時間：2023-08-29 16:44:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目財務管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：動態財務管理 房地產開發項目 應用
城市化進程的加快，使得城市規模迅速擴大，城市人口不斷增加，帶動了房地產行業的快速發展。對于房地產項目開發中存在的財務風險和財務管理問題，可以應用動態財務管理的方法進行解決，能夠有效對項目開發成本以及資金流向進行控制，防止財務管理的混亂狀況，促進房地產開發商經濟效益的提高。
一、動態財務管理概述
動態財務管理，是一種現代化的財務管理方式，主要是通過對企業未來一段時間內財務狀況及經營成果的模擬，結合一系列的動態財務指標以及分析方法，對企業財務隨制約因素的變動過程進行反映，幫助企業從自身發展的實際出發，對財務管理的措施和方法進行改進。在房地產開發項目中，動態管理是指通過對項目未來可以接受的內涵報酬率、目標成本以及財務狀況等的設定，結合相應的動態財務指標，利用現代化的信息管理手段及動態分析方法，對各種因素影響下的項目經營成果進行預測和反映，通過動態目標與實際目標的對比，實現項目財務管理的全過程。
在房地產開發項目中，應用動態財務管理是非常必要的，一方面，應用動態財務管理是提高項目價值的要求。在市場競爭日趨激烈的背景下，房地產企業要想得到長遠穩定發展，就必須不斷提高自身財務管理水平，對房地產開發項目進行實時動態管理，降低項目運行中產生的各種成本費用，提升企業的市場競爭力。另一方面，應用動態財務管理是房地產企業自我完善的要求。房地產項目的開發需要投入大量的資金，而這些資金都需要開發商提前墊付，一般都會通過銀行貸款的方式，維持項目的資金供應，在這個過程中，企業的資金使用成本較高。應用動態財務管理，能夠使得企業管理人員及時把握項目開發過程中的資金使用情況，幫助決策人員發現財務管理中存在的問題，從而減少財務風險，推動企業的自我發展和完善。
二、房地產開發項目財務管理中存在的問題
（一）管理意識淡薄
在當前市場經濟環境中，許多房地產開發商對于財務管理工作并沒有一個正確的認識，采用的是粗放的財務管理模式，在項目開發之前，沒有進行相應的預算編制，對于資金的支出沒有進行有效的控制，認為只要能夠取得土地使用權，在保證質量的前提下，確保工程的按期交付，就可以獲得可觀的經濟效益。不可否認，在當前房地產行業持續升溫的背景下，這種房地產開發模式雖然粗放，也的確能夠取得相應的收益，但是盲目的運作容易造成許多不必要的資金浪費，降低項目開發帶來的經濟效益，減少企業的收入。
（二）管理制度欠缺
在房地產項目開發中，財務管理制度的不健全主要表現在缺乏相應的目標成本預算，沒有對項目進行規范的預算編制，財務支出缺乏明確合理的計劃，導致房地產開發商無法及時準確地把握資金流向，影響了其對于房地產開發活動的決策與判斷，導致房地產項目的開發缺乏一個相對科學嚴謹的過程。
（三）管理難度較大
現階段，我國房地產開發項目中，對于財務管理的認識還停留在會計管理層面上，對項目開發成本的管理只是簡單的核算，運用會計知識對項目開發過程中存在的會計問題進行解決，而沒有真正從房地產項目開發的全過程出發，進行相應的財務監督和控制，導致財務管理的難度大大增加。
三、動態財務管理在房地產開發項目中的應用
（一）樹立合理的成本管理思想
對于房地產開發項目的財務管理，最為核心的內容，就是成本管理，只有切實做好成本管理工作，才能夠從根源上對項目成本進行控制，實現財務管理的規范化和標準化。從目前來看，在成本管理中，應該將以往“以核算為中心”的管理思想轉變為“以控制為中心”的成本管理思想，在房地產開發項目的成本管理中，適當前移成本控制點，在立項階段，結合相應的可行性分析，制定出全面細致的成本預算。如某房地產開發企業在合同簽訂前，組建調查小組，對房地產開發項目所需的開發費用及預期收益做了一個大致的了解，結合企業的利潤空間，實現了對項目成本的有效控制，有效減少了資金的無謂浪費，提高了該企業成本管理的安全性及有效性。
（二）強化成本的全過程控制
在房地產項目開發中，合同性成本、非合同性成本以及待發生成本共同構成了項目的動態成本，對于動態成本的管理，應該結合動態財務管理方式，實現成本的全過程控制。動態成本中變動性最大的部分是合同性成本，這種特性也決定了其必然是成本控制的核心和重點。工程合同容易受到各種因素的影響，存在很大的不確定性，也使得成本的控制呈現出復雜多變的特點，在實際操作中，“款項超付”、“變更黑洞”等成本失控現象時有發生，嚴重影響了成本控制的有效性。對此，在項目成本管理中，應該堅持以合同為中心，對項目整體的成本控制目標進行分解和細化，確保房地產開發項目的每一個合同都擁有與之相對應的合約規劃，房地產項目開發過程中的每一個環節、每一個時期，都具備統一標準的成本規劃。這種規劃不僅需要體現在對開發項目的明確指標要求上，也應該體現在資金的動態管理上，為項目動態財務管理提供必要的支撐。
（三）做好現金流的動態分析
房地產項目的開發可以看做是一種投資行為，對于開發商的現金流有著較高的要求，在房地產項目開發的過程中，做好財務管理，維護好企業現金流，是減少財務風險，確保房地產開發安全的關鍵所在。在傳統靜態財務管理中，房地產企業的財務管理停留在對各種表面數據的結算和控制，而沒有真正觸及房地產開發活動的真實資金狀況，無法及時發現財務管理中存在的問題。如某房地產公司在進行二期工程開發時，報告期內收入3800萬元，利潤值2600萬元，平均凈資產4800萬元，通過靜態分析可知該企業財務指標尚可。然而經深入分析，該企業年度內現金和現金等價物凈增加-1100萬元，說明該企業面臨開發活動難以為繼的困境。由此可知，對于房地產項目開發，靜態財務分析無法對企業財務管理中的問題及時發現。采用動態財務管理模式，能夠及時把握現金流的動態變化，更加深入準確地對房地產開發商的財務狀況進行分析，確保資金的合理使用，提高財務管理效果。
（四）規范動態財務管理模式
房地產企業應該立足自身發展實際，及時更新財務管理觀念，應用動態財務管理模式，對財務管理的目標和程序進行規范，制定出切實可行的財務管理制度，確保動態財務管理作用的充分發揮，使得房地產企業能夠及時發現并處理生產經營中存在的各種風險和隱患，實現資源的合理利用，促進企業財務管理水平和市場競爭力的不斷提高，使得企業能夠在日趨激烈的市場競爭中，占據一個有利的位置，獲得更好的發展。
四、結束語
總而言之，在經濟發展的帶動下，我國的城市化進程不斷加快，房地產行業也因此得到了迅猛發展。在房地產開發項目中，財務管理工作發揮著非常重要的作用，直接影響著房地產開發企業的經濟效益。針對傳統財務管理中存在的各種問題，房地產開發商應該立足自身的發展實際，積極引入動態財務管理模式，實現對開發項目的實時監督和成本控制，結合財務管理中存在的各種動態變化，確保財務管理的有效展開，推動房地產企業的穩定健康發展。
參考文獻：
[1]焦翠林.分析房地產開發項目中的動態財務管理方法[J].中國總會計師，2015，（1）：74-75
關鍵詞:成本控制房地產項目開發
房地產項目開發在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發全過程，合理控制項目開發和生產經營過程中所耗費的資金，堅持優化企業資源，降低房地產企業項目開發的成本，從而獲取最大化的企業經濟效益。其中，房地產項目開發的成本控制主要涉及到項目規劃設計的成本控制、項目開發的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產開發企業在項目開發過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產項目開發中成本控制和管理存在的問題，再根據實際情況提出解決的對策。
一、房地產項目開發中成本控制存在的問題
(一)房地產開發成本控制認識不到位，財務報告不規范
在整個房地產企業發展過程中，財務部門所提供的財務報告，為房地產開發企業制定科學合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數據依據。但是，由于財務報告內容本質上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業制定成本控制制度，從而增加房地產項目開發的投資成本，進而增加房地產開發企業的運營風險，嚴重制約了房地產企業穩定健康的向前發展。
(二)缺乏科學的成本控制方法，增加了項目開發的成本
房地產開發項目的成本控制直接影響到房地產開發企業的經營水平。然而，當前一部分房地產企業在項目開發之前，尚未全面考察房地產市場，也并沒有對項目開發的各階段進行具體的成本預估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產企業在項目開發過程中高估或者忽略了當地人們的消費水平，也在一定程度上增加房地產項目開發的成本。
(三)缺乏完善的成本控制制度，導致成本控制缺乏制度依據
當前大部分房地產項目開發企業在發展過程中并未構建完善的成本控制制度，成本控制責任落實不到位，從而導致房地產項目開發各個階段的成本控制缺乏制度依據，難以從根本上控制房地產項目開發的成本。
二、房地產項目開發的成本控制和管理策略
(一)正確認識房地產開發成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念
為了有效提高房地產項目開發的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產開發的成本控制，充分重視項目開發準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產項目開發的成本控制管理意識。當項目開發確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產項目的成本控制風險預測，全面了解可能影響項目成本控制的風險因素，及時采取科學完善的風險控制措施，從而有效提升房地產項目項目成本的可控性。
(二)強化項目成本的整體控制，充分發揮財務部門的整體控制作用
為了有效提升房地產項目開發的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務人員的職責落實到位，充分發揮房地產企業財務管理在項目開發過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產企業項目開發的前期準備階段中，從獲取土地使用權、落實資金，到項目的規劃設計都應該合理控制成本。因此，應該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數據進行分析，便有效結合市場發展趨勢進行準確預測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發項目成本控制奠定一定堅實的基礎。同時，還應該嚴格根據目標地塊的特點對開發項目初步方案進行綜合規劃，如果方案規劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調整土地獲取的策略，以免造成項目開發后期的成本控制失衡。
(三)綜合規劃房地產項目成本管理，提升項目的經濟效益
在房地產項目開發的成本控制中，應該不斷加強項目開發前、項目開發中和項目竣工階段的成本控制，合理設置項目開發各個階段的成本控制方案，綜合規劃房地產項目成本管理。其中，針對房地產項目開發個階段的成本控制應該采用科學合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯系起來，準確找出項目開發各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規劃房地產項目成本管理，不斷強化房地產項目開發各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產項目開發的經濟效益。
(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制
在房地產項目開發的成本控制管理過程中應該構建完善的成本控制管理機制。首先，應該根據實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產項目開發成本控制的全面性、有效性和科學性，完善項目管理機制，從而確保房地產項目成本控制順利進行；其次，構建完善的項目成本控制管理考核體系，創新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發整個過程成本控制的連續性，為房地產企業獲得最大限度的經濟收益創造良好的條件。
三、結束語
總而言之，在房地產企業不斷發展的過程中，房地產開發項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產開發企業穩定健康發展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產開發項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學等問題，所以需要房地產企業不斷創新成本控制觀念，充分發揮財務部門的整體約束作用，綜合規劃房地產項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產項目開發的成本控制水平。
參考文獻：
[1]王蕊.房地產項目開發各階段的成本控制[J].中國招標,2015（10）：23-26
[2]梁沛沛,謝瑞峰.房地產項目開發設計階段成本控制管理研究——以某房地產公司A項目為例[J].價值工程,2012（24）：54-55
關鍵詞：房地產 財務管理 制度
引 言
面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，提高經濟效益，必須提高財務管理水平。一家房地產企業的資金運作能力和未來發展潛力，主要取決于其財務管理的能力。企業財務管理能夠預見房地產企業面臨的各種風險，對其風險進行控制。在房地產企業運作和管理的各個環節都跟財務管理息息相關，財務管理的各項經濟指標不僅能衡量房地產企業正常運行情況，也是企業經營者進行項目決策的依據。較高的財務管理能力能夠較好的為房地產企業的運營提供服務，但是目前財務管理存在一些比較突出的問題。
1.房地產企業財務管理存在的主要問題
1.1財務管理制度不健全
房地產企業在對待財務管理的態度上，一般管理意識比較淡化，財務管理不規范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現今房地產企業的管理模式基本上是企業的所有權和經營權都高度集中，公司的投資者也身兼經營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務負責人及會計、出納等員工。一個由于企業財務管理制度不健全，導致房地產企業財務管理方面不能進行有效的監督；再者由于公司內部的員工裙帶關系，公司權力又高度集中，集權嚴重，經常出現越權行為和職責劃分不清楚，使得整個財務管理工作比較混亂。
1.2財務管理觀念及財務方法落后
由于房地產企業的所有權及經營權高度統一，客觀上減少了使用成本，但有些領導缺乏基本的財務知識，財務管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風險過于低估，對風險認識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態性的觀念；財務評價方法單一靜態化。這些觀念導致一些項目出現回收時間過長和投資問題。
1.3財務管理的職能發揮不全面
財務管理為整個房地產企業管理制定戰略規劃，并對規劃的實施和過程控制同樣發揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產企業財務管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發揮其作用。如前所示由于房地產企業的財務管理制度不健全，財務核算制度也不夠嚴謹，加之企業會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關聯性也比較弱，因此得出的財務管理指標的分析功能的可信度就會下降，對于目標控制功能更是沒有得到完美的體現，對于成為管理的決策依據功能也就弱化了。市場的經濟效益如果比較好，而房地產企業毫無計劃的籌措和調集資金來擴大生產規模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風險就會增大，控制難度就會加大。
1.4財務監控力度不到位
對于房地產企業，其事前預算和事中控制都是很重要的。但很多房地產企業是事前無預算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務報表等手段達到預算的目標。財務報表流于年終查看，這僅僅是財務對于經營工作的事后評估和業績考評，對于經營工作僅有積累經驗的作用。一些財務人員，為了迎合領導要求，不依照制度辦事，導致會計核算失真，財務管理混亂。因此，只對財務的最后做總結，事前和事中控制監控力度不夠，很難保證財務管理的效果。
1.5財務管理資料考慮不全面
決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環節，但是卻在財務管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴格的管理，各個階段的財務資料都應當成為財務管理的內容，但是許多房地產企業卻忽略了這一點，使得財務管理的資料缺乏動態性，也無相應動態管理的措施，導致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產流失的控制和管理控制能力下降。
1.6財務管理人員素質參差不齊
財務管理作為房地產企業最重要的部分，對其人員素質的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業水平，但是前面提到由于房地產企業的投資者和經營者高度統一，其財務人員的構成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產企業會計和財務制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環境下，這種人員構成和組織結構，很難發揮財務管理的管家作用，降低了房地產企業的經濟效益。
2.房地產企業財務管理的特殊性
2.1財務關系復雜，管理難度大
房地產企業涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設計單位、監理單位、材料供應單位、房屋購買者等多方，使財務管理難度加大。
2.2資金數額大、籌資任務重，財務周期長
房地產企業投入的資金數量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產企業具有較大的資金運作能力。房地產項目建設周期長，，中間環節復雜，房地產項目投資決策之后，取得土地，進行土地開發，房屋施工直到竣工交付使用經歷的時間長預算確定的難度大。
2.3開發風險大，投資決策分析要求高，責任重
房地產項目開發建設過程經歷時間長，投入的資金數額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產的成敗和經濟效益起決定作用，導致房地產企業具有較大風險。提高房地產企業的效益，要提高投資決策的能力和財務管理人員的專業素質水平，財務管理信息能夠較及時可靠的提供企業發展的所需資料，才能夠規避風險，減少風險損失。
3.提高財務管理水平的策略
3.1規范會計工作，強化預算管理水平
財務管理必須以企業財會工作作為基礎，并對財會工作做好全面預算管理。全面預算管理強調預算的重要性，是一種財務信息管理系統，它對企業進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業具有全面的控制和約束力。全員參與財務管理工作，遵循全面預算管理的要求，應主要從制度構建和組織構建方面著手構建。
3.1.1制度構建：全面預算管理要建立整個管理流程的財務管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調動和發揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務理論與實際工作結合起來，全面發揮財務分析的作用。與財務管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務人員的工作積極性，積極參與到企業的經營管理中去，與企業發展產生一種共榮辱的使命感，企業為個人發展也提供了一種穩定長期職業規劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業務，積極參與企業的經營管理，利用財務管理的成果，進行財務分析和預測，以及成本控制，為企業發展貢獻力量。房地產企業的財務管理要借鑒其他同類企業的先進管理經驗，以及國外同行的管理經驗，促進我國財務管理制度建設的進步。
3.1.2組織構建：在房地產企業內部進行財務管理，加強財務工作的組織構建，逐層分解預算指標，明確各職能部門的工作職能和任務，確立預算指標的權威性，提高財務管理水平。
3.2提高財務管理人員的素質及修養
在現代財務、會計法規日益完善的今天，企業財務管理與經濟核算面臨著改革與改變。房地產人員應該適應房地產企業的發展及法律法規的完善。首先，財務管理人員的選拔。要建立一支高素質財務隊伍，選拔專業素質較高的財務管理人員。再者，財務管理專業人員的培訓，財務制度不斷改進和完善，財務管理人員需要不斷學習，進行專業知識的培訓，由于財務管理人員和房地產企業的特殊性，還需要加強其職業道德修養。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規章制度也要人來遵守。
3.3加強資金管理，提高資金利用效率
資金是房地產企業在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調度合理。而房地產企業的財務管理就是要進行資金管理。房地產企業的財務管理中，嚴格按照指定的制度進行財務往來，不能。為了避免出現為題，要確保原始票據的真實性，根據資金的實際收支情況，物資的發出和轉移情況填寫憑證，還要進行審核把關，最后進行賬簿登記；實行經濟責任制制度，按時對財務情況進行清查，避免出現賬實不符的情況，如果出現了，實際查處原因。
3.4減少企業經營中的主觀決策
在對房地產開發項目建設中，企業的財務行為要符合規范，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學客觀的判斷，房地產項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務行為，也需按規范操作，以保證合理經濟效益。
3.5保證財務系統的執行力效果
企業最重要的競爭力就是企業財務系統的執行力。財務系統的執行力是將制定的戰略落實到實處的能力，是企業成功的必要條件。戰略目標和方向確定后，執行力度變為關鍵。財務管理人員應成為整個團隊中的一員，在項目運營初期就加入進去，加強財務管理人員與企業其他工作人員的配合。調動每個人的積極主動性，發揮各自的能力，充分發揮團隊的合力達到最好的效果。
結 語
綜上所述，房地產企業財務管理與經濟核算工作是現代房地產企業經營與發展過程中的重點，是關系到企業長期盈利能力的關鍵。要分析房地產企業財務特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務管理制度和渠道，遵循的科學的財務管理的方法，加快房地產企業良好發展的步伐。
參考文獻：
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[4]張永明.略探房地產企業財務管理，經濟管理者［J］.財經界，08,2009.
關鍵詞：房地產 企業 財務管理
本文首先概述了房地產企業財務管理的概念和特點，從多個剖析了當前我國房地產企業財務管理的現狀，指出了工作中存在的問題，并根據這些問題，提出了加強我國房地產企業財務管理的合理化建議，希望能為我國房地產企業的發展提供決策性指導。
1.房地產企業財務管理概述
1.1房地產企業財務管理的概念
房地產企業財務管理，與一般企業財務管理有所不同，它是指房地產企業在經營運行中對全部資金運作過程進行的管理，從項目開發前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個項目中，都做具體詳細的記錄，并且對每一筆資金的利用進行合理管理，對企業運營過程中所產生的支出成本和資金收入進行記錄、核算，并進行再分配，做好財務管理的相關工作。
加強房地產企業的財務管理，可以使企業的資金利用更加集中，優化企業籌資機制；提高企業管理的專業化水平，并監督企業資金運作；另外，還可以輔助企業的工作績效考核，促進企業內部控制機制的形成，實現房地產企業的透明化管理。
1.2房地產企業財務管理的特點
1.2.1項目開發周期長，籌資數目大，籌資任務繁重
房地產企業開發項目與其它行業有著很大的區別，首先，我國土地價格不斷攀升，項目工程造價數字龐大，需要通過多種渠道進行資金的籌集；其次，項目銷售時間長，不能很快收回投資資金。房地產企業開發項目本身，決定了項目開發周期長，而且籌資數額大，籌資任務繁重。
1.2.2房地產開發風險大，決策難度大
房地產企業項目運行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對項目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項目開發的可行性，項目開發風險大，決策難度提升。值得注意的是，房地產企業項目一旦開始，其調整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時對財務危機進行處理。
1.2.3財務管理所涉及的范圍廣、內容多，責任重大
房地產企業所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個方面，范圍廣、內容多，責任重大，管理難度也相應增加。
2.房地產企業財務管理現狀
2.1缺乏財務管理意識，方法滯后
一般房地產企業的經營管理者對財務管理直接負責，將財務會計人員當作專門記賬、整理發票的人員，專業財務管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產企業的管理者對財務管理不夠重視，在進行招標投標和日常管理工作中，沒有進行財務方面的衡量。
2.2企業籌資面臨很多問題
當前，很多房地產企業缺少流動資金，這是非常普遍的現象，更糟糕的是，很多企業在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產企業的項目投資周期長，在項目運作過程中面臨的風險也多，越是這樣，項目對籌資資金需求量也越大。
房地產項目籌資本身渠道少，目前我國銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。
2.3成本管理困難
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業的相關法律法規也逐步健全，但是，房地產企業成本管理的難度增大，很多企業工作的重點是保證施工質量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項目運作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產項目成本涉及范圍廣，內容多，項目周期長，房地產企業財務管理難度很大。
2.4財務管理制度不完善，把控能力弱
房地產企業財務管理制度不夠健全，企業內部的各項制度不完善：房地產企業項目運作初期，很多財務管理工作沒有依據；企業銀行存在多戶頭；企業資金管理比較盲目；企業自有資金較為分散；企業的成本核算制度、內部財務牽制制度缺乏等。
企業財務管理制度本身不健全，沒有可參考的規范。總的來說，企業注重成本核算而忽視成本控制，對財務管理工作的把控能力也減弱。
2.5財務管理人員綜合素質不夠
在房地產行業，存在這種現象：財務管理人員專業知識夠硬，但是對企業本身的運營、項目運行過程中的資金運作不了解，對相關的政策法規制度也沒有概念。這不利于房地產企業財務管理工作的進行，輕則弱化財務管理在企業中的核心作用，重則產生財務管理工作中的失誤，甚至會出現腐敗現象和違法行為。
3.加強房地產企業財務管理的措施
3.1對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策
房地產企業在項目開始運作之前，一定要對項目進行可行性研究和分析，提高科學決策。項目開發的可行性分析重點把握籌資規模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需常規資金和預期收益幾個環節，財務管理人員將項目運行可能遇到的所有問題進行預測，結合項目本身的特點，并對成本控制進行分析。
3.2加強風險把控，吸收投資者資金投入
投資者看中的是投資風險較小的項目，房地產企業要不斷增強項目本身的把控能力，加強風險防范和風險控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業還要對外建立良好信譽，增加投資者的青睞。
3.3拓寬房地產業的融資渠道
房地產項目開發資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產企業還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務，如商業匯票等；二是進入資本市場，通過股票和債券等形式進行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強化企業資金管理，提高資金利用效率。
3.4健全財務管理制度
健全的財務管理制度是保證企業健康運行的保證，也是實現企業可持續發展的重要條件。房地產企業要建立規范的法人治理體系，用制度來規范企業項目運作。一是企業財務管理人員要根據項目管理的特點和需求，制定相應的管理制度，并在實踐中不斷修訂；二是設立企業的財務管理專門機構，保證企業財務管理工作的正常運行。在資金管理中，對所有資金的支出和收入，都要按章規章制度執行，發揮企業財務管理人員應有的作用。
3.5加強成本控制，降低成本費用
企業項目開發和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項目運作的每個階段和每個環節，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業的成本費用。
3.6提高財務人員的綜合素質
首先，企業在人員招聘時，要加強人員專業知識和相關技能的考核，在把關過程中就聘用綜合素質較高的人員。其次，人才運用中，要加強崗位培訓，加強財務人員的業務能力，將會計人員轉變為財務管理人員。另外，要讓會計人員不斷學習最新的房地產行業相關政策和法律法規，還要加強財務管理人員的道德修養。
結 論
財務管理是房地產企業管理的核心和重中之重，加強房地產企業財務管理迫在眉睫。房地產企業可以從以下幾個方面加強財務管理：對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策；加強風險把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產業的融資渠道；健全財務管理制度；加強成本控制，降低成本費用；提高財務人員的綜合素質。
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(一)客觀存在性
房地產企業的財務風險是客觀存在的，它不會因為個人主觀意愿而發生改變，它的高收益決定了風險的存在，房地產企業主要的收益來源于房地產開發，房地產開發的每一個環節都存在風險，征地環節，一部分土地所有權擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產企業征地，房地產開發項目無法在預期內開展，就會浪費大量的時間和資金成本，這也是財務風險的一部分，無論在什么時候，這個問題都不可能得到完全解決。房地產施工環節，工程施工安全是全社會關注的焦點，工程事故是房地產財務風險的另一重要組成部分，房地產企業的財務風險包含很多內容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學、合理、有效的辦法盡量規避，這些風險因素都是客觀存在的，房地產企業發展過程中，必須正視財務風險隱患，積極采取有效措施，盡量規避財務風險，降低財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟收益，促進房地產企業的發展。
(二)不可確定性
風險具有不可預知性，房地產企業財務風險也具有這個特點，房地產企業在投資的時候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項目會在未來獲得更高利潤的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財務風險的重要組成部分，例如，房地產開發項目的地理環境、區域位置，這些都會對投資項目的收益形成影響，房地產企業的財務活動具有變化性，這就要求，房地產企業在進行投資等財務活動的時候，必須對財務風險進行預測，制定科學、合理的發展規劃和期望值，不能過高估計未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產企業未來財務風險造成的損失，為房地產企業的發展提供保障。
(三)分散轉移性
房地產企業的產品具有固定性，企業收益主要來源于房地產產品，這種產品不能進行隨意的移動性，房地產企業為了盡量規避財務風險，在進行投資活動的時候，會對每一個環節進行調查和預測，詳細市場對住房產品的需求類型進行調查，了解房地產開發地區的經濟發展趨勢、地理環境以及位置條件，保證每一個環節工作質量，減小各個環節安全隱患的存在，從而提高房地產開發質量。防范并盡量減小財務風險，房地產企業的財務風險無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風險的方式，將風險集中在每一個環節上，加強對每一個環節的監督和控制，加強各個環節的風險控制，就可以有效提高整個項目的質量，降低企業財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟效益，降低資金成本，為房地產企業的發展提供充足的物質保障。
(四)預測決策性
房地產企業的產品具有固定性，所以它的財務風險具有預測性，通過房地產開發可以積累豐富的實踐經驗，將每一次房地產開發項目中遇到的問題進行歸納，再進行下一次投資項目的時候，對積累的經驗進行分析，就可以避免之前發生的問題再次發生，這是有效規避房地產企業財務風險的有效防范措施之一。在進行房地產項目投資的時候，房地產可以對項目財務風險進行大致預測，盡量減小財務風險，降低財務風險造成的損失。房地產企業的產品周期比較長，具有較強的連續性，所以，房地產可以采用先進的財務技術對這些不確定因素進行預測，制定出科學、合理的發展規劃，保證房地產企業健康發展。
二、房地產企業財務風險的有效防范措施
(一)科學、有效的預測
房地產企業在進行房地產項目投資開發之前，應該對財務風險進行有效的預測，對房地產開發的每一個環節進行嚴格的監督和控制，首先，在投資項目之前，對市場進行詳細調查，對住戶需求進行調查，分析調查結果，根據調查分析結果制定投資規劃；其次，在項目施工過程中，根據以往的施工經驗，對工程項目中可能存在的問題進行預測，施工過程中按照預測，更加注意工程項目可能存在的風險；最后，對產品銷售情況進行科學、有效的預測，產品成功銷售房地產企業才能獲得投資回報，才能提高經濟收益，保證企業快速發展。總之，房地產企業要對財務風險進行有效防范，就應該重視項目預測，做好項目風險預測和估計，最大限度的為財務風險預測結果提供保障，盡量降低財務風險形成的損失。
(二)優化房地產企業內部財務管理制度規范，提高財務管理人員的專業水平
房地產企業要對財務風險進行有效防范，必須加強內部財務管理，優化財務管理制度規范，提高財務管理人員的專業水平和綜合素質。房地產企業應該根據自身發展的實際情況和特點，制定出科學、合理的財務風險管理制度，并及時財務風險財務管理制度，提高財務管理風險預測的準確性，通過財務風險管理制度，規范財務活的流程，對財務活動的每一個環節進行有效的管理和監督。提高財務管理人員的專業水平和綜合素質，財務管理人員參與房地產企業的財務風險管理，提高他們對財務風險的意識，通過專業培訓提高他們的專業水平，在財務風險管理中，制定出有效的防范措施，充分調動他們工作的積極性，可以有效提高財務風險評估工作的質量，保證財務活動每一個環節的質量，盡量降低財務風險造成的損失，為房地產企業的健康發展提供充分保障。
(三)拓寬資金來源渠道
隨著市場經濟的快速發展，各個行業都在快速發展，房地產企業在發展過程中，要降低財務風險造成的損失，應該優化資金結構，拓寬資金來源渠道，可以獲得更多的資金進行項目投資，獲得更高的利潤收益。現階段我國房地產企業的資金來源主要包括：企業自有資金、銀行短期貸款、產品預收款以及建筑工程承包商的墊付款，這些融資渠道無法為房地產企業的快速發展提供充足的動力，所以房地產企業應該優化融資渠道，拓寬資金來源渠道，股票債券、信托融資等融資方式在我國得到了很好的發展，房地產在發展過程中，可以有效利用這些方式進財會研究行融資，為房地產開發項目的資金投入提供保障，通過這種方式，可以有效優化房地產企業的資產結構，有效控制財務風險。
(四)加強財務預算管理
財務預算是企業財務風險管理的重要內容之一，通過資金預算，可以有效控制資金成本，最大限度降低企業財務風險造成的經濟損失，財務預算貫穿于房地產企業工作的各個環節，房地產投資項目的可行性研究、項目規劃設計費用、建筑工程施工資金成本、建筑工程的間接費用、產品銷售收入等內容，對各個環節進行預算，在保證項目質量的前提下，加強財務預算管理，通過預算管理發現項目存在的財務風險問題，及時解決這些問題，降低財務風險造成的損失，有效控制房地產企業的資金成本，促進房地產企業的發展。因此，房地產企業要有效規范財務風險，就應該加強企業內部的財務預算管理，降低資金風險，提高房地產項目的經濟收益，保證房地產項目的運行安全。
三、結束語
[關鍵詞]房地產企業 財務管理 資金
房地產行業具有很大的特殊性,其建筑產品不能移動,土地資源不能再生,資金需要量大,建設周期長,受國家政策干預和市場供求關系變化的影響大;其銷售價格和投資收益不可避免地受地域、政治、經濟和社會環境等因素變化的影響;其建筑開發成本不可避免地受通貨膨脹、貸款利率、土地價格和地方費等因素變化的影響。由此可見,房地產業是高投入、高風險性產業,其經營效益具有很大的不確定性。
一、 房地產企業財務管理概述
企業財務管理的內容包括運作資金的取得、資金過程的使用、過程的耗費、利潤的收入和分配,即以價值形式反映企業對生產資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產成果的實現和分配。因此,房地產企業財務管理主要包含:房地產企業自身的資金籌集管理;房地產企業投資運用的管理;企業對房地產項目開發成本及費用的管理;還包括企業稅務籌劃及企業利潤分配的管理。弄清房地產企業財務管理所包含的內容是對房地產企業財務管理的基礎。
二、房地產企業財務管理目前存在的問題
(一)資金管理存在間歇及風險
由于房地產企業在發展過程中資金源渠道狹窄,制約了房地產企業投資規模的擴大,比如說:一般規模房地產企業都不可能同時進行多項目、跨地域投資。由于企業規模不大,自身資金的存有量有限,其投資過程往往是前一個項目竣工或銷售資金回籠后,再利用回籠資金去投資另外一個項目,這種規模的房地產企業所需資金比較大而且回收期長,所以該規模的企業在實際投資過程中所承擔的風險較大。同時,由于房地產企業的經營目標更傾向于追逐高額的投資回報,往往將投資集中于居民收入水平較高的中心城市。而隨著行業內競爭日益激烈,自身投資風險就會更加大。間歇性的資金使用與同行業的競爭激烈使得房地產企業對財務管理的加強顯得更加重要。
(二)項目施工建設中實際成本過高根據房地產投資回收期長,投入量大,這一特征,決定了資金占用對成本的影響
投資項目的建設周期,實際上是資金占用的過程,直觀的是利息支出,在開發過程中,由于資金占用量大,單純依靠企業的自有資金是無法滿足資金供給需要的,大量資金要依靠銀行貸款,這就必須導致利息支出占成本的一定比例,建設周期越長、利息支出越大。另一方面是資金的時效性,資金占用時間越短,資金周轉次數就越多,效益就越大,尤其在物價上漲的情況下,資金隨著時間的推延實際上在不斷貶值。因而,建設周期決定了項目占用資金的損失量。換言之它增加了實際成本。
(三)銷售費用、管理費用控制的不足
有些企業在制定銷售費用及管理費用指標時,沒有對可控因素和不可控因素進行有效的歸納,造成指標的完成結果不能真實地反映責任人的控制責任。
三、房地產企業財務管理全面實施
(一)加強內部牽制制度
內部牽制就是對具體業務進行分工時,不能由一個部門或一個人完成一項業務的全過程,而必須由其他部門或人員參與,并且與之銜接的部門能自動地對前面已完成工作進行正確性檢查。它由適當授權、不相容工作的責任分工、憑證和記錄、接近控制、獨立檢查等環節組成。這種制約包括上、下級之間的互相制約、相關部門之間的相互制約。
(二)加強在項目建設中的成本控制
房地產企業的施工建設成本是房地產項目成本控制的重點。在對其進行財務管理的有效控制是必要的,具體實施筆者認為:首先對招投標的過程進行把關。而實行招投標制度,是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。其次在施工隊伍的選擇方面。房地產企業最大的額外資金的支付是對后期工程質量的買單,所以控制成本首先要控制質量成本,只有選擇一個相對信譽好的的施工企業才能確保工程質量,減少或杜絕因質量問題而造成的成本的增加。在次就是在合同簽訂中嚴格審查。必須事先確定好結算依據和取費標準。最后還應該注意工程簽證,特別是隱蔽工程的簽證。
(三)完善財務人員管理體系的建設
筆者認為建立財務人員垂直管理體系,在對財務人員上管理方面,保障了公司對下屬各項目公司的財務控制。實行財務人員的聘任、考評、晉級、獎懲等都直接歸上級公司管理,從而削弱下屬項目開發公司對財務管理的干擾,以達到保證財務控制體系的有效運行。其次,對于有規模的房地產集團公司財務人員也應該參與當地公司的經營成果獎金分配,由于財務人員的個人經濟利益與當地公司還存在著利益聯系,因此無法保證財務人員的日常工作目標與集團要求的工作目標完全一致。如能徹底切斷財務人員與項目公司的經濟聯系,必將強化財務人員垂直管理的效力。
(四)實行資金封閉式管理
由于房地產企業在投資過程中,存在資金間歇性,我認為房地產企業可以實行資金相對封閉式管理及特殊情況下的集團統一調配資金的管理方式,減少了集團整體資金運作風險,同時通過特殊情況下的統一調配資金,提高了資金的使用效率。目前,很多大型房地產企業的的融資渠道過于單一,主要依賴銀行貸款這一融資方式。銀行貸款過多,會增加企業的負債率,也加大的企業再貸款的難度。因此,如何擴大企業的融資渠道,是現行大型房地產企業提高資金管理水平的一項重要課題。
四、結語
總之,企業要想在激烈的市場競爭中尋求立足點與發展之路,要解決這個難題,重要的途徑之一,就是要強化房地產開發企業財務管理,充分發揮其在企業經營管理中的作用,以帶動房地產企業的全面科學管理。筆者認為通過實行資金全面控制、加強項目施工建設中的資金控制、完善財務人員管理體系的建設、實行資金封閉式管理等措施使得房地產企業建立了較為完善的財務管理體系,降低了企業運營中的風險,提高了財務控制能力的同時使得企業在同行業中更加具有競爭力。
參考文獻:
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關鍵詞：財務部門房地產；成本費用控制
房地產企業在經歷了高速發展時期后，逐漸日趨平穩，但是隨著市場經濟的不斷發展，其逐漸面臨著成本控制以及資金使用方面的巨大壓力，特別是資金緊張是目前企業的普遍問題，而這些行業企業中房地產企業尤為突出；在房地產行業中，一個房地產開發項目資金占用金額達到幾千萬甚至數十億，房地產企業如何從中獲得更多的利益，這就是本文探討房地產企業中的財務部門如何對房地產項目進行有效合理的成本費用控制的目的所在，有效的成本費用控制制度可以在一定程度上降低財務風險，能增強房地產企業的競爭能力。
一、正文主要探討財務視角的房地產的成本費用控制，為了使讀者能更清晰的認識到相關問題，本文使用了筆者曾經服務過的工作單位的實際操作管理方法。
二、關于財務部門在房地產項目決策階段的成本費用控制。決策階段在企業中起著指引方向的作用，在這個階段需要企業對決策資料進行充分的調研，在分析這些資料時應調動房地產各個部門全力配合，使整個企業以此達到高效率的運營；而進行房地產項目可行性研究時，應考慮到自身企業的資源，比如資金鏈、施工或開發能力、銷售渠道、物業管理等等事關房地產項目的資源，在上述資源能利用的條件下該房地產項目的實施可行性有多高；因為可行性研究機評估報告將會涉及多個方面，例如，技術、經濟、市場供需能力等，正是因為它所具有的復雜性，在研究時應該聯合企業各個部門共同合作。
在經過決策層討論并決定企業的具體投資方向之后，便可對其的可行性進行研究，它主要包括多個方面：首先需要企業的營銷部門通過問卷調查或者其他多種方法對市場進行調查，充分了解市場的需求情況，并大致的確定項目的目標群體。其次是企業的設計部門需要結合企業的現有資源以及客戶需要進行計劃研究，制定出一個大致的計劃安排。隨后，企業的造價部對工程的具體成本進行估算，并提交相關報告，工程部進行時間人員的大致安排。最后再有銷售部門根據以上的種種情況制定銷售的具體計劃，并根據實際的情況變化調整計劃安排。在前期部門及人事部門對項目成本進行估算之后，財務部門就需要參考以上的多種情況報表，例如，項目的具體成本、相關的收入、稅收等，從多個方面，根據多種報表，實現損益表、現金流量表、資產負債表及其他多種財務報表的編制。最后由投資部門做最終的投資決策。在這一個過程中，企業的相關財務部門主要起到了以下作用：
（一）對相關的稅務費用、管理費用及其他財務費用等進行了整體的控制及把握。
（二）通過對各部門所提供的數據報表進行匯總，大致的計算出了與項目相關的各種財務指標，例如，利潤、成本等。并通過這些數據進行成本費用控制，最終以表格的形式表示出來。
（三）編制預計財務會計三表，通過這三表分析該房地產項目的資金運作情形；財務部門在可行性研究與評估中的作用是至關重要的，目前由于信息化時代的到來，大大提高了其工作效率，財務部門通過計算機建立項目估算模型是為了將指標與計算方法保持統一性原則，這三表是十分重要的，只有通過編制這三表房地產企業才能清晰自身財務的運轉以及在未來如何進行調整。
三、財務部門在房地產企業中對房地產項目規劃設計的成本費用控制。在這一個階段中，監督限額設計起到了非常大的作用，就原則上來說，若無特殊原因，它是不能做出調整及改變的。企業在委托設計單位進行項目設計時，除了要將企業的實際想法及情況反映給設計單位之外，還需要將成本費用的相關控制指標傳達給相關的設計單位，以幫助設計單位在進行設計時，可以更加符合企業的實際，為企業降低成本的同時，增加企業的利潤。設計單位在接收到這些費用控制指標之后，要對其進行大致的計算。首先，根據決策階段所得出的成本指標，制定設計的初步控制指標。其次，將初步設計所得出的成本指標作為單項擴初設計的指標。然后根據以上確定施工圖設計的控制指標。最后將報告交由相關部門進行考核審核，確定最后的目標成本。并將目標成本進行分解細化，具體的落實到企業上下的各個部門。在這一個階段，財務部門主要起著監督的作用，它要對設計的每一個具體的環節進行時時的監控，以保證每一個環節都不會超出前一階段的成本控制指標，一旦發現問題，財務部門需要將問題及時的反映到相關的部門，以方便企業及時的采取措施。該階段需要財務部門時刻重視目標成本的確定，要將目標成本與房地產企業的全面預算管理相互聯系起來，將目標成本控制融入到全面預算管理體系之中，從而使得成本預算控制在房地產企業中變得正規化與科學化。
四、房地產企業中財務部門對管理費用的成本費用控制。管理費用是指企業為實現企業戰略目標所進行的一系列的日常行政使用的費用，其關系著整個房地產企業的工作效率與工作質量，房地產企業在財務部門中往往采取以下幾個步驟。
（一）作為管理費用來說，其具體的科目分類是十分復雜的，大致可以分為以下三個種類，一個是人工費用，一個是辦公費用，一個是其他費用。在這三者中，辦公費用主要包含了差旅費、辦公用品費用辦公設備、業務招待等等，這些費用都是企業為了保證自身日常行政運行的基本管理費用，這些管理費用的運行能增強職工對企業的歸屬感；人工費用就是針對人力資源所需要的資金，主要有薪酬、獎金、福利、保險、各種其他類型的經費，這些費用能激勵職工，加強職工的上進心為企業更好的工作與服務；管理費用的分類關系企業財務部門是否能有效地進行資源分配的問題，值得財務部門主管人員重視起來。
（二）月度資金計劃：費用先分為付現費用與非付現費用。付現費用指的是利用企業庫存現金進行費用的支付。而非付現費用主要是指不需要用現金進行支付的費用，例如，攤銷費用、累計折舊費用等。房地產企業在實行年度預算的過程中，常常會根據實際情況對預算計劃進行相應的調整改變，使其更加符合自身的發展需要。這些改變調整主要是依據對月度資金計劃進行調整而是實現的。如果原先的年度預算計劃實在是不符合當時的實際情況，在通過月度計劃進行調整改變時，也應該給出足夠的原因及理由依據。月度資金計劃雖然只是簡單的編制付現的費用，但是也是需要財務部門進行審批與匯總的，最后上交到決策層看是否可行。月度資金計劃是年度預算的保障，應給予足夠的重視，其足以保證預算的原則與靈活相統一，只有將月度資金計劃以及年度預算有效的結合，才能讓房地產企業在成本控制方面提升到更高水平。
（三）在費分析月度資金計劃及費用預算的執行最終確定之后，企業的相關財務部門必要要按照計劃嚴格的進行資金調配，原則上是不能配置超過預算的金額的，因此，財務部門要注意分析當月月度資金計劃與預算的關系，不能無視這方面的問題。
五、房地產企業中財務部門對稅收成本的控制
（一）針對國家對土地增值稅的相關規定，我國在進行繳納土地增值稅時主要實行超額四級累進稅率。對不同的住宅，稅率也是有所不同的。因此，房地產企業在考慮市場的情況下，通過各種靈活的手段可以實現利益最大化目標，這些手段有：價格變動、成本控制、增值率等等。同時房地產企業在進行項目評估的時候就應該重視土地增值稅的籌劃，通過預算以及相應的計算機模擬計算增值率，從而選擇適合本房地產企業的最優投資方案。
（二）企業應充分熟悉相應的稅收優惠政策，以此達到節稅的目的。按照國家的相關規定，企業在結算所得稅時必須要以房地產項目竣工時進行企業所得稅的清算與繳納，其本質是為了房地產企業在房地產項目進行竣工時到確定實際利潤時，這也就是說房地產項目在竣工之時前面有一段時間可以靈活控制，房地產企業可以盡量選擇靠后計稅成本核算的終止日，這樣可以在清算所得稅時有足夠的時間可以推遲，以此達到節稅的目標，當然這并不是拖延、逃避稅收，而是通過合理的政策達到節稅的目的，是為了房地產企業能夠有效的在稅收后面進行成本控制。
六、財務部門對于成本費用管控過程中有關財務的具體操作
（一）根據企業預算管理標準對合約進行規劃控制。由于房地產一般是以項目公司的形式存在，各個合同能否達成都需要企業的預算部門對合同內容進行詳細的審批，該項操作的目的是為了判斷合約是否有簽的必要，檢測合約里的各個規劃是否在企業標準之下，從而有效的進行合約成本的管理。
（二）利用年度預算控制每月資金預算。許多房地產企業的財務部門以及各個業務部門每個月都在資金預算而糾結，這其中牽涉到各個部門的預算與發展。房地產企業相關部門應以年度預算為基點，從時間維度上出發，將年度預算有合理科學的分配到各個部門中去，并且各個部門也應做好月度預算，這樣房地產企業就能有效的將月度資金計劃控制好，進一步降低成本。
（三）綜合上述兩點，將合同成本控制與月度資金計劃相結合。這樣可以將合同成本的資金計劃有效的控制在年度預算之內。項目預算、月度資金計劃以及年度預算這幾者是息息相關的，一旦某個環節出現問題會影響整個企業的資金鏈運轉，該措施是房地產企業有效控制成本的最優措施。
通過以上操作，房地產企業管理層能更好的控制企業預算，審批過程也會更加簡潔，成本費用有效控制就能得到順利實施，資金也就能達到應有的作用。
七、房地產企業營改增從2016年5月才開始實施，財務部門應該重視重新梳理業務流程、慎重選擇供應商、巧妙選擇銷售方式與規劃合同收款時間等方面進行籌劃，對房地產企業的增值稅、企業所得稅等都有納稅籌劃空間。
八、結束語
總之，房地產行業在我國經濟發展中起著不可忽視的作用，希望房地產企業能重視財務部門對企業成本費用控制問題，希望本文的內容能對房地產行業和會計同行讀者有所幫助。
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關鍵詞：房地產企業；財務管理；措施
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
收錄日期：2012年1月5日
一、房地產企業財務管理的內涵及特點
（一）內涵。房地產企業的財務管理，是指房地產企業在企業運營過程中對房產項目所需要的各種資金進行一定的籌集，籌集之后對籌資款進行項目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對其使用中產生的成本耗費和收入進行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財務職能。房地產企業財務管理有別于一般企業的財務管理。
（二）特點。房地產行業作為極具特殊性的資金密集型行業，與其他行業相比，房地產行業往往需要投入巨額的資金，并且借貸資金往往占有較大的比重，對于企業資金的管理尤為重要。房地產企業的經營特點使得財務管理表現出以下幾個主要的特點：一是房地產企業上下產業鏈長、投資周期長、所需的資金量大、中間環節多等特點，決定了企業財務管理的復雜性和高難度；二是房地產企業經營的不確定性和風險性高，對企業財務人員也提出了更高的要求，迫切需要財務管理人員提供科學、準確、及時的財務信息以滿足企業經營決策的需要，最大限度地降低企業的財務風險；三是房地產企業財務管理需要處理與投資者、債權人、工商稅務部門、居民等之間的財務關系，任何一方的財務關系處理不當，都會給企業的經營帶來直接負面的影響，使財務管理的內容更加復雜。
二、房地產開發企業財務管理現狀及存在的問題
目前，大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，主要存在以下幾個問題：
（一）財務管理制度方面。房地產企業財務管理制度不健全是多年來一直存在的問題。這種制度不健全主要表現在以下幾個方面：一是在房地產企業運作的最初階段，很多財務管理工作無據可依；二是房地產企業雖然財權分離，但是自有資金的存在形式較分散；三是銀行存款多頭開戶；四是資金在管理上盲目運作；五是疏于成本控制，而只是關注成本核算，財務部門無法真實和完整地掌握企業成本支出的詳細情況和來龍去脈；六是私設企業“小金庫”或者資金“賬外循環”。
（二）成本管理方面。從實質上看，房地產項目開發過程中所涉及的土地使用權取得、開發項目方案設計、工程招投標管理以及施工過程的成本控制等因素，都會對該房地產項目的成本產生不同程度的影響。就目前而言，房地產企業首先在土地使用權的競買過程中存在較多的非理性現象，在某些情況下甚至無視競買價格與其實際成本的嚴重偏離；其次，并非價格越高的設計方案越不可取，其還需結合技術指標、銷售前景等因素來進行綜合評定；再次，招投標過程中的中標價格并不等于最終成本，其還應受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后，在項目開發過程中，只注重工程施工的造價控制，忽視了工程開工前的投資決策階段對造價的控制，忽視了在設計階段用工程造價管理進行設計，工程造價管理的各個階段相互脫節，沒有建立完善細致的工程成本管理體系。
（三）融資管理方面。房地產企業是資金密集型的企業，投入資金量大，占用周期長，資金周轉率偏低，更增加了對資金的需求。首先，由于某些房地產企業的決策理性化程度不高，其對于融資規模、融資方式、融資成本、融資時機的選擇缺乏合理性，從而極大地增加了企業自身的融資風險；其次，目前房地產企業資金的籌措渠道比較單一，主要是依靠銀行貸款，負債率普遍較高。但由于我國很多房地產企業在自有資產、信譽名聲等方面的劣勢，銀行從自身利益出發，通常不愿開展這些房地產企業信貸業務。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產行業資金的門檻，同時目前國家緊縮的宏觀調控措施也直接增加了房地產開發企業的資金成本，使得房地產開發企業的資金壓力空前加大。
（四）財務觀念方面。房地產企業對財務管理重視不夠，財務人員水平有限。在日益激烈的競爭環境下，房地產企業的財務管理顯得有些落后。一方面房地產企業管理層對財務管理的重視程度不夠，直接導致在房地產企業的日常管理決策、簽訂合同以及招投標時，沒有從財務管理的角度進行考量；另一方面房地產企業財務人員的業務素質顯得不足，不能順應形勢的發展變化，財務人員的素質迫切需要通過培訓等手段加以提高。這些問題的存在，極大地阻礙了房地產企業財務管理水平的提高，成為制約企業發展的瓶頸。
三、加強房地產企業財務管理的對策分析
（一）建立統一明確的業務授權制度，實現統一的財務管理。房地產企業要建立統一明確的業務授權制度，平衡各層管理者的權利與責任，明確規定各項業務的執行程序，提高管理的規范化與科學性。要通過統一的財務管理實現對房地產開發項目全過程的資金和成本的監控，實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋，并與部門績效考核緊密聯系起來。
（二）充分改善成本控制措施，加強全面成本管理。首先，房地產企業應在土地使用權的競買過程中保持應有的理性，而在取得該地塊的使用權之后，還要通過與政府的積極交涉，力爭在該地塊土地出讓金的支付比例及時間方面取得更多的優惠；其次，房地產企業在選擇開發項目的設計方案時，應對投資收益與方案成本進行綜合考慮，努力實現項目方案投資收益的最大化；最后，房地產企業應以成本控制為目標，對中標企業合同條款的簽訂保持嚴謹和細致，防止因合同權責不清而造成雙方日后產生糾紛的可能，從而為企業自身贏得最大利益。
（三）構建多元化的籌資渠道。房地產企業的項目開發過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務十分繁重。因此，企業要建立多元化的籌資渠道：1、發展銀行貸款以外的其他金融業務，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業匯票等結算方式；2、積極進入資本市場，通過發行股票、債券等籌集經營資金；3、要以自然人或企業發起方式，定向募集民間游資；4、要主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業的實力；5、提高企業認識，強化資金管理。站在企業管理的角度，將其落實為制度的形式，貫徹到房地產企業的各個部門。
（四）房地產企業各個部門要重視財務管理，提高財務人員業務水平。在經濟全球化和信息時代，信息的更新變得很快。房地產企業在這種競爭激烈的環境下要想贏得生存和發展，就必須狠抓財務管理工作。房地產企業領導層和員工都要有加強財務管理的意識，而不是視財務管理部門為冷差事，認為這個部門不求有功但求無過就夠了。實際上，戰略性財務管理對財務人員素質提出了更高的要求。房地產企業應當努力提高財務人員業務素質，鑒于房地產開發行業的特殊性，房地產開發企業的財務人員除要掌握相應的財務稅務知識外，還要學習其他如工程管理、工程結算、成本控制等知識。房地產企業可通過“派出去、請進來”的辦法來開展財務人員的培訓工作，增強他們的職業責任感，不斷通過加強學習和外部引進等方式，培養高素質的財務管理人員，從而更好地保障企業財務安全，為企業的節流增效貢獻更大的力量。
四、結語
我國房地產業已成為國民經濟的支柱產業。房地產業是否健康穩定發展，對我國經濟社會有著重要意義。在當前我國對房地產業嚴格管控的情形下，房地產企業的財務管理工作更為重要。因此，房地產企業的財務管理迫切需要轉變為積極的戰略性財務管理。在日益激烈的競爭環境下，房地產企業要想得到長足發展，企業的經營管理者必須提高意識，真正地使財務管理作為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具之一，對整體項目實施全方位、全過程的管理，有效控制成本費用。同時，要正視傳統財務管理存在的各種問題，采取有效措施加以改進和完善，更重要的是要積極適應信息時代對財務管理的新要求，不斷推動財務管理工作的科學化、系統化、信息化。只有這樣，我國房地產企業的財務管理工作才能更上一個新臺階。
主要參考文獻：
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[3]周文生.對加強房地產企業財務管理的相關策略思考[J].財經縱橫，2010.36.
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；財務管理
房地產行業是國民經濟的支柱產業，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產直接相關的產業達到60個，房地產行業已經成為中國經濟的直接“命脈”。隨著房地產業的高速發展，房地產企業財務風險也在不斷積聚，因此，分析當前房地產企業財務風險，并提出防范對策具有很強的現實意義。
1.我國房地產企業財務風險分析
1.1 償還債務風險
房地產開發企業雖然實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。根據調查顯示，目前我國房地產開發企業的資產負債率平均高達75%以上，遠高于60%的警戒線。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。
1.2 利率變動風險
利率調整會改變企業的利息支出。利率直接增加開發商的財務成本，開發商的開發貸款期限一般為一至三年，利率幅度導致房地產上市公司的財務費用提高影響凈利潤。另外，加息還會影響開發商貸款的規模。我國從2007年初到2007年底，中國人民銀行六次加息。利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。
1.3 再籌資風險
再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大，從而給集團經營帶來致命威脅。
2.我國房地產企業財務風險的成因分析
2.1 系統性風險
（1）經濟環境變化風險
房地產的周期與國民經濟的發展周期一樣，也會經歷從蕭條到復蘇的四個階段。國內房地產的周期與GDP增長有明顯關系，波動基本上一致，房地產業受經濟發展周期和國家經濟水平影響較大。同時，房地產業與許多行業關聯性強，據統計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地產開發建設中。這些產品的變動都將直接影響到房地產的開發建設，增大房地產開發建設的外部風險。
（2）資源環境
土地是房地產開發過程中不可或缺的非再生性資源，土地市場供小于求的趨勢越來越明顯，土地政策和土地價格的變化會對開發商產生極大的影響。
（3）市場環境
隨著我國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產品細分和客戶群細分的要求越來越高。如果開發的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不能具備前瞻性，就會存在產品滯銷的風險。
（4）法律、政策環境
國家為保證國民經濟協調和健康的發展，常常運用一系列的政策、法規對房地產行業實行宏觀調控，如政府對土地資源的開發和使用計劃、政府的各項稅費、政府的金融政策等都會影響到房地產業得發展。
2.2 非系統性風險
（1）企業資本結構不當，資產負債率過高，加大了成本負擔
房地產行業的特點決定了房地產項目在投資開發中必然需要大量的資金，出于利益方面的考慮，房地產企業往往在項目開發過程中大量盲目地采取各種舉債行為，導致企業資本結構不當。一般來講，房地產開發企業用自有資金拿地，用土地向銀行抵押借入資金來開發項目。當前房地產開發投資資金約有45%左右來自銀行貸款，整個房地產行業對于銀行信貸的依賴程序非常高，旦資金鏈發生斷裂，房地產企業將陷入財務困境。
（2）部分企業財務預算管理意識較薄弱
目前，我國很多房地產企業都沒有制定詳細的資金使用計劃，很多企業的財務管理工作都只停留在簡單核算上，根本沒有對資金使用和成本管理等問題進行嚴格的管控，這也在很大程度上加劇了企業的成本壓力。
3.我國房地產企業財務風險防范措施
房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，存在的財務風險隱患已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的現實問題。
3.1 建立與完善內部控制體系和財務管理體系
（1）進行市場調研，防范市場風險
企業應設立專門的調研機構，經常派人員進行市場調查，及時了解市場情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優勢、劣勢等，掌握房地產市場的第一手資料。除了關注眼前的市場，更要著眼于市場的未來需求。房地產企業應對市場容量和社會承受能力認真調查，進行嚴格的投資項目決策論證。
（2）加強籌資風險管理
企業的籌資渠道有兩大類:一是所有者的投資，如增資擴股，稅后利潤分配的在投資；二是借入資金。對于借入資金而言，雖然負債經營會給企業帶來一定的效益，但是隨著負債比例的上升，企業的利息支出增加，財務風險必然加大。所以，應該將財務風險控制在一定范圍內。
（3）控制投資風險
做好項目的可行性研究，合理預測風險。具體的可以設立專門的項目可行性研究小組，選聘業內知名專家和企業精英人士對項目進行充分的研究和論證，以提高項目的可行性，有效預測和防范各類財務風險。
合理安排投資組合方式。不同的房地產項目的風險大小不同，其獲利能力也存在一定的差異，因此，最佳的方法就是對房地產項目進行組合式投資。如房地產企業在開發寫字樓項目的同時可以一并開發住宅和商鋪，利用不同類型的房地產實現他們之間的補充和融合，以便更好的滿足市場需求，提高企業抗風險能力和獲利能力。
3.2 建立與完善資金管理系統
（1）完善資金管理系統，拓寬資金來源
首先通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；其次通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正，重視現金流量變化。同時，充分利用好自身各項優勢實施多元化多渠道的融資戰略，如發行股票債券、信托融資、房地產投資基金融資，利用外資或合作開發項目等融資方式來獲取資金，從而實現企業的長期穩定發展。
（2）加強資金回收
房地產從開發到完成需要4至5年的時間，這期間國家的宏觀政策法規、市場供求狀況、存貸款利率、境外房地產企業的進駐等各因素變動會產生很大的變現風險。因此，房地產業通過建立項目的授權制度、完善財務會計預算體系、構建管理會計系統等措施，縮短預售時間，盡可能快的回籠資金。
3.3 增強企業決策者、財務人員的財務管理意識
提高房地產企業管理者的財務管理水平，通過學習和培訓對資產負債表、損益表和現金流量表有科學的認識，改變其依靠經驗或主觀進行決策的習慣，使其能夠客觀的根據企業自身情況和外部環境做出決策，從而降低企業發生財務風險的可能性。
參考文獻
[1]劉芳.談房地產企業財務風險管理[J].現代商業,2009(4).
關鍵詞：房地產；財務動態；管理模式
財務動態管理指的是在日常的企業及房地產項目管理過程中通過一定的方法對房地產企業未來一段時間的財務狀況、目標結果進行模擬，通過選擇適當的動態財務指標利用計算機等輔助管理工具及財務專業分析方法對可能會對企業項目發展產生制約的因素變動過程進行描述，對發生可能性的大小進行預測，對比分析預定目標與實時動態目標，最終實現對企業財務的動態管理。動態管理是一種比較高效的財務管理方法，對于降低企業財務風險，增強企業的核心競爭力十分有利。下文就房地產企業的財務動態管理模式進行詳細的分析介紹。
1財務動態管理的原則及其對房地產企業的可行性分析
(1)財務動態管理原則。財務動態管理過程中必須始終堅持可行性、合法性、一貫性及整體性原則，合法性即指的是企業在進行財務動態管理過程中必須嚴格遵守相關的法律法規，嚴禁任何違規違法現象，降低企業的財務風險；適應性指的是企業的財務動態管理模式必須要與企業的實際情況及行業的環境相適應，這就要求企業在實施財務動態管理過程中必須要能夠根據自身的戰略規劃、經營現狀以及當前階段行業的經濟環境不斷地調整及優化管理的策略，同時財務管理模式必須要易操作、切實可行。一貫性指的是企業的財務管理模式要能夠連續、一致的實施，杜絕朝令夕改。整體性原則即企業在實施財務管理過程中要能夠以長遠的眼光看待問題，在實際的執行過程中與其他的財務管理制度協調配合，最終提升財務管理模式的整體效果。(2)財務動態管理在房地產企業的可行性分析。房地產企業的財務動態管理模式中強調相關財務信息的及時性、實時性，這就要求房地產企業必須要具備完備的財務信息處理水平，就目前來說，我國的房地產行業已經進入成熟期，大多數企業具備較強的經濟實力，信息化管理的水平也比較強，財務管理工作中也大多已經實現了局域網辦公，只要再開發一些對應的應用軟件并進行一定的信息網絡化就能夠實現動態的財務管理，也就是說當前大部分的房地產企業都具備財務動態管理的基礎。房地產企業項目運作往往需要大量的資金，樓盤開發的時間比較長，因此成本控制工作比較困難，企業在項目開發過程中一旦某一個項目出現問題，很容易導致資金鏈斷裂，帶來較大的財務風險。因此，為了盡量降低財務風險、降低項目開發的成本，企業十分重視財務管理水平的提升問題，希望能夠通過一定的方法對企業的資金進行實時的監控，財務動態管理模式能夠實現這一目標，對于確保企業項目資金的安全性、有效性有著重要的意義，能夠為企業的項目決策提供一定的依據，對于房地產企業而言十分有利。
2房地產財務動態管理模式的現狀
當前階段我國許多房地產企業的財務動態管理工作都還存在著一些問題，嚴重影響了財務管理工作的開展，下文就這些問題進行簡單的歸納。
2.1財務動態管理模式不健全
健全的動態管理模式是實施財務動態管理工作的前提，但是，就目前來說許多企業都沒有建立起全面、健全的管理模式，動態管理只是停留在書面上，缺乏可行的操作流程及實現工具，在會計系統、控制程序等方面都不夠完善，缺乏實用性及可操作性，嚴重影響了財務動態管理工作的開展。再加上房地產企業本身比較復雜，項目開發投入資金較多、風險較高，成本控制的難度較大，企業的會計核算工作中不可能對項目中每一個步驟的成本都進行計算，這為財務的動態管理帶來了一定的困難。
2.2房地產企業治理結構不合理
現階段許多房地產企業都存在著治理結構不合理的問題，比如股權結構分配中存在著“一股獨大”等問題，導致財務管理工作出現“內部人控制”的不良現象，加上部分企業的財務動態管理意識淡薄，各項職責權限劃分不合理，企業的財務管理權、監督權、控制權被賦予同一個管理人員，這些因素都會影響企業財務動態管理的能力。
2.3企業的財務動態管理意識比較淡薄
我國的房地產行業從開始到成熟只經歷了短短的幾十年的時間，并沒有形成與企業適應的財務動態管理的理論，因此，許多企業對于動態管理工作的重要性認識不足，企業發展過程中忽視了財務動態管理，這對于企業的發展實際上十分不利。2.4財務動態管理模式不規范，管理監督不利由于企業管理人員的財務動態管理意識淡薄，導致大多數企業都沒有建立起健全的動態管理制度，實際的管理過程中存在的管理目標不夠細化、管理程序不合理、違規操作等問題，嚴重影響了動態管理模式的作用。為了有效地執行財務動態管理工作，企業需要建立一定的管理監督制度，但是就目前來說很少有企業會設立專門的動態管理監督機構，由于缺乏制度保障，許多實際的動態管理措施難以落實，財務管理工作之中違規違法操作的問題屢禁不止。外部監督同樣是企業財務監督的重要形式，但是企業發展過程中許多信息都是封閉的，因此外部監督工作始終難以有效地開展，這也在一定程度上影響了財務動態管理工作的效果。
3房地產企業財務動態管理模式的構建思路
為了更好地開展財務動態管理工作，房地產企業必須要結合企業的實際情況、行業的發展情況構建一個符合企業要求的動態管理模式。首先企業需要根據房地產行業資金使用的特點制定符合房地產企業發展的財務管理控制流程，借鑒產業鏈理論將企業中各個項目的有關工作人員納入到一個系統的作業鏈之中，實現對企業的全員管理，企業的每一個會產生成本支出的項目都會體現在該財務動態管理鏈之中，能夠有效地提高企業財務管理的水平，對于提升企業的經濟利益十分有利。其次，企業需要設計一個適合房地產行業的財務動態管理系統，系統設計過程中需要根據企業財務動態管理的實際需求及財務管理工作之中需要解決的問題確定動態管理模式的主要功能，設計好功能板塊，只有明確了企業的具體需求才能夠更好地開展工作。房地產企業的財務動態管理主要是通過信息系統對企業的財務信息進行分析計算查詢修改，對相關項目的執行結果進行預測，落實財務管理的責任，對企業項目具體的財務運行情況進行反饋統計評估。最后，需求分析完成之后，企業需要根據具體的功能需求設計系統板塊，通常情況下，房地產企業財務動態管理系統的板塊可以設計為可行性研究、企業成本控制、企業績效評估等幾個板塊，每個板塊都有其獨特的功能，為了更好地協調各個板塊的工作，企業還需要加強財務動態管理系統的集成管理，通過一定的數據集成平臺，實現各個項目信息的交流，充分發揮財務動態管理系統的作用，房地產企業在構建財務動態管理模式時可以利用Acess系統進行，通過該系統能夠有效地加強企業各個項目管理工作的科學性、規范性，能夠提高財務管理系統的工作效率。動態管理系統的運行是發揮動態管理模式作用的主要環節，具體的工作內容應包含前期準備、財務成本分解、成本跟蹤管理、項目動態管理、評估考核等幾個組成部分，這幾個環節相互關聯，必須要密切配合才能夠真正發揮財務動態管理的作用，切實提高房地產企業財務管理的效率，優化資源的資金配置，最終實現企業利益的最大化。
4結語
房地產行業對于我國國民經濟的發展有著重要的促進作用，眾所周知，房地產項目開發具有高風險、高回報的特點，近年來越來越多的房地產企業發展起來，企業面臨的市場競爭愈發激烈，為了盡量降低企業發展過程中的風險，必須要加強財務動態管理。本文主要就房地產企業財務動態管理的原則、可行性、現階段動態管理工作存在的問題進行了簡單的歸納，就如何構建財務動態管理模式進行了初步地分析，以期為企業內相關人員的工作提供參考。
參考文獻
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【關鍵詞】財務風險；全面預算管理；成本控制；營銷策略
財務風險是指企業在各種財務活動中，由于各種難以預料和控制的因素存在，使企業的財務收益與預期收益有所差異的不確定性。房地產企業財務風險主要有一下幾類：第一，房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。第二，房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。第三，項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。
一、建立規范財務管理體系
1、建立預算管理體系
全面預算管理是以提高企業效益為出發點，以市場為導向，以銷售和利潤為起點，采用倒推、預測的方式對年度及未來經營戰略的精確規劃。建立全面預算機制、預算編制與執行、預算考核與分析三大方面的管理體系。（1）將企業劃分投資中心、利潤中心、成本中心的三級責任中心，構建項目預算、資金預算、財務預算三大預算板塊，分別對年度目標成本計劃分解、匯總、審批、執行，打造精細化成本控制新體系。（2）實施上下互動，反復溝通的預算編制，各責任中心按照預算委員會批準后的預算嚴格執行，財務部門對預算外成本提請決策層進入特殊審批程序。（3）實現月度分析、季度考核、年度總評，各責任中心實際業績與設定的預算指標對比，與激勵和薪酬制度掛鉤對其業績進行考核。
2、完善資金管理體系
完善資金管理體系，需要從實行資金預算及信息化管理和合理籌集及加強資金的日常管理方面入手。
（1）資金預算和信息化管理方面，一切資金收支均納入預算管理，將年度資金預算、月度資金預算、月度資金預測、月度資金計劃、日現金流量表有機結合。在會計核算系統與網上電子銀行系統的基礎上，建立包含資金預算控制系統、資金結算控制系統、資金分析決策控制系統和資金全程預警系統在內的網絡資金控制平臺。（2）資金籌集及日常管理方面，首先是合理利用財務杠桿降低融資成本，根據融資計劃的時點、額度、特點、要求選擇融資渠道，在保證完成融資計劃的前提下實現低成本融資，然后是嚴格執行庫存現金額度標準，加大對應收等在途資金的催收力度，減少風險，降低資金使用和管理成本。
3、改進財務管理體系
（1）各級審批人需基于合理授權，對合同評審、成本費用支付等實施嚴格意義上的責權利合理配置。統一各會計主體的財務數據記錄和歸集程序，結賬與會計報表編制和上報程序，實現成本會計科目設置與造價口徑的統一。（2）進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產品的成本結構，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。（3）將會計核算與全面預算體系緊密結合，在各預算主體建立成本管理核算體系，按管理會計核算程序和規則編制會計報告體系，支持管理層的經營決策行為。
二、強化重點環節成本控制
1、強化投資決策成本控制
（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，因此，在開發項目時要建立集體的審議聯簽制度，建立項目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。（2）財務部門切實測算擬建項目的內含報酬率、銷售利潤率、成本利潤率、資產負債率等前期財務指標編制項目計劃書，并籌劃稅務和籌融資、投資方案，確定初始財務目標成本。（3）立項階段應做好各種組織籌劃實現項目籌建階段的低成本規劃。
2、強化規劃設計成本管理
（1）利用成本預算實施限額控制，把設計費的限額與設計質量掛勾。（2）強化方案優化措施和圖紙會審，相關部門充分分析和論證設計方案，提高設計概算和施工圖預算的準確性、最優化。（3）強化內部復審制度，加強對規劃報批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設計成本的嚴格審核。
3、強化招投標成本控制
（1）優選投標單位，各招標部門應建立承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫，招投標工作小組審核、考察、評估、篩選至少三家以上投標單位參與招標審查。（2）規范招標文件，各類合同的招投標書內容應包含工期、工程造價或取費標準等格式化條款。（3）加強評標和定標管理，工程部門和造價部門應仔細審閱投標文件，做好對工程造價因素的充分預測、分析、評價。
4、強化變更簽證成本控制
變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項目設計前期應全面、準確的分析論證其規劃與定位，盡量避免在施工中的重大設計調整；變更前，須利用設計單位和監理單位的技術資源，就變更對工程成本的影響做出分析評價。變更及簽證管理控制體系應明確操作流程及責任權限，加強變更的內部監督與控制。
5、強化銷售成本控制
房地產企業的銷售費用中，對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。
三、提高財務風險的防范能力
考慮到房地產企業存在投資、籌資、資金回籠等類型的風險，而且國家房地產宏觀調控政策從緊的背景下，房地產企業必須采取適當的防范措施來降低企業的財務風險。
1、提高房地產企業財務環境變化和適應能力
企業面對環境變化要及時做出反應，為防范財務風險，必須對不斷變化的財務管理環境進行認真分析研究，掌握好變化趨勢及規律，適時調整財務管理政策和改變管理方法，進而提高企業對財務管理環境變化的適應能力和應變能力。
2、加強房產項目員工風險意識
財務風險不僅僅存在于財務管理環節，任何環節的工作失誤都可能會給企業帶來財務風險，因此，風險管理不是某些部門的工作，也不是某個人的工作，而是全體員工的工作，必須提高全員的風險管理意識。財務部門是財務風險控制的主要職能部門，具體組織實施本企業的財務風險控制工作，但要控制財務風險，還必須取得其他部門的支持和配合。
3、強化項目財務控制制度
財務控制制度是房地產企業財務風險管理的有機組成部分，完善內控制度是防范企業財務風險的重要措施，有效的內控制度可以保護企業財產的安全、保證會計信息的可靠性和財務活動的合法性，有利于財務風險的控制。
4、加強對于內部的控制考核和檢查
房地產行業為保證企業的內部控制能夠有效發揮作用，并且不斷進行完善，在企業內部必須組成由最高決策人為領導的，以財務部門為主的內部控制小組，對內部的制度執行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內部的控制制度執行的情況，在執行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執行或者無法完全執行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業的發展。
5、建立起適應市場變化的營銷策略
在實施房地產的經營活動中，最重要的環節就是銷售，雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業，會優先選擇品牌價、信譽好的企業。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發造成風險。
參考文獻：
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房地產行業是近年來發展迅速的一個行業，現有房地產企業數量眾多，互相之間的競爭十分激烈，在這種激烈的競爭中，如何提升自身的影響力與競爭水平是各個企業所努力追求的答案。房地產企業的財務管理是企業運營中重要的組成部分，加強對企業的財務管理能夠有效的提升企業的運行效率，所以漸漸的房地產企業財務動態管理越來越受到更多人的重視。
關鍵詞：
房地產；財務管理；運營方法
隨著經濟的發展，社會的進步，房地產企業在當前的經濟環境下獲得迅速的發展，在房地產的發展中，提高企業自身各環節的運行效率對于企業的運行有著重要的意義。財務管理是房地產企業中非常重要的組成，優化對于財務的管理對于提升企業運營有著巨大的幫助。在實際中，各企業也確實就內部財務管理方式進行完善，財務動態管理漸漸成為契合企業財務管理完善的一種有效方法，能夠對企業自身運營水平的提高以及綜合競爭力的提高帶來巨大的幫助。財務動態管理究竟是什么，對于房地產企業運行有著怎樣的意義，如何進行房地產企業的財務動態管理是本文接下來將要探討的內容。
一、財務動態管理概述
(一)財務動態管理概念
財務動態管理是當前環境下針對財務運作所出現的新的財務管理模式，其內容為，通過整合企業自身實際的財務目標以及內容，合理選取恰當的財務指標，運用正確的系統的財務管理的分析辦法，對企業財務信息進行實時動態的描述。動態財務管理在房地產企業運營中有著較為完美的契合，在房地產企業的日常管理和項目管理中，動態的財務管理通過對房地產企業財務目標進行融合，依據合理的各項房地產管理指標，借助先進的房地產管理工具對房地產中各種因素進行細致的統計、分析、計算、比較最終實現一種動態財務管理系統的構建。
(二)財務管理現狀
現階段房地產行業中對于財務方面的重視程度不高，與制造業相比，房地產行業中CEO由財務人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財務人員漸漸發展成為公司的CEO，而房地產行業卻鮮有聽聞。除此以外，財務人員在企業中的價值和地位偏低，在同等職位上，財務人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會市場經濟的轉變，資金間的流動較以往更為復雜，尤其是房地產行業隨著時代的發展已經進入白銀時代，缺乏財務人員的運用，企業的運營效率得不到提高，在今后的發展中喪失企業競爭力，最終被淘汰。
二、房地產業和制造業在財務管理上的主要不同
(一)會計核算方式
房地產行業財務人員與制造業相比在會計核算方面有著很大的不同，主要表現在科目設置、收入確認、成本結轉等方面存在不同。在房地產行業中，財務工作者主要是對大筆資金的動向進行監管控制分析總結，工作內容空乏，沒有更多的實際意義。收入確認工作只是在房地產特定時期進行，工作沒有具體的周期，成本結轉與收入確認工作狀態類似往往只是在特定時間進行，工作周期短。這兩者在整體的房地產財務工作中都占據較小比例，且無法對房地產企業的發展做出任何有意義的指導研究。與之相反的是制造業的會計工作，在制造業中財會計需要對企業運行中的各個方面進行資金的分析，核算。收入確認與成本結轉是制造業工作的重頭，關系到制造業運行過程的實際收益與發展調整的各個環節。與房地產行業相比有著更為重要的作用，受到重視程度業更高。
(二)成本核算方式不同
在制造業，核算產品成本是財務人員的重點工作組成部分，財務人員的價值體現在成本管控過程中。但在房地產公司，都有設置專門的成本管理部來負責這項工作。
(三)資金運作模式不同
制造業主要是流動資金貸款，在項目進入正常銷售期后，資金滾動運作后，資金能正常周轉。房地產業屬于資金密集型，融資貫穿于項目整個的運行周期。因此融資能力對于房地產行業具有至關重要的作用。
(四)稅務核算不同
制造業主要是增值稅及所得稅，而房地產業主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對項目盈利影響特別大。
三、房地產財務動態管理運營方法
在了解房地產動態財務管理的各種細節后對于其如何在企業中實施動態財務管理運營有了相關方法的思考。
(一)樹立以成本控制為動態財務管理目標
成本控制是房地產企業進行財務管理的根本目標，所以在進行財務動態管理模式的構建中也必須將成本控制作為其所要實現的目標。在實際的財務動態管理中，其中的各種管理內容包括，財務動態管理手段，財務動態管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標進行。在進行房地產項目運作時，財務動態管理要積極發揮作用，預先對于各種成本進行模擬核算，在項目進行中實時對成本細節進行控制，最終實現財務成本的降低。
(二)完善財務動態管理制度
確定目標后，為保證財務動態管理能夠正常且穩定的運行，企業必須就財務動態管理制度進行完善，避免出現差異性、不適應性的問題。確定財務動態管理在不同時期的生效機制，保證其在企業出現重大調整時能夠及時的做出適應性調整。
(三)項目開發全過程實行財務管控
1.在投資環節，財務人員應主動介入投資決策的各個環節，提前做好項目的資金及稅務規劃；2.在項目開發環節，以資金及利潤為抓手，倒逼項目的各個開發節點，主動承擔起項目推進的責任；3.在項目結束環節，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運用專業知識，調動成本、工程等相關部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業創造價值。
四、結語
動態財務管理在房地產行業發展中有著重要的意義，各個房地產企業更好的實現財務動態管理系統的構建能夠大大的提高其自身的運營效率，能夠有效的增強其及行業中的競爭力。不斷深化對于財務動態管理的發展，促進企業的良性發展。
參考文獻：
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