時間：2023-09-12 17:12:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)稅稅收籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關(guān)鍵字】企業(yè)；稅收；籌劃
一、稅收籌劃的含義及意義
1.稅收籌劃是指納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的籌資、投資、組織、交易等經(jīng)營活動，最大限度利用稅法規(guī)定，使企業(yè)減少、遞延或免除納稅義務(wù)，謀求最大限度的納稅利益。
2.稅收籌劃有利于提高納稅人的納稅意識，并抑制和減少偷逃稅款的行為發(fā)生。稅收籌劃是企業(yè)納稅意識上升到一定階段的體現(xiàn)。企業(yè)從事稅收籌劃的初衷確實是少交或不交稅，但在做這方面的安排時是通過合法的形式；稅收籌劃有助于實現(xiàn)納稅人財務(wù)效益最大化。企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)促使企業(yè)要進行稅收籌劃；稅收籌劃有利于增強企業(yè)盈利能力與市場競爭能力，企業(yè)需充分研究國家稅收優(yōu)惠政策、產(chǎn)業(yè)政策，及時調(diào)整經(jīng)營原則，制定最低稅負方案，以便于達到降低了稅收成本，增強了企業(yè)的市場競爭力，提高了企業(yè)的盈利能力的目標(biāo)。
二、目前我國企業(yè)稅收籌劃存在的問題
1.國內(nèi)企業(yè)對稅收籌劃普遍認識不夠，戰(zhàn)略定位不高
目前稅收籌劃屬于剛剛起步的階段，國內(nèi)企業(yè)對稅收籌劃的理解存在誤區(qū)，認為稅收籌劃就是少繳稅，沒有能從戰(zhàn)略的角度在規(guī)范涉稅風(fēng)險等方面發(fā)揮作用，往往是合同簽訂完畢后，才交財務(wù)部門執(zhí)行，并要求財務(wù)部門降低稅負，造成經(jīng)濟業(yè)務(wù)的運行與稅收籌劃脫節(jié)的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟業(yè)務(wù)不從決策開始進行整體考慮，那么稅收籌劃不會形成空間，甚至還會對財務(wù)人員造成減稅壓力，背離稅收籌劃的合法性原則。
2.我國稅收制度不完善、受稅務(wù)機關(guān)裁量權(quán)影響太大
我國目前稅收政策和制度不完善，企業(yè)的稅收籌劃方案是否合法比較難以確定，若企業(yè)對國家政策的規(guī)定沒有理解和掌握好，籌劃方案實施后還要承擔(dān)法律責(zé)任，造成更大的損失。我國稅法對稅務(wù)機關(guān)賦予了一定的自由裁量權(quán)，稅務(wù)官員對政策的掌握程度和執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)會直接影響企業(yè)稅收方案的執(zhí)行效果。我國企業(yè)就執(zhí)行中的稅收籌劃方案一般是不與稅務(wù)官員正面溝通的，這主要也是目前稅務(wù)官員的專業(yè)水平良莠不齊，對稅法的理解會存在一定程度上的偏差。
3.稅收籌劃專業(yè)人才相對較少，其相關(guān)人才培養(yǎng)剛剛起步
國內(nèi)企業(yè)有專職會計人員，會計人員一般只關(guān)注財務(wù)管理、核算方面，對稅收方面不太關(guān)注，不善于收集財稅方面出臺的政策結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營情況進行稅收籌劃。目前，國內(nèi)財經(jīng)類高校也開設(shè)了稅收相關(guān)專業(yè)。
4.政策性風(fēng)險的規(guī)避
我國處于經(jīng)濟調(diào)整期，稅收政策變化頻繁，我國稅法在改革開放30多年間進行了了幾次大的改革，與經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)度高的稅收法規(guī)更新更快，由于沒有對相關(guān)稅收法規(guī)進行清理，存在稅收法規(guī)之間互相沖突的現(xiàn)象，這些都對稅收籌劃方案的制度形成一定的政策風(fēng)險。稅收籌劃人員應(yīng)熟悉稅法，正確把握新出臺法規(guī)，規(guī)避政策性風(fēng)險。
三、稅收籌劃案例分析
筆者所在單位涉及多個稅種，下面就增值稅和房產(chǎn)稅進行籌劃分析：
1.增值稅的稅收籌劃
《關(guān)于印發(fā)的通知》（財稅[2009]8號）文件中明確，油氣田企業(yè)為生產(chǎn)原油、天然氣提供的生產(chǎn)性勞務(wù)應(yīng)繳納增值稅。本企業(yè)依照上述文件在提供石油工程勞務(wù)時繳納增值稅。
我單位的石油工程業(yè)務(wù)在一家全資子公司經(jīng)營核算，該公司為小規(guī)模納稅人，增值稅征收率為3%，石油工程支出成本不能享受增值稅進項稅額的抵扣。對上述業(yè)務(wù)進行了以下稅收籌劃：
該全資子公司向稅務(wù)機關(guān)申請認定為一般納稅人成功后，在工程結(jié)算時向?qū)Ψ絾挝婚_具增值稅專用發(fā)票，同時石油工程施工采購材料、運輸費、水電、和石油專用設(shè)備帶入的增值稅進項稅額可以抵扣，目前每年實現(xiàn)收入2000萬元的石油工程收入可抵扣進項稅額約120萬元。增值稅從原來的征收率3%調(diào)整到稅率17%的差額，即14%的部分由對方單位承擔(dān)，對于我單位來說，總的稅負沒有提高，并且每年可抵扣的進項稅額約120萬元，相當(dāng)于利潤率直接提高了6%（120/2000）。
2.房產(chǎn)稅的稅收籌劃
（1）房產(chǎn)稅征稅范圍籌劃：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地[1987]3號）對征稅的房產(chǎn)范圍進行了明確：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所；獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。稅法規(guī)定，企業(yè)自用房屋按照房產(chǎn)原值減除10%～30%后，按1.2%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是納稅人在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。針對企業(yè)自用房產(chǎn)的稅收籌劃，可以從項目開始籌建時進行，在建筑物和相關(guān)配套設(shè)施的會計核算處理時，將道路、地窖、水池、等配套設(shè)施單獨核算不納入房產(chǎn)原值，這樣，就可以只繳納稅法意義上的房產(chǎn)應(yīng)計繳的房產(chǎn)稅。
案例：如XX公司籌建一度假酒店，該項目計劃除建造度假酒店主樓、餐廳、辦公用房，另外還包括一系列配套設(shè)施：水塔、配電塔、橋、圍墻、室外游泳池、停車場所等，預(yù)計工程造價5億元，其中：主樓、餐廳、辦公用房造價3. 5億元，配套設(shè)施1.5億元。如果在會計核算上，將5億元的工程造價都作為房產(chǎn)原值，XX公司將從該項目建成就繳納房產(chǎn)稅（假設(shè)扣除比例為30%）：5億元（1-30%）*1.2%=420萬元。但此項目在建設(shè)初期就進行籌劃，將配套設(shè)施如停車場建設(shè)成為露天的，將這部分造價與主樓房屋的價值分開核算，這部分配套設(shè)施就不用繳納房產(chǎn)稅，每年少繳納的房產(chǎn)稅為1.5億元*（1-30%）*1.2%=126萬元。
（2）出租房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁﹤}儲管理服務(wù)
出租房屋按稅法規(guī)定要按從租計征申報房產(chǎn)稅，而提供倉儲服務(wù)則屬于從價計征的房產(chǎn)稅范圍，租賃房產(chǎn)與提供倉儲服務(wù)是兩個不同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，租賃只需提供空房供租賃方使用；而提供倉儲服務(wù)不僅需要添置倉儲服務(wù)設(shè)備設(shè)施，配備相關(guān)倉管人員，同時還要對存放的商品安全負責(zé)，因而增加了倉儲運行費用開支，但這些開支還是遠遠小于房產(chǎn)稅節(jié)稅數(shù)額。
如某企業(yè)（地處市區(qū)）有閑置房屋5000平米，原值1000萬元，凈值600萬元，若對外出租房屋，每年可實現(xiàn)收入120萬元，此項收入要交納的稅金：12%房產(chǎn)稅14.4萬元+5.6%營業(yè)稅及附加（營業(yè)稅5%，城建稅7%、教育費附加3%，地方教育費附加2%）6.72萬元=21.12萬元；
企業(yè)若改為提供倉儲服務(wù)，每年收入可增加至160萬元，并支出倉儲運行費用約20萬元，倉儲服務(wù)目前屬于增值稅征稅范圍，應(yīng)納增值稅稅金及附加。該企業(yè)提供倉儲服務(wù)年銷售額未達到一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，因此適用增值稅征收率3%，附加稅費綜合稅率0.36%包括附加：城建稅7%（城區(qū)）、教育費附加3%，地方教育費附加2%），此項目要交納的增值稅及附加為5.376萬元；自用房產(chǎn)房產(chǎn)稅（假設(shè)扣除比例為30%）600*（1-30%）*1.2%=5.04萬元。
兩個項目對比：倉儲服務(wù)比出租房產(chǎn)可凈增收益=（160-20-.376-5.04）-（120-14.4-6.72）=129.584-98.88=30.704萬元。
四、企業(yè)稅收籌劃中應(yīng)完善的策略
1.注重稅收籌劃的整體綜合性
企業(yè)在策劃稅收籌劃時，要綜合考慮，在整體稅負最輕和企業(yè)整體效益最大兩方面進行權(quán)衡。要關(guān)注是否某一環(huán)節(jié)少繳稅，可能導(dǎo)致其他環(huán)節(jié)多交稅，應(yīng)該把重點放在整體稅收負擔(dān)下降的幅度和企業(yè)整體效益增加上。
2.營造良好的稅收籌劃內(nèi)外環(huán)境
稅收籌劃是否得到領(lǐng)導(dǎo)的重視與支持是方案是否成功的關(guān)鍵，另外，做好會計基礎(chǔ)工作，為稅收籌劃提供可供分析數(shù)據(jù)是重點。企業(yè)應(yīng)加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通，了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)征管的具體要求，主動適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的管理特點，確保稅收籌劃方案得到稅務(wù)機關(guān)的認可，取得籌劃效果。
3.關(guān)注國家相關(guān)法規(guī)和保持稅收籌劃方案的機動靈活性
隨著國家的稅收制度、法律和政策的變化，結(jié)合經(jīng)濟活動的變化，對稅收籌劃方案保持適度的機動靈活性，隨時重新審視和評價稅收籌劃方案，及時更新調(diào)整，以規(guī)避稅收籌劃的風(fēng)險，確保稅收籌劃的目標(biāo)。
4.借力于中介機構(gòu)，有助于稅收籌劃方案實施
稅收籌劃是一項系統(tǒng)性、專業(yè)性很強的工作，若選擇中介機構(gòu)，中介機構(gòu)在專業(yè)知識和對政策的把握和籌劃經(jīng)驗上，都優(yōu)于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員獨立籌劃，并且中介機構(gòu)同時面對稅務(wù)機關(guān)和客戶，中介機構(gòu)可根據(jù)客戶的具體實際情況和法律規(guī)定來制定稅收籌劃方案。
參考文獻：
[1]王華.論企業(yè)籌資決策中的稅收政策籌劃[J]。科技信息，007，（3）.
【關(guān)鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段
一、對稅收籌劃及房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基本認識
稅收籌劃是企業(yè)的一種理財活動，是指納稅人為實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內(nèi)，對自己的納稅事項進行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經(jīng)濟利益。稅收籌劃的出現(xiàn)是稅收進步的象征，是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，也是現(xiàn)代企業(yè)必修的一門功課。企業(yè)管理者應(yīng)該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優(yōu)惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。
近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)有價無市的局面。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關(guān)注的焦點。總理在政府工作報告中強調(diào)：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求。” 房地產(chǎn)“新國十條”及各地頒布一系列房價調(diào)控政策更是表明目前無論是從宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續(xù)高漲。在這種嚴峻的經(jīng)濟形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)，增加企業(yè)利潤則是必不可少的。
二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實際應(yīng)用
筆者以營銷手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容的決策選擇為基礎(chǔ)，闡述了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實際應(yīng)用。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)營銷手段的稅收籌劃
從房地產(chǎn)“新國十條”及各地頒布的一系列房價調(diào)控政策再到近期內(nèi)關(guān)于開征住房保有稅的爭論，房地產(chǎn)界可謂是風(fēng)起云涌。如此錯綜復(fù)雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴重，房產(chǎn)成交量不斷下降。案例1，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業(yè)在進行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內(nèi)買房子送汽車（假設(shè)一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內(nèi)優(yōu)惠原價的10％。
企業(yè)管理者進行初步分析發(fā)現(xiàn)：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產(chǎn)公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內(nèi)給予客戶原價優(yōu)惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優(yōu)劣。
方案1，對于房產(chǎn)公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業(yè)稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產(chǎn)公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規(guī)定，企業(yè)將外購的貨物無償贈送給他人應(yīng)視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業(yè)還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產(chǎn)公司無償贈送給客戶的，客戶應(yīng)作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產(chǎn)公司負有代扣代繳的義務(wù)，即房產(chǎn)公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產(chǎn)公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規(guī)定不能作為成本費用在企業(yè)所得稅前扣除，還需要多繳納企業(yè)所得稅4×0.25=1萬元，房產(chǎn)公司還應(yīng)繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元。客戶合計應(yīng)繳納稅費4.1萬元。
方案2，按照優(yōu)惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業(yè)需要繳納營業(yè)稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元。客戶合計應(yīng)繳納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。
通過分析得出的結(jié)論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產(chǎn)公司還是對于客戶，都應(yīng)選擇方案2。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資方式的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)除了通過房屋銷售來獲取企業(yè)利潤外，往往還進行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險。另一種是房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)投資，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)投資方式選擇的影響和運用。
案例2，某房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)為進一步擴大企業(yè)規(guī)模，獲取更多利潤，企業(yè)管理層決定對外進行投資。根據(jù)上述說明，如果該企業(yè)以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產(chǎn)稅考慮，對于該企業(yè)而言，如果參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，應(yīng)按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，其應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產(chǎn)企業(yè)只是以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，則應(yīng)按租金收入計繳房產(chǎn)稅，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12%=7.2（萬元）。
通過比較不難發(fā)現(xiàn)，共同承擔(dān)風(fēng)險比不共同承擔(dān)風(fēng)險要節(jié)省3萬元的稅款，但共同承擔(dān)風(fēng)險會增加納稅人的風(fēng)險系數(shù)，所以在選擇這種籌劃方法來進行稅收籌劃時，還應(yīng)該從綜合方面考慮，如果共同承擔(dān)風(fēng)險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中還可根據(jù)市場行情的變化，靈活轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，從而達到減輕稅負、獲取更多利潤的目的。
案例3，因受金融危機的影響，某房地產(chǎn)企業(yè)原來的主營業(yè)務(wù)不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉(zhuǎn)型，把對外出租倉庫作為主營業(yè)務(wù)。當(dāng)年取得租金收入800萬元，依據(jù)5%的稅率需交納營業(yè)稅40萬元，依據(jù)12%的稅率需交納房產(chǎn)稅96萬元。單此兩項稅收就達136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業(yè)的稅負更重。
對于這個具體案例，可以根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對年租金收入進行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業(yè)管理費400萬元。由于物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，不用按租金收入交納12%的房產(chǎn)稅，因此，通過節(jié)稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：節(jié)稅籌劃前，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計136萬元；節(jié)稅籌劃后，營業(yè)稅不變，仍為40萬元，但房產(chǎn)稅現(xiàn)在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負為88萬元。這樣可以使企業(yè)減輕稅負48萬元（136-88），稅負減輕35.29%（48/136）。
三、結(jié)束語
綜合上述分析說明，經(jīng)過納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅負相對未納稅前大大減少。可見，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業(yè)利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了另一發(fā)展空間，這主要是由于考慮到我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我國政府對房價的嚴格防控和高壓打擊給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理造成的極大不利影響。
【參考文獻】
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［3］ 葛長銀. 談房產(chǎn)稅的節(jié)稅技巧［J］. 財會學(xué)習(xí)，2009（6）.
1 電網(wǎng)企業(yè)稅收籌劃工作的現(xiàn)狀
電網(wǎng)企業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，每年會生產(chǎn)大量的電力能源，有力地促進了我國的經(jīng)濟發(fā)展。電網(wǎng)企業(yè)是我國工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的能源保障，電力能源生產(chǎn)狀況關(guān)系到國計民生。同時，電網(wǎng)企業(yè)也是我國重要的稅收來源企業(yè)之一，電網(wǎng)企業(yè)每年要上繳大量的稅金。在這種情況下，電網(wǎng)企業(yè)能夠運用生產(chǎn)和運營的流動資金就會減少，電網(wǎng)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模必將受到限制。為了有效地進行電力生產(chǎn)和運營，電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)該重視稅收籌劃工作。稅收籌劃工作能夠有效地促進電網(wǎng)企業(yè)實現(xiàn)精益生產(chǎn)，幫助電網(wǎng)企業(yè)減少開支、增加收入。“十一五”以來，電網(wǎng)企業(yè)要進行開展廣泛的電網(wǎng)建設(shè)工作，這必將需要大量的資金，在這種情況下，稅收籌劃工作就變得更加重要了[1]。電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)該充分利用稅收優(yōu)惠政策、稅收減免政策，為企業(yè)節(jié)約更多的資金。
2 電網(wǎng)企業(yè)的增值稅納稅籌劃工作內(nèi)容
2.1 改變原有的承包管理形式
在電網(wǎng)企業(yè)的電能營銷過程中，會與很多企業(yè)簽訂電能承包使用合同，這些合同大部分為總包的形式，需要開具統(tǒng)一的發(fā)票。但是很多企業(yè)卻難以開具增值稅專用發(fā)票，比如物流企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)常常會減少電網(wǎng)企業(yè)的進項稅。電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)該改變承包合同的管理形式，采取新的結(jié)算方式，盡量減少總包合同的簽訂。電網(wǎng)公司將不再負擔(dān)材料費和修理費，這些費用的折扣將由業(yè)主來承擔(dān)。
2.2 要改變維修工程的管理方式
我國很多電網(wǎng)企業(yè)會將維修工作委托給工程公司，采取包工包料的管理形式。而工程公司則只會為電網(wǎng)企業(yè)繳納營業(yè)稅，不會開具增值稅發(fā)票，使電網(wǎng)企業(yè)難以對進項稅進行抵扣。電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)該改變維修工程的管理方式，采取質(zhì)保工不包料的結(jié)算方式。維修工程中所需的材料，電網(wǎng)公司應(yīng)該自行購買，這樣可以及時地獲得增值稅專用發(fā)票，和進項稅相抵扣，減少企業(yè)應(yīng)該繳納的稅金。
2.3 對材料的選購工作進行籌劃
電網(wǎng)企業(yè)在需要領(lǐng)用材料的時候，應(yīng)該轉(zhuǎn)出進項稅額。在不需要領(lǐng)用材料的時候，就不需要轉(zhuǎn)出進行稅額。材料貨物在購進和領(lǐng)用的時候會存在一定的時間差，電網(wǎng)企業(yè)要合理利用這個時間差，進行稅收籌劃工作，可以使企業(yè)減少繳納大量的稅費。通過這樣的辦法，企業(yè)能夠獲得足夠的流通資金，從而獲得可觀的經(jīng)濟效益。
3 電網(wǎng)企業(yè)所得稅的稅收籌劃工作內(nèi)容
3.1 在籌資方面的稅收籌劃工作
電網(wǎng)企業(yè)首先應(yīng)該通過內(nèi)部籌資、內(nèi)部拆借的方式來進行籌資，這樣籌資的效果最好。如果企業(yè)內(nèi)部沒有足夠的資金，則可以向金融機構(gòu)貸款。在企業(yè)的籌資過程中，企業(yè)應(yīng)該多考慮自身特點和市場風(fēng)險，進行多渠道融資。這種融資方式，既能夠解決資金問題，又能夠降低企業(yè)在經(jīng)營過程中遇到的風(fēng)險。
3.2 電網(wǎng)企業(yè)在后續(xù)計量過程中要多運用“稅收檔板”
“稅收檔板”是指在稅率穩(wěn)定的前提下，如果將所得稅延期繳納，就類似于獲得了一筆無息貸款，使企業(yè)的稅收負擔(dān)減輕[2]。電力企業(yè)屬于技術(shù)密集型企業(yè)，設(shè)備的更新發(fā)展速度很快，電網(wǎng)企業(yè)可以利用這一特點來進行加速折舊，這樣既滿足稅法規(guī)定，而且也能有效地遞延企業(yè)所得稅的繳納。
3.3 利用固定資產(chǎn)維修費用來進行稅收籌劃
我國原來的稅前扣除辦法中規(guī)定：如果符合“修理資金占固定資產(chǎn)20%以上時，壽命增加兩年，修理后作為新的用途使用”這三個條件之一，都可以作為固定資產(chǎn)改良支付來完成攤銷，不能夠在稅前對其進行扣除。
而我國的新稅法則規(guī)定，只要都滿足“修理資金占資產(chǎn)總值50%，壽命增加兩年”，就可以將企業(yè)歸入長期待攤費用類型中，否則直接就可以稅前扣除。供電企業(yè)的大修支出在稅前扣除政策更加寬松，能夠方便促進大修項目的進行，提高電網(wǎng)企業(yè)的設(shè)備質(zhì)量。
4 利用個人所得稅和房產(chǎn)稅進行稅收籌劃工作
4.1 個人所得稅的稅收籌劃工作
利用個人所得稅能夠有效地實現(xiàn)稅收籌劃工作，首先要平衡獎金的發(fā)放，把獎金按月發(fā)放，減少季度獎金、加班費的發(fā)放，使員工工資不要過度上漲。其次，要重點控制年終獎的發(fā)放，利用稅法的特殊政策來有效節(jié)制年終獎。電力企業(yè)還可以通過各種補貼、福利，降低員工的現(xiàn)金工資收入，具體的如工作餐、話費補貼、交通補貼等措施。這樣不僅能夠有效地增加了員工的福利，而且還可以減少所得稅的繳納。
4.2 利用房產(chǎn)稅來實行稅收籌劃工作
房產(chǎn)稅是以房屋為稅收征收對象，以房屋的價值余額或租金等收入為根據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)人收取一定的稅金。利用房地產(chǎn)稅收進行稅收籌劃工作，可以將土地使用權(quán)作為一種單獨的無形資產(chǎn)，將它與房地產(chǎn)價值分別核算。電網(wǎng)企業(yè)可以將中央空調(diào)等設(shè)備單獨入賬，作為單項固定資產(chǎn)進行核算、單獨折舊處理，不要將它歸入到房地產(chǎn)原有價值中，這樣就可以少繳納房產(chǎn)稅。
一、理論基礎(chǔ)
在進行課題研究之前，對于房屋實際情況進行了調(diào)查，分別從出租租金收入納稅情況和納稅稅目情況兩個方面收集資料。下面針對于這兩個方面，將分別進行闡述說明。
(一)出租租金納稅情況現(xiàn)今市場存在一種普遍的投資方式，即企業(yè)將閑置的房屋對外出租。房屋出租業(yè)務(wù)主要繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。具體規(guī)定為:按租金收入的5%計算繳納營業(yè)稅;按租金收入的12%計算繳納房產(chǎn)稅。另出租合同還需按照1‰繳納印花稅。可見,房產(chǎn)稅與營業(yè)稅的計稅依據(jù)都是租金收入,且稅負較重。因此,企業(yè)對于房屋出租業(yè)務(wù)進行綜合的稅收籌劃意義重大。
(二)納稅稅目包含房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、營業(yè)稅金及附加、印花稅房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，以房價或出租租金收入為征收依據(jù)。如自用房以房價為計稅依據(jù)，在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當(dāng)劃分,單獨列示,分別核算。如出租房產(chǎn)以租金收入為計稅依據(jù)，在會計核算時，需要區(qū)分純租金收入（不包括，水電費等）。根據(jù)稅法規(guī)定，自用房產(chǎn)，房產(chǎn)稅實行從價計征，按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%；出租房產(chǎn)，房產(chǎn)稅實行從租計征，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率12%。其中，出租房產(chǎn)稅計算：年租金收入×12%，自用房產(chǎn)稅計算＝房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%（江蘇省比率30%）。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。
二、平衡點
年租金收入×12%=房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%年租金收入/房產(chǎn)原值=0.07，即年租金收入＝7％*房產(chǎn)原值當(dāng)年租金收入超過房產(chǎn)原值的7%時,自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于租賃交納的房產(chǎn)稅,當(dāng)年租金收入低于房產(chǎn)原值的7%時,租賃房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅。
三、節(jié)稅途徑分析
途徑一：房屋租賃合同簽署方式導(dǎo)致不同稅負的納稅籌劃不要在合同中約定免租期，可以攤到每月租金中計算（根據(jù)稅法規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅）。途徑二：結(jié)合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉儲保管行為的納稅籌劃。房產(chǎn)租賃行為除繳納營業(yè)稅外，需按房產(chǎn)租賃收入為計稅依據(jù)，稅率12%計征房產(chǎn)稅，倉儲保管行為繳納5％的營業(yè)稅，房產(chǎn)稅按照自用規(guī)則繳納。途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業(yè)費的納稅籌劃。租金繳納5％營業(yè)稅及12％房產(chǎn)稅，物業(yè)費只繳納5％營業(yè)稅。途徑四：改變水電費等費用支付方式的納稅籌劃承租企業(yè)自行支付或由出租企業(yè)代收代繳，出租房屋的水電費，燃氣費等，那么出租企業(yè)實際得到的租金不變，但由于降低了營業(yè)稅、房產(chǎn)稅的稅基，因此稅負隨之降低。途徑五：變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營業(yè)務(wù)的納稅籌劃企業(yè)以房產(chǎn)與其他單位聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤就可以避免繳納營業(yè)稅，按自用房繳納房產(chǎn)稅。如果房屋權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移，該企業(yè)按從租計征方式征收房產(chǎn)稅，還需要按照租金收入繳納營業(yè)稅因此變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營業(yè)務(wù)稅負隨之降低。途徑六：轉(zhuǎn)租房產(chǎn)，因為轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，只要按轉(zhuǎn)租價款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。(上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知，滬地稅地[1996]42號1996年7月18日；浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問題的通知，浙地稅函[2002]257號2002年8月28日)具體案例分析：途徑一：房屋租賃合同簽署方式導(dǎo)致不同稅負的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元（1-2月份免租金，3-12月份每月2400元），房屋原值100,000元。方案1：有免租期，正常1-2月份房產(chǎn)稅＝（100,000*70％*1.2％）/12*2＝140元，3-12月份按租金計算房稅＝24000*12％＝2,880。方案2：沒有免租期，可以攤到每月租金中計算，只需要交納租金計算的房產(chǎn)稅2880。方案2比方案1節(jié)約了免租期從價征收的房產(chǎn)稅140元，營業(yè)稅不變＝24000*5％＝1200，稅金總計減少140元。途徑二：結(jié)合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉儲保管行為的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元。如果上述租金合同改為倉儲代為保管合同（假設(shè)沒有免租期），年租金收入24000>7％*100,000,故當(dāng)年租金收入超過房產(chǎn)原值的7%時,自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于租賃交納的房產(chǎn)稅。方案1：房產(chǎn)稅2880元，營業(yè)稅1200元。方案2：房產(chǎn)稅100000*70％*1.2％＝840營業(yè)稅24000*5％＝1200稅金總計1200+840＝2040方案2比方案1節(jié)約了從價征收的房產(chǎn)稅2040元，營業(yè)稅不變＝24000*5％＝1200，稅金總計減少了2040元。途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業(yè)費的納稅籌劃。甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元，將租金分成兩塊，租金（90％）、物業(yè)費（10％），即租金21600，物業(yè)費2400。方案1：沒有分成兩塊前：房產(chǎn)稅2880元，營業(yè)稅1200元。方案2：分成兩塊后房產(chǎn)稅＝21600*12％＝2592營業(yè)稅＝21600*5％＝1080稅金總計＝2592+1080＝3672，而物業(yè)公司物業(yè)費承擔(dān)的營業(yè)稅＝2400*5％＝120，即稅金總計＝3792，比方案1節(jié)約房產(chǎn)稅288，增加營業(yè)稅不變，即稅金總計減少了288。途徑四：改變水電費等費用支付方式甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業(yè)承擔(dān)水電燃氣費4000元，房屋原值100,000元將年租金收入24000出租企業(yè)承擔(dān)水電燃氣費4000元，改為年租金收入20000元，承租方承擔(dān)水電燃氣費4000元。方案1：房產(chǎn)稅24000*12％＝2880元營業(yè)稅24000*5％＝1200元稅金總計2880+1200＝4080元方案2：房產(chǎn)稅20000*12％＝2400元營業(yè)稅20000*5％＝1000元稅金總計2400+1000＝3400元方案2比方案1節(jié)約了房產(chǎn)稅480元，營業(yè)稅200，稅金總計減少680元。途徑五：變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營業(yè)務(wù)的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業(yè)承擔(dān)水電燃氣費4000元，房屋原值100,000元將租賃合同改為甲公司以聯(lián)營方式投入乙公司房產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤。方案1：房產(chǎn)稅24000*12％＝2880元營業(yè)稅24000*5％＝1200元稅金總計＝2880+1200＝4080元方案2：房產(chǎn)稅100000*70％*1.2％＝840營業(yè)稅免稅金總計＝840元方案2比方案1節(jié)約了房產(chǎn)稅2040元，營業(yè)稅1200，稅金總計減少3240元。途徑六：轉(zhuǎn)租行為的納稅籌劃房屋所有人可以成立一個資產(chǎn)管理公司，將預(yù)出租的房產(chǎn)先以較低的價格b出租給該資產(chǎn)管理公司，然后由該資產(chǎn)管理公司按市場價格假設(shè)a出租。轉(zhuǎn)租要全額繳納營業(yè)稅的，因此，該方案多出一道5%營業(yè)稅，（a-b）12%＝(a+b)*5%，只有a>1.42b方案才可行。如果出租人是準(zhǔn)備對精裝修后房屋重新出租的話，可以先將毛坯房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對租入的房產(chǎn)進行精裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風(fēng)險很低。
四、制定對策
(1)簽訂合同時不要出現(xiàn)免租期，盡量把租金攤在每個月的房租里；(2)房屋的租賃行為改為倉儲保管行為。(3)從房屋租金中分離出物業(yè)費；(4)房屋中不要包括水電費等其它費用，如確有其它費用單獨列明收費項目及金額；(5)房屋租賃中應(yīng)盡量區(qū)分房租及物品租賃費，不要全部計在房租中。(6)將房屋出租業(yè)務(wù)改為聯(lián)營業(yè)務(wù)共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤。(7)成立資產(chǎn)管理公司將毛坯房以較低價格出租給資產(chǎn)管理公司后裝修改造后再以市場價格對外出租。
五、結(jié)束語
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)出租；土地轉(zhuǎn)讓；稅收；籌劃
中圖分類號：F21
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1006-0278（2013）08-056-01
現(xiàn)在我國正處在產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，社會資源不斷地進行優(yōu)化配置，部分社會閑置資源重新組合在所難免。房產(chǎn)出租，土地轉(zhuǎn)讓較為普遍，如何使企業(yè)能夠保持較低的運行成本，又能依法納稅，相關(guān)稅收籌劃是值得研究的課題。
一、房產(chǎn)出租
現(xiàn)在公司逐步向零庫存發(fā)展，庫房大量閑置。而部分閑置的庫房用于出租，但是，租賃的稅負過高，要降低稅負，必須完成房屋租賃與庫房倉儲的轉(zhuǎn)換。這里要明確租賃與倉儲的含義。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)讓度給承租方，并收取租金的一種契約形式；倉儲是指在約定的時間內(nèi)，庫房所有人用倉庫代客貯存、保管貨物，并收取倉儲費的一種契約形式。不同的經(jīng)營行為適用不同的稅收政策法規(guī)，這就為稅收籌劃提供了可能。
營業(yè)稅：租賃業(yè)、倉儲業(yè)均應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率相同；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用的，其房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值1.2%計算繳納；房產(chǎn)用于租賃的，其房產(chǎn)稅依照租金收入的12%計算繳納。應(yīng)納城建稅、教育費附加依流轉(zhuǎn)稅的7%+3%+2%（各地可能不同）。從上述各稅種計稅公式的不同可以看出，由于房產(chǎn)稅計稅方法的差異，必然導(dǎo)致應(yīng)納稅額的差異，這就預(yù)示了稅收籌劃的機會。
稅收籌劃方法：將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務(wù)內(nèi)容，配備保管人員，為客戶提供服務(wù)。由于倉儲保管而節(jié)省房產(chǎn)稅，而給公司帶來效益。但出租變?yōu)閭}儲后，需要增加支付保管人員一定費用，公司可在增加的保管費用與節(jié)省的房產(chǎn)稅額之間綜合比較，選擇適合的方法。
二、土地轉(zhuǎn)讓
現(xiàn)實社會當(dāng)中部分開發(fā)商中標(biāo)得到土地以后，因諸多原因，無法完成房地產(chǎn)開發(fā)，因此，土地轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)在現(xiàn)實社會比較普遍，現(xiàn)就各種轉(zhuǎn)讓方式的稅負進行分析
1 是直接辦理土地交易轉(zhuǎn)讓，相關(guān)稅負：（1）營業(yè)稅，按增值部分繳納，（2）土地增值稅，正常繳納，（3）企業(yè)所得稅按企業(yè)所得稅法規(guī)定繳納，（4）契稅，按3%-5%的稅率繳納。（5）印花稅：萬分之五繳納。
2 是生地變熟地再辦理交易轉(zhuǎn)讓：（1）營業(yè)稅，按增值部分繳納，如第一種相同，（2）土地增值稅，同第一種方法比較，根據(jù)相關(guān)條例，計算增值額時允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的價款，交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款，籌劃空間就是加計20%開發(fā)成本扣除。（3）企業(yè)所得稅按企業(yè)所得稅法規(guī)定繳納，但由于土地增值稅繳納的變化，實際繳納稅額跟第一方方法有差異。（4）契稅，按3%-5%的稅率繳納。（5）印花稅：萬分之五繳納。
3 是土地投資入股變成股權(quán)：（1）營業(yè)稅，根據(jù)財稅（2002）191號文件，以不動產(chǎn)投資入股，參與投資方利潤分配共擔(dān)風(fēng)險，不征營業(yè)稅；（2）土地增值稅：若子公司不是從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可免征土地增值稅；若子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，正常繳納；（3）、企業(yè)所得稅：正常繳納，（4）；對以國有土地使用權(quán)投資入股的行為，要按規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3-5%。（5）印花稅：萬分之五繳納。
稅收籌劃方法：根據(jù)上述，籌劃空間在于營業(yè)稅的減免以及土地增值稅的加計扣除上，同時由于營業(yè)稅的減免以及土地增值稅的加計扣除而導(dǎo)致所得稅應(yīng)納稅額也會產(chǎn)生差異，因此，綜合計算各種方法應(yīng)納稅額，進行比較，選擇合適的方法。
4 代建房屋是個極其簡單的問題，就其提供勞務(wù)所取得的收入按“服務(wù)業(yè)——業(yè)”科目繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，將收入并入應(yīng)納稅所得額，扣除成本、費用、稅金及損失，再征一道企業(yè)所得稅就萬事大吉了。但是，將一普通的房地產(chǎn)開發(fā)銷售通過合法的形式演變成代建房屋卻是個相當(dāng)復(fù)雜的問題，企業(yè)因此將獲得巨大的稅收利益。試想，銷售房屋環(huán)節(jié)，是按成交價格全額計征營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，而代建只就結(jié)算勞務(wù)所得計征；銷售房屋所需回避或繳納的巨額土地增值稅根本不屬代建行為的征收范圍；購房者應(yīng)納的契稅由于未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，完全可以回避；關(guān)于所得稅方面，由于稅基的大幅減少，少納稅款是顯而易見的；至于節(jié)省的印花稅，在這里就顯得微乎其微了。當(dāng)然，這需要全盤的策劃和詳盡的操作步驟，而且為了防范不應(yīng)有的法律風(fēng)險，要在房地產(chǎn)律師的協(xié)助下，與委托方簽訂一攬子協(xié)議，將預(yù)期利潤化整為零在各項協(xié)議中或以管理費的形式體現(xiàn)。下面通過案例說明。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 稅收籌劃 探討
一、稅收籌劃的概念與作用
所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關(guān)稅收法律法規(guī)范圍的基礎(chǔ)上，在組織生產(chǎn)經(jīng)營、投資理財及商品買賣等相關(guān)經(jīng)濟活動中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)，其本質(zhì)上是轉(zhuǎn)嫁企業(yè)成本，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險。稅收籌劃行為要與相關(guān)法律法規(guī)相符，并且在納稅人進行生產(chǎn)經(jīng)營或投資活動前實施稅收籌劃，其體現(xiàn)出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財務(wù)管理活動。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學(xué)的稅收籌劃才能更好的適應(yīng)市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要作用體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，通過稅收籌劃可以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目利潤最大化的目標(biāo)；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的項目管理水平與管理效率；再次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中進行合理的稅收籌劃，有利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象；最后，稅收籌劃也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的一項重要決策內(nèi)容。
二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及到的主要稅種
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業(yè)稅，其屬于流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，營業(yè)稅的征收對象是國內(nèi)提供應(yīng)稅勞動、進行無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不動產(chǎn)銷售的組織單位及個體，對其營業(yè)額進行征稅；在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于其與銷售不動產(chǎn)的稅目規(guī)定相符，因此要征收營業(yè)稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權(quán)及銷售建筑產(chǎn)品時產(chǎn)生的價格增值量，而土地價格增值量則是指房地產(chǎn)取得的收入扣除規(guī)定的開發(fā)成本及其它費用支出后所剩的余額，土地價格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產(chǎn)交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業(yè)所得稅，即房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)的出租或轉(zhuǎn)讓時，會獲得相應(yīng)的凈收益，按照會計規(guī)定，該部分收益要納入企業(yè)的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業(yè)所得稅；最后，房產(chǎn)稅，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目未公開出售前，無需征收房產(chǎn)稅，不過，如果出售前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房的出租、應(yīng)用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的稅率為1.2%，按照房產(chǎn)租金收入計征的稅率為12%。
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目稅收籌劃的方法及實例分析
（一）稅收籌劃的主要方法
1、壓低土地增值額
在進行項目開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)要對項目借款的實際利息支出進行計算，并計算出土地成本與開發(fā)成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規(guī)定的土地增值稅起征點及相關(guān)優(yōu)惠的稅收政策。在出售房產(chǎn)時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉(zhuǎn)讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎(chǔ)，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現(xiàn)“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標(biāo)。
2、降低企業(yè)所得稅
在進行商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)時，如果條件允許，可以適當(dāng)?shù)姆怕椖靠⒐r間，通過延遲納稅時間以達到緩解企業(yè)資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規(guī)定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業(yè)保險、醫(yī)療保險以及養(yǎng)老保險等，這種方法可以在提高企業(yè)員工福利的同時降低企業(yè)所得稅。
3、利息費用的稅務(wù)籌劃
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個項目均需占用大量資金，相應(yīng)的這些資金會產(chǎn)生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務(wù)籌劃意義非常。根據(jù)利息支出的性質(zhì)不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應(yīng)的會產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業(yè)處于免稅期，或者發(fā)生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業(yè)處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業(yè)金融機構(gòu)外的借款均做了強制性規(guī)定，如果利率大于同期同類商業(yè)銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)盡量不要向金融機構(gòu)以外的個人或組織貸款，以防止納稅調(diào)整額增加。
4、其它稅收籌劃方法
其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術(shù)、緊扣臨界點及提高經(jīng)營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負，企業(yè)在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發(fā)行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負的效果，因為我國相關(guān)稅法中有所規(guī)定，應(yīng)繳稅額超出特定的范圍內(nèi)，稅率會發(fā)生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務(wù)負擔(dān)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)項目標(biāo)銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經(jīng)營方式，可以有效降低稅收成本。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃實例分析
1、案例一
A房地產(chǎn)企業(yè)所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發(fā)該項目A房地產(chǎn)企業(yè)所支付的地價款為550萬元，房地產(chǎn)的開發(fā)成本為600萬元，準(zhǔn)予稅前扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為110萬元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的相關(guān)稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負，下表1可以直觀看出：
表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）
2、案例二
B公司一經(jīng)過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關(guān)設(shè)施，按照相關(guān)稅法規(guī)定可知，B公司開發(fā)的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產(chǎn)銷售合同，所以需要繳納相應(yīng)的土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務(wù)類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：
表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）
3、案例三
某房地產(chǎn)開發(fā)公司采購了一套建設(shè)專用設(shè)備，價值300萬，預(yù)計資產(chǎn)殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計提折舊采用直線法，設(shè)計以下兩種方案：
一種方案是按10年期限計算折舊，相應(yīng)的計提折舊額為：
300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）
設(shè)企業(yè)資金成本為10%，則期數(shù)為10的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.154，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：
29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）
第二種方案是按6年期限計算折舊，相應(yīng)的計提折舊額為：
300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）
期數(shù)為6的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.355，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：
49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）
雖然從數(shù)字上看，改變折舊期限對企業(yè)所得稅稅負總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價值考慮在內(nèi)，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節(jié)約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。
參考文獻：
[1]趙巖.警惕美國地產(chǎn)稅務(wù)陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，稅收籌劃作為一種理財活動主要指的就是，納稅人在是相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)，為了促使自身經(jīng)濟利益實現(xiàn)最大化而在開展的納稅事項安排，在系統(tǒng)的安排下促使自身的經(jīng)濟利益得到最大化。另外，企業(yè)管理者要注意給予其足夠的重視，在合法范圍內(nèi)合理使用手段，促使企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，從而使企業(yè)能夠和諧穩(wěn)定的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)中稅收籌劃的意義
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，稅收籌劃占有極為重要的作用，對企業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益都有著一定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)的各項財務(wù)進行決策之前，首先需要在法律允許的范圍內(nèi)對稅收籌劃進行合理安排，促使其相關(guān)行為的規(guī)范性，對正確的決策進行制定，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在整個投資以及運營的過程中擁有合理性、合法性，相關(guān)的財務(wù)活動能夠健康有序的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營活動的良性循環(huán)。在實際運用的時候，對稅收籌劃的合理利用可以促使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中精打細算，促使支出得到一定的解決，從而使浪費的情況從根本上得到減少。
另外，作為一項相對較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中涉及到了生產(chǎn)經(jīng)營、設(shè)立以及銷售等各個相關(guān)環(huán)節(jié)。其中，就稅收政策而言，其在一定的時間內(nèi)擁有規(guī)范性、嚴密性以及適用性等特點，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營的過程中想要促使稅收籌劃相關(guān)方案得到實現(xiàn)，就需要在法理允許的基礎(chǔ)上對自身的財務(wù)核算、財務(wù)管理以及經(jīng)營管理進行促進和提高。因此，對稅收籌劃工作的開展還可以在一定程度上促使其會計核算行為的規(guī)范，促使在財務(wù)核算得到進一步的加強，從而使企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中的經(jīng)營管理得到促進。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中稅收籌劃的應(yīng)用
1.從房地產(chǎn)企業(yè)營銷手段方面進行分析
隨著時代的不斷進行和發(fā)展，我國在近幾年聯(lián)系頒布了一系列有關(guān)房價控制的政策，這就促使了我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中日趨激烈。在這樣的社會大背景下，混亂的局面讓正在觀望的消費者情緒受到了嚴重的影響，從而導(dǎo)致房產(chǎn)成交量不斷降低的情況出現(xiàn)。針對這種情況，本文列舉了一些方案。
方案1：在企業(yè)經(jīng)營促銷的時候開展買房送車的活動，其中設(shè)定房子的定價為200萬/套，汽車的價值為20萬/輛。針對這一方案進行分析，如果客戶買了一套房子就必須陪送一輛汽車，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的收入大致為180萬元。
方案2：在企業(yè)經(jīng)營促銷的時候開展打折促銷活動，其中設(shè)定房子的定價為200萬/套，在活動期間購買就可以享受原價10%的優(yōu)惠。針對這一方案進行分析，客戶如果購買了一套房子，那么房地產(chǎn)企業(yè)的收入就是200×（1-10%）=180萬元。
針對這兩種方案進行分析，從銷售的角度上來看，兩個方案之間不存在差別，但是，如果從納稅的角度分析，兩者之間就存在了一定的差距。這兩個方案通過對納稅的計算，方案1所需要繳納的稅款明顯高于方案2，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營開展的過程中，無論是從自身的利益還是客戶的利益出發(fā)，都需要對方案2進行選擇。
2.從房地產(chǎn)企業(yè)投資方式方面進行分析
房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營發(fā)展的過程中，除了可以通過銷售房屋的方式進行獲取利潤之外，還會通過對外投資的方式促使自身經(jīng)濟利益的提高以及降低自身的經(jīng)營風(fēng)險。其中，房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資決策的時候，一般情況下會對兩種方法進行采用，其一就是房產(chǎn)投資聯(lián)營的方式，相關(guān)的投資者可以參與投資利潤的分紅，進行風(fēng)險的共同承擔(dān)；其二就是房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中以房產(chǎn)進行，只要其中固定的收入，不與其他的投資者進行聯(lián)營風(fēng)險的承擔(dān)。針對這兩種投資方式，我們一樣可以通過相關(guān)的方案進行簡要闡述。
方案3：已知某房地產(chǎn)企業(yè)在進行資本注冊的時候相關(guān)資金為2000萬元，其中，企業(yè)辦公大樓的價值大致為500萬元，如果這家房地產(chǎn)企業(yè)想要對自身規(guī)模進行進一步的擴大，促使自身利潤的增加，那么企業(yè)相關(guān)的管理高層就決定進行開展對外投資。針對以上的條件進行方分析，如果這個企業(yè)運用辦公大樓進行投資活動的開展，那么每年的租金收入大致為600萬元。針對這一情況單單從房產(chǎn)稅的方面進行考慮，如果從共擔(dān)風(fēng)險的方式來看，該企業(yè)需要繳納的房產(chǎn)稅為：500×1.2%×（1-30%）=4.2（萬元）；而從不承擔(dān)風(fēng)險，只拿固定收入的方法進行分析，該企業(yè)所需要繳納的阿房產(chǎn)稅為：600%×12%=7.2（萬元）。
通過對這兩個方法的對比可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，不共同承擔(dān)風(fēng)險相較于共同承擔(dān)風(fēng)險來說，在稅款的繳納方面要多出30000元的差別，而從風(fēng)險的角度而言，共同承擔(dān)風(fēng)險的方法的風(fēng)險系數(shù)相對更高。因此，在進行對外投資的過程中要結(jié)合實際情況，針對不同的問題進行綜合考慮，從而為自身企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。
一、鐵路物流企業(yè)實施稅收籌劃的積極意義
近年來,隨著鐵道部“主輔分離,輔業(yè)改制”“、專業(yè)化管理,規(guī)模化經(jīng)營”發(fā)展戰(zhàn)略的實施,鐵路物流業(yè)迎來了行業(yè)大發(fā)展的良機,現(xiàn)已成為鐵路多元經(jīng)濟中最具潛力的經(jīng)濟增長點之一。當(dāng)前,鐵路物流業(yè)整體規(guī)模不斷擴大,發(fā)展速度逐步加快,服務(wù)水平明顯提高,對鐵路多元經(jīng)濟的發(fā)展起到了良好的支撐和促進作用。但是,物流行業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè),其相關(guān)涉稅問題也日漸突出,業(yè)內(nèi)許多企業(yè)對于行業(yè)優(yōu)惠政策執(zhí)行力不足,涉稅風(fēng)險也進一步增加。與此同時,隨著最新的企業(yè)所得稅法與增值稅法修正案的出臺,各行業(yè)企業(yè)的納稅籌劃空間發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變,原來所適用的某些稅收籌劃策略已不再適用,必須依據(jù)新稅法、新制度的變化進行必要的調(diào)整。另外,與新稅法同時發(fā)生較大變化的還有企業(yè)會計準(zhǔn)則,新準(zhǔn)則大大增加了公允價值這一計量屬性的運用,其賬務(wù)處理的難度明顯增加,同時其涉稅風(fēng)險也明顯加大。為此,鐵路物流企業(yè)必須及時進行納稅籌劃策略調(diào)整,以應(yīng)對當(dāng)前的形勢變革。
二、當(dāng)前鐵路物流企業(yè)稅收籌劃的策略改進
1.理性界定納稅人身份
一般而言,鐵路物流企業(yè)按其行業(yè)及業(yè)務(wù)特點應(yīng)屬于服務(wù)類企業(yè),按規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅;但對于一部分從事銷售、運輸服務(wù)于一體的混合銷售業(yè)務(wù)行為的鐵路物流企業(yè)而言,其也存在繳納增值稅的可能。按照稅法的相關(guān)規(guī)定,從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)、零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者,以及以貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主,兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企業(yè)性單位,以及個體經(jīng)營者的混合銷售行為,應(yīng)視為銷售貨物,按規(guī)定需繳納增值稅,其界定標(biāo)準(zhǔn)即為年貨物銷售額或應(yīng)稅勞務(wù)是否超過 50%。為此,各鐵路物流企業(yè)應(yīng)以年度營業(yè)收入為基數(shù),測算增值額所產(chǎn)生增值稅稅負與銷售額所產(chǎn)生營業(yè)稅稅負孰高孰低,尋求納稅平衡點,并以此進行相應(yīng)的收入轉(zhuǎn)移,或采取措施積極調(diào)控應(yīng)稅收入結(jié)構(gòu)。
2.以所得稅籌劃為重點
2008 年 1 月,最新的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》開始實施,新稅法與舊稅法相比在很多方面都進行了較大改動,其中最大的調(diào)整莫過于“兩稅合一”政策的實施,取消了外資企業(yè)長久以來享有的超國民待遇。除此之外,新稅法從國家宏觀調(diào)控工具這一高度,對國家所鼓勵的相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加了稅收扶持力度,這對于引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有裨益,鐵路物流企業(yè)應(yīng)加以利用。在用足上述優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上,鐵路物流企業(yè)也應(yīng)加強對現(xiàn)有所得稅籌劃策略的改進,通過各種措施降低應(yīng)納所得,減少所得稅稅負。例如,鐵路物流企業(yè)今后在權(quán)屬單位設(shè)立類型的選擇上,應(yīng)盡量采取分公司而非子公司的模式;因為根據(jù)物流企業(yè)繳納企業(yè)所得稅相關(guān)通知的要求,物流企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu),凡屬由企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一核算的,且不設(shè)銀行結(jié)算賬戶、不編制財務(wù)報表及賬簿的,并能夠與企業(yè)實現(xiàn)會計信息互聯(lián)的,該企業(yè)的所得稅由注冊地統(tǒng)一繳納。由此可見,采用分公司這一模式可充分避免遞延所得稅負債的產(chǎn)生,因虧損分公司的存在企業(yè)會獲得一部分資金時間性價值。雖然在納稅總量上并無影響,但企業(yè)推遲了資金支出時間。再如,鐵路物流企業(yè)在對外籌資方式的選擇上也應(yīng)充分考慮納稅籌劃的影響,發(fā)行債券方式較之銀行借貸方式的稅負較輕,而融資租賃方式也是一個不錯的選擇。例如,鐵路物流企業(yè)可利用融資租賃出租方、承租方所得稅稅負同時減少這一條件,在其內(nèi)部多運作一些融資租賃業(yè)務(wù),以降低企業(yè)的整體稅負。就承租方而言,已租入資產(chǎn)所計提的折舊與需向出租方定期支付的租金可在稅前同時加以扣除;而就出租方來說,融資租賃所產(chǎn)生的租金收入按其5%的稅率繳納營業(yè)稅,其比同等金額下的增值稅稅率為低,減輕了企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負。
3.從會計核算角度避稅
從理論上說,諸多稅收優(yōu)惠政策的出臺雖然為企業(yè)提供了可予以合理避稅的平臺,但企業(yè)實際從中得利卻較少,稅法對于這些優(yōu)惠政策的享受限制通常較嚴,賬務(wù)處理的規(guī)范性、合理性便是很重要的一個方面。例如,目前大多數(shù)鐵路物流企業(yè)常提供多元化的物流運輸服務(wù),其提供運輸勞務(wù)取得的運輸收入和裝卸收入按 3%的營業(yè)稅率計征,提供倉儲、過磅、計量等經(jīng)營服務(wù)的則按 5%的營業(yè)稅率計征;但若兩者未在賬務(wù)上實現(xiàn)合理區(qū)分時,則視同 5%的營業(yè)稅率計征。由此可見,鐵路物流企業(yè)應(yīng)據(jù)此要求對這兩種稅率不同的經(jīng)營業(yè)務(wù)分別歸類設(shè)賬,嚴格遵守稅法所規(guī)定的分別核算要求,以此充分降低營業(yè)稅稅負。再如,為積極享受現(xiàn)行稅法所規(guī)定的研發(fā)費用加計扣除的優(yōu)惠政策,鐵路物流企業(yè)應(yīng)對研發(fā)費用的會計核算嚴格執(zhí)行專賬管理,如實填寫年度可加計扣除的各項研發(fā)費用的實際發(fā)生額,并針對不同研發(fā)項目合理歸集、分配其研發(fā)費用,以規(guī)避涉稅風(fēng)險。實質(zhì)上,現(xiàn)行稅法中還有許多類似于上述規(guī)定的限制性條款,鐵路物流企業(yè)應(yīng)加以一一辨別,如固定資產(chǎn)取得時可予以抵扣進項稅額的享受條件,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綠色節(jié)能行業(yè)減免稅的優(yōu)惠條件等,其一般都涉及會計核算規(guī)范性、合理性的要求,對此鐵路物流企業(yè)應(yīng)加以特別關(guān)注。
4.積極關(guān)注房產(chǎn)稅籌劃
當(dāng)前,在土地、房地產(chǎn)價格飛漲的今天,鐵路物流企業(yè)應(yīng)將房產(chǎn)稅稅收籌劃視為一項重要的工作內(nèi)容,轉(zhuǎn)變思路,合理避稅。例如,鐵路物流企業(yè)以房產(chǎn)投資與他人合作經(jīng)營時,若所簽訂的合同為聯(lián)營性質(zhì),則按照房產(chǎn)稅對以房產(chǎn)投資聯(lián)營的規(guī)定,投資者參與分紅、共擔(dān)風(fēng)險的,以房產(chǎn)余值為其計稅依據(jù),其房產(chǎn)稅適用利率為 1.2%;若所簽訂的合同為租賃性質(zhì),或雖簽訂聯(lián)營合同卻未實際承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的,按相關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入的 12%繳納房產(chǎn)稅,同時還應(yīng)按照 5%的稅率繳納營業(yè)稅。一反一覆,企業(yè)應(yīng)對此有所選擇。
（重慶富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 400020）
摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度在以往的十余年間可謂是一日千里，創(chuàng)造了巨大的財富。 但是由于國家政策的調(diào)整，以及外部環(huán)境的不景氣，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也在日益增加，再加上外部融資環(huán)境的惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用的可節(jié)約空間越來越小。而且由于富產(chǎn)業(yè)范圍廣、資金需求量大的特點，使得其涉及的稅種多，數(shù)額大。所以，稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本，在其總成本中占據(jù)著相當(dāng)一部分的比例。所以，如何在符合相關(guān)法規(guī)的情況下，進行合理的納稅籌劃以有效降低稅收負擔(dān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；所得稅；納稅籌劃
中圖分類號：F293.31文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1000-8772（2015）07-0123-02
收稿日期：2015-02-20
作者簡介：向建華（1975），女，四川省資中人，財務(wù)經(jīng)理，會計師。主要從事房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理，稅收籌劃，資金融資管理。
一、引言
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方式和財務(wù)狀況和其他行業(yè)有著很大的不同，這也決定了針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的特殊性。首先是需要繳納的稅種較多，從前期的準(zhǔn)備階段產(chǎn)品的銷售，再到后面的管理，整個開發(fā)過程的不同階段都會涉及到不同的稅種。其次就是繳納的稅款數(shù)額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)投資大、商品售價也高，一般一個項目所涉及的金額高達幾億甚至十幾億，再加上稅種較多，這就導(dǎo)致其繳納的稅額都很大。再加上中央對房地產(chǎn)行業(yè)的大力度的調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)鏈條長，資金投入大，融資困難，使得房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本高而且經(jīng)營風(fēng)險大。在這種情況下，高額的稅款在開發(fā)成本中占有很大比例，已經(jīng)成為影響行業(yè)發(fā)展的決定性因素。因此，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系，了解各流程中涉及到的稅收，涉及科學(xué)合理的稅收籌劃方案，有效的降低稅負，已經(jīng)越來越重要文章簡單分析了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅種進行了簡單分析，并分析如何對其主要稅種進行籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目各流程涉稅事項
（一）在各階段涉及到的稅種
房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程可以劃分為三個環(huán)節(jié)，即在建工前的準(zhǔn)備階段、完工后的銷售階段以及后期保有階段。在第一個階段，就是為項目的開工做好各種準(zhǔn)備。比如，如果是房地產(chǎn)企業(yè)自己施工，那么就需要取得施工許可證，如果是委托別的施工單位，那么就需要尋找符合條件的合作單位，還有一個更為關(guān)鍵的是要在這個階段取得土地的使用權(quán)。所以這一階段在整個項目中占據(jù)著舉足輕重的作用，在該階段所涉及到的稅種有契稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。在銷售階段，目前的房地產(chǎn)企業(yè)主要是采用預(yù)售的方式。所謂預(yù)售就是在工程竣工之前就進行銷售，而現(xiàn)售則是在產(chǎn)品達到可使用的狀態(tài)之后才進行銷售的一種方式。由于房地產(chǎn)項目需要大量的資金，所以現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用預(yù)售的方式，以便能夠更快的回籠資金。在銷售階段主要涉及到的稅種有營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅。而對于在交易的時候簽訂的產(chǎn)權(quán)交易合同，則根據(jù)交易的金額征收0.05%的印花稅；而在房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售之后取得的收益，則需要講所得收益納入到利潤總額并對其征收25%的所得稅。在房保有階段所涉及到的稅種包括：如果是以自有的形式持有的房產(chǎn)，則需要根據(jù)房產(chǎn)的余額對其征收1.2%的房產(chǎn)稅；如果將房產(chǎn)出租或是出借，則租金為依據(jù)對其征收12%的房產(chǎn)稅。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收的特點
首先就是項目資金流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)較多，而在需要繳納的稅種較多。目前房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨向于一體化，包括生產(chǎn)、流通、銷售和服務(wù)等，經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍也從簡單的自住房向城鎮(zhèn)土地開發(fā)、商業(yè)房屋銷售、綠化包養(yǎng)等業(yè)務(wù)，涉及到的稅種較多。而且房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要巨額的資金，資金需要在各個環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)，這種情況使得房地產(chǎn)經(jīng)營在資金流動性方面面臨著很高的風(fēng)險。其次，各項費用較高。在前期，為了取得土地所有權(quán)，需要付出的費用由土地出讓金、拆遷安置費以及可行性研究費等，而在安裝的時候還需要付出城建費用、安裝工程費用、建設(shè)監(jiān)理費以及預(yù)備非等。在工程竣工的時候，還有附屬的公共配套設(shè)施費用以及基礎(chǔ)設(shè)施費。最后，在會計核算方面，和其他企業(yè)不同。由于房地產(chǎn)企業(yè)不能像一般的企業(yè)那樣進行批量的生產(chǎn)，所以在計算成本、利潤以及稅負的時候都需要采用單件計算法；而且一般經(jīng)營周期較長，很多跨年的項目需要采用完工百分比的方法來進行計算收益和成本。
三、房地產(chǎn)行業(yè)如何進行納稅籌劃
（一）土地增值稅的籌劃
在涉及到的所有稅種當(dāng)中，土地增值稅是影響最大的，也是國家進行調(diào)控的重要手段。企業(yè)可以通過研究稅率特點以及國家在這方面的稅收政策，在遵守法律法規(guī)的情況下，采取措施使得企業(yè)的收益和稅負達到最佳的比例。下面介紹一些相關(guān)的籌劃方案：一是收入分散籌劃法。也就是說如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠采取合理手段分散銷售價格，那么也就可以降低適用稅率，進而降低稅收負擔(dān)。可以將房屋中獨立的設(shè)施單獨處理，可以在房屋初步完工，還沒有安裝設(shè)備的時候就和購房者簽訂合同。之后在對房屋進行裝修以及安裝設(shè)備的時候，可以再簽訂一個合同。如此一來，企業(yè)在納稅申報的時候，對于第二個合同所涉及到的金額就不需要再納稅了，僅僅對房屋本身的金額納稅。二是費用轉(zhuǎn)移籌劃法。根據(jù)規(guī)定，在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間所支出的費用，除了利息支出按照己發(fā)生金額進行扣除之外，其他費用的支出都是按照土地價款以及開發(fā)成本的一定比例來進行扣除。一些期間費用，比如管理人員的工資、辦公費以及差旅費等，是不能列入開發(fā)成本的，其實際發(fā)生的數(shù)額原本是對土地增值稅產(chǎn)生什么影響的。企業(yè)可以采用適當(dāng)?shù)娜藛T分配方法將這些費用可以作為開發(fā)成本列支，增加可扣除數(shù)額。比如，對于總部某單位的管理者，在不影響工作的情況下參加房地產(chǎn)項目的開發(fā)，那么針對這位相關(guān)人員的費用就可以分攤一部分到開發(fā)成本中來。如此一來，將部分期間費用分攤到開發(fā)成本中來，可以增加稅前能夠扣除的金額，從而達到降低稅負的目的。三是建房籌劃法。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，只有房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更，才屬于土地增值稅的征收范圍，企業(yè)可以利用這一點進行籌劃。比如，可以采用代建房的方式來開發(fā)項目，在開發(fā)結(jié)束后，房產(chǎn)所有權(quán)歸委托方所有，僅收取報酬。由于這種行為不涉及權(quán)屬的變更，不僅較少了土地增值稅的繳納，而且還節(jié)省了自建銷售行為所需要繳納的，銷售不動產(chǎn)5%的營業(yè)稅，稅收負擔(dān)明顯降低。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目之處，就應(yīng)該積極發(fā)展代建客戶，根據(jù)客戶需要進行開發(fā)，減少企業(yè)的資金壓力和稅收負擔(dān)。
（二）營業(yè)稅籌劃
首先，將相關(guān)業(yè)務(wù)合理的進行拆分，將將一些可以分離的價外費用從交易金額中區(qū)分開來。銷售房產(chǎn)的行為屬于不動產(chǎn)銷售行為，按照規(guī)定屬于營業(yè)稅的征收范圍。但是在銷售房產(chǎn)的時候，往往還要代收天然氣裝修費、有線電視初裝費用等。所以，如果企業(yè)把上述各種代收的價款都計入到銷售收入中來，無疑是加大了企業(yè)的稅收負擔(dān)。所以，企業(yè)應(yīng)該將上述款項從銷售價格中剝離出來，這樣就可以適當(dāng)減少計稅，以便達到節(jié)稅的目的。其次，房屋的裝修以及設(shè)備的安裝單獨簽訂合同。根據(jù)銷售的房屋是否裝修可以分為精裝修和毛坯房，當(dāng)開始銷售房屋的時候，如果只簽訂一個購房合同，那么裝修費用以及設(shè)備費用都會計入到銷售收入中。但是如果分開簽訂的話，將銷售房屋和裝修房屋分離開的話，在征稅的時候就只需對房屋按照銷售不動產(chǎn)5%征收營業(yè)稅，對于裝修部分的費用則按照建筑業(yè)征稅，節(jié)約了稅收支出。最后，改變收入性質(zhì)。比如某房地產(chǎn)集團現(xiàn)有一價值500萬的飯店，打算將其出租。，最后將其承包給本公司的員工，租期為5年，該員工需每年向集團交納租金50萬，而且可以完全自主決定經(jīng)營策略，在財務(wù)上也不受集團的干涉。在不考慮城建稅和附加的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅2.5萬，繳納房產(chǎn)稅6萬，共8.5萬。但是如果在將飯店租出去的時候，即不簽訂合同，也不辦理相關(guān)登記，只是講飯店作為集團的一個機構(gòu)，那么該員工交納的租金就可以不被視為集團的租金收入，那么就可以免交營業(yè)稅，而對于租金部分也可以不用繳納房產(chǎn)稅。在這種情況集團只需要繳納房產(chǎn)稅：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通過這里例子我們可以看出，改變企業(yè)收入性質(zhì)，也可以達到節(jié)稅的目的。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
在收入方面，企業(yè)可以選擇合適的投資方式，來盡可能多的獲的免稅收入，比如可以將限制的資金用來購買國債而不是存入銀行。還有就是利用分期確認收入來進行籌劃，企業(yè)可以通過正當(dāng)?shù)牟僮鲗⑹杖氲姆ǘù_認時間在實際取得收入之后，至少也應(yīng)該兩者保持同步，這樣可以通過延緩交稅的方式來間接達到節(jié)稅的目的。對企業(yè)所得稅方面的籌劃，還包括盡量增加在稅前可以扣除的費用，尤其是對企業(yè)三費支出的籌劃，籌劃原則是：在不違法的情況先，盡可能的增加可以扣除的費用額度，而對于有扣除限額的費用，要用夠標(biāo)準(zhǔn)。可以以下三個方面來進行籌劃：一是設(shè)立獨立核算的銷售公司，提高費用扣除的數(shù)額。根據(jù)規(guī)定，三費都是根據(jù)營業(yè)收入為基礎(chǔ)來計算扣除限額的，如果將企業(yè)的銷售部門成立一個獨立的銷售公司，然后將企業(yè)的產(chǎn)品銷售給該公司，然后再對外銷售，這樣以來就增加了一次的銷售收入，扣除標(biāo)準(zhǔn)也會提高。二是講業(yè)務(wù)招待費和會務(wù)費、差旅費分開核算。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的差旅費以及會務(wù)費，只要是和經(jīng)營相關(guān)并能提供合法憑證的，就可以根據(jù)實際發(fā)生額在稅前扣除，如果將這些費用混入到業(yè)務(wù)招待費，則就不能完全扣除，對企業(yè)是不利的。當(dāng)然，也不能講業(yè)務(wù)招待費混入到上述費用中，否則就屬于偷稅的行為。
（四）對房產(chǎn)稅的籌劃
對房產(chǎn)稅的征收分兩種情況，一種是保有環(huán)節(jié)，根據(jù)房產(chǎn)的余值從價計征，稅率為1.2%。另一種情況是從租計征，稅率為12%。對于從價計征，籌劃的關(guān)鍵就是合理的減少房產(chǎn)的余值。最常用有效的方法就是將能夠和房屋主體分開的設(shè)備或建筑分開核算。而對于從租計征，則應(yīng)該在不影響自身利益的情況下，盡量減少租金的金額。很多房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同的時候往往將水費、電費等費用都和房屋租金一起納入到租賃金額中，這樣以來無疑增加了計稅基礎(chǔ)。所以在簽訂租賃合同的時候，將稅費、電費等費用從租金中扣除，由承租人自己承擔(dān)。這樣以來就減少了房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)。及時由于某種原因由出租人負責(zé)水費和電費，也應(yīng)該在合同中明確為代收代扣，并在會計核算的時候按照“其他應(yīng)收應(yīng)付款”來進行核算。
四、小結(jié)
文章只分析了對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的稅種，并對其如何進行稅收籌劃進行了討論。應(yīng)該認識到，納稅籌劃不是簡單的節(jié)稅行為，作為經(jīng)營管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在制定籌劃方案的時候需要考慮自身財務(wù)管理的目標(biāo)。所以，企業(yè)應(yīng)該從長遠利益出發(fā)，綜合考慮各種稅負和企業(yè)經(jīng)營之間的關(guān)系，通過各種節(jié)稅技術(shù)，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】成品油 銷售企業(yè) 納稅籌劃
一、增值稅納稅籌劃應(yīng)用
（一）通過分解銷售額減少增值稅銷項稅額
（1）根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第六條和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購買方收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。在實踐中，對于隨同油銷售的包裝物要單獨核算，不要計入銷售收入，直接計入銷售費用，否則就要按價外費用并入銷售額，按17%的增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。
（2）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)銷售折扣在計征所得稅時如何處理問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1997〕472 號）規(guī)定，納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算征收所得稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣額。成品油銷售企業(yè)采用IC卡折讓銷售、加油積分返還等促銷活動時，要制定好相關(guān)的賬務(wù)處理辦法及發(fā)票管理規(guī)定，做好折讓數(shù)據(jù)的后臺處理，向客戶開具發(fā)票時須在同一張發(fā)票上注明銷售額和折扣額，不得將折扣額另開發(fā)票。如果發(fā)票開具不符合規(guī)定，若被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)折扣金額不能作減少銷售收入處理，將導(dǎo)致稅金及有關(guān)費用的增加。
（二）通過增加抵扣額加大進項稅額抵扣
企業(yè)要用足增值稅相關(guān)政策，通過合理取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅款，降低有關(guān)成本費用支出。可取得增值稅專用發(fā)票的主要有：外購商品（汽油、柴油、煤油、油、其他石化產(chǎn)品、非油商品等）；水費、電費、運雜費；購買勞保用品、低值易耗品、辦公用品、向客戶贈送的促銷品；符合財稅[2009]113號文件規(guī)定的固定資產(chǎn)購進；符合“營改增”范圍的交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運輸、郵政服務(wù)和電信業(yè)等應(yīng)稅勞務(wù)。銷售企業(yè)要持續(xù)關(guān)注“營改增”的最新進展情況，選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商，以充分獲取“營改增”帶來的改革和政策紅利，以取得合法的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。
（三）利用行業(yè)稅收政策進行稅收籌劃
（1）利用增值稅集中納稅政策。目前部分地區(qū)公司向省國家稅務(wù)局申請匯總納稅增值稅由總機構(gòu)統(tǒng)一計算，簡化了申報流程，提高了工作效率。成品油銷售企業(yè)應(yīng)積極爭取各市、縣級公司根據(jù)一定的預(yù)繳比例就地繳納，有效解決了增值稅的預(yù)留和超繳問題，起到了較好的推遲納稅效果，減少了大量的稅款資金占用從而節(jié)約了財務(wù)費用。
（2）利用自用油政策。根據(jù)《成品油零售加油站增值稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)局+令2002年第2號），經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定的加油站自有車輛自用油，允許在當(dāng)月成品油銷售數(shù)量中扣除。成品油銷售企業(yè)可向主管稅務(wù)機關(guān)申請將自有車輛用油從當(dāng)月成品油銷售數(shù)量中扣除按照成本價直接沖減銷售成本，由此減少由銷售毛利涉及的增值稅稅款。
（3）促銷商品的納稅籌劃。加油站開展的促銷活動大部分是加油送禮，不加油是不送的，并不屬于稅法上所說的“無償贈送”，應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》國稅函[2008]875號文件：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。只要企業(yè)將收取客戶的油款分攤成油品和促銷品的銷售收入，就可以有效降低稅負。
（4）充分利用“營改增”政策，加大更新改造，促進技術(shù)升級。“營改增”后，增值稅抵扣鏈條再次延伸，購置機器設(shè)備發(fā)生的部分服務(wù)費中所包含的進項稅額也可以抵扣。為此，應(yīng)密切關(guān)注固定資產(chǎn)形成的全過程，如購買機器設(shè)備及材料、加工修理修配、研究開發(fā)、技術(shù)鑒證、涉及咨詢、審計評估、工程勘察勘探和運輸物流等各個環(huán)節(jié)，要盡量取得增值稅專用發(fā)票，既可以抵扣進項稅，又能降低企業(yè)投資成本，增加企業(yè)利潤。由于租賃或直接購買設(shè)備都可以享受相同的進項抵扣，在資金不足的情況下，成品油銷售企業(yè)應(yīng)該突破傳統(tǒng)思維，在購進設(shè)備時積極嘗試租賃或者融資租賃方式，采用租賃方式取得固定資產(chǎn)，創(chuàng)新企業(yè)設(shè)備更新方式和融資方式。
二、企業(yè)所得稅納稅籌劃應(yīng)用
（一）通過費用充分列支減少所得稅支出
在符合稅法規(guī)定，遵循公認會計原則的前提下，在公司年度預(yù)算內(nèi)，把發(fā)生的費用充分列支在所屬會計期間。在實際操作中，對已發(fā)生的各種費用，及時核銷入賬；對能夠做出合理預(yù)計的費用和損失，采用預(yù)提方式計入費用；已發(fā)生的壞帳、呆帳應(yīng)及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應(yīng)及時查明原因，屬于正常損耗部分及時列入費用；對于已經(jīng)發(fā)生、但應(yīng)分期攤配的遞延費用和待攤費用，選擇最短年限進行攤銷，遞延納稅時間，達到節(jié)稅目的；對于國家規(guī)定可以限額列支的費用，如業(yè)務(wù)宣傳費、公益救濟性捐贈等，準(zhǔn)確掌握允許列支的限額，將限額以內(nèi)的部分充分列支；對于稅法規(guī)定超過一定比例的費用可加計扣除的稅收優(yōu)惠政策要爭取享受。例如，為鼓勵企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，技術(shù)研發(fā)費可加計扣除。另外，要加強對取得發(fā)票的真?zhèn)涡院秃弦?guī)性檢查，發(fā)票必須在網(wǎng)上鑒別為真后才能走報銷流程，避免因發(fā)票不合規(guī)帶來的納稅調(diào)整，增加所得稅款。
（二）采用加速折舊法延遲納稅
加速折舊法下，前期折舊抵減納稅金額多，后期逐漸減少，可以延遲納稅，節(jié)約利息支出，有利于資金周轉(zhuǎn)。財稅[2014]75號文件規(guī)定：一是對所有行業(yè)企業(yè)2014年1月1日后新購進用于研發(fā)的儀器、設(shè)備，單位價值不超過100萬元的，允許一次性計入當(dāng)期成本費用在稅前扣除；超過100萬元的，可按60%比例縮短折舊年限，或采取雙倍余額遞減等方法加速折舊；二是對所有行業(yè)企業(yè)持有的單位價值不超過5000元的固定資產(chǎn)，允許一次性計入當(dāng)期成本費用在稅前扣除。
（三）利用預(yù)繳方式進行所得稅納稅籌劃
目前，大部分地區(qū)公司采取按照賬面利潤額，分月預(yù)繳企業(yè)所得。這種征管方式，為在年度內(nèi)合理調(diào)節(jié)利潤，減少預(yù)繳額留下較大的籌劃空間。企業(yè)所得稅清算是以年度為納稅期，在季度或月度無須納稅調(diào)整，根據(jù)會計利潤申報繳稅是合理的，國稅函[1996]8號文明確規(guī)定“企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理”，因此對預(yù)繳所得稅調(diào)節(jié)籌劃沒有稅收風(fēng)險。要充分利用會計制度與稅法的差異，通過計提準(zhǔn)備金、延遲確認收入、費用預(yù)估等方式，在季度或月度申報時減少利潤，盡量將利潤滯延到年度匯算清繳時繳納企業(yè)所得稅。
三、其他稅費納稅籌劃應(yīng)用
（一）個人所得稅的納稅籌劃
在“合理”范圍內(nèi)對個人所得稅進行有效籌劃，使員工能夠在較低稅負下享受較高水平的薪酬待遇。例如：某地區(qū)公司員工張某月薪5000元，年終獎24000元，平時全年應(yīng)繳納稅款=（5000-3500）×3%×12月=540（元），年終獎應(yīng)繳納稅款=24000×10%-105=4095（元），全年共計繳納稅款=540+4095=4635（元）。如果將年終獎按月平均發(fā)放，每月發(fā)放月度獎2000元，加上月薪5000元，平時合計應(yīng)繳納稅款=[（7000-3500）×10%-105]×12=2940（元）。兩者比較全年工資額不變時，發(fā)放月獎比發(fā)放年終獎員工每人每年節(jié)省稅款1695元（4635-2940=1695）。
通過比較分析得出：工資適用的是超額累進稅率，稅負輕。年終獎雖然按照平均每月獎金水平確定適用稅率，但計稅時只能扣除一個速算扣除數(shù)，相當(dāng)于采用的是全額累進稅率，稅負重，員工工資獎金全年平均發(fā)放會達到合理稅收籌劃的效果。但是，并不是平時發(fā)得越多，年終獎發(fā)得越少，全年的個稅就越少。這要求我們在正常工資收入和獎金中尋求平衡，原則就是工資和年終獎哪塊適用的稅率高，就相應(yīng)減少哪塊的收入。實際操作中可根據(jù)具體情況通過測算選擇合理的方法。
（二）土地使用稅的納稅籌劃
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》（國稅地[1989]140號）第八條，關(guān)于對防火、防爆、防毒等安全防范用地應(yīng)否征稅問題：“對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定，暫免征收土地使用稅；對倉庫庫區(qū)、廠房本身用地，應(yīng)照章征收土地使用稅”。各成品油銷售企業(yè)應(yīng)積極加強與當(dāng)?shù)叵馈⒍悇?wù)部門的溝通，爭取加油站、油庫消防安全用地的土地使用稅減免。
（三）房產(chǎn)稅的納稅籌劃
房產(chǎn)稅計稅方式可以分為從價計征和從租計征，其中從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征，稅率為1.2%，從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，稅率為12%。根據(jù)稅法規(guī)定，出租房屋合同屬于從租計征房產(chǎn)稅范圍，倉儲合同則屬于從價計征的房產(chǎn)稅范圍，企業(yè)可以轉(zhuǎn)變租賃方式，將出租房屋變?yōu)閭}儲管理，變從租計征為從價計征，進而避免較高的房產(chǎn)稅。同時，房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關(guān)稅務(wù)機關(guān)申請減征或免征應(yīng)征稅額等等。企業(yè)應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時向稅務(wù)機關(guān)提出書面減免稅申請，并提供有關(guān)的證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)稅的支出。
（四）印花稅的納稅籌劃
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于中國石油天然氣集團和中國石油化工集團使用的“成品油配置計劃表”有關(guān)印花稅問題的通知》（國稅函[2002]424號）和《中國海洋石油總公司使用的“成品油配置計劃表”有關(guān)印花稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第58號）規(guī)定，三大集團之間、三大集團內(nèi)部各子公司之間、中國石油天然氣股份公司的各子公司之間、中國石油化工股份公司的各子公司之間、中國石油天然氣股份公司的分公司與子公司之間、中國石油化工股份公司的分公司與子公司之間、中國海油集團的各分公司和子公司之間互供石油和石油制品所使用的“成品油配置計劃表”（或其他名稱的表、證、單、書），暫不征收印花稅。目前三大集團與地方企業(yè)合資合作成立分子公司的現(xiàn)象較為普遍，企業(yè)要充分了解外采油品供應(yīng)商的股權(quán)結(jié)構(gòu)，減免油品購銷合同的印花稅。
對于其他合同，根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，合同在簽訂時無法確定計稅金額的，可在簽訂時先按定額5元貼花，待結(jié)算時再按實際金額計稅，補貼印花，企業(yè)可以利用這一政策，在簽訂數(shù)額較大的合同時，合同中暫不明確所載金額，以達到延緩納稅時間的目的，充分利用資金的時間價值。
隨著著國內(nèi)成品油市場競爭的日趨激烈，成品油銷售企業(yè)微利化時代降臨，企業(yè)各項稅負呈現(xiàn)較快增長。運用稅收籌劃合理降低企業(yè)稅負，既是擴大市場份額、提高盈利能力的現(xiàn)實任務(wù)，更是規(guī)避風(fēng)險、實現(xiàn)企業(yè)持久健康發(fā)展的有效途徑。成品油銷售企業(yè)應(yīng)提前研判各項稅收法規(guī)，將納稅籌劃貫穿企業(yè)的各項日常經(jīng)營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
參考文獻：
[1]張志鵬.銷售企業(yè)如何納稅籌劃[J].中國石油石化，2013.
[2]張荊榮.成品油銷售企業(yè)納稅籌劃探析[J].中國總會計師，2015.
隨著國家調(diào)控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產(chǎn)企業(yè)外部成本的稅收,其數(shù)額的多少極大地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。科學(xué)的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團有限公司
稅收籌劃,對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。針對新企業(yè)會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環(huán)境的變化,通過多視角挖掘宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的空間及關(guān)注點,在其基礎(chǔ)上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略
1.房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備工作包括規(guī)劃審批、設(shè)計施工、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等,此階段是房地產(chǎn)項目運作的首要環(huán)節(jié),也是稅收籌劃的關(guān)鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔(dān)納稅風(fēng)險,而分公司與總公司則是共同承擔(dān)納稅風(fēng)險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優(yōu)點:稅務(wù)部門對分公司的監(jiān)管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態(tài),可以抵消總公司利潤,減輕企業(yè)稅負,分公司與總公司之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移不必承擔(dān)納稅義務(wù),可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業(yè)的股權(quán),從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,因此無需繳納契稅,利于企業(yè)節(jié)稅,降低企業(yè)成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點,而房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式可以分為負債籌資和權(quán)益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。
2.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃
一是,借款費用資本化,根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定,在當(dāng)期企業(yè)所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務(wù)費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發(fā)產(chǎn)品,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)獨立核算,這樣可以相應(yīng)的減少企業(yè)所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發(fā)完工前計入成本,在開發(fā)完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當(dāng)房產(chǎn)出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據(jù)稅法規(guī)定,當(dāng)利息費用較大時應(yīng)提供證明據(jù)實扣除,而當(dāng)利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關(guān)開發(fā)費用,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本;三是,按照開發(fā)種類分別核算增值額,即分別核算不同開發(fā)種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業(yè)所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標(biāo)準(zhǔn)列支的費用,如業(yè)務(wù)招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預(yù)提費用處理,稅法與會計核算對預(yù)提費用的處理方式是不同的,雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)完工后可以合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入,并按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的計稅成本,但實際中還未完工的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業(yè)稅收支出。
3.銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃
一是,銷售價格稅收籌劃,當(dāng)前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開發(fā),規(guī)定其相關(guān)增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤,在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用起征臨界點進行定價,以減輕企業(yè)稅負,增加企業(yè)凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設(shè)立專門的房產(chǎn)銷售公司來減輕土地增值稅和企業(yè)所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規(guī)避裝修部分的土地增值稅和營業(yè)稅,給企業(yè)帶來節(jié)稅利益,通過區(qū)分代收收入以減少銷售收入,降低企業(yè)所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發(fā)票上,以折扣后的價款為營業(yè)額來繳納營業(yè)稅。
4.保有環(huán)節(jié)稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)未出售的房屋常以出租的方式進行經(jīng)營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業(yè)稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產(chǎn)稅(12%),以及城市維護建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環(huán)節(jié)進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業(yè)務(wù),對尚未出售的房產(chǎn)以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產(chǎn)以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業(yè)稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業(yè)可以以先租后售的形式持有房產(chǎn),期間企業(yè)所得稅較少,總體來說對企業(yè)是有利的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實務(wù)
1.營業(yè)稅的稅收籌劃
從自建和代建模式選擇的角度來看營業(yè)稅的稅收籌劃。案例:某企業(yè)以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉(zhuǎn)讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預(yù)征率。(1)自建模式,某企業(yè)的營業(yè)稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業(yè)的營業(yè)稅為0,代建營業(yè)稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發(fā)模式來看,自建的營業(yè)稅稅額大,擠占企業(yè)資金,而代建模式的稅負較輕,但應(yīng)避免稅收征管上可能的風(fēng)險。
2.土地增值稅稅收籌劃
某開發(fā)項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發(fā)總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎(chǔ)設(shè)施支出8000萬元,公共配套設(shè)施支出1500萬元,開發(fā)間接支出1300萬元。籌劃前土地增值稅情況為:應(yīng)稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應(yīng)稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應(yīng)稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節(jié)稅883.3萬元。
3.利息籌劃
關(guān)鍵詞:稅收籌劃;分類;步驟
一、稅收籌劃的含義
稅收籌劃是指納稅人在稅法允許的范圍內(nèi),通過對納稅人的經(jīng)營、籌資、投資、理財、交易、分配等各項活動進行事先策劃和安排,來降低稅收負擔(dān)和稅收風(fēng)險的行為。
二、稅收籌劃的分類
第一,按企業(yè)不同的階段對稅收籌劃進行分類,可將稅收籌劃分為企業(yè)設(shè)立階段的稅收籌劃、企業(yè)籌資階段的稅收籌劃、企業(yè)投資階段的稅收籌劃、企業(yè)采購階段的稅收籌劃、企業(yè)生產(chǎn)階段的稅收籌劃、企業(yè)銷售階段的稅收籌劃、企業(yè)分配階段的稅收籌劃、企業(yè)重組階段的稅收籌劃。
第二,按不同的稅種對稅收籌劃進行分類,可將稅收籌劃分為增值稅的稅收籌劃、消費稅的稅收籌劃、營業(yè)稅的稅收籌劃、企業(yè)所得稅的稅收籌劃、個人所得稅的稅收籌劃、關(guān)稅的稅收籌劃、資源稅的稅收籌劃、城市維護建設(shè)稅的稅收籌劃、土地增值稅的稅收籌劃、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃、車船使用稅的稅收籌劃、車輛購置稅的稅收籌劃、房產(chǎn)稅的稅收籌劃、印花稅的稅收籌劃、契稅的稅收籌劃。
第三,按不同的行業(yè)對稅收籌劃進行分類,可將稅收籌劃分為農(nóng)業(yè)企業(yè)的稅收籌劃、工業(yè)企業(yè)的稅收籌劃、商品流通企業(yè)的稅收籌劃、建筑安裝企業(yè)的稅收籌劃、高新技術(shù)企業(yè)的稅收籌劃、郵電通信企業(yè)的稅收籌劃、酒店企業(yè)的稅收籌劃、金融保險企業(yè)的稅收籌劃、服務(wù)行業(yè)的稅收籌劃、娛樂行業(yè)的稅收籌劃、文化體育行業(yè)的稅收籌劃、交通運輸企業(yè)的稅收籌劃、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃。
第四,按稅收籌劃的形式進行分類,可將稅收籌劃分為節(jié)稅籌劃、避稅籌劃、稅負轉(zhuǎn)嫁籌劃和涉稅零風(fēng)險籌劃。
第五,按稅收籌劃的方法進行分類,可將稅收籌劃分為稅基式稅收籌劃、稅率式稅收籌劃、增加可抵扣稅額式稅收籌劃、推遲納稅時間式稅收籌劃。
第六,按從事稅收籌劃的人員是企業(yè)內(nèi)部人員還是外部人員分類,可將稅收籌劃分為自身稅收籌劃與外包稅收籌劃。
第七,按稅收籌劃期限的長短,可將稅收籌劃分為短期稅收籌劃、中期稅收籌劃與長期稅收籌劃。
三、稅收籌劃的步驟
(一)收集稅收籌劃必需的信息
1、企業(yè)涉稅情況與需求分析。不同企業(yè)的基本情況及納稅要求有所不同,在實施稅收籌劃活動時,首先要了解企業(yè)以下基本情況:企業(yè)組織形式、籌劃主體的意圖、經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、投資意向、管理層對風(fēng)險的態(tài)度、企業(yè)的需求和目標(biāo)等等。其中,籌劃主體的意圖是稅收籌劃中最根本的部分,是稅收籌劃活動的出發(fā)點。
2、企業(yè)相關(guān)稅收政策與環(huán)境分析。全面了解與企業(yè)相關(guān)的行業(yè)、部門稅收政策,理解和掌握國家稅收政策及精神,爭取稅務(wù)機關(guān)的幫助與合作,這對于成功實施稅收籌劃尤為重要。有條件的,建立企業(yè)稅收信息資源庫,以備使用。同時,企業(yè)必須了解政府的相關(guān)涉稅行為,就政府對稅收籌劃方案可能的行為反應(yīng)做出合理的預(yù)期,以增強籌劃成功的可能性。
3、確定稅收籌劃的具體目標(biāo)。稅收籌劃其最終目標(biāo)是企業(yè)價值最大化。而對上面已經(jīng)收集的信息進行分析后,便可以確定稅收籌劃的各個具體目標(biāo),并以此為基準(zhǔn)來設(shè)計稅收籌劃方案。稅收籌劃具體目標(biāo)主要有:實現(xiàn)稅負最小化;實現(xiàn)稅后利潤最大化;獲取資金時間價值最大化;實現(xiàn)納稅風(fēng)險最小化。
(二)設(shè)計備選的稅收籌劃方案
在掌握相關(guān)信息和確立目標(biāo)之后,稅收籌劃的決策者可以著手設(shè)計稅收籌劃的具體方案。稅收籌劃方案的設(shè)計一般按以下步驟進行:首先,對涉稅問題進行認定,即涉稅項目的性質(zhì),涉及哪些稅種等;其次,對涉稅問題進行分析,即涉稅項目的發(fā)展態(tài)勢,引發(fā)后果,稅收籌劃空間大小,需解決的關(guān)鍵問題等;最后,設(shè)計多種備選方案,即針對涉稅問題,設(shè)計若干可選方案,包括涉及的經(jīng)營活動、財務(wù)運作和會計處理確定配套方案。
(三)分析、評價各個備選方案,并選擇一個最佳方案
稅收籌劃方案是多種籌劃技術(shù)的組合運用,同時需要考慮風(fēng)險因素。方案列示以后,必須進行一系列的分析,主要包括:一是合法性分析:稅收籌劃的首要原則是合法性原則,對設(shè)計的方案首先要進行合法性分析,規(guī)避法律風(fēng)險;二是可行性分析:稅收籌劃的實施,需要多方面的條件,企業(yè)必須對方案的可行性做出評估,這種評估包括實施時間的選擇,人員素質(zhì)以及未來的趨勢預(yù)測;三是目標(biāo)分析:每種設(shè)計方案都會產(chǎn)生不同的納稅結(jié)果,這種納稅結(jié)果是否符合企業(yè)既定的目標(biāo),是籌劃方案選擇的基本依據(jù)。對多種方案進行分析、比較和評估后,選擇一個最佳方案。
(四)實施該稅收籌劃方案
稅收籌劃方案選定之后,經(jīng)管理部門批準(zhǔn),即進入實施階段。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照選定的稅收籌劃方案,對自己的納稅人身份、組織形式、注冊地點、所從事的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟活動以及會計處理等做出相應(yīng)的處理或改變,同時記錄籌劃方案的收益。
(五)對該稅收籌劃方案進行監(jiān)控、評估和改進
在稅收籌劃方案的實施過程中,應(yīng)及時監(jiān)控出現(xiàn)的問題。再運用信息反饋制度,對籌劃方案的效果進行評價,考核其經(jīng)濟效益與最終結(jié)果是否實現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。在實施過程中,可能因為執(zhí)行偏差、環(huán)境改變或者由于原有方案的設(shè)計存在缺陷,從而與預(yù)期結(jié)果產(chǎn)生差異,這些差異要及時反饋給稅收籌劃的決策者,并對方案進行改進。
參考文獻:
1、馮群英,馬娟.稅務(wù)籌劃[M].江蘇大學(xué)出版社,2008.
