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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地征收公告管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：破產重整 稅收問題 政策
黨的十八屆五中全會提出要“更加注重運用市場機制、經濟手段、法治辦法化解產能過剩，加大政策引導力度，完善企業退出機制”。中央經濟工作會議進一步明確要加強供給側結構性改革，抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務，尤其強調要積極穩妥化解產能過剩，依法為實施市場化破產程序創造條件，盡可能多兼并重組、少破產清算，嚴格控制增量，防止新的產能過剩。浙江省最近出臺的《浙江省人民政府關于加快供給側結構性改革的意見》（浙政發〔2016〕11號）及《關于處置“僵尸企業”的指導意見》 （浙并購辦【2016】4號）等均是中央經濟工作會議精神的落實和貫徹。綜上，“多兼并重組、少破產清算”應作為指導破產工作的基本原則。
通過破產重整實現企業重生，有利于維護和延續企業的技術、品牌、市場、資質等核心資源，使之能繼續創造價值；有利于地方經濟增長，能減輕經濟增速換擋和產業結構調整的沖擊和影響；有利于保持就業，維護社會穩定；有利于破產企業、債權人、出資人、企業職工等各方實現共贏，具有重要的現實意義。影響重整成功與否的因素很多，其中涉及的稅收問題就是一個重要因素。稅收問題或可能存在的稅收風險如在編制重整計劃草案時考慮不足，將可能直接導致重整失敗。破產重整中可能會涉及增值稅、所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、土地增值稅等，本文僅對其中可能涉及金額較大、影響面較廣、目前尚存爭議較多的增值稅、所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅進行探討，以拋磚引玉。
一、破產重整中的增值稅問題
破產重整程序中，大部分重整方可能通過受讓破產企業股權，達到承接破產企業財產的目的；但也有可能會涉及到財產的變價，如清算式的破產重整，而財產變價一般通過公開拍賣來完成，買受人支付拍賣成交款后，破產管理人要向買受人交付財產，辦理貨物的交付或相關權屬轉移手續，如土地、房產、存貨等。上述財產的變價就會涉及到增值稅問題。與上述問題相關的增值稅特殊政策有：
總局2011年第13號公告《關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》（以下簡稱13號公告）規定：納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。總局2013年第66號公告對13號公告規定的享受不征稅政策條件進一步放寬，即經多次轉讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，仍適用13號公告的相關規定，其中貨物的多次轉讓行為均不征收增值稅。
營改增前，作為13公告的姊妹文總局2011年第51號公告規定，對于13公告資產重組方式下涉及土地、不動產的轉讓，不屬于營業稅征收范圍，不征收營業稅。營改增后，《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016年36號）對上述政策進行了延續，其中附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》一.（二）不征收增值稅項目包括：13公告資產重組方式下涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。
結合上述有關稅收政策，可以明確：全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力須一并轉讓，不征收增值稅。需要注意的是，如果重整方只是看中破產企業某項特定資產，那么在提出重整方案中，還是必須得考慮一并接收相關聯的債權、債務和勞動力。否則，可能面臨繳納巨額增值稅的風險。至于如何接收相關聯的債權、債務和勞動力，政策并未明確，這里面有很大的籌劃空間。管理人應當充分運用有關稅收優惠政策，在重整方案中予以全面、充分地籌劃，減輕重整成本，促進重整計劃順利實施。
二、破產重整中的企業所得稅問題
根據《財政部國家稅務總局關于企業清算業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]60號）第二條規定，應進行清算的所得稅處理包括按《公司法》、《企業破產法》等規定需要進行清算的企業。另外上文第三條又對企業清算的所得稅處理內容進行了規定，包括：一是全部資產均應按可變現價值或交易價格，確認資產轉讓所得或損失；二是確認債權清理、債務清償的所得或損失。2012年8月，浙江省國家稅務局關于《企業清算所得稅處理辦法》的公告（浙江省國家稅務局公告2012年第8號），對財稅[2009]60號文進行了進一步的闡述。
眾所周知，企業進入破產程序后，包括進入破產重整程序，即使破產重整成功，大多數債權還是無法得到全額清償，但由于破產清償分配最終發生債權消滅，對于債權人來講，無法得到償還的債權部分可以作為債務重組損失，作為壞賬損失處理，根據國家稅務總局公告2011年第25號《企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》（以下簡稱25號公告）等有關規定可以在企業所得稅稅前扣除，對于破產企業來講，無法償還支付的債權部分應當作為債務重組收益并計企業應納稅所得額，因此破產企業會發生因未足額清償債權而產生巨額的應納稅所得額。而破產企業的對外債權清理損失的確認，需滿足25號公告有關規定，相對來說條件較為苛刻。
另外，目前進入破產的企業一般都存在大額對外擔保債務，這些表外債務跟破產企業的其他債務一樣，同樣享有清償的權利。但是根據25號公告規定，企業對外提供與本企業生產經營活動有關的擔保，因被擔保人不能按期償還債務而承擔連帶責任，經追索，被擔保人無償還能力，對無法追回的金額，比照本辦法規定的應收款項損失進行處理。根據上述規定，可以發現對于該項損失的確認同樣條件苛刻：一是該擔保必須與本企業生產經營活動有關，包括企業對外提供的與本企業應稅收入、投資、融資、材料采購、產品銷售等生產經營活動相關的擔保；二是對于被擔保人追索要比照本辦法規定的應收款項損失進行處理。
所以按上述規定，破產企業一旦破產重整成功，可能即刻產生巨額清算所得，將需要計繳巨額企業所得稅。即使符合財稅[2009]59號、財稅〔2014〕109號、財稅〔2014〕116號等有關特殊重組條件享受企業所得稅的優惠政策，即企業債務重組確認的應納稅所得額占該企業當年應納稅所得額50%以上，可以在5個納稅年度的期間內，均勻計入各年度的應納稅所得額。但對于重整方來說，如此巨額的企業所得稅即使分5年繳納也將是一個噩夢，也可能讓重整方對破產企業望而卻步。
筆者認為：一是可以考慮將破產企業分立，對資產、債權、債務以及勞動力進行合理的劃分、剝離，保留優質資產企業，再對不良資產企業進行清算，轉移轉移因不足清償產生的應納稅所得額到清算企業；二是如果破產重整程序采用清算式重整模式，應該充分考慮上述述及的稅收文件及企業重組的有關稅收優惠政策，規避清算式重整所得稅稅收風險。上述方案均需管理人熟悉相關稅收政策，充分考慮降低、免除管理人執業之法律風險；三是稅務機關應考慮破產程序的特殊性，適當放寬資產損失認定條件。
三、破產重整中的房產稅、城鎮土地使用稅的問題
破產企業在破產重整期間是否享受及如何享受房產稅、城鎮土地使用稅有關稅收優惠政策不明確，對于破產重整期間，房產稅及城鎮土地使用稅是否需要征收及如何征收，各地稅務機關執行口徑不一。
根據《房產稅暫行條例》第六條：“納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。”根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第七條：“除本條例第六條規定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審核后，報國家稅務局批準。”
從上述兩個條例可知，納稅人存在納稅困難的，可以享受房產稅、城鎮土地使用稅減免稅的稅收優惠政策。對于進入破產程序的企業來說，納稅困難是不爭的事實，理應享受減免稅的優惠政策。但是浙江省地方稅務局公告2014年第18號公告列舉的四種納稅困難企業中未包括進入破產程序的企業。故部分地方稅務局根據該政策不給予破產企業城鎮土地使用稅減免稅的稅收優惠政策，且對于房產稅減免額度和方法各地又不一致，有的給予全免，有的給予部分減免，有的實行先征后退，有的直接免予申報等。
因上述政策的不明確導致：增大破產管理人履職難度和執業風險。對于進入破產程序后，上述兩稅到底該不該申報，申報了以后該不該繳納，繳納了以后能不能退回均存在不確定因素。如果申報繳納房產稅、城鎮土地使用稅，但是因各種原因應退卻無法退回的，該些稅款而造成的損失由誰承擔？如果不申報繳納房產稅、城鎮土地使用稅，管理人是否承擔失職的責任？大部分生產性的破產企業都擁有廠房土地，而破產程序一般耗時較長，少則半年，多則幾年。房產稅、城鎮土地使用稅分別以房地產價值、土地使用權面積作為計稅依據，均是按年征收，分期繳納，破產重整期間如正常計繳房產稅、城鎮土地使用稅對于重整方是個巨大的包袱。
為加快推進破產案件進度，降低因破產引起的社會矛盾，針對上述問題，建議省政府、省財政廳、省地稅局根據《房產稅暫行條例》、《城鎮土地使用稅暫行條例》法規精神，出具操作指導意見，明確破產企業在破產重整期間免予繳納房產稅、城鎮土地使用稅。
綜上，由于破產重整程序本身的特殊性，以及目前某些稅收政策對于破產重整程序特殊性在制度設計上考慮不足，加上當地稅務機關對稅收政策執行口徑不一致等問題，導致稅收問題成為影響破產重整的成功與否的重要因素。落實和貫徹“多兼并重組、少破產清算”中央經濟工作會議精神，一是，要求我們管理人加強稅收政策學習，在制定破產重整方案時對于稅收問題予以充分考慮，并合理運用稅收政策進行籌劃或規避；二是，稅務機關不斷完善稅收制度，對進入破產程序企業予以特殊考慮，給予適當的優惠政策，以共同推進破產企業成功重整。
參考文獻：
[1]中華人民共和國企業破產法
[2]關于企業清算業務企業所得稅處理若干問題的通知，財稅[2009]60號
[3]關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知，財稅[2009]59號
[4]企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法，國家稅務總局公告2011年第25號
[5]企業清算所得稅處理辦法，國家稅務總局公告2011年第25號
[6]浙江省國家稅務局關于《企業清算所得稅處理辦法》的公告，浙江省國家稅務局公告2012年第8號
山東省土地征收管理辦法最新全文第一章 總則
第一條 為了加強土地征收管理，規范土地征收程序，維護被征收土地的農村集體經濟組織、農民和其他權利人的合法權益，保障經濟社會協調發展，根據《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內的土地征收活動。
第三條 本辦法所稱土地征收，是指根據經濟社會發展等公共利益需要，依照法律、法規規定的權限和程序，報經國務院或者省人民政府批準，將農民集體所有的土地征為國家所有，并依法、合理予以補償和安置的行為。
第四條 土地征收工作應當遵循程序合法、公開透明、足額補償、妥善安置的原則，兼顧國家、集體和個人的利益。
第五條 市、縣人民政府負責本行政區域內的土地征收工作。
鄉(鎮)人民政府、街道辦事處按照上級人民政府的統一安排，協助做好土地征收的有關工作。
第六條 省人民政府國土資源行政主管部門負責全省土地征收的監督管理工作。市、縣人民政府國土資源行政主管部門負責本行政區域內土地征收的具體實施工作。
發展改革、農業、財政、人力資源和社會保障、住房城鄉建設、公安、民政、審計、監察等部門按照各自職責，做好土地征收的有關工作。
第二章 土地征收程序
第七條 市、縣人民政府應當根據國民經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和土地利用年度計劃，統籌安排本行政區域內的土地征收工作。
第八條 擬征收農民集體所有的土地，市、縣人民政府應當在該農村集體經濟組織所在地征收土地公告。征收土地公告應當包括擬征收土地的位置、范圍、用途、補償標準等內容。
第九條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當依據本級人民政府的征收土地公告，組織勘測定界，并會同財政等有關部門、鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處及用地單位，與村民委員會、承包戶對擬征收土地的權屬、地類、面積以及地面附著物的權屬、種類、數量等進行現場調查、清點、核實，填寫土地征收勘測調查清單。
土地征收勘測調查清單應當由參與現場調查、清點、核實的各方共同確認。農村集體經濟組織和農民對調查結果有異議的，應當當場提出，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當當場復核。
第十條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當會同有關部門依據國家和省土地征收補償安置的有關規定，自勘測調查結束之日起15個工作日內，擬定土地征收補償安置方案。
土地征收補償安置方案應當包括下列內容：
(一)土地的位置、地類、面積;
(二)土地征收補償安置費的標準、數額;
(三)地上附著物和青苗的種類、數量及補償標準、數額;
(四)失地人員的具體安置方式;
(五)其他補償安置措施。
第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將擬定的土地征收補償安置方案，在農村集體經濟組織所在地進行公示，公示期不得少于5個工作日。
農村集體經濟組織、農民或者其他權利人對補償標準和安置方式要求舉行聽證的，應當自土地征收補償安置方案公示結束之日起5個工作日內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出申請。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照規定組織聽證。
第十二條 農村集體經濟組織、農民或者其他權利人對補償標準和安置方式沒有異議的，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門和財政部門與農村集體經濟組織簽訂土地征收補償安置協議。土地征收補償安置協議主要包括土地的位置、數量、地類、補償標準、安置方式、費用的撥付時間和方式、土地的交接時間和方式等內容。
土地征收勘測調查清單應當作為土地征收補償安置協議的附件。
第十三條 對補償標準有異議，達不成土地征收補償安置協議的，由市、縣人民政府進行協調;協調不成的，報省人民政府裁決。
第十四條 土地征收補償安置協議簽訂或者補償標準裁決后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照國家和省有關規定，組織編制土地征收方案，連同有關材料，報有批準權的人民政府批準。
第十五條 市、縣人民政府應當自收到土地征收批準文件后，在被征收土地農村集體經濟組織所在地予以公告。
公告主要包括下列內容：
(一)批準征收土地機關、批準文號、批準時間和土地用途;
(二)被征收土地的所有權人、位置、地類和面積;
(三)土地征收補償安置方案。
第十六條 市、縣人民政府財政部門會同國土資源行政主管部門應當自依法批準土地征收之日起3個月內，依據土地征收補償安置協議和土地征收勘測調查清單，將土地征收補償安置費、地上附著物和青苗補償費按照規定程序足額支付給被征收土地農村集體經濟組織、農民和其他權利人。
第十七條 土地征收補償安置費、地上附著物和青苗補償費足額支付后，被征收土地農村集體經濟組織、農民和其他權利人應當在規定的期限內清理附著物，并移交土地。
第三章 土地征收補償安置
第十八條 市、縣人民政府應當依法進行土地征收補償，并采取多種方式妥善安置被征收土地農民的生產生活，確保被征收土地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。
第十九條 土地征收補償安置費的標準，按照省人民政府公布的征地區片綜合地價標準執行。
征地區片綜合地價標準，每3年調整公布一次。
第二十條 被征收土地地上附著物和青苗的補償標準，由設區的市人民政府制定，報省人民政府價格、財政、國土資源等有關部門同意后執行。
因征收土地拆遷農村集體經濟組織成員房屋，影響其居住的，應當保障其居住條件。
第二十一條 市、縣人民政府應當依法落實土地征收相關費用。土地征收相關費用包括土地征收補償安置費、地上附著物和青苗補償費、耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費、被征收土地農民社會保障資金政府補貼部分等。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據當地年度建設用地計劃，編制年度土地征收相關費用支出計劃，報同級財政部門審核，納入年度土地出讓收支預算，確保土地征收相關費用及時足額到位。
第二十二條 農民集體所有的土地全部被征收或者征收土地后沒有條件調整承包土地的，土地征收補償安置費的80%支付給土地承包戶，主要用于被征收土地農民的社會保障、生產生活安置，其余的20%支付給被征收土地的農村集體經濟組織，用于興辦公益事業或者進行公共設施、基礎設施建設。
征收未承包的農民集體所有的土地或者在征收土地后有條件調整承包土地的，土地征收補償安置費的分配、使用方案，由村民會議或者被征收土地農村集體經濟組織全體成員討論決定。
地上附著物和青苗補償費歸其所有權人所有。
第二十三條 實行被征收土地農民社會保障制度。
被征收土地農民社會保障資金由政府、集體、個人共同出資。
政府出資部分從土地出讓收入中予以安排;單獨選址項目的政府出資部分，由用地單位承擔。
政府出資部分原則上不低于社會保障費用總額的30%，并執行下列標準：
(一)征地區片綜合地價標準為每畝5萬元以下的，政府補貼資金不低于每畝1萬元;
(二)征地區片綜合地價標準為每畝5萬元至10萬元的，政府補貼資金不低于每畝1.5萬元;
(三)征地區片綜合地價標準為每畝10萬元以上的，政府補貼資金不低于每畝2萬元。
被征收土地農民社會保障資金政府出資部分，應當在征收土地報批時足額撥付至當地社會保障資金專戶;政府補貼資金不落實的，不予批準征收土地。
被征收土地農民社會保障的具體辦法，由省人力資源和社會保障行政主管部門會同有關部門制定。
第二十四條 建立被征收土地農民就業保障制度，將被征收土地農民納入失業登記范圍和就業服務體系。市、縣人民政府應當從當地的土地出讓收入中一次性安排適當數額的資金，扶持被征收土地農民就業。
市、縣人民政府應當采取措施，向被征收土地的農民免費提供勞動技能培訓;具備條件的，應當安排一定的公益崗位，扶持被征收土地的農民就業。
在同等條件下，用地單位應當優先安排被征收土地農民就業。
第二十五條 鼓勵、支持被征收土地農民自主創業。
被征收土地農民在貸款等方面享受城鎮失業居民的優惠待遇。
第二十六條 在城市、鎮規劃區范圍內或者城鎮近郊村(居)征收農民集體所有的土地，市、縣人民政府依據城鄉規劃和當地實際，可以安排適當數量的經營性用地，由被征收土地的農村集體經濟組織用于生產經營，安置被征收土地的農民。
第二十七條 征收農民集體所有的土地，具備調整土地條件的，農村集體經濟組織可以通過調整土地的方式進行安置，使被征收土地農民繼續從事農業生產活動。
第二十八條 被征收土地農村集體經濟組織的耕地全部被征收或者被征收后人均耕地不足66平方米的，經市、縣人民政府批準，其農村集體經濟組織成員按照規定納入城鎮社會保障體系;原農村集體經濟組織剩余的土地可依法征收為國有。
第四章 監督管理
第二十九條 土地征收補償安置費應當專款專用，不得挪作他用。
第三十條 被征收土地的農村集體經濟組織應當將土地征收補償安置費的收支狀況納入村務公開的內容，向農村集體經濟組織成員公布。
第三十一條 省人民政府國土資源、財政等部門應當及時監督檢查土地征收補償安置費、地上附著物和青苗補償費等土地征收相關費用的撥付情況，確保有關費用及時、足額支付到位;土地征收相關費用未及時、足額支付到位的，可以暫停被征收土地所在地市、縣的建設用地計劃供應和征收土地的報批。
第五章 法律責任
第三十二條 違反本辦法規定，市、縣人民政府及其國土資源行政主管部門未按照土地征收程序組織實施土地征收或者補償安置的，由上一級人民政府或者國土資源行政主管部門責令其改正;逾期未改正的，依法給予處分。
第三十三條 征收土地經依法批準，且土地征收補償安置有關費用足額到位后，被征收土地的農村集體經濟組織、農民和其他權利人未在規定期限內移交土地的，由市、縣人民政府責令限期移交土地;逾期仍不移交土地的，依法申請人民法院強制執行。
第三十四條 違反本辦法規定，侵占、截留、挪用、私分土地征收補償安置費用的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條 違反本辦法規定，阻礙土地征收工作，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法予以處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十六條 縣級以上人民政府國土資源行政主管部門和其他有關部門及其工作人員在土地征收工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十七條 鄉(鎮)公共設施、公益事業使用農民集體所有土地的，補償安置的程序和標準參照本辦法執行。
因國家建設需要，收回國有農場、林場等農用地的，收回土地程序和補償標準參照本辦法執行。
因國家建設需要，收回農村集體經濟組織使用的原農轉非后的國有土地，未按照規定進行補償的，收回土地程序和補償標準參照本辦法執行。
第三十八條 本辦法自20xx年1月1日起施行。
土地征收的原則(一)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則;
內容提要: 土地儲備制度雖然已經付諸實踐，但在法律關系方面尚未理順，應當明確前期開發整理儲備土地的企業與土地儲備中心、國土資源管理部門、實際用地者等之間的法律關系，以及實際用地者與國土資源管理部門之間的法律關系，以求妥當地平衡各自的利益關系。
一、引言
建設用地使用權出讓洽商甚至簽訂合同之時，建設用地可能是尚未拆遷、補償、安置的“生地”，甚至是尚未征收的集體所有的土地，也可能是已經征收、拆遷、補償、安置完畢并達到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。屬于“熟地”的，有些來自土地儲備。廣州市、安徽省、重慶市、成都市、上海市和北京市等市，都實行了土地儲備制度，使得相當數量的建設用地來自土地儲備機構的供應，相應的，建設用地使用權的取得，便以“熟地”作為標的物。
鑒于建設用地使用權與土地儲備制度的關聯如此密切，而實際運作中也有諸多需要規范和完善之處，國土資源部、財政部和中國人民銀行于2007年11月19日出臺了《土地儲備管理辦法》。鑒于該管理辦法規定了土地儲備制度與建設用地使用權之間的關系，牽涉幾方主體及其所承受的權利義務，也鑒于其中某些設計和規定尚有完善的余地，加上實務中仍有未盡符合規定的操作，有必要對其介紹、分析和評論。
《土地儲備管理辦法》規定，所謂土地儲備制度，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為(第2條第1款)。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔(第2條第2款)。土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位(第3條)。各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地(第6條)。土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案(第7條)。
關于可納人土地儲備范圍的土地，按照《土地儲備管理辦法》的規定，市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備(第11條)。因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備(第12條)。根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標準，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批準確認。完成收購程序后的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備(第13條)。政府行使優先購買權取得的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納人土地儲備(第14條)。已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備(第15條)。
關于開發商等用地者從儲備的土地中取得建設用地使用權，《土地儲備管理辦法》規定，市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除(第17條)。土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件(第18條)。前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位(第19條)。儲備土地完成前期開發整理后，納人當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地(第22條)。
《土地儲備管理辦法》還規定了特殊的利用儲備土地的方式:“在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應征得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應”(第21條)。
二、分析與評論
(一)關于土地儲備制度的功能和定位
關于土地儲備制度的功能和定位，應從以下方面來認識:(1)它改變了我國土地征收和供應的結構，完善了政府壟斷一級土地取得與供應的制度。[1]土地儲備制度使土地供應方式由“毛地出讓”(生地出讓)轉向“凈地出讓”(熟地出讓)，從協議出讓為主轉向以招拍掛出讓為主。[2](2)土地儲備制度使土地征收、房屋拆遷成本與建設用地使用權出讓的收益分離核算，可以避免協議出讓中房地產商與政府在征收拆遷成本、出讓金與土地規劃參數間不斷地討價還價的現象。土地儲備制度割斷了用地者與被征地人之間的直接利益聯系，可以避免拆遷補償費用與土地出讓價格直接掛鉤，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、開發，更好地實施土地規劃。[3](3)土地儲備制度不僅具備調控土地供給的作用，也具備調控土地需求的功能，增強了政府對土地市場的調控能力。(4)土地儲備制度激活了存量土地的利用價值，對一些地段比較偏僻、開發條件不理想以及閑置的城市土地，土地儲備機構統一管理，有利于政府實施土地利用總體規劃和城鄉總體規劃，通過前期開發和整理，作出統一計劃和整體安排，加快企業存量土地盤活進度，解決部分企業改制的燃眉之急，實現土地的再開發和再利用，促進土地資源的優化配置，提高土地的利用效率。(5)促進土地保值、增值，加強土地資產管理。(6)有助于防范和化解金融風險。[4]
(二)土地儲備機構的法律地位和功能
土地儲備機構并非建設用地使用權的出讓方，類似于倉儲者，它管理著已經儲備的土地。建設用地使用權的出讓方依然是市、縣人民政府國土資源管理部門。實際上，《土地儲備管理辦法》第22條已經明確了這一點。
(三)儲備土地的取得方式
儲備土地的取得，按照《土地儲備管理辦法》的規定(第11條以下)和實務中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地購買和土地置換四種方式。
(四)《土地儲備管理辦法》第21條后段的規定不符合現行法及其理論
已經儲備的土地，在出讓建設用地使用權之前，僅僅以國家土地所有權的形態存在，并無建設用地使用權的身影。既然如此，《土地儲備管理辦法》第21條后段規定儲備土地設立抵押權，就不符合我國的現行法及其理論。在我國現行法上，土地所有權不得抵押，能夠抵押的是(出讓的)建設用地使用權、“四荒”土地承包經營權，在土地儲備制度的背景下，只有(出讓的)建設用地使用權。既然所儲備土地中不含有建設用地使用權，即欠缺作為獨立之物的抵押物，談何以儲備土地設立抵押權？!
(五)建設用地使用權的標的物
土地儲備制度下，建設用地使用權的標的物是“熟地”。所謂“熟地”，是指已經完成了征地、拆遷、補償、安置等項工作，土地已經達到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一級開發完畢，“生地”變成了“熟地”。
(六)前期開發整理儲備土地的當事人及其法律關系
1.前期開發整理儲備土地的企業與土地儲備中心
土地儲備中心，即《土地儲備管理辦法》規定意義上的土地儲備機構。雖然(土地儲備管理辦法》規定它應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件(第18條)，但往往并不親自實施實際的“七通一平”等具體工作，而是經市、縣人民政府土地資源管理部門授權，來委托特定的企業承做土地的一級開發，或者說從事前期開發整理儲備土地。土地儲備中心和前期開發整理儲備土地的企業之間的關系，屬于人和相對人之間的關系。
雖然有些市把土地儲備中心作為土地征收、拆遷的主體，也有學說表示支持，但由于土地征收為行政權力的運作，屬于政府機關的職能，而土地儲備中心并非行政機關，而是事業單位，所以，不應將土地儲備中心作為土地征收的主體。不過，可以由政府機關授權土地儲備中心，實施征收、拆遷、補償、安置等土地一級開發的具體工作，此時，相對于被征收人來說，土地儲備中心不是當事人，當事人為市、縣人民政府國土資源管理部門。
2.前期開發整理儲備土地的企業與市、縣人民政府國土資源管理部門
如同前述，在前期開發整理儲備土地的層面上，市、縣人民政府國土資源管理部門與實施土地一級開發的商家各為當事人一方，市、縣人民政府國土資源管理部門承擔的義務是向該企業支付補償款，享有的權利是適時收回建設用地。
3.前期開發整理儲備土地的企業與實際用地者
前期開發整理儲備土地的企業與實際用地者之間的關系，有些人認為屬于建設用地使用權轉讓合同關系，尤其是有些市也確實要求前期開發整理儲備土地的企業與實際用地者之間簽訂建設用地使用權轉讓合同，以及補償合同。下文的案例分析即屬此類。但這是違反法律和法理的。合乎法律及法理的意見應是，前期開發整理儲備土地的企業與實際用地者之間本來沒有直接的合同關系，應當是前期開發整理儲備土地的企業和國土資源管理部門之間具有法律關系，國土資源管理部門與實際用地者之間發生建設用地使用權出讓合同關系。在該企業和國土資源管理部門之間的關系中，國土資源管理部門從該企業之手收回建設用地，向其支付補償款。在國土資源管理部門和實際用地者之間的合同關系中，國土資源管理局向用地者移轉建設用地使用權，用地者支付出讓金。支付補償款的合理流程應為:國土資源管理局向該企業支付補償款，實際用地者向國土資源管理局支付地價款。但實務的運作時常將上述流程做一定程度的變通，呈現給人們的流程是:國土資源管理局將建設用地使用權先出讓給實際用地者，同時獲取地價款;實際用地者和前期開發整理儲備土地的企業依政府部門的指示而簽訂《建設用地使用權轉讓補償協議》，實際用地者將地價款的一部分付給前期開發整理儲備土地的企業，實際上是代國土資源管理局支付給前期開發整理儲備土地的企業補償款;而后，前期開發整理儲備土地的企業將建設用地退回國土資源管理局;國土資源管理局再將真正擁有的“另一建設用地使用權”實際出讓給用地者。本來，前期開發整理儲備土地的企業擁有的建設用地使用權和用地者將要取得的建設用地使用權，是兩項不同的建設用地使用權，發生聯系的，只是所處的地段(宗地)相同。
三、涉及土地儲備的案例分析
(一)基本案情
2006年4月5日，w市國土資源管理局從乙單位收回a號建設用地。2009年10月7日，w市土地交易中心受w市國土資源管理局委托掛牌出讓a號地塊的建設用地使用權。甲公司通過掛牌方式取得該宗土地的建設用地使用權，與w市土地交易中心簽訂了《成交確認書》。《成交確認書》規定:“請持此確認書于巧個工作日內向w市土地整理儲備供應中心付清成交金額50%部分，在《成交確認書》簽訂之日起15個工作日內按照掛牌結果以及掛牌文件確定的內容與轉讓方簽訂《建設用地使用權轉讓補償合同》。”隨后，甲公司與乙單位簽訂了《建設用地使用權轉讓補償合同》，約定乙單位保證a號地塊的建設用地使用權無任何權利糾紛和爭議，保證按照約定交付土地;甲公司保證按照約定分四期向乙單位支付補償費。
在實際的履行過程中，乙單位認為甲公司是從自己手里受讓的a號地塊的建設用地使用權，乙單位的上級主管部門以公告方式對a號地塊的建設用地使用權等提出異議，并導致甲公司無法辦理報建手續、拆遷手續。從而發生糾紛。各方之間的法律關系如何？甲公司能取得a號地塊的建設用地使用權嗎？若能取得，是從何人之手取得呢？
(二)分析
1.2009年w市土地交易中心受w市國土資源管理局委托掛牌出讓a號地塊的建設用地使用權的行為，應被認定為建設用地使用權出讓，而不是建設用地使用權轉讓。其理由如下:
(1)國土資源管理局是建設用地使用權的出讓主體
建設用地使用權出讓，是國家將建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付地價款的行為。而建設用地使用權轉讓，是土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。(注：《中華人民共和國物權法》第15條等將物權變動與引起變動的原因行為區分開來，若循此路，建設用地使用權出讓、轉讓可作為物權變動，就不同于建設用地使用權出售、贈與。)可見出讓和轉讓所要求的一方主體是不同的，出讓行為中的一方主體是國家，轉讓行為中的轉讓方則是土地使用者，受讓方將成為土地使用者。
本案中，甲公司通過掛牌方式取得該宗土地的建設用地使用權。招標拍賣是土地使用權出讓的方式之一，而該建設用地使用權交易是w市土地交易中心代表w市國土資源管理局以招拍掛方式出讓的，委托人是w市國土資源管理局，有證據《w市掛牌出讓建設用地使用權公告》和《建設用地使用權掛牌競買須知》予以證明。《建設用地使用權成交確認書》規定，該宗土地待拆遷完畢后，甲公司按照法律法規規定持相關資料到w市國土資源管理局申請辦理拆遷驗收手續，簽訂《建設用地使用權出讓合同》，上述內容證明了w市國土資源管理局是建設用地使用權交易的出讓方。同時，w市土地整理儲備中心受w市國土資源管理局的委托，于2008年7月23日向甲公司發出的《工作聯系函》就是否繼續履行《成交確認書》進行了討論，w市國土資源管理局還曾確定以兩宗儲備地塊置換甲公司的用地，這也證明了w市國土資源管理局是建設用地使用權交易的出讓主體。
(2)甲公司取得土地使用權是基于w市國土資源管理局的出讓行為
第一，w市國土資源管理局委托土地交易中心將該宗土地的建設用地使用權掛牌，甲公司通過競買的方式取得該建設用地使用權，其法律基礎是國土資源管理局的出讓行為。
第二，從甲公司取得該建設用地使用權的內容和效力來看，甲公司取得的不是乙單位名下的建設用地使用權，而是與其內容和效力不同的另一建設用地使用權，該建設用地使用權不可能因乙單位的轉讓行為而取得，只能基于w市國土資源管理局的出讓行為而取得。
根據《城市房地產管理法》第38條和第39條，以及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第19條、第21條、第22條的規定，土地使用權的轉讓受到一定的限制:其一，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓;其二，土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移;其三，土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。本案中，乙單位提交的證據哎土地使用權證》表明該宗地塊的土地使用權的類型為出讓，土地用途為文體用地，土地使用權的期限為40年，至土地交易中心簽發《成交確認書》之日，乙單位土地的剩余年限為35年。而《掛牌出讓建設用地使用權公告》顯示，甲公司取得的建設用地使用權的土地用途是商業用地，出讓年限為40年。顯然，甲公司取得a號地塊的建設用地使用權已不是(乙單位擁有的)原物及原權利，土地用途已改變，由原來的文體用地變為商業用地，建設用地使用期的年限已為40年，而不是轉讓行為要求的剩余期限35年。如果主張該建設用地使用權交易是轉讓行為，則既違反了上述《城市房地產管理法》第38條和第39條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》關于土地使用權轉讓規定，也不符合本案的事實。此外，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依規定重新簽訂土地使用權出讓合同。《w市土地儲備管理辦法》第8條也規定，對于改變批準用途用于商業等經營性用地或以出讓方式取得土地使用權后無力進行開發的，應由政府收回進人土地儲備。可見，在土地用途已改變的情況下，乙單位沒有權利將其既有的土地使用權進行轉讓，這恰好證明了掛牌出讓的a號建設用地使用權是w市國土資源管理局出讓的建設用地使用權。
第三，《成交確認書》并沒有規定在合同簽訂當時或稍后辦理移轉登記手續，而是約定由買受人甲公司在未來辦理過戶登記手續，這就使得甲公司取得a號地塊的建設用地使用權非常類似于期房的買賣、未來物的買賣。期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預售合同時享有所有權，未來物的買賣不被定性為出賣他人之物，因此，《成交確認書》不宜被定性為出賣他人之物的合同，而應比照期房買賣合同、未來物買賣合同，認定為出賣自己之物且合法有效的合同。否則，就是沒有做到相似的事物相同處理。上列觀點之所以成立，是因為我國現行法未規定買賣物的所有權自合同成立時移轉，而是奉行買賣物所有權自交付或登記時移轉的原則，建設用地使用權自辦理變更登記時轉移。只要在履行期限屆滿時出賣人能夠移轉買賣物的所有權，就達到了買賣合同的目的，無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權。
2.《成交確認書》規定的“請持此確認書于15個工作日內向w市土地整理儲備供應中心付清成交金額50%部分，在《成交確認書》簽訂之日起15個工作日內按照掛牌結果以及掛牌文件確定的內容與轉讓方簽訂《建設用地使用權轉讓補償合同》”的條款，是建設用地使用權出讓合同的一個組成部分，確定了出讓金的支付方式;依據此條款，甲公司與乙單位簽訂的《建設用地使用權轉讓補償合同》正是為了實際履行上述地價款而產生的。
根據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第20條第1款關于“以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書”的規定，w市土地交易中心與甲公司簽訂了《成交確認書》，并約定了成交價款的總額，還約定了雙方在a號地塊的土地拆遷完畢后簽訂《建設用地使用權出讓合同》，對雙方的權利義務作了分配。之所以在《成交確認書》中規定甲公司與乙單位簽訂《建設用地使用權轉讓補償合同》，其目的是為了保證《成交確認書》中所確認的合同內容的履行。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。國家應根據土地使用者的使用年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。根據《w市土地儲備管理辦法》第11條規定，在土地收歸國有后，應由w市土地儲備供應中心負責退還乙單位未使用年限的土地出讓金及對地內建筑物進行補償。政府在出讓土地前應將地塊收歸國有，但是在政府無力支付回購款或不愿直接向原土地使用權人補償時，可以確定由新的受讓人(買受人)替政府向原土地使用權人墊付款項。本案即屬于政府提前收回土地使用權的情形，w市國土資源管理局應當向乙單位支付提前收回土地的補償，只是補償款沒有采取國土資源管理局直接向乙單位支付補償款的方式，而是通過《成交確認書》確定甲公司將出讓金的一部分支付給乙單位來實現的。本來應有的流程是:國土資源管理局從乙單位收回土地使用權，同時支付補償款;國土資源管理局將位于該地段的但性質不同的另一建設用地使用權出讓給甲公司，甲公司支付出讓金。本案的運作實際將上述流程做了一定程度的變通，呈現給人們的流程是:國土資源管理局將其后出現的“另一建設用地使用權”先出讓給甲公司，同時獲取出讓金;甲公司和乙單位依政府部門的指示而簽訂《建設用地使用權轉讓補償合同》，甲公司將出讓金的一部分付給乙單位，實際上是代國土資源管理局支付給乙單位補償款;而后，乙單位將土地使用權退回國土資源管理局;國土資源管理局再將真正擁有的“另一建設用地使用權”實際出讓給甲公司。乙單位既有的土地使用權和甲公司將要取得的建設用地使用權，是兩項不同的建設用地使用權，發生聯系的，只是所處的地段(宗地)相同。由此可見，甲公司和乙單位依照政府部門的指示簽訂《建設用地使用權轉讓補償協議》，只是具有中國特色的實務運作中出現的措施，重在甲公司向乙單位支付補償款，所謂的建設用地使用權轉讓無非是為甲公司向乙單位支付補償款尋找出來的理由，并非法律意義(真正意義、典型意義)上的建設用地使用權轉讓，因為乙單位并不享有甲公司在其后應取得的a號地塊的建設用地使用權，乙單位將向國土資源管理局退回土地使用權，而不是向甲公司轉讓建設用地使用權。
上述分析并不表明乙單位在《建設用地使用權轉讓補償合同》簽訂和履行階段沒有土地使用權，它的確擁有土地用途為文體用地、期限為40年的a號地塊的土地使用權。按照這些合同的規定與政府部門的指示，乙單位在享受收取補償款權利的同時，應負有交出建設用地和土地使用權的義務;從甲公司取得補償款，向國土資源管理局退回土地使用權。與此相適應，乙單位對其將要退回土地使用權也負有義務，如擔保沒有第三人主張租賃權、他物權等權利，以保障甲公司實現其合同目的。假如有第三人主張此類權利，甲公司有權暫時拒付補償款。
3.甲公司有權向乙單位中止付款
根據《合同法》第60條第1款的規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。在對方不依約履行合同時，當事人一方有權行使抗辯權。本案適用先履行抗辯權，即在當事人互負債務、有先后履行順序的時候，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。根據甲公司與乙單位簽訂的《建設用地使用權轉讓補償合同》，甲公司應于本合同簽訂后60日內辦理拆遷手續，乙單位應于辦完拆遷手續后30天內對地上建筑物進行拆除及場地騰空工作;乙單位于合同簽訂后90日內將a號地塊交付給甲公司，實質上是退回國土資源管理局;甲公司分四次支付余款。可見雙方的權利義務履行有先后之分。甲公司已按約定于11月支付第一筆款300萬，但在12月支付第二筆款之前，由于乙單位的上級主管部門主張異議使報建手續無法辦理，乙單位負有權利瑕疵擔保義務，對此負有責任，甲公司有權援用《合同法》第67條的規定，行使抗辯權，中止付款。
4.乙單位無權解除合同
一方面，甲公司中止支付價款的原因是，乙單位的上級主管部門主張異議、w市規劃局停止辦理甲公司的報建手續。從《建設用地使用權轉讓補償合同》的規定來看，乙單位負有權利瑕疵擔保義務，由于第三人主張異議，甲公司中止支付價款具有正當性，不構成違約，乙單位自不享有解除權，無權解除合同;假如一定要“解除合同”，則是打著解除的旗號，實質上違約。
另一方面，前已述及，甲公司取得土地使用權是基于w市國土資源管理局的出讓行為，《成交確認書》確定了w市國土資源管理局和甲公司的權利義務。《建設用地使用權轉讓補償合同》是為了實現出讓金的支付，以及將部分出讓金作為國土資源管理局給乙單位的補償款而簽訂的，其目的是協助國土資源管理局與甲公司的土地使用權交易順利實施，乙單位并不是與甲公司進行土地使用權交易的主體;在《工作聯系函》中w市國土資源管理局曾確定將甲公司用地與另兩塊地進行置換，希望甲公司明確是否繼續討論置換，也表明了w市國土資源管理局希望繼續履行合同的意愿。故乙單位無權解除合同。
注釋:
[1]顧長浩.土地儲備制度的功能、意義與問題[j].上海土地，2006，(1):26.
[2]樓建波、張雙根、金錦萍、呂飛飛.土地儲備及土地一級開發法律制度[m].北京:中國法制出版社，2009.29.
一、攻堅克難勇挑重擔，20*年全市地稅工作取得新的成績
--收入成果更加突出沉甸。全系統累計組織各項收入215.9億元，比20*年增長13.2%，增收25.1億元。其中，地方財政一般預算收入完成177.99億元，增長16%，對地方財力的支持力度進一步加大。盡管這個增幅與近幾年相比不是高的，但這是我們在組織收入付出汗水最多、戰勝困難最大的情況下取得的，更是一份沉甸甸的收獲。圍繞組織收入這個中心，一是穩固重點稅源。監控年納稅100萬元以上的重點稅源企業2283戶，實現各項收入143.2億元。加強重大建設項目地方稅收管理，“抓兩頭控中間”全程控管，投資1000萬元以上的763個項目，實現地方稅收30.6億元。在省局召開的強化管理提高質效經驗交流會上，我局的重大項目稅收管理作為典型經驗進行了發言，并在全省地稅推廣。二是強化分析預測。圍繞稅源增長點、管理增收點，依托稅收分析平臺，不斷加大管理力度。保稅區分局利用自主研發軟件，不斷完善分稅種、分行業預警分析機制，稅收管理的精細化水平不斷提升。市局組織開展了新增稅源稅收貢獻度、大項目稅收評估等專題分析，為黨委政府優化招商引資、促進財源建設提供建議和參考。市委常委、常務副市長王書堅同志對此給予批示，并已付諸落實。三是加大清欠力度。在欠稅核查、摸清底數的基礎上，落實欠稅分級公告制度，加大陳欠和新欠稅款監控及催繳力度，全年清欠4.6億元。嶗山分局積極爭取政府和銀行的支持，先后解決了頤中體育、漢纜股份等歷年陳欠問題，全年僅清理欠稅就達5000多萬元。四方分局加強對關停欠稅企業的日常跟蹤，及時掌握信息，加大清理力度，追繳欠稅600多萬元。四是嚴格責任落實。層層分解收入計劃，落實到基層局、科所。市局領導分工加強督導，幫助基層解決難題。特別在組織收入面臨嚴峻形勢的關鍵時刻，全系統各級、各部門和全體干部團結一心、眾志成城，迸發了共克時艱的堅定信心和干勁。征收局、嶗山分局表現得尤為突出，分別以增長幅度31.8%、收入總量31.44億元位列全系統第一，為組織收入任務的圓滿完成做出了突出貢獻。
--征管基礎更加穩固堅實。以預警式稅源管理模式試點為帶動，完善制度，細化措施，不斷夯實征管基礎。一是開展稅源預警試點。制定了預警式稅源管理新模式實施方案，選擇黃島、市南、即墨三個基層局開展試點，并不斷總結提高，取得了初步成效。黃島局在試點過程中，探索建立了“管評查”互動機制，著力實現納稅評估、稅收管理與稅務稽查的一體化。二是夯實票證管理基礎。完善發票管理辦法，規范印制、領用和繳銷行為。嚴格貨運業自開票納稅人年審，取消了25戶自開票納稅人資格。推廣代征代扣稅款軟件，712個代征代扣單位納入網絡控管。即墨局加強建筑業發票信息比對系統建設，通過開具方、使用方相關數據的閉環分析，查補稅款700多萬元。三是完善質量考評體系。借助數據質量檢測軟件，排查清理100多萬條嫌疑數據，不斷規范和加強登記資料信息管理。在六率基礎上，新增14項考核指標，涉及稅務登記、認定管理等多項基礎工作，質效評價更加客觀、準確。城陽分局依托數據支持和預警“兩個平臺”，建立質效管理控制體系，及時預警嫌疑，涉及稅款3800多萬元。四是推進社會綜合治稅。拓寬涉稅信息采集渠道，與30個部門實現了定期傳遞，采集有效信息13.1萬條，新增稅款4.54億元。特別在市財源辦的組織協調下，棚戶區和舊城改造項目、自然人股東股權變更、土地轉讓等涉稅信息采集更加順暢。市南分局通過社會綜合治稅平臺，加強與43戶拍賣行日常信息傳遞，不斷強化拍賣資產涉稅管理，新增稅款1200多萬元。五是嚴格納稅信用評定。與國稅局聯合評定A級納稅信用企業237戶，上一評定年度35戶A級納稅人未通過復核，降為B級，稅收信用體系更加完善。
--稅源控管更加專業精細。以信息化為依托，牢牢抓住稅收源頭，完善管理辦法和措施，不斷提高科學化、精細化和專業化管理水平。一是落實政策控稅源。落實新的土地使用稅條例，在四方、即墨、膠州三局開展“以地控稅”地理信息稅收管理系統試點，以宗地為基礎，扎實開展稅源清查，清理漏征漏管519戶，清查入庫稅款2.83億元。以此為帶動，全年征收土地使用稅16.35億元，增長46.3%。膠州局在電子地理全覆蓋的基礎上，不斷完善土地信息數據庫，實際監控應稅土地面積大幅增加。全年征收土地使用稅2.06億元，增長61.5%。征收局認真落實車船稅代收代繳制度，不斷完善“稅費同步”管理辦法，有效解決“拒繳”現象發生。去年，全系統入庫車船稅1.7億元，增長1*.2%。二是創新方式控稅源。推進企業所得稅匯繳評估檢查，辦理匯繳申報22129戶，匯繳面達100%，增收企業所得稅8385萬
元。加大土地增值稅清算力度，強化預征、規范清算、科學核定、引入中介，全年入庫9.8億元，增長63.7%。膠南局推行指標控制模版化清算辦法，建立常規性和特殊性指標體系，不斷規范清算行為。全年清算開發項目86個，應補稅款6969萬元，平均稅負達17.4%。三是完善措施控稅源。加強年所得12萬元以上個人所得稅自行納稅申報，2.5萬余人在申報期內自行申報，補稅1500多萬元。完善全員全額明細申報、行政事業單位代扣代繳、高收入者個人收入檔案管理、自然人股權轉讓等征管措施，征收個人所得稅28.81億元，增長17.9%。市北分局抓住轄區特色街區的稅源特點，積極探索“門牌攤位”稅收管理新思路，取得了明顯成效，入庫稅款714萬元。李滄分局強化貨運業稅收征管，設置營業額限額“警戒線”，增加稅款2000多萬元。四是優化手段控稅源。推進平臺開發，“執法考核”、“納稅人檔案”等24個管理模塊已經上線，綜合治稅、網上涉稅事項受理等12個模塊正進行測試或需求完善。開發了臨時查詢系統，滿足基層日管需要。平度局依托自行開發的專業軟件，建立并完善黃金礦業稅收綜合管理模式，提高了稅收貢獻度，去年該行業入庫地方各稅4900多萬元。
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設立的土地儲備機構。
那么，誰應當是合法的土地儲備的主體呢？
在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門，在有行政授權時，應當是行政授權的土地儲備機構。
【關鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機構土地儲備的主體行政授權行政委托城市拆遷訴訟救濟沈陽市皇姑區城市建設局
【正文】
目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規范中還沒有土地儲備的法律規定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關省市地方政府制定了相關的地方政府規章，試圖規范行政。
一、土地儲備的定義
什么是土地儲備？較規范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發、整理后，予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的和種經營管理制度（來源：深圳國土房產網）。
還有人認為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權的機構通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權或由政府委托的機構完成其房屋拆遷等土地整治與開發等一系列前期開發工作后，再根據城市土地年度供應計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。
最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據市場需求、土地利用總體規劃和城市規劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網站）
地方政府規章中的定義也是不盡相同，例如：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據社會經濟發展的需要，按照土地利用總體規劃和城市規劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。
2、《南京市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指經市政府批準，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應建設用地的行為。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構依照本辦法的規定，將政府依法通過征收、轉地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應計劃交付供地的行為。
4、《上海市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。
5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應各類建設用地的行為。
二、目前，規章行政授權土地儲備主體規定混亂
仍以上述規章為例：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規定：市規劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構具體負責土地儲備工作。市計劃、城建、房產、財政等部門按各自職責，做好土地儲備的相關工作。
2、《南京市土地儲備辦法》第四條規定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負責具體實施土地儲備工作。發展和改革、經濟、規劃、房產、建設、財政、物價等有關部門以及儲備土地所在區政府應當按照各自職責，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規定：市土地儲備機構是市土地儲備的承辦機構，履行職責。
4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規定：市土地管理工作領導小組負責審核批準本市土地儲備計劃，協調解決土地儲備中的重大問題。
市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市土地儲備計劃的組織編制和執行情況的監督管理；區（縣）土地管理部門負責本行政區域內土地儲備計劃執行情況的日常監督管理。
市和區（縣）投資、規劃、土地、建設等管理部門按照本辦法的規定，履行土地儲備項目的相關審批職責。
第五條（儲備機構）又規定：市土地儲備中心是市政府設立的土地儲備機構，在本市區域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。
各區（縣）政府設立一個土地儲備機構，在本區（縣）區域范圍內實施土地儲備。
經市政府批準，其他的專門機構可以在特定區域范圍內實施土地儲備。
5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規定：縣（市）以上土地行政主管部門負責本行政區域內的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設立的土地儲備機構具體承擔本行政區域內的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設、城市規劃等部門應當按照各自職責，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。
綜合以上定義和具體規定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設立的土地儲備機構。
地方規章規定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現以上混亂的主要原因是管理者對法律授權審批人、國土行政主管部門、和法律授權的承辦機構之間的法律關系沒有區分清楚。
那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？
三、在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門
土地管理權屬于行政管理權范疇，行政管理權的取得應當由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權是怎樣規定呢？
依據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。第五條又規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。各地方性法規均做出授權縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規定：省土地行政主管部門統一負責本省行政區域內土地的管理和監督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負責本行政區域內土地的管理和監督工作。同時，法律法規又特別規定了應當由人民政府管理和應當由土地行政主管部門報地方人民政府和國務院批準的情形。
有關土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：
對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定了由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。
對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規定了國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規定，所以適用普通規定。
由此可知，現行法律將國有土地的儲備管理權，除征收外，授權給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權。
政府批準行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。
四、在有行政授權之后，新設立的土地儲備機構屬于規章授權組織，應當是合法的土地儲備主體
新設立的土地儲備機構，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構行使土地儲備職權時，有的依據政府委托，有的依據行政授權。
在沒有法律、法規、規章的授權條款的情況下，土地儲備機構依據政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。
依據行政授權行使土地儲備時，土地儲備機構本身是行政主體。所謂行政授權，是指法律、法規和規章將某項或某一方面的行政職權的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構，依據授權條款的規定，以自己的名義獨立行使管理權。
行政授權與行政委托是不同的法律概念，有著嚴格的區別。行政委托是指行政機關依法將部分行政管理權委托給行政機關以外的組織行使的法律制度。和行政授權不同，行政授權必須有法律、法規、規章的授權條款；而行政委托的直接依據卻是行政機關與受委托人達成的行政委托協議。將沒有法律、法規、規章授權的情形下的政府委托說成政府授權，是對法律的錯誤認識，是錯誤使用概念。
五、在有行政授權的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權
在以上的規章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規定：“市土地儲備機構具體負責土地儲備工作”，這就是行政授權，它用規章的形式，將土地儲備權授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權土地儲備。
具報道，2007年9月，沈陽市政府批準沈陽市皇姑區城市建設局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區城市建設局搶在《物權法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區自發組織起來，把住小區大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區發生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區，造成極壞的社會影響。
既然地方規章已經作出行政授權，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規干什么？
在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯系又有區別。
取得土地使用權是二者的相同點。
不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權。二是土地儲備機構取得土地之后，要進行前期開發和經營管理；而拆遷人取得土地使用權之后要搞開發建設。三是土地儲備機構以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓給開發商；而拆遷人沒有此權力。
土地儲備機構取得土地使用權之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據《中華人民共和國物權法》第42條的規定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”所以，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發商拆遷區別不大，都是搬家走人。區別有二點，一是補償標準不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發商拆遷時以評估和協商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發商的拆遷不具有強制性。
所以，只有法律法規規章授權組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩定，才能帶來社會的和諧。城市建設局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權的權利和能力、沒有進行前期開發和經營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的職權和能力。
出現各自為政的混亂局面的原因就是利益驅動，現在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。
六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟
1、房屋拆遷主管部門發放拆遷許可證行為是可訴的。
被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關系的人，依據《中華人民共和國行政許可法》的規定，行政許可行為不得損害利害關系人的合法權利，利害關系人有權提出聽證。最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。
2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。
依據《沈陽市土地儲備辦法》的規定，沈陽市城區內的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負責，區城建局沒有土地儲備的職權。政府將土地儲備權委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。
3、政府收回土地的行為是可訴的。
一、組織領導
成立由局長為組長，分管局長為副組長，監察大隊、土地管理科、財務、礦管科及辦公室有關人員為成員的征地工作情況專項清理領導小組，領導小組辦公室設在土地管理科，統一組織開展征地工作情況專項清理。
二、清理范圍和內容
這次開展征地工作情況專項清理的范圍是：2012年以來建設項目實施征地工作的有關情況。
（一）是否履行征地前預公告和聽證。經批準征收土地后，是否履行公告和登記程序；
（二）征地補償安置費用確定的金額兌現情況、是否存在拖欠、挪用和截留等問題；
（三）征地補償費用管理和撥付方式；
（四）對采礦企業占地補償問題進行專題調查。
三、具體要求
（一）認真查閱資料。通過查閱征地補償安置資金撥付票據和臺帳，查清逐宗征地費用兌現到村的情況。
（二）邊清理邊整改。凡未依法依規履行征地程序的，立即糾正規范；凡征地補償安置費用撥付不到位的，抓緊落實到位，發現新征地補償安置費沒有按規定兌現到位的，暫停辦理建設用地審批手續，對拖欠、挪用、截留補償費，將依法依紀追究責任。
（三）建立長效機制。針對工作中存在的問題，分析原因，研究對策，堵塞漏洞，制定行之有效的管理辦法和措施，進一步健全征地程序，規范征地補償安置資金管理，加強征地批后監管，切實維護被征地農民的合法權益，不斷提高征地工作水平。
（四）進行專項調查。對采礦企業用地涉及占用集體土地的補償情況要進行專項調查。重點對轄區內采礦企業占地是否依法進行補償，補償是否及時足額到位進行認真核查。
四、時間安排及工作方法
（一）自查（8月4日至8月9日）。各國土資源所負責將清理階段的征地情況編制明細表，制作臺帳，明確征地單位、被征地單位、補償費用等情況，并逐宗自查，查清征地補償數額，支付時間，是否存在問題，此工作8月9日前完成，并上報到市局相關科室。
近日，xx市xX局組織中層以上干部集中學習xx局長在全市xXXX工作會議上講話精神，現將學習情況匯報如下：
一、認真學習、準確把握XXX局長在xx全市xXXX工作會議上的講話精神
在學習中，我局局長xX首先傳達了x x局長在全市xXXX工作會議上的講話精神，總結了全系統在組織收入、提高征管水平、信息化建設和稅收宣傳等九方面工作都取得了新突破。
其次，我局認真學習了會議提出了今年xx全市xX工作的總體要求，并就會議提出了實現“四個明顯提高”的基本目標結合我局實際作了深入的討論。
同時，我局著重學習貫徹xx局長就今年xX工作作的以科學發展觀統領xX工作，認清形勢，狠抓落實，確保完成今年的地方稅收收入任務等九點指示。
學習中，大家認為xx的講話總結很全面，很貼近實際，并對2005年的xX各項工作作了詳細具體的布置，我們要以xx的講話精神為指導，團結拼搏，努力工作，爭取完成好今年的各項任務。
二、深入貫徹xx的講話精神，結合實際，部署2005年我局各項工作
大家認為，2005年，我局要以xx的講話精神為指導，結合實際，科學考量，統籌規劃，部署好今年xX的各項工作。大家廣泛深入討論后，逐步形成了我局2005年的工作思路： “圍繞一個中心，做到兩個加強，實現三大提高”，即繼續堅持以組織稅收收入為中心，加強隊伍建設和稽查工作，實現征管水平、信息化建設和基層建設水平進一步提高：
（一）圍繞組織稅收收入這個中心，服從和服務于經濟社會發展大局。組織收入是我們稅務機關的中心工作，我們xX的各項工作都必須圍繞這個中心工作開展，無論社會如何發展，都必須堅持這個中心工作不動搖。目前，雖然區局和政府方面的任務尚未正式下達，但從xx市經濟工作會議了解到，今年xx全市財政收入確定在12％以上。從當前形勢看，制約、影響地方稅收增收的不利因素較多，要完成今年上級下達的收入任務，將面臨不少問題和困難，如政策性減收估計將達1000萬元，經過多年大力清繳欠稅，“清欠”空間已經非常有限，新辦企業劃歸國稅部門管理等。但也存在著一些有利條件：高速公路、洛湛鐵路等重大工程相繼開工，我市“百個項目”建設將繼續進行，這些都有利于我們組織地方稅收收入。總的來說，困難是有的，但我們要因勢利導，乘勢而上，把挑戰轉化為機遇，并配以合理、有力的措施，我們就能完滿完成今年的稅收任務。
（二）繼續加強隊伍建設和黨風廉政建設。二是繼續深入開展“爭先創優”活動。三是要以黨的先進性教育為重點，強化“兩權”監督，加強黨風廉政建設。在確保隊伍不出問題的前提下，爭取今年樹立一兩個黨風廉政方面的典型。
（三）加強稽查工作，進一步規范稅收秩序。要加大涉稅違法案件查處力度，對某些管理基礎薄弱、稅收秩序比較混亂的區域，集中力量開展稅收專項整治。繼續與國稅、公安等部門聯合開展各項專項治理。加強案例分析和專項檢查總結，查找管理漏洞，完善管理辦法，以查促管。加大清繳欠稅力度，建立健全欠稅檔案，認真執行欠稅公告制度。
（四）加強科學化、精細化管理，進一步提高征管質量和效率。去年，我們做了大量的征管基礎工作，并已得到xx市局的肯定，但今年我們要在鞏固原有水平的基礎上，進一步細化上做文章。
一是要強化稅源管理，加大對重點稅源、重點行業、主體稅種的監管力度。完善重點稅源臺帳，加大建筑安裝業、房地產業和交通運輸業的征管力度，重點抓好營業稅和個人所得稅，落實稅源管理的各項措施，切實解決“疏于管理，淡化責任”問題。
二是繼續完善征管流程，進一步完善征管查三分離和完善稅收管理員制度相結合的管理模式。各分局要繼續實行征收組、資料管理組和稅務管理（檢查）組三分離的管理模式，按照征收組負責稅款征收、發票管理及稅務前臺受理等；資料管理組負責資料收集、審核、錄入、歸檔和檔案管理；稅務管理（檢查）組在片區內既管戶又管事，負責清理漏征漏管戶及有關納稅資料收集、欠稅催繳、法律文書送達、日常檢查和交叉檢查的原則進行分工負責，明確各類管理人員的崗位職責，確保責任到人，管理到戶，并在實際操作中不斷進行優化。同時健全征管資料檔案管理，加強納稅人戶籍管理。落實稅務登記管理辦法，清理漏征漏管戶。
三是要完善考評機制。擴大考核范圍，從目前僅對各職能股室和基層征收單位的集體考核拓寬到對個人的具體考核。新的崗責考核體系著重解決職責不清、獎罰不明等問題，以“定崗定責”為中心，具體考核到每一個干部職工。同時要提高執行規章制度的力度，增強崗位目標考評辦法的剛性，嚴格按制度進行考評，獎優罰劣。四是加強小稅種的征收管理。征管部門要加強對基層征收單位房產稅、土地使用稅、車船使用稅等稅種的征管業務指導，有針對性地制訂小稅種的管理辦法，加強與交警、征稽等部門協作。五是要改進納稅服務，提高服務水平。加強納稅咨詢輔導，實行公開辦稅，加強集中征收后的納稅服務工作，定期到邊遠鄉鎮開展領購發票、政策咨詢和辦理涉稅事宜。
（五）加快稅收信息化建設步伐，進一步提高我局信息化水平。繼續加強信息化建設，提高征管數據錄入率，充分利用現有信息資源、提高應用系統運行質量，強化信息數據管理，提高信息應用水平。加強信息系統安全工作，確保系統安全運行。
（六）繼續推進基層建設，進一步提高基層建設水平。我們要在去年加大基層建設力度的基礎上，有計劃、有重點地抓好基層建設工作。今年要在抓好基層硬件建設的同時，著重加強基層征收單位的班子建設，解決向心力不強、隊伍渙散等問題，實現基層單位的集體戰斗力和凝聚力的明顯提高。
為認真貫徹落實《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔*〕31號）精神，嚴格土地管理，加強土地調控，健全法律機制，完善責任制度，經省政府同意，現提出如下實施意見。
一、加強土地利用年度計劃管理
采用新的土地利用年度計劃指標體系。新的指標體系由新增建設用地計劃指標、土地開發整理計劃指標和耕地保有量計劃指標三項組成。新增建設用地，包括建設占用農用地和未利用地，全部納入土地利用年度計劃管理。
改變土地利用年度計劃管理辦法。國家下達給我省的計劃指標，由省國土資源廳按照當年經濟社會發展的需要，留出一定的比例統一掌握，用于省政府及其投資主管部門確定的重點產業支撐項目和不可預見的重大建設項目用地；其余指標下達各設區市和擴權縣（市），用于本行政區域內各類建設用地，優先保障省重點建設項目用地需要，統籌考慮縣域經濟發展、經濟適用住房和廉租住房建設用地需要。
改變土地利用年度計劃考核辦法。以實際耕地保有量和實際新增建設用地面積作為土地利用年度計劃考核的依據。實際新增建設用地超過計劃的，扣減下一年度相應的計劃指標。
二、適當調整土地利用總體規劃
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等單獨選址的項目建設需要調整土地利用總體規劃的，應當在年度用地計劃指標內按項目進行調整。城市建設、村莊建設及獨立工礦區建設需要調整土地利用總體規劃的，應當集中連片調整。在新一輪規劃修編實施前，城市和村莊建設用地可在土地利用年度計劃控制的范圍內對規劃實行局部調整。
土地利用總體規劃調整要符合“產業集聚、布局集中、用地集約”的原則，并與下一輪規劃修編相銜接。由原規劃編制機關編制規劃調整方案并組織聽證，設區市國土資源局組織論證后，逐級報原批準機關批準。涉及改變或占用基本農田的，按規定程序報批。
三、明確建設用地審批方式和審批權限
改變石家莊、張家口、唐山、保定、邯鄲市市區建設用地審批方式。石家莊、張家口、唐山、保定、邯鄲市國土資源局每年按照省國土資源廳下達本市市區的新增建設用地占用農用地計劃指標，編制本市市區的農用地轉用和土地征收方案，經市政府同意，報省國土資源廳審核并匯總后，由省政府一次性向國務院申報。農用地轉用和土地征收方案經國務院批準后，市國土資源局分批次確定劃撥用地和有償用地范圍，擬定農用地轉用和土地征收實施方案，經市政府同意、省國土資源廳審查，報經省政府批準后，由市政府予以公告，市國土資源局按規定程序征地和供地。
在土地利用總體規劃確定的其他城市、村莊及獨立工礦區建設用地范圍內新增建設用地的，分批次報批。能源、交通、水利、礦山、軍事設施等項目單獨選址新增建設用地的，按項目報批。
明確設區市政府的土地審批權限。在土地利用總體規劃確定的村莊建設用地范圍內將集體農用地和集體未利用地轉為集體建設用地的，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內國有未利用地轉為國有建設用地的，由設區市政府審批。設區市政府審批農用地和未利用地轉為建設用地，必須在下達本市的土地利用年度計劃內進行。設區市國土資源局必須在每個月的第三個工作日前，將設區市政府的批準文件報省國土資源廳備案。
四、改進土地征收工作
健全征地程序。認真履行征地報批前的告知、調查結果確認和聽證程序，基層國土資源部門工作人員應當到現場組織，市、縣（市）國土資源局應當將告知、確認、聽證材料上報并對其真實性負責，省國土資源廳應當嚴格審查把關。征地資料中缺少被征地農民知情、確認材料的，不得報批征地。認真履行征地批準后公告、登記和公示制度。沒有進行公告、登記的，不得實施占地。建立征地補償安置爭議協調裁決制度，及時化解由于征地引發的各種矛盾。
做好征地補償安置工作。征地補償安置以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。進一步完善征地區片價和統一年產值標準，并將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用。征地補償低于規定標準或者社會保障費用不落實的，不得報批征地。在國家下發新的征地補償安置辦法和國土資源部核準我省新的征地補償標準之前，我省繼續執行按年產值一定倍數確定補償標準的辦法。無論征收耕地，還是征收其他農用地、建設用地或者未利用地，土地補償費和安置補助費之和都不得低于被征土地所在鄉鎮耕地前三年平均年產值的16倍。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地政府公布的最高補償標準執行。堅持“同地同價”的原則，征地補償不因征地后土地用途的不同而有所不同。
實行統一征地制度。國家征收集體所有的土地，由市、縣（市）政府統一實施，不得由國有土地使用者與被征地者簽訂征地協議，不得由國有土地使用者直接將征地補償費用支付給被征地者。
五、改變工業用地出讓方式和價格標準
工業用地必須通過招標、拍賣或者掛牌方式出讓，不得以協議方式出讓或者行政劃撥。
工業用地出讓價格不得低于國家規定的工業用地出讓最低價標準，不得以土地取得來源不同、土地開發程度不同、土地市場發育程度不同等理由對國家規定的最低價標準進行減價修正，也不得以各種方式給予補貼或者返還。個別工業項目因為具有污染性、易燃易爆性等原因確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地且前期開發由土地使用者自行完成的，土地出讓價格不得低于最低價標準的60%。使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權人的國有沙荒地、石礫地、裸巖地的工業項目，土地出讓價格不得低于最低價標準的30%。
低于法定最高出讓年期出讓工業用地或者采取租賃方式供應工業用地的，土地出讓價格和土地租金按一定的還原利率和《城鎮土地估價規程》修正到法定最高出讓年期的價格，不得低于國家公布的工業用地最低價標準。采用的還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。
六、深入推進存量挖潛和集約用地
深入開展城中村改造、空心村治理、工礦廢棄地利用和閑置土地消化利用，進一步推進存量建設用地挖潛。嚴格土地供應政策、供應標準和供應條件，充分利用市場機制配置土地，開展土地集約利用評價，推進土地的節約集約利用，增強土地資源的有效供給。
積極推進土地置換工作。已經依法取得建設用地批準書或者建設用地使用證的土地，可以用于置換；*年土地利用現狀圖標為建設用地且實際勘查結果為工礦廢棄地的土地，有關市、縣（市）政府在繳納一定費用后，可以用于置換。置換后新的建設用地應當選址在基本農田之外的土地。實行土地置換，要嚴格遵循不占用基本農田、耕地和農用地不減少、建設用地不增加的原則，嚴格執行國家規定的征地程序和補償標準，嚴格按照國家規定的供地方式供地，需要調整土地利用總體規劃的必須符合規劃調整條件。
停止執行土地折抵政策。今后不再批準新的用于折抵指標的農用地整理項目。已經通過省國土資源廳立項的用于折抵指標的農用地整理項目，可以改為用于占補平衡或者總量平衡的土地整理項目。已經通過省國土資源廳驗收的農用地整理項目新增耕地所折抵的建設用地指標，只能用于在土地市場治理整頓中清理出來的且在土地變更調查中已經變更為建設用地的違法用地補辦手續，不得用作新增建設用地指標。
七、扎實做好土地調查統計工作
全面推進地籍管理的系統化、制度化、信息化建設，快速高效地調查統計和研究分析各項調查和監測數據，客觀準確地掌握各類產業和各類土地利用情況，為土地利用總體規劃和年度計劃執行情況考核提供準確的實際耕地保有量和新增建設用地面積，為土地調控提供堅實的基礎和有力的保障。
按照國家的統一部署，開展第二次土地資源調查。逐塊調查各類用地的分布、利用和權屬狀況，建立影像、圖形、地類、面積和權屬一體的土地調查數據庫。通過調查全面掌握真實的土地資源數據，并以此為基礎，建立土地資源變化信息的調查統計、及時監測和快速更新機制。
八、加強土地費用收支管理
土地出讓收支全額納入地方政府基金預算，實行“收支兩條線”管理。將以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部價款作為土地出讓收入。土地出讓收入用于征地拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出及國家規定的其他支出。從繳入市、縣（市）國庫的土地出讓收入中劃出一定比例，建立土地收益基金，主要用于土地收購儲備。
在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的新增建設用地，城市和村莊建設用地范圍外單獨選址依法以有償方式取得的新增建設用地，水利水電工程建設中移民遷建經批準超出原建設用地面積的新增建設用地，應當繳納新增建設用地土地有償使用費。繳納標準在原有基礎上提高一倍。繳納主體是有關市、縣（市）政府，嚴禁市、縣（市）政府轉由用地單位繳納。設區市政府在批準土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內國有未利用地轉為建設用地時，應當同時將新增建設用地土地有償使用費按規定標準就地繳庫。因違法批地、違法占地而實際發生的新增建設用地，按照國土資源部認定的實際新增建設用地面積，由有關市、縣（市）政府繳納新增建設用地土地有償使用費。改變新增建設用地土地有償使用費的撥付辦法。中央專項分配部分，根據各設區市和擴權縣（市）上一年底基本農田面積和當年土地開發整理任務，編制分配方案，經批準后下撥；本省分成部分，根據本省土地開發整理項目和基本農田建設保護情況，編制使用方案，經批準后下撥。
征收集體所有的土地，按國家規定征收征地管理費；出讓國有土地使用權，按國家規定計提土地出讓業務費。收取的費用要在省、市、縣三級國土資源部門之間合理分配。
九、加大土地執法監察工作力度
加強對土地利用的動態巡查。各縣（市、區）國土資源局要嚴格執行土地巡查責任制，及時發現和制止土地違法行為。對責任區內發生土地違法案件未及時發現和制止的，要嚴肅追究巡查責任人和有關負責人的責任。
加強對土地利用的遙感監測。省國土資源廳要充分利用衛星遙感技術，對設區市市區及其周圍土地利用情況進行監督檢查；設區市國土資源局要逐步利用衛星遙感技術，對各縣（市）主城區及其周圍土地利用情況進行監督檢查。
加大對土地違法行為的打擊力度。對土地違法行為，必須依法給予行政處罰，按法律規定應當拆除或者沒收建筑物和其他設施的，不得以罰款、補辦手續取代。對土地違法行為人應當給予行政處分的，要依法給予行政處分；涉嫌犯罪的移送司法機關依法追究刑事責任。對典型的土地違法案件要公開處理。
十、嚴格實行問責制
關鍵詞：房地產企業；拆遷補償費用；會計；稅務處理
中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01
引言
房地產企業在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規定以及各地的拆遷補償政策執行的。對于存在拆遷補償情況的開發項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務處理是房地產開發項目整體開發成本核算和稅務管理的關鍵。
一、房地產企業拆遷補償費用的會計處理
（一）對房地產企業產權置換所采用的會計處理方式
所謂的“房地產企業產權置換”，就是開發商在開發舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，或是直接在拆遷補償協議中明確安置房建設的位置、面積、戶型等建設指標再按一定的標準與拆遷戶的被拆遷房屋進行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協議時的期房市場價格）或優惠價進行結算調換差價的行為。
房地產開發成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發間接費。安置房的建設支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償的范疇，是為了獲取土地而發生的，這個款項就需要計入到土地開發成本中。可在“土地征用及拆遷補償費”科目下設安置及動遷支出，核算安置房建設發生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發，等到項目整體（含商品房）建設完畢，該部分支出由商品房承擔，隨著商品房成本的結轉而轉入“開發產品”。
（二）作價補償業務所采用的會計處理方式
對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產公司將這部分費用作為開發成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現金和銀行存款”等等。
（三）在會計處理中將產權置換結合作價補償來完成
房地產企業對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產公司獲得可開發的土地，安置房屋建設發生的各類支出計入到土地成本中，科目設置和會計核算同“房地產企業產權置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設置和會計核算同“作價補償業務所采用的會計處理方式”。再具體核算中應將兩者結合起來。
二、房地產企業拆遷補償費用的稅務處理
（一）“營改增”前對營業稅的處理方式
房地產企業在對拆遷補償費用的稅務處理上，按照國家稅務總局出臺的住房征收營業稅問題執行，所涉及的內容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區建O補償。如果所補償的房屋面積與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業稅進行核定。在房屋轉讓的時候沒有做出結算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經轉讓且營業稅已經征收了，就不需要征收營業稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據營業稅暫行條例中的相關內容確認營業額，一方面可以按照納稅人當期的應稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當期的應稅行為核定價格。計算公式如下：
營業額=[營業成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業稅稅率）
（二）“營改增”后對增值稅的處理方式
“營改增”以后，對于房地產企業拆遷補償費用的稅務處理，國家稅務總局并沒有明確規定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應按組成計稅價格確定。
增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
（三）對土地增值稅的處理方式
土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關規定執行的，房地產公司對于開發的房地產產品作為抵償債務項，用于換取非貨幣性資產。當有所有權轉移的事項發生的時候，就要看作是房地產銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產的價格進行確認，也可以按照房地產市場中的同類房地產價格對評估該產品的價值，以此為依據對拆遷補償費確認。房地產公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關規定支付的拆遷補償費以及房地產開發商與拆遷戶以協議形式確認的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。
（四）對企業所得稅的處理方式
企業所得稅的處理方式按照企業開發經營業務的所得稅處理方式以及相關的稅法執行。當出現開發的房地產存在所有權轉移的問題時，或者使用權轉移的時候，或者在獲得利益權利的時候都要對所獲得的收入進行確認。確認的順序為：按照房地產公司近期所開發的產品的銷售價格為準，確認產品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認收入。對于產品可能獲得的利潤，就需要按照產品開發過程中所消耗的成本加以確認，要求產品開發中要有一定的成本利潤率。
三、結語
綜上所述，房地產企業拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規劃要求不同而靈活選用產權調換的拆遷補償形式、作價補償的拆遷補償形式、產權調換的拆遷補償形式和作價補償相結合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務處理上要進行區別化處理。
參考文獻：
[1]國家稅務總局.國家稅務總局《關于企業政策性搬遷所得稅有關問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.
[2]李慧.房地產企業拆遷補償的會計核算與稅務處理――基于拆遷房屋補償常見涉稅問題的思考[J].中國集體經濟，2013（01）：90-93.
一、西鄉塘區房地產行業重點稅源概況和稅收實現情況
房地產行業稅源監控工作是西鄉塘區地方稅務局組織收入工作的重要組成部分，房地產行業企業對西鄉塘區地方經濟發展有較大影響力，可以說房地產開發企業經營狀況的變動直接影響到西鄉塘區地方稅收收入的變化，并且其影響力是持續和較穩定的，在制造業稅收相對穩定的前提下，通過對房地產開發企業數據解讀可以推斷地方經濟發展態勢，解釋稅收增長原因，探尋稅收增長點，為稅收征收管理決策提供依據，因此，房地產行業稅源監控是西鄉塘區地方稅務局稅收征管工作的重中之重。目前，西鄉塘區重點稅源管理股管轄的房地產企業共29戶，其中國家總局重點監控20戶，區局重點監控4戶，城區局重點監控5戶。分年度看，*年、*年、*年1-9月分別征收6189.56萬元、8178.47萬元、9853.89萬元，稅收收入占總收入比重分別為8.93%、14.30%、23.75%，呈現逐年上升的態勢，因此房地產開發行業稅收收入在西鄉塘區起著不可替代的作用。
二、西鄉塘區房地產稅收監控管理的主要做法及成效
（一）強化素質，落實制度。一是選調政治、業務素質強的稅收人員從事的房地產企業稅收管理工作；二是定期組織業務學習和研討，及時研究和解決工作中出現的重點、難點問題；*年來，通過研討解決了房地產企業未完工開發產品的稅務處理、代建工程和提供勞務的稅務處理、合作建造開發產品稅務處理等問題，形成了一系列的管理辦法，確保房地產行業稅收有條不紊的開展。其次，建立了嚴格的控管制度，將制度涵蓋于管理的方方面面。用監控管理辦法明確房地產項目情況收集、稅務登記、稅收政策執行等事項要求，結合*市地稅局項目屬地管理原則，建立重點開發項目稅收月報表、項目預售、銷售前后的保全清算制度等。三是結合執法過錯追究制，加強檢查和監管。稅源管理最重要的因素是人的因素，西鄉塘區地稅局在完善一系列的征收管理制度的基礎上，加強內部的組織協調和監督工作，堅持以制度管理人和事，對執行不到位的及時限期改正、糾正和責任追究，切實保證制度不折不扣得到貫徹落實。
（二）收集房源，處處留心。一是留心廣告找房源。我們高度重視房源信息，從廣告入手查找房源，要求稅收管理員密切關注報刊和“房交會”、互聯網上的房產信息。二是全面清查房源。對轄區內房地產項目和企業進行了全面調查清理；同時，設立專職外勤人員深入到房地產項目進行調研，跟蹤監控。三是發動群眾探訪房源。定期深入樓盤、大街小巷進行宣傳，向群眾了解在建房地產項目，并通過城區稅源辦、居委會、中介公司等組織掌握房源狀況。
（三）建立網絡，時時互動。在城區區委、區政府的大力支持下，與城區稅源辦定期召開房地產管理聯席工作會議，協調房地產企業及項目管理，強化了日常信息交流和情況通報，形成了稅源控管體系。部門互相配合是關鍵。我們主動上門，逐個走訪城區開發辦、房產局、規劃局、建管站等涉稅房地產管理部門，了解它們的工作職能和工作程序，尋找加強管理的途徑和手段，同時收集了大量最新樓盤立項、審批、開工、預售等信息，進行落實。通過召開地方政府參加的房地產企業座談會，宣傳房地產各項政策，提供政策咨詢服務，實現執法與服務有機融合、征稅與納稅良性互動。
（四）宣傳政策，面面俱到。一是定期下戶，政策宣傳到位。對在管的房地產企業，有管理員定期下戶，了解企業經營狀況，宣傳房地產稅收政策。二是加強輔導，規范管理到位。督促企業強化財務管理，幫助企業做好財務會計資料規范管理，為稅收征管提供準確資料。要求房地產企業必須保存完整的合同、協議、工程結算發票、預收賬款收據等財務資料。
（五）納稅評估，嚴格把關。按照“廣泛借鑒、規范流程、指標對比、務虛與務實相結合”的思想開展納稅評估工作。細化評估方法步驟；通過一系列指標、系數橫向、縱向比對發現問題；務虛與務實相結合、指標數據與實物現場相結合、納稅人這一“點”與對應行業這一“面”相結合。*年，通過對房地產行業納稅評估，評估入庫各項地方稅95萬元。
三、西鄉塘區房地產稅收監控管理的存在問題
一是部門溝通不到位。地稅、工商、國土、規劃、房產、建設、金融部門往往各自為政，根據部門職能實施行政管理，不能有效實現資源共享和信息互換，對房地產業社會化綜合協調管理水平尚處于較底層次，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。如：部分房地產開發商在未向主管稅務機關申請辦理稅務登記的情況下，照樣可以通過開發項目的立項審批和資質審查；地稅部門與國土資源、財政、土地管理、規劃建設管理、房產管理、銀行等相關部門的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。二是稅源監控乏力。具體表現在稅收管理員對房地產業的經營方式、開發程序和經營規律還不十分熟悉，對所得稅及房地產業相關稅收政策的了解和掌握相對不足，對企業財務核算尤其成本核算知識的掌握不夠熟練。三是納稅意識淡薄。一些開發商以追求最大利潤為目的，在項目開工后不依法履行其納稅義務，往往不擇手段以達到其偷逃或擠占國家稅款的目的，不主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記，不按規定如實申報其應稅所得，而采取多種手段偷稅。主要表現在：一是預售收入不入賬，不按規定計提企業所得稅。二是企業收取的房租收入、廣告費收入不申報，以完工房產抵付各種應付款項，如借款、工程款、租金、廣告支出、獎勵支出等。三是采取虛報成交金額、協議少開發票手段，達到房地產企業少繳所得稅的目的。四是虛增建筑成本，減少應納稅所得額，偷逃稅款。四是帳目資料欠規范。由于房地產企業是個特殊的核算主體，開發周期長，少則三、四年，多則七、八年，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨年度審核工作量大、企業法人、財務人員變更頻繁，且財務核算人員的水平參差不齊，帳目資料保管不善，帶來審核工作難以到位。加之投資主體多元化和少數納稅人對稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導致地稅機關對房地產業的登記管理難度增大，并在一定程度上和一定范圍內存在征管盲區。
四、加強西鄉塘區房地產行業稅收管理的建議
(一)加強宣傳輔導，整頓征管秩序。要以稅收政策法規的宣傳為切入點，有針對性地加強對城區房地產開發企業負責人、財務辦稅人員的稅法宣傳輔導，對其財務核算上存在的問題及時予以糾正，使納稅人懂法、知法、守法，增強依法納稅的意識，確保稅收及時足額入庫。要采取如開座談會、上門宣傳、媒體公告等多種形式向企業宣傳解釋稅收政策、增強企業守法經營、依法納稅的意識，營造房地產行業良好的稅收秩序，促進房地產行業的健康發展。
一、已注冊登記并領取土地使用權證書房屋的權屬認定
第一條土地登記面積、宗地描述狀況與現調查一致，未拆建、改建的，按現調查情況確認土地使用權和地上建筑物。
第二條土地登記面積與現調查面積一致，但宗地上建筑物等描述狀況與現調查不一致的，不一致部分憑建筑工程規劃許可證或有相關審批權限機關出具的批準材料確認。
第三條土地登記面積、宗地描述狀況與現調查不一致的：
土地登記面積大于調查面積，且宗地描述狀況與調查一致的，按現調查情況確認土地使用權和地上建筑物。
土地登記面積小于調查面積。現該宗地的利用形狀和地上建筑與土地初始登記時的地籍圖形及對該宗地的描述狀況一致，且土地初始登記后地上建筑物未作改建的，按現調查情況確認土地使用權和地上建筑物。被拆遷人后又進行合法審批且已達到建房規定面積的，調查面積大于登記面積部分不予確權。全區土地總登記結束后審批取得的宅基地，按用地批文及建筑工程許可證審批面積進行確權。
用地批文或建筑工程規劃許可證中批準的建筑樓層與實際樓層不一致時,經核查確實是在土地初始登記前已建成，土地登記有記載的，可按實際建筑樓層進行確認。
第四條土地使用權登記發證后，未經有批準權限的審批機關批準擅自改變土地用途的，按原登記時的用途確認。
二、未注冊登記土地使用權房屋的權屬認定
第五條1982年2月13日國務院《村鎮建房用地條例》實施前擁有的住宅。在以后新批宅基地時未明確要求拆舊建新或調劑的，與被拆遷人其它合法住宅合并計算面積后，在現行建房規定面積標準內部分予以確認。
第六條1982年2月13日國務院《村鎮建房用地條例》實施后批準使用的住宅，可憑相關部門的用地批準材料予以確認。未批準使用或超批準使用面積部分按有關規定作過處理的，與被拆遷人其它合法房屋合并計算面積后，在現行建房規定面積標準內部分予以確認。
第七條審批建房手續完備，但未建造的，按批準的建筑面積予以確認，但被拆遷人需按磚混二等住宅基本造價的標準支付調產（貨幣）補償差價。
三、轉讓后未辦理登記手續房屋的權屬認定
第八條被拆遷房屋原為集體經濟組織所有（指原集體經濟的辦公用房、倉庫、知青房、老爺殿及機泵房等），1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》頒布前轉讓給本村村民的，且轉讓后受讓人一直作為住宅使用，可憑當時的購房憑證與被拆遷人其它合法房屋合并計算面積后，在現行建房規定面積標準內部分予以確認。
第九條合法房屋轉讓后已繳納契稅的，可憑當時的買賣契約、契稅證確認給受讓人。
第十條村民因建房需要將房屋轉讓給村經濟合作社，拆遷時該房屋尚未調劑轉讓給其他村民仍為村經濟合作社的，此房屋按附屬用房確認給村經濟合作社。
四、司法裁定（調解）房屋的權屬認定
第十一條經人民法院判決或調解的房屋，應根據農村宅基地管理辦法結合實際情況予以確權。房屋受益人另有合法房屋的，須合并計算面積。
因原登記撤銷造成原登記人或受益人房屋面積不足低限（優惠購房）標準時，原登記人和受益人房屋面積需捆綁計算。
因房屋買賣、債務糾紛等引發的房屋裁定（調解），如房屋受益人戶口不在拆遷范圍內的，在拆遷時只對原登記人進行確權、安置，雙方權益自行結算。
五、分戶析產相關房屋權屬認定
第十二條分戶析產是指在房屋拆遷時對拆遷范圍內的合法住宅通過辦理贈與、析產公證手續進行分配的行為。分出方必須是在拆遷范圍內擁有合法住宅的產權登記人，分入方必須是拆遷公告之日年滿十八周歲的分出方的直系親屬。
第十三條拆遷過程中通過分戶析產取得的住宅產權原則上不得再次析產（若分入方系戶口在本區域范圍內的本村村民或因征地原因就地農轉非居民除外）。
第十四條拆遷時只允許產權登記人父母和子女進行分戶析產。如產權登記人為二人或二人以上，只能選一方父母、子女進行分戶析產。
第十五條通過分戶析產取得產權的住宅，符合調產安置條件的，按規定享受靠擴檔政策，但在同一街道（鎮）范圍內已經享受過靠擴檔政策的，不再重復享受。
第十六條因離婚導致夫妻分戶析產，拆遷公告之日離婚未滿三年的，只享受靠檔政策，不享受擴檔政策。
1、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號
該文件主要是規范城市房地產開發過程中實行產權調換以及產權調換和作價補償相結合方式下營業稅的稅收處理問題。具體內容如下：
對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。
2、《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號
該文件的具體內容如下：根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》（國稅函發[1995]549號）精神，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。
江蘇省地稅局的文件實際說明了兩個問題：第1是對國稅函發[1995]549號文對于拆遷安置稅務處理規定的進1步確認。由于該文件是國家稅務總局1995年對江蘇身國家稅務局的答復，且文件涉及的主體是外商投資企業。因此，對這個文件的適用問題在實務中1直存在1定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第2是明確納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍。
3、《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號
這個文件是值得我們重點關注和探討的。
1、關于拆遷補償住房取得方式問題
房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另1處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
這里，我們關注的是兩個層次：
第1是實施拆遷的單位房地產開發企業。從該文件規定看，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅中有償轉讓不動產屬于營業稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。因此，對于房地產開發企業轉讓不動產所有權并取得了經濟利益肯定屬于營業稅征稅范圍，應征收營業稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進1步明確的，即根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。但由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，這里就涉及到營業稅計稅依據的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。
第2個問題就是我們在實務中1直關注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉稅的征稅問題。因為，如果無論是產權調換還是貨幣補償，從表現形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和1般的房屋銷售行為很類似。因此，1般如果納稅人將原有房屋銷售給第3方取得貨幣或將自己的房屋同被人交換新的房屋時，在營業稅處理上都是按照“銷售不動產”征收營業稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權（假設被拆遷戶對原有房屋用于所有權）所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產征收營業稅，1直是實務中爭議的1個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復，只是提出了兩個意見：
（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另1處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
（2）被拆遷戶銷售與房地產開發公司產權調換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）文件的規定確定該住房的購買時間。
這里，首先明確了1點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么1種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權去交換取得新房屋的所有權，毫無疑問這個產權調換是屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論。總之，對于被拆遷戶取得的拆遷補償的流轉稅處理問題在實務中仍是1個有爭議的問題。
為給大家的后續探討提供1定的參考，我們這里1定將目前其他省、市關于舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務處理辦法的文件規定提供給大家：、
（1）《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》粵地稅函[1999]295號：
你局梅地稅發[1999]140號請示悉。關于舊城拆遷改造有關營業稅問題，經研究，現批復如下：
1、關于開發商以土地或房產補償給被拆遷戶的征稅問題
對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第105條規定，核定營業額計征“轉讓土地使用權”的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第105條規定，核定營業額計征“銷售不動產”的營業稅。
2、關于被拆遷戶取得拆遷補償收入不征稅問題
為支持城市改造建設，經請示國家稅務總局同意，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。
（2）《廣州市地方稅務局轉發省地稅局關于舊城拆遷改造營業稅問題的通知》穗地稅發[2000]79號
現將廣東省地方稅務局《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）抄件轉發給你們，經請示省局，我局補充如下，請1并貫徹執行。1、文中第1點所稱“同類住宅房屋成本價”是指該房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。
對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵1點是地價是否包含在成本范圍內，也是實務中爭議的1個焦點。而根據廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。
（3）《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號：
1、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策
（1）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費。
（2）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。
2、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策
（1）在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。
（2）拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。
這個文件有兩點問題需要大家注意，1個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業稅。第2是對于拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的征稅問題是1個值得大家關注的問題。對于結構價差，我們可以舉1個例子說明1下，原被拆遷戶是1套60平方米的平房，拆遷后房地產開發企業給予其1套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結構，價值本身是不1樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付1個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對于這個結構價差的營業稅征稅問題，渝地稅發[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據國稅函[2007]768號的文件精神，這個結構價差征收營業稅才是比較符合規定的。
企業所得稅
對于拆遷費的企業所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發[2006]31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作為開發直接費進入開發成本的成本。
從拆遷補償的形式看，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產權調換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規定以及會計處理方法進行詳細講述。
個人所得稅
《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：
對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準進行補償的，實務中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉1下，在后續的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。
土地增值稅
1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。
