開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)稅收籌劃思路，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達到1817萬元。

稅務(wù)機關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機關(guān)還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項目的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業(yè)務(wù)進行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設(shè)計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻

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[2]崔榮春.從減肥原理到稅務(wù)籌劃[N].中國稅務(wù)報，2004，8，31

第2篇

從房地產(chǎn)財務(wù)會計專業(yè)崗位群入手，在實際調(diào)研的基礎(chǔ)上梳理出核心崗位群所需的七項關(guān)鍵技能，即出納、會計核算、稅務(wù)籌劃、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析與監(jiān)控、資金管理和融資管理。以職業(yè)技能為導(dǎo)向歸納出房地產(chǎn)財務(wù)會計專業(yè)崗位群所需的財務(wù)核算模塊、會計電算化模塊、財務(wù)分析模塊和融資管理模塊四大專業(yè)課程模塊，以及相互之間的銜接關(guān)系，并從該模塊化課程體系的構(gòu)建、教學(xué)方法的改進創(chuàng)新、課證融通教學(xué)制度的制定實施和模塊化課程體系的保障措施等方面進行探索性實踐。

關(guān)鍵詞：職業(yè)技能；房地產(chǎn)；財務(wù)會計；課程建設(shè)

中圖分類號：G42307 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：

10052909（2013）04009304

20世紀(jì)90年代以來，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，無論對改善城鄉(xiāng)居民住房條件、拓展城市空間、改變城鎮(zhèn)面貌，還是對啟動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長都起到了巨大的作用。

隨著國際對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控引導(dǎo)和扶植，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必將沿著更為健康的軌道前行。培養(yǎng)大批能夠在國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域參與項目決策和全過程管理的高素質(zhì)技能型人才已成為行業(yè)之必需。目前，絕大多數(shù)高職院校財會類課程均以制造業(yè)為主安排教學(xué)，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，它的資金運動過程和財務(wù)核算與制造業(yè)差別很大。在就業(yè)崗位和職業(yè)要求上與制造業(yè)也大不相同[1]。房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)主要面向房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等領(lǐng)域，但無論在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈哪一環(huán)節(jié)就業(yè)，除了具備土木工程、工程造價、管理學(xué)等知識外，還需要掌握財務(wù)管理、會計核算、投資等方面的基本技能，學(xué)會應(yīng)用計算機輔助工具分析企業(yè)經(jīng)營狀況，協(xié)助決策。筆者通過對房地產(chǎn)開發(fā)公司的調(diào)研，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)對財會人才的具體要求，梳理出相關(guān)崗位群應(yīng)具備的關(guān)鍵職業(yè)技能。在這些課程模塊中，筆者以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計核算與分析為重點，從課程體系的構(gòu)建思路、構(gòu)建過程、實施重點及質(zhì)量保障措施四個方面開展了探索性實踐。

一、課程建設(shè)目標(biāo)

根據(jù)教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見》（教高[2006]16號）、《教育部關(guān)于推進中等和高等職業(yè)教育協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（教職成[2011]9號）、《關(guān)于支持高等職業(yè)學(xué)校提升專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力》（教

職成[2011]11號）有關(guān)文件精神，高等職業(yè)教育培養(yǎng)的是生產(chǎn)、服務(wù)一線的應(yīng)用型技術(shù)人才和高素質(zhì)勞動者，應(yīng)具有較高的解決生產(chǎn)實際問題的能力及較強的崗位適應(yīng)能力。培養(yǎng)目標(biāo)主要通過以課程為載體的教學(xué)及實踐活動得以實現(xiàn)[2]。

以高職會計專業(yè)看，其目標(biāo)是培養(yǎng)具有職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)，具有敬業(yè)精神，面向生產(chǎn)管理和服務(wù)第一線的高端技能型人才。而面向房地產(chǎn)行業(yè)的高職類合格人才又同時要求專業(yè)教育應(yīng)從培養(yǎng)學(xué)生適應(yīng)行業(yè)職業(yè)能力的宗旨出發(fā)，教學(xué)工作應(yīng)緊密結(jié)合行業(yè)職業(yè)核心能力要素重新構(gòu)建新的課程體系。房地產(chǎn)財務(wù)會計崗位群課程建設(shè)的目標(biāo)就是通過課程教學(xué)，培養(yǎng)具備房地產(chǎn)開發(fā)項目會計核算能力、開發(fā)項目資金投融資管理能力和財會軟件及相關(guān)ERP系統(tǒng)運用操作能力的人才。

二、房地產(chǎn)財務(wù)會計崗位群課程體系構(gòu)建

（一）人才需求與課程改革調(diào)研

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理、會計核算基礎(chǔ)知識與專業(yè)課程改革調(diào)研是課程開發(fā)的一項基礎(chǔ)性工作。依托地產(chǎn)集團及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，從中觀把握行業(yè)對財經(jīng)類人才的需求以及學(xué)院人才培養(yǎng)現(xiàn)狀，組織專家論證分析，并在此基礎(chǔ)上確定課程教學(xué)改革思路，優(yōu)化培養(yǎng)方案。

（二）核心崗位群特征與課程模塊開發(fā)

房地產(chǎn)財務(wù)會計崗位群課程是基于關(guān)鍵職業(yè)技能設(shè)置的，包括財務(wù)核算、成本管理、現(xiàn)金出納、房地產(chǎn)稅收籌劃、按揭服務(wù)、資金管理等崗位，相對應(yīng)的職業(yè)資格證是會計電算化證、會計從業(yè)資格證、企業(yè)ERP財務(wù)認(rèn)證、房地產(chǎn)策劃員證、金融服務(wù)師證、理財規(guī)劃師證、財稅專業(yè)等級證等。

（三）房地產(chǎn)財務(wù)會計崗位群關(guān)鍵技能分解

關(guān)鍵技能分解是對某一職業(yè)崗位所需要掌握的專業(yè)實踐技能進行分解的過程。經(jīng)過討論，上述崗位群關(guān)鍵技能分解如表1。

（四）房地產(chǎn)財務(wù)會計崗位群課程模塊內(nèi)容設(shè)計

根據(jù)核心崗位群對關(guān)鍵職業(yè)技能的要求，以及跨學(xué)科、跨專業(yè)知識在從業(yè)實踐中綜合應(yīng)用的需要，將專業(yè)群平臺課程按照一定的接續(xù)關(guān)系分為4個模塊。4個模塊功能各不相同但又互為補充，學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中能通過工作情景的模擬掌握相應(yīng)的職業(yè)技能。4個課程模塊及其相互關(guān)系如表2。

三、課程體系教學(xué)實施

（一）重視“課證結(jié)合”的教學(xué)內(nèi)容改革

教學(xué)安排和課程設(shè)置應(yīng)緊跟職業(yè)技能與就業(yè)崗位要求，實現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容和職業(yè)資格考試的有機結(jié)合。通過3年的學(xué)習(xí)既要達到會計行業(yè)的入門資格，又要符合房地產(chǎn)財務(wù)會計崗位群職位的特定要求[3]，為學(xué)生順利入職鋪平道路。將財務(wù)核算模塊中的理論和基礎(chǔ)課及部分計算機操作內(nèi)容與會計從業(yè)資格考試相關(guān)內(nèi)容結(jié)合，使其達到從業(yè)要求；針對房地產(chǎn)行業(yè)資金運行特點為學(xué)生開設(shè)ERP沙盤實訓(xùn)課程，并進行ERP財務(wù)認(rèn)證講授，使學(xué)生能獲得更多的職業(yè)技能，取得更多的職業(yè)資格證書。基于行業(yè)準(zhǔn)入的專業(yè)資格認(rèn)證課程如表3。

（二）創(chuàng)新課程教學(xué)方法

高職學(xué)生應(yīng)注重培養(yǎng)實踐能力，在實訓(xùn)課堂引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際案例及理財游戲，提高學(xué)生的動手操作能力，并結(jié)合啟發(fā)式教學(xué)，開發(fā)適應(yīng)高職學(xué)生的項目化教材。

（三）貫徹“課證融通”教學(xué)制度

目前，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏大量適應(yīng)一線崗位工作，具備從業(yè)資格、綜合能力強的應(yīng)用型人才。會計從業(yè)資格證、企業(yè)ERP財務(wù)認(rèn)證、房地產(chǎn)策劃員證、金融服務(wù)師證、理財規(guī)劃師證、財稅專業(yè)等級證書等都是財會專業(yè)畢業(yè)學(xué)生就業(yè)的“綠卡”。設(shè)置與其國家相應(yīng)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相銜接的課程體系結(jié)構(gòu)，是深化高職房地產(chǎn)財務(wù)會計崗位群課程改革，與就業(yè)市場接軌，培養(yǎng)與房地產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的財會崗位人才的“高速通道”。

（四）落實房地產(chǎn)財務(wù)會計崗位群課件研發(fā)

“工欲善其事，必先利其器。”房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算區(qū)別于工業(yè)企業(yè)，因此，對崗位群對應(yīng)的財務(wù)核算、會計電算化、財務(wù)分析和融資管理四大模塊所有專業(yè)課程群進行教學(xué)內(nèi)容改革、課件開發(fā)是當(dāng)務(wù)之急。

四、課程保障措施

（一）加強師資隊伍建設(shè)

高職學(xué)院專業(yè)教師有三重身份：教學(xué)活動的組織者、學(xué)生實踐的引導(dǎo)者和校企合作的溝通者[4]。高職教育以培養(yǎng)高端技能型人才以適應(yīng)不同崗位群為己任，建設(shè)高素質(zhì)的教師隊伍是以職業(yè)能力為導(dǎo)向的課程體系構(gòu)建得以實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。學(xué)校要

重視培養(yǎng)“雙師型”教師，依托行業(yè)辦學(xué)背景鼓勵教師到企業(yè)掛職鍛煉；實行以

老帶新的師資培養(yǎng)機制，強化實踐課程訓(xùn)練；加強培養(yǎng)教師科研能力和社會服務(wù)能力，提升教師綜合素質(zhì)。

（二）編寫項目化的專業(yè)教材

房地產(chǎn)行業(yè)多學(xué)科交叉融合的特點要求學(xué)校適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求，對房地產(chǎn)財務(wù)會計類教材進行改進。要打破傳統(tǒng)的以知識結(jié)構(gòu)體系為基準(zhǔn)的模式，按照工作任務(wù)和技能要求進行項目化教學(xué)，并編寫相關(guān)教材。注重圍繞項目技能環(huán)節(jié)，編寫以房地產(chǎn)（案例）為背景的《會計職業(yè)基礎(chǔ)教程》《會計職業(yè)技能實訓(xùn)》和《房地產(chǎn)財務(wù)會計電算化實訓(xùn)教程》教材、系統(tǒng)軟件和課件，幫助學(xué)生更好地掌握知識點，提高解決實際問題的能力。

（三）逐步建立專業(yè)化的校企合作機構(gòu)

為保證新的課程體系順利實施，需要逐步建立由學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、系部負責(zé)人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)行業(yè)協(xié)會負責(zé)等共同組成的校企合作管理機構(gòu)。主要職責(zé)是積極推進人才培養(yǎng)方案的改革和適合于房地產(chǎn)行業(yè)課程體系的實施與改進，負責(zé)校企合作中的人力、財力和物資的保障，共同研究重大教改課題，提高行業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量。

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Reform and practice of accounting curricular system of real estate industry

SUN Jia， LIAO Zhongyou

（Department of Real Estate and Finance， Chongqing Real Estate College， Chongqing 401331， P. R. China）

Abstract：