時間：2023-08-30 16:46:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計(jì)信息質(zhì)量；新會計(jì)準(zhǔn)則
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。
在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會計(jì)準(zhǔn)則，提高會計(jì)信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財(cái)政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動、經(jīng)營特點(diǎn)、會計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計(jì)信息未能很好的貫徹會計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計(jì)信息問題。
（一）會計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大
房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：
1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。
2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。
3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。
4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。
上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會計(jì)師出具保留意見審計(jì)報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報告。而公司與注冊會計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計(jì)師的原因。
（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會計(jì)核算的方法亦不一致。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計(jì)信息質(zhì)量；新會計(jì)準(zhǔn)則
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。
在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會計(jì)準(zhǔn)則，提高會計(jì)信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財(cái)政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動、經(jīng)營特點(diǎn)、會計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計(jì)信息未能很好的貫徹會計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計(jì)信息問題。
（一）會計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大
房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：
1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。
2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。
3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。
4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。
上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會計(jì)師出具保留意見審計(jì)報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報告。而公司與注冊會計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計(jì)師的原因。
（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會計(jì)核算的方法亦不一致。
（三）現(xiàn)金流量信息披露不全面
根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》及《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。
（四）風(fēng)險披露不足
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種行業(yè)高風(fēng)險性狀況，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項(xiàng)。2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。
三、完善房地產(chǎn)會計(jì)核算、提高會計(jì)信息質(zhì)量的對策
從我國目前情況看，要加快會計(jì)規(guī)范國際化進(jìn)程，按照國際會計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架，包括：加快具體會計(jì)準(zhǔn)則的制定、頒布和實(shí)施，盡早實(shí)現(xiàn)從國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度向具體會計(jì)準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)變；參照國際會計(jì)準(zhǔn)則體系的構(gòu)成，補(bǔ)充和完善我國會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，如物價變動會計(jì)準(zhǔn)則、施工合同會計(jì)準(zhǔn)則、租賃會計(jì)準(zhǔn)則、外幣匯率變動影響會計(jì)準(zhǔn)則、金融工具會計(jì)準(zhǔn)則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準(zhǔn)則如建造合同會計(jì)準(zhǔn)則、租賃會計(jì)準(zhǔn)則等臺。但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，本人認(rèn)為仍然有許多改善的空間。
（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系
現(xiàn)時學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中的四個收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（條件）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，還存在下列不同的觀點(diǎn)：
產(chǎn)權(quán)過戶是不是“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的必要前提?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權(quán)屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系是購銷雙方共同的責(zé)任和義務(wù)，其間涉及多家政府有關(guān)部門，何時取得產(chǎn)權(quán)證書非房地產(chǎn)開發(fā)商所能控制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際銷售業(yè)務(wù)中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶通常并不能構(gòu)成退房的依據(jù)。因此，一些人認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過戶并非主營業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的充要條件。若以該時點(diǎn)為作為“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的時點(diǎn)，則會導(dǎo)致確認(rèn)收入的時間滯后。
簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項(xiàng)己劃入公司賬上）是否即可“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”呢?因此，一些人認(rèn)為此時判斷商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，且公司不再對該商品實(shí)施與所有權(quán)相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)的理由不充分。比如，存在由于房屋實(shí)測面積與合同差異超過3%而可能導(dǎo)致退房的后果，就不能認(rèn)為是次要風(fēng)險。若以該時點(diǎn)為基準(zhǔn)，將會導(dǎo)致收入確認(rèn)的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點(diǎn)，認(rèn)為收取了部分房款是確認(rèn)銷售收入的基礎(chǔ)。
（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算
現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會計(jì)核算，包括會計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會計(jì)核算， 其財(cái)務(wù)會計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。
（三）全面與國際會計(jì)準(zhǔn)則趨同
目前，我國會計(jì)準(zhǔn)則與國際會計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計(jì)準(zhǔn)則在我國還沒有制定。例如，國際會計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但是我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計(jì)工作量增大，會計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟(jì)的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。本人亦覺得監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會計(jì)準(zhǔn)則中，這項(xiàng)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項(xiàng)目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想（下轉(zhuǎn)第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報表中預(yù)提將來要交的所有稅項(xiàng)。讓財(cái)務(wù)報表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部份學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國會計(jì)全面國際化是必須的。
四、結(jié)束語
基于以上的種種因素，我國房地產(chǎn)會計(jì)信息的質(zhì)量必須提高，以配合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計(jì)制度》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計(jì)事項(xiàng)由國家統(tǒng)一在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計(jì)分支尚未納入會計(jì)規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門和會計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計(jì)分支，如人力資源會計(jì)、質(zhì)量成本會計(jì)、物價變動會計(jì)、金融工具會計(jì)等，部份會計(jì)分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產(chǎn)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此本人的建議是應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系，以及補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。如:房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引，配套工程會計(jì)核算準(zhǔn)則指引等。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)視角；借款費(fèi)用；費(fèi)用化；資本化；處理
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)借款生利息的現(xiàn)象在整個行業(yè)較為普遍。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長、投資資金較為集中的特點(diǎn)決定了這一現(xiàn)狀的普遍性。由于長期存在這種現(xiàn)狀，借款費(fèi)用資本化處理成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)的必備技能。各國會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于借款資本化的使用范圍有著不同的規(guī)定。國際會計(jì)準(zhǔn)則第23號“借款費(fèi)用的資本化”明確指出了適合采取借款費(fèi)用資本化的范圍。美國會計(jì)準(zhǔn)則將房地產(chǎn)開發(fā)列入合格資產(chǎn)。日本房地產(chǎn)借款費(fèi)用處理不適用借款費(fèi)用處理的費(fèi)用化原則，而是專為房地產(chǎn)開發(fā)提供了借款利息資本化的特殊準(zhǔn)則。我國的會計(jì)規(guī)范體系復(fù)雜多樣，關(guān)于借款費(fèi)用資本化處理缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)借款費(fèi)用處理規(guī)定在各規(guī)范體系中有所不同，使我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)在借款費(fèi)用處理方面表現(xiàn)出的問題較多。基于財(cái)務(wù)視角研究借款費(fèi)用資本化的課題，對于房地產(chǎn)會計(jì)人員規(guī)范處理借款費(fèi)用問題和提高我國房地產(chǎn)借款費(fèi)用問題標(biāo)準(zhǔn)化水平有著重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用資本化處理執(zhí)行現(xiàn)狀
（一）借款費(fèi)用資本化起點(diǎn)執(zhí)行現(xiàn)狀
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)對借款費(fèi)用資本化起點(diǎn)的執(zhí)行主要參考“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始”這一會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范。財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)中借款費(fèi)用資本化分取得土地使用權(quán)、取得施工許可證不同情況下的執(zhí)行處理[1]。1.取得土地使用權(quán)時的執(zhí)行情況在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地出讓金成本所占比重較大，支付金額較大，且支付時間較為集中。一部分流動資金條件較差的企業(yè)只能通過融資獲取土地出讓金支付價款。企業(yè)在完成該款項(xiàng)的支付后即可取得土地使用權(quán)。這種直接發(fā)生借款費(fèi)用支出后獲得土地使用權(quán)的情況屬于借款費(fèi)用的發(fā)生。如果將房地產(chǎn)開發(fā)假定為商品，從商品房升值的視角分析，自房地產(chǎn)購建活動開始時土地出讓金借款即已發(fā)生了費(fèi)用的資本化轉(zhuǎn)化。這里的費(fèi)用資本化可以解釋為開始資本化執(zhí)行。2.取得施工許可證時的執(zhí)行情況建筑施工許可證可作為房地產(chǎn)企業(yè)施工活動運(yùn)行進(jìn)行的法律憑證。基于該視角分析支付土地價款的行為伴隨著支出費(fèi)用的發(fā)生。這種支付行為發(fā)生在對外融資借款費(fèi)用融資之后。這里的施工許可證的情況為允許房地產(chǎn)活動的開始。由此可推定取得施工許可證的執(zhí)行符合借款費(fèi)用資本化的起始點(diǎn)。3.借款費(fèi)用資本化起點(diǎn)執(zhí)行分析上述兩種借款費(fèi)用資本化處理情況均是基于財(cái)務(wù)視角和會計(jì)準(zhǔn)則采取的費(fèi)用化向資本化轉(zhuǎn)化的執(zhí)行。這類判斷處理對存貨期末余額、當(dāng)期損益、單方成本的計(jì)算、后期交付后成本結(jié)轉(zhuǎn)金額及相關(guān)稅費(fèi)等有著不同程度的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，還存在企業(yè)拿地后待開或未經(jīng)批擬先行施工的現(xiàn)象。這類情況與取得土地使用權(quán)和施工許可證后執(zhí)行費(fèi)用轉(zhuǎn)資本化的理論不相符。這說明房地產(chǎn)借款費(fèi)用資本化應(yīng)該以實(shí)際動工開始的資本化為準(zhǔn)。實(shí)際動工的狀態(tài)表明房地產(chǎn)開發(fā)商品具有預(yù)計(jì)使用或可銷售的狀態(tài)的活動已經(jīng)發(fā)生，這才是存在資本化的標(biāo)志。“三通一平”是房地產(chǎn)正式施工活動開始的標(biāo)志。因此可以將“三平一通”作為房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上開始資本化的必要條件[2]。
（二）借款費(fèi)用資本化止點(diǎn)執(zhí)行現(xiàn)狀
1.竣工驗(yàn)收結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工驗(yàn)收完成理論上表示開發(fā)商品已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)。此條件符合會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時點(diǎn)要求。2.竣工備案結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工備案的完成表示房地產(chǎn)項(xiàng)目工程已經(jīng)經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)商品可用于交付使用。這里足以說明房地產(chǎn)開發(fā)商品也已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)。此條件也符合會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時點(diǎn)要求。3.竣工計(jì)算結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工計(jì)算結(jié)束表示房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工結(jié)算活動完成，工程款基本結(jié)清。這表示房地產(chǎn)所購建的固定資產(chǎn)不再可能或很少繼續(xù)發(fā)生資產(chǎn)支出費(fèi)用，也說明房地產(chǎn)商品達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。此條件符合會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時點(diǎn)要求[3]。4.借款費(fèi)用資本化止點(diǎn)執(zhí)行分析上述三種資本化停止的執(zhí)行表明停止資本化時點(diǎn)的選擇有所差異。該差異對資產(chǎn)余額、當(dāng)期損益、單方成本的計(jì)算及相關(guān)稅費(fèi)的繳納等均有不同程度的影響。房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)中，竣工驗(yàn)收為房地產(chǎn)企業(yè)的“自檢”行為。這一行為根據(jù)法律規(guī)定的要求對建筑工程質(zhì)量根據(jù)國標(biāo)要求實(shí)施檢查，并在質(zhì)量檢查合格后完成竣工備案、竣工結(jié)算。這里發(fā)生的竣工結(jié)算表現(xiàn)為現(xiàn)金流的收付和支出。依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生原則，竣工備案活動的結(jié)束表示“繼續(xù)發(fā)生在所購建固定資產(chǎn)上的支出金額很少或幾乎不再發(fā)生”。這符合會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于商品達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)的節(jié)點(diǎn)。因此竣工備案屬于停止資本化的時點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)借款費(fèi)用資本化中存在的問題
（一）資本化起點(diǎn)的提前性
在現(xiàn)實(shí)生活中，不少房地產(chǎn)企業(yè)存在著支付資金購買土地后暫時未建造房屋實(shí)體的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象理論上是不可以作為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定能夠使用、可銷售狀態(tài)解釋的。由于沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的生產(chǎn)活動與購建行為，違反了借款費(fèi)用資本化第三條規(guī)定。出現(xiàn)這種問題時表明土地使用權(quán)不能從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為開發(fā)成本項(xiàng)目。隨著我國土地使用權(quán)價款比例不斷提高，30%～50%價款比例加劇了企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中前期價款支付的成本。考慮到市場變化及其他眾多不可控因素的影響，企業(yè)將超過1年的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程歸為土地成本。基于這種理解，企業(yè)購置土地產(chǎn)生的借款費(fèi)用自然理解為借款費(fèi)用資本化的對象。這里的問題表現(xiàn)為企業(yè)將資本化開始的時點(diǎn)有所提前[4]。
（二）專用借款一般性規(guī)定的局限性
在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，為合理有效地控制成本和預(yù)估開發(fā)成本，一般都會在月末、季末進(jìn)行會計(jì)核算。這里的會計(jì)核算會以未動用利息的存息和銀行借款實(shí)際的利息費(fèi)用之差計(jì)算開發(fā)成本資本化金額。在借款利息金額發(fā)生資本化時，會計(jì)一般會用上一季末或月末積累的超過專項(xiàng)借款部分的開發(fā)成本加權(quán)平均數(shù)與其在一般借款中所占用的資本化比率相乘獲取預(yù)估開發(fā)成本的結(jié)果。這里的累計(jì)開發(fā)成本中包含了其他的預(yù)估數(shù)及預(yù)付工程款項(xiàng)等。采用這種會計(jì)核算方式會出現(xiàn)資本化金額數(shù)增加的情況。在多工程同時開發(fā)過程中，需要計(jì)算一般借款的加權(quán)平均利率和累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)。這種會計(jì)核算處理方式的難度較高。改用較高或最高資本化率進(jìn)行核算時，依舊會發(fā)生資本化金額增加的問題。這反映出專用借款一般性規(guī)定的局限性[5]。
（三）借款費(fèi)用停止資本化起止點(diǎn)的局限性
在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，還會存在分期開發(fā)土地的情況。這種情況受房屋種類、房屋銷售狀況、土地規(guī)模、規(guī)劃限制、運(yùn)營資金水平等因素影響，表現(xiàn)出前期大致完成后再進(jìn)行下一期開發(fā)的特征。實(shí)際上會計(jì)核算對這類情況可能會采取同期核算開發(fā)成本的方式。上述兩種情況同時存在時，成本歸集一般發(fā)生在房屋竣工結(jié)束后。這里的資本化開發(fā)解釋為房屋竣工結(jié)束后。在發(fā)生這種會計(jì)核算情況時，也會發(fā)生資本化金額增加的問題。實(shí)際上，房屋竣工后銷售情況也是千差萬別的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本化起止的時間也因此受到影響而表現(xiàn)出不同起止時點(diǎn)。如預(yù)售形式房地產(chǎn)商品只有達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)時才會開始施工活動。只有施工活動開始，才能申請預(yù)售許可證預(yù)售房屋。這里的預(yù)售房屋距離房屋達(dá)到使用狀態(tài)時間較長，且存在不確定性。這極大地縮短了預(yù)售項(xiàng)目工程資本化周期和現(xiàn)房銷售周期。出現(xiàn)這種情況只能通過費(fèi)用化方式處理房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的預(yù)售借款。銷售為停止資本化時間時違反會計(jì)核算的一般習(xí)慣。假定銷售為現(xiàn)房作為停止資本化的時間，又會產(chǎn)生房屋達(dá)到已使用狀態(tài)卻仍然存在借款費(fèi)用資本化的問題。上述情況反映出以開發(fā)產(chǎn)品的銷售作為定義資本化停止時點(diǎn)存在一定的局限性。
三、解決借款費(fèi)用資本化處理問題的策略
（一）對借款費(fèi)用資本化規(guī)定適用范圍進(jìn)行拓寬
新的會計(jì)準(zhǔn)則中借款費(fèi)用資本化范圍較舊會計(jì)準(zhǔn)則中有所擴(kuò)大。這使得借款費(fèi)用準(zhǔn)則的適用范圍也有所擴(kuò)大。對借款費(fèi)用資本化規(guī)定適用范圍的拓寬從某種程度上表明我國會計(jì)準(zhǔn)則在逐漸向國際化接軌。新的會計(jì)準(zhǔn)則中添加了“通過長時間購建或生產(chǎn)活動方可銷售與使用的存活及投資房產(chǎn)”的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)商則應(yīng)重視對有關(guān)咨詢的披露。披露咨詢主要包括以下幾方面：第一，關(guān)注提升土地儲備量咨詢與成本組成信息；第二，關(guān)注項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息；第三，關(guān)注對質(zhì)量保證金與風(fēng)險進(jìn)行披露的信息。一方面，通過對會計(jì)信息的披露來保證房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中現(xiàn)金流信息實(shí)用性的提升，同時完善保證金制度，確保房地產(chǎn)商品開發(fā)的質(zhì)量。另一方面，要利用風(fēng)險信息的披露來公開風(fēng)險，降低房地產(chǎn)商品開發(fā)的風(fēng)險，從而保證房地產(chǎn)商品的高價值性和持久性，保證房地產(chǎn)開發(fā)有較高的經(jīng)濟(jì)效益[6]。
（二）重視對加權(quán)平均利用的應(yīng)用
借款費(fèi)用內(nèi)的資本金額對實(shí)質(zhì)重于形式原則做出了合理的考慮，針對這一點(diǎn)做出原則與實(shí)際情況相符的要求。該要求有利于防止房地產(chǎn)企業(yè)對資本化金額預(yù)估不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。最后一條還規(guī)定了借款費(fèi)用資本化應(yīng)該具有實(shí)用價值，即規(guī)定了借款費(fèi)用資本化的前提條件。關(guān)于前提條件的修改意見如下：第一，相同時間內(nèi)，借款費(fèi)用中所借到的資本化金額、到期的資本化金額與加權(quán)平均數(shù)的累計(jì)數(shù)額相乘后即為借款金額。發(fā)生多筆專項(xiàng)借款時，各項(xiàng)借款的借入時間與到期時間均相同時，應(yīng)以加權(quán)平均利率計(jì)算借款。第二，借入金額表現(xiàn)為借款費(fèi)用在多時段內(nèi)累積數(shù)額時，應(yīng)依據(jù)“先支出先借入的款項(xiàng)”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。發(fā)生多筆專項(xiàng)借款已發(fā)生的情況時，在借入的時間不同時，計(jì)算加權(quán)平均數(shù)的累計(jì)支出時應(yīng)優(yōu)先支出先借入的款項(xiàng)。在滿足前提條件的情況下，再針對不同借款中的支出做嚴(yán)格區(qū)分及分別計(jì)算。后一筆借款的支出必然受到前一筆借款的影響。在這種情況下，當(dāng)上一筆借款可順利支出后，后一筆借款的支出方可看作資產(chǎn)支出。兩筆借款間的資產(chǎn)支出則可看作企業(yè)自有資金。同期內(nèi)發(fā)生借款費(fèi)用到期時間不同，則應(yīng)遵循“先支出短期限的借款”的原則。發(fā)生專門借款超過一筆，而不同借款擁有相同的借入時間和不同到期時間的情況，以“先支出短期限的借款”為前提條件計(jì)算累計(jì)支出的加權(quán)平均數(shù)。在上一筆借款未完全完成前，不可以支出下一筆借款[7]。
（三）強(qiáng)化借款費(fèi)用資本化制度的關(guān)聯(lián)性
對于一些未依據(jù)地方法規(guī)或行業(yè)法規(guī)完善和更新的會計(jì)制度，應(yīng)加大新會計(jì)制度的培訓(xùn)與宣傳，加強(qiáng)新舊會計(jì)制度各個環(huán)節(jié)之間的關(guān)聯(lián)性，以強(qiáng)化借款費(fèi)用資本化制度在實(shí)踐應(yīng)用中的關(guān)聯(lián)性。從而提高新會計(jì)制度實(shí)現(xiàn)的效率和精準(zhǔn)性。關(guān)于此，有以下幾點(diǎn)建議：第一，盡快完善和頒布新會計(jì)準(zhǔn)則；第二，加強(qiáng)會計(jì)內(nèi)部審核制度，提升審計(jì)工作人員對會計(jì)人員職業(yè)判斷的準(zhǔn)確性，強(qiáng)化監(jiān)督作用，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)單方面為提升業(yè)績違規(guī)應(yīng)用會計(jì)處理準(zhǔn)則的問題；第三，注冊會計(jì)師應(yīng)全面分析調(diào)查被審單位專項(xiàng)借款與一般借款的使用情況，了解企業(yè)計(jì)算資本化利息是否合理合規(guī)；第四，加強(qiáng)稅法與會計(jì)的協(xié)調(diào)性，促成二者之間目標(biāo)達(dá)成方式的統(tǒng)一性[8]。監(jiān)管管理房地產(chǎn)業(yè)時，房地產(chǎn)銷售其商品收入的標(biāo)準(zhǔn)的正確收入確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：第一，法律標(biāo)準(zhǔn)，即我國的有關(guān)法規(guī)中表明房產(chǎn)銷售所要遵循的標(biāo)準(zhǔn)與條件；第二，專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，即會計(jì)準(zhǔn)則和會計(jì)制度中在銷售商品時規(guī)定收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求的收入確認(rèn)的四項(xiàng)核心要素分別為能夠可靠計(jì)量有關(guān)的成本與收入、公司不對售出的商品進(jìn)行控制、公司為購買方轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)中的報酬與核心風(fēng)險、公司可以流入有關(guān)交易的經(jīng)濟(jì)效益。違背上述兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，即使房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)完成或風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移以后得到了相應(yīng)的報酬，也不能將它確認(rèn)為收入[9]。
四、借款費(fèi)用資本化問題的處理思路
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用資本化處理思路如下：第一，提出借款費(fèi)用資本化問題；第二，提前處理借款資本化問題；第三，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)模式適時終止資本化處理時間。這一思路的提出是基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資需要大量資金為前提的。對借款費(fèi)用資本化處理中時點(diǎn)的判斷，根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則要求而定。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)流程的復(fù)雜性，以及取得各類權(quán)證的差異性，會計(jì)實(shí)務(wù)處理中關(guān)于借款費(fèi)用資本化處理應(yīng)該根據(jù)《會計(jì)準(zhǔn)則第17號—借款費(fèi)用》第五條規(guī)定。借款費(fèi)用轉(zhuǎn)為資本化必須同時滿足以下條件：第一，資產(chǎn)支出已發(fā)生；第二，借款費(fèi)用已發(fā)生；第三，為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始[10]。
結(jié)語
我國國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則尚未形成規(guī)范體系，會計(jì)制度以一般會計(jì)準(zhǔn)則為基礎(chǔ)，并沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式而制定的獨(dú)立的專用會計(jì)準(zhǔn)則。在進(jìn)行房地產(chǎn)借款費(fèi)用資本化問題處理時，更應(yīng)該基于行業(yè)實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀全面充分地考慮會計(jì)實(shí)務(wù)操作借款費(fèi)用資本化問題中可能帶來的負(fù)面影響。由于基于一般會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)程的會計(jì)實(shí)務(wù)操作可能與房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營不相符，因此會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況變差的問題，從而影響會計(jì)核算的真實(shí)性。基于財(cái)務(wù)視角考慮，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)進(jìn)程中，在資本化范圍內(nèi)加入借款費(fèi)用，再對費(fèi)用化問題進(jìn)行資本化的轉(zhuǎn)化處理，可以從一定程度上控制房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)操作中可能造成的負(fù)面影響。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)運(yùn)營管理；高級會計(jì)應(yīng)用
近年來，規(guī)模以上房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)大多建立了運(yùn)營管理部門或類似內(nèi)部機(jī)構(gòu)來控制和應(yīng)對風(fēng)險，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間短、知識積累與管理經(jīng)驗(yàn)普遍不足，在行業(yè)高速發(fā)展同時，出現(xiàn)了企業(yè)較弱管理能力不能滿足日益增長管理需求的矛盾。無論企業(yè)將風(fēng)控著眼點(diǎn)放在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度與工程質(zhì)量上，還是放在土地資源獲取和市場拓展上，都不能形成全面、規(guī)范、有效的管理體系，難免顧此失彼。筆者認(rèn)為，要快速提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營管理的能力，急需在企業(yè)運(yùn)營部門中引入并應(yīng)用高級會計(jì)實(shí)務(wù)知識，完善企業(yè)運(yùn)營體系，分析如下：
一、運(yùn)營部門要制定并完善企業(yè)整體戰(zhàn)略及其配套的經(jīng)營戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，并重點(diǎn)開展以下工作
（一）戰(zhàn)略管理：擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略，制定企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)決策層批準(zhǔn)后組織實(shí)施；
（二）組織管理：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)建立健全集團(tuán)組織架構(gòu)體系并持續(xù)優(yōu)化；
（三）制度管理：組織企業(yè)制度匯編，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營管理需要及時調(diào)整優(yōu)化，跟蹤檢查各項(xiàng)管理制度執(zhí)行情況，提出修改和補(bǔ)充意見；
（四）授權(quán)管理：制定組織授權(quán)手冊，明確內(nèi)部各部門、機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)事項(xiàng)，隨時根據(jù)政策變動進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化；
（五）流程管理：根據(jù)組織授權(quán)手冊，制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)起、審核、審批流程，配套建立智能辦公體系；
（六）信息管理：根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需求，引進(jìn)、開發(fā)、應(yīng)用適合集團(tuán)的信息應(yīng)用軟件系統(tǒng)并組織內(nèi)部操作上線，確保軟件信息化系統(tǒng)運(yùn)行正常，內(nèi)部信息流暢通；
（七）決策管理：分類建立會議決策機(jī)制，完善會議目錄，優(yōu)化會議過程，按項(xiàng)目總控計(jì)劃組織召開項(xiàng)目全生命周期中關(guān)鍵決策會議，記錄并跟蹤推進(jìn)各類會議決策事項(xiàng)；
（八）崗位任管理：根據(jù)組織授權(quán)主導(dǎo)建立崗位責(zé)任制，編制崗位說明書并定崗定編；
（九）目標(biāo)管理：根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營指標(biāo)，分解落實(shí)各項(xiàng)目公司、子公司、集團(tuán)職能部門年度、季度、月度經(jīng)營指標(biāo)中的核心目標(biāo)，并負(fù)責(zé)簽訂目標(biāo)責(zé)任書；
（十）對標(biāo)管理：不斷分析行業(yè)發(fā)展、競爭對手以及自身的情況，進(jìn)行研究、預(yù)警，對企業(yè)決策層提出相應(yīng)的建議；
（十一）知識管理：建立知識庫框架，引導(dǎo)并督促各分公司、各項(xiàng)目、各職能部門進(jìn)行知識、經(jīng)驗(yàn)沉淀，保持線上知識庫的實(shí)時更新；
（十二）協(xié)同管理：對常規(guī)工作中部門間推諉扯皮、邊界不清事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)，對全生命周期過程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重大事項(xiàng)進(jìn)行提前協(xié)調(diào)，確保能按期完成；
二、組織開展企業(yè)投融資決策與集團(tuán)資金管理
（一）項(xiàng)目啟動管理：項(xiàng)目啟動前期確定項(xiàng)目分期方案、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，組織各職能部門按分工權(quán)限測算項(xiàng)目各期收入、成本費(fèi)用支出、項(xiàng)目投資收益、項(xiàng)目投資峰值、現(xiàn)金流回正點(diǎn)等，匯總出具項(xiàng)目啟動策劃書；
（二）年度資金預(yù)算：組織制定年度資金計(jì)劃，預(yù)算收支平衡，定期對資金預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)行跟蹤收集、統(tǒng)計(jì)整理、考核；
（三）資金管理：根據(jù)年度預(yù)算資金需求，審核資金部門制定的融資計(jì)劃，對重點(diǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，根據(jù)新增融資時間節(jié)點(diǎn)及存量貸款到期轉(zhuǎn)貸納入每月工作計(jì)劃并考核完成情況，對融資渠道拓展進(jìn)行跟蹤及預(yù)警；
（四）資金成本控制管理：對融資利率進(jìn)行跟蹤，對綜合利率超出目標(biāo)年化平均利率進(jìn)行分析預(yù)警；
三、引導(dǎo)企業(yè)全面預(yù)算管理
（一）預(yù)算目標(biāo)：建立以資金預(yù)算為核心，以銷售預(yù)算與成本預(yù)算為支撐的全面預(yù)算目標(biāo)體系；
（二）預(yù)算組織：建立預(yù)算責(zé)任中心，以投資中心、利潤中心、成本中心為基礎(chǔ)構(gòu)建三級預(yù)算責(zé)任主體；
（三）預(yù)算控制：在預(yù)算執(zhí)行過程中，建立業(yè)務(wù)層面和財(cái)務(wù)層面的預(yù)算控制，組織預(yù)算分析會議，反饋執(zhí)行偏差，根據(jù)實(shí)際提報管理層進(jìn)行預(yù)算調(diào)整和預(yù)算考核審批；
四、績效管理與考核
（一）計(jì)劃管理：對總控計(jì)劃模板、標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行優(yōu)化，編制年度項(xiàng)目開工計(jì)劃、銷售推盤計(jì)劃，審核各項(xiàng)目編制的總控計(jì)劃和非項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃并進(jìn)行年度調(diào)整；
（二）績效目標(biāo)：定期優(yōu)化績效考核指標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)，制定高管、各分子公司年度獎懲方案、部門年度核心指標(biāo)獎懲方案并根據(jù)達(dá)成情況進(jìn)行兌現(xiàn)；
（三）績效輔導(dǎo)：對計(jì)劃管理執(zhí)行情況進(jìn)行季度、月度分析，通過績效手段進(jìn)行引導(dǎo)和提升，針對各部門、項(xiàng)目在工作目標(biāo)達(dá)成過程中遇到突形及困難、出現(xiàn)延期風(fēng)險時，參與制定糾偏措施及方案，促進(jìn)工作項(xiàng)達(dá)成；
（四）績效考核：對生產(chǎn)經(jīng)營各項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和考核，根據(jù)考核結(jié)果，跟蹤相關(guān)部門提出整改措施并落實(shí)執(zhí)行情況；
五、目標(biāo)成本管理
（一）分析影響利潤、成本的變動原因，在目標(biāo)成本執(zhí)行過程中及時分析評估出關(guān)鍵點(diǎn)對利潤的影響并進(jìn)行預(yù)警；
（二）定期驗(yàn)證各分子公司、項(xiàng)目目標(biāo)利潤實(shí)際執(zhí)行情況，匯總集團(tuán)整體目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)程度；
六、內(nèi)部控制與激勵
（一）督導(dǎo)和檢查公司各部門的基礎(chǔ)管理工作，促進(jìn)提升企業(yè)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益；
（二）審核內(nèi)控內(nèi)審部門的工作計(jì)劃，推動相關(guān)部門對集團(tuán)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)全方位實(shí)現(xiàn)有效管控，防止差錯和違紀(jì)現(xiàn)象發(fā)生；
（三）通過項(xiàng)目跟投、眾籌、獎金池等方式完善獎懲手段，以建立健全績效激勵機(jī)制，促進(jìn)集團(tuán)整體績效目標(biāo)的達(dá)成。
【關(guān)鍵詞】 公允價值 投資性房地產(chǎn) 裝修費(fèi) 用途轉(zhuǎn)換
一、投資性房地產(chǎn)公允價值模式的選擇分析
公允價值在投機(jī)性房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。
1、公允價值計(jì)量的會計(jì)信息生產(chǎn)成本較高
這主要表現(xiàn)于公允價值計(jì)量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進(jìn)行會計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計(jì)量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計(jì)量方式。
2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動，利潤變動幅度較大
在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號―資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會計(jì)利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動比較大的階段，公允價值計(jì)量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項(xiàng)產(chǎn)品的原材料價格漲幅較大，房地產(chǎn)市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計(jì)量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當(dāng)時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價格之最，從而成為名副其實(shí)的“中國地王”。隨著國際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實(shí)業(yè)為了避免公允價值對當(dāng)期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。
3、公允價值模式計(jì)量影響到公司的配股、分紅等財(cái)務(wù)計(jì)劃
公允價值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價值上升，使企業(yè)報表中反映的會計(jì)信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動較大時，在公允價值計(jì)量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計(jì)劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時，要求“最近三個會計(jì)年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計(jì)算依據(jù)”；當(dāng)公開增發(fā)時，要求“最近三個會計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算依據(jù)”。可見，公允價值計(jì)量會顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計(jì)劃。
同時，公允價值計(jì)量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。
4、公允價值計(jì)量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)
稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計(jì)準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價值計(jì)量模式，新會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響，但是如果計(jì)算所得稅時不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。
二、公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在會計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用
1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價值
根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產(chǎn)的市場價格，如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產(chǎn)的市場價格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的公允價值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時，該資產(chǎn)的公允價值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實(shí)，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價值時，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個層次進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。
2、公允價值模式計(jì)量對公司裝修費(fèi)的影響
投資性房地產(chǎn)裝修費(fèi)用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。”據(jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價值計(jì)量兩種模式，兩種模式下的會計(jì)處理存在較大差異，而這不同計(jì)量模式也會影響到房地產(chǎn)裝修費(fèi)的處理。
一般說來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式計(jì)量的建筑物的裝修費(fèi)，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價值模式后續(xù)計(jì)量裝修費(fèi)的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。會計(jì)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
3、公允價值模式計(jì)量對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響
企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價值模式計(jì)量的影響。公允價值模式計(jì)量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計(jì)價，轉(zhuǎn)換成按公允價值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價值與轉(zhuǎn)換時資產(chǎn)公允價值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值之差，計(jì)入“公允價值變動損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時沖銷這部分差額。
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時，按公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計(jì)入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”科目。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 唐曉玲：關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式的探討[J].福建財(cái)會管理干部學(xué)院學(xué)報，2008（3）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、經(jīng)營、成本控制
中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
前言
近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本決定房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)的價格波動影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同層面。控制房地產(chǎn)成本、穩(wěn)定房價，減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著重大的意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本控制的意義
房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功。現(xiàn)在，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴(yán)重，土地和建筑材料的價格一直在提高，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的環(huán)境有更加嚴(yán)峻地考驗(yàn)。要提升利潤，要么提高銷售價格，要么降低項(xiàng)目成本，但在當(dāng)前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程成本控制，可以有效減少項(xiàng)目全程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實(shí)現(xiàn)較為科學(xué)合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營成本，從而提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時，更好地實(shí)現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因?yàn)樵陂_發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實(shí)踐企業(yè)的社會責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
2.影響房地產(chǎn)價格的主要因素
2.1土地供應(yīng)量不足，價格節(jié)節(jié)攀升。
土地市場需求旺盛，土地供應(yīng)量相對不足是土地價格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經(jīng)營者，掌控著城鎮(zhèn)建設(shè)用的土地的供應(yīng)，地方政府在土地市場上的調(diào)控，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的冷熱及房價高低。
2.2政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目較多，費(fèi)用偏重。
房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，費(fèi)用偏重是導(dǎo)致房價居高不下的又一個主要原因。
建設(shè)工程政府行政性收費(fèi)主要是項(xiàng)目“四證”所涉及到的費(fèi)用，包括國有土地使用權(quán)證五項(xiàng)，商品房預(yù)售許可證三項(xiàng)，建設(shè)工程規(guī)劃行政許可證六項(xiàng)，建設(shè)工程施工許可證三項(xiàng)，共計(jì)十七個項(xiàng)目的行政性收費(fèi)，各項(xiàng)收費(fèi)增加的房屋成本造價約為230元/平方米。除上述各項(xiàng)費(fèi)用之外，還有項(xiàng)目繁雜的行政性收費(fèi)。
2.3企業(yè)社會公共負(fù)擔(dān)重，費(fèi)用開支大。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅要承擔(dān)房屋建設(shè)工作，還要承擔(dān)諸如道路，自來水、污水等的建設(shè)費(fèi)用；有些地方甚至要承擔(dān)各種非贏利性的公用設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
2.4企業(yè)涉及稅種多、稅率高、稅賦重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種頗多，一般稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到15%左右。稅率偏高，負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價。
2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍具有項(xiàng)目運(yùn)作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點(diǎn)，對銀行信貸資金的依賴十分嚴(yán)重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產(chǎn)的價格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調(diào)高銀行貸款利率，企業(yè)承擔(dān)貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區(qū)為例進(jìn)行測算，包括前期購地、套費(fèi)、辦開工手續(xù)等費(fèi)用在內(nèi)，項(xiàng)目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業(yè)應(yīng)承擔(dān)貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項(xiàng)目周期3年計(jì)算，每平方米成本利息費(fèi)用將達(dá)到330元～405元。
2.6建材價格波動，建安成本提高。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。
3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制的主要措施
3.1政府改善外部環(huán)境，抑制開發(fā)經(jīng)營成本
3.1.1控制土地供應(yīng)總量，降低土地價格。
土地供應(yīng)量不足，價格就一定會上漲。政府要加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，加強(qiáng)土地儲備，維持適量的土地供應(yīng)，力求土地供需總量平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，乃至維持相對平衡的價格。避免因土地總量供給不足，導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行、地價狂漲。對超過規(guī)定用量而未進(jìn)行開發(fā)的土地，在進(jìn)行補(bǔ)償后，政府需強(qiáng)制性收回，以持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。
3.1.2加大清理房地產(chǎn)行業(yè)不合理行政收費(fèi)的力度。
各級政府要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家關(guān)于清理行政性收費(fèi)的有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)的一些不合理收費(fèi)，應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面整頓。對國家已禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收或者變相征收；對現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對可收、可不收的項(xiàng)目予以停收；以利于降低開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。
3.1.3適當(dāng)減免稅賦，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)居民消費(fèi)。
適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫σ粋€行業(yè)的健康發(fā)展起到促進(jìn)作用。政府對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策適當(dāng)放寬；如適當(dāng)減少企業(yè)營業(yè)稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產(chǎn)業(yè)成本的開支，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起到較好的效果。
3.1.4發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，維持物價平穩(wěn)。
通過市場這只無形之手，可優(yōu)化建筑材料產(chǎn)業(yè)的資源配置，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局。政府還要用加強(qiáng)宏觀調(diào)控這只有形的手，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定，維持穩(wěn)定的建筑材料價格。
3.2加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，全過程控制開發(fā)經(jīng)營成本
3.2.1通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。
選擇好的監(jiān)理工程師不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。因此，開發(fā)商在選擇監(jiān)理工程師時應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)；通過公開招投標(biāo)可以選擇到技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理工程師來承擔(dān)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)。
3.2.3做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。
規(guī)劃設(shè)計(jì)是控制項(xiàng)目投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對投資的影響較大，也就是說規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，不僅影響到項(xiàng)目施工階段的投資，還會影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)商一定要采取有力措施，保證項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作質(zhì)量，切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本控制，主要措施包括加強(qiáng)規(guī)劃階段的經(jīng)濟(jì)論證；實(shí)行限額設(shè)計(jì)管理（按照批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書、投資估算，控制項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)、投資總概算）；加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價；實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)，控制工程造價；合理安排施工，減少臨時費(fèi)用；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設(shè)備價格，降低建安工程造價；加強(qiáng)支付程序管理、控制竣工結(jié)算；加強(qiáng)融資管理、降低資金使用成本等等。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營成本的控制，就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)，采用科學(xué)的工具和手段，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，降低整個項(xiàng)目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調(diào)控，對地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益。
參考文獻(xiàn):
[1]周鴻.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理[M].人民郵電出版社,2008.
一、新會計(jì)準(zhǔn)則變更的主要內(nèi)容
1、新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和商譽(yù)等減值損失，一經(jīng)確認(rèn)，不得沖回，這和原準(zhǔn)則有很大不同。截止到2006年年中，1396家A股上市公司的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備約為223億元，主要集中在煤炭、機(jī)械、化工、鋼鐵等行業(yè)，它們?nèi)粼?006年轉(zhuǎn)回部分跌價準(zhǔn)備，將極大地影響當(dāng)期凈利潤，提高每股收益。
2、新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：對于“金融工具確認(rèn)和計(jì)量”、“投資性房地產(chǎn)”、“企業(yè)合并”、“債務(wù)重組”及“非貨幣性資產(chǎn)交易”等均采用公允價值入賬。雖然在目前經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境下公允價值的確定還有一定難度，但畢竟向國際又邁進(jìn)了重要的一步。而相關(guān)的行業(yè)和上市公司將因此提升投資價值。從行業(yè)并購的角度來看，并購后企業(yè)價值的重估將在公允價值確定后有更大的提升。
3、新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：債務(wù)重組以現(xiàn)金清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)將支付的現(xiàn)金與債務(wù)差額，確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償?shù)模瑐鶆?wù)人應(yīng)將非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值與債務(wù)的差額，確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額，確認(rèn)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益，計(jì)入當(dāng)期損益。將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的，重組債務(wù)的賬面價值與股份的公允價值之間的差額，確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。此次修訂后，不僅支付的對價與債務(wù)的差額，可以計(jì)入當(dāng)期損益，而且通過評估等方式，可人為調(diào)高所轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值（對價），將公允價值與其賬面價值的差額計(jì)入“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益”，這樣，績差公司或債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重的公司可能通過債務(wù)重組行為調(diào)高利潤。
4、新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：非貨幣性資產(chǎn)交換以公允價值和相關(guān)稅費(fèi)之和作為換入資產(chǎn)的入賬價值，換入資產(chǎn)的公允價值與換出資產(chǎn)的賬面價值的差額可計(jì)入當(dāng)期損益。雖然新準(zhǔn)則增加了非貨幣性資產(chǎn)交換的限定條件（商業(yè)實(shí)質(zhì)），但是非貨幣換中對商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷存在一定的會計(jì)彈性，上市公司如想操縱利潤，會想方設(shè)法予以規(guī)避，將關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化。此外，在發(fā)達(dá)的市場條件下，公允價值比較容易確認(rèn)，但是在市場不充分的情況下，如何確認(rèn)公允價值是一個難題，從而為企業(yè)利潤調(diào)高留下一定空間。
5、新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：為生產(chǎn)大型機(jī)器設(shè)備、船舶等生產(chǎn)周期較長且用于出售的資產(chǎn)所借入的款項(xiàng)所發(fā)生的利息，可以進(jìn)行資本化，計(jì)入存貨價值，而不再直接計(jì)入損益。對于大型設(shè)備制造商而言，該規(guī)定將能降低即期成本，提高毛利率，提高會計(jì)利潤。
6、新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：對于無形資產(chǎn)，對企業(yè)內(nèi)部研發(fā)項(xiàng)目，在研究階段的支出，應(yīng)于發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益，在開發(fā)階段的支出，具備一定條件時應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。該規(guī)定減輕了科技企業(yè)在開發(fā)階段的利潤指標(biāo)壓力。此外，對無形資產(chǎn)的攤銷年限，原準(zhǔn)則規(guī)定，如果合同及相關(guān)法律均未規(guī)定有效年限的，攤銷年限不超過10年；新準(zhǔn)則不再具體規(guī)定攤銷年限，對于使用壽命有限的，應(yīng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷，使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，不應(yīng)攤銷（利潤上升）。這樣，公司對其無形資產(chǎn)是否屬于壽命可確定，以及壽命多長的判斷將對公司利潤造成一定的影響。
二、新會計(jì)準(zhǔn)則對相關(guān)行業(yè)的影響
（一）對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。新會計(jì)準(zhǔn)則中，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則是新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響。新的會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表中采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。對于具有投資性房地產(chǎn)的上市公司而言，這無疑提供了利潤大幅提升的機(jī)會。但從實(shí)際考慮，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行會計(jì)入賬時采用公允計(jì)價的可能性不大，畢竟在沒有該項(xiàng)利潤稅收優(yōu)惠的前提下，變實(shí)際的現(xiàn)金為紙上的財(cái)富并不是明智之舉。但對于需要對利潤進(jìn)行調(diào)節(jié)的公司除外。因此，該項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)公司的影響將是一個長期的過程，短期影響不大。此外，新會計(jì)準(zhǔn)則中對于借款費(fèi)用的規(guī)定可能會對房地產(chǎn)公司利潤產(chǎn)生一定的影響。新的會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：借款費(fèi)用只有同時滿足以下條件時，才應(yīng)當(dāng)開始資本化：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。如果嚴(yán)格按照這一規(guī)定執(zhí)行，那么房地產(chǎn)公司長期未開發(fā)的土地儲備所包含的借款費(fèi)用將不能再資本化，這樣如果這部分支出計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，會影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤。從以上兩點(diǎn)分析可以看出，房地產(chǎn)公司在應(yīng)對新會計(jì)準(zhǔn)則時主動性還是很大，因此對于利潤的調(diào)控仍然具有空間。至于是否能夠體現(xiàn)出來，則要看房地產(chǎn)公司貫徹執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則的力度和把握程度了。
（二）對鋼鐵、煤炭、電力行業(yè)的影響。新會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到可使用或者可銷售狀態(tài)的資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)和需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房產(chǎn)等。該條準(zhǔn)則對于資本投資支出較大的行業(yè)無疑會減少當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，從而增加即期利潤。雖然很難在公司財(cái)務(wù)報表中直接找到相應(yīng)的資本性支出。但通過對各行業(yè)投資活動現(xiàn)金凈流量還是可以大體考察其規(guī)模。從目前A股上市公司分行業(yè)統(tǒng)計(jì)出的結(jié)果來看，投資支出較大的行業(yè)為采掘、金屬非金屬、電力，相信隨著新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將會為這些行業(yè)帶來一定財(cái)務(wù)費(fèi)用的減少，從而增加即期利潤。
（三）對零售業(yè)的影響。新會計(jì)準(zhǔn)則中，對“投資性房地產(chǎn)”的會計(jì)核算有明確的準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。其中，與原《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――固定資產(chǎn)》中的規(guī)定有較大差別的是，投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時，可以采用公允價值模式。采用公允價值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。對于零售業(yè)的上市公司而言，商鋪出租已成為公司重要的收入來源之一。在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的背景下，這種地產(chǎn)的公允價值完全可以持續(xù)獲得，因此以公允價值來計(jì)量的條件是完全符合的。但與房地產(chǎn)公司一樣，公允計(jì)價只是一種選擇，不一定會被上市公司采納。但我們看中的是行業(yè)在并購過程中所體現(xiàn)出來的價值。正如前文提到的，目前零售業(yè)正處于行業(yè)并購逐漸步入的階段，在并購大潮中，商業(yè)物業(yè)的價值將會體現(xiàn)，因此行業(yè)發(fā)展周期與新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將為行業(yè)提供良好的投資回報預(yù)期。
公允價值計(jì)量對企業(yè)財(cái)務(wù)報表披露內(nèi)容方面的影響，主要體現(xiàn)在四個方面。具體來說，首先，它對交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)的劃分產(chǎn)生了一定的影響。應(yīng)該來說，公允價值計(jì)量方式在金融資產(chǎn)中的使用是較為明顯的。這就是說根據(jù)企業(yè)管理層的意思來對金融資產(chǎn)進(jìn)行劃分，盡管并沒有給出更為詳細(xì)的規(guī)定，但是，已經(jīng)明確提出了，這二者是不可以隨意變換的，因?yàn)檫@個時候的金融資產(chǎn)與其計(jì)量方式有著直接的關(guān)聯(lián)性，不可以隨意對金融資產(chǎn)的種類進(jìn)行重新劃分，否則將影響到初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量的基礎(chǔ)有所不同，進(jìn)而會給企業(yè)的財(cái)務(wù)報表造假提供可乘之機(jī)。因此，公允價值計(jì)量方式下不能對金融資產(chǎn)進(jìn)行盲目的重新界定，而應(yīng)該對交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)且準(zhǔn)確的分析，并進(jìn)行書面方面的正式記錄，從而讓新會計(jì)準(zhǔn)則下的金融資產(chǎn)可以進(jìn)行公允價值的變動計(jì)量，避免企業(yè)操作利潤的做法。其次，在投資性房地產(chǎn)方面來看，由于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅猛且有些過火的勢頭，它就使得投資性房地產(chǎn)的公允價值實(shí)際上超越了其賬面價值，如果企業(yè)使用公允價值進(jìn)行計(jì)量的話，將會獲得巨額賬面利潤。因此，在實(shí)際的操作過程中，盡管有些單位或機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了公允價值的計(jì)量，但是，大部分上市企業(yè)出于對我國現(xiàn)有市場環(huán)境的不夠完善現(xiàn)狀以及相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的嚴(yán)格限制考慮，并沒有真正采用公允價值計(jì)量的方式，而依然采用了傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式。再次，公允價值計(jì)量模式還對非貨幣性資產(chǎn)交換產(chǎn)生了一定的影響，因?yàn)楦鶕?jù)新會計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，一些企業(yè)如果進(jìn)行重大的置換交易，將有可能會讓換出資產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值，從而大大提高企業(yè)的當(dāng)期賬面利潤，而這將為企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供一定的空間。因此，我們一般要求企業(yè)要在附注中對換出資產(chǎn)進(jìn)行較為詳細(xì)的說明。最后，公允價值還會對企業(yè)的債務(wù)重組產(chǎn)生一定的影響。具體來說，當(dāng)一些上市企業(yè)的財(cái)務(wù)出現(xiàn)了一定的困境的時候，債務(wù)重組在某種程度上來說可以為企業(yè)贏得重生的機(jī)會。公允價值計(jì)量下的企業(yè)受益將不會出現(xiàn)賬面上的明顯變化，也不會產(chǎn)生真實(shí)的現(xiàn)金流，并可以有機(jī)會讓債權(quán)人豁免一定的債務(wù)。
二、我國企業(yè)對公允價值計(jì)量的有效應(yīng)用
我國企業(yè)的新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施不久，其中所提出來的明確的公允價值計(jì)量方式，在實(shí)際的操作過程中遭遇了一些實(shí)際的困難與障礙。盡管如此，我們認(rèn)為，我們應(yīng)該可以通過采取一些有針對性的應(yīng)用措施來提高公允價值的可靠性，促使公允價值計(jì)量屬性的完善與發(fā)展。
1.加強(qiáng)對于公允價值計(jì)量方式的理論研究
在我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定之下，我國企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對于公允價值計(jì)量方式的理論性研究，因?yàn)檫@種計(jì)量方式的理論如果較為完善的話，將為企業(yè)提供一個更為有效的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，它比起看似活躍的市場體制與人才資源顯得更為重要和關(guān)鍵。因此，我國應(yīng)該鑒于當(dāng)前理論界對于公允價值計(jì)量屬性的研究較為有限的問題進(jìn)行針對性的強(qiáng)化，可以有選擇性的借鑒國外先進(jìn)的研究理論成果，并根據(jù)我國的實(shí)際情況來建立公允價值準(zhǔn)則框架，為將來真正與國際會計(jì)準(zhǔn)則接軌奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。
2.強(qiáng)化相關(guān)法制法規(guī)的建設(shè)工作
由于我國新會計(jì)準(zhǔn)則制定并實(shí)施的時間并不算長，加之我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善還不夠充分，還有不少問題與障礙需要掃除，因此，我國必須盡快對市場交易進(jìn)行相應(yīng)的立法規(guī)定，構(gòu)建一個真正公平、開放、自由、誠信的交易規(guī)則體系。此外，由于我國新會計(jì)準(zhǔn)則對于一些企業(yè)的會計(jì)確認(rèn)以及計(jì)量和報告形式等都產(chǎn)生了重大的影響，這就要求我們盡快對相關(guān)公允價值計(jì)量的法規(guī)進(jìn)行一定的修改，盡可能的讓上市企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算與會計(jì)信息披露符合新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價值計(jì)量模式的要求，并完善相關(guān)的會計(jì)法律法規(guī)，尤其是要對相關(guān)的違法行為進(jìn)行明確的處罰規(guī)定，讓其違法成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其獲得的收益，從而讓會計(jì)行為不端者獲得較高的心理威懾，并實(shí)行市場退出機(jī)制，讓那些失信的企業(yè)或個人離開市場，從而促使廣大會計(jì)人員自覺遵守公允價值計(jì)量模式。3.規(guī)范資產(chǎn)評估程序，提升評估隊(duì)伍素質(zhì)在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，我國企業(yè)的公允價值計(jì)量方式仍然面臨著不少的問題，這就需要我們盡快完善市場環(huán)境，要讓交易價格盡快達(dá)到公允價值計(jì)量方式的要求，避免出現(xiàn)讓公允價值計(jì)量模式成為企業(yè)操控利潤的幫手。那么，我們就應(yīng)該進(jìn)一步完善資本市場，建立充分競爭的生產(chǎn)要素交易市場機(jī)制，營造出一個良好的市場競爭環(huán)境，破除各種壟斷性經(jīng)營模式，鼓勵混合經(jīng)營，讓市場競爭機(jī)制表現(xiàn)的更為充分且有效。在具備了較為完善的市場環(huán)境之后，我們就應(yīng)該規(guī)范資產(chǎn)評估流程，加強(qiáng)資產(chǎn)評估的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)楣蕛r值的完善離不開資產(chǎn)評估的發(fā)展，資產(chǎn)評估是公允價值確認(rèn)的重要途徑之一。因此，我們就應(yīng)該強(qiáng)化對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，提高監(jiān)管人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平，發(fā)揮社會監(jiān)督的作用，加強(qiáng)繼續(xù)教育，改善評估執(zhí)業(yè)環(huán)境，從而為公允價值的應(yīng)用創(chuàng)造良好的條件。
4.加強(qiáng)職業(yè)道德教育，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員職業(yè)能力
企業(yè)在進(jìn)行交易的過程中，必然離不開人的參與，那么，作為一種會計(jì)計(jì)量手段，公允價值當(dāng)然也需要具備高素質(zhì)的會計(jì)人員來進(jìn)行操作與實(shí)施，否則，會計(jì)人員將直接影響到公允價值計(jì)量方式的合理且有效應(yīng)用。因此，在當(dāng)前新舊會計(jì)準(zhǔn)則交替的敏感時期，我們應(yīng)該加大對于這些會計(jì)人員的教育培訓(xùn)投入，引導(dǎo)他們轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的計(jì)量觀念與方法，讓他們盡快了解并把握更多的公允價值觀念，為他們的會計(jì)實(shí)務(wù)操作提供必要的理論保障。此外，我們還應(yīng)該加強(qiáng)對于會計(jì)人員的職業(yè)道德培訓(xùn)與法律意識培養(yǎng)，讓他們從主觀上就消除那種操控利潤的思想與行為，真正做到公允價值的合理利用。
三、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險的概念和特點(diǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負(fù)債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項(xiàng)目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。
3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨(dú)或同時采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財(cái)務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。
(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。
(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時查明原因，落實(shí)原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
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關(guān)鍵詞：住房公積金 會計(jì)核算 管理機(jī)制
對于我們國家來說，住房公積金作為一項(xiàng)政策性住房管理制度，在轉(zhuǎn)變住房分配體制、提高職工的購房支付能力以及推動房地產(chǎn)市場發(fā)展等方面都發(fā)揮著舉足輕重的作用。目前我們國家的各個省市縣均設(shè)有住房公積金管理中心，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國已設(shè)立將近四百家住房公積金管理中心，這些住房公積金管理中心主要負(fù)責(zé)住房公積金的管理和運(yùn)作的任務(wù)，對于這些住房公積金管理中心，它并不屬于真正意義上的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，而是代表著政府的管理職能與協(xié)調(diào)職能，具有協(xié)調(diào)政府、銀行、單位及職工等多方利益的職能，它具備替職工個人管理繳存住房公積金的作用。
一、住房公積金會計(jì)核算的內(nèi)涵
近年來，我國城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了較大的變化，這些變化對住房公積金會計(jì)核算制度的影響也是在所難免的，與此同時也促進(jìn)了公積金會計(jì)核算制度的更新與完善。我國《住房公積金會計(jì)核算辦法》中規(guī)定：住房公積金的會計(jì)核算應(yīng)正確劃分會計(jì)期間，會計(jì)記賬采用借貸記賬法。沒有明確會計(jì)核算方法是權(quán)責(zé)發(fā)生制或收付實(shí)現(xiàn)制，現(xiàn)實(shí)中既有執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制，也有執(zhí)行收付實(shí)現(xiàn)制，也有兩者并行使用，但大多以實(shí)際收支的款項(xiàng)為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)相關(guān)管理?xiàng)l例中已經(jīng)有所提及，往房公積金是居民（個人）的資金，它并不屬于投資資金。對于住房公積金管理中心的會計(jì)核算，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面是公積金業(yè)務(wù)的核算，另一方面是管理中心自身業(yè)務(wù)的核算。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)一定要分賬管理，采用一收一支進(jìn)行管理。為了強(qiáng)化管理、防范風(fēng)險、提高效率，中心的會計(jì)核算管理應(yīng)涉及上述兩個方面的會計(jì)核算，現(xiàn)在許多管理中心的公積金業(yè)務(wù)由會計(jì)處核算管理，管理費(fèi)用的核算則是由中心財(cái)務(wù)計(jì)劃處（或行政辦公室）負(fù)責(zé)的，即便如此，這兩項(xiàng)核算和管理的控制權(quán)仍然是在管理中心。
二、住房公積金會計(jì)核算存在的問題
1、住房公積金會計(jì)制度還需進(jìn)一步完善。首先，隨著社會的發(fā)展，住房公積金業(yè)務(wù)也在發(fā)生的變化，原來的會計(jì)核算方法相對還比較落后，存在著局限性，不能滿足當(dāng)今對公積金業(yè)務(wù)處理的需要。所以，公積金的會計(jì)制度需要進(jìn)一步的完善與創(chuàng)新。其次，還存在一個問題，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)還需加強(qiáng)。在住房公積金管理機(jī)構(gòu)的調(diào)整、管理機(jī)制得到加強(qiáng)的同時，各地財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)還停留于之前的狀態(tài)，未能得以提高，與時代的發(fā)展不相匹配。最后，對于各地財(cái)務(wù)核算中出現(xiàn)的問題未能得到及時的得到解決，使問題積累，愈加嚴(yán)重，以致于對會計(jì)核算工作造成一定的影響。
2、會計(jì)核算基礎(chǔ)存在著較大的缺陷。目前的會計(jì)核算制度對住房公積金的資產(chǎn)負(fù)債狀況的不能準(zhǔn)確地予以反映，不能有效地保障基金的安全。當(dāng)前，住房公積金核算方式是收付實(shí)現(xiàn)制和權(quán)責(zé)發(fā)生制相結(jié)合，以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的會計(jì)核算。而收付實(shí)現(xiàn)制是以現(xiàn)金的實(shí)現(xiàn)收付作為確認(rèn)收支的依據(jù)，只能反映基金財(cái)務(wù)支出中以現(xiàn)金實(shí)際收付的部分，并不能反映那些已發(fā)生但尚未用現(xiàn)金收付的業(yè)務(wù)，如定期存款的利息、按月個人賬戶的應(yīng)計(jì)利息等；這部分隱權(quán)債務(wù)并未在住房公積金的會計(jì)賬務(wù)和報表中得到反映，只有在實(shí)際收到或支付利息時才反映收入支出，導(dǎo)致住房公積金的會計(jì)賬務(wù)和報表不能準(zhǔn)確記錄反映資產(chǎn)自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況。
3、會計(jì)科目的設(shè)計(jì)還需進(jìn)一步改進(jìn)。目前，在住房公積金會計(jì)科目設(shè)計(jì)方面存在著不完善地方，如一些性質(zhì)相近或相同的會計(jì)科目存在著重復(fù)設(shè)計(jì)的現(xiàn)象。住房公積金存款科目分住房公積存款和增值收益存款兩種，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這兩種存款科目一定要區(qū)分開來，不能混在一起，它們各自反映的內(nèi)容是不同的。住房公積金存款主要反映的是“管理中心”住房公積金收入、支取和住房公積金委托貸款等科目的結(jié)算問題，而增值收益存款則反映中心利息收入、其他收入、利息支出、手續(xù)費(fèi)用支出和管理經(jīng)費(fèi)支出等科目的結(jié)算問題。實(shí)際工作中，管理中心不會將歸集資金在一家銀行，往往會在兩家以上的銀行開戶，而每個開戶的銀行又會有多個戶頭，這樣的話資金完全被分散了，管理中心在對資金進(jìn)行管理上出現(xiàn)了較大的難度。在實(shí)際工作中，住房公積金存款和增值收益存款分別設(shè)置，很不利于操作，如年度結(jié)息和銷戶需在兩種資金帳戶中進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。
三、完善住房公積金會計(jì)核算工作的幾點(diǎn)對策
1、加強(qiáng)對法律法規(guī)的建設(shè)與改進(jìn)。據(jù)了解，住房公積金財(cái)務(wù)核算制度在我國還不夠完善，在早些年建立的《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》、《住房公積金會計(jì)核算辦法》，這兩種會計(jì)核算方法早已不適合現(xiàn)在的形勢，明顯的呈落后的狀態(tài)。所以說若要加強(qiáng)對住房公積金會計(jì)核算的管理，首要任務(wù)是建立完善的法律法規(guī)制度，加強(qiáng)對公積金會計(jì)制度的完善與創(chuàng)新，對以往陳舊的會計(jì)核算方法進(jìn)行更新和調(diào)整，保證住房公積金資金管理的有續(xù)發(fā)展。管理制度一旦制定，住房公積金管理中心一定要加大執(zhí)行力度并嚴(yán)格遵守。制度的有效執(zhí)行，對提高工作人員的辦事效率起著很好的促進(jìn)作用，并有助于服務(wù)水平的提高。
2、統(tǒng)一會計(jì)核算軟件。隨著住房公積金管理機(jī)構(gòu)的調(diào)整，管理機(jī)制的加強(qiáng)，需要財(cái)會人員的自身素質(zhì)能進(jìn)一步的提升，加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，接受新的會計(jì)核算方法，對出現(xiàn)的問題要及時的反饋，并及時予以解決。要普及會計(jì)核算電算化，對于各地區(qū)出現(xiàn)的不一致的財(cái)會核算軟件要予以替換，安裝統(tǒng)一規(guī)范的會計(jì)核算軟件，組織建立管理中心及其所屬機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，并與上級住房公積金管理中心行政監(jiān)管部門聯(lián)網(wǎng)，納入全國住房公積金監(jiān)督管理信息系統(tǒng)。并根據(jù)新形勢發(fā)展的要求，修訂和完善住房公積金財(cái)務(wù)核算辦法，統(tǒng)一管理中心經(jīng)費(fèi)來源渠道和提取基數(shù)及比例，合并相同性質(zhì)的會計(jì)科目，如住房公積金存款增值收益存款進(jìn)行合并，達(dá)到簡化會計(jì)核算，加減銀行賬戶。
3、加大對住房公積金的宣傳力度。必須嚴(yán)格按照《住房公積金管理?xiàng)l例》其中的規(guī)定，依法對國際機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)、民營企業(yè)和民辦公司和社會團(tuán)體等單位進(jìn)行住房公積金歸集，需要采取多種措施對住房公積金繳存的宣傳，使得各企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及員工真正了解往房公積金的繳存方式等方面的內(nèi)容。然而要嚴(yán)格執(zhí)法，做好監(jiān)督工作，無論何種原因拒絕參加住房公積金繳存的單位，一定要根據(jù)相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)制其執(zhí)行住房公積金的繳納，維護(hù)應(yīng)繳納合法利益。
4、增加住房公積金的使用效率。因受近年來經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大的影響，但是房價卻居高不下，百姓購房多處于觀望態(tài)度。那么可以實(shí)施其它的舉措，增加住房公積金的使用效率，擴(kuò)大公積金的使用范圍，使住房公積金不僅可以應(yīng)用于購房上，同時也可以應(yīng)用于房屋租金的支付上或是物業(yè)管理費(fèi)用的支付等方面。
5、切實(shí)強(qiáng)化公積金業(yè)務(wù)信息審查。如今銀行受住房公積金管理中心的委托，輔助住房公積金管理中心完成公積金的扣繳工作，這樣無形之中給公積金的核算工作加大了難度，從業(yè)務(wù)流程出發(fā)，公積金在進(jìn)行會計(jì)核算工作中一定要注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一，一定要嚴(yán)格審核入賬憑證，值得注意的是那些資金流出中心時的憑證更要嚴(yán)格的審核，避免造成不必要的損失。第二，加強(qiáng)對賬戶、表冊信息的核對。重點(diǎn)要核對與外部委托銀行及繳存單位的相關(guān)賬戶信息。第三，會計(jì)核算信息與公積金業(yè)務(wù)信息是否有良好的溝通。
綜上所述，住房公積金會計(jì)核算不僅僅是住房公積金管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是住房公積金管理的基礎(chǔ)工作，同時還是落實(shí)《住房公積金管理?xiàng)l例》的重要舉措。因此我們有必要加強(qiáng)對法律法規(guī)的建設(shè)與改進(jìn)、住房公積金的使用效率的同時加強(qiáng)對公積金會計(jì)核算的的完善，使其適應(yīng)當(dāng)前逐漸擴(kuò)大的公積金運(yùn)營體系。
參考文獻(xiàn)：
[1]郭懷賓.住房公積金會計(jì)核算的探討[J].會計(jì)實(shí)務(wù)，2010，（08）
關(guān)鍵詞：出納；職責(zé)權(quán)限；風(fēng)險防范；展望
中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
隨著會計(jì)實(shí)務(wù)工作的不斷發(fā)展，結(jié)合企業(yè)不同發(fā)展階段的特點(diǎn)，筆者總結(jié)十幾年來的財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，對出納崗位的工作應(yīng)有一個新的定位，現(xiàn)在從以下幾方面進(jìn)行分析：
一、出納崗位的基本職責(zé)和權(quán)限
出納崗位是財(cái)務(wù)會計(jì)控制工作的重要環(huán)節(jié)，明確出納崗位的職責(zé)和權(quán)限，是做好出納工作的基本條件。
1、根據(jù)(《會計(jì)法》、《會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等財(cái)會法規(guī)，出納崗位主要職責(zé)：按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度的規(guī)定，辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，不出租、出借銀行賬戶；根據(jù)國家和企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定，審核與現(xiàn)金和銀行存款收、付業(yè)務(wù)有關(guān)的原始憑證；及時編制資金報表，按期匯報資金收支狀況；保管庫存現(xiàn)金、票據(jù)和各種有價證券的安全與完整；保管有關(guān)印章、空白票據(jù)等，并及時做好相關(guān)的使用和注銷登記。
2、出納崗位的權(quán)限：維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)會制度，抵制不合法的收支和弄虛作假的行為；參與貨幣資金收支計(jì)劃編制及定額管理；管好、用好貨幣資金。
3、出納崗位的限制：涉及現(xiàn)金和銀行存款的收付，尤其是支付，必須由會計(jì)主管人員審核、批準(zhǔn)，出納方可辦理；工資、獎金及各種福利的發(fā)放，須經(jīng)人事部門核算并審批后，方可辦理；庫存現(xiàn)金應(yīng)日清、日結(jié)、日核對，保證賬實(shí)相符，會計(jì)主管人員應(yīng)隨時抽查盤點(diǎn)，平時盡量減少現(xiàn)金大額收支行為，以銀行收付為主。
二、出納崗位的特殊性和風(fēng)險防范
出納崗位涉及的是現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等具體業(yè)務(wù)活動，而這些又直接關(guān)系到職工個人、企業(yè)乃至國家的經(jīng)濟(jì)利益，工作出了差錯，將會造成不可挽回的損失。如，甲企業(yè)2000年匯給山東乙企業(yè)27萬元空調(diào)系統(tǒng)預(yù)付款，因出納疏忽將款項(xiàng)匯給了山東丙企業(yè)，時隔3年后，甲企業(yè)空調(diào)系統(tǒng)驗(yàn)收時才發(fā)現(xiàn)此筆錯誤，而此時丙企業(yè)已破產(chǎn)1年多了。
出納崗位的風(fēng)險從行為主體上可以分為兩類：主觀性風(fēng)險和客觀性風(fēng)險。主觀性風(fēng)險是指在明知道有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)等禁止條款的情況下，出于個人的私心故意出錯的風(fēng)險，如篡改他人報銷的票據(jù)，私自增加私人票據(jù)套現(xiàn)行為；客觀性風(fēng)險是指因?yàn)槠髽I(yè)相關(guān)制度不完善造成的風(fēng)險，如出納與業(yè)務(wù)串通將未開票的收款不入賬，私設(shè)小金庫的行為。
出納崗位的風(fēng)險從業(yè)務(wù)性質(zhì)上也可以分為兩類：票據(jù)丟失和工作失誤。票據(jù)丟失存在比較嚴(yán)重的風(fēng)險，有單據(jù)管理混亂造成的，也有單據(jù)傳遞丟失造成的，甚至還有內(nèi)部人員故意造成的。工作失誤包括多付或少付款、收受假幣、匯款信息出錯、內(nèi)部監(jiān)控不力等。
為防范因出納工作缺乏監(jiān)管而造成的風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)建立并加強(qiáng)制約機(jī)制，針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險，提前加以預(yù)防，讓在這個崗位工作的人員“不能想、不敢想、想了也不能得逞”，同時配備必要的工具，避免非人為因素造成的失誤和差錯。
在選人、用人環(huán)節(jié)，應(yīng)從加強(qiáng)品德、素質(zhì)教育出發(fā)，在源頭上盡可能杜絕主觀性風(fēng)險的發(fā)生，做好入職前信譽(yù)調(diào)查工作；通過明確工作流程的環(huán)節(jié)和關(guān)鍵控制點(diǎn)，采取交叉稽核、過程跟蹤控制、分級授權(quán)審批等方法化解和防范可能出現(xiàn)的客觀性風(fēng)險。出納人員在工作中應(yīng)遵守如下職業(yè)道德：(一)熱愛本職工作，努力鉆研業(yè)務(wù)，使自己的知識和技能適應(yīng)所從事工作的要求；(二)熟悉財(cái)經(jīng)法律、法規(guī)和國家統(tǒng)一會計(jì)制度，認(rèn)真進(jìn)行監(jiān)督并結(jié)合工作進(jìn)行廣泛宣傳；(三)認(rèn)真按照會計(jì)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的程序和要求進(jìn)行出納工作，保證所提供的信息合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、及時、完整；(四)辦理出納事物實(shí)事求是、客觀公正；(五)熟悉本單位的生產(chǎn)經(jīng)營和業(yè)務(wù)管理情況，運(yùn)用掌握的專業(yè)方法，為改善企業(yè)內(nèi)部管理，提高經(jīng)濟(jì)效益服務(wù)；(六)保守本企業(yè)的商業(yè)秘密，除法律規(guī)定和企業(yè)負(fù)責(zé)人同意外，不得私自向外界提供或泄漏企業(yè)的會計(jì)信息。
從業(yè)務(wù)處理流程來講，一方面要從做好單據(jù)交接等基礎(chǔ)工作做起，明確每一個環(huán)節(jié)的單據(jù)保管責(zé)任，完善已歸檔檔案的借閱審批手續(xù)，從而減少票據(jù)丟失風(fēng)險；另一方面通過做好現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬的及時登記，做到日清月結(jié)，現(xiàn)金及票據(jù)實(shí)行專人專柜保管，杜絕非出納人員接觸現(xiàn)金，增強(qiáng)假幣識別能力，增加會計(jì)復(fù)核程序等手段，加強(qiáng)資金管理，從而最大限度地減少工作失誤風(fēng)險；另外，按照內(nèi)部控制的要求，通過對不同業(yè)務(wù)設(shè)置不同的流程，在不同的流程中設(shè)置不同的審核人員，不同的審核人員授予不同的審批權(quán)限等方式，逐步完善互相制約、互相監(jiān)督的管理體制。
三、出納崗位現(xiàn)狀分析及展望
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，出納崗位隨著企業(yè)規(guī)模的不斷增大，工作內(nèi)容呈不斷細(xì)化的趨勢。
在設(shè)立初期的中小型企業(yè)中(一般3年以內(nèi))，由于受企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)量等因素的制約，企業(yè)普遍需要“一專多能”式的人才，出納崗位往往承擔(dān)了更多非財(cái)務(wù)會計(jì)范圍內(nèi)的工作，以滿足企業(yè)“控制成本”的管理需要，而基于上述出納崗位的特點(diǎn)和《會計(jì)法》的有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，出納崗位在企業(yè)是必不可少的。因此，在實(shí)務(wù)工作中，出納崗位除“不得兼任稽核、會計(jì)檔案保管和收入、支出、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作”以外，一般還可兼管固定資產(chǎn)、庫房、辦公用品等資產(chǎn)的管理，另外納稅申報、保險申報、合同統(tǒng)計(jì)管理、發(fā)票使用管理等工作出納也可參與；這既符合《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》(財(cái)會[2008]7號)中對不相容職務(wù)進(jìn)行分離控制的基本要求，又培養(yǎng)了出納崗位的綜合處理能力，對該崗位以后的職業(yè)發(fā)展也有更為廣泛的選擇空間；同時，由于減少了數(shù)據(jù)的中間傳遞環(huán)節(jié)，也能使企業(yè)的工作效率得以提高。但需要強(qiáng)調(diào)的是，這些工作同樣也需要其他人員的復(fù)核，以控制可能出現(xiàn)的風(fēng)險。需要說明的是，在企業(yè)設(shè)立之初，往往都使用兼職會計(jì)或?qū)嵭杏涃~制，因此，票據(jù)傳遞可以說也是出納崗位必須細(xì)心做好的工作，出納起到了溝通企業(yè)業(yè)務(wù)與會計(jì)工作的橋梁作用。
隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)量會逐步上升，財(cái)務(wù)會計(jì)管理工作會越來越正規(guī)化、專業(yè)化、職能化，上述出納崗位兼管的庫房、辦公用品等資產(chǎn)的管理工作以及保險申報、合同統(tǒng)計(jì)管理等工作，由于與財(cái)務(wù)會計(jì)工作的緊密程度不同，會逐漸設(shè)置專門的部門來管理，逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，這個過程一般需要3年以上。
隨著企業(yè)規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)大，業(yè)務(wù)量快速上升，財(cái)務(wù)部門內(nèi)部也會分工越來越細(xì)，逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，如固定資產(chǎn)、納稅申報等工作會由專門的會計(jì)人員來處理；當(dāng)企業(yè)規(guī)模足夠大時，出納崗位的工作也會更專業(yè)化，可按照現(xiàn)金與銀行存款、銀行存款的不同戶頭、票據(jù)與有價證券的辦理等工作性質(zhì)上的差異進(jìn)行分工，也可將整個出納工作劃分為不同的階段和步驟進(jìn)行分工，對于企業(yè)內(nèi)部“結(jié)算中心”中的出納，還可按照不同分公司、子公司定崗定人管理。
隨著計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、掃描儀、讀卡器、密碼器等高科技產(chǎn)品在工作中的不斷普及，以及會計(jì)軟件記賬、企業(yè)ERP管理、網(wǎng)上銀行的使用、網(wǎng)上納稅銀行代扣代繳等現(xiàn)代化手段的應(yīng)用，財(cái)務(wù)會計(jì)人員逐步擺脫了手工記賬的冗繁工作，從事后控制逐步走向事中、事前監(jiān)控的綜合管理階段，為參與企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持；而出納崗位的工作也會隨著財(cái)務(wù)部門對上述新技術(shù)的使用，不斷提高工作效率，尤其是對資金的管控方面將發(fā)揮更大的作用，如投資、融資、票據(jù)管理、資金控制分析等方面，為公司重大經(jīng)營決策提供更為詳實(shí)的基礎(chǔ)信息。
