時間：2023-09-06 17:07:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地增值稅征收管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
20xx年最新土地增值稅暫行條例全文
第一條 為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。
第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。
第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。
相關閱讀
土地增值稅稅額計算方式
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%
土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
據了解，自**稅務總局**年初下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》后，兩年多來，絕大多數省市能夠嚴格按照**稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區幾乎所有的房地產企業均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。
核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區，大多數把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。
二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護**權益。
它設置的主要原則是對轉讓房地產的增值收益征稅，在房地產轉讓環節計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調節轉讓房地產的過高收益，抑制房地產投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產開發的房地產商的合法權益。因此，我國規定土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現土地增值稅的特殊調節功能。但是，在整個地區“一刀切”地對房地產企業采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產企業都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據由增值額變為銷售額，把超率累進稅率變為了固定比例稅率，把不易轉嫁稅負對收益環節征收的調節稅轉變為易于轉嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調節功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。
針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：
一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關部門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業盡快建賬建制，積極引導企業向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發現其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。
二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調節功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規定的。核定是建立在一定合理因素基礎上的對應征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據。盡管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產開發企業按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統一的征收率征收土地增值稅缺乏科學性和合理性。
對于無法查賬征收土地增值稅的企業，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據，土地增值稅的計稅依據是增值額，而增值額是根據轉讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。
對此，《條例》第九條及其《細則》第十四條已作明確規定，即在納稅人提供的轉讓價格和扣除項目不實的情況下，應由法定的房地產評估機構進行評估，稅務機關根據評估價格確定房地產轉讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價格計算土地增值稅，評估出來的數據和實際數據會有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實際應納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由于通過評估得出來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進稅率計算征收，土地增值稅的調節功能仍然起作用。
三是完善對房地產企業土地增值稅的管理制度。稅務機關應嚴格執行土地增值稅的預征和清算的規定，并要求房地產企業必須按期向主管稅務機關報送與房地產開發項目有關的財務會計報表及有關憑證等資料。主管稅務機關要加強對房地產開發企業的跟蹤管理和過程控制，如應分戶設立房地產企業管理臺賬，建立地區房地產行業相關指標數據庫，以便于對土地增值稅納稅情況進行評估。同時，主管稅務機關要加強與房地產相關管理部門的協調配合，及時掌握相關信息。對于預征土地增值稅的，要按照有關規定匯算清繳。
為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
二、土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
三、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
五、土地增值稅清算應報送的資料
符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；
（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；
（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
七、土地增值稅的核定征收
房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
八、清算后再轉讓房地產的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
【關鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收
一、土地增值稅政策演變
1993年12月13日，國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。征收土地增值稅的目的之一是調節房地產開發企業增值收益，抑制房地產投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務總局了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產企業土地增值稅項目進行全面清算。之后的執行情況并不好，尤其是我國實體經濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產行業的態度發生了改變。
2009年我國房地產價格再次出現快速上漲，一些城市甚至是爆發性增長。2009年5月12日，國家稅務總局頒布《土地增值稅清算管理規程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規定。該規程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。另外，第十條規定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
2010年4月國家再次對房地產市場進行調控。2010年5月25日國家稅務總局《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預征率，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行；其次是為核定征收率設底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。
從政策演變來看，國家對房地產行業的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。
二、土地增值稅稅收籌劃策略
1、降低適用稅率
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%（應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；第五，房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業稅后利潤增加。
（1）利用國家對普通住宅的稅收優惠?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業加快銷售速度，節約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。
（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第四點“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當提高裝修標準。由于裝修成本是由購房者承擔，因此房地產企業獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產開發成本后，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進一步增加，導致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產項目適用的稅率下降一檔。此時企業增值稅負可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。
舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發成本3億元，則增值率60%，應納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應納增值稅1.02億元。
2、增加扣除金額
在查賬征收方式下，相關法規規定了一系列的扣除項目。在房地產企業銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業通過規范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權成本；開發成本；開發費用，包括利息支出和其他開發費用；與轉讓有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。取得土地使用權成本、開發成本是房地產開發的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，其中開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發費用是間接費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）點規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權成本和開發成本。
從上述規定來看，開發費用與開發成本中的開發間接費用有可能有交叉，可以通過更細致的會計處理來增加扣除項目。
（1）對利息費用的處理。對開發費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按5%計算；能按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，且利息支出未超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除；超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產企業，要權衡是據實扣除好還是按5%扣除好。關鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預先估計的（取得土地所支付的金額+房地產開發成本）×5%所計算出來的利息支出進行比較。如果前者更大，就要選擇據實扣除，平時就應該對貸款的利息支出詳細記錄，應用合理的分攤方法把它準確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。
（2）其他開發費用的籌劃。其他開發費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉讓房地產項目計算分攤，則按房地產項目直接成本（取得土地使用權成本+開發成本）的5%扣除；否則和財務費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發費用細化到具體房地產項目，進入開發成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。
（3）費用均分法。對于同時開發多個房地產項目的企業，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業的稅收負擔。而開發企業對開發成本和開發費用進行必要調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，可以節省稅款。
最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。
【參考文獻】
[1] 黃一明：房地產土地增值稅清算執行中的問題及對策[J].商業會計，2008（2）.
關鍵詞：土地增值稅；房地產開發企業；稅收籌劃；成本控制
一、房地產開發企業土地增值稅繳納的現狀
土地增值稅是以對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值額做為計稅依據而征收的稅種。增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。
（一） 土地增值稅對房地產開發企業稅收結構的影響
1、 土地增值稅成為房地產企業最重要的稅種之一
房地產開發企業所涉及的主要稅種如下：
房地產開發企業的成本中土地成本占有很大的比重，隨著土地價格的一再攀升以及國家各項宏項調控措施的實施，使房地產行業逐漸脫離了“暴利行業”，但房地產企業無疑是改革開放后“造富運動”的成功范例，其在國民經濟中所處的地位也是有目共睹的，但與此不相匹配的是房地產企業納稅額卻偏低，這和之前土地增值稅只預收而不清算有很大關系。
從上表可以看到，土地增值稅由原來的只預繳到后來的實行清算管理，對房地產開發企業的影響首當其沖的就是增加了房地產行業的稅收并且也使房地產行業成為稅收上的巨人。
2、 土地增值稅預征率不斷提高
2011年初，為了進一步規范天津市房地產市場秩序，合理調節土地增值收益，1月19日天津市地方稅務局頒布《關于加強我市土地增值稅征收管理的公告》（天津市地方稅務局公告2011年第1號），明確天津市土地增值稅有關政策。其中提出，按照不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，限制高檔商品房開發。除保障性住房外，房地產開發企業銷售商品房，每平方米銷售價格2萬元（含2萬元）以下的，土地增值稅預征率為2%；每平方米銷售價格2萬元至3萬元（含3萬元）的，土地增值稅預征率為3%；每平方米銷售價格3萬元以上的，土地增值稅預征率為5%。而在此之前，天津市土地增值稅的預繳政策為房地產開發企業銷售普通住宅預征率為0.5%，銷售非普通住宅預繳率為1%。預征率的大幅提高加大了土地增值稅在房地產開發企業稅收結構上的比重，而清算的復雜也對企業的經營產生了重大的影響。
（二） 土地增值稅清算加大了房地產開發企業資金壓力
例如：一個房地產開發項目25萬平方米，總體銷售額15億元（售價均未超過20000元/平方米）；直接成本8億元(其中維修基金2250萬元)，間接成本2億元（含營業稅金及附加），總成本10億元。
按目前的預繳比例為收入的2%，整個項目預繳土地增值稅為3000萬元。 如果進行土地增值稅清算，該項目應繳納土地增值稅額計算見下表： 單位：萬元
從上面的例子我們可以看出，土地增值稅的清算對國家的稅收及財政的補充是非常重要的。如果上表中的增值額占可扣除項目的比例在50%-100%之間，清算土地增值稅額就提高為增值額的40%，即：15,190.00萬元，比之前多繳納3,797.50萬元，由此可見土地增值稅清算的關鍵是“四級累進制”稅率，增值額越多、占可扣除項目的比例越高，相應的稅款也會更多。
由于有些房地產企業在稅收籌劃方面的欠缺，如果未對土地增值稅的清算未能做出合理預判并預提相關稅款，在項目結束后土地增值稅的清算會對企業的現金流造成嚴峻的考驗，資金狀況不太好的企業可能因資金鏈斷裂而倒閉。
（三） 稅收籌劃過程中的實際問題
1、扣除項目計算繁瑣，重復征稅
由上面例子表格中的數據對比我們可以看出，在土地增值稅的清算過程中，可扣除項目的計算是至關重要的。而可扣除項目眾多，計算口徑及可扣除的尺度并未完全規范到位，固然存在房地產開發企業從中人為調整成本數額的可能性，但也存在扣除不合理的因素。
其次，土地增值稅的清算宗旨仍然是納稅人應按照有償轉讓房地產后取得的增值額做為計稅依據，而企業所得稅是納稅人按照納稅年度同一經營業務取得的利潤做為計稅依據，兩種稅種從其本質上說都屬于對企業經營收益進行征稅，在一定的程度上存在重復征收的現象，從而體現了我國土地增值稅征收還有待完善。
2、可扣除項目的確認與成本發生存在時間性差異
根據土地增值稅清算管理辦法的要求，房地產開發企業符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：第一，已通過竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；第二，取得開發項目銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；第四，納稅人涉嫌重大稅收違法行為的；其它需要清算的情況。
在項目的實際開發過程中，項目開發周期時間長，合作方眾多，房地產開發企業為了保證工程質量以及便于管理會按照合同規定預留一定比例的質保金，比例或高或低，但通常不會超過工程款的10%，在工程竣工驗收一年后支付。而這就引發了一個問題，當房地產開發企業按上述清算條件第一、第二款達到清算要求的時候，通常這部分質保金未支付，未取得承建方開具的發票而不能計入成本，而土地增值稅清算的要求是不能計提未能提供發票的工程尾款，從而造成項目開發成本不能如實被扣除的現象，使土地增值稅的預測及賬務處理都更加復雜。
二、合理進行稅收籌劃的幾點建議
（一）完善稅制，合理征收
按照目前土地增值稅的稅率，房地產開發企業面臨30-60%的高稅率，稅務較重 ，是征收阻力大及逃避清算的主要原因。如果將整體稅率降低至50%以下并減少累進的級別，將提高房地產開發企業的經濟效益，提高主動應稅的積極性，對增加國家財政收入和支持房地產開發行業健康規范發展都具有積極意義。
另一方面，應更加深入的完善征收方法，對可扣除項目的確認應更符合房地產開發行業的特點。房地產開發企業對承建方工程款尾款的支付在清算時間之后是個普遍存在的問題，如果開發商能夠提供合法、有效的經雙方蓋章確認的工程款結算證明且將這部分款項控制在合理的比例范圍下，應準予計提列支、確認為可扣除項目，這樣才能合理確認開發項目的真實成本，準確認定土地增值稅額。
目前，各地區的商品房銷售價格遠遠高于土地增值稅清算中對普通住宅的認定價格，而此價格與實際情況的嚴重偏離使房地產開發企業實際上無法真正得到稅收優惠，因而應加快對普通住宅價格指數的更新速度，使土地增值稅的征收更加公平、合理。
（二）開發項目及產品的準確定位
土地增值稅的清算有利于房地產行業的規范化，使行業內良性競爭，更加健康的發展。
實行土地增值稅清算，有力的打擊了部分開發商囤積土地的行為，使之不能長時間壓制開發進度，迫使這樣的房地產企業通過讓盤以得到較好的現金流支撐現有項目的開發運作，加快項目開發速度，使土地盡快的轉化為商品房，從而增加商品房的供給，達到市場上的供求平衡，這也是宏觀調控的一個重要目的。
更重要的是，使房地產業盡快走上規范而穩定發展的軌道，減少一些房地產企業的投機行為，降低對整個行業發展的不良影響。同時，隨著土地增值稅的清算，開發商項目利潤中的一部分上交國庫，利潤被壓縮及資金的要求使那些不重視內部管理，盈利能力弱的企業逐漸退出市場，行業中必然會有一些企業被合并、兼并，只有做大做強才能生存，這樣開發企業的質量將會得到整體性提高。由于，房地產開發企業的土地增值稅可以在企業所得稅前扣除，所需繳納的企業所得稅額就會減少，從而開發企業并不會因土地增值稅的清算受到致命打擊，更不可能出現行業性的癱瘓。由此可見，土地增值稅的清算鼓勵了企業中低利潤率的操作模式，在防止暴利及哄抬物價方面都起到了一定的作用。
同時，土地增值稅的清算也在產品規劃及房地產開發企業管理方面產生了一定的積極影響，符合國家鼓勵發展中小戶型、中低價位商品房的政策引導。在產品種類上，開發商應該會推出一些帶裝修的精品樓盤，或者交樓標準更高的樓盤。這樣一方面可以達到開發商加大項目成本的目的，另一方面也迎合了市場的需求，開拓了產品開發及銷售推廣的一個新的思路，對開發項目產品的去化起到積極的作用。
（三）加強財務管理預警機制
如前例，若將收入調整為10億元，在不改變規劃和設計方案的前提下，如果在清算時不繳納土地增值稅，該如何確定收入呢？
由上表可以看出，降低售價減少收入就可達到合理、合法避稅的要求，也使項目利潤達到比較好的水平，在這里稅收籌劃就顯得尤為重要。房地產開發企業應在項目開發的過程中定期對土地增值稅的清稅情況進行預測，做好預提賬務處理及現金流平衡，及時做出風險預警，為成本控制及銷售價格體系的合理確定提供數據支持。
（四）加強成本控制，改善工程結算管理
為了獲取充分并且合理的成本，房地產開發企業應對鋼筋、水泥、建材、建筑公司等眾多合作方讓利，以達到將增值額降到最低的可能性，同時減少拖欠民工工資之類的現象。
規范合同管理對于房地產開發企業土地增值稅清算工作是非常重要的，基本資料、結算數據的收集整理對于可扣除項目成本的確認及產品成本分攤都是至關重要的，所以在日常的成本管理中要對合同的情況及時進行梳理，做好成本歸集的基礎工作。
三、結束語
綜上所述，在不斷的宏觀調控政策影響下，房地產市場已經開始發生了一些變化。市場的低迷使房地產開發企業對項目現金流量控制的要求更加嚴格，土地增值稅的清算增加了房地產企業開發成本，但宏觀調控政策不斷強化和市場主體態度謹慎的環境下，房地產價格保持穩定，部分高價樓盤有可能會出現降價，犧牲部分利潤以求得企業的生存和正常運作。同時更多的房地產企業將依靠規模取勝，實力不濟的中、小型開發商勢必會在這場大浪淘沙的過程中被淹沒。充分證明了房地產開發行業是一個對財務管理要求非常高的行業，對賬務處理操作及稅收籌劃管理水平，特別是風險控制水平提出了更高的要求。
做為房地產開發企業，在前期要做好產品的規劃，保持多樣性最大限度的降低市場風險;制定合理的利潤指標，通過更加合理而規范的管理，財務風險預測、控制及調整，相信房地產行業一定會迎來健康發展的局面，成為國民經濟中表里如一的巨人。
參考文獻
1、 陳義榮，《我國土地增值稅存在的問題及對策》，《物流與采購研究》，2009年第41期，第92-94頁
2、 王桂琪，《淺談房地產企業土地增值稅清算的賬務處理》，《財經界》，2010年第16期，第224頁
中國科學院創新發展研究中心社會發展與公務創新研究部部長康小明：這件事，數額確實是太嚇人了，如果能把房地產企業欠繳的、應交未交的土地增值稅及時足額地征繳回來，那么，很多開發商的資金鏈應該就扛不下去了，這將使得它們利用閑錢，炒高地價、抬高房價的可能性大大降低。
據專家介紹，土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，征收土地增值稅的目的，就是要加強國家對房地產市場的調控，壓縮房地產企業的利潤空間，抑制房價過快增長，抑制開發商炒買炒賣土地、投機獲取暴利的行為，避免國有土地收益流失，以增加國家財政收入。目前，我國土地增值稅實行四級超額累進稅率，對房地產企業售房收入扣除開發成本等支出后的增值部分，土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。
而目前房地產商通常的操作模式，土地增值稅已經被列入了開發成本，也就是說，房地產商應向國家繳納的土地增值稅，早就已經包含在消費者的購房款中了。按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。
然而，李勁松在對國內知名的45家上市房地產公司的企業年報進行分析后發現：這些公司無一例外都有巨額應交而未交的土地增值稅，同期也幾乎都有足夠用以繳稅的貨幣資金。而且，有不少房地產上市公司將應交巨額土地增值稅長期未交，只是掛在賬上，導致應交土地增值稅稅額滾雪球般的一年比一年多。其中，29家房地產上市公司截至2012年12月31日，應交未交土地增值稅總額已經高達640億元。（圖板：45家有巨額應交未交土地增值稅的上市房企名錄，名單附后）應交未交土地增值稅金額排名前十的企業分別是：雅居樂83億元（雅居樂地產控股有限公司）、SOHO中國64億元（SOHO中國有限公司）、富力地產58億元（廣州富力地產股份有限公司）、萬科58億元（萬科股份有限公司）、華僑城49億元（深圳華僑城股份有限公司）、招商局地產44億元（招商局地產控股股份有限公司）、合生創展42億元（合生創展集團有限公司）、融創中國27億元（融創中國控股有限公司）、金地集團26億元（金地集團股份有限公司）、新世界中國地產24億港元（新世界中國地產有限公司）。
那么，這些知名的地產公司為何會有如此巨額的應交未交土地增值稅呢？記者隨即對其中的幾家公司展開了調查。
廣州富力地產股份有限公司截至2012年12月31日有58.55億元應交未交土地增值稅，記者就此問題致電富力地產時，這家公司的一名負責人給出了這樣的解釋。
廣州富力地產股份有限公司投資者關系部負責人：沒到交的條件，就是繳納的條件，就是有一筆就交一筆，這樣的。不是上面掛多少，就要交多少。
有意思的是，富力地產等房地產公司雖然聲稱在年報中所列出的土地增值稅不是現時義務，并不需要全部立即上繳，但是與此同時，卻將這部分土地增值稅算成了公司已經支出的經營成本，也就是說，這些上市的房地產公司向股民公布的年報中，所計算的企業利潤已經減掉了這部分他們并沒有足額上繳的土地增值稅，當記者追問這些上市地產公司為何采取這種完全不合理的計算方式時，相關負責人卻避而不答。
廣州富力地產股份有限公司投資者關系部負責人：你說的這個問題比較難以回答，我不跟你說了，好吧。
這位負責人一再強調，這種做法不是富力地產獨創的，目前有相當數量的房地產公司都采用這種處理方式，甚至可以說是地產行業的通行做法。
廣州富力地產股份有限公司投資者關系部負責人：這個行業一貫操作都是這樣的你去看看其他公司也都是一樣的，報表都是這樣做的，只不過是我們數額比較大，基本上大的公司都是這樣的。
按照富力地產這名負責人此前的說法，雖然在2012年年報中，富力地產截至2012年12月31日，其應交而未交土地增值稅金額已經高達58億多元，但是，這部分土地增值稅并不是都達到了清算征繳的條件。然而相關專家卻指出，地產公司的這種解釋是站不住腳的。專家告訴記者，上市公司年報中，包括土地增值稅在內的應付稅金、應交稅金都是企業自己已經完成清算、應該及時向稅務機關繳納而實際尚未繳納的納稅額。
財政部財政科學研究所副所長劉尚希：應付稅金就是你應該交的稅，比如說，你算出來是應當交一千 萬的稅金，這就是你的應付稅金，如果說，你沒交的話，那你就欠稅了。
專家指出，只要房地產企業自己已經計算出截至某個時間應交土地增值稅的金額，并按照企業會計準則將其確認為成本計入當期負債，就應該是現時義務，也就是企業在現行條件下已承擔的義務，換句話說，企業已經把應付土地增值稅列入了企業經營成本，按照我國已有的土地增值稅征收管理規定，房地產開發商就應該及時向稅務部門申報繳納這部分土地增值稅。
那么，把應付未付巨額土地增值稅長期掛在自己企業的賬上，為什么會成為房地產上市公司的慣常做法呢？
招商局地產控股股份有限公司2012企業年報顯示，截至2012年12月31日，有應交未交土地增值稅44億元，該公司一位不愿透露姓名的相關部門負責人向記者透露，其目的之一是直接獲取銀行利息。
招商局地產控股股份有限公司投資者關系部負責人：（這是）公司的一個策略，錢存在銀行里，你想過沒有，40多億，我晚一個月交的話，有多少利息收入，對不對？如果我早交一個月，又損失多少利息，你算過沒有。
專業人士指出，消費者把包括土地增值稅在內的購房款交給了開發商，開發商把所涉及的土地增值稅掐在手里，不但有利可圖，而且獲利不菲。soho中國截至2012年12月31日有應交未交土地增值稅64億元，僅按60億元來算，月獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年，soho中國就至少可以多賺1億8千萬元。房地產企業不及時繳交土地增值稅，企業獲利，卻給國家稅收留下了窟窿。
記者注意到，暴利驅使之下，房地產上市公司紛紛采用相同手法糊弄土地增值稅：房地產企業自己清算出土地增值稅金額后，便以“應付土地增值稅”名目，把錢先掛在企業賬上，然后再慢悠悠地按企業自己的意愿、依自己掌控的結算時間，按項目分批次地來和稅務局結算，而這種操作方式是房地產業內一個公開的做法，房地產上市公司之所以能夠堂而皇之地把土地增值稅久拖不交，長期掛賬，而且并未因此受到懲處，一個重要原因就是，這些房地產公司沒有切實地感受到來自稅務部門的壓力，使得他們拖欠甚至偷逃巨額土地增值稅，事實上成了一種風險很小的違規行為。
廣州富力地產股份有限公司投資者關系部負責人：掛賬的手法就是這樣的，沒有什么負面的，實質性的影響。
依據我國法律規定，納稅人未按規定期限繳納稅款的，稅務機關除責令限期繳納稅款外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款的萬分之五的滯納金。企業面臨的應該是數額驚人的罰款，企業負責人甚至可能需要承擔刑事責任，但是，實際情況卻是，地產公司并未因此受到任何懲處，那么，問題到底出在了哪里呢？
廣州富力地產股份有限公司截至2012年12月31日，有58.55億元的應交而未交的土地增值稅。按照我國稅法規定的征稅范圍，廣州市地稅局直接管轄廣州富力地產股份有限公司。記者在給廣州市地稅局的采訪提綱中，明確提了3個可以分別倒推出富力地產在不同時間節點上土地增值稅欠稅總額的問題。（一、截至2012年12月31日，廣州富力地產股份有限公司58.55億元的應付土地增值稅，是否已經在今年1月15日前繳納？二、58.55億元應付土地增值稅中，有多少是2012年12月當月新增加的？三、58.55億元應付土地增值稅，若今年1月沒有繳清，至3月底分別繳納了多少？）
5月14日，廣州市地稅局通過電子郵件給記者的答復是：“您提供的香港上市房地產集團公司財務數據，包含該公司在中國大陸范圍內所有注入上市公司項目所涉土地增值稅，超出我局管轄范圍，我局無法核實?！边@也就意味著，直接管轄廣州富力地產股份有限公司的廣州地稅局，無法提供這家企業的土地增值稅清算征繳情況。
耐人尋味的是，上市房地產公司對自己該繳納多少土地增值稅，事實上卻有本明白賬。富力地產2012年報對其應付土地增值稅，明確聲明：“本集團須繳納中國土地增值稅，并已計入本集團銷售成本。然而，中國不同城市在實施有關稅項方面各有不同，而本集團部分土地增值稅尚未與各稅務機關完成結算。”
無獨有偶，在香港上市的碧桂園控股有限公司2012年報披露：截至2012年12月31日，其應付中國土地增值稅及企業所得稅高達72億元；“公司在中國主要營業地址是廣東省佛山市順德區北鎮”，也正是碧桂園集團公司的所在地。
然而，當記者在佛山市順德區，對碧桂園公司土地增值稅的征繳情況進行調查時，順德區地稅局的相關負責人卻告訴記者，他們也沒有掌握碧桂園公司有關土地增值稅的數據。
廣東省佛山市順德區地稅局科長：我們不掌握它總的數據，土增稅款，我們不掌握。
地產公司在企業年報中已經算出了自己應交未交的土地增值稅，而主管土地增值稅征繳工作的各地地稅部門卻都無法提供這些地產公司欠稅的具體數字，這樣的情況顯然是不正常的，那么在造成土地增值稅征繳困局的原因到底是什么呢？
記者注意到，從2000年以來，國家有關部門幾乎年年下發有關通知，要求強化對土地增值稅的清算和稽查。
專家告訴記者，由于房地產項目開發周期長，涉及的開發成本又復雜，再加上企業有避稅的天性，在相當大的程度上，在稅務部門和房地產開發企業之間，相關財務信息是不對稱的，而稅務部門事實上難以避免地處于劣勢被動地位。
財政部財政科學研究所副所長劉尚希：這些情況有的非常復雜，所以土地增值稅實際上是一個征管非常復雜的一個稅種，它對稅務部門的征管能力要求非常高的。如果你達不到的話，那么，你這個土地增值稅就征不到位。
一方面是一些房地產公司在通過股權交易方式、應付未付土地增值稅方式、以及做假賬等種種手段，拖欠甚至偷逃土地增值稅；另一方面是基層稅務部門由于種種原因未能盡到及時足額征繳企業應交土地增值稅的義務，由此造成了全國土地增值稅征收的巨大黑洞。按照專家的測算，全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
資深律師注冊會計師注冊稅務師李勁松：有很多房地產公司它都注冊在境外，假如說，以后它把資產都轉移了，公司名存實亡，成了一個空殼公司，那么，這種情況下，不管它賬面上是掛欠多少土地增值稅，國家其實都無從征繳。
土地增值稅如果能夠征收到位，對于壓縮房地產企業的利潤空間，抑制房價過快增長，將發揮重要作用。而這部分已經包含在消費者購房款中的土地增值稅在征收過程中，卻受到多種因素的影響并沒有完全征繳到位。
國家稅務總局財產行為稅司副司長楊遂周：核定一個土地增值稅的征收率，可能你比如說核定10%、5%、6%等等，有的地方3%、4%，那么這樣就有一種自由裁量權比較大，不僅使國家稅款造成流失，而且可能還出現一些稅收的違紀問題。
1縣規劃局：負責新開基建工程建筑安裝稅收和新建住宅樓契稅的協助征收工作?？h規劃局應根據工程預算向縣地稅局和契稅征收管理所開具納稅通知單。督促建設單位按工程預算的3%向契稅征收管理所繳納契稅縣地稅局、契稅征收管理所依此向施工企業和建設單位開具相關稅收完稅憑證，征收任務為150萬元。具體是各類基建工程開工放線前。督促施工企業向地稅局先期繳納50%基建工程建筑安裝稅包括營業稅、所得稅、教育費附加、印花稅、城建稅)同時。縣規劃局憑縣地稅局、契稅征收管理所出具的完稅憑證給予放線和簽發開工通知書。對總投資在50萬元以下的小型工程，縣規劃局要在開工放線前督促施工企業一次性繳清全部應納稅款。
2縣城建局：負責各類基建工程欠稅的協助征收工作。縣城建局應在工程竣工驗收時。督促欠稅單位繳清全部稅款后，征收任務為75萬元。具體是對尚未竣工驗收的基建工程。對施工企業和建設單位的納稅情況進行認真核查。憑征管單位出具的完稅憑證方可進行工程竣工驗收；對以前年度形成的已竣工工程所欠稅款應在新的工程招投標時，督促施工企業和建設單位向征管單位繳納稅款，繳清全部欠稅后，憑征管單位出具的完稅憑證，方可準予施工企業和建設單位參加新的工程招投標，否則，取消其招投標資格，拒絕其參與新的工程招投標。
3縣水務局：負責全縣各類水利工程建筑安裝營業稅的協助征收工作?？h水務局應根據工程預算向縣地稅局開具納稅通知單。要督促施工企業(個人)繳清剩余稅金，征收任務為35萬元。具體是各類水利工程開工前。督促施工企業(個人)向地稅局先期繳納50%建筑安裝營業稅;水利工程完工后。憑縣地稅局開具的完稅憑證，方可撥付剩余工程款和進行工程驗收。
4縣國土資源局：負責全縣土地復墾整理工程建筑安裝營業稅和耕地占用稅、土地增值稅、契稅的協助征收工作?？h國土資源局應根據工程預算向縣地稅局開具納稅通知單。憑縣地稅局出具的完稅憑證，征收任務為140萬元。具體是土地復墾整理工程開工前。督促施工企業(個人)向地稅局先期繳納50%建筑安裝營業稅;工程完工后應督促施工企業(個人)繳清剩余稅金。方可撥付剩余工程款和進行工程驗收。非農用地審批時(包括土地租賃等)縣國土資源局應根據土地占用總量開具納稅通知單，督促有關單位或個人到縣財政局繳納耕地占用稅，縣財政局根據國土資源局提供的納稅通知征收耕地占用稅，縣國土資源局根據完稅憑證方可審批用地指標，否則，不得審批和劃撥用地。國有土地使用權出讓及應稅土地使用權轉讓（含土地房屋拍賣）時，縣國土資源局應將土地變動和增值情況通知縣地稅局和契稅征收管理所，縣地稅局和契稅征收管理所據此征收土地增值稅和契稅，縣國土資源局憑征管單位出具的完稅憑證方可審批和劃轉土地，否則不得辦理土地轉讓手續。
5縣房管局：負責銷售不動產稅、房產交易稅的協助征收工作?？h房管局應督促出售者到縣地稅局交納銷售不動產營業稅。否則，征收任務為20萬元。具體是不動產房屋、土地)銷售時。憑征管單位出具的完稅憑證方可辦理房產轉讓手續。不得辦理轉讓手續?？h房管局在辦理房產證書時（包括新辦房產證和因房交易更換房產證書等）對于尚未繳納契稅的縣房管局應督促其向契稅征收管理所繳納契稅，憑征管單位出具的完稅憑證方可辦理房產證書否則，不得辦理房產證書。
6縣公安局：負責房屋租賃營業稅的協助征收工作。以房產證為主要依據。建立征管檔案，征收任務為30萬元。具體是縣公安局應根據《租賃房屋治安管理辦法》有關規定。對城鄉沿街門店的租賃行為進行認真排查審核。督促房主到縣地稅局繳納房屋租賃營業稅，對拒不繳納的按房屋租賃管理辦法和稅收征管法的有關規定予以處罰。
7縣交警隊：負責全縣車輛營運稅的協助征收工作。縣交警隊應對車主車輛營運稅的繳納情況進行認真的審核。車主繳清車輛營運稅后，年征收任務為50萬元。具體是車輛年審時。督促車主到縣地稅局一次性繳納車輛營運稅。憑縣地稅局出具的完稅證明辦理年審手續，否則，不得進行車輛年審。
二、征管責任
1各協管單位要認真履行職責。嚴格按照稅法及其他有關規定。從源頭上杜絕稅款的流失。切實把好稅收源頭控制關。
2稅務機關要積極指導和幫助協管單位搞好稅收協管工作。積極主動尋找稅源。保證完成縣政府下達的征收任務。并充分發揮稅收征收的主體作用。切實抓好稅收征管。
3縣內各單位在支付涉稅款項時。不得在未交稅的情況下預借任何資金，因單位把關不嚴造成稅款流失的應承擔相關責任。把好兩個關口,不得支付款項；二是要按照“款清稅清和款、稅同步”原則支付款項。應對支出票據進行嚴格審核。一是單位應稅行為所換開的稅務票據必須是正寧縣稅務機關開具的否則。
三、獎罰措施
一、利用免稅臨界點享受免稅優惠法
房地產企業建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。所謂“普通標準住宅”，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、小洋樓、度假村，以及超面積、超標準豪華裝修的住宅，均不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體界限，2005年5月31日前由省級人民政府規定。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建筑的普通標準住宅不適用該免稅規定。
根據以上規定，開發企業在規劃中，應當安排一定比例的普通住宅，并在規劃中予以確認，以享受普通住宅的稅收優惠。這里的20%就是“免稅臨界點”，我們可以根據免稅臨界點計算出納稅人轉讓普通標準住宅的免稅臨界點定價系數為1.67012，即當售價小于1.67012倍的建造成本時，免繳土地增值稅。
案例
某房地產開發公司專門從事普通標準住宅商品房開發。2008年5月6日，該公司出售普通住宅一幢，總面積9100平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產開發成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%。當地省級人民政府規定允許扣除的其他房地產開發費用的扣除比例為10%。企業營銷部門的制定售房方案時，擬定了兩個方案，方案一：銷售價格為平均售價2000元/平方米；方案二：銷售價格為平均售價1978元/平方米。
問題：
分別計算各方案該公司應納土地增值稅。
比較分析哪個方案對房地產公司更為有利，并計算兩個方案實現的所得稅前利潤差額
方案一：
計算扣除項目：
取得土地使用權所支付的金額：2000萬元
房地產開發成本：8800萬元
房地產開發費用=（2000+8800）×10%=1080（萬元）
與轉讓房地產有關的稅金：
銷售收入=91000×2000÷10000=18200（萬元）
營業稅=18200×5%=910（萬元）
城建稅及教育費附加=910×（7%+3%）=91（萬元）
印花稅=18200×0.05%=9.1（萬元）
土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001（萬元）
加計扣除=（2000+8800）×20%=2160（萬元）
扣除項目金額合計=2000+8800+1080+1001+2160=15041（萬元）
增值額=18200-15041=3159
增值率=3159÷15041=21%
土地增值稅稅額=3159×30%=947.7（萬元）
方案二：
計算扣除項目：
取得土地使用權所支付的金額：2000萬元
房地產開發成本：8800萬元
房地產開發費用=（2000+8800）×10%=1080（萬元）
與轉讓房地產有關的稅金：
銷售收入=91000×1978÷10000=17999.8（萬元）
營業稅=17999.8×5%=899.99（萬元）
城建稅及教育費附加=899.99×（7%+3%）=90（萬元）
印花稅=17999.8×0.05%=9（萬元）
土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99（萬元）
加計扣除=（2000+8800）×20%=2160（萬元）
扣除項目金額合計=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99（萬元）
增值額=17999.8-15029.99=2969.81
增值率=2969.81÷15029.99=19.76%
比較分析對房地產公司更為有利的方案，并計算兩個方案實現的所得稅前利潤差額：
方案一所得稅前利潤
=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2（萬元）
方案二所得稅前利潤
=17999.8-（2000+8800+1000+989.9+9）=5200.81（萬元）
方案二雖然降低了售價，但是由于不需要繳納土地增值稅，使得稅前利潤較方案一高，所以對房地產公司更為有利的是方案二。
（2）兩種方案在所得稅前利潤差額=5200.81-4442.2=758.61（萬元）
由以上案例可知：該開發項目的建造成本=2000+8800=10800（萬元）
則免稅臨界點=10800×1.67012×10000÷91000=1982.12（元/平方米）>方案二定價1978元/平方米，從而驗證了該方法的可行性。
二、利用扣除項目金額進行納稅籌劃法
控制土地增值稅稅負的關鍵是控制增值額，增值額=銷售收入-扣除項目金額?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，扣除項目金額包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、按前兩項10%計算的房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部規定的加計20%扣除數，前兩項合并可稱為“建造成本”。于是：
增值額=銷售收入-扣除項目金額=銷售收入-（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+營業稅及附加）
土地增值稅的增值率=（銷售收入-扣除項目金額）÷扣除項目金額
以上兩項扣除都是以建造成本為基數，因此，上述公式可表示為：
土地增值稅的增值率=[銷售收入-（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+營業稅及附加）] ÷（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+營業稅及附加）
上式中，如是加大建造成本，就會拉動整個“扣除項目金額”增大，扣除項目金額的增大帶動增值率計算公司分子的減小和分母的增大，從而使增值率的變動呈現“乘數效應”。
接下來就是對加大扣除項目金額進行納稅籌劃了，具體方法如下：
1.適度加大建造成本法
為了提高產品的競爭能力，在市場接受的范圍內，可適當加大公共配套設施的投入，改善住房周邊環境，提高裝修檔次，增加房屋賣點，提高開發產品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，從而又拉動了增值率的降低。
2.加大開發間接費用法
在會計實務中，“期間費用”和工程項目的“開發間接費”并沒有嚴格的界定，我們可以在企業組織結構上向開發項目傾斜，把能劃歸開發項目的人員盡量劃入開發項目編制，把本應由期間費用開支的費用，計入開發間接費，加大建造總成本，也就提高了扣除項目金額，降低了增值率。
3.盡量將利息費用成本化法
根據規定，為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。這意味著房地產開發企業完工之前的借款利息可以直接計入開發項目的“開發間接費”中。這樣做，就以1.3：1的倍數加大了扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到不繳和少繳土地增值稅的目的。
需要注意的是，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業同類貸款利率計算的金額，其房地產開發費用按該項目直接成本的5%扣除，即：利息+建造成本×5%以內；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目直接成本的10%扣除，即：建造成本×10%以內。
這就給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，采用利息據實扣除，降低稅負；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，以實現多扣除房地產開發費用。
三、利用收入分散籌劃法
在累進稅制下，收入分散節稅籌劃顯得更為重要，如何使收入合理化是這是方法的關鍵。
一般常見的方法就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的各種設施。當住房初步完工但沒有安裝設備及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著再和購買者簽訂設備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。
四、利用建房方式籌劃法
稅法規定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，即著眼于經營方式的轉換，其節稅效果也是很明顯的。
房地產開發企業把自己直接開發房地產形式轉換為代客戶進行房地產開發形式，開發完成后只向客戶收取代建收入。就房地產開發企業而言，代建收入屬于營業稅的征稅范圍，不是地地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式減輕稅負，在開發之初就確定購買用戶，實行定向開發，但是需要注意的是：1、房地產開發企業千萬不能牽連已完工房地產產權的轉移業務；2、代建應同時具備三個條件：（1）委托建房的單位有基建投資計劃指標；（2）委托建房的單位必須具有土地使用權證；（3）必須有代建建房協議，并在協議中明確合理的代建費。
此外，還可以采用合作建房方式，一方出地，一方出資金，建成后按比例分房自用的，就可暫免收土地增值稅。
參考文獻：
（1）1994年1月1日起施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
當前，隨著宏觀調控力度的不斷加大和稅收政策的逐步完善，對房地產企業的開發模式、定價策略、銷售策略、利潤與成本的分攤方式和土地儲備等戰略產生了重要影響。比如，從開發產品由銷售轉向持有，從開發非普通用房轉向開發普通住宅，從不精裝轉向精裝，從單一開發轉向多元開發，加長產業鏈。與此同時，房地產企業的稅收處理要求也越加精細、復雜，隨之而來的稅務風險也應引起企業更多的重視。
筆者在注冊稅務師和注冊會計師的實務操作中，總結出了房地產企業稅收籌劃的常見誤區，希望企業引以為戒。
以明顯偏低價格銷售商鋪，少計銷售收入
某國際商城銷售時，無正當理由以明顯偏低價格，將商鋪銷售給本公司股東及相關聯個人。存在低價銷售的行為,價格明顯偏低且無正當理由，故意壓低售價轉移收入的行為。按《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。
以房易物，視同銷售不確認收入
有些房地產開發企業通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。還有的房地產企業以商品房或門面房抵工程款不記收入進行偷逃稅款。由于房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，開發前期資金投入大、資金短缺嚴重，而建筑安裝工程單位在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標項目，經常與房地產開發企業協議帶資入場。房子建成后就以相應等值的商品房或門面房抵建安工程款，以此抵免營業額，偷逃營業稅。國稅發[2009]31號第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
增持商業項目，規避土地增值稅
眾多房地產企業紛紛加大對商業、租賃物業的持有比例，以回避相關稅收風險。將開發的高增值率的部分房地產，如商鋪、車庫、酒店、公寓等，轉為企業自用或用于出租等商業用途，由于產權未發生轉移，不需繳納土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有型物業開發商可免交土地增值稅。
資產重組，開發項目整體轉讓
目前流行的地產公司收購方案是：先由收購方成立一家能夠享受稅收優惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項目公司，項目隨公司而轉移，而國家法律法規對兼并明確給予稅收優惠，免征不動產移轉中的營業稅、土地增值稅及契稅。對于吸收合并中的債務風險，則采用由被兼并方提供擔保的方式予以防范。
不動產產權轉移，以開發產品分立公司
企業將部分或全部資產分離轉讓給現存或新設的企業，被分立企業股東換取分立企業的股權或非股權支付，實現企業的依法分立。股權支付，是指企業重組中購買、換取資產的一方支付的對價中，以本企業或其控股企業的股權、股份作為支付的形式。非股權支付，是指以本企業的現金、銀行存款、應收款項、本企業或其控股企業股權和股份以外的有價證券、存貨、固定資產、其他資產以及承擔債務等作為支付的形式。企業分立可以理解為是房地產企業以不動產的產權投資設立新的項目公司，從這個意義上來講，房地產開發企業分立時涉及的不動產的產權轉移，應按規定繳納土地增值稅。當然，如果沒有增值額，也就不用繳納土地增值稅。但是項目公司因為取得土地使用權的成本低而使日后其企業所得稅和土地增值稅的稅額大幅增加。
招拍掛方式取得土地，獎勵返還計入扣除項目
某房地產開發企業異地開發購入一塊土地，與國土部門簽訂的出讓合同價格為9萬元，企業已繳納9萬元，在此基礎上地方財政以獎勵方式返還企業5萬元。土地成交價款9萬元與土地成本4萬元的差額部分5萬元，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方獎勵，用于該項目配套城市基礎設施建設。該公司根據支付地價發票，確認土地成本9萬。為了引進項目，地方政府對企業進行變相補助，即政府幫忙繳納一部分土地款。所以就出現了企業實際只繳納部分土地款項的現象。房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予獎勵款，是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，而不是地價款的折讓或沖減開發成本。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。
虛列三項費用，偷逃企業所得稅
某房地產開發企業僅有20余人，2010年在未有開發項目的情況下，年度經營費用、管理費用、財務費用高達4600余萬元。從抽查的12月份的會計資料看，假發票、序列支出問題顯而易見，比比皆是。假發票支付關聯企業維修費3筆295.5萬元（設計公司名義1天內開具連號票、重號票37份，且無合同協議）;以支付宣傳費名義，購買煙酒86.52萬元；以銀行轉賬支票為憑證，支付酒店會務費26萬元；購買勞保用品1筆，支付某商場123.86萬元，無明細清單；支付短期貸款利息25.45萬元，無銀行計息憑證。根據《發票管理辦法》第二十二條第二款的規定，任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。因此，該企業取得自身實際經營業務情況不符的發票屬于虛開發票的行為。國家稅務總局《關于開展打擊制售假發票和非法代開發票專項整治行動有關問題的通知》（國稅發［2008］40號）規定，對于不符合規定的發票和其他憑證，包括虛假發票和非法代開發票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款。
收付實現制確認房租收入，遞延繳納營業稅及其附加
某集團下屬房地產公司2010年租金收入，按收付實現制為796.7萬元，按權責發生制為850.22萬元，該企業納稅時是按照實收金額申報繳納。與權責發生制取得租金收入差異53.52萬元，當年度未有按規定申報納稅。
購置土地逾期不開發，升值空間高于開發獲利
一線城市的黃金地塊捂地收益勝過捂金，很多閑置土地在幾年間身價有的翻了幾倍，幾十倍，甚至上百倍。囤地的巨額經濟利益是不少開發商樂此不疲的主要原因之一，更成了高房價的主要推手。囤地捂盤帶來的巨大利潤,讓開發商能夠兵不血刃地收獲更多的利潤。拿下地之后,開發商完全可以囤地囤個三年五載,然后等區域配套成熟，土地價值提升后再建設,哪怕不需要再投入資金建設,轉手出去也能獲得當年投資的幾十倍利潤。在巨大的利潤面前,開發商囤地不止似乎也在“情理”之中了。清算土地增值稅給開發商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早、捂地時間越長稅費越高。一旦嚴格征收，房地產公司的凈利潤多數會降低。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力，且囤地或捂盤時間越長，稅負壓力越大。
持有物業出租，改變計稅依據偷逃房產稅
案例：計稅依據錯誤少繳房產稅128.73萬元
某房企房產原值15549萬元，自用占5.6%，出租占94.4%。納稅申報時是按房產的計稅余值即從價計征。年應納稅額130.61萬元=房產賬面原值15549萬元×(1-30%)×1.2%。
按照規定，對于企業出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計稅依據。從租計征的房產年應納稅額252.02萬元=年租金收入2100.2萬元×l2%。
少繳房產稅128.73萬元＝252.02-15549×94.4%(1-30%)×1.2%。
預提土地增值稅，稅前予以扣除
深圳市某房地產開發企業一項目完工面臨清算之際,有一“高人”為其獻出“預提土地增值稅”計策。曰：既可減少資金流出，也可緩繳土地增值稅，亦可加大企業所得稅稅前扣除。為緩繳土地增值稅，加大企業所得稅稅前扣除，采取預提土地增值稅不繳的方式，并作企業所得稅稅前扣除。按照預測的增值率預提的土地增值稅，由于其金額既不確定，實際也未交納。且未取得合法可扣除的憑證，因此，預提未繳的土地增值稅稅前不得扣除?，F行的稅收政策中,土地增值稅只能在實際繳納的當期在企業所得稅前扣除，預提的土地增值稅不能在企業所得稅前扣除。
單一開發轉向多元開發，降低潛在稅負
（一）題型：本課程考試一直是固定題型，包括五種題型：單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題及綜合題。
（二）題量：近六年的情況每年57～58道題，在客觀題和主觀題的分值上是各占百分之五十，這也是稅法考試題型、題量的特點，因為有些課程是主觀題量大一些，客觀題量小一些，但稅法是各占一半。
二、歷年考試命題規律
從2003年～2006年的考題分析，《稅法》試卷的命題具有一些明顯的特點，可以概括為以下幾個方面：
（一）重點突出、略有變動
雖然注冊會計師考試的一個顯著特點是考題覆蓋面廣，每一章、甚至每一節都會出題，但就歷年《稅法》試卷來看，考核內容的重點非常突出?？己酥攸c包括：增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅六個部分。
除了六個重點部分基本保持不變以外，每年都會在其余的實體稅法中選擇其中一個稅種作為當年考試的重點內容。具體情況如下：
1.第一層次（非常重要）――共4章：
筆者僅以2004年～2006年試題中這4章分數分布統計如下表：
3.第三層次（次重點）――共10章：
其他十章，包括8個小稅種、開頭章和結尾章。從歷年考試來看，都是20分左右。
（二）理論聯系實際
注冊會計師考試的指導思想之一就是要求考生能夠靈活運用國家稅法的有關規定解決實際問題。因此考題在突出理論水平測試的基礎上，更注重測試考生的實際應用能力。
（三）題量大，題型格局不變
“題量大”主要表現在考題的文字信息量較大?！抖惙ā吩嚲淼念}型可以分為“客觀題”和“主觀題”兩大類。從2000年開始，主觀題和客觀題的總分值均為50分。今后，主觀題和客觀題的總分值平分秋色、各占一半的格局將不會有所改變。
（四）題型不變，題量和分值基本穩定
歷年考試的題型沒有任何改變，始終是“單項選擇題題”、“多項選擇題題”、“判斷題”、“計算題”和“綜合題”五種類型。
就每種題型的單題題量來看，自2000年開始，單選題、多選題和判斷題的題量一直分別是15題、15題和20題，計算題的題量一直是4題，綜合題題量除了2004年是3題外，其余年度都是4題。
從每種題型的單題分值來看，從2000年開始，單選題、多選題和判斷題的單題分值均為1分；判斷題答錯倒扣1分；計算題的單題分值為3～6分，但一般為4～5分；“綜合題”的單題分值7分～10分，2004年和2005年綜合題的單題分值達到12分。
從總題量來看，各年在50～60題之間，近三年均為57題。
（五）試題難度略有所提高
從2000年開始，試題題量和難度有明顯加大，主要體現在試題的綜合程度提高了。原先的計算題基本上只考一個稅種，現在的計算題實際上也是綜合題了，只不過難度相對低一些而已。另外，在單選題、多選題和判斷題等題型中也有將不同考點合在一起考的趨勢。
三、2007年稅法考試大綱的變化
2007年度稅法科目考試大綱與2006年相比變化不大，主要修改內容有：
（一）消費稅的征稅范圍由原來的11個稅目增加為14個稅目，部分稅目的稅率有所調整；
（二）城鎮土地使用稅出臺了新的暫行條例，主要變化內容是擴大了納稅人的范圍和單位定額的提高；
（三）車船使用稅暫行條例更名為車船稅暫行條例，相關內容也有些變化；
（四）企業所得稅的扣除項目（如工資費用、公益救濟捐贈）有所調整，納稅申報表及附表的填列方法有較大變化；
（五）個人所得稅中對轉讓房產補充了部分規定，年收入達12萬元的個人應自行申報。
四、2007年注冊會計師《稅法》教材變動情況總結
2007年《稅法》課程考試大綱沒有變化，但教材在內容上略有變化，其中有3章有一些重要政策變化，有10章變化較小，一點沒變化的有5章。各章變化主要表現在：
五、教材具體內容解析
第一章稅法概論
【重點】稅收法律關系及稅法與其它法律的關系；稅法的制定與實施和我國現行稅法體系。
【難點】稅收法律級次、稅收管理權限和稅收征收管理范圍。
【考點一】稅收法律關系的確認
注意掌握稅收法律關系的構成包括權利主體、權利客體、稅收法律關系的內容三個方面；
稅收法律關系的產生、變更與消滅的條件；
稅收法律關系保護的內容。
【考點二】稅法的構成要素
注意掌握納稅人、征稅對象和稅率的判定以及基本形式。
【考點三】我國稅法的制定機構
【考點四】我國現行稅法體系
我國稅收實體法是由21個稅收法律法規組成的。大致分為六類：
1.流轉稅類。包括增值稅、消費稅和營業稅。
2.資源稅類。包括資源稅和城鎮土地使用稅。
3.所得稅類。包括企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。
4.特定目的稅類。包括固定資產投資方向調節稅（已停征）、筵席稅、城市維護建設稅、土地增值稅、車輛購置稅和耕地占用稅。
5.財產和行為稅類。包括房產稅、城市房地產稅、車船稅、印花稅、屠宰稅和契稅。
6.關稅。
第二章增值稅法
【重點】應納稅額計算，幾種特殊經營行為稅務處理，出口退稅，增值稅專用發票的使用與管理。
【難點】增值稅一般納稅人應納稅額計算中銷售額的內容，視同銷售行為，準予抵扣和不準予抵扣進項稅額的規定，進項稅額申報抵扣的時間，出口退稅中“免、抵、退”辦法的應用。
【本章調整內容】
1.增加高校后勤實體取得增值稅應稅范圍的收入，繳納增值稅的征免規定；
2.增加納稅人銷售貨物，由于購貨方累計購買一定數量給予的價格優惠和補償，增值稅納稅規定；
3.增加收購煙葉進項稅額抵扣的計算公式；
4.增加貨物運輸發票改版涉及增值稅進項稅額抵扣的規定；
5.增加一般納稅人購進采集增值稅專用發票抵扣聯信息的掃描器具和計算機，準予抵扣進項稅額的規定；
6.增加外商投資項目購進國產設備退稅的政策。
【考點一】增值稅納稅人的判定條件
注意一般判定條件和特殊判定條件的應用。
【考點二】流轉稅各個稅種在征稅對象方面的關系
【考點三】應稅銷售額的確定
注意掌握一般銷售額的確認、特殊銷售方式下銷售額的確定以及特殊企業銷售額的確定。
【考點四】視同銷售行為的判定以及銷售額的確定
注意視同銷售行為的兩種判定標準和組成計稅價格的確定。
【考點五】一般納稅人進項稅額的確定
注意可以進行進項稅額的發票、抵扣時間和抵扣金額的確定。
【考點六】不得抵扣的進項稅額的規定
注意直接用于非應稅項目的物資，取得的增值稅發票注明的進項稅額直接計入相關成本；
中途用于非應稅項目的進項稅額需要進行結轉（進項稅額轉出）
【考點七】進口業務增值稅額的計算方法
注意進出口關稅的組成計稅價格的計算。
第三章消費稅法
【重點】消費稅的征收范圍，應納稅額的計算，自產自用和委托加工應稅消費品的稅務處理，進口應稅消費品應納稅額的計算。
【難點】復合計稅貨物計稅辦法；外購和委托加工收回應稅消費品已納消費稅的扣除，委托加工應稅消費品應納稅額的計算，進口卷煙的計算，出口退稅的計算。
【本章調整內容】
1.對消費稅稅目與具體的征稅范圍做出了調整；
2.對外購和委托加工取得的應稅消費品已納稅款扣除的范圍做出了調整；
3.對消費稅稅率表做出了調整；
4.對應稅消費品的成本利潤率做出了調整。
【考點一】應納稅額的計算方法
注意從量定額計算方法、從價定率和從量定額混合計算方法、從價定率計算方法；特被需要注意酒類包裝物押金的納稅方法。
【考點二】生產領用外購已稅材料生產應稅產品消費稅的扣除方法
注意對生產領用外購已稅原材料繼續生產應稅消費品銷售的，計算應納消費稅時，按當期生產領用的數量計算扣除已納的消費稅稅額。
【考點三】委托加工應稅消費品的應納稅額的計算
注意納稅人的規定、組成計稅價格的確定以及收回委托加工物資后納稅的處理。
【考點四】進口應稅消費品應納稅額的計算
注意適用比例稅率的進口應稅消費品的應納稅額計算、實行從量定額稅率的應納稅額計算以及實行復合計稅辦法計算應納稅額（糧食白酒、薯類白酒）。
【考點五】出口應稅消費品應退稅額的計算
注意退（免）消費稅的政策規定以及出口應稅消費品退稅的計算與管理。
第四章營業稅法
【重點】營業稅的征稅范圍、應納稅額的計算、稅收優惠、特殊經營行為的稅務處理，稅收征收管理。
【難點】不同行業及項目計稅依據的確定與稅額計算，增值稅與營業稅范圍交叉征稅問題。
【本章調整內容】
2007年教材與2006年相比，本章內容變化不大，主要是根據新出臺的稅收政策做了以下幾個方面的調整：
1.增加無船承運業務營業稅的適用稅目及計稅依據的規定；
2.增加酒店產權式經營方式取得的固定收入和分紅收入，營業稅納稅規定；
3.增加納稅人采用清包方式提供裝飾勞務，營業稅計稅依據的規定；
4.增加個人購買并銷售普通住房和非普通住房，營業稅納稅規定；
5.增加納稅人銷售自產建筑防水材料同時提供建筑業勞務，征稅問題的規定；
6.增加高校后勤實體取得經營收入，營業稅納稅規定；
7.增加個人向他人無償贈送不動產，辦理營業稅免稅手續的規定。
【考點一】營業稅的稅目、稅率的特點
注意營業稅是按行業劃分九個稅目，稅率采用行業差別比例稅率。
【考點二】營業稅的計稅依據的確定
注意營業收入的全額納稅和差額納稅的規定。
【考點三】營業稅應納稅額的計算
應納稅額計算公式：
應納稅額=營業額×稅率
營業稅的營業額，可以分為按營業收入全額計稅，按營業收入差額計稅和按組成計稅價格計稅三種情況。
【考點四】營業稅與增值稅征稅范圍的劃分
注意混合銷售業務的判定方法；銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務的混合銷售業務的判定以及兼營業務的判定。
第五章城市維護建設稅法
【重點】城建稅的納稅人、稅率的選擇、計稅依據與應納稅額的計算。
【難點】城建稅是國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人就實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據而征收的一種稅。
【考點一】城市維護建設稅法納稅義務人的規定
城建稅的納稅義務人是指負有繳納“三稅”（增值稅、消費稅和營業稅）義務的單位和個人。需要注意的是，對外商投資企業和外國企業不征收城建稅。
【考點二】城市維護建設稅法稅率
注意三檔差別比例稅率的適用范圍；特殊規定。
【考點三】城市維護建設稅法計稅依據
注意流轉稅的征收、免稅、罰款對城市維護建設稅的影響。
第六章關稅法
【重點】進口完稅價格確定（到岸價格組成、特殊進口）、出口完稅。價格確定、減免稅和征收管理等方面。
【難點】注意掌握完稅價格的確定和關稅的征收管理。
【考點一】關稅完稅價格
注意一般進口貨物完稅價格的計算、特殊進口貨物完稅價格（重點是3-8）的計算、出口貨物的完稅價格、進出口貨物完稅價格中運輸及相關費用和保險費計算。
【考點二】關稅稅收優惠政策
關稅減免分為法定減免、特定減免和臨時減免三種類型，除法定減免外其它減免稅均由國務院規定。
【考點三】關稅征收管理
注意關稅繳納的時間規定和關稅強制執行的兩種類型。
第七章資源稅法
【重點】資源稅的納稅人、稅目、計稅依據的確定、應納稅額的計算（包括減免資源稅的規定）和納稅地點的確定。
【難點】資源產品的劃分，稅額計算（特殊項目、減免等），增值稅與資源稅的結合。
【考點一】資源稅法納稅義務人的規定
資源稅納稅人是從事應稅資源開采或生產并進行銷售或自用的所有單位和個人。包括外商投資企業和外國企業（除國務院另有規定以外）。
【考點二】資源稅的稅目、稅率
目前只對礦產品和鹽征收，具體包括七個項目。
【考點三】減免稅
注意兩點：一是將稅收優惠與稅款計算結合起來，如開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅；二是留意內容中存在減免比例的情況，如對冶金聯合企業礦山開采的鐵礦石減按40%征收（即減免60%），有色金屬礦資源稅減免30%。
第八章土地增值稅法
【重點】征稅范圍、增值額的確定、應納稅額的計算、稅收優惠政策、稅收征管制度。
【難點】應納稅額的計算。
【本章調整內容】
1.增加優惠政策中對普通標準住宅的解釋。
2.增加了房地產企業的土地增值稅清算制度。
【考點一】土地增值稅的征稅范圍
1.轉讓國有土地使用權。
2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。
【考點二】土地增值額的計算
土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅的計算公式是：
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
計算時注意分步驟列式計算，第一步，確定應稅收入；第二步，確定扣除項目；第三步，計算土地增值額；第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數；第五步，計算應納稅額。
第九章城鎮土地使用稅法
【重點】納稅人、計稅依據以及減免稅規定。
【難點】本章無難點。
【本章調整內容】
1.調整了納稅人范圍；
2.調整了稅額規定；
3.增加了對高校后勤實體的稅收優惠。
重點與難點：納稅人、計稅依據以及減免稅規定等。
【考點一】納稅義務人（有變化）
城鎮土地使用稅的納稅人是在城市、縣城、建制鎮和工礦區內使用土地的單位和個人。
【考點二】計稅依據、稅率
計稅依據為納稅人實際使用的土地面積。適用地區幅度差別定額稅率。
第十章房產稅法
【重點】納稅人、計稅依據、稅額計算、稅收優惠、納稅期限及地點等。
【難點】本章無難點。
【本章調整內容】
增加了對學生公寓與高校后勤實體的稅收優惠。
【考點一】房產稅的計稅依據和稅率
從價計征――計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值；稅率為1.2%。
從租計征――計稅依據為房產租金收入；稅率為12%。
【考點二】熟悉征收管理與納稅申報。
第十一章 車船稅法
【重點】征稅對象、納稅人和稅額；計稅依據及稅額的計算。
【難點】本章無難點。
【考點一】納稅人
凡在中華人民共和國境內擁有并且使用車船的單位和個人，為車船使用稅的納稅義務人。
【考點二】計稅依據
注意不同車輛的計稅標準不同。
【考點三】減免稅的規定。
第十二章 印花稅法
【重點】計稅依據、稅率和減免稅優惠。
【難點】本章無難點。
【考點一】征稅范圍的判定
注意各種合同的判定標準。特別需要注意三個問題：
1.具有合同性質的憑證應視同合同征稅；
2.未按期兌現合同亦應貼花；
3.同時書立合同和開立單據的貼花方法。
【考點二】計稅依據的確定
印花稅根據不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方法。
【考點三】減免稅優惠
第十三章 契稅法
【重點】計稅依據及應納稅額的計算。
【難點】本章無難點。
【考點一】征稅范圍
契稅的征稅范圍為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。
【考點二】計稅依據
注意成交價格納稅和差額納稅的應用。
第十四章 企業所得稅法
【重點】應納稅所得額的確定、納稅調整項目的計算和股權投資業務的稅務處理。
【難點】股權投資業務的稅務處理。
【本章調整內容】
1.所得額的確定當中涉及到計算稅前扣除限額時：
（1）計稅工資（月人均1600元）；
（2）三項經費（統一按計稅工資和統一的比例，不存在按工資總額一說了）；
（3）公益捐贈（申報表有變化，所以口出限額也有變化，按申報表第16行“納稅調整后的所得”乘以比例）；
（4）廣告費（增加服裝生產企業廣告費按照收入的8%來扣除）。
2.所得稅的申報表
【考點一】收入總額的確定
注意掌握基本收入7項，特殊收入28項的具體內容。
【考點二】借款費用支出的納稅調整
注意借款來源不同對納稅的調整、借款用途不同對納稅的調整。
【考點三】工資、薪金支出的納稅調整
注意九項工資薪金支出的確定、計稅工資的計算方法和應用。
【考點四】公益、救濟性捐贈支出的納稅調整
注意捐贈支出的機構適用稅率的規定、稅前扣除方法的應用、掌握稅前扣除程序。
【考點五】業務招待費支出的納稅調整
注意扣除基數的確定以及扣除比例的應用。
【考點六】廣告費與業務宣傳費的納稅調整
注意廣告費稅前扣除條件的判定、扣除基數的確定、扣除比例的規定。
【考點七】企業股權投資所得的稅務處理
注意股權投資所得的形式：包括被投資企業分配給投資方企業的全部貨幣性資產和非貨幣性資產；
股權投資所得的確認時間：不論企業會計賬務中對投資采取何種方法核算，被投資企業會計賬務上實際做利潤分配處理（包括以盈余公積和未分配利潤轉增資本）時，投資方企業應確認投資所得的實現。
股權投資所得的計量：企業從被投資企業分配取得的非貨幣性資產，除股票外，均應按有關資產的公允價值確定投資所得。企業取得的股票，按股票票面價值確定投資所得。
【考點八】企業股權投資轉讓和損失的所得稅處理
股權投資損失，可以在稅前扣除，但每一納稅年度扣除的股權投資損失，不得超過當年實現的股權投資收益和投資轉讓所得，超過部分可無限期向以后納稅年度結轉扣除。
被投資企業發生的經營虧損，由被投資企業按規定結轉彌補；投資方企業不得調整減低其投資成本，也不得確認投資損失。
【考點九】企業以部分非貨幣性資產投資的所得稅處理
應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。
【考點十】從被投資方分回稅后利潤（股息）應納稅額的計算
投資方所得稅稅率>被投資企業所得稅稅率時：要補稅
計算公式為：
1.來源于被投資企業的應納稅所得額＝投資方分回的稅后收益÷（1-被投資方適用稅率）
被投資方適用稅率：指實際稅率，不包括減免稅因素。
2.被投資方已繳稅款抵扣額＝來源于被投資企業的應納稅所得額×被投資企業的法定所得稅稅率
此處的稅率：指地區適用稅率（15%、24%）。
納稅人（被投資方）按稅法規定享受的定期減免稅優惠，在投資方作補稅調整時，可參照饒讓原則，視為被投資方已繳稅款予以抵扣。
第十五章 外商投資企業和外國企業所得稅法
【重點】應納稅所得額的確定、稅收優惠和資產的稅務處理。
【難點】應納稅所得額的確定。
【考點一】征稅對象和范圍的確定
1.總機構設在中國境內的外商投資企業來源于中國境內、境外所得；
2.在中國境內設立機構場所的外國企業來源于中國境內所得；
3.在中國境內未設機構場所的外國企業來源于中國境內的所得。
【考點二】應納稅所得額的計算方法
1.一般企業應納稅所得額的計算方法；
2.特殊行業應納稅所得額的計算方法；
3.特殊經營方式應納稅所得額的計算方法。
【考點三】成本費用的列支范圍和標準
注意與企業所得稅的相關規定進行比較，特別關注與企業所得稅不同的內容。例如：工資費用的扣除問題和業務招待費的扣除問題等。
【考點四】固定資產的稅務處理
注意殘值比例、折舊方法的有關規定
【考點五】無形資產稅務處理
沒有規定使用年限的，或者是自行開發的無形資產，攤銷年限不得少于10年。
掌握直線法和攤銷。
第十六章 個人所得稅法
【重點】征稅對象的確定、居民納稅人和非居民納稅人的判定、計稅依據的確定和納稅額的計算。
【難點】計稅依據的確定。
【本章調整內容】
1.個人所得稅中對轉讓房產補充了部分規定；
2.收入達12萬元的個人應自行申報。
【考點一】納稅人的判定
1.判定標準：住所標準、時間標準；
2.居民納稅人：住所標準――習慣性住所；居住時間標準―― 一個納稅年度內在中國境內住滿365日，即以居住滿一年；
3.非居民納稅人：在中國境內居住時間短于完整的一個納稅年度。
【考點二】工資、薪金所得的納稅問題
1.不予征稅項目的規定；
2.征稅項目的特殊規定：實行內部退養辦法人員取得收入征稅問題以及職工取得的國有股權的勞動分紅等；
3.雇傭和派遣單位分別支付工資、薪金的費用扣除（雇傭單位扣除費用）；
4.雇主為其雇員負擔個人所得稅額的計算；
5.個人取得全年一次獎金等應納個人所得稅的計算；
6.對非居民個人不同納稅義務計算應納稅額的適用公式：
【考點三】個體工商戶的生產、經營所得的計稅方法
應納稅所得額=收入總額-（成本+費用+損失+準予扣除的稅金）
準予扣除的項目：關注業務招待費（收入總額5‰以內）等。
【考點四】勞務報酬所得的計稅方法
1.費用扣除
每次收入不超過4000元的，定額減除費用800元；每次收入在4000元以上的，定率減除20%的費用。
2.次的規定
（1）屬于一次性收入的，以取得該項收入為一次，按次確定應納所得額；
（2）屬于同一項目連續性收入的，以一個月內取得的收入為一次，據以確定應納稅所得額。
此外，獲得勞務報酬所得的納稅人從其收入中支付給中介人和相關人員的報酬，除另有規定者外，在定率扣除20%的費用后，一律不再扣除。
【考點五】稿酬所得的計稅方法
注意每次收入的確定
1.個人每次以圖書、報刊方式出版、發表同一作品，不論出版單位是預付還是分筆支付稿酬，或者加印該作品后再付稿酬，均應合并為一次征稅。
2.在兩處或兩處以上出版、發表或再版同一作品而取得的稿酬，則可以分別各處取得的所得或再版所得分次征稅。
3.個人的同一作品在報刊上連載，應合并其因連載而取得的所得為一次。連載之后又出書取得稿酬的，或先出書后連載取得稿酬的，應視同再版稿酬分次征稅。
4.作者去世后，對取得其遺作稿酬的個人，按稿酬所得征稅。
【考點六】特許權使用費所得的計稅方法
1.應納稅所得額
（1）方法與勞務報酬所得的相同。
（2）對個人從事技術轉讓中所支付的中介費，若能提供有效合法憑證，允許從其所得中扣除。
2.應納稅額計算
特許權使用費所得適用20%的比例稅率，其應納稅額的計算公式為：
應納稅額=應納稅所得額×適用稅率
【考點七】利息、股息、紅利所得的計稅方法
1.股份制企業以股票形式向股東個人支付應得的股息、紅利時，應以派發紅股的股票票面金額為所得額，計算征收個人所得稅；
2.對個人投資者從上市公司取得的股息紅利所得，自2005年6月13日起暫減按50%計入個人應納稅所得額；
3.對證券投資基金從上市公司分配取得的股息紅利所得，在代扣代繳個人所得稅時，也暫減按50%計入個人應納稅所得額。
【考點八】財產轉讓所得的計稅方法
1.應納稅所得額=每次收入額-財產原值-合理稅費
應納稅額=應納稅所得額×適用稅率
有價證券：
每次賣出債券應納個人所得稅額=（該次賣出該類債券收入
-該次賣出該類債券允許扣除的買價和費用）×20%
【考點九】個人所得稅的計稅方法
注意扣除捐贈款的計稅方法、境外繳納稅額抵免的計稅方法、兩個以上共同取得同一項目收入的計稅方法。
處理原則（先分、后扣、再稅）。
第十七章 稅收征收管理法
【重點】稅務管理、稅款征收、稅收法律責任及涉稅犯罪。在此基礎上，了解稅務人員職務犯罪等有關內容。
【難點】本章無難點。
【考點一】稅務管理的內容
【考點二】稅款征收制度
1.應納稅額的確定制度；
2.稅款征收制度。
第十八章 稅務行政法制
【重點】掌握稅務行政處罰的主體、簡易程序、一般程序中的聽證以及稅務行政復議的概念、申請與受理，了解稅務行政訴訟的概念特點。
【難點】本章無難點
一、收入基本特點
（一）地方收入結構進一步優化。上半年，地方財政口徑收入同比增長29.84％，高于總收入增幅6.54個百分點，占總收入的64.18％，比上年同期提高3.17個百分點。
（二）地方小稅種增幅高于主體稅種。營業稅、企業所得稅、個人所得稅三大主體稅種平均增長16.86％，其他稅種平均增長43.69％，其中房產稅增長98.24％、印花稅增長96.92％、土地使用稅增長113.51％、土地增值稅增長109.3％，地方稅種的快速增長拉動了總體稅收的增長。
（三）第三產業收入增幅快于第二產業，房地產業成為增收的主導行業。第二產業完成27413萬元，同比增長16.72％，增收3926萬元；第三產業完成12495萬元，同比增長40.65％，增收3611萬元，高于二產23.93個百分點。其中房地產業完成5817萬元，同比增長65.82％，增收2309萬元，占增收總額的30.63％，成為拉動第三產業快速增長的主要力量。
（四）非公有制經濟稅收增勢強勁，國有和集體企業稅收繼續下降。全市非公有制經濟稅收完成32691萬元，同比增長36.88，占地稅收入的81.92，比上年提高8.36個百分點，增收8808萬元。國有和集體企業稅收進一步下降，共完成7217萬元，同比下降6.49。
二、主要增減收因素分析
（一）全市經濟的健康快速協調發展是地稅收入增長的基礎和保障。今年以來，我市工業經濟快速發展，固定資產投資繼續增加，消費市場活躍，招商引資有了新進展，居民收入穩步增加，國民經濟繼續保持了快速協調發展的良好勢頭。
1、工業企業尤其是制造業的帶動作用明顯。1-6月，全市工業企業共完成地稅收入20156萬元，同比增長16.72，增收2888萬元。如果剔除煤炭業，則同比增長40.6％。增收較多的企業如日月化工增收684萬元、中國重汽集團動力有限公司凈增508萬元、鼓風機廠增收302萬元、圣泉集團增收300萬元。
2、受投資拉動影響，房地產業、建筑業、金融業發展快速，拉動了相關稅收的增長。房地產業完成5817萬元，同比增長65.82，增收2309萬元；建筑業完成7257萬元，同比增長16.69，增收1038萬元；金融業完成1321萬元，同比增長22.31％，增收241萬元。
3、城市居民收入的穩定增長以及改制企業分紅增加為個人所得稅提供了稅源。上半年，城市居民人均可支配收入5719元，比上年同期增長10.23。職工工資的增長使適用稅率提高，稅款增加。個人所得稅完成5294萬元，同比增長57.17，增收1925萬元。
（二）強化征收管理，是稅收增長的重要因素。
1、加強房產稅、土地使用稅的征收管理。今年房產稅、土地使用稅范圍調整后，我局在做好宣傳工作的同時加大了清理力度，使兩稅實現大幅增長，房產稅完成1181萬元，同比增長98.24％，增收585萬元。土地使用稅完成700萬元，同比增長113.51％，增收372萬元。
2、強化印花稅核定征收和土地增值稅預征工作。繼續加大印花稅核定征收工作力度，該稅種同比增長96.92；加強對房地產企業土地增值稅的預征工作，使該稅種增長109.33。
（三）強化綜合治稅，加強對零散稅收的管理。全市綜合治稅暨稅源普查會議召開后，我局加大了綜合治稅力度。上半年，新增稅收1187萬元，其中，委托交通局對明刁路等道路改造工程代征稅收520萬元，委托膠濟線鐵路管理辦公室代征稅收430萬元，委托大學園區管理辦公室代征稅收237萬元。
三、稅收運行中存在的問題
（一）煤炭業減收幅度較大。今年以來，由于幾個煤井關停，煤炭行業安全整頓，影響生產，煤炭產量下降。上半年煤炭業共完成稅收3662萬元，同比下降33.88％，減收1876萬元。據預測，下半年形勢也不容樂觀，將影響地稅收入的增長。
（二）一次性稅收制約地稅收入的總量及增長速度。近幾年，地稅收入中每年的建筑業一次性稅源都在10％以上。今年上半年入庫4540萬元，占總收入的11.38％，對收入任務的完成起到了至關重要的作用，但同時也給地稅收入的預測帶來很大難度，導致月份之間入庫不均衡，影響進度。
（三）地方財政口徑收入進度落后時間進度。上半年地方財政口徑收入完成25611萬元，占我市人代會計劃的48.26％，落后時間進度1.74個百分點，下半年收入壓力依然很大。
四、對策及建議
（一）地稅部門進一步加大稅務 稽查和納稅評估工作力度，對重點行業、重點企業進行檢查、評估，實現以查促收。
（二）認真貫徹落實全市綜合治稅暨稅源普查工作會議精神，積極開展稅源普查，全面摸清稅源底數，尤其是納稅人的房產、土地、車船等信息情況及納稅情況，做到邊普查、邊清理、邊入庫。
（一）加大組織收入力度，地方稅費收入取得新突破
（二）全面執行稅收政策，稅收職能得到有效發揮
1.積極貫徹落實各項稅收優惠政策，有效支持了地方經濟建設
一是認真貫徹落實西部大開發、下崗失業人員再就業、國產設備投資抵免等稅收優惠政策以及個人所得稅工資薪金所得項目費用扣除標準提高、內資企業計稅工資標準提高等稅收政策。2006年共減免地方稅收9.89億元，其中執行西部大開發稅收優惠政策減免7.12億元，全年減免企業所得稅9.04億元。各項稅收優惠政策的有效落實，促進了企業的發展壯大和當地的經濟發展。
二是積極向國家稅務總局爭取稅收傾斜和照顧政策，為廣西經濟發展保駕護航。為支持我區數字電視的發展，爭取到財政部、國家稅務總局的同意，對我區數字電視收視維護費收入給予3年免征營業稅的照顧；針對2006年我區部分地區遭受特大地質災害的情況，及時向國家稅務總局匯報，為災后重建居民住房爭取到有關營業稅的優惠政策，以實際行動積極扶持災區人民重建家園。
三是加強對減免稅的后續管理，確保了各項稅收優惠政策貫徹落實到位。自治區地稅局重新修訂了企業所得稅減免稅、財產損失稅前扣除、國產設備投資抵免所得稅、總機構提取管理費稅前扣除等4個企業所得稅審批事項管理實施辦法，進一步加強了審批事項后續管理；各級地稅機關也通過建立健全減免稅臺帳、實行減免稅統計月報制度、完善減免稅跟蹤管理體系等辦法加強減免稅后續管理，確保了各項稅收優惠政策貫徹落實到位，堵塞了稅收征管漏洞。
2.積極貫徹國家房地產宏觀調控政策，促進我區房地產業健康穩定發展
一是強化二手房個人所得稅的征收管理。根據國家稅務總局的有關文件精神，各地結合本地實際情況，認真貫徹落實二手房個人所得稅的征管工作。如南寧市地稅局下發文件，就二手房個人所得稅的征收做出具體規定；桂林市地稅局在房產局交易大廳、市高新區辦證中心設立房地產交易稅收征收點；北海市地稅局、宜州市地稅局取得市政府的支持，以政府名義出臺有關文件，要求當地房產局實行“先稅后證”管理模式，將二手房轉讓行為納入正管渠道。
二是及時調整土地使用稅和房產稅有關政策。全系統加大與國土、房地產等管理部門的溝通和協作，在調整土地基準地價的過程中，適當調整土地納稅等級，相應拓寬征稅范圍，增加土地使用稅收入；各地認真貫徹落實財政部、國家稅務總局《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》、《關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》、國家稅務總局《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》等文件精神，使國家對房地產宏觀調控政策不折不扣執行到位。
三是規范土地增值稅預征辦法，加大對房地產稅收控管力度。為了配合國家宏觀調控政策的執行，加強對土地增值稅的管理，2006年各地根據當地實際，在自治區地稅局規定1—3%的土地增值稅預征率范圍內，普遍就高進行調整，促進了土地增值稅的大幅增長。
3.積極完善各項稅收政策，不斷拓展地方稅稅基 （三）推進依法行政，規范稅收執法行為
1.認真落實國務院全面推進依法行政實施綱要，清理和規范各項規章制度
各級地稅機關成立了全面推進依法行政工作領導小組，認真組織學習貫徹國務院和自治區政府關于推進依法行政的文件精神，結合當地實際，對依法行政提出明確要求，為全面推進依法行政奠定了基礎。認真貫徹《稅收法規性文件制定管理辦法（試行）》，繼續清理和規范各項規章制度，從源頭上避免和防止違法行政。各級地稅機關嚴格按照規范性文件起草、合法性審查、集體審議、公開公布和備案備查等程序制定規范性文件。自治區地稅局全年共辦理自治區人民政府和區直各部門征求意見來文48件，審查局內各部門稅收規范性文件86件；各市縣地稅局也按照規范性文件活動年的要求，積極開展規范性文件清理活動。進一步規范稅收征管文書，在總局稅收征管文書種類、式樣的基礎上進行修改、完善，把原來的征管文書進行簡化，為依法治稅提供必要的保障。認真做好稅務行政復議和行政訴訟工作，努力提高執法水平。桂林市地稅局堅持依法開展行政復議工作，及時糾正違法或不當行政行為，并在行政訴訟中堅持加強政務協作、做好庭前準備并配合法庭調查、正確處理被訴行政行為的瑕疵，取得了較高的勝訴率。
2.開展稅收執法檢查，繼續推進稅收執法責任制試點工作
在全區范圍內開展稅收執法大檢查和稅收執法監察，進一步規范稅收執法行為。加強部門協作，改變以往各自為政、各搞各的做法，組織監察、法規、征管、計會、稽查等部門聯合組織開展稅收執法檢查和稅收執法監察。執法檢查和執法監察工作結束后，將發現的問題通報全區，并提出整改意見，促進有關部門采取措施，加強管理，堵塞漏洞，“兩權”監督制約進一步深化。繼續開展稅收執法責任制試點。在試點工作的基礎上，進一步修改完善《稅收執法責任制崗位職責和工作規程》、《稅收執法責任制評議考核辦法》、《稅收執法責任制過錯追究辦法》等工作制度，并在試點單位實施，試點經驗在不斷地積累。
