時(shí)間：2023-08-30 16:52:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)的法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 管理機(jī)制
我國國民素來有“有房才有家”的概念，所以房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是切實(shí)關(guān)系到我國國計(jì)民生的重大問題，這些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的確為我國國民提供了更好的住房環(huán)境，亦為我國國民的生活水平提高做出了一定的貢獻(xiàn)，但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)有著發(fā)展速度過快，市場過熱；房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)較低；房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；房價(jià)居高不下，人們購買壓力大；房地產(chǎn)交易與中介市場發(fā)展不規(guī)范等現(xiàn)狀。因此必須加強(qiáng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，以保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，滿足公眾的基本要求。
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然從表面上看起來蒸蒸日上，可是內(nèi)部卻充斥著許多問題，如果不能及時(shí)的解決這些問題，將會(huì)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長埋下了巨大的隱患，甚至?xí)绊懙轿覈w經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。問題涉及到很多的方面，總體來說有以下幾點(diǎn)：
（1）我國政府雖然出臺(tái)了一些房地產(chǎn)方面的宏觀管理政策，希望用這些政策來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題，可從實(shí)際情況來看，這些政策并沒有能從根本上對問題進(jìn)行解決，起到的效果也有些微乎其微。在國家出臺(tái)了一些宏觀調(diào)控的政策之后，房價(jià)非但沒有像想象中的減緩增長速度，反而在某些意義上來說，我國國民購買商品房的價(jià)格被提高了。
（2）因?yàn)榉績r(jià)的不斷上漲，在房地產(chǎn)所需要的建材與其它物資成本也出現(xiàn)了整體上漲的趨勢，繼而直接影響到了我國房價(jià)的再一次上漲，逐漸形成了房價(jià)上漲趨勢得不到緩解的惡性循環(huán)。
（3）從房地產(chǎn)宏觀的遠(yuǎn)景上來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)還有著很長遠(yuǎn)的未來，在環(huán)球金融危機(jī)之后的這些年來，我國意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不合理的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展模式，開始從依靠投資、出口等經(jīng)濟(jì)模式向著依靠內(nèi)需的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，國家不斷的出臺(tái)政策激勵(lì)我國消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，大幅度的提高了房地產(chǎn)市場中商品房的成交量，使得房價(jià)持續(xù)上漲，而城鎮(zhèn)化建設(shè)也是商品房價(jià)格穩(wěn)步上升的重要保障
二、我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理所存在的問題
（一）經(jīng)濟(jì)管理缺少一個(gè)完善的管理機(jī)制
近些年來我國的各級(jí)政府都加大了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的力度，相繼出臺(tái)了不少政策，
但政策得不到正確的落實(shí)，就等于是走個(gè)形式，起不到真正的效果。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)暴利行業(yè)，是各個(gè)地方的主要財(cái)政收入來源，所以不可避免的就出現(xiàn)了官商結(jié)合的情況，如果不能抑制這種情況，就會(huì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理帶來很大的阻力。
（二）法律法規(guī)體系不夠完善
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)呈現(xiàn)出一種跟不上時(shí)代變化的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，映射出法律法規(guī)體系的改變過慢，導(dǎo)致這種情況的原因大致有兩個(gè)方面：一是我國房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)滿足不了房地產(chǎn)快速發(fā)展的需求，使得房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，不可避免的出現(xiàn)很多問題，房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)在各個(gè)環(huán)節(jié)都有著完整的體系，卻因?yàn)榉煞ㄒ?guī)體系的不夠完善導(dǎo)致市場發(fā)展做不到正常的秩序。二是我國的大部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件是由國務(wù)院頒布的，雖然相關(guān)法律法規(guī)在逐步的建設(shè)起來，可在實(shí)施的過程中卻依然存在著許多問題，使得法律成為了一種空談，使得法律法規(guī)的嚴(yán)肅性成為了一種諷刺。
（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重了起來，尤其以“北上廣”特別嚴(yán)重，普通的房價(jià)都已經(jīng)逐漸漲到了十萬塊一平方，更別提為了孩子教育應(yīng)運(yùn)而生的學(xué)區(qū)房，近幾年天價(jià)學(xué)區(qū)房的新聞比比皆是，從二十萬一平米，到四十八萬一平米，到一六年所出現(xiàn)的六十萬一平米的學(xué)區(qū)房，我國的房r是不是太過神奇了，房地產(chǎn)行業(yè)到底都做了些什么。房價(jià)的逐步提高，導(dǎo)致國民已經(jīng)將投資房產(chǎn)作為最穩(wěn)定的投資方式之一，使得房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)出一種火熱的現(xiàn)象，繼而變相的鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開發(fā)商，讓開發(fā)者認(rèn)為房地產(chǎn)依然有利可圖，建造更多的房產(chǎn)，而這一舉措無疑會(huì)導(dǎo)致我國房產(chǎn)的大批量積壓，產(chǎn)生供大于求的現(xiàn)象。
三、應(yīng)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略
（一）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制
拯救我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問題，完善的管理機(jī)制是必須在第一時(shí)間得到保證的，畢竟僅憑著政策的一腔熱血是制止不了商人逐利的現(xiàn)象。詳細(xì)的劃分政府部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理職責(zé)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)市場的各種問題現(xiàn)象，吸取先進(jìn)國家的一些管理經(jīng)驗(yàn)，以保證執(zhí)行力的確保，最后我國政府應(yīng)當(dāng)制定一個(gè)更合理的財(cái)稅制度。
（二）法律必須扮演起自己該有的角色
我國作為一個(gè)走著和西方資本主義國家不同道路的國家，應(yīng)當(dāng)有著更適合自己的法律法規(guī)體系，將我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)致的劃分，演化出更適合我國的法律法規(guī)的細(xì)則，以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（三）房地產(chǎn)泡沫隱患必須得到解決
房地產(chǎn)泡沫的隱患是所有人都心知肚明的，即使我國經(jīng)濟(jì)自成體系，有著政府這面堅(jiān)強(qiáng)的后盾作為退路，可房地產(chǎn)泡沫的隱患也依然必須得到解決。第一，政府部門認(rèn)真的檢
測房價(jià)，嚴(yán)厲的禁止炒房、投機(jī)等現(xiàn)象。第二，我國應(yīng)該針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，構(gòu)
構(gòu)建與之相匹配的預(yù)警制度，科學(xué)的對房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測與評(píng)價(jià)。
參考文獻(xiàn)：
[1]王向前.分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與對策[J].黑龍江科技信息，2012，（04）.
開展全國“土地日”宣傳活動(dòng)，是宣傳我區(qū)貫徹落實(shí)這一國策的良好時(shí)機(jī)，是提高全社會(huì)耕地保護(hù)意識(shí)的有效手段。為營造全社會(huì)依法合理用地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)科學(xué)發(fā)展的輿論氛圍，根據(jù)國土資源部、省國土資源廳及市國土房產(chǎn)局的有關(guān)通知精神，決定在全區(qū)范圍內(nèi)廣泛深入地開展系列宣傳活動(dòng),結(jié)合我區(qū)工作實(shí)際現(xiàn)制定第二十一個(gè)全國“土地日”宣傳活動(dòng)的方案如下：
一、落實(shí)土地督察整改工作，進(jìn)行一次全面整改
今年月份，督察局對我區(qū)開展例行土地督察，并提出督察整改意見，6月下旬將對我區(qū)的整改情況進(jìn)行驗(yàn)收，我區(qū)將結(jié)合“6·25”全國土地宣傳活動(dòng)，采取有力措施，全面落實(shí)各項(xiàng)整改工作。
二、加大法律法規(guī)宣傳力度，舉辦一場知識(shí)競賽活動(dòng)
為提高各級(jí)各部門依法用地、保護(hù)耕地的意識(shí)，進(jìn)一步促進(jìn)國土房產(chǎn)管理工作落實(shí)，將舉辦一場知識(shí)競賽活動(dòng)，區(qū)委、區(qū)政府倡議，由區(qū)委宣傳部、區(qū)國土房產(chǎn)分局、區(qū)司法局主辦，組織各鎮(zhèn)街、國土所、執(zhí)法中隊(duì)、法院、司法局及國司等單位從事相關(guān)土地管理的干部職工進(jìn)行國土房產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)競賽。
三、排查地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)，進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查
由國土房產(chǎn)分局牽頭，邀請地勘院專家重點(diǎn)對我區(qū)受地質(zhì)災(zāi)害隱患威脅的鄉(xiāng)村、學(xué)校、礦區(qū)等人員密集場所進(jìn)行一次全面的再排查，查找出地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)防范中存在的問題，提出監(jiān)測、搬遷避讓或工程治理等消除安全隱患的措施和建議，確保無遺漏，不留盲區(qū)、不留死角。
四、嚴(yán)格履行執(zhí)法監(jiān)察工作，開展一次執(zhí)法專項(xiàng)行動(dòng)
對近期頂風(fēng)作案的違法建設(shè)行為組織一次專項(xiàng)行動(dòng)，并邀請媒體全程跟蹤報(bào)導(dǎo)，對違法案件進(jìn)行曝光，進(jìn)行“以案釋法”，讓那些有違法用地動(dòng)機(jī)者面對“高壓線”消除僥幸心理，不敢以身試法，從而起到“拆除一起，教育一片”的警示作用。
五、緊緊圍繞宣傳主題，召開一場專題座談會(huì)
組織召開“土地日”紀(jì)念活動(dòng)座談會(huì)，圍繞今年土地日的宣傳主題，邀請區(qū)行風(fēng)監(jiān)督員、人大代表、政協(xié)委員、群眾代表、企業(yè)代表及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加座談,傾聽與會(huì)代表對我區(qū)國土房產(chǎn)工作的意見和建議。
一、進(jìn)一步提高對整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序重要性的認(rèn)識(shí)
整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實(shí)踐“*”重要思想和
落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來，堅(jiān)持深化改革和加
強(qiáng)法治并舉，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，不斷加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進(jìn)一步強(qiáng)化制度建設(shè)，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
二、切實(shí)加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度
（一）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等法律法規(guī)進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴(yán)查處，公開曝光，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。
（二）加強(qiáng)對商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。對房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價(jià)，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房價(jià)，擾亂市場秩序的，房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對商品房銷售人員的培訓(xùn)和管理，對違規(guī)從事商品房活動(dòng)的單位和人員，要從嚴(yán)處理。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價(jià)格、房產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價(jià)格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號(hào)）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國家工商總局令第71號(hào)）等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理。工商行政管理部門要會(huì)同房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)展
銷活動(dòng)的管理，嚴(yán)格展銷許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門要審查展銷活動(dòng)主辦方資格，房產(chǎn)管理部門要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)情況。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷活動(dòng)。
（五）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國家工商總局監(jiān)制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購房人明示。房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房“實(shí)名制”。對房地產(chǎn)銷售過程中實(shí)施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費(fèi)者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門處理。
（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，要向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在買賣過程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。
三、認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)措施，深入開展整頓活動(dòng)
（一）深入開展專項(xiàng)整治活動(dòng)。從9月份起，用一年左右時(shí)間，在全市范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。各地和市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要認(rèn)真制定整治工作方案，明確時(shí)間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。對專項(xiàng)整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強(qiáng)烈的，要予以通報(bào)批評(píng)。
（二）暢通舉報(bào)投訴渠道。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要通過開設(shè)專項(xiàng)整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。
（三）建立房地產(chǎn)交易誠信機(jī)制。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)、準(zhǔn)確、公開相關(guān)信息。房地產(chǎn)企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員的失信行為情節(jié)嚴(yán)重的，要通過新聞媒體予以曝光。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要建立對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的監(jiān)督和懲戒機(jī)制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；社會(huì)經(jīng)濟(jì)；對策
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中占據(jù)著支柱性的地位。盡管近年來我國加大了對房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，且一系列的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，但對于房地產(chǎn)市場并沒有起到多大的成效。這主要是由于房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在著一些深層次的根本性問題，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲得不到有效地抑制。在這種情況下，需對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題進(jìn)行正視，確保推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題
1.1沒有明確長遠(yuǎn)目標(biāo)。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理失衡，雖然采取了一定的措施在某種程度上抑制了房價(jià)增長過快的狀況但卻忽視了我國整體上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，不能為我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作出長久性的規(guī)劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)的土地來源有一定的不確定性，針對房地產(chǎn)的政策規(guī)劃并不明確，采取的解決措施缺乏科學(xué)合理性僅能在一定的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮效用，沒有長期效果。1.2泡沫經(jīng)濟(jì)問題嚴(yán)重。近階段以來，房價(jià)處于持續(xù)飆升甚至在政府出臺(tái)相關(guān)政策后也只是在上升趨勢上略微減緩了一些，問題并沒有得到根本性的解決，這樣和容易造成虛假的需求信息，不僅會(huì)影響到開發(fā)者對行業(yè)前景的預(yù)判，也會(huì)影響到消費(fèi)者對房產(chǎn)的規(guī)劃，而由于這些虛假的需求信息很容易造成房產(chǎn)堆積、無法處理等問題的出現(xiàn)，給國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來非常不好的影響。房地產(chǎn)泡沫問題就是源自于虛擬需求，房地產(chǎn)泡沫的形成不僅對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也會(huì)直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變化。1.3開發(fā)商的資金來源單一化。房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金有很多，現(xiàn)階段我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商需要依靠銀行貸款才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的正常經(jīng)營，而只有完成房地產(chǎn)開發(fā)、房屋出售后的所得才能夠歸還銀行，但是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)存在“房價(jià)高、賣房難”的問題，部分房地產(chǎn)商并不能夠在預(yù)計(jì)的期限內(nèi)賣出房屋、歸還貸款，再加上相關(guān)的商業(yè)銀行不能夠進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)管工作，很容易出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，從而導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定程度的影響。1.4相關(guān)的法律法規(guī)不健全。想要改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理必須要將相關(guān)的法律法規(guī)健全起來，近年來針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律法規(guī)并不是很多，進(jìn)而造成相關(guān)部門監(jiān)管不到位的情況經(jīng)常發(fā)生，這就在一定程度上給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理造成滯后性，不僅給房地產(chǎn)市場造成了混亂，也給經(jīng)濟(jì)管理工作帶來了工作難度。雖然政府針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出臺(tái)了一些法律法規(guī)，但是法律法規(guī)的明文規(guī)定太過籠統(tǒng)，以致于在落實(shí)細(xì)節(jié)上可能會(huì)有很大的差距，如果這樣的問題長期得不到解決，勢必會(huì)在行業(yè)內(nèi)形成惡性循環(huán)。
2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題的對策研究
2.1制定長期的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。要站在我國現(xiàn)階段國情以及未來發(fā)展趨勢來制定長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，既要制定發(fā)展目標(biāo)，也要明確各個(gè)階段的管理任務(wù)，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一個(gè)明確的發(fā)展方向，從而減輕房地產(chǎn)市場的負(fù)擔(dān)。同時(shí)也要考慮到廣大人民群眾的房產(chǎn)需求和國家建設(shè)需求，在房地產(chǎn)建設(shè)方面有一定的把控和規(guī)劃，在科學(xué)合理的前提下制定更為適合我國發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，從而更深入的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中存在的問題。在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中長期發(fā)展規(guī)劃時(shí)，需要做好房地產(chǎn)市場的調(diào)查工作，詳細(xì)對我國當(dāng)前房產(chǎn)地發(fā)展的情況進(jìn)行深入調(diào)查和研究，根據(jù)調(diào)查所得結(jié)果來制定科學(xué)合理的發(fā)展計(jì)劃，確保我國房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2.2嚴(yán)格把控市場經(jīng)濟(jì)泡沫。面臨現(xiàn)階段我國出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)狀，不僅需要相關(guān)的管理部門引起高度的重視，也需要廣大人民群眾在購置房產(chǎn)的過程中謹(jǐn)慎有余。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)管理部門需要制定出相關(guān)的制度來約束整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，不能太過抑制也不能太過松弛，一定要在寬嚴(yán)并濟(jì)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行更為謹(jǐn)慎的衡量和管理。嚴(yán)格把控市場經(jīng)濟(jì)泡沫不僅對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展有著重要的作用，更對我國的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的穩(wěn)定性有著不容忽視的作用。要對于市場失靈情況的存在進(jìn)行正視，在具體干擾過程中，需要在市場自身調(diào)節(jié)能力得到有效發(fā)揮的基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時(shí)還要對市場的變化情況進(jìn)行有效掌握，在干擾時(shí)要確保做到適當(dāng)性和適度性。從而建立健全完善的房地產(chǎn)運(yùn)行管理機(jī)制。2.3逐漸發(fā)展并健全房地產(chǎn)行業(yè)融資體系。要想更好的管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，首先就要在融資途徑上嚴(yán)格把控，當(dāng)房地產(chǎn)融資來源加以分散而不是原來單一的借貸，既可以減輕房地產(chǎn)商們的還貸壓力，也可以為商業(yè)銀行減輕出資壓力，既可以起到方便經(jīng)濟(jì)管理的效果，也可以降低房地產(chǎn)行業(yè)整體的產(chǎn)業(yè)壓力，逐漸發(fā)展并健全房地產(chǎn)行業(yè)融資體系是很重要的一個(gè)監(jiān)管對策。2.4建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理嚴(yán)格法律法規(guī)。我國針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的法律法規(guī)太過松懈，以致于在相關(guān)法律法規(guī)當(dāng)中對較為重要的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理細(xì)節(jié)問題沒有做出明文規(guī)定，這就使得一部分房地產(chǎn)商鉆了國家法律法規(guī)的空子，不僅給整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)造成不良影響，也使得消費(fèi)者的利益受到損失。以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
3結(jié)束語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題需要我們?nèi)ニ伎疾⑦M(jìn)行更為細(xì)致的分析，文中提出的相關(guān)對策不僅是為了更好的實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理，更是為了能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在更為持久更為合理的方向發(fā)展。這些對策可能在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)揮到應(yīng)有的效果，但是一旦持續(xù)下去，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理會(huì)得到更好的結(jié)果。
作者:余良 單位:天津市長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
參考文獻(xiàn)：
2013 年年底，央視曝出開發(fā)商欠稅 3.8 萬億新聞，引起市場強(qiáng)烈關(guān)注。記者近日采訪了中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長、中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文教授，他表示土地增值稅征繳難的問題是一個(gè)“老話題”，需要辯證地看待，更需要通過稅務(wù)法律法規(guī)的修正進(jìn)行解決。
他認(rèn)為土地增值稅存在先天缺陷，一方面想通過加大對開發(fā)商加高房產(chǎn)售價(jià)進(jìn)行征稅來控制房價(jià)上升，另一方面又無形中將一大塊金融成本加入開發(fā)商銷售成本，最終會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)上，成為房價(jià)上漲的一個(gè)推手。他覺得這不符合土地增值稅推出時(shí)國家的期望，“是到了對這一稅種進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候了。”他明確向記者表示。
他進(jìn)一步解釋了自己的想法，首先他認(rèn)為一定要根據(jù)中央的相關(guān)精神開展稅種稅制的調(diào)整工作。“中央十八屆三中全會(huì)已經(jīng)通過決議，明確要求加大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)力度。完全可以以此為契機(jī)，探討將土地增值稅并入房產(chǎn)稅的途徑?！彼硎荆恋卦鲋刀惐旧砭陀泻头慨a(chǎn)稅相重復(fù)的地方，都是對房產(chǎn)的增加額征稅，但是計(jì)算方式和征收方式不同，環(huán)節(jié)不同，造成土地增值稅征收起來比房產(chǎn)稅困難得多?！耙虼?，我們要嚴(yán)肅考慮是否將土地增值稅并入房產(chǎn)稅，一是好征管，二是避免重復(fù)征稅，減少購房成本，降低房價(jià)?！?/p>
其次，他認(rèn)為可以考慮階梯式改革土地增值稅，避免改革過快引起市場動(dòng)蕩?！岸唐趦?nèi)完全可以考慮降低土地增值稅稅率，比如只按房產(chǎn)銷售額的 2% 稅率征收，但要做好稅務(wù)征管工作，保持法律的嚴(yán)肅性。而且這樣做完全可以減少稅務(wù)征管部門因這一稅種的自由裁量權(quán)較大，而導(dǎo)致選擇性執(zhí)法的機(jī)會(huì)。而下一步再考慮用新經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，不能不謹(jǐn)慎?！?/p>
最后，他表示要合理考慮稅制安排。他認(rèn)為現(xiàn)在土地增值稅清算難的根子還是在稅制不合理上。“我有一個(gè)數(shù)據(jù)，在 2013 年房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)清算的項(xiàng)目中，實(shí)際稅負(fù)率最高為 9%，最低為 1%。并且房地產(chǎn)企業(yè)所得稅退稅的案例增多，金額屢創(chuàng)新高。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目清算的實(shí)際稅負(fù)率雖然不高，但卻比預(yù)征率大，對于實(shí)行查帳征收企業(yè)所得稅的房企，由于繳納的土地增值稅可以稅前扣除，清算實(shí)際繳納的稅款分?jǐn)傊粮髂辏鸵馕吨?dāng)年的企業(yè)所得稅繳多了，因此出現(xiàn)了所得稅退稅的問題?！边@表明土地增值稅的稅制不合理，需要調(diào)整。因此他建議，應(yīng)該考慮把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅等不同稅種合并到統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅中，厘清、完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收政策和法律法規(guī)，在征收額度、繳納方式上推進(jìn)改革，保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康，協(xié)調(diào)地發(fā)展。
來源：《中國地產(chǎn)總裁》雜志
關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 倒按揭 房屋產(chǎn)權(quán) 養(yǎng)老體系 養(yǎng)老模式
《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號(hào)）中明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，正式從政策層面鼓勵(lì)進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的探索。實(shí)際上，我國的“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策和實(shí)踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺(tái)過“以房養(yǎng)老”的相關(guān)措施。但是，我國的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時(shí)，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)。事實(shí)上，目前國內(nèi)各地方鮮有以房養(yǎng)老的實(shí)際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國的實(shí)施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵與特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對我國各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行剖析，以明確其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，并結(jié)合國外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的政策建議。
“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵及特點(diǎn)
（一）“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵
以房養(yǎng)老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務(wù)的一種養(yǎng)老模式，當(dāng)老年人去世時(shí)，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)將收回其住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項(xiàng)重要補(bǔ)充措施?！耙苑筐B(yǎng)老”是通過銀行或保險(xiǎn)公司等金融中介機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房與個(gè)人養(yǎng)老結(jié)合在一起的產(chǎn)物?！耙苑筐B(yǎng)老”通過明晰的房屋產(chǎn)權(quán)界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個(gè)階段進(jìn)行有機(jī)銜接，一方面使得房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險(xiǎn)產(chǎn)品與個(gè)人住房、養(yǎng)老問題相結(jié)合，不僅是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是個(gè)人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國解決養(yǎng)老問題提供了新思路。
（二）“以房養(yǎng)老”的基本特點(diǎn)
住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時(shí)房屋的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，用住房的評(píng)估價(jià)值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計(jì)算，將其住房的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人，也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時(shí)，相應(yīng)的銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，以彌補(bǔ)貸款本息；此外，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)還享有該住房的升值部分價(jià)值。由于這種個(gè)人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。
我國“以房養(yǎng)老”實(shí)踐及面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)
（一）我國各地的“以房養(yǎng)老”模式
1.南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產(chǎn)權(quán)，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費(fèi)用的待遇，最終該住房產(chǎn)權(quán)在孤寡老人去世時(shí)歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個(gè)限制性條件：擁有本市60平方米及以上產(chǎn)權(quán)房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個(gè)很小的范圍內(nèi)。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導(dǎo)致該模式失敗的原因之一。
2.上海的“以房自助養(yǎng)老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產(chǎn)權(quán)交易市場以及相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，具體實(shí)施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房通過房屋產(chǎn)權(quán)交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，
其租金與房屋租賃市場價(jià)格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實(shí)是售后返租，主要是利用房子的價(jià)格與租金的差額來獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產(chǎn)且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產(chǎn)過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。
3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養(yǎng)老服務(wù)中心提出該種需求，并把擁有產(chǎn)權(quán)的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費(fèi)代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運(yùn)作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會(huì)使人產(chǎn)生顧慮，老年人的權(quán)益也難以得到保障。
（二）我國“以房養(yǎng)老”面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)
1.政策風(fēng)險(xiǎn)：地權(quán)制度的限制。國外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品之所以發(fā)展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點(diǎn)就是在國外土地使用權(quán)沒有年限限制，也不會(huì)隨著年限的增長而發(fā)生變化，但在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權(quán)限為70年；據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地統(tǒng)一歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，不能將宅基地作為私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，從而無權(quán)處置房產(chǎn)。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農(nóng)村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國很難推行。
2.系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：房價(jià)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)或不穩(wěn)定性會(huì)造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而在我國這種因房價(jià)波動(dòng)造成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)實(shí)存在的，尤其是房價(jià)波動(dòng)會(huì)給以房產(chǎn)為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但政府對房價(jià)采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調(diào)控措施，未來房地產(chǎn)市場的走勢并不明朗，甚至局部地區(qū)存在著房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，受房地產(chǎn)市場走勢的不確定性、預(yù)期壽命的估算差異、利率水平的波動(dòng)以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養(yǎng)老”模式的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，尤其是房價(jià)波動(dòng)的不確定性勢必影響“以房養(yǎng)老”模式的推行、發(fā)展。
3.技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)：市場環(huán)境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經(jīng)歷較長的時(shí)間周期，而銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)又以短期逐利作為其經(jīng)營目標(biāo)，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時(shí)間差異。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行需要一個(gè)成熟的金融市場為支撐，而目前我國金融市場環(huán)境尚不完善。同時(shí)，目前我國的社會(huì)信用體系、專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及寬口徑的數(shù)據(jù)庫等發(fā)展也不完善，有的甚至處于起步建設(shè)階段。此外，就解決實(shí)施“以房養(yǎng)老”可能引致的經(jīng)濟(jì)沖突和社會(huì)糾紛來看，目前我國缺乏專門的應(yīng)對機(jī)構(gòu)，而既有機(jī)構(gòu)的職能覆蓋也不完全。
4.法律風(fēng)險(xiǎn)：有關(guān)法律缺失?！耙苑筐B(yǎng)老模式”在國外成功發(fā)展的一個(gè)重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護(hù)航。而“以房養(yǎng)老”模式的引入與我國有關(guān)法律法規(guī)存在著矛盾：一方面目前國內(nèi)尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規(guī)，存在法律空白；另一方面該種養(yǎng)老模式的運(yùn)作與國內(nèi)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)存在沖突。例如，我國金融機(jī)構(gòu)的分業(yè)經(jīng)營管制阻礙了保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)為住房反向抵押貸款提供擔(dān)保；而對于居民購買的經(jīng)濟(jì)適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規(guī)定。
結(jié)論和建議
“以房養(yǎng)老”的實(shí)施需要一系列條件，其實(shí)施效果也取決于一系列的經(jīng)濟(jì)條件和制度保障；這種新型養(yǎng)老保障模式需要與中國具體國情實(shí)現(xiàn)良性耦合，才能得以推廣。當(dāng)前部分地區(qū)正在推行的“以房養(yǎng)老”改革試點(diǎn)，具有顯著意義并值得肯定。在一些經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、市場化程度較高、服務(wù)機(jī)構(gòu)相對豐富的地區(qū)，先行先試的積極探索，有助于揭示現(xiàn)有政策設(shè)計(jì)中存在的主要問題，明晰政策實(shí)施的主要障礙，可以對現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”制度的完善起到促進(jìn)作用。本文基于國內(nèi)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出以下建議：
第一，加強(qiáng)住房反向抵押貸款的關(guān)聯(lián)性研究，以此推進(jìn)該項(xiàng)改革的頂層設(shè)計(jì)和制度準(zhǔn)備。這就需要在制度層面確立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)與“以房養(yǎng)老”的關(guān)系：政府應(yīng)承擔(dān)起社會(huì)基本養(yǎng)老的主體責(zé)任；“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導(dǎo)甚至是引導(dǎo)；同時(shí)“以房養(yǎng)老”應(yīng)定位于個(gè)人養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，只能是一種險(xiǎn)種或是理財(cái)產(chǎn)品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養(yǎng)老需求的補(bǔ)充。同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養(yǎng)老”的實(shí)施。
第二，完善系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。由于預(yù)期壽命、房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)測，使得“以房養(yǎng)老”的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。若房價(jià)上升，則對于選擇“以房養(yǎng)老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價(jià)下跌，則對養(yǎng)老者來說是有利的，可以將這部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。因此，可適時(shí)推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，以平緩這方面的風(fēng)險(xiǎn)。
第三，加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”市場環(huán)境的建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)政策、市場監(jiān)管等方面促進(jìn)貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展。目前，老年人對市場風(fēng)險(xiǎn)、金融產(chǎn)品的認(rèn)知度還不高，對金融機(jī)構(gòu)也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的市場建設(shè)，同時(shí)從準(zhǔn)入、自律、監(jiān)管等方面入手來健全市場機(jī)制。
第四，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的探索與完善，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細(xì)節(jié)相結(jié)合，以彌補(bǔ)法律監(jiān)管事實(shí)上存在的疏漏和盲區(qū)。“以房養(yǎng)老”的特殊性在于對老年人的保護(hù)，涵蓋了老年人的住房保障權(quán)、知情權(quán)、處置權(quán)等。因此，相關(guān)各方（如民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險(xiǎn)公司等）應(yīng)一同制定“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時(shí)也能夠起到加強(qiáng)對計(jì)劃提供方監(jiān)管的作用。
第五，積極探索有針對性的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。鑒于目前推廣實(shí)施“以房養(yǎng)老”的條件還不成熟，短期內(nèi)可將其視作我國養(yǎng)老保障體系的一個(gè)補(bǔ)充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產(chǎn)權(quán)的失獨(dú)家庭、孤寡老人，是潛在“以房養(yǎng)老”需求群體，因此可以此為切入點(diǎn)展開“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪、存在問題、應(yīng)對措施
中圖分類號(hào)：P24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
現(xiàn)場調(diào)查、測繪，以印證、鞏固和提高課堂所學(xué)的理論知識(shí)，加深對建筑平、立、剖以及空間、構(gòu)造的理解是針對實(shí)際建筑對象的；初步認(rèn)識(shí)建筑內(nèi)部空間以及環(huán)境之間的關(guān)系。收集資料與研究是通過測繪得以用用，為以后的設(shè)計(jì)工作積累經(jīng)驗(yàn)。新房建成后完整的測繪，比較實(shí)際施工數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)之間的誤差，分析原因，保存技術(shù)資料。
一、房地產(chǎn)測繪現(xiàn)狀
房地產(chǎn)測繪作為測繪學(xué)的一個(gè)分支，一般是通過數(shù)據(jù)采集$繪圖計(jì)算來表述房屋和房屋用地的相關(guān)信息，為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)的開發(fā)、利用和交易，征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，住房制度改革和城市地理信息系統(tǒng)等提供數(shù)據(jù)和資料，房地產(chǎn)測繪是將測繪技術(shù)和房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的一種測量工作，它以房地產(chǎn)的調(diào)查為依據(jù)，以測繪技術(shù)為手段，從控制到碎部精確測定各類房屋和房屋用地的坐落，用地四至權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)、面積大小，房屋的界址，境界及其附屬物，進(jìn)而繪制房產(chǎn)圖房地產(chǎn)測繪與普通的測量$地籍測量有相同之處,但是由于服務(wù)對象的不同，內(nèi)容和要求又有所不同，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展住房制度的改革，房產(chǎn)測繪行業(yè)迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期"但是，我國房地產(chǎn)測繪起步較晚，房地產(chǎn)測繪相關(guān)管理體系和操作程序相對落后，規(guī)范房地產(chǎn)測繪行為，建立公平合理的競爭機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪事業(yè)的健康發(fā)展成為我國政府目前急需解決的問題。
二、存在的問題
1、政府有關(guān)部門組織管理不善，財(cái)政投入不善，政府將大量精力放在經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，一味追求城市化建設(shè)的步伐，沒有充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)測繪作為城市發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)的重要性。財(cái)政投入不足，對相關(guān)技術(shù)設(shè)施的研究和應(yīng)用造成了極大的阻礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)測繪事業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，不僅與現(xiàn)代信息技術(shù)脫節(jié)，而且缺乏完善的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，因此導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)測繪重復(fù)進(jìn)行，大量信息資源無法共享，造成人力物力的巨大損失。
2、測繪技術(shù)水平低，專業(yè)人才嚴(yán)重缺失。目前從事房地產(chǎn)測繪行業(yè)的人員技術(shù)水平普遍偏低，缺乏專業(yè)素養(yǎng)，再加上與現(xiàn)代信息技術(shù)脫節(jié)，造成很多現(xiàn)代技術(shù)無法應(yīng)用，一些地區(qū)的房地產(chǎn)測繪還停留在手工測量階段，嚴(yán)重阻礙了測繪技術(shù)的更新與進(jìn)步，因房地產(chǎn)測繪造成的糾紛等情況時(shí)有發(fā)生。
3、測繪法制建設(shè)不完善，缺乏行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)測繪行業(yè)處于發(fā)展起步階段，各地測量水平參差不齊，地區(qū)發(fā)展不平衡，很難形成統(tǒng)一適用的行業(yè)規(guī)范。國家相關(guān)法律法規(guī)操作性不強(qiáng)，相關(guān)的權(quán)責(zé)不明確，實(shí)用性不強(qiáng)。因此在房地產(chǎn)測繪實(shí)際操作中經(jīng)常出現(xiàn)違法違規(guī)現(xiàn)象。給房地產(chǎn)測繪的發(fā)展以及監(jiān)管帶來諸多問題，不利于房地產(chǎn)測繪行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)階段多個(gè)測繪部門之間缺乏有效合理溝通，造成信息阻塞。各部門之間的成果不能及時(shí)有效的
共享，發(fā)現(xiàn)問題不能及時(shí)溝通解決，造成同一房屋多種測繪數(shù)據(jù)和成果。進(jìn)而導(dǎo)致測繪市場無法健康有序的發(fā)展。
三、完善房地產(chǎn)測繪工作的建議
1、加強(qiáng)組織管理，完善政府相關(guān)職能，加大投入。各級(jí)政府應(yīng)重視房地產(chǎn)測繪行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要作用，加強(qiáng)組織管理，制定完善房地產(chǎn)測繪行業(yè)建設(shè)的方針，政策。加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系，統(tǒng)籌發(fā)展，堅(jiān)持科技是第一生產(chǎn)力，加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪技術(shù)與現(xiàn)代信息技術(shù)的聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪事業(yè)向著高水平、高科技方向發(fā)展。加大財(cái)政投入，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪的研究與發(fā)展。
2、加強(qiáng)專業(yè)人才培訓(xùn)，提高隊(duì)伍素質(zhì)。鑒于房地產(chǎn)測繪在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房建設(shè)方而的重要性及其自身特點(diǎn)，必須加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，改變傳統(tǒng)落后的測量方法，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、決速發(fā)展。
3、完善測繪法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)督管理。建立高效協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)測繪管理體制是保證房地產(chǎn)測繪和諧發(fā)展的基本條件。要加強(qiáng)法制建設(shè)，完善測繪行業(yè)發(fā)展環(huán)境，建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足房地產(chǎn)事業(yè)日益發(fā)展的需求，促進(jìn)土地資源的有效開發(fā)和合理利用。同時(shí)，要加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立有效的監(jiān)督管理體系，針對日常存在的各種問題，產(chǎn)生與之相符的解決辦法，不斷完善法律法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪事業(yè)快速發(fā)展。
4、加強(qiáng)各部門之間的合作，互通有無，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)測繪部門之間應(yīng)加強(qiáng)有效合理溝通，信息共享。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)溝通解決，定期開展業(yè)務(wù)交流活動(dòng)，選派技術(shù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)再培訓(xùn)。部門之間應(yīng)按照國家相關(guān)法律法規(guī)形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)，杜絕同一地區(qū)同一房屋多種測繪數(shù)據(jù)和成果。
四、房地產(chǎn)測繪的作用
1、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、房地產(chǎn)交易、以提供基本信息服務(wù)測繪成果提供了一個(gè)衡量商品的金額，根據(jù)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施經(jīng)營決策，市場營銷、會(huì)計(jì)學(xué)提供了一個(gè)定量的參考，也是消費(fèi)者選擇的房地產(chǎn)，購買房地產(chǎn)提供必要的信息，當(dāng)雙方已經(jīng)同意了合同，產(chǎn)權(quán)登記面積，銷售面積和銷售價(jià)格為每單位面積核定價(jià)格的形式，房地產(chǎn)領(lǐng)域與房地產(chǎn)價(jià)值掛上了鉤。
2、提供房地產(chǎn)管理服務(wù)的信息，首先，在制定相關(guān)政策，房地產(chǎn)管理部門需要把握大局的房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)，如住房地理分布的總金額，從行業(yè)分布看，利用住房和其他基本信息。為了落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)管理部門需要知道每個(gè)物業(yè)單位的具置以及邊界，覆蓋范圍和住房面積，以及其他信息；為其他部門提供參考依據(jù)，房產(chǎn)測繪也可以為城市建設(shè)，司法當(dāng)局對案件作出裁決、仲裁、稅務(wù)，保險(xiǎn)等部門提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)信息。
五、房地產(chǎn)測繪融入市場必須注意的問題
房地產(chǎn)在發(fā)展過程中的反映問題，只有解決這些問題，以促進(jìn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。
1、不正當(dāng)競爭的房地產(chǎn)測繪市場依然存在。我們的一些測繪單位采取給回扣、為了取得業(yè)務(wù)、降價(jià)等辦法來惡意贏得競爭，對房地產(chǎn)測繪行業(yè)的良性健康發(fā)展極為不利。我們的一些單位利用關(guān)系，甚至是行政手段對所在地區(qū)的業(yè)務(wù)進(jìn)行壟斷，不利于市場競爭。因此，必須加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)懲不正當(dāng)競爭，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展。
2、缺乏監(jiān)督。盡管目前房產(chǎn)測繪已經(jīng)引入競爭，但以來一直是機(jī)構(gòu)的一個(gè)附屬機(jī)構(gòu)，競爭不強(qiáng)，相關(guān)法律法規(guī)體系不健全，導(dǎo)致房產(chǎn)測繪的依賴，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，不能有效地為房地產(chǎn)行業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的映射，我們必須分開，政府與企業(yè)，提高房產(chǎn)測繪法律、法規(guī)、加強(qiáng)獨(dú)立意識(shí)，促使測繪行業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。
總之，房產(chǎn)測繪涉及到千家萬戶，是一個(gè)高度技術(shù)和政策的工作，以確保準(zhǔn)確性和測繪成果映射的唯一性，建議有關(guān)部門和單位到現(xiàn)場檢查線路放樣期間，新的住房建設(shè)再結(jié)合計(jì)算設(shè)計(jì)圖紙的大小。對于房子的實(shí)際描述，產(chǎn)生設(shè)計(jì)圖紙以及測繪成果，墻面裝飾的厚度等問題，壁厚應(yīng)不包括在建筑裝飾里，而厚度的室內(nèi)裝飾使用的面積卻被應(yīng)用。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)測繪行業(yè)必須用現(xiàn)代信息技術(shù)結(jié)合，進(jìn)入市場更好地發(fā)揮作用，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，只有通過提高員工的素質(zhì)，加強(qiáng)監(jiān)督和管理，健全法律法規(guī)，以建立一個(gè)高效，合理的應(yīng)急系統(tǒng)，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：美國；房地產(chǎn)金融；房地產(chǎn)融資模式
中圖分類號(hào)：F68 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）32-0130-02
引言
作為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的很多方面都深深影響著世界濟(jì)，房地產(chǎn)市場也不例外。美國房地產(chǎn)業(yè)具有健全的法律法規(guī)、積極介入的政府支持、嚴(yán)格的行業(yè)監(jiān)管、發(fā)達(dá)的金融市場、完善的金融制度等特點(diǎn)，其中金融創(chuàng)新工具在美國的房地產(chǎn)金融市場上更是屢見不鮮，使得其房地產(chǎn)市場始終保持強(qiáng)勁，促進(jìn)著美國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對資本有著很強(qiáng)的依賴性，單靠一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營、周轉(zhuǎn)，資金的回籠速度明顯跟不上新開發(fā)的速度或企業(yè)發(fā)展壯大的需求，充足的資本是房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)及流通過程順利進(jìn)行的可靠保障，是房地產(chǎn)企業(yè)良性運(yùn)營的必備前提。中國房地產(chǎn)業(yè)的融資明顯存在高度依賴銀行、融資渠道單一脆弱的弊端，通過借鑒美國房地產(chǎn)多樣化的融資模式，尋求符合中國國情的融資渠道，對于促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展、滿足一般居民的住房消費(fèi)需求、保障金融體系的安全等方面，不僅具有重要的理論意義，也具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、美國房地產(chǎn)融資模式
一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是在宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下進(jìn)行的，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)也不可避免地受到大的融資環(huán)境的影響。由于美國房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，其市場和金融環(huán)境在不斷繁榮發(fā)展中已非常成熟，支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)法律和稅收政策也層出不窮。此外，由于美國各類金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人均可通過不同方式參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，不存在壟斷或被高度依賴的金融機(jī)構(gòu)，在長期的充分競爭中逐步形成了多元化的融資模式，其中有的融資方式正在成為主流，有的被逐漸舍棄。美國房地產(chǎn)融資模式主要有以下幾種。
（一）房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）
房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式募集個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者的資金，由專業(yè)基金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)營，并將基金收益按一定比例分配給投資者的信托基金制度。近幾年，REITs在全球范圍內(nèi)逐漸發(fā)展壯大。這種融資方式通過將個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者的資金匯集起來，投資能產(chǎn)生固定現(xiàn)金流收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目或?yàn)楦黝惙康禺a(chǎn)項(xiàng)目有價(jià)證券融資。作為一種現(xiàn)代房地產(chǎn)融資手段，REITs是房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，一般利用股票或受益憑證的方式，使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化。其本身具有很強(qiáng)的靈活性，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：REITs包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者、市場經(jīng)紀(jì)人以及基金管理機(jī)構(gòu)組成；REITs可以使用普通股、優(yōu)先股融資，也可用無抵押或有抵押的貸款及債券進(jìn)行融資；REITs可以優(yōu)化資源配置，將一些機(jī)構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)整合上市，發(fā)揮證券工具的作用；REITs也可以將納稅集團(tuán)公司整合運(yùn)作。REITs大多數(shù)都由有經(jīng)驗(yàn)的資金管理機(jī)構(gòu)實(shí)際操作，并且在股票市場中實(shí)現(xiàn)交易自由。REITs作為一種多元化的組合投資方式，市場回報(bào)率高，持股較為靈活，股東收益率高。
（二）商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage-
Backed Securities，CMBS）
20世紀(jì)80年代以來，隨著直接融資方式運(yùn)作的抵押銀行逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)抵押貸款證券化種類越來越多，CMBS在美國房地產(chǎn)金融市場中越來越占有較高的市場份額。這是一種將傳統(tǒng)商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款組成資產(chǎn)池，通過資產(chǎn)證券化技術(shù)，以資產(chǎn)支持證券形式向投資者發(fā)行，并以物業(yè)的租金收入還本付息的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。其基礎(chǔ)資產(chǎn)是商業(yè)物業(yè)抵押貸款，而不是一般資產(chǎn)，物業(yè)形態(tài)包括寫字樓、酒店、出租公寓、商業(yè)零售項(xiàng)目和工業(yè)廠房等。它們的共性是能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的有形不動(dòng)產(chǎn)。目前，美國共有住房抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、多檔抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、非機(jī)構(gòu)擔(dān)保多檔抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券、資產(chǎn)支持證券和債務(wù)抵押債券等六大類。近些年，美國CMBS市場發(fā)展很快，這種方式將大量商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款混合后證券化成與債券類似的形式，之后在資本市場上向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售，大大提高了抵押貸款的流動(dòng)性和貸款機(jī)構(gòu)的借貸能力，同時(shí)也使資本市場的各類資金能夠流向房地產(chǎn)市場。
（三）信用公司（Credit Companies）
一些大型公司，如英特爾投資（Intel Capital）、通用電氣金融（GE Capital）等，或者一些非銀行類的私營金融機(jī)構(gòu)，如獨(dú)立的貸款機(jī)構(gòu)和數(shù)量龐大的貸款經(jīng)紀(jì)人，通過利用在資本市場已建立的信用資本，成立信用公司，為公司新項(xiàng)目的建設(shè)或項(xiàng)目的再開發(fā)提供貸款。由于這些特殊的金融機(jī)構(gòu)運(yùn)營的獨(dú)立性，其本身受到政府支持卻又不易被政策管制，靈活度較高；一些從商業(yè)銀行難以獲得貸款的高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目或復(fù)雜項(xiàng)目，卻可以從中獲得資金支持，以贏取較高的投資回報(bào)率。
（四）夾層債券（Mezzanine Debt）
20世紀(jì)80年代，在美國出現(xiàn)了夾層債券，用以減少開發(fā)商前期投入的自有資金，平攤投資風(fēng)險(xiǎn)，減少權(quán)益資金比例。夾層融資本質(zhì)是一種資本的混合形式，一般項(xiàng)目的抵押貸款占70%左右，夾層債券占10%左右，其余為自有資金。夾層債券利率通常比銀行基準(zhǔn)利率高，期限也都比較短，但可以為開發(fā)商減少自有資金和權(quán)益資金額度的募集比例。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于傳統(tǒng)優(yōu)先債及次級(jí)債都屬于抵押貸款，夾層債券通常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股，作為一種創(chuàng)新型融資手段，夾層債券的形式更加具有靈活性，通過融合不同的債權(quán)，從而可以形成無數(shù)新的組合，滿足投資人不同的需求。
二、美國房地產(chǎn)融資模式對我國的啟示
（一）健全法律法規(guī)體系
由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在法律法規(guī)不健全、信用體系不完善等問題，迫切需要政策大環(huán)境的積極支持。健康、理性的房地產(chǎn)融資市場必須要有公平、公正、公開、完整的一整套法律法規(guī)體系作為保證。在相關(guān)法律的制定過程中，必須要將工作細(xì)致化，嚴(yán)格規(guī)范融資工具，這樣才能使復(fù)雜的房地產(chǎn)融資步驟都有法可依。只有健全和完善宏觀金融法律法規(guī)，大力推進(jìn)金融體制改革，房地產(chǎn)業(yè)健康的外部環(huán)境才能得以維持，從而提升房地產(chǎn)金融的改革和創(chuàng)新程度。
（二）房地產(chǎn)融資必須加快同國際接軌，l展多元化融資渠道
雖然我國的銀行業(yè)已一再調(diào)整涉房資金結(jié)構(gòu)，并一步步收緊涉房融資風(fēng)控，但從現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)資金占銀行資金比例仍高達(dá)50%左右，銀行一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或連鎖反應(yīng)，必將關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇直接影響著融資成本的大小。為了滿足地產(chǎn)商大量的資金需求，打破單一的融資結(jié)構(gòu)是其未來發(fā)展方向，優(yōu)化融資工具和拓展融資渠道便顯得迫在眉睫。參考美國房地產(chǎn)業(yè)成熟的融資模式，我國大型房地產(chǎn)業(yè)可以選擇上市、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等多種方式融資，而眾多中小型房地產(chǎn)公司可以選擇信托、夾層融資、聯(lián)合開發(fā)等方式。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)也通過銀行貸款與其他融資模式相互結(jié)合的方式來解決融資，如“銀行貸款+信托”或“銀行貸款+基金”是目前看來較為理性、相對通用的。但是以上方式都不可避免存在局限性，需要企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展需求去不斷嘗試。
（三）推出適合我國國情的REITs
同美國相比，我國的信托業(yè)相關(guān)法規(guī)仍是空白，行業(yè)還很不成熟，信托的規(guī)模瓶頸使其很難成為市場融資的主體，REITs上市還存在許多障礙。國際上的房地產(chǎn)金融巨頭紛紛設(shè)立基于中國內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的REITs，這種競爭壓力也敦促我國的信托投資公司和監(jiān)管層共同努力推出適合我國國情的REITs。
我國目前房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀是低收入者買不起房，高收入者將房產(chǎn)投資看作是資產(chǎn)增值工具，REITs一旦上市，作為一種基金形式，購買它比直接投資房產(chǎn)更加方便，中低收入者也可以通過購買REITs來獲得收益。如果政府能夠?yàn)镽EITs的進(jìn)入實(shí)施創(chuàng)造有利環(huán)境并著力于培養(yǎng)大量投資者，在一定程度上對REITs在中國的普及有促進(jìn)作用。
三、結(jié)論
（一）美國房地產(chǎn)融資多元化、主體環(huán)境健全
美國房地產(chǎn)融資有種類繁多、中小投資者比例大且活躍度高、融資機(jī)構(gòu)體系完善、運(yùn)作規(guī)范等特點(diǎn)，其中最具美國特色的是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），它通過投資多樣化、管理專業(yè)化等形式將大量的個(gè)人投資者的資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)，在為其帶來效益的同時(shí)也降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。對比之下，我國房地產(chǎn)融資模式明顯存在不夠多元化、主體環(huán)境不夠健全的劣勢。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要政府的積極介入與房地產(chǎn)金融的支持
我國房地產(chǎn)金融業(yè)的滯后發(fā)展己成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。建設(shè)房地產(chǎn)融資體系是一項(xiàng)復(fù)雜的制度建設(shè)工程，只有健全現(xiàn)有法律法規(guī)，規(guī)范政府宏觀調(diào)控環(huán)境并完善房地產(chǎn)金融體系，才能更好地優(yōu)化融資渠道。
（三）構(gòu)建多元化融資渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)
為了實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)融資多樣化，一方面可以在既有的融資渠道上構(gòu)建更多的融資渠道，將其他行業(yè)資本注入房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中；另一方面可以通過出售資產(chǎn)組合以及其他金融衍生工具來降低融資風(fēng)險(xiǎn)，通過調(diào)節(jié)財(cái)富在不同收入階層間的分配，縮小貧富差距，有效促進(jìn)社會(huì)和諧。加上必要的法律保障和政府支持，我國房地產(chǎn)融資多樣化的實(shí)現(xiàn)值得期待。
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李建光
摘要：隨著社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)、農(nóng)業(yè)的發(fā)展以及農(nóng)民收入的增加，我國農(nóng)村住宅建設(shè)進(jìn)入到了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。為了保障農(nóng)民的合法權(quán)益，
我國高度重視農(nóng)村宅基地的管理工作。但是，我們也必須承認(rèn)，農(nóng)村宅基地的管理水平尚且有很大的提升空間。筆者結(jié)合自身多年管理農(nóng)村宅基地的工作
經(jīng)驗(yàn)，分析了現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地管理普遍存在的問題，并進(jìn)一步提出了有針對性的農(nóng)村宅基地管理對策，以供參考。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地管理；問題；對策；參考
前言：隨著“三農(nóng)”問題被解決，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境得到了很大的改
善，農(nóng)民的物質(zhì)文化水平得到了很大的提升，這為農(nóng)村住宅建設(shè)提供了機(jī)
遇和挑戰(zhàn)。機(jī)遇即是在新的時(shí)代背景下，為農(nóng)村宅基地的管理提供了更為
完善的法律法規(guī)；挑戰(zhàn)即是傳統(tǒng)的農(nóng)村宅基地的管理模式滋生了諸多問題，
嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村宅基地管理實(shí)現(xiàn)公平、公正。目前農(nóng)村宅基地基本納入了
依法管理軌道，但是在管理效果上依然存在著缺少村莊規(guī)劃、法律法規(guī)不
健全、管理手段滯后以及監(jiān)管力度不到位等問題。探討農(nóng)村宅基地的有效
管理，提升宅基地管理水平就顯得非常重要。
一、農(nóng)村宅基地管理存在的問題
1.缺少村莊規(guī)劃
我們頻繁聽到的是“城市發(fā)展布局與規(guī)劃”，而很少聽到“農(nóng)村村莊布
局”以及“村莊內(nèi)宅基地選址”等內(nèi)容，這就足夠說明相關(guān)人員以及當(dāng)?shù)?/p>
村民極度缺少村莊規(guī)劃的做法。造成此尷尬局面的原因在于：首先，相關(guān)
管理人員以及農(nóng)民對于農(nóng)村空間布局意識(shí)極其淡薄，從思想意識(shí)上缺乏重
視度；其次，缺乏專門、專業(yè)的管理、規(guī)劃人員，導(dǎo)致該項(xiàng)工作即使上級(jí)
有部署，但是由于部門不完善、人手不充足導(dǎo)致農(nóng)村規(guī)劃這項(xiàng)工作被架空；
另外，基層政府以及相關(guān)組織對于村莊規(guī)劃的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，導(dǎo)致農(nóng)民不
配合農(nóng)村布局規(guī)劃的相關(guān)工作，形成“年年規(guī)劃，年年村莊無變化”。
2.法律法規(guī)不健全
現(xiàn)階段，我國與農(nóng)村宅基地相關(guān)的法律法規(guī)尚且不健全、不完善，表
現(xiàn)在我國尚未頒布一部專門的、完整的有關(guān)農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)；
同時(shí)存在對農(nóng)村宅基地劃分界限不明，導(dǎo)致管理失衡；其次，由于尚且缺
少對于農(nóng)村閑置土地的回收以及再利用的可操作性規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村大量閑
置宅基地被在浪費(fèi)，土地資源得不到有效利用。法律法規(guī)的不健全，直接
導(dǎo)致相關(guān)政府部門以及組織在實(shí)施農(nóng)村宅基地規(guī)劃、管理工作中，受到來
自反對方的“攻擊”，失去了農(nóng)村布局規(guī)劃的效力。
3.管理手段滯后
由于農(nóng)村特定的經(jīng)濟(jì)、文化背景等因素的影響，我國對于農(nóng)村宅基地
的管理手段還比較落后，造成農(nóng)村宅基地管理手段嚴(yán)重滯后的原因在于：
國家對于農(nóng)村宅基地管理所撥的經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，導(dǎo)致相關(guān)的國土部門有心
無力開展管理手段以及管理方法的研究工作；專業(yè)管理人才缺乏，致使新
的管理理念無法真正應(yīng)用到實(shí)踐中來。筆者發(fā)現(xiàn)不少地區(qū)的國土部門，要
完全依靠雙腳，一步一個(gè)腳印的趕往村組監(jiān)管的宅基地，管理工作執(zhí)行起
來更加困難。
4.監(jiān)管力度不到位
首先，從客觀上來說，農(nóng)村宅基地管理范圍相對來說比較分散，不便
于管理和控制。從主觀上來講，我國基層管理部門設(shè)置的專門人員不足，
管理力量不足，加上國家給予的執(zhí)法設(shè)備嚴(yán)重不足。無論是從客觀在角度，
還是從主觀角度，都限制了對于農(nóng)村宅基地管理的監(jiān)管效力；其次，不少
基層部門為了縮減管理成本，故意忽視對宅基地的管理，也造成了監(jiān)管的
不到位。
二、農(nóng)村宅基地管理對策
1.建立農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度
建立農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度使得農(nóng)村宅基地以及其他性質(zhì)的的土地之間
界限得以清晰，并且徹底打擊了“一個(gè)住戶多套住宅”等現(xiàn)象，促使農(nóng)村
宅基地組早日走上登記發(fā)證的道路。農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立之前，要做
好相關(guān)的準(zhǔn)備工作：首先，要在全村范圍內(nèi)做好對宅基地的排查準(zhǔn)備工作，
分清宅基地以及其他性質(zhì)土地的區(qū)別，并且建立起數(shù)字化檔案信息；其次，
為了解決農(nóng)村建設(shè)資金缺乏等問題，筆者建議將土地收益應(yīng)用到整體利用
農(nóng)村土地上，緩解土地整理資金嚴(yán)重不足的局面。
2.制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)
目前，對于農(nóng)村宅基地的管理逐漸納入到了依法管理的軌道，但是其
尚且存在著粗放、實(shí)踐性不強(qiáng)以及可操作性不強(qiáng)等缺點(diǎn)。完善、專業(yè)的法
律法規(guī)是確保我國國土資源管理部門有效落實(shí)農(nóng)村宅基地管理工作的前
提。在制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)時(shí)，相關(guān)立法人員要實(shí)地走訪各個(gè)
農(nóng)村地區(qū)，調(diào)查當(dāng)?shù)剞r(nóng)村宅基地的管理情況，并且參照其普遍存在的問題，
在法律條文中提出解決方案，確保推動(dòng)我國農(nóng)村宅基地管理工作早日走上
有法可依、依法行政以及執(zhí)法必嚴(yán)的道路。
3.建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制
筆者建議從以下幾個(gè)方面建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制：首先，建
立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，為農(nóng)村閑置土地再利用創(chuàng)造制度支持；其次，
為了建立城鄉(xiāng)互動(dòng)機(jī)制，建立農(nóng)村宅基地有償使用制度；另外，設(shè)置合理
的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范農(nóng)村宅基地市場體系，建立起農(nóng)村宅基地使
用權(quán)終流轉(zhuǎn)制度。對于農(nóng)村布局的規(guī)劃，還可以實(shí)現(xiàn)界限規(guī)劃，將耕地區(qū)
以及住宅區(qū)明確分界開來。
4.建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度
宅基地監(jiān)督管理制度的建立，不是孤立的、單一的，涉及了諸多的涵
蓋因素，包括部門設(shè)置、人員安排等等。建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度，
筆者建議從以下幾個(gè)方面做起：首先，國土部門要設(shè)置專門的監(jiān)督管理部
門，明確職責(zé)的劃分；其次，安排專業(yè)素質(zhì)較強(qiáng)的宅基地監(jiān)督管理人員，
建立起清晰地獎(jiǎng)懲機(jī)制；另外，監(jiān)督以及制度是相輔相成的，制度的落實(shí)
效果需要監(jiān)督來保障。
結(jié)語：
農(nóng)村宅基地問題的存在促使我們尋找相應(yīng)的解決對策，讓其獲得更好
的發(fā)展。只有讓我國農(nóng)村宅基地的管理更加科學(xué)有效，我國的農(nóng)村建設(shè)才
會(huì)更加繁盛，我國的農(nóng)村發(fā)展才會(huì)走上正軌。
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局限，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，開拓經(jīng)營渠道。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組，實(shí)現(xiàn)自身
的發(fā)展壯大；鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化專業(yè)化服務(wù)，細(xì)分不同領(lǐng)域，提高專業(yè)服務(wù)水
平。
2.7 解決好公共設(shè)施和維修基金權(quán)屬問題
政府有關(guān)部門要出臺(tái)政策規(guī)定，明確維修基金和小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬，
健全完善維修基金管理使用制度，做好房產(chǎn)維修基金的收取、管理、使用
以及續(xù)籌與監(jiān)督工作，及時(shí)公布利息結(jié)余和資金使用等情況，使維修基金
管理公開透明。在維修基金續(xù)籌中，要按照法定程序，由物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)
的全體業(yè)主共同決定。隨著房產(chǎn)物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展，可以探索建立財(cái)
產(chǎn)保險(xiǎn)制度，更好地維護(hù)和更新房產(chǎn)公共設(shè)施。
3 結(jié)束語
物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)。作為大宗的商品買賣，優(yōu)質(zhì)的善后服
務(wù)更能體現(xiàn)商品的價(jià)值。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效
益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)
的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對房地產(chǎn)開
發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也
是企業(yè)最形象、最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。
參考文獻(xiàn)
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收回國有土地使用權(quán),雖然已經(jīng)有法可依,但由于其規(guī)定多散見于各土地法律法規(guī)及部門規(guī)章之中,而且有些規(guī)定還不盡一致,人們對部分條款的理解也不盡相同,因此容易產(chǎn)生模糊認(rèn)識(shí),難免造成操作上的困難｡為了統(tǒng)一認(rèn)識(shí)､規(guī)范操作,促進(jìn)法律法規(guī)的進(jìn)一步完善,筆者認(rèn)為,需明晰收回國有土地使用權(quán)的如下幾個(gè)問題｡
收回國有土地使用權(quán)該由誰行使
收回國有土地使用權(quán),有人認(rèn)為是縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門的權(quán)力,有人則認(rèn)為是縣級(jí)以上人民政府的權(quán)力｡在談?wù)撨@個(gè)問題之前,必須先認(rèn)清土地使用權(quán)是怎樣批出去的,即土地使用權(quán)是如何進(jìn)行出讓與劃撥的?《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓,由市､縣人民政府有計(jì)劃､有步驟地進(jìn)行｡出讓的每幅地塊､用途､年限和其他條件,由市､縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃､建設(shè)､房產(chǎn)管理部門共同擬定方案,按照國務(wù)院規(guī)定,報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,由市､縣人民政府土地管理部門實(shí)施｡”該法第二十二條規(guī)定:“土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償､安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為｡”從以上兩條規(guī)定可以看出,土地使用權(quán)的出讓與劃撥是縣級(jí)以上人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的權(quán)力｡由此按照職權(quán)法授以及行使權(quán)力應(yīng)保持始終一致的原則推斷,收回國有土地使用權(quán)的應(yīng)該是原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府,而不是其所屬的土地行政主管部門｡這也與《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定是一致的｡該法第三十七條及第五十八條明確規(guī)定,收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限,是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府,而具體組織實(shí)施收回工作的,既可以是縣級(jí)以上人民政府,也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門｡
處罰性收回應(yīng)嚴(yán)格遵循程序
土地行政處罰是指縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門,依法對違法用地者實(shí)施的法律制裁,土地行政處罰權(quán)是土地法律法規(guī)賦予縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門的一項(xiàng)職權(quán)｡雖然《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條第二款規(guī)定:“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)､利用土地的,市､縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正,并根據(jù)情節(jié)可以給予警告､罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”,但筆者認(rèn)為,這種情況下,應(yīng)按照國土資源部《閑置土地處置辦法》第五條的規(guī)定,下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》,依法收回國有土地使用權(quán)｡如果當(dāng)事人拒不交出土地的,才可以由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》第七十八條及第八十條的規(guī)定行使處罰權(quán),處以罰款,逾期不履行處罰決定書的,可以向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行｡
法律法規(guī)待明確的幾個(gè)問題
對于什么情況下可以無償收回國有土地使用權(quán),《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條､第四十七條第一款､《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條及《土地管理法》第三十七條､第五十八條的(三)(四)(五)項(xiàng)分別進(jìn)行了規(guī)定｡其余的情形,符合《土地管理法》第五十八條的(一)(二)項(xiàng)規(guī)定的,在收回土地使用權(quán)的同時(shí),應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償｡
以上都是法律法規(guī)做出了明確規(guī)定的,但以下幾個(gè)問題現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確的答案｡一是在有償收回土地使用權(quán)時(shí),應(yīng)明確給予補(bǔ)償?shù)霓k法及如何保證補(bǔ)償數(shù)額合理的問題｡二是因買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地即非法交易土地被依法處罰后,原使用單位因交易完畢,已經(jīng)停止使用,而又法律不準(zhǔn)予其轉(zhuǎn)讓時(shí),是否屬于“因單位撤銷､遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的”情形｡三是當(dāng)居住用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)時(shí),土地使用權(quán)由國家無償收回是否合理可行｡四是在無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí),對其地上建筑物和其他附著物應(yīng)按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第三款的規(guī)定,給予地上建筑物和其他附著物所有權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償｡如雙方對補(bǔ)償?shù)姆绞郊皵?shù)額不能達(dá)成一致意見時(shí),又該如何處理｡這些法律法規(guī)的不完善之處,給依法收回國有土地使用權(quán)工作增加了難度,往往容易引起行政訴訟｡因此,筆者認(rèn)為,在今后有關(guān)法律法規(guī)修訂中,應(yīng)盡早予以明確｡
Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.
關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)；房產(chǎn)登記
Key words: estate；real estate；real estate registration
中圖分類號(hào)：C916 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2010）35-0162-02
0引言
房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物、構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的主要部分，具有不動(dòng)產(chǎn)的一切特征。它是人類最重要的財(cái)富之一，是財(cái)產(chǎn)的重要表現(xiàn)形態(tài)，也是任何社會(huì)的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對象。房產(chǎn)登記是現(xiàn)代房產(chǎn)制度的基礎(chǔ)，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容的房產(chǎn)登記制度，在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。在我國大力發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的今天，房產(chǎn)交易對于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行影響極大，保證房產(chǎn)交易的安全對于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會(huì)和諧意義重大。我國的房產(chǎn)登記制度一直由行政機(jī)關(guān)以行政確認(rèn)方式明確房產(chǎn)權(quán)屬，以保障行政相對人權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)。從總的情況看，我國房產(chǎn)登記制度仍處在初建階段，有待于規(guī)范和完善。
1我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度及存在的問題
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是權(quán)利人申請將有關(guān)申請人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)，記載于國家指定部門的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并能供第三人查詢記載的活動(dòng)。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)移的方法。
我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與不動(dòng)產(chǎn)登記立法德國模式的“產(chǎn)權(quán)登記制度”極為相似。我國法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而廣泛存在的土地租賃權(quán)、地役權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、空間利用權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利卻沒有被列入登記范圍。
當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記有幾個(gè)新的發(fā)展趨勢：一物之上權(quán)利的設(shè)置越來越復(fù)雜；同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)；越來越多的物權(quán)的增加（地上權(quán)、使用權(quán)）。這就要求不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度的建立和規(guī)范。
我國至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中；這些零散的法律法規(guī)相互沖突、不合法理的規(guī)定很多，而且在實(shí)際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。
1.1 目前我國對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然有許多地方實(shí)行由房屋與土地兩個(gè)部門分管，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機(jī)關(guān)和房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。而分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的初衷。一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，部門利益相互沖突，甚至產(chǎn)生房屋土地重復(fù)抵押的現(xiàn)象。
1.2 由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法的不完善，各法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個(gè)職能部門過于強(qiáng)調(diào)本部門利益，造成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記呈現(xiàn)出登記程序不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、房產(chǎn)和地產(chǎn)不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況。
1.3 目前我國農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)日益頻繁和活躍，登記中城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一的矛盾相對突出。我國農(nóng)村的房地產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)，由于登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一就以及村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員和知識(shí)，使城鄉(xiāng)登記管理水平有較大的差距。
2對建立和完善我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的思考
2.1 為了保護(hù)第三人利益和財(cái)產(chǎn)交付的秩序，應(yīng)通過不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法定原則使一切權(quán)利具有一定效力和長期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使財(cái)產(chǎn)成為恒產(chǎn)，保護(hù)人們的利益期待。西方各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，輔之以不動(dòng)產(chǎn)登記法，這樣更具有實(shí)際操作性。我們應(yīng)該吸收國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
2.2 為了加強(qiáng)農(nóng)村集體土地房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記管理，減少城鄉(xiāng)登記管理的水平差別，應(yīng)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)范化、統(tǒng)一化。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一個(gè)特點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)法定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門為房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。《城市房地產(chǎn)管理法》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍以內(nèi)；在城市規(guī)劃區(qū)外的，只要屬于國有土地，也可以參照執(zhí)行。目前，在集體土地上進(jìn)行權(quán)屬管理的主要執(zhí)法依據(jù)，是國務(wù)院1993年的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門。近年來各地設(shè)立了開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，還有一些縣或縣級(jí)市撤縣改成了城市的區(qū)，一些地方政府由于對權(quán)屬登記工作不夠了解，從局部利益出發(fā)，允許這些單位自行發(fā)證；在建設(shè)部控制權(quán)屬證書印制后，又指令登記機(jī)關(guān)委托這些單位自行發(fā)證。這種“證”出多門的狀況對權(quán)屬登記工作是十分不利的。因?yàn)閲H上通行的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的一項(xiàng)原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個(gè)窗口來了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個(gè)機(jī)構(gòu)來管轄不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記，而不能以土地所有權(quán)性質(zhì)的不同對管轄進(jìn)行區(qū)分。
2.3 目前我國建立的各種不動(dòng)產(chǎn)分別登記，就是將各種不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各個(gè)不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯(cuò)誤。但是，從財(cái)產(chǎn)法即從民法、物權(quán)法的角度看，這種做法是有爭議的。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動(dòng)、進(jìn)行物權(quán)公示、提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生理解上概念不清和實(shí)際操作中的“相克”。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，如果土地上無建筑物，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，地上物同時(shí)納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地物權(quán)也同時(shí)納入抵押。在實(shí)踐中，由于土地和房產(chǎn)兩部門的登記資源和信息不能共享，假設(shè)一土地上有建筑物，則在房產(chǎn)部門登記設(shè)定了抵押權(quán)，同時(shí)又到土地登記部門設(shè)立了土地抵押權(quán)；由于土地登記部門設(shè)立這個(gè)抵押權(quán)時(shí)未查看該土地上房屋是否已在房產(chǎn)部門登記設(shè)立抵押，就會(huì)為該物權(quán)又設(shè)定一個(gè)土地抵押權(quán)，從而造成土地部分重復(fù)抵押的現(xiàn)象。按照擔(dān)保法中房屋占用范圍內(nèi)土地同時(shí)抵押的原則，這兩個(gè)抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復(fù)抵押，造成權(quán)利重復(fù)實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟(jì)需要的民法物權(quán)法原理。
綜上所述，根據(jù)筆者在房產(chǎn)登記工作中遇到的問題，本人認(rèn)為對我國的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，勢在必行！
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合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。那么，怎樣的才能對當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢﹖當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。
不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱、過快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場也才開始逐漸步入正軌。
二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則
盡管在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過流階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。
在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于?？谑忻郎岷娱_發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬元，一個(gè)月后再付100萬元，余額在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬元，被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原?？谑袊辆峙鷾?zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營范圍是開展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。
從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，無權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開發(fā)和經(jīng)營；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無效合同，按無效的合同來處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無效合同來處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來判決，并經(jīng)終審維護(hù)結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。
上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：
（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則
我國制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。
當(dāng)前我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確訂無效是無疑的，但是一旦確認(rèn)合同無效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。
具體來說筆者認(rèn)為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來處理，依據(jù)各方過錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例，被告沒有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就可以反過來說明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。
第二、對于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無效無理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。
（二）保護(hù)善意相對人、善意第三人的合法權(quán)益原則
我國的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，也應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來具體闡述。
第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來說如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無效合同來處理。
其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。
如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開發(fā)商無能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無效，按無效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無效時(shí)，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。
第二、房屋租賃糾紛
在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證?！痹谠撧k法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。
對于一方提出異議，另一方確有過錯(cuò)或雙方均存在過錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當(dāng)事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)模@樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無效而逃避租金的給付。
第三、房屋抵押糾紛
房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘彿空邅碚f，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。
第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛
房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無效。
三、無效合同的處理
原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！苯y(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>
以上是法律對無效合同處理的規(guī)定，無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是一返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；二賠償損失，這些主要是針對過錯(cuò)方而言的，對于非過錯(cuò)方也并非不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。
（一）公平原則
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的無效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無效，承租方將房屋交還出租方，并且有過錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒有過錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來說，筆者認(rèn)為像有類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒有過錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估。因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。
（二）避免累訟原則
