時間：2023-09-05 16:59:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發企業財務流程，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；開發企業；財務情況；分析和闡述
對于一個企業來說，財務工作是一個企業的主要構成部分，關系著企業的長遠發展，關系著企業的經濟效益和財務支出的合理性。因此，對于房地產開發企業來說也是如此，需要加以關注房地產開發企業自身的財務管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產市場發展扶方向，提高房地產開發企業的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。
一、房地產開發產業特點和理論闡述
房地產開發產業，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產工作具有緊密聯系，主要是對房地產進行來進行管理和開發，對房地產進行銷售和出租，對房地產需求人員來進行服務的產業，具有中介性質的產業[1]。其次房地產開發產業具有自身的發展特點，具有自身的特殊性，其財務支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發展風險，經濟利益無法確定。由于房地產前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債（預售款），前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等
二、財務管理工作闡述
（一）財務管理工作內容闡述
對房地產開發企業的財務管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內容。其一，房地產開發企業主要管理主體。對于房地產開發企業來說，其在企業的財務內部，主要是對財務工作人員工作的內容和監督與管理的主要內容來進行管理，對整個房地產開發工作中，不同環節的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產開發企業的主要管理工作內容。房地產開發企業的財務運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內容和管理任務，包括對資金的流向，財務的實際使用情況，財務的支出和走向，財務的收入，財務管理方案的構建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產開發企業的財務管理工作，主要是對企業的資金和財務籌集工作進行管理，對企業的財務運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產開發企業的財務方案展示圖[2]。
（二）管理的主要特點闡述
房地產開發企業在發展過程中，其 財務管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產開發的消耗時間較長，財務支出較多，籌資壓力較大。房地產開發企業的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設資金，增加了自身發展的財務支出[3]。其次，房地產開發工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設和發展周期長，不同環節的發展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，較大的財務支出和建設壓力，建設和發展的時間較長，決定了房地產開發企業的發展風險。其次，房地產開發過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發展政策的影響，必然會增加了房地產開發企業的工作難度，增加了財務管理工作的壓力和難度。如果房地產開發企業在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發展動向，一旦發生投資風險帶來的后果無法想象[4]。
三、房地產開發企業的財務工作有效進行
（一）增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系
現階段，隨著社會的不斷發展，房地產開發企業數量的不斷增加，房地產開發企業的規模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產開發企業在市場上涌現，增加了房地產開發企業的發展壓力，不同房地產開發企業競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產開發企業的要想在眾多企業中，拔尖而出，不僅要關注自身的經濟發展工作，也要增加對財務管理工作的關注度，把財務管理工作和房地產開發企業長遠發展計劃結合，來促進自身的全面發展，提高房地產開發企業自身的競爭力。站在經營和管理人員的角度來說，為了保證房地產開發企業的財務工作的有序開展，其要在企業內部構建完善的財務管理體系，在房地產開發建過程中，對不同項目中設置核算機構，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經方法，增加自身經營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎上，要不斷的學習財務理論知識，學習會計信息，增加對財務管理工作中，資金和財務的流向的關注度，增加對自身財務管理工作中，現金流向的關注度，利于在房地產開發企業的財務工作中發揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產開發企業的財務管理報表，其增加了對不同數據和信息的分析，可以作為當下房地產開發企業的財務借鑒的方案。
（二）增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果
對于房地產開發企業的財務工作來說，其關系著房地產開發企業的發展，和財務管理工作人員和會計從業工作人員具有緊密聯系。因此，要增加對內部務工作人員的監督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產開發企業的財務工作的全面開展，房地產開發企業也要增加對外部監督工作的關注度。房地產開發企業的發展，和市場與政府具有緊密聯系。因此，在對房地產開發企業的財務工作年進行監督和管理時，可以全面發揮市場的監督作用和政府的監督作業，增加社會對房地產開發企業的財務工作的關注，利用社會這一大集體來對房地產開發企業的財務工作進行監督和管理。增加我國的財政機構、審計機構、稅務部門和物價等等，對房地產開發企業的財務工作的監督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發揮政府的職能，把審計監督工作和企業的預算工作進行結合，利用稅務監督來對房地產開發企業的的主體[6]。
（三）優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性
房地產開發企業的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優化傳統資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經過財務體現的允許，避免呆賬與壞賬現象的發生，構建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯系性，保證市場營銷的財務收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業，資金的總支出需要經過負責人和財務管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，榱吮Vし康夭開發企業的的資金管理工作的有效開展，保證其財務管理工作的高效進行，也要在企業內部構建完善的控制制度，增加對房地產開發企業的的資金和財務的保護，來樹立企業的良好形象，保證企業的名譽與聲望，提高企業的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產開發企業在不同發展環節，和不同經營活動中，來保證資金和財務運作的科學性。
四、結論
房地產開發企業財務管理工作，是其在發展過程中的主要工作，其不僅關系著企業的經濟發展，也對企業的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，要增加對自身財務管理工作的關注度，增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系，增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果，優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產開發企業長遠發展。
參考文獻：
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[5]霍雪梅.房地產開發企業財務管理存在的3大難題及對策分析[J].中國外資，2013（11）：137.
一、房地產開發企業財務預算的內容分析
對于房地產開發企業的財務預算而言，其內容主要涉及資金預算和損益預算，其中前者旨在對企業未來一段時間內的現金收支情況進行反映，而后者則是對企業未來一段時間內的生產分配情況及經營成果進行反映[1]。一方面，資金預算。現金預算可以分為金流出預算和現金流入預算，其中現金流出涵蓋稅費支出、工程建設支出、銷售費用、綜合地價支出、管理費用、償還銀行貸款支出等；而現金流入涵蓋銀行貸款、銷售回款、其他現金流入等，其中銀行貸款受工程進度與銀行信貸政策的制約，銷售回款受市場環境、銷售政策、工程節點等因素的制約。
另一方面，損益預算。損益預算涵蓋稅費支出預算、費用預算、成本預算、收入預算等，其中費用預算包括財務預算、銷售費用和管理費用；稅費預算包括增值稅、土地增值稅、教育費附加、城市維護建設稅及其他。通常以房地產開發企業的通行處理方法為依據，確認房地產銷售收入時要符合以下標準：①通過客戶驗收后，買賣雙方才能辦妥商品房的移交手續；②商品房的成本可以進行計量；③房款確信可取得或已經取得；④已經簽訂商品房的銷售合同；⑤竣工驗收完商品房后，可以獲得竣工備案表。可以說，房地產開發企業的收入預算與各業務部門緊密相關，如成本管理部、工程部、營銷部等。
二、房地產開發企業財務預算管理存在的問題
第一，不能正確認識財務預算。財務預算主要是對企業今后一段時間內的經營成果、現金收支情況、財務狀況進行預計和反映，但不能以此為依據片面認為財務預算只屬于財務行為，由財務部門進行控制即可。一般而言，房地產開發企業的財務預算與項目的投融資、工程管理、物資采購、營銷、成本控制等環節具有密切的關系，是相關管理的集中表現。
第二，流程預算和年度預算不協調。當前很多房地產開發企業建設的重點在于制定年度財務報告和年度預算，沒有深入分析資金運作和項目運作的預算工作，而項目開發具有明顯的周期性，投資回收期的長短直接影響企業的最終效益，所以項目開發過程的流程預算至關重要[2]。有些企業采用傳統的年度報表方案及年度預算，不能彰顯出房地產開發企業財務預算的全面性及階段性，將年度預算作為財務預算管理的戰略方向，影響企業目標的實現。
第三，財務預算準確率不高。由于房地產開發企業的不同，在財務預算執行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業務部門缺乏較強的預算執行力；二是財務預算的制定不夠科學和客觀，不能對企業整體的財務狀況和項目進展情況進行綜合分析，致使實際經營情況和財務預算編制目標分解相互脫離，繼而所做預算在執行中與實際存在較大的偏差。
第四，考核機制缺乏有效性。很多房地產開發企業內部缺乏完善的財務預算管理考核機制，尚未構建嚴格且系統的責任制度，并且財務部門在預算管理前未簽訂責任合同，缺乏科學有效的獎懲制度，導致財務預算人員缺乏工作熱情[3]。當然在后期考核環節，財務部門往往主動回避業務能力及主觀因素等問題，著重強調政治環境和市場環境對預算結果的影響、預算過程中的客觀原因。
三、加強房地產開發企業財務預算管理的路徑
（一）加強現金流的管理
房地產行業屬于高風險、高負債、高利潤的行業，所以房地產開發企業在財務預算管理工作中，必須要確保現金流的穩健順暢。現階段，有些城市的商品住宅成交數量有所回升，但受限價、限貸、限購等政策因素的限制，加上房地產開發企業經常使用的國內資產市場募資、開發貸款等方面受限，導致企業現金流趨于緊張狀態。所以企業需要做好財務預算管理工作，以現金流為重點，科學支出各項費用，及時回籠收入項目資金，資金優先保證項目建設和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規避財務風險，促進資金利用率的提高。
（二）注重國家政策的變化
在房地產開發環節，國家政策的頒布與宏觀經濟的調控極大影響了開發的成本支出及經濟利潤情況，所以房地產開發企業要密切關注環境變化，對政策的變動情況加以了解，優化調整財務預算管理項目。同時企業可以預測年度財務狀況或調控預算方案圍基礎，對財務預算管理工作的有序開展提供有力的保障。
（三）科學估計損益預算和現金預算
由于房地產開發項目財務預算涉及諸多方面，如建安工程費、綜合地價、前期手續費、項目研?l費等，利用收入成本預算來科學規劃現金預算分期，做好相應地籌資準備。同時企業可要求各業務部門密切協商，以各部門的性質為依據進行合理分工，加強財務編制預算，具體分工如下：①由于產品的核算周期較長，收入確認受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進行凈利、地價等指標的預估，然后通過財務部、設計部、項目部等相關部門的協商，共同預算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項目的損益預算[4]。②營銷部門負責銷售回款預算、銷售費用預算等資金預算工作，而工程管理部門負責工程建設資金支出地價支出的編制工作，財務部門則負責稅費支出預算、償還銀行貸款本息支出預算的編制工作。
（四）健全財務預算考核體系
構建完善系統的獎罰和考核制度，比較分析實際執行結果和預算指標值，及時找出和解決問題，完善對預算工作的管理，最終實現企業的戰略目標。對于績效考核指標而言，其強調過程性的業務指標，涉及結果性預算數據，要求評價影響企業目標的因素，對預算最終目標的實現加以考核[5]。同時以每一責任單位的特點為基礎，構建日常的監控制度，通過相應的考評和及時的信息反饋，在具體環節落實預算過程，形成科學的激勵機制。
（五）準確分解財務預算目標
首先，按照月份、年份分解預算項目。以預計付款金額、工程進度、工程形象進度要求為依據來劃分總體構成的各項科目，根據項目的開發周期進行各個月份、年度的分解，在各開發項目、各單位貫徹落實預算責任。其次，按照預算目標構成分解項目。①分解成本構成時，應該根據分項分部工程來逐步分解配套成本、前期費用、建安工程費用、總和地價、基礎工程費用等項目，然后將其與相關項目相對應，對成本項目加以測算匯總。②分解收入時，必須要與開發的房地產產品物業類型、擬銷售均價等相符，依次分解，科學預測其銷售收入。③針對稅金、貸款利息、管理費用、經營費用等，嚴格按照企業財務制度及國家相關政策進行分析測算，完成測算后要以費用科目為依據加以匯總。
【論文關鍵詞】房地產企業；財務管理探討
一、引言
房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理的特點
房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的項經濟管理工作，它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響，房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業，具體體現在以下幾點：
（一）開發周期長，籌資金額大，籌資任務重
房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業次投入的資金數量很大；加之開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目的滾動開發發，所以相應的資金籌集任務十分繁重。
（二）開發風險大，投資決策分析責任重，要求高
房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產使周期也長，在較長的開發經營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。因此．房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。
（三）開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜
雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發承接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同，即使是同類型開發產品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
三、房地產企業財務管理存在的問題
目前，大部分房地產企業的財務管理還處于基礎階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：
（一）財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。
（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。
（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。 轉貼于
（四）過度“圈地”。士地作為房地產企業首要的生產原料，不僅是企業利潤的來源，更是企業長期發展的保證，其數量和價值還直接影響著企業自身在公開市場上的表現。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
（五）審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。
（六）公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態，在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。
四、提高房地產企業財務管理效率的建議
針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業財務風險，提高企業財務管理水平提供參考。
第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監督手段。?
（一）加強資本結構的控制
雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益，但是大規模的借貨資金如果不能有穩定的的現金流入作保障，在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險太大，導致企業破產的可能性比較大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預售資金的資本權益結構比較安全合理。
（二）投資方向要符合企業長遠發展戰略要求
企業產品市場的建立與企業的長遠發展戰略具有很大的關系。房地產行業具有不完全競爭性，而且房地產具有不可移動性的特點。從開發產品類別上來看，房地產開發項目主要包括經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅等。開發類別的選擇是影響企業收入的關健因素之一。企業需要根據現在的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預測房地產市場的需求狀況。
引言
目前，隨著我國經濟的快速、穩定發展，也使得房地產行業獲得了較大的發展，為了讓房地產行業更好的發展，國家相繼出臺了有關政策用以引導規范其發展。房地產行業國家宏觀調控的加強和房價的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來越髙、市場日益規范的現實情況，各開發企業規模小、管理粗放等問題開始明顯暴露出來。特別是成本管理水平低下的問題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產開發企業必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉變。房地產企業要獲得最大限度的經營利潤，降低企業相關的成本是一條重要的渠道，而加強企業成本管理，建立科學合理的成本管理體系則成了企業發展的重中之重。
一、企業成本管理體系概述
所謂企業成本管理，就是以企業的全局為工作對象，緊密結合企業總體發展戰略和規劃，在理論到實用的層面所制定的規范和準則也要從企業全局出發。在目前的房地產開發企業中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進的地方，在管理上不規范的地方也很多，在這些企業中，構建一套完整的成本管理體系已經成為當務之急。
二、房地產開發企業成本管理體系設計的基本思路
無論是大型的比較成熟的房地產開發企業，還是管理相對不太完善的中小型企業，都要構建突出本企業特色的成本管理體系。在成本管理體系的設計上，要牢牢把握步驟，緊密結合自身實際。這是因為，房地產開發企業的經營特點就是涉及范圍廣，投資規模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經營效果。
一般來說，房地產開發企業的成本管理包括目標成本、責任成本、動態成本和事后評估等幾個方面的內容，這些內容涵蓋了房地產企業經營的全過程，既有時間上的全覆蓋，也有部門和項目上的全體性。通俗地說，在設計成本管理體系時，要考慮到具體每個項目的事前、事中、事后和長效跟蹤，也要考慮到每個項目的各個具體步驟，還要考慮到執行項目的每個部門的具體動作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質量和時間的前提下切實降低成本，實現各項成本的有效運作，取得經營上的主動權。
房地產開發企業在設計成本管理體系時，要注意下面幾個問題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關的各項規章制度，如財務制度、月報制度等，同時要建立制約機制，確保這些規章制度能夠得以順利施行。實踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時也是前提條件；二是完善合同。房地產企業在簽訂經營合同時，除了要考慮相應的權利和義務以外，還要把成本管理作為基本內容，凡是與成本管理有關的內容，都要在合同中有所體現，只有這樣才能真正保障自身的經營權利，規避在經營過程中因合同完善而產生的經營失誤和隱性風險；三是完善流程。在企業中執行一套體系，一定要設計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執行，也可以方便責任到人，便于加強對體系的執行力。
房地產開發企業在具體的經營過程中，一定要規范經營行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規經營，如真正需要技術處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進行，不能轉漏洞，違反相關的政策和法律規定。也就是說，要加強成本管理，必須保證經營行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經營行為變得越來越規范和科學，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場競爭力。這是因為，隨著國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會失去市場，通過不正當競爭也終究會受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經驗，要汲取大眾所長，吸收他人的經驗，揚長避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之后，就需要通過責任成本將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，并依據規定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個復雜和系統，各個開發企業的不同，具體的內容和環節也有所區別，因此要做到有所區別，具體問題具體分析。而且最主要的，在經營的過程中，情況是千變萬化的，企業所面臨的環境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時要做相應的調整和補充完善，這就要求房地產開發企業在經營過程中要善于積累經驗和不斷的學習，包括數據的積累、方法的積累等。
總之，房地產開發企業的成本管理是一項系統工程，需要企業的全員努力才能實現，也需要企業的管理層足夠的重視，如果領導不重視注定是行不通的。
三、房地產開發企業成本管理體系設計初探
（一）加強目標成本管理
目標成本是指房地產開發企業在實施項目經營時依照現有信息對不同階段的經營內容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內容，是成本管理的重要依據。由于房地產開發企業很難像其它工業企業一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事后補救”效果要好。
目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產開發企業實施成本管理的基本內容。房地產開發企業應該從項目論證階段就要對目標成本進行細致的分析，通過周密的研究，精心設計經營活動的各個環節，盡量減少和消除經營中的非增值成分的內容，把成本降到最低。同時，在經營過程中，要考慮運用新工藝、新產品、新能源，增加項目實施的科技含量。另外，還要考慮到與市場接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產企業要想穩定發展，一定要關注國家相關的政策法規，認真分析當前面臨的市場情況，明確企業自身面臨的優勢、劣勢，自身企業的機會和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。
實現目標成本管理的有效手段是要進行細致的目標分解。要把目標成本落實到項目的每個分支和部門的每個人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門的角度，不論是項目經理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規定，實現人盡其才，才盡其用。在具體實施中，要密切注意項目進展階段與階段之間的銜接，對目標成本實施動態管理，而這種動態往往要在可行性研究的時候就要盡量考慮周全，估算要力求準確貼近。進行目標成本管理的過程就是企業積累經驗的過程，個別房地產開發企業觀念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優化的問題。在實際的操作中，最關鍵的東西就是要把目標成本管理與企業財務很好地銜接，達到財務與成本核算科目的統一、付款項目與總帳的統一、總帳與分支結算的統一、動態成本與核算成本的統一等等。
（二）加強責任成本管理
在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設也是房地產開發企業實施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設計責任成本體系時要包含四個方面內容，也就是對責任范圍、責任部門、評價指標和評價部門要進行劃分和界定，要做到項目的每個子項都有責任部門，對于需要多個部門共同完成的項目子項，要確定重點部門，明確成本責任分工，解決好誰來做、做什么的問題。責任成本管理的重要因素是實施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實現，除了要加強教育、增強以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門下發目標成本管理責任書、制定部門責任成本管理要點等，依照責任成本管理清單對部門實行成本管理，做到責權明晰，有據可依。
（三）加強動態成本管理
房地產市場形勢是千變萬化的，在整個經營過程中，經營政策的變化、客戶需求的變化、市場行情的變化等不確定因素都會對事前所做的目標成本管理進行沖擊和挑戰，因此，動態成本的管理成為成本管理體系中的重要一環。實行動態成本管理可以保證項目成本處于可控狀態，為成本決策提供可靠依據，同時可以滿足融資的需要，最終達到實現目標成本的目的。實施動態成本管理要把握好實時性這個核心內容，隨時能掌握項目進展過程中最新的成本狀態，并嚴格按照合同的內容規范動態成本管理。從目前經驗來看，實行項目進展月報或周報制是一種比較成功的做法。動態成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動態成本、實際發生成本和實付成本的因素，如果說目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那么，動砠成本要體現管理周全，具體體現在項目的任意時段、整體進度、執行效果等各個方面。
（四）加強成本評估
對于房地產開發企業來說，工程完工、樓盤售凈并不是終極目的，而積累經驗和建立數據庫則是保證企業能夠可持續發展的必由之路。這時，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內容包括，通過最終成本與目標成本的比較，可以評價整個項目的成本管理水平；通過對實際完成指標與責任成本體系中的評價指標進行比較，可以對各部門的業績進行評定等。在進行成本評估時，要具體總結項目實施過程中的得與失，建立科學實用的成本管理數據系統，在后續的項目經營中發揮重要作用。事后評估是提高成本預測準確性的有效方法，同時也可以有效地加強成本管理，是成本管理體系建設的重要內容，在進行成本管理體系設計時要進行通盤考慮。
【關鍵詞】房地產開發企業；營運資金；管理策略
近年來，隨著供應鏈管理、渠道關系管理和客戶關系管理理論的廣泛應用，企業營運資金管理的績效得到不斷改善。相比營運資金管理實踐的創新，營運資金管理理論的研究，在深度和廣度上都較為滯后。因此，本文從渠道理論出發，基于對營運資金的重新分類，對房地產開發企業營運資金管理的策略進行探析，以期為房地產企業建立基于渠道理論的營運資金管理模式，提高企業營運資金管理的水平，有效防范財務風險提供借鑒。
一、營運資金的分類
從供應鏈管理和渠道控制、客戶關系管理的角度對營運資金進行分類，可以將營運資金分為經營活動營運資金和理財活動營運資金。經營活動營運資金按照其與供應鏈或渠道的關系可進一步分為營銷渠道的營運資金、生產渠道的營運資金和采購渠道的營運資金。這種分類既能夠將各個營運資金項目涵蓋在內，而且能夠清晰地反映出營運資金在渠道上的分布狀況，從而為基于渠道管理的營運資金管理策略和管理模式研究奠定基礎。
二、基于渠道理論的房地產開發企業營運資金管理策略
與制造業不同的是，房地產開發企業的價值鏈主要在企業外部，價值活動主要由外部的策劃公司、設計公司、顧問服務公司、施工單位等價值載體來完成，特別是當這些外部的價值載體協同作業時所創造的價值會更大。因此，房地產開發企業各渠道的營運資金管理必須基于外部的客戶管理和供應鏈管理。
（一）采購渠道營運資金管理策略
提高采購渠道營運資金效率，首先必須構建企業的供應鏈條，選擇價值伙伴。房地產企業供應鏈的建立過程實際上是價值伙伴的選擇過程，選擇適當的供應商作為供應鏈中的合作伙伴，是加強供應鏈管理中最重要的一個基礎。重視企業間的合作與協調，透過供應鏈的合作降低成本、提高價值也是增加企業核心競爭力的有效手段。一旦確定了可以長期合作的供應商，就應該與其建立戰略伙伴關系。使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優勢，也使供應商擁有長期穩定的客戶，以保證其產出規模的穩定性。這種戰略伙伴關系的確立，能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。在與供應商的合作過程中應該對供應商的行為進行績效管理，以評價在合作過程中供應商行為的優劣，并根據績效管理的結果決定與供應商的后續合作事宜，如增大或減少供應份額，延長或縮短合作時間等。許多富有遠見的房地產開發企業越來越重視對供應商的管理工作，大連萬達和深圳萬科等房地產開發企業開始了供應鏈管理的雛形，如大連萬達房管公司開始籌建合格的供應商庫。
其次，采用科學的采購模式。我國企業采購已基本實現市場化運作，現行采購模式主要有三種：傳統的不透明采購方式、公開招標采購方式、電子商務采購方式。其中，傳統的粗放式采購模式仍然是房地產企業采用的主要采購模式。在這傳統采購模式下，大部分企業的采購職能被忽視，采購部門只是一個普通的職能部門，承擔事務性的采購工作。不利于采購成本數據庫的建立與管理以及對供應商的管理。企業的采購應該著眼于供應鏈的整體框架，考慮供應的速度、柔性、風險，優化采購模式，從單一的競爭性采購模式變成為集中采購、全球采購、準時采購等多種模式及其優化組合以增強供應鏈競爭力。通過采購模式的優化，可以提高采購效率、降低采購成本，使采購的過程公開化，促進采購管理定量化、科學化，實現生產企業從為庫存而采購到為訂單而采購的轉變。
最后，建立供應商管理指標體系。供應商管理指標體系包括七個方面：質量（Quality）、成本（Cost）、交貨（Delivery）、服務（Service）、技術（Technology）、資產（Asset）、員工與流程（People and Process），合稱QCDSTAP，即各英文單詞的第一個字母。質量一般用次品率，成本一般用年度降價，交貨一般用按時交貨率，這三個指標相對易于統計，屬硬性指標，是供應商管理績效的直接表現。后三個指標相對難于量化，是軟性指標，但卻是保證前三個指標的根本。采用信息技術采購，可提高效率、降低成本。
（二）生產渠道營運資金管理策略
房地產開發企業生產周期較長，生產渠道營運資金周轉期平均值為1062.50天，周轉緩慢。要生產優化生產渠道營運資金管理，首先應以客戶需求為指導，實現房地產“拉動型”開發建設。供應鏈的流程可分為推動流程和拉動流程，其主要區別是看需求的確定性。推動型供應鏈的需求是不完全確定的，在執行時必須先作預測。拉動型供應鏈的需求是確定的，其流程從響應客戶需求開始。傳統企業是按照市場預測來進行的，其流程是全部的推式流程。現行企業應樹立以顧客價值為導向、以客戶滿意為宗旨的服務型營銷理念，以客戶的需求拉動整個分銷渠道價值鏈的有序、高效運轉。
其次，重視設計單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理。房地產開發項目生產建設的整個過程與設計單位、顧問單位、承建單位密切相關。這些供應鏈成員不僅決定了房地產開發周期的長短，也決定了房地產產品的質量。完善加強對設計單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理有利于防范內部風險，增強節點企業之間的信任，有利于供應鏈的正常運轉，從而提高生產渠道營運資金周轉速度。最后，要關注生產技術。生產技術不僅決定了房地產產品的質量，也決定了生產建設的效率。先進的生產技術推動生產力的發展，大大提高勞動生產率，越來越多的企業開始重視科學技術在生產管理中的應用，如企業資源規劃、業務流需求，不斷的改善與管理企業銷售、營銷、客戶服務和支持等與客戶關系有關的業務流程，向客戶提供適時的服務與關懷，實現客戶價值的最大化。
（三）營銷渠道營運資金管理策略
由于近幾年我國經濟持續保持快速增長，房地產市場經營狀況良好，資金回收的速度比較快。2007年營銷渠道營運資金周轉期平均值為44.65天，周轉時間較短。目前國家對房地產市場進行宏觀調控，調控效果也開始顯現，一線城市的房屋成交數量已經在下降，未來將迫使開發商降價以提高房屋銷售面積，實現其經營業績。
要改變當前的房地產營銷狀況，首先必須改進房地產的營銷模式。從房地產發展的歷程和趨勢來看，房地產銷售模式可以分為兩大類：傳統經濟下的銷售模式和網絡時代的新經濟銷售模式。兩者主要是針對計算機及其通訊網絡的普及應用而言的。依據渠道設計中渠道長度不同進行區分，可將傳統銷售模式分為直銷模式和委托銷售模式。直銷渠道一般較窄，并不利于房地產產品尤其是新產品迅速廣泛的推向市場。而委托代銷會導致房地產開發企業對市場的敏感度降低，同時中間環節的增加也會降低開發企業的利潤。網絡營銷是利用計算機網絡技術，現代通訊技術以及數字交互式媒介平臺進行房地產網絡營銷活動。網絡營銷模式與傳統營銷模式相結合，可實現產品信息的高速傳播，有助于企業產品的銷售。
其次，客戶關系管理也是促進營銷渠道資金周轉的關鍵。隨著房地產市場競爭的加劇，客戶關系管理成為房地產企業提高或者建立新的核心競爭力的有利選擇。根據房地產行業和企業的實際情況，配合企業的發展戰略，有步驟、有節奏地建立和實施個性化的客戶關系管理體系可以解決產品的銷售問題、提升客戶滿意度、提升企業的服務品質及品牌形象。
（四）理財活動營運資金管理策略
房地產行業存在較高的資產負債率。我國房地產開發企業約有60%～70%的開發資金來自銀行系統，有的企業甚至達到80%上，對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產開發企業對銀行的依賴度過高（房地產上市公司資產負債率平均高達65%以上），資金鏈存在嚴重的風險。因此，必須加強理財活動營運資金的管理。
首先必須重視融資渠道管理。房地產資金現在主要來自七個方面：國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發企業面臨資金的瓶頸。拓寬融資渠道，加強融資管理勢在必行。目前，新的房地產融資渠道有典當融資、外資銀行貸款、NASDAQ上市、香港上市、國內A股上市或私募基金。不同融資方式有其各自的優缺點和適用性，在選擇時，應結合企業自身特點進行選擇。
其次，注意資金的統籌管理與控制。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節，有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。另外，企業資金存在使用風險、在途風險和或有風險。其中，使用風險主要表現為企業的投資風險，是一種事先可控制風險，因此對此類風險應加強事先控制。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中，所以在結算票據選擇上尤為重要，一般企業在同城結算業務中主要以“貸記憑證”、“轉帳支票”為結算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，對外擔保企業要求有完善的審批程序。
通過以上分析，可以使房地產開發企業在實踐中加強營運資金管理，從而提高資金使用效率，降低成本，增加企業利潤。
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關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；對策
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）33-0133-02
隨著我國經濟的發展，企業經營的多元化已愈來愈多，現行稅制的矛盾和缺陷也日益明顯。為了能夠有效的解決這方面的問題，自實施營改增改革以來，參與試點的公司數量越來越多，試點的范圍逐漸擴大，企業在稅收方面普遍有所下降，無形中增強了企業的發展潛力。
2015年，我國將繼續擴大營改增試點范圍實現營改增全覆蓋。這對房地產行業來說，如何在順應時代改革的潮流中，保持企業的活力和長遠的發展，是房地產企業目前面臨的重大問題，而這將對我國2016年的稅制結構起到進一步完善和指明作用。
1 關于營改增的改革
營改增是我國稅務改革邁出的關鍵性的一步，主要指的是某些改革前需繳納營業稅的應稅項目進行改征增值稅。2012年1月1日，根據財政部、國家稅務總局的文件，我國在上海率先實施該項政策，將交通運輸業和現代部分服務業納入其中，此后我國便拉開了營改增的序幕。
通過近幾年的改革，截至2014年底，我國已基本完成了交通運輸業、郵政服務業、電信業、以及部分現代服務業等的營改增試點。
目前我國正處于經濟下行時期，近幾年房地產企業猶如過山車般時起時伏，房價也隨之波動并整體處于上升趨勢。在一系列打壓房地產的嚴政措施和對房地產的體系改革中，今年5月18日，我國將把房地產業等列入進一步的營改增范圍。然而，由于涉及到大量的稅收方面的問題，致使房地產企業若想實行營改增，并不像其他行業那樣簡單。因此，房地產行業的何去何從，稅率應該如何進行調整，相關的政策如何頒布，也就成為政府、企業、社會普遍關注的一個焦點性話題。
2 目前我國房地產企業的發展現狀
2.1 開發周期長
房地產企業開發一個項目從最初的獲得土地，到開發建設都需經過實地勘察、前期策劃、報批準建、征地拆遷、安置補償、配套工程、綠化工程、等諸多階段，且因企業策劃能力、融資能力、決策流程、設計進度、市場營銷不同，則所需時間、人力、物力也不徑相同，通常為2～3 a，長則4～5 a。
2.2 資金投資大
房地產企業前期的開發環節需要大量的資金作支撐，這些資金的去向分為開發成本和一系列的費用。其中，僅對開發成本進行分析，就包括土地使用出讓金，項目規劃、設計、研究等工程費，建筑費、基本設施費等；其中，土地使用權出讓金所占總投資成本較高，約占40%～50%。
2.3 融資成本高
由于房地產企業的特殊性，致使該行業特定的經營模式下，占用資金的時間較長，因此前期大量籌集資金是房地產企業的必經過程，這也是現金流最為緊張的階段。所以房地產企業在項目開發前期，需要開展多種有效的融資渠道，而這些融資渠道，都將比其他企業所需的融資成本高出一截。
3 營改增給房地產企業帶來的影響
3.1 對建設成本的影響
由于房地產開發企業購買的原料品種繁雜，除了需集中采購的水泥、鋼筋等能夠獲得增值稅專用發票以外，還需要購進大量價值低、用途廣、采購便利的其他原料。而這部分原料的供應商大多都是一些私營商戶、五金店鋪、個體工商戶等等，大部分都是依照定額征收的方式繳納稅款，從而致使房地產企業在計算應納稅額時，將無法有效的進行進項稅額的抵扣。同時，房地產的建筑安裝工程是開發成本的重要組成部分，該項部分須由房地產的上游行業-具備相應資質的建筑施工企業來完成，而建筑業也在營改增的范圍之中，當其進行改革之后，稅負方面也會有不同程度的上升。根據稅負轉嫁原理，房地產企業的成本及其費用會得到相應的提升。
3.2 對資產負債表的影響
根據規定，建筑業的增值稅稅率為11%，因此房地產企業的增值稅率應該和建筑業相同，稅率也是11%。在發生營改增之前，房地產企業應當繳納營業稅，致使該部分進項稅額計入該成本中。當營改增改革之后，企業購進的固定資產應當根據取得的相應的增值稅專用發票，以此來抵扣進項稅額。因此企業的資產總額在一定程度上發生下降。若在企業負債不變的情況下，根據資產負債率=資產總額/負債總額，一定程度上，會造成企業的資產負債率提高，企業將面臨的財務風險加大。
3.3 對利潤表的影響
營業收入方面，在實行了營改增之后，房地產企業在確認收入時，應將所得收入中包含的增值稅部分按規定剔除，這樣，與在繳納營業稅時期相比，收入會降低。
例如：某房地產開發企業對外出售一棟居民住宅樓，取得的收入總額為4500萬元。見表1。
由上表可以發現，實行營改增之后，房地產的收入水平有所下降，下降的比例約為（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。
3.4 對稅負的影響
由于房地產開發企業的項目建設工期比較長，在采取營改增改革政策之前，如果企業在當初購買工程設備和原材料等沒有取得增值稅專用發票，這也就意味著企業將無法形成進項稅額抵扣。由于增值稅和營業稅屬于流轉稅中的兩大主要稅種，在計稅依據上有差別，在征稅環節上也明顯不同。營改增政策使從前的全額納稅、道道征收，改變成實行稅款抵扣制度，能夠有效的避免重復征稅現象，因此，從理論上分析，企業的稅負應當有所下降。
例如：某市區房地產開發公司出售一棟居民樓，取得的收入總額為10 000萬元。與之開發該辦公樓的支出為：土地出讓金及其他費用為1 200萬元；開發成本為4 000萬元（增值專用發票2 500萬元，取得可抵扣稅率11%；增值稅專用發票1 500萬元，取得可抵扣稅率6%），期間費用為1 200萬元；當地財稅部門允許以10%的扣除比例用于計算土地增值稅的開發費用，增值稅銷項稅額為11%。
3.4.1 營改增前稅負
由上述案例可以看出，營改增后稅負盡管目前降低幅度不是很大，但隨著營改增的不斷發展，整個鏈條會得到進一步的完善，預計其稅負還會發生一定程度的降低。
3.5 對財務工作的影響
由于稅收政策的巨大變化，房地產行業繳納稅款的計算方式發生了轉變，致使核算難度較原來相比大幅增加，財務人員自身知識有限，面臨突如其來的新舊稅制改革，可能會出現業務銜接不適，處理、核算流程難免會比較生疏，從而造成財務核算不合規、稅款征收不明確，申報不準確等財務風險，一定程度上給企業帶來涉稅風險。
4 應對房地產企業實施營改增的對策
4.1 政府方面
4.1.1 進一步優化稅制改革
國家營改增的初衷，是為了達到降低企業承擔稅收的目的，使企業能夠更好的發展。首先，企業面對營改增稅制改革，政府應當機立斷，對營改增中稅收有增加的企業給予一定的補償，縮小企業之間兩極分化，幫助企業度過難關，使企業的稅負在一定程度上降低。
4.1.2 強化對企業的輔導
各級財稅部門應提前組織培訓，使工作在第一線的工作人員能夠從各方面掌握營改增的要點，并在稅務局大廳設置營改增窗口，在官網開通實時在線咨詢，以此滿足房地產企業財務人員的咨詢。同時，政府也可安排工作人員去部分企業進行實地輔導，解答企業高層管理者和財務人員的相關問題，使之盡快適應改革后的稅制，以此降低企業財務風險。
4.2 企業方面
4.2.1 完善企業財務核算
企業應進行人員方面的培訓，加強學習。增值稅會計科目的設置及賬務處理復雜，這不僅要求財務人員熟悉增值稅的抵扣，更要求其他部門熟悉該財稅知識，在材料采購和勞務建設中能夠及時獲得有效的增值稅抵扣發票，提高會計核算質量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證，將企業的經濟活動流程同財務核算系統銜接和匹配，實現稅收環環征收，層層抵扣，從一定程度上消除重復征稅。
4.2.2 改變經營模式
企業可以改變其原有的經營模式，包括：一是縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔的財務費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉率；二是開發高質量房地產，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用發票，以此實現進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大、提高市場占有率，提高企業的品牌效應，為企業的發展提供機遇。
4.2.3 加強稅收籌劃
我國目前現行稅制涉及房地產行業有14個稅種，主要包括營業稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅等等。因此，營改增是一個相對比較復雜的過程，在此發生之前，房地產企業繳納的營業稅在稅收籌劃方面沒有太大的發展空間。但是在房地產營改增之后，涉及的環節之多，有效的加大了籌劃的空間，給企業帶來了更多機會。這就需要企業自己把握時機，積極與稅務局進行溝通，用足用好可以享受到的稅收優惠，根據企業的實際情況，謀劃制定或修訂相關制度，力保企業能夠安全度過改革期。
5 結 語
在經濟發展的新時期，房地產營改增的改革標志著我國為實現稅制改革邁出了關鍵的一步，對房地產企業來說，既是一個機遇，也是一個挑戰。這是一個復雜的過渡，不僅是我國經濟發展過程中必然經歷的一場改革，也是為企業帶來了極其有利的發展前景。不過，需要注意的是，雖然營改增帶來的正面影響效應顯而易見，但企業一樣不能忽視應當如何避免企業在過渡期時所遇到的困難。同時，政府應盡快確定改革方針，積極探索適合各地區、各水平的政策，加快擴大試點范圍，為我國經濟體系的協調、穩定發展保駕護航。
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【關鍵詞】房地產企業；融資管理；困境
資金對于企業來說猶如血液之于人的生命，這一點對于房地產企業來說顯得尤為突出。房地產企業作為資本密集型產業，良好順暢的融資管理對于一個企業的健康程度和發展動力至關重要。
房地產企業投資期限長、投資金額量大、周轉時間較長、受宏觀形勢影響較大，如何拓寬融資渠道，降低融資成本，減少企業財務風險是各大房企的要務之一。
一、房地產企業融資管理概述
1.房地產企業融資管理的含義
通常來說，融資管理是指企業向企業外部有關單位或個人以及從企業內部籌措和集中生產經營所需資金的財務管理活動。房地產企業的融資管理顧名思義是指，房地產企業為開展房地產經濟活動，通過各種方式對外對內融通資金，控制風險，優化企業資本結構的財務管理活動。
2.房地產企業融資管理的特點
（1）全過程性。房地產項目從取得土地、開發建設到銷售回籠無不涉及大量的資金流動，且環環相扣。取得土地階段時間雖然短，但是資金需求量巨大，工程建設開發階段相對時間較長，資金流出按工程節點逐步發生，前二個階段主要表現為資金流出，而到了銷售階段則主要是資金流入。
（2）風險性高。房地產業與宏觀經濟周期關聯度非常明顯，我國房地產業受政府宏觀調控的影響更大，而且由于我國金融體系尚不發達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產開發企業融資管理面臨較大風險。
（3）綜合性強。房地產項目的資金投入量大，涉及環節眾多，資金回收期較長，且外部融資的限制較多。不但要明確房地產項目開發建設過程中每個階段的融資需求和特點，還要針對各階段的不同情況匹配相適應的融資模式，確保資金順利流轉。
3.融資管理對房地產企業的重要性
融資管理作為企業財務管理的重要內容之一，對于房地產企業顯得尤為重要和關鍵。
（1）房地產經營活動涉及的資金量大，周轉期長，有效的融資管理是確保房地產企業正常運轉的關鍵之一。眾所周知，資金鏈斷裂對房地產企業來說是相當致命的，因此在房地產項目運營過程中必須不斷加強融資管理。
（2）有效系統的融資管理有利于實現企業價值最大化的目標。通常，資金成本是房地產成本項目中占比較大的一項。控制好資金成本將能降低成本，提高房地產項目的收益，從而實現企業價值最大化的終極目標。
二、房地產融資管理面臨的困境及其原因分析
1.房地產融資難度大增加了融資管理的風險
房地產企業資金需求量大，投資周期長、周轉率低、風險大，導致融資壓力巨大，給房地產企業融資管理帶來了不少困難。另外，近年來國家出臺了多項房地產調控政策，如限購、限貸等，房地產信貸規模緊縮、銷售受阻無疑更進一步加重了企業的融資困難。面對融資難，如果沒有良好的融資管理去應對的話，將大大影響房地產開發企業的正常運轉。造成房地產企業融資難有多方面因素。其中最為突出的是房地產行業融資渠道較為單一，房地產融資市場體系尚不健全，融資效率低。縱觀中國房地產企業，目前銀行貸款仍是外部融資的主要渠道。隨著房地產市場的快速發展，僅靠銀行貸款越來越難以滿足眾多房地產企業對資金的巨大需求。這種單一融資方式所帶來的融資管理風險是不言而喻的。此外，由于房地產融資市場的不健全，無形中增加了企業的融資成本，進一步加大了企業融資管理的難度和風險。
2.對融資的全過程管理重視程度不足
資金運動與房地產開發程序可謂是密切相關，然而大部分房地產企業往往對融資管理未給予足夠的重視，缺少系統的管理體系，融資管理仍處于粗放式管理狀態。認為融資管理僅僅是財務部門或是資金管理部門的事情的想法較為普遍，全員參與度不深。一方面很少有企業將融資管理上升到戰略的高度，針對企業的發展制定出全面系統的融資方案及總體規劃。另一方面有些房地產企業未將融資管理貫徹到房地產的每個生產環節中去。這樣往往會造成融資管理缺乏系統性，融資結構不合理、融資成本上升、融資效率降低，增加融資管理的難度和風險。
三、如何應對房地產融資管理困境的幾點思考
1.積極拓寬房地產項目融資渠道，努力開發多種金融產品
房地產項目融資從最初的依靠銀行信貸的融資方式，到目前逐步發展的地產基金、地產專業投資銀行、地產投資專門機構、地產信托和信托基金等融資方式。這些融資方式雖然尚未完全發揮其良好的效果，但確實推動了房地產融資體系朝著全面成熟的方向買進。是否選擇合適的融資模式對于一個房地產項目是否獲得理想的融資效果有著直接的影響，這就需要國家在加強對房地產行業進行宏觀調控的同時，要進一步結合上述法律法規，不斷探索多種融資方式。房地產企業應對每一項融資進行全面的規劃，明確融資目的，根據自身實際情況積極探索新的融資渠道和多種融資途徑，密切關注房地產融資市場的各類動向。舉例來說，中國銀監會2008年頒布了“關于印發《商業銀行并購貸款風險管理指引》的通知”（銀監發[2008]84號），為并購貸款全面推行開了閘。如果此時企業通過股權收購方式取得了房地產開發項目，則可以采用并購貸款的方式解決一部分初始投入的資金，為后續項目的開發建設提供有力的資金保障。從金融機構角度來說，要不斷開發新的房地產金融投資產品，針對不同的企業提供多樣化的融資服務，為推進多途徑、多渠道、的房地產項目融資方式提供保障。
2.積極推進完善房地產證券化
所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展，是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。作為房地產融資手段的創新，這一模式是隨著全球房地產金融業的發展而衍生出來的。房地產證券化具有安全系數高、參與者眾多，關系復雜、政策性強、證券品種多樣化，適合于投資等特征。房地產證券化有利于提高銀行資產的流動性，釋放金融風險；有利于拓展房地產業資金來源，構建良好的房地產運行機制；有利于健全我國的資本市場，擴大投資渠道。為了更好地推進房地產證券化，首先要完善我國的證券交易市場，制定詳盡的法律法規來規范和引導市場的發展，以促進房地產項目證券化融資的應用。其次，需要依據美國等多國房地產項目證券化融資的經驗，在實施證券化融資的過程中，要不斷完善健全項目風險監管機制，保證其良性健康的發展。再次，需要不斷提升與證券化匹配的技術水平。房地產證券化雖然原理簡單，但真正的實施還需要克服許多難點。例如，我國現階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個復雜的問題，不同的會計處理會導致不同的證券化成本與收益，如何設計合理的房地產證券化會計制度也將是一個漫長的過程。此外，房地產證券化還需要相適應的專業人員和團隊，因此專業人才的培養也是十分迫切的。
3.加強房地產企業自身管理，不斷提高資金使用效率
房地產企業應給予融資管理充分的重視，將其提升到戰略的高度，結合企業的整體發展戰略和總體規劃，建立全面融資管理體系。房地產企業應時刻重視開發建設過程中的資金周轉，加快整體存貨周轉率，降低資金占用，從而實現提高資金使用效率的目標。首先，房地產企業應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業開發建設銷售全過程的各個重要資金節點，同時應加強企業每個員工建立資金效益理念，以利于落實整個資金管理流程的每個環節。其次，合理控制開發節奏，減少過度預支。企業應根據自身實際情況，適度舉債，將債務控制在安全值以內，切忌好大喜功，過度預支資金。如果房地產企業靠借貸支撐企業的發展，一旦發生債務危機，就會危及到企業的生存。房地產企業應當采取有效的防范和調整措施，盡早處置閑置資產，加速存貨的周轉。再次，嚴格控制成本費用支出。一個成功的房地產企業必然有一套準確高效的成本費用控制體系。當前，房地產市場愈加規范的形勢下，如何做好成本控制對企業的利潤率顯得更為重要。房地產企業應當建立全面預決算制度和嚴格的審核制度，讓每一筆開支都遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費，加快房地產企業自身經營積累，提高融資管理水平。
四、結語
融資管理是房地產企業提高核心競爭力的關鍵因素之一。如何更好地適應外部市場的變化和提高自身管理能力是每個房地產企業加強融資管理過程中必須正視的問題，只有將融資管理的理念真正深入企業的每個環節、每位員工，這樣才能使房地產企業的資金流轉更為順暢，更好地實現企業價值最大化的目標。
參考文獻：
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[2]朱新霞.淺談房地產企業融資管理.時代報告（學術版），2011（2）
關鍵詞：房地產；現金流；管理；意義；措施
一、現金流管理的內涵解讀
在《企業會計準則一一現金流量表》中，現金流指企業現金和現金等價物的流入和流出。企業現金流量以企業作為核算主體，在一定會計期間內，按照收付實現制原則，基于一定經濟活動而產生，它能夠清楚的反映企業的償債能力、支付能力與資金運營能力。
現金流管理，是指企業為了達到價值最大化的目標，通過計劃、分析、預測、決策、控制和報告等手段對企業不同時期和不同職能的現金流入流出的時間和數量所進行的一種全面的系統的管理活動。現金流量管理的幾個要點：①以企業價值最大化為最終目標，在進行有關的現金流量管理方面的決策時，一定要遵守現金流量決策符合價值創造導向原則。②現金流量管理的手段有預測、決策、計劃、控制等。③企業的現金流量管理涉及到生產經營管理活動的各個方面，不能僅僅將現金流量管理等同于籌資管理或者日常現金收支管理。④現金流量管理不僅要重視現金流的數量，還要考慮現金流量的時間分布以及現金流量的不確定性。
房地產企業現金流與一般企業現金流的區別：①資金籌集任務重。房地產開發企業開放經營的對象是房屋土地、大型工程等。巨額的地價和房屋工程造價，要求開發企業一次投入的資金數量很大，所以相應的資金籌集的任務業更加繁重。②現金流波動幅度大。房地產企業在經營的各個階段都需要對大量資金進行調動，加之周期較長，因此房地產在某一年份可能投入了大額資金，而在下一年度又回收了大額資金，現金流波動較大。③保持現金流平衡難度大。從企業的角度，對各個項目的現金流量進行綜合管理，保持企業整體的現金流量正常運作，使得房地產企業的現金流量管理難度大，現金流平衡難度大。④現金流周轉時間長。一般來說，房地產開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往長達2～3年或更長。
二、現金流管理對房地產企業所具有的積極意義
1.現金流量比利潤更真實的反映房地產開發企業的收益質量。收益質量是財務報告體現的收益與企業真實業績之間的相關性，如果收益能如實反映企業的業績，則認為收益質量好。如果收益不能很好地反映企業的業績，則認為收益的質量較差。房地產開發行業的收入、成本確認有一定的滯后性，由于開發周期較長，從客戶購買開發產品、企業取得銷售回款，到房地產開發企業確認收入、成本少則需要一、二年時間，甚至存在滯后三、四年的情況，這樣以權責發生制為基礎的帳面利潤資料實際上是以前年度企業經營的成果，滯后于實際情況，而以收付實現制為基礎的現金流量所體現的收益質量較為及時準確。資產負債表和利潤分配表中利潤指標可以在不同的年度間用適當的會計方法進行調節，而現金流量被人粉飾的可能性很小，關注現金流量指標，可以剔出利潤指標中的“水分”，正確地考察企業現金流量情況，才能使投資者和債權人更充分、更全面的認識企業的財務狀況，真實準確的現金流量情況能體現企業的盈利質量和價值創造能力。
2.現金流量體現了房地產開發企業的財務彈性。財務彈性是指企業適應經濟環境和利用投資機會的能力，主要體現在企業現金流量和支付現金的需要的比較，企業現金流量超過現金支出的需要，有剩余現金時，企業的財務彈性就大，反之，如果出現現金支付量大于現金流入量的情形，企業的籌資能力、償債能力就會變差，企業財務彈性就變小。
3.現金流量能更好的反映房地產企業的發展能力和償債能力。實踐證明，大部分破產倒閉的企業都是盈利情況非常好的企業，這些企業雖然利潤豐厚，擁有大量的流動資產，但現金支付能力卻很差，甚至無力償還到期債務，最后破產清算。存貨周轉率是衡量現金流量的重要指標，房地產企業的存貨由土地價款和開發成本(建安費、管理費、資本化利息等)構成，存貨周轉速度體現了，房地產開發企業資金循環速度的快慢，體現了由存貨到可銷售房屋這種產品的時間，這個時間越短，現金流動越快，相應的資金成本越低，企業可持續發展能力越強，企業的現金流穩定，償債能力就越強。預收帳款是監控現金流量的又一重要指標，《新企業會計準則》要求，房地產企業收入的確認以業主簽字確認收房手續為依據，這就導致主要的收入指標對現金流量體現的滯后性，預收帳款是房屋銷售時取得現金的最及時的記錄指標，預收帳款的本期發生總量持續穩定且金額越大，說明房地產開發產品的銷量和開發量穩定，體現了企業的持續經營能力、開發規模的變動情況，體現了房地產企業的強償債能力。
三、如何強化房地產企業現金流管理
現金流的管理目標是實現企業的價值創造，是為了價值創造的現金流的流向、流量、流程、結構、效益等的管理，具體為：
1.現金流管理要與企業戰略相吻合。現金流管理不應僅停留在公司運營層面，其內容僅為現金預算、日常流量、流程、流速和風險預警等戰術性管理，現金流管理應被提高到戰略高度與企業總體發展戰略相吻合，同企業的發展戰略有效地結合起來，同企業的不同發展階段的重點相匹配。
2.現金流管理要全程控制。企業的資金運行，具體表現為資金籌集、運用和分配，現金的流入與流出則是其綜合表現形式。時實、動態地反映預算執行情況，有效地控制整個企業的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰略的實施，同時預算作為企業內的法律還有利于經營過程的控制。全程控制中側重以下幾個具體的控制：
(1)現金流預算。現金流總預算著重于規劃和控制企業宏觀的經營活動，保障企業戰略目標的實現，日常現金流預算統管日常經營活動的現金安排，保證現金流有條不紊、永不停息，從而保障企業簡單再生產或擴大再生產的進行，滿足企業價值創造實現的條件。
(2)現金收入管理。房地產開發企業的收入主要為銷售其開發的房屋產品所產生的現金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業具有較強的銷售變現能力和催收應收賬款兩個部分。
①房地產企業在產品開發過程中，應協調各方關系，加快工程開發進度，使其盡早達到產品預售標準，取得預售許可證。
②在產品銷售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠。
③采用多種付款方式促銷，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。
(3)現金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產產品成本的大部分，加強土地購置款和工程款的管理也是房地產企業現金流管理的重要組成部分。主要措施如下：
①推遲購地首付款時間并合理拉長后續付款。
②依靠施工單位墊資，工程進度達到50％以上才能拿到部分款項。
(4)融資管理。房地產企業應采取多渠道融資方式，以分散融資風險，降低融資成本，提高融資效率。
①銀行系統貸款融資。根據我們現在房地產市場的經營狀況，在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。也就是說大多數金融資產掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉移出來。故銀行系統貸款融資仍是目前我國大多數房地產開發企業主要的融資途徑。
②融資租賃、售后租回。由于該種融資方式額度較小，一般情況不易采用，但在市場低迷、貸款融資緊缺的情況下，該途徑也是可以考慮的。
四、經驗總結
1.現金流管理是企業的核心，他將涉及到企業的決策層、管理層和作業層。
【關鍵詞】房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
關鍵詞：房地產稅務籌劃財務管理
一、房地產企業稅務籌劃的概念與特點
（一）概念：房地產開發企業稅務籌劃是房地產企業在一定的社會制度環境下，根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現企業財務目標的謀劃、對策與安排的活動。房地產企業稅務籌劃包括避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。通過規避、優惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負的目的。
（二）特點：
1、合法性。房地產企業稅務籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負的決策是因為納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。
2、籌劃性。一般納稅義務通常具有滯后性，通常企業經營行為發生后，企業納稅義務才產生。稅務籌劃在充分了解現行稅法、政策和財務知識的基礎上，再結合房地產企業全方位的經濟活動，有計劃地進行規劃、設計稅負相對最輕和經營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務籌劃性的特點。
3、目的性。房地產企業進行稅務籌劃產生的最初原因就是直接減輕稅收負擔，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險等目標是在這個目標的延伸。
4、多維性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。
二、房地產企業稅務籌劃的可行性
首先，企業在籌劃稅務方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細致合理的分析，制定出正確的財務決策，使整個企業的經營、投資行為合理、合法，財務活動和經營活動健康有序運轉，實現良性循環。其次，在籌劃稅務方案時，企業精打細算、為了節約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少。企業要達到合法“節稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經營管理、財務核算和財務管理，才能保證稅務籌劃目標的實現。更重要的是，由于稅務籌劃方案在很多情況下會企業生產經營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務籌劃決策的風險和資金的時間價值。最后，還應得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業執行稅務籌劃的法律之繩，企業的一切具體行為都離不開國家的宏觀調控的政策。
三、房地產企業稅務籌劃的現實意義
（一）一定程度上能減輕房地產企業的稅收負擔
目前我國房地產企業涉及的稅種數量繁多，房地產企業稅收負擔重。當前房地產企業所承擔的稅務不僅包括一般企業應付的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、還有房地產企業特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮土地使用稅、房產稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當前房地產企業所承擔的稅收負擔偏重，而包括避稅、節稅、轉稅等多方面的措施的稅務籌劃能合理有效地改變目前房地產企業的這種狀況。
（二）幫助房地產企業盡早掌握最新財稅政策法規
國家陸續出臺針對房地產企業的一系列重要財稅政策、法規以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復雜的企業交易行為和越來越嚴格的稅務機關征管措施，導致企業的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產企業必須充分了解國家稅收政策，并結合企業的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風險，實現涉稅零風險，達到企業持續、健康發展的目的。
（三）有利于房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，為了實現這一目標必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業的聲譽，并對企業正常的生產經營百害而無一利；稅務籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產企業長遠發展需要的有效途徑。
四、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
（一）政府機關部門的決策對房地產企業稅務籌劃有很大影響。房地產經濟越發達，競爭越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不只是稅務部門，房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
（二）忽視稅務籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負擔的降低。如果單從稅務籌劃就是為了實現企業稅收負擔最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務籌劃的一個關鍵方面，但這種理解不利于稅務籌劃方案的有效設計和整體權衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，還要兼顧經濟活動參與各方的課稅情況及其稅負轉嫁，當新發生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務籌劃應該是多種稅務方案的優化選擇，我們不能認為稅負最輕的方案就是最優的稅務籌劃方案，這樣不顧企業總體利益的下降，犧牲企業整體財務利益換取稅收負擔的降低明顯是不可取的。
（三）稅務籌劃具有極強的適應性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復雜決定在進行稅務籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產企業在稅務籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經濟和社會發展進行調節。二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求、對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。三是遵循的原則不同。
五、房地產企業稅務籌劃的措施及發展趨勢
（一）房地產企業在設立環節上的稅務籌劃
稅務籌劃是一種新型的企業經營管理理念，它要求企業經營決策者在謀劃各項經營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業性質、組織形式、人員結構、出資方式等，為企業選擇其在經營階段所應承擔的稅負。
（二）房地產企業籌資環節的稅務籌劃
企業在籌集到所需要的足額資金的同時，還應該要實現籌資成本的最小化。認真考慮債務資本和股權資本之間的搭配比例，理搭配資本結構以及運用適當的方法進行籌資能減少借款利息、物業管理費用和其他費用等，節約大量的新的成本。
（三）房地產企業開發環節的稅務籌劃
房地產開發費用的扣除方法就有兩不同的規定。規定的不同造成兩種方法計算的“房地產開發費用”也存在差異。但稅法規定房地產開發企業因分立發生的房地產轉移不征收土地增值稅、連體樓內不同類型房產適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負目的。
（四）房地產企業銷售環節的稅收籌劃
企業可設立全資子公司或獨立核算的二級法人機構去專門從事與企業自身經營無關的業務，就可以令這部分代收或代墊的費用從應納稅營業額中分離出去，使這部分業務能適用與之相適應和配套的稅率，從而降低相關的稅負。
總之，房地產開發企業稅務籌劃活動是一項涉及各種學科的高智商活動，應當有選擇的引進既有專業技能又精通稅法的稅務、咨詢機構為企業經濟活動出謀劃策。
六、結束語
房地產產業作為經濟危機后拉動經濟復蘇的一個強力增長點，在國民經濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產企業成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的研究，明確房地產開發經營業務流程中各階段的稅務籌劃要點，提高房地產企業的納稅意識、經營管理水平，以便有效防范涉稅風險，實現房地產企業價值最大化。
參考文獻：
關鍵字： 房地產開發項目管理
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.
Keywords: real estate development project management
一、 房地產開發管理體制
房地產開發管理是指房地產開發企業為了較為順利完成工程項目的投資，對開發項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發企業實現規劃管理和施工以及物業管理的前提。其中企業工程部主要是代表開發商對整個工程項目的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業財務部主要負責企業的資金管理‘并且定期制作企業財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業營業費用結算。銷售部門主要是負責企業開發產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發管理的目的以及原則就是要整合企業物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，開發出受市場歡迎的產品，房地產開發管理的重點企業的內部經營，核心是工程項目的開發過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創新開發運營等。
二、 房地產開發管理的主要內容
在我國房地產開發管理中主要的內容包括規劃管理、施工管理、物業管理。
2.1房地產開發規劃管理
房地產開發中規劃管理是指對規劃設計的管理，設計單位完成開發商所委托的建筑樓盤設計，重點在于對規劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發企業建立采用完善的規劃系統對規劃設計進行管理，規劃管理和規劃設計是相輔相成的，在規劃管理系統中提高規劃設計審查和管理水平是重要的目標。規劃管理系統與規劃設計的核心是保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過各種審查手段，提高規劃設計管理的水平。
首先開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入確定的要求要點，在規劃完成后對規劃方案進行檢驗與評估，適當的采取反饋及修正的控制方式進行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規劃管理中應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規劃設計成果審查，如果規劃設計單位報送的設計方案符合系統規定的一定格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統計。審批通過的規劃圖，首先由開發商確定規劃設計的要求的原則，然后由參與設計單位開始進行規劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發商，根據開發商提出的意見進行修改最終確定。
2.2房地產開發施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業化、精細化方向的發展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產開發商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環境）監理工作、工程款發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。
2.3 房地產開發的物業管理
物業管理是指專業組織機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主進行管理和服務。房地產的業務管理，一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環境、衛生、安保、綠化、公共設施、道路養護等等實施專業化管理，并向業主提供多方面的經營服務。物業管理是為了使物業發揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區環境和家居生活。在社會分工日益發展的背景下，發地產開發在規劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優選出專業的物業管理服務公司。
三、 房地產開發項目管理的注意問題
房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現，因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作司開發商協調重要內容。作為投資者，房地產開發商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規劃階段、設計階段、到施工階段、物業管理階段呈現出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的項目決策。
結束語：當前，由于受到我國宏觀調控政策以及市場環境變化因素的影響，這對房地產開發企業的發展來說產生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現代房地產企業發展中就顯得尤為重要。
參考文獻：
[1] 凌青，淺議房地產開發企業成本管理[J].商業經濟，
關鍵詞：房地產； 建筑工程項目； 項目管理； 協調；平衡
中圖分類號：TU71
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02
1前言
近年來，房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。從產業的發展史來看，我國的房地產業仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制取代傳統的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協調平衡銜接問題。
2開發管理
開發管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。
工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。
財務部門負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。
銷售部門就是要把企業開發的產品――樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業人事部門的管理工作是：對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。
開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。
3規劃管理的重要涵義
規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。
規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：
3.1開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。
3.2規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。但是，應該盡量減少對規劃設計人員原有工作習慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。
3.3提出合理的規劃設計分層編碼標準。由于目前許多規劃設計單位都使用AutoCAD進行規劃設計，因此需要根據上述原則，在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。
3.4通過計算機進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統計、分析等。
3.5將規劃設計成果轉成基礎資料。審批通過的規劃圖（如控制性詳規等），可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程流程可由圖1表示：
4施工管理的重要性分析
所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發包模式有：平行承發包模式（分別發包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發包模式等。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。
5建筑工程開發管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進
房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容（部分地體現在開發管理工作中）。
房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案施工困難，影響項目建設的成本和進度；或者施工單位經驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。在房地產開發中，也即建筑師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發管理人員依據該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據自身的施工（管理）經驗對該方案采用適當的材料和工法，在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。
另一方面，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：
5.1房地產開發企業的強力支持。作為投資者，開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。
5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。
5.3持續開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。
6結語
綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻：
[1] 畢星，翟麗.項目管理.上海復旦大學出版社，2002-12.
