時間：2023-09-01 16:56:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃思路，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】 土地增值稅； 稅務籌劃； 模型； 臨界點； 增值率
中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優(yōu)惠政策的不斷出臺促使企業(yè)稅務籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革，國家對其實施的宏觀調(diào)控政策越來越多。“國五條”的頒布一方面規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的運作，另一方面避免了投機行為的泛濫。當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策環(huán)境較為復雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)有必要進一步加大對稅務籌劃的關注力度。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財務人員的關注。進一步提高土地增值稅的稅務籌劃水平將有助于企業(yè)在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務籌劃存在的問題
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉讓房地產(chǎn)的行為，都應當成為土地增值稅的納稅人。企業(yè)對土地增值稅進行稅務籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數(shù)稅務籌劃依然只停留在對個別實例的籌劃，在稅務籌劃實踐或是可參閱到的文獻中，每一例稅務籌劃方案僅僅只針對該實例個案有效，這并不能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)直接應用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個通用的稅務籌劃模型，將個體化的稅務籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比例，劃分稅率累進級次。正是由于這種超率累進稅率才使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅有了稅務籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標準住宅出售時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額納稅。此項優(yōu)惠政策一方面給企業(yè)帶來了減少稅負的優(yōu)惠，另一方面也為企業(yè)稅務籌劃提供了一個切入點。
三、土地增值稅稅務籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實務或一些研究文獻中，所提及的稅務籌劃都是以實例為依托，根據(jù)一個公司或企業(yè)的數(shù)據(jù)來進行稅務籌劃。這樣，一方面，稅務籌劃的計算量會變得十分復雜，企業(yè)為了尋求最佳方案，需要不斷地調(diào)整項目的各類預期數(shù)據(jù)，進而計算稅務籌劃的可行性，要得到最優(yōu)方案可能需要進行多次策劃和計算；另一方面，每一個企業(yè)的稅務籌劃方案都有其自身的特點，其他企業(yè)要想復制和效仿并不切實，主要體現(xiàn)在數(shù)據(jù)類別和大小的不一致性上。因此，實例的稅務籌劃只能起到一種引導方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計算量，還可為更多的企業(yè)所借鑒。企業(yè)依據(jù)模型的前提條件并根據(jù)項目特點套入自己的數(shù)據(jù)，就可選擇適合企業(yè)的稅務籌劃方案，并根據(jù)二元一次函數(shù)方程的遞增遞減性得出企業(yè)的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設房地產(chǎn)企業(yè)A目前有個待售項目，屬于普通標準住宅，這個項目的預期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本用字母X表示，其他計入損益但不計入扣除項目的支出用Z表示，項目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、契稅3%（因地方教育費附加稅率并無統(tǒng)一標準，且實際數(shù)額很小，在建立模型時暫不考慮這一項稅費，房地產(chǎn)企業(yè)在實際應用模型的過程中，可自行加入地方教育費附加因數(shù)，屆時推導出的系數(shù)將會出現(xiàn)微小的偏差）。
本模型依據(jù)項目的增值率整體分為三種情況：項目增值率低于20%、項目增值率等于20%、項目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據(jù)增值率的高低分別推導出兩種稅務籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優(yōu)惠臨界點
（1）項目增值率低于20%
在增值率低于20%時，企業(yè)雖然享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，但此時企業(yè)的利潤也較低，一般企業(yè)很少會為了避稅而大幅度降低銷售價格，并且在低于20%時，企業(yè)并沒有充分享受到稅收優(yōu)惠，這種情況的稅務籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實現(xiàn)，在此不作分析。
（2）項目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達：
化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項目金額。
營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡后的公式會發(fā)現(xiàn)：如果收入增加a元，即營業(yè)收入變?yōu)閅+a時，根據(jù)真分數(shù)的性質(zhì)，毫無疑問土地增值率會上升，那么企業(yè)就無法享受稅收臨界點帶來的優(yōu)惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本變?yōu)閄+b時，此時增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會低于20%。接下來再調(diào)增營業(yè)收入Y，便有了充分享受稅收臨界點的優(yōu)惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經(jīng)過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當Y增加額不超過1.284倍的b時，企業(yè)的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優(yōu)惠。在保證稅收優(yōu)惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業(yè)可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優(yōu)惠外，還應考慮到營業(yè)稅的增加以及以營業(yè)稅為基數(shù)計算的城建稅和教育費附加的增加。
當Y和X同時調(diào)增時：
營業(yè)收入：Y+a；營業(yè)稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經(jīng)化簡可得，a>1.059b（保留三位小數(shù)時取大不取小）。
根據(jù)以上推導，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產(chǎn)企業(yè)為例。假設萬科某集團公司計劃銷售收入即Y=100億元，開發(fā)成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時的增值率n恰好為20%，通過同時增加收入和成本來進行稅務籌劃。假設增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當a=11時，利潤增加為0.395億元；當a=12時，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內(nèi)，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，需注意稅法規(guī)定的比例限制。在對銷售額進行調(diào)增時，應當注意結合消費者的購買需求合理制定銷售價格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項目增值率超過20%
當增值率超過20%時，為了享受稅收優(yōu)惠，同時又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價格，都可以達到這樣的目的。然而同樣是性價比提升，第一種方式可以提升商品房的質(zhì)量，因此建議選用第一種方式進行稅務籌劃。
仍以上文中的房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時n=25%，采用上述稅務籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務籌劃造成影響，對于未超過臨界點時進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導致增值稅的上升，進而造成以其為計稅依據(jù)的城建稅及教育費附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點以后進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于銷售價格不變，成本上升，很可能造成增值稅進項稅額的上升，進而減少增值稅稅負，從而影響城建稅及教育費附加的下降，最終使得利潤上升。
2.利用B公司分割收入
根據(jù)上述推導結果，當增值率n大于27.3%時，無法通過單純的提高成本來實現(xiàn)稅務籌劃的目的。此時可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產(chǎn)企業(yè)A以增值率20%的價格將房產(chǎn)銷售給子公司B，從而享受稅收優(yōu)惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預期收入的銷售價格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優(yōu)惠的企業(yè)，此時，如果A公司在稅務籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業(yè)增加更多的利潤，反而會因為重復征收的營業(yè)稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應當適用于A公司稅務籌劃前增值率超過50%的情況。假設A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。
（1）在稅務籌劃之前
營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務籌劃之后
1）A公司
營業(yè)收入：（600/467）X
營業(yè)收入計算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業(yè)收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業(yè)稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數(shù)，取小不取大）。
766時，稅務籌劃前，A企業(yè)的增值率約為60.97%（取大不取小）。那么，用此稅務籌劃方案，應當注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產(chǎn)企業(yè)為例，Y=100億元，Z=10億元。當X=50億元時，n=80.18%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當X=55億元時，n=65.29%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內(nèi)，增值率越高，稅務籌劃后增加的利潤就越高。
在上述籌劃方案中，由于營業(yè)稅是以全額計征的，因此在A將商品房銷售給B時，B多承擔了一部分營業(yè)稅以及由此增加的城建稅和教育費附加（重復征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優(yōu)惠臨界點政策，另外還加收了一道契稅。房地產(chǎn)行業(yè)在2016年實施“營改增”后，本方案的稅務籌劃將更有助于節(jié)稅，既避免了重復征稅環(huán)節(jié)，又減少了以此為計稅依據(jù)的城建稅及教育費附加。
上述模型推導結果如表1所示。
四、結語
通過對土地增值稅稅務籌劃建立模型進行研究，可以為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供通用的稅務籌劃方案，企業(yè)可以根據(jù)自身的經(jīng)營數(shù)據(jù)在模型推導出的范圍內(nèi)選取適合自己的最優(yōu)稅務籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會使計算變得繁冗復雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動在稅務籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數(shù)額較小，企業(yè)在實際套用模型進行稅務籌劃時，盡量不要打球，以免因為小的誤差造成稅務籌劃失敗，可以在變量浮動范圍內(nèi)選取更穩(wěn)妥的方案。土地增值稅的稅務籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中有很重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的計稅基礎通常是以萬為金額單位，繳納稅款時涉及的金額也較大，這就要求企業(yè)的財務人員掌握好稅務籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業(yè)減輕稅收負擔。這將依賴于企業(yè)稅務籌劃方案選取是否恰當。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，是一項關系國計民生的產(chǎn)業(yè)，其所處的政策環(huán)境時常變化，為了企業(yè)能夠在復雜的經(jīng)濟環(huán)境中謀求一席之地，扎穩(wěn)腳跟，企業(yè)的管理者尤其是財務人員應當積極學習稅收知識，靈活地運用稅務籌劃來爭取企業(yè)利潤最大化。
【參考文獻】
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；研究
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行土地增值稅稅收籌劃的必要性分析
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到市場發(fā)展規(guī)模及趨勢的影響，已經(jīng)逐步邁入分化與調(diào)整的階段當中。在這樣的發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的庫存問題以及泡沫問題嚴重加劇。針對于此，我國相關政府部門針對這一問題，實施多次稅制改革，以期徹底消除上述問題帶來的不良影響。然而，僅憑借稅收改革政策的支持是遠遠不夠的，各級各類的房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化內(nèi)部建設體系，最好以增值稅稅籌劃為重點實施對象，以期進一步推進行業(yè)的發(fā)展進程，實現(xiàn)預期的發(fā)展目標。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實施土地增值稅稅收籌劃基本上可以提高企業(yè)自身的稅收效益，并且可以將其視為提高企業(yè)核心競爭力的基本途徑。從嚴格意義上來講，土地增值稅稅收籌劃絕不是傳統(tǒng)意義上理解的偷稅行為、漏稅行為。而是根據(jù)房地產(chǎn)實際發(fā)展情況，依法依規(guī)地行使自身的權利，并爭取合理的權益，為企業(yè)各項經(jīng)營活動的順利開展提供合理保障。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強化增值稅稅籌劃，基本上可以達到強化并提高企業(yè)核心競爭力的目的。與此同時，還可以達到提升企業(yè)納稅意識與強化財務籌劃能力的目的。根據(jù)實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資產(chǎn)規(guī)模、稅收成本均要比一般企業(yè)高得多，因此通過強化土地增值稅稅收籌劃，能夠加強財務風險的防范能力，并且可以進一步解決以往財務管理效率不高的問題。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強化土地增值稅稅收籌劃，利于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟效益的有效提高。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場經(jīng)濟情況，及時調(diào)整與優(yōu)化企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，并且進一步完善內(nèi)部管理內(nèi)容。最好可以在商業(yè)模式方面，集中體現(xiàn)長足發(fā)展目標。如此一來，土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容基本上可以得到充分貫徹與落實，并且在某些程度上可以進一步加強企業(yè)的發(fā)展水平。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的建設思路
面對內(nèi)外復雜的形勢條件，各級各類房地產(chǎn)企業(yè)應該及時采取相關策略，達到強化土地增值稅稅收籌劃的目的。結合實際情況來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全體人員不斷推進與努力，才能夠達成預期的籌劃目標。總體來看，基于新形勢下我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)最好應該通過貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容、掌握國家宏觀調(diào)控政策，確保土地增值稅稅收籌劃得以順利實施。以下是本人結合相關經(jīng)驗，總結與歸納的關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的總體建設思路，僅供參考。一方面，我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)最好立足于國家最新頒布的財經(jīng)法規(guī)，尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密相關的政策內(nèi)容。結合具體財經(jīng)法規(guī)內(nèi)容，致力于做好解讀與分析工作，目的在于為后續(xù)稅收籌劃工作提供合理的經(jīng)濟保障。近些年來，我國“營改增”政策基本上得到全面貫徹與落實。管理局為進一步促進相關政策內(nèi)容的順利落實，針對稅收政策問題形成了較多財經(jīng)法規(guī)措施，如今年頒布的《關于調(diào)增增值稅稅率的通知》等。與此同時，國家稅務總局結合行業(yè)整體發(fā)展趨勢，頒布《國家稅務總局公告2018年第18號》等法規(guī)。面對眾多的條款內(nèi)容，建議房地產(chǎn)企業(yè)應該緊密結合最新動態(tài)，優(yōu)化內(nèi)部資源內(nèi)容，確保土地增值稅稅收籌劃得以有效貫徹與落實。另一方面，我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)應該放眼市場環(huán)境的整體發(fā)展趨勢，重點做好關于土地增值稅稅收籌劃的業(yè)務管理工作。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作，往往需要融合財務、法務、成本等多方面知識。若想切實達成預期的籌劃目標，需要內(nèi)部人員具備專業(yè)的知識能力。針對于此，建議企業(yè)管理人員最好加強對內(nèi)部人員的培訓與管理工作。與此同時，積極強化各部門溝通與交流能力，緊抓實干、合力推進，共同為土地增值稅稅收籌劃問題奉獻自己的一份力量，以期盡早完成任務。需要注意的是，管理人員必須遵循市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，及時獲取相關資料，規(guī)避企業(yè)內(nèi)部的財務風險問題，從根本上提升籌劃質(zhì)量。
三、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的相關建議
（一）貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃，迎合“營改增”策略內(nèi)容
新形勢下，國內(nèi)各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收籌劃方面，主要將重點放在增值稅業(yè)務籌劃方面。自“營改增”政策的全面實施以來，增值稅與土地增值稅問題逐漸成為我國房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃的重要部分。針對于此，各級各類房地產(chǎn)企業(yè)在實行土地增值稅稅收籌劃的過程中，應該根據(jù)國家現(xiàn)行的稅收政策法規(guī)，從選擇計稅方法、提高精裝房開發(fā)比例與運用銷售策略等方面入手，切實貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容。一方面，國內(nèi)各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行土地增值稅稅收籌劃過程中，最好立足于本企業(yè)實際經(jīng)營情況以及未來某段時期的發(fā)展規(guī)劃，選擇合理的計稅法方法。另一方面，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模，適當提高精裝房的開發(fā)比重值。根據(jù)相關調(diào)查顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場精裝房比例基本上很難超過35%，這與發(fā)達國家相比，存在較大差距。根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)來看，房地產(chǎn)企業(yè)若想實現(xiàn)精裝房的大規(guī)模開發(fā)，就必須獲取更多的固定資產(chǎn)、以及物料增值稅發(fā)票等資源，目的在于通過疊加使用進行抵扣，并實現(xiàn)合理避稅目的。
（二）樹立良好企業(yè)形象，合理使用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策
一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最大特征在于不動產(chǎn)性。所謂的不動產(chǎn)性主要是指集中體現(xiàn)國有土地房屋或者集體土地房屋的不可移動特點。可以說，稅收籌劃土地增值稅基本上能夠視為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的核心內(nèi)容。根據(jù)我國現(xiàn)行的法規(guī)內(nèi)容，各級各類房地產(chǎn)企業(yè)需要從合理利用土地增值稅收優(yōu)惠政策、以及合理增加或者扣除項目兩個方面入手，才能夠達到土地增值稅收籌劃順利落實的目的。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過適當加強基礎設施方面的籌劃力度進行加強，目的在于進一步樹立良好的企業(yè)形象、提升企業(yè)在市場中的核心競爭位置，確保土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容得以落實。
傾力謀求避稅之道
土地增值稅真正清算，對于大多數(shù)企業(yè)而言，都會是大筆支出。在風暴來襲之前，開發(fā)商正“想出方法”展開避稅暗戰(zhàn)。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學財政稅務學院教授丁蕓曾對本刊表示，對增值額未超過20％的普通住宅不予征收土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)勢必想盡一切辦法，將企業(yè)的收益率維持在20％以下。而且在她看來，通過一些財務手段，房地產(chǎn)企業(yè)達到如上目的“并不是一件很困難的事”。
而對那些增值額高企的房企來說，盡量降低繳納稅率也是可以預見的稅收籌劃“招數(shù)”。“比如一個項目的增值額本來在200％以上，通過提高成本等方法，盡可能使增值率保持在100％～200％之間是很簡單的。
還有一種思路則是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、服務、貿(mào)易等其他關聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果。國內(nèi)多家知名上市房企的財務籌劃顧問李明俊詳細講解如下：具體措施包括通過新設、收購、聯(lián)營等方式，成立裝修公司、園林綠化公司、工程管理顧問公司等公司，為開發(fā)的各項目提供服務，在正常的價格基礎上適度提高收費，利用公司交納稅率的不同(公司交營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，地產(chǎn)公司可以抵土地增值稅、企業(yè)所得稅，并且在計算土地增值稅扣除成本時還可以加計扣除，兩者至少相差34％)，同時由于公司可以申請所得稅核定征收、財政返還，甚至營業(yè)稅可以利用優(yōu)惠政策減免等，進一步降低稅負(有可能相差48％以上)。
另外，由于清算包括兩種方式，一是查實，二是采取核定征收，而核定征收有的地方比例高，有的地方比例低，如果開發(fā)商覺得核定征收比查實所交稅款少，就會給出一些理由而爭取核定征收。
還有些開發(fā)商巧用特殊扣除項目規(guī)定，比如某房地產(chǎn)公司開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1 200萬元。財務費用中可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為80萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機構證明，則該公司所能扣除費用的最高額為(1000+1200)×10％=220(萬元)；如果提供金融機構證明，該公司所能扣除費用的最高額為80+(1000+1200)×5％=190(萬元)。可見，在這樣的情況下，公司就不提供金融機構證明。
雖然方式很多，不過陳萍生認為，站在開發(fā)商的角度，其目的多是盡量少交，而轉讓房地產(chǎn)所取得的收入一般都有據(jù)可查，沒有太多操作空間，因此，不管那種方式，開發(fā)商主要是在扣除項目金額方面“做文章。”。
土地增值稅難題
正是由于土地增值稅扣除項目具有太多可操作空間，也加大了土地增值稅清算的難度。
北京致通振業(yè)稅務顧問有限公司董事長李記有認為，這么多年來土地增值稅清算一直懸而不決，首要原因是清算本身需要訓練有素的清算隊伍。土地增值稅涉及的技術太復雜，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目交叉，既有普通住宅也有非普通住宅。也就是說，既有免稅項目也有征稅項目。對于這種交叉開發(fā)的情況，即便按照單獨項目進行核算，稅務機關亦很難辨別其賬目的真?zhèn)危瞬艃湫枰獣r間。
接受記者采訪的專家普遍對如何準確核算地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本表示頭疼。雖然近幾年國稅總局對清算條件、要求以及一些技術性的細節(jié)問題不斷進行明確，比如明確前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，開發(fā)企業(yè)須提供合法有效的憑證，但由于所涉項目繁多，在實際審核、征繳過程當中“難度非常之大”。加之房地產(chǎn)開發(fā)大部分是滾動開發(fā)，有許多企業(yè)核算上亦不規(guī)范，且開發(fā)成本費用，項目與項目之間在財務核算上基本是沒有分開核算，造成單個項目開發(fā)成本費用核算不實，所以清算仍然是非常困難。
陳萍生認為，除了扣除憑證、拆遷補償交換、沒有取得票據(jù)等等扣除項目認可有困難外，可能還會有一些考慮，比如是否推高房價、轉移到購房者等。
另外，李記有還告訴記者一個驚人的信息，清算過程中涉及到退稅的問題。“一直以來很多主動清算的企業(yè)都是為了退稅。雖然預征1％，但是開發(fā)商有自己一套算法，算完以后反而是稅務機關要退給開發(fā)商錢。從稅務機關講，并不想這樣的結果，加之財政能否保證也是問題，因此從稅務機關來講，也有不清算的動機。
關鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃
土地增值稅自1994年開征以來，一直在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。
見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。”為配合國務院對房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構上調(diào)存款類人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復雜的，其中一個最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負很重。在房地產(chǎn)應征的各項稅費中，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產(chǎn)行業(yè)每一個財務人員應認真研究的問題。
一、土地增值稅的稅收特征
1.土地增值稅定義
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產(chǎn)實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。
2.土地增值稅征、繳管理
納稅人應在項目未辦理竣工結算前按照項目所實現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務部門所規(guī)定的土地增值稅預征稅率，先預繳土地增值稅，待項目全部竣工結算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設置賬簿，但財務核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務機關可直接對其采用核定征收。
3.土地增值額的計算
土地增值額=轉讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構證明的貸款利息-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費
計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項間接費用支出、稅金（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）、其他。
4.土地增值稅額計算方法
先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計算：
（1）增值額/扣除項目金額≤50%
土地增值稅額=增值額×30%
（2）50%
土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
（3）100%
土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
（4）增值額/扣除項目金額>200%
土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。
5.土地增值稅稅收優(yōu)惠
（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。
普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。
（2）投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)項目）作價入股，轉讓到被投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。
（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
（4）因國家建設需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析
1.借款利息的籌劃
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應資本化計入相關開發(fā)成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費用簡化處理。當然實操中，并不用通過具體的賬務處理將已資本化的利息調(diào)至財務費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉讓房地產(chǎn)項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費用=實際支付利息+（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉讓房地產(chǎn)項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發(fā)成本）*10%。
這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發(fā)成本之和”的5%，則應盡可能提供銀行機構的利息證明，并按項目分攤貸款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負；反之，項目開發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發(fā)成本之和”的5%，則可不計算應資本化的利息或不提供銀行機構的利息證明，從而達到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。
2.合理提高能成本化的管理費用
房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以通過企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項目部，以求加強項目開發(fā)進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。
3.地下車庫的合理策劃
商業(yè)地產(chǎn)的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據(jù)車庫性質(zhì)大致分為三類：有產(chǎn)權車庫、利用人防工程建造的車庫、無產(chǎn)權的車庫。很多開發(fā)企業(yè)為了促進銷售額，通常希望建有產(chǎn)權車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。
如果所開發(fā)項目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權”，物業(yè)公司收取“車位維護管理費”，彌補物業(yè)收費不足，繳納營業(yè)稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎數(shù)據(jù)。
如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實現(xiàn)車庫銷售，也可建造無產(chǎn)權的車庫。無產(chǎn)權的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉讓若干年的使用權，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產(chǎn)永久使用權，仍應按照”服務業(yè)――租賃業(yè)”征營業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。
4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應確認收入，出售時按銷售企業(yè)不動產(chǎn)處理。在整個租賃期間不僅應確認固定資產(chǎn)的租賃收入，還應該每月提取該固定資產(chǎn)的累計折舊計入租賃成本。出售時，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時，應交納營業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。
5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：
普通標準商品房實現(xiàn)銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率
6.精裝商品房的納稅籌劃：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現(xiàn)避稅。
隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務總局對房地產(chǎn)各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產(chǎn)行業(yè)財務管理人員理應認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運營流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會計核算和相關稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財務人員應該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負，增強企業(yè)的市場競爭力。
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【關鍵詞】房產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃；競爭優(yōu)勢，主要方法；經(jīng)濟效益
土地增值稅主要是結合國有土地使用權的轉讓，以及具體覆蓋的建筑物占據(jù)面積進行必要的增值稅額增收的一種稅金，這是針對整個事業(yè)內(nèi)部滿足一定的條件下必須貫徹的稅收清算手段，一般使用清算制，這是實現(xiàn)整個土地合理規(guī)劃與房產(chǎn)建筑事業(yè)統(tǒng)一發(fā)展的重要途徑，因此關于如何進行切實有效的增殖稅籌劃已經(jīng)成為整個行業(yè)在發(fā)展過程中迫不及待被解決的問題，這將長期影響房產(chǎn)公司的稅收成本利益的合理維持，這種手段也逐漸成為一種社會熱點，而受到人們的廣泛關注，因此需要結合科學的分析手段進行系統(tǒng)的統(tǒng)籌規(guī)劃，確保必要的經(jīng)濟效益的維持水平，滿足后期發(fā)展的各種改革及規(guī)模壯大的要求。
一、土地增值稅稅收籌劃的分析手段
由于土地增值稅的具體籌劃工作主要是結合自身的發(fā)展特點進行有關的優(yōu)惠政策進行整體運營利益的綜合考慮，借助實際增值率的節(jié)點變化，實現(xiàn)具體增值額的降低，保證一定的稅金節(jié)約的效果。
1.實現(xiàn)公司分設進行具體的資金籌劃
在我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的轉讓收入和增值率水準較高的前提下，往往需要考慮相關聯(lián)的稅率變化幅度，具體的稅款總是跟隨者具體收入成正比的即時變化，因此為了保證必要的成本經(jīng)濟利益，必須結合現(xiàn)代運營過程中的科學分析手段，保證具體效益水平的合理實現(xiàn)。納稅人在進行實際的銷售過程中，可以結合銷售環(huán)節(jié)的增加進行高增值額的分解，這種方法可以進行分解后的具體稅率降低效果，同時具有一定的合理性，在實際進行操作處理中，就可以進行銷售公司的單獨設立，使得實際增值額在兩個公司內(nèi)部之間進行自行調(diào)整，切實保證具體稅金的最低限度的支付。但是，根據(jù)實際的營業(yè)稅條例內(nèi)容的規(guī)定，關于進行無形資產(chǎn)與不動產(chǎn)價格的認為調(diào)動沒有正當?shù)睦碛芍危鞴芏悇詹块T擁有進行實際核對的權力；因此，在兩個公司進行真正的銷售資產(chǎn)轉換的時候，必須滿足主管稅收部門的認可條件，如果涉及理由不夠明確或者存在形式不夠正當?shù)脑捑捅仨毭媾R整個完稅價格的重新核定，包括滯納金和稅款的后續(xù)補交；在進行銷售公司設立之前，需要結合實際的運營方案進行必要的對比分析，保證實際分解手法下的減稅效益是否超過公司在管理過程中的成本，只有保證一定的減稅效果，同時支持前期的成本投入挽回，只有這樣的效益方案才值得考慮并接受。
2.運用項目扣除手法實現(xiàn)整體的籌劃效益
房地產(chǎn)企業(yè)在進行實際的籌劃中，需要結合自身資本結構特點進行明確的計劃制定，其中的項目扣除必須針對最優(yōu)的實現(xiàn)效果進行妥善處理。如果關于資產(chǎn)的負債程度較高時，加上外借資金比例過大時，整體的利息水平比重呈現(xiàn)效果也就越來越深刻，這時關于實際條件的整理必須根據(jù)系統(tǒng)的費用進行具體核實，如果情況不嚴重時，可以考慮進行限額扣除的方法。具體稅金的籌劃工作思路目前還沒有科學的指導依據(jù)，因此在進行客觀的利息費用分攤程序處理上還要運用金融機構的貸款證明本身的實際問題進行綜合討論。企業(yè)運營階段下的貸款余額在較小的情況下，往往出現(xiàn)拒不提供貸款證明的現(xiàn)象，此時強制進行限額扣除的手段就會造成違背業(yè)務真實性原則的情況，形成一定程度的實情隱瞞行為效果，這將使得后期的罰款更加嚴重，不利于企業(yè)的長期發(fā)展形式的確立，因此關于資金周轉的實際客觀情況必須做好系統(tǒng)的記錄，確保關于資料的提供和界定能夠保證必要的支持作用。
3.發(fā)揮稅收政策的優(yōu)勢
土地增值稅在進行具體標準住宅的稅收優(yōu)惠政策的制定中，包括增值額未超過項目金額的2成的，可以進行增值稅的免除；而實際超過2成的，就必須按照規(guī)定進行增值額作用下的全部計稅。所以，房產(chǎn)公司在進行普通住宅開發(fā)工程中需要結合銷售價格的客觀因素進行系統(tǒng)方案的制定，充分考慮售價提高的水平和相關收益下的稅款額的實際展現(xiàn)，確保在進行比較之后的最優(yōu)籌劃方案的選擇。但實際中，僅僅依靠售價的降低來保證增值率的降低，實現(xiàn)相關的免稅優(yōu)惠待遇，但這將嚴重影響整個產(chǎn)業(yè)的實際收益效果，無法保證具體利潤的合理維持，對于后期的技術改進和經(jīng)營效益的加強會造成較為嚴重的制約影響效果。
二、具體的改進措施
1.合理定價
根據(jù)土地增值稅具體涉及的起征點的規(guī)定界限，納稅人在進行普通標準住宅的銷售活動中，對于實際增值額尚未超過扣除項目的2成的情況，可以免收具體的稅費。結合這類規(guī)定的實際效應，納稅人在進行實際地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中，可以綜合考慮具體提高售價后的收益效果以及放棄起售點造成的稅收負擔之間的科學對比，保證最優(yōu)方案的實現(xiàn)價值。比如：某房產(chǎn)公司在進行商品住房的銷售活動，扣除項目的實際金額在1000萬元，銷售金額暫定為P，在此種情況下的銷售稅金及具體的附加值為5.5%P，包括內(nèi)部的營業(yè)稅、城建稅等費用，整個公司實際扣除項目的金額為1000+5.5%P；在這種情況作用下，如果需要享受起征點的優(yōu)惠政策，實際最高售價為1285萬元，此時具體的土地增值稅經(jīng)過部門界定可以不進行繳納，整體作用下的項目金額與獲利價值分別為1071萬和214萬元；同上步驟進行分析，如果公司進行售價提高手段進行效益的收取方案，實際的銷售價格必須滿足1364萬元才能彌補稅負上漲造成具體資金運轉的負擔，因此綜合對比，在滿足一定的客觀條件下，這類公司選擇第一種方案相對會穩(wěn)定一些，同時保證必要的項目靈活運營手段，這是進行科學比對分析下的最優(yōu)方案選擇的最真實的表現(xiàn)，因此在實際的銷售過程中，關于土地增值稅在整個資金環(huán)境下的籌劃方案要經(jīng)過系統(tǒng)的分析之后再下結論。
2.選擇自持方式進行開發(fā)產(chǎn)品的處置
關于房產(chǎn)的開發(fā)到投入銷售運行活動的過程中，可以進行開發(fā)部分實際用途進行科學的討論，是進行出租或者進行其他商業(yè)用途等，如果整體活動下的主要產(chǎn)權沒有發(fā)生任何形式的轉移，則可以免除土地增值稅的收取，具體的收入也可以不計稅款的限制效果；房地產(chǎn)公司需要結合自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略以及具體的運營情況進行相應的籌劃方案制定，具體降低增值稅的稅負或者進行繳納時間的延遲，不管怎樣，必須保證后期整體的經(jīng)濟效益的合理維護。其中關于商品房的精裝修處理，可以實現(xiàn)必要的銷售與裝修分開合同的簽訂，實現(xiàn)一定的分計收入效果，這就實現(xiàn)了房產(chǎn)價格的合理降低，保證實際的增值率控制在相對合理的水平，減少整個企業(yè)實際需要承擔的土地增值稅的負擔；另外，還可以按照房產(chǎn)與裝修結合的收入需要進行百分之五的稅率計算繳納方式進行實際營業(yè)稅的界定，納稅人可以針對普通建筑住房的開發(fā)范圍進行其他房產(chǎn)途徑的延伸，實現(xiàn)增值額的分別計算，在不分別進行增值額核算的情況下，關于建造的普通住宅將不適用于免稅的實際規(guī)定方案，所以在實際的房產(chǎn)規(guī)模設置程序上需要根據(jù)整個產(chǎn)業(yè)的實際運營狀況和資金的周轉需要進行整個核算方式的清晰界定，確保不同繳稅方式在綜合效應下的實現(xiàn)程度，選擇獲取最高收益的方案。通過對土地增值稅與其他稅種的關系分析，結合企業(yè)發(fā)展的慕白哦進行整體系統(tǒng)的合理規(guī)劃，具體保證企業(yè)長期的穩(wěn)定發(fā)展效果；而整個行業(yè)的土地增值稅的籌劃工作需要進行相關的收益分析，實現(xiàn)稅收成本的最小化效果，注意整體運營環(huán)境下的風險因素控制，充分發(fā)揮統(tǒng)籌規(guī)劃的實際價值；在保證整體稅收在房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展的前提下，進行相關計算模式和優(yōu)惠政策的合理制定，注意必要的條例規(guī)范的約束作用，實現(xiàn)科學控制模式下的整體籌劃方案的與時俱進水平。
三、總結
關于整個房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅的籌劃與控制方法，主要是滿足一定收益要求下的綜合方案對比選擇，在科學系統(tǒng)計算模式的作用下，實現(xiàn)全面的經(jīng)濟利益衡量，同時注意國家政策對于實際資本稅率的優(yōu)惠模式界定，確保必要的方案實施價值，滿足人們的住房要求，促進社會的全面發(fā)展。
參考文獻：
[1]林萍.探討土地增值稅的稅收籌劃[J].全國商情（理論研究），2011，19（02）
關鍵詞：房地產(chǎn)項目；目標成本；合約規(guī)劃；成本優(yōu)化
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年3月31日
房地產(chǎn)行業(yè)因為其具有資金投入大、建設周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，因此該行業(yè)成為公認的高風險行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)投資效益的高風險、高回報r代已經(jīng)成為過去，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須要對項目開發(fā)成本進行有效的管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)，從而真正實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。
一、房地產(chǎn)項目成本管理的特點
1、項目工程成本控制是貫穿了工程建設全過程的動態(tài)的控制，這個期間諸多因素會對工程建設項目的費用產(chǎn)生影響。
2、工程項目成本的層次性。工程項目成本都是由若干分項工程、分部工程組成，最終匯總為單位工程。
3、費、稅容易受政策、市場行情的影響發(fā)生重大變化。
4、項目成本的控制與質(zhì)量進度控制是不能夠完全分開，因此項目成本控制是一個動態(tài)的控制系統(tǒng)。
二、當前房地產(chǎn)項目成本管理存在的主要問題
1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系，或是有制度和體系卻未真正執(zhí)行。
2、項目缺少成本策劃，后期存在大量變更及拆改。
3、項目設計階段由于對定位把握不準或設計單位設計人員的水平問題造成施工圖質(zhì)量不高，從而造成成本極大增加。
4、招投標準備工作不足，后期變更洽商、限價較多，造成后期結算扯皮，成本大量增加。
5、缺乏足夠的優(yōu)秀供應商資源，無法獲得市場最優(yōu)價格。
6、設計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制，造成無效成本增加。
7、未對以往項目進行后評價，缺少對經(jīng)驗及教訓的總結和分析，以往的錯誤依然在新項目出現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)項目成本優(yōu)化建議
（一）加強企業(yè)內(nèi)部成本管理意識
首先，樹立企業(yè)決策者及管理人員的成本管理意識。只有企業(yè)決策者及管理人員都有較強的成本管理意識，才會在實際工作中重視成本管理，重視成本優(yōu)化工作。在長沙北辰公司歷現(xiàn)任領導的重視下，制定并完善了各項成本管理制度及流程，詳見表1。在目標成本管理流程中提供了施工圖設計及招投標階段建安成本限額設計建議書，從而在施工圖階段嚴格控制相關指標，達到優(yōu)化的目的。（表1）
其次，加強企業(yè)內(nèi)部成本意識。項目開發(fā)的成本控制及優(yōu)化，不能僅依賴決策管理層，還需通過相關制度和考核機制讓所有員工意識到企業(yè)利潤的形成靠的是對成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，對于直接參與成本管理的相關部門（設計部、工程部、成本部、財務部），應定期開展專業(yè)知識培訓，并對以往項目的經(jīng)驗、教訓進行總結，提高員工的整體素質(zhì)和管理水平，從而提升企業(yè)的競爭力。通過責任成本評價提升各部門的成本意識。長沙北辰公司成本管理部結合制度和流程及公司特點，完善了本部門的操作手冊，通過操作手冊，作為成本工程師，明確自己的職責，并熟知上下游單位或部門的需求，從而更好地開展成本工作。
成本操作手冊目錄包括：目標成本編制要點、施工圖審查控制要點及收集、總分包工程量清單編制要點、工程進度款及資金計劃管理流程、優(yōu)化建議控制要點及收集、會議管理、后評價流程等。
通過對以往的經(jīng)驗總結，長沙北辰公司成本部迄今為止共提出優(yōu)化建議62條，優(yōu)化金額約16，424萬元。將上述優(yōu)化建議歸納總結后建立了優(yōu)化建議控制要點，且對各成本工程師要求每年提出至少二條優(yōu)化建議。為了從源頭設計抓起，在部門操作手冊中增加了施工圖審查控制要點。
（二）在項目立項階段做好（方案版）目標成本編制工作。成本優(yōu)化除了做好設計優(yōu)化的同時，還要建立成本標桿（方案版目標成本），長沙北辰公司已形成了一整套完整的拿地階段成本測算模板、方案版目標成本測算模板、施工圖版目標成本模板。方案版目標成本應根據(jù)不同方案進行測算，對該項目的關鍵訴求指標（成本利潤率、內(nèi)部收益率、現(xiàn)金回流速度等）進行比較后選擇最優(yōu)方案，并應及時與投前稿進行對標，及時做好糾偏和優(yōu)化。對客戶敏感度進行分析，與各部門一道針對敏感度不高而成本較高的項目進行重點優(yōu)化。
目標成本編制分別從建筑面積單位成本、可售面積單位成本、總成本三個板塊，首先進行開發(fā)成本測算：土地獲得價款、前期工程費用、建安工程費用、配套設施費、基礎設施費、開發(fā)間接費用、資本利息化項目、不可預見費；然后再測算期間費用；最后是項目總成本測算。并通過計算機構建目標成本測算模板。
（三）在（方案版）目標成本基礎上做好合約規(guī)劃。在方案版目標成本編制完成后，及時根據(jù)公司操作要求完成合約規(guī)劃的編制，指導后續(xù)的招標工作及成本動態(tài)管理工作。合約規(guī)劃的重點還要結合稅務籌劃，做好成本的合理分攤。如，土地費用在多地塊項目如何分攤，在單地塊多業(yè)態(tài)項目如何分攤，是采取土地合同價法分攤還是各業(yè)態(tài)占地法分攤，還是兩種方法同時考慮，均需結合具體項目進行比較。配套工程及園林景觀工程等工程費用如何在各業(yè)態(tài)成本中分攤等均應在合約規(guī)劃階段進行考慮并建數(shù)據(jù)模型。
有些事情不是難以做到才失去信心，而是因為失去信心才難以做到。今天小編給大家為您整理了2020年財務經(jīng)理工作總結，希望對大家有所幫助。
2020年財務經(jīng)理工作總結范文一：時間如梭，轉眼間又跨過一個年度之坎，回首望，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗和磨礪。
年初，置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整，財務工作并入財務部客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會計核算、財務管理工作納入財務部。__年_月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿__年_月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)的重點檢查、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。
一、職能管理
(一)核算工作
核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。
_、會計審核
會計審核是把好企業(yè)經(jīng)濟利益的關鍵，嚴格按有關規(guī)定執(zhí)行，決不應個人面子而放松政策。
如，親親家園項目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項目地稅務機關提供的發(fā)票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發(fā)票的來源嚴格審核，并將此項規(guī)定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當?shù)囟悇諜C關辦理相關手續(xù)，并使用當?shù)囟悇諜C關提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們在嚴格審核退回的同
時，幫助他們聯(lián)系稅務機關如何開具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。
_、材料核算
材料占工程成本比重較大，同時也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調(diào)整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。
公司與供貨商結算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發(fā)現(xiàn)過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應的“樓梯磚”，____年__月__日供給浙江大經(jīng)有限公司和____年__月__日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于____年_月_日前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。
在材料采購調(diào)撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結算”三個環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質(zhì)與數(shù)量。如_月份與施工單位核對鋼材時發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結算聯(lián)”在鋼材等級上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實，是廠家供貨時未注明等級，發(fā)現(xiàn)后也未及時補救，只在“結算聯(lián)”上進行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?--供貨---結算”三個環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。
_、會計內(nèi)部報表執(zhí)行
對_月份會計報表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問題，如：①@#￥公司的“費用明細表”明細目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從_月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺執(zhí)行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。 對會計報表推出執(zhí)行_個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表(內(nèi))Ⅳ《經(jīng)營情況表》”和“會計報表(內(nèi))Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制_月份報表時試行。本打算在_月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于_月份開展稅務自查工作把此事?lián)鷶R了，要求_月份落實執(zhí)行。
_、銷售管理
春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。
_月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業(yè)部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進行分析，提出有關措施。如：從_月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續(xù)，并對這批客戶多加關注。
_、稅務政策及納稅申報
運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經(jīng)杭州市地方稅務局檢查審核于____年_月__日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設有限公司等_戶企業(yè)按不超過當年銷售收入_%的比例提取____年度總機構管理費。____年會計決算中集團公司向山水人家置業(yè)公司提取了___.__萬元。
對____年養(yǎng)老保險進行清算，整個集團養(yǎng)老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員@#￥公司員工劃到余杭客旅中心劃入客旅分公司社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理寧波當?shù)厝藛T在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。
____年度，山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經(jīng)多方努力于____年_月獲得所得稅退稅返還__萬元。
根據(jù)浙地稅發(fā)__號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調(diào)整，一是企業(yè)可在稅前列支二是員工可減輕稅賦。
(二)審計工作
_、山水置業(yè)公司一期交付結算后產(chǎn)生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業(yè)公司____年、____年及____年進行了稅務審計(____年、____年已審計過)，出據(jù)的審計結果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務征管局已對山水置業(yè)公司前五年的虧損進行了核實。
_、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運中心審計報告，審計報告出據(jù)的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經(jīng)過蹉商獲得了有效的會計審計報告。 _、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。
_、_月份對各公司財務狀況進行了一次審計__月份對客旅分公司____年經(jīng)營進行了內(nèi)部審計對投資企業(yè)彩虹城項目的____年會計報表進行復核_月份對社區(qū)服務公司____年經(jīng)營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。
_、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務機關重點審查對象，為此我們在_月份已對____年的有關會計資料進行復檢，做好有關準備工作。_月_日，杭州市審計局前來對山水置業(yè)公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規(guī)范性給予肯定。
_、____年_月__日，杭州市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會議。本次稅務大檢查在全省范圍開展，會上對稅務大檢查工作進行了布置，稅務大檢查工作分三個階段，第一階段，為自查階段，時間從_月__日至_月__日，給企業(yè)一個補交的機會第二階段，為市地方稅務局稽查二局對重點企業(yè)進行稽查，時間從_月下旬至_月底，對以下三類企業(yè)為必查對象：①自查情況空白的②銷售利潤率不到_的③不交自查情況表的，另外按自查戶數(shù)的__%比例確定重點檢查對象第三階段，為省局重點檢查。
公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作，要求財務人員全力以赴做好自查工作，經(jīng)過__天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報過程中，認真對待稅務機關的查詢，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過自查申報，未將我公司列入重點檢查行列。
能過這次稅務自查，我們感到會計核算的基礎工作還需要進一步加強，基礎工作是一切工作的根本。我們將進一步開展會計規(guī)范化，特別是對會計制度和稅務政策有差異的問題多咨詢研究，盡可能做好會計處理，在對每筆會計核算都要有統(tǒng)盤考慮和長遠的觀念。
總之，本年度全體財務人員在繁忙的工作中都表現(xiàn)出非常的努力和敬業(yè) 。雖然做了很多工作，還有很多事情等待著我們，我們將繼續(xù)挑戰(zhàn)下年度的工作。
2020年財務經(jīng)理工作總結范文二：20__年財務部緊緊圍繞著集團領導年初提出的20__年工作重點和20__年財務部工作計劃，在集團董事會的正確領導和各部門的通力配合下以務實、高效的工作作風，高效有序地完成了各項財務日常工作，同時重點做好了以下工作：
一、積極籌措資金，減少資金成本，降低財務風險，保證現(xiàn)金流的正常化。
11年集團規(guī)模不斷擴大，資金總量需求增加，這給集團財務部帶來了不小的融資壓力，但在董事長的正確領導下，經(jīng)財務?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽鋇墓餐ο攏?1年不僅鞏固了與原有銀行的信貸關系，確保了原有的融資總量，而且積極尋求了新的融資渠道，并及時調(diào)整授信結構，降低融資成本。11年與湖州交行建立合作關系，新增融資總量2900萬元，在國家對房地產(chǎn)不斷加強宏觀調(diào)控的形勢下，向中國銀行省分行成功申請項目授信1個億，為集團房地產(chǎn)開發(fā)提供了一筆長期穩(wěn)定的資金。
二、有效開張財務內(nèi)部審計，加強了對下屬子公司的財務監(jiān)督管理。
1、20__年我部組織內(nèi)審人員對建筑、恒源、倉儲、紅安房產(chǎn)、華盛達鑄鋼、外語學校等下屬子公司20__年的經(jīng)營業(yè)績、財務狀況進行了內(nèi)部審計。
在審計中重點對下屬公司的債權債務的清理、資金收支、潛在虧損、財務風險、資產(chǎn)管理、成本費用控制等情況作了詳細的了解和檢查，并對子公司生產(chǎn)經(jīng)營狀況的進行了調(diào)研，為集團公司加強對子公司管理、提高企業(yè)效益提供了及時有效的信息。2、針對貨幣資金及票證管理情況，組織了專項內(nèi)部檢查。20__年9月24日財務部組織人員針對貨幣資金、票證及印章管理情況對集團本部和部分子公司進行了內(nèi)部檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的些問題進行了通報，并促使集團出臺華盛達控股20__年第16號文件。
三、結合20__年經(jīng)營審計，細化落實了20__年經(jīng)營目標。
年初財務部對北京華商達、華盛達倉儲、恒源等子公司20__年經(jīng)營業(yè)績、資金收支等情況進行了審計，結合審計中所了解的具體情況編制了20__年的經(jīng)營預算，成功完成了經(jīng)營目標的確定和經(jīng)營責任書的簽訂工作，為華盛達股份的業(yè)績目標完成做了具體的落實，為集團目標的完成奠定了基礎。財務部將根據(jù)集團領導的經(jīng)營思路，不斷積累經(jīng)驗，加強預算和經(jīng)營目標考核制度制定工作。
四、認真做好了20__年企業(yè)所得稅籌劃申報工作。
年初，我部組織召開所得稅申報會議，對各子公司所得稅申報工作進行了具體分析和指導，在不違反財政、稅法規(guī)定的前提下，進行了稅務籌劃為集團降低稅負。通過不懈努力，爭取到有關財政、稅務部門的理解和支持，合理的減少稅負，華盛達實業(yè)20__年免交所得稅205萬元。
2020年財務經(jīng)理工作總結范文三：商業(yè)局企業(yè)年度財務分析報告工作總結 19__年度，我局所屬企業(yè)在改革開放力度加大，全市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的形勢下，堅持以提高效 益為中心，以搞活經(jīng)濟強化管理為重點，深化企業(yè)內(nèi)部改革，深入挖潛，調(diào)整經(jīng)營結構，擴大經(jīng)營規(guī) 模，進一步完善了企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營機制，努力開拓，奮力競爭。銷售收入實現(xiàn)___萬元，比去年增加 30%以上，并在取得較好經(jīng)濟效益的同時，取得了較好的社會效益。
(一)主要經(jīng)濟指標完成 本年度商品銷售收入為___萬元，比上年增加___萬元。其中，商品流通企業(yè)銷售實 現(xiàn)___萬元，比上年增加 5.5%，商辦工業(yè)產(chǎn)品銷售___萬元，比上年減少 10%，其它企業(yè)營 業(yè)收入實現(xiàn)___萬元，比上年增加 43%。全年毛利率達到 14.82%，比上年提高 0.52%。費用 水平本年實際為 7.7%，比上年升高 0.63%。全年實現(xiàn)利潤___萬元，比上年增長 4.68%。其 中，商業(yè)企業(yè)利潤___萬元，比上年增長 12.5%，商辦工業(yè)利潤___萬元，比上年下降 28.8 7%。銷售利潤率本年為 4.83%，比上年下降 0.05%。其中，商業(yè)企業(yè)為 4.81%，上升 0.3%。
全部流動資金周轉天數(shù)為 128 天，比上年的 110 天慢了 18 天。其中，商業(yè)企業(yè)周轉天數(shù)為 60 天，比 上年的 53 天慢了 7 天。
(二)主要財務情況分析 1.銷售收入情況 通過強化競爭 意識，調(diào)整經(jīng)營結構，增設經(jīng)營網(wǎng)點，擴大銷售范圍，促進了銷售收入的提高。如南一百貨商店銷售 收入比去年增加 296.4 萬元;古都五交公司比上年增加 396.2 萬元。
2.費用水平情況
全局商業(yè)的流通費用總額比上年增加 144.8 萬元，費用水平上升 0.82%其其中：①運雜費增加 1 3.1 萬元;②保管費增加 4.5 萬元;③工資總額 3.1 萬元;④福利費增加 6.7 萬元;⑤房屋租賃 費增加 50.2 萬元;③低值易耗品攤銷增加 5.2 萬元。
從變化因素看，主要是由于政策因素 影響：①調(diào)整了“三資”、“一金”比例，使費用絕對值增加了 12.8 萬元;②調(diào)整了房屋租賃價格， 使費用增加了 50.2 萬元;③企業(yè)普調(diào)工資，使費用相對增加 80.9 萬元。扣除這三種因素影響，本 期費用絕對額為 905.6 萬元，比上年相對減少 10.2 萬元。費用水平為 6.7%，比上年下降 0.4%。
3.資金運用情況
年末，全部資金占用額為___萬元，比上年增加 28.7%。其中： 商業(yè)資金占用額___萬元，占全部流動資金的 55%，比上年下降 6.87%。結算資金占用額為__ _萬元，占 31.8%，比上年上升了 8.65%。其中：應收貨款和其他應收款比上年增加 548.1 萬元。
從資金占用情況分析， 各項資金占用比例嚴重不合理， 應繼續(xù)加強 “三角債” 的清理工作。
潤情況 企業(yè)利潤比上年增加___萬元，主要因素是
4.利
(1)增加因素：①由于銷售收 入比上年增加 804.3 萬元，利潤增加了 41.8 萬元;②由于毛利率比上年增加 0.52%，使利潤增 加 80 萬元;③由于其他各項收入比同期多收 43 萬元，使利潤增加 42.7 萬元;④由于支出額比上年 少支出 6.1 萬元，使利潤增加 6.1 萬元。
(2)減少因素：①由于費用水平比上年提高 0.8 2%，使利潤減少 105.6 萬元;②由于稅率比上年上浮 0.04%，使利潤少實現(xiàn) 5 萬元;③由于財產(chǎn) 損失比上年多 16.8 萬元，使利潤減少 16.8 萬元。以上兩種因素相抵，本年度利潤額多實現(xiàn)___ 萬元。
(三)存在的問題和建議 1.資金占用增長過快，結算資金占用比重較大，比例 失調(diào)。
特別是其他應收款和銷貨應收款大幅度上升， 如不及時清理， 對企業(yè)經(jīng)濟效益將產(chǎn)生很大影響。
因此，建議各企業(yè)領導要引起重視，應收款較多的單位，要領導帶頭，抽出專人，成立清收小組，積 極回收。也可將獎金、工資同回收貸款掛鉤，調(diào)動回收人員積極性。同時，要求企業(yè)經(jīng)理要嚴格控制 賒銷商品管理，嚴防新的三角債產(chǎn)生。
2.經(jīng)營性虧損單位有增無減，虧損額不斷增加。
全局 企業(yè)未彌補虧損額高達___萬元，比同期大幅度上升。建議各企業(yè)領導要加強對虧損企業(yè)的整頓、管理，做好扭虧轉盈工作。
3.各企業(yè)程度不同地存在潛虧行為。
全局待攤費用高達___萬 元，待處理流動資金損失為___萬元。建議各企業(yè)領導要真實反映企業(yè)經(jīng)營成果，該處理的處理， 該核銷的核銷，以便真實地反映企業(yè)經(jīng)營成果。
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