時間：2023-09-06 17:07:19
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)知識，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)是其重要的支柱，并且也和人們生活有著直接的聯(lián)系，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭非常激烈，這就對房地產(chǎn)行業(yè)有了很高的要求。因為房地產(chǎn)行業(yè)投資大以及風(fēng)險高，所以，房地產(chǎn)行業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭中立足，就需要加強(qiáng)對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重視，對于各項資源合理配置，以此來提高自身的市場競爭力，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的其重要性
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益加劇，再加上房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中提升自己的經(jīng)濟(jì)效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業(yè)營運(yùn)過程中不必要的開支，而要想實現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須要從財務(wù)成本的管理著手。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，由于其資金投入大、回報周期長且容易受到市場以及國家政策的影響，這就使得在發(fā)展過程中的風(fēng)險較高，要想實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升，加強(qiáng)財務(wù)成本的管理顯得十分有必要。
三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題
就當(dāng)前對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來講，房產(chǎn)財務(wù)成本管理當(dāng)中還存在著很多比較普遍的問題，例如，財務(wù)成本管理意識不強(qiáng)、及管理體系不健全以及財務(wù)成本管理不全面等，在對財務(wù)成本管理水平的提高中這些問題對其有著很大的限制。
( 一) 財務(wù)成本管理意識不強(qiáng)。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)成本的重視程度不足以及意識不強(qiáng)，這就對此項工作的開展有著很大的影響。并且有一些企業(yè)盡管能夠意識到財務(wù)成本管理的重要性，但是在實際的財務(wù)成本管理中，往往只重視決策階段以及設(shè)計階段財務(wù)成本管理，對于項目的實施階段以及竣工階段因此而忽略，造成房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的質(zhì)量比較低。同時，因為房地產(chǎn)企業(yè)的一些領(lǐng)導(dǎo)對于財務(wù)成本管理的不重視，造成財務(wù)管理部門一些人員對此也不重視，這就在一定程度上房地產(chǎn)財務(wù)成本管理水平的提高會造成很大的影響。
( 二) 財務(wù)成本管理體系不健全。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就導(dǎo)致很多企業(yè)財務(wù)成本管理體系的建設(shè)跟不上發(fā)展的速度，缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，從而對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本的管理工作造成影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不健全，致使財務(wù)成本管理一直處于粗放型的狀態(tài)，雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務(wù)成本管理體系，但在執(zhí)行過程中無法把相關(guān)的管理措施落到實處，從而致使其應(yīng)有的作用得不到發(fā)揮。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程，財務(wù)成本管理體系的缺乏，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位的權(quán)責(zé)不統(tǒng)一，同時也由于沒有使各部門明確自己的責(zé)任，致使在企業(yè)的營運(yùn)過程中，不能夠調(diào)動起員工工作的積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)核心競爭力得不到提升。
( 三) 財務(wù)成本管理不全面。房地產(chǎn)建設(shè)的成本支出項目有很多，但總的來說，可以分為土地成本、工程成本、前期成本、財務(wù)費用、管理成本、營銷成本等幾個方面，這些成本支出對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有很大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)成本管理時，必須確保管理的全面性。但就目前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理而言，在成本費用管理及控制上，還沒有真正的實現(xiàn)全方位、全要素、全過程管理，這對財務(wù)成本管理水平的提高造成極大的影響。
四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)成本管理的對策
( 一) 提高財務(wù)成本管理意識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，財務(wù)成本管理工作的作用顯得越來越重要，要想加強(qiáng)財務(wù)成本管理工作，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進(jìn)來，財務(wù)成本管理意識的提高成為了關(guān)鍵所在。這就要求: 一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對相關(guān)人員財務(wù)成本管理知識的培訓(xùn)，增強(qiáng)相關(guān)人員的成本意識，使其能夠理解并掌握好財務(wù)成本管理的技能，并應(yīng)用到實際工作中; 另一方面，企業(yè)員工要充分發(fā)揮自己的主觀能動性，了解財務(wù)成本管理的相關(guān)知識，并認(rèn)識到自己所處崗位應(yīng)當(dāng)注意的成本控制事項，并掌握好相應(yīng)的財務(wù)成本控制措施，同時，企業(yè)的各個部門也要與財務(wù)成本管理部門加強(qiáng)溝通，通過全體人員財務(wù)成本管理意識的提升，把企業(yè)財務(wù)成本管理工作落到實處，為企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。
( 二) 加快財務(wù)成本管理體系建設(shè)。企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財務(wù)成本管理體系建設(shè)，以保證成本控制效果。成本管理體系建設(shè)要從制度建設(shè)做起，強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)會計和財務(wù)費用審計制度建設(shè)，進(jìn)而提高成本管理的規(guī)范性。在具體的成本管理中，首先要保證會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確; 其次要注意財務(wù)數(shù)據(jù)實時記錄與收集; 最后要強(qiáng)調(diào)會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應(yīng)制定會計人員的結(jié)賬、報表、編制等規(guī)范。同時，要注意成本管理的科目設(shè)置與財務(wù)管理相互一致，使兩者實現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)升級。
( 三) 建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實際的狀況來有效的建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，以此為工程預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性以及真實性提供一定的保障。首先，建立完善的預(yù)算系統(tǒng)，對于目標(biāo)成本計劃進(jìn)行定期的分析以及總結(jié)，以此有效實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本的精細(xì)化管理。其次，在進(jìn)行工程預(yù)結(jié)算當(dāng)中需要做好各方之間的溝通工作，保證各項信息的準(zhǔn)確性，并且還需要對項目實際業(yè)績和預(yù)算指標(biāo)之間的差距進(jìn)行定期比較，將存在差距的原因進(jìn)行分析，并且提出相關(guān)的管理對策，以此來實現(xiàn)對于項目成本的有效控制和管理。
( 四) 做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理過程中，不應(yīng)當(dāng)僅僅關(guān)注局部，要從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，做好財務(wù)成本管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，把企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，采用科學(xué)合理的措施，對企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算、信息化管理以及發(fā)展融資等方面同時進(jìn)行管理，使得財務(wù)成本管理的成效得到體現(xiàn)。值得注意的是，這些也是財務(wù)成本管理中所應(yīng)當(dāng)注意的重點內(nèi)容，在管理過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入研究，全面考慮這些方面對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展所造成的影響，進(jìn)而通過統(tǒng)籌布局，實現(xiàn)財務(wù)成本管理當(dāng)中每一個環(huán)節(jié)的有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的保障。
0 引 言
時代變革使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大改變，經(jīng)濟(jì)形勢變化給各行各業(yè)帶來了挑戰(zhàn)以及機(jī)遇，但房地產(chǎn)這個行業(yè)相對特殊，資金密集、規(guī)模大、周期長。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使越來越多的人開始關(guān)注這個行業(yè)。財務(wù)管理工作對于房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營來講是不可或缺的，是房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的后盾。財務(wù)管理工作一直以來都在企業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色，資深的行業(yè)管理工作者需要意識到財務(wù)管理工作的重要性，結(jié)合當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)適時、適度地調(diào)整財務(wù)管理工作，保障財務(wù)管理工作能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的資金穩(wěn)定，并獲取更多的投資收益。
1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀
1.1 財務(wù)管理較為被動
目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的主要工作就是日常會計核算、審批報賬、做賬、出報表、報稅，很少涉及財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、管理建議等方面的工作，采用這種被動式財務(wù)管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。完整的財務(wù)管理體系應(yīng)包括日常核算、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析、財務(wù)控制等內(nèi)容。良好的財務(wù)管理工作離不開一個系統(tǒng)的體系，不單要進(jìn)行會計核算以及會計分析，還需要對財務(wù)活動進(jìn)行控制以及預(yù)估。現(xiàn)階段，行業(yè)在大環(huán)境中存在很多不確定性，不得不適時進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)缺乏財務(wù)工作意識，無法發(fā)揮出財務(wù)管理的預(yù)測功能。
1.2 資金管控缺少預(yù)算或者預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)格
房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量巨大，拿地、拿項目、開發(fā)建設(shè)、支付管理費用、銷售費用和繳納稅金等都需要數(shù)量巨大的資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金使用存在很多難題：第一，國家限制資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款審批嚴(yán)格、使用限制較多;第二，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售過程中，按揭客戶占比較大，銀行按揭放款審核嚴(yán)格，受按揭總額度的影響，按揭放款進(jìn)度放緩，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的回款速度;第三，房地產(chǎn)行業(yè)實行預(yù)售資金監(jiān)管政策，監(jiān)管政策對房地產(chǎn)企業(yè)的資金做出了很多限制;第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算制度，資金使用隨意，或者沒有嚴(yán)格考核資金計劃的執(zhí)行結(jié)果;第五，一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張、盲目拿地、盲目拿項目，造成資金鏈緊張，可能導(dǎo)致開發(fā)項目爛尾，抵押項目被銀行收回，無法按時交房，給業(yè)主造成巨大損失，給社會帶來很大的不穩(wěn)定性，開發(fā)商名譽(yù)喪盡、血本無歸。
1.3 開發(fā)成本管理方面及營銷費用管控方面有待加強(qiáng)
房地產(chǎn)企業(yè)開展開發(fā)管理成本工作，是為了獲取更大的效益。一個開發(fā)項目包括方案設(shè)計、工程招標(biāo)、施工、工程變更、工程驗收和工程維修等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉及成本，需要支付大量資金。成本管理需要房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目實施全過程進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，目前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計方案時，沒有考慮可行性及成本，造成后期出面大規(guī)模工程變更，反而會增加成本;拿地拿項目過程大費周折，樓面價居高不下;工程施工過程中，控制不嚴(yán)格，極易造成工程進(jìn)度滯后，增加成本。
房地產(chǎn)企業(yè)投入的營銷費用會直接影響銷售業(yè)績。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在營銷費用管控方面存在很多不合理的現(xiàn)象。第一，未根據(jù)銷售階段調(diào)整營銷費用比例，造成總額超標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)一般將營銷費用控制在銷售總額的3%以內(nèi)，對房地產(chǎn)銷售的3個階段——開盤前、正常銷售期、尾盤階段未進(jìn)行營銷費用的針對性管理，開盤前為了提高項目知名度大力宣傳正常銷售期，為了完成銷售計劃，廣告投入、分銷投入居高不下，尾盤銷售階段為了清盤，經(jīng)常舉辦贈送活動，造成營銷費用超標(biāo)。第二，營銷費用報賬時，在地鐵公交廣告、分銷、大眾經(jīng)紀(jì)人、老帶新等方面，未根據(jù)營銷手段調(diào)整簽約過程，沒有及時調(diào)整營銷政策。
1.4 管理層及財務(wù)人員素質(zhì)有待提升
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺乏管理理念，管理企業(yè)像管理“小作坊”，財務(wù)人員中有很多關(guān)系戶，缺少制度約束，即使有制度，也無法有效執(zhí)行。此外，管理層對會計定位不正確，認(rèn)為會計只不過是報銷、記賬、報稅，財務(wù)制度不明確，執(zhí)行不嚴(yán)格，造成財務(wù)人員流失。
2 房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化策略
2.1 構(gòu)建完善的財務(wù)管理工作體系，強(qiáng)化財務(wù)管理統(tǒng)一性
財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)行業(yè)來說是至關(guān)重要。構(gòu)建一個完善的財務(wù)管理工作體系對于工作運(yùn)行來講，不單單是依托，更是一個規(guī)范，完善房地產(chǎn)財務(wù)管理工作體系關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向以及投資重點。房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建一個完善的財務(wù)管理體系，明確預(yù)算分析流程，每一個環(huán)節(jié)都要環(huán)環(huán)相扣，從而需要理順財務(wù)管理工作的結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)財務(wù)管理工作的統(tǒng)一性，實現(xiàn)財務(wù)管理效用最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，優(yōu)化與更新財務(wù)管理模式，徹底破除過去被動的財務(wù)管理模式，積極主動地發(fā)揮財務(wù)管理控制以及預(yù)算功能，將現(xiàn)代化的財務(wù)管理理念應(yīng)用在具體工作中，真正提升財務(wù)工作的效能水平。
2.2 增強(qiáng)財務(wù)管理工作意識，開展全方位的預(yù)算管理
房地產(chǎn)行業(yè)具備自己的特征，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，都有各自的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于財務(wù)管理角度，首先要增強(qiáng)財務(wù)管理工作意識，明晰財務(wù)管理開展與實施的重要性，將財務(wù)管理工作放在一個重要的位置。其次，在開展財務(wù)管理工作的過程中，需要將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與財務(wù)管理工作融合起來，制定每一個年度、每一個季度以及每個月度的財務(wù)管理目標(biāo)。在財務(wù)管理工作者與房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展目標(biāo)相一致的情況下，要做好財務(wù)管理不同環(huán)節(jié)中的預(yù)算工作，進(jìn)而從上到下、從里到外相互聯(lián)動，從而有效實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加大預(yù)算管理宣傳力度，調(diào)動各部門、各崗位的積極性，編制可執(zhí)行的預(yù)算，分析預(yù)算的執(zhí)行差異，并對預(yù)算執(zhí)行率進(jìn)行考核。
2.3 優(yōu)化成本管理工作
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷優(yōu)化成本管理工作，在預(yù)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)定工期的前提下，不斷分析、調(diào)節(jié)、挖掘降低成本的潛力，及時糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差。工程成本是動態(tài)的、非靜態(tài)的，影響工程成本的因素有很多，如工程設(shè)計、設(shè)備價格、材料價格、工資標(biāo)準(zhǔn)以及費率、利率和匯率變化等，這些因素變動必然會導(dǎo)致工程成本相應(yīng)變動。因此，工程成本在整個建設(shè)過程中，始終處于不確定狀態(tài)，直至竣工結(jié)算后才能最終落地。在分析建筑成本控制的影響因素及其采取相應(yīng)的控制方法時，要充分考慮各工程的現(xiàn)狀，針對工程項目的具體情況進(jìn)行具體分析，要循序漸進(jìn)，不能急于生成，更不能生搬硬套。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)營銷計劃制定營銷費用預(yù)算，并考評執(zhí)行結(jié)果，將營銷費用與職工個人考評及晉升掛鉤，表彰營銷費用管控較好的項目及人員，復(fù)制及推廣營銷經(jīng)驗;對營銷費用執(zhí)行偏差率大且沒有充分理由的項目及個人，限制其獎金及晉升，情節(jié)嚴(yán)重的可以直接進(jìn)行通報批評。同時，財務(wù)人員應(yīng)真正發(fā)揮出財務(wù)監(jiān)管的作用，真實準(zhǔn)確記錄每筆報銷業(yè)務(wù)，并運(yùn)用分析、甄別、縱向分析、橫向比較等方法，及時發(fā)現(xiàn)營銷問題，避免出現(xiàn)虛報、偽造業(yè)務(wù)，為加強(qiáng)銷售費用管理提供決策依據(jù)。
2.4 完善財務(wù)制度，加強(qiáng)財務(wù)人員管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善并嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，加強(qiáng)財務(wù)人員職業(yè)道德建設(shè)，樹立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，努力提高工作效率和工作質(zhì)量，不斷提升財務(wù)管理人員的工作素質(zhì)，讓他們定期接受培訓(xùn)，不斷吸取新知識。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立財務(wù)人員業(yè)績考核機(jī)制和財務(wù)人員述職制度，反映一年來的工作情況及對明年工作的思路、打算和想法，年終組織所有財務(wù)人員進(jìn)行年度個人述職，并由公司對每一財務(wù)人員做出正確評價。
3 結(jié) 語
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 風(fēng)險 風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理是按照國家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求，遵循資本營運(yùn)規(guī)律，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動進(jìn)行組織、預(yù)測、決策、計劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其特點有：資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)是生存、發(fā)展和獲利；財務(wù)管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務(wù)活動為核心，因此，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理也有著相應(yīng)的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務(wù)的能力，減少破產(chǎn)的風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去；籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。
房地產(chǎn)行業(yè)近年來在我國得到了迅猛發(fā)展，這個在我國起步于20世紀(jì)80年代中期的新興行業(yè)已成為當(dāng)前投資的重要領(lǐng)域之一，但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲，隨著金融危機(jī)爆發(fā)后實體經(jīng)濟(jì)所受影響漸漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫受到嚴(yán)重的擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機(jī)，其對財務(wù)管理的要求所存在的風(fēng)險都逐漸暴露，如果這些風(fēng)險得不到應(yīng)有的重視和及時的風(fēng)險控制應(yīng)對策略，一旦整個市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn)，或許會在整個行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險必須得到重視。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的風(fēng)險
1、償債風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運(yùn)作才能支撐企業(yè)的運(yùn)營。因此在項目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開發(fā)方式以負(fù)債開發(fā)為主，大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報的內(nèi)部利益驅(qū)動下，企業(yè)為追逐高利潤，經(jīng)常會在財務(wù)方面忽略考慮項目的可行性，預(yù)算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并且得到預(yù)期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴(yán)重的償債風(fēng)險。根據(jù)全國工商聯(lián)經(jīng)濟(jì)部、中華財務(wù)咨詢有限公司《中華工商上市公司財務(wù)指標(biāo)指數(shù)（2011年度）》財務(wù)數(shù)據(jù)比較全行業(yè)上市公司2011年財務(wù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率處于相對較高的水平，僅次于輕資產(chǎn)的金融服務(wù)行業(yè)。
從2011年的截面數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對其他行業(yè)來說已處于高位，假設(shè)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率服從正態(tài)分布，那么房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)落在了這個以47.78%為均值的正態(tài)分布的98%，即3σ范圍以外，從統(tǒng)計學(xué)的概念已經(jīng)可以認(rèn)為其達(dá)到了極大值。
從1997年至2011年，整個房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在75%上下波動，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)處于這么高的資產(chǎn)負(fù)債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。
2、籌資風(fēng)險
從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規(guī)范的借入資金，使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，而且不夠穩(wěn)定的資金構(gòu)成使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨著很大的籌資風(fēng)險。
目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發(fā)生增長變化，不僅進(jìn)一步增加了企業(yè)的資金成本，而且還抵減了一部分預(yù)期收益，這種資本結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況對利率變化相當(dāng)敏感，隨著利率的上下浮動產(chǎn)生較大的財務(wù)波動。
3、管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對其他行業(yè)來說較長，這也就決定了財務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長，使得財務(wù)管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務(wù)關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)活動中房地產(chǎn)企業(yè)就會有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動，相應(yīng)的風(fēng)險和責(zé)任也就比較大。因為房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)性差，如果財務(wù)管理能力不強(qiáng)，財務(wù)監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會缺失，就會造成基礎(chǔ)管理薄弱、成本控制粗劣等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的成因
1、預(yù)算執(zhí)行力低
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規(guī)的預(yù)算管理制度；沒有對評估項目進(jìn)行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運(yùn)作以及資產(chǎn)報酬率等方面進(jìn)行財務(wù)分析；沒有對企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應(yīng)的評判。即使最后項目開始運(yùn)作，整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預(yù)算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款，拆東墻補(bǔ)西墻，影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風(fēng)險和籌資風(fēng)險。
2、資金管理低效和成本控制不力
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題。籌集到資金后，在企業(yè)層面，財務(wù)部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業(yè)基礎(chǔ)層面，財務(wù)管理人員普遍缺乏相應(yīng)的管理知識，不能夠上升到宏觀層面去對整個企業(yè)資金運(yùn)作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對資金管理的低效，既無法為企業(yè)良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運(yùn)行的成本，同時成本控制不力使得財務(wù)系統(tǒng)處于一個非常脆弱的環(huán)境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業(yè)帶來了極大的管理風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制對策
1、樹立風(fēng)險意識
上述三點風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)特別并值得高度重視的，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須針對自身情況樹立風(fēng)險意識，設(shè)立風(fēng)險防范機(jī)制等應(yīng)對方案。沒有樹立風(fēng)險意識的企業(yè)，就算現(xiàn)在做得規(guī)模再大、盈利再好，一旦出現(xiàn)小的財務(wù)波動，有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產(chǎn)企業(yè)由上至下要樹立風(fēng)險意識，進(jìn)而企業(yè)全體了解所面臨的風(fēng)險，做好應(yīng)對這些風(fēng)險的措施，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化高速發(fā)展的資金管理模式，及時對于管理中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和防范。
2、可行性論證和科學(xué)決策
因為房地產(chǎn)企業(yè)有著獨特的行業(yè)特征和特點，在項目開發(fā)之初，企業(yè)就應(yīng)從整體效益出發(fā)，使用成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。與此同時，也要做好對整個企業(yè)的SWOT分析，根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業(yè)能夠做的和可能做的戰(zhàn)略組合，從而確定當(dāng)前項目是否是企業(yè)能夠做、必須做的，考慮企業(yè)人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中，財務(wù)部門要從籌資成本、資金規(guī)模以及預(yù)期收益等方面進(jìn)行整體分析、測算，實行科學(xué)的決策而非盲目立項上項。
3、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過財務(wù)預(yù)算指導(dǎo)具體職能部門進(jìn)行短期目標(biāo)和長期計劃的完成，根據(jù)企業(yè)短期和中長期目標(biāo)的不同，合理地對資金進(jìn)行分配。同時，財務(wù)預(yù)算能夠科學(xué)地了解當(dāng)前項目可能要求的大致財務(wù)狀況，進(jìn)而做出相應(yīng)的、合理的調(diào)整，有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動，避免資產(chǎn)負(fù)債率的逐年走高，將資產(chǎn)負(fù)載率保持在可控范圍內(nèi)，始終保持企業(yè)的償債能力，使企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實際收益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署，在具體的項目預(yù)算方面，先對項目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行整體的預(yù)算。在實施和調(diào)節(jié)上，需要將月度、季度、年度的預(yù)算分析和考核進(jìn)行協(xié)調(diào)安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預(yù)算執(zhí)行過程中，如果超出預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將其上報至企業(yè)最高決策層進(jìn)行審批，并附加理由說明，在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn)，確實保證資金的安全。
4、構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險測評指標(biāo)體系
我國現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險分析指標(biāo)體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面，這三個方面的體系又由多種基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成。財務(wù)風(fēng)險評價方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標(biāo)體系雖然重要但仍然需要改進(jìn)，用更加數(shù)量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析等。
在眾多的風(fēng)險評價方法中，層次分析法有其定性和定量相結(jié)合地處理各種評價因素的優(yōu)點，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試使用這種方法構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險測評指標(biāo)體系。
5、規(guī)范財務(wù)行為，強(qiáng)化業(yè)務(wù)素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平不高，很重要的一個原因就是內(nèi)部管理制度不健全，財務(wù)管理的隨意性較大。無規(guī)矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規(guī)章制度，企業(yè)的財務(wù)管理流程就無章可循，如果不能嚴(yán)格按照規(guī)章制度來做，企業(yè)內(nèi)部管理的加強(qiáng)便無從談起。
同時，強(qiáng)化企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理知識，加強(qiáng)對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。質(zhì)量好的財務(wù)人員對于新情況的處理能力是相當(dāng)關(guān)鍵的。企業(yè)財會人員應(yīng)該加強(qiáng)自身的財務(wù)修養(yǎng)，通過科學(xué)的戰(zhàn)略眼光加強(qiáng)對企業(yè)資金運(yùn)作的管理，從而達(dá)到降低財務(wù)風(fēng)險的根本目的。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理面臨較大的風(fēng)險，而其風(fēng)險的形成原因是多方面的，有各企業(yè)內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)和成本控制不力的原因，也有外部行業(yè)特性造成的資產(chǎn)負(fù)債率高的原因，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對風(fēng)險能力，必須要建立健全財務(wù)管理機(jī)制，以有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。只有有效地降低和規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，才能切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力，使房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中健康發(fā)展、做大做強(qiáng)，成為一個健康的投資產(chǎn)業(yè)。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)
中圖分類號：F812 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01
一、引言
2016年3月，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8省（市）郵政服務(wù)業(yè)等部分領(lǐng)域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區(qū)，并將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存量高，現(xiàn)已出臺了系列政策法規(guī)解決房地產(chǎn)行業(yè)的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規(guī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響后，提出房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。
依據(jù)財稅[2013]36號文件有關(guān)規(guī)定，在現(xiàn)行增值稅17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行業(yè)適用增值稅一般計稅方法；金融保險業(yè)和生活業(yè)則適用于增值稅簡易計稅方法。
二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響
假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅按照銷項稅額減去進(jìn)項稅額方式征收，“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)某項目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費用等房產(chǎn)項目開發(fā)成本為C，在17%的進(jìn)項稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前的稅負(fù)負(fù)擔(dān)為5%*R，“營改增”后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。
假定房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產(chǎn)開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進(jìn)項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕，反之則稅負(fù)加重。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。
第一，代開虛開發(fā)票問題。“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)通過大量虛開代開建材供應(yīng)發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關(guān)法律對于非法購買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴(yán)厲的處罰規(guī)定，這對傳統(tǒng)依賴于代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)而言帶來了不小的法律隱患。
第二，抵扣進(jìn)項不夠問題。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長且各類成本投入復(fù)雜、可抵扣項目少的特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進(jìn)項不夠問題得不到解決，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)成本必定會增加。
第三，公司財務(wù)管理難度增加問題。“營改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進(jìn)項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進(jìn)行稅務(wù)計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)提出了較高要求。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略
（一）加大財務(wù)人才隊伍建設(shè)力度
“營改增”政策實施后對于企業(yè)的會計核算、保稅等財務(wù)行為提出了更高的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，迎接“營改增”到來需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識和技能的財務(wù)人才，并且做好年輕財務(wù)人員的培育工作，夯實企業(yè)財務(wù)人才隊伍建設(shè)。
（二）改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式
“營改增”后，有關(guān)政策規(guī)定建筑安裝成本的進(jìn)項稅額能夠抵抗，因此房地a企業(yè)可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設(shè)施的投入一方面提高商品房的品質(zhì)和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進(jìn)項稅額，最終達(dá)到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。
（三）積極籌備納稅籌劃工作
增值稅只對本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務(wù)的進(jìn)項稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)抓住這一有利政策，積極進(jìn)行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務(wù)時，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項稅額能予以抵扣。
四、結(jié)語
綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來了諸多機(jī)遇。現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動積極性，做好房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息；失真；治理
會計信息是指在經(jīng)濟(jì)活動過程中，利用會計理論和會計方法，使用會計實踐獲取反映了會計主體的價值運(yùn)動狀況的信息。會計信息的失真就是指會計信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準(zhǔn)確反映出會計主體真正的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計暴露出了不少問題，特別是會計信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計人員的獎勵和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帲蛘呤且恍┳詴嫀熉殬I(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟(jì)活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計法律體系
會計工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實施會計法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會計信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財經(jīng)類法規(guī)，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會計信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會計管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對內(nèi)部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會計監(jiān)督的真實有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強(qiáng)對注冊會計師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的審計監(jiān)督和財務(wù)檢查。各個主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會計人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計隊伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對會計從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強(qiáng)化會計人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會計人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財務(wù)會計人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計算機(jī)知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會計人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會計人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計職能充分發(fā)揮。
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真是一個較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。
參考文獻(xiàn)
1、方璇.企業(yè)會計信息失真問題研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2007(4).
2、關(guān)雪.企業(yè)會計信息失真及審計對策[J].遼寧科技學(xué)院學(xué)報，2007(4).
3、啜華.會計信息質(zhì)量與財務(wù)約束機(jī)制研究[J].財會通訊，2009(2).
4、李益婧.會計信息失真的原因及防范對策的思考[J].吉林工商學(xué)院學(xué)報，2010(1).
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計人員的獎勵和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帲蛘呤且恍┳詴嫀熉殬I(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟(jì)活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
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二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計法律體系
會計工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實施會計法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會計信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財經(jīng)類法規(guī)，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會計信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會計管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對內(nèi)部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會計監(jiān)督的真實有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強(qiáng)對注冊會計師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的審計監(jiān)督和財務(wù)檢查。各個主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會計人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計隊伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對會計從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強(qiáng)化會計人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會計人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財務(wù)會計人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計算機(jī)知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會計人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會計人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計職能充分發(fā)揮。
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真是一個較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。
參考文獻(xiàn)：
1、方璇.企業(yè)會計信息失真問題研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2007(4).
2、關(guān)雪.企業(yè)會計信息失真及審計對策[J].遼寧科技學(xué)院學(xué)報，2007(4).
3、啜華.會計信息質(zhì)量與財務(wù)約束機(jī)制研究[J].財會通訊，2009(2).
4、李益婧.會計信息失真的原因及防范對策的思考[J].吉林工商學(xué)院學(xué)報，2010(1).
5、楊翠蘭.會計信息失真的原因及對策的探討[J].達(dá)州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2006(Z1).
【關(guān)鍵詞】會計核算；房地產(chǎn)；優(yōu)化策略
房地產(chǎn)行業(yè)會計核算相對于其他行業(yè)有著周期長、高投入、高風(fēng)險等問題，而且房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與銷售需要同時進(jìn)行，所關(guān)涉到的行業(yè)較為寬泛，在合理的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確地進(jìn)行計核算則變得更為重要。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算仍不夠規(guī)范，且每個項目之間存在較大差異，沒有統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個問題就是如何進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作。
一、準(zhǔn)確合理會計核算的意義
1.從風(fēng)險防范角度講。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長、投資風(fēng)險大、市場行情不穩(wěn)定等特點，因此對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理比一般企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算作為財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，對項目開發(fā)成本和預(yù)計盈利情況進(jìn)行有效預(yù)測，對項目公司運(yùn)營決策及推盤節(jié)奏來說至關(guān)重要，能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險2.從追求利潤角度講。房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、前期設(shè)計、測繪、主體建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋銷售、竣工備案再到房屋交付全過程，涉稅事宜較為復(fù)雜，合理進(jìn)行會計核算可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，從而實現(xiàn)降本增效。
二、會計核算存在的主要問題分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長，而且建設(shè)與銷售同時進(jìn)行，若為傳統(tǒng)住宅項目成本對象確定相對較為簡單，但對于綜合項目開發(fā)來說，可能涉及多種業(yè)態(tài)，包括住宅、公寓、商街、寫字樓等等，且同一種業(yè)態(tài)也可能存在較大差異，例如分高層、多層、洋房、別墅等，成本對象確認(rèn)較難。成本對象歸集不清可能就會導(dǎo)致財務(wù)狀況無法反映真實的運(yùn)營情況，造成經(jīng)營風(fēng)險。同時，成本分?jǐn)傒^為復(fù)雜，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，目前的成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕薪ㄖ娣e法、占地面積法、層高系數(shù)法等，而且根據(jù)實際情況還需要進(jìn)行二次、三次分?jǐn)偅煌某杀痉謹(jǐn)偡绞綍斐刹煌瑯I(yè)態(tài)利潤差異較大。另外，自“營改增”后財務(wù)收入成本轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓鲋刀惓杀荆瑥亩黾恿伺c成本部門含稅成本的核對難度，再因與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的企業(yè)涉及行業(yè)較多，增值稅率不盡相同，也增加了項目初期利潤預(yù)測的難度。2.預(yù)售帶來的核算困難。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式銷售房屋，即項目達(dá)到預(yù)售條件且取得預(yù)售許可證后方可開始銷售。一是預(yù)售方式造成會計口徑收入成本與稅務(wù)口徑差異較大。首先是收入的確定，預(yù)售階段會計口徑無法確認(rèn)收入，需待房屋交付后確收；而稅務(wù)口徑需要按預(yù)售收入預(yù)繳增值稅、土增稅及所得稅，所得稅匯算清繳計算的利潤與賬面利潤存在較大差異，增加了會計核算的難度。二是預(yù)售方式造成成本測算金額與結(jié)算金額存在較大差異，預(yù)售階段的材料成本、人工成本可能與結(jié)算階段波動較大，特別是房地產(chǎn)建設(shè)主要材料為鋼材、水泥等大宗材料，市場價格波動較大，且目前受疫情影響，人工成本也在逐年攀升，導(dǎo)致項目前期成本測算對銷售價格的影響較大，直接影響預(yù)計盈利的最終實現(xiàn)情況。3.會計核算標(biāo)準(zhǔn)化制度不健全。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家重要經(jīng)濟(jì)支柱，目前各行各業(yè)均涉足房地產(chǎn)開發(fā)，所以出現(xiàn)了大量未從事過房地產(chǎn)行業(yè)會計的人員加入，而房地產(chǎn)企業(yè)會計核算較為復(fù)雜，會計核算在不同項目之間的差異也較大，除了大型的房地產(chǎn)集團(tuán)有較為完備的會計核算標(biāo)準(zhǔn)化外，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)為集團(tuán)非主業(yè)的企業(yè)均未建立標(biāo)準(zhǔn)化核算體制，故對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算有著不小的挑戰(zhàn)。4.財務(wù)信息化水平參差不齊。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，且項目開發(fā)過程中涉及的成本費用類型多，既涉及工程設(shè)計建設(shè)，又涉及銷售服務(wù)等。同時，開發(fā)建設(shè)過程中可能還會進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，故房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營財務(wù)核算的全過程通過信息化方式實現(xiàn)還較為復(fù)雜。另外，銷售客戶一般為個人，客戶多且信息繁雜，客戶銷售信息一般存于銷售軟件，而財務(wù)核算軟件與銷售軟件若無法實現(xiàn)有效對接，也會帶來重復(fù)錄入數(shù)據(jù)的問題。
三、會計核算的優(yōu)化策略
1.建立相對完善的會計核算風(fēng)險體系及制度。不管哪一個企業(yè)在其發(fā)展的過程中，都會遇到各種各樣的問題，也會存在一些不可避免的風(fēng)險，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講更是如此，一個房地產(chǎn)企業(yè)如果想要順利發(fā)展，一定要重視會計核算風(fēng)險，企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)提高對于會計核算風(fēng)險的認(rèn)識和了解，并且根據(jù)企業(yè)的實際情況及時規(guī)避和預(yù)防風(fēng)險。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身會計核算管理有更深刻的認(rèn)識，不斷優(yōu)化和改進(jìn)防范會計核算風(fēng)險系統(tǒng)的構(gòu)建，確保將企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險系數(shù)降到最低。現(xiàn)階段，會計核算工作中應(yīng)該融入科學(xué)的管理理念和管理意識，這樣才能確保會計核算工作更加準(zhǔn)確真實且有效。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合市場的實際情況，對會計核算工作中所存在的風(fēng)險進(jìn)行全面系統(tǒng)分析，同時還應(yīng)該定期開展內(nèi)部評價工作，最大程度地提升單位內(nèi)部的會計核算工作水平。同時，應(yīng)加強(qiáng)會計核算制度的建立，包括會計核算流程制度、收入確認(rèn)指引、成本歸集及分?jǐn)傊敢ㄟ^標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)來提升會計核算水平。2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算。財務(wù)成本核算首先要明確成本對象，成本對象應(yīng)在項目前期按照一定原則進(jìn)行確認(rèn)。確定成本對象的方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目的實際情況進(jìn)行成本對象確認(rèn)。例如，可根據(jù)產(chǎn)品是否銷售的原則確認(rèn)，對可以銷售的部分作為單獨的成本對象確認(rèn)，對不可銷售的部分作為公共成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚灰部筛鶕?jù)產(chǎn)品類別進(jìn)行確認(rèn)，對項目同期、同地塊、驗收時間接近且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異不大的綜合開發(fā)項目，可以作為同一成本對象確認(rèn)；也可根據(jù)產(chǎn)品功能不同進(jìn)行確認(rèn)，開發(fā)項目中相對獨立的部分，但使用功能不同的，應(yīng)作為獨立的成本對象確認(rèn)；還可根據(jù)預(yù)期價格差異進(jìn)行確認(rèn)，由于產(chǎn)品類型或功能不同導(dǎo)致產(chǎn)品定價差異較大時，可對不同功能或不同類產(chǎn)品分別確認(rèn)成本對象。成本對象確認(rèn)后，需合理地進(jìn)行成本分?jǐn)偅罢l受益，誰承擔(dān)”應(yīng)作為成本分?jǐn)偪傇瓌t，需根據(jù)合同或付款情況具體區(qū)分屬于哪個成本對象，能直接歸屬于某成本對象的進(jìn)行直接歸集；不能直接歸屬于某成本對象的應(yīng)采用合理的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)倸w集；對于特殊項目為避免造成較大偏差，不宜僅使用單一的可售面積法分?jǐn)偝杀荆切枰鶕?jù)具體情況采用合理的分配方法。例如，土地成本的分?jǐn)傄膊荒芎唵伟凑照嫉孛娣e法分?jǐn)偅敉坏貕K涉及多種類型商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地塊公共面積可能屬于共用，故可以考慮采用兩分法進(jìn)行分?jǐn)偼恋爻杀荆谝徊较葘⒊裁娣e外的面積按占地面積法分?jǐn)偅诙娇蓪⒐裁娣e按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅@樣分?jǐn)偪赡芨雍侠怼ａ槍Α盃I改增”帶來的價稅分離，財務(wù)部門需建立不含稅成本臺賬，并與含稅成本進(jìn)行合并分析，減少成本差異。3.解決預(yù)售方式帶來的收入成本差異及與稅務(wù)口徑差異。項目預(yù)售階段，銷售收入需作為合同負(fù)債入賬，且需要進(jìn)行價稅分離。在實際操作過程中，為便于銷售回款數(shù)據(jù)的核對，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化會計科目的設(shè)置，銷售回款賬務(wù)的處理應(yīng)為：借記“銀行存款”，貸記“合同負(fù)債-預(yù)收款”（含稅回款金額、“應(yīng)交稅金-待轉(zhuǎn)銷項稅”稅金正數(shù)、“合同負(fù)債-待轉(zhuǎn)銷項稅”稅金負(fù)數(shù)），這樣可以直觀反映出合同負(fù)債為不含稅金額，可“合同負(fù)債-房款”為含稅金額，從而方便與銷售回款準(zhǔn)確核對。另外，稅務(wù)局要求對土增稅、增值稅及附加、所得稅進(jìn)行預(yù)繳，與會計口徑稅金及附加口徑不一致，故需建立會計與稅務(wù)收入、成本及稅金差異表，方便準(zhǔn)確核算。同時由于工程結(jié)算周期較晚，也可能因為各種調(diào)價、索賠等原因遲遲不能結(jié)算，因此財務(wù)人員應(yīng)做好開發(fā)成本的預(yù)提工作。在建開發(fā)項目未能在期末完成竣工驗收的應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對尚未結(jié)算支付但確認(rèn)發(fā)生的成本，也應(yīng)預(yù)估其發(fā)生額，進(jìn)行合理預(yù)提。竣工但尚未辦理工程結(jié)算的項目，應(yīng)結(jié)合工程部、成本部等有關(guān)職能部門和外部單位提供的結(jié)算資料、成本預(yù)算資料，合理、準(zhǔn)確地估算及預(yù)提開發(fā)成本。結(jié)算應(yīng)盡量在交房前完成，若因為調(diào)價或爭議無法按時提供的，也應(yīng)該要求相關(guān)部門對成本進(jìn)行合理的預(yù)估并提供預(yù)估數(shù)據(jù)的計算依據(jù)。同時，還需提前取得相應(yīng)的增值稅進(jìn)項發(fā)票，以免出現(xiàn)增值稅及所得稅損失。4.完善預(yù)算管理體制。首先需要建立全面預(yù)算管理制度，通過制度完善房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算體制，從而建立完善全成本管控，合理預(yù)估項目盈利情況。預(yù)算涉及內(nèi)部各個部門，至少應(yīng)包括營銷策劃部、工程部、成本合約部、前期開發(fā)部、財務(wù)資金部、綜合管理部等，預(yù)算全過程從設(shè)計、工程進(jìn)度、成本投入、銷售回款到產(chǎn)品交付，各部門數(shù)據(jù)來源應(yīng)有理有據(jù)，同時通過預(yù)算下達(dá)年度指標(biāo)、季度指標(biāo)，針對預(yù)算完成情況進(jìn)行合理分析，找出未完成指標(biāo)的原因。制定相應(yīng)考核制度，對完成指標(biāo)進(jìn)行合理獎勵，對未完成指標(biāo)進(jìn)行懲罰，進(jìn)而促進(jìn)預(yù)算編制的嚴(yán)肅性及準(zhǔn)確性。5.提高財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)會計核算復(fù)雜，且資金密集、涉稅金額較大，故對綜合性專業(yè)人才需求較大。首先在人員招聘方面，要盡量選擇項目經(jīng)驗豐富且理論知識充分的專業(yè)人才，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃，既要開展外部相關(guān)主題的專業(yè)學(xué)習(xí)，還需開展集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)人才的橫向教學(xué)，通過項目經(jīng)驗向其他財務(wù)人員傳授知識，使得知識運(yùn)用更加貼合實際。同時，為確保項目成本合理歸集，也應(yīng)適當(dāng)了解工程建設(shè)、工程造價等相關(guān)內(nèi)容，為項目成本把關(guān)。與此同時，還應(yīng)該融入一些具體的獎懲制度，獎優(yōu)罰劣，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的人員給予一定的物質(zhì)獎勵或精神獎勵，對于那些在工作中不積極的人員，也應(yīng)該給予批評。建立獎懲制度能夠在一定程度上激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作人員的工作積極性，還能夠保證核算工作的順利完成。6.加強(qiáng)會計信息化建設(shè)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)會計信息化建設(shè)應(yīng)緊貼項目業(yè)務(wù)實質(zhì)進(jìn)行，例如銷售業(yè)務(wù)會計核算，包括收取回款、銷售價稅分離、業(yè)主退換房、業(yè)主要求更名、房屋面積補(bǔ)差、房屋面積退差、銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)等方面；成本計提支付會計核算，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的各個行業(yè)，同時還需滿足借助信息化手段進(jìn)行成本的合理分?jǐn)偅瑥亩岣邥嫼怂阈省Ｆ浯危€可以通過云平臺的搭建，全面提升會計信息質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)會計核算所關(guān)聯(lián)的各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整合，實現(xiàn)財務(wù)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源于各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)一步準(zhǔn)確并細(xì)化財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。綜上所述，我們可以看出伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，對會計核算工作也提出了越來越高的要求，會計核算工作人員也將面臨更大的挑戰(zhàn)和壓力。其會計核算工作的真實性和效率會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的管理和監(jiān)督機(jī)制缺失或不完善，容易造成收入確認(rèn)復(fù)雜、會計科目設(shè)置不合理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作不真實等情況，這樣會對房地產(chǎn)會計核算工作產(chǎn)生較大的阻礙。對于企業(yè)的管理人員來講，可能更加注重追求更大的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了度的把握，甚至?xí)斐赏顿Y者做出不正確的決策。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要提高對會計核算工作的認(rèn)識，提高對此項工作的重視程度，確保核算數(shù)據(jù)的真實性，為企業(yè)管理者做出正確決策提供參考依據(jù)，促進(jìn)公司健康可持續(xù)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 防控
隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷調(diào)整，為我國的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了機(jī)遇。同時，在發(fā)展過程中，由于受到諸多因素的影響，也面臨著各種挑戰(zhàn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，為國家經(jīng)濟(jì)的增長起到重要作用，為了發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)越性，提升其核心競爭力，最終使得國家經(jīng)濟(jì)有進(jìn)一步增長，必須有效解決企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的各種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想防控財務(wù)風(fēng)險，必須從市場環(huán)境和內(nèi)部財務(wù)情況出發(fā)，建立完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，全面提升管理人員的綜合素質(zhì)，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。
一、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險概述
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在經(jīng)營過程中，由于內(nèi)部管理不善，或者是受到經(jīng)濟(jì)和政策等因素的影響，使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不完善，財務(wù)杠桿出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的財務(wù)風(fēng)險，最終遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。總之，由于受到諸多因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債較多，實際利潤與預(yù)算相比有很大差距。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有如下幾個特征。第一，不明確性。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，并不能準(zhǔn)確判斷財務(wù)風(fēng)險變化情況，那是因為風(fēng)險自身的不明確性，進(jìn)而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險也具有不明確性，這樣將使得人們對企業(yè)的收益狀況未能作出明確分析和判斷。第二，客觀性。眾所周知，只要是有資金的運(yùn)動，企業(yè)定將會面臨著財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生并不是將人的意識為中心，而是以一種客觀現(xiàn)象存在。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有客觀性。
二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因
（一）內(nèi)部管理因素
企業(yè)內(nèi)部管理存在問題，使得企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加劇。雖然房地產(chǎn)企業(yè)有很多，但其規(guī)模和實力卻有很大的差距。一些房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金的管理力度不足，導(dǎo)致資金按照不合理，進(jìn)而使得企業(yè)面臨嚴(yán)峻的財務(wù)風(fēng)險。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目的開發(fā)建筑項目，而且在拆遷補(bǔ)償上，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從而造成資金大量流失，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿出現(xiàn)不平衡狀態(tài)，當(dāng)前，由于現(xiàn)金管理不合理，引發(fā)資本結(jié)構(gòu)不平衡，進(jìn)而存在負(fù)債的企業(yè)達(dá)到75%以上[1]。總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理力度不足，導(dǎo)致企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險。
（二）經(jīng)濟(jì)和政策因素
不僅房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理因素會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險，而且經(jīng)濟(jì)和政治因素也是財務(wù)風(fēng)險的原有。房地產(chǎn)企業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟(jì)的增長起到重要作用，所以國家經(jīng)濟(jì)的環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影響很大。例如，自2008年金融危機(jī)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于蕭條狀態(tài)，房價也有很大波動，當(dāng)國家采取有效措施來應(yīng)對金融危機(jī)后，國民經(jīng)濟(jì)又有了明顯增長，所以又給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的希望。此外，由于房地產(chǎn)與民生問題息息相關(guān)，國家為了抑制房價過快上升，出臺了一系列政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在限購令和相關(guān)政策的影響下，從而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)面臨不同程度的財務(wù)危機(jī)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險
（一）資金未能得到合理運(yùn)用
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，而且項目的投資金額較大，所以與其他行業(yè)相比，容易因資金問題而產(chǎn)生較大的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)前，部門房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)規(guī)劃，尤其是在資金方面，因為工程項目的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致資金未能得到合理運(yùn)用。例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目暫停期間，未能將閑置的資金加以利用，沒有實現(xiàn)資金良好的循環(huán)與周轉(zhuǎn)，進(jìn)而使得企業(yè)資金出現(xiàn)短期的現(xiàn)象，最終不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，甚至是加劇了財務(wù)風(fēng)險。
（二）對成本控制力度不足
當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，十分注重對施工技術(shù)的控制，但對成本的控制力度不足，進(jìn)而由于成本問題導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)忽視對成本的控制和管理，就會引發(fā)部分資金流失，甚至是企業(yè)產(chǎn)生負(fù)債。例如，建筑安裝費、公共配套建設(shè)費投資較高，但實際利用的費用偏低。因此，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中只是注重對質(zhì)量的控制和管理，而對成本的控制力度不足，造成成本的浪費。
（三）財務(wù)管理制度不健全
財務(wù)管理制度不健全是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加劇的主要原因。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)參差不齊，其規(guī)模和管理能力也有很多的區(qū)別，尤其一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不健全，對現(xiàn)金和成本等的控制和管理能力比較低，在瞬息萬變的市場環(huán)境下，未能制定出合理的財務(wù)管理制度去規(guī)范財務(wù)管理工作，進(jìn)而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加劇。這些企業(yè)為了謀求快速發(fā)展，其內(nèi)部財務(wù)管理制度不健全，而且欠缺財務(wù)風(fēng)險意識，最終引發(fā)財務(wù)問題。
（四）財務(wù)管理水平偏低
財務(wù)管理是一項十分復(fù)雜和重要的內(nèi)容，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，更是重中之重，所以由于其工作性質(zhì)的特殊性，因而對財務(wù)管理人員的能力有更高的要求[2]。但是，縱觀當(dāng)前財務(wù)人員的綜合能力，不難發(fā)現(xiàn)，其業(yè)務(wù)處理能力還有待提升。例如，我國的部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作還處于核算階段，欠缺對財務(wù)數(shù)據(jù)信息的支持管理和決策，進(jìn)而導(dǎo)致財務(wù)管理未能發(fā)揮其重要職能。此外，財務(wù)員在管理過程中，對資金的管理力度不足，尤其是預(yù)算管理工作不到位，使得項目資金投入較大，但收益不明顯，所以資金周轉(zhuǎn)不足，最終影響到對財務(wù)風(fēng)險的有效控制。
四、防控房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施
（一）提升房地產(chǎn)財務(wù)管理能力，降低財務(wù)風(fēng)險
江蘇省某房地產(chǎn)企業(yè)意識到財務(wù)風(fēng)險管理的意識，通過提升財務(wù)管理能力，來降低財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)行有效防控財務(wù)風(fēng)險。首先，該企業(yè)提升了對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)知，將可持續(xù)發(fā)展作為企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)[3]。企業(yè)將防控財務(wù)風(fēng)險貫穿于各個環(huán)節(jié)。同時，其他部門共同配合財務(wù)部門的工作，從而避免某一環(huán)節(jié)疏忽導(dǎo)致沒有必要的財務(wù)風(fēng)險；其次，加強(qiáng)對財務(wù)人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。企業(yè)建立了完善的財務(wù)管理體系，讓財務(wù)人員按照規(guī)范進(jìn)行工作。此外，企業(yè)還定期對財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容包括國家最新宏觀調(diào)控政策、法律法規(guī)和財務(wù)知識等內(nèi)容，讓財務(wù)人員及時掌握國家新動態(tài)，并不斷提升其財務(wù)管理能力，通過扎實的業(yè)務(wù)和法規(guī)知識，對企業(yè)的財務(wù)進(jìn)行有效管理。該房地產(chǎn)企業(yè)通過提升其財務(wù)管理能力，能夠最大程度的降低財務(wù)風(fēng)險，贏得了更高的收益[4]。
（二）建立健全的財務(wù)風(fēng)險評價體系
房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)有效防控財務(wù)風(fēng)險，必須建立健全的財務(wù)風(fēng)險評價體系，從而在完善的體系的指引下，對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行合理控制。那么，健全的財務(wù)風(fēng)險評價體系中應(yīng)該包含模型監(jiān)測控制、環(huán)境控制、目標(biāo)控制、活動評價控制四個部分，將四大部分構(gòu)建成一個統(tǒng)一的整體，能夠?qū)崿F(xiàn)對財務(wù)各項指標(biāo)的監(jiān)控，從而實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，一定要靈活運(yùn)用四大部門內(nèi)容，通過對這四部分內(nèi)容加以控制，到達(dá)財務(wù)要素都符合標(biāo)準(zhǔn)。對于財務(wù)風(fēng)險評價體系中的各個部門，要相互協(xié)調(diào)[5]。例如，財務(wù)人員通過對企業(yè)環(huán)境進(jìn)行控制，對財務(wù)內(nèi)容加以決策，然后各個部門提升財務(wù)風(fēng)險意識。此外，財務(wù)人員將目標(biāo)進(jìn)行分解，將目標(biāo)與環(huán)境聯(lián)系在一起，從而實現(xiàn)對財務(wù)和企業(yè)環(huán)境的有效控制。同時，利用模式對財務(wù)變量和財務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)控，對存在財務(wù)風(fēng)險之處，及時發(fā)出預(yù)警信號。總之，在健全的財務(wù)風(fēng)險體系的作用下，能夠有效防控房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
（三）合理融資
由于房地產(chǎn)企業(yè)的的項目周期較長，房地產(chǎn)項目金額較大，所以為了保證有序的經(jīng)營下去，必須有充足的資金，當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過融資的方式確保資金的循環(huán)與周轉(zhuǎn)，進(jìn)而使得項目運(yùn)作下去，那么，在融資過程中，依然會伴有財務(wù)風(fēng)險[6]。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)為了有效防控財務(wù)風(fēng)險，通過制定完善的融資計劃進(jìn)行合理融資。首先，企業(yè)平衡財務(wù)杠桿，加大了預(yù)算管理力度，并對資產(chǎn)和負(fù)債比例進(jìn)行科學(xué)計算，然后合理規(guī)劃融資情況，尤其是衡量好資金的供求關(guān)系，從而降低沒有必須的融資；其次，該房地產(chǎn)企業(yè)利用負(fù)債進(jìn)行融資，從而拓寬了融資渠道，在通過這種方式進(jìn)行融資過程中，對融資方式加以組合，然后將負(fù)債成本降到最低，進(jìn)而減輕企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，并最大程度的有效避免財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。
（四）建立完善的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的有效防控，必須要建立完善的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，從而對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行定性和定量分析、預(yù)測[7]。該房地產(chǎn)企業(yè)通過建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，能夠精確的判斷財務(wù)危機(jī)，并及時采取有效措施防控危機(jī)，防控財務(wù)風(fēng)險取得明顯的效果。對于風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，主要是借助于財務(wù)預(yù)警模型來構(gòu)建的，通常來講，該模型操作起來非常簡單，并且能夠?qū)ω攧?wù)風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測。同時，財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能夠?qū)徲媹蟾妗⑵髽I(yè)的經(jīng)營情況等加以分析，分別對財務(wù)風(fēng)險的的潛伏期、惡化期等不同時期進(jìn)行預(yù)警，并且準(zhǔn)確判斷投資與經(jīng)營環(huán)境潛在的危機(jī)。
五、結(jié)束語
隨著時代的發(fā)展，人們對建筑有了更高的要求，那么，為了房地產(chǎn)行業(yè)帶來了希望。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，容易受到市場經(jīng)濟(jì)的沖擊，而且資金利用量較大，所以極易產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，必須通過加強(qiáng)財務(wù)管理水平、建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)等措施來有效防控財務(wù)風(fēng)險，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理體系；完善研究；
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系概述
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的內(nèi)涵
企業(yè)財務(wù)管理是一種經(jīng)濟(jì)管理行為，其內(nèi)容主要包括組織企業(yè)的財務(wù)活動和處理企業(yè)財務(wù)關(guān)系的管理。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)營過程中保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠籌集房產(chǎn)項目建設(shè)需要的各種資金，以及根據(jù)項目分配籌集的資款，合理使用每一筆資金，核算、記錄和再分配房地產(chǎn)項目建設(shè)中產(chǎn)生的各種成本耗費和收入，履行好企業(yè)財務(wù)核算、分析、控制、考核等職能而形成的一套有效的管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與一般企業(yè)的財務(wù)管理有很大區(qū)別。其內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)企業(yè)計劃投資前所需要的項目資金進(jìn)行籌措的管理，對于投資對象的投資資金分配的管理，對于用于房地產(chǎn)項目投資的資金的營運(yùn)管理以及項目結(jié)束后，對于所獲得的利潤的分配管理。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的功能
財務(wù)管理體系的建立對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：
（1）運(yùn)用科學(xué)的現(xiàn)代化財務(wù)管理方法收集企業(yè)的財務(wù)信息，根據(jù)市場需要和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，運(yùn)用財務(wù)管理、信息管理等多種手段，注重對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)測、評估以及平衡等，幫助企業(yè)制定一些有效的措施和制度，并在實踐中不斷地調(diào)整和完善。
（2）企業(yè)的財務(wù)管理體系建立、實施，能夠有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的財務(wù)戰(zhàn)略、財務(wù)方針、財務(wù)目標(biāo)、財務(wù)管理方案、財務(wù)管理環(huán)境以及資金的籌措等問題。
（3）企業(yè)的財務(wù)管理體系的建立能夠為企業(yè)提供大量的會計核算資料，通過對企業(yè)的會計數(shù)據(jù)及資料的整理、計算、分析，對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略具有積極重要的價值。
（4）企業(yè)財務(wù)管理體系的建立有助于在房地產(chǎn)行業(yè)建立誠信機(jī)制。企業(yè)財務(wù)管理體系能夠保證企業(yè)在財務(wù)管理中的規(guī)范化操作，盡量避免因人為的原因而帶來的各種弊端，要求房地產(chǎn)企業(yè)的操作和執(zhí)行者嚴(yán)守規(guī)則，建立誠實、可靠的信譽(yù)。
二、新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理呈現(xiàn)的特點
房地產(chǎn)行業(yè)是一個極其特殊的資金密集型的行業(yè)，相比較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要投入極其巨大的資金，企業(yè)資金的管理對企業(yè)的發(fā)展尤為重要，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理普遍具有以下特點：一，房地產(chǎn)企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈較長、中間環(huán)節(jié)多、所需的資金量大、投資周期長等特點，決定了企業(yè)財務(wù)管理具有很大的復(fù)雜性和難度；二，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受種種不確定性因素的影響，具有高風(fēng)險性，因此為了最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對于企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)要求較高，需要財務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時的財務(wù)信息以滿足經(jīng)營決策的需要；三，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要合理的處理復(fù)雜的各種關(guān)系，需要處理與投資者、債權(quán)人、居民等之間的財務(wù)關(guān)系，財務(wù)關(guān)系處理稍有不當(dāng)，都會給企業(yè)的經(jīng)營帶來不利的影響，財務(wù)管理的內(nèi)容十分復(fù)雜。
而隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理呈現(xiàn)出新的特點：
1.財務(wù)管理的風(fēng)險加大。隨著經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)活動的廣泛開展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財務(wù)管理周期隨之變長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項目成敗、經(jīng)濟(jì)效益大小等都面臨雙重結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險威脅。
2.財務(wù)管理難度大大增加。房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系要處理開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、內(nèi)部職工的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位以及上下級管理部門之間的關(guān)系，由此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難度就大大增加了，需要耗費大量的精力去處理各種關(guān)系
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系存在的問題
在我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中主要存在以下的問題：
1.中小房地產(chǎn)企業(yè)投資決策者有較大隨意性，其缺乏對整體的開發(fā)項目的可行性研究。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只關(guān)注項目工程決算，在判斷房地產(chǎn)項目是否具有投資價值時，往往憑借自己的主觀判斷，缺乏科學(xué)的、完整的市場經(jīng)濟(jì)分析和可行性研究，甚至對有項目的可行性研究，也僅僅針對單一的項目。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 融資 風(fēng)險
一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀
自我國從1992年確立了建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)之后，國民經(jīng)濟(jì)不斷高速發(fā)展，人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量也在不斷提高。上世紀(jì)90年代末期，面對亞洲金融危機(jī)的沖擊，我國出于擴(kuò)大內(nèi)需的考慮，開放了商品房交易市場，自此之后，我國居民對商品房的需求連年上升，對住房貸款的需求也在不斷增加，近年來，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源中占據(jù)很大的比重，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中有超過22%的融資是通過銀行貸款實現(xiàn)的，另有48%是通過預(yù)收定金和房款來實現(xiàn)的，但是其中一半以上的資金間接來自于銀行。近年來國家為了抑制房價過快上漲，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制銀行貸款流向房地產(chǎn)市場，雖然取得了一定的效果，但是實際上，隨著近幾年來進(jìn)軍房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，當(dāng)中大多數(shù)依靠銀行貸款，使得從銀行流向房地產(chǎn)市場的資金有增無減，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，而銀行的資金卻有限，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款獲得所需資金就越來越困難。
國家為了避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險造成的社會問題，在最近幾年提高了企業(yè)發(fā)行公司債券的門檻，并且對發(fā)行資質(zhì)和發(fā)行數(shù)量有著嚴(yán)格的限制，另一方面而言，債券市場風(fēng)險較高，融資成本也比較高，在上述因素的共同影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)都不選擇發(fā)行債券進(jìn)行融資。
企業(yè)通過證券交易所公開上市發(fā)行股票向社會公眾募集資金是一種重要而又有效的企業(yè)融資手段，任何一個成功的房地產(chǎn)企業(yè)，都必須要成為上市公司。但是近年來，我國證券市場發(fā)展并不完善，存在許多問題尚未得到有效解決，因此政府加強(qiáng)了對證券市場的監(jiān)管，對于不符合要求的企業(yè)不允許上市發(fā)行股票，將很多企業(yè)排除在外。房地產(chǎn)企業(yè)本身有著一定的特殊性，資產(chǎn)負(fù)債率較其他行業(yè)較高，企業(yè)風(fēng)險較大，我國政府出于防范金融風(fēng)險的考慮，對房地產(chǎn)企業(yè)上市更是嚴(yán)加控制，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)無法通過上市發(fā)行股票進(jìn)行融資。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資體系不健全
一方面，由于我國傳統(tǒng)文化的影響，我國居民儲蓄率非常高，但是投資卻很少；另一方面，我國金融和證券交易市場并不健全，無法滿足投資者的需要，導(dǎo)致許多人的資金無法得到有效的利用，只能存入銀行。而銀行雖然也可以對外提供貸款業(yè)務(wù)，但其主要的職責(zé)是保證儲戶的利益不受損失，因此其放貸規(guī)模有限，而且限制條件頗多。而利用金融和證券交易市場，可以將資金的需求方和供給方直接聯(lián)系起來，省去了銀行這一環(huán)節(jié)。但是目前我國并沒有專門為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融咨詢和服務(wù)的機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資擔(dān)保機(jī)制也不健全，因此無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度不健全
目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度并不完善，缺乏合理的融資計劃，過分追求短期的利益而損害了長期的利益。許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目的進(jìn)行擴(kuò)張，大量的吸引資金，使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，財務(wù)風(fēng)險也非常高，房地產(chǎn)企業(yè)不斷地在負(fù)債經(jīng)營――償還債務(wù)――再負(fù)債經(jīng)營的惡性循環(huán)當(dāng)中徘徊，難以積累更多的自有資金進(jìn)行發(fā)展。
（三）相關(guān)法律法規(guī)不夠健全
我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，與房地產(chǎn)市場融資相關(guān)的法律法規(guī)并不是特別完善，多數(shù)法律法規(guī)是地方性法規(guī)和政府部門規(guī)章，有的僅僅是通知文件，缺乏權(quán)威性，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的融資過程中，現(xiàn)有的一些法律法規(guī)存在相互沖突或者規(guī)定不清楚的地方，給房地產(chǎn)市場的融資創(chuàng)新制造了阻礙，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。
我國政府的政策也對房地產(chǎn)市場的融資現(xiàn)狀產(chǎn)生了重大的影響。為了防范金融風(fēng)險，規(guī)范房地產(chǎn)市場的信貸業(yè)務(wù)，我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資設(shè)立了較高的門檻，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款必須滿足國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四證齊全，缺一不可，并且最低要有30%的自有資金。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料顯示，自2010年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取資金的速度開始放慢，能夠獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量上極為有限，而且授信額度也非常有限，總額度不超過500億元人民幣。中國人民銀行在最近幾年當(dāng)中連續(xù)多次提高了銀行存款準(zhǔn)備金率，限制了銀行的放貸規(guī)模，也就縮小了房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進(jìn)行融資的渠道。
（四）對外資的限制過多
我國改革開放的歷史經(jīng)驗表明，適當(dāng)?shù)囊M(jìn)外資不會動搖我國的社會主義制度，反而能夠促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。而目前我國對外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制還是較多，許多房地產(chǎn)企業(yè)對于引進(jìn)外資也較為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決對策
（一）拓寬融資渠道并設(shè)立專門的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)
在我國當(dāng)前的金融機(jī)構(gòu)體系當(dāng)中，并沒有與發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資相適應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)，因此，為了發(fā)展我國的房地產(chǎn)企業(yè)，解決其融資困難問題，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)一批對房地產(chǎn)企業(yè)有著足夠了解、懂得專業(yè)技術(shù)的專業(yè)金融人才，建設(shè)一部分專業(yè)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，專門面向房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供資金支持，這樣才能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身的信用建設(shè)，并健全自身的財務(wù)制度，強(qiáng)化財務(wù)人員的誠信意識和責(zé)任意識，及時主動的向出資方提供真實、可靠的財務(wù)信息，幫助出資人加強(qiáng)對企業(yè)的了解，耐心地向銀行等信貸機(jī)構(gòu)講解企業(yè)的情況以及相關(guān)的技術(shù)知識，誠實守信經(jīng)營，及時償還到期債務(wù)，不拖欠，不賴賬，樹立良好的企業(yè)形象。一方面能為銀行等信貸機(jī)構(gòu)降低了解企業(yè)的成本，同時也為企業(yè)自身創(chuàng)造了良好的融資渠道。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)
房地產(chǎn)企業(yè)的融資要想獲得良好的環(huán)境，首先就必須完善相關(guān)法律法規(guī)，這樣才能夠從根源上解決問題。一個成熟穩(wěn)定的金融市場需要完善的法律法規(guī)去支撐，才能夠為房地產(chǎn)融資工具發(fā)展創(chuàng)造條件，最小化房地產(chǎn)融資風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。但是在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)融資法律建設(shè)尚不完善，加之房地產(chǎn)融資市場不穩(wěn)定，很大程度阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資，不能滿足我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險。所以我們要多方面加快完善房地產(chǎn)金融立法，一方面是完善現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)融資法律法規(guī)，對現(xiàn)有房地產(chǎn)融資法律法規(guī)不健全的地方進(jìn)行改善，使之與現(xiàn)在市場發(fā)展相符合，比如對《證券法》、《擔(dān)保法》等進(jìn)行修正。另一方面是出臺相關(guān)的法律法規(guī)，比如《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《產(chǎn)業(yè)基金法》等法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)融資法律法規(guī)的完善，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
（四）積極引進(jìn)外商投資
適當(dāng)?shù)囊M(jìn)外商投資能夠有效的拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭力。一方面，我國政府應(yīng)當(dāng)從政策層面放寬對外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制條件，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極的拓寬自身的融資渠道，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，作為資金密集型行業(yè)，籌集資金對房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。但是由于受到各種因素的限制，比如融資結(jié)構(gòu)單一、自有資金嚴(yán)重不足、金融危機(jī)影響、法律法規(guī)不健全等諸多問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資往往伴隨著巨大的風(fēng)險。針對這些融資問題，對房地產(chǎn)企業(yè)提出有效的風(fēng)險防范建議措施，提出房地產(chǎn)企業(yè)可以改善房地產(chǎn)融資制度及環(huán)境，完善法律法規(guī)建設(shè)、拓寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式多元化、買殼上市來部分緩解我國房地產(chǎn)融資困境、拓寬房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金、依靠內(nèi)源，利用自有資金融資、進(jìn)行理性融資、企業(yè)要提高自身競爭力等措施，才能有效防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)采取以上措施后，相信可以在一定程度上解決企業(yè)融資難的現(xiàn)象，提高企業(yè)的融資能力，從而使企業(yè)在未來的房地產(chǎn)行業(yè)的更加具有競爭優(yōu)勢，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展提供保障，也可以為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出一定的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 特點 問題 措施
一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所呈現(xiàn)特點
1.面臨財務(wù)風(fēng)險加大
隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長、城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)活動的廣泛開展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財務(wù)管理周期隨之變長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項目成敗、經(jīng)濟(jì)效益大小等都面臨雙重結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險威脅。為了更有效地降低企業(yè)所受損失，企業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)力圖避免投資決策失誤的現(xiàn)象，這便對企業(yè)財務(wù)管理工作及負(fù)責(zé)人員提出更高的要求，比如提供高質(zhì)量的投資決策分析，提升投資決策分析準(zhǔn)確性、可靠性，確保為企業(yè)經(jīng)營者提供的投資項目決策方案具備及時、可靠信息作保證，最終將風(fēng)險加以分散、降低。
2.財務(wù)管理難度增加
當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系包含有開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、內(nèi)部職工、被投資單位的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個單位與其上級管理部門間相互關(guān)系，其具體表現(xiàn)為被動遷單位或者居民、勘察設(shè)計單位、材料物資供應(yīng)商、施工安裝企業(yè)、商品房購買者(個人)、管理部門(如工商、審計、稅務(wù)部門)等，與房地產(chǎn)企業(yè)所形成大量、頻繁的資金往來結(jié)算關(guān)系等。如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作難度加大，開發(fā)企業(yè)必須首先強(qiáng)化自身債權(quán)債務(wù)管理，盡可能協(xié)調(diào)好企業(yè)自身與各個方面的關(guān)系，才能真正推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動順利開展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的常見問題
1.財務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算制度十分不健全，財務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制建設(shè)較弱。比如企業(yè)經(jīng)營管理者對財務(wù)管理不夠重視，財務(wù)人員素質(zhì)比高，企業(yè)財務(wù)核算水平較低，使得財務(wù)會計資料真實性、可靠性、完整性、及時性無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)信息所具有的經(jīng)濟(jì)價值幾乎完全喪失。再如房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理和控制機(jī)制不完善，企業(yè)內(nèi)部控制制度流于形式，或者缺乏相應(yīng)的內(nèi)控制度和審核程序，則極易導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失問題的產(chǎn)生。
2.管理水平偏低
企業(yè)經(jīng)營者管理水平、財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)等，都關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能否有序進(jìn)行。現(xiàn)實情況是，一些企業(yè)經(jīng)營管理者文化素質(zhì)偏低、經(jīng)營管理理念保守落后，完全缺乏現(xiàn)代化的財務(wù)管理觀念：還有經(jīng)營者集權(quán)意識過重，憑著經(jīng)驗和感覺管理、投資決策，企業(yè)內(nèi)部又缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，財務(wù)工作未能參與企業(yè)各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。更加重了財務(wù)管理的無計劃和混亂狀態(tài)；又有經(jīng)營管理者在財務(wù)管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔(dān)任財務(wù)部門會計、出納職務(wù)，使得出納人員領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)工作，業(yè)務(wù)上極易陷入混亂局面；不少財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，且缺少相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)濟(jì)常識，而房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策、法律法規(guī)等都較為復(fù)雜，財務(wù)工作者若不具備過硬的業(yè)務(wù)水平，則很難應(yīng)對企業(yè)資本化、規(guī)模化經(jīng)營后的各種財務(wù)問題和財務(wù)風(fēng)險。
3.資金管理欠佳
融資困難、盲目追逐高端產(chǎn)品、流動資金管理落后。這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的幾大弊病。籌資活動上，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時遇到融資困難、金融服務(wù)滯后的發(fā)展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)更是由于自有資金比例及財務(wù)管理規(guī)范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產(chǎn)企業(yè)較難找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)及貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及市場經(jīng)濟(jì)體系仍舊不甚完善，給企業(yè)貸款帶來更大難題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)資金嚴(yán)重不足，企業(yè)便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進(jìn)一步增加了企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財務(wù)費用的壓力，項目開發(fā)也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產(chǎn)企業(yè)不以市場為導(dǎo)向，投資缺乏科學(xué)性，盲目追求高端產(chǎn)品，無視房地產(chǎn)行業(yè)市場所需，生產(chǎn)出一些滯銷產(chǎn)品或爛尾樓。日常經(jīng)營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴(yán)重，比如出于加快資金回籠、產(chǎn)品促銷的目的，房地產(chǎn)企業(yè)往往會在缺乏市場調(diào)研的情況下，隨意為客戶提供購房擔(dān)保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業(yè)則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項，其結(jié)果便是企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量的長期應(yīng)收款掛賬，資金無法及時回籠，再加上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不重視日常現(xiàn)金流量管理，或者未建立倉庫管理制度，不良資產(chǎn)長期掛賬，成品庫存積壓，財務(wù)狀況堪憂。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的各項措施
1.積極拓展籌資渠道
根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務(wù)異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務(wù)。一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式：二則尋找進(jìn)入資本市場的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資：四則企業(yè)實施并購、重組等措施，逐步擴(kuò)大市場份額，既增強(qiáng)、壯大企業(yè)實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。
2.施現(xiàn)代企業(yè)管理制度
在現(xiàn)代社會化本生產(chǎn)、市場經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的宏觀背景下，現(xiàn)代企業(yè)制度要求各類企業(yè)都應(yīng)致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、責(zé)權(quán)關(guān)系對策、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、制約機(jī)制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大且能持久經(jīng)營的現(xiàn)代制度模式。換言之，產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化。這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的努力方向，在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，以最大程度上減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)和控制，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以新的管理理念和最優(yōu)的企業(yè)管理制度對企業(yè)進(jìn)行管理。同時，管理者還應(yīng)在生產(chǎn)經(jīng)營中主動采取現(xiàn)代化管理手段，調(diào)動經(jīng)營者自身以及企業(yè)員工的創(chuàng)造性和生產(chǎn)力，既要解決企業(yè)中傳統(tǒng)家族式管理造成的規(guī)模小、機(jī)制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業(yè)發(fā)展方向。努力提升企業(yè)規(guī)模、檔次和水平。
3.重視投資項目管理
作為一種資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，尤其是一些重大項目投資，企業(yè)應(yīng)在慎重做出可行性研究之后進(jìn)行決策，以避免出現(xiàn)決策失誤、資金損失等結(jié)果。加強(qiáng)投資項目管理，應(yīng)對投資效益合理性預(yù)測，對投資方案進(jìn)行可行性分析研究，即對擬建投資項目進(jìn)行全面的綜合性技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在房地產(chǎn)開發(fā)整體過程中，可行性分析研究階段尤為關(guān)鍵，此階段具有最大的不確定性和機(jī)動性，企業(yè)在這一階段對風(fēng)險評估、分析的正確與否，對房地產(chǎn)投資項目結(jié)果產(chǎn)生直接性影響。此外，企業(yè)還應(yīng)利用現(xiàn)資組合理論，對投資組合進(jìn)行合理化調(diào)整，比如房地產(chǎn)投資類型不同，所對應(yīng)商業(yè)風(fēng)險、獲利能力等均不相同。為了實現(xiàn)最好的房地產(chǎn)類型組合投資，房地產(chǎn)企業(yè)便應(yīng)盡可能降低投資的商業(yè)風(fēng)險、確保取得預(yù)期的投資收益等。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范策略
［中圖分類號］F29333［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0123-02
1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項財務(wù)活動中,由于各種不確定因素的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果下降,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
21法律、政策環(huán)境
首先,國家會出臺相關(guān)的政策,對土地的使用和土地的開發(fā)做出一系列的規(guī)定,會影響到房地產(chǎn)企業(yè)對土地的開發(fā)。其次,政府征收的各種稅費,會影響到房地產(chǎn)的價格,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的成交量。再次,政府還出臺了其他的政策,也影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險,比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險增大；國家還提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率,增大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。最后,政府還制定了房產(chǎn)買賣的政策,影響到了房地產(chǎn)的銷售量。
22行業(yè)和經(jīng)營特征方面
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),具有資金投入量大、開發(fā)周期長等一系列特點,在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)的時候,房地產(chǎn)企業(yè)首先要對投資項目進(jìn)行合理的規(guī)劃,還要購買土地、施工建設(shè)、綠化環(huán)境等,才能把已經(jīng)完工的房產(chǎn)進(jìn)行銷售,投資回報期比較長。另外,房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現(xiàn)積壓,就無法獲得投資回報,那么前期投入的資金也就白白浪費,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力。
3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范策略
31建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng),防范財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng),就是利用企業(yè)財務(wù)報表的相關(guān)數(shù)據(jù),設(shè)置一些敏感的財務(wù)指標(biāo),構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,對企業(yè)未來可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警。通過構(gòu)建財務(wù)預(yù)警模型,如果一旦預(yù)測到房地產(chǎn)企業(yè)存在財務(wù)風(fēng)險,就會給管理者提示,從而就可以對房地產(chǎn)企業(yè)未來可能存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行提前的預(yù)測。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)這方面起步晚,缺乏相關(guān)的經(jīng)驗,因而房地產(chǎn)企業(yè)的管理者可以向我國的其他行業(yè)和國外的相同行業(yè)進(jìn)行借鑒,學(xué)習(xí)他們在構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)方面先進(jìn)的經(jīng)驗,以此為借鑒,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。
32融資渠道多元化,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適度舉債,合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。在能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營銷資金和項目建設(shè)資金的需求,保證房地產(chǎn)投資項目能夠順利實施,這樣才有助于保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)使用傳統(tǒng)的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉(zhuǎn)流動的資金,保障房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求,另一方面,除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng),吸引外部的債權(quán)人對其進(jìn)行投資,還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
33采取有效措施規(guī)避利率風(fēng)險
為了有效地規(guī)避利率風(fēng)險,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對銀行貸款利率的分析,對銀行貸款利率提高可能帶來的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全面預(yù)測,提前做好預(yù)防工作,采取一系列有效措施,對可能存在的利率風(fēng)險提前進(jìn)行防范,同時還要加強(qiáng)對風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警,一旦發(fā)現(xiàn)未來可能存在利率風(fēng)險,可以盡早給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及高管人員發(fā)出警示信號,以便房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及高管人員可以及時有效的做好防范準(zhǔn)備。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂合同的時候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因為浮動利率的合同很容易受到市場經(jīng)濟(jì)的影響,浮動利率隨時變動,更容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利率風(fēng)險。
34加強(qiáng)資金管理,提高資金的利用效率
房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強(qiáng)資金的管理,認(rèn)識到資金管理的重要性,對資金的運(yùn)用要做好合適的計劃,避免鋪張浪費,避免不必要的支出,做好資金的節(jié)流,保證資金能夠用到恰當(dāng)?shù)奈恢谩Ａ硗?還要對資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格的控制,對資金的投資、營運(yùn)要做好適當(dāng)?shù)陌才?這樣可以確保房地產(chǎn)企業(yè)日常活動對資金的要求,保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規(guī)模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會影響到資金的流動性。房地產(chǎn)企業(yè)要保證其支付水平,房地產(chǎn)企業(yè)的支付能力要得到相應(yīng)的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產(chǎn)企業(yè)還要對投資項目進(jìn)行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。
35提高房地產(chǎn)企業(yè)高管及財務(wù)人員的素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及高管人員的綜合素質(zhì)息息相關(guān)。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)比較高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平也不會差。相反,如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)不高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平可能會比較差。因而,房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學(xué)習(xí)一些基礎(chǔ)的財務(wù)知識,比如強(qiáng)化對財務(wù)報表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財務(wù)決策。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要注重選拔高素質(zhì)的財務(wù)人員,對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員要加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),高管人員還可以組建一支優(yōu)秀的財務(wù)人員團(tuán)隊,發(fā)揮團(tuán)隊集體的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員還應(yīng)該增強(qiáng)解決實際問題的能力,不斷培養(yǎng)創(chuàng)新意識,提高自身的職業(yè)道德。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及高管人員還要學(xué)習(xí)工程造價、竣工結(jié)算等與房地產(chǎn)相關(guān)的理論知識,這樣才能更好地維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。
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