)變是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的必然要求，對于社會開發(fā)房地產(chǎn)檔案信息資源有很好的促進(jìn)作用，也是繁榮房地產(chǎn)事業(yè)的一種社會形式。改革開放以來，我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十分迅猛，而房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上對于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不可磨滅的功勞，這是眾所周知的。我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展伴隨著舊城的改造和新城的建設(shè)，房地產(chǎn)市場日益頻繁的運(yùn)作也帶來了很多有關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，對于房屋產(chǎn)權(quán)檔案的利用也就越來越多，將房屋產(chǎn)權(quán)檔案實(shí)施公開查詢是房地產(chǎn)市場的一種進(jìn)步體現(xiàn)，同時也是我國社會的一種進(jìn)步體現(xiàn)。
（三）直接反應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理單位的工作質(zhì)量
實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢，可以讓管理單位對于檔案管理的工作公開化和透明化，直接反應(yīng)其工作效率與工作質(zhì)量，有利于社會大眾對房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理單位進(jìn)行監(jiān)督。房屋產(chǎn)權(quán)檔案是房地產(chǎn)行政管理工作中的一部分，也是房地產(chǎn)有關(guān)管理部門的“面子工程”，將其公開化能夠直接反映出管理單位的工作水平，用群眾監(jiān)督來促使房地產(chǎn)有關(guān)管理單位更好地履行其工作職責(zé)。
二、實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢的途徑
（一）提高房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理工作人員的素質(zhì)
房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理工作所涉及的領(lǐng)域十分廣泛，所應(yīng)用的知識也十分復(fù)雜，并且是一項(xiàng)具有很強(qiáng)專業(yè)性的工作，這主要是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)檔案的內(nèi)容包含了非常多的學(xué)科，例如產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、抵押內(nèi)容、建筑學(xué)內(nèi)容、測繪內(nèi)容、法律內(nèi)容等。由此可見，要想實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢最主要的是提高工作人員的素質(zhì)和工作能力，加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，從提高工作人員的文化知識水平入手，兼顧其工作技能的培養(yǎng)，重點(diǎn)培養(yǎng)其分析和辨別的能力。主要的培養(yǎng)方向有：1 熟知國家和政府對于房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理工作所出臺的一些法律法規(guī)以及相關(guān)政策；2 培養(yǎng)其良好的職業(yè)道德素質(zhì)，讓每一個工作人員都有愛崗敬業(yè)的精神，以及認(rèn)真勤懇的工作態(tài)度；3 要理解檔案管理工作的理念，并且掌握檔案管理工作的專業(yè)技能，對于其他領(lǐng)域如建筑、法律、測繪等的專業(yè)知識也要基本掌握，并且有和其他相關(guān)部門（交易部門、產(chǎn)權(quán)部門）建聯(lián)的思想意識，做到工作中“勤動腦”、“勤動嘴”、“勤動眼”；4 要掌握自己工作單位的基本情況，做到心中有數(shù)，以便在得到利用者的需求時能夠快速準(zhǔn)確的提供信息線索，提高工作效率；5 具備與時俱進(jìn)的意識和能力，能夠及時地進(jìn)行知識更新，對現(xiàn)代化的管理手段和高科技的工作方法能夠?qū)W習(xí)和掌握，以改變傳統(tǒng)的工作模式。
（二）加大宣傳力度、學(xué)習(xí)相關(guān)法制
實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)檔案的公開查詢應(yīng)該大力宣傳我國的《檔案法》，讓社會大眾認(rèn)識到房屋產(chǎn)權(quán)檔案的法律效益，使之深入人心，房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理單位應(yīng)該充分的意識到檔案宣傳工作的重要性，用新的觀念來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的觀念，用新的角度來代替?zhèn)鹘y(tǒng)角度，開拓視野并善于抓住新的發(fā)展時機(jī)，認(rèn)真落實(shí)國家相關(guān)法律法規(guī)，并要加大執(zhí)法力度和宣傳力度。在符合法律要求的基礎(chǔ)上建立和本單位實(shí)際情況相適應(yīng)的對于房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理制度，更好地提高工作效率。
（三）建立現(xiàn)代化檔案管理工作體系
所謂檔案是指承載著人類歷史活動真實(shí)記錄的材料，具有一定的保存價值和借鑒價值。就目前來看，推行對現(xiàn)有的檔案信息管理工作改革是十分有必要的，改革的方向應(yīng)該是將檔案、信息和資料進(jìn)行一體化的管理，用現(xiàn)代化的管理手段來構(gòu)建房屋產(chǎn)權(quán)檔案航母。充分利用現(xiàn)代化的管理工具，包括網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及計(jì)算機(jī)技術(shù)等，將現(xiàn)有檔案工作的運(yùn)行模式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的運(yùn)行模式，實(shí)現(xiàn)信息處理自動化、信息管理系統(tǒng)化，以提高工作效率。在辦公場所應(yīng)該配備掃描儀、計(jì)算機(jī)、光盤機(jī)以及數(shù)碼相機(jī)等高科技的辦公工具，將這些高科技產(chǎn)品和辦公自動化系統(tǒng)進(jìn)行完整對接，積極做好檔案目錄數(shù)據(jù)準(zhǔn)備以及數(shù)字化工作。最終達(dá)到建立一個高科技化、高智能化、高質(zhì)量化的房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理工作系統(tǒng)的目標(biāo)。
（四）處理好信息公開和信息保密的關(guān)系
我國的憲法規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)檔案是一種特殊的專門性檔案，具有一定的私密性。因此，在實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)檔案的公開查詢時要注重與其保密性的關(guān)系，既不能片面強(qiáng)調(diào)公開，不也能片面強(qiáng)調(diào)保密。有很多利用者對于房屋產(chǎn)權(quán)檔案查詢的目的不純，一旦對這些人泄密就會在無意間侵犯產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，對其利益產(chǎn)生損害。因此，應(yīng)該嚴(yán)格查閱查詢者的手續(xù)，按照各種規(guī)章制度的要求來對查詢者的身份信息和查詢動機(jī)等進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。采取各種適合的措施來確保處理好房屋產(chǎn)權(quán)檔案的保密性和公開性的關(guān)系，既要實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)檔案的公開查詢，又要杜絕失密、泄密的現(xiàn)象發(fā)生。
三、總結(jié)
房屋產(chǎn)權(quán)檔案的公開查詢是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，也是房地產(chǎn)市場更好更快發(fā)展的必然要求。可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并對社會開發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)信息資源有促進(jìn)作用，同時還能夠提高檔案管理單位的工作質(zhì)量和工作效率。因此，必須要加以重視。
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離此不遠(yuǎn)的海天花園房屋業(yè)主委員會，也正在為小區(qū)的公共設(shè)施展開維權(quán)。“我們已提訟，要求恢復(fù)會所和購物中心原狀。”上海市高信德律師事務(wù)所成大為律師說，海天花園的一些公共設(shè)施，通過私下售讓，改變了原來的功能，嚴(yán)重侵害了業(yè)益。
事實(shí)上，近年來，一些大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過各種不當(dāng)方式將小區(qū)文化、娛樂、體育等公共設(shè)施的房屋產(chǎn)權(quán)“巧妙”地進(jìn)行臺下交易、低價出售給私人，受讓者又違規(guī)、違法改建成酒店、辦公大樓、幼兒園等，再通過高價評估將這些問題資產(chǎn)抵押給多家銀行貸款套利，把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。
成大為說，這種小區(qū)公共設(shè)施違規(guī)交易的黑色產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險正在集聚增大，猶如鋼貿(mào)貸一樣帶給銀行壞賬風(fēng)險，同時滋長了尋租腐敗之風(fēng)，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，激化了社區(qū)矛盾。
“兩次開發(fā)”
據(jù)悉，地處上海市大虹橋區(qū)域的康虹花園、西郊楓林園、海天花園以及閔行區(qū)小區(qū)集聚度高的地區(qū)，均有類似情況發(fā)生。
深究這條黑色產(chǎn)業(yè)鏈可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商、接盤者與既得利益群體巧妙設(shè)計(jì)了一個鮮為人知的房地產(chǎn)“兩次開發(fā)模式”，即先以文化、娛樂、體育等公共設(shè)施的高檔會所與高品質(zhì)生活為賣點(diǎn)，在售樓資料里大肆渲染推銷出售具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房。在樓盤出售完后，再私下出售屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施。這已成為房地產(chǎn)行業(yè)不良開發(fā)商欺騙業(yè)主的慣用手法，在早期開發(fā)的高中檔小區(qū)尤為典型。
盡管2008年起相關(guān)法規(guī)已明文禁止會所等公共設(shè)施的交易，但由于相關(guān)法律法規(guī)不配套，致使一些老社區(qū)依然存在嚴(yán)重問題。
其商業(yè)模式可概括為：第一次開發(fā)模式為“完全產(chǎn)權(quán)的商品房+部分產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施”（用以吸引高消費(fèi)，獲取高利潤）；第二次開發(fā)模式為“轉(zhuǎn)讓不完全產(chǎn)權(quán)的公共設(shè)施（會所商場等）+變功能+開酒店+高出租+貸款”。這些交易通常都采用瞞天過海的手法獲取公共設(shè)施用房的產(chǎn)權(quán)證，然后從主業(yè)鏈與輔業(yè)鏈兩個方面展開非法經(jīng)營。
成大為說，主業(yè)鏈包括違建商業(yè)地產(chǎn)，如2009年青浦區(qū)海天花園“會所”產(chǎn)權(quán)人變更為金某后，原一張產(chǎn)權(quán)證上的“購物中心”被注記為“商場”及“商業(yè)”；“會所”被注記為“旅館”及“旅（賓）館”。這明顯違反了滬房地市（2003）230號文件規(guī)定，完全改變了“會所”與“購物中心”是海天花園公共配套設(shè)施及為小區(qū)全體業(yè)主提供服務(wù)的“功能”。
輔業(yè)鏈?zhǔn)寝D(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租非法經(jīng)營特許行業(yè)。通過改變功能和違法經(jīng)營獲取利益（如特許經(jīng)營的酒店與幼教業(yè)），開發(fā)商與既得利益者串通一起，將黑鏈伸向需經(jīng)特許批準(zhǔn)的酒店或幼兒園等。
上海一位資深律師表示，近期一周內(nèi)就接到閔行三個小區(qū)兩個業(yè)委會提出會所使用權(quán)糾紛案。如閔行東苑大千美墅發(fā)展商為了追求利潤，通過“轉(zhuǎn)手”會所改變功能經(jīng)營商業(yè)租賃；月光流域與紅山半島兩個樓盤的開發(fā)商在開發(fā)初期隱瞞了“體育會所”土地的使用情況，名曰兩個小區(qū)業(yè)主可共同使用，但在樓盤售完后，開發(fā)商金蟬脫殼，轉(zhuǎn)嫁矛盾，一走了之。致使兩小區(qū)業(yè)主為爭奪“體育會所”的使用權(quán)而打官司長達(dá)8年之久。
金融鏈風(fēng)險
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共設(shè)施非法交易所有的操作流程和價格評估均繞過了業(yè)主大會、業(yè)委會和全體業(yè)主，致使小區(qū)業(yè)益受到損害。
以海天花園為例，開發(fā)商的規(guī)劃圖紙、售樓廣告和與小區(qū)業(yè)主簽訂的房地產(chǎn)買賣合同等文件均對“會所”和“購物中心”用途與使用有明確約定。但直至2013年初，海天業(yè)主才獲悉，開發(fā)商早已于2009年背著全體業(yè)主秘密將小區(qū)公共配套設(shè)施“會所”和“購物中心”轉(zhuǎn)讓給金某。
中國的物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途，其他公共場所與公用設(shè)施同法規(guī)。
其實(shí)，小區(qū)房地產(chǎn)兩次開發(fā)模式的“發(fā)明人”醉翁之意不在酒。房地產(chǎn)資源與金融資源融合，才是這一模式的最大利益所在。
以海天為例，據(jù)業(yè)主實(shí)名舉報信，2009年，中海發(fā)展（上海）有限公司將會所、購物中心低價轉(zhuǎn)讓給金某（占地面積9446.06平方米，售價僅為2700萬元）。此后金某以上述產(chǎn)權(quán)抵押，分三次向銀行辦理了最高8470萬元的銀行貸款。
某種意義上，從事此類房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，已成為小區(qū)公共設(shè)施非法交易金融風(fēng)險的托盤人。
曾任中國銀行上海分行盧灣區(qū)支行行長的吳懷民說，用違法交易的小區(qū)公共設(shè)施作抵押的貸款明顯屬于瑕疵資產(chǎn)，即使貸款人所控企業(yè)報表上有一定的現(xiàn)金流，也不能掩飾其抵押品瑕疵所挾帶的巨大風(fēng)險。
一位專門從事金融違約風(fēng)險的資深專家指出，在房地產(chǎn)“兩次開發(fā)模式”下，一旦法院判定該交易違法或依法恢復(fù)公共設(shè)施原有功能，銀行或?qū)⑾萑氩涣假J款危機(jī)。
這一商業(yè)模式的融資鏈利用了中國房地產(chǎn)市場法制環(huán)境欠成熟之處，成為開發(fā)商與既得利益者在土地資源緊缺下的生財(cái)之道，也綁架了商業(yè)銀行。
不僅如此，一些新入駐的外地物業(yè)公司或保安公司，也正在效仿這個黑鏈商業(yè)模式，成立以收購小區(qū)公共設(shè)施及場所為目標(biāo)的投資公司或資產(chǎn)管理公司。
切斷黑色鏈
由于早期中國物權(quán)法未出臺且相關(guān)法規(guī)不齊全，對上述不完全產(chǎn)權(quán)（即使用權(quán)屬全體業(yè)主共用共有的）沒有明確規(guī)定，造成了全體業(yè)主的使用權(quán)與共有權(quán)受到侵害的局面。
法律界人士認(rèn)為，小區(qū)公共設(shè)施的黑色產(chǎn)業(yè)鏈對社會及金融安全破壞力大、影響極壞，應(yīng)著力做好以下幾點(diǎn)防范―
一是完善與規(guī)范物權(quán)法、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)行政行為。建議人大、檢察院要加強(qiáng)對相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行的監(jiān)督和檢查，尤其對相關(guān)法規(guī)中的不完善或不明確的條款要加以進(jìn)一步完善。
建議在相關(guān)法規(guī)中明確規(guī)定：小區(qū)公共配套設(shè)施使用權(quán)及部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，不允許發(fā)展商私自出售轉(zhuǎn)讓。如為正常合規(guī)交易，一定要出示超過三分之二業(yè)主出席的業(yè)主大會決議及業(yè)委會蓋章，經(jīng)過并公告公示程序。
明確全體業(yè)主作為小區(qū)公共設(shè)施共同產(chǎn)權(quán)人，具有優(yōu)先購買權(quán)。只有業(yè)主大會一致表決同意放棄后，開發(fā)商才可轉(zhuǎn)讓給第三方。小區(qū)樓盤售完后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將小區(qū)所有公共配套設(shè)施設(shè)備與物業(yè)管理賬目進(jìn)行移交。銀監(jiān)會應(yīng)明確規(guī)定，小區(qū)配套公共設(shè)施設(shè)備不得用于抵押貸款。
二是全面調(diào)查掌控以防范區(qū)域性金融危機(jī)的發(fā)生。一位從業(yè)30多年的資深金融人士說，小區(qū)公共設(shè)施的違法交易違背金融法規(guī)、金融誠信，涉嫌金融欺詐，應(yīng)予以及時防控，著力整治。建議地方政府有關(guān)部門應(yīng)對所在區(qū)域的相關(guān)小區(qū)樓盤存在的同類情況作全面深入的調(diào)查，全面掌握這一產(chǎn)業(yè)鏈的真實(shí)信息，預(yù)測其對社會安全、金融安全和城市形象產(chǎn)生負(fù)面影響的程度。
第一條為了推進(jìn)和規(guī)范城中村改建和項(xiàng)目建設(shè)集體土地上房屋搬遷安置工作。改善人居環(huán)境，提高居民生活水平，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條十堰城區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)城中村改建包括市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)以及其他開發(fā)建設(shè)等項(xiàng)目建設(shè)涉及到集體土地上房屋搬遷的適用本規(guī)則。
第三條本規(guī)則所稱城中村。仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。
第四條城中村改建應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動各方面的積極性。完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、集中安置、區(qū)為主體、市里支持、市場運(yùn)作、利民益民的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。
第五條市、區(qū)人民政府成立城中村改建領(lǐng)導(dǎo)小組。
市、區(qū)城中村改建辦公室負(fù)責(zé)城中村改建的組織實(shí)施工作。
第六條各區(qū)人民政府（管委會）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城中村改建工作。其設(shè)立的城中村改建辦公室具體負(fù)責(zé)本區(qū)城中村改建工作的組織實(shí)施。
第七條市規(guī)劃、國土、民政、公安、勞動和社會保障等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)。
第八條市城中村改建辦公室應(yīng)當(dāng)會同市規(guī)劃行政管理部門。報市人民政府審批。
任何單位和個人不得擅自改變。經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改建專項(xiàng)規(guī)劃。
對存在社會公共安全隱患的城中村由所在區(qū)人民政府組織限期改建。
可以按照有關(guān)規(guī)定遷回原城中村，由城中村遷出的入學(xué)、入伍、服刑人員。禁止其他非農(nóng)人員遷入城中村。
第九條城中村改建。有條件實(shí)施多個行政村合并改建，由所在區(qū)人民政府（管委會）決定合并改建。
第十條設(shè)立城中村改建專項(xiàng)資金。由政府承擔(dān)的費(fèi)用。
第二章方案制定
第十一條城中村改建方案。以及城中村改建綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改建辦公室組織編制。
城中村改建方案應(yīng)當(dāng)包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居民委員會設(shè)立方案、清產(chǎn)核資方案、搬遷安置方案、土地利用方案和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及經(jīng)濟(jì)效益分析等。
第十二條城中村改建方案經(jīng)村民會議討論通過后。
不得實(shí)施。城中村改建方案未經(jīng)批準(zhǔn)。
第十三條經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改建方案。確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及搬遷安置方案時，須按原程序報批。
第三章改制
第十四條城中村改制。應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持戶籍制度、管理體制、經(jīng)濟(jì)組織形式和土地所有權(quán)同步轉(zhuǎn)變的原則。
第十五條實(shí)施改建的城中村。其人員依照法定程序轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民戶口。
第十六條實(shí)施改建的城中村。其集體土地依照程序轉(zhuǎn)為國有土地。
第十七條城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資。清產(chǎn)核資結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示并經(jīng)村民會議確認(rèn)。
農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對清產(chǎn)核資工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。
第十八條城中村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)清產(chǎn)核資結(jié)果。經(jīng)村民會議討論通過后實(shí)施。
原集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原村民的社會保險費(fèi)用。
第十九條新經(jīng)濟(jì)組織組建后。設(shè)立社區(qū)居民委員會。一個行政村可以獨(dú)立設(shè)立一個社區(qū)居民委員會或就近并入現(xiàn)有社區(qū)居民委員會，也可多個行政村合并設(shè)立一個社區(qū)居民委員會。
按照現(xiàn)行的居民委員會人員組成規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。新設(shè)立的社區(qū)居民委員會人員組成和工作經(jīng)費(fèi)。
第二十條城中村村民轉(zhuǎn)為城市居民后。應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于安排原村民。
第二十一條城中村改制后。具體規(guī)則由市人事和社會保障部門制定。
符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，城中村改制后。享受最低生活保障待遇。
第二十二條城中村改制后。環(huán)境衛(wèi)生由區(qū)環(huán)衛(wèi)部門按照城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理方式和標(biāo)準(zhǔn)管理。
第四章土地利用
第二十三條城中村改建綜合用地應(yīng)當(dāng)納入年度用地計(jì)劃。
可以根據(jù)城中村改建需要，實(shí)施改建城中村范圍內(nèi)的少量有產(chǎn)權(quán)單位的國有土地。經(jīng)補(bǔ)償?shù)轿缓螅蓢临Y源部門依法收回其土地使用權(quán)。
第二十四條城中村改建綜合用地以招、拍、掛方式取得。
第二十五條實(shí)施改建城中村范圍內(nèi)的少量國有土地。由國土資源行政管理部門依法收購或置換，用于城中村改建。
第二十六條對D級危房及自然災(zāi)害倒塌房屋。
第五章規(guī)劃建設(shè)
第二十七條各區(qū)人民政府（管委會）摸清轄區(qū)城中村底數(shù)的基礎(chǔ)上按照五年規(guī)劃。
并按程序批準(zhǔn)后實(shí)施。城中村改建應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村改建專項(xiàng)規(guī)劃制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
第二十八條城中村改建涉及城市規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先列入城市建設(shè)年度計(jì)劃。
第二十九條城中村改建建設(shè)項(xiàng)目。
第三十條城中村改建房屋建設(shè)的行政性收費(fèi)除國家法律法規(guī)規(guī)定征收外。經(jīng)營性收費(fèi)按成本收取。
第六章搬遷安置
第三十一條城中村改建以區(qū)政府（管委會）為主體。應(yīng)當(dāng)按照本章規(guī)定制定補(bǔ)償安置方案，進(jìn)行搬遷安置。
第三十二條實(shí)施城中村改建。先建安置房后搬遷原則進(jìn)行，確保被搬遷人及早入住。
給被搬遷人發(fā)放搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。被搬遷人需要自行過渡的城中村改建主體應(yīng)當(dāng)參照市物價部門制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第三十三條城中村改建主體在動遷之前。足額存入搬遷補(bǔ)償安置資金，并與開設(shè)搬遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶的銀行和市城中村改建辦公室簽訂搬遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。該監(jiān)管資金未經(jīng)市城中村管理辦公室同意，銀行不得撥付。
不得挪作他用。補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋搬遷的補(bǔ)償安置。
第三十四條城中村改建主體在動遷前應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對被搬遷房屋進(jìn)行估價。
第三十五條城中村改建搬遷補(bǔ)償安置以房屋產(chǎn)權(quán)登記載明的面積和性質(zhì)作為補(bǔ)償安置依據(jù)。
第三十六條城中村房屋搬遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合三種補(bǔ)償安置方式。
第三十七條實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊戶籍人口為依據(jù)。并結(jié)合原房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行安置。安置房屋每戶總建筑面積不得超過260平方米。
也可根據(jù)集中安置地勢和需要，集中安置房屋戶型以80至130平方米左右為主。合理設(shè)置其他戶型。
第三十八條實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)母鶕?jù)被搬遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等因素。
第三十九條安置房屋價格結(jié)算：
（一）安置房屋建筑面積與被搬遷房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積相等部分按重置價結(jié)算；
（二）對就近上靠戶型超出應(yīng)安置補(bǔ)償面積的部分按新建房屋綜合造價結(jié)算。
（三）每戶原房屋合法產(chǎn)權(quán)面積超過260平方米的給與貨幣補(bǔ)償。
（四）安置小區(qū)按人均5平方米預(yù)留門面房由村集體或新經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一管理經(jīng)營。配建面積為安置小區(qū)建筑面積的5%-10%
第四十條城中村改建主體安排被搬遷人在外自行過渡期限不得超過30個月。超過搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定過渡期限的從逾期之月起由城中村改建實(shí)施主體按不低于原過渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的2倍向被搬遷人支付過渡補(bǔ)助費(fèi)。
過渡期限自被搬遷人騰空房屋之日起計(jì)算。
第四十一條城中村改建主體與被搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）被搬遷房屋的權(quán)屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等；
（二）補(bǔ)償方式、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算方式；
（三）安置房屋的權(quán)屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和過渡方式、過渡期限；
（四）違約責(zé)任和解決爭議的方式。
第四十二條城中村改建主體與被搬遷人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的依相關(guān)法律法規(guī)處理。
第四十三條改制后的新經(jīng)濟(jì)組織作為改建主體實(shí)施改建的可以按照批準(zhǔn)的改建方案結(jié)合本村土地資源和實(shí)際情況。并經(jīng)原村民會議討論通過。
第四十四條參與安置人員原則上必須戶籍與住房一致。農(nóng)村有合法產(chǎn)權(quán)房屋，若是另有住房的只對搬遷房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，沒有其它住房的納入安置范圍。
第七章監(jiān)督管理
第四十五條城中村改建主體在實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)文明守法。弄虛作假。
第四十六條城中村改建主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的改建方案實(shí)施改建。或者擅自改變改建方案的由有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處理。
第四十七條城中村改建管理工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)。、、的由其所在單位或上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任；給當(dāng)事人造成損失的依法予以賠償。
出租方： （以下簡稱甲方） 承租方： （以下簡稱乙方） 根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方租賃商業(yè)房屋一事，甲、乙雙方達(dá)成如下事項(xiàng)：
第一條：出租地址
甲方將 ，建筑面積為 的房屋，出租給乙方作為 場地使用，其經(jīng)營范圍在租賃期內(nèi)不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)核定的面積為準(zhǔn)。
第二條：租賃期限
租賃期從 年 月 日起至 年 月 日止，共計(jì) 年 個 月。
本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。如乙方需要續(xù)租，須提前 60 天向甲方提出續(xù)租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續(xù)租合同。否則，視為乙方不再繼續(xù)租賃。
第三條：租賃保證金
甲乙雙方商定本房租賃保證金為 元（人民幣大寫： ），在本合同簽訂之日起一次性支付。
甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內(nèi)，若乙方無拖欠房租及其他費(fèi)用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復(fù)后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計(jì)息）
第四條：租金價格與租金交付時間
每平方米月租金單價為 元，月租金共計(jì)（按產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)） 元（大寫： ）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內(nèi)預(yù)付下一期租金。
備注： 甲方稅款由乙方承擔(dān)并負(fù)責(zé)辦理
第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修
1、乙方應(yīng)按妥善使用商鋪內(nèi)的設(shè)施，保護(hù)房屋原結(jié)構(gòu)和設(shè)備不受破壞（因室內(nèi)裝修、裝飾需要，經(jīng)業(yè)主同意拆除室內(nèi)隔墻及墻內(nèi)設(shè)施、設(shè)備除外）
2、乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)，但其裝修方案應(yīng)事先得到甲方同意后再向物
業(yè)管理方申請施工。乙方在辦理完相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)場裝修并服從物業(yè)管理方的統(tǒng)一管理。租賃期滿后裝修物的權(quán)屬處理，雙方商定：
（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達(dá)成房商鋪續(xù)租協(xié)議時，甲方同意乙方拆除室內(nèi)固定裝修物和搬離可移動設(shè)施、設(shè)備，乙方承擔(dān)隔墻及室內(nèi)設(shè)施恢復(fù)責(zé)任。
（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達(dá)成該商鋪續(xù)租協(xié)議時，甲方同意乙方拆除室內(nèi)固定裝修物時，乙方應(yīng)將承租范圍內(nèi)拆除的隔墻及室內(nèi)設(shè)施復(fù)原。
（3）租賃期內(nèi)，若乙方整體轉(zhuǎn)讓未到期的該商鋪使用權(quán)時，需經(jīng)甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當(dāng)年每平方米的單價。受讓方需與業(yè)主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權(quán)歸屬乙方處置。
第六條：甲、乙雙方責(zé)任和義務(wù)
1、甲方應(yīng)對出租房屋的合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
2、乙方在合同期內(nèi)必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)，在國家法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。
3、甲方在本合同簽訂前與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)物業(yè)管理文件中所享有的權(quán)利和義務(wù)（繳納維修基金除外），在本合同期內(nèi)，轉(zhuǎn)由乙方享有并履行（包括物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)、公共區(qū)域發(fā)生費(fèi)用等各費(fèi)用的交納），甲方與物業(yè)公司已簽訂物業(yè)管理合同、相關(guān)文件作為本合同附件。
4、乙方知曉甲方有意出售本房產(chǎn)，若乙方未在本協(xié)議生效7日內(nèi)書面表示愿意承購本房產(chǎn)，則視為本條約定；房屋產(chǎn)權(quán)所有人按法定程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方時，乙方放棄優(yōu)先購買權(quán)。
5、乙方應(yīng)遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業(yè)的其它管理制度。并與物業(yè)管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《消防安全責(zé)任書》及其它物業(yè)管理文件，以上文件作為本合同附件。
6、該房屋的質(zhì)量保險費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。乙方在租賃期間的人身、財(cái)產(chǎn)（貨品等）的安全及保險費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
第七條：違約責(zé)任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責(zé)任的權(quán)利：
（1）擅自改變租賃商鋪的經(jīng)營范圍；
（2）利用承租商鋪進(jìn)行非法活動，損害公共利益和甲方利益。
（3）拖欠房屋租金累計(jì)30日以上。
2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應(yīng)提前三個月以書面形式通知乙方，經(jīng)雙方同意方可終止合同，但甲方應(yīng)向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。
3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應(yīng)提前三個月以書面形式通知甲方，經(jīng)雙方同意方可終止合同。乙方享有轉(zhuǎn)讓權(quán)。乙方轉(zhuǎn)讓，須告知并征得房屋產(chǎn)權(quán)所有人同意。
4、因業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)與乙方無關(guān)。乙方的經(jīng)營權(quán)受國家相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)。
第八條：免責(zé)條款
如有不可抗力原因?qū)е路课輷p毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任；如因此而終止合同，租金按實(shí)際使用時間結(jié)算，多退少補(bǔ)，甲方退還乙方全額保證金。
第九條：解決爭議的方式
本合同在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。
第十條：本合同未盡事宜
1、甲、乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽
字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。
第十一條：補(bǔ)充條款
甲方： 乙方：
代表人： 代表人：
電話： 電話：
簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日
本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。
出租人（甲方）簽章：
承租人（乙方）簽章：
委托人 ： 國籍： 聯(lián)系方式：
委托人： 聯(lián)系方式：
年 月 日
一、我國推行“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)困境
我國是世界上老年人口最多的國家，2013年我國老年人口突破2億，2025年有望突破3億，社會老齡化趨勢的加快，急需巨大的社會養(yǎng)老資金。自2003年“倒按揭”理念被引入我國，北京、上海、南京等地相繼開展了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，由于種種原因，推行“以房養(yǎng)老”幾乎沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。具體歸納為以下幾方面原因。
（一）文化觀念制約
中國人有著濃厚的家庭傳統(tǒng)觀念，房產(chǎn)不僅僅是一種私有財(cái)產(chǎn)，更是情感維系的載體，房產(chǎn)對于家庭的重要性不言而喻。尤其是隨著近年來房價的上漲，為購置一套住房，很多家庭都是傾其所有，甚至數(shù)個家庭、數(shù)代人共同出資購買。據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)對網(wǎng)友調(diào)查顯示，有43%的老年網(wǎng)友不會選擇以房養(yǎng)老，不好說的占22%，會選擇的為35%；從子女（調(diào)查對象為70、80后）角度來看，77.2%的調(diào)查對象不贊成父母以房養(yǎng)老，贊成的僅有13%。因此，受傳統(tǒng)文化觀念影響，大多數(shù)老年人選擇“以房養(yǎng)老”的可能性小，房子留給子女、靠兒不靠房仍是主流觀念。
（二）以房養(yǎng)老對象有限
一方面受法律法規(guī)限制、房屋違章違建現(xiàn)象普遍、農(nóng)村宅基地嚴(yán)禁流轉(zhuǎn)等因素影響，我國農(nóng)村房屋登記發(fā)證率低，且不能作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，直接導(dǎo)致農(nóng)村老年人以房養(yǎng)老被排除在外。另一方面，不是所有城市老年人都需要“以房養(yǎng)老”：對于養(yǎng)老待遇優(yōu)厚的城市老人來說，“以房養(yǎng)老”沒多大必要；對于沒有房產(chǎn)的城市低收入群體來說，雖有養(yǎng)老之憂，但又達(dá)不到“以房養(yǎng)老”的條件。
（三）配套政策不夠完善
“以房養(yǎng)老”是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實(shí)際操作中涉及房屋價值評估、資金放貸、房屋抵押、房屋過戶等各類問題，需要政府、金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等多個不同主體參與，我國“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策法規(guī)不健全，業(yè)務(wù)開展缺乏法律依據(jù)，存在操作風(fēng)險。
（四）制度和市場的不確定性
我國住宅為70年使用權(quán)，盡管《物權(quán)法》規(guī)定 “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但并沒有明確規(guī)定能夠保證70 年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋自動續(xù)期是否有償。另外，以房養(yǎng)老受房價波動的影響，市場風(fēng)險會很大：若房價上升，選擇以房養(yǎng)老的老人可能無法獲得增值部分；若房價下跌，選擇以房養(yǎng)老的老人獲利，但這部分市場風(fēng)險則轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)。房價變化的不確定性，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)和房屋產(chǎn)權(quán)人對未來房屋價值都心存疑慮。
二、國外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)借鑒
以房養(yǎng)老最早起源于荷蘭，后來在一些歐美國家得到進(jìn)一步發(fā)展和完善，推出了各具特色的以房養(yǎng)老模式，主要可分為三種類型。
（一）市場化運(yùn)作模式
市場化運(yùn)作模式以“住房反向抵押貸款”和“倒按揭”為主要表現(xiàn)形式，以美國、加拿大等國為代表，以房養(yǎng)老對象為62歲以上的老年人， 將自有房產(chǎn)進(jìn)行抵押，主要由各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。由于受到高昂的房屋遺產(chǎn)稅、完善的市場化機(jī)制等因素的影響，市場對此類養(yǎng)老模式接受程度較高。特別之處在于美國“住房反向抵押貸款”由政府擔(dān)保，借款人不用擔(dān)心資金償還問題。而加拿大的倒按揭業(yè)務(wù)較為靈活， 通過區(qū)別不同老年人的特征， 制定個性化的倒按揭方案。
（二）個人理財(cái)決策模式
這類模式由老人及其家屬直接通過房產(chǎn)市場進(jìn)行家庭經(jīng)濟(jì)資源配置，釋放房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值，提高老人現(xiàn)期支付能力，主要以德國、北歐等國為代表。德國老齡化程度較為嚴(yán)重，老年人住房自有率較高，在一些大學(xué)集中地區(qū)的老年人更愿意將多余房間出租給年輕人，除了獲得可觀的房租外，還能緩解老年人的孤獨(dú)感。異地以房養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在北歐逐漸流行起來，比如：挪威卑爾根、奧斯陸等城市先后在西班牙南部開設(shè)大型養(yǎng)老公寓，老人把本土的房子出租或賣給其他家庭，自己搬到設(shè)施相對完善、自然環(huán)境優(yōu)美、養(yǎng)老費(fèi)用相對便宜的西班牙等國養(yǎng)老。
（三）政府主導(dǎo)模式
政府通過出臺各種政策，發(fā)動包括房企、銀行、社區(qū)等各方力量，較好地實(shí)現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”。其中，最為典型的是由政府機(jī)構(gòu)、或者有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)直接融資給借款人。政府主導(dǎo)的以房養(yǎng)老模式以日本和新加坡最為典型。日本政府在社區(qū)建設(shè)醫(yī)療、老年活動、餐飲等設(shè)施，一些大型社區(qū)中各種年齡段人群居住在一起，互相照顧，日本政府推進(jìn)住宅適老化的措施是解決養(yǎng)老問題的新方向。另外，新加坡養(yǎng)老公寓比較有特色，政府建設(shè)一種面積約40 平方米的樂齡公寓，價格相對低廉，出售給55歲以上符合條件的獨(dú)居或只有老伴居住的老人，使用年限一般為30年，可延長使用期限但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。
三、我國“以房養(yǎng)老”體系構(gòu)建
結(jié)合國外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”政策需契合當(dāng)?shù)匚幕鐣尘啊⑷丝诮Y(jié)構(gòu)和人口素質(zhì)、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，逐步建立適合我國國情的“以房養(yǎng)老”體系。
一是以居家養(yǎng)老方式為基礎(chǔ)。對有多套房產(chǎn)、多余房間的老年人，可通過租售換養(yǎng)的方式，將多余房產(chǎn)出售、出租籌措補(bǔ)充養(yǎng)老金。也可通過以大換小、以價高換價低的形式釋放資金補(bǔ)充養(yǎng)老金，這種方式對空巢老人來說適用性更強(qiáng)，另一個好處是可以抵抗通貨膨脹對購買力的侵蝕。這種自我養(yǎng)老社會化、市場化和商業(yè)化模式，老人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，繼續(xù)住在自己房屋中養(yǎng)老，老人過世后房屋能留給子孫后代。居家養(yǎng)老方式不明顯沖擊現(xiàn)有文化觀念，依靠不動產(chǎn)紅利，發(fā)揮房產(chǎn)在補(bǔ)充養(yǎng)老金方面的作用。同時，政府應(yīng)當(dāng)加大對養(yǎng)老方面的投入，完善養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)和配置，包括小區(qū)活動設(shè)施、養(yǎng)老看護(hù)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施等，積極推動配套養(yǎng)老型物業(yè)的建設(shè)。
二是以租房換取機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。老人可選擇將自有住房出租，到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，以租金補(bǔ)貼養(yǎng)老費(fèi)用。房屋租賃養(yǎng)老是一種不變更產(chǎn)權(quán)歸屬、增加老人養(yǎng)老資金來源的養(yǎng)老模式，同時也能享受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)。這種方式較為靈活，在合同到期后續(xù)期時可以根據(jù)市場價格重新計(jì)算房租，但對于年齡較大的人來說，房屋出租會不太好管理。另外，對于愿意在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)終老的老人，也可以將名下房產(chǎn)出售，獲取養(yǎng)老資金，但會涉及賣房資金保值增值問題。
一、監(jiān)管項(xiàng)目的改革與創(chuàng)新
1.會計(jì)監(jiān)管內(nèi)容的創(chuàng)新
不管是在企業(yè)單位還是事業(yè)單位之中，監(jiān)管內(nèi)容主要為企業(yè)內(nèi)部對應(yīng)的會計(jì)制度以及業(yè)務(wù)處理環(huán)節(jié)。在這之中，監(jiān)管人員應(yīng)該對較易制造造假操作的環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格、全程的監(jiān)控，如果條件允許也可以接入獨(dú)立公正的第三方，以此來幫助企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)業(yè)務(wù)與制度實(shí)施符合規(guī)定原則。同時，監(jiān)管人員還應(yīng)該準(zhǔn)確的劃定企業(yè)內(nèi)各部門之間的全責(zé)界限，并且設(shè)立明確的獎懲條令，使部門工作人員了解到會計(jì)信息或者財(cái)務(wù)活動的重要性從而主動規(guī)范自己。同時，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立起高效低本的運(yùn)行體系，通過轉(zhuǎn)變企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)會計(jì)方面的管理理念，減少企業(yè)事務(wù)運(yùn)行成本，排除企業(yè)中不必要的財(cái)務(wù)支出，提高會計(jì)財(cái)務(wù)部門的工作透明度。
2.著重會計(jì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)管
企業(yè)運(yùn)行涉及的內(nèi)容極為復(fù)雜，尤其是部分大型企業(yè)，而監(jiān)管人員在對企業(yè)進(jìn)行會計(jì)財(cái)務(wù)監(jiān)管時，往往無法面面俱到，包攬所有監(jiān)管事項(xiàng)，因此擇其重點(diǎn)才是關(guān)鍵。目前國內(nèi)各大企業(yè)共同重點(diǎn)監(jiān)管的環(huán)節(jié)基本都在會計(jì)信息方面，主要是會計(jì)報表的審查監(jiān)管等。在這方面，企業(yè)首先應(yīng)該努力提高自身會計(jì)人員的專業(yè)能力及個人素質(zhì)，并設(shè)立嚴(yán)格的會計(jì)人員考核認(rèn)證檢驗(yàn)，確保從自身方面提高內(nèi)部會計(jì)信息質(zhì)量。另外，企業(yè)還應(yīng)該對會計(jì)報表等關(guān)系到企業(yè)運(yùn)營的重要信息進(jìn)行重點(diǎn)審查，避免在運(yùn)營的關(guān)鍵點(diǎn)中出現(xiàn)問題，從而給企業(yè)帶來嚴(yán)重?fù)p失。
3.會計(jì)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)新
(1)目前國內(nèi)企業(yè)中會計(jì)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀會計(jì)監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)是決定企業(yè)會計(jì)財(cái)務(wù)監(jiān)管效果是否明顯的關(guān)鍵因素，我國針對會計(jì)監(jiān)管工作制定了很多相關(guān)法律法規(guī)，通過這些法律法規(guī)，監(jiān)管人員能夠在進(jìn)行會計(jì)財(cái)務(wù)事務(wù)監(jiān)管是做出清楚明確的處理判斷，但由于目前我國經(jīng)濟(jì)體系發(fā)展不成熟，會計(jì)監(jiān)管方面的法律法規(guī)依舊存在些許問題，例如某些會計(jì)監(jiān)管法則雖然理論清晰明了，但缺少定量要求，在實(shí)際的運(yùn)用中缺乏數(shù)據(jù)判斷，實(shí)行起來較難，又或者某些法律自身定義就較為籠統(tǒng)，法律涉及的細(xì)節(jié)不夠具體，這就導(dǎo)致在小規(guī)模會計(jì)監(jiān)管工作中，此類法律無法提供準(zhǔn)確的依據(jù)。目前政府應(yīng)該盡快制定出會計(jì)方面的民事責(zé)任賠償法，并切實(shí)實(shí)施起來，從而通過非刑事手段來更好地解決企業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)的會計(jì)財(cái)務(wù)糾紛。
(2)企業(yè)會計(jì)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)改變的著手方向目前我國在會計(jì)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)方面出臺的可依據(jù)法律主要為刑事、行政追究方面的，而涉及投資受害方的保護(hù)性質(zhì)的法律卻非常少，這就導(dǎo)致了在發(fā)生會計(jì)財(cái)務(wù)糾紛時，受害方無法享有合理的法律保護(hù)，得不到后續(xù)賠償，這對投資人來說非常不利。另外，由于目前國內(nèi)會計(jì)財(cái)務(wù)方面的管理主要依靠會計(jì)人員的個人素質(zhì)，會計(jì)人員制造假數(shù)據(jù)較為輕松，這就導(dǎo)致了許多會計(jì)人員在僥幸心理的促使下觸犯法律，嘗試制造假報表數(shù)據(jù)。要想避免此類事件發(fā)生，國家應(yīng)該盡快針對會計(jì)人員制定相關(guān)的管理與懲處法規(guī)，通過加大懲罰力度來抑制造假事件的發(fā)生。同時，政府還應(yīng)該針對違法會計(jì)人員所在的會計(jì)機(jī)構(gòu)組織制定一系列的處罰賠償法律，并允許受害投資方對該機(jī)構(gòu)組織提出訴訟與賠償要求，這樣可以間接加強(qiáng)企業(yè)在會計(jì)管理方面的工作嚴(yán)格度，從而從根本上杜絕會計(jì)造假事件的發(fā)生。
二、結(jié)語
企業(yè)運(yùn)營在我國近幾十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常關(guān)鍵，是各大地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。在2000年以后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸提速，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境也逐漸接近發(fā)達(dá)國家。會計(jì)監(jiān)管作為控制企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要手段，其重要性不需言表，隨著國家對企業(yè)會計(jì)監(jiān)管體制的逐漸重視，國內(nèi)大部分地區(qū)企業(yè)發(fā)展都以步入正軌，但依然存在一小部分企業(yè)會計(jì)財(cái)務(wù)處理失準(zhǔn)，會計(jì)信息造假嚴(yán)重的情況。因此，只有國內(nèi)會計(jì)人員及監(jiān)管監(jiān)管人員從自身做起，以嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度對待每一項(xiàng)會計(jì)事務(wù)，才能從根本上逐漸解決會計(jì)監(jiān)管體制問題，使企業(yè)能在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中發(fā)展。
作者：李津 單位：唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處
委托人（甲方）：___________________
居間人（乙方）：___________________
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，委托人與居間人在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃居間的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：
第一條 委托事項(xiàng)
甲方委托乙方在委托期限內(nèi)為其居間尋找符合以下條件的房屋（必備條件請?jiān)诜礁駜?nèi)劃鉤，參考條件請劃圈，未選條件請劃斜線），并協(xié)助促成其與出租人簽訂房屋租賃協(xié)議：________________坐落：____；樓房為___室___廳___衛(wèi)；平房為 ___間；無裝修；一般裝修；精裝修；防盜門；有線電視接口；空調(diào)；天然氣；煤氣；集中供暖；土暖氣；熱水器；電話；電視機(jī) ；電冰箱；洗衣機(jī)；上下水；家具_(dá)___________；樓層：___；結(jié)構(gòu)：____；朝向：____；建筑面積：_____平方米；月租金標(biāo)準(zhǔn)：____元；租期：____；房屋用途：_____；房屋權(quán)屬：________________其他條件： _______________乙方還應(yīng)提供以下服務(wù)：___________。
第二條 委托期限
自________年_________月________日至________年________月_________日。
超過以上期限仍需要居間服務(wù)的，雙方另行簽訂居間協(xié)議或以書面形式將本協(xié)議委托期限延長。
第三條 現(xiàn)場看房
乙方應(yīng)陪同甲方到房屋現(xiàn)場看房。
乙方應(yīng)當(dāng)制做看房的書面記錄，列明房屋的具體地址、看房時間及其他事項(xiàng)。看房記錄需經(jīng)甲方簽字確認(rèn)，由雙方各執(zhí)一份。
乙方為甲方尋找的房屋不滿足甲方提出的必備條件或者甲方不滿足出租人提出的特別條件要求的，甲方有權(quán)拒絕簽字并拒絕支付看房費(fèi)。
第四條 甲方義務(wù)
（一）應(yīng)出示身份證_______等真實(shí)的身份資格證明；
（二）應(yīng)對乙方的居間活動提供必要的協(xié)助與配合；
（三）應(yīng)對乙方提供的房屋資料保守秘密；
（四）不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后____日內(nèi)與乙方介紹的出租人進(jìn)行私下交易。
第五條 乙方義務(wù)
（一）應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書等合法的經(jīng)營資格證明；
（二）應(yīng)盡力完成甲方的委托事項(xiàng)，按照本協(xié)議第一條甲方提出的條件為甲方尋找房屋，將處理情況及時向甲方如實(shí)匯報，為甲方看房和與出租人簽訂房屋租賃協(xié)議提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)，并促成甲方與出租人的房屋租賃協(xié)議成立；
（三）應(yīng)保證為甲方提供的房屋資料已經(jīng)事先核實(shí)，并且甲方滿足出租人提出的特別條件要求；
（四）不得提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)或與他人惡意串通，損害甲方利益；
（五）對甲方的經(jīng)濟(jì)情況、個人信息、商業(yè)秘密等保守秘密；
（六）應(yīng)保證為甲方介紹的出租人具有房屋所有權(quán)證書或?qū)Τ鲎夥课菀婪ㄏ碛谐鲎鈾?quán)利的其他證明及身份證、營業(yè)執(zhí)照等身份資格證明；保證出租房屋產(chǎn)權(quán)明晰，不存在所有權(quán)糾紛或者其他權(quán)利糾紛；
（七）收取看房費(fèi)、傭金、居間活動費(fèi)用的，應(yīng)向甲方開具合法、規(guī)范的收費(fèi)票據(jù)；
（八）本協(xié)議簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的預(yù)收費(fèi)用。
關(guān)鍵詞：登記錯誤；行政行為；民事侵權(quán)責(zé)任；國家賠償責(zé)任
一、引言
不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門簿冊上。[1]不動產(chǎn)登記制度，是我國物權(quán)法領(lǐng)域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎(chǔ)，起著維護(hù)交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國都把完善不動產(chǎn)登記制度作為加強(qiáng)不動產(chǎn)管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動產(chǎn)，其權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題。房屋權(quán)屬登記是房屋他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生和變動的前提，關(guān)系到公民切身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。特別是登記錯誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強(qiáng)對房屋權(quán)屬登記錯誤的法律救濟(jì)提升到保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的高度。現(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟(jì)途徑，作為保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補(bǔ)償受害人損失的效果，因此本文專門論述之。
二、房屋權(quán)屬登記錯誤的法律分析
房屋權(quán)屬登記，是國家加強(qiáng)不動產(chǎn)管理，維護(hù)交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責(zé)任，顯而易見必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系，確定相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，那么希冀相關(guān)主體承擔(dān)登記錯誤的賠償責(zé)任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物，故學(xué)界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯誤賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)，所以有必要明確房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)。
（一）房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)
就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言，大體有三種學(xué)說。第一，公法行為說。該說認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)而實(shí)施的行政行為。”[2]不動產(chǎn)登記是一種行政行為，理由之一，不動產(chǎn)登記行為是一項(xiàng)必須由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二，不動產(chǎn)登記行為是國家行政權(quán)力的一部分，體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿委托而是來源于國家行政權(quán)，申請人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請登記，否則其不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)；理由之三，不動產(chǎn)登記行為是對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告，是根據(jù)客觀事實(shí)和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。[3]第二，證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。[4]第三，私法行為說。該說認(rèn)為登記行為中，真正由當(dāng)事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。登記效力之發(fā)生脫離申請人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，登記并不能賦予任何人權(quán)利。登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯誤之賠償責(zé)任。[5]
上述觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權(quán)屬登記行為，應(yīng)當(dāng)是一種行政行為，具體地說，是行政確認(rèn)。所謂行政確認(rèn)，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據(jù)我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定：本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時，我國物權(quán)法也規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機(jī)構(gòu)的行政性質(zhì)。由此可見，房屋權(quán)屬登記，是房屋登記主管部門依照相關(guān)權(quán)利主體的申請，運(yùn)用職權(quán)對相對人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認(rèn)，是典型的行政確認(rèn)行為，體現(xiàn)了是國家運(yùn)用公權(quán)力對市民社會的干預(yù)和管理，以保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)社會的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機(jī)關(guān)基于行政職責(zé)而作出的具有行政法效果的強(qiáng)制性的單方服務(wù)行為。所以說，把房屋權(quán)屬登記行為認(rèn)定為行政行為更為妥當(dāng)一些。
（二）房屋權(quán)屬登記錯誤的原因
不動產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法，其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力，即不動產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產(chǎn)登記會產(chǎn)生錯誤。不動產(chǎn)登記錯誤是指在不動產(chǎn)登記中，登記簿記載的物權(quán)與實(shí)際權(quán)利不相符合的事實(shí)狀態(tài)，主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權(quán)屬登記亦同。在房屋權(quán)屬登記過程中，登記機(jī)構(gòu)會對當(dāng)事人提供的申請材料進(jìn)行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行格式要求方面的審查，而不對材料的真實(shí)性進(jìn)行辨別；二為實(shí)質(zhì)審查，即不僅要審查當(dāng)事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實(shí)性進(jìn)行鑒別。現(xiàn)行物權(quán)法在第十二條對登記機(jī)構(gòu)的審查形式作出了規(guī)定，指出登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對當(dāng)事人提供的材料時候符合要求進(jìn)行審查，必要時候可以實(shí)地查看。可以看出當(dāng)前我國登記機(jī)構(gòu)的審查形式為形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實(shí)質(zhì)審查優(yōu)劣基礎(chǔ)上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯誤的發(fā)生。由于當(dāng)事人的原因或者登記機(jī)構(gòu)的原因，都可能發(fā)生登記錯誤的情況。
物權(quán)法第二十一條對登記錯誤發(fā)生的原因進(jìn)行了概括，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發(fā)生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因?yàn)楫?dāng)事人的原因還是因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產(chǎn)生損害賠償責(zé)任承擔(dān)的問題。因當(dāng)事人原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)適用民事訴訟程序；因登記機(jī)構(gòu)原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，應(yīng)啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，非連帶責(zé)任或按份責(zé)任，此時也應(yīng)適用行政訴訟程序，只是登記機(jī)構(gòu)先行賠償之后可以向造成錯誤的申請人進(jìn)行追償。
三、房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責(zé)任
因當(dāng)事人原因、登記機(jī)構(gòu)原因或者共同的原因造成房屋權(quán)屬登記錯誤，使得登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致，這不僅使實(shí)際權(quán)利人喪失房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利，同時靜態(tài)的交易安全和動態(tài)的交易安全都無法得到保證，由此造成他人財(cái)產(chǎn)等權(quán)益的損害。賠償制度不僅能及時補(bǔ)償受害人的損失，也可以警醒相關(guān)主體減少登記錯誤的發(fā)生，不失為房屋權(quán)屬登記錯誤的有效的法律救濟(jì)途徑。仔細(xì)分析房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)和房屋權(quán)屬登記錯誤發(fā)生的原因，我們會發(fā)現(xiàn)因房屋權(quán)屬登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任主要有如下責(zé)任形態(tài)：
（一）民事侵權(quán)責(zé)任
前已所述，我國登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時采取形式審查加實(shí)質(zhì)審查的模式，盡管登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行了必要的審查義務(wù)，但是由于登記申請人提供虛假材料，采取欺騙等手段還是會發(fā)生登記錯誤的情形。由于國家賠償法實(shí)行違法賠償?shù)脑瓌t，只有在行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政行為違反法律法規(guī)，給他人造成損害的，才承擔(dān)賠償責(zé)任。在登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行必要義務(wù)，沒有違反法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯誤，登記機(jī)構(gòu)自然就不承擔(dān)賠償義務(wù)。可是受害人的權(quán)益又必須得到救濟(jì)。根據(jù)民法通則第一百零六條之規(guī)定，公民由于過錯侵害他人財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，登記申請人采用虛假、欺騙等手段造成登記錯誤，實(shí)質(zhì)上是通過登記錯誤的方式侵害了他人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以把該行為視為一種民事侵權(quán)行為，據(jù)此要求申請人承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。比如登記申請人通過偽造文書，將他人房屋登記在自己名下，管理不善造成房屋滅失，即屬典型的侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。
一般而言，追究錯誤登記申請人的民事侵權(quán)賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)具備以下四個要件。第一，登記申請人通過虛假、欺騙等手段實(shí)施了登記申請行為。即登記申請人通過該虛假登記行為，造成了登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符。第二，登記申請人主觀上具有過錯。登記申請人必須具有主觀惡意，明知或者應(yīng)當(dāng)知道該行為會造成他人財(cái)產(chǎn)損害。如果申請人善意無過失，不知該行為會侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)而為之，不承擔(dān)賠償責(zé)任。比如抵押權(quán)人拿著被抵押人提供的文書去登記機(jī)構(gòu)辦理登記，結(jié)果證明被抵押人提供的文書是虛假的，但抵押權(quán)人并不知情，那么該抵押權(quán)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。第三，登記申請人的錯誤登記造成了一定的損害后果。即由于登記申請人的錯誤登記造成了他人的財(cái)產(chǎn)損失，如果并沒有產(chǎn)生損害后果，那么申請人也不承擔(dān)賠償責(zé)任。第四，錯誤登記行為與損害后果之間具有因果聯(lián)系，即實(shí)際權(quán)利人的損失是由于申請人的錯誤登記行為而引起的。綜上可以看出，通過錯誤登記侵害他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛，適用民事訴訟程序便可達(dá)到對受害人的救濟(jì)。
（二）國家賠償責(zé)任
登記機(jī)構(gòu)的工作人員怠于履行必要的審查義務(wù)，其行為具有不法性，該不法行為造成登記錯誤并致他人損害的，屬于侵權(quán)行為，登記機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。我國物權(quán)法第二十一條第二款也明確規(guī)定因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是對于該賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任還是國家賠償責(zé)任，立法沒有明晰，學(xué)界也有不同的看法。諸如李明發(fā)教授便認(rèn)為我國目前不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖為行政機(jī)構(gòu)，但不動產(chǎn)登記行為本質(zhì)上是民事行為，而非行政行為。因不動產(chǎn)登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，而非國家賠償責(zé)任。因不動產(chǎn)登記錯誤要求賠償而啟動的訴訟程序應(yīng)是民事訴訟，而非行政訴訟。[8]而肖厚國教授則認(rèn)為，因登記官吏的不當(dāng)行為(錯誤地登記或涂銷登記)而使有關(guān)權(quán)利人遭受損失的，受害人可以提起行政訴訟，要求予以國家賠償。登記官吏對當(dāng)事人的登記申請進(jìn)行審查，登記乃屬行使國家公權(quán)力的行為，此種公權(quán)力的賦予和行使是為了對不動產(chǎn)法律關(guān)系的形成、變更、消滅進(jìn)行干預(yù)，旨在明晰不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀況，避免犧牲真正權(quán)利人的利益，故而登記應(yīng)符合這一目標(biāo)。假使登記因登記官吏的錯誤而未真正明晰不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，使權(quán)利人遭受損失的，有權(quán)提出行政訴訟，獲得國家賠償。[9]
盡管房屋權(quán)屬登記，調(diào)整的是市民社會平等民事主體之間財(cái)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，登記錯誤賠償責(zé)任，彌補(bǔ)的是公民受損的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，但并不能據(jù)此就認(rèn)為房屋權(quán)屬登記即為民事行為，由此產(chǎn)生的賠償責(zé)任即為民事賠償責(zé)任。我國物權(quán)法已經(jīng)明確區(qū)分了因登記申請人的原因和因登記機(jī)構(gòu)的原因造成的登記錯誤所產(chǎn)生的賠償責(zé)任，前者是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛，所以是民事侵權(quán)賠償責(zé)任，后者是因登記機(jī)構(gòu)違法實(shí)施行政行為而產(chǎn)生賠償責(zé)任，是典型的行政侵權(quán)賠償責(zé)任。前也已經(jīng)論及，房屋權(quán)屬登記行為是一種行政確認(rèn)，所以因登記機(jī)構(gòu)的不當(dāng)行為而使權(quán)利人遭受損失的，屬于國家賠償責(zé)任，適用行政訴訟程序。由于國家賠償法第28條第七項(xiàng)明確規(guī)定只對受害人的直接損失進(jìn)行賠償，據(jù)此便有學(xué)者認(rèn)為把登記機(jī)構(gòu)登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任認(rèn)定為國家賠償責(zé)任不利于充分保護(hù)受害人的權(quán)益。而且國外也有用民事訴訟來處理國家賠償問題的，如日本，建議用民事訴訟來處理登記機(jī)構(gòu)的賠償問題。[10]其實(shí)保護(hù)受害人的權(quán)益，不能扭曲現(xiàn)有的法律框架。在現(xiàn)有的法律制度下，把登記機(jī)關(guān)登記錯誤的賠償責(zé)任認(rèn)定為國家賠償責(zé)任，是符合現(xiàn)行法律制度邏輯的，因不法行政行為導(dǎo)致公民財(cái)產(chǎn)損害產(chǎn)生國家賠償責(zé)任。至于賠償直接損失無法充分保護(hù)受害人的利益，國家賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)難度比較大，那么是完善國家賠償法的問題，二者不能混為一談。所以說，把房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責(zé)任認(rèn)定為國家賠償責(zé)任更為妥當(dāng)一些。
（三）二者競合的處理
當(dāng)?shù)怯浬暾埲撕偷怯洐C(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成登記錯誤，共同造成他人損失而產(chǎn)生的賠償責(zé)任，該如何處理？學(xué)界一直有不同的看法。第一種觀點(diǎn)：連帶責(zé)任說。該觀點(diǎn)認(rèn)為受害人提出賠償請求時，由登記機(jī)構(gòu)與登記當(dāng)事人共同向受害人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)與登記當(dāng)事人按過錯大小各自承擔(dān)責(zé)任。第二種觀點(diǎn)：按份責(zé)任說。該觀點(diǎn)認(rèn)為法院根據(jù)案件的具體情況，依據(jù)自由裁量權(quán)確定登記機(jī)構(gòu)、登記當(dāng)事人各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任份額，判令其賠償相應(yīng)的損失，這是目前司法實(shí)踐中較為通行的一種做法。最高法院(2001)法釋第23號規(guī)定：“在確定賠償?shù)臄?shù)額中，應(yīng)當(dāng)考慮行政行為在損害發(fā)生過程和結(jié)果中所起的作用等因素”，這就要求法院在處理案件時，應(yīng)充分考慮登記機(jī)構(gòu)在損害后果發(fā)生過程中所起作用的大小，來確定其所應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。如果不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員基于一般過失對材料審查不嚴(yán)而導(dǎo)致登記錯誤，則承擔(dān)次要賠償責(zé)任；如果不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有重大過失或故意，則應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。第三種觀點(diǎn)：補(bǔ)充賠償責(zé)任說。該觀點(diǎn)認(rèn)為受害人優(yōu)先通過其它途徑獲得賠償，在無法獲得賠償時，方可提起行政賠償之訴，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。即受害人原則上應(yīng)先對民事侵權(quán)人提起民事訴訟方式來尋求救濟(jì)，當(dāng)該程序不能滿足當(dāng)事人的救濟(jì)要求時或賠償不能得到履行時，受害人才可以提起行政賠償訴訟。[11]
以上觀點(diǎn)都存有一定的合理性，但仔細(xì)分析會發(fā)現(xiàn)個中邏輯漏洞。因登記申請人原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任，因登記機(jī)構(gòu)原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，這是兩種性質(zhì)迥異的責(zé)任，把它們放在一起說成連帶責(zé)任或者按份責(zé)任都是有悖于連帶責(zé)任和按份責(zé)任的原理的。所以說，第一種觀點(diǎn)都第二種觀點(diǎn)都忽視了這兩種責(zé)任的性質(zhì)差異，缺乏相應(yīng)理論的支撐，在實(shí)踐中是行不通的。第三種觀點(diǎn)盡管主張民事優(yōu)先，不足部分可以通過行政賠償獲得救濟(jì)，但是與現(xiàn)行法律制度不相容。我國物權(quán)法第二十一條第二款明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)履行先行賠償?shù)牧x務(wù)，登記機(jī)構(gòu)賠償以后，可以向造成登記錯誤的人追償。由此可以看出我國法律規(guī)定的是行政賠償優(yōu)先制度。因登記申請人和登記機(jī)構(gòu)共同的原因造成登記錯誤致他人損害的，由登記機(jī)關(guān)先行賠付，而后再向造成登記錯誤的人追償。即當(dāng)民事侵權(quán)責(zé)任和國家賠償責(zé)任發(fā)生競合時，應(yīng)通過國家賠償責(zé)任來實(shí)現(xiàn)對受害人的救濟(jì)，此時當(dāng)然啟動行政訴訟程序。過后，登記機(jī)構(gòu)向造成登記錯誤的人進(jìn)行追償，則是后話。
四、結(jié)語
由于我國現(xiàn)行國家賠償法實(shí)行違法賠償?shù)臍w責(zé)原則，[12]即只有在行政機(jī)構(gòu)實(shí)施行政行為時違反相關(guān)法律法規(guī)，給他人造成損害的，行政機(jī)關(guān)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償義務(wù)。因此在登記機(jī)構(gòu)履行了必要的審查義務(wù)后，在沒有違反相關(guān)法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯誤，此時登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任。但是畢竟登記錯誤給他人造成了損害，物權(quán)法也明確了受害人應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的救濟(jì)。為了保證物權(quán)法和國家賠償法的協(xié)調(diào)，此時我們就應(yīng)當(dāng)運(yùn)用體系解釋的法學(xué)解釋方法，在民法通則、物權(quán)法和國家賠償法的框架下，為受害人尋求相應(yīng)的法律救濟(jì)途徑。從物權(quán)法第二十一條第一款之規(guī)定可以看出，登記申請人提供虛假材料造成登記機(jī)關(guān)登記錯誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。民法通則第一百零六條第二款之規(guī)定也要求公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人的財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。這就為我們把登記申請人通過虛假手段騙取登記侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)益視為一種民事侵權(quán)行為提供了理論支撐和法條依據(jù)，所以說，在登記機(jī)關(guān)沒有違法的情形下，由于登記申請人弄虛作假造成錯誤登記給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事侵權(quán)賠償責(zé)任，以此來救濟(jì)受害人受損的法益。由于登記機(jī)構(gòu)沒有履行必要的審查義務(wù)造成登記錯誤，顯然是沒有履行法定職責(zé)所致，該行政行為具有違法性，給他人造成損害的，理應(yīng)承擔(dān)國家賠償責(zé)任。當(dāng)由于登記申請人和登記機(jī)構(gòu)惡意串通造成登記錯誤給他人造成損害的，屬于國家賠償責(zé)任和民事侵權(quán)責(zé)任并存，考慮到兩種責(zé)任性質(zhì)的差異，所以這并不是連帶責(zé)任或者按份責(zé)任。物權(quán)法在第二十一條第二款規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)先行賠付的義務(wù)，而后可以向造成錯誤登記的人進(jìn)行追償。所以把此種責(zé)任視為國家賠償責(zé)任更為妥當(dāng)一些，有利于受害人及時得到救濟(jì)。
參考資料：
[1] 梁慧星主編：《中國物權(quán)法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199頁。
[2] 崔建遠(yuǎn)：《中國房地產(chǎn)法研究》，中國法制出版社1995年版，第238頁。
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[8] 李明發(fā)：“論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)——以房產(chǎn)登記為中心”，《法律科學(xué)（西北政法學(xué)院學(xué)報）》2005年第6期。
[9] 肖厚國：《物權(quán)變動研究》，法律出版社2002年版，第220頁。
[10] 常鵬翱：“也論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)”，《法律科學(xué)（西北政法學(xué)院學(xué)報）》2006年第5期。
Q1：王律師，你好！
我在2011年4月，通過中介承租上海市東體育會路的某處房屋（以下簡稱“系爭房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），當(dāng)時張女士出具其身份證稱其是該系爭房屋產(chǎn)權(quán)人的母親，因產(chǎn)權(quán)人在美國，故由其系爭房屋的相關(guān)出租事宜。簽約當(dāng)天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費(fèi)人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據(jù)租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應(yīng)保證所出租房屋權(quán)屬清楚，無共同人意見，無使用之糾紛。”
為此本人要求張女士出具產(chǎn)權(quán)人同意其出租房屋的委托書，張女士未出具。次日，本人為系爭房屋物業(yè)管理費(fèi)的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書，張女士僅出具了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，且該產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件上的權(quán)利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書，本人將拒絕繼續(xù)履行租賃合同。但張女士始終沒有向本人出示權(quán)利人同意其處理有關(guān)系爭房屋出租事宜的授權(quán)委托書。
不久張女士將系爭房屋出租給了第三人，本人也沒有繼續(xù)支付房屋租金。我現(xiàn)在想咨詢一下王律師，張女士在無法提供系爭房屋權(quán)利人授權(quán)證明的情況下對外出租房產(chǎn)，本人是否可以認(rèn)為張女士欺詐并向法院要求確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同無效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費(fèi)？
求助人：王女士
A：王女士，你好！
首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)由擁有該財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的人進(jìn)行處分。這種處分權(quán)可以是因獲得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)而自然獲得的，也可以是由權(quán)利人授權(quán)給予第三人的。張女士并非系爭房產(chǎn)的權(quán)利人，其處分權(quán)只能通過合法有效的授權(quán)獲得，我們常常將其稱之行為。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任。
按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，分為三種形式：
（一）法定。基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的為法定。
（二）指定。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產(chǎn)生的為指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而產(chǎn)生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關(guān)系性質(zhì)的民事活動外，一般民事活動都可以實(shí)行委托。
就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權(quán)應(yīng)當(dāng)是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應(yīng)當(dāng)出示授權(quán)委托書。因此，為了避免張女士無權(quán)所產(chǎn)生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權(quán)利人同意她處理其房屋出租事宜的授權(quán)委托書的要求應(yīng)該是合理的，張女士應(yīng)當(dāng)出具。
那什么是無權(quán)呢？就是無權(quán)人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，因無權(quán)而簽訂的合同有以下三種情形：
（l）根本沒有權(quán)而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經(jīng)過被人的授權(quán)，就以被人的名義簽訂的合同。
（2）超越權(quán)而簽訂的合同。是指人與被人之間有關(guān)系存在，但是人超越了被人的授權(quán)范圍與他人簽訂了合同。
（3）關(guān)系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關(guān)系，但是由于期限屆滿、事務(wù)完成或者被人取消委托關(guān)系等原因，被人與人之間的關(guān)系已不復(fù)存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被人的追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。該條款規(guī)定行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對被人不發(fā)生效力。
王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權(quán)利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權(quán)利人的委托出租系爭房屋的話，她負(fù)有舉證的責(zé)任。若張女士無法提供證據(jù)證明她對系爭房屋擁有處分權(quán)的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實(shí)際權(quán)利人追認(rèn)前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無效狀態(tài)。
我國的法律法規(guī)將無權(quán)人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）無權(quán)人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權(quán)而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講，無權(quán)行為也具有某些的特性，如無權(quán)人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權(quán)也就意味著事后對合同的承認(rèn)；（3）無權(quán)合同經(jīng)過事后的追認(rèn)，可有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和保護(hù)合同相對人的利益。
我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據(jù)《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，使其陷于錯誤認(rèn)識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應(yīng)屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。
根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。
需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯(lián)系。所以，在實(shí)踐中不宜將無實(shí)際履行能力的人訂立合同的行為一概認(rèn)定為有欺詐行為，只有那些無實(shí)際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預(yù)付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權(quán)利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經(jīng)被出租的實(shí)際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認(rèn)為，本案更合理的定性應(yīng)為權(quán)須明晰的效力待定合同，而非欺詐。
而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實(shí)張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過錯。現(xiàn)王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應(yīng)將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權(quán)利人進(jìn)行審核并取得相關(guān)的委托授權(quán)材料，也存在過錯，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中介居間合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
當(dāng)前，無房屋處分權(quán)人假造房屋產(chǎn)權(quán)證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務(wù)必要確認(rèn)房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，了解房屋的產(chǎn)交信息，然后核對房屋產(chǎn)權(quán)證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復(fù)印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權(quán)屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。
（法律支持：北京大成律師事務(wù)所上海分所）
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
A：王女士，你好！
首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)由擁有該財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的人進(jìn)行處分。這種處分權(quán)可以是因獲得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)而自然獲得的，也可以是由權(quán)利人授權(quán)給予第三人的。張女士并非系爭房產(chǎn)的權(quán)利人，其處分權(quán)只能通過合法有效的授權(quán)獲得，我們常常將其稱之行為。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任。
按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，分為三種形式：
（一）法定。基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的為法定。
（二）指定。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產(chǎn)生的為指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而產(chǎn)生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關(guān)系性質(zhì)的民事活動外，一般民事活動都可以實(shí)行委托。
就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權(quán)應(yīng)當(dāng)是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應(yīng)當(dāng)出示授權(quán)委托書。因此，為了避免張女士無權(quán)所產(chǎn)生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權(quán)利人同意她處理其房屋出租事宜的授權(quán)委托書的要求應(yīng)該是合理的，張女士應(yīng)當(dāng)出具。
那什么是無權(quán)呢？就是無權(quán)人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，因無權(quán)而簽訂的合同有以下三種情形：
（l）根本沒有權(quán)而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經(jīng)過被人的授權(quán)，就以被人的名義簽訂的合同。
（2）超越權(quán)而簽訂的合同。是指人與被人之間有關(guān)系存在，但是人超越了被人的授權(quán)范圍與他人簽訂了合同。
（3）關(guān)系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關(guān)系，但是由于期限屆滿、事務(wù)完成或者被人取消委托關(guān)系等原因，被人與人之間的關(guān)系已不復(fù)存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被人的追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。該條款規(guī)定行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對被人不發(fā)生效力。
王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權(quán)利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權(quán)利人的委托出租系爭房屋的話，她負(fù)有舉證的責(zé)任。若張女士無法提供證據(jù)證明她對系爭房屋擁有處分權(quán)的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實(shí)際權(quán)利人追認(rèn)前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無效狀態(tài)。
我國的法律法規(guī)將無權(quán)人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）無權(quán)人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權(quán)而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講，無權(quán)行為也具有某些的特性，如無權(quán)人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權(quán)也就意味著事后對合同的承認(rèn)；（3）無權(quán)合同經(jīng)過事后的追認(rèn)，可有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和保護(hù)合同相對人的利益。
我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據(jù)《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，使其陷于錯誤認(rèn)識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應(yīng)屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。
根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。
需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯(lián)系。所以，在實(shí)踐中不宜將無實(shí)際履行能力的人訂立合同的行為一概認(rèn)定為有欺詐行為，只有那些無實(shí)際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預(yù)付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權(quán)利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經(jīng)被出租的實(shí)際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認(rèn)為，本案更合理的定性應(yīng)為權(quán)須明晰的效力待定合同，而非欺詐。
而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實(shí)張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過錯。現(xiàn)王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應(yīng)將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權(quán)利人進(jìn)行審核并取得相關(guān)的委托授權(quán)材料，也存在過錯，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中介居間合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
當(dāng)前，無房屋處分權(quán)人假造房屋產(chǎn)權(quán)證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務(wù)必要確認(rèn)房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，了解房屋的產(chǎn)交信息，然后核對房屋產(chǎn)權(quán)證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復(fù)印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權(quán)屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。
關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；障礙
中圖分類號：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）03-0056-02
隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現(xiàn)，養(yǎng)老問題越來越受到社會各界的高度關(guān)注。在現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應(yīng)對社會老齡化現(xiàn)象。住房反向抵押貸款作為發(fā)達(dá)國家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注，對此從理論和實(shí)踐角度進(jìn)行探討，無疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、住房反向抵押貸款及其社會效應(yīng)
住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的一定年齡的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，并從金融機(jī)構(gòu)獲得借款，金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋現(xiàn)值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)期利息，并按老人的預(yù)期壽命計(jì)算，將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現(xiàn)金的同時繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)就獲得抵押房的產(chǎn)權(quán)并將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，并享有房產(chǎn)升值的部分。
住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟最具代表性的當(dāng)屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養(yǎng)老途徑、彌補(bǔ)社會保障資金不足、改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況和提高老年人生活質(zhì)量和消費(fèi)水平、促進(jìn)社會整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會效用主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：
首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產(chǎn)組成理論研究表明，大部分老年人以養(yǎng)老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費(fèi)的資產(chǎn)，通過采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時，通過住房資產(chǎn)的釋放，可幫助老年人籌措長期護(hù)理費(fèi)用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會貧困率發(fā)生等方面有不可小視的社會功能。
其次，住房反向抵押貸款在增加金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)收入的同時，還可增加二手房上市量，對調(diào)節(jié)房價起積極作用。對貸款機(jī)構(gòu)而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風(fēng)險，但與其他貸款業(yè)務(wù)平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)具有較高的利潤率。作為一種新興金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)中間業(yè)務(wù)擴(kuò)大的表現(xiàn)，可成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這種類似于買房即積蓄的養(yǎng)老方式，除了拉動內(nèi)需，還會使房地產(chǎn)市場的買賣趨于投資化而非投機(jī)需求。
中國工業(yè)化進(jìn)程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實(shí)，未富先老開始成為經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展的重大障礙，加之社會保障體系不健全，養(yǎng)老問題的嚴(yán)峻性日益凸顯。從中國大多數(shù)老年人的生活現(xiàn)狀來看，僅依靠現(xiàn)行養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以應(yīng)對老齡化趨勢，解決老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象及其養(yǎng)老問題，住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。
二、中國實(shí)施住房反向抵押貸款面臨的障礙
近幾年，理論界對中國實(shí)施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關(guān)注的則是實(shí)際操作中所面臨種種障礙。
1.土地制度不明確，缺少國家政策支持。從反向抵押貸款的特征來看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產(chǎn)權(quán)（包括土地的所有權(quán)）。中國現(xiàn)行法律制度使所有住宅所有者從本質(zhì)上講都無法擁有絕對產(chǎn)權(quán)，即在擁有房屋所有權(quán)的同時無法擁有土地所有權(quán)，只擁有有限期限的土地使用權(quán)，即居住用地使用權(quán)限最高期限為七十年。據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)不復(fù)存在，住房反向抵押貸款難以有效實(shí)施。
2.市場風(fēng)險復(fù)雜且缺少規(guī)避工具。作為全新的混合性金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款的運(yùn)作風(fēng)險相當(dāng)復(fù)雜。包括：（1）房地產(chǎn)價格風(fēng)險，即住房在最后出售時，其總價格低于貸款本息總額，貸款機(jī)構(gòu)就可能面臨損失。（2）利率風(fēng)險，由于住房反向抵押貸款期限較長，信用關(guān)系存續(xù)期間，利率發(fā)生變化會加大貸款的機(jī)會成本，使抵押機(jī)構(gòu)的信貸資金遭受損失。（3）流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機(jī)構(gòu)資金陷入困境，甚至引起破產(chǎn)。
中國現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風(fēng)險分散機(jī)制，住房反向抵押貸款的風(fēng)險完全高度集中于提供商，不利于調(diào)動金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營該業(yè)務(wù)的主動性。反向抵押貸款發(fā)展最為成功的美國，也是在規(guī)避市場風(fēng)險的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后，才獲得長足發(fā)展的。
3.傳統(tǒng)觀念根深蒂固。“孝”為百善之先，贍養(yǎng)父母是子女應(yīng)盡的義務(wù)，國家將其明確列入法律條例。相應(yīng)的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念，導(dǎo)致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產(chǎn)。這種傳統(tǒng)的代際財(cái)富觀念使得老人盡管需要養(yǎng)老資金卻不愿意將房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，導(dǎo)致對新興金融產(chǎn)品的潛在需求無法發(fā)展為現(xiàn)實(shí)的有效需求。
4.經(jīng)營主體復(fù)雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經(jīng)營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業(yè)務(wù)，原因在于：（1）該業(yè)務(wù)要求銀行主動經(jīng)營房產(chǎn)，以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，主動買賣房產(chǎn)動力不大且不是其長項(xiàng)。（2）傳統(tǒng)房貸風(fēng)險會隨時間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報周期過長且市場波動大，銀行涉足此領(lǐng)域沒有內(nèi)在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產(chǎn)品的開發(fā)和推行上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但在中國禁止金融混業(yè)經(jīng)營的管理體制下，保險公司不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不可能具備金融信貸功能。社會保障機(jī)構(gòu)無論從業(yè)務(wù)到經(jīng)驗(yàn)，雖具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，仍不具有貸款發(fā)放、房屋評估與銷售等業(yè)務(wù)職能。
三、中國現(xiàn)存住房反向抵押貸款模式及其發(fā)展
中國住房反向抵押貸款的變異形式及實(shí)施模式有：
1.南京模式（養(yǎng)老院養(yǎng)老）。凡擁有南京市產(chǎn)權(quán)房60平方米以上，年滿60歲以上孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)將在被養(yǎng)老人逝世之后歸養(yǎng)老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時兩年實(shí)踐已經(jīng)夭折。
2.上海模式（以房自助養(yǎng)老）。實(shí)施機(jī)構(gòu)是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，再進(jìn)行反租，租期雙方約定，租金與市場價等同。老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費(fèi)用歸公積金中心交付。此模式利用房價與租金的差價將老人資產(chǎn)盤活，但要求以產(chǎn)權(quán)先過戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。
3.北京模式（養(yǎng)老房屋銀行）。這是由北京市某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”，用租金供自己住養(yǎng)老院。此屬商業(yè)運(yùn)作多方得利，但存在諸多問題，如能否保證養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量、老人房屋被租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。
上述模式可看做中國實(shí)施反向抵押貸款在實(shí)踐中的雛形及發(fā)展中的探索。由于實(shí)踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機(jī)制缺陷。同時，理論探討多于實(shí)際操作，在缺乏相應(yīng)政策法規(guī)和觀念引導(dǎo)以及社會大環(huán)境的影響下，反向住房抵押貸款應(yīng)有的社會效應(yīng)還難以發(fā)揮、或發(fā)揮的作用微乎其微。
四、結(jié)論和對策建議
盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會保障體系，多渠道籌集養(yǎng)老資金，盤活二手房市場以及拉動內(nèi)需等有著積極的意義，但目前的市場供給和需求都很有限，短期內(nèi)開展和實(shí)施以現(xiàn)有制度和政策環(huán)境來看，可行性值得懷疑。但從長遠(yuǎn)來看，其市場潛力巨大，前景廣闊。為此，應(yīng)積極創(chuàng)造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。
首先，發(fā)揮政府的主導(dǎo)力量，通過建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)為住房反向抵押貸款的實(shí)施創(chuàng)造條件。比如，調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，吸引保險資金和保險機(jī)構(gòu)進(jìn)入；通過開征遺產(chǎn)稅改變中國老年人養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，增強(qiáng)住房反向抵押貸款的吸引力；通過稅收減免、財(cái)政貼息、費(fèi)用稅前列支等各種政策支持，增加經(jīng)濟(jì)收入較低老年人參與的積極性等。縱觀發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)不難看出，在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時期，政府的主導(dǎo)力量不容忽視。
其次，加強(qiáng)對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度，引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的個人消費(fèi)方式和理財(cái)方式。相信隨著時代的進(jìn)步和老齡化危機(jī)的到來，傳統(tǒng)的倫理觀念會逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當(dāng)然需要在一些比較開放的大城市開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過示范效應(yīng)吸引更多的老年人前來參加。
最后，著眼長遠(yuǎn)，從戰(zhàn)略高度認(rèn)識住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會養(yǎng)老保障體系，通過健全對借款人的利益保障機(jī)制、明確界定經(jīng)營主體以及壽險業(yè)務(wù)的示范作用逐步過渡，同時，為使金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)有效流動，減弱其流動性風(fēng)險，可對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)債券化運(yùn)作，使金融機(jī)構(gòu)獲得資金支持。
總之，住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊，目前需要的是政策環(huán)境的創(chuàng)造和對人們觀念的引導(dǎo)。
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