時間：2023-08-29 16:42:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃
1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類
房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
2、營業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。
1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。
2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時,也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險籌劃
一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營、投資等活動來改變企業(yè)各項要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。
企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠(yuǎn)、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。
首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的再增長，進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實際經(jīng)濟(jì)價值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負(fù)成本的降低也會相應(yīng)降低商品銷售成本，借此進(jìn)一步左右消費者的重新選擇，從而實現(xiàn)刺激消費者購買需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點
提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點。此外，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時，還要學(xué)會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。
首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進(jìn)行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進(jìn)一步增強企業(yè)經(jīng)營活動的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉(zhuǎn)讓、成本（費用）調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負(fù)，增強行業(yè)口碑及核心競爭力。
本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。
1、初始出租時稅務(wù)籌劃
企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時，可通過兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。
通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計算應(yīng)繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時通過出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實意義。
2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃
我國制定的有關(guān)營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計劃出租時不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性要求，以便實現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。
3、持有期間稅務(wù)籌劃
投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷的計提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機(jī)會成本，從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時稅務(wù)籌劃
增值稅稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排，盡可能地取得節(jié)稅利益。增值稅稅收籌劃的實質(zhì)是在不損害國家利益的前提下提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，增值稅稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高，房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌建立的方向發(fā)展，企業(yè)的并購更加頻繁，現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障，因此，如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局，充分完全利用現(xiàn)有資源，在管理中合理利用資金，合理的進(jìn)行增值稅稅收籌劃，節(jié)省資金，創(chuàng)造節(jié)稅收益，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。
房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃有很多方式，其中利用土地增值稅進(jìn)行納增值稅稅收籌劃是其主要方式，下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發(fā)，結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。
1.納稅人
土地增值稅的納稅人是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2.稅率的計算
土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項目的比率，采取四級超率累進(jìn)稅率形式，增值額與應(yīng)扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，四級超率累進(jìn)稅率額分別是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分，稅率為60%。
3.應(yīng)稅項目和扣除項目的確定
應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策
國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策，具體如下：
(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額為未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過應(yīng)扣除項目金額的，應(yīng)按其全部增值額計稅
同時對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。
(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。
(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的主要方式
(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃
1.利用合作建房節(jié)稅
合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進(jìn)行增值稅稅收籌劃。
合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán)，但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)；而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房，此時，對合營企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股，而稅法中規(guī)定：“以無形資產(chǎn)投資入股，參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”，因此，就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅，這樣，合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅，均獲得了節(jié)稅收益。
2.利用代建房方式節(jié)稅
代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經(jīng)濟(jì)行為中，雖然企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動，其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，僅依據(jù)稅法中有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式，在開發(fā)之初就確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免了開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅，大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
3.改出售為出租節(jié)稅
稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動，企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅，這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。
4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅
按照稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅和土地增值稅，而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也不需要補交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方，可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。
(二)利用增加可抵扣項目進(jìn)行節(jié)稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定：“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對財務(wù)費用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。”這些選擇性條款為企業(yè)提供了一個新的增值稅稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，都會發(fā)生大量的借款，不可避免的會有大量的利息支出，而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中要注意的問題
增值稅稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益，實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價值的提升。但是，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃時也有一定的風(fēng)險性，因此，企業(yè)還要注意以下問題：新晨
(一)增值稅稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提
增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時應(yīng)堅持依法原則，在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。
(二)增值稅稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對單個項目，單筆交易或者單個環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，而忽略了項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響，單純地追求通過稅費籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本，最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。
因此，企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃，管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營的各個方面，不僅需要財務(wù)部門的工作人員的合作，還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合，才能充分取得增值稅稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 稅收籌劃 探討
一、稅收籌劃的概念與作用
所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關(guān)稅收法律法規(guī)范圍的基礎(chǔ)上，在組織生產(chǎn)經(jīng)營、投資理財及商品買賣等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)，其本質(zhì)上是轉(zhuǎn)嫁企業(yè)成本，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險。稅收籌劃行為要與相關(guān)法律法規(guī)相符，并且在納稅人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營或投資活動前實施稅收籌劃，其體現(xiàn)出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財務(wù)管理活動。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學(xué)的稅收籌劃才能更好的適應(yīng)市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要作用體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，通過稅收籌劃可以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目利潤最大化的目標(biāo)；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的項目管理水平與管理效率；再次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中進(jìn)行合理的稅收籌劃，有利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象；最后，稅收籌劃也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的一項重要決策內(nèi)容。
二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及到的主要稅種
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業(yè)稅，其屬于流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，營業(yè)稅的征收對象是國內(nèi)提供應(yīng)稅勞動、進(jìn)行無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不動產(chǎn)銷售的組織單位及個體，對其營業(yè)額進(jìn)行征稅；在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于其與銷售不動產(chǎn)的稅目規(guī)定相符，因此要征收營業(yè)稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權(quán)及銷售建筑產(chǎn)品時產(chǎn)生的價格增值量，而土地價格增值量則是指房地產(chǎn)取得的收入扣除規(guī)定的開發(fā)成本及其它費用支出后所剩的余額，土地價格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產(chǎn)交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業(yè)所得稅，即房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)的出租或轉(zhuǎn)讓時，會獲得相應(yīng)的凈收益，按照會計規(guī)定，該部分收益要納入企業(yè)的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業(yè)所得稅；最后，房產(chǎn)稅，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目未公開出售前，無需征收房產(chǎn)稅，不過，如果出售前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房的出租、應(yīng)用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的稅率為1.2%，按照房產(chǎn)租金收入計征的稅率為12%。
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目稅收籌劃的方法及實例分析
（一）稅收籌劃的主要方法
1、壓低土地增值額
在進(jìn)行項目開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)要對項目借款的實際利息支出進(jìn)行計算，并計算出土地成本與開發(fā)成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規(guī)定的土地增值稅起征點及相關(guān)優(yōu)惠的稅收政策。在出售房產(chǎn)時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉(zhuǎn)讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎(chǔ)，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現(xiàn)“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標(biāo)。
2、降低企業(yè)所得稅
在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)時，如果條件允許，可以適當(dāng)?shù)姆怕椖靠⒐r間，通過延遲納稅時間以達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規(guī)定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業(yè)保險、醫(yī)療保險以及養(yǎng)老保險等，這種方法可以在提高企業(yè)員工福利的同時降低企業(yè)所得稅。
3、利息費用的稅務(wù)籌劃
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個項目均需占用大量資金，相應(yīng)的這些資金會產(chǎn)生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務(wù)籌劃意義非常。根據(jù)利息支出的性質(zhì)不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應(yīng)的會產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業(yè)處于免稅期，或者發(fā)生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業(yè)處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負(fù)；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業(yè)金融機(jī)構(gòu)外的借款均做了強制性規(guī)定，如果利率大于同期同類商業(yè)銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)盡量不要向金融機(jī)構(gòu)以外的個人或組織貸款，以防止納稅調(diào)整額增加。
4、其它稅收籌劃方法
其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術(shù)、緊扣臨界點及提高經(jīng)營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負(fù)，企業(yè)在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發(fā)行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負(fù)的效果，因為我國相關(guān)稅法中有所規(guī)定，應(yīng)繳稅額超出特定的范圍內(nèi)，稅率會發(fā)生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)項目標(biāo)銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經(jīng)營方式，可以有效降低稅收成本。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃實例分析
1、案例一
A房地產(chǎn)企業(yè)所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發(fā)該項目A房地產(chǎn)企業(yè)所支付的地價款為550萬元，房地產(chǎn)的開發(fā)成本為600萬元，準(zhǔn)予稅前扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為110萬元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的相關(guān)稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進(jìn)行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進(jìn)行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負(fù)，下表1可以直觀看出：
表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）
2、案例二
B公司一經(jīng)過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關(guān)設(shè)施，按照相關(guān)稅法規(guī)定可知，B公司開發(fā)的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進(jìn)行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產(chǎn)銷售合同，所以需要繳納相應(yīng)的土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務(wù)類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進(jìn)行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：
表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）
3、案例三
某房地產(chǎn)開發(fā)公司采購了一套建設(shè)專用設(shè)備，價值300萬，預(yù)計資產(chǎn)殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計提折舊采用直線法，設(shè)計以下兩種方案：
一種方案是按10年期限計算折舊，相應(yīng)的計提折舊額為：
300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）
設(shè)企業(yè)資金成本為10%，則期數(shù)為10的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.154，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：
29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）
第二種方案是按6年期限計算折舊，相應(yīng)的計提折舊額為：
300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）
期數(shù)為6的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.355，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：
49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）
雖然從數(shù)字上看，改變折舊期限對企業(yè)所得稅稅負(fù)總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價值考慮在內(nèi)，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節(jié)約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙巖.警惕美國地產(chǎn)稅務(wù)陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71
一、稅收籌劃的概念
稅收籌劃是指納稅人按照稅法要求，在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，運用科學(xué)的方法，對納稅方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，通過對生產(chǎn)經(jīng)營、籌資、投資等活動事先進(jìn)行稅收規(guī)劃、設(shè)計、安排，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化和稅負(fù)最小化的一種理財活動。
二、稅收籌劃的基本特征
1.非違法性。稅收籌劃實質(zhì)上是納稅人在履行應(yīng)盡義務(wù)的前提下，運用稅法所賦予的權(quán)利，保護(hù)既得利益的手段，是納稅人應(yīng)享有的權(quán)利。根據(jù)稅收法規(guī)原則，國家征稅必須有法定的依據(jù)，法律未明確規(guī)定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得征稅，納稅人也只需根據(jù)稅法規(guī)定繳納其應(yīng)繳納稅款。但是在現(xiàn)實中，國家稅收法規(guī)由于時間、空間等原因，不可能對全部事項做出規(guī)定，可能存在一定漏洞，這些漏洞對納稅人來說并沒有法律約束力。因此，稅收籌劃是介于合法與非法之間，即非違法性。只要法律法規(guī)未明令禁止的，都可以納入稅收籌劃的范圍。因此，在有多種納稅方案時，企業(yè)可以選擇稅負(fù)較低的方案。
2.事前籌劃性。稅收籌劃是一種計劃性、科學(xué)性的理財活動,是對生產(chǎn)經(jīng)營、籌資、投資活動事先進(jìn)行的稅收規(guī)劃，而納稅義務(wù)通常具有滯后性。例如：企業(yè)在提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動資產(chǎn)后，才依據(jù)營業(yè)額繳納營業(yè)稅、取得房產(chǎn)后才繳納房產(chǎn)稅等。這就在客觀上提供了納稅前事先做出籌劃的可能性。如果經(jīng)營活動已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)稅行為已經(jīng)確定，而再圖謀少繳稅，采取人為的逃避應(yīng)納稅款，則是偷逃稅，而非稅收籌劃。因此，做好稅收籌劃必須遵循籌劃在先的原則。
3.成本效益性。稅收籌劃的根本目標(biāo)就是節(jié)稅，但是，有許多籌劃方案在理論上是可行的，而在實際運作中往往達(dá)不到預(yù)期效果。其主要原因是稅收籌劃方案不符合成本效益原則。任何一項籌劃方案都有其兩面性，納稅人在獲得稅收利益的同時，必然會為之實施付出一定的代價，當(dāng)發(fā)生的成本小于收益時，該項籌劃方案才是成功的。例如：企業(yè)在采用增值稅購進(jìn)扣稅法時，要特別注意：不僅要考慮通過延緩繳稅，利用時間價值因素降低稅負(fù)，還要考慮購進(jìn)貨物占用資金而喪失的利息機(jī)會收益，以及購進(jìn)貨物發(fā)生的儲存成本。因此，在選擇稅收方案時，一定要遵循成本效益原則，才能保證稅收籌劃目標(biāo)實現(xiàn)。
4.風(fēng)險性。稅收籌劃可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,但同時也具有風(fēng)險性。首先，稅收籌劃是納稅人按照自己對稅法的理解和主觀判斷所做出的計劃，如果對稅收政策理解不透,把握不準(zhǔn)，有可能造成稅收籌劃失敗。其次，稅收籌劃在實施過程中，由于市場價格、稅收政策等變化的影響，使原有方案不適用，導(dǎo)致失敗。最后，由于稅收籌劃是納稅人按照自己對稅法的理解打出的“球”，而納稅人的稅收籌劃一定要得到執(zhí)法部門的認(rèn)可才行，因此，納稅人具有被動性。如果雙方認(rèn)識存在偏差，稅務(wù)機(jī)關(guān)有著決定權(quán), 所以導(dǎo)致稅收籌劃方案行不通，或者被視為偷稅而被查處,不但不能節(jié)稅, 反而造成事實上的偷逃稅而受到處罰，產(chǎn)生更大的風(fēng)險。因此在籌劃中，要深刻理解、全面分析稅收政策，不斷修改籌劃方案，使之更加科學(xué)和完善。
三、稅收籌劃的作用
1.稅收籌劃有利于納稅人業(yè)務(wù)水平的提高。稅收籌劃是集稅法、會計、金融等專業(yè)知識為一體的理財活動。稅收籌劃人員要精通稅收政策、有較強的會計專業(yè)技能、豐富的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域知識和較強辦稅經(jīng)驗，否則就難以勝任該項工作。稅收籌劃的前提是不違反稅法，所以，稅收籌劃關(guān)鍵是熟悉、及時了解稅收法規(guī)是否發(fā)生變動，尤其是對不同稅種在經(jīng)濟(jì)活動中的地位和影響，才能做出合理的選擇。這就迫使納稅人及時認(rèn)真學(xué)習(xí)稅法，清楚哪些經(jīng)濟(jì)行為是合法的，哪些是違法的。因為有許多時候，納稅人是在不懂法的情況下而違法，不了解稅法時而使稅收成本增加。納稅人還要精通會計制度，因為稅收籌劃工作一般由財會部門負(fù)責(zé)，因此說，稅收籌劃離不開會計，這也是常言說的“財稅不分家”的道理。會計工作是對經(jīng)濟(jì)活動事后的核算和監(jiān)督，與稅收籌劃有著內(nèi)在聯(lián)系，高質(zhì)量、合理、合法的稅收籌劃要依賴于高質(zhì)量的會計信息。因此，納稅人通過不斷學(xué)習(xí)和積累經(jīng)驗，使業(yè)務(wù)水平不斷提高。
2.稅收籌劃有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)的主要特征之一就是競爭，納稅人要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對其生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行全方位、多層次的管理。稅收籌劃目的是為了節(jié)稅，要達(dá)到這個目的，就必須加強經(jīng)營管理。首先，稅收籌劃要把成本費用降到最低點，就要依法建立健全規(guī)范的財務(wù)制度，有了規(guī)范的財務(wù)制度就能使企業(yè)節(jié)約人力、物力和財力。其次，企業(yè)根據(jù)稅收的各項優(yōu)惠政策進(jìn)行投資、籌資、技術(shù)引進(jìn)、補償貿(mào)易等一系列經(jīng)濟(jì)活動方式進(jìn)行合理組合，有助于優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和資源的合理配置，有助于生產(chǎn)力的合理布局，從而促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。
摘要：我國土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)收益的主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進(jìn)行稅收籌劃；而從扣除項目角度來看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費用相關(guān)的稅收籌劃。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對單位或個人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的主要稅種。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，國家稅務(wù)總局為了對房地產(chǎn)行業(yè)實施有效的宏觀調(diào)控，于2006年12月了相關(guān)文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅自2007年2月1日起由預(yù)征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關(guān)于土地增值稅清算的一系列文件也相應(yīng)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)土地增值稅的清算事項再次受到廣泛關(guān)注。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重大支出，在清算制的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視土地增值稅，做好相關(guān)的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進(jìn)行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對其土地增值稅進(jìn)行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價時，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點，進(jìn)行合理定價，是房地產(chǎn)企業(yè)對其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標(biāo)是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個臨界點以及相關(guān)稅收政策計算出相應(yīng)的最高定價系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計算出最低定價系數(shù)，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
三、從扣除項目角度進(jìn)行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃
土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應(yīng)當(dāng)對土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗做出一個初略的估計。在做初步預(yù)算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)椖康挠宰龀龈訙?zhǔn)確的預(yù)測，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關(guān)籌劃
根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照取得對應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⑶夷軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得對應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項目對其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠嬎惴謹(jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關(guān)籌劃
房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務(wù)和事項，房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中經(jīng)常會代其他單位或個人向客戶收取一些費用，比如維修費用、城建配套費用等。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前此類代收費用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進(jìn)而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此來對土地增值稅進(jìn)行相關(guān)的籌劃。一般來說，只要符合相關(guān)規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應(yīng)地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費用相關(guān)的收入和支出應(yīng)當(dāng)計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費用是確定的，因而主要考慮的應(yīng)當(dāng)是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結(jié)合相應(yīng)的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業(yè)更加有利。如果將代收費用納入收入項目金額能夠為企業(yè)帶來更多的扣除項目金額，進(jìn)而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應(yīng)當(dāng)采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合稅法的相關(guān)規(guī)定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進(jìn)行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費用相關(guān)的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，因此房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)盡可能地從企業(yè)整體層面的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的稅收籌劃方案。
參考文獻(xiàn)
[1]李曉愫.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2014(02).
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)、涉稅籌劃
中圖分類號：D922.22文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
我們公司是來自一家歐洲血統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)的項目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強國際一線品牌入駐的商業(yè)廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點，結(jié)合我們商業(yè)地產(chǎn)項目的實際情況，現(xiàn)將幾方面的稅收籌劃點在此學(xué)習(xí)探討。
商業(yè)地產(chǎn)中房產(chǎn)稅的籌劃技巧
我國《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產(chǎn)計稅價值征稅的，稱為從價計征。《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應(yīng)注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應(yīng)考慮將租金中所含的物業(yè)費單獨與成立的所屬物業(yè)管理公司簽訂〈物業(yè)服務(wù)合同〉。
以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因為〈倉儲保管合同〉和〈物業(yè)服務(wù)合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產(chǎn)稅，只繳納5%的營業(yè)稅。這樣可以為企業(yè)稅減少房產(chǎn)稅的稅負(fù)，合理避稅。
3、關(guān)于附屬設(shè)備的確定。
在房產(chǎn)稅中，財稅地字[1987]第003號文《關(guān)于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。
對于中央空調(diào)，我國房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨核算，不計入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導(dǎo)線等各種管線，以及電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產(chǎn)，都應(yīng)作為應(yīng)稅
房產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅。
4.關(guān)于公共設(shè)施的確定
項目建設(shè)時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物。對于這些公共設(shè)施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實，按我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)；房屋是指有屋結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等。因此，企業(yè)應(yīng)該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。
二、商業(yè)地產(chǎn)中營業(yè)稅的籌劃技巧
1、在與國際一線品牌的優(yōu)質(zhì)商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯(lián)營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知〉中規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。這樣以優(yōu)質(zhì)客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業(yè)節(jié)省了5.6%的營業(yè)稅及附加。
2、代收費用的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取銷售房款時，往往會存在代相關(guān)政府部門收取費用的情況，代收費用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業(yè)稅。
〈營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則〉第十三條規(guī)定，價外費用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：
（1）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；
（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；
（3）所收款項全額上繳財政。
由此可見，盡管〈營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則〉中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的價外費用包括：“補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業(yè)稅的。
三、商業(yè)地產(chǎn)中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財務(wù)會計帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費330萬元，不符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅1000×50%=50萬元：若符合則應(yīng)納營業(yè)稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。3.隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。4.我們的外資地產(chǎn)公司，為了提高開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)與檔次，與很多的國際化團(tuán)隊合作，支付境外勞務(wù)費，包括工程設(shè)計費、項目交通、標(biāo)識、內(nèi)裝、照明、景觀、綠色認(rèn)證、可持續(xù)發(fā)展、幕墻、機(jī)電等咨詢費。這些境外咨詢和設(shè)計勞務(wù)在支付時，不論勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)，都由我公司代扣代繳這一部分的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價的合同，就可以計入開發(fā)成本中，在計算土地增值稅時按扣除項目進(jìn)行抵扣，可以使企業(yè)少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節(jié)省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業(yè)的一項經(jīng)營管理活動，不僅要耗費成本，也存在一定的風(fēng)險性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】稅務(wù)籌劃 企業(yè)會計 應(yīng)用
企業(yè)經(jīng)營的最終目的就是獲得經(jīng)濟(jì)效益，但是企業(yè)卻離不開市場經(jīng)濟(jì)而獨自發(fā)展下去，企業(yè)是屬于法人自主經(jīng)營的實體，他所有的經(jīng)營都要法人自己去努力做，因此企業(yè)需要積極的投身到市場經(jīng)濟(jì)中去奮斗。企業(yè)為了實現(xiàn)自己的經(jīng)營目標(biāo)，就要采取方法，不僅要降低自己的生產(chǎn)成本還要提高自己的銷售業(yè)績。企業(yè)在不斷提高自己的收入的時候，采用降低企業(yè)生產(chǎn)成本的辦法來增加企業(yè)的利潤空間，企業(yè)的稅收可以作為利潤的一部分，企業(yè)采用的辦法就是在規(guī)定范圍內(nèi)利用稅務(wù)籌劃來減少稅收支出，以此可以循環(huán)增加稅收利潤，稅收利潤的加大可以提高企業(yè)在市場中競爭力，促使企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中占有一席之地。
一、稅務(wù)籌劃的涵義
稅務(wù)籌劃指企業(yè)依據(jù)國家政策所規(guī)定的范圍內(nèi)，按照稅收的法律法規(guī)，對企業(yè)的經(jīng)營、投資和籌劃等經(jīng)濟(jì)活動做好提前的安排。因為企業(yè)的經(jīng)營活動具有復(fù)雜多變的性質(zhì)，所以企業(yè)的會計針對不同的業(yè)務(wù)采用不同的處理方法，每一個會計的處理方法都會帶來不同的企業(yè)稅收利潤，同意背景下的不同業(yè)務(wù)所獲得的稅收利潤也是不一樣的。因此，企業(yè)在國家政策和稅法允許的情況下，就要選擇適宜的會計方法，能夠便于減少企業(yè)所得稅支出，企業(yè)可以從中獲得更多的稅收利潤。
二、企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中需要關(guān)注的問題
（一）做好成本和收入的預(yù)測工作
企業(yè)為了獲得更多的稅收利潤，就會在實施稅收籌劃期間進(jìn)行較大的投資，雖然這樣的事情不可避免，但是企業(yè)可以選擇在稅收籌劃階段對成本和收入做好預(yù)測工作，并且派專人做好核實和對比工作。只有在企業(yè)投入的成本比稅收籌劃給企業(yè)帶來收益小的時候，這種稅收籌劃才是企業(yè)需要的，如果不符合要求不要使用稅收籌劃，就算強行使用了企業(yè)也獲得不了預(yù)期的收益。
（二）企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃需要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行
一般企業(yè)都是采用不同種辦法來達(dá)到稅收利益的，如合理控制企業(yè)支出、有效利用稅收政策等這些合法的行為是企業(yè)經(jīng)常使用的。但是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時候，不管是企業(yè)使用的措施還是稅收籌劃的過程都是有法可依的，都需要按照稅法來執(zhí)行，而不能打著法律的旗號做違法亂紀(jì)的事情，不管企業(yè)是有一個稅收方案還是有多種稅收方案，企業(yè)都要以遵法為前提，充分分析符合擁有最低稅務(wù)的決策。
（三）應(yīng)該有顧全大局觀念
企業(yè)人員在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時候，應(yīng)該有顧全大局的觀念，給稅務(wù)籌劃進(jìn)行分類，然后開展稅務(wù)籌劃策略，主要原因是可以制定出現(xiàn)實科學(xué)的經(jīng)濟(jì)策略。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃是為了獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，所以在實際操作過程中，企業(yè)不僅要顧及國家的政策調(diào)控還要考慮企業(yè)經(jīng)營的目的所在，不要單純的把需要賦稅多少優(yōu)先考慮。所以，科學(xué)的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該是以企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)，通過對稅務(wù)籌劃的各種因素和限制因素進(jìn)行深入分析，然后得出稅務(wù)籌劃的最合理的方案，以此來增加企業(yè)的收益。
三、稅務(wù)籌劃應(yīng)用在企業(yè)會計中的方式
（一）選擇正確合適的投資核算方法
在企業(yè)進(jìn)行投資核算的時候也要選擇合理的投資核算方法，一般情況下，成本法和權(quán)益法是企業(yè)投資核算的主要方法。一般而言，投資比重要高于25%，或者是低于50%，但是如此一來就會對企業(yè)決策產(chǎn)生一定影響，在低于25%的情況下，能夠及時實施重大的影響與企業(yè)超過50%時，就采用權(quán)益法。在投資比重低于25%時，則要采用成本法，介于此種規(guī)定，必然使企業(yè)在決策選擇上有了更大的空間，當(dāng)企業(yè)投資過程中出現(xiàn)先獲得盈利而后出現(xiàn)虧損現(xiàn)象的時候就應(yīng)該及時改變方法，從權(quán)益法過渡到成本法。
（二）企業(yè)需要選擇合理的收入結(jié)算方式
現(xiàn)在很多企業(yè)營銷產(chǎn)品時根據(jù)顧客的不同類型，選擇的營銷方法也是不同的，所以會計核算的時間也不一樣，隨之企業(yè)納稅的時間也會一并有所變動。我國稅法規(guī)定企業(yè)企業(yè)確認(rèn)收入的時間是以收款銷售的截止時間所收到的貨款數(shù)量為準(zhǔn)，將提貨單送交給買方的當(dāng)天，通過委托銀行的方式來向買方銷售貨物，委托手續(xù)辦理完畢之后，企業(yè)的收入時間為發(fā)送貨物的當(dāng)前日期；不管企業(yè)采用分歧收款銷貨方式還是賒銷的方式，都必須依據(jù)稅法的規(guī)定按照合同規(guī)定的時間來進(jìn)行，將收款當(dāng)天的時間作為企業(yè)收入的時間。但是企業(yè)無論選擇什么樣的銷售方式，都應(yīng)該最先確定好貨物銷售和收款時間，這樣便于企業(yè)做出合理的稅務(wù)籌劃方案，最主要的是可以讓企業(yè)有時間去調(diào)整稅收時間和稅收利潤。
（三）在企業(yè)資產(chǎn)計價方面要選擇合適的會計方案
企業(yè)資產(chǎn)計價方式在一定程度上能夠直接影響到財務(wù)稅收的基數(shù)。我們拿企業(yè)房產(chǎn)作為例子來進(jìn)行分析。按照1.2%的稅率對一次性扣除房產(chǎn)原值10%至30%的閾值進(jìn)行計算繳納，其中所說的房產(chǎn)原值指的是不單獨計算價值的配套設(shè)備，包括與房產(chǎn)無法分割的附屬設(shè)備以及房屋等。我國稅法明文規(guī)定：包括煤氣管、暖氣管、下水道、水管等附屬設(shè)備均從進(jìn)接接管開始算起。因此企業(yè)在實行工程建筑的設(shè)計環(huán)節(jié)的時候要首先對房產(chǎn)以及房產(chǎn)的附屬設(shè)施進(jìn)行合理的分類，劃分好配套設(shè)施的價值，并且會計作好記錄。一般來講，房產(chǎn)原值原本就將空調(diào)設(shè)施包括在內(nèi)，如果將空調(diào)設(shè)施作為單項的固定資產(chǎn)進(jìn)行記賬，進(jìn)行單獨折取和單獨核算，所以房產(chǎn)原值中不能將空調(diào)設(shè)施包含在內(nèi)。
（四）所有費用都需要會計人員做好統(tǒng)計
會計人員做好費用的統(tǒng)計工作的依據(jù)是我國稅法，所有會計統(tǒng)計工作都要在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行。有的費用在列出以后還會產(chǎn)生后續(xù)的費用，而有的還會給顧客帶來損失，鑒于此就需要延續(xù)納稅時間。針對這些一般會采用方法去解決，首先對可能會出現(xiàn)的費用損失進(jìn)行合理的預(yù)估，在業(yè)務(wù)招待費、公益救濟(jì)性損增等賬目預(yù)2016年第10期下旬刊（總第640期）時代Times提方式里及時加入進(jìn)去，要做好限額以外的費用的列入，其次對已經(jīng)入賬的費用要及時核銷，比如那些壞賬、死賬和滯銷造成的損失，都應(yīng)該列入到消耗費用之中，最后最大限度的縮減成本攤銷期，延緩納稅時間來實現(xiàn)減少納稅。
（五）資產(chǎn)折舊和資產(chǎn)攤銷方法不容忽視
稅法規(guī)定，企業(yè)在納稅之前，有一些項目是允許扣除的，比如無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)折舊和資產(chǎn)撤銷，有了這個規(guī)定，企業(yè)實際應(yīng)該繳納的稅費就會減少，鑒于以上企業(yè)就應(yīng)該在會計工作中合理的利用折舊方法，因為這也是節(jié)約繳納稅務(wù)的方式。雖然企業(yè)的財務(wù)管理工作有規(guī)定這些項目的折舊年限，但是很多財務(wù)管理工作在企業(yè)中存在一定的缺陷，企業(yè)可以針對那些沒有明確規(guī)定的折舊年限和攤銷年限的資產(chǎn)來入手，選擇短期年限，并且?guī)椭髽I(yè)盡快完成企業(yè)所需的折舊固定資產(chǎn)的計提工作，減少稅務(wù)繳納。
（六）虧盈相互抵補的籌劃也需要好好利用
企業(yè)使用好盈虧地步措施可以減少企業(yè)后期需要繳納的稅務(wù)額度，因為虧盈抵補是把企業(yè)在規(guī)定范圍時間內(nèi)，某個年份出現(xiàn)的虧損現(xiàn)象在其年后的企業(yè)盈余中進(jìn)行抵消了。這種方法雖好，但是企業(yè)在使用之前需要保證企業(yè)真實出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，因為虧盈抵補主要在所得額中使用，如沒有虧損現(xiàn)象，虧盈抵補就是去了效果。依據(jù)我國稅法的規(guī)定，企業(yè)出現(xiàn)虧損可以利用下一個年度稅前的收益進(jìn)行彌補，如果彌補的資金不足，那么可以將企業(yè)五年內(nèi)利用所得稅前利潤來彌補其虧損，若依然彌補還是不夠，那么就要用到企業(yè)五年后稅后利潤來進(jìn)行彌補。盈虧抵補籌劃工作主要關(guān)注一下兩個方面，一個是支付費用可以延后列出，這種情況是為了減少工作量，把那些壞賬死賬會計人員需要處理。，并且將廣告費等一系列可控費用金融延續(xù)到后期再行支付；另一個是企業(yè)可以有時間進(jìn)行收購兼并活動。因為稅法規(guī)定企業(yè)進(jìn)行兼并以后，被兼并的企業(yè)就不需要獨立進(jìn)行納稅，因為企業(yè)在兼并之前彌補虧損的金額，要在規(guī)定的時間內(nèi)，由兼并后的企業(yè)帶其進(jìn)行彌補。這樣也是一種稅務(wù)籌劃的有利方法。
四、結(jié)束語
因此在全球經(jīng)濟(jì)大背景下，市場經(jīng)濟(jì)也是一直在飛速發(fā)展，企業(yè)在市場競爭中一直面臨新的挑戰(zhàn)和經(jīng)營風(fēng)險，企業(yè)要想在變化莫測的競爭環(huán)境中生存下去，就要充分了解自身的實際情況，清晰知道企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營理念，稅務(wù)籌劃工作需要更多的企業(yè)管理者進(jìn)行深入的挖掘和應(yīng)用到實踐工作中去，力求找到更多的提高企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法，在為企業(yè)積累更多的流動資金外，爭取更多的利潤，確保利潤最大化，使企業(yè)在市場競爭中站穩(wěn)腳步。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；稅收籌劃；重要性
一、土地增值稅的概念及其特殊性
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規(guī)定的扣除后的增值額部分對國家進(jìn)行納稅的一種稅負(fù)。土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)最重的一種稅負(fù)，其所采用的方法是超額累進(jìn)稅率，這種計稅方式更增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地，土地增值稅的籌劃對房產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的同時有效提升企業(yè)價值。
二、房產(chǎn)項目的土地增值稅稅收籌劃分析
（一）普通住宅稅收籌劃
對于普通住宅項目的稅收籌劃，應(yīng)當(dāng)做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業(yè)的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，依據(jù)相關(guān)計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負(fù)增加。另外房產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢绞剑J款利息扣除限額包括商業(yè)銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)姆绞郊哟蠊才涮淄度耄纳祈椖康木G化環(huán)境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。
（二）成本測算和分配
完善企業(yè)管理制度，合理劃分管理部門及生產(chǎn)部門，對房產(chǎn)企業(yè)的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發(fā)間接費用等成本測算沒有嚴(yán)格的規(guī)定，因此在實際業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門能夠依據(jù)自身實際情況，將開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等與公司業(yè)務(wù)做合理的分割，在組織機(jī)構(gòu)、人員編制等方面也能夠進(jìn)行合理的分配，從而做到能夠?qū)⒏鞑块T費用明顯區(qū)分列支，減少因企業(yè)部門職責(zé)劃分不清帶來的費用認(rèn)定風(fēng)險，加大建造總成本。
三、稅負(fù)優(yōu)化的可行性實施方式
以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業(yè)、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權(quán)，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業(yè)等進(jìn)行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分?jǐn)傆嬎悖瑴y算應(yīng)繳土地增值稅為15.07億。
其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業(yè)5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數(shù)測算。
2.由于普宅部分增值額為負(fù)值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）
非普宅增值稅計算：（見下頁表2）
依據(jù)此房產(chǎn)項目的具體情況，可以采用以下方式進(jìn)行土地增值稅優(yōu)化。
（一）按不同方式進(jìn)行成本分?jǐn)?/p>
一是按照占地面積分?jǐn)偼恋爻杀荆罁?jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條的規(guī)定解決占地面積和綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分?jǐn)偙Ｕ戏亢蜕唐贩客恋爻杀荆軌虻玫蕉悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，此次測算預(yù)計可節(jié)約土增稅3460.18萬。（見表3）
二是專屬建安成本的方式，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產(chǎn)公司提供足夠的證據(jù)支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可企業(yè)建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準(zhǔn)確性、完整性。而其他開發(fā)成本包括前期費用和基礎(chǔ)設(shè)施費，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分?jǐn)偅蝗绻桨嘎涞貙嵤╇A段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分?jǐn)傆稍A(chǔ)數(shù)據(jù)扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預(yù)計可以節(jié)約土增稅7869萬。
三是車位和商業(yè)自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負(fù)增值。根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號第二條的規(guī)定，土地增值稅的計算統(tǒng)一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業(yè)統(tǒng)一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數(shù)據(jù)，目前未售車位361個，商業(yè)8套，市場價格車位25萬/個，商業(yè)4萬/平，按照銷售部門預(yù)測，剩余車位和商業(yè)不能實現(xiàn)銷售，如果打包銷售，可以給予適當(dāng)?shù)匿N售折扣，按照車位20萬/個，商業(yè)3萬/平測算，預(yù)計節(jié)稅62.06萬，如自持車位的負(fù)增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。
四是優(yōu)化公司現(xiàn)售樓處成本分?jǐn)偅鶕?jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發(fā)間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設(shè)售樓處，而是使用配套商業(yè)進(jìn)行銷售工作，在產(chǎn)品規(guī)劃支出前就做好相關(guān)預(yù)案的話，現(xiàn)售樓處已發(fā)生的500萬成本就能夠作為扣除項目進(jìn)行扣除，預(yù)計可節(jié)約土增稅324萬，從而也起到了節(jié)約銷售成本的目的。
五是優(yōu)化期間費用與開發(fā)間接費用的轉(zhuǎn)化，可以通過合理的方法，作為項目開發(fā)成本扣除，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，直接組織、管理開發(fā)項目的人員工資、福利費，允許計入開發(fā)間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設(shè)直接相關(guān)，如關(guān)聯(lián)方具有工程管理能力和資質(zhì)，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關(guān)費用，在實際管理的開始日雙方應(yīng)簽訂工程管理服務(wù)合同和工程項目有關(guān)服務(wù)合同，發(fā)生相關(guān)費用可計入開發(fā)間接費而不歸集為管理費用，優(yōu)化后的歸集分?jǐn)偡椒梢栽黾由唐贩块_發(fā)成本1100萬，預(yù)計可節(jié)約土增稅1035萬。
具體優(yōu)化成本分?jǐn)偣?jié)稅的方式見表4：
以上優(yōu)化方案共計節(jié)稅1.89億，籌劃方案落地，進(jìn)行土增稅清算時，還需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分溝通。
（二）合理制定項目售價
合理制定項目銷售目標(biāo)，通過大數(shù)據(jù)的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進(jìn)計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進(jìn)行效應(yīng)測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導(dǎo)，避免因缺少稅收籌劃數(shù)據(jù)的支持盲目定價，產(chǎn)生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發(fā)生。
（三）利用利息支出方式減輕稅收負(fù)擔(dān)
合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規(guī)定利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許按照實際情況對稅收部分進(jìn)行扣除，房產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)成本之和5%進(jìn)行扣除；凡是能按照房產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龆寄馨慈〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業(yè)1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產(chǎn)項目開發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 房產(chǎn)稅 稅收籌劃
一、研究背景
近年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展， 房屋租賃市場也較活躍，國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度逐漸加大，房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支出。因此，如何通過科學(xué)的稅收籌劃，降低企業(yè)的稅負(fù)顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅法的有關(guān)規(guī)定， 正確解讀相關(guān)稅務(wù)政策，擬從對自有房屋不同轉(zhuǎn)讓方式的角度，對房產(chǎn)稅進(jìn)行稅收籌劃，以對企業(yè)處理類似的業(yè)務(wù)，提供很好的使用參考價值。
二、房產(chǎn)稅的主要特點
房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，征稅對象是房屋，征稅范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營，都不征稅。另外根據(jù)房屋經(jīng)營使用方式不同，房產(chǎn)稅的征稅方法有所不同，對于自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)的計稅余值，稅率1.2%，對于出租的房產(chǎn)，按租金收入征稅，稅率12%。這些特點為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。
三、房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方式
房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃的主要方式有四種，一是直接租賃，即為直接簽署租賃合同。二是轉(zhuǎn)租，即將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格出租給具有資產(chǎn)管理資質(zhì)的下屬公司，然后由該資產(chǎn)管理公司按市場價格出租房產(chǎn)。三是變出租為提供服務(wù)加出租，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅，此方式采用提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。四是變租賃經(jīng)營為倉儲經(jīng)營，這是將租賃合同改為倉儲保管合同，配備保管人員，為客戶提供保管服務(wù)。因按照稅法規(guī)定，倉儲保管收入只需繳納營業(yè)稅，這使得租賃收入變成了倉儲保管的服務(wù)收入。
四、案例研究
根據(jù)上述四種籌劃，現(xiàn)通過案例來研究，究竟哪種方式的籌劃力度更大。案例如下：
A公司為B房地產(chǎn)集團(tuán)母公司，在上海浦東新區(qū)擁有一處商業(yè)房產(chǎn)，購置賬面原值500萬元，房產(chǎn)建筑面積200平米，該項房產(chǎn)為A公司的固定資產(chǎn)，按照直線攤銷法，殘值率5%，年限35年攤銷，年折舊額13.57萬。擬將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，采用何種方式的稅負(fù)較低。
上述案例中該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)涉及的稅種為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、所得稅。上海市房產(chǎn)從價計征的減除比例為20%，營業(yè)稅稅率為5%，城建稅、教育費附加、地方教育費、河道費附加分別是營業(yè)稅的7%、3%、2%、1%，應(yīng)交納印花稅是租金收入的0.1%，企業(yè)所得稅為25%。
（一）籌劃方案一：直接出租
1、涉稅分析
房屋出租時，房產(chǎn)稅從租計征稅金，出租方繳納房產(chǎn)稅，營業(yè)稅及附加，印花稅，所得稅。
2、綜合稅負(fù)計算
應(yīng)繳房產(chǎn)稅=租金收入*12%。
應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、河道費、印花稅=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，
應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（租金收入-成本（即年折舊額）-各項稅金）*25%=（租金收入-年折舊額-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折舊額）*25%
故房屋直接出租綜合稅負(fù)=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折舊額 x25% =租金收入*38.31%-年折舊額 x25%
3、案例測算
如果年租金為50萬。
租賃稅金合計=租金收入*38.31%-年折舊額*25%
=50*38.31%-13.57*25%=15.77萬
4、小結(jié)
此方案完全按照相關(guān)稅法的要求繳納了各項稅費，無任何稅務(wù)風(fēng)險和籌劃風(fēng)險。
（二）籌劃方案二：轉(zhuǎn)租
1、政策依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人不是產(chǎn)權(quán)所有人，不繳納房產(chǎn)稅。
2、涉稅分析
利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃，就和煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格M出租給具有資產(chǎn)管理資質(zhì)的下屬公司，然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價格H出租房產(chǎn)。該方案出租方按照低價格M繳納房產(chǎn)稅，營業(yè)稅及附加，印花稅，所得稅。下屬公司（即轉(zhuǎn)租方）按價格H繳納營業(yè)稅及附加稅，印花稅，所得稅。
由此看出，該方案多出一道營業(yè)稅及附加M*5.75%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅（H-M）*12%，且只有當(dāng)H>1.48M時，該籌劃方案才可行。見下圖。
圖中H1=1.48M，節(jié)稅空間為0，隨著H越大，則其節(jié)稅效果越明顯。
3、案例測算
假設(shè)A公司將房產(chǎn)以每年20萬元的租金價格出租給子公司B，B公司將房產(chǎn)對外再次出租，收取租金50萬元。
利用方案一的綜合稅負(fù)計算公式，A公司應(yīng)繳納各項稅金4.27萬元。B公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、河道費、印花稅（2分合同）=50萬元×5.65%+70*0.1%=2.90萬元，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（50-20-2.95）*25%=6.78萬，B公司綜合稅負(fù)9.68萬。
稅收籌劃后A公司與B公司稅負(fù)合計13.95萬元。
4、小結(jié)
此種方案，由于A公司和B公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計稅價格的制約，若稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行調(diào)整租金價格，即M的值就會發(fā)生變化，這種方案就不一定會成功，這就為企業(yè)帶來了很大的不確定性風(fēng)險。但若出租人考慮將擬出租房屋翻新、裝修改造后重新出租，則出租人可先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，利用此方試避稅是較為合理合法的，籌劃風(fēng)險很低，值得嘗試。
（三）籌劃方案三：變出租為提供服務(wù)加出租，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅
1、涉稅分析
出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。出租方僅需按租金繳納房產(chǎn)稅、印花稅，按租金及物業(yè)費繳納營業(yè)稅及附加、所得稅。可見因收取物業(yè)費，公司可規(guī)避房產(chǎn)稅和印花稅，且物業(yè)費所占比重越大，房產(chǎn)稅及印花稅交的越少。
2、案例測算
假設(shè)A公司租金收取25萬，物業(yè)費收取25萬。
A公司應(yīng)繳納各項稅金如下：房產(chǎn)稅：25*12%=3萬，營業(yè)稅金及附加：50*5.65%=2.83萬，印花稅25*0.1%=0.025萬，所得稅：（50-13.57-5.86）*25%=7.64萬。
故籌劃后A公司稅負(fù)合計13.50萬
3、小結(jié)
該方案需有一定前提條件，即出租方一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時提供物業(yè)管理服務(wù)。合理的利用物業(yè)管理服務(wù)收費來籌劃房產(chǎn)稅是合理的，但此方案也存在風(fēng)險，稅收風(fēng)險在于稅務(wù)機(jī)關(guān)可能規(guī)定最低租金計稅標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)營風(fēng)險在于物業(yè)管理服務(wù)的收費是一般必需取得當(dāng)?shù)匚飪r部門的收費許可，價格也需要審批，出租方不按收費許可證收費，抬高物業(yè)管理服務(wù)價格，可能會受到物價部門的處罰。
（四）籌劃方案四：變租賃經(jīng)營為倉儲經(jīng)營、
1、 涉稅分析
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：租賃業(yè)、倉儲業(yè)均應(yīng)繳納營業(yè)稅，適用稅率相同，均為5%，《房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定：租賃業(yè)與倉儲業(yè)的計稅方法不同。租賃業(yè)適用從租計稅，倉儲業(yè)適用從價計稅。故該方案稅收變化在于因房產(chǎn)稅的計稅方法不同所帶來的節(jié)稅效應(yīng)。
2、綜合稅負(fù)計算
倉儲服務(wù)應(yīng)交稅金：
應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、河道費、印花稅=倉儲收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=倉儲收入* 5.75%
應(yīng)繳房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*（1-20%）* 1.2%=房產(chǎn)原值* 0.84%
應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（收入-成本-各項稅金）*25%
=倉儲收入*23.56%-房產(chǎn)原值* 0.21%-年折舊額*25%
故倉儲服務(wù)綜合稅負(fù)=倉儲收入*29.31%+房產(chǎn)原值* 0.63%-年折舊額*25%
根據(jù)方案一中已算出的房屋出租綜合稅負(fù)，當(dāng)倉儲與租賃繳稅相等時，得到平衡點即，租金 /房產(chǎn)原值=7%。所以當(dāng)收入大于房屋原值的7%，采用倉儲服務(wù)形式，反之則選擇直接租賃形式。
3、案例測算
假設(shè)A公司將房產(chǎn)以每年50萬元的倉儲費對外出租，即租金 /房產(chǎn)原值=10%，計算出A公司應(yīng)繳納各項稅金14.42萬元，較直接租賃的稅負(fù)低。
4、小結(jié)
在房產(chǎn)稅從價計征的稅負(fù)明顯低于從租計征情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，從而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。但這種籌劃的前提條件是承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲存物品，若不是這個目的，該籌劃方案將不可行。另外從風(fēng)險控制角度來看，出租人是不存在稅收風(fēng)險的，但卻帶來了經(jīng)營風(fēng)險，因為在倉儲合同下出租人必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任，發(fā)生損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，如果選擇此方案，承租人應(yīng)考慮易保管且價值較低擬儲存貨物，如果倉儲的貨物價值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該籌劃方案風(fēng)險大，并不可行。
五、結(jié)束語
通過對房屋四種不同的轉(zhuǎn)讓方式的測算對比，我們可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪種方案，都比直接租賃即第一種方案的綜合稅負(fù)要低。但后三種方案都有它的局限性或稅收風(fēng)險，在實際工作中我們應(yīng)該以企業(yè)實際經(jīng)營活動為背景制定并選擇最優(yōu)方案。同時我們應(yīng)該時刻關(guān)注房產(chǎn)稅政策變化，因地制宜的進(jìn)行籌劃，從而避免稅收政策變動帶來的籌劃風(fēng)險。
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【內(nèi)容摘要】在我國不斷深化稅收體制的大環(huán)境下，很多企業(yè)逐漸開始重視稅收籌劃，在不同行業(yè)中，文化企業(yè)在深化文化體制改革的背景下，稅收籌劃的規(guī)劃和實施同其他行業(yè)相比，有一定的特殊性。本文以廣電文化企業(yè)為研究對象，從其改制和整合的背景入手，介紹了發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，分析了稅收籌劃中存在的問題及原因，從提高認(rèn)識、專業(yè)人才、風(fēng)險管控、機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能分配等幾個方面探討應(yīng)如何合理進(jìn)行稅收籌劃的對策建議，希望能不斷完善企業(yè)的稅收籌劃工作。
【關(guān)鍵詞】廣電文化企業(yè);體制改革;稅收籌劃
一、廣電文化企業(yè)改制背景現(xiàn)狀
(一)廣電網(wǎng)絡(luò)改制整合背景。隨著我國改革開放的腳步日益加深，廣電行業(yè)的經(jīng)營管理和發(fā)展也逐漸興起，原有的廣電管理體制亟需改革和完善。在國家和政府的推動下，政府越來越強調(diào)文化對我國社會經(jīng)濟(jì)的重要性，并且提出了“深入推進(jìn)文化體制改革”的要求以及現(xiàn)實意義。大批的文化企業(yè)的轉(zhuǎn)企改制煥發(fā)了新的生命力，逐漸成為各地新的經(jīng)濟(jì)增長動力源泉。在這當(dāng)中，將文化單位分成了公益性和經(jīng)營性的，改革的重點就是經(jīng)營性文化單位，其中包括了廣電文化企業(yè)。本文研究的就是廣電文化單位轉(zhuǎn)制后稅收籌劃存在的問題分析及建議。(二)廣電文化企業(yè)稅收政策現(xiàn)狀。1．特殊行業(yè)優(yōu)惠。進(jìn)入20世紀(jì)起，我國出臺了相應(yīng)有線數(shù)字電視的優(yōu)惠政策，根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行有線電視收視費增值稅政策的通知》(財稅［2017］35號)的規(guī)定，自2017～2019年間，免征廣播電視運營服務(wù)企業(yè)的有線數(shù)字電視基本收視維護(hù)費和農(nóng)村有線電視基本收視費的增值稅。2．經(jīng)營性單位向企業(yè)轉(zhuǎn)制的稅收政策優(yōu)惠。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施文化體制改革中經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)若干稅收政策的通知》(財稅［2014］84號)，對轉(zhuǎn)制為企業(yè)的經(jīng)營性文化事業(yè)單位(“經(jīng)營性文化事業(yè)單位”，是指從事新聞出版、廣播影視和文化藝術(shù)的事業(yè)單位，轉(zhuǎn)制的形式為整體轉(zhuǎn)制或剝離轉(zhuǎn)制)，有如下稅收優(yōu)惠政策:經(jīng)營性文化企業(yè)免征企業(yè)所得稅;有財政撥付經(jīng)費的經(jīng)營性文化企業(yè)的自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅;經(jīng)營性文化企業(yè)獲得的黨報刊發(fā)行、印刷等收入免征增值稅;企業(yè)轉(zhuǎn)制中發(fā)生的資產(chǎn)評估增值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收收入可以享受相應(yīng)優(yōu)惠政策;處置庫存呆滯出版物的損失可在企業(yè)所得稅前扣除。3．高新技術(shù)企業(yè)稅收政策優(yōu)惠。我國的很多廣播電視運營服務(wù)企業(yè)，都獲得了高新技術(shù)企業(yè)的資質(zhì)，根據(jù)國家相關(guān)稅收法律的規(guī)定，高新技術(shù)企業(yè)可申請享受減至15%的稅率征收企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策，如有研發(fā)新技術(shù)、工藝和產(chǎn)品的加計扣除50%。
二、廣電文化企業(yè)稅收籌劃中存在的問題
(一)重視不足。我國廣電文化企業(yè)雖然進(jìn)行了改制和整合，但發(fā)展初期仍對于資金管理業(yè)務(wù)存在效率和水平低下的問題，自建國發(fā)展以來，稅收籌劃工作的起步比較滯后，大部分企業(yè)管理者對于稅收籌劃的認(rèn)識不足，加上廣電文化企業(yè)的任職人員仍然是改制前原單位的人員，企業(yè)高層大多都是原單位的領(lǐng)導(dǎo)，長期以來體制內(nèi)的工作機(jī)制，導(dǎo)致管理者對于稅收籌劃的不夠重視。(二)缺乏專業(yè)的高素質(zhì)籌劃隊伍。轉(zhuǎn)制后的企業(yè)仍然面臨著人員招聘的名額缺失問題，人員編制有限，且統(tǒng)一的招聘體制，缺乏科學(xué)化、合理化、個性化的招聘設(shè)計，難以找到專業(yè)化、高素質(zhì)的、懂得根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展合理籌劃稅收的高端人才。如果缺乏專業(yè)的人才，對企業(yè)的稅收籌劃的目標(biāo)制定不科學(xué)、盲目引用一些已經(jīng)淘汰和過時的稅收籌劃方面的經(jīng)驗等，可能導(dǎo)致稅收籌劃的成本增加，籌劃混亂，甚至?xí)绊懝镜慕?jīng)營狀況和戰(zhàn)略發(fā)展，同時也可能會給企業(yè)帶來更多的風(fēng)險。廣電文化企業(yè)就面臨著這個問題，對于專業(yè)化、高素質(zhì)的人才，一種情況是人才“進(jìn)不來”，另一種情況是人才“留不住”。人才缺口的業(yè)務(wù)部門在上報所需人員的資質(zhì)條件的時候往往是由本部門的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行主觀判斷，沒有進(jìn)行客觀評估，且很容易出現(xiàn)一些以人配崗，一定程度上造成了人員和崗位的不匹配。并且企業(yè)所有招聘的崗位職能、條件和待遇都是統(tǒng)一的，很多有豐富工作經(jīng)驗的專業(yè)人才進(jìn)入企業(yè)后，無法獲得自身價值的認(rèn)同和使命感，很難看到上升和發(fā)展的空間，最終導(dǎo)致人才流失的情況比較嚴(yán)重。(三)認(rèn)識的落后性、狹隘性問題。認(rèn)識的落后性主要體現(xiàn)在企業(yè)對于稅收籌劃的認(rèn)識不足，對于稅收籌劃誤認(rèn)為是在做一些偷稅、逃稅的行為，敬而遠(yuǎn)之，甚至認(rèn)為這會影響國家稅收的全局性和統(tǒng)籌性，是和改制國企的初衷相違背的。既然國家對文化體制進(jìn)行改革，就是希望能夠發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的作用，實現(xiàn)資源有效配置，激發(fā)企業(yè)活力。認(rèn)識的狹隘性是指，企業(yè)在稅收籌劃時更多的是考慮上級安排業(yè)務(wù)保障為重點，以眼前的利益為出發(fā)點，沒有和公司的戰(zhàn)略發(fā)展相結(jié)合，導(dǎo)致稅收籌劃更多是流于形式，并未實現(xiàn)合理控制稅收、有效降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。(四)稅收籌劃缺乏與時俱進(jìn)。近幾年來，國家逐漸加大了稅收體制改革的力度，通過稅制設(shè)計和稅制結(jié)構(gòu)的改變來增進(jìn)社會福利。稅制改革是一個活物，不同的時期、經(jīng)濟(jì)和政治背景下，有不同的優(yōu)惠稅收政策，是一個不斷變化的進(jìn)程，因此對于稅收籌劃的態(tài)度應(yīng)該是要保持一個靈活的、不斷創(chuàng)新和改進(jìn)的認(rèn)識，而不是一成不變的。(五)稅收籌劃的風(fēng)險管控缺失。由于稅收籌劃工作涉及到的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容較復(fù)雜，在遵循以稅法為主的同時，還會涉及到各個方面，在控制稅收籌劃風(fēng)險時，企業(yè)提供給稅收籌劃的相關(guān)資料的真實性和可靠性也取決于企業(yè)內(nèi)控的實施和執(zhí)行情況、財務(wù)人員的會計核算能力以及企業(yè)的財務(wù)管理水平，如果利用不可靠的涉稅資料進(jìn)行籌劃，就很可能導(dǎo)致籌劃方向的扭曲和失誤，從而增加了稅收籌劃的風(fēng)險。(六)機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能分配不合理。廣電文化企業(yè)的改制作為推進(jìn)文化體制改革發(fā)展中的重要一步，以其中的廣電網(wǎng)絡(luò)公司發(fā)展為例來看，目前全國各地的大部分廣電網(wǎng)絡(luò)公司已經(jīng)推行了轉(zhuǎn)企改制，實現(xiàn)一省一網(wǎng)整合，完成了股份改造。但是各地的廣電網(wǎng)絡(luò)公司在整合改制后以省為單位來統(tǒng)一管理廣電網(wǎng)絡(luò)，各分公司和職能部門在工作職能分工和安排上會產(chǎn)生較大的分歧和意見，相互業(yè)務(wù)部門間缺乏足夠的協(xié)調(diào)和配合。(七)道德和信譽風(fēng)險。企業(yè)的管理者對于公司道德風(fēng)險的認(rèn)識不足，在稅收籌劃進(jìn)程中可能會為了某些既得和眼前利益而錯誤決策，采取一些違法手段，以達(dá)到增加利潤、降低稅負(fù)的目的。同時，稅收籌劃工作人員對風(fēng)險的認(rèn)識和籌劃工作需要達(dá)到的效果也會受到其個人道德水平的影響。我國的稅收法律政策，通常具有一定的彈性空間，因此才會有對稅收進(jìn)行合理籌劃的空間，實際情況中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于企業(yè)納稅事實的認(rèn)定會有一定的松緊度，企業(yè)提供的稅收籌劃的方案是否合理、合法可能會隨著當(dāng)?shù)囟愂杖蝿?wù)的輕重、當(dāng)?shù)氐亩愂照叩淖兓约爱?dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法人員的專業(yè)素質(zhì)能力等而發(fā)生不同的變化，如果企業(yè)的稅收籌劃方案難以被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)同，就很可能被當(dāng)做是偷稅、漏稅的行為，而產(chǎn)生信譽風(fēng)險，一旦被認(rèn)定為有相關(guān)的違法行為，就會給企業(yè)建立起來的品牌和形象帶來污點，影響企業(yè)今后的經(jīng)營和發(fā)展。
三、合理進(jìn)行稅收籌劃的建議
(一)高層重視，改變觀念。對于改制后仍舊屬于劃歸國有管理的企業(yè)，高層領(lǐng)導(dǎo)由政府安排任職，跟普通民營企業(yè)對比起來，管理者的意見對于公司的發(fā)展是決定性的，因此需要從管理者角度出發(fā)，提升管理者對于稅收籌劃的認(rèn)識、學(xué)習(xí)和了解，從思想、意識上轉(zhuǎn)變對于稅收籌劃的認(rèn)識，積極地投入到這項工作，合理地進(jìn)行規(guī)劃。(二)設(shè)計合理招聘制度，引進(jìn)優(yōu)秀財稅人才。稅收籌劃的工作者除了要具備非常專業(yè)和豐富的財稅知識儲備外，還要有很強的業(yè)務(wù)實踐能力和專業(yè)素養(yǎng)，人才是企業(yè)最寶貴的資源之一，企業(yè)應(yīng)放開對于專業(yè)特殊人才的招聘權(quán)限和名額，并能根據(jù)高端人才的需求設(shè)計個性化的招聘條件和待遇，以吸引專業(yè)人才，來更好地為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的稅收籌劃服務(wù)。應(yīng)構(gòu)建全面、完善和獨立的稅務(wù)工作人員體系，稅收籌劃工作專業(yè)性很強，建立獨立的稅務(wù)會計崗位或者部門，明確地劃分清楚稅務(wù)籌劃人員的工作職責(zé)、工作內(nèi)容、工作目標(biāo)和制度，以便保證稅收籌劃工作更加規(guī)范、高效、優(yōu)質(zhì)。(三)全員參與，加強學(xué)習(xí)。稅收籌劃工作并非一個部門或幾個部門就能完成的，而是企業(yè)上下都要積極參與和配合的工作，要發(fā)揮企業(yè)員工的積極性，一般由財務(wù)部門牽頭，其他部門配合，構(gòu)建全員參與的良好條件和學(xué)習(xí)氛圍，推進(jìn)稅收籌劃工作的有序發(fā)展和高效優(yōu)質(zhì)進(jìn)行。除此之外，還應(yīng)加強對于稅收籌劃工作的理論學(xué)習(xí)，利用專業(yè)人才的有效資源，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際情況進(jìn)行分析，來加深企業(yè)全體員工對于稅收籌劃的深度認(rèn)識，消除對稅收籌劃狹隘性的認(rèn)識，正確理解稅收籌劃對企業(yè)發(fā)展的重要性，如稅收籌劃方法、籌劃成本、風(fēng)險控制、稅收籌劃的原則和內(nèi)容、最新稅收政策注意要點等相關(guān)理論知識的學(xué)習(xí)。(四)稅收籌劃信息化。隨著我國當(dāng)前的發(fā)展，大部分行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了信息化時代，廣電文化企業(yè)更是信息化時代的引領(lǐng)者，更應(yīng)引進(jìn)先進(jìn)的信息化系統(tǒng)，適時建立企業(yè)稅收信息化平臺，及時國家最新稅收政策、企業(yè)所屬地區(qū)對接的稅務(wù)聯(lián)系人員信息、公司的稅收籌劃方案等，可根據(jù)不同職位開放不同的權(quán)限，利用信息共享，提高信息的利用率。(五)保持學(xué)習(xí)和與時俱進(jìn)。隨著社會的發(fā)展和不斷變革，稅收籌劃工作雖然在我國起步比較晚，但是會發(fā)展得越來越成熟，廣電文化企業(yè)要適應(yīng)時代的腳步，除了要做到保持終身學(xué)習(xí)的態(tài)度、與時俱進(jìn)的精神，還應(yīng)多關(guān)注我國發(fā)展中經(jīng)濟(jì)、政治、文化、科技等多方面的背景，從源頭了解稅收改革的原因和影響，尤其是在國家深化稅收體制改革的背景下，要能夠適應(yīng)稅收政策不斷更新和變化的腳步。(六)設(shè)置風(fēng)險控制機(jī)構(gòu)，加強法律監(jiān)督。任何一個企業(yè)的發(fā)展，都必須在法律的約束下。對于稅收籌劃的工作開展，是建立在稅法基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以法律風(fēng)險是企業(yè)必須要能避免和控制的。企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的風(fēng)險控制部門，規(guī)劃對于稅收籌劃中涉及相關(guān)法律法規(guī)的合理性的監(jiān)督和審查，在增加企業(yè)對稅收籌劃工作的積極性的同時，還要有法律約束力、執(zhí)行力和威懾力，使稅收籌劃工作法制化，便于及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)一些違法行為，降低籌劃和法律風(fēng)險。要能預(yù)見一些可能發(fā)生的風(fēng)險，及時作出調(diào)整和采取應(yīng)對措施，平時要與稅務(wù)相關(guān)部門做好溝通，在遇到問題時，要匯報公司風(fēng)險控制部門，及時聯(lián)系稅收管理部進(jìn)行咨詢和解決，避免因個人行為所造成的違法問題。(七)優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部職能部門設(shè)置。廣電文化企業(yè)經(jīng)過整合改制后，很容易造成一些職能部門的工作界限不清不楚，尤其是稅收籌劃工作，更需要企業(yè)內(nèi)各部門、各分支機(jī)構(gòu)間協(xié)同配合。除此之外，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也要考慮到對稅收負(fù)擔(dān)的影響，企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模時要根據(jù)稅收籌劃來選擇子公司或者分公司的組織形式，對于廣電文化企業(yè)來說，一方面，企業(yè)經(jīng)營連續(xù)幾年盈利且它的企業(yè)所得稅享受到稅收優(yōu)惠政策時，建議成立子公司，分離業(yè)務(wù)，降低企業(yè)整體的稅負(fù)水平;另一方面，近幾年，國內(nèi)幾個省的廣電文化企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了上市，對于上市企業(yè)來說，子公司的設(shè)立可以幫助總公司分散一定的風(fēng)險，有利于企業(yè)的對外融資和籌資。(八)綜合決策。在對企業(yè)的稅收進(jìn)行籌劃時，應(yīng)該要做到綜合決策，既考慮要達(dá)到稅收籌劃的稅后收益最大化的目標(biāo)，也不能忽視稅收籌劃中隱藏的容易被人忽視掉的一些潛在利益和機(jī)會成本。稅收籌劃的目標(biāo)是實現(xiàn)稅后利潤的最大化，若過分的強調(diào)稅收成本的降低，可能會忽略了因該方案的實施帶來的其他稅費的增加或其他收益的減少，從而使納稅人的絕對收益減少。
四、結(jié)語
隨著國家對財稅體制的不斷改革和深化，企業(yè)除了要獲得發(fā)展，還要適應(yīng)新的時代背景和經(jīng)濟(jì)形勢，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際情況，提高對稅收籌劃工作的重要性認(rèn)識，稅收籌劃不僅是降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，更多的是可以幫助企業(yè)實現(xiàn)優(yōu)化內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置，提升企業(yè)管理水平。這是一個全員參與的過程，廣電文化企業(yè)作為國家文化體制改革進(jìn)程中的一大步，其獨特的出身更需要克服一些原始遺留的問題，在進(jìn)行具體籌劃過程中，要全員參與、依法進(jìn)行、合理避稅，拿出適應(yīng)改革的魄力，在遵守相關(guān)的法律法規(guī)的前提下，從公司戰(zhàn)略發(fā)展的高度出發(fā)，同稅收籌劃的現(xiàn)實意義結(jié)合在一起，完善相關(guān)的制度建設(shè)、風(fēng)險控制、專業(yè)人員的引進(jìn)等，從而為企業(yè)的良性發(fā)展提供一個有效的工具。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收負(fù)擔(dān) 稅負(fù)成本管理
房產(chǎn)企業(yè)涉稅眾多，在開發(fā)的不同階段涉及的稅收有，契稅和耕地占用稅。在開發(fā)銷售階段有營業(yè)稅、附加稅費、土地增值稅、企業(yè)所得稅。在保有階段有，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。此外，房產(chǎn)企業(yè)還涉及有印花稅和車船使用稅等。
據(jù)中國最大的上市公司綜合數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)萬德數(shù)據(jù)系統(tǒng)調(diào)查2006年房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率為13.4%位列各行業(yè)之首，而同年各行業(yè)間平均水平為6.5%。2006年房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻(xiàn)比為117%在全部行業(yè)中排名第三高于73%的各行業(yè)間平均水平。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的稅負(fù)明顯高于各行業(yè)的平均水平，主要稅負(fù)集中在土地增值稅和所得稅，尤其土地增值稅。房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)重于一般行業(yè)，因而在財務(wù)管理中必須重視稅金成本管理，合理降低實際稅負(fù)。
1、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的稅收政策
房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和收益環(huán)節(jié)，國家宏觀管理部門在這些環(huán)節(jié)都制定了相關(guān)的稅收政策，主要涉及的稅種包括營業(yè)稅及其附加稅費、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。
1.1、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的流轉(zhuǎn)稅政策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅主要包括在房地產(chǎn)投資開發(fā)、銷售以及出租商品房涉及的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費附加，計稅依據(jù)為工程全部價款、房屋銷售收入和出租收入。地方政府有優(yōu)惠政策可適當(dāng)減免，各地區(qū)執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策就屬此列。
1.2、土地增值稅
我國從2001年恢復(fù)征收土地增值稅，卻因沒有配套的成本核算辦法及嚴(yán)格征繳時限等原因，一直采取了預(yù)征的權(quán)宜之計，大部分地區(qū)按預(yù)銷商品房收入1%～2%的比例繳納，待項目結(jié)束后重新核算并多退少補。從2007年2月1日開始執(zhí)行 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）。
1.3、企業(yè)所得稅
2006年以前房地產(chǎn)開發(fā)由于開發(fā)周期長，企業(yè)所得稅大都采取核定利潤率征收的方式，即以銷售收入作為計稅基礎(chǔ)，乘以核定利潤率折算出當(dāng)期利潤，再乘以企業(yè)所得稅稅率計算當(dāng)期實際應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。2006年3月6日國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2006] 31號），該文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征繳作了進(jìn)一步的明確。對于未完工的開發(fā)產(chǎn)品在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率，按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房項目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地區(qū)地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本。開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。
1.4、印花稅
印花稅稅率相對較低，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于涉及合同協(xié)議多、金額大，因此印花稅負(fù)擔(dān)同樣不小，涉及開發(fā)建設(shè)施工合同、借款合同、房屋銷售和租賃合同、土地出讓合同、資金賬簿和營業(yè)賬簿等，稅率從0.05‰～1‰不等。
2、當(dāng)前稅收環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強稅金成本管理的措施
2.1、避免盲目追求高售價 合理利用稅收優(yōu)惠政策
房產(chǎn)企業(yè)在對稅收政策充分理解的基礎(chǔ)上，合理利用稅收優(yōu)惠政策經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的選擇和會計核算的處理往往就已經(jīng)決定了企業(yè)稅負(fù)的多少。根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。因此房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)合理制訂住宅的面積與銷售價格，要權(quán)衡價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系，盡可能多建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇，達(dá)到節(jié)稅和企業(yè)盈利的目的。
2.2、正確核算開發(fā)成本，防止少計漏計
開發(fā)成本是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要成本，指取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。正確、全面計量開發(fā)成本對土地增值稅與所得稅均有直接影響，尤其在土地增值稅方面，開發(fā)成本不僅是構(gòu)成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發(fā)費用與加計20的計量基數(shù)。開發(fā)成本也是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于稅收籌劃的重要對象一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立諸多避稅鏈公司，如利用關(guān)聯(lián)建筑公司、設(shè)計公司、裝飾公司等開票，加大項目開發(fā)成本，通過由低稅負(fù)公司向高稅負(fù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移費用的方式，以達(dá)到避稅的目的。
2.3、加強內(nèi)部管理，積極進(jìn)行有效的所得稅管理
公司稅務(wù)籌劃部門首先應(yīng)根據(jù)具體項目，對于公司利潤率水平進(jìn)行測試，如實際毛利率低于核定時，則企業(yè)應(yīng)積極與稅務(wù)部門溝通，爭取較低的計稅毛利率；其次，應(yīng)深入研究和理解現(xiàn)行企業(yè)所得稅政策，在收入的確認(rèn)上要嚴(yán)格把關(guān)，防止多計收入，如在報建項目時，自建辦公樓就不能和開發(fā)產(chǎn)品一起報建，否則自用的辦公樓就會和開發(fā)的商品房一起作為視同銷售行為列入收入，從而多計企業(yè)所得稅；同時要關(guān)注稅前扣除項目的比例，結(jié)合實際工作綜合考慮制定各項費用定額，凡是在扣除比例范圍內(nèi)的費用應(yīng)盡量加以扣除，以減輕企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
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[2]徐敏.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研究.科技信息.2007年第21期.
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