時間：2023-09-06 17:08:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業財務特點，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、房地產企業的特征與財務風險
作為從事房地產開發和經營的房地產企業,在經營、財務結構、組織結構等方面具有獨特性,這些特點決定房地產企業在財務風險管理方面具有獨特性。
1.房地產開發周期與風險。
房地產開發產品要從規劃設計開始,經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段,經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風險也就越大。首先,房地產開發周期越長,各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大,產品的成本和售價的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價格變化變動越大,房地產企業成本和售價變動越大;隨著利率水平的變動,房地產企業成本和售價也發生相應變動。其次,隨著社會的進步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產的品質要求也越來越高,房地產企業面臨其產品不能滿足人們要求的風險;如由于房地產產品周期的長久性,其適應性能和替代性也差,一些設計過時的房地產產品面臨不能滿足人們日益變化的需求的風險。
2.房地產產品特性與風險。
土地與房屋同屬于不動產范疇,房地產的不可移動性是其區別其他商品的一個重要特征。房地產位置的固定性造成房地產產品的區域性和個別性,造成不同城市之間、同一城市不同區域、地段之間的差異性。房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區域、地段未來發展的趨勢,未來發展的不確定性是房地產投資的重要風險因素之一。因此,房地產商品價格與所處的地區、地段的社會經濟及地理環境的優劣密切相關,而這些條件的變化非常復雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。房地產企業的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發產品以及各種已完成開發建設全過程并已驗收合格,可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品。與普通企業相比,房地產企業的存貨具有單個存貨價值巨大,存貨的成本按新會計準則公允價值計算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價的變化,存貨成本隨之變動。這說明房地產企業的資產受市場影響較大,資產價值具有相當程度的不穩定性。
3.房地產企業資金供求與風險。
房地產投資是資金密集型的投資,房地產每一個開發階段都需要投入大量資金,加上開發產品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產企業來說,預售款與銀行貸款假設為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產企業資本運作能力的提高,房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產企業采用。房地產企業資金來源多樣化。房地產投資的規模越大、融資方式越多,投資者承擔的風險也越大。因為投資額越大,投資周期越長,資金周轉也越慢,資金流動性也越差,同時變現性能力也就越差,房地產企業面臨財務風險也就越大。房地產企業融資方式越復雜,資金成本控制越困難,房地產企業風險也就越大。高負債率是房地產企業最大的特點之一。大多數房地產企業采取項目資本化的經營模式,通過對項目立項之后再進行融資,而融資的方式多種多樣,但是負債占有相當大的比例,主要是銀行貸款和房屋預售款。目前我國房地產企業的資產負債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個房地產項目在最初的開發中,自有資金不到30%。所以,房地產企業極度依賴銀行資金同時也引發了其巨大的償債風險。
4.房地產企業組織結構形式與風險。
在組織結構上,大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處,同時也增加了管理的風險。總公司和項目公司也存在委托――關系,項目公司是人,在空間上具有相對的獨立性,總公司和項目分公司之間存在比較嚴重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準確性和滯后性,這削弱了總公司對項目公司的控制。在經營上,項目公司的經營可能違背總公司所制定的戰略規劃和原則,在財務上,總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進行控制。
二、房地產企業財務風險的防范措施
1.融資風險的防范。
在對企業融資風險充分評估、測度的基礎上,為了降低和控制房地產企業籌資風險,企業應根據本企業的實際情況,制定嚴格的籌資管理規則并嚴格遵守。首先,應該收集相關企業的信息,找到房地產行業最佳的資本結構,與本企業的資本結構相比較,評估能否優化本企業的資本結構,降低公司的綜合資本成本。同時,公司也應該比較資金籌集的來源、方式、成本和風險,以降低本公司各種籌資來源的成本和風險。其次,公司應該對每個項目的資金籌集活動進行管理,優化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風險。最后,公司也應在本企業內部進行管理,比較分析在本企業內部不同項目的資金籌集活動,分析評估風險和成本。
2.投資風險的防范。
(1)做好投資項目的可行性分析。
房地產投資項目的金額大,資金占用時間長,企業的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學的投資決策程序,認真進行投資項目的可行性分析,財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容,包括:對收入、費用和利潤等經營指標的預測和分析;對資金投入、配置、流轉和回收等資金運行過程的預測和分析;對資產、負債、所有者權益的預測和分析;預測和分析項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關系的預測和分析。對投資項目技術上的可行性進行論證,運用各種方法計算出有關指標,以便合理確定不同項目的優劣。
(2)制定后備措施。
影響企業投資項目收入的不確定因素較多,如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等,因此,收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性,收入數字不準確將給投資企業帶來更大的風險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經營費用較預算增加,市場利率的波動,建設期的延長。此外,投資項目風險的來源還有社會、政治、經濟的穩定程度,項目的經營管理水平,技術進步與經濟發展的狀況,國家的投資及產業政策,投資決策部門的預測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應針對可能出現的風險制定風險控制預案。在風險控制預案中可制定后備措施,如設定預算應急費,即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金,專款專用。
3.日常資金運營風險的防范。
(1)加強對日常現金流量的預測。
控制日常資金運營風險,編制現金流量預算非常重要。由于公司理財的對象是現金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現金用于各種支付。因此,編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測。現金流量預算就是通過對現金持有量的安排,使企業保持較高的盈利水平,同時保持一定的流動性,并根據企業資產的運用水平決定負債的種類結構和期限結構。現金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成,因為通過現金流量分析,可以觀察到企業的經營、投資和財務政策,將企業動態的現金流動情況全面的反映出來。如通過現金流量分析,企業的經營者就能看出企業內部現金流量產生能力有多強,營業現金流量是正值還是負值,原因何在及企業是否有能力通過營業現金流量來履行其短期償債能力,扣除現金投資后企業的現金流量是否有盈余等。因此,準確的現金流量預算,可以為企業提供風險預警信號,使經營者能夠及早地采取行動,防范風險。
(2)采用資金集中管理模式。
房地產企業一般采用項目法人制,通常設立多個項目公司,一般會形成集團公司模式,集團公司不是幾個公司的簡單組合,為了公司能利用集團公司的協同效用,提高公司日常資金運作效率,集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益,防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為;也能夠實現集團整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內部融資的渠道,降低資金的閑置形成統一的資金池,以提高資金的使用效率,增強公司的抗風險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔保等或有負債的統一管理,由于集中管理具有較大的規模和實力,在和銀行等金融機構協商資金籌措條件時可處于有利地位,如可爭取獲得較為優惠的借款利率和期限。
(3)重視經營性現金流。
關鍵詞：房地產；完善財務管理；財務管理體系
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
經濟全球化的今天給房地產企業帶來機遇也帶來了挑戰。面對變幻莫測的市場作為房地產企業對企業自身財務管理工作職能應當給予加強，提升企業自身的市場競爭力，從而推動我國房地產企業良性發展。
一、房地產企業財務管理的內涵及特點
(一)房地產企業財務管理的內涵
房地產企業，是以盈利為目的專門從事房地產相關產品的開發、經營、管理及服務活動，并進行獨立核算的一種經濟組織。房地產企業的財務管理，是企業在房地產產品的開發經營過程中對各種所需資金的籌集與使用、盈利和分配等財務活動，進行的相關預測規劃、約束控制以及核算分析，正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作。房地產企業財務管理的對象是會計反映和監督的資金運動，房地產企業財務管理的內容主要包括對企業資金籌集、資金運營、成本費用、納稅籌劃以及利潤分配的管理。
(二)房地產企業財務管理的特點
首先，開發周期較長，資金占用比例大。房地產開發經營要經歷征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，這個過程需要經歷至少三年甚至更長的時間。在工程前期企業要投入的資金較大，而資金周轉率卻相對較低，所以籌資的任務會十分的繁重。
其次，成本管理的工作復雜。房地產開發企業產品成本主要由前期工程費、基礎設施費、土地征用費及拆遷補償費等成本項目組成。但是各成本項目內容因產品不同而不同，這樣就會使房屋的成本變得十分繁雜。
第三，項目開發風險大。開發經營周期內會出現很多不確定的因素，對于房地產企業會增加經營風險。這就需要企業在經營期內的決策一定要慎重，以避免或者減少企業財務的風險指數。
第四，財務管理的難度大。房地產企業的經營會涉及到諸如政府部門、土地被征用人、被拆遷人等單位和個人。房地產財務管理關系到對象與工作性質的多樣性，企業在管理工作中要協調好各方面的關系。
二、當前房地產企業財務管理存在的問題
(一)企業財務基礎管理薄弱
當前不少房地產企業財務管理還停留在基本會計核算階段，對于控制分析還做得不夠，這種方式變成了一種被動型的財務管理。還有的企業內部核算制度也不夠完善、財務監督控制機制環節也比較薄弱，這就有可能導致企業管理層不能清晰地掌握項目的資金流向。
(二)成本管理不到位
一些房地產企業的財務人員業務素質低，對于財務工作流程不了解，也不熟悉地產行業的稅收政策，導致企業財務管理處于較低的水平。特別是成本管理，許多房地產企業財務管理人員存在財務成本管理的重點在項目的前期階段，對于項目實施過程中的財務成本則不需要控制這樣的錯誤認識。
(三)資產的流動性差導致短期償債壓力大
由于房地產公司的流動資產主要是房地產存貨，而房地產的變現周期較長、變現能力差，而且多數房地產公司又有較多的長短期債務。對于長期債務來說可以通過長期的銷售來應對債務的償還，而對于那些短期的債務來說，可能由于無法在短期內籌集到足夠的資金而導致較大的財務風險，極易使公司陷入短期資金不足的危機中。
三、完善房地產企業財務管理的對策
(一)加強企業財務基礎管理工作
財務管理是企業管理工作的核心環節，所以對于房地產企業要想做財務管理工作就必須理順財務基礎工作。針對當前房地產企業財務管理基礎工作薄弱的現狀，要通過先進財務管理工作來強化財務基礎工作。在做好具體工作的前提下，注重對企業財務工作做出科學的預測，以便為經營者提供決策支持。
(二)不斷提升成本管理水平
房地產企業應重視對企業員工進行的培訓和人力資源開發工作，通過對員工的專業培訓，進一步提高財務人員的專業知識和業務管理水平，促進員工綜合素質的提高。在此基礎上，要對企業的成本管理有高度的認識，實行全員、全過程、全方位的財務成本管理。在成本控制上，把好工程進度款支付關與工程竣工決算關，使工程投資得到合理的控制，最大限度地降低成本。
(三)加強資本結構的控制
房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。
(四)資金管理作為重點
知識經濟時代，通過強化企業信用的管理，做好資金籌措的計劃來強化資金管理。一個信用好的企業可能獲取條件優厚的長期性低息貸款，從而保證可以擁有更多項目的資金。此外，根據資金籌措計劃，擴大項目資金比例、加強資金周轉，強化資金運用管理。
(五)積極拓展籌資渠道
房地產企業只有具備多元化的籌資渠道才能更好地完成籌資任務。比如可以通過發展除銀行貸款之外的其他形式金融業務；尋找資本市場的最佳途徑；嘗試融資新元素。
(六)完善企業財務戰略管理
企業自身只有構建良好的管理文化，充分發揮財務戰略的管理作用，才能提高房地產企業的核心競爭力。
四、結束語
總之，房地產行業的開發在社會經濟快速發展的前提下得到促進，與此同時房地產企業也得到更大的經營空間。為了更有力地去應對激烈的市場競爭，房地產企業應當立足長遠的發展規劃，完善企業財務管理，提高企業應對市場競爭的實力。
參考文獻：
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關鍵詞：中小房地產企業；財務管理體系；完善研究；
一、房地產企業財務管理體系概述
1.房地產企業財務管理體系的內涵
企業財務管理是一種經濟管理行為，其內容主要包括組織企業的財務活動和處理企業財務關系的管理。房地產企業財務管理體系，是指房地產企業在企業運營過程中保證房地產企業能夠籌集房產項目建設需要的各種資金，以及根據項目分配籌集的資款，合理使用每一筆資金，核算、記錄和再分配房地產項目建設中產生的各種成本耗費和收入，履行好企業財務核算、分析、控制、考核等職能而形成的一套有效的管理機制。房地產企業財務管理與一般企業的財務管理有很大區別。其內容主要包括：房地產企業計劃投資前所需要的項目資金進行籌措的管理，對于投資對象的投資資金分配的管理，對于用于房地產項目投資的資金的營運管理以及項目結束后，對于所獲得的利潤的分配管理。
2.房地產企業財務管理體系的功能
財務管理體系的建立對房地產企業的發展具有重要的作用，主要表現在：
（1）運用科學的現代化財務管理方法收集企業的財務信息，根據市場需要和房地產企業的實際情況，運用財務管理、信息管理等多種手段，注重對房地產企業發展的預測、評估以及平衡等，幫助企業制定一些有效的措施和制度，并在實踐中不斷地調整和完善。
（2）企業的財務管理體系建立、實施，能夠有效的解決房地產企業發展過程中的財務戰略、財務方針、財務目標、財務管理方案、財務管理環境以及資金的籌措等問題。
（3）企業的財務管理體系的建立能夠為企業提供大量的會計核算資料，通過對企業的會計數據及資料的整理、計算、分析，對企業的發展戰略具有積極重要的價值。
（4）企業財務管理體系的建立有助于在房地產行業建立誠信機制。企業財務管理體系能夠保證企業在財務管理中的規范化操作，盡量避免因人為的原因而帶來的各種弊端，要求房地產企業的操作和執行者嚴守規則，建立誠實、可靠的信譽。
二、新形勢下中小房地產企業財務管理呈現的特點
房地產行業是一個極其特殊的資金密集型的行業，相比較于其他行業，房地產行業一般都需要投入極其巨大的資金，企業資金的管理對企業的發展尤為重要，使得房地產企業的財務管理普遍具有以下特點：一，房地產企業具有產業鏈較長、中間環節多、所需的資金量大、投資周期長等特點，決定了企業財務管理具有很大的復雜性和難度；二，房地產企業的經營受種種不確定性因素的影響，具有高風險性，因此為了最大限度的降低房地產企業的財務風險，對于企業財務人員的素質要求較高，需要財務管理人員提供科學、準確、及時的財務信息以滿足經營決策的需要；三，房地產企業財務管理需要合理的處理復雜的各種關系，需要處理與投資者、債權人、居民等之間的財務關系，財務關系處理稍有不當，都會給企業的經營帶來不利的影響，財務管理的內容十分復雜。
而隨著市場經濟的迅速發展，新形勢下的房地產企業的財務管理呈現出新的特點：
1.財務管理的風險加大。隨著經濟快速增長，房地產行業獲取了極大的發展優勢，房地產開發活動的廣泛開展，也使得房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素，致使房地產企業投資項目成敗、經濟效益大小等都面臨雙重結果，房地產開發極具風險威脅。
2.財務管理難度大大增加。房地產開發還涉及到多方面問題，房地產企業財務關系同樣出現復雜性選擇。房地產企業財務關系要處理開發企業與其投資人、債權人、債務人、被投資單位、內部職工的關系，還有房地產企業內部各個部門、單位以及上下級管理部門之間的關系，由此房地產企業財務管理難度就大大增加了，需要耗費大量的精力去處理各種關系
三、中小房地產企業財務管理體系存在的問題
在我國的中小房地產企業財務管理中主要存在以下的問題：
1.中小房地產企業投資決策者有較大隨意性，其缺乏對整體的開發項目的可行性研究。中小房地產開發企業往往只關注項目工程決算，在判斷房地產項目是否具有投資價值時，往往憑借自己的主觀判斷，缺乏科學的、完整的市場經濟分析和可行性研究，甚至對有項目的可行性研究，也僅僅針對單一的項目。
摘要：財務風險客觀存在于房地產企業財務管理工作的各個環節，是現代房地產企業面對市場競爭的必然產物。闡述了房地產企業財務風險的含義和基本特征，分析了財務風險的成因，提出了應培養全員風險管理意、建規立章、分析財務管理外部、完善財務預警系統等房地產企業財務風險的控制策略。
關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險控制
“企業的發展與風險并存”。現代財務的風險觀，要求房地產企業不斷調整自身的經營戰略，在全面認識和把握風險的前提下，預防和避免各種不應有的損失，使企業在競爭中不斷發展與壯大。由于房地產企業所處的宏觀環境的變動性及企業自身活動的復雜性、多變性和人們對未來認識和控制的局限性，財務風險客觀存在于房地產企業財務管理工作的各個環節，是現代房地產企業面對市場競爭的必然產物，如何控制風險，用何種策略對風險進行識別衡量、分析和控制，成為房地產企業管理理論和實踐工作中急需解決的課題。
1房地產企業財務風險的含義
房地產企業的財務風險從資金活動的內容來看，主要有籌資風險、投資風險、經營風險、存貨管理風險、流動性風險。理論界對財務風險的涵義持兩種觀點：第一，財務風險是由于各種不確定因素的影響，使房地產企業財務收益與預期收益發生偏離的可能性，房地產企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險加劇；第二，財務風險是房地產企業用貨幣資金償還到期債務的不確定性，也稱融資風險或籌資風險。
財務風險，從狹義上看，是指由于利用財務杠桿給房地產企業帶來的破產風險或普通股收益發生大幅度變動的風險。從廣義上看，是指房地產企業在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對房地產企業的存在、盈利及發展等方面的重大影響。在市場經濟環境中，財務風險是客觀存在的，要完全消除風險及其影響是不現實的。
2房地產企業財務風險的基本特征
（1）客觀存在性。即財務風險不以人的意志為轉移而客觀存在。
（2）不確定性。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。即財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。
（3）分散轉移性。財務風險的這一特征使風險組合、遠期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財務工具在財務風險管理中進行運用，使財務風險管理成為可能。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發生之前或發生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉移財務風險，避免或減少風險損失。
（4）預測決策性：房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。
（5）收益共存性。即風險與收益并存且成正比關系，一般來說，財務活動的風險越大，房地產企業要求的收益也就越高。
（6）激勵性。即財務風險的客觀存在會促使房地產企業采取措施防范財務風險，加強財務管理，提高經濟效益。
3房地產企業財務風險的成因
房地產企業財務風險產生的原因很多，既有房地產企業外部的原因，也有房地產企業自身的原因。房地產企業產生財務風險的一般原因有以下幾點：
3．1外部性財務風險
外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，并往往通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，是一種間接性財務風險，具體包括自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險等。
3．2房地產企業財務管理人員對財務風險的特性認識不足
財務風險是客觀存在的，只要有財務活動，就必然存在著財務風險。然而在現實工作中，許多房地產企業的財務管理人員缺乏風險意識。風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。對財務決策缺乏科學性導致決策失誤。財務決策失誤是產生財務風險的又一主要原因。避免財務決策失誤的前提是財務決策的科學化。目前，許多房地產企業的財務決策都存在經驗決策及主觀決策現象，一言堂的工作作風在房地產企業的管理中仍然普遍存在。由此導致的決策失誤經常發生，從而產生財務風險。
3．3房地產企業內部關系沒有理順
房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財務關系中，很多集團公司母公司與子公司的財務關系十分混亂，資金使用沒有有效的監督與控制。
3．4資本結構有待改善
根據資產負債表可以把財務狀況分為三種類型：一類是流動資產的購置主體由流動負債籌集，輔以長期負債籌集，固定資產由長期自有資金和大部分長期負債籌集，也就是流動負債全部用來籌集流動資產，自有資本全部用來籌措固定資產，還是正常的資本結構型。二類是資產負債表中累計，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現財務危機。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。
4房地產企業財務風險的控制策略
4．1培養全員風險管理意識
領導要具有風險意識和強烈的責任感，采用科學的財務決策方法。為防范財務風險，房地產企業應理順內部各種財務關系，明確各部門在房地產企業財務管理中所具有的權利和應承擔的責任，真正做到權責分明。強化財務管理人員風險意識，使其認識到房地產企業財務活動的復雜性和重要性，調動其參與房地產企業財務管理的積極性，加強對財務風險的防范。
為控制財務風險，房地產企業應把化解風險當作首要責任和目標。以風險管理為導向的財務風險控制系統，從工作環節上，把重心放在事前防范。房地產企業防范和控制風險的能力越強，贏利能力就越強，因此，控制財務風險是房地產企業永遠的主題。
4．2建規立章
房地產企業通過規范內部制度，完善法人治理結構，設計合理的激勵和約束機制，將風險機制引入房地產企業內部，使管理者、職工、房地產企業共同承擔風險責任，實行崗位風險責任管理，做到責、權、利三位一體，提高房地產企業全體員工的風險意識，促使財務管理人員將風險防范貫穿于財務管理工作的始終，以控制和防范財務風險。
4．3分析財務管理外部環境，完善財務預警系統
為控制財務風險，房地產企業應認真分析研究財務管理的外部環境，逐漸掌握其變化規律，制定多種應變措施，根據對財務管理外部環境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產企業對財務管理環境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。對財務管理外部環境進行分析研究，還可以進一步完善財務預警系統。財務預警系統的功能有：信息收集、預知危機、控制危機。
4．4以財務分析指標體系為指導，建立長效的財務預警系統
建立長效財務預警系統，其中獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標最具有代表性。適當搭配房地產企業的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。引發財務風險的另一原因是房地產企業的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據房地產企業的現金流，并結合房地產企業的行業特點、經營規模，利率結構等因素來制定合適的長短期負債比率。
4．5引進科學的風險管理程序
財務風險管理是一個有機過程，通常包括：一是識別和評估風險。對房地產企業財務可能遭受的風險進行事前預測和全面估計，認清房地產企業所處的環境，剖析財務系統中的不利因素，劃分出財務風險的強度和可能的損失程度。二是預防和控制風險。在風險識別、評估和分析的基礎上，確定應付風險的方案和措施，制定房地產企業財務戰略和計劃，優化財務決策和控制方法，健全財務信息的控制系統等。三是風險的損失處理。通過事先防護性安排，對發生的風險損失迅速作出積極有效的反應，以最少的損失和最快的途徑排除風險，確保財務機制的正常運行。財務風險管理是現代房地產企業財務管理的重要內容，也是整個房地產企業管理的重要組成部分。只有房地產企業全員、全方位重視財務風險管理，才能使財務管理有序、有效進行，保證房地產企業持續、穩定發展，有利于房地產企業基于風險管理的企業價值最大化的實現。
4．6利用信息手段支持有效的財務管理
用信息化進行采購管理，利用合同控制降低產品成本，保證產品質量，從而提高產品競爭力，防范經營風險。用信息化進行生產管理，以銷定產，按市場供應，按訂單生產，克服傳統方式的缺點，變房地產企業推動為市場用戶的拉動。用信息化進行庫存管理，可以加快房地產企業流動資金自轉，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財務風險，通過信息技術手段，動態地掌握分析房地產企業和市場的平衡點，減少庫存積壓。
4．7大膽而謹慎地利用衍生金融工具規避風險
以期貨、期權、互換為風險管理手段的衍生金融工具本身就有規避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達到套期保值的作用，回避市場的價格風險。但由于期權、期貨具有高杠桿率會使其本身風險程度加大，因此房地產企業在運用衍生金融工具規避風險時應特別謹慎。房地產企業財務風險的防范是對風險進行動態的控制，風險與收益同在，敢于冒風險的房地產企業充分利用有利時機，往往從高風險中獲取高收益。房地產企業高管人員應充分識別和控制財務風險，把風險管理定位到房地產企業管理的重中之重，把握多變的市場機遇，發揮財務風險管理的職能，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產企業；企業報表；報表分析；特殊性
財務報表分析是財務信息的的需求者通過財務報表了解企業財務狀況、經營狀況的有效途徑，對財務報表進行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財務報表分析的內容包括對企業償債能力、營運能力，盈利能力及發展能力等方面。傳統的財務分析理論基于普通的企業設計出了一系列指標來衡量企業的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財務報表的分析可以對企業的上述能力進行評價，以獲取自己需要的信息。但是房地產企業由于其經營特征顯著區別于其他一般企業，決定了其財務核算具有特殊性，因此在對房地產企業財務報表進行分析時，必須考慮其特殊性。
1 房地產企業的經營及其對會計核算的影響
房地產企業與一般的企業相比，其經營存在兩個顯著的特點，即經營周期的長期性和經營的高風險性，這兩個特點決定了房地產企業的會計核算不同于一般的其他企業。
房地產企業經營的產品是房產，房產需要較長的建設周期，因此房地產企業的經營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數年的時間。而企業會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經營周期小于一年的企業，其經營周期并不會對企業會計核算產生影響，但對于經營周期較長的房地產企業，項目進展的不同階段對會計核算會產生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產權的轉移為標準的，因此一般只有等到企業完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認為收入，并按照權責發生制的原則將產品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產企業的經營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業實際的經營效益并不能完全相匹配，也就使得企業當期確認的收益無法真實反映企業的經營效果。其次，房地產經營周期長的特點也決定了房地產企業的銷售更多地采用預售的方式來進行，但是按照現行的會計準則及房屋產權轉移的相關法規，預售方式下的產品銷售并沒有將產權有關的風險完全轉移，因此在預售時并不能確認銷售收入，企業預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業在預售時產品相關的風險已經大部分轉移給購買者，預售時企業取得的收入已經相對確定，未來只存在很小的風險，因此這樣的處理會低估企業的收入，高估企業的存貨及預收賬款。
房地產企業經營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產價格受到多種因素的影響，再加上房地產企業的經營周期長，因此房地產企業經營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產企業的報表也會產生很大的影響。作為在建中的房地產工程及完工的房地產項目，對一般企業來講是以固定資產的形式列報于資產負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產生直接的影響，房地產價格的易變性對一般企業的財務報表不會產生很大的影響。但對于房地產企業，其在建的工程和完工的項目均作為企業的存貨計入流動資產，存貨計價方法的選擇企業具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產價值，并對當期的損益產生影響。房地產價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產企業收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產企業財務報表分析的難度。
除了房地產企業經營具有的周期長和高風險性外，房地產企業經營的產品還具有產品成本核算的統一性和產品銷售的分割性。房地產作為房地產企業的產品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產的開發成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關系，因此每套房產的單位售價可能存在很大的差異，但在結轉成本時按照相同的單位成本進行結轉，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現配比，得出的企業收益數據的可靠性也會受到很大的影響。
2 房地產企業財務報表分析的局限
傳統的財務分析基于企業的財務報表構造了一系列指標對企業的盈利能力、償債能力、營運能力和發展能力進行分析，但是對于房地產企業來說，由于受其經營特點的影響，財務報表的數據所反映的信息與其他企業的財務報表存在著差異，因此利用傳統財務報表分析方法對房地產企業進行財務分析存在一定的局限性。
2.1 房地產企業的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性。企業的盈利能力應該反映其利用資產不斷創造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應的成本費用后的余額即利潤來表現的，對于經營周期短的企業，由于其收入的取得與其價值的創造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業的價值創造能力。但對于房地產企業而言，由于其經營周期長于會計周期，在整個經營周期內，企業的價值創造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數據不能反映企業創造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產生影響外，企業的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業盈利能力的判斷。
2.2 房地產預售制度下企業大量預收賬款的存在，導致報表反映的企業償債能力不實。根據房地產企業經營產品的特殊性，我國房地產企業的銷售實行預售制度，企業在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產開發完成并辦理了產權轉移手續時才能確認銷售收入，在此之前，預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產企業的經營周期相當長，因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質上來說，預收賬款是企業的負債，但對房地產開發企業來講，其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，根據項目的完工程度應該將相應的預收賬款確認為收入，并結轉完工成本。因此，房地產企業大量的預收賬款中包含了企業實際已經完工履約部分，同時也包含企業應該確認的利潤而增加的所有者權益部分。所以直接按照企業報表資料分析企業償債能力會因高估企業負債而影響報表使用者對企業償債能力的判斷。
2.3 企業開發成本計價不準確，造成資產賬實不符。企業的開發成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產企業的整個開發周期內其各種資產的價值會發生較大幅度的變動，導致以歷史成本計價的資產價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產生較大的差額。另外，房地產項目開發過程中，有相當部分的開發成本由施工單位墊付，房地產開發企業計入工程成本的支出也會與在建項目實際發生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產項目的判斷。
3 房地產企業財務報表分析的特殊性要求
根據上述對房地產企業財務報表分析存在的局限性的分析，在對房地產開發企業進行財務分析應該充分考慮房地產企業的特殊性，對傳統財務分析方法進行改進，以正確判斷企業的財務狀況和經營狀況。
3.1 充分利用表外信息。傳統的財務分析基于報表數據構造了多項財務指標反映企業的各項能力，但對房地產開發企業來講，由于其報表數據存在著局限，因此其對企業狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業財務數據的可靠性提供參考。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的影響。
3.2 對財務報表的項目進行具體分析并做出調整。鑒于會計報表中的數據受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產開發企業進行財務分析時應對其相應數據進行調整。分析企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，對企業的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業償債能力時，將對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業的負債水平，并結合資產公允價值調整資產項目，正確判斷企業的償債能力。
3.3 重視對現金流量表的分析。與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同，現金流量表是以收付實現制來編制的，數據具有客觀性。而對房地產開發企業來講現金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發展具有更重要的作用，因此對現金流量表的分析就顯得更為重要。
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關鍵詞：房地產企業 財務管理
房地產企業的開發可以分為如下階段：項目拿地、項目規劃報建、項目開工建設、項目銷售、項目竣工及交付、項目清算注銷，企業的經營管理既是分布于這六個階段之中。房地產企業因為現行法律的規定，在開發經營階段，均需在事前取得政府機構的審批。而且，不同的階段對應不同的業務往來對象。所以房地產企業的經營管理具有兩個顯著特征，既計劃性強、復雜性大。財務管理作為企業經營管理不可或缺的組成部分，擔負著企業財務計劃、決策和控制的重要職能。所以，加強房地產企業的財務管理、解決企業實際存在的財務問題與風險，對于實現企業價值最大化的目標，具有極強的現實意義。
一、房地產企業財務管理的作用
房地產作為一個典型的資金密集型行業，具有投資大、周期久、風險高、供應鏈長和地域性強的特點。結合房地產企業自身的特點，財務管理在房地產企業管理中的作用如下：
首先，從長期投資的角度來看，財務管理可以合理安排房地產企業的投資規模、控制投資風險、提高投資收益。房地產企業在項目拿地時，需要結合項目土地所在區域的房產市場行情，對項目土地的開發方案進行可行性研究與敏感性分析，通過評估不同方案及敏感條件下的現金流及盈利能力。從而，選出符合市場需求及企業自身發展戰略的投資方案，并且在日后的執行中，結合政府宏觀政策、市場行情和企業自身經營狀況，對方案偏差進行及時的修整。
其次，從長期籌資的角度來看，財務管理可以合理安排籌資時間，規劃資本結構、債務結構及股利分配政策。一是，房地產企業需要依據規劃報建時，立項申報的投資總額，來確定企業最終的注冊資本金及對外融資金額，以符合相關法律法規的要求。二是，通過對比不同籌資方案下資本成本對項目凈現金流及凈利潤的影響，從而選出符合企業自身經營戰略與財務戰略的籌資方案。
最后，從營運資本管理的角度來看，財務管理工作可以提高房地產企業資金的營運效率。房地產企業在項目建設與銷售期內發生的資金流量都是巨大的。企業從自身實際情況出發，通過建立全面預算體系并結合業績考評，來提高預算的準確率。從而，確定合理的資金流向，以盡可能少的營運資本，來支持同樣的營運現金流。
通過上述對房地產企業財務管理作用的闡述，可以看出財務管理工作實質內容即是對企業資本的效益管理。所以房地產企業如果能夠有效的開展財務管理工作，勢必為控制企業的經營風險、實現企業價值最大化的目標起到積極的作用。但是現實中企業往往存在各種財務漏洞及風險，從而造成公司的經營損失，追其原因還是財務管理工作的缺失。
二、房地產企業財務管理存在問題
（一）企業經營管理者缺乏對財務管理的認識
房地產企業的經營管理者對財務工作的認識還停留在日常報銷、付款、記賬、編制財務報表等會計核算的事后管理工作，未能讓財務人員更多的參于到企業的開發經營中去。例如：企業在制定項目的一級開發計劃時，如果財務人員缺位，則無法有效測算項目的籌資時間點、期限與金額。因為房地產企業的對外籌資金額一般在投資總額的50%-70%，存有較大的工作難度，且籌資時間長。而且這部分資金的使用將貫穿于企業的整個開發建設與部分銷售階段。等到企業管理者事后提出資金需求時再進行籌資安排，這勢必將影響項目的開發與銷售。如此，則原定的一級開發計劃也就失去了存在的意義。這個現象在中小民營房地產企業尤為嚴重，其本質原因還是所有權與經營權不分，無法在內部對管理者形成有效的業績評價體系，
（二）各職能部門對于財務管理工作的忽視
從房地產企業各職能部門的外部角度來看，其時常存在財務管理即是財務人員的工作與我們無關的觀點。這使財務人員在進行財務管理工作時得不到外部的有效配合，很多財務管理工作所必需的外部數據存在時效性與準確性差的情況。例如：在編制每月的資金計劃時，需要各職能部門上報次月的資金使用額度，但是為了工作方便，職能部門往往會多上報資金計劃或是照抄上月的計劃。這樣的做法缺乏對各類合同付款節點的監管，會使得上報的資金計劃缺乏準確性與時效性。然而，財務部又需要使用這些數據計算次月的資金余額，從而安排相應的資金額度。當大家無法在同一體系下達成共識時，便會使資金計劃與實際產生重大的偏差，其直接后果就是增加了企業的資本成本。
（三）財務人員的財務管理工作缺乏科學性和規范性
從房地產企業財務人員的內部角度來看，其在從事財務管理工作時多憑借個人經驗與直覺進行財務決策，這使企業的長期投資、長期籌資和營運資本管理得不到有效的規劃與控制，出現了極大的隨意性。從而無法有效的在企業中，發揮財務計劃、財務決策與財務控制的管理職能，這忽視了財務管理工作的科學性、整體性及重要性。
尤其是在項目投資前，對多個互斥方案進行評價時，如果忽視了財務管理工作的內容，普遍會出現單以項目的銷售凈利率、成本收益率等指標進行盈利分析，從而做出不利于企業發展的決策。例如：預計項目開發周期9年、資本成本率5%、總收入9.5億、總投資額（含稅金）7億、凈利潤2.5億。因設計、施工方案不同，將會影響項目的預售時間，所以有A、B兩套現金流的評估方案，見下表（單位：人民幣億元）：
通過計算可以得出，A方案內含報酬率8.95%、凈現值0.9億；B方案內含報酬率10.51%，凈現值1.07億。對上述兩個方案進行評估可以發現，兩套方案的凈現金流、凈利潤率均相同，但是因為各期的凈現金流發生不一，造成了兩者內含報酬率與凈現值的差異。因為房地產企業的項目周期長，在不考慮貨幣時間價值的情況下，容易對企業的實際價值產生錯誤的估計，從而對經營決策產生不利的影響。
三、房地產企業財務管理存在問題的對策分析
（一）樹立企業的財務管理意識
因為房地產企業在經營管理中具有計劃性強與復雜性大的特點，需要財務人員在經營管理中充分發揮其財務管理的職能，通過對企業資本的效益管理，來實現對企業風險和收益的管控，所以樹立企業的財務管理意識是首當其沖。
首先，企業的經營管理者要確立財務管理工作在企業管理中的核心地位，以身作則增加財務人員在企業內部的話語權。其次，財務人員應該積極參加各類財務管理的培訓，增加自身財務知識的積累、提高管理水平。最后，財務人員要定期在企業內部開展各類財務知識與業務流程的培訓，并定期回訪各職能部門了解其對于培訓內容的訴求，有真對性的制定培訓計劃。
房地產企業可以通過上述工作內容的開展，增加企業內部的交流，增強對財務管理工作的了解，從而達到提高企業整體財務管理意識的目標。
（二）建立完善的財務管理體系
因為財務管理工作其本質是對資本的效益管理，其目標是通過對資本的管控從而實現企業價值的最大化，這就需要其與企業的各個經營環節緊密結合方能起到作用。然而房地產又是典型的資金密集型行業，其投資大、周期久，這又需要房地產企業實行更為嚴苛的資本管理，以防范各類經營風險。所以企業內部各職能部門與財務人員對財務管理工作的忽視，是對企業生存的致命威脅。這迫切的需要房地產企業在內部建立一個完善的財務管理體系，對企業資本進行管控。
一個完善的房地產企業財務管理體系應該包括以下幾個方面：
（1）投融資決策體系，這一體系是房地產企業購地及項目開發前的資本管理，在這一體系中應按照公司戰略管理目標，制定相應的投融資規模、資本結構、債務結構、股利分配政策、利潤及現金流評價指標等。通過對這些指標數據來分析評價不同地塊的投資價值，從而做出最符合企業自身經營情況的決策；
（2）預算管理體系，這一體系是房地產企業進入經營階段后的資本管理，是在一個假設周期內（一年或整個項目開發周期），對房地產公司的經營情況進行預計，并編制出預算金額，為企業的經營管理者設定目標值。
（3）業績評價體系，這一體系是上述兩個體系的保障，他的主要作用就是比較上述兩個體系設定的目標與實際執行結果的差異。通過分析找出差異的原因所在，一是對原目標進行修正、二是對相關的執行人員進行獎懲。
四、結束語
綜上所述，房地產企業財務管理所具有的計劃、指引及總結等特點，是企業各項經營管理的核心內容，加強財務管理可以提高房地產企業的資本運營效益。所以在實際工作中，房地產企業應直面財務管理中存在的各種問題，深入分析其形成的原因及對策，通過科學合理的方法將其解決，從而達到控制風險、實現企業價值最大化的目標。
參考文獻：
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[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
【關鍵詞】房地產 財務預警系統 Zeta模型
一、建立房地產企業財務預警系統的必要性
1、房地產對整個宏觀經濟的穩定的重要性要求建立財務預警系統
房地產行業涉及的行業范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業，上游又跟銀行業有密切關聯。因此房地產行業的發展可謂牽一發而動全身，一旦房地產行業出現危機，將會牽連為數甚多的行業，甚至危害整個社會經濟的穩定發展，美國的次貸危機就是明證。因此，建立房地產企業財務預警系統，可以及時監測房地產企業的財務狀況，針對財務狀況的情況，采取相應的對策，以防范和化解房地產危機，為國民經濟又好又快地發展保駕護航。
2、房地產的行業特點要求建立財務預警系統
由于房地產行業與國家經濟密切相關，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政等多種手段對房地產行業進行調控，如2005-2007年國家就針對過熱的房地產市場，相繼出臺了多項政策規范其的發展。建立企業財務預警系統，就可以很好地監測國家政策對房地產企業所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據。
3、房地產企業的財務特點需要建立財務預警系統
房地產行業屬于資本密集型行業，資金需求十分巨大。而由于我國房地產市場起步晚，多數房地產開發商規模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產開發企業的資產負債率一直都偏高，據國家統計局統計，2005年我國房地產開發企業的資產負債率72.7％，遠高于發達國家的水平。財務危機往往都是因為到期債務無法償還而造成的，我國房地產企業如此高的資產負債率，為財務危機埋下了隱患。因此，需建立財務預警系統，以及早防范房地產企業財務危機。
進入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續觀望的大背景下，房地產企業資金鏈緊張已是不爭的事實。為了彌補資金缺口，多數房地產企業不惜為了資金周轉而承受高利率，進行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產企業還要背上20%-30%年利的沉重的債務負擔，一旦回款不利，就會導致財務危機出現。一旦出現“多米諾”效應，整個房地產行業的風險就會集中釋放。為保持我國房地產市場和金融市場穩定，必須建立財務預警系統，及早防范風險，避免危機發生。
二、基于Zeta模型房地產企業財務預警系統
Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務危機的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎上提出了著名的Zeta模型，并運用Zeta模型對1969-1975年53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70％和91％，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型介紹如下：
Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4
其中：X1―營運資本/總資產；
X2―留存收益/總資產；
X3―息稅前利潤/總資產；
X4―股東權益/總負債。
判別標準為：Zeta
三、基于Zeta模型對我國上市房地產公司的財務預警分析
1、樣本的選擇
有些企業可能注冊登記時的主營業務的是房地產企業，但實際經營過程中可能轉行或者引進其他的投資項目，從而使房地產項目不是主營業務，這類企業便不是真正意義上的房地產企業。為此，本文通過向專家咨詢，選取房地產類收入占主營業務50％以上的房地產企業為樣本（見表1）。
2、運用Zeta模型對我國上市房地產公司進行財務預警分析
運用Zeta模型對各房地產公司2007年至2008年一季報表數據進行測算，得出我國上市房地產財務預警狀況（見表2）。
從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產企業的財務狀況良好，財務安全的企業占所有樣本企業的84％以上。對比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調控政策的作用已經開始顯現，部分適應能力不強的房地產企業的財務狀況已經開始惡化。2008年新增1家陷入財務危機，另外兩家是已經被ST（特殊處理）的房地產企業，需要予以高度重視，積極防止財務危機由個別現象向整個行業蔓延。
四、結論與建議
第一，從整體上看，預警模型能夠對我國房地產企業起到較好的預警效果。因此建立房地產企業預警系統可以有效地監測房地產企業財務變動情況，并可以讓決策者根據監測的結果，制定相應的政策，更好地調控房地產市場，避免經濟大起大落。
第二，預警系統的建立，能夠幫助房地產企業提高自身防范風險的能力。尤其在當前貨幣政策從緊，居民又大多數選擇持幣觀望的背景下，房地產企業運用財務預警系統可以及時發現自身的問題，及早防范風險。
第三，根據我國國情，完善財務預警系統。包括Zeta模型在內的大多數學模型都是在借鑒國外模型的基礎上，根據我國的上市公司的資料進行統計得出的。雖然部分指標在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現在還沒有實現全流通，這樣就會導致計算出的Z值偏低，從而會增加誤判的概率。
【參考文獻】
[1] Altman E I，Haldeman R G，Narayanan P. ZETA analysis：a new model to identify bankruptcy risk of corporations[J].Journal of Banking and Finance，1977.
[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
摘 要 財務內控制度在企業管理中有著關鍵性的地位，對提高企業的財務管理水平和保障企業長期穩定的發展有著重要意義。相對來說，我國房地產業的發展歷史并不長，房地產企業財務內控體系也不健全，這對房地產業的發展也有著極大的阻礙，因此加強房地產企業財務內控制度是一項必要而重要的工作。本文針對目前我國房地產企業財務內控體系的現狀及財務內控中存在的問題，對房地產企業財務內控制度的創新研究進行了分析。
關鍵詞 房地產企業 財務內控制度 創新
一、財務內控制度的概述
企業的財務內控制度指的是為了加強企業經濟管理，實現有效的經營組織活動，而建立的一種在企業內部相互制約、職責分工明確的制度體系，這種制度的建立，能有效避免企業出現財務錯誤，并能防止一些非法業務的發生，保證了企業金融資產的安全完整性，降低了企業的經營風險，從而提高企業的經濟效益，促進企業快速良好發展。企業的財務內控制度在制定和實施的過程中必須要遵守合法性、一貫性、適應性和整體性這四大原則，要切實按照國家相關法律法規的規定，在其規定的范圍內進行財務管理，并且內控制度要根據企業自身發展情況和所處社會環境來制定或優化調整，使內控制度符合企業現狀，適應當前社會環境，而且企業的財務內控制度要保持連續性和一致性，同時還要用發展的眼光來規劃制定，并要與其他制度相互協調，保證企業管理制度的和諧統一。
二、對房地產企業財務內控制度不足之處的分析
當前我國房地產企業在財務內控制度上的不足之處可以從以下幾個方面看出：
1.財務內控意識淡薄
房地產企業在我國的發展時間較短，也缺乏對房地產企業財務內控制度相應的理論研究，企業在管理過程中的工作重點放到了對房產的開發和銷售上，而忽視財務內控制度的建立和執行，并且在對財務內控制度的理解上有很大的片面性，這種淡漠的財務內控意識，會使得企業財務內控體系很難有效發揮在企業的發展過程中。
2.企業管理結構不合理
股權和管理結構不合理是當前我國大多數公司存在的問題，具體體現在企業高層管理者們任意發揮權利，集控制、管理和監督于一身，使企業呈現“一股獨大”和“內部人控制”等問題，這種不合理的治理結構，會直接降低房地產企業財務內部的控制能力。
3.企業內部控制制度不完善
目前我國房地產企業財務內控制度在建立和執行上還不夠完善，變現在很多企業還沒有建立起系統完整性的財務內控制度，有的即使有，也只是停留在書面規定的層次上，而沒有做到規范實施，并且所制定的制度沒有結合企業的實際，存有不合理性，沒有細化到控制的目標，致使企業內部經常有違規現象發生。盡管我國一些企業制定了較為完善的財務內控制度，但卻不能很好的貫徹執行在實施的過程中，一些部門雖然設立了專門的內控機構，但賦予它的權限又很有限，使得不能及時有效的處理在財務管理中出現的問題，而有些部門根本沒有設立專門的內控機構，無法執行和落實財務內控制度，制約財務管理中的違法違規行為。
4.財務管理人員的思想和業務素質均有待提高
由于我國房地產企業發展歷史較短，且內控理論研究不夠深入，企業忽視了對財務管理人員的素質培養，如對先進財務內控理念和財務管理知識的培養等，導致房地產企業的財務管理人員缺乏財務內控管理知識，內控制度的觀念也相對落后，在內控管理工作中缺乏主動性和積極性，同時有些財務人員的業務水平不熟練，造成在工作中常會出現錯賬的情況，影響工作效率和質量，這種綜合素質的低下使得房地產企業無法提高自身的競爭力。
三、對房地產企業財務內控制度的幾點創新研究
針對房地產企業財務內控的現狀和房地產企業在財務內控管理上的不足之處，提出了提高房地產企業財務內控管理的幾點創新研究：
1.增強企業財務內控管理意識和風險意識
我國房地產企業的財務管理者應積極學習先進的財務內控管理方面的知識，摒棄掉自身傳統落后的財務內控觀念，倡導先進的符合社會發展的財務內部控制理念，提高自身在財務內部控制上的意識，努力構建出科學合理的財務內控體系并加以完善，并且要與傳統的財務內控管理經驗相結合，提高房地產企業財務管理水平，將房地產企業的運行成本將至最低，提升企業市場競爭力。房地產企業具有投資較大、運行周期較長、社會影響較大的特點，為了避免和消除企業因種種因素引起的財務風險，必須要提高整個企業人員的風險意識，并融入到財務管理的實際工作中去，同時還應建立出符合企業實際情況的財務內控預警系統，使企業在出現財務風險預兆時，就能及時有效的予以防范。
2.優化企業財務內控管理結構，完善房地產企業財務內控制度
很多房地產企業在股權分配和人事管理上存在不合理現象，在企業進行投資或經營決策時，不是按照股權持有人共同決定而是由“一股”說了算，并且在財務管理工作中，又常常由“內部人”來決定和執行的。為了避免這些情況的發生，房地產企業要充分發揮出企業監管部門和董事會的作用，建立出一個專門的財務內部控制監督體系，確保企業財務管理中的會計信息真實可靠，使企業的財務內控管理更完善而合理，同時還應將企業財務內控管理機構授以相應權限，管制和監督在財務活動中的相關人員和其行為，使企業在執行財務內控管理時更加有效而獨立，能充分發揮出財務內控體系的作用。
在企業會計信息的真實完整性和經營業績的有效監督方面，房地產企業財務內控制度起著重要作用，為充分發揮企業內控制度的監督管理，應建立和完善企業財務內控體系，使房地產企業的財務內控監督系統更加規范有效。而在房地產企業在制定企業財務內控制度時，要根據《企業內部控制規范》和《會計法》等相關法律法規來制定，同時還要結合企業自身的實際情況，從資金管理、項目管理到利潤分配和財務分析等各個方面來綜合考慮，制定出健全的企業財務內控制度，并在實際工作實踐中不斷予以完善。
為了使企業管理者充分重視在財務內控管理工作中反饋的信息，并及時有效的解決財務管理中發現的問題，就應該使企業財務內控管理的工作更具有獨立性和權威性，強化企業財務內控管理的效果。要想使房地產企業財務內部控制的作用充分而有效的發揮出來，就必須要完善企業的財務內控管理程序，使其更科學而合理，從而來規范企業的財務管理工作。構建和完善房地產企業財務內控流程管理系統，建立管錢人員和管賬人員的相互配合、相互監督和相互制約的關系，使房地產企業業務實現一體化。在完善企業財務內控流程上，企業的各部門在工作過程中應相互協調積極配合，共同促進企業的健康發展。
3.提高財務內控人員的業務素質和思想素質
房地產企業的財務內控管理工作中涉及到的內容極為廣泛，因此就要求企業財務內控管理人員具有較高的綜合素質，不僅要提高財務內控人員的業務素質，也要提高他們的職業道德水平。對企業的財務內控人員的綜合素質進行培訓，并建立起合理的獎懲激勵制度和考核制度，切實提高企業財務內控人員的工作積極性和主動性。
四、結語
本文通過對目前我國房地產企業財務內控體系的現狀和財務內控中存在的問題進行了分析，并針對這些問題提出了相應的解決措施，以提高房地產企業的財務內控管理，適應當前社會經濟的發展。
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關鍵詞：房地產企業 財務風險 成因 對策
一、房地產企業財務風險形成原因
財務作為一個開放的系統，在按照自身軌跡進行運作時，也在不斷地和外部的市場進行聯系，因此財務風險地形成主要來自企業的內部和外部，進而產生系統性風險和非系統性風險。
（一）房地產企業財務系統性風險
因為公司外部風險因素變化而引起整個財務環境的不確定性，被稱為系統性風險，系統性風險對其他公司的財務經營也會產生影響。而從性質上看系統性風險也是環境風險。導致系統性風險形成的原因主要包括：宏觀經濟環境、市場環境、資源環境、政策法律環境。
1.宏觀經濟環境
經濟發展的周期和國家的經濟發展水平制約著房地產業的發展，而房地產的發展周期與國民經濟的發展周期一樣，會經歷不同的發展階段。我國房地產業周期和GDP的增長有關，兩者的波動大致相同。我國房地產周期頻率隨市場發展和行業的成熟而變化，我國房地產發展周期中衰退期和低谷期較短，增長期和繁榮期的時間較長，由此可見，我國社會大眾對房地產市場的需求在不斷提升，我國房地產業的發展速度和發展需求明顯高于房地產總量過剩的國家和地區。從房地產銷售和房地產投資的關系角度分析，房地產的銷售增長刺激了房地產投資的增長。我國房地產業的發展，帶動了與房地產相關的周邊產業的興起，從而促進了國民經濟的發展。相對的這些行業的產品質量、產品價格以及產品更新速度等也影響了房地產業的發展。
2.市場環境
市場環境作用下的市場風險主要包括：價格的風險、再投資的風險以及購買力的風險等。隨著我國房改制度的實施，在銷售方面個人的購買者正在成為購房的主要力量，因此對個性化的需求越來越高，對產品的細分以及客戶群體的細分要求也越來越高。如果產品開發前沒有做好項目的定位、項目的規劃設計以及銷售策略等方面的工作，會給產品帶來滯銷的風險。現階段我國房產的產品差異性越來越小，因此開發商面臨著產品的同類化和同質化的競爭問題，從而引發房地產行業的競爭越來越激烈，這在一定程度上增加了房地產企業的開發難度，同時也增加了銷售的費用。
3.資源環境
房地產的開發基礎是土地資源，但是土地資源作為不可再生資源，給房地產開發業帶來了資源環境上的風險。土地的儲備受國家宏觀經濟形勢、國家土地政策、土地市場供求關系和土地本身位置的影響。其中土地政策的變化和土地價格的變化對房地產開發商有重要的影響。土地作為房產開發成本的重要組成部分，占用了前期投資的大量資金，土地資源影響著開發商資金的周轉和資金收益，如果開發商不能及時的對儲備土地進行開發，需要交納土地閑置費，甚至可能出現無償交回土地使用權的情況。因此在進行房產開發時要考慮到資源環境帶來的風險。
4.政策法律環境
國家通過使用稅收、金融、財政等多種經濟形式對房地產行業進行宏觀調控，以此保證國民經濟能夠換得健康有序的發展。宏觀調控的政策手段對房地產企業的收益有重大的影響，其影響主要表現為：首先，國家和政府對土地資源的開發、使用計劃會直接影響土地的市場供應關系，從而影響房地產業的開發和建設。其次，國家和政府制定的各項稅收會影響房地產的價格，對房地產的銷售情況有重要的影響。再次，國家和政府所采取的房地產交易政策，對房地產的流通情況有很大的影響;最后，國家和政府對金融政策的調整和更改，對房地產企業的融資具有重要的影響。
（二）房地產企業財務非系統性風險
由特定經營環境變化引起的不確定性風險，稱為非系統性風險，同時可對個體產生風險影響。非系統性風險主要來自各公司自身的營業活動和財務活動，屬于公司特有的風險。從房地產企業內部管理的角度看，非系統性風險主要的表現形式是：籌資風險、經營風險。由此可見，企業自身經營特征、資金的結構、財務管理水平以及決策風險意識等是引發非系統性風險發生的主要因素。
1.房地產企業本身經營特點
房地產企業的經營特點包括房地產開發項目的周期長、過程復雜、涉及部門多以及環節多等。房地產的完整開發程序是獲得土地、調研市場，投資決策、施工建設、推廣銷售、物業管理等，在房地產的開發過程中所涉及的合作單位較多，同時要接受多個政府部門的監督和管理，主要包括規劃部門、國土部門、建設部門、環保部門等。這些方面加大了房地產開發建設的進度、質量、投資、營銷控制的難度。如果其中某個環節出現問題，例如：設計變更、施工條件變化、環境條件變化等，都會導致房地產項目的周期延長，同時增加營業成本，導致房地產的收益下降，甚至出現虧損的現象。
2.房地產企業資金結構
房地產企業的全部資金來源中，權益資金和負債資金的比例關系構成了企業的資金結構。房地產企業的資金主要有自由資金、銀行信貸、銷售預付款以及經營性欠款組成，其中房地產企業的自有資金比例較小，而負債資金占房地產企業全部資金來源的60%以上，甚至有的已高達90%左右，因此企業如果不能有效的對各類風險進行控制，會提高本息到期支付的財務風險。
3.房地產企業財務管理能力
我國房地產企業中的大型房地產企業是由國有資本控制的，或者大型房地產企業的前身就是國有企業。因此國有企業中存在的一些問題，例如：工作效率低、管理水平差、內部激勵機制不完善以及內部約束機制不健全等問題也會出現在大型房地產企業中。同時企業在進行資金管理和使用時，不能有效的進行資金使用和利益分配的管理和責任劃分，造成房地產企業資金的利用率低，以及資金的安全性差等問題，從而使房地產企業的財務管理能力無法提高。
4.房地產企業決策風險意識
房地產企業的財務決策是造成財務風險的一個重要方面，在決策中由于企業缺乏對投資項目可行性的研究和分析，對經濟信息收集上的失誤以及決策者的決策能力低下等問題，造成投資決策的失誤，不但使投資項目的收益受損，而且使投資的成本無法及時收回，給企業帶來了嚴重的財務風險。
二、房地產企業財務風險治理
（一）加強財務管理
加強對房地產企業的融資管理，在進行融資時按照國家的法律法規進行。對于企業的投資風險決策問題，既要勇于進行風險投資，同時又要避免盲目投資和冒險投資，盡量降低投資的風險。房地產企業需要及時了解最新的市場資源信息，以此提高市場競爭力。對企業內部的資源要進行合理的配置，對企業的資金使用和分配要進行合理的計劃，因此要加強對企業的收益分配風險的管理，使企業的收益分配可以科學合理的進行。
（二）建立風險預警系統
通過編制現金流量的預算，建立風險預警系統來更好的對企業的資金進行管理和監督。現金流量編制的準確性關系著企業風險預警系統是否能正常發揮作用，因此企業要將具體目標進行匯總處理，制定全面的企業預算計劃。以此來預測未來現金收支的情況，以周、月、季、半年以及1年為期限，建立滾動式的現金流量預算計劃。同時要確立長期的財務分析指標體系，建立財務的預警模式，企業的信息化為財務預警提供了基礎信息，可以對企業財務活動中隱藏的風險進行監督，通過對企業內部和外部理財環境的分析和研究，可以及時地發現財務的危機信號，從而可以根據危險信息的提示找到風險危機的源頭并及時解決。建立財務的風險預警系統可以為企業的決策提供依據，對企業的資源可以進行合理的配置，可以有效地對財務風險進行檢測，保證企業的財務管理工作的安全性和有效性。
三、結束語
現階段我國的國民經濟不斷的發展，而這種發展決定了我國房地產處于高速發展階段。房地產行業的高回報率和廣闊的發展空間，吸引了越來越多的房地產企業的加入，同時也為房地產業的發展帶來了一些問題。為了防范和解決財務風險，房地產企業需要針對自身的企業特點和實際情況進行分析，找到原因并制定相關的解決措施及時解決問題，以此保證房地產企業的健康發展，提高房地產業整體的發展水平和整體的利益。
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摘要:本文首先分析房地產企業財務管理現狀,針對存在的問題提出構建并完善財務管理體系,以此改善財務管理方法,提升財務管理水平,使財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進核算型財務向管理型財務轉變,有效降低企業運營風險,使財務管理成為企業管理的核心手段之一,最后說明構建并完善財務管理體系的步驟和具體內容。
關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。
2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。
3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。
4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。
5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。
2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。
3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。
4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。
5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。
6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。
7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
