時間：2023-08-30 16:52:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產檔案管理方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門成本更低
隨著不動產統一登記工作的推進，在房產檔案的使用上，無論是中央還是地方都明確了房產檔案的共用機制。國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》中，明確規定了不動產登記機構與房屋交易管理部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度。廣西自治區住房和城鄉建設廳下發的《關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中，也明確指出不動產登記機構與房屋交易部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，保證房屋登記和產權交易管理工作的正常運轉。由此可見，在房屋交易、確權與登記相分離后，原房產檔案無論留存在哪個部門，將來都是要互相共用的。在檔案的共用機制下，從檔案轉移及管理的成本上考慮，若將原房產檔案由原房產檔案管理部門轉移至不動產登記部門是弊大于利的。
首先，將原房產檔案移交至不動產登記部門，將會增加額外的轉移成本，不但需要花費大量的人力、物力及時間去進行大量的資料移交工作，還會在一定程度上減緩實現不動產統一登記的進度；其次，由于房產檔案管理的復雜性與系統性，目前有很多地方的房產檔案是由原房產管理部門專設的機構進行專門管理。新設立的不動產登記部門在設立的初期，從人員結構上看往往缺少足夠的房產檔案管理專業人才，若將原房產檔案移交至不動產登記部門，將需要專門培訓或招納一大批專業的房產檔案管理人員，這在無形中會加大檔案移交的經濟成本。同時，也有可能會出現由于暫時缺少專業的檔案管理人才造成房產檔案得不到及時與有效的管理。因此，將原房產檔案由原房產檔案管理部門進行管理其成本更低，更利于今后工作的開展。
二、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更為科學合理
從目前來看，全國各地對原房產檔案的歸屬問題并沒有統一的做法。如果從基于房屋交易、確權與不動產登記相銜接的工作模式考慮，應該從是否有利于各部門職責的實現、是否有利于工作的銜接、是否有利于工作長遠開展三方面進行考量，去論證原房產檔案如何歸屬更為科學。筆者認為，將原房產檔案歸屬于原房產檔案管理部門更為科學，理由如下：
第一，將原房產檔案留存原房產檔案管理部門是在實行不動產統一登記后，房產管理部門實現房屋交易與產權管理職責的重要保障。住房城鄉建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》中明確指出，房屋交易、產權檔案是交易的真實記錄，是房地產管理的重要依據和基礎。而房產歷史檔案往往具有不可拆分的特點，因此，將原房產檔案繼續留存于原房產檔案管理部門，是房產管理部門履行職責與文件要求的需要。
第二，將原房產檔案移交至不動產登記部門缺少有力的文件依據，甚至還與現行的文件精神相沖突。不動產登記部門的重要職責是負責不動產統一登記，不動產登記中形成的資料往往具有特定時間性，是隨著不動產統一登記的開始而逐漸積累形成的。將原房屋交易、確權與登記一體化下的房產檔案留存于原房產檔案管理部門，并不違反相應的文件要求，也不影響不動產登記部門職責的實現，而將原房產檔案移交至不動產登記部門顯然不利于房產管理部門行使對房屋交易與產權管理的職責。針對有些地區將房產檔案整體移交至不動產登記部門后出現的問題，住房城鄉建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》別提出，對于將房屋交易、產權檔案移交的應當予以糾正。
第三，將原房產檔案留存原房產檔案管理部門并不影響不動產登記部門實現其職責，反而會促進不動產統一登記工作的開展。如在廣西國土資源廳與廣西編辦聯合下發的《自治區國土資源廳、自治區編辦轉發〈國土資源部、中央編辦關于地方不動產登記職責整合的指導意見〉的通知》中，明確了廣西內不動產的交易、確權、糾分調處等其他管理和監管職責仍由原行業主管部門承擔。廣西住建廳在《自治區住房城鄉建設廳關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中明確指出，房屋產權或交易當事人到房產主管部門申請確認房屋產權和交易結果，各市縣房產主管部門要將《房屋交易和產權告知書》納入業務流程，于登簿、發證環節前出具。房產主管部門出具的《房屋交易和產權告知書》應作為房屋確權和交易手續證明，依法辦理房屋登記。在這個工作模式中，房產主管部門將通過行使交易與確權的職能以及通過檔案的互用機制為不動產登記部門將房屋產權等信息記載于登記簿提供大量的前期支持。同時，利用原房產檔案管理部門較為完善的房屋電子檔案資料，通過構建房產管理部門與不動產登記部門之間信息的共享與數據交換，可以為不動產登記部門在進行房屋登記時提供實時的支持，從而更好的保障不動產登記部門職能的實現。在這個模式中，房產管理部門對原房產檔案的管理是審核房屋交易是否合法，明確產權歸屬的重要參考與依據，是出具房屋交易和產權告知書的重要前提。因此，原房產檔案由原房產檔案管理部門管理不但不會影響不動產統一登記工作的開展，反而通過兩個部門的合作促進不動產統一登記工作的開展。
三、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更便民利民
關鍵詞：融資 統一 動產抵押
中圖分類號：D913.04 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312(2009)24-0090-01
一、中小企業融資動產抵押存在的問題
面對中小企業缺乏有效的抵押品，難以獲得銀行信貸支持的實際情況，中國人民銀行曾對銀行系統授信時是否接受中小企業的存貨、應收帳款等作為抵押品進行了調查，從銀行角度分析了中小企業難以憑借動產作為抵押擔保獲得貸款的原因。從銀行角度而言，動產抵押難以推行的因素主要包括：
其一，動產特征所致。在動產抵押中，動產易于移動導致實踐中一物多抵和抵押物品不實。
其二，銀行控制風險的需要。銀行信貸資源在我國的金融資源總量中占有絕對優勢的地位，但目前信貸資源配置效率與其理想狀態相比仍差距明顯，銀行系統中的不良資產問題沒有得到根本解決，風險日漸累積，信貸趨于集中。在這個大前提下，銀行防范風險機制不斷完善，如商業銀行普遍上收貸款權限，嚴格貸款發放程序和條件，重視對中小企業財務狀況和信用狀況的考察。這導致以擔保貸款為主的中小企業難以獲得銀行的貸款支持。
其三，銀行應對動產抵押經驗不足。動產抵押要求銀行相當熟悉抵押品所在的行業，能確定抵押物品的真實價值。目前國內銀行在這方面談不上經驗豐富。
二、設立統一抵押登記模式的必要性
抵押登記，是指經權利人申請國家專職部門將有關申請人用于抵押的物權事項記載于登記簿的法律行為。
目前，實踐中動產抵押登記狀況不容樂觀，這已經對中小企業貸款融資發展形成很大的制約。實踐中動產抵押登記的不足之處具體表現為：
第一，登記效率低下。根據對工商局、銀行、企業的調查。一般地，中小企業的動產抵押登記時間為：(1)設備登記，工商局認為實際所需時間為5天，而金融機構認為實際所需時間最短7天，最長為17天；(2)土地和建筑物登記，房地產登記所認為實際所需時間3天至15天；金融機構認為實際所需時間最短7天，最長為30天；(3)機動車登記，按《機動車登記規定》，汽車登記法定時間為1天，向登記機構查詢信息，花費時間一般為1天至3天。這些均導致登記效率不高。
第二，登記事項不合理。目前實踐中動產抵押登記的指導性法規為《企業動產抵押物登記管理辦法》。根據該辦法第4～7條的規定，不僅反映出登記內容過于詳細而且需要登記人員進行實質性審查。如在進行動產抵押登記時，需要對抵押的動產做出詳細性描述。
第三，登記機關雜亂?！镀髽I動產抵押物登記管理辦法》第2條規定“工商行政管理部門是企業動產抵押物的登記機關?！薄段餀喾ā芬膊捎孟嗤幎?，于第一百八十九條規定了動產抵押的部門，即“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記?！钡菍嵺`中，動產抵押的登記機關遠比上述法律規定要混亂。
因此，動產是種類物和抵押物的不特定性以及抵押后容易替換，造成抵押登記在操作中的困境。再加之實踐中登記機關雜亂，登記效率低下，可以說動產抵押登記狀況不容樂觀。動產抵押登記無章可循成為影響銀行接受動產抵押權的重要原因。
三、設立統一抵押登記模式的可行性
（一）樓盤表提出的背景
2013年3月10日，經過全國兩會授權通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》首次提出實行不動產統一登記制度。2013年11月20日，國務院第31次常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。2014年11月24日，《不動產登記暫行條例》正式出臺，標志著不動產統一登記制度的正式建立。自此，不動產統一登記工作進入快車道，我國實行多年的房屋交易與房屋登記一體化管理模式退出歷史舞臺。
在此背景下，為規范房屋交易與產權管理工作，保障交易安全，維護房屋權利人的合法權益， 2015年10月29日，住房和城鄉建設部辦公廳印發了《房屋交易與產權管理工作導則》（以下簡稱《導則》），在其中列舉房屋交易與產權管理內容時，正式提出房屋交易與產權管理中“樓盤表”概念，并把樓盤表管理列為第一項，還明確了各地應在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，通過樓盤表對房屋交易與產權各項業務進行管理。
（二）樓盤表的概念
“樓盤表”最早是指房地產開發企業在銷售房屋時，對某一幢房屋及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數、銷售情況等內容形成的直觀表格。但在《導則》中樓盤表被賦予了新的作用，其之于交易管理的重要性堪比登記簿與不動產登記，是開展房屋交易與產權管理工作的主要載體和重要工具。
樓盤表與房屋登記簿相比雖然還不是法定簿冊，不能作為房屋產權歸屬的依據，但是其內容可以更豐富，范圍可以更全面，應用可以更廣泛。內容完整的樓盤表可以包括房屋的物理狀態信息、查封等限制信息、權利人信息以及交易狀態等。樓盤表可以根據房屋實際狀況建立，無人申請登記的房屋同樣可以設置，因此覆蓋范圍更廣、建立更及時。樓盤表可廣泛應用于國土、規劃、建設、房管等部門涉及房屋數據的各類業務中，可以解決不同部門、不同業務系統中房屋數據沒有關聯的問題。
（三）建立樓盤表的目的和意義
通過建立樓盤表對房屋數據進行信息化管理是當前房地產發展和信息化建設的必然要求。樓盤表作為各業務系統房屋數據源，不僅可以避免各業務系統的多頭錄入問題，還可以對房屋數據進行規范管理，有效提高數據質量。通過房屋唯一編碼，樓盤表將各業務系統串聯在一起，可實現房屋有關業務數據的綜合信息查詢等功能，對現有數據資源實現有效利用，有利于房屋全生命周期的管理。樓盤表建立可以簡單概括為，設計一個基本樓盤表數據模型，利用房屋唯一編碼，整合各業務系統房屋數據，同時建立房屋數據及關聯信息在房屋全生命周期內的動態更新機制。
二、樓盤表的建立
（一）樓盤表的記載信息
1.根據《導則》要求，房屋交易與產權管理信息平臺中建立的樓盤表應當記載以下信息：
（1）房屋物理狀態信息。房屋物理狀態信息包含地理數據、丘數據、幢數據、戶數據、數字格柵圖等。
（2）房屋交易與權利狀態信息。房屋交易與權利狀態信息包含土地使用權信息、房屋所有權信息、抵押信息、查封等限制信息、權利人信息以及交易狀態等。
（3）其他信息。其他信息包含業務數據、統計數據以及數據等。
2.為拓展樓盤表功能，滿足社會其他部門或組織業務管理需要，樓盤表還可以記載但不僅限于以下可以與房屋相關聯的信息：
（1） GIS地理信息系統狀態信息。GIS狀態信息主要包含土地和房屋的地理位置在某個統一坐標系統中的定位信息。
（2）房屋租賃狀態信息。房屋租賃信息包括房屋租賃狀態和租賃人信息等。
（3）物業管理狀態信息。物業管理狀態信息包括物業費用的收繳、房屋維修等狀態信息。
（4）人口管理狀態信息。人口管理狀態信息包括人口居住及流動狀態信息。
（5）公共服務配套狀態信息。公共服務配套狀態信息包括房屋使用水、電、天然氣以及繳費等狀態信息。
（二）樓盤表信息采集途徑
1.房屋物理狀態信息，可以通過房產預測繪、實測繪、變更測繪等測繪業務途徑獲取數據。
2.房屋交易與權利狀態信息，可以通過房屋交易和產權管理或不動產登記等業務獲取，實時更新。
3.其他功能擴展信息，可以通過與其他部門或組織業務系統的對接或關聯取得，對接條件不成熟的可以定期更新，有條件的可以通過互聯網實時更新。
（三）樓盤表的建立標準
1.按照房屋交易最小基本單元建立房屋唯一編碼，結合各地實際可采用現行的房屋代碼，但因注意與不動產編碼唯一對應的關系。
2.為規范和便于樓盤表系統與原住建部推行的七大子系統的關聯，樓盤表應按《房地產市場信息系統技術規范》（CJJ/T 155-2007）等標準建立，按項目、樓幢和套（間）進行層級管理。
3.涉及與其他部門或組織業務系統對接，接口標準應兼顧其他相關行業的規范和標準。
（四）樓盤表的建立程序
1.樓盤表建立的一般程序
根據《導則》規定，樓盤表建立的程序可以歸納為以下三個步驟，第一步，采集規劃許可、土地審批、建設審批等相關信息；第二步，采集測繪成果信息及相關電子圖表；第三步，采集構建樓盤表，實現相關信息關聯。
結合實際，樓盤表建立的一般程序可以分解為以下具體環節：
（1）房屋測繪：測繪公司受理房屋測繪申請，完成房屋測繪，形成房屋測繪成果。
（2）房屋測繪成果備案：房屋測繪成果提交至房地產主管部門備案。
（3）基礎樓盤表建立：測繪公司根據經備案的房屋測繪成果建立基礎樓盤表，基礎樓盤表主要是指房屋的基礎測繪數據以及國土、規劃、建設等項目測繪依據。
（4）基礎樓盤表審核：房地產主管部門對測繪公司提交的樓盤表進行審核。
（5）信息關聯：房地產主管部門將相關業務系統與審核完成的基礎樓盤表關聯。
（6）樓盤表建立：信息關聯完成，樓盤表正式建立。
2.基于無錫實際，樓盤表建立程序的設想
（1）以現有房屋測繪庫為基礎，構架樓盤表。
（2）利用房屋登記簿已有記載信息形成符合住建部要求的房屋交易信息簿冊。
（3）通過房屋唯一代碼，將房屋交易信息簿冊與樓盤表建立對應關系，同時將房屋權利狀態寫入樓盤表。
（4）新建：新建房屋按照建立樓盤表的一般程序設置并關聯房屋交易信息簿冊。
（5）更新：通過房屋交易與產權管理和不動產登記業務信息更新樓盤表。
（6）補入：根據存量房交易和變更測繪補入存量房樓盤表并關聯房屋交易信息簿冊。
三、探索樓盤表的應用
（一）樓盤表與房屋交易管理平臺下屬各子系統的互相應用
（1）樓盤表與測繪成果管理子系統
樓盤表基于測繪成果管理子系統建立，其基礎樓盤表通過測繪成果管理子系統更新維護。
（2）樓盤表與商品房銷售許可管理子系統
商品房辦理預售許可前必須先辦理房屋測繪，建立樓盤表。商品房銷售許可管理子系統從樓盤表中選擇預售或現售范圍，建立銷售樓盤表，通過銷售樓盤表對商品房銷售許可進行管理，并將房屋預售許可或現售備案辦理狀態寫入樓盤表。
（3）樓盤表與統計分析與信息子系統
統計分析與信息子系統基于樓盤表記載業務信息進行統計分析并進行。
（4）樓盤表與其他子系統
其他子系統包括：商品房網簽備案管理子系統；商品房預售資金監管子系統；存量房交易網簽備案管理子系統；存量房交易資金監管子系統；房屋租賃備案管理子系統；房屋交易與產權檔案管理子系統等業務系統。樓盤表與業務系統的互相應用，可以統一的描述為，業務系統在受理、辦理各類業務的過程中，從樓盤表中實時查詢辦理業務所需的房屋相關信息，并將業務辦理的狀態、結果信息實時寫入樓盤表，供其他相關業務辦理時及時查詢使用。
（二）樓盤表與不動產登記系統
雖然在不動產統一登記改革的影響下，房屋交易與產權管理和不動產登記相分離，但房屋交易與不動產業務還是存在的緊密的關聯。因此，為做好房屋交易和不動產登記工作，房屋交易管理部門與不動產登記部門業務信息應高度互通共享。有條件的城市，樓盤表應與不動產登記系統保持實時關聯。房屋交易管理部門應將所以業務辦理狀態信息寫入樓盤表，開放樓盤表系統供不動產登記實時查詢。不動產登記系統應將各類登記結果寫入樓盤表系統。
（一）耕地保護措施得力
1．落實耕地保護責任。年初由縣政府與各鄉鎮簽訂了《2016年耕地保護目標責任書》,進一步明確職責，落實分工。繼續將耕地保護和補充耕地納入對鄉（鎮）政府目標考評的內容，落實了縣、鄉、村三級監管網絡。強化全縣耕地動態巡查，完善動態巡查臺賬，開展以基本農田保護為重點的巡回檢查，實行基本農田保護區圖、表、冊和實地“三位一體”管理，做到保護圖、保護地塊、保護責任“三落實”。
2．加大力度落實補充耕地工作。
二是完成市政府下達的補充耕地相關任務。今年市政府下達我縣高標準農田建設任務5600畝，已完成1593畝；補充耕地任務1200畝，己完成補充耕地200畝（購買增減掛鉤指標）。
二是有效利用我縣廢棄礦山資源，根據《__省國土資源廳關于歷史遺留損毀采礦用地復墾為耕地有關問題的通知》（__國土資綜〔2015〕314號）文件精神，將歷史遺留損毀采礦用地復墾為耕地，以達到增加耕地、提高土地使用率，綠化環境、恢復植被以及有效預防地質災害的發生等目的。我局通過“204”圖斑比對、分析，初步測算出全縣域采礦用地圖斑共計270個，面積4986.89畝，目前正在進行可行性調查評估工作，對條件成熟的將分期分批進行。
（二）規劃管控落實到位
1．認真辦理用地預審及農轉用征收報批。積極靠前介入，嚴格按照辦事時限承諾，主動提前介入服務我縣重點項目。截止目前共完成用地項目預審20宗，預審面積513.06畝。
2．及時辦理使用有條件建設用地區方案調整報批工作。上半年獲批使用有條件建設區調整方案3個批次，調整項目用地16宗，調整規劃面積527.42畝，較好地保障了建設用地的正常報批。
3．逐步開展局部修改土地利用總體規劃工作。上半年獲批局部修改土地利用總體規劃方案2個批次，涉及調整項目用地8 宗，涉及到調整規劃面積806.28畝。
4．開展永久基本農田劃定工作。根據《__市永久基本農田劃定工作方案的通知》要求，針對__縣城鎮規劃建設用地與優質耕地的重疊度較高，城鎮周邊還有不少優質耕地未劃為永久基本農田，在已有劃定永久基本農田工作基礎上，開展永久基本農田劃定工作。目前城市周邊范圍內耕地面積8954.83畝，其中已有基本農田733.18畝（其中水田471.21畝，旱地261.97畝），未劃入基本農田的耕地面積有8221.65畝。經過前期調查、舉證梳理，我縣已完成面積538.22畝，完成任務率6.55%。
5．做好城鄉建設用地增減掛鉤指標管理。今年共購買城鄉增減掛鉤指標面積400畝，支付購置款17000萬元；購買占補平衡指標700畝，支付購置款7400萬元，目前還沒有使用增減掛鉤的指標，較好保證了經營性商住用地審批。
（三）建設用地管理規范。
1．積極做好農用地轉用、土地征收批次報批及各類建設用地供地審批工作。上半年共獲省政府批準農用地轉用和土地征收41個項目，用地面積1712.2885畝；辦理各類建設用地報批手續21宗，用地面積1412.76畝。
2．優化土地資源配置，規范項目用地公開出讓工作。按照縣委、縣政府對重點項目的用地安排，上半年全縣共出讓土地11宗，總面積471.07畝，總價款103163.84萬元（其中工業用地7宗，面積215.4畝，總價款7113.84萬元；經營性項目用地4宗，面積255.67畝，總價款96050萬元）。
（四）礦政管理穩步推進。
1．規范礦產資源管理。一是委托省地質測繪院編制《礦產資源總體規劃》，科學規范采礦行為。二是進一步強化礦山巡查機制，保證各鄉鎮開展礦山區域巡查每月不少一次。對巡查中發現無證礦點及時制止、及時報告、及時打擊取締。2016年上半年，我局對無證礦點開展巡查40次，打擊13個礦點，搗毀開采鋸臺電腦板16臺，有效地規范礦山管理與整治打擊震懾非法違法采礦行為。三是加緊機制砂出讓工作。我縣今年擬公開出讓的機制砂項目有3宗，分別位于__鎮、__鎮、__鎮，現__鎮雙溪礦區建筑用花崗巖礦已辦理地質報告等前期工作，其余兩處礦點也正在論證中。
2．組織開展生態恢復治理。一是制訂切實可行的礦山復綠方法，嚴格實行礦山復綠“雙月報”制度，我縣飾面石材礦山的治理面積已達近150畝。二是結合《__省國土資源廳關于歷史遺留損毀采礦用地復墾為耕地有關問題的通知》文件精神，依托政策、資金支持，加大廢棄礦山覆土綠化工作力度，努力做到生態環境與補充耕地有機結合，一舉多得。
3．抓安全生產及地礦災害防治工作。一是抓礦山安全生產。積極協同安監部門依法對5家礦山開展年檢工作，年檢率和年檢合格率均達100%。先后4次對持證礦山開展安全生產大檢查，出動檢查人員34人次。印發地質災害防治和礦山安全生產宣傳資料2萬余份（冊），張貼各類宣傳標語20余條。有效提高礦業主及群眾安全生產意識。二是嚴防地質災害。按照《__縣地質災害防治方案》和《__縣突發地質災害應急預案》的要求，對原有地質災害隱患點前后設立的84面警示標志牌進行全部更新，對全縣地質災害點實行經常性的監督巡查，并同時設立了避險安置場所。每逢臺風、暴雨及汛期及時利用短信平臺地質災害防災預警預報。同時，積極協助__鄉__村與__鄉__村做好地質災害點搬遷安置和補助上報的前期工作，目前，3處地災點66戶居民搬遷安置的前期工作也在有條不紊地進行，__鄉__村等4處地災隱患點通過治理已清除安全隱患。對列入國家級地質災害治理項目的__鎮__街地質災害點，已進入施工階段，國土資源部是治理
補助款370萬元也已下達。6．完成科學開發地熱資源。對__鎮__村的地熱嚴格實行開采水量的定期監測（每季度1次）。不斷完善貴安地熱基礎設施，實現了集旅游開發、理療健身等為一體，
“社會效益”及“經濟效益”的綜合效應。
（五）執法監察力度加大
1．認真開展土地礦產衛片執法檢查工作。根據國土資源部下發我縣2015年度土地衛片執法檢查圖斑共484個，總面積7866.9畝，占用耕地1707.66畝。其中，涉及188宗違法用地，面積264.99畝（耕地119.69畝）。188宗違法用地中，其中軍事用地5宗，非立案查處31宗；立案查處151宗。全縣違法用地占地面積占新增建設用地總面積比例4.69%，違法占用耕地面積占新增建設用地占用耕地總面積比例7.04%。目前對立案查處的案件正在逐條分析、調查、審理中。
2．加強動態巡查，嚴厲打擊違法占地行為。我縣采取無人機巡查、手機移動執法等高科技國土資源執法監察手段，及時發現土地違法行為，第一時間采取有效措施，及時予以阻止。結合省市對新農村“幸福家園工程”相關文件精神，重點巡查基本農田保護區、城鄉結合部、公路沿線、四大經濟開發區和__、丹陽等違法行為高發區，做到及時發現，及時制止，及時查處。今年共立案查處土地違法案件175宗（衛片案件164宗，非衛片案件11宗），涉及違法占用土地面積248.56畝，其中建筑占地面積235.73畝。同時加大對違章建筑的拆除力度，全縣共拆除違法建筑237宗，占地面積446.30畝，有效震懾違法用地行為。
3．認真抓好工作，切實維護群眾權益。結合大排查活動，認真處理群眾的訴求，切實做到了件件有著落，事事有回音。上半年共受理事項71件，其中群眾來信11件，12345件44件，省市國土資源部門件4件，省市部門3件，縣局1件，12336轉辦違法線索8件。
（六）基礎工作不斷夯實。
1．推進依法行政。一是加強信息公開制度建設，上半年在“__之窗”網站公開信息共37條。二是規范征地工作。在征地過程中，認真征地公告，規范土地補償費發放流轉程序，防止征地補償款的拖欠、截留、挪用、克扣和擅自變更征地補償費用途，依法維護被征地農民的合法權益。三是進一步完善財務管理制度。按規范要求做好預決算工作，加強專項資金監管、抓好專項資金審計、項目績效考評、離任審計等工作。嚴格執行行政性收費“票款分離”收支兩條線管理，積極配合縣財政局、地稅局為縣財政協征土地契稅約2750多萬元，耕地占用稅約800多萬元。加強耕地開發整理以及舊宅舊村復墾資金前、中、后三期資金跟蹤，規范耕地開發整理承建施工單位和項目業主單位的財務管理制度和資金“再線監控”管理。四是完善網上審核報批程序。目前國土資源管理網上審核報批和國土資源執法監察、行政處罰自由裁量權工作，用地報批、地籍登記確權發證、礦山管理等項目已錄入網，按照網上審批程序實行。五是加強國土資源管理法律法規的全民宣傳教育。以“6.25”土地日、“4.22”地球日、“12.4”法制宣傳日為契機，通過利用有線電視、宣傳橫幅、宣傳標語等形式開展國土資源管理法律法規的宣傳。上半年我局還組織完成了國土資源管理法規制度匯編工作。將國土資源管理工作中常用的法律法規及縣委縣政府出臺的政策規定等匯編成冊，有效滿足了工作需要、提高工作效率，提高廣大干部群眾國土資源法律法規的共識。
2．規范登記工作。
（1）組建__縣不動產登記中心。一是完成機構設置。根據中央、省、市統一部署，整合縣土地、房屋、農地、林地、海域等不動產登記機構和職責，在本局加掛__縣不動產登記局牌子，組建“__縣不動產登記中心”，為縣國土資源局所屬副科級事業單位。目前已完成單位編制核定，不動產登記局和不動產登記中心“三定”方案及負責人任命工作。人員劃轉工作正在進一步落實中。二是完成窗口設置，落實硬件設施。完成了窗口設置方案，購置服務器并與軟件單位對接，落實好軟硬件配置，基礎網絡調試及數據庫建設，并組織開展培訓工作，力爭月底投入發證。
（2）進一步完善地籍管理制度。5月底，全縣發放國有土地使用證共計3540本，面積2024164.59平方米。其中，單位初始（變更）登記33宗，面積1889536.8平方米。辦理土地他項
權利證明（抵押登記）194宗，面積502395.78平方米。發放集體土地使用證130本，面積11013.34平方米。（3）扎實推進農村地籍和房屋調查工作。上半年，已完成地籍調查和房產調查共12個村，目前正在進行地籍檔案掃描、地籍及房產要素測量、地籍調查和房屋調查等工作。
3．檔案管理規范。上半年共接受地籍檔案3852宗，用地檔案國家集體類35宗，文書檔案1004件，司法查詢776宗。接待檔案權利人查詢復制300余宗。
4．統籌信息化建設。
（1）“一張圖”已全部布置到位，現處于試運行階段。通過全局上下共同努力，目前我局的電子信息系統“一張圖”實現了電子政務平臺、綜合管理系統數據庫及監管系統。一是實現電子政務平臺建設。按照信息化工作要求，為提高國土資源工作管理水平和行政審批效率，實現辦公自動化，我局自主開發了國土辦公oa系統，實現單點登錄和上下級數據交互。二是實現系統數據庫的管理與應用。按照省廳統一數據標準，以“二調”數據成果應用為基礎，逐步整合規劃、基本農田、基準地價、礦業權核查、基礎地理、遙感影像、數字__電子地圖等數據庫，建立“一張圖”核心數據庫，形成我縣國土資源數據中心。數據庫集“批供用補查”一體，可被廣泛的應用于數據查詢、出圖等全局各科室業務工作。三是落實綜合監管系統。直觀展示建設項目的生命樹關聯，實現對土地生命周期流轉追溯，從而實現對土地流轉過程的全程監管。
（2）穩步推進數字__空間框架建設工作。數字__空間框架項目獲得省測繪地理信息局批復立項，目前軟件部分確定省基礎地理信息中心作為項目的技術支持單位，開展項目前期的調研設計工作；硬件部分已通過公開招標采購了四臺服務器。同時，爭取省測繪地理信息局專項經費50萬元用于推進項目建設。
（4）完善土地監察系統動態巡查。根據國土資源部及省廳要求對出讓地塊的后期工作通過土地監察系統進行監督，對巡查的地塊適時上傳出讓金票據、交地確認書、現場相片、施工許可證等。上半年已完成待監測宗地的約175宗地塊的材料的收集上傳工作。目前我縣供而未用面積約2220畝，全省排名65位，已從去年同期的全省10名左右大幅下降，成績顯著。
（七）隊伍素質有所提升
1．開展“兩學一做”學習教育活動。根據縣委、縣政府的有關精神，我局成立“兩學一做”學習教育領導小組，按照學習進度要求，目前已組織開展了5次集中學習會、1次專題學習討論會，同時前往縣展覽館開展“清廉自律，慎守儒風，林則徐家風展”參觀學習。并認真組織開展“黨員示范崗”、黨員進社區工作。全面貫徹落實“黨員e家”平臺的使用，完成了局機關黨支部全體在職黨員47人的進“黨員e家”平臺認證。
2．認真開展廉政建設。一是扎實推進黨風廉政建設責任制落實。層層簽訂《2016年__縣國土資源系統黨風廉政建設工作責任書》和《拒絕接受商業賄賂承諾書》，形成一級對一級負責機制，增強廉潔自律觀念。二是落實八項規定。通過局務會議、基層國土資源所長會議、局機關全體干部職工會議等形式，不定期組織干部職工學習省、市、縣紀委、效能辦相關違反“八項規定”案件典型事例的通報，提高隊伍廉潔自律意識。進一步規范接待制度、公車管理制度，三公經費開支較去年又大幅下降。三是全面貫徹落實《廉政準則》。重點圍繞核心業務、重點部位和關鍵環節，動態跟蹤掌握廉政風險，適時進行廉政風險預警。建立廉政風險防控教育制度，定期組織開展廉政風險防控教育。四是嚴格落實“兩個責任”，切實抓好《準則》和《條例》的貫徹落實。堅持兩部法規對黨員干部的廉潔自律要求和紀律要求，堅持問題導向，把嚴守政治紀律和政治規矩放在首位、挺在前面。
3．深入推進綜治工作。把綜治和平安工作納入年度工作計劃，經常性地開展內部的道德法制教育和安全保衛知識教育，提高本單位人員的綜治創安意識和法制觀念，防止違法犯罪和治安災害事故的發生。認真落實人防、物防、技防等各項安全防范措施，健全完善保衛、保密、值班等安全防范制度，進一步提高了單位內部的安全系數。
通過一年來的努力，國土資源管理工作總體向好，但依然存在一些不足和制約因素，主要表現在：
1.干部隊伍力量不足。
2.礦產資源無證開采、亂采亂挖現象還時有發生，__流域共34個飾面石材礦山于2015年底雖然關閉退出，但“死灰復燃”現象在短期內可能存在，做好徹底全面退出還將面臨工作考驗。
3.農村個人違法建房現象時有發生，土地礦產衛片執法工作因部分當事人不配合調查，且部分鄉鎮政府未將衛片圖斑列入“兩違”拆除對象，嚴重影響我縣衛片整改到位率。
4.保護耕地壓力大，耕地補充任務重，土地開發整理后備資源不足。
5.永久基本農田的劃定工作與我縣發展需求相沖突，此次永久基本農田劃定任務無法達到20%。將影響有條件建設區空間布局調整報批工作，繼而影響我縣建設項目的推進。
我局將在縣委、縣政府的正確領導下，全力抓好國土資源管理各項工作。
1．加強統籌規劃。強化對上溝通，爭取政策支持。努力解決基本農田任務數與二調數據之間的“反超”問題和耕地保有量與二調數據之間“倒推”問題。全面實施新一輪的__縣土地利用總體規劃和鄉鎮土地利用總體規劃，充分發揮規劃的引導作用。盡早完成全縣34642畝優質耕地中可劃為永久基本農田的增劃工作。
2、努力
挖掘潛力，落實補充耕地各項工作。一是立足政策，挖掘開發潛力。我局將與林業、農辦、水利、農業等部門積極配合，擬出臺相關政策，充分挖掘廢棄園地、低效商品林林地、未利用地、村鎮居民點低效建設用地等資源進行開發復墾產生新增耕地。
二是抓緊土地整理項目進度。下半年可完成補充耕地任務925畝。其中長龍洪峰等7個高標準農田建設項目，可產生新增耕地150畝；__鄉__和__村土地整理開發項目，可產生新增耕地465畝；__鄉__等11個村和丹陽文朱村舊村復墾項目，可產生新增耕地110畝。并加快項目的前期工作力度，推進擬開展的土地整治項目在下半年進入調查設計階段，力爭在年底前開工，2017年通過市級驗收。分別有： 3宗未利用地開發項目，面積405.13畝； 3宗舊村復墾項目，面積215畝； 4宗高標準農田建設項目，面積4493畝。
三是異地購買指標。立足本縣資源情況和本年度項目開發新增耕地情況，及早謀劃向域外購買指標，今年充分利用與相關縣市購買增減掛鉤指標老關系戶基礎上，繼續購買補充耕地指標，協調省國土資源廳、市國土資源局切實考慮我縣資源緊缺和耕地保有量倒掛等實際情況，協助購買補充耕地指標，確保完成2016年補充耕地任務。
3．強化用地保障。將堅持保重點、保民生、保產業的原則，一方面通過積極對上協調溝通抓用地報批，暢通報批綠色通道，努力爭取用地指標，重點項目指派專人跟蹤；另一方面，在項目用地過程中做到關口前移、主動服務，認真做好用地報批的協調和指導，確保重點建設項目以及經濟發展、保障民生等所需的建設用地及時獲批。
4．嚴格市場監管。整頓和規范土地市場秩序，加強對土地開發建設的全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積土地等行為。健全完善招拍掛配套制度。要努力提升供地率，批而未供土地要抓緊利用，供而未用土地、閑置土地要抓緊清理，確保不突破批地紅線。
5．加強礦山管理。
一是要完成第三輪《礦產資源總體規劃》的編制工作。嚴格按照《規劃》的有關程序和規定，開展礦政管理的各項工作，促進我縣礦產資源科學開發、永續利用和礦山生態環境的有效保護。
二是全面落實__流域飾面石材全面退出工作。按照省政府下達的2015年底前全面飾面石材礦山關閉的工作要求，繼續保持打擊無證違法采礦的高壓態勢，嚴防已關閉礦山“死灰復燃”現象的發生，同時采取有效措施強化隱患排查，遏制無證非法違法采礦安全事故發生。繼續實施礦山生態恢復治理工作，力爭于今年底前基本實現覆土綠化。
三是統籌開展機制砂出讓工作。__鎮雙溪礦區建筑用花崗巖礦山近期將按照有關法定程序，依法公開出讓，年底前完成__鎮__村和__鎮__村機制砂礦山的出讓工作。
6．貫徹落實不動產統一登記工作。根據全縣不動產統一登記工作實施方案，抓緊落實場所裝修、辦公設備采購、人員劃轉、系統調試及試運行工作，力爭在9月底前頒發第一本不動產登記證書。
7．推進信息化管理?！耙粡垐D”系統將通過試運行階段的調整，不斷地磨合人員與軟件，并根據工作需要進行優化，實行以圖管地，依圖辦事，落實一張圖工程，保障業務正常運轉。
8．加大違法行為打擊力度。切實加強動態巡查。強化執法監察，建立健全長效機制。在查辦土地違法案件中，建立案件調查相互協助、配合和案件移送制度。強化治本，“堵疏”互動。對住房緊張的無房戶、缺房戶、緊房戶積極引導其向住宅小區集中，采取鄉村統一規劃、分步實施辦法，逐步解決農民住房問題。強化關鍵，問責推動。強化引導，宣傳鼓動。依托普通宣傳媒介，縣電視臺等開展宣傳引導，通過標語、傳單、法制宣傳欄等形式開展面上宣傳，在全縣群眾中形成“違建必拆”的高壓態勢。
9．認真做好衛片執法檢查驗收工作。健全共同責任機制，進一步提高我縣衛片執法檢查的工作水平。加強對新發生的違法用地、違法開采案件的查處整治力度，排查梳理今年已動工建設但尚未報批或獲批的項目，抓緊在年內完成好獲批工作。確保2016年衛片執法檢查工作順利完成，并實現“零問責”目標。
10．認真辦理群眾問題。堅持“分門別類、逐步化解”的原則，抓好國土事項。著力化解省、市督辦以及“國土大排查”活動中指出的件，分解細化督辦內容并強化落實，確保逐宗解決，息訪息訴。
一、個人所得稅征管中存在的問題
(一)、外部環境方面的問題1、現金管理制度松馳，需要改進。經濟生活中大量的現金交易，經濟往來無據可查，使稅務部門無法通過有關信息渠道掌握各種交易發生情況。個人收入的絕大部分以現金形式取得，提取現金沒有必要的限制措施，不利于監控各種交易。
2、金融資產實名制還有待建立。隨著經濟發展，個人可從多種渠道獲得收入，如工資、薪金，利息、股息、紅利，轉讓不動產、有價證券和特許權的收入，以及取得財產租賃收入或獲得捐贈，很多收入目前稅務部門還難以監控，個人存款以假名分散存于同一個銀行的不同帳戶或沒有聯網的不同銀行，稅務部門無法掌握個人的全部收入情況。
同樣，個人支票制度沒有建立起來，稅務部門無法從個人支付情況來核定、推算個人收入。
3、沒有建立個人財產申報制和個人存量財產實名制，財產難以查實，稅務部門難以根據個人財產情況推算收入。
4、個人的主要收入支出都通過金融、保險、房地產、期貨等部門，這些部門能掌握個人在儲蓄、股票、債券、轉讓不動產和期貨等方面的收信息資料。應建立這些資料及時向稅務部門報送的制度，使稅務部門能對個人的主要收支情況實施有效的監控。
（二）、內部征管方面的問題
1、目前，大多數省、市、區還沒有建立專門機構，從上到下，還存在個人所得稅由多頭管理的現象，主管力量不足，日管力量明顯薄弱。
2、由于稅源零散，數額小，征收成本較高，沒有特定的經費渠道，因而難以保證完成越來越繁重的征管任務。
3、征管的科學化、智能化不夠，目前，計算機在稅收征管中的應用越來越多，但對于個人所得稅的征管，還不到位，還不能全程、全員控制個人收入的核算，還沒有建立一個完整的核算、計稅系統。
4、加強個人所得稅征管應采取的對策
個人所得稅之所以存在征管難的問題，其關鍵在于個人收入的難以把握，對此，我們從準確掌握個人收入入手，提出以下方案：
a、從核算方式入手，稅務部門應建立一個全省、甚至全國范圍聯網、有統一編碼的個人收入控制系統，并與金融、保險、股票、期貨、房地產等部門進行信息聯網，從而建立一個能監控個人收入的社會化網絡，在保證能及時、動態、準確掌握個人資產、存款、收入等信息的基礎上，核算個人收入總額，為計征個人所得稅準備第一手資料。
B、從經濟社會化行為入手，應在個人存款實名制的基礎上，擴大磁卡應用范圍，最大限度地控制現金交易，提高交易經濟往來票據化程度，甚至使一切貨幣交易都通過金融機構進行核算。這是一個極大的社會化工程，但隨著各種磁卡結算的不斷應用，這也將不是一個夢想。
C、稅收征管入手，要向納稅義務人、扣繳義務人提供方便、快捷、準確的核算方法、核算工具。比如，工資、薪金所得應納個人所得稅的偷稅行為，多發生在工資表以外的獎金、津貼、補助等其他工資性支出上，大都名義多多，隱蔽性強，增加了稅務稽查的難度。如果同時使用以下三種會計報表，可以比較簡單地核算個人收入，方法是：工資發放明細表、其他工資性支出明細表、XX發放明細表（表下注明XX為紅利、股息、利息、勞務報酬等）。三種報表設置相互對應的欄目，載明本次發放金額、扣除項目金額明細、本期另表發放金額、扣除項目金額明細、已扣個人所得稅稅額、本次發放應扣個人所得稅額。這三個表格主要針對工資、薪金收入和企業發放頻率較高的收入，相互呼應，聯系密切，具有實用性強的特點，能夠有效提高扣繳義務人的納稅核算水平。
D、申報管理方式入手，以“雙軌申報制度“控制收入渠道。就是無論每個人有多少收入，都由納稅人和扣繳義務人同時向稅務機關申報納稅人的個人收入。這樣可以保證以下幾點：一是便于掌握納稅人的多方收入；二是促進了代扣代繳工作，三是加強了稅源控制。
二、利用個人所得稅信息化管理系統解決征管問題設想
個人所得稅征管軟件開發的目的應解決征到位、管得住的問題。根據社會主義市場經濟的要求和我國將實行的分類和綜合相結合稅制的實際情況，我們考慮，我國的個人所得稅征管軟件的設計的總體需求應是：建立以納稅申報和優化服務為基礎，以憑借計算機網絡技術支持的支付人和納稅義務人的檔案體系為依托，集中征收，重點稽查的信息管理系統。在軟件的設計中必須充分發揮數據共享功能和網絡的索引功能，將各有關部門都納入到整個運行體系中來，建立一套完整的個人所得稅稅收監控征管系統。在設計中應以納稅人自行申報納稅為中心，以納稅人檔案體系為依據，通過計算機對納稅申報的處理、分析，對未申報或中止申報的納稅人進行催報催繳，同時將異常申報加以篩選，監控納稅人按期申報；以支付人申報的資料檔案,納稅義務人檔案和納稅申報表三者為基本依據進行稽查，監督支付人的扣繳情況，糾正并處罰不真實的納稅申報，引導納稅人如實申報納稅。
（一）、系統構成
系統在WINDOWS及UNIX環境下，運用客戶／服務器技術，利用Sybase數據庫存及PowerBuilder 前臺開發工具，運用TCP／IP網絡協議，構成其局域網系統，并可基于DDN、X25分組交換網及公共電話網，構成全省乃至全國的稅務廣域網系統。
根據社會經濟發展趨勢和新征管模式的要求，以及現代計算機技術和信息技術提供的可能性，未來的征管電子化系統必定是高效的、開放式的分布系統，縱向要盡快將微機應用于征、管、查各個系列，加強收入及政策執行情況的監控；橫向應以稅務部門同其他經濟管理職能部門進行微機聯網為重點，為實施現代化控管創造條件。整個系統不僅要滿足稅務機構內部需要，而且要滿足稅務機關與企業、社會、納稅人等外部聯系的需要。在外部形成企業、銀行和其他政府機構的一個網絡體系；在內部形成縱橫交錯的內部管理網絡體系，滿足不同管理層次和不同管理目標的需要。（見圖）
（二）、管理軟件設計應具有功能
1、基礎信息管理系統：
（1）納稅人信息檔案管理子系統：1.財政部首先制定了一套全國統一的納稅個人和法人編碼，這是全面掌握納稅人情況和依托計算機監控管理的前提，是歸集、處理、交換、查詢稅務信息的先決條件。除特殊情況外，對于每一個納稅義務人都應賦予一個唯一的、終身不變、包含有納稅人姓、名、出生年月日、出生地等信息的識別號。識別號可由國家稅務總局統一編制，應做為國家統一標準代碼通用子社會，該編碼同時還要應用于銀行開戶、財產購置轉讓、社會保險等各個領域。2．以納稅義務人的識別號為基礎，建立納稅義務人信息檔案。內容主要有：個人基本情況、職業情況、收入情況、財產情況、稅款預扣情況等。
（2）支付人、被支付人信息檔案管理子系統：1．由國家稅務總局統一設計個人收入支付人的繳扣稅款報告表和支付個人收入報告表。2．個人收入支付人在向個人支付收入時按稅法規定的項目和稅率繳扣稅款，向稅務機關按月申報稅款繳扣情況和按年申報支付個人收入情況。3．以支付人的納稅人識別號為基礎，對其所申報的信息資料建檔。4．按被支付人的納稅人識別號，將扣繳報告和支付報告中的信息，歸入被支付人的個人檔案。通過扣繳人的檔案系統和納稅人的檔案系統，稅務機關可隨時掌握扣繳人履行扣繳稅款義務的情況和納稅人的收入情況、納稅情況和申報情況，強化源泉控制。
（3）公共信息查詢子系統：此系統應通過廣域網連接到個人所得稅征管公共信息庫，公共信息庫應以納稅人識別號來存放納稅人在銀行的稅款繳納信息和存款信息、以及保險、財產登記等部門的其他必要信息。此項系統應具有上傳和下載功能。
2、申報征收系統：申報征收是個人所得稅征管中主要環節，他應該涵蓋目前個人所得稅申報、征收、核算的全過程。根據未來發展趨勢和征管的需要，該系統應具有下列功能。
分散申報征收子系統：通過計算機管理網絡實現了與銀行和郵政局的計算機聯網，這樣，納稅人除了可以到稅務機關繳稅外，還可以在遍布城鄉的銀行分支機構和郵政局（所）辦理納稅手續，從而為納稅人提供了極大的方便。
集中申報征收子系統：通過中心城區的辦稅服務廳集中受理納稅人、扣繳義務人的納稅申報和稅款征收。其主要功能有應涵蓋。申報開票、定額開票、完稅證開票、打印納稅繳款書。手工開票錄入、結算處理、帳表打印、稅票管理及查詢，繳款書處理、退稅處理、查詢打印、作廢稅票等申報征收的全過程。
集中申報征收子系統還應根據目前各地稅收征管工作的現狀和特點，應具有智能、遠程、網絡申報征收功能，對大都已建立起較完善的企業管理信息系統，實現了財務電算化，具備實現納稅申報電子化、自動化的條件。對這類企業應開發企業端報稅系統和稅務自動接受系統，企業通過該系統自動統計、處理生成報稅數據，稅務自動申報接收系統通過調制解調器、數據接收服務器及公用電話網、互聯網來完成加“蓋”電子圖章和數據的傳輸、接收等工作。
3、稽查稽核系統：
建立人機結合的稽查體系，完善的服務和有效的監控，可保證納稅人、扣繳人按期申報，而申報是否真實，則取決于稽查的力度和質量。稽查系統的關鍵是信息分析，這就需要在稽查系統中軟件有具有信息分析功能和交叉稽核功能以及舉報信息處理系統
信息分析就有利用納稅人檔案，納稅人的納稅申報表、扣繳人的扣繳稅款、支付個人收入報告表以及從其他渠道獲取的信息，選擇必要的納稅指標，建立一個綜合打分選案系統，以不同時期的相同指標做對比分析，篩選出納稅指標異常戶，做為制定稽查計劃的依據。
交叉稽核就要通過下載全省、全國個人所得稅信息庫的必須信息，對有納稅指標有異常的納稅人進行交叉稽查，來確定稽查目標。
舉報信息處理系統應具有對納稅人舉報的信息進行分類歸檔的功能，具有利用數據信息庫和申報征收信息比較分析功能。
4、重點稅源監控系統：
建立重點稅源監控系統，對電力、電信、金融、保險、證券、事務所、高新技術企業、高等院校、及效益好的事業單位等；高收入個人為個體飲食業經營者、企業供銷人員、建筑工程承包人、大、中學教師 、醫生等，實行全方位監控。
重點稅源監控中應對高收入者的各項收入和申報情況進行審計，包括加、減、乘、除的運算錯誤；申報表相關欄目的數字互不勾稽；來源外部的信息資料與納稅申報的數字不符；申報表開列的稅收扣除或抵免額與稅法規定相抵觸。
在這個系統中，納稅人的電話號碼都能存入計算機，如果某個納稅人在納稅申報上有問題，這個系統便能自動撥通納稅人的電話、通知納稅人同工作人員直接對話，在對話時，計算機同時提供該納稅人的有關情況，幫助工作人員解決問題。
5、稅政管理系統：
由于建筑安裝業具有開發和生產項目的流動性、單件性、長期性、產業的關聯性及對政策的敏感性等特點，而且工程項目持續時間多在一年以上，存在收入成本費用難以準確核實等客觀因素，這就給現有的稅收政策和稅收管理帶來新的挑戰。
一、根據《營業稅稅目注釋》的規定，建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業的營業稅率均為3%。但是，在日常財務管理中，建筑業營業稅的籌劃空間卻是大有可為的。
（一）設備安裝公司的稅收籌劃——充分利用建筑業營業額的有關特殊規定。
根據《營業稅暫行條例》的規定，從事安裝工程作業，凡所安裝的設備價值作為安裝工程產值的，營業額包括設備價款。這就要求建筑安裝企業在從事安裝工程作業時，應盡量不將設備價值計入所安裝工程的產值，可由建設單位提供機器設備，企業只負責安裝并取得安裝費收入，從而使得營業額中不包括所安裝設備價款，進而達到節稅的目的。
如某安裝企業承包某單位傳動設備的安裝工程。方案有兩個：方案一，由安裝企業提供設備并負責安裝工程總價款為200萬元，其中設備款為150萬元；方案二，設備由建設單位負責提供，安裝企業只負責安裝業務，收取50萬元安裝費。根據有關規定，采用方案一，企業應繳納營業稅=200×3%=6萬元；方案二，企業應繳納營業稅=50×3%=1.5萬元。采用方案二，該企業可節稅4.5萬元。
（二）建筑工程承包公司的稅收籌劃——把握建筑業與營業稅其他稅目劃分問題。
根據《營業稅暫行條例》的規定，工程承包公司承包建筑安裝工程業務，如果該公司不與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，對工程承包公司的此項業務應按“服務業”稅目征收營業稅；如果該公司與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，無論其是否參與施工，均按“建筑業”稅目征收營業稅。其應稅營業額均為扣除轉包或者分包款后的價款。
據此，假如A工程承包公司得知B單位將發包一建筑工程，A公司如果采用協助方式讓C施工單位中標，由B單位與C施工單位簽訂工程承包合同，總金額為110萬元，A公司從中收取服務費用10萬元，則A公司對該筆業務收入應按“服務業”稅目計算繳納營業稅=10×5%=0.5萬元。而在合同金額相同的情況下，如果采用A公司直接與B單位簽訂合同，然后，A公司再將該工程轉包給C施工單位，分包款為100萬元，則A公司按“建筑業”稅目應繳納營業稅=（110－100）×3%=0.3萬元，少繳稅款0.2萬元。
（三）建筑公司所用原材料的稅收籌劃——精通建筑業營業額的基本規定與特殊規定。
《營業稅暫行條例》規定，從事建筑、修繕、裝飾和其他工程作業（即除安裝以外的業務），無論怎樣結算，營業額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款。也就是說，無論是包工包料還是包工不包料工程，應計稅營業額均要包括工程所使用的原料及其物資材料的支出。這就要求企業嚴格控制原材料的使用效率，盡可能降低工程材料、物資等的總價款，進而達到營業稅的節稅目的。
二、近年來，國家實行住房制度和用地制度的改革，同時，隨著人口城市化進程的加快，給房地產業發展帶來了巨大的生機，作為與房地產業密切相關的產業，建筑安裝行業有了更大的發展空間，從而成為許多地方財政收入的主要來源。
建筑安裝行業具有施工地點分散、流動性強、工程承包形式、經營方式多樣化等行業特點，使得稅務部門對其稅收管理的難度增大。因此，建筑安裝企業的涉稅違法問題一直以來倍受稅務部門的關注。
建筑安裝企業與房地產開發企業大都是“兩塊牌子、一套人馬”的關聯企業,一方面其簽訂的合同價格、結算方式是否公正、合理值得查證；另一方面建筑安裝行業施工地點分散、流動性強，有個比喻比得好,叫做——“雞飛蛋打”。它們主要采取“關聯交易”、“合同做假”、“暗渡倉”、“拖延申報”等四種手法逃避建筑安裝稅收。如果稅務部門“疏于管理”，必將造成建筑安裝稅收的巨大損失。上莊地稅局采取以下辦法強化建筑安裝稅收征管取得顯著成效。
(一)加強建筑安裝稅收的管理，建立監控手段。
采取“一聯動”：房地產開發稅收與建筑安裝企業稅收聯動控制，即建筑安裝發票、房地產銷售發票聯動控制。“兩核對”：一是核對建筑安裝合同，防止在《建筑安裝合同》上做手腳，主要是對“合同金額、履約方式”的核對，防止造成稅收管理上的混亂；二是核對項目登記、項目清算的管理，沒有辦理項目登記不能發售和代開發票，沒有清算稅款不得辦理項目注銷手續?！叭u估”：一是日常巡查評估，掌握工程動向和總體情況；二是逐項目分析、比對，單個項目評估,防止“暗渡陳倉”；三是綜合納稅評估，防止“拖延申報”，特別是對零申報的項目，一律進行實地評估。
采取這些措施以來，效果非常明顯，并且大大的遏制了偷逃建筑安裝稅收方法新的動向。
（二）建立完善稅收管理制度
1、建安項目登記制度。制定了統一的建筑安裝項目登記制度,專管人員根據建筑項目的實際情況,按照統一的格式,對每一個項目根據建設單位、承建單位、投資金額、完工進度、稅款的申報、入庫及欠稅進行詳細的造冊登記,并且做到一戶一冊。
2、完善建安企業檔案管理。嚴格對建安企業的檔案進行規范化管理,實行"一戶一盒"和"一項一袋"制,即每一個建筑安裝企業嚴格按照戶管檔案的要求建立征管資料,每一個工程項目的資料歸積一個資料袋,以免不同項目之間的資料信息混裝。
3、加強建筑工程稅收申報制度。嚴格按照建筑安裝營業稅的有關政策進行管征,采取按照工程完工進度申報建安稅收的制度,有效地減少了欠稅和申報不及時等問題的發生。
4、加強了完工工程稅款結算與開票管理。每一項工程完工后,要求納稅人在稅款結算與開票時,提供與建筑安裝工程有關的完整結算資料,并附建設單位的相關證明材料,由專管員詳細審核完稅情況。
三、建安稅收征管中存在的問題
1、企業賬證不健全,申報稅款不真實。由于建筑企業掛靠戶多,財務制度不健全,賬證不規范,誠性度不高是普遍現象。有的單位僅就需要開具建筑安裝專用發票的收入入賬,對于涉私建筑項目,例如私人合伙建房等部分的收入入賬價格五花八門,有的按合同價格入賬,有的按稅務機關確定的最低申報價格或者弱低于最低申報價入賬,有的干脆就不入賬,進行賬外經營,有意偷漏稅款。甚至個別單位根本就不建帳,這類單位無帳可查。在成本列支方面的隨意性比較大,特別是借款利息、業務招待費、人工費、材料費、廣告費等,在申報企業所得稅時沒有按照稅法規定的辦法進行調整。
2、稅款申報不及時,稅款拖延普遍存在。企業承建的工程已經完工,甚至已投入使用多年,長期不進行工程結算,也不進行稅款申報。借口是工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因。工期較長的在建工程,沒有按照稅收政策規定按完工進度申報稅款。這種情況主要發生在一些工業企業或者政府、學校、事業單位的建設項目上。
3、企業提供的合同、協議等基礎資料不真實,申報稅款的計稅依據不準確。承建私人合伙建房、私人房地產開發商的建筑工程,所簽訂工程合同、協議、工程完工結算資料等的真實性較差,工程造價與建筑面積和實際情況出現明顯不符,有的甚至在合同協議、結算資料中沒有體現建筑面積和價格。有的企業提供的合同僅為地面工程部分,不含地下工程、"三通一平"部分等輔助工程。
4、建筑企業流動性強,容易形成欠稅。建筑安裝企業流動性大,穩定性差,企業的開立與關停頻繁,這些企業一旦在工程完工結算后,沒有承包其他工程的情況下,既不辦理稅務登記注銷手續,也不辦理稅款結算手續,即卷鋪蓋走人,造成實際上的欠稅。這種欠稅人難找,是形成建筑稅款死欠的主要原因。
5、協稅護稅網絡有所削弱,源頭控管開始松動。通過建安行業稅收的專項稽查發現,建安企業的欠稅問題普遍存在,且欠稅時間較長,但是這些單位依然能獲得新的工程項目招投標權,直觀地說明了稅收的控管力度在減弱。
四、對策及建議
1．重視協稅護稅工作。稅務機關要加強同城建、招標、規劃、建委等部門的聯系，摸清工程項目底數，有的放矢地開展稅務稽查。
2．實行工程報備制度和分工程項目申報納稅制度。要求建安企業將工程情況及時報稅務機關備案，稅務機關專門為其設計一套跟蹤管理軟件，及時掌握項目的詳細信息并按企業分工程項目進行分類建檔。
3．實行統一納稅義務發生時間制度。要按“建安施工企業采取預收備料款或預收工程款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收備料款或預收工程款的當天”規定執行，還應明確所有的工程應從工程開工后的次月起，根據工程的形象進度（依權責發生制），申報交納有關的稅收。
4．嚴格被掛靠單位核算的管理。一旦發現被掛靠單位“以料抵工”虛列工資等抵消工程款的現象，一律要仔細審核嚴格處理。
5．加強對分包工程進行管理。一方面要求總承包人在代扣代繳報告表上按工程項目及不同的分包人進行納稅申報，代扣代繳稅款；另一方面建議建筑安裝業營業稅實行由建設單位扣繳，確保稅款及時、足額入庫。
6．加強發票的管理。應加強源頭管理，加強稅務機關對發票領、購、存、用的管理。另外，對于偽造假發票、販賣假發票的不法行為必須堅決打擊。
當前，在土地使用權出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節征收營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等13個稅種。實施一體化管理，就是要求各征收機關，依托房地產管理部門，加強各稅種的申報管理，充分掌握各稅征管所依據的基礎信息，通過征收機關之間的溝通協調，準確、快捷地傳遞信息，逐步實現各管理部門、各稅種間的信息共享，充分掌握稅源，創新納稅評估；同時簡化辦稅手續，優化納稅服務，方便納稅人。實施一體化管理總的原則是，以契稅管理先納稅、后辦理產權證書為把手，以信息共享、數據對比為依托，以優化服務、方便納稅人為宗旨，通過部門配合、環節控制，實現房地產業諸稅種間的有機銜接，不斷提高征管質量和效率。一體化管理的初步目標是，在房地產交易環節實現相關稅種的“一窗式”征收。
五、以票管稅，堵塞房地產銷售的漏洞
規范地方各稅征管應以房地產發票管理為主線。稅收征管歷來最簡單而有效的辦法就是以票管稅。將現有的不動產銷售發票改為房地產銷售發票，一式四聯：存根聯、發票聯、登記辦證聯、記賬聯，并加印一份登記辦證聯，將其與契稅票一同作為辦理房屋產權證的必備要件。房屋的裝修也要求戶主索要并保存發票，新房的裝修可以一并計入戶主的房屋價值，舊房裝修發票由業主自己保存，在房屋轉手銷售過戶時作為計算個人所得稅的扣除依據，否則不予扣除。這樣才有利于房地產稅收的源泉控管，節省征管成本，提高辦事效率，遏制炒房行為，并能為銀行抵押貸款提供真實依據，為以后的家庭財產登記作好鋪墊。]
六、強化稅收管理，加強稅法宣傳
（一）突出宣傳效果。把轄區內土地“招、拍、掛”所涉及契稅、耕地占用稅及房地產開發、建筑的有關政策作為宣傳重點。充分利用報紙、廣播、電視等新聞媒體和板報、標語、宣傳資料等形式，大力宣傳銷售不動產、建筑業稅收及土地契稅、耕地占用稅有關政策的內容以及地稅部門加強契稅征管的意義、方式和方法。征收窗口設立了契稅政策公示欄，免費向納稅人發放有關宣傳資料，讓納稅人明白為什么交稅、應怎樣交稅。
（二）做好稅務服務。一是對外公示房地產開發、建筑業稅收業務流程和稅收管理員管戶責任區域；二是對重點企業、外來企業的房地產稅收，分企業、分工程項目送達稅收告之函，做好稅收咨詢服務；三是所長及分管所長定期和不定期深入企業、施工現場，服務上門，送政策上門，現場發放稅收宣傳資料，努力構建和諧的征納環境。
（三）抓好稅收環節控管。從征地、建筑、銷（預）售、辦證等環節，步步為營，實行建設、銷售兩個決算書。加強新開工工程基礎資料的落實，實施棟號與片區管理相結合，做到不漏一個工程，不漏一個項目。
房地產業涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。但房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息大致相同，利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門取得的信息，可以加強房地產稅收諸稅種的稅源控管，減少稅收流失，有效提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平。
七、改進措施
部門協調配合應由地方政府牽頭制定長期有效的行業管理辦法。首先應由稅務、財政部門制定初步的《房地產稅收管理辦法》，由地方政府組織稅務、財政、計劃、國土、城建、房管等相關部門共同認可，再以地方政府文件的形式下發各職能部門，由地方政府監督部門監督執行，對不按規定辦理的，地方政府應制定具體的處罰糾正措施。
1.部門應將房地產開發立項審批及年度投資計劃情況定期向稅務、財政部門通報。
2.部門應將國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、拍賣等信息向稅務部門和財政契稅管理機構事前通報，稅務部門和財政契稅機構則應在土地使用權拍賣、轉讓交易過程中了解有關情況。國土部門憑納稅人持有的各種稅收完稅憑證和銷售發票方可辦理土地使用證書及劃轉土地拍賣、轉讓資金手續?！锻恋卦鲋刀悧l例》中明確規定先稅后證。
3.部門應憑稅務部門報驗登記證明辦理房地產開發施工許可證，并定期向稅務、財政部門通報。稅務機關有權建議有關部門取消欠稅的施工單位或個人的招投標資格。施工企業在與建設方簽訂合同后10日內必須辦理稅務登記，以便于稅務機關及時進行稅收管理。
一、工會經費撥繳和會費收交管理
(一)工會經費撥繳
1、凡建立工會組織的企事業單位、機關須按全部職工工資總額的2%計提工會經費，其中40%工會經費撥繳上級工會，60%劃入本單位基層工會經費帳戶。40%撥繳上級工會經費的辦法是:由地稅收繳經費的企事業單位按要求劃入市總工會委托地稅收繳的專用賬戶，由財政代扣代繳的機關、事業單位，按照市總工會與市財政局商定的辦法執行。
全部職工工資總額的計算，按國家統計局《關于工資總額組成的規定》和有關規定執行。全部職工是指在企事業單位、機關工作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員(含外籍人員和港澳臺人員)，包括正式職工、合同制職工和臨時性、季節性用工，以及離開本單位但保留勞動關系并領取生活費的職工和內部退養職工等。工資總額是指單位在一定時期內直接支付全部職工的勞動報酬總額，包括計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、其他工資和單位發放的職工生活費等。
2、企業、事業單位開業或設立之日起一年內仍未依法建立工會的，從期滿后的第一個月起，由稅務局按全部職工工資總額的2%收繳工會籌備金。工會建立后，將籌備金按60%比例返還給該單位工會。
3、單位撥繳工會經費、籌備金，可以憑工會或稅務局開具的《工會經費撥繳款專用收據》、《工會經費專用繳款書》稅前列支。
(二)工會會費收交
會員應每月按工資收入的0.5%向所在基層工會交納會費。獎金、津貼、補貼和工資尾數不足10元部分的不作為交納會費基數。
計算會費的"工資收入"是:機關干部為職務工資和級別工資，機關工勤人員為崗位工資和技術等級工資，事業單位為崗位工資和薪級工資，企業單位凡作為工資發放的均作為工資收入交納會費。
二、預算管理
1、按照"統籌兼顧、保證重點、量入為出、收支平衡"的原則，以及本年度工會工作要求，編制年度收支預算。期末滾存經費結余不得赤字。
2、預算收入的編制，要以上年實際收入為基礎，考慮本年度各項增減因素編制。預算支出的編制要堅持勤儉節約和體現工會工作的特點，把資金重點安排在維護職工權益、開展職工教育活動和為職工群眾服務等方面。
3、年度預算草案，要充分聽取本級工會經審委的審查意見，經工會委員會討論通過并簽字蓋章后，于規定時間內報上級工會審批或備案。
4、預算執行中，如遇特殊情況需增加支出或減少收入時，應按規定程序編制、審批、上報預算調整方案。
三、支出管理
1、工會經費使用應嚴格遵守國家財經法紀，認真執行工會財務制度。工會經費不得用于非工會活動開支，不得支付社會攤派或變相攤派費用，不得為單位和個人提供資金拆借、經濟擔保和抵押。
2、工會經費開支，應根據審定的預算，實行"集體領導、個人負責"的工會主席一支筆審批制度。重大開支事項，須集體討論決定。
3、工會費用報銷，須履行審核、報批手續。原始單據應是稅務發票或財政監制收據，應有經辦人、證明人、審批人簽字，應說明用途。購買多項物品的須附明細清單，開展活動購買的物品須附發放清單。
4、工會經費收支賬目每年應至少一次向職工群眾公布，定期接受同級經審會審查、監督。
四、決算管理
1、工會決算是工會收支預算的執行結果，基層工會應按規定要求和程序編報。編制決算草案，須做到收支數字準確、內容完整。
2、決算上報時應附相關說明。其內容包括:基本數據、年度收支預算完成情況、設備增添情況、預算管理的經驗、存在問題及今后改進意見等。
五、貨幣資金及往來款項管理
1、基層工會應依法開設獨立的銀行結算賬戶，具有社會團體法人資格的基層工會應開立基本存款賬戶，暫不具有社會團體法人資格的基層工會應開立專用存款賬戶。
2、基層工會財務核算，不允許與行政財務或黨、團等其他組織財務合并賬戶集中核算，也不允許將工會財務納入當地結算中心管理。
3、工會銀行賬戶只能用于本工會業務范圍內的資金收付，不得出租、出借或轉讓給其他單位或個人使用，不準與工會無關的資金進入工會賬戶結算。
4、基層工會應嚴格執行收支"二條線"及有關管理規定，現金收入必須全額解繳銀行賬戶，嚴禁坐支挪用和“白條抵現”，不得以收抵支，不得編造用途套取現金，不得設賬外賬，不得私設"小金庫"，嚴禁公款私存。
5、基層工會必須建立現金日記賬，日清月結，賬款相符。必須及時清理往來款項。不得挪用行政劃撥的職工福利費、勞動競賽經費、職工培訓費等，要做到?？顚Ｓ?。
六、資產管理
1、工會所有資產，包括購入、撥入、自制和其他單位捐贈的財產，凡單位價格在500元以上、專用設備單價在800元以上，并在使用過程中基本保持原來物質形態的資產，或單位價值雖不足規定標準，但使用時間在一年以上的大批同類財產，均作為固定資產管理。
2、固定資產分為六類:房屋建筑物、專用設備、一般設備、文物和陳列品、圖書和其他固定資產。
3、基層工會應該加強固定資產的購置、驗收、登記、領用到維護、處置等各個環節的實物管理和財務核算，不符合固定資產標準的各種低值易耗品和材料，也要分類登記，分別管理。工會的不動產要依法取得相關的權屬證明，確保工會資產不流失。
4、工會固定資產必須每年盤點一次，對盤點中發現的問題要查明原因、寫出書面報告，按規定程序經批準后處理。工會財產報廢變賣的收入，列"其他收入"。
5、工會的財產、經費，任何組織和個人不得侵占、挪用和任意調撥，也不得將工會的財產和經費作為所在單位的財產、經費予以凍結、查封、扣押和清償債務。工會組織合并的，其財產、經費和財務檔案歸合并后的工會所有;工會組織分立的，其財產、經費按職工人數比例進行分配;工會組織撤銷的，其經費、財產應按規定審計后移交上級工會。
七、會計及會計檔案管理
1、基層工會應根據工作需要設立財務機構或配備專、兼職會計人員，并建立內部管理制度。會計、出納要分設，錢、賬、物要分管。不得由一人全過程辦理貨幣資金業務，不得由一人保管支付款項所需的全部印章。工會會計人員必須具備會計從業資格，必須定期參加工會財務培訓。
2、基層工會應按照《工會會計制度》的要求單獨建立賬簿，設置會計科目。會計事項不多的基層工會，可設序時、分類的綜合賬簿，即"收支日記總賬"進行核算。具備條件的基層工會可實行會計電算化管理。
3、會計人員工作調動或離職，必須辦理交接手續，并由經審會或上級工會派人監交。移交人員應將本人經管的所有會計資料編制成移交清冊，會同監交人向接管人逐項清點，不得封包移交。移交清冊由移交人、接管人、監交人簽字蓋章后存檔。
4、會計憑證及賬冊報表等會計資料，須按財政部、國家檔案局規定的期限保存，不得擅自銷毀。
八、附則
1、工會主席和財務人員應嚴格執行有關法規和制度，廉潔自律，恰盡職守。基層工會法定代表人應承擔《會計法》規定的第一責任人的責任。
【摘要】：物業專項維修基金的建立，相當于為業主所擁有的房屋提供了“養老保險”?，F行的管理辦法，使此項資金在歸集及監管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經濟高速運轉的今天，一個?。ㄊ校┯兄幠＿_幾十、甚至上百億的資金成了“不動產”，能不引人深思？業主利益的保障，國民經濟的發展，都促使著對維修基金的運營方式及風險管理模式作根本性變革。本文直擊現行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險資金與維修基金作類比性分析及兩者運營方式有機結合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險金運營方式及“政府主導型”管理模式，以期實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。
建立物業專項維修基金（以下簡稱維修基金），是物業管理發展史上的一大創舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產物。歸集此項基金，相當于對房屋建立了“養老保險”，使房屋共用部位、共用設施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時在責任分攤及義務履行上產生矛盾，有利于物業的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監管嚴格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計歸集維修基金已達38億元，累計使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現行管理機制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。
如何實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認為，同樣具有保障性質的保險資金，已有上百年的發展史，在管理模式及運營方式上相對比較成熟和規范，既能按保險協議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進行理財操作。兩種資金既然都以穩健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險資金的管理運營模式來改革現行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學化、社會效用最大化。
維修基金管理現狀分析
（一）現行管理模式
我國第一部物業維修基金管理辦法于1999年1月1日起實行。建設部、財政部2007年第165號令又了新的《住宅專項維修資金管理辦法》。按新《辦法》要求，住宅專項維修資金管理原則為：專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監督。資金使用的決策主體為全體業主，即資金的列支范圍、維修方案、購買國債等問題需由2/3以上業主或業主大會通過。管理主體最初為地方政府行政管理部門（代管），在業主大會成立后劃轉業主大會管理，政府部門監督。
（二）存在的問題
維修基金在管理辦法的制定上更多地考慮了安全性，而弱化了資產保值增值要求；強調了公平性，而忽視了操作上的可行性。形成了資金規模越積越大，而解決維修問題的實際作用不能有效發揮的現狀?！帮灤箅y充饑”，無論是業主還是管理部門對此都深有感觸。
1、“身份尷尬”——是預存款，還是保障性基金？業主心目中對維修基金的定位就是“預存款”，普遍繳納積極性不高。作為一項保障性基金，應著眼于長遠打算，充分發揮“眾人拾柴火焰高”的作用，為受益人提供大于初始投入的保障。由于現在的物業維修基金，保障金額以初始繳納金額及其低額的活期存款利息收入為限，受益時間在幾年甚至幾十年以后。造成業主存在“預存一筆冤枉錢”的認識，普遍繳納積極性不高，更談不上今后續繳的自覺性與主動性。各地的交存標準也不統一，北京、上海、成都等城市都按建筑安裝成本價計算，而重慶還沿用98年頒布的管理辦法，按總房款的2%-3%收取。“既然是繳多少、用多少，為什么我們交存比例或計算基數要高些”的疑問和要求統一按國家規定的最低標準執行的訴求成為熱點問題。若按保險金的運作模式來管理維修基金，提供比繳存金額更大的物業維修保障額度，則有利于提高業主繳存積極性和對繳納標準不統一的接受程度。
2、資金利用率低——維修基金成“燙手的山芋”。業主大會對資金的增值利用難以形成統一意見，管理部門對投資風險心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負增長狀況。由于現行《辦法》對維修基金的增值途徑限定于購買國債，決策權力交給了不具備專業知識、成員不穩定的業主大會。并且具有監管職能的政府行政管理部門出于安全的考慮，對這項基金進行專戶儲存，按銀行活期利息計息，并無形之中也為其真實信息“披上了神秘的面紗”。目前全國購房者繳納的住宅維修資金已有很大規模，卻無一例運用維修基金購買國債、保值增值的案例。維修基金更多體現的是一種應急性質的資金，而不是保障性投資。長此以往，將形成利息收入縮水、社會財富資源嚴重浪費的不良后果。一方面，業主利息所得減少。由于通貨膨脹率高于銀行活期存款利息，且房屋大修通常發生在幾年甚至十年以后，因此對維修資金按活期存款利息計息不符合實際。以一筆600萬元的維修基金為例，若按理財方式存儲，以2：1的比例分別作三年期、一年期定期存款，3年后該維修資金的利息收益將達到53.5萬元，而以活期存款計算，3年后利息收益僅為6.5萬元，業主利息收入損失達49萬元。另一方面，造成大量的社會資金沉淀，對國民經濟的發展十分不利。比如，政府實施大規模危舊房改造及其他公建項目，還需要想盡辦法通過各種渠道、以更大的成本代價融資，如果能有效利用維修基金，將有利于加速城市建設進程，讓群眾得到更多更直接的實惠。
3、資金使用難——維修基金成“鏡中花，水中月”?，F行管理辦法在維修使用的操作上存在較多不可行性。一是決策主體缺位。維修基金的使用由業主民主決策的規定難以實現。目前業主自治意識淡漠，對共用部位和設施共同維護的意識尚未形成，要幾乎沒有任何交往的鄰居為可能與自身的房屋使用無關的維修持同意意見實在很難。維修基金劃轉業主大會管理更難。較之政府部門管理，業主更放心后者。由于業主大會存在變動性、非專業性，業主委員會因經費、精力和專業知識等限制，不足以承擔維修基金的管理任務。目前，重慶市已成立業主委員會近1150個，但還未有一個小區的維修基金劃轉給了業主大會管理。二是支付范疇界定模糊，不象保險賠償條款明確到具體情況。《辦法》僅規定了維修基金專項用于物業共用部位和設施，而未明細到滿足使用的具體條件（如責任主體、損害程度等）。通常這些共用部分由物業公司在做日常維護，造成業主往往以應該由物業公司承擔為由而拒絕動用維修基金。三是操作上程序復雜。審批上由于牽扯到物業公司、大多數業主、行政主管部門等太多相關方，不象保險金的賠付，投保人只需要面對保險公司一方，一旦保險受益人出現保障條款約定的事項即可通過申請得到賠付，程序上簡單、清晰。而維修基金在使用上由物業公司提出方案、組織實施和業主大會決策等規定尚處于理想狀態，一旦某一方環節受阻，即造成維修問題的解決在時間上延誤或直接受害業主不得不自行“埋單”的后果。
二、維修基金實行保險金運營方式的可行性分析
上述問題是影響維修基金持續發展的關鍵因素，已成為當前物業管理實踐中的爭議焦點和立法難點。單純的行政部門管理或業主大會管理都不能從根本上解決上述問題。而保險行業堅實的安全監管保障和償付能力引起了筆者對改革維修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：維修基金和保險金都是民眾財富的集中，都是以穩健安全、保值增值為管理原則。維修基金對資金的流動性要求不高，可經營合理理財運作，提高資金收益率。
（二）結合方式及優勢分析：
1、資金運作“兩條線”。借鑒保險資金“賠付”和“理財”兩條線運作模式，對維修基金也按“維修”和“理財”兩條線運作。通過計算資金支付率，合理確定投資比例，建立一定比例的儲備基金，用以日常維修支付，其余部分用于投資理財。以多數人的持續投入來保證解決個別突發性維修問題的資金需求，保持資金來源與支出的滾動性。
2、提高保障標準。借鑒保險資金保障額度的設定方法，通過對物業公共維修問題發生的概率分析，對交存的維修資金可提供的保障額度（支付金額及保障期限）作精準測算，提高現行維修基金的保障標準。
3、增值收益分配方式。借鑒投資分紅型保險利益分配方式，保障業主繳納的維修資金本金部分按銀行協議利率復利方式計算的利息收入，同時對每年的資金理財投資收益部分進行分紅。使業主不僅能獲得預交維修費的利息收入，還能得到投資分紅（增值收益計入業主維修資金賬戶滾存使用），從而提高業主交存積極性。
4、細化支付條件。借鑒保險保障條款的制定機理，通過立法制定維修基金支付細目，而不是概念模糊、難以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法規中明確共用部位、共用設施設備的具體范疇，明確屬于維修基金支付的具體條件。同時，還應明確承擔公共維修責任的業主范圍（比如哪些責任由一個單元，或一幢獨立物業，或整個物業區域的業主承擔）。一旦某棟物業出現公共維修問題，只要符合保障條款，即可用儲備基金支付維修費。防止因責任主體的不明或利益相關人相互推諉而不能及時解決物業維修問題。
5、建立專業化投資和風險管理機制。借鑒保險資金管理經驗，由專門機構（配置精算師、投資理財專家）負責資金理財運作和風險管理。
建立維修基金“政府主導型”管理模式的理論設計
保險公司不存在破產問題，一旦出現資不抵債，則以其他保險公司收購、合并或政府接管等方式來保障投保人的合法權益。社會保障資金的虧損，也會有國家財政來負擔。因此，為更好地規避風險，實現資金效用最大化，筆者建議對維修基金建立“政府主導型”管理模式。
（一）基本原則
由政府直接負責資金的管理及投資運作。因為政府管理，相對于物業公司、業主委員會而言，更具公信力和資源統籌、風險擔保的能力。資金來源渠道拓展為業主交存的維修資金、基金運營收益和財政負擔；資金運作統一納入國家財政投融資計劃，進行基礎產業、基礎設施等建設，既保障了資金安全性、增值性要求，又能使國家集中財力進行重點建設。
（二）具體方式
1、統一運作、管理。建議實行資金省級統籌運作。由政府投資成立國有獨資公司——物業維修基金信托投資公司，實行公司化管理，屬于非營利性企業法人。專職負責維修基金的理財、劃撥及風險管理，接受財政、審計部門監督。委托房地產管理部門負責維修基金的歸集、儲備基金賬戶及業主個人賬戶管理、維修方案審批、支付條件審定、信息和檔案管理等系列行政管理職能。維修資金的理財收益一部分進入業主個人賬戶，一部分作為機構營運成本。
關鍵詞:培訓;質量;效果
0引言
“十三五”是全面建成小康社會的決勝階段，是測繪地理信息事業全面發展的關鍵時期。隨著中國特色社會主義事業“五位一體”的總體布局、“四個全面”戰略布局的全面推進，測繪地理信息事業迫切需要轉型升級、加快發展，打造由新型基礎測繪、地理國情監測、應急測繪、全球地理信息資源建設、航空航天遙感測繪和地理信息產業構成的“5+1”事業發展新格局。人才作為事業發展的重要支撐，既面臨著需求旺盛、舞臺廣闊的良好機遇，又面臨著加快轉型、跨越發展的緊迫需求，迫切需要進一步完善人才發展機制，營造人才發展的良好環境，壯大人才規模，提升人才質量，充分發揮人才效能。根據我省測繪行業人才市場的需求，如何為測繪行業人才素質能力提升搭建平臺，完善測繪行業教育培訓工作成為亟待解決的問題。
1現狀
目前，我省測繪培訓工作呈現五大基本特征:一是培訓項目的長期性。我省已連續7年在每年年初舉辦大型春季培訓，除集中培訓外，各單位還按計劃進行季度培訓和年中培訓等后續培訓。二是培訓對象的針對性。每年針對不同人群開辦專項培訓，如生產技術管理人員培訓、中隊長人力資源管理培訓、檢查員培訓、財務人員培訓、統計與檔案管理人員培訓、非測繪專業人員轉職培訓和企業法人管理培訓等。三是培訓課程的全面性。培訓課程的內容除基本的生產知識、管理知識、經營知識等常規培訓以外，還逐步開展了多個針對大型國家項目的專項培訓以及新技術的推廣應用培訓。四是培訓的多樣性。測繪培訓的組織已形成在職職工培訓、崗前生產技術培訓和企業委托培訓等多樣化教育培訓網。五是培訓的政府干預性。黑龍江測繪地理信息局以文件的形式對全省測繪職工的繼續教育做了相應的規定，針對全省測繪職工制訂專業的培訓計劃并納入全年的工作中，力求全面提高我省測繪職工的職業素養和生產技術水平。
2存在的問題及原因
黑龍江測繪地理信息局每年都會組織各種各樣的測繪培訓，但從實際效果來看并不理想，究其原因存在以下5個方面的問題。
2．1資源不足
一是師資力量不足，黑龍江測繪地理信息局教育中心作為我省專業從事測繪教育培訓的機構，現僅有2名專業授課教師，師資、研究力量明顯不足;二是學習資料不足，沒有系統的、專業的、有針對性的培訓教材;三是設備不足，培訓所用計算機設備是2001～2009年出廠的嚴重超過使用年限的陳舊設備。現代化高新測繪儀器設施不足，無新型生產軟件的使用權限，這些嚴峻現實已嚴重制約了測繪培訓事業的發展。
2．2思路陳舊
近年來，我省開辦的一些培訓項目多是延續上一年的培訓模式，培訓思路陳舊、內容重復性高，為培訓而培訓，這使得測繪單位的培訓投入難以持續并形成良好的經濟效益和社會效益。主要表現在重視理論學習，與實踐結合的培訓少;重視新職工、中層及以上崗位職工的培訓，輕視基層一線職工的培訓;重視常規崗位的知識更新培訓，輕視前瞻性的研討型交流;重視測繪培訓班次、培訓人數，輕視測繪培訓內容、培訓質量等。
2．3培訓項目與市場接軌效果不佳
測繪市場上主流項目大多為國家重點項目，我省每年為此均開辦了項目專項培訓，如1∶50000地形圖更新、地理國情普查、基礎測繪等項目。培訓對象多為質檢員及項目負責人，培訓內容為總結上一年度項目生產中質檢時發現的問題。雖具有一定的教育意義，但是對下一步工作不具備有效的指導意義，導致培訓內容滯后于實際應用，與市場接軌效果不佳，缺乏項目前期和中期的指導性培訓。對于除國家重大項目以外的常規市場項目沒有相應培訓，如地籍調查、不動產登記、土地確權登記等項目，故此無法滿足市場需求。
2．4培訓手段單一
在職職工培訓多為以天為單位的課程，培訓方式以聽為主，參訓者完全處于被動狀態。缺乏多感官學習等其他培訓方式，基本屬于靜態教學;缺乏與實際操作相結合的互動式課堂模式;缺乏有深度的培訓內容，培訓面窄、可拓展性差;缺乏培訓單位與參訓單位的溝通與協作，導致培訓內容往往與實際需求不符，培訓效果不容樂觀。
2．5參訓單位重視度不高
一是測繪一線生產單位通常內外業生產任務繁重，職工多為“一崗雙責”或“一崗多責”，要抽出大量的時間去參加培訓，將會直接影響生產進度。故此常有人力資源部門安排“閑人”去參加培訓，在達到完成培訓任務的同時又不影響生產。甚至出現一些專門以湊夠人數、完成出勤簽到、拿到“證書”為目標的培訓“專業戶”。二是培訓工作流于形式，許多單位雖然每年都有系統的培訓計劃，但是當執行時往往為了節省人力、物力的成本而簡化培訓。三是不愿花費過多精力和財力對員工進行培訓，避免員工經過培訓得到成長后另謀高就。這也成為領導者們對培訓重視度不高的主要原因。
3建議與對策
基于以上原因，通過走訪調研參訓單位和相關生產單位，結合自身多年行業培訓經驗的總結研究，本文提出了解決黑龍江省測繪培訓問題的建議與對策。
3．1加大宣傳力度
我中心從2006年開始至今，已連續10年開辦航測內業崗前技能培訓班，吸引部分即將走入社會的學子們參加培訓，進而加入測繪行業中來。致力于培養一線初級生產人員，以滿足測繪人才市場的“人荒”現象。但近年來，此項培訓遇到了招生瓶頸，參訓人數逐年下滑。究其原因，主要是宣傳工作沒有做好，10年來都沒有真正面向社會進行招生，而僅是靠行業內部的“口口相傳”和往界畢業生的“介紹”與“推薦”，招生簡章也僅是在黑龍江測繪地理信息局的官方網站上。測繪行業內的大型培訓除在局網站上“培訓通知”以外，主要是靠當地測管部門的組織。由于測繪一線工作人員大多常年在通信條件不好的野外工作，難以時刻保持聯系，經常出現培訓即將結束或已經結束后，還有人詢問何時培訓等問題。由此可見，必須開展多角度全方位的宣傳工作，加大宣傳力度，讓更多的人認識測繪、走進測繪、了解測繪、加入測繪。還要在行業內建立有效的聯系網及時地相關信息，追蹤信息的接收狀況。
3．2改善基礎設施建設
3．2．1加大設備投入尋求上級領導機構的支持，加大基礎設施建設和投入。提高儀器設備的更新率，使學員在課堂上就能夠將理論與實踐相結合，在培訓中做到“帶著問題”來聽課，“帶著技術”去生產，改變以往軟硬件之間“小馬拉大車”的尷尬局面。3．2．2加大師資隊伍建設一是加大調整師資隊伍的專業結構，擴充專業課教師隊伍，引進專業技術人才，優化內部結構，補充專業教師的專業弱項和技能缺項;二是建立專兼職教師團隊，引進國內外知名專家、講師、技術能手等定期到我省傳授最新生產技術與手段，改變僅聘請省內甚至是局內的專家或講師進行授課的現狀，促進我省行業技術的有效提升;三是建立專兼職教師知識更新機制，保證教師每年參加教育培訓的頻率與時間，實施教師培養計劃，采取高校進修、掛職鍛煉、承擔重大科研課題等多種措施，努力建設學習型、研究型測繪教師團隊，培養一批專家型名師和骨干教師力量，建設一支整體素質優良、結構優化、師德高尚、學養深厚、業務精湛的測繪教師隊伍，從而適應測繪培訓的實際需求。3．2．3加大教材選取、編寫力度一本高質量、針對性強的教材是一個培訓的精髓所在，它是傳播測繪知識、測繪技能的主要工具，影響著測繪職工學習和閱讀的興趣，也直接關系到測繪培訓質量的高低。日前我省的各種行業培訓所選取的教材基本分為3種:一是院校生使用的專業課程類教材;二是授課教師編寫的課程PPT;三是根據需要講授的最新法律法規或操作指南編寫的內部教材。均具有針對性差、臨時性、片面性等突出問題。因此，多方組織專家和教師根據歷年常規性培訓編寫培訓教材成為當務之急。且要使教材具有明了性、興趣性、實用性的功效，體現測繪技術的新觀點、新知識、新技術、新工藝、新方法，盡量做到測繪理論和生產實踐相結合。
3．3建立多手段課堂
面對職工培訓過程中存在已久的培訓模式陳舊、培訓效果不好等問題應積極創新培訓模式，建立多手段課堂。3．3．1建立開放式網絡教學培訓讓參訓者可以自由地選擇學習時間、學習地點、學習內容，不再受客觀條件的制約。參訓者可以充分利用業余時間在網上選取適合于自身條件的培訓內容進行學習，還可以建立互動式QQ群或論壇等讓參訓者可以互相討論所學內容及在實際應用中遇到的問題。用這種更易于被當下年輕人所接受的形式充分調動參訓者的學習積極性。3．3．2建立走訪式教學培訓針對多數沒有集中時間回到單位參加培訓的野外測量工作人員，由培訓部帶著培訓項目下基層，到測區提供“手把手”培訓，并在生產一線就實際發生的問題與作業員一起研討以不斷完善教學內容，提高培訓成果的實用性。3．3．3建立研討式教學培訓組織省內各單位的業務骨干組成臨時研討小組，結合即將開始實施或正在實施的國家重大項目展開課題研究。將項目設計中的理論與實際應用相結合，將項目中的關鍵點、熱點、難點問題加以整合分析，共同制訂具有可行性的項目執行方案，然后按照方案向全體職工進行公開授課，既可以解決同一項目下不同單位生產成果良莠不齊的現象又可以帶動生產技術人員完成一次有效的業務進修，進而全面提升我省的專業技術水平。
3．4完善考核機制
一個完善的考核機制不是看員工在一次培訓后是否拿到了畢業證書或者一年參加了多少次培訓，而是采用科學的考核方式，評定員工的繼續教育履行程度、完成情況和發展情況，并且將評定結果作為職工晉升職務的依據。建立職工教育培訓目標責任制，將教育培訓工作納入年度目標進行考核。建立測繪地理信息教育培訓發展規劃實施評估、考核機制，分階段對教育培訓發展規劃實施情況進行跟蹤、評價和反饋，并根據實施情況進行調查，做到思想落實、任務落實、政策落實、項目落實。各單位人事部門應加強合理引導，督促職工積極參加繼續教育培訓，并對不同崗位職工“量體裁衣”建立不同的培訓制度。提供公開且具有誘惑力的晉升制度，建立有效的培訓激勵制度，加強對單位職工培訓工作的領導與監督，提高對培訓成果的重視，推進職工綜合素質的提升，增強單位的核心競爭力。
3．5制定評價體系
開展培訓質量考核評估，制定評價體系。按照評教結合、以評促教、重在提高的原則，檢驗培訓的針對性和實際應用效果，加強信息反饋，提高培訓質量。從組織領導、培訓項目實施、培訓任務落實、培訓質量和效果核查等方面進行檢查。切實加強培訓質量的考核評估，逐步實現評估工作的常規化、規劃化、制度化，不斷完善測繪系統教育培訓工作管理辦法，努力提高培訓質量和效益。
乙方(受托人)：____物業管理公司
為加強____住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(以下簡稱住宅區條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區細則)和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：
一、招手管理范圍及內容
(一)甲方將位于____區____路的____住宅區范圍內的物業托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。
(二)管理事項包括：
1.房屋的使用、維修、養護;
2.區內公用設施、設備及場所(地)[消防、電梯、機電設備、路燈、連、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養護和管理;
3.清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作);
4.公共生活秩序;
5.文娛活動場所;
6.便民服務網點及住宅區內所有營業場所(不含肉菜市場);
7.車輛行駛及停泊;
8.住宅區檔案管理;
9.政策規定由物業管理公司管理的其他事項。
二、委托管理原則
以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。
三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任。
四、委托管理期限
委托管理期限為____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
五、雙方責任、權利、義務
1、依照住宅區條例和本合同規定將____住宅區委托乙方實行物業管理;
2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方;
3、按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的0.5%)____平米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續;
4、給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米，員工宿舍____平方米)，按微利房租金標準租用;
5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;
8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改;
10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作;
11、政策規定由甲方承擔的其他責任。
(二)乙方責任、權利、義務
1.根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法;
2.遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;
3.根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費;
4.接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目;
5.對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
6.乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處;
7.建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
8.負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據;嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收;
9.有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理;
10.在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔及有關資料;
11.開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
12.有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位
六、管理目標和經濟指標
(一)各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后____年內達到____標準。
(二)確保年完成各項收費指標____萬元，合理支出____萬元，方可提成所收取管理費的____%作為經營收入。
七、風險抵押
(一)乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣____元作為風險抵押金;
(二)乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內還全部抵押金及銀行活期存款利息;
(三)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經濟損失;
(四)如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，應賠償甲方經濟損失。
八、獎罰措施
(一)在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余甲方按節余額____%獎勵乙方。
(二)如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方民幣____元(全國)、____元(省)、____元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
(三)如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任;
(四)如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成方限期改正，情節嚴重的處以人民幣____至____元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔;
(五)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。
九、合同更改、補充與終止
(一)經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合為準;
(二)合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于滿前六個月向對方提出書面意見;
(三)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。
十、其他事項
(一)本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
(二)本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、____、____合同的有效組成部分。
(三)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具同等法律效力。
(四)雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。
(五)
(六)
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
代表(簽名)： 代表(簽名)：
時間： 年 月 日
附：
住宅區業主公約
為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。
一、本住宅區情況
1.地點____區____路;
2.總占地面積：____平方米;
3.總建筑面積：____平方米，其中：住宅____平方米，非住宅____平方米(商業用房____平方米，(商業用房____平方米，其他____平方米);
4.樓宇____棟____套;其中：高層樓宇____棟____套，多層樓宇____棟____套;
5.業主數量：____個;
6.管委會財產：
(1)公用設施專用基金;____元;
(2)物業管理用房____平方米，其中：管委會____平方米，物業管理公司____平方米;
(3)商業用房____平方米;
(4)其他;
7.公用設施及公共場所(地)狀況：
(1)道路：車行道____平方米;人行道____平方米;
(2)園林綠化地面積：____平方米;
(3)教育設施：中學____所，建筑面積____平方米;小學____所，建筑面積____平方米;幼兒園____所，建筑面積____平方米;
(4)文體設施：文娛活動中心____個，建筑面積____平方米;網球場____個，占地面積____平方米;門球場____個，占地面積____平方米;游泳池____個，建筑面積____平方米;兒童游樂場所____個，占地面積____平方米;
其他：
a、
b、
c、
(5)路燈____盞;庭園燈____盞;其他為燈：
a、
b、
(6)污水檢查井____個，排污管____米;雨水檢查井____個雨水管____米;化糞池____座;明溝____米;暗溝____米;
(7)消防水泵頭接口____個;
(8)停車場____個，總占地面積____平方米，車位____個;
(9)綜合樓____座，建設面積____平方米，其中：a、b、
(10)肉菜市場____個，建筑面積____平方米;
(11)郵電局(所)____個，建筑面積____平方米;
(12)影劇院____座，建筑面積____平方米;
(13)醫院____座，建筑面積____平方米;
(14)其他：
以上所有公用設施和公共場所(地0有____、____、____項已工音樂會使用，有____、____、____項尚未竣工或交會使作，預計____年____月可交會使用。
8.其他事項：
(1)
(2)
(3)
二、業主大會召集和決定住宅區重大事項的方式
1.業主大會的召集：
(1)第一次業主大會在住宅交付使用且入住率達到50%以上時，由區住宅理部門會同開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，先舉產生管委會。
a.由區住宅管理部門牽頭與開發建設單位或其委托的物業管理公司組成業主大會籌委會(以下簡稱籌委會)，籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加;
b.籌委會根據有關法規規定，在充分征求業主的意見后提出管委會員候選人名單，并作發大會議程、資料準備等工作;
c.籌委會在業主大會召開十四天前的士大會召開日期、地點、內容、方式程序及籌委會候選人名單街頭住宅區內公告.
d.籌委會主任按規定的程序主持業主大會，選出第一屆籌委會，完成大會各項議程;
e.第一屆籌委會產生后，經市政府社團登記部門核準登記成立，依法行使各項權利;
f.住宅所有有投票權的已入住業主，均應按籌委會公告要求，按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任;
g.各業主明白如不出席業主大會并參加投票表閃，將由自己承擔由此而產生的一切后果。
(2)管委會成立后，負責召集此后的業主大會，并每個至少召開一次。
經持有10%以上抽標權的業主提議，管委會應于接到該項提議后十四天內就所指明的目的如開業主大會。
管委會應于如開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。業主大會由管委會主任主持，如管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。
2.業主大會必須有已入住業主中持有50%以上投票權的業主出席才能舉行如經已入住業主中持有50%以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。
3.業主大會的出席人數達到法定人數時，在會上是出的一切事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。
4.大會投票實行住宅房屋一戶一票;一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設面積為一票，一百平方米以下有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。
5.在業主大會上，業主應親自或筍代表投票。委托代表投票，必須于會議召開前一天或管委會主任批準的時間內，向管委會出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字。如業主為法人，則須蓋該法人公章。
6.業主可以一棟或數棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業主大會，并行使業主的其他物業管理權利。
三、業主的權利、義務
(一)業主的權利
1.依法享有對自己所擁有物業的各項權利;
2.依法合理使用房屋體公用設施(樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等)和住宅區公用設施和公共場所(地)(道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等)的權利;
3.有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造;
4.有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養護;
5.有機根據房屋的墻面、樓梯間、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的善，建議物業管理公司及時組織維修養護，其費用從住宅維修基金中支出;
6.有權根據住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房(棚)等到住宅區公用設施及公共場所(地)的狀況，建議物業管理公司及時進行維修養護，其費用從管理服務費中支出;
7.有機要求物業管理公司對住宅區內種違章建筑、違章裝修以及違反物烽管理規定的其他行為予以制止、糾正;
8.有權參加業主大會，并對住宅區的各項管理決策擁有表決權;
9.有權對本住宅區物業管理的有關事項管委會、和業管理公司提出質詢，并在三日內得到答復;
10.有權要求管委會和物業管理公司按照市政府規定的期限定期公布住宅物業管理收支帳目;
11.有權對住宅區的牧業管理提出建議、意見或批評，右要求管委會對物管理公司的違反事同或有在規定的行為進行干預、處罰;
12.有權對同其他業主就某一議題要求管委會如集業主大會;
13.有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投拆提出意見與建議;
14.有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，要求物業管理公司代為維修養護，并按規定分攤維修費用。
(二)業主的義務
1.在使用、經營、轉讓其名下物業時，應遵守有關法律、法規和政策規定;
2.在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定：
(1)未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途;
(2)不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;
(3)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外;
(4)不得利用房屋從事危害公共利益的活動;
(5)不得侵害他人的正當權益。
3.業主如需將其住宅裝修，必須遵守《深圳市住宅裝修管理規定》，并填寫裝修申請表，報物業管理公司審查批準后方可施工，接受物業管理公司管理、監督;
4.房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至第一個閥門部分用戶負責維修養護;
5.凡房屋及附屬設施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司修繕，其費用由業主承擔;
6.業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備;
7.在住宅區內不得有下列行為：
(1)踐踏、占用綠化地;
(2)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;
(3)亂拋垃圾、雜物;
(4)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;
(5)損壞、涂劃園林藝術雕塑;
(6)聚眾喧鬧;
(7)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(8)發出超過規定標準的噪音;
(9)排放有毒、有害物質;
(10)經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行業;
(11)防礙他人合法使用公用設施及公共場所(地);
(12)法律、法規及市政府規定禁止的其它行為。
8.對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明后，在合理時間內(上午11：45-12：45，下午6：00-7：00)進入本住宅區任何樓宇內部及共公共部位進行檢查、維修、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻撓;
9.按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等;
10.業主應同時遵守下列城市管理法規、規定，并承諾接受管委會或物業理公司居此而進行的管理及處罰：
(1)深圳經濟特區住宅區牧業管理條例及其實施細則;
(2)深圳市公共衛生條例;
(3)深圳市園林綠化管理條例;
(4)深圳市環境噪聲管理暫行規定;
(5)深圳經濟特區房屋租賃管理條例;
(6)深圳市消防管理暫行規定;
(7)深圳市人民政府關于禁止在市區飼養家禽家畜的通告;
(8)深圳市人民政府關于禁止在特區內銷售燃放煙花爆竹的通告;
(9)深圳市住宅裝修管理規定;
(10)其他有關住宅區的業管理的法律、法規及政策規定。
11.業主應承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物的法律關系時，告知對方并要求對方遵守住宅牧業管理規定和本業主公約中的有關規定條款。
四、業主應付的費用
1.業主應按月到和業管理公司繳納管理服務費。管理服務費的標準是：開發建設單位自行或委托物業管理公司管理期間，執行市物價主管部門和市住宅主管部門批準的收費標準;管委會成立后，由其根據本住宅區的實際情況制訂，并交業主大會通過后實施。管理服務費的用途：住宅區的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(柵)等公共設施和公共場所(地)的管理、維修、養護。
2.業主應按月到物業管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標準是：0.5元/平方米。由物業管理公司以房屋本體為單位設立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養護。
3.業主如進行室內裝修，則應在辦理申請手續時按有關規定繳納裝修押金，裝修完工后由物業管理公司進行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。
4.業主如請物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，則應支付有關費用。
5.業主使用本住宅區有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所(地)時，應按規定繳納費用。
五、違約責任
1.違反業主義務中第2、6、7款規定的，物業管理公司有權制止，并要求限期改正;逾期不改正的，可進行強制恢復，包括采用停水，停電，停氣等催改措施;造成損失的，有權要求賠償。
2.業主進行室內裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規定》，按其中有關規定處理。
3.業主如延期繳納應交的管理服務費，住宅維修基金以及有關賠償款，罰款等費用的，處以每日以千分之三的滯納金;無正當理由超過三個月不交的，物業管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。
4.業主無理拒絕，阻撓物業管理公司對房屋本體公用設施和區內公共場所，公用設施的檢查、維修、養護以及其他正常管理活動，由此造成損失的，應賠償損失。
六、其它事項
1.本業主公約由前期物業管理單位如實填寫第一條“本住宅區情況”后印制，并在本住宅區入住率達到30%后組織已入住業主簽訂。
2.本業主公約已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。
3.業主大會可以依支根據本住宅區的實際情況對本業主公約進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅管理部門備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。
修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則區住宅管理部門有權予以糾正或撤消。
4.本業主公約一式二份，業主和物業管理公司各執一份。
業主(簽章)： 物業管理公司(蓋章)：
簽約時間： 代表：
聯系地址：
聯系電話：
名下物業：住宅：____棟____房
商業用戶____棟____房(店、鋪)
其它：
附：
住宅區業主管理委員會章程
第一章 總則
第一條 ____住宅區業主管委會(以下簡稱本管委會)是根據《深圳經濟物區住宅區物業管理條例》(以下簡稱住宅區條例)和深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則》(以下簡稱住宅區細則)的有關規定成立的代表本住宅區全體業主合法權益的社會團體，經市政府社團登記部門貪污核準登記后，取得社會團體法人資格。本管委會的一發合法權益受國家法律保護。
第二條 本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區住宅管理門的領導，執行國家，省，市有關物業管理的法律政策規定。
第三條 本管委會代表本住宅區全體業主的合法權益，以科學、發主、合法管理手段，保障住宅區物業的合理使和，維護信宅區的公共秩序，創造整潔、優美、安全舒適、文明的居住環境。
第二章 管委會的產生及職權
第四條 本管委會由本住宅區業主大會選舉起產生，向業主大會負責并報告作，接受業主大會和市、區住宅管理部門的監督。
第一屆管委會的產生：由區住宅管理部門會同開發建設單位或期委托物業管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業主大會選舉通過。
第五條 本管委會設委員__名，其中主任一名，副主任__名，執行秘書_名。執行秘書負責處理管委會日常事務。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產生。
管委會執行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區業主提任執行秘書的，須由本人在本住宅區的直系親屬業主為其經濟擔保人。
管委會主任，執行秘書為專職或兼職。
第六條 本管委會委使下列職權：
1.按照有關規定召集和主持業主大會;
2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;
3.采用公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對住宅區進行牧業管理并與其簽訂委托管理合同;
4.審查物業管理公司上年對本住宅區的管理計劃完成情況及其費用決算報告;
5.審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃，住宅區配套工程和重大的維修工程項目;
6.審查并決定住宅區物業管理服務費的收費標準;
7.監督物業管理公司對本住宅區的牧業管理工作;
8.執行業主大會通過的各項決議。
前款的第3、5、6項規定的事項，必須經業主大會批準。
第七條 本住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支目，管委會應每三個月到少公布一次，接受業主的監督。
第八條 下列人員經管委會決定產經業主大會批準后要獲得適當津貼;
1.管委會主任;
2.管委會執行秘書;
3.業主選舉的樓長;
4.管委會同意的其他人士。
第三章 管委會會議
第九條 管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。
第十條 管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關材料送達每們委員。員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。
第十一條 管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。
第十二條 管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門，居民委員會，物業理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。
第十三條 管委會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決，每一委中央電視臺有一票表決權。委員可委托代表人行使表決權，但必須出具授權委托書，若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。
第十四條 管委會執行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人署后存檔。
第四章 管委會委員
第十五條 本管委會委員由本住宅區業主大會在業主中選舉產生，委員人數單數。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員以及承租人代表或本住宅區的非業主居民擔任管委會委員(以下簡稱聘請委員)，其名額不得超過最終委員總數的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應由為本住宅區業主的直系親屬作其經濟擔保人并經業主大會批準。
第十六條 本管委會委員則熱心公益事業。責任心強、有一定的組織能力和要的工作時間的成年人來擔任。
第十七條 本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。
第十八條 本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業主大會票決定。
第十九條 有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經擔任的須停任委員由下次業主大會追認：
1.已宣告破產;
2.因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力;
3.未經管委會同意無故在管委會會議中連續缺席三次以上;
4.以業主身份當選為委員，但已不再是業主;
5.以書面形式向管委會提出辭呈;
6.有違法犯罪行為的;
7.業主大會已將其罷免的。
第二十條 任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個內將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產(動產、不動產)移交給本管委會。
第二十一條 本管委會委員的權利：
1.選舉權，被選舉權和監督權;
2.對本管委會的建議和批評權;
3.參與本管委會有關事項的決策;
4.參加本管委會組織的有關活動，
第二十二條 本管委會委員的義務：
1.遵守本管委會章程;
2.執行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作;
3.積極參加本管委會組織的仁義和活動;
4.向本管委會的工作提供有關資料和建議。
第五章 管委會日常經費收支與只公用房
第二十三條 本管委會的經費來源是本住宅區的管理服務費。
第二十四條 本管委會的經費開支包括：業主大會和管委會會議;購置設備編印資料。購買書刊資料;國內外交往;有關人員的津貼;日常辦公及其他項目的費用等。經費收支帳目(不包括現金)由執行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業主大會匯報。
第二十五條 本管委會的辦公用房從公用設施專用基金購買的物業管理用房劃出。
第六章 附則
第二十六條 業主大會通過有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。
第二十七條 管委會的終止與解散：本管委會依照業主大會的決定或市社團記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。
第二十八條 本章程的解釋權屬管委會。
第二十九條 本章程與有關法規不符時，按有關法規執行。
第三十條 本章程經業主大會通過后生效。
附：住戶手冊
一、前言
二、簡介
三、物業管理
四、管理費用
五、設備及服務
六、裝修管理
七、入住前期的特別服務
八、業主及用戶的其它責任
九、保安/安全
十、關于防盜門、窗安裝的有關辦法
十一、防火
十二、清潔
十三、衛生管理細則
十四、保險
十五、常用電話號碼
十六、結語
一、前言
為了便于業主/用戶進一步了解小區管理公約的內容及運作情況，管理公司編寫此住戶手冊，以供參考之用。小區住戶手冊根據管理公約而制定，其目的在于保證小區所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業，而并非對業主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業主用戶提供盡善盡美的管理服務。
二、小區簡介
小區占地___公頃，總建筑面積_____平方米，綠化面積____平方米，綠化率為____.業管理公司以現代的意識、全方面的構思服務于業主，使業主在物業管理公司的服務下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。
1.按照建設國際化大都市的要求注意提高小區的整體居住環境質量。
2.注意加強物業管理，保持住宅小區建設整體環境和使用功能長久良好。
3.實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業管理奠定良好的基礎，以優質高效的服務，得到廣大業主的認可。
4.物業管理有限公司小區管理處主要負責如下工作：
(1)管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。
(2)保安：小區有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。
(3)清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區內地段衛生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。
(4)綠化：負責小區綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。
(5)車輛交通管理：對機動車輛進入小區加以限制，保持小區寧靜的氣氛。
(6)有償服務：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛生，成立老年活動中心等生活服務系列。
(7)有償中介服務：代業主出租、出售小區住房。
(8)設立便民的小型超市、便民商店等。
三、物業管理
1.管理公司
根據管理公約的條文，xx物業管理有限公司已被委聘為小區之物業管理公司。
2.管理公司之代表權
管理公司有絕對的權力代表各業主及用戶就有關管理本小區之一般事務與政府公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。
3.公共地方及設施管理
管理公司根據管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、小區結構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養、維修及管理。
4.管理職員
為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業管理人員及專業維修承造商負責小區一切日常管理及維修事務。請各業主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質服務，所有管理員工一律不準向業主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。
5.建議及投訴任何人士若對小區環境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。
6.小區管理處辦公時間
小區管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時以外，小區監控中心仍有值班職員為客戶服務。
管理公司電話(辦公時間)：xxx
管理處電話(二十四小時服務)：xxx
四、管理費用
1.管理費
管理費乃根據每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設施維修費，法律及其他專業咨詢費用、小區保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據日后實際支出需要而調整，調整前各業主將獲預先通知。
2.管理保證金及管理基金
各業主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發也通知，要求各業主增繳管理基金。各業主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。
3.繳付管理費
樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本小區，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據公約賦予的權力征收利息、催繳手續費用，甚至停止供應水，電及采取適當的法律行動追討。
付款時間：
星期一至星期五08：30-20：30
星期六、星期日及假期09：00-17：30
付款辦法：以支票或現金形式直接交往小區管理處。
4、管理費盈虧
小區之管理公約內訂明，如管理費不足以應付各項開支時，各業主須按比例交付不足之數目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業主與用戶床相互協調使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業業主為法定負責人，而不涉入業主與用戶之間之關系。
5、管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業主/租戶通知。各業主在繳足所有應付管理費用的，有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。
6、業權轉讓如有更改或轉讓業權，原業主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業權轉讓時，管理費保證金及管理基金，應按管理公司所指定應辦之妥善手續，轉讓予新業主名下。賣方業主自行安排向買方收回上述做主金及基金。
五、設備及服務
1.電力
各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發現陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格(指定)的電器技工進行。
2.供水
小區24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令小區的公眾地方，設施或其他單位業主蒙受損失，該單位的業主必須負責維修及賠償。
3.煤氣
小區24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工作必須由合格(指定)的技工進行。系統若發生泄漏現象，須及時與管理處取得聯系以免造成更大損失。
4.電話
小區已鋪設電話電纜直達各物業單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。
5.電梯服務
小區各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務。
6.公共天線
各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養承辦商安裝，而費用應由有關業主負擔。根據小區公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。
7.消防系統
小區的消防設備含每層設置的消防栓，由管理員24小是值班，監察消防系統的運作。
六、裝修管理
1.政府法規、公約條文
用戶在室內進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發生違反法規條文情況，用戶須將改變部分恢復原面貌，直至有關方面滿意方面的資料，業主可先向管理公司問詢。
2.用戶在單位內施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結構和原有系統，并須書面通知管理處，提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。
3.裝修保證
(1)裝修按金——此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內，承辦商或其工作人員對小區物業或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發還。
(2)第三者保險——為減少在裝修時發生意外所導致損失，承辦商應購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。
4.裝修規則
(1)提供足夠之保護防御設施予樓宇內之結構、裝置、裝飾等，避免裝修期內有任何損毀。對于桉宇內設備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設施而導致破壞，包括裂痕、污漬等，有關業主需賠償一切修繕費用。
(2)裝修期間不得占用小工內公共地方，為保障其他業主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業本身各部分受到直接或間接損害，將由有關用戶負責及賠償。
(3)盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區內其他業主，用戶不要受到干擾和感覺不便。
(4)施工現場必須備有緊急醫療藥品，必須有足夠防火設備，如惡意火簡等，以備發生事故時緊急應用。
(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業主單位進行裝修工程。
(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。
(7)不可在小區內之消防喉取水作調制混凝土、清洗地方或其他用途。
(8)裝修工人必須空著適當的衣服及不得赤足出入工作范圍，以防發生意外及有礙觀瞻。
(9)所有裝修工人在小區范圍內必須掛上管理公司發出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應立好賠償，否則嚴禁進入小區范圍內或在物業范圍內進行工作。
(10)所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區范，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經檢驗始可放行。
(11)裝修承造高須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任，管公司概不負責任何損失或遺失。
(12)切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內。5、物業外墻
所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業外墻及公共地方設備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或將其他物品裝置物業外墻上。發吸任何上述違章行為，業主/用戶將需承擔所修正工程及管公司額外工作負擔費用。
6、裝修承造商
各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或對其他住戶物業構成破環，有關用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。
七、人往前期的特別服務
尊敬的業主：
歡迎您入住xx物業管理有限公司小區管理處負責及管理的小區，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到xx物業管理有限公司丫區管理處為您提供的完善、高效的服務。
為了便于您盡快、順利地進駐小區，管理處開辦了裝飾、搬家業務，如您需要，請盡快與我公司聯系。
聯系電話(裝飾)：xxx
聯系電話(搬家)：xxx
八、業主及用戶的其他責任
1、物業用途限制
各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。
2、飼養寵物
住戶所飼養的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。
3、噪音氣味
為優質環境寧靜用戶切勿在其室內發出噪音或氣味，滋擾其他用戶。
4、公眾通道
必須優質所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業主/用戶自身安全起，遇有任何公共走道阻塞時，應立刻通知接待中心。若發現其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應主動舉報。
5、景觀物品
各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。
6、神位
為保持環境清潔衛生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。
7、電梯服務
嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。
8、危險物
各業主不得在小區范圍內搬運，儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。
9、鐵閘/卷門
各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規定的不安全合格的鐵閘工窗花。
10、營業經商
除非得到管理公司書面批準確，所有用戶不得在小區物業的公共范圍內擺設任何么用物品或進行各種形式的宣傳、經工業品、販賣活動，包括張貼、派發商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內向其他住戶進行派發物品、推銷或任何形式的磁擾。
11、法律糾紛
業主或用戶在小區物業范圍內，因自身問題而引發的法律糾紛及事故，必須自選承擔所有法律及經濟責任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關物業業主/用戶承擔。
九、保安/安全
1、為保障安全，所有的小區居住的業主及其雇傭人員，均應辦理住客證。
2、大樓進出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。
3、小區每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業主/用戶配合保安人員工以保障所有入住小區住戶的安全，并請注意以下幾點：
b對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應與住戶聯系，得到允許后方可探訪。
j與監近用戶互相認識，保持聯系，以便朋家能夠互相照應。
4、除保安員外，物業亦高有先進保安裝置以確保各業主及用戶安全。
5、住房保安
各用戶如需在其使用單位范圍內，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數目，值班時間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。
十、關于業主安裝防盜門、窗的有關辦法
為了保證業主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規格、樣式及顏色由管理處指定，業主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務請業主遵照執行。
附：防盜門、窗安裝申請書
業主姓名_______樓室號________
防盜門窗型號__________顏色___________
交費：
業主簽名_________管理處________安裝隊________
十一、防火
1、防火措施
小區物業內部裝置有滅火設備，用戶應熟悉各項設備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設備作其他用途。
2、防火知識
切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風筒等，以免由于負荷過量而導致火警。。請遵照法例法定，切勿在單位內儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。。易燃及危險性物品應放置在孩童無不觸及的地方。。請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。。防火門必須保持經常關閉。。如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器(包括電話、門鈴、電動玩具等)開關，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現場及盡快通知管理處。
3、如遇火警時應采取的措施
保持鎮定
撥打電話119通知消防局
打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。
及時通知小區保安管理員或管理處，如時間許可，應通知監近用戶。
如遇到濃煙，應盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。
不要乘搭電梯，應用樓梯逃生。。盡快前往小區地面或空曠地方。
4、防火演習
管理人員將定期進行防火學習及試驗各項救火設備。
十二、清潔
管理公司已雇有清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。
用戶內部的清潔、衛生、防蟲工作，應由用戶自行負責，或委托管理公司之指定承包商處理。
大樓住房應將其室內垃圾用塑料代包裝妥當，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內或小區的任何地方。
十三、衛生管理細則
為給業主創造出一個優雅、清靜的居住、休閑環境，管理公司物制定衛生管理規定，條例如下：
第一條：公司將組織大量人力、物力對公共場所、設施進行定期的清理、消毒、維護，發現問題及時解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環境。
第二條：公司將定期進行消滅“四害”工作，絕不讓其滋生、蔓延。
第三條：請業主勿將廢物扔至樓下，應放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時打掃、清運。
第四條：禁止在小區內隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。
第五條：禁止在小區建筑上張貼裝修、標語、廣告等。
第六條：禁止在公共場所搭建違章建筑。
第七條：禁止破壞公共設施，保護其清潔、完整。
第八條：禁止踐踏草坪、損害綠化設施。
第九條：業主裝修后的垃圾，請放在室內，由清潔員每日一次進行清理，禁止堆放在樓內或小區街道上。
十四、保險
管理公司已為小區的所有公共設備購置保險，有關保險費將由管理費中預算支付。各用戶若認為有需要，可以自行為其單位的室內裝置購買保險。
各用戶不得做出與小區管理公約相違背的行為，或甚至導致物業保險無效，或令該保險提高之行為，如有此類事情發生，違約用戶需對因此而產生的所有開支及損失負。
十五、常用電話號碼
夜間值班定：xx 火警：119
派出所：xx 匪警：110
醫院：xx 急救：120
十六、結語
為使購買小區的所有業主/住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環境物制定本住房手冊。本手岫所列各條款，純為業主/住戶之利益著想，敬請各位合。
業主應將手冊有關條款告知家中各人，若有任何疑問，請向本公司或管理處查詢，本公司將樂意盡力協助。對各位的真誠合作謹致謝意。
