時間：2023-08-31 16:07:17
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業的商業模式，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在中國，企業發展的壯大、由產業鏈低端向中高端延伸的過程中，其每一次升級，無不伴隨著商業模式的摸索和創新，而每一次主流模式的更新換代，也推動了行業向更高級別演進。回首2000―2008年，我們截取了房地產、傳統制造、門戶網站以及網絡游戲四大行業的部分信息，試圖分析其主流商業模式的變遷，以追蹤行業發展的軌跡。
房地產：從土地模式到金融模式
2000―2008年，房地產行業剛好進入一個較長周期的擴張過程，在此過程中，資源不斷向大型房地產商集中，而單一住宅開發模式成為催生行業巨頭的發動機。
2005年是這一輪擴張期中調整的一個低谷，在此以前，房地產企業的商業模式本質上是粗放型的開發模式，其核心是房地產商統攬土地一融資一規劃一施工一銷售一物業管理的全部環節，而在這一產業價值鏈中，土地是房地產商能夠進行開發的原始支點，融資只不過是整個開發過程的一個環節而已。本質上而言，這是一種“土地模式”。
作為行業龍頭的萬科，融合“快速滾動開發”的優良因子，在其良好的資本市場持續融資能力和運營管理能力支撐下，全新打造了快速滾動的單一住宅開發模式。快速滾動的單一住宅開發模式成為房地產行業擴張的最有效模式。碧桂園這家在廣東房地產市場脫穎而出的“黑馬”，也憑借這一模式獲得了規模的快速擴張。
在具體環節的操作上，碧桂園有不同于萬科的特點：大量拿地、大量賣房。碧桂園住宅項目的選址均在具有良好交通條件的城市邊郊地區，其又慣于一次性購置大面積地塊，議價能力較強，所以公司的購地戚本較低，并通過巧妙的財務安排，使公司在香港股市獲得較高盈率。僅出讓16.87％的股權就募集資金148億港元，約是其上市之前凈資產的10倍。
單一模式面臨轉型。在行業集中度持續攀升的同時，隱憂漸現。2009年前4月的銷售數據顯示，萬科銷量雖居榜首，但增幅僅有兩成多，而中海、保利、中海地產的增幅已相當于萬科的七成四和六成，從而迅速拉近與萬科的距離。
中國地產企業要想實現安全擴張，必須保障長期“融資前現金流”的平衡。要從根本上解決房地產商的負現金流問題，只有彌補單一住宅開發模式的短板。即調整產業結構，穩步提高持有型物業的比重，使其為開發商提供穩定的資本回報，而讓住宅提供短期的現金流，提高開發商的抗風險能力，這無疑將是房地產行業的一次商業模式的大升級。
2009年初，大連萬達已引進戰略投資者建銀國際(控股)有限公司，完成一輪私募融資，并與建銀國際簽定對賭協議，沖刺香港資本市場。如果大連萬達成功上市，則將在“住宅+商業地產”業務模式的基礎上，補齊金融模式的短板，從而成為國內首個“住宅+商業地產+金融”商業模式的現實樣板。
傳統制造業：由重變輕
商業模式由重變輕，是過去十年來中國創業企業表現出來的又一特征。這一特征主要體現在兩個方面：傳統企業將生產環節外包，實現輕資產運營：以IT技術為創業切入點，以“互聯網+傳統產業”為主題，開創無形產品代替有形產品、虛擬經營代替實體經營的輕資產模式時代。
宏基集團創始人施振榮提出的“微笑曲線”理論，成為眾多企業調整業務架構、重塑商業模式的理論依據。根據該理論，微笑曲線分成左、中、右三段，左段為技術、專利；中段為組裝、制造；右段為品牌、服務。微笑曲線在中段為獲利低位，而在左右兩段則為獲利高位。為了獲取更高的利潤，傳統制造型企業在掌控微笑曲線左右兩段中的一段或兩段后將中間環節外包，成為近十年來我國新商業模式演進的一大特點，即商業模式由重變輕。
任何商業模式的演變都與特定時期的商業環境息息相關，商業模式由重變輕的背景在于生產技術的提升和產能的相對過剩。產能過剩越明顯的行業，也是輕資產模式推廣越充分的領域，服裝行業就是其中一例。作為紡織服裝大國，中國擁有從產棉到加工制造的完整產業鏈，一直是世界服裝的主要生產基地。
事實上，由于服裝領域輕資產模式不斷升級，以至于簡單地將生產環節外包成為品牌服裝企業最通用的一種模式。服裝領域的輕資產模式，已經演進了三個層次。第一個層次是產銷環節外包，以美邦服飾為代表。第二層次為資金投入外包，以ITAT為代表。第三層次是精準供應鏈，以PPG為代表。美邦服飾通過輕資產模式大獲成功后，為了加強對渠道的控制及對加盟店的引導，開始投入巨額資金自建銷售渠道。
除了服裝，傳統制造業的其他領域也出現商業模式由重變輕的趨勢。主營閃盤的研發、制造和銷售的朗科，借助扁平化的管理制度和研發平臺，將“技術―專利―產品―利潤”的傳統利潤產生鏈條縮短為“技術―專利―利潤”，構建了輕資產運營的商業模式。相比朗科，雷士照明的業務更為傳統，雷士照明在渠道創新基礎上，通過外包生產環節，將企業資源向渠道集中，最終實現了10年110倍的跨越式增長。
IT業開創輕資產運營時代
圍繞“互聯網+傳統產業”主題開展創業，也是近年來創業者的首選路徑之一。這一方面源于創業成本相對低廉，另一方面可以有效地避免與傳統行業的競爭，開創事業的藍海。在該主題下，產生了許多新的商業模式，如“互聯網+旅游資源”的攜程模式、“互聯網+健康管理”的愛康模式、“互聯網+餐飲”的點評模式、“互聯網+鉆石銷售”的鉆石小鳥模式、“互聯網+傳統電視”的土豆網模式、“互聯網+傳統婚介”的世紀佳緣模式，等等。
門戶網站的四種典型的商業模式
網易游戲支撐的門戶網站模
式2002年，網易暫時放棄新聞，主攻短信和網絡游戲，從而利用門戶網站的開放性、多重性和巨大的發展空間，在上千萬的用戶群中創造―個虛擬現實的游戲世界，此舉體現了創始人丁磊深得互聯網精髓的領悟力。《大話西游》是網易在線游戲的第一個嘗試，此時，其商業運作已經具備一個良好的整體性，用戶可以用“點數卡”的方式為游戲付費，點卡可以在網上、書報攤及便利店買到，并可以用來向網易的任一收費服務項耳付費。
新浪“民間通訊社”第四媒體的廣告收入模式新浪憑借大量的免費新聞資訊和服務吸引巨量瀏覽者，從而形成了以廣告為核心的商業模式。目前，新浪在全球范圍內的注冊用戶超過2.8億，目測覽量超過9億次。2008年財報數據顯示，新浪凈營收為3.696億美元，同比增長50％，廣告收入2.585億美元，同比增長53％，占總收入的69.94％。
【關鍵詞】房地產；互聯網；3D打印
一.背景
隨和互聯網的發展，越來越多的行業被互聯網思維解構，而與此同時，眾多傳統企業也開始重視自身與互聯網的結合，加速轉型，不被時代拋棄。在2015年3月5日，總理在政府工作報告中提出"互聯網+"的行動，也表達了國家推動移動互聯網、云計算、大數據、物聯網等與現代制造業結合，促進電子商務、工業互聯網和互聯網金融健康發展的目的。但在這樣的大背景下，房地產行業卻顯得獨樹一幟，多年來，互聯網對房地產行業的影響一直停留在房地產銷售環節，而無法進入到房地產行業的核心部分，即房地產建設環節。
在2014年8月，一則新聞讓大眾為之震驚：10幢3D打印建筑在上海張江高新青浦園區內交付使用。這表面上是房屋建造技術的革新，但背后卻暗藏著房地產行業格局的變化---房屋的"私人訂制"成為可能。3D打印這種通過機械解放人工的模式或將從本質上改變現有房地產公司行業的結構，成為互聯網進入房地產建設環節的突破口。
二.互聯網對房地產行業的有限影響
1.改變了房地產開發項目的定位
企業傳統的項目定位程序為：市場調查，分析土地條件，分析和確定客戶群，產品定位，租售價格定為，成本與費用測算，預測租售收入和租售進度，經濟評價，確定最后方案。由于這種流程需要實地收集數據，所以時間地點受限，過程繁雜，效率低下。而隨著互聯網的發展，目前這一模式正在發生變化。首先，大量的信息與數據服務中介和研究機構為房地產開發前期研究提供可大量的數據，減少了數據收據的工作量，縮短了前期研究的時間。其次，房地產開發企業自身也可以借助互聯網，在網上隨時隨地調研、匯總相關資料，節省了大量人力物力。
2.改變了房地產開發的融資方式
房地產作為資金密集型產業，低成本的融資對于企業而言是至關重要的。
近年來，房地產開發企業的融資方式主要是房地產信托、房地產私募基金等。隨著互聯網金融的快速發展，房地產企業也完全有可能利用新的金融形態進行融資。目前，房地產眾籌模式這一新興的利用互聯網金融進行房地產投資的模式已應運而生。在十幾年前，眾籌已經以商業模式身份出現在市場中，近些年更是以低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創意等優點深受融資者的青睞，這種模式還將互聯網與房地產金融、房地產投資結合了起來。使得房地產融資變得簡單快捷。
這種模式已經在我國和美國得到了嘗試。美國的房地產眾籌，籌的是房地產項目股權，其本質是投資。而國內房地產眾籌立足于買房人的房屋需求，其本質是集合具有剛性需求的人共同購買來降低房價。雖然眾籌在我國剛剛興起，但也說明了，在信息技術快速發展的今天，人們不斷地在尋找新的投融資方式。
3.改變了房地產營銷模式
互聯網以新的銷售手段促使企業經營管理變革，進一步引發產業內部的格局性演變，最終導致整個產業升級和行業優化。
隨著互聯網的發展，傳統的房地產經營模式已難以滿足人們對于新房的設想和體驗；隨著互聯網的發展，體驗式經營成為一種時尚。隨著互聯網的發展，開發商也不再只關注圖片和聲音，而是利用虛擬網站來逼真地展示樓盤和樣板房場景，讓用戶更實際地體驗。
目前已經有許多開發商開始利用互聯網進行信息、客戶互動、網絡促銷等，打造網絡品牌，通過網絡報名組織的"看房團"直接促進供需方的交流，使項目始終保持高的話題度和關注度。以互聯網為載體，開發商和消費者的良性互動使整個產業鏈更加開放合理。
4.對房地產影響的局限性
同其他行業相似，房地產的建筑階段可以簡單概括為：設計、施工和運營管理。有上述可得，雖然房地產企業和消費者在設計環節有所接觸，但由于人工作業不能使建筑均個性化，所以遠遠不足以改變房地產企業對建筑設計的大膽革新，房地產公司在設計和施工部分中，與消費者的互動甚少，也就是說，消費者與房地產行業的接觸絕大部分集中在房地產銷售環節，并非在核心環節。這其實也是互聯網無法根本改變房地產行業的直接原因：在現行模式下，在房地產的建設環節，不存在與消費者的溝通，互動和信息反饋的需求，建設公司只需與設計單位、施工單位做好溝通工作，因此，單憑互聯網這種挖掘信息價值，消除不同主體間信息不對稱的思維就無法解構房地產行業。
三.3D打印對房地產行業的解構
雖然3D打印房屋建設仍處在起步階段，存在很多諸如安全、生產能力等方面的質疑。但從國外的成功案例中我們可以得出，3D打印建筑具有成本低、進度快的特點，這些特點也將成為其核心競爭力。3D打印建筑機器用的"油墨原料"主要是建筑垃圾、工業垃圾和礦山尾礦，其他材料主要是水泥和鋼筋，以及特殊助劑。據不完全統計，采用3D打印建筑可節約建筑材料30%到60%，節約人工50%到80%，整體建筑成本至少節省50%以上。工期縮短50%到70%。
在這種房屋建造模式下，施工單位的參與越來越弱化，可以這樣來說，在3D打印模式下，房地產行業將現在的設計、施工、管理三元模式轉為設計，管理二元結合，設計方案將成為房地產企業的競爭焦點。當施工這個變量越來越可控，越來越同質化、機械化，那么設計這個變量所占的比重將越來越重。
四.結論
在不斷推進3D打印技術的今天，施工這一環節越來越機械化。設計將成為房地產行業的競爭焦點，而設計的數據化和信息化則為互聯網的進入提供了空間。未來的房地產公司將是設計單位和消費者兩邊的信息匯集平臺，大膽點說，這種模式下的房地產公司將變為線上確定方案，線下用3D打印操作的O2O平臺。
參考文獻
[1]崔光燦 王亞茹.《互聯網對房地產企業運營模式創新的影響》[M].上海房地.2014
[2]《互聯網思維對商業地產開發運營模式影響》[J].《住房與房地產》.2014
社區O2O開啟的新時代
在房地產領域，歷史演化的邏輯有四步。第一步是有了“商品房”的概念，單純為了滿足人們“住有所居”的需求。第二步是有了“社區商業”的概念，以5分鐘步行為范圍，將人們的購物形態從大商場轉換為鄰里型購物，房地產行業進入一個拼“配套”的時代。第三步是O2O概念的提出，同樣源于美國，讓互聯網成為線下交易的前臺，房地產行業進入一個拼“以人為本”的時代。第四步是伴隨著移動互聯網的發展，社區O2O以互聯網思維的形式全新出現，房地產行業將進入一個拼“服務體驗”的時代。影響將如何？至少目前彩生活明確提出了“零物業費”的理想，房地產不得不重視“大數據”“眾籌”這些新玩意兒了，大商場這一誕生于20世紀50年代的商業神廟也正在持續衰亡……
人類每一次的時代轉換，都是以科技的重大發明為標志。一方面，科技的重大發明促進生產力的巨大發展，物質財富進一步豐富，人的需要層次進一步提升，“社區商業”時代滿足的是人們的生理需求，O2O時代滿足的是人們的心理需求，社區O2O滿足的將是人們的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商業規則”，移動互聯網將使終端網絡、內容網絡、關系網絡、服務網絡互連互通并基于這種連接社會協同，包括人在內，所有的一切都既是終端，又是內容、關系和服務，時代變換加速進行，產品對產品的顛覆、行業對行業的顛覆，最終必將演進為時代對時代的顛覆。互聯網巨頭、商業巨頭、房地產巨頭為何紛紛都加入對社區O2O的角逐，只因為這將是一個新的時代。在這樣一個新的時代，再談論商業地產、商業綜合體、購物中心等實體商業，似乎就有點“土鱉”了。
？社區O2O對商業模式的沖擊，我們只需要看美國著名的百貨零售集團梅西百貨的“攻略”就會明白傳統商業的“無奈”：支持Apple Pay、當日送達、線上購買線下取貨、專職建議師、現場互動屏幕直接下單、購物App、圖像搜索、手機錢包、RFID應用和擴展、Shopkick？逛街應用、智能試衣間、梅西數字出版、梅西桌面搭配……在本質上，梅西百貨的這些并不是創新，而是為了生存而不得不采取的融入社區O2O的對策。移動互聯網時代，“社區”早就超過了社會學的概念，但“社交”的本質沒變;社區O2O的“線下的商務機會”也將不再局限于物理的“社區”。有多少種契合人性的“社區”創意，就會有多少種社區O2O的商業模式，但毫無疑問，未來一定是屬于社區O2O的。
房地產轉型的機遇
對于電商來說，“社區”可買的東西顯然不止“油鹽醬醋茶”，凡是居家需要的、個人生活需要的，都會是暢銷的。一個城市的三口之家，每年消費的傭金提成最低300元，那么，圈住10萬戶，就能賺3000萬元，這還沒算平臺衍生出來的眾多收益，那么，如果圈住100萬戶、1000萬戶呢？可見，社區O2O是一個多么大的“金礦”！
2014年12月末，中國社科院的《社會藍皮書》顯示，“90后”大學畢業生可能成為不買房一代。很多人吐槽“不是不買房，是買不起房”，但這確實可能是“老眼光”：“買不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不買房”，而是“為什么要買房”“買什么樣的房”，所以《人民日報》這次說對了，“是觀念進步”。“90后”是誰？他們是數字世界的“土著居民”，是生存需求已經不再強烈的一代，互聯網思維已經內化到他們的骨髓，沒有理由不享受生活。租房為什么不能是一種更好的選擇？我國也必然逐漸像美國一樣，隨著經濟新常態的持續，除了買房時的成本與稅費，買房后的房產稅、保險、社區費等都可能隨之而來;隨著新型城鎮化戰略的實施，租售比也必然下降，租房比買房更便捷，面對高房價，喜歡“隔段時間就換換空氣”的年輕人，買房為什么還要成為首選呢？
理論上，房地產業是介于第二產業和第三產業之間的、具有復合特征的產業。但在長期“買地―蓋房―賣房―賺錢”的模式下，房地產業主要是以第二產業的面貌出現的。但是，當社會進化到“不買房一代”成為社會主流的時候，第二產業的模式還能奏效嗎？即使是物業出租，如果不考慮生活的便捷性，不真正將房屋設計為“數字土著”的家，能吸引得到租客嗎？作為第二產業的房地產的“黃金時代”的終結，是不可逆轉的趨勢。“上帝關上一扇門，必然會為你打開一扇窗”，賣房賺錢的門越來越窄，但植入互聯網思維之后，依靠“運營+服務”的第三產業的“黃金時代”必將開啟。房地產業從重到輕，徹底變為服務業，這就是生存之道、發展之道。
社區O2O的轉型實驗
互聯網的精神就是開放，社區O2O的想象無限，也對一切創業者開放著，易居中國與新浪、微博、分眾、申通聯合推出了社區增值服務品牌“實惠”;順豐大面積鋪設名為嘿客的線下連鎖店;還有以社區001、小區無憂為代表的社區O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。然而，房地產與“社區”有著天然的“血緣”關系，房地產開發商憑借其強大實力，以互聯網思維孵化的每一個項目都可能獨當一面，特別是房地產開發商自帶的物業公司，更是社區O2O的天然入口，網上繳納物業費、網上報修、物業投訴、房屋出租等，一項服務就可將居民拉上社區O2O的“賊船”。更重要的是，物業公司是互聯網時代居民最便捷、最值得信賴的“落地點”，所以不懼互聯網龍頭掌握了大量客戶資源，不懼互聯網龍頭控制了多數用戶的流量入口。社區O2O時代，物業公司將不再是雞肋。
房地產商當然難以戒掉“賣房”的癮。要想將房子賣給“不買房一代”，談何容易。幸運的是，房地產遇上了眾籌。目前，房地產眾籌大約有三種模式，一是投資理財型，大家有錢賺，本質是推廣;二是營銷推廣型，朋友圈營銷傳播品牌;三是金融產品研發，分解購房者的首付壓力。然而，置于社區O2O的概念之下，這三種模式都因為風險太高，現在的火爆避免不了終將淪為噱頭的必然。眾籌指的是在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。如果從賣房的角度，房地產眾籌應該回歸互聯網思維，是基于共享、參與、掌控基礎上的“自建住房”，應該是買房者先選地、先設計、先出錢，房屋還沒開建就已經賣出去了。居住地產如此，養老地產、旅游地產也都應該如此。對開發商來說，房地產眾籌不僅是一個“自建住房”的過程，更是構建社區O2O的天然過程。
從運營、服務的角度，彩生活毫無疑問具有代表性，花樣年的總裁潘軍甚至說“只做兩件事”：一是提供專業服務、二是搭建社區平臺。“未來，我們希望能免除業主的所有物業費，并在海量業主用戶群基礎上，通過增值服務創造一種全新的物業公司盈利模式。”因為“在業主和物業管理公司之間有太多的服務可以深度挖掘，像購物需求、理財需求、租售需求、支付需求、咨詢需求、社交需求、管家需求等，這些需求僅其中一個或許就是一個巨大的寶藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物業繳費、維修、社交、餐飲等服務于一身的彩生活網站，更在國內465個住宅小區內推行其彩之云App應用，全面貫通社區的O2O業務。
社區O2O不僅僅是商業模式
縱觀人類社會的發展史，商業對社會發展的推動作用有目共睹。因為商業能夠創造利潤，所以技術推動社會進步往往選擇以商業模式為起點。購物空間立體化、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化，移動互聯網時代消費者購物的四個新特點，催生商家集群效應的社區化商業將向社區O2O的商業模式發展。目前，完成社區O2O交易閉環的路徑，雖然都以社區為單位，以家庭為入口，但有兩種探索模式，一種是以小區無憂、社區001、叮咚小區為代表的“線上社區+線下整合”順向實現O2O的模式，另一種是以剛剛獲得6000萬元天使投資的新潮小區為代表，走的是“軟件+硬件”“廣告+服務”模式，通過線下的LED屏進行強勢推廣，向線上軟件導流，通過線下到線上逆向實現O2O。
為了達成這個目標，必須要做以下幾件事：
第一件事，收縮戰線，突出重點，裁減耗費資源但效益不大的事情。我們要聚焦在今后十年快速增長的區域，而遠離那些相對來說沒有競爭力的二三線城市。
如果不在快速成長地區，我們做的任何投資，都搭不了順風車，無法整合資源。在黑龍江做事情，組織資源非常困難，銀行、同行都不去，配合的人也很少。在北京、杭州、上海做事，資源整合力度會加大，也很便利。
所以，戰略重點的區域要集中。首先是聚焦京津冀，京津冀一體化的重點又在首都。我們把房地產開發業收縮、加強、聚焦，在京津冀重點把已有的大區塊天津、香河、懷柔，做深做透。同時，我們在杭州、上海也都有項目。我們要專注在這些有大的增長且又熟悉的市場。
第二件事，做好房地產行業的微轉型和小轉型。
在傳統房地產行業，我們第一要做好微轉型，加大附加值。我們的做法是增加現代科技的應用。大家知道，智能家居、人工智能、生物醫藥、健康，新的科技非常多。然而，我們一定要做出標志性的東西，在行業中具有獨特的領先技能，得有這個信心、勇氣和眼光。
如果在下一輪房地產發展中，我們的區域集中，但產品不能體現瞄準未來的水準，還是在做上個時代的事情。今后十年是要解決客戶體驗的實惠。
做里子的時候，就是要做好科技、環保、服務。從這個角度來說，我們會堅持綠色戰略，增加高科技、服務業的創新發展，提升附加值。我們更重要的還是要加大商業模式的改進，做好房地產的小轉型。小轉型面臨的最大挑戰，就是股東對于業績下滑能否忍受。但凡是做小轉型的，階段性業績都有所下滑。大轉型看著很好，但是危險很大。如果過不去呢？
總之，我們必須經歷一個在專業領域和重要節點的判斷與決策。所以一定要堅持運用科技、新技術來提升產品競爭力，同時要在商業模式上探討新的發展模式，在已有前人經驗的基礎上，做出果斷決策。
第三件事，對于存量資產，要創造性工作，去解決問題。
所謂存量資產，比如我們所在的大樓。這個資產今天回頭看，由于建筑格局、政府要求、所在周邊環境都發生變化，已經落后了。但是對于我們來說，這是存量資產，是新的機會。
存量資產是什么概念？現在它的面積是3萬平方米，這個樓的樓板價是10萬元/平方米，如果我們把這個樓拆了重建呢？這叫創造性工作。
第四件事，要加快國際化。
我們要借助中國中心，建設在國際上的影響力，然后圍繞紐約重要區域，發展我們新的增長業務。這樣做是因為現在的國際化，一方面是政府倡導和積極推進的國家戰略，中國去年已經成為全球最大的資本輸出國，常駐國外的工作人員有700萬人，留學生有300萬人，加在一起常駐海外的中國人就有1000萬人，加上每年出境人超過2億人次，所以我們應該圍繞客戶需要，加強國際方面的業務擴展。
萬科與互聯網公司簽約合作不是一蹴而就。其實，自2013年下半年開始，萬科集團總裁郁亮帶隊，和中高層管理人員陸續拜訪騰訊、小米、阿里巴巴等數家互聯網公司。當時，這些動作就受到業內極大的關注。
毫無疑問，此次萬科集團與百度的簽約，將使“用互聯網的思維經營房地產”再度成為熱議的話題。隨著越來越多的房企加入“觸網”大軍，地產與互聯網的結合將成為未來開發商創新發展的重要方向之一。
那么，房企加入“觸網”大軍，讓互聯網在房地產經營中正扮演著更為重要的角色之后，可以為房地產行業帶來哪些讓房企“抓瞎”創新發展思維？這些思維會怎樣影響企業的發展軌跡？
抓瞎點之一：利用互聯網開展團購賣房子
利用互聯網賣房子，在三年前幾乎是不可想象的一件事情，而如今，房產電商作為互聯網高速普及的大環境下出現的一種房地產經紀機構的全新盈利模式已被市場認可。
對于開發企業來講，如何利用互聯網賣房子就成為眼下最關心的話題之一。比如SOHO中國此前就直接與互聯網公司聯手，展開網上銷售的合作，利用互聯網賣房子。一時間，導致地產與互聯網融合成為時髦話題。
利用互聯網賣房子的企業越來越多，但更多的只是體現在“散售”或“分銷”上，而“散售”或“分銷”并不能體現出以互聯網技術為基礎的房產電商平臺的優勢。依托互聯網技術，開展團購賣房子才是房產電商平臺優勢所在。
筆者認為，電子商務購房平臺本身就有團購的優勢。現在傳統的產品團購方面已經有長足的發展，并且各方都受益匪淺。在房產領域，同樣可以實現團購。團購的樓盤一般都要比正常售出便宜5%～10%，甚至更多，也就是說，市場上總價在100萬左右的房子，通過團購購房，購房者可以節省5～10萬左右房款，甚至更多。購房者可以節約大量購房成本，電子商務網站也可以從中實現巨額收益，開發企業也可以盡快回籠資金，實現項目的高周轉操盤策略。
抓瞎點之二：商業地產企業利用“大數據”進軍電商，調整商家布局
利用互聯網“大數據”進軍電商，調整商家布局成為商業地產企業發力的方向。以萬達為例，作為商業地產龍頭企業，萬達在去年便開始大舉籌備進軍電商，計劃將旗下商業地產、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假五大主營業務打包上線。
但是，萬達電子商務不是純線上的電商模式，而是一種線上線下融為一體的電子商務模式。萬達擁有全國獨一無二的線下資源，有一百多個廣場，接近一百個酒店，過幾年后還有若干個大型度假區，萬達可以利用這些項目資源建立會員體系，用現代移動終端的先進技術把每一個項目當中大量的會員消費的次數、額度、喜好和所有的數據系統建立和掌握起來，再根據大數據來做出分析。然后，根據這個針對性的分析來進行下一階段的招商和調整商家布局。這就是萬達利用互聯網“大數據”的電子商務模式。
而對于萬科與百度的合作來講，此次合作將從萬科商用開啟，主要圍繞萬科商用旗下的社區商業、生活廣場、購物中心等系列業態展開，打造集合“消費、商戶、運營商”的商業生態系統。從整個思路來看，也基本上是通過與百度的合作，利用百度“大數據”實現萬科商用地產在業態或商家布局上做到因地制宜。
綜上所述，萬科與萬達在互聯網領域的探索與嘗試已經引領了行業的發展趨勢，這或許也會成為其他商業地產企業模仿與轉型的方向之一。
抓瞎點之三：推出社區APP系統，輕資產運作
在互聯網思維下，物業管理費甚至就可以免征，但免征的前提要看以什么模式來運營這些項目。目前來講，部分房企已經開始嘗試利用移動互聯網技術推出社區APP系統，提供社區服務的輕資產運作方式。
比如，花樣年旗下物管公司彩生活管理服務面積超過6000萬平方米，服務人口約400萬人，如果這400萬人平均每人每月消費1000元，包括水電煤、日常生活中的吃喝拉撒等，一年下來消費總額接近500億。針對這么龐大的市場需求，彩生活正式推出了彩之云APP系統。這是一個可以實現線上和線下融合的互聯網平臺，花樣年通過互聯網手段實現物業管理的自動化、系統化、信息化服務，在這里集成了包含衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源，構建社區1公里微商圈。
抓瞎點之四：為房企上下游客戶提供金融服務
近幾年，房企跨界經營的案例不斷涌現。僅從業務內容上，便已從傳統的住宅開發轉向商業、城市綜合體，甚至是養老地產、文化旅游地產的建設。對于房地產這個巨大的產業鏈而言，上游涉及到土地、鋼鐵、建材等，下游更是覆蓋了裝飾、家電等領域，更不用說其與金融密不可分的關聯。正是行業的先天優勢，為地產商轉型提供了諸多有利條件。
萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶曾表示：“萬科下一步的商業模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網絡等的商業模式如出一轍，將產業鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，吃定供應商和業主，以獲得更高的利潤。不出意外，萬科在搞定銀行金融通道后，下一步定會和互聯網公司合作，將這種金融服務變得更加便利化、互聯網化，符合現代消費趨勢。”
從上述分析來看，龍頭房企萬科的野心遠遠不在于房地產市場開發，而在于通過與互聯網公司合作，在房地產上下游產業鏈上獲取更為廣闊的增值收益或附加值收益。這或許也為其他企業發展與轉型提供了一個思路。
抓瞎點之五：互聯網金融背景下的房企融資模式創新
目前房地產行業籌融資渠道以及投資渠道過分單一，房地產基金的介入無疑為房地產行業直接融資提供一個新的渠道。而與互聯網金融結合，為房地產基金以及房企拓展了全新的融資渠道。
而互聯網金融的最具典型代表就是余額寶的誕生。2014年一季報顯示，余額寶一季度累計申購高達9297.83億元，累計贖回5738.5億元，一季末總規模為5412.75億元，比去年底增長1.92倍，一季度收益率為1.4663%，利潤達57.09億元。余額寶規模破5000億元也使得天弘基金成為規模最大基金公司。
至此，對于房企來講，可以借助互聯網金融的優勢，與相關銀行等金融機構開展合作，設立房地產基金，拓展全新的融資渠道。
此外，由于三四線城市開發商資質很難達到，房地產項目未來銷售預期風險較大，這些開發商就算有項目抵押也很難從銀行拿到資金，被限制貸款。即使可以獲得貸款的企業，貸款成本也相對高企，而對于這些資金緊缺的中小企業，這樣高成本難以承受。我們發現，從去年下半年開始，越來越多處于三四線城市的開發商找到P2P網貸公司，進行融資，以期望通過這樣創新的融資方式解決燃眉之急。
抓瞎點之六：利用互聯網思維再造房地產開發流程
毫無疑問，在未來十年，最有可能實現逆襲的是線下具備互聯網思維的企業，運用互聯網思維打造一個更高的平臺。房地產開發商要想有更大的發展，就必須學習互聯網思維，而不是互聯網形式。
摘 要 近幾年來，我國的房地產行業發展突飛猛進，發展的同時出現了不少問題：融資渠道單一，金融創新工具少等，針對存在的問題，本文分析了相應的措施，為今后的發展提供可靠的依據。
關鍵詞 房地產 融資 外資 土地政策
一、前言
進入2011年，國家不斷的加大對房地產業的宏觀調控力度，開始逐步實行貨幣信貸緊縮政策。整個2011年截至到現在，銀行已經多次加息，對此，房地產行業融資受到了很大的沖擊。由此可見，在當前嚴峻的資金形勢下，房地產在未來如何進行融資已經成為一個非常重要的課題，需要相關人員和單位參與其中，共同研究。本文首先分析了我國目前房地產融資的現狀，在此基礎上，重點介紹了房地產融資的解決思路。
二、我國目前房地產融資的現狀
作者通過多年的工作經驗，并結合相關的資料，總結出如下我國房地產融資的現狀：
1．融資渠道較為單一
目前，我國房地產融資渠道主要包括：銀行貸款，上市融資，海外房產基金以及債券融資等。這幾種融資渠道中，銀行貸款是房地產行業主要依托的融資渠道，而近年來銀行信貸門檻也大大提高，因此房地產企業不得不尋找其他的融資渠道。而目前就上市融資，海外房產基金以及債券融資這幾種渠道來看，都極大的受到了金融政策的約束，短期內很難發揮功效。由此可見，房地產融資渠道較為單一。這也是我國房地產融資的較大的弊端。
2．金融創新工具的稀缺
目前，我國金融工具停留在傳統的模式，與發達國家相比較，創新模式較少。由于我國房地產是在近幾年發展起來的創新基礎比較薄弱，并且針對房地產的法律法規條文處于空洞狀態，金融創新沒有法律依據。房地產開發商設計工作沒有專門的設計工具，這些方面與發達國家的發展相差甚大，嚴重影響了我國房地產的發展和服務能力的提高。
3．海外基金與國內企業對接的難題
外商投資在國內選擇合作伙伴時條件要求非常嚴格。外商在國外投資會各種風險評判手段對開發商投資，在國內投資時，外商會使用這些評判手段衡量國內的開發商項目，評估是會有不少地方不能銜接，改變外商投資評估條件非常困難，這就造成海外基金在國內不能很好的利用。
4．相關的法律體系不健全
由于目前我國房地產融資缺乏相關的法律制度，與市場發展已造成了脫節。在房屋抵押貸款方面使用的法律是《擔保法》，而在房地產信托規定上是“一法兩規”，這從法律效力上遠遠達不到房地產發展的要求。現行的房地產法律《公司法》、《合同法》、《證券法》、《信托法》、《擔保法》等都與RET相沖突，也同資產證券化不相符合。
三、房地產融資的解決思路
基于以上我國房地產融資的現狀，分析總結了如下房地產融資的解決思路：
1．吸引外資進行融資
外商投資是我國房地產開發的一項重要融資渠道，目前國家出臺一些政策給房地產開發商帶來了巨大的壓力，要求融資模式必須發生變化，引進外資是促進房地產發展的有效策略，建立外資地產基金商業模式實現中國房地產的轉型，實施資本市場為核心的金融時代。引進外資的前提是客服與國內銜接的困難，調整土地政策適應投資方的資本流動模式，緩解國內房地產企業的負債情況，提高資產變現和盈利的確定性。
2．將房地產企業融資與個人融資結合起來
擴充房地產企業融資渠道，結合目前的融資情況，有效利用個人融資，最大限度的滿足房地產企業日常生產建設的需要，保障企業的資金鏈。發揮購房者的資金籌資渠道，提高房地產企業資金回籠的效率，縮短資金周轉周期。
3．加快金融創新步伐，實現融資產品的證券化、標準化和公眾化
我國房地產市場在發展融資渠道的同時，要調整金融產品風險，對于價值高、風險大的融資產品，要重新評估調整。通過房產抵押貸款證券化、信貸資產證券化等方式，讓大眾成為房地產企業的投資者，同時享受房地產發展帶來的利益。證券化可以將流動性差、收益穩定的資產化轉化為流動性強的證券產品，從而分散投資風險。
4．完善房地產金融法律法規
行業的發展離不開健全的法律法規，針對房地產發展，國家、地方和部門法律法規的制定是可靠、長期的發展保障。目前，我國在這些方面還比較薄弱，在融資等放線陷入比較混亂的局面，這必須通過制定有效的法律政策，對新型融資、資產流動和收益分配等作出明確的規范，才能促進房地產行業的穩步發展。
四、總結
總之，目前看來，我國房地產融資仍然存在很多的問題，在以后的融資過程中，必須結合我國房地產發展的特點以及現行的市場特征，尋找合適的融資方式，保障資金的有效性，擴大利益，提高競爭優勢，促進房地產行業的快速發展。
參考文獻：
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零庫存管理戰略作為大幅降低庫存成本的一種管理模式，確實有許多值得我國企業學習和改進的地方，然而實行零庫存管理需要一定的前提條件.中國企業如何滿足這些條件真正做到零庫存管理需要企業和學者不斷的研究和探索.本文通過對國內一些已經積極實施零庫存管理的企業以及學者對零庫存管理的研究來說明國內實行零庫存管理需要注意的問題和建議.
關鍵詞：
零庫存管理；供應側改革；庫存成本
1引言
成本是企業能否可以持續成功的關鍵因素.作為成本中的重要組成部分庫存成本對于一些行業內的企業是較大的.比如汽車行業、制造行業等都是這次供給側改革的重點行業.本文將從國外實行零庫存管理的豐田汽車和國內實行零庫存的房地產行業的代表鑫苑進行分析，說明零庫存管理的優點和可以實行的前提條件以為國內其他行業和企業實行零庫存管理提供相關建議.
2零庫存管理模式的優勢———以豐田汽車和鑫苑為例
2.1豐田汽車實行零庫存管理形成的優勢
根據相關的研究和分析報告可以知道，我國汽車制造行業的庫存管理始終是其發展的主要難題之一.國內的汽車制造業開始漸漸意識到庫存管理的重要性并積極的降低庫存.比如綠地潤東就是典型的例子.在綠地潤東的2015年中期報表中我們可以看出其庫存占用的資金較多，而綠地潤東自身也在進行積極的存貨管理控制以期優化庫存管理.因此研究豐田汽車的零庫存管理帶來的優勢，有利于我國汽車制造業在進行庫存管理改革時提供一種模范作用.通過對豐田汽車零庫存管理的研究我們可以看出零庫存管理有一下幾個優點：
2.1.1大大降低了成本
由于豐田汽車實行零庫存管理模式，所以和庫存相關的采購，倉儲費用和倉儲人員管理成本以及保養和汽修等成本會大幅降低.同時，由于實行零庫存管理模式，要求各個生產環節要連接上，所以對各個環節的產品的質量要求提高，避免了不必要的廢品損失等費用.進一步降低了和存貨相關的成本支出.而從綠地潤東等汽車制造公司的報表中可以看出倉儲成本和相關的維護費用從絕對值的角度來說還是比較大的.所以，國內企業如果能實行零庫存管理模式，將意味著可以避免不必要的支出.同時，由于國內汽車市場對于中高端市場和低端市場的需求接近飽和的狀態，國內汽車制造企業有必要加強庫存管理，避免庫存過多的現象出現增加不必要的成本支出.
2.1.2提高資金周轉率
由于實行零庫存管理，所以豐田汽車不需要花很多的資金用于購買材料，而是將這些資金直接用于生產，帶來直接的經濟效應，這樣能夠大大的改善資金占用情況.同時，實行零庫存管理也可以使企業在銷售環節避免出現產成品積壓現象，能夠迅速的回籠資金，加快資金的流動速度.這兩方面都可以使企業的資金利用率大大提高并增強企業的盈利能力.
2.1.3加強對生產過程的監督
由于實行零庫存管理，要求企業在進行生產時每道工序所產生的產品必須的合格的，才能滿足下個生產工序的需求.這就會對每個生產過程產生監督的作用，不光是數量上的要求，更重要的是質量上的監督.由于實行零庫存管理時，每道工序都對最后形成產品有很重要的影響，哪道工序出現問題都能很及時的反應出來，這有利于加強企業對平時生產上的管理.更重要的是每道工序之間形成相互監督的作用，使得每道工序都會隨著生產的實行而不斷的改善出現的問題，不斷的優化企業的生產管理.這對企業來說不僅是現下生產的好處，更重要的是企業生產質量和管理能力的提高給企業帶來的利益不只是一時的，它還可以成為企業未來的優勢.
2.1.4能根據市場做出最及時的反應
由于實行零庫存管理模式，不存在過多的存貨，在一個銷售環節完成之后可以根據市場需求和宏觀環境的變化進行相應的生產政策上的改變.這樣能有效的避免供需不對口的情況出現.同時，在市場需求出現下降時，可以避免生產過剩的情況出現.更重要的是，能夠根據之前生產和銷售環節中發現的問題進行改善和戰略的調整，避免隱蔽的問題不能被解決以及一個錯誤犯兩遍的現象出現.
2.2鑫苑實行零庫存管理形成的優勢
在我國房地產業自發囤地以用來準備建房和開發的情況下，鑫苑卻實行零庫存管理模式.隨著國家政策對房地產業囤地的限制，房地產行業普遍存在的土地和房子存貨過多等現象的出現，鑫苑這種零庫存管理模式也漸漸被人們所認可.因為零庫存管理確實能做到如下幾點傳統的庫存管理模式做不到的優點：
2.2.1零庫存管理模式避免了土地和房子存貨過多的情況
根據專家對2016年房地產行業現狀的分析，可以看出房地產行業目前存在去庫存的壓力主要是由兩方面造成的.（1）局部市場飽和和產能過剩情況的出現.這種現象的出現一是由于房地產行業過熱時盲目建造過多的房屋，另一方面是由于我國很長時間里一直在實行計劃生育政策，人口增長緩慢.所以，企業如果實行了零庫存管理模式，就能避免建造房屋過多而積存的現象出現.同時，還能根據我國市場上的需求量進行合理的市場供應調整，以避免存貨過多帶來的風險.（2）供給和需求有偏差.根據銀河證券的數據分析，目前商品住宅存量過多，而且其并不能滿足大部分的需求者的要求，會出現供求不附的情況.這主要是因為房地產商對市場需求的錯誤判斷以及盲目建房所造成的.這部分住房將會對2016年房地產行業去庫存產生較大的壓力.而如果采用零庫存管理模式進行房地產行業的管理，就可以實時的針對市場需求的變化做出相應的變化.根據市場最新的需求變化來制定和實施企業的投資建設政策，能有效的避免供求不附出現的庫存過多的情況.所以，供需的要求來看房地產行業有必要實行零庫存管理以避免庫存過多，不能消耗造成的風險.
2.2.2零庫存管理不需要承擔因囤地帶來的額外費用支出
房地產行業普遍存在“囤地捂盤，做地產金融”的商業模式，所以自發的囤地是房地產行業普遍的現象.然而囤地帶來的費用隨著國家一直堅持的打擊囤地炒地政策的不斷的完善會越來越高，這部分費用最后都會形成房地產商的支出，降低房地產行業的凈利潤.同時隨著房地產行業飽和現象的出現，囤地所帶來的利潤在未來的幾年中一定會呈現遞減的趨勢.所以，綜上所述，囤地不管是從國家宏觀政策上，還是宏觀行業環境上看都越來越不具有優勢.而零庫存管理則可以避免因囤地所帶來的這些困擾.更重要的是，可以將用來囤地的資金盤活做好目前投資建房中需要的經營運營方面，保持一個較高的盈利水平.
2.2.3零庫存可以加速資金的運轉速度
資金的運轉速度可以用資金周轉率來反應.企業資金周轉率是用企業的主營業務收入比上企業資金（固定資金和流動資金）來表示的.如果企業資金在生產經營過程中的循環周轉速度很快，說明企業可以很快的將資產轉化為收入.這樣可以減少企業對資金的占用，提高資金的利用率.和汽車制造業很相似對于房地產行業，庫存和囤地的庫存占用的資金數量是相對巨大的.如果這些資金能夠很快的收回并進行下一階段的生產，提高資金的利用率對企業來說是一件很好的事情.
3實行零庫存管理的前提
零庫存管理確實能很好的降低企業的成本并根據市場的需求積極的做出政策上的調整，避免存貨過多所造成的成本，銷售等問題.還能加快企業的資金周轉率，使企業的資金利用率大幅提高.然而零庫存管理的實施需要一定的條件和前提.同時，零庫存管理也可能使企業錯失一些比較好的機會，所以國內企業在實行零庫存管理時需要明白其可能帶來的問題和風險以找到方法進行規避.
3.1對管理的要求很高
零庫存管理要求企業內部自上而下具有很強的執行力并形成零庫存的管理理念.例如豐田汽車的零庫存就要求豐田汽車各個生產工序生產上的執行和管理能力達到較高的水平才能滿足及時生產所需半成品進行下一步生產.這對企業的生產是個監督也是個要求，如果企業的執行力不夠勢必會對企業生產產成品的數量，質量和速度造成很大的影響，進而影響企業最終生產目標的實現.對房地產企業來說則表現的更加明顯.如果企業不能很好的進行管理，保證質量和數量，不能及時的提供滿足市場的需求可能會使企業喪失很多的客戶和機會.
3.2原材料等價格的上升
零庫存管理模式的理念是不進行庫存的存儲，所以所有生產所用的原材料等等都是確定生產之后再進行購買.如果原材料的價格是出于上升趨勢，這對企業來說并不是沒有弊端的管理方式.因為如果原材料的價格是上升的，就意味著企業的成本會隨著不斷的上升，降低企業所能獲得的利潤率.就拿房地產行業中普遍存在的囤地現象來看，大部分房地產自主囤地一方面是房地產和土地供應商相互炒作所形成的，一方面還是由于土地確實存在著升值的可能性，可以降低企業未來的成本.
3.3和供應商之間的關系具有很重要的影響
零庫存管理模式要求供應商和企業之間建立長期的合作伙伴關系，最好是有著共同的目標.可是現實中供應商和企業之間的需求和目標往往不可能是一致的，這就使得企業需要和供應商之間形成良好的合作伙伴關系以保障企業正常的生產經營的運行.所以，企業在選擇供應商的時候限制條件可能會比較多，比如對于地域上來說，最好附近的，這樣可以降低很多運輸和時間上的成本.
4對我國企業實行零庫存管理的建議
綜上所述，零庫存管理對于積極響應供應側改革，去庫存，降成本等以及改善國內企業的庫存管理具有很重要的借鑒意義.同時，國內企業在實行零庫存管理時也要注意達到零庫存管理的前提條件，避免零庫存管理不善造成的風險和損失.以下結合國內企業的現狀對國內企業實行零庫存管理模式的建議.（1）加強企業的執行能力.企業要想有效的實現零庫存管理帶來的經濟效應，就必須加強對生產環節中各個環節的控制和執行能力.按照計劃有條不紊的進行管理，才能保證生產目標的實現.（2）加強企業的預測能力.零庫存管理的一個缺點就是在需求增加的情況下可能造成供不應求的情況，使得企業錯失良好的機會甚至會因此給競爭對手成長的機會.企業要想不錯過市場中好的機會，就必須要對市場的需求進行較為準確的預測，才能避免這樣的危機.（3）和供應商之間形成良好的合作伙伴關系.和供應商形成合作伙伴的關系對于零庫存管理的企業來說不僅可以保證日常生產經營中的供需問題更重要的是還可以加強其對市場需求變動的反應能力.
作者：袁帥 單位：安徽財經大學會計學院
參考文獻：
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摘要：互聯網絡的日新月異，電子商務的蓬勃興起，房地產企業采用電子商務模式進行網絡營銷是必然趨勢，剖析了電子商務在房地產行業發展的必然性、運用情況、影響、發展前景。
關鍵詞：電子商務；房地產；運用
中圖分類號：F49文獻標識碼：A文章編號：16723198（2013）16015001
1房地產電子商務發展勢不可擋
房地產電子商務即電子商務的運作理念和先進技術在房地產業中的運用。
在當今的社會背景下，網絡技術的種種優勢和帶來的諸多便利已經深入到老百姓的日常生活。上網了解實事、網上購物已是現代人生活中不可缺少的一部分，尤其是電子商務所具有的效率便捷、信息透明等優點得到現代人的青睞。因此，網絡手段和行業的深度結合一定是未來商業發展的一個趨勢。
房產能不能進行網上交易？不少人都在顧慮。因為房地產商品是非標準化的產品，并且交易金額巨大，交易流程復雜，現有的技術手段在實景呈現、支付安全等方面不夠完善而使購房者決策困難，但辦法總比困難多，上述問題完全可以通過技術手段的改善和相應規范的制度和操作體系得以解決。事實證明，房產電商勢不可當。
2房地產電子商務的具體運用
2.1EJU國內首個綜合型專業房地產電子商務頻道
2011年的4月23日，易居中國和SOHO中國一起在網上進行了第一次的房產拍賣，被譽為“中國網上房產第一拍”，開啟了房產電商的大門，2011年8月易居中國正式上線。目前，易居中國運用龐大的全國性資源體系，已經在全國十多個主要城市建立了電商網絡平臺。吸納的活躍用戶達到每周30萬人以上，吸引十多萬注冊經紀人在其平臺上加盟開店，所售房源覆蓋海內外兩百多個城市。EJU房產電商頻道分為“競賣區”和“專賣區”：“競賣區”是為零散房產產品提供的網上交易專區。“專賣區”是為特推項目設計搭建的專業電平臺，運用3D視頻、虛擬實景、在線支付等技術真正實現了“看房”、“選房”和“買房”三大功能的網絡化，房產電商這一新生事物在業界取得了廣泛支持，交出了令人滿意的答卷。
EJU的成功，使得房產交易平臺如雨后春筍般不斷涌出。
2.2電子商務在房產巨頭——恒大集團的運用情況
電子商務發展的新形勢下，恒大地產依然站在時代的前沿，通過易居購房網線上線下的緊密結合，使電子商務成為了一種新的模式。全國100多個城市，200多個項目，無論是開盤的還是正在運營的項目全部都參與了恒大聯動網盟，借助易居購房網平臺，將實現在26個城市“網上賣房”。恒大與易居購房網緊密結合使電子商務成為房產銷售新模式。
2.3萬科集團引領房產營銷新潮流
（1）在建材采購這一重要環節上，萬科各地產公司早從2000年12月份起都將通過電子商務網站住宅聯盟（）進行。今后萬科各地產公司每年總計約5億元的建材采購項目大部分（至少90%）將在上進行招標，從經過審核的投標會員中選擇最佳的供應商進行合作。網上招投標采購在萬科得到完美的詮釋。
（2）在房產銷售方面萬科更是在網絡市場大展拳腳，在新浪房產電商EJU率先推出“萬科V購”華南在線購房中心，將覆蓋華南地區14個城市10億元房源通過線上購房獨享優惠的方式鼓勵購房者線上達成交易。
萬科的深圳招商果嶺項目號稱“深圳第一房產電商”，2011年9月17日果嶺電商平臺正式啟動。網上賣500套房源的噱頭將項目知名度大大提升，網友可以在網站完成看房、選房、買房過程。
深圳萬科與淘寶合作房產網上團購，僅僅耗時3個小時，53套面積75㎡左右，總價值超過3500萬的房源就被一搶而空。
作為中國目前最大住宅供應商、高市場敏感度和市場捕捉力的萬科，目前正通過全球著名獵頭公司招聘電商總監，將迅速組建一支電商運營團隊。
3電子商務給房地產行業打開了綠色通道
隨著電子商務在許多行業的成功應用，眾多房地產企業對“觸網”投入更多的關注目光。
3.1電子商務給房地產開發商帶來的便利
（1）能及時通過國家管理部門官方網站準確地了解產業政策、人口政策、經濟政策、稅收政策及各類優惠政策，為企業做出正確的戰略決策提供了重要依據。
（2）能通過電子商務平臺幫助項目蓄客，獲取潛在客戶個人信息，以全面了解房地產需求動態，指引線下營銷。
（3）通過網絡的多媒體優勢向客戶全方位的展現項目的風貌，特色。
（4）能通過強大的網絡推廣渠道，在最短時間內形成爆炸式的推廣效果，直接促進房產產品品牌的提升與項目的售賣，提高企業的社會形象力和知名度。
（5）能通過網絡采購平臺大幅度降低建材采購成本提高采購質量和效率，有效的降低了由于信息不對稱而造成的危機。
3.2電子商務給房地產中介商帶來的便利
（1）能實現跨區域房源信息共享，銷售空間更大。
（2）能直接與開發商、投資業主、客戶進行信息溝通，更好地發揮房地產市場媒介的作用，服務更加專業化。
（3）能通過網絡申請辦理房產交易登記備案、辦理房產證書等，成交效率得到大幅提高，交易成本大大降低。
3.3電子商務給購房者帶來的便利
（1）能通過網絡平臺，了解到大量房地產信息，賣房、購房、租房的效率得到大幅提高。
（2）網絡平臺使得房產信息透明化，從而更好地發揮消費者的監督作用，大大減少了一房多賣等欺詐現象。
4房地產電子商務發展前景
發展至今，以萬科、保利、招商、華潤、綠城、金地、富力、碧桂園、SOHO中國等為代表的國內多家房產開發商紛紛進軍房地產電子商務交易。隨著主流開發商的推動，易居購房網、淘寶房產、搜房狂拍團、搜狐焦點房產先后推出，房產電商在全國范圍內得以迅速鋪開，傳統的房產業務“觸網”成為越來越多開發商的創新之路。
不斷創新、用創新性產品和服務滿足客戶，將是未來房地產企業的最佳商業模式，電子商務為房地產行業推波助瀾。
參考文獻
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焦點一
復星與地中海俱樂部：戰略發展是首要任務
2010年6月14日，復星與法國著名旅游度假品牌地中海俱樂部集團聯合公告稱，已收購地中海俱樂部7.1%股權，從而成為該企業最大的戰略投資者之一。與此同時，雙方宣布將簽署關于建立戰略伙伴關系的合作備忘錄，并在中國高端度假村建設運營及全球業務協同方面展開深入合作。
對此，中國房地產學會副會長陳國強表示復星更多的可能是出于提升企業海外業務的發展的目的，并不一定是計劃在國內的旅游領域有所作為。“單純的這個行動對國內房地產行業的影響并不是很大”。
事實上，復星集團在房地產行業的收益在穩健增長。2011全年房地產收入達到97.427億元，歸屬于母公司股東的利潤為16.193億元，分別同比增長10.13%和27.32%。集團成立了專注于發現房地產行業投資機會的復地投資集團，并由得力干將張春華先生擔任執行總裁之一。投資集團網站上，“中國動力嫁接全球資源”“為全球伙伴創造商業價值”“匯聚成長的力量”三張圖片滾動播放著，這一切都在說明著復星的實力。
細翻醫藥起家的復星國際的并購，人們不難發現它曾經收購了分眾傳媒、美中互利等海外上市中資公司。據了解，該集團目前計劃對歐洲市場的奢侈品牌、小型科技公司和仿制藥行業展開一系列投資。集團董事長郭廣昌公開表示，“復星關注于那些它能夠協助其在中國擴張的企業，以及與復星國內業務相匹配的企業”。
目前，地中海俱樂部在中國的首家網點已在黑龍江亞布力開張，還將選址三亞和麗江開設新的項目。復星同期將幫助其在中國開設五家網點。而地中海俱樂部亦計劃三年內將中國網點數量由目前的110家左右倍增至250家。
焦點二
21世紀中國不動產與北京上古房地產經紀公司：商業地產的吸引力
2011年3月7日，21世紀中國不動產宣布簽訂收購協議，取得北京上古房地產經紀有限公司的控股權。具體的收購數字外界不得而知。北京上古房地產經紀有限公司高層并未正面回應過收購事宜。外界推測收購方給出的價位是很高的。因為上古世紀業績的一直不錯。這家成立于2002年的商業地產的咨詢和銷售服務公司曾過包括昆泰國際中心、北京國際中心、天元港、紅魔方商業廣場、中莎廣場等在內的多個知名項目。而除北京外，它還拓展到天津、石家莊、太原、包頭等地。
同時，業界推測北京上古主要的是商業地產項目，這與21世紀中國不動產有意拓寬發展商業地產服務業務的觀念是高度契合的。“我們確實很看重北京上古手中的商業地產項目以及這方面的運營經驗”，21世紀中國不動產董事長兼首席執行官張東純的回應證實了這一發言。據了解，該公司于2009年開辦了專門運作商業地產的子公司――21世紀不動產商業地產，子公司總經理蔡宇翔先生頻頻出席于各大商業地產項目推介會現場，開拓市場的雄心可見一斑。
事實上，2011年的商業地產與寫字樓項目頗受青睞。從當年2―3月商業地產有關的投資項目的信息表中就不難看出（詳見下表）。但商業地產（尤其是零售地產）同質化現象嚴重，其盈利能力也曾遭受過人們的質疑。在租金不良的情況下，部分零售地產的持有者以低租金吸引好品牌，再一定比例分享入駐商的銷售收入。商業地產也許可以借鑒一下凱德置地旗下的商業地產運作模式：待租金回報率穩定上升后，將其轉賣給境外已上市的信托基金，只承擔管理業務而不再持有。在經營得當的情況，凱德商用則不會一次性賣掉，而是先賣出部分股權，拿回現金后再投入新的項目。據不完全統計，凱德商用企業物業年租金回報率超過8%。
其實對于2012年，“商業地產與寫字樓目前是房地產行業最好的避風港”這樣的話語依然奏效。畢竟與住宅地產項目相比，它們受政策影響較小，風險也小得多；而與旅游地產相比，盈利周期更短一些。
焦點三
澳洲UGL收購DTZ戴德梁行：大中華業務區的認可
2011年歲末，澳大利亞上市企業UGL高層到達上海，宣布7750萬英鎊并購DTZ戴德梁行，折合1.19億澳元。通過此次合并，雙方將組建全球第三大規模的房地產服務營運商。UGL全球首席行政官朗保羅非常看重在中國市場的發展，兩家公司合并后，中國市場的業務總額將占到UGL集團的30%，他希望未來能夠上升到50%。
UGL有限公司是澳大利亞老牌上市公司，主要業務為工程、維修、房地產服務及設施管理。公司在澳大利亞、新西蘭、亞洲、北美和中東的從業人員約48000人。2011年，運營收入接近46億美元。
戴德梁行在全球43個國家、145個城市都有業務開展。但近年受到全球房地產市場行情趨冷的影響，收入持續下滑，僅有大中華區業務處于增長。事實上，戴德梁行是最早進入大陸的國際物業顧問公司，在華業績一直不錯。統計結果顯示，戴德梁行在我國內地物業投資市場占據超過50%的市場份額，2010年，物業總值高達27.5億美元。
焦點四
萬達9AMC：強強聯合的商業綜合體9影院
2012年5月21日，大連萬達與全球第二大院線集團AMC簽署并購協議。萬達的此次并購總交易金額26億美元，包括購買100%股權和承擔債務兩部分。同時，萬達并購后投入運營資金不超過5億美元，萬達總共將為此次交易支付31億美元。這筆交易成功標志著萬達集團將在世界票房前兩位的兩個國家分別擁有第二和第一大的院線資源。
萬達的文化產業擴張一直都在有條不紊地進行。得益于萬達廣場商業綜合體的良好效應，萬達影城的觀影人數和上座率都處于業內上游。兩年前，萬達集團有關方面開始與AMC商談相關事宜。集團董事長王健林曾公開表示，集團將在未來一年內進行“震驚世界”的跨國投資。并購協議簽署前幾周，雙方的談判變得異常嚴肅，因為AMC停止了計劃融集4.5億美元的股票發售方案。
成立于1920年的AMC影院公司是全美第二大院線。與全美第一大院線相比，它擁有絕佳的影院位置。在全北美單體排行前十的電影院中，AMC擁有6家。無怪乎人們說，單憑AMC影院所處的這些黃金區位，萬達的付出也是絕對值得的。
被收購的特質：核心競爭力是關鍵
縱觀上述被并購企業，長期積累的核心競爭力是非常明顯的。對于長期奮斗在一線的中小企業來說，想要借助大型企業的平臺實現自身的發展，不妨認真修煉以下三點：
（1）術業專攻、業務突出：這也幾乎是所有被收購企業的共同特質。沃土深耕的北京上古房地產經紀公司在商業地產服務領域辛勤奮斗了10年之久，在我國北方地區具有很強的影響力，引來21世紀中國不動產的橄欖枝。
（2）明顯的區位優勢：位置對于房地產衍生行業的發展具有絕對的影響意義，商業院線運營商與地產服務機構皆受此影響。縱使AMC屏幕數量與比全美第一大院線少1530塊銀幕，但其所處的黃金區位還是贏得了萬達先后共計31億美元的資金。而DTZ戴德梁行31%的年度收益來自亞太地區，這一收益的具體數字還在持續攀升，這正是它受到UGL公司青睞的緣由。
（3）相對的資源：這里所說的資源不是傳統意義上的資源，典型如具有高端客戶資源的地中海俱樂部，但這樣的相對資源不是企業短期內就可以培養出來的。
其實收購只是企業經營的新開始，遠遠沒結束。倘若雙方能夠按照預期實現長期盈利，自然是好；否則并購的夢魘一旦降臨，雙方的日子都不會好過。收購方是一朝被蛇咬十年怕井繩，被收購方則可能慘淡經營，甚至會黯然退出行業。
上述收購的未來結果不好妄下斷言，但是一些現在時或者過去時的并購或許能夠給我們一些啟發。前事不忘后事之師！
跨國投資：自己動手豐衣足食
2011年11月，中坤集團董事長黃怒波先生欲在冰島計劃斥資約880萬美元買下300平方公里的冰島土地，并計劃投資200億冰島克朗開發旅游度假項目，卻遭到冰島政府的拒絕。塞翁失馬焉知非福？與上個世紀的日本三菱地所做一番比較，中坤集團確實應該消消火了。
1989年，三菱地所以13.73億美元的高額支出購買了紐約的地標性建筑物、全球最頂尖的商業地產一一洛克菲勒中心的14棟辦公大樓。孰料六年間，洛克菲勒中心的租金只有預計的一半，賬面赤字嚴重。1996年，三菱地所做出決定，放棄洛克菲勒中心為期100年的經營合同，以3.08億美元的價格，搭上8億美元債務，將它賣回給洛克菲勒集團。
本刊記者為此事電話采訪了專門研究日本經濟模式的產業經濟學家白益民先生。他說道，“很多人都在說這起收購是一件巨大虧損，可卻忽略那個特定的日元升值年代，實際虧損并沒有人們所說的那么大”。三菱投資洛克菲勒中心不可忽略的一大因素就是投行，“這個項目是高盛牽線搭橋，最新的暢銷書《高盛陰謀》對投行在并購中的一些包裝手段有所說明”。
他建議企業在做海外收購項目時，有條件的話最好自己操作。而公司是拿出部分資金成立子公司還是由母公司直接收購，并不是主要的問題。“不是所有企業有條件成立這樣的子公司。在具體的收購過程中，對方也會調查公司的背景，觀察其是否具備收購實力”。
關鍵詞：商業信用 預收帳款 財務杠桿
順馳是一個幾年前才起步的民營房地產公司。當順馳在2004年提出年銷售額100億元的目標時候，引來的是業界的廣泛質疑。而當2004年底順馳盤點時交出95億元銷售額的“成績單”以后，人們終于相信了順馳高速成長的潛力。只是大家仍然疑慮，順馳是如何取得高速成長所需的巨額投資資金的。
本文通過對順馳在房地產經營中運用商業信用進行融資的案例研究，論述商業信用在房地產企業融資中的重要性。同時必須控制運用這種融資方式可能引起的財務風險。
順馳的高速成長原因分析
據《新財富》雜志披露，順馳在2001年的房地產開發銷售額只有4億元，在當時還只是一個小規模的開發商。2002年、2003年、2004年的銷售額則分別達到14億元、40億元、95億元，年增長率分別達到250%、185%和138%。連續三年的高速成長，使它迅速躋身于中國大型開發商的行列。如果保持這樣的速度，盡管年增長率是遞減的（這符合一般的規律，隨著規模擴大，成長率遞減），但3-5年內達到管理層預定的1000億元銷售額目標也并不是天方夜譚。
那么，順馳在典型的資金密集型產業房地產業中，又是如何解決資金問題的？這個問題的答案與商業信用融資在房地產行業中的作用是密不可分的。
商業信用融資在房地產行業中的運用
據順馳公司披露, 2004年順馳現金流的總量中，78%是銷售回款，10%是銀行貸款，12%是合作方、股東投的資金。這些都向我們展露了順馳駕馭百億銷售額的“秘訣”――充分運用商業信用融資的功能。
房地產企業的主要商業信用來源
應付土地出讓金 在房地產業的運作中，即使是通過“招拍掛”購買的土地，也有一個分期支付的條件。因此，在開發商取得一塊土地的控制權到交付全款會有一段時間。這等于讓開發商取得一段時間的商業信用融資。比如，順馳在拍賣會上取得北京領海項目，首期付30%，第二個30％是在一年后付的，其余的是在兩年內付清。
應付工程款 房地產商可以通過由施工單位墊資施工的辦法來獲得商業信用融資。一般預付一定比例的保證金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依據工期的進度分期支付。當然，施工單位也通過賒賬等辦法向材料供應商取得商業信用融資，甚至以欠薪等辦法解決資金周轉困難。這種模式形成了產業債務鏈，發展商是頂端的債務人，一旦支付發生問題，就影響整個產業債務鏈的清償。
據研究順馳的專家披露，順馳在取得以上兩種商業信用融資方面是不遺余力。首先，積極通過各種方法，獲得政府同意，緩交地價款，即所謂“推遲首付款時間并合理拉長后續付款”。其次，大量使用施工單位的墊付資金。順馳一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工單位取得的工程款還不到工程預算的50%，有的單位甚至做下一個工程時才能拿到上一個工程的部分款項。
預收帳款 地產商取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證、銷售許可證（即五證）就可以預售房屋。如果市場條件好、項目銷售策劃成功，地產商通過預售就可在正式交房以前預先收到房款。而為了推動預售，地產商往往給予一定的打折優惠。我們可以把這種折扣優惠理解為商業信用融資的成本。其實，房地產商在做這種預售的時候，有時候的“代價”可能是很大的。上海的物業價格過去幾年漲幅驚人，可是有些房地產開發商的利潤卻并不見得很豐厚，原因就是“預售”。由于物業價格在短期內急劇上升，開發商往往在交樓的時候發現，業主買樓的利潤率比自己開發商的利潤率高得多。
充分挖掘商業信用的潛力，繃緊資金鏈
為了盡可能縮短取得“五證”的時間，盡快進入銷售階段，順馳采取了一系列的辦法。
一般發展商在成功拍得一塊地之后才會花成本去做規劃設計等等的工作，否則“舉牌”失敗時損失太大。不過，順馳為節省拿地以后的策劃工作，不惜在拍賣會以前就提早做包括市場調查、規劃設計等工作。由于事先做好了工夫，對土地的價值有更實在的判斷，而且可以縮短從拿地到報送方案的時間。對于順馳這個重視現金流管理的房地產商來說，時間就是生命，就是效益。據稱，在蘇州“湖畔天城”項目中，“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發方案匯報了上去。
“順馳”的另一個加快進度、縮短周期的辦法，就是“并聯作業”，即在保證工程時間的前提下，盡可能地將各項作業交叉進行。一般的開發商是串聯的，先拿地、規劃、設計、拿手續、開工、銷售等，而順馳則是拿到一塊地之后，所有的部門全都動起來，甚至包括銷售和物業部門。當然這樣的所謂“并聯作業”將引致較高的成本，但這樣做會比常規的開發程序快三個月到半年。
房地產項目最需要資金的時期是拿地以后到辦理完“四證”（土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）以前，一旦走過這個階段，就有現金流入的可能性。這時可以向銀行申請流動資金貸款，還可以運用應付帳款和預收帳款的商業信用融資。
順馳的北京領海項目總投資是20億，在開盤之前，須支付2.7億的土地款，加上設計等費用需要幾千萬元，一共3個億的投資。開盤之后，項目就有正數的現金流入，就不必投入更多的資金。順馳拿地以后都全力爭取在半年內開盤銷售，這樣使投入的自有資金最小。如果是一年時間才能開盤的話，需要投入的就不是3個億，而是6個億。
當一個房地產商手頭的項目多達幾十個的時候，其賬戶上就可能沉淀大量現金，這樣便可以開發-預售-拿地-開發依此這般達到滾雪球式的發展。
房地產業的高收益與高風險
財務比率與收益率
據調查，北京市房地產行業利潤空間非常大，最次的開發商一個項目做下來，也能實現30%的利潤。比如，朝陽區某個樓盤的商鋪部分，綜合成本為1.2萬元/平方米，但售價卻達3.8萬元/平方米，這其中存在巨大的利潤空間。
為什么房地產開發的利潤率這么高呢？高財務杠桿顯然是重要的因素。正如上述“北京領海項目”，總投資20億，順馳只需要投入3億元的啟動資金就可以足夠運作，簡單的計算，這個項目的財務杠桿達到85%。如果這個項目能盈利2億元，總投資回報率為10%，但是股本回報率卻達到66.67%。
由于在運作過程中，開發商使用了大量的融資，包括銀行信貸、商業信用融資等，很大程度的提高了杠桿比率，使股權收益率大大提高。
財務杠桿與財務風險
財務杠桿比率高，說明財務風險大。設想上述“北京領海項目”不是賺2億元，而是虧2億元。投資回報率是-10%，但是股本回報率則是-66.67%。這就是杠桿比率這把“雙刃劍”的另一面。
經營風險導致財務風險 設想開發商的樓盤由于策劃管理方面跟不上而導致在取得“五證”過程中耽誤時間過長，或者整個房地產市場不景氣出現大幅下跌的情況，或者由于市場調研沒有做好而導致樓盤市場定位出現偏差，或者由于設計等原因導致產品不被市場所接受，凡此等等的各種原因，都可能影響到一個項目的銷售情況。
可以說，“銷售”是高杠桿運作房地產項目能否成功的關鍵。馬克思把商品的銷售環節形容為“驚險的一跳”確實是非常貼切。如果把“驚險一跳”用來形容房地產開發商的房屋銷售環節更是入木三分。如果項目不能及時回款，導致一系列的問題：不能及時支付施工單位的款項而影響施工進度、不能依期歸還銀行的本息而面臨銀行的追討、不能向業主如期交付房屋而引起違約訴訟以致賠償等等。
從財務上的營業收入確認來說，必須在房屋正式交付使用后才能算銷售的完成。還未交付使用以前，在財務上都按照“存貨”或“在建工程”等項目列項。這樣，即使是預售完畢，開發商收到錢了，也還存在風險。比如，原材料漲價使施工成本超出預算等等。
集團資金鏈的風險 理論上說，一個房地產開發商能夠在使用一部分啟動資金的情況下通過許多項目運作以各種融資途徑所產生的現金流進行“拿地-開發-預售-拿地……”的循環進行無限度擴張，但是開發商確實也面臨著各種不確定因素所造成的風險。如上所述，每一個項目都面臨經營風險，當集團公司以高杠桿比率運作很多項目的開發，繃緊的資金鏈能否維持下去取決于各個項目能否運作正常。
房地產經營通常以項目公司的方式進行，即一個項目成立一個專門的公司運作，集團公司以一個內部銀行結算的方式進行資金管理，就可以提高資金的運用效率。當一個項目公司出現現金富余，即調撥給總部帳戶（記入其他應收款），總部可以將資金集中使用（記入其他應付款），比如總公司可以用之于設立新的項目公司。如果項目運作順利，從拿地開始，半年內就可以銷售，即有可能實現現金流平衡，甚至出現正數的現金流。這樣，一個項目只有半年時間出現正數的現金流，需要總部的資金支持，半年后就可以獨立運作，并使資金向總部回流。如果集團內部下屬企業都以獨立法人的有限責任公司運作，互相之間的資金來往是按照商業準則進行的，但那么這些資金往來無可厚非。如果企業沒法做到這一點，則可能出現兩個問題。
首先，項目公司的小股東利益可能受到損壞，比如，子公司的富余資金被母公司無償或以很低的代價長期占用等等。
其次，母公司的財務狀況惡化的情況下，很可能影響到下面子公司的正常運作，比如，母公司由于資金緊張無法將占用下屬子公司的資金歸還而造成子公司無法完成所運作的項目。事實上，由于集團公司內部之間的擔保或資金往來關系，一旦其中一個項目的經營出現重大困難，集團內的其他項目就可能受到牽連。
順馳集團還沒有上市，筆者無從得到該集團及其下屬公司的財務報表。不過，當一個實力有限的房地產公司同時運作很多耗資巨大的項目時，也難怪業內人士和專家們的質疑。
順馳多次強調，其公司的資產負債率處于70%以下的安全水平。對于這一點，筆者無法進行考證。而且，從順馳所披露的零碎信息看，該集團用于香港上市的資產并不是集團的全部。所以，即使今后順馳的某個子公司上市了，所顯示的財務報表也不能反映整個集團的情況。
結論
順馳在短短時間內成為銷售上百億的房地產公司，主要是巧妙地運用了房地產行業的各種融資工具，特別是商業信用的融資功能。不過，一個理性的企業在運用融資條件的時候必須重視控制財務風險，才能保持企業的生存能力和持續發展的能力。
參考文獻：
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2.《順馳涉嫌業績造假和逃稅 上市生變數》《經濟觀察報》，2004年10月14日
馮侖先生是房地產行業的標志性人物，在業內享有極高的聲譽。他1991年開始領導并參與了萬通集團的全過程創建及發展工作。1993年，領導創立了北京萬通實業股份有限公司。1999年與深圳萬科的王石、河南建業的胡葆森等聯合發起并成立了中國首家房地產策略聯盟機構――中城房網，發起“新住宅運動”。1999年馮侖先生推出“新新家園”品牌――中國第一個實施注冊的高檔住宅品牌，開創了地產品牌建設的“第三條道路”，在胡潤主持的“2003房地產影響力人物50強”的評選中，馮侖先生位列第四，現任萬通控股董事長。
“房地產是創造最具價值的固定人造空間”
11月23日馮侖先生蒞臨西安睿中心項目，從”地產細分時代“探討了睿中心獨有的“睿模式”發展趨勢，馮侖先生的談話引起了西安業界人士、各界媒體以及同行同業的強烈反響。整個活動過程中，馮侖先生先是從歷史發展和人類進化的角度講述了人造空間的誕生、錢與人造空間的關系、人造空間與人的行為密不可分割到現代房地產的雛形，從此引申出他對房地產行業的理解“房地產是創造最具價值的固定人造空間”。接著馮侖先生從“地段、成本、技術和行為”四方面闡述了房地產行業如何創造價值及解讀了“睿模式”在這四方面的體現。
“地段優勢是房地產價值的永恒優勢”
地段位置決定了房子的價值，只有合適的位置才能賦予房子高的價值。地段是一個城市的區位――大空間，這個大空間包含了周邊的配套設施，好的地段就是好的空間，擁有完善成熟的配套。地段優勢永遠都是房子的強賣點。房子可以改造，但地段永遠不能改變。睿中心是一個跨界理念與創新思路結合的跨界地產項目，它位于西安市高新區CBD腹地的泛酒店式全精裝商務綜合體，周邊配套完善成熟，不管是在這里商務辦公，抑或是居住、休閑娛樂，都可以提供便利的條件。從這一點上來說，睿中心項目的跨界創新屬性與地段位置結合更是為項目加分不少。
“成本控制是房地產生存與發展的生命線”
在房地產開發過程中，成本的管理控制是非常重要的因素。在相同空間的前提下，成本的多少影響了房子價值的高低。在成本控制方面，睿中心聘請了中國著名建筑設計師吳新蕾先生規劃設計，專業人士領導的專業團隊，高效、合理地利用資源，節約資源，能促成項目的成功實現。在后期的運營管理工作方面，睿中心的酒店交由瑞士五星級酒店集團瑞斯麗打理，與品牌、高效的企業合作，除了保證帶給業主、客戶更好的服務與更多體驗，從另一種意義上來說，是資源的合理配置與應用，能有效地節約成本。
“技術是房地產開發中不可忽視的因素”
在擁有相同的地段位置、成本的前提下，將更多技術應用于房地產開發，增加項目的附加值，能帶給客戶更多的體驗。睿中心利用互聯網先進技術，將互聯網與“社區Mall”相結合，實現了“互聯網+地產”跨界創新型運營模式。同時直飲水、大金戶式中央空調、光纖入戶、wifi全覆蓋社區，這些高科技的應用，不僅能帶給業主更多便利，也增加了項目的價值賣點。在立體車庫設置方面，利用LED節能照明系統，個性化彩色裝飾路線，全面規劃了停車的動線，自動引導車主泊車，真正做到為業主帶來便利。
“空間的行為決定了空間的價值”
在固定人造空間里的行為決定了房子價值的多少。工業革命時代的人造空間，像工廠只是有生產功能、戲院也只是具有看戲的功能，房子的功能細分的非常清楚。互聯網時代，人類在空間使用形式上越來越多地趨向混合型。現代人有著多重身份，他們的行為也是多樣化的，所以現代的人造空間不再是單一化、細分化，它不但要滿足居住功能，更是要兼備多種功能，這種多樣功能疊加就是混合功能，房子的功能逐步混合化，才能實現各種可能性，像現代人需要社交、商務辦公，吃飯、運動、休閑娛樂、閱讀，這種行為的混合，要求房子的功能不再單一、細分化，而是混合化、多樣性、人性化。睿中心是一個典型的具有混合型功能的項目，首先從產品結構來看，它涵蓋了五星級產權眾籌酒店、全景觀5A甲級寫字樓、社區Mall三大產品于一體，這就注定它的功能是混合的、多樣的。其次睿中心打造西北電商聯盟運營中心，以互聯網與“社區Mall”相結合，打造O2O“社區Mall”運營模式，全面實現了信息和實物、線上和線下、實體店與社區之間的無縫銜接，開創共贏的商業模式，開發商、業主、商家的利益都實現了共贏。不管是睿中心的大天新材料上市股改產業鏈眾籌新模式，還是大天瑞斯麗五星級產權眾籌酒店的“產權+股權”雙贏置業模式，都是地產與金融高效結合的新型模式，是客戶居住需求與投資需求的深度結合。健康是每個人都應最為關注的問題，但是現在不是所有的人都有足夠時間和精力去關注自己和家人的健康，睿中心打造的智慧社區管理及大健康服務平臺，有效地解決了業主及家人對健康的需求。
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申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 光大安石首席執行官潘穎。
社會財富從不動產向金融資產的轉移并非一蹴而就。房地產作為國民經濟的支柱型行業，即便是告別“黃金時代”進入“白銀時代”，在“資產荒”中也依然存在結構性機會。房地產金融工具就是一個承接這種長周期轉移的角色。
2015年11月12日，光大安石首席執行官潘穎接受了《證券市場周刊》的專訪。這家房地產基金在“黃金時代”用8年時間做到了國內行業的金字塔頂尖。出道自國家外儲資產管理部門、信奉自上而下投資邏輯與長期配置理念的潘穎表示，光大安石未來將會謹慎地走向一個不動產跨境資產管理平臺。
在潘穎看來，房地產依靠粗放式開發與銷售賺錢的時代結束之后，游戲規則變成了通過運營能力提升利潤，諸如大數據分析、線下與線上互動、提升服務水平、運用資產證券化工具都是全方位改造傳統商業地產的手段。而權衡風險與收益之后，房地產金融亦是有所為有所不為。
房地產金融要掙運營的錢
《證券市場周刊》：如何對現存的各類房地產金融產品進行分類？
潘穎：可以從現金流來源的角度看。像我們的基金主要是持有商業地產項目，靠租金收入產生現金流。有一些金融產品對應項目本身是有銷售的，通過開發銷售產生現金流作為還款來源。還有一些產品是相當于經營性物業抵押的模式，用成熟的物業作為抵押物來借款，其還款模式主要是靠再融資。其他的由于不符合規定或者杠桿比例不合要求，可能使用信托或資管來作為開發資金的補充，未來再通過銷售提供還款來源。大概就是這么幾種。
《證券市場周刊》：龍頭房地產開發商正在向輕資產運營轉型，尋求脫手物業，為何房地產基金反而越來越多地持有物業？
潘穎：持有分為不同的模式。如果資產是在資產負債表內，就是一個重資產的持有模式。但我們不是用自有資金而是采取基金的形式來持有。未來我們會把這些基金持有的資產通過資產證券化的方式在資本市場轉讓。
《證券市場周刊》：如何看待中國房地產行業景氣下行和房地產基金在其中的機會？
潘穎：房地產有很多不同的業態和產品。比如住宅里面分為剛需型和改善型住宅;工業地產包括例如物流和產業園;商業地產又分別包括零售、購物中心、寫字樓等;另外還有文化產業。這些不同業態會有各自的周期。房地產的資本密集特征又跟利率、市場流動性有著密切的關系。因此，在大的下行周期里就要把握這些規律和細分行業周期做投資。
房地產基金的核心競爭力應該是統一管理的模式。其實對于想轉型的房地產公司來說，它們就是渴望從重資產轉向輕資產模式。比如萬達，它不是不做購物中心了，而是希望繼續設計、開發、運營、管理這些購物中心，但只是輸出管理服務，由其他投資人來持有這些購物中心。
房地產企業轉型就要降低負債率，或者它們有一些優質資產因為運營問題沒有形成收入或需要一段時間培育才能形成收入，但被迫出售這些資產，這對房地產基金來說是一個機會。
《證券市場周刊》：房地產基金在選擇一個開發商合作伙伴時，會考慮哪些核心因素？
潘穎：以我們的角度而言，我們看重的是合作伙伴的核心競爭力，而不是體量和規模。
比如重慶英利，英利比不上龍湖和金科這些重慶本土大開發商的體量，但它的優勢是定位比較高端，在核心區和核心地段開發持有這些優質資產，能吸引重要的、國際性的企業總部設在里面。上海嘉寶是我們另一個合作伙伴。它們是做一線城市的新城，也在朝著輕資產的模式轉型，在住宅開發管理、特別是在改善型住宅方面，它的經驗不輸一些大型高端房企。
用大數據分析來做運營
《證券市場周刊》：以光大安石為例，房地產基金如何去對項目個案風險進行防范呢？
潘穎：我們對項目進行動態的評估，發現收益率低于預期就進行即時的調整。首先要分析原因，是市場因素還是我們自己的因素。如果是市場的因素，作為一個投資人肯定要承擔市場風險。如果是進入市場時的估計過于樂觀了，那么我們就要做一個判斷：是要調整價格來實現現金銷售，還是持有一段時間、暫緩一下開發的節奏并根據市場變化做出后續調整。另外，我們做未來項目敏感性分析時，就可能對市場調整的幅度做更保守的估計。如果是我們自己團隊定位或是執行的問題，我們會對團隊做調整。
《證券市場周刊》：在中長期看來，隨著經濟下行，未來居民收入和消費水平增長面臨變數。如何評估宏觀風險對商業地產項目收益的影響？
潘穎：首先，經濟下行是不可否認的事實，但房地產依然會是國民經濟發展中的支柱行業。中國各地的情況差異很大，所以我們的做法是具體項目具體分析。
然后就是如何靠運營能力賺錢了。比如分析商業地產定位，周邊是什么樣的消費群體就決定了什么樣的定位。另外，定位也由規劃面積來決定，比如一個5、6萬方的購物中心和一個12萬方的購物中心定位是完全不同的。從拿地到定位，到設計，再到最后招商運營，后期不斷地調整租戶，這是一整套系統工程。
比如我們剛接手重慶觀音橋“大融城”的時候它是個爛尾樓，但現在改造完了在我們的運營下，平均日人流在8萬人，2014年它的營業額已經達到13億元。當然也有客觀因素，重慶房地產市場本身比較健康，當地商業氛圍好，消費增長也非常快。
《證券市場周刊》：您剛才提到客流量和營業額數據，商業地產項目如何提高將客流轉化為消費者的比率呢？
潘穎：我們現在是靠對大數據分析來改善運營，提高效益。我們通過科技系統抓取人流數據，對諸如年齡層次、性別比例、平均逛店鋪的頻率、餐飲消費的頻率、在每一家品牌店逗留的時間等因素進行分析。這里的工作量非常大。
比如一個特定的消費者逛某家品牌店，一個月來了三到四次，我們就要求這個店的新品上市頻率更快一些，否則就滿足不了顧客，無法提高轉化率。再比如一家餐飲，顧客一個月來三次四次，那餐廳菜品各方面的情況也要有創新。
《證券市場周刊》：商業地產運營者如何看待來自線上消費的沖擊？
潘穎：以我們商業地產項目的大數據分析，我們會了解到哪些品牌受電商沖擊比較大，哪些品牌的消費者更注重體驗和感受，去做必要的調整。
但更重要的是，我認為線上線下未來肯定要相互結合，而不是你死我活的說法。美國的電商排行榜除了亞馬遜之外，其他的電商全是基于實體，像梅西百貨、沃爾瑪這些大的實體店同時占據了電商的前列。而亞馬遜現在也開設了線下店鋪。
互聯網只是一種手段，一個交易的平臺，它提高交易效率，提高透明度，減少交易成本。消費需要體驗，有一些消費是網上代替不了的，特別像餐飲、兒童用品，還有一些潮品。另外被忽視的是服務水平，中國的購物中心因為服務差因而給人的消費體驗太差，特別是傳統百貨。舉一個極端的例子，日本很多家庭經營的、面積很小的零售店鋪還存在，就是因為他們給人的體驗特別好。消費者不僅買到一個物品，更重要的是得到某種服務。這也是為什么在國外電商沒有像國內電商這么火爆的原因。所以，隨著實體服務水平的提高，互動體驗的改善，實體會有它的發展空間。
《證券市場周刊》：房地產基金的投向是否會有一些“雷區”？
潘穎：這需要具體項目具體分析。硬性約束方面，你要看具體的還款來源，項目的位置、項目的價值、能否覆蓋你的投資成本。另外是誰在操盤、誰在運營、誰在管理，這些軟實力也很重要。
總的來看，我們對酒店抱有比較審慎的態度。酒店業主關心入住率，而為了提高入住率，需要聘請國際上的酒店管理集團，因為它們有龐大的網絡優勢。但如果酒店要接入酒店管理集團的網絡，使用品牌，就需要按照酒店管理集團的要求投資改造。作為業主承擔投資風險，酒店管理集團運營得好皆大歡喜，但如果運營不好，則是業主承擔風險，酒店管理集團還會收取固定的管理費。
這是普遍的商業模式決定的。所以對于酒店，在我們沒有形成核心競爭力之前，投資會比較審慎一些。
獲取房地產的配置價值
《證券市場周刊》：商業地產如何在物業的流動性和物業整體價值的完整性兩者之間取得平衡？
潘穎：我們是不認同把商業地產進行切割銷售這種模式的。這個模式下沒辦法統一運營和管理，如您所說也會降低項目本身的價值，這恰恰是我們非常擔心發生的事情。
作為有金融基因的企業，我們擁有資金成本低期長的優勢。像我們通過地產基金來持有的上海“大融城”項目，是“7+1+1”的年限規劃。所以，我們有足夠長的時間去持有資產，等到資產產生穩定或者是達到我們預期的現金流收益水平再去處置，而不刻意去追求短期流動性。
《證券市場周刊》：房地產基金參與資產證券化有什么要點？
潘穎：通過房地產資產證券化轉化成新的輕資產的模式會是一個趨勢。但這里有一個前提條件就是資產得是收益型不動產（Income Property），不能拿一塊地或者一個在建工程來做資產證券化。
目前很多房企想做資產證券化，但它們并不持有收益型不動產。很多人看重萬科的開發量和銷售金額，這些數字比長實、新鴻基等香港的地產商還要高很多倍，但現金流收益方面萬科并不如后者。這是因為萬科做的是大規模的住宅開發銷售，并不持有這些優質的資產。
很多房地產公司由于資本市場的壓力要降低資產負債率，在這種情況下我們利用在金融方面的優勢收購、運營和持有這些資產，最后通過資產證券化的形式來實現收益，這是我們參與的方向。
《證券市場周刊》：REITs作為海外主要的資產證券化形式，目前在我國有哪些障礙？
潘穎：現在障礙主要是在交易過程中產生的稅收問題。因為把一個資產裝到一個特殊目的公司里面去做REITs的話，按國內稅法的規定，交易的發生和所有權轉移會征收，甚至會讓整個交易在財務上變得不值得，這是最大的問題。當然現在有各種各樣的方式來對沖稅務風險，但畢竟缺乏明確的規定。這也就是為什么說現在REITs主要還是取決于監管部門推動的力度。
《證券市場周刊》：光大安石做海外房地產投資采取什么樣的策略？
潘穎：母公司光大控股是一個跨境的資產管理平臺，光大安石也要做一個跨境的不動產資產管理平臺。我們在海外的投資目前主要是從資產配置的角度來考慮的。我們原來人民幣資產多，如果未來人民幣匯率還有貶值壓力，海外配置需求增加，我們就要做一些調整。
投資本身是一個風險收益的平衡。有一些開發商在海外拿地，打算復制國內的模式，但我們覺得在目前來說這樣復制還不是很成熟，所以現在海外第一步就只做資產配置。從風險的角度來說，我們承擔不了海外開發和運營的風險，只愿意承擔資產本身的市場風險。所以，我更愿意收購那些成熟的物業。
從國別看，海外目前主要還是在美國。我們在海外的第一單投資是跟KKR合作的一個基金，在舊金山、洛杉磯、圣地亞哥和鹽湖城持有18棟單一租戶寫字樓的產品組合，現金收益率在4%以上。雖然歐洲從資產配置的角度說也有吸引力，但人民幣對歐元還是升值的，所以對沖匯率風險還會產生一些成本。
《證券市場周刊》：我知道您有一段管理外儲資產的職業經歷很特別。能否談一談這對后來的投資生涯有什么樣的影響？
潘穎：我在外匯管理總局工作了六年，三年在北京總部，三年在當時初創的香港華安公司。這一段的經歷讓我真正體會到了一種資產配置的視野。
當時我們作為國家外匯儲備資產管理的一線團隊，會先理解對宏觀和利率走勢判斷，接下來再做對資產的配置。而且因為有美元、馬克、日元、英鎊，也有固定收益、股票、另類投資，怎樣做到幣種的合理配置，怎樣做到跨資產類別的合理配置，讓我學到了很多。
