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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇投資項目風(fēng)險管理和決策，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
[關(guān)鍵詞] 投資項目 風(fēng)險管理 問題 策略
當(dāng)今社會，無論單位或者個人，都面臨著各種各樣的風(fēng)險。例如：企業(yè)面臨著市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、破產(chǎn)風(fēng)險等，個人面臨著疾病、失業(yè)、意外事故等風(fēng)險。投資項目也不例外，也存在各種可能發(fā)生的風(fēng)險。因此，風(fēng)險管理是投資項目管理的一項重要內(nèi)容。風(fēng)險管理則是指在風(fēng)險識別及分析的基礎(chǔ)上采取各種措施來減小風(fēng)險及對風(fēng)險實施監(jiān)控，是風(fēng)險分析的最終目的。我國由于客觀環(huán)境的特殊性，使國內(nèi)風(fēng)險投資存在一定的先天不足。如風(fēng)險投資缺乏相關(guān)的規(guī)范化法律制度環(huán)境，同時又缺乏合格的專業(yè)風(fēng)險投資人才，更缺乏風(fēng)險投資的經(jīng)驗。這些都使我國風(fēng)投資項目的風(fēng)險表現(xiàn)出一定的特殊性，因而就對投資項目的風(fēng)險管理提出了特殊的要求。
一、目前投資項目風(fēng)險管理存在的問題
1.投資前風(fēng)險規(guī)避不足
由于缺乏風(fēng)險投資的操作經(jīng)驗，我國很多大型投資企業(yè)在投資項目時，都不同程度地出現(xiàn)了在項目盡職調(diào)查階段對很多風(fēng)險估計不足,一般較少使用相關(guān)的定量分析方法,而且對估計到的風(fēng)險處理和控制辦法并不得當(dāng)，從而在一定程度上造成了在投資前對風(fēng)險的規(guī)避不力。另外,由于經(jīng)驗不足,在投資協(xié)議的擬定中,往往沒有充分考慮到控制投資風(fēng)險的需要,存在諸多不完善的地方。
2.信息不對稱現(xiàn)象嚴(yán)重
我國投資還面臨一個嚴(yán)重問題，就是風(fēng)險投資方和風(fēng)險企業(yè)存在著比較大的信息不對稱。按理論來說,由于風(fēng)險投資在一定程度上,積極介入了風(fēng)險企業(yè)的管理，使風(fēng)險投資相比其他投資方式而言,在一定程度上能夠緩解信息不對稱現(xiàn)象。但由于中國特殊的環(huán)境，風(fēng)險投資和風(fēng)險企業(yè)之間的信息不對稱還是非常嚴(yán)重的。―個原因是由于中國公司普遍存在著治理結(jié)構(gòu)的不完善，不僅缺乏完善的制度，更嚴(yán)重是投資者對治理結(jié)構(gòu)的意識普遍比較薄弱。例如很多創(chuàng)業(yè)人員認(rèn)為自己是老板,不愿意向風(fēng)險投資股東公布相關(guān)信息。因此,風(fēng)險投資對投資項目的監(jiān)管存在很大的障礙。另外,中國由于缺乏完善的信用體系,創(chuàng)業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人的道德風(fēng)險相對較高,加重了信息不對稱,影響了對投資風(fēng)險的控制。
3.缺乏風(fēng)險意識和專業(yè)管理知識
決策者的風(fēng)險管理意識淡薄是制約項目風(fēng)險管理發(fā)展的一大障礙，也是長期計劃經(jīng)濟(jì)留下的后遺癥。發(fā)達(dá)國家的企業(yè)家則相當(dāng)重視風(fēng)險管理，隨時根據(jù)國內(nèi)國際政治、經(jīng)濟(jì)及市場上出現(xiàn)的新趨勢、新問題、新風(fēng)險，來調(diào)整企業(yè)或項目的風(fēng)險管理政策與技術(shù)，近年來國外新出現(xiàn)的“危機(jī)管理”等，正是為了對應(yīng)國際政治、經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)急劇變化而發(fā)展起來的。我們不少投資是重點工程和大型建設(shè)項目，具有很強(qiáng)的專業(yè)性。在建設(shè)過程中許多環(huán)節(jié)都需要質(zhì)量控制，而很多建設(shè)管理班子無專業(yè)管理經(jīng)驗、技術(shù)力量不足，對基本建設(shè)程序不熟悉．難以科學(xué)控制工期，造成超工期和項目質(zhì)量差的技術(shù)管理風(fēng)險。
二、投資項目風(fēng)險管理的方式
1.依據(jù)法律規(guī)范投資行為
把項目投資活動納入法制化的軌道，使項目風(fēng)險管理有法可依。同時，在公平、公開、公正的前提下，加大執(zhí)法力度，采取更嚴(yán)格的法律約束，在投資協(xié)議中增加對風(fēng)險投資的特別保護(hù)條款。對于在投資前投資協(xié)議中相關(guān)約束條款缺乏的項目，在投資項目增資或者其他事件發(fā)生時，應(yīng)當(dāng)利用此契機(jī)，作為談判的條件，加入新的約束條件，以加強(qiáng)對投資項目的監(jiān)控力度，防范和規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生。由于創(chuàng)業(yè)企業(yè)一般急需第二輪的融資，所以風(fēng)險投資公司如果愿意給該項目繼續(xù)投資，在與創(chuàng)業(yè)者做增資談判時，由于在談判時處于有利地位，可以把加入的相關(guān)條款作為繼續(xù)投資的前提，從而加強(qiáng)投資協(xié)議中的監(jiān)管條款的效力。
2.規(guī)范投資企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險
風(fēng)險投資公司必須有意識地推動風(fēng)險企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的完善，培育風(fēng)險企業(yè)對規(guī)范化管理的意識。要明確股東大會、董事會、監(jiān)事會及經(jīng)營管理層的責(zé)權(quán)利，以制度的設(shè)立與完善制約投資者與經(jīng)營者的行為。要用樹立現(xiàn)代企業(yè)管理理念，以先進(jìn)的管理手段與管理方式，對企業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理。
3.以提供增值服務(wù)契入監(jiān)管
根據(jù)中國創(chuàng)業(yè)者的文化習(xí)慣，中國風(fēng)險投資方應(yīng)該對投資企業(yè)的風(fēng)險管理采用靈活的策略。要與被投資企業(yè)建立比較好的關(guān)系，多提供管理咨詢，幫助引進(jìn)客戶、合作伙伴等增值服務(wù)。用服務(wù)來換取投資企業(yè)的配合，從而有利于對被投資企業(yè)信息的及時掌握，做好對其風(fēng)險管理和監(jiān)控。
三、投資項目風(fēng)險防范策略探討
1.重視項目前期工作
投資項目前期精確科學(xué)的論證是降低投資項目風(fēng)險的必要保證，要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，必須嚴(yán)格按程序把好項目建議書、可行性研究報告和初步設(shè)計等環(huán)節(jié)的工作。咨詢、設(shè)計部門工作水平的高低，是關(guān)系到項目前期工作質(zhì)量的關(guān)鍵，是項目成功的基礎(chǔ)，因而要高度重視可行性研究，維護(hù)可行性研究報告和投資估算的嚴(yán)肅性。此外，風(fēng)險管理是一個持續(xù)的過程，在每個項目中必須建立起風(fēng)險管理的機(jī)制。在制定項目計劃時應(yīng)當(dāng)制定專門的風(fēng)險管理計劃，應(yīng)當(dāng)安排專人負(fù)責(zé)風(fēng)險的管理工作，應(yīng)當(dāng)確定風(fēng)險評估的標(biāo)準(zhǔn)、程序和時間，使風(fēng)險管理工作持之以恒地落實到整個項目的生命期的全過程中。
2.實現(xiàn)項目投資風(fēng)險管理現(xiàn)代化手段
風(fēng)險在每個項目中和項目的各個期間具有不同的表現(xiàn)，如果每個人都必須親自去體驗項目的風(fēng)險將是一個很難的事情，并且需要付出巨大的代價。為此，我國各級政府和企業(yè)應(yīng)將風(fēng)險管理作為一項重要研究對象，像其他管理一樣建立數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，這種風(fēng)險數(shù)據(jù)庫的建立有助于我們學(xué)習(xí)、借鑒以往的經(jīng)驗、教訓(xùn)，有助于有效跟蹤項目中尚存在的風(fēng)險，有助于時時對于風(fēng)險進(jìn)行恰當(dāng)?shù)卦u估和防范。風(fēng)險管理技術(shù)和工具已經(jīng)成為國際上項目管理專家研究的熱門課題之一。根據(jù)我國固定資產(chǎn)投資項目管理的實際需要，國家有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)就此問題立項，并組織力量進(jìn)行專門的研究，以使項目成功度最大化。
3.規(guī)范投資項目建設(shè)過程
投資方與施工單位簽定嚴(yán)密的承包合同，明確甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，使任何有關(guān)工程質(zhì)量、索賠和設(shè)計修改等事項都有章可循。要嚴(yán)格合同管理，加強(qiáng)對合同執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，對違反合同規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)包和分包的承包商要嚴(yán)肅查處。在項目施工前，項目業(yè)主應(yīng)委托社會監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工監(jiān)理，以工程質(zhì)量監(jiān)控為重點，對工程實行全方位跟蹤監(jiān)督管理，全面實施投資控制，凡是業(yè)主與承包商之間的爭議、合同糾紛、索賠都應(yīng)由監(jiān)理工程師單位協(xié)調(diào)進(jìn)行仲裁，使矛盾和問題能得到及時解決，從而保證項目建設(shè)的順利實施。
4.加強(qiáng)風(fēng)險管理相應(yīng)人才培養(yǎng)
項目的成功主要取決于企業(yè)經(jīng)營管理水平，提高項目管理水平的先決條件是人的素質(zhì)問題。首先，項目經(jīng)理是否具備技術(shù)和生產(chǎn)管理方面的素質(zhì)，是否具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感和開拓進(jìn)取精神。其次，是專業(yè)技術(shù)人才，因此要抓緊吸納、培養(yǎng)一批熟悉工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律和管理知識的復(fù)合型高級管理人才及相應(yīng)的專門技術(shù)人才，以適應(yīng)項目建設(shè)管理的需求。政府教育部門可在大學(xué)的管理專業(yè)、金融專業(yè)、保險專業(yè)中開設(shè)風(fēng)險管理有關(guān)課程，企業(yè)界和金融界可拿出資金資助有關(guān)課程的設(shè)立，資助學(xué)生的實習(xí)等有關(guān)事宜，創(chuàng)造一個良好的實踐條件。
我國現(xiàn)階段風(fēng)險管理的技術(shù)與發(fā)達(dá)國家相比尚有一定差距，主要體現(xiàn)在風(fēng)險識別困難、風(fēng)險評價誤差較大和風(fēng)險處理手段落后等方面。但應(yīng)看到，我國已確立了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，投資主體的經(jīng)濟(jì)責(zé)任日趨明朗化和具體化，許多非國有經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)也在不斷增強(qiáng)風(fēng)險意識，許多政府投資項目主管部門也吸納了風(fēng)險管理的思想。總之，對風(fēng)險投資項目的風(fēng)險分析和管理研究，要結(jié)合情況的變化，從主客觀兩個方面著手，并適時做出正確選擇，方能在風(fēng)險經(jīng)營中避免和減少風(fēng)險，是企業(yè)在投資過程中保證自身利益。
參考文獻(xiàn):
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我國以往主要采用外商直接投資、國際金融機(jī)構(gòu)與外國官方貸款和在國際市場上發(fā)行債券等方式,解決建設(shè)資金問題。這些方式無疑對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用,但是隨之而來的是國家的債務(wù)不斷增加,利率和匯率風(fēng)險加大。因此積極尋找不引起債務(wù)負(fù)擔(dān)的融資方式,為業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注。隨著英法海底隧道等BOT項目在世界范圍內(nèi)的成功興建,我國于1995年8月由國家計委、電力部、交通部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項目審批管理有關(guān)問題的通知》,確定將采用BOT方式試辦外商投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目,廣西來賓電廠就成為我國第一個經(jīng)國家批準(zhǔn)采用BOT投資方式建設(shè)的國際招標(biāo)試點項目。隨著近年招商引資規(guī)模的擴(kuò)大,大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為投資的重點和經(jīng)濟(jì)的助推器,而BOT融資項目建設(shè)也成為外商投資的主要方式之一。
BOT是英文Build-Operate-Transfer的縮寫,通常直譯為“建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”。其實質(zhì)是基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和經(jīng)營的一種方式,以政府和私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成協(xié)議為前提,由政府向私人機(jī)構(gòu)頒布特許,允許其在一定時期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施,并管理和經(jīng)營該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)。政府對該機(jī)構(gòu)提供的公共產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量和價格可以有所限制,但保證私人資本具有獲取利潤的機(jī)會。整個過程中的風(fēng)險由政府和私人機(jī)構(gòu)分擔(dān)。當(dāng)特許經(jīng)營期限結(jié)束時,私人機(jī)構(gòu)按約定將該設(shè)施移交給政府部門,轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營和管理。
一、BOT投資項目風(fēng)險的典型特征
BOT項目的風(fēng)險除了具有客觀性、潛在性、可測性、相對性和隨機(jī)性等一般風(fēng)險的特征以外,還呈現(xiàn)出以下幾個方面的典型特征:
(一)BOT項目的風(fēng)險針對不同的參與者,其風(fēng)險與收益的表現(xiàn)形式各不相同
BOT項目的參與者包括項目發(fā)起人、項目公司、貸款銀行、建設(shè)商、營運(yùn)商和政府等,他們的利益預(yù)期各不相同。
對項目投資者而言,BOT項目的預(yù)期結(jié)果主要是在項目上的投資能得到足夠的回報。投資者參與項目的時間最長,承擔(dān)的風(fēng)險最多,風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式:項目進(jìn)行中政策和法規(guī)發(fā)生變化,使成本提高,收入降低;不能取得滿意的投資回報;由于所在國金融環(huán)境的變化,造成對貨幣供應(yīng)、外匯交易及匯款程序的不利影響等。
對于提供貸款的銀行而言,其預(yù)期就是要收回全部貸款,并且獲得貸款利息,所以這種預(yù)期結(jié)果的風(fēng)險包含了項目的所有不確定因素。
對政府而言,其預(yù)期是通過BOT模式,能夠在不需要直接投資,或只需投入很少資金的情況下,增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),不斷提高基礎(chǔ)設(shè)施的使用效率,并在BOT特許期結(jié)束時,無償獲得一份可繼續(xù)使用的資產(chǎn)。而可能承擔(dān)的風(fēng)險有:由于投資人選擇不善,造成基礎(chǔ)設(shè)施在融資過程中延誤或失敗;政府有可能在接受項目的同時,也承接了項目公司的經(jīng)濟(jì)虧損;BOT項目運(yùn)作過程需要的高額費(fèi)用;在特許經(jīng)營期結(jié)束資產(chǎn)移交時,因基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)過長期使用或其他原因,達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),必須付出一筆數(shù)量不定的額外維修費(fèi)用。
(二)BOT項目的風(fēng)險具有階段性,可分為相對高風(fēng)險的項目準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段和相對低風(fēng)險的項目運(yùn)營階段
在項目建設(shè)階段,購買工程用地、工程設(shè)備、支付工程施工費(fèi)用等資金投入量大,并伴隨著貸款和抵押等財務(wù)風(fēng)險,在項目建設(shè)完工時項目的風(fēng)險也達(dá)到或接近了最高點。在項目的運(yùn)營階段,項目進(jìn)入正常的運(yùn)轉(zhuǎn),只要能保證內(nèi)部生產(chǎn)條件正常和外部環(huán)境穩(wěn)定,就能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量支付生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用,償還債務(wù),并為投資者提供預(yù)期的收益和利潤,項目的風(fēng)險就會隨著債務(wù)的償還逐步降低。
(三)BOT項目投資是一種有限或無追索權(quán)投資結(jié)構(gòu),項目投資規(guī)模大,投資成本高,經(jīng)營周期長,面臨風(fēng)險多
BOT項目投資的資金來源主要是國際金融機(jī)構(gòu)提供的無追索權(quán)貸款。償還僅以項目公司的資產(chǎn)及收益為限,項目發(fā)起人及公司股東不承擔(dān)貸款的償還責(zé)任,項目公司也不應(yīng)以項目以外的資產(chǎn)、權(quán)益和收入進(jìn)行抵押、質(zhì)押或償債。
二、我國BOT項目投資風(fēng)險管理的現(xiàn)狀
(一)在項目建設(shè)期內(nèi),政府各項政策引起的工程成本波動是我國BOT項目較為普遍存在的問題
我國正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,與大規(guī)模工程建設(shè)和技術(shù)進(jìn)步相配套的政策制度改革不可避免,BOT項目的建設(shè)期通常幾年以上,基礎(chǔ)設(shè)施項目的特許經(jīng)營期更是在二十年以上,銀行貸款政策、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓政策、稅收政策等的變化都會給項目投資建設(shè)期乃至運(yùn)營期的成本帶來無法克服的變化。
(二)BOT項目風(fēng)險管理的法律依據(jù)不完善,缺乏統(tǒng)一適用的法律
BOT項目投資要求有健全的法律體系和金融市場作為保證。外國投資者往往關(guān)心項目所在國的法律是否健全、外幣兌換和資本項目的流通、產(chǎn)品和服務(wù)價格的確定機(jī)制,這些是外國投資者所看重的投資環(huán)境的具體體現(xiàn),也是BOT項目賴以成功的基礎(chǔ)。倘若這些方面條件較差,勢必給投資帶來不確定性風(fēng)險,外商投資者也會因此提高產(chǎn)品和服務(wù)價格,從而加大了我國BOT項目的投資成本。BOT項目從立項到移交的整個壽命周期中要簽署大量的合約,需要完備的法律環(huán)境,因此國際上通常都是對其單獨立法,而我國只是由某些部門出臺了一些規(guī)章,如原外經(jīng)貿(mào)部《關(guān)于BOT方式吸收外商投資有關(guān)問題的通知》、原國家計委、交通部等出臺的《關(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項口審批管理有關(guān)問題的通知》等,隨著國家機(jī)構(gòu)改革,很多原出臺政策的機(jī)構(gòu)已撤銷或整合,原來政策的執(zhí)行和監(jiān)管存在隱患,且出自不同部門的政策之間存在相互矛盾之處,導(dǎo)致風(fēng)險管理的法律依據(jù)混亂,使BOT項目的規(guī)范實施帶來困難。
(三)確定投資回報率的高低是政府與投資者的風(fēng)險博弈,也是我國BOT項目普遍難以解決的問題
通常BOT 項目投資額巨大,投資回收期長,投資者總希望通過得到高額利潤,在短期內(nèi)收回投資,將大部分風(fēng)險由項目所在國承擔(dān),這樣便會加大項目所在國外匯平衡和償還外債的壓力。而項目所在國則往往把投資回報率定得很低以規(guī)避自身風(fēng)險。因此,回報率的確定能否使雙方達(dá)到合理的利益平衡點,就是雙方能否友好協(xié)作、共同努力保證項目成功的關(guān)鍵。
(四)BOT項目投資在地區(qū)間分布不均衡,一些基礎(chǔ)設(shè)施亟待發(fā)展而資金缺口大的地方融資方式也較為落后
目前,我國缺乏對BOT 項目進(jìn)行全國范圍內(nèi)集中管理的統(tǒng)一機(jī)構(gòu),對BOT 項目的引進(jìn)缺乏總體規(guī)劃。從目前分布來看,我國BOT項目仍然集中在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),而在一些基礎(chǔ)設(shè)施亟待發(fā)展而經(jīng)濟(jì)較落后地區(qū),卻沒有BOT項目投資的意識以及相關(guān)的渠道與政策,這樣勢必加劇基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在地區(qū)間的不平衡,不利于資金的有效配置。
(五)BOT項目特許經(jīng)營后期,外商可能過度使用資源,造成項目移交后效益低下,缺乏發(fā)展的可持續(xù)性
缺乏對營運(yùn)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的有效監(jiān)管,外商可能在工程運(yùn)營的后期,過度使用資源,致使某些設(shè)施縮短使用壽命,給項目所在地造成無法彌補(bǔ)的損失。同時一些基礎(chǔ)設(shè)施項目的過度使用,也可能給周圍環(huán)境和自然資源造成一定程度的破壞。
三、對我國加強(qiáng)BOT項目投資風(fēng)險管理的政策建議
(一)推行以商業(yè)保險為主,官方多邊機(jī)構(gòu)參與的風(fēng)險保障機(jī)制,分散政治法律風(fēng)險
在BOT項目投資過程中引入多邊機(jī)構(gòu)的參與,可由政府出口信貸機(jī)構(gòu)出具的書面證明,也可由政府直接出面為項目參與各方特別是海外投資者提供一些政治上的保護(hù),打消其投資顧慮。亦可鼓勵商業(yè)保險公司或其它官方多邊發(fā)展機(jī)構(gòu)承保政治保險,用市場化手段規(guī)避政策變化給某個項目帶來的不利影響。
(二)加強(qiáng)項目前期工作,進(jìn)行科學(xué)的可行性研究和經(jīng)濟(jì)評價,積極推動BOT項目運(yùn)作的市場化
采用BOT方式建設(shè)的往往都是投資規(guī)模大、經(jīng)營周期長且事關(guān)國計民生的基礎(chǔ)設(shè)施,在項目實施前進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及法律上的可行性研究是至關(guān)重要。建立完善的市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制,應(yīng)使回報率的高低由市場競爭決定,不應(yīng)該擔(dān)保固定的投資回報率。否則,將使外商投資者失去降低成本,提高效率的積極性。
(三)健全BOT項目法律體系,保障項目投資和建設(shè)運(yùn)營移交的規(guī)范進(jìn)行
建立全國范圍內(nèi)BOT項目統(tǒng)一執(zhí)行的法律規(guī)范,提供涉及經(jīng)營許可、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、運(yùn)營中稅收管理、外匯平衡、相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)組織政策及爭議解決等方面的法律依據(jù),保證投資活動的公正、公平,從而增強(qiáng)投資者的信心。確立監(jiān)督部門,依法對各環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督,降低BOT融資項目的法律風(fēng)險。
(四)采取分階段分層次的靈活移交方式,防范投資者在項目特許經(jīng)營后期對資源的過度使用
改革以往BOT項目在特許經(jīng)營期滿時一次性移交的方式,當(dāng)?shù)仨椖拷邮懿块T分階段參與項目的運(yùn)營和管理,可在與外商投資者的共同運(yùn)營中,既吸取先進(jìn)的管理方法,同時監(jiān)督保障產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后項目資產(chǎn)的預(yù)定殘值和可持續(xù)經(jīng)營的能力,為工程在技術(shù)上、管理方面的平穩(wěn)移交奠定基礎(chǔ)。
(五)成立全國性集中管理機(jī)構(gòu),科學(xué)規(guī)劃BOT 項目的引進(jìn)、設(shè)立工程風(fēng)險管理技術(shù)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu),制定項目風(fēng)險管理的人才培養(yǎng)計劃
此全國性機(jī)構(gòu)的職能,應(yīng)能組織有專業(yè)經(jīng)驗的咨詢機(jī)構(gòu)對BOT 項目的可行性進(jìn)行研究、合理劃分風(fēng)險,制定外匯管理計劃等宏觀決策管理。另外,還要建立項目所在地的協(xié)調(diào)、監(jiān)督機(jī)制,監(jiān)督保證地方管理機(jī)構(gòu)與投資人雙方的合法權(quán)益和行為規(guī)范。未來統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)對BOT市場環(huán)境的建設(shè)和對行業(yè)人才的資質(zhì)認(rèn)定和管理,將有助于全國各地區(qū)BOT項目的協(xié)調(diào)發(fā)展,使BOT項目投資的風(fēng)險管理步入良性循環(huán)的軌道。
主要參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 形成原因 應(yīng)對策略
隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)成為我國最為火爆的投資行業(yè)之一。自1998年以來，房地產(chǎn)投資在我國的經(jīng)濟(jì)和投資增長中發(fā)揮著重要作用，進(jìn)入新世紀(jì)后更是保持了較為迅猛的發(fā)展勢頭。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的五花八門也使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項目的失利。那么提高企業(yè)的風(fēng)險管理水平，強(qiáng)化風(fēng)險防范和控制，保證項目開發(fā)能合理進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的升級，提高風(fēng)險管理意識，可以有效控制突發(fā)性風(fēng)險問題，避免因風(fēng)險問題導(dǎo)致的巨大的房地產(chǎn)項目開發(fā)上的損失，以保證項目穩(wěn)定經(jīng)營。
一.項目風(fēng)險的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及存在的問題
1.國外研究現(xiàn)狀
在風(fēng)險管理學(xué)科發(fā)展方面：風(fēng)險管理的應(yīng)用起源于20世紀(jì)40―50年代，其在美國保險行業(yè)得到廣泛應(yīng)用，風(fēng)險管理學(xué)科有了雛形。美國學(xué)者格拉爾（1950）在其調(diào)查報告《Risk Management， New Phase of Cost Control》中首次提出風(fēng)險管理的概念，開始了風(fēng)險管理理論研究的序幕。Mowbray（1950）在《保險學(xué)》一書中詳細(xì)闡述了風(fēng)險管理的概念；1960 年，美國保險管理學(xué)會（American Society of Insurance Management， ASIM）紐約分社和亞普沙那大學(xué)合作開設(shè)了風(fēng)險管理課程。1975年美國保險管理協(xié)會（ASIM）改名為風(fēng)險和保險管理協(xié)會（Risk and Insurance Management Society， RIMS），這標(biāo)志著風(fēng)險管理學(xué)科的逐步成熟。隨后，美國多數(shù)大學(xué)工商管理學(xué)院普遍開設(shè)風(fēng)險管理課程。賓夕法尼亞大學(xué)保險學(xué)院專門舉辦了風(fēng)險管理資格考試，通過該考試獲得的 ARM 證書具有相當(dāng)?shù)臋?quán)威性，表明在風(fēng)險管理領(lǐng)域取得了一定的從業(yè)資格，為全美和西方國家所認(rèn)可。1983 年美國 RIMS 年會上，世界各國學(xué)者討論通過了101條風(fēng)險管理準(zhǔn)則，以此作為各國風(fēng)險管理的一般準(zhǔn)則。
隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實和完善，對開發(fā)項目進(jìn)行投資風(fēng)險管理逐步形成一門保證實現(xiàn)項目建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性學(xué)科。目前，不但西方國家把投資風(fēng)險研究作為房地產(chǎn)項目投資決策的重要手段，中東地區(qū)，亞洲一些發(fā)展中國家也都開展了投資風(fēng)險管理的應(yīng)用研究。直到現(xiàn)在，西方發(fā)達(dá)國家在房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究方面仍然處于領(lǐng)先地位。在理論研究和實際應(yīng)用方面都達(dá)到了較高的水平。
2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀
與國外相比，我國在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理方面的研究相對較晚；主要因為在改革開放之前，我國主要是實施計劃經(jīng)濟(jì)為主，同時在房地產(chǎn)方面主要以福利分房為主，這對于投資者來說福利分房是一種低風(fēng)險的投資，甚或說是一種無風(fēng)險的投資，這也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資理論研究比較緩慢的原因之一。在1992年、1993年這兩年間我國曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)投資局部過熱，這時我國的一些學(xué)者、投資者便開始著手對我國的房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進(jìn)行研究，并且也取得了一-些進(jìn)展，但是在理論方面的研究還是很少，在這方面的著作更少。直到俞明軒和中立銀（2011）開始分析研究我國房地產(chǎn)市場各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險，他們也進(jìn)一步研究和分析了影響房地產(chǎn)市場各類風(fēng)險因素，最后給出了一種最為簡單的風(fēng)險度量方法。而后又有李淑和王偉寧兩人（2012）共同編著的《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊》，陳興漢和李啟明兩人（2013）共同編著的《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險防范完全手冊》，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的《房地產(chǎn)投資分析》，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的《房地產(chǎn)投資分析》，于洪療（2013）的論文《房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險分析》等書中進(jìn)一步完善了國內(nèi)在項目投資風(fēng)險方面的研究成果。
綜上所知，在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究方面，相比于國外硭擔(dān)我國的研究水平還存在較大差距，還有待于進(jìn)一步的深入。比如我國在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價時使用的方法仍然是定性分析和經(jīng)驗決策；只是在很少情況下使用定量分析，又由于其風(fēng)險分析還不完善、不系統(tǒng)，導(dǎo)致一些失誤也在所難免。我國的國情及房地產(chǎn)市場的特殊性，必然要求在某一個具體的房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理中，一種適合我國具體國情及房地產(chǎn)市場特點的投資風(fēng)險的防范辦法變得非常需要。通常風(fēng)險管理過程可以分為四個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險量化處理和風(fēng)險監(jiān)督。發(fā)達(dá)國家相比，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)育完善階段，房地產(chǎn)投資者缺乏風(fēng)險意識和風(fēng)險識別能力，在投資過程中往往為追求高額利潤，盲目決策，再加上國家相關(guān)法律、政策不能及時到位，使得我國房地產(chǎn)業(yè)在繁榮發(fā)展的背后蘊(yùn)藏著很大風(fēng)險。因此，加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析、評價、決策的理論研究和實踐運(yùn)作不僅是房地產(chǎn)投資者面臨的一個重大課題，也是房地產(chǎn)投資理論研究者們面臨的一個重大任務(wù)。
二.房地產(chǎn)開發(fā)中項目風(fēng)險形成的原因
整體上來講，當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險的形成原因主要包括以下幾種：
1.政府政策方面
房地產(chǎn)行業(yè)通過這些年的發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，與此同時在我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和人民生活的各個方面中也發(fā)揮著深遠(yuǎn)的影響，因此不可避免地受我國宏觀調(diào)控和政策的影響。具體來講我國國內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市Market Survey市場觀察規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個層面構(gòu)成潛在風(fēng)險或直接影響，有的甚至造成了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。
2.經(jīng)濟(jì)形勢方面
經(jīng)濟(jì)形勢的狀況對房地產(chǎn)的項目的開發(fā)起到直接的影響作用。確切地來講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)時間長，中間環(huán)節(jié)多，在項目開發(fā)過程中市場對于房地產(chǎn)商品需求就很容易發(fā)生變動。特別是在經(jīng)濟(jì)形勢不佳或經(jīng)濟(jì)停滯的時候，將直接影響到民眾的購房欲望，減少購買行為，房地產(chǎn)的經(jīng)營陷入危機(jī)的可能性就變大。再者，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確科學(xué)預(yù)測對于降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險有很大的幫助作用。
3.資金流通方面
房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要籌集和融通巨額資金。假如企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，出現(xiàn)資金不足的情況，對于房地產(chǎn)企業(yè)將的影響是致命的，有極大的可能性會導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無法繼續(xù)進(jìn)行后面的開發(fā)。并且，企業(yè)前面的投入也有可能會付諸東流。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險。加上貸款利率變動趨勢難以明了，對于房地產(chǎn)項目的最終成功及利潤影響極大。二是，市場波動對他的影響，使得房地產(chǎn)項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，企業(yè)的資金鏈就會出現(xiàn)問題。另外，開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也越大，直接影響企業(yè)資金運(yùn)作。
4.工程建造方面
房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終成品，其質(zhì)量水平的高低直接影響到最終的銷售及用戶的安全，需給予高度的重視。另一方面，房地產(chǎn)工程建造過程中涉及環(huán)節(jié)繁多，包括設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等等，一旦出現(xiàn)合同糾紛，尤其是承包商違約等，將對于項目工期、成本及質(zhì)量都極有可能造成負(fù)面影響。一是，建造成本在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，會在很大程度上給房地產(chǎn)企業(yè)正常的資金運(yùn)作造成影響。二是，設(shè)計理念的滯后，承包商施工方法不當(dāng)、技術(shù)落后等所造成的項目質(zhì)量問題，直接給房地產(chǎn)項目帶來巨大的風(fēng)險。三是，工期的拖延，既可能造成錯過最佳的租售時機(jī)，提高銷售風(fēng)險，也大大增加了管理費(fèi)用和工程成本，影響企業(yè)利潤
三.房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范與處理方法
對于房地產(chǎn)項目風(fēng)險的總體控制，是指在項目開發(fā)活動過程中，項目所遇到的風(fēng)險或風(fēng)險因素在發(fā)生之前、發(fā)生之時、發(fā)生之后所采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施與方法。
1. 風(fēng)險回避
風(fēng)險回避是指根據(jù)風(fēng)險預(yù)測、評估、反復(fù)考察、權(quán)衡，以避免風(fēng)險發(fā)生的根源，消除風(fēng)險隱患，這需要事先避開風(fēng)險源或是改變開發(fā)進(jìn)程，主動放棄或是拒絕實施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的相關(guān)開發(fā)活動，以預(yù)先消除風(fēng)險隱患。風(fēng)險回避是風(fēng)險管理中處理項目風(fēng)險最有利、最徹底的手段，是一種相對穩(wěn)定的風(fēng)險管理技術(shù)。
2. 風(fēng)險轉(zhuǎn)移
項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移是指項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)主動的、有意識的將不愿意處理的風(fēng)險或是無法處理的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他有承擔(dān)能力的其他企業(yè)。
3. 風(fēng)險抑制
風(fēng)險抑制是指，在項目開發(fā)過程對于預(yù)測到的風(fēng)險利用有效的處理手段在一定程度上縮小風(fēng)險的范圍，消滅或是降低風(fēng)險所導(dǎo)致的損失等。 風(fēng)險抑制可以在一定程度消滅風(fēng)險，甚至將風(fēng)險所帶來的損失降到最低甚至為零，如果對于不能抑制或是不能消滅的風(fēng)險，可以考慮使用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的處理辦法，為項目開發(fā)下一步的工作做好鋪墊和防范。
4. 風(fēng)險自留
風(fēng)險管理的目標(biāo)就是為房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作項目中以最小的成本，獲得最大的利潤而服務(wù)。但如果要完全通過開發(fā)過程中全部風(fēng)險都得回避和轉(zhuǎn)移，是不現(xiàn)實的。當(dāng)某些風(fēng)險難以回避或是轉(zhuǎn)移的成本過高時，房地為適合的保險形式，對于風(fēng)險進(jìn)行有效防范與處理。
四.結(jié)束語
我們常說風(fēng)險與機(jī)遇并存，不是所有的風(fēng)險事件的發(fā)生都導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，如果處理得當(dāng)，在消除風(fēng)險、避免損失的同也存在著帶來額外的收入的可能。房地產(chǎn)同樣適用這樣的規(guī)律，有效的利用風(fēng)險，能使我們的房地產(chǎn)開發(fā)能夠更加穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn)：
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0 引言
在市場經(jīng)濟(jì)不斷變化的形勢下，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境越來越復(fù)雜，對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力要求越來越高。企業(yè)內(nèi)部的資金除了滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所需外，還有一定富余可以用于投資管理，通過投資企業(yè)可以充分實現(xiàn)資金的利用效率，為企業(yè)創(chuàng)造更多財富收益。投資活動是企業(yè)擴(kuò)充產(chǎn)業(yè)規(guī)模和謀求發(fā)展的有效途徑，由于投資涉及的流程較為復(fù)雜，很多企業(yè)在對外投資中面臨諸多問題，容易造成財務(wù)風(fēng)險，影響投資收益，這就需要企業(yè)管理者提供對投資管理的重視程度，結(jié)合自身的經(jīng)營管理情況，積極探索有效對策，提高企業(yè)的投資管理效率，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競爭力，進(jìn)而推動我國市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
1 企業(yè)投資概念及投資管理意義
1.1 企業(yè)投資基本概念
根據(jù)傳統(tǒng)的企業(yè)投資理論，投資是企業(yè)向某一對象投入資金獲得相應(yīng)收益的一種經(jīng)濟(jì)行為，也是一種對資本優(yōu)化配置的行為，有利于企業(yè)實現(xiàn)多元化經(jīng)營。企業(yè)投資可以分為對內(nèi)投資和對外投資，對于企業(yè)而言，對內(nèi)投資是將資金投入到一定項目中，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及墊支流動資金等；對外投資則是購買國家或其他企業(yè)發(fā)現(xiàn)的有價證券、金融產(chǎn)品等，或者將資金以流動貨幣、實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等形式注入到其他企業(yè)內(nèi)部獲得相應(yīng)利潤[1]。
1.2 企業(yè)投資管理的重要意義
投資是企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的一種有效途徑，在激烈的市場競爭中，加強(qiáng)投資管理，保障企業(yè)投資的安全性、穩(wěn)定性，對于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義。首先，有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)通過投資可以提高社會資金的流動性和利用效率，通過這種方式實現(xiàn)投資雙方互利共贏，形成一種良好的競爭機(jī)制，可以促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，協(xié)調(diào)各個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]；其次，改善社??就業(yè)問題，現(xiàn)代社會的就業(yè)壓力不斷增加，投資使得很多企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，對于勞動力的需求增多，為社會提供了更多就業(yè)崗位，有利于社會勞動力的合理分配；最后，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展和規(guī)范化管理，投資的目的是為企業(yè)創(chuàng)造更多利益，通過投資管理，企業(yè)可以優(yōu)化配置各種資源，有效規(guī)避各種投資風(fēng)險，實現(xiàn)投資目標(biāo)，實現(xiàn)企業(yè)資金的規(guī)范化管理，有利于企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。
2 企業(yè)投資管理存在的問題
2.1 投資決策不科學(xué)
投資決策對企業(yè)投資活動發(fā)揮著重要的指導(dǎo)作用，但是從目前情況分析，很多企業(yè)在制定投資決策的過程中存在著很多不規(guī)范的行為，導(dǎo)致投資決策的科學(xué)性降低。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)往往主觀意識較強(qiáng)，在沒有對投資項目進(jìn)行全面分析和考核的情況下，盲目制定投資決策，使得投資決策的實效性降低，難以全面發(fā)揮投資控制作用[2]。同時，一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)過分看重投資活動的短期效益，與企業(yè)管理人員、財務(wù)人員等沒有進(jìn)行會議商討，導(dǎo)致制定的投資決策缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
2.2 投資管理制度不完善
目前，很多企業(yè)在投資活動中缺乏完善的管理制度，導(dǎo)致很多不良的投資行為得不到有效的制約，難以對各項投資事宜進(jìn)行全面的過程管理，不利于企業(yè)后期投資效益的獲取。一些企業(yè)在投資管理中沒有明確各個部門的工作職能，導(dǎo)致很多工作人員出現(xiàn)渙散情緒，一些投資問題得不到及時、有效的處理，使得企業(yè)的凝聚力降低，影響整個投資管理活動，例如財務(wù)制度不嚴(yán)謹(jǐn)，容易造成賬目審核出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的經(jīng)營成本控制和經(jīng)濟(jì)效益提升。此外，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，使得企業(yè)的投資管理制度得不到有效的落實，管理人員和基層員工不能夠按照相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)投資管理，導(dǎo)致很多管理漏洞出現(xiàn)[2]。
2.3 投資審查論證不嚴(yán)謹(jǐn)
在投資管理中，投資項目的審查論證十分重要，只有確定投資活動的可行性，才能夠提高企業(yè)投入資金的利用率。從現(xiàn)在企業(yè)投資管理中可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)對于投資項目的審查論證工作十分不嚴(yán)謹(jǐn)，在市場預(yù)期、投資環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益等方面缺乏科學(xué)的分析，難以對投資可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行有效的預(yù)防。以煤炭企業(yè)為例，往往需要投資一些偏遠(yuǎn)項目，如果不去現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的審查，容易忽視地質(zhì)勘探資料和地質(zhì)儲量與實際情況不符的現(xiàn)象，在這種情況下投入大量資金，會使得企業(yè)面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
3 企業(yè)投資管理對策
3.1 設(shè)計科學(xué)、合理的投資決策
企業(yè)在制定決策過程中，必須對項目進(jìn)行全面分析，避免領(lǐng)導(dǎo)一人決策的現(xiàn)象，保障投資決策的科學(xué)性、合理性。首先，對市場進(jìn)行全面的調(diào)查，堅持經(jīng)濟(jì)效益和社會效益共贏的發(fā)展原則，對各行業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評價，尋找投資時機(jī)；其次，綜合分析投資項目的目標(biāo)、規(guī)模、方向、成本及收益，從實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的角度，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，制定科學(xué)的投資方案[3]；最后，提升戰(zhàn)略高度，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須著眼于企業(yè)的長遠(yuǎn)利益，制定有效的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略部署，不斷豐富投資模式，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，投資決策的制定還需要征求企業(yè)各管理層人員的意見，進(jìn)行投票表決的評價機(jī)制，保證投資決策的民主性，避免個人沖動投資和主觀臆斷造成的投資風(fēng)險。
3.2 建立完善的投資管理制度
完善的投資管理制度是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要保障，面對市場經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，企業(yè)要結(jié)合市場需求和自身的經(jīng)營情況建立健全投資管理制度，具體可以從以下幾個方面入手：第一，明確責(zé)任管理制度，企業(yè)要結(jié)合各部門的工作范疇，制定投資失誤責(zé)任追究和相關(guān)的考核評價辦法，對投資管理中各環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行合理分工，將具體責(zé)任落實到個人；第二，建立監(jiān)督機(jī)制，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)定，對投資活動進(jìn)行全過程、全方位的監(jiān)督和管理，保障各項工作的有序進(jìn)行，提升企業(yè)投資管理的規(guī)范性和全面性；第三，加強(qiáng)事中事后管理，在投資活動進(jìn)行過程中，企業(yè)要建立專門的組織機(jī)構(gòu)，聘請專業(yè)的財務(wù)管理人員進(jìn)行日常的管理，實現(xiàn)全過程控制，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取有效措施予以調(diào)整，保障投資活動的順利進(jìn)行[3]。此外，企業(yè)還要建立投資項目風(fēng)險管理預(yù)警機(jī)制，以投資信息為基礎(chǔ)，以主要影響企業(yè)投資的內(nèi)外部影響因素為依據(jù)，設(shè)置一些重要的敏感指標(biāo)，隨時觀察企業(yè)投資項目風(fēng)險發(fā)生的早期特征，對企業(yè)投資經(jīng)營活動潛在的風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控。
3.3 建立投資項目審查論證機(jī)制
為保障投資收益，企業(yè)需要對投資項目進(jìn)行專業(yè)、可靠的投資審查論證，確保投資活動的可行性。企業(yè)要完善專家論證機(jī)制，對于一些重大的固定資產(chǎn)投資、非主業(yè)投資、省外或境外投資等項目，需要組織相關(guān)的專家進(jìn)行全面的論證分析，判斷投資項目的可行性。在投資項目審查論證過程中，企業(yè)要結(jié)合市場需求和發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，從技術(shù)應(yīng)用、產(chǎn)業(yè)政策、成本核算、投資回報等方面，對投資項目進(jìn)行全面的可行性研究和論證，尤其對于省外或境外投資項目，還要綜合考慮當(dāng)?shù)氐姆烧摺⑸鐣?jīng)濟(jì)、人文特點等情況，對投資項目的發(fā)展前景進(jìn)行充分的考量。在投資項目實施的過程中，企業(yè)要組織有關(guān)機(jī)構(gòu)按照提前介入、全程把關(guān)、突出重點的審計思路，根據(jù)不同的建設(shè)階段，確定不同的審計工作重點，將審計工作貫穿于立項、設(shè)計、施工、決算等全過程[4]。
從1985年成立“中國新技術(shù)創(chuàng)業(yè)投資公司”開始,二十多年來,中國的風(fēng)險投資業(yè)從無到有,逐步發(fā)展。風(fēng)險投資的發(fā)展在中國雖然起步較晚,但近年來發(fā)展迅速。截至2007年,我國風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)總數(shù)達(dá)到383家,比2006年增加26家,為歷年來增加機(jī)構(gòu)數(shù)量最多的一年。2008年下半年以來,美國次貸危機(jī)愈演愈烈,逐漸演變成世界性金融危機(jī),中國經(jīng)濟(jì)也受到了較大的沖擊,在國際金融危機(jī)加劇深化和世界經(jīng)濟(jì)增長放緩的形勢下,風(fēng)險投資的資金來源也捉襟見肘,這使得風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)對項目的選擇更加謹(jǐn)慎,投資態(tài)度也變得更加小心。
二、文獻(xiàn)綜述
風(fēng)險投資(Venture Capital)一詞最早源于美國。在我國,對于風(fēng)險投資的定義眾說不一,其中得到普遍認(rèn)同的,是成思危先生的觀點,“所謂風(fēng)險投資,是指把資金投向蘊(yùn)藏著失敗風(fēng)險的高技術(shù)及其產(chǎn)品的研究開發(fā)領(lǐng)域,旨在促進(jìn)新技術(shù)成果盡快商業(yè)化,以取得高資本收益的一種投資行為”。
綜述各種文獻(xiàn)定義,風(fēng)險投資就是向具有高風(fēng)險,同時又具有高增長潛力優(yōu)勢的未上市科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資,并在投資過程中對創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供增值服務(wù),參與其運(yùn)營管理的發(fā)展過程,從而在所投資企業(yè)發(fā)育成熟后,通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)高資本增值收益的一種資本運(yùn)作方式。
由風(fēng)險投資的定義可以看出,其投資對象往往是具有高技術(shù)的、尚未起步或剛剛起步的創(chuàng)新型中小企業(yè),期待投資對象潛在的技術(shù)能力和市場潛力等因素為其投資在將來帶來高額收益。同時,在技術(shù)、市場、政策、管理和生產(chǎn)等方面都具有很大的不確定性,即風(fēng)險性。所以,盡管風(fēng)險投資的功成率很低,按照利險相隨的原則,一旦成功,便可以獲得高額利潤。
三、研究方法理論簡介
1.VaR (Value at Risk)風(fēng)險測定法
風(fēng)險估值VaR(Value at Risk),是指在正常的市場條件、給定的置信水平和給定的時間間隔內(nèi),某項金融資產(chǎn)或某一資產(chǎn)組合預(yù)期可能發(fā)生的最大損失。
對于風(fēng)險投資家來說,所投資項目的風(fēng)險越大,由此產(chǎn)生的投資損失也就越大。由上述定義可以看到,風(fēng)險估值可以衡量在正常市場條件下,在一定時期內(nèi),投資項目可能遭受的最大損失。所以,根據(jù)風(fēng)險估值的這一特征,本文將風(fēng)險估值應(yīng)用到對風(fēng)險投資項目的評價中去,采用統(tǒng)計模擬模型來測算高新技術(shù)企業(yè)價值的變動率及其在今后的一段時期所面對的風(fēng)險大小。在這樣用一個數(shù)值來衡量風(fēng)險投資家所面臨的潛在虧損的同時,它也給出了其他的一些信息,如遭受最大風(fēng)險的可能性,以及他們可能發(fā)生的時期。
2.TOPSIS優(yōu)選法決策理論
TOPSIS優(yōu)選法,直譯為逼近于理想的排序方法。采用TOPSIS法作為企業(yè)風(fēng)險投資項目選擇決策的一種方法,具有高效、靈活、簡便的特點,尤其是TOPSIS對樣本資料無特殊要求,因此應(yīng)用在本文的多目標(biāo)投資決策問題上,可以行之有效地判斷風(fēng)險投資項目的風(fēng)險程度,并根據(jù)風(fēng)險程度為投資者選擇收益大風(fēng)險小的投資項目。
3.結(jié)合VaR值的TOPSIS優(yōu)選法
TOPSIS優(yōu)選法中的,為構(gòu)成矩陣,需要選定多個選擇指標(biāo),在這里,首先選用的是根據(jù)各項因素的評分,以及權(quán)重系數(shù)來決定的風(fēng)險評分以及收益評分。但風(fēng)險評分是依賴于投資者的主觀判斷和經(jīng)驗,所以投資者的主觀概率分布的期望值和客觀概率分布的期望值不可避免地會產(chǎn)生不同程度的偏差。
四、風(fēng)險投資項目選擇決策實證應(yīng)用研究
這里假設(shè)某風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)經(jīng)過項目收集過程后,有A、B、C三個高新技術(shù)企業(yè)作為備選項目進(jìn)行投資選用:
A項目:預(yù)計需要投資5000萬元,建成后將形成上中下游產(chǎn)業(yè)鏈,具有極佳的市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>
B項目:企業(yè)已具有一定規(guī)模,有較為雄厚的科研開發(fā)實力和卓越的產(chǎn)品性能,財務(wù)狀況良好,預(yù)計需要投資4000萬元。
C項目:核心研發(fā)人員具有二十年芯片設(shè)計經(jīng)驗,市場前景好,企業(yè)營銷團(tuán)隊優(yōu)秀,該項目預(yù)計投資4000萬元。
1.各項目風(fēng)險和收益因素定量化
在本文中,選用投資回報率、市場發(fā)展?jié)摿Α⑹袌鰻I銷能力、風(fēng)險資金需求額、投資回報期、項目市場營銷能力、企業(yè)研發(fā)技術(shù)能力、企業(yè)制度運(yùn)用能力和企業(yè)理財能力作為影響企業(yè)收益的子因素,選用政治風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險、融資風(fēng)險、流動性風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和其他風(fēng)險作為衡量企業(yè)風(fēng)險的子因素。根據(jù)各風(fēng)險和收益因素的權(quán)重,風(fēng)險投資家對這三個公司的基本情況進(jìn)行評分。專家對每個影響因素的打分分為五個檔次,如下表所示。
根據(jù)各影響因素打分的結(jié)果,由公式(1)得各項目的風(fēng)險總評分值和收益總評分值。
然后在通過收益總分/風(fēng)險總分結(jié)果得到收益/風(fēng)險的值。
2.確定風(fēng)險企業(yè)項目的VaR值
假定三個備選項目的收益符合正態(tài)分布,則在95%的置信水平下,相當(dāng)于α=1.65時的值。由此我們可得出最低收益率和VaR值,得公式(2)(2)
其中,定義W0為初時投資額,R為投資回報率,是預(yù)期收益,σ為R的投資波動標(biāo)準(zhǔn)差,為間隔年數(shù),即風(fēng)險投資期。
在這里,風(fēng)險投資的預(yù)計持有期為6年,=6,根據(jù)對三個備選企業(yè)項目的歷史數(shù)據(jù),預(yù)測其6年的收益值為
3.TOPSIS優(yōu)選法進(jìn)行項目決策選擇
依據(jù)對各個因素進(jìn)行的評分計算得風(fēng)險評分、收益評分、收益/風(fēng)險值及VaR值作為各個項目的屬性,將這四個屬性為選用指標(biāo),構(gòu)建初始數(shù)據(jù)判斷矩陣:
由以上數(shù)據(jù)得出決策矩陣
對決策矩陣根據(jù)公式(3)進(jìn)行歸一化處理,得到歸一化矩陣。
在擇優(yōu)模型中,風(fēng)險評分和VaR值為風(fēng)險性低優(yōu)指標(biāo),越小越好;而收益評分和收益/風(fēng)險值比是收益性高優(yōu)指標(biāo),越大越好。因此確定“理想解”和“負(fù)理想解”分別為:
理想解:Z+=(0.48,0.6,0.69,0.21)
負(fù)理想解:Z一=(0.64,0.52,0.45,0.92)
再根據(jù)公式(4)計算各個項目到“理想解” 和“負(fù)理想解”的距離,
進(jìn)一步可以求出,項目A、B、C對“理想解”的接近程度為:
由以上可以看出CA
五、結(jié)論
在我國,尋求風(fēng)險投資的企業(yè)一般為創(chuàng)業(yè)初期或處于起步階段的中小型高新技術(shù)企業(yè),通過運(yùn)用TOPSIS法對我國三個企業(yè)風(fēng)險投資項目進(jìn)行實證應(yīng)用多目標(biāo)決策分析,從實例角度對風(fēng)險投資項目的實用性進(jìn)行了說明,在建立決策模型中引入了VaR值,即在考慮風(fēng)險投資家風(fēng)險承受能力的基礎(chǔ)上進(jìn)行項目擇優(yōu)選擇,使決策更加有效。但同時也具有一定的局限性,這兩種方法的結(jié)合,是基于一定的歷史數(shù)據(jù)以及事前信息的有效性上,所以適用于經(jīng)營了一段時間的公司,有以往的經(jīng)營業(yè)績可供參考,對于許多全新性的風(fēng)險投資項目,由于缺少之前的數(shù)據(jù)參考,并且很難有更多掌握同類技術(shù)的公司作比較,這種評估方法不能有效的進(jìn)行比選判斷。
參考文獻(xiàn):
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一、樹立全面的企業(yè)財務(wù)管理體系設(shè)計理念
注冊會計師為企業(yè)提供財務(wù)管理咨詢服務(wù)時，必須樹立全面的財務(wù)管理體系設(shè)計理念。所謂財務(wù)管理體系，是指企業(yè)在一定的戰(zhàn)略目標(biāo)下，對于企業(yè)總部及其所屬公司的經(jīng)營活動和投資、融資活動實施價值化管理的體系。企業(yè)經(jīng)營活動是財務(wù)管理的基礎(chǔ)，設(shè)計財務(wù)管理體系應(yīng)力求通過企業(yè)預(yù)算、計劃、采購、銷售、報表和資金管理及其業(yè)績評估等基本系統(tǒng)的架構(gòu)與實施，達(dá)到對經(jīng)營活動全過程的控制。
二、樹立科學(xué)、具體的財務(wù)管理目標(biāo)理念
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財務(wù)管理咨詢應(yīng)以企業(yè)價值最大化為目標(biāo)，借鑒國內(nèi)外成熟的財務(wù)管理經(jīng)驗，可將管理措施具體設(shè)計為“兩個基本點、三個到位、四方平衡、五項改革、六個循環(huán)”。
所謂兩個基本點，即企業(yè)治理、財務(wù)管理兩個基本點，企業(yè)財務(wù)管理應(yīng)以完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理為出發(fā)點；三個到位，即企業(yè)對經(jīng)營活動、投資活動、融資活動管理到位；四方平衡，即企業(yè)財務(wù)管理的最終目標(biāo)是企業(yè)股東、客戶、員工和社會的平衡，也是企業(yè)財務(wù)管理咨詢所要達(dá)到的最佳平衡點；五項改革，即現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理正經(jīng)歷著從以財務(wù)為主的業(yè)績評估，到包括非財務(wù)指標(biāo)的業(yè)績評估，從以生產(chǎn)導(dǎo)向的財務(wù)管理，到以市場為導(dǎo)向的財務(wù)管理，從單純注重企業(yè)財務(wù)報表，到包括企業(yè)的現(xiàn)金流量管理，從被動的風(fēng)險管理，變?yōu)橹鲃拥娘L(fēng)險管理，從混亂的母子關(guān)系，變?yōu)槟缸庸局g責(zé)、權(quán)、利分明等五項變革；六個循環(huán)，即企業(yè)財務(wù)管理應(yīng)涉及預(yù)算、報告、收入、支出、資金、評估等六個基本財務(wù)循環(huán)系統(tǒng)。
此外，現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理還應(yīng)該有兩個先進(jìn)的系統(tǒng)做保證：一是建立敏感的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，即預(yù)先發(fā)現(xiàn)隱患，采取防范措施，盡量將風(fēng)險損失降至最小；二是建立信息數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，通過實時監(jiān)測實現(xiàn)針對市場的快速反應(yīng)。
三、樹立完善的投資、融資活動管理理念
在財務(wù)管理方案的設(shè)計上，注冊會計師應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)投資活動和融資活動的管理。
在投資活動管理方案設(shè)計上，應(yīng)遵循以下原則：(1)符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；(2)保障最低限度的投資回收率，明確投資回收率的計算方法，不要模棱兩可；(3)考慮風(fēng)險識別。投資環(huán)境中總是伴隨著很多不確定因素。只有把投資項目中的風(fēng)險加以完全考慮，才能確定是否投資。(4)合理的資金預(yù)算。首先要分析計算投資項目的收益，注意審查投資項目的市場、生產(chǎn)、采購等假設(shè)；而且要評價投資項目所帶來的成本和效益，綜合篩選投資項目。(5)科學(xué)的投資組合。企業(yè)投資項目風(fēng)險組合，如高、中、低風(fēng)險項目適當(dāng)組合。只搞高風(fēng)險投資的企業(yè)可能相當(dāng)不穩(wěn)定，只做低風(fēng)險投資的公司可能會走向破產(chǎn)，理想方式是采用組合形式，實行多樣化。
在企業(yè)融資活動管理方案的設(shè)計上，應(yīng)考慮以下因素：(1)融資規(guī)模。融資規(guī)模需要在合理分析并預(yù)測企業(yè)經(jīng)營實際需要的基礎(chǔ)上來確定。總需求是應(yīng)能滿足企業(yè)正常經(jīng)營所需且適當(dāng)超過預(yù)測基數(shù)。確定預(yù)測基數(shù)要把握兩個前提，一是要充分發(fā)揮企業(yè)現(xiàn)有資金的潛能，二是要估算企業(yè)投資所需的投資額。既要敢于負(fù)債經(jīng)營，又不能盲目擴(kuò)大籌資規(guī)模，背上債務(wù)負(fù)擔(dān)，制約企業(yè)活力。(2)融資時間。籌資要根據(jù)財務(wù)預(yù)算要求的進(jìn)度，合理安排，實現(xiàn)資金時間價值的最大化。同時科學(xué)安排還款時間，使利息支付額趨于最小。(3)融資方式。不同類型的資金，融資方式有所不同。如果是企業(yè)在經(jīng)營中臨時性的資金短缺，可以通過企業(yè)預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款等方式或者通過變賣閑置資產(chǎn)，回收對外投資等方式解決。如果企業(yè)需要大量的長期資金，這就需要對外籌資。對外籌資的方式有：銀行貸款、抵押貸款、債券融資、資產(chǎn)證券化融資、股票融資、企業(yè)購并等。(4)融資成本。不同融資方式的融資成本不一，要通過融資方式的組合來實現(xiàn)融資總成本的最優(yōu)化。(5)財務(wù)結(jié)構(gòu)。注意分析企業(yè)資金的各種來源渠道，優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。
四、樹立務(wù)實的財務(wù)管理職能理念
在財務(wù)管理咨詢方案的設(shè)計上，應(yīng)將企業(yè)的財務(wù)管理職能確定為：使經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量最大化，投資過程中的收益最大化，以及融資過程中的成本最小化。
一般說來，財務(wù)管理的職能通過預(yù)算體系、報告體系、收入管理、支出管理、資金管理和業(yè)績評估等六個子系統(tǒng)的運(yùn)作和配合來實現(xiàn)。具體如下：
1.預(yù)算體系。預(yù)算在企業(yè)經(jīng)營管理中具有重要意義，是協(xié)調(diào)、控制、考核企業(yè)各級部門的依據(jù)。據(jù)專家估計測算，不使用預(yù)算系統(tǒng)的企業(yè)將會損失20%的收益，可見其重要性。預(yù)算系統(tǒng)分為營運(yùn)預(yù)算(主要包括銷售預(yù)算和生產(chǎn)預(yù)算)，主要用于計劃企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動；財務(wù)預(yù)算，是關(guān)于資金籌措和使用的預(yù)算，包括短期現(xiàn)金收支預(yù)算和信貸預(yù)算，以及長期的資本支出預(yù)算和長期資本籌措預(yù)算。
2.報告體系。是基于在商務(wù)單元關(guān)閉和業(yè)務(wù)操作結(jié)束的前提下，開展的通過由總賬管理到結(jié)賬合并等程序?qū)嬓畔⒕幹茷楣芾韴蟾婧拓攧?wù)報告的過程。對此，有許多國際做法值得借鑒：①不斷縮短結(jié)賬周期和提高財務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度；②通過依據(jù)客戶單位的劃分而設(shè)立結(jié)構(gòu)化的總賬來提高財務(wù)數(shù)據(jù)報告系統(tǒng)的功能；③強(qiáng)化數(shù)據(jù)收集、現(xiàn)金管理和結(jié)賬方面功能；④設(shè)立自動過入分類賬系統(tǒng)，定時報告與合并；⑤規(guī)范的崗位描述。
3.收入體系。該體系是在企業(yè)產(chǎn)品不斷生產(chǎn)和銷售的基礎(chǔ)上，通過對購貨商訂貨報價、對客戶的信譽(yù)分析、對定單的分類和整理、向客戶發(fā)貨和提供結(jié)算票據(jù)、收款和對收到的現(xiàn)金進(jìn)行管理以及對應(yīng)收賬款的管理和回收等一系列過程的整體概述。該體系在國際上也十分受重視，因為它直接影響著企業(yè)現(xiàn)金流動結(jié)果。國際上通常也有一些策略：①在貨物發(fā)運(yùn)和歸屬關(guān)系轉(zhuǎn)移的同時開具發(fā)票和其他結(jié)算憑證；②建立集成定單、信用評估、貨物發(fā)運(yùn)、列賬通知和應(yīng)收賬款回籠在內(nèi)的管理系統(tǒng)；③客戶通過電子商務(wù)的方法或其他電子方法提供定單；④安排收取經(jīng)檢測的收據(jù)結(jié)算單據(jù)等。
4.支出體系。支出體系是指在企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理和戰(zhàn)略性供給的約束下，通過對市場的需求分析和采購計劃的制定，在購貨和受貨的過程中安排和處理應(yīng)付賬款以及支付貨款的全過程。這個體系在國際上的特點是：①依據(jù)戰(zhàn)略和計劃的要求實施商務(wù)活動；②由不同的功能組織提供綜合信息并使之成為戰(zhàn)略制定的依據(jù)；③鞏固和管理供貨系統(tǒng)；④大量分散日常定單，并統(tǒng)一約束和控制采購合同；⑤不斷采用先進(jìn)的采購方式，如電子商務(wù)手段等。
5.資金體系。資金體系是指在核心管理機(jī)構(gòu)和與銀行的不斷聯(lián)系之下，通過對存款的跟蹤與調(diào)整、資金的不斷集中、現(xiàn)金流量的預(yù)測和確定、對管理資金超額和赤字間的平衡關(guān)系的分析以及資金的經(jīng)常性支付等過程的概括。國際上有關(guān)此體系的特點是：①無紙化收支結(jié)構(gòu)和流程；②收款收據(jù)的自動匯總；③對銀行賬戶的管理，即在資金閑置和透支之間取得適當(dāng)?shù)钠胶猓虎鼙ＷC沒有同時并發(fā)的投資和借款；⑤自動的資金注入和適時的支付；⑥企業(yè)資金管理和資金管理系統(tǒng)的集成；⑦對銀行進(jìn)行精選；⑧精選能從資產(chǎn)管理上使企業(yè)增值的合伙人等。
6.業(yè)績評估體系。企業(yè)必須建立一套自己的業(yè)績評估體系，以確定是否達(dá)到或偏離了預(yù)定目標(biāo)。業(yè)績衡量系統(tǒng)包括一系列反映企業(yè)前景的指標(biāo)，①財務(wù)指標(biāo)：盈利能力、資本回報率等；②增長指標(biāo)：單位銷售額、產(chǎn)品組合、分銷渠道等；③經(jīng)營指標(biāo)：效率、周轉(zhuǎn)率、生命周期、質(zhì)量等；④顧客指標(biāo)：市場占有率、顧客滿意程度、反饋時間等；⑤創(chuàng)新指標(biāo)：投放市場的時機(jī)、培訓(xùn)措施、新產(chǎn)品或服務(wù)的銷售額和功能等。
一、社會風(fēng)險因素
社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化以及房地產(chǎn)、土地等相關(guān)政策的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險主要包括：
(一)政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制，以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險。在未實現(xiàn)完全市場經(jīng)濟(jì)的條件下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險尤為重要。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風(fēng)險。
(二)房地產(chǎn)審批風(fēng)險
房地產(chǎn)審批風(fēng)險是由于開發(fā)商報建以及辦理各種手續(xù)的過程不順利或者受到阻礙帶來的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)開發(fā)商要如期進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，首先要經(jīng)過建設(shè)行政主管部門的批準(zhǔn)，這就要求開發(fā)商的報建工作順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本高，工期的延誤可能會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，文件審批在政府任何一個管理部門受到阻礙都會影響預(yù)期收益，所以，房地產(chǎn)審批風(fēng)險一直倍受房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。
(三)城市規(guī)劃風(fēng)險
城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值量會產(chǎn)生影響，其負(fù)面影響就是給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。
(四)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險
區(qū)域發(fā)展風(fēng)險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其它房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風(fēng)險。區(qū)域發(fā)展風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面：近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險和類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險。
二、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因素
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，這類風(fēng)險因素可以分為以下幾類：
(一)市場供求風(fēng)險
任何市場的供給與需求都是動態(tài)的和不確定的。這種動態(tài)的不確定性決定了市場中的經(jīng)營者收入的不確定性。因為經(jīng)營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔(dān)的這種風(fēng)險比其它市場要大些。因為房地產(chǎn)商品的價值受供求影響的幅度很大。這種由于供給與需求之間的不平衡而有可能導(dǎo)致的損失，就是供求風(fēng)險。只有對房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，把握房地產(chǎn)市場供求變化的客觀規(guī)律，才有可能避免該風(fēng)險的發(fā)生。
(二)財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險中的一大類，它主要是由于各種財務(wù)因素發(fā)生變化而給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來的各種損失。財務(wù)風(fēng)險又可以分為以下幾類：通貨膨脹風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險、稅率變動風(fēng)險。包括：通貨膨脹風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險。
(三)融資風(fēng)險
房地產(chǎn)融資風(fēng)險是指融資方式和條件發(fā)生變化對房地產(chǎn)投資經(jīng)營者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)商品是一種資金密集型商品，商品投資生產(chǎn)者對非自有資金的依賴性很強(qiáng)，外部資金條件一旦發(fā)生變化，便立即影響房地產(chǎn)商品的正常生產(chǎn)、經(jīng)營活動。與融資風(fēng)險有關(guān)的因素可分為：“樓花”融資風(fēng)險、房地產(chǎn)按揭風(fēng)險。
三、技術(shù)風(fēng)險
技術(shù)風(fēng)險是指由于技術(shù)方面的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的風(fēng)險，表現(xiàn)在開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、科技含量、工程質(zhì)量、材料選擇等的掌握上。造成技術(shù)風(fēng)險的因素很多，主要可分為以下幾種
(一)建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險
采用不同的或新的施工技術(shù)，其可靠性是不完全確定的，存在失敗的可能性，另一方面還會增加試驗成本。因此，這樣的損失一旦出現(xiàn)就會增加開發(fā)商或投資者的成本，并依次轉(zhuǎn)移到商品的經(jīng)營者身上。當(dāng)然，建筑施工技術(shù)和工藝的改變產(chǎn)生的風(fēng)險是一種低概率風(fēng)險。
(二)建筑設(shè)計變動或計算失誤風(fēng)險
建筑設(shè)計變化或設(shè)計計算錯誤可能給投資者增加房地產(chǎn)開發(fā)成本或造成其它損失。設(shè)計變化主要是指建筑物設(shè)計的風(fēng)格、流派等等的變化，這種變化將影響施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和銷售。設(shè)計的準(zhǔn)確性直接影響房地產(chǎn)商品的量和可靠性，一旦發(fā)生計算錯誤，已建的工程有可能需要砸掉重建，從而給開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。
(三)施工事故風(fēng)險
施工事故風(fēng)險是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人的傷亡、機(jī)械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉(zhuǎn)移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。
(四)信息風(fēng)險
信息風(fēng)險是指因信息不精確或錯誤、信息短缺、信息處理緩慢、信息傳遞錯誤等造成損失的可能性。與房地產(chǎn)市場有關(guān)的有許多種信息，例如，建材價格信息、地價信息、設(shè)計信息、施工隊信息、招標(biāo)信息等等。對這些信息掌握的不及時或管理的不完善都會間接增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。
(五)建筑材料改變和更新風(fēng)險
裝演潮流的變化或其它原因可能會導(dǎo)致建筑材料的更新和改變。如果建筑材料需要更新和改變，一方面會迫使施工工藝隨之變化，還有可能影響到原有的設(shè)計，因此會造成建設(shè)成本的增加：另一方面，材料更新可能導(dǎo)致材料成本上升，或者造成原有材料的浪費(fèi)。這些增加的成本或浪費(fèi)的材料變成開發(fā)商的損失，其中一部分損失會轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商品經(jīng)營者身上。
四、經(jīng)營風(fēng)險
經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由經(jīng)營因素引起的風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險可能是由于企業(yè)經(jīng)營決策失誤或管理混亂等內(nèi)部因素引起的，也可能是由競爭對手實力變化引起的。經(jīng)營風(fēng)險一般被看作軟風(fēng)險，也是影響房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的一個重要因素。經(jīng)營風(fēng)險的大小一般可用企業(yè)的盈利和盈利增長率來衡量，如果較穩(wěn)定，說明經(jīng)營風(fēng)險較小：反之，風(fēng)險較大。造成經(jīng)營風(fēng)險的因素主要有項目策劃風(fēng)險、項目管理風(fēng)險、合同糾紛風(fēng)險三種。
五、自然風(fēng)險
自然風(fēng)險是指由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險主要包括：自然災(zāi)害風(fēng)險和氣候災(zāi)害風(fēng)險兩大類。自然災(zāi)害風(fēng)險包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；氣候災(zāi)害風(fēng)險包括：風(fēng)暴、
雨雪等災(zāi)害。這些風(fēng)險出現(xiàn)的機(jī)會很低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。
綜上，針對這些風(fēng)險因素及時預(yù)測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險，采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險因素，以回避、消除和降低風(fēng)險事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險損失的程度，從而最終實現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。主要通過風(fēng)險回避、風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制三種方式控制風(fēng)險。
(一)風(fēng)險回避
風(fēng)險回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活動可能帶來風(fēng)險損失時，事先就避開風(fēng)險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的投資活動，以消除風(fēng)險隱患。一般意義而言，風(fēng)險回避是處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險最強(qiáng)有力、最徹底的手段。
在實際的房地產(chǎn)投資活動中，開發(fā)商常用的風(fēng)險回避措施有：
1 放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，放棄在風(fēng)險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關(guān)部門對地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動。
2 改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動的性質(zhì)、地點或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)風(fēng)險較大，而進(jìn)行住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險。
(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防
房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險損失的各項風(fēng)險因素，實現(xiàn)降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，同時也能達(dá)到減少風(fēng)險損失程度的作用。風(fēng)險預(yù)防措施可以是一種行動或一套安全設(shè)備裝置，開發(fā)商在深入研究風(fēng)險損失是怎樣發(fā)生的基礎(chǔ)上，在風(fēng)險損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風(fēng)險因素或環(huán)境進(jìn)行隔離，即切斷風(fēng)險事故鏈，從而預(yù)防風(fēng)險損失的發(fā)生。
1 在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險資料搜集、整理和比較，強(qiáng)化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險管理；最后，要建立風(fēng)險管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險管理計劃。
2 在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞皆谶m當(dāng)?shù)臅r機(jī)購買土地；及時同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；委托水平高、信譽(yù)好的勘察、設(shè)計單位進(jìn)行勘察、設(shè)計，并就初步設(shè)計方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方才進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計，同時嚴(yán)格控制設(shè)計進(jìn)度及設(shè)計質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。
3 在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實進(jìn)行設(shè)計交底，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計劃和年、季、月進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；加強(qiáng)工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場，定期、及時召開現(xiàn)場例會以及臨時協(xié)調(diào)會等。
4 在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)充分了解市場需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點制定營銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營銷獎罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。
關(guān)鍵詞：項目管理；成本控制；索賠；反索賠；風(fēng)險分析
中圖分類號：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2012年5月14日
由于建筑市場競爭的激烈性，以及自身行為的不完全規(guī)范性，一般地產(chǎn)公司進(jìn)行的合理綜合低價中標(biāo)，演變成了多輪競標(biāo)，最終形成最低價中標(biāo)或議標(biāo)價中標(biāo)。有豐富經(jīng)驗的施工承包單位便形成了以“低報價，高索賠”的投標(biāo)策略，簽訂合同后，施工承包單位由被動變成占主導(dǎo)地位，利用各類索賠來增加施工利潤，甚至有的索賠總金額超過合同金額。索賠日益成為施工承包單位和地產(chǎn)公司之間不斷的矛盾和爭議糾紛、甚至訴訟的根源之一。
地產(chǎn)公司通常應(yīng)對施工承包單位的索賠準(zhǔn)備不足，往往缺乏反索賠意識和反索賠風(fēng)險防范意識，耗費(fèi)了大量的人力、物力和資金來應(yīng)對各類索賠和進(jìn)行反索賠，而且項目又受工程進(jìn)度和工期的制約，在索賠金額重大的時候，合同無法實現(xiàn)其真正的約束力，為保證工程進(jìn)度，地產(chǎn)公司不得已和施工承包單位進(jìn)行協(xié)商和讓步，致使項目工程成本不斷增加。
在對待反索賠的問題上，地產(chǎn)公司往往占據(jù)被動局面，而且由于立場的不同，根本涉及到利益，于是施工承包單位索賠中的各種問題鋪天蓋地而來，證據(jù)是否齊全有效、內(nèi)容是否屬實、簽字人是否責(zé)任到位、變更洽商是否前后重復(fù)、工程量是否偏大、價格是否合理、費(fèi)率是否過高、是否按合同約定執(zhí)行等等問題，如果地產(chǎn)公司管理又缺乏科學(xué)性的話，成本可能出現(xiàn)完全失控，完全被施工單位牽著鼻子按其索賠意圖進(jìn)行，更大大增加其本來可以避免的成本損失。
于是，施工承包單位的索賠和地產(chǎn)公司的反索賠成為雙方博弈的重點，反索賠處理和如何防范風(fēng)險也成為地產(chǎn)公司日益關(guān)注的問題，也是本文討論的問題。
一、索賠與反索賠
（一）索賠的概念。首先，要分析反索賠的概念和意義，必須先分析索賠的概念，索賠是在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當(dāng)由施工承包單位承擔(dān)的風(fēng)險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。
（二）反索賠的概念。通常情況下，索賠是施工承包單位在合同實施過程中，對非自身原因造成的工程延期，費(fèi)用增加而要求地產(chǎn)公司給予補(bǔ)償損失的一種權(quán)利要求。而反索賠是地產(chǎn)公司對施工承包單位提出的補(bǔ)償要求，一般包括兩個方面：一是對施工承包單位提出的索賠要求進(jìn)行分析，評審和修正，否定其不合理的要求，接受其合理的要求；二是對施工承包單位在履行中的其他缺陷責(zé)任提出損失補(bǔ)償要求。
（三）索賠與反索賠的聯(lián)系與區(qū)別
1、索賠與反索賠的區(qū)別。在實際工作中，索賠是雙向的，根據(jù)我國《標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件》通用的合同條款中所描述的索賠包括了施工承包單位對地產(chǎn)公司的索賠，也包括地產(chǎn)公司對施工承包單位的索賠。
在地產(chǎn)項目開展過程中，地產(chǎn)公司與施工承包單位之間，同一地產(chǎn)項目的施工承包單位與施工承包單位之間，總施工承包單位和分包商之間，施工承包單位與材料和設(shè)備供應(yīng)商之間都可能有雙向的索賠和反索賠。如，施工承包單位向地產(chǎn)公司提出索賠，則地產(chǎn)公司反索賠；同時地產(chǎn)公司又可能向施工承包單位提出索賠，則施工承包單位可能進(jìn)行反索賠。所以，在工程中索賠和反索賠關(guān)系是很復(fù)雜的。
2、索賠與反索賠的聯(lián)系。在地產(chǎn)項目實施過程中，合同主體雙方都在尋找索賠機(jī)會，一旦有干擾事件發(fā)生，都會先推卸自己的合同責(zé)任，然后進(jìn)行索賠。如果不能進(jìn)行有效的反索賠，同樣要蒙受損失，所以反索賠與索賠有同等重要的地位。
索賠管理的任務(wù)不僅在于對已產(chǎn)生的損失的追索，而且在于對將產(chǎn)生或可能產(chǎn)生的損失的防止。追索損失主要通過索賠手段進(jìn)行，而防止損失主要靠反索賠進(jìn)行。因此，索賠和反索賠是進(jìn)攻和防守的關(guān)系。
二、工程索賠
（一）工程索賠產(chǎn)生的原因
1、地產(chǎn)公司違約。地產(chǎn)公司沒有按合同規(guī)定的要求交付設(shè)計資料、圖紙；未按合同規(guī)定的日期交付施工場地，提供道路、水電等施工條件，使施工承包單位的施工人員和設(shè)備不能進(jìn)場，或進(jìn)場后不能正常開展工作，出現(xiàn)人員窩工、停工和機(jī)械閑置；沒有按合同規(guī)定的時間和數(shù)量支付工程款；供應(yīng)材料、設(shè)備不及時或不合格等。
2、不可抗力或不利的自然條件。不可抗力可以分為自然事件和社會事件。自然事件主要指工程施工過程只能夠不可避免發(fā)生并不能克服的自然災(zāi)害，包括地震、海嘯、瘟疫、水災(zāi)等；社會事件主要包括國家政策法律、法令的變更，戰(zhàn)爭、罷工等。不利的物質(zhì)條件主要指施工承包單位在施工現(xiàn)場遇到的不可預(yù)見的自然物質(zhì)條件，非自然的物質(zhì)障礙和污染物等，包括地下和水文條件。
3、合同缺陷。合同缺陷表現(xiàn)為合同文件規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)甚至矛盾，合同含義模糊、合同中的遺漏或錯誤等。
4、合同變更。合同變更表現(xiàn)為設(shè)計變更、指令變更、施工方法變更、追加或取消某項工作，合同規(guī)定的其他變更等。
5、甲方或監(jiān)理人指令。甲方或監(jiān)理人的指令有時會產(chǎn)生索賠，如指令施工單位加速施工，更換材料，進(jìn)行某項目工作，采取措施等，而且這些指令不是由于施工承包單位的原因造成的。
6、其他第三方原因。其他第三方原因通常表現(xiàn)為與工程第三方的問題而引起的對本工程的不利影響等。
（二）工程索賠的內(nèi)容。工程索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。
1、工期索賠。在工程施工中，常常會發(fā)生一些未能預(yù)見的干擾事件使施工不能順利進(jìn)行，使預(yù)定的施工不能順利進(jìn)行，使用權(quán)預(yù)定的施工計劃受到干擾，造成工期延長，這樣，對合同雙方都會造成損失，它包括工期延長延誤的索賠和因施工中斷功效降低提出的索賠。
工期索賠一般采用分析法進(jìn)行計算，其主要依據(jù)合同規(guī)定的總工期計劃、進(jìn)度計劃，以及雙方共同認(rèn)可的對工期修改文件，調(diào)整計劃和受干擾后實際工程進(jìn)度記錄，如施工日記、工程進(jìn)度表等，施工單位應(yīng)在每個月底以及在干擾事件發(fā)生時，分析對比上述資料，以發(fā)現(xiàn)工期拖延以及拖延原因，提出有說服力的索賠要求。
2、費(fèi)用索賠。費(fèi)用索賠都是以補(bǔ)償實際損失為原則，實際損失包括直接損失和間接損失兩個方面，其中要注意的一點是索賠對建設(shè)單位不具有任何懲罰性質(zhì)。因此，所有干擾事件引起的損失以及這些損失的計算，都應(yīng)有詳細(xì)的具體證明，并在索賠報告中出現(xiàn)這些證據(jù)。沒有證據(jù)，索賠要求不能成立。
（三）工程索賠的意義。由于建筑市場競爭激烈，在施工企業(yè)中存在著這樣一句口號：“中標(biāo)靠低價，賺錢靠索賠”，也就是常規(guī)中的“低報價，高索賠”，它充分反映了索賠工作在工程建設(shè)中的重要作用。充分做好索賠準(zhǔn)備工作，可以保護(hù)施工承包單位應(yīng)得的權(quán)利，獲取更多利潤；從工程開始，施工承包單位就注意收集需要索賠資料，并在規(guī)定的時間內(nèi)及時提出索賠。工程施工索賠是施工合同管理知識的集中表現(xiàn)，它涉及工程技術(shù)、施工經(jīng)驗、合同知識、法律經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)知識，在工程合同管理工作中具有重要的意義。
三、工程反索賠
（一）反索賠的內(nèi)容。反索賠的工作內(nèi)容包括兩個方面：一是防止施工承包單位提出不合理索賠；二是反擊或反駁施工承包單位的索賠要求。
1、防止施工承包單位提出索賠。首先是地產(chǎn)公司必須完善自己的合同文本，嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的各項義務(wù)和責(zé)任，防止自己現(xiàn)行違約；并通過加強(qiáng)合同管理，使施工承包單位無法尋求索賠的理由和根據(jù)，使自己處于不能被索賠的地位；其次，如果在工程實施過程中發(fā)生了干擾事件，則應(yīng)立即著手研究和分析合同依據(jù)，收集證據(jù)，為提出索賠或反擊對手的索賠做好兩手準(zhǔn)備；再次，體現(xiàn)積極防御策略的常用手段是先發(fā)制人，首先向施工承包單位提出索賠，既可防止自己因超過索賠時限而失去索賠機(jī)會，又可爭取索賠中的有利地位，打亂施工承包單位的工作步驟，爭取主動權(quán)，并為索賠問題的最終處理留下一定的余地。
2、反擊或反駁施工承包單位的索賠要求。如果施工承包單位先提出了索賠要求或索賠報告，則自己一方應(yīng)采取各種措施來反擊或反駁施工承包單位的索賠要求。常用的措施有：
第一，抓住施工承包單位的失誤，直接向其提出索賠，以對抗或平衡索賠要求，達(dá)到最終解決索賠時互作讓步或互不支付的目的。
第二，是針對施工承包單位的索賠報告，進(jìn)行仔細(xì)、認(rèn)真的研究和分析，找出理由和證據(jù)，證明施工承包單位索賠要求或索賠報告不符合實際情況和合同規(guī)定、沒有合同依據(jù)或事實證據(jù)、索賠金額（工期）計算不合理或不準(zhǔn)確等問題，反擊施工承包單位不合理的索賠要求或索賠要求中的不合理部分，推卸或減輕自己的賠償責(zé)任，使自己不受或少受損失。
（二）反索賠的要點：反擊或反駁索賠報告
1、索賠報告一般存在的問題。由于立場不同，涉及到根本經(jīng)濟(jì)利益，施工承包單位提出的索賠要求，在其索賠報告中一般會存在以下問題：不能清楚、客觀地說明索賠事實；不能準(zhǔn)確、合理地根據(jù)合同及法律規(guī)定證明自己的索賠資格；不能準(zhǔn)確計算和解釋所要求的索賠金額（工期），往往夸大索賠金額（工期）；希望通過索賠彌補(bǔ)自己的全部損失，包括因自己責(zé)任引起的損失；由于自己管理存在問題，不能準(zhǔn)確評估雙方應(yīng)負(fù)責(zé)任范圍；期望留有余地與地產(chǎn)公司討價還價等。因此，充分研究和反擊施工承包單位的索賠報告，是反索賠的重要內(nèi)容之一。
2、反擊或反駁索賠報告。對施工承包單位索賠報告的反駁或反擊，一般可從以下幾個方面進(jìn)行：
（1）索賠意向或報告的時限性。審查施工承包單位在干擾事件發(fā)生后，是否在合同規(guī)定的索賠時限內(nèi)提出了索賠意向或報告，如果施工承包單位未能及時提出書面的索賠意向和報告，則將失去索賠的機(jī)會和權(quán)利，其提出的索賠則不能成立。
（2）索賠事件的真實性。索賠事件必須是真實可靠的，符合工程實際狀況，不真實、不肯定或僅是猜測甚至無中生有的事件是不能提出索賠的，索賠當(dāng)然也就不能成立。
（3）干擾事件原因、責(zé)任分析。如果干擾事件確實存在，則要通過對事件的調(diào)查，分析事件產(chǎn)生的原因和責(zé)任歸屬。如果事件責(zé)任是由于索賠者自己疏忽大意、管理不善、決策失誤或因其自身應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險等造成，則應(yīng)由索賠者自己承擔(dān)損失，索賠不能成立。如果合同雙方都有責(zé)任，則應(yīng)按各自的責(zé)任大小分擔(dān)損失。只有確屬是自己一方的責(zé)任時，施工承包單位的索賠才能成立。在工程承包合同中，業(yè)主和承包人都承擔(dān)著風(fēng)險，甚至承包人的風(fēng)險更大些。
（4）索賠理由分析。索賠理由分析就是分析施工承包單位的索賠要求是否與合同條款或有關(guān)法規(guī)一致，所受損失是否屬于不應(yīng)由其負(fù)責(zé)的原因所造成。
（5）索賠證據(jù)分析。索賠證據(jù)分析就是分析施工承包單位所提供的證據(jù)是否真實、有效、合法，是否能證明索賠要求成立。
（6）索賠金額（工期）審核。對索賠報告中的索賠金額（工期）進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的審核，審核的重點是索賠金額（工期）的計算方法是否合情合理，各種取費(fèi)是否合理、適度，有無重復(fù)計算，計算結(jié)果是否準(zhǔn)確等。
（三）反索賠的目的和意義。由于工程實踐中大量存在的是施工承包單位向地產(chǎn)公司的索賠，因此反索賠就成為業(yè)主或工程師在索賠管理中的重要任務(wù)和工作。反索賠能事前預(yù)防和減少損失的發(fā)生，也能降低項目的開發(fā)成本，維護(hù)自身的利益，反索賠能促使雙方嚴(yán)格執(zhí)行合同約定條款，能夠幫助雙方公平公正地面對索賠金額（工期），調(diào)整合同工期和工程價款，幫助地產(chǎn)公司進(jìn)行成本控制，促使規(guī)范化、科學(xué)化管理項目，也有利于建筑市場的規(guī)范化。
四、索賠與反索賠風(fēng)險分析
（一）索賠與反索賠中的主要風(fēng)險。（1）合同風(fēng)險，現(xiàn)在大部分合同由于地產(chǎn)公司的優(yōu)勢地位而制定，施工承包單位承擔(dān)風(fēng)險比例加大；（2）政治政策風(fēng)險；（3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，如人工、材料、機(jī)械等物價大幅度上漲；（4）環(huán)境風(fēng)險，如自然環(huán)境、地質(zhì)環(huán)境的影響等；（5）技術(shù)風(fēng)險等。
（二）反索賠與合同的關(guān)系。主要影響的風(fēng)險在于合同風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，影響比較直接和明顯，地產(chǎn)公司可以利用合同能規(guī)避一些可以預(yù)見的風(fēng)險，減少部分成本，如合同中約定“變更洽商每份單項單條清單子目費(fèi)用在3，000元以下的部分不計取費(fèi)用”，一般認(rèn)定單條清單子目超過3，000元的部分則先行扣減3，000元然后記取費(fèi)用，此時很多洽商變更將屬于純技術(shù)性洽商，不涉及費(fèi)用變更，大大減少成本支出；在合同中以“工程竣工結(jié)算時申報金額超出審定金額5%的，按超出審定金額的10%進(jìn)行違約補(bǔ)償”約定結(jié)算時的反索賠。
反索賠的進(jìn)行離不開合同的約束，雙方都能正確執(zhí)行合同約定，也不會產(chǎn)生索賠和反索賠的爭議；成本控制的好與壞更多地取決于反索賠的執(zhí)行力度，因為大部分的爭議項目來自于施工單位申報的索賠項目，爭議點集中的也在索賠和反索賠中，反索賠直接影響到了項目整體成本的控制。
（三）反索賠風(fēng)險處理。有時候處理反索賠事件時，尤其涉及到重大金額變更時，要綜合考慮項目進(jìn)度、成本、質(zhì)量等各方面綜合因素。一般地產(chǎn)公司利用合同規(guī)避風(fēng)險，或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。因此，正確處理好雙方合同的約定與執(zhí)行，是反索賠風(fēng)險處理的主要因素。但應(yīng)該注意的風(fēng)險是，一些重大的風(fēng)險如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和法律風(fēng)險會使得合同風(fēng)險的可執(zhí)行性減弱，甚至部分合同條款在爭議產(chǎn)生時屬于無效條款。
在實際工作中，不僅要考慮索賠和反索賠本身的合理、合法性，有時可能還需要綜合考慮其他一些因素，如實際情況是否確實超出施工承包單位承受范圍，拒絕該項索賠可能會對工程施工進(jìn)度和工期產(chǎn)生的不利影響，該項索賠是否超出其承擔(dān)風(fēng)險范圍，索賠處理可能帶來的派生問題以及今后雙方的合作等問題。如一般約定人工費(fèi)和材料費(fèi)按投標(biāo)當(dāng)期計取，漲價風(fēng)險自行負(fù)擔(dān)，但從2010年以來，人工費(fèi)大幅度上漲30%以上，材料也漲幅較大，整體約在10%左右，致使施工承包單位虧損面較大，申請費(fèi)用索賠后，被地產(chǎn)公司拒絕駁回，施工承包單位停止施工，工期拖延，地產(chǎn)公司根據(jù)約定進(jìn)行反索賠，致使雙方產(chǎn)生重大負(fù)面影響，導(dǎo)致糾紛甚至訴訟，雙方均遭受到很大的經(jīng)濟(jì)損失。如果雙方都能正確對待風(fēng)險承擔(dān)問題，在合同或補(bǔ)充合同中約定施工承包單位承擔(dān)整體10%以內(nèi)的漲價風(fēng)險，地產(chǎn)公司承擔(dān)整體超出10%的漲價風(fēng)險，或按照2008清單約定的人工費(fèi)5%以內(nèi)和材料費(fèi)10%以內(nèi)的價格浮動風(fēng)險由施工承包單位承擔(dān)，問題也能得到解決。還有其他的處理方法，如采用工期獎勵的形式彌補(bǔ)施工承包單位承擔(dān)的風(fēng)險損失，采用工程保險的方式來規(guī)避風(fēng)險尤其是漲價風(fēng)險目前實際應(yīng)用并不廣泛，大部分地產(chǎn)公司和施工承包單位只會繳納國家相關(guān)規(guī)定的強(qiáng)制性工程保險，其他方面均處于探討和論證階段。
因此，索賠和反索賠處理結(jié)果都應(yīng)有利于工程項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)，有助于工程項目的順利實施和完成，這是合同雙方的根本利益所在。
五、結(jié)論
綜上闡述了索賠和反索賠的內(nèi)容和重點注意的事項，以及在索賠和反索賠中的主要風(fēng)險分析，根據(jù)實事求是的原則，公平公正的處理索賠事宜和進(jìn)行反索賠，索賠和反索賠都必須遵循“以事實為依據(jù)，以合同為準(zhǔn)繩”的原則，離開了這一點，就不是真正意義上的索賠與反索賠。
嚴(yán)格按合同約定執(zhí)行，就會大幅度減少索賠和反索賠的爭議。雙方簽訂的合同是主要風(fēng)險的影響因素，合同的公平公正與否，也直接影響到了日后產(chǎn)生索賠的爭議的多少，因此要著重重視合同各項條款的簽訂，地產(chǎn)公司不僅要考慮將一些風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給施工承包單位，也要考慮合同的可執(zhí)行性和合同自身存在的風(fēng)險，以及重大風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁帶來的整體重大風(fēng)險的可能，因此應(yīng)合理規(guī)避風(fēng)險，不能轉(zhuǎn)嫁超出對方可承受范圍以外的風(fēng)險。
在正常條件下，反索賠能幫助地產(chǎn)公司控制成本，預(yù)防和減少成本的浪費(fèi)，也能夠促使合同雙方按合同約定執(zhí)行，對提高雙方的科學(xué)管理能力有很大的促進(jìn)作用，同時也能進(jìn)一步促進(jìn)建筑市場的規(guī)范化發(fā)展。
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