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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業稅收籌劃案例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產企業在經營過程中，其業務涉及物業、基建、建材、商業、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產企業必須精心進行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務風險。2002年，我國開始將房地產企業的稅務稽查作為稅務工作的重點之一，使得房地產企業在快速發展的同時，也面臨著日益復雜的稅收環境。最近幾年，我國政府更是加強了對房地產市場的調控。2013年3月，新國五條出臺，提出在二手房交易過程中，對個人所得部分征收20%的稅收，這對房地產企業的經營亦會產生一定的影響，對房地產企業的稅收籌劃工作提出了更高的要求。
一、房地產企業稅收籌劃的理論基礎
房地產企業稅收籌劃的理論來源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當前房地產企業稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當前房地產企業稅收籌劃的現狀和存在的問題，為本研究提供理論支撐。
（一）稅收籌劃的含義
稅收籌劃并不是一個產生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學者是英國的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務，在納稅的過程中，還應享有一定的權利，在不違反稅法規定之前提下，納稅人有權利通過合理安排，達到減輕稅負的目的，而政府對此沒有權力強迫任何一個納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒有對稅收籌劃的概念進行明確的界定，但此觀點的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅實的基礎。隨后不久，荷蘭財政文獻研究局（IBFD）就對稅收籌劃進行了界定，認為稅收籌劃就是納稅人為了實現繳納最低限額稅款的目標，對經營活動進行合理安排的過程。隨著研究的進一步深入，國外學者對稅收籌劃概念的界定越來越準確，美國學者W.B.梅格斯在其專著《會計學》中，認為稅收籌劃就是企業為了降低稅負，在不違反稅法基本規定的前提之下，對各項涉稅活動進行精心安排，使得納稅時間延遲或少繳稅。
就國內而言，當前對稅收籌劃并沒有一個統一的結論，著名稅收研究學者蓋地教授在其專著《稅務會計與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，市場經濟主體通過對企業設立、重組、投資方式、經營方向以及管理理念進行事先籌劃，以達到減輕稅負、增加收益之目的。綜合而言，從國內外學者對稅收籌劃概念的研究來看，都認為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動相比，具有較大的區別。一方面，稅收籌劃遵守了相關的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發生在納稅義務產生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發生在納稅義務產生之后。
（二）房地產企業稅收籌劃的影響因素
當前影響房地產企業進行稅收籌劃的因素主要來自兩個方面，即新企業所得稅法和新會計準則的實施，正是在不同的稅法環境和會計環境之下，使得我國房地產企業在進行稅收籌劃之時，必須注意外部環境的變化。
1.新企業所得稅法對房地產企業稅收籌劃的影響
2008年1月1日，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。房地產企業如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項目的金額，以最大限度地減少計稅基礎，是房地產企業在新企業所得稅法下稅收籌劃的重點內容。
2.新企業會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響
（1）《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有的存貨發出計價的后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法轉變。此種計價方法的轉變，將對房地產企業的毛利造成一定程度的波動。不僅如此，在我國當前通貨膨脹的市場背景之下，原有的后進先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計價方法之后，如果房地產企業沒有采取正確的應對方法，必然會使其稅負增加。由于房地產企業與其他行業的企業相比具有建設周期長的特點，一旦取消或限制存貨后進先出的計價方法，將直接影響房地產企業的當期損益，進而對房地產企業稅金和利潤空間產生影響。
（2）《企業會計準則第3號――投資性房地產》是新會計準則增加的一項規定，單從字面上看，該條準則似乎是專門針對房地產企業而出臺的會計規范，事實上并非如此，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。因此，它并非專門針對房地產企業而制定的規范，但此條準則對我國房地產企業的影響卻較為顯著。該規定的出臺有助于企業對房地產企業所持有的房地產進行科學而合理的分類。此條準則還引入了公允價值的計量模式，對投資性房地產的計量、確認都作出了明確的說明。從實際效果來看，如果房地產企業不能正確運用此項規定，將使房地產企業的稅負增加。
二、房地產企業稅收籌劃存在的問題
作為當前國民經濟的支柱產業，我國房地產業取得了較大的發展，房地產企業也在這個過程中獲得了較多的利潤。因房地產企業無論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項目種類繁多，很多房地產企業往往意圖通過偷稅或漏稅的方式來達到節稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問題。
（一）稅收籌劃意識薄弱
雖然我國稅法明確規定納稅人有依法納稅的義務，但房地產企業大多是大型企業，在涉稅過程中納稅金額較大，這使得有些房地產企業往往存在偷稅或漏稅的思想，認為進行稅收籌劃并不能給企業減輕多少稅負，而偷稅或漏稅卻能夠給企業帶來較大的節稅空間。為此，有些房地產企業設置兩套賬本，做假賬。對外一套賬本，專門應對稅務機關的檢查；對企業內部又是一套賬本，以記錄企業的真實經營狀況。稅收籌劃意識的薄弱將給房地產企業帶來嚴重的稅收風險，一旦被稅務機關查處，不僅僅需要補繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產企業的信譽，對于房地產企業未來的發展也會產生重大影響。
（二）進行稅收籌劃的組織機構不健全
稅收籌劃組織機構的不健全也是影響房地產企業稅收籌劃的重要因素，分析當前的房地產企業組織內部建設，可以發現極少有房地產企業會專門設置稅務部門，以負責整個企業的稅收籌劃工作。一般而言，房地產企業的稅收籌劃工作都是交由財務部門負責。稅收籌劃工作的專業性程度不會低于財務工作，此項工作不僅僅要以企業財務管理為基礎，還需要相關的人員對稅收法律和政策有一個全面的了解。特別是在我國稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區域的涉稅項目計算有較大差別，這無疑對稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財務人員的專業知識來解決稅收籌劃問題，顯然難以達到實際的目標，需要設立企業稅務部門，專門開展稅收籌劃工作。
（三）稅收籌劃內部管理缺乏
房地產企業業務的多樣化決定了房地產企業稅收籌劃工作的復雜性與系統性，這就要求房地產企業內部要形成良好的內部管理體系，特別是各部門之間，要有暢通的信息共享機制，才能保證稅收籌劃工作的正常開展。然而，當前房地產企業有些部門之間的內部合作脫節，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒有依據我國稅法的相關規定進行操作，使得財務部門在核算時，往往出現較多的問題，進而影響到稅收籌劃工作；比如我國稅法針對打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規定的計稅方式有所不同，其中打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房子送裝修是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。因此，只有在房地產企業內部加強管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業各個環節的經營情況，才能在稅收籌劃過程中作出正確的方案選擇。
三、解決房地產企業稅收籌劃問題的對策
在國家越來越重視房地產調控的背景之下，國家對房地產企業的稅收管理將越來越嚴格，房地產企業面臨的涉稅環境也越來越復雜。由此，房地產企業必須正視當前稅收籌劃存在的問題，有針對性地采取措施，進行合理的稅收籌劃。筆者認為，房地產企業應著重從以下三個方面解決當前稅收籌劃工作中存在的問題。
（一）樹立正確的稅收籌劃理念
隨著我國市場經濟的進一步發展，我國稅收法律制度體系也會越來越完善，如果房地產企業還是想通過偷稅或漏稅等違法手段來達到節稅的目的，顯然難以實現。因此，房地產企業需要樹立正確的稅收籌劃理念。建議國家通過電視、網絡等媒介加強對稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產企業對于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區別有一個正確的認識，以營造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產企業樹立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財務管理過程之中，通過合法的方式維護自身權利。
（二）設立專門的稅收籌劃組織，強化稅收籌劃管理
針對當前房地產企業稅收籌劃組織缺失的現狀，建立專門的稅收籌劃組織進行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產企業應將稅收籌劃組織作為一個單設的機構，專門負責企業的稅收籌劃工作。建議房地產企業在風險管理部下面專設稅收籌劃部門，設置主管或經理一名，負責領導企業的稅收籌劃工作，制定各項總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經理下面配置3―5名稅收籌劃專員，負責企業具體稅收籌劃事項的執行。
在建立了專門的稅收籌劃組織之后，就需要充分發揮稅收籌劃部門的作用，這需要強化企業內部管理。一方面，要建立各部門之間的信息共享機制，使得稅收籌劃部門能夠準確掌握房地產企業各個環節的經營信息，進而設計出科學、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產公司的地位，給予其良好的職業晉升通道，為其參與公司戰略管理營造良好的外部環境。
（三）加強稅收法律和政策研究
為了適應社會轉型和經濟發展的需要，我國會及時調整相應的稅收法律和政策。從這個層面上講，稅收法律和政策將呈現出動態變化的特點，特別是在國家對房地產市場調控和監管日益嚴格的背景之下，與房地產相關的稅收法律和政策變動很大。因此，房地產企業只有加強對相關稅收法律和政策的研究，及時系統地了解稅收法律和政策的變化，才能在設計稅收籌劃方案時不斷更新籌劃內容，采取措施分散稅收籌劃風險。建議房地產企業在設置稅收籌劃專員的同時，設置稅收研究專員，以加強房地產企業對稅收法律和政策的研究。
關鍵詞：房地產 企業所得稅 稅務籌劃 財務運用 收益
一、房地產企業稅收情況概述
稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財、核算等一系列經濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規提供的優惠政策及稅收法規允許范圍內的技術手段，從而盡可能的獲得“節稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產企業所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產項目從招投標、開發、建設到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規章、通知等。所以，房地產企業在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關稅收政策做到充分了解，同時要結合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據類別的不同主要分為：行業、稅種、經營活動三種。房地產項目的科務籌劃可根據經營活動和稅種的不同來進行。
二、房地產企業所得稅稅務籌劃概述
1、房地產企業所得稅稅務籌劃的含義
企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業所得稅、集體企業所得稅和私營企業所得稅統一起來，形成了現行的企業所得稅。它克服了原來按企業經濟性質的不同分設稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現了稅制的簡化和高效，并為進一步統一內外資企業所得稅打下了良好的基礎。企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業所得稅法將納稅人分為居民企業和非居民企業，其中居民企業是指依法在中國境內成立，或者依照外國(地區)法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。居民企業應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業所得稅稅務籌劃是指房地產企業在依據國家相關政策及稅法規定的為前提，利用稅收法規允許范圍內的技術手段，結合企業自身生產、經營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析
稅收籌劃是在法律法規的許可范圍內進行的，實質是納稅人為維護自己的權益，在遵守國家法律及稅收法規的前提下，在多種納稅方案中，對企業投資、經營、理財等事先做的籌劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業的權利，才能受到法律和社會的認可和保護。可見，企業的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃時要結合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。
(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現企業財務管理目標
房地產企業依據自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業帶來最大化的稅收收益，實現企業的利潤最大化，使企業更具規模，并能更好的實現企業的財務管理目標。
(2)稅務籌劃有利于企業財務管理水平的提高
房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業必須規范財務管理行為，以此為企業提供正確有效的財務決策，使企業的各項經營活動都能實現良性循環。為了達到合法的節稅目的，房地產企業必須加強經營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現。因此，開展避稅籌劃有利于規范企業財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業加強經營管理。
3、房地產企業所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。
案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。
三、結論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下進行的，并不是要企業虛報成本、虛報支出，而是要求企業在經過合理的、不違反稅收法規的前提下對企業的各經營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業稅負，提高企業利潤的目的。
參考文獻：
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關鍵詞：利息支出 土地增值稅 籌劃運用
隨著社會經濟的快速發展，各種企業發展非常迅速。企業面臨的稅務種類繁多。土地增值稅就是其中的一種。由于，土地增值稅對企業的利潤有著重大的影響。所以，合理籌劃土地增值稅對企業而言是非常重要的。土地增值稅的籌劃方案有很多：合理定價的籌劃方案，增加扣除項目金額進行納稅籌劃方案，不同增值率的房產是否合并的籌劃方案，銷售分立進行納稅籌劃的方案，由于土利用開發標準減免優惠進行籌劃的方案等等。不僅僅可以減少企業的稅負，而且還能夠增加利潤。
一、地增值稅概念以及重要性
土地增值稅指的是“將房地產轉讓后取得的收入，同時，要減去法定扣除項目金額的增值額作為計稅的依據，然后按照四級超率累進稅率進行征收”。土地增值稅的征收有利于國家加強對房地產交易市場的調控和對房地產開發商的管理，同時，對于炒賣土地的行為可以進行有效地遏制，防止這些人謀取暴利，除此之外，也可以增加政府的財政收入，為經濟建設注入大量的資金。所以，土地增值稅的意義是非常重大的。
二、利息支出在土地增值稅籌劃中的運用
利息支出是土地增值稅籌劃眾多方案中的一個非常有效的方法。企業在進行土地增值稅籌劃的時候會遇到很多的問題，面臨很多的風險。這就需要仔細分析這中間存在的問題。積極采取有效的措施進行規避風險。減輕企業的稅負。企業在開發房地產的過程當中，都會出現大量的借款。所以，采用利息支出的土地增值稅籌劃方案是非常方便有效的。《土地增值稅暫行條例實施細則》對土地增值稅籌劃中利息扣除標作有著明確的規定。在計算企業的土地增值稅時，利息扣除有兩種標準。某企業在能夠按照轉讓房地產項目分攤利息，同時，又可以提供金融機構的貸款證明的前提下，將房地產開發項目時的借款利息設為a，取得土地使用權支付的金額和房地產開發的成本假設為b，那么允許扣除的開發費用為（5%×b+a），如果房地產企業在開放的時候不符合以上的條件，那么，允許扣除的開發費用為10%×b，令兩者相等就可以得出：a=5%×b。
在將利息支出是否作為單獨扣除項目時，企業需要綜合考慮各個方面的因素，根據企業的實際情況采用比較合理有效的利息支出方案。下面我們來看一個房地產開發企業的兩個案例。實際分析這兩個案例來看一下利息支出在土地增值稅籌劃中究竟該如何運用。
案例1：某房地產企業在開發一批商品房。花費了1500萬元取得了土地使用權，開發此項目的的成本為2500萬元，在不超過商業銀行同期同類貸款利率的前提下，并且按轉讓房地產項目時候的分攤利息花費為250萬元。除此之外，假如該企業能夠提供金融機構的證明，并且愿意將利息支出作為單獨扣除的內容，那么，該企業所扣除的費用最多為：250+（1500+2500） ×5%=450（萬元）；假如該企業不能夠提供金融機構的證明，并且不愿意將利息支出作為單獨扣除的內容，那么，該企業所扣除的費用最多為：：（1500+2500）×10% =400（萬元）。因此可以看出，在該企業能夠提供金融機構的證明，并且愿意將利息支出作為單獨扣除的內容的時候，企業的稅負是最輕的，并且收益是最多的。
案例2：假設我們將案例1中的按轉讓房地產項目的分攤利息花費為150萬元。那么，假如該企業能夠提供金融機構的證明，并且愿意將利息支出作為單獨扣除的內容，那么，該企業所扣除的費用最多為：150+ （1500+2500） ×5% =350（萬元）；假如該企業不能夠提供金融機構的證明，并且不愿意將利息支出作為單獨扣除的內容，那么，該企業所扣除的費用最多為：：（1500+2500） ×10% =400 （萬元）。由此可以看出，在該企業不能夠提供金融機構的證明，并且不愿意將利息支出作為單獨扣除的內容的時候，企業的稅負是最輕的，獲得的收益也是最多的。所以說，利息支出在企業增值稅籌劃的過程中是非常重要的，也非常有效地解決方案。因此，企業在增值稅籌劃方案時，可以根據企業的實際情況選擇合適的利息支出方案，這樣，企業獲得的稅后純收入將會大大增加。除此之外，企業的工作人員也要對企業運營和與企業稅收相關的法律法規非常的熟悉和了解，在企業增值稅籌劃的過程，才能夠找到最為合理的解決方案。
三、結論
利息支出在土地增值稅籌劃中扮演非常重要的角色，是土地增值稅眾多籌劃方案中非常有效合理的一個解決方案。國家稅務總局很早就了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》：“對于房地產企業中滿足條件的，必需要清算房地產企業開發項目中的土地增值稅”。房地產土地增值稅籌劃方案非常之多，而利息支出則是最為合理有效的方案。這種合理的稅收籌劃對于降低企業的成本，獲得較高的利潤，并且增強企業自身競爭力都有著非常重要的意義。所以，本文主要分析了土地增值稅的概念和重要性，以及運用實際案例分析了利息支出在土地增值稅籌劃中的合理運用。
參考文獻：
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一、土地增值稅稅收籌劃分析
土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發，結合有關的稅收優惠政策，綜合考慮房地產企業的整體利益，把握好增值率的節點，降低增值額，達到節約稅金的目的。
（一）增加扣除項目金額房地產開發企業在運營過程中，一般都會有大量借款，利息支出不可避免。我國現行土地增值稅對房地產開發中的利息支出分兩種情況扣除：一是凡是能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和（簡稱“合計數”）的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出或不能提供金融機構證明的，可按“合計數”的10%以內計算扣除包括利息在內的所有費用支出。
案例1：某房地產開發公司開發商品房，當地政府規定的扣除比例為5%和10%，其支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃（假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明，并未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）。
1.扣除的利息支出差異=（1000+600）×（10%-5%）=80（萬元）；
2.允許扣除的利息支出為90萬元時，由于90萬元<80萬元，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，則利息支出和其他房地產開發費用扣除共計90+（600+1000）×5%=170（萬元），否則只能按（600+1000）×10%=160（萬元）扣除，扣稅基數將減少10（萬元）而多繳稅款；
3.允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應選擇不按房地產開發項目分攤利息或不提供有關金融機構的證明，則利息支出和其他房地產開發費用扣除共計（600+1000）×10%=160（萬元），可以多扣除160-（70+80）=10（萬元）利息支出，扣稅基數增加10萬元。
房地產開發時，可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低，選擇是否分攤轉讓房地產項目的利息支出或提供金融機構證明，以達到節稅目的。
（二）對于不同增值率的房產的籌劃同一房地產開發企業的房地產有不同的檔次，針對不同消費者，其銷售價格也有所不同，不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同，這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房產的適用稅率，使稅負下降。
案例2：某房地產開發公司2008年同時開發兩個項目，項目1為寫字樓，營業收入為20000萬元，可扣除項目金額為6000萬元；項目2為普通住宅，營業收入為4000萬元，可扣除項目金額為2400萬元。
1.分開核算：項目1：增值額=20000-6000=14000（萬元），增值率=14000÷6000×100%=233%，取60%的稅率和速扣數35%，應納土地增值稅額=14000×60%-6000×35%=6300（萬元）。項目2：增值額=4000-2400=1600（萬元），增值率=1600÷2400×100%=67%，取40%的稅率和速扣數5%，應納土地增值稅額=1600×40%-2400×5%=520（萬元）。應納土地增值稅總額=6300+520=6820（萬元）。
2.合并核算：該公司營業總收入=20000+4000=24000（萬元），扣除項目總金額=6000+2400=8400（萬元），增值額=24000-8400=15600（萬元），增值率=15600÷8400×100%=186%，取50%的稅率和速扣數15%，應納土地增值稅總額=15600×50%-8400×15%=6540（萬元）。
比較可以看出，合并核算能夠節省土地增值稅280萬元，合并核算對公司更加有力。
二、合理定價
根據土地增值稅有關起征點的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在出售普通標準住宅的時候，就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。
案例3：某房地產開發公司建成一批商品住房待售，全部允許扣除項目的金額1000萬元，銷售金額為P，相應的銷售稅金及附加為5%P（1+7%+3%）=5.5%P，其中，5%，7%，3%分別為營業稅率，城建稅率，教育費附加征收率。此時，該公司所有可以扣除項目的總金額為：1000+5.5%P。如果該房地產開發公司希望享受起征點的優惠，則最高售價P=1.2×（1000+5.5%P），可得P=1285（萬元）。即當該公司的銷售價格在1285萬元以內，不需交納土地增值稅，此時扣除項目金額總和為1071萬元，獲利214萬元。
如果企業想通過提供銷售價格帶來更大收益，此時增值率大于20%，適用于“增值率小于50%時，稅率為30%，速扣數為0”。假設價格提高了y，此時房產的新價格為P+y，相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%y，此時，允許扣除項目的金額=1071+5.5%y；增值額=1285+y-（1071+5.5%y）=94.5%y+214.應納土地增值稅額=30%×（94.5%y+214）=0.2835y+64.2.若企業想獲得效益，則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優惠而新增加的稅收，即y>0.2835y+64.2，有y>89.6.也就是說，如果企業想通過提供銷售價格來獲得更多收益，那么它的銷售價格就必須高于1364.6萬元（1285+89.6）以彌補稅負上漲帶來的負擔。
三、綜合應用
以華德房地產開發公司的房地產項目為例，運用上述節稅措施，合理節省土地增值稅。
華德房地產公司在同一塊土地上開發兩個項目，其中住宅樓為商品住房，精品樓為寫字樓，開發項目共支付地價款為1000萬元，合計開發成本費用為5000萬元，如果該企業按轉讓房地產開發項目分攤利息并且能夠提供金融機構證明的應扣除利息為420萬元（當地政府規定的兩類扣除比例分別為5%和10%）。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3269萬，寫字樓全部允許扣除項目金額為4670萬元。那么銷售該批房產時應如何稅收籌劃呢？
一是在利息部分，由于（1000+5000）×（10%-5%）=6000×5%=300（萬元），當允許扣除的利息支出為420萬元時，420萬元>300萬元，應該分攤利息支出并提供金融機構證明。
二是對于兩棟房產應如何定價做出判斷。如想在享受起征點優惠的情況下得到最大收益，則A=1.2×（3269+5.5%A），A=4200（萬元）；B=1.2×（4670+5.5%B），B=6000（萬元），此時免征土地增值稅。
三是如果銷售住宅樓時，開發商通過提供價格來提高收益，其總收入為5600萬元，寫字樓價格不變，總收入為6000萬元。此時住宅樓增值額=5600-3500=2100（萬元），住宅樓增值率=2100÷3500×100%=60%，對應稅率40%，速扣數5%，應納稅額=2100×40%-3500×5%=665（萬元），寫字樓不納稅。如果一起核算，增值額=（5600+6000）-（3500+5000）
=3100（萬元），增值率=3100÷8500×100%=36%，對應稅率30%，速扣數0，納稅額=3100×30%=930（萬元）。930萬元>665萬元，所以此時分開納稅更能達到節稅的目的。
在房地產市場競爭日益激烈的情況下，房地產企業選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道，任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性，當房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。就企業來說，納稅籌劃有助于提高企業的的財務與會計水平，增強企業的競爭力。
二、房地產企業納稅籌劃分析
在我國房地產產業鏈條中，從土地使用權出讓到房地產的開發、轉讓、保有等各個環節，共涉及11個稅種，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅（外資和外國企業所得稅）、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產企業涉及的營業稅和土地增值稅的籌劃進行相關介紹。
（一）營業稅籌劃
1.計稅依據的稅務籌劃
營業稅應納稅額＝營業額×稅率，顯然，合理降低營業額可以降低應納稅額。
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營業稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異進行稅務籌劃可以為房地產公司節約不少稅金。
3.利用營業稅相關優惠政策進行稅務籌劃
對房地產企業而言，營業稅的主要優惠政策有：
（1）企業以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；（2）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的，免征營業稅；（3）房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點進行籌劃
土地增值稅的優惠政策中規定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實際操作中可以通過降低售價來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達到免稅的目的。
2.利用加計扣除項目金額進行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運用
目前稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金五個部分。除此之外，對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。扣除項目中，房地產企業可以通過選擇適當的利息扣除標準來對企業進行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優惠進行納稅籌劃
房地產企業土地增值稅的其他優惠政策：
（1）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉到所投資、聯營的企業中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優惠政策的補充說明是：建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現雙贏。
（3）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個優惠政策以外，還應知道：因國家建設需要依法征用、收回的房地產和在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中去的，免征土地增值稅。
三、房地產企業納稅籌劃中應注意的問題
房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業的實際情況相聯系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意生搬硬套一個完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實際應用，主要有以下三點思考：
第一、通過上文分析營業稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種，還應該考慮各稅種之間的關系，要結合企業發展的目標進行整體籌劃，提高企業的稅后凈利潤，保證企業的穩步發展。
第二、房地產企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，還要進行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風險的防范與控制，進行各方面的考慮，充分發揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國稅法改革一直在穩步前進，稅收政策不斷完善，必須及時學習和熟悉稅法、相關條例和實施細則的具體內容，做到與時俱進，使稅收籌劃方案與稅收政策時刻保持一致。
房地產行業涉及的稅種較多，除本文講到的營業稅和土地增值稅，房產稅和企業所得稅的籌劃對房地產企業來說也是非常關鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個房地產企業的必修課，是房地產企業生存和發展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻：
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關鍵詞：土地增值稅；納稅籌劃；利益最大化；臨界點籌劃法
近年來，營改增作為降低企業賦稅、提高企業經營效益的調控手段，在運行實施過程中獲得了各行各業良好的評價。房地產的稅收成本核心是土地增值稅，房地產企業如何通過合理和科學的納稅籌劃手段，降低土地增值稅負從而降低企業的稅負，提高企業經濟效益，成為當前管理者普遍關注的問題。
一、土地增值率臨界點稅收
控制土地增值稅的關鍵在于如何控制增值率，應該采用四級超率進稅率來管控土地增值稅，土地增值稅率=（應收稅款-可扣除項目金額）/可扣除項目金額，房地產項目如果在2016年4月30日之前取得施工許可證，可以采用增值稅簡易征收法作為應稅最優方案，可以將以下稅率控制在預定程度：增值稅率控制在5%，教育附加費控制在3%，城市建設維護費控制在7%。假設先扣除10%的房地產開發成本帶來的開發費用，那么房地產企業就可以享受加計扣除后的20%的開發成本費用，由此計算出增值稅率為0-200%的臨界點時，土地成本X和開發成本Y之間存在一定的比例關系。由此角度深入，可以根據應稅收入和可扣除項目金額兩個方面進行納稅籌劃。增值率=增值額/可扣除項目金額，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，當可扣除項目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的銷售價格P時，土地增值稅免征，此價格即為普通住宅的免稅臨界點。
二、房地產企業土地增值稅面臨的問題
（一）增值稅核算問題首先，錯誤或不合理的增值稅方式會給房地產企業的核算過程中帶來巨大的影響。開發商在計算增值稅額的時候一定要注意分清住宅的商業性質，普通住宅和商業住宅的增殖稅額是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免稅條款和優惠政策，商業住宅有商業住宅的免稅條款和優惠政策，如果不分清楚，統一使用一樣的免稅條款和優惠政策來進行納稅籌劃會導致房地產企業白白損失本不必要交的稅額。在現實的核算過程部分企業對于商業住宅和民用住宅的意識淺薄，不在這兩者之間多加區分，只是在竣工后以建筑面積分攤費用，導致企業白白損失很多經營成本。其次，房地產開發企業在銷售定價環節時要根據當地情況合理定價，如果指定的價格超過了30%、50%、100%、200%幾個數值，要權衡價格帶來的收益是否與優惠政策的減免程序沖突，不能單單考慮定價后帶來的收益，也要考慮到過高的定價是否會得不償失，損失部分的優惠政策。土地增值稅的稅率跟銷售價格的高低息息相關，房地產企業可以根據自身情況衡量利弊，從而選擇適合自己的方法。最后，房地產企業臨界點在20%的前提下，符合開發普通住宅的標準，可以考慮調整銷售價格，享受土地增值稅減免政策。
（二）經營成本問題房地產企業竣工之后的利益費用關乎著房地產經營成本是否發生稅務風險的關鍵。土地增值稅的稅率會根據房地產企業扣除利息的操作手法不同而產生差異。房地產企業如果持有土地使用權，并且房地產開發成本的利益保持在5%以上，則推薦采用據實扣除法。當房地產企業持有土地使用權并且房地產開發成本的利益在5%以下，則推薦采用比例扣除法。房地產企業想要減免土地增值稅的方法有很多，例如選擇一些控制的房地產建筑對外出租，作為商業用房或者普通住宅，這些房屋根據有關現行稅法是可以免征土地增值稅，能夠降低房地產企業的項目增值率。現有房地產的市場競爭激烈一線城市的房屋可謂是“寸金寸土”，房地產可以通過建設房屋租聘，另辟蹊徑，避開正面市場上異常焦灼的競爭，轉攻對房屋需求有異常強烈需求卻沒有足夠資金買賣房屋的人群。可以通過大盤運營，將一些房屋分布出租，建設醫學等大型公共設施，積攢社會正面影響力，構建自身企業形象，保持穩定的客流量和業績。
三、房地產全生命周期的土地增值稅納稅籌劃
（一）針對房屋類型的納稅籌劃對毛坯房類房屋進行納稅籌劃時要注意裝修前后的毛坯房在有關稅法中的稅收優惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可選擇裝修毛坯房，提高毛坯房內在價值，避免土地增值稅。也可以選擇將普通毛坯房以標準住宅的形式出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，也可以免交土地增值稅。但通過一些實際案例相比，裝修毛坯房所獲得的的凈利潤更高，僅僅增加部分房地產開發成本，卻能享受到稅收政策帶來的優惠，對于買賣雙方是一個雙贏的方案。開發住宅為精裝修房，可采用分散營業收入籌劃法。房地產企業主要稅收來源是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅實行超率累進稅率，即所謂的稅率會跟著房產增值率的提升而提升。房地產的銷售價格如果通過合理的手段進行分解就能大大的降低房地產的增值率，房地產的土地增值稅也會因此而大大降低。很多房地產為了避免增值稅率過高在出售前都會選擇簡單裝修，可單獨核算裝修部分的稅率，將與客戶的合同分為兩個，一個為房屋出售合同，一個為裝修合同，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
（二）項目規劃設計的土地增值稅納稅籌劃在規劃設計項目初期，開發項目的建筑面積、業態組合、公共設施等方案都會給后期的土地增值稅和稅負帶來直接影響，針對此階段的籌劃方案有：普通住宅的免稅臨界點籌劃、實現籌劃選擇清算項目單位、投入配套的公共設施籌劃等方案。
（三）項目施工階段的土地增值稅納稅籌劃在房地產項目施工階段，主要采取籌劃可扣除項目金額和增加配套公共設施的投入等。已知，普通住宅的增值率為21.36%，不能滿足低于20%的增值率的免稅規定。運用臨界點籌劃法，可扣除項目金額滿足普通住宅小于20%的增值率。在施工開始階段會計人員應做好以下稅務籌劃：第一，在房地產企業采購過程中，綜合考慮供應商的報價和因素,如所得稅扣除等因素。為財務人員的會計處理提供直接參考,房地產企業和建筑的一般納稅人適用稅率為11%,建筑業企業開出的增值稅抵扣發票，能夠為房地產企業減輕稅收負擔,能夠減輕財務人員核算的壓力。第二，提高財務人員質量,人力資源部門在招聘財務人員應該精益求精,注重員工是否具有高尚的職業道德和專業精神,以確保會計部門的先進,同時,定期向財務人員專業技術培訓,盡量避免發生錯誤。
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；加強對
自2000年以來，我國房地產行業表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、改善其經營環境具有重要的作用。本文試就房地產企業土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。
一、房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特征：（1）開發產品的單件性及不可移動
性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出臺了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
1．過去大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，
以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用
或用于商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃
1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。
2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進行納稅籌劃
1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。
例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。
例如，某房地產開發企業同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。
第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。
例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。
四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的征收管理
1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變“多稅調節”為“主稅調節”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。
2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。
2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
參 考 文 獻
[1]江為鳳．房地產開發企業的納稅籌劃分析[J]．時代經貿．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產開發企業為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃[J]．經濟研究導刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產企業土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174
摘 要 隨著我國稅收法規的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產企業將部分高利潤率的開發產品轉為投資性房地產，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產開發企業轉向投資性房地產的利弊及相應的稅務籌劃。
關健詞 投資性房地產 利弊 稅務 籌劃
房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發企業來說，確實是一個不利消息。客觀來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發企業發展思路中的重點。
一、投資性房地產的利弊分析
對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業地產部分的高額土地增值稅。開發企業自留商業地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：
1.減少現金流，增加企業財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發行業來說，房地產開發企業并非都具有自留商業地產項目經營的實力。另外由于商業地產一切要靠收益率說話，開發商為了營造商業氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。
2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。
3.房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產的稅務籌劃
投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
（一）投資性房地產會計核算的計量方法
新會計準則對于投資性房地產的核算規定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發生了資產減值，因此減少的企業所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業務策劃為承包業務
房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變為自辦商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業稅及其附加，從而減輕了企業負擔。成都中心商業街則出現將40年的商業產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產開發企業將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業稅負，又不影響企業收入。
案例：某房地產開發公司將所開發的商住樓中的1-6層商業地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產稅:企業的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。
企業所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業稅及其附加。可見合理的分解租金收入，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業帶來一定的節稅空間，而應結合企業的實際經營情況，并依據稅法的具體規定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻：
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).
關鍵詞：營改增;稅務管理;財務管理;應對策略
今年8月28日，財政部部長樓繼偉在匯報預算工作時表示，要適時將建筑業、房地產業、金融業和生活服務業納入營改增試點。實際上2013年多家大型房企已參與到房地產企業“營改增”政策影響的模擬測算中。房地產企業“營改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地產行業牽一發動全身的社會經濟影響效應，還在于房地產行業由于土地購置政策的特殊性、開發周期長導致的增值稅進項、銷項時間不匹配性、增值稅稅率確定對房地產行業及國家總體稅收影響以及由于以上因素復雜性導致的制定過渡期政策的難度等一系列問題。
一、“營改增”政策對房地產企業稅務管理的影響
（一）對房地產企業稅負的影響
“營改增”的目標是通過改革，實現只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節，促進產業結構調整，其主要目的不是在于減稅。 雖然從 “營改增”試行的反饋情況看，大多數企業實現了稅負下降，也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本占比較小等原因，反而出現了稅負增加的情況。據普華永道對全國近20家大中型房地產企業進行的調查，超過90%的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40%的企業認為稅負會明顯上升。房地產企業開發周期長，作為開發成本最重要組成部分之一的土地成本進項發票的缺失，同時房地產開發成本涉及的鏈條長、費項多，開發成本涉及土地、建筑安裝、配套基礎設施、設計、裝修裝飾、綠化、廣告宣傳、財務費用等諸多項目，若未形成完整的抵扣鏈條，“營改增”后房地產企業的增值稅稅負有可能增加。
以下將舉例說明對“營改增”政策對房地產企業稅負的影響。假設某二線城市房企開發項目A，均價為30000元/平，土地樓面價10000元/平（無專票），建安成本2500/平（營改增后適用稅率11%），設計、監理等1000元/平（適用稅率6%），財務費用1000元/平（假設可取得增值稅票，適用稅率6%），廣告策劃500元/平（適用稅率6%），其他銷售、管理費用500元/平（無專票）。
1.“營改增”前稅負（元/平）
（1）營業稅及附加=30000*5.6%=1680
（2）土增稅
增值額=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445（假設利息費用均符合據實列支條件）
增值率=10445/（30000-10445）=53.41%
土增稅=10445*40%-19555*5%=3200.25
（3）企業所得稅=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94
（4）總稅負=1680+3200.25+2404.94= 7285.19
2.“營改增”后稅負（元/平）
（1）增值稅=30000/（1+11%）*11%-（2500/（1+11%）*11%+（1000+1000+500）/（1+6%）*6%=2583.72
城建稅及附加=2583.72*12%=310.05
（2）土增稅
增值額=30000/（1+11%）-（10000+2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25+1000/（1+6%）+ 2583.72+310.05）=6695.31
增值率=6695.31/20331.72=32.93%
土增稅=6695.31*30%=2008.59
（3）企業所得稅=（30000/（1+11%）-10000- 2500（1+11%）-（1000+1000+500）/（1+6%）-500-310.05-2008.59）*0.25=2399.41
（4）總稅負=2583.72+310.05+2008.59+2399.41=7301.77
從以上分析來看，房地產企業“營改增”后，即使土地成本不可扣除，企業繳納的增值稅大于“營改增”前的營業稅，土地增值稅可扣除項目金額將增大及銷售凈收入的減少，土地增值稅將下降，總體稅負未必大幅增加。
（二）對房地產企業票據管理的影響
根據增值稅“以票控稅”的特征，增值稅專票的開具、取得、傳遞和管理都必須比增值稅普票和非稅控發票更為嚴格。增值稅發票開具必須使用專用稅控設備開具，專票必須如實開具，信息完整、格式正確;同時專票的沖紅更加嚴謹，必須專項審批;從進項發票抵扣上，每張專用發票均需通過認證方可抵扣。
同時，企業需對現有供應商、客戶群體進行分類梳理。因為供應商是否能夠提供增值稅專用發票，客戶群中公司客戶的占比，客戶的價格敏感性等決定了客戶能否接受稅負轉嫁，進而很大程度上影響企業的收入、稅負及企業的利潤和現金流。另一方面，企業取得增值稅專用發票后，必須在發票開具之日起 180 天內進行發票認證，否則將無法進項抵扣。財務部門可要求業務部門取得增值稅發票后及時提交給財務人員進行掃描認證。
（三）對企業稅收申報的影響
增值稅“以票控稅”和“差額征稅”的特征，使得增值稅申報更加復雜。納稅申報包括銷項稅額、進項稅額、應交稅金、專票認證等多方面信息。銷項稅額統計需區分開票收入、不開票收入及其他信息;進項稅額統計需確定可抵扣進項稅額、進項稅額轉出及其他信息;專票認證需統計份數、金額、稅款及其他信息。
二、對房地產企業財務管理的影響
（一）對房地產企業會計核算的影響
“營改增”雖然只是在稅種上發生變化，卻造成了整個會計核算體系的改變，涉及科目增多，核算要求也大大地提高。（1）對收入核算的影響，在營業稅核算體系下，按合同金額計入“主營業務收入”，在增值稅核算體系下，銷項稅額通過“應交稅金-增值稅-銷項稅”核算，所以收入金額要扣除銷項稅額進行確認;（2）對成本核算的影響， 在營業稅核算體系下，相應發生的成本按實際發生額列支，在增值稅核算體系下，進項稅額通過“應交稅金-增值稅-進項稅”核算，所以成本金額要扣除進項稅額進行確認;（3）對營業稅金及附加核算的影響，增值稅是價外稅，不再根據收入計提營業稅金及附加。
營改增對于多業務運營的企業來說，在企業會計核算方面的要求更高。若無法劃分出明確的經營業務性質，無法將各類業務的核算明細化，則按照高稅率稅種進行稅收征收。目前，房地產企業常存在商業地產租賃、物管多種業務形態，所涉及稅率也不一致，因此，應針對不同稅種的業務分別進行核算。
（二）對房地產企業會計報表的影響
1.“營改增”對利潤表的影響
營改增后，由于收入和成本分別扣除了銷項稅和進項稅，收入和成本的列表金額都隨之減少，由于不再計提營業稅，營業稅金及附加將大幅降低。根據上述舉例測算，企業凈利潤的增加或減少，具體取決于收入、成本降幅及營業稅金及附加降幅。
2.“營改增”對資產負債表的影響
營改增后，存貨中的開發成本或投資性房地產（自持物業）均以不含稅價格列示，相應將減少企業的資產總額;另一方面，營改增后，應交稅金―應交營業稅已不存在，應交增值稅的余額以借貸方差額列示，較改革前應交稅金將有一定程度下降，因此，企業的負債相應也降低。
3.對房地產企業預算分析的影響
房地產行業營改增后、收入、成本、費用、稅金、開發成本等報表項目的核算口徑均與原口徑發生了變化，因此，在變更年度及以后年度的預算及比較分析中需注意轉換為同口徑分析。
（三）對房地產企業現金管理的影響
“營改增”后，項目開發前期（尚未取得預售許可），由于有大量進項稅額，將導致開發前期繳納的增值稅較少，稅收現金流出較小;一旦進入強銷期，房地產企業將面臨集中回籠資金實現高周轉，還是為實現進銷稅金匹配而犧牲資金成本的選擇。因此，房地產企業未來需在企業經營目標導向下進行相應稅收籌劃。
三、房地產企業迎接“營改增”政策變革的應對策略
與營業稅不同，增值稅直接影響收入、成本確認和稅負差異，因此，房地產企業實施“營改增”后，需將增值稅管理貫穿于公司業務管理全過程。在“營改增”后，稅負變動性加強，需從業務、財務融合的角度進行稅收籌劃，降低整體稅負。同時，需強化全員增值稅管控意識，各部門緊密配合、協同合作，做好增值稅稅前籌劃、事中管控和事后跟蹤。
（一）在價格制定策略方面，應做好相應測算，用數據支持決策
1.以增值稅的納稅規定對收入、成本、費用進行價稅分離，綜合收入、成本因素變化，評估對毛利率的影響;（1）在收入方面，應結合市場行情和公司戰略綜合考慮;（2）在成本測算方面，還需評估“營改增”對供應商的影響，評估供應商的價格調整幅度;作為地產企業上游的建筑企業，其稅負上升、利潤下降已成定局，其存在強烈的成本轉嫁意愿。企業需根據歷史數據、供應商選擇策略等因素，對各項成本、費用的增值稅專用發票取得比例進行估計，為企業呈現分項議價空間和綜合議價空間。
2.在營銷方案制定方面，應更加關注增值稅稅收政策和對應稅負的分析，特別是對視同銷售、從高稅率等方面，需綜合衡量營銷效果和稅負成本。
（二）在供應商選擇方面
應優先選擇一般納稅人作為合作方，便于增值稅鏈條的完整，對于需要合作的小規模納稅人，要求其代開增值稅專用發票;對于不能開增值稅專票的合作方，需根據對利潤和現金流的影響，重新議價。
（三）在合同條款制定方面
1.對常用合同中涉稅事項增加重要的法律條款或修訂原合同條款。
房地產企業實行“營改增”后，增值稅發票的取得直接關系到企業的稅負，合同付款條款，如銷售合同的一次性付款、分期付款及采購合同約定的取得增值稅進項票的時點不同對企業的稅負影響均不同。因此，企業應重視合同條款中關于增值稅發票相關條款的約定，如提供發票類型，價格是否含稅價，何時取得發票及對方虛開發票應承擔的違約責任等。另違約條款中關于違約金、賠償金等價外費用是具有收入性質的，需要作為收入繳納11%的增值稅，因此合同中的懲罰條款也需要全面審閱和修訂。
2.加強采購合同管理，增值稅要求票、款、貨三流合一，即納稅人購買的應稅勞務提供方、開票方和收款方必須一致，才能申報抵扣進項稅額。營改增后，除非取得當地稅務機關的同意，不運行繼續簽訂三方抵賬協議，不允許繼續采用委托收款的方式支付款項。
（四）在企業運營流程方面
營改增下，財務部應牽頭全面梳理公司的運營，其他部門配合營改增的需求，嚴格遵守相關運營流程。如不含稅成本的編制，需要成本、采購、項目部與財務的共同努力，可按成本科目的類別進行稅率測算不含稅成本，也可基于合約規劃進行測算，根據合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行稅率的設置并測算不含稅成本，甚至需考慮混業銷售的情況，如電梯銷售及安裝，由于貨物與勞務增殖稅率不同，需分開核算。在工程結算方面，已完工項目應盡快完成結算，否則待建筑業營改增后，應稅負增加的成本很可能轉嫁給房地產開發企業。對于已完成銷售的項目，若工程結算延至稅改后，將導致大量進項無法抵扣;導致土增稅及所得稅前可抵扣成本不完整，增值額上升，稅金同步上升。
（五）在IT系統方面
營改增對企業運營的影響是全面的，IT系統需應需而變，在財務管理方面，需從價稅分離、進項稅管控與增值稅納稅管理三個維度滿足和支撐需求，具體包括增值稅發票管理、進項發票認證、進項稅抵扣與轉出，應納增值稅測算與平衡、納稅申報。在工程造價計價方式，營改增前僅一個建安稅率，營改增后人工、輔材、主材執行的稅率不一致，包括對應的計價定額、規范、軟件都得以全部升級。
參考文獻：
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摘要：導致商品房房價過高的因素很多，其中稅費比重大是一個重要因素，在這些稅費中，土地增值稅應引起關注，從其可找到籌劃的切入點，節省不少稅金的支出。
關鍵詞：土地增值稅；商品房；節稅
目前我國的房價過高，導致商品房房價過高的因素很多，其中稅費比重大是一個重要因素，而土地價格也一直是房價居高不下的重要推手。在國外，地價及稅費一般占房價的20%，而國內地價和稅費要占房價的50%，甚至更高。國土資源部關于今年第一季度全國主要城市地價監測報告中指出，第一季度土地市場各用途地價環比、同比增長率持續上升，住宅地價環比上漲超過3.0%的城市多為二三線城市。與此相呼應的，就是房價也隨之不斷攀升。日益縮減的有限的土地資源及相關稅費對房價的推高所起到的作用是不可忽視的。
一、不動產策劃的關鍵—增值額
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。
所謂增值額就是轉讓收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。現行稅法規定的扣除項目有五部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目—從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。
房屋價格的制定影響到土地增值稅的稅收負擔。
土地增值稅的籌劃要從2個方面考慮：一是銷售價格的確定；二是扣除項目的計算。因為土地增值率確定了明確的數字界限，據此作為稅收籌劃的幅度， 從銷售環節來看，就是銷售價格。因此，在制定房產銷售價格時，應掌握其具體的幅度和界限。
二、掌握好法律尺度，牢牢抓住是納稅籌劃，而不是逃避納稅
在房地產的銷售環節，各方都非常重視，但是，也常見逃稅、漏稅等違法事件，給企業增加了罰款等額外的資金流出負擔。究其原因，主要是由以下幾個方面造成的。
1.隱瞞、虛報房地產的成交價格
主要體現為：一是納稅人不履行納稅義務，不報轉讓房地產的成交價格的瞞報行為；二是納稅人有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物價款的少報行為。
2.提供扣除項目金額不實
提供扣除項目金額不實是指納稅人在納稅申報時，不據實提供扣除金額，常見的是虛增被轉讓房產的扣除項目的金額或項目，使稅務機關無法從納稅人方面了解到計征土地增值稅所需的正確扣除項目金額，以達到通過虛增成本，逃避納稅的目的。
3.轉讓房地產的成交價格低于房地產的評估價格，且無正當理由
轉讓房地產的成交價格低于房地產的評估價格，且無正當理由是指納稅人申報的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估機構通過市場比較法進行房地產評估時所確定的正常市場交易價格，對此，納稅人提供不出有效憑據或無正當理由進行解釋的行為。
三、售價對房地產籌劃影響的案例分析
長江房地產開發公司于2013年初有可供出售普通住房1萬平米，開發此項目發生的費用：地皮購買價格為300萬元，開發成本為500萬元，其他開發費用40萬元，利息支出100萬元，其他扣除項目160萬元。售價可選方案為其一，1400元每平米，其二1500元每平米，其三1600元每平米。
可扣除項目中的地皮購買價格、開發成本、其他開發費用、利息支出、其他扣除項目均已確定，合計為1100萬元，那么可變的因素只有稅收，因為土地增值稅的變數最大，因而，以其作為籌劃的切入點。
方案一：以1400元每平米的價格銷售
應納營業稅、城建稅及教育費附加合計：1400×10000×5%×（1+7%+3%）=77（萬元）
開發此商品房允許扣除金額為：1100+77=1177（萬元）
開發土地的增值率為：（1400-1177）/1177=18.9%
土地開發增值率低于20%的，免征土地增值稅，則開發商通過開發這塊土地獲得的利潤為：1400-1100-77=223（萬元）
方案二：以1500元每平米的價格銷售
應納營業稅、城建稅及教育費附加合計：1500×10000×5%×（1+7%+3%）=82.5（萬元）
開發此商品房允許扣除金額為：1100+82.5=1182.5（萬元）
開發土地的增值率為：（1500-1182.5）/1182.5=26.85%
土地增值率在20%以上的，按規定繳納土地增值稅，應納土地增值稅額為：（1500-1182.5）×30%=95.25（萬元）
則開發商通過開發這塊土地獲得的利潤為：1500-1182.5-95.25=222.25（萬元）
方案三：以1600元每平米的價格銷售
應納營業稅、城建稅及教育費附加合計：1600×10000×5%×（1+7%+3%）=88（萬元）
開發此商品房允許扣除金額為：1100+88=1188（萬元）
開發土地的增值率為：（1600-1188）/1188=34.68%
土地增值率在20%以上的，按規定繳納土地增值稅，應納土地增值稅額為：（1600-1188）×30%=123.6（萬元）
則開發商通過開發這塊土地獲得的利潤為：1600-1188-123.6=288.4（萬元）
四、結語
基于目前我國的房地產發展狀況，如何根據稅法規定，合法避稅，合理節稅，在此環節中涉及的土地增值稅是對該行業籌劃的切入點，不單單只考慮其中的價格因素，還要考慮其中的成本因素等，找出稅收幅度中的相對平衡點，以利于房地產企業的長遠、健康、穩定發展。（作者單位：長春職業技術學院商貿分院）
參考文獻：
[1]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》.財政部.2006.01
如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵就是控制房地產的增值率。在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況。企業在遇到這種情況時，事先一定要進行必要的籌劃。
案例：地處某省城的甲房地產開發企業按普通標準住宅建造一棟4000m2的商品房，現有兩種銷售方案：
方案一：按照2000元/m2的價格出售，假設扣除項目金額為672萬元；企業所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。
方案二：按照2100元/m2的價格出售，承方案一，則扣除項目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據規定房地產企業相應印花稅不得扣除）。
企業該采取哪種銷售方案呢？
方案一：該房地產取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；
房產的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；
增值率小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業的稅前利潤為128萬元。
方案二：該房地產取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；
房產的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；
增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；
企業的稅前利潤為168－49.74=118.26（萬元）。
從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業該采取第一種銷售方案。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實際工作中，房地產開發企業業首先要測算增值率，然后設法調整增值率。
根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
企業是否將該代收費用計入房價對于企業的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數額。企業可以利用這一規定進行稅收籌劃。
例：某房地產開發企業開發的一套房地產為普通標準住宅，取得土地使用權支付費用300萬元，土地和房產開發成本為800萬元，轉讓房地產稅費為120萬元，房地產出售價格為1740萬元。為當地縣級人民政府代收各種費用為100萬元。
方案一：如果企業將該費用單獨收取，則：
該房地產可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；
增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應納土地增值稅300×30%=90（萬元）。
方案二：如果企業將為當地縣級人民政府代收各種費用100萬元費用計入房價，則：
該房地產可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；
增值額為1740+100－1540=300（萬元）；
增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。
可見，方案二比方案一節省土地增值稅90萬元，即如果將代收費用計入房價，將增加90萬元的收入（不考慮企業所得稅）。即使因取得100萬元代收費收入，相應增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業稅、城建稅及教育費附加，不考慮是否獲得相應的代收費手續費等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。
國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件規定，土地增值稅清算以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標準住宅土地增值稅可以進行有效的免稅籌劃。目前稅法規定的扣除項目主要為5項：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產有關的稅金、對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。
假設A房地產開發公司2006年初開發B項目普通標準住宅小區，到2007年初已經辦理大部分開發項目成本費用結算，住宅也處于銷售階段。經過仔細測算，B項目共發生成本費用如下：取得土地使用權所支付的金額為400萬元，房地產開發成本600萬元，開發土地和新建房及配套設施的期間費用100萬元，預計取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計算）。
依據以上數據，計算A公司應納土地增值稅：
扣除項目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；
增值額＝1720－1395＝325（萬元）；
增值率＝325÷1395＝23%；因此，應納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。
如果B項目尚未全部完工結算，A公司為了節稅，從美化小區環境出發，適當再投入一些開發費用，使增值率小于20%。
假設再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計算得出X>38.33萬元。再考慮加計20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。
假如A公司再投入35萬元改善小區環境，重新計算如下：
扣除項目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；
增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。
所以，B項目免征土地增值稅。
[關鍵詞]增值稅轉型；稅收籌劃；建筑企業；
引言
2008年11月5日，國務院第34次常務會議決定自2009年1月1日起在全國范圍內實施增值稅轉型改革，這標志著我國增值稅改革向前邁出了重要一步，必將對我國宏觀經濟發展產生積極而又深遠的影響。同時，增值稅轉型改革可以消除當前生產型增值稅稅制所決定的重復征稅的因素，降低企業設備投資的稅收負擔。有利于鼓勵投資和擴大內需，促進企業技術進步、產業結構調整和經濟增長方式的轉變，對于增強企業發展后勁，提高企業競爭力和抗風險能力，克服當前金融危機所帶來的不利影響，起到很好的作用。
一、增值稅轉型改革的主要內容
根據對外購固定資產所含稅金扣除方式的不同，增值稅分為生產型、收入型和消費型三種類型。自1994年稅制改革以來，我國一直實行生產型增值稅，此次增值稅轉型是指從生產型增值稅轉變為消費型增值稅，其主要內容包括以下幾個方面：
第一。取消原增值稅暫行條例第十條第一款：購進固定資產不得從銷項稅額中抵扣。修改為自2009年1月1日起，在維持現行增值稅稅率不變的前提下。允許全國范圍內(不分地區和行業)的所有增值稅一般納稅人抵扣其新購進設備、固定資產所含的進項稅額。未抵扣完的進項稅額結轉下期繼續抵扣。當然購進的應征消費稅的小汽車、摩托車和游艇除外。這樣有利于推動企業的固定資產投資，增加企業在固定資產在使用壽命期間的利潤。
第二。取消進口設備增值稅免稅政策和外商投資企業采購國產設備增值稅退稅政策，有利于鼓勵自主創新能力，走國產化設備之路，還有利于振興裝備制造業。同時出口型生產企業可以抵扣的進項稅額相應增加，從而降低企業的出口成本，提升國際競爭力、知識產權國有化和品牌形象。
第三。對小規模納稅人不再區分工業和商業設置兩檔征收率，將小規模納稅人的征收率統一降低至3％，有利于中小型企業降低成本和稅務，提升其競爭力；將礦產品增值稅稅率從13％恢復到17％。有利于國家通過稅收政策調控資源開發利用和環境保護，實現經濟增長的可持續發展。
第四，根據財稅[2008]170號《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》規定，銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅，不再免征增值稅。
第五，修訂后的增值稅條例取消了廢舊物資發票抵扣稅款的規定，這意味著對廢舊物資發票作為抵扣憑證的管理將更為規范化，以減少人為利用該規定導致國家稅收的流失。
二、建筑企業混合銷售行為稅收籌劃
根據中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則(財稅[2008]50號)第五條和第六條有關規定，納稅人銷售自產貨物并同時提供建筑業勞務的混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業額，并根據其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額。根據該規定。如果企業的增值率在臨界點范圍之下的，通常不分開核算，反之，分開核算。如果企業增值率較高，并且更新設備和購入固定資產少，在不影響建筑企業資質和業務的前提下，不妨考慮將企業轉化為小規模納稅人，統一按照3％征收增值稅，從而獲得稅收減少的好處。
案例1：甲公司是一般納稅人，生產鋼結構并附帶安裝，有專門的建筑資質，所有的收入都開具增值稅發票，2009年銷售鋼結構收入600萬元，建筑安裝收入400萬元，采購原材料500萬元，沒有分開核算。
根據規定。由于甲公司將安裝收入和銷售收入沒有分開核算。所以甲公司的安裝費并入鋼結構銷售價款中一并繳納增值稅。
應納增值稅=(600+400)×17％-500×17％=85(萬元)
說明：在此沒有考慮相關的附加稅費，下同。
籌劃方案一：
如果對該公司進行稅收籌劃，即在2009年簽訂的建設工程施工合同中單獨注明建筑安裝收入200萬元，分別開具增值稅發票和建筑業發票，那么該公司就可以分別核算增值稅和營業稅。
應納增值稅=600x17％-500×17％=17(萬元)
應納營業稅=400×3％=12(萬元)
該公司合計繳納稅金=17+12=39(萬元)
盡管該公司發生的經營業務是相同的，但經稅收籌劃。稅金減少85－39=46(萬元)
籌劃方案二：
由于該公司沒有購進過多的固定資產，并且增值率較高，那么不妨換個角度來思考，將該公司的一般納稅人資格改為小規模納稅人，那么根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令[2008]第538號)規定，其適用稅率為3％。那么該公司的安裝費并入鋼結構銷售價款中一并繳納增值稅。
應納增值稅=(600+400)×3％=30(萬元)
方案二要比方案一稅金減少39-30=9(萬元)
當然。在不影響企業信譽和業務的前提下，并且獲得稅收主管部門的認可，否則僅為了追求減少稅收支出，而影響了企業業務拓展，得不償失。
三、建筑企業購進設備的稅收籌劃
稅法規定所有增值稅一般納稅人都可以抵扣其新購進設備、固定資產所含的進項稅額，因此，作為一般納稅人的建筑企業，當其涉及到設備更新的時候，其購進的固定資產的進項稅也可以合理抵扣。此時，如果購進設備時，建筑企業需要同時向銷售方支付一定的技術轉讓費時，不妨采取多支付設備費，少支付或者不支付技術轉讓費的做法，即將技術轉讓費隱藏在設備價款中，那么建筑企業就可以實現多抵扣設備進項稅的目的，少繳納增值稅。
案例2：甲企業為一般納稅人。主營業務為生產銷售板房并附帶安裝，有專門的建筑資質。2009年甲企業預計銷售收入5000萬元，原材料價值3000萬元。甲企業管理層擬于2009年向乙企業購進國產化設備一套，價值1000萬元以擴大生產，另甲企業需要向乙企業支付500萬元的技術轉讓費。
按照稅收規定，2009年甲公司應納增值稅=5000×17％-(3000+1000)×17％=170(萬元)
經過籌劃，甲企業與乙企業協商，將技術轉讓費的500萬元中的400萬元作為設備價款支付，只支付100萬元的技術轉讓費，這樣對于乙企業而言，收入沒有實質變化，但是對于甲企業而言，設備價款400萬元可以成為進項稅額購成部分抵扣。
籌劃后甲公司應納增值稅=5000x17％-(3000+1000+400)×17％=102(萬元)
經籌劃后甲公司稅金減少額=170-102=68(萬元)
四、建筑企業組織形式的稅收籌劃
對于有些企業，應該樹立逆向思維，除了擴張之外，還應該收縮。
案例3：甲企業為一般納稅人，生產板房并附帶安裝。有專門的建筑資質，所有的收入都開具增值稅發票。2005年甲企業管理層立足企業多元化發展策略，投資擁有一家獨立核算的控股子公司乙運輸有限公司。經過三年多來的運行，乙公司的外部業務并沒有實現預期的快速發展，反而呈逐步萎縮態勢。主要是母公司運輸板房等原材料的原因，乙公司擁有的運輸車輛接近報廢，擬于2009年購進1.6升排量以下的運輸汽車500萬元以維持生產。2009年甲企業預計銷售收入5000萬元，原材料4000萬元；乙企業實現主營業務收入2000萬元，其中對母公司甲提供運輸收入1500萬元(沒有專業運輸抵扣票據)。
按照稅收規定，2009年甲公司應納增值稅=5000×17％-4000×17％=170(萬元)
乙公司應納營業稅=2000×3％=60(萬元)
經過籌劃，在履行相關法律程序和義務后，甲公司對乙公司實施吸收合并。取消乙公司法人資格，將其改為分公司。那么乙公司為甲公司提供的運輸勞務雖然存在價款結算，但實質屬于企業內部分配行為，不需繳納營業稅，只需對外提供運輸收入申報繳納營業稅。并且經過合并后，乙企業更新的運輸設備可以作為進項稅抵扣。
籌劃后甲公司應納增值稅=5000×17％-(4000+500)×17％=85(萬元)
乙公司繳納營業稅=500×3％=15(萬元)
經籌劃后甲公司稅金減少額=(170+60)－(85+15)=130(萬元)
此外，2009年度企業購買1.6升排量以下的汽車，還可享受契稅1％的優惠。
五、建筑企業價外費用的稅收籌劃
稅法規定營業稅的營業額為納稅人從購買方取得的全部價款和價外收入，即為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。對建筑企業而言，營業額為建筑安裝企業向建設單位收取的工程價款(即工程造價)及工程價款之處收取的各種費用。如果納稅人采取較低的定價、盡量降低價外費用，減少不必要的收費，就可以降低應納稅額，或者將價外費用轉化為較低稅率就可以達到節稅的目的。
例如，建筑企業可以利用自己在采購建筑原材料方面的優勢，購買高性價經的原材料和其他物資，從而節省這部分支出，使成本降低。
案例4：建筑施工企業A為建設單位B建造一座房屋，承包價為1000萬元。合同約定：由建設單位B購買工程所需要的材料，價款為1000萬元。
建筑施工企業A應納營業稅稅額為：(1000萬元+1000萬元)×3％=60萬元
經過籌劃。建筑施工企業A與建設單位B達成協議，由A進行原料、物資采購，由于A有相關的采購渠道，能夠以800萬元的價格購買到符合要求的建筑原材料和物資，那么：
建筑施工企業A應該繳納的營業稅額為：(1000+800)萬元×3％=54萬元。
經過籌劃，甲企業可以少繳營業稅=60-54=6(萬元)
此外，建筑企業將價外費用轉化為較低稅率同樣可以達到節稅的目的。
案例5：甲為施工企業，2008年1月給乙房地產企業修建某小區，價值5000萬元，但是受金融危機的影響，乙企業近來財務狀況不好。乙企業表示1年后連本帶息償還甲企業，雙方簽訂了正式的借款合同。約定利率為7％(假設不高于銀行同期貸款利率)，利息為350萬元(設不考慮印花稅)。
分析：甲企業應納營業稅=5000×3％+350×5％=150+17.5=167.5(萬元)
經過籌劃，如果改為雙方不簽訂正式的借款合同，那么利息應該作為價外費用計入營業額中，繳納建筑行業的營業稅，那么：
甲企業應納營業稅=(5000+350)×3％=160.5(萬元)
甲企業可以少繳營業稅=167.5-160.5=7(萬元)
結論
