時間：2023-08-25 17:10:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇投資決策風(fēng)險分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
水電項目作為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性因素，其建設(shè)周期較長，前期投資大，受自然災(zāi)害等不確定因素的影響大，同時對自然生態(tài)系統(tǒng)有著一定程度的影響，所以導(dǎo)致水電項目的發(fā)展面臨著各種難題，投資管理面臨發(fā)展困境。由此可見，加強對水電項目的投資管理工作迫在眉睫。
【關(guān)鍵詞】
水電項目；投資；風(fēng)險；防范；控制
0 引言
水電工程項目投資面臨著極高的安全風(fēng)險，它融資渠道多，所需的投資金額較多，而且由于其建設(shè)工程的龐大，所需的建筑材料較多，耗費資源量大，所以投資安全隱患也隨處可見，任何環(huán)節(jié)處理不當(dāng)都會影響投資建設(shè)。
1 水電項目投資主要風(fēng)險
水電項目投資面臨著名目繁多的風(fēng)險種類，投資決策者需要擦亮雙眼，將關(guān)注和分析的焦點轉(zhuǎn)移到風(fēng)險的影響上，由此需要考慮的風(fēng)險種類還有設(shè)計風(fēng)險、移民風(fēng)險、管理風(fēng)險、地質(zhì)風(fēng)險、金融風(fēng)險等五種類型。
1.1 移民風(fēng)險
水電項目面臨的第一大難題就是移民問題。水電項目的建設(shè)涵蓋周邊數(shù)十公里甚至幾百公里，工程占地面積廣，涉及的搬遷人口多，需要賠付的搬遷對象情況不一，建設(shè)周期長，國家也沒有明確、長久的移民政策，所以移民投資的金額在水電項目建設(shè)投資中占據(jù)了相當(dāng)一部分比例。即便這樣，移民投資仍是一個亟待解決的難題，由于各種不確定因素的影響，移民投資超預(yù)算的情況仍時有發(fā)生。由此可見，解決移民投資風(fēng)險是水電投資者需要考慮的關(guān)鍵問題。
1.2 地質(zhì)風(fēng)險
影響水電項目工程投資風(fēng)險的另一個重要因素是地質(zhì)風(fēng)險。水電項目在建設(shè)前期有一定的審批流程，項目開發(fā)者要全面、仔細(xì)地對工程地質(zhì)進行勘察，詳細(xì)了解工程建設(shè)區(qū)域的地質(zhì)面貌，以使工程設(shè)計和開發(fā)符合自然規(guī)律和科學(xué)原理。但是由于自然環(huán)境因素的多變性，所以導(dǎo)致實際施工過程中的地質(zhì)狀況與勘察情況有所不同，這就要求施工方重新設(shè)計施工方案，這在無形中就增加了項目投資，拉長了建設(shè)周期。上述情況主要受兩方面因素的影響：一是市場經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致人們對經(jīng)濟利益的狂熱追求，二是科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平有限。
1.3 金融風(fēng)險
水電項目建設(shè)初期需要的投資金額極大。投資業(yè)主必須嚴(yán)格遵守《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資金比例的通知》的規(guī)定準(zhǔn)備足夠配套資金，另外還必須從金融機構(gòu)融集到大部分工程建設(shè)款項。國家對經(jīng)濟實行宏觀管理政策，實行相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢斦撸纱嗽黾恿藰I(yè)主融資的難度，水電項目面臨嚴(yán)重的困境，業(yè)主無法提供電站運轉(zhuǎn)的后續(xù)資金，更無力償還巨額的債務(wù)壓力，所以導(dǎo)致電站運轉(zhuǎn)困難或者業(yè)主破產(chǎn)。
1.4 設(shè)計風(fēng)險
設(shè)計是水電項目能否成功的關(guān)鍵因素。水電項目涵蓋面廣，涉及施工、管理、測繪、環(huán)保、預(yù)算、金屬結(jié)構(gòu)、地質(zhì)等一系列復(fù)雜因素，操作起來較為復(fù)雜，所以必須有專業(yè)的設(shè)計院參與水電項目的開發(fā)設(shè)計。由于歷史積淀下來的各種主客觀原因，水電項目的開發(fā)設(shè)計并未經(jīng)過專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)工作，業(yè)主在選擇設(shè)計單位時沒有自主選擇的權(quán)利和條件，所以最終導(dǎo)致設(shè)計理念的不成熟、設(shè)計缺乏科學(xué)的支撐，有些設(shè)計單位甚至直接照搬以往成功經(jīng)驗或經(jīng)典案例，這樣不符合實際的設(shè)計方案必然導(dǎo)致與現(xiàn)實的沖突，最終不得不變更原有設(shè)計，給業(yè)主的投資帶來巨大的風(fēng)險和損害。
1.5 管理風(fēng)險
水電項目的管理以往一般由業(yè)主自己負(fù)責(zé)，業(yè)主的專業(yè)素質(zhì)和經(jīng)營管理水平?jīng)Q定了水電項目建設(shè)的進展和成效。市場經(jīng)濟的發(fā)展使得工程投資主體呈現(xiàn)出多元化的趨勢，導(dǎo)致現(xiàn)在項目管理人也呈現(xiàn)出多元化的趨勢，各個管理者經(jīng)營理念、經(jīng)營方式等存在諸多方面的差異，由于自身專業(yè)素質(zhì)以及所受教育程度的影響，他們在管理工程項目時必然存在各種思想上的交鋒。假如在磨合階段他們能妥善處理矛盾，那么將對工程建設(shè)產(chǎn)生極為正面的影響，但如果磨合期沒有解決分歧，將嚴(yán)重影響工程進度，影響工程成效。
2 水電項目投資風(fēng)險防范
水電項目的投資風(fēng)險各方說法不一，基本都是以理論風(fēng)險分析為主，但要從根本上解決水電項目的風(fēng)險問題，還必須從現(xiàn)實著手，有針對、有計劃的提出改革措施，有效降低投資的風(fēng)險。
2.1 采取地方包干解決移民問題
水電項目移民工程浩大、繁瑣，企業(yè)必須謹(jǐn)記“和諧移民”的宗旨，認(rèn)真貫徹落實國家的政策法規(guī)，同時與政府簽訂“移民任務(wù)與資金雙包干協(xié)議”，尊重政府在移民事務(wù)中的主導(dǎo)地位，協(xié)調(diào)待遷居民與企業(yè)的矛盾，企業(yè)要盡可能滿足群眾需求，為居民提供足夠的搬遷資金，做好移民安置工作。企業(yè)與政府之間各盡其職，各司其職，確保移民工作有步驟、有計劃地進行。
2.2 遵守規(guī)章制度，科學(xué)勘探，預(yù)防地質(zhì)風(fēng)險
在工程建設(shè)初期，由于施工單位和設(shè)計單位的失誤導(dǎo)致所用材料不合格，影響工程質(zhì)量，造成了極為嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。為了彌補損失，工程在后續(xù)建設(shè)中嚴(yán)格遵守項目管理法的若干規(guī)定，對工程地質(zhì)進行了嚴(yán)格勘察，對工作進程和工作計劃有了嚴(yán)格的要求，嚴(yán)格審核地質(zhì)勘探結(jié)果，科學(xué)反映施工區(qū)域的地質(zhì)地貌狀況，防范地質(zhì)災(zāi)害的發(fā)生。
2.3 制定科學(xué)合理的融資方案，降低金融風(fēng)險
國家對經(jīng)濟采取了宏觀調(diào)控的政策，極大地增加了融資的難度，導(dǎo)致水電項目投資成本的增加。所以，融資方案必須科學(xué)、合理、可靠。具體措施有以下幾點：一是優(yōu)化投資環(huán)境，科學(xué)配置各種融資方式的規(guī)模和比例，實現(xiàn)資源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置，促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；二是確保融資規(guī)模的科學(xué)合理，企業(yè)一定要實事求是，根據(jù)自身的規(guī)模和實際情況制定融資金額；三是實現(xiàn)融資組合的優(yōu)化配置，企業(yè)一定要根據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的融資方式，轉(zhuǎn)變思路，降低金融風(fēng)險。
2.4 加強設(shè)計階段的投資控制
工程建設(shè)的成效在很大程度上取決于設(shè)計工作的開展。自古以來，人們一直把工程建設(shè)的焦點放在施工階段，忽略了至關(guān)重要的設(shè)計環(huán)節(jié)，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的質(zhì)量。所以必須加強設(shè)計階段的工程監(jiān)管工作。
3 總結(jié)
任何投資都存在風(fēng)險，水電項目也不可避免。但是只要我們解放思想、實事求是，以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度面對投資風(fēng)險，抓住問題的關(guān)鍵，制定切實可行的方案規(guī)避風(fēng)險，我們就能獲取最大的投資利益。
【參考文獻】
[1]劉鋼；水電項目投資決策研究[J]西南財經(jīng)大學(xué)；2012（04）
摘 要 隨著房價連續(xù)幾年的高歌猛進以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機構(gòu)獲取高額利潤和實現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。然而,不同的項目給投資者帶來的收益水平可能相差甚遠(yuǎn),甚至可能帶來較大的損失。因此,在房地產(chǎn)投資決策前,應(yīng)該對擬投資項目進行科學(xué)、有效、詳細(xì)的投資分析、評價和比選,選擇合適的投資形式和投資項目,使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤和實現(xiàn)增值的最大化。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資 投資分析 投資決策
一、房地產(chǎn)投資
由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進,以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機構(gòu)獲取高額利潤和實現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時,鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風(fēng)險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此,房地產(chǎn)投資決策應(yīng)基于對目標(biāo)項目科學(xué)、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。
二、房地產(chǎn)投資分析
房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動之前,投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調(diào)查擬投資項目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場分析、區(qū)位條件分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟分析、不確定性分析、風(fēng)險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經(jīng)濟分析和風(fēng)險分析三方面做簡要介紹。
1.市場分析
房地產(chǎn)投資項目在投資決策前,調(diào)查市場狀況,辨識投資風(fēng)險,選擇投資機會的過程,稱為房地產(chǎn)投資項目的市場分析。房地產(chǎn)市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產(chǎn)市場分析主要以市場調(diào)查和市場預(yù)測為手段,在獲取市場信息的基礎(chǔ)上,對投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化科學(xué)預(yù)測,為投資項目的經(jīng)濟分析、風(fēng)險和不確定性分析奠定基礎(chǔ),為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據(jù),以使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤,實現(xiàn)增值的最大化。
2.經(jīng)濟分析
經(jīng)濟分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分,主要通過經(jīng)濟分析指標(biāo)的計算定量分析目標(biāo)項目在經(jīng)濟上的可行性。經(jīng)濟分析指標(biāo)根據(jù)是否考慮資金的時間價值可分為靜態(tài)分析指標(biāo)與動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。由于資金本身就具有時間價值,而且將一定資金投入到某一項目后也會產(chǎn)生一定的機會成本,因此,筆者認(rèn)為財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等動態(tài)分析指標(biāo)更為科學(xué)、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。
3.風(fēng)險分析
房地產(chǎn)投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風(fēng)險存在。房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。由于房地產(chǎn)投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現(xiàn)能力差等特點,使得房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度更高,在投資過程中可能會面臨自然風(fēng)險、意外風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、利率風(fēng)險等諸多風(fēng)險。
風(fēng)險分析是風(fēng)險評價的主要手段,其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機變動,分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和置信區(qū)間,并由此說明擬投資項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。以市場風(fēng)險的分析為例,在開發(fā)期或持有期內(nèi),市場可能會出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應(yīng)通過深入的市場調(diào)查和數(shù)據(jù)分析,預(yù)測各個狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計算期望收益標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對市場風(fēng)險進行評價。
三、房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資分析的最終目的是服務(wù)投資決策。在房地產(chǎn)投資活動中,一般都會有多個不同的投資方案可供選擇,能否利用有效、準(zhǔn)確的方法做出正確的抉擇將直接關(guān)系到未來的收益與否。對于置業(yè)投資者,其投資決策的內(nèi)容不同于開發(fā)投資,如需要對置業(yè)對象目前物質(zhì)狀況、運營與收益狀況進行全面了解,對置業(yè)對象市場前景作出判斷,對其收益值較合理的價值估計。在此基礎(chǔ)上,他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策,這類投資面對的風(fēng)險也相對較直觀些。而對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者,投資決策的內(nèi)容非常廣泛,既包括投資項目的比選、投資項目類型、開發(fā)條件、經(jīng)營方式,也包括投資時間、投資規(guī)模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內(nèi)容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發(fā)生損失。因此,我認(rèn)為對于這一類投資,投資者在決策時應(yīng)緊緊圍繞事先確定的經(jīng)營目標(biāo),在占有有限信息資源的情況下,借助于現(xiàn)代分析方法和手段,通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較,做出正確的決策。只有這樣才能使房地產(chǎn)投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤和實現(xiàn)增值的最大化。
參考文獻:
[1]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.大連:東北財經(jīng)大學(xué)出版社.2007.9.
[2]劉寧.房地產(chǎn)投資分析.大連:大連理工大學(xué)出版社.2009.2.
[3]譚善勇.房地產(chǎn)投資分析.北京:機械工業(yè)出版社.2008.3.
[關(guān)鍵詞] 風(fēng)險投資 評價指標(biāo) 價值評估
作為風(fēng)險投資公司，面對眾多的風(fēng)險投資項目時，怎么準(zhǔn)確評價項目的價值成了決定投資成敗的關(guān)鍵因素。要做到這一點，在投資前就必須用客觀、公正的價值評估體系對投資項目進行充分、準(zhǔn)確的價值評估，從而保證投資決策的正確性。
一、風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系
我們假設(shè)風(fēng)險投資項目的投資價值為Z，則有：
Z=F(f(u),f(v),f(w),f(x),f(y))
其中：u―為外部環(huán)境，v―為項目所屬企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，w―為風(fēng)險投資項目，x―為風(fēng)險投資項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅，y―為風(fēng)險投資項目的風(fēng)險。
具體可表示為:Z＝f(u)×MU＋f(v)×Mv＋f(w)×Mw＋f(x)×Mx＋f(y)×My
其中Mi――為各指標(biāo)的權(quán)重（i=u,v,w,x,y）
我們可以用一個專門的風(fēng)險投資評價指標(biāo)體系對風(fēng)險投資項目進行價值評估，如圖1所示。
圖1風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系
1.風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――外部環(huán)境分析指標(biāo)體系
對風(fēng)險投資項目的評價必須考慮其外部環(huán)境因素，好的、有利的外部環(huán)境可以為項目創(chuàng)造機會，使其獲得成功，反之，不好的、蕭條的外部環(huán)境，則可能會對項目構(gòu)成威脅，導(dǎo)致投資項目的失敗，所以對外部環(huán)境的分析非常重要。外部環(huán)境分析指標(biāo)體系如表1所示。
表1風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――外部環(huán)境分析指標(biāo)體系
其中:f(u)=∑f(ui)×M(ui)= ∑f(uij)×M(uij) （i,j的值參見上表中下標(biāo)參數(shù)）
2.風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――項目所屬企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析指標(biāo)體系
項目所屬企業(yè)的企業(yè)內(nèi)部分析也是項目評價指標(biāo)體系中一個非常重要的指標(biāo)，只有詳細(xì)掌握了擬投資企業(yè)內(nèi)部的全面情況，才便于風(fēng)險投資公司對項目進行正確的分析，從而做出正確的投資決策。項目所屬企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析指標(biāo)體系如表2所示。
表2風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――項目所屬企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析指標(biāo)體系
其中:f(v)=∑f(vi)×M(vi)= ∑f(vij)×M(vij) （i,j的值參見上表中下標(biāo)參數(shù)）
3.風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――項目分析指標(biāo)體系
表3風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――項目分析指標(biāo)體系
項目分析是對風(fēng)險投資項目進行具體分析，從而全面掌握項目的相關(guān)情況，正確評估其重要性、可行性，為做出正確投資決策提供基礎(chǔ)。項目分析指標(biāo)體系見表3。
其中:f(w)=∑f(wi)×M(wi)= ∑f(wij)×M(wij)= ∑f(wijk)×M(wijk)
（i,j，k的值參見上表中下標(biāo)參數(shù)）
4.風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――SWOT分析指標(biāo)體系
SWOT分析是風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系中的一項綜合評價指標(biāo)，是對該風(fēng)險投資項目具有的優(yōu)勢、劣勢，面臨的機會和威脅進行綜合考評。SWOT分析指標(biāo)體系見表4。
表4風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――SWOT分析指標(biāo)體系
其中:f(x)=∑f(xi)×M(xi) （i,的值參見上表中下標(biāo)參數(shù)）
5.風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――風(fēng)險分析指標(biāo)體系
風(fēng)險分析也是風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系中的重要指標(biāo)，對項目風(fēng)險管理進行評價旨在通過對風(fēng)險程度的具體分析，更好地抓住機會、規(guī)避風(fēng)險，做出正確的投資決策。風(fēng)險分析指標(biāo)體系見表5。
表5風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系――風(fēng)險分析指標(biāo)體系
其中:f(y)=∑f(yi)×M(yi)= ∑f(yij)×M(yij) （i,j的值參見上表中下標(biāo)參數(shù)）
二、風(fēng)險投資項目評價指標(biāo)體系的運用
上文風(fēng)險投資評價指標(biāo)體系中給出了項目評價的基本框架，利用其相關(guān)指標(biāo)，根據(jù)項目的具體情況賦予各指標(biāo)對應(yīng)值，再通過加權(quán)平均的方法即可對風(fēng)險投資的項目進行價值評估分析。但必須注意的是，該指標(biāo)體系中我們沒有給出每一個指標(biāo)的具體權(quán)重，這是因為其指標(biāo)體系中各指標(biāo)的權(quán)重會因為項目處于不同時期、項目涉及不同行業(yè)、不同環(huán)境而改變，必須因時、因地制宜，根據(jù)不同的項目，不同的具體情況設(shè)置權(quán)重，以期評價結(jié)果更為客觀、準(zhǔn)確。但究竟這些因素的權(quán)重應(yīng)怎么確定，各個指標(biāo)的評價值又怎么確定呢？我們建議可以采用預(yù)測方法中的德爾菲等方法確定評價指標(biāo)體系中的相關(guān)值及各指標(biāo)的權(quán)重。最終評價結(jié)果（即Z值）符合投資方的要求，則表示該項目有投資價值，可以進行投資；反之，則不能進行投資。
參考文獻:
[1]夏迎春:“風(fēng)險投資項目評價的群決策方法”.《集團經(jīng)濟研究》，2006年第24期
摘要:房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機分析處理;數(shù)據(jù)挖掘
房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風(fēng)險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達(dá)和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。
(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預(yù)測
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟評價
經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標(biāo)等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。
(三)風(fēng)險分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
關(guān)鍵詞:投資管理;國有企業(yè);效率;風(fēng)險;對策
一、國有企業(yè)投資管理基礎(chǔ)理論概述
投資主要是指企業(yè)為獲得一定的經(jīng)濟利益，利用自身擁有的資金等資源，向目標(biāo)對象進行的資金投放、兼并重組等一系列優(yōu)化資源配置和組合的經(jīng)濟行為。按照投資方向的不同，可將投資區(qū)分為對內(nèi)投資和對外投資，而按照投資具體內(nèi)容來說，可將投資劃分為項目的研究與開發(fā)、設(shè)備與廠房的風(fēng)險改造、企業(yè)規(guī)模的擴張以及新產(chǎn)品的開發(fā)等。國有企業(yè)投資管理主要是指國有企業(yè)利用先進的管理理念和方法，對投資的決策環(huán)節(jié)、投資效率以及投資風(fēng)險進行管控以達(dá)到經(jīng)濟效益增加和國有資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的管理活動。
二、分析國有企業(yè)投資管理存在問題及對策的重要意義
與其他性質(zhì)的企業(yè)相比，國有企業(yè)主要具有國有資產(chǎn)保值增值和調(diào)節(jié)國家經(jīng)濟的功能，因此其投資多數(shù)是具有戰(zhàn)略性的和引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的重要經(jīng)濟活動，因此研究其投資管理問題更具有積極意義，具體體現(xiàn)在:一是科學(xué)有效的投資管理能夠?qū)ν顿Y活動形成必要的約束，從而提高投資的成功率，為國有企業(yè)的規(guī)模擴張、收益提升以及資金流動性等提供有效支撐，最終形成其可持續(xù)發(fā)展的動力;二是科學(xué)有效的投資管理是國有企業(yè)控制經(jīng)營風(fēng)險的主要方式，即隨著國有企業(yè)市場化改革的深入推進，其面臨的風(fēng)險因素增加，只有通過科學(xué)有效的投資管理，實現(xiàn)多元化經(jīng)營和規(guī)模的擴張，才能有效分散經(jīng)營風(fēng)險，確保國有資產(chǎn)的保值增值;三是科學(xué)有效的投資管理是增強國有企業(yè)資金使用效率的重要方式，即資金是企業(yè)所擁有的一項重要資源，只有通過有效的投資使其流動起來才能充分提升資金的使用效率，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益。
三、當(dāng)前國有企業(yè)在投資管理過程中存在的主要問題分析
雖然科學(xué)有效的投資管理能夠?qū)匈Y產(chǎn)的保值增值產(chǎn)生多角度的促進作用，但是在實務(wù)中多數(shù)國有企業(yè)受經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)相互分離、任期業(yè)績考核等因素的影響和制約，企業(yè)的投資活動在戰(zhàn)略性、效益性等方面存在一定的短板，由此也引發(fā)了其在投資管理過程中出現(xiàn)的一系列問題，主要表現(xiàn)在:
(一)在投資決策環(huán)節(jié)存在程序和方法不合理的問題投資決策是進行投資活動的首要環(huán)節(jié)，同時也是對投資的預(yù)期收益進行預(yù)測和進行風(fēng)險事前防控的最佳時機，其主要內(nèi)容包含提出投資方案、對項目投資方案的現(xiàn)金流量進行估算、對方案的價值指標(biāo)進行計算和分析等。從實務(wù)來看，當(dāng)前國有企業(yè)在進行投資決策時在決策程序和決策方法兩個方面存在不足:一方面是在投資決策的程序方面沒有充分結(jié)合企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略來進行投資項目和方案的選擇，更多是為實現(xiàn)短期的績效考核指標(biāo)而進行投資，同時在投資立項時缺乏實質(zhì)的審核和分析，可行性研究分析流于形式，最終造成投資決策的失誤;另一方面則是在進行投資決策時，沒有結(jié)合自身的發(fā)展實際和財務(wù)狀況選擇合理的投資方案指標(biāo)計算方法，存在刻意避開一些計算比較復(fù)雜的評價指標(biāo)，選擇易于計算的等現(xiàn)象，決策方法的片面性同樣會對投資決策結(jié)果產(chǎn)生不利影響。
(二)對投資的風(fēng)險管控意識不強，缺乏有效的風(fēng)險分析和處置對策投資活動的不確定性最終都以風(fēng)險的形式表現(xiàn)出來，投資風(fēng)險的客觀性特征十分明顯，因此在投資管理過程中必須具備較強的風(fēng)險管控意識，并且建立和實施有效的風(fēng)險分析和處置對策來防控投資風(fēng)險，降低投資損失發(fā)生的概率。從國有企業(yè)的投資實踐來看，當(dāng)前多數(shù)國有企業(yè)對于投資風(fēng)險的破壞性缺乏正確認(rèn)識，并且在投資管理過程中沒有通過指標(biāo)分析、風(fēng)險預(yù)警提示以及建立投資風(fēng)險應(yīng)對機制等方式來對投資風(fēng)險進行有效的防控，增加了國有企業(yè)投資風(fēng)險發(fā)生的概率。
(三)國有企業(yè)的非效率投資現(xiàn)象比較明顯投資效率主要是指企業(yè)在投資活動中投入與產(chǎn)出之間的比率，影響投資效率的主要因素是實際投資規(guī)模與預(yù)期收益之間的契合程度，二者之間的契合度越高，表明企業(yè)的投資效率越高。在實務(wù)中能夠?qū)︻A(yù)期收益產(chǎn)生影響的因素除了外部不可控的環(huán)境因素之外，多數(shù)來源于投資決策以及對投資風(fēng)險的管控程度。當(dāng)前國有企業(yè)在投資管理工作中受決策環(huán)節(jié)以及風(fēng)險防控方面存在問題影響，經(jīng)常存在投資預(yù)期收益較高，實際投資規(guī)模大，但是實際產(chǎn)出卻難達(dá)預(yù)期的現(xiàn)象，對投資效率產(chǎn)生了較大的不利影響，最終弱化了國有資產(chǎn)的保值增值能力。
四、國有企業(yè)應(yīng)對投資管理過程中存在問題的主要對策
如上文所述，國有企業(yè)在投資管理過程中所存在的這些問題對其盈利能力、流動性以及國有資產(chǎn)保值增值能力等產(chǎn)生了諸多不利影響，存在改善的必要性。在此結(jié)合國有企業(yè)投資管理實踐以及投資的相關(guān)理論，建議其從以下角度采取對策以有效解決其在投資管理過程中存在的主要問題:
(一)明確投資決策程序，科學(xué)選擇投資決策方法要有效規(guī)避國有企業(yè)在投資決策環(huán)節(jié)出現(xiàn)的各種問題，建議其從如下角度采取對策:一方面是對投資決策程序進行明確，即以長期的發(fā)展戰(zhàn)略為總體導(dǎo)向，結(jié)合企業(yè)的實際情況提出相應(yīng)的投資方案，然后針對每種投資方面對其預(yù)期的現(xiàn)金流量進行估算，在此基礎(chǔ)上計算投資方案的價值指標(biāo)，并比較價值指標(biāo)，根據(jù)自身的風(fēng)險偏好和其他可接受標(biāo)準(zhǔn)進行投資決策，最后對已確定的投資方案進行再評價，形成一個科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y決策流程，防止管理層在投資決策的主觀干擾作用;另一方面則是要選擇適合企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模以及生命周期的投資決策防范，目前較為常用的投資決策方法主要有投資回收期法、內(nèi)含報酬率法(IRR)、凈現(xiàn)值法(NPV)以及獲利指數(shù)法(PI)等，每種決策方法具有相應(yīng)的優(yōu)勢并且適用一定的條件和環(huán)境，例如投資回收期法計算較為簡便且能夠反映出投資項目的流動性和資金回收風(fēng)險，但是缺點是沒有考慮回收期滿之后的現(xiàn)金流量情況，而凈現(xiàn)值法則融合了貨幣時間價值因素和股東財務(wù)最大化因素，是實務(wù)中采用較多的決策方法之一，缺點是對于每一期的折現(xiàn)現(xiàn)金流量的測算難度較大，國有企業(yè)在進行投資決策方法選擇時應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的具體經(jīng)營情況以及側(cè)重點，綜合使用多種決策方法，確保最終的決策結(jié)果較為客觀，有利于改善國有資產(chǎn)的保值增值能力。
(二)增強對投資風(fēng)險的管控意識，建立健全有效的投資風(fēng)險防控機制國有企業(yè)要增強投資風(fēng)險的管控意識，建立健全有效的投資風(fēng)險防控機制，可按照以下三個步驟采取對策:一是在投資管理過程中要充分認(rèn)識到投資風(fēng)險對企業(yè)可能產(chǎn)生強大破壞作用，不僅要防止盲目投資一些高風(fēng)險項目，將國有企業(yè)的長期利益和短期利益結(jié)合起來，以科學(xué)有效的決策為指導(dǎo)，進行理性投資，降低投資風(fēng)險發(fā)生概率;二是利用科學(xué)的方法對投資風(fēng)險進行定量和定性的衡量，增強投資風(fēng)險防控的靶向性，即以折現(xiàn)的資本成本衡量為核心，采用決策樹法、敏感性分析法以及情景分析法等方法來對投資風(fēng)險進行具體衡量;三是結(jié)合折現(xiàn)的資本成本以及投資風(fēng)險的具體識別和衡量，結(jié)合投資管理的不同階段，采取針對性較強的風(fēng)險防控方法，例如在投資實施階段，要在選擇最佳投資時機的同時，盡可能縮短投入期，加速投資資金的回籠速度，降低流動性風(fēng)險。
(三)通過提升會計信息質(zhì)量和加強盈余管理等方式來改善非效率投資現(xiàn)象在實際工作中，會計信息質(zhì)量與非效率投資之間是一種非線性的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即高質(zhì)量的會計信息能夠有效抑制企業(yè)的非效率投資，而盈余質(zhì)量則與非效率投資之間存在著較強的非線性正相關(guān)關(guān)系，即盈余質(zhì)量越高，企業(yè)的非效率投資將會減少，投資效率會顯著提升，在實務(wù)中國有企業(yè)可考慮這兩種因素，采取一定的措施來提升會計信息質(zhì)量，加強盈余管理，改善非效率投資。除此之外，國有企業(yè)還可以折現(xiàn)指標(biāo)為核心，結(jié)合財務(wù)和非財務(wù)指標(biāo)、定性和定量指標(biāo)，將企業(yè)的社會責(zé)任、戰(zhàn)略目標(biāo)和長期發(fā)展能力等納入評價體系中，構(gòu)建理性、全面的投資回報率評價指標(biāo)體系對投資效率進行評價，并融合一定考核獎懲措施，以此來降低非效率投資，改善投資效率水平。
Abstract: There are many real estate investment risk factors, and the relationships between them are extremely complex. This article proposed some key elements in real estate investment risk: timing risk, location risk, type risk to improve the practical application level of real estate investment risk analysis.
關(guān)鍵詞: 關(guān)鍵因素;房地產(chǎn)投資;風(fēng)險分析
Key words: key elements;real estate investment;risk analysis
中圖分類號:F293 文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我國房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè),自20世紀(jì)80年中后期才逐漸恢復(fù)和發(fā)展起來。在這個新興產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)投資是一項高收益與高風(fēng)險并存的投資活動,具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中存在著大量的風(fēng)險因素,如房地產(chǎn)市場的供求變化、相關(guān)政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現(xiàn)風(fēng)險等系統(tǒng)風(fēng)險和消費者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機會成本等個別風(fēng)險,這些風(fēng)險因素都直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的績效。從事房地產(chǎn)投資活動,如不能充分考慮這些風(fēng)險因素對整個投資項目的影響,貿(mào)然進行決策,往往會出現(xiàn)失誤,甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。但是,把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮,則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化,是不現(xiàn)實的也是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
為此,本文針對房地產(chǎn)投資,將風(fēng)險因素分析的具體內(nèi)容和流程可以分為以下三部分:①識別并細(xì)分各風(fēng)險因素包含的具體內(nèi)容,由此才能對風(fēng)險有具體全面的認(rèn)識和了解;②對風(fēng)險因素進行分類,找出對房地產(chǎn)開發(fā)項目具有決定意義的要素,忽略次要因素,只有這樣才有利于分析的可行性和結(jié)果的可信性;③對各風(fēng)險因素之間的關(guān)系進行分析,找出其聯(lián)系與制約關(guān)系,由此對房地產(chǎn)投資風(fēng)險要素形成有機整合的分析結(jié)果,將對投資決策具有很好的輔助參考意義。
1房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別及細(xì)分
為了保證風(fēng)險分析的質(zhì)量,有必要對房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險因素進行科學(xué)的辨識與細(xì)分,使投資決策者能更好的把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律,從而采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。如圖1給出了整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
1.1 自然風(fēng)險,指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響,以及直接對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生破壞,從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括:火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場地質(zhì)條件等等。這些因素引起的風(fēng)險發(fā)生的機會較小,但是一旦發(fā)生,將造成相當(dāng)嚴(yán)重的危害。對于這些風(fēng)險的防范,開發(fā)商一般是利用投保來減少或避免損失。但是,在投保之前,若能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等作一定的了解與分析,就可減少投保成本,增加投資收益。
1.2 政治風(fēng)險,指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的,因而,由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。在市場環(huán)境還未完善的條件下,政治風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要,特別是在我國,房地產(chǎn)市場還有待于進一步完善。房地產(chǎn)投資商應(yīng)非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢,以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。
1.3 經(jīng)濟風(fēng)險,主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素,它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。這類風(fēng)險因素可以分為以下幾類:市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。
1.4 技術(shù)風(fēng)險,是指由于科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。例如,科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅,迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計變動或計算失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故、信用等風(fēng)險因素。
1.5 社會風(fēng)險,主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對地產(chǎn)市場的影響,從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會治安、公眾干預(yù)和文物保護等。
1.6 國際風(fēng)險,是對一個社會的所有經(jīng)濟都有很大影響,主要是指因國際經(jīng)濟環(huán)境的變化導(dǎo)致地區(qū)性的經(jīng)濟活動受影響。對房地產(chǎn)業(yè)來說,國際經(jīng)濟風(fēng)險可分為:國家風(fēng)險、國際投資環(huán)境風(fēng)險、貨幣匯率變化風(fēng)險、國際貨幣利率變化風(fēng)險和國際經(jīng)營風(fēng)險。
1.7 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險,指由于開發(fā)商決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn),包括投資方式、投資地點、類型選擇風(fēng)險和人、財、物組織管理風(fēng)險等。
2房地產(chǎn)投資關(guān)鍵風(fēng)險因素分析
房地產(chǎn)投資過程中引起風(fēng)險的因素眾多,其后果嚴(yán)重程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險因素或忽略了主要因素,風(fēng)險分析就失去意義。但把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮,則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化,是不現(xiàn)實的也是不恰當(dāng)?shù)摹ｏL(fēng)險分析的目的就是要合理縮小風(fēng)險因素的不確定性,尋找影響風(fēng)險的主要因素,為投資決策者提供最恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。
2.1 “二八法則”在風(fēng)險因素分析中的應(yīng)用“二八法則”是西方社會經(jīng)濟學(xué)家經(jīng)過仔細(xì)觀察、分析,歸納后得出的一個客觀規(guī)律,即:20%的人掌握著整個社會80%的財富。推廣后又發(fā)現(xiàn),一般學(xué)校中學(xué)生智商高者往往為20%,保險公司或直銷企業(yè)的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外,企業(yè)的配套協(xié)作單位、商業(yè)單位往往也是20%的個數(shù)掌握著80%的采購、銷售額,日常管理工作中20%的業(yè)務(wù)量也往往決定了80%的經(jīng)營數(shù)額。
由上面分析的房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素,我們可以知道,影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素比較多。如對每一個投資項目都進行詳細(xì)的風(fēng)險因素分析,效率不但不高,有可能還不能抓住重點。再者,我們對風(fēng)險因素的分析是無止境的,但真正對我們的投資分析有實際意義的風(fēng)險因素卻只有其中一部分,而由“二八法則”可知,20%的因素對事件有80%的影響力。所以,在房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析時,我們需要重點關(guān)注的是那20%的重要因素。
2.2 關(guān)鍵風(fēng)險因素分析在進行風(fēng)險因素相關(guān)性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素問題的深入研究[1-5],本文從以下三個方面來重點考慮房地產(chǎn)投資風(fēng)險:時機風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險。
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2.2.1 時機風(fēng)險由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受到宏觀經(jīng)濟的影響很大,而經(jīng)濟發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。如從美國房地產(chǎn)發(fā)展情況來看,就存在明顯的周期性:美國以18年左右完成一次周期波動,同時也存在5年一次的短期波動。隨著經(jīng)濟周期性波動的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價格和收益水平的相應(yīng)變化。此時選擇合適的投資時機,保證房地產(chǎn)項目開發(fā)完畢后有良好的市場需要,對開發(fā)商的意義非常大。因此,開發(fā)商需對未來幾年的政治形勢的變化、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業(yè)需求等風(fēng)險因素進行預(yù)測,以確定合理的開發(fā)時機。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展的成長期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場處于不斷上升勢頭,適時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益;當(dāng)經(jīng)濟不景氣,失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場需求下降,供過于求,房地產(chǎn)價格下跌,物業(yè)租售所需時間加長,甚至根本都租售不出去,此時推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升,預(yù)計的收益便成了實際的損失,因此房地產(chǎn)開發(fā)商也將必須承擔(dān)開發(fā)時機選擇不當(dāng)?shù)木薮髶p失。
2.2.2 區(qū)位風(fēng)險區(qū)位風(fēng)險產(chǎn)生于區(qū)位因素的變化,因為房地產(chǎn)投資者對這些因素的周密分析決定了哪些區(qū)位將被選擇。一般,區(qū)位主要因距離、空間等位置上的差異而產(chǎn)生價值的不同。這里所講的位置,不僅指所處的地理位置,還包括其社會位置,如人口因素、教育水平、服務(wù)水平、交通通訊和生活設(shè)施等等。社會、經(jīng)濟、鄰區(qū)影響等因素的差異更是加劇了位置上的區(qū)位差異,使得處于同一市場的不同區(qū)位的相同面積土地產(chǎn)生不同的實用價值、利用方便和集約經(jīng)營度,從而產(chǎn)生極為不同的經(jīng)濟效益。因此,投資決策時必須充分考慮受土地區(qū)位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外,區(qū)位價值會隨著社會、經(jīng)濟、技術(shù)的變化而產(chǎn)生巨大差異,這使得投資者可能面臨巨大的區(qū)位風(fēng)險,如交通運輸系統(tǒng)、生活方式及科技進步的變化等。
2.2.3 類型風(fēng)險確定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的位置后,在此位置上開發(fā)哪一類型的物業(yè)也是必須慎重考慮的,包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等。選擇不同的物業(yè)類型對開發(fā)活動的成功與否甚至盈虧都有極大的影響,而各種不同類型的物業(yè)對位置的敏感程度是不同的,因此其抗風(fēng)險的能力也將是有差異的。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素關(guān)系分析
房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素之間相互聯(lián)系相互影響,共同對房地產(chǎn)投資施加影響。因此,對風(fēng)險因素之間的相關(guān)性分析顯得很有必要,而且這對于提高房地產(chǎn)投資的效益來說也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時機、區(qū)位和類型風(fēng)險之間相互關(guān)系。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險三要素,即時機、區(qū)位、類型風(fēng)險要解決的三個問題,實際上就是何時、何地以何種形式進行房地產(chǎn)投資。從上圖可看出,房地產(chǎn)投資時機風(fēng)險因素決定了區(qū)位風(fēng)險和類型風(fēng)險的形式內(nèi)容,是房地產(chǎn)投資風(fēng)險結(jié)構(gòu)中的基本風(fēng)險,而區(qū)位風(fēng)險及類型風(fēng)險則在房地產(chǎn)投資中相互影響、相互制約。
4結(jié)論
綜合上述三者之間的聯(lián)系,投資者在對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析和管理時,應(yīng)同時從主觀和客觀兩方面采取必要措施,以降低投資風(fēng)險,提高投資效益。主觀上,投資者應(yīng)樹立強烈的風(fēng)險意識,重視投資可行性研究,從定性的角度對風(fēng)險問題進行總體把握。客觀上,投資者必須對國際、國內(nèi)當(dāng)前今后的政治、經(jīng)濟形勢、社會發(fā)展趨勢、國家和地方政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃有一個通盤的了解,并在此基礎(chǔ)上,對設(shè)計方案進行定量的數(shù)據(jù)測算分析,獲得較準(zhǔn)確的經(jīng)濟測算結(jié)果;此外,投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況,如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等,了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢,理性的判斷該類房地產(chǎn)市場供求情況并進行科學(xué)的項目可行性研究。只有這樣,投資者才能準(zhǔn)確的把握時機,選中極具升值潛力的地段,并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè),使投資決策盡可能準(zhǔn)確而高效,贏取房地產(chǎn)投資的高效益。
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關(guān)鍵詞：風(fēng)險分析 風(fēng)險評價 模糊數(shù)學(xué)算法
1、引言
建設(shè)工程項目一般投資規(guī)模大、建設(shè)周期長，在工程建設(shè)過程中，常常會受到很多因素的影響。這些因素貫穿于工程項目的全壽命周期，并多數(shù)具有不確定性，使項目難以順利的實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)常造成投資決策失誤、建設(shè)方案計劃不周、工期拖延、人身傷害、財產(chǎn)損失、生產(chǎn)運營異常并導(dǎo)致投資效益低下甚至虧損等嚴(yán)重后果，這些因素一般稱之為工程項目的風(fēng)險因素。風(fēng)險是指不以人們意志為轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致財產(chǎn)損失、人員傷亡和信譽損害的現(xiàn)象，它具有客觀存在性和不確
定性兩個主要特點。客觀存在性是指人們無論是否察覺，“風(fēng)險”都可能發(fā)生；不確定性是指風(fēng)險發(fā)生的時間、地點、形式、規(guī)模以及損失程度等事先難以預(yù)料。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，建設(shè)工程項目實施的絕大部分風(fēng)險都是由于決策階段的失誤導(dǎo)致的，項目的決策階段是項目風(fēng)險的高發(fā)階段，但這個階段的風(fēng)險影響往往沒有表現(xiàn)出來，難以用數(shù)學(xué)來準(zhǔn)確地加以定量描述，但都可以利用歷史經(jīng)驗或?qū)＜抑R，用語言生動地描述出它們的性質(zhì)及其可能的影響結(jié)果。
2、模糊數(shù)學(xué)評價算法
2.1 確定風(fēng)險因素集
根據(jù)項目所處的環(huán)境及可行性研究報告，找出影響項目決策的各類風(fēng)險因素組成一個模糊系統(tǒng)，建立風(fēng)險因素集，因素集為各類指標(biāo)的集合（見圖1）：
式中n為風(fēng)險因素個數(shù)
2.2 確定各風(fēng)險因素的權(quán)重集
因為各個風(fēng)險因素的重要程度不一樣，為了反映個風(fēng)險因素的重要程度，對各個風(fēng)險因素應(yīng)賦予相應(yīng)的權(quán)重Pi（1，2，3， ……n），由各權(quán)重所組成的集合權(quán)重集：Pn=（P1，P2，……Pn）。
2.3 確定評價等級集
在工程項目決策階段的風(fēng)險模糊綜合評價中，評價標(biāo)準(zhǔn)不可能直觀地或者通過一定的關(guān)系式表示出來，而只能通過模糊的語言表達(dá)出來。評價等級集是評價者對評價對象作出的可能導(dǎo)致的后果所組成的集合：Y=（Y1，Y2，……Yn），Y=（小，較小，一般，較大，很大）。
2.4 確定隸屬度向量，建立模糊評價矩陣
風(fēng)險隸屬度是指各風(fēng)險因素相對于風(fēng)險評價等級集中各風(fēng)險評價等級的從屬程度。目前對于風(fēng)險評價等級的評定，常常采用專家經(jīng)驗評定法，由于各專家的評定角度和評定方式不同可能導(dǎo)致一些評判結(jié)果帶有很強的主觀性，所以評定結(jié)果只能用風(fēng)險因素Xi屬于評價等級Yi的可能程度大小來表示，即為隸屬度，即為rij。若對個風(fēng)險因素隸屬于各風(fēng)險程度進行評判可得到風(fēng)險因素的隸屬度矩陣Rij（0≤Rij≤1；i=1，2，3，…m，j=1，2，3，…n，m為準(zhǔn)則層風(fēng)險因素個數(shù)，n為評級等級）。
2.5 進行模糊綜合評價，利用多層次模糊評價法進行工程投標(biāo)風(fēng)險的評價，首先評價二級指標(biāo)，其評價結(jié)果相對于一級指標(biāo)構(gòu)成一個模糊評價矩陣，與一級指標(biāo)權(quán)重集相乘得到風(fēng)險模糊評價的最終結(jié)果，為S=A·R。S為權(quán)重向量集A與模糊矩陣R的合成所得模糊子集，即為模糊綜合評價結(jié)果集，該評價結(jié)果集為承包商進行合理決策提供一個定量化的依據(jù)。
2.6 舉例分析
某地要新建一個工程項目，請來五位經(jīng)驗豐富的專家對項目可能風(fēng)險進行評價，對于一級指標(biāo)Xl下的二級指標(biāo)有：
A1=（0.1， 0.2， 0.2， 0.2， 0.2， 0.1）
R1=
S1=A1·R1=（0.1， 0.19， 0.26， 0.29， 0.16）
同樣得出S2=A2·R2=（0.1， 0.2， 0.24， 0.28， 0.18）
S3=A3·R3=（0.1， 0.19， 0.19， 0.31， 0.21）
S4=A4·R4=（0.1， 0.3， 0.32， 0.18， 0.1）
S5=A5·R5=（0.1， 0.15， 0.23， 0.35， 0.17）
此Ri為一級評價指標(biāo)Xi下二級指標(biāo)的模糊評價矩陣。Si表示一級指標(biāo)下的二級指標(biāo)模糊矩陣合成運算所得的模糊子集。對于一級指標(biāo)其模糊綜合評價矩陣為：
R=
權(quán)重向量A=（0.2， 0.1， 0.3， 0.1， 0.3）
對該項目第一位專家的評定結(jié)果是：
Sz1=A·R=（0.1， 0.19， 0.23， 0.3， 0.17）
其他四位專家的評定結(jié)果如下：
Sz2=（0.13， 0.2， 0.22， 0.26， 0.18）
Sz3=（0.15， 0.21， 0.16， 0.3， 0.2）
Sz4=（0.08， 0.14， 0.24， 0.32， 0.21）
Sz5=（0.12， 0.2， 0.32， 0.26， 0.18）
假設(shè)這五位專家的水平相近，權(quán)重各占20%，對五位專家的評價結(jié)果加權(quán)平均得到該項目的評價結(jié)果如下：
S=A·R=（0.1， 0.19， 0.23， 0.29， 0.19）
評價結(jié)果表明：本工程的風(fēng)險為小，較小，一般，較大，很大的概率分別是0.1，0.19，0.23，0.29，0.19。根據(jù)最大隸屬度原則，本工程的決策風(fēng)險為較大。
3. 結(jié)論
本文在項目決策階段對可能存在的風(fēng)險進行分析的基礎(chǔ)上，對項目風(fēng)險因素進行進行權(quán)重和等級劃分，建立模糊評價模型，計算出各風(fēng)險的隸屬度作為投資決策的評價結(jié)果，為投資決策提供了很好的參考依據(jù)。
參考文獻
[1] 丁小英.建設(shè)工程決策階段風(fēng)險研究[D].南昌大學(xué)，2007
隨著我國市場經(jīng)濟和經(jīng)濟全球化趨勢的不斷發(fā)展，中小企業(yè)所面臨的國內(nèi)外環(huán)境也越來越復(fù)雜。而我國中小企業(yè)由于自身實力薄弱、資金不充足等各方面原因，此外，其在市場運作中應(yīng)變能力也比較差，針對這種現(xiàn)狀，要求中小企業(yè)管理者，進行日常財務(wù)研究，樹立科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險管理意識，建立行之有效的風(fēng)險防范處理機制，以便進行科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險決策。而本研究在分析中小企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了控制中小企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一系列有效的對策。
【關(guān)鍵詞】
中小企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；分析防范
財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在特定的客觀情況下，在企業(yè)經(jīng)營運作過程中，由于各種無法預(yù)料的不確定性因素的影響，對企業(yè)的生存、發(fā)展和盈利目標(biāo)產(chǎn)生不利影響的可能性。它幾乎貫穿于企業(yè)財務(wù)管理工作的全過程。因此，中小企業(yè)要對可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險保持清醒的認(rèn)識，認(rèn)真分析企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其成因，采取各種科學(xué)、有效的手段和方法做好企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范工作，以最低成本確保企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的連續(xù)性、穩(wěn)定性和效益性，進而避免或降低風(fēng)險損失，提高財務(wù)經(jīng)營效益。
1 我國中小企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀
1.1 世界經(jīng)濟存在衰退的風(fēng)險，物價具有不確定性
為了應(yīng)對金融危機，我國采取了適度寬松的貨幣政策，這項政策在一定程度上促進了我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，然而伴著經(jīng)濟發(fā)展的逐漸回暖，不斷上漲的物價又引發(fā)人們的高度關(guān)注。在這種復(fù)雜多變的情形之下，中小企業(yè)面臨著更大的財務(wù)風(fēng)險。
1.2 財務(wù)管理目標(biāo)短期化
我國的中小型企業(yè)在制訂企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)時，往往只考慮到眼前利益，而忽視了企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r比較好的情形下，中小企業(yè)有十分廣闊的市場前景，因此很容易為了一時的利益而忽略忽視其自身的財務(wù)狀況，做出一些目光比較短淺的決策；而一旦經(jīng)濟景氣狀況發(fā)生變化時，市場面臨激烈的競爭，中小企業(yè)就必須為自己之前做出的一系列決策買單，從而會影響企業(yè)的財務(wù)狀況。
1.3 中小企業(yè)自身所具有的局限性
我國的中小企業(yè)大多數(shù)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對勞動力的依賴性比較大，而且資產(chǎn)規(guī)模普遍比較小、實力薄弱，除了少量高科技創(chuàng)新企業(yè)外，大部分企業(yè)的技術(shù)水平落后，其抗市場波動的能力也相應(yīng)比較低，因此經(jīng)營風(fēng)險比較大，而當(dāng)市場發(fā)生變化時，這些企業(yè)往往難以適應(yīng)這些變化，產(chǎn)品技術(shù)含量和附加值較低的特點使其在面臨激烈市場競爭的條件下，缺乏必要的競爭力，破產(chǎn)倒閉的可能性更大。
2 財務(wù)風(fēng)險問題原因分析
2.1 管理者缺乏風(fēng)險意識
缺乏風(fēng)險危機意識，是財務(wù)管理存在的薄弱環(huán)節(jié)。長期以來，我國企業(yè)的經(jīng)營者和財務(wù)管理人員嚴(yán)重缺乏風(fēng)險意識，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)，認(rèn)為只要搞好企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，獲得一定的經(jīng)營利潤，并在生產(chǎn)經(jīng)營活動中管好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。因此，可以說風(fēng)險意識淡薄是財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一。
2.2 財務(wù)決策失誤因素
財務(wù)決策失誤可能導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。中小企業(yè)的組織機構(gòu)大都不健全，沒有建立完整的制度體系，此外，由于信息的不充分性和管理者經(jīng)營能力的局限性，企業(yè)各項經(jīng)營管理決策都存在很大的風(fēng)險。中小企業(yè)混亂的財務(wù)關(guān)系也可能加劇企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，這是因為，中小企業(yè)的內(nèi)部審計與控制力度不夠，甚至有的中小企業(yè)沒有設(shè)立內(nèi)部審計與控制制度，在資金的管理等方面存在一些混亂，容易造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重的后果，資金的安全性、完整性也無法得到保證和監(jiān)督。
2.3 投資決策缺乏預(yù)見性
中小企業(yè)由于其自身難以避免的局限性，對市場調(diào)查分析力度不夠，投資決策依據(jù)的信息不全面、不真實，對投資主體以及合作伙伴缺乏必要的了解，對與其投資直接相關(guān)的政策、法規(guī)、外部環(huán)境等缺乏認(rèn)識，因此，其制定的投資方案面臨著更大的問題，缺乏科學(xué)性、周密性和可操作性，容易導(dǎo)致企業(yè)投資決策失誤，給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。
3 我國中小企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制
3.1 進行財務(wù)風(fēng)險分析，健全內(nèi)部控制系統(tǒng)，進一步提高財務(wù)人員風(fēng)險意識
為了防范財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)需全面考慮各方面因素，減少主觀決策而產(chǎn)生的失誤，認(rèn)真分析各種可行性方案，努力做到優(yōu)中選優(yōu)。管理層應(yīng)把財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的重點，建立和不斷完善財務(wù)管理系統(tǒng)，各部門要權(quán)責(zé)分明，充分發(fā)揮各部門應(yīng)有的作用，確保有效地防范財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)管理人員也必須明白，財務(wù)風(fēng)險存在于財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)，必須明確各部門在企業(yè)財務(wù)管理中的地位、作用并賦予相應(yīng)的權(quán)力，真正做到權(quán)責(zé)分明、各負(fù)其責(zé)。
3.2 建立財務(wù)預(yù)警機制，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險發(fā)生
財務(wù)風(fēng)險分析和預(yù)測是企業(yè)控制未來財務(wù)風(fēng)險的重要方法，也是企業(yè)進行經(jīng)營決策的重要依據(jù)。所謂財務(wù)預(yù)警就是以企業(yè)的財務(wù)信息、數(shù)據(jù)為評價方法，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)可能發(fā)生的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險發(fā)出預(yù)警信號，從而預(yù)防企業(yè)由于管理不善而出現(xiàn)財務(wù)失常。廣大中小企業(yè)要合理運用財務(wù)風(fēng)險分析和預(yù)測方法，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，提升企業(yè)的戰(zhàn)略決策能力。 注重發(fā)揮企業(yè)財務(wù)信息的預(yù)警作用，加強企業(yè)財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警工作。
3.3 提高財務(wù)管理機制的適應(yīng)能力及應(yīng)變能力
首先必須說明的是，企業(yè)的財務(wù)管理可以說是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，企業(yè)的財務(wù)成果基本可以體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營成果。在國際金融危機的影響下，我國的實體經(jīng)濟也受到越來越大的影響，企業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險最終將轉(zhuǎn)變?yōu)樨攧?wù)風(fēng)險。因此，中小企業(yè)必須根據(jù)國家統(tǒng)一的財務(wù)制度規(guī)定，提高企業(yè)財務(wù)管理機制的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，切實提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展做更充分的準(zhǔn)備。
3.4 強化資金回收管理，提高應(yīng)收賬款回收率
國際金融危機使中小企業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜多變， 廣大中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化合同訂單管理，加強貨款回收管理，落實催收責(zé)任，提高應(yīng)收款周轉(zhuǎn)速度。此外還要密切關(guān)注進口國政治經(jīng)濟形勢，適時調(diào)整出口策略和方式，嚴(yán)格控制因出口帶來的壞賬風(fēng)險，強化資金的回收管理水平。
4 結(jié)語
由于外部環(huán)境的不確定性以及企業(yè)自身經(jīng)營管理水平的局限性，從而導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不可避免，特別是中小企業(yè)的經(jīng)濟實力無法與大企業(yè)相比，面對同樣的市場環(huán)境，更容易出現(xiàn)財務(wù)問題。因此，中小企業(yè)的經(jīng)營管理者、財務(wù)人員必須將風(fēng)險防范貫穿于財務(wù)管理工作的始終，及時了解企業(yè)財務(wù)運營的真實情況，加強財務(wù)管理，從而規(guī)避風(fēng)險，將風(fēng)險消滅在萌芽階段，以保障企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。
【參考文獻】
[1]翁懷茹.關(guān)于我國企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施的探討[J].企業(yè)導(dǎo)報.2010（4）.
關(guān)鍵字：長期投資決策，風(fēng)險度，應(yīng)用
二、緒論
隨著時代的前進，越來越多的先進的科學(xué)技術(shù)應(yīng)用到人們的日常生活中來，由于人們消費觀念的變化，長期投資決策也面臨更多的挑戰(zhàn)。現(xiàn)階段，中國處于經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，因此在高速的發(fā)展階段面臨很多問題，于此同時對投資提出了更多的要求。我國現(xiàn)階段處于構(gòu)建和諧社會主義社會的關(guān)鍵時期，同時長期投資決策的風(fēng)險度引起了學(xué)者和社會各界的高度關(guān)注，因此長期投資決策的風(fēng)險度的研究具有很重要的意義。
二．投資決策和風(fēng)險度概念介紹
所謂的投資決策是一個決策產(chǎn)生的過程，群體或者個人為了實現(xiàn)利益的長期增長，所作出的不同形式的投資行為。這個決策的制定是有序的、規(guī)范的、可操的和可持續(xù)改進的多維度和多視角的決策制定過程，進而取得一種積極有效的投資成果以維持投資的長期增長。只有這樣才能使個人或集體更積極的進行投資規(guī)劃等方面的管理。投資決策對于個人或者企業(yè)的正常運行具有重要的作用，它可以維持企業(yè)的正常運營，而且對保證利益相關(guān)者的利益也有重要作用，因此投資決策不僅有著重要的實際應(yīng)用，而且一直是理論界討論的熱點。企業(yè)倒閉，企業(yè)運營產(chǎn)生問題都應(yīng)該從投資決策上找到相關(guān)起因。無論是表現(xiàn)良好的企業(yè)或者個人還是績效很差的企業(yè)或者個人都應(yīng)該時時刻刻注意投資決策，只有這樣才能維持企業(yè)長久的競爭優(yōu)勢或者個人資金的更好管理。投資決策強調(diào)的是一系列的過程，其目標(biāo)是為了實現(xiàn)公司或者個人的資金良好的運營和管理，而實行的一系列的活動。
投資決策強調(diào)的是一種行為結(jié)果，在實施投資決策的過程中，需要及時、準(zhǔn)確地收集、傳遞與投資決策相關(guān)的信息，確保信息在內(nèi)部、外部之間進行有效溝通，以及各種信息的收集。現(xiàn)階段理論界對投資決策的研究還刻意追求西方理論界的研究成果，很多制度規(guī)范的實施僅僅刻意的去模仿西方的投資決策的行為準(zhǔn)則制定和實施，因此其結(jié)果總是未能達(dá)到預(yù)期的效果，究其原因主要包括以下兩個方面，首先，對西方投資決策的研究僅僅停留在表面，而沒有深層次的研究投資決策在西方的使用范圍和產(chǎn)生起源。投資決策涉及到很深層次因素的影響，因此為了更好的研究投資決策，應(yīng)該從其法律文化因素追求。其次，中國也具有與西方國家不同的國情和特點，所以會造成水土不服的現(xiàn)象。
一般而言, 投資方案總是包含有不確定性或風(fēng)險. 因此, 在考慮方案時必須研究風(fēng)險問題. 如果對方案在評價與分析中不將風(fēng)險性或不確定性進行仔細(xì)的研究, 便會影響方案選擇的合理性與可靠性, 甚至?xí)?dǎo)致決策失誤. 投資風(fēng)險就是發(fā)生投資不幸事件的概率, 即是說, 投資風(fēng)險是一個投資事件產(chǎn)生不期望后果的可能性. 投資風(fēng)險分析既要研究投資事件發(fā)生的可能性, 又要分析它所產(chǎn)生的后果的大小. 由于投資風(fēng)險的研究在投資決策中處于極為重要地位, 有不少學(xué)者對其進行過較為全面的描述與深入的研究。
三、長期投資決策的風(fēng)險度的應(yīng)用
一般情況下, 投資方案的優(yōu)劣由凈現(xiàn)值大小決定. 投資風(fēng)險補償率是一很敏感的參數(shù), 投資風(fēng)險補償率取值的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到投資決策的結(jié)果的可靠性與穩(wěn)定性. 在計算方案凈現(xiàn)值時, 對有風(fēng)險的方案是根據(jù)其風(fēng)險的大小提高其貼現(xiàn)率, 即通過調(diào)整貼現(xiàn)率來實現(xiàn)對風(fēng)險的補償. 然而這種方法是由決策者憑借經(jīng)驗主觀地規(guī)定了一個投資風(fēng)險補償率, 這在很大程度上是帶有主觀性和盲目性的, 嚴(yán)重影響和削弱了凈現(xiàn)值法的有效性.
投資決策分析的凈現(xiàn)值法強調(diào)貨幣的時間價值, 注意投資的經(jīng)濟效益, 是一種適用于數(shù)額大并且期限長的投資決策的有效方法. 為了使其方法更加完善, 我們將對風(fēng)險補償率進行深入解析. 實際上投資風(fēng)險補償率 是由其投資方案的投資風(fēng)險所確定的, 其大小由投資風(fēng)險度大小所左右, 因此它應(yīng)是投資風(fēng)險度的函數(shù)。
三、提高長期投資決策效果的措施
通過上文對長期投資決策的闡述，發(fā)現(xiàn)長期投資決策應(yīng)從以下方面提高長期投資決策的結(jié)果：工作人員的從業(yè)素質(zhì)，長期投資決策的硬件和軟件使用。因此鑒于所出現(xiàn)的種種問題提出了以下措施以提高長期投資決策的水平。
首先，加強專業(yè)人員的培訓(xùn)，以提高長期投資決策的水平。通過對員工或者個人的培訓(xùn)，一方面可以增加個人或者群體的長期投資決策理論素養(yǎng)。另一方面，也可以加快各類人員在實際工作中對長期投資決策知識的利用。特別是可以對長期投資決策理論功底較差的人員實行專門培訓(xùn)。長期投資決策的知識化和專業(yè)化是長期投資決策取得良好效果重要保證。另外需要注意的是，使用績效評估進行長期投資決策，包括很多方面，可以有財務(wù)績效，工作績效，雖然不同的績效衡量長期投資決策的不同方面，但是它們都具有一個共同的特點，公正與實用。并且對減少長期投資決策的風(fēng)險度都有非常重要的影響。如果投資決策的風(fēng)險度的績效考評標(biāo)準(zhǔn)不能夠體現(xiàn)公正與實用，那么也不會取得良好的投資決策的風(fēng)險度減少的結(jié)果。因此投資決策的風(fēng)險度構(gòu)建績效評價體系時，必須時刻體現(xiàn)體系的公正和實用性，只有這樣才能收到更好的投資決策的風(fēng)險度控制的結(jié)果。
其次，招聘優(yōu)秀的長期投資人才。優(yōu)秀的長期投資人才對收益具有至關(guān)重要的作用。不僅能夠提高收益，對未來提供了良好的平臺。因此公司只有加大投資力度，使用更為優(yōu)秀的長期投資人才，才能取得更好的積極效果。要有計劃、有步驟地對信息設(shè)備進行更新、改造和完善; 要加大科技投入力度, 提高長期投資決策科技含量, 加大力度建立長期投資決策系統(tǒng),提高經(jīng)濟效益。積極采用先進的網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)和長期投資決策技術(shù)的應(yīng)用, 將會節(jié)約更多的時間、資源, 減少流通損耗。良好的規(guī)范制度是投資決策的風(fēng)險度控制的根本保證。不僅對于企業(yè)或者個人如此，對于任何社會單位的有序運行也是如此。如果投資決策的風(fēng)險度控制的管理制度很完善，那么投資決策的風(fēng)險度控制管控必然會收到良好的結(jié)果。規(guī)范制度包括兩個方面：“軟”因素和“硬”因素。軟的方面強調(diào)企業(yè)必須以人為中心。硬的方面要求投資決策必須有嚴(yán)明的規(guī)章制度，規(guī)章制度的制定不能單單的表現(xiàn)在紙面上或者口頭上，必須將這些規(guī)章制度落實到實處，那么在這種條件下投資決策的風(fēng)險度控制才能收到預(yù)期的效果。
關(guān)鍵詞：效用理論；投資決策；風(fēng)險
1、風(fēng)險效用理論
在工程項目的風(fēng)險評價中有多種評價模式，這些評價方法所選擇的指標(biāo)多為期望值。但以期望值作為評價指標(biāo)的主要缺點是沒有充分考慮到項目決策者的決策偏好和承擔(dān)風(fēng)險的能力。效用理論作為一種投資項目的一種評價方式，其主要的決策依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)是效用最大化原則，并且將決策者的主觀決策偏好引入決策中。這一決策方法的理論依據(jù)是現(xiàn)代效用理論。在這一理論體系中，把某個具有不確定的建議或決策的效用定義為在偶然事件中獲得標(biāo)準(zhǔn)價值的概率相等。同時引入平衡點的概念，即期望得到某種預(yù)期值和接受偶然事件的態(tài)度無差異的某個數(shù)值，并把預(yù)期值和平衡點之間的差異定義為風(fēng)險費用。效用值具有無量綱的特點，一般將決策者最滿意的方案效用值定義1，最不滿意的方案效用值定義0。即以[0,1]區(qū)間來描述和量化對各類待決策方案的效用值。
2、風(fēng)險效率
由于外界環(huán)境可能隨時發(fā)生變化，因此項目的投資決策會不可避免的面臨一定程度風(fēng)險。為便于研究，一般都把這類風(fēng)險轉(zhuǎn)化為實際成本的增加來進行量化，即認(rèn)為未來可能發(fā)生的風(fēng)險事件都可以用追加成本的方式來加以克服。在這種思路下，可將項目的投資風(fēng)險定義為發(fā)生超出能接受的預(yù)期成本超支的可能性，與之對應(yīng)的概率即為項目投資的風(fēng)險水平。
因此在考慮項目投資的風(fēng)險評價時，就需要從降低預(yù)期成本和降低風(fēng)險水平這兩個角度來進行分析。顯然，在預(yù)期投入成本為定值的前提下，應(yīng)當(dāng)使得該項目的風(fēng)險水平最低；反之，在風(fēng)險水平確定后，可確定最優(yōu)的投資計劃所需的預(yù)期成本。在這二者之間就存在一個最優(yōu)組合的問題，實現(xiàn)風(fēng)險和投資成本同時得到控制，即體現(xiàn)項目投資的效率。這個效率將其定義為風(fēng)險效率。
3、項目效用的確定
根據(jù)前文對于效用的定義，顯然效用可繪制成0-1之間變化的曲線的形式，簡稱為效用曲線。確定效用曲線的方法主要有兩種：直接提問法和對比提問法。直接提問法是通過讓決策者回答和項目有關(guān)的一系列問題，并對這些問題做出主觀性的量化，由決策者繪制出讓自己滿意的效用曲線。對比提問法則是通過讓決策者對不同方案間的兩兩比較來確定在何種情況之下這兩類方案具有等效性。當(dāng)存在多個待考慮因素時，則是固定其他因素，只考慮一個可變因素，以提問的方式來確定該可變因素的效用曲線。在實際應(yīng)用中，直接提問法因主觀性太強而回答的結(jié)果往往比較模糊，因此采用較少，更多的是利用對比提問法。
4、0-1規(guī)劃模型
從本質(zhì)上看，0-1規(guī)劃屬于整數(shù)規(guī)劃的范疇。在實際應(yīng)用中，0-1規(guī)劃既可用于單指標(biāo)的項目投資決策，也可用于多指標(biāo)的項目投資決策。這一決策模型的基本步驟和必要的假定為：
（1）同時存在個待決策的投資項目，相應(yīng)的決策向量為。（2）各待決策的投資項目的效益向量為，其中 為第 個方案的效益。（3）確定各投資項目在資源使用方面的約束條件向量。（4）確定各待決策項目所消耗的資源向量，以矩陣表示。（5）在需要同時進行考慮的 個指標(biāo)中，有 個屬于越大越優(yōu)型，其他為越小越優(yōu)型。（6）令第 個待決策項目的第 個指標(biāo)的效益為，并將各個待決策方案指標(biāo)進行歸一化后再帶入模型進行計算。（7）設(shè)定各參考指標(biāo)的權(quán)重向量。（8）決策模型：
如在上式中加入約束條件，即可實現(xiàn)從多指標(biāo)決策模型切換到單指標(biāo)決策模型。
5、風(fēng)險與效益綜合平衡模型
上一節(jié)的模型中考慮的因素為經(jīng)濟利益，而在實際操作中還面臨著眾多不可確知的隨機因素，并帶來一定的風(fēng)險。因此在制定投資決策時還需要將風(fēng)險因素納入到?jīng)Q策環(huán)節(jié)中，同時兼顧到投資項目所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和與之伴隨的風(fēng)險，力求在二者之間達(dá)到一種最佳的平衡。先假定以項目的預(yù)期投入成本和伴隨的風(fēng)險的度量作為投資決策的控制性因素。依據(jù)風(fēng)險效率曲線，在追加預(yù)期投入成本的前提下，投資項目的風(fēng)險水平會有所降低。這樣就可能存在兩種具有代表性的投資方案，即預(yù)期投入最低，但風(fēng)險很高方案和預(yù)期成本最高但風(fēng)險水平很低的方案。投資者必然會依據(jù)企業(yè)對風(fēng)險的承受能力選擇在這兩個方案之間的某種折中投資方案，從而出于一種本能在風(fēng)險和效益之間尋求一種平衡。從理論上講，當(dāng)風(fēng)險效率曲線是可靠的前提下，可以通過理論求解的方法以精確的方式尋找到一種最優(yōu)的風(fēng)險效率組合投資方案。而實際上，由于受到投資者承受風(fēng)險的能力的限制，只能選擇一種最接近最優(yōu)解的投資方案。因此投資項目未來的凈收益和風(fēng)險效用是緊密聯(lián)系的，投資者在風(fēng)險和效益之間做出的選擇實質(zhì)上反應(yīng)的是在同等條件下決策者對風(fēng)險的認(rèn)知和承受能力。若將風(fēng)險效用作為正向指標(biāo)，則可把它作為投資項目利益最大化的一個控制因素。具體講，可建立如下數(shù)學(xué)模型：
（1）設(shè)投資者擁有的資金總量為 ，各待決策的可行投資方案和利潤分別為和。（2）以各可行決策方案中成本最低者作為基準(zhǔn)成本，其他投資方案超出該基準(zhǔn)成本的部分和風(fēng)險成本之和為，其下限為，總成，可計算各投資項目的回報率。（3）令風(fēng)險效用函數(shù)和各投資項目的預(yù)期效用分別為和，在此基礎(chǔ)上以投資回報率和風(fēng)險效率均取得最優(yōu)作為優(yōu)化目標(biāo)，建立如下模型：
6算例
本例中有三個可供決策的投資項目，各項目的控制參數(shù)分別如下。1項目A 基本成本100萬元，風(fēng)險概率0.2，風(fēng)險結(jié)果50萬元，預(yù)期總利潤138萬元。2項目B 基本成本105萬元，風(fēng)險概率0.2，風(fēng)險結(jié)果30萬元，預(yù)期總利潤130萬元。3項目C 基本成本110萬元，風(fēng)險概率0.2，風(fēng)險結(jié)果10萬元，預(yù)期總利潤135萬元。效用函數(shù)為，此處 為投資者為降低成本而投入的費用，表示風(fēng)險容忍度，此處取為25萬元。
依據(jù)效用理論并結(jié)合決策樹法，可得到如圖1的決策結(jié)果：
由圖1可見，項目C的預(yù)期效用最大。再利用效用函數(shù)可計算項目C成本與風(fēng)險的平衡點為12.35萬元，也優(yōu)于其他投資方案(項目A的平衡點為20.58萬元，項目B的平衡點為14.53萬元)。因此應(yīng)當(dāng)選擇項目C作為投資方案。
再用風(fēng)險與效益綜合平衡模型來求解該問題。可得，，。將以上數(shù)據(jù)帶入模型，可解得如下結(jié)果：
7、結(jié)語
項目投資決策是一項復(fù)雜的過程，受到很多實際因素的影響。在決策中引入風(fēng)險因素是讓投資決策更加合理的必然手段。本文引入效用理論的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了0-1規(guī)劃模型和考慮風(fēng)險與效益的綜合平衡模型，給出的實例概要說明了該方法的使用。
參考文獻
無論對于政府投資還是企業(yè)投資而言，資本性項目投資均具有投資內(nèi)容獨特、投資數(shù)額多、影響時間長、變現(xiàn)能力差和投資風(fēng)險大的特點。這也決定了項目投資決策的重要，如何取舍，要通過評價指標(biāo)進行測算，保證企業(yè)的項目投資決策不失誤。
（一）資本項目投資決策指標(biāo)投資決策評價指標(biāo)是指用于衡量和比較投資項目可行性，以便據(jù)以進行方案決策的定量化標(biāo)準(zhǔn)與尺度。從財務(wù)評價的角度分析，投資決策評價指標(biāo)主要包括投資利潤率、靜態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)和內(nèi)部收益率。前兩個指標(biāo)是非折現(xiàn)指標(biāo)，在計算過程中不考慮資金時間價值因素，而后四個指標(biāo)是折現(xiàn)指標(biāo)，在指標(biāo)計算過程中充分考慮和利用了資金時間價值。從非折現(xiàn)指標(biāo)向折現(xiàn)指標(biāo)的過渡也反映了投資者對資金價值和風(fēng)險成本的進一步認(rèn)識和關(guān)注。
非折現(xiàn)評價指標(biāo)具有計算簡單、含義清晰等優(yōu)點，但沒有考慮時間價值，從而可能導(dǎo)致決策失敗。靜態(tài)投資回收期指標(biāo)較清楚地反映了項目投資回收的時間，但不能說明投資回收后的收益情況。投資利潤率指標(biāo)雖然考慮了項目所能創(chuàng)造的全部收益，但卻無法彌補由于沒有考慮時間價值所帶來的問題，因而仍然可能造成決策失敗。當(dāng)非折現(xiàn)評價指標(biāo)的評價結(jié)論和折現(xiàn)評價指標(biāo)的評價結(jié)論發(fā)生矛盾時，應(yīng)以折現(xiàn)評價指標(biāo)的評價結(jié)論為準(zhǔn)，這是因為貨幣時間價值常常是影響投資者進行投資決策的重要因素。凈現(xiàn)值是一個非常重要的項目投資評價指標(biāo)，是項目計算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值之間的差額，它以現(xiàn)金流量的形式反映投資所得與投資的關(guān)系：當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時，意味著投資所得大于投資，該項目具有可取性；當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時，意味著投資所得小于投資，該項目則不具有可取性。凈現(xiàn)值的計算過程實際就是現(xiàn)金流量的計算及時間價值的計算過程。凈現(xiàn)值的大小取決于折現(xiàn)率的大小，其含義也取決于折現(xiàn)率的規(guī)定：如果以投資項目的資本成本作為折現(xiàn)率，則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計算的該項目的全部收益（損失）；如果以投資項目的機會成本作為折現(xiàn)率，則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計算的該項目比已放棄方案多獲得的收益；如果以行業(yè)平均資金收益率作為折現(xiàn)率，則凈現(xiàn)值表示按現(xiàn)值計算的該項目比行業(yè)平均收益水平多獲得的收益。實際工作中，可以根據(jù)不同階段采用不同的折現(xiàn)率，對項目建設(shè)期間的現(xiàn)金流量按貸款利率作為折現(xiàn)率，而對經(jīng)營期的現(xiàn)金流量則按社會平均資金收益率作為折現(xiàn)率，分段計算。凈現(xiàn)值率實際是將凈現(xiàn)值與投資的現(xiàn)值進行比較，以現(xiàn)值形式反映投資所得與投資的對比關(guān)系，從而在一定程度上彌補了凈現(xiàn)值在投資額不同時不能正確決策的缺點。獲利指數(shù)是以相對數(shù)形式將項目計算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值進行比較，而凈現(xiàn)值則是以絕對數(shù)形式將項目計算期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值和與投資現(xiàn)值進行比較。基于財務(wù)分析的角度而言，考慮了時間價值和相關(guān)風(fēng)險因素項目投資評價指標(biāo)已經(jīng)能夠較好地反映一個項目的投資價值，在實際運用中，財務(wù)分析指標(biāo)常常會遇到較多的問題，
（二）項目投資決策指標(biāo)運用現(xiàn)狀投資項目財務(wù)評價需要在國家現(xiàn)行稅制和價格體系條件下，計算項目范圍內(nèi)的效益和用度，從而分析項目的盈利能力、清償能力，以考察項目在財務(wù)上的可行性。當(dāng)前，政府和企業(yè)在進行投資項目財務(wù)評價時主要依據(jù)國家計委和建設(shè)部聯(lián)合的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。隨著經(jīng)濟形勢的發(fā)展，項目投資環(huán)境發(fā)生了很大的變化，財務(wù)評價體系在運用的過程中逐漸暴露出了較多的不足。
首先，動態(tài)折現(xiàn)指標(biāo)的計算過程存在商榷余地。財務(wù)評價的動態(tài)指標(biāo)因采用貼現(xiàn)技術(shù)而使項目財務(wù)評價更具科學(xué)性，但在計算項目的凈現(xiàn)值時，常假設(shè)該項目的未來現(xiàn)金流量是在項目計算期的期初或期末發(fā)生，這使得未來現(xiàn)金流量偏離預(yù)期。由于在一般情況下，一個投進使用并正常運轉(zhuǎn)的項目未來現(xiàn)金流量是受多種因素共同作用的，并不只是在年初或年末發(fā)生，而是會時時發(fā)生，對時時發(fā)生的現(xiàn)金流量以假設(shè)的發(fā)生時點計算現(xiàn)值，是有失偏頗的。項目計算期的貼現(xiàn)率應(yīng)與投資項目的資本成本相適應(yīng)，從而計算的凈現(xiàn)值只要大于零，該方案理論上就應(yīng)該是可行的。但我國投資項目計算期的貼現(xiàn)率是由國家國家計劃委員會和建設(shè)部組織測定、并定期調(diào)整，與投資項目本身的資金成本相脫節(jié)，造成決策的短期行為。
然后，項目投資風(fēng)險分析缺乏系統(tǒng)性。投資活動是一種逐利活動，其風(fēng)險與收益呈同向變化，很多財務(wù)收益很好的項目可能由于風(fēng)險過大而不具可行性，即擬投項目的不確定性對盈利能力、清償能力、外匯效果均有重大影響。而原投資項目可行性分析將對投資項目的不確定性分析獨立于盈利能力分析、清償能力分析、外匯效果分析之外，使其對投資項目可行性決策的重要性大大降低。各財務(wù)評價指標(biāo)在對項目進行評價時都有其獨特的作用，但有時根據(jù)不同評價指標(biāo)得出的投資結(jié)論會大相徑庭。應(yīng)以哪些指標(biāo)為投資的主要取舍標(biāo)準(zhǔn)，哪些指標(biāo)為次要標(biāo)準(zhǔn)，各財務(wù)指標(biāo)的可行性標(biāo)準(zhǔn)是多少，現(xiàn)行評價體系都沒有給出一個指導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)。
最后，缺乏投資項目環(huán)境影響評價指標(biāo)。原投資項目可行性分析對投資環(huán)境影響的評價僅局限于定性評價，定量方面基本沒有。但很多投資項目將不可避免地會對四周的生態(tài)、資源、人居等產(chǎn)生一系列負(fù)面影響，如水體污染、植被破壞、耕地占用等。因此，投資項目的環(huán)境影響不應(yīng)該只是定性分析，還應(yīng)以成本、用度、收益等形式將環(huán)境影響納進到投資項目財務(wù)評價中來。
綜上所述，項目投資決策評價指標(biāo)的建立有助于規(guī)范我國資本性投資，促進有限資源的優(yōu)化配置，對我國經(jīng)濟增長產(chǎn)生積極的影響。但是，由于財務(wù)評價指標(biāo)在衡量項目投資的過程中存在較多不完善的地方，阻礙了投資者資源優(yōu)化配置的實現(xiàn)，不利于我國經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性。從制度因素和指標(biāo)具體運用出發(fā)對項目投資決策指標(biāo)的優(yōu)化能夠有效地扭轉(zhuǎn)當(dāng)前不利的局面。
二、項目投資評價指標(biāo)的優(yōu)化路徑
折現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)與簡單財務(wù)指標(biāo)的結(jié)合能夠有效地評價項目的可行性。但在實踐過程中由于種種問題的限制，指標(biāo)的評價功能受到了一定的局限，可以從以下方面進一步優(yōu)化項目投資決策財務(wù)評價內(nèi)容和方法。
（一）積極創(chuàng)新，優(yōu)化動態(tài)指標(biāo)的計算考慮到原有動態(tài)指標(biāo)計算過程中的種種弊端，對動態(tài)指標(biāo)的運用進行改進。在可行性條件下，將項目計算期內(nèi)現(xiàn)金凈流量的折現(xiàn)期盡可能縮短，使折現(xiàn)現(xiàn)金流量接近實際情況。以資金成本為依據(jù)調(diào)整折現(xiàn)率，采用資本成本加權(quán)平均的方法確定項目的資本成本，根據(jù)項目風(fēng)險的大小調(diào)整折現(xiàn)率。優(yōu)化投產(chǎn)期現(xiàn)金流量的估計方法，傳統(tǒng)投資項目財務(wù)分析一般采用等額現(xiàn)金流量模型進行現(xiàn)金流量分析。但實際上項目投產(chǎn)期各年的現(xiàn)金流量不可能是相等的。因此，應(yīng)該將影響現(xiàn)金流量的各主要因素視為一個系統(tǒng)，用系統(tǒng)的觀點猜測投資項目的未來現(xiàn)金凈流量。
（二）確保項目風(fēng)險因素分析始終貫串于財務(wù)評價過程風(fēng)險成本是折現(xiàn)法下的基本因素，將對擬投項目的風(fēng)險分析融入項目的盈利能力分析、清償能力分析和外匯效果分析中，提高項目評估工作的真實性和可靠性。在分析盈利能力時，用期望收益和期望用度代替預(yù)計收益和預(yù)計用度，綜合考慮投資項目的市場風(fēng)險、銷售風(fēng)險和生產(chǎn)風(fēng)險，計算項目的經(jīng)營杠桿系數(shù)；在清償能力分析時，計算項目的財務(wù)風(fēng)險；在外匯效果分析時，考慮項目經(jīng)營期內(nèi)的匯率變動風(fēng)險。經(jīng)過這樣的改進，各指標(biāo)值就充分考慮了各種不確定性因素的影響，能比較真實地反映項目的財務(wù)可行性。
（三）把握重要影響因素，適當(dāng)增加影響因素指標(biāo)企業(yè)的投資活動受到眾多因素的影響，經(jīng)濟收益和成本的考慮僅僅是當(dāng)前投資項目評價的重要方面之一。加快有關(guān)綠色會計的會計要素確認(rèn)、計量、表露的方法研究，公道確認(rèn)計量有關(guān)環(huán)境因素引起的環(huán)境資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、收如和利潤，并將上述計量結(jié)果納進據(jù)以進行財務(wù)評價的預(yù)計會計報表中，分析項目的盈利能力和清償能力，并對項目的持續(xù)經(jīng)營能力進行評價。
（四）拓展關(guān)注范圍，增加項目的發(fā)展能力分析原財務(wù)評價側(cè)重于項目的生存能力分析，在激烈的競爭環(huán)境下，項目發(fā)展能力分析將顯得更加重要。項目的短期獲利能力只是項目表現(xiàn)的一個方面，投資者應(yīng)該全盤關(guān)注項目的未來生命周期，對項目的持續(xù)發(fā)展能力和產(chǎn)業(yè)能力予以關(guān)注，因此，有必要在原評價體系中增加項目發(fā)展能力分析。
關(guān)鍵詞：系統(tǒng)風(fēng)險；非系統(tǒng)風(fēng)險；風(fēng)險意識；風(fēng)險機構(gòu)；保險機制
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A
原標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險及對策研究
收錄日期：2014年3月31日
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)過程是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有投資額大、周期長、涉及面廣、影響因素多等特點，因此整個開發(fā)過程面臨著諸多風(fēng)險。本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點具體分析房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的風(fēng)險以及房企風(fēng)險管理現(xiàn)狀，并提出切實可行的應(yīng)對之策。
一、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點可以將其面臨的風(fēng)險分為兩種：第一類，系統(tǒng)風(fēng)險，主要指房地產(chǎn)開發(fā)的外部風(fēng)險。這類風(fēng)險非房地產(chǎn)企業(yè)本身所能改變，包括政策性風(fēng)險、市場風(fēng)險和金融風(fēng)險等；第二類，非系統(tǒng)風(fēng)險，主要指房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險，屬于個別風(fēng)險。此類風(fēng)險可以通過企業(yè)自身調(diào)節(jié)來規(guī)避或應(yīng)對，如投資決策風(fēng)險、項目管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信息風(fēng)險、行業(yè)競爭風(fēng)險等。
（一）系統(tǒng)風(fēng)險
1、政策性風(fēng)險。政策性風(fēng)險包括國家、地方政府土地供給政策調(diào)整，如土地供應(yīng)量的變化、土地供應(yīng)區(qū)域變化、地價漲跌等；稅費政策調(diào)整，如增減稅費項目、金額等，以及環(huán)保政策調(diào)整，等等。
2、市場風(fēng)險。市場需求與城市價值、區(qū)域位置、環(huán)境狀況、居民收入、同行業(yè)競爭等因素密切相關(guān)。消費者的剛性需求、居住品質(zhì)要求、物價漲跌等因素都會影響房地產(chǎn)投資方向和銷售難易程度。根據(jù)國際慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)間，說明商品房供求平衡，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；空置率在10%～20%之間屬于危險區(qū)間，開發(fā)商要加大促銷力度，使空置率回到合理區(qū)間，以利于房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展；如果空置率達(dá)到20%以上，則該地區(qū)屬于商品房嚴(yán)重積壓地區(qū)，例如有些地方出現(xiàn)“鬼城”，這是十分危險的信號，如不能及時采取有效措施減少空置率，則有可能影響該地區(qū)國民經(jīng)濟的正常運行。另外，由于大多數(shù)項目的開發(fā)和運營周期都較長，物價、人工費等變動因素有可能導(dǎo)致該項目經(jīng)濟壽命較物理壽命提前結(jié)束。
3、金融風(fēng)險。銀行信貸政策變動、貸款利率變動等都會對房地產(chǎn)開發(fā)造成影響。銀行貸款額度大小、信用條件松緊、貸款傾向性等都會直接影響到開發(fā)商資金流管理。若銀行信貸政策收緊，貸款利率上升則會帶來開發(fā)項目成本增加、收益減少等不良后果。高房價使居民購房欲望受到抑制，市場低迷。
（二）非系統(tǒng)風(fēng)險
1、投資決策風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)投資具有一次性、數(shù)量大、周期長等特點，其風(fēng)險因素如下：（1）開發(fā)地段的選擇。城市繁華商業(yè)中心的土地遠(yuǎn)比市郊地段的土地價值高，未來的售價、租金收益也相應(yīng)高很多。同時，前瞻性眼光也會對投資決策產(chǎn)生重大影響，如某些郊區(qū)地塊雖然當(dāng)下價值不高，但根據(jù)城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來幾年有可能在此修建交通站點，甚至將此地區(qū)打造成商業(yè)中心等，則該地塊的價值也會成倍增長。（2）資金安全性、期望收益可靠性、投資項目變現(xiàn)性、資產(chǎn)管理復(fù)雜性等受到通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和政治風(fēng)險等因素影響。前期市場調(diào)研、項目評估預(yù)測、籌集資金的難易程度及資金構(gòu)成比例等都存在很大的不確定性，風(fēng)險較高。（3）項目開發(fā)周期長，可變因素多，容易導(dǎo)致預(yù)測不準(zhǔn)確。用現(xiàn)實結(jié)果來檢驗投資決策的正確與否具有滯后性。資金一旦投入，如果發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟形勢不好或建安成本上升等問題，幾乎沒有“轉(zhuǎn)向”的可能。
2、項目實施管理風(fēng)險。項目實施過程包括征地、拆遷、設(shè)計、施工、銷售、物管等環(huán)節(jié)。在開發(fā)進程中，可能存在設(shè)計、施工單位選擇不當(dāng)、開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的過多和不當(dāng)干預(yù)、經(jīng)辦人員的工作態(tài)度不端正，辦事思維、溝通和協(xié)調(diào)能力較差以及專業(yè)知識缺乏等因素，這些都會直接影響到項目實施的進度、質(zhì)量和成本，使工程質(zhì)量得不到保證，工程項目延期完成，工程成本不斷增加，最終導(dǎo)致項目目標(biāo)無法實現(xiàn)。如樁基斷裂、“樓脆脆”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等現(xiàn)象時有發(fā)生，“爛尾樓”也不鮮見。另外，公司經(jīng)營管理制度不完善、不健全，也會導(dǎo)致工作交叉領(lǐng)域無人主動承擔(dān)責(zé)任，互相推諉，最終導(dǎo)致工作不能順利開展。
3、財務(wù)風(fēng)險。通常投資負(fù)債率越大，財務(wù)風(fēng)險越高。如項目不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，或是開發(fā)商不能從資金市場或其他機構(gòu)獲得貸款，就不能按期償還貸款本息，面臨違約風(fēng)險。
4、信息風(fēng)險。政府政策調(diào)整，如土地供給量限制、房屋限購、征收房產(chǎn)稅、業(yè)態(tài)設(shè)計比例規(guī)定調(diào)整；購房者因家庭變故無法償還貸款等。此類信息如不能預(yù)測或掌握，并及時調(diào)整開發(fā)和銷售戰(zhàn)略以適應(yīng)之，就會給開發(fā)商帶來風(fēng)險。
5、行業(yè)競爭風(fēng)險。目標(biāo)客戶群定位、業(yè)態(tài)、環(huán)境、戶型的選擇以及建設(shè)期、售價的確定等都會受到來自周圍精品樓盤的沖擊和挑戰(zhàn)，如果由于決策失誤，導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷或價格上不去，會直接導(dǎo)致開發(fā)商的重大損失。
二、房企風(fēng)險管理現(xiàn)狀
（一）風(fēng)險防范意識不強。當(dāng)下大多數(shù)房企，特別是中小房企普遍存在風(fēng)險意識不強的狀態(tài)。不能充分將政府經(jīng)濟形勢、政策與企業(yè)本身實際相結(jié)合以有效應(yīng)對風(fēng)險。首先，對國家、地方政府的政策的研究不夠，如對土地供給政策、交易政策、地價政策、稅費政策等關(guān)注不夠，缺乏對相關(guān)政策法規(guī)的理解與前瞻；其次，對經(jīng)濟形勢影響房價認(rèn)識不足，不能認(rèn)識到房價快速上漲如不能建立在經(jīng)濟發(fā)展良好、居民普遍收入上升、城市人口增長等社會基礎(chǔ)因素之上，則其上漲趨勢不具有可持續(xù)性。一味追求高房價，高利潤，容易導(dǎo)致價格偏離其內(nèi)在價值。一旦泡沫破滅，則容易導(dǎo)致行業(yè)災(zāi)難性危機。
（二）缺乏專業(yè)風(fēng)險管理機構(gòu)，風(fēng)險管理缺乏系統(tǒng)性。當(dāng)下，為了節(jié)約成本，大多數(shù)房企都沒有設(shè)置專職的風(fēng)險管理機構(gòu)。遇到問題由董事長或總經(jīng)理直接下達(dá)指示或臨時組織一個問題處理小組或直接委托某個部門進行處理。由于缺少專職機構(gòu)和人員，沒有預(yù)案，處理問題只能就事論事，很難做到由表及里，追溯深層次原因。發(fā)現(xiàn)問題后只針對個別部門，如財務(wù)部或工程部，而忽略了事物的內(nèi)在聯(lián)系，忽視了企業(yè)內(nèi)其他部門如決策、設(shè)計、成本、采購、營銷、物管等部門都可能牽涉其中。
（三）社會保險缺乏有效保障。目前，保險行業(yè)針對房地產(chǎn)開發(fā)的險種不全，不能涵蓋所有風(fēng)險。且普遍存在承包商購買工程保險弄虛作假現(xiàn)象，如故意減少投保范圍，增大工程保險合同中免賠額和減少賠償限額等，這樣對工程質(zhì)量會造成極大隱患；另外，分包商自行購買保險易出現(xiàn)缺項，致使被保險人經(jīng)常無法得到應(yīng)有補償。
三、房地產(chǎn)風(fēng)險管理對策
（一）加強風(fēng)險管理意識
1、企業(yè)應(yīng)大力培育良好的風(fēng)險管理文化，增強風(fēng)險防范意識。積極關(guān)注國家、地方政府政策和銀行信貸管理政策以及其他金融政策，研判經(jīng)濟發(fā)展形勢，增強預(yù)測和識別能力，及時識別和防范各種風(fēng)險。
2、采取房地產(chǎn)類型組合投資形式，各種類型的投資在運作過程中此消彼長，利用資金的調(diào)劑作用，實現(xiàn)互補，提高總體抗風(fēng)險能力。
3、采集、處理房地產(chǎn)投機性指標(biāo)，檢測市場投機程度變化情況，以提高對潛在風(fēng)險的預(yù)測準(zhǔn)確度。
4、完善信息處理模塊，及時搜集、整理、儲存、分析風(fēng)險信息，并盡快傳遞給相關(guān)人員。在投資前期做好方案評價、決策，做好風(fēng)險預(yù)防、減少和轉(zhuǎn)移等，采取預(yù)租預(yù)售措施或盡量縮短開發(fā)周期等措施，以轉(zhuǎn)移風(fēng)險。
（二）應(yīng)建立專業(yè)的風(fēng)險管理機構(gòu)，完善風(fēng)險管理流程
1、企業(yè)應(yīng)設(shè)置專職的風(fēng)險管理機構(gòu)，配備足夠的相關(guān)技術(shù)人員。將領(lǐng)導(dǎo)層的決策行為、各部門在生產(chǎn)中的表現(xiàn)都納入監(jiān)督、評價范圍。機構(gòu)需積極收集市場相關(guān)信息和競爭對手情況，進行周密分析和論證，及時提出風(fēng)險防范和控制意見，供企業(yè)決策層參考。一旦經(jīng)決策層采納，企業(yè)上下必須嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。針對某些僅有苗頭但并不明顯的風(fēng)險，風(fēng)險管理機構(gòu)應(yīng)制定預(yù)備方案，并隨時觀察風(fēng)險發(fā)展趨勢，做到心中有數(shù)，及時應(yīng)對。同時，建立周密的風(fēng)險管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，用制度管控風(fēng)險。
2、風(fēng)險管理機構(gòu)的工作與內(nèi)部審計工作緊密結(jié)合起來。一旦出現(xiàn)問題，兩機構(gòu)要深入到項目實施過程的各個環(huán)節(jié)和相關(guān)部門，進行周密的調(diào)查研究，并采用故障樹法、專家調(diào)查法、分解原則法等風(fēng)險識別方法和層次分析評估法、風(fēng)險平衡計分卡法等風(fēng)險分析方法對風(fēng)險進行研判，以提高風(fēng)險預(yù)測的準(zhǔn)確度和應(yīng)對的高效率。
（三）完善房地產(chǎn)保險機制。保險行業(yè)應(yīng)針對房地產(chǎn)開發(fā)特點出臺有針對性的險種和條款。如根據(jù)工程所在地的自然環(huán)境、工程采用特殊材料和工藝帶來的較大差異性和風(fēng)險、被保險人的自身抗風(fēng)險能力、工程投資額度大小等確定險種或特別條款，可考慮是否包括相關(guān)職業(yè)責(zé)任險和貨物運輸險等擴展保險條款。同時，開發(fā)商作為建設(shè)管理者，應(yīng)總體控制，牽頭組織聯(lián)合工程保險，使所有參與建設(shè)工程的人成為被保險人。避免保險缺項或重復(fù)，使整個工程保險脈絡(luò)清晰、保障全面，從而有效保證工程質(zhì)量和各方利益。
主要參考文獻：
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