時間：2023-09-05 16:59:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產登記的法律法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
[關鍵詞]不動產登記制度；物權變動；實質審核
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187
在我國物權法中不動產登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權利人或與其有緊密關系的人申請之后，然后再把不動產權變更事宜由相關的職能部門記載到登記簿上。就其本質而言，不動產登記就是物權公示。如果不動產權有變動就應該將變動的信息資料公開，從而充分地發揮不動產的排他作用。現階段我國的不動產登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產登記制度具有非常重要的現實意義。
1現階段我國不動產登記制度存在的不足
11機構缺乏整合力度
盡管我國制定的不定產有明確的規定，即不動產登記工作不管是國家還是省級的都應該由國土資源部來監督和指導，而對于市級或縣級的不動產登記工作應該由當地政府指定相關部門來負責，基于這樣的情況就很難將機構統一。據調查，部分區域的國土資源部門并沒有積極地設立負責不動產登記的機構，而且他們認為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協調好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產的機構隸屬于當地政府，然后通過國土資源部門指導。不僅如此，把各地區市級和縣級登記不動產的機構設置于當地的國土資源部門也是非常困難的。
12技術標準和信息未實現統一
隨著我國頒布不動產登記條例及其正式施行，制定不動產統一登記制度已經變得迫在眉睫。不動產登記的登記依據、登記簿冊、信息平臺以及登記機構應該要實現“四統一”，同時還必須要逐步地規范不動產統一登記的權籍調查、信息平臺建設、操作規范等。但是現階段部分地區在登記不動產的過程中卻沒有嚴格根據“四統一”的要求進行，反而更多的是結合當地的實際情況來進行不動產登記。這就造成國家制定的關于不定產登記的相關規范也不能順利徹底地執行，相關數據也得不到兼容。這就導致在統一登記不動產之后還必須重新整理相關數據，這無形之中就加大了工作量。
13不動產登記制度缺乏公信力
在進行不動產登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護和決定的。基于我國目前施行的關于不動產登記方面的法律法規，不動產登記制度公信力方面的法規還比較缺乏。這種問題具體表現為：其一，關于推定權利正當性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產登記信息交易的人員。如果登記不動產的名義人在將其真實權利隱瞞的前提下出賣了不動產，而在不動產交易的時候則是根據登記的信息進行的，等完成交易之后，不動產真實的權利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產。
14相關的法律十分混亂
現階段，我國在不動產登記方面的司法解釋、部門規章、地方法規及其法律法規等沒有統一標準且內容十分混亂，更有甚者有的法律法規還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產資源法以及物權法等法律主要是關于不動產登記的，而城鎮國有土地使用權轉讓和出讓條例和土地管理法實施條例則主要是關于不動產登記的行政法規的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規則等是涉及不動產登記的地方性政策和法規。盡管這些政策和法規詳細地規定了不動產登記的相關問題，但是相對比較分散。像這樣雜亂不堪的不動產登記，相關的政策法規在很大程度上增加了地方財政支出和申請不動產登記相關人員的負擔，同時還對不動產登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現很多錯誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動產信息的查閱。盡管我國制定的關于不動產登記條例已經開始施行，但是它還需要有相關的法律法規和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現象。
2完善我國不動產登記的建議
21專門制定規范不動產登記程序的政策法規
要想規范不動產登記的程序，首先要在國家制定的物權法中統一不動產的登記規范、登記模式及其物權模式。同時不僅要嚴格實施不動產登記條例，而且還必須要對不動產登記的其他法律法規進行積極的完善。盡管現存的關于不動產的法律法規也有很多，但是部分法律法規之間存在互相矛盾、不協調以及重復的現象。因為不動產登記在人們日常生活中有著非常重要的作用，所以修改和完善不定產登記相關的政策法規是非常必要的。一方面要明確不動產登記的程序、效力以及性質，構建完善的不動產登記制度；另一方面還必須要制定一些關于不定產統一登記配套的制度和政策。相關部門可以制定一些能夠支持不動產統一登記相關的金融財政政策，同時國家還需要制定不定產登記相關的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動產登記法律體系的邏輯性、科學性以及統一性。
22盡快制定不動產的技術規程及其統一登記標準體系
為了確保我國各地區的不動產登記工作能夠更好地_展，使各個部門之間盡量不會出現不定產登記數據信息不兼容的現象，應該盡快制定不動產的技術規程及其統一登記的標準體系。通過統一建立不定產登記的平臺使不定產登記信息可以實現信息化管理。但是因為不動產登記的信息是由各個部門分別負責管理的，所以應該盡快建立一個不動產的管理系統，該系統可以實現不動產檔案信息查詢的管理和不動產統一登記發證系統，從而有效地實現了不動產登記信息的共享和整合。通過有效運用GIS技術、互聯網技術等現代技術構建完整的不動產登記管理系統，從而使不動產的管理實現內外聯動，最大限度地提升所登記信息資料的準確性。
23專門制定不動產登記的審查制度
不動產物權變動的公信效力對其交易的穩定性具有決定性的作用，而不動產登記的信息是否真實則決定了不動產登記的公信效力，檢驗不動產登記信息是否真實的前提是實質審查制度的實施。但是考慮到物權法處于起步階段，我國的實質審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權法沒有對不動產登記時是否進行實質審查做強制性要求，但是基于目前的情況而言，在進行不動產登記的時候并沒有全面落實實質審查工作，這就造成不動產登記出現很多錯誤的信息，從而極大地損害了不動產登記人的利益。由此可見，專門制定不動產登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實質審查工作可以在很大程度上提高不動產登記資料信息的準確性和真實性，從而避免在進行不動產交易的時候出現不必要的交易風險；其次，開展實質審查工作還可以督促相關部門認真履行自己的職責，一心一意為人民服務。
3結論
綜上所述，隨著我國社會的快速發展，不動產登記制度也逐漸成為人們日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我國的不動產登記制度還存在著一些諸如機構缺乏整合力度、技術標準與信息沒有統一、缺乏公信力、相關法律比較混亂等問題，我國的相關職能部門應該不斷努力，積極完善不動產登記制度，確保其能夠充分發揮自身的職能。
參考文獻：
[1]向明我國不動產登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160
案例一
2015年7月20日，上海市高級人民法院（簡稱“上海高院”）了2014年度金融商事審判十大案例，其中“鄭某與甲銀行金融借款合同糾紛案” 鄭某因購房需要向甲銀行申請按揭貸款172萬元，并以其和肖某共有的房產提供抵押擔保，同時辦理了抵押登記。抵押合同中約定抵押擔保范圍包括借款本金及利息、罰息以及實現債權的所有費用，但抵押登記權利證書僅載明債權金額為172萬元。后因鄭某連續拖欠貸款本息，銀行宣布借款提前到期并訴至法院，請求對抵押房屋實現抵押權。上海法院最終確定，根據我國擔保法第四十六條的相關規定，抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用；抵押合同另有約定的，按照約定。故在抵押借款合同法律關系中行使抵押權，當以合同約定的抵押擔保范圍作為確定抵押物處理后所得價款的優先受償范圍，而涉案房地產抵押登記證明上所登記的“債權數額172萬元”并非本案合同約定的抵押債權的全部。
案例二
江蘇徐州某商業銀行以房產抵押向抵押人發放貸款1500萬元，并辦理了抵押登記。到期后，借款人不能按期歸還，某商業銀行向法院提起了訴訟，盡管雙方的抵押合同約定抵押的范圍覆蓋了利息、違約金、罰金以及實現債權的費用，但是法院判決案涉抵押擔保的范圍應以登記記載的內容為準，僅僅支持所登記的債權數額1500萬元，而對所產生的利息、罰息以及其他的費用不予支持。
案例三
江蘇某商業銀行以機器設備抵押向抵押人發放貸款300萬元，并辦理了抵押登記。到期后，借款人不能按期歸還，某商業銀行向法院提起了訴訟，最后機器設備出售的價格為500萬元，法院判決按照抵押登記內容，除了償還貸款本金300萬元，還支持抵押合同約定的利息、違約金、罰金以及實現債權的費用，因為工商局的抵押登記證書中對抵押合同所約定的抵押擔保的范圍進行了登記。
相關的法律法規導致的困境
物權登記具有對抗效力。我們國家對于物權采取的是登記主義，《物權法》第十四條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。第十六條規定不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。第十七條規定不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。所以按照物權法的規定，不動產的登記是對外公示的方法，不動產不動產登記簿所記載的事項具有法定效力，相關各方必須遵守。所以登記簿的登記事項和內容對銀行的抵押貸款業務影響很大。
不同的法律規定了不同的登記事項。
2008年5月27日（2008）36號文根據《房屋登記辦法》第四十四條要求，對符合規定條件的抵押權設立登記，房屋登記機構應當將下列事項記載于房屋登記簿：（一）抵押當事人、債務人的姓名或者名稱；（二）被擔保債權的數額；（三）登記時間。制作了統一的2008年版房屋權屬證書、登記證明式樣。這個涉及登記的法規沒有將擔保的范圍作為登記事項。同時由于債權本金比較明確，而要將最終的債權總額進行事先很難明確下來。《物權法》第一百七十三條規定：“擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。《擔保法》第四十六條做了同樣的規定。但是由于房屋的抵押登記不登記擔保范圍，所以對于擔保范圍無法以登記的形式進行公示并獲得一致的保護。
而機器設備等動產的抵押登記則規定的較為全面，《動產抵押登記辦法》第四條規定 《動產抵押登記書》應當載明下列內容：（一）抵押人及抵押權人名稱（姓名）、住所地；（二）人名稱（姓名）；（三）被擔保債權的種類和數額；（四）擔保的范圍；（五）債務人履行債務的期限；（六）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；（七）抵押人、抵押權人簽字或者蓋章。債權的種類和數額以及擔保范圍都作為登記事項，將當事人之間的約定可以以登記的形式反映出來。
對法律法規的理解不一致
盡管《房屋登記辦法》沒有將抵押擔保的范圍作為登記事項，但是對于所登記的債權數額如何理解也是至關重要，如果理解為本金，對于沒有約定的擔保范圍按照抵押合同約定進行，也符合當事人之間的約定；如果將債權數額理解為所有的債權總額，盡管不符合當事人的約定，但是符合文字解釋的原則。所以對于法律法規的理解不同導致了不同的判決。
如何解決這樣困境
對登記的債權數額按照評估價進行登記。現在有些地方的房屋登記機構已經要求適當提高登記的數額，如南京要求按照房屋的評估價格作為債權數額進行登記，實際放款的數額在評估價之下。這個也是目前的狀況下暫時采取的保護貸款人利益的權宜之計。
關鍵詞：不動產物權不動產登記的性質不動產統一登記制度
不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。
建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預市場主體的具體經濟活動而集中精力去做其應該做的事情。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，營造并維護市場的公平競爭環境。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。
一．問題的提出：我國傳統的不動產登記制度
由于歷史原因，計劃經濟體制下不動產的財產性長期不被承認，不動產被排除在財產法之外，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權分散，我國傳統的不動產登記極為混亂。
（一）不動產登記的法律不統一
我國的行政機關在進行不動產登記時所依據的是分散在各個法律法規中的登記規范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《礦產資源法》、《草原法》、《漁業法》、《擔保法》等之多,另外還包括國務院有關行政主管部門制定的登記規則,如國家土地局制定的《土地登記規則》。這些性質、淵源、效力不同的登記法規都是計劃經濟時代的產物，已不能滿足市場經濟下不動產物權變動的需要。
（二）不動產登記機關不統一
根據上述分散的法律法規的規定，土地、房地產、森林、礦產等所有權或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產、林木、地質礦產或地方人民政府規定的主管部門行使。
在這種傳統的不動產登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產登記的領域，體系龐雜，弊端重重：當事人登記時經常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關不動產交易機關帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復抵押等現象；各登記機關為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。
（三）不動產登記錯誤的賠償問題缺乏規定
我國目前的法律法規中缺乏關于不動產登記賠償問題的規定，在實踐中造成不動產登記機關的權利和義務被割裂的畸形現象。登記機關僅指向收費的權利，而對登記錯誤的后果不負任何責任，嚴重的損害了當事人的合法權益，由此產生了大量的不動產登記糾紛；因為登記機關不對錯誤的不動產登記負責，不利于加強不動產登記機關的責任感，缺乏壓力和動力去認真履行不動產登記的義務，影響了不動產登記的公信力。
（四）不動產登記的信息不夠公開化
我國相關法律法規沒有明文規定公開查簿制度。在司法實踐中經常遇到需要查詢當事人不動產信息的情況，而掌握不動產登記信息的部門認為登記只是為了執行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準確地提供不動產信息。這與物權變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠。
二．重構我國不動產登記的性質
不動產登記，也就是不動產物權登記，是不動產所在地的登記機構依申請將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產登記簿上予以記載的制度。不動產登記的性質是不動產登記制度中的基本問題。
（一）傳統學界觀點
目前學界有關不動產登記的性質，大體上有三種學說:1、公法行為說,該說認為:不動產登記的性質,屬于一種行政行為。2、私法行為說,該說認為,登記效力之發生在于登記之意思表示，登記效力之發生脫離申請人意思則難以發生效力。從登記所產生的效力來看,登記行為是產生私法效果的行為。3、證明行為說,該說避免公、私法性質上的判斷,認為房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產權變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準。
筆者認為，不能籠統地判斷不動產登記的性質，分析不動產登記的性質必須結合不動產物權登記的種類及物權的基本分類。
（二）不動產登記的性質之分析
筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對不動產統一登記的范圍的研究。
1．我國的不動產物權的類型
根據我國現行法律和已頒布的《物權法》之規定，筆者認為，我國的不動產物權包括以下種類：
（1）不動產所有權：國家所有權；集體所有權；私人和其他權利人的所有權。
（2）不動產擔保物權：只有不動產抵押權。
（3）不動產用益物權：自然資源使用權；建設用地使用權；土地承包經營權；宅基地使用權；地役權。
對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產物權分為準物權與典型物權。典型物權如我們通常所涉及的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。
準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規定的財產權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規定。屬于準物權的財產權有:林木采伐權、漁業權、采礦權、狩獵權、先買權等。也有學者認為，水權、礦業權和漁業權等并非為民法所規定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為,特別法上的物權,公民、法人經過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養殖權等。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為,準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂,而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說,它是由礦業權、水權、漁業權和狩獵權等組成。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。
準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規定，涉及有限資源開發利用的，應作為行政許可的事項(第12條規定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續發展和環境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。
準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）
2．我國不動產登記的性質
筆者認為，對于不動產登記之性質，應以“二分法”區別對待。依不動產物權類型的不同將登記主要分成兩類:
一類是行政機關依照法律規定的條件和程序許可或確認的物權之登記,如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。
另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產生的典型物權變動之登記,如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系,主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。
基于此，筆者認為，前一類以不動產行政管理理論為基礎的不動產物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規范；后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權的平等保護原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補充。
綜上所述，不動產登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統地只強調不動產登記行為性質的公法性或一味強調不動產登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產登記行為。只有先明確不動產登記的性質，才能制定出不動產統一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產統一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。
3．構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質
由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。
現階段構建我國的不動產統一登記制度的范圍應以后一類復合行為性質的不動產登記為限。這種復合性質的不動產登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產的監督管理和給國家稅收提供依據；后者的意義在于通過權利狀態的公示，保證交易的安全。
有學者認為這種復合行為性質的不動產登記“是一種準行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。一般認為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機關的意思表示直接產生法律效力的行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規定而產生，并非基于行政機關的意思而產生。因此,行政登記屬于準行政行為,只產生間接的法律效果,而不產生直接的法律效果。[3]（P33）
該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產物權登記的內容只是對申請人的不動產物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。
作為準行政行為的不動產物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產登記薄中的登記內容才能被；二是確認，登記在不動產登記薄中的內容是經過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。
三．構建我國不動產統一登記制度的思考
《物權法》第10條規定,“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”
如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統一絕非易事，所以暫且維持現狀。以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記是準行政行為和證明行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的問題。
（一）確立統一的不動產登記機構
不動產登記機關確定在哪一個部門,應當根據法理和國際慣例確定。世界各國或地區的登記機關,無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法,他們的土地登記實際上就是不動產登記,而且這種登記仍可以為不動產的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統一的法律基礎。結合我國實際情況，由法院進行登記,登記結果必然對裁判產生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤,本應承擔責任。但如果由法院自己去追究,是會有一定干擾的。并且登記在我國有準行政行為的性質,登記由行政機關承擔有其合理性。
筆者認為，目前以地政部門的登記為基礎建立我國的不動產統一登記制度,應當說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產的核心是土地產權，其他不動產產權也以土地產權為基礎，因此登記機關的統一，必然是以土地登記為基礎和核心的統一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數土地的初始登記工作基本完成，這為不動產統一登記奠定了基礎。
在這方面有我國臺灣地區的立法經驗可以借鑒。臺灣的不動產登記原則上是由縣市地政機關辦理的。從臺灣目前的情況來看,由于各市縣依法在轄區內分設登記機關,即地政事務所,這又大大簡化了土地登記作業的流程,便利人民申請登記,符合實際生活的需要。
所以，在不動產登記制度上,我們可以充分學習臺灣地區的立法經驗,并結合大陸實際,不動產登記應以原土地登記部門為基礎,在土地管理部門內另設機構,成立統一規范符合實際的不動產登記局。這樣做的好處在于節約社會成本,便于實踐操作。此外，不動產登記機關實行垂直領導制，規定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產登記機關利用自己的服務進行牟利。
（二）明確統一登記的范圍
不動產涉及的面很廣,土地、房屋是不動產,草原、林地、水庫、道路也是不動產,探礦、采礦、養殖、電力和通訊等設施都涉及不動產。哪些不動產應當納入統一登記的范圍,哪些不宜統一登記,在我國現階段應當加以區分。
根據前述準物權與典型物權的劃分，不動產登記性質的“二分法”，對于民事主體之間的物權變動,如房屋所有權、土地承包經營權等，不涉及行政機關的意思表示，與行政管理關系無關，依據準行政行為屬性，將其納入統一登記范圍當屬無疑。但是采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源這些準物權，行政機關依行政許可等產生的物權變動，不宜納入進來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。
（三）明確不動產登記機關的賠償責任
根據物權法和不動產登記的基本原理,登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤,也就是交易基礎發生錯誤,當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。為了保障權利人的合法權益以及加強登記人員責任感,有必要建立權利人登記救助機制,完善登記機關及其工作人員的責任制度。
權利人救助機制已為《物權法》所確立，增設了預告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機關的賠償責任。
登記的準確、真實及完整是登記工作的內在要求。筆者認為，不動產物權登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償的構成要件:從主體角度講，不動產物權的登記工作是由行政機關而非司法機關來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現實經濟損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，以及不當或錯誤的登記，說明行政機關在履行登記職責過程中違反了對相對人應盡的義務，構成行政賠償中的違法行為。
此外，登記機關應設立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看,德國和瑞士專門設立登記賠償基金,以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害,我國也可以仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應考慮：在不動產登記的業務中，將按件收取的費用，納入不動產登記賠償基金；登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險；登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。
（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現代行政程序制度
1．窗口式辦公
窗口式辦公，就是以單獨對外的收發文室為窗口受理業務，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規定的時限到窗口領取結果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)
2.建立不動產統一登記的信息公開制度
信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權力來源于人民這一根本性事實所決定，權力運行的全過程應當為權力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權力健康運行的本質要求。[5](P21)
首先是政務信息公開。對與群眾利益相關的、便于群眾參與管理和監督的政務信息，逐步定期披露，既增加了政務工作的透明度，又增強登記機關的責任感。
其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當事人、法官、律師等）公開的做法，體現透明化管理、為人民服務的立場；信息公開的內容應包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當事人作出正確的不動產交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務小組、網上公告等，以實現全方位、高質量的服務。
在不動產統一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護當事人的知情權，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復抵押或不法分子惡意登記等現象。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產交易、物權行為、區分原則、公示公信原則
房地產交易是人們對房地產轉讓、出租、抵押等活動的總的稱謂。在我國現行土地制度下房地產交易是指以房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地使用權為對象而進行的一種商品交換活動。
房地產交易制度是房地產法律制度的重要內容。房地產交易是否規范有序直接關系到我國房地產市場的健康發展和社會秩序的穩定。但是我國的房地產法已明顯滯后于房地產業的發展，例如立法尚不健全，房地產轉讓和抵押制度有待完善，法律規范缺乏系統性、協調性、科學性等。這也給法律實務帶來了難度。因此，完善我國房地產立法刻不容緩。
物權行為是法律創造物，但它是客觀存在的，是與債權行為相對應的法律行為。它規定了物權變動規則，有利于保護交易安全，維護當事人的利益平衡。借鑒該理論對于解決房地產交易中的有關問題具有重要的理論意義和實踐意義。
一、問題的產生
根據我國《合同法》的規定和立法解釋，合同是指債權合同，因而我國法律沒有承認物權合同。
我國《合同法》第51條關于無權處分的規定是目前爭議較大。一般認為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權合同。也就是合同的成立、生效要附加一個條件，即行為人在訂立債權合同時必須具有處分權，否則合同效力待定。這種觀點會引發理論上和實踐中的難題：即把一些本來有效的合同解釋為效力未定合同。
另外，按照債權合同，在買賣契約中，由于法律規定買賣標的物的所有權自債權契約成立時起移轉于買受人，即買受人自買賣合同成立之時起就已經取得買賣標的物的所有權，但未經登記或交付不具有對抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時起就已經取得了標的物的所有權，但其取得的所有權未經登記或交付卻不能對抗第三人。然而所有權是對世權，因此這顯然是互相矛盾的。
由于立法和理論上的缺陷，在我國的司法實踐中，長期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權變動混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產管理機關辦理產權過戶手續的，法院往往判決房屋買賣合同無效，而不是判決強制出賣人補辦產權過戶手續或判決出賣人承擔違約責任。訂立抵押權設立合同后，未向登記機關辦理抵押權登記的，法院往往判決抵押權設立合同無效，而不是判決抵押人補辦抵押權登記或判決抵押人承擔出賣責任。其結果，往往使無辜的買受人、債權人遭受損害而得不到救濟。按照物權變動與其原因行為的區分原則，未辦理登記手續的，只是不發生物權變動，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過戶手續，或者判決出賣人依買賣合同承擔違約責任。抵押權設定合同成立后，未辦理抵押權登記手續的，只是抵押權不成立，抵押權設定合同并不無效，債權人可請求法院判決強制債務人辦理抵押登記手續，或者判決抵押人依抵押合同承擔違約責任。[1]
物權的變動通過物權行為發生法律效果。屬于物權行為組成部分的交付或登記使物權的變動具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權的人受公示之公信力的保護，即可取得標的物的所有權。從以上分析可以看出，否定物權行為的存在會帶來理論和實踐上的矛盾。
二、 房地產交易中的行為性質區分
區分原則是指在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，他們的成立生效分別依據不同的法律根據。在原因行為中，當事人享受債法上的權利，并承擔債法上的義務；在結果行為中，當事人完成物權變動，使得物權能夠產生請求權的負擔行為，而能夠發生物權變動效果的結果行為是處分行為。
區分原則在房地產交易中的運用就是要求法律上區分房地產權屬和債權合同之間的關系。房地產過戶登記、抵押登記、使用權登記和他物權登記實質是物權變動的一種公示形式，是法律法規中的強行法，登記使房地產權屬得到確認。權屬登記與債權合同的關系說到底就是物權與債權的關系，二者權能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現象的法律實務中應嚴格區分標的物的移轉和所有權的移轉。如果買受人已實際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續，只能是說明標的物（房屋）的移轉，而不是房屋產權的移轉。
我國《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”該條沒有明確區分這里的登記是物權變動登記還是合同登記，由于法律法規沒有在二者之間作出明確區分或者明確規定是否影響合同效力，故在現實中最易導致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續或者辦理批準登記等手續才生效的，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后才生效的，當事出有因未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”根據這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨立存在，并不受過戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過戶登記，這只決定房屋的所有權是否轉移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據我國《城市房地產管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規定，房地產租賃合同實行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。
此外，我國民法典草案物權法編第9條規定：“依照法律規定，土地、礦藏等自然資源屬于國家所有的，可以不經登記，自法律施行之日起享有物權。除法律另有規定外，國家、集體、私人的不動產物權的設立、變動、轉讓和消滅，應當登記；不經登記，不發生物權效力。”該條規定體現了區分原則。
由于我國的物權法還未制定出來，不動產登記制度尚不完善，各種規定散見于法律法規及行政規章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認識。在目前施行的《城市房地產管理法》中，只規定了商品房預售合同應當報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案，也沒有規定登記后生效。如果將過戶登記作為買賣合同的生效要件，其負面效應是很大的，大量的房屋買賣合同在過戶登記以前均處于無效狀態，若一方不按約定履行過戶業務，另一方將無法主張對方承擔違約責任，只能要求對方承擔并不明確的締約過失責任，合同中的各種擔保也因主合同無效而隨之無效，不履行義務一方可以不受合同約束，被損害方的合法權益得不到相應的法律救濟，而不履行義務一方也得不到法律的懲罰，交易安全無法保障。這與
民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個合同不是依照生效之后再履行的順序去執行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。
三、房地產權利變動公示公信原則
物權行為理論指導下的物權變動規則，被稱為物權形式主義，其主要內容是僅僅有物權變動的合意是不夠的，對此還必須有一個外在的形式：不動產的登記和動產的交付。本文通過對不動產權利的外部公示方法（登記）的分析來揭示不動產權利登記制度的規范功能。因為物權變動的合意或意思表示主要是通過公示行為來體現，它符合人們的交易習慣。當然這里并沒有否定物權合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區分物權行為和債權行為為前提，在維護原權利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實踐中的問題提供一種思路。
物權公示原則，指的是物權的各種變動必須以可以公開的能夠表現這種物權變動的方式予以展示、并進而決定物權變動效力的原則。登記或交付作為物權變動的生效要件，目的主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當事人之間的利益，法律根本沒有必要設立登記或交付制度，因為雙方當事人之間的約定足以明確雙方的權利、義務關系。不經登記或交付只依當事人之間的意思表示就發生物權變動的效力，反而更有利于交易的便捷。物權公示，對第三人來說，公示告知作用是使第三人明確權利歸屬的指示器。公示內容具有正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，推定公示的事實就是正確的。在完成公示行為之前，物權變動效力僅在交易當事人之間有效力，而對世人不發生效力；只有完成公示，取得表征物權的手段后，才真正使受讓權利具有對抗世人效力。[2] 物權行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權利正確性推定效力將受到質疑。
物權公示包括行為方式（交付或登記）和靜態的表征（占有狀態或登記簿）。交付或登記是靜態的表征手段，二者當然不能截然分開。公示原則是產生公信力的前提。物權的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質的權利不符，對于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。
目前，我國不動產登記制度尚不完善，也不盡合理。我國已經頒布了一些法律法規，特別是眾多的司法解釋，部門規章，地方法規，對不動產轉讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規定，沒有統一的登記法律和登記機關。我國不動產登記法規屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實現行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質并不是一種行政行為。各國的登記機關并不相同，例如，在我國是行政機關，在德國是地方普通法院系統的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無必然聯系。借鑒外國經驗，梁慧星教授主持起草的物權法草案第一章第三節專設第20條規定：“不動產登記，由不動產所在地的縣級人民法院統一管轄。”
根據有關法律法規的規定，我國的不動產登記效力主要采登記要件主義立法模式。《城市私有房屋管理條例》第6條第1款規定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”我國《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。” 《擔保法》第41、42條規定，以土地使用權、城市房地產或鄉鎮、村企業的廠房等到建筑物抵押的應當辦理抵押物登記手續，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規定可以看出，在我國的房地產轉讓制度中，權屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強制執行、取得時效、法院判決、添附、婚姻關系等非法律行為而引起的不動產物權變動的場合下，采取登記對抗主義。登記要件主義在法國的意思主義和德國的形式主義之間尋求折衷立場，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動產物權變動本身結合為一體，對不動產物權變動采取了公示的態度。但在法律實務中登記主義立法模式的弊端顯而易見，如易助長一物多賣現象。它偏向于對原權利人的保護，卻忽略了對第三人利益的關注，有損交易安全。
物權變動規則在不動產變動中的運用，就意味著物權變動所涉及的登記均為物權變動的公示，它只影響物權變動效力，而不影響合同效力。實際上，過戶登記、抵押登記等均是權利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認原權利人權利喪失，新權利人取得權利，或者原權利人的權利內容發生變化，并向新權利人頒發產權證書的過程。這種登記屬于權利登記，它獨立于債權合同，發生物權變動的法律效果。
關于房地產登記的公信力問題。德國、瑞士等國在立法中明定了登記的公信力，法國、日本等國沒有規定。[3] 這種區別源于各國立法模式的不同。在我國主要有兩種觀點，一種認為我國房地產登記未體現公信力；[4] 另一種認為通過申請、注冊、登記發證等手續實際上已承認了公信力。[5] 本文認為公信力是公示原則的應有邏輯和基本價值取向。我國《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《土地登記規則》等具體規定了房屋所有權、抵押權和土地使用權、抵押權等的登記手續、登記程序、登記機關、登記種類等。不動產登記在我國是由當事人的登記意思和行政機關的登記行為來完成的，因此它是通過法律的方式來表示權利的合法存在，這是一種客觀事實，那么對通過不動產登記所表現出來的權利信賴就具有正當性。善意第三人就可以根據登記簿所表征的內容進行權利推定，從而決定與他人是否進行交易。可以這樣認為，對這種善意的保護也就是對市場的有力維護。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第61條規定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的以登記記載的內容為準。”實際上本條解釋賦予了抵押權登記的公信力。但是我國在采登記要件主義的立法模式下，不區分物權行為和債權行為，將物權變動效果系于債權行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護，公信力受到影響。因此我國應盡快完善房地產法律制度，規范房地產交易活動，弱化房地產登記的行政色彩，注重權利的保護和交易秩序的維護。為保護房地產交易的安全，物權立法應明確規定房地產登記的法律效力：發生房產產權的有效轉移；推定不動產登記簿所記載的當事人的權利內容為正確的不動產權利；具有社會公信力，給予善意第三人以有效保護。
四、房地產權利變動中的利益衡平
無因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權行為，不問其是否基于某項有效的負擔行為，而自行發生效力。原因行為的無效或者撤銷不能導致轉移物權的履行行為的當然無效和被撤銷。物權變動是物權意思表示的結果，如果物權法上的意思沒被撤銷，債權法上的意思被撤銷，物權已發生轉移，可以借助不當得利理論來解決債權上意思表示的瑕疵引起的后果。
物權行為無因性對交易安全的保護是絕對的，如果物權移轉符合法律規定的要件，
即當事人合意加交付或登記公示行為，那么即產生物權效力，即產生對抗世人的效力。正因為如此，無因性原則成了否定論者對物權行為理論持否定態度的一個主要理由，如認為貫徹無因性原則損害了原權利人的利益等等。其實，無因性原則并不是物權行為理論的全部，而且也對原權利人進行債權保護及物權保護，如通過不當得利制度和異議登記制度達到保護的目的。無因性原則正是登記公信力的邏輯結果。
關于我國對無因性原則的態度。根據我國《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地登記規則》等的規定，我國房地產權屬登記制度屬于強制性登記，不是自愿登記，屬義務規范。不登記者其權屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。登記部門對登記申請實行實質性審查，無異議時方予以登記，這也是產權的證明方式。《城市房屋權屬登記辦法》第37條《土地登記規則》第71條規定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細的規定了更正登記制度。這也就是要維護不動產的靜的安全，保護真正的權利人。因而，這里對善意第三人的權利的保護并不明確。我國法律并未貫徹絕對的公信力，也即無因性原則。
另外，我國民法典草案物權法編第7條規定：“物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應當登記，動產應當交付。記載于不動產登記薄的權利人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人，但有相反證據的除外。”第12條規定：“不動產登記簿記載的事項，是權利人及其物權內容的根據。”第14條規定：“不動產權屬證書，是權利人享有該物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致。記載不一致的，以不動產登記簿為準。”第15條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自不動產登記簿記載之時發生效力。”以上規定協調了原權利人與交易安全的保護的平衡問題。舉例來說，雖然處分人沒有處分權或后來沒有處分權（比如原合同關系被宣布無效），但若在處分時給予受讓人以有效的表征其有物權的外觀（如物權登記證書），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權（如房屋產權），此為保護善意第三人的利益（原權利人受到不當得利制度的保護）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒有涉及第三人利益（比如有處分權人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對抗與其有直接交易關系的原所有權人。也就是原所有權人仍可基于無效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無因性原則的相對化。
由于物權行為無因性對交易安全的保護的絕對性，德國學說和判例提出了物權行為無因性的相對化，使物權行為效力受債權行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統一和瑕疵一致。[6]
這種對無因性原則的修正旨在減少物權行為無因性的僵硬性所導致對所有權人保護的不利，也就是努力把無因性規則的適用局限于保護交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無例外地適用分離原則。物權行為無因性理論相對化的目的是實現對民事法律關系的公平調整，以期能在原所有權人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權行為的獨立性。由此可以說，無因性原則是一般性規定，其相對化具有個案意義。
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關鍵詞：不動產登記；信貸資產證券化
1.國內信貸資產證券化的發展總體情況
1.1發行規模穩步上升，產品多樣化趨勢明顯
2016年1至6月，國內共發行信貸資產支持證券43只，發行規模達1345.85億元，較2015年上半年（發行規模1152億元）增長了16.83%。產品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發展迅速
2016年上半年，國內發行的43單信貸資產支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產品金額占比為76.75%。在非CLO類產品中，發行規模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。
2.國內信貸資產證券化發展存在的不足
2.1個人住房貸款證券化產品發展緩慢
個人住房貸款是銀行信貸資產中比較優良的信貸資產，也是銀行信貸資產中放貸時間最長，最需要盤活的資產。央行統計數據顯示，2016年6月末，國內個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據中債資信相關報告數據顯示，至2016年6月末，國內發放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。
2.2“三農”信貸資產證券化產品尚處于空白狀態
我國金融機構發放的“三農”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款。“三農”的信貸資產質量相對偏低，違約風險高于其他信貸資產。主要原因：一是農業經濟受氣候條件等客觀環境影響較大，經營風險較高；二是農村地區低收入人群聚集，農戶收入不穩定，農戶融資渠道欠缺。這些因素嚴重阻礙了‘三農”信貸資產支持證券化產品發展。
2.3公積金貸款支持證券發展潛力尚未得到充分發揮
2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年，國內共發放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%。可見，我國的住房公積金貸款支持證券業務發展空間巨大。
3.不動產登記新規對我國信貸資產證券化發展的影響
3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發展
首先是有助于優化個人住房抵押貸款質量。隨著近幾年我國房地產去庫存壓力猛增，房地產業的風險越來越大，房地產商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經成為個人住房抵押貸款的質量下降的主要原因。《細則》第八十六條規定：“申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。”這一規定將從根本上解決了同一不動產不同階段同時抵押的問題，可有效預防開發商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質量。
其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統。《細則》第九十五條規定：“不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，按照統一的不動產登記信息管理基礎平臺建設要求和技術標準，做好數據整合、系統建設和信息服務等工作。”這將促進我國在短時期內建立健全抵押貸款電子記錄系統，使抵押權人追蹤抵押貸款及其附隨權利的轉移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發展，使其在市場上更有競爭力。
3.2有助于推動“三農”信貸資產證券化發展
一是《條例》第二條明晰了不動產的概念，在第五條指出集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等權利登記的要求條件。不動產登記制度的實施為有效盤活農村不動產資產提供了強有力的保障以及依據。
二是土地承包經營權、林權、海域使用權以及相關定著物的確權，還有抵押權登記的實施，使得與“三農”經濟相關的不動產抵押更為的簡單和明確。有利于“三農”信貸資產證券化的發展。“三農”信貸資產證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導更多的社會流動資金支持我國的“三農”經濟。
3.3有助于改善小微企業融資環境，緩解其融資難問題
首先，明確了不動產的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產唯一性。《細則》第五十六條規定建設用地使用權、海域使用權和該土地、海域上的建筑物、構筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實施讓金融機構在今后處置不動產抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權人等情形，避免抵押權混亂和抵押權人實施權益沖突造成的處置難度。
其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權人基本權益。條例的實施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權人的最基本的權益，也降低了抵押貸款的風險。
4.完善不動產登記制度，促進信貸資產證券化發展的建議
4.1開展不動產登記信息數據整合，盡早實現信息共享
不動產登記系統的電子化已經成為必然趨勢，要加快建立全國不動產登記信息統一系統，整合各部門掌握的不動產信息，完善電子登記系統，使其能夠完整呈現不動產信息。將有以利于抵押權人更詳細和全面了解抵押物，準確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產抵押交易市場化建設。
4.2借鑒國外先進做法，出臺相關法律法規支持、保障不動產登記制度的有效實施
日本不動產登記制度已經擁有百年的歷史，其不動產登記的主要法律依據是“民法”和“不動產登記法”兩項法律。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動產登記的依據。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規，不斷修改完善不動產登記實施細則，推動不動產登記制度的全面落實。
4.3加強不動產登記新規的宣傳推廣
地方政府相關部門及銀行機構應加強對不動產統一登記的法律意義及進行不動產登記所能享有的法律權利的宣傳。向社會告知只有在登記部門履行登記手續并獲得認可后，其擁有的不動產才能進行交易、擔保、抵押等行為。而沒有登記的不動產如果進行上述交易時，不受法律的保護。所以要讓公民清楚明白積極進行不動產登記所能享受到權利，使其能夠主動去相關登記部門進行登記，確保自己的法律權利。
一．不動產物權登記制度的基本理論。
1、不動產物權登記制度的法律意義。
不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上，它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則，是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現形式。根據現代各國物權法的規定，物權變動的公示方法，不動產物權以登記，即物權變更登記，為物權變動的公示方法；動產以交付，即占有的移轉，為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示，是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權，具有絕對排他性效力，對物權人的物權，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務，但如果不能從其外部察悉物權變動的征象，則會給第三人造成難以預測的損害，直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性，通過公示使物權法律關系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。
2、不動產物權登記的性質及登記機關
不動產登記的性質，依我國學者之通說，屬于一種行政行為，它體現的是國家行政權力機關對不動產物權合理干預，目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。
關于不動產物權登記之主辦機關，現代各國和地區做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產登記局或“地政事務所”主辦。如日本的不動產物權登記為法務局、地方法務局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設立的“土地登記局”，在英國，統一管理城鄉土地權屬的登記機構是“政府土地登記局”。
關于登記機關的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：
一是登記采形式審查主義。登記機關對不動產物權登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據所載的內容，予以登記。至于契據所載權利事項，在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關也不承擔錯誤登記的責任。
二是登記采實質審查主義。即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關本身不予賠償。
三是任意登記主義。對于不動產物權變動不作強制要求，但是一經登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權利人受損害時，登記機關則負損害賠償之責。
3、不動產物權登記的法律效力。
不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國等國采此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。
另外，對不動產物權登記的效力，多數國家及地區還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。
一是依當事人的民事法律行為而變動不動產物權者，非經登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產上設定物權的行為。“非登記不生效力”是指只有當事人的法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際發生物權變動的法律效果。
二是依法律行為以外的法律事實而取得物權者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執行、土地回復、附和、房屋新建等原因而取得物權者，均不以登記為物權變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區的民法同時規定，此等場合，物權人在登記以前，不得處分已取得的物權。
二、我國不動產物權登記制度的現狀及其存在的問題。
我國迄今尚未制定物權法，也沒頒布專門的不動產登記法，有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋，不動產物權登記制度尚未在中國得到系統地建立，而且現行法規中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題有：
1、登記的法律依據不統一。不動產物權登記，通行的做法，實質上依據一國民法典之有關規定，程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，政出多門。
2、登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一，損害了登記制度的基礎權威。
3、登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述，世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現行法不區別不動產物權變動的原因，而一律規定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規定，是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如，1987年的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第10條規定：“新建房屋，應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權，那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。
4、絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法，不動產所有權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現有財產秩序等問題。
5、把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定，不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，末辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。
顯然，現行法律和司法解釋的上述規定不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權變動和債權變動。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，即發生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。依據合同的規定，不動產物權的出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。
三、我國不動產物權登記制度的立法完善。
如上所述，目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：
1、通過物權立法，統一不動產物權登記的法律依據，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。
2、制定不動產登記法，規定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產物權登記制度。
3、統一不動產物權登記機關。不動產物權民登記，是維系現代財產秩序非常重要的一環，具有技術性、專業性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關，統一管轄不動產物權登記工作。
4、登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義，以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應負賠償現任。
作者簡介：李潔媚，中國地質大學（武漢）。
建筑物區分所有權是與房屋所有權登記相關的一種單獨所有權類型，它的獨立性與完整性體現在包含專有權、共有權與管理權三項權利內容。對于專有權這種排他性的權力，在現行的房屋登記簿與房產證上可以得到登記上的保障。而對于共有權的客體共有部分則存在缺乏明確劃分標準、缺少登記規定等問題。在2015年全面推行不動產統一登記的大形勢下，筆者將就共有部分登記相關規定進行研究討論。
一、共有部分登記范圍的認定
（一）法律規定中的問題
在我國現行的法律法規中，缺乏對共有部分登記的專門規定。在建筑物所有權證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分攤的公用面積，與套內面積一起構成了商品房的建筑面積，在房產證書上得到列明，以證明是業主所有權的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內部與套內居住相關的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權爭議熱點涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規定的登記規則與形式。權力狀況與登記客體不匹配，在現行的不動產登記模式下，共有權無法得到保障。
在對這一部分的登記展開研究前，要對建筑組區分所有權的共有具體部分進行明確。這是開展登記研究的前提與重要環節。
在對這一范圍的認定上，一般存在三種模式，一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結合式。我國《物權法》中采用的就是第三種，排除的方法。規定建筑物內除住宅、經營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規定了：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第七十三條補充規定了道路、綠地、公共設施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導的模式造成了對共有部分認定的模糊，只是一般性籠統的規定，而且在實踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設施”全部認為是業主共有就是不合理的，如已被租賃或認購的公共服務設施建筑就不能籠統的被確定為業主共有。因此，在2009年出臺的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權法》的不足進行彌補，對專有部分概念定義為具有構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業主所有權的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補充。此外，涉及到區分所有權登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規章。但這樣的登記規則只是原則性的規定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。
時至今日，我國立法中仍未提供對共有部分的認定要件，認定標準也不能最終確定，單純通過增加列舉項難以適應新發展，實踐中的合理區分也無法實現。可見在我國現有法律法規上，共有部分的認定、登記仍然存在很大的空白。
（二）共有部分的區分標準不明
在對共有部分的登記進行討論前，從理論上上進行認定是前提。如前文所述，共有部分普遍通過對專有部分的“排他”來認定。這種“非此即彼”的籠統界定方式，反映出了對區分共有的不重視。也在實務中帶來很多爭議。
二、實踐中的特殊共有部分登記
對于電梯、公共道路和樓梯間這一類共同使用性顯著的共有部分，實踐中爭議較少。現實中糾紛頻發，認定模糊且讓所有權人常常感到權利受損的共有部分，如車庫、屋頂平臺、會所、小區綠地等的歸屬往往是認定以及登記的難點。本文將以車庫與小區會所涉及到的共有部分登記進行單獨的分析。
（一）車位車庫
《物權法》的七十四條中有做出相關規定。規定車庫應首先滿足業主的需要，并區分為專有的車庫與共有的車庫兩類。前者包括通過買賣歸個人所有和開發商所有，后者就是我們需要討論的共有的車位車庫。現實在這些共有的停車位存在開發商占用、侵占原有停車位進行建設的問題，使得業主因停車難問題與物業、開發商產生摩擦。
為了維護這一共有權，首先需要明確，未經買賣登記、不屬于開放商保有的、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位是區分所有權的共有部分。所以房地產開發商不享有對共有車庫車位的處分權力，否則就違反了規劃用地許可文件、建設工程規劃許可文件和購房合同的相關約定，涉及違約和侵權。其次，《物權法》中只做出了滿足業主優先使用權的規定，在不動產統一登記下可以將這一所有權進行確認，將小區全部業主登記為權力主體，于登記簿上列明共有車庫車位的面積、四至。對共有車位所有權的登記，有利于業主進一步維護除使用權外的收益權與管理權，限制物業開發商對共有部分的任意處分。
（二）會所
小區會所是近些年開發商為了促進銷售，規劃在小區公共面積內，為業主提供餐廳、酒吧、游泳館等有償服務的場所。但在實際運營中，一般被相關公司租用。對于會所的權屬，我國的法律法規及規章中均未作出明確規定，所以主要爭議點在于，會所是否屬于《房屋登記辦法》中規定的“屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房”。 會所是否屬于共有部分的歸屬，應當分情況區分。會所是作為單獨建筑進行報建設時，所有權由房地產開發企業保留，當小區會所作為獨立不動產權進行登記時，開放商有權決定其轉讓、使用、出售，在房地產登記機構核發房地產權證時，需要有對“會所”的特別注釋與標記；但在建設審批時，如果確定了該會所是建筑區劃內的公共配套場所，根據《房屋登記辦法》的規定則所有權歸屬全體業主，要以共有部分進行登記，雖然不發放房地產權證書，但可以在不動產登記薄上進行相關記載。開發商不得出售，收益也歸于全體業主。 （三）屋頂平臺
屋頂平臺一般是歸業主共有，即使沒有合同約定，也因其事關業主基本利益與共有構造而推定為業主共有。作為建筑物的天然部分，一般不具備登記條件。
然而屋頂平臺存在依照專有部分來進行登記的情形。根據《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，建筑區劃內符合條件的房屋、車位、攤位等特定空間是可以認定為專有部分的。將屋頂平臺與頂層進行搭售，符合了房屋建筑規劃與簽訂了買賣合同后，這一部分就具有了專屬性。
而對于實踐中出現的占用公共屋頂，修建個人使用的“空中樓閣”是對共有權的侵害，是違反法律法規的侵權行為。也可以依照相鄰關系來進行調整。
三、建筑區分共有的登記程序
根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑物區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產開發商是共有部分申請初始登記的主體。但在實踐中，開發商在進行建設審批時，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區分所有權的共有部分得不到確認，建筑區劃內對共有部分的原始規劃，可能會因后期的審批產生較大改變。實踐案例中，業主常常發現，開發商事先承諾的公園綠地在后期建設中建成了新的住宅樓，當業主進行維權時，開發商卻出示規劃管理部門批準的建設工程規劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。
根據《暫行條例》的規定，初始登記時需要提交相應的材料并進行審查。因此，為了保護業主的共有權，在房屋所有權初始登記時，就應該強調對共有部分登記的重視。在房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，登記機構就應要求其提供依法屬于業主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權利歸屬等證明文件。保證在該建筑區劃內接下來的開發建設與預售中規劃一致。確保共有部分權利的完整性。
此外《房屋登記辦法》第十九條規定，房屋所有權初始登記時，房屋登記機構應當實地查看。根據《暫行條例》第十八條的規定，要求對受理的不動產登記進行查驗，包含界址、空間面積、位置等。第十九條第一款也指出，對房屋建筑物、構筑物所有權的首次登記，登記機構可以進行實地查看。參考房屋所有權登記，區分所有權的共有部分登記在進行完善時，也應該增加實地查看這一部分。
除了登記階段的保護。在建筑物申請建設工程規劃許可時，就應當列明建筑區劃內公共場所、公用設施和物業服務用房的具體范圍。對商品房銷售許可行政審批環節也應該加大對列明建筑物區分所有權的重視，同樣的，房地產管理部門批準商品房預售許可時也應要求建設單位提交列明屬于業主共有的公共場所、公用設施、公共道路等共有部分以及開發商將具有營利性的公共場所處置（出售、贈與或留作自用）的文件，使得預售方案不只是開發商與銷售方的一紙口頭承諾或廣告宣傳手段，要求其能產生切實的法律上的、行政上的效力。公共場所、公用設施等共有部分的具體范圍，經過審批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改變公共建筑空間、公共場所設施原先規劃的功能與位置。同時建筑物開發商在與業主簽訂《商品房買賣合同》時也要載明上述內容的條款。保障所有權人在就公共部分進行維權時有理有據，也規范了房地產市場交易的開發行為。具體可從以下幾個方面對建筑區分共有部分的不動產登記進行闡述。
（一）登記申請人
根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”
據此，我國房屋所有權初始登記時，是由房地產開發商作為申請人，提起對公共區域與公共建筑物這一類建筑區分共有部分的登記。且根據《房屋管理辦法》第十二條，對于合法建造房屋進行所有權申請，可以由房產開發商單方進行。此外，根據《房屋登記簿管理試行辦法》的記載說明，建筑面積包括單體建筑的共有部分與專有部分兩類。其中單體建筑共有部分是與專有部分一并登記的，在登記簿上以建筑面積為形式量化。在進行房屋登記時，這一部分共有是依附于專有面積，申請人為當事人雙方。
這一現狀反映出我國現行的關于區分所有建筑物共有部分的登記申請是割裂開的，單體建筑內共有部分由房屋權利人申請登記，建筑區劃內其他共有部分則由房地產商申請初始登記。
（二）登記人
我國現行法規中，并未對區分所有建筑物共有部分的登記部門做出單獨規定。共有部分依附專有部分的登記，由房產部門管理。而我國目前存在的有關建筑物區分所有權登記的法律規定主要體現在建設部頒布的《房屋登記辦法》。該法第四條規定：房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。第十一條規定：申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。
“臺灣土地登記規則”第77條指出建物所有權第一次登記，除本款規定者外，準用土地總登記程序。所以共有部分的登記依照土地登記規則，由所在地的直轄市、縣（市）地政機關辦理。
實踐中建筑區分共有部分的登記機關一般為住建部門或土地部門。不動產統一登記后，多頭分散的登記將劃歸到統一部門。所以共有部分登記應與房地產登記一起歸由縣級以上統一政府辦理。
（三）登記的客體范圍
建設部頒布的《房屋登記辦法》第十條規定：“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指固有界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號）的房屋或者特定空間。”由此我們可以得出現行房屋登記的對象主要是是指房屋的專有部分。涉及到共有部分登記的是《房屋登記辦法》中三十一條中“屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房”；以及《房產測量規范》中規定的單體建筑的分攤部分（電梯井、 管道井、樓梯間、垃圾道等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房，共有外墻等）。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條中同樣也僅僅規定了這一部分公用建筑面積。從上述現行的指導文件可看出，登記的客體是不全面且缺乏標準的。 對建筑物區分共有部分所有權的討論往往是以單體的建筑物為其存在前提，但實踐中小區中建筑區分所有權范圍又大大超過了單體建筑物區分所有權之共有權的權利內容。現有對于共有部分的登記客體局限于公攤面積，即單體建筑內部的共有部分。建筑區劃內的其他部分也應該納入登記范圍。
建筑區分共有部分的客體應包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。墻面、梁、屋頂等天然的共有部分，難以測量，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測算量化進行登記的一部分天然共有部分，可合并記載在登記簿。因此，需要進行登記的客體主要為法定共有部分和約定共有部分，具有獨立性的建筑部分，如公共場所、公用設施、物業服務用房、車庫、架空層等，應均在登記簿上予以單獨記載，同時與相關專有部分的登記形成關聯。有學者指出，對于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設備、設施，為了避免爭議，應做出為共有部分的推定。
（四）登記方式
關于共有部分在權屬登記中的缺乏，在實踐中，我們可以看出共有部分實際范圍是分為兩大類的。一類是前面所討論到的，現行登記中的公攤概念。這主要是以一幢建筑范圍內的共有部分為客體，對屬于整幢業主共有的部分。另一類是整個建筑區劃范圍內所有權人的共有部分（車庫、綠化、道路等）。兩類共有部分的所有權主體不同，若將兩類不做區分的一并登記會導致主體不明等混亂。在房地產登記的相關法律法規中，雖然做出了對建筑區分共有部分登記的規定，但缺乏相應的登記方式。共有部分的登記落實仍然存在較大空白。日、美、德在這一不動產類型上采取了一種“一體化”的登記方式。
德國《住宅所有權與長期居住權法》第七條規定：“（1）在本法第三條第一款的情形，依職權為每一份共有所有權份額編制一份專門的土地登記簿頁（住宅土地登記簿、非住宅用房所有權土地登記簿）。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權份額的專有所有權和作為對共有所有權的限制的屬于其他共有所有權份額的專有所有權權利的授予。”該登記將共有部分劃分為單獨的份額，與所屬的專有部分聯系，與專有部分一并登記。
臺灣地區“公寓大廈管理條例”第四十四條規定：“公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記。”“臺灣土地登記規則”第七十五條指出：區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記。
根據上述規定，我國臺灣地區，共有部分是分別合并登記，采取設立標示部，在標示部上列明共有權人的方式進行登記。專有部分也列明相關的共有部分。
（五）登記類型
2014年頒布的《不動產登記暫行條例》第三條，規定不動產登記包括首次登記、變更登記、轉移登記等多種類型。在區分所有建筑物權上，由于共有部分相關權利的存廢是依其所屬的專有權設立的。所以共有部分所有權需要變更時，相應的移轉、消滅、變更、權利限制等應隨其所屬的專有部分進行。《房屋登記辦法》已經規定了相關的初始登記、注銷登記、抵押登記、地役權登記、預告登記和更正登記。相對較為完善。
但對于首次登記，涉及到明晰產權。《房屋登記辦法》第三十一條，僅對一部分共有部分的初始登記進行了規定，缺乏完整性。應對區分所有建筑物的共同使用部分進行整合明確，可與其相關區分所有建筑物同時申請登記。保持專有部分與共有部分登記的一致性。
關鍵詞：土地登記；土地抵押權；宅基地登記；土地登記數據
中圖分類號：F301.2 獻標識碼：文章編號：2095-2104（2013）1-0020-02
一 土地登記概述
土地登記是指將國有土地使用權，集體土地所有權，集體土地使用權和土地抵押權，地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。此定義包括了三層含義：一是明確了土地登記的范圍是各種依法應當登記的土地權利，并明確了目前應當依法登記的土地權利種類，即國有土地使用權，集體土地所有權，集體土地使用權和土地抵押權，地役權以及依照法律法規規定的需要登記的其他土地權利。二是土地登記是將需要登記的土地權利在土地登記簿上加以記錄，記載記錄。記載是登記的字面含義，將土地權利在土地登記簿上加以記載是土地登記的應有之義。三是土地登記為土地權利的公示行為。
二 目前我國土地登記中存在的一些問題
1．土地登記與不動產登記相互脫節，給犯罪分子偽造土地證騙取貸款提供可乘之機。隨著社會主義市場經濟的發展，土地與金融的關系日益密切，不動產抵押近年來在我國發展態勢迅猛，已經成為融資的主要手段之一。數據顯示，2000年以來，我國土地抵押貸款每年 以40％左右速度遞增，占銀行放貸的比重不斷加大。而與此同時，商業銀行沉淀的不良貸款很多是以土地使用權作為抵押物，面臨很大的風險。涉及虛假土地抵押騙貸的案件時有發生，給銀行造成很大的損失。這些案件主要的表現形式是使用虛假的土地使用權進行抵押，多重抵押，多重擔保騙取貸款。不能實現網上查詢和異地查詢。也在一定程度上造成了銀行信貸調查過程中土地信息的不對稱。
2．在集體土地使用權中宅基地的初始登記存在大量的歷史遺留問題。宅基地的管理有一個逐步規范的過程。在宅基地管理制度不規范，不健全的時期，產生了大量沒有經過審批就占用宅基地，一戶多宅，多占宅基地等遺留問題。實踐中，宅基地超面積的現象尤其突出。并且近年來隨著規劃調整和村民為改善居住條件而異地拆建，新房建成，舊房未拆，造成了事實上的多宅。
3．碰到意外事件（如地震，洪水，火災）時，土地登記數據恢復難度大。因為每個地區網絡發展的水平不相同，其技術力量也不相同。而且上報到省里統一管理的數據也十分有限，一般只上報省政府批準建設用地，城市建設用地農用地轉用和土地征收，違法案件的綜合統計數據等等。如果檔案室和信息中心受到意外災害時，能立即恢復土地登記數據的可能性十分渺小。
4．人們對房產證的產權意識強，卻十分不注重土地證。特別是在樓房房產證變更后，很少有人及時到相關單位變更土地證。導致原土地使用者找不到而辦不了土地證。使房產證和土地證產權名字不一樣的現象普遍存在。
三 做好土地登記工作的相關措施
1．首先要制定配套制度，加以規范和落實健全以土地登記為基礎的不動產統一登記制度。不動產登記法應該包括下列內容：在國土資源管理部門辦理權屬登記；住房和建設部門在收到有關房地產開發商和消費者信息資料之后，應當及時轉交國土資源管理部門。由他們在土地登記管理的基礎上，建立統一的房地產轉讓信息系統，并且對外張榜公布。這樣做即可以避免出現登記脫節的現象。并且應當明確不動產登記的法律程度。凡是辦理了不動產登記的。當事人都可以根據原始記載事項主張自己的權利。如果登記機關疏于管理損壞或者遺失有關證據材料，那么應當承擔賠償責任。情節嚴重的，還應當追究行為人的刑事責任。其次銀行國土信息查詢系統試點的啟動，是近年來國土資源部在完善土地登記制度，擴大登記覆蓋面的同時，不斷加強土地登記成果應用的一個實例。倆部門聯手共建的這個信息交流平臺可以通過電子網絡信息查詢每一塊土地。一方面可促進銀行解決信貸調查中的信息不對稱問題，提升風險管理能力：另一方面對于加強土地產權管理，完善土地登記資料公開查詢制度，實現全國土地登記信息的網絡化一站式服務，具有直接推動意義。要通過試點工作的推進，逐步建立健全制度，形成土地登記信息服務的長效機制，實現覆蓋全國的土地登記信息服務，擴展服務應用領域。
2．對于歷史原因造成的“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的土地登記機構可以根據原國家土地管理局所頒布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》的有關規定辦理。如果一戶村民的倆處宅基地面積合并，沒有超過所在地省級人民政府規定面積標準的。土地登記機構可以受理其第二宗宅基地登記申請。對于因新建不拆舊造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在村民拆除其舊宅之前，土地登記機構暫不受理。
3．土地登記時，我們可以借鑒澳大利亞的托倫斯土地登記。托倫斯土地登記在技術方面很大程度上受益于其自1994年就統一采用的自動產權系統（ATS）。這個系統實際上是一個具有中心窗口功能的數據庫，人們可以通過網絡對土地登記資料進行查詢，同時也實現了遠程辦理土地登記。ATS系統的應用也極大地提高了土地登記的效率。并且土地登記工作人員每天都根據當天登記結果對數據庫進行更新和備份。為保障數據安全還將土地登記資料在三處不同地點存放。建立安全，全面的土地登記資料數據庫能為我們土地登記制度推行打下堅實的基礎。建立土地管理工作的技術支撐體系同時建立完整的土地登記工作人員培訓考核制度，切實提高人員的綜合素質。定期進行系統的培訓和考核：同時應擴寬各地土地登記工作人員學習渠道。結合土地管理網站的建設，建立土地管理相關知識頁面。增加土地管理相關知識，提高土地管理工作人員的技術和管理水平。這是保障電子數據庫安全的有效途徑。
4．加大土地產權法律法規宣傳力度。向普通群眾進一步宣傳國土資源法律法規，具體來說，要創新宣傳載體，豐富宣傳方式，借助電視，報紙互聯網等媒介加強宣傳，通過編制一些內容實用的讀物，舉辦群眾喜聞樂見的法制節目，開辦群眾愛聽的法律講座等方式進行普法宣傳，促使人們學法，懂法，守法依法維護自己的土地產權。總之，我們必須從根本上提高認識，理順其管理體制，明晰審批程序，提供便捷服務，為土地市場的健康繁榮提供基本保障。
總之，我國土地登記制度的框架已經基本構建，但由于長期以來忽視土地權利造成的全社會土地權利意識淡薄，土地權利人合法權益無法得到保護，我國土地登記仍存在登記法律、登記程序、登記機關、登記證書不統一等問題，這對于保護土地權利、合理利用土地和促進社會經濟可持續發展都帶來不利影響。因此，在土地登記立法方面要以現行的土地登記制度為基礎，豐富土地登記類型，提高土地登記的法律效力，進一步增強登記的公信力，逐步推動土地統一登記。
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不動產登記以依申請為原則，依職權為例外。通常由申請人啟動登記程序，登記后不動產權利產生排他或對抗性，登記正確自然保護了當事人的合法權益，但如果登記錯誤則會侵害真正權利人的合法權益。為提高登記的準確性，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）除規定了登記審查要進行書面材料的查驗外，還規定了可以實地查看的類型、可以進行權屬爭議的調查。對于申請材料需要查驗的內容、實地查看的登記類型，《條例》作出了明確規定，但對于什么情況要進行權屬調查只是原則性地規定。對于審查人員來說，如何適度調查才能認定盡到注意義務呢？這也是登記實務部門長期以來所思考的問題。調查的范圍和邊界是什么？如何與高效便民的登記原則相契合？
《條例》第十九條規定，對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。這條給出了調查的事由和調查的對象。調查對象即申請人、利害關系人，有關單位要按照本條規定配合調查。但如果被調查人不配合，《條例》并未規定相應的后果。被調查人如果是難以找尋的第三人或與申請人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有關單位，則將使登記機構的調查工作難以進行，或即使調查也很難得到一個公正有效的結果，甚至會導致登記無法完成而造成對申請人的權益無法及時保護的后果。
盡管法律法規沒有明文規定不動產登記的性質，但學術界的主流觀點認為不動產登記是行政確認行為，登記依申請而為，沒有創設新的法律關系。登記機構只是將民事主體之間已經形成的債權法律關系或物權法律事實如實登記于簿，從而發生物權公示效力，這是一種羈束性行政行為。對于這種性質的行政行為，登記機構基本忠實于當事人的申請，只要申請內容符合法律法規規定，不應該更多地調查民事法律關系產生的真正原因，民事法律關系產生的糾紛由民事主體自行承擔民事法律責任，條例第十六條規定也充分說明了這一點：當事人應對其提交的申請材料的真實性負責。是否是真實的權利來源、是否存在與他人有利害關系，這都建立在當事人誠信地提出申請之上，如果當事人刻意隱瞞本該告知登記機構的，將影響登記后果的事實，則其終將承擔相應的法律責任。此外，從現有登記工作時限最長30個工作日要求、服務效率、行政資源配置情況（在編登記人員業務能力差異較大和人員緊缺）等方面來說，登記機構無法做到對權屬爭議的全面性、實質性調查。
但既然《條例》作出了這樣的規定，賦予登記機構可以調查的權力，那如何利用現有條件行使好這一權力值得深思。另外，從登記簿的公信力方面考慮也要求最大限度地提高登記準確性和登記公信力，所以登記機構應該盡其所能防止錯誤登記的發生，盡可能使登記的權利都做到明晰無爭議。筆者認為，可從以下四個方面履行調查職責。
第一，要以職業經驗識別一些容易產生權屬爭議的登記業務。由于各地交易市場管理手段不同，加上市民依法維權水平、誠信度不同，因此哪些業務容易產生權屬爭議各地不盡相同，這要根據當地實際情況予以把握。但比較共通的較易發生權屬爭議的登記業務有涉及小區共同利益的配套用房、涉及家庭關系的房屋繼承、涉及年長者贈與或出售的二手房、涉及融資需要的現房抵押、涉及長年未決的歷史問題房屋登記。對于這些業務，為減少登記以后可能產生的權屬爭議，登記機構應考慮周全，要求當事人提供足夠的能支撐其取得權利的證明，多盡一份注意義務。
第二，要善于在詢問、收取申請材料中發現問題。是否存在權屬爭議，除了利害關系人事前事后提出異議外，主要有賴于當事人提供的申請材料和他們與受理人員之間的問答內容。受理是初步審查的環節，在受理的查收申請材料過程中，受理人員對于上述容易引起權屬爭議的登記類型，不僅要做到收件齊全、符合法定形式，還要特別關注各材料之間的關聯性和匹配程度，如發現存有異常，一方面要調閱已有檔案資料進一步核對，另一方面應當加強詢問。詢問申請人也是調查的一種方式，如詢問內容映證了材料之間缺乏應有的關聯性或存在其他破綻，則應不予受理并告知理由或要求其補強書證。
第三，實地查看中發現問題后及時現場調查。并非所有登記業務都要實地查看，而《條例》列出的可以現場查看的登記類型都是較為復雜的業務。雖然實地查看主要解決標的物的物理狀態是否與申請內容一致的問題，但在實地查看過程中也會涉及權屬爭議的問題，如宅基地房屋的首次登記，如果僅憑當事人提供的材料可能遠遠不夠證明其合法來源，是否超占土地、是否超面積建設、鄰里之間的界址點是否清楚，這些可以在實地查看時詢問房屋相鄰的居民。再如開發商建造的小區，其申報的全體業主共有公建配套用房如果與現場不符，或按有關批文應是停車場的現場被改作商業用房，一旦發現這些問題應當要求開發商提供現場改變的合法證明，否則認為權屬存在爭議，不能給予登記。
第四，公告征詢異議應切實有效。對于一些利害關系人無從聯系或利害關系人不特定，但經職業判斷有可能存在權屬爭議的，則公告不失為一種可供使用的調查方法。例如，農村房屋所有權登記，一次實地調查不一定能全面了解相關權屬時，可通過公告方式征詢異議；再如歷史遺留問題房屋，當事人購買后長年未辦過房屋登記，申請材料有所缺失但購房人事實上居住已長達幾十年的，也可通過公告方式獲知房屋是否存在爭議。為了充分發揮公告的告示作用，公告方式要根據登記類型的不同而不同，農村房屋采用在村集體經濟組織或村委會所在地進行張貼公告的方式能夠取得較好的效果，而對于商品住宅區內的房屋，在社居委或物業服務場所所在地進行公告或許較網站和報紙上公告效果要好。所以選擇何種載體進行公告，要視公告能被關注的程度而定，如果一種方式進行公告不能產生很好的效果，則可采取兩個甚至三個載體同時予以公告。
關鍵詞：不動產登記；異議登記制度；探討
中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-0-03
在房地產交易市場中，不動產登記是一項非常重要的登記制度，幾乎各個國家的立法對此都有規定。在不動產登記中，異議登記是一項必不可少的制度。從我國目前的立法來看，《物權法》及《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》的多部法律都規定了異議登記制度，但是仍然有許多需要完善的地方。本文將著重就異議登記制度的淵源及含義、發展的必要性及其現狀來進行論述，并就如何完善該項制度作一粗淺探討。
一、異議登記制度的淵源及含義
異議登記是因利害關系人對已生效且發生公示公信力的不動產登記簿上所載事項有異議時而向登記機關提出的一種登記請求。異議登記相對于本登記這一終局登記來說，是一種預備登記。異議登記制度起源于普魯士法，最早在德國確立，后來被瑞士、日本等民事立法所采納，成為一種重要的不動產登記制度。在德國民法典中，異議登記又稱異議抗辯登記，是因登記原因的無效或撤銷之物的請求權（或因登記人員的過失而為錯誤登記的場合）而提起登記、涂銷或回復之訴時，對于既有物權所為之異議登記，有阻止公信力之效力。[1]由此可見，異議登記的目的是在于對現實登記的一種對抗，是為了預防登記公信力失實而制定的一種措施。
《德國民法典》第八百九十九條第一款規定：“在第八百九十四條規定的情況下，可將對土地登記簿的正確性提出的異議進行登記。”這部法典的第二款規定：“上述登記根據臨時處分或者因土地登記簿中的更正涉及其權利的人的同意而進行。為了臨時處分命令，無需證實異議提出人的權利已受到危害。”日本和我國臺灣地區的有關立法上也有類似的規定。比如日本《不動產登記法》中設有預告登記制度，該制度與德國法上的異議登記相似。日本《不動產登記法》第 3條規定：“預告登記，因登記原因之無效或撤銷，而提起登記之涂銷或回復之訴時為之。但因登記之撤銷而提出之訴訟，以其撤銷可對抗善意第三人者為限。”這里要注意的是，日本法上的預告登記設立的目的是：為了保護第三人而不是預告登記權利人，這又和德國民法上的異議登記不同。追根溯源，主要在于日本民法保護第三人的這一規定，而不采用登記公信力的制度，而這是與德國民法最大的不同。在我國臺灣，舊《土地登記規則》第 97條第一款規定：“因登記原因之無效或撤銷，提訟時，得申請為異議登記。”此外，對被涂銷登記的回復請求權和因為登記人員的過失而作出的錯誤登記時產生的登記更正請求權也是異議登記。但臺灣舊《土地登記規則》對異議登記的規定雖然參照了日本法的形式，但是依據德國法設計具體的功能，使得瑕疵意思表示不得對抗第三人制度和公信力制度之間發生了沖撞，有鑒于此，在1975年修訂的《土地法》中刪去了異議登記，1980年修訂的 《土地登記規則》對異議登記也沒有作出規定，并且一直沿用到現在。刪除的理由在于：“異議登記須因假處分或經土地權利登記名義人之同意，為登記程序上之要件。然實際上異議登記經土地權利登記名義人同意者，極為罕見，而大多訴請法院以假處分裁定后為之。假處分為民事訴訟法保全程序中強制執行方法之一，保全程序之強制執行，須將其爭執權利之法律關系定為暫時狀態，使其維持現狀，以便執行。否則若土地或建筑物權利轉移，并經登記確認。故現行法令即以法院假處分之囑托登記代替異議登記”。[2]
從異議登記的淵源來看，異議登記只是一種暫時的保全，在登記錯誤有可能發生的情況下，為事實權利人和利害關系人提供一種暫時性的保護。異議登記是通過對記載權利的異議警示，排除原來登記的公信力，暫時對被異議的權利造成一種阻卻，從而使得在使用權利爭議解決程序和其所能達成的更正登記實現以前，對真實的權利人、利害關系人以及交易的安全性給予一種臨時的保護，而不是對物權歸屬或變動的一種確認性登記。我國根據國內不動產登記的實際情況，總結不動產登記的經驗和教訓，在實踐中不斷豐富和發展不動產登記制度，并且結合國內外的相關法律制度，經過多次反復驗證，最終確立了異議登記制度。
二、我國設立異議登記制度的必要性
我國關于物權方面的立法，多年一直沒有得到比較長足的發展，較其他國家相對比較落后。在頒布《物權法》之后，我國才有了真正意義上的異議登記制度。首先，登記法規所規定的 “公告異議 ”并不是登記前的必要階段，而僅僅適用于登記機關 “認為有必要進行公告的登記”。其次，“公告異議”只適用于登記機關將權利記入登記簿之前，但是對記載在登記簿上的權利是否能提出異議登記卻沒有規定。南京、上海等城市對該制度有所規定，《南京市城鎮房屋權屬登記管理條例》第19條規定：“在核準登記前，利害關系人對房屋權屬登記內容有異議的，應當向登記機關提交書面報告和有關證據，登記機關應當將異議情況告知申請人，并暫停登記。”《上海市房地產登記條例》第19條規定：“房地產權利的利害關系人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的文件，提出異議登記。”但這些規定因為是地方性的法律法規，適用地域有限，所以效力受到一定的限制。
關于是否應在我國設立異議登記制度，學界的觀點并沒有達成一致。持有反對意見的學者認為在我國設立異議登記制度的條件還不夠成熟，理由如下：如果實行異議登記，一方面登記的公示作用將會被削弱，甚至設定和移轉權利的登記因為異議登記的存在而降低了價值；另一方面，將會使已經登記的權利的效力很難確定，在實踐中也難以操作。[3]而持有贊同意見的學者則認為由于存在登記權利和事實權利不一致的可能性，也就存在保護事實上的權利人的必要性。雖然保護事實上的權利人的最后方式是對現實登記為更正登記，但考慮到更正程序較長，特別是真正權利人與登記權利人之間的爭議一時難以解決，法律有必要建立異議登記制度，以臨時性地保護真正權利人。[4]筆者認為，在物權法中設立異議登記制度，并不會阻礙不動產登記，反而會使整個不動產登記制度得到改進，變得盡善盡美。制定異議登記制度具有必要性，原因如下：
首先，商品經濟的發展使財產的流動性增加，財產登記的功能從以保障財產利益既得者的靜態的財產安全為中心，已逐步轉移到以保護交易相對人的動態的財產安全為中心，即由權利區分時代的財產登記制度向權利保護時代的財產登記制度再到交易安全保護時代的財產登記制度的邁進。[5]現在我們要建立與交易安全保護時代相適應的登記制度，不動產的異議登記制度應運而生。
其次，異議登記制度是在真實權利與登記權利相對抗的情況下為保護不動產真正的權利人而設立的一項臨時性保護措施，受法定期間及申請人責任制度的限制。登記制度應保護動態、靜態交易安全，為保護真正權利人的利益而使名義上的登記人受到臨時的限制也是值得的，也并不會減弱登記的公示作用。實際上，異議登記作成之后一定要公示的，第三人可以從登記簿上了解到該不動產處于有爭議狀態，從而更為審慎地做出自己的決定，很好地兼顧了第三人的利益，在這里，第三人往往代表了不動產交易市場中廣大群眾的利益，因此，并不會降低對交易安全的保護。異議登記具有阻斷善意取得制度適用、限制登記名義人處分不動產物權從而保護真正權利人的重要意義。
最后，立法應具有預見性。立法不應僅僅局限于現實，而應或多或少地對現實作出創造性的規定，以便從法律上把握現實的未來。[6]正因為我國不動產登記制度還不夠成熟，就更應該根據不動產市場的發展，預見性地引入諸如異議登記這樣的一些先進制度。
三、我國異議登記制度的現狀
我國《物權法》于2007年 10月 1日正式實施，第一次將異議登記制度記入其中，確立了異議登記制度的法律地位。《物權法》第十九條第二款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償”。
2008年，《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》正式施行，它們分別對土地、房屋權利異議登記的條件、效力及注銷等各方面問題做出了具體的規定，使異議登記制度得到了進一步的發展。
房屋登記簿記載的房屋基本狀況、權利狀況、其他狀況與該房屋的實際情況不符是發生異議登記的前提條件。有鑒于此，《物權法》提供了兩種解決方式：一是房屋權利人申請更正登記；二是在房屋權利人不同意更正登記的情況下，為了維護自身合法權益，房屋利害關系人可以申請異議登記。利用異議登記使該房屋暫時處于休眠狀態，從而爭取更多時間尋求其他司法途徑。造成房屋登記簿記載的事項錯誤有兩個方面：一個是房屋權利人主觀方面有過錯或者故意欺詐，提供虛假房屋登記材料造成的；另一個則是房屋登記機構的工作失誤導致的房屋登記簿記載錯誤。分述如下：
（一）房屋權利人主觀方面的過錯
在這種情形下，房屋權利人主觀方面有過錯。比如母親想將自己的一套房產贈與給兩個女兒中的一人，一是怕讓另一個女兒知道后生氣；二是贈與比買賣交的稅更多。于是，母女之間簽訂了房屋買賣合同，并且按規定辦理了房屋產權登記。在現行的法律框架下，母女之間發生房屋買賣交易是符合規定的，不存在故意欺詐行為。如果另一個女兒提出異議，只要她能拿出有效的證據以證明自己是利害關系人，就可以申請異議登記。
（二）房屋權利人的欺詐
在房價日益高漲的今天，一部分人是為了滿足自己的剛性需求購買房屋，仍有很多人是想利用房地產進行投資，房屋儼然已經成為一種投資工具。在利益的驅使下，房產投資客性質的權利人無論如何也不會同意變更登記，因此，利害關系人只能申請異議登記。
（三）房屋登記機構的工作失誤
當產權證和房屋登記簿記載的不一致時，以房屋登記簿為準，因此，房屋登記簿具有權威性。按照《房屋登記簿管理試行辦法》等相關法律法規的要求，房屋登記機構具有一套完備的工作程序和登記管理系統，已經實現了信息管理的電子化、數字化和智能化。一般來說，在此工作機制下的工作效率是很高的，但在數據采集、數據錄入環節，很難避免人為差錯發生，房屋登記機構難免會有工作失誤：
根據筆者了解，在確認房屋登記簿記載錯誤的情形中主要有以下幾種：
1.人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬和內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，根據《物權法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。按照物權法定的原則，在此種情況下，房屋登記簿的記載是錯誤的。
2.能夠提供不動產直接取得的證據，即可證明登記錯誤。根據《物權法》第二十九條：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。根據法律規定，房屋繼承在被繼承人死亡的那一刻起，繼承人就直接取得了遺產房屋的所有權，如果該房屋所有權登記為其他人，繼承人可以依據被繼承人死亡的事實，按照規定提供本人即為繼承人的材料，比如遺囑、公證書、身份證等相關文書，即可證明登記簿登記錯誤。
3.事實行為成就時即發生物權變動的情況下，房屋登記簿如沒有明確顯示，即證明登記簿錯誤。根據《物權法》第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。根據法律規定，事實行為成就時物權即為原始取得。這應該在房屋登記簿上作出明確表示，如果沒有，則證明登記錯誤。
4.司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以提交虛假材料等非法手段和方式獲取房屋產權登記的，以前作出的房屋登記應當被撤銷，事實上形成房屋登記簿記載錯誤。
5.房屋登記機構工作人員未按照房屋登記程序辦事，對不符合登記條件的登記申請予以登記，徇私枉法，被上級行政機關查處，這種情形下房屋登記簿記載即為錯誤。
四、我國異議登記制度的完善
我國物權法雖然規定了異議登記制度，但比較不系統，尚且需要進一步完善。筆者認為應從以下幾個方面進行落實：
（一）異議登記的適用條件
《物權法》第十九條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償”。從法條中，我們不難看出物權法規定的異議登記的適用條件是：利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤，但是登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關系人可以申請異議登記。那么，把登記簿記載的權利人不同意更正作為申請異議登記的條件是否合適呢？學術界對此一直有爭論。持有贊成意見的學者認為應將登記簿記載的權利人的不同意更正作為異議登記的條件，因為《物權法》第十九條已明確規定不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。持有反對意見的學者則認為利害關系人可以直接申請異議登記，因為異議登記是更正登記的前置手段，異議登記的最終目的也是要完成更正登記。
筆者的意見傾向于后者，我們不應該把登記簿記載的權利人的不同意更正作為異議登記的前提，這無論從法理還是從房屋登記實際操作來看，都很不實際。因為更正登記顯然是否定了登記簿記載的權利人目前擁有的權利，侵犯了他的自身利益，因此，對于“要登記簿記載的權利人同意利害關系人的更正申請”，在實踐中這種可能性出現的幾率很小，對登記簿記載的權利人缺乏期待可能性。既然在現實生活中，大多數登記簿記載的權利人都不會同意更正登記，那么立法中就更沒有必要將“登記簿記載的權利人的不同意更正”作為異議登記的前提，因此，應當在不用征求登記簿記載的權利人同意的情況下，允許利害關系人直接提起異議登記申請。
（二）進一步明確異議登記中的期間性質
《物權法》第十九條第二款中提到“登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效”，一般來說，“十五日內”不申請仲裁亦具有同樣的意義。關于“十五日”期間屆滿后，申請人沒有或沒有申請仲裁的，為明確登記物權的真實狀態，登記機構是否可以依職權注銷異議登記的問題，學術界爭議很大。《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》都沒有授予登記機構依職權注銷異議登記的權限。對“十五日”期間究竟為除斥期間還是為其他性質的期間也有爭議，筆者認為，此期間不符合除斥期間的性質。眾所周知，除斥期間為法律規定某種權利預定存在的期間，且為不變期間。而根據第19條的規定，如果異議登記的申請人在十五日內就登記物權要求訴訟，則異議登記依然有效，依然存在阻斷登記公信力的作用。由此可見，十五日期間并不屬于權利存續的期間，是一個可變期間，因此這個期間并不是異議登記效力的除斥期間，而不過是異議登記作為法律事實存在的一種法定期間。
從另一個方面來看，當確權之訴最終證明房屋登記沒有錯誤，登記名義人就是該房產的真正權利人，如果對異議登記的存續期間不加以必要的限制，將對登記名義人的登記利益造成很大的影響，也為那些惡意作出異議登記的申請者提供了極大方便，損害了他人的切身利益。因此，作為一項保護真正權利人利益的重要制度，必須對異議登記制度的存續期間作出合理限制。
（三）異議登記的效力方面
依據我國現行立法，異議登記的效力是否是要禁止房屋登記簿記載的權利人行使處分權呢？筆者認為：異議登記之后房屋登記簿記載的權利人仍然能夠行使處分權，這項權利并沒有消失，房屋登記簿記載的權利人與第三人所訂立的處分其不動產的合同效力并不會受到異議登記的影響。但是《物權法》沒有對此作出明確的規定，因此，《物權法》有待完善。
（四）必須從房屋異議登記實務中來完善這項制度
房屋登記機構應當嚴格依法辦事，按照初審、復審、審定的三審定案制度來執行，確保房屋登記工作有效進行；對于不明顯的房屋登記簿記載錯誤，在之后的房屋登記過程中，一旦發現涉及該房屋的相關申報材料前后有矛盾沖突，就要立即進行更正；發現房屋登記機構工作人員違反房屋登記程序，弄虛作假、徇私枉法，對本來就不符合登記條件的申請予以登記的，一旦發現，要及時送給上級行政機關進行處理；在房屋登記機構辦件過程中，要依法謹慎辦事；利害關系人申請房屋變更登記，不但要提供足夠證據證明房屋登記簿記載錯誤，而且要具體指出正確的變更登記事項，并為這個正確變更登記事項提供充足的證據。這兩個條件在辦理房屋變更登記中是缺一不可的。
從異議登記實務操作中來完善這項制度，才能更好的發揮其應有的作用，使房屋登記簿記載的權利人和申請異議登記的利害關系人之間的矛盾得到有效的解決。
五、結語
異議登記是不動產登記中不可缺少的制度。我國現行的物權立法雖然規定了異議登記制度，但仍然存在不夠完善之處。我們應在借鑒國內外法律資源的基礎上，從異議登記的實務中不斷完善，以建立合乎國情并具有中國特色的、具有可操作性的異議登記制度。
參考文獻：
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國土部公布不動產登記時間表 據國土資源部網站消息，我國不動產登記進入倒計時。從2019年開始，用3年左右時間能夠全面實施不動產統一登記制度，用4年左右時間能夠運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，形成不動產統一登記體系。
目前，總的考慮是， 2019年建立統一登記的基礎性制度，2019年推進統一登記制度的實施過渡，2019年全面實施統一登記制度，2019年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。
在統一登記制度建立過程中，要保持工作的穩定和連續性，在機構尚未建立、職責和資料整合尚未完成的情況下，各部門仍按原有的工作模式正常開展日常登記工作，不影響百姓順利辦理產權證書。
在實施統一登記后，新證書投入使用，原來已經頒發的各類證書繼續有效，不會強制換證，而是逐步替換舊證書，確保不增加企業和群眾負擔。
國土資源部有關負責人指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，也是貫徹落實xx屆三中全會提出的完善產權保護制度賦予農民更多財產權利健全自然資源資產產權制度的一項基礎性工作，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，方便企業、方便群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，夯實社會主義市場經濟基礎具有重要意義。
據悉，國土資源部將圍繞登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平臺四統一，著力法制建設，在法律法規、規章政策、技術規范等諸多層面全面搭建制度框架。著力搭建信息共享平臺，實現各類不動產審批、交易和登記信息實時互通共享，提高政府行政效能，方便社會依法查詢，提供有效服務。逐步拓展信息平臺應用領域，為建立健全社會征信體系和國家自然資源資產管理體制創造條件。
[關鍵詞] 不動產 善意取得 中國法治
我國民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過民事特別法和司法解釋在具體案例中的運用，已昭示善意取得制度在我國社會市場經濟的發展中已經起到不可替代的作用。在不同的《中國物權法草案建議稿》中我們可以看到善意取得制度作為民法物權法中物權變動的重要制度，為塑造一個重視法治的中國，維護交易活動的安全，已有了它該有的名份。
一、善意取得制度的基本理論
通說認為善意取得制度基于日耳曼法以手護手（hand wahre hand）的原則，“認為汝將汝的信任置于何處，應于該處尋之”，它的真實含義是：任意與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，唯得對相對人請求損害賠償。①這千年來，善意取得制度得以存在，發展并為大多數國家所承認，必定有它存在的理由。現在大多數學者認為：善意取得，又稱即時取得，是指動產占有人無權處分占有的動產，但他將該動產轉讓給第三人，受讓人取得動產是出于善意，則受讓人將依法即時取得對該動產的所有權或其它物權。善意取得制度是立法者運用立法技術進行法律推導的邏輯結果，其直接的理論依據是物權變動中的公示、公信原則。公示原則要求將物權的變動以一定的形式表現出來，并向社會公開。公信原則即法律保護交易當事人以外的第三人對公示的信賴。公信原則進一步保護當事人的積極的信賴，確認只要有公示就有物權變動，即保護人們對“只要占有相關的證書，就有權受領某項給付”原則的信賴，在取得某項權利和某些給付的時候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內容是正確的。② 在德國民法典中，認為這項信賴保護原則是構建私法法律制度的社會倫理因素，只有當人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關系基礎的時候，人們才能和平共處。在不相互信賴的社會中大家將處于一種潛在的戰爭狀態。善意取得就是信賴原則的表現形式之一。在善意取得制度中，關鍵是善意和非善意之區別，而非動產和不動產的區別。
二、不動產善意取得的肯定說與否定說之評析
動產適用于善意取得制度，已是國內外的通說。既使在善意取得無明文規定的國度，動產善意取得在其法律解釋或實踐中依然存在。
然而，在中國目前的經濟類型、社會情形下，善意取得制度是否僅僅適用于動產抑或將不動產包括在內，國內學者均有不同見解。
1、肯定說，持肯定觀點的學者認為，不動產的善意取得應該被承認，他們認為僅以不動產登記制度的建立，交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易為理由，一概排斥不動產善意取得制度，這對于相信登記公示力而與無權處分人交易的善意第三人來說，是違背民法上的公平原則的。王利明先生認為：善意取得制度的財產主要是動產，并不排斥在特殊情況下，從維護交易安全和秩序，保護當事人的合法權益考慮，對不動產交易可適用善意取得制度。③
2、否定說：這是我國大多數學者之觀點，認為善意取得只適用于動產領域。
（1）部分學者認為因為“不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能。”④故“不存在無所有權或無處分權人處分不動產所有權的可能性”。⑤這兩種觀點，排除了無所有權人處分不動產的可能性，但在我國現實生活中，我國尚無完整統一的物權法和不動產登記法，造成實踐中不動產登記管理混亂，標準不一，登記內容不全面，登記效力不確定等問題。加上國民維護自身權益意識淡薄，不主動去變更查證登記簿，所以登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況時有發生。
（2）還有一種否定說的觀點認為“對于已登記的不動產發生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”在這個觀點中，若根據物權法基本理論，物權取得方式有兩大類別：原始取得和繼受取得，并未將公信力作為物權取得的法律形式加以規定。若通過公信原則處理，那么善意第三人所獲物權的得來無法律依據。且公信原則是保護交易安全，側重保護善意第三人的立法政策，更應依據公信原則來適用善意取得制度。若是通過登記更正程序處理，恢復至原有狀態，那么將要損害善意第三人的利益，買受人會對我國的不動產登記制度的公示公信程度產生懷疑，勢必引起與不動產登記機關和出讓人、所有權人不應有的糾紛。而且善意第三人返還不動產或所有權人重新對不動產進行改善或還原，所需費用不是登記更正程序就可以解決，甚至會造成所有權人、買受人更多的財產損失。
（3）還有的學者認為，從大多數國家民事立法來看，是拒絕將善意取得制度使用于不動產領域，如《法國民法典》第2279條，日本民法典192條等，在這里我們要看到一個各國不動產登記制度的不同和他們在其他立法上的補充問題。英美法日等國家對不動產登記采用形式審查制度的居多，而我國與德國、瑞士等國一樣對不動產登記采用的是實質審查。只有對不動產登記進行實質審查的登記制度，才能保證不動產權利的無瑕疵，并由此正確的公示，使得確認“與權利相關的登記中，實體法上的權利義務關系視如登記本上記載而存在。”⑥所以善意取得制度的法律移植首先要看到法律得以產生的經濟制度的不同。在與我國一樣采用不動產實質審查的德國、瑞士均有對不動產善意取得制度的法律規定。如《德國民法典》第892條規定了可以基于相信地登記公信力而取得土地上的權利，將善意取得的適用范圍擴大至不動產。一些國家或地區雖然并未明文規定不動產的善意取得制度，但通過其他法律法規，間接承認了善意第三人對不動產的善意取得。如臺灣《土地法》第43條亦規定“依本法所為之登記，有絕對的效力。”這一條規定就給臺灣地區的不動產善意取得提供法律上的依據。
三、我國目前不動產善意取得的司法實踐基礎
筆者認為在目前我國的物權立法中，將不動產善意取得的制度作為一個內容明確規定，從前述理論上的分析是行得通的，而且實踐中，在《中國房地產登記管理條例》出臺后，房屋自由貿易的開放，我國不動產登記制度的逐漸完善，不動產登記簿上記載的外觀權利與真實權利狀態保持一致的可能性將越來越有保障。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉》若干問題的意見第89條將不動產包括在善意取得制度的適用范圍里，這說明我國司法實踐中，有將不動產適用善意取得的潛在需要。在當前，我國不動產的變動依法明文規定以登記方式為公示方式與登記制度不甚完善之間的矛盾，可由法官依據上述司法解釋自由裁量或登記機關自主調解，但這并不是長久之計。
四、不動產善意取得對我國行政法制建設的作用
在我國社會主義初級階段特定時期的社會狀況和社會目標下，適當調整善意取得制度的使用條件與范圍，確立不動產善意取得的制度，將對有中國特色行政法制建設起到一定的推動作用。
1、市場經濟發達國家在長期的信用打造實踐中形成了一系列比較成熟、健全的社會信用體系：最重要的是有明確的信賴利益保護法律原則。將民法上的“帝王條款”（誠實信用原則）等法理，類推適用于行政法。凡是基于政府的權威性、公益性與專業性而使公民信賴政府，政府應對其公共管理行為所導致的損失加以補償。不動產登記制度是我國法律明文規定的不動產公示方法，具有相關職責的行政機關所進行的不動產登記行為是具體行政法律行為，公民基于對該行政行為的權威性、公益性與專業性的信賴而產生對該登記的公信，又基于該公信進行了不動產的變更，由此所涉及的利益應受法律保護。在我國現實生活中，發生不動產登記權利內容與真實權利狀態不一致的重要原因之一是不動產登記機關的過錯而造成錯誤登記、涂銷。所以在立法上承認不動產善意取得制度將會督促不動產登記機關完善登記程序，認真執行實質審查功能，提高不動產交易的穩定性。否則，便會因為其過錯受到不動產實際所有人的追責，由此承擔過錯責任。
2、從立法上確立不動產善意取得制度，將會帶動我國不動產登記制度的改革和完善。
首先，由于不動產外觀權利與真實權利不一致的原因之一是共同共有關系中，不動產物權僅登記在一個或部分共有人名義下，這就會在確立不動產善意取得制度的同時，配備有相應的不動產管理條例對此問題進行完善。其次，在不動產善意取得制度的法律后果上，要制定相應的法律法規，如何處理所有權人與有過錯登記機關或有過錯出讓人的法律關系，采用什么樣的歸責原則？由誰來承擔法律責任？承擔多少？以何種方式來承擔？等等。還有，已登記的不動產的情況的查詢要收取高昂的費用已是一個不成文的規定，而不動產登記機關是否實現公開查冊制度，轉變服務理念由一個高高在上的管理者變成一個具有“服務理念”的機構？這也都是我們可以進行思考的并以此為契機帶動我國不動產登記制度的改革和完善。
五、不動產善意取得制度對我國法治的影響
不動產善意取得制度在物權法上占據一席之地，會促進我國公民增強法律意識，主動進行不動產的登記、變更、涂銷。在我國還有兩種不動產外觀權利和真實權利不一致導致不動產糾紛的。一是登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產或繼承人取得應繼承份額以外的不動產并為繼承登記。二是買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動產善意取得在立法上的明確規定，將保護善意取得第三人的合法權益，保障動態的交易安全，這是以犧牲不動產原所有人一定的利益為代價的。然而正如一法律諺語所說的“凡事與其無效不如有效”（ut res magis valent quam pereat），特別是不動產價值相對動產較高，一旦損失將會對權利人造成重大影響，預見到這樣嚴重后果，繼承人或合同當事人均會主動到不動產登記管理機關去履行相關手續，從而也從源頭上堵住了不動產外觀與真實權利的不一致，使得中國人民傳統的在糾紛發生以后被動訴訟的局面轉變為主動維護自身合法權益。
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②《社會學法理中的“社會神”――龐德<法律史解釋>導讀 》 鄧正來
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④史尚寬 《物權法論》 中國政法大學出版社2000年版 第505頁
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