時(shí)間：2023-08-29 16:44:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
合肥市近年來進(jìn)入穩(wěn)步快速的發(fā)展階段，在科技、文化、政治、經(jīng)濟(jì)等各個(gè)領(lǐng)域取得了巨大的發(fā)展進(jìn)步。在這經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大浪潮中，該企業(yè)抓住商機(jī)，先后在合肥包河區(qū)、政務(wù)區(qū)建立商業(yè)廣場(chǎng)，大大提高了居民的生活質(zhì)量，成為了集購物、休閑、娛樂、居住的綜合商業(yè)中心。該企業(yè)在合肥濱湖建立的文化旅游城作為合肥第一個(gè)文化旅游城市，聚合了文化旅游資源，推動(dòng)了文化和旅游的深度融合，進(jìn)一步提升了合肥的城市品位和知名度。本文將以合肥為典型案例，從中探尋該集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式的發(fā)展和創(chuàng)新，并分析其中存在的不足與問題，從而推動(dòng)該企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，并為其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供參考與借鑒。
二、發(fā)展歷程
該集團(tuán)經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已進(jìn)入高速發(fā)展階段。截止到2014年，企業(yè)資產(chǎn)5341億元，同比增長(zhǎng)34．5%，年收入2424．8億元，同比增長(zhǎng)30%，企業(yè)凈利潤(rùn)同比也大幅增長(zhǎng)，連續(xù)第9年保持環(huán)比30%以上的增速。通過分析該集團(tuán)的發(fā)展資料，可以看出發(fā)展過程中主要有四個(gè)階段:
(一)創(chuàng)業(yè)初期1988年，集團(tuán)成立，初始資金規(guī)模很小，僅為100萬元，住宅開發(fā)為其積累了第一桶金。其后，一直到1998年，在從事住宅開發(fā)的同時(shí)，也開始開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等領(lǐng)域的探索，希望能夠拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
(二)轉(zhuǎn)型與調(diào)整期1999年，企業(yè)開始了“訂單地產(chǎn)”模式的償試。2000年，召開企業(yè)發(fā)展史上的“”，決定企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，確立了住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)兩條腿走路的發(fā)展戰(zhàn)略。2000年，第一代商業(yè)廣場(chǎng)在長(zhǎng)春重慶路建成。此后，企業(yè)先后在長(zhǎng)沙、南京、北京等地開展房地產(chǎn)投資，這一階段也是企業(yè)第一、第二代產(chǎn)品投資的高峰期。2003年，企業(yè)遭遇嚴(yán)重的資金鏈危機(jī)，沈陽項(xiàng)目也遭遇了停業(yè)風(fēng)波，企業(yè)不得不停下來重新審視自身的商業(yè)發(fā)展模式，并進(jìn)行了系列調(diào)整。
(三)發(fā)展與擴(kuò)張期2004年，第二代商業(yè)廣場(chǎng)以一種純商業(yè)組合店聯(lián)合發(fā)展的模式出現(xiàn)。而在2006年，該集團(tuán)做出重大調(diào)整，全力推出第三代產(chǎn)品城市綜合體。城市綜合體的成功誕生，使其真正找到了商業(yè)加地產(chǎn)的最佳結(jié)合點(diǎn)，由此總結(jié)出主題拿地模式，從此企業(yè)步入了快速發(fā)展期。
(四)戰(zhàn)略調(diào)整期近幾年，該企業(yè)快速在戰(zhàn)略上朝文化旅游綜合體進(jìn)軍。2013年10月，合肥濱湖文化旅游城開工，成為華東最大的文化旅游投資項(xiàng)目。之后，集團(tuán)旗下?lián)碛械拿绹?guó)AMC院線公司在美國(guó)正式登陸紐約證券交易所上市交易，企業(yè)也將涉足電商領(lǐng)域，自此，集團(tuán)開始進(jìn)入戰(zhàn)略調(diào)整期。
三、商業(yè)模式分析
該集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)模式，包括前期的開發(fā)建設(shè)與后期的經(jīng)營(yíng)管理，主要體現(xiàn)在招商，拿地，營(yíng)銷，管理，盈利等五個(gè)方面，我們將詳細(xì)地從這幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。
(一)獨(dú)創(chuàng)的招商模式訂單模式就是先招商，再投資，聯(lián)合開發(fā)，通過與跨國(guó)零售企業(yè)的合作，實(shí)施主力店經(jīng)營(yíng)，并通過主力店帶動(dòng)小商鋪的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。合肥蕪湖路商業(yè)廣場(chǎng)正是通過先投資后建設(shè)的訂單模式而誕生運(yùn)營(yíng)。蕪湖路商業(yè)廣場(chǎng)已于沃爾瑪、家樂福、國(guó)美等20多家跨國(guó)及國(guó)內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了發(fā)展協(xié)議，而且還囊括了同慶樓飯店等高檔餐廳、星級(jí)酒店。這種招商模式使得集團(tuán)擁有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資合伙人，同時(shí)帶動(dòng)了許多品牌的發(fā)展也吸引了更多的投資方的加盟。可以說訂單模式是該企業(yè)商業(yè)模式的核心，是企業(yè)成功的最重要因素。
(二)低成本的拿地模式在很大程度上講，該企業(yè)的成功離不開政府的支持。由于商業(yè)廣場(chǎng)能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加政府稅收收入，帶動(dòng)周邊土地價(jià)格的上揚(yáng)。所以，一些地方政府主動(dòng)找上門去，希望與其合作，并為此開出了優(yōu)厚的條件。2013年，集團(tuán)就作為唯一的競(jìng)買方，以總價(jià)7．3321億元的價(jià)格毫無懸念拿下合肥濱湖六百余畝的地塊。這種拿地模式，這不僅降低了萬達(dá)項(xiàng)目運(yùn)作的成本，而且為其高效運(yùn)作提供了有利保障。
(三)標(biāo)準(zhǔn)化的營(yíng)銷模式合肥濱湖旅游城項(xiàng)目，主要就是通過節(jié)點(diǎn)鋪排，短期聚焦，在很短的實(shí)踐內(nèi)擴(kuò)大品牌知名度與影響力。首先，在拿地前以懸念造勢(shì)，吸引全城關(guān)注。其次，企業(yè)在拿地后，通過報(bào)紙等新聞媒體，強(qiáng)勢(shì)宣導(dǎo)品牌概念。集團(tuán)在開盤前共在合肥晚報(bào)等6大主流媒體連續(xù)投放，共計(jì)8周240版次。最后，企業(yè)采取售展體系，通過對(duì)旅游城規(guī)劃的展示震撼到訪客戶，提升客戶信心，同時(shí)吸引更多人群的關(guān)注。
(四)完善的管理模式企業(yè)還可以針對(duì)性的成立商業(yè)管理公司，制定了包含招商、裝修、開業(yè)等各方面的制度，使得員工日常的行為得以規(guī)范。另外，企業(yè)自主開發(fā)了模塊化管理系統(tǒng)，將模塊化管理與責(zé)任人的績(jī)效掛起鉤來，執(zhí)行嚴(yán)格明確的獎(jiǎng)懲，極大地調(diào)動(dòng)了執(zhí)行者的責(zé)任心與積極性。該企業(yè)商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)還在于有一支強(qiáng)大的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，其目前擁有全國(guó)最大的商業(yè)管理人才隊(duì)伍，通過專業(yè)的商業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)不斷的創(chuàng)新，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，增加市場(chǎng)份額，使其商業(yè)價(jià)值不斷提升。
(五)良性的盈利模式集團(tuán)采取一種“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的盈利模式，其將公寓、寫字樓出售獲得的現(xiàn)金流部分用來支持商業(yè)物業(yè)的持有，部分用來購買土地資產(chǎn)，以支持?jǐn)U張。按照這種模式，銷售業(yè)務(wù)也就占據(jù)了非常重要的作用，是企業(yè)的生命線。合肥天鵝湖商業(yè)廣場(chǎng)正是采取這種盈利模式，通過廣場(chǎng)周邊地產(chǎn)寫字樓、酒店、住宅的銷售獲取資金，再將資金回籠用于項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)。盈利模式的良性循環(huán)，使得企業(yè)資產(chǎn)猶如滾雪球般地膨脹，不斷擴(kuò)大。
四、商業(yè)模式的問題
雖然其商業(yè)模式取得了巨大成功，企業(yè)規(guī)模得以不斷擴(kuò)大，極大地推動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但不可置疑的是，其商業(yè)模式仍然存在一些問題，這些不足制約了企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)展。
(一)訂單模式缺乏創(chuàng)新訂單模式化使得其成功鎖定了一系列大型品牌連鎖的商家企業(yè)的加盟，但存在最大的問題是，每個(gè)“訂單”換湯不換藥，比如在合肥的包河區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)里有沃爾瑪超市，天鵝湖則換成了華潤(rùn)萬家;且除了商鋪和周邊酒店不同外，其余的地方兩個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)幾乎相同。由此可見，其訂單模式是一種復(fù)制而來的形式，對(duì)城市的適應(yīng)性不足，地方區(qū)域文化特征不明顯。
(二)業(yè)態(tài)布局陳舊調(diào)查顯示，天鵝湖商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌共計(jì)208家，其中零售類占63．9%，餐飲類占25．5%，休閑娛樂類占1．9%，服務(wù)配套類占8．7%，整體業(yè)種類型豐富，符合城市商業(yè)新中心的定位，但從中也可以看出天鵝湖商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合稍顯陳舊。同時(shí)，從公布的數(shù)據(jù)來看，其商業(yè)廣場(chǎng)每日客流量正在逐漸下降。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，人們的消費(fèi)習(xí)慣正在悄然發(fā)生著變化，電子商務(wù)使得人們足不出戶就可以買到所需物品，這無疑嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的客流量，對(duì)于集團(tuán)來說也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。
(三)資金風(fēng)險(xiǎn)凸顯通常情況下，商業(yè)廣場(chǎng)在施工完成后，都會(huì)將工程中的住宅和寫字樓以及其他項(xiàng)目部分出售給公司以及其他投資者，以償還債務(wù)，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需要的現(xiàn)金流。但由于部分項(xiàng)目售價(jià)較高和經(jīng)營(yíng)問題，導(dǎo)致投資者后期的獲利空間有限，投資者的回報(bào)很難得到保證，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)的銷售與回報(bào)矛盾，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)輒上百億的項(xiàng)目很容易出現(xiàn)資金問題。
(四)企業(yè)管理混亂商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)管理問題一直是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)頭疼問題，在2013年，合肥濱湖旅游城開盤時(shí)期，就曾出現(xiàn)大量客戶積累，現(xiàn)場(chǎng)客戶管理混亂，客戶滿意度極低，后期退房客戶較多的情況。在企業(yè)2014年工作總結(jié)中也指出大歌星出現(xiàn)嚴(yán)重管理漏洞，財(cái)務(wù)系統(tǒng)三次預(yù)警。所以混沌運(yùn)行管理不僅會(huì)影響長(zhǎng)期收益的商業(yè)項(xiàng)目，還會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的品牌形象，甚至?xí)?dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的失敗。
五、優(yōu)化方案
為了保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)該集團(tuán)存在的問題，可以通過模式創(chuàng)新、業(yè)態(tài)布局、資金策略、公司治理四個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。
(一)模式創(chuàng)新針對(duì)集團(tuán)訂單模式的不足之處，我們提出一些有效的優(yōu)化方案:首先，應(yīng)充分地將自身企業(yè)文化與地方區(qū)域文化特色相互結(jié)合起來，盡可能引進(jìn)新型業(yè)態(tài)，將商業(yè)廣場(chǎng)做出地方特色。比如，合肥市的包河區(qū)可以結(jié)合肥老城區(qū)的特色來考慮，天鵝湖地區(qū)則可以通過天鵝湖畔、市政務(wù)區(qū)中心周邊優(yōu)美環(huán)境等來做出特點(diǎn)。另外，在招商引資方面，不能操之過急，要重視商業(yè)品牌和長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)效益，保證各類商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量與質(zhì)量。同時(shí)要加強(qiáng)后期的管理，完善監(jiān)督體制和服務(wù)體系，從而始終保持對(duì)商鋪的吸引力。
(二)調(diào)整業(yè)態(tài)布局對(duì)于陳舊的業(yè)態(tài)組合，通過定期的消費(fèi)者消費(fèi)情況調(diào)查，可以有效的了解各種品牌的需求情況，來相應(yīng)的調(diào)整品牌和店鋪在廣場(chǎng)內(nèi)部的分布。并且可以適當(dāng)?shù)脑谏虡I(yè)布局方面進(jìn)行創(chuàng)新，提高休閑娛樂和餐飲類的比重。對(duì)于電子商務(wù)帶來的挑戰(zhàn)，嘗試著從消費(fèi)者行為習(xí)慣的變化考慮，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比重，從而使整體業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)更加符合現(xiàn)實(shí)狀況。
(三)優(yōu)化資金策略首先，在銷售控制階段要保證商鋪的價(jià)格能夠穩(wěn)步爬升，控制好價(jià)格以提升商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值空間。其次，還可實(shí)施物業(yè)開發(fā)為先，將商業(yè)項(xiàng)目分期開發(fā)，這么做的目的是降低資金壓力，并給后期的開發(fā)營(yíng)造升值的機(jī)會(huì)。最后，要控制好局面，分樓層銷售，盡量在短期內(nèi)將店鋪都能夠快速銷售，以便快速收回資金。通過以上措施，相信在一定程度上保證了地產(chǎn)項(xiàng)目的資金安全，并且在未來也能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。
(四)加大公司治理為了更好發(fā)展，集團(tuán)應(yīng)該及時(shí)修改調(diào)整公司的規(guī)章制度，規(guī)范公司的治理結(jié)構(gòu)，明確股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)三者權(quán)限，使得三者分別充分履行決策、執(zhí)行、監(jiān)督的職責(zé)，從而形成科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制。在董事會(huì)組成方面，確實(shí)引入外部獨(dú)立董事，解決董事會(huì)的獨(dú)立性問題。從而完善公司治理結(jié)構(gòu)，改善公司管理混亂局面，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，確保企業(yè)高效運(yùn)營(yíng)。
六、總結(jié)
【案例企業(yè)】SOHO中國(guó)
【創(chuàng)新點(diǎn)】SOHO概念（商住兩用），閃電銷售。
【盈利模式】SOHO中國(guó)的收入主要來自散售，依靠快速銷售和滾動(dòng)開發(fā)保持資金流暢通，2011年合約銷售為109億元人民幣。
【商業(yè)模式】
SOHO中國(guó)（前身北京紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司）成立于1995年，由潘石屹和張欣夫婦聯(lián)手創(chuàng)建，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)其商業(yè)模式的概括是：開發(fā)商業(yè)（包括寫字樓）地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場(chǎng)銷售，統(tǒng)一出租和管理。
這其中有幾個(gè)突出特點(diǎn)。首先是SOHO的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一定聚焦在北京、上海這樣超大型城市的最繁華地段。而且，不搞大規(guī)模的土地儲(chǔ)備。潘石屹的邏輯是“不能把有限的資金資源浪費(fèi)在圈地上，這是對(duì)資金和土地資源的一種浪費(fèi)。”
其次便是堅(jiān)持散售模式。選擇散售的原因在于，“機(jī)構(gòu)整棟購買寫字樓的數(shù)量相對(duì)較少，更多具備購買力的客戶仍是中小型客戶。”因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)發(fā)展的階段決定了財(cái)富積累還遠(yuǎn)沒有發(fā)達(dá)國(guó)家那樣集中。“通俗地說，把大樓看成一個(gè)西瓜，在中國(guó)的市場(chǎng)中，能買得起一個(gè)西瓜的人極少，但如果把這個(gè)西瓜切開來賣，能買得起的人就會(huì)呈幾何數(shù)增長(zhǎng)。”
SOHO中國(guó)商業(yè)模式另一個(gè)成功之處在于物盡其用，“化爛尾為利潤(rùn)”。SOHO做過的12個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)以前是空置、爛尾項(xiàng)目，后來均變廢為寶，為中小型投資者提供了分享物業(yè)升值所帶來的回報(bào)。此外，SOHO中國(guó)不持有物業(yè)。原因在于，物業(yè)銷售比物業(yè)出租的利潤(rùn)和回收速度都高得多，能提高資金的使用效率。但潘石屹表示，會(huì)在接下來適當(dāng)?shù)丶哟蟪钟形飿I(yè)的比例，并強(qiáng)調(diào)要是獨(dú)一無二、不可替代的物業(yè)資源。
目前SOHO中國(guó)的商業(yè)模式仍存在一些硬傷。首先是散售模式帶來的物業(yè)管理困難，過去SOHO中國(guó)的物業(yè)管理是通過招標(biāo)的方式委托給物業(yè)管理公司管理，但此前爆發(fā)了數(shù)次SOHO中國(guó)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛。現(xiàn)在，潘石屹已經(jīng)有了自建物業(yè)管理公司的打算。
其次是SOHO產(chǎn)品形式過于單一，隨著國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)紛紛朝著全產(chǎn)業(yè)鏈的方向邁進(jìn)，SOHO中國(guó)只開發(fā)銷售寫字樓的生存空間受到了很大擠壓。在產(chǎn)業(yè)鏈完整的市場(chǎng)上，開發(fā)建設(shè)和商業(yè)管理有著明確的分工，SOHO中國(guó)專注于銷售環(huán)節(jié)的“減法模式”是美國(guó)許多大型商業(yè)地產(chǎn)公司常用的做法，但是在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并不成熟的中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成后，既沒有成熟的專業(yè)投資者進(jìn)入，也很難找到專業(yè)的商業(yè)管理公司接管，這些因素綜合下來，造成了SOHO中國(guó)目前的困境。據(jù)SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)總裁閻巖介紹，SOHO中國(guó)今年銷售策略將進(jìn)行重大調(diào)整，一是加強(qiáng)自有銷售團(tuán)隊(duì)的建設(shè)；二是引進(jìn)外來的銷售人才，即利用中介公司；三是適當(dāng)提高傭金比例。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；存在問題；解決策略
一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問題
1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過于盲目
在很多人的眼里，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)往往被視為高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這也是當(dāng)前全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)大范圍上漲的重要因素，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了追求較高的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，過于盲目地進(jìn)行追求不同的投資盈利模式，造成大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，甚至部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商誤以為只要蓋了房子就一定能夠獲取較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而忽視了商業(yè)項(xiàng)目的可行性分析等環(huán)節(jié)，過于盲目。
大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)普遍缺乏可行性研究環(huán)節(jié)，再加上忽視對(duì)上下游供應(yīng)商的供應(yīng)能力以及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的研究與分析，過于依靠自身的主觀想象力決定是否進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。另外，“先開發(fā)后招商”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的大范圍應(yīng)用，造成商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)分布過于密集，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化，規(guī)模大型化等鮮明問題產(chǎn)生。
2.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相脫節(jié)
通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需的投資金額較為龐大，再加上需要較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)周期才能夠收回資金，目前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過于急功近利，不愿意投入太長(zhǎng)的資金回收周期，在房子剛剛蓋完之后，就開始急著出租或者出賣，而忽視了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛在的真實(shí)價(jià)值。此外，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)存在嚴(yán)重脫節(jié)的問題，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目驗(yàn)收后就立即按照建筑面積銷售，造成項(xiàng)目開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)問題存在。
3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)有待加強(qiáng)
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中尤其明顯。但是由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是最近幾年才得以迅速發(fā)展起來的，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在著嚴(yán)重的人才匱乏問題。其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理員工素質(zhì)普遍較低，很大比例上商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員屬于兼職人員，專業(yè)管理知識(shí)較為薄弱，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理意識(shí)也有待提升。其二，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員普遍缺乏自我提升意識(shí)，未能夠及時(shí)更新自身專業(yè)知識(shí)，難以滿足時(shí)展需求。
二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題解決策略分析
1.結(jié)合時(shí)展需求，合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、高效發(fā)展，離不開時(shí)展需求，因而在制定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略時(shí)不可脫離當(dāng)前時(shí)展的實(shí)際需求，才能夠在實(shí)際發(fā)展過程中具有實(shí)際可操作性。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在著過于盲目擴(kuò)張的顯著問題，因而在未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中應(yīng)該加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析建設(shè)，以確保商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際需求，才能夠保障商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于健康的發(fā)展氛圍中。
（1）及時(shí)了解社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)
在未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該基于互聯(lián)網(wǎng)、電視、廣播以及報(bào)紙等各種媒介更為高效、及時(shí)地了解社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，確保商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相吻合，避免受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的不利影響。
（2）制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略
制定科學(xué)、合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中獲取更為有利的位置。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，科學(xué)、合理地制定發(fā)展戰(zhàn)略及其重要。在實(shí)際管理工作中，應(yīng)該結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、自身發(fā)展現(xiàn)狀以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀制定更為合理的發(fā)展戰(zhàn)略。
2.優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運(yùn)營(yíng)管理
目前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在開發(fā)與運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)等問題，不利于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高效發(fā)展。因而，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運(yùn)營(yíng)管理就顯得非常重要。
（1）優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)
目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過于單一，存在較大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。因而，在未來的發(fā)展中應(yīng)該優(yōu)化自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)多元化發(fā)展，以持續(xù)提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升自身盈利空間。
（2）加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)管管理
優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提升自身的品牌形象。因而，在未來的發(fā)展中，應(yīng)該通過加強(qiáng)物業(yè)管理，加強(qiáng)招商、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量等多個(gè)渠道提升自身的運(yùn)營(yíng)管理水平。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)
在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，應(yīng)該努力提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，為員工提供良好的工作環(huán)境及薪酬福利待遇，吸引更為優(yōu)秀的管理人員加入到公司的發(fā)展團(tuán)隊(duì)中，以切身提升公司經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)力量。此外，在公司發(fā)展中，應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)力度，以有效地提升公司員工的專業(yè)素質(zhì)能力，為公司經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及運(yùn)維服務(wù)質(zhì)量提升等提供最為雄厚的人力資源保障。如果缺乏有效的培訓(xùn)資源，可以考慮與外界專業(yè)的培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)合作，提升公司內(nèi)訓(xùn)團(tuán)隊(duì)力量。
三、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否能夠得以健康、穩(wěn)健的發(fā)展，無論對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)于居民生活水平提升均有著關(guān)鍵性的作用。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，應(yīng)該清晰地意識(shí)到當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題，并采取積極有效的解決策略，方能夠更好更快地推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；業(yè)態(tài)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；開發(fā)模式；發(fā)展趨勢(shì)
Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.
Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend
[中圖分類號(hào)] F407.9 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A[文章編號(hào)]
1 商業(yè)地產(chǎn)的定義
商業(yè)地產(chǎn)（BusinessReal Estate）, 顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等按照用途劃分是用于商業(yè)用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施及各類消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)形態(tài)包括百貨商場(chǎng)、大中型超級(jí)市場(chǎng)、小型便利店、專業(yè)產(chǎn)品賣場(chǎng)、品牌專賣店、倉儲(chǔ)型超市以及包含以上多種業(yè)態(tài)的商業(yè)步行街或城市綜合體。
商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展過程不短也不長(zhǎng)，有近百年的歷史。建筑從單一功能購物發(fā)展到現(xiàn)在的大型多功能的綜合性建筑，以頗具特色和風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)、空間布局、環(huán)境營(yíng)造、主題設(shè)置、運(yùn)作理念等手法改變了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，在多功能的空間中，把購物場(chǎng)變成了娛樂場(chǎng)，把消費(fèi)者變成了娛樂者，讓原本一次單一乏味的購買行為變成一場(chǎng)休閑、游覽、娛樂的“體驗(yàn)式消費(fèi)”活動(dòng)。[1]
2 現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的問題
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體上可以用“起步晚，發(fā)展快”來概括，在中國(guó)短短十余年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史中，商業(yè)地產(chǎn)的建造規(guī)模和體量已取得長(zhǎng)足的進(jìn)步并引起國(guó)際建筑業(yè)的廣泛關(guān)注。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起步于2000年前后，之后進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，2005年進(jìn)入第一輪的高峰期，至今仍保持著較高的發(fā)展勢(shì)頭。但不可否認(rèn)的是，由于欠缺對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)職能、交通職能、景觀職能、社會(huì)文化職能等高層面的認(rèn)識(shí)，限于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)觀念束縛、前期策劃和定位策略缺失、招商困局、資金及高級(jí)專業(yè)人才缺乏，尤其是專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)建筑師嚴(yán)重不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否面臨諸多挑戰(zhàn)。在設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)，建筑師和同業(yè)人士往往僅服從于業(yè)主的主觀意愿，未考慮（或考慮不周）建筑規(guī)模是否適宜，業(yè)態(tài)是否合理，建筑風(fēng)格是否匹配，定位是否準(zhǔn)確等諸多問題，從而導(dǎo)致了各地已開發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)存在著招商乏力、人氣難以聚集、經(jīng)營(yíng)不善、空置率高等問題不斷涌現(xiàn)。
2.1 傳統(tǒng)地產(chǎn)觀念束縛
目前我國(guó)部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)跟住宅一樣, 抱著“賣完就走”的思路。還有的開發(fā)商采取“先開發(fā)后招商”的方式，沒有明確的目標(biāo),不僅不好招商,而且也增大了后期經(jīng)營(yíng)困難及投資業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 商業(yè)定位不準(zhǔn)
商業(yè)定位是商業(yè)地產(chǎn)的核心,定位的準(zhǔn)確與否關(guān)系到項(xiàng)目的成敗,一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目定位內(nèi)容包括業(yè)態(tài)定位、功能定位、商業(yè)服務(wù)對(duì)象定位、
盈利模式定位、產(chǎn)品定位、商業(yè)文化定位、營(yíng)銷方式定位等多方面。每個(gè)環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián),一著不慎,可能會(huì)滿盤皆輸。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)定位仿效之風(fēng)盛行,某個(gè)項(xiàng)目成功后,很多開發(fā)商紛紛復(fù)制該模式,根本不考慮因地制宜和與自身合理的結(jié)合點(diǎn),從而導(dǎo)致失敗的結(jié)果。
2.3 招商困局
商業(yè)地產(chǎn)對(duì)招商資源的競(jìng)爭(zhēng)將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。造成商業(yè)地產(chǎn)招商困局的既有內(nèi)部原因,也有外部原因。內(nèi)部原因主要是由企業(yè)的戰(zhàn)略性管理所決定的,外部原因則是由宏觀社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定。目前造成商業(yè)地產(chǎn)招商困局的外部環(huán)境主要有：宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性因素影響商業(yè)地產(chǎn)的招商,國(guó)際商業(yè)連鎖投機(jī)行為給中國(guó)商業(yè)制造了“空前繁榮”,商業(yè)地產(chǎn)的過快發(fā)展加劇了商業(yè)資源的競(jìng)爭(zhēng)等。
2.4 資金及高級(jí)專業(yè)人才缺乏
商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè), 具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金緩慢等特點(diǎn),而目前國(guó)內(nèi)又沒有一個(gè)很好的融資渠道和
變現(xiàn)渠道,這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)面臨一個(gè)資金缺乏的局面。同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)
是一個(gè)集開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理等多功能于一體的綜合體,但目前商業(yè)地
產(chǎn)從業(yè)人員一般是來自地產(chǎn)領(lǐng)域或是零售領(lǐng)域,對(duì)商業(yè)和地產(chǎn)都精通
的復(fù)合型人才十分稀少。
中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)去年底的《2006年～2007年中國(guó)商業(yè)十大熱點(diǎn)展望》報(bào)告中已經(jīng)指出，主題化的商業(yè)地產(chǎn)成為一種潮流，不少開發(fā)商開始向發(fā)展特色主題商業(yè)轉(zhuǎn)型。特別是在“體驗(yàn)式消費(fèi)模式”受到開發(fā)商普遍關(guān)注后，集購物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)等于一體，多業(yè)態(tài)科學(xué)組合而成的體驗(yàn)式消費(fèi)主題購物中心一時(shí)間在市場(chǎng)中紛紛涌現(xiàn)。
但不可回避的事實(shí)是，主題化商業(yè)地產(chǎn)也在潮流的“跟風(fēng)”中面臨同質(zhì)化日益明顯的境遇。面對(duì)銷售、招商競(jìng)爭(zhēng)壓力，一些開發(fā)商開始將主題商業(yè)地產(chǎn)概念繼續(xù)細(xì)分和深化，進(jìn)行越來越窄眾的主題細(xì)分。如在北京，今年在市場(chǎng)上亮相的一些商業(yè)項(xiàng)目，帶來了更加強(qiáng)烈的細(xì)分感，同時(shí)還十分具有個(gè)性特征。比較顯著的一例，是亞奧北商街在已經(jīng)將不同商業(yè)部分規(guī)劃了特色主題的情況下，又拿出1.6萬多平方米的面積打造了一個(gè)以辣味美食為主題的“辣街”，北京新建社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中惟一個(gè)特定指向辣味美食的主題商業(yè)。
有評(píng)論說，這些主題化細(xì)分更深的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，顯著的特點(diǎn)是將本來就已經(jīng)細(xì)分過的市場(chǎng)又變“窄”了，而這樣定位的好處就在于，可以使目標(biāo)市場(chǎng)更清晰和明確。
在這個(gè)前提下，開發(fā)商非常清楚自己最終想做的是什么樣的東西。這也是與其他主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著不同，沒有“窄眾”細(xì)分的主題商業(yè)地產(chǎn)很可能在招商過程中偏離原來的計(jì)劃，使主題具有不穩(wěn)定性。而“窄眾”細(xì)分則不會(huì)出現(xiàn)這種庸況，因?yàn)樵谡猩桃潦迹_發(fā)商就知道除了細(xì)分出來的這部分“窄眾”，其他都不合適進(jìn)駐項(xiàng)目，是要拒絕的。
同時(shí)，這個(gè)趨勢(shì)也與商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的“定制化”一致。
商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式，是建好房、店鋪賣完之后再去考慮商業(yè)定位、招商運(yùn)營(yíng)。規(guī)劃在前、招商在后的傳統(tǒng)做法讓開發(fā)商多付出了不少成本。某一樓盤想引進(jìn)一國(guó)際商家，但商家考察后發(fā)現(xiàn)，樓盤在建筑設(shè)計(jì)方面有許多不合理的地方，必須再投入巨大成本進(jìn)行調(diào)整與改造。
于是，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式開始出現(xiàn)整合趨勢(shì)，越來越多的開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)階段就已完成招商，并開始為主力商家度身訂造。
住宅產(chǎn)品在入伙時(shí)是一個(gè)完整的產(chǎn)品，而商業(yè)地產(chǎn)在入伙時(shí)只是一個(gè)半成品，甚至只是所有問題的開始，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要依賴于經(jīng)營(yíng)才能夠體現(xiàn)其價(jià)值。換言之，在規(guī)劃、建設(shè)、銷售之前就必須考慮到經(jīng)營(yíng)問題，否則將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)。
生活方式的挑戰(zhàn)
生活方式向體驗(yàn)消費(fèi)轉(zhuǎn)變，這是收入的增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化所決定的發(fā)展方向。除了購物之外，餐飲和娛樂――可稱之為即時(shí)的體驗(yàn)性消費(fèi)，在陜速增長(zhǎng)。這一消費(fèi)趨勢(shì)在挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的購物中心。新開發(fā)的購物中心中，休閑、娛樂、餐飲的比例在快速上升，購物的比例在下降，甚至購物成為休閑娛樂主導(dǎo)的購物，處于徹底從屬的地位。功能定位重于業(yè)態(tài)定位，因?yàn)闃I(yè)態(tài)定位更偏重于購物主導(dǎo)的項(xiàng)目，在休閑娛樂、餐飲日益重要的時(shí)候，功能開始變得重要，因?yàn)樗_始可以多種選擇和組合。
根據(jù)美國(guó)的一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，休閑娛樂主導(dǎo)的零售的單位面積銷售額是單純購物主導(dǎo)的單位面積銷售額的兩倍。無疑，餐飲、娛樂休閑會(huì)大大增加顧客的停留時(shí)間、單次平均消費(fèi)額，以及增加顧客的重游率，這些好處通過合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，大大提高零售的業(yè)績(jī)。
因此，對(duì)客戶生活方式的關(guān)注在上升，成為發(fā)展的一個(gè)方向。很多商店不是在賣某一類商品，而是在服務(wù)某一類顧客。這點(diǎn)變化同樣表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)百貨樓層布局的改變上，從商品按類分層轉(zhuǎn)變?yōu)榘搭櫩蛯?duì)象的更靈活多變的樓層布局。因此，休閑娛樂、餐飲變得重要的時(shí)代，體驗(yàn)式消費(fèi)照樣可以在傳統(tǒng)的零售店中完成，同時(shí)，休閑娛樂、餐飲中也開始加入零售的元素。生活方式的變化，可能使一些業(yè)態(tài)變得越來越疊合在一起。
人才與經(jīng)驗(yàn)的問題
商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的過程中，面臨兩大嚴(yán)重缺乏。
一是人才的缺乏。一個(gè)行業(yè)成熟的標(biāo)志，往往是以這個(gè)行業(yè)人才的成熟作為標(biāo)志的。因?yàn)閾碛辛俗顑?yōu)秀的人才，這個(gè)行業(yè)才能出現(xiàn)欣欣向榮的格局。然而造就一群人才，又需要相應(yīng)的時(shí)間和工作的磨礪。商業(yè)地產(chǎn)真正進(jìn)入專業(yè)化開發(fā)的時(shí)間并不長(zhǎng)，還沒有形成造就人才的可靠基礎(chǔ)。
二是經(jīng)驗(yàn)的缺乏。在起步的階段，人們總是擅長(zhǎng)于學(xué)習(xí)和模仿，于是成功項(xiàng)目的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成功模式也很容易成為人們學(xué)習(xí)和模仿的對(duì)象。從世界上商業(yè)地產(chǎn)最發(fā)達(dá)的美國(guó)、日本，到商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與城市化建設(shè)同步推進(jìn)的韓國(guó)、新加坡……不同國(guó)家的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)狀況相去甚遠(yuǎn)，必須從學(xué)習(xí)和模仿的階段向具有實(shí)質(zhì)意義自我創(chuàng)新發(fā)展。現(xiàn)在，動(dòng)不動(dòng)就要打造“城市的商業(yè)名片”、“商業(yè)地標(biāo)”、“代表性的購物中心、步行街區(qū)……”、“改變城市商業(yè)進(jìn)程”，多是自不量力的定位，夸大其詞的宣傳，照搬照抄的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，忽悠了廣大老百姓，也折射國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的匱乏以及心態(tài)的不成熟。
在這個(gè)背景下，不可避免地出現(xiàn)―些亟待解決的問題。
譬如上海，近年來大力提倡發(fā)展先進(jìn)服務(wù)業(yè)和“總部經(jīng)濟(jì)”，世界五百強(qiáng)公司已經(jīng)有300多家在中國(guó)設(shè)立了總部或區(qū)域總部，其中有45％選擇落戶上海。而且，因?yàn)樯虾?010年要承辦世博會(huì)，甲級(jí)寫字樓的需求在近幾年里將十分旺盛，但目前上海的甲級(jí)寫字樓面積在300萬平方米左右，其他商業(yè)地產(chǎn)如零售商業(yè)中心的面積約是甲級(jí)寫字樓的十倍，結(jié)構(gòu)并不合理。商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域分布也不均勻。上海社科院商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任朱連慶說，在上海的某些中心區(qū)域，很小的地段內(nèi)集中了十幾家高檔購物中心，各家購物中心面目相似，同質(zhì)化傾向嚴(yán)重。但是在新興的城市副中心、商務(wù)區(qū)，則商業(yè)地產(chǎn)需求量很大。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的需求很大，但目前供給過于盲目。國(guó)外開發(fā)商會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作金融產(chǎn)品來規(guī)劃，并且和后期經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系，很注重招商定位。
商業(yè)地產(chǎn)以往的盈利模式是以售賣為主。根據(jù)這種模式，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中彼此都是投資者，大家關(guān)心的是怎樣把物業(yè)轉(zhuǎn)讓給下一家，獲得差價(jià)。但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)不僅是投資工具，還是生產(chǎn)資料。作為投資工具，商業(yè)地產(chǎn)只能帶來短期利益；而作為生產(chǎn)資料，它可以帶來長(zhǎng)期、持續(xù)的收益。因而，商業(yè)房地產(chǎn)的盈利模式、管理模式應(yīng)該大轉(zhuǎn)變。
有人這樣形容當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)：天堂到地獄，也許只有一步之遙。找準(zhǔn)了市場(chǎng)，你就進(jìn)天堂，而一步之外，你偏離了市場(chǎng)，那就是地獄。我們不要只盲目地看到成功者的得意，更應(yīng)該回頭看看那些失敗者的尸體。
城市化幌子下的商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)的成功嚴(yán)重依賴于商業(yè)業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式以及管理的得當(dāng)，這又依賴于另外的專業(yè)：商業(yè)策劃與商業(yè)管理。目前國(guó)內(nèi)稱得上專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作公司寥寥無幾，多為外來菩薩，往往由于缺乏對(duì)中國(guó)城市和地域文化以及消費(fèi)文化、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的了解而水土不服。
在發(fā)達(dá)國(guó)家，商業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展是由分別的公司進(jìn)行。投資建設(shè)常常有專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，或是地產(chǎn)商，或是投資公司，也有是大型的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但無一例外的是，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃都是交給專業(yè)機(jī)構(gòu)來運(yùn)作，并且它們?cè)谕顿Y的
決策階段就積極參與，從地段考察、消費(fèi)論證、業(yè)態(tài)規(guī)劃，無不謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。
目前，國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)領(lǐng)域上沒有細(xì)分專業(yè)和市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)常常不是獨(dú)立的業(yè)態(tài)，而是伴隨新城區(qū)開發(fā)、老城區(qū)改造過程中住宅社區(qū)或綜合體開發(fā)捆綁出現(xiàn)，這使在住宅需求旺盛的市場(chǎng)背景下開發(fā)商難以自主選擇，于是囫圇吞棗，在消化了住宅的同時(shí)，卻消化不了商業(yè)。
而更多是的在城市化的幌子下，政府官員對(duì)于顯性政績(jī)的偏好和對(duì)地產(chǎn)財(cái)政的嚴(yán)重依賴，促使城市處在超速發(fā)展和過度開發(fā)之中，城市不僅成為商人的名利場(chǎng)，更成為政府及官員的名利場(chǎng)。
在這場(chǎng)政府導(dǎo)演、開發(fā)商唱戲的城市開發(fā)競(jìng)賽過程，一方面刺激了住宅市場(chǎng)的非理性需求，諸如投資需求、生活方式需求、有錢人對(duì)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)占有或炫耀性收藏的偏好需求等等，這就造成買的多，住的少，這使許多新區(qū)建筑密度雖大，但人口密度很小，人流不足，商業(yè)消費(fèi)支持跟不上。“造城運(yùn)動(dòng)”下催生的商業(yè)街或購物中心，門可羅雀，商家要么招不上來，要么退場(chǎng)，要么遲遲開不了業(yè)，或茍延殘喘，艱難度日。另一方面，以推動(dòng)城市國(guó)際化名義或重塑城市形象為出發(fā)點(diǎn)的老城區(qū)的商業(yè)改造和拓展，不僅使原來滿足舊城區(qū)普通市民消費(fèi)需求的商業(yè)生態(tài)被破壞，同時(shí)使消費(fèi)零售業(yè)成本提高，競(jìng)爭(zhēng)加劇，生意難做。
伴隨新城運(yùn)動(dòng)引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過度，也使中外零售業(yè)界更趨謹(jǐn)慎。
從羅得島走出的“企鵝”
動(dòng)物歷來是服飾廠商的寵兒，這只憨態(tài)可掬的企鵝是二十世紀(jì)四十年代美國(guó)Munliwr品牌家族的成員之一。它的創(chuàng)始人Tonny.Munliwr從酷愛的高爾夫運(yùn)動(dòng)中找到靈感，穿出了整個(gè)羅得島州第―件能稱得上“時(shí)尚”的高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑服。批量生產(chǎn)之前，這些設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特的服裝先是穿在了Tonny.Munliwr越來越多的同事和球場(chǎng)朋友身上，正因?yàn)榇蠹业慕邮芎驼J(rèn)可，它們才有了自己的名――Sport Past Master(企鵝)。
Sport Past Master(企鵝)的服裝，總能找到自身風(fēng)格與異區(qū)市場(chǎng)的準(zhǔn)確切入點(diǎn)，將地區(qū)差異帶來的市場(chǎng)隔閡降到最低。于是這只向往清新、運(yùn)動(dòng)，熱愛生活的企鵝帶著斑斕的色彩走出了羅得島，走遍了美國(guó)，將它的明快自然帶到了意大利、日本、韓國(guó)……也帶到了中國(guó)。
出場(chǎng)會(huì)員：
趙明哲友誼商廈會(huì)員38歲銀行業(yè)務(wù)發(fā)展部主任
我是一個(gè)對(duì)逛街興趣不大的人，習(xí)慣在自己喜歡的固定品牌店買衣服，最近幾件秋冬款的新衣都是企鵝的品牌。幾個(gè)月前，企鵝的形象店出現(xiàn)在友誼商廈武清店的時(shí)候，就讓我有一種賞心悅目的感覺，白色的貨柜、櫥窗設(shè)計(jì)得精簡(jiǎn)時(shí)尚，空間和光線相互配合下讓每件衣服都像考究的陳列品。我先后購買的4件企鵝服裝，從衣料到實(shí)用性上我都很滿意，作為高檔運(yùn)動(dòng)休閑品牌，合理的價(jià)格在奢侈品盛行的當(dāng)下更是難能可貴。
品牌聚焦：
1940's-1950's運(yùn)動(dòng)休閑服裝市場(chǎng)日趨成熟，Tonny.Munliwr開始將服裝正式放置于店鋪終端銷售，以Sport Past Master注冊(cè)了商標(biāo)，同時(shí)將品牌正式命名為“企鵝”。
1950's～1960's Tonny.Munliwr在羅得島洲開設(shè)5家店鋪，并逐年提高產(chǎn)量。
1960's-1970's Tonny.Munliwr依托現(xiàn)有的品牌基礎(chǔ)，繼續(xù)推出運(yùn)動(dòng)休閑系列之外的服裝系列，1968年，以長(zhǎng)孫的名字注冊(cè)了一個(gè)新的延伸品牌Smass?Sport Past Master，并將其定位于高端男士商務(wù)正裝。
1970's-1980's Sport Past Master完善銷售網(wǎng)絡(luò)，將產(chǎn)品推廣到世界各地。
1980's-2000's sport Past Master(香港)時(shí)裝發(fā)展有限公司成立；Munliwr家族的相繼推出女裝休閑系列和童裝。
2006年sport Past Master(香港)時(shí)裝發(fā)展有限公司正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。
品牌直擊
服裝
喬治白(GIUSEPPE)生日：1889年 故鄉(xiāng)：意大利性格：?jiǎn)讨伟鬃鳛檩^早誕生于意大利的服飾品牌，將歐洲的時(shí)尚風(fēng)情與燦爛的意大利文化藝術(shù)集于一身，是品味、地位與時(shí)尚的象征。融入傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的不凡設(shè)計(jì)，使得每件喬治白產(chǎn)品更顯雍容與高貴。意大利佛羅倫薩的世界一流喬治白服飾設(shè)計(jì)院，采用歐洲、日本等地的頂級(jí)面料，將傳統(tǒng)材質(zhì)與藝術(shù)表現(xiàn)相結(jié)合。
喬頓(JODOLL)生日：1996年 故鄉(xiāng)：意大利性格：Joe家族早在100年以前就因?yàn)槭兰屹F族量制高檔禮服和強(qiáng)調(diào)人衣一體的設(shè)計(jì)理念而聞名米蘭。1996年，joe家族作品被引入中國(guó)，在秉承意大利經(jīng)典版型之基礎(chǔ)上著重強(qiáng)調(diào)腰、肩、胸、領(lǐng)、袖的線條感和與東方人體的一體融合，整體凸顯經(jīng)典高貴的著裝氣質(zhì)。
柒牌(SEVEN BRAND)生日：1979年 故鄉(xiāng)：福建性格：柒牌男裝詮釋高雅、舒適和運(yùn)動(dòng)，為那些對(duì)時(shí)尚趨向不懈追求的男士提供精致、高雅、舒適的服裝，滿足多種生活場(chǎng)合的需求并體現(xiàn)出男人的自信、力量、包容、內(nèi)斂。
九牧王(JoEiONE)生日：1989年 故鄉(xiāng)：福建性格：九牧王男裝以款式優(yōu)雅、品種豐富、用料考究、做工精細(xì)、品質(zhì)超群而著稱。其中九牧王西褲素有“中國(guó)西褲第一品牌的美譽(yù)”，是世界公認(rèn)的“西褲專家”。
珠寶
瑰寶(GUIBAO DIAMOND)生日：20世紀(jì)80年代初 故鄉(xiāng)：深圳性格：二十世紀(jì)八十年代初，國(guó)內(nèi)對(duì)珠寶特別是鉆石還沒有一定了解，瑰寶創(chuàng)辦伊始做了大量的宣傳推廣活動(dòng)，在提高大眾的生活品質(zhì)及滿足審美需求上發(fā)揮一定作用。歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，瑰寶順利完成了經(jīng)營(yíng)理念、管理體制、產(chǎn)品質(zhì)量等方面的調(diào)整與組合，成功地實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品牌化、經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信化、目標(biāo)國(guó)際化，成為珠寶業(yè)的―枝獨(dú)秀。
一、商業(yè)地產(chǎn)去庫存的相關(guān)問題
1.有效供應(yīng)不足
在城鎮(zhèn)化浪潮中，新的城市中心不斷增加，商業(yè)開發(fā)快速向城市邊緣外擴(kuò)。目前我國(guó)平均每個(gè)省會(huì)城市有四五個(gè)新區(qū)，每個(gè)地級(jí)市有1個(gè)新區(qū)，據(jù)有關(guān)資料，這些新區(qū)面積已經(jīng)夠滿足34億人居住。新城如雨后春筍般冒出，購物中心的規(guī)模也一直迅速擴(kuò)大。然而由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，關(guān)店潮卻成為一線城市的典型現(xiàn)象。總的來說，2015年我國(guó)零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了理性開店、主動(dòng)關(guān)店的新時(shí)代。
實(shí)際上，大家所說的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩只是量上的數(shù)據(jù)，但是是否匹配需求則是不一樣的標(biāo)準(zhǔn)。目前國(guó)內(nèi)最主要的問題是商業(yè)地產(chǎn)供需的不對(duì)稱，有效供應(yīng)不足，一方面造成了供應(yīng)空置，另一方面品牌也難選到合適的位置。
2. 傳統(tǒng)商業(yè)模式面臨巨大挑戰(zhàn)
互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)時(shí)代，不論是Shopping Mall、超市，還是奧特萊斯購物公園模式、大市場(chǎng)模式，都面臨全面挑戰(zhàn)。事實(shí)上，商業(yè)新形勢(shì)下，過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項(xiàng)目，除了開發(fā)商的自持物業(yè)，還有面向投資者出售商鋪的“金街”。“金街”模式一度被眾多開發(fā)商效仿，但現(xiàn)在很多項(xiàng)目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局，甚至被詬病為“做一條死一條”。
3.降價(jià)促銷與去庫存
作為房地產(chǎn)庫存的擁有者，其實(shí)房企才是去庫存行動(dòng)的主導(dǎo)者。國(guó)家早已鼓勵(lì)房企降價(jià)銷售，而絕大數(shù)房企仍持觀望態(tài)度，持價(jià)待沽，甚至伺機(jī)提價(jià)，只希冀政府的去庫存政策能給其銷售帶來便利，助其解困。如果房企的這種做法不改變，估計(jì)去庫存的道路仍然漫長(zhǎng)。
很多人認(rèn)為最有效的方法就是降價(jià)傾銷，盡快回籠資金。但是，從目前去庫存的情況看，商業(yè)地產(chǎn)單純靠降價(jià)傾銷的方式收效甚微，特別是在一些三四線城市，大量房產(chǎn)依然無人問津，有行無市。
二、去庫存的措施探討
1.實(shí)行供給側(cè)改革
商業(yè)地產(chǎn)的供給側(cè)和需求側(cè)就像站在獨(dú)木舟兩端的一對(duì)好朋友，如果彼此都充分考慮到對(duì)方的存在，友誼的小船永遠(yuǎn)不會(huì)說翻就翻！“供需錯(cuò)位”一直是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)所在。一方面，過剩產(chǎn)能已成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一大包袱；另一方面，眾多新興市場(chǎng)機(jī)會(huì)尚未得到有效滿足，亟需“創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)，培育新供給”，以矯正錯(cuò)配現(xiàn)狀。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)企業(yè)要不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)組合，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)需求變化。建立“大平臺(tái)”精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求，開拓市場(chǎng)空間。同時(shí)要加速地產(chǎn)與金融的融合，圍繞開發(fā)鏈推動(dòng)金融服務(wù)升級(jí)。
2.“以租代售”去庫存
共享經(jīng)濟(jì)的興起，長(zhǎng)租公寓、創(chuàng)客空間、線上短租平臺(tái)的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)去庫存提供了另一種路徑。
2015年11月22日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展生活業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》，其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，這是出租公寓首次被寫進(jìn)國(guó)務(wù)院的政策性文件。
投房研究院關(guān)于長(zhǎng)租公寓的報(bào)告顯示，中國(guó)存量房近億套，近25%的空置率產(chǎn)生的房源主要流向租賃市場(chǎng)。大規(guī)模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域；而國(guó)內(nèi)青年租房的市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到近8000億元，每年新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模達(dá)600億元。
3.大數(shù)據(jù)去庫存
2015年，電商進(jìn)一步?jīng)_擊實(shí)體商業(yè)，加速實(shí)體商業(yè)必須通過改革產(chǎn)業(yè)突圍，新的突圍方式不約而同地走向硬件提升、品牌升級(jí)和創(chuàng)新型業(yè)態(tài)。為了防止企業(yè)孤注一擲地去開發(fā)，造成新的盲目創(chuàng)新，應(yīng)該嘗試用大數(shù)據(jù)的方式分析，篩選客戶，獲得上帝的視角解決去庫存的壓力。
大數(shù)據(jù)通過地理圍欄進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定，對(duì)假定客戶進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析，對(duì)圍欄客戶進(jìn)行聚類分析，以劃定價(jià)值觀分類，再通過消費(fèi)行為數(shù)據(jù)研究鎖定不同價(jià)值觀消費(fèi)者的消費(fèi)場(chǎng)所習(xí)慣，已確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或細(xì)分市場(chǎng)機(jī)會(huì)。接下來，線下商業(yè)數(shù)據(jù)縫合對(duì)應(yīng)行為數(shù)據(jù)，用于判斷客戶消費(fèi)與商家匹配度。最后還可以跨城市、跨區(qū)域多維度對(duì)比，判斷未來客戶消費(fèi)趨勢(shì)。
4.“體驗(yàn)式”商業(yè)能否成救命稻草
相比于傳統(tǒng)的街鋪和近年來紅火的綜合體、購物中心，體驗(yàn)式、情景式商業(yè)被看作是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的救命稻草。
作為一家穗港兩地跨境經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)多元化的大型國(guó)企，越秀集團(tuán)也曾對(duì)于自身發(fā)展模式產(chǎn)生困惑。
越秀集團(tuán)在2008年的時(shí)候擁有產(chǎn)業(yè)和三個(gè)上市平臺(tái)，但產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)，資產(chǎn)分布零散，部分產(chǎn)業(yè)已經(jīng)明顯落后于市場(chǎng)，同時(shí)缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位和發(fā)展戰(zhàn)略。
2009年至2011年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，讓越秀集團(tuán)明確了“致力做強(qiáng)做大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，謀劃戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，打造既有強(qiáng)大投融資能力，又有持續(xù)發(fā)展后勁的現(xiàn)代國(guó)家化企業(yè)集團(tuán)”。在戰(zhàn)略定位形成的過程中，越秀集團(tuán)確立了以地產(chǎn)、交通基建、金融證券作為集團(tuán)三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的“3+X”產(chǎn)業(yè)體系，借助加減乘除法則優(yōu)化資源配置，成長(zhǎng)為一家戰(zhàn)略定位清晰、主業(yè)全國(guó)性布局、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)代國(guó)際化企業(yè)。
基于對(duì)未來整體戰(zhàn)略發(fā)展的思考以及原有服務(wù)業(yè)較優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，越秀集團(tuán)選擇了地產(chǎn)、交通基建、金融證券作為集團(tuán)三大支柱產(chǎn)業(yè)。2009年以來，越秀集團(tuán)在三大核心產(chǎn)業(yè)的投資合計(jì)超過400億元，取得了超常規(guī)發(fā)展。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)由廣州拓展到全國(guó)12個(gè)城市，2012年合同銷售額達(dá)到123億元；交通基建業(yè)控股項(xiàng)目達(dá)到8個(gè)，收費(fèi)公路權(quán)益里程由123公里增至352公里，成為近年擴(kuò)張速度最快的香港高速公路類上市公司；金融業(yè)務(wù)擁有證券、基金、期貨、產(chǎn)業(yè)投資、融資擔(dān)保、融資租賃、小額貸款、信托、證券投資咨詢、香港越秀證券等10個(gè)金融業(yè)務(wù)平臺(tái)，具備了“大金融”的綜合經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
對(duì)此，越秀集團(tuán)總經(jīng)理張招興表示，2009年來，越秀集團(tuán)先后布局了一系列的金融業(yè)務(wù)，越秀金融的成立意味著越秀集團(tuán)金融產(chǎn)業(yè)從此有了統(tǒng)一的管控和發(fā)展平臺(tái)，也標(biāo)志著金融產(chǎn)業(yè)作為越秀集團(tuán)的第三個(gè)核心產(chǎn)業(yè)的最終確立。據(jù)其透露，“十二五”時(shí)期，越秀集團(tuán)將加大資源傾斜，投入約100億元的資金全方位布局金融業(yè)務(wù)，努力將越秀金融集團(tuán)打造成為服務(wù)體系完善、穗港良效互動(dòng)、金融品牌突出，以銀行、證券、信托、金融租賃為核心，基金、期貨、保險(xiǎn)、擔(dān)保、資產(chǎn)管理等為補(bǔ)充，具有較強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的金融控股平臺(tái)，成為越秀集團(tuán)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)極。
圍繞“地產(chǎn)＋金融”的模式，越秀集團(tuán)積極參與市屬國(guó)有資產(chǎn)戰(zhàn)略性重組以及與央企的合資合作，先后退出了酒店、水泥、國(guó)際經(jīng)貿(mào)、電池、超市等不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并完成了超過50億元的低效、無效、非核心資產(chǎn)處置。
同時(shí)，越秀集團(tuán)積極拓寬融資渠道，累計(jì)低成本籌集資金超過350億元（其中，境外籌資比例達(dá)到60%），為集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及核心產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金保障。
為提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和效益的均衡發(fā)展，越秀集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率從原來的不超過3%升至10%左右。例如集團(tuán)旗下歷史包袱沉重的廣紙集團(tuán)，人均營(yíng)收達(dá)到300萬元/人（行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)為100萬元/人）的行業(yè)領(lǐng)先水平；越秀交通基建保持了行業(yè)領(lǐng)先的成本控制。
如今，越秀集團(tuán)對(duì)于自身商業(yè)模式有著清晰的認(rèn)識(shí)，即通過實(shí)體產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)務(wù)的全面協(xié)同、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)的“雙輪驅(qū)動(dòng)”、境內(nèi)產(chǎn)業(yè)與境外融資有效聯(lián)動(dòng)的方式，形成了具有核心競(jìng)爭(zhēng)力、可復(fù)制的產(chǎn)融結(jié)合盈利模式。
對(duì)于產(chǎn)融結(jié)合的盈利模式創(chuàng)新，越秀集團(tuán)將借助越秀金融把集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)的所有資源，包括客戶資源、財(cái)務(wù)資源、項(xiàng)目資源、人力資源等有效整合起來，形成開放式金融服務(wù)平臺(tái)。為此，越秀金融著手打造綜合金融服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“融融結(jié)合”，并與其他客戶、項(xiàng)目資源等進(jìn)行協(xié)同發(fā)展。
而在越秀集團(tuán)主打的“雙輪驅(qū)動(dòng)”上，越秀地產(chǎn)與越秀房托基金也在實(shí)現(xiàn)常態(tài)化互動(dòng)。越秀集團(tuán)充分發(fā)揮這獨(dú)特的雙平臺(tái)組合優(yōu)勢(shì)，未來將越秀地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)逐步注入越秀房托，即越秀地產(chǎn)將作為負(fù)責(zé)前期開發(fā)，分享土地溢價(jià)及一次性銷售的豐厚利潤(rùn)的上市平臺(tái)；而越秀房產(chǎn)則篩選能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商用物業(yè)作為收購目標(biāo)，成為分享長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流以及升值收益的平臺(tái)。兩大平臺(tái)的互動(dòng)，則形成了“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的整合性房地產(chǎn)價(jià)值鏈。
在張招興看來，如今商業(yè)地產(chǎn)的差異化已不再限于商業(yè)項(xiàng)目的使用功能上，而是由單純的開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有和專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)向上下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的比拼，甚至是在盈利模式孰優(yōu)孰劣上的較量。
關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化 城市運(yùn)營(yíng) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目投資決策 SD
新型城鎮(zhèn)化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，通過新型城鎮(zhèn)化的逐步推進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有望由投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)為消費(fèi)拉動(dòng)。目前國(guó)人的消費(fèi)潛力不容小覷，因此催發(fā)了相對(duì)獨(dú)立于住宅的商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展[1]。
一、商業(yè)地產(chǎn)是城市運(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容
（一）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商是新型的城市運(yùn)營(yíng)商
所謂城市運(yùn)營(yíng)，是對(duì)城市的籌劃營(yíng)謀，是指以系統(tǒng)化的思維方式，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)城市進(jìn)行整體策劃和管理[2]。商業(yè)地產(chǎn)投資主體作為城市運(yùn)營(yíng)商是一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)過程中的新生產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在充分理解政府宏觀意圖的前提下，充分運(yùn)用市場(chǎng)化機(jī)制和手段，通過開發(fā)成片大面積的土地，來帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，既以自身經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，又注意兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效益[3]。
（二）商業(yè)地產(chǎn)是落實(shí)新型城鎮(zhèn)化的有效切入口
許多城市都面臨著舊城改造、土地置換等實(shí)際問題，落實(shí)城鎮(zhèn)化需要有切入口，建造城市綜合體，這種大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過以點(diǎn)帶面，點(diǎn)狀輻射產(chǎn)生聚集效應(yīng)。商業(yè)的輻射能力決定了城市的輻射力。在運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)主動(dòng)運(yùn)用城市運(yùn)營(yíng)的思路，大范圍整合城市的資源，將商業(yè)地產(chǎn)和城市經(jīng)營(yíng)提升到新的水平。
二、城市運(yùn)營(yíng)視角下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策模型
（一）SD在城市運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用的可行性
SD （System Dynamics，簡(jiǎn)稱SD）是一門基于系統(tǒng)論，吸取反饋理論與信息論等，并借助計(jì)算機(jī)模擬技術(shù)的交叉學(xué)科。SD被譽(yù)為“政策實(shí)驗(yàn)室”。
城市運(yùn)營(yíng)具有跨學(xué)科、跨領(lǐng)域、跨層次的鮮明特點(diǎn)，是開放的復(fù)雜巨系統(tǒng)。錢學(xué)森教授等指出，解決開放的復(fù)雜巨系統(tǒng)的方法是建立綜合研討廳體系，采用“從定性到定量綜合集成方法”，人機(jī)（計(jì)算機(jī)）結(jié)合的方法處理城市運(yùn)營(yíng)模型[4]。因此，運(yùn)用SD來研究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)與城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的相互聯(lián)系與影響是合適的。
（二）SD模型建立
城市運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵在于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，城市競(jìng)爭(zhēng)力最終歸結(jié)為城市產(chǎn)業(yè)資本競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)城融合的過程中產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求形成與之相配套的城市功能；城市的發(fā)展既需要有完善的城市功能與發(fā)展環(huán)境作為支撐，又要構(gòu)建與之相適應(yīng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)集群。基于以上分析，本利用Vensim軟件建立城市運(yùn)營(yíng)視角下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策模型，見圖1。
（三）模型仿真分析
商業(yè)地產(chǎn)是城市生產(chǎn)業(yè)及生產(chǎn)業(yè)的重要載體，優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)的增加能夠增強(qiáng)城市的流通力，有利于增強(qiáng)城市的吸引力。在以人為本的新型城鎮(zhèn)化國(guó)家戰(zhàn)略的背景下，其投資與運(yùn)營(yíng)面臨著新時(shí)期的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
三、新型城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)提供新的發(fā)展空間
（一）以人為本牽動(dòng)地產(chǎn)業(yè)回歸民生屬性
隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，住房、商業(yè)等的消費(fèi)需求將被大大提高。新型城鎮(zhèn)化最大的亮點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化。今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要符合新型城鎮(zhèn)化的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)更要符合城鎮(zhèn)化中老百姓的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)要與城鎮(zhèn)化的速度相適應(yīng)[5]，使其回歸“民生地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)定位。
（二）城鎮(zhèn)化帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大
目前我國(guó)服務(wù)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重僅為46%，與發(fā)達(dá)國(guó)家74%的平均水平相距甚遠(yuǎn)，與中等收入國(guó)家53%的平均水平也有一定差距，而這為商業(yè)地產(chǎn)提供了很大發(fā)展空間。
（三）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化升級(jí)
新型城鎮(zhèn)化要求適應(yīng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，引導(dǎo)生產(chǎn)業(yè)在中心城市、制造業(yè)密集區(qū)域集聚；此外，新型城鎮(zhèn)化還要求提升生活業(yè)水平，推進(jìn)功能混合和產(chǎn)城融合，推動(dòng)一線城市形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這就要求對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)，通過對(duì)舊城的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的更新，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。這些都為城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮提供了良好機(jī)遇，大型傳統(tǒng)房企均加強(qiáng)項(xiàng)目布局，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。
四、城市運(yùn)營(yíng)中商業(yè)地產(chǎn)面臨產(chǎn)能過剩
（一）開發(fā)過量加劇資源浪費(fèi)
在一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)量過于飽和的城市中，商業(yè)地產(chǎn)從人均一平米的飽和狀態(tài)向人均一個(gè)鋪的地步發(fā)展。幾十萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾億的過度投資是對(duì)社會(huì)資源、土地資源、國(guó)民財(cái)富的浪費(fèi)。
（二）開發(fā)過量稀釋城市消費(fèi)力
城市消化力不足的原因可以歸結(jié)于以下三點(diǎn)：一是客群狹窄，物業(yè)投資門檻較高且需要有相關(guān)投資經(jīng)驗(yàn)；二是大品牌零售商對(duì)外擴(kuò)張有局限性，如當(dāng)?shù)刭Y源難以支撐，招租較為困難。三是整個(gè)城市消費(fèi)人口，人均可支配收入的增長(zhǎng)，是較為緩慢的過程，消費(fèi)人群增長(zhǎng)速度趕不上商業(yè)開發(fā)的腳步。
（三）開發(fā)項(xiàng)目偏離城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為：目的性消費(fèi)、商務(wù)區(qū)消費(fèi)和居住區(qū)消費(fèi)三大聚集方式。第一種實(shí)現(xiàn)難度較大，第二種主要集中一線城市核心區(qū)域、數(shù)量有限，第三種擁有穩(wěn)定的消費(fèi)需求群體，極具生命力，但在實(shí)際開發(fā)中關(guān)注度較低。此外，網(wǎng)購已顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)零售和國(guó)民消費(fèi)模式，低端購物類業(yè)態(tài)占比過大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)體店沖擊明顯。
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資建議
（一）確定項(xiàng)目合理規(guī)模體量
購物中心項(xiàng)目國(guó)際上公認(rèn)10萬平米以為最佳規(guī)模，按照中國(guó)的國(guó)情和快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，上限可適度提高至15萬平米左右。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了，即項(xiàng)目邊際效益是遞減的。
（二）確定項(xiàng)目合理業(yè)態(tài)配比
目前全球商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的趨勢(shì)之一是更多的向化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。在“一站式”購物中心中能夠有效增加人們的滯留時(shí)間，所以國(guó)外運(yùn)營(yíng)商傾向于將項(xiàng)目近一半的面積業(yè)態(tài)設(shè)定為休閑娛樂化健身。
（三）確定合理的項(xiàng)目盈利模式
單純的房地產(chǎn)思維與運(yùn)營(yíng)商業(yè)一樣是零售思維，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，經(jīng)營(yíng)的整體性和有效性難以保證。這種化整為零的模式與商業(yè)地產(chǎn)在城市運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)該發(fā)揮的積極作用背道而馳。
六、結(jié)束語
本以新型城鎮(zhèn)化為出發(fā)點(diǎn)，在城市運(yùn)營(yíng)的視角下運(yùn)用SD仿真模型對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行分析，可以得出以下結(jié)論：新型城鎮(zhèn)化和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是相互促進(jìn)的，新型城鎮(zhèn)化需要商業(yè)地產(chǎn)的參與，但不等于房地產(chǎn)業(yè)化。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商而言，隨著新型城鎮(zhèn)化的逐步落實(shí)，如何注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、人口需求結(jié)構(gòu)，以及當(dāng)?shù)刭Y源條件與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式和產(chǎn)品的契合，都需要認(rèn)真研究，努力創(chuàng)新。
參考獻(xiàn)：
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[2]楊磊，周學(xué)榮.城市運(yùn)營(yíng)與體育場(chǎng)館建設(shè)規(guī)劃研究[J].體育化導(dǎo)刊，2008（3）：78―80
[3]趙力焓，石娟.基于城市運(yùn)營(yíng)商的城市運(yùn)營(yíng)模式研究[J].決策咨詢通訊，2010（5）：87―91
[4]楊寶民，江禾.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006：494―495
關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展
一、 引言
近幾年，我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營(yíng)壓力巨大。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。
新型地產(chǎn)通過整合當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國(guó)家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。
二、 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑
1. 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。
在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，無論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤(rùn)下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營(yíng)理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。
2. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國(guó)外類似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：
（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國(guó)城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。
（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過快上漲，國(guó)家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。
（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于受到國(guó)家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。
（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國(guó)房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。
隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。
3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。
首先，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。
其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊o子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。
第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國(guó)家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α⑹袌?chǎng)需求及功能要求。近年來我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)
1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來，由于國(guó)際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。
在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。
從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購量持續(xù)提高。快遞業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長(zhǎng)，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng)。
3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營(yíng)方式。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。
4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。
5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。
從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。
住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機(jī)會(huì)。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。
從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國(guó)儲(chǔ)蓄率相比其他國(guó)家仍然較高，意味著中國(guó)消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營(yíng)業(yè)用房的需求。
四、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)
盡管新型地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：
一方面，新型地產(chǎn)缺乏國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國(guó)土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。
另一方面，國(guó)內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長(zhǎng)、盈利困難等問題。
五、 結(jié)論與建議
總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國(guó)新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。
首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)運(yùn)營(yíng)之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。
第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。
第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國(guó)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。
參考文獻(xiàn)：
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去年年末，大連沃爾瑪被曝光長(zhǎng)達(dá)10年的租賃糾紛未果，如今，廈門沃爾瑪又陷入與業(yè)主方的糾葛之中。
其實(shí)，不僅僅是紅星美凱龍，沃爾瑪、家樂福都在利用商業(yè)地產(chǎn)賺錢。他們把已經(jīng)租來的店面自用一部分之外，剩下的出租給其他經(jīng)營(yíng)者，并且和自己與原房東簽的長(zhǎng)期合同不同，沃爾瑪、家樂福與其他商家簽的都是短期的一到三年的合同。
“商業(yè)地產(chǎn)剛興起來的本世紀(jì)初，本土企業(yè)缺乏經(jīng)驗(yàn)，但沃爾瑪、家樂福在國(guó)外運(yùn)營(yíng)了很多年，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的操作非常成熟，所以很多購物中心都半租半送地引進(jìn)了沃爾瑪、家樂福，并且一簽都是15年或20年，在租金飛漲的形勢(shì)下，一些本土的商業(yè)地產(chǎn)公司只是看到沃爾瑪、家樂福在利用二房東狂賺鈔票，非常眼紅，這也引發(fā)了一些租賃糾紛。”霍小兵表示。
霍小兵還表示，這是很正常的商業(yè)糾紛，沒有什么稀奇的地方，但若與歷史相比確實(shí)有點(diǎn)意思：沃爾瑪不如以前受商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目歡迎了。以前都是求著沃爾瑪進(jìn)來，現(xiàn)在卻在想辦法把他攆走。
我們更喜歡高端超市
2004年，好又多與廈門東方時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)主簽下了一份租賃合同，成為雙方矛盾的開始。一方面是遠(yuǎn)低于周邊市場(chǎng)價(jià)的租賃價(jià)格，另一方面卻是長(zhǎng)達(dá)20年的租賃時(shí)間。隨著周邊商鋪?zhàn)饨鸬闹鹉昕焖龠f增，接盤好又多的沃爾瑪與業(yè)主方的矛盾逐漸激化。
當(dāng)年，好又多入駐東方時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)，該廣場(chǎng)位于拆遷后的老市區(qū)，周邊新樓林立。按廈門市政府公布的相關(guān)規(guī)劃顯示，鷺江道一帶將成為廈門的中央商務(wù)區(qū)。除此之外，廈門東方廣場(chǎng)緊臨禾祥路、廈禾路商業(yè)中心，不遠(yuǎn)之處就是著名的商業(yè)街中山路。
記者從房屋中介了解到，目前該地區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)上漲到500~600元/平/月，但在老業(yè)主與原好又多簽訂的租賃合同中，約定租金的年遞增率為2.5%，簽訂的第一年總租金約547萬元，2010年為第七年，總租金約628萬元，只有合同期的最后5年約定為“隨行就市”。而好又多所租用的東方時(shí)代廣場(chǎng)1-3層的面積為1.4萬平方米。如果該合同繼續(xù)履行，沃爾瑪在2011年所需繳交的租金仍不會(huì)超過700萬元，以此估算，沃爾瑪?shù)淖饨饍H為40元/平/月，與周邊價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。
沃爾瑪?shù)挠Ｊ揭沧屝聵I(yè)主新鷺東方難以接受。據(jù)其測(cè)算，由于沃爾瑪采用的運(yùn)營(yíng)模式為二、三樓以上為大型超市，一樓為百貨，由沃爾瑪將商鋪轉(zhuǎn)租出去。而據(jù)物業(yè)方測(cè)算，沃爾瑪每年出租一樓商鋪就可獲利近2000萬元，在交付給業(yè)主方每年600萬元租金后，沃爾瑪至少可獲利1400萬元。
恰好，2010年3月由于廈門沃爾瑪與好又多在人員交接上出了問題，最終令該門店在租金支付上出現(xiàn)了延遲。
這顯然讓新鷺東方掌握了主動(dòng)權(quán)，2010年3月24日，廈門沃爾瑪被正式告知由于東方時(shí)代廣場(chǎng)店沒有按照合同約定，逾期30天未向業(yè)主方繳交租金，業(yè)主新鷺東方已中止租賃合同，要求沃爾瑪搬離現(xiàn)址。
此后沃爾瑪并沒有走，但2011年8月9日和12日，沃爾瑪收到了新鷺東方的通知，告知其要展開檢修工作。檢修期間，新鷺東方切斷了沃爾瑪所在物業(yè)的中央空調(diào)，長(zhǎng)達(dá)11天。“業(yè)主方以停機(jī)檢修為由，切斷了租賃物業(yè)的中央空調(diào)，導(dǎo)致賣場(chǎng)悶熱異常，顧客銳減，營(yíng)業(yè)額急劇下降。”廈門沃爾瑪以此為由將新鷺東方告上法庭，要求對(duì)方停止違約行為，并支付111萬元的損失。對(duì)此，新鷺東方提出了反訴，要求法院確認(rèn)雙方的租賃合同解除。
一路官司打下來，終審判決沃爾瑪輸了。
如今，沃爾瑪廈門東方時(shí)代廣場(chǎng)店的處境頗為尷尬。新鷺東方馬君陽表示，公司方面已經(jīng)對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行了規(guī)劃，“我們希望將該物業(yè)打造成高端超市”。
不單單是租金問題
看來，沃爾瑪這種大賣場(chǎng)在很多購物中心已經(jīng)不受歡迎了。
“我記得我進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)，大賣場(chǎng)是主力，我指哪里打哪里，我需要哪一個(gè)位置哪一個(gè)面積，開發(fā)商都會(huì)同意，但是現(xiàn)在隨著生活需求的提高，大賣場(chǎng)變得不是那么的重要了，團(tuán)購慢慢加大，超市的比重慢慢減少，大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)開始有壓力。”特易購地產(chǎn)集團(tuán)的黃華斌表示。
記者在采訪中還了解到，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了成熟期，很多城市綜合體已經(jīng)很重視租金收益率了，而過高比例主力店必然壓低租金收益率。東方時(shí)代廣場(chǎng)1-3層的面積為1.4萬平方米都是沃爾瑪?shù)牡乇P，這顯然降低了這個(gè)項(xiàng)目的租金收益率，新鷺東方自然不樂意。
霍小兵表示，這個(gè)案例是普通的商業(yè)糾紛，關(guān)鍵是沃爾瑪高價(jià)轉(zhuǎn)租大賺業(yè)主便宜了，必然不長(zhǎng)久。在很多地方，沃爾瑪或家樂福都是二房東，他們可能要一萬平方米，只用3、4千，剩下6、7千轉(zhuǎn)租給別人，但現(xiàn)在開發(fā)商越來越多地控制主力店，不允許他們把面積轉(zhuǎn)租給其他商家。
另外，霍小兵還表示，沃爾瑪、家樂福的定位和很多綜合體項(xiàng)目的差異偏差越來越大，沃爾瑪所帶來的客流并不是其他業(yè)態(tài)所需要的客流，很難產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。而高端超市所帶來的客流正是很多購物中心所需要的。
如何做好公司宣傳冊(cè)宣傳冊(cè)分很多種類，產(chǎn)品宣傳冊(cè)、企業(yè)宣傳冊(cè)、紀(jì)念宣傳冊(cè)、招商手冊(cè)等等，在做一本宣傳冊(cè)的時(shí)候也要注意幾個(gè)方面：
1、宣傳冊(cè)最忌諱的就是滿篇幅的文字信息、圖片，一點(diǎn)沒有主線可言，很多企業(yè)只會(huì)一個(gè)一個(gè)的說：企業(yè)文化是。。。。企業(yè)理念是。。。。企業(yè)背景是。。。。企業(yè)核心價(jià)值是。。。。企業(yè)產(chǎn)品是。。。。企業(yè)服務(wù)是。。。。這樣的畫冊(cè)做了絲毫沒有任何企業(yè)品牌特點(diǎn)而言，現(xiàn)在需要追求的是定制化服務(wù)，要根據(jù)企業(yè)自身的品牌特點(diǎn)、定位、市場(chǎng)等等因素 進(jìn)行高精度提煉，提出最有效、最簡(jiǎn)單、最能讓人理解并記住的話語闡述自己想要表達(dá)的意思。
2、一本宣傳冊(cè)要結(jié)構(gòu)清晰，這本宣傳冊(cè)我做的目的是要突出體現(xiàn)什么的，這個(gè)要清晰，之后在進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的劃分，P數(shù)劃分，這里切記一點(diǎn)，一定避免什么都想說，什么都沒說的結(jié)果，一本宣傳冊(cè)如果你沒有一個(gè)突出重點(diǎn)想宣傳的核心，那就意味著你什么都沒表達(dá)，當(dāng)一個(gè)人看某個(gè)企業(yè)的宣傳冊(cè)，他一定只是記住其中的一小部分，想通片都記住 這是癡人說夢(mèng)。
3、宣傳冊(cè)的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格要結(jié)合企業(yè)的品牌特點(diǎn)，企業(yè)背景、定位及里面的文字內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，能脫開文字談設(shè)計(jì)，否則會(huì)有在辦公室里談情說愛或者在海邊鉆油井的感覺。
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企業(yè)家藝術(shù)家聯(lián)歡文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)發(fā)展成就展 企業(yè)產(chǎn)品展銷會(huì)
名家策劃 裝點(diǎn)生活
聯(lián)誼聯(lián)歡(內(nèi)四)
用聯(lián)歡凝聚合力 讓聯(lián)誼創(chuàng)造奇跡
影視傳媒(旅游客車)、場(chǎng)館傳媒(財(cái)富展會(huì))、報(bào)刊傳媒《企業(yè)家園》、網(wǎng)站傳媒(中原汽車旅游網(wǎng)、在路上學(xué)習(xí)網(wǎng)等)
一報(bào)一刊一館一視頻三網(wǎng)站聯(lián)合傳播立體攻略 專題宣傳策劃，專題宣傳片制作播放，直接面對(duì)終端目標(biāo)客戶 創(chuàng)造更大更佳社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益
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企業(yè)文化大聯(lián)歡 企業(yè)內(nèi)刊編輯部聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)家聯(lián)合會(huì)聯(lián)絡(luò)員聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
河南汽車旅游綜合實(shí)力第一品牌 中原唯一專業(yè)汽車旅游服務(wù)網(wǎng)站
企業(yè)寄語
有緣與您相識(shí)，是我最大的榮幸!
有緣為您服務(wù)，是我最大的幸福!
您的快樂，就是最大的快樂!
一次相見，友誼常相伴!一次握手，永遠(yuǎn)是朋友!
提供個(gè)性化、績(jī)效型講座論壇培訓(xùn)，為企業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)營(yíng)銷提供富有實(shí)效性的學(xué)習(xí)服務(wù)
選擇大于努力 伙伴決定成就(封底)
總裁思想風(fēng)暴 引爆生產(chǎn)力 輝煌生命力 享受幸福力
電話 網(wǎng)址
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公司宣傳冊(cè)文案2P1扉頁：希瑞顧問智慧創(chuàng)造成功
一個(gè)致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價(jià)值的管理顧問機(jī)構(gòu)
一個(gè)全力以赴為零售企業(yè)提供完整解決方案的營(yíng)運(yùn)管理顧問機(jī)構(gòu)
一個(gè)與國(guó)內(nèi)外一流管理專家合作的專業(yè)管理顧問機(jī)構(gòu)
與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)多次主辦河南商用房地產(chǎn)營(yíng)銷高峰論壇 成功運(yùn)作300多個(gè)有影響的案例
國(guó)內(nèi)最早成立的專業(yè)零售管理顧問機(jī)構(gòu)之一
成功策劃首屆河南連鎖業(yè)大會(huì)
河南商業(yè)史上操作商業(yè)項(xiàng)目最多的管理顧問機(jī)構(gòu)
擁有一支集專業(yè)理論知識(shí)與豐：富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)于一身的管理顧問團(tuán)隊(duì)
P2扉頁：公司董事長(zhǎng)/首席顧問何宏劍先生簡(jiǎn)介(附有個(gè)人圖片)
P3： 目錄
希瑞是誰
希瑞團(tuán)隊(duì)
希瑞文化
希瑞能做什么
希瑞做過什么
希瑞伙伴
希瑞愿景
P4pn：
希瑞是誰?
Theory理論、學(xué)說。
奮斗是最壯美的人生，創(chuàng)業(yè)者寫就世間最華美篇章!中原地區(qū)零售行業(yè)理論的先行者，商業(yè)地產(chǎn)理論的領(lǐng)跑者。
鄭州希瑞營(yíng)銷管理咨詢有限公司初創(chuàng)于1999年，是一家專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：項(xiàng)目盈利模式研究、市場(chǎng)調(diào)研定位、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)、招商、銷售為主的房地產(chǎn)管理顧問機(jī)構(gòu)。是中國(guó)商業(yè)顧問網(wǎng)下屬公司，是國(guó)內(nèi)最早成立的專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，現(xiàn)有員工 人，每年房地產(chǎn)招商銷售面積超過 - 萬平方米，有 _多家成功的案例，擁有卓越的客戶網(wǎng)絡(luò)及供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)，成功打造了一支集專業(yè)理論知識(shí)與豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)于一身專家團(tuán)隊(duì)。
公司致力于為客戶量身定做完整的解決方案、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、快速消費(fèi)品企業(yè)的通路建設(shè)與供應(yīng)鏈優(yōu)化以及商用房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)招商，我們將竭誠(chéng)為客戶提供低成本超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)策略咨詢服務(wù)。公司已成功舉辦了三屆河南省超市管理論壇，成功策劃了首屆河南連鎖業(yè)大會(huì)，與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)一起主辦了20xx河南商用房地產(chǎn)營(yíng)銷高峰論壇，與中華零售網(wǎng)一起在北京舉辦了20xx職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)，受到客戶廣泛好評(píng)。20xx年根據(jù)客戶和市場(chǎng)需求公司調(diào)整服務(wù)策略，開始致力于商業(yè)房地產(chǎn)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商運(yùn)營(yíng)，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價(jià)值。
希瑞公司愿與房地產(chǎn)行業(yè)和零售行業(yè)里孜孜不倦進(jìn)取的企業(yè)共創(chuàng)卓越
希瑞團(tuán)隊(duì)
理論先行的拓荒者
我們堅(jiān)持只有專業(yè)才能立足，只有真誠(chéng)才有客戶，只有奉獻(xiàn)才能發(fā)展。我們相信專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和精誠(chéng)合作是企業(yè)最寶貴的財(cái)富。世界上沒有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)。以一批擁有豐富理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家為核心，集合了商業(yè)零售、廣告、金融等多行業(yè)、多領(lǐng)域的實(shí)戰(zhàn)型精英團(tuán)隊(duì)，使希瑞成為一支專業(yè)、智慧、敬業(yè)、務(wù)實(shí)的專家顧問團(tuán)隊(duì)。通過希瑞商業(yè)模式科學(xué)嚴(yán)密的運(yùn)行體系和流程，本著雙業(yè)精神專業(yè)、敬業(yè)的企業(yè)精神，以達(dá)到彼此共同的目標(biāo)!
公司董事長(zhǎng)/首席顧問何宏劍先生(附有個(gè)人圖片)首批國(guó)家培養(yǎng)的工商管理碩士學(xué)位(MBA)，兼任河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、連鎖專業(yè)委員會(huì)主任委員， 并被多所大學(xué)聘為客座教授。20xx年在北京被授予全國(guó)首屆MBA成就獎(jiǎng)，是該獎(jiǎng)項(xiàng)我省唯一的獲獎(jiǎng)?wù)摺Ａ陙恚瑤ьI(lǐng)公司精英團(tuán)隊(duì)成功地策劃了200多家大中型超市、量販、百貨商店、生活廣場(chǎng)、連鎖便利店及農(nóng)改超項(xiàng)目;同時(shí)，還主持舉辦了四屆河南零售超市管理論壇及首屆河南商業(yè)房地產(chǎn)論壇，創(chuàng)辦了中國(guó)商業(yè)顧問網(wǎng)。
希瑞文化
不懈努力的動(dòng)力源泉
每一滴水都有文化：溪水涓涓、黃河濤濤、長(zhǎng)江奔騰、大海洶涌，企業(yè)擁有了文化，就如同人有了思想，前進(jìn)的腳步才能勇往直前。文化，作為一種資源，被希瑞人視為企業(yè)的靈魂與核心價(jià)值體系，并滲透進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，從而建立了富有希瑞特色的企業(yè)文化。
企業(yè)愿景國(guó)內(nèi)商業(yè)顧問的領(lǐng)跑者
經(jīng)營(yíng)哲學(xué)最適合的就是最好的
公司精神雙業(yè)精神專業(yè)、敬業(yè)
公司作風(fēng)誠(chéng)信敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)高效、務(wù)實(shí)創(chuàng)新
人本政策宏偉的目標(biāo)感召人、良好的待遇吸引人、優(yōu)秀的文化指引人
管理要略溝通信任、團(tuán)結(jié)協(xié)作、尊重服務(wù)
公司使命管理創(chuàng)造價(jià)值
希瑞能做什么?
說理立論，量身打造。
把握中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，致力于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的綜合性全程服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃
(一) 市場(chǎng)調(diào)研、
市場(chǎng)調(diào)研是商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的必要環(huán)節(jié)，目的是通過
科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，以及準(zhǔn)確的了解和掌握市場(chǎng)信息，并在此基礎(chǔ)上對(duì)市場(chǎng)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位等論證提供技術(shù)支持。
終端消費(fèi)者調(diào)研分析
商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析
投資者調(diào)研分析
甲方公司內(nèi)部需求調(diào)研
項(xiàng)目所在地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地整體商業(yè)環(huán)境(商圈)調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
項(xiàng)目周邊公共設(shè)施調(diào)研分析
(二) 項(xiàng)目總體定位
地產(chǎn)項(xiàng)目必須為自己選擇目標(biāo)市場(chǎng)總體定位，實(shí)施有效
地市場(chǎng)定位戰(zhàn)略，以便使自己在這一目標(biāo)市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。合理、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位是決定地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。
項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
項(xiàng)目功能定位
經(jīng)營(yíng)客戶定位
投資客戶定位
客戶群體定位
項(xiàng)目主題定為
項(xiàng)目形象定位
(三) 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)
概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中不可缺少的環(huán)節(jié)，是
在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)開始之前提供給業(yè)主初步的方向性設(shè)計(jì)草圖、示意圖、規(guī)劃圖、鳥瞰圖、項(xiàng)目問題分析、風(fēng)格趨向等內(nèi)容。具有思路的創(chuàng)新性、前瞻性和指導(dǎo)性，也是和業(yè)主探討方案的基礎(chǔ)。
依據(jù)項(xiàng)目定位，研究出合理盈利模式
區(qū)位分析圖
規(guī)劃總平面圖
主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
概念規(guī)劃功能分區(qū)圖
鳥瞰圖
項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書
(四) 設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)跟蹤
獨(dú)特的精心策劃與構(gòu)思設(shè)計(jì)，能夠充分體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，盡顯自身特質(zhì)，為總體整合、塑造、運(yùn)營(yíng)的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
優(yōu)化設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院商業(yè)鋪位分割方案
配合設(shè)計(jì)院完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作
(五) 招商
商業(yè)項(xiàng)目建成后要根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品特點(diǎn)、
渠道特點(diǎn)、來確定適合自己產(chǎn)品詳細(xì)的規(guī)劃和經(jīng)銷商目標(biāo)群。一個(gè)成功的項(xiàng)目要注重長(zhǎng)期發(fā)展，要求經(jīng)銷商要有運(yùn)作市場(chǎng)的能力，這需要一個(gè)挑選和市場(chǎng)調(diào)查以及和經(jīng)銷商協(xié)商的過程。
商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃
商業(yè)物業(yè)鋪位分割及鋪位面積
商業(yè)物業(yè)外立面建議
商業(yè)物業(yè)入駐品牌建議
商業(yè)物業(yè)租金及銷售價(jià)格建議
主力店招商
其他商業(yè)物業(yè)招商
(六) 銷售
地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售具有相當(dāng)?shù)木C合性與系統(tǒng)性，營(yíng)銷工具的組合、銷售變量的整合、營(yíng)銷序列的和諧、推廣計(jì)劃的策略、產(chǎn)品個(gè)性與投資者、消費(fèi)者有效契合是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。
產(chǎn)品定位建議
整體營(yíng)銷推廣計(jì)劃
階段性銷售策略、市場(chǎng)推廣策略及實(shí)施的計(jì)劃
制定銷售價(jià)格策略
日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)的提交
完成甲方制定的銷售及回款任務(wù)
二、其他業(yè)務(wù)
開發(fā)策劃及運(yùn)營(yíng)管理
CT設(shè)計(jì)、促銷設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方案
消費(fèi)者研究及市場(chǎng)調(diào)研
零售企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計(jì)等
希瑞做過什么?
理論與實(shí)踐同生共長(zhǎng)，智慧創(chuàng)造成功的結(jié)晶。
任何理論都是一種客觀上的規(guī)劃，只有付出實(shí)踐才是一種真正的成功，希瑞人經(jīng)過十多年的不懈努力，在中原大地商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)上創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的奇跡。
(案例：文字說明配置項(xiàng)目圖片)
希瑞伙伴
發(fā)展與共贏，合作與成功
希瑞人經(jīng)過了十多年的發(fā)展和各界商業(yè)團(tuán)體、商業(yè)機(jī)構(gòu)，建立了
長(zhǎng)期的合作共贏的關(guān)系，積累了一大批的商業(yè)合作資源。
中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)、中國(guó)商業(yè)顧問網(wǎng)、中國(guó)零售網(wǎng)、河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、亞洲財(cái)富企業(yè)中國(guó)有限公司、麥當(dāng)勞、肯德基、丹尼斯、沃爾瑪、家樂福、德克士、銅鑼灣、易初蓮花、國(guó)美電器、永樂電器、銀泰百貨、老百姓大藥房、百安居、東方家園、家世界
(配標(biāo)志圖片)
董事長(zhǎng)致辭 希瑞愿景
公司宣傳冊(cè)文案3一、關(guān)于我們
如果用單頁說明書或大型說明書無法容納復(fù)雜的廣告內(nèi)容時(shí)，需要多頁的宣傳畫冊(cè)印刷子形，這種頁數(shù)多的宣傳冊(cè)，在編輯方針上，必須要有一貫的內(nèi)容，在布局或美術(shù)觀點(diǎn)上，也要使宣傳畫冊(cè)印刷能發(fā)揮個(gè)性。這種多彩多姿的版面，能提供讀者知識(shí)，除能激起潛在顧客的購買力外，亦可用作參考資料，永久保存。
我們根據(jù)客戶在不同時(shí)期理念及形象的變化，為眾多的企業(yè)、機(jī)構(gòu)提供推廣手冊(cè)的策劃和設(shè)計(jì)、制作服務(wù)。我們綜合色彩、圖形、文字及攝影等平面創(chuàng)意手段和出色的工藝制作技術(shù)為客戶創(chuàng)作符合企業(yè)自身推廣需求的宣傳畫冊(cè)印刷。
二、本宣傳冊(cè)著重傳達(dá)一個(gè)信息：XXXX有限公司的服務(wù)是豐富的、人性化以及專業(yè)的。
三、本宣傳冊(cè)的主要目的：宣傳品牌主張、打造經(jīng)營(yíng)服務(wù)、理念、展現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
四、具體方案
P1、封面
整體畫面以綠色光線圖及公司標(biāo)志構(gòu)建，表示公司的穩(wěn)重、嚴(yán)肅，又不缺乏新意，體現(xiàn)了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，美好的前景和氣宇不凡的態(tài)度。
P2、總經(jīng)理致辭
放置公司總經(jīng)理圖片，致辭增強(qiáng)公司的社會(huì)美譽(yù)度和信賴感。
P3、目錄
P4、企業(yè)精神、理念及遠(yuǎn)景
以展翅翱翔的雄鷹為背景展現(xiàn)當(dāng)前國(guó)內(nèi)良好的發(fā)展機(jī)遇、公司雄厚的實(shí)力及廣闊的發(fā)展前景。
P5-6、公司簡(jiǎn)介
以竹林、藍(lán)天的配圖突顯企業(yè)的健康發(fā)展，安全以及可信賴的文化涵蘊(yùn)。
P7-8、組織結(jié)構(gòu)
以三只緊握圍繞的手配圖，體現(xiàn)企業(yè)管理組織的有序、嚴(yán)謹(jǐn)，以及公司員工的團(tuán)結(jié)，拼搏精神。
P9、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷
配以領(lǐng)導(dǎo)視察圖片，展現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)給予公司的高度重視及人文關(guān)懷，鼓舞全體員工繼續(xù)以飽滿的熱情、激昂的斗志投入工作。
P10、光輝里程
以歷年所獲榮譽(yù)獎(jiǎng)狀展現(xiàn)公司自上至下堅(jiān)定的理想信念、良好的綜合素質(zhì)以及團(tuán)結(jié)協(xié)作的良好作風(fēng)。
P11、ISO9000認(rèn)證
ISO9000是指由國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)所屬的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證技術(shù)委員會(huì)ISO/TC176工作委員會(huì)制定并頒布的關(guān)于質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱，得此認(rèn)證對(duì)公司質(zhì)量管理帶來了深遠(yuǎn)的意義。
P12、開發(fā)案例
事實(shí)勝于雄辯，以成功而優(yōu)秀的工程案例作為雄厚實(shí)力的完美驗(yàn)證。
P13、封底
然而，在這個(gè)充滿不確定性的時(shí)代里，這樣的速度和規(guī)模卻只會(huì)讓萬科感到壓力和焦慮――萬科面臨的不僅是行業(yè)“天花板”的時(shí)間逼近和資本市場(chǎng)的看淡（2013年萬科地產(chǎn)股價(jià)跌去了19%），還有保利、綠地、恒大、碧桂園、中海等跨過千億門檻的“追兵”，更有面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的革命浪潮。
這是一個(gè)隨時(shí)可能出現(xiàn)顛覆者的時(shí)代。那些曾經(jīng)創(chuàng)造無數(shù)輝煌的核心競(jìng)爭(zhēng)力正在成為企業(yè)的束縛，不改變就意味著死亡。在2013年即將結(jié)束的時(shí)間里，郁亮帶領(lǐng)萬科的管理層團(tuán)隊(duì)，先是造訪阿里、騰訊總部向馬云、馬化騰等人請(qǐng)教，后到海爾參觀訪問，聽張瑞敏和海爾執(zhí)行副總裁周云杰的演講； 2014年的春節(jié)剛過，2月11日上午，郁亮就帶著80多名萬科員工、11名中城聯(lián)盟的朋友赴小米取經(jīng)；在萬科的總部，會(huì)不時(shí)看到來自不同領(lǐng)域的專家，為萬科的管理層講課，甚至身為90后的馬佳佳也到萬科演講――房地產(chǎn)遲早被顛覆，90后壓根就不買房！…… “天花板”與“追兵”
2013年，許多房地產(chǎn)企業(yè)取得了大豐收。然而，在地產(chǎn)的饕餮盛宴之后，行業(yè)的天花板也越來越近。一個(gè)官方的數(shù)據(jù)是：中國(guó)勞動(dòng)年齡人口在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間，至少在2030年以前，會(huì)逐漸穩(wěn)步減少。與人口數(shù)量高度相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，非常敏銳地感覺到了行業(yè)“天花板”的存在。2013年7～10月，郁亮等眾多地產(chǎn)老總不斷提起“行業(yè)天花板”的話題。至于“行業(yè)天花板”出現(xiàn)的時(shí)間，公認(rèn)是可能在2018～2023年間。這意味著：如果萬科堅(jiān)守主業(yè)做住宅，在不久的將來，將面臨這一市場(chǎng)增長(zhǎng)的“天花板”。
對(duì)此，郁亮并不回避。在2013年5月底的西安媒體交流會(huì)上，他這樣表示，“中國(guó)住宅市場(chǎng)每年銷售1000萬套住宅，不可能永遠(yuǎn)保持這樣的增長(zhǎng)速度；萬科年銷售額達(dá)到萬億不太可能，這是規(guī)模增長(zhǎng)的極限”。
增長(zhǎng)的極限在資本市場(chǎng)也有了反應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，萬科的股價(jià)在2013年1月30日達(dá)到最高值12.49元，而當(dāng)年12月31日，卻收在了8.03元。與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者在2013年三季度大幅減持萬科股票，Wind數(shù)據(jù)顯示，三季末萬科機(jī)構(gòu)持股比例降至37.98%，與年中相比，機(jī)構(gòu)共減持12.58億股，持股比例下降13%。但在萬科股價(jià)屢創(chuàng)新低的同時(shí)，以搜房和世聯(lián)地產(chǎn)為代表的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)股票卻繼續(xù)飆升。2013年，搜房網(wǎng)的股價(jià)漲幅已高達(dá)218%。在國(guó)內(nèi)上市、從事業(yè)的世聯(lián)地產(chǎn)漲幅達(dá)到50%，從事房地產(chǎn)網(wǎng)媒的三六五網(wǎng)漲幅也達(dá)到47%。
萬科的股市表現(xiàn)，折射出的不僅是資本的偏好，也折射出行業(yè)未來的圖景。
其實(shí)，從2009年萬科宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開始，萬科的轉(zhuǎn)型就已開始。然而，擁有千億規(guī)模的龐大身軀，要想順利完成轉(zhuǎn)型并不容易。一旦轉(zhuǎn)型失敗，現(xiàn)有的龐大土地儲(chǔ)備、已經(jīng)發(fā)展成熟的產(chǎn)品線、乃至于發(fā)展成型的房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)和管理架構(gòu)，都將會(huì)變得“面目全非”，甚至可能讓企業(yè)步入危機(jī)，這些對(duì)于萬科，無疑是難以承受的風(fēng)險(xiǎn)。
在轉(zhuǎn)型的道路上本就充滿不確定性，而更多的地產(chǎn)龍頭企業(yè)趁著市場(chǎng)規(guī)模急劇膨脹，到2013年年末，除了萬科，保利、綠地、恒大、碧桂園、中海等房地產(chǎn)公司也跨過千億門檻，和萬科站到了一個(gè)新的起跑點(diǎn)上。
千億房企不斷增加，萬科行業(yè)老大的地位開始受到威脅。盡管萬科表示過 “萬科不怕被超越”的意思，但又有誰愿意看著多年的老大位置被別的企業(yè)代替？據(jù)說綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良的2014年新年愿望之一，是把萬科從房地產(chǎn)行業(yè)老大的寶座上拉下來。其實(shí)，略加分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)：萬科的老大位置被替換絕非是不可能的事。從銷售面積看，2013年，綠地以1660萬平方米的銷售面積位列第一，碧桂園、恒大在銷售面積上也已經(jīng)超過萬科。從銷售額看，碧桂園2013年的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度達(dá)到153%，首次超過千億。業(yè)內(nèi)人士估算，如果2014年碧桂園的銷售增長(zhǎng)幅度繼續(xù)超過70%以上，對(duì)萬科的冠軍地位將形成不小的沖擊。而綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2014年的目標(biāo)是銷售額達(dá)到2400億元，那樣的話，房地產(chǎn)業(yè)雙“兩千億”格局將首現(xiàn)。
事實(shí)上，除了綠地、保利等企業(yè)，在轉(zhuǎn)型的大軍中，還有世茂集團(tuán)和綠城集團(tuán)一類企業(yè)：目前他們銷售規(guī)模還沒有達(dá)到千億，但卻已在深度變革。在這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)的時(shí)代，一切皆有可能。如同戰(zhàn)國(guó)七雄的時(shí)局一樣，在戰(zhàn)國(guó)時(shí)代初期還是戰(zhàn)國(guó)七雄中最弱的秦國(guó)，在商鞅以及其后的政治人物的不斷變革之下，秦國(guó)一躍成為當(dāng)時(shí)天下最強(qiáng)的國(guó)家。所以誰又能保證：通過深度變革，世茂集團(tuán)和綠城集團(tuán)等企業(yè)不會(huì)創(chuàng)造可能長(zhǎng)遠(yuǎn)改變整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)有模式，后來者居上呢？畢竟，在未來，對(duì)這些企業(yè)起決定性作用的，并不是他們目前擁有的土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品或者團(tuán)隊(duì)，而是企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)變化，在商業(yè)模式和管理架構(gòu)上調(diào)整的能力。 向何處去？
變化形成了宇宙，也成就了如今的世界。在唯變永恒的真理和物競(jìng)天擇、適者生存的規(guī)則下，并不是龐然大物就能基業(yè)常青。相反的，不論是生物的進(jìn)化史還是企業(yè)的發(fā)展史，都曾經(jīng)充滿了不能適應(yīng)環(huán)境而滅亡的龐然大物，前者如恐龍；后者如通用和諾基亞。
一直以有遠(yuǎn)見著稱的萬科不可能意識(shí)不到危機(jī)的來臨。幾年間，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、揮師海外，一些細(xì)微的變化已經(jīng)在悄無聲息地進(jìn)行。
但是，海外市場(chǎng)尚未為萬科的銷售業(yè)績(jī)帶來貢獻(xiàn)。在舊金山與鐵獅門簽署合作開發(fā)協(xié)議后，郁亮也說，“國(guó)際化”并不是萬科第4個(gè)10年的標(biāo)簽，國(guó)際化對(duì)萬科只是一種探索和嘗試，需要較長(zhǎng)的時(shí)間來逐漸完成，萬科未來10年都不可能把主要業(yè)務(wù)放在海外市場(chǎng)。
而養(yǎng)老地產(chǎn)蛋糕雖然誘人，但經(jīng)過幾年的探索之后，盈利模式卻讓涉足者困惑不已。萬科養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是北京房山試點(diǎn)的“萬科幸福匯”，不過，萬科相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在關(guān)于適老化的設(shè)計(jì)建設(shè)方面已不是問題，問題是后期的醫(yī)療、護(hù)理等服務(wù)配套還跟不上，這一大軟肋的結(jié)果是養(yǎng)老地產(chǎn)還是看起來很美。
觀察萬科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，三大商業(yè)產(chǎn)品系列“萬科廣場(chǎng)”品牌、寫字樓“萬科大廈”品牌、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”品牌等都在運(yùn)作。但房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的瘋狂擴(kuò)張，萬科耳邊不停響起的是飽和的警示。郁亮就曾直言：“很多持有物業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)）是不受歡迎的，我覺得千萬不要說固定資產(chǎn)多了就優(yōu)秀。”他進(jìn)一步表示：“在網(wǎng)購時(shí)代，商業(yè)購物中心是越來越受打擊的，所以萬科對(duì)此非常非常慎重，不是說我有興趣，我是沒辦法才做一點(diǎn)。”無奈之下的選擇本就缺少激情。據(jù)《商業(yè)價(jià)值》記者了解，金隅萬科廣場(chǎng)設(shè)計(jì)模仿太古，運(yùn)作卻模仿凱德，萬科副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶曾說“7年收回成本”，但能否實(shí)現(xiàn)還是未知數(shù)。
沒有遠(yuǎn)見會(huì)在將來死去，但無視眼前的盈利卻可以讓一家企業(yè)迅速面對(duì)死亡的威脅。萬科真正要破局的，是在轉(zhuǎn)型中完成資本和利潤(rùn)點(diǎn)的逐步轉(zhuǎn)移。事實(shí)上，除了商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，萬科在許多方面做了實(shí)驗(yàn)：比如第五食堂、萬物倉、幸福驛站等一系列小區(qū)配套。在杭州良渚這個(gè)萬科的大實(shí)驗(yàn)田，萬科推出了“村民卡”，持有“村民卡”，可享受業(yè)主班車、小區(qū)門禁、村民公共自行車、商家消費(fèi)等各類免費(fèi)或有償社區(qū)配套服務(wù)內(nèi)容及業(yè)主專屬權(quán)益，實(shí)現(xiàn)小鎮(zhèn)生活的“一卡通”。于是，當(dāng)2013年6月末，郁亮在西安全國(guó)媒體見面會(huì)上透露“城市配套服務(wù)商”是萬科的轉(zhuǎn)型目標(biāo)之后，當(dāng)2013年10月底，萬科成為徽商銀行未來的大股東，被業(yè)界稱為前所未有的產(chǎn)業(yè)方向選擇時(shí)，萬科做社區(qū)金融的決心似乎已定。但在《商業(yè)價(jià)值》看來，這卻是萬科做社區(qū)金融的一小步，是萬科學(xué)習(xí)美國(guó)鐵獅門“地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司――到服務(wù)公司――再到投資公司”的發(fā)展路徑的第2步的開始。
不知是由于這些探索和嘗試短期內(nèi)還無法起到提升其業(yè)績(jī)的作用，還是急于在互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)改變傳統(tǒng)行業(yè)浪潮中找到出路，在經(jīng)歷了向索尼、新鴻基地產(chǎn)和帕爾迪取經(jīng)之后，萬科歷史上的第4次學(xué)習(xí)浪潮悄然開啟。
