時間：2023-09-06 17:06:42
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇最新土地管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
記者近日到呼和浩特市國土資源局賽罕分局了解了該局今年的工作情況。賽罕分局緊緊圍繞全區國土資源管理和服務保障工作，以科學發展觀為指導，認真貫徹執行《中華人民共和國土地管理法》和《礦產資源管理法》及相關法律、法規，各項工作取得了長足發展，為賽罕區經濟社會又好又快發展做出了貢獻。
依據《土地管理法》和《基本農田保護條例》，落實了嚴格的耕地保護措施。賽罕區耕地保護總面積67.0458萬畝，基本農田保護面積40.086155萬畝，年初區政府和各鄉鎮簽訂了耕地保護責任狀，各鄉鎮又將耕地保護責任落實到各行政村，建立了區、鄉鎮、村三級保護網絡。同時，加強了對各村的監督檢查，建立了責任追究制度和處分管理辦法，并將耕地保護情況列入年度考核重要內容，確保了全區耕地數量不減少、質量不降低。
繼續強化耕地和基本農田保護，建立責任體系，分解下達保護目標，確保保有量。嚴格執行區、鄉兩級土地利用總體規劃，確保預審的準確性、有效性，規劃修編工作確保滿足今后兩年的用地指標。在加強耕地保護的同時，認真組織建設用地報批工作，嚴把政策關口和報批程序，合理組織批次，強化擬征土地現狀調查和聽證工作，保障重點建設項目和公益、民生項目用地；監督補償費兌現情況，確保被征地農民的合法利益；嚴格執行《征地綜合區片地價》，杜絕了低價征地；堅持土地用途管制和規劃預審制度，嚴格執行土地利用總體規劃和年度用地計劃，對不符合土地利用總體規劃、年度用地計劃和供地政策的項目一律不予組件報批。
集體土地所有權證登記發證工作是2012年地籍科工作重點。賽罕區按時制訂了工作方案并及時發放給各相關單位，利用第二次土地調查的最新成果，對被征收土地的地類、面積、權屬性質，認真予以確認，并做到及時、準確，從而加快了報件工作的速度。
今年以來，賽罕分局繼續加大粘土、砂石等礦產資源的執法監察力度，切實保護耕地和礦產資源。年初，礦管股在原有礦山企業檔案的基礎上，對轄區內礦山企業進行了摸底調查，充實完善了檔案資料。對轄區內違法采挖砂土的違法行為進行了嚴厲打擊，通過動態巡查，發現一起查處一起，共下達《停工通知書》45份。自5月中旬衛片任務下達后，共有21宗礦產資源涉及違法，截至目前案件已全部查處完畢。
為建立有效的動態巡查體系、加強執法監察工作的信息化管理，在賽罕區政府的大力支持下，賽罕分局為相關股室、各國土所配備對講機，安裝了“執法監察信息系統”。該系統包括日常巡查和重大案件系統，日常巡查包括外業調查、車載遠程視頻執法巡查、監控中心、業務管理4個子系統，全面實現了執法監察工作的數字化、網絡化和空間可視化，將繁瑣復雜的土地監察工作變得簡單、快速、高效、準確，大大地提高了國土資源管理水平。
安裝“執法監察信息系統”以來，共查處土地礦產資源違法占地案件115宗，上繳罰沒款373.869萬元，落實行政處分4人，處理各國土中心所巡查日報72宗，拆除各鄉鎮私搭亂建建筑21次約15萬平方米。
關鍵詞：土地儲備機構；風險管理
中圖分類號：F830.2
文獻標識碼：A
文章編號：1006-1428（2006）07-0060-04
隨著各地各級土地儲備機構的成立和運作，資金已成為制約土地儲備業務大力發展的一大瓶頸。按照有關規定，各級土地儲備機構的資金來源主要有兩種形式：一為財政撥款，二為土地儲備專項資金。但實際操作中由于財政撥款金額太少，專項資金落實困難，各儲備機構為了更好地完成儲備任務，往往采用其他方式來籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來源。
商業銀行一般認為土地儲備機構作為政府的特殊單位，不同于一般企業，具有較大的穩定性，金融風險相對較低。然而，土地儲備貸款屬于中國人民銀行嚴格控制商業銀行發放的貸款種類，其最新“指引”明確要求：在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，商業銀行對政府土地儲備機構必須審慎發放貸款且應具有多重限制。人行121號文《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》規定，土地儲備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。
商業銀行在目前土地儲備機構貸款經營中有必要充分認識到該類貸款的法律風險和政策風險所在。
一、土地儲備機構目前存在的幾個主要法律問題
1.當前土地儲備在操作中尚無法可依。
目前，國內大部分市、縣都已建立土地儲備中心，并建立了土地儲備制度及相關規定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關“土地儲備實施辦法”。但至今為止，還沒有一部具體的法律或行政法規來規范土地收購儲備這一問題，各地的規定也沒有將其上升為“地方法規”的層次，以致在實踐中留下了很多隱患，主要表現在：
（1）當前土地收購儲備運行缺乏統一性，給其健康運行帶來障礙。由于我國《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規中對土地收購儲備機構職能定位、收購范圍等重要問題沒有一個明確的規定，導致各地在土地收購儲備中做法不一，土地收購儲備中心的性質、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲備中心負責收購、征購、征用土地，以及出讓土地的前期準備工作；廈門市土地開發總公司除征用、收購土地外還負責通過招標、拍賣和掛牌方式向市場供地工作等。
（2）當前土地收購儲備制度缺乏法律依據，使其當事人的合法權益得不到有效保障。由于目前有關土地收購儲備的規定基本停留在“地方規章”的層次，還沒有具體的法律、行政法規及一個全國統一的部門規章來規范，因此，在土地收購儲備運行中一旦發生法律糾紛，將“無法可依”。如土地收購中儲備中心有無權力強制收購等，現有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。
2.土地收購儲備機構的性質不是嚴格意義上的市場主體。
當前土地收購儲備機構基本上是由政府出面組建的一個特殊機構，并明確規定“不以營利為目的”，根據政府的委托或授權行使某些特定的職能，但在實踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發展中心是與市國土局平級的事業單位，但它們都是全額撥款的事業單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購、收購、收回土地等職權，并進行土地出讓的前期準備等工作；②土地開發公司。部分地區土地開發公司在其成立之初的政府批文中規定“相當于正縣級的全民事業單位”。有的土地開發公司是事業單位，企業管理。作為政府的一個土地收購部門，是受市政府委托在土地管理部門和財政部門的監管下，實施土地收購儲備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發前期的具體工作。這些土地儲備機構雖然以“公司”的名義出現，但實質上是政府的一個職能機構，并非嚴格意義上的公司，實質都不是一種嚴格意義上的市場主體，而是當前地方政府經營城市中的一個機構。在市場經濟條件下，土地儲備機構其市場定位從法律上還未解決。
二、土地儲備機構貸款擔保方式的法律風險
當前土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用保證和土地使用權抵押兩種方式。從當前實際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。
1.保證。當前相當一部分土地儲備機構從銀行貸款時，先由政府財政部門或其他相關部門同銀行進行協商，并向銀行出具一個“承諾書”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔保法》及相關法律法規的規定來看，政府及以公益為目的的事業單位是不能作為保證人的，在法律上是沒有效力的，單憑政府信用進行放款，還必須考慮當地財政實力、財政預算等多方面因素，故存在信用風險。
2.抵押。土地儲備機構抵押貸款存在著以下幾方面的法律問題：
①儲備土地使用權是何種性質的，法律上還無定論。按照我國《土地管理法》、《房地產管理法》、《擔保法》等相關法律法規規定，我國土地使用權取得方式分別為：出讓土地使用權、出租土地使用權和劃撥土地使用權，可以設定抵押權的土地使用權有出讓土地使用權、經批準的劃撥土地使用權。
土地儲備機構代表政府將土地通過征用、征購、收回等方式儲備后，宗地上設定的原土地使用權被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應該說儲備地塊上的土地使用權處于虛置狀態，只有經過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國有土地上設置土地使用權。
從前面的分析我們可以看出，土地儲備中心只是代行政府部分職權的機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有使用權。同時目前還未有一個法律甚至一個法規來對土地儲備機構授權，從職權法定原則上來說，土地儲備機構代國家行使土地使用權還沒有法律依據。
在實際操作中，有些地方土地儲備機構將收購、收回的土地先過戶到自己名下，辦理一個以土地收購儲備中心為使用者的土地使用權證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規劃紅線圖拿到銀行進行“質押”。
②儲備土地價值的不確定性。按照傳統的評估辦法，同一區域內，土地價值主要和用地性質、土地使用年限、容積率等密切相關。一般而言，住宅、商業、辦公土地的價值明顯高于工業用地，存續使用年限長的土地價值明顯高于使用權快到期的土地，高容積率土地的價值明顯高于低容積率土地。但被儲備土地最大的問題就在于其儲備后的用地性質、使用年限、容積率等均處于未確定狀態。土地被儲備后，政府將根據新的規劃對其各項指標進行調整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時，由于未來用途、建筑密度、容積率等規劃指標與其收購前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價值將大大降低，甚至降為零。同時儲備土地原產證已經被土地儲備機構注銷，土地使用權隨之消滅，銀行不可能也不應當按照原土地使用性質和年限對之進行評估。而新的用地性質和使用年限而未確定或者仍未實現，銀行也不可能按照未來的用地性質和年限進行評估；可見，土地收購儲備機構以收購具體地塊抵押時，其土地使用權的性質和價值都是模糊的。
③銀行抵押權處置受限。土地并沒有法定的完整的土地使用權，在經法定程序出讓土地使用權前，并不能上市流通。因此，除了按照國家土地供應計劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優先受讓權外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產市場低迷的背景下，即使土地能夠出讓，出讓價格能否抵充銀行貸款也是一個未知數。
三、土地儲備貸款的其他風險表現
土地儲備機構貸款的其他風險還表現在以下幾方面：
1.土地儲備中心不能真正壟斷土地一級市場。
各地儲備土地的招商工作由各城區、各國有開發企業分頭進行，存量土地多頭供應，最終不得不壓低土地價格，競相提供優惠條件。
2.存在擠占挪用還貸來源風險。
地方政府存在財政赤字，城市建設資金匱乏，將土地儲備機構作為財政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時返還土地儲備機構用以還貸，將收入挪用其他建設項目或者彌補赤字，使得土地儲備機構無法按期還本付息。由于出讓資金進入財政專戶，對借款人的約束性不是很強，銀行很難監管。
3.政府道德風險。
土地儲備中心代表政府經營土地使用權，具有行業壟斷性，經營活動易受到政府短期行為的行政干預和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務。如有的收購土地不具備開發條件、不適合抵押且價值明顯高估，利用銀行認為能夠提供抵押物就是好貸款的錯誤觀念，大量變現套取銀行資金。
4.土地儲備機構清償能力的法律風險。
土地儲備機構作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲備中心自有資金較少，資金來源渠道單一，自身抗風險能力差，由于中心實行財政收支兩條線管理，中心投入資金，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進行前期開發后出讓，但出讓收入必須直接上繳財政專戶，對出售土地所得的出讓金沒有支配權。
土地儲備中心作為一個民事主體存在時，是否具有償還能力，即由其儲備的土地是否就是它的財產，土地儲備機構的償還能力能否用財政資金部分來償債等一系列問題從法律上來說都是有疑問的。
同時由于土地儲備機構運作具有房產開發企業的經營特征，計劃收購儲備土地市場價格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣交易過程中可能存在流拍或中標人違約導致土地收入沒有實現的風險。
5.土地儲備機構高負債經營風險。
當前，全國各地土地收購儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當高，過高的貸款比例在實踐中帶來了兩個弊端：A、增加了銀行的風險。高達80％以上的貸款比例，在遇到經濟形勢或國家有關政策有重大的調整，土地市場不活躍時，銀行將陷入被動局面。因為整個土地市場是一體的，一旦儲備的土地供不出去，土地儲備機構無法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。
四、上海市現行土地儲備制度及土地儲備貸款運作模式風險控制的幾個問題
上海市于1996年成立了全國第一家土地儲備收購整理儲備機構――上海土地發展中心，當時是屬于市場主導型，由土地發展中心根據自己的收購計劃和政府要求，通過與被收購單位協商，確定土地收購價格或約定土地收益分成，由土地發展中心支付收購款，取得土地并按政策法律規定過戶，然后負責對土地進行拆遷、平整，并根據市場需求出讓給用地單位。
2004年8月1日《上海市土地儲備辦法》的施行增強了政府對土地一級市場宏觀調控能力。土地儲備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時規定了兩種類型的土地儲備機構：一是市和區(縣)政府設立的非營利性的土地儲備機構，明確其受政府委托，負責市和區(縣)范圍內的土地儲備；二是市政府批準的專門機構，可以在特定區域范圍內(如世博會地區、黃浦江兩岸開發地區等)，實施土地儲備。
上海目前已初步建立了以市土地儲備中心為首、各區縣政府設立一個土地儲備機構，在本區范圍內與市土地儲備中心聯合逐步形成全覆蓋的土地儲備網絡機制的兩級土地儲備體系，以增強政府對土地市場的調控力度、完善土地供應方式、平衡政府對土地的收入和增值收益。
目前，上海市土地儲備貸款存在的主要問題是：
1.土地儲備機構銀行貸款比例高。
《上海市土地儲備辦法》和《上海市土地儲備辦法實施細則》都規定應當建立土地儲備專項資金。屬于土地使用權出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發費用的部分由受讓人支付給土地儲備機構，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后納入土地儲備專項資金。土地儲備專項資金系指儲備地塊出讓所得的價款在扣除土地出讓金、土地儲備的成本開支和管理費后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺，目前土地儲備機構資金主要來源于各區政府財政資金，其他通過銀行融資解決。以上海市土地發展中心為例，其儲備資金有六成以上來自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場行為，金額有限，程序復雜，利息偏高，如果向銀行借貸過多，無疑將增大儲備成本，影響經營土地的效益。
2.儲備土地抵押受限。
依《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規定，土地儲備機構權限為：由政府授權的，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的事業單位。經規劃管理部門批準，可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。也就是說，《辦法》和《細則》并沒有明確授予土地儲備機構可任意處分儲備土地的權利，土地儲備機構僅是國家進行土地儲備行為的機構，代表國家收回并注銷原土地使用權，在沒有獲得政府進一步授權前是無法將儲備土地進行抵押的。
同時根據《房地產抵押辦法》規定：依法被查封、監管的房地產或者依法被以其他形式限制轉移的房地產不得抵押。而《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規定的被儲備土地是有明確目標的：即只能按照土地供應計劃交付供地，并不屬于可自由轉移的房地產，因此，如將其納入被限制轉移的房地產也不為過分。
3.領取“土地儲備”的房地產權證不具備抵押的合法性。
根據《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規定：土地儲備機構圍墾灘涂成陸并經驗收合格后，或者與有關企事業單位簽訂國有土地使用權收購儲備協議后，或者取得儲備地塊的建設用地批準文件并拆除該地塊上的建筑物、構筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領取“土地儲備”的房地產權證。很明顯，這里僅對房地產權證的名稱作了規范，也沒有對土地使用權性質、土地使用期限作明確的規定，所以儲備土地不具備抵押的合法性。
4.儲備土地價格評估困難。
陜西省宅基地管理辦法最新版第一條為加強全省農村宅基地的管理，規范農村建設用地秩序，保護農村村民的合法權益，根據國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》，特制定本實施辦法。
第二條本辦法適用于全省行政區域內農村宅基地的利用和管理。
前款所稱農村宅基地，是指農村村民依法取得土地使用權建設住宅及其相關附屬物的農民集體所有土地。
第三條縣級以上國土資源行政主管部門負責本行政區域內農村宅基地的管理工作。
第四條農村宅基地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。
第五條農村村民建設住宅必須堅持符合土地利用總體規劃、村鎮建設規劃的原則;堅持節約和集約用地的原則;堅持實施新村規劃和土地整理相結合的原則。
第六條城鎮居民不得在農村購置宅基地或以買房為名，變相購置宅基地。國土資源行政主管部門不得為城鎮居民在農村購買的住宅發放集體土地建設用地使用證，國家另有規定的除外。
第七條各級國土資源行政主管部門在農村宅基地管理監督過程中，除了按照國家有關規定收取土地登記證書工本費外，不得收取任何費用，不得代收應由其他部門收取的相關費用，更不允許搭車收費。
第八條嚴格實行農村村民一戶一處宅基地的法律規定。農村宅基地面積的標準:平原每戶不超過133平方為(二分)，川地、原地每戶不超過200平方為(三分);山地、丘陵地每戶不超過267平方米(四分)。
城市規劃區內的村民鼓勵集中建住宅樓。縣(市、區)國土資源行政主管部門可根據同級人民政府規定的農村宅基地的具體標準和住宅樓的面積審查用地。
第九條農村宅基地占用農用地應納入年度用地計劃。占用農用地的計劃指標和農村通過建設用地整理新增加的耕地面積掛鉤，縣(市、區)國土資源管理行政主管部門對新增耕地面積檢查、核定后，應在總的年度計劃指標中優先分配等量的農用地轉用指標用于農民住宅建設。
第十條縣(市、區)可根據省、設區市下達的農用地轉用計劃指標，于每年6月30日以前，一次性向省、設區市人民政府申請辦理農用地轉用審批手續，經依法批準后由縣(市、區)依法按戶逐宗批準供應宅基地。
第十一條農村村民住宅建設利用村內空閑地和未利用土地的，由村、鄉(鎮)逐級審核，批量報縣(市、區)批準后，由鄉(鎮)逐宗落實到戶。
第十二條農村本集體經濟組織成員符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地:
(一)申請宅基地使用權的戶主是達到法定結婚年齡的完全民事行為能力人;
(二)按《婚姻法》有關規定確需分戶建房，原宅基地面積低于規定標準的;
(三)經縣級以上人民政府批準回原籍落戶的;
(四)因發生或為防御自然災害需要搬遷的、或為實施村莊和集鎮規劃調整宅基地的;
(五)符合縣級以上人民政府規定的其他條件的。
第十三條村民有下列情況之一的，不得安排宅基地:
(一)一戶已有一處符合規定面積宅基地的;
(二)出賣、出租房屋后重新申請宅基地的;
(三)不屬于本農村集體經濟組織成員的(包括戶口已遷出的);
(四)縣級以上人民政府規定的其他條件不應當使用宅基地的。
農村集體經濟組織或者村民委員會應當保證至少有一個子女與其父母共同占用同一處宅基地。
第十四條農村村民申報和取得宅基地使用權應該按下列程序辦理:
(一)符合申報條件的農村村民建房時應向所在村民小組或村委會提交書面申請。涉及建新繳舊的，村委會應與申請戶簽訂交還舊宅基地的合同;
(二)村(組)在接到申請后五日內對申請資料進行核實，并將申請人的情況在本集體經濟組織內進行公告，公告日期不應少于七日;
(三)經核實符合申請宅基地條件的用戶，應如實填寫由縣(市、區)統一規定的《農村宅基地申請表》，由村委會簽署意見連同公告結果一并報轄區國土資源所;
(四)轄區國土資源所受理宅基地申請后，應在十五個工作日之內實地審查申請是否符合條件，擬用地是否符合規劃，寫出現場勘查意見，并按照當年度分配下達的宅基地用地指標，依據先急后緩的原則，初步確定建房對象，經鄉(鎮)人民政府簽署意見后，由轄區國土資源所上報縣(市、區)國土資源行政主管部門審核;
(五)縣(市、區)國土資源行政主管部門接受申請后應在二十個工作日內完成審核，
并上報縣(市、區)人民政府批準;
(六)批復下發后，應將縣(市、區)人民政府審批結果在申請人所在村組進行公告，公告期應不少于五天;
(七)公告期結束之日起十五日內無異議的，轄區國土資源所應會同村組管理人員按照批準的面積、規劃位置和原現場勘查情況，劃定用地方位四至，并做好現場工作記錄;
(八)村民住宅建成后，轄區國土資源所應會同村組管理人員，實地對照檢查。是否按照原批準面積和要求使用土地。
第十五條經縣(市、區)人民政府批準后的村民宅基地，一年內必須進行建設，基建完工后60日向縣(市、區)國土資源行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記，頒發《集體土地建設用地使用證》。
第十六條經依法批準的宅基地，由于住宅轉讓、繼承等原因造成集體土地使用權變更的，當事人應當自變更之日起三十日內，向縣(市、區)國土資源行政主管部門申請辦理集體土地使用權變更登記，換發《集體土地建設用地使用證》。
第十七條集體土地使用權被依法收回的，當事人或本集體經濟組織應當自接到通知之日起三十日內，向縣(市、區)國土資源行政主管部門申請辦理集體土地使用權注銷登記，繳回原宅基地使用權人的《集體土地建設用地使用證》。
第十八條有下列情況之一的，農村集體經濟組織或村民委員會、村民小組可以申請收回土地使用權:
(一)為實施村莊和集體建設規劃，需要調整宅基地的;
(二)為村鎮公共設施和公益事業建設，需要調整宅基地的;
(三)不按照批準用途建設使用連續達兩年以上的;
(四)宅基地依法批準并劃定后，超過一年未建房的;
(五)因撤銷、遷移等原因不再使用和已失去居住使用價值的房屋占用宅基地的。
依照前款第(一)、(二)項規定收回宅基地使用權的，對土地使用權人在宅基地上的合法房屋及附屬物應給予適當補償。
第十九條農村集體經濟組織收回宅基地使用權應召開村民大會或村民代表會議，并按下列程序辦理:
(一)農村集體經濟組織，應當寫出擬收回宅基地使用權報告，附具相關證據材料、
合法的房屋證明和地上附屬物補償協議;需要安置的，還應當有安置協議，以及行政處理的相關文書等，報送轄區國土資源所;
(二)轄區國土資源所在縣(市、區)人民政府規定的期限內對報送的材料進行審核，報縣(市、區)國土資源行政主管部門;
(三)縣(市、區)國土資源行政主管部門在本級人民政府規定的期限內，對報送的材料進行審查，按照《行政許可法》的規定或按利害關系人的要求組織聽證，聽取利害關系人的陳述、申辯后，提出審查意見，上報縣(市、區)人民政府審批;
(四)宅基地使用權收回決定批復，由轄區國土資源所在決定收回宅基地所在地予以公告。對宅基地使用權收回決定不服的，當事人可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟;
(五)宅基地使用人應當在宅基地使用權收回決定批復下達之日起三十日之內，主動到縣(市、區)人民政府國土資源部門辦理注銷土地登記。
第二十條違反本辦法第十條、第十一條和第十五條規定審批宅基地或者發放集體土地使用證的主管人員或直接責任人員，由其所在單位或上級有關機關，根據《關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》進行處理。
第二十一條本辦法自20xx年10月1日起施行。
宅基地如何轉讓宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
(1)城鎮居民購買;
(2)法人或其他組織購買;
(3)轉讓人未經集體組織批準;
(4)向集體組織成員以外的人轉讓;
(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);
(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;
(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;
【關鍵詞】房屋拆遷；公共利益；個人利益
一、房屋拆遷的現存問題
（一）房屋拆遷的背景
房屋拆遷是城市化進程的重要推進力。始于上世紀 50 年代，經過 80 年代的“危房改造”，直至 90 年代，我國城市化進程加快，日益增長的經濟態勢與人民的物質文化需求對城市的發展與擴大提出了新的要求。舊城本身的硬件、軟件設備的位問題開始暴露，我國的城市主要面對的問題在于城市規劃先天的缺陷，有限的基礎設施、極低的土地利用率、惡劣的居住環境……這些問題的凸顯嚴重制約了經濟的發展。城市亟需大規模擴張。城市化進程必然帶來房屋性質改變及房屋大范圍拆遷的現實影響。在新科學規劃下，利用財政資金和商業資金進行房屋拆遷，使得我國城市整改頗見成效。城市功能的提升與居住環境的改善反過來也促進了經濟發展與社會穩定，是利國利民的良策。
我國房屋拆遷主要包括國有土地上房屋征收與農村集體土地的騰退兩大類。國有土地上房屋征收即常提的城市房屋拆遷，是指在國有土地所有權與國有土地使用權相剝離的情況下行政機關代表國家以舊房改造等其他公共利益目的而開展的收回房屋使用權的征收行為，具有行政行為的性質。農村集體土地的騰退是指集體經濟組織基于土地所有權授權于房地產開發商，開放商以此與基于宅基地使用權而實際享有房屋的村民簽訂騰退補償協議，這樣一個三方的合同關系，摒棄了行政的色彩，具有民事合同的性質。
（二）房屋拆遷現存問題的產生原因
居住環境發生翻天覆地的變化的另一面，是房屋拆遷過程產生各種問題。住房的供需矛盾激化，暴力執法、抗法增多，“釘子戶”頻出、自傷行為等拆遷糾紛時有發生，群眾上訪事件增多，訴諸媒體又加強了渲染，給拆遷工作造成了很多阻力，給社會增加了不穩定因素。
1. 立法的重大缺位
我國房屋拆遷方面的法律法規并不完善，我國沒有出臺明文的拆遷法律，主要是地方性規范性文件與非規范性文件在調整。就城市拆遷而言，現行有效的是《國有土地上房屋征收與補償條例》，而具體實施細則地方性色彩濃重，以北京市為例，就包括《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、《實施意見》、《北京市城鄉規劃條例》、《北京市房屋拆遷評估規則》、《北京市建設征地補償安置辦法》、《北京市人民政府辦公廳關于進一步明確拆除違法建筑物或者設施有關執行程序問題的通知》、《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》、《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》……中央政策缺乏、北京市條例與辦法繁雜、具體區縣的細則不勝枚舉。這充分說明，繁多的規范性及非規范性文件效力低、操作差，房屋拆遷決定具有相當的隨意性，各拆遷主體在拆遷行為過程中無明確的法律法規可循，無正當程序所依托，被拆遷戶利益受到侵害后救濟道路不明確，探索實踐的道路步履維艱，我國的立法現狀堪憂。此處尚未考慮立法內容的合理性問題。
2. 拆遷行為背后的多種利益沖突
拆遷行為是由多方主體構成的，法律關系錯綜復雜。國有土地上征收的主體是國家行政機關和城市居民；農村集體土地騰退的主體是集體經濟組織、房地產開發商、集體經濟組織成員。幾方利益沖突時有：（1）國家公職人員的貪污賄賂行為導致拆遷款流失，執法人員不乏暴力執法，使得被拆遷戶對行政機關工作并不信任，不配合拆遷工作乃至暴力抗法，這是上層的污泥；（2）被拆遷戶的貪婪欲望，在社會矛盾少量突出的現實情況下，尤其是舊房改造和農村集體經濟組織的貧困被拆遷人把拆遷當做是此生翻身轉運的唯一機會，將拆遷作為發家致富的新方法，這是底層的貪婪；（3）行政機關的監管職責不到位，部門間分工不到位，被拆遷戶的救濟途徑不明確，這是監管的漏洞；（4）媒體捕捉新聞的敏銳角度恰恰在于新聞的震懾力，難免添油加醋、夸大事實或虛寫材料，新聞媒體的熱力炒作正是拆遷矛盾的助推力。
二、房屋拆遷的合法性分析
（一）公共利益的法律論證
法律中自憲法開始就肯定了公共利益作為房屋拆遷目的的合法性地位。2004年修訂的《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”同時，第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”2004年修訂的《土地管理法》遵循《憲法》的精神，在第22條中規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。……”2007年修訂的《城市房地產管理法》第6條規定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益……”第20條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。2011年頒布并實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》第2條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。”該條例第8條用概括式加列舉式的立法模式對公共利益做出了努力的描述。這些法條與理論上關于房屋拆遷合法性論證是一致的。
（二）公共利益的理論論證
公共利益作為房屋拆遷合法性基石的地位雖然在法律上得到了肯定，但法律并未明確給出公共利益的含義界定，這一缺憾形成了房屋拆遷行為的阻力的本質來源。推進房屋拆遷行為的合法進程，必須明確界定公共利益的內涵，進行公共利益的理論論證。
從理論上來說，公共利益之所以是房屋拆遷行為的合法性支撐，主要有兩個原因：
1. 社會契約論和人民說
根據社會契約論，一個運行良好的社會需要人和人之間的契約契約關系；根據人民說，國家的一切權力來源于人民。前者從公共利益和個人利益角度選擇支持公共利益，后者從權力來源肯定了公共利益。這兩大學說共同奠基了西方政治文明的發展史，同樣影響了我國的政治發展進程，公共利益的價值理念是被這兩大學說認可的。房屋拆遷行為作為國家意志的表征，必須以公共利益為價值選擇。
2. 所有權的附隨義務
權利不能脫離義務而存在，所有權享有占有、使用、處分、收益的權能，因而更要踐行公共利益之義務。德國1919年的《魏瑪憲法》第153條規定：“……公用征收，僅限于裨益公共福利及有法律根據時，始得行之……所有權為義務，其使用應同時為公共福利之役務。”這里所說的公共福利，即公共利益。之后的《德國基本法》第14條第2款規定：“財產權負有義務。財產權之行使應同時有益于公共福利。”此為所有權固有的約束，自由與限制相伴相生，構成所有權的內容。
公共利益之于房屋拆遷的合法性地位毋庸置疑，如何界定公共利益才是關鍵。“整體國家觀”在公元前6世紀古希臘肯定了全社會存在與社會成員的一致性，之后，哈耶克對公共利益中“公共”的概念做出了整體的界定，由此將公共利益看做整體的普遍的利益，與個人利益、少數人利益區分開。邊沁認為，公共利益不是獨立于個人利益的特殊利益，他認為全社會的公共利益是每個個體個人利益的加和。隨后，博登海默認為前述觀點未區分公共利益和個人利益，他認為公共概念本身意味著在分配和行使個人權利時決不可以超越的外部界限，提出了“外部界限”的概念，“外部界限”是指個人利益的實質范圍，他認為公共利益的基本前提就是個人利益的實質性范圍。
本文認為，公共利益是在提取個人利益的實質成分之后將其衍生出全社會的共同需要，具有社會導向性，并非個人利益的簡單加總。公共利益依照不同的地域、時間的比較標準，有時差異很大，在踐行時，須從本質著手，不可片面。公共利益并不等于將少數被拆遷戶的利益讓位于代表多數人的政府決策。
三、房屋拆遷爭議的解決機制
（一）以公共利益為導向引導立法
1. 擴大行政公開，完善拆遷公共決策中的公民參與
拆遷是國家之于民眾的行為，具有強烈的行政色彩，因此要遵守行政公開、行政參與原則，這與憲法規定的民主原則是一致的，這也是民主法治的彰顯。行政公開原則是第二次世界大戰之后提出來的，這一原則要求政府等行政機關公開行政權力行使的依據、過程和結果。這一原則必然要求公民的行政參與，利害關系人在行政公開的前提下，參與行政行為，反過來，通過利害關系人的參加，提高行政效率并減少行政風險。在拆遷這項浩大的工程中，當事人必須要參與拆遷的決策，得到質證和辯駁的機會。行政機關要通過展開政府信息公開、調查研究、聽證程序等制度，使被拆遷戶有效地參與到規劃決策的過程中去。被拆遷戶只有在知曉政府信息之時在決策過程中充分表達自己的意見，才能在實施程序中捍衛自己的合法權益。
2. 規范最低限度的拆遷實施程序
就農村集體土地而言，仍適用《土地管理法》，而《土地管理法》最新一次修訂在2004年，亦不足夠滿足現狀。
以城市土地為例，《國有土地上房屋征收與補償條例》已經于2011年1月21日公布并實施，新條例相對于舊條例，在拆遷實施程序中由5個步驟增至20個步驟，充分說明了我國立法的不斷發展。該條例第28條規定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。”取消了行政機關自行強制拆遷的規定。強制執行其實是對私有財產的征收，關系被拆遷戶最根本的財產權益，對待應謹慎，新條例中仍需完善：
（1）引入提存程序
（2）引入強制執行見證制度
（3）加強對拆遷違法行為的制約
（二）完善監管部門職能界定
以國有土地上房屋征收為例，本級政府的職能定位在組織人與負責人，上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。實踐中，無論是國有土地上房屋征收還是農村集體土地騰退，政府以行政許可或行政裁決的形式介入商業拆遷或成為拆遷當事人參與其中，以牟取暴利，這種來自官位的壓迫侵犯被拆遷人應獲取的利益。法律的規定使政府既是拆遷的負責人又是監督人，這種界定很容易使得政府等行政機關。沒有有效的監督就不會有穩定的秩序，政府的權力應有一定的限度和范圍，政府不能直接成為拆遷當事人，過度干預房屋征收與騰退工作。
（三）豐富拆遷補償方式
我國目前的拆遷補償方式只有兩種：貨幣補償和房屋產權調換。前者是由評估機關作出的評估價，不低于拆遷決定公告之日前的市場價格。實際上，目前的補償標準正伴隨著經濟發展逐步走高，越是新公布的拆遷決定，補償標準越是優越。然而，也正因如此，新老補償標準不一致，很多老拆遷戶會群體性上訪來斥這種不公平，這是思想心態的問題，在此不予置評。后者是指計算置換房屋的價款，清結原房屋價款，再由被拆遷戶來補其間差價。兩者可以互相選擇。
本文認為，這兩種補償方式不足夠滿足被拆遷戶的需求，應增加以下幾種方式：實物補償、安排就業、通過稅收方式支持興辦企業。實物補償可以提供被拆遷人的現實物質生活需求，安排就業能夠長久地從收入源保證被拆遷戶的生活能力，興辦企業的稅收支持能夠更有效促進被拆遷戶的未來發展。這幾種方式與貨幣補償、產權置換相配合，才能從根本上幫助被拆遷戶減少拆遷對其產生的負面影響，保證其過渡期的生活質量。
（四）完善被拆遷戶的救濟途徑
《國有土地上房屋征收與補償條例》規定了被征收人行政復議和行政裁決的權利。這兩者都是有限的司法變更權，復議機關大多是行政機關自身，充斥了行政性質，被征收人仍處于弱勢地位，其權益很難得到真正救濟。本文認為引入司法審查程序是較為中立、公正的做法。步入訴訟程序，法院系統獨立于行政系統也獨立于被征用人，法院內部獨立，法官有更多的司法自治權，不偏不倚，以此適用法律法規，發揮主觀能動性，合理使用自由裁量權。法院須審查拆遷的前置程序是否符合法律規定以及本案具體行政行為的相關證據。審查行政機關只能有否越位，法律法規應用是否得當，行政機關工作人員有無違法違規行為，最終標準在于是否符合公共利益。
參考文獻
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福建省林地管理辦法全文第一章 總則
第條 為進一步規范林地保護、管理和合理利用，根據《中華人民共和國森林法》等法律法規和國務院林業主管部門、福建省人民政府的有關規定，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內從事林地保護、管理和利用，都必須遵守本辦法。
國有林場、林業采育場、苗圃、自然保護區、森林公園等國有林業單位經營區范圍內的其他土地的保護、管理和利用，也適用本辦法。
第三條 林地管理由縣級以上林業主管部門林政資源管理機構承擔，法律法規另有規定的除外。
第四條 對林地保護、管理和利用中的違法行為，任何里位或個人均有權檢舉。各級林業主管部門對各種舉報件，應依法查處;不屬職權范圍的，應當轉送有權查處的機關。
第五條 在林地保護管理工作中作出顯著成績的單位或個人， 由縣級以上林業主管部門給予表彰或獎勵。
第二章林權登記與發證
第六條 依法實行森林、林木、林地所有權和使用權(以下簡稱林權)登記發證制度。
縣級以上林業主管部門負責林權登記的具體工作。林權登記按照國家林業局《林木和林地權屬登記管理辦法》執行。林權依法登記后，由同級人民政府發放林權證。
第七條 國有林地和農民集體所有的林地，可以依法確定給單位或個人使用。
農民集體所有的林地已經屬于村集體所有的、村內兩個以上集體經濟組織所有的或鄉(鎮)集體所有的,應將林地所有權分別確定給以上各有關單位。
第八條 林權的設立、變更、轉讓、滅失，自依法登記之日起發生效力。
第九條 林權證是林權權利人依法享有相關權利的法律憑證。新發、換發的林權證應使用國務院林業主管部門統一印制的《中華人民共和國林權證》。林權證記載的事項應與登記臺帳記載的事項一致，記載不一致的，以登記臺帳為準。
第十條 因轉讓、互換、入股、贈與、分割、合并等取得林木所有權、林地使用權的，應當依法向原登記機關申請林權變更登記。
第十條 林地全部或部分滅失，致使林地使用權不能實現的，或放棄林地使用權以及經營的期限屆滿的，應辦理林權注銷登記，受理登記的機關應收回或注銷林權證。
第十二條 林木、林地作為抵押物時，當事人應持合法有效的抵押合同、林權證到縣級以上林業主管部門進行抵押登記，
第十三條 林權權利人應當按《林木和林地權屬登記管理辦法》第五、六、七、八條規定的義務協助登記機關進行林權登記。
林權權利人有權查閱、抄錄、復印與自己有關的林權登記臺帳記載的相關事項。
第十四條 林權權利人和利害關系人、認為林地權屬登記錯誤的，可以申請更正登記;經查實，登記事項確有錯誤的，登記發證機關應予更正。
第十五條 林權發生爭議的，根據《福建省林木林地權屬爭議處理辦法》的規定，當事人可以自行協商。協商不成的，根據《中華人民共和國森林法》的規定，向所在地人民政府申請處理。
當事人認為人民政府的處理決定侵犯其依法取得林權的，根據《中華人民共和國行政復議法》的規定，向有權機關申請行政復議;對行政復議決定不服的，再向人民法院提起行政訴訟。
第三章 林地保護與開發利用
第十六條 各級林業主管部門應當會同其他有關部門編制林地保護利用規劃，報同級人民政府批準后施行。
使用林地的單位和個人，必須按照縣級以上人民政府批準的林地保護利用規劃使用林地，不得擅自改變林地用途。
第十七條 各級人民政府應當按照國務院和省人民政府的規定嚴格實施林地用途管制，建立林地總量控制制度，采取措施遏制林地面積逆轉。
第十八條 禁止毀林開墾、采石、采砂、采土、筑墳以及其他毀壞林地的行為。禁止在25度以上坡地開墾耕地。
第十九條 嚴格控制在閩江、汀江、九龍江、晉江、賽江、木蘭溪和鐵路、國道、省道兩側可視范圍內以及城鎮周圍一重山占用、征用林地露天采礦、筑墳等。
第二十條 確因重點工程建設需要占用、征用生態公益林林地的，由縣級林業主管部門提出占一補一的調整計劃，經同級人民政府批準，并簽訂新的生態公益林區劃界定書。
第二十一條 經依法批準，臨時占用林地進行勘測、修筑非永久性沒施、采石，采礦，采砂、采土等活動的單位和個人，應當采取保護林地和防止水土流失的措施，不得造成滑坡、塌陷，不得損毀批準用地范圍以外的林木、林地。
第二十二條 未經縣級以上林業主管部門審核、審批改變林地用途的，林權單位有權抵制并按本辦法第四條的規定舉報、處理。
第二十三條 森林、林木、林地使用權轉讓按照《中華人民共和國森林法》第十五條和《福建省森林資源轉讓條例》執行。
第四章 占用征用林地的申請
第二十四條 勘查、開采礦藏和修建道路、水利、電力訊等建設工程，需要占用征用林地或者需要臨時占用林地的當向所在地縣級林業主管部門提出用地申請。
森林經營單位在所經營的范圍內修筑直接為林業生產服務的工程設施需要占用林地的，按下列規定分別向有關林業主管部門提出用地申請：
(一)省屬國有林場應向所在地設區的市林業主營部門提出申請;
(二)自然保護區向其所歸屬的林業主管部門提出申請;
(三)其他森林經營單位向所在地縣級林業主管部門提出申請。
第二十五條 建設工程申請占用或者征用林地的，應提交下列材料：
(一)《使用林地申請表》;
(二)項目批準文件;
(三)被占用或者被征用林地的權屬證明材料;
(四)繳納森林植被恢復費的票據復印件;
(五)與被占用或者被征用林地的單位簽訂的林地、和安置補助費的協議或付款憑證復印件;
(六)有資質的設計單位做出的項目使用林地可行性報告。
第二十六條 建設工程申請臨時占用林地的，應提交本辦法第十五條規定的材料(安置補助費除外)，還應提交用地單位與縣級林業主管部門簽訂臨時用地期滿后恢復林業生產條件的合同或繳納恢復林業生產條件的保證金合憑證復印件。
第二十七條 森林經營單位需在所經營的范圍內修筑直接為林業生產服務的工程設施的，應提交本辦法第二十五條(一)至(四)項規定的材料。
第二十八條 一個建設項目需要占用征用林地的，應當根據項目批準文件或總體設計一次性提出申請，不得化整為零。
建設項目工程量大、施工期長，進行分期分段建設的，必須提供分期分段建設的立項批準文件或項目分期分段初步設計的批復。
第二十九條 建設項目使用林地可行性報告，由用地單位或個人委托有資質的森林資源資產評估事務所或林業調查規劃設計單位承擔。
第三十條 建設項目使用林地可行性報告，應包括以下主要內容：
(一)建設項目概況：主要包括用地單位或個人名稱、項目建設目的、占地總面積、林地面積;
(二)被占用征用林地區域概況：以行政村或鄉鎮為單位。主要包括面積、人口、經濟等社會基本情況，林地總面積、有林地面積、森林覆蓋率、森林蓄積、生態公益林面積等森林資源狀況。
(三)被占用征用林地所處的位置和地貌情況：上要包括被占用征用林地單位，林地位置、權屬、總面積、分地類或林種面積，樹種，蓄積或株數，保護樹種的情況，按照規定標準計算的各項補償費用;
(四)對森林生態效益影響的評價，造成重大影響的應提出相應的補救措施。
(五)使用林地是否可行的結論。
第五章 占用征用林地審核審批權限和程序
第三十一條 進行勘查、開采礦藏和各項建設工程需要占用或者征用林地的，按《森林法實施條例》第十六條規定，實行國務院林業主管部門和省林業主管部門兩級審核制度，經審核同意的，核發《使用林地審核同意書》
第三十二條 為簡化手續，方便群眾生產生活需要，除防擴林、特種用途林和省屬國有林場經營區范圍內的林地外，占用或者征用林地面積0.2公頃以上不足1公頃的，由省林業主管部門交由設區市林業主管部門代審核;占用或者征用林地面積不足0.2公頃的，由省林業主管部門交由縣級林業主管部門代審核。
第三十三條 建設工程臨時占用林地的，按國家林業局《占用征用林地審核審批管理辦法》第六條規定的權限采用文件審批。
第三十四條 森林經營單位在所經營的范圍內修筑直接為林業生產服務的工程沒施需要占用林地的，按下列規定的權限采用文件審批：
(一)凡需要占用生態公益林(《福建省生態公益林管理辦法》第三條規定的范圍)林地的，由省林業主管部門審批;
(二)國家級自然保護區、森林公園、省屬國有林場需要占用林地的， 由省林業主管部門審批;
(三)其他國有森林經營單位需要占用林地的，由省林業主管部門交由設區市林業主管部門審批;
(四)其他森林經營單位需要占用林地的，由縣級林業主管部門審批。
第三十五條 林權有爭議的，在爭議解決之前，任何一方不得采伐林木，不得占用或征用林地。
因國家重點工程建設急需占用或征用的，可先審核同意。但應將林地，林木補償費和安置補勁費上繳爭議雙方共同上一級人民政府處理山林糾紛工作機構，待爭議解決后，歸還林地、林木所有單位。
第三十六條 林業主管部門在受理用地申請后，應在5個工作日內對用地單位送審的材料進行初步審查。送審材料不齊全的，應一次性告知用地單位，并限期補齊。
送審材料齊全的，應派出不少于兩名林地管理人員或林業調查規劃設計人員會同用地和被用地等單位，對擬用林地范圍進行現場查驗，并對項目使用林地可行性報告內容進行核實。
第三十七條 使用林地現場查驗包括下列內容：
()面積核查采用的方法(實測、勾繪);
(二)核對被占用、征用林地的權屬情況;
(三)調查被占用、征用林地的基本情況：
1.面積、地類、林種、亞林種;
2.林班、小班應按林權證記載和最新森林資源檔案記載對應填寫;
3.是否涉及國家或省重點保護的珍貴樹木、生態公益林林地以及沿海防護林基干林帶林地等。
(四)標有四至位置的林業基本圖和林權圖復印件;
(五)查驗人簽名和查驗單位蓋章。
第三十八條 縣級林業主管部門對工程建設項目占用征用林地初步審查同意后，應制定異地恢復森林植被的措施。
異地恢復森林植被措施的主要內容包括：植樹造林的規劃設計單位名稱(蓋章)、造林前的地類、造林時間、地點(林班和小班)、面積、樹種、方式、密度以及資金的安排計劃。
第三十九條 縣級以上林業主管部門在收到用地申請后，經審核，對符合用地規定且材料齊全的，應在15個工作日內予以審核或者審批;需要報上級林業主管部門的，也應當在15小工作日內在《使用林地申請表》上簽署審查意見后，逐級上報。
對不符合用地規定的，應在15個工作日內將申請材料退還用地單位或下一級林業主管部門，并在《使用林地申請表》中明確記載不同意的理由。
第四十條 工程建設臨時占用林地和森林經營單位在所經營的范圍內修筑直接為林業生產服務的工程設施占用林地的，在批準時應同時報上一級林業主管部門備案。
上級林業主管部門認為下級林業主管部門對不符合規定予以批準占用林地的，應在收到報備之日起30日內通知其撤銷或直接下文撤銷。
第四十一條 占用或者征用林地未被批準的，有關林業主管部門應當自接到不予批準通知之日起7日內將收取的森林植被恢復費如數退還。
第四十二條 縣級以上林業主管部門應當建立占用地審核和審批管理檔案。
第六章 補償費用的管理與使用
第四十三條 工程建設需要占用或者征用林地的，用地單位必須依法分別支付林地、林木補償費和安置補助費，并繳納森林植被恢復費。
第四十四條 林地、林木補償費的標準，按照《福建省實施中華人民共和國土地管理法辦法》第二十七條、第三十條的規定執行;未作規定的，按照福建省物價委員會、省財政廳、省林業廳閩價[1993]費字78號文件的規定執行。
安置補助費的標準，經濟林地按《福建省實施中華人民共和國土地管理法辦法》第二十九條第二款的規定執行;其他林地按福建省物價委員會、省財政廳、省林業廳閩價[1993]費字78號文件的規定執行。
第四十五條 森林植被恢復費是法定收費項目，法律、法規均無規定減或免的審批機關和審批權限，任何單位或者個人都不得減免。在國家統一標準下達之前，暫按每平方米一元收取。工程建設占用、征用林地的，森林植被恢復費由省林業主管部門統收取。
臨時占用林地和森林經營單位在所經營的范圍內修筑直接為林業生產服務的工程設施占用林地的，屬于國務院林業主管部門和省林業主管部門審批的，由省林業主管部門統一收取;屬于設區市和縣級林業主管部門批準的，分別由其審批的林業主管部門收取。
第四十六條 森林植被恢復費實行專款專用，任何單位和個人不得挪作他用。由有關林業主管部門按規定統一安排異地植樹造林，恢復森林植被，植樹造林面積不得少于因占用、征用林地而減少的森林植被面積。
省屬國有林場在經營區范圍內修筑直接為林業生產服務工程設施占用林地的，其繳納的森林植被恢復費應大部分返還各有關國有林場安排植樹造林。
第四十七條 林業主管部門收取的臨時占用林地恢復林業生產條件的保證金，在用地期滿后一年內，用地單位已經恢復林業生產條件的，應退還保證金;逾期未恢復的，由收取保證金的林業主管部門用預繳的保證金代為恢復。
第七章 檢查監督
第四十八條 按照省人民政府下達的保護和發展森林資源任期目標責任制的要求，縣級以上人民政府和林業主管部門應當對占用、征用林地的情況進行檢查監督。
檢查監督實行分級負責、逐級檢查制度，上一級人民政府和林業主管部門對下一級人民政府和林業主管部門門實施檢查監督。
第四十九條 占用、征用林地檢查監督的主要內容包括：1.林地保護利用規劃的執行情況;2.占用、征用林地的起數和面積審核率;3.違法占用(含未批占用和少批多占)林地及查處的情況;4.違法批準占用、征用(未按規定和越權審核或審批)及查處的情況;5.森林植被恢復費的使用和異地恢復森林植被的情況。
第五十條 建立違法占用林地重大案件報告制度。
對下列違法占用林地案件，設區市林業主管部門應于了解情況之時起24小時內將案況、初步調查情況和進一步查處的意見報告省林業主管部門：
(一)違法占用生態公益林林地的;
(二)違法占用除生態公益林以外20畝(1.33公頃)以上林地的;
第五十一條 代審核審批的設區市、縣級林業主管部門，除按月向省林業主管部門報送審核審批臺帳外，各設區的市林業主管部門還應按季度將本單位及本市各縣、市、區已核發的《使用林地審核同意書》存根聯及相應的申報材料和審核同意書輸入軟盤匯總上報省林業主管部門。
第八章 責任追究
第五十二條 違反本辦法第十八、十九條規定，由縣級以上林業主管部門責令停止違法行為，并按《中華人民共和國森林法》第四十四條、《中華人民共和國森林法實施條例》第四十一條第二款和《福建省森林條例》第四十二條的規定處理。
第五十三條 未經批準擅自改變林地用途或臨時占用林地逾期不歸還的，由縣級以上林業主管部門責令停止違法行為，并按《中華人民共和國森林法實施條例》第四十三條的規定處理。
第五十四條 有下列情況之一的，審核審批的占用征用林地文件無效：
(一)未經縣級以上林業主管部門審核審批的;
(二)超越職權審核審批的;
(三)化整為零審核審批的;
(四)弄虛作假、隱瞞真實情況騙取有關主管部門審核審批的;
(五)不按法定程序或非法定形式審核審批的。
第五十五條 省林業主管部門發現下級林業主管部門違規行使占用征用林地代行審核權的，由省林業主管部門給予警告或通報;視情收回代行的審核審批權，情節嚴重的。建議有權機關對直接負責的主要人員和其他直接責任人員給予行政處分。
第五十六條 違規批準臨時占用林地或森林經營單位在所經營的范圍內修筑直接為林業生產服務的工程設施占用林地的，由上一級林業主管部門責令糾正，并對直接負責的主要人員和其他直接責任人員給予行政處分。
第五十七條 依照有關法律法規應當給予行政處罰，而有關林業主管部門不給予行政處罰的，上級林業主管部門有權責令有關林業主管部門做出行政處罰或者直接紿予行政處罰，并相應追究有關林業主管部門直接負責的主要人員和其他直接責任人員的行政責任。
第五十八條 干預或改動占用、征用林地管理有關統計報表數據的，按照《統計法》的有關規定追究直接負責的主要人員和其他直掛責任人員的責任。
第五十九條 林地保護管理人員在審核審批、現場查驗以及調查設計人員編制可行性研究報告工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或有關機關依法給予行政處分。
第六十條 有關林業主管部門對同級人民政府的有關指示、批復或決定違反法律法規的，不及時向同級人民政府報告并報送有關法律法規條文，或不及時向上級人民政府或上級林業主管部門報告情況，盲目執行造成林地資源破壞的，追究該部門主要負責人員的法律責任。
林業主管部門的工作人員對部門負責人的有關指示、批復或決定違反法律法規的，不及時向有關負責人報告并報送有關法律法規條文，或者向上級林業主管部門報告情況，盲目執行造成林地資源破壞的，迫究該工作人員的責任;同時追究做出違法的指示、批復或決定的有關負責人的相應責任。
第六十一條 本辦法第五十二條至第六十條規定的情形，涉嫌犯罪的，有關林業主管部門應當移交司法機關處理。
第九章 附則
第六十二條 本辦法自公布之日起執行。省林業主管部門此前制定的規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
林地的基本介紹林地，是指成片的天然林、次生林和人工林覆蓋的土地，包括用材林、經濟林、薪炭林和防護林等各種林木的成林、幼林和苗圃等所占用的土地。中國宜林地面積約占全國土地面積的25%以上。1994年底我國森林覆蓋率為13.9%。
在《中華人民共和國森林法》中，對林地所作的解釋是：林地包括郁閉度0.2以上的喬木林地竹林地，灌木林地疏林地，采伐跡地，火燒跡地，未成林造林地，苗圃地和縣級以上人民政府規劃的宜林地。
按土地利用類型劃分，林地是指生長喬木、竹類、灌木、沿海紅樹林的土地，不包括居民綠化用地，以及鐵路、公路、河流溝渠的護路、護草林。
林地又分出有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地， 跡地和苗圃6個二級地類。
我國有林地資源全省5606000公頃有林地中，喬木林5494321公頃，占98.01%;竹林111679公頃，占1.99%。
(一)喬木林資源
全省喬木林中，純林面積4336366公頃、蓄積247251819立方米，混交林面積1157955公頃、蓄積55297201立方米
喬木林按齡組劃分：幼齡林2832166.5公頃、蓄積93553124立方米，分別占51.55%、30.92%;中齡林1917256.7公頃、蓄積139713644立方米，分別占34.90%、46.18%;近熟林496012.4公頃、蓄積48065598立方米，分別占9.03%、15.89%;成熟林215778.6公頃、蓄積17117855立方米，分別占3.93%、5.66%;過熟林32783.9公頃、蓄積4098800.2立方米，分別占0.60%、1.35%。
全省喬木林中，馬尾松1480842.3公頃、蓄積109223134立方米，分別占26.95%、36.1%;杉木1065212.2公頃、蓄積84153629立方米，分別占19.39%、27.81%;闊葉類樹種(包括櫟類、樺類、楊樹、闊葉混、其他軟闊類、其他硬闊類、喬木經濟林樹種等)2343299公頃、蓄積87650050立方米，分別占42.65%、28.97%;其他樹種604968.6公頃、蓄積21522209立方米，分別占11.1%、7.11%。
全省喬木林單位面積蓄積量為57.54立方米/公頃，其中：喬木純林為60.29立方米/公頃，喬木混交林為48.06立方米/公頃。
喬木林中低郁閉度等級的占19.96%，中郁閉度等級的占54.80%，高郁閉度等級的占25.24%。平均郁閉度為0.58，郁閉度以中為主。
二手房購房定金合同集錦
賣方：___________(以下簡稱甲方) 買方：____________(以下簡稱乙方)
居間方：_________________________________________
根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條 甲方所售房屋權證號及坐落位置、結構、層次、面積、附屬設施：
1、甲方所售房屋位于________區_____________新村(弄)_______幢_____室，為_______結構;建筑面積__________平方米;房屋所有權證號為“_______________”，房屋土地證號為“_______________”。
甲方所售房屋設施為(含自行車庫)
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
第二條 房屋價格及其他費用：
1、甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)____________大寫______________________元整(含附屬設施 費用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民幣______________萬元整。
2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由_____方負擔或有甲、乙雙方各自承擔國家相關規定稅費。
3、甲方自愿將其兩證即房屋所有權證和土地證放于中介處。
第三條 1.甲、乙雙方約定于______年____月____日之前簽訂正式的合同，如甲、乙任何一方未按時簽訂正式買賣合同，則視為違約。
2.甲、乙雙方共同委托_____________辦理房產交易過戶手續。
第四條 房款支付方式：
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
第五條 房屋成交，中介服務費按以下第____種方式收取，并于簽訂正式買賣合同時支付。
1.由乙方支付成交價的__%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
2.由甲方支付成交價的__%即人民幣_______元，大寫_____________元整。由乙方支付成交價的__%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
第六條 房屋交付：
甲方承諾在____________將該房戶口遷出。甲乙雙方在約定_____________甲方將房屋交付乙方，并將該房屋之前產生的費用(水、電、煤氣、物業費等)結清。同時甲方承諾交房時房屋內的設施即裝修完好無損壞，如有損壞則由甲方修護或更換，費用由甲方承擔。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據實予以延長。
第七條 違約責任：
1.雙方約定之日簽訂正式房屋買賣合同，如有一方未按時簽約視作違約處理。
2.甲方違約，甲方除退還乙方已付定金，并再賠償同額定金給乙方。中介方收取賠償定金金額的50%作為中介費服務費。
3.乙方違約，乙方放棄收回定金，即甲方不予返還乙方所付定金，同時中介收取定金金額的50%作為中介服務費。
第八條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛或財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛或財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第九條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。
第十條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十一條 生效說明 本協議一式三份，甲、乙雙方各執一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
第十二條 其它約定事項
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 居間方(蓋章)：
身份證號： 身份證號： 人：
日期： 日期： 聯系電話：
最新二手房購房定金合同
賣方(以下簡稱甲方)：
買方(以下簡稱乙方)：
甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(縣)地塊的國有土地使用權，土地面積為______平方米，國有土地使用證件為______。甲方在上述地塊上建設的項目名稱為______，現已竣工，取得房屋所有權證(房屋所有權證______字______號)，經北京市國土資源和房屋管理局審核，準予上市銷售，北京市經濟適用住房銷售許可證號為京房內證(經)字第______號。 乙方自愿購買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方。雙方經友好協商，就上述房屋的買賣事項，訂立本二手房購房定金合同。
第一條 房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米(包括套內建筑面積______平方米，分攤的共有共用建筑面積______平方米)，共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米(含共有共用面積)。上述面積已經房屋土地管理部門測繪。
第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣______元，價款合計為人民幣(大寫)______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整(小寫)______元。乙方預付的定金______元，在乙方支付購房價款時轉為購房價款。
第三條 乙方同意______年______月______日前將購房價款全部當面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號為：_________________________
第四條 甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設工程質量監督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》，并辦妥全部交接手續。交付地點：_____________________。甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
第五條 乙方同意其購置的房屋在小區物業管理委員會或業主管理委員會未選定物業管理機構之前由甲方或甲方委托的管理公司負責管理。
第六條 雙方同意在簽訂本合同后一個月內，持本合同和有關證件共同到北京市______________________房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續，申領房地產權屬證件，并按規定交納有關稅費。
第七條 本合同生效后，除不可抗力外，甲_____(大寫數字)向乙方支付違約金。逾期超過______日(遇法定節假日順延)甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按利率計算。
第八條 本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房價款的萬分之______(大寫數字)向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日(遇法定節假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。
第九條 本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項，雙方可另簽補充協議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十條 雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應協商解決。協商不成的，雙方同意按以下第______種(大寫)方式解決糾紛。
1.提交北京仲裁委員會仲裁。
2.任何一方均可向房地產所在地的人民法院提起訴訟。
第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執壹份，副本______份，房地產交易管理部門壹份，______________________________。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份證號碼： 身份證號碼：
地址： 地址：
聯系電話： 聯系電話：
郵政編碼： 郵政編碼：
人： 人：
聯系電話： 聯系電話：
____年___月___日 ____年___月___日
二手房購房定金合同預售登記機關：(章)
二手房購房定金合同經辦人
年月日
二手房購房定金合同參考
乙方(買方)：
甲、乙雙方本著自愿、公平和誠實信用的原則，經協商一致，就乙方預訂甲方受托出售的二手房屋事宜，達成如下協議：
第一條預訂房屋
1.該房屋坐落：________市________區________路_________號__________室
(產權證號：_____________________)
建筑面積：__________平方米，產權人：___________
2.產權及限制狀況：
(1)共有狀況：_____________(2)抵押狀況：___________
(3)租賃狀況：_________(4)其他限制狀況：________
第二條預訂條件
1.房屋總價：____________人民幣_________________元;2.付款方式：______________;
3.交房日期：_____________;4.戶口遷移：________________;
第三條預訂期限
預訂期限為本協議生效之日起__________天。乙方應于___________年______月_____日之前到甲方營業場所(本市__________區__________路________號)與房屋產權人簽署《房屋買賣合同》。
第四條意向金條款
1、乙方同意簽署本協議時。向甲方支付意向金人民幣_____________元，作為甲乙雙方履行本協議規定的義務和承諾的擔保。
2、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《房屋買賣合同》的，甲方應承擔全額返還乙方已支付意向金的責任：(1)乙方與房屋產權人在簽署《房屋買賣合同》時，就本協議第二條預訂條件以外的房屋買賣主要條款不能達一致的;(2)本協議簽署后《房屋買賣合同》簽署前，由司法機關、行政機關依法限制該房屋房地產權利的。
第五條生效及其他
本協議一式_________份。甲乙雙方各持________份，自甲、乙雙方簽章之日起生效。
甲方(蓋章)：________________乙方(簽字)：_______________
關鍵詞 現代農業園區；建設現狀；特點；問題；對策；陜西商洛；商州區
中圖分類號 F327 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）13-0329-03
當前我國農業發展已經進入了全新的歷史時期，農村經濟發展與改革的中心任務已經變成了農業產業結構的戰略性調整。建設農業園區已成為展示我國農業現代化，面向世界，走向未來的窗口，在區域現代農業發展中顯示出重要的引領作用，成為推動農業生產與農業科技發展的重要力量，是農村經濟發展和改善農民生活水平的重要推手，對于轉變農業發展方式、提高農業整體效益、促進農民增收具有重要意義。
1 商州區現代農業園區建設現狀
近年來，商州區委、區政府把發展現代農業示范園區和農業科技示范項目作為引領現代農業發展的載體，搶抓國家實施新一輪西部大開發和關中――天水經濟區加快建設的重大機遇，堅持以“科學發展、富民強區”為主題，以“現代農業園區建設年”活動為契機，以發展現代農業為核心，緊緊圍繞“抓轉變、建園區、強科技、促增收”的思路，把農業園區建設作為推動現代農業發展的重要載體，強化園區規劃、機制創新、項目組裝配套和完善服務體系建設。積極穩妥地推進土地承包經營權流轉，完善農業基礎設施裝備，農業園區建設取得了突破性發展[1]。
2 現代農業園區建設特點
2.1 健全組織，強化領導是保證
為確保現代農業園區建設健康有序發展，商州區成立了由政府主要領導任組長，區農業、財政、林業、交通、水務、國土、扶貧、金融、電力等部門負責人為成員的“現代農業園區建設領導小組”。制定了《商州區現代農業園區建設實施方案》，明確了園區建設的指導思想、目標任務、工作重點和措施，做到了領導、機構、規劃、資金、技術、措施、責任、考核“八到位”，形成了常委領導牽頭、分管領導包抓、部門具體負責的園區建設組織領導體系和工作機制。為現代農業園區建設提供了組織保障，確保了園區建設工作順利實施。
2.2 創新理念，合理規劃是前提
現代農業園區是有效集聚土地、產業、資金、科技、人才等要素，加快發展現代農業的重要載體，必須大手筆、高起點，超前謀劃，科學規劃。一是堅持科學定位。把現代農業園區建設與農業結構戰略性調整、農業產業化經營、農業發展方式轉變有機結合，確保園區發展走生態化、合作化、循環化、公司化發展之路。二是堅持調查研究，綜合分析。既考慮全區產業發展需求，又充分尊重當地農業發展實際，依托資源、生態、區位優勢，突出精品打造，避免遍地開花無特色。三是堅持創新理念。按照高起點規劃、漸進式發展的思路，做到規劃一次到位，分期連續實施，各類配套同步，實現共贏發展。如：以陜西省（大荊）現代農業園區、商州佳騫公司現代農業示范園、商洛宏邦公司綠緣生態農業休閑園和商洛聚豐農產品冷鏈物流園為代表的現代農業園區建設，在該區現代農業發展的作用日益凸顯，尤其是陜西省（大荊）現代農業園區，在2012年全省現代農業園區陜南片觀摩時，被省農業廳副廳長文引學譽為“陜南第一園”，在全市重點項目觀摩評比中獲全市農業類項目第1名，為全市的現代農業園區建設和現代農業發展起到了典型的示范引領作用。
2.3 加大投入，政策扶持是保障
現代農業園區是一個高投入、高科技、高產出的前沿性、領先性示范區域。建立多元化的投入機制，落實好相關優惠扶持政策，整合各類涉農項目和資金，加大基礎設施及相關配套設施的建設力度，才能為園區營造寬松的建設經營環境。因此，區政府先后出臺了《關于加快蔬菜產業發展的決定》《關于加快畜牧產業發展的決定》《商州區土地流轉實施辦法及細則》，制定了《商州區現代農業園區管理辦法（試行）》《關于加快現代農業園區建設的實施意見》《商州區財政支農項目資金整合工作實施方案》。對“發展設施蔬菜面積在3.33 hm2以上的大戶，日光大棚補貼6萬元/hm2、日光溫室補貼30萬元/hm2；流轉面積在6.67 hm2以上、流轉年限在10年以上者給予1 500元/hm2的流轉費補貼”。6.67 hm2以上的產業基地，由政府出資從外地聘請1名專業技術員，對基地的產業布局、新品種引進、茬口安排及栽培管理等環節全程指導，并對產業基地內的水、電、路等基礎設施建設予以配套。區財政每年設立1 000萬元的農業產業化專項資金，主要用于扶持農業園區建設。同時，整合項目資金向園區建設傾斜；對于投資農業產業項目的龍頭企業，政府給予大力支持，并在項目爭取、貸款融資、稅收減免等方面給予優惠政策，有效激發了企業參與農業園區建設的積極性，為農業園區建設奠定了良好的發展基礎。
2.4 打造示范亮點，科技帶動是支撐
按照“突出特色、循環互動、集中成園”的產業發展模式，緊緊圍繞“果、菜、畜、藥”四大主導產業，按照“擴張總量、提升品質、突出特色、打造亮點、示范帶動”的思路，以西北農林科技大學等專業性科研院校作為技術依托，通過產、學、研合作，提升園區的科技實力和發展水平，使園區的各類經營要素和技術要素在任何時候都處于“最新”領域，促進農民增收致富。如：陜西省大荊現代農業園區始終堅持高起點規劃、高標準設計、高科技支撐、高速度建設，力爭把園區打造成為“引領商洛乃至陜西現代農業發展的示范園；面向西安、商洛的生態休閑科技觀光園；彰顯‘秦嶺最美是商洛’的特色游樂園；創建國家級現代農業示范園的樣板工程”。商州佳騫公司現代農業示范園集無公害綠色有機農業、可持續循環發展農業、休閑觀光農業、科技教育示范農業為一體。園區建成后，將充分顯現“畜―沼―菜―果―游”生態農業循環發展整體效應；商州綠緣生態農業示范園，按照省級現代農業園區標準規劃設計，已建成育苗溫室、生態餐廳、設施蔬菜、農田體驗、適時采摘、休閑垂釣、蓮池觀賞、健身廣場8個功能區；該園區建成后，將成為集產業發展、科普示范、休閑觀光、生態餐飲、鄉情體驗等多元化功能為一體的綜合性示范園區。商洛聚豐公司冷鏈物流園，采用“公司+基地+農民專業合作社+農戶”的運作模式，圍繞優質農產品生產、加工開展經營，建設農產品種養、收購、冷凍冷藏、加工包裝、檢驗檢測、配送銷售為一體的大型現代化農產品冷鏈物流企業。該園區的建設，對商州區現代農業發展產業鏈條的進一步延伸，產業效益的進一步提升將起到積極的支撐和保障。
2.5 創新機制，促進發展是關鍵
堅持以業主（企業）自建為主體，以項目資金投入為引導，合力推進園區建設；積極探索，走出一條“政府引導、企業引領、合作共建、聯動發展”的園區運行新路子[2]。由龍頭企業與合作經濟組織簽訂農產品生產訂單，金融機構提供貸款，并由合作經濟組織負責農產品的生產、銷售，有效解決了小生產與現代農業發展要求不相適應的矛盾，實現了企業、農民及金融機構的互惠共贏；積極引導園區業主和農民積極參加政策性農業保險，實行龍頭企業訂單收購，切實增強農業抵御自然災害與市場風險的能力；以農企對接、農超對接、農校對接、農社對接等為抓手，積極引導流通企業、超市、酒店、學校與產業基地直接對接，降低種植、運輸、營銷等費用，提高園區效益。在全區率先成立了農村土地流轉服務中心和農村土地承包糾紛仲裁機構，組建了鎮辦農村土地管理服務中心和農村土地流轉服務站，制定了土地流轉規范程序，采取轉包、出租、置換、轉讓、入股等多種形式，積極推進土地適度規模流轉。
3 存在的主要問題
3.1 資金投入不足
農業園區建設的任務重，資金投入大，融資困難，引進的企業、業主資金異常緊張，而項目資金到位較慢，制約了發展。
3.2 受掣于自然災害
農業生產受自然災害影響較大，商州區是一個典型的“八山一水一分田”的貧困農業縣區，災后重建資金短缺，投入大，種子、種苗供應緊張，在很大程度上影響了推進速度。
3.3 少數園區機制不順
少數園區沒有建立相應的管理機構，即使成立了機構，但機制不順、運作不到位、責權利不明確，未發揮相應的職責，使農業園區建設和發展處在放任自流的“游離”狀態。
3.4 少數園區重建輕管
少數農業園區是虎頭蛇尾，形成了“轟轟烈烈搞發展，發展過后無人管”的局面，很大程度上影響了效益的發揮。
3.5 機制創新不夠
部分農業園區發展主體不明確，沒有引進企業、業主帶動和支撐，“死”在機制不活，管理缺乏創新，加之市場信息滯后，產品銷售不暢，園區發展后勁嚴重不足。
4 對策
4.1 建立完善的管理機制
進一步完善農業園區管理機構，使農業園區的管理機構和職能職責制度化，實行園區效益與報酬掛鉤，優化園區生產、經營、銷售、管理等，積極參與市場競爭，提高園區綜合經濟效益[3]。同時，各相關部門都應把園區建設作為提升傳統農業的載體，加快農業產業化的源動力，關注園區的謀劃、建設和發展等環節，為打造具有商州區特色的現代農業園區創造一個寬松環境。
4.2 建立多元的投資機制
政府應增加預算內農業投資，保證財政支農資金增長高于經常性財政收入的增長比例，并從中明確投資農業園區的資金比重。通過各種渠道爭取國家、省市的項目資金和扶持政策。建立政府投資農業園區領導小組會商決策機制，將投資重點放在農業園區的建設內容和項目安排上。采取土地折價、林權入股，實現利益共享，風險同擔，激發農民建設園區的熱情。或保證一定租金，部分參與分紅，使園區成為農民的利益共同體。
4.3 建立有效的運行機制
按照市場化運作、企業化管理的原則，明確和創新園區建設的責任主體及運作機制，打破政府大包大攬的傳統格局，形成政府推動為主、部門配合支持、社會力量參與的園區建設機制[4]。一是積極探索可靠的技術依托機制，加強與大專院校、科研單位、專業技術團體的合作，通過農業技術、科技成果參資入股等方式，鼓勵農技人員、科研機構直接到園區創辦領辦科技型龍頭企業、試驗基地。充分利用示范園區現有的資源優勢，吸引農業高技術人才。二是因地制宜，找準自己的特色優勢，根據園區的產業示范定位，引進“高產、優質、高抗”的新品種，主打農產品、綠色食品與有機食品品牌，創建綠色農業園區，提高產品的市場競爭力。要在產品終端上下功夫，著力解決產品深加工、精包裝、耐貯快運等領域的問題，增加產品附加值。并采取多種方式，組織帶動周邊農民，形成規模優勢，提高優勢拳頭產品產業化程度[5]。三是堅持以效益為中心，瞄準國際、國內市場，充分發揮園區橋梁紐帶作用，推廣具有特色的農產品種子種苗，帶動周邊基地發展；開辟優質農產品銷售渠道，延長產業鏈條，實行良性增值循環運行，逐步把農業園區建設成為能帶動產業升級和農民致富的現代農業產業化“龍頭”。
4.4 培養園區的建設人才
充分利用多種暢通“管道”，引進高素質的農業科技人才；加強技能教育培訓工作，提高農民的科技文化素質，培養園區多樣化人才[6]。
4.5 強化園區的組織領導
一是加強組織領導。現代農業園區是一項復雜巨大的系統工程。區、鄉鎮和有關部門務必須齊抓共管，明確目標，落實責任，按照部門職責，各司其職，密切配合，進一步完善服務設施，積極申報和爭取國家農業項目的支撐，加快推進現代農業園區建設，確保現代農業園區建設整體推進[7-8]。二是市委、市政府把現代農業園區建設納入鄉鎮和有關部門的年度工作目標考核內容，強化督促檢查，對在現代農業園區建設中做出突出成績的單位和個人，要予以表彰獎勵，對落實任務不好的要嚴肅追究相關人員責任[9]。
5 參考文獻
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高校國有資產管理改革的趨勢
針對國有資產管理中存在的諸多問題，各高校的國有資產管理改革出現了很多可喜的變化，主要呈現以下趨勢：
1.機構健全化
管理機構不健全是高校國有資產管理混亂的一個重要因素。受到計劃經濟體制的影響，很多高校沒有專門的國有資產管理機構。依然是分塊管理，如房地產是一條線，歸后勤處管理；一般設備是一條線，歸設備處管理；教學與科研設備是一條線，歸教務處管理；文獻資料是一條線，歸圖書館管理等。其結果就是資產管理上不能形成一盤棋的局面，學校的全部國有資產劃分成若干塊進行管理，而各塊又自成體系，相互獨立。有些高校雖然設立了專門的國有資產管理機構，但職能并不明確。部分有形資產和無形資產等資產沒有被納入職能部門的管理范疇。高校國有資產管理仍缺乏統―性，國有資產管理的權限仍是分散的。由此，造成了管理不到位、職責不清、各自為政的局面，導致了國有資產的流失、浪費和閑置。在出現問題后，各部門之間更是相互推諉、相互指責，最終不了了之。
要加強國有資產管理，首先必須建立―個強有力的管理機構，負責管理全校的國有資產。在這方面，很多學校借鑒了當前國有資產改革的先進經驗和做法，進行了大膽而有成效的改革。比如，山東大學于2004年1月撤消了產業處，將原產業處經營性資產的管理職能與資產處的產權和公房土地管理職能合并，成立了國有資產管理處，統一管理全校有形與無形、固定與流動、事業與經營的各類國有資產。同時，學校成立了國有資產管理委員會，下設國資委辦公室，其職能由國有資產管理處代行。國有資產管理處作為學校資產管理的歸口部門，負責溝通、協調各類資產管理相關部門，對學校各類資產實施統一的監督和管理。
機構健全化不僅體現為國有資產專門管理部門的建立，而且表現為高校資產管理體系的確立。只有確立了權責分明、保障有序的資產管理體系，才能使高校資產管理部門的職能得以有效發揮。例如，黑龍江大學建立了在國有資產管理委員會領導下的資產分級授權管理體系：(1)對儀器設備、家具等固定資產采用三級管理體系：一級資產管理是在學校主管校長領導下，由資產管理處負責行使職能；學院(部、處、所、中心等)為二級資產管理體系；系(實驗室、實驗中心、科室)為三級資產管理單位。(2)對機動車輛、行政辦公用房采用二級管理體系：一級為學校國有資產管理委員會，由資產管理處代行具體管理工作；二級為專項資產管理機構。(3)對于低值耐用類資產采用二級管理體系：由資產管理部門直接對使用部門進行授權，使用部門在授權范圍內履行相應的管理職能，并直接接受資產管理部門的監督。
2.機制科學化
產權不清、制度不健全和監督不力等機制問題也是制約高校國有資產改革的重大障礙。國有資產產權不清，使得部分學校非經營性資產轉為經營性資產投入時得不到合理補償，使資產的安全性、完整性得不到保證，更談不上增值，甚至還使某些單位及個人利用這部分資產為自己謀取利益，使學校的國有資產變相流失，蒙受損失。管理制度不健全，更是使得國有資產的使用、轉讓和置換等無章可循、程序不規范，很容易導致土地、資金等國有資產的流失和被侵占。由于缺乏相應的監督制度和監督機構，國有資產管理部門的職能發揮得不到有效監管，形同虛設，甚至為個人謀取私利提供了便利。因此，高校國有資產管理的改革必須建立科學的管理機制。
機制科學化首先體現為明晰地界定產權。很多高校根據《國有資產產權界定和產權糾紛處理暫行辦法》等政策法規，對學校國有資產的產權進行了界定。如，有的高校在后勤轉制過程中按照資產評估或實物登記的方式界定產權關系以及確定資產價值。后勤轉制后，按照國有資產所有權和使用權分離的原則，即“學校對劃歸后勤服務公司的資產擁有所有權，公司對劃歸的資產擁有使用權”，明確產權關系，實施產權管理。學校以出資者的身份，把后勤資產注入后勤企業，成為企業資本。或以有償租賃、無償借用的方式為后勤企業使用，推動資產的合理配置，繼續有效地提升學校國有資產的效益。
健全和完善管理制度是機制科學化的重中之重。它是維護資產的完全、完整，維護學校作為出資人的利益，確保國有資產的保值增值的根本保證。總體而言，高校國有資產管理制度體系應包括這樣幾方面的內容：(1)國有資產產權登記制度；(2)國有資產購置、驗收、使用、保管、維護、檢查制度；(3)國有資產損失賠償懲罰制度；(4)國有資產處置制度。都分高校借鑒他校成熟的經驗和方法，并結合本校的實際情況，構建國有資產管理的制度體系。如，曲阜師范大學先后制定實施了《國有資產管理暫行辦法》《經營性國有資產管理暫行辦法》《投資管理暫行辦法》等10多個規章制度，各個學院也制定了具體的國有資產管理規章，基本構建了學校國有資產管理的制度框架，為學校國有資產管理工作的開展提供了制度和程序保障。
建立并完善資產管理監督機制是機制科學化的重要環節。很多高校的國有資產管理委員會就是學校國有資產管理的最高監管機構。該委員會的主任一般由校長兼任，副主任由主管國有資產、財務和教學工作的副校長擔任，成員由規劃、財務、審計、紀檢、后勤等相關部門負責人組成。通過運用行政和法律等措施，對各單位的國有資產日常管理進行嚴格監督；對學校的國有資產進行清查盤點，做好賬目調整工作；對各單位國有資產使用效益情況進行科學考核；接受上級國有資產管理部門的適時監督等。
3.管理信息化
隨著我國高等教育體制改革的不斷深化，聯合辦學、跨地區辦學等新型辦學模式的出現。高校辦學規模不斷擴大，辦學資源總量急劇增加。周濟部長在2004年教育工作會議上講到學校管理工作時強調，“隨著形勢的發展。現在我們學校的規模顯著地擴大，資金、財產大幅度地增長，辦學形式也日益多樣，這就出現了這樣或那樣的無序現象，迫切要求我們加強規范化管理，保持教育工作的正常秩序。”建立科學的管理模式合理分配國
有資產、優化資源配置，實現國有資產動態管理是高校國有資產改革的迫切任務。而現代信息技術的發展為高校國有資產管理工作撬上有力的翅膀。高校國有資產管理信息化，有利于實現國有資產信息資源共享，有利于強化國有資產管理和監督，有利于加強國有資產校內外信息交流，有利于防止國有資產浪費、閑置和流失。
高校國有資產管理信息化是高校國有資產管理改革的必然趨勢。部分高校的國有資產管理信息化建設較有特色。比如，黑龍江大學先后開發了“黑龍江大學固定資產綜合業務系統”“高校資產條形碼管理系統”“中國教育裝備信息檢索系統”和“固定資產年度清查管理系統”等。
一般而言，高校國有資產管理網絡系統處理的信息主要有：(1)國有資產動態信息。這是高校國有資產管理信息化系統的信息主體和基礎，可反映出高校國有資產的總體情況和詳細信息。(2)國有資產的共享信息。各校內單位閑置或工作量不飽滿的國有資產，特別是大型、精密儀器設備信息通過網絡進行公布，實現共享。(3)國有資產信息的匯總、統計、打印。(4)其他共享及交流信息。這包括同種或相近類型的國有資產資料或實驗參數等信息共享與交流。
高校國有資產管理信息化應遵循以下原則：第一，管理思想與先進技術的有機結合。由必備網絡設備、計算機硬件設施、軟件系統等組成的信息網絡體系，必須融合科學的管理理念和思想。單純的技術進步是設有意義的，只有結合到某一實際的應用領域中去才能真正發揮作用。第二，實時性與準確性的高度統一。國有資產管理信息化實現了動態管理，各國有資產使用單位的管理人員可根據國有資產的最新情況，在網絡上隨時進行數據維護。既避免了費時費力的統計和清查工作，又能始終保持數據的實時性和準確性。第三，經費投入與效益獲取的有效平衡。運用現代化的管理手段，建立科學的信息管理模式，其投入也是巨大的。因此，應把效益作為一項硬指標來衡量網絡管理系統，促進它發揮出應有的潛能，形成投入-提高―再投入―再提高的良性循環。
高校國有資產管理改革應注意的問題
目前，各高校正在積極探索國有資產管理改革的新方法和新模式，并且已經取得了較大的成就。但是，現在的管理狀況仍不能完全適應社會發展和高等教育發展的需要。高校國有資產管理改革若要取得更大的成功，必須注意以下兩個問題：
1.正確認識高校國有資產
高校國有資產是高校國有資產管理的對象。正確認識國有資產的含義，是管理有效實施的前提。部分高校的國有資產管理之所以問題多多，就是因為學校對自己的國有資產的含義認識不清。根據《高等學校財務制度》第二十九條規定，高校資產是高等學校“占有或者使用的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利”。第三十條進一步規定“高校的資產包括流動資產、固定資產、無形資產和對外投資”。《行政事業單位國有資產管理辦法》規定：“國家對行政事業單位資產的管理，堅持所有權和使用權相分離的原則，實行國家統一所有，政府分級監管，單位占有使用的管理體制。”由此可見，高校的國有資產具有所有制性質公有化、表現形式多樣化、占有形式多樣化和總量值動態化的特點。
高校國有資產管理應注意厘清各種形式的國有資產。目前我國高校國有資產主要表現形式有以下幾種：(1)國家撥款；(2)學校創收；(3)接受社會贊助和捐贈；(4)各經營機構自購資產；(5)土地、房產、儀器設備、家俱、圖書資料等固定資產；(6)校名、知識產權等無形資產；(7)產業發展中，一部分國有資產由非經營性資產轉化為經營性資產。
其中最后兩種形式的國有資產應是今后高校國有資產管理的特別關注的對象。無形資產包括商譽、專利、生產技術等沒有實物而能產生經濟效益的資產。這部分資產一些大的院校管得比較好，而規模小一些的院校就有些欠缺。例如，清華大學就非常重視無形資產的管理，2006年“清華大學”已經成為高校中的第一個馳名商標。高校必須十分重視對知識產權、專利權等無形資產的管理。這對解決知識產權糾紛、提高科技成果向經濟效益的轉化均有重要作用。此外，大多數高校的經營性國有資產往往只包括校辦產業的國有資產，而后勤服務部門所占有的國有資產中實際上在進行經營活動的資產并未納入其內。要順利實現高校后勤社會化改革，必須將這部分資產納入經營性國有資產管理范疇。
2.注重國有資產管理人員素質的提升
隊伍建設是提高高校國有資產管理水平的關鍵。因為好的管理是好的管理機制與好的管理人員的結合。高校國有資產管理職能部門的工作人員，是學校資產管理的中堅力量。建設好這支隊伍，對高校國有資產管理至關緊要。高校國有資產管理人員不僅應具有較高的政治素質、具有強烈的事業心和責任感，而且要具有過硬的專業本領、熟悉資產管理程序、業務能力強，還要具備一定的科研意識和科研能力并成為研究型管理者。
要提高高校國有資產管理人員的素質，首先應重點加強日常的學習和教育。高校國有資產管理工作人員的學習和教育，包括兩個方面的內容：一方面是政治思想上的學習和教育。通過集體學習、小組討論和個人自學等形式的政治學習，幫助工作人員提高政治思想素質，提高對國有資產管理的認識，增強工作責任心。另一方面是專業工作能力的學習和教育。國有資產管理涉及的知識面較廣，如資產評估、市場營銷、房產構造、設備性能、財務核算、計算機應用等相關知識，在實際工作中應用的知識雖不是要求很深但要求較廣。高校國有資產管理人員應扎扎實實學習本專業的基本理論和方法，并在具體的實踐工作中不斷探索、總結和創新。
