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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發商業模式，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；開發模式；城市運營
中圖分類號：F712.9 文獻標識碼：A
文章編號：1009-0118（2012）08-0152-02
我國的房地產開發在經歷過20年左右的市場歷練之后已經取得了長足發展，并且作為一個能夠集納多個行業的重要產業在國民經濟與人民生活中都扮演著越來越重要的角色。目前，在中國城鎮化飛速發展過程中，城鎮化的發展也進入了一個從規模擴張到品質提升的整體轉型時期，迫切需要解決諸如城市的戰略定位、城市規劃、城市公共產品短缺、城市運行效率低下、城市環境污染、城市民生、人口的素質提升等一系列問題。
如果說最初的房地產開發還只限于滿足人們基本的居住需求的話，那么今天的房地產開發無不在沿著住宅地產、商業地產、城市綜合體和產業地產的路子在走。而從項目的開發到一個片區乃至新區的城市運營才是房地產開發中的更高的層次，也是一種具有開拓性的嘗試。
一、城市運營的理念和意義
（一）城市運營的理念
城市運營，就是站在更高的角度，通過先進的定位、科學的策劃、產業整合，強調產業合理布局，提升城市功能和效率，實現城市的效能優惠和土地價值提升，實現經濟效益和社會效益同步增長。
城市運營是房地產商主動適應當前城鎮化和城市發展的需要而形成新的房地產運行模式。房地產開發商由傳統房地產商轉型為城市運營商，必須自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使其開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。
（二）城市運營的目的和意義
城市運營商不是以單個地產項目為基礎發展堆積木式的項目管理，也不是通過簡單的項目疊加來實現短期盈利；城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區域經濟藤，逐漸深度植入不同產業，房地產業是主要支藤，在協同發展中，逐漸與其他產業彼此給養，共同造血同生，最終使得價值藤整體成長茁壯。正如中國城市發展研究院常務副院長章惠生所說：“城市運營模式的出發點是將地產資源與其他的資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長點的培育。把政府給的土地，用來孵化出一些先導產業的實體來，帶動相關產業的發展，提升經濟水平才是我們真正要搞城市運營的目的。”在此基礎和前提下，實現土地價值提升和企業效益增長也就順其自然了。
城市運營商可以有效的實現居住價值、產業價值與城市價值三者的統一與良性循環，促進房地產投資向產業運營方面的轉化，促進房地產資本轉化為實體資本和產業資本，促進房地產開發商提升區域運營能力和產業運營能力，抵御政策的周期性風險。通過對與城市發展緊密相關、與產業升級相關的旅游、文化、教育、養生、養老、酒店等產業項目進行整合，為城市發展做出貢獻。
二、城市運營與傳統房地產開發的區別
城市運營比單純的二級房地產開發要復雜、要艱難，前期的論證更系統，后期的運營也要認真籌劃，不是一個簡單的設計、建造、銷售、后期物業管理的過程。它涉及到更多的科學定位、產業支持，資源整合更艱難、規劃設計更廣泛、營銷推廣更綜合。如果說二級開發的產品是房子，那么城市運營的重點是土地本身即土地上所需要引進的產業，其難易程度、專業化水平、綜合統籌能力等要求差別巨大。
（一）項目選擇原則不同
一般住宅及商業地產通常選擇成熟區域尤其是城市，商業地產講究地段、地段還是地段，但如果城市運營亦按此原則選點布局，要么土地容量不夠，要么成本高，要么缺乏旅游支撐資源，失去整體運營的意義。城市運營對于區域的選擇針對不同的模式有不同的核心點，通常不會選擇城市已經成熟的板塊，因為其講究的是先期低成本控制資源，然后運作資源整合，產業導入提升區域品牌與價值，逐步進行開發，最終獲得超值利潤；講究的是資源占有及最終價值，前期小資金占有大資源是綜合運營首要考慮的因素，否則就失去了運營的價值。
（二）城市運營行業跨度大
二級地產開發行業鏈清晰而簡單，從論證拿地到開工建設周期很短，涉及的產業基本為設計、建造、銷售、物管等單一產業鏈上的過程，而城市運營屬于復合開發的大范疇，但比復合開發更為復雜，不僅要考慮企業運營的部分，還需要考慮社會運營的部分，是以土地為載體，整合多種產業，是一種全新的經營模式。其涉及的產業幾乎涵蓋一個城鎮建設的全部進程，行業跨度大、運營復雜程度高。產業與產業的復合能夠達到協同效應，這樣的效應也才是城市運營所追求的。
（三）城市運營運作周期長
二級房地產項目通常要求運作周期短、資金回籠快，這與房地產特性相關，即自有資金與信貸資金結合的特性。而對于城市運營來說，其定位論證、資源控制、配套建設、資源整合、前期營銷等都將花費非常長的時間，這個時間一般不低于3年，先控制資源再逐步開發是城市運營后期是否可控的主要因素，由于開發面積大、產業多，且后期不僅僅涉及房地產物業管理，還涉及資產運營和區域管理，其開發周期比單純二級地產要長很多。
現在大家或多或少都感受到了房地產業“寒冬”的來臨，而這次的“寒冬”和過去每一次都不一樣。2013 年后沒有刻意的調控出現，房地產業卻已經實實在在地感受到了來自于房地產市場、金融等方面的巨大壓力。每個房地產企業越來越意識到，房地產行業未來想要更好地發展必須要開始升級轉型創新。對我們這些房地產開發商來說如果不創新不轉型，或許會把過去歷年的積累又還給市場，這是個很嚴重的問題。因此，必須要找到新的發展模式。
地產電商基本概念
經過探討和研究我們總結出了地產電商的模式，所謂的地產電商就是房地產業與互聯網電子商務的有機融合。為什么我們要關注地產電商？第一是國家現在政策上大力支持電子商務，各地政府也相當重視；第二是互聯網是不斷發展的新技術，這些技術打通了過去房地產業信息的不對稱；第三是我們的銷售，產品這塊我們之前考慮的都比較少。而地產電商就是基于轉型創新的市場與格局，以房地產業為核心，以大數據和云計算為鏈接，以移動互聯網無所不在為場景，以電子商務為平臺，以電商產業園、O2O 商業綜合體、智慧社區等為實現方式，以智能化、差異化、個性化的設計為體驗，以商業地產保值增值為目的的商業模式。
房地產業互聯網化的實踐
房地產已經步入平穩期，具有先見意識的地產企業將目光投向了電子商務產業園、O2O 商業綜合體和智慧社區。
現在說到電子商務產業園，就不能不談嶺南國際電子商務產業園。它是由廣州市嶺南電子商務產業園有限公司重點打造的現代化國際電子商務集散地，是由傳統鞋商轉型而成的電子商務產業園區。嶺南國際電子商務產業園利用自身的地理優勢及硬件優勢，集“辦公、倉儲、物流、信息流”為一體，通過產業集群的方式，大力推進電子商務行業和各行業經濟產業的升級，解決商家“貨源、培訓、推廣、招聘、采購、創業、拍照、設計、倉儲、金融、市場咨詢”等問題，形成電子商務企業的綜合平臺。
而商業運營環節的互聯網改造則是商業地產商最為關注的領域，因為商業地產關注的就是客戶的持續消費。很多客戶主要來源于周邊 3 公里到 5 公里范圍內的辦公樓和社區，如果能把這 3 公里到 5 公里范圍內的客戶通過互聯網搭建一個立體的銷售網絡，然后根據不同需求進行商業服務組合和運營，就能保證商業地產在此地區穩步增值。現在流行的“O2O”商業模式就是打通“線上 + 線下”渠道，增加客戶體驗環節而形成立體銷售網絡，引發商業運營模式的新變革。
最后是互聯網思維與社區緊密結合。對于地產開發商而言，智慧社區也是打造產品差異化的未來趨勢。智慧社區是利用物聯網、云計算、移動互聯網、信息智能終端等新一代信息技術，實現對社區居民吃、住、行、游、購、娛、健等生活的數字化、網絡化、智能化、互動化和協同化管理，將社區建設成為政務高效、服務便捷、管理睿智、生活智能、環境宜居的社區生活新業態。近年來，我國開始有系統地建設智慧社區。
互聯網的本質是開放的，房地產企業與互聯網化思維結合是一種趨勢，經過互聯網思維改造的房地產，各類配套服務提升了品牌和項目的附加值，項目的競爭屬性提升，品牌號召力增強，以更好的品質去面向市場。房企在各個領域擁抱互聯網的實踐剛剛開始，幾乎所有人都是在這個領域充當著開拓者的角色，希望我們能摸索出房地產業與互聯網及電子商務結合的最佳商業模式。
來源：《中國地產總裁》雜志
【關鍵詞】房地產 現狀 發展 趨勢
伴隨著經濟的改革，我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展，對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此，國家曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。
1、房地產開發現狀和問題
經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。
（1）現狀
房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產開發，自然也就談不上銷售。有關統計數據清晰地顯示，房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。從2000年到現在，如果我們把全國房地產開發投資額與固定投資總額作一下比較的話，房地產投資增長速度要明顯快于固定資產投資的增長速度，房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大，這一點顯得越來越明顯。
房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5：l，聯合國確定的標準一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據初步測算，這一比例嚴重失去平衡，大約在10～15：1。一般說來，住房消費超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的一項調查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認的住房警戒線，應引起我們的重視。
住房消費上也存在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國部分地區房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產而言，居我國各行業之首。
（2）問題
我國的房地產金融 信貸風險在不斷增加。這具體表現在，部分房地產開發商在購買土地開發的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計從銀行取得貸款，這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對房產進行炒作，這也會導致房地產業泡沫的產生，從而加劇信貸風險。
縱觀我國房地產的發展歷程，在每一次房地產市場的升溫背后，都是由于經濟的高速發展而催生的。現在，中國經濟受到金融危機影響之后，經濟開始全面復蘇，這也會帶來房地產的進一步繁榮。隨著經濟的復蘇發展，這樣就會對工業用地、寫字樓物業的需求有所增加，市場需求就會受到更大刺激；同時，伴隨著經濟的持續增長，人民的收入會不斷增加，使得這些潛在的對住房的需求逐步轉為實際有效需求，影響著人們的購房需求。
在獲取國有土地使用權時時有違規現象發生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農業用地，這樣就會致使房地產開發加快。尤為嚴重的是，有的開發商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價獲得國有土地使用權，造成土地資產的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標購地秩序，助長了行賄受賄不正常的風氣，更重要的是損壞國家的土地儲備，進而危害整個國民經濟的可持續發展。
2、房地產企業發展趨勢分析
企業逐步走向民營化。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業家轉向投資房地產。國有企業由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發展相對緩慢。
實現法制化正規化。制度化是企業發展規模化，民營化的制度基礎和保障，加強企業內外制度的建設是中國房地產企業發展的未來趨勢。未來我國房地產企業將按照現代企業制度的要求，完善企業內部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務制度等。企業的內部運行和組織建設及企業的外部環境和行業管理也都將進一步向制度化、規范化方向發展。
行業發展追求專業化和品牌化。目前，我國許多房地產企業既做房地產，又作地產，而且不分檔次、不分區位、不分用途，什么項目都做。更有開發企業提供“ 一條龍”式的服務，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業管理都自己做，甚至包括了中介、設計，企業向大而全、小而全發展。品牌是一個企業的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，以核心競爭力和綜合素質的外部表現，是市場經濟發展和市場競爭的必然產物。
3、改變房地產市場現狀的應對措施
稅制結構要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產投資者更放心地投資，因為明確稅制可以幫助房地產投資者在作可行性研究的時候，準確地估算這些支出。稅制也要簡單，對于各種稅項要根據其內在聯系和計征方便與否，加以歸類和合并。當前應解決有些地方房地產稅不統一的問題。另外，稅制還要保持相對穩定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現稅收的嚴肅性和權威性，當然穩定并不等于一成不變，在稅制不變動的前提下，稅率應隨著社會經濟的發展作動態調整。
（1）必須從以前簡單的房地產開發轉向房地產開發和全程運營
商業地產的操作成功，最重要的是前期定位規劃，及后期的運營管理，至于中間環節的招商是非常簡單的。因此，中小型商業地產開發商在戰略方針制定的早期，就必須意識到：需要花大力氣鎖定長期的商業地產專業操盤團隊，或者建立自己的商業運作團隊。讓專業的商業地產操盤團隊參與整個企業的前期項目地塊價值評估、項目市場定位、策劃規劃、設計施工、招商運營、資本運作等階段。
（2）要從以前靠關系拿地轉向靠成功商業模式拿地
在中國房地產行業大家都知道很多的房地產開發企業，在起家的地區都有相當的人脈關系，在拿地方面自然也就有一些獨特的優勢。不過我們也真實的看到在近幾年與大開發商的角逐中，無論是實力、品牌、資金等方面都占下風。僅有的地方關系優勢，并不能確保其成功拿地。
（3）必須從以銷售為主要目的轉向以經營增值為主要目的
在中國很多的中小型房地產開發商，由于資金鏈的壓力，往往采用各種手段，進行商鋪銷售以回籠資金。雖然近年由于通貨膨脹及投資渠道窄等現狀不少項目的商鋪銷售形勢還不錯，但單單只顧銷售的方式，必然很難顧及未來項目的持續經營。長遠來看，無論對開發商的企業品牌、項目的發展命運，都是非常不利的。必須以通過專業的經營管理來獲取穩定增長的現金流，從而帶動項目和周邊地價的增值為主要策略。
【總結】
從總體上講，我國的房地產形勢看好，房地產企業有較好的生存環境。我國的房地產企業要在市場中站穩腳跟，牢牢把握好市場開發方向，提高自身素質，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰勝對手，立于不敗之地。還必須有國家政策的正確指導、政府部門的大力配合，以及政府與企業對消費者需求的準確把握及合理引導。
【參考文獻】
巴曙松；王淼，《房地產企業需要個性化的融資模式》，載于《中國房地信息》，2006.4
社區O2O開啟的新時代
在房地產領域，歷史演化的邏輯有四步。第一步是有了“商品房”的概念，單純為了滿足人們“住有所居”的需求。第二步是有了“社區商業”的概念，以5分鐘步行為范圍，將人們的購物形態從大商場轉換為鄰里型購物，房地產行業進入一個拼“配套”的時代。第三步是O2O概念的提出，同樣源于美國，讓互聯網成為線下交易的前臺，房地產行業進入一個拼“以人為本”的時代。第四步是伴隨著移動互聯網的發展，社區O2O以互聯網思維的形式全新出現，房地產行業將進入一個拼“服務體驗”的時代。影響將如何？至少目前彩生活明確提出了“零物業費”的理想，房地產不得不重視“大數據”“眾籌”這些新玩意兒了，大商場這一誕生于20世紀50年代的商業神廟也正在持續衰亡……
人類每一次的時代轉換，都是以科技的重大發明為標志。一方面，科技的重大發明促進生產力的巨大發展，物質財富進一步豐富，人的需要層次進一步提升，“社區商業”時代滿足的是人們的生理需求，O2O時代滿足的是人們的心理需求，社區O2O滿足的將是人們的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商業規則”，移動互聯網將使終端網絡、內容網絡、關系網絡、服務網絡互連互通并基于這種連接社會協同，包括人在內，所有的一切都既是終端，又是內容、關系和服務，時代變換加速進行，產品對產品的顛覆、行業對行業的顛覆，最終必將演進為時代對時代的顛覆。互聯網巨頭、商業巨頭、房地產巨頭為何紛紛都加入對社區O2O的角逐，只因為這將是一個新的時代。在這樣一個新的時代，再談論商業地產、商業綜合體、購物中心等實體商業，似乎就有點“土鱉”了。
？社區O2O對商業模式的沖擊，我們只需要看美國著名的百貨零售集團梅西百貨的“攻略”就會明白傳統商業的“無奈”：支持Apple Pay、當日送達、線上購買線下取貨、專職建議師、現場互動屏幕直接下單、購物App、圖像搜索、手機錢包、RFID應用和擴展、Shopkick？逛街應用、智能試衣間、梅西數字出版、梅西桌面搭配……在本質上，梅西百貨的這些并不是創新，而是為了生存而不得不采取的融入社區O2O的對策。移動互聯網時代，“社區”早就超過了社會學的概念，但“社交”的本質沒變;社區O2O的“線下的商務機會”也將不再局限于物理的“社區”。有多少種契合人性的“社區”創意，就會有多少種社區O2O的商業模式，但毫無疑問，未來一定是屬于社區O2O的。
房地產轉型的機遇
對于電商來說，“社區”可買的東西顯然不止“油鹽醬醋茶”，凡是居家需要的、個人生活需要的，都會是暢銷的。一個城市的三口之家，每年消費的傭金提成最低300元，那么，圈住10萬戶，就能賺3000萬元，這還沒算平臺衍生出來的眾多收益，那么，如果圈住100萬戶、1000萬戶呢？可見，社區O2O是一個多么大的“金礦”！
2014年12月末，中國社科院的《社會藍皮書》顯示，“90后”大學畢業生可能成為不買房一代。很多人吐槽“不是不買房，是買不起房”，但這確實可能是“老眼光”：“買不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不買房”，而是“為什么要買房”“買什么樣的房”，所以《人民日報》這次說對了，“是觀念進步”。“90后”是誰？他們是數字世界的“土著居民”，是生存需求已經不再強烈的一代，互聯網思維已經內化到他們的骨髓，沒有理由不享受生活。租房為什么不能是一種更好的選擇？我國也必然逐漸像美國一樣，隨著經濟新常態的持續，除了買房時的成本與稅費，買房后的房產稅、保險、社區費等都可能隨之而來;隨著新型城鎮化戰略的實施，租售比也必然下降，租房比買房更便捷，面對高房價，喜歡“隔段時間就換換空氣”的年輕人，買房為什么還要成為首選呢？
理論上，房地產業是介于第二產業和第三產業之間的、具有復合特征的產業。但在長期“買地―蓋房―賣房―賺錢”的模式下，房地產業主要是以第二產業的面貌出現的。但是，當社會進化到“不買房一代”成為社會主流的時候，第二產業的模式還能奏效嗎？即使是物業出租，如果不考慮生活的便捷性，不真正將房屋設計為“數字土著”的家，能吸引得到租客嗎？作為第二產業的房地產的“黃金時代”的終結，是不可逆轉的趨勢。“上帝關上一扇門，必然會為你打開一扇窗”，賣房賺錢的門越來越窄，但植入互聯網思維之后，依靠“運營+服務”的第三產業的“黃金時代”必將開啟。房地產業從重到輕，徹底變為服務業，這就是生存之道、發展之道。
社區O2O的轉型實驗
互聯網的精神就是開放，社區O2O的想象無限，也對一切創業者開放著，易居中國與新浪、微博、分眾、申通聯合推出了社區增值服務品牌“實惠”;順豐大面積鋪設名為嘿客的線下連鎖店;還有以社區001、小區無憂為代表的社區O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。然而，房地產與“社區”有著天然的“血緣”關系，房地產開發商憑借其強大實力，以互聯網思維孵化的每一個項目都可能獨當一面，特別是房地產開發商自帶的物業公司，更是社區O2O的天然入口，網上繳納物業費、網上報修、物業投訴、房屋出租等，一項服務就可將居民拉上社區O2O的“賊船”。更重要的是，物業公司是互聯網時代居民最便捷、最值得信賴的“落地點”，所以不懼互聯網龍頭掌握了大量客戶資源，不懼互聯網龍頭控制了多數用戶的流量入口。社區O2O時代，物業公司將不再是雞肋。
房地產商當然難以戒掉“賣房”的癮。要想將房子賣給“不買房一代”，談何容易。幸運的是，房地產遇上了眾籌。目前，房地產眾籌大約有三種模式，一是投資理財型，大家有錢賺，本質是推廣;二是營銷推廣型，朋友圈營銷傳播品牌;三是金融產品研發，分解購房者的首付壓力。然而，置于社區O2O的概念之下，這三種模式都因為風險太高，現在的火爆避免不了終將淪為噱頭的必然。眾籌指的是在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。如果從賣房的角度，房地產眾籌應該回歸互聯網思維，是基于共享、參與、掌控基礎上的“自建住房”，應該是買房者先選地、先設計、先出錢，房屋還沒開建就已經賣出去了。居住地產如此，養老地產、旅游地產也都應該如此。對開發商來說，房地產眾籌不僅是一個“自建住房”的過程，更是構建社區O2O的天然過程。
從運營、服務的角度，彩生活毫無疑問具有代表性，花樣年的總裁潘軍甚至說“只做兩件事”：一是提供專業服務、二是搭建社區平臺。“未來，我們希望能免除業主的所有物業費，并在海量業主用戶群基礎上，通過增值服務創造一種全新的物業公司盈利模式。”因為“在業主和物業管理公司之間有太多的服務可以深度挖掘，像購物需求、理財需求、租售需求、支付需求、咨詢需求、社交需求、管家需求等，這些需求僅其中一個或許就是一個巨大的寶藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物業繳費、維修、社交、餐飲等服務于一身的彩生活網站，更在國內465個住宅小區內推行其彩之云App應用，全面貫通社區的O2O業務。
社區O2O不僅僅是商業模式
縱觀人類社會的發展史，商業對社會發展的推動作用有目共睹。因為商業能夠創造利潤，所以技術推動社會進步往往選擇以商業模式為起點。購物空間立體化、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化，移動互聯網時代消費者購物的四個新特點，催生商家集群效應的社區化商業將向社區O2O的商業模式發展。目前，完成社區O2O交易閉環的路徑，雖然都以社區為單位，以家庭為入口，但有兩種探索模式，一種是以小區無憂、社區001、叮咚小區為代表的“線上社區+線下整合”順向實現O2O的模式，另一種是以剛剛獲得6000萬元天使投資的新潮小區為代表，走的是“軟件+硬件”“廣告+服務”模式，通過線下的LED屏進行強勢推廣，向線上軟件導流，通過線下到線上逆向實現O2O。
一直備受青睞的房地產眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯網金融協會和廣州金融業協會、廣州互聯網金融協會、廣州市房地產中介協會不久前相繼發文，要求全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業務。
此次叫停事出有因。2015年下半年開始，深圳市房價迅速上漲，房地產市場過熱導致各種投機行為異常活躍。為響應中央對樓市的去杠桿措施，規范金融杠桿，防范投機泡沫，深圳和廣州開始打擊以“首付貸”為主的房地產場外配資業務。房地產眾籌涉及提供眾籌炒房業務，也被納入清理范圍。
眾籌是指在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。房地產眾籌作為互聯網眾籌在房地產領域的細分，憑借大眾籌資、低投資門檻和低交易成本等特點，在線上平臺集合大眾資金參與房產投資，規避房地產的高投資門檻，緩解了房產投資的一大“痛點”。 在發展的初始階段，國內房地產眾籌被開發商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷。
實際上，房地產眾籌起源于美國市場。2012年12月8日，美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。
美國的房地產眾籌是作為房地產開發商的一種融資渠道存在，通過眾籌平臺對接項目和投資人。它多是以股權和債權的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產權型（Equity）和債務型（Debt）。產權型，即投資入股時，便自動擁有了產權;債務型，通常對當初的投資金額進行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進行利益分配。
籌款人在不確定風險或認為風險較大時，往往會選擇保守的產權型，其獲利后按照當初投資的份額，按百分比分錢。籌款人對該投資勝券在握或認為風險較小時，往往傾向于選擇債務型，以債務買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當初融資本金加利息即可。
2014年，隨著萬科和搜房網推出國內第一單房地產眾籌項目，房地產眾籌才被正式引入國內。
國內房地產眾籌的興起，一方面得益于互聯網金融的迅速發展，債權眾籌、股權眾籌“野蠻生長”和“跨界融合”的發展方式，使眾籌觸及到各個投資領域;另一方面，也從側面反映出國內的“資產荒”：國內流動性泛濫、投資渠道受限和投資回報率持續下降，使得房地產行業在經歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標。
不過，國內的房地產眾籌在發展內涵、商業模式、交易結構等方面，與海外的房地產眾籌存在巨大差異。
在發展的初始階段，國內房地產眾籌被開發商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷，這類房地產眾籌被業界歸類為“營銷型房地產眾籌”。
隨著各類房地產眾籌平臺的成立，房地產眾籌模式推陳出新，如平安好房網、團貸網“房寶寶”、中籌網金等各種眾籌平臺涌現，各平臺的眾籌模式、交易結構都各具特色，甚至同一平臺不同項目的模式都不盡相同。
除了模式眾多，國內房地產眾籌還經常被套用概念，似乎只要是滿足公開向大眾融資、項目涉及房地產這兩個條件，就可以打著“房地產眾籌”的旗號，其發展已經與房地產眾籌的本質漸行漸遠。
例如，萬達集團利用旗下的第三方支付平臺“快錢”發起商業房地產眾籌項目――“穩賺1號”。該項目是以萬達廣場作為基礎資產向投資人融資，投資人獲取萬達廣場的收益權，房地產信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實，“穩賺1號”的實質就是REITs的互聯網版本，只是這一交易結構被披上了“房地產眾籌”的外衣。需要說明的是，筆者并不否認“穩賺1號”的創新性，在目前的金融環境下，“穩賺1號”對國內REITs發展有一定的推動作用。
實際上，業界也不認為“穩賺1號”是房地產眾籌。根據眾籌家的《2015年度房地產行業眾籌發展研究報告》，2015年中國房地產眾籌實際融資為6.52億元;中國房地產眾籌聯盟披露的數據顯示，2015年底，中國房地產眾籌資金累計為20億元。而“穩賺1號”僅第1期的募資金額就達50億元，顯然，該項目并未被業界納入房地產眾籌融資的范圍。
再如，眾籌炒房，這是針對房地產高投資門檻和一線城市的限購政策推出的眾籌產品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識強，還是“眾籌”一詞無限地激發了國內大眾的創新意識？
總體來看，國內房地產眾籌的模式復雜多變，開發商肆意借用房地產眾籌概念進行炒作，投機者則利用眾籌規避投資門檻，這導致國內房地產眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質。
房地產市場過熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機行為，加大了市場風險，導致房地產眾籌被全面封殺。但政策針對的畢竟是眾籌炒房，與房地產融資相關的眾籌業務，多少是被“誤傷”。
事實上，目前國內房地產眾籌的發展規模還很小。2015年，房地產眾籌成交金額不過20億元，這樣的規模只相當于一線城市的一個住宅小區的市值，而中國房地產市場的資產規模是幾十萬億級別，取締房地產眾籌，對房地產市場的影響幾乎可以忽略不計。
若認可其發展，監管層需要特別制定行業規則和指導政策，同時，為規范一個只有20億元體量行業的發展，還要耗費一定的監管成本。
這意味著，房地產眾籌的未來發展前景將完全取決于自身發展，只有不斷提升市場規模，擴大行業影響力，才能保證行業的基本生存。
首先，房地產眾籌應回歸融資的本質。只有在此基礎上對眾籌模式和交易結構進行創新，降低融資成本，服務于開發商和購房者，房地產眾籌才能成為傳統融資渠道外的有益補充。
【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；發展戰略
一、國家宏觀調控下房地產開發企業的現狀與問題分析
（一）房地產投資迅速擴張，造成熱點地域房地產價格過快增長
當前我國房地產在局部地區存在過熱發展的局面，因此價格增長過快的現象影響了房地產業健康穩定發展的局面，需要采取積極有效的措施解決局部地區房地產價格增長過快的問題，才能有效地保證我國社會經濟健康科學穩定發展。發展房地產行業需要和國家經濟發展總體目標結合在一起，形成動態發展機制，全面提升房地產行業社會效益，為國家經濟社會發展做出重要貢獻，對社會經濟發展會產生重要的影響。從近幾年全球經濟的發展情況看，全球經濟發展處于放緩的狀態，但是我國經濟仍然實現了8%左右的高增長率，其中投資貢獻率已經達到4%左右。我國正處于產業結構調整的關鍵時期，房地產投資占整個固定資產投資的比重呈現上漲的態勢。因此從一定程度看，彌補了傳統產業投資下降對整個經濟增長的影響。從總量情況看，我國房地產行業發展需要進行多方面控制。從我國房地產發展過程中的投資熱點分布看，其主要集中在上海、廣州和北京等大中城市群。房地產業投資的過度集中局面，導致了局部地區出現房價過快增長的態勢，地產巨頭圈地的現象經常發生，導致地價越抬越高，勢必導致區域性房地產價格增長過快的現象。
（二）房地產企業主要依賴信貸資金，融資渠道處于單一化狀態
從我國房地產政策優化的模式看，需要從單一化融資渠道向多元化融資模式轉變，形成戰略發展新局面。從我國房地產企業發展情況看，能夠公開發行股票融資的企業很少，一共只有300多家，只占到房地產企業總數的1%。股東融資對很多房地產企業來說只是一種奢望。因此房地產企業發展過程中離不開銀行信貸的支持，房地產企業在中開發期依靠開發信貸，而在銷售期主要依靠資金信貸，期房銷售的開發商主要是利用按揭資金滾動開發。當前銀行資金占整個房地產資金鏈的比例達到70%。從整個融資理財角度分析，高收益性企業如果采取大量債務融資模式，可以形成避稅效應，對整個企業的協調發展是有利的。但是企業在發展過程中如果受到國家緊縮貨幣政策的影響，那么企業的發展會受到重要的影響。當前央行加強了房地產信貸管理的力度，因此對房地產企業的開發進度、開發周期、購買力、授信額度、開發區域、經營資金和銷售價格都會產生一定的影響，因此房地產企業的正常經營同樣會受到影響。
（三）我國房地產企業起步時間較短、內部治理結構需要不斷完善
我國房地產行業經過十幾年的發展，因此現代企業管理制度還存在不完善的地方，需要在發展過程中不斷總結經驗，提升房地產企業的科學發展水平，才能真正保證行業處于健康穩定的發展狀態。我國房地產企業內部治理結構不完善，是當前距離現代企業管理制度、海外資金和資本市場要求最遠的一個行業。房地產企業以往單一依賴銀行債權式資金支持，因此股東和股權觀念薄弱，內部幾乎都是專權式和封閉式管理。房地產企業封閉式發展過程中存在不同行業的企業進入房地產領域，因此房地產項目的產品定位、市場調查、規劃建設、營銷策劃、園林景觀、物業管理等方面都要借助專業的力量，此種發展模式對房地產企業健康穩定發展會產生一定的影響。
二、國家宏觀調控下房地產企業發展的戰略重點分析
在全球經濟處于大調整的關鍵時期，我國城市化和工業化進程在加快，這為房地產企業快速發展提供了新的機遇。我們不僅是未來城市的開發建設者，同時也是未來城市和地域空間的設計者，房地產企業在發展過程中不僅給人們提供實物資產和價值載體，同時還需要提供一種全新的生產生活方式，最終還需要提供一種的新技術。
（一）房地產企業需要屬于城市運營商的意識
房地產企業在發展過程中需要樹立為城市建設服務的思想，從當前來看，能否經營好城市的土地是城市科學發展的關鍵。因此房地產企業與城市經營之間產生了關系。我國房地產企業在此過程中獲取難得的發展機遇，同時也面臨嚴峻的考驗。城市運營商是市場和政府之間不可缺少的中間環節，需要按照國家宏觀政策的具體要求對城市進行區域統一性規劃和布局。通過整合各個房地產開發商在經營、投資等商業模式打造一個新的區域城市，對整個社會經濟發展會產生積極的影響。房地產在國家宏觀調控政策的影響下需要把發展模式向城市運營轉變，最終把經濟效益和社會效益有機統一起來，從而保證房地產開發企業獲取更多的發展空間。當前房地產企業的發展處于一個關鍵的時期，樹立經營觀念超前的意識，可以為企業帶來潛在的收益，缺乏此種悟性的房地產開發商在競爭過程中會處于劣勢地位。
（二）宏觀調控下房地產企業需要實施低成本、規模化發展戰略
房地產企業在發展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴露的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。因此房地產企業
在發展過程中需要準確掌握國家宏觀調控政策，在市場推廣的過程中需要發揮規模發展的優勢。從而能夠促使房地產保持一個比較低的成本銷售，企業能夠獲取客觀的目標利潤，同時還能促使房地產行業健康穩定發展。
（三）宏觀調控政策下房地產企業運營模式實質性轉型
我國房地產企業發展過程中需要像家電、電訊等開放式行業發展一樣，實現資源的有效整合，通過向資本專業力量和金融領域靠近和溝通，可以真正實現開發商向投資商和企業家方向轉變，發揮房地產行業的優勢，推動運營模式轉變，為企業提升核心競爭力，優化投資發展環境具有十分重要的意義。在國家宏觀調控政策影響下，房地產企業需要進行一次大的改革，提升企業抗風險能力，同時需要不斷提升盈利能力，把其市場競爭力提升。同時需要高效利用信息化手段，發展信息化技術和資本。新經濟的本質是信息與資本的完美融合，房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要發揮技術手段優勢，建立完善的資金流和信息流推動行業健康穩定發展。
（四）宏觀調控政策下房地產企業需要運用品牌開拓市場
房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要把信息管理作為一種重要的經營活動，通過建立新的技術、資金、市場、客戶、成本等管理運營模式，實現信息與信息之間的暢通。需要不斷的把住宅商品房推向市場，因此存在品牌等方面的問題。房地產企業在項目實施過程中需要注重小區生態環境建設。建立配套工程齊全、售后服務信譽好、工程質量優質的品牌項目。房地產企業在發展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規劃的基本方向，房地產行業發展需要和國家的戰略仿真緊密結合在一起，從而能夠創造出更多的精品房源，為整個社會經濟發展奠定重要的基礎。
參考文獻：
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摘要：商品房包銷作為一種新類型促銷方式在我國大陸房地產市場上運用，促進了房地產交易市場的發展，但也在現實操作中帶來了許多問題和糾紛。目前我國法律對商品房包銷并沒有做出明確的規定，我國內地關于商品房包銷的司法解釋僅見于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》， 因此立法需要更加的明確化。
關鍵詞：商品房包銷；特殊；特殊買賣
“商品房包銷，是指房地產開發商與包銷商之間就特定商品房的銷售進行協商，由包銷商以一定的價格條件和付款條件，在規定的期限內向開發商買入全部商品房的一種商業經營行為。”[1]商品房包銷作為房地產市場中的一種新的經濟行為,是在上個世紀九十年代初期,從我國的臺灣、香港地區引進并獲得境內房地產開發商較廣泛應用的一種商品房銷售方式。目前，我國法律法規對商品房包銷問題缺乏系統規定，2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21 條、第22條和第23條分別對包銷期滿未售房屋的處理、出賣人自行銷售包銷房屋的責任和包銷糾紛中各方的訴訟地位作出了規定，對商品房包銷的其他方面均未涉及。本文將嘗試對商品房包銷相關法律問題做出一些探索。
一、商品房包銷的特點
之所以會產生商品房包銷這種銷售方式，是因為這種新的合作方式適應了激烈的房地產市場競爭的需要，為開發商和包銷商的互利、共贏提供了可能。把握商品房包銷的特征對于全面認識商品房包銷這一商業模式具有重要意義。從包銷商角度來看，商品房包銷具有以下幾個顯著特點：
1.買賣性。商品房包銷具有買賣性的一面，包銷商與開發商簽訂合同確定基價，實際上提前確定了包銷商購買房產的價格，如果包銷商不能把房屋全部賣出，則應以基價購買商品房。
2.性。包銷商與開發商約定包銷期限，包銷人這個期限內享有銷售權，且只能以開發商的名義進行銷售,并對辦理相關手續如簽訂合同蓋章、辦理房產過戶等予以配合,即通常意義上的顯明關系。
3.風險性。與一般的房地產不同，包銷人必須在包銷期限屆滿時買入剩余商品房,所以包銷人應承擔銷售不力或形勢不佳的買賣風險。
4.開發商與包銷商之間法律關系具有可轉換性。根據包銷合同約定，包銷合同雙方的法律關系在包銷期屆滿前后會發生轉換。在包銷期限內，包銷商與開發商之間的關系是銷售關系。包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷范圍內的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價購入剩余的商品房。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發商之間的關系為買賣關系。[2]
二、商品房包銷行為的法律屬性
商品房包銷這一特殊的操作模式在理論上存在一些分歧，特別是關于這一行為的法律屬性問題，這個分歧可能導致各方在適用法律時意見不一。因此，正確認識商品房包銷行為的法律性質，對實踐中有效解決商品房包銷糾紛起著至關重要的作用。簡單歸納而言，當前對商品房包銷的性質主要有特殊買賣行為說，特殊行為說，和兩合行為說。筆者贊同兩合行為說。用特殊買賣行為說和特殊行為說來解釋包銷行為雖然具有一定程度的合理性，但是理論的構建不很清晰，而且存在缺陷；相比而言，兩合行為說不但能夠妥當解釋這一特殊行為，而且能夠比較清晰地展示包銷行為的顯著特點和法律規制途徑。理由如下：
兩合行為說具有理論和現實優勢。綜觀商品房包銷的運作過程，可以劃為兩個階段：第一階段，開發商委托包銷商，確定包銷基價，由包銷商為其銷售。包銷商在一定期限內為開發商銷售房屋，開發商和買主雙方簽約成交，包銷商則收取溢價。因此在第一階段，包銷商處于人的地位，包銷商以被人的名義為客戶尋獲買主、銷售房屋，符合行為的特征，是一種典型的行為。第二階段，包銷期限到后，存在幾種情形：其一，如果全部房屋都已經賣出，則在第一階段雙方的關系就已經完結，合同得到履行，即開發商和包銷商實際上為完全關系，買賣關系前提不復存在；其二，若在約定期限屆滿而部分房屋仍未售出，開發商以事先約定的基價或一定折扣將房屋出售給包銷商，則開發商與包銷商之間成立買賣關系，應向有關部門辦理產權轉移手續，繳納有關稅費；其三，如果全部房屋都沒能賣出，則關系結束，買賣前提就已經具備，雙方建立買賣關系。因此，僅以買賣行為或者行為概括包銷的屬性就會存在明顯的缺陷[3]，最終完全履行的合同還是要定位于兼具和買賣行為的兩合行為性質。綜上所述，筆者認為，包銷行為用是一種集買賣行為和行為與一體的新型民事法律行為。
三、商品房包銷中的法律關系
基于上文對于包銷特點和法律屬性的分析，商品房包銷中的法律關系就比較容易理清。在商品房包銷過程中，法律關系可以分為內部關系和外部關系兩個方面。內部關系即開發商與包銷商之間的關系，外部關系即包銷商或開發商與購房者之間的關系。[4]區分這兩個方面的法律關系對于解決糾紛過程中確定法律主體至關重要。具體來說，商品房包銷中各主體存在以下幾種法律關系：
1.開發商與包銷商之間的包銷關系。
這個關系是包銷中各種關系的核心。從上文中關于包銷法律屬性的分析我們可以看到，開發商和包銷商之間的包銷關系可以分為兩個層次，其一是在包銷期限內，開發商將商品房讓與包銷商銷售，包銷商須以開發商的名義向購房者出售商品房，包銷商與開發商對外是一種關系；其二是包銷期滿后，如果包銷的商品房尚未全部售出，則按包銷合同的約定，包銷商應購入剩余的房屋，此時，包銷商與開發商之間構成一種買賣關系。
2.開發商與購房者之間的買賣關系。
在商品房包銷過程中，開發商與購房者之間的法律關系只存在于第一階段，即包銷階段。由于包銷商在出售商品房時并非以自己的名義，商品房的所有者和擁有售房主體資格的都是開發商，因此，從實質上看商品房的買賣雙方為開發商與購房者，開發商和購房者之間是一種實質意義上的買賣關系。
3.包銷商與購房者之間的關系。
這二者間的法律關系比較簡單。包銷商只是作為開發商的人與購房者產生商業聯系，購房者與開發商之間的合同效力并不直接及于包銷商，包銷商只具有一些交易的促成和輔助義務。
四、結語
經濟的飛速發展催生了各領域的大膽創新，然而，全球金融危機正以沉重的代價告誡我們，創新在帶來全新發展空間的同時，必然潛藏著許多風險，對這些風險的忽視可能讓我們的創新成果前功盡棄，甚至得不償失。商品房包銷是一種正被廣泛采用的商業模式，同時處于我國立法的空白區，因此對于包銷中若干法律問題的探索很有必要。
參考文獻：
[1]譚慧敏,張倩.商品房包銷方式的司法解釋[M].《成都大學學報》.2007 .(03)。
Abstract： With the growing trend of China's aging， The development need of Elderly real estate is increasingly significant. one hand it is lack of policy support and guidance，and on the other hand lack of suitable development mode of operation. Therefore the slow development of the elderly real estate. This will combine the sale-leaseback financing and promotional features to explore the feasibility and the specific operating of elderly real estate sale-leaseback model.
關鍵詞： 養老地產；售后回租；優勢；困難
Key words： elderly real estate；sale-leaseback；advantages；difficult
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）34-0074-03
0 引言
售后回租是一種集銷售和融資為一體的新型租賃形式，是西方發達國家常用的一種籌資手段。在售后回租交易中，承租人與出租人具有雙重身份，進行雙重交易，形成了資產價值和使用價值的分離。它通過改變資產的形態，將物化的長期資產變為流動性的現金資產，以達到承租方融資、促銷的目的。
我國引進融資租賃始于上個世紀八十年代，本世紀初開始在房地產領域出現，目前涉及的物業類型限于酒店公寓、大型商場、寫字樓等收益性房地產。在融資租賃已經十分成熟的美國，養老地產售后回租模式已經得到實踐。隨著我國社會步入老齡化程度的不斷加深，養老地產也將逐漸得到各界的關注和重視。但是目前國內養老地產開發的步伐還比較緩慢，開放商以及運營商都處在觀望的狀態。因此尋求適合養老地產開發運營的模式是解決養老地產有效需求與有效供給不平衡的關鍵。
1 我國養老地產發展的現狀
1.1 社會老齡化現狀催生養老地產的開發 2010年我國第六次人口普查結果顯示，我國13.7億總人口中，有1.8億60歲以上的老年人，而這1.8億中又有1.2億65歲以上的老年人。60歲以上老年人口占到了總人口的13.26%，65歲以上占到8.87%。相比2000年第五次人口普查結果，老年人口的增長率達到27.4%，遠遠高于我國人口總量5.4%的增長。
按照聯合國相關規定，65歲以上的人口數量占總人口7%以上的國家稱為“老年型國家”。我國大陸31個省、自治區、直轄市中有19個省市65歲以上老年人口比例超過7%，其中福建以11.43%的比例位列榜首，其次是四川10.95%，江蘇10.89%，遼寧10.31%，上海10.12%。城市一旦進入“老年型”，與之相應的各種老年需求問題就開始出現。
1.2 國內養老地產的開發現狀 養老地產的開發產品包括：養老住宅、社區養老服務中心、養老公寓、養老護理機構等。我國存在的盈利性養老地產的產品類型主要有三類：①會員制的養老住宅，定位層次比較高，針對的主要是高端消費者，其采取在普通住宅中配建針對老年人的住宅。②“反按揭”模式的養老住宅，即在征得老人同意后，將老人原有住房出租，以租金收入補足入住養老住宅的租金；或采取置換的方式，將老人的原有住房與想要租住的老年公寓進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人。③升級版的養老院，主要是保險資金推出的，將養老地產視作商業地產項目長期經營。
養老地產開發現狀可以總結出三方面的問題：一是資金問題，包括社會資金投入以及企業自身融資能力；二是開發模式問題，企業開發的養老地產是持有或是出售，或是兩者之間存在一個合適的比列使得企業獲利最大化都將影響企業開發的積極性，從而影響養老地產的社會供給量；三是運營服務的質量問題，后期運營決定了開發產品的實際獲利，這也是整個老年地產至關重要的一環。
針對上述問題，本文提出利用售后回租模式進行養老地產的開發，解決養老地產開發的資金問題，實現開發運營的良性經濟循環。
2 養老地產售后回租的操作模式
2.1 養老地產售后回租的開發 養老地產售后回租是指房地產開發商（承租人）將其開發的養老地產項目出售后，又將該養老地產從出租人那里租回，習慣稱之為“回租”。通過售后回租交易，賣方（承租人）在保留對資產的占有權、使用權和控制權的前提下，將固定資產轉化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現金。該買方（出租人）將該養老地產回租給承租人，獲得租金應收款，并擁有該養老地產的實際產權。
養老地產的產權擁有者（即出租人）可以是分散的個體購買者也可以是機構購買者，這里的機構包括REITS，基金投資、租賃公司、保險公司等。由于國家政策和相關法律條款的原因，老年地產本身不適宜產權劃分出售，養老地產售后回租的對象多選擇租賃公司等機構。目前保險公司已經對養老地產表示濃厚的興趣，他們缺乏10年期甚至更長期限的投資工具。養老地產的長期持有性質正好滿足保險公司的需求。另外養老地產長期的資金回報率能夠穩定在10%以上，這對于尋求穩定且長期持續投資回報的租賃公司來說也具有很大誘惑性。
回租過程雙方簽訂回租合同時，會約定一定的租賃期限，以及租賃期滿時產權歸屬的辦法。作為融資租賃形式的售后回租，往往租賃年限幾乎等同于其經濟壽命。租賃期屆滿，出租方會以象征性的價格將所有權賣給承租方。而一些金融租賃公司作為出租人，根據房產項目的質量以及租金應收款的風險程度，還會另外收取2-5%的融資租賃費用同時出租人還可以再將養老地產的租金應收款“打包”賣給銀行。銀行以買斷租金應收款為基礎，為出租人提供租金應收款的催收和信用風險控制等服務，拓展了銀行中介業務——“保理業務”。銀行在收取租金應收款的同時，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業務手續費。在“保理業務”有追索權的情況下，一旦承租人（房地產開發企業）無法按時支付租金，可由承租人的擔保公司支付；如果擔保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產拍賣，所得款項仍不足的部分，再由出租人補足。養老地產售后回租模式成功的將房地產納入了金融行業，并擴寬了金融業務。
2.2 養老地產售后回租模式的運營 養老地產售后回租模式的運營商可以是開發商本身，也可以是專業的養老機構。以目前國內開發商的物業水平以及養老地產本身的專業化需求來看，開發商自身很難實現整個養老社區正常有序的運營，跟知名的養老機構合作是進行養老地產開發的最優選擇。
開發商跟運營商之間簽訂委托合同，由運營商代為管理整個養老地產的后期運營，每年向運營商支付一定的傭金或者提成，運營商負責物業服務的專業模塊，雙方各自發揮自己的優勢，形成互助式的盈利模式。當然開發商也可以將物業租賃給運營商，他在其中收益的是租金差值，對于融資性售后回租來說，后期得到產權之后，開發商還可以享受物業本身的增值價值。
老年租戶向開發商支付租金，向運營商支付物業管理費用以及商業管理費用。同時開發商還可以通過附加的醫療保健、特殊看護等服務獲得一部分營業收入。于此同時開發商還要定期向投資者支付租金應收款。
3 養老地產售后回租的優勢分析
3.1 承租者角度的優勢 養老地產的售后回租拓寬了企業融資渠道，為承租人提供中長期資金來源，發揮了與銀行借貸等中長期融資手段相同的作用，但又不像銀行融資那樣對資金的用途提出了很多的限制，承租人可以將獲得的資金作為自有資金自由分配。而且售后回租和銀行貸款、發行債券、股票等融資方式相比，具有明顯的靈活性優勢：手續簡單快捷，由于出租人在租賃期間一直擁有租賃物的所有權，并通過租期內租賃物的完整來保證，出租人對承租人的審查更側重于承租人未來的盈利能力，而不是過去的信用歷史和財產資本基礎，這樣使一些資產負債率較高的企業、沒有銀行信用的企業或者是新企業都可以通過這種途徑獲得中長期融資。
3.2 出租者角度的優勢 售后回租可以弱化投資者的風險，投資者作為出租人擁有房產的所有權，即使承租者無力支付租金，投資人可以收回房產，并依據與開發商的回購協議處理房產。
投資人定期收回租金應收款，回籠資金，獲得較多的穩定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價是按預定的期限和金額支付租金，這也正是投資人投資回報的物質基礎。而且如果從房地產商處購房形成一定規模后，還能得到房地產商的優惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運作成本。
3.3 促進養老地產金融生態鏈的構建 養老地產售后回租模式將開發商、運營商以及金融行業的保險業、銀行業和投資商納入到一個共同的資金循環平臺，實現了利益共享，風險共擔。
中國養老地產要想得以持續發展，必須構建一個養老地產金融生態鏈。開發商、投資商與運營商的角色分離實現開發利潤、租金收益、資產升值收益與經營管理收益的分離。開發以及運營的風險在這種分離的過程中也實現了分擔和管控。
4 實施存在的困難
4.1 土地轉讓成本較高 目前老年地產用地多是按照商業用地進行的轉讓，土地轉讓成本較高。養老地產本身在設計以及適老化設施方面的成本已經高于普通住宅，如果土地成本不能降下來的話，養老地產普及不到中低層社會需求者，而這部分人群是整個老齡化階層的消費主力軍，社會供給滿足不了有效需求，會嚴重阻礙養老地產的開發以及社會養老保障的真正實現。
4.2 民間投資渠道限制 國內金融工具相比國外是不開放的，民間資金投資的渠道受到了很大限制，形成了資金需求和資金供給的不對稱。養老地產售后回租需要投資機構的資金投入，但是目前國內這樣的機構還比較少，另外由于國內養老地產售后回租模式還不成熟，投資者對于風險的評估還不能把控，這些都將制約養老地產的發展。
4.3 缺乏政府相應機構的監督檢查 養老機構內部管理問題頻頻曝光，收到公眾的質疑，一方面是中國養老機制不成熟的表現，另一方面直接暴露了政府相應監督機制的缺乏。純商業模式的運營是靠市場進行調節的，但是兼具社會福利性質的養老地產以其特殊的服務人群，理應得到民政部門的更多關注和監督。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；開發建設
引言
近年來，房地產已成為我國國民支柱的重要組成部分。房地產的快速發展對于我國的經濟發展，拉動內需，提供大量的就業崗位方面都有著卓越的貢獻。但是，在房地產開發建設當中房地產企業為辦理開發建設手續，往往會奔波于各部門之間逾百次，往往需要蓋百余個“章”，這對從事房地產開發建設的人員可以說是一個十分艱巨的考驗。下面，本人結合多年工作經驗，現就房地產開發建設淺談幾點個人看法，僅供同行參考。
1 房地產開發公司的資質及資金籌措
1.1房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。
1.2房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：1、企業自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等）。四種形式可單選一種也可聯動。
2 項目的選擇及選址
2.1項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
2.2項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃（建設）、國土資源部門的初步批復（預審）意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。
3 項目的立項
即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質的中介機構編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設用地批準書）；規劃部門的批復意見（選址意見書或城市規劃條件通知書）；環保部門出具的意見（經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過）。
4 項目的規劃及施工圖設計
按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。
5 項目的招標
主要是指規劃設計、地質勘察、施工和監理公司的招標。房地產開發企業可以委托招標公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發出由建設主管部門、招標公司和房地產開發企業三方簽章的中標通知書，中標的施工企業應及時與房地產開發企業簽訂施工合同。
6 項目的管理
項目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項目管理的重點是四控兩管加協調，也就是要做好安全控制、質量控制、進度控制和成本控制；管理好合同和信息，協調好監理公司、施工企業、設計單位和質量監督、安全文明施工等相關方的關系，做到目標明確、措施得力、統籌兼顧，全面推進項目的施工。同時，房地產開發企業應將房地產開發建設過程中主要事項記錄在項目開發手冊中，定期報送房地產開發主管部門。
6.1 施工許可證的取得。在依法取得立項批文、建設用地批準書、工程規劃許可證、用地規劃許可證、圖紙審查合格證、中標通知書等房地產開發的要件，規范簽訂規劃設計、監理及施工合同后，并按照規定繳納農民工保障金、社保費、城市建設配套費等規費，在開發建設資金滿足施工要求的前提下，可到建設主管部門申請辦理領取施工許可證的手續。
6.2 在項目開工建設前，應及時與人防部門溝通，按照規定建設人防工程或繳納人防工程易地建設費；與稅務機關溝通，及時申報相應的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業稅、所得稅等。
7 項目的竣工
房地產開發企業向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由其涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，落實規劃設計條件、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施、單項工程質量驗收、拆遷安置方案及物業管理等執行情況。驗收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗收后，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行項目竣工備案。
7.1 物業管理。依據物業管理條例，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。物業管理企業具有獨立的法人資格，從事物業管理的人員應取得資格證書。物業管理企業接受物業時，應對物業公共部位、公共設施設備以及建設單位移交的資料進行查驗，與業主委員辦理驗收手續。
7.2 商品房銷售。雙方應當簽訂書面合同。合同中要載明建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式及雙方違約責任等。房地產開發企業應在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。并按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任，還應當協助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。房地產開發建設工作是一項系統工程，它涉及面廣，流程復雜。隨著房地產行業的迅猛發展和經濟信息時代商業模式的轉換升級，我們從事房地產開發建設的廣大同仁要不斷解放思想，創新思維，在實踐中發展，在發展中前進，共同推進房地產行業與時俱進！
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一、引言
1998年7月，國務院正式宣布停止國有企事業單位、政府部門工作人員的福利性住房分配，自此我國房地產業開始了市場化時期。1998-2009年間，我國城鎮房地產投資額從3614.2億元增長到36241.8億元。相關研究表明，房地產業發展可以帶動60余個相關行業發展，促進國民經濟的增長。1991-2009年期間，我國房地產業增加值年均增長幅度為19.9%，房地產業增加值占GDP的年平均比重為4.2%，①2010年房地產業增加值占第三產業增加值比重為12.9%，占GDP比重提高至5.6%。
我國實行住房制度改革以來，住宅消費逐漸成為消費熱點，2009年我國城市化率已達到45.7%，城市人口為6.66億(2010年人口普查數據)，加上改善居住條件的需求，我國房地產市場容量巨大。與之相應，房價也一路走高，1998-2003年間房價年均漲幅3.6%，2001-2010年間房價年均漲幅9.32%，②房價上漲速度遠高于城鄉居民收入增長速度。
房地產業是資金密集型產業，隨著國家宏觀調控愈發嚴格，樓市低迷，公眾持幣待購，多數房地產企業資金鏈條極度緊張，加上市場競爭不斷加劇，橫向并購已成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額、謀求生存的重要途徑。目前，我國房地產企業橫向并購主要以股權收購和項目收購為主，在這種并購趨勢下，我國房地產行業集中度將如何變化？我國房地產業如何實現良性發展？本文將對這些問題進行分析探討。
二、相關文獻回顧
國外文獻對并購是否會提高市場份額持有不同觀點。Stillman(1983)的研究結果部分支持了橫向并購的一個動機就是獲得市場勢力。Lubatkin(1983)認為橫向并購不但可以增加市場份額，還能夠節約營銷和生產成本。Andrade&Stafferd(1999)認為橫向并購可以提高產業集中度，解決產能過剩問題，促使企業退出。
國內學者對我國房地產業研究主要集中于行業集中度分析和房地產業如何發展。周剛(2001)認為中國房地產業過低的集中度和進入壁壘是房地產企業間過度競爭和整個產業業績下滑的主要原因。潘愛民、王洪衛(2008)對我國房地產市場非有效性進行檢驗，得出我國房地產市場仍然是一個非有效的市場，房地產價格對信息的反映程度很低，且房地產市場存在超額利潤。劉樹楓(2009)認為我國房地產業集中度低的主要原因是房地產市場規模擴大過快、房地產企業進入數量多、規模障礙系數低。張魏等(2009)對影響我國房地產市場集中度因素進行了實證分析，指出市場集中度與行業進入壁壘正相關，與生產能力擴張負相關，我國房地產市場結構穩定性差，規模經濟不顯著，當領導型企業采取防止新企業進入的競爭策略時會顯著提高市場集中度。陳笑(2010)對房價與房地產業市場結構等因素之間的關聯關系進行實證研究，得出市場集中度與房價之間存在高度的負相關關系，認為市場集中度是房價最重要的影響因素，提出全面優化房地產市場結構、適當提高房地產市場集中度的建議。
資料來源：中國統計年鑒(2009-2010)，《中國大型房地產與建筑業企業年鑒(2011)》。
注：房地產企業規模=商品房銷售收入/房地產企業個數。
學者們針對我國房地產業現狀，提出了基本相同的對策建議。周京奎(2002)提出產業集中型壟斷是我國房地產市場結構優化的必然選擇。歐陽強(2004)對我國房地產業發展提出結構性調整、促進產業升級、規范土地市場和健全金融體制的政策建議。黃光燦(2008)通過對2000年以來上海房地產信貸與房地產市場關系的實證分析，認為只有構建完善的住房供應體系才能保持房地產市場的長期穩定。歐陽文和等(2011)比較了美國和中國土地制度、供給模式，提出中國城市住宅問題解決的途徑要增加保障性住宅供給，對土地實行限價供給和以工業化模式取代傳統建造方式。葛揚等(2011)認為我國房地產業形成了“一調控就減少供給，導致下一階段更大的調控壓力的怪圈”，形成這種怪圈的主要原因是我國房地產業發展是典型的外力推動型，提出完善財稅體制、增加保障性住房供給、不斷優化產業結構等作為走出這種怪圈的路徑。
三、我國房地產業集中度的變化
1998年我國實行全面住房制度改革，釋放了巨大的市場需求，2002-2004年房地產業年均增幅達到28%，經過十多年的發展和逐步規范，我國房地產業的結構體系已經初步形成。
1.房地產企業數目變化。1998年我國房地產開發企業總數為2.4萬家，在2007年高房價的刺激下，一年間企業數目增長了40%，2009年商品房平均售價提高至4681元/平方米，又吸引眾多中小型房地產企業進入，2010年增加了4700多家(見表1)。1998-2010年13年間，我國房價一直在上漲(除1999年、2008年、2010年略有下降)，這13年間房地產企業數目和就業人數一直在增加(除2005年、2009年)。2005年受調控政策的影響，企業數目和就業人數分別比2004年減少了近3000家和7萬人；2009年受2008年金融危機的影響，企業數目和就業人數分別比2008年減少了7000多家和14萬人。
大量中小型房地產企業的進入，與我國房地產市場的進入壁壘較低直接相關。目前，我國房地產開發企業的資質管理仍然沿用2000年的《房地產開發企業資質管理規定》，進入門檻低。目前，在新的《我國房地產開發企業資質管理規定(征求意見稿)》中，提高了房地產企業的進入門檻。
圖1 我國房地產業CR10與CR100變動
2005-2010年間，我國房地產企業規模和平均銷售面積一直在增長(除2008年)，而房地產開發企業的平均規模卻未同步提高。2010年我國商品房銷售收入是1998年(0.25萬億)的21倍，房地產企業平均規模增長了6倍(1998年1032.77萬元)，市場容量的擴大遠遠大于房地產企業規模的擴大，占總數量54%的中小房地產企業年均銷售規模在1萬平方米～4萬平方米。
2.行業集中度穩步提高。行業集中度又稱市場集中度，是指某行業(市場)內前N家最大的企業所占市場份額的總和。以我國房地產綜合實力前十強和前百強銷售額占整個行業份額的CR10和CR100來測算我國房地產業的集中度。圖1顯示，無論是CR10還是CR100，除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的變化趨勢一致，說明我國的房地產業集中度一直在穩步提高。
3.規模優勢顯現。從銷售額和銷售面積看(見表2)，全國商品房銷售額和銷售面積除2008年下降外，一直處于增長狀態。銷售過百億的房地產開發企業也逐年增加，2005年沒有一家房地產企業銷售額超過百億，2010年已有35家房地產企業銷售額超過百億，萬科公司銷售金額超過1000億元。房地產上市公司是房地產業的主力，中國房產信息集團的2010年上半年中國房地產企業銷售排行榜中，上市房地產企業銷售金額占前20強企業銷售金額的78%。
資料來源：中國房地產TOP10研究組，2006、2011：《中國房地產百強企業研究報告》；搜房產業網，2010年1月7日。
從總資產看，2005年我國房地產企業總資產規模超過百億的有22家；2009年房地產上市公司中總資產規模過百億的有54家，2010年達到65家。從上市公司的總資產均值看，滬深上市的房地產公司，2005年總資產均值是26.4億元，2007年底升至58.21億元，2010年提高至122.32億元；香港上市的內地房地產企業，2007年底總資產均值達236.37億元，是2005年同期的近3倍，2010年提高至436.48億元。
從利潤流向看，2000-2004年，前20%房地產上市公司的五年平均凈資產收益率為10.15%，高出同期房地產業平均凈資產收益率近53個百分點；③2007年，房地產行業銷售利潤率的平均值是15%，房地產企業TOP100中59%的銷售利潤率在20%以下，超過30%的企業僅占16%。2010年20強品牌房企凈資產收益率均值為25.89%，高于行業平均水平9.82個百分點。這些表明我國房產企業的規模優勢已經顯現，資產規模和利潤都呈現出集中趨勢。
4.并購規模和起數的變化。2004-2008年我國房地產業并購金額達260.32億元，發生196起并購案；2010年房地產業涉及并購金額174.65億元，④實現并購84起，占各類并購總數的13.5%；2011年前三季度，我國房地產業并購達87起，總交易金額達到了256.65億元。⑤可見，房地產業并購起數(除2009下降)和并購金額呈現加速增長的趨勢(見圖2)。
圖2 2004-2010年我國房地產企業并購起數
房地產業并購主要表現為大企業對小企業的橫向并購。如萬科公司2005-2010年并購了131家公司，涉及金額達134.7億元，并購方式主要是整體并購、項目收購、股權收購、合作拿地開發等(見圖3)。2009年8月至2011年4月間，SOHO中國在上海進行了五次收購。
圖3 2005-2010年萬科公司并購金額和公司數
資料來源：萬科公司年報。
5.橫向并購與市場份額的關系。以萬科公司為例分析橫向并購與市場份額的關系。萬科企業股份有限公司是我國最大的房地產上市公司，成立于1984年，在全國31個城市開展了業務。萬科公司是我國首家銷售額突破千億元大關的住宅開發企業，其市場份額2005年以來一直穩定上升，2010年達到2.06%(見表3)。
資料來源：深度調控下的萬科并購學，0759home.com。
注：市場份額由中國房地產TOP10研究組數據整理計算而得。
從并購規模看(見圖4)，2005年以來，萬科公司的市場份額與并購規模不完全一致，并購金額下降時，市場份額仍在上升(2007年)。從并購公司數量看(見圖5)，2005年以來，該公司的市場份額與并購公司數量也不完全一致，2008年并購公司數量減少，市場份額仍提高了0.22個百分點，而2009年并購公司數量增加，市場份額下降了0.55個百分點。將二者結合起來可以看出，橫向并購對市場份額的提高是有效的。萬科通過整體并購、項目收購、股權收購、合作拿地開發等方式成為國內房地產行業中的龍頭企業，與美國最大的房地產開發商4.5%的市場份額相比仍顯得不夠大。
圖4 2005-2010年萬科并購金額與市場份額
一般情況下，某一行業的企業能夠賺取高額利潤時，會誘惑企業進入，再加上進入門檻較低，造成企業數量增加過快，導致行業集中度水平不高。在房地產市場化初期，行業集中度比較分散，企業間存在低水平的競爭。經過近幾年的發展，我國房地產業集中度穩步提高，規模效應開始顯現。在目前中央宏觀調控不放松的情況下，房地產企業資金會更加緊張，樓市價格進入拐點及居民買方市場初步形成會進一步推動房地產企業的并購，行業集中度會進一步提高。國際上成熟的房地產市場，80%的市場份額集中在20%的企業手中，2004年美國前10家地產業開發商占全美市場份額高達27.25%。可見，我國房地產業集中度仍有很大的提升空間。
圖5 2005-2010年萬科并購數量與市場份額
資料來源：陳洪波，2006：《美國房地產金融及對中國的啟示》，《中國房地產金融》，第2期；歐陽文和、張璇，2011：《中美房地產發展路徑比較研究》，《河北經貿大學學報》第1期。
四、美國房地產業的發展路徑
美國私人擁有住房比例較大，已形成較為完善的住房制度和政策體系，美國政府對房地產行業一直進行強有力的干預和控制。
1.供給政策的變化。美國自20世紀30年代以來，歷屆政府都很重視住房問題，其住房政策也根據國民經濟的發展變化適時調整，調控的重點始終是保證低收入家庭能夠買得起房。20世紀30年代以前，美國主要依靠市場力量解決國民住房，采取市場供給住房，20世紀30～70年代，由于國內經濟不景氣，采取公共住房為主和市場性住房為輔的供給政策。美國的公共住房是指政府為低收入者、老年人和殘疾人建造和維護、收取低額租金并由政府管理的住房。由政府控制戶型、售價和供應對象，主要建設中等收入者買得起的小戶型、低房價住宅。政府對建設公共住房者提供貼息貸款以降低房價，對居民提供購房貼息貸款，免開發商和居民的有關稅收。⑥第二次世界大戰后的20年是美國房地產業的高速發展時期，期間美國住房自有率從約45%提高至65%左右(見表4)。
20世紀70年代至今，美國采取市場性住房和福利性質的市場性住房，公共住房在住房政策中的核心地位淡化，公共住房數量逐漸減少，增加了住房保障制度及各種優惠政策措施，如美國聯邦政府對低收入者提供的住房支持主要是提供租金補貼幫助低收入家庭獲得私人住房；為家庭購買住房提供貼息貸款、擔保和貸款利息在個人所得稅稅基中予以抵扣等。美國聯邦財政在2010財政年度中，純粹保障性住房在金融稅收的預算支出達8967.65億美元。⑦借助跨區域擴張、產業鏈整合、精細化管理、并購及金融創新等手段，美國房地產業在2003-2006年間發展到了頂峰，2007年以后，在金融危機的沖擊下，房地產業走入低谷。
2.房地產市場結構。美國實行多元化的土地所有制，包括私人土地、聯邦政府土地、州政府土地和印第安人保留地，各種所有制形式的土地之間可以自由買賣及租賃，不存在土地壟斷供應和因政府干預造成的市場扭曲，土地價格由估價公司協助確定。
在美國，房地產業有三類開發商：一類是住宅建筑商(HomeBuilder)，通常以私人住宅開發、銷售為主；第二類是不動產商(RealEstate)，主要從事房地產中介服務、投資性商用物業的融資、投資、開發和管理運營等；第三類不動產發展商(RealEstateDeveloper)，主要以投資性物業的開發和銷售為主。美國個人和機構進行房地產投資的主要途徑是各類房地產信托投資基金(REITs)持有的投資性物業，住宅更多地被視為消費性產品。
美國絕大多數開發商專注于某個區域市場上的運行，采用高度專業化和長期收益為主的商業模式。美國排名前列的房地產開發公司經歷了一系列橫向并購和縱向并購，兼并成了美國房地產企業規模擴張和提高占有率的重要手段。2009年，美國第四大房屋建造商帕爾迪公司(PulteHomes)收購美國另一住宅營建巨頭桑達克斯公司(Centex)，成為美國最大房屋建造商，這一并購使帕爾迪公司得到了桑達克斯公司在得克薩斯州和卡羅萊那州的大量土地。
3.房地產金融體系變化。20世紀70年代以前，美國房地產金融是以銀行性金融機構提供貸款為主的間接融資體系。20世紀70年代以后，大量的非銀行性金融機構，如養老基金、保險公司、共同基金進入住房金融領域，在激烈的競爭環境下，金融機構創新出各種衍生金融工具，住房金融逐漸從間接融資轉向了市場(直接)融資。
目前，美國的房地產金融體系由商業性住房金融體系和政府性住房金融體系構成。商業性住房金融體系由商業銀行、人壽保險公司、養老基金、房地產信貸、房地產投資信托基金、房地產抵押貸款基金等各類機構構成。政府性住房金融體系主要由美國聯邦住房金融署、房利美、房地美、退伍軍人管理局等構成。美國聯邦住房金融署負責住房標準的制定和為中、低收入階層提供按揭擔保；房地美和房利美是住房抵押貸款融資機構，主要從住房抵押貸款二級市場購買貸款并持有，對購買的住房抵押貸款實行證券化并提供擔保，兩家公司是美國住房抵押貸款的主要資金來源。美國形成了以私有金融機構為主體，以住房抵押貸款市場為基礎，多種住房機構廣泛參與的金融體系。
2007年美國爆發了“次貸危機”，美國政府接管陷入困境的住房抵押貸款融資機構房利美和房地美，美國政府也開始了對住房金融體系的改革。
五、我國房地產業的發展路徑
目前，我國房地產業已經從爆發式增長階段步入了規范平穩增長階段，消費者已經形成了“降價預期”，大多處于等待和觀望，房地產“買方”市場“初步”形成。通過哪些路徑可以實現我國房地產業的良性發展呢？
1.完善我國保障性住房體系。美國住房供給政策變化反映了不同時期政府政策側重點不同，可以采取多種方式提供住房，如直接建房提供給居民或由政府對建設低成本、低租金住房提供優惠貸款或對購房者或租房者給予減稅或承租補貼。
目前，我國住房自有率高達89%，居住性購房需求比較大，但中低收入者的住房困難問題日益突出，保障性住房體系的完善勢在必行。我國針對中低收入者提供的保障性住房主要包括廉租住房、經濟適用房、棚戶區改造安置住房、限價商品房和公共租賃房等五大類。我國從1995年開始實施“安居工程”，1998-2009年間，我國城市經濟適用房投資額占住宅投資總額的比重從13%降至4.4%，銷售面積占普通住宅銷售面積的比重降至4%。美國2005-2009年住房保障支出占中央財政支出比重在14%～15%。而2009年我國住房保障支出占中央財政支出的比重僅為3.6%，占中央稅收比重僅為1.7%，占GDP比重為0.2%。⑧2010年保障性住房建設已經上升為國家戰略，重在完善保障性住房的層次結構，覆蓋“夾心層”，適用不同住房條件的居民。
政府除了提供保障性住房外，還可以在補貼、稅收、信貸等方面，采取多種方式滿足中低收入者的住房需求，更為重要的是完善對保障性住房的管理。如美國通過立法保障，建立了嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，規定不同收入標準所能享受到的住房保障待遇，并嚴格執行住房保障對象的進入、退出標準，在健全住房保障對象檔案的同時，實施動態監管。
2.完善房地產價格形成與調整機制。房價上漲過快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數居民的基本居住條件改善，也不利于經濟社會的協調發展。從經濟發展的一般規律看，房地產價格必須與居民的消費能力相適應。聯合國人居與環境組織認為，城市合理房價一般不超過城市家庭年收入三倍，世界銀行則認為不能超過城市家庭年收入的五倍。按照房價與收入的關系及家庭負債破產風險性考慮，我國房價收入比⑨在3～6倍之間為合理區間，超過7，大部分居民已經沒有購房的能力了。1996-2010年我國房價收入比在5.5～8.0間波動，2005年后房價收入比就超過了合理區間，2008年和2010年有所下降，但2010年仍高于7(圖6)。
圖6 2003-2010年全國房價收入比
資料來源：上海易居房地產研究院綜合研究部，2010：《2010年度全國房價收入比研究報告》，百度文庫。
商品房價格由利潤、地價、稅收、管理費用(含財務成本)、建安成本等構成。首先，來看房地產業的利潤。2011年《住房綠皮書》中計算的我國房地產企業2008年營業利潤比2004年增長290.4%，2009年我國房地產業的平均毛利潤率為55.72%。根據上市公司的相關報表測算，目前房地產業的平均毛利潤率為37%左右，扣除三費之后的營業利潤率約為20%～25%，凈利潤率為15%～20%左右，各種數據表明我國房地產業利潤率遠高于美國等發達國家5%的水平。因此，政府必須通過降低房地產業的利潤率，促使房地產業中過多的資金回流到制造業與其他產業，保證房地產業與國民經濟的平穩發展。
其次，來看地價。我國土地是全民所有和勞動群眾集體所有，土地定價和供應數量取決于政府，特別是地方政府。土地出讓金是政府出讓土地一次性收取未來幾十年的土地收益，是國家作為土地所有者向土地使用者收取的土地價格。2001-2003年，全國土地出讓金達9100多億元，相當于同期全國地方財政收入的35%，2004年收入近6000億元，2009年達到1.5萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右，2010年土地出讓金高達2.7萬億元，占全國財政收入比重高達33.75%。⑩可見，土地出讓金已成為地方財政收入主要來源，這種情況下，地方政府為實現土地收益最大化，會使用各種手段推高地價和房價。所以，保持房地產市場價格的合理水平，必須改革土地出讓金制度，深化財政體制改革，擴大地方財政收入來源。
最后，投機性購房推高了房價。房地產業發展需要一個穩定可持續的市場環境，而投機與投資性購房會推高或降低房價，嚴重擾亂市場環境。房地產業是典型的資金密集型產業，我國絕大多數的房地產企業沒有上市，其開發資金主要來源于國內貸款、自籌資金、定金及預收款，商業銀行貸款一直以來都是我國房地產企業的主要資金來源之一。美國的金融危機已經證明，脫離實體經濟、過度炒作資產不僅會影響經濟發展、擴大社會貧富差距，而且會增加經濟金融風險和社會風險。因此，對于有炒地、囤地行為的開發商，要在信貸上加以控制，降低對個人和房地產企業的銀行信貸資金供給。
另外，為有效遏制投機性購房，政府應盡快開征房地產買賣和持有環節的稅種，如房產稅、對買賣住房的所得征收高額所得稅等。在韓國，在房屋保有環節征收房屋財產稅、綜合土地稅、綜合不動產稅、城市規劃稅和共同設施稅，擁有的房產價值越高，則繳稅越多。在美國，買賣房屋手續非常復雜，中介機構和律師都要從成交金額收取買賣雙方較高比例的費用；房屋的維護費用也比較昂貴，房屋擁有者每年都要繳納稅金和房屋保險費用等。
3.完善住房金融體系和金融監管。2005-2010年我國房地產企業的資金來源構成見表5。國內貸款是銀行直接向房地產開發商發放的開發貸款，約占資金來源的20%左右。其他資金來源主要是購房者的定金、預收款、個人按揭貸款，約占資金來源的45%左右；2009年、2010年來自個人按揭貸款的比例為14.7%、12.7%，與國內貸款合并計算，來自商業銀行的貸款比例達到30%左右。由此可見我國房地產企業對商業銀行信貸依賴程度的高低。
外資主要以直接投資、收購等形式進入我國的房地產市場。我國房地產吸收外商直接投資2006年為303.05億元，2010年增長達到676.96億元，2010年資金來源中利用外資比例是1.1%。外資開始向我國的二、三線城市發展，更多地向房地產產業鏈的上游延伸。外資進入房地產業參與國內競爭的同時，會進一步推動并購，這就要求政府加強對房地產外資活動的監控，外資流動情況與房地產價格走勢表現了非常高的相關性，境外購買力的流入對內地城市房價的上漲起了推波助瀾的作用。
其他融資途徑主要是在資本市場通過境內上市、境外上市、借殼、資產注入等方式來融資。截至2006年12月，房地產企業通過資本市場已累計融資近300億元。2010年房地產上市公司無一例增發獲得成功。由于我國《公司法》對發行債券主體要求嚴格，對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，大多數房地產企業無法通過國內債券市場融資。因此，信托融資規模近年發展迅速，截至2011年第3季度末，投向房地產的新增信托資金累計達3216.6億元，已超過2010年的2864億元的發行總量，目前房地產信托已達到約6797.7億元，占資金信托總規模的17.24%。
資料來源：中國房產信息集團：《2010年上半年中國房地產企業銷售排行榜》。
注：一線城市、二線、三、四線城市是針對2009年全年而言的。
大型房地產企業還可以海外融資，但我國大多數房地產開發企業屬中小企業，與美國房地產企業相比，國內房地產企業融資渠道非常有限，過度依賴銀行，因此，我國住房金融體系建設需要在融資渠道上創新，分散金融風險，降低對銀行信貸及股市融資的依賴。如2010年國內涌現20多只地產私募股權投資基金，資金規模達到500多億元。既要為多渠道融資創造條件，也要實施有效的金融監管，達到調控房地產業的目的，避免美國“次貸危機”的出現。
4.房地產企業的戰略調整。在政府調控房地產業的政策作用下，房地產企業的戰略調整直接關系到企業的生死存亡。
(1)品牌戰略。房地產市場的產品既具有同質化，也可以體現差異化的特點。而差異化競爭主要表現在品牌優勢和附加值上。2011年中國社會科學院中國企業品牌競爭力指數研究課題組對178家房地產上市公司進行企業品牌競爭力分級評估(5級)，達到5A級的企業占到2%(3家)，48.9%的企業是3A級，28.1%的企業是2A級，11.8%的企業是1A級。可見我國房地產企業總體仍處于規模競爭階段，遠沒有到達效率和創新階段。因此，房地產企業應重品牌、重環境、重質量、重服務客戶，企業的品牌形象將直接影響到產品的銷售。
商業，是指社會經濟活動中從事商品流通的行業。有人們聚居的地方（社區）就會有社會生活需要，“社區”的衣食住行也就是商業的根本服務對象。社會學家、經濟學家早就告訴我們，商業經濟依賴于社會經濟基礎生活。企業的進化發展也揭示出，企業的利潤本質并非來源于競爭、戰略、規模、速度等，而是源自于企業持續的創造價值并滿足社會經濟生活發展的需要。
社區商業，以一定地域的居住區為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。
有許多現象正在預示著社區商業“大”的趨勢。
趨勢一、首先是商業形態的變化。
我們對于商業形態的概念是這樣開始的。在農村，所謂“趕集”是農村早期的商業形態。而在城市里，在連鎖超市出現以前，一條或幾條主要的商街就可以代表這個城市的商業。比如王府井大街、南京路、淮海路或者是中山路、解放路。百貨大樓是那個時期的商業標志，日雜商店、菜市場、糧店、自由市場是那時老百姓進行日常商品交易的主要場所。
1990年，超市做為一種現代的商業業態引進我國。這種先進而又人文化的商業業態模式完全顛覆了計劃經濟時期人們的消費思維方式。能夠在超市里自由挑選豐富的日常用品，于是人們只有在周末才去城市里較遠的地方購物。而隨著連鎖超市數量增加、廣泛分布，大賣場的出現，終端商業輻射范圍越來越小。不僅超市，便利店、餐館、美容美發、書報亭、干洗店、藥店、診所、修配店、健身所等等也以連鎖或者其他商業模式出現在一個又一個的“社區”商圈內。而一個區域的商業中心又為幾個相鄰的大社區提供日常購買、日常服務以外進一步的商業需求。在一個較大的城市里，社區商業、區域商業中心、城市商業中心組成這個城市的商業網絡，有小到便利店，大到類似shopping mail的城市商業中心。至此，城市線型商圈完全被現代網絡商圈所覆蓋。而這個城市網絡商圈的基本商業單位（模塊）就是社區。
以我國商業比較發達的上海市為例。“建設環境優美、功能齊全、服務便捷、與居住環境相協調的社區商業，是保證市民安居的重要條件之一，也是現代化城市的重要標志之一。"十五"期間及以后一段時期內，市、區兩級政府將把改造和建設新型的社區商業作為商業發展的一個重要內容。” 《關于促進上海市社區商業建設發展的意見（試行稿）》。“2003年，購物中心、連鎖超市、折扣店等新型商業業態發展勢頭強勁，規模效應進一步顯現。至年末，全市共有連鎖商業業態69種，其中年內新增10種。全市連鎖網點達到7609家，其中，連鎖超市門店1396家，便利店4137家。全年連鎖商業銷售額800.43億元，比上年增長27％。”《上海市統計公報》
趨勢二、中國首發商品市場體系建設綱要 重點是社區商業
2004年6月9日，中國商務部了《全國商品市場體系建設綱要》。這是我國首次有關商品市場建設的全面指導性文件。《綱要》要求大力發展消費品市場。促進最終消費在國民經濟中的比重為目標，迅速擴大消費品市場的規模，完善其在引導消費、拉動需求、擴大內需中的功能。
“適應消費需求的發展變化趨勢，搞好城鄉零售市場的規劃布局。以增強和完善城市商業功能為核心，對中心商業區、區域商業中心、社區商業及專業特色街進行合理定位，形成功能明確、分工合理的多層次的城市商業格局，發揮城市在擴大消費中的主導作用。把方便居民日常生活的社區商業作為發展重點，不斷增強社區商業服務功能，重視社區商業設施配套，建設集購物、餐飲、生活服務和休閑等多功能的社區商業體系。合理布局城市商業中心，形成具有一定商業特色、功能相對完善、能夠帶動消費升級和創造都市商業氛圍的消費中心。以小城鎮建設為依托開拓農村消費品市場，鼓勵各類投資主體投資農村商業設施建設，支持國內外大中型流通企業向小城鎮延伸經營網絡，采取直營連鎖和特許經營等方式改造提升農村集貿市場和代銷店，形成以縣城為重點、鄉鎮為骨干、村為基礎的農村消費品零售網絡。
重點發展新型零售業態，改造和調整傳統零售業態。加快發展貼近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型綜合超市。積極發展專業性較強的家電、食品、建材等專業連鎖超市。重視發展倉儲式商場、專業店、專賣店等新的業態形式。在合理布局的前提下，適度發展大型綜合超市，力爭使其成為城市消費品市場的主力業態。控制發展大型購物中心。鼓勵大型百貨企業的改造與整合，形成若干以優勢品牌為龍頭的大型百貨業連鎖集團；引導中小型百貨商場進行業態調整，逐步向專業商店方向轉變。規范發展小商品市場、日用工業品零售交易市場，引導其向專業化商場、品牌展示中心等新型經營方式轉型升級。”
趨勢三、中國加速城市化，社區商業向郊區、農村延伸
自上世紀七十年代末中國實行改革開放政策以來，經過二十多年的發展，中國城鎮規模和數量不斷擴大和增加。截至二OO一年，全國設市城市達到六百六十二個，建制鎮兩萬零三百五十八個，城鎮化水平達到百分之三十七點七。根據世界城鎮化發展經驗，在城鎮化水平達到30%左右后，城鎮化發展進入加速階段。諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格利茨曾說過：“中國的城市化與美國的高科技發展將是深刻影響21世紀人類發展的兩大主題”。 著名經濟學家吳敬璉認為：“21世紀的金礦在農村。而目前，8億多農村居民在全國消費品市場所占份額僅為38.9%，不到全國人口40%的城鎮人口卻占據全國60%以上的消費品市場。到2050年，中國城市化率將從現在的37%提高到75%以上。這就意味著每年約有1000萬至1200萬農村人口轉為城市人口。我國的較發達區域如長江三角洲、珠江三角洲，已經基本沒有鄉的建制，鄉全部改成了鎮。正在進行著鎮的城市化與村的城鎮化。快速城市化帶來的消費人口變化正在改變區域商業形態。城市社區商業形態也正在走進轉變著的城市以外的區域。
做為社區商業的代表業態——連鎖超市，已經開始進入農村市場。上海華聯、深圳華潤萬佳和杭州家友超市進入江浙農村市場；北京華普超市布點河北二級城市。到2003年底，江蘇蘇果超市有限公司縣鄉兩級門店達610多個，占全部店數一半，其中鄉鎮門店數為479個，有280個門店開在蘇北貧困地區。山東新星公司把連鎖超市開到村里。隨著今年年底，WTO規定的零售業全面開放，國際零售巨頭加快進入，大城市市場競爭空間日益狹小，外資零售企業也將進軍我國的農村市場。
趨勢四、房地產企業挖潛社區商業
近幾年來，國內的房地產開發如火如荼。一些房地產開發企業在挖潛社區商業方面走在了前面。
眾所周知，萬科做為國內知名的房地產開發品牌正是因為她創建了成熟的社區配套、社區文化；上海聯洋“鄰里中心”則代表了集大型商業中心，大型超市、餐飲、娛樂、健身、學校、醫院等社區配套服務設施的大社區商業模式。成都的置信集團以房產開發為先導，整合其它行業商業資源，不斷的挖掘社區商業潛力。相信她們都在引領著地產運營的新模式。
根據國外的經驗，大型社區商業的開發，一般都實行房地產開發商和商業經營商分離的做法。開發商負責商業設施的前期開發，經營商負責租賃經營，這有利于發揮各自的專業優勢，降低開發和經營成本，實現滾動式發展。
結語
社區商業已不僅僅是油鹽醬醋、收洗縫補。
她關乎基礎民生、經濟大計。
2009年企業風云變幻,管理者的言論異彩紛呈,論危機、說企業責任、研討可持續發展……可謂言有盡而意無窮,今擇要錄之,為讀者共賞與評判。
“哥本哈根不僅僅是是一個氣候的會議,而是告訴企業界,今天企業從市場中尋找機會,應該轉變成為為社會解決問題。”
――阿里巴巴董事局主席馬云
“對于強者來說危機是機遇,對于弱者來說危機是災難,對于智者來說危機是機遇,對于愚者來說危機是苦難。”
――太平洋建設集團原董事局主席、華佗CEO論箭首席專家嚴介和
“一個人開車技術的高低,在平坦的大路上是看不出來的,只有在遇到危急情況或險峻山路時,才能看出司機的反應速度和駕駛技術。”
――新東方教育科技集團董事長兼總裁俞敏洪
“進入世界500強只能說明一個,就是比較大,但是我想這個大還不是最重要的,世界500強,這個‘強’卻不是一朝一夕能做到的。”
――沙鋼集團董事局主席、總裁沈文榮
“我們民營企業經常是只注意金錢,不注意,守住牽扯到生死存亡,必須要高度重視。是什么呢?就是價值觀。”
――萬通地產董事長馮侖
“為客戶找產品,按照客戶的需求定制產品,你需要改變商業模式,實現企業和客戶零距離互聯網時代,給企業帶來的挑戰就是兩個字:速度。”
――海爾集團董事局主席兼首席執行官張瑞敏
“我沒有責任替窮人蓋房子,房地產開發商只替富人建房,高檔房本來就是窮人買不起的。”
――北京市華遠地產股份限公司董事長,華遠集團總裁任志強
“現在很多企業,尤其是大學生創業的公司,往往知道怎么賺錢,但不知道怎么運營企業。我們不是今天賺錢,而是為賺長遠的錢。關鍵是要賺長遠的錢。”
――紅杉資本創始人沈南鵬
“寧可慢半拍,萬科需要做到三點,首先是不追求暴利,第二絕對不做價格的領跑者,第三重點研發剛性住宅需求。”
――萬科集團董事長王石
